返還價金等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度重訴字第75號 原 告 廖暖 訴訟代理人 陳志峯律師 複 代理人 林庭誼律師 被 告 鍾志成 訴訟代理人 林芬瑜律師 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年1月13日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：被告於民國109年6月10日授權訴外人李振山出賣 門牌號碼桃園市○○區○○○路00號7樓之12、17、19等3戶房屋及其坐落土地（下分稱7樓之12房屋、7樓之17房屋、7樓之19房屋，併稱系爭房屋），經李振山與原告協商後，原告同意以新臺幣（下同）690萬元購買系爭房屋，並於109年6月10日與李振山簽訂簽定不動產預購（預售）協議書（下稱系爭協議書），李振山隱名代理被告簽名於系爭協議書上，被告亦為系爭協議書之契約當事人。原告依系爭協議書已於109年6月11日支付定金300萬元，續於109年8月10日支付第二期款180萬元。嗣原告多次請被告出面簽定正式買賣契約及商討相關履約事宜，惟均未獲置理。原告乃於112年11月23日寄發桃園東埔郵局存證號碼551號存證信函（下稱第一封存證信函）予被告及李振山，主張被告應於文到3日內與原告協商簽訂買賣契約，然被告仍置之不理；原告續於112年11月29日寄發桃園東埔郵局存證號碼562號存證信函（下稱第二封存證信函）予被告及李振山，通知被告自收受第一封存證信函迄今已逾3日，仍未獲置理，主張以第二封存證信函送達被告後起算15日，視為雙方簽定正式買賣契約之定約期限，惟迄今仍未獲被告回應。後經原告調閱系爭房屋謄本，始知被告早於112年8月、9月間陸續將系爭房屋出售他人，並分別於112年8月29日、112年9月22日、112年10月24日辦理所有權移轉登記予第三人完竣，則被告已無法再將系爭房屋出賣並移轉登記予原告，顯屬可歸責於被告之事由致給付不能。被告迄今未依系爭協議書約定與原告簽訂正式買賣契約，且逕自將系爭房屋出賣第三人，則依系爭協議書第3條約定，賣方如無法履約，買方得解除契約並請求賣方返還已付之定金，及按已付定金等額之違約金，為此，爰依民法第266條第1項、系爭協議書第3條約定、類推適用民法第249條第3款規定，請求被告返還已給付之定金及第二期款共480萬元及違約金300萬元等語，並聲明：（一）被告應給付原告780萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：原告與李振山於109年6月10日簽訂系爭協議書時 ，被告與李振山完全不認識，亦尚未授權李振山銷售系爭房屋，李振山簽訂系爭協議書時並未獲被告授予代理權，實則被告係於111年12月26日始授予李振山代銷系爭房屋之權限；另依原告提出之系爭協議書影本上預立契約書人賣方欄位所載「&鍾志成」等字樣，並非被告所簽署，顯然有偽造簽名之嫌；且系爭協議書買、賣方簽名欄位亦僅有原告與李振山之簽名、印文，難認被告為系爭協議書之契約當事人；況原告既主張李振山於簽訂系爭協議書時為隱名代理被告，系爭協議書對被告亦有效力，則原告應就李振山於簽訂系爭協議書時，被告確實有授權一事，負舉證證明之責。再者，依原告提出之交付定金收據所示，原告係於109年6月11日交付訂金300萬元予訴外人王聖元收受，並非交給被告或李振山；原告主張給付第2期款180萬元，所提出之文件亦僅記載「不動產（預購）協議書，賣方：李振山、王聖元」等字樣，亦無被告姓名，且無法得知原告是否有交付180萬元，更無從憑此認定被告應受系爭協議書效力之拘束或有收取原告交付之款項。