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稅簡
臺中高等行政法院 地方庭

退還稅款

臺中高等行政法院判決 地方行政訴訟庭 113年度稅簡字第14號 114年2月25日辯論終結 原 告 白蕙禎 訴訟代理人 莊婷聿律師 被 告 財政部中區國稅局 代 表 人 樓美鐘 訴訟代理人 王盈茹 上列當事人間退還稅款事件，原告不服財政部民國113年9月4日 台財法字第11313923010號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決 如下： 主 文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、事實概要： (一)原告於民國111年12月30日分別與其子陳吉利及陳振雄簽訂 不動產買賣契約，移轉其所有之臺中市烏日區九如段304（ 持分全）、308（持分502/593）及310（持分全）地號共3筆 土地及臺中市○○區○○路000巷00號（持分全）房屋（下合稱 系爭房地），買賣價金各為新臺幣（下同）265萬元，合計5 30萬元，並約定以111年度及112年度贈與稅免稅額，分別免 除陳吉利及陳振雄之價金債務各244萬元，合計免除其2子應 支付之價金債務共488萬元，並以二親等以內親屬間買賣辦 理贈與稅申報；經被告輔導後，原告改以一般贈與案件申報 贈與稅，被告據以核定贈與稅22萬9,868元，原告並於112年 5月17日繳清稅款。 (二)嗣原告分別於112年12月8日及113年1月9日向被告所屬大屯 稽徵所出具重溢繳退稅申請書及補正函，依稅捐稽徵法第28 條規定，申請退還溢繳稅款，經被告以113年4月10日中區國 稅大屯營所字第1130502043號函（下稱原處分）否准其退稅 之申請。原告不服，提起訴願亦經決定駁回，遂提起本件行 政訴訟。 二、原告主張之要旨及聲明: (一)原告與買受人陳振雄約定給付價金之時間為112年2月24日之 前，是原告所免除陳振雄之244萬元債務，係於112年度發生 ，應認屬於112年度之贈與，而非111年度，應符合112年度 免納贈與稅之範圍，而免繳贈與稅；是被告謂應以出售日期 作為贈與時間之年度，其認定顯與事實不符，更違反遺產及 贈與稅法（下稱遺贈稅法）第5條第1款關於免除債務以贈與 論之時點規定。則原告於112年5月17日向被告所繳納之22萬 9,868元，自當屬溢繳之稅款，原告依據稅捐稽徵法第28條 規定請求退還，自應予以准許。 (二)被告及訴願決定雖認為應以系爭房地之買賣契約成立日認定 贈與意思表示合意之日期，然此顯然忽略原告與陳吉利及陳 振雄所簽署者為「買賣契約書」，陳吉利及陳振雄對於原告 均有給付價金之義務，三人之間並無「贈與之合致」，是於 111年12月30日原告與買方間尚無贈與之意思，則如何可將 該日認定為贈與契約訂立之日？況陳吉利及陳振雄確已分別 給付21萬元之價金予原告，原告係於111年陳吉利發生244萬 元價金義務時，免除其價金給付作為贈與，於112年陳振雄2 44萬元價金給付義務發生時始免除其價金之給付，是贈與之 意思表示，對陳吉利而言為111年間合致，對陳振雄而言， 係於112年間始合致。故被告之認定顯與三方實際認知不相 符，難謂核課贈與稅之認定日期為正確。 (三)倘若原告為符合被告所認定關於贈與之流程，亦即陳振雄需 先辦理匯款244萬元予原告，作為價款支付之證明，事後再 由原告於112年間將該244萬元以贈與為由返還予陳振雄，即 無庸繳納贈與稅，如此無異脫褲子放屁且製造人民困擾，更 違反平等原則；蓋本件僅係減少無謂之244萬元來回匯款之 耗損，卻必須多繳納22萬9,868元之稅金，如何可謂公平？ 難道做表面功夫係被告所欲者？或係為銀行增添手續費收益 ？如此僅係增加人民前往辦理匯款手續之不便利而已。況倘 若當事人資力不足，更需要辦理貸款始可完成該244萬元先 行匯款之外觀行為，徒增手續費、利息、工時之耗損，是否 有必要？如更因資力不佳致無法借款，反而需多繳納稅款， 豈有符合公平？如此不啻圖利銀行，而不利於人民，為何人 民需要額外支付金錢予銀行？卻不能選擇便捷之方式達成相 同之結果？且人民之選擇並非「法律所禁止者」！ (四)再由原告所委託之曹地政士過往處理之二等親買賣不動產事 宜，不乏基於相同之標的物，於二個年度分別辦理免除債務 視為贈與，而國稅局均核准無庸納稅之案例；然而被告卻為 不同處理，否准本件112年度贈與稅申報並免除贈與稅之申 請，並命原告應補繳贈與稅22萬9,868元，原處分顯違反行 政程序法第6條所明文規定之平等原則，自屬違法，而應予 以撤銷。　 (五)原告當然可命陳振雄先辦理借款後匯款予原告，原告再將該 款項作為贈與並提供予陳振雄，以複雜之手續符合被告之要 求達成免除贈與稅繳納之結果。然而既然遺贈稅法第5條第1 款即已明文免除債務即屬贈與，而第22條又明文每一稅務年 度之贈與免稅額度，則原告免除陳振雄112年應給付價金中2 20萬元(應係244萬元之誤載)並申報為贈與，自屬適法，此 種方式較前述借款再匯款之程序，減免借款與匯款所增加之 不便利與風險，且倘若無法借款，則更無法達到被告所要求 之方式，反而無法主張免繳贈與稅。是被告不同意原告採行 較為便捷及節省成本之方式，而強制要求應以被告所認可之 方式作為認定贈與之方法，更以原告不採取其方式而課徵原 告贈與稅之原處分，如此作為不僅是強人所難，與社會現況 不符，增加原告所應承擔之成本與風險，且被告之限制更無 法律明文規範，被告所為顯非依法行政，再與前述相同案例 相比對更屬相同事件為不同處理之不平等措施，原處分自屬 違法，而應予以撤銷者。 (六)並聲明:請求撤原處分及訴願決定，並請求被告給付原告22 萬9,868元。 三、被告答辯之要旨及聲明：　 (一)原告與陳吉利及陳振雄2人為二親等以內親屬，其於111年12 月30日分別與陳吉利及陳振雄簽訂出售系爭房地之買賣契約 書，合計本案買賣價金為530萬元，並於個別買賣契約書中 分別約定免除買受人陳吉利與陳振雄之應付買賣價金244萬 元；然除買受人2人已付價金合計42萬元外，其餘價金488 萬元部分，原告未能提示該等2人確有支付價款之證明，依 遺贈稅法第5條第6款規定，應以贈與論，並依最高行政法院 100年度判字第443號判決意旨，以雙方訂定買賣契約日即11 1年12月30日為其贈與行為發生日。是被告輔導原告將原申 報二親等以內親屬間不動產買賣贈與稅兩案併案，改為一般 不動產贈與稅案件，並申請扣除受贈人陳吉利及陳振雄所繳 土地增值稅及契稅，核算贈與總額為516萬3,176 元(土地47 7萬4,776元＋房屋38萬8,400元)，扣除受贈人陳吉利及陳振 雄已納之土地增值稅40萬1,188元、契稅2萬3,304元及111年 度贈與稅免稅額244萬元，核定贈與淨額 229萬8,684元，應 納贈與稅額22萬9,868元，較諸原告如以二親等以內親屬間 不動產買賣贈與稅申報，贈與總額為488萬元，減除111年度 贈與稅免稅額244萬元，贈與淨額244萬元，應納之贈與稅為 24萬4,000元，已屬對原告較為有利之核課方式，不生原告 溢繳稅款問題，自無稅捐稽徵法第28條第1項規定之適用， 被告以原處分否准原告退稅之申請，並無不合。 (二)原告雖以前情主張原告與陳振雄之贈與發生時間應為112年 度等節，然依前所述，本件應以雙方訂定買賣契約日即111 年12月30日為其贈與行為發生日，縱使原告與陳振雄於買賣 契約書特別約定，將112年2月24日屆期之買賣價款給付義務 以112年度贈與稅免稅額度免除之，然此究為買賣雙方當事 人間之私權約定，要難動搖本件公法上贈與稅捐債務業於系 爭房地買賣契約簽訂日成立，所訴洵難憑採。 (三)至原告提出其委託之地政士以往處理二親等買賣不動產案例 ，主張其基礎事實與本案相同，被告卻為不同處理，原處分 違反平等原則乙節；然該案例乃屬錯誤之核定，依最高行政 法院93年判字第1392號判決意旨，自難援為指摘本件被告原 處分違反平等原則之主張。 (四)並聲明:原告之訴駁回。　　 四、爭點事項： (一)原告原申報系爭房地之二親等內親屬間買賣贈與稅案，依遺 贈稅法第5條第6款規定視同贈與行為發生日之認定，是否應 以視同贈與債權契約訂立日即系爭房地之買賣契約簽訂日為 準? (二)原告主張其係免除陳振雄於112年度應給付244萬元之價金債 務，應認屬於112年度之贈與行為，於減除112年度免稅額24 4萬元後應免納贈與稅，是否可採? (三)被告就原告改按一般贈與案件申報系爭房地移轉之贈與稅， 核定應繳納之贈與稅額為22萬9,868元，有無違誤? (四)被告以原處分否准原告退稅之申請，是否適法? 五、本院之判斷： (一)事實概要欄所述之事實，除上開爭點事項外，其餘為兩造所 不爭執，並有系爭房地之不動產買賣契約書、原告於112年3 月14日就系爭房地以二親等以內親屬間買買案件申報贈與稅 之申報書暨檢附之資料、原告於112年4月24日就系爭房地同 意以一般贈與案件申報之同意書、原告於112年4月25日(被 告收件日期)就系爭房地改以一般贈與案件申報贈與稅之申 報書暨檢附之資料、被告就系爭房地之贈與稅核定通知書、 系爭房地之贈與稅繳清證明書、原告退稅申請書暨檢附資料 、原告退稅申請書補正函、原處分暨送達證書及訴願決定書 (參原處分卷1第1至94、101至127、132至139、218至228頁) ，應堪認定。 (二)本件應適用之相關法令及函釋：　　　　 1、稅捐稽徵法第28條第1項規定:「因適用法令、認定事實、計 算或其他原因之錯誤，致溢繳稅款者，納稅義務人得自繳納 之日起10年內提出具體證明，申請退還；屆期未申請者，不 得再行申請。但因可歸責於政府機關之錯誤，致溢繳稅款者 ，其退稅請求權自繳納之日起15年間不行使而消滅。」 2、遺贈稅法:　　 (1)第3條第1項規定:「凡經常居住中華民國境內之中華民國國 民，就其在中華民國境內或境外之財產為贈與者，應依本法 規定，課徵贈與稅。」 (2)第4條第1、2項規定:「（第1項）本法稱財產，指動產、不 動產及其他一切有財產價值之權利。（第2項）本法稱贈與 ，指財產所有人以自己之財產無償給予他人，經他人允受而 生效力之行為。」 (3)第5條第1款、第6款規定:「財產之移動，具有左列各款情形 之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：1、在請求 權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。…… 6、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之 確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向 他人借得者，不在此限。」 (4)第8條第1項前段規定:「遺產稅未繳清前，不得分割遺產、 交付遺贈或辦理移轉登記。贈與稅未繳清前，不得辦理贈與 移轉登記。」 (5)第10條第1項、第3項規定：「（第1項）遺產及贈與財產價 值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準…… 。（第3項）第1項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標 準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他財產時價之估 定，本法未規定者，由財政部定之。」　　 (6)第19條第1項第1款、第2項規定：「（第1項）贈與稅按贈與 人每年贈與總額，減除第21條規定之扣除額及第22條規定之 金額後之課稅贈與淨額，依左列規定稅率課徵之：一、2千5 百萬元以下者，課徵百分之10。（第2項）1年內有2次以上 之贈與者，應合併計算其贈與額，依前項規定計算稅額，減 除其已繳之贈與稅額後，為當次之贈與稅額。」 (7)第24條第1項規定:「除第20條所規定之贈與外，贈與人在一 年內贈與他人之財產總值超過贈與稅免稅額時，應於超過免 稅額之贈與行為發生後30日內，向主管稽徵機關依本法規定 辦理贈與稅申報。」 (8)第41條規定:「(第1項)遺產稅或贈與稅納稅義務人繳清應納 稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，主管稽徵機關應發給 稅款繳清證明書；其經核定無應納稅款者，應發給核定免稅 證明書；其有特殊原因必須於繳清稅款前辦理產權移轉者， 得提出確切納稅保證，申請該管主管稽徵機關核發同意移轉 證明書。(第2項)依第16條規定，不計入遺產總額之財產， 或依第20條規定不計入贈與總額之財產，經納稅義務人之申 請，稽徵機關應發給不計入遺產總額證明書，或不計入贈與 總額證明書。」 3、財政部67年10月5日台財稅第36742號函釋(下稱財政部67年1 0月5日函釋)：「主旨：納稅義務人以不動產為贈與者，其 贈與行為發生日之認定，應以訂立契約書所載立約之日期為 準。說明：依照遺產及贈與稅法第4條第2項規定：『本法稱 贈與，指財產所有人以自己之財產無償給與他人，經他人允 受而生效力之行為』，立法意旨，即不論動產贈與或不動產 贈與，衹要當事人間有贈與意思之合致時，即屬該法所稱之 贈與，贈與人即應依法報繳贈與稅，同法第8條規定，贈與 稅未繳清前，不得辦理贈與移轉登記，可知贈與稅之報繳， 必在贈與移轉登記之前，而贈與稅之申報，依照同法第24條 規定，納稅義務人應於超過免稅額之贈與行為發生後30日內 為之，由上述條文對照而觀，贈與行為發生日之認定，應以 贈與契約訂立之日為準，而不以移轉登記之日為準。」上開 函釋為主管機關本於職權所作成之解釋性行政規則，並未增 加法律所無之限制，核與法律明確性原則無違，且無牴觸遺 贈稅法之立法意旨(詳後述)，得予適用。 (三)原告原申報系爭房地之二親等內親屬間買賣贈與稅案，依遺 贈稅法第5條第6款規定視同贈與行為發生日之認定，應為系 爭房地之買賣契約簽訂日即111年12月30日；原告主張其免 除陳振雄之244萬元價金債務，屬112年度之贈與行為，於減 除112年度免稅額244萬元後應免納贈與稅，並不可採: 1、按遺贈稅法第5條規定之立法意旨，係為防杜以該條所列各 款方式逃避贈與稅，故參照日本法例明文規定以贈與論，是 本條性質上乃一租稅規避之個別防杜條款，避免濫用私法所 賦予契約自由原則，實質上達到規避贈與稅卻完成贈與移轉 之目的（最高行政法院98年度判字第700號判決意旨參照)。 惟為顧及事實，於第6款加列但書規定，明定如能提出已支 付價款之確實證明者，可不以贈與論；是以，稽徵機關如已 證明二親等內親屬間有財產移動之事實，依法即以贈與論， 並應課徵贈與稅，稽徵機關無須另行證明當事人間之財產移 轉係無償性質，除非納稅義務人能提出支付價款之確實證明 ，且該支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者 ，始得依遺贈稅法第5條第6款但書規定而不以贈與論，無庸 課徵贈與稅(最高行政法院106年度判字第505號判決意旨參 照)。準此，遺贈稅法第5條所稱「以贈與論」，乃以法律為 擬制法律效果之賦予，故苟符合該條款所規定情形，即以贈 與論，而應課徵贈與稅。 2、次按遺贈稅法第8條第1項、第24條第1項規定可知，贈與稅 之申報，納稅義務人應於超過免稅額之贈與行為發生後30日 內為之，且贈與稅未繳清前，除依遺贈稅法第41條規定於事 前申請該管稽徵機關核准發給同意移轉證明書，或經稽徵機 關核發免稅證明書、不計入遺產總額證明書或不計入贈與總 額證明書者外，不得辦理贈與移轉登記；而上揭規定，於遺 贈稅法第4條第2項及第5條視同贈與之情形，均有適用。是 贈與說之課徵，係以贈與之債權契約為其課徵之標的；申言 之，不論動產贈與或不動產贈與，只要當事人間有贈與意思 之合致、或具有本法第5條規定視同贈與（即不問當事人間 是否有贈與意思表示之一致）之情形時，贈與人即應依法報 繳贈與稅。故贈與行為發生日之認定，應以贈與（或視同贈 與）債權契約訂立之日為準。倘贈與（或視同贈與）債權契 約已經成立，縱令嗣經合意解除，亦不影響贈與稅之課徵； 惟以不動產為贈與者，在未辦妥產權移轉登記前（民法第40 8條第1項規定：「贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其 贈與」），納稅義務人得申請撤回贈與稅申報或退還其已繳 納之贈與稅(最高行政法院100年度判字第208號、100年度判 字第443號判決意旨參照)。 3、查原告與陳吉利及陳振雄2人為二親等以內親屬，其於111年 12月30日分別與陳吉利及陳振雄簽訂出售系爭房地之買賣契 約書，約定買賣價金各為265萬元，合計買賣價金為530萬元 ，並於個別買賣契約書中約定原告同意使用其111年度及112 年度之贈與稅免稅額，分別免除買受人陳吉利及陳振雄應付 之買賣價金各244萬元；嗣原告出具陳吉利及陳振雄已各給 付21萬元價金之證明，委由地政士於112年3月14日網路申報 該2件二親等內親屬間不動產買賣贈與稅案，並分別主張111 年12月31日及112年2月24日為贈與日期，而以111年度及112 年度之贈與稅免稅額各免除陳吉利及陳振雄應付之價金244 萬元等情，為兩造所不爭執，並有原告委由地政士於112年3 月14日網路申報該2件二親等內親屬間不動產買賣贈與稅案 之全部資料可憑(參見原處分卷1第1至53頁)。堪認系爭房地 之移轉，係因二親等以內親屬間財產之買賣，依遺贈稅法第 5條第6款規定，就未能提出已支付價款確實證明之部分，視 同贈與，應課徵贈與稅；且依上開2之說明，視同贈與行為 發生日之認定，應以視同贈與之債權契約訂立日為準，是本 件2視同贈與行為發生日即應均為系爭房地之買賣契約書簽 訂日即111年12月30日甚明，故依遺贈稅法第19條第1項、第 2項規定，應合併計算其贈與額，並自贈與總額中減除遺贈 稅法減除第21條規定之扣除額及第22條規定之111年度免稅 額後，按第19條第1項規定稅率課徵贈與稅。　 4、原告雖主張:原告與其子陳吉利及陳振雄於111年12月30日所 簽署者為「買賣契約書」，陳吉利及陳振雄對於原告均有給 付價金之義務，三人之間並無「贈與之合致」，原告係依買 賣契約書之約定，分別免除陳吉利於111年及陳振雄於112年 各應給付價金244萬元之義務，是贈與之意思表示應係分別 於111年及112年始合致，故原告免除陳振雄之價金債務係於 112年度發生，應認屬於112年度之贈與云云。惟遺贈稅法第 5條視同贈與之規定，乃以法律為擬制法律效果之賦予，是 符合該條款所規定情形，即須以贈與論，並應依法課徵贈與 稅，而不問當事人間是否贈與意思表示之一致，此與遺贈稅 法第4條第2項規定之贈與行為，須贈與人與受贈人意思表示 一致，始能成立，自有不同；是系爭房地之買賣合約書既符 合遺贈稅法第5條第6款規定之情形，而應以贈與論，不問當 事人間是否有贈與意思表示之一致，均應依法課徵贈與稅， 　　而贈與稅之課徵，係以贈與之債權契約為其課徵之標的，故 依遺贈稅法第5條規定應課徵贈與稅時，自應以視同贈與之 債權契約訂立日為視同贈與行為發生日，原告上開主張顯係 將遺贈稅法第4條第2項與同法第5條規定混淆，自不足採。 5、原告另主張略以:買受人陳振雄固可先辦理借款而匯款244萬 予原告，作為價款支付之證明，而原告再於112年間將該244 萬元以贈與為由返還予陳振雄，即可符合被告之要求而達毋 庸繳納贈與稅之結果；然遺贈稅法第5條第1款既明文免除債 務亦屬贈與，而同法第22條又明定每一稅務年度之贈與免稅 額，則原告免除陳振雄112年應給付之價金債務244萬元並申 報為贈與，自屬適法，此並可減免借款與匯款所增加之需繳 納貸款利息與手續費之不便利與風險；且被告前已曾准許以 同一之二親等不動產買賣契約而分2年度適用贈與免稅額免 除價金後免納贈與稅，本件卻不准許，自有違反平等原則云 云。惟: (1)原告委由地政士於112年3月14日網路申報之2贈與稅按件， 係於案件類別欄勾選「二親等以內親屬間買賣案件」，此有 　　該2件贈與稅申報書可按(見原處分卷第23、53頁)，顯見原 告原係依據遺贈稅法第5條第6款規定申報贈與稅，而非依遺 贈稅法第5條第1款規定申報贈與稅，原告之主張已與其原據 以申報贈與稅之規定不符，先予敘明。 (2)又縱原告另依遺贈稅法第5條第1款規定申報贈與稅，主張其 係免除陳振雄於112年應給付之價金債務；然依遺贈稅法第5 條規定應課徵贈與稅時，應以視同贈與之債權契約訂立日為 視同贈與行為發生日，已詳如前述，且按民法第343條規定 ：「債權人向債務人表示免除其債務之意思者，債之關係消 滅。」是債務免除係債權人向債務人免除其債務之單獨行為 ，於其免除之意思表示達到債務人時，即生免除效力，無待 於債務人之承諾或另與債務人為免除之協議（契約）（最高 法院81年度台上字第2871號、100年度台上字第2871號民事 判決意旨參照）﹔準此，債務免除為單獨行為，於債權人向 債務人表示免除其債務之意思時，即生免除債務之效力，核 與該債務所約定之履行期無涉。是原告既係於111年12月30 日與陳振雄簽訂不動產買買契約書約定該不動產之買賣價款 為265萬元，並同時約定免除陳振雄之價金債務244萬元等情 (參見原處分卷第2至5頁)，足認原告於111年12月30日即向 陳振雄為免除244萬元價金債務之意思表示，自斯時即生免 除債務之效力；故縱原告另依遺贈稅法第5條第1款規定申報 贈與稅，其視同贈與行為發生日仍應為111年度，而非112年 度，原告仍無從主張其係使用112年度之贈與免稅額贈與陳 振雄而免除其價金債務。 (3)再按納稅者權利保護法第7條第1項、第2項、第3項規定:「( 第1項)涉及租稅事項之法律，其解釋應本於租稅法律主義之 精神，依各該法律之立法目的，衡酌經濟上之意義及實質課 稅之公平原則為之。(第2項)稅捐稽徵機關認定課徵租稅之 構成要件事實時，應以實質經濟事實關係及其所生實質經濟 利益之歸屬與享有為依據。(第3項)納稅者基於獲得租稅利 益，違背稅法之立法目的，濫用法律形式，以非常規交易規 避租稅構成要件之該當，以達成與交易常規相當之經濟效果 ，為租稅規避。稅捐稽徵機關仍根據與實質上經濟利益相當 之法律形式，成立租稅上請求權，並加徵滯納金及利息。」 而該條第3項之立法理由即指明:「納稅者不選擇稅法上通常 之法律形式，卻以取巧方式、迂迴行為或非常規之法律形式 ，以避免稅捐構成要件的滿足，而減輕其稅負。此情形即屬 故意濫用法律形式，規避稅捐之行為，並無值得保護之信賴 利益，仍應本於實質課稅原則加以調整補稅。」查原告經被 告告知無法使用112年度贈與免稅額免除陳振雄之244萬元價 金後，曾於112年4月13日與其委任辦理系爭房地贈與稅申報 之代理人申請與納稅者權利保護官(下稱納保官)協談，依其 等之納稅者權利保護案件面談紀錄（見原處分不可閱覽卷第 76至79頁）可知，納保官已向其說明系爭房地之係於同日簽 訂2不動產買賣契約書，而贈與行為發生日之認定應以贈與 契約訂立日為準，是2契約之贈與年度應均為111年度，僅能 適用111年度之贈與免稅額；復建議原告與其子陳吉利及陳 振雄可於111年及112年分年度重新簽訂不動產買賣契約書後 申報贈與，但原告代理人表示系爭房地如一次性移轉，其土 地增值稅可適用自用住宅用地優惠稅率，若分2年度簽訂， 則第二個年度之土地增值稅將按一般稅率課徵，此筆稅金更 勝於贈與稅應納稅額，故此法不可行；納保官再建議原告於 112年先以現金贈與方式，以享112年度244萬元之免稅額， 買受人再以此受贈金額來給付價金，經原告表示若與受贈人 間有金錢上往來，易被未受贈之兒發現，恐造成家庭成員糾 紛，因不樂見其發生，是採現金贈與方式亦難採行；納保官 最後建議將系爭房地之移轉改採一般贈與之模式，原告直接 贈與房地與其子陳吉利及陳振雄，贈與價額依不動產公告現 值核算，並扣除相關稅費，其核算之贈與稅應納稅額較原申 報方式更省稅等情。顯見原告於申報本件系爭房地之贈與稅 前，已經納保官詳為說明於同一年簽訂之不動產買賣契約， 其視同贈與年度亦應為同一年度，並提供原告2種依法可適 用2年度贈與稅免稅額之建議，然均為原告以另有考量為由 而拒絕；堪認原告於本件申報前已詳為了解各種規定，且視 同贈與行為發生日之認定，確應以視同贈與債權契約訂立之 日為準，已詳如前述，則原告仍堅持以於同一日與其子簽訂 2不動產買賣契約之方式移轉系爭房地，自應承受其租稅效 果；是原告再以前情起訴主張應依其與陳振雄所簽訂之不動 產買賣契約所載，以112年度贈與免稅額免除陳振雄價金債 務244萬元云云，顯係欲達同時可規避贈與稅及適用自用住 宅用地優惠稅率之目的，依前開規定及其立法理由，並無值 得保護之信賴利益，原告之主張自難認有據。 (4)至原告提出之原證3-1至3-3(參見本院卷第117至127頁)主張 被告前已曾准許以同一之二親等不動產買賣契約而分2年度 適用贈與免稅額免除價金後免納贈與稅乙情【原告提出之原 證4-1至4-7經核係二親等內親屬就同一不動產分2年度簽訂 買賣契約而移轉所有權，自可適用2年度之贈與免稅額分別 免作價金給付，顯與原告之主張不合，不另贅述】。惟按憲 法之平等原則要求行政機關對於事物本質上相同的事件作相 同的處理，乃形成行政自我拘束，惟憲法上的平等原則係指 合法的平等，並不包涵違法的平等；故行政先例必須是合法 的，乃行政自我拘束的前提要件，憲法之平等原則，並非賦 予人民有要求行政機關重複錯誤的請求權。又稅捐的正確核 定，乃稅捐稽徵機關之職責，行政先例必須是合法的，乃行 政自我拘束的前提要件，行政機關不得任意的悖離，稅捐的 合法公正核定，乃稅捐稽徵機關之職責，而人民亦無要求稅 捐稽徵重複錯誤的請求權(最高行政法院93年度判字第1392 號判決意旨參照)。查經本院向被告所屬大屯稽徵所函調原 證3相關申報贈與稅資料(參見本院卷第189至243頁)，雖可 見被告所屬大屯稽徵所確曾另案核准二親等以內親屬簽訂一 不動產買賣契約，得分別適用2年度之贈與免稅額免除價金 之給付而免納贈與稅乙情；然被告已主張上開贈與稅案違反 上開財政部67年10月5日函釋，為錯誤之核定乙節(見本院卷 第186至187、323至324頁)，而本院依遺贈稅法相關規定亦 認視同贈與行為發生日之認定，應以視同贈與之債權契約訂 立日為準，業詳如前述，足認上開函釋並未增加法律所無之 限制，核與法律明確性原則無違，且無牴觸遺贈稅法之立法 意旨，自得適用，是原告所主張之原證3案例既屬稽徵機關 錯誤核定之行政先例，則依前揭說明，原告自不得主張不法 之平等，而要求被告本件亦應為錯誤之核定。 6、從而，原告原申報系爭房地之二親等內親屬間買賣贈與稅2 案，依遺贈稅法第5條第6款規定視同贈與行為之發生日應均 為系爭房地之買賣契約簽訂日即111年12月30日；原告主張 其免除陳振雄之244萬元價金債務部分，屬112年度之贈與行 為，於減除112年度免稅額244萬元後應免納贈與稅乙節，並 不可採。 (四)被告就原告改按一般贈與案件申報系爭房地移轉之贈與稅， 核定應繳納之贈與稅額為22萬9,868元，並無違誤，被告以 原處分否准原告退稅之申請，核屬適法:　 1、按遺贈稅法第21條規定:「贈與附有負擔者，由受贈人負擔 部分應自贈與額中扣除。」遺贈稅法施行細則第19條規定: 　　「不動產贈與移轉所繳納之契稅或土地增值稅得自贈與總額 中扣除。」參照土地稅法第5條第1項第1款、第2款規定：「 土地增值稅之納稅義務人如左：一、土地為有償移轉者，為 原所有權人。二、土地為無償移轉者，為取得所有權之人。 」及契稅條例第2條規定:「不動產之買賣、承典、交換、贈 與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但 在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。」第7條規定:「 贈與契稅，應由受贈人估價立契，申報納稅。」可知，於贈 與標的為不動產之情形，依法土地增值稅及不動產贈與契稅 之納稅義務人均應為受贈人，於此種情形，受贈人負有完納 土地增值稅及贈與契稅之義務，而屬附負擔之贈與，依前開 遺贈稅法及遺贈稅法施行細則第21條之規定，自應將該等稅 賦自贈與額中扣除。查原告於112年4月25日改按一般贈與案 件申報系爭房地移轉之贈與稅，被告依遺贈稅法第10條第1 項、第3項規定，按贈與時系爭土地之公告現值及系爭房屋 之評定標準價格核算贈與總額為516萬3,176元（土地贈與價 額為477萬4,776元＋房屋贈與價額為38萬8,400元），扣除受 贈人陳吉利及陳振雄已納之土地增值稅401,188元（參原處 分卷1第10至12、36至38、57頁）及契稅2萬3,304元（參原 處分卷1第55至57頁），復扣減111年度贈與稅免稅額244萬 元，核定贈與淨額為229萬8,684元（516萬3,176元-40萬1,1 88元-2萬3,304元-244萬元），應納贈與稅額為22萬9,868元 （即贈與淨額2,298,684元x稅率百分之10，參原處分卷1第8 6至87頁），經核並無違誤。 2、次按稅捐稽徵法第28條第1項規定為租稅返還請求權之具體 規範，性質上屬公法上之不當得利返還請求權，其規範目的 在於稅捐稽徵機關徵收稅款，欠缺法律上原因，使納稅義務 人繳納之稅款與租稅法規定不一致，納稅義務人有此請求權 以回復與租稅法定原則相符合之應有狀態，納稅義務人取得 上開不當得利返還請求權，自應以稅捐稽徵機關就稅捐核課 有適用法令或認定事實錯誤，致納稅義務人溢繳稅款為前提 。查原告以前情主張其免除陳振雄之244萬元價金債務部分 ，屬112年度之贈與行為，得減除112年度免稅額244萬元乙 節，並不可採，已詳如上開(三)所述；且被告據原告嗣改按 一般贈與案件申報系爭房地移轉之贈與稅案所核定之贈與稅 額復無適用法令、認定事實或計算錯誤等情事；則原告依稅 捐稽徵法第28條第1項規定申請退稅即無理由，被告以原處 分否准所請，自屬適法。 (五)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經 本院審酌後核於本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。 六、結論:原處分認事用法均無違誤，訴願決定遞予維持，亦無 不合。原告訴請撤銷原處分及訴願決定，並請求退還溢繳之 　　贈與稅，均無理由，應予駁回。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　 20 　日 法 官 簡璽容 上為正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院地方行政訴訟庭 提出上訴狀，上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背 之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具 體事實，並繳納上訴費新臺幣3,000元；未表明上訴理由者，應 於提出上訴後20日內補提理由書（上訴狀及上訴理由書均須按他 造人數附繕本）。如逾期未提出上訴理由書者，本院毋庸再命補 正而逕以裁定駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 書記官 朱子勻

