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消
臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度消字第41號 原 告 劉翔琤 于玉霞 林煥堯 丁千芳 黃星雅 吳蓓芬 楊錦鐘 吳懿倫 廖欣弟 陳錫銘 梁陵玉 宋博涵 倪麗美 黃燕雪 曾永明 鄭貴蘭 羅麗華 顏任沂 周碧玉 武震裕（即吳淑敏之繼承人） 武宣佑（即吳淑敏之繼承人） 吳宣緯（即吳淑敏之繼承人） 陳志成 王希忠 李佩芳 梁日春 李嘉富 陳嘉琦 周至清 凃美智 徐徇律 林麗娜 詹雅雯 張朝明 張瓊文 張肇麟 吳儒芳 林育生 劉淑英 蔡金珠 劉有娟 凌瑪茹 沈潔蕾 王瑪蘭 蔣斌得 黃久芬 林畹芬 賀立夫 陳致勳 蔡治宇 蔡治洋 柯玉玲 劉家男 林心華 李德顯 共 同 訴訟代理人 毛英富律師 被 告 德盛開發股份有限公司 法定代理人 何清祥 被 告 郭兆祥 趙子雲 翁興木 林長隆 共 同 訴訟代理人 林凱倫律師 吳美萱律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月19日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告德盛開發股份有限公司應給付原告如附表三「系爭房地 因系爭公設減損之價額」欄所示之金額，及自民國112年10 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、被告丁○○、戊○○、丙○○、乙○○應給付原告如附表三「系爭房 地因系爭公設減損之價額」欄所示之金額，及均自民國112 年10月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 三、前項所命給付，如任一被告為其應給付金額時，被告德盛開 發股份有限公司於其給付範圍內，免除其給付義務。 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用由原告負擔38/100，餘由被告德盛開發股份有限公 司與被告丁○○、戊○○、乙○○、翁木興連帶負擔。 六、本判決原告勝訴部分，於原告分別以如附表三「原告供擔保 金額」欄所示之金額，為被告供擔保後得假執行；但被告如 以如附表三「系爭房地因系爭公設減損之價額」欄所示之金 額，分別為原告預供擔保，得免為假執行。 七、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告起訴主張：被告德盛開發股份有限公司（下稱德盛公司 ）於民國99年間出資興建坐落新北市新店區寶橋路78巷「玉 上園」預售屋（該建案及社區下分稱系爭建案、系爭社區） ，並於廣告刊登於A、B棟屋突（下稱系爭屋突）設有童歡世 界、綠景滑梯、書藝講堂、博閱書坊、兒博學坊、讀書中心 、Lounge Bar、睦誼大廳、英式撞球區、KTV星光廳、KTV歌 藝廳、KTV雅宴廳、KTV盛宴廳等公共設施（即廣告圖說標示 公設標示⑤至⑩、⑭至⑳，下稱系爭公設），原告因德盛公司現 場銷售人員之遊說及廣告敘述系爭建案有多項公共設施符合 原告買屋休閒娛樂之需求，乃分別與德盛公司簽立房屋預定 買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）、與土地所有人即被 告丁○○、戊○○、丙○○、乙○○（下稱丁○○等4人）簽立土地預 定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），購買該預售屋暨 其基地持分，並已依約給付全部價金。惟交屋後，系爭公設 遭檢舉屬非法使用，經新北市政府工務局於105年8月19日會 勘，認定A、B棟頂樓比對原竣工圖為屋突3層，核准用途為 機房，現況為社區KTV室等社區活動空間，涉及違規使用。 德盛公司於預售屋銷售階段蓄意以屋突規畫的樓梯間、機房 、水箱訛詐為供社區住戶休憩之公設，欺騙預售屋之購買戶 。系爭公設違反建築法第73條第2項規定，迄今未能補正， 並遭主管機關勘查確屬不合法之違章，依通常交易觀念，其 物之交換價值應有所減損。兩造於締約時已約定原告所購買 房屋與土地（下分稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地） 間應共同履行，屬聯立契約，被告就系爭房屋及土地買賣契 約之履行，屬不真正連帶債務責任。爰依民法359條、第179 條、第227條規定，請求被告賠償系爭房地之市場交易價值 減損、公共設施違規使用之價值減損（以原告購入系爭房地 價格5%計算）等語。並聲明：㈠、德盛公司應各給付原告如 附表一「請求金額」欄所示之金錢，及各自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡、丁○○等4人 應各連帶給付原告如附表一「請求金額」欄所示之金錢，及 各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之 利息。㈢、前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被 告於其給付範圍內，免除其給付責任。㈣、願供擔保，請准 宣告假執行。 二、被告則以：德盛公司並未變更機房、水箱之用途，並無新北 市政府工務局105年11月23日新北工使字第1052261539號函 所認違反建築法第73條第2項規定之情事。且依內政部108年 8月15日台內營字第1080812309號函釋（下稱系爭函釋）， 屋突一層機房得兼放置非固定式休閒設施使用，系爭建案使 用執照雖記載A棟屋突一層（即廣告圖說標示公設標示⑤至⑥ 、⑭至⑯）為「樓梯間」，然使用執照所載之用途為機房，且 適用系爭函釋，可見屋突一層非單純之「樓梯間」，僅是使 用執照漏載「機房」，故A棟屋突一層得放置非固定式休閒 設施，縱屋突一層之公共設施屬瑕疵，亦非不能補正，原告 未盡協力義務，自不得逕請求損害賠償。另系爭土地買賣契 約未就系爭房屋買賣契約之違約為連帶責任之明文約定，亦 無合於法定連帶債務規定之情事，縱系爭房屋買賣契約有系 爭公設之瑕疵，土地出賣人即丁○○等4人亦毋庸與德盛公司 負連帶責任。再系爭公設具有瑕疵，對系爭房地買賣價格之 影響，應以各戶買賣簽約日作為估價之價格日期，而非以起 訴時為準。原告請求減少價金或損害賠償之金額，應扣除屋 突一層部分之價值減損金額。原告遲至112年10月5日始提起 本件訴訟，其減少價金請求權已罹於時效，且原告怠於通知 義務之履行，依法不得主張減少價金及債務不履行之損害賠 償責任等語置辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均 駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行 。　　 三、本院之判斷 ㈠、德盛公司就系爭社區有關系爭公設之給付，是否有原告所指 　　不符使用執照用途之違章情事，而有不完全給付或存有物之 　　瑕疵（價值減損及不具預定效用）之情形： 　1.觀諸新北市政府工務局於105年8月19日以系爭社區之建物涉 及違反建築法等相關規定到場會勘，並製成會勘紀錄，於10 5年9月2日以新北工使字第1051691668號函檢送予系爭社區 管理委員會；並於105年11月23日通知系爭社區管理委員會 所管地下1樓及屋突1至3層等建築物，涉及「未經核准擅自 變更使用及室內裝修」一案，應停止一切違規行為並於105 年12月30日前以書面向工務局陳述意見，如未停止違規行為 或屆期未陳述意見或陳述理由不正當者，得依建築法等相關 規定辦理；屋突原核准用途為「機房、水箱」；經工務局派 員勘查，現場涉及違反建築法第73條、第77條第1項、第77 條之2規定：……屋突未經核准擅自變更為社區KTV室及撞球休 閒場所等情，有卷附前揭各工務局函文及附件對照表等件可 參(見本院卷一第71至78頁)。另系爭社區管理委員會就系爭 公設是否為違建及其使用合法疑義，於105年6月間委託中華 民國全國建築師公會（下稱全建會）鑑定，結果為：「現況 （A棟）屋突一層：樓梯間、機房、撞球室、吧檯。屋突二 層：KTV室3間。屋突三層：KTV室1間。（B棟）屋突一層： 樓梯間、機房、兒童遊戲區。屋突二層：圖書室。屋突三層 ：視聽室。……㈡現況屋突一、二、三層研判已屬非法使用」 等語，有全建會「玉上園社區社區內建築物相關疑義事項鑑 定報告書」（下稱全建會鑑定報告，見本院卷一第85頁）可 參。　　　　　 　2.又依新北市政府工務局108年10月16日新北工使字第1081938 559號函略以：二、系爭公設位置對應本局核發之98店建字 第205號建造執照及102店使字第393號使用執照所載之用途 如附件（即附表二）所示。三、…本案頂樓公共設施現況使 用情形（項次⒈至⒔項）均不符合建築法規之用途規定：本案 使用執照登載住宅棟屋頂突出物1至3層原核准用途為「樓梯 間、機房、水箱」，惟現況變更用途為「社區KTV室」及「 撞球休閒場所」…等，均非屬建築技術規則規定之附屬建築 物及雜項工作物，且屋突各層原未計入容積樓地板面積及建 築物高度，倘變更使用用途已涉及建築法第9條規定之增建 行為；依法應依建築法第28條規定辦理增建執照或恢復原使 用用途。…六、…項次⒈至⒔項之休閒設施，分別設置於屋突1 至3層，其中屋突2至3層尚無系爭函釋之適用，至於屋突1層 之休閒設施設置情形因涉及現況事實認定，應請由申請人委 請建築師檢討簽證，說明符合系爭函釋各點條件，及函知本 局知悉，則符合函釋放寬規定，始得於屋頂突出物機房（機 械房）放置「非固定式」休閒設施等語（見本院卷一第95至 99頁）。 　3.再觀系爭建案之廣告圖說（見本院卷一第61頁），其上就系 爭建案公設標示部分載有如附表二「廣告圖說序號（公設標 示）」欄所載⑤童歡世界、⑥綠景滑梯、⑦書藝講堂、⑧博閱書 坊、⑨兒博學坊、⑩讀書中心、⑭Lounge Bar、⑮睦誼大廳、⑯ 英式撞球區、⑰KTV星光廳、⑱KTV歌藝廳、⑲KTV雅宴廳、⑳KTV 盛宴廳等（按即系爭公設），均置於系爭屋突，且系爭公設 經全建會鑑定係屬非法使用，主管機關新北市政府工務局亦 認使用不符合建築法規之用途規定，則原告主張系爭公設所 在公共設施空間涉及違規使用而違反建築法第73條第2項規 定等情，應屬實在。　 　