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移交公共設施等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第2371號原告皇普文苑管理委會法定代理人林致琦訴訟代理人張嘉珉律師吳鎧任律師鄭猷耀律師被告皇普建設股份有限公司法定代理人蘇永平訴訟代理人蔣昕佑律師複代理人林暐程律師上列當事人間請求移交公共設施等事件，本院於民國114年2月6 日辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將臺南市○區○○路○段000巷0○0號「皇普文苑」社區如附表二之設備移交原告。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔5分之1，餘由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　本件原告之法定代理人原為杜嘉仁，於本院審理中變更為林致琦，業據其於民國114年1月23日具狀聲明承受訴訟（本院卷第147至159頁），核與民事訴訟法第175條第1項、第176 條規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：（一）杜嘉仁等48人分別於107年11月至110年間向被告皇普建設股份有限公司（下稱被告）購入「皇普文苑」建案預售屋（下稱系爭建物），為系爭建物之買受人並依規定預繳管理費。嗣被告公司協助杜嘉仁等48人及其他區分所有權人於110年9月4日召開第一屆區分所有權人大會，會中針對住戶質疑為何園藝植栽出現大規模的枯死現象，表示係為配合植栽適合移植季節，將於10月份時再對已枯死的植栽作更換，另於同日成立第一屆皇普文苑管理委員會（下稱原告），並於110年9月23日經臺南市政府核備。然因公設（按：即公共設施，多泛指公寓大廈共用部分及約定共用部分）修繕進度緩慢，且園藝植栽並未於允諾的10月份做任何更換，原告於110年11月1日先以訊息通知被告公司已暫定於111年2月12日或2月19日，兩者間選定一個時間進行公設初驗，另於110年12月21日再以訊息提早通知被告公司，原告將於111年1月8日召開第一屆第一次臨時區分所有權人大會，同時將公設驗收時間列為討論議案，並於大會當天由全體住戶投票決定於111年2月12日進行系爭建物公設初驗，原告亦將公設初驗時間告知被告公司，提醒被告公司尚有一個月期間可就未完善之部分盡速修繕，以利後續公設初驗。惟於公設初驗當日，被告公司仍未就社區植栽進行任何修補，且緊急發電機亦產生無法啟動之疑慮，並同時有其他公設之諸多瑕疵，原告於彙整初驗之公設缺失後，以111年2月24日（111）文苑管理字第004號函通知被告公司於一個月內進行修繕，並擇期通知皇普文苑管委會進行複驗。然被告公司遲遲未回覆欲進行複驗之日期，原告復於111年5月13日再以（111）文苑管理字第005 號函催告被告公司盡速進行修繕並通知公設複驗時間，遲至111年7月30被告公司始進行系爭建物之第一次公設複驗，並表示系爭建物之公設僅得全部一併點交，無法進行部分點交等語，導致皇普文苑社區之住戶就已無疑慮之公設迄今仍無法進行使用。嗣被告公司另以111年8月12日（11 1）皇字第072號函誆稱公共設施軟硬體設備、電梯、發電機、消防設備等，因已開放住戶使用，則視為已檢測、移交完成云云，試圖於系爭建物公設均未修繕完成前即蒙混過關。原告遂再以111年8月25日（111）文苑管理字第007 號函反對被告公司主張之「視同點交」情事，並請求被告公司應依照公寓大廈管理條例第57條規定，就系爭建物仍有瑕疵之公設部分進行修繕，履行被告公司依法所應負擔之修繕義務。惟原告於111年10月29日進行第二次複驗時，系爭建物之公設仍存有諸多瑕疵（即原證7二次複驗缺失明細表及附表一公設未完成修繕體設備明細表，桃簡卷第18至20頁、本院卷第29至43頁）屢次拖延修繕進度或拒絕修繕部分，以及經原告確認無瑕疵之系爭建物公共設施（即附表二所示之健身房，下稱系爭健身房，本院卷第45 頁）但被告公司拒絕移交予原告部分，原告爰依公寓大廈管理條例第57條第1項規定請求被告公司就系爭建物之公設進行修繕並辦理移交。至被告公司辯稱上揭瑕疵多為嗣後瑕疵，但因111年2月進行初驗時，礙於時間有限、測驗項目眾多，故將部分項目安排至複驗一併檢測，並無嗣後瑕疵之問題。（二）又被告公司就皇普文苑社區中庭之園藝植栽，並未依約於適當季節栽種，且栽培之土壤內含有大量芒草種子，導致被告公司於111年7月30日進行第一次公設複驗時，雖有對於中庭植栽進行修剪，然植栽內之雜草生長，僅短短一週即蔓延擴散，且被告公司亦拒絕就有瑕疵之植栽種植及土壤進行改善，導致原告必須自111年9月起至同年11月止（每月1萬元）共計支出新臺幣（下同）3萬元費用委請園藝公司維護中庭植栽之雜草修剪，被告公司因此受有免予負擔維護植栽費用之利益，爰依民法第179條規定請求被告公司返還3萬元之不當得利。（三）並聲明：1.被告應將就臺南市○區○○路○段000巷0○0號系爭建物如附表一所示之共用部分、約定共用部分（下稱附表一公設）修繕至功能正常無誤。2.被告應偕同原告就臺南市○區○○路○段000巷0○0號系爭建物如附表二所示之共用部分、約定共用部分進行檢測設備設施，確認數量及功能正常無誤後移交原告。3.被告應給付原告3萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。　　　　二、被告則以：（一）原告起訴主張依公寓大廈管理條例第57條第1項規定請求被告公司就系爭建物之公設進行修繕並辦理移交，然公寓大廈管理條例第57條第1項規定係行政程序之規範，並非私法上之權利義務關係，亦即當起造人與管理委員會對於是否履行公寓大廈管理條例第57條之項目有爭議時，管委會僅得報請政府主管機關命起造人修復改善，並由主管機關認定責任歸屬，而非由管委會逕自訴請起造人即被告公司進行修復改善或給付修復費用，不得作為民事之請求權基礎。復就公寓大廈管理條例第57條第1、2項規定之文義以觀，僅限於水電、機械設施、消防設施及各類管線之設備設施需經管委會在場確認功能正常無誤後，始得移交，其餘公共設施則不在此限。亦即僅有上揭四類公共設施在未通過檢測或功能顯有異常時，管委會始得報請主管機關依公寓大廈管理條例第57條第2項規定命起造人修復改善，並無直接請求被告公司修繕或移交之權利，並無所據。又原告固稱依公寓大廈管理條例第36條第11款、第57條第 1項規定及111年10月1日區分所有權人會議紀錄，具有提起本件訴訟之權能云云。惟原告既無以其本身為當事人，行使區分所有權人依系爭買賣契約所生民法上權利之法律依據，亦未受讓系爭建物區分所有權人之實體法上權利，顯不具當事人適格，應依民事訴訟法第249條第2項規定予以駁回。　　（二）又原告所主張附表一之瑕疵，並未明確指出缺失具體位置，其所提供之照片均為近照，被告公司難以據此辨別缺失位置。而系爭建物之共有部分及約定共有部分於111年2月 12日兩造初驗時，已移交由原告所占有，被告公司之修繕責任範圍依系爭買賣契約第16條第2項第4款約定、民法第 354、373條規定，應以原告出現時所註明之缺失為限，倘原告初驗時未加註之缺失，被告自不負修繕之責，除原告能證明該缺失自始存在，並依民法第356條規定通知被告公司，否則非屬瑕疵。從而，原告附表一所列之瑕疵中，除部分牆面髒污、白華問題，被告公司願本於售後服務精神與原告協商處理方式外，其餘如於初驗後始新增之項目、非屬買賣契約範圍內之項目、依民法354條第1項但書規定及系爭買賣契約第16條第2項第7款約定不得視為瑕疵之項目、缺失已修復之項目，被告公司均不負擔修繕之責。（三）並答辯聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：（一）系爭建物為被告公司所販售之預售屋建案，被告為起造人，於系爭建案落成後由區分所有權人選任組成管理委員會即原告，而附表一公設現已為原告所占有、但被告並未交付原告系爭健身房鑰匙故原告無從使用等節，為兩造所不爭執（本院卷第23、134頁），且附表一公設為外牆、花臺、安全梯、天花板、牆面、位於戶外之步道、植栽、地磚及管線等，並未見有何隔離原告使用該等設備之設施（例如鎖頭、柵欄等），堪認該等設備已由原告所實際使用。（二）原告請求被告修繕附表一公設，為無理由：　 1、公寓大廈管理條例第3條第9款規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。而管理委員會之職務如下：…共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。…共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，同條例第36條亦有明定。另起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於1個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。上開條例第57條第1、2項亦規定甚明，立法意旨因公寓大廈區分所有權人與起造人間之各別房屋買賣法律關係具有集體性，為免區分所有權人各自與起造人就公共設施進行移交之繁瑣，故規定統由公寓大廈管理委員會或管理負責人代表區分所有權人與起造人進行移交，俾免於起造人與區分所有權人各自辦理易生混亂，是公寓大廈管理委員會或管理負責人就公共設施之所以得向起造人請求檢測及移交，係本於各區分所有權人與起造人間之買賣契約而生之請求權，透過法律規定由管理委員會或管理負責人統一行使；然而，除上揭法律明定列舉事項外，其餘雙方之權利義務，仍應依個別買受人即區分所有權人與起造人間之買賣契約關係定之，管理委員會或管理負責人並無法律依據可得代表各區分所有權人行使因買賣契約所生之權利，且依上開條例第57條第2項規定，倘起造人所交付之公共設施不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人僅能報請主管機關命起造人修復改善，管理委員會或管理負責人非得逕向起造人訴請修復改善或給付修復費用，顯見就移交之公共設施發生瑕疵，應由起造人負責修繕或賠償有爭議時，仍應依各區分所有權人與起造人間之買賣契約關係為請求之依據，非得由管理委員會或管理負責人逕依公寓大廈管理條例第57條規定請求。再按債權債務之主體，應以締結契約當事人為據，非契約當事人無從依契約主張權利義務。　 2、原告社區各區分所有建物之買賣契約，為被告與向其買受該建物之各個買受人所簽訂，原告尚僅為社區之管理委員會，並非系爭建物之買受人，自無從據買賣契約法律關係行使民法第227條不完全給付、瑕疵修補請求權等契約上權利。雖原告提出該社區於111年10月1日區分所有權人會議決議授權其就公設點交事宜對被告「採取相關法律行動」，有該區分所權人會議紀錄在卷可參（本院卷第25至27 頁），惟觀諸該決議之文字為「為確保公設驗收及點交可符合住戶之合理期待，提議採取法律相關行動，以確保住戶應有權利」，明顯只是容許原告為「法律相關行動」而非「將基於買賣契約所生之權利讓與給原告」或「授權原告得以原告自己的名義提起訴訟（即任意訴訟擔當）」（若是這兩者，則住戶自己就不能再行使該權利），更遑論「法律相關行動」亦過於抽象空泛，而且依據該會議記錄，同意的區分所有權人僅有41票（全體人數為60人），顯非所有區分所有權人都有明確同意該議題，無從依據該多數決而認原告已取得「所有」區分所有權人之授權或權利讓與，況且不要說原告只是管理委員會，就算是現任住戶（即區分所有權人）也不一定就是當初與被告公司訂立買賣契約的買受人（有可能是向第一任屋主購入、也有可能是父母購入後贈送給子女或登記子女的名字），就算現任住戶剛好就是買受人，且即便附表一公設又確實有瑕疵（假設語氣）或構成不完全給付，依民法第227、354至366 條之規定，買受人可行使的法律效果有解除契約、減少價金、損害賠償、請求另行交付無瑕疵之物、依給付不能或給付遲延規定行使權利等，而各個法律效果的起算時點亦各不相同（例如依民法第365條，自買受人通知後6個月間不行使或自物之交付時起算）、各自也有不同的積極與消極要件，在在都需視各個買受人的狀況（例如如何與賣方即建商約定、是否有告知瑕疵、告知之時間點等）去決定可否行使，因此並不能將公寓大廈管理條例第57條解釋為管委會可代替全體區分所有權人就公設瑕疵缺陷等相關問題行使買賣契約權利的依據（即該條規定並非法定訴訟擔當），而該條僅規定起造人需移交公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備，並未賦予區分所有權人或管委會（即原告）據以主張修補瑕疵或修繕之權利，原告請求被告修繕附表一公設，為無理由。（三）原告請求被告移交系爭健身房，為有理由，然請求被告檢測確認無誤，為無理由：　 1、公寓大廈管理條例第57條第1 項規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備…於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內…現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之」，顯已賦予管理委員直接接受起造人移交公設之權利，而原告為系爭建案社區之管理委員會，故被告自有依該項規定交付共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備移交予原告之義務，原告依該項規定以自己名義請求被告移交系爭健身房，為有理由。　 2、至原告請求被告需將系爭健身房「進行檢測設備設施，確認數量及功能正常無誤」，然上揭法條明文規定需「檢測、確認功能正常無誤」之設備僅有「水電、機械設施、消防設施及各類管線」等公設，系爭健身房明顯不屬於該類項目，自無要求被告「進行檢測設備設施，確認數量及功能正常無誤」之餘地。（四）原告就植栽部分依不當得利規定請求被告賠償3萬元，為無理由：　　　按所謂不當得利，係以當事人無法律上原因而受利益，致他方受損害者，為其成立要件。被告對系爭建案的各個買受人（而非管理委員會）負有依買賣契約給付及瑕疵擔保之義務，並不會因為瑕疵事後經他人修復而免除，且被告並未直接對原告負有修繕義務等節已如前述，故即便原告支出費用維護植栽，被告亦不會因此免除其對各個買受人的責任，被告並未受有利益，原告據不當得利規定請求被告給付3萬元，為無理由。四、綜上所述，原告之訴僅請求移交系爭健身房部分為有理由，其餘部分為無理由。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　洪瑋嬬正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝喬安

