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損害賠償等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度重訴字第103號原告黃致凱訴訟代理人楊忠憲律師蘇亦民律師被告欣詮建設股份有限公司法定代理人陳聖中訴訟代理人莊明翰律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事　實　及　理　由一、原告主張：　㈠原告經訴外人永慶房屋仲介公司人員即訴外人詹於醒（下逕稱姓名）介紹，以新臺幣（下同）3,150萬元向被告購買坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上門牌號碼臺北市○ ○區○○街000巷0號1樓房屋（下合稱系爭房地），包含地下樓層編號5、10、13機械停車位及如起訴狀附圖編號18所示車位（下稱系爭停車位）（下就該買賣稱系爭買賣），兩造於民國112年4月26日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雖系爭停車位未載明於契約上，惟系爭停車位為法定空地之部分，依系爭契約第2條約定當然成為契約之一部，被告之仲介人員楊書宇（下逕稱姓名）保證系爭停車位有永久專有使用權。原告依約給付全部買賣價金後，系爭房地所屬畫琚社區（下稱系爭社區）管理委員會（下稱系爭社區管委會）竟拒絕原告使用系爭停車位，原告始知系爭停車位僅屬共有，非屬A-1F約定專用。　㈡依內政部公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、應記載事項第10點規範，買賣標的物倘有使用現況之分管協議，賣方應於交屋時一併交付予買方。原告於112 年11月27日以律師函催告被告提出系爭停車位之相關完整且合法的約定永久專用文件，被告卻回函拒絕履行，是被告未交付系爭房地之分管協議已構成給付瑕疵。又原告購買系爭房地時，因顧及妻小不便使用地下停車位，特明白表示無合適停車位即不願購買等情，係因被告保證「有系爭停車位之專屬使用權」、「系爭停車位永久使用」，原告始向被告購買系爭房地，可見系爭停車位永久專有使用權為系爭買賣之必要之點。另系爭停車位與系爭房地相互毗鄰，使用者須經過系爭房地，倘規劃由他人使用，將造成原告日常生活及隱私極大之不便，足認系爭房地因無系爭停車位永久專有使用權而有減少其通常效用之重大瑕疵且不符被告所保證之品質。　㈢爰依系爭買賣契約第9條、第12條第1項約定、第12條第3項後段約定或民法第359條、民法第353條準用第226條第1項及第 256條、逕適用民法第226條第1項及第256條規定，解除系爭契約，並請求返還買賣價金3,150萬元及違約損害賠償3,252 ,531元（損害賠償項目金額詳如附表所示）等語，並聲明： ⒈被告應給付原告黃致凱34,752,531元及自112年12月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告於106年5月間向前手以買賣方式取得系爭房地，為成屋買賣，買賣契約為一般制式之成屋買賣契約，與原告所提（原證8）預售屋買賣契約不同，買賣契約並無原證8第25條第 2項第3款約定之內容。被告購買系爭房地係投資，前手未曾告知有分管協議或約定專用部分，且被告未使用系爭房地及系爭停車位，亦未參與系爭社區住戶大會，不知悉相關規約之約定，故系爭停車位並非系爭買賣之標的，被告因此於系爭買賣契約之標的物現況說明書項次4：「本標的物及社區是否有約定專用、約定共用或使用手冊（例：露台或頂樓經約定為本戶專用）」勾選「否」，項次7：「是否有其他分管協議或使用管理或有分割等約定」勾選「否」，即表示被告無附上分管協議或約定專用。　㈡原告於簽約前已至系爭房地現場詳細檢視，並充分瞭解永慶房屋提供之不動產說明書（下稱系爭不動產說明書）及產權等相關資料，而系爭不動產說明書壹、產權調查表、三【重要注意事項】及五【一般注意事項】已載明法定空地為所有住戶共有，是否能合法使用須依政府法令、住戶規約或分管協議之規定辦理，不保證可永久使用，增建部分（含一樓空地），無所有權、不保證可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務等情，故系爭買賣不包含系爭停車位永久專有使用權，並不構成瑕疵。兩造既未在系爭買賣契約中明列系爭停車位，系爭停車位即非契約重要之點，原告購買系爭房地亦非以系爭停車位為主要考量，原告執此解除系爭買賣契約，為無理由。　㈢被告出售系爭房地時並無表示對於系爭車位、Al-1F毗鄰之法定空地（下稱系爭法定空地）可以永久使用；亦未承諾提供系爭法定空地之分管協議或任何證明文件；而原告於購買系爭房地簽約前已知悉購買系爭房地即可使用系爭車位、系爭法定空地。況依系爭社區規約第2條第10項約定觀之，原告係經系爭社區全體區分所有權人同意，就爭系爭法定空地有永久專用權利，原告就此若有爭議應向管委會提出，益證系爭買賣未附有系爭停車位永久專有使用權文件，不構成瑕疵等情，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷　　　㈠原告主張兩造於112年4月26日簽立系爭買賣契約，以3,150萬元向被告購買系爭房地（包含地下樓層編號5、10、13機械停車位）；而系爭車位、系爭法定空地為系爭社區共用部分等情，為被告所不否認，並有原告提出系爭買賣契約節本（見本院卷一第46至56頁）及被告提出之系爭契約影本（建本院卷一第136至199頁）在卷可按，堪信為真實。而原告主張其向被告購買系爭房地包括經被告保證具有系爭編號18號停車位共用部分之永久專用使用權在內，系爭停車位永久專有使用權為系爭買賣之必要之點，而被告未依約交付系爭停車位使用現況之分管協議，依系爭契約第9條、第12條約定或民法買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭契約，請求被告返還價金以回復原狀並賠償損害等情，為被告所否認，並以上揭情詞置辯，是本件之爭點為：⒈依兩造間系爭買賣契約約定標的是否包含系爭車位約定永久專用在內？⒉如系爭買賣契約約定包含系爭車位約定專用在內，被告是否須交付提出系爭停車位之相關完整且合法的約定專用文件？被告是否構成給付瑕疵？⒊原告主張依系爭買賣契約約定或買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭買賣契約，請求被告返還價金並為賠償損害是否有理由？茲分別判斷論述如下。　㈡依兩造間系爭買賣契約約定買賣標的是否包含系爭車位約定永久專用在內？判斷論述如下：　⒈依系爭買賣第2條增建或占用部分約定：本買賣標的物現況如有以下增建或占用部分，依現實法令無法登記，甲乙雙方約定現況移轉，甲方（指買方，即原告）不得變更現況使用，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍一樓空地、陽台外推。（見本院卷一第48、137頁）。又兩造就系爭買賣契約買賣標的物包括系爭法定空地及系爭停車位約定使用在內，即購買系爭房地後即可使用系爭車位、系爭法定空地，而被告在締約前亦有提供系爭社區規約、房屋預售屋契約電子檔，用以確認系爭房地可以使用該房屋前方約定範圍之系爭法定空地、系爭停車位等情，業經證人即買方仲介人員詹於醒、賣方仲介人員楊書宇於本院審理時證述明確相符（見本院卷二第16至22、24至28頁），並有原告提出之預售屋契約（含列印節本）及由上揭證人詹於醒所提供之締約當時被告提供之系爭社區規約及預售契約書電子檔之列印資料在卷可按（見本院卷一第52至64、224至303頁、本院卷二第38至149頁），堪信為真實。則以上揭系爭買賣契約第2條約定，買賣雙方關於系爭法定空地、系爭停車位之交付，係以現況移轉。則被告辯稱：系爭停車位（使用）非系爭買賣之標的云云，明顯與上揭調查結果未合，非可採信。　⒉原告主張系爭買賣契約約定系爭車位使用之約定為「永久」專用云云。為被告否認。而依證人詹於醒、楊書宇於本院證述兩造締約交易過程中關於系爭停車位有約定專用，但並無「永久」專用說明等情明確相合（見本院卷第19、25頁）。參以系爭不動產說明書壹、產權調查表、三【重要注意事項】及五【一般注意事項】分別載明略以：本案為1樓建物，法定空地為所有住戶共有，現況有部分增建面積為賣方單獨使用；法定空地是否能合法使用須依政府法令、住戶規約或分管協議之規定辦理，不保證可永久使用；增建部分（含.. .一樓空地...），無所有權、不保證...可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務等情，可見，雙方雖就系爭房地可使用系爭法定空地、系爭停車位之約定專用有合意，惟被告並未保證為永久專用，附此指明。　㈢被告是否須交付提出系爭停車位之相關完整且合法的約定專用文件？被告是否構成給付瑕疵？茲論述判斷如下：　　⒈按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束。再者，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。經查：　⑴依證人詹於醒所提供之締約當時被告提供系爭社區住戶規約第2條約定：一、本社區專用部分、共用部分、約定專用部分之範圍界定如下：㈠本社區共用部分：本社區共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存、非屬屋頂避難平台之樓頂平台或各層露台、法定空地，由該毗鄰住戶約定專用（約定專用範圍如附件十一），使用時不得加蓋違章，亦不得違反法令及規約。十、本社區A1-1F毗鄰之法定空地，A1-9F毗鄰之露台，依現行法定無法辦理產權登記，甲方及本社區全體區分權人同意約定歸毗鄰戶永久專用。約定專用權人應依起造設計之區隔範圍使用、並負管理維護之責任，且不得於戶外露台上搭建違建其他有礙避難逃生之行為，日後本社區若有清洗外牆之需要時，同亦無償配合借用；且系爭社區住戶規約第1條約定：...四、本社區約定專用部分、約定共用部分及停車空間使用、管理收益之各項規定，全體區分所有權人及住戶應依本約約定遵守，全體區分所有權人日後亦不得透過區分所有權人會議之決議，變更或否上述之規定等情（見本院卷二第38、42頁），足見原告售予被告之系爭房屋，依上揭系爭社區規約約定，系爭法定空地本即為系爭房屋所約定專用，且依其約定性質，已載明：「全體區分所有權人日後亦不得透過區分所有權人會議之決議，變更或否上述之規定」之意旨，亦足以認定系爭房屋可以使用系爭法定空地並無期限限制，且區分所有權人會議不得加以變更該約定專用甚明。　⑵又依原告所提出（節本）、證人詹於醒所提供之締約當時被告提供系爭社區房屋（系爭社區編號為第B1戶6樓房屋）之預售契約書電子檔列印資料，其中第24條約定：三、甲方清楚知悉本社區A-1F毗鄰之部分法定空地，依現行法令無法辦理產權登記，甲方及本社區全體區分所有權人同意約定歸由該毗鄰永久專用，詳如附件（十一）「一層平面圖」，約定專用權人應依乙方設計之區範圍使用，並負責管理維護責任，不得架設鐵板或採光罩等定著物，甲方同意不得透過區分所有權人會議決議之方式變更；又同預售契約第25條約定：二、本社區共有部分分管約定方式㈡甲方已認知並同意本社區部分法定空地由鄰近當戶A-1F使用（範圍如附件（十一）「一層平面圖」）所示，惟約定使用之法定空地不得架設鐵板或採光罩等定著物或自行劃設汽機車停車位。甲方同意不得透區分所有權人會議決議方式變更。未購買該部分者，已充分認知其房屋總價並未包含該法定空地價格，並同意對該空間無任何權利使用及管理使用權等情（見本院卷一第56至 58頁、本院卷二第90至92頁），足見，系爭社區建商於銷售系爭建物當時，即已與所有區分所有權人約定系爭法定空地歸由系爭房屋永久專用之分管協議，依上揭法律見解，自應對於系爭社區之所有區分所有權人即全體共有人發生效力，且該分管協議內容亦與上揭系爭社區規約第1條、第2條關於系爭法空地之約定專用且不得以日後區分所有權人會議決議加以變更或否認等情相合，亦即系爭房屋對於系爭法定空地有永久專用之權，因全體區分所有權人即全體共有人不得事後修改或否認，亦與該預售契約書中所載之「永久專用」之意涵符合。已堪認定系爭房屋對於系爭法定空地具有約定專用權存在甚明。　⑶原告主張：系爭社區管委會以存證信函回覆，否認系爭房屋對於系爭法定空地、系爭車位有約定專用之分管協議等情，並提出系爭社區管委會存證信函為據（見本院卷一第74至77 頁）。惟就上揭預售契約之如附件（十一）「一層平面圖」）（見本院卷一第44、297頁、本院卷二第143頁）所示，系爭房屋（即A-1F）前方有以斜線部分表示系爭法定空地，而其中並有表示編號18號自設停車位（即系爭停車位）而言，系爭車位雖未劃上斜線，但系爭車位完全位在畫有斜線系爭法定空地內，且並未在斜線區域內劃設車道可以讓停放在系爭車位車輛進出，則若系爭車位並非劃設在系爭法定空地上，則其係劃設在何人所有土地上？再者，原告以上揭管委會存證信函爭執被告是否具有爭車位約定專用權，然以假如系爭車位並非與系爭法定空地為相同之約定專用，則使用系爭車位之車輛要如何不妨礙該斜線部分法定空地專用權之行使而進出？足見，系爭法定空地約定專用之範圍當然包含在系爭法定空地上所劃設自設汽車停車位即系爭停車位在內。再者，依上揭預售契約記載，系爭房屋所以取得系爭法定空地約定專用權，乃因該部分不得為產權登記所為安排，且系爭法定空地部分，取得該A-1F即系爭房屋之區分所有權人必須付出相當費用代價，此亦符合使用者付費。再者系爭停車位位在系爭房地前方毗鄰，如解釋上系爭車位並非系爭法定空地約定專用部分，則依附件（十一）「一層平面圖」所示，在無其他通道留設下，系爭車位之使用人或是車輛根本無法出入系爭停車位加以利用，且系爭車位使用者如須經過約定專用之系爭法定空地，而規劃由他人使用，將造成系爭房屋日常生活及隱私不便，是A-1F即系爭房屋之購買者豈會願意多出價金代價無法確保系爭房屋前方法定空地完全使用之利益？又依證人詹於醒於本院審理時證稱：其於系爭房屋帶看過程，系爭車位並無人停車，前屋主有擺放盆栽在停車位周圍，但其請人將盆栽移到牆邊，且盆栽移動前車位並無法使用等情（見本院卷二第21頁），是從系爭車位實際使用情況，顯然除系爭房地區分所有權人外，並無其他人占有使用系爭停車位，益徵系爭停車位應為系爭房地約定專用之範圍無誤。綜上，即使以系爭社區管委會存證信函內容，亦無法認定系爭房屋對於系爭車位並無約定專用之權，被告依據系爭買賣契約所交付予原告之系爭房地具有該等瑕疵。　⒉依系爭買賣契約第2條約定，兩造即買賣雙方關於系爭法定空地之約定專用權，係採現況移轉，而系爭房屋依系爭買賣契約交付（交屋）時，並已將系爭車位、系爭法定空地現況移轉予原告；且兩造間就系爭法定空地、系爭停車位使用，被告雖於締約前提出系爭社區住戶規約、上揭預售屋契約書等電子檔，但並未約定被告必須要提出系爭法定空地、系爭停車位使用之證明文件或資料等情，亦經證人揚書宇於本院審理時證述明確（見本院卷二第27至28頁）。且系爭買賣契約中並無約定系爭車為之約定專用部分履行需要另行交付文件、資料。參以證人詹於醒所提出之系爭社區住戶規約中第2 條第1項第㈢款關於約定專用部分記載，該專用部分使用者名冊由管理委員會造冊保存等情（見本院卷二第38頁），且除此之外，無記載關於約定專用部分有何證明文件。則原告雖舉內政部成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項，主張買賣標的物倘有使用現況之分管協議，賣方應於交屋時一併交付予買方，然此僅為例示規定，系爭買賣契約約定履行，仍依應實際約定情形而定，是兩造於訂定系爭買賣契約之過程，就系爭車位之約定專用，經由原告詢問，透過雙方仲介，被告提出上揭規約、預售屋契約電子檔說明確認，但並未約定被告必須提出全部之分管協議或其他同意證明文件，況且，如原始起造當時即無相關特別訂定分管協議書面證明，則亦難要求被告事後取得提出，更何況本件系爭社區之住戶規約已有相關記載，是尚難以此認定原告主張為可採。則亦無法認定被告有原告所指未提出系爭停車位之相關完整且合法的約定永久專用文件或分管協議之構成給付瑕疵或不完全給付之情形。　㈣綜上查結果，並無法認定原告所主張被告就系爭房地買賣中關於系爭停車位約定專用之交付，有何原告所指之瑕疵給付或是不為完全給付之情形，則原告依據系爭契約第9條、第1 2條約定或民法買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭契約，請求被告返還價金以回復原狀並賠償損害等前提，即無法認定存在。是原告主張解除契約後請求返還價金以回復原狀並請求因該瑕疵給付所生之損害賠償，均無理由。四、綜上所述，本件原告依據系爭買賣契約第9條、第12條第1項約定、第12條第3項後段約定或民法第359條規定、民法第35 3條準用第226條第1項及第256條、逕適用民法第226條第1項及第256條規定等之買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭契約，並請求被告應給付原告34 ,752,531元及自112年12月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。均為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官方鴻愷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周彥儒附表：編號項目金額（新臺幣/元）備註 1 買賣服務費 575,000 2 規費費用 159,668 3 業務費用 18,000 4 代收費用 2,337 5 貸款手續費 6,270 6 貸款違約金 378,000 7 112年地價稅 7,073 14,836元–賣方補貼7,763元＝7,073元 8 113年房屋稅 47,735元 49,080元–賣方補貼1,345元＝47,735元 9 管理費 224,409 每月10,219元，自交屋起至本件訴訟期間預估1.83年（計算式：10,219元×12月×1.83＝224,409元）。 10 停車權益受損 76,860 每月3,500元，自交屋起至本件訴訟期間預估1.83年（計算式：3,500元×12月×1.83＝76,860元）。 11 裝潢設計費 150,000 12 精神損害 667,950 每人每天500元，自交屋起至本件訴訟期間預估1.83年（計算式：500元×365×1.83×2人＝667,950元）。 13 房貸利息 939,229 每2週19,740元，自交屋起至本件訴訟期間預估1.83年（計算式：19,740元×52週×1.83÷2＝939,229元）。合計 3,252,531