4.被告雖辯稱未變更機房、水箱用途云云。經查： 　⑴德盛公司於系爭建案廣告已明載有包含系爭公設在內之20項 公設標示，並於旁以大字載「動以養生，靜以養心。家，是 一場立體的生活盛宴」，下以小字載「給生活最繽紛的樂趣 ，給家人最頂級的渡假村，一樓有庭園俱樂部，頂樓有空中 休閒會所，整合運動、娛樂、教育、技藝、交誼等面向，演 映園上有園，空中有院的生活奇趣」（見本院卷一第61頁） 。顯見德盛公司於推銷系爭建案時，確實以包含系爭公設在 內之相關公共設施吸引消費者，其中頂樓部分，並含有違法 使用之系爭公設，可認係於建案完成後供住戶使用之設施。 被告辯稱未變更機房、水箱用途云云，顯無足取。 　⑵被告雖引用系爭函釋，辯稱機房內設置非固定式設施並未違 反規定云云。然系爭函釋內容為：「二、屋頂突出物之『機 械房』符合下列各點條件時，得容許放置非固定式之休閒設 施及設置廁所：㈠以取得合法使用執照並已成立管理委員會 之建築物為限。㈡依法設有屋頂綠化設施者。㈢經管理委員會 同意且納入共用設施管理者。㈣與機電設施機體有適當區隔 者。㈤須有直通樓梯通達。㈥限於屋頂突出物一層。㈦適足之 消防設備：放置非固定式休閒設施之樓地板面積未滿100平 方公尺，應設置滅火器及火警自動警報設備；100平方公尺 以上及天花板下方80公分範圍內之有效通風面積未達該機械 房樓地板面積2%者，除以上設備外，應再增設排煙設備。」 （見本院卷三第53頁）。從而，放置非固定式休閒設施僅限 於屋頂突出物1層之機械房，且不得違反建築技術規則建築 設計施工編第1條第1項第10款規定。而本件業經主管機關新 北市政府工務局認系爭公設之使用不符合建築法規之用途規 定，認系爭社區未經核准擅自變更屋頂突出物使用用途與原 核准內容不符，已違反建築法第73條第2項規定，業如上述 ，且系爭公設並非僅存在屋突一層，而屋突一層部分依使用 執照所載亦非機械房（詳後述），系爭公設既未符合上開規 定要件，則被告辯稱依系爭函釋，於系爭屋突設置系爭公設 並未違反規定；其未變更機房、水箱用途云云，自無足取。 ㈡、原告因前述不完全給付情事，就價值減損部分，得請求被告 賠償之數額： 　⒈債務人因債務不履行，依民法第227條第1項、第226條第1項 規定，對於債權人負損害賠償責任，係採取完全賠償之原則 ，且屬「履行利益」之損害賠償責任。該損害賠償之目的， 在於填補債權人因而所生之損害。其應回復者，並非「原有 狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀 況考慮在內。故給付標的物之價格，當以債務人應為給付之 時為準。債權人請求賠償時，債務人即有給付之義務。是以 ，算定標的物價格，應以起訴時之市價為準；債權人於起訴 前已曾為請求者，以請求時之市價為準，此觀同法第213條 第1項及第216條規定即明。　 　⒉系爭公設經新北市政府工務局認其使用不符合建築法規之用 途規定，乃因可歸責於德盛公司之事由，交付具該瑕疵之系 爭房屋予原告，因系爭公設違規致價值減損，則原告請求德 盛公司賠償未提供合法之系爭公設所造成價格減損之損害， 自屬有據。再者，系爭房屋坐落之基地，本係原告連同向丁 ○○等4人購買，將來不能分離出售，該基地既係供系爭房屋 使用，則系爭房屋正常價格之減損，應包含坐落基地減損價 值，始符一般交易常情。被告辯稱應扣除土地之價值，即以 系爭房屋價值計算云云。惟建物之使用與土地之使用不可分 離，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多 ，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值 實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定（最高法院93年度 台上字第381號判決參照）。系爭房屋既屬集合式住宅，房 屋買賣之交易恆與土地併同為之，系爭房屋價值受損，自影 響系爭土地之交易價值，故被告辯稱應以系爭房屋計算減損 價值云云，並非可取。　　 　⒊又德盛公司所交付之系爭公設確有違反建築法第73條第2項之 違法而為非法設置，已如前述，且系爭建案之使用執照上記 載系爭建案屋突一層之使用用途為「樓梯間」，並無系爭函 釋之適用乙節，有內政部國土管理署113年2月19日國署建管 字第1130015431號函在卷可證（見本院卷三第483至487頁） ，故系爭建案屋突一層既非機械房，自無系爭函釋之適用， 被告辯稱：依系爭函釋，屋突一層之機房得兼放置非固定式 休閒設施使用，且只要符合該函所列要件，即可放置非固定 式休閒設施，毋庸向主管機關申請辦理容許，亦無涉及使用 執照核准用途之變更，故屋突一層所示瑕疵並非不能補正云 云，即無足採。被告復辯稱：使用執照於屋突一層記載使用 用途為「樓梯間」，係漏載「機房」云云，並舉新北市政府 工務局108年10月16日新北工使字第1081938559號函之附件 即附表二及該局承辦人鄭証源所述為參云云，然系爭建案之 使用執照均無標示A棟屋突一層為機房之紀錄，至B棟屋突一 層竣工圖雖有標示機房及樓梯間，然此如有所漏列或筆誤， 為確保使用執照內容之正確，得由申請人檢附權利證明、更 正後圖說及合格開業建築師等相關文件辦理更正，且屋突一 層倘欲依系爭函釋放置非固定式休閒設施，已有變更與原使 用執照不同用途之情形，應依建築法第73條第2項規定由申 請人檢附相關文件向新北市政府工務局辦理變更使用執照等 情，有新北市政府工務局112年11月9日新北工使字第112222 3084號函可參（見本院卷三第325至327頁），是以，新北市 政府工務局108年10月16日新北工使字第1081938559號函附 件所載既與使用執照上不同，仍應以使用執照之記載為憑， 無從逕以上開附件或承辦人所述為有利被告之認定。 　⒋本件經囑託社團法人臺北市不動產估價師公會就本件因系爭 公設違規使用，致房屋及土地價值減損情形鑑定，經估價師 葉美麗輪值辦理，其鑑定結果略以：「本次評估過程採比較 法及收益法推估起訴日當時比準戶價格，依據比準戶與比較 案例公共設施項目等差異推估公共設施減損之價值比例（覆 5）。...1.本次以寶橋路78巷76號十一樓為比準戶，評估過 程採比較法及收益法推估比準戶合理市場行情，經比較、分 析，最後決定比準戶起訴日民國112年10月5日當時正常價格 為606,000元/坪（取至千位數）。2.所蒐集同樣具有泳池公 共設施之三個比較標的，依比準戶與比較標的經情況因素、 價格日期、區域因素及個別因素調整後，求出比較標的之試 算價格，可類推為除了公設項目外，其他條件皆已調整為一 致的標準，因此以三個案例的試算價格與比準戶之間的價差 作為反應公共設施項目數量差異產生之差額，將此差額推定 為公共設施項目減少產生之瑕疵價值減損金額，將三個比較 標的推估的試算價格與比準戶之價差及公共設施項目的多寡 做比較後，賦予相對權重比例，最終推算減少公共設施項目 產生的價差為14,059元/坪，做為公共設施減少的瑕疵價值 減損之依據。瑕疵價值減損金額14,059元/坪，占勘估標的 正常價格606,000元/坪之比例為2.3199%，即為起訴日之瑕 疵價值減損比例（摘4、摘5）」等語，有葉美麗不動產估價 師聯合事務所113年10月17日不動產估價報告書（下稱系爭 估價報告）可參。是各戶於起訴日因系爭公設違規使用之價 值減損即為：起訴時正常價格606,000元/坪（此為系爭房地 併計之價格），乘以各戶系爭房屋之坪數，再以此價格計算 各戶因系爭公設違規使用之價值減損1.508%【計算式：2.31 99%÷20（系爭建案廣告圖說標示共20項公共設施）×13（系 爭公設之數量）＝1.508%，小數點後4位四捨五入】（各戶系 爭公設違規使用之價值減損計算結果如附表三），則原告請 求德盛公司給付如附表三「系爭房地因系爭公設減損之價額 」欄所示之金額，為有理由。原告逾此範圍之請求，則屬無 據，應予駁回。 　⒌至原告就系爭估價報告之比準戶如何選定、意義為何，有所 質疑（見本院卷三第625頁）。惟依葉美麗不動產估價師聯 合事務所113年7月29日不動產估價報告書略以：「本次選定 新店區寶橋路78巷76號十一樓為比準戶，此户位於社區棟別 編號為D棟，樓高為27層，位於面社區花園位置，座向為坐 東南朝西北向，雙面採光，樓層為本棟建築物之中間樓層， 一般條件，故選為評估瑕疵減損之比準戶。估價方法採用比 較法及收益法進行評估」等語（見該報告書第33頁），可知 系爭估價報告已說明比準戶之選定是因該戶樓層為本棟建築 物之中間樓層，一般條件，又系爭估價報告嗣以比準戶起訴 時每坪之正常價格，並依前述4.所載之方式推算減少公共設 施項目產生的價差，做為公共設施減少的瑕疵價值減損之依 據，進而計算瑕疵價值減損金額占勘估標的(即比準戶)正常 價格之比例為2.3199%。從而，原告上開主張，並非可採。 至兩造其餘對葉美麗不動產估價師聯合事務所出具上開2份 不動產估價報告之意見，因本院未採納除上開4.所述有關以 外之內容，不另贅述。　　 　⒍原告另主張系爭公設之瑕疵除造成房地價值減損外，亦造成 市場交易價值之減損云云。經查，原告因德盛公司不完全給 付致受有損害，係以系爭房地於起訴時之實際價值，是否低 於交易正常價格為斷，與系爭房地交易漲跌之獲利或虧損無 涉，是原告請求被告給付交易價值減損，及就此部分送鑑定 部分，並非可採。是原告主張其等因系爭公設之瑕疵受有交 易價值減損部分，尚非有據。　　 　⒎至被告抗辯：原告甲○○並非新北市○○區○○路00巷00號10樓之 買賣契約當事人云云。惟查，前開房地之買賣契約書當事人 原為甲○○，有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書在 卷可稽（見本院卷二第1031至1090頁），而甲○○於102年8月 30日出具轉讓切結書，將其就前開房地之權利自該日起轉讓 予劉真吟，由劉真吟概括承受前開房地買賣契約一切權利與 義務（見本院卷三第287至289頁），惟劉真吟復將其對被告 之不當得利、損害賠償債權讓與甲○○，甲○○更於112年11月2 0日將上開債權讓與一事通知被告（見本院卷三第291至298 頁），故甲○○業已取得對被告之損害賠償債權。