返還價金等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第835號 原 告 陳韋伶 訴訟代理人 周仲鼎律師 複代理人 廖宜溱律師 被 告 李碧如 訴訟代理人 游孟輝律師 宋銘樹律師 朱敬文律師 上列當事人間請求返還價金等事件，經臺灣臺中地方法院以113 年度訴字第171號案裁定移轉本院管轄，本院於民國113年10月29 日辯論終結，本院判決如下： 　　主　文 一、被告應給付原告新臺幣254萬7,058元，及自民國113年3月2 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。 四、本判決第一項，於原告以新臺幣84萬9,019元供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣254萬7,058元為原告預供擔保，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　 　　事　實 一、原告主張： 　㈠緣原告原為坐落於中院市○○區○○段000地號土地（權利範圍為 108/10000）及其上同段1078號建號建物（即門牌號碼為中院市○○區○○○街00號14樓之7，權利範圍為全部，下合稱系爭房地）之所有權人。兩造並就系爭房地於民國100年1月9日簽立不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定買賣價金為新臺幣(下同)1,900萬元，並於契約第3條約定「簽約款及用印款為200萬元，買方於簽約當日一次付清，」、「尾款1,700萬元於100年2月28日，所有權移轉完竣後，賣方依第9條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第4條規定【即貸款約定】履行給付之」。被告即於簽約當日依約給付原告簽約款200萬元，再簽發票面金額為1,700萬元之本票（下稱系爭本票）交付予原告。 　㈡嗣原告依約於100年1月27日將系爭房地所有權移轉登記至被 告名下，被告並以系爭房地所有權人之身分，向大眾商業銀行股份有限公司(下稱大眾銀行，於106年1月17日經核准與元大商業銀行股份有限公司<下稱元大銀行>合併，由元大銀行為存續銀行)借款，由大眾銀行於系爭房地上設定擔保債權總金額為1,539萬元之最高限額抵押權，再由大眾銀行清償系爭房地上原抵押權人彰化商業銀行股份有限公司(下稱彰化銀行)之抵押權債權1,000萬元以為買賣價金之給付，而塗銷彰化銀行之抵押權。被告另分別於100年1月10日、100年1月25日、100年2月21日分別匯款100萬元、120萬元、200萬元至原告指定訴外人陳袓文(原告稱其為舅媽，已歿)向兆豐商業銀行股份有限公司申設之帳戶(下稱陳袓文帳戶)內。至此，被告尚有280萬元剩餘買賣價金未予給付原告(1,900萬元-200萬元-1,000萬元-100萬元-120萬元-200萬元=280萬元)，是被告乃依系爭買賣契約第3條「其他欄」之約定：「買方貸款不足額應現金補足，若未能補現金，雙方同意尾款餘額辦理抵押設定於陳大文以補足尾款」之內容，以系爭房地另設定420萬元之抵押權予訴外人陳大文（下稱系爭抵押權），用以擔保剩餘買賣價金之給付。 　㈢惟被告明知尚積欠原告280萬元之買賣價金未予清償，系爭抵 押權所擔保之債權仍存在，卻仍向訴外人陳大文提起確認抵押權擔保債權不存在之訴，並因訴外人陳大文未到庭，而經臺中地方法院以105年度訴字第251號案為一造辯論並判決塗銷系爭抵押權而確定在案(下稱另案一)。惟縱系爭抵押權經另案確定判決塗銷，但被告仍未清償剩餘買賣價金280萬元，故原告自得依買賣契約及民法第367條之規定，請求被告給付280萬元。 　㈣並聲明：被告應給付原告280萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。訴訟費用由被告負擔。 二、被告則以：　　 　㈠兩造確有簽立系爭買賣契約書，惟原告本人從未出面處理該 簽約事宜，系爭買賣契約均由訴外人陳大文出面簽立，陳大文並自稱系爭房地為其所有，原告僅為系爭房地之登記名義人，且陳大文於兩造簽約時均能提出系爭房地之所有權狀正本、印鑑證明書及其他要辦理系爭房地過戶之登記文件，故被告因此相信陳大文即為系爭房地之所有權人，原告僅為系爭房地之借名登記名義人，而與陳大文成立買賣契約，被告並為後續買賣價金之給付，及墊繳應由出賣人負擔之稅費。