2025-03-28

TYDV-112-訴-2371-20250328-1

台上

最高法院

請求返還不當得利等

最高法院民事判決 113年度台上字第1797號上訴人江月甄阮志翔陳文英張志華邱幗英李素琴邱弘洪甘霖簡志如宮梅秀羅世旺陳淑昭陳淑卿共同訴訟代理人毛英富律師上訴人德盛開發股份有限公司法定代理人何清祥上訴人郭兆祥趙子雲翁興木林長隆共同訴訟代理人林凱倫律師吳美萱律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，兩造對於中華民國113 年6月11日臺灣高等法院第二審判決（112年度消上字第2號），各自提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於命上訴人德盛開發股份有限公司、郭兆祥、趙子雲、翁興木、林長隆再為給付及駁回其上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。上訴人江月甄以次十三人之上訴駁回。第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人江月甄以次十三人負擔。理由一、本件上訴人江月甄以次13人（下稱江月甄等13人）主張：坐落新北市○○區○○路00巷「○○園」社區建案（下稱系爭建案、系爭社區）為對造上訴人德盛開發股份有限公司（下稱德盛公司）出資興建，並於廣告（下稱系爭廣告）刊登系爭建案頂樓有空中休閒會所及標示該建案A、B棟屋頂突出物（下分稱A、B棟屋突，合稱系爭屋突）設有如原判決附表（下稱附表）乙所示「童歡世界」等13項公共設施（下稱系爭公設），伊等因德盛公司現場銷售人員之遊說及系爭廣告內容載有多項公設符合伊等買屋休閒娛樂之需求，遂向德盛公司購買如附表丙所示各該門牌預售屋（下稱系爭房屋），及向對造上訴人郭兆祥、趙子雲、翁興木、林長隆（下稱郭兆祥等4 人，與德盛公司合稱德盛公司等5人）購買上開房屋坐落土地之應有部分（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），並分別簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）、土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約）。伊等已給付如附表丙所示價金，惟系爭公設於交屋後遭檢舉屬非法使用，與新北市政府工務局（下稱新北市工務局）102○○ 字第000號使用執照（下稱系爭使照）所載用途不符，並經新北市工務局於民國105年8月間會勘確認未經核准擅自變更為社區KTV室等社區活動空間使用，違反建築法第73條第2項規定，有欠缺契約預定效用及所保證品質之瑕疵，同時構成不完全給付，致伊等之系爭房地價值有所減損，伊等得請求減少價金或損害賠償，德盛公司等5人應分別給付如第一審判決附表一（下稱附表一）「原告總計請求之金額」欄所示各該金額（下稱系爭請求金額）。系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約為聯立契約，德盛公司與郭兆祥等4人應負不真正連帶給付責任等情。爰依民法第359條、第179條、第22 7條規定，及系爭房屋買賣契約第24條第1項、系爭土地買賣契約第14條第1項約定，擇一求為命德盛公司、郭兆祥等4人各給付系爭請求金額及如附表一所示利息，如其中一人為給付，其他人於給付範圍內免給付義務之判決。二、德盛公司等5人則以：系爭使照固記載A棟屋突1層用途為「樓梯間」，然新北市工務局108年10月16日函（下稱10月16 日函）確認A棟屋突1層之用途為「機房」，可見系爭屋突1 層非單純之樓梯間，僅系爭使照用途漏載「機房」2字，依法得申請更正。且依內政部108年8月15日台內營字第000000 0000號令（下稱8月15日令），屋突1層機房得兼放置非固定式休閒設施使用，德盛公司在未變更系爭使照所載用途及隔間（局）情形下，於機房剩餘空間放置非固定式休閒設施，並無違反建築法第73條第2項規定；縱屬瑕疵，亦得補正，並非給付不能，江月甄等13人僅得依給付遲延規定行使權利。又江月甄等13人請求房屋價值減損之損害，其價格應以各戶買賣簽約日為準，而非起訴日，且依第一審囑託中華徵信不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告），公設違規使用之價值減損（下稱違規使用價值減損）已內含交易價值減損，不得將二者加總計算作為減少價金或損害賠償之依據，並應扣除得補正瑕疵之系爭屋突 1層部分之價值減損金額。江月甄等13人並未因系爭公設受有交易價值減損之損害，系爭估價報告所採之「問卷法」非不動產估價技術規則所定估價方法，自不足作為認定本件價值減損之依據。再者，江月甄等13人買受系爭房地時，已知系爭公設施設於系爭屋突，依民法第355條規定，不得請求減少價金。又江月甄等13人於105年8月間已確認系爭公設係屬違章之瑕疵，惟遲至107年10月30日始提起本件訴訟，已逾民法第365條所定6個月期間，自無從為本件請求。另系爭土地買賣契約未約定就系爭房屋買賣契約之違約負連帶責任，縱德盛公司就系爭公設瑕疵有違反系爭房屋買賣契約情事，郭兆祥等4人亦無與之負連帶或不真正連帶責任之餘地等語，資為抗辯。三、原審維持第一審所為命德盛公司等5人給付之判決，駁回此部分之上訴，並將第一審所為江月甄等13人敗訴部分之判決，一部予以廢棄，改判命德盛公司等5人各再給付如附表甲「本院命再給付金額」欄所示金額及利息，如郭兆祥等4人其中一人為給付，德盛公司於給付範圍內免給付義務，及駁回江月甄以次13人其餘上訴，係以：㈠查新北市工務局於105年8月間至系爭社區會勘，繼而函知該社區管理委員會（下稱管委會）系爭屋突1至3層有未經核准擅自變更使用等情形，如未停止違規行為……，得依建築法等相關規定辦理等情；且經管委會於同年6月間委託中華民國全國建築師公會鑑定結果，認現況屋突1、2、3層屬非法使用，有鑑定報告書可稽。佐以10月16日函載明：本案頂樓公共設施現況使用情形均不符合建築法規之用途規定：系爭使照登載住宅棟屋突1至3層原核准用途為「樓梯間、機房、水箱」，惟現況變更用途為「社區KTV室」及「撞球休閒場所」……等，均非屬建築技術規則規定之附屬建築物及雜項工作物等語。再稽諸系爭廣告標示系爭公設均設置於系爭屋突，足認系爭公設施設之空間有違規使用而違反建築法第73條第 2項規定情事。㈡觀諸內政部108年6月19日函所附於同年月6日召開之「研商屋頂突出物之機械房兼作其他使用一案」會議紀錄及8月15日令之內容，可知放置非固定式休閒設施僅限於屋頂突出物1 層之機械房，且不得違反建築技術規則建築設計施工編第1 條第10款規定。新北市工務局既認系爭公設擅行變更系爭屋突原核定用途，有悖建築法第73條第2項規定，而系爭公設亦非僅設於非屬機械房之系爭屋突1層，則德盛公司等5人抗辯系爭公設並無違法施設使用云云，即無可取。又系爭廣告雖記載標示上開公設，但未載明施設位置系爭使照所載使用用途為何，一般消費者實難窺知系爭公設為違法使用，且德盛公司等5人又不能證明江月甄等13人已知系爭公設為違法使用，則德盛公司等5人辯稱江月甄等13人明知上情，不得請求賠償云云，亦無可採。㈢系爭公設不符建築法規違法使用，具有瑕疵，乃可歸責於德盛公司，江月甄等13人自得請求德盛公司賠償未提供合法系爭公設所致價值減損之損害。又江月甄等13人向郭兆祥等4 人購買之系爭土地，係供系爭房屋使用，系爭房屋屬集合式住宅，恒與土地併同買賣，不能分離出售，則系爭房屋價值之減損，自影響系爭土地之價值。另系爭公設為德盛公司非法設置，且系爭使照記載系爭屋突1層用途為「樓梯間」，而非機械房，參諸內政部國土管理署113年2月19日函，自不得申請容許放置非固定式休閒設施。且系爭建案之竣工圖及系爭使照均無標示A棟屋突1層為機房，而B棟屋突1層竣工圖雖有標示機房及樓梯間，惟如有漏列或筆誤，須由申請人檢附相關文件辦理更正，且屋突1層倘欲放置非固定式休閒設施，應依建築法第73條第2項規定申請辦理變更使用執照，亦有新北市工務局112年11月9日函足憑。10月16日函之附表所載系爭屋突之用途與系爭使照不符，自應以系爭使照之記載為準。是德盛公司等5人抗辯屋突1層之機房放置非固定式休閒設施使用，毋須向主管機關辦理容許及使用執照變更，系爭公設之瑕疵非不能補正云云，並無可採。審酌系爭估價報告採用比較法及直接資本化法等估價方法為評估，系爭房地各戶公共設施違規使用之價值減損即為「包含違規使用公設項目之正常價格」與「未含違規使用公設項目之正常價格」二者之價差，再以此價差依聯合貢獻原則拆算各戶房屋及土地因公共設施違規使用之價值減損，而以起訴日即107年1 1月2日為準，據以計算各戶公共設施違規使用之價值減損（即違規使用價值減損）結果如附表丁所示，應屬可採。從而，江月甄等13人請求如附表甲「本院准許金額」欄所示金額，洵屬有據。㈣而德盛公司不完全給付所致損害，係以系爭房地於起訴時之實際價值，是否低於正常交易價格為斷，與系爭房地交易漲跌之獲利或虧損無涉。