是被告辯稱 甲○○並非買賣契約當事人等語，縱然屬實，仍無從憑為有利 於被告之認定。 　⒏又系爭房屋買賣契約第24條（部分契約為第26條）約定：「 一、…甲方（按即原告）與本約房屋基地所有權人簽立『土地 預定買賣契約書』和本約有不可分之連帶關係。故乙方（按 即德盛公司）同意就其對本約房屋基地所有權人依『土地預 定買賣契約書』所應履行之義務與本約之義務負連帶責任。 」、系爭土地買賣契約第14條（部分契約為第15條）約定： 「一、…本契約不得單獨成立，應與『房屋預定買賣契約書』 及其附件共同簽署，並應併同履行始生法律效力，其解除時 亦同。任何一方如有違反本約規定內容情事，該共同簽署之 『房屋預定買賣契約書』亦併以違約之規定論處，……」，則如 德盛公司有違反契約義務情事而負賠償或返還價金責任時， 係由基地所有權人依系爭土地買賣契約與之負連帶責任。按 連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體 ，同時或先後請求全部或一部之給付，民法第273條第1項定 有明文。本件依前開所述，德盛公司因系爭公設有瑕疵而對 原告負不完全給付之債務不履行責任，原告得請求德盛公司 給付如附表三「系爭房地因系爭公設減損之價額」欄所示之 金額，已如前述。則原告依前開約定，請求丁○○等4人給付 如附表三「系爭房地因系爭公設減損之價額」欄所示之金額 ，並與德盛公司負不真正連帶給付責任，尚非無據。 　⒐至原告各別與丁○○等4人簽訂之系爭土地買賣契約，有關出售 後移轉土地「應有土地持分」部分予各原告之義務，就其債 之標的內容而言，應由丁○○等4人共同履行，原屬不可分之 債性質，依民法第292條準用第273條規定，原告即得請求丁 ○○等4人履行全部義務。惟本件係因德盛公司就系爭房屋買 賣契約之履行有不完全給付情形，原告請求以金錢賠償時， 即變更為可分之債，依民法第271條規定，即應平均分擔之 ，至系爭房屋買賣契約第24條雖約定就其對本約房屋基地所 有權人依「土地預定買賣契約書」所應履行之義務與本約之 義務負連帶責任，並不因此約定使丁○○等4人間負連帶賠償 責任，即丁○○等4人間就本件對原告所負債務不履行賠償責 任應依民法第271條規定平均分擔，是原告請求丁○○等4人就 系爭房地因系爭公設所造成價值減損負連帶賠償責任，尚屬 無據。 　⒑末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段 、第203條亦有明文，則原告請求被告給付如附表三「系爭 房地因系爭公設減損之價額」欄所示之金額，及德盛公司自 112年10月19日起（見本院卷三第15頁）、丁○○等4人自112 年10月27日起（見本院卷三第17至23頁），均至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，核屬有據，應予准許。　　 ㈢、至原告另依民法第359條、第179條規定請求，無從獲更有利 之判決，此部分即不另贅述。　　　　　 四、綜上所述，原告依民法第227條第1項、系爭房屋買賣契約第 24條（第26條）第1項、系爭土地買賣契約第14條（第15條 ）第1項約定，請求被告各給付如附表三「系爭房地因系爭 公設減損之價額」欄所示之金額，及德盛公司自112年10月1 9日起、丁○○等4人自112年10月27日起，均至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，德勝公司與丁○○等4人並負不真正 連帶給付責任，為有理由，應予准許。原告逾上開部分之請 求，為無理由，應予駁回。 五、又兩造分別聲請供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回 。 六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　蕭涵勻 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林立原

2025-01-20

TPDV-112-消-41-20250120-1

聲自
臺灣臺中地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣臺中地方法院刑事裁定 113年度聲自字第136號 聲 請 人 即 告訴人 方政偉 代 理 人 方裕元律師 被 告 林庭竹 上列聲請人因告訴被告侵占等案件，不服臺灣高等檢察署臺中檢 察分署檢察長於民國113年8月14日之113年度上聲議字第2412號 駁回聲請再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣臺中地方檢察署 112年度偵字第48601號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下： 　　主　　文 聲請駁回。 　　理　　由 一、刑事訴訟法第258條之1第1項規定：「告訴人不服前條之駁 回處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀， 向該管第一審法院聲請准許提起自訴。」，第2項則規定： 「依法已不得提起自訴者，不得為前項聲請。但第321條前 段或第323條第1項前段之情形，不在此限。」。查本案聲請 人即告訴人（下稱聲請人）方政偉以被告林庭竹涉犯侵占等 　　罪，向臺灣臺中地方檢察署（下稱臺中地檢署）提出告訴， 經臺中地檢署檢察官於民國113年7月3日以112年度偵字第48 601號為不起訴處分，聲請人不服而聲請再議，經臺灣高等 檢察署臺中檢察分署（下稱臺中高分檢）檢察長於113年8月 14日以113年度上聲議字第2412號處分書駁回再議，該處分 書於113年8月20日送達於聲請人，嗣聲請人委任方裕元律師 　　於113年8月29日具狀向本院聲請准許提起自訴，此經本院調 閱前揭卷宗查核無誤，並有原不起訴處分、再議駁回處分、 刑事聲請准許提起自訴狀在卷可稽，此外，亦查無聲請人有 何不得提起自訴之情形，經核本件聲請程序上係屬適法。 二、法院裁定准許提起自訴之換軌模式，係對於檢察官不起訴或 緩起訴處分之外部監督機制，賦予聲請人得提起自訴之機會 ，亦即如賦予聲請人有如同檢察官提起公訴，使案件進入審 判程序之可能，是法院准許提起自訴之前提，自應係偵查卷 內所存證據已符合刑事訴訟法第251條第1項規定「足認被告 有犯罪嫌疑」，檢察官應提起公訴之情形，即該案件已經跨 越起訴門檻，始足為之。此所謂「足認被告有犯罪嫌疑者」 ，並非只是被告有可疑而已，而是依偵查所得事證，被告之 犯行很可能獲致有罪判決，具有罪判決之高度可能，始足當 之。準此，法院於審查應否裁定准許提起自訴時，亦應如檢 察官決定應否起訴時一般，採取相同之心證門檻，以「足認 被告有犯罪嫌疑」為審查標準，若卷內事證依經驗法則、論 理法則判斷未達起訴門檻者，即應認無理由，而依刑事訴訟 法第258條之3第2項前段規定，裁定駁回之。 三、原告訴意旨略以：被告林庭竹係聲請人即告訴人方政偉（下 稱聲請人）之妻。緣告訴人與被告2人共同合資購買門牌號 碼臺中市○○區○○路000號10樓之1「櫻花沐然」（下稱甲屋） 及門牌號碼臺中市○○區○○○街00號14樓之1「登陽城之華」14 D7預售屋（下稱乙屋）。被告為購買甲、乙2屋之出名人， 為合資事業處理財產事務之人，應依誠信原則處理相關業務 ，詎被告竟自己不法之利益，意圖為自己不法之所有，將上 開共有之甲、乙2屋，據為己有，而為違背其任務之行為， 致生損害於告訴人。因認被告涉有刑法第335條第1項之侵占 、第342條第1項之背信等罪嫌。 四、聲請准許提起自訴意旨如附件刑事聲請准許提起自訴狀所載 。 五、經查： 　㈠按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，刑 事訴訟法第154條第2項定有明文。次按認定不利於被告之事 實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認 定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據。 刑事訴訟法上所謂認定犯罪事實之積極證據，係指適合於被 告犯罪事實之認定之積極證據而言，雖不以直接證據為限， 間接證據亦包括在內；然而無論直接或間接證據，其為訴訟 上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其 為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到 此一程度，而有合理之懷疑存在時，致使無從形成有罪之確 信，根據「罪證有疑，利於被告」之證據法則，即不得遽為 不利被告之認定。另告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追 為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資 審認，且事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或 證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為基礎， 最高法院30年上字第816號、52年台上字第1300號、40年台 上字第86號、76年台上字第4986號裁判意旨可資參照。此「 無罪推定」及「罪疑唯輕」之原則，為刑事訴訟制度之主要 基礎。 　㈡原不起訴處分書、再議駁回處分書依調查結果，均難認被告 有何刑法第335條第1項侵占、第342條第1項背信犯行，其理 由已論列甚明。聲請人固以刑事聲請准許提起自訴狀所載事 由指摘前揭處分書不當，致難甘服等語。