給付居間報酬

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第2604號 原 告 程誠哲 被 告 黃華榮 黃陳美珠 共 同 訴訟代理人 邱清銜律師 複代理人 游淑琄律師 受告知訴訟 人 丁福良 上列當事人間請求給付居間報酬事件，於民國114年1月13日辯論 終結，本院判決如下： 　　主　　　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時係請求「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）1,432,210元。㈡被告承諾服務報酬1,432,210元，自民國111年6月28日起至給付日止按週年利率5%計算之利息。」，嗣於本院113年12月2日言詞辯論期日以上開聲明第2項係指第1項之遲延利息、「承諾」則係指被告應給付之意等語（見本院卷第77頁至第78頁），並變更聲明為如下列聲明欄所示。經核原告前開訴之聲明變更，僅屬更正法律上陳述，而非訴之變更或追加，應予准許。 二、次按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有 法律上利害關係之第三人；告知訴訟，應以書狀表明理由及訴訟程度提出於法院，由法院送達於第三人；前項書狀，並應送達於他造，民事訴訟法第65條第1項、第66條定有明文。被告於113年11月20日具狀聲請告知第三人丁福良告知訴訟（見本院卷第33頁至第36頁），經本院將該告知訴訟之書狀送達於丁福良，其雖於言詞辯論期日到庭陳述意見，惟未提出參加書狀向本院聲明參加訴訟，併此敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張：被告黃陳美珠為被告黃華榮之配偶，被告黃陳美 珠於111年4月上旬電聯原告索取訴外人唐莉熒之聯絡電話，並稱被告黃華榮有一筆坐落桃園市○鎮區○○段000地號土地（下稱系爭土地）要出售，欲請唐莉熒介紹買主，原告詢問可否參與系爭土地之居間，被告黃陳美珠並應允之。被告黃華榮並於111年4月29日簽訂民事委任書（下稱系爭委任書），約定以每坪底價20,000元委由原告銷售系爭土地，倘出售高於底價，差價之金額即為原告之居間服務報酬（含稅）。原告於111年5月初聯繫訴外人林亞蒨、程承亮、唐莉熒及被告於系爭土地會面，並介紹林亞蒨為買方仲介予被告認識。林亞蒨嗣通知原告己覓得系爭土地之買主即訴外人丁福良，並請原告邀約賣方即被告於111年5月26日商議系爭土地之買賣事宜，林亞蒨並提出一紙不動產買賣金額議價合意書，其上記載系爭土地之價金為1,843萬元，買方丁福良、仲介林亞蒨已簽名，閱覽後由賣方被告黃華榮及仲介原告簽名及簽立日期。林亞蒨表示前開1,843萬元尚有議價空間，只要買賣雙方同意確認後，就可以簽訂不動產買賣契約書。原告即居中聯絡、協調，並多次前往被告住處議價，嗣終取得雙方同意系爭土地之買賣成交價為1,818萬元，並簽訂合約內容變更合意書（下稱變更合意書）。買方丁福良、仲介林亞蒨、賣方被告、仲介原告及地政士即訴外人許裕旻於111年6月28日簽訂系爭土地之買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買方丁福良並開立面額200萬元之支票交由許裕旻存入履約保證專戶，故原告已完成被告黃華榮與丁福良間買賣系爭土地之居間媒介。而系爭買賣契約記載系爭土地係以每坪21,710.3元成交，扣除被告保證價格每坪20,000元後，成交價每坪高於底價1,710.3元，被告應給付原告居間報酬1,432,210元（計算式：837.39坪×1,710.3元）（按：此上開依計算式之金額應為1,432,188元）。詎被告竟拒不給付原告居間報酬1,432,210元，而系爭土地出售乙案係由被告黃陳美珠主導並全程參與．故被告黃陳美珠亦應負給付居間報酬之責任。為此，爰依民法第565條規定提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告1,432,210元及自111年6月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、被告則以：系爭委任書未約定報酬，亦未約定被告不得再委 託第三人銷售土地，況本件係原告主動引薦訴外人匯亞國際開發股份有限公司（下稱匯亞公司），並要被告與匯亞公司簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱專任委託契約）。匯亞公司嗣由其員工林亞蒨與被告協談，原告亦有在場，並於被告與匯亞公司簽訂之變更合意書下方「不動產營業員」欄位簽名，足見原告知悉被告與匯亞公司簽訂專任委託契約，且同意委託匯亞公司將出售價格1,843萬元降至1,818萬元，原告亦知悉匯亞公司尋覓買家並促成簽立系爭買賣契約，系爭土地既非由原告居間成立，原告自不得請求被告給付居間報酬等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、受告知訴訟人：本件係林亞蒨介紹其買系爭土地，林亞蒨係 買方仲介、原告係賣方仲介，匯亞公司就其理解為代書之角色，其對兩造間之約定一無所知，只有在便利商店簽立系爭土地買賣契約時見過原告一次等語。 