2024-12-03

SLDV-113-重訴-103-20241203-1

易

臺灣苗栗地方法院

詐欺

臺灣苗栗地方法院刑事判決 113年度易字第440號公訴人臺灣苗栗地方檢察署檢察官被告林曉慧簡立武共同選任辯護人林明坤律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字第10368 號、113年度偵字第1676號），本院判決如下：　　主　文林曉慧共同犯詐欺取財罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案之犯罪所得新臺幣參佰壹拾參萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。簡立武共同犯詐欺取財罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　犯罪事實一、林曉慧、簡立武為夫妻，2人在苗栗縣○○市○○里○○00號1、2 樓房屋（登記於林曉慧名下，下稱本案房屋）居住將近10年，均明知本案房屋1樓客廳監視器上方（下稱A處）、1樓後陽台（下稱B處）、2樓主臥室（下稱C處）及2樓後陽台（下稱D處）等處之天花板，遇雨會有滲漏水情形，後於民國110 年9月8日，林曉慧與飛鷹地產有限公司（下稱飛鷹地產）竹南站前加盟店（即欣旭泰不動產有限公司）簽署房屋專任委託銷售契約書（下稱本案房屋委銷契約），委託賣方仲介徐仁國（所涉詐欺案件，業經檢察官為不起訴處分確定）代為銷售本案房屋（含坐落土地），依本案房屋委銷契約第7條第4點約定，應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書（下稱本案房屋現況說明書），並應對買方所諮詢事項負有誠實告知之義務，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，以重新粉刷油漆之方式遮蔽滲漏水處牆面，並與徐仁國一同確認本案房屋現況時，僅告知本案房屋2樓前陽台有滲漏水，而由徐仁國在房屋現況說明書第39項「有無滲漏水狀況？」欄位，勾選「有」及記載「2F陽台」，復於110年10月至同年底某日即張文祥前往本案房屋確認房屋現況時，向張文祥佯稱：本案房屋只有2樓前陽台稍微會滴水，其他部分都沒有問題，都處理好了云云，而未據實告知本案房屋A至D處之天花板亦有滲漏水之情形。後於111年1月 16日，林曉慧與張文祥相約在苗栗縣○○市○○路00號之飛鷹地產正達店簽約時，在場之簡立武亦與林曉慧共同基於詐欺取財之犯意聯絡，2人均向張文祥佯稱：除本案房屋2樓前陽台有些微漏水外，其他地方都整理好了，沒有漏水等語，致使張文祥因此陷於錯誤，同意以新臺幣（下同）313萬元之價格買受本案房屋，並與林曉慧簽署檢附本案房屋現況說明書之不動產買賣契約書（下稱本案房屋買賣契約書），再依約分期給付313萬元予林曉慧，林曉慧則於同年2月27日將本案房屋鑰匙交予張文祥而完成交屋。嗣因張文祥入住本案房屋後，於111年3月間發現本案房屋A至D處之天花板均有滲漏水之情形，始悉受騙而報警處理。二、案經張文祥訴由苗栗縣警察局苗栗分局（下稱苗栗分局）報告臺灣苗栗地方檢察署（下稱苗栗地檢署）檢察官偵查起訴。　　理　由一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合同法第159條之1至第159條之4之規定，但經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條第1項及同法第159條之5分別定有明文。查本判決下列所引用被告林曉慧、簡立武本人以外之人於審判外之陳述，被告2人及辯護人於本院準備程序及審理時均表示同意作為證據（見本院卷第54、79頁），或檢察官、被告2人及辯護人知有上開不得為證據之情形，亦均未於言詞辯論終結前聲明異議，本院審酌上開證據製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，且為證明本件犯罪事實所必要，揆諸上開規定，應有證據能力。而非供述證據部分，並無證據顯示係實施刑事訴訟程序之公務員違背法定程序所取得之證據，亦無顯有不可信之情況或不得作為證據之情形，自均有證據能力。二、犯罪事實之認定：　　訊據被告2人矢口否認上開犯行，均辯稱：我們住在本案房屋將近10年，只知道2樓前陽台漏水，沒有看過其他地方漏水，售屋前也沒有粉刷油漆，放在2樓主臥室內的3個水桶是前屋主留下的垃圾桶云云（見本院卷第52、53、156、157頁）。被告2人之辯護人則辯護：被告2人僅知悉本案房屋之2 樓前陽台有滲漏水，不知本案房屋A至D處之天花板亦有滲漏水之情形，本案應僅屬瑕疵擔保責任或債務不履行之民事糾紛。又被告簡立武於本案房屋買賣過程，僅係陪同被告林曉慧在場，並未向買方保證本案房屋A至D處之天花板無滲漏水，與被告林曉慧應無犯意聯絡及行為分擔等語（見本院卷第 31至32、53、166頁）。經查：　㈠被告林曉慧於110年9月8日，與飛鷹地產竹南站前加盟店簽署本案房屋委銷契約，委託賣方仲介徐仁國（所涉詐欺案件，業經檢察官為不起訴處分確定）代為銷售本案房屋（含坐落土地），並與徐仁國一同確認本案房屋現況時，由徐仁國在房屋現況說明書第39項「有無滲漏水狀況？」欄位，勾選「有」及記載「2F陽台」（按即2樓前陽台）。嗣於111年1月1 6日，被告2人在飛鷹地產正達店，由被告林曉慧與告訴人張文祥簽署本案房屋買賣契約書（買賣總價款為313萬元），告訴人再依約分期給付313萬元予被告林曉慧，被告林曉慧則於同年2月27日將本案房屋鑰匙交予告訴人而完成交屋等節，業據被告2人供承在卷【見112年度偵字第642號卷（下稱偵卷）第44至45、113頁】，並經證人即告訴人、賣方仲介徐仁國、買方仲介劉政樂及代書莊旨若分別於警詢、偵查時證述明確（見偵卷第10、35至36、45、113、129至130頁），復有本案房屋委銷契約、基地調查及規費負擔、成屋建物調查、成屋個案資料表、物件個案調查表、本案房屋買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、本案房屋現況說明書及僑馥建經保證書各1份（見偵卷第12至24頁）附卷可稽，此部分事實應堪認定。　㈡本案房屋A至D處之天花板於委託銷售前即有滲漏水之情形，且為被告2人所知悉：　⒈證人即住在苗栗縣○○市○○里○○00號3、4樓（按即本案房屋樓上）之屋主陳紹宗於偵查時證稱：我住的3、4樓會漏水，因為頂樓水塔的地板於下雨時會漏水，沿著牆壁縫漏水到4樓樓梯，再從樓梯流到3樓，我在3樓放2個大水桶裝水，每次下雨我都是這樣處理，到目前還是這樣，沒有下雨就不會，鄰居鄧玉函也有跟我講過我家浴室的水會漏到他家，簡立武有跟我說過他房子有漏水的問題，張文祥也有跟我說他家2 樓浴室洗澡時，會漏水到他家客廳等語（見偵卷第113頁反面至第114頁）；證人即住在苗栗縣○○市○○里○○00號3、4樓之屋主鄧玉函於偵查時亦證稱：我於110年3至5月搬進去，我有整修做過防水，但陳紹宗的房子還是有漏水過來，是從頂樓5樓漏水到我4樓房間，3樓天花板也會從陳紹宗4樓浴室滲下來等語（見偵卷第113頁正反面），可知本案房屋樓上及隔壁棟樓上之住戶屋內，長年因頂樓（按即5樓）地板於下雨時漏水及使用浴室而嚴重滲漏水，且被告簡立武及告訴人均曾向陳紹宗反應本案房屋有漏水之情形。　⒉告訴人於本院審理時證稱：我在本案房屋2樓主臥房內有看到 3個水桶等語（見本院卷第130至132頁）；證人劉政樂於本院審理時證稱：我在本案房屋2樓主臥室內有看到2至3個水桶等語（見本院卷第107頁），參以被告簡立武之母何美園曾於111年6月3日下午，在本案房屋內與告訴人討論本案房屋漏水情形，並向告訴人稱：「3樓的客廳有很多的臉盆，有1次我有上去看過…我兒子2樓的房間也在漏水」、「他們3 樓上的水漏到2樓來」、「是樓上的主臥室嗎？那時候我兒子住就是這樣子阿，臉盆擺了好多個」、「就是3樓上的漏水沒有抓出來，住再久也沒有效」，有告訴人提出之監視錄影檔案譯文1份在卷可佐（見偵卷第64、65、66頁），且證人何美園於偵查時亦證稱：我有上去看過3樓（按即陳紹宗住處），一進門口就有3個臉盆，我兒子2樓房間也有看到1 個臉盆，忘記是漏水還是怎樣，我有跟簡立武說要上去幫陳紹宗處理等語（見偵卷第129頁反面、第130頁），可知證人何美園曾親見本案房屋之2樓主臥室（按應為C處）及證人陳紹宗住處內確有放置臉盆，並向告訴人提及本案房屋2樓主臥室確有漏水之情形，且係因樓上漏水所致，而要求被告簡立武向樓上鄰居陳紹宗反應處理漏水問題，告訴人及劉政樂亦有在本案房屋2樓主臥室內看過水桶等節，足證本案房屋於被告2人居住期間，並非僅2樓前陽台有滲漏水之情形甚明。　⒊苗栗地方檢察署檢察官於113年3月7日至本案房屋勘驗，確認 A處天花板有滲水並以塑膠袋接水（見偵卷第149、150頁編號3至6照片）；B處天花板有水滴之滲水（見偵卷第151、15 2頁編號7至9照片）；C處天花板有水滴之滲水並以塑膠袋接水（見偵卷第152、153頁編號10至12照片）；D處天花板有水滴之滲水，地上則以水盆接水（見偵卷第156、157頁編號 17至20照片）等情，有113年3月7日履勘現場筆錄、苗栗分局刑案現場勘察報告暨照片1份可考（見偵卷第145至157頁），而上開勘驗之滲漏水情形，核與告訴人提出之本案房屋 A處天花板（見偵卷第53頁反面下方編號4照片）、B處天花板（見偵卷第58頁反面下方至第59頁編號24至26照片）、C 處天花板（見偵卷第57頁反面至第58頁編號19至22照片、偵卷第106頁右下編號8照片）、D處天花板（見偵卷第61頁反面至第62頁編號35至38照片）之滲漏水情形相符，綜合證人陳紹宗、鄧玉函、何美園前揭證述及何美園與告訴人之對話內容，足證告訴人指稱其於111年2月27日入住本案房屋後，隨即於同年3月20日發現本案房屋A至D處之天花板均有滲漏水之情形（見偵卷第9頁反面），應堪採信而屬事實。參諸本案房屋A至D處之天花板經確認之滲漏水情形嚴重，且於本案房屋委託銷售、成交至告訴人入住後發現上開滲漏水之期間，本案當事人亦未提及任何可能造成如此嚴重滲漏水情形之天災或人為事故，足認本案房屋A至D處之天花板於委託銷售前即有滲漏水之情形，且被告2人在本案房屋居住將近10 年（見本院卷第161頁），對於上開滲漏水情形應知之甚詳。㈢被告2人本案所為，已符合刑法詐欺取財罪之構成要件：　⒈按刑法詐欺取財罪之成立，係以行為人施用詐術使被害人陷於錯誤，被害人基於此一錯誤而處分其財產，致受有損害，為其構成要件，所謂施用詐術，在作為犯，係指虛構或扭曲事實，且不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，消極不作為之欺罔行為（即學理上所謂「不作為詐欺」），或行為人之言詞舉動於社會通念上可認為具有詐術之含意者，亦屬詐術之施用。所謂錯誤，乃指被害人對於是否處分（交付）財物之判斷基礎的重要事項有所誤認之意，換言之，若被害人知悉真實情形，依社會通念，必不願交付財物之謂。而此一錯誤，係行為人施用詐術所致，亦即「詐術」與「錯誤」間有相當因果關係，乃屬當然（最高法院110年度台上字第802號、109年度台上字第412號、107年度台上字第1727號、101年度台上字第6471號、97年度台上字第5489號判決意旨參照）。　⒉被告林曉慧於110年9月8日，與飛鷹地產竹南站前加盟店簽署本案房屋委銷契約，委託賣方仲介徐仁國代為銷售本案房屋（含坐落土地），本案房屋委銷契約第7條第4點即約定委託人「應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書，並應對買方所諮詢事項負有誠實告知之義務」（見偵卷第12 頁），而證人徐仁國於偵查時證稱：房屋現況是在看房子時，在現場與賣家邊看邊勾選、填寫等語（見偵卷第113頁），被告林曉慧於偵查時亦供承：房屋現況是我們在房屋內邊看邊勾選等語（見偵卷第113頁），然被告林曉慧僅由徐仁國在房屋現況說明書第39項「有無滲漏水狀況？」欄位，勾選「有」及記載「2F陽台」（按即2樓前陽台），未於本案房屋現況說明書據實登載本案房屋A至D處之天花板有滲漏水之情形，已違反其依本案房屋委銷契約所應負之誠實告知義務，而有消極不作為之情形。又證人即告訴人張文祥於本院審理時證稱：我在看本案房屋的時候，林曉慧有跟我說只有 2樓前陽台稍微會滴水，其他部分都沒有問題，都處理好了，絕對不會影響到我們的生活，她是在2樓臥房那邊講的等語（見本院卷第135、136頁）；證人劉政樂於本院審理時亦證稱：我帶告訴人去看本案房屋時，有1次是被告2人都有在場等語（見本院卷第101、102頁），可知被告林曉慧於告訴人看屋期間，亦有當面向告訴人表示本案房屋僅有2樓前陽台有稍微滴水，其他部分均已整理妥善之積極表態行為。　⒊又證人劉政樂於本院審理時證稱：我跟告訴人去看本案房屋，都有看牆壁的地面、天花板、陽台，牆壁的漆都很新，狀況都很新，去看的時候都沒有下雨，就是乾乾淨淨，牆壁包含油漆都是完整的，很新的漆，看不出有水漬及油漆剝落，還沒簽約的時候，有1次下毛毛雨，告訴人就說要去看房，我跟賣方仲介約時間，對方就說屋主岳母住裡面，不能看房子等語（見本院卷第100、103至105、110、111頁）；告訴人於本院審理時證稱：我去看本案房屋就整個範圍都大概看一下，我有注意是否有漏水，沒有發現漏水，也沒看到油漆剝落的情況，壁面蠻乾淨的，沒有水漬，一直聞到油漆的味道，我也有跟業務要求下雨時要去看房2次以上，但業務說屋主的媽媽還住在裡面，有親戚要來，不方便，賣房子沒有要給親戚知道（見本院卷第130、131、146、147頁），參以何美園向告訴人表示：「你又看我兒子把房子整理的乾乾淨淨、白白亮亮的」、「哪有可能油漆漆得白白亮亮的，這麼快馬上就變成這個樣子」（見偵卷第67、69頁），可知告訴人與劉政樂前往本案房屋查看屋況時，均見本案房屋之牆面已重新粉刷，無油漆剝落、水漬等疑似漏水情形，且要求於下雨時前往查看漏水情形均遭拒絕，被告林曉慧身為本案房屋之所有權人及委託銷售者，竟以重新粉刷油漆之方式遮蔽本案房屋滲漏水處牆面，且以不符房屋交易習慣之理由拒絕告訴人於下雨天查看本案房屋滲漏水情況之要求，佐以前述本案房屋現況說明書之記載內容，顯係刻意隱瞞本案房屋A 至D處之天花板滲漏水，應有詐騙告訴人簽約之主觀犯意。　⒋再者，告訴人於偵查時證稱：我的認知是本案房屋2樓前陽台漏水而已，如果知道有這麼多地方漏水，不可能買這房子等語（見偵卷第130頁）；證人劉政樂於本院審理時證稱：告訴人委託我時就有說如果房屋漏水，可能就不會買，本案房屋漏水漏成這樣，因為要花太多錢整理，通常就不會買等語（見本院卷第122、123頁）；何美園亦向告訴人表示：「這種房子叫你住，你也不會買」（見偵卷第67頁），可知被告林曉慧刻意隱瞞本案房屋A至D處之天花板滲漏水，且對告訴人積極虛構本案房屋僅有2樓前陽台滲漏水，依吾人一般社會通念，倘若告訴人知悉本案房屋之詳細滲漏水情形，勢必不願簽約購買本案房屋甚明，足認被告林曉慧以消極不作為及積極表態之方式對告訴人施用詐術，致使告訴人對於是否簽約購買本案房屋而處分313萬元購屋款項之判斷基礎重要事項有所誤認，且基於此錯誤處分其財產，是被告林曉慧本案所為，自核與刑法詐欺取財罪之構成要件相符。　⒌有關被告簡立武部分，告訴人於本院審理時證稱：我看本案房屋的時候，簡立武沒有講「2樓前陽台稍微會滴水，其他都沒有問題，都處理好了」這句話，但簽約時被告2人在場，都有保證除了2樓前陽台有稍微漏水外，其他地方都沒有漏水，意思就是有漏，但都處理好了，只有2樓前陽台沒有處理好，其他漏水的地方都處理好，當時劉政樂也在場等語（見本院卷第135、140至142頁）；證人劉政樂亦於本院審理時證稱：告訴人簽約時一直問確定沒有其他地方漏水，簽約時被告2人在場，告訴人及被告2人有確認房屋現況說明書的內容，被告2人都有說他們都整理好了，只有2樓前陽台漏水，其他地方沒有漏水等語（見本院卷第108、109、120至1 22頁），參以被告2人於本院審理時坦承於簽約時，均有向告訴人告知（按被告2人雖強調並非「保證」，然不影響其等於簽約時均已向告訴人為積極表示之事實）本案房屋僅2 樓前陽台漏水，其他地方並未漏水等語（見本院卷第162、1 67頁），可知被告簡立武並非本案房屋委銷契約之委託人，雖不負本案房屋重要事項及買方所諮詢事項之誠實告知義務，亦無證據證明其於告訴人看屋期間，就本案房屋漏水情形向告訴人為任何積極表示，或與被告林曉慧謀議重新粉刷油漆遮蔽本案房屋滲漏水處牆面，然被告簡立武既知悉本案房屋A至D處之天花板有滲漏水之情形，且於簽約時陪同被告林曉慧到場，並與被告林曉慧均向告訴人表示本案房屋僅有2 樓前陽台有些微漏水，其他地方都整理好了，沒有漏水等語之積極表態行為。而被告簡立武身為被告林曉慧之配偶，且與被告林曉慧同時居住在本案房屋將近10年，應當明知本案房屋滲漏水之情形，於本案房屋委託銷售期間，對於告訴人雖不負誠實告知義務，然仍於本案房屋買賣契約書簽約前，與被告林曉慧一同對告訴人為本案房屋僅有2樓前陽台滲漏水之積極表態行為，顯然認識被告林曉慧之犯罪意思，於被告林曉慧先前犯罪行為繼續進行中，以合同之意思參與分擔實行，利用先前之既成條件而繼續共同施行犯罪，彼此間有相互利用、補充之依附關係，即應負共同正犯之全部責任。　㈣至劉政樂於112年1月3日雖傳送：「客人…還發現主臥房有漏水的地方」之訊息予徐仁國（見偵卷第73頁），然其於本院審理時證稱：因為告訴人有問我水桶的事情，我覺得告訴人可能覺得有漏水，我就決定要這樣跟徐仁國講，想跟對方壓價格，我沒有發現本案房屋2樓主臥房漏水，我也是跟告訴人這樣講等語（見本院卷第117至119頁），參以告訴人於本院審理時證稱：我在本案房屋2樓主臥室看到3個水桶，直覺懷疑是會漏水，但徐仁國保證不會漏水，已經處理好了，他說是2樓前陽台漏進來房屋的等語（見本院卷第130至133頁），可知此乃告訴人懷疑本案房屋可能有漏水，而透過劉政樂向賣方壓低價格之手段，且被告2人亦向告訴人表示本案房屋僅有2樓前陽台漏水而消弭告訴人之懷疑，自無從據此認定告訴人於簽約前已知悉本案房屋除2樓前陽台外，另有其他地方滲漏水而未限於錯誤。又證人簡翊安（按即被告2 人之子）於本院審理時固證稱：我印象中本案房屋主臥室房間的天花板不會漏水，主臥室以外的其他地方，例如1樓的客廳也不會漏水，也沒有看過放很多水桶在地上等語（見本院卷第82、86頁），然另證稱：我說沒有漏水是因為沒有看過，我對於本案房屋有沒有漏水，不是很清楚，也沒有去注意牆壁有無油漆剝落或是去看牆壁有沒有水跑出來，我不記得爸媽2樓的房間有放什麼東西，因為當時年紀還小等語（見本院卷第91、93、95頁），可知簡翊安住在本案房屋期間年紀尚小，對於本案房屋有無滲漏水一節並未多加注意，縱有滲漏水亦非其在意及應行處理之事，且與證人何美園所述有所不符，尚無從據為被告2人有利之認定。　㈤按當事人、代理人、辯護人或輔佐人聲請調查之證據，法院認為不必要者，得以裁定駁回之；而與待證事實無重要關係者、待證事實已臻明瞭無再調查之必要者，應認為不必要，刑事訴訟法第163條之2第1項、第2項第2款、第3款分別定有明文。次按測謊鑑定，係依一般人在說謊時，會產生遲緩、緊張、恐懼、不安等心理波動現象，遂以科學方法，由鑑定人利用測謊儀器，將受測者之上開情緒波動反應情形加以紀錄，用以判別受測者之供述是否真實；因其乃以人為受測對象，受測者之生理、心理及情緒等狀態在不同時間即不可能完全相同，此與指紋比對、毒品鑑驗等科學鑑識技術，可藉由一再檢驗而獲得相同結果之「再現性」，而得資為審判上之證據者有別，故尚難僅憑測謊即足獲取待證事項得被證明為事實之確信，是其縱可作為偵查之手段，用以排除或指出偵查之方向，然於審判上仍無法資為認定有無犯罪事實之基礎（最高法院112年度台上字第3320號判決意旨參照）。準此，測謊鑑定結果既不得作為被告2人有無本案犯罪事實之基礎，自無對被告2人為測謊鑑定之必要，附此敘明。　㈥綜上所述，被告2人前揭所辯，均屬臨訟卸責之詞，要無足採，本案事證明確，被告2人所為詐欺犯行洵堪認定，應予依法論科。三、論罪科刑及沒收之依據：　㈠核被告2人所為，均係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。　㈡本案房屋現況說明書僅記載本案房屋2樓前陽台滲漏水一節，係被告林曉慧透過賣方仲介徐仁國所為，應成立間接正犯。又被告2人就本案犯行有犯意聯絡及行為分擔，詳如前述，應論以共同正犯。　㈢爰以行為人之責任為基礎，審酌被告林曉慧身為本案房屋之所有權人及委託銷售者，就本案房屋之屋況負有誠實告知義務，竟刻意隱瞞本案房屋A至D處之天花板滲漏水之情形，並與被告簡立武積極向告訴人表示本案房屋僅2樓前陽台有滲漏水而施以詐術，致使告訴人受騙而簽約購買本案房屋並交付款項，所為殊非可取，兼衡告訴人遭詐騙之金額甚高，暨被告2人於本案所擔任之犯罪角色及分工程度、犯罪動機、目的、手段、於本院所述之智識程度、家庭、經濟與生活狀況及犯罪後矢口否認犯行，且迄未與告訴人達成和（調）解之態度等一切情狀，分別量處如主文所示之刑，並均諭知易科罰金之折算標準，以資懲儆。　㈣沒收之說明：　⒈按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；上開犯罪所得，包括違法行為所得、其變得之物或財產上利益及其孳息，刑法第38條之1第1項前段、第3項、第4項分別定有明文。又按為避免被告因犯罪而坐享犯罪所得，顯失公平正義，而無法預防犯罪，且為遏阻犯罪誘因，並落實「任何人都不得保有犯罪所得」之普世基本法律原則，刑法第38條之1已明文規範犯罪利得之沒收，期澈底剝奪不法利得，以杜絕犯罪誘因。關於犯罪所得之範圍，依該條第4項規定，包括違法行為所得、其變得之物或財產上利益及其孳息。再參照刑法第38條之1立法理由所載稱：「依實務多數見解，基於澈底剝奪犯罪所得，以根絕犯罪誘因之意旨，不問成本、利潤，均應沒收。」等旨，明顯不採淨利原則，於犯罪所得之計算，自不應扣除成本（最高法院113年度台上字第1641號判決意旨參照）。　⒉查被告林曉慧因本案而取得告訴人所給付之313萬元款項，為其從事違法行為之犯罪所得，其中3萬元雖為行政規費（見本院卷第152、153頁），然屬其遂行本案所須之犯罪成本，倘若予以扣除，將使告訴人負擔他人犯罪行為所生之費用，顯不合理，亦與刑法第38條之1立法意旨有違，揆諸上開說明，自不應扣除，而依刑法第38條之1第1項前段之規定，於被告林曉慧之罪刑項下宣告沒收，並依同條第3項規定，諭知於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額，告訴人則得依刑事訴訟法第473條第1項規定，於裁判確定後 1年內聲請發還，亦無損於被告林曉慧依民事相關規定訴請告訴人移轉本案房地所有權登記之權利，末此敘明。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官黃智勇提起公訴，檢察官徐一修到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　刑事第二庭　法　官　洪振峰以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20 日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　書記官　魏妙軒中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日附錄本案論罪科刑法條全文：中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。