然本院茲核： 　⒈關於被告有無刑法第335條第1項侵占罪犯行： 　　⑴查甲屋、乙屋前係由被告林庭竹具名向建設公司購買，現 登記所有權人亦均為被告，此為被告、聲請人所是認，並 有甲屋、乙屋之買賣契約書、建物及土地登記謄本各1份 在卷可稽，是此部分事實，首堪認定。 　　⑵按刑法第335條第1項侵占罪之成立，須行為人主觀上有為自 己或第三人不法所有之意圖，客觀上侵占自己持有他人之 物為要件，如持有物為自己所有，行為人並未持有他人之 物，即與侵占罪之構成要件不符；而不動產所有權之取得或 喪失，民法第758條規定採登記生效主義，依有關法律登記 為所有權人，在法律上既為該不動產之所有權人，則其將不 動產出賣或為其他處分之行為，即與侵占罪之侵占自己持 有他人物之構成要件有間，自難成立侵占罪（最高法院74年 度台上字第3479號裁判意旨參照）。查，觀諸卷附甲屋、乙 屋之建物及土地登記謄本，被告分別係於107年8月15日、 112年5月16日以「買賣」為原因登記為甲屋、乙屋之所有 權人，則甲屋、乙屋於法律上之所有權人即係被告，是以 ，被告基於所有權人之地位將甲屋出租予第三人，或於驗 屋時主張其為所有權人等行為，實與刑法第335條第1項侵 占罪所謂「侵占自己持有他人之物」之客觀構成要件有間 。 　　⑶至聲請人雖主張甲屋、乙屋為伊與被告共同合資購買，而 應類推民法合夥之相關規定，被告僅為上開財產之出名人 云云，並舉伊與被告於111年1月17日、111年2月21日之對 話錄音及譯文、另案本院112年度訴字第600號民事案件所 調銀行交易明細紀錄等，欲佐證伊與被告合資購買甲屋、 乙屋一事。惟查，聲請人與被告為夫妻關係，於同財共居 下，聲請人縱有匯款至被告帳戶之行為，但匯款原因多端 ，並無從證明係合資甲屋及乙屋之款項，且聲請人亦無法 提出任何有關合資購屋之書面文件（如約定之出資比例、 如何分配獲利等）等情，已屢經原不起訴處分書、再議駁 回處分書敘述甚詳。況如前所述，甲屋、乙屋均是由被告 具名向建設公司購買，現亦皆登記為被告所有，依前開判 決意旨，被告在法律上既為甲屋、乙屋之所有權人，其將 甲屋出租予第三人之行為、於乙屋驗屋時表明其為所有權 人之行為，客觀上即與侵占罪之構成要件不符。則倘聲請 人主張伊就甲屋、乙屋均有出資購買，被告行為造成伊因 合資購買所應享有之權利受到損害一情屬實，充其量亦屬 雙方合資財產間之民事紛爭而已，要難令被告擔負刑法上 侵占罪責。 　⒉關於被告有無刑法第342條第1項背信罪犯行： 　　⑴按刑法第342條之背信罪，以行為人為他人處理事務，意圖 為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違 背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益，為 其構成要件。此處所謂「為他人處理事務」，係指行為人 受該他人（即本人）委任，為他人處理事務，而形成照料 義務。亦即刑法背信罪之主體，限於為他人處理事務之人 ，僅於行為人本於與他人之內部關係（例如委任、僱傭契 約）所生義務，對外以他人之授權為本人處理事務，而立 於為他人處理事務之地位時，始該當於背信罪之主體。倘 行為人與他人係立於對向關係(例如買賣、借貸、居間等) ，而非內部關係時，即非為他人處理事務，不具背信罪之 構成要件主體適格。又所謂「違背其任務」，係指違背本 人委任其處理事務應盡之義務，亦即為他人處理事務者， 違背誠信義務所要求之信任關係，而本人與行為人之信任 關係，係建構財產照料義務之核心元素，倘行為人與本人 間，無相互信賴關係，不能認定係背信罪之義務類型（最 高法院112年度台上字第1944號裁判可參）。 　　⑵聲請人雖主張伊與被告間應類推合夥關係，被告擅自將合 資之甲屋出租第三人、於乙屋驗屋時表明為所有權人等行 為，主觀上已損害聲請人之利益，並有違背任務之行為， 因認被告涉犯背信罪嫌云云。惟前已敘及，細繹聲請人所 提對話錄音及銀行交易明細等資料，至多僅能證明雙方間 有金錢往來之事實，縱被告於該段期間有用聲請人交付之 金錢繳交甲屋、乙屋購屋款，但此乃夫妻同財共居之常情 ，實難逕認被告與聲請人間就甲屋、乙屋屬民法上之合夥 關係，且卷內亦無具體事證（諸如合資契約書等）足資判 定雙方有成立合資契約之意思合致，復無證據顯示被告有 受聲請人委任處理甲屋、乙屋之事務，是以，被告既未曾 受委任，則其出租甲屋、就乙屋以所有人自居之行為，即 不該當刑法背信罪所謂「為他人處理事務」之構成要件。 　⒊被告難以該當侵占罪、背信罪構成要件之理由，業述明如前 ，本院認原不起訴處分及駁回再議處分均無不當，故無再予 聲請人、代理人、被告到庭以言詞另行陳述意見之必要，附 此說明。 六、綜上所述，本案依卷內現存證據，無法認定被告有聲請人所 指之侵占、背信犯行，原再議駁回處分書、不起訴處分書就 聲請人所指前揭罪嫌依卷內所存證據調查結果，無明顯悖於 經驗法則、論理法則或其他證據法則之處，於法均無違誤， 亦無聲請人所指摘不利於被告之事證未經檢察機關詳為調查 或斟酌等據以准許提起自訴之事由存在，聲請意旨猶執前詞 ，對原再議駁回處分書、不起訴處分書加以指摘，請求裁定 准許提起自訴，非有理由，應予駁回。 據上論斷，依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　114　 年　　1　　月　　 17　　日 　　　　　　　　　刑事第七庭　審判長法　官　李昇蓉 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　江健鋒 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周莉菁 以上正本證明與原本無異。 不得抗告。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張琳紫 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日

2025-01-17

TCDM-113-聲自-136-20250117-1

南簡
臺南簡易庭

給付遲延利息

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第978號 原 告 林美鈴 被 告 聯上實業股份有限公司 法定代理人 蘇永義 訴訟代理人 柯尊仁律師 上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國113年12月27 日言詞辯論終結，判決如下︰ 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣120,947元，及自民國113年5月24日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣1,330元由被告負擔，並應自本判決確定翌日起 至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告以新臺幣120,947元為原 告預供擔保，得免為假執行。 　　理　　　由 一、原告主張：原告於民國106年10月7日向被告購買坐落臺南市 ○○區○○段000地號土地上「聯上海棠」大廈（下稱系爭大廈 ）編號D6棟7樓房屋（建成後門牌號碼為臺南市○○區○○○路00 0號7樓之6，下稱系爭房屋）及其所屬基地（與系爭房屋合 稱為系爭房地），雙方並簽訂土地房屋預售買賣契約書（下 稱系爭契約）。依系爭契約第12條第1項本文約定，被告應 於107年1月1日前開工，111年12月31日前完成系爭大廈之主 建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執 照；同條第2項則約定，如被告逾期取得使用執照，每逾1日 應按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予原告 。因被告遲至112年10月17日始取得使用執照，延遲290日， 原告自得依系爭契約第12條第2項約定，請求被告給付遲延 利息新臺幣（下同）121,365元（計算式：遲延天數290日× 原告於112年10月17日時已繳房地價款837,000元×萬分之5＝1 21,365元）等語。並聲明：被告應給付原告121,365元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 二、被告則以： 　㈠對於原告主張被告於112年10月17日取得使用執照，逾系爭契 約第12條第1項本文約定之111年12月31日期限290日乙節不 爭執，然該契約同條項但書明定兩款期限順延事由：「㈠因 天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期 間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時 ，其影響期間」，而被告於興建系爭大廈期間因逢下列因素 影響工期，均合於前揭但書之期限順延事由，故被告於112 年10月17日取得使用執照並無遲延，原告依系爭契約第12條 第2項約定請求被告給付遲延利息即屬無據： 　⒈108年底起因Covid-19疫情肆虐全球，多處封城，致原物料運 輸不易、商品生產製造期程遲延，全球供應鏈大亂，我國政 府採取各種防疫警戒措施，致使百業缺工，對營建業之影響 甚重。臺南市政府工務局（下稱工務局）於110年1月13日發 布南市工管字第1090461286A號函令（下稱系爭函令），延 長建築施工期限2年，則系爭契約所約定之使用執照取得期 限亦應延長2年至113年12月31日，故被告於112年10月17日 取得使用執照並無遲延。 　⒉又Covid-19屬不可抗力之「天災」，系爭大廈之完工因我國 政府對疫情採取高強度管制政策而推遲，亦有「政府法令變 更」之影響，被告自得順延工期。依行政院公共工程委員會 110年6月18日工程管字第11003006531號函（下稱系爭公共 工程委員會函）內容，第三級警戒自110年5月19日起至110 年7月26日止共69天，延長工期以0.5計，共35天，非第三級 警戒自110年7月27日至112年4月30日止共643天，延長工期 以0.15天計，共96天，合計影響施工期間為131天，得予順 延。