2025-03-20

TCTA-113-稅簡-14-20250320-1

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橋頭簡易庭

遷讓房屋

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第811號 原 告 朱庭儀 訴訟代理人 李慶榮律師 林宜儒律師 涂榮廷律師 被 告 駱倚蕾 訴訟代理人 駱冠卉 被 告 駱同堂 訴訟代理人 蔡育欣律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年3月4日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告駱倚蕾應將門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋點交予原告。 二、被告駱同堂應將前項房屋騰空遷讓返還予原告。 三、訴訟費用新臺幣1,550元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5%計算之利息。 四、本判決得假執行，但就主文第一至二項部分，被告駱倚蕾、被告駱同堂如各以新臺幣144,500元為原告預供擔保，各得免為假執行。 　　事實及理由 一、被告駱倚蕾經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到場 ，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請 ，由其一造辯論而為判決。 二、原告主張：原告於民國113年2月17日，以新臺幣（下同）6, 300,000元向被告駱倚蕾購買其所有門牌號碼高雄市○○區○○ 路00號房屋（下稱系爭房屋）及其基地（下稱系爭土地，並 與系爭房屋合稱系爭房地），並於同年4月10日辦妥所有權 移轉登記，原告之價金亦已全數交付被告駱倚蕾。詎被告駱 倚蕾竟不將系爭房屋點交予原告，且其胞弟即被告駱同堂亦 持續無權占用系爭房屋，原告自得請求被告駱倚蕾點交系爭 房屋予原告，並請求被告駱同堂將系爭房屋騰空遷讓返還予 原告。爰依民法第348條第1項及第767條第1項前段等規定， 提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第一、二項所示。 三、被告抗辯： 　㈠被告駱倚蕾未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何 聲明或陳述。 　㈡被告駱同堂部分：系爭房地實際上為被告2人及訴外人駱冠卉 （以下逕稱駱冠卉）所共有，僅係借名登記在被告駱倚蕾名 下。被告駱倚蕾明知其對於系爭房地無處分權，卻仍以通謀 虛偽買賣之方式，將所有權移轉登記予原告，其買賣行為應 屬無效，此觀原告與被告駱倚蕾間之買賣無仲介居間即知等 語，並聲明：原告之訴駁回。 四、本院之判斷： 　㈠經查，原告於113年2月17日，以6,300,000元向被告駱倚蕾購 買系爭房地，並於同年4月10日辦妥所有權移轉登記，原告 之價金亦已全數交付被告駱倚蕾等事實，有不動產買賣契約 書1份、系爭土地異動索引1份、系爭房地之土地建物登記第 一類謄本各1份及原告交付系爭房地第1期款項之200,000元 支票（下稱系爭支票）1張在卷可稽（見本院卷第15至30頁 、第161至163頁、第191頁、第198頁），堪信為真實。 　㈡系爭房地係借名登記在被告駱倚蕾名下，但其出賣系爭房地 之行為屬於有權處分，且非通謀虛偽之買賣行為。 　1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字。但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院80年度台 上字第177號民事判決意旨參照）。次按借名登記契約之成 立，側重於借名者與出名者間之信任關係，當事人間若未訂 立書面契約以保留證據，借名人得就客觀事實舉證，如由何 人出資、何人管理使用收益等情形，以證明其與登記名義人 間確有借名登記之合意存在。倘登記名義人就登記為其所有 之財產，任令他人管理使用收益，並由該他人持有財產證明 文件等異於常態之事實，無法提出合理可信之說明，得推定 雙方間有借名登記之合意（最高法院113年度台上字第1476 號民事判決意旨參照）。再按不動產借名登記契約為借名人 與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契 約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權 利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於 第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動 產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分（最高法院106年 度第3次民事庭會議決議意旨參照）。 　2.經查，被告所提出97年8月26日所召開之家族財產分配會議 紀錄（下稱系爭會議紀錄）載明：「唯樂群路99號店面房子 若有一天賣出，賣出金額由駱倚蕾、駱冠卉、駱同堂三人平 分，房子未賣出，大姊倚蕾、二姊冠卉不得爭取房子」等語 ，並有包含被告2人及駱冠卉之家族成員12人在上簽名（見 本院卷第101頁）。被告駱同堂則於本件訴訟中，提出系爭 房地之稅捐繳款書12份及土地所有權狀等相關權利證明8份 （見本院卷第103至145頁）。根據上開調查證據之結果，系 爭會議紀錄所載：「房子未賣出，大姊倚蕾、二姊冠卉不得 爭取房子」等語之意旨，應係指系爭房地必須先賣出，被告 駱倚蕾始得「爭取」其價金，如未賣出，則無「爭取」之餘 地，堪認系爭會議紀錄之最終共識，乃系爭房地出賣後，被 告駱倚蕾始有享受實質利益之權限，在該條件成就前，縱所 有權人登記為被告駱倚蕾，亦僅係登記名義人而已。又自被 告駱同堂持有上開系爭房地之相關稅捐及權利證明文件乙節 觀之，更可認為實際使用收益系爭房地之人不只被告駱倚蕾 ，至少包含被告駱同堂在內。從而，堪認系爭房地確實係借 名登記予被告駱倚蕾，而所有權則由被告2人與駱冠卉平均 分配，是系爭房屋應為被告2人及駱冠卉各擁有3分之1之應 有部分，系爭土地則為被告2人及駱冠卉各擁有30,000分之3 83之應有部分（見本院卷第191至192頁）。 　3.承前所述，被告駱倚蕾雖僅為系爭房地借名登記之出名人， 但揆諸上開說明，借名登記僅為出名人與借名人間之內部約 定，其效力不及於第三人。被告駱倚蕾既登記為系爭房地之 所有權人，其將系爭房地處分移轉登記予原告，自屬有權處 分，原告確實取得其所有權。 　4.被告雖以前詞置辯，惟我國不動產買賣雖常有仲介人員居間 ，但並不以此為交易成立之要件，且原告對於其與被告駱倚 蕾間之交易並非通謀虛偽買賣乙節，亦已提出訴外人洪禎平 地政士（下稱洪禎平）之陳報狀1份、全國代書不動產經紀 委任書1份、不動產買賣契約書1份及系爭支票1張為證（見 本院卷第185至188頁、第195至196頁、第198頁、第203至20 8頁），堪信原告確有委任洪禎平處理買賣事宜，且買賣雙 方間有簽署正式契約並交付價金，被告所辯並非可採。 　㈢原告請求被告駱倚蕾點交系爭房屋為有理由。 　1.物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權 之義務，民法第348條第1項定有明文。 　2.經查，被告駱倚蕾已將系爭房地出賣予原告，且其處分行為 亦屬有效乙節，業經本院認定如前。而被告駱倚蕾尚未將系 爭房屋點交予原告之事實，則因被告駱倚蕾經合法通知，未 於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，依 民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用第1項前 段規定，視同自認，堪信為真實。從而，被告駱倚蕾既有交 付系爭房屋予原告之義務，則原告請求被告駱倚蕾將系爭房 屋點交予原告，為有理由。 　㈣原告請求被告駱同堂將系爭房屋騰空遷讓返還予原告為有理 由。 　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。 　2.經查，被告駱倚蕾於113年4月10日將系爭房地之所有權移轉 登記予原告乙節，為原告與被告駱同堂所不爭執（見本院卷 第92頁），且被告駱同堂對於現仍使用系爭房屋乙節，亦未 為爭執。則原告於斯時起即為系爭房屋之所有權人，而遍觀 全案卷證，並無證據證明被告駱同堂於系爭房地之所有權移 轉登記予原告後，曾與原告成立諸如租賃或使用借貸等關係 ，堪認被告駱同堂自同年月11日起即屬無權占有，原告依上 開規定請求其將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由。 五、綜上所述，原告依民法第348條第1項及第767條第1項前段等 規定，請求如主文第一、二項所示，均有理由，均應予准許 ：　 六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告 假執行。另依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職 權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據， 經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一 論駁。原告雖聲請傳喚證人即本件買賣之仲介人員到庭作證 （見本院卷第91頁），但依現有證據，已足使本院形成本件 非屬通謀虛偽買賣之心證，且仲介人員並非交易成立之要件 ，爰無調查之必要，併予敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段、第91條第3項。本件訴訟費用額為裁判費1,550元，確定 如主文第三項所示之金額，並加計按法定利率計算之利息。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　官 蔡凌宇 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭力瑋

2025-03-20

CDEV-113-橋簡-811-20250320-1

訴
臺灣新北地方法院

給付違約金

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2924號 原 告 沈碧雪 訴訟代理人 許俊明律師 被 告 黃凱莉 訴訟代理人 林忠儀律師 上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國114年2月13日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬貳仟肆佰元，及自民國一一三年 十月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾捌萬貳仟肆佰元 為原告預供擔保，得免為假執行。　 原告其餘假執行之聲請駁回。　 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　本件被告(訴外人曾家瑩原本亦同列被告，嗣於民國114年2 月13日與原告成立和解，故以下所稱被告即僅指黃凱莉)經 合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決 。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　　新北市○○區○○段000地號土地及坐落其上同段6208建號、623 0建號、6231建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路00巷00 號10樓房屋）暨地下1層車位編號50之車位（下合稱系爭不 動產）原為原告所有，原告於112年8月8日委託訴外人永慶 房屋○○○○加盟店即得展房屋仲介有限公司出售系爭不動產， 委託銷售價格為新臺幣（下同）31,250,000元。被告同其連 帶保證人即訴外人曾家瑩經仲介人員帶看系爭不動產3次以 上，被告以購屋意願強烈為由透過仲介人員與原告議價，曾 家瑩稱其與被告均不須貸款，可於112年9月20日以現金26,8 00,000元付清，最終兩造以26,800,000元成交，兩造於112 年9月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），被 告同時簽發票面金額26,800,000元之商業本票（票號：TH00 00000，下稱系爭本票）作為支付工具。依系爭契約書第8條 第4項約定，被告應於112年9月20日前給付26,800,000元至 履約保證專戶，惟被告屆期並未依約給付，原告於112年10 月16日寄發存證信函催告被告於函到7日內如數給付無果， 又於112年10月25日寄發存證信函解除系爭買賣契約並表示 依系爭契約書約定沒收系爭本票作為違約金，惟被告並未依 約交付系爭本票，嗣原告於113年8月27日以存證信函通知被 告於函到7日內賠償4,020,000元之違約金，未獲置理。爰依 系爭契約書第4條、第8條第4項、第12條、特別約定事項第1 條、第2條，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告 4,020,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： 　　被告於112年9月7日跟曾家瑩去蘆洲看了一間房子，曾家瑩 表示其父母年事已高，想購買一間在蘆洲的房子孝敬父母， 被告被曾家瑩孝心感動，同時想說海外投資獲利可以幫忙， 結果後來帳戶被鎖住，被告有向房屋仲介要求延後簽約或另 外改期，房仲說可以先簽約再押付款時間。但海外資金遲無 進入，那時有透過房仲告知原告是否可以更改付款時間，也 有跟對方律師聯繫過，後來房仲就說原告要取消合約，被告 有打電話給對方律師說如有違約金要告知費用，也希望金額 不要太多，對方律師稱會回電就沒有下文。原告不賣系爭不 動產卻要被告支付這麼多費用不合理，被告可以付款，但不 可能支付4,300,000元等語置辯。 三、原告主張系爭不動產為原告所有，原告於112年8月8日委託 永慶房屋出售系爭不動產，被告表示願意購買系爭不動產， 兩造以26,800,000元成交，並於112年9月14日簽訂系爭契約 書等情，業據其提出不動產買賣契約書及特別約定事項、價 金履約保證申請書、專任委託銷售契約書、存證信函與回執 等件影本為證(見本院卷29至83頁)，經核與原告所述相符。 且被告對於上情均無爭執，僅爭執違約金過高等語，本院綜 合上開事證認與原告主張上情相符，堪認原告上開主張為真 。 四、本件兩造之爭點為：原告得否請求被告給付違約金？得請求 之數額為何？茲敘述如下： 　㈠按買方若有遲延給付之情形，如遲延…給付購屋款…，應賠償 賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算 之違約金至買方完全給付時為止。如買方…或有其他違約情 事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項… 。買方最遲應於112年9月20日將簽約款存匯入履約保證專戶 。如本案未辦理履約保證，則應交付賣方。系爭契約書第12 條第2項、特別約定事項第2條定有明文。 　㈡審諸原告所據以請求之系爭契約書第4條、第8條第4項、第12 條、特別約定事項第1條、第2條契約約定，其中提到得請求 被告給付違約金者即系爭契約書第12條第2項「如遲延…給付 購屋款…，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日 千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止」，而因 本件兩造嗣後已解除買賣契約，自無買方即被告履約完全給 付之情形，故系爭契約書之上開條文約定應解釋為原告得據 以請求自應付之翌日起至解除契約止，按買賣總價款每日千 分之零點五計算之遲延給付購屋款違約金。而查，被告於11 2年10月26日收受該解除契約之存證信函，此時即生解除系 爭契約書之效力，則被告應自應付款之翌日(112年9月21日) 起至解除契約之日止(112年10月26日)，按買賣總價款每日 千分之零點五計算之違約金，亦即每日以13,400元計算(計 算式：26,800,000×0.5/1000＝13,400)，共遲付36天，總計 原告得請求之違約金數額為482,400元(計算式：13,400×36＝ 482,400)，逾此範圍之請求應屬無據。 　㈢至原告另主張得請求違約金之數額不得超過房地總價15%，故 依照26,800,000元之15%請求違約金4,020,000元，然審之原 告此部分請求依據乃依系爭契約書第12條第2項「按如買方 違約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收 買方已給付之全部款項…」之約定內容，然細譯該條項後段 約定乃係買方違約不買或有其他違約情事時，賣方得沒收買 方已給付之買賣價款，除應討論是否該當買方違約不買外， 該後段所規定之其他違約情事是否係指前段遲延給付情形以 外之其他違約情事，縱使其他違約情事亦有包含前段遲延給 付情形(假設語，非本院認定)，然該後段約定並非另外得再 請求給付違約金之規定內容，而係指賣方於解除本契約後仍 得沒收買方先前已給付之全部買賣款項，惟查，被告先前簽 立系爭買賣契約書並交付本票，該本票乃係為擔保買賣價金 之給付，並非就系爭買賣契約已給付全部買賣款項(蓋倘認 該本票之交付即已給付全部款項，原告如何得主張被告未履 行簽約款給付為由而解除契約)，故自難認得據此主張依系 爭契約書第12條第2項後段，得請求被告給付經自行酌減計 算後總價15%之違約金26,800,000元，又原告復未能舉證證 明有何其他契約約定得請求被告給付契約總價數額之15%作 為違約金之依據，則原告此部分之請求，難認有據。 五、綜上所述，原告依約得請求遲延給付購約款之違約金，從而 ，原告請求被告應給付482,400元，及自起訴狀繕本送達之 翌日(即113年10月30日，見本院卷第91頁)起至清償日止， 按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，其餘請求部分 ，則為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分，係所命給 付之金額或價額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條 第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳 明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發 動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。又原告其 餘之訴既經駁回，該部分假執行之聲請則失所依據，應併予 駁回之。另本院併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔 保後，得免為假執行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　張惠閔 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　魏浚庭