另原告所稱寄送第一封、第二封存證信函予被告云云，惟原告寄送之地址為桃園市○○區○○○路00號，被告並未居住於此，故從未收受，僅於事後由李振山轉達，方知曾有上開存證信函之事，因李振山向被告表示已向原告及其子解釋清楚，被告因而未予以回應。綜上所述，被告並未授權李振山簽訂系爭協議書，亦未收到原告所交付之480萬元，自始無隱名代理之情形等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實：（見本院卷第314-317頁） （一）原告與李振山於109年6月10日簽訂系爭協議書，約定由原 告以690萬元，購買系爭房屋。系爭協議書第3條約定：「於簽訂時買方（即原告）預付300萬元作為價購定金，其餘付款條件俟雙方合意正式簽訂買賣契約時再行商議」。系爭協議書第4條第2項約定：「雙方履約最後期限為所合意之正式簽約日，買賣任一方逾期3日即視同違約，將依第3 條違約條款處置及行使權利，不另行以各種方式通知催告雙方履行簽約。」；系爭協議書簽名欄位，買方由廖暖親自簽名蓋印、賣方由李振山親自簽名蓋印。 （二）訴外人王聖元於109年6月11日簽立字據，內容為：「本人 王聖元在109年6月11日簽收廖暖於109年6月10日所簽訂購買桃園區中山東路55號，7樓之12、7樓之17、7樓之19三間套房之訂金300萬元整，此證為憑據。」 （三）於109年8月10日，原告、李振山、王聖元於載有：「桃園 市○○○路00號7樓之12、17、19等3戶，第二期款新台幣壹佰捌拾萬元整。」等文字之不動產預購協議書上，由廖暖於買方欄位簽名；李振山於賣方欄位簽名；王聖元於空白處簽名。 （四）被告於111年12月26日出具授權書予李振山，授權書內容 以文字載明：「桃園中山東路19間套房，鍾志成同意給李振山代銷裝潢家電費用由李振山代銷負責一間以250萬實拿價」；「所有權人鐘志成、代銷人：李振山」等文字，並分別經李振山、鐘志成簽名。 （五）原告於112年11月23日寄發桃園東埔郵局存證號碼551號存 證信函（即第一封存證信函）予被告及李振山，通知被告前授權李振山以其名義與原告簽訂系爭協議書，且原告並已依約支付定金300萬元及第二期款180萬元。然原告多次敦請被告出面簽定正式買賣契約，被告均置之不理，顯已違反系爭協議書約定，主張被告應於文到3日內與原告協商簽訂買賣契約；原告上開存證信函寄送予被告之地址為桃園市○○區○○○路00號。 （六）原告於112年11月29日寄發桃園東埔郵局存證號碼562號存 證信函（即第二封存證信函）予被告及李振山，通知被告自收受第一封存證信函迄今已逾3日，仍未獲被告置理，主張以第二封存證信函送達被告後起算15日，視為雙方簽定正式買賣契約之定約期限；原告第二封存證信函寄送予被告之地址為桃園市○○區○○○路00號，於112年11月30日送達上址。 （七）被告於112年9月22日以買賣為登記原因，將桃園市○○區○○ 段0000○號（建物門牌：桃園市○○區○○○路00號7樓之12）移轉登記予訴外人陳政華；被告於112年8月29日以買賣為登記原因，將桃園市○○區○○段0000○號（建物門牌：桃園市○○區○○○路00號7樓之17）移轉登記予訴外人林秉軒；被告於112年10月24日以買賣為登記原因，將桃園市○○區○○段0000○號（建物門牌：桃園市○○區○○○路00號7 樓之19）移轉登記予訴外人王龍泉。 （八）王聖元於如附表一所示日期，有開立如附表一所示金額之 支票予李振山，並經李振山簽收。 （九）王聖元於台灣新光商業銀行名下帳戶（帳號：0000000000 000號）有於附表二所示日期，匯款如附表二所示金額至匯款帳戶。 四、本件兩造爭執之點，應在於：（一）李振山與原告簽訂系爭 協議書，出賣系爭房屋予原告，是否為有權代理？被告是否須受系爭協議書效力之拘束？（二）原告主張依系爭協議書約定或類推適用民法第249條第3款，被告應返還原告定金480萬元及違約金300萬元，有無理由？