損害賠償等
臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第72號
原 告 財團法人褒忠亭義民中學財團
法定代理人 黃茂實
訴訟代理人 劉邦繡律師
複代理人 林文彬
被 告 大都會國際家具館股份有限公司
法定代理人 張文豐
訴訟代理人 張寧洲律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國113年12月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣（下同）貳佰陸拾柒萬陸仟貳佰柒拾柒元
。
被告應給付原告肆拾參萬參仟參佰參拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一、二項，於原告以壹佰零參萬陸仟元供擔保後得假執
行。但被告如以參佰壹拾萬玖仟陸佰壹拾壹元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。原告起訴時原聲明：⑴被告應給付
原告3,585,022元。⑵被告應自民國112年3月10日起至完成房
屋修繕回復原狀之日，按月給付原告相當於每月租金65萬元
之不當得利。⑶訴訟費用由被告負擔。⑷願供擔保，請准宣告
假執行。嗣因應被告於訴訟中部分履行修繕，迭經變更聲明
，原告將聲明⑴⑵最終變更為：⑴被告應給付原告3,193,187元
。⑵被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至完成房屋修繕回復
原狀之日止，按月給付原告65萬元（卷第213頁）。原告上
開所為變更，核屬單純減縮應受判決之聲明，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、原告為門牌號碼新竹縣○○市○○○○路○段000號哈洛德大樓商場
一、二、三樓（下稱系爭建物）之所有權人，原告自106年2
月1日起將系爭建物出租予被告，作為被告展售家具賣場及
辦公室之用，租期自106年2月1日起至116年1月31日止共10
年，月租金1,455,466元（未稅）。被告承租後，對系爭建
物進行裝修，將一樓空間與電梯、安全梯之間作為區隔之鋁
圍幕玻璃、電動門等敲除。
㈡、嗣因被告營運狀況不如預期而提出提前退租要求，兩造遂於1
10年9月23日改訂新約（卷第221-223頁），租期自110年7月
1日起110年12月31日止共6個月，月租金降為650,000元，租
期屆滿後，被告應於111年1月31日前清空賣場、回復原狀，
並點交返還原告。
㈢、詎料被告逾期未點交，並繼續營業。原告遂於111年3月22日
起訴請求遷讓返還系爭建物及給付不當得利，經本院111年
度重訴字第125號受理，兩造於112年1月3日達成訴訟上和解
，約定被告應於112年1月10日前將系爭建物回復原狀，騰空
遷讓返還予原告，並分期給付1,224萬元予原告，有和解筆
錄可據（卷第25-26頁，下稱前案）。故兩造各自指派點交
人、點收人，並在前案兩造律師見證下，於112年1月10日會
同點交，經逐項檢查後，確認系爭建物有部分設施毀損，故
兩造簽署「點交紀錄表」2頁（卷第27、35頁），記載承租
人即被告尚應修復之缺失，被告承諾於112年2月28日前完成
修復，如未完成，則由出租人即原告修復，相關費用由被告
負擔，惟原告修復事項先向被告報價後為之，如被告不同意
該報價金額，則由被告修復之，並應於一個月內完成修復，
詳如【附件】所示。
㈣、然截至112年2月28日被告仍未全數修復，經原告委託專業廠
商估價，修復費用共3,585,022元。原告再委託律師發函（
檢附廠商估價單）催告被告於112年3月31日前完成修繕仍未
果，不得已於112年11月23日提起本件訴訟。
㈤、原告為修復點交紀錄表第1點所示「一樓內左、右側鋁圍幕玻
璃」（下稱鋁圍幕玻璃），已請訴外人立駿興業有限公司（
下稱立駿公司）估價，依報價單所示修復費用為2,694,362
元（卷第51-53頁），縱使被告認為價格過高，然經原告再
向被告所屬意之廠商即晉安鋁業有限公司（下稱晉安公司）
詢價，修復費用仍需2,177,452元（卷第261-265頁）。原告