2025-03-20

PCDV-113-訴-2924-20250320-2

重訴
臺灣彰化地方法院

所有權移轉登記等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度重訴字第68號 原 告 張余春美 訴訟代理人 陳豪杉律師 被 告 吳余麗華 余百華 余白光 余玉珍 余敏志 余芳美 張素欽 詹佩容 謝健馨 余國瑞 共 同 訴訟代理人 洪婕慈律師 李冠穎律師 陳世煌律師 被 告 施美麗 余敏哲 上二人共同 訴訟代理人 陳建良律師 上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國114年2月 27日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴聲明：被告吳余麗華、余百華、余 白光、余玉珍、余敏志、余芳美、張素欽、詹佩容、謝健馨 、余國瑞（合稱吳余麗華等10人）應將如附表一編號1-10所 示彰化縣○○鎮○○○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）權利 範圍17/18所有權應有部分移轉登記予原告，並將其上稅籍 編號00000000000即門牌號碼宮前街3號房屋（下稱系爭建物 ，與系爭土地合稱系爭房地）應有部分17/18之事實上處分 權讓與原告。嗣追加施美麗、余敏哲為被告，並變更聲明為 ：一、先位聲明：㈠確認被告間就系爭房地於民國113年3月8 日所為買賣行為（下稱系爭債權行為），及就系爭土地於11 3年5月31日所為所有權移轉行為（下稱系爭物權行為）均不 存在。㈡余敏哲、施美麗應將系爭物權行為之所有權移轉登 記塗銷。二、備位聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同 ）2,441萬8,233元，及自113年9月26日即民事準備書㈡狀繕 本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息；如前開請求連帶給付無理由時，吳余麗華等10人應 給付原告2,441萬8,233元，及自113年9月26日即民事準備書 ㈡狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之 利息（卷二第92頁），核其訴之變更，均係基於系爭房地優 先承購權所生爭執，基礎事實同一，程序上應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：系爭土地所有權及系爭建物事實上處分權原均為 吳余麗華等10人及原告共有，應有部分比例如附表一所示。 緣吳余麗華等10人於113年3月8日依土地法第34條之1規定， 將系爭房地以2,585萬4,600元（系爭土地2,500萬元、系爭 建物85萬4,600元）出售予余敏哲、施美麗（即系爭債權行 為），並簽立不動產買賣契約書（下稱甲約），復於113年5 月31日就系爭土地辦妥所有權移轉登記（即系爭物權行為） 。而甲約第5、7、8條（合稱系爭條件）約定買方應將系爭 房地無償捐獻予余姓宗祠使用、買方負擔全部稅費、應於移 轉登記日給付訴外人張椿、陳秀鳳遷離系爭建物之搬遷補償 費1,000萬元，然系爭建物非供余姓宗祠所用，陳秀鳳早已 離開系爭建物，且亦無於移轉登記日收受搬遷補償費，又施 美麗與余姓家族並無親屬關係，顯不可能鉅資購買系爭房地 又再無償捐獻予余姓家族，是被告僅係為排除原告就系爭房 地之共有權，並無買賣真意，系爭債權、物權行為，均因通 謀虛偽意思而無效，爰先位訴請確認系爭債權、物權行為均 不存在，並擇一依民法第821條、第767條第1項中段、第113 條規定，請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記。倘 認先位之訴無理由，因原告於113年3月14日收受吳余麗華等 10人之通知，要求原告於15日內表示是否優先承購系爭房地 ，原告並於113年3月25日通知願買，故原告已與吳余麗華等 10人成立買賣契約，買賣標的為吳余麗華等10人就系爭房地 之應有部分，買賣價金為2,441萬8,233元（系爭土地2,361 萬1,111元、系爭建物80萬7,122元），惟因吳余麗華等10人 通知原告行使優先承購權時，未告知甲約完整條件，原告委 任之陳豪杉律師於113年4月10日得知甲約內容後，認甲約有 外加系爭條件等不合理內容而未簽立書面契約。吳余麗華等 10人與原告成立買賣契約後，即將系爭土地移轉登記予余敏 哲、施美麗，致吳余麗華等10人無從將渠等之系爭土地應有 部分移轉予原告，屬可歸責於吳余麗華等10人之給付不能， 且本件優先承購權之通知不符合土地法第34條之1第2項規定 ，被告共同以不完整通知或故意擬具不合理交易條件之方式 ，侵害原告優先承購權，違反土地法第34條之1規定，亦屬 侵權行為。系爭土地市價4,924萬7,000元，故原告所受損害 為2,563萬5,889元轉售價差，茲請求2,441萬8,233元，爰備 位擇一依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項規 定請求被告連帶賠償，再依民法第226條第1項規定請求吳余 麗華等10人損害賠償等語。並聲明：㈠如前揭變更後聲明所 示。㈡就備位之訴，願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告方面： 　㈠吳余麗華等10人答辯略以：系爭房地為余姓家族祖厝，因余 敏哲感念祖先庇佑，欲成立余姓宗祠而購買系爭房地，並使 產權單純化，然因資金不足，遂向友人即訴外人謝進杰借款 出資，並以謝進杰配偶即施美麗之名登記，作為借款之擔保 ，而余姓宗親逢年過節都會回到系爭建物祭祀聚會，因祖厝 翻修，始將祖先牌位移至華嚴寺供奉，待修繕完竣後再請回 祖厝祭拜，余敏哲於系爭房地移轉後，業向行政機關諮詢辦 理余姓宗祠管理委員會之設立。另余敏哲、施美麗已於113 年6月19日、20日將1,000萬元搬遷補償費匯予張椿、陳秀鳳 ，被告顯有簽立甲約之真意。又吳余麗華等10人委託地政士 即訴外人許炳墉於113年3月13日寄發之存證信函（原告於翌 日收受），已載明土地法第34條之1執行要點第8點第6目規 定之應記載事項，自屬合法通知，原告雖於113年3月25日寄 發存證信函通知吳余麗華等10人及許炳墉行使優先承購權， 惟許炳墉並未受吳余麗華等10人授權代受意思表示，而原告 寄發之存證信函既未依限送達全部賣方，自不生優先承購之 效，且優先承購僅係對吳余麗華等10人表示按甲約同樣條件 訂立買賣契約之請求權，非即當然成立買賣契約。嗣許炳墉 已於113年4月10日將甲約提示予陳豪杉律師，然陳豪杉律師 不同意系爭條件，是原告未同意以同一條件購買，亦不生優 先承購效果，原告與吳余麗華等10人間並未成立買賣契約。 此外，吳余麗華等10人並未違反土地法第34條之1規定，且 該規定亦非保護他人之法律，原告請求損害賠償，並無理由 。另系爭土地市價僅約2,890萬7,989元等語置辯。並聲明： ㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。 　㈡余敏哲、施美麗答辯略以：系爭房地為余姓祖產，為免祖產 流落外姓或因繼承分崩離析，加以余敏哲事業有成，長輩希 望余敏哲得購買系爭土地興建宗祠，余敏哲遂同意購買，惟 一時資金調度不及，遂先邀謝進杰共同出資，謝進杰同意後 即由施美麗與余敏哲出資各半，余敏哲並與謝進杰、施美麗 協議，余敏哲應於10年內以原價加計週年利率3％向謝進杰、 施美麗購買系爭房地1/2權利，此為余敏哲調度資金之權宜 措施，並無違常理。又甲約除價金2,585萬4,600元外，買方 尚負擔搬遷補償費1,000萬元及土地增值稅440萬4,144元， 故系爭房地實際價格為4,025萬8,744元，與市場行情相當， 被告間確實有買賣系爭房地、移轉系爭土地所有權真意。另 吳余麗華等10人通知原告行使優先承購權時未告知甲約完整 條件，不生通知效力，則原告嗣表示願優先承購系爭房地， 仍無法成立買賣契約，其後陳豪杉律師於113年4月10日閱覽 甲約後，表示不同意系爭條件，是原告變更買賣條件，其優 先承購權喪失，自無法成立買賣契約。再者，土地法第34條 之1規範對象為共有人而非買受人，伊不受拘束，且該規定 亦非保護他人之法律等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執 行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。 三、兩造不爭執事項（卷二第27-31、94頁）： 　㈠系爭房地原為原告與吳余麗華等10人所共有，應有部分比例 如附表一所示。 　㈡吳余麗華等10人於113年3月8日與余敏哲、施美麗簽訂甲約， 約定吳余麗華等10人以2,585萬4,600元（系爭土地2,500萬 元、系爭建物85萬4,600元）出售系爭房地予余敏哲、施美 麗。 　㈢吳余麗華等10人於113年3月13日委託許炳墉寄發北斗郵局存 證號碼000044號存證信函（下稱44號存證信函）予原告，通 知原告渠等已依土地法第34條之1規定決議出售系爭房地予 余敏哲、施美麗，買賣價金為2,585萬4,600元，請原告於文 到15日內以書面表示是否優先承購系爭房地，如原告欲優先 承購系爭房地請於文到15日內至許炳墉地政士事務所簽訂買 賣契約。44號存證信函並未檢附甲約。原告於113年3月14日 收受44號存證信函。 　㈣原告就系爭房地買賣一事委任陳豪杉律師處理，並授予陳豪 杉律師代理權，包含但不限於收受優先承購權通知之意思表 示、簽立買賣契約。原告於113年3月25日委託陳豪杉律師寄 發臺北正義郵局存證號碼000047號存證信函（下稱47號存證 信函）予吳余麗華等10人及許炳墉地政士事務所，通知吳余 麗華等10人及許炳墉其以47號存證信函為行使優先承購權之 意思表示，願以2,585萬4,600元買受系爭房地，並預定於11 3年3月27日15時前往許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約。許 炳墉、余白光、謝健馨、余國瑞於113年3月26日收受47號存 證信函；余百華、余玉珍、詹佩容於113年3月27日15時後始 收受47號存證信函；余敏志於113年3月28日收受47號存證信 函；吳余麗華、余芳美、張素欽之存證信函則退回。 　㈤陳豪杉律師於113年3月27日15時至許炳墉地政士事務所，當 日到場者為陳豪杉律師（並有代書一位及原告友人林先生陪 同）及許炳墉，兩造當事人均無到場，當日許炳墉告知陳豪 杉律師10日內會通知如何處理。 　㈥吳余麗華等10人於113年4月8日委託許炳墉寄發北斗郵局存證 號碼000060號存證信函（下稱60號存證信函）予原告，通知 原告於113年4月10日15時至許炳墉事務所簽訂買賣契約。60 號存證信函並未檢附甲約。原告於113年4月9日收受60號存 證信函。 　㈦陳豪杉律師於113年4月10日15時至許炳墉地政士事務所，許 炳墉第一次提出被告簽立之甲約，及與甲約條件不完全相同 但買方為原告之買賣契約（下稱乙約）予陳豪杉律師，陳豪 杉律師表示系爭條件為被告等人嗣後追加之新條件，故未簽 立乙約。 　㈧吳余麗華等10人於113年4月12日委託陳世煌律師寄發員林南 門郵局存證號碼000074號存證信函（下稱74號存證信函）予 原告，通知原告既不同意依甲約同一條件優先承購系爭房地 ，則吳余麗華等10人與余敏哲、施美麗將依甲約續予進行。 原告於113年4月17日收受74號存證信函。 　㈨余敏哲及施美麗於附表二所示時間，將甲約之價金匯款至受 款人帳戶。 　㈩余敏哲將余敏哲及施美麗依照甲約應給付予原告之買賣價金 交付張素欽，張素欽並於113年5月23日將143萬6,367元提存 於本院提存所（受取權人：原告，提存字號：113年度存字 第412號）。 　系爭土地於113年5月31日以買賣為原因辦理所有權移轉登記 為余敏哲、施美麗所有，應有部分各1/2。系爭土地之土地 增值稅合計為440萬4,144元。 　施美麗、余敏哲分別於113年6月19、20日各匯款500萬元予張 椿。 四、得心證之理由： 　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確 ，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，此種 不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。原告先位主張 系爭債權、物權行為不存在，為被告所否認，此項法律關係 存否不明確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而該危 險得以本件確認訴訟除去之，是原告提起本件確認訴訟，有 即受確認判決之法律上利益。 　㈡系爭債權、物權行為均非通謀虛偽意思表示，原告先位訴請 確認系爭債權、物權行為不存在，並無理由： 　⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立；表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者， 其意思表示無效，民法第345條、第87條第1項前段定有明文 。次按民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示，必須表 意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構 ，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之（最高法院113 年度台上字第2205號判決參照）。又第三人主張表意人與相 對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最 高法院105年度台上字第432號判決參照）。 　⒉經查，吳余麗華等10人於113年3月8日與余敏哲、施美麗簽訂 甲約，約定吳余麗華等10人以2,585萬4,600元出售系爭房地 予余敏哲、施美麗，嗣余敏哲及施美麗並將價金匯予買受人 ，並將原告應得價金予以提存，系爭土地復於113年5月31日 移轉所有權登記予余敏哲、施美麗等情，為兩造所不爭，加 以證人許炳墉證稱：被告和我於113年3月8日在施美麗家中 ，我按照被告所說的條件繕打甲約等語（卷二第18頁），堪 認甲約係買賣雙方溝通協商後所成立之契約，且雙方並給付 買賣價金及移轉所有權，足見雙方確有成立甲約並移轉系爭 土地所有權予余敏哲、施美麗之真意，是系爭債權、物權行 為均屬有效，應堪認定。 　⒊次查，甲約第5、8條約定略為：系爭房地不點交，目前已全 部無償獻給「余姓宗祠」使用，產權移轉登記完成後應立即 成立余姓宗祠管理委員會籌備會，由余敏哲擔任籌備會發起 人兼召集人，施美麗、吳余麗華等10人擔任發起人；系爭房 地權產移轉登記完成日，買方需給付1,000萬元予張椿、陳 秀鳳作為遷出系爭建物之遷移補償費（買方需於113年4月8 日簽立面額1,000萬元之本票予張椿、陳秀鳳）等情（卷一 第153、155頁）。原告雖主張余姓祖先之牌位早已移至華嚴 寺，陳秀鳳亦早已搬離系爭房地，足認甲約第5、8條約定虛 偽等語。惟查，經本院勘驗陳秀鳳及訴外人張中怡、陳秀鳳 胞弟之對話影片，結果如附表三所示，此有勘驗筆錄（卷二 第26-27、94頁、卷一第253-259頁）可憑，陳秀鳳及其胞弟 已陳稱陳秀鳳早已搬離系爭建物，再稽以宮前街3號水費明 細（卷二第53-54頁）所示：陳秀鳳為宮前街3號之用水名義 人，自111年3月起至113年7月間，每2個月水費僅約36元至4 7元等情，可知自111年3月起水費額度僅有基本費，固然可 認陳秀鳳自111年起即搬離系爭建物，惟依余敏哲、施美麗 所辯：因搬遷補償費是買賣之條件，伊接受該條件並無另外 詢問陳秀鳳搬遷事宜等語（卷一第555頁），原告既未能舉 證余敏哲、施美麗係明知陳秀鳳已搬離系爭建物卻虛偽約定 願給付搬遷補償費，自難認屬通謀。又原告未舉證張椿已搬 離系爭建物，亦自陳：伊不清楚張椿是否仍使用系爭建物等 語（卷二第93頁），加上施美麗、余敏哲已分別於113年6月 19、20日各匯款500萬元予張椿，顯有給付張椿搬遷補償費 之意，自難認甲約第8條約定為虛偽。另甲約第5條已約定產 權移轉後始成立余姓宗祠籌備會，故被告答辯：系爭建物係 將來建立余姓宗祠使用等語，並非違常，即使系爭建物現無 祖先牌位，亦無從認定甲約第5條約定為虛偽。是原告上開 主張，均不足採。 　⒋原告雖又主張施美麗與余姓家族無親屬關係，顯無出資購買 系爭房地後再捐獻之動機，且甲約第7條約定土地增值稅、 房屋契稅、印花稅、登記費、簽約金及實價登錄申報代辦費 、代書費悉由買方負擔亦非合理等語，惟余敏哲、施美麗既 已將買賣價金匯予出賣人，足認已有依甲約履行之事實，而 稅費由何人負擔均係買賣雙方協商之結果，故原告以上情指 摘系爭債權、物權行為為通謀虛偽，亦不足採。 　⒌綜上，被告就系爭債權、物權行為均有買賣及移轉真意，自 屬有效，是原告先位訴請確認系爭債權、物權行為不存在， 並無理由。 　㈢原告先位請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記，並 無理由： 　　按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對 於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；無效法 律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應 負回復原狀或損害賠償之責任，民法第767條第1項、第821 條前段、第113條定有明文。查系爭債權、物權行為均有效 ，業如前述，是余敏哲、施美麗乃基於買賣而取得系爭土地 所有權登記，並無侵害原系爭土地共有人之所有權，是原告 先位依上開規定請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登 記，為無理由。 　㈣原告與吳余麗華等10人並未成立買賣契約： 　⒈按共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應 有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者 ，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得 以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1、4 項定有明文。次按共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣 共有土地之全部，係就自己之應有部分而為處分，併依法代 為處分他共有人之應有部分，他共有人對於出賣共有土地全 部之共有人之應有部分，有依同條第4項規定請求以「同樣 條件」訂立買賣契約之優先承購權。故出賣土地之共有人應 將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，否則，即 難認已合法通知行使優先承購權（最高法院109年度台上字 第507號判決參照）。再按土地法第34條之1第4項所謂「以 同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人 所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍 、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須 接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合 法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院112年 度台上字第1493號判決參照）。第按他共有人於接到出賣通 知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄，土地法第34 條之1執行要點第13點前段定有明文。末按徵求他共有人是 否優先承購與向他人為出賣之要約，其性質及法律上之效果 均不相同。前者為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承 購權，他共有人如未於限期內行使優先承購權，即生失權之 效果；後者為意思表示，旨在與要約之受領人訂立一定之契 約，要約之受領人如不為承諾，契約即無由成立（最高法院 78年度台上字第1896號判決參照）。 　⒉經查，原告雖於113年3月14日收受44號存證信函，並於113年 3月25日以47號存證信函行使優先承購權，惟44號存證信函 並未檢附甲約，亦未載明系爭條件等重要內容，44號存證信 函尚不生優先承購通知之效力，故原告以47號存證信函為行 使優先承購權之意思表示，亦不能認為有效。另吳余麗華等 10人嗣於113年4月8日以60號存證信函通知原告於113年4月1 0日15時整至許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約，雖未檢附 甲約，然陳豪杉律師於該日至許炳墉地政士事務所經許炳墉 提出甲約時，已知悉系爭買賣契約之全部內容，足認吳余麗 華等10人已對原告為適法之優先承購通知。陳豪杉律師雖表 示系爭條件為被告嗣後追加之新條件，然系爭條件均屬真正 ，已如前述，則原告自此時起，於獲悉全部出賣內容之通知 後15日內，自得據完整之甲約內容重新評估決定是否以甲約 同樣條件行使優先承購權，而不得對系爭條件部分不接受， 惟原告於113年4月25日前並未表示依同樣條件行使優先承購 權，則其優先承購權視為放棄，是原告並未與吳余麗華等10 人成立買賣契約，應堪認定。 　⒊原告雖又主張原告收受44號存證信函後，即以47號存證信函 回覆願意優先承購，雙方對於買賣標的物及價金意思表示合 致，故買賣契約亦已成立等語。惟44號存證信函僅在徵求原 告是否行使優先承購權，並非買賣要約之意思表示，故原告 以47號存證信函回覆願意優先承購，亦無從成立買賣契約， 是原告前揭主張，亦非可採。 　㈤原告備位請求被告連帶賠償，或請求吳余麗華等10人共同賠 償，均無理由： 　　按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。 但能證明其行為無過失者，不在此限；數人共同不法侵害他 人之權利者，連帶負損害賠償責任；因可歸責於債務人之事 由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第184條 第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第226條第1項分別 定有明文。經查，甲約並非虛偽，且吳余麗華等10人亦已合 法對原告為優先承購之通知，又原告與吳余麗華等10人並無 成立買賣契約，均如前述，是原告備位依民法第184條第1項 前段、第2項、第185條第1項前段規定，請求被告連帶賠償 原告2,441萬8,233元，或依民法第226條第1項規定請求吳余 麗華等10人賠償原告2,441萬8,233元，均無理由。 五、綜上所述，本件原告請求均無理由，應予駁回。原告之訴既 經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。 六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　陳弘仁 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　范馨元 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張亦忱 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須 按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併 繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃明慧 附表一 編號 姓名 系爭土地 應有部分 系爭建物事實上 處分權應有部分 1 吳余麗華 1/6 1/6 2 張素欽 1/6 1/6 3 謝健馨 1/6 1/6 4 余敏志 1/12 1/12 5 余芳美 1/12 1/12 6 詹佩容 1/18 1/18 7 余國瑞 1/18 1/18 8 余百華 1/18 1/18 9 余白光 1/18 1/18 10 余玉珍 1/18 1/18 11 張余春美 1/18 1/18 附表二 編號 受款人 匯款人 匯款日期 （民國） 匯款金額 （新臺幣/元） 備註 1 吳余麗華 施美麗 113年5月3日 430萬9,100 2 余敏志 施美麗 113年5月3日 215萬4,550 3 張素欽 施美麗 113年5月3日 430萬9,100 4 張椿 施美麗 113年5月3日 215萬4,550 被告辯稱是給付予余芳美之價金，但原告否認之。 5 詹佩容 余敏哲 113年5月10日 143萬6,366 6 鄭守鈞 余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 給付予余玉珍之價金。 7 余白光 余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 8 余百華 余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 9 謝健馨 余敏哲 113年5月2日 430萬9,100 10 余國瑞 余敏哲 113年5月2日 143萬6,366 附表三 一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第一段錄影。 二、影片內容為陳秀鳳坐在椅子上，與畫面外之陳秀鳳胞弟及張中怡對話。 三、對話內容如下： 張中怡：舅媽，你是叫什麼名字？ 陳秀鳳：呵呵呵呵。 陳秀鳳胞弟：陳秀鳳。 張中怡：陳秀鳳哦。欸！我問你，敏哲買那個土地有給你錢嗎？ 陳秀鳳胞弟：我也不知道。 張中怡：說有500萬給你有嗎？ 陳秀鳳胞弟：沒有哦，要問阿龍才知道。 陳秀鳳：我阿知。 張中怡：你有拿到錢嗎？ 陳秀鳳胞弟：沒有都在阿龍那裡吧。 張中怡：你都沒有拿到錢？ 陳秀鳳：沒有啦。 張中怡：你本人沒有拿到錢？ 陳秀鳳：沒有啦。 陳秀鳳胞弟：沒有。 張中怡：他說要貼你500萬，房子要拆要給你500萬，有嗎？ 陳秀鳳：那有，那有給我。 張中怡：沒有給你哦？ 陳秀鳳：那有給我。 陳秀鳳胞弟：要問阿龍才知道。 張中怡：他4月之前沒聯絡你說他要開本票500萬給你？ 陳秀鳳：哪有和我說。 張中怡：你本人都沒有拿到？ 陳秀鳳：沒有啦。 陳秀鳳胞弟：沒有。 張中怡：這樣哦。 陳秀鳳胞弟：要問阿龍才知道。 陳秀鳳：要問阿龍才知道。 張中怡：你本人沒拿到就對了？你都沒聽到那土地要買賣什麼都沒有。 陳秀鳳胞弟：沒有，不知道啦。 陳秀鳳：我不知道，我就像憨人一樣。 陳秀鳳胞弟：他們那些...女兒...。 張中怡：你搬走那邊多久了？你從那邊搬來這多久了？來你弟弟住多久了？ 張中怡：你在那裡沒住○○○ ○○○○○○○○街0號搬出來，你多久搬出來的？你來這住多久了？ 陳秀鳳：啥？ 張中怡：你來你弟這住多久了？ 陳秀鳳：住很久了啦。 陳秀鳳胞弟：叫我堂弟載回來。 張中恰：幾年了？ 陳秀鳳：不知道幾年了。 陳秀鳳胞弟：2年啦。 張中怡：2年了啊。 陳秀鳳胞弟：阿虎死3年了。 陳秀鳳：嗯。 張中怡：是幾年？ 陳秀鳳：嗯。 張中怡：幾年差不多幾年？ 陳秀鳳：啥？ 張中怡：來這住幾年？ 陳秀鳳：（手比2）。 張中怡：2年啊。 一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第二段錄影。 二、影片內容為陳秀鳳坐在椅子上，與畫面外之張中怡對話。 三、對話內容如下： 陳秀鳳：差不多阿虎死了，就沒拜了。 張中怡：差不多幾年，差不多幾年，公嬤移幾年走了？ 陳秀鳳：差不多3年了。 張中怡：3年，公嬷就移到華嚴寺了大家移去的嗎？誰移去的？ 陳秀鳳：就移去了 。 張中怡：移去那裡了 哦？ 陳秀鳳：嗯。 張中怡：啊大家的意見嗎？ 陳秀鳳：他會幫我們拜。 張中怡：哦，這樣哦。 張中怡：你到現在錢都沒有拿到。 陳秀鳳：素欽嗎？ 張中怡:沒有啦，我說你啦。你這樣那塊土地宮前街3號，那塊到現在都沒有拿到錢哦？你今天6月4號錢都還沒有給你？ 陳秀鳳：在哪裡？ 張中怡：什麼？ 陳秀鳳：在哪裡？ 張中怡：錢都沒有拿到你的手裡嗎？ 陳秀鳳：嗯。 張中怡：錢有拿到你的手裡嗎？ 陳秀鳳：要問素欽，我不知道。 張中怡：這樣你本身有拿到嗎？名字是你的耶，房子名字是你的，你有拿到嗎？ 陳秀鳳：他們事情我不知道。 張中怡：你有拿到嗎？問題是你有拿到嗎？你本人有沒有拿到嗎？ 陳秀鳳：沒有啊。 張中怡：一毛都沒拿到還是都沒到還是？ 陳秀鳳：哪有拿到。 張中怡：都沒有拿到哦？ 陳秀鳳：又沒有拿到。 張中怡：這樣哦。 陳秀鳳：我又沒有拿到，我來住這裡，沒有拿到。 張中怡：好啦好啦。 陳秀鳳：我在這裡，什麼都不知道。 一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第三段錄影。 二、陳秀鳳手持報紙（報紙日期顯示113年6月4日）坐在椅子上，陳秀鳳左側為陳秀鳳胞弟站立在旁，二人並與畫面外之張中怡談話。 三、對話內容如下： 張中怡：沒有辦法啦。哪有辦法。宮前街3號賣掉了。阿哲說他有給你500萬耶。 陳秀鳳：誰？ 張中怡：阿哲啊。說有拿本票500萬。說今年113年4月時。說一張本票給你啊。你到現在113年6月4日到現在還沒拿到哦？ 陳秀鳳：嗯。 陳秀鳳胞弟：要等阿龍回來，問阿龍看看。 陳秀鳳：我再問我阿龍。 張中怡：你搬來這幾年了啊？ 陳秀鳳：什麼？ 陳秀鳳胞弟：2年。 張中怡：2年，幾年？ 陳秀鳳：2年。 張中怡：搬來你弟這2年哦。 陳秀鳳：嗯啊。 陳秀鳳胞弟：阿虎死我就把她帶上來了。 張中怡：那裡都沒人住了。 陳秀鳳：在這裡。 陳秀鳳胞弟：我就帶她來這裡。 張中怡：啊公嬤也不在那？ 陳秀鳳：公嬤給別人拜啊。 陳秀鳳胞弟：公嬤放在華嚴寺給別人拜啊。 張中怡：這樣哦。 張中怡：沒關係，啦好啦好啦。

2025-03-20

CHDV-113-重訴-68-20250320-2

士國小
士林簡易庭

國家賠償

臺灣士林地方法院小額民事判決 114年度士國小字第1號 原 告 王瑋漢 訴訟代理人 呂佳達 被 告 新北市淡水區地政事務所 法定代理人 廖俊隆 訴訟代理人 張喆 汪耀棊 上列當事人間請求國家賠償事件，本院於民國114年3月6日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣參萬壹仟肆佰柒拾參元，及自民國一一三 年十月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣玖佰貳拾參元由被告負擔， 及加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息，其餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　理由要領 一、原告主張：原告於民國113年4月間購買新北市○○區○○○段000 0○0000○號房屋（即門牌號碼新北市○○區○○路0段00號17樓及 87號17樓，下稱系爭建物），於向新北市淡水地政事務所辦 理建號合併時發現建物測量成果圖面積計算錯誤致登記面積 錯誤，1157建號建物主體建物面積由50.04平方公尺變更為4 9.46平方公尺，1192建號建物雨遮面積由7.27平方公尺變更 為7.43平方公尺，造成原告0.42平方公尺（約0.12坪）之損 失，按1坪26萬元計算，被告應賠償原告溢價損失新臺幣（ 下同）3萬0,950元（不含車位）、仲介服務費3,154元，乃 依國家賠償法之規定，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決 被告應給付原告3萬4,104元，及自113年9月16日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息，且願供擔保請准宣告假執行 。 二、被告則以：原告於113年5月31日申請建物合併，經被告調閱 相關資料，發現建物測量成果圖有計算式錯誤致登記面積錯 誤之情，為符實際而辦理面積更正，原告申請國賠，經國家 賠償案事件處理小組會議決議拒絕賠償。登記錯誤係肇因97 年間辦理建物第一次測量及登記時，建物測量成果圖之面積 計算式錯誤肇致建物登記面積錯誤，該錯誤純係技術引起， 被告是為維登記資料之正確、保障權利人權益及保護交易安 全，於113年6月27日辦理建物面積更正，並無任何違法不當 之處，系爭建物更正皆依規定辦理，並無因故意或過失不法 侵害人民自由或權利，也無任何違法不當之處，無國家賠償 法第2條第2項規定之適用。原告購買系爭建物時，係併予取 得建物及坐落土地之產權，被告調閱實價登錄網站，系爭建 物成交價金限含建物實際價金外，亦含有建物坐落之土地所 有權，意即系爭建物之買賣價金為土地及建物價值之總額， 而系爭建物更正標的僅含淡水區公司田段1157、1192建號， 未包含其所有之土地及車位，故原告所提損害賠償金額，應 以辦理更正建物主體之價值，按其比例計算之，且原告所提 之仲介服務費為地產代理之經紀服務費用，非屬該系爭建物 之實際價值，倘算入總體賠償金額似有不合，另原告也未檢 附主張之賠償金額計算依據及佐證資料，其求償尚難以成據 ，且系爭建物面積更正，僅係為釐正系爭建物之測量成果圖 及登記面積，未有實際減損原告實際使用範圍及財產價值， 無法認定更正登記與損害間有相當實質之因果關係，難謂受 有損害，被告並無賠償之義務。系爭建物為原告於113年間 因買賣取得，倘原告認有實質損害，應先向前手請求返還溢 付價金，及應將該項取得之財產權扣除，以計算實際所受損 害之金額，以符實際等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回 原告之訴。 三、本院得心證之理由 　　本件原告主張其購買系爭建物後辦理建號合併，經被告於11 3年6月27日辦理建物面積更正，將1157建號建物主體建物面 積由50.04平方公尺更正為49.46平方公尺，1192建號建物雨 遮面積由7.27平方公尺變更為7.43平方公尺，合計共減少0. 42平方公尺(約0.12坪)之事實，已據其提出與所述相符之新 北市淡水地政事務所函文、建物所有權狀、不動產買賣契約 書等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真。惟被告以上開 情詞置辯，茲審認如下： (一)按公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害 人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任。國家賠償法第 2條第2項前段定有明文。次按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損 害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其 原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超 過受損害時之價值。土地法第68條定有明文。 (二)經查，上開更正乙情，業經被告自承乃建物測量成果圖之面 積計算式錯誤肇致建物登記面積錯誤，該錯誤為技術引起等 語，核屬登記錯誤，此雖經被告更正，更正本身固無不法， 然先前登記之錯誤所生之原告損害，仍無可免，依上開法律 規定，被告自應負損害賠償之責，則原告主張因被告之過失 致其溢價購買系爭建物，請求被告負賠償責任，應屬有據。 (三)第查，觀諸原告所提出之不動產買賣契約書（見本院卷第25 至39頁），可知原告於113年4月間購買系爭建物之總價為17 30萬元，全面積為139.01平方公尺（約42.05坪），而依原 告主張系爭建物減少之坪數為0.42平方公尺(約0.12評)，計 算其比例，則原告所得請求被告賠償之金額為4萬9,370元（ 計算式：0.42÷139.01×1730萬＝5萬2,270，元以下四捨五入 ），惟原告僅請求3萬0,950元，應屬可採。又觀諸原告所提 出之服務費確認單（見本院卷第41頁），可知總服務費為17 萬3,000元，則原告所得請求被告賠償之金額為523元（計算 式：0.42÷139.01×17萬3,000＝523，元以下四捨五入），逾 此範圍之請求，即無可採。 (四)至被告雖以上開情詞置辯，惟查： 　1.被告抗辯買賣價金為土地及建物價值之總額，應僅以建物實 際價金計算，不應含土地及車位云云，然衡諸一般不動產交 易實務，買賣雙方議價均係實際得使用之狀態(包含土地使 用，而車位使用於本件契約並未獨立計價，故情形亦同)， 合計而為評價，並簡化而化以建物坪數計價，是建物坪數增 減將因此直接影響買賣價金之認定，故被告此部分抗辯，尚 無可採。 　2.被告抗辯仲介服務費為地產代理之經紀服務費，非建物實際 價值，不應算入總體賠償金額云云，然服務費係按不動產成 交價之百分比計算，而非固定金額，是成交總價因建物坪數 增減而變動時，服務費亦隨著變動，當屬原告損害，故被告 此部分抗辯，亦無可採。　　　　 四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者 ，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條定有明 文。本件原告雖請求自113年9月16日起算之利息云云，然原 告未提出任何證據證明其自斯時起已催告被告，是以其遲延 利息之請求，應自本件起訴狀繕本送達之翌日即113年10月1 7日（見本院卷第49頁）起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息。 五、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付3萬1,473元（計 算式：3萬0,950＋523＝3萬1,473），及自113年10月17日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許 ，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，此部分假執行之 聲請，失所附麗，併予駁回。 六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436條之8第1項適用 小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20之規定 ，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，並依職權確 定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），其中923元應由 被告負擔，及依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定 利率計算之利息，其餘由原告負擔。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　楊峻宇 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載 上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟 資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送 達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附 繕本）。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐子偉