況系爭估價報告依民眾問卷及專家問卷調查分析結果，已說明市場交易價值減損之主觀感受認定因素，不僅包含違規使用公設項目客觀存否之價差，並考量其他造成市價增減之因素，如對於違規使用社區之觀感不佳、違規使用公設項目遭剝奪之厭惡心理、或對於是否含違規公共設施完全無差異之影響等。系爭房地交易價值是否有因觀感不佳及違規使用公設項目遭剝奪之厭惡感等情事而致減損，尚難逕依系爭估價報告遽認有因果關係存在，且影響系爭房地交易價格波動之因素甚多，自難僅憑系爭估價報告逕認江月甄等13人另受有交易價值減損之損害新臺幣（下同） 871萬5,234元。是江月甄等13人此部分之請求，即非可採。㈤系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約具不可分性，應共同履行，何一契約不履行視同全部違約，此觀前者契約第24條第1項及後者契約第14條（上訴人洪甘霖、簡志如部分為第1 5條）第1項約定即明。江月甄等13人既因系爭公設之瑕疵，得請求德盛公司負不完全給付債務不履行責任，賠償如附表甲「本院准許金額」欄所示之金額，則其等依前開約定，請求郭兆祥等4人給付江月甄等13人如附表甲「本院准許金額」欄所示金額，並與德盛公司負不真正連帶給付責任，自屬有據。㈥綜上，江月甄等13人依民法第227條第1項準用第226條、系爭房屋買賣契約第24條第1項、系爭土地買賣契約第14條（洪甘霖、簡志如部分為第15條）第1項約定，請求德盛公司等5 人應分別給付如附表甲「本院准許金額」欄所示金額，及如「B欄」所示金額自起訴狀繕本送達翌日即德盛公司自107年 11月9日起，郭兆祥、趙子雲、林長隆自107年11月30日起，翁興木自107年12月14日起；其餘「C欄」、「本院命再給付金額」欄所示金額均自111年3月9日起，加計法定遲延利息，德盛公司與郭兆祥等4人應負不真正連帶債務，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即非正當，不應准許。至江月甄等13人另依民法第359條、第179條規定為請求部分，即毋庸再予審究等詞，為其判斷之基礎。四、廢棄發回部分（即原判決命德盛公司等5人再為給付及駁回其上訴部分）：　　按當事人請求法院審判之範圍，應以其表明之訴訟標的法律關係及其原因事實為準，如有不明，法院應闡明令其敘明或補充之，此觀民事訴訟法第199條第2項規定自明。原審雖依系爭估價報告之評估價值，認定上訴人宮梅秀與羅世旺（下稱宮梅秀等2人）共有如附表丙編號9所示房屋（00棟）及坐落基地（前者房屋下稱000號房屋，合稱000號房地）因系爭公設之瑕疵受有使用價值減損之損害163萬4,820元。惟依宮梅秀等2人提出之房屋預定買賣契約書，其上記載買賣標的預售屋為00棟1樓房屋（見一審卷一第425頁），再稽諸宮梅秀等2人於112年10月31日出具呈報狀陳報系爭公設產權移轉時間所附具之所有權狀影本，其上記載宮梅秀等2人共有之建物為0000建號，門牌號碼新北市○○區寶橋路00巷000號（下稱000號房屋，與坐落基地合稱000號房地，見原審卷二第 73、75頁），似見該00棟1樓預售屋建造完成後經編釘門牌為000號房屋，而非000號房屋。果係如此，則宮梅秀等2人究竟係就000號房地或000號房地所受價值減損之損害為本件之請求，尚欠明瞭，原審未予闡明，令其敘明，以確定其審理範圍，遽認宮梅秀等2人係就000號房地之損害為請求，自有可議。倘其等真意係針對000號房地請求賠償，僅係將該0 0棟1樓房屋之門牌誤植為000號房屋，則原審遽以系爭估價報告就000號房地之估價結果（見該估價報告第95頁及附件五中之0000建號建物登記謄本），認定000號房地受有上開使用價值減損之損害，即有認定事實與卷內資料不符之違誤。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第 227條第1項定有明文。如不完全給付可能補正者，債權人得依給付遲延之規定行使其權利，倘不能補正者，則依給付不能之規定行使權利。查系爭公設乃違法使用，德盛公司應負不完全給付責任，為原審認定之事實。系爭公設設置於系爭屋突，依系爭使照之記載，系爭屋突1、2、3層之用途雖依序為「樓梯間、機房、水箱」，有系爭使照可稽（見一審卷一第488頁）。然原審既認B棟屋突1層之竣工圖有標示機房，苟系爭使照所載B棟屋突1層之用途確有漏列「機房」情事，則參諸新北市工務局112年7月19日函記載：倘使用執照竣工圖說之空間名稱於使用執照附表標示有所漏列，得依新北市政府使用執照更正標準作業程序辦理更正等語（見原審卷一第313、314頁），似此情形，是否不能辦理更正此部分用途之記載，即滋疑義。倘得辦理更正，參酌8月15日令釋示：屋頂突出物之機械房如符合該令所載7點條件，得容許放置非固定式休閒設施，及10月16日函記載：系爭公設分別設置於系爭屋突1至3層，其中屋突2、3層無8月15日令之適用，至於屋突1層之休閒設施設置情形因涉及現況事實認定，應由申請人委請建築師檢討簽證，說明符合該令釋示各點條件，始得於屋突機房（機械房）放置「非固定」式休閒設施等語（見一審卷二第327、355至359頁），似見得於辦理更正後，依8月15日令容許放置非固定式休閒設施。果爾，能否謂德盛公司就違法設置於B棟屋突1層之公設部分不得辦理補正？若可為補正，江月甄等13人應否催告德盛公司補正，均非無疑。此攸關德盛公司應負損害賠償責任之範圍及賠償金額若干之認定，自待進一步釐清。原審未遑細究，逕認德盛公司等5人應負給付不能損害賠償責任，遽而為其不利之判決，亦有可議。又房屋買賣契約與坐落基地買賣契約為具有依存關係之聯立契約，固應同其存續或消滅，惟其有關之法律關係，如違約事由之存否、債務不履行損害賠償責任等，仍應依各個契約之約定。查系爭房屋買賣契約第24條第1 項約定：「……甲方（指江月甄等13人，下同）與本約房屋基地所有權人簽立之『土地預定買賣契約書』和本約有不可分之連帶關係。故乙方（即德盛公司）同意就其對本約房屋基地所有權人依『土地預定買賣契約書』所應履行之義務與本約之義務負連帶責任……」，而系爭土地買賣契約第14條或第15條第1項則約定「……本契約不得單獨成立，應與『房屋預定買賣契約書』及其附件共同簽署，……。任何一方如有違反本約規定內容情事，該共同簽署之『房屋預定買賣契約書』亦併以違約之規定論處，雙方絕無異議」（見一審卷一第89、109、1 29、139、165、183、213、233、265、285、315、333、365 、385、407、419、436、448、466、478頁）。二者對照觀之，似見江月甄等13人雖與德盛公司約定該公司應就土地所有權人郭兆祥等4人違反契約義務負連帶責任，然與郭兆祥等4人則僅約定土地買賣任何一方違約，房屋買賣亦視為違約，並無約定郭兆祥等4人應就房屋出賣人德盛公司之違約同負債務不履行責任。若此，能否認郭兆祥等4人須就德盛公司施設系爭公設瑕疵之不完全給付負損害賠償責任，洵非無疑。原審就此未詳加審究，遽認郭兆祥等4人應就德盛公司之違約負不真正連帶債務，進而為郭兆祥等4人不利之判決，並嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。末查，附表甲「原審准許」欄編號3 、「利息起算日」欄編號3(C)、(E)、「江月甄等人上訴金額」及「本院命再給付金額」欄編號3、「合計」欄A、C、D 、E、H項內之金額應分屬誤寫、誤算，案經發回，宜併注意及之。五、駁回江月甄等13人上訴部分（即原判決駁回江月甄等13人請求交易價值減損871萬5,234元本息之上訴部分）：　　　觀諸系爭估價報告記載：比較各戶「公共設施違規使用之價值減損」及「市場交易價值之減損」結果，有無包含違規使用公共設施項目所致之使用價值減損均較市價減損金額高，顯示拆除違法使用公共設施項目回復原狀後，對使用價值影響較大，對社區房屋市價影響較小，甚有部分民眾認為對交易市價無影響，則移除違規使用公共設施項目造成之價值減損，除違規使用公共設施回復原狀價值減損外，應不存在其他主觀使用價值減損，是如無系爭公設，其減損價值與公共設施違規使用之價值減損總額相同（見系爭估價報告第97頁）。準此，自難逕依系爭估價報告遽謂江月甄等13人之系爭房地因系爭公設瑕疵而另受有交易價值減損之損害。原審因認江月甄等13人不得請求此部分損害871萬5,234元本息，系爭估價報告無法據為有利於江月甄等13人之認定，並以上述理由就此部分為江月甄等13人不利之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，猶就原審採證、認事之職權行使，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由。六、據上論結，本件德盛公司等5人之上訴為有理由，江月甄等1 3人之上訴為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日最高法院民事第四庭　　　　審判長法官盧彥如法官周舒雁法官蔡和憲法官陳容正法官吳美蒼本件正本證明與原本無異書　記　官　賴立旻中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日