為修復點交紀錄表第2點所示手扶梯、電梯，已支付崇友實
業股份有限公司（下稱崇友公司）498,825元，有匯款紀錄
、電梯修配工程承攬合約書、施工照片為據（卷第171-187
頁）。
㈥、此外，由於被告違反點交紀錄表之約定，迄今未修復完成，
致原告無法將系爭建物出租予他人，致受有無法收取租金之
損害（按每月65萬元計算）。雖然原告自113年11月28日起
已將系爭建物二樓及三樓出租予訴外人柏文健康事業股份有
限公司作為健身中心（卷第231-241頁），然健身中心仍在
裝修中，原告尚未收取任何租金。
㈦、爰依兩造間112年1月10日點交紀錄表之約定、民法第153條契
約關係、第213條第1、3項違約損害賠償方法規定，提起本
件訴訟（卷第109、161頁）。最終聲明為：⑴被告應給付原
告3,193,187元。⑵被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至完成
房屋修繕回復原狀之日止，按月給付原告65萬元。⑶訴訟費
用由被告負擔。⑷願供擔保，請准宣告假執行（卷第213頁）
。
二、被告則答辯以：
㈠、被告於112年1月10日與原告會同點交時，已將系爭建物之占
有（事實管理權限）移轉交還原告，並已交還系爭建物全部
鑰匙、遙控器，被告未受有任何占有使用利益。系爭建物設
施若有缺失，悉依點交紀錄表處理，點交紀錄表並未約定若
未修復即視為未點交，亦未約定原告得請求租金損失。
㈡、依點交紀錄表手寫第⒏⒐點約定，若被告不同意原告委請廠商
所為報價，則原告充其量只能訴請被告修復，或者原告自行
修復，有實際支出費用後再向被告請求，不得直接以尚未實
際支出之報價單金額即請求被告給付。
㈢、點交紀錄表手寫第⒈點所示「一樓內左、右側鋁圍幕玻璃」，
可見僅係部分位置之鋁圍幕玻璃須回復原狀，然原告提出之
立駿公司報價單，不能肯認確係點交紀錄表⒈所示範圍，被
告不同意立駿公司報價。惟被告同意依原告另洽晉安公司所
為報價及工程圖修復鋁圍幕玻璃（卷第275頁）。至於點交
紀錄表手寫第⒉點所示「手扶梯、電梯發電機由出租人修復
」係指由被告修復手扶梯及電梯之「發電機」，被告已將發
電機整修及大保養，有台灣威德機電工業有限公司估價單及
電子發票證明聯可稽（卷第207、209頁），至於手扶梯、電
梯本身，則非被告應修復範圍，點交紀錄表亦未記載手扶梯
有需要整修清潔更換皮帶之處，原告提出崇友公司關於手扶
梯、電梯報價單均非發電機項目，自無可採。
㈣、被告早已將系爭建物全部空間點交予原告，原告所謂鋁圍幕
玻璃未修復即不能出租，並未舉證以實其說，況原告自承已
將系爭建物二、三樓出租予他人作為健身中心。答辯聲明：
⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行（卷第115、
272頁）。
三、本院之判斷：
㈠、原告起訴主張㈠㈡㈢之內容，為被告所不爭執，並有前案和解筆
錄、點交紀錄表、點交檢查細項、被告承租後拆除鋁圍幕玻
璃照片、110年9月23日所簽署房屋租賃契約書等在卷可稽（
卷第25-41、221-223頁），故此部分事實應堪先予認定。
㈡、原告主張其為修復點交紀錄表手寫第⒈點所示鋁圍幕玻璃，向
訴外人立駿公司詢價修復費用為2,694,362元、向晉安公司
詢價修復費用為2,177,452元；原告因修復點交紀錄表手寫
第⒉點所示手扶梯、電梯，已支付崇友公司498,825元；因被
告未依點交紀錄表約定於112年2月28日修復，亦逾原告催告
期限於112年3月31日前修復，致原告無法將系爭建物出租予
他人，受有相當於每月租金65萬元之損害等語，則為被告所
否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：⑴點交紀錄表
手寫第⒈點之鋁圍幕玻璃修復費用尚未支付，原告得否以本
件訴訟請求？若可，則得請求之費用金額為若干元？⑵點交
紀錄表手寫第⒉點，被告同意修復者包括「手扶梯、電梯、
發電機」三者，抑或僅限於手扶梯及電梯之「發電機」？⑶
被告已於112年1月10日將系爭建物全部空間點交予原告，是
否會因為鋁圍幕玻璃未修復，致原告無法出租予他人？若原
告受有不能收取租金之預期利益損失，其損失為若干元？
㈢、首查，點交紀錄表手寫內容明確記載下列9點：