2025-03-20

SLEV-114-士國小-1-20250320-1

訴
臺灣橋頭地方法院

所有權移轉登記

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第1016號 原 告 蔡姿慧 訴訟代理人 黃順天律師 被 告 王伍順 訴訟代理人 陳建誌律師 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國114年2月18 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應將坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（權利範圍：全 部）及其上同段438建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路 000巷00弄0號，權利範圍：全部）之所有權移轉登記予原告 。 二、訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：原告設立環宙實業行並經營水電工程等業務，其 因業務上有倉庫及員工宿舍之需求，遂於民國112年5月11日 與訴外人光祐地產事業有限公司（下稱光祐公司）簽立不動 產買賣意願書，擬向訴外人曾順得承購其所有之高雄市○○區 ○○段0000地號土地及其上同段438建號建物（門牌號碼為高 雄市○○區○○○路000巷00弄0號，下合稱系爭房地），並同時 支付新臺幣（下同）5萬元作為斡旋金。嗣原告於112年5月1 5日與曾順得簽立系爭房地之不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），約定買賣總價為1,050萬元，簽約款為105萬元 ，完稅款為105萬元，尾款為840萬元。惟因原告名下已有一 房地，其貸款資格不足給付尾款，遂委請其男友即訴外人王 建文之子即被告擔任系爭房地之登記名義人、貸款債務人， 原告並於系爭買賣契約上記載「本人蔡姿慧確為同意將本買 賣標的物產權登記在王伍順之名義」等語（下稱系爭借名登 記契約）。後被告於112年6月17日於臺灣銀行大昌分行開立 帳號為000000000000號帳戶（下稱被告臺灣銀行帳戶），系 爭房地並於112年6月21日登記於被告名下，再以被告名義向 臺灣銀行貸款840萬元（下稱系爭貸款），並為臺灣銀行設 定最高限額抵押權。系爭房地買賣價金之簽約款105萬元及 完稅款105萬元，經扣除原告已給付之斡旋金5萬元後，剩餘 205萬元係由王建文委請其弟弟即訴外人王建龍存入被告帳 戶後，再由被告轉入系爭買賣契約之履約保證帳戶內，剩餘 尾款840萬元部分，則由被告辦理系爭貸款給付，其後原告 均有於每月27日前將3萬2,000元匯入被告臺灣銀行帳戶內， 用以支付系爭貸款之本金及利息，且系爭房地買賣過戶之所 有稅捐、規費、代書費用等俱由原告支付。又原告不但執有 系爭買賣契約之價金履約明細暨點交證明書、系爭房地之使 用執照、所有權狀，於系爭房地登記於被告名下開始，系爭 房地亦均由原告使用、管理，供環宙實業行作為倉庫及員工 宿舍使用，是原告方為系爭房地之實際所有權人，兩造間就 系爭房地應有成立系爭借名登記契約。然被告於113年3月26 日以存證信函要求原告自系爭房地遷出，更對原告提起遷讓 房屋事件訴訟（即本院113年度橋簡字第725號事件，下稱另 案），兩造之信任關係已破裂，原告為此終止系爭借名登記 契約，並以起訴狀繕本之送達通知被告，再依民法第179條 、第767條規定，及類推適用民法委任契約之規定，請求被 告將系爭房地之所有權移轉登記予原告。並聲明：如主文所 示。 二、被告則以：系爭房地係被告父親王建文購買並贈與給被告， 因王建文無力給付頭期款，才商請其弟弟王建龍幫忙出錢， 王建龍才會分別於112年5月17日、同年6月17日以現金存入1 00萬元、116萬2,188元至被告中華郵政橋頭郵局帳戶內，被 告再分別於112年5月18日、同年6月17日各匯款100萬元、11 6萬2,188元至系爭買賣契約之履約保證帳戶內，用以給付系 爭買賣契約之價金。原告為王建文之女朋友，王建文購買系 爭房地贈與被告後，即商議將系爭房地提供予原告放置材料 及作為員工宿舍使用，再由原告按月給付被告系爭貸款作為 租賃之對價，故原告主張兩造就系爭房地有成立系爭借名登 記契約，顯與事實不符。又因系爭房地之買賣過程均係由王 建文出面處理，被告並未親自出面，被告自不知悉系爭買賣 契約係以何人名義作為買受人，亦不知曉系爭買賣契約上有 記載「本人蔡姿慧確為同意將本買賣標的物產權登記在王伍 順之名義」等語，且系爭房地過戶完畢後，王建文說要保管 系爭房地之所有權狀，被告不疑有他，即將該等文件均交由 王建文保管等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項 　㈠原告在高雄市○○區○○路000巷0號設立環宙實業行，經營水電 工程等業務。 　㈡原告於112年5月11日與光祐公司簽立不動產買賣意願書（審 訴卷第19頁），委託光祐公司居間仲介，擬承購系爭房地， 並同時支付5萬元作為斡旋金。 　㈢原告於112年5月15日與系爭房地之出賣人曾順得簽立系爭買 賣契約書（審訴卷第21頁至第31頁），約定買賣總價為1,05 0萬元，簽約款為105萬元，完稅款為105萬元，尾款為840萬 元，簽立系爭買賣契約書後，又再其上記載「本人蔡姿慧確 為同意將本買賣標的物產權登記在王伍順之名義」，被告並 擔任系爭房地之貸款債務人。 　㈣被告於112年6月17日開設被告臺灣銀行帳戶，系爭房地於112 年6月21日登記於被告名下，以被告名義向臺灣銀行貸款840 萬元，並為臺灣銀行設定最高限額抵押權。被告申辦上開貸 款後，原告均有於每月27日前將3萬2,000元匯入被告臺灣銀 行帳戶，用以支付貸款之本金及利息。 　㈤王建文為原告男友、被告父親，王建龍為王建文之弟弟、被 告叔叔。 　㈥王建龍分別於112年5月17日、同年6月17日以現金存入100萬 元、116萬2,188元至被告中華郵政橋頭郵局帳戶內，被告再 分別於112年5月18日、同年6月17日各匯款100萬元、116萬2 ,188元至台新銀行受託信託財產專戶（即系爭買賣契約之履 約保證帳戶）。 　㈦系爭房地自登記於被告名下以來，使用人均為原告，原告均 作為其經營之環宙實業行之倉庫及員工宿舍使用。 　㈧系爭房地之使用執照、所有權狀（審訴卷第57頁至第63頁） 均係由原告持有。 　㈨被告於113年3月26日以高雄地方法院郵局存證號碼442號存證 信函（審訴卷第65頁至第66頁）請原告經營之環宙實業行於 函到1個月，自系爭房地遷出，原告於113年3月27日收受前 開存證信函。 　㈩被告對原告提起遷讓房屋事件訴訟，經本院以113年度橋簡字 第725號（即另案）判決認原告辯稱兩造就系爭房地為借名 登記關係之事，並非全然無稽，且即使認定兩造間並無借名 登記關係存在，被告主張終止兩造間無約定期限之租賃關係 ，不合於土地法第100條第3款、民法第440條第1項規定，而 駁回被告之訴，目前被告已經提起上訴。 四、本件之爭點 　㈠兩造就系爭房地是否有系爭借名登記契約存在？ 　㈡原告類推適用民法委任契約之規定、民法第179條、第767條 規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，有無理 由？ 五、本院得心證之理由 　㈠按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之意思 表示合致，始能成立借名登記契約。而不動產登記當事人名 義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事 實負舉證責任（最高法院105年度台上字第1897號、102年度 台上字第1833號判決參照）。蓋不動產為登記名義人所有屬 常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者 ，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法 則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院110年 度台上字第511號判決參照）。惟證明借名登記契約成立之 證據資料，不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一 方出資取得財產登記他方名下後，仍持續行使該財產之所有 權能並負擔義務者，或出面洽談買賣契約、買賣價金之出資 、繳納稅捐、繳納貸款、出租、保管所有權狀或實際管領使 用之人為何人者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間 存有借名登記契約（最高法院98年度台上字第1048號、112 年度台上字第2160號判決參照）。本件原告主張兩造間就系 爭房地存在系爭借名登記契約，既為被告所否認，自應由原 告就兩造間有借名登記意思表示合致之事實，負舉證之責， 先予敘明。 　㈡經查，原告係以其名義與光祐公司簽立不動產買賣意願書（ 審訴卷第19頁），並與曾順得簽立系爭買賣契約（審訴卷第 21頁至第31頁），原告並於價金履約專戶明細暨點交證明書 之買方簽章欄位簽名等情，有該點交證明書可證（審訴卷第 43頁）；佐以證人即系爭買賣契約之房仲林慧玲於另案審理 中證稱：一開始是原告及其先生即王大哥（指王建文）來找 我談要買房子，說公司要放工具及當宿舍用，我手邊剛好有 系爭房地，就介紹給原告。簽立系爭買賣契約時，原告及其 先生都有來，但都是原告簽名、下斡旋金，本來說要登記在 原告夫妻名下，我有說若名下有房屋，貸款成數會比較少， 故原告夫妻有討論要登記給誰，因為王建文不只一個兒子， 後來好像是要登記給被告，只有被告可以貸款到8成。從頭 到尾我只知道是原告夫妻要買的，我沒有看過被告，交鑰匙 、結案最後簽名都是原告簽的。系爭買賣契約上所載「本人 蔡姿慧確為同意將本買賣標的物產權登記在王伍順之名義」 等語，是於112年5月15日簽約之後加載的，因為原告說他們 要更改系爭房地之登記名義人，後來我有約被告到我們公司 簽名。系爭房屋點交的時候，我有把所有權狀交給原告，並 向原告收取代書費，被告並未到場，就我所知，系爭房地是 借名登記在被告名下，因為都是原告夫妻做主要登記給誰等 語（另案卷第180頁至第187頁）；證人即系爭買賣契約之代 書宋淑芬則於另案審理中證稱：我記得是原告來簽系爭買賣 契約，後來因為原告（名下）有二屋，為了房貸成數考量， 被告父親說要登記小孩的名字，我說買方可以在合約上指定 登記名義人，故我們請原告填寫登記名義人是誰，登記名義 人那行字是事後補的，因為簽約當下原告並沒有說，只有說 買房子是為了放工具跟給員工住，我從頭到尾只有在銀行對 保的時候見過被告而以等語（另案卷第250頁至第254頁）。 由上可知，系爭買賣契約自始至終均係由原告、王建文出面 與仲介、代書及賣方接洽，且原告均稱購入系爭房地之原因 係為了供環宙實業行作為倉庫及員工宿舍使用，被告並未介 入或參與購買系爭房地之過程，顯見系爭房地之購入與否均 係由原告、王建文所主導，係其等考量貸款成數之問題，才 會於簽立系爭買賣契約之後，方指定登記名義人為被告。況 系爭房地之點交、權狀交付，均係由原告出面完成，此情已 與一般實際出資購買者，通常會參與締約、交屋過程相互違 背，又系爭房地登記於被告名下後，雖以被告名義申辦貸款 ，然實際使用系爭房屋、持有所有權狀並繳納貸款者，均為 原告乙情，亦為兩造所不爭執（院卷第38頁至第40頁），益 徵原告主張系爭房地係借名登記於被告名下之事實，應屬有 據。 　㈢證人及被告叔叔王建龍固於另案審理中證稱：被告父親跟我 說要買一間房子給被告，頭期款我出，後面貸款被告要貸， 並說好要給原告當作員工宿舍使用。我是因為被告是我的姪 子，才願意幫他出頭期款，否則原告跟我又沒關係，不需要 我出錢，後來不知道為何又變成是原告在繳納貸款，我認為 不合理，系爭房地應該一開始就是要給被告，沒有借名登記 的事情等語（另案卷第188頁至第196頁），然依證人林慧玲 、宋淑芬之前揭證述，原告與王建文出面締結系爭買賣契約 時，始終均稱購入系爭房地係要提供給環宙實業行使用，均 未提及係王建文購入後要贈與給被告乙事，是王建龍前開證 詞，已與林慧玲、宋淑芬之證詞不符。縱王建文委請王建龍 給付系爭房地之頭期款時，有向王建龍稱系爭房地係要贈與 給被告，此亦僅為王建文對王建龍之單方說詞，而無法排除 是王建文為了遊說王建龍出資所杜撰之說法，王建龍既未親 自參與購入系爭房地之過程，自無法單以其證詞或主觀想法 ，即率認系爭房地之實際購入者即為被告。從而，原告主張 兩造就系爭房地應有系爭借名登記契約存在等情，應屬可採 。 　㈣再按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。受任人以自 己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，為民法 第549條第1項、第541條第2項所明定。當事人之一方借用他 方名義辦理不動產之所有權登記，且未違反法律之強制規定 或公序良俗者，性質上屬於借名登記之無名契約，其成立側 重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關 之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他種類之勞務給付契 約之性質，依民法第529條規定，應適用民法委任之相關規 定，得隨時終止借名登記契約。又不動產之借名契約關係既 已終止，基於終止借名登記契約後之返還請求權，自得請求 他方移轉不動產所有權登記（最高法院103年度台上字第114 8號判決參照）。準此，借名人得隨時終止借名登記契約， 並於借名登記契約終止後，請求出名人將借名取得之權利移 轉於己。經查，兩造間就系爭房地有系爭借名登記契約存在 乙節，業經本院認定如前，原告以起訴狀繕本送達向被告為 終止系爭借名登記契約之意思表示，被告並就原告之主張為 上揭答辯，應認系爭借名登記契約已合法終止，則原告類推 適用民法第541條第2項、民法第179條規定，請求被告移轉 登記系爭房地之所有權，洵屬有據。又原告依民法第541條 第2項、民法第179條規定請求既有理由，其基於選擇合併依 民法第767條第1項規定併為請求部分，本院即無庸再予審究 。 六、綜上所述，原告類推適用民法第541條第2項、第179條規定 ，請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由 ，應予准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，併予敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　楊凱婷 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林孟嫺

