給付違約金

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度簡上字第80號 上 訴 人 安逸窩有限公司 法定代理人 張楷荃 被上訴人 曾胤維 訴訟代理人 廖彗伶 上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國113年7月30 日本院113年度六簡字第67號第一審判決，提起上訴，本院於民 國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判 均廢棄。 被上訴人應給付上訴人新臺幣37萬元。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之79，餘由上訴人負擔 。 　　事實及理由 一、上訴人主張：上訴人於民國112年8月21日與被上訴人之代理 人廖慧伶就坐落雲林縣斗六市九老爺1597、1598地號土地（下稱系爭土地）簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），期間未覓得買方，被上訴人於112年10月7日以通訊軟體LINE回傳繕打「委託人」及「身分證字號」之委託銷售/出租契約内容變更同意書（下稱系爭變更同意書）予上訴人，同意將出售底價變更為新臺幣（下同）740萬元，嗣後上訴人已為被上訴人覓得買方，買方並已簽署買賣議價委託書（下稱系爭買方議價委託書），同意以高於被上訴人同意之出售底價780萬元議價承買，惟上訴人前多次通知被上訴人出面與買方辦理簽約相關手續，然被上訴人均藉詞不配合履行，並拒不回應。而系爭委託銷售契約第5條第7項約定：「委託期間内，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後五日内，配合簽認要約書、議價委託書或買賣契約書等相關契約。」、第10條第1項第1款並約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈠違反本約第五條第一項、第七項之約定。」，上訴人既已覓得符合底價及相關條件之買方，則被上訴人應依約配合簽認要約書、議價委託書或買賣契約書等相關契約，惟被上訴人均藉詞不配合履行，之後拒不回應，而上訴人為了本件銷售，花費超多時間成本，多次看查地形，帶看客人並為廣告，於銷售期間，也花很多時間網路作功課，並回報賣方進度，談價過程中亦與被上訴人及代理人廖慧伶全程溝通，故上訴人依系爭委託銷售契約請求被上訴人給付違約金46萬8,000元（計算式：780萬元×6%=46萬8,000元）等語。 二、被上訴人則以：系爭變更同意書上所載日期為112年10月2日 ，與上訴人所主張之112年10月7日授權740萬元不符，且委託人「曾胤維」應係以電腦打上，上訴人並未簽名於其上，該同意書是否生效已有疑義，上訴人所提LINE對話紀錄亦非完整。又「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。」、「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。……」，民法第106條、不動產經紀業管理條例第24條之2第1款分別定有明文。兩造於112年8月21日簽立之系爭委託銷售契約、委託銷售/出租契約內容變更同意書及112年10月2日之系爭變更同意書，其上所載「經紀人」為「張楷荃」，而系爭買方議價委託書所載之「經紀人」亦為「張楷荃」，買賣雙方之「經紀人」同一，依上開規定，應經買賣雙方當事人之書面同意，本件「張楷荃」並未獲買賣雙方之書面同意同時接受雙方委託，上訴人有違反民法第106條「雙方代理」禁止之規定，且被上訴人事後拒絕同意，則系爭委託銷售契約應不生效力，上訴人依系爭委託銷售契約第10條第1項第1款請求給付委託銷售總價百分之6計算之違約金，即屬無據。縱認系爭委託銷售契約非無效，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，為民法第571條所明定，而系爭委託銷售契約簽立時間為112年8月21日，系爭變更同意書之時間為112年10月2日，前後僅相距1個月又10天的時間，上訴人就要求被上訴人從每坪9,000元下殺到7,400元，顯然並未積極為被上訴人之利益考量，並未善盡善良管理人之注意義務，何況在此之前，被上訴人並不知悉上訴人有雙方代理之情，是上訴人顯有違反誠實信用之方法，致被上訴人受有損害，依民法第571條規定不得向被上訴人主張居間報酬，自亦無法請求違約金。