⒈一樓內左、右側鋁圍幕玻璃未回復，應由承租人負責修復，
回復原狀，如附件一如示。
⒉手扶梯、電梯發電機由出租人修復，修復費用由承租人負擔
之。
⒊大門前第二根圓柱毀損，由承租人修復之。
⒋大門前庭地板清潔由承租人為之完成清潔。
⒌三樓左側管道間隔間牆由承租人負責修復完成。
⒍三樓左側牆壁毀損由承租人負責修復完成。
⒎屋突、一層百葉窗十二個毀損，由承租人修復完成。
⒏上開由承租人修復及回復之事項，承租人應於112年2月28日
前完成，如未完成，則由出租人修復，相關費用由承租人負
擔之。
⒐上開出租人修復之事項，先向承租人報價後為之。如承租人
不同意該報價金額，則由承租人修復之，並應於壹個月內完
成修復。
㈣、就爭點一，本院基於以下證據及理由，認原告得以本件訴訟
請求被告給付修復費用2,177,452元。緣以：
⒈依點交紀錄表手寫第⒈⒏⒐點所示，被告應於112年2月28日前將
鋁圍幕玻璃修復，逾期未完成，則由原告自行修復並得向被
告請求相關費用。而被告逾期未修復，原告業已於112年3月
15日以律師函並檢附立駿公司估價單，說明鋁圍幕玻璃修復
費用為2,694,362元，催告被告應於112年3月31日前完成（
卷第47-48、51-53頁）。雖催告期間不足1個月，然被告既
不同意該報價金額，復不於收受報價單後1個月內自行完成
修復，被告顯已給付遲延，並非履行期未屆至。
⒉經原告於本件訴訟中再向被告所屬意之廠商即晉安公司詢價
，修復費用仍需2,177,452元，被告於113年12月26日言詞辯
論期日雖稱願意按照晉安公司報價委託晉安公司修復鋁圍幕
玻璃，然又稱光是叫料需要2個月、料到後施工又需要2個月
云云（卷第269-270頁），違背1個月完成修復之約定，顯無
履行點交紀錄表約定之真意。
⒊立駿公司估價單修復費用為2,694,362元（卷第51-53頁）、
晉安公司估價單修復費用2,177,452元（卷第261-265頁），
兩者相差516,910元。本院審酌上述2家公司估價單均是由原
告以相同材質、相同規格尺寸委託估價所得，之間價差應係
兩家公司各自進貨成本、人工及利潤比例不同，不論由何家
公司施工應無不利於原告之情形，故本院認以報價較低之晉
安公司估價單修復費用2,177,452元為必要修復費用。
⒋按「應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不
為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。」民法第214
條定有明文。固然原告尚未實際支付上開費用2,177,452元
，然原告得請求被告負擔修復鋁圍幕玻璃之費用，乃屬已確
定債權，自得以本件訴訟請求金錢賠償。
㈤、就爭點二，本院基於以下證據及理由，認點交紀錄表手寫第⒉
點，被告同意修復者包括「手扶梯」、「電梯」、「發電機
」三者。緣以：
⒈兩造指派之點交人、點收人、兩造見證律師於112年1月10日
點交日所簽名之點交紀錄表共有2頁，第1頁為預先電腦繕打
內容（卷第27頁），第2頁為全部當場手寫內容（卷第35頁
）。第1頁已記載「1-3樓電扶梯6組，點交結果：不符合，
需修繕」、「客梯2部，點交結果：不符合，需修繕」、「
貨梯1部，點交結果：不符合，需修繕」、「屋突1層緊急發
電機，點交結果：不符合，需修繕」「其他：如點交紀錄，
不符合」。由上紀錄可知，被告同意修復者包括「手扶梯」
、「電梯」、「發電機」三者。
⒉被告雖辯稱其同意修復者僅為手扶梯及電梯之「發電機」云
云，已與前揭書面紀錄不符。況者，點交清單第四大項電梯
設備（含貨梯、客梯、電扶梯、電梯廳地坪）、第五大項其
他設備（含緊急發電機、電力開關箱、插座開關、屋突一層
百葉窗、屋突三層自來水箱）（卷第33頁），顯然「手扶梯
」、「電梯」、「發電機」分屬不同大項之設備，故被告此
部分辯解不可採。
⒊原告為修復手扶梯、電梯，已支付崇友公司498,825元，有匯
款紀錄、電梯修配工程承攬合約書、施工照片在卷可稽（卷
第171-187頁）。原告於112年3月15日以律師函並檢附崇友
公司就手扶梯及電梯維修保養報價單496,230元、就發電機
維修保養報價單52,500元（卷第55、87、91頁），催告被告
