遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第1315號 原 告 鄭棟仁 兼 訴 訟 代 理 人 鄭智中 上 一 人 訴訟代理人 趙淑君 被 告 潘約璱 潘約珠 潘約翰 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月5日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應連帶將門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷00弄00號1 樓房屋騰空遷讓返還予原告。 二、被告應於繼承被繼承人潘陳月英之遺產範圍內連帶給付原告 72,000元，及自民國113年11月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 三、被告應連帶給付原告新臺幣144,000元，及自民國113年11月 9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 四、被告應自民國113年11月1日起至遷讓返還第1項房屋予原告 之日止，按月連帶給付原告新臺幣36,000元。 五、原告其餘之訴駁回。　　　　 六、訴訟費用由被告連帶負擔95%，餘由原告負擔。　　 七、本判決第1、2、3項得假執行。 八、本判決第4項於每月屆期後得假執行。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，此於簡易訴訟程序亦適用之，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第436條第2項分別定有明文。經查，本件原告於起訴時原聲明請求：㈠被告潘約璱應將門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷00弄00號1樓房屋（下稱系爭房屋）騰空、遷讓返還予原告；㈡被告潘約璱應自民國112年12月15日起至騰空、遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）12,000元；㈢被告潘約璱應給付自112年4月13日起至同年11月12日即租約終止之日，共8個月之租金合計96,000元。嗣原告迭經變更聲明，並追加潘約珠、潘約翰為被告，終於113年11月5日言詞辯論期日確認聲明如後述訴之聲明所示（見本院卷第92頁反面），核原告所為之變更、追加，乃係基於兩造間就系爭房屋使用、收益之同一基礎事實所為，在社會生活上可認為有共通性，且訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性，在審理時得加以利用，堪認其請求之基礎事實同一，與前揭規定相符，應予准許。 二、本件被告潘約珠、被告潘約翰，均經合法通知，無正當理由 未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第433條之3，依職權由原告一造辯論而為判決。 貳、實體方面 一、原告主張：訴外人即伊等之被繼承人鄭楊月妃與訴外人即被 告之被繼承人潘陳月英，前於102年1月12日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由潘陳月英向鄭楊月妃承租系爭房屋，租賃期間自102年1月12日至103年1月12日止，每月租金為12,000元，並應於每月1日前繳納，潘陳月英並已交付鄭楊月妃押租金12,000元。又系爭租約屆期後，潘陳月英仍繼續占有使用系爭房屋，而鄭楊月妃亦無反對之意思表示，雙方遂以不定期限繼續系爭租約。嗣鄭楊月妃於112年3月12日死亡，伊等因繼承而取得系爭房屋之所有權及系爭租約之出租人地位，詎潘陳月英自同年4月起即未依約給付租金，且其復於同年10月21日死亡，而被告均為潘陳月英之繼承人且未拋棄繼承，是被告於斯時起即因繼承而取得系爭租約之承租人地位，惟被告迄今仍繼續占有使用系爭房屋，卻未曾依系爭租約給付任何租金，伊等遂於113年10月14日以龜山迴龍郵局存證號碼41號存證信函為催告被告給付租金之通知，並限期被告於函到3日內即同年月17日前給付所積欠之租金，如逾期仍未為給付，則依法終止系爭租約。又被告迄今仍未給付積欠之租金，故系爭租約已於113年10月17日合法終止，被告自應將系爭房屋騰空、遷讓返還予伊等，並應連帶給付自112年4月至113年10月之租金共228,000元。又被告自終止系爭租約之日起，即無占有使用系爭房屋之權源，是被告無權占有系爭房屋，每月受有相當於租金12,000元之不當得利；再依系爭租約第8條約定，被告於租期屆滿後不即時騰空、遷讓返還系爭房屋，應按月給付租金2倍即24,000元之違約金。為此，爰依民法第767條第1項前段、民法第179條規定及系爭租約之約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應連帶將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應連帶給付原告228,000元，及自民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自113年11月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月連帶給付原告36,000元。 二、被告則均以：潘陳月英並無遺產可供伊等繼承，伊等並非本 件當事人等語，資為抗辯。