2025-03-20

CTDV-113-訴-1016-20250320-1

重訴
臺灣橋頭地方法院

解除契約等

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度重訴字第138號 原 告 吳叔芬 訴訟代理人 林靜如律師 複代理人 黃鈺茹律師 被 告 林淑娟 訴訟代理人 黃裕仁律師 被 告 徐翊峰 貴族地產股份有限公司(永慶不動產七賢河東店) 法定代理人 莊佳進 上二被告共同 訴訟代理人 郭家駿律師 上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國114年2月17日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告透過被告貴族地產股份有限公司（永慶不動產七賢河 東 店，下稱貴族地產公司）之業務即訴外人趙宏軼及被告徐翊 峰仲介居間，於民國112年1月3日以總價新台幣（下同）8,9 00,000元，向被告林淑娟購買其所有坐落高雄市○○區○○段○○ 段000地號土地及其上作為出租使用之同段126建號建物（門 牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0弄0號，以下合稱系爭房地） ，經簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及標的物現況 說明書，於112年2月4日辦畢所有權移轉登記，已於112年2 月16日交屋。原告除支出買賣價金8,900,000元外，並繳付 房屋契稅8,532元、代書費8,000元、土地印花稅2,478元、 建物印花稅142元、謄本費300元、申請地政登記費用725元 、履保費與地價稅及房屋稅補貼1,963元、仲介服務費89,00 0元，共111,140元。 　㈡被告未曾帶原告或配偶即訴外人鄭志榮參觀系爭房地共有部 分，亦未告知共有部分之瑕疵現況，更未點交。原告僅知室 內有隔間、陽台外推、6號房於下豪大雨或颱風天時會輕微 滲漏水。然於交屋後，始知係被告林淑娟自行為不合法令標 準之隔間並增建浴廁，且有浴室牆壁發霉、違章建築、嚴重 滲漏水，與被告林淑娟曾要求3號房承租人即訴外人莊岳融 幫忙隱瞞滲漏水，與被告林淑娟曾與2樓屋主即訴外人林慧 燈爭論滲漏水問題，共有部分之地下室、梯間積水、潮濕、 天花板漏水呈鐘乳石之固態水滴狀、頂樓及梯間鋼筋外露、 混凝土剝落、嚴重壁癌等瑕疵，及大樓8戶住戶曾於106年12 月間決議平均分攤整修費用，後因報價問題導致工程未進行 等情形。被告林淑娟係出賣人，負有主動揭露之義務，卻在 標的物現況說明書中為虛偽記載，對原告隱瞞漏水狀況，亦 未告知具體位置，及隱瞞違法增建，而以高價出售原告，核 被告所為屬詐欺行為，致原告陷於錯誤，並侵害原告權利， 原告得撤銷買賣契約之意思表示。又被告林淑娟應負瑕疵擔 保責任及不完全給付之債務不履行責任，且其惡性重大，原 告得解除契約，解除契約不僅無顯失公平，原告亦得請求賠 償。原告已於112年4月13日，以高雄左營新莊仔郵局第0006 71號存證信函向被告林淑娟表示解除契約。原告並以起訴狀 繕本送達，作為依民法第92條第1項規定向被告林淑娟表示 撤銷契約與依民法第354條、第359條、第259條規定，解除 契約之意思表示，及依民法第227條準用第226條、第259條 、第260條規定請求賠償，而請求被告林淑娟返還買賣價金8 ,900,000元及賠償111,140元，共9,011,140元。 　㈢被告徐翊峰為房屋仲介業即被告貴族地產公司之經紀人員， 負責居間仲介原告與被告林淑娟訂立系爭契約，負有調查義 務及告知、提供詳實記載之不動產說明書之義務，且被告徐 翊峰居住系爭房地多年，對於嚴重滲漏水情事知悉甚詳。然 其卻違背據實告知之義務，故意不告知嚴重滲漏水及違建情 事，訛稱6號房僅有豪大雨或颱風天時才會有些微滲水，尚 屬可接受範圍云云，刻意誤導原告。被告徐翊峰在標的物現 況說明書上，就系爭房地究竟為「壁癌」、「水痕」或「滲 漏水」情形，或該項次之瑕疵位置，均未具體勾選，可認違 反調查、告知之義務，且與被告林淑娟有共同故意詐欺之意 思，應與被告林淑娟負共同侵權行為之連帶賠償責任。 　㈣被告徐翊峰受僱於被告貴族地產公司，執行受僱人之仲介業 務時，因故意致原告受損害，被告貴族地產公司應與被告徐 翊峰負連帶賠償責任。 　㈤被告林淑娟以8,900,000元出售系爭房地，而系爭房地有上開 瑕疵，已如前述，並經社團法人高雄市建築師公會鑑定報告 認定室內修復至不漏水狀態所需費用為92,500元、回復至建 造執照、使用執照之合法狀態所需費用為481,200元。且原 告於113年12月23日委請台北富邦商業銀行股份有限公司（ 下稱富邦銀行）鑑價預估總價為5,783,793元，富邦銀行核 撥貸款金額為4,320,000元，可證被告未告知之瑕疵導致價 值減損3,116,207元（8,900,000元－5,783,793元＝3,116,207 元），是倘原告不得解除契約，仍得備位請求減少價金3,00 0,000元。 　㈥為此，爰依民法第92條第1項、第179條、第182條第2項規定；與依民法第354條、第359條、第259條規定；與民法第227條準用第226條、第259條、第260條規定；及民法第184條、第185條、第188條第1項、第213條、第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應連帶給付原告9,011,140元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告答辯： 　㈠被告林淑娟以：被告林淑娟於104年購入系爭房地，將內部隔 間增建為5房5衛，用於出租，並將陽台外推以增加使用面積 ，多出來3間衛浴無窗戶，通風較差、濕氣較重，但無嚴重 滲漏水情形。被告林淑娟在不動產說明書項次12：「建物是 否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建 、違建」欄，均勾選「是」，已為概括說明。仲介即被告徐 翊峰帶原告配偶鄭志榮參觀時，亦當面告知有漏水、隔間、 增建情形，且房屋面積僅76.43平方公尺約23坪，必定經過 室內隔間變動才能隔成5間套房，被告林淑娟又將5間套房記 載於租金轉移同意書上，故均無隱瞞或詐欺，原告亦無陷於 錯誤。至於標的物現況說明書第9項「本標的格局是否曾變 更」勾選「否」，僅係疏忽而非隱瞞。再者，公共區域之地 下室並無嚴重漏水等原告所指瑕疵，僅於豪大雨期因水位高 低差，雨水從地板底湧出，並非從牆壁滲水。被告林淑娟出 租之系爭房地位在一樓，有獨立出入大門，故對於梯間、頂 樓之情形不清楚，且因多年來甚少使用而不清楚共有部分之 狀況，並非故意隱瞞。被告林淑娟亦未要求房客隱瞞或有何 與其他住戶就系爭房屋滲漏水問題爭吵情事。工程報價單上 無住戶簽名，並非住戶決議，且因被告林淑娟之前配偶即訴 外人簡典奮（109年4月23日歿）本身從事防水工程，認為該 份報價太貴，故未同意修繕，後續亦未修繕。又系爭房屋所 在公寓僅4樓，無管理人員，得自由進出地下室、梯間、頂 樓等處，可以肉眼明顯察悉有無積水、鋼筋外露、水泥剝落 等情形，原告卻遲至本件訴訟中始主張知悉此等情形，可見 該等公共區域之狀況並非影響原告買受意思形成之重要事實 。又系爭房地係66年間建造完成，縱有些微滲漏水情形，交 屋前後之利用及出租率均無差別，倘解除契約將顯失公平。 是以，被告林淑娟不負擔保責任，原告不得解除契約或請求 減少價金。況且，原告所委託鑑價之富邦銀行並非專業之不 動產估價師，係受原告委託容有偏頗，亦未明確區分修復費 用與污名價值減損，復未見其評估修復可能性、修復完整度 、資訊揭露度、市場替代性、融資困難度等之評估過程，不 能逕採其意見而認定瑕疵減損價值等語置辯。 　㈡被告徐翊峰、被告貴族地產公司均以：被告徐翊峰承租系爭 房地6號房居住，同時亦為仲介，於調查系爭房屋現況時， 已依不動產經紀業管理條第23條規定，要求被告林淑娟依實 際情形勾選、填載不動產說明書並簽名後，才以該不動產說 明書向原告解說。項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏 水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，均勾選「 是」，且由被告林淑娟親簽，原告亦簽名蓋章確認知悉，故 被告徐翊峰已盡調查及據實告知義務，無侵權行為或不當得 利等語置辯。 　㈢被告均聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項（見112年度重訴字第138號卷，下稱重訴卷 ，重訴卷二第13頁）： 　㈠原告透過被告貴族地產公司（永慶不動產七賢河東店）之業 務趙宏軼及被告徐翊峰（亦為6號房房客）仲介居間，於112 年1月3日以總價8,900,000元，向被告林淑娟購買系爭房地 ，經簽訂不動產買賣契約書及標的物現況說明書，於112年2 月4日辦畢所有權移轉登記，已於112年2月16日交屋。 　㈡原告支出買賣價金8,900,000元，並繳付房屋契稅8,532元、 代書費8,000元、土地印花稅2,478元、建物印花稅142元、 謄本費300元、地政登記規費725元、履保費與地價稅及房屋 稅補貼1,963元、仲介費89,000元，共111,140元。原告支出 金額合計9,011,140元。 　㈢不動產說明項次9：「本標的格局是否曾變更：是否有樑、柱 、承重牆拆除或鑽孔情形」欄勾選「否」，項次12：「建物 是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增 建、違建」欄，均勾選「是」。 　㈣原告於112年4月13日以高雄左營新莊仔郵局存證信函000671 號通知被告林淑娟表示解除契約，及以起訴狀繕本送達表示 撤銷契約、解除契約、請求賠償。　　 四、本件爭點如下（見重訴卷二第13至14頁）： 　㈠系爭房地是否有滲漏水、違建等瑕疵？原告是否知悉該等瑕 疵？　　 　㈡被告林淑娟是否隱瞞瑕疵致原告陷於錯誤？原告是否得依民 法第92條第1項規定，撤銷買賣契約，及依民法第179條、第 182條第2項規定，請求被告林淑娟返還9,011,140元？ 　㈢原告是否得依民法第354條、第359條、第259條與民法第226 條、第259條、第260條規定，解除買賣契約，請求被告林淑 娟返還或賠償9,011,140元？或是否得減少價金，請求被告 林淑娟返還價金？金額以若干元為正當？ 　㈣被告林淑娟、被告徐翊峰是否故意共同不法侵害原告權利？ 原告是否得依民法第184條、第185條、第188條第1項、第21 3條及第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定， 請求被告連帶給付9,011,140元？ 　㈤原告備位請求被告減少價金，返還減少價金之不當得利，有 無理由？如有理由，金額應以若干為當？ 五、本院得心證之理由： 　㈠系爭房地為逾40年之老屋，有輕微滲漏水、違建之情形，原 告均知悉： 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質；以特約免除或限制出賣人關於權利 或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特 約為無效，民法第354條、第366條定有明文。又民法第366 條之立法理由略以：「..瑕疵擔保之義務，因買受人之利益 而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效。若出賣 人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免 除或限制特約，仍應認為無效。此本條所由設也。」可知當 事人間就瑕疵擔保責任之限制或免除特約以有效為原則，無 效為例外。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依 通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院113年度 台上字第2214號判決參照）。又按解釋契約應通觀全文，依 當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原 則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人之真意（最高法院109年度台上字第205號判決參照）。準 此，本件應探究原告與被告林淑娟間於買賣契約之約定、被 告林淑娟在標的物現況說明書上之記載等可認當事人間決定 之事證，並以通常交易觀念，來據以認定有無瑕疵。而依通 常交易觀念，中古屋與新成屋或預售屋之買賣不同，因中古 屋於買賣時已經長年使用，房屋會隨時間經過而老化，屋齡 愈老則其價值、效用及品質愈差，除非投入資金重新翻修， 否則如僅以原樣出售，買賣雙方交易目的應係重在所有權轉 讓，由買受人日後自行決定如何利用或重新整修，自不能將 通常使用下之屋況逕為認作瑕疵。 　⒉查被告林淑娟於111年12月間簽立標的物現況說明書，嗣與原 告於112年1月3日簽訂系爭契約、5間套房租金轉移同意書， 契約第17條特別約定事項記載「固定物不拆除，現況交屋」 ，後於一個月後之112年2月4日始辦畢所有權移轉登記，並 於112年2月16日交屋，及上開標的物現況說明書項次12：「 建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否 有增建、違建」欄，均勾選「是」等情，為兩造所不爭執（ 見重訴卷二第13頁），復有系爭契約、租金轉移同意書、標 的物現況說明書可考（見112年度審重訴字第80號卷，下稱 審重訴卷，第19至40頁），堪信為真，足見原告至遲於112 年1月3日，已知悉系爭房地有滲漏水、違建，並同意以系爭 房地之現況作為交付等情事。 　⒊依證人趙宏軼結稱：伊自110年8月1日至112年9月30日，在永 慶不動產七賢河東店任職，原開發方係被告徐翊峰，伊擔任 買方仲介，系爭房地仲介費向買賣雙方合計收取6%；伊在買 賣前就認識原告配偶鄭志榮，簽約前有帶鄭志榮看屋況，由 被告徐翊峰陪同介紹，先從產調看屋況說明書，具體來說先 從大環境整棟，帶看範圍包含後方陽台之增建部分到室內， 被告徐翊峰有說明屋況漏水位置，當下只有一間邊間即被告 徐翊峰承租之房間剛好有滲漏水現象，其餘房間有租客，租 客白天在上班，就無法進去看；被告徐翊峰告知伊他居住期 間有遇到過高雄下大雨比較嚴重那次有滴水以外，其餘就沒 有什麼滲漏水問題；帶看時沒有看頂樓、地下室，因為當下 好像沒有鑰匙；屋況說明書由屋主填寫，仲介會再另外做產 權調查及確認有無爭議，基本上還是會拜訪鄰居，在仲介之 產調中做註明；依據不動產說明書應記載事項，有關建物瑕 疵部分，如果有滲漏水應敘明位置，如果有違建或禁建的情 形也應敘明位置、面積、列管情形，均係仲介應注意及遵守 之規定，被告林淑娟於項次12勾選漏水，但沒有寫具體位置 ，一般來講只要有滲漏水，一定會問位置、大概什麼狀況， 本件算特例，伊有特別問被告徐翊峰，當下不知道是不是被 告林淑娟沒有寫清楚；系爭房地近40年，應該有翻修過，屋 況看起來都還滿漂亮；原告只看到這份說明書，112年1月3 日簽約之前一個禮拜左右之斡旋當天，有跟鄭志榮一一解釋 ，有拿現況說明書、產調書整本跟他做介紹，介紹主要還是 依照說明書來介紹屋況，不動產標的物現況說明書夾在產調 說明裡面，所以斡旋時有逐一解釋，包括坪數大小，產調裡 面還有附近實價登錄的狀況，鄭志榮對於有漏水及有違建之 事都很清楚，沒要求調查，告知鄭志榮漏水係被告徐翊峰承 租該間；簽約當天伊、原告、鄭志榮、被告林淑娟及她女兒 、被告徐翊峰、永慶不動產七賢河東店店長、代書都在場， 伊代表買方即原告、被告徐翊峰代表賣方，因為價格之前已 經協調敲定好，就沒有做議價，雙方帶齊資料，由代書做買 賣契約，然後簽名蓋章；買賣成交後有驗屋，原告、被告林 淑娟都有到，賣方仲介被告徐翊峰未到，但賣方還有一位仲 介蔡慧祈有到，當時兩個租客在場，有進去他們房間驗屋， 伊問有無滲漏水問題，兩位租客都說沒有；原告約於112年3 月底時反應滲漏水及發霉，原告發現之部分應該係租客提起 ，伊等人馬上跟被告林淑娟做確認，邀請被告林淑娟來公司 現場做說明及要申請調解，被告林淑娟說之前沒有這個狀況 ，但如果有滲漏水，願意做修繕及處理；鄭志榮跟伊講包含 樓上跟地下室都有漏水跟積水，樓上指2樓，但不清楚漏水 源頭，沒有說跟系爭房地有關，是想要讓伊知道系爭房地之 公寓大樓滲漏水情形很嚴重，不是只有系爭房地；伊於112 年4月3日晚上有去看2樓天花板有水漬，但沒有滴下來，當 時一樓之系爭房地沒有滲漏水，但租客有給伊看滲漏水之影 片，因為伊沒有看到實際狀況，不敢下結論等語（見重訴卷 一第86至98頁）。由證人趙宏軼證述親自帶原告配偶鄭志榮 看屋內容，逐條解釋現況說明書，及說明被告徐翊峰告知有 滲漏水問題，現況說明書項次12：「建物是否有壁癌、水痕 、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，又 明確勾選「是」，特別約定事項並載明「固定物不拆除、現 況交屋」等語，原告仍於簽約當日順利簽約無意見之過程， 核與系爭房地為內部隔間出租使用、陽台外推增建之實況相 符無訛，後續原告並同意簽約，足見原告知悉系爭房地有進 行隔間改建，並作為出租套房使用，與室內存在滲漏水問題 及違建等瑕疵，又至少明確知悉被告徐翊峰承租居住之6號 房間之浴室牆壁有滲漏水之問題。而系爭房地主建物面積僅 76.43平方公尺，有陽台外推之增建乙情，業據系爭契約記 載於首頁（見審重訴卷第21頁），復有其66年12月3日（66) 高市工都築使字第06280號使用執照可考（見重訴卷一第306 至307頁）。系爭房地既然有滲漏水之現象，衡情一般人均 可預見其他位置亦有滲漏水之可能，且現況說明書又已載明 有壁癌、水痕、滲漏水情形，而水源係由高處流下，可能為 雨水或管線滲漏等房屋內部老化失修問題，則衡情容有可能 同時發生其他房間滲漏水及牆壁發霉之情事。原告係出資數 百萬元購買系爭房地之人，從外觀上已明確可知系爭房屋為 數十年之老屋，及內部有隔間改建之情事，又經證人趙宏軼 、被告徐翊峰明確告知有滲漏水情事，及現況說明書上就壁 癌、水痕、滲漏水、增建、違建勾選「是」，則原告於購買 當時已知有此等情事。然原告未要求逐項記載位置或進一步 調查，而仍願意經協商後簽約購買，並承接出租人之地位出 租房客使用，可見原告已同意以系爭房地之現況交付作為履 約義務，自不能因未詳列各滲漏水位置或詳載牆壁發霉之字 樣，而棄上開事實不顧，遽謂原告不知有此等情事。又現況 說明書上違建之用語足已明確令一般人知悉係不合法之施工 改設，不至於誤會為合法之施工。原告主張簽約時不知情， 係交屋後始知滲漏水及不合法令標準之隔間與增建浴廁，因 而陷於錯誤云云（見重訴卷一第216至220、355頁、重訴卷 二第12、26頁），委無可採。 　⒋再者，系爭房地經本院囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定 ，經到場目視臨路建築物外觀、地下避難室、樓梯間及關係 戶鄰接之牆面部分屋況，與系爭房地內部係間接或無直接結 構連結，而房屋內部為編號1、2、3、5、6號房共5間房，其 中1、2號房廁所未對外開窗，經鑑定人員擬定鑑定計畫，現 勘紀錄是否有滲漏水現象，並挑選實際大雨後時日到場觀察 相同位置與訪談住戶，可見所指滲漏水點位置並無原指稱滲 漏水現象；經以現況測繪製圖比對，得出可能水源路徑有二 ，其一為上方樓層廁所、陽台及廚房相對於系爭房地位置， 影響1、2號房，其二為增建外擴新設屋頂，影響範圍為3、5 、6號房，另由於樓上住戶多年未住，但有商請常住鄰居維 護室内並做地板吸水措施，故可判斷上層地板漏水不致滲漏 下方；經現勘過程期間，1、2號房無人居住，第一次入室聞 到空間中瀰漫異味，應屬1樓廁所地板排水端存水彎水封水 分蒸發失效，排水連通管内異味外散所致；但室内自104年 改建已有9年以上，會致使漏水的給排水管線改管因素並未 發生，其上方住戶已長期無居住且有防積水措施，所以，1 、2號房無滲漏水可能，但因該廁所並無開窗或機械通抽風 扇設備，淋浴時間過長會導致濕氣高霧氣重，容易結露於天 花板及牆面上，而3、5、6號房若廁所不及時於淋浴後開窗 ，也會有相同情形，又3、5、6號房室内空間包含廁所有約 一半部分位在後方增建範圍，位夾於前後房屋（4樓高）之 間且為低層（1樓高），受外界氣候因素造成損壞程度較低 ，從2樓往下目視外觀亦無損壞情形，在無破壞屋頂及廁所 天花板情況下，從檢修口檢視其屋頂與原建築物接合處有部 分些微透光，及無法清潔破壞位置觀察均無水痕與水漬，可 以得出結論為其廁所在觀察當下無滲漏水情形，但有可能性 是從透光處即防水膠老化處滲水進來；由於幾次鑑定時與使 用者訪談告知當下無漏水狀況，為慎重起見，再以法院提供 原告提出有關鑑定範圍滲漏水資料逐一研判，其中「地下室 112年6月30日積水影片」，觀察其上平頂版底並無潮濕、中 央氣象局晴雨表顯示當時為豪大雨期，研判為雨後地下水位 高經地下室地板底湧出，第三次現勘為颱風過後有同樣情況 ，平日無雨則地板乾沽且無積水；其中「3號房廁所天花板 滴水及牆面水流、發霉與水垢照片及影片」，經磁磚比對為 租戶莊岳融所住，該廁所位在增建範圍，平頂材料應為長條 PVC吊頂天花板，天花板單元為成長條形卡扣版組合成面板 ，材料特性為表面防水且板上有滴落水亦不會滲漏下來，仔 細觀察影片可得知其滴水是表面因濕氣結露而滴落，另表面 形成水路流至邊緣收邊角材成水珠狀或沿流牆面而下，如同 浴室使用情形，冬天氣溫低更容易造成浴室使用熱水霧氣形 成，牆壁靠近地板位置也會因淋浴噴水及瓷磚吸水，加上空 間潮溼及未及時清潔，產生水垢進而發霉，另參考108年2月 、112年1月11日中央氣象局晴雨表顯示當時並無豪大雨期， 證明非外界氣候導致滲漏水；淋浴水氣形成結霧潮濕，若無 及時開窗通風與清潔，易致牆壁水垢與發霉，該居室開窗位 置緊鄰後方房屋，通風不佳導致水氣排散效率差；其中6號 房部分，6號房承租人口頭表示，僅有豪大雨或颱風天時才 有微滲水尚屬可接受範圍，但未明確指定位置；強降雨造成 建築物長期處於潮濕表面，甚至在颱風天是外風壓大於室内 空氣壓力而強迫外水入室，此滲水情況常見於(a)老舊房屋 外牆體破損有裂隙縫（本案無）(b)氣密性差的窗框、（c) 窗戶四周角隅（鐵皮搭建，本案無）、 (d)屋頂L型擋水板 上方填縫膠老化、(e)鐵皮屋頂固定螺絲銹蝕或(f)鐵皮屋頂 與舊結構體相接位置，雨水會由外往室内入侵；系爭房地經 觀察，房間内上方為矽酸鈣板天花板，分為增建部位、樓上 廁所下方及樓上陽台外推下方位置，若前者有滲水會因吸水 產生明顯水漬，但現勘為無，可認定若有滲水產生原因係 ( d)、(e)、(f)三種原因，但無法具體指出，實際上現場也無 痕跡可循；若為後者，發生機會不大，原因係改建已久，會 滲水與樓上住戶地板水源有關，但樓上長期無使用；廁所天 花板如3號房材質，有細小霉跡，浴室牆面水垢與發霉原因 如3號房，也可推及5號房租客反映浴室牆壁發霉情況；本鑑 定綜觀研判，經過3次現勘及租客訪談，其中特選凱米颱風 造成高雄多處積水日後，均無發現鑑定標的物室内有滲漏水 情形，也分析法院提供關於滲漏水事證致使原因與房屋滲漏 水無關，以客觀目測法及氣候還原現況實測推論，本鑑定案 標的物無雨期處無滲漏水狀態但防水膠有局部老化失效狀態 ；系爭房地為66年取得執照之老舊建築，宜做長期整體使用 維護如防水、管線汰換等工作等，於104年有進行翻新改建 ，故滲漏水之使用週期可能發生之現象，應以改建後之施工 品質與建材保固年限重新觀察判斷，本鑑定結論為，系爭房 地滲漏水情形尚屬輕微等語（見重訴卷一第262至267頁）。 關於違建部分，鑑定意見認為，第一為建築面積空地比5.9/ 10趨近66年的空地比6/10或現行之60%限額，增加之樓地板 面積已超過規定面積，第二為後面增建為室内，違反現行建 築技術規則關於防火構造、開窗退縮鄰地距離等規定，及前 院搭建有遮雨功能之透空頂蓋等語（見重訴卷一第266頁） 。該鑑定意見復有初勘、二勘、三勘現場照片、鑑定標的物 使用執照明細表、樓層附表登記面積、建物測量成果圖電子 謄本、原使用執照圖說、平面測繪圖、改建後可合法平面圖 、112年6月、108年2月、112年1月氣象局雨量表、地板湧出 示意圖、天花板結露匯流示意圖、鐵皮屋頂與舊結構體相接 位置示意圖、增建部位天花板相對於樓上廁所下方及樓上陽 台外推下方位置圖可考（見重訴卷一第279至339頁）。由鑑 定意見可知，房間浴室內滲漏水實係淋浴水氣形成結霧潮濕 ，因通風不佳，導致水氣排散效率差造成牆壁水垢與發霉， 滲漏水情形也屬輕微。至於原告所指地下室於112年6月30日 積水，係因豪大雨期雨後地下水位高，經地下室地板底湧出 ，否則平日無雨地板乾沽且無積水。而此項鑑定意見係社團 法人高雄市建築師公會選派之建築師數次到場勘驗、擇定大 雨過後之時日，依其專業知識、經驗，綜合研判之意見，該 意見可信度甚高。是以，系爭房地應僅有輕微滲漏水、違建 之瑕疵，且均為原告知悉之瑕疵，堪以認定。原告稱系爭房 地有嚴重滲漏水情形、浴室有滲漏水、非潮濕水氣凝結，地 下室於112年6月30日亦有不明原因之滲水情形云云（見審重 訴卷第8頁、重訴卷一第44頁），均難憑採。 　⒌原告雖又主張系爭房地共有部分之地下室、梯間積水、潮濕 ，與天花板漏水呈鐘乳石之固態水滴狀、頂樓及梯間鋼筋外 露、混凝土剝落、嚴重壁癌等瑕疵云云（見重訴卷一第223 頁）。原告此項主張無非係以拍攝之照片、112年6月30日地 下室積水後需掃除之影片（見重訴卷一第231至236頁），為 其論據。然查，原告提出之照片、影片僅能證明地下室、梯 間因年久失修呈現剝落、老舊之狀態，及地下室偶因大雨造 成積水之事實，不能證明其原因為系爭房地所在公寓之建築 物有何通常使用以外之瑕疵，亦不能排除僅係因一時大雨無 法順利排水才發生之偶發情形。反觀系爭房地依前述鑑定意 見，1樓內部公共走道並無滲漏水情事，房間內浴室亦僅有 淋浴水氣形成結霧潮濕、僅有豪大雨或颱風天時才有微滲水 ，微量不大，尚屬可接受範圍之情形等語，有鑑定結果表格 可考（見重訴卷一第266至267頁），是難認有何會滲漏水而 屬瑕疵之情形。又系爭房地為40年之老舊建築，其頂樓及梯 間縱有鋼筋外露、混凝土剝落或壁癌等現象，仍為數十年使 用之正常現象，且鑑定意見認為系爭房地至今已超過建材保 固期限理論值，及該等公共區域與系爭房地內部係間接或無 直接結構連結等語（見重訴卷一第263頁），亦無其他鑑定 意見或其他事證可認屬於瑕疵或與應有之價值、效用及品質 不相當之情事，是此等部分均難認為瑕疵。原告舉結構安全 、漏水、海砂屋等非肉眼感官可立即查知之瑕疵比擬云云（ 見重訴卷一第214頁），難以憑採。 　㈡被告林淑娟、被告徐翊峰並無故意隱瞞瑕疵，原告不得撤銷 買賣契約：　 　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 　　表示，民法第92條第1項前段定有明文。所謂詐欺，係欲使 相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思 之表示，雖不以積極之欺罔行為為限，然應就負告知義務事 項隱匿事實，始足當之（最高法院110年度台上字第1591號 判決意旨參照）。除行為人主觀上有使人於陷於錯誤之故意 外，且詐欺行為與表意人陷於錯誤並進而為意思表示，須有 　　相當因果關係以為斷（最高法院108年度台上字第1241號判 　決意旨參照）。又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此 項事實負舉證之責任（最高法院97年度台上字第2084號判決 意旨參照）。　　 　⒉原告主張受詐欺而買受系爭房地，應就被告故意告知不實事 項，致原告陷於錯誤而買受之因果關係之事實，負舉證責任 。然查，由原告知悉現況說明書項次12：「建物是否有壁癌 、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」 欄明確勾選「是」乙情，不僅可見被告林淑娟、徐翊峰未故 意隱瞞漏水、違建情事，亦足見原告並未因此等瑕疵而不願 意購買，自難認有何陷於錯誤或其間之因果關係。 　⒊原告雖舉5號房房客表示房間潮濕、浴室發霉之通訊軟體LINE 對話記錄、證人即3號房承租人陳麗卿之友人即同為房客之 莊岳融及其於112年1月11日拍攝浴室滲水之照片、影片為證 據（見審重訴卷第51至54頁、重訴卷一第51頁），主張被告 林淑娟隱瞞漏水瑕疵等語。惟查，系爭房地房間浴室內滲漏 水實係淋浴水氣形成結霧潮濕，及漏水應屬輕微，均經鑑定 如前，被告林淑娟並在標的物現況說明書上如實告知漏水情 事，故應無隱瞞情事。且證人莊岳融結稱：伊從事安裝地板 工作，承租房間數年，本來住3號房，伊住進去不到一年， 浴室牆壁漏水，有水滴在天花板跟牆壁上面，也有從磁磚流 下來，浴室都發霉，被告林淑娟不知道伊有錄影，伊有跟被 告林淑娟多次反應很潮濕、牆壁漏水，衣服一兩個月就發霉 ，她沒有處理，問伊要怎麼處理，伊說要找專業人員來處理 ；房間沒有漏水，浴室會漏水，不會天天漏水，有時候會， 有時候早上伊上廁所，就看到地板濕濕的，有時候沒有下雨 也久久一次會這樣，被告林淑娟說要賣屋，要帶人來看屋， 所以要求找一天清洗，被告林淑娟之配偶有來看，還沒買賣 前房仲來1次，只有在外面稍微看過，沒有進去浴室，她來 的前一天幾乎每天都會打電話，伊拖到前一天晚上讓她清洗 ，她進來看嚇一跳，伊說妳看有多嚴重，隔天新屋主要來看 房子，她前一天晚上就把這個清洗完了，算洗得滿乾淨的， 好像是112年初或111年11、12月；牆壁本來也要貼，因為污 垢很難清洗，伊說幫她做地板，那邊5間只有做2間，她認為 地板很髒，以後很難清洗，乾脆做新的，她叫材料要伊幫忙 做；被告林淑娟知道有漏水，伊也知道，就在車庫前商量， 叫伊不要把漏水的事說出去，讓她好賣房子，她之前就知道 伊要搬走，只是還沒找好，她就說買賣有半年到一年保固期 ，叫伊住下來，幫伊付一半房租，幫她擋下來，等時間過後 就過關了，伊說伊說目前還沒找到房子，但可能下個月就找 到，一樣會住幾個月就付幾個月的錢，伊沒有跟她收錢，伊 之前有聽說是違建，買賣完之後，因為伊看不慣才會跟原告 說房子有違建；伊還沒住3號房之前，某個阿姨在3號房用LI NE打電話給住5號2樓在當兵之林慧燈先生，一打過去就口氣 不好，給人家施壓，被告林淑娟跟阿姨要電話過來，雙方槓 上，好像在講漏水問題，生氣大聲完後，林慧燈不客氣地乾 脆把房子賣掉跟妳槓上說房子是違建，後來被告林淑娟就哭 ，請伊幫忙拉和，講說大家都是鄰居不要這樣；被告林淑娟 還沒買賣之前，仲介有來一次，但沒有仔細看，在門口看而 已，買賣那時候有好幾個進去看，其中一個先生是趙宏軼， 也是賣房子的仲介，他也是問伊房子有無問題，有提到漏水 ，因為伊不曉得事情，伊當下說沒有，後來伊跟被告林淑娟 講；驗屋看房子那天伊有在場，伊幾乎都在外面；伊跟另一 名租客即被告徐翊峰很少聊天，遇到就打招呼，訴訟中跟被 告徐翊峰聊天才講到房子又有漏水，因為被告林淑娟是前屋 主，伊住進來有花錢，有問題還是找她；繼續住半年，她要 給伊24,000元是她算的，因為有半年或一年保固，她說要幫 伊出一半，但伊說不用，不收這個錢；房屋過戶後，伊搬到 1號房間，伊住過3號、1號兩邊都是浴室磁磚都會漏水，兩 邊浴室沒有連在一起等語（見重訴卷一第108至118頁）。細 繹其證詞，被告林淑娟要求隱瞞時間係111年11、12月或112 年初要由被告徐翊峰等仲介帶看屋之際，然系爭房地不動產 買賣契約書及標的物現況說明書係於112年1月3日簽立，並 告知有漏水情事而無隱瞞，可見被告林淑娟最終仍係誠實告 知漏水情事。況證人莊岳融於112年1月11日拍攝浴室之照片 為原告購買當時之狀況，並非被告林淑娟有何隱瞞之前滲水 之情況。又證人莊岳融就其自己經證人趙宏軼問起有無漏水 時，反而告知沒有漏水，此為證人莊岳融自承在卷（見重訴 卷一第113頁），而證人趙宏軼或被告徐翊峰均僅係仲介， 被告徐翊峰雖同為租客，然已就其房間會漏水事實如實告知 ，自無從得知證人莊岳融所住3號房間浴室有無漏水情事， 是難認被告徐翊峰或其任職之被告貴族地產公司有何對原告 隱瞞漏水或未盡調查義務之情事。原告主張渠等未盡調查義 務云云（見重訴卷一第158、159頁），委無可採。 　⒋且依證人翁春月結稱：伊住隔壁7號2樓，認識原來5號1樓之 屋主即被告林淑娟，出入的門是共同的，一個門8戶，樓梯 上去對門，她家住3號2樓，她們搬來11、12年，她改建隔成 5間出租，被告林淑娟把他們的門封掉，他們不用透過那個 樓梯就可以進去房屋內，地下室放工具，可以停機車，但不 能停汽車，所以被告林淑娟配偶生前做土水有放一些工具； 被告林淑娟曾給伊1,200元幫忙倒垃圾，但租客們常都沒有 做垃圾分類，後來就沒有幫她，被告徐翊峰係租客，也是仲 介，3樓是在榮總做打掃之弱勢姊弟，3樓外牆有做防水、油 漆，林慧燈住2樓，現在不能住了，因為4樓沒有人住，登革 熱噴藥時警察來開門，伊有進去看，4樓舊水管會漏水，從5 樓女兒牆就開始滲下來，4樓住一個伯伯，潮濕的話會很多 混凝土掉下來，伊有叫人修理，大家都有出錢，被告林淑娟 也有出錢，一個人2,800多元；樓梯因伊整理過了沒有漏水 ；樓上漏水到下面，下大雨或連續下幾天的話，牆壁會滲水 進來，伊就要去鏟水，像冬奧那時，伊房間都是水，澡盆都 拿去接水，被告林淑娟看到了，說漏水就告誰，然後叫伊打 電話給林慧燈，因為他是職業軍人，有副鑰匙在伊這邊；被 告林淑娟要賣房子之前，有次租客莊岳融的房間漏水，他自 己做，就打電話叫伊下來，叫伊打電話給林慧燈，伊說幹嘛 打給林慧燈，不能隨便給電話，但因為他很兇，伊就打過去 讓他們自己對話，後來林慧燈、被告林淑娟吵架，林慧燈說 系爭房地後面增建係違建，被告林淑娟說「你是在恐嚇我嗎 」，林慧燈說要叫技師來鑑定，看誰對誰錯，後來就他們跟 莊岳融講，伊有在場，但不清楚他們在講什麼，最後莊岳融 自己把浴室打掉重做，是被告林淑娟付錢請他做的；對話在 講吸水是吸林慧燈住處的水，林慧燈也知道漏水，所以伊錄 影給他看，他弄個貼圖；這個大樓公共區域包含前面停車地 方，以前是花園，這屬於公設，後面一塊地，以前是逃生地 方，地下室是上下層各一半，等於要爬五個階梯才能到一樓 ，下大雨時，地下室水會慢慢一直滿出來，因為本來就有裝 馬達抽水，但是水到一個程度，水龜就關起來，如果沒有把 水弄出來，垃圾就沒辦法分類，所以下雨時每天都要抽水， 現在沒有下雨就乾的，外牆滲水是頂樓滲下來的，漏水情形 大概這幾年疫情期間，牆壁會潮濕，還不會淹到裡面， 　　這幾年氣候轉變，即時雨來的時候，連伊之電視櫃、書櫃都 脫皮；伊曾叫被告林淑娟之配偶來估價，估一邊32萬多元， 伊說要兩邊都做，她老公說這樣就是2倍，但伊去找別人估4 0幾萬，最後沒有修理，她老公打電話去給人家恐嚇，後來 被告林淑娟自己說溜嘴，她說就師父來抓漏，伊問找哪個師 父，她說就伊以前找的那個，伊說被抓包了吧；被告林淑娟 曾說莊岳融知道被告林淑娟要賣房子，要跟她揩油，半年要 給他24,000元，但伊覺得應該是做浴室的錢，而且是因為做 浴室，所以才會叫伊下樓，他們半夜沒水也會叫伊，有些住 一個女生的，伊也要幫忙叫師父來修理等語（見重訴卷一第 99至107頁），並有證人翁春月帶原告前往5號2樓察看天花 板油漆剝落，並口述曾幫林慧燈清除地板積水之錄影檔案可 憑（見重訴卷一第51至53頁），及原告與林慧燈電話通話之 錄音暨譯文可考（見重訴卷一第51、55至58頁），可見被告 林淑娟曾質疑2樓林慧燈之房屋有發生積水、漏水問題，林 慧燈則質疑系爭房地有違建問題，導致被告林淑娟與林慧燈 在電話中發生爭執，並非被告林淑娟之系爭房地發生積水問 題。 　⒌原告雖又執與林慧燈之對話內容、翁春月之證詞（見重訴卷 一第55、102頁），主張2樓林慧燈之房屋積水下方即為系爭 房地由證人莊岳融居住使用之3號房，故3號房確實有漏水問 題云云（見重訴卷一第44、154、158頁）。然3號房之問題 經鑑定結果，認為應係淋浴水氣形成結霧潮濕，因通風不佳 ，導致水氣排散效率差造成牆壁水垢與發霉，滲漏水情形也 屬輕微等語（見重訴卷一第265頁），已如前述，自無法單 憑翁春月之證詞判斷責任歸屬。再者，林慧燈已許久未住在 2樓房屋，核與證人翁春月證述內容相符（見重訴卷一第102 至103頁），林慧燈亦對原告否認其2樓房屋有漏水情事（見 重訴卷一第55頁），經鑑定意見分析研判2樓地板漏水不至 於滲漏至下方等語（見重訴卷一第264頁）。況被告林淑娟 與林慧燈就是否為2樓漏水導致系爭房地之房間浴室漏水或 系爭房地違建導致漏水之問題發生爭執時，又係更早之事， 而被告林淑娟既然已在現況說明書項次12：「建物是否有壁 癌、水痕、滲漏水情形」欄勾選「是」，衡情買受人即原告 即可知悉系爭房地有滲漏水之問題，且系爭房地係位在一樓 ，並無與樓下發生漏水爭執之可能，則被告林淑娟另在現況 說明書第12項「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事 項或爭議」勾選「否」，縱有錯誤，亦不會使原告陷於資訊 上更不利之地位，是難認致使原告陷於錯誤或與原告因而購 買系爭房地間有何相當因果關係。原告主張2樓會滲漏水到1 樓之系爭房地及被告林淑娟隱瞞樓上2樓漏水、整棟公寓漏 水云云（見審重訴卷第8頁、重訴卷一第44、155、157頁） ，委無可採。 　⒍又本件買賣之標的為系爭房地，依前述鑑定意見可知地下避 難室、樓梯間等公共區域，與系爭房地內部係間接或無直接 結構連結。且系爭房地位在一樓，有獨立出入門口，並無使 用梯間、頂樓或地下室出入往來、起居之需求，且被告林淑 娟長年將系爭房地出租他人居住使用，並非由自己使用，亦 無積極可認定被告林淑娟受詢問、調查而隱瞞上開公共區域 概況之事證。復由證人翁春月證稱，可知系爭房地所在大樓 實未有決議或實際修繕公共區域之情事，僅係曾經簡典奮估 價等語（見重訴卷一第104頁）。原告執被告林淑娟已於109 年4月23日過世之前配偶簡典奮於106年12月間至107年10月 間書立之估價單，有估價單、死亡證明書可考（見審重訴卷 第57至67頁、重訴卷一第183頁），主張大樓8戶住戶曾於10 6年12月間決議平均分攤整修費用，後因報價問題導致工程 未進行云云（見審重訴卷第9頁），難以憑採。查上開估價 單時間僅係簡典奮出具，未見實際修繕或支付款項之事證， 證人翁春月亦證稱實際並無修繕等語（見重訴卷一第104頁 ）。且估價單記載之時間點係106年至107年間，距離原告於 112年1月間買受系爭房地已有4年多，又上開鑑定報告並未 鑑定公共區域部分，為原告所知悉（見重訴卷一第354頁） ，本件復無其他證據可認公共區域有滲漏水情事，自不能因 大樓住戶曾欲委託修繕公共區域而謂被告林淑娟隱瞞漏水情 事。再者，原告所提地下室牆面有滲漏水痕跡、樓梯間有壁 癌、油漆或表層水泥剝落之照片（見重訴卷一第231至236頁 ），尚非鋼筋外露、水泥塊剝落之程度。是以，被告林淑娟 雖在標的物現況說明書項次20「本社區地下室、頂樓、樓梯 間、公共設施是否有鋼筋外露、水泥塊剝落情形」勾選「否 」（見審重訴卷第40頁），亦未說明公共區域之情形，難認 有何客觀上不實或主觀上故意隱瞞瑕疵之情事。原告主張受 詐欺致陷於錯誤云云（見審重訴卷第8至9頁），難以憑採。 　⒎再者，新增隔間、前庭搭建遮雨功能之透空頂蓋尚非「樑、 柱、承重牆拆除或鑽孔」之情形，原告執鑑定報告第6頁第1 0點末四行有說明違反現行建築技術規則（重訴卷一第266頁 ），主張被告林淑娟說明不實云云（見重訴卷一第161頁、 重訴卷二第12頁），亦無可採。 　⒏從而，原告主張依民法第92條第1項規定，撤銷買賣契約，及 依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告林淑娟返還9 ,011,140元云云，洵屬無據。 　㈢原告不得解除買賣契約，請求返還、減少價金： 　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解 除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；契約解除時 ，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有 訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償 還之，民法第359條、第259條第2款固有明文。惟按買受人 於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人 不負擔保之責，民法第355條第1項亦有明文。倘瑕疵於訂約 時即已存在，且為原告知悉，則原告依民法第359條規定， 以該屋有瑕疵為由，解除買賣契約，即屬無據，其以解除契 約回復原狀之法律關係，所為之請求，亦不應准許（最高法 院86年度台上字第3194號判決參照）。且民法關於買賣物之 瑕疵擔保規定，非強行規定，當事人得以特約免除、限制之 ，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主 張（最高法院83年度台上字第2372號判決參照）。又按依不 當得利之法則請求返還不當利益，須以無法律上之原因而受 利益，致他人受損害者，或雖有法律上之原因，而其後已不 存在者為其要件，此觀民法第179條之規定甚明（最高法院8 3年度台上字第3034號判決參照）。　　 　⒉原告於訂立系爭契約時，知悉系爭房地之漏水瑕疵、違建， 已如前述，揆諸民法第355條第1項規定，被告林淑娟不負瑕 疵擔保責任。就公共區域部分，則係長年通常使用下，老化 未修之結果，尚難認屬瑕疵，亦無從認被告林淑娟故意隱瞞 瑕疵，是難認被告林淑娟有何應負瑕疵擔保責任之問題。原 告主張解除契約或備位請求減少價金，均屬無據。被告林淑 娟受領價金，自無受有何不當得利而應返還之問題。 　⒊此外，鑑定意見建議措施所指屋頂與舊結構體交接處L型擋水 板換舊改新、更換防水填縫膠（柏油膠），須進行之安全維 護、舊擋水板（水切）鑿除、清運、牆面整平、重新釘設L 型板、防水工程（包含塗抹柏油膠及試水）等工程項目，預 估所需費用92,500元，均係改善工程所需費用，並非系爭房 地價值減損之金額認定，是亦不得以此金額認作原告得請求 減少價金之金額。至於回復如建照、使用執照之合法狀態預 估所需費用481,200元，更與價值是否減損之金額無涉，附 此敘明。 　⒋從而，原告依民法第354條、第359條、第259條、第179條規 定，請求被告林淑娟返還價金9,011,140元，或依原告於113 年12月23日委請富邦銀行鑑價預估總價5,783,793元，經富 邦銀行核貸4,320,000元並於114年2月26日設定擔保該債權 總金額之最高限額抵押權，原告據此計算減少價值3,116,20 7元（8,900,000元－5,783,793元＝3,116,207元），而備位主 張被告林淑娟應減少價金3,000,000元云云（見重訴卷二第2 7頁），均屬無據。 　㈣原告不得請求損害賠償： 　⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行 ，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部 不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全 給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其 權利，因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請 求賠償；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第22 6條、第227條、第260條固有明文。按物之瑕疵擔保及不完 全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買 賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後 始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時 負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任（最高法 院98年度台上字第1811號判決參照）。又買受人得向出賣人 請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之 品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱 有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請 求損害賠償，此觀民法第359條、第360條之規定自明（最高 法院109年度台上字第512號判決參照）。 　⒉查被告林淑娟出賣系爭房地予原告，係約定現況交屋之事實 ，有系爭契約第17條特別約定事項可憑（見審重訴卷第25頁 ），自無何契約成立後始發生之瑕疵可言，亦無何特別保證 品質之約定。原告主張被告林淑娟未依債之本旨給付，依民 法第226條、第227條、第259條、第260條規定，主張解除契 約，請求被告林淑娟賠償價金8,922,140元云云（見審重訴 第15頁），洵屬無據。 　㈤被告林淑娟、被告徐翊峰並無不法侵害原告權利，原告不得 依侵權行為之法律關係請求賠償： 　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人 共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知 其中孰為加害人者，亦同；造意人及幫助人，視為共同行為 人；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人 與行為人連帶負損害賠償責任，但選任受僱人及監督其職務 之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生 損害者，僱用人不負賠償責任，民法第184條第1項、第185 條、第188條第1項固有明文。又按負損害賠償責任者，除法 律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原 狀；因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利 息；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用 ，以代回復原狀；物受損害，不能回復原狀或回復顯有重大 困難者，應以金錢賠償之，民法第213條、第215條固有明文 。及按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失 致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償 責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文。 　⒉惟查，被告林淑娟並無詐欺原告，已如前述，且被告徐翊峰 已將其居住之6號房有漏水情事如實告知，此外難認瑕疵均 如前述，是亦難認被告徐翊峰有何故意或過失致原告受有損 害。從而，原告依民法第184條、第185條、第188條第1項、 第213條及第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項， 請求被告連帶給付9,011,140元云云，亦屬無據。 六、綜上所述，原告透過被告貴族地產股份有限公司之業務即被 告徐翊峰仲介居間，向被告林淑娟購買其所有坐落高雄市○○ 區○○段○○段000地號土地及其上作為出租使用之同段126建號 建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0弄0號），原告雖主 張於112年2月4日辦畢所有權移轉登記、同年月16日交屋後 ，始發現該房屋及共有部分有滲漏水、違建等瑕疵，然本院 依原告與被告林淑娟簽訂之不動產買賣契約書及被告林淑娟 提出之標的物現況說明書，並審酌證人、證物及高雄市建築 師公會鑑定報告之意見，認定該房地僅有輕微滲漏水之瑕疵 及違建，且均為原告於112年1月3日簽約買受時知悉。從而 ，原告依民法第92條第1項、第179條、第182條第2項規定； 與依民法第354條、第359條、第259條規定；民法第227條準 用第226條、第259條、第260條規定；民法第184條、第185 條、第188條第1項、第213條、第216條及不動產經紀業管理 條例第26條第2項規定，主張撤銷契約、解除契約、請求返 還或減少價金或賠償，而聲明請求被告應連帶給付9,011,14 0元【房地總價8,900,000元＋（房屋契稅8,532元＋代書費8,0 00元＋土地印花稅2,478元＋建物印花稅142元＋謄本費300元＋ 地政登記規費725元＋履保費與地價稅及房屋稅補貼1,963元＋ 仲介費89,000元，共111,140元）＝9,011,140元】或備位請 求3,000,000元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及相關舉證， 經核與判決之結果不生影響，爰不再逐一論述。且原告表示 本件無須再行鑑定（見重訴卷二第27頁），故亦無再行調查 必要。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　　月 　20　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　 李俊霖 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　 陳儀庭