2025-03-13

TPSV-113-台上-1797-20250313-1

重訴

臺灣臺北地方法院

返還款項

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重訴字第648號原告謝明昌訴訟代理人蔡欣延律師被告宏永建設股份有限公司訴訟代理人莊志成律師法定代理人謝旺錦被告中隆科技股份有限公司法定代理人廖乾宏訴訟代理人李孟璟梁升銘上列當事人間請求返還款項等事件，本院於民國114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應連帶給付原告新臺幣叁佰壹拾貳萬叁仟捌佰叁拾壹元，及自民國一百一十二年六月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告連帶負擔百分之三十二，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰壹拾貳萬叁仟捌佰叁拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。原告起訴原聲明：「㈠被告應向原告連帶清償新臺幣（下同）989萬元，及自民國105年9月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行」（本院卷一第37頁）；嗣於113年7月4日追加備位聲明為「備位聲明：㈠被告應向原告連帶清償496萬2,000元，及自105 年3月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行」（本院卷一第37頁）」（本院卷二第35頁）；再於113年12月30日縮減聲明為：「先位聲明：㈠被告應向原告連帶清償846萬0,281元，及自105年9月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：㈠被告應向原告連帶清償496萬2,000元，及自105 年3月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行」（本院卷一第37頁）」（本院卷二第35頁）。經核原告所為上開聲明追加、變更，均係基於同一基礎原因事實，核與上開規定相符，應予准許。　　貳、實體事項　　一、原告主張：　㈠緣訴外人邰威廉於100年11月1日分別與被告中隆科技股份有限公司（下稱中隆公司）、被告宏永建設股份有限公司（下稱宏永建設，與中隆公司合稱被告，分各稱其名）簽立土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約）及房屋預定買賣書（下稱系爭房屋契約，與系爭土地契約合稱系爭契約），以總價3,308萬元（房屋總價1,223萬元、土地總價2,085萬元）承購坐落新北市○○區○○段○地○○段00○0○00○0地號土地（下稱系爭土地），由被告宏永建設所興建投資位於新北市○○區○○○ 0段000號「帝品苑社區」建案（下稱系爭建案）A棟第1號16 樓之建物、車位B1-197號及其所坐落系爭土地之應有部分（下稱系爭房地）。嗣由邰威廉之表弟即原告於103年12月24 日簽立讓渡書，承受邰威廉就系爭契約之權利義務，邰威廉自簽約後至103年12月4日止共計支付989萬元（含房屋款798 萬元、土地款191萬元）。㈡原告於104年5月系爭房地交屋前，發現被告於系爭建案銷售D M及於系爭房地廣告企劃合約書內所廣告（下稱系爭廣告），所承諾社區包含具備健身房、撞球室、親子遊憩室、交誼廳、圖書室、會議室及KTV包廂等豪華公共設施（下稱系爭公設），竟然全未施作，原告與邰威廉請求被告立即改善補正，但卻始終未獲置理，直至105年4月被告仍未完成系爭公設之施作，且若要將地下1樓停車空間以二次施工方式變更為公共設施，將因使用執照所附圖說不符而有違法隨時遭強制拆除之風險，顯以不實資訊導致原告陷於錯誤，不符合契約預定效用，且為給付不能狀態。原告即於105年9月6日，寄發存證信函予被告等，行使民法第92條第1項撤銷權及系爭契約、民法第359條、256條解除權。並向臺北地方法院檢察署（下稱北檢）提出刑事詐欺告訴，經北檢檢察官109年度調偵續4號提起公訴，經本院110年度金重易字第3號判決宏永公司原負責人宋東明、銷售公司總經理張境在犯詐欺取財罪。原告解除解除後，被告仍尚未返還已繳納之價款989萬元，並沒收違約金496萬2,000元，實屬無據。　㈢原告雖已於113年9月5日領取宏永建設所提存之639萬1,719元提存金，然本件係因被告違約在先，依系爭房屋契約第26條第3項及系爭土地契約14條第1項規定，原告得請求被告連帶賠償系爭房地總價15%之違約金即496萬2,000元，故扣除原告已領取之提存金，原告尚得請求被告連帶賠償846萬281元（計算式：9,890,000＋4,962,000－6,391,719＝8,460,281）。又被告依系爭房屋契約第27條之1、系爭土地契約第16條就系爭建案之房地互負連帶履行責任。爰依民法第179條、第227條、第259條第2款、民法第359條、民法第184條第2項違反保護他人法律、系爭契約之規定，先位請求被告連帶返還已繳價金、違約金共848萬0,281元整；備位則依民法第25 2條規定請求違約金酌減至零，請求被告連帶返還已收取原告之違約金496萬2,000元。　㈣並先位聲明：⒈被告應連帶清償原告846萬0,281元，及自105 年9月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉原告願供供擔保請准宣告假執行。備位聲明：⒈被告應向原告連帶清償496萬2,000元，及自105年3月21日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告宏永建設：系爭公設乃二次施工工程範圍，有遭舉報拆除之風險，故於銷售時，宏永建設有特別要求銷售公司於銷售時要告知客戶該部分公設乃屬二次施工，有被舉報拆除之風險，是否要施作系爭公設應交由系爭建案社區管理委員會召集社區住戶開會後決定是否施作，倘決定施作，宏永建設會提供2,360萬元之資金供社區利用，若決定不施作，則轉作為社區之公共基金，系爭公設並非系爭契約之標的內容，被告並無給付之義務，原告主張被告廣告不實涉及詐欺，尚乏依據。又因原告未依約按期繳交系爭房地之買賣價金，經合法通知後仍未繳納，被告已於105年3月21日以台北台塑郵局000303號存證信函為解除系爭契約之通知，已於105年3月 22日送達原告，系爭契約已因被告合法解除系爭契約而不存在，原告於105年9月6日方始來函表示受詐欺為由，撤銷或解除意思表示，自不生效力，原告嗣再起訴以其已撤銷或解除系爭契約，請求被告返還其已繳價金，自無理由。又違約金為兩造基於契約自由所約定，原告稱系爭違約金約定過高，尚乏依據，並無理由等語。㈡被告中隆公司：系爭契約中已明文已約定提撥2,360萬元公共基金作為公共設施之美化與布置，且約定地下一層之部分空間原建築執照核准用途為法定停車之臨時汽車停車空間，同意規劃提供由社區負責管理、收益等事項，顯見原告簽約時即可知悉系爭公設空間為停車位。且銷售人員銷售時也已說明地下一層空間不得改建為公設使用，否則屬於二次施工，恐有拆除風險，是否施作要由住戶決定。原告自始知悉被告並未提供系爭公設，被告並未施用詐術，況原告於104年初已發現系爭房地並無系爭公設，遲至105年9月6日始來函表示受詐欺，亦已逾越1年除斥期間。又原告於簽立契約時既已知悉上情，被告應不負瑕疵擔保責任，原告不得主張解除契約。原告自第23期起未再給付價款，已屬違約，經被告催告後仍未依約繳款，被告於105年3月21日依系爭契約第26條第4項解除系爭契約，故於106年1月16日向並本院提存所將扣除總價款15%為違約金，剩餘價金辦理提存639萬1,719元，並經提存所106年度存字457號准予辦理提存等語。㈢並均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：（本院卷一163頁，依判決格式修正文句，依全辯論意旨整理內容）：　㈠邰威廉於100年11月1日簽立系爭房屋契約及系爭土地契約向中隆公司分別承購、宏永建設所興建投資之「帝品苑社區」系爭建案。嗣由邰威廉之表弟即原告於103年12月24日承受邰威廉之權利義務。　㈡原告迄103年12月4日共支付22期價款合計989萬，自第23期未繳款。　㈢宋東明係宏永建設公司負責人，自99年間起興建位於新北市○○ 區○○○0段000號之系爭建案「帝品苑社區」，並於103年間完工；張境在則係甲山林廣告股份有限公司之總經理，負責銷售系爭建案。兩人經北檢109年度調偵續字第4號以詐欺取財罪提起公訴，並經本院110年度金重易字第3號判決詐欺取財罪有罪。四、得心證之理由：　　原告主張被告所銷售之系爭建案廣告不實，系爭公設均未設置，並無所預定之效用屬於瑕疵且無法補正，主張解除契約並請求返還已支付之價金及請求違約金，為被告所否認，並以前情置辯。是本件應審究者應為：系爭建案是否確有瑕疵？原告解除契約先位請求返還已支付價金是否有理由?原告備位請求返還496萬2000元，是否有理由? 　㈠原告主張系爭建案有瑕疵，有無理由？　⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號、103年度台上字第196號判決意旨參照）。　⒉依系爭房屋契約第1條第1項約定，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋即停車平面圖與位置示意圖，維契約之一部分（本院卷一第179頁）。次查，被告為預售系爭房屋製作系爭建案廣告文宣以宣傳，廣告文宣內有包含會議室、游泳池、KTV視聽室、健身房等內容等情，此有系爭建案廣告文宣影本可稽（本院卷一第47至57頁），則由系爭建案廣告文宣內提及之系爭公設，且強調公共空間的功能對於住戶之需求，可知被告確有以系爭建案內公共設施為廣告，揆諸上開約定，系爭公設應構成系爭契約內容，是被告就系爭契約之給付義務，即應包含於系爭建案內公共設施，應屬有據。而被告原應設置之系爭公設均未設置，此有系爭建案照片在卷可稽（本院卷一第58至81頁），且如擅自變更為系爭公設將與原使用執照不符而違反建築法規，有新北市政府工務局105年4月12日新北工使字第1050580063號韓文可查（本院卷一第82、83頁），堪認被告確未於系爭建案提供系爭公設，自未達約定之預定效用，足以減少系爭建案之整體價值，而屬瑕疵給付，且無法補正。是原告主張系爭建案具有瑕疵等語，應屬可採。　⒊至被告雖均抗辯銷售時已告知系爭公設不合法，建商將來提供美化基金施作云云；然查，系爭建案銷售投影簡報中，確有包含系爭建案地下一樓之健身房、撞球室、親子遊憩室、交誼廳、圖書室、會議室及KTV包廂等系爭公設示意圖及設計圖等節，業如前述；而依系爭房屋建案買賣契約條款第16條之1關於「社區美化基金」，內容係記載：「為美化居住環境，乙方（即宏永建設）於管理委員會成立後，另提撥新臺幣2,360萬元整之公共基金為公共設施之美化及佈置」等語，此有系爭房屋契約在卷可參（本院卷第15頁），則上開契約文字內容實未提及系爭公設之施作，被告所辯，實屬無據。