故被告既係與陳大文成立系爭房地之買賣契約，原告即無從以系爭契約出賣人之地位訴請本案。 　㈡況被告因購入系爭房地所應支付予出賣人之買賣價金，被告 除以系爭房地向大眾銀行貸款以清償系爭房地原向彰化銀行之所申貸之貸款以為給付外，其餘應給付之買賣價金均轉帳匯入陳大文所指定之王素惠及陳袓文之帳戶內或交付陳大文，而清償完畢，是原告主張被告尚有未清償之買賣價金，並不屬實。 　㈢從而，原告既非系爭買賣契約之出賣人，被告復已依約給付 所有買賣價金予陳大文，原告再訴請被告給付買賣價金，即無理由。 　㈣並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔，願供擔保請 准免為假執行。 三、不爭執事項 　㈠原告原為系爭房地之登記所有權人，兩造就系爭房地於100年 1月9日簽立系爭買賣契約書，約定買賣價金為1,900萬元，被告於簽約當日並已依約先行給付原告200萬元，亦簽發票面金額為1,700萬元之本票交付予原告。原告並於100年1月27日以買賣登記為原因，將系爭房地移轉至被告名下，被告並於當日以系爭房地向大眾銀行設定擔保債權1,539萬元之最高限額抵押權，並由大眾銀行清償系爭房地上原抵押權人彰化銀行之抵押權金額1,000萬元及利息2,942元(該抵押權原設定權利價值為最高限額1,200萬元)，而塗銷彰化銀行之抵押權。被告另分別於100年1月10日、100年1月25日、100年2月21日匯款100萬元、120萬元、200萬元至陳袓文帳戶內，並於100年2月16日以系爭房地設定擔保債權420萬元之系爭最高限額抵押權予陳大文，此有原告提出系爭買賣契約書、土地所有權狀、系爭房地第一類謄本、系爭本票、彰化銀行抵押權塗銷同意書、匯款資料等分附臺灣臺中地方法院113年度訴字第171號案卷(下稱中院卷)第21至第39頁、另案二卷第124頁、126頁、第132頁可參，應屬真實。 　㈡訴外人水亞捷(即陳大文前配偶)曾對陳大文及被告提起確認 債權存在等案件，經臺灣臺北地方法院以102年度訴字第4853號案認水亞捷對陳大文並無債權存在，水亞捷依強制執行法第120條第2項之規定提起代位訴訟，並無權利保護必要，而判決駁回該案原告即水亞捷之訴並確定在案(下稱另案二)。另被告曾對陳大文提起另案一確認債權不存在等訴訟，該案並因陳大文未到庭而為一造辯論，且認定陳大文對被告所有之系爭房地設定系爭抵押權所擔保之債權不存在，而判決陳大文應將系爭抵押權設定登記予以塗銷並確定在部分，此有原告提出另案一判決附中院卷第43至45頁、被告提出另案二判決書、確定證明書附本院卷第35至43頁、第45頁可參，應為真實。 四、本院之判斷： 　　參兩造上開所述，可知本案爭點厥為：㈠系爭買賣契約存於 兩造間抑或陳大文與被告間？被告應對何人給付買賣價金?㈡被告依系爭買賣契約所應給付之買賣價金是否已給付完畢？㈢原告主張有無理由？若有，金額為何？以下分述之： 　㈠系爭買賣契約存於兩造間抑或陳大文與被告間？被告應對何 人給付買賣價金? 　⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務 ，為民法第367條所明定。再依系爭契約第3條乃約定「簽約款及用印款為200萬元，買方於簽約當日一次付清，」、「尾款1,700萬元於100年2月28日，所有權移轉完竣後，賣方依第9條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第4條規定【即貸款約定】履行給付之」。是系爭契約出賣人，即得依上開規定及約定請求買受人即被告給付買賣價金。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。故主張為系爭契約出賣人之原告，即應就其確為契約當事人部分負舉證責任，至被告則應舉證明其已給付所有買賣價金完畢。 　⒉經查，本件原告主張其為系爭房地之登記所有權人，兩造就 系爭房地簽有系爭買賣契約，約定買賣價金為1,900萬元，並提出系爭買賣契約書、房地所有權狀為證，確屬可信，已如上述，故可認系爭買賣契約形式上之出賣人確為原告無誤。