Know99判決書

搜尋結果：提前終止租約

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損害賠償

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度小上字第178號上訴人鄒承祐被上訴人信升昌營造股份有限公司法定代理人楊建興上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國113年9月4日本院新店簡易庭113年度店小字第735號第一審判決提起上訴，本院裁定如下：　　主　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。　　理　由一、按對於小額程序之第一審裁判提起上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，並應於上訴狀內記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，民事訴訟法第436條之24第2項、第 436條之25分別定有明文。所謂違背法令，係指依民事訴訟法第436條之32第2項準用第468條所定判決不適用法規或適用不當、第469條第1款至第5款所定判決當然違背法令之情形，至民事訴訟法第469條第6款之「判決不備理由或理由矛盾」規定，則不在準用之列。是於小額事件上訴程序中所謂判決違背法令，並不包括認定事實錯誤、取捨證據失當或就當事人提出之事實或證據疏於調查或漏未斟酌之判決不備理由情形。又小額事件之當事人提起上訴，其上訴狀或理由書應具體指摘原判決有何民事訴訟法第468條所定不適用法規或適用不當、或民事訴訟法第469條第1款至第5款所定情形之具體事實，並確切指明依何訴訟資料可認為合於所主張之違背法令具體事實。如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。又上訴不合法者，依民事訴訟法第436條之32 第2項準用第471條第1項、第444條第1項規定，法院毋庸命其補正，應逕以裁定駁回之。二、上訴意旨略以：噪音足以對聽覺較靈敏之人產生生活上的干擾，被上訴人噪音非一般人可忍受之範圍，上訴人因被上訴人侵權行為提前終止租約造成租金損害，具有相當因果關係，原審認事用法有所違誤，爰依法提起上訴等語，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人新臺幣（下同）28,450元，及自民國113年7月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、經查，上訴人所執前揭上訴理由，僅係指稱上訴人提前終止租約造成租金損害與被上訴人噪音聲響侵權行為間具有相當因果關係，難認已指出原判決依何訴訟資料有合於違背法令之具體事實，僅係就原審法院取捨證據、認定事實之職權行使，指摘其為不當，而未具體指明原判決有何不適用法規或適用法規不當之情形，並揭示該法規之條項或其內容，或表明原判決有合於民事訴訟法第469條第1款至第5款所定違背法令之具體內容，難認其已合法表明上訴理由，揆諸前開說明，尚不符小額事件以違背法令為上訴要件之規定，其上訴自非合法，應予駁回。四、本件第二審上訴裁判費為1,500元，應由上訴人負擔，爰確定如主文第二項所示。五、據上論結，本件上訴為不合法，依民事訴訟法第436條之32 第1項、第2項、第444條第1項前段、第436條之19第1項、第 95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　民事第七庭　　審判長法　官　姜悌文　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴錦華　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃靖崴以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李婉菱

2024-11-29

TPDV-113-小上-178-20241129-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第2973號原告唐瑞婷居臺北市○○區○○路0段00號7樓訴訟代理人羅紅芳住同上被告傅思遠鄭素蘭共同訴訟代理人王文範律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00號3樓房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國114年1月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣20,000元。三、被告應給付原告新臺幣1,524元，及均自民國113年5月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　　　四、原告其餘之訴駁回。　　　五、訴訟費用由被告負擔97%，餘由原告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣203,262元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣609,785元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查，原告起訴時，原聲明第2項為：被告應自民國113年4 月1日起至遷讓第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）32,000元，並加計按週年利率5%計算之利息；原聲明第 4項為：原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第11頁）。嗣於本院113年8月1日言詞辯論期日，變更聲明第2項為：被告應自113年4月1日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告32,000元；變更聲明第4項為：就訴之聲明第1項，原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第138至139頁），經核原告上開變更，係基於兩造間租賃關係所生，屬請求之基礎事實同一，且係減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。　　　貳、實體部分一、原告起訴主張：兩造於111年1月19日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告將其所有門牌號碼臺北市○○區○○街 00號3樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間為111 年1月1日至112年12月31日，每月租金2萬元，水費、電費、瓦斯費依帳單金額由承租人負擔，房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由承租人負責修繕。嗣兩造於111年8月4 日合意約定系爭租約再延長2年，惟因原告計畫113年底回國就職，故於113年2月20日寄發存證信函予被告，依系爭租約第11條之約定，提前終止兩造間之租賃契約關係，被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，除應返還原告系爭房屋外，尚應自113年4月1日起按月給付相當於租金之不當得利。另被告自112年6月起至113年4月止，扣除被告預繳之10,470元，尚積欠1,524元之修繕費、水、電、瓦斯費，依約被告應給付此部分之費用。為此，爰依民法第767條第1項、第179條之規定、系爭租約第5條、第8條之約定，請求被告返還系爭房屋、按月給付相當於租金之不當得利32,0 00元、返還1,524元及法定遲延利息等語。並聲明：㈠、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡、被告應自113年4月1日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告32,000元。㈢、被告應返還原告1,524元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣、就訴之聲明第1 項，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭租約於112年12月31日期滿前，原告未表示屆期不再續租，並收取被告匯付之113年上半年房租，而讓被告繼續使用系爭房屋，是兩造依民法第451條之規定，自1 13年1月1日起成立不定期租賃契約，非有土地法第100條所列情事，原告不得收回房屋，原告亦未依租賃住宅市場發展及管理條例第10條之規定，提供相關證明，原告主張依系爭租約第11條約定提前終止租約，違反上開規定，並非可採。兩造間不定期租賃契約既仍存在，則原告請求被告返還房屋及給付不當得利，並無理由。另關於修繕費1,200元部分，原告同意自112年7月至12月房租暨水電瓦斯預付費用中扣除，被告始於112年6月25日匯付款項時扣除1,200元，並於對話群組名列扣除項目告知原告，原告明知且無反對之意，原告此部分主張，洵屬無理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。　　三、得心證之理由㈠、稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。倘當事人雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點，有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要。至期限逾一年之不動產租賃契約，依民法第422條前段規定，固應以字據訂立之。惟觀其立法理由，乃因此類租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論。基此而論，該所稱「字據」，係指表彰期限逾一年之不動產租賃契約之證明文件而言。故出租人出具書面，載明與承租人意思表示合致之出租不動產、租金及租期等租賃契約必要之點，並交付承租人收受，承租人進而據以主張權利，即不失為字據，非謂期限逾一年之不動產租賃契約應以書面為之（最高法院112年度台上字第1008號判決參照）。經查，原告於111年8月4日透過LINE通訊軟體向被告稱：「我想這樣好了，我們租約再延長兩年，修繕費用就照之前說的我們這邊出9000。至少要住滿兩年（從一開始簽約開始算），如果你們抽到社區住宅可以搬走(滿兩年後)，但請提前2個月告知，不扣押金。這樣你們覺得如何呢?」等語(下稱LINE 對話紀錄)，有對話紀錄可參（見本院卷第141頁），被告鄭素蘭則回以「(熊大貼圖，謝謝之意)」，足見兩造於111年8 月4日就系爭租約租期再延長2年一事達成合意，並另約定修繕費用由原告負擔9,000元，被告至少應承租111年1月1日至 112年12月31日之期間，如被告抽中社會住宅，113年1月1日後可搬走，或於113年1月1日後得因抽中社會住宅而搬走，且提前2個月告知原告，則不扣押金。此由被告傅思遠於113 年3月4日以存證信函回覆原告稱「…另雙方於111年8月4日合議就系爭租約租期延長兩年至114年12月31日…」等語（見本院卷第183頁），益見被告對於兩造於111年8月4日就系爭租約租期延長2年乙節，知之甚明。本件既有系爭租約之書面，兩造復於LINE通訊軟體上達成就系爭租約延長2年之合意，揆前說明，本件已符合民法第422條前段規定「應以字據訂立」之要件。從而，原告主張兩造間就系爭租約之租期已延長至114年12月31日，可以採信。至被告辯稱：LINE對話紀錄是指原租賃契約屆期後，就續約部分應另簽立新租約，且續約期間自兩造簽立新租約後開始起算，兩造未訂立新租約，無從起算租賃期間，且依民法第422條之規定，已構成不定期限租賃云云。惟被告辯稱LINE對話紀錄是指原租賃契約屆期後，就續約部分應另簽立新租約等情，與LINE對話紀錄之文義未合，又兩造已以字據訂立期限逾1年之租約，已如前述，並未構成民法第422條不定期限租賃，是被告前揭所辯，均無足採。　　㈡、系爭租約第11條第1項約定：「本契約於期限屆滿前，租賃雙方得終止租約。」（見本院卷第23頁），原告自得提前終止兩造間之系爭租約。查，原告為系爭房屋之所有權人乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第19頁），此部分之事實，堪以認定。原告於113年2月20日以存證信函通知被告即日起終止系爭租約，傅思遠並於同年3月4日以存證信函回覆原告，堪認被告至遲於113年3月4日已收受原告前開存證信函（見本院卷第183頁），是兩造間之系爭租約已於113年3月4日終止。㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查，兩造間現已無租賃關係，被告迄未返還系爭房屋，則原告依民法第767條第1項之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據，應予准許。　　　㈣、復按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文，又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益。原告主張被告應自113年4月1 日起按月給付相當於租金之不當得利32,000元云云。惟查，兩造間之系爭租約已因原告終止而消滅，被告自113年3月4 日起已無占有使用系爭房屋之正當權源，卻仍未遷讓返還系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，原告自得請求被告返還不當得利。原告雖主張每月租金應以32,000元計算，惟未舉證以實其說，無從遽採。而依系爭租約，每月租金為2萬元，應認以此作為計算不當得利數額，尚屬適當，原告逾此範圍之主張，則屬無據，應予駁回。再查，被告已將113年1月至6月、7月至12月之租金給付原告，有被告所提存款交易明細、原告書狀所載附卷可參（見本院卷第157、337頁），足見被告已支付113年度全年度租金予原告，原告就系爭房屋於113年1月1日至同年12月31日期間，顯未受有相當於租金之損害。從而，原告依民法第179 條規定，請求被告自114年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，為有理由。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　　　　㈤、系爭租約第5條約定：「租賃期間，使用房屋所生之相關費用：…二、水費：由承租人負擔。三、電費：由承租人負擔。四、瓦斯費：由承租人負擔。」（見本院卷第19至21頁）。第8條約定：「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由承租人負責修繕」。是承租人應負擔修繕房屋或附屬設備之費用，以及水費、電費、瓦斯費。經查，被告本應於112 年6月給付原告112年7月至12月租金12萬元及預付水電費1萬元，惟被告扣除「換浴室洗手台水龍頭漏水1,200元」後，僅給付原告128,800元，有兩造112年6月26日LINE對話紀錄可證（見本院卷第341頁），可見被告認為應由原告負擔前開換浴室洗手台水龍頭漏水即系爭房屋附屬設備之修繕費用 1,200元，惟此與系爭租約第8條之約定相悖，故原告請求被告給付112年6月此筆修繕費1,200元，核屬有據。被告雖辯稱其於對話群組名列扣除項目告知原告時，原告明知且無反對之意，惟未舉證以實其說，自難認被告此部分所辯為真。又112年6月至113年4月間，水費、電費、瓦斯費分為1,637 元、6,596元、2,561元，業經原告提出單據為證（見本院卷第203至241頁），堪以認定。至被告辯稱對於112年11月水費、112年8月電費之收據，爭執其形式真正云云（見本院卷第262頁），惟原告嗣提出水費繳納明細表、台灣電力公司台北市區營業處113年9月9日北市費核證字第113004260號函，足證原告確已繳納112年11月水費315元、112年8月電費2, 200元（見本院卷第343頁、第351頁），被告前開所辯，無足憑為有利於被告之證明。又兩造均不爭執被告前已預繳10 ,470元（見本院卷第65、251頁），經扣除前開金額（10,47 0元-1,200元-1,637元-6,596元-2,561元=-1,524元），被告尚須繳納1,524元之費用，故原告請求被告給付1,524元之修繕費、水、電、瓦斯費，為有理由，應予准許。㈥、末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付1,524元之修繕費、水、電、瓦斯費部分，核屬無確定期限之債務，則原告請求加計自起訴狀繕本送達被告翌日即113年5月29日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。　四、綜上所述，兩造間系爭租約之租賃期間已延長2年，原告依系爭租約第11條之約定，提前終止兩造間之系爭租約，併依民法第767條第1項之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據，應予准許。又被告已預繳租金至113年12月31 日，則原告依不當得利之法律關係，請求被告自114年1月1 日起至返還第1項房屋之日止，按月給付2萬元，為有理由，應予准許。另原告依系爭租約第5條、第8條之約定，請求被告給付1,524元之修繕費、水、電、瓦斯費，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。　五、就主文第1項部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　蕭涵勻以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林立原

2024-11-28

TPDV-113-訴-2973-20241128-1

重上

臺灣高等法院

給付違約金

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第290號上訴人經國聯合開發股份有限公司法定代理人黃耀堂訴訟代理人蕭仁杰律師游泗淵律師被上訴人保璋股份有限公司法定代理人余懿晃訴訟代理人黃昱傑律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國112年9 月13日臺灣桃園地方法院112年度重訴字第202號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人主張兩造於民國1 12年3月8日簽訂房地租賃合約書（下稱系爭租約），因被上訴人拒絕履行系爭租約，於原審依系爭租約第6條第17項約定，請求被上訴人給付違約金（見原審卷第9頁）。嗣於本院審理時，追加依民法第232條規定為請求權基礎，請求被上訴人賠償因不履行而生之損害（見本院卷第92至93頁）。被上訴人雖不同意追加，然核上訴人所為，係本於被上訴人拒絕履行系爭租約之同一基礎事實所為訴之追加，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，應予准許，合先敘明貳、實體方面：一、上訴人主張：兩造於112年3月8日簽訂系爭租約，約定伊自同年5月1日起向被上訴人承租桃園市觀音區崙尾段1503地號土地及其上同段114建號建物（門牌號碼桃園市○○區○○路0段 000號，下稱系爭場站）暨相關加油站生財器具及營業設備。詎被上訴人於同年3月14日欲以伊之關係企業即「經國能源股份有限公司」（下稱經國能源公司）為承租人重簽租約遭伊拒絕後，於4月27日回復稱系爭租約未成立或撤銷其意思表示，並於5月1日拒不點交系爭場站等租賃標的物。被上訴人拒絕履行系爭租約，依系爭租約第6條第17項約定，應支付5倍押金新臺幣（下同）500萬元，並加計未到期租金3, 780萬元，合計4,280萬元之違約金。又系爭租約係為使伊能受讓繼續經營加油站而約定被上訴人負有協力義務，現無法達成加油站經營主體轉讓之系爭租約債之本旨，對伊已無利益可言，被上訴人亦應就伊因不履行而生損害負賠償責任。爰提起本訴，先位依系爭租約第6條第17項約定，備位依民法第232條規定，求為命：被上訴人應給付伊4,280萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之判決，並陳明願供擔保請准宣告假執行等語。　　二、被上訴人則以：上訴人以「經國能源公司」名義前來洽談，伊考量經國能源公司資本額足夠，能承受經營加油站風險而有意簽約。詎渠等竟於系爭租約填載與經國能源公司名稱近似、代表人與所在地均相同之上訴人為承租人，伊已依民法第88條第2項、第92條第1項規定撤銷意思表示，上訴人自不得依系爭租約請求違約金或不履行之損害賠償。縱認得請求違約金，因上訴人並無損害而應酌減至零等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴及追加之訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人4,28 0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　四、兩造不爭執事項：（本院卷第138至139頁）　㈠兩造於112年3月8日在系爭租約上用印，由上訴人向被上訴人承租系爭場站暨相關加油站生財器具及營業設備（見原審卷第13至18頁）。　㈡系爭租約第6條第17項約定：「違約金：任一方提前終止合約，違約金依押金5倍計算，並加計未到期租金之總和，由違約之一方賠付予對方；另，如是甲方（即被上訴人，下同）提前終止租約，須再額外賠付乙方（即上訴人，下同）整修站體之花費成本」（見原審卷第16頁）。　㈢上訴人於112年3月9日與訴外人賀用企業有限公司（下稱賀用公司）簽署買賣合約書，購買洗車機相關設備，指定交貨地點為桃園市○○區○○路0段000號即系爭場站（見原審卷第23至 25頁）。　　　㈣上訴人於112年3月13日與訴外人葆利企業有限公司（下稱葆利公司）簽署訂購合約書，購買加油機，指定交貨地點為原保璋加油站即系爭場站（見原審卷第19至22頁）。　㈤上訴人以112年4月20日存證信函催告被上訴人前來領取押金、租金支票，及告知112年5月1日將至系爭場站交接收租賃標的物，經於同年月21日送達被上訴人（見原審卷第43至45 頁）。　㈥被上訴人以112年4月27日存證信函回復稱兩造對於系爭租約之意思表示並未合致，及依民法第88、93條等規定，為撤銷意思表示，並有送達上訴人（見原審卷第47至49頁）。　㈦上訴人於112年5月1日上午9時40分到達系爭場站，被上訴人拒絕點交租賃標的物予上訴人（見原審卷第51頁證物袋錄音光碟）。　㈧經國能源公司及上訴人登記之代表人姓名及公司所在地均相同（見原審卷第95至98頁）。　㈨上訴人之營業項目並無登記「加油站業」（見原審卷第97至9 8頁）。　㈩訴外人侯志銘與上訴人一起拜訪被上訴人時所遞交之名片僅載有經國能源公司（見原審卷第91頁）。五、得心證之理由：　　上訴人先位依系爭租約第6條第17項約定，備位依民法第232 條規定，請求被上訴人給付4,280萬元，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，茲就兩造之爭點及本院之判斷，析述如下：　㈠系爭租約經兩造合意成立且仍屬有效：　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第42 1條第1項亦有明定。經查：　⑴兩造於112年3月8日在系爭租約上用印，由上訴人向被上訴人承租系爭場站暨相關加油站生財器具及營業設備，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），而系爭租約就租賃標的物及租金等租賃契約必要之點均已記載明確（見原審卷第14頁），且證人即上訴人經理蔡嘉裕證稱：3月8日前幾天伊跟老董（即被上訴人實際負責人）余聲枱聯絡時，他說還有一些小細節要調整，伊跟他說會帶筆電，雙方當下有共識就直接修改；當天上訴人有黃耀堂董事長及伊、被上訴人則有余懿晃董事長，及余聲枱、李玉英（即余懿晃之父母）共5人在場，坐下來就先談有關租金、押金，談完後伊修改合約給余聲枱及余懿晃看，余懿晃有看合約，還有問伊接手後，油槽內的油如何處理，他們看完沒問題以後，伊就把檔案傳給余懿晃，由他的電腦直接在被上訴人公司列印出來，伊請他們再仔細看一遍，余聲枱及余懿晃二人有傳閱，基本上都是余聲枱在主導，他們看完也覺得伊修改部分跟他們講的一致，余懿晃即從辦公桌拿出來印章用印，用完印後伊表示合約需要公證，他說那就約3月15日，伊也有打電話跟公證人事務所約好時間，之後余聲枱就帶伊及黃耀堂到外面場勘，往停車場方向邊走邊看系爭場站界線，之後就沒有再回辦公室等語（見本院卷第194至195頁）。另觀諸蔡嘉裕與余懿晃之LINE對話紀錄，蔡嘉裕於2月17日傳送「保璋站租賃合約」檔案（即系爭租約第1版）予余懿晃，並傳訊「…合約請您過目，有什麼要增減的您再告訴我…」、2月18日又傳訊「…合約內容有需要增減、討論的地方再麻煩您整理給我，昨日您提到押金的部分能否先告訴我您這邊的想法？我先讓我們黃董知道一下…」，且於3月8日上午10時41分及44分，確有傳送檔名為「保璋站租賃合約第二版」之word檔及pdf檔予余懿晃（見原審卷第27至29頁），與其上開證述之情節互核相符，堪信為真實。是兩造於112年3月8日簽約前，尚就租金及押金等租賃條件為磋商，並再三確認後始用印，足認兩造對系爭租約互相意思表示一致，已達成合意，系爭租約即為成立。　⑵被上訴人雖抗辯：上訴人明知系爭場站之實際負責人為余聲枱，卻於3月8日藉故將余聲枱支開，徒留不諳中文之余懿晃及李玉英，以採購營運設備等理由，利用被上訴人之信任，要求被上訴人授權用印，更表示公證時契約才成立，難認兩造就系爭租約已達合致云云，並以證人李玉英、余聲枱之證述為憑。而證人余聲枱係證稱：112年3月8日當天早上是經國能源公司的黃耀堂董事長及蔡嘉裕經理來，伊不知道他們來之目的，蔡嘉裕把伊叫到外面介紹界址，黃耀堂就在辦公室內蓋章，剩下的伊不知道，黃耀堂離開後，李玉英說有蓋章給他，伊就趕快出去外面找他們，他們早就走掉，伊就跟李玉英說這件事情怎麼會這樣決定，她沒有回答，因為事情已經做了，余懿晃根本就不管這件事，他很小就在國外唸書，中文看不懂等語（見本院卷第129至132頁）。證人李玉英亦證稱：112年3月8日經國能源公司就是經國加油站的人進來告訴伊說要驗土，還有機器漲價，伊還問他說租約都還沒談成，他說只是驗土要用，需要三個月，經營權才能移轉，租約要等公證以後才成立，所以伊不疑有他，把印鑑交給余懿晃，余懿晃就拿給他去蓋，其他都不知道，對方也沒有給伊東西，蓋完章就走掉，他們把伊先生支開，錯誤就這樣造成等語（見本院卷第135頁），核均與證人蔡嘉裕上開證述之情節有異。經細譯三人之證述：　①余聲枱雖陳稱：3月8日當天其不知道黃耀堂及蔡嘉裕來的目的，余懿晃亦不知蔡嘉裕有與其討論租用加油站之事等語，然觀諸其與蔡嘉裕之LINE對話紀錄（見原審卷第34至37頁），蔡嘉裕於2月17日傳送「保璋站租賃合約」檔案（即系爭租約第1版），並傳訊「…合約請您過目，有什麼要增減的您再告訴我…」，余聲枱則於2月21日回復「…玆尚有下列少許疑慮尚請給予回復：⒈押金貴司建議60萬元，本公司上次是4 00萬元貴公司是否能予考慮調整？⒉租金可否調整爲20.22.2 4萬元平均每五年分三期調整？⒊向中油公司買油本公司押金 (500)萬元此點日後不知道如何處理…」，蔡嘉裕又分別於3 月1日傳訊「…請問余董有關我們雙方合作案是否有結果？以利準備後續程序或结案」、3月3日傳送「保璋站租賃合約第二版」檔案並傳訊「…合約已修正完成，您在過目一下，有任何疑問歡迎提出…」、3月5日傳訊「…請問合約內容有沒有哪邊需要跟您說明的呢？」、3月6日傳訊「…今日我會過去與您討論後續流程及簽約，順便合約內容看有哪邊需要說明的，我會跟您說明清楚」，余聲枱再於3月6日回復以「對不起今天上午不在加油站，是相約股東討論公司相關事宜，（含有關貴公司租約）會後再相約時間見面…」，蔡嘉裕則回以：「…剛好您今天要與股東開會，我們談妥預訂5/1由我這邊接手，我們預計整修兩個月，趕六月底七月初營業，如果可以的話我們希望能趕在這禮拜簽約公證，我好安排環保公司進行土壤調查（流程要跑三個月），這樣才能在營業前完成經營主體變更。以上再請您轉達給股東知悉…」、「…先跟您約明日上午十點過去找您，我先把時間空下來，如您不便再告訴我…」，余聲枱又於3月8日回復以「今天有空可見面謝謝」，蔡嘉裕則回以：「我跟我們黃總上午十點過去找您」。足認3月8日前蔡嘉裕曾將修正前系爭租約之電子檔傳送余聲枱，並多次詢問余聲枱意見，及表明希望當週簽約公證，且3月8日之會面亦係配合余聲枱之時間，是余聲枱當知黃耀堂及蔡嘉裕於3月8日前來係為討論後續流程及簽約。又余懿晃於3月8日在場，有看合約並提問，蔡嘉裕並當場將修改後之系爭租約檔案傳送予余懿晃等情，業據蔡嘉裕證述如上，且蔡嘉裕有於2月17日傳送系爭租約第1版予余懿晃，並於同日及翌（18）日傳訊余懿晃請其告知有要增減的部分及對押金的想法，業如前述，余懿晃則回復以「我爸他們要跟他們的partner討論，所以會盡快回你」，有上開LINE對話紀錄在卷可憑（見原審卷第27至28頁），亦足認余懿晃應知悉蔡嘉裕與余聲枱討論租用加油站之事。是余聲枱證稱其不知道黃耀堂及蔡嘉裕來的目的，及余懿晃不知道蔡嘉裕與其討論租用加油站之事，均不足採。　②余聲枱自承其為被上訴人實際負責人（見本院卷第128頁），既知黃耀堂及蔡嘉裕3月8日前來係為與余聲枱當面討論後續流程及簽約，且蔡嘉裕亦已向其表明希望當週簽約公證，則其與李玉英所述3月8日當天蔡嘉裕支開余聲枱在辦公室外場勘，由黃耀堂在辦公室內與李玉英及余懿晃簽訂系爭租約等節，顯難採信。蓋李玉英陳稱：其不記得黃耀堂在場時間等語（見本院卷第136頁），而蔡嘉裕則證稱：當天是約10點，大概11點半左右離開等語，則蔡嘉裕與余聲枱豈能於1個半小時內均在辦公室外場勘，李玉英及余懿晃在余聲枱未在場時，即自行將印章交由黃耀堂蓋用，況參照余懿晃與蔡嘉裕之LINE對話紀錄，余懿晃對蔡嘉裕傳訊內容仍能正常對答（見原審卷第27至31頁），則余聲枱稱余懿晃看不懂中文云云，自難採信。而李玉英亦陳稱：保璋公司實際上是伊在經營等語（見本院卷第134頁），顯非無智識經驗之人，其僅因黃耀堂到場表明要驗土，即將公司大小章交由余懿晃轉交黃耀堂蓋用於系爭租約上，且完全不知用印在何文件上，亦未要求留存用印後之文件，殊難想像。是余聲枱與李玉英所述3月8日當日兩造會面之情節，尚難逕予採信。　③余聲枱另證稱：其於黃耀堂等離開後，知悉李玉英說有交付公司大小章給黃耀堂蓋用，即趕快出去外面找黃耀堂等，黃耀堂等早就走掉等語。然衡諸常情，余聲枱應會儘速向黃耀堂等表達抗議或不滿，要求知悉用印文件為何甚至要求提供該文件留存。惟對照其與蔡嘉裕之LINE對話紀錄，蔡嘉裕仍於3月10日下午3時許傳訊「…這是下周三公證時需要用到的股東會議紀錄，需要貴公司所有股東簽名用印，麻煩您印出請股東簽名用印，當日帶至公證人事務所…」、「公證人請我提醒您，貴公司的"股東名冊"當日也請帶至公證人事務所」（見原審卷第38頁），即余聲枱於3月8日黃耀堂離開後，至蔡嘉裕上開傳訊前，並未就李玉英所述將公司大小章交由黃耀堂自行用印及未交付用印文件予被上訴人留存等情責問蔡嘉裕，顯與常情有違，益徵余聲枱及李玉英各該所述，俱不足採。　④綜上，證人余聲枱及李玉英證述兩造3月8日簽約之情節，顯不足採，要難據為上訴人有利之認定，應認兩造對系爭租約確有達成合意。　⒉按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。又因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。民法第92條亦有明定。被上訴人固於112年4月27日以存證信函向上訴人以錯誤及詐欺為由，為撤銷系爭租約意思表示，然查：　⑴依蔡嘉裕與余懿晃及余聲枱之LINE對話紀錄所示，蔡嘉裕早於112年2月17日分別將系爭租約之草約即保璋站租賃合約傳送與余懿晃及余聲枱（見原審卷第27、34頁），且蔡嘉裕亦證稱：在簽約之前總共有修改過兩次或三次草約給被上訴人，最後一次修改是當天簽約時，伊帶筆電去被上訴人公司，雙方把條件最後確認後，用筆電打出來，草約上面之承租人一開始即是寫經國聯合開發公司等語（見本院卷第193頁）。足認被上訴人應有充分時間審閱系爭租約，知悉系爭租約之承租人確為上訴人，被上訴人如未查知簽約人記載為上訴人，非經國能源公司，亦係被上訴人自己之過失，尚不得依上揭民法第88條規定為撤銷系爭租約之意思表示。　⑵被上訴人雖辯稱：當初黃耀堂及蔡嘉裕所提供之名片是經國能源公司及經國開發公司之總經理及經理，使其誤認系爭租約承租人為經國能源公司，並提出各該名片為憑（見原審卷第93頁）。然依該名片所示，「經國能源股份有限公司」及「經國聯合開發股份有限公司」之字體並無明顯差別，兩公司之商標亦均列於名片上，尚難僅因名片上列有兩家公司，即遽認被上訴人因此而認定系爭租約承租人為經國開發公司，是該等名片尚難為被上訴人有利之認定。況余聲枱於簽約後之3月14日及3月16日始傳訊與蔡嘉裕略以：「經理大人：昨晚我們決定如下，1:簽約希望用加油站的經國能源公司為乙方名字…」、「…因為公司章程旣不能保証用又沒有規定可以對外保証所以行不通，回頭來用能源公司簽約算了吧」，均未表明簽約前有誤認承租人為經國能源公司之情，而係要求改以經國能源公司為簽約之主體，益徵被上訴人係於簽約後始希望改以經國能源公司為系爭租約之承租人，實難認被上訴人有何意思表示之內容錯誤，又被上訴人復未舉證證明其有何受上訴人詐欺之情，則其撤銷系爭租約意思表示，即無理由。　⒊上訴人雖主張：兩造於原審合意倘法院認定系爭租約為有效，兩造均無繼續履行租約之意願，系爭租約之效力形同解消，本件直接適用系爭租約第6條第17項約定之法律效果，僅就違約金之數額為爭執，兩造及法院均應受該合意之拘束等語。然依原審112年7月17日言詞辯論筆錄所載：「法官：若法院認為不構成錯誤，該案應如何處理？上訴人訴訟代理人：直接進行到給付違約金。被上訴人訴訟代理人：直接進行到給付違約金。但認為上訴人無實際損害。」（見原審卷第 102頁），顯係原審請兩造就案件之進行表示意見，而兩造則各自回復法院詢問，並非認系爭租約已合意終止，況兩造於本院亦均稱系爭租約並未終止（見本院卷第282頁），上訴人此部分主張，亦不足採。　⒋小結：系爭租約業經兩造合意成立，被上訴人撤銷系爭租約意思表示，並無理由，復未經兩造終止，系爭租約仍有效。　㈡上訴人依系爭租約第6條第17項約定請求被上訴人給付違約金，並無理由：　⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院112年度台上字第1986號判決意旨參照）。又民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理，民法第1條定有明文。查系爭租約第6條第17項約定：「任一方提前終止合約，違約金依押金五倍計算，並加計未到期租金總和，由違約之一方賠付予對方；另，如是甲方提前終止租約，需再額外賠付乙方整理站體之花費成本」，觀諸該條項之文字，顯係兩造就其中一方提前終止租賃契約時有關違約金之約定，無須別事探求。而兩造均自承系爭租約並未終止（見本院卷第282頁），則上訴人以被上訴人拒絕履行系爭租約為由，而依該條項約定請求被上訴人給付違約金，難認為有理由。　⒉上訴人雖另稱：被上訴人違約之情形、態樣更甚於上開條項約定之情形，依舉輕明重之法理，上訴人自得依該條項約定請求違約金云云。然上訴人既認被上訴人自始拒絕履行系爭租約，而系爭租約又無被上訴人拒絕履約時應如何處理之特別約定，則上訴人非不得依民法債編通則之相關規定為適法之主張，尚不得捨契約文字而更為曲解，跳過法律之規定，逕依法理而為主張。上訴人此部分所述，尚不足採。　⒊小結：上訴人依系爭租約第6條第17項約定請求被上訴人違約金，為無理由。　　㈢上訴人依民法第232條規定請求被上訴人賠償因不履行而生之損害，為無理由？　⒈按遲延後之給付，於債權人無利益者，債權人得拒絕其給付，並得請求賠償因不履行而生之損害，固為民法第232條所明定，但必須有「遲延後之給付，於債權人無利益」之特別情形，例如嚴格定期行為，債權人始得拒絕給付，不予受領，而請求全部之損害賠償，以替代履行之請求（最高法院87 年度台上字第951號判決意旨參照）。　⒉上訴人雖主張：因被上訴人拒絕履行其餘之協力義務，且雙方已經失去信任基礎，難以期待可達系爭租約債之本旨，被上訴人遲延後之給付，於上訴人已無利益等語。然系爭租約債之本旨係被上訴人出租系爭場站，轉讓加油站經營權供上訴人繼續經營，並非嚴格定期行為，倘被上訴人仍依約出租系爭場站，則上訴人可將其向葆利公司所購買現仍置於該公司倉庫之4台加油機（見本院卷第213至215頁），及其向賀用公司所購買之客製化洗車機及相關設備（見本院卷第185 至187頁），安裝在系爭場站，並接手經營，不惟可降低其對葆利公司及賀用公司之賠償責任，更可獲取營業收入，尚難遽認上訴人已無利益。上訴人僅空言雙方已經失去信任基礎，並未舉證證明被上訴人遲延後之給付，於其確無利益，依上開說明，其依民法第232條規定請求賠償因不履行而生之損害，亦無理由。　　六、綜上所述，上訴人於原審依系爭租約第6條第17項約定請求被上訴人給付違約金4,280萬元本息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院追加備位依民法第232條規定請求被上訴人賠償因不履行系爭租約而生之損害，亦無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴武志正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡明潔

2024-11-27

TPHV-113-重上-290-20241127-1

桃簡

桃園簡易庭

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第572號原告蔡惠如訴訟代理人孫綾罄被告林建中王信傑上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告林建中應給付原告新臺幣11萬9,417元，及自民國113年 9月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息。如對被告林建中之財產為強制執行無效果時，應由被告王信傑負清償責任。二、訴訟費用由被告林建中負擔。如對被告林建中之財產強制執行無效果時，由被告王信傑負擔。三、本判決得假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知而均無正當理由未到庭，依民事訴訟法第433條之3規定，本院依職權由原告一造辯論而為判決。二、原告主張：林建中於民國111年12月27日向原告承租桃園市○ ○區○○路0段000巷000號9樓（下稱系爭房屋），雙方約定租期自111年12月30日起至112年12月29日止，租金每月新臺幣（下同）2萬800元，應於每月10日給付，押租金4萬1,600元，並由被告王信傑擔任保證人（下稱系爭租約）。未料林建中自112年9月起即未依約給付租金，並於同年10月7日自行退租，積欠112年9月1日起至112年10月7日止租金共1月7日，積欠租金共2萬5,497元，及積欠112年7月13日起至112年1 0月7日止之管理費3,432元、水費986元、電費8,262元，暨因林建中提前退租、違反禁止飼養寵物之規定、違反室內禁止吸菸之規定而各請求違約金2萬800元；另於點交系爭房屋時發現牆壁有汙損而支出清潔費用及牆壁修補及粉刷費用共 2萬2,000元，及因林建中放任寵物抓咬系爭房屋內設備導致設備損壞而支出更換彈簧床之費用5,500元、門框修復費用7 ,000元、其餘茶几、沙發、窗簾以購入時之價格折舊後請求共計9,400元，暨因人為破壞系爭房屋內之設備導致損害而支出更換電風扇之費用599元、更換門片之費用7,000元、其餘床頭板、冰箱、IH爐以購入時之價格折舊後請求共計8,00 0元，並因遺失系爭房屋停車場進出磁條導致更換而支出120 元，扣除押租金4萬1,600元後，尚積欠11萬8,596元。嗣上開賠償費用原告與林建中於112年10月23日協議簽署協議書，林建中願賠償原告11萬9,417元（下稱系爭協議書），但林建中並未依約給付賠償。爰依系爭租約、系爭協議書之法律關係提起本件訴訟等語，並變更後聲明：林建中應給付原告11萬9,417元，及自補充起訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。如對林建中之財產為強制執行無效果時，應由王信傑負清償責任（本院卷第106頁）。三、被告林建中未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述；王信傑未於最後未於言詞辯論期日到場，但曾於 113年8月1日言詞辯論到場稱：等林建中來一起處理等語。四、本院之判斷：　　原告主張與林建中間存有系爭租約、王信傑為保證人、被告自113年9月起即未再依約付足租金、提前終止租約、有所違反系爭租約，並有造成系爭房屋之損壞乙節，業據原告提出系爭租約、社會住宅租賃契約終止切結書、毀損之附屬設備照片、出租點交時全新設備照片、退出時發現毀壞之設備傢俱照片、協議書、對話紀錄截圖為證（本院卷第6頁至第21 頁、第66頁至第67頁、第70頁）；又林建中已於相當時期受合法通知，猶於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀予以爭執，是依民事訴訟法第436條第2項適用第280條第3項準用第1項規定，應視同自認，是本院綜合本件調查證據之結果及全辯論意旨，堪認原告上開主張為真實。茲就原告各項請求有無理由，分述如下：　㈠原告請求林建中給付11萬9,417元部分：　⒈按系爭租約第3條約定系爭房屋租金為每月2萬800元；系爭租約第5條約定管理費、水電費由被告負擔；系爭租約特別約定事項第2條約定出租人不同意承租人飼養寵物，如有違反須賠償1個月違約金、第8條約定系爭房屋內不得吸菸，如有違反須賠償1個月違約金、第9條約定雙方不得提前終止契約，如有違反須賠償1個月違約金。經查，被告自112年9月起即未依約給付租金，並於同年10月7日提前終止租約，算至1 12年10月7日積欠1月7日之租金共2萬5,497元【計算式：2萬 800元＋(2萬800元317)=2萬5,497元】，另從112年7月13日起至112年10月7日止積欠水費共計986元、從112年7月21日起至112年10月7日止積欠電費共計8,262元、從112年9月起至112年10月7日止積欠管理費3,432元【計算式：2,800元＋( 2,800元317)=3,432元】，及因違約提前終止租約、飼養寵物、室內吸菸而應支付之違約金共計6萬2,400元。又原告主張因被告不當使用，至其支出費用含清潔費用及牆壁修補及粉刷費用共2萬2,000元，更換彈簧床之費用5,500元、門框修復費用7,000元、其餘茶几、沙發、窗簾以購入時之價格折舊後請求共計9,400元、更換電風扇之費用599元、更換門片之費用7,000元、其餘床頭板、冰箱、IH爐以購入時之價格折舊後請求共計8,000元、系爭房屋停車場進出磁條導致更換而支出120元等情，業據原告提出業據提出水電費繳及管理費繳納收據、清潔費用及修補牆面費用單據、購買床墊單據、門框修補費用單據、茶几、沙發、窗簾購買憑證、電風扇購買費用單據、門板更換費用單據、床頭、冰箱、IH 爐購買憑證、停車場磁條購買單據為憑（本院卷第68頁至第 69頁、第71頁至第81頁），堪信原告前揭主張為真實。　⒉再查，林建中因積欠原告上開費用，扣除押租金4萬1,600元後為11萬8,596元（計算式：2萬5,497元＋986元＋8,262元＋3, 432元＋6萬2,400元＋2萬2,000元＋5,500元＋7,000元＋9,400元＋ 599元＋7,000元＋8,000元＋120元－4萬1,600元＝11萬8,596元）。嗣112年10月23日原告與林建中簽署系爭協議書，於扣除押金後，林建中願賠償原告11萬9,417元，此有系爭協議書在卷可稽（本院卷第67頁）。從而，林建中迄今未為賠償，原告依系爭協議書之約定，請求林建中給付11萬9,417元，當屬有據。　㈡原告請求王信傑負擔保證人責任部分：　⒈按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第739條、第740條分別定有明文。次按普通保證，保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償，此為民法第745條之先訴抗辯權，其性質為延期抗辯。惟普通保證人之給付義務並未消滅，且在債權人訴之聲明範圍內，普通保證人主張抗辯者，法院固應為附條件之判決，若普通保證人未到場或到場未主張先訴抗辯權時，為符合保證債務之補充特性，法院仍應為附條件之判決。　⒉經查，王信傑為系爭租約之保證人（本院卷第12頁反面），則原告主張向林建中請求給付11萬9,417元並於對林建中之財產強制執行無效果時，由王信傑負保證人之清償責任，亦屬有據。　㈢又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，年息為 5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，本件原告對林建中之損害賠償債權，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利息，則林建中應自受催告時起，負遲延責任。是原告就上述得請求之金額，併請求自補充起訴理由狀繕本送達林建中之翌日即113年9月 27日起（本院卷第104頁）至清償日止，按年息5％計算之利息，洵屬有據。五、綜上所述，原告依系爭租約、系爭協議書之法律關係，請求如主文第1項為有理由，應予准許。六、本判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官王子鳴以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉菽芬

2024-11-26

TYEV-113-桃簡-572-20241126-1

壢簡

中壢簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第255號原告謝秀琴訴訟代理人李宏文律師被告呂鳳嬌訴訟代理人陳佳函律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號1樓房屋騰空返還原告。二、被告應自民國113年7月1日起至返還第1項聲明所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣50,000元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣7,200,000元為原告預供擔保，得免為假執行。五、本判決第2項於各期到期後得假執行。但被告如各期以新臺幣50,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：　　按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第436條第2項適用第255條第1項但書第3款定有明文。查原告起訴請求訴之聲明原為：「㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號1樓房屋騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）100,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自民國1 13年3月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告50,000元。」（見本院附民卷第5頁），嗣最終變更訴之聲明為：「㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號1樓房屋騰空返還原告。㈡被告應自民國113年7月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告50,000元。」（見本院卷第43頁）。原告所為前開變更，經核係減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　　原告於111年12月22日與被告簽立房屋出租契約書（下稱本件租約），約定將桃園市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間為112年2月1日至117年1月31 日，每月租金前兩年為50,000元，後三年為53,000元，依本件租約第11條約定，雙方得於3個月前通知對方，並賠償對方1個月租金後，即可終止本件租約，原告已於112年10月27 日寄發存證信函通知被告將於113年2月1日起終止租約，且因被告於113年2月1日前共欠繳3個月租金，扣除押租金2個月，剩餘欠繳1個月租金與原告應給付被告之賠償抵銷，故本件租約已合法終止，而被告於113年7月1日後仍持續占有系爭房屋，爰依本件租約、不當得利等規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如上開變更後之聲明所示。二、被告則以：對於本件租約第11條約定、租賃期間未扣押租金仍欠3個月租金及現在仍占有系爭房屋沒有意見，但認為本件租約第11條需要雙方合意才能終止，我們同意終止租約也同意返還系爭房屋，但希望原告可以補貼工作物價值等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告主張兩造訂有本件租約、原告已於112年10月27日寄發存證信函通知被告將於113年2月1日起終止租約、被告於租賃期間未扣押租金尚積欠3個月租金及被告於113年7月1日後仍持續占有系爭房屋並未繳租金等情，有其提出之本件租約、公證書、中壢忠義郵局000086號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等在卷可稽（見本院卷第10至24頁），且為被告所不爭執，是此部分事實堪以認定。　㈡原告復主張依本件租約第11條規定，本件租約已合法終止，被告應返還系爭房屋及自113年7月1日起占有系爭房屋之相當租金不當得利等情，為被告所否認，並以前詞置辯，茲就原告之主張有無理由分述如下：　⒈本件租約業已合法終止，被告應返還系爭房屋予原告：　　按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究。然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先本於文義為真意之探究（最高法院108年度台上字第370號判決意旨參照）。查，本件租約第11條約定：「本契約於期限屆滿前，□不得終止契約☑得終止契約，但應於3個月前通知對方，並需賠償對方1個月租金。」（見本院卷第12頁），依此，兩造間既有上述提前終止租約之約定，堪認兩造於租約屆滿前，均得提前終止契約，僅須提前通知對方，並應賠償他方1個月租金作為賠償。而本件原告已於112年10月27日以存證信函通知被告將於113年2月1日終止本件租約，並以被告欠繳之租金作為賠償等情，均為被告所不爭執，足見原告已依本件租約第11條約定，於3個月前通知被告終止租約，並已賠償被告1個月之租金，堪認本件租約業經原告於113 年2月1日合法終止。至被告雖抗辯本件租約第11條之約定係指雙方合意期前終止租約時方有適用。惟查，觀諸本件租約第11條契約文字雖使用「合意終止」之文字，然雙方既已勾選「得終止契約」欄位，可見約定內容已明定本件租約於期限屆滿前，「得期前終止租約」，又遍觀本件租約，並無約明不可於期限屆滿前終止租約之約定，故系爭租約第11條應指兩造均得依該條約定期前終止租約，無須經他造同意甚明，被告此部分之抗辯，應不足採。基上，本件租約既於113 年2月1日合法終止，則原告依本件租約第12條約定，請求被告返還系爭房屋，應屬有據。　⒉被告應自113年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告50,000元之相當租金不當得利：　　次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17 9條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判決意旨）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。本件兩造間本件租約之租賃關係於113年2月1日終止且被告於113年 7月1日後仍持續占有系爭房屋並未繳租金，業如前述，則被告自113年2月1日起既已無合法占用系爭房屋之正當權源，其繼續占用系爭房屋無法律上原因而受利益且致原告受有不能使用系爭房屋之損害，被告自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌兩造對於系爭房屋之使用既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，認以相同標準計算相當於租金之不當得利，應為妥適。從而，原告請求被告給付自113年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告50,000元之相當租金不當得利，亦屬有據。四、綜上所述，原告依本件租約、不當得利返還請求權，請求如主文第1項、第2項，為有理由，均應予准許。五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項之規定，依被告之聲請酌定相當之擔保金額，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　黃麟捷如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳香菱

2024-11-26

CLEV-113-壢簡-255-20241126-1

訴

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1797號原告曾朧億被告陳益祥上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國113年11月8日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴與假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、程序部分　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依同法第385條第1項前段規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張　㈠兩造於民國113 年4 月12日（日期下以「00.00.00」格式表示）就臺南市○○區○○路00巷00弄00號5 樓之19房屋（下稱【系爭房屋】）簽訂租賃契約（下稱【本件租約】，內容係依據109.08.26 內政部台內地字第1090264511號公告住宅租賃契約書範本〈下稱【住宅租約範本】，相關條款內容，參見【附錄法條】〉印製，就本件租約下均稱以住宅租約範本），就租期、租金、押金約定如下，並由原告收取約定押金新臺幣（下同）1萬2000元、113.05.01-113.06.30 租金共1萬 2000元。　　①租期：113.05.01-114.04.30（第2 條）。　　②租金：每月6000元，每期應繳納1 個月租金，並每月支付（第3 條，未載每月繳付期限）。　　③押金：2 個月（1 萬2000元）。　㈡被告租賃期間有以下違約之終止租約事由：　　被告自113.07.01起即未繳租金，經原告於113.09.04以嘉義中山路郵局第286 號存證信函通知積欠7、8月租金，並依民法第440條規定限期5日內給付租金（下稱【系爭存證信函】，未載預告終止租約日期），惟被告仍未給付。　㈢爰以起訴狀為終止本件租賃契約之意思表示（起訴狀於113.0 9.26 繫屬本院，於113.10.09送達被告戶籍地、於113.10.1 4寄存送達於系爭房屋轄區派出所），依所有權、租賃之法律關係請求被告返還系爭房屋，並聲明：①被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告。②請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、本院之判斷　㈠系爭租約查屬租賃住宅市場發展及管理條例（112.02.08 修正公布施行，第34、38-2條自112.09.01 施行）之住宅租賃契約之性質，依同條例第5 條第1 項規定，該租約視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定，依消費者保護法第17 條規定，就住宅租賃契約書範本所載條款，具有強制效力，合先敘明。　㈡就承租人積欠租約之出租人提前終止租約事由，租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1 項第2 款雖規定以「承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。」為終止事由，然以：　⒈就本款規定，本法106 年立法理由與108 年修正理由僅記載「參照民法第440 條規定，當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定第2 款規定」、「為使催告在本法與民法效果一致，特將相關文字納入本條第1 項第2 款」（參見附錄），並未載明排除土地法第 100 條之適用（依實務見解，土地法第100 條第3 款之擔保金，含承租人交付之押租金，最高法院81年度台上字第1520 號民事判決案例參照），另依最高法院94年度第3 次民事庭會議決議就土地法第100 條終止租約規定認係不分住宅或營業使用房屋之決議要旨（參見附錄），如認租賃住宅市場發展及管理條例可排除土地法適用，將形成對屬消費關係性質之住宅租賃之保障不及營業用房屋之保障，是於解釋上，應認租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1 項第2 款規定無排除土地法第100 條之適用。　⒉另就本項第2 款之以積欠租金提前終止租約之程序，本條第2 項第1 款明定以應於終止前30日，檢附相關事證，以書面通知承租人。是如出租人未依本項款規定預告終止租約，依本法強制規定性質，自難認發生終止效力。　㈢本件駁回理由　　本件被告繳付相當2 個月租金之押金，因未繳付113.07、08 之二個月租金，由原告於113.09.04 以系爭存證信函催告繳租後，於113.09.26 以本件起訴狀終止本件租契約，依前述說明，顯不合於租賃住宅市場發展及管理條例之提前終止租約要件與程序，是原告以本件租賃契約已經終止為由請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由。五、從而，本件原告依租賃之法律關係，請求被告返還房屋，為無理由，應予駁回。又其本件請求既經駁回，其假執行之聲請，自失所附麗，亦應併與駁回。六、訴訟費用負擔　　本件原告敗訴，爰依民事訴訟法第78條規定，命原告負擔訴訟費用。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　陳世旻上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡芳　　　　　附錄法條：民法第 439 條．承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。第 440 條．承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。．租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。．租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。　第 450 條．租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。．未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。．前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。　第 453 條．定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。土地法第 100 條．出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。　一、出租人收回自住或重新建築時。　二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。　三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。　四、承租人以房屋供違反法令之使用時。　五、承租人違反租賃契約時。　六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。【最高法院 94 年度第 3 次民事庭會議（決議日期：民國 94 年 03 月 15 日）】．決議要旨：採乙說。．土地法第一百條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃，則土地法第一百條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（本院51年台上字第370號判例）。　租賃住宅市場發展及管理條例（民國 112 年 02 月 08 日）第 3 條．本條例用詞，定義如下：　一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。　二、住宅租賃契約（以下簡稱租賃契約）：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。　、押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。第 5 條（節錄第1 項）．租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。第 10 條．租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：　一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。　二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。　三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。　四、出租人為重新建築而必要收回。　五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。．出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：　一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。　二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。【立法理由】　　【二讀（廣泛討論）會議日期106.11.07／會議記錄第106卷90期4492號267-383頁（審查報告）】［補充立法說明］　租賃期間如有發生承租人惡意違反租約或出租人不可抗力之情事時，以致須提前終止租約時，出租人得免付違約金，以保全其出租人之財產權；另可歸責於出租人之事由造成承租人財產權損失者，仍應予以相當之賠償，說明如下：　　㈠承租人未善盡保管租賃物之責任，並不為修繕及相當賠償，為避免出租人財產損失擴大，爰訂定第一款規定。　　㈡參照民法第四百四十條規定，當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定第二款規定。　　㈢承租人未經出租人書面同意即為轉租，已違反前條第一款規定之情事，出租人即得依此終止租約，爰訂定第三款規定。　　㈣為因應房屋有法定重新建築或須重新建築始能合於居住使用之必要，爰訂定第四款規定。另為避免房屋於等待建築期間即提前終止租約產生住宅閒置之情事，應以明確重新建築期間作為提前終止租約參考準據。　　㈤配合其他法律規定出租人得終止租約之事由，爰於第五款訂定之。　終止租賃契約時出租人應以書面通知，並提出具體事證，確保承租人之權益。並考量得終止租約之情節不同，爰於第二項分別規定其應提出相關事證及書面通知承租人之期限：　　㈠第一項之第一款至第三款及第五款之事證明確，爰於第二項第一款規定應於租約終止前三十日為之。　　㈡考量重新建築必要收回之事證明確性、建築物重建之必要性，出租人應於租約終止前三個月提出具體事證。例如：辦理都市更新者，應檢具都市更新事業計畫書或權利變換計畫核定資料；一般重新建築案，應檢具拆除執照資料，爰於第二款規定。　　　　　　【民國 112 年 02 月 08 日修正理由】　．按現行民法第兩百五十四條之規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，爰此，為使催告在本法與民法效果一致，特將相關文字納入本條第一項第二款。消費者保護法（民國 104 年 06 月 17 日）第 17 條（節錄）．中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。．前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：　一、契約之重要權利義務事項。　二、違反契約之法律效果。　三、預付型交易之履約擔保。　四、契約之解除權、終止權及其法律效果。　五、其他與契約履行有關之事項。．第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：　一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。　二、限制或免除企業經營者之義務或責任。　三、限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。　四、其他對消費者顯失公平事項。．違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。．中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。．企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。住宅租賃契約書範本（中華民國109年8月26日內政部台內地字第1090264511號公告修正）第四條押金約定及返還．押金由租賃雙方約定為ˍ個月租金，金額為ˍ元整(最高不得超過二個月租金之總額)。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。．前項押金，除有第十一條第四項、第十三條第三項、第十四條第四項及第十八條第二項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。第七條使用租賃住宅之限制．本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途。．承租人同意遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項，不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品。．承租人應經出租人同意始得將本租賃住宅之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。．前項出租人同意轉租者，應出具同意書(如附件二)載明同意轉租之範圍、期間及得終止本契約之事由，供承租人轉租時向次承租人提示。第十一條承租人之義務及責任．承租人應於簽訂本契約時，出示國民身分證或其他足資證明身分之文件，供出租人核對。．承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。．承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。．前項承租人應賠償之金額，得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。．承租人經出租人同意轉租者，與次承租人簽訂轉租契約時，應不得逾出租人同意轉租之範圍及期間，並應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊住址等相關資料通知出租人。第十三條任意終止租約之約定．本契約於期限屆滿前，除依第十六條及第十七條規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。．依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。．前項承租人應賠償之違約金，得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。．租期屆滿前，依第一項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。第十六條出租人提前終止租約．租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：　㈠出租人為重新建築而必要收回。　㈡承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。　㈢承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。　㈣承租人違反第七條第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。　㈤承租人違反第七條第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。　㈥承租人違反第七條第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。　㈦承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。　㈧承租人違反第九條第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。　㈨承租人違反第九條第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。　㈩承租人違反第九條第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。．出租人依前項規定提前終止租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人。但依前項第五款及第十款規定終止者，得不先期通知：　㈠依前項第一款規定終止者，於終止前三個月。　㈡依前項第二款至第四款、第六款至第九款規定終止者，於終止前三十日。第二十條條款疑義處理．本契約各條款如有疑義時，應為有利於承租人之解釋。住宅租賃契約書範本（中華民國113年7月8日內政部台內地字第11302639334號函修正）【本次修正條文】（上開條文本次未修正） ⒈修正租賃期間使用租賃住宅電費由承租人負擔之計收基準規定。（修正第5條） ⒉增訂出租人應提供承租人租賃標的之電費資訊，承租人得逕向台電申辦查詢有關電費資訊規定。（修正第10條） ⒊刪除「難以繼續居住」之不必要文字，以保障承租人終止契約之權利。（修正第17條） ⒋修正租賃標的現況確認書之內容新增「建物出租型態」，及修正備註說明。（修正附件一）民事訴訟法第 78 條（同民國 57 年 02 月 01 日）．訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。　第 87 條（同民國 57 年 02 月 01 日；節錄第1 項）．法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。　第 385 條．言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人，經再次通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決。．前項規定，於訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，言詞辯論期日，共同訴訟人中一人到場時，亦適用之。．如以前已為辯論或證據調查或未到場人有準備書狀之陳述者，為前項判決時，應斟酌之；未到場人以前聲明證據，其必要者，並應調查之。第 386 條．有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回前條聲請，並延展辯論期日：　一、不到場之當事人未於相當時期受合法之通知者。　二、當事人之不到場，可認為係因天災或其他正當理由者。　三、到場之當事人於法院應依職權調查之事項，不能為必要之證明者。　四、到場之當事人所提出之聲明、事實或證據，未於相當時期通知他造者。　　第 389 條．下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：　一、本於被告認諾所為之判決。　二、（刪除）　三、就第四百二十七條第一項至第四項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決。　四、（刪除）　五、所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決。．計算前項第五款價額，準用關於計算訴訟標的價額之規定。．第一項第五款之金額或價額，準用第四百二十七條第七項之規定。第 392 條．法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。．法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。．依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。

2024-11-22

TNDV-113-訴-1797-20241122-1

北簡

臺北簡易庭

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第2290號原告日盛全台通小客車租賃股份有限公司法定代理人朱志威訴訟代理人郭芳鈿被告安鎂企業有限公司兼特別代理人何木輝上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年11月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應連帶給付原告新臺幣430,871元，及自民國112年1月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣4,740元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，由被告連帶負擔。本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣430,871元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。原告起訴時其法定代理人原為許玉樹，嗣於訴訟繫屬中變更法定代理人為朱志威，經其聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條、第176條規定尚無不合，應予准許。二、原告主張：被告安鎂企業有限公司（下稱安鎂公司）邀同被告何木輝為連帶保證人於民國109年10月26日與伊簽訂車輛租賃契約書兩份（下稱系爭租約），約定承租期間分別為10 9年10月28日至113年6月27日共44期與113年6月28日至114年 10月27日共16期，每期租金26,800元。詎安鎂公司自第6期即110年3月30日起皆未給付租金且失聯，嗣伊以存證信函通知安鎂公司自110年5月14日起終止系爭租約，並依系爭租約之租賃內容第9項請求折舊補償金675,090元扣除履約保證金結餘款265,560元後，再加計法務費用1,811元及取車後停車費19,530元，合計安鎂公司尚欠伊430,871元，為此依租賃契約法律關係提起本訴等語。並聲明：被告應連帶給付原告 430,871元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息16%計算之利息。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。四、本院之判斷：　㈠經查，原告主張安鎂公司積欠租金等合計430,871元之情，業據提出與其所述相符之系爭租約、租金扣款失敗資料、存證信函、法務費用電子發票、取車後停車費發票等件（見竹北司簡調卷第21至77頁）為憑，且被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項規定，視同自認，經審酌原告所提證據，堪認原告之主張為真實。　㈡觀諸系爭租約之租賃內容第6條、第9條、租賃條款第5條載明：每期租金含營業稅計26,800元；折舊補償金到期期數在1－ 12個月內者，按未到期租金總和之比率40%加計定額171,520 元。折舊補償金到期期數在1－4個月內者，按未到期租金總和之比率25%；承租人如有違反本租賃內容或租賃條款中任何約定事項或信用狀況發生不良變化等情事時，承租人及出租人雙方合意：於上述情事發生時，即生提前終止租約之效力，且承租人無條件同意出租人得不經通知或催告，逕行收回或請求返還租賃物。承租人並應無條件付清已到期未付租金、折舊補償金及其他應付款項，如出租人受有其他損害，承租人亦應賠償各等語，亦有系爭租約租賃內容、租賃條款（見竹北司簡調卷第21至47頁）可佐，是原告依前揭約定為本件請求，即屬有據。　㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%；民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。本件係為損害賠償之債，自屬無確定期限者，又係以支付金錢為標的，則依前揭法律規定，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日即112年1月20日（見竹北司簡調卷第93頁）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，於法自屬有據。至原告請求逾年息5%之遲延利息部分，則未提出請求依據，應屬無據，礙難准許。五、綜上，原告依租賃契約法律關係，請求被告給付430,871元，及自112年1月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列。七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行；併依職權諭知被告得供擔保而免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項、第91條第3項。依職權確定訴訟費用額為4,740元（第一審裁判費），由被告依主文第3項所示負擔。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　林振芳上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段 000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡凱如

2024-11-21

TPEV-113-北簡-2290-20241121-1

橋小

橋頭簡易庭

給付租金等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋小字第895號原告謝少紳被告柯嬿娜上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣43,590元。訴訟費用新臺幣1,000元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告前向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路000 號11樓之2房屋，約定租賃期間自109年9月1日起至民國110 年8月31日為止，嗣後兩造合意於109年11月10日終止租約，且於當日結算兩造之債權債務關係，確認被告積欠原告新臺幣（下同）61,590元（含更換不鏽鋼門片、水電費用5,424 元、借款25,000元、積欠租金22,166元、提前終止租約9,00 0元），並簽立終止租賃契約（下稱系爭契約），依據系爭契約，被告應自111年1月起，按月於每月7日前還款6,000元，倘被告逾期償還或部分償還，另加計違約金每日100元，違約金計算期間自發生逾期該月8日起計之，迄全數逾期金額還清之日為止，如發生逾期金額達12,000元或連續二期未全數還款時，甲方（即原告）將對乙方（即被告）。詎料，被告自111年7月19日後未再清償，尚餘31,590元，為此　　為此爰依兩造間系爭契約之法律關係，請求被告給付餘款31 ,590元、違約金12,000元等語。並聲明：如主文第1項所示。三、被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述供本院審酌。四、原告主張之上開事實，業據原告提出系爭契約、被告簽發面額6萬元之本票、借據、分期付款清單、台灣自來水公司繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、房屋租賃契約書等件為證，被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述供本院審酌，是本院參酌卷內資料堪認原告主張為真。是原告依兩造間系爭租約之法律關係，為主文第1項所示之請求，為有理由，應予准許。五、本件係就小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436 條之20規定，職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。本件訴訟費用額依職權確定如主文第2項所示之金額。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官郭育秀以上正本係照原本作成。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林國龍

