減少價金等
臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度上易字第198號
上訴人 即
追 加原 告 沈瑄愉
訴訟代理人 許宏達律師
被上訴人即
追 加被 告 孫丕江
訴訟代理人 羅永安律師
複 代理 人 何蔚慈律師
李侑潔律師
上列當事人間請求減少價金等事件,上訴人對於中華民國113年3
月1日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1859號第一審判決提起上
訴,並為訴之追加,本院於中華民國113年11月6日言詞辯論終結
,判決如下:
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分:
一、按於第二審為訴之變更或追加,非經他造同意,不得為之;
但請求之基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第446條
第1項但書、第255條第1項但書第2款定有明文。經查,本件
上訴人原起訴主張其於民國110年12月29日向被上訴人購買
坐落臺中市○區○○段000地號(面積137平方公尺、範圍全部
)、000-00地號(面積266平方公尺、應有部分1/14)土地
(下合稱系爭土地),及其上同段0000建號即門牌臺中市○
區○○路0巷00號建物 (下稱系爭房屋,與系爭土地合稱系爭
房地),因系爭房屋有結構體漏水等瑕疵,依民法第179條
、第360條規定,擇一請求被上訴人給付修復費用及房屋價
值減損之損害共計新臺幣(下同)100萬元。嗣於本院審理
時,追加民法第359條規定,與原請求權基礎之民法第360條
規定爲擇一請求,不再依民法第179條規定請求(見本院卷
第88頁),核上訴人追加之訴與原訴係就同一基礎事實為請
求,訴訟證據及資料具有同一性,可於本院審理程序中加以
利用,應予准許。
二、次按民事訴訟採處分權主義,原告應於起訴時,依民事訴訟
法第244條第1項第2款、第3款規定,表明及特定其作為訴訟
上請求之訴訟標的及其原因事實、應受判決事項之聲明,而
同一訴訟標的法律關係下之不同請求項目間,在原應受判決
事項聲明之範圍內,請求金額之流用,尚非法所不許,且無
將原訴變更或追加他訴之情形(最高法院100年度台上字第6
75、477號民事判決參照)。查上訴人請求被上訴人給付瑕
疵修補費用及價值減損合計100萬元,嗣於本院審理時主張
依民法第360條規定係請求被上訴人給付瑕疵修補部分19萬2
,150元及價值減損部分80萬7,850元(見本院卷第87頁)。
經核上訴人係在原應受判決事項聲明之範圍內,於同一訴訟
標的法律關係下之不同請求項目金額之流用,並無將原訴變
更或追加他訴之情形,核屬補充事實上之陳述,依民事訴訟
法第463條、第256條規定,應予准許。
貳、實體部分:
一、上訴人主張:
兩造於110年12月29日訂立不動產買賣契約書(下稱系爭契
約),由伊以2,180萬元向被上訴人買受系爭房地,被上訴
人於111年2月27日將系爭房地點交予伊受領。惟伊於111年3
月6日入住後,始知悉系爭房屋有結構體漏水(即一樓浴廁
牆壁内水管破裂、廚房上方屋頂漏水、二樓主臥室廁所外牆
破裂漏水)等瑕疵(下合稱系爭瑕疵),伊即於111年5月25
日寄發臺中法院郵局1248號存證信函(下稱系爭存證信函)
催告被上訴人修補瑕疵,並減少買賣價金,惟均未獲置理。
系爭瑕疵修復需支出19萬2,150元;又系爭瑕疵已造成系爭
房屋有交易價值之減損即80萬7,850元,合計100萬元(計算
式:192150+807850=0000000),爰依民法第359條、第360
條規定,擇一請求被上訴人給付伊100萬元。【上訴人原起
訴主張民法第179條,於本院審理時減縮此部分之請求權基
礎(見本院卷第88頁),此部分非本院審酌範圍】(原審判
決被上訴人應給付上訴人9萬5,842元本息,並酌定相當金額
為准、免假執行之宣告;另駁回上訴人其餘之訴。上訴人對
於原審判決其敗訴部分全部不服提起上訴,並於本院為訴之
追加。被上訴人就原審判決對其不利部分,未據聲明不服,
不予贅述)。並上訴聲明:㈠原判決不利於上訴人部分廢棄
。㈡上開廢棄部分,被上訴人應再給付上訴人80萬7,850元,
及自111年7月14日起至清償日止,按週年利率百分之5計算
之利息。
二、被上訴人則以:
其不爭執有系爭瑕疵,且經鑑定結果,其就系爭瑕疵應賠償
之修復費用為原審送請鑑定之金額,且經鑑定結果,系爭瑕
疵經修繕後,系爭房屋並無交易價值之貶損,上訴人主張該
鑑定内容之估價顯然過低,有再為鑑定之必要,自屬無據等
語,資為抗辯。並答辯聲明:上訴駁回。
三、兩造於本件為爭點整理,結果如下(見本院卷第88頁至第89
頁):
㈠兩造不爭執事項:
⑴上訴人於110年12月29日以2,180萬元向被上訴人購買系爭房
地,並簽訂系爭契約(見原審卷第21頁至第35頁)。
⑵上訴人已給付被上訴人全部價金,兩造並於111年2月11日辦
理所有權移轉登記,嗣於111年2月27日點交系爭房地完畢。
⑶系爭買賣契約所附標的現況說明書之項次29記載:「是否有
滲漏水情形?」,經被上訴人勾選「否」(見原審卷第35頁
)。
⑷上訴人於111年5月25日寄發存證信函予被上訴人,行使減少
價金之意思表示,未超過法定6個月之除斥期間(見原審卷
第47頁至第55頁)。
⑸系爭房屋有如臺中市建築師公會(下稱建築師公會)鑑定之
瑕疵存在(見原審卷第409頁,兩造就瑕疵修補費用金額尚
有爭執)。
㈡爭執事項:
⑴上訴人主張系爭房屋結構體漏水,受有支出修復費用19萬2,1
50元、價值減損80萬7,850元之損害,依民法第359條規定減
少價金,請求返還已交付之價金90萬4,158元,有無理由?
⑵上訴人主張系爭房屋結構體漏水,受有支出修復費用19萬2,1
50元、價值減損80萬7,850元之損害,依民法第360條規定請
求損害賠償(即請求被上訴人再給付90萬4,158元),有無
理由?
四、得心證之理由:
㈠上訴人主張其所買受系爭房屋有系爭瑕疵,有系爭契約為證
,並經原審送請建築師公會鑑定無誤,有鑑定報告1份在卷
可憑,且為被上訴人所不爭執,堪信為真正。
㈡被上訴人應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任:
⑴按物之出賣人,對於買受人應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無
滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵。但減少之
程度無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危
險移轉時,具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵,而出
賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契
約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買
受人僅得請求減少價金。買賣之物,缺少出賣人所保證之品
質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行
之損害賠償。民法第354條第1、2項、第359條、第360條前
段定有明文。所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言,凡
依通常交易觀念,或依當事人之約定,認為物應具備之價值
、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。
⑵查,本件兩造間買賣契約標的之系爭房屋係屬住宅,其最主
要之功能即供人居住使用,房屋一旦發生漏水情事,不但將
致毀損屋內財物,且會干擾使用人之生活起居,無以完足發
揮其供人居住之目的,影響居住品質,是倘若系爭房屋有滲
漏水之情形,上訴人自得請求被上訴人賠償其所受之損害。
被上訴人雖辯稱其點交系爭房屋時,並無系爭瑕疵等語。然
一般房屋品質或漏水瑕疵,通常需經居住使用一段時日或經
年累月方可能發現,於尚未顯現上開瑕疵外觀或結果前,本
無從於交屋時依通常之檢查即能發見,難認上訴人怠於盡其
檢查通知義務而視為承受所受領之系爭房屋。且系爭房屋1
樓浴廁與餐廳隔間牆滲漏水係因浴廁施工順序產生之施工縫
角隅防水補強及地板面之防水粉刷不確實,劣化後造成牆面
滲漏;又1樓廚房為法定空地增建使用,其屋頂版面防水粉
刷層劣化及上開接縫處之斷水防水工法不對,造成滲漏水在
本體工程與增建工程之施工接縫處,沿原建物磁磚光滑面處
滲漏至屋內;2樓主臥更衣間外牆外側為防水水泥砂漿、水
泥漆,內側為水泥砂漿、水泥漆,因外牆龜裂,雨水沿縫隙
以毛細現象滲入屋內,導致梳妝台下方牆壁有壁癌,浴廁則
因淋浴間下方浴缸側牆磁磚破裂加上矽利康劣化剝離,導致
淋浴時蓮蓬頭灑水沖洗後滲漏至浴缸下方,在浴缸底下封閉
空間狀態下,產生冷凝水滴附著於按摩浴缸之布品上,非由
外牆滲入,前開瑕疵造成原因為系爭房屋興建迄今已17年,
其中經過地震、颱風等天災及天候變異等自然現象,加上施
工程序所作施工縫防水工程不確實,導致結構體龜裂、粉刷
材料劣化,發生滲漏水現象,其發生過程日積月累非短期發
生,依外牆裂縫、防水材料劣化情況,系爭滲漏水應在系爭
契約簽訂前已經發生等情,並經原審囑託建築師公會鑑定如
實,有鑑定報告在卷可憑(見外放鑑定報告書第7頁至第9頁
)。則前揭系爭瑕疵,難認係因自然因素所導致,且為訂立
系爭契約時即已存在,被上訴人上開所辯交屋時不存在系爭
瑕疵云云,亦無可採。從而,上訴人主張被上訴人應就系爭
房屋漏水瑕疵負物之瑕疵擔保責任,應屬有據。
㈢上訴人得請求被上訴人賠償瑕疵修補費用為9萬5,842元:
⑴系爭房屋於點交前已有系爭瑕疵存在,核如前述。上訴人主
張其修補系爭瑕疵需支出19萬2,150元,固提出工程報價單
及明細表(下稱報價單)為證(見本院卷第79頁至第81頁)
。然查,上訴人所提之報價單,就所施作項目均以一式計價
,並未就所施作之範圍、面積及單價敘明。惟參諸原審就系
爭瑕疵修補所需花費經送建築師公會鑑定,建築師公會依系
爭瑕疵所需剔除及重新施作之磁磚、粉刷之面積及所需工項
,並就清潔搬運、嗣後整理等項目逐一審核,且以原本磁磚
相同規格、品質,按各單項與系爭瑕疵需修補之面積及工項
,計算修補系爭瑕疵所需金額合計為9萬5,842元,此亦有鑑
定報告在卷可參(見外放鑑定報告第9頁、第11頁至第12頁
)。衡以建築師公會就系爭瑕疵關於重新鋪設磁磚、粉刷部
分,均係依修補所需之磁磚、粉刷每平方公尺之單價,按實
際所施作面積計算修補費用,且參諸鑑定報告關於修補費用
編號甲、1「磁磚及粉刷層剔除」一式之金額為6,000元、6
「清潔搬運」一式費用為2,500元,合計8,500元(見外放鑑
定報告第11頁),與上訴人所提報價單關於「磁磚剔除,素
地清運」一式之金額為8,000元(見本院卷第79頁),差距
並無過大,建築師公會就瑕疵修補費用之金額,並無明顯低
於市場行情之情形,尚屬妥適。且就一樓廚房上方屋頂版滲
漏水之修補,關於不鏽鋼泛水片部分,建築師公會認以「0.