2025-03-20

CTDV-112-重訴-138-20250320-1

重訴
臺灣桃園地方法院

抵價地權利移轉

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度重訴字第97號 原 告 陳富美 翁佳吟 翁士恆 共 同 訴訟代理人 陳信亮律師 被 告 林阿連 林光隆 共 同 訴訟代理人 林亦書律師 複 代理人 李建賢律師 被 告 黃楊茫里（即黃文生之承受訴訟人） 黃慧蓉（即黃文生之承受訴訟人） 黃慧琦（即黃文生之承受訴訟人） 黃慧玫（即黃文生之承受訴訟人） 黃慧玲（即黃文生之承受訴訟人） 黃俊哲（即黃文生之承受訴訟人） 上 六 人 共 同 訴訟代理人 吳宜星律師 上列當事人間請求抵價地權利移轉事件，於民國114年1月9日辯 論終結，本院判決如下： 　　主　　　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168條 至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明。當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權 ，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168條、第175條第1 項、第178條分別定有明文。原告起訴時原列黃文生為被告 ，惟黃文生於本件訴訟繫屬中之民國112年5月30日死亡，而 黃文生之繼承人為黃楊茫里、黃慧蓉、黃慧玫、黃慧琦、黃 慧玲、黃俊哲（下稱黃楊茫里等六人），且黃楊茫里等六人 亦未向法院聲明拋棄繼承，此有戶籍謄本及本院查詢表在卷 可參（本院卷一第425頁及個資卷），並經黃楊茫里等六人 提出書狀聲明承受訴訟（本院卷一第213至215頁），核與上 開規定相符，應予准許。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意、請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明、因情 事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限；被告於訴 之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變 更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第1至4款、第2項 定有明文。本件原告起訴時主張本於原告與被告黃文生間之 土地買賣契約法律關係，代位黃文生終止與被告林阿連間之 土地借名登記關係及撤銷林阿連將土地贈與給被告林光隆之 詐害行為後，代位黃文生收取土地因徵收取得之抵價地權利 （以下被告部分均直稱姓名），並聲明：㈠被告林阿連應將 桃園市○○區○○段○○○○段000○00000○00000○00000○00000地號 土地（下以各地號土地分稱）如起訴狀附表小計欄所示面積 因徵收取得之抵價地權利讓與被告黃文生，並由原告代黃文 生為收取；㈡被告林光隆應將332地號土地如起訴狀附表所示 面積297平方公尺之土地因徵收取得之抵價地權利讓與被告 林阿連，林阿連再將受讓之抵價地權利讓與黃文生，並由原 告代黃文生為收取（本院卷一第7至9頁）。嗣原告之聲明迭 經變更，於112年11月7日本於同上之法律關係，並就附表二 各編號所示地號土地已給付不能，而對黃文生之繼承人黃楊 茫里等六人改以請求損害賠償，而以民事辯論意旨狀追加、 變更聲明為：㈠被告林阿連應將329-5、332地號土地於69年5 月26日之買賣所有權登記、42-25地號土地於80年8月20日之 買賣所有權登記及42-47、42-48地號土地於82年4月28日之 買賣所有權登記塗銷；㈡被告林阿連應將42-25、42-47、42- 48地號土地如附表一「應移轉抵價地面積」欄所示之土地徵 收抵價地權利讓與被告黃楊茫里等六人，並由原告代黃楊茫 里等六人收取；㈢被告林光隆就332、329-5地號土地102年4 月22日贈與之不動產所有權登記應予撤銷；㈣被告林光隆應 將332、329-5地號土地如附表一所示「應移轉抵價地面積」 欄所示之土地徵收抵價地權利讓與被告林阿連，林阿連再將 受讓之抵價地權利讓與黃楊茫里等六人，並由原告代黃楊茫 里等六人收取；㈤被告黃楊茫里等六人應連帶給付原告新臺 幣（下同）1,334,656元，及自民事辯論意旨狀送達翌日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷一第365至3 67頁）。又於114年1月9日言詞辯論時將前開聲明第三項變 更為：被告林阿連與林光隆間就332、329-5地號土地102年4 月22日之贈與行為及移轉所有權登記之行為應予撤銷，被告 林光隆就上開地號土地所有權移轉登記應予塗銷等語（本院 卷二第63頁）。雖被告黃楊茫里等六人表示反對原告追加上 開聲明第五項（本院卷一第340頁），但原告之主張均本於 其與黃文生間之同一土地買賣契約所生糾紛，基礎事實同一 ，且因事後土地遭政府徵收而情事變更，以他項聲明代最初 之聲明，認合於前揭規定，至於其餘訴之追加、變更部分， 亦屬本於同一買賣契約所生糾紛而基礎事實同一及聲明之擴 張，被告於程序上無異議並為本案言詞辯論（本院卷一第34 0頁、卷二第63至64頁），應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠林阿連於62年6月6日以每坪單價600元向黃文生買受桃園縣大 園鄉（現改制為桃園市○○區○○○段○○○○段○○○000○000○000○00 000○00000地號內預定興建寬16尺80尺之6間房屋坐落之特定 位置土地共216坪，且為賺轉售之價差，於契約中將每坪單 價抬高為900元，嗣林阿連再以介紹人身分媒介原告之被繼 承人翁憲昭於62年8月5日與黃文生簽訂不動產買賣契約（下 稱系爭買賣契約），以每坪830元向黃文生購買上開6間房屋 坐落土地中位於同小段（舊）331、332、42之24、42之25地 號土地上編號為假號17、18、19、20、21之五間房屋坐落土 地，面積155坪（即系爭買賣契約附圖紅筆所示位置土地， 以下除以各地號稱之外，該位置土地合稱系爭土地）。然因 （舊）331、332地號土地地目為田，而翁憲昭於簽約當時不 具自耕農身分，依當時之土地法第30條之規定，無法辦理所 有權移轉登記，是於系爭買賣契約第4條約定：「甲方（即 翁憲昭）將房屋建築至可分割登記時，甲乙雙方會同辦理之 」，並於69年11月24日將（舊）331地號土地借名登記於具 自耕農身分之林阿連名下，復於80年8月20日將42-24、42-2 5地號土地借名登記予林阿連名下。嗣（舊）331地號土地於 75年間因與鄰地（舊）332地號土地部分交換合併，而翁憲 昭承購之（舊）331地號土地位置變更為交換合併後之332地 號土地上，另42-24地號土地於82年4月間分割出42-47、42- 48地號土地，從而翁憲昭承購之土地即位於332、42-47、42 -48及42-25地號土地上。 　㈡又依系爭買賣契約第9條第4項約定「乙方（即黃文生）負責 提供土地改換水路，該舊水路用地歸甲方（即翁憲昭）」， 即黃文生負責提供土地與所買賣土地內之公有水路用地交換 ，黃文生於00年0月00日出具之切結書載明：「本人於民國 六十二年出售大園鄕竹圍段海方厝小段329、330、331、332 、42-25、42-24地號土地，其中路地詳如不動產買賣契約所 附實測圖其中標示爲路，及附表（本院按：附表見102年度 訴字第332號卷第16頁正反面）標示假號之第33格（路）中 所列⑴（舊）329地號0.0088公頃、⑵（舊）330地號0.0053公 頃、⑶（舊）331地號0.0098公頃、⑷（舊）332地號0.0077公 頃共計0.00228公頃68.97坪為無償提供給購買者建屋使用之 道路地。」（本院按：上開⑴至⑷面積加總，依原告書狀所載 ）。另需提供附表標示32格（溝）水溝地97平方公尺給購買 者建屋使用之道路。因土地已借名登記於林阿連名下，而林 阿連表示須以價購方式始能取得該97平方公尺之水溝用地及 路地，是原告陳富美於81年8月28日將增值稅及需價購水路 地之費用合計300萬元匯予林阿連，充作二次土地移轉之增 值稅及黃文生提供路地及水路地之價金。 　㈢翁憲昭於89年5月28日死亡，土地法於同年修正刪除舊法第30 條農地轉讓之限制，是翁憲昭之權利均由原告繼承，而原告 於97年3月13日以存證信函通知林阿連及黃文生應依系爭買 賣契約第9條之規定，劃出約定之土地位置並出具土地使用 同意書，供原告向主管機關申領建築執照，卻遭黃文生以其 已非土地所有權人而無法出具土地使用同意書，此屬因黃文 生之事由致原告無法建屋據以分割取得土地，應視為黃文生 應辦理土地所有權移轉之條件已成就，黃文生自應將翁憲昭 購買之上開土地辦理所有權移轉登記予原告。惟林阿連卻於 102年4月22日將332、329之5地號土地無償贈與其子林光隆 ，屬於民法第244條之詐害債權行為，黃文生有撤銷並回復 其名下之權利。而翁憲昭購買之系爭土地位於交通部辦理之 桃園航空城機場園區特定區區段徵收案（下稱系爭徵收案） 之徵收範圍，業於110年7月12日經政府徵收移轉登記為國有 土地，林阿連、林光隆為登記之土地所有權人，選擇以發給 抵價地之方式替代補償費，因此系爭土地遭換得領取抵價地 之權利，而原告依系爭買賣契約本可取得上開土地之所有權 ，因而轉換為取得抵價地權利，而債務人黃文生怠於行使終 止借名登記及撤銷上開詐害債權之行為，是原告以起訴狀繕 本送達代位黃文生終止系爭土地借名登記予林阿連名下，並 代位黃文生撤銷林阿連對林光隆就332、329-5地號土地之贈 與，並均由原告代位黃文生收取系爭土地之抵價地權利（如 附表一）。 　㈣再者，翁憲昭所購買系爭土地即黃文生原出售範圍尚包括桃 園市○○區○○段○○○○段00000○00000○000地號土地及316-4、32 9-2地號二筆水利公有地（下以各地號土地分稱），而其中4 2-49、42-50、333此3筆地號土地在系爭徵收案之徵收範圍 內，惟所有權人非黃文生或林阿連，無從依系爭買賣契約轉 讓予翁憲昭。另桃園市○○區○○段○○○○段00000○00000地號土 地亦位於系爭徵收案之徵收範圍內，惟此部分土地係水利之 公有地，採領回土地之方式參與徵收，與私有地徵收補償或 領回抵價地之方式不同，因而無從提供抵價地之權利讓與， 而此部分於黃文生就買賣交付土地之義務而言，已屬給付不 能，原告僅得請求給付不能之損害賠償，並按上開5筆土地 應移轉面積依徵收市價計算，請求被告黃楊茫里等六人連帶 給付原告1,334,656元（如附表二）。 　㈤並聲明：如上開變更後之聲明所載。　　 二、被告答辯： 　㈠被告林阿連、林光隆以： 　⒈原告前於102年間訴請林阿連移轉系爭土地予原告，經本院以 102年度訴字第332號受理在案，以原告請求無理由而判決駁 回其訴，原告上訴臺灣高等法院及最高法院後，一度發回更 審，再經最高法院以108年度台上字第777號裁定駁回原告上 訴確定（下稱另案確定判決），而該另案確定判決就系爭買 賣契約之標的物，與林阿連、黃文生間於62年6月6日成立之 買賣契約之標的物二者不同；黃文生於00年0月00日經公證 之聲明書內容為原告陳富美自行擬定，所載情節並非黃文生 親見親聞，與事實不符而不具證明力；上訴人（即本件原告 ）無法證明300萬元之交付是購買哪塊土地之款項等情，對 本案訴訟均應生爭點效，原告不得為相反之主張。　 　⒉原告主張黃文生與林阿連間就附表一之土地有借名登記關係 存在，被告林阿連、林光隆否認之，應由原告就借名登記之 事實舉證證明以實其說。實則黃文生與林阿連間並無借名登 記之關係，被告黃楊茫里等六人亦抗辯系爭買賣契約之請求 權已罹於15年之消滅時效，原告自無從代位黃文生對林阿連 為請求。又332、329-5地號土地為林阿連所有，則林阿連將 此二筆土地贈與林光隆之行為，自屬有權處分，原告不得代 位黃文生以詐害債權而撤銷林阿連與林光隆間贈與之債、物 權行為。退步而言，縱黃文生有撤銷權，林阿連與林光隆就 332地號土地之贈與行為，黃文生已於另案作證時明確知悉 ，迄今顯已逾1年除斥期間而不得撤銷等語資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。 　㈡被告黃楊茫里等六人則以： 　⒈另案確定判決就「翁憲昭與林阿連間就系爭土地無買賣關係 存在」、「翁憲昭與林阿連間並無委任之法律關係存在」、 「翁憲昭與林阿連並無居間之法律關係存在」已生爭點效， 而原告卻仍提起本案訴訟，明顯與另案確定判決所認定之事 實相反，而原告未能提出足以推翻另案確定判決之新訴訟資 料，是法院自無需為與另案確定判決相異之判斷，並否認黃 文生與林阿連間就附表一之土地為借名登記關係，是原告代 位黃文生對林阿連行使撤銷權及終止借名登記後請求返還土 地或代為收取抵價地權利，應屬無據。 　⒉系爭買賣契約並非黃文生與翁憲昭簽立，原告就附表二土地 依給付不能之損害賠償，請求被告黃楊茫里等六人負連帶賠 償責任，亦屬無據。 　⒊再者，依原告起訴主張黃文生與翁憲昭間就系爭土地存有買 賣關係，惟原告提起本案訴訟時，顯已罹於15年之時效而不 得請求等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。　　 三、本院之判斷 　㈠下列事實，堪予認定。 　⒈翁憲昭於89年5月28日死亡，原告為其繼承人，有翁憲昭死亡 證明書、各繼承人之戶籍謄本、繼承系統表、本院89年8月9 日桃院丁民繼祥字第293號拋棄繼承准予備查函文可參（本 院102年度訴字第332號卷第7至13頁及本院個資卷）。 　⒉附表一、二之土地登記沿革（徵收前） 　　⑴桃園市○○區○○段○○○○段○○○000○000○00000○00000地號土地 ，為黃文生所有，之後（舊）331地號與（舊）332地號土 地部分合併交換，（新）332地號土地所有權於69年12月1 2日登記在林阿連名下，所載登記原因為買賣，又於102年 5月3日以贈與為登記原因登記在林光隆名下，以上有各該 土地登記謄本（含62年總登記簿謄本）可稽（見臺灣高等 法院103年度上字第454號卷一第234至241、247、167頁， 本院102年度訴字第332號卷第19頁）。 　　⑵42-47、42-48地號土地分割自42-24地號土地，於82年4月2 8日登記為林阿連所有，所載登記原因為買賣（依據臺灣 高等法院103年度上字第454號卷一第162、163頁土地登記 謄本）。 　　⑶42之25地號土地所有權於80年8月20日登記在林阿連名下， 所載登記原因為買賣（依據臺灣高等法院103年度上字第4 54號卷一第161頁土地登記謄本）。 　　⑷329之5地號土地分割自同段329地號，於69年12月12日登記 為林阿連所有，所載登記原因為買賣，再於102年5月3日 以贈與為登記原因登記在林光隆名下（依據臺灣高等法院 103年度上字第454號卷一第233、198頁，本院102年度訴 字第332號卷第22頁土地登記謄本）。 　　⑸316之4地號土地、329之2地號土地所有權人為農業部農田 水利署（改制前為臺灣桃園農田水利會，依據臺灣高等法 院103年度上字第454號卷一第161、197、245、246頁土地 登記謄本）。 　　⑹42之49地號分割自42之24地號土地，42之50地號分割自42 之25地號土地，42之24、42之25地號為黃文生所有，分割 出之42之49、42之50地號土地於63年移轉他人（依據臺灣 高等法院103年度上字第454號卷一第164、165、242、243 頁）。 　　⑺333地號土地因土地重劃而自58年起登記為訴外人張○○所有 （姓名詳卷）（依據臺灣高等法院103年度上字第454號卷 一第200、248頁）。 　⒊332、329-5、42-47、42-48、42-25、316-4、42-49、42-50 、329-2、333地號土地均位於系爭徵收案之範圍內，110年7 月12日經政府徵收移轉登記為國有土地，其中332、329-5、 42-47、42-48、42-25地號土地分別經林光隆、林阿連選擇 發給抵價地，但尚未完成分配登記。至於316-4、329-2地號 土地係水利之公有土地，採領回土地之方式參與系爭徵收案 ，與特定區範圍內私有土地以領取補償費或領回抵價地之方 式不同，以上有桃園市政府112年7月24日府地航字第112019 7229號函及所附資料、交通部民用航空局112年7月27日航工 產字第1120024552號函、桃園市政府112年11月17日府地航 字第1120320538號函、土地登記謄本在卷可憑（本院卷一第 37、43、47、223至258、261、395至396頁）。 　㈡原告主張其被繼承人翁憲昭與黃文生間就本件請求之標的物 間有買賣關係存在，而黃文生與林阿連間就附表一土地有借 名登記之關係存在，林阿連又擅將其中332、329之5地號土 地無償贈與給其子林光隆，黃文生怠於撤銷該詐害行為及終 止借名登記，原告得代位黃文生行使上開撤銷權及終止借名 登記後之土地所有權回復、移轉登記請求權，因附表一土地 已徵收而換得抵價地之權利，故由原告代位黃文生收取抵價 地權利如附表一，就附表二部分則因給付不能而請求損害賠 償云云，被告黃楊茫里等六人否認黃文生與林阿連間有借名 登記之關係，亦否認黃文生與翁憲昭間就本件請求之標的物 間有買賣關係存在，且為時效抗辯；被告林阿連、林光隆亦 否認與黃文生間就附表一之土地有借名登記之法律關係存在 。是本件應審究：⒈黃文生與林阿連間就附表一之土地有無 借名登記之關係存在？原告可否代位黃文生撤銷林阿連與林 光隆間之土地贈與之債、物權行為？可否代位黃文生終止與 林阿連間借名登記之關係並請求返還附表一「應移轉抵價地 面積」欄之土地，且代為收取所轉換之抵價地權利？⒉翁憲 昭與黃文生間就本件附表二之土地有無買賣關係存在？黃文 生就附表二之土地是否已給付不能而對原告負有之損害賠償 責任？原告請求被告黃楊茫里等六人連帶賠償如訴之聲明第 5項之金額，有無理由？茲分述如下。 　⒈黃文生與林阿連間就附表一之土地無借名登記之關係存在， 原告無從代位行使撤銷權回復登記及終止借名登記後之返還 請求權 　　⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。又稱借名登記 者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而 仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記 之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合 致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之 法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記 之事實負舉證責任（最高法院102年度台上字第1833號判 決意旨參照）。而民法第242條本文規定債務人怠於行使 其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其 權利，從而代位權行使之客體為債務人對第三債務人之權 利，如無此權利，自無代位行使可言。 　　⑵原告主張黃文生將附表一之土地借名登記為林阿連所有， 本件被告均否認，自應由原告就借名登記契約存在之事實 負舉證責任。而原告上開主張黃文生與林阿連間存有借名 登記關係，主要係提出系爭買賣契約（含附圖）、黃文生 97年4月30日公證之聲明書為證（本院卷一第27至31、33 頁）。然觀之系爭買賣契約中，林阿連僅於介紹人欄位簽 名用印，契約內容並無約定需由黃文生先將翁憲昭所購買 之系爭土地（附表一編號1、3至5）及329之5地號土地（ 附表一編號2，分割自舊329地號土地）借名登記於林阿連 名下。另黃文生97年4月30日公證之聲明書第六點雖載「 本人與林阿連是好朋友亦爲事業之伙伴，翁憲昭及其他台 榮飼料股份有限公司之職員如陳春結、鄭溪圳、張進益先 生等當時亦均有購買土地，且土地購買時一切手續都委託 林阿連處理，因爲全部之購買者都是經由林阿連介紹購入 ，且土地又不得持分共有，房子又不能蓋因林阿連先生有 自耕農身份，因此將全部出售之土地及本人未出售之部份 全部登記入林阿連名下（附民國80.12.9林阿連先生之憑 條影本），俟日後法律允許再行建屋登記。」等語，然黃 文生於本院102年度訴字第332號陳富美等與林阿連間所有 權移轉登記等事件審理時證稱：「該紙聲明書係陳富美跟 我到公證人處，是公證人拿出來給我簽名的，內容是何人 擬定及繕打的，我不清楚。但聲明書內容跟我的意思有不 同，...林阿連是告訴我，他要轉賣土地賺差價，但有無 實際轉賣或轉賣給何人，我不知道」等語；且關於聲明第 六點部分係證稱：「就是把土地整批賣給林阿連，林阿連 如何處理我就不管了；土地賣給林阿連後，林阿連來找我 說他有自耕農身分，要我把賣給他的土地過戶給他，還有 其他人跟我買的土地也過戶給林阿連，但別人跟我買的土 地，我有要求林阿連提供同意書，其他跟我買土地的人並 沒有包含翁憲昭」等語（見本院102年度訴字第332號卷第 137頁正、反面）。是由黃文生之證言，97年4月30日聲明 書之內容係他人事先製作及擬稿，其至公證人處僅簽名於 上，且聲明書內容與黃文生所認知之事實不盡相符，已難 認該聲明書上之文義係出自黃文生之真意，且依黃文生所 述，因出賣土地給林阿連而為土地所有權移轉登記，登記 部分與翁憲昭所購土地無關，均難認林阿連與黃文生間就 附表一之土地登記於林阿連名下一事存有借名登記關係。 況且登記之原因非僅借名登記一途，甚至借名登記並非交 易常態，依黃文生前述及卷附林阿連與黃文生間之土地買 賣契約書、覺書（本院卷一第23、25頁），二人間就桃園 市○○區○○段○○○○段○○○000○000○000○00000○00000地號內特 定土地有買賣關係，則林阿連以買賣為原因而登記為土地 所有權人，並非無據。至於原告另以林阿連轉賣其中部分 土地給無自耕農身分之翁憲昭作為黃文生與林阿連間借名 登記之依據，但於前案確定判決已認定翁憲昭購買位置與 林阿連購買位置不同，原告不得為相異之主張，林阿連、 翁憲昭各自與黃文生間之契約並無關聯，原告所稱翁憲昭 購買者為林阿連所購6間中之5間房屋之土地之事實，難以 採信，無從推認係因翁憲昭無自耕農身分無法登記，而由 黃文生將土地借名登記於林阿連名下之情。 　⒉綜上，原告無法證明黃文生與林阿連間就附表一之土地成立 借名登記契約，無可代位黃文生對林阿連請求返還或讓與系 爭相關土地抵價地權利，原告依民法第242條代位權代位黃 文生向林阿連終止借名登記，並代位依民法第244條撤銷林 阿連與林光隆間贈與之債、物權行為，並代位收取取回相關 土地之權利之請求（即訴之聲明第一至四項），均屬無據， 為無理由，應予駁回。　 　㈢原告主張翁憲昭與黃文生間就本件附表二之特定位置土地有 買賣關係存在，且已給付不能，故請求黃文生之繼承人即被 告黃楊茫里等六人按該附表之計算連帶賠償原告1,334,656 元，且不論被告黃楊茫里等六人是否應僅於所繼承遺產之範 圍內負責，被告黃楊茫里等六人亦否認翁憲昭與黃文生間有 買賣關係，並以前詞置辯。經查： 　⒈依原告提出之系爭買賣契約（含附圖），載明「立約人買主 翁憲昭（以下簡稱甲方）賣主黃文生（以下簡稱乙方）茲為 不動產買賣雙方同意訂立契約條件如左：．．」，買賣雙方即 翁憲昭及黃文生。被告黃楊茫里等六人雖否認該契約上「黃 文生」簽名之真正，黃文生於本院102年度訴字第332號審理 時也稱該紙買賣契約非其簽名等語，但依據本院調取該案卷 宗所付之同一內容不動產買賣契約書影本（102年度訴字第3 32號卷第14至15頁），於契約第9條第4項之增刪處上方及契 約之騎縫、末頁「賣主黃文生」字樣下方，均蓋有「黃文生 」之印文，林阿連於該案稱：買賣契約是由代書寫，由黃文 生蓋章等語（同上卷第145頁反面），依民法第3條第2項簽 名既得以蓋章代之，佐以黃文生當時為（舊）331、332、42 之24、42之25地號土地之所有權人，且黃文生本人99年4月2 9日出具之文書也稱「本人於民國六十二年出售大園鄉竹圍 段海方厝小段329、330、331、332、42-25、42-24地號土地 」等語（見本院卷一第55頁），足信黃文生已經在買賣契約 蓋章同意，契約之真正堪以認定。又依該契約第2條記載「 大園鄉竹圍段海方厝小段假號拾柒、拾捌、拾玖、貳拾、貳 壹號等建地伍間壹佰伍拾伍坪捌勺肆才之土地，每壹坪新台 幣捌佰參拾元正」、第9條第3項記載「本買賣土地之位置詳 附實測圖紅色表示之土地為買賣」等語，原告主張翁憲昭與 黃文生間就該契約上編號為假號17、18、19、20、21之五間 房屋坐落土地，面積155坪（系爭買賣契約附圖紅筆所示位 置土地）有買賣契約關係，應堪採信。 　⒉原告主張附表二編號2、3即42之49地號、面積0.3平方公尺之 土地及42之50地號、面積2平方公尺之土地為前開系爭買賣 契約其向黃文生購買之特定土地範圍，無非是依前案臺灣高 等法院103年度上字第454號案中將系爭買賣契約之附圖即實 測圖與現今地籍圖套繪後製成之土地複丈成果圖為依據（本 院卷二第21頁），依該土地複丈成果圖所示，編號A5（即契 約假號21位置）之子編號A56、A57使用地號為42之49、42之 50地號，面積各為0.3平方公尺、2平方公尺。但62年所立系 爭買賣契約附圖（文件名稱載實測圖），紅筆所示位置土地 不過為虛擬建物坐落處，實際上並無已興建之建物坐落，該 土地位置亦非經地政機關實際測量，縱於103年間進行地籍 圖套繪，已難排除誤差，且依土地謄本所示，42之49、42之 50地號土地分割自42之25地號土地，於63年即登記他人名下 ，再該複丈成果圖所示套繪結果，系爭土地主要使用地號為 332、42之25、42之48、42之47（即附表一編號1、3、4、5 ），此部分套繪後算得之使用面積為513.3平方公尺（計算 式：125＋244＋1.3＋143＝513.3㎡），換算為坪後，約為155.27 坪（小數點二位以下四捨五入），與原告主張契約之坪數相 當，亦見42之49、42之50地號土地並非系爭買賣契約交易標 的，則原告本於買賣契約而請求此部分給付不能之損害賠償 云云，認屬無據。 　⒊原告主張附表二編號4、5即329之2地號、面積1平方公尺之土 地及333地號、面積1平方公尺之土地，作為道路使用，黃文 生給付不能而應負損害賠償責任云云，但依系爭買賣契約之 附圖固於329、330、331、332地號土地上畫有道路（本院卷 一第31頁），並經前案進行地籍圖套繪後，為複丈成果圖編 號A6部分（本院卷二第21頁），但系爭買賣契約並無載明屬 買賣標的範圍，至於原告提出之黃文生於00年0月00日單方 出具之切結書（本院卷一頁55頁），亦僅載A6部分為「無償 提供給購買者建屋使用之道路地」，原告本於系爭買賣契約 而為請求，已屬無據。況且333地號土地、329之2地號土地 自始均非黃文生所有，亦難信黃文生締約時有意無權處分他 人所有之土地，且既是103年間套繪圖，恐有誤差，是原告 本於系爭買賣契約而請求此部分給付不能之損害賠償云云， 亦無理由。至於A6道路中使用329之5、332地號土地各195、 172平方公尺部分，原告係於附表一之編號1、2主張代位收 取抵價地權利，本院認亦無理由，已經另述如前，附此敘明 。 　⒋原告主張附表二編號1即316之4地號、面積48平方公尺之土地 給付不能而應負損害賠償責任云云，但查該316之4地號土地 所有權人為農業部農田水利署，依據系爭買賣契約第9條第4 項約定「本買賣土地內挾有公有水路用地乙方（黃文生）負 責提供土地改換水路該舊水路用地歸甲方（翁憲昭）向國有 財產局承購之於未承購之前由甲方自由使用乙方不得異議」 ，亦無從認該筆316之4地號土地面積48平方公尺屬系爭買賣 契約之買賣標的，是原告本於系爭買賣契約而請求此部分給 付不能之損害賠償云云，亦無理由。　 四、綜上所述，原告依繼承、買賣契約之法律關係，並依民法第 242條代位權代位黃文生終止與林阿連之借名登記關係並代 位依民法第244條撤銷林阿連與林光隆間之土地贈與，請求 返還並收取系爭土地轉換之抵價地權利，並請求被告黃楊茫 里等六人負債務不履行之損害賠償責任，為無理由，應予駁 回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院審酌後，核與判決結果皆不生影響，爰不逐一論列，附此 敘明。 六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　許曉微　 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　董士熙 附表一：原告主張應移轉之地價地權利面積 地號（新） 登記面積（㎡） 登記所有權人（徵收前） 應移轉之抵價地權利面積（㎡） 1 桃園市○○區○○段○○○○段000地號土地 1362 林光隆 297 2 桃園市○○區○○段○○○○段000○0地號土地 1434 林光隆 195 3 桃園市○○區○○段○○○○段00○00地號土地 270 林阿連 244 4 桃園市○○區○○段○○○○段00○00地號土地 97 林阿連 1.3 5 桃園市○○區○○段○○○○段00○00地號土地 167 林阿連 143 備註 ⒈臺灣高等法院103年度上字第454號案中將系爭買賣契約之附圖（文件名稱實測圖）與現今地籍圖套繪後製成桃園市蘆竹地政事務所103年9月5日蘆地測法丈字第022100號土地複丈成果圖（本院卷二第21頁），系爭買賣契約上編號為假號17、18、19、20、21之五間房屋坐落土地對應上開複丈成果圖之位置依序為母編號A1、A2、A3、A4、A5（子編號及使用地號詳複丈成果圖），對應系爭買賣契約附圖紅筆所示位置土地，即本判決所稱系爭土地。 ⒉其中332地號土地上，複丈成果圖母編號A1、A2、A3、A4、A5項下子編號之使用面積共125㎡，連同A6（「路」）之使用面積172㎡，共計297㎡。 ⒊329之5地號土地為複丈成果圖上母編號A6、子編號A62（「路」），使用面積195㎡。　 　　　 　　　 附表二：原告主張黃文生應賠償之金額明細表 地號 徵收市價（㎡/元） 應移轉面積（㎡） 應賠償價額 1 桃園市○○區○○段○○○○段000○0地號土地 26,000 48 　1,248,000 2 桃園市○○區○○段○○○○段00○00地號土地 26,694 0.3 　　　8,008 3 桃園市○○區○○段○○○○段00○00地號土地 26,694 2 　　 53,388 4 桃園市○○區○○段○○○○段000○0地號土地 12,630 1 　　 12,630 5 桃園市○○區○○段○○○○段000地號土地 12,630 1 　　 12,630 合計 　1,334,656 備註 土地位置及面積，原告係依據桃園市蘆竹地政事務所103年9月5日蘆地測法丈字第022100號土地複丈成果圖（本院卷二第21頁）

