分割共有物

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第2824號 原 告 林冠宇 訴訟代理人 林冠佑 被 告 林心蕙 上列當事人間請求分割共有物事件，於民國114年3月3日辯論終 結，本院判決如下： 　　主　文 一、兩造共有如附表所示之土地及建物准予變價分割，所得價金 由兩造依附表「本案判決時應有部分比例欄」所示之應有部分比例分配。 二、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：兩造共有如附表所示座落桃園市○○區○○段000○00 000地號土地（面積分別為1613.57、13.74平方公尺，權利範圍142/10000），及其上桃園市○○區○○段000○號房屋（主建物:84.31平方公尺、附屬建物：9.58平方公尺），應有部分各二分之一，系爭房地並無不能分割之情事，兩造亦無不分割之約定，惟雙方不能協議分割，因為系爭房屋是華夏類型，且出入口只有一個，所以依現在建築結構不可能進行原物分割，爰依民法第823條第1項、第824條之規定請求將前揭房地（以下簡稱系爭房地）予以變價分割，並將所得價金按兩造所有權應有部分之比例分配，較能將建物發揮最高之經濟上利用價值，並符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之旨。 二、被告則以：系爭房地沒辦法原物分割，故同意變價分割。 三、原告主張如附表所示系爭房地登記為兩造所共有，兩造就系 爭房地並無不得分割之例外約定，且依系爭房地之使用目的以觀，亦無不能分割之情形等節，有系爭房地之登記謄本附卷可證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。 四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔；公寓大廈專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項亦分別定有明文。 五、本件原告主張兩造就系爭房地並無不得分割之例外約定，且 依系爭房地之使用目的以觀，亦無不能分割之情形等節，為被告所不爭執，已如前述，足認本件原告得請求分割系爭房地。又系爭房屋坐落於系爭土地上，為集合住宅之公寓大廈之其中一戶(為7層樓中之第7層)，有系爭房屋登記謄本附卷可稽，且系爭房屋既位於公寓大廈中之其中1層，而與同大樓之其他建物共用基地，並應有共同使用大廳、梯廳、逃生梯、出入口大門、圍牆等共用之情形。是關於系爭房屋之相關移轉、分割等事項即應適用公寓大廈管理條例之相關規定，避免產生房、地不當分離，而徒生共用基地及共有設施使用上之爭端。是系爭房屋（專有部分）與其所分配之基地應有部分（即系爭土地），與其他區分所有權人所分配之基地應有部分形成之基地共有關係，固屬不得分割，惟應依系爭房屋(專有部分)之分割結果而隨同移轉，是原告於訴請分割系爭房屋時，請求合併分割兩造所共有、應隨同系爭房屋移轉之系爭土地，自無不合（民法第824條第5項參照）。 六、再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⒈以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。⒉原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第1、2、3項分別定有明文。又共有物分割方法，法院應斟酌共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束；若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣；所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用（最高法院69年度台上字第3100號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第223號、102年度台上字第1774號判決意旨參照）。另分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部之使用目的不能分割，或部分共有人仍願維持共有關係，就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有(參照最高法院69年台上字第1831號裁判意指參照）。故法院就共有物為裁判分割時，應就共有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟效用以及各共有人之主觀因素與使用現況、各共有人之利害關係為公平之考量。 七、系爭房屋坐落於系爭土地上，為集合住宅之公寓大廈之其中 一戶，已如前述，顯見以系爭房屋之單一生活空間結構、面積非大之專有部分，若以原物分割方式分配兩造，除無法確保分割後之各部分均有獨立出入口，分割位置難以周全外，既有之管線、電路、排水系統等均無法滿足分割後個別住戶之使用，勢將增加勞費，而無法發揮系爭房地經濟上之利用價值，應認原物分配顯有困難，連同所坐落之基地亦然；基上，系爭房屋可能之分割方式，僅餘全部分由其中1名或多名共有人，未分得之共有人則以價金補償方式為之，或逕予變賣分割而由全體共有人分配價金，循法院強制執行之拍賣程序，藉由市場競爭機制，以求得合理、有利全體共有人之價金。本件原告雖稱其願意將其就系爭房地之應有部分以新台幣280萬元出售予被告，然未為被告肯認，被告復無意採金錢補償原告方式以取得系爭房地全部權利，足認系爭房地即不宜以部分共有人取得全部房地所有權，並補償其他未取得房地所有權之共有人之方式加以分割。準此，系爭房地僅得以變價分割方式分割，使兩造均可因此獲得系爭房地變價之價金分配。又系爭房屋既宜以變價方式予以分割，揆諸前揭民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定，系爭房屋所坐落基地（即桃園市○○區○○段000○00000地號土地）之應有部分（兩造合計應有部分比例為142/10000）即系爭土地，自應隨同專有部分之系爭房屋而為移轉，是兩造共有之系爭土地，應合併系爭房屋為變賣。 八、系爭房地難以原物分配方式分割之，如強以原物分割，將影 響系爭房屋之居住機能，而不利日後使用，亦有減損系爭房地價值之虞，更與法不合。且系爭房地亦無法以原物分割予兩造中之一造，再由未分得之一造取得補償金之分割方法。準此，系爭房地既不宜採取原物分割或輔以價金補償之方式，如將系爭房地加以變價，除能兼顧兩造得按應有部分比例取得價金外，亦使兩造中之任何一造均得以共有人之地位行使優先承買權方式取得系爭房地之全部所有權，有利於全體共有人。是在兼衡共有物之性質、共有人之意願、利害關係、經濟效用及全體共有人之利益等各項因素下，本院認系爭房地採取變價分割之方案，符合全體共有人之利益，尚屬公允、適當而可採。 九、綜上，原告訴請分割兩造之系爭房地，本院審酌系爭房地之 使用現況、經濟效用、共有人之意願等一切情狀，認將系爭房地為變價分割，並將房地變價所得價金依附表所示比例加以分配，應屬適當之分割方案，爰判決如主文第1項所示。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　卓立婷 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李芝菁　 附表： 編號 土地及建物標示 權利範圍 本案判決時應有部分比例 一 桃園市○○區○○段000地號(1613.57平方公尺)、257-1地號土地（13.74平方公尺） 兩造應有部分比例總和為142/10000 一、原告：2分之1 二、被告：2分之1 二 桃園市○○區○○段000○號建物（門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00號7樓） 兩造應有部分比例總和為全部 關於系爭110建號建物，層次面積：84.31平方公尺，另有附屬建物陽台(8.91平方公尺)、花台(0.67平方公尺)，及共有部分即同段168建號(1089.02平方公尺，權利範圍為142/10000)。