再依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核 算注意事項（下稱系爭注意事項）第5條第1項第3款第6目、 第2項第1、2款之規定，臺南市政府發布之停止上班日不計 工作天；24小時累積雨量達50毫米以上，且其中至少1小時 雨量達15毫米以上，工期展延1天；24小時累積雨量達130毫 米以上，當日及隔天工期展延2天。系爭大廈自107年1月1日 開工至112年10月17日取得使用執照期間，曾逢108年8月24 日、112年7月27日、112年7月28日、112年9月4日，共4天颱 風停止上班；系爭大廈所在之臺南市安平區24小時累積雨量 在50毫米以上130毫米以下者有53天（107年12天、108年12 天、109年7天、110年12天、111年4天、112年6天）；當日 雨量達130毫米以上者有9天（107年3天、108年1天、109年2 天、110年1天、112年2天），依前揭系爭注意事項之規定， 此部分工期應予展延71天【計算式：53天＋（9天×2）＝71天 】。另系爭大廈之消防圖說於開工前本經臺南市政府消防局 （下稱消防局）審核通過，消防局嗣以圖說與法規不符為由 要求被告修改，被告於112年3、4月間與消防局溝通，消防 局於112年5月26日召開內部會議仍要求被告修改，導致被告 無法按原定圖說施工而延誤60天，於112年10月3日始取得消 防核可函，此延誤非可歸責於被告，亦應順延此部分延誤之 工期。又系爭大廈各樓層之水、電管線於澆注混凝土前應先 埋設，因承購戶有173戶申請客變，其中139戶涉及水、電管 線、隔間位置變動，致被告需變更設計，以每戶影響工期半 天計算，共計影響工期70日。綜上，系爭大廈因疫情影響工 期131天、颱風天4天、雨天71天、消防圖審延誤60天、客變 增加工期70天，共336天均非可歸責被告事由所致。故被告 於112年10月17日取得使用執照，雖逾系爭契約第12條第1項 本文約定之111年12月31日期限290日，但計算前揭工期應予 順延之336天後，顯然被告毋庸負遲延之責，則原告依系爭 契約第12條第2項約定請求被告給付遲延利息即無理由。 　㈡退步言之，倘認被告應給付遲延利息，考量系爭契約係締結 於Covid-19疫情發生之前，該疫情持續期間較諸92年間發生 之SARS疫情更久，疫區更廣，影響層面之廣顯非兩造於簽立 系爭契約時所得預料，故如仍強按系爭契約第12條第1項本 文約定，以111年12月31日為取得使用執照之期限，不履行 即要求被告負全部之給付遲延利息責任，對被告顯失公平， 請求依民法第227條之2第1項規定，依照情事變更原則請求 減少被告應給付之遲延利息金額。又系爭契約第12條第2項 約定之「遲延利息」性質上應屬「損害賠償總額預定性質之 違約金」，衡酌原告以每坪135,000元購買系爭房地，而系 爭大廈於113年實價登錄之每坪單價為305,000元，原告受有 3,794,400元之溢價利益【計算式：系爭房地面積22.32坪× （305,000元－135,000元）＝3,794,400元】，猶請求本件121 ,365元之違約金實屬過高，被告請求依民法第252條規定將 之酌減至0元。另系爭房屋出售面積22.32坪，實際登記面積 則為22.44坪，依系爭契約第5條第2項約定，原告應就面積 誤差部分找補被告14,349元，被告亦主張以該找補金額與本 件原告請求金額相抵銷等語，資為抗辯。 　㈢並聲明： 　⒈原告之訴駁回。 　⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項為（本院卷第198至199頁）： 　㈠原告於106年10月7日向被告購買系爭大廈內之系爭房屋及其 所屬基地（即系爭房地），雙方並簽訂系爭契約。 　㈡系爭大廈依系爭契約第12條第1項本文之約定，應於107年1月 1日前開工，111年12月31日前完成主建物、附屬建物及使用 執照所定之必要設施，並取得使用執照。惟系爭大廈實際係 於112年10月17日取得使用執照（使用執照見本院卷第53頁 ），逾上開預定完工期限290天。 　㈢原告於112年10月17日已繳系爭房地價款837,000元。 　㈣工務局於110年1月13日發布系爭函令：「本市建築期限之增 加，請依下列規定辦理：自99年12月25日至110年1月20日期 間領得本市建築執照或雜項執照之建築案……其建築期限增加 2年」（本院卷第43頁）。系爭大廈之建築執照可適用系爭 函令。 　㈤109年1月21日Covid-19於我國境內爆發，臺南市疫情警戒第 三級期間自110年5月19日起至110年7月26日，合計69日。 　㈥系爭大廈工程自107年1月1日開工至112年10月17日取得使用 執照期間，曾遇4天颱風假停止上班（108年8月24日、112年 7月27日、112年7月28日、112年9月4日）。 　㈦系爭房屋出售面積22.32坪，登記面積22.44坪，如依系爭契 約買賣單價計算，該誤差面積0.12坪之金額為14,349元。 　㈧兩造已於113年5月24日完成系爭房屋之交屋。 四、兩造爭執之事項為（本院卷第199至200頁）： 　㈠被告未於預定日期（111年12月31日）前取得使用執照，於11 2年10月17日始取得，其所辯稱之下列順延事由是否合於系 爭契約第12條第1項但書兩款約定？ 　⒈依工務局系爭函令內容，系爭大廈取得使用執照期限應順延2 年即於113年12月31前。 　⒉Covid-19疫情缺工缺料與警戒因素，影響工期131天；系爭大 廈消防圖說經消防局要求修改，影響工期60天；系爭大廈承 購戶173戶申請客變致原告需變更設計，影響工期70天；颱 風假4天、下雨天71天停工，影響工期75天，以上合計336天 不可歸責於被告，應予順延工期。 　㈡原告依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被告給付遲延利 息121,365元，有無理由？被告得否依民法第227條之2第1項 規定，依照情事變更原則請求減少其給付？被告辯稱該金額 應依民法第252條規定酌減違約金，是否可採？ 　㈢如原告前項主張有理由，被告主張以其對原告之房屋實際登 記面積誤差找補金額債權14,349元，與本件原告請求金額相 抵銷，有無理由？ 五、得心證之理由： 　㈠被告所辯順延事由除108年8月24日颱風假1日應予順延工期有 理由外，其餘均無可採： 　⒈按系爭契約第12條第1項約定：「本預售屋之建築工程應在10 7年1月1日之前開工，111年12月31日之前完成主建物、附屬 建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下 列情事之一者，得順延：㈠因天災地變等不可抗力之事由 　　，致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其 他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」（調字卷第 19頁）。查原告於106年10月7日向被告購買系爭大廈內之系 爭房地，依約系爭大廈應於111年12月31日前完成主建物、 附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟 系爭大廈實際係於112年10月17日始取得使用執照，逾預定 完工期限290天乙情，既為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡ ），依民事訴訟法第277條本文所定舉證責任分配原則，應 由被告就所辯之工期因符合系爭契約第12條第1項但書兩款 約定而得予順延之有利於被告之事實，負舉證責任，合先敘 明。 　⒉被告固辯稱依工務局系爭函令內容，施工期限延長2年，則系 爭契約所定使用執照取得期限，亦應由原定之111年12月31 日延長2年至113年12月31日，故被告於112年10月17日取得 使用執照並無遲延等語，並提出工務局110年1月13日南市工 管一字第1100114893號函暨系爭函令、110年6月18日令、11 1年7月25日令等件為證（本院卷第41至47頁）。惟核上開函 令內容係工務局因應Covid-19疫情及產業缺工問題，特令自 99年12月25日至110年1月20日期間領得臺南市建築執照或雜 項執照之建築案，且已申報勘驗者，其建築期限增加2年， 無須另行申請，但於系爭函令發布前已失效之執照、免申報 勘驗之案件或經工務局勒令停工且未經同意復工者，則不適 用；嗣將適用範圍延長為111年12月31日前已領得之建築執 照及雜項執造且仍為有效者。此為主管建築機關工務局對於 發給之建築執照及雜項執照依建築法第53條之規定，所為之 建築期限管制措施，因考量疫情影響而通案給予建築施工者 相當之行政寬限期間，並無變更私法上權利義務之效力，亦 不影響一般私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義 務，則被告以系爭函令逕認兩造間之系爭契約所定工期亦應 得予順延2年，難謂可採。 　⒊被告另辯稱系爭大廈施工期間因受疫情影響131天、消防圖審 延誤60天、客變增加工期70天、颱風天4天、雨天71天，共3 36天非可歸責被告之因素無法施工，則被告逾原定完工期限 290天始取得使用執照，考量上述工期順延天數後，並無遲 誤等語；經本院逐項審酌後認其中僅108年8月24日颱風假1 日得予順延工期外，其餘均無可採，茲析述如下： 　　⑴被告所述疫情影響工期131天之計算方式為依系爭公共工程 委員會函，第三級警戒自110年5月19日起至110年7月26日 止共69天，延長工期以0.5計，共35天，非第三級警戒自1 10年7月27日至112年4月30日止共643天，延長工期以0.15 天計，共96天，故合計影響工期131天；惟觀諸系爭公共 工程委員會函內容（本院卷第79至85頁），係行政院公共 工程委員會針對各機關招標及履約中之公共工程，依該會 於110年6月16日召開之研商會議，洽詢各機關、公會並逐 項討論及修正後，制定「因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受 影響公共工程之展延或停工處理方式」之通案性處理規定 ，供辦理公共工程招標履約之機關與廠商依循辦理。