退一步言，縱認上訴人無違反「雙方代理」禁止，且系爭變更同意書仍有法律效力，則本件違約金之請求以委託銷售總額6%計算，顯然過鉅，有失公平，爰請求依民法第572條規定酌減之等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，並聲 明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄之部分被上訴人應給付上訴人46萬8,000元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項(簡上卷第39頁至第40頁、第61頁至第62頁) ： 　㈠上訴人為經營不動產仲介業務之公司。 　㈡被上訴人有簽署系爭委託銷售契約及授權書，上訴人接受被 上訴人之委託。訴外人曾○○亦委託上訴人，並有簽署系爭買方議價委託書，接受上訴人之委託。 　㈢被上訴人其後並未與訴外人曾○○簽訂書面買賣契約。 五、本院之判斷： 　㈠上訴人已依約定完成仲介之義務，得依系爭委託銷售契約請 求上訴人給付違約金： 　⒈查上訴人與被上訴人於112年8月21日簽之系爭委託銷售契約 ，該契約第5條第7項約定：「委託期間内，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後五日内，配合簽認要約書、議價委託書或買賣契約書等相關契約。」；第10條第1項第1款並約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈠違反本約第五條第一項、第七項之約定。」，此有系爭委託銷售契約書在卷可稽。 　⒉而稽諸上訴人先前所提LINE對話紀錄翻拍照片(原審卷第25頁 、第29頁至第31頁)及於本院準備程序中當庭所提其手機內與被上訴人於112年10月7日之LINE對話紀錄(簡上卷第45頁至第47頁)，上訴人先向被上訴人稱：「730 740 您們會有意願嗎」(傳送時間：下午6時27分)，被上訴人則回覆：「8000一坪可以嗎」(傳送時間：下午6時27分)，上訴人收受後回覆：「740w」、「我們努力看看」(傳送時間：下午6時28分)，其後並傳送其上有用紅色文字「柒」、「肆」註記於委託銷售底價「佰萬」及「拾萬」欄位表示修正之「系爭變更同意書照片」予被上訴人(傳送時間：下午6時29分)，該「系爭變更同意書照片」明顯可見傳送當時「委託人」欄及「身分證字號」欄處為空白，上訴人並續向被上訴人陳稱：「你幫我在 名字、身分證」、「用手機 簽名」、「我傳給同事」、「我們努力看看」(傳送時間：下午6時29分)，被上訴人收到該照片後，旋回傳已於「委託人」欄註記「曾胤維」及於「身分證字號」欄註記「Z000000000」之「系爭變更同意書照片」予上訴人(傳送時間：下午6時33分)，上訴人並於收到該回傳照片後回覆：「收到.」、「我們去努力，」、「希望能有好消息...」、「看怎麼樣再跟你說」(傳送時間：下午6時34分)，被上訴人收到後則繼續回覆：「好的」(傳送時間：下午6時35分)。上開對話內容係有「連續性」，由上開上訴人與被上訴人於112年10月7日之LINE對話內容可知，被上訴人確曾同意將系爭土地之出售底價變更為「740萬元」。被上訴人雖辯稱系爭變更同意書上所載之日期為「112年10月2日」，與上訴人主張於「112年10月7日」有授權底價「740萬元」之日期不符，且該委託人「曾胤維」應係以電腦打上，上訴人並未書寫簽名於其上，該同意書是否生效已有疑義等語，然此係因上訴人於傳送「系爭變更同意書照片」予被上訴人時，已有預先書寫「112年10月2日」之日期，以及當時係使用LINE傳送及回傳「系爭變更同意書照片」之方式，確認雙方已有變更底價之合意，並未面對面簽署所致，而被上訴人當時雖未使用「親筆簽名」之方式在系爭變更同意書簽名，然此並不影響雙方變更之意思表示已合致之效力，亦即對上訴人及被上訴人於「112年10月7日」已有使用LINE達成底價變更為「740萬元」之意思表示合致認定，並不生影響。被上訴人雖又辯稱上訴人所提LINE對話紀錄並非完整，然其始終未提出其他LINE對話紀錄以實其說，經本院通知請本人到庭(簡上卷第41頁、第57頁)，亦未到庭，就此僅止於空言反駁，所辯自非可採。 　⒊參以上訴人所提買方曾○○簽立之系爭買方議價委託書，其上 記載：「委託人為承購議價標的，特委託受託人代為議價，並支付議價保證金新台幣壹拾萬元整之現金」、「賣方購買總價額為新台幣柒佰捌拾萬元整，議價期間至民國112年10月31日止」(原審卷第27頁)，佐以上訴人於112年10月21日以LINE所傳送：「同事前前後後 又跑了很多趟」、「現在有幫您們 努力到780w」、「您們 有空的話 在打手機給我喔」(傳送時間：下午2時11分)、「10月初，您請我直接跟兒子連繫，後續我跟兒子討論了很久」、「10/7兒子授權740萬」、「又過了10幾天」、「我們公司一直很努力地介紹客人、持續跟買方拉價」、「終於幫您努力到這個價格」、「希望能您們能了解我們的辛苦」(傳送時間：下午4時3分)、「中間我們也是介紹了很多客人」(傳送時間：下午4時3分)、「只有這組 願意出 超過您們的授權價」(傳送時間：下午4時4分)，並傳送系爭買方議價委託書之翻拍照片(傳送時間：下午4時25分)，然均未獲賣方任何回應之LINE對話紀錄(原審卷第35頁至第41頁)，可見上訴人其後業已覓得願意以高於「740萬元」底價之「780萬元」承購系爭土地之買方，卻未獲回應，而被上訴人對於之後並未完成買賣契約簽訂義務乙節，並不爭執，可認其有違反系爭委託銷售契約第5條第7項約定之情事，視為上訴人已完成仲介之義務，依系爭委託銷售契約第10條第1項第1款，被上訴人自應支付上訴人以「委託銷售總價」6%計算之違約金。 　