4mm不鏽鋼泛水片」即可修補完畢,惟上訴人並未提出證據
證明有何需以厚度2mm之不鏽鋼片施作,則其主張以厚度2mm
、350mm×350mm之不鏽鋼片單價為490元,高於鑑定報告所載
「0.4mm不鏽鋼泛水片」每尺200元,即謂鑑定報告不可採,
尚屬無據。復參以上訴人所提報價單亦將非屬瑕疵修補之馬
桶更換費用計入工程款等情(見本院卷第79頁),是建築師
公會鑑定之修補費用既未偏離市場行情,則上訴人僅以其私
下訪價結果,否認鑑定報告結果云云,尚難採信。其請求就
系爭瑕疵修補費用重新送鑑定,亦無必要。
⑵依上所述,上訴人依民法第360條規定,請求被上訴人賠償系
爭瑕疵之修補費用9萬5,842元,核屬有據,逾此範圍請求,
尚無可採。
⑶又修補系爭瑕疵所需修補費用為9萬5,842元,則上訴人主張
其因系爭瑕疵,尚得依民法第359條前段規定,請求被上訴
人減少買賣價金19萬2,150元,並返還該部分買賣價金等語
,仍無可採。
㈣上訴人不得請求被上訴人賠償系爭房屋價值貶損之損害或減
少價金80萬7,850元:
上訴人雖主張系爭房屋因有系爭瑕疵造成交易價值貶損等語
,並請求就有無價值減損部分再送鑑定。然查,系爭瑕疵之
滲漏水現象,乃外牆建材表層龜裂、內隔間牆面磁磚破損以
及因施工程序造成施工縫在防水粉刷施工上未作補強而造成
劣化滲漏,非人為破壞;發生原因為長期累積,無關結構損
害,如依建築師公會建議之修補方式進行修補後,生活空間
較交屋前更具居住效用,是以系爭房屋於瑕疵修補後,顯無
影響其交易價值甚明,且經原審囑託建築師公會就此部分鑑
定結果,亦同此認定(見外放鑑定報告第10頁),該鑑定報
告關於修繕後之房屋較修繕前房屋更具居住效用之說明,亦
無違反一般人居住房屋使用之經驗法則。況影響房價之因素
多端,如房屋坐落位置、交通情形、週邊生活機能、房屋之
年限、市場景氣、個人主觀偏愛等心理因素均會影響房價之
高低,並無絕對數據等情,上訴人亦未舉出其他有利證據證
明系爭房屋價值因此貶損,其主張系爭房屋曾有上開漏水瑕
疵之情形,即推估系爭房屋價值貶損達80萬7,850元,否認
前開鑑定報告結果,並請求就系爭房屋有無交易價值貶損一
事另送鑑定,仍屬無據。從而,上訴人主張依民法第359條
、第360條規定,請求被上訴人減少價金或賠償系爭房屋價
值貶損80萬7,850元,不應准許。
㈤綜上所述,上訴人依民法第360條規定,請求被上訴人給付9
萬5,842元,為有理由,應予准許,逾此範圍請求,為無理
由,不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決,理由雖有不同
,但結論並無二致,原判決仍應予維持。上訴論旨仍執前詞
指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回。另
上訴人追加依民法第359條規定為請求,亦無理由,應併予
駁回。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
六、據上論結,本件上訴及追加之訴均為無理由,爰判決如主文
。
中 華 民 國 113 年 11 月 27 日
民事第六庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 吳國聖
法 官 戴博誠
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 張惠彥
中 華 民 國 113 年 11 月 27 日
TCHV-113-上易-198-20241127-1