被告雖辯稱兩造所簽之系爭買賣契約實質當事人應非兩造，而係被告與陳大文，系爭買賣契約之效力應存於被告與陳大文間云云，此部分即應由被告另負舉證之責。是參以原告所提出之系爭買賣契約書所示，賣方姓名之欄位均為原告，且亦蓋有原告之印章，陳大文於系爭買賣契約書上僅為賣方即原告之代理人，再參臺中市中興地政事務所函覆本院系爭房地登記申請書及所附資料，系爭房地於99年5月4日以買賣為原因由陳大文移轉登記所有權與原告，後於100年1月27日由原告以買賣為原因移轉登記所有權予被告(參本院卷第85至127頁)，是系爭房地確係由原告移轉登記予被告，且被告就此亦不爭執，則原告實質上亦已依系爭買賣契約履行方地所有權移轉登記之義務。而被告前於另案二審理中亦曾表示「…當事人是陳韋伶，他與陳大文是父女關係。應該本來是陳大文，再賣給陳韋伶，陳韋伶再賣給李碧如。…不動產買賣契約是由陳大文代理陳違伶為買賣行為…」等語(參該案第81頁），足證被告於本案訴訟前，亦未曾否認系爭房地買賣契約之當事人為原告而非陳大文，且認陳大文僅為原告之代理人一情。準此，應可認被告於簽立系爭買賣契約時，應係基於出賣人為原告之基礎始為簽立，被告若確與訴外人陳大文有何內部協議，被告並因此認為陳大文始為房地之出賣人，自應要求陳大文自任買賣契約之出賣人，而非出賣人之代理人，始為合理，且才能保障被告之權益。因陳大文縱非系爭房地形式上之登記所有權人，並不妨礙陳大文擔任買賣契約之出賣人，因出賣他人之物之買賣契約仍為適法，僅陳大文日後須使房地所有權移轉登記至被告名下即可履行出賣人之給付義務，惟被告與陳大文卻捨此不為，系爭買賣契約仍以原告任出賣人，原告復於審理中一再否認「其僅為掛名之出賣人，實質上與被告達成買賣意思合致者為陳大文」，故本院實難僅以被告上開所述即認原告非系爭契約之出賣人。 　⒉再證人王素惠即為系爭房地處理買賣契約及登記事宜之代書 亦到庭證述：「｛提示本院卷第113頁臺中市中興地政事務所100年空白字第44730號土地登記申請書，所示資料是否亦為你申請？該次移轉系爭房地之當事人為何？是否實際見過雙方當事人？是何人與你接洽代辦登記事宜（以上稱第二次買賣）？｝這次的資料也是我申請的，這次是原告委託陳大文與被告簽約，我這次有看到陳大文與被告，這次我沒有看到原告，但有與原告通過電話，這次的出賣人是原告」、「(100年間由原告將系爭房屋移轉與被告的案件，你稱是原告委託陳大文請你辦理的，妳有無收到委託書？)我們有電話聯絡，原告的文件資料是委託陳大文送來的」、「陳大文曾經有提到房地是登記在原告名下，應該有說房地是他的，我剛剛說沒有講過這些話是因為我忘記了」、「(陳大文是在何處與你提到上開情事？)是到我事務所的時候，就是在辦理二次買賣交易的時候」、「(第二次買賣所簽立的原證一契約書，你方稱有與原告通話，請問是何時？)是在簽約的時候」、「（你方稱在簽原證一買賣契約時，有與原告通話，請問通話內容為何？）就是跟賣方確認，就是我們現在要辦理買賣契約，因為陳大文只帶了權狀來，印鑑證明要後補，所以我才跟原告確認，請她補印鑑證明」、「（你方稱是原告委託陳大文送權狀過來，你為何知悉是原告委託陳大文？）因為在電話中有與原告聯絡確認」等語（參本院卷第180、183至186頁)，可知依證人所述，陳大文委請證人辦理系爭房地之買賣事務時，確曾告知該房地為其本人所有，但買賣契約是由系爭房地之登記名義人即原告委託陳大文與被告簽約，證人並有在簽約時以電話與原告聯繫買賣事宜，仍足認系爭買賣契約之當事人確為原告，被告簽立買賣契約之對象亦為原告無誤。 　⒋又系爭房地原確為訴外人陳大文所有，陳大文並於99年5月4 日以買賣為原因，將房地所有權移轉登記至原告名下部分，已如前述，而訴外人陳大文及原告之母親陳正文前亦經臺灣臺中地方法院以103年度易字第992號案（下稱系爭刑案），認定陳大文為免與訴外人水亞捷之離婚訴訟致財產分析，乃與陳正文共同基於行使造私文書、使公務員登載不實事項於職務上所掌公文書之犯意聯絡，由陳正文利用不知情之原告所交由其保管之印鑑章、身分證等物，以原告名義虛偽向陳大文買受系爭房地，並偽造買賣移轉契約書、土地登記申請書後，並委由王素惠代書完成系爭房地所有權移轉至原告名下登記事宜，並判決訴外人陳大文、陳正文共同犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑4月而確定在案(有該判決書附本院卷第101頁至第111頁)，由此確足認原告與陳大文間似無買賣系爭房地之真意，該買賣契約之債權及物權行為應為無效，致原告因此或未能取得系爭房地之所有權。