2024-12-02

MLDM-113-易-440-20241202-1

訴

臺灣臺中地方法院

減少價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1111號原告顧麗卿訴訟代理人王逸青律師被告賴恩琳上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年11月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由甲、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。本件原告訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,005,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於本院民國1 13年8月26日變更本金為1,015,000元（見本院卷第151頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。　乙、實體方面：　壹、原告主張：一、原告於106年7月18日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以620萬元向被告買受坐落於臺中市○○區○○段000 地號土地（應有部分10000分之245）及其上北屯區松竹段15 42建號（權利範圍全部）、1572建號建物（應有部分100000 分之323），門牌號碼臺中市○○區○○街000號4樓之房屋（下稱系爭房地），並含位於B1層、現場編號第40號車位、車位種類是「坡道+平面」之停車位（下稱系爭車位），雙方則於106年9月21日辦理系爭房地所有權移轉登記予原告。乃系爭車位日前經臺中市都發局人員至地下停車場檢查，現場指示系爭停車位為機車迴轉處，不得停放車輛，故原告於113 年3月初開始即無法使用系爭停車位。系爭契約記載買賣標的包括停車位部分，自係出賣人即被告於系爭契約所應履行之義務，即包括交付合法、且能正常使用之停車位，而非日後隨時無法使用的停車位。雖然社區有其他未合法機械停車位，但根據證人所述，之後會申請就地合法及改善後申請，惟不包含原告使用之系爭停車位。系爭停車位未來無法合法申請，本件買賣標的即系爭房地與停車位存有減少其價值即減少其契約預定效用之瑕疵。爰依民法第179條返還不當得利請求權，請求被告返還減少價金100萬元，或依民法第227 條第1項不完全給付準用民法226條第1項可歸責債務人即被告之給付不能（因瑕疵無法補正），請求被告賠償損害100 萬元，擇一為原告有利判決。二、因原告無法使用停車位，而另行租用走路約10來分之停車位，絕非原告當初購買系爭房地時所能想像，因此產生之停車位承租費用每月2,500元，應由被告負擔。爰依民法第227條第2項之規定，另向被告請求賠償共計15,000元之停車費用。三、並聲明：被告應給付原告1,015,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。貳、被告抗辯：一、被告向前手購買系爭房地及車位時，系爭車位僅有使用權無所有權狀，兩造簽訂系爭契約時，被告亦已提供稀寶村大樓管委會98年1月1日開立之系爭車位使用證明書給原告。依系爭契約第1條第3項「有關車位使用規則買方（即原告）必須依照第一次所有權取得之不動產買賣契約之約定或分管契約、依慣例使用之現況、住戶公約、大樓管理規章等繼續承受遵守，不得另作主張」、第7條第3項「賣方（即被告）將本買賣標的點交買方後，相關之使用規範，例如依慣例使用之現況、住戶公約、大樓管理規章等，買方均應繼續承受遵守，不得另作主張」、第17條「依現況說明書點交，…」等條文約定，可認原告簽約當下已知悉系爭車位使用狀況，並同意依現況點交，也已將當時車位之價值納入締約考量，被告依約交付系爭車位，確實符合債之本旨。原告自承從113年3 月起才未使用系爭車位，即原告自106年7月18日簽訂契約迄至113年3月份止，均能正常使用系爭車位，足見被告交付之車位並無滅失或減損通常效用之瑕疵，原告當不得主張系爭車位有何瑕疵。又即便系爭車位有原告所主張之瑕疵，惟該瑕疵在系爭契約成立前即已存在，原告購買時明知該狀況，自無從令被告負不完全給付之債務不履行之責，其依民法第 227條第1項、第2項準用第226條第1項，或依民法第179條規定，請求被告給付1,015,000元，均屬無據。系爭房地及車位最遲依系爭契約第1條第5項約定之最晚點交日期即106年1 0月12日起算，迄今均逾五年，已罹於民法第365條第1項規定物之瑕疵擔保五年時效而消滅，原告既喪失瑕疵擔保請求權，即不得再依前開不完全給付之債務不履行規定，向被告主張損害賠償甚明。二、根據證人所述，稀寶村大樓管委會僅是告知原告系爭車位可能有問題，但並無強制原告移走車輛，是原告自己不停，則原告另向被告請求賠償共計15,000元之停車費用，亦無理由。三、並聲明：原告之訴駁回。參、本院之判斷：一、原告依民法第359條規定，請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還不當得利，並無理由：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。申言之，所謂「物之瑕疵」，乃指買賣標的物應具之價值、效用或品質，與出賣人交付者不具符合性（conformity）而言。而契約屬當事人間行為規範，所謂買賣標的物應有之價值、效用或品質，應先以契約當事人間約定之價值、效用或品質，或依交易慣例、誠信原則可得推求之規範上意思為判準；倘契約當事人未有約定或未得推求其意思，則以社會觀念上客觀物之通常價值、效用或品質為輔助之判斷基準，此即民法第354 條就物之瑕疵所採主觀結合客觀之瑕疵概念（最高法院73年度台上字第1173號裁判意旨參照）。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條固定有明文。然買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365條亦定有明文。是自買賣標的物交付時起經過五年，買受人即不得向出賣人主張解除契約或請求減少價金之權利。　㈡原告於106年7月18日與被告簽訂系爭契約，以620萬元向被告買受系爭房地，並含系爭車位，而兩造於106年9月21日辦理系爭房地所有權移轉登記予原告，並約定於106年10月12日點交完畢，為兩造所未爭執，並有原告所提出之不動產買賣契約書影本、不動產第一類謄本正本（見本院卷第15-61頁）在卷可憑，堪信為真。　㈢又系爭車位係私設停車位，非屬合法設置之停車位，且為機車迴轉處，稀寶村社區住戶希望該停車位不要停車，現由住戶改停機車等情，有原告所提出之大樓建築平面圖、大樓公告影本各乙份（見本院卷第145頁、第99-101頁），且經證人即稀寶村社區主任管理委員蔡岳宏到庭結證甚明（見本卷第189頁），是原告主張系爭車位因非合法申請，致有隨時可能無法繼續使用之價值瑕疵，固堪採信。惟兩造於106年7 月18日成立系爭契約，且於106年9月21日辦理系爭房地所有權移轉登記，並於106年10月12日點交完畢，則系爭車位交付日距原告起訴之日113年4 月17日，顯已逾五年除斥期間，被告抗辯原告之減少價金請求權已逾五年除斥期間，不得再向其主張，應屬可採。是依前述民法第365條規定，原告自不得依民法第359條規定向被告主張減少價金。原告既無向被告主張減少價金之權利，則原告依民法第359條規定，請求減少價金，進而民法第179條規定請求被告返還不當得利，即無理由。二、原告依民法第227條第1項準用給付不能之規定，請求被告負給付不能之損害賠償責任，並無理由：　　㈠按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第 227 條亦有明定。而買賣契約之出賣人，除有特別約定外，乃有給付無瑕疵標的物之義務，茲屬當代通常之交易觀念；買賣標的物倘係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，非因不可歸責之事由未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行之責任（最高法院103年度台上字第2631號判決意旨參照）。反之，若出賣人因不可歸責之事由未告知該瑕疵於買受人，則無令其負債務不履行之責任。　⒉本件系爭房地所在之稀寶村社區，係於82年12月28日建築完成，包括42棟建築之社區，有卷附之土地、建物登記謄本（見本院卷第55-61頁）在卷可稽。而原告向被告購買之系爭房地及所配置之系爭車位，係被告於104年1月23日以 540萬元向前手所購，而於106牛 7 月18 日轉售予原告，有實價登錄查詢（見本院卷第129頁）在卷可憑。而稀寶村社區其原始建築設計僅有20個機械停車位，有建築平面圖（見本院卷第145頁）可參；惟稀寶村社區實際使用停車位，但除系爭車位（平面車位）外，該社尚有38個機械停車位，即除合法之20個機械停車位外，尚設有19個違法停車位（即機械停車位 18個及系爭車位1個），且停車位之使用人均有社區管理委員會核發之車位使用證明書，被告交付予原告系爭40號車位之使用證明書係稀寶村社區管理委員會所核發，系爭40 號車位之位置為消防設施空間，可以停車亦可以不停車，原告如要繼續停車，社區不會要求原告不可以停，是因為原告不再停車，才停機車，原告之機車亦停在此處等情，業據證人蔡岳宏到庭陳證甚明（見本院卷第189-190頁、第193-1 94頁）。按一般預售屋之買賣，在交易時建商業已取得建照執照（參見公寓大廈管理條例第58 條第1項規定），該建案之坐落基地面積、各戶專有部分之面積及格局、停車位數量及位置等事項均有相關設計圖說為憑，非可任由建商與消費者在議約時自由磋商。至於各專有部分所配賦之基地及共用部分持分，亦多由建商自行依據建築圖說，按各戶專有部分面積與專有部分總面積之比例計算得出（參見民法第799條第4項規定），鮮有由建商與消費者自由約定者。故依預售屋之交易慣例，消費者與建商議約時實際磋商及議價之範圍，大抵係依承購戶所選擇不同之戶別坪數及樓層、車位大小、位置及所在樓層等，定其房地買賣價金之總價而已。按稀寶村社區共建築42棟建號建物，而建商僅合法設計20個機械停車位，顯無法符合社區住戶之需求，依該社區前述停車位之使用現況，顯係建商於取得使用執照後，二次施工加設前述19個違法停車位（即機械停車位 18個及系爭平面車位1個）而配置出售予承買戶無誤。審諸前述住戶與建商之一般交易習慣，及稀寶村社區82年間建成，社區住戶承購房地及配置車位，使用停車位繳交管理費用近30年未有爭議，直至現今住戶調閱建築平面圖後，始知社區中僅20個合法停車位，其他停車位則均為非法設置，客觀上，承購之住戶應皆是善意承買社區之房地及停車位使用，事後若有轉售房地及停車位使用權，亦是善意將其原所購之房地及停車位使用權轉售他人，是承購前述非合法設置停車位之住戶，其等本不知所購之停車位是非法停車位，其等於轉售時，僅將先前承買之房地及車位使用權合法出售他人，主觀上難認有不法，實無從逕認其等於出售之房地及停車位使用權時，知悉出售之停車位係屬非法設置，而認其有可歸責事由存在。　㈢本件被告係合法向前手購得系爭房地及車位（40號），並取得稀寶村管理委員會所核發之車位使用證明書，被告於出售予原告時，除將系爭房地移轉登記交付予原告外，亦點交系爭車位予原告使用迄今，並交付稀寶村管理委員會所核發之車位使用證明書予原告，以資證明，客觀上，難認被告就系爭買賣契約債之履行上所生之不完全給付，有可歸責事由存在。而原告復未能舉證證明，被告就系爭買賣履行上之不完全給付，有可歸責事由存在，自無從令被告負債務不履行損害賠償之責任，是原告主張其對被告有債務不履行之損害賠償請求權存在，於法無據。　三、綜上所述，原告等人依民法第179條之不當得返還請求權及民法第227條第1 項準用民法第226條之債務不履行損害賠償請求權，請求被告應給付原告1,015,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既駁回，其假執行之聲請亦失依據，應併駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　王金洲正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃昱程