2025-03-20

TYDV-112-重訴-97-20250320-2

訴
臺灣臺北地方法院

履行契約等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第2113號 原 告 即反訴被告 陳姿穎 訴訟代理人 陳明宗律師 複 代理人 蔡爵陽律師 被 告 即反訴原告 徐靖亞 訴訟代理人 林明忠律師 林泓均律師 上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國114年2月26日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣參佰玖拾陸萬元，及自民國 一百一十三年五月一日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。 四、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。 五、本判決反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新臺幣壹佰參拾貳 萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告以新臺幣 參佰玖拾陸萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序方面 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初 之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民 事訴訟法第255條第1項但書第3、4、7款定有明文。次按不 變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非 為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。經查： 一、原告起訴時原主張：⒈先位部分：⑴被告應於門牌號碼臺北市 ○○區○○街00號14樓房屋（下稱系爭房屋）之土地增值稅及契 稅稅單核發後3日內給付原告新臺幣（下同）396萬元，並存 匯入台新銀行建北分行，帳號：00000-00-000000-0，戶名 ：台新國際商業銀行受託信託財產專戶。⑵願供擔保，請准 宣告假執行。⒉備位部分：確認被告於系爭房屋之不動產買 賣契約（下稱系爭契約）對原告之懲罰性違約金請求權不存 在（見本院卷第5頁）。嗣兩造於民國113年10月24日本院審 理時達成一部和解，有和解筆錄在卷可稽（見本院卷第278 至279頁），原告經數度變更聲明後，最後變更聲明為：⒈先 位部分：確認被告於系爭契約對原告之懲罰性違約金不存在 。⒉備位部分：確認被告於系爭契約對原告之懲罰性違約金 ，於超過111,205元部分不存在。（先位部分假執行聲請部 分，原告已於113年11月28日準備程序時表明為誤載，見本 院卷第344至345頁、第454頁），經核原告所為訴之聲明變 更，核與前揭規定相符，應予准許。 二、反訴原告起訴時原主張：反訴被告應給付反訴原告792萬元 ，及其中396萬元自113年1月9日起，其餘396萬元自113年5 月1日起均至清償日止按週年利率5％計算之利息（見本院卷 第151頁）。嗣兩造於113年10月24日本院審理時達成一部和 解，業如前述，反訴原告遂具狀變更聲明為：反訴被告應給 付反訴原告396萬元，及自113年5月1日起至清償日止按週年 利率5％計算之利息（見本院卷第300頁）。經核反訴原告所 為訴之聲明變更，亦與前揭規定相符，應予准許。 貳、實體方面 一、本訴部分 　㈠原告主張：兩造於113年1月6日簽訂系爭契約，約定由被告以 總價3,960萬元向原告買受系爭房屋，因系爭房屋尚待分戶 程序，需經建築師提出圖說、區分所有權人同意書及主管機 關審核後始得完成，故暫約定交屋時間為113年3月31日，被 告並已支付第1期簽約款396萬元。簽約後，原告即儘速辦理 辦理移轉登記、分戶，於113年6月19日已完成系爭房屋所有 權登記，於113年7月19日經地政機關核發所有權狀。固依系 爭契約第8條第1項約定，原告經被告限期催告不履行時，被 告得書面通知解除系爭契約，原告應返還已支付價金，並按 已支付價金同額作為懲罰性違約金另行給付，但交屋日期11 3年3月31日僅是暫定性質，可能因分戶辦理原因延誤，非可 歸責於原告，被告解除系爭契約並不合法，被告反而未依系 爭契約第5條第1項約定，配合地政士辦理用印程序，致原告 無法完成系爭房屋所有權移轉登記，原告遂依系爭契約第8 條第2項約定，以民事準備（三）狀（下稱系爭書狀）繕本 送達被告之日即113年10月7日向被告為解除系爭契約之意思 表示，是被告依系爭契約第8條第1項約定，請求原告賠償按 被告已支付第1期簽約款396萬元計算之懲罰性違約金（下稱 系爭違約金），應無理由。縱認有可歸責原告事由，被告解 除系爭契約合法，考量原告已多次通知被告得無條件解除系 爭契約，且兩造已於113年10月24日達成部分和解，被告已 可取回第1期簽約款，其所受損害至多僅為原告未能即時返 還該簽約款之利息損失111,205元（期間計算自被告主張解 除系爭契約之日即113年4月3日起至和解成立之日即113年10 月24日止，計算式：第1期簽約款396萬元×週年利率5％×205 日/365日＝111,205元，元以下四捨五入），足認系爭違約金 金額實屬過高，應酌減至多為111,205元。爰依民事訴訟法 第247條、民法第252條規定，提起本件訴訟等語，並聲明： ⒈先位部分：確認被告對原告之系爭違約金不存在。⒉備位部 分：確認被告對原告之系爭違約金，於超過111,205元部分 不存在。 　㈡被告則以：依系爭契約第3條第2項關於第2期用印款約定：「 賣方應於113年3月1日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章（印 鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料交付承辦地政士收執 ......」，可知原告負有於113年3月1日交付包含系爭房屋 已完成門牌分戶與產權分割等文件之「一切過戶資料」義務 （下稱交付「一切過戶資料」義務），被告於113年3月4日 確認原告尚未備妥完整過戶資料，即依系爭契約第8條第1項 約定，函催原告履行交付「一切過戶資料」義務，惟不獲置 理；又系爭契約第1條第5項已明白約定：「本買賣標的點交 日期：至遲民國113年3月31日前交屋。」，原告亦未如期交 付系爭房屋，是被告自可依系爭契約第8條第1項約定，請求 原告給付系爭違約金。又被告已於113年4月2日向原告寄發 台北台塑郵局存證號碼000266號存證信函（下稱系爭4月2日 存證信函），作為解除系爭契約之意思表示，亦於113年7月 10日寄發台北安和郵局存證號碼001008號存證信函，向原告 重申解除系爭契約之意思表示，應認系爭契約業已解除，故 原告嗣後以系爭書狀之送達解除系爭契約，並不合法。再者 ，倘原告所述交屋日期僅係暫定性質為真，則系爭契約第1 條第5項約定應屬「不確定期限之債務」，原告雖於113年9 月9日委請律師發函，通知被告文到後8日內配合用印程序， 惟被告給付遲延後，並未再定相當期限催告被告履行，可見 原告主張其合法解除契約並不可採等語，資為抗辯。並聲明 ：原告之訴駁回。 二、反訴部分 　㈠反訴原告主張：依系爭契約第3條第2項關於第2期用印款約定 ，反訴被告最遲應於113年3月1日履行交付「一切過戶資料 」義務，詎反訴被告並未依約備妥完整過戶資料，反訴原告 即依系爭契約第8條第1項約定，函催反訴被告履行交付「一 切過戶資料」義務，惟不獲置理，又反訴被告違反後續交屋 義務，反訴原告遂於113年4月2日寄發系爭4月2日存證信函 作為解除系爭契約之意思表示，同時表明反訴被告應於113 年4月30日前給付系爭違約金，然迄未給付，爰依系爭契約 第8條第1項約定，提起本件反訴等語，並聲明：⒈反訴被告 應給付反訴原告396萬元，及自113年5月1日起至清償日止按 週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。 　㈡反訴被告則以：系爭房屋涉及分戶程序，分戶程序又因主管 機關審核進度不一，無從特定完成時間，故兩造簽訂系爭契 約時僅暫定交屋時間為113年3月31日，又地政機關如未完成 現場勘查、核發系爭房屋所有權狀，反訴被告即無從於113 年3月1日提出系爭房屋分戶完成後之過戶資料，是反訴被告 違反交付「一切過戶資料」義務與交屋義務，難認有何可歸 責事由；縱認可歸責，考量反訴被告已多次通知反訴原告得 無條件解除系爭契約，且兩造已於113年10月24日達成部分 和解，反訴原告即得取回第1期簽約款，則其所受損害至多 僅為反訴被告未能即時返還第1期簽約款之利息損失111,205 元（期間計算自反訴原告主張解除系爭契約之日即113年4月 3日起至和解成立之日即113年10月24日止，計算式：第1期 簽約款396萬元×週年利率5％×205日/365日＝111,205元，元以 下四捨五入），足認系爭違約金金額實屬過高，依民法第25 2條規定應酌減至多為111,205元等語，資為抗辯。並聲明： ⒈反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉願供擔保，請准宣告 免為假執行。 三、經查，兩造於113年1月6日簽訂系爭契約，約定由被告以總 價3,960萬元向原告買受系爭房屋，且系爭房屋仍應辦理分 戶程序而需經建築師提出圖說、區分所有權人同意書及主管 機關審核後始得完成，被告並已支付第1期簽約款396萬元， 嗣原告於113年6月19日始完成系爭房屋所有權登記，於113 年7月19日經地政機關核發所有權狀等情，有系爭契約、系 爭房屋門牌初編及合併查詢頁面、臺北市政府都市發展局11 3年4月24日北市都建字第1136019340號函、系爭房屋所有權 狀在卷可證（見本院卷第11至21頁、第105頁、第191至194 頁、第237頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。 四、本院之判斷： 　　本件兩造爭執之點：㈠原告未能於113年3月1日履行交付「一 切過戶資料」義務及未能於113年3月31日前交付系爭房屋， 是否可歸責於原告？㈡如可歸責於原告，則系爭契約於何時 解除？㈢如可歸責於原告即反訴被告，則反訴原告即被告請 求懲罰性違約金396萬元，是否有理由？有無過高而需依民 法第252條酌減之？茲分述如下： 　㈠原告未能於113年3月1日前履行交付「一切過戶資料」義務， 亦未能於113年3月31日點交系爭房屋，乃可歸責於原告： 　⒈原告未於113年3月1日前履行交付「一切過戶資料」義務，而 未於113年3月31日點交系爭房屋予被告： 　⑴按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務，民法第348條第1項定有明文。又不動產物權，依 法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效 力，民法第758條第1項亦有明定。又依系爭契約第3條第2項 第2期（用印款）約定：「賣方（即原告）應於113年3月1日 備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章（印鑑證明）、身分證明文 件、稅單等資料交付承辦地政士收執。雙方並蓋妥移轉登記 書表、以便辦理產權移轉作業。買方（即被告）應於前開日 期或之前將第二期款存匯入專戶。」（見本院卷第11頁）， 足認原告負有於113年3月1日交付「一切過戶資料」予地政 士義務，俾利申辦相關手續。 　⑵但觀諸被告與地政士廖韋思之LINE對話紀錄（見本院卷第125 至126頁），可知原告於113年4月2日雖有交付過戶資料予地 政士，但因尚未分割完成（即分戶完成），而有交付內容不 完整之情況，足見未於113年3月1日前履行交付「一切過戶 資料」義務，又系爭房屋既需辦理分戶始能為所有權登記而 為後續辦理所有權移轉、點交房屋，益徵原告也未於113年3 月31日交付系爭房屋予被告。 　⒉系爭契約第1條第5項所約定之交屋日期113年3月31日以及系 爭契約第3條第2項之第2期用印款之交付「一切過戶資料」 期限113年3月1日均非暫約定性質： 　⑴按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能任意推解致失其真意（最高法院11 3年度台上字第1852號民事判決意旨參照）。 　⑵依系爭契約第1條第5項約定：「本買賣標的點交日期：至遲 民國113年3月31日前交屋」，系爭契約第3條第2項之第2期 （用印款）：「賣方應於113年3月1日備齊一切過戶資料並 攜帶印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料交付 承辦地政士收執。雙方並蓋妥移轉登記書表，以便辦理產權 移轉作業。買方應於前開日期或之前將第二期款存匯入專戶 」。系爭契約第17條其他約定事項：「本標的分割隔間牆之 施工，門牌編定（按：應為釘），地政機關現勘後核發權狀 ，待完成後通知雙方地政核發之面積，雙方同意互不找補， 以上費用由乙方負擔（即原告）。」（見本院卷第11頁、第 17頁），足見兩造間已經約定系爭房屋之交屋日期、交付「 一切過戶資料」義務，並已說明系爭房屋有日後隔間牆施工 、門牌編釘等情形直接以日後地政機關核發之面積為準。 　⑶原告固主張113年3月31日之點交日期乃應被告要求暫訂之交 屋日期，自系爭契約第17條約定可知被告亦知悉系爭房屋須 待上開程序完成後始可辦理所有權移轉登記、交屋。但查， 證人即房仲林忠澤於本院審理時證稱：系爭契約第17條約定 的原因是擔心分戶後會有坪數誤差，至於系爭契約第5條約 定的點交日期，是因為被告希望有一個點交日期，才會壓在 113年3月31日，當時店長蔡孟龍有打電話向建築師確認，有 說應該是可以最晚在點交日期前完成分戶，簽約當時只有提 到分戶會耽誤到一點時間，但沒有提到如果不能交屋再延期 改訂即可，只是我們一般在做買賣的時候不會把點交日期壓 這麼死，而是屆時再做彈性調整等語（見本院卷第347至354 頁），又證人即房仲蔡孟龍於本院審理時證稱：系爭房屋在 簽約時，我們有跟買家講解提到需要分戶，會有系爭契約第 17條約定是因為當時尚未分戶完成，有向建築師確認，但建 築師表示涉及主管機關審核的時間，沒辦法給我們一個確認 的時間，所以就先做第17條之約定，因無法確定日後分割之 後的面積，後來我們就依照建築師表示可能可以完成的時間 ，跟雙方協調一個日期也就是113年3月31日等語（見本院卷 第355至361頁），依照上開證人林忠澤、蔡孟龍之證述可知 ，被告雖知悉系爭房屋尚需辦理分戶程序，惟有關系爭契約 第17條之約定僅係日後面積差距所生是否補償問題，與何時 交屋實無關聯，更與交付「一切過戶資料」義務之期限約定 無涉，縱使被告知悉系爭房屋尚有分戶作業需辦理，亦難認 被告已與原告間達成容忍日後得以延期後續原告應履行之之 交付「一切過戶資料」、交付系爭房屋期限之合意。 　⑷再者，依照證人林忠澤、蔡孟龍上開證述，可知點交日期乃 經雙方協調後所訂，且係與建築師確認審核程序時間後，始 決定為113年3月31日作為交屋時間，堪認原告已經審慎考慮 辦理分戶程序所需之時間後始與被告約定113年3月31日作為 交屋時間，原告自應負擔如未能於期限內辦理分戶程序取得 所有權權狀、交屋之遲延責任之風險。況依證人林忠澤、蔡 孟龍上開證述，僅是提及一般交易習慣可能處理之模式，並 無法佐證兩造間已就日後可否彈性往後調整交屋日期乙節達 成意思表示合致，自難謂單憑系爭契約第17條約定，即可認 定被告已經同意原告日後得以彈性調整交付「一切過戶資料 」、交屋之日期。 　⑸從而，通觀系爭契約之全文，以及探求兩造間立約時之真意 ，可見兩造間就系爭契約第17條之約定僅是為解決分戶完成 後面積差額之補償問題，未論及有關交付「一切過戶資料」 、交屋日期是否為暫訂，自難以推論兩造間有達成日後可彈 性調整交付「一切過戶資料」、交屋日期之合意，揆諸上開 說明，交付「一切過戶資料」及交屋日期均非暫訂性質，原 告自應受其拘束而於上開期間交付「一切過戶資料」以及交 付系爭房屋。 　⒊原告未能於113年3月1日依約履行交付義務，且未於113年3月 31日交屋，屬可歸責原告事由，構成給付遲延： 　⑴所謂可歸責之事由係指除法律另有規定或契約另有約定外， 債務人對於其遲延給付有故意過失而言（民法第220條第1項 參照），此觀民法第199條第1項、第229條第1項、第230條 規定自明。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起 當然負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致遲延給付 者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由， 應由債務人負舉證之責（最高法院103年度台上字第2588號 民事判決意旨參照）。 　⑵經查，證人蔡孟龍於本院審理時證稱：簽約時有向兩造說明 分戶須經建築師圖說、區分所有權人同意、主管機關審核， 且當時有向建築師確認時間，建築師表示辦理的順序之可能 的時間，但因為跟審核有關，所以才決定113年3月31日為點 交日期，但也沒辦法確定在該日等語（見本院卷第355至357 頁），足認原告於簽約時已可明確知悉辦理之程序為何，並 可預見主管機關審核所需時間。 　⑶然觀諸兩造簽立系爭契約時間為113年1月6日，期間更包含11 3年之農曆春節（113年2月8日至113年2月14日），再從合法 建築物變更圖說審核應備證件審核時限說明（見本院卷第13 1頁）可知，申辦處理時限至少24日，原告既可預見主管機 關審核時間非短，期間更有春節連假，再加計建築師提出圖 說、區分所有權人同意之流程所需時間，以原告交付「一切 過戶資料」之日即113年3月1日以觀，原告至遲應於113年3 月1日前完成分戶完成之所有權登記，原告竟僅預留不到2個 月之期間，顯見原告審酌預留辦理分戶時間有所疏失，致其 陷於遲延風險甚大，存有縱使期限內未能完成，可在未取得 被告之同意下可再為彈性調整之僥倖。此外，綜觀原告所提 之證據，亦未能舉證其決定交屋日期為113年3月31日時已有 審慎評估分戶程序所需時間，況依證人蔡孟龍上開所述，可 知於簽立系爭契約時向建築師詢問辦理分戶所需時間時，建 築師亦有表示並無法確定在113年3月31日前可完成，原告仍 未審慎評估較為適當之時間，自難認定原告已經舉證其有不 可歸責之事由。 　⑷從而，原告於簽立系爭契約時已可預見辦理分戶所需之時間 有極大可能於113年3月31日後，仍以建築師未能確定保證之 日期即113年3月31日作為交屋日期，亦未考慮交付「一切過 戶資料」之日更是於113年3月1日，顯未審慎評估，原告亦 未能舉證有何不可歸責之事由，參諸上開說明，原告自應負 擔給付遲延責任。 　㈡系爭契約於104年4月3日已合法解除： 　⒈依照系爭契約第8條第1項約定：「賣方若未依本約履行各項 義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予 買方（自逾期日起至完成給付日止），但買方不得藉賣方未 給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，買方應另 行主張之。經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行 時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方 已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲 罰性違約金另行給付買方」（見本院卷第15頁）。 　⒉經查，原告未能於113年3月1日履行交付義務，被告遂於113 年3月11日寄發存證信函予原告催告依約履行交付「一切過 戶資料」義務，又於113年3月21日寄發存證信函予原告限原 告於10日內履行交付「一切過戶資料」義務，被告見原告仍 未履行交付「一切過戶資料」義務，即於113年4月2日以系 爭4月2日存證信函寄發予原告，並於113年4月3日送達原告 等節，有113年3月11日台北體育場郵局存證號碼000294號存 證信函、113年3月21日台北台塑郵局233號存證信函及回執 、系爭4月2日存證信函及回執附卷可查（見本院卷第23至27 頁、第119至123頁、第33至45、129至130頁），足認被告已 依系爭契約第8條第1項約定，就原告未履行交付「一切過戶 資料」義務等節，書面通知原告限期10日內履行，原告仍未 履行而以系爭4月2日存證信函解除系爭契約，是應於系爭4 月2日存證信函送達原告之日即113年4月3日起已合法解除系 爭契約。至原告主張並無可歸責事由等語，已如前述，並非 可採，被告既然已依系爭契約第8條第1項約定解除契約，上 揭主張，為無理由。 　㈢反訴被告應給付反訴原告系爭違約金即396萬元，並不予酌減 ： 　⒈依照系爭契約第8條第1項約定：「賣方若未依本約履行各項 義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予 買方（自逾期日起至完成給付日止），但買方不得藉賣方未 給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，買方應另 行主張之。經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行 時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方 已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲 罰性違約金另行給付買方」（見本院卷第15頁）。是以，本 件原告經被告限期催告後，仍未履行交付「一切過戶資料」 義務，被告遂以系爭4月2日存證信函解除系爭契約等情，業 如前述，原告自應返還被告已支付之價金，並按已支付價金 總額之同額即被告已支付第1期396萬元，支付懲罰性違約金 ，尚難認系爭違約金不存在。 　⒉又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民 法第252條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事 證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、 判斷之權限，非因此排除債務人就違約金過高之利己事實， 依辯論主義所應負之主張及舉證責任。是以違約金之約定， 既為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時 ，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所 受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而 為自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而 顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確 有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外 ，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重 ，始符契約約定之本旨（最高法院94年度台上字第2230號民 事判決意旨參照）。 　⒊原告固主張被告所受損害僅有自解除契約113年4月3日至和解 成立113年10月24日之利息債權損失等語。惟查，系爭違約 金之性質屬於懲罰性違約金，此為兩造所不爭執（見本院卷 第178頁），本院審酌系爭違約金目的乃在於強制債務之履 行，且原告已知悉買賣價金為3,960萬元，被告第1期簽約款 即需支付396萬元，原告當可預見自被告支付第1期簽約款起 如有違約之情形，即可能支付高達396萬元懲罰性違約金， 參以兩造訂立契約之情況，堪認原告已盱衡自己履約之意願 、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因 素，而認懲罰性違約金之金額應屬合理始為簽訂系爭契約， 原告於確認分戶完成之日期自應更加謹慎，然原告卻捨此不 為，在可預見主管機關審核時間可能長達24日、期間歷經春 節連假，並有其他程序尚須辦理始有可能完成，仍輕易應允 交付「一切過戶資料」、交屋日期，應可歸責於原告，況原 告最終遲於113年6月19日始完成系爭房屋所有權登記，而於 113年7月19日經地政機關核發所有權狀，與原本所約定113 年3月1日之交付「一切過戶資料」日期相距甚遠，另考量系 爭違約金僅占系爭房屋買賣價金之10％，綜合上揭各節，難 認有何違約金額過高而顯失公平之情形，原告應受系爭違約 金約定之拘束，本院認尚無酌減之必要，是原告確認系爭違 約金超過111,205元部分不存在，自非有據。 　㈣從而，原告確認系爭違約金不存在，或確認系爭違約金超過1 11,205元部分不存在，均難認有據。是反訴原告主張依系爭 契約第8條第1項約定，反訴被告有未履行交付「一切過戶資 料」義務，經催告後仍不履行，而為解除契約，並請求反訴 被告應給付系爭違約金即396萬元，業經認定如前，為有理 由，應予准許。 　㈤另查本件反訴原告請求懲罰性違約金，係以支付金錢為標的 ，無約定遲延利息利率，反訴原告於113年4月2日寄發系爭4 月2日存證信函，請求反訴被告應支付396萬元之系爭違約金 ，並請求反訴被告應於113年4月30日前匯款至指定帳戶，有 系爭4月2日存證信函在卷可查（見本院卷第33至45頁），是 反訴原告請求自113年5月1日起至清償日止按週年利率5％計 算之利息，核屬有據。 　　　 五、綜上所述，本訴部分原告依民事訴訟法第247條第1項、民法 第252條規定，先位請求確認系爭違約金不存在，備位請求 確認系爭違約金於超過111,205元部分不存在，均無理由， 應予駁回。反訴部分反訴原告依系爭契約第8條第1項約定， 請求反訴被告應給付反訴原告396萬元，及自113年5月1日起 至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許 。 六、反訴部分兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行 ，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許 。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法及所提證據，經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此 敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　民事第七庭　審判長法　官　姜悌文 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭思妤 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃靖崴 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林芯瑜