被告明知系爭建案地下1樓為停車空間，不得變更施作為系爭設施等節，仍繪製為具備健身房等系爭公設之廣告簡報檔案，由銷售人員向客戶宣傳使住戶陷於錯誤而購買系爭建案，嗣未設置而未達約定之預定效用，足以減少系爭建案之整體價值，原告主張系爭建案具有瑕疵等語，應堪認定。原告另聲請傳喚證人俞藹玲（本院卷一第45頁），待證事實為系爭房地存有系爭公設瑕疵，即無調查之必要。　㈡原告以系爭建案具有上開瑕疵為理由，解除契約，有無理由？　⒈系爭契約已於105年3月22日經被告通知而合法解除：　⑴系爭房屋契約第7、8條約定：「付款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所訂付款明細表(附件六)之規定於工程完工後繳款，其每次付款間隔日數應在20日以上。... 甲方（即原告）如逾期達5日仍未繳清其款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付乙方。如逾期2個月或逾使用執照核發後1個月不繳期款或遲延利息或票據無法兌現時，經乙方以存證信函或其他書面催繳，經送達7日仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。但前項情形乙方同意緩期支付者，不在此限」、第26條第4款：「甲方違反有關付款條件及方式之規定者，乙方得沒收依房屋總價款百分之十五計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款者為限。買賣雙方並得解除契約」（本院卷一第 198頁），系爭土地契約第4條、第14條第3款約定亦同（本院卷一第246、251頁）。　⑵原告並未依約繳納第23期「第25天時交付於房屋領取使用執照日」、第24期「於房屋領取使用執照日第45天時交付（預定貸款金額）」、第25期「交屋款」款項（本院卷一第213 頁），迄未給付，經被告多次發函催告原告繳款並辦理貸款手續，均未獲原告置理，原告迄今均未繳納，被告於105年3 月21日寄發存證信函，依系爭房屋契約第24條第4款為解除契約之意思表示，並沒收已付違約金，於同年月21日送達原告，有存證信函及回執可按（本院卷一第109至112頁、本院卷二第57至68頁）。足見原告遲延給付價款，經被告依約定期催告後，原告仍未履行，被告抗辯依系爭契約規定，已於 109年3月21日以存證信函解除系爭契約並通知原告，自合法有據。　⒉按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地（最高法院88年度台簡上字第59號裁定意旨參照）。原告主張系爭建案廣告文宣中標榜上開不符合契約預定效用瑕疵，業如前述，並於109年9月6日以存證信函為解除契約之意思表示等語（112年度司促字第8110號卷〉〈第49至53頁），並於112年6月2日聲請支付命令請求被告連帶返還支付款項（1頁），然系爭契約已於109年3月22日經被告解除，業如前述，則原告並未證明於被告對待給付義務消滅前以此有為同時履行抗辯，自無從再行使，故就系爭建案中固存有上開未設置系爭公設之瑕疵，而未符契約預定效用之一節，然系爭契約既已經合法解除，原告即已無從再行解除系爭契約，堪可認定。　　㈢被告所收取之違約金是否過高? 　⒈按當事人所約定之違約金，如屬損害總額預定性者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具有懲罰之色彩，法院於衡量當事人所約定之違約金是否過高時，自應以債務人所應賠償債權人之金額作為主要之準據，初與債權人主觀之歸責情形無關（最高法院105年度台上字第679號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切權益為衡量之標準，非僅以約定之違約金額若干為衡量之標準；又違約金之約定，雖不因契約解除而隨同消滅，惟依民法第260條規定意旨推之，其因契約解除後所生之損害，非履行利益損害賠償範圍，不在賠償之列，自非違約金核減之斟酌事項（最高法院110年度台上字第881號判決意旨參照）。查：　⒉查系爭房屋契約第26條第4、5款約定：「甲方違反有關付款條件及方式之規定者，乙方得沒收依房屋總價款百分之十五計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款者為限。買賣雙方並得解除契約」、「前列第1、2項之違約金已包含買賣之房地價款自簽約起至解約時之漲跌在內… 」、「買賣雙方當事人除依前2項之請求外，不得另請求其他損害賠償」（本院卷一第198頁），系爭土地契約第14條第3、4款亦有規定（本院卷一第251頁）。是於原告債務不履行時，被告僅得依此約定為請求，不得再為其他請求，是認系爭契約關於違約金之約定應屬損害賠償總額預定之違約金性質。　⒊本院斟酌被告從事土地房屋之預售屋建案興建銷售，一般而言，其將房屋興建完成加以出售，扣除成本等，必有相當之營業利潤，代銷費用則屬被告出售系爭建案應支出成本之一。因系爭契約解除所受之損害，在一般情形，應非僅該單一之代銷成本而已，應以已扣除全部營銷成本後之營業利潤之喪失，據以認定，始為合理；然被告於系爭契約解除後，已轉售他人，為被告所不爭執。而被告固未提出轉售他人之售價，然併考量現今社會經濟狀況，房市確為逐年上漲等一切情狀，應認被告所受損害非鉅。另審酌被告所興建之系爭建案確有系爭公設之瑕疵，業如前述，且亦因出售建案廣告不實隱瞞重大瑕疵等情，涉犯詐欺取財罪嫌，經本院判決有罪等情狀，有相關卷宗影本及判決在卷可查，則應認被告得沒收之違約金，以系爭房屋、土地總價金15％計算尚屬過高，應酌減為被告所收取之違約金10％為適當。被告主張尚應考量契約自治、契約正義，而毋庸酌減違約金云云，尚屬無據。　⒋據此計算，系爭房地總價為3,308萬元，房屋、土地價值各為 1,223萬元、2,085萬元。原告已繳之房屋款為798萬元，已超過15%，宏永建設原沒收違約金183萬4,500元價金，而原告已繳之土地款191萬不及總價10%，中隆公司沒收191萬元土地款，合計共為374萬4,500元之違約金（本院卷二第110 頁數），然本院認應酌減違約金為1/10，則合計應酌減為37 萬4,450元（計算式：3,745,000×10％＝374,500）。經本院酌減後，被告就超過上開範圍價金，即無沒收之權利，所受利益即失其法律上原因。則原告依民法第179條規定，請求應將無沒收權利之違約金部分返還原告，自屬有據。　㈣原告先位請求被告應連帶清償原告846萬0,281元，及自105年 9月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息，是否有據？　⒈按系爭房屋契約第26條第2、3款約定：「乙方違反乙方之瑕疵擔保責任之規定者，即為乙方違約，甲方得依法解除契約。甲方依第一項或第二項解除契約時，乙方除應將甲方已繳之房屋價款退還甲方，如有遲延利息應一併歸還，並應同時賠償房屋總價款百分之十五計算之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」、系爭土地契約第 14條第1、2款亦有規定（本院卷一第198、251頁）。原告固以此項被告請求違約金，然本件系爭契約於原告解除前業經被告解除在前，業如前述，則原告據此請求違約金，即屬無據。　⒉又參照系爭房屋契約第27條之1約定：「甲乙雙方同意，本建物與所座落之基地相關權利義務悉依甲方與基地所有人中隆公司所簽立之系爭土地契約書為憑，甲乙雙方就本約應履行之買方或賣方之義務與債務，應分別與土地契約之買方或賣方互負連帶履行責任，故土地契約之買方或賣方倘有違反該約之約定者，視為本約之買方或賣方亦違反本約之規定，土地契約倘解除、終止或施笑者，本約亦隨同解除、終止或失效（本院卷一第199頁），系爭土地契約第16條亦有明文（本院卷一第252頁）。是系爭土地契約、系爭房屋契約相互依存，兩者間不僅效力則相互依存，任一契約具有之無效、撤銷、解除之法律效果，其效力均及於另一契約，且就相關債務互負連帶履行責任，是原告此部分被告應負連帶給付義務，應屬有理。　⒊原告所支付之價金為989萬元，被告於扣除部分違約金款項後之餘款已提存（本院卷一第117頁），原告已於113年9月5日領取被告提存之價金639萬1,719元（本院卷二第123頁）。至原告主張而被告合計應收取之違約金，本院認應酌減為37 萬4,450元，業如上述。則以原告已繳納款項989萬元計算，原告依179條不當得利之規定，尚得取回312萬3,831元之款項（計算式：9,890,000－0000,719－374,500＝3,123,831），原告於此範圍內請求被告連帶返還，應屬有據，逾此請求之範圍，即屬無據。　⒋末按出賣人以買受人有債務不履行情事，依買賣契約約定，沒收其已付買賣價金充為違約金，並解除契約；買受人主張該約定之違約金額過高，聲請法院酌減。就法院減少之部分，出賣人所受利益即失其法律上原因，買受人得依不當得利法則請求返還，並依民法第182條第2項規定，自出賣人知無法律上原因時起，加付利息，一併償還。該違約金應減少之數額固待法院判決確定，始能確知；惟出賣人於買受人為此項主張之訴狀送達時，已知其情事，為免訴訟延滯影響當事人權益，應類推適用民法第959條第2項規定（最高法院103 年度台上字第2211號判決意旨參照）。是原告主張被告沒入違約金過高應予酌減，其支付命令狀已於112年6月17日分別送達被告（司促字卷第101、105頁），則原告請求自支付命令送達翌日即112年6月18日起之法定遲延利息，應屬有據，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。　⒌綜上，原告先位請求被告連帶給付312萬3,831元之款項，及請求自112年6月18日起之法定遲延利息，應屬有據，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。　㈤原告先位請求部分有理由已如前述，又因原告先位係以訴之選擇合併請求本院依其單一聲明而為裁判，其依民法第179條部分既屬有理由，則其於請求部分即無庸再以論斷。而原告備位請求依民法第252條之規定酌減違約金，請求被告連帶清償496萬2,000元，及自105年3月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，然被告並未沒收共496萬2,000元之違約金，且就此被告扣除違約金部分，業經先位請求返還所扣除之違約金部分，就違約金是否應予酌減部分認定如前，是備位部分應已重複，並無再行重複審酌之必要。末系爭契約經被告於109年3月22日解除，原告已無從再為撤銷或解除系爭契約，則原告所為系爭建案廣告文宣系爭廣告不實，且不符契約預定效用，為遭詐欺撤銷即解除系爭契約之意思表示，是否有理，即毋庸再予審究，均附此敘明。六、綜上所述，原告先位依179條規定，請求被告連帶給付312萬 3,831元之款項，及自112年6月18日起之法定遲延利息，應屬有據，逾此部分之請求，均無理由，應予駁回。七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、85條第2項。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14 　日　　　　　　　　　民事第九庭　法　官　林怡君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昀潔