惟原告在取得系爭房地所有權移轉登記後，出售系爭房地予被告時，係透過真正所有權人即陳大文代理出售並簽立買賣契約，故原告將房地出售並不違真正所有權人陳大文之意，縱認原告無出售房地予被告之權利，亦係原告與陳大文間之內部糾紛，原告與被告間之買賣契約，並不因此而受影響，況原告復已依契約，如期使被告取得系爭房地之所有權登記並交付占有，並無任何違約之情事，是在無其他證據佐證之情況下，被告自無從依原告與陳大文間內部所有權歸屬一事，質疑原告為買賣契約之出賣人地位。 　⒋是綜上所述，仍應認原告始為系爭買賣契約之出賣人，可向 被告主張買賣價金給付者，亦為原告。 　㈡被告就系爭買賣契約是否已給付買賣價金完畢？　　　　 　⒈原告主張前已給付原告200萬元(參系爭契約第3條簽約款欄處 已記載給付200萬元)，後於100年1月27日以系爭房地向大眾銀行設定擔保債權1,539萬元之最高限額抵押權，並由大眾銀行清償系爭房地上原抵押權人彰化銀行之抵押權金額1,000萬元，而塗銷彰化銀行之抵押權。被告另分別於100年1月10日、100年1月25日、100年2月21日匯款100萬元、120萬元、200萬元(共計420萬元)至原告指定之陳袓文帳戶內等情，為兩造所不爭執。又依彰化銀行及元大銀行函覆本院資料所示，被告取得系爭房地所有權登記後，以系爭房地設定抵押權向大眾銀行所貸得之款項確為1,282萬元，但僅有其中1,000萬2,942元(包括1,000萬元之本金及2,942元之利息)係用以清償彰化銀行之原抵押貸款債務，剩餘款項均轉入被告於大眾銀行所申設之帳戶內(此有彰化銀行及元大銀行回覆資料附本院卷第207頁、第289頁至第291頁可參)，此亦為兩造所不爭執，是就被告向大眾銀行所貸得之款項，應認其中1,000萬2,942係屬系爭房地買賣價金之給付，而非僅有1,000萬元，至於其餘貸款則係由銀行轉至被告帳戶收執部分無誤。 　⒉復依證人王素惠到庭證稱：「(為何被告有你的存摺資料？) 這應該是我要請買賣雙方匯款關於買賣的稅費、代辦費到我的帳戶內，我才提供的，這並不是要請買方匯買賣價金的帳戶。」、「(提示本院卷第73頁王素惠華南商業銀行帳戶交易明細，所示資料是否為你之銀行帳戶及相關交易明細？110年1月10日被告跨電匯19萬元至該帳戶之目的為何？是否是買賣系爭房地之價款？)這是我的銀行交易明細，被告匯19萬元是為了給付第二次買賣(即系爭房地買賣)的稅費，這個是從買賣價金扣除稅費，所以付給我19萬元等於付給出賣人19萬元的價金，因為這個稅費是出賣人要負擔的稅費，先讓我代繳，買受人要付的尾款就可以扣除該筆款項」、「(這個稅款是你幫賣方代繳的嗎？)是我幫忙賣方代繳，但應該也有含買方應該繳的稅，我現在已經不記得明細。」等語，是認被告所給付予證人王素惠之19萬元稅費，應係包含於系爭房地之買賣價金中，而由被告先行給付予證人王素惠。原告雖主張被告上開給付應為系爭房地買於買賣應給付之稅費或代書費用，非為系爭買賣價金等語，然審酌不動產買賣交易過程中，雙方所需支出之相關稅費、代書費、仲介費等，由買受人就出賣人所須負擔部分先行給付，再由買賣價金中扣除等情，尚屬常見，而原告亦無提出其有支付予證人王素惠就系爭房地買賣過戶所需之稅費、代書費之證明，證人王素惠亦無法特定其中究竟多少款項是用以支付買方應付之稅費，是證人王素惠證稱被告就系爭房地給付其19萬元之相關費用，應得於須給付於原告之系爭買賣價金中扣除，尚非無據，故被告給付予證人王素惠之19萬元亦係就爭買賣契約給付予原告之買賣價金。 　⒊再被告前於另案二中即主張其就系爭房地之買賣價金已分別 給付清償完畢，分別是⑴在簽約後給付100萬元、120萬元至陳袓文帳戶內及給付19萬元至代書王素惠帳戶內以為頭期款之給付。⑵完成登記後，被告以系爭房地向大眾銀行貸款1,282萬給付陳大文。⑶被告於100年2月21日匯款200萬元。⑷於100年3月9日給付6萬元至陳袓文帳戶內。⑸於100年間陸續給付現金、美金等外幣共200餘萬元。就上開⑴至⑶部分已論述如上。