被告潘約璱另以：系爭租約應係由潘約翰與鄭楊月妃所簽訂；又潘陳月英承租系爭房屋卻無法入戶籍、申請政府之弱勢租金補助款，以每月4,000元計算，已損失100萬元餘；伊目前負債累累，無法搬離系爭房屋，搬離系爭房屋需要時間等語，資為抗辯。被告並均聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張被告繼受系爭租約，除應連帶將系爭房屋遷讓返還 予原告外，應連帶給付原告欠繳租金、所受相當於租金之不當得利、違約金等節，為被告所否認，並以前詞置辯，故本件爭點厥為：㈠被告是否為系爭租約之承租人？㈡原告之請求，有無理由？茲分述如下： 　㈠被告是否為系爭租約之承租人？系爭租約是否已合法終止？ 　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查原告主張鄭楊月妃、潘陳月英於102年1月12日簽訂系爭租約，約定租賃期間自102年1月12日至103年1月12日止，而系爭租約屆期後，潘陳月英仍繼續占有使用系爭房屋，鄭楊月妃亦持續收取租金而無表示反對，故雙方係以不定期限繼續系爭租約等節，業據其提出與所述相符之系爭租約及房租收付款明細表為證（見桃簡卷第69頁至第75頁），堪認系爭租約確係由鄭楊月妃、潘陳月英所簽訂，且依上開規定，自103年1月13日起以不定期限繼續系爭租約。至潘約璱雖辯稱：系爭租約應係由潘約翰與鄭楊月妃所簽訂等語，然未舉證以實其說，此部分所辯，自難憑採。 　⒉次按繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時， 除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1147條、第1148條第1項前段分別定有明文。又租賃權性質上亦屬財產權，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，承租人死亡者，定有期限之租賃契約並非當然失效，僅其繼承人得終止該租約而已。經查，鄭楊月妃、潘陳月英分別於112年3月12日、同年10月21日死亡，兩造分別為鄭楊月妃、潘陳月英之繼承人乙節，為兩造所不爭執，並有原告提出之戶籍謄本在卷可參（見桃簡卷第66頁至第68頁），且復查無兩造有何拋棄繼承之情事（見桃簡卷第24頁），是揆諸前揭說明，原告於鄭楊月妃死亡後，即共同繼承鄭楊月妃之出租人地位，被告則於潘陳月英死亡後，共同繼承潘陳月英之承租人地位。從而，被告於112年10月21日起，即因繼承而取得系爭租約之承租人地位乙情，堪以認定。 　⒊末按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。查原告主張潘陳月英自112年4月起即未依約給付租金，而被告因繼承而取得系爭租約之承租人地位後，迄至113年10月亦未曾給付任何租金，是原告於限期催告後，已於113年10月17日合法終止系爭租約等情，業據其提出與所述相符之存證信函數紙及收件回執為證（見桃簡卷第6頁至第8頁、第95頁至第97頁反面），揆諸前揭規定，自堪認兩造間租賃關係已於113年10月17日因系爭租約之終止而消滅。 　㈡原告之請求，有無理由？ 　⒈按出租人應依約定日期，支付租金；所有人對於無權占有或 侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第439條前段、第767條第1項前段、第179條前段分別定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益；而所謂相當於租金之利益，係指其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，是所有人受有相當於租金之損害，故於認定占有人返還利益時得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為據，則此相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額。再按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任；民法第1151條、第1153條第1項亦規定甚明；是繼承人對於繼承之遺產所負之債務，為公同共有債務，繼承人對於被繼承人之債務，為連帶債務。又數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定，民法第292條亦規定甚詳。末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力；且債務均已屆清償期、擔保相等、獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充，民法第322條第2款亦有明文。 　⒉經查，原告為系爭房屋之所有權人乙節，有系爭房屋之建物 登記謄本在卷可稽（見桃簡卷第38頁），而兩造間之租賃關係既已於113年10月17日消滅，是被告自斯時即無占有使用系爭房屋之正當權源。而審酌系爭房屋原係由潘陳月英所承租，其並持續於系爭房屋居住至死亡時止，衡情其於死亡後，應尚有遺留個人物品於系爭房屋內，參以潘約璱復自承：尚未將物品自系爭房屋搬走等語（見桃簡卷第93頁），自堪認潘陳月英遺留於系爭房屋內之物品等遺產，已於潘陳月英死亡時為被告共同繼承，而為被告所公同共有，被告迄今並以將該等物品置於系爭房屋中之方式，無權占有系爭房屋，是揆諸前開說明，被告基此所負同一遷讓返還系爭房屋之義務，屬不可分之給付，被告自應連帶遷讓返還系爭房屋予原告。 　