2025-02-14

TPDV-112-重訴-648-20250214-2

上訴

臺灣高等法院

誣告

臺灣高等法院刑事判決 113年度上訴字第5452號上訴人即被告周子晴選任辯護人吳雨學律師褚瑩姍律師林俊宏律師上列上訴人即被告因誣告案件，不服臺灣士林地方法院112年度自字第8號，中華民國113年8月22日第一審判決，提起上訴，本院判決如下：　　主　文原判決撤銷。周子晴無罪。　　理　由壹、自訴意旨略以：自訴人姜金琦與被告周子晴均為位於臺北市 ○○區○○路0段0○0號開璽吾界社區（下稱本案社區）之區分所有權人，自訴人於民國110年9月1日至111年8月31日係本案社區管理委員會之主任委員(下稱主任委員)。緣自訴人發現本案社區地下室嚴重漏水，並於自訴人擔任第三屆管委會主委期間，管委會即決議付費委請SGS公司辦理檢驗地下室連續壁漏水原因，亦基於供SGS公司檢驗之需求，而以LINE群組經本案社區管理委員過半數同意，由詩雅工程有限公司（下稱詩雅公司）在110年10月5日拆除地下三樓約1平方公尺之裝飾壁（下稱系爭牆壁），另於同年月29日第三屆第四次管委會會議追認通過新臺幣（下同）1萬2千元之費用，被告明知自訴人係基於擔任主任委員之身分在110年10月5日委請詩雅公司拆除本案牆壁，上開行為雖未得區分所有權人會議決議通過，然拆除之原因係地下3樓機房牆面滲水與發霉甚多，而應SGS公設檢驗所需而拆除本案牆壁，並非為破壞而拆除本案牆壁之事實，被告竟意圖使自訴人受刑事處分，基於誣告之犯意，於111年3月30日向臺灣士林地方檢察署（下稱士檢）提出刑事告訴狀（下稱前案告訴），誣指自訴人委請詩雅公司前開拆除本案牆壁之行為，因未得區分所有權人會議決議通過，且事後並未回復原狀，即係基於毀損之犯意而為之，因而涉犯刑法354條之罪嫌。嗣該案經士檢檢察官認自訴人之犯罪嫌疑不足，以111年度偵字第17545號為不起訴處分，經被告聲請再議後，又經臺灣高等檢察署（下稱高檢署）檢察長以111年度上聲議字第9609號處分書駁回而確定，因認被告涉嫌誣告等語。貳、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪或其行為不罰者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內；然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定（最高法院109年度台上字第4700號判決意旨參照）。檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院76年度台上字第4986號、109年度台上字第4056號判決意旨參照）。上開關於檢察官應負實質舉證責任之規定，於自訴程序之自訴人同有適用（最高法院91 年度第4次刑事庭會議決議意旨參照）。參、次按刑法上誣告罪之成立，以意圖他人受刑事或懲戒處分，而虛構事實向該管公務員申告為要件。所謂虛構事實，係指明知無此事實而故意捏造者而言，如若出於誤信、誤解、誤認或懷疑有此事實，或對於其事實誇大其詞，或資為其訟爭上之攻擊或防禦方法，或其目的在求判明是非曲直者，均不得謂屬於誣告，即其所申告之事實，並非完全出於憑空捏造或尚非全然無因，只以所訴事實，不能積極證明為虛偽或因證據不充分，致被誣人不受追訴處罰者，仍不得謂成立誣告罪。且該申告之具體事實是否構成所訴之犯罪，乃告訴、告發者本於個人法律認知所為之判斷，其認知與法律規定縱有未符，因其並無捏造不實之事實而申告之行為，與誣告罪之構成要件仍屬有間。職故，申告人不因其所告案件經法院判決無罪或檢察官為不起訴處分，即當然成立誣告罪（最高法院113年度台上字第2352號判決要旨參照）。肆、自訴意旨認被告涉嫌誣告，係以下列證據方法為據：一、自訴人刑事自訴狀後附之下列資料：①姜金琦之開璽吾界房屋買賣契約書、②建物謄本、③開璽吾界建案網路列印資料、 ④開璽吾界社區108年7月2日區分所有權人會議記錄、⑤開璽吾界社區109年8月17日區分所有權人會議記錄、⑥最高法院1 11年度台抗字第710號民事裁定、⑦開璽建築名片、⑧臺北市政府都市發展局108年9月4日北市都建字第1083040562號函、⑨臺北市政府都市發展局108年9月29日北市都建字第10930 74521號函、⑩開璽吾界社區110年7月18日區分所有權人會議記錄、⑪臺北市政府都市發展局110年9月8日北市都建字第11 06051882號函、⑫地址為臺北市○○區○○○路0段000號11樓之公司資料查詢結果、⑬開璽吾界社區109年3月17日管理委員會會議記錄、⑭開璽吾界社區109年5月25日管理委員會會議記錄、⑮開璽吾界社區109年6月8日管理委員會會議記錄、⑯現場照片、⑰開璽吾界社區110年9月2日管理委員會會議記錄、 ⑱開璽吾界社區110年10月29日管理委員會會議記錄、⑲開璽吾界管理委員會110年9月24日吾（管）字第110092401號函、⑳通訊軟體對話翻拍照片、㉑施工照片、施工影片光碟、㉒估價單、㉓SGS出具報告光碟、總結報告、檢驗照片、公設檢驗說明會、㉔開京建設股份有限公司110年11月1日京字第202 11101-1號函、110年11月12日開京建設說明會出席簽到表、㉕士林地檢署111年度偵字第17545號不起訴處分書、高等檢察署111年度上聲議字第9609號處分書。二、自訴人提出之112年12月15日刑事補充自訴理由狀後附之通訊軟體對話翻拍照片、113年2月23日刑事補充自訴理由二狀後附之SGS公司110年9月29日公設檢驗說明會錄音譯文；113年4月9日刑事補充自訴理由三狀後附之①開璽吾界社區住戶管理規約、②士林地方法院112年度湖簡字第1069號民事簡易判決；113年5月6日刑事補充自訴理由四暨調查證據聲請三狀後附之①公寓大廈規約範本、②110年9月29日SGS公設檢驗說明會錄音譯文、③照片、④臺北市政府都市發展局111年5月30日北市都建字第11161406822號函、⑤開璽吾界社區111年6月14日委員會會議記錄、⑥臺北市建築管理工程處會勘紀錄表；刑事補充自訴理由五狀後附之①開璽吾界社區第三屆第十次委員會會議記錄照片、②通訊軟體對話翻拍照片、③第五屆委員當選公告、④第四屆檢委會委員遞補及職務公告、⑤開璽吾界社區第四屆管理委員會第三次會議記錄、⑥開璽吾界社區第四屆管理委員會第五次會議記錄、⑦姜金琦手機錄影光碟、⑧住戶提案單、⑨姜金琦112年6月5日金字第3 號函及其附件、⑩賴詠宜具名之開璽吾界重要文件聲明等；113年7月18日刑事補充自訴理由六狀後附之①通訊軟體對話翻拍照片、②士林地檢署111年度偵字第19520號不起訴處分書、③現場照片等；113年12月17日刑事自訴意旨狀後附之自證53至63等證據資料。伍、訊據被告固坦承對自訴人提起前案毀損告訴，惟否認誣告犯行，其辯解及辯護人辯護要旨略以：SGS公司於110年9月29 日派員至本案社區辦理檢驗前說明會時，僅說明社區地下室連續壁滲漏水屬正常現象，未提及需將系爭牆壁拆除，亦未要求社區應配合拆除牆面以供檢驗，且就SGS公司提供之檢驗流程簡報、相關檢驗流程資料可知，SGS公司針對是否有漏水瑕疵係採取目視外觀之方式，根本無需以破壞牆面之方式檢驗，加上後續SGS公司提出之檢驗報告，認定系爭牆壁具牆面不平整之缺失等事證，被告始認為自訴人所稱以供檢驗為由拆除系爭牆壁乙情非屬真實；自訴人在SGS公司檢驗人員表示本案社區地下室連續壁滲漏水屬正常現象後，仍要求開京建設公司委請防水專家至社區辦理說明會，於該說明會中主講之林志憲博士明確說明社區地下室牆面之工法未有任何瑕疵之下，拒絕回復原狀，且未將拆下之系爭牆面送至任何其他單位進行檢測，反將之任意丟棄，自訴人又於110 年12月15日、111年1月21日要求停止開京建設公司之修繕計畫，或將正在修繕之施工人員驅離現場，致使本案社區之公設瑕疵遲遲無法進行修復，至111年3月27日第二次臨時區分所有權人會議提案並決議，始通過依照開京建設公司之修繕方式進行修繕，足見自訴人不斷阻撓開京建設公司之修繕，確實已損及社區全體區分所有權人之權益。被告鑒於自訴人仍無意修復牆面，遂與部分區分所有權人及律師討論後，為避免自訴人及爾後各屆委員會循例恣意破壞社區公設，始對自訴人提出前案刑事毀損告訴，被告主觀上當不具誣告故意，請求諭知無罪判決。陸、不爭執事項　　自訴人與被告均為本案社區之區分所有權人，自訴人並於11 0年9月1日至111年8月31日係本案社區管理委員會之主任委員。自訴人於110年10月5日某時委請詩雅公司拆除本案牆壁之行為，未得區分所有權人會議決議通過。被告於111年3月 30日向士檢提出刑事告訴狀，告訴內容為自訴人委請詩雅公司前開拆除本案牆壁之行為，未得區分所有權人會議決議通過，且事後並未回復原狀，故係基於毀損之犯意而為之，因而涉犯刑法354條之罪嫌。嗣該案經士檢檢察官認自訴人犯罪嫌疑不足，而以111年度偵字第17545號為不起訴處分，伊聲請再議，經高檢署檢察長以111年度上聲議字第9609號處分書駁回而確定等情，有自訴人與訴外人開京建設股份有限公司間簽訂之108年8月17日「開璽吾界房屋買賣契約書」、臺北市○○區○○段○○段0000○號建物、3888建號建物登記第三類騰本、開璽吾界社區110年7月18日第三屆第一次區分所有權人會議紀錄、臺北市政府都市發展局110年9月8日北市都授建字第1106051882號函、自訴人與偉邦公司林世偉110年1 0月4日LINE對話截圖、開璽吾界社區管委會LINE群組110年1 0月4日至5日之LINE對話截圖、詩雅公司110年10月5日施工照片、詩雅公司110年10月5日施工影片光碟電子檔、詩雅公司111年5月9日補發之估價單、臺灣士林地方檢察署111年度偵字第17545號不起訴處分書、臺灣高等檢察署111年度上聲字第9609號處分書各1份（原審審自字卷第23至66頁、第67 至69頁、第95至102頁、第103至106頁、第147頁、第149、1 50頁、第151頁、第153頁、第155頁、第185至187頁、第189 至193頁）可參，且為被告所承認，此部分事實，首堪認定。柒、自訴意旨固以①被告有出席110年9月2日管委會會議【自證14 】，顯然知悉社區現階段有漏水、滲水等問題，以及該次會議決議由第三方單位檢驗並就檢驗報告之缺失進行修繕，② 原審就110年9月29日SGS公司召開檢驗說明會之錄音勘驗結果顯示，工程師吳明銘當時已說明會針對複壁做排水測試，而被告既有到場參與，足證已知悉SGS公司將針對系爭牆壁進行檢測，③社區管委會於110年10月29日會議決議通過社區公設缺失檢驗所需敲牆作業費用之追認案【自證15】，被告在提起前案告訴時即已知悉該議案，④開京建設公司於110年 11月12日在本案社區說明地下室漏水缺失改善事宜，被告有出席該次說明會【自證24、25】，可證被告知悉自訴人基於管委會職務而拆除系爭牆壁以供SGS公司檢驗，據以主張被告明知自訴人拆牆係為檢驗漏水，並非基於毀損故意，因認被告提起前案告訴構成誣告罪：一、開璽吾界第三屆第三次委員會會議於110年9月2日舉行，出席及列席人員包括擔任主任委員之自訴人及身為住戶之被告，於議題討論下項中議題一記載「社區公設及設備缺失處理方式討論案；提案：第三屆委員會；說明：1.社區現階段有許多問題，如漏水、滲水，排水溝阻塞及地下室機房牆壁發霉等問題，因建設公司點交給社區時並未請第三方公正單位檢驗，住戶對於居住安全性持有疑義。2.第二屆第九次暨第三屆第二次委員會議決議周主委表示請建設公司，會同專業廠商，確認社區相關缺失，擬定報告後，至社區與住戶及委員會說明。因此第三屆委員會提議由社區協請第三方公正單位檢驗並出具檢驗報告，其費用敬請開京建設支付及針對檢驗報告之缺失進行修繕。…5.敬請討論與決議。決議：1.發函開京建設支付社區公設第三方公正單位檢驗費用及第三方公正單位檢驗報告之缺失進行修繕。