⒋被上訴人雖又辯稱：居間人違反其對於委託人之義務，而為 利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，為民法第571條所明定，而系爭委託銷售契約簽立時間為112年8月21日，系爭變更同意書之時間為112年10月2日，前後僅相距1個月又10天的時間，上訴人就要求被上訴人從每坪9,000元下殺到7,400元，顯然並未積極為被上訴人之利益考量，並未善盡善良管理人之注意義務，何況在此之前，被上訴人並不知悉上訴人有「雙方代理」之情，是上訴人顯有違反誠實信用之方法，致被上訴人受有損害，依民法第571條規定，不得向被上訴人主張居間報酬，自亦無法請求違約金等語。然觀諸被上訴人於前揭LINE對話紀錄中陳述：「8000一坪可以嗎」，上訴人收受後回覆：「740w」、「我們努力看看」之情形觀之，上開740萬元之底價顯係被上訴人提出後，由上訴人與被上訴人自願合意而成，已如前述，倘被上訴人認為自身物件之價值高於上訴人詢問是否可接受之價格，對於上訴人是否盡力有所懷疑，當可選擇結束居間關係，改委託其他認為殷實之居間業者為其銷售，而非選擇合意接受變更底價後，再反悔拒不履行，且上訴人其後亦為被上訴人尋覓到願以高於底價之「780萬元」購買系爭土地之買家，並未回頭要求委託之被上訴人要直接接受740萬元以底價成交，尚無堅強證據可認上訴人有違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，且亦無積極證據可認為上訴人有於相對人處收受利益，是被上訴人此部分所辯，尚非可採。 　⒌綜上所述，上訴人請求被上訴人給付前揭違約金，自屬有據 。又此屬損害賠償預定型之違約金，且該約款既稱「委託銷售總價」，並非「銷售價額」，解釋上應以雙方合意之底價740萬元作為違約金之計算標準，並非以上訴人主張之銷售價額780萬元作為計算依據。上訴人應僅得請求以740萬元計算之違約金（即44萬4,000元，計算式：740萬元×6%=44萬4,000元）。 　㈡系爭委託銷售契約並不因違反不動產經紀業管理條例第24條 之2規定及禁止雙方代理而無效： 　⒈按法律行為違反法律強制或禁止規定者無效，民法第71條定 有明文。所謂強制規定，係指法律命令為一定行為之規定；禁止規定則指法律命令不得為一定行為之規定。又國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第23條之比例原則下所制定之行政法規，其規範內容若在禁止當事人（包括政府機關及人民)為一定行為，而屬於民法第71條前段所稱之「禁止規定」者。倘權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認該行為之私法效力者，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護(最高法院103年度台上字第976號判決參照)。是民法第71條之禁止規定可分為「取締規定」及「效力規定」，違反禁止規定之法律行為非一概無效，仍須視其性質為取締規定或效力規定而決定該法律行為之效力。不動產經紀業管理條例第24條之2前段規定「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方委託」，倘違反該規定，依同條例第29條規定，由主管機關處3萬元以上15萬元以下罰鍰，其立法目的包括建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，是依上開說明，不動產經紀業管理條例第24條之2前段應為「取締規定」，非屬「效力規定」，無民法第71條之適用(臺灣高等法院111年度重上字第39號判決意旨參照)。是系爭委託銷售契約上縱未有明確出現「得同時接受雙方委託」之文字，有違不動產經紀業管理條例第24條之2前段之規定，然揆諸前揭說明，因該規定僅係「取締規定」，上訴人或有遭受行政罰之虞，惟兩造間本於自由意思所訂立之居間契約，當仍為有效。 　⒉又按居間係一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介之契 約。