2024-11-20

CDEV-113-橋小-895-20241120-1

竹小

臺灣新竹地方法院

給付租金等

臺灣新竹地方法院民事小額判決 113年度竹小字第593號原告黃春霖訴訟代理人黃思蜜被告郭乃菁訴訟代理人彭首席律師上列當事人間給付租金等事件，本院於民國113年10月22日辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳仟零參拾元，及自民國一一三年十月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。四、反訴原告其餘之訴駁回。五、反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴被告負擔新臺幣貳拾捌元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息；其餘由反訴原告負擔。六、本判決反訴原告勝訴部分得假執行。　　事實及理由甲、本訴部分：一、原告起訴主張：　㈠被告向原告承租門牌號碼新竹市○區○○路00○00號房屋(下稱系爭房屋)，兩造簽訂租賃合約書(下稱系爭租約)，約定租約期間自民國112年1月1日起至112年12月31日止，每月租金1 萬6500元，押租金3萬3000元，兩造並合意租期依原有條件延展至113年12月31日止。惟被告積欠113年4月至5月之租金，共計3萬3000元未給付，另未給付112年5月至113年5月電費共計2萬9799元，經催繳未果，為此依系爭租約，請求被告給付積欠之租金及電費共計6萬2799元。　㈡被告雖於113年4月15日表示要提前終止租約等語，並於4月1 日起未給付租金至今。然系爭租約第13條明確約定於租期屆滿前不得終止租約，原告已明確表示不同意被告要求，因此被告須繼續履行契約義務。且被告是頂前一位租客房屋，故仍有大量遺留物未清空，系爭房屋仍在使用期間，被告無返還之事實。　㈢被告雖表示系爭房屋有白蟻，原告未盡修繕義務等語，但112 年5月19日新竹因強降雨發生水災，此為天然災害。被告於1 12年8月2日反應有白蟻，當下未經催告，也未經原告同意就自行施作白蟻防治工程，事後也未提供費用收據，且被告主張花費3萬9690元，已超出正常合理範圍。　㈣由於被告將系爭租賃物作為倉儲使用，並且擺放大型冷凍櫃，加上頂下前房客之舊有大型冰櫃，故本件電費數額合理，經台電人員勘查亦無異常。　㈤並聲明：被告應給付原告6萬2799元。　二、被告則以：　㈠自112年5月間新竹淹大水後，系爭房屋周遭頻發蟻患，經多次反應、驅蟲仍難以根除。被告將系爭房屋作為堆置食品原料以及包裝包材之用，對於環境衛生有較高要求，不能容忍白蟻叢生。況白蟻也妨礙生活安全，腐蝕結構也可能影響結構、電線安全，分泌甲烷氣和蟻酸對人體也是危害，對一般生活、營業均屬重大危害，清除白蟻的過程對人體也有害，更證明系爭房屋已不適合承租。原告身為出租人，依法應保持系爭房屋符合一般使用狀態，既然白蟻難以根除，被告只得依民法第424條規定終止租約。被告已於113年4月30日騰空遷離系爭房屋，此後未再使用，既然未使用租賃物，自無庸繳納租金或電費。另原告委請女兒黃思蜜向被告表示不同意解約等語，既然原告已預示拒絕終止租賃契約，則必不會前來處理點交系爭房屋事宜，依民法第235條之規定，被告即得將系爭房屋清理完成之事情，通知原告以代點交，113 年4月30日被告完成點交事宜。系爭租約業經被告終止，原告不得再向被告請求給付租金。　㈡原告主張現場遺留被告之物品，故被告仍占有系爭房屋，應給付租金等語不實在。系爭房屋前房客所遺留冰箱、雜物等均與被告無關，且原告所提現場照片也不知何時、何處拍攝。除冰箱外各該物品，有可能是前房客遺留於糸爭房屋的公共空間處，該處被告並未承租、使用，各該物品也不是被告遺留，被告本不必負責。而前房客所遺冰箱並非被告所有，只是被前房客留在原地，該冰箱電源線深入牆壁，冰箱門偶時無法密合且有臭味，故被告另有冰箱儲存食材。因該冰箱電源設置特殊規格，若要清運需請廠商處理，所需耗費恐怕高於電費耗損，屋内儲物空間對被告而言也足夠，就未將該冰箱遷離，兩造均未議定該冰箱產權歸屬，且此為前房客與原告要處理的事情，為何要被告負責？被告遷離系爭房屋，本不會搬走不屬於自己之物。退步言之，縱有若干物品遺留系爭房屋内，但此至多為清除雜物之問題，無礙被告已解除系爭房屋占有、原告旋取回系爭房屋占有之認定。　㈢退萬步言，被告也本得任意終止租賃契約，只須提前一個月告知而已。依系爭契約第13條第1項，雖有勾選不得終止租約之約定，但隨後於同條第2項記載應於一個月前通知期前終止租約等文字，結合前後文義觀察，意思應為不得隨時終止租約，應於終止前一個月通知，或通知一個月後始生終止之效力。因此，縱然認為全無蟻災、原告任意噴灑藥劑導致被告物品報廢等等情事，至遲於113年4月15日通知後一個月，即113年5月15日，兩造租賃契約即告終止。　㈣末按租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理(最高法院18年上字第2001號判例參照) 。上開判例並未經最高法院廢止，自仍屬有效。故退萬萬步言，縱使認為無終止租約之事由，租約亦有不得期前終止之約定，被告仍得主張提前終止租約，不過係損害賠償若干、押租金扣抵若干之問題而已。　㈤另系爭房屋被告只使用1樓倉儲空間，被告僅作為堆放貨物使用，並非營業處所，原告自己有使用2樓工作室，本得自行持鑰匙出入，1、2樓是共用電表，為何電費均由被告負擔？因此原告所提台電營業處函所示電費雖然形式上真正，但不能證明均為被告用電所致。依一般經驗法則判斷，原告主張之電費有溢收之情事。　㈥即使原告主張有理由，也應自2個月的押租金内先抵充，抵充後餘額也應返還被告。另被告支應的除蟲費用3萬9690元，此本屬原告修繕義務，卻由被告支應負擔，原告因而免於支出之利益，被告受有損害，為不當得利，若原告主張為有理由，被告也同為抵銷之抗辯。　㈦並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、本院判斷：　　　　原告主張被告向原告承租系爭房屋，積欠租金及電費之事實，業據提出存證信函、通訊軟體LINE對話截圖、房屋租賃契約書、台灣電力公司新竹區營業處函、系爭房屋現場照片等件為證(見本院卷第15-47頁、第139-145頁)。被告對於有承租系爭房屋且未繳納上開期間之租金、電費等節並未爭執，惟以前詞置辯。是本件本院應審究者為：㈠系爭租約是否已合法終止？㈡原告請求被告給付積欠租金，有無理由？㈢原告請求被告給付電費，有無理由？茲分述如下：　㈠系爭租約是否合法終止部分：　　⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之；民法第42 3條、第424條、第430條分別定有明文。　　⒉經查，被告辯稱系爭房屋於租賃期間之112年5月間，因淹水後有白蟻蟲害，致無法作為倉儲使用，顯見原告未提供合於契約所約定使用、收益之租賃物等語，雖據提出對話截圖、存證信函、淹水錄影影像、估價單及發票等件為證 (見本院卷第67-105頁)。惟查，觀諸被告所提出之對話紀錄，可見被告於112年8月間向原告女兒黃思蜜表示：上次淹水後有看到一些白蟻，有找除蟲公司來噴藥；不清楚是什麼原因，之前施藥廠商說這邊生態適合；上次整修完後有預防性施藥，順帶加一些費用請師傅一起處理等語，黃思蜜則有詢問出現白蟻之原因及對被告所述處理情況做回應(見本院卷第73-75頁)；嗣於113年4月8日至12日間，被告又向黃思蜜表示淹水後白蟻嚴重，除蟲效果不理想，想對此做討論；後於同年4月17日，被告表示經過二度除蟲及清潔均無法解決白蟻問題，很遺憾提出如此訴求；黃思蜜於翌日則回稱：經討論後，不同意被告期前終止租約等語；嗣被告於同年月30日傳訊表示已將系爭房屋回復原狀，要約時間點交，被告已盡力處理白蟻、淹水等問題等語 (見本院卷第81-87頁)。據此，可見系爭房屋確有於112年 5月淹水，後續並有孳生白蟻之情事，且被告確有利用已有通訊管道將此情告知房東即原告，然充其量僅能證明系爭房屋有白蟻問題，但尚無從證明白蟻問題已使系爭房屋無法使用，亦無從認定有何被告要求原告處理白蟻問題，而原告均未置理之情事，難認被告有定期催告原告修繕租賃物，而原告並未修繕之情，揆諸上揭說明，核與民法第 430條之規定未合。此外，被告自述承租系爭房屋作為倉儲使用，而非作為居住使用，被告復未證明因系爭房屋有白蟻問題而危及其安全及健康等情事，故被告抗辯其依民法第424條之規定，於112年4月30日終止系爭租約等語，實無所憑，應不可採。　　⒊被告另辯稱其得依兩造之約定終止租約等語，然系爭租約第13條約定：㈠本契約於期限屆滿前不得終止租約。㈡依前項約定期前終止租約者，應於一個月前通知之，此有系爭租約在卷可證(見本院卷第37頁)。依該條約定，可見兩造明確約定租期屆滿前不得終止租約，同條第2項雖有期前終止應提前通知之約定，但依該項文義解釋，該通知期限係以兩造約定得期前終止租約為要件，而該條第1項復已明定不得期前終止租約，自不足憑此作為期前任意終止租約之約定。因此，被告辯稱其得憑上開約定終止租約等語，亦無所據。　　⒋被告另以最高法院18年上字第2001號判例，主張不論有無約定或法律依據，其均得期前終止系爭租約等語，然上開判例業依法院組織法第57條之1第1項之規定停止適用，自無從作為被告本件終止租約之依據。　　⒌綜上，系爭租約並未合法終止。　㈡原告請求被告給付積欠租金部分：　　按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用、收益，他方支付租金之契約；再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439前段分別定有明文。又系爭租約第4條約定：「每月應繳租金1萬6500元」等文字，有系爭租約附卷可考(見本院卷第33頁)，且系爭租約並未終止，業如前述，則被告於租期屆滿前，本有按期給付租金之義務，不因其自行不使用租賃物而異，是原告依系爭租約之約定，請求被告給付積欠之113年4月及5月租金3萬3000元，即屬有據。　　㈢原告請求被告給付電費部分：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。被告於系爭租約終止前使用系爭房屋之電費，應由被告負擔，如係由原告代墊者，則被告自享有不當得利，應將其因未繳納電費所得之利益返還原告。然被告辯稱系爭房屋1、2樓共用電表，而被告僅承租系爭房屋1樓，故原告提出之電費包含被告未承租部分之用電等節，為原告所肯認(見本院卷第166頁)。又原告明確表示：因為一直都是由租客登記用電度數，故無法提出如何區分被告用電與其他用電等語(見本院卷第166頁)，且依前揭對話紀錄(見本院卷第77、79頁)，可見被告於112年4月27日即已向原告質疑電費過高，原告方面亦表示有計算到原告父親自行使用之電費，會另行扣除等語，故原告本件提出之電費數額，顯然包含被告承租範圍外之用電，無法全部要求被告負擔。而本院審酌被告所提出其他倉儲電費之電費單據( 見本院卷第107、109頁)，以其中最高者即以112年8月23日至112年10月22日用電度數229度，並以原告提出之系爭房屋 112年5月至113年5月之用電度數與電費總額，計算系爭房屋上開期間之每度電費，以該用電度數及各期電費，計算被告應負擔之電費，則原告得向請求被告112年5月至113年5月之電費應為4660元(計算式：各期用電度數229度×本院卷第139 -141頁所示各期間平均每度電費，元以下四捨五入)，逾此部分請求，則屬無據。　㈣綜上，原告得請求被告給付金額應為3萬7660元(計算式：積欠租金3萬3000元＋電費4660元)。　　　㈤然被告辯稱原告應給付除蟲費3萬9690元，並與被告積欠原告之上開租金及電費互為抵銷等語，為有理由(詳下述)，原告自不得再向被告請求此部分之款項，是本件原告請求，自屬無據，應予駁回。　　　四、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付積欠租金及代付電費，為無理由，應予駁回。　　五、本件本訴部分事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。六、本訴部分訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　乙、反訴部分：壹、程序方面　　按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條第1項、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係或本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查，本件被告於言詞辯論終結前提起反訴，請求反訴被告即原告返還押租金新臺幣 (下同)3萬3000元及負擔除蟲費用3萬9690元(見本院卷第177 -179頁)，經核本件反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，揆諸前揭規定，反訴原告所提反訴於法有據，應予准許，合先敘明。貳、實體方面　一、反訴原告主張：　㈠反訴原告已向反訴被告表示終止租賃契約，依法反訴被告應返還押租金3萬3000元，同時反訴被告也無保有押租金之法律上正當原因，屬不當得利，反訴原告依租賃契約終止後及不當得利之法律關係，訴請反訴被告返還押租金3萬3000元。　㈡反訴原告支付之系爭房屋除蟲費用3萬9690元，此本屬反訴被告修繕義務，反訴原告因白蟻頗受困擾，且因屋内堆置食材包裝，故有迅為處理之必要，反訴被告並未積極處理，反訴原告只能自行尋覓廠商，反訴被告因而免於支出該費用之利益，即為不當得利，且反訴被告已承諾要負擔除蟲費用，無催告問題，反訴原告依不當得利之法律關係或兩造合意，擇一訴請反訴被告返還上開除蟲費用。　㈢並聲明：反訴被告應給付反訴原告7萬2690元，及自民事反訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、反訴被告則以：　　押租金部分尚不足以抵扣反訴原告積欠之房租及電費；除蟲費用部分，反訴原告並未定相當期間催告反訴被告修繕，又在反訴被告不知情的情況下進行除蟲，且反訴被告願意負擔除蟲費用之前提為廠商沒有保固才會負擔等語，茲為抗辯。三、本院之判斷：　　　反訴原告主張於訂約時交付押租金3萬3000元予反訴被告，及系爭房屋確有白蟻蟲害等情，業提出系爭租約、除蟲之估價單及發票等件為證，且為反訴被告不爭執，堪信反訴原告此部分主張為真實。然反訴原告主張已向反訴被告終止系爭租約，且反訴原告為除蟲而支付除蟲費用3萬9690元，反訴被告依法應返還上開押租金及負擔上開除蟲費用等節，則為反訴被告否認，並以前詞置辯。是本件本院應審究者為：㈠反訴原告請求反訴被告返還押租金，有無理由？㈡反訴原告請求反訴被告給付除蟲費，有無理由？茲分述如下：　㈠反訴原告請求返還押租金部分：　　按押租金(即履約保證金)之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。又按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。(最高法院87年度台上字第1631號、83年度台上字第2108號裁判意旨參照)。又依系爭租約第5 條第2項約定：「前項擔保金，除有第17條之情形外，出租人應於租期屆滿，承租人還房屋時返還之。」，有系爭租約存卷可按。據此，可認應於系爭租約租期屆至，兩造間之租賃關係消滅後，反訴被告方有返還押租金之義務。而系爭租約尚未期滿，且並未合法終止等節，已如前述，則兩造之租賃關係尚未消滅，依上開說明，反訴被告自無返還押租金之義務，則反訴原告以系爭租約已終止為由，請求反訴被告返還上開押租金，自屬無據，無從准許。　㈡反訴原告請求給付除蟲費部分：　　⒈按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第429條第1項、第430條、第179條前段分別定有明文。　　⒉系爭房屋於112年間淹水後即有白蟻蟲害等節，有反訴原告提出之對話紀錄可證(見本院卷第81頁)，且為反訴被告所不爭執。而白蟻蟲害屬於系爭房屋之瑕疵，亦未見兩造有應由系爭房屋之承租人即反訴原告負擔此費用之約定，參酌前揭規定及風險承擔之法則，自應由反訴被告負修繕之責。反訴被告雖辯稱反訴原告未先催告，且若無保固才要負擔除蟲費用等語，然此均與反訴被告應負之義務無涉，且黃思蜜於112年8月2日向反訴原告回應稱：除蟲公司好像都會有保固，如果沒有，這次除蟲的費用算我們的等語，有對話紀錄在卷可證(見本院卷第73頁)，益證反訴被告早已知悉系爭房屋有白蟻蟲害，且有除蟲之必要，對於因此應負擔之花費亦有所認識，是反訴被告上開所辯，礙難採憑。而反訴原告主張其已為此支出除蟲費用3萬9690元等語，並提出估價單及發票為證(見本院卷第103-105頁) ，經核上開估價單所列施工範圍、項目與系爭房屋受白蟻蟲害之情形相符，所載日期亦與前揭對話紀錄中顯示反訴原告表示於淹水後發現白蟻，有找除蟲公司處理等情相符 (見本院卷第71-73頁)，堪認上開支出確係系爭房屋除蟲所必要之花費。反訴原告替反訴被告先行支付上開費用，反訴被告自受有不當得利，從而，反訴原告依不當得利之規定，請求反訴被告給付除蟲費用3萬9690元，即屬有據。又本院既已依不當得利規定認反訴原告此部分請求有理由，則於同一事實範圍內，即無庸審酌其依兩造合意請求反訴被告給付部分，附此敘明。　　⒊惟查，反訴原告業以113年10月16日之民事答辯㈡狀明確為抵銷之抗辯(見本院卷第155、160頁)，而以反訴部分認定其對反訴被告之金錢給付債權3萬9690元，與本訴部分原告對被告之租金債權3萬7660元互為抵銷。於抵銷後，反訴原告僅就餘額部分即2030元可對反訴被告請求，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。　　⒋末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233 條第1項前段及第203條分別定有明文。查反訴被告所負上開債務，屬給付無確定期限，復未約定利率，是反訴原告請求反訴被告給付自民事反訴狀繕本送達翌日即113年10 月23日(見本院卷第177頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，即屬有據。四、綜上所述，反訴原告依不當得利之法律規定，請求反訴被告給付2030元，及自113年10月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。五、本判決反訴部分係適用小額訴訟事件為反訴被告部分敗訴之判決，就反訴原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。六、本件反訴部分事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據經審酌後認均與本件判決結果無涉或無違，爰不一一論述，併此敘明。七、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3 項，並依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主文所示。　中　　華　　民　　國　 113　　年　　11　　月　 19　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　黃世誠以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並記載上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2024-11-19