是系 爭公共工程委員會函之適用對象應為「各行政機關招標及 履約中之公共工程」，而未涵蓋私法契約之建案工程 　　　，自難逕予引為系爭契約工期應予順延之事由或作為計算 依據，仍應由被告就系爭大廈施工受到疫情之影響內容為 具體主張及舉證。被告雖提出施工日誌光碟及自製之「工 期比較表」與「分包廠商確診人員統計表」等件為證（本 院卷第49至52、175頁），然上開資料並無法得知被告所 述疫情缺工缺料對其工期之影響為何，而確診人員統計表 僅有各分包廠商之人數統計資料，並無各人員具體確診日 期及請假期間，被告亦未曾因施工人員確診而遭行政機關 強制停工，尚難使本院形成被告因疫情缺工、缺料過多而 影響其工期達131天之心證。 　　⑵再被告所辯因消防局要求被告變更原已審核通過之系爭大 廈消防圖說，經被告與消防局於112年3至5月間協商，施 工延誤60天，於112年10月3日始取得消防核可函，應順延 工期60天乙節；然被告就此並未提出相應之佐證，其述是 否為真已有疑問；再即便確有消防局要求變更消防圖說之 事，被告興建工程本應確保各項圖說合於法規，並取得相 應主管機關之核可，以利完工，則其遲至112年10月3日始 取得消防核可函，仍應屬可歸責於被告之事由，不得據此 主張順延工期。 　　⑶被告另稱因系爭大廈承購戶有173戶申請客變，其中139戶 涉及水、電管線、隔間位置變動，致被告需變更設計，以 每戶影響工期半天計算，共計影響工期70日乙節，雖據提 出客戶變更資料表為憑（本院卷第103至115頁）；但本件 原告並未申請客變，且觀諸系爭契約第13條關於建築設計 變更之處理約定可知，買方申請變更設計應經賣方同意， 故是否提供客變服務，被告有權決定，被告既同意買方客 變，自應通盤考量客變可能影響施工之工期，再約定完工 期限，要無定好完工期限後，再要求全體買方承擔部分買 方客變之不利益之理。是本件被告縱有因其他承購戶客變 影響工期70天，亦屬可歸責於被告之事由，不得據此主張 順延工期。 　　⑷至被告辯稱依系爭注意事項第5條第1項第3款第6目、第2項 第1、2款規定，颱風天4天與雨天71天均應順延工期乙節 ；惟系爭注意事項（本院卷第87至90頁）係臺南市政府為 統一辦理該府及所屬各機關學校營繕工程之工期核算，特 訂之注意事項，僅對該府及所屬各機關學校發生效力，尚 無從拘束私人契約，自難謂雨量達系爭注意事項之標準即 得展延本件工程一定比例之工期，仍應由被告就颱風、下 雨影響其施工之事實為具體說明及舉證。其中颱風部分 　　　，兩造對於系爭大廈工程自107年1月1日開工至112年10月 17日取得使用執照期間，曾遇4天颱風假停止上班（108年 8月24日、112年7月27日、112年7月28日、112年9月4日） 乙情並不爭執（不爭執事項㈥）；而依系爭契約第12條第1 項本文約定，被告應於111年12月31日前取得使用執照， 故縱使被告得主張展延工期，亦僅以107年1月1日開工後 迄111年12月31日止之期間所發生合於系爭契約第12條第1 項但書事由者，或於展延之工期又發生前開事由者，始得 展延或再度展延，故被告抗辯108年8月24日該日因颱風影 響而停止上班，合於系爭契約第12條第1項但書第1款因天 災致被告不能施工，得予順延工期1日，應屬可採，依此 被告得順延至112年1月1日前完工取得使用執照。至其餘3 日颱風天，均發生於原定期限（111年12月31日）與前揭 展延期限（112年1月1日）之後，當無展延工期可言。再 關於雨天部分，被告雖稱其因下雨影響工期71天，並提出 交通部中央氣象署107至112年臺南氣象站與系爭大廈所在 之安平區之逐日氣象資料為證（本院卷第91至101、209至 219頁）；然被告並未提出所述下雨日期經政府公告停止 上班之證據，則下雨是否確實導致被告有71天之工期受到 影響，顯有疑問。系爭契約並未約定施工所在地區雨量達 一定標準但未停止上班時，仍得作為展延工期之事由，被 告單方面以下雨為由主張順延工期，難認可採，系爭大廈 之建築工程是否因下雨導致無法施工，應視當日施作工作 項目是否受下雨影響而定，蓋縱令下雨，若當日待施作之 項目本不受天候因素影響（如室內施工），自仍不得予以 延長工期。 　　⑸準此，被告所辯工期因疫情、消防圖審延誤、客變、颱風 及雨天影響而得予順延336天，經本院逐項審酌後認其中 僅108年8月24日颱風假1日得予順延工期，其餘尚難認可 採。 　㈡原告得依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被告給付遲延 利息120,947元，被告所辯情事變更原則與違約金酌減均無 可採： 　⒈按系爭契約第12條2項約定：「賣方如逾前款期限未開工或未 取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利 計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用 執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」（ 調字卷第21頁）。查系爭大廈依兩造約定本應於111年12月3 1日前完工取得使用執照，因108年8月24日颱風假1日得予順 延至112年1月1日，業經認定如前，則被告於112年10月17日 始取得使用執照，堪認已逾期289天。而原告於112年10月17 日已繳系爭房地價款837,000元，為兩造所不爭執（不爭執 事項㈢），依系爭契約第12條2項之約定，原告得請求被告給 付按原告已繳房地價款837,000元依萬分之5計算之遲延利息 120,947元（計算式：289日×837,000元×萬分之5＝120,947元 ，元以下四捨五入）。 　⒉至被告辯稱因Covid-19疫情非兩造締約時所得預見，強令被 告依約遵期取得使用執照，顯失公平，依民法第227條之2第 1項關於情事變更原則之規定，請求減少被告應付之遲延利 息金額等語；按契約成立後，情事變更，非當時所得預料， 而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給 付或變更其他原有之效果，為民法第227條之2第1項所定， 旨在規範契約成立後，有訂約當時不可預料之情事發生時， 經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之 損失，故以有非契約成立當時所得預料之情事變更為其要件 之一。查被告所抗辯因新冠疫情之影響致其遲延取得使用執 照部分，並無理由，已如上述，則被告復以疫情之情事變更 為據請求減少其違約給付，實難認可採。 　⒊再被告辯稱原告以每坪135,000元購買系爭房地，而系爭大廈 於113年實價登錄之每坪單價為305,000元，原告受有相當於 3,794,400元之溢價利益，猶請求本件違約金實屬過高，應 依民法第252條違約金酌減之規定，將之酌減至0元乙節： 　　⑴按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定 有明文。至違約金是否過高，應以一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受損害情形為衡量之標準（最高法院49 年台上字第807號判決意旨參照）。另應依違約金係屬於 懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，若為後 者，應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高 法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。又違約金之 約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於 訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約 時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及 平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金 額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實 現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法 院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度 台上字第909號判決意旨參照）。 　　⑵查系爭契約第12條2項約定如被告逾期取得使用執照，每逾 1日應按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予 原告，其性質應屬民法第250條第2項後段規定之「因遲延 給付之損害賠償總額預定性違約金」。本院審酌系爭契約 係由被告所預先制定，並自行記載賣方相關遲延責任之條 款後予原告即一般消費者簽署之契約，被告身為社會經濟 及履約能力較強之一方，其違約自應受其所自行擬定之違 約金條款拘束。又本件違約金以「每逾1日按已繳房地價 款依萬分之5」之方式計算，與內政部公布之預售屋買賣 定型化契約範本記載相同，可認此違約金之約定，係經主 管機關斟酌現今社會預售屋買賣現況，及衡量企業經營者 與消費者間之關係，為保護消費者權益，促進國民消費之 安全等目的，本於其專業所定之計算方式，已屬主管機關 所定之最低下限，是難認本件違約金有何過高的情事。至 被告所辯原告亦受有系爭房地市場漲價利益乙節，原告並 未出售系爭房地，無從自市場漲幅中實現任何收益，被告 依照其他房屋實價登錄之結果主張原告受有利益，純屬假 設，且並無解於被告逾期289日始取得使用執照之違約事 實，更非違約金是否過高之衡酌要素。