確認優先承買權

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度重訴字第69號 原 告 林憲昌 訴訟代理人 林錦龍 李昶欣律師 被 告 黃成滄 訴訟代理人 張智學律師 被 告 王美雪 王心妍 唐雪平 上列當事人間請求確認優先承買權事件，經本院於民國114年2月 13日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。查原告主張其就坐落雲林縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地）有優先購買權，惟為被告所否認，則原告究竟得否行使優先購買權，即陷於不明確狀態，而此種不明確之狀態，得以確認判決除去，故原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益。 二、被告王美雪、王心妍、唐雪平經合法通知，均未於最後言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面：　　 一、原告起訴主張：系爭土地原為訴外人李秋慶所有，訴外人林 全喜於民國98年間向李秋慶承租系爭土地種植真柏，而林全喜於107年2月12日將真柏出售予原告，嗣後原告再另向李慶秋租用系爭土地，並簽訂土地租用契約書，約定租賃期間自111年12月4日至117年12月14日止。而李秋慶於112年8月10日將系爭土地以買賣為原因登記予被告王美雪，被告王美雪亦同意依照原告與李秋慶間就系爭土地之租賃契約履行，並將其用電繳費通知單地址改至原告之住所地。詎料被告王美雪出賣系爭土地時竟未通知原告行使優先購買權，將系爭土地以新臺幣（下同）1,911萬元出售，並於113年1月3日辦竣所有權移轉登記至被告黃成滄、王心妍、唐雪平名下。爰依土地法第104條規定，提請本件訴訟等語。並聲明：確認原告就系爭土地有優先購買權存在；被告應將系爭土地於113年1月3日以買賣為原因所為之所有權移轉登記（即被告黃成滄應有部分2分之1、王心妍應有部分百分之15、唐雪平應有部分百分之35）予以塗銷，並回復登記為被告王美雪所有；被告王美雪就系爭土地，應以出賣予被告黃成滄、王心妍、唐雪平之相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付1,911萬元後，將系爭土地應有部分所有權移轉登記予原告所有。 二、被告方面： ㈠、黃成滄、王心妍、唐雪平則均以：被告黃成滄於112年10月7 日與被告王美雪簽訂土地買賣契約，以1,911萬元購買系爭土地，系爭土地業已移轉登記為被告三人所共有。原告所提出之租賃契約係原告與李秋慶間之租賃契約，與被告王美雪沒有關係，且依民法第425條第2項規定，租賃契約超過5年需經公證才有民法425條第1項規定之適用，該租約為6年，其未經公證，故無民法第425條第1項規定，無法拘束被告王美雪。況依被告王美雪114年1月16日律師函之記載，沒有被告王美雪同意原告承租系爭土地等語置辯，並均聲明：原告之訴駁回。 ㈡、被告王美雪經本院通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書 狀作何聲明或陳述。 三、兩造不爭執事項： ㈠、系爭土地為農牧用地，原由林全喜於98年間向原土地所有人 李秋慶承租種植真柏，之後林全喜於107年2月12日將真柏出售予原告。 ㈡、李秋慶於112年8月10日將系爭土地以買賣為原因登記予被告 王美雪。 ㈢、被告王美雪於113年1月3日將系爭土地以總價1,911萬元出賣 予被告黃成滄，並指定登記所有權人為被告黃成滄、王心妍、唐雪平。 四、本院之判斷： 　　本件兩造爭執之處，應在於：原告得否依土地法第104條規 定主張優先承買權？茲論述如下： ㈠、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。次按土地法第104條第1項關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜絕紛爭，故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用（最高法院84年度臺上字第83號、84年度臺上字第1750號、97年度臺上字第1200號判決意旨參照）。 ㈡、原告主張其自林全喜處購買系爭土地上之真柏，並與李秋慶 就系爭土地定有租賃契約乙情，有其提出之系爭土地現況照片、樹木盆栽買賣契約書、土地租用契約書、虎尾郵局第000271號存證信函為證（見本院卷第59至65頁、第83至84頁），核與證人李秋慶、林全喜到庭具結之證述相符，有言詞辯論筆錄附卷可參（見本院卷第118至121頁），則原告在系爭土地係種植真柏乙情，堪以認定為真實。姑且不論原告與被告王美雪間就系爭土地是否有成立租賃契約，原告既未在系爭土地上有房屋之建築，依上開規定及裁判意旨，其主張就系爭土地有土地法第104條規定之優先承買權，難認合乎該條項規範之旨趣，故原告主張其依土地法第104條，就系爭土地有優先購買權之主張，請求確認其就系爭土地有優先購買權存在，並無理由。 ㈢、原告因未於系爭土地上興建房屋，不得依土地法第104條規定 ，主張就系爭土地有優先購買權等情，已如前述，則原告請求被告黃成滄、王心妍、唐雪平應塗銷系爭土地所有權移轉登記，並回復登記為被告王美雪所有，及請求被告王美雪，應按與被告黃成滄、王心妍、唐雪平所定買賣契約之同一條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付1,911萬元後，將系爭土地移轉登記與原告所有，即屬無據。 五、綜上所述，原告於系爭土地上並未興建房屋，故其依民法第 土地法第104條規定，請求確認其就系爭土地有優先購買權，並請求被告黃成滄、王心妍、唐雪平塗銷系爭土地所有權移轉登記，及被告王美雪應以同樣條件與原告訂立買賣契約，於原告給付前述價金後，將系爭土地所有權移轉登記與原告之部分，並無理由，均應予駁回。 六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　吳福森 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需 按他造人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上 訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　沈菀玲