應於112年3月31日前完成（卷第47-48頁）。然被告既不同
意該報價金額，復不於收受報價單後1個月內自行完成修復
，被告顯已給付遲延，自應依點交紀錄表約定給付原告修復
費用498,825元。
㈥、就爭點三，本院基於以下證據及理由，認原告得請求被告賠
償2個月修復鋁圍幕玻璃期間不能使用系爭建物一樓之相當
於租金損失433,334元。緣以：
⒈被告違反其依點交紀錄表手寫第⒈點約定之將鋁圍幕玻璃回復
原狀之義務，應負給付遲延責任，業經本院認定如前。按債
務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法
第231條第1項定有明文。損害賠償，除法律另有規定或契約
另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依
通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預
期之利益，視為所失利益。民法第216條亦規定甚明。
⒈原告自112年3月31日催告期滿後，於112年11月23日向本院提
起本件訴訟，嗣於113年3月28日與訴外人柏文公司簽訂房屋
租賃契約書，由柏文公司自113年11月28日起承租系爭建物
二樓及三樓，然原告並未證明柏文公司係因鋁圍幕玻璃未回
復原狀而拒不承租一樓，亦未證明依已定之計劃、設備或其
他特別情事，可得預期租金利益。本院審酌系爭建物一、二
、三樓面積甚廣（總坪數2,337.19坪，卷第221頁），月租
金甚高，有偌大面積需求之商家數量本即不多，意即需求者
少，從而，系爭建物待出租期間勢必較長。又者，鋁圍幕玻
璃之功能主要在區隔自地下停車場搭乘電梯往上前往二、三
樓者，不能隨意進入一樓空間，由此可知，鋁圍幕玻璃之功
能在區隔內、外，至於鋁圍幕玻璃之存在與否，並不影響一
樓空間本身之使用功能，亦得佐證一樓迄今未能出租，應係
市場供需因素，與鋁圍幕玻璃回復原狀與否無關，甚至原告
可能本即期待有商家亦能承租一、二、三樓全部，故實際上
並不急於回復鋁圍幕玻璃。準此，在被告已將系爭建物點交
返還原告之情況下，原告請求被告賠償每月租金損失65萬元
自屬無據。
⒉惟柏文公司承租系爭建物二樓及三樓，租賃契間113年11月28
日至128年11月27日共15年，享有5個月免付租金裝潢期，待
裝潢完成「健身工廠」開幕後，將有健身教練、工作人員、
會員等人流進入，亦可能帶動系爭建物一樓之出租效率。依
被告所陳若委託晉安公司修復鋁圍幕玻璃，光是叫料需要2
個月、料到後施工又需要2個月等語（卷第269-270頁），則
可預見當鋁圍幕玻璃材料進場後直到施作完成約需2個月，
此2個月期間，系爭建物1樓即為工地，自無可能出租，故堪
信原告未來受有2個月施工期間之不能收取租金之損害。
⒊至於損害之數額，本院審酌被告向原告承租一、二、三樓全
部面積時，最後半年之租金為每月65萬元，而一、二、三樓
之樓地板面積均相同，雖一樓為挑高店面故通常租金較高，
惟本院採取最有利於被告之方式，僅按比例換算1/3即為月
租金216,667元，從而，原告所受2個月施工期間不能收取租
金之損害額為433,334元。
㈦、綜上審認結果，原告依點交紀錄表之約定，請求被告給付鋁
圍幕玻璃修復費用2,177,452元、手扶梯及電梯修復費用498
,825元（以上合計2,676,277元）；及請求修復鋁圍幕玻璃
施工期間不能收取租金之損害433,334元，為有理由，應予
准許，爰判決如主文第一、二項所示。至於逾此部分之請求
，則為無理由，應予駁回。
㈧、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為
假執行，均核無不合，各酌定相當擔保金額併准許之。至原
告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料
，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 1 月 16 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 16 日
書記官 凃庭姍
【附件】哈洛德大樓商場1-3樓點交紀錄表（即卷第27、35頁）