被告復未舉證約定 之違約金過高而顯失公平，則其事後翻異指摘系爭契約約 定之違約金過高，要求酌減，洵屬無據。 　㈢被告主張以其對原告之房屋實際登記面積誤差找補金額債權1 4,349元，與本件原告請求金額相抵銷，並無可採： 　⒈按民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種 類相同並均屆清償期者為要件。故如非當事人雙方互負債務 之情狀下，即非屬抵銷適狀。且依民事訴訟法第277條規定 意旨，為抵銷抗辯之債務人應舉證證明其抵銷之主動債權存 在，否則即無主張抵銷之餘地。 　⒉被告辯稱系爭房屋出售面積22.32坪，實際登記面積則為22.4 4坪，依系爭契約第5條第2項約定，原告應就面積誤差部分 找補被告14,349元，被告主張以該找補金額與本件原告請求 金額相抵銷等語，既為原告所否認，即應由被告就該抵銷債 權之存在負舉證之責。查系爭房屋實際登記面積較諸出售面 積多出0.12坪乙情，雖為兩造所不爭執，然依系爭契約第5 條第2項約定，兩造就面積誤差之找補金額應「無息於交屋 時結算」，可認兩造依約應於交屋時，結算原告就溢出面積 應給付被告之數額為何且不計息，而被告並未舉證兩造於11 3年5月24日交屋時已達成原告應找補數額之結算，自難認原 告對被告負有何給付找補數額之債務，故被告所提抵銷抗辯 並無可採。 六、綜上所述，原告依系爭契約第12條第2項約定，請求被告給 付120,947元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年5月24日（ 　　調字卷第73頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由， 應予駁回。 七、本件訴訟費用為原告支出之第一審裁判費1,330元，經審酌 兩造勝敗比例，爰依民事訴訟法第87條第1項、第91條第3項 規定，依職權確定訴訟費用額之負擔如主文第3項所示。 八、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定， 適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項 第3款規定，依職權宣告得假執行；另被告聲請宣告免為假 執行部分，核無不合，爰依民事訴訟法第392條第2項規定， 酌定相當之擔保金額准許之。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官　陳䊹伊　 上列正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王美韻

2025-01-17

TNEV-113-南簡-978-20250117-1

南簡
臺南簡易庭

給付遲延利息

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1078號 原 告 余佳玲 被 告 聯上實業股份有限公司 法定代理人 蘇永義 訴訟代理人 柯尊仁律師 上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國113年12月27 日言詞辯論終結，判決如下︰ 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣133,807元，及自民國113年6月5日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣1,440元由被告負擔，並應自本判決確定翌日起 至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告以新臺幣133,807元為原 告預供擔保，得免為假執行。 　　理　　　由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應 受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項 第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付新臺幣（下 同）142,290元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息；嗣將請求之金額減縮為134 ,270元（本院卷第149頁），核屬減縮應受判決事項之聲明 ，與前揭法文尚無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：原告於民國107年6月15日向被告購買坐落臺南市 ○○區○○段000地號土地上「聯上海棠」大廈（下稱系爭大廈 ）編號D8棟19樓房屋（建成後門牌號碼為臺南市○○區○○○路0 00號19樓之8，下稱系爭房屋）及其所屬基地（與系爭房屋 合稱為系爭房地），雙方並簽訂土地房屋預售買賣契約書（ 下稱系爭契約）。依系爭契約第12條第1項本文約定，被告 應於107年1月1日前開工，111年12月31日前完成系爭大廈之 主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用 執照；同條第2項則約定，如被告逾期取得使用執照，每逾1 日應按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予原 告。因被告遲至112年10月17日始取得使用執照，延遲290日 ，原告自得依系爭契約第12條第2項約定，請求被告給付遲 延利息新臺幣（下同）134,270元（計算式：遲延天數290日 ×原告於112年10月17日時已繳房地價款926,000元×萬分之5＝ 134,270元）等語。並聲明：被告應給付原告134,270元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 二、被告則以： 　㈠對於原告主張被告於112年10月17日取得使用執照，逾系爭契 約第12條第1項本文約定之111年12月31日期限290日乙節不 爭執，然該契約同條項但書明定兩款期限順延事由：「㈠因 天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期 間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時 ，其影響期間」，而被告於興建系爭大廈期間因逢下列因素 影響工期，均合於前揭但書之期限順延事由，故被告於112 年10月17日取得使用執照並無遲延，原告依系爭契約第12條 第2項約定請求被告給付遲延利息即屬無據： 　⒈108年底起因Covid-19疫情肆虐全球，多處封城，致原物料運 輸不易、商品生產製造期程遲延，全球供應鏈大亂，我國政 府採取各種防疫警戒措施，致使百業缺工，對營建業之影響 甚重。臺南市政府工務局（下稱工務局）於110年1月13日發 布南市工管字第1090461286A號函令（下稱系爭函令），延 長建築施工期限2年，則系爭契約所約定之使用執照取得期 限亦應延長2年至113年12月31日，故被告於112年10月17日 取得使用執照並無遲延。 　⒉又Covid-19屬不可抗力之「天災」，系爭大廈之完工因我國 政府對疫情採取高強度管制政策而推遲，亦有「政府法令變 更」之影響，被告自得順延工期。依行政院公共工程委員會 110年6月18日工程管字第11003006531號函（下稱系爭公共 工程委員會函）內容，第三級警戒自110年5月19日起至110 年7月26日止共69天，延長工期以0.5計，共35天，非第三級 警戒自110年7月27日至112年4月30日止共643天，延長工期 以0.15天計，共96天，合計影響施工期間為131天，得予順 延。再依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核 算注意事項（下稱系爭注意事項）第5條第1項第3款第6目、 第2項第1、2款之規定，臺南市政府發布之停止上班日不計 工作天；24小時累積雨量達50毫米以上，且其中至少1小時 雨量達15毫米以上，工期展延1天；24小時累積雨量達130毫 米以上，當日及隔天工期展延2天。系爭大廈自107年1月1日 開工至112年10月17日取得使用執照期間，曾逢108年8月24 日、112年7月27日、112年7月28日、112年9月4日，共4天颱 風停止上班；系爭大廈所在之臺南市安平區24小時累積雨量 在50毫米以上130毫米以下者有53天（107年12天、108年12 天、109年7天、110年12天、111年4天、112年6天）；當日 雨量達130毫米以上者有9天（107年3天、108年1天、109年2 天、110年1天、112年2天），依前揭系爭注意事項之規定， 此部分工期應予展延71天【計算式：53天＋（9天×2）＝71天 】。另系爭大廈之消防圖說於開工前本經臺南市政府消防局 （下稱消防局）審核通過，消防局嗣以圖說與法規不符為由 要求被告修改，被告於112年3、4月間與消防局溝通，消防 局於112年5月26日召開內部會議仍要求被告修改，導致被告 無法按原定圖說施工而延誤60天，於112年10月3日始取得消 防核可函，此延誤非可歸責於被告，亦應順延此部分延誤之 工期。又系爭大廈各樓層之水、電管線於澆注混凝土前應先 埋設，因承購戶有173戶申請客變，其中139戶涉及水、電管 線、隔間位置變動，致被告需變更設計，以每戶影響工期半 天計算，共計影響工期70日。綜上，系爭大廈因疫情影響工 期131天、颱風天4天、雨天71天、消防圖審延誤60天、客變 增加工期70天，共336天均非可歸責被告事由所致。故被告 於112年10月17日取得使用執照，雖逾系爭契約第12條第1項 本文約定之111年12月31日期限290日，但計算前揭工期應予 順延之336天後，顯然被告毋庸負遲延之責，則原告依系爭 契約第12條第2項約定請求被告給付遲延利息即無理由。 　