2024-12-02

TCDV-113-訴-1111-20241202-1

易

臺灣桃園地方法院

詐欺

臺灣桃園地方法院刑事判決 112年度易字第1079號公訴人臺灣桃園地方檢察署檢察官被告黃惠雅選任辯護人郭睦萱律師林沛彤律師張郁姝律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（111年度偵字第9136 號），本院判決如下：　　主　文黃惠雅無罪。　　理　由一、公訴意旨略以：被告黃惠雅原所有新北市○○區○○段000○0000 0○00000地號土地（權利範圍各1/4）及其上同段726建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○街000巷0弄00號2樓，下合稱本案房地），於民國103年9月30日納入新北市政府發布實施之「擬定三重都市計畫細部計畫（第一階段）案」（下稱三重細部計畫）之範圍，且其中新海段977-1地號土地（下稱本案土地）被指定為道路用地，依都市計畫法第42條第1項第1款、第48條、第50條第1、2項、第51條規定，本案土地不僅使用用途受有限制，更存有將來遭政府徵收之危險。而被告至遲於110年1月22日已知本案土地業經新北市政府規劃為道路用地，然被告竟意圖為自己不法所有，基於詐欺取財之犯意，向告訴人羅元顥之代理人簡嘉禾隱瞞本案土地前經新北市政府規劃為道路用地之重要事項，於所簽訂之不動產買賣契約書附件「不動產標的現況說明書」（下稱本案現況說明書）項次26、27、31「備註說明」欄均勾選「無」或「否」，即保證本案房地無供公眾通行之私有道路，亦非位於公告徵收計畫內、禁限建區域內，或不得作為住宅使用之商業區或其他分區內等情，致告訴人陷於錯誤認本案房地並無上揭情形，而委託簡嘉禾於110年2月4日，在桃園市○○區○○ 路000號21世紀不動產海華SOGO店簽訂不動產買賣契約書，以新臺幣（下同）755萬元購買本案房地。嗣告訴人欲出售本案房地時，發覺本案土地依三重細部計畫已規劃為道路用地，致本案房地之價值減少，始悉上情。因認被告涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌云云。　二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判之基礎；又認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定；再認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據（最高法院40年台上字第 86號、76年台上字第4986號、30年上字第816號判決意旨參照）。三、公訴意旨認被告涉犯上開犯行，無非以被告之供述、證人即告訴人之指述、證人簡嘉禾之證述、證人即仲介張頤馨、湯棋丞之證述、證人湯棋丞與被告通訊軟體LINE對話紀錄、本案房地之不動產賣買契約書（買賣價金履保專用）暨其附件、本案現況說明書、臺灣新北地方法院110年度訴字第1985 號請求減少價金案件之書狀、本案房地登記第一類謄本、地籍圖謄本、新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、三重細部計畫節本等件為其主要論據。四、訊據被告堅決否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：其於107年間購買本案房地時，並不知本案土地業於103年間經新北市政府規劃為道路用地，其委託證人湯棋丞出售本案房地後，經證人湯棋丞於110年1月22日告知，始知本案土地為道路用地，且其亦因此調降本案房地之售價為755萬元，其並未隱瞞本案房地有道路用地問題等語。經查：　㈠本案房地於103年9月30日納入三重細部計畫範圍，且本案土地被指定為道路用地。被告於107年12月5日以960萬元購買本案房地，並於108年1月11日登記為本案房地之所有權人，嗣被告欲出售本案房地而委託證人湯棋丞，並於109年6月23 日勾選本案現況說明書，於項次26、27、31「備註說明」欄均勾選「無」或「否」，嗣於110年1月22日經證人湯棋丞以 LINE告知，而知悉本案土地經新北市政府規劃為道路用地，再與受告訴人委任之證人簡嘉禾於110年2月4日，在21世紀不動產海華SOGO店簽訂不動產買賣契約書，以755萬元出售本案房地等情，業據被告於警詢及偵訊時、本院審理中供陳在卷（見偵卷第7至12、305至306頁，本院易卷第35至44頁），核與告訴人於本院審理中之證述（見本院易卷第120至1 30頁）、證人簡嘉禾於本院審理中之證述（見本院易卷第13 0至147頁）、證人張頤馨於本院審理中之證述（見本院易卷第159至169頁）、證人湯棋丞於本院審理中之證述（見本院易卷第147至159頁）內容大致相符，並有本案房地登記第一類謄本（見偵卷第221至228頁）、本案房地異動索引（見本院易卷第195至230頁）、本案土地地籍圖定位查詢（見偵卷第231頁）、不動產交易實價查詢服務網（見本院易卷第179 至185頁）、本案房地不動產買賣契約書暨其附件（見偵卷第187至211頁）、本案房地不動產估價報告暨其附件（見偵卷第101至166頁）、三重細部計畫節本（見偵卷第95至99頁）、被告與證人湯棋丞LINE對話紀錄（見偵卷第367頁，本院審易卷第57、59至61頁）等件在卷可稽。是上開事實，堪以認定。　㈡公訴意旨雖以被告至遲於110年1月22日知悉本案土地為道路用地，卻於作為本案房地不動產買賣契約書附件之現況說明書中項次26、27、31「備註說明」欄均勾選「無」或「否」等行為，認被告涉犯詐欺取財罪嫌。惟查：　 ⒈證人即告訴人羅元顥於本院審理中證稱：證人簡嘉禾為伊姊夫，且為房屋仲介，伊幾年前有一筆錢欲投資房地產，而委託證人簡嘉禾為伊尋找房屋物件，證人簡嘉禾即為其尋得本案房地，並告知伊本案房地價金約700餘萬元，不論投資或出租均佳，伊即全權委託證人簡嘉禾購買本案房地，簽約時證人簡嘉禾並未告知伊本案土地為道路用地，簽約後證人簡嘉禾至本案房地查看時，附近鄰居告知證人簡嘉禾本案房地有道路用地問題，伊與證人簡嘉禾即查詢相關資料，發現本案土地確為道路用地，然本案房地不動產買賣契約書暨其附件均未註記上開問題，伊感覺被詐騙，倘伊知本案土地為道路用地，即不會購買本案房地等語（見本院易卷第120至130頁）。　 ⒉證人簡嘉禾於本院審理中證稱：渠為房屋仲介，受告訴人委託尋找房屋物件，仲介分為開發與銷售，就本案房地而言，證人湯棋丞係開發、負責接洽被告，並與被告確認本案房地現況說明書之內容，證人張頤馨係銷售、負責接洽買方即我方，渠係透過曹先生、韋先生得知本案房地而聯繫證人張頤馨，告訴人本欲以700萬元購買本案房地，然證人張頤馨稱被告於價格上很堅持，渠等最後以755萬元成交，當時證人張頤馨有持本案房地現況說明書予渠查看，但內容並未記載本案房地有道路用地問題，簽約前渠僅有與證人張頤馨接洽，並未見過被告、證人湯棋丞，渠見到被告時，係已談妥本案房地價格，且經渠確認現況說明書內容後，逕與被告簽訂本案房地不動產買賣契約書，但簽約時被告未告知本案土地為道路用地，渠於交屋後，至本案房地查看，附近鄰居告知本案房地有被拆除之可能，渠查核後始知本案房地確有道路用地問題，而有遭拆除之風險等語（見本院易卷第130至147頁）。　 ⒊證人張頤馨於本院審理中證稱：就本案房地之買賣，證人湯棋丞負責接案，並受被告委託出售本案房地，渠則負責接待買方，並銷售本案房地予買方，渠係先將本案房地介紹予曹先生，之後證人簡嘉禾與渠聯繫，渠當時未見本案房地現況說明書有記載本案房地有道路用地問題，渠亦不會查核上開問題，該問題應係由負責開發、接案仲介負責查核，就渠所知，房地出賣人通常不會知道自己所有房屋座落於何使用分區土地上，因此需要仲介協助查詢相關資料，以填寫現況說明書，若負責開發、接案仲介有查得房屋相關資訊，應要記載於現況說明書等語（見本院易卷第159 至169頁）。　　　 ⒋證人湯棋丞於本院審理中證稱：渠受被告委託出售本案房地，並負責與被告接洽，證人張頤馨則負責與買方接洽，並銷售本案房地，本案房地現況說明書係渠與被告逐一確認而製作，但簽約前渠查詢本案房地之不動產實價登錄，發現本案房地有道路用地問題，渠即於110年1月22日以LINE 告知被告上開問題，亦同時告知證人張頤馨上開問題，但渠不知證人張頤馨如何告知買方，被告並未要求渠不要將上開問題告知買方，且渠認為被告應係經渠告知後，始知本案房地有道路用地問題，而被告亦因此就本案房地同意降價出售，被告原開價998萬元，同意降價出售後，表示最低可接受實拿735萬元，以及另外支付20萬元仲介費用，故本案房地最終簽約金額為755萬等語（見本院易卷第147至1 59頁）。　 ⒌稽之告訴人、證人簡嘉禾、張頤馨、湯棋丞上開證述，以及上述「四、㈠」所載非供述證據，可見：　　⑴一般而言，房地出賣人未必知悉其所有房屋座落於何使用分區土地上，則被告辯稱其於109年6月23日填寫本案房地現況說明書後即110年1月22日，經證人湯棋丞告知本案房地有道路用地問題，始知上開問題，堪可採信。又被告係委託證人湯棋丞出售本案房地，而告訴人則係透過證人簡嘉禾委託證人張頤馨買受本案房地，被告、受告訴人委託之證人簡嘉禾於110年2月4日簽訂本案房地不動產買賣契約前，分別係透過證人湯棋丞、張頤馨就買賣本案房地事宜為磋商，被告與告訴人、證人簡嘉禾間並不相識，亦無聯繫。　　⑵復依證人張頤馨上開證述，證人湯棋丞既已於110年1月22 日查得本案房地有道路用地問題，自應更正被告於109年6 月23日填寫之本案房地現況說明書，然證人湯棋丞均未為之，同時被告亦因證人湯棋丞告知上開問題後，同意降價以755萬元出售本案房地，則於被告、受告訴人委託之證人簡嘉禾就本案房地買賣之磋商，分別係透過證人湯棋丞、張頤馨為之情形下，被告主觀上認證人湯棋丞應會本於其等間之委任關係，以及渠就房地產買賣之專業性，向買方告知、揭露本案房地有道路用地問題，與常情並無不符，此觀被告與證人湯棋丞LINE對話紀錄（見本院易卷第59 至61頁）亦可證，即證人湯棋丞於本案房地簽約後即110 年3月26日、同年月31日告知被告，告訴人對於本案房地有道路用地問題有疑義，而被告以「你們當初有告知嗎？」質問證人湯棋丞等情，益徵被告主觀上確認證人湯棋丞會向告訴人、證人簡嘉禾告知、揭露本案房地有道路用地問題，自難以證人湯棋丞於110年1月22日查得本案房地有道路用地問題後，疏未向告訴人、證人簡嘉禾告知、揭露上開問題，逕認被告有本案詐欺取財之犯行。　　⑶況被告於110年1月22日經證人湯棋丞告知本案房地有道路用地問題後，同意減少243萬元（計算式：998萬－755萬＝2 43萬元）之買賣價金，以755萬元出售本案房地，則告訴人以該價格向被告購買本案房地時，被告主觀上應認告訴人已知本案房地有道路用地問題，而同意以755萬元向其購買本案房地，亦難認被告主觀上有詐欺取財之故意甚明。準此，縱被告於109年6月23日在作為本案房地不動產買賣契約書附件之現況說明書中項次26、27、31「備註說明」欄均勾選「無」或「否」，且於110年1月22日知悉本案房地有道路用地問題後，卻未於110年2月4日與受告訴人委任之證人簡嘉禾簽訂本案房地不動產買賣契約書時，告知、揭露上開問題，然依上開說明，實難僅以此遽認被告有本案詐欺取財之犯行。五、綜上所述，檢察官所舉事證，尚不足以使本院確信被告詐欺取財犯行，而有合理之懷疑，無從形成有罪確信之心證，復無其他積極事證足以證明被告確有詐欺取財犯行，揆諸前揭說明，自應為被告無罪之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。　本案經檢察官洪榮甫提起公訴，檢察官許振榕到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　刑事第九庭　審判長法　官　王鐵雄　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱筠雅　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張琍威以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃紫涵中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日