SCDV-113-竹小-593-20241119-1

重抗

臺灣高等法院臺南分院

聲明異議

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 113年度重抗字第19號抗告人保證責任嘉義縣青松果菜生產合作社法定代理人呂沈淑枝上列抗告人因與相對人即債權人台中商業銀行股份有限公司與債務人青松樂活科技農業股份有限公司等間債務執行強制執行事件，聲明異議，對於中華民國113年4月30日臺灣嘉義地方法院所為裁定（113年度執事聲字第6號），提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告程序費用由抗告人負擔。　　理　由一、相對人台中商業銀行股份有限公司之法定代理人於民國113 年4月1日變更為施建安，有股份有限公司變更登記表可稽（見本院卷第68頁），其聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。二、本件相對人執臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）110年度司促字第4527號支付命令及確定證明書聲請對債務人青松樂活科技農業股份有限公司（下稱青松樂活公司）所有並出租予抗告人之門牌編號嘉義縣○○市○○里○○○0-0號之廠房(即嘉義縣○○市○○○段○○○段00建號、00棟次建物）及同段00地號、 00地號土地（下合稱系爭不動產）為強制執行，由嘉義地院以110年度司執字第25855號執行事件（下稱系爭執行事件）受理，嗣系爭不動產於112年12月7日進行第一次拍賣程序，因無人應買，經嘉義地院司法事務官依相對人即抵押權人之聲請，於同日核發嘉院弘110司執月字第25855號執行命令（下稱系爭執行命令），終止抗告人與青松樂活公司間就系爭不動產所約定之租賃關係。抗告人對系爭執行命令聲明異議，經嘉義地院司法事務官駁回其異議，抗告人不服提出異議，再經嘉義地院以113年度執事聲字第6號裁定（下稱原裁定）駁回，抗告人對之提起本件抗告。三、本件抗告意旨略以：伊於101年8月14日將系爭不動產設定最高限額抵押權予相對人，擔保伊與相對人間之借款債務，10 6年12月1日伊將系爭不動產出售予青松樂活公司，106年12 月29日青松樂活公司以售後租回方式將系爭不動產出租予伊，並簽訂不動產租賃契約書(下稱系爭租約），嗣107年1月2 日青松樂活公司與相對人以「變更抵押權登記內容」方式，將最高限額抵押權所擔保之債權，由原本伊與相對人之借貸債權，改為青松樂活公司、呂○諺與相對人之借貸債權，「1 01年8月14日設定之最高限額抵押權」與「107年1月2日變更後之最高限額抵押權」已非屬同一抵押權，相對人行使之最高限額抵押權既於107年1月2日始變更設定完成，就106年12 月29日已成立之系爭租約，即不符合民法第866條第1項所規定「抵押權設定後始成立之租賃契約」之要件，故系爭執行命令有「適用法規不當」之違法而應予撤銷。另計算原裁定所列債權金額新臺幣（未標明幣別者，下同）64,408,634元及美金1,201,149.3元（依聲請執行當日之匯率計算約33,82 4,364元）、土地增值稅850,112元、地價稅約96,370元及房屋稅540,010元，與財政部南區國稅局嘉義縣分局之應納營業稅為2,612,342元、營利事業所得稅6,493,463元等金額，合計為108,825,295元，仍低於第二次拍賣底價109,161,000 元，原裁定謂第二次拍賣底價低於實際抵押債權金額，亦有「理由矛盾」之違法。爰請求廢棄原裁定，並撤銷系爭執行命令等語。四、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定，民法第866條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第1446號解釋可資參照。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。故於原租約期限屆滿，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論係租金等約定內容均相同，抑僅租期更新，或約定內容已有更新，均屬另成立一租賃關係。抵押物於抵押權設定前，即有定期租賃權存在，而抵押人與承租人於抵押權設定後，租賃期間屆滿時，續訂租約，無論係租賃契約內容之更新或僅租賃期限之更新，均應認係抵押權設定後所成立，而有民法第866條規定之適用（最高法院94年度台抗字第85號裁定意旨參照）。另所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院大法官釋字第304號解釋理由書參照）。五、經查：　㈠青松樂活公司固與抗告人於106年12月29日簽訂系爭租約，然依系爭租約第2條「租賃期間自106年12月29日起至111年12 月28日止，共5年」、第6條「本契約於期限屆滿前，乙方（即青松樂活公司，下同）不得提前終止租約；甲方(即抗告人）於租賃屆滿前一個月如未表示不予續約，視為雙方依原條件自動續約，乙方不得拒絕續約」，以及抗告人提起本件抗告等情以觀，足認抗告人於系爭租約屆滿前1個月前並未表示不予續約，依系爭租約第6條約定，視為雙方依原條件自動續約，故系爭租約已在111年12月28日租期屆滿時消滅後，因系爭租約當事人約定自動續約，另成立一新租賃關係，因此青松樂活公司與抗告人自111年12月29日起依原租賃條件所成立之新租賃關係（下稱系爭租賃關係），顯在本件最高限額抵押權於107年1月2日變更之後，依前開說明，自有民法第866條規定之適用。抗告意旨以系爭租約簽訂在本件最高限額抵押權變更之前，主張不符合民法第866條第1項所定要件，難認可採。　㈡又系爭執行程序中於第一次拍賣公告就系爭不動產載明現由抗告人承租使用中，土地拍定後不予點交，結果無人應買，可認系爭租賃關係之存在足以降低應買意願致遭無人應買。再參酌相對人向嘉義地院聲請將拍賣條件變更為點交時，已具狀陳稱：本件執行標的之實際抵押債權為109,200,000元等語（見系爭執行事件卷四，112年11月22日民事聲請狀）。至於本件最高限額抵押權所擔保之債權是否確係存在或實際金額若干等實體事項，並非執行法院於強制執行事件中所得審查。因此，相對人主張本件實際抵押債權既為109,200, 000元，則系爭不動產經減價後之第二次拍賣底價109,161,0 00元價格，扣除本件執行費用785,868元及依稅捐稽徵法第6 條第2項、第3項規定所應優先扣繳土地增值稅（預估850,11 2元）、地價稅（預估96,370元）、房屋稅（預估540,010元）及營業稅（預估2,612,342元）後，恐不足以完全清償抵押債權，顯已影響抵押權之實行，是以系爭執行命令終止抗告人與青松樂活公司之租賃關係，並無不當。六、綜上所述，抗告人與青松樂活公司因自動續約於111年12月2 9日起所成立之系爭租賃關係，既發生於本件最高限額抵押權變更設定之後，且已影響抵押物之價值暨抵押債權之受償。嘉義地院司法事務官以系爭執行命令終止抗告人與青松樂活公司間之租賃關係，自無不合。原裁定駁回抗告人之異議，與本院理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。抗告意旨，指摘原裁定不當，聲明廢棄，並請求撤銷系爭執行命令，非有理由，應予駁回。七、據上論結，本件抗告為無理由，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日　　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　翁金緞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃義成　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周欣怡上為正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新臺幣一千元。提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　施淑華【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2024-11-19

TNHV-113-重抗-19-20241119-1