2025-03-19

TPDV-113-訴-2113-20250319-3

重訴
臺灣高雄地方法院

返還款項

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度重訴字第180號 原 告 謝耀鈺 訴訟代理人 張志明律師 吳致頤律師 被 告 張家福 訴訟代理人 蕭棋云律師 廖孟意律師 彭彥植律師 複代理人 陳韋勝律師 曹晉嘉律師 上當事人間返還款項事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終 結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新台幣貳仟壹佰玖拾貳萬元及自民國一一０年八 月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 本判決第一項所命給付，於原告以新台幣柒佰參拾壹萬元供擔保 後，得假執行；被告如以新台幣貳仟壹佰玖拾貳萬元為原告預供 擔保，得免為假執行。 訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告於民國108年5月間將附表一所示房地（下稱系爭不動產 ）以新台幣9,900萬元之價格，出售予訴外人福榮華建設股 份有限公司（下稱福榮華公司），雙方並簽立不動產買賣契 約書。嗣兩造合意就其中2,900萬元之款項（下稱系爭款項 ）成立消費寄託與委任之混和契約，寄放在被告設於遠東國 際商業銀行高雄五福分行之存款帳戶（帳號：000000000000 00，下稱系爭帳戶），並約定原告得隨時動用，被告則應配 合辦理（下稱系爭委託契約）。嗣福榮華公司將系爭款項匯 至系爭帳戶後，被告除依原告請求陸續交付原告708萬元（ 包括清償原告積欠高雄銀行、臺灣銀行之貸款各200萬元、 清償大安街房地債務308萬元）外，餘款尚有2,192萬元，然 經原告向被告終止寄放之意，並屢次要求取回，被告均避不 見面，未予置理。為此爰依民法第263條準用第259條第1款 、第602條第1準用第478條，提起本件訴訟，並聲明求為判 決：㈠被告應給付原告2,192萬元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准 宣告假執行。 二、被告則以：被告雖確有受原告委任寄存系爭款項，然已依原 告之指示，分別用於處理如附表二所示之事務而均無剩餘， 原告主張並無理由，爰聲明求為判決：㈠原告之訴駁回；㈡如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠原告於108年間將系爭不動產以9,900萬元之價格，出售予訴 外人福榮華公司，並簽立不動產買賣契約書。 　㈡福榮華公司將其中部分價金即系爭款項2,900萬元匯入系爭帳 戶。 　㈢兩造就系爭款項成立消費寄託與委任之混合契約關係，並口 頭約定原告得隨時動用款項，被告應配合辦理（即系爭寄託 契約）。 　㈣原告曾陸續要求被告動撥款項計708萬元，其中包括被告依原 告指示，動用向高雄銀行、臺灣銀行各償還貸款之200萬元 ，共400萬元，及為原告代償大安街房地債務308萬元。 　㈤原告及其女兒即訴外人謝倩玟以委託人身分，於110年2月18 日與被告及訴外人顏廷宇簽定委託書，委託被告及顏廷宇處 理與福榮華公司間買賣糾紛、收回款項事宜，兩造並經民間 公證人伍婉嫻以110 年度雄院民公嫻字第00209 號作成公證 書。 　㈥天意建設有限公司（下稱天意公司）係於105年4月6日經高雄 市經發局核准設立，資本總額200 萬元，顏廷宇之女兒即訴 外人顏嘉儀登記出資額100萬元；於110年間變更為資本總額 1,000萬元，顏嘉儀登記出資額750萬元，被告登記出資額25 0萬元。 　㈦鴻蔚不動產經紀有限公司（下稱鴻蔚公司）於110年3月31日 經高雄市經發局核准設立，資本總額500萬元，被告登記出 資額250萬元，顏廷宇之子即訴外人顏子陽登記出資額250萬 元。 　㈧被告代表鴻蔚公司於110年4月14日向和運租車股份有限公司 高雄分公司（下稱和運公司）承租廠牌Lexus、車號000-000 0號汽車（下稱系爭車輛），租期自110年4月17日起至113年 4月16日止，租賃期間由鴻蔚公司按月給付租金8萬6,500元 ，現已期滿結清。 　㈨原告於110年1月至3月間，因巴金森氏症在阮綜合醫院住療。 　㈩原告於110年7月2日寄發存證信函向被告終止系爭寄託關係， 經被告於同月5日收受。 　高雄市○○區○○路00號9樓（含車位）之房地（下稱系爭文恩路 房地）係由原所有權人周彥利於110年6月1日以買賣為原因 ，移轉登記至顏子陽名下。 四、本院得心證之理由： 　㈠被告是否負有返還系爭款項之義務？　　　 　　按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；而未定返還期 限者，受寄人得隨時返還寄託物，民法第549條第1項、第59 8條第1項分別定有明文。兩造就系爭款項成立系爭寄託契約 ，而原告業於110年7月2日以存證信函向被告為終止之通知 ，並經被告收受等情，業如上述，則依上開規定，被告自負 有返還系爭款項之義務，首堪認定。 　㈡被告所提文書是否為原告簽署？ 　　⒈按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院 或公證人之認證者，推定為真正。當事人就其本人之簽名 、蓋章或按指印為不知或不記憶之陳述者，應否推定為真 正，由法院審酌情形斷定之，民事訴訟法第358條定有明 文。 　　⒉被告辯稱原告先後於⑴110年2月18日簽署「委託契約書」， 委託被告及顏廷宇處理其名下不動產銀行解封、出售、土 地申購、申請特種工業區、變更土地、公司股票轉讓等事 宜（下稱甲委託契約），及委託被告及顏廷宇就其與福榮 華公司間出售及合作開發事項進行協調收回開發利潤及售 地款項（下稱乙委託契約）；⑵110年3月21日簽署「股權 讓售合約書」，以500萬元向天意公司購買25％之股權（下 稱系爭股權讓售合約）；⑶110年4月5日簽署「預定買賣房 屋協議書」，以598萬元向訴外人鄭凱中購入系爭文恩路 房地（下稱系爭預買房屋協議書）等情，並提出上開委託 契約書（見橋院審重訴卷第101至105頁、第117至121頁） 、系爭股權讓售合約（見橋院審重訴卷第93至94頁）、系 爭預買房屋協議書（見橋院審重訴卷第91頁）等件為證， 原告則辯稱其對上開文件均無印象，並否認系爭股權讓售 合約、預買房屋協議書之形式真正云云。 　　⒊查甲、乙委託契約，係經雙方於同日在民間公證人伍婉嫻 事務所，經公證人伍婉嫻予以公證乙節，此有公證書在卷 可稽（見橋院審重訴卷第97至99頁、第113至115頁），依 前開規定，已可推定為真正；而甲、乙委託契約中原告所 為簽名，經法務部調查局鑑定結果，亦與原告於各銀行留 存之印鑑卡筆跡筆畫特徵相同，此有鑑定書在卷可按（見 本院卷第305至307頁），原告嗣後就此部分亦不再爭執其 形式真正（見本院卷第284頁、第317頁），自堪認甲、乙 委託書均為原告本人所親簽。 　　⒋證人顏廷宇於本院審理時證稱系爭預買房屋協議書是110年 4月5日原告在系爭文恩路房地所簽，當時只有其與原告在 場；系爭股權讓售合約則係原告於110年3月21日，在公園 二路住處所簽，當時在場之人有其與原告及天意公司顏嘉 儀等語在卷（見本院卷第101頁、第104頁）；而本院經核 對系爭預買房屋協議書及系爭股權讓售合約上原告之簽名 ，與卷內甲、乙委託書，及原告自行提出之延緩強制執行 申請書（見本院卷第291頁）上之簽名，以肉眼判斷，亦 均相一致，足認上開文書均為原告所親簽，原告空言否認 ，尚無足採。　 　㈢原告簽署上開文件時，是否無意識能力而不生效力？　　 　　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限， 民事訴訟法第 277條定有明文。此項規定，已揭示舉證責 任分配之方向，至受訴法院於具體個案決定是否適用同條 但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度，應視 各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，並依誠信原 則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，進而為事 實之認定。倘依個案情形，由原負舉證責任之一造舉證， 尚無「顯失公平」之情形，自應仍適用該本文之規定，以 定其舉證責任。又未受監護宣告之成年人，並非無行為能 力人，其意思表示是否無效，端視其意思表示是否在無意 識或精神錯亂中所為之具體情事而定，此應由表意人主張 其喪失意思能力而無庸就其意思表示負責之利己事實負舉 證責任（最高法院111年度台上字第1945號判決意旨參照 ）。 　　⒉原告辯稱其因罹患巴金森氏症、重度憂鬱症、癲癇等疾病 ，喪失識別能力，縱有簽署上開文件，亦不生效力云云， 然此為被告所否認，依前開說明，自應由原告就其主張當 時係處於無意識能力之利己事實，負舉證責任。原告就此 固提出原告之阮綜合醫院病歷、診斷證明書等件為證（見 橋院審重訴卷第157至195頁），然觀之其病歷內容，至多 僅有「Major depressive disorder」(110年1月6日，見 第157、159、160頁）、「患者因上述問題造成行動不便 ，自民國107年6月12日起便於本院神經內科追蹤治療至今 」（110年2月2日，見第164頁）、「患者因上述問題（即 巴金森症候群、憂鬱症）於本院神經內科與身心科門診追 蹤服藥數年，期間發現患者若不依循醫囑服藥會出現混亂 ，行動困難與胡言亂語狀況，並曾因此住院；建議其家屬 注意患者每日服藥狀況」等語（110年5月25日、6月1日、 7月28日，見第170、174、177頁），而原告經治療後，睡 眠及情緒狀態均已穩定，亦有「satisfactory sleep wit h current medications use and mood was more stable 」等語之記載（見橋院審重訴卷第166頁、第171頁）可佐 ，足見原告於遵醫囑用藥後，並無任何關於原告已陷於不 能辨別事理及周遭環境之情形，況上開病歷亦無原告曾有 未依醫囑服藥，致其有喪失意識能力之記載，本院自無從 據為原告有利之認定；況原告就其此部分主張，復未能另 行舉證以實其說，本院實無從採認其當時確已喪失意識能 力而無法為意思表示，其主張所簽署之文件均不生效力， 要無可採。 　㈣被告得否自系爭款項扣除購買系爭文恩路房地之657萬6,866 元？　　 　　被告固辯稱當初原告指示其代為購入系爭文恩路房地，總價 金598萬元，加計原告應負擔之稅務、代書費用、仲介費， 共計657萬6,866元，均應自系爭款項中扣除云云，並提出系 爭預買房屋協議書（見橋院審重訴卷第91頁），而原告則否 認其有指示被告購入系爭文恩路房地之事實。系爭預買房屋 協議書確為原告本人所親簽，業經本院認定如前，然查： 　　⒈證人顏廷宇證稱：當初其與被告係透過原告配偶即訴外人 吳美玉認識原告，原告委託其處理廠房及資產事宜，110 年間原告的精神狀態很好，因為其與被告幫原告把公園二 路不動產買賣交割完成，取得價金，三方有信任關係，故 原告將系爭款項寄放在被告系爭帳戶內，系爭預買房屋協 議書上所載「鄭凱中」為其友人，「顏子陽」為其子，系 爭文恩路房地本來是訴外人鄭凱中與周彥利的買賣，當初 因為距原告公園二路不動產的點交期限3月30日只剩3天， 為了急著讓原告有地方住，其先幫原告找了一個房子即系 爭文恩路房地，所以終止了鄭凱中的買賣，系爭預買房屋 協議書是110年4月5日原告在系爭文恩路房地所簽，當時 只有其與原告在場，鄭凱中和顏子陽的印文和簽名都是之 後才補的，為何是預定買賣，是因為原告本來想在12月1 日才辦理所有權移轉登記給原告女兒，但因為原告名下資 產均被銀行凍結查封中，故未登記在原告名下，原告叫其 找一個可以信任的人辦理，但因為鄭凱中不認識原告，不 願擔任名義人，所以才將指定名義人改為顏子陽，其事後 有就此部分向原告報告，購屋之資金來源就由系爭款項支 付云云（見本院卷第97至102頁）。 　　⒉依顏廷宇上開證詞，其為當初引介原告與鄭凱中簽署系爭 預買房屋協議書之人，參以鄭凱中、顏子陽分別為其友人 及子女至親，系爭文恩路房地現則仍登記在顏子陽名下， 並由顏子陽設定抵押貸款等節，顏廷宇與系爭文恩路房地 移轉過程及權利歸屬等節關係密切，則其所為證詞是否公 正客觀而無偏頗迴護之虞，已非無疑。 　　⒊又被告經本院進行當事人訊問，係陳稱：鄭凱中是顏廷宇 的朋友，顏子陽是顏廷宇的兒子，原告為何要買系爭文恩 路房地，且不登記在自己名下，都是顏廷宇處理的，其不 清楚等語在卷（見本院卷第176至177頁），被告既稱其不 清楚系爭預買協議書簽署經過，所為陳述自未能補強證人 顏廷宇證詞之可信度。況依顏廷宇前開證述，簽署當時僅 有其與原告在場，鄭凱中之印文及顏子陽之簽名均係事後 所補，則本院亦難採信原告於簽署系爭預買房屋協議書時 ，確有與鄭凱中達成購買系爭文恩路房地之合意。 　　⒋再系爭文恩路房地原為周彥利所有，鄭凱中既非所有權人 ，對系爭文恩房地尚無任何權利可言；而證人顏廷宇雖稱 事後會再提出資料證明周彥利與鄭凱中間之買賣關係（見 本院卷第102頁），然迄於本院言詞辯論終結前均未提出 ，其證詞已非可信；衡以原告若確有購屋意願，本應直接 與所有權人周彥利接洽並給付價金，始為正辦，顏廷宇從 中引介原告與鄭凱中簽署系爭預買協議書，既無從憑此取 得系爭文恩路房地之所有權，此舉實與一般購屋交易之常 情相悖，亦難認原告確有購入系爭文恩路房地而應給付相 關價金及費用。 　　⒌另審酌證人顏廷宇先證稱系爭文恩路房地之價金係由原告 寄存在被告之系爭款項支付云云，惟旋又稱原告當初說還 要買透天厝，因系爭款項不足以全部支付，所以需要另外 抵押貸款云云（見本院卷第102頁），則其就原告購買系 爭文恩路房地之價金支付來源，所述已有矛盾，且與被告 所陳「當初是原告同意從帳戶內匯錢過去買這棟房子，是 其在鴻蔚公司問原告，原告口頭說的」等語（見本院卷第 179頁）不符，被告與顏廷宇所述，均難認真實；參以顏 子陽於110年6月1日取得系爭文恩路房地之所有權移轉登 記時，即同時向聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀 行）設定526萬元之抵押權擔保借款，並按月清償迄今乙 節，亦有建物登記謄本及被告所提顏子陽聯邦銀行貸放交 易明細表在卷可佐（見橋院訴字卷一第18頁、本院卷第34 5至349頁），核之系爭預買房屋協議書上所載「雙方約定 本標的於110年12月1號開始辦理所有權移轉」、「甲方（ 即原告）可以先入住本買賣標的物居住，但約定移轉日前 期間房屋貸款由甲方支付、因本標的目前辦理稅務申報所 有權移轉登記中，完成後乙方（即鄭凱中）配合辦理信託 移轉土地、建物乙方權利範圍1/2於甲方指定名義人」、 「甲方支付新台幣200萬元作為預定買賣定金，甲方反悔 不履行訂金沒收，並將信託移轉1/2所有權無條件移轉回 至乙方指定名義人」等內容，無一相符，本院實無從採認 原告及鄭凱中有何依系爭預買房屋協議書履行之情事，益 徵2人就該協議書之內容未曾達成合意，原告亦未曾向鄭 凱中購買系爭文恩路房地，自無須支付任何價金。遑論系 爭文恩路之所有權係登記在顏子陽名下，其辦理過戶及貸 款等相關費用，究係由被告或顏子陽或其他人所支付，均 屬不明，亦難認被告得向原告請求返還代墊費用而逕自系 爭款項中予以扣除。 　　⒍綜上，依被告所提事證，尚難使本院信原告確有購買系爭 文恩路房地，並以系爭款項支付之情，被告辯稱其依原告 指示購買系爭文恩路房地計支付657萬6,866元，應自系爭 款項中予以扣除云云，自無可採。　 　㈤被告得否自系爭款項扣除購買系爭車輛之費用143萬9,500元 ？ 　　被告復辯稱原告曾指示其購買系爭車輛使用，其已支付143 萬9,500元（含訂金10萬元、頭款108萬元、已付車貸25萬9, 500元），均應自系爭款項中扣除云云，原告就此亦予否認 ，經查： 　　⒈依卷附和運公司函覆之系爭車輛租賃契約之內容，系爭車 輛係鴻蔚公司向和運公司所承租，鴻蔚公司之承辦人為顏 廷宇，雙方約定租賃期間自110年4月17日起至113年4月16 日止，每月租金8萬6,500元，共36期等情（見橋院重訴卷 一第46至50頁），又上開租約業於113年4月8日繳付最後 一筆租金後結清租賃關係，並由和運公司於同月22日出售 過戶予第三人乙節，此有應收展期餘額表、車輛買賣契約 書在卷可參（見本院卷第247至253頁）：另被告亦陳稱系 爭車輛每月租金均係自鴻蔚公司華南銀行帳戶所支付，並 提出存摺影本為證（見本院卷第325至336頁），則依上開 內容，系爭車輛係由鴻蔚公司於110年4月14日向和運公司 承租，並由鴻蔚公司按月支付租金8萬6,500元，先堪認定 。 　　⒉證人顏廷宇雖證稱當初是其陪原告及原告司機去看車的， 看了就決定要買，後續均由其處理，是租購的方式，租金 付完就會過戶到原告名下，之所以會以鴻蔚公司名義租賃 ，是因為鴻蔚公司是其與原、被告3人共同設立的公司， 董事長就是原告，當初想說這樣可以節稅，系爭車輛均由 原告使用云云（見本院卷第98至99頁），然上開租賃契約 係由顏廷宇出面承辦，其為脫免自身責任，非無避重就輕 之可能，所為證詞本難盡信；且系爭汽車係由鴻蔚公司承 租，租期屆滿業已返還予和運公司，原告或鴻蔚公司均未 因此取得所有權，與證人顏廷宇證稱租金付完後會過戶到 原告名下，並不相符，足見證人顏廷宇之證詞並非實在。 　　⒊被告就原告確有指示以系爭款項購買系爭車輛，復未另行 舉證以實其說，且其所辯已支出費用即訂金10萬元、頭款 108萬元等，與前開租賃契約約定之內容僅有一筆保證金1 10萬元，且於租賃期滿即無息退還乙節（見橋院重訴卷第 46頁）亦不一致，所辯顯非可採，則其謂應自系爭款項扣 除原告指示購買系爭車輛之費用143萬9,500元，亦屬無據 。 　㈥被告得否自系爭款項扣除原告購買天意公司股權之500萬元？ 　　　　 　　被告辯稱原告以500萬元向顏嘉儀購入天意公司之股權云云 ，並提出系爭股權讓售合約為證（見橋院審重訴卷第93至94 頁），原告就此亦予否認。經查： 　　⒈證人顏廷宇證稱系爭股權讓售合約係其與原告、顏嘉儀於1 10年3月21日在原告公園二路之住處所簽，顏嘉儀為其女 兒，當初與原告談好了將來在事業上的發展及合作，需要 用到天意公司及鴻蔚公司，原告投資天意公司500萬元， 但因原告資產被凍結，所以沒有登記為股東，有協議等原 告資產處理後，就會恢復登記，合約簽立後，天意公司之 資本額須增資至2,000萬元，原告可取得其中25％之股份， 投資之500萬元便從寄放在被告處之系爭款項支出，有金 流資料，但因為原告當時無法登記為股東，所以不會有原 告的名字，後來原告沒有依約定履行，又進入訴訟，所以 股權迄未登記給原告云云（見本院卷第99頁、第104至106 頁）；而被告則於當事人訊問時陳稱當初因為原告想在不 動產解封後，還有事業可以運作，天意公司有兩個危老重 建的案子，原告便投資500萬元，因為原告的不動產被查 封，不能登記為股東，故用其名義登記云云（見本院卷第 178頁），兩人之證述內容雖大致相同，然本件被告抗辯 之各筆款項，顏廷宇均為實際經手人，而顏嘉儀為顏廷宇 之女兒，顏廷宇就本件顯與原告之利益相衝突，證詞已難 盡信；又本院於113年3月18日原欲針對證人顏廷宇及被告 進行隔離訊問，然因被告中途自行離開，致本院僅得於11 3年5月13日另行訊問被告，已無法避免被告與證人顏廷宇 勾串之可能，故本院亦無從僅因其2人所述大致相符，即 為被告有利之認定。 　　⒉依系爭股權讓售合約之記載「甲方（即顏嘉儀）現持有天 意公司之股權100％，讓售25％移轉予乙方（即原告）」、 「甲方須於簽立合約書後一年內將公司資本額增資至貳仟 萬元」等語（見橋院審重訴卷第93頁），然當時天意公司 之出資額僅為200萬元，顏嘉儀與訴外人顏湘芸各100萬元 ，嗣於110年4月20日增資800萬元（即總出資額1,000萬元 ，其中顏嘉儀增資550萬元、被告增資250萬元）後，顏湘 芸退股，其股份由顏嘉儀承受，故於增資後，原告之出資 額為750萬元、被告之出資額為250萬元等情，此有高雄市 政府函覆之天意公司增資、轉讓、變更登記資料在卷可稽 （見橋院重訴卷一第61至90頁），是天意公司實際股權登 記情形，與系爭股權讓售合約之內容並不相符，則系爭股 份讓售合約所載原告向顏嘉儀購買之25％股份，究係25萬 元之出資額（以顏嘉儀原本100萬元出資額計算），或250 萬元出資額（以增資後總出資額1,000萬元計算）尚有不 明；又被告就原告係借用其名義登記為天意公司股東，未 曾舉證以實其說；而其就曾以系爭款項支付原告向顏嘉儀 購入天意公司股份之500萬元，亦未提出相關金流資料， 是本院尚難採信原告確有以500萬元向顏嘉儀購買天意公 司股份之事實，被告辯稱應自系爭款項中扣除500萬元， 仍無可採。　　　 　㈦被告得否自系爭款項扣除設立鴻蔚公司之出資500萬元？　 　　被告再辯以原告另自系爭款項中出資500萬元設立鴻蔚公司 云，亦為原告所否認。經查： 　　⒈證人顏廷宇雖證稱原告有投資500萬元，投資原因及未登記 為股東之原因均與其投資天意公司相同，因為鴻蔚公司是 大家合意後才成立的公司，沒有股權讓售問題，且是原告 出的錢，原告是董事長，連股權如何分配都還沒有提到， 所以沒有書寫相關協議，而因為原告資產被凍結，沒有登 記為董事長，所以才登記在被告及顏子陽名下云云（見本 院卷第99頁、第106頁）；被告則證稱原告投資500萬元設 立鴻蔚公司作不動產開發，要發展事業，因為原告之不動 產被查封，所以用其名義登記，原告知道自己投資但未登 記為股東，由其出名登記為鴻蔚公司股東乙事，並未簽署 任何契約云云（見本院卷第178頁、第180至181頁），然 其2人利益相同，且未經隔離訊問，業如前述，證人顏廷 宇之證詞難認可採。 　　⒉又鴻蔚公司係於110年3月31設立，資本總額500萬元，被告 登記出資額250萬元，顏子陽登記出資額250萬元乙節，有 該公司設立登記表在卷可按（見橋院重訴卷第95頁）；而 被告就原告是否授權借用其與顏子陽名義登記為股東，並 未另行舉證，且就其係以系爭款項支付設立鴻蔚公司之股 金500萬元，亦未提出相關金流資料，是其此部分所辯， 仍屬無憑，其辯稱應自系爭款項中扣除500萬元，亦無所 據。 　㈧被告得否自系爭款項扣除償還原告向高雄銀行、臺灣銀行之 貸款各200萬元？　　　　 　　被告固辯稱其以系爭款項為原告清償積欠高雄銀行、臺灣銀 行之貸款各200萬元云云，然該部分金額業經原告於本件起 訴時予以扣除乙節，業為被告所不爭執（見本院卷第460頁 ），則被告不得重複請求扣除，應屬明確。 　㈨被告得否自系爭款項扣除委任報酬580萬元？　 　　被告雖謂原告委託被告及顏廷宇針對與福榮華公司間就如附 表一所示土地之出售及合作開發事項，進行協調並收回開發 利潤及售地款項，而原告起訴時既自認已收回2,900萬元， 依乙委任契約第7條，自應給付被告580萬元之報酬云云，並 以乙委任契約為證（見橋院審重訴卷第117至121頁）；原告 則否認被告有為原告處理任何買賣糾紛或收回款項等語在卷 。經查： 　　⒈乙委任契約確為原告本人所親簽，並經公證人予以公證乙 節，業如前述；然該契約第7條定明「委託人委託受託人 協助處理買賣糾紛收回款項等相關事宜並承諾款項收回後 願以收回總價款百分之二十作為協調賣糾紛相關費用（律 師費、代書費等相關規費由委託人負擔）」等語，則被告 所得請求之委任報酬，應以由其協助處理糾紛所收回之款 項為限，然被告就原告與福榮華公司間究有何買賣糾紛、 其協助處理之內容為何、因其協助而使原告得收回之款項 為若干等事項，均未為任何說明及舉證，且被告訴訟代理 人於本院審理時亦僅稱「當初有何糾紛需再與當事人確認 」等語在卷（見本院卷第459頁），則本院尚難僅因原告 將福榮華公司所給付之價金2,900萬元寄託於被告系爭帳 戶內，即為被告有利之認定；被告此部分所辯，實無可採 。 　　⒉至被告另以原告確有委託其與顏廷宇辦理銀行解封、清償 銀行貸款事宜云云，並提出顏廷宇與原告、顏廷宇與原告 配偶、顏廷宇與訴外人陳慶宗之LINE對話紀錄（見本院卷 第279至281頁、第375至381頁、第387至417頁）為憑，然 此部分應屬甲委任契約之範圍，與乙委任契約之約定事項 無關，且非被告於本件抗辯其得請求委任報酬之範疇，本 院自無庸審酌，附此敘明。 　㈩被告得否自系爭款項扣除原告之個人花費611萬805元？ 　　被告再以其依原告指示將系爭款項用於支付原告之個人花費 （如律師費、代書費、餐費等）計611萬805元云云（見本院 卷第56至58頁），並提出「謝董支出明細表」為證（見橋院 審重訴卷第95頁），而此亦為原告所否認。經查，證人顏廷 宇證稱上開明細表乃其所製作，內容未經原告簽認，但其定 期都有與原告對帳，也有跟原告報告，有經原告同意云云（ 見本院卷第100頁），然顏廷宇與被告於本件利害與共，其 證詞尚難遽採，均如前述，自無從憑此即為被告有利之認定 。又被告就上開611萬805元之支出，始終未曾提出相關證明 ，亦難認被告此部分所辯為真實。 　從而，本件原告既已終止系爭寄託契約，即得請求返還系爭 款項；而被告抗辯其依原告指示另支出如附表二所示之款項 後已無餘額云云，均不足採，是原告於扣除被告前已交付之 708萬元後，請求被告返還餘額2,192萬元，應屬有據。　　 五、綜上所述，原告依民法第263條準用第259條第1款、第602條 第1項準用第478條之規定，請求被告返還2,192萬元及自起 訴狀繕本送達翌日即110年8月13日（送達回執見橋院審重訴 卷第73頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由 ，應予准許。　　　 六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。　　 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、結論：本件原告之訴為有理由，判決如主文。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　民事第三庭法　官　謝雨真 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林麗文 　　　　　　　　　　　　　　　　 附表一： 編號 土地或建物 權利範圍 １ 高雄市○○區○○段000地號 4/10 ２ 高雄市○○區○○段000地號 4/10 ３ 高雄市○○區○○段000地號 4/5 ４ 高雄市○○區○○段000地號 全部 ５ 高雄市○○區○○段00000地號 4/5 ６ 高雄市○○區○○段000○號 全部 附表二： 編號 被告抗辯就系爭款項所為支出 金額 １ 原告與訴外人鄭凱中於110年4月5日簽立預定買賣協議書，以598萬元購入系爭文恩路房地，並支付相關代書、仲介、保險、交屋補貼等費用596,866元 657萬6,866元（598萬元＋59萬6,866元） ２ 原告購入廠牌LEXUS、型號：LM300H之車牌號碼000-0000號LEXUS牌汽車（即系爭車輛）一部 143萬9,500元（含訂金10萬元、頭款108萬元、已付車貸25萬9,500元） ３ 原告於110年3月21日與顏嘉儀簽立系爭股權讓售合約書，以500萬元向顏嘉儀購入天意公司股權25％。 500萬元 ４ 原告出資500萬元為入股金，設立鴻蔚公司。 500萬元 ５ 償還原告向高雄銀行、臺灣銀行之貸款各200萬元。 400萬元 ６ 依乙委託契約，被告就收回價款2,900萬元得取得20％即580萬元之報酬。 580萬元 ７ 原告個人花費（含律師費、代書費、餐費等）。 611萬0,805元

2025-03-19

KSDV-112-重訴-180-20250319-1

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