2024-11-29

TYDM-112-易-1079-20241129-1

重訴

臺灣桃園地方法院

解除契約

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度重訴字第219號原告江桂菱邱玉龍上一人之訴訟代理人李玉婷原告詹臣鑑共同訴訟代理人蔡尚樺律師被告江建德江珮筠共同訴訟代理人歐龍山律師被告呂乙秀兼訴訟代理人呂彥勳上列當事人間請求解除契約事件，本院於民國113年10月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、於原告江桂菱將如附表一所示不動產所有權回復登記予被告江建德、江珮筠所有之同時，被告江建德、江珮筠應各給付原告江桂菱新臺幣（下同）7,480,333元，及均自民國113年 1月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、於原告邱玉龍將如附表一所示不動產所有權回復登記予被告江建德、江珮筠所有之同時，被告江建德、江珮筠應各給付原告邱玉龍2,992,100元，及均自113年1月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、於原告詹臣鑑將如附表一所示不動產所有權回復登記予被告江建德、江珮筠所有之同時，被告江建德、江珮筠應各給付原告詹臣鑑3,023,307元，及均自113年1月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。四、於原告江桂菱將如附表一所示不動產所有權回復登記予被告呂乙秀、呂彥勳所有之同時，被告呂乙秀、呂彥勳應各給付原告江桂菱3,740,167元，及被告呂乙秀自113年1月9日起、被告呂彥勳自113年1月21日起，均至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。五、於原告邱玉龍將如附表一所示不動產所有權回復登記予被告呂乙秀、呂彥勳所有之同時，被告呂乙秀、呂彥勳應各給付原告邱玉龍1,496,050元，及被告呂乙秀自113年1月9日起、被告呂彥勳自113年1月21日起，均至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。六、於原告詹臣鑑將如附表一所示不動產所有權回復登記予被告呂乙秀、呂彥勳所有之同時，被告呂乙秀、呂彥勳應各給付原告詹臣鑑1,511,653元，及被告呂乙秀自113年1月9日起、被告呂彥勳自113年1月21日起，均至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。七、原告其餘之訴駁回。八、訴訟費用由被告江建德、江珮筠各負擔33%；被告呂乙秀、呂彥勳各負擔16.5%；其餘由原告負擔。九、本判決第1項如原告江桂菱各以150萬元為被告江建德、江珮筠預供擔保，得假執行；但如被告江建德、江珮筠各以7,48 0,333元為原告江桂菱預供擔保，得免為假執行。十、本判決第2項如原告邱玉龍各以60萬元為被告江建德、江珮筠預供擔保，得假執行；但如被告江建德、江珮筠各以2,99 2,100元為原告邱玉龍預供擔保，得免為假執行。十一、本判決第3項如原告詹臣鑑各以61萬元為被告江建德、江珮筠預供擔保，得假執行；但如被告江建德、江珮筠各以 3,023,307元為原告詹臣鑑預供擔保，得免為假執行。十二、本判決第4項如原告江桂菱各以75萬元為被告呂乙秀、呂彥勳預供擔保，得假執行；但如被告呂乙秀、呂彥勳各以 3,740,167元為原告江桂菱預供擔保，得免為假執行。十三、本判決第5項如原告邱玉龍各以30萬元為被告呂乙秀、呂彥勳預供擔保，得假執行；但如被告呂乙秀、呂彥勳各以 1,496,050元為原告邱玉龍預供擔保，得免為假執行。十四、本判決第6項如原告詹臣鑑各以31萬元為被告呂乙秀、呂彥勳預供擔保，得假執行；但如被告呂乙秀、呂彥勳各以 1,511,653元為原告詹臣鑑預供擔保，得免為假執行。十五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項一、按民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」二、經查，本件原告起訴時訴之聲明為：「（一）被告應連帶給付原告4,050萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保請准宣告免假執行。」三、嗣原告變更聲明為：「（一）於原告江桂菱將如附表一所示不動產所有權回復登記予被告江建德、江珮筠所有之同時，被告江建德、江珮筠應各給付原告江桂菱7,480,333元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）於原告邱玉龍將如附表一所示不動產所有權回復登記予被告江建德、江珮筠所有之同時，被告江建德、江珮筠應各給付原告邱玉龍2,992,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）於原告詹臣鑑將如附表一所示不動產所有權回復登記予被告江建德、江珮筠所有之同時，被告江建德、江珮筠應各給付原告詹臣鑑3,027,567元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（四）於原告江桂菱將如附表一所示不動產所有權回復登記予被告呂乙秀、呂彥勳所有之同時，被告呂乙秀、呂彥勳應各給付原告江桂菱3,740, 167元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（五）於原告邱玉龍將如附表一所示不動產所有權回復登記予被告呂乙秀、呂彥勳所有之同時，被告呂乙秀、呂彥勳應各給付原告邱玉龍1,496,050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（六）於原告詹臣鑑將如附表一所示不動產所有權回復登記予被告呂乙秀、呂彥勳所有之同時，被告呂乙秀、呂彥勳應各給付原告詹臣鑑1,513,783元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（七）願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第147、148頁）被告並不爭執而為言詞辯論，依上揭規定視為同意變更，是原告訴之變更合於上揭規定，自應准許。　　貳、實體事項一、原告主張（一）原告前於111年8月1日向被告購買桃園市○○區○○段000地號土地，面積2,983.05平方公尺（下稱原519號土地），並約定被告先將原519號土地分割為同段519、519-1、519-2 地號土地，面積各1,653、668.05、662平方公尺（以下稱分稱519、519-1、519-2號土地，合稱系爭土地），將519 號土地移轉予原告江桂菱、519-1號土地移轉予原告詹臣鑑原告邱玉龍、519-2號土地移轉予原告邱玉龍。買賣價金共4,050萬元。被告並保證原519號土地非屬不得興建農舍，或已提供興建農舍之農業用地，兩造並簽立買賣契約（下稱系爭契約）。（二）嗣原告給付買賣價金4,050萬元予被告，被告並已將原519 號土地依上開約定分割後移轉登記予各原告。然經原告查詢後，始悉原519號土地業經套繪興建農舍使用。系爭土地既存在有經套繪興建農舍之瑕疵，故原告向解除系爭契約，並請求被告於原告將系爭土地移轉登記予被告時，將受領之價金返還原告。爰依民法第259條第2款、359條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後訴之聲明。二、被告答辯　　系爭土地上現狀並無農舍，且原519號土地遭套繪係於73年間，被告當時均尚未成為原519號土地之共有人，故並不知悉原519號土地遭套繪。且系爭土地自原519號土地分割後，面積均小於2,500平方公尺，亦無從興建農舍，被告亦未曾保證系爭土地得興建農舍。又原告於將系爭土地返還原告前，應不得向被告請求返還買賣價金等語。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）願供擔保請准宣告假執行。三、本件不爭執事項（見本院卷第101頁第6至14行）（一）原告於111年8月11日向被告購買原519號土地，約定買賣價金為4,050萬元。（二）原519號土地於111年9月26日分割為系爭土地。（三）111年11月11日由原告江桂菱取得519號土地、原告詹臣鑑取得519-1號土地、原告邱玉龍取得519-2號土地。（四）原告已給付被告買賣價金4,050萬元。（五）系爭土地於73年間經套繪為農舍建築基地。　四、本院得心證之理由（一）按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」同法第359條本文規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」同法第259條第2款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」（二）查系爭買賣契約之土地現況說明書中，關於系爭土地是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地，經被告勾選為「否」，有系爭契約在卷可參（見調解卷第22頁）。可認被告於簽訂系爭契約時，已保證系爭土地得興建農舍，且並非已提供興建農舍之農業用地。然原519號土地於7 3年間經套繪為農舍建築基地，為兩造所不爭執。而系爭土地既分割自原519號土地，則系爭土地亦屬已提供做為興建農舍之農業用地，從而欠缺被告所保證之品質。（三）被告固辯稱系爭土地上並無農舍、被告係於原519號土地經套繪後始為原519號土地之共有人云云。然興建農舍本得以複數、非相鄰之農地作為基地，以符合農舍建蔽率之規定，此觀農業發展條例及農業用地興建農舍辦法即明。而被告為原519號土地之共有人，既於系爭契約中保證系爭土地非屬已提供興建農舍之農業用地，則被告本負有查證系爭土地是否已經套繪為農舍用地之義務，被告自身未盡查證義務，即向原告為上開保證，自難因此解免其瑕疵擔保責任。（四）被告復辯稱系爭土地面積過小，不得興建農舍云云。然依前開說明，農業用地興建農舍，並不以單筆土地符合相關法規為必要，以複數土地作為基地，亦得符合興建農舍之規定，是縱使系爭土地無從單獨用於興建農舍，亦可能提供用於興建農舍，是被告此部分所辯，亦不可採。（五）原519號土地既欠缺被告所保證之品質，則原告主張解除系爭契約，並請求被告返還買賣價金，自屬有據。查被告原519號土地面積共2983.05平方公尺，應有部分為：江建德、江珮筠各1/3、呂乙秀、呂彥勳各1/6，有原519號土地登記謄本在卷可參（見本院卷第51頁）。而系爭土地面積分別為1,653、668.05及662平方公尺，亦有系爭土地登記謄本在卷可參（見本院卷第55至59頁）。是以買賣總價金4,050萬元、原519號土地及系爭土地面積計算，519號土地價值為22,442,299元【計算式：(40,500,000/2,983. 05)×1,653=2,244,2299，四捨五入至整數，下同】、519- 1號土地價值為9,069,920元【計算式：(40,500,000/2,98 3.05)×668.05=9,069,920】、519-2號土地價值為8,987,7 81元【計算式：(40,500,000/2,983.05)×662=8,987,781 】。（六）復依前述被告就原519號土地之應有部分計算，則被告應給付各原告如附表二應給付金額欄所示之金額。而原告江桂菱、邱玉龍請求金額未逾應給付金額欄所示之金額，是原告江桂菱、邱玉龍之請求應屬有據；然原告詹臣鑑請求金額已逾應給付金額欄所示之金額，是原告詹臣鑑請求在應給付金額欄範圍內，應屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。（七）被告末辯稱原告應先將系爭土地返還被告，始得請求被告返還買賣價金等語。此與原告聲明所載相符，爰為兩造應同時履行之判決。五、遲延利息（一）按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第259條第 2款規定：「受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」（二）查本件解除契約回復原狀債務，依上開規定，原告得請求被告自受領時起之利息，然原告僅請求自起訴狀繕本送達翌日起算之利息，未逾上開範圍，其請求應屬可採。而本件起訴狀繕本係於113年1月8日送達被告江建德、江珮筠、呂乙秀，於113年1月10日寄存送達被告呂彥勳，有本院送達證書附卷可證（見調解卷第43、49、55、59頁），是被告江建德、江珮筠、呂乙秀應自113年1月9日起、被告呂彥勳應自113年1月21日起負遲延責任。六、綜上所述，原告依民法第259條第2款、359條之法律關係，請求被告於原告將附表一所示土地應有部分移轉登記予被告時，給付如附表二判決金額欄所示之金額，及被告江建德、江珮筠、呂乙秀應自113年1月9日起、被告呂彥勳應自113年 1月21日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、85條第1項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　民事第二庭　　　法　官周仕弘上判決正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇玉玫附表一應移轉人應受移轉人應移轉土地應受移轉應有部分江桂菱江建德桃園市○○區○○段000地號土地 1/3 江珮筠 1/3 呂乙秀 1/6 呂彥勳 1/6 詹臣鑑江建德桃園市○○區○○段00000地號土地 1/3 江珮筠 1/3 呂乙秀 1/6 呂彥勳 1/6 邱玉龍江建德桃園市○○區○○段00000地號土地 1/3 江珮筠 1/3 呂乙秀 1/6 呂彥勳 1/6 附表二給付人受領人應給付金額原告請求金額判決金額江建德江桂菱 7,480,766元 7,480,333元 7,480,333元邱玉龍 2,995,927元 2,992,100元 2,992,100元詹臣鑑 3,023,307元 3,027,567元 3,023,307元江珮筠江桂菱 7,480,766元 7,480,333元 7,480,333元邱玉龍 2,995,927元 2,992,100元 2,992,100元詹臣鑑 3,023,307元 3,027,567元 3,023,307元呂乙秀江桂菱 3,740,383元 3,740,167元 3,740,167元邱玉龍 1,497,963元 1,496,050元 1,496,050元詹臣鑑 1,511,653元 1,513,783元 1,511,653元呂彥勳江桂菱 3,740,383元 3,740,167元 3,740,167元邱玉龍 1,497,963元 1,496,050元 1,496,050元詹臣鑑 1,511,653元 1,513,783元 1,511,653元

2024-11-29

TYDV-113-重訴-219-20241129-1

抗

臺灣高等法院

訴訟救助

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第1372號抗告人禾達不動產仲介有限公司法定代理人賴建程代理人蔣美龍律師上列抗告人因與相對人周賢俐等間請求損害賠償事件聲請訴訟救助，對於中華民國113年8月5日臺灣新北地方法院113年度救字第 168號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。　　理　由一、抗告意旨略以：相對人於民國112年3月19日經由伊仲介向同案共同被告即出賣人張永偉簽約購買門牌號碼新北市○○區○○ 路000巷00號8樓房地（下稱系爭不動產），買賣總價為1千萬元，且銀行已核准相對人之貸款，故相對人應有相當資力，而本件相對人起訴請求伊與張永偉及同案共同被告陳星宏、洪百合連帶賠償之金額合計為120萬元，一審訴訟費用僅1 萬餘元，足徵相對人非無資力繳納裁判費之人。況相對人主張：因伊之經紀人員陳星宏向其保證系爭不動產1樓電梯口處可增設無障礙設施，相對人始購買系爭不動產等語，然依其提出之民事起訴狀，所檢附之證物尚不足以證明陳星宏曾向其為上開保證，本件起訴顯無理由。故原法院准許相對人訴訟救助之聲請，於法有誤，求予廢棄原裁定等語。二、按當事人因無資力支出訴訟費用者，得依民事訴訟法第107 條規定聲請法院裁定准予訴訟救助。又民國104年7月1日修正，同年月6日施行之法律扶助法第13條及第63條分別規定，無資力者得申請法律扶助；經分會准許法律扶助之無資力者，其於訴訟或非訟程序中，向法院聲請訴訟救助時，除顯無理由者外，應准予訴訟救助，不受民事訴訟法第108條規定之限制。準此，當事人依法律扶助法申請法律扶助，經分會准許法律扶助，其再向法院聲請訴訟救助時，除該當事人申請扶助之本案訴訟事件有無須經調查辯論，即知其應受敗訴裁判之顯無理由情形者外，法院應即准許，無庸就其資力再為審查，始符法意（最高法院104年度台抗字第820號、10 4年度台抗字第1041號裁定意旨參照）。三、經查，相對人周賢俐、周賢敏就其與抗告人、第三人張永偉、陳星宏、洪百合間請求損害賠償事件，向財團法人法律扶基金會新北分會申請法律扶助，經該分會審查結果認相對人之資力符合扶助之標準而准予扶助（見原審卷第13 頁），並經本院調閱原法院113年度訴字第1966號損害賠償卷查核屬實，堪認相對人係經分會准許法律扶助之無資力者。抗告人雖主張相對人非無資力之人，然依上開最高法院判決意旨，本院就相對人有無資力乙節，已無庸再行審查。又相對人提起本件訴訟，主張抗告人等應負瑕疵擔保及損害賠償之連帶責任，已檢附現場照片、不動產標的現況說明書、112年9 月14日管理委員會會議紀錄等事證，而本件訴訟尚須經法院調查辯論後，始能判斷其訴有無理由，並無相對人之訴顯無理由或顯無勝訴之望情形，故原法院以相對人為經分會准許法律扶助之無資力者，且其訴非顯無理由為由，裁定准許相對人訴訟救助之聲請，並無違誤。抗告意旨仍執前詞指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由。四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第十六庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　朱耀平　　　　　　　　　　　　　　　法　官　湯千慧　　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅立德正本係照原本作成。不得再抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉蕙心