⒊又原告固主張被告欠繳租金之期間為112年4月至113年10月， 然被告係於112年10月21日潘陳月英死亡時，始共同繼承潘陳月英之承租人地位乙節，業經本院認定如前，是揆諸前開規定及說明，潘陳月英生前就系爭租約及所生之租金債務，於其死亡後，應係由其繼承人即被告共同繼承之，並就所繼承之租金債務於繼承潘陳月英之遺產範圍內負連帶清償責任；準此，原告所請求之112年4月至同年10月之租金，共84,000元（計算式：12,000元/月×7月＝84,000元），既係潘陳月英生前所積欠之債務，則被告對於此部分債務，自以於繼承潘陳月英之遺產範圍內，始負連帶責任。又原告既自承其尚未返還所收取之押租金12,000元予被告等語（見桃簡卷第93頁反面），揆諸前開說明，原告請求被告給付之款項，自應就先到期者先由尚未返還之押租金抵充之，則於扣除押租金12,000元後，原告請求被告於繼承潘陳月英之遺產範圍內連帶給付72,000元（計算式：84,000元－12,000元＝72,000元），洵屬有據，逾此範圍之請求，則不應准許。 　⒋而112年11月至113年10月之租金，共144,000元（計算式：12 ,000元/月×12月＝144,000元），既係於潘陳月英死亡後，被告自己繼承潘陳月英之系爭租約承租人地位而生之公同共有債務，即非屬潘陳月英之債務，且被告未就共同繼承之系爭租約租賃權為遺產分割，則其等基此所負同一租金債務，其給付仍屬不可分，是揆諸前開規定及說明，被告對此段期間之欠繳租金，自應負連帶清償責任，是原告請求被告連帶給付144,000元，亦屬有據。 　⒌又被告自系爭租約終止後，既仍繼續占用系爭房屋迄今，已 構成無權占有，核屬無法律上原因而受利益，致原告受有不能使用系爭房屋之損害，揆諸前揭說明，原告自得按系爭租約所約定之租金數額，請求被告自系爭租約終止翌日即113年10月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付12,000元予原告。復觀諸系爭租約第8條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止…」，此有系爭租約在卷可憑（見桃簡卷第72頁），是本件被告於租賃關係消滅後既仍未返還系爭房屋，原告自亦得依該條約定，請求被告自113年10月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付以租金2倍計算之違約金24,000元（計算式：12,000元/月×2＝24,000元/月）。準此，本件原告僅請求被告自113年11月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月連帶給付原告36,000元（12,000元＋24,000元＝36,000元），洵屬有據。 　⒍被告固以前揭情詞置辯，然所謂繼承債務，乃指被繼承人死 亡時所遺留之債務，若為繼承人自身所負之債務，即難指為繼承債務，而本件原告所請求之款項中，僅有112年4月至同年10月之租金共84,000元，係由潘陳月英所積欠而由被告繼承之債務，業如前述，是被告應僅得就此部分金額於繼承潘陳月英之遺產範圍內負有限責任，至原告之其餘請求，均係被告本於自身承租人地位所負債務，並非繼承債務，自無民法第1153條規定之適用，是被告前開所辯，並無足採。又潘約璱對於所辯潘陳月英受有無法請領租金補助款之損害等情，並未舉證以實其說，此部分所辯，應屬無據。至其尚辯稱目前負債累累，無法搬離系爭房屋等語，然有無資力僅係履行及賠償能力之問題，尚非可作為拒絕給付之合法事由，是其上開所辯，亦不足採。 　⒎從而，原告請求被告應：㈠連帶將系爭房屋騰空遷讓返還予原 告；㈡於繼承潘陳月英之遺產範圍內連帶給付原告72,000元；㈢連帶給付原告144,000元；㈣自113年11月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止按月連帶給付原告36,000元，為有理由；逾此範圍之請求，則屬無據。 四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；遲延債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，利率未經約定亦無法律可據者，年利率5%，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。經查，本件被告所負欠繳租金之債務為給付有確定期限之金錢債務，各自屆期起算，是原告僅請求自民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達最後一位被告翌日即113年11月9日（見桃簡卷第88頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應屬有據。 五、綜上所述，原告依依民法第767條第1項前段、第179條規定 及系爭租約之約定提起本件訴訟，請求如主文第1項至第4項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 六、本件原告勝訴部分係適用民事訴訟法第427條第1項簡易程序 所為被告敗訴判決，爰依同法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官 高廷瑋 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王帆芝