…」，有該次會議紀錄在卷可參（原審審自卷第127頁至第128頁），被告亦承認有參與該次會議並討論上述問題（本院卷第251頁）。觀諸上開會議記錄載明就社區漏水問題，由第二屆第九次暨第三屆第二次委員會議決議周主委表示請建設公司，會同專業廠商，確認社區相關缺失，擬定報告後，至社區與住戶及委員會說明乙節，以及被告為本案社區第二屆主任委員，亦有臺北市政府都市發展局109年9月29日北市都建字第1093074521號函、開璽吾界社區110年7月18日第三屆第一次區分所有權人會議紀錄可證（原審審自卷第93頁至第94頁、第95頁至第10 2頁），可見被告於110年9月2日即知悉社區現階段有如漏水、滲水，排水溝阻塞及地下室機房牆壁發霉等許多問題，且社區住戶對於居住安全有疑義，以及管委會決議發函開京建設支付社區公設第三方公正單位檢驗費用及第三方單位檢驗報告之缺失進行修繕之事實，此情先予認定。二、徵諸原審勘驗110年9月29日SGS公司在本案社區召開檢驗前說明會錄音檔案之結果（詳如附件），可見該公司專員吳明銘於現場稱「我有跟經理確認說，社區有水桶，因為到時候方便我們做那個複壁、或是地排的排水試驗」、「其實連續壁的漏水，其實算是蠻…我的意思是說、應該說，連續壁只是擋水、不是阻水，所以連續壁其實會漏水算是、算是、可以算是正常的，但是其實最好的方式、照理講連續壁的水，會導到某個地方，這些會流掉」等語（原審自字卷一第316 頁至第318頁），是由SGS公司檢驗人員之說明，本案社區地下室機房複壁擬採排水試驗檢測，且連續壁漏水屬於正常現象，連續壁的水會流向特定處所，並未提到要拆除系爭牆壁供檢測。復觀諸SGS公司在前開說明會現場提供之簡報檔內容（原審自字卷一第201-210頁），亦僅提及檢驗標準、檢驗編組與流程、查驗或檢驗內容及配合人員，在檢驗配合事項上敘明「施工圖及設備清冊」、「配合測試操作」、「安全上下設備」、「開啟機房門鎖」、「測試所需水源與電源」、「防水閘門測試組裝」、「閘門測試水(管)帶」、「泳池、水景注水」、「排水測試盛水工具」、「測試後開關確認」、「核對文件及休閒空間」等（原審自字卷一第204頁），就地下室一樓至三樓公共區域之查驗內容載明「目視外觀是否漏水」等情（原審自字卷一第208頁），隻字未提有配合拆除系爭牆壁以供檢測之需要。另佐以證人即參與該次說明會之余友仁（開京建設公司工務部經理）於原審中證稱：SGS公司在110年9月29日說明會沒有提出要拆除系爭牆壁做檢驗之用，且該公司有回答連續壁不是止水，所以滲漏水是正常現象（原審自字卷一第504頁），從而，被告辯稱係基於SGS公司說明會內容及簡報檔資料，認為本案不應有拆牆以供檢驗之情形，尚非無據，則被告因此質疑自訴人無端破壞拆牆，進而認為自訴人有毀損嫌疑，並非全然無因。三、自訴意旨固主張被告早已明知拆除系爭牆壁是供檢驗之用（本院卷第257頁），然依卷附本案社區管委會群組（成員共9 人）之對話紀錄截圖【自證18】顯示，「蔡淑卿吾界總幹事」：「明天需要做檢驗，有請泥作廠商報價，明天可以拆除複壁１片，及復原油漆價錢為12000元」、「敬請裁示」，「 FRANK GM WU吳國銘」答「同意」，「INEZ賴副主任」於時間顯示「2021年10月5日」答「同意」（原審審自卷第149頁至第150頁）。由上開對話紀錄所示時間回推「蔡淑卿吾界總幹事」傳送前揭訊息至群組之日期應為110年10月4日，而該對話內容中只見「蔡淑卿吾界總幹事」、「FRANK GM WU 吳國銘」、「 INEZ賴副主任」等3人，並無被告身為群組成員、加入討論或讀取訊息之紀錄，且被告並非第三屆管理委員會成員，自無從認定被告於110年10月5日詩雅公司拆除系爭牆壁前，已知自訴人委請該公司拆牆之行為。又自訴人所引另案民事簡易判決（士林地方法院112年度湖簡字第1069 號【自證31】），乃本案社區管委會就系爭牆壁請求自訴人回復原狀經法院駁回之訴訟事件（原審自字卷一第303頁），至多僅足以證明自訴人主張拆牆係因應SGS公司檢驗之說法為該案所採，尚不足作為被告知悉自訴人拆牆目的之理由，亦無從據以為不利被告之認定。四、開京建設公司於110年11月12日在本案社區辦理說明會，由駿瑩工程總經理林志憲博士主講關於地下室連續壁導水牆工程與改善方案之議題，說明會中提及「開璽吾界社區外牆連續壁很穩定」、「連續壁本來就是會有水，只是漏水量的大小」、「連續壁一定會漏水，只是漏的大跟小」、「我們社區的漏水率很低」、「開璽吾界社區以導水牆導水明溝方式來處理，它的排水經由排水溝直接排掉，導水牆的工法工序是很麻煩的」等情，有開京建設股份有限公司113年4月8日京字第20240408-2號函檢附之110年11月12日開璽吾界社區說明會會議記錄在卷可憑（原審自字卷二第253頁、第263頁至第265頁），由該次說明會會議記錄之內容，可見林志憲博士表示社區外牆連續壁很穩定、導水牆功能並無異常，完全未提及有亟需拆除或改善之問題，遑論係以拆牆方式就漏水事項進行檢測。從而，被告執此主張自訴人拆牆並非為了檢驗，而是破壞乙節，難認出於虛構或捏造。五、自訴人於110年10月5日委請詩雅公司拆除本案牆壁後，本案社區在同年月29日進行第三屆第四次管理委員會議，該次會議決議通過地下室3樓機房牆面拆除費用12,000元之追認案，會議紀錄固載明「議題三：社區公設缺失檢驗所需敲牆作業費用追認案。說明：1.地下室3樓機房牆面滲漏水及發霉甚多，因應SGS公設檢驗所需，拆卸靠近機械停車位之機房一面複壁，拆除費用12,000元」（原審審自卷第133、138頁），而被告供稱提起前案毀損告訴前，已知悉上開會議通過拆牆費用之追認案（原審自字卷二第108頁），但辯稱其主觀上認為自訴人與管委會所述「因應檢驗所需而拆卸牆壁」乙節並不實在，此係自訴人將破壞拆牆行為合理化之說詞（本院卷第26頁），考量SGS公司至本案社區檢驗後所提出之報告書內容，其中「地下室檢驗缺失項目」之「項次262：B 3F儲藏機房牆面汙染」改善建議為「清理復原」，「項次26 8：B3F儲藏機房牆面不平整」之改善建議為「重新施作」（本院卷第93、95、97頁），則被告辯稱本件經SGS公司事後檢驗認定系爭牆壁為缺失，進而認為自訴人蓄意破壞拆牆，並非毫無依據。復以SGS公司在本案牆壁遭拆除前既有派員至社區並輔以簡報檔說明，由說明內容可見該公司對於地下室3樓有無漏水瑕疵之查驗是採取非破壞性的檢查，且該公司進行檢驗後出具之檢驗報告，亦認定本案牆面之情形屬於缺失，從而，被告據此認為自訴人非法破壞牆壁，難認有何刻意虛捏之情。捌、自訴意旨另主張拆除系爭牆壁費用僅1萬2千元，非屬共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，毋庸經區分所有權人會議決議，得由管委會決議行之，且被告身為建商財務長，顯然知悉在規約規定金額以下之拆除行為只需經管委會決議即可進行（本院卷第290頁至第293頁）。然而，依公寓大廈管理條例第11條第1項規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，另據本案社區規約第3條第4項第7款規定「其它依法令需由區分所有權人會議決議之事項，應經區分所有權人會議之決議」（原審自字卷一第288頁），系爭牆壁既屬本案社區地下室之共用部分及其相關設施，被告主張依據前開法律規定及社區規約，主觀上認為自訴人在拆除系爭牆壁前未召開區分所有權人會議，其合法性有疑問，於SGS公司至社區進行檢測說明期間，均未提及有拆牆之需求及必要，其後開京建設公司在社區舉辦說明會時，林志憲博士亦表示該社區連續壁穩定、連續壁漏水為正常現象，被告基於所獲悉之資訊，經與律師討論後，本於個人之法律認知並判斷自訴人拆牆是出於蓄意破壞，進而對自訴人提起前案毀損告訴，既非全然無因，亦難認出於憑空虛構或故意捏造，縱使自訴人於前案經檢察官認其涉犯毀損罪之嫌疑不足，亦難因此反推被告在提告當時，主觀上明知自訴人無毀損事實而刻意虛捏犯罪情節。是以，自訴人主張被告有誣告犯意及犯行，實有合理懷疑存在，被告所為尚難逕以誣告罪相繩。玖、綜上所述，本院無從形成被告確有自訴意旨所指之誣告罪，揆諸首揭裁判意旨及說明，應認被告之犯罪不能證明，原審未依前述證據詳加推敲，遽論被告犯誣告罪，自有未洽。被告以卷內證據資料無法證明其有誣告之犯意及犯行為由提起上訴，指摘原判決不當，為有理由，應由本院將原判決撤銷，另諭知被告無罪判決。據上論斷，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第301 條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　刑事第二十五庭審判長法　官邱滋杉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官呂寧莉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官邱瓊瑩以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未敘述上訴之理由者並得於提起上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官桑子樑中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日附件原審就110年9月29日SGS公司召開檢驗說明會之錄音檔案勘驗結果（原審自字卷一第316頁至第318頁）：【檔案時間：02：43-03：35】吳明銘：社區這邊。女聲：(小聲低語)我們有…(無法辨識)…吳明銘：然後、然後最後是那個，是左下角那個機房門的開啟，我當然是希望10月5日當天，請經理這邊先協助把機房打開，因為我們當天、當天集合好、分散的時候就直接帶開了，我們每個人都是各做各的，所以會來不及借鑰匙，所以希望是先把門打開、機房的門打開這樣子。再來需要測試的水源、及測試中中需要的電，這其實是很一般啦，就像現在有電就可以了。然後，因為社區沒有防水閘門，所以這兩個是跳過的，也沒有泳池。然後我有跟經理確認說，社區有水桶，因為到時候方便我們做那個複壁、或是地排的排水試驗。【檔案時間：18：00-20：01】 (背景有男女交談聲，內容無法辨識)女聲1：機電房…可是我們之前有照片。女聲2：我們有弄我們的照片。女聲1：對阿。女聲1 ：有比如說機電房有那個、滲水阿、漏水阿。吳明銘：可是我們其實、因為我們跟公司開會，我們必須要…(無法辨識)…所以有時候，有時候是天氣啦，沒錯。女聲1：你看得到水痕嗎？吳明銘：可以，這個…(無法辨識)女聲1：他可以看到水痕。吳明銘：這個牆壁如果有(無法辨識)，當然我們不能因為住戶照片提供，我們就當作…(無法辨識)…我們還是要去看看。男聲2：那如果這種情況是說，等到下雨天你們再來？女聲1：對嘛。吳明銘：這可能、可能要跟我們的主管講，可能會有…(無法辨識)。女聲1：不是啊，像我們如果，在噴那個藥的時候，如果我們今天噴完、隔天下雨…是要我們隔天還要再來、天氣好的時候再來(無法辨識) ，所以我的意思是說，那我們這個最重要的囑託就是要看漏水嘛，如果今天連續三天都沒有下雨，你看不到東西的話，那、那怎麼辦？對阿。吳明銘：是沒錯…(無法辨識)。女聲3：是不是有儀器可以去測牆壁裡面的那個。吳明銘：我們沒有那個東西、我們沒有那個東西。女聲3：(無法辨識)吳明銘：…(無法辨識)，所以我要講一下，其實連續壁的漏水，其實算是蠻…我的意思是說、應該說，連續壁只是擋水、不是阻水，所以連續壁其實會漏水算是、算是、可以算是正常的，但是其實最好的方式、照理講連續壁的水，會導到某個地方，這些會流掉（19：19-19：39）女聲1 ：OK，好。男聲2：這個部分能夠做檢測嗎？吳明銘：蛤？男聲2 ：那個…(無法辨識)排水實驗。吳明銘：蛤？我們就是會、我們會針對它的…連續壁通常會、做一些地毯，可能是在地毯裡面，或許是外漏等等，我們去放水。我們去把水，去看能不能…」。