而就⑷部分，被告確有於另案二中提出該案被證四之匯款單(附另案二卷第133頁)用以證明確有該匯款，並有本院依職權所函查之帳戶交易明細資料附本院卷第81-82頁可參，而該匯款時間為100年3月9日，與系爭房地買賣交易及系爭抵押權設定時間相近，確可認屬被告所給付之買賣價金。至於⑸部分，被告不論是在另案二及本案審理中，始終未能提出相關資料為證其說，難認為真實。 　⒋再縱認實際與被告交涉如何給付買賣價金者為原告之代理人 陳大文，然陳大文於該案之訴訟代理人亦曾於另案二審理中表示「…李碧如先向銀行貸款，加上自己籌得的現金，先給陳大文1,480萬元，剩餘的420萬元的部分就約定好用系爭房子設定抵押權給陳大文，等他把錢給陳大文後，(陳大文)再跟姐姐(陳正文)討論怎麼分…因為李碧如剩餘的420萬元沒有清償，所以我們認為確實有該債權和抵押權…(參另案卷二第81頁正反面)，亦可知不論系爭買賣契約之出賣人為原告或陳大文，抑或陳大文確有代理原告收受被告給付買賣價金之權限，陳大文於本案訴訟前亦未曾承認被告已就系爭房地之買賣價金全部給付完畢。 　⒌綜上，被告已給付原告之買賣價金共計為1,645萬2,942元(20 0萬元+420萬元+1,000萬元+2,942元+19萬元+6萬元=1,645萬2,942元)，被告雖辯稱其已將剩餘買賣價金交付予原告代理人陳大文，惟被告並未提出其已將剩餘之買賣價金交付予陳大文之證明，誠如前述，且原告亦否認其有指示被告將系爭買賣價金交付予陳大文，是縱被告確有交付系爭買賣價金剩餘款項予陳大文，亦無法就此清償被告就系爭買賣契約對原告所應負給付價金之責，故被告確仍未就系爭買賣價金給付予原告完畢。 　㈢原告主張有無理由？若有，金額為何？ 　⒈兩造間就系爭房地簽有系爭買賣契約書，並約定買賣價金為1 ,900萬元，被告前已給付買賣價金200萬元，後亦依約匯款426萬元至原告指定之陳袓文帳戶內，且由大眾銀行為原告清償系爭房地上彰化銀行之抵押權金額1,000萬元及利息2,942元，被告亦交付證人王素惠19萬元替原告繳交相關費用，而得於買賣價金中扣除，已如前述。是被告已給付原告之買賣價金共計為1,645萬2,942元，尚有剩餘254萬7,058元(1900萬元-200萬元-420萬元-1,000萬元-2,942元-19萬元-6萬元=254萬7,058元)之買賣價金未給付予原告，故原告就此請求被告給付剩餘買賣價金254萬7,058元部分，確屬有據。 　⒉至被告雖一再請求本院傳喚陳大文開庭作證，然經本院分別 於113年7月2日、113年8月22日言詞辯論期日傳喚陳大文，陳大文均未到庭，陳大文並曾於113年8月5日具狀說明其於 義大利工作，無法到庭(本院卷第167頁)，且經本院書記官 以電話聯繫陳大文，其另表示將113年年底或114年農曆年間返回我國(本院卷第169頁)，然本院並無法因此即得確定陳大文確會如期返國，且會到庭為證，況本案事實已經本院認定如上，事證已臻明確，故本院認並無再傳喚陳大文到庭做證之必要，附此敘明。 五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。本件原告對被告請求給付買賣價金254萬7,058元部分，為有理由，是原告併請求自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即113年3月2日（見中院卷第67頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。 六、綜上所述，原告依系爭買賣契約書及民法第367條之規定， 請求被告給付如主文第1項所示之金額及利息，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由。再兩造均聲明願供擔保，請准宣告假執行及免為執行，核無不合，爰依聲請及依職權分別酌定金額准許之。再原告敗訴部分之假執行聲請，因失所附麗，應併予駁回。 七、原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79 條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　林靜梅 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭敏如