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搜尋結果：終止租約

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遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第272號原告林火勝訴訟代理人林美玲洪大明律師上一人複代理人洪法岡律師被告陳博強上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月10日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應自新竹市○○路0段000號房屋遷出，返還上開房屋予原告。並自民國112年11月23日起至遷讓返還上開房屋日止，按月給付新臺幣（下同）15,000元。被告應給付原告100,376元，及自113年4月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：被告於民國110年4月間與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向原告承租新竹市○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），約定租期為110年4月20日起至115年4月19 日止，每月租金新臺幣（下同）15,000元，押金15,000元。因原告於承租期間，支付房租即有不穩定情形，屢有欠租，至112年11月間，已積欠租金95,000元，另被告承租期間電費未繳，亦由原告代墊5,376元，履經催討，被告仍未付清。原告爰於112年11月間以存證信函對被告終止租約，該存證信函經被告於112年11月23日收受，是系爭租約已於112年 11月23日終止。被告至112年11月23日系爭租約終止時，共積欠租金110,000元、電費5,376元，而被告有繳納押金15,0 00元，故被告共積欠原告之租金、水電費為100,376元【計算式：110,000+5,376-15,000＝100,376】。爰依系爭租約、民法第455條、第767條、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告積欠之租金、水電費100,376元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自租約終止日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元相當於租金之不當得利等語。並聲明：如主文第一項、第二項所示。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠原告上開主張之事實，業據其提出終止租約之存證信函、存證信函掛號郵件收件回執、系爭租約、電費繳費憑證、被告繳付租金之紀錄、存摺內頁、兩造對話紀錄、記帳明細等為證，經核與原告之主張一致，而被告經合法通知既未到庭，亦未提出書狀為何陳述及主張以供本院斟酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪認原告之主張為真實。　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1項、第2項前段定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。同法第455條前段亦有明文。查本件租賃契約為定有期限之租賃契約，租期為110年4月20日起至115年4月19日止，而依被告繳付租金之紀錄，被告於112年11月間，已經積欠租金達95,000元（見本院卷第15頁、第47頁至第55頁、第83頁至第85頁），已逾二個月之租額，屢經原告催討，仍未繳清，有兩造對話紀錄可佐（見本院卷第57頁至第65頁），而原告已以112年11月之存證信函通知被告終止系爭租約，該存證信函並於112年11月23日送達被告住所，堪認系爭租約業於112年11月23日合法終止。是原告依租賃契約、不當得利，請求被告給付租賃期間所積欠之租金、水電費，於扣除押租金後之100,376元，及租賃關係終止後依租賃物返還請求權、所有物返還請求權請求被告返還系爭房屋，核屬有據，應予准許。　㈢又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229條第1項、第233條第1項分別定有明文。從而，原告請求被告應給付自起訴狀繕本送達之翌日即113年4月11 日（見本院卷第41頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，亦屬有據。　㈣次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會上通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告於系爭租約112年11月23日終止後，已無占有使用系爭房屋之正當權源，而屬無權占有系爭房屋，可認其獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告自得請求被告按月給付相當於租金之不當得利。是原告請求被告自租約終止日即112年11月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元，尚無不合，應為准許。四、綜上所述，原告請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及自11 2年11月23日起至遷讓返還上開房屋日止，按月給付15,000 元；並應給付原告100,376元，及自113年4月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　楊祐庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　范欣蘋

2025-03-10

SCDV-113-竹簡-272-20250310-1

中小

臺中簡易庭

返還押金等

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 113年度中小字第2247號原告李慶恩被告劉金江上列當事人間請求返還押金等事件，經本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣16,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元，其中新臺幣205元由被告負擔，並加計自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　　事實及理由壹、程序事項　本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：原告前於民國113年1月間經由房仲單敏華之介紹　　，向被告承租門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號1樓之房屋 (下稱系爭房屋)作為申請工廠登記使用，兩造並簽定房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金為新臺幣（下同） 8,000元，租期3年，原告業於訂約當時交付押金16,000元予被告。詎被告事後致電原告，稱其早已將系爭房屋承租給訴外人同樣作為申請工廠登記使用，經原告查詢系爭房屋確實已於113年2月5日被訴外人申請工廠登記完畢，導致原告無法再行將系爭房屋申請為工廠登記，系爭租約顯然自始無法履行，原告已於113年7月26日以存證信函通知被告終止租約，系爭租約既經終止，被告自應將押金16,000元返還原告，並應另賠償原告補償金16,000元、懲罰性賠償金16,000元及仲介費3萬元，爰依系爭租約及民法損害賠償等法律關係，請求被告如數給付等語。並聲明：被告應給付原告78,000元。二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前提出書狀及到庭陳述略以：　㈠依系爭租約第6條之規定「契約期間乙方(即原告)若不承租時，乙方不得向甲方(即被告)請求租金償還及歸還保證金，乙方不得異議」，故原告不得請求返還押金(即保證金)。　㈡被告為系爭房屋所有權人，且系爭租約也沒有規定被告不能再出租給別人，原告自無干涉原告出租之權利，況被告另行出租系爭房屋，並不影響原告申請工廠登記。　㈢原告自113年1月12日起向被告承租系爭房屋，迄今均未給付租金，竟還向法院濫訴，其顯係藉端不給付租金等語。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由　㈠原告主張其於113年1月間經由房仲單敏華之介紹，向被告承租系爭房屋作為申請工廠登記使用，兩造並簽訂系爭租約，約定每月租金為8,000元，租期3年，原告於訂約時當場交付押金16,000元予被告，而被告將系爭房屋另行承租給訴外人，系爭房屋已於113年2月5日被訴外人申請工廠登記完畢、原告遂於113年7月26日以存證信函通知被告終止租約等事實，業據提出系爭租約書、經濟部產業發展署工廠公示資料查詢系統、存證信函等件為證(見本院卷第21至25、55、65、9 7至99頁)，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實，惟原告主張被告應返還押金16,000元及賠償補償金16,000 元、懲罰性賠償金16,000元及仲介費3萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。　㈡按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。次按所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（高法院89年度台上字第422號判決意旨參照）。而租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333號判決意旨參照）。查兩造就系爭房屋租賃事宜，於113年1月12日簽立系爭租約，並於第1條及其他約定事項分別明定「限工廠登記使用」、「1.限申請工廠登記使用」等文字，已足見本件系爭租約書面已明揭出租人即被告應於租賃關係存續中，保持租賃物其合於約定(即讓原告申請工廠登記使用)之狀態，被告雖辯稱其另行出租系爭房屋之行為，並不影響原告申請工廠登記云云，惟查「對於同一廠址提供設置二家以上應依工廠管理輔導法...等相關規定辦理，不同工廠其廠區及營運出入口應分別獨立。至隔間材質，依工廠管理輔導法規定尚無規範。據此，若同一門牌地址申請兩家以上工廠登記，經同警衛大門行經公共通路後可自行進入各自獨立且明顯區隔之廠區範圍，且各工廠有獨立營運出入口，即無重複設廠，則尚無違反工廠管理輔導法規定」，有經濟部工業局93年1月8日工中字第09305000190 號函所附之93年1月6日會議紀錄之臨時動議決議在卷可參( 見本院卷第125頁)，可見對於同一廠址提供設置兩家以上工廠登記，各工廠應有獨立營運出入口，且有獨立且明顯區隔之廠區範圍方可成立，而被告迄於本院言詞辯論終結前，均未能舉證系爭房屋有何獨立營運出入口及明顯區隔之廠區，可供原告及訴外人分別申請工廠登記使用之情形，僅空言置辯不影響原告申請工廠登記，難認有據。從而，本件被告因一地二租，致其所交付使用之系爭房屋未達到合於供原告作為申請工廠登記使用之約定狀態，則原告主張被告未依系爭租約履行給付義務，係可歸責於被告之事由而不完全給付，則其以此為由，向被告為終止租賃契約之意思表示，即於法不合。　㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。查被告前於113年1月12日已受領原告所交付之押金16,000元乙節，有系爭租約之房租收款明細欄可佐（本院卷第27頁），現系爭租約既已合法終止，則被告受領原告給付之押金，即無法律上之原因。從而，原告請求被告返還押金16,000元，核屬有據，應予准許。　㈣按當事人主張有利於於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（參見最高法院48年台上字第481號民事判例）。原告雖另主張被告應給付仲介費30,000、補償金16,000元及懲罰性賠償金16,000元，然查系爭租約並無規範乙方(即被告)應賠償補償金或懲罰性違約金等相關約定，且原告復未舉證證明除上開損失外，尚有何其餘損失需填補，是認原告就此部分之請求，均屬無據，不予准許。　㈤基上，本件原告得請求被告給付之金額應為16,000元。四、綜上所述，原告依上開規定，請求被告給付16,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。六、本件原告勝訴部分，係適用小額訴訟程序而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。七、依民事訴訟法第436條之19第1項、第79條規定，本件訴訟費用額確定為1,000元（即原告繳納之第一審裁判費1,000元），應由兩造依其勝敗之比例分擔，命由被告負擔205元元，餘由原告負擔，並依民事訴訟法第91條第3項規定加計自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　7　　日　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張清洲以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　7　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭榮峰

2025-03-07

TCEV-113-中小-2247-20250307-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3566號原告新北市住宅及都市更新中心法定代理人陳純敬訴訟代理人林慶皇律師被告馬淑眞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年2月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號八樓房屋暨編號一零九號停車位遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟貳佰伍拾肆元，及其中新臺幣伍萬肆仟元自民國一百一十四年一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、被告應自民國一百一十三年八月一日起至返還第一項所示房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣伍萬壹仟貳佰元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第一至三項於原告以新臺幣貳佰陸拾壹萬捌仟元為被告供擔保，得為假執行。但被告如以新臺幣柒佰捌拾伍萬參仟陸佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：　　本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠緣門牌號碼新北市○○區○○街000號8樓房屋（下稱系爭房屋）為土城員和青年社會住宅，原告為該社會住宅管理單位。被告前向原告承租系爭房屋，約定租期自民國111年11月l日起至114年10月31日，租金每月新臺幣(下同)22,800元，押金4 5,600元，雙方並簽訂土城員和青年社會住宅租賃契約書（下稱系爭契約一）；被告另向原告承租系爭房屋之汽車停車位乙個（編號：109，下稱系爭停車位），租期自112年11月 l日超至113年10月31日，租金每月2,800元，押金2,800元，另簽訂土城員和青年社會住宅汽車停車位租賃契約書為據（下稱系爭契約二）。　㈡詎料，被告自113年4月起即開始積欠系爭房屋及停車位之租金，經原告屢次催討未果，前於113年6月14日寄發存證信函催告，惟被告仍置之不理，原告遂依民法第440條規定、系爭契約一第12條第1項、系爭契約二第9條第1項約定，於113 年6月28日以存證信函終止系爭契約一、二，並於113年7月3 1日發生終止效力。又被告於前開租賃關係消滅後仍繼續占有系爭房屋及停車位，已屬無權占有，原告自得依民法第45 5條及第767條第1項前、中段之規定，及系爭契約一第10條第1項、系爭契約二第9條第4項、第8條第1項之約定，請求被告遷讓返還系爭房屋及停車位。　㈢另被告自113年4月起即開始積欠系爭房屋及停車位租金，扣除房屋押金45,600元及停車位押金2,800元後，至契約終止時，尚積欠54,000元，原告自得依系爭契約一、二第3條第1 、2項約定、民法第439條規定，請求被告按法定利息返還積欠租金，並給付連同113年3月起至租賃契約終止時之滯納金 4,608元。　㈣又至系爭房屋及停車位之租賃契約終止後，被告仍持續占用系爭房屋及停車位，導致原告受有減少相當於租金收入之損害，每月為25,600元（房屋22,800元、停車位2,800元），爰依民法第179條請求賠償，並依系爭契約一第10條第3項、系爭契約二第9條第4項之規定加計相當月租金額一倍之違約金，合計每月51,200元。　㈤並聲明：⒈被告應將系爭房屋及停車位遷讓返還原告。⒉被告應給付原告58,608元，及其中54,000元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告應自113 年8月1日起至返還第一項房屋及停車位之日止，按月給付原告51,200元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠本件原告主張之事實，業據其提出新北市○○區○○段0000○號建物登記第一類謄本、土城員和青年社會住宅租賃契約書影本、土城員和青年社會住○○○○○位○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○路○ ○○○號碼140號存證信函、郵件投遞查詢結果、新店檳榔路郵局存證號碼157號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、新北市政府稅籍資料為證（見本院卷第19至79頁），核屬相符，而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀以供本院審酌，依民事訴訟法第280 條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認，堪信原告之主張為真實。　㈡原告請求返還系爭房屋及系爭停車位部分：　　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第767條第1項前段、中段、第455條前段分別定有明文。又依系爭契約一第12條第1 項約定：「乙方或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有本項下列情事之一，甲方得隨時終止租約，並得沒收押金及乙方已繳之租金，乙方不得異議…：一、積欠租金之總額達2個月之金額，經甲方定相當期限催告，仍不清償者。」，系爭契約二第9條第1項約定：「乙方遲付租金之總額達1個月之租額，經甲方定期催告，仍不為支付者，甲方得提前終止本契約…。」，有前開約款在卷可稽（見本院卷第25、47頁）。　　⒉經查，被告自113年4月1日起積欠系爭房屋及停車位租金未繳納，至113年6月1日已積欠租金達2個月，經原告於113 年6月14日以新店檳榔路存證號碼140號存證信函催告被告履行，該存證信函於113年6月17日投遞成功，被告仍未清償，原告復於113年6月28日以新店檳榔路郵局存證號碼15 7號存證信函催告並通知「自本函送達之日起算30日，前開租賃契約均為終止」等語，該存證信函於113年7月1日送達被告等情，有前開存證信函、郵件投遞查詢結果及中華郵政掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷第57至78頁），仍未見被告就積欠之租金為清償，故兩造間就系爭房屋及停車位之租賃契約業於113年7月31日屆期而生終止效力，被告再無占有系爭房屋及停車位之法律上權源，而屬無權占有。是以，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及停車位，自屬有據。　㈢原告請求被告給付積欠租金54,000元本息及滯納金4,608元部分：　　⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又依系爭契約一第3條第1項、系爭契約二第3條第1 項約定，系爭房屋每月租金22,800元、系爭停車位每月租金2,800元，除簽約時繳納首期租金，其餘各期應於每月1 0日繳納，有前開約款可稽（見本院卷第23、45頁）。查，被告積欠自113年4月1日起之租金未繳納，已如前述，則計算至兩造租賃契約終止日即113年7月31日為止，被告積欠系爭房屋及停車位4個月租金共102,400元（計算式： 22,800×4+2,800×4＝102,400），扣除被告已繳納系爭房屋押金45,600元、系爭停車位押金2,800元，尚餘54,000元（計算式：102,400-45,600-2,800＝54,000）。是原告請求被告給付租金54,000元，核屬有據。　　⒉另按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第2 33條第1項、第229條第1項及第203條分別定有明文。查被告前開租金已屆期遲延，且無約定利率，故原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即114年1月18日（見本院卷第 105頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據，併應准許。　　⒊又依系爭契約一第3條第2項、系爭契約二第3條第2項約定：「乙方逾期不繳者，應依下列約定加收逾期違約金，絕無異議：1、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收百分之2。2、逾期繳納在1個月以上者，照該期欠額加收百分之4。」，有前開約款在卷可查（見本院卷第23、45頁）。查被告自113年4月1日起至113年7月31日止共積欠4個月租金未繳納，如前所述，則原告請求被告給付逾期違約金，核屬有據。另依系爭契約一第3條第1項及系爭契約二第 3條第1項約定，系爭房屋及停車位之租金繳納日期除首期以外應於每月10日前繳付（見本院卷第23、45頁），故被告應自113年4月11日起負遲延責任，則自113年4月11日至 113年7月31日止（共3月21日），原告自得依約請求被告給付系爭房屋逾期違約金2,898元（計算式：22,800×2%+2 2,800×4%×2+22,800×4%×21/31＝2,898）、系爭停車位逾期違約金356元（計算式：2,800×2%+2,800×4%×2+2,800×4%× 21/31＝356），共3,254元。逾此範圍之逾期違約金請求，則屬無據。　　⒋從而，原告得依約請求被告給付租金及逾期違約金57,254 元（即租金54,000元加計逾期違約金3,254元之總和），及其中租金54,000元自114年1月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　　㈣原告請求被告自113年8月1日起至返還系爭房屋及停車位為止，按月給付51,200元部分：　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。經查，兩造租賃關係終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋及停車位之法律上原因，被告繼續使用系爭房屋及停車位，享有每月相當於系爭房屋及停車位租金之不當得利，並使原告受有同額損害。是原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，應屬有理。又依系爭契約一、二第 3條第1項約定，系爭房屋及停車位之租金分別為每月22,8 00元、2,800元（見本院卷第23、45頁），合計每月25,60 0元，是原告依民法第179條規定，請求被告按月給付不當得利25,600元，堪認可採。　　⒉復按承租人如未依約將房屋返還出租人，出租人除得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍計算（未足1個月者，以日租金計算）之違約金至返還為止；如不即時騰空遷讓交還本契約標的時，出租人除按日向承租人請求未返還本契約標的期間之相當月租金額外（即不當得利金或使用費），並得請求相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止，為系爭契約一第10條第3項、系爭契約二第9條第4項所約定（見本院卷第25、47頁），是原告依約請求被告給付自契約終止翌日即113年8月1日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付25,600元，亦屬有據。　　⒊是原告依民法第179條規定、系爭契約一第10條第3項、系爭契約二第9條第4項約定，得請求被告自113年8月1日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付51,200元。四、綜上，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋及停車位遷讓返還原告；及依民法第439條規定、系爭契約一第3條第1、2項、系爭契約二第3條第1、2項約定，請求被告給付57,254元，及其中54,000元自114年1月18 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨依民法第179條、系爭契約一第10條第3項、系爭契約二第9條第4項約定，請求被告給付自113年8月1日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付51,200元，為有理由，應予准許。本院既已依上開規定為原告有利之判決，則原告其餘請求權基礎所為相同請求，不再審酌。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳怡親以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　游舜傑

2025-03-07

PCDV-113-訴-3566-20250307-2

簡上

臺灣橋頭地方法院

返還押租金

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度簡上字第160號上訴人黃啓勝訴訟代理人張名賢律師陳宇琦律師被上訴人康國行銷股份有限公司法定代理人羅福欽訴訟代理人張淑真陳怡如上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國113年6月27 日本院橋頭簡易庭112年度橋簡字第289號第一審判決提起上訴，本院合議庭於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　主　文上訴（包括本訴及反訴之上訴）駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　事實及理由一、本訴部分　㈠被上訴人起訴主張：兩造於民國108年1月11日簽訂廠房租賃契約書1份，約定由被上訴人向上訴人承租門牌號碼高雄市○ ○區○○路000號之1廠房（下稱系爭廠房），雖契約書上未載明租賃期間，但兩造乃約定租賃期間自108年1月11日起至11 1年1月31日止，租金每月新臺幣（下同）80,000元、押租金 140,944元（下稱系爭押租金），且第5條第4項無違約金之約定（下稱系爭租約）。租賃期間屆滿後兩造尚繼續系爭租賃關係至111年4月11日止，惟系爭租約終止後，上訴人卻藉故拒絕返還押租金140,944元，爰依系爭租約及不當得利等法律關係提起本訴等語，並於原審聲明：㈠上訴人應給付被上訴人140,944元，及自111年4月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。　㈡上訴人則以：系爭租約之租賃期間非如被上訴人所稱，上訴人所提出之系爭租約上，有明確記載租賃期間乃108年2月15 日起至111年2月14日止，且訂有如被上訴人因可歸責於己之事由逾期搬遷，每逾期1日，應給付上訴人4,698元之違約金條款，故上訴人尚得向被上訴人請求如附表所示合計508,08 8元之款項，以其中140,944元向被上訴人主張抵銷，其餘部分於245,000元範圍內，以反訴向被上訴人請求等語，並於原審聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。二、反訴部分：　㈠上訴人主張：上訴人得向被上訴人請求如附表所示合計508,0 88元之款項，除已於本訴抵銷者外，其餘部分於245,000元範圍內，自得向被上訴人請求，爰依系爭租約、不當得利等法律關係及民法第231條第1項規定提起本件反訴等語，並於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人245,000元，及自112年1 2月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。　㈡被上訴人則以：如附表所示之各項主張均無理由等語，並於原審聲明：㈠上訴人之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原審審理結果，就本訴部分為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，即命上訴人應給付被上訴人80,944元及法定遲延利息，並依職權為假執行、免為假執行宣告，暨駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人就其敗訴部分，並未上訴，此部分業已確定）；就反訴部分為上訴人全部敗訴之判決。上訴人就本訴、反訴均不服提起上訴，除援引原審之主張及陳述外，另補陳：本訴部分，就被上訴人判准之80,944元亦應同已抵銷，蓋上訴人對於被上訴人之債權，合計有508,088元之債權，因此以其中80,944元主張抵銷，故抵銷後，被上訴人已無從再對於上訴人請求任何金錢。反訴部分，上訴人對被上訴人有廠房設備損害之修復費用95,000元、租金90,000元、違約金263,088元之債權共計448,088元，以其中140,944元與被上訴人請求抵銷，抵銷後尚對於被上訴人有307,144元之債權，上訴人就其中245,000元請求被上訴人給付，並於本院就本訴部分聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；就反訴部分聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人245,000元，及自112 年12月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人就本訴、反訴部分均答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項　㈠兩造於108年1月11日簽訂廠房租賃契約書，約定由被上訴人向上訴人承租系爭廠房，租金每月80,000元、押租金140,94 4元，被上訴人已支付140,944元押租金予上訴人，上訴人尚未返還被上訴人。　㈡被上訴人於111年4月11日搬離系爭廠房，自108年1月份起至1 11年4月11日被上訴人搬離系爭廠房止，被上訴人每月均有支付80,000元予上訴人。　㈢上訴人前為被上訴人裝設堆高機充電樁等設備，共支出46,20 0元，被上訴人就此部分已支付上訴人16,200元，剩餘3萬元尚未支付。　㈣被上訴人於租賃契約存續期間，在系爭廠房内部屋頂處，裝設2塊紅色鐵板，目前尚未拆除，所需拆除費用為3萬元。五、本院之判斷　㈠本訴部分　⒈按系爭租約約定「乙方交付甲方左列金額，於租賃關係消滅，乙方搬遷時，若無違約之情事，甲方應無息返還，但乙方積欠租金及費用等債務時，甲方得扣抵之。」等語(原審卷一第14頁、第141頁)。又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1項定有明文。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。 ⒉經查，系爭租約之租賃期間已屆滿，被上訴人亦已於111年4 月11日搬離系爭廠房，而上訴人迄未返還押租金140,944元等節，為兩造所不爭執，是兩造間之租賃關係既已消滅，上訴人即有返還押租金予被上訴人之義務。而上訴人主張得向被上訴人請求如附表所示合計508,088元之款項，並以其中1 40,944元向被上訴人主張抵銷，茲分述如下：　⑴附表編號1、3部分：此部分經原審認定上訴人得主張抵銷，且未經被上訴人上訴，業已確定。　⑵附表編號2部分：上訴人主張被上訴人於租約存續期間，毀損系爭廠房內設備，致上訴人支出修復費用95,000元一節，固據提出系爭廠房損害照片15張及估價單2張為證(原審卷一第 95頁至第123頁、原審卷二第125頁至第127頁)。然觀之上訴人所提出之照片並未顯示拍攝日期，且亦無被上訴人承租前、後系爭廠房內部之對比照片，自難單以上訴人拍攝之廠房損害照片即認定為被上訴人承租期間所造成，上訴人復未能提出其他證據以佐其說，此部分主張自屬無據。　　⑶附表編號4部分：上訴人主張被上訴人於租期屆滿即111年2月 14日後拖延2個月始遷離，適時上訴人原有機會以每月125,0 00元將系爭廠房出租予他人，卻因被上訴人之拖延而損失2 個月之租金價差共90,000元【計算式：（125,000－80,000） ×2＝90,000】一節，僅提出與新房客林意純簽訂自111年5月7 日起承租之租賃契約書為證（原審卷一第149頁），然此尚無從證明被上訴人於111年2月14日後即得以125,000元出租予他人，上訴人復未能提出其他證據以佐其說，此部分主張自屬無據。　⑷附表編號5部分：　①按依民法第451條規定「不即表示反對之意思」，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思而不表示者而言，所謂即時，依一般交易觀念，應於租賃期限屆滿後不得超逾月餘，如超逾月餘始表示反對或異議者，即屬不即表示反對之意思，依法視為以不定期繼續契約，則若係出租人於租賃期限屆滿後，超逾月餘均「未表示反對之意思」，並或有按期受領租金或相當租金之補償金、損害金，或遲未行使其排除侵害之權利之客觀情事者，依舉輕明重之法理，亦應有擬制其續租意思而視為以不定期限繼續契約之適用。　②查上訴人主張本件租賃期間於111年2月14日屆滿，上訴人並不同意續租，被上訴人卻遲至同年4月11日始搬離，故應依系爭租約約定給付違約金263,088元一節（計算式：4,698元 ×56＝263,088），固據提出其於111年1月9日向證人羅景譽表示「你認為太貴就不要租好了啦」等語之通訊軟體LINE對話紀錄擷圖1張為證（原審卷一第337頁），然此語並非反對被上訴人續租之意，僅是告知被上訴人可以不要租了，參以上訴人亦於原審陳稱：「（111年4月11日搬走前，原告(即被上訴人)每個月都有支付租金80,000元予被告，是否爭執）都有繳。但是在議約的時候，是否承租，原告那邊反覆無常」等語（原審卷二第10頁），堪認上訴人並不反對被上訴人繼續承租系爭廠房，系爭租約屆期而未能重新訂約，係因被上訴人對於是否續租猶豫不決，上訴人對此雖有所不滿，但無立即表示反對續租之意思，且係逾好幾個月未曾反對，並按期受領80,000元，遲未行使其排除侵害之權利，依舉輕明重之法理，自應擬制其續租意思而視為以不定期限繼續契約。從而，被上訴人自無遲延返還系爭廠房予上訴人之違約情事，上訴人依系爭租約請求違約金，即屬無據，應予駁回。　③又上訴人另以最高法院101年度台簡上字第24號判決主張本件租約定明屆期搬遷及逾期搬遷應付違約金之約定，已發生阻止民法451條視為續約之效力等語(簡上卷第87頁至第93頁) ，然觀之兩造租約僅記載「租期屆滿或終止租約，乙方應即搬遷」等語(原審卷一第145頁)，與前開判決案例事實載明「『除經甲方同意繼續出租外』，應即日將租賃房屋...遷空交還甲方」者不同，尚難比附援引，併此敘明。　⒊綜上，上訴人得主張抵銷之金額為60,000元（30,000元+30,0 00元=60,000），故經抵銷後，上訴人應給付80,944元予被上訴人（計算式：140,944元－60,000元＝80,944元）及自系爭租約終止日即111年4月11日起之法定遲延利息，堪以認定。　㈡反訴部分：經查，如附表所示之各項金額，除編號1、3合計6 0,000元為有理由，並經本院認定得於本訴中抵銷外，其餘編號2、4、5均無理由，業經本院認定如前。從而，上訴人之債權與押租金相互抵銷後，並無其餘得向被上訴人請求之金額，則其請求被上訴人給付245,000元，及自112年12月19 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。六、綜上所述，被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人給付80,944元，及自111年4月11日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。上訴人反訴依系爭租約、不當得利等法律關係及民法第231條第1項規定，請求被上訴人給付245,00 0元，及自112年12月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，則無理由，應予駁回。原審就本訴為上訴人一部敗訴之判決，反訴部分為上訴人全部敗訴之判決，核無不合，上訴意旨猶指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經核與判決之結果不生影響，爰不一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　張琬如　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳芸葶　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官翁熒雪以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　方柔尹　　　　　　　　　　　　　　　　附表：編號款項名稱金額（新臺幣） 1. 堆高機充電樁代墊款 30,000元 2. 廠房損害 95,000元 3. 拆除紅色鐵板 30,000元 4. 租金價差損害 90,000元 5. 違約金 263,088元合計： 508,088元

2025-03-07

CTDV-113-簡上-160-20250307-1

重訴

臺灣臺中地方法院

拆屋還地等

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度重訴字第279號原告財政部國有財產署中區分署法定代理人趙子賢訴訟代理人林琦勝律師黃曉薇律師被告李駿逸訴訟代理人蔡宗隆律師複代理人傅羿綺律師被告陳春美（陳秋鳳之承受訴訟人）劉亨山（陳秋鳳之承受訴訟人）張儀秋（陳清國之承受訴訟人）陳敏郡（陳清國之承受訴訟人）陳孝宣（陳清國之承受訴訟人）陳盈蓁（陳清國之承受訴訟人）前五人共同訴訟代理人黃逸哲律師被告星泳有限公司兼法定代理人黃建豪前二人共同訴訟代理人林俞妙律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年2月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告星泳有限公司、黃建豪應自坐落於臺中市○○區○○○段000 地號土地上，如附件一所示編號A部分面積502.08平方公尺之建物騰空遷出。二、被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁應將坐落於臺中市○○區○○○段000地號土地上，如附件一所示編號A、B、C、D、L1、L2之地上物拆除、刨除後，將前開土地返還予原告。三、被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁應於繼承陳秋鳳遺產範圍內連帶給付原告新臺幣1,325,850元，並自民國113年12月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；及連帶給付原告新臺幣130,558元；暨自民國113年6月19日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣10,742元。四、被告李駿逸應給付原告新臺幣55,459元（即主文第三項新臺幣1,325,850元其中之55,459元），及自民國113年5月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。五、本判決主文第三項、第四項部分，倘被告一人已為給付，其餘被告於已給付範圍內免除給付義務。六、原告其餘之訴駁回。七、訴訟費用由被告星泳有限公司、黃建豪負擔百分之50、被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁連帶負擔百分之37、被告李駿逸負擔百分之3，餘由原告負擔。八、本判決主文第一項、第二項於原告以新臺幣17,463,572元供擔保後，得假執行。九、本判決主文第三項前段、中段於原告各以新臺幣441,950元、43,519元供擔保後；後段所命按月給付部分，原告於各期到期後，以每期新臺幣3,581元供擔保後，得假執行。十、本判決主文第四項於原告以新臺幣18,486元供擔保後，得假執行；但如被告李駿逸以新臺幣55,459元為原告預供擔保，得免為假執行。十一、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175條、第17 6條各有明文。查：本件被告陳秋鳳於訴訟繫屬中之民國111 年8月30日死亡，其繼承人為劉亨山、陳清國、陳春美、陳清海，又陳清海業已拋棄繼承等情，有戶籍謄本、繼承系統表、本院民事科查詢簡答表及索引卡可憑（見本院卷一第17 9至195、235至245頁），而原告已以書狀聲明由劉亨山、陳清國、陳春美承受訴訟（見本院卷一第231頁）；另陳清國於訴訟繫屬中之112年7月23日死亡，其繼承人為張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁等節，有戶籍謄本、繼承系統表可憑（見本院卷二第13至21頁），原告亦已以書狀聲明由張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁承受訴訟（見本院卷二第155至1 58頁），均核無不合，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項前段、第2項定有明文。本件原告起訴時聲明原為：㈠被告陳秋鳳應將坐落於臺中市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭154地號土地）上，如民事起訴狀原證四現況略圖所示②⑤之鐵皮棚房、水泥地院、果樹、土石地等地上物除去騰空，並將土地回復原狀返還予原告；㈡被告陳秋鳳應給付原告新臺幣（下同）812,602元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，暨自111年3月1日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告23,900元（見本院卷一第13頁）。迭經變更聲明，嗣於111年12月14日具狀追加李駿逸為被告（見本院卷一第229頁）、112年5月11日具狀追加星泳有限公司（下稱星泳公司）為被告（見本院卷一第451頁）、同年8月18日具狀追加黃建豪為被告（見本院卷一第485頁），並於114年2 月14日言詞辯論期日變更聲明為：㈠被告星泳公司、黃建豪應自系爭154地號土地上，如臺中市○里地○○○○000○0○00○里○ ○○○000000號土地複丈成果圖（即附件一）所示編號A部分面積502.08平方公尺之建物即門牌號碼臺中市○○區○○○路0段00 0巷00弄0號建物（下稱系爭1號建物）遷出騰空；㈡被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁（即陳秋鳳、陳清國繼承人）應將坐落於系爭154地號土地及臺中市○○ 區○○○段000○000地號土地（下稱系爭155、158地號土地）上，如附件一所示編號A部分面積502.08平方公尺之鐵皮建物及下方水泥地基、編號B部分面積574.53平方公尺之鐵皮建物及下方水泥地基、編號C部分面積602.31平方公尺之水泥鋪面、編號D部分面積39.87平方公尺之棚架及下方水泥地基、大門及編號L1長度42.24公尺之圍籬、編號L2之水泥製圍籬牆上架木圍籬拆除、刨除，將土地返還予原告；㈢被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁應於繼承陳秋鳳遺產範圍內連帶給付原告1,338,087元，及自113年12 月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年1月1日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告23, 753元；㈣被告李駿逸應給付原告113,252元，及自113年5月8 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈤上開第3項、第4項聲明，倘被告一人已為給付，其餘被告於已給付範圍內免除給付義務；㈥被告星泳公司、黃建豪應給付原告65,898元，及自113年12月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年1月1日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告3,138元，及自113年6月19日起至返還土地之日止，按月給付原告21,521元；㈦上開第3項、第6 項聲明，倘被告一人已為給付，其餘被告於已給付範圍內免除給付義務（見本院卷三第109至110頁）。而被告就原告前開所為訴之追加並無異議，並為本案言詞辯論，核與上開規定並無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠系爭154、155、158地號土地係中華民國所有，由原告管理之土地。原告前就系爭154地號土地與陳秋鳳簽立國有耕地放租租賃契約（下稱系爭租賃契約），租期至106年12月31日屆滿，陳秋鳳並經申請核准施作農業設施。惟陳秋鳳竟於系爭154地號土地上興建系爭1號及門牌號碼臺中市○○區○○○路0 段000巷00弄00號建物（下稱系爭15號建物）、鋪設水泥及設置鐵皮圍欄等地上物作為廠房使用，遭臺中市政府以其未依核定內容使用為由廢止容許使用同意書，原告已於106年6 月21日函知陳秋鳳因地上物用途違反租約約定，自同年7月1 日起依系爭租賃契約第4條第7、8、9、19、20項約定終止租約，並限期於同年月31日前騰空交還系爭154地號土地。惟陳秋鳳迄未返還，而無權占用系爭154、155、158地號土地，原告自得依系爭租賃契約之法律關係及民法第767條規定，請求陳秋鳳拆除如附件一所示之地上物，並返還系爭154 、155、158地號土地予原告。　㈡陳秋鳳無權使用系爭154、155、158地號土地，致原告受有無法管理使用系爭154、155、158地號土地之損害，又依土地法第105條準用同法第97條規定及國有非公用不動產使用補償金計收基準表，占用土地期間之使用補償金，應以每年當期土地申報地價總額乘以百分之5計收，是原告自得依民法第179條之規定，請求陳秋鳳返還相當於租金之不當得利。　㈢陳秋鳳於111年8月30日死亡後，被告劉亨山、陳清國、陳春美為陳秋鳳繼承人；陳清國於112年7月23日死亡，被告張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁則為陳清國之繼承人。其等繼承及再轉繼承陳秋鳳上開租賃及不當得利債務，故原告得請求被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁拆除如附件一所示之地上物，並返還系爭154、155、158地號土地予原告。又如附件三所示地上物（經拆除後餘如附件一所示地上物）之所有權由被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁繼承及再轉繼承而公同共有，是原告亦得請求被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁於繼承陳秋鳳之遺產範圍內連帶給付如附表一編號 1所示相當於租金之不當得利1,338,087元，暨自113年1月1 日起至騰空返還土地之日止，按月給付23,753元。　㈣又被告李駿逸無權占用系爭1號、15號建物，於向陳秋鳳承租之期間亦應與陳秋鳳之繼承人共同負擔占用期間之不當得利，故原告得請求被告李駿逸給付如附表一編號2所示相當於租金之不當得利113,252元。　㈤另被告星泳公司、黃建豪無權占用如附件二所示編號A之鐵皮建物（同附件一所示編號A），且其他被告已於113年6月18 日拆除部分建物及水泥地，剩餘部分因被告星泳公司、黃建豪拒絕遷出而無法全部拆除並返還予原告，被告星泳公司、黃建豪迄今仍占用系爭154地號土地並管制大門，故原告得請求被告星泳公司、黃建豪自如附件一所示編號A之鐵皮建物遷出，並給付如附表一編號3所示之相當於租金之不當得利65,898元，及自113年6月19日起至返還土地之日止，按月給付原告21,521元。　㈥爰依系爭租賃契約之法律關係及民法第767條、第179條規定及繼承之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：　⒈被告星泳公司、被告黃建豪應自系爭154地號土地上，如附件一所示編號A部分面積502.08平方公尺之系爭1號建物遷出騰空。　⒉被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁應將坐落於系爭154、155、158地號土地上，如附件一所示編號A部分面積502.08平方公尺之鐵皮建物及下方水泥地基、編號B部分面積574.53平方公尺之鐵皮建物及下方水泥地基、編號C部分面積602.31平方公尺之水泥鋪面、編號D 部分面積39.87平方公尺之棚架及下方水泥地基、大門及編號L1 長度42.24公尺之圍籬、編號L2之水泥製圍籬牆上架木圍籬拆除、刨除，將土地返還予原告。　⒊被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁應於繼承陳秋鳳遺產範圍內連帶給付原告1,338,087元，及自1 13年12月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年1月1日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告23,753元　⒋被告李駿逸應給付原告113,252元，及自113年5月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　⒌上開第3項、第4項聲明，倘被告一人已為給付，其餘被告於已給付範圍內免除給付義務。　⒍被告星泳公司、黃建豪應給付原告65,898元，及自113年12月 11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自1 13年1月1日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告3,138 元，及自113年6月19日起至返還土地之日止，按月給付原告 21,521元。　⒎上開第3項、第6項聲明，倘被告一人已為給付，其餘被告於已給付範圍內免除給付義務。　⒏願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告劉亨山、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁部分：　⒈系爭154、155、158地號土地上除被告黃建豪占用部分外，其餘部分均已於113年6月18日前拆除，就原告請求拆除剩餘部分，同意拆除後返還土地。　⒉就原告請求不當得利部分，因系爭1號、15號建物及土地由被告李駿逸、星泳公司、黃建豪占用，被告李駿逸並未支付租金，此部分陳秋鳳未受有不當得利；被告星泳公司、黃建豪固有支付租金，故陳秋鳳就此受有不當得利，然系爭154、1 55、158地號土地位屬偏遠，故不當得利金額應以申報地價乘以百分之2計算。又被告劉亨山、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁為陳秋鳳之繼承人，並已要求被告李駿逸、星泳公司、黃建豪騰空遷出，然被告星泳公司、黃建豪仍置之不理，陳秋鳳之繼承人並未實際占用土地，原告自不得請求陳秋鳳之繼承人返還不當得利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。　㈡被告陳春美部分：　⒈原告請求拆除剩餘部分，同意拆除後返還土地。　⒉就原告請求不當得利部分，陳秋鳳占用系爭154地號土地興建菇類栽培廠之基地部分僅989.99平方公尺，且陳秋鳳承租上開土地時，每年租金為20萬元，另系爭154地號土地為農牧用地，使用上受有限制，經濟價值有限，是原告請求如附表一所示不當得利金額顯然過高。另被告陳春美係限定繼承陳秋鳳之遺產，且陳秋鳳前出租系爭1號建物予被告黃建豪、李駿逸時，已約定如陳秋鳳未能繼續承租土地，即應返還建物，陳秋鳳之繼承人並已要求被告黃建豪自前開建物遷出，然其等拒不搬遷而侵占前開建物，是陳秋鳳之繼承人並未占有系爭154、155、158地號土地，原告請求之不當得利金額應由被告黃建豪支付等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。　㈢被告李駿逸部分：　⒈被告李駿逸前占用如附件二所示編號B、C、D1之建物業已於1 13年2月21日騰空遷出，被告李駿逸搭建並占用之鐵皮棚架亦已於同日拆除騰空，前開建物目前係遭被告星泳公司、黃建豪占用。　⒉被告李駿逸前自110年起向陳秋鳳承租系爭1號、15號建物，原告及陳秋鳳均未曾向被告李駿逸告知前開建物坐落土地乃係無權占有，被告李駿逸不知原告與陳秋鳳間有何租賃糾紛，亦無從知悉其占有是否無法律上原因，而善意占有系爭15 4地號土地，依民法第952條規定，被告李駿逸得為系爭154 地號土地之使用及收益，故就占有所獲利益，對原告自不負返還責任；縱認被告李駿逸為惡意無權占有人，惟被告李駿逸有定期給付租金予陳秋鳳，顯未受有相當於租金之不當得利，原告亦不得請求被告李駿逸返還不當得利；又如認被告李駿逸應給付不當得利金額，則不當得利金額計算至112年1 2月19日沒有意見等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　㈤被告星泳公司、黃建豪部分：　⒈對原告主張被告星泳公司、黃建豪共同無權占用系爭1號建物不爭執，惟被告星泳公司、黃建豪係因投資資源尚未回收，如拆屋回復原狀恐致破產，被告星泳公司前依工廠管理輔導法申請工廠納管，被告星泳公司、黃建豪乃係因信賴而投資設備及接受訂單，本件應有信賴保護原則之適用。　⒉就原告請求不當得利部分願意給付，惟金額應以申報地價乘以百分之2計算等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠原告主張系爭154、155、158地號土地係由原告管理之國有土地；原告前就系爭154地號土地與陳秋鳳簽立系爭租賃契約，租期至106年12月31日屆滿，陳秋鳳並經申請核准施作農業設施；嗣陳秋鳳於系爭154地號土地上興建系爭1號、15號建物、鋪設水泥及設置鐵皮圍欄等地上物作為廠房使用，遭臺中市政府以其未依核定內容使用為由廢止容許使用同意書，原告已於106年6月21日函知陳秋鳳因地上物用途違反租約約定，自同年7月1日起終止租約，並限期於同年月31日前騰空交還系爭154地號土地等情，業據提出土地登記謄本（見本院卷一第17、159至160頁）、建物登記謄本（見本院卷一第103頁）、房屋稅籍資料（見本院卷一第295至333頁）、臺中市政府地方稅務局大屯分局112年2月17日中市稅屯分字第1123303850號函（見本院卷一第291至333頁）為證，被告就此亦無爭執，首堪認定。　㈡原告主張陳秋鳳於111年8月30日死亡後，被告劉亨山、陳清國、陳春美、陳清海（已拋棄繼承）為陳秋鳳之繼承人，陳清國於112年7月23日死亡，被告張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁則為陳清國之繼承人，是陳秋鳳就系爭租賃契約之權利義務、如附件一所示之地上物之所有權由被告劉亨山、陳春美繼承、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁再轉繼承等情，業經認定如上，此部分事實，亦堪認定。　㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文；又按房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出（最高法院102年度台上字第232號判決意旨參照）。經查：　⒈原告主張如附件一所示編號A、B、C、D、L1、L2所示地上物權占用系爭154地號土地（依附件一所示，前開地上物應無占用系爭155、158地號土地，是原告主張前開地上物尚占用系爭155、158地號土地部分，容有誤會），依系爭租賃契約之法律關係、民法第767條第1項及繼承之法律關係，請求被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁拆除、刨除前開地上物，並返還土地予原告等語，被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁均同意原告此部分請求（見本院卷二第10、269頁），是原告此部分請求，應屬有據。　⒉原告主張被告星泳公司、黃建豪無權占用如附件一所示編號A 之鐵皮建物等語，而被告星泳公司、黃建豪就其等共同無權占用前開建物並不爭執，惟抗辯：被告星泳公司、黃建豪係因投資資源尚未回收，如拆屋回復原狀恐致破產，被告星泳公司前依工廠管理輔導法申請工廠納管，被告星泳公司、黃建豪乃係因信賴而投資設備及接受訂單，本件應有信賴保護原則之適用等語，並提出臺中市政府112年3月17日府授經工字第1110837226號函、臺中市政府經濟發展局113年2月6日中市經工字第0000000000號函、臺中市政府112年3月24日府授經工字第1110838559號函、臺中市政府經濟發展局113年1 月25日中市經工字第1130004408號函、臺中市政府經濟發展局認定國有非公用不動產有提供使用必要審查意見表、公庫送款回單（見本院卷二第301至331頁）為證。然觀諸前開函文內容，其中第0000000000號函函文說明二為：「查貴廠所申請地號範圍位於大里夏田產業園區之範圍內，且於都市計畫規劃作為計畫道路之使用，屬必要公共設施，經貴廠評估後仍有申請特定工廠登記之需求，且已提出切結書願意配合大里夏田園區整體開發作業，願無條件配合拆除建築物及設備搬遷移除在案」等語，可見臺中市政府經濟發展局業已表明系爭154地號土地屬必要公共設施，且被告星泳公司、黃建豪前已提出切結書表明願意配合拆除建築物及設備搬遷移除；又工廠管理輔導法第1項規定，其立法宗旨乃係為促進工業發展，健全工廠管理及輔導，是被告星泳公司依工廠管理輔導法申請工廠納管，僅係有利行政管理及促進工業發展，被告星泳公司、黃建豪自無從因此取得占用如附件一所示編號A之鐵皮建物之法律上權源，是其所辯，顯無可採。而原告主張如附件一所示編號A之鐵皮建物之所有人即被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁無權占有該房屋坐落土地，本於民法第767條第1項規定，請求其等拆除並返還土地，一併請求妨害其所有權之使用如附件一所示編號A鐵皮建物之被告星泳公司、黃建豪自房屋遷出，即屬有據。　㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文；再按繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，連帶債務人之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，分別為民法第1148條第2項、第1153 條第1項及第273條第1項所明定。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查：　⒈原告與陳秋鳳就系爭154地號土地之系爭租賃契約已於106年7 月1日合法終止，陳秋鳳就如附件三所示地上物，即屬無法律上原因占用系爭154、155、158地號土地，則原告自得依民法第179條規定，請求陳秋鳳返還相當於租金之不當得利。又陳秋鳳於111年8月30日死亡，其前開不當得利債務及如附件三所示地上物之所有權既由被告劉亨山、陳春美繼承、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁再轉繼承，依前開規定，原告自得請求被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁於繼承陳秋鳳遺產範圍內，就陳秋鳳前開不當得利債務負連帶清償之責，亦得請求被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁於繼承如附件三所示地上物（經拆除後餘如附件一所示地上物）之所有權後，返還占用系爭154、155、158地號土地之相當於租金之不當得利。又原告自承如附件三所示地上物於113年6月18日經拆除後餘如附件一所示地上物，則被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁於113年6月18日前占用系爭154、155、 158地號土地之範圍如附件三編號A、B、C、D、E、附件二編號G1、G2（G2部分面積以原告主張為據計算）所示，共3,73 0.26平方公尺，於113年6月19日起占用系爭154地號土地之範圍則如附件一編號A、B、C、D部分所示，共1,718.79平方公尺。　⒉至於113年6月19日起如附件一編號A、B、C、D部分所示之其餘土地範圍，既非地上物坐落之範圍，難認為被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁占有使用，是原告就此部分請求被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁返還不當得利，自無理由。　⒊又附件二編號C所示鐵皮棚架為被告李駿逸所增建並無權占用等情，為被告李駿逸所自承（見本院卷一第357頁），而被告李駿逸雖抗辯其不知原告與陳秋鳳間有何租賃糾紛，亦無從知悉其占有是否無法律上原因，而善意占有系爭154地號土地，依民法第952條規定，其得為系爭154地號土地之使用及收益，縱認其為惡意無權占有人，惟被告李駿逸有定期給付租金予陳秋鳳，亦未受有相當於租金之不當得利等語。然原告與陳秋鳳就系爭154地號土地所簽立之系爭租賃契約，租期至106年12月31日即已屆滿，而被告李駿逸與陳秋鳳乃係110年4月29日始簽立租賃契約，有租賃契約書（見本院卷一第213至227頁）可稽，可知被告李駿逸向陳秋鳳承租系爭 1號、15號建物時，陳秋鳳已無權出租系爭154地號土地，又前開租賃契約書第16條第11款載明出租標的坐落於國有土地上，足認被告李駿逸明知系爭154地號土地為原告管理之國有土地，其於承租前未確認陳秋鳳是否有權出租，自難認其為善意占有，而有權在系爭154地號土地搭建鐵皮棚架。此外，被告李駿逸享有如附件二編號C所示鐵皮棚架坐落系爭1 54地號土地範圍之占用土地利益，縱其定期給付租金予陳秋鳳，亦僅係其與陳秋鳳間之法律關係，核與原告因李駿逸無權占有如附件二編號C所示鐵皮棚架範圍之系爭154地號土地，而受有損害等情無涉，是原告請求被告李駿逸返還不當得利，自屬有理。另原告主張被告李駿逸應返還不當得利之期間為自110年11月15日起至112年12月19日止等情，既為被告李駿逸所不爭執（見本院卷三第61頁），是此部分事實，應堪認定。　⒋第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。又所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必需依照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會情感等情事，以為決定。另土地法第97條第 1項規定所謂之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂土地申報價額，係指該土地之申報地價。審酌系爭154、155、158 地號土地之使用分區均為一般農業區、使用地類別為農牧用地、水利用地，又其所處位置工商尚非繁榮，有土地謄本、勘驗筆錄、現場照片（見本院卷一第17、123至132頁、本院卷二第457至463頁）可參，再綜以陳秋鳳自承其前向原告承租系爭154地號土地，每年繳納之租金為20萬元等情（見本院卷一第91頁），又陳秋鳳前將系爭1號建物之部分及系爭1 5號建物出租予被告李駿逸，約定每月租金為69,000元、59, 000元，又將系爭1號建物之另一部分出租予被告黃建豪，約定每月租金為45,000元，合計就系爭1號、15號建物租金獲益為173,000元等節，有租賃契約（見本院卷一第213至227 頁、本院卷二第217至222、273至299頁）可佐，應認以系爭 154、155、158地號土地之申報地價百分之5，計算相當於租金之不當得利，尚屬允當。稽此，原告得請求被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁於繼承陳秋鳳遺產範圍內連帶返還如附表二編號1所示、被告李駿逸返還如附表二編號2所示相當於租金之不當得利金額。另就如附表二編號2所示部分乃係被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁以水泥鋪面、被告李駿逸以鐵皮棚架共同占用，是倘其中被告一人已為給付，其餘被告於已給付範圍內則免除給付義務。　⒌再按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。又無權占有他人土地建屋而獲不當利益者，係該建屋之人，受害人為基地所有人，無權占有上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占有上開房屋所受之不當得利，與基地所有人所受損害間，並無直接因果關係（最高法院111年度台上字第721號判決意旨參照）。依據前開說明，如附件三所示地上物（經拆除後餘如附件一所示地上物）無權坐落於系爭154、155、158地號土地，獲有不當得利者為陳秋鳳及其繼承人，受損害者則為原告，而被告李駿逸、星泳公司、黃建豪縱無權占有系爭154、155、15 8地號土地上之地上物（不含被告李駿逸自行搭建鐵皮棚架部分），其等受有占有建物之利益，核與原告所受損害，並無直接因果關係，是原告請求被告李駿逸、星泳公司、黃建豪，請求返還占用土地之面積計算之不當得利，應無理由。另被告星泳公司、黃建豪就其占用建物以外之土地，既未占有使用，則原告請求被告星泳公司、黃建豪就建物外之土地範圍返還相當於租金之不當得利，亦無理由。　⒍按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。查：原告對被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁、李駿逸之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，原告既起訴請求給付，且起訴狀繕本已於111年4月 22日、同年12月23日送達陳秋鳳、被告李駿逸（見本院卷一第59、257頁），然其等迄未給付，則依前揭規定，被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁、李駿逸應自收受起訴狀繕本後負遲延責任。則原告請求被告劉亨山、陳春美、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁自113年12月1 1日、被告李駿逸自113年5月8日起加給按週年利率百分之5 計算之遲延利息，於法自屬有據。四、綜上所述，原告依系爭租賃契約之法律關係及民法第767條第1項、第179條規定及繼承之法律關係，請求如主文第1至5 項所示，為有理由，應予准許；其餘部分之請求，則無理由，應予駁回。五、就原告勝訴部分，原告及被告李駿逸均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；另原告敗訴部分，其訴既經駁回，所為假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項、第2項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　 7　　日　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官巫淑芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝慧敏　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡汎沂以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　 7　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官陳宇萱　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表一：編號被告土地面積（平方公尺）占用土地期間（民國）占用土地期間之不當得利金額 1 陳春美、劉亨山、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁系爭154地號土地 3,765.57 108年7月1日起至108年12月31日 188,274元 109年1月1日起至111年12月31日 847,224元 112年1月1日起至112年12月31日 282,408元系爭155地號土地 30.06 106年4月1日起至108年12月31日 8,250元 109年1月1日起至111年12月31日 6,732元 112年1月1日起至112年12月31日 2,244元系爭158地號土地 5.23 106年4月1日起至108年12月31日 1,419元 109年1月1日起至111年12月31日 1,152元 112年1月1日起至112年12月31日 384元合計：1,338,087元 2 李駿逸系爭154地號土地 1,265.21 110年11月15日起至110年11月30日 5,616元 110年12月1日起至111年12月31日 102,791元 112年1月1日起至112年12月19日（即被告李駿逸遷出之日） 4,845元合計：113,252元 3 星泳公司、黃建豪系爭154地號土地編號A部分鐵皮建物 502.08 111年4月1日起至111年12月31日 28,242元 112年1月1日起至112年12月31日 37,656元合計：65,898元編號A部分鐵皮建物以外面積 3,228.2 113年6月19日起至113年11月30日 116,038元附表二：編號被告土地面積（平方公尺）占用土地期間（民國）申報地價（元／平方公尺）每月不當得利金額（面積×申報地價×百分之5÷12，元以下4捨5入）占用土地期間之不當得利金額（元以下4捨5入） 1 陳春美、劉亨山、張儀秋、陳敏郡、陳孝宣、陳盈蓁系爭154地號土地 3,730.26（附件三編號A、B、C、D、E部分） 108年7月1日起至108年12月31日 2,000 31,086元 186,516元 109年1月1日起至111年12月31日 1,500 23,314元 839,304元 112年1月1日起至112年12月31日 1,500 23,314元 279,768元合計：1,305,588元 113年1月1日起至113年6月18日 1,500 23,314元 130,558元 1,718.79（附件一編號A、B、C、D部分） 113年6月19日起至騰空返還土地之日止 1,500 10,742元系爭155地號土地 30.06 （附件二編號G1部分為36.06，此部分依原告請求面積為據） 106年4月1日起至108年12月31日 2,000 250元 8,250元 109年1月1日起至111年12月31日 1,500 187元 6,732元 112年1月1日起至112年12月31日 1,500 187元 2,244元合計：17,226元系爭158地號土地 5.23 （附件二編號G2部分） 106年4月1日起至108年12月31日 2,000 44元 1,452元 109年1月1日起至111年12月31日 1,500 33元 1,188元 112年1月1日起至112年12月31日 1,500 33元 396元合計：3,036元 2 李駿逸系爭154地號土地 350.33（附件二編號Ｃ部分） 110年11月15日起至110年11月30日 2,000 2,919元 1,557元 110年12月1日起至111年12月31日 1,500 2,190元 28,470元 112年1月1日起至112年12月19日（即被告李駿逸遷出之日） 1,500 2,190元 25,432元合計：55,459元

2025-03-07

TCDV-111-重訴-279-20250307-1

訴

臺灣士林地方法院

債務人異議之訴

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第1344號原告王忞潔訴訟代理人王可文律師蔡杰廷律師複代理人吳健瑋律師被告蔡志明王佩玲上列當事人間債務人異議之訴事件，經本院於民國114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、本院113年度司執字第9538號強制執行事件就超過新臺幣70 萬元部分之強制執行程序應予撤銷。二、確認被告以本院所屬民間公證人陳志浩事務所111年度士院民公浩字第000107、000108號公證書暨所公證之房屋租賃契約為執行名義，於本院113年度司執字第9538號強制執行事件對原告所聲請強制執行之違約金本金超過新臺幣70萬元部分不存在。三、被告不得執本院所屬民間公證人陳志浩事務所111年度士院民公浩字第000107、000108號公證書為執行名義，就違約金本金超過新臺幣70萬元部分對原告聲請強制執行。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔12分之5，餘由原告負擔。　　事實及理由一、本件原告於起訴狀送達後，就原訴之聲明（見本院卷第12至 14頁），變更為如下二、㈢所示聲明（見本院卷第522頁），被告對之無異議而為本案之言詞辯論（見同上頁），依民事訴訟法第255條第2項規定，應予准許。二、原告主張：　㈠伊前向被告承租門牌號碼新北市○○區○○○路0段000號1、2樓建物（下稱系爭建物），並於民國111年2月21日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自同年2月22日起至116年 2月28日止，每月租金新臺幣（下同）15萬元，經本院所屬民間公證人陳志浩事務所作成111年度士院民公浩字第00010 7、000108號公證書（下稱系爭公證書），及給付押租保證金30萬元（下稱系爭押租金）予被告。嗣伊於112年11月10 日通知被告提前終止系爭租約，並於113年1月10日將系爭建物返還予被告，及簽立租屋返還點交確認書（下稱系爭點交書）。被告乃執系爭公證書為執行名義，聲請本院民事執行處以113年度司執字第9538號強制執行事件（下稱系爭執行事件），對伊就依系爭租約第11條約定之違約金120萬元（下稱系爭違約金）為強制執行。　㈡惟伊承租系爭建物後，遭鄰近住戶不斷檢舉、抗議，致伊不能為約定之營業使用，伊得依系爭租約第16條第4款約定提前終止租約，自無須給付系爭違約金。又依「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱系爭住宅租賃事項）所定應記載事項第14點規定，伊已於終止系爭租約2個月前通知原告，即無須給付系爭違約金。另兩造簽立系爭點交書時，被告亦已變更或免除系爭違約金債務。縱認伊應給付系爭違約金，該約定之違約金過高，應予酌減，伊並得以系爭押租金抵銷之，系爭違約金債權已全部不存在等情。　㈢爰依強制執行法第14條第1項、民事訴訟法第247條第1項規定，聲明求為命：1.系爭執行事件之強制執行程序應予撤銷； 2.確認被告以系爭公證書暨所公證之系爭租約為執行名義，於系爭執行事件對原告所聲請強制執行之系爭違約金債權全部不存在；3.被告不得執系爭公證書為執行名義對原告聲請強制執行之判決。　　三、被告則以：原告提前終止系爭租約不符該租約第16條第4款約定之要件，且系爭租約亦無系爭住宅租賃事項之適用。又伊並未以系爭點交書變更或免除系爭違約金債務，系爭違約金亦未過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第523至524、528至539頁，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）：　㈠兩造於111年2月21日就系爭建物簽訂系爭租約，約定租期自同年2月22日起至116年2月28日止，每月租金共15萬元；於租期屆滿前，兩造皆得期前終止租約，惟應於2個月前通知對方，且須賠償對方8個月租金之違約金（參系爭租約第11 條〈合意終止〉約定，下稱系爭違約金約定）。原告並已給付 2個月共30萬元之押租保證金（即系爭押租金）予被告，且原告於終止系爭租約前皆未曾積欠租金。　㈡原告承租系爭建物係為經營麵包店使用。　㈢原告於112年11月10日通知被告終止系爭租約，經被告同意後，於113年1月10日將系爭建物返還予被告，並簽立租屋返還點交確認書（即系爭點交書）。　㈣被告以系爭公證書為執行名義對原告聲請強制執行，系爭執行事件之強制執行程序尚未終結。　㈤兩造同意被告以系爭押租金，扣除兩造合意之原告遲繳電費及租賃稅共10萬元後，原告對被告之押租保證金債權為20萬元，並同意原告以其對被告之押租保證金債權20萬元抵銷被告對原告之系爭違約金債權；兩造並同意有關系爭違約金債權利息請求部分，由兩造另行處理，與本件無涉。五、本院判斷：　㈠原告應依系爭違約金約定，給付違約金予被告：　1.原告雖主張其承租系爭建物後，遭鄰近住戶不斷檢舉、抗議，致其無法正常以系爭建物作為約定之營業使用云云，並提出LINE對話紀錄為證（見本院卷第32至52頁），然系爭租約第16條第4款係約定：「有下列情形之一者，乙方（即原告）得終止租約：四、第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用收益者」（見本院卷第528至539頁），而原告迄仍未能具體指明其所謂鄰近住戶係就系爭建物主張何法律上之權利，是其此部分主張，自屬無據。　2.系爭住宅租賃事項乃中央主管機關內政部依消費者保護法第 17條之授權而制定公告，惟原告承租系爭建物係為經營麵包店使用（參不爭執事項㈡所示），並非作為「住宅」（住家）使用，而原告復未能具體說明本件營業使用之租賃關係何以有系爭住宅租賃事項之適用，是原告主張系爭違約金約定牴觸系爭住宅租賃事項所定應記載事項第14點規定（見本院卷第219頁），應視同未記載，並以該規定補充系爭租約云云，尚難憑採。　3.細觀兩造所簽立之系爭點交書，其上係記載「違約金需賠償房租8個月有無給付　否」、「違約金未付，抵扣押金2個月　是」（見本院卷第54頁），則依其文義及前後語意脈絡，僅能得知兩造於點交時已確認原告尚未給付系爭違約金，且兩造同意以押金2個月抵扣系爭違約金等情，尚不能據以認定被告確有同意以押金2個月抵扣系爭違約金後，原告即無須給付剩餘之違約金乙事，是原告主張被告已以系爭點交書變更或免除系爭違約金債務云云，洵屬無據。　4.綜上，原告上開主張既均非可取，且原告亦不爭執其有於系爭租約期滿前提前終止租約，並經被告同意等情（參不爭執事項㈠、㈢所示），則原告依系爭違約金約定，自應給付違約金予被告。　㈡系爭違約金應予酌減：　1.按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第251條、第252條分別定有明文。又當事人所約定之違約金，如屬損害賠償總額預定性質者，係作為債務人於債務不履行時，其損害賠償預定或推定之總額，目的在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害，並不具懲罰色彩。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失利益為限（民法第216條規定參照）。故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害，為主要之考量因素，以判斷約定之違約金是否過高。　2.經查，系爭違約金既未經兩造特別約定為懲罰性違約金，依民法第250條第2項前段規定，即應屬損害賠償總額預定性質之違約金。本院審酌：⑴系爭建物自兩造合意終止系爭租約後，至113年11月6日仍未能順利再行出租，被告因認其受有約10個月之租金損失等情，業據被告提出房屋仲介公司受託證明書在卷可憑（見本院卷第104頁）；⑵兩造簽訂系爭租約前，政府已於110年7月27日將新型冠狀病毒肺炎疫情（下稱新冠疫情）警戒標準由第3級調降至第2級，並自系爭租約存續中之111年年底放寬口罩等防疫措施，而原告承租當日之新冠疫情新增確診數僅有35人，111年4月27日之新增確診數則增加至超過1萬人，且至112年間仍有部分日期新增確診數超過1萬人等客觀事實（見本院卷第258至267頁、第486至49 0頁）；⑶系爭建物能否順利再行出租，與新冠疫情後整體社會景氣、建物坐落位置所在區段、屬營業或住宅用、往來人潮盛衰等社會經濟狀況相關；⑷系爭租約約定租期共60個月，原告至113年1月10日為止已履行22個月餘，期間均未曾積欠租金（參不爭執事項㈠、㈢所示），可徵被告已因原告一部履行而受有一定之租金利益等全般情狀（詳見卷附兩造所提資料），認本件之違約金應酌減至按6個月租金計算之金額共90萬元，較為適當。　　　㈢原告請求如主文第1至3項所示部分，應屬有據：　1.按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，請求撤銷強制執行程序，強制執行法第14條第 1項前段定有明文。所謂消滅債權人請求事由，係指發生足以消滅債權人全部或一部強制執行請求權之事由，例如清償、免除、抵銷等或其他類似之情事。又債務人提起債務人異議之訴，係以排除執行名義之執行力為目的，如有理由時，應宣告不許就執行名義全部或一部為強制執行。　2.經查，被告以系爭公證書為執行名義對原告聲請強制執行，系爭執行事件之強制執行程序尚未終結（參不爭執事項㈣所示），而系爭違約金本金經本院酌減後為90萬元，已如前述，且兩造同意原告以其對被告之押租保證金債權20萬元抵銷被告對原告之系爭違約金債權（參不爭執事項㈤所示），則系爭違約金本金90萬元與上開押租保證金債權20萬元抵銷後，尚餘70萬元，是依上說明，原告請求如主文第1至3項所示部分，應屬有據；至逾此範圍之請求，則屬無據。六、綜上所述，本件原告依強制執行法第14條第1項、民事訴訟法第247條第1項規定，請求判決如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項本文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　林大為　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉邦培

2025-03-07

SLDV-113-訴-1344-20250307-1

桃簡

桃園簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第1975號原告卓旭宜卓佳音兼上一人訴訟代理人卓儒傑被告誠林國際有限公司法定代理人王青凰訴訟代理人張禎庭律師（嗣具狀終止委任）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路00巷00號房屋之1樓及2 樓騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣370,000元，及自民國113年7月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自民國113年7月1日起至遷讓返還本判決主文第1項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣185,000元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第1項得假執行，但被告如以新臺幣1,217,800元為原告預供擔保後，得免為假執行。六、本判決第2項得假執行，但被告如以新臺幣370,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。七、本判決第3項到期部分得假執行，但被告如以已到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按簡易訴訟之原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第436條第2項適用第262條第1、2項定有明文。經查，原告起訴時原併列蕭禾家為被告，嗣於民國114年2月6 日本院言詞辯論期日當庭撤回對蕭禾家之訴（見本院卷第74 頁背面），核原告所為係撤回訴之一部，且蕭禾家尚未為本案言詞辯論，依上開規定，應予准許。二、原告主張：兩造前於107年8月24日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定被告向伊承租門牌號碼桃園市○○區○○○路0 0巷00號房屋之1、2樓（下稱系爭房屋），租期自同年9月1 日起至117年8月31日止，並約定前5年每月租金為新臺幣（下同）185,000元，第6年後每月租金則為195,000元，且應於每月1日前繳納，系爭租約並經公證。詎被告自113年5月起即未依約繳納租金，且被告亦違反系爭租約第4條第2項約定，私自將系爭房屋1樓轉租訴外人宇林興業有限公司（下稱宇林公司），伊遂於113年6月24日對被告寄發存證信函終止契約。系爭租約既經終止，伊自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付113年5、6月積欠之租金370,000元，暨自 113年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付185,000元，為此爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1至3項所示。三、被告則以：依系爭租約第6條第1項規定，縱伊未給付租金，原告仍須經催告未獲給付後方得終止租約，然原告未曾催告伊給付租金，自不得依此終止租約；又伊並未將系爭房屋轉租他人；縱認伊將系爭房屋轉租他人，依系爭租約第4條第2 項規定，伊本可將系爭房屋轉租予伊之關係企業，原告應舉證證明伊轉租對象並非關係企業，方得終止租約等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、本院之判斷：　㈠原告依系爭租約第6條第1項終止租約，為有理由：　⒈按系爭租約第3條第1項約定：每月租金第1年起至第5年止為1 85,000元整，第6年起至第10年止為195,000元整，限於每月 1日以前繳納；第6條第1項約定：乙方（即被告）拖欠租金總額達2個月以上，經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約（見本院卷第7至8頁）。查被告當庭自陳其自113年5月起即未繳納租金等語（見本院卷第74頁背面），又原告於113年6月24日即寄發龜山文化郵局002390號存證信函（下稱系爭存證信函）予被告，載明：台端多次未於約定期間內支付租金，經催告仍經常遲延給付，請於函到 7日內出面結清積欠之租金等語，有系爭存證信函暨回執在卷可憑（見本院卷第25至26頁），足認原告於被告積欠租金達2個月時，即已發函催告被告限期繳納。又系爭存證信函及原告民事起訴狀固未表明依系爭租約第6條第1項事由終止租約，然原告於本院114年2月6日言詞辯論期日已當庭以言詞向被告訴訟代理人以欠繳租金之事由為終止租約之意思表示，有當日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第74頁背面），是系爭租約於114年2月6日即已合法終止。被告辯稱原告未曾催告給付租金云云，與上開客觀證據不符，並無足採。　⒉原告得依系爭租約第6條第1項之事由終止租約等情，業經認定如前，則被告有無違法轉租他人之終止租約事由，即無庸再予審究，併此敘明。　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由：　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條第1項前段定有明文。原告已合法終止系爭租約，被告即負有返還租賃物之義務，故原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由。　㈢原告請求被告給付系爭租約終止前積欠之租金，及自系爭租約終止翌日起，按月給付相當於租金之不當得利，為有理由：　⒈按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有明文。查被告自113年5月起即未繳納租金，原告自得依系爭租約請求被告給付113年5、6月之租金370,000元，及自113年7月 1日起至系爭租約終止日即114年2月6日止，按月給付185,00 0元之租金。　⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。再按無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之數額，自可參酌原先出租時之租金數額以為認定。查系爭租約已於114年2月6日終止，被告即已喪失占有系爭房屋之正當權源，其仍持續占用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還原告相當租金之不當得利。而上開不當得利之數額，應得參酌兩造系爭租約所約定之月租金185,000元認定之。從而，原告得依不當得利之法律關係，請求被告自114年2月7日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付185,000元相當於租金之不當得利。五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查原告請求被告給付370,000 元部分，係以支付金錢為標的，且原係屬有確定期限之債，於起訴前亦已屆期，則原告就此部分，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即113年7月4日（見本院卷第16頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，同為有據。六、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，聲明請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項適用第39 2條第2項規定，依聲請宣告被告供擔保免為假執行之金額。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官林宇凡以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊上毅

2025-03-07

TYEV-113-桃簡-1975-20250307-1

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桃園簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第2133號原告楊秀齡訴訟代理人林唐緯律師被告吳宛錚上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000巷0弄0○0號2樓房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣124,212元，及其中新臺幣77,333元自民國113年8月27日起；其中新臺幣1,879元自113年10月25 日起；其中新臺幣50,000元自民國114年1月13日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第1、2項得假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、被告經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依民事訴訟法第4 36條第2項、第385條第1項前段之規定，依原告之聲請（見本院卷第52頁），由其一造辯論而為判決。二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第436條第2 項適用第255條第1項前段及但書第3款、第262條第1至2項分別定有明文。經查，原告起訴時原係聲明：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000巷0弄0○0號2樓房屋（下稱系爭房屋）恢復原狀並返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）74,212元，及自契約終止日之翌日起即民國113年8月27日至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自113年8 月27日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第4頁）；嗣於113 年12月23日具狀變更訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應將設於系爭房屋之戶籍遷出。㈢被告應給付原告124,212元，及自契約終止日之翌日起即民國1 13年8月27日至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第46頁），後於114年2月 6日本院言詞辯論期日當庭撤回上開變更後之第2項聲明（見本院卷第52頁），經核與上開規定均無不合，應予准許。三、原告主張：兩造於113年3月21日簽立不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向伊承租系爭房屋，租期自同年 4月1日起至114年3月31日止，每月租金為16,000元，應於每月15日以前給付；水、電費應由被告負擔；如遲付租金之總額達2個月，並經伊定相當期限催告仍未給付，伊得終止租約；若被告違約致損害伊權益時，應賠償伊因此支出之律師費。詎被告自113年4月起即未繳納租金，迭經催繳而未獲置理，故伊即於113年8月26日以通訊軟體LINE傳訊通知被告終止系爭租約，並要求於同年月31日前交還系爭房屋；嗣被告已讀訊息後，仍持續占用系爭房屋迄今，且計算至113年8月 26日止已積欠租金77,333元及水電費1,879元，經扣除被告於簽立系爭租約時繳納之押租金5,000元，尚應給付伊74,21 2元，且伊因委任律師提起本件訴訟，支出50,000元委任費，為此爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告124,212元，及自契約終止日之翌日即113年8月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。四、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。五、經查，原告主張之上開事實，業據提出系爭租約、租賃附約、LINE對話紀錄、水電費帳單暨繳納證明、律師費收據等件為證（見本院卷第9至21頁背面、第47頁），核與原告所述相符；又被告已於相當時期受合法通知，猶於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀予以爭執，是依民事訴訟法第43 6條第2項適用第280條第3項準用第1項規定，應視同自認，則本院綜合調查證據之結果及全辯論意旨，堪信原告主張之上開事實為真。六、本院之判斷：　㈠原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分：　　按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、第455 條前段分別定有明文。查被告欠繳租金達2個月以上，經原告催繳未獲給付，原告乃於113年8月26日以通訊軟體LINE傳訊通知被告終止系爭租約，經被告收受等情，業經認定如前，是系爭租約已於113年8月26日終止。系爭租約既經原告合法終止，則原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，即有理由。㈡原告請求被告給付租金、水電費、律師費部分：　⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。兩造於系爭租約已明文約定租金額度及各期租金之給付日期，被告未依約給付，積欠原告自113年4月1日起至同年8 月25日止，扣除押租金5,000元後之租金計72,333元【計算式：16,000×4+(16000÷30×25)-5,000≒72,333】，是原告請求被告給付前開租金，自屬有據。　⒉依系爭租約第5條約定，被告原應自行負擔系爭房屋之水電費（見本院卷第10頁），其卻遲未繳納，致原告須為其代墊付水電費共1,879元，是原告請求被告給付此部分費用，亦屬有據。　⒊依系爭租約第19條約定，被告若有違約情事，致損害原告權益時，應賠償原告因此支出之律師費（見本院卷第12頁）。查兩造租約已於113年8月26日終止，被告遲未遷出，原告乃委任律師提起本件訴訟，支出委任費50,000元，有律師費收據在卷可稽（見本院卷第47頁），其自得依系爭租約第19條約定，請求被告給付上開律師費。　⒋從而，原告請求被告給付124,212元【計算式：72,333+1,879 +50,000=124,212】，為有理由，應予准許。七、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件扣除押金後之租金77, 333元部分，係有確定期限之給付，是原告請求租約終止翌日即113年8月27日至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由。至水電費1,879元部分，係無確定期限之給付，應僅得請求自起訴狀繕本送達翌日即113年10月25日（見本院卷第28頁）起至清償日止按週年利率5％計算之利息。另就本件訴訟繫屬後追加之律師費50,000元部分，亦屬無確定期限之給付，僅得請求自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日即 114年1月13日（見本院卷第48頁）起至清償日止按週年利率 5％計算之利息。八、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求判決如主文第 1、2項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無由，應予駁回。九、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。另原告敗訴部分，假執行之聲請即失所附麗，自應駁回。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。查原告敗訴部分僅為遲延利息之請求，所占比例甚微，本院爰審酌上情，命被告負擔全部之訴訟費用。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官林宇凡以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊上毅

2025-03-07

TYEV-113-桃簡-2133-20250307-1

訴

臺灣臺北地方法院

債務人異議之訴等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第2105號原告李政致大愛醫院管理顧問股份有限公司法定代理人藍敦弘共同訴訟代理人曾朝誠律師複代理人單祥麟律師被告即承受訴訟人周賴寶玉（即周長枝之繼承人）周俊毅（即周長枝之繼承人）張碩晏（即周長枝之繼承人）張瑄紜（即周長枝之繼承人）張少齊（即周長枝之繼承人）共同訴訟代理人竇韋岳律師被告即承受訴訟人周俊雄（即周長枝之繼承人）周胤銘（即周長枝之繼承人）上一人訴訟代理人周詠晴被告即承受訴訟人周雅玲（即周長枝之繼承人）上列當事人間債務人異議之訴等事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文本院112年度司執字第44400號給付違約金等執行事件之強制執行程序，就被告請求超過新臺幣72萬8,000元部分，應予撤銷。確認被告持有臺灣新北地方法院所屬民間公證人詹孟龍事務所10 8年度新北院民公龍字第100568號公證書及房屋租賃契約書第8條約定之違約金，對原告請求就超過新臺幣72萬8,000元之違約金債權不存在。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔百分之二十，餘由原告負擔。原告其餘之訴駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、本件被告周長枝於起訴後之民國113年11月28日死亡，其繼承人為被告周賴寶玉、周胤銘、周俊雄、周俊毅、周雅玲、張碩晏、張瑄紜、張少齊（下合稱被告），有周長枝之繼承系統表、臺灣新北地方法院（下稱新北地院）家事庭通知、戶籍謄本等可稽（見本院卷第441至461頁），被告於113年7 月2日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第439至440頁），核與民事訴訟法第175條規定並無不合，應予准許。二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告原起訴聲明第2項為：確認被告對原告依108年度新北院公龍字第100568號公證書（下稱系爭公證書）及房屋租賃契約書（下稱系爭租約）主張違約金新臺幣（下同）360萬元之債權不存在（見本院卷第7頁）。嗣於審理中更正第2項聲明為：確認被告對原告依系爭公證書及系爭租約主張之違約金 364萬元之債權（下稱系爭債權）不存在（見本院卷第49頁）。核屬更正事實上之陳述，未涉及訴訟標的之變更，於法自無不合。三、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。本件原告主張系爭債權不存在，為被告所否認，是前揭債權存否不明，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而得以確認判決除去，是原告訴請確認系爭債權不存在，合於上開規定。四、被告周俊雄、周胤銘、周雅玲經本院合法通知，未於最後言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：原告與被告前於108年3月28日就新北市○○區○○路 0段00號1樓及2樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂系爭租約，租期自108年4月11日起至118年4月10日止，每月租金24萬元，系爭租約經新北地院所屬民間公證人詹孟龍作成系爭公證書。因系爭房屋有漏水問題，被告未予修繕，原告遂於111年3 月與被告合意預定於同年8月終止系爭租約，又經被告同意延期至同年9月12日終止。詎被告卻以原告未遵期返還系爭房屋為由，持系爭公證書為執行名義，聲請本院以112年度司執字第44400號給付違約金等強制執行事件（下稱系爭執行事件）對原告就364萬元違約金債權為強制執行。原告已交還系爭房屋，並無違約情事，被告不得對原告請求違約金。爰強制執行法第14條第2項及民事訴訟法第247條之規定，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序及確認系爭債權不存在。並聲明：㈠系爭執行事件之強制執行程序應予撤銷。㈡確認被告對原告系爭債權不存在。二、被告周賴寶玉、周俊毅、張碩晏、張瑄紜、張少齊則以：被告未同意原告返還系爭房屋延長至111年9月12日，且原告應依系爭租約之約定負回復原狀之狀態，然至111年11月原告仍未將系爭房屋回復原狀，被告自得依系爭租約及系爭公證書之約定，請求原告給付自111年8月11日至11月4日之按月租金5倍之違約金340萬元（24萬元×2月25日×5＝340萬元）及賠償1個月租金24萬元，共計364萬元。此為懲罰性罰約金且亦無過高應予酌減之情事等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、被告周俊雄、周胤銘、周雅玲未提出書狀為陳述，然於言詞辯論期日均以：意見同上開被告所言，並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠兩造於108年3月28日簽定系爭租約，由原告承租系爭房屋，租期自108年4月11日至118年4月10日止，每月租金24萬元，並由新北地院所屬民間公證人詹孟龍作成系爭公證書。　㈡被告迄未返還原告押租金60萬元。　㈢原告於111年11月4日將系爭房屋鑰匙交還予被告。（P664不列）　五、本院得心證之理由：　㈠系爭租約何時終止？　　原告主張系爭租約於111年9月12日終止，並提出兩造之簡訊為證，然為被告所否認，並以前開情詞置辯，經查：　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，為民法第153條第1項所明定。是必當事人就合意終止原有契約之必要之點達成意思一致，始能成立。參諸一般商業交易習慣，倘合作雙方確有終止契約之意思合致，必當即時就雙方權利義務了結清楚，倘未如此辦理，即難謂有此合意存在。又「契約之合意終止與法定或約定終止權之行使性質不同，效果亦異；前者為契約行為，即以第二次契約終止原有之契約（最高法院107年台上字第2225號判決意旨參照）。　⒉查原告於111年3月30日以簡訊方式向被告提出將於同年8月11 日終止系爭租約，有電話簡訊為佐（見本院卷第75頁），且為被告所不爭執，足見兩造確已於111年3月合意提前終止系爭租約。嗣原告李政致於111年7月11日以簡訊向被告表示交屋日期要延為9月12日，觀諸被告則於同月13日回以：「你們大愛醫院要在8月10日當天完全遷出並在當日需要完整按照原狀交還房屋給我們，還有你們需要結清繳納終止日前之水電等你們承租人需要負擔之相關費用，你也回覆沒有問題，所以在4月6日當天，你就預先支付4月11日到8月10日共4 個月的房租，當下我也跟你說明8月10日之後，你們大愛醫院如果還沒有完全遷出並完整交還房屋給我們時，我們會根據房屋租賃契約書裡的違約處罰來處理，你也回覆沒有問題；再次跟你確認你們大愛醫院確定要在111年9月12日完整遷出並交還房屋給我們？」李政致則表示：「對」，被告則回以：「收到」等情（見本院卷第77頁）。依上開兩造之對話內容，顯見兩造確有將系爭租約終止之日期由111年8月10日延長至同年9月12日，且雙方之權利義務之了結，同111年3 月之合意終止之內容，是原告主張被告同意延長於111年9月 12日終止系爭租約之一情，尚屬可採。　㈡原告有無違反系爭租約第8條之情形？　　原告主張於111年9月6日已將系爭房屋清空，並告知被告隨時可點交返還系爭房屋，被告則以原告未將系爭房屋回復原狀，違反系爭租約第8條之約定等語。經查：　⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第432條第1項及第455條分別定有明文。又承租人返還租賃物時，應以合於契約之返還狀態，返還於出租人，租賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則等，而非回復租賃物之原有狀態。 ⒉觀諸系爭租約第4條第3項約定：「承租人於租賃期滿應將房屋交還，不得向出租人請求遷移費或任何費用。」、同條第 5項約定：「承租人如擬在租賃房屋上為裝設或加工者，承租人於取得出租人書面同意後得自行裝設，並應由承租人自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全，亦不得違反建築法規或違反政府消防安全檢查規定，承租人於交還房屋時並應負責回復原狀。」（見本院卷第140頁），足見原告交還系爭房屋予被告時，依上開約定，負有回復原狀之義務。　⒊原告雖主張於111年9月6日已清空系爭房屋，隨時可返還系爭房屋予被告，惟依原告李政致於9月6日之簡訊：「房屋清空了，除了地板的木板以外，有空請您至現場看看」，復於9 月11日以簡訊表示：「房屋剩下地板的部分未清除完畢，盡量在下星期完成。現場如有不滿意的現狀，請自行雇工來完成，公司可以酌做工資的補貼...」、9月15日之簡訊：「二樓部分重鋪的磁磚，樣品放在一樓樓梯下方，請撥空來挑選。」、9月19日之簡訊：「二樓地板中的水管，大愛來承租時就已存在的，我們不會動。大愛新增的水管，會清走」、 9月21日之簡訊：「明天下午2點15分，我約了水電師傅在興南路，您如果方便可以到場。」9月28日之簡訊：「請就五片當中選一片，不要再拖了」、「就盡量恢復」、10月4日之簡訊：「設計師今天有送來四片地磚樣品，請來挑選。」、「泥作在等地磚，挑好才能進場。」、10月28日之簡訊：「地磚鋪設期間，三樓出入請走一樓後面樓梯。」、11月1 日之簡訊：「這個星期五完成二樓地磚重鋪，及一樓地板清洗後，房屋就交還了！謝謝您！」（見本院卷第81至87頁）。顯見原告因搬遷所造成系爭房屋地板之毀損，於111年9月 6日之後尚在陸續修繕中，是以依111年9月6日系爭房屋之現況，原告無從交付合於債之本旨之房屋予被告。從而，原告主張111年9月6日系爭房屋已可交還予被告一情，尚不足採。　⒋至原告何時返還系爭房屋予被告，原告陳稱111年11月4日地板重鋪完成，並將系爭房屋之鑰匙放在屋內，觀諸111年11 月4日簡訊內容，原告表示：「現場已完成整理，遙控器放在二樓往三樓的鞋架上，房屋就交還給房東了，感謝您。」（本院卷第87頁），被告亦當庭表示依上開對話紀錄，原告應係於11月4日交系爭房屋交還予被告，足認原告係於111年 11月4日清空系爭房屋返還予被告，斯時始完成系爭租約之租賃物返還義務。　㈢系爭租約第8條之違約金性質為何？原告得否主張酌減？　⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項前段定有明文。再按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。　⒉查，系爭租約依第8條約定：「承租人應於租約期滿或提前終止時，將租賃房屋遷讓交還出租人，不得藉詞任何，繼續使用本租約賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，出租人得向承租人請求自終止租約或租賃期滿之翌日起，至將租賃物遷讓交還出租人接管日止，按日支付相當於伍倍日租金計算之違約金。」（見本院卷第141頁）。未有該條款係屬懲罰性違約金之約定，足認兩造間關於該損害金之約定，係屬損害賠償總額預定之違約金。準此，原告未於111 年9月12日租期終止時，即時騰空遷讓返還系爭房屋予被告，顯已違反系爭租約第8條之約定，則被告依系爭租約第8條請求原告給付違約金，洵屬有據。 ⒊又按約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為衡量標準。原告於111 年9月12日租約屆期後至同年11月4日止仍占用系爭房屋近2 個月，未依約履行返還系爭房屋之義務，原告所受損害及所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之獲利，及原告不依約搬遷，導致被告須為追討、喪失其他利用機會等不利，是系爭租約第8條約定按房租5倍計算之違約金，顯屬過高，應予酌減為2倍，以兼顧兩造之利益。故被告得依上開約定，請求原告給付自111年9月13日起至同年11月4日交還系爭房屋止按房租2倍計算之違約金83萬2,000元（計算式：240, 000元÷30日×52日＝832,000元）。 ⒋至被告抗辯原告未將系爭房屋回復原狀，並提出系爭房屋之現場照片為佐（見本院卷第121至129頁），然所謂回復原狀，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，被告抗辯原告對於系爭房屋未回復原狀，就原狀為何有所爭執，自應由被告依民事訴訟法第277條第1項前段規定就租賃物之原狀負舉證責任。查系爭租約第4條第5項約定，原告在系爭房屋裝設或加工者，原告於交還房屋時，並應回復原狀，顯係指原告因經營診所額外裝設加工之物，自不包括因承租人以合於約定方法使用租賃物所造成之自然耗損及折舊。原告111年8月間清空醫院設備，並委請樂芃室內裝修設計有限公司進行拆除、清潔及油漆牆面，提出對話紀錄、牆壁粉刷照片（見本院卷第第79、285至297頁）為佐，且其亦於111年11月4日邀還房屋前，完成地板之鋪設，堪認原告已依系爭租約第4條第5項約定回復原狀。又被告並未舉證系爭房屋之原有狀態為何，僅空言主張，自不可採。　㈣原告主張撤銷系爭執行程序及確認債權不存在有無理由？　⒈按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第 14條第2項定有明文。本件系爭租約第8條約定之違約金，應酌減為83萬2,000元，如前所述；而系爭租約之租期於111年 9月12日終止，依系爭租約第9條第5項約定，原告尚應給付尚未交付之111年8月11日至9月12日之租金及賠償1個月租金共計49萬6,000元【240,000×（1+2/30）+240,000＝496,000 】。是連同上開違約金，原告應給付被告132萬8,000元（83 2000+496,000＝1,328,000）。　⒉又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。原告於簽訂系爭租約時已給付 60萬元押租金，且被告迄未返還，為兩造不所爭執，依上說明，即得以押租金抵充之。因此，押租金60萬元經抵充後，尚不足72萬8,000元（1,328,000-600,000＝728,000），被告以系爭公證書之違約金債權，聲請以系爭執行事件對原告為強制執行，其執行債權額自應以此範圍為限。是以，原告請求確認被告就系爭債權不存在，並依強制執行法第14條第2 項規定，請求撤銷系爭執行事件之執行程序，於系爭債權即執行債權額超過72萬8,000元部分，即屬有據，逾此範圍，則屬無據。六、綜上所述，本件原告提起確認之訴，及依強制執行法第14條第2項規定提起債務人異議之訴，請求：㈠系爭執行事件之強制執行程序，就被告請求超過72萬8,000元應予撤銷。㈡確認被告對原告系爭債權，於超過72萬8,000元部分不存在。為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、未經援用之證據及聲請調查之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　賴秋萍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏莉妹