茲敘述如下： （一）原告未能舉證證明李振山簽訂系爭協議書為有權代理；被 告不受系爭協議書效力之拘束： 　 1、按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，而債權債 務為特定人間之關係，債權人不得對契約上所載之債務人以外之人請求給付（本院18年上字第195號、40年台上字第1241號判例參照）。若本人係由代理人代理締結契約，須先由本人授與代理權，再由代理人於代理權限內，以本人名義向契約相對人或由相對人受意思表示，其效力始能直接歸屬於本人（民法第103條參照）。至於學說上所稱之「隱名代理」，乃指代理人為代理行為時，雖未載明被代理人（本人）之名義，惟僅以代理人自己名義為之，如其情形可推知其有代理本人之意思，而為相對人明知或可得而知者，亦生對本人發生代理之效果而言（最高法院101年度台上字第1774號判決意旨參照）。原告主張系爭協議書係李振山隱名代理被告作成出賣系爭房屋予原告之協議云云，既為被告所否認，自應由原告就此利己之事實即「隱名代理」之要件事實負舉證責任。 　 2、經查： 　　⑴原告提出系爭協議書之影本（見本院卷第17-19頁）於預立 契約書賣方欄位雖有手寫字跡記載「&鐘志成」等字樣，惟原告當庭提出之系爭協議書原本之預立契約書賣方欄位並未有上開「&鐘志成」等字樣，此有本院勘驗筆錄（見本院卷第314頁）及原告提出之系爭協議書原本複印後附卷可佐（見本院卷第333頁），則原告起訴時所附系爭協議書影本之預立契約書賣方欄位所載「&鐘志成」等字樣，是否屬實，及究竟是何人，因何目的為此一記載，均屬有疑，難認被告因此須為系爭協議書之內容負責，更無從憑此認定李振山已獲被告之授權簽訂系爭協議書。參以系爭協議書買、賣方簽名欄位（見本院卷第19頁、第334頁），僅有原告及李振山簽名，並未有被告簽名，且李振山係以自己之名義簽署於賣方欄位，根本無從認定係以代理被告之意思與原告締結系爭協議書，則原告主張李振山係有權代理被告簽訂系爭協議書，是否可採，已屬有疑。 　　⑵雖原告提出111年12月26日被告簽名授權李振山代銷含系爭 房屋在內之桃園市桃園區中山東路19間套房之授權書（下稱系爭授權書，見本院卷第21頁），且被告亦不爭執系爭授權書之真正性，惟依系爭授權書所示日期為111年12月26日，顯在系爭協議書簽定日期109年6月10日之後，被告抗辯係於111年12月26日始授權李振山代銷系爭房屋等語，自屬有據。原告主張李振山於111年12月26日前即簽定系爭協議書時已獲得被告授權，有權代理被告出賣系爭房屋等事實，自應由原告提出其他證據以證其說，尚無從單憑系爭授權書逕自認定李振山於系爭授權書111年12月26日前已獲被告授權。 　　⑶再者，雖原告提出王聖元簽名收受原告交付300萬元定金之 收據1紙（見本院卷第23頁），然此至多僅能證明王聖元有收到原告給付之300萬元，未能證明被告有依系爭協議書收取原告交付之定金300萬元，況原告既主張係李振山隱名代理被告簽訂系爭協議書，原告理應知悉依系爭協議書所提出之給付，應向其所主張之系爭協議書當事人即被告或有權代理人李振山依約提出給付始生清償之效力，卻逕自將系爭協議書之定金300萬元交付予毫無關係之第三人王聖元收取，又未能證明王聖元係有受領權之人，是以，自無從以前開王聖元簽名收受300萬元之收據，認定原告已依系爭協議書向被告給付定金。 　　⑷又觀原告提出經李振山、王聖元於賣方欄位簽名，並載有 系爭協議書第二期款為180萬元之文件1紙（見本院卷第25頁，不爭執事項第3項），其上未有任何被告簽署或授權他人簽署之意思表示；另徵諸其上文字記載內容之文義，僅能表明系爭協議書之第二期款為180萬元，未載明原告是否已有給付180萬元，或原告應向何人給付，或係由何人向原告收取該180萬元，則原告徒以本院卷第25頁文件，主張已向被告給付系爭協議書第二期款180萬元，自屬無據。 　　