2025-01-21

TPHM-113-上訴-5452-20250121-1

訴

臺灣臺中地方法院

給付服務費用

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第508號原告伯克錸公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人柯淯丰原告伯克錸保全股份有限公司法定代理人柯淯丰共同訴訟代理人陳昭宜律師被告夢幻誠社區管理委員會法定代理人陳嘉宏訴訟代理人蔡明宏律師上列當事人間請求給付服務費用事件，本院於民國113年9月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠⒈原告伯克錸公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱伯克錸管公司）及伯克錸保全股份有限公司（下稱伯克錸保全公司）於民國111年3月1日分別與興富發建設股份有限公司（下稱興富發公司）簽立「夢幻誠（下稱系爭社區）管理服務契約書」、「夢幻誠保全服務契約書」（下稱系爭管理及保全服務契約），由原告對系爭社區提供管理及保全服務。⒉其後，系爭社區於112年2月19日成立被告管理委員會，原告與興富發公司所訂之系爭管理及保全契約並於112年2月20日終止，系爭社區則沿用系爭管理服務及保全契約，委由原告於11 2年2月20日至28日（下稱系爭期間）繼續提供管理及保全服務，並於112年2月22日召開管理委員會臨時會議（下稱系爭會議），經被告決議通過（下稱系爭決議），被告依照系爭決議及系爭管理及保全服務契約應就系爭期間給付管理服務及保全服務費。⒊然幾經原告催款，被告並未置理，為此，爰依兩造系爭協決議及系爭管理及保全服務契約求被告給付系爭期間之管理及保全服務費用。　㈡並聲明：⒈被告應給付原告伯克錸管理公司新台幣（下同）34 5,258元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告應給付原告伯克錸保全公司 155,925元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊並願供擔保，請准宣告假執行。　二、被告則以　㈠原告乃與興富發公司訂立系爭管理及保全服務契約，被告並未就系爭期間另與原告訂立管理及保全服務契約，被告係經興富發公司派駐系爭社區提供管理及保全服務，依照債之相對性，原告應向興富發公司請求系爭管理及保全服務費用。　㈡並聲明：1.原告之訴駁回，2.願供擔保，請准宣告免予假執行。三、兩造爭執與不爭執事項：　㈠不爭執事項　1.系爭管理及保全契約由原告與興富發公司訂約，依約該約應於被告成立後一個月終止。　2.系爭社區於112年2月19日成立被告管理委員會。　3.原告有於112年2月22日有參與系爭會議（本院卷第33頁）　4.原告負責系爭社區管理組織報備事宜（本院卷第85頁）。　㈡兩造爭執事項　1.兩造於系爭會議是否達成由原告就系爭期間依照系爭管理及保全服務契約繼續為被告提供管理及保全服務之系爭協議？　2.原告請求被告給付系爭期間之管理及保全服務費用是否合理？金額應為何？四、本院之判斷：　㈠兩造於系爭會議是否達成由原告就系爭期間依照系爭管理及保全服務契約繼續為被告提供管理及保全服務之系爭協議？　1.⑴原告主張：②興富發公司提前於112年2月19日起終止系爭管理及保全服務契約並拒絕繼續僱用原告（本院卷第115頁），系爭社區因此與原告商量由原告就系爭期間繼續提供管理及保全服務，並於系爭會議決議通過，並經系爭社區公告。 ⑵被告則抗辯：兩造並未於系爭會議達成系爭協議，原告與興富發公司契約尚未到期，原告應向興富發公司請求給付管理及保全服務費用等語。揆諸上說明，應由原告就兩造就系爭期間合意依照由原告依據系爭管理及保全服務契約為被告提供管理及保全服務為證明。　2.經查：「說明二：延續興富發合約112/2/20-112/2/28聘僱原告伯克錸短期合約」系爭會議之會議紀錄議題欄固載有明文（本院卷第33頁），然就此項說明之決議為何，則未見前開會議紀錄登載，則原告主張：兩造於系爭會議達成委由原告繼續提供管理及保全服務之協議，即非無疑。此外：⑴證人張薰雅於本院審理時證稱：系爭社區管委會是在2月19日成立，我是管委會第一屆主委，當時與興富發公司間有許多交接事項，例如公設瑕疵，當時興富發公司告訴我關於系爭期間之管理及保全服務費可以在公設點交時一起談，所以我沒有很認真去處理和原告間之契約。…系爭社區新的物業公司於112年3月簽約，因此112年2月底前需要原告繼續提供管理及保全服務，故系爭會議中沒有人反對原告繼續提供管理及保全服務。…112年2月19日系爭社區與興富發公司沒有完成點交等語（本院卷第137至142頁）。⑵證人林鴻濱於本院審理時證稱：我經原告伯克錸管理公司派駐系爭社區擔任社區經理…兩造均有叫我就系爭期間繼續在社區提供服務…沒有人叫我離開，系爭會議中沒有人反對原告繼續就系爭期間提供管理及保全服務等語（本院卷第143至147頁）。則依證人前開證述，堪認系爭會議中雖無人反對由原告繼續提供管理及保全服務，然證人就被告是否決議由何人負擔系爭期間之費用則未有證述或說明，則原告主張：兩造於系爭會議中合意由原告繼續依照系爭管理及保全服務契約對被告提供管理及保全服務，即尚非有據。　3.次查，⑴證人姚宏鈞於本院審理時固證稱：112年2月間任職興富發公司擔任副理，負責銷售、管理、面交及各社區區權會成立。一般興富發與物業公司成立之管理及保全服務會在社區管委會成立後立即終止等語（本院卷第154至155頁）。然興富發公司與原告簽立之系爭管理服務契約第4條：「本契約自民國113年3月1日8時起至夢幻誠管理委員會成立後一個月止，合約期間因管委會成立，乙方自行與管理委員會協商，是否繼續於社區駐點服務」。另系爭保全服務契約第5 條：「本契約之保全服務期間自113年3月1日7時起至夢幻誠管理委員會成立後一個月止，合約期間若因管委會成立，乙方自行與管理委員會協商，是否繼續於社區駐點服務」。則依據系爭管理及保全服務契約約定，該契約之契約期間係至系爭社區管委會成立後之一個月為止，則證人姚宏鈞前開所證內容，即與系爭管理及保全服務契約規定並不相符。⑵佐以證人姚宏鈞另證稱：系爭社區尚未點交完畢等語（本院卷第155頁），既然興富發公司與系爭社區尚未完成點交，系爭社區實無於管委會成立當日即同意負擔系爭期間管理及服務費用之理；⑶再參以證人姚宏鈞證稱：興富發公司於系爭社區112年2月19日成立管委會當日即與原告終止原系爭管理及保全服務契約，當時沒有約定系爭期間之管理及保全服務費用由興富發公司或系爭社區負擔，一般來說管委會成立後，原先提供管理及保全服務之公司還會幫社區繼續服務幾天或幾週，後續承接由系爭社區管委會決定，我已經忘記由何人向被告說明，我印象中沒有去參與系爭會議，是由興富發公司銷售部同事向系爭社區說明等語（本院卷第153至157頁），則證人姚宏鈞並未參與系爭會議，並無見聞興富發公司與系爭社區間是否業已協議由系爭社區繼續沿用系爭管理及保全服務契約及負擔系爭期間之管理及保全費用，⑷況興富發公司為本案利害關係人，所為前開證述既尚屬有疑，而關於興富發公司業已向被告為終止系爭管理及保全服務契約之意思，又乏其他事證以為相輔，⑸則證人姚宏鈞證述：系爭社區同意依照系爭管理及保全服務契約負擔系爭期間管理及保全服務費用等語，即無從據為有利於原告之認定。⑹至證人林鴻濱固證稱：就我的認知付錢的人即系爭社區應該是續聘的人（本院卷第147頁），然此為證人主觀臆測，尚乏客觀之依據，仍難認可採。　4.再查，原告另舉系爭社區公告主張被告亦已公告委由原告就系爭期間提供管理及保全服務事宜等語，然經被告否認前開公告為真。按私文書應由舉證人證其真正。民事訴訟法第35 7條前段定有明文。準此，應由原告就前該公告之真正負舉證之責。查「112/2/20-112/2/2/期間委員會由伯克錸物業管理…」固有被告112年11月3日公告在卷可參（本院卷第119 頁），然證人張薰雅於本院審理時則證稱：我沒有看過該公告…我沒有持續住系爭社區，故公告何時張貼及貼在哪裡我不清楚等語（本院卷第140至141頁），此外，原告並未另舉其他事證以為其佐，則被告是否張貼系爭公告尚屬有疑，揆諸上開說明，原告據以主張被告業已承認委由原告就系爭期間提供管理及保全服務事宜，舉證即有未足，並非可採。　㈡原告請求被告給付系爭期間之管理及保全服務費用是否合理？金額應為何？　　原告未能舉證證明兩造於系爭會議協議達成系爭決議，則原告依據系爭管理及保全服務契約請求被告給付保全及服務費用，尚非有據，並非可採。五、綜上，原告依據系爭管理及保全服務契約請求被告給付保全及服務費用，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行部分，因本訴經敗訴駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　勞動法庭　法　官　陳航代正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　江沛涵

2024-10-23

TCDV-113-訴-508-20241023-1