2025-03-07

TPDV-112-訴-2105-20250307-1

桃小

桃園簡易庭

返還押租金

臺灣桃園地方法院小額民事判決 113年度桃小字第2455號原告鄭硯馨被告顏仲立上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國114年2月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣21,475元，及自民國113年11月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用額確定為新臺幣1,000元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，由被告負擔57％，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　　理由要領一、本件原告主張伊於民國111年1月10日與被告顏仲立就門牌號碼桃園市○○區○○路00號15樓之15之房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約（下稱系爭契約)，租期2年，約定每月租金新臺幣（下同)9,000元，並已繳納18,000元之押租金與被告。雙方於租期屆滿後，未另立租賃契約，由原告繼續承租系爭房屋並繳納租金。嗣被告於113年10月17日委由訴外人許英美通知原告終止租約，並請原告於同年11月7日前遷出，違反系爭契約第13條之約定等情，業據原告提出系爭契約為證（見本院卷第8頁至第11頁），並有被告提出之通訊軟體LINE 對話記錄在卷可稽（見本院卷第30頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。二、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。查兩造於租期屆滿後，仍由原告承租系爭房屋並繳納租金一情，業經認定如前，則系爭租約視為以不定期限繼續之。是兩造間權利義務關係，仍應以系爭契約為斷。三、原告得請求被告給付21,475元，分敘如下：　㈠押租金部分：　⒈觀諸系爭契約第4條之約定：「押金由租賃雙方約定為2個月租金，金額為18,000元整（最高不得超過2個月租金之總額）。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項押金，除有第11條第4項、第13條第3項、第14條第4項及第18條第2 項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。」（見本院卷第8頁）查本件原告已繳納18,00 0元之押租金，且迄今尚未返還原告乙情，業經認定如前，則系爭契約終止時，被告自負有返還押租金之義務。　⒉觀諸系爭契約第11條第2項、第3項、第4項之約定：「承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。」、「承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」、「前項承租人應賠償之金額，得由第4條第1項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。」（見本院卷第9頁）查本件被告固以原告返還系爭房屋時未予清潔，且床墊污損、馬桶損壞，因而支出粉刷費用13,000元、清潔費6,000元、馬桶維修費1,800元、床墊價金3,800元，應以押租金抵充為由置辯，並提出系爭房屋照片、收據、估價單、報價單為證（見本院卷第32頁至第37頁），惟檢視上開照片，縱屋內空間非乾淨無暇、床墊有污損或馬桶有部分零件需更換等情，應係長久使用所致，尚難認原告有何未依約定方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損之情形，是被告所辯，洵無可採。　⒊觀諸系爭契約第14條第4項之約定：「前項金額與承租人未繳清之租金及第5條約定之相關費用，出租人得由第4條第1項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用。」（見本院卷第9頁）查原告返還系爭房屋後，仍有電費2,228元、水費1,297元，共計3,525元未結清，業據被告提出繳費憑證為證（見本院卷第38頁至第39頁），是被告依上開約定，請求自押租金中抵充3,525元，應屬有據。從而，扣除上開費用後，原告尚得請求被告返還押租金14,475元（計算式：18,000元-3,525元）。　㈡違約金部分：　⒈觀諸系爭契約第13條第2項約定：「依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前1個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過1個月租金之違約金。」（見本院卷第9頁）查被告於113年10月17 日通知原告終止租約，並請原告於同年11月7日前遷出，未於終止前1個月通知原告等情，業經認定如前，是被告未依上開約定於終止前1個月通知原告，原告自得請求被告給付違約金。　⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此為民法第252條所定。至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。本院審酌系爭契約所定違約金數額最高為9,000元，然被告提前19日終止契約並請求原告返還系爭房屋，非無預留一定期間，且原告於11 3年10月20日前後即覓得新租屋處，難謂受有嚴重損害，爰依前揭規定，酌減違約金至7,000元。從而，原告得請求被告給付之違約金數額為7,000元，逾此範圍之請求則無理由，不應准許。　㈢提前解約所生之仲介費、搬家費部分：　　按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條第1項定有明文。惟損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。查原告固主張因被告提前終止租約，致其支出仲介費用6,000元及搬家費用5,000元，並提出仲介費之統一發票為證（見本院卷第52 頁至第53頁），然系爭契約本非無終止之可能，而上開費用則係租約終止後，原告另覓新居並搬遷所當然發生之費用，是上開費用與被告提前終止租約之行為間，欠缺相當因果關係，原告請求被告給付仲介費、搬家費即屬無據。　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第 203條分別定有明文。經查，本件原告之押租金返還請求權及違約金請求權，係屬未定給付期限之金錢債權，且未約定利率，則被告自受催告時起，負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達翌日（即113年11月19日，見本院卷第16頁）起按週年利率5％計算之利息，即屬有據。四、原告依系爭契約請求被告給付21,475元（計算式：14,475元 +7,000元），及加計起訴狀繕本送達翌日即113年11月19日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　 7　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　郭宇傑以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　 7　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃怡瑄附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為　　理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定　　於小額事件之上訴程序準用之）　　上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內　　，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毌庸命其補正，　　由原第二審法院以裁定駁回之。

2025-03-07

TYEV-113-桃小-2455-20250307-1