2024-11-29

TPHV-113-抗-1372-20241129-1

重訴

臺灣臺中地方法院

解除契約等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度重訴字第372號原告搖滾教室開發事業有限公司法定代理人林隆樺訴訟代理人林心印律師被告陳玲誼陳佩芬共同訴訟代理人林益輝律師複代理人董佳政律師被告泉碧現應受送達處所不明上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國113年11月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項　　被告泉碧經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：伊於民國112年10月2日與被告簽訂土地買賣契約書，以價金新臺幣（下同）850萬元，向被告購買坐落臺中市○區○○○段000000地號、116-119地號土地（下各稱為系爭1 16-74、116-119地號土地，合稱系爭土地），作為建築使用。系爭土地於112年11月29日移轉登記予伊。伊於購買前，曾至現場勘查土地使用現況，系爭土地之左半部確實為巷道，右半部則為空地並由被告以鐵皮將其包圍，伊認鐵皮所包圍之空地上並無其他法定之負擔，該地屬第二種住宅區，依法可用於興建建物或其他地上物，且被告於標的物現況說明書項次8「本土地目前是否有禁建、限建之情形」欄處勾選「否」。詎伊於113年4月23日委請建築師以系爭土地規劃相關建築計畫時，竟發現系爭土地均經臺中市政府認定為現有巷道且經套繪管制，依法應供公眾通行，不得置放其他地上物使用，更不得為建築使用。系爭土地顯有減少通常效用之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，被告買賣前未告知前開瑕疵，伊依民法第359條、第259條第1、2款規定主張解除買賣契約，並請求被告返還買賣價金850萬元。倘認伊解除契約顯失公平，則伊依民法第354條第1項及第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還450萬元。又被告未告知伊所購置之系爭土地均為現有巷道且經套繪管制在案，無法作為建築或其他使用，屬土地買賣交易上認為重要者，伊依民法第88條第1、2項規定向被告撤銷買賣契約之意思表示，並請求返還價金850萬元等語。並聲明：被告應給付原告850萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：（一）被告陳玲誼、陳佩芬部分：原告於購買土地時並未談及購地用途，伊原委託銷售價額係1158萬元，雙方洽談買賣期間，經伊表示該土地範圍包括既存巷道，原告即以此為由磋商買賣價金，嗣以850萬元成交，伊於標的物現況說明書中載明本土地範圍有既存巷道，且伊簽約時並無對原告為系爭土地可作為建築使用之保證。又系爭土地僅有部分屬於既存巷道而非全部，原告主張解除契約返還價金或減少價金，均無理由。原告於買賣過程中已知悉被告出售之土地全部面積僅70平方公尺，且範圍包含既存巷道，原告依民法第88條規定撤銷買賣契約之意思表示，亦無理由等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。（二）被告泉碧經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　　三、本院之判斷：（一）原告主張；兩造於112年10月2日簽訂土地買賣契約書，原告以850萬元向被告購買系爭土地（面積分別為69、1平方公尺），原告已支付全部價金，系爭土地已於112年10月1 1日移轉登記予原告等情，業據提出與其所述相符之買賣契約書、土地登記謄本等為證（見本院卷第23-55頁），並為陳玲誼、陳佩芬所不爭執。而泉碧已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，本院依調查證據之結果，堪認原告上開主張為真實。（二）原告主張：原告買受系爭土地係為日後建築使用，因系爭土地全部均遭臺中市政府套繪為現有巷道，無法作為建築使用，顯有減少通常效用之瑕疵，主張解除買賣契約，請求被告返還價金850萬元，如認原告解除契約顯失公平，原告主張減少價金450萬元，請求被告返還450萬元等語。則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：　　1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第2項、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，為物有瑕疵。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。　　2.查：被告於買賣契約書後附標的物現況說明書項次19「其他重要事項（針對產權、現況等任何補充）」欄處勾選「是」，並說明：「本土地範圍有既有巷道」（見本院卷第 45頁）。而原告自承其在簽約前曾至現場勘查土地使用現況，現場有一巷道及鐵皮圍成之空地等情（見本院卷第57 頁），足見原告對於買賣標的物含有既有巷道，並無誤認之情形。原告主張依其認知鐵皮所包圍之空地，屬第二種住宅區，應可用於興建建物或其他地上物等語。惟兩造於現況說明書中並未就既有巷道之位置及面積為記載，且依買方仲介即證人林東暹之證述可知，其並未到現場丈量，對於既成巷道占用土地面積不知悉，亦無跟建管單位查證占用面積，賣方就土地被巷道占用坪數也未告知等語（見本院卷第217-220頁），足見本件未實際測量，自難以原告之認知而推論既有巷道僅係存在於系爭116-119地號土地上，足認兩造並未約定系爭116-74地號土地須全部面積均可供實際建築使用。　　3.原告主張系爭土地全部均遭臺中市政府套繪為現有巷道，無法作為建築使用，固提出國土測繪圖資服務雲查詢頁面、地籍圖套繪圖為證（見本院卷第59、61、63頁），然其上已載明本地籍套繪圖僅供建照申請參考使用，不作其他證明使用，尚難資為有利於原告主張之事證。經本院函詢臺中市政府都市發展局（下稱都發局）關於系爭土地有無禁建及現存巷道占用多少面積，經都發局於113年8月13日以中市都建字第1130181282號函覆以：「...二、經查旨揭地號係屬『臺中市都市計畫區（舊有市區及一至五期市地重劃地區）細部計畫案』之『道路用地』，惟前開道路用地範圍請依地政單位逕為分割成果為準；另道路用地尚無法供建築使用。」（見本院卷第240頁）。再經本院函詢都發局系爭土地是否經套繪管制、得否合法興建建物、得否於該土地上堆置放置所有權人自身物品及套繪管制發函通知等，都發局於113年8月29日以中市都建字第11301969 42號函覆以：「...二、查本局建築管理套繪圖及000-000 0號建造執照內容，西區後壠子段116-74地號部分土地為現有巷道；同段116-119地號土地係屬『臺中市都市計畫（舊有市區及一至五期市地重劃地區）細部計畫案』之『道路用地』；故現有巷道及道路用地上無法供建築使用。三、另有關套繪管制發函通知土地所有權人乙節，查建築套繪管理係依據建築法第11條與法定空地分割辦法第2條所規定，主要避免建築基地及法定空地重複使用之地籍圖註記事項，為本局建築管理之用，尚非屬行政處分，故無需通知土地所有權人。」（見本院卷第256、257頁）；再於11 3年9月18日以中市都建字第1130212059號函覆以：「... 二、...查本局建築管理套繪圖及000-0000號建造執照內容，旨揭後壠子段116-74地號部分土地係屬套繪有案之現有巷道；另同段116-119地號土地係屬（計畫道路）『道路用地（截角）』；惟前開道路範圍仍請依地政單位實地測量後為準。」（見本院卷第280頁）。足見系爭116-74地號土地僅有部分土地為現有巷道，並非系爭土地全部均遭臺中市政府套繪為現有巷道。　　4.復經本院函詢都發局關於系爭116-74地號土地為現有巷道是否可供建築使用乙案，都發局於113年10月22日以中市都建字第1130240471號函覆以：「...四、倘扣除現有巷道範圍是否可供建築使用及申請建築執照乙節，建築基地面積之限制應視臨接面前道路之寬度情形為準，惟本案土地無申請指定建築線，且因涉及檢討申請建築基地及鄰地之現地情形、寬度、深度、面積、坵形及臨接面前道路（建築線位置）等事項，應經委託建築師繪製現況實測圖說，並依都市計畫土地使用管制要點及臺中市畸零地使用自治條例等相關法令檢討符合規定後，據予判斷該土地得否建築。」（見本院卷第328、329頁）。足見系爭116-74地號土地扣除現有巷道範圍得否供建築使用及申請建築執照，是涉及建築基地及鄰地之現地情形、寬度、深度、面積、坵形及臨接面前道路（建築線位置），並非系爭116-74 地號土地本身無法供建築使用，故原告主張系爭土地全部均遭臺中市政府套繪為現有巷道，無法作為建築使用，難認可採。　　5.綜上，兩造未就既有巷道面積為約定，亦未約定系爭116- 74地號土地全部均可供實際建築使用，原告係在明知系爭土地有既有巷道之情形下，仍予買受，自難認系爭土地有欠缺通常效用或契約預定效用之瑕疵，原告又未能舉證被告有為該部分土地仍可建築之保證，原告依民法第359條規定主張解除契約或請求減少價金等情，均屬無據。（三）原告主張：被告未告知系爭土地均為現有巷道且經套繪管制在案，無法作為建築或其他使用，屬土地買賣交易上認為重要者，原告依民法第88條規定撤銷買賣契約買受之意思表示等語。經查：　　1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。　　2.本件原告向被告購買系爭土地時，知悉其上有既有巷道，此為原告起訴時所自認，則原告對於買賣標的物之性質，並未誤認。至原告雖主張系爭116-74地號土地之土地使用分區屬第二種住宅區，依法應可用於興建建物或其他地上物等語。惟買賣契約既未將系爭116-74地號土地全部能否興建建築物，列為契約重要交易事項，縱原告主觀上有所誤會，亦不能認為係意思表示之內容錯誤，況系爭116-74 地號土地並無不能建築之情事，已如前述，是原告主張得依民法第88條意思表示錯誤之規定，撤銷買賣契約之意思表示，不足憑採。　四、綜上所述，原告主張解除買賣契約，請求被告返還買賣價金850萬元及法定遲延利息，或主張減少價金450萬元，請求被告返還450萬元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。又原告並無意思表示之內容錯誤之情形，原告主張撤銷買賣契約買受之意思表示，請求返還價金850萬元，同屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法及調查證據（原告聲請鑑定本件買賣契約成立時之市場價值，本院認核無必要），經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　謝慧敏正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　29 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張隆成

2024-11-29

TCDV-113-重訴-372-20241129-1

訴

臺灣橋頭地方法院

損害賠償

臺灣橋頭地方法院民事判決 111年度訴字第676號原告林延宏訴訟代理人林延嫺黃俊嘉律師複代理人吳龍建律師訴訟代理人陳秉宏律師複代理人黃雅慧律師被告鴻麗正禾不動產仲介股份有限公司法定代理人沈瑞吉訴訟代理人何曜男律師徐鼎盛律師追加被告古志豪被告許琇媚即盧峻傑之承受訴訟人盧柏廷即盧峻傑之承受訴訟人上2 人共同訴訟代理人吳勁昌律師馬涵蕙律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時聲明：「㈠被告盧峻傑應給付原告新臺幣（下同）3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告鴻麗元禾不動產仲介股份有限公司（下稱鴻麗元禾公司）、卓全標應連帶給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前二項請求，如其中一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內免給付義務。㈣原告願供擔保，請准為假執行之宣告。」，嗣後追加馬珮宸、李毓臻、鴻麗正禾不動產仲介股份有限公司（下稱鴻麗正禾公司）、古志豪為被告，再撤回對鴻麗元禾公司、卓全標、馬珮宸、李毓臻之訴；而被告盧峻傑於本件訴訟進行中死亡，並經許琇媚、盧柏廷承受訴訟後，原告變更前2項聲明為：「㈠被告許璘媚、盧柏廷應於繼承被繼承人盧峻傑遺產範圍內給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告鴻麗正禾公司、古志豪應連帶給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，核其所為訴之變更，均基於高雄市○○區○○段0000○號房屋（門牌號碼：高雄市○○區○○路00巷0○0號，下稱系爭建物）買賣糾紛之同一基礎事實，與上開規定相符，爰予准許。二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；又第168 條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。經查，本件被告盧峻傑於訴訟繫屬中之民國112 年10月21日死亡，由被告許琇媚、盧柏廷共同繼承，且均未拋棄繼承等情，有盧峻傑之除戶謄本、繼承人戶籍謄本及繼承系統表等件在卷可稽（見訴卷253-259頁），並經被告許琇媚、盧柏廷於113年5月24日共同具狀聲明承受訴訟（見訴卷第247-248頁），與上開規定核無不合，應予准許。三、被告古志豪經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：原告於109年1月28日與被繼承人盧峻傑就系爭建物及位於一樓空地增建之機車棚、逃生梯、圍牆等地上物（下稱系爭增建部分），暨其坐落之高雄市○○區○○段000○0000 0地號土地（以下分別簡稱629地號土地、630-5地號土地，合稱系爭土地），以總價4,300萬元簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）。詎原告於交屋後始獲知系爭增建部分及系爭建物東南向屋腳（詳如訴卷第359頁照片中標示之甲柱，下稱系爭甲柱）占用鄰地即同區段640地號土地（以下簡稱640 地號土地）共59.82平方公尺（下稱系爭鄰地），而遭系爭鄰地所有權人即訴外人百春陽建設股份有限公司（下稱百春陽公司）請求拆除越界之部分，原告為避免上開越界部分遭拆除而損及房屋結構及出租價值，遂與百春陽公司協議以3, 619,110元（下稱系爭買賣價金）將占用部分之土地買回，原告因此受有系爭買賣價金之損害。因盧峻傑於系爭買賣契約已保證系爭建物含增建部分及甲柱並無占用他人土地，盧峻傑之繼承人即被告許琇媚、盧柏廷自應負權利瑕疵擔保及不完全給付之給付不能損害賠償責任。又原告委託被告鴻麗正禾公司及其營業員即被告古志豪，就系爭買賣契約為原告提供仲介服務，其等未盡居間人所應盡之調查及報告義務，使原告無法在充分得知系爭建物詳細情形下簽立系爭買賣契約，並致原告受有損害，古志豪違反不動產經紀業管理條例之保護他人法律規定，鴻麗正禾公司除應付不完全給付責任，亦應與受僱人古志豪負連帶賠償責任。爰依民法第227條、第226條、第349條、第353條、第184條第2項、第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定及系爭買賣契約第9條約定提起本訴，並聲明：㈠被告許璘媚、盧柏廷應於繼承被繼承人盧峻傑遺產範圍內給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告鴻麗正禾公司、古志豪應連帶給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前二項請求，如其中一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內免給付義務。㈣原告願供擔保，請准為假執行之宣告。二、被告等則各以：　㈠被告許琇媚、盧柏廷：系爭增建部分係被告之前手所搭建未經登記之工作物，已有十數年以上，並無價值，盧峻傑僅係無償移轉予原告使用，非屬買賣標的物，拆除亦不影響系爭建物之結構安全；至甲柱並未占用系爭鄰地。又百春陽公司係行使系爭鄰地之所有權，非系爭建物之權利，盧峻傑已依債之本旨移轉完整所有權，並無權利瑕疵，且系爭增建部分及甲柱縱遭拆除，依系爭買賣契約第2條第3項應由原告自行負責，況前手從未告知被告有越界之情，系爭買賣契約附圖亦未見有占用系爭鄰地之情，盧峻傑就越界之瑕疵亦不可歸責，原告於買受系爭鄰地前亦未通知盧峻傑修補。縱認系爭增建部分可認為買賣標的物，然本件兩造買賣標的物亦僅限系爭土地範圍內之地上物，越界部分非屬買賣標的。再者，原告向百春陽公司購買占用系爭鄰地之59.82平方公尺土地，並完成分割而取得同區段640-1、640-2地號土地（以下分別簡稱640-1地號土地、640-2地號土地）之所有權，原告給付百春陽公司之361萬9,110元屬買賣上開土地之價金，且土地現已增值，原告並未受有損害，該買賣價金亦與系爭買賣契約無相當因果關係等語置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉ 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　㈡被告鴻麗正禾公司：被告鴻麗正禾公司、古志豪於本件居間媒介過程中，買賣雙方並未要求鑑界，地政機關亦不會准許其等自為鑑界申請，相關記載均依盧峻傑之說明處理，其等未違反據實告知義務及善良管理人之注意義務，而無故意、過失之不法侵權行為。且依久岳工程行於109年11月9日之測量結果，系爭增建部分共計占用系爭鄰地46.65平方公尺，然原告所購入之640-1、640-2地號土地面積共59.82平方公尺，顯逾系爭增建部分占用鄰地之面積，且系爭增建部分拆除亦不影響系爭建物之結構安全。況原告支付系爭買賣價金後，即取得640-1、640-2地號土地之所有權，現土地已增值，原告並無損害存在，系爭買賣契約第9條係指直接損害，不包含原告任意行為或契約行為所支付之對價等語置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　㈢被告古志豪：答辯均引用鴻麗正禾公司之陳述等語。　三、兩造不爭執事項：　㈠原告於109年1月28日委託訴外人林延慧與被繼承人盧峻傑簽立系爭買賣契約，以總價4,300萬元向盧峻傑購買系爭建物及系爭土地。系爭建物總面積為910.92平方公尺，629、630 -5地號土地面積分別為556平方公尺、61平方公尺。系爭買賣契約之標的物現況說明書中，項次39內容為「是否有占用他人土地之情形」，勾選「否」（見高雄地方法院111年度審訴字第244號卷【下稱雄院審訴卷】第35頁）。　㈡百春陽公司於109年12月1日買受640地號土地，並於同年月22 日受讓所有權移轉登記。　㈢原告與百春陽公司有於109年11月9日，僱請久岳工程行就系爭建物占用系爭鄰地範圍進行測量。測量結果為系爭建物之圍牆部分占用系爭鄰地面積4.45平方公尺、樓梯部分占用系爭鄰地面積1.18平方公尺、車棚部分占用系爭鄰地面積41.0 2平方公尺，共計占用46.65平方公尺（下稱系爭測量結果）。　㈣原告於109年12月29日以361萬9,110元向百春陽公司購買系爭鄰地，面積為59.82平方公尺。百春陽公司並將系爭鄰地，按系爭房屋之逃生梯、車棚占用部分分割出同區段640-1地號土地（面積55.37平方公尺）；圍牆占用部分分割出640-2 地號土地（面積4.45平方公尺），並將上開640-1、640-2地號土地移轉所有權登記予原告。　㈤原告購買系爭建物及系爭土地時，委託被告鴻麗正禾公司斡旋議價，兩造間成立居間及委任關係，並經鴻麗正禾公司所屬之不動產經紀營業員古志豪提供仲介服務，協助原告與盧峻傑簽立系爭買賣契約。由原告及古志豪簽名於不動產說明書上（本院審訴卷第118頁）。四、本件爭點如下：　㈠系爭買賣契約之標的範圍除系爭建物及系爭土地外，是否尚包含系爭增建部分即圍牆、樓梯（兩造不爭執實為逃生梯，訴卷第385頁）及車棚部分？抑或由盧峻傑無償轉讓原告？系爭增建部分及系爭甲柱是否有占用系爭鄰地？占用面積為何？　㈡盧峻傑就系爭增建部分及甲柱部分，是否應負權利瑕疵擔保責任？原告以361萬9,110元向百春陽公司購買系爭鄰地，所支付價金是否為權利瑕疵所受之損害？如是，應賠償之金額若干？　㈢系爭增建及甲柱部分，被繼承人盧峻傑就系爭買賣契約之履行，是否可歸責於盧峻傑而不完全給付？原告以361萬9,110 元向百春陽公司購買系爭鄰地，所支付價金是否為不完全給付所受之損害？被繼承人盧峻傑是否應依民法給付不能之規定對原告負損害賠償責任？如是，應賠償之金額若干？　㈣原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定、民法第18 4條第2項、居間契約法律關係，請求被告鴻麗正禾公司與古志豪連帶賠償3,619,110元，有無理由，並與盧峻傑之繼承人負不真正連帶給付責任，有無理由？五、本院得心證之理由：　㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決要旨參照）。原告主張系爭增建部分為系爭買賣契約標的，被告則否認之並辯稱系爭增建部分屬無償轉讓等語，查系爭買賣契約書第2條約定「增建或占用範圍」本買賣標的物現況有增建或占用部分，勾選「壹樓空地」，另勾選其他：「5樓全部、電梯」。另原告與盧峻傑簽訂系爭買賣契約前，曾由盧峻傑所委託之鴻麗元禾提供不動產說明書（本院審訴卷第107-126頁，下稱系爭不動產說明書），由被告鴻麗正禾公司所屬員工即被告古志豪向原告與盧峻傑說明，嗣經盧峻傑與原告代理人林延慧共同簽署（本院審訴卷第109頁），買賣雙方同意系爭不動產說明書視為買賣契約書之一部分（本院審訴卷第109頁），依系爭說明書所載增建情形亦僅為「一樓空地」（本院審訴卷第 116頁），並未排除坐落一樓空地之特定增建物，而系爭買賣契約之附圖亦有標示主建物以外一樓空地確有增建物，故本於一般交易習慣及誠信原則，一樓空地於系爭買賣契約成立當時存在之增建物，應均在系爭買賣契約標的範圍。系爭增建部分坐落於系爭建物一樓空地，為兩造所不爭執，原告亦不爭執知悉系爭增建物部分於訂約時即已存在（訴卷第27 6頁），買賣雙方又無特別約定買賣標的範圍排除特定增建物，則一樓空地於立約時所存在之增建物，當均屬買賣標的範圍，亦為系爭買賣契約及不動產說明書所載「一樓空地」所指涉之範圍，被告辯稱非屬買賣標的，洵非可採。而原告既因系爭增建部分而主張有權利瑕疵及不完全給付之情，並向被告許琇媚、盧柏廷請求債務不履行之損害賠償，亦已認系爭增建部分為買賣標的，併此敘明。　㈡系爭增建部分占用640地號土地，業據原告提出久岳工程行10 9年11月9日之測量圖（雄院審訴卷第53頁，下稱系爭測量圖），細觀系爭測量圖所載說明及圖示占用範圍，占用640地號土地之增建物有圍牆、樓梯、車棚，被告雖否認有無權占用之情，惟就系爭測量圖有何不可信之處未說明及舉證，則系爭測量結果，應堪採信。且原告於109年12月29日以361萬 9,110元向百春陽公司購買系爭鄰地，面積達59.82平方公尺。百春陽公司並將系爭鄰地，按系爭房屋之樓梯、車棚占用部分分割出640-1地號土地；圍牆占用部分分割出640-2地號土地，並將上開640-1、640-2地號土地移轉所有權登記予原告，為兩造所不爭執。如無無權占用之情，原告實無購買之必要，又百春陽公司何需就640地號分割出售？系爭增建部分有占用百春陽公司所有分割前640地號土地一節，應堪採信。至於系爭甲柱部分，依原告提出之系爭測量圖所載說明及圖示占用範圍，占用640地號土地之增建物不包含系爭甲柱，核與系爭買賣契約附圖所示相符（雄院審訴卷第29頁）。又甲柱雖位於系爭圍牆之旁，但主建物與系爭圍牆並未相連，且主建物為鋼骨造，系爭增建部分則為水泥磚造，為原告所不爭執（訴卷第386頁），故尚無證據可證，系爭甲柱有占用640地號土地之情。原告提出之訴外人林延嫻即原告妹妹與仲介馬佩宸LINE對話記錄內（訴卷第299-355頁，下稱系爭對話記錄），林延嫻雖有提及水塔旁邊那個屋角也有佔到他人的地等語（訴卷第311頁），然此僅屬林延嫻個人主觀推測，並無客觀證據可佐，自難憑此認定系爭甲柱有佔用640地號土地。又系爭甲柱未與圍牆相連，且構造不同，故縱使拆除圍牆，亦不影響系爭甲柱之功能而影響主建物之安全性。基此，系爭增建部分因無權占有640地號土地，有遭所有權百春陽公司請求拆除之虞，影響系爭增建物之權利完整性，對原告而言確有權利瑕疵及不完全給付之情，堪可採信。系爭甲柱部分既無占用640地號土地，即無權利瑕疵及不完全給付可言，原告此部分主張，尚非可採。　　㈢以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文，故而權利瑕疵擔保責任非不能以特約免除。原告雖主張被告故意不告知瑕疵，經被告許琇媚、盧柏庭否認（訴卷第275頁），原告應舉證被告許琇媚、盧柏庭有故意不告知之情。查系爭土地及建物有保存登記部分，盧峻傑係向訴外人李明璋購得，有異動索引表在卷可參（本院卷第51-5 7、63-65頁）。又系爭買賣契約中之附圖為地政事務所測繪，申請人為李明璋並非盧峻傑，足見附圖所示增建物之出資興建者為李明章非盧峻傑。且原告提出之系爭對話記錄內，馬佩宸亦有告知林延嫻：盧峻傑十幾年前也是承接現在原貌，買的時候是這個樣子，不是盧峻傑搭鐵皮的等語（訴卷第 341、347頁）。又系爭買賣契約附圖所示之增建物均未有占用他人土地之情，加以兩造訂立系爭買賣契約時，同意不鑑界、測量，為兩造所不爭執（訴卷第274頁），原告復未有其他舉證，難認被告盧有故意不告知權利瑕疵之情。系爭買賣契約之標的物現況說明書中（下稱系爭現況說明書），項次39內容為「是否有占用他人土地之情形」，勾選「否」（雄院審訴卷第35頁），雖為兩造所不爭執，然依系爭現況說明書編號18-22 項次，合併編號第39項次綜合以觀，編號39 項次所稱之是否有占用他人土地之情形，應係指主建物而已，不包含增建物。且依系爭不動產說明書參、【產權相關注意事項】第五點所載增建部分（含頂樓、露臺、夾層、一樓空地、平台、一樓圍牆、天井、防火巷、陽台外推、上下樓層打通之內梯等），無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務。（審訴卷第115頁），顯然盧峻傑並無保證系爭增建部分將來不會被拆除，自無故意不告知之情。盧峻傑非系爭建物及增建部分出資興建者，系爭不動產說明書亦已載明對系爭增建部分盧峻傑無所有權（應僅有管理處分權），又盧峻傑信賴系爭買賣契約附圖所載，主觀上認知系爭增建部分未占用640地號土地，洵難認有故意不告知之情，原告此部分主張應無理由。　㈣系爭契約第九條「擔保責任」第一項固有約定：乙方擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情形，除本契約內另有約定外，.....，若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任（雄院審訴卷第25頁）。然同契約第2條第3項同時另有約定：上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（..）始被通知拆除時，甲方同意自行負責，其相關權利義務甲方確已知悉（雄院審訴卷第23頁），故而系爭建物對原告雖有權利瑕疵及不完全給付之情存在，然買賣雙方既已有免責之約定，盧峻傑又無故意不告知原告之情，業如上述，上開免則約定，原告應受拘束，因原告於交屋後始發生遭請求拆除之事，如原告確實因此受有損害，依系爭買賣契約第2條第3項亦不得再向被告許琇媚、盧柏廷主張應負損害賠償責任，原告依權利瑕疵擔保責任及不完全給付規定請求被告許琇媚、盧柏廷負損害賠償責任，洵無理由，應予駁回。　㈤按出賣人所負權利瑕疵擔保責任，乃就其出賣之標的物，擔保其權利無缺及存在，故其損害金額，應按買賣雙方約定該買賣標的物或權利應有之價值計算（最高法院106年度台上字第1364號判決意旨參照），故而因買賣標的物權利瑕疵所造成之損害，應指買賣標的物因此所減損之價值而言。百春陽公司無權請求原告購買系爭增建部分占用640地號土地範圍之土地，為原告所不爭執，又系爭增建部分，並非房屋，縱使有助主建物之經濟效用，亦難認與主建物價值相當，故亦無民法第796條第2項規定適用。百春陽公司固可基於所有權人地位請求原告拆除系爭增建無權占用640地號土地部分，惟在拆除前尚難認損害已發生，且系爭增建部分僅部分無權占用640地號土地，百春陽公司亦僅能就無權占用部分請求拆除，不得請求權全部拆除。而此權利瑕疵或不完全給付，尚非不得先請求盧峻傑自行拆除、改建或甚至購買系爭鄰地後無償供原告使用或以其他適當方式修補，以維持系爭增建部分原有之使用價值，非僅有原告購買系爭鄰地一途，原告提出系爭LINE對話記錄雖有提及：電話已經在1月15日告知對方等語（訴卷第305頁），但未提及告知之內容為何，且原告係於109年12月29日與百春陽公司簽訂系爭鄰地之買賣契約，上開對話時間係在110年1月19日，顯係在簽約後之對話，尚難以證明原告購地前有先請求盧峻傑以適當方式修補瑕疵（訴卷第295-359頁），原告復未有其他舉證，故而原告確實未先請求盧峻傑修補瑕疵或按債之本旨履約，原告主張系爭增建無權占用之情，具不可回復性，被告應依民法給付不能之規定負損害賠償責任，亦非可採。原告自承百春陽公司無權請求購買，買賣契約係基於自由意志而為，係擔心被拆除而購買（訴卷第276-277頁），系爭買賣價金之支出係基於取得系爭鄰地所有權所支出之對價，並非損害，係基於任意性之買賣契約行為而生，非直接源自不完全給付或權利瑕疵之損害而來，亦難認有相當因果關係。且原告雖有價金支出，但原告同時取得相對應價值之土地所有權，系爭買賣價金亦未高出當時市價行情，亦有原告提出之LINE對話記錄記載「就用原價賣給您們...」、「而且是合理的價錢出售..」在卷可參（訴卷第317、327頁），足徵原告並未實際受有損失，原告已取得相當價值之土地所有權，並得享有土地後續漲價之利益，並無損害可言。如當初支出之系爭買賣價金仍可視為原告之損害得請求被告許琇媚、盧柏廷賠償，則形同原告無償取得系爭鄰地所有權，有重複獲利之情，於法無據，亦有失公平，洵非可採，併此敘明。　㈥經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產租賃、買賣契約書應由經紀業指派經紀人簽章，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第23、24條、第26條第2項規定定有明文。查原告與盧峻傑就系爭增建既於系爭買賣契約第2條第3項定有免責之約定，且前揭系爭不動產說明書參、【產權相關注意事項】第五點亦已載明，盧峻傑不保證系爭增建將來不受拆除之請求，此約定並視為系爭買賣契約之一部，並經被告古志豪詳為說明（本院審訴卷第109頁），原告既已簽署系爭買賣契約及系爭不動產說明書，且同意不鑑界、測量，難認被告古志豪未善盡調查及報告義務。又原告不得向被告許琇媚、盧柏廷，主張權利瑕疵及不完全給付之損害賠償，業如前述，自難認被告古志豪有違前揭不動產經紀業管理條例，而應負侵權行為之損害賠償責任。同理，亦難認被告鴻麗正禾公司應負居間契約給付不能之損害賠償責任及民法第188條之連帶損害賠償責任，原告此部分主張，亦無理由，應予駁回。六、綜上所述，原告依權利瑕疵、給付不能及系爭契約關係請求　　被告許璘媚、盧柏廷應於繼承被繼承人盧峻傑遺產範圍內給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。依侵權行為、居間契約關係請求被告鴻麗正禾公司、古志豪應連帶給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　簡祥紋以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳儀庭

2024-11-28

CTDV-111-訴-676-20241128-1

抗

臺灣高等法院

聲明異議

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第1321號抗告人李國旭送達代收人　李鵬琪　 0 上列抗告人因與相對人岑雅君間聲明異議事件，對於中華民國11 3年10月17日臺灣臺北地方法院113年度執事聲字第541號裁定，提起抗告，本院裁定如下：　　主　　　文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。　　理　　　由一、本件相對人執原法院新店簡易庭109年度店司調字第161號分割共有物事件之調解筆錄為執行名義，向原法院民事執行處（下稱執行法院）聲請變價拍賣附表所示不動產，經執行法院以112年度司執字第111241號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理後，於民國113年8月19日第三次拍賣期日由抗告人得標拍定。嗣抗告人於同年月21日向原法院陳報系爭房屋曾發生非自然死亡事件，聲請原法院撤銷拍賣程序及返還保證金，執行法院司法事務官裁定駁回其聲請（下稱原處分），抗告人聲明異議，仍經原法院裁定駁回（下稱原裁定），抗告人不服，提起抗告。二、異議及抗告意旨略以：抗告人於拍定當日經他人告知附表不動產曾有人跳樓或墜樓死亡，翌日向鄰居查詢後亦獲得證實。又由專有部分跳樓致死，陳屍地點雖非在專有部分，該專有部分仍屬凶宅，執行法院函請警察機關調查之範圍，自不應侷限於附表建物內有無非自然死亡事件；而抗告人前經附表所示不動產鄰居告知有墜樓事件，經上網搜尋亦發現部分網站將之標註疑似凶宅，執行法院不應以形式函詢警察機關，即謂已盡調查之義務，系爭執行事件拍賣公告未載明附表不動產有非自然死亡情事，屬重大瑕疵，應撤銷原拍定程序，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。三、按不動產查封時，書記官應作成查封筆錄；拍賣不動產，應由執行法院先期公告；查封筆錄及拍賣公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，強制執行法第77條第1項第2款、第81條第1項、第2項第1 款分別定有明文。是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，固應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占有使用情形，依形式觀察或通常之調查方法所得知悉足以影響交易之特殊情事，加以記載於拍賣公告，惟逾此範圍或非通常調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。次按拍賣物應買人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之規定，強制執行法第 69條及第113條分別定有明文。其規範理由係因應買人於拍賣前，得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，乃排除物之瑕疵擔保責任，使應買人自行負擔瑕疵存在之危險。準此，執行法院拍賣不動產時，倘已將依通常調查方法所得知悉足以影響交易之特殊情事，記載於拍賣公告，即合於強制執行時應遵守之程序，至若另有其他為執行法院所不知之情事，應由應買人於拍賣前自行查明，並自行負擔瑕疵存在之危險，尚不得以意思表示錯誤為由，主張撤銷買賣之意思表示。四、經查：　㈠本件執行法院拍賣前至現場查封、調查附表不動產之實際狀況及占有使用情形，查悉無人居住使用、建物內仍有冷氣、熱水器、家具、電視等設備、無電無水，地下一樓有一停車位，亦無人使用及出租，並檢視無增建，依屋內現況亦無足認建物內有非自然死亡之情形，且命債權人拍攝現況照片，債權人嗣陳報現況照片，有查封筆錄及陳報狀、照片可稽（見系爭執行卷第97至100頁、第111至131頁）。其後另函請臺北市政府警察局文山第一分局調查附表不動產是否曾發生非自然死亡情形，經該分局查復經派員訪查，未發現有發生非自然死亡情形，亦有各該函文可參（見系爭執行卷第163 至164頁、第171頁）。執行法院並於歷次拍賣公告載明：「五、本院於查封後發函各主管機關查詢是否發生非自然死亡 …，經各該主管機關回覆無非自然死亡記錄。…拍賣標的如有上述足以影響拍賣標的之情事，債權人及債務人均應儘速檢附相關證明資料陳報法院，以供法院即時審酌。另依強制執行法第69條之規定，拍賣物買受人就物之瑕疵本無擔保請求權，不得於拍定後據此請求撤銷拍定；本件拍賣物有無物之瑕疵，應買人仍應自行查明、確認始為投標，請應買人注意」等語（見系爭執行卷第248、278、310頁）。此經本院調閱系爭執行卷宗查證無訛，足見執行法院已將其依通常調查方法，就建物內有無非自然死亡之調查所得，載明於拍賣公告，無違反強制執行法第81條第2項第1款之情事，至於其他資訊，應由應買人自行查明，並自負瑕疵存在之危險，執行法院並無窮盡方法調查之義務。　㈡抗告人固主張查訪附近鄰居及網路資訊得知附表不動產疑為凶宅，執行法院函請警察機關調查之範圍，不應侷限於附表建物內有無非自然死亡事件等情。然查，執行法院並未限定警察機關查訪附表建物「內」有無非自然死亡事件，此觀系爭執行卷內所附函文即明（見系爭執行卷163至165頁）。另抗告人查訪鄰居所得乃附表不動產前屋主之子於擦窗戶時不慎墜落身亡（見系爭執行卷第355頁），依抗告人所引內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋：「『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」（見本院卷第14、29、31頁）。可知縱令前屋主之子從附表不動產不慎墜樓死亡乙節屬實，亦非兇殺、自殺或在專有部分有求死行為致死，難認附表不動產為曾發生非自然死亡情事之凶宅。抗告人另提出網頁列印資料主張附表不動產疑為凶宅（見本院卷第19、21頁），惟附表不動產究否曾發生非自然死亡事件，攸關應買價格及應買意願，執行法院當依調查所得之結果為認定，尚不得僅憑空泛之傳聞而逕予記載於執行筆錄或拍賣公告，以維債權人及債務人之權益。　㈢綜上，執行法院已依通常調查方法為調查，系爭執行事件卷內並無執行標的物曾有人因非自然因素死亡之記載或資訊，執行法院自無從於拍賣公告上為此記載，執行程序並無應記明拍賣公告事項而未記明之瑕疵。抗告人以執行法院未盡調查義務將附表不動產曾發生非自然死亡之情事載明於拍賣公告為由，主張執行程序有瑕疵，聲請撤銷拍賣程序，不應准許。原裁定維持原處分駁回抗告人之異議，並無不合，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　月　 28　　日　　　　　　　　　民事第十九庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　魏麗娟　　　　　　　　　　　　　　法　官　張婷妮　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳靜怡正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃麗玲

2024-11-28

TPHV-113-抗-1321-20241128-1

上易

臺灣高等法院臺中分院

減少價金等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第198號上訴人即追加原告沈瑄愉訴訟代理人許宏達律師被上訴人即追加被告孫丕江訴訟代理人羅永安律師複代理人何蔚慈律師李侑潔律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國113年3 月1日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1859號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於中華民國113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴及追加之訴均駁回。第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第2款定有明文。經查，本件上訴人原起訴主張其於民國110年12月29日向被上訴人購買坐落臺中市○區○○段000地號（面積137平方公尺、範圍全部）、000-00地號（面積266平方公尺、應有部分1/14）土地（下合稱系爭土地），及其上同段0000建號即門牌臺中市○ 區○○路0巷00號建物 (下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），因系爭房屋有結構體漏水等瑕疵，依民法第179條、第360條規定，擇一請求被上訴人給付修復費用及房屋價值減損之損害共計新臺幣（下同）100萬元。嗣於本院審理時，追加民法第359條規定，與原請求權基礎之民法第360條規定爲擇一請求，不再依民法第179條規定請求（見本院卷第88頁），核上訴人追加之訴與原訴係就同一基礎事實為請求，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，應予准許。二、次按民事訴訟採處分權主義，原告應於起訴時，依民事訴訟法第244條第1項第2款、第3款規定，表明及特定其作為訴訟上請求之訴訟標的及其原因事實、應受判決事項之聲明，而同一訴訟標的法律關係下之不同請求項目間，在原應受判決事項聲明之範圍內，請求金額之流用，尚非法所不許，且無將原訴變更或追加他訴之情形（最高法院100年度台上字第6 75、477號民事判決參照）。查上訴人請求被上訴人給付瑕疵修補費用及價值減損合計100萬元，嗣於本院審理時主張依民法第360條規定係請求被上訴人給付瑕疵修補部分19萬2 ,150元及價值減損部分80萬7,850元（見本院卷第87頁）。經核上訴人係在原應受判決事項聲明之範圍內，於同一訴訟標的法律關係下之不同請求項目金額之流用，並無將原訴變更或追加他訴之情形，核屬補充事實上之陳述，依民事訴訟法第463條、第256條規定，應予准許。　貳、實體部分：一、上訴人主張：　兩造於110年12月29日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以2,180萬元向被上訴人買受系爭房地，被上訴人於111年2月27日將系爭房地點交予伊受領。惟伊於111年3 月6日入住後，始知悉系爭房屋有結構體漏水（即一樓浴廁牆壁内水管破裂、廚房上方屋頂漏水、二樓主臥室廁所外牆破裂漏水）等瑕疵（下合稱系爭瑕疵），伊即於111年5月25 日寄發臺中法院郵局1248號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被上訴人修補瑕疵，並減少買賣價金，惟均未獲置理。系爭瑕疵修復需支出19萬2,150元；又系爭瑕疵已造成系爭房屋有交易價值之減損即80萬7,850元，合計100萬元（計算式：192150＋807850＝0000000），爰依民法第359條、第360 條規定，擇一請求被上訴人給付伊100萬元。【上訴人原起訴主張民法第179條，於本院審理時減縮此部分之請求權基礎（見本院卷第88頁），此部分非本院審酌範圍】（原審判決被上訴人應給付上訴人9萬5,842元本息，並酌定相當金額為准、免假執行之宣告；另駁回上訴人其餘之訴。上訴人對於原審判決其敗訴部分全部不服提起上訴，並於本院為訴之追加。被上訴人就原審判決對其不利部分，未據聲明不服，不予贅述）。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人80萬7,850元，及自111年7月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　二、被上訴人則以：　　其不爭執有系爭瑕疵，且經鑑定結果，其就系爭瑕疵應賠償之修復費用為原審送請鑑定之金額，且經鑑定結果，系爭瑕疵經修繕後，系爭房屋並無交易價值之貶損，上訴人主張該鑑定内容之估價顯然過低，有再為鑑定之必要，自屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、兩造於本件為爭點整理，結果如下（見本院卷第88頁至第89 頁）：　㈠兩造不爭執事項：　⑴上訴人於110年12月29日以2,180萬元向被上訴人購買系爭房地，並簽訂系爭契約（見原審卷第21頁至第35頁)。　⑵上訴人已給付被上訴人全部價金，兩造並於111年2月11日辦理所有權移轉登記，嗣於111年2月27日點交系爭房地完畢。　⑶系爭買賣契約所附標的現況說明書之項次29記載：「是否有滲漏水情形？」，經被上訴人勾選「否」（見原審卷第35頁）。　⑷上訴人於111年5月25日寄發存證信函予被上訴人，行使減少價金之意思表示，未超過法定6個月之除斥期間（見原審卷第47頁至第55頁）。　⑸系爭房屋有如臺中市建築師公會（下稱建築師公會）鑑定之瑕疵存在（見原審卷第409頁，兩造就瑕疵修補費用金額尚有爭執）。　㈡爭執事項：　⑴上訴人主張系爭房屋結構體漏水，受有支出修復費用19萬2,1 50元、價值減損80萬7,850元之損害，依民法第359條規定減少價金，請求返還已交付之價金90萬4,158元，有無理由？　⑵上訴人主張系爭房屋結構體漏水，受有支出修復費用19萬2,1 50元、價值減損80萬7,850元之損害，依民法第360條規定請求損害賠償（即請求被上訴人再給付90萬4,158元），有無理由？四、得心證之理由：　㈠上訴人主張其所買受系爭房屋有系爭瑕疵，有系爭契約為證，並經原審送請建築師公會鑑定無誤，有鑑定報告1份在卷可憑，且為被上訴人所不爭執，堪信為真正。　㈡被上訴人應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任：　⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規　　定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無　　滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之　　程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危　　險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。民法第354條第1、2項、第359條、第360條前段定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。　⑵查，本件兩造間買賣契約標的之系爭房屋係屬住宅，其最主要之功能即供人居住使用，房屋一旦發生漏水情事，不但將致毀損屋內財物，且會干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，影響居住品質，是倘若系爭房屋有滲漏水之情形，上訴人自得請求被上訴人賠償其所受之損害。被上訴人雖辯稱其點交系爭房屋時，並無系爭瑕疵等語。然一般房屋品質或漏水瑕疵，通常需經居住使用一段時日或經年累月方可能發現，於尚未顯現上開瑕疵外觀或結果前，本無從於交屋時依通常之檢查即能發見，難認上訴人怠於盡其檢查通知義務而視為承受所受領之系爭房屋。且系爭房屋1 樓浴廁與餐廳隔間牆滲漏水係因浴廁施工順序產生之施工縫角隅防水補強及地板面之防水粉刷不確實，劣化後造成牆面滲漏；又1樓廚房為法定空地增建使用，其屋頂版面防水粉刷層劣化及上開接縫處之斷水防水工法不對，造成滲漏水在本體工程與增建工程之施工接縫處，沿原建物磁磚光滑面處滲漏至屋內；2樓主臥更衣間外牆外側為防水水泥砂漿、水泥漆，內側為水泥砂漿、水泥漆，因外牆龜裂，雨水沿縫隙以毛細現象滲入屋內，導致梳妝台下方牆壁有壁癌，浴廁則因淋浴間下方浴缸側牆磁磚破裂加上矽利康劣化剝離，導致淋浴時蓮蓬頭灑水沖洗後滲漏至浴缸下方，在浴缸底下封閉空間狀態下，產生冷凝水滴附著於按摩浴缸之布品上，非由外牆滲入，前開瑕疵造成原因為系爭房屋興建迄今已17年，其中經過地震、颱風等天災及天候變異等自然現象，加上施工程序所作施工縫防水工程不確實，導致結構體龜裂、粉刷材料劣化，發生滲漏水現象，其發生過程日積月累非短期發生，依外牆裂縫、防水材料劣化情況，系爭滲漏水應在系爭契約簽訂前已經發生等情，並經原審囑託建築師公會鑑定如實，有鑑定報告在卷可憑（見外放鑑定報告書第7頁至第9頁）。則前揭系爭瑕疵，難認係因自然因素所導致，且為訂立系爭契約時即已存在，被上訴人上開所辯交屋時不存在系爭瑕疵云云，亦無可採。從而，上訴人主張被上訴人應就系爭房屋漏水瑕疵負物之瑕疵擔保責任，應屬有據。　㈢上訴人得請求被上訴人賠償瑕疵修補費用為9萬5,842元：　⑴系爭房屋於點交前已有系爭瑕疵存在，核如前述。上訴人主張其修補系爭瑕疵需支出19萬2,150元，固提出工程報價單及明細表（下稱報價單）為證（見本院卷第79頁至第81頁）。然查，上訴人所提之報價單，就所施作項目均以一式計價，並未就所施作之範圍、面積及單價敘明。惟參諸原審就系爭瑕疵修補所需花費經送建築師公會鑑定，建築師公會依系爭瑕疵所需剔除及重新施作之磁磚、粉刷之面積及所需工項，並就清潔搬運、嗣後整理等項目逐一審核，且以原本磁磚相同規格、品質，按各單項與系爭瑕疵需修補之面積及工項，計算修補系爭瑕疵所需金額合計為9萬5,842元，此亦有鑑定報告在卷可參（見外放鑑定報告第9頁、第11頁至第12頁）。衡以建築師公會就系爭瑕疵關於重新鋪設磁磚、粉刷部分，均係依修補所需之磁磚、粉刷每平方公尺之單價，按實際所施作面積計算修補費用，且參諸鑑定報告關於修補費用編號甲、1「磁磚及粉刷層剔除」一式之金額為6,000元、6 「清潔搬運」一式費用為2,500元，合計8,500元（見外放鑑定報告第11頁），與上訴人所提報價單關於「磁磚剔除，素地清運」一式之金額為8,000元（見本院卷第79頁），差距並無過大，建築師公會就瑕疵修補費用之金額，並無明顯低於市場行情之情形，尚屬妥適。且就一樓廚房上方屋頂版滲漏水之修補，關於不鏽鋼泛水片部分，建築師公會認以「0. 4mm不鏽鋼泛水片」即可修補完畢，惟上訴人並未提出證據證明有何需以厚度2mm之不鏽鋼片施作，則其主張以厚度2mm 、350mm×350mm之不鏽鋼片單價為490元，高於鑑定報告所載「0.4mm不鏽鋼泛水片」每尺200元，即謂鑑定報告不可採，尚屬無據。復參以上訴人所提報價單亦將非屬瑕疵修補之馬桶更換費用計入工程款等情（見本院卷第79頁），是建築師公會鑑定之修補費用既未偏離市場行情，則上訴人僅以其私下訪價結果，否認鑑定報告結果云云，尚難採信。其請求就系爭瑕疵修補費用重新送鑑定，亦無必要。　⑵依上所述，上訴人依民法第360條規定，請求被上訴人賠償系爭瑕疵之修補費用9萬5,842元，核屬有據，逾此範圍請求，尚無可採。　⑶又修補系爭瑕疵所需修補費用為9萬5,842元，則上訴人主張其因系爭瑕疵，尚得依民法第359條前段規定，請求被上訴人減少買賣價金19萬2,150元，並返還該部分買賣價金等語，仍無可採。　㈣上訴人不得請求被上訴人賠償系爭房屋價值貶損之損害或減少價金80萬7,850元：　　上訴人雖主張系爭房屋因有系爭瑕疵造成交易價值貶損等語，並請求就有無價值減損部分再送鑑定。然查，系爭瑕疵之滲漏水現象，乃外牆建材表層龜裂、內隔間牆面磁磚破損以及因施工程序造成施工縫在防水粉刷施工上未作補強而造成劣化滲漏，非人為破壞；發生原因為長期累積，無關結構損害，如依建築師公會建議之修補方式進行修補後，生活空間較交屋前更具居住效用，是以系爭房屋於瑕疵修補後，顯無影響其交易價值甚明，且經原審囑託建築師公會就此部分鑑定結果，亦同此認定（見外放鑑定報告第10頁），該鑑定報告關於修繕後之房屋較修繕前房屋更具居住效用之說明，亦無違反一般人居住房屋使用之經驗法則。況影響房價之因素多端，如房屋坐落位置、交通情形、週邊生活機能、房屋之年限、市場景氣、個人主觀偏愛等心理因素均會影響房價之高低，並無絕對數據等情，上訴人亦未舉出其他有利證據證明系爭房屋價值因此貶損，其主張系爭房屋曾有上開漏水瑕疵之情形，即推估系爭房屋價值貶損達80萬7,850元，否認前開鑑定報告結果，並請求就系爭房屋有無交易價值貶損一事另送鑑定，仍屬無據。從而，上訴人主張依民法第359條、第360條規定，請求被上訴人減少價金或賠償系爭房屋價值貶損80萬7,850元，不應准許。　㈤綜上所述，上訴人依民法第360條規定，請求被上訴人給付9 萬5,842元，為有理由，應予准許，逾此範圍請求，為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，原判決仍應予維持。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人追加依民法第359條規定為請求，亦無理由，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113　　年　　11　　月　　27　日　　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　許秀芬　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳國聖　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　戴博誠正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張惠彥中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日

2024-11-27

TCHV-113-上易-198-20241127-1