所謂「報告訂約之機會」，即受他人之委託，尋覓及指示其可與訂約之相對人，而提供訂約之機會之謂。所謂「訂約之媒介」，即介紹雙方訂立契約之謂，惟並不以他人之名義代為訂立契約。此節由系爭委託銷售契約書第5條第7項約定：「委託期間内，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後五日内，配合簽認要約書、議價委託書或買賣契約書等相關契約。」(原審卷第15頁)、第8條第2項約定：買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」(原審卷第17頁)，即可知悉。而所謂「雙方代理」，乃指代理人同時擔任本人與相對人之代理人而為特定法律行為。查本件上訴人依系爭委託銷售契約書所為者，乃為被上訴人尋覓高於雙方合意之740萬元底價條件之買方，縱有買方於上訴人說服下，同意簽署系爭買方議價委託書，亦委託上訴人以780萬元前往與賣方議約，形式上有被上訴人所稱「經紀人亦為張楷荃」，有分別接受買賣雙方委託議價之情形，然因非同時代理雙方為「簽訂買賣契約」之同一法律行為，當不生雙方代理之問題，亦不影響上訴人與被上訴人間就系爭委託銷售契約書約定之效力。且依系爭委託銷售契約書第2條第2項約定：「契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金。如同意受託人代收定金，委託人同意受託人保管定金」；第7條第2項約定：「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」，由此足認上訴人受被上訴人委託銷售系爭土地，若買方之出價已達被上訴人授權之740萬元底價時，上訴人即可代被上訴人收受買方之定金，被上訴人並即負有出面與買方簽訂買賣契約書等相關書面之義務，並同意以該收受定金直接作為簽約款之一部，被上訴人顯然已事前授權同意以出價高於賣方底價740萬元之買方，作為其收受買賣定金之對象，自難認上訴人就此部分有越權之舉。而被上訴人最終選擇不出面履行其與買方簽訂買賣契約之義務，依系爭委託銷售契約書第10條第1項第1款約定，上訴人請求被上訴人依約給付違約金，即屬有理。 　㈢上訴人請求之違約金金額應予酌減： 　⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，即未排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。 　⒉查本件被上訴人有拒不履行其與買方續簽訂買賣契約義務之 違約情事，上訴人並受有服務報酬及商譽損失，上訴人自得依據系爭委託銷售契約書第10條第1項第1款之約定，請求按系爭土地委託銷售總價6%計算之違約金，已如前述，被上訴人既未提出應予核減之依據，自不得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減。惟考量上訴人所負有之義務，通常含居間、協商、找尋代書及過戶系爭土地，而被上訴人既拒不出面，其與買方間之買賣契約並未完成，上訴人後續自無須協助為簽約、協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交地過戶等事項，上訴人亦減少一定之人事成本、勞務費用等開銷，上訴人就本件所為付出及成本支出，與業已銷售過戶之案例相較，仍屬有間，本院斟酌上情，認系爭委託銷售契約書所約定之違約金即委託銷售價額之6%，尚嫌過高，應核減為銷售價額之5%為適當，亦即37萬元（計算式：740萬元×5%=37萬元）。 六、綜上所述，上訴人依系爭委託銷售契約書之約定，請求被上 訴人給付37萬元，於法有據，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予以廢棄改判如主文第2項所示。至前開上訴人請求不應准許之部分，原審駁回上訴人之請求，即無不合。上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴 訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　陳秋如 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳福森 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李承桓 以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　 本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖千慧