四、本件原告主張被告黃華榮為系爭土地之所有權人，被告黃陳 美珠即被告黃華榮之配偶曾向原告陳稱被告黃華榮之系爭土地欲出售，為爭土地之銷售，被告黃華榮曾於111年4月29日與原告簽定系爭委任書，其上記載委任人即被告黃華榮，受任人為原告，表明被告黃華榮願出售系爭出土地及同段675地號土地，委任原告全權辦理，絕無任合異議，若有虛偽或損害善意第三人時願付一切法律責任等語，嗣經原告介紹被告黃華榮與匯亞公司簽訂專任委託契約，由匯亞公司員工林亞蒨仲介買受人丁福良以1,818萬元購買系爭土地並簽立系爭買賣契約之事實，業據原告提出系爭委任書、玉山銀行桃園分行支票、系爭變更合意書、系爭買賣契約節本為據（見本院卷第7至15頁），且為被告所不爭執，堪信屬實。 五、原告主張兩造間就系爭土地買賣定有居間媒介契約，雙方約 　　定底價為每坪20,000元，高於底價不則為原告居間之報酬， 故系爭系爭土地成交價每坪高於底價1,710.3元，被告應給付原告居間報酬1,432,210元等情，則為被告否認，並以前揭情詞為辯解，是本件主要爭點乃原告與被告間是否就系爭土地之買賣成立媒介居間契約？原告與被告間有無約定居間報酬？茲分述如下： ㈠、按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條、第568條之規定甚明。又民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言(民法第565條)。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者：⑴居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。⑵居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。⑶所支出之費用非經約定，不得請求償還(民法第568條)，從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張其與被告間成立媒介居間契約，為被告所否認，依前開舉證責任之法則，即應由原告就其與被告間就系爭土地之買賣成立媒介居間契約之事實為舉證。 ㈡、原告主張兩造間定有媒介居間出售系爭土地之契約，主要係 以系爭委任書為據，然審諸系爭委任書之文義除載明被告黃華榮委任原告全權辦理出售系爭土地與同段675地號土地事宜，並於系爭委任書底部兩造簽名處之後記載有「底價每坪20,000」文字外，別無關於報酬之約定，是依系爭委任書之記載，充其量可以認為原告黃華榮曾委任原告以每坪20,000底價為限，全權處理前揭土地買賣事宜，但就前開「底價每坪20,000」之記載，至多可任係被告黃華榮委任原告出售土地授權範圍之限制，尚難逕予推論被告黃榮華曾允諾系爭土地出售價格逾底價部分即為原告之報酬，又被告黃陳美珠並非系爭土地之所有權人，尚乏證據證明其曾獲被告黃榮華授權代為處理系爭土地銷售事宜，且其亦未於系爭委任書簽名表明委任原告處理系爭土地銷售事宜之旨，自難以其與被告黃華榮為夫妻關係，即認為其亦有委任原告處理系爭土地銷售事宜之意思，是原告主張伊與被告就系爭土地買賣之委任，有報酬之約定，雙方有媒介居間之委任關係，尚難認可採。 ㈢、再者，被告黃華榮固不否認曾與受告之人丁福良就系爭土地 定有買賣契約之事實，然系爭土地買賣之買受人丁福良係被告黃華榮簽具系爭專任委託書後，透過仲介匯亞公司之員工林亞蒨介紹而覓得，丁福良於偵查中亦表示伊並不認識原告（見本院卷第118頁），顯見原告雖介紹被告黃華榮與匯亞公司簽具專任委託契約，但系爭土地買賣之締約媒介並非原告，縱原告與匯亞公司間關於系爭土地之買賣有何給付報酬之內部約定，亦因債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，僅於當事人間發生效力。原告既主張居間契約成立與原告與被告之間，則原告與匯亞公司間如何商討、約定，均不拘束第三人之被告。原告未主張及舉證其與被告間如何約定居間報酬之計算，自無從認兩造已合意成立居間契約且已約定報酬。 ㈣、況且，系爭買賣契約因買賣雙方就該土地通行與貸款之疑義 未能解決，業於111年8月4日合意解除契約之事實，有被告所提土地賣合意解除契約書可憑（見本院卷第55至56頁），按民法第568條立法理由謂：居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最符當事人之意思。故契約無效，或契約已成立而撤銷者，居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之，居間人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬，如因契約成立時已附隨之情事，例如有撤銷之原因而消滅時，居間人應返還已受領之報酬；然如因契約成立後發生之情事，例如給付遲延之解除等原因而消滅時，則不負返還居間報酬之義務(史尚寬先生著債法各論第448頁參照)。本件關於系爭土地為袋地，必解決第三人土地通行問題，買受人方可就系爭土地為使用收益之事實，為買賣雙方之被告黃榮華與丁福良於系爭契約簽定時所明知，其等嗣後因「袋地通行範圍無法議定」而解除契約之情既經載明於前揭合意終止契約書，顯見雙方解契約係因契約成立時已然存在之情事未獲解決，依據前揭說明，亦難認原告請求居間報酬為有理由。 六、綜上，原告依民法第565條規定請求被告給付居間報酬1,432 ,210元，及自111年6月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，難認有據，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　卓立婷 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李芝菁