⑸原告另主張於簽訂系爭協議書時，李振山、王聖元有提出 房屋權狀取信於原告，並據此主張構成隱名代理云云。然查，系爭房屋均係於112年3月10日始取得建物登記謄本（見本院卷第69-87頁），雖被告對於在桃園市○○區○○○路00號7樓房屋尚未分割成19間套房前，是由王聖元找被告一起投資購買，並約定登記於被告名下一事，並不爭執（見本院卷第300頁），惟縱認於簽訂系爭協議書時，李振山或王聖元曾有出具桃園市○○區○○○路00號7樓房屋登記名義人為被告之所有權狀予原告，然此更足徵被告方為系爭協議書買賣標的物即系爭房屋之所有權人，原告欲購買系爭房屋，卻不與系爭房屋之所有權人簽訂系爭協議書，反任由李振山以自己名義與原告締結系爭協議書，於簽訂系爭協議書之同時，原告又未要求李振山提供其業經取得合法授權之授權書或同意書，或要求李振山於系爭協議書上表明為被告之代理人，以被告名義簽訂系爭協議書，上開種種明顯反於一般交易之常情，而有違經驗法則，則原告以李振山、王聖元已出具所有權狀，空言主張李振山隱名代理被告簽訂系爭協議書云云，自非可信。 　 3、準此，系爭協議書係由李振山以自己名義所為，並未表明 代理被告之旨；又依原告提出之證據資料，尚不足以認定李振山於簽訂系爭協議書時係隱名代理被告，則系爭協議書被告既未列名為當事人，亦無授權李振山代理簽訂之意思，當無隱名代理之成立，堪予認定。原告主張李振山隱名代理被告簽訂系爭協議書，被告為系爭協議書之當事人，須受系爭協議書效力之拘束，為無理由。 （二）原告主張被告應返還原告定金480萬元及違約金300萬元， 為無理由，應予駁回： 　　　被告並非系爭協議書之契約當事人，自無須受系爭協議書 效力之拘束，詳如前述。換言之，被告並無以690萬元出賣系爭房屋並移轉系爭房屋所有權登記予原告之契約義務存在，是以，縱使被告後續將系爭房屋出賣並移轉登記予其他人，對原告亦不構成契約給付不能之債務不履行責任；況原告又未能舉證證明被告有依系爭協議書收受原告給付之訂金300萬元及第二期款180萬元，從而，原告依系爭協議書第3條、民法第226條第1項、類推適用民法第249條第3款規定，請求被告應返還已給付之定金300萬元、第二期款180萬元及與定金同額之違約金300萬元，共780萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。 五、綜上所述，原告未能舉證證明李振山於簽訂系爭協議書時隱 名代理被告，則被告自不受系爭協議書效力之拘束，又原告復未能證明被告有收受原告交付之款項，則原告依系爭協議書第3條、民法第226條第1項、類推適用民法第249條第3款規定，請求被告應給付原告780萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　陳俐文 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　藍予伶 附表一： 編號 票據號碼 發票日 金額 備註 1 CJ0000000 107年10月1日 50萬元 本院卷第227-231頁 2 CJ0000000 106年6月15日 100萬元 本院卷第239頁 3 CJ0000000 109年7月13日 50萬元 本院卷第241-243頁 4 CJ0000000 109年8月11日 150萬元 本院卷第245-247頁 附表二： 編號 匯款日期 匯款金額 匯款帳戶 備註 1 109年6月24日 30萬14元 0000000000000 本院卷第261頁 2 109年9月29日 本院卷第265頁 3 109年12月30日 30萬15元 本院卷第269頁 4 110年4月1日 5 110年7月1日 30萬元 本院卷第275頁 6 110年10月8日 30萬15元 本院卷第277頁 7 111年1月5日 本院卷第279頁 8 111年4月7日