㈡退步言之，倘認被告應給付遲延利息，考量系爭契約係締結 於Covid-19疫情發生之前，該疫情持續期間較諸92年間發生 之SARS疫情更久，疫區更廣，影響層面之廣顯非兩造於簽立 系爭契約時所得預料，故如仍強按系爭契約第12條第1項本 文約定，以111年12月31日為取得使用執照之期限，不履行 即要求被告負全部之給付遲延利息責任，對被告顯失公平， 請求依民法第227條之2第1項規定，依照情事變更原則請求 減少被告應給付之遲延利息金額。又系爭契約第12條第2項 約定之「遲延利息」性質上應屬「損害賠償總額預定性質之 違約金」，衡酌原告以每坪160,000元購買系爭房地，而系 爭大廈於113年實價登錄之每坪單價為305,000元，原告受有 3,255,250元之溢價利益【計算式：系爭房地面積22.45坪× （305,000元－160,000元）＝3,255,250元】，猶請求本件134 ,270元之違約金實屬過高，被告請求依民法第252條規定將 之酌減至0元。另系爭房屋出售面積22.45坪，實際登記面積 則為23.07坪，依系爭契約第5條第2項約定，原告應就面積 誤差部分找補被告43,326元，被告亦主張以該找補金額與本 件原告請求金額相抵銷等語，資為抗辯。 　㈢並聲明： 　⒈原告之訴駁回。 　⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項為（本院卷第151至152頁）： 　㈠原告於107年6月15日向被告購買系爭大廈內之系爭房屋及其 所屬基地（即系爭房地），雙方並簽訂系爭契約。 　㈡系爭大廈依系爭契約第12條第1項本文之約定，應於107年1月 1日前開工，111年12月31日前完成主建物、附屬建物及使用 執照所定之必要設施，並取得使用執照。惟系爭大廈實際係 於112年10月17日取得使用執照，逾上開預定完工期限290天 。 　㈢原告於112年10月17日已繳系爭房地價款926,000元，嗣於112 年11月1日再繳納4,000元。 　㈣工務局於110年1月13日發布系爭函令：「本市建築期限之增 加，請依下列規定辦理：自99年12月25日至110年1月20日期 間領得本市建築執照或雜項執照之建築案……其建築期限增加 2年」（本院卷第29頁）。系爭大廈之建築執照可適用系爭 函令。 　㈤109年1月21日Covid-19於我國境內爆發，臺南市疫情警戒第 三級期間自110年5月19日起至110年7月26日，合計69日。 　㈥系爭大廈工程自107年1月1日開工至112年10月17日取得使用 執照期間，曾遇4天颱風假停止上班（108年8月24日、112年 7月27日、112年7月28日、112年9月4日）。 　㈦系爭房屋出售面積22.45坪，登記面積23.07坪，如依系爭契 約買賣單價計算，該誤差面積0.62坪之金額為43,326元。 　㈧兩造已完成系爭房屋之交屋。 四、兩造爭執之事項為（本院卷第152至153頁）： 　㈠被告未於預定日期（111年12月31日）前取得使用執照，於11 2年10月17日始取得，其所辯稱之下列順延事由是否合於系 爭契約第12條第1項但書兩款約定？ 　⒈依工務局系爭函令內容，系爭大廈取得使用執照期限應順延2 年即於113年12月31前。 　⒉Covid-19疫情缺工缺料與警戒因素，影響工期131天；系爭大 廈消防圖說經消防局要求修改，影響工期60天；系爭大廈承 購戶173戶申請客變致原告需變更設計，影響工期70天；颱 風假4天、下雨天71天停工，影響工期75天，以上合計336天 不可歸責於被告，應予順延工期。 　㈡原告依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被告給付遲延利 息134,270元，有無理由？被告得否依民法第227條之2第1項 規定，依照情事變更原則請求減少其給付？被告辯稱該金額 應依民法第252條規定酌減違約金，是否可採？ 　㈢如原告前項主張有理由，被告主張以其對原告之房屋實際登 記面積誤差找補金額債權43,326元，與本件原告請求金額相 抵銷，有無理由？ 五、得心證之理由： 　㈠被告所辯順延事由除108年8月24日颱風假1日應予順延工期有 理由外，其餘均無可採： 　⒈按系爭契約第12條第1項約定：「本預售屋之建築工程應在10 7年1月1日之前開工，111年12月31日之前完成主建物、附屬 建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下 列情事之一者，得順延：㈠因天災地變等不可抗力之事由 　　，致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其 他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」（調字卷第 21至23頁）。查原告於107年6月15日向被告購買系爭大廈內 之系爭房地，依約系爭大廈應於111年12月31日前完成主建 物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照 　　，惟系爭大廈實際係於112年10月17日始取得使用執照，逾 預定完工期限290天乙情，既為兩造所不爭執（不爭執事項㈠ 、㈡），依民事訴訟法第277條本文所定舉證責任分配原則， 應由被告就所辯之工期因符合系爭契約第12條第1項但書兩 款約定而得予順延之有利於被告之事實，負舉證責任，合先 敘明。 　⒉被告固辯稱依工務局系爭函令內容，施工期限延長2年，則系 爭契約所定使用執照取得期限，亦應由原定之111年12月31 日延長2年至113年12月31日，故被告於112年10月17日取得 使用執照並無遲延等語，並提出工務局110年1月13日南市工 管一字第1100114893號函暨系爭函令、110年6月18日令、11 1年7月25日令等件為證（本院卷第27至33頁）。惟核上開函 令內容係工務局因應Covid-19疫情及產業缺工問題，特令自 99年12月25日至110年1月20日期間領得臺南市建築執照或雜 項執照之建築案，且已申報勘驗者，其建築期限增加2年， 無須另行申請，但於系爭函令發布前已失效之執照、免申報 勘驗之案件或經工務局勒令停工且未經同意復工者，則不適 用；嗣將適用範圍延長為111年12月31日前已領得之建築執 照及雜項執造且仍為有效者。此為主管建築機關工務局對於 發給之建築執照及雜項執照依建築法第53條之規定，所為之 建築期限管制措施，因考量疫情影響而通案給予建築施工者 相當之行政寬限期間，並無變更私法上權利義務之效力，亦 不影響一般私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義 務，則被告以系爭函令逕認兩造間之系爭契約所定工期亦應 得予順延2年，難謂可採。 　⒊被告另辯稱系爭大廈施工期間因受疫情影響131天、消防圖審 延誤60天、客變增加工期70天、颱風天4天、雨天71天，共3 36天非可歸責被告之因素無法施工，則被告逾原定完工期限 290天始取得使用執照，考量上述工期順延天數後，並無遲 誤等語；經本院逐項審酌後認其中僅108年8月24日颱風假1 日得予順延工期外，其餘均無可採，茲析述如下： 　　⑴被告所述疫情影響工期131天之計算方式為依系爭公共工程 委員會函，第三級警戒自110年5月19日起至110年7月26日 止共69天，延長工期以0.5計，共35天，非第三級警戒自1 10年7月27日至112年4月30日止共643天，延長工期以0.15 天計，共96天，故合計影響工期131天；惟觀諸系爭公共 工程委員會函內容（本院卷第67至73頁），係行政院公共 工程委員會針對各機關招標及履約中之公共工程，依該會 於110年6月16日召開之研商會議，洽詢各機關、公會並逐 項討論及修正後，制定「因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受 影響公共工程之展延或停工處理方式」之通案性處理規定 ，供辦理公共工程招標履約之機關與廠商依循辦理。是系 爭公共工程委員會函之適用對象應為「各行政機關招標及 履約中之公共工程」，而未涵蓋私法契約之建案工程 　　　，自難逕予引為系爭契約工期應予順延之事由或作為計算 依據，仍應由被告就系爭大廈施工受到疫情之影響內容為 具體主張及舉證。被告雖提出施工日誌光碟（置於證物袋 中）及自製之「工期比較表」與「分包廠商確診人員統計 表」等件為證（本院卷第47至49、121頁），然上開資料 並無法得知被告所述疫情缺工缺料對其工期之影響為何， 而確診人員統計表僅有各分包廠商之人數統計資料，並無 各人員具體確診日期及請假期間，被告亦未曾因施工人員 確診而遭行政機關強制停工，尚難使本院形成被告因疫情 缺工、缺料過多而影響其工期達131天之心證。 　　⑵再被告所辯因消防局要求被告變更原已審核通過之系爭大 廈消防圖說，經被告與消防局於112年3至5月間協商，施 工延誤60天，於112年10月3日始取得消防核可函，應順延 工期60天乙節；然被告就此並未提出相應之佐證，其述是 否為真已有疑問；再即便確有消防局要求變更消防圖說之 事，被告興建工程本應確保各項圖說合於法規，並取得相 應主管機關之核可，以利完工，則其遲至112年10月3日始 取得消防核可函，仍應屬可歸責於被告之事由，不得據此 主張順延工期。 　　⑶被告另稱因系爭大廈承購戶有173戶申請客變，其中139戶 涉及水、電管線、隔間位置變動，致被告需變更設計，以 每戶影響工期半天計算，共計影響工期70日乙節，雖據提 出客戶變更資料表為憑（本院卷第91至103頁）；但觀諸 系爭契約第13條關於建築設計變更之處理約定可知，買方 申請變更設計應經賣方同意，故是否提供客變服務，被告 有權決定，被告既同意買方客變，自應通盤考量客變可能 影響施工之工期，再約定完工期限，要無定好完工期限後 　　　，再要求全體買方承擔部分買方客變之不利益之理。是本 件被告縱有因其他承購戶客變影響工期70天，亦屬可歸責 於被告之事由，不得據此主張順延工期。 　　⑷至被告辯稱依系爭注意事項第5條第1項第3款第6目、第2項 第1、2款規定，颱風天4天與雨天71天均應順延工期乙節 ；惟系爭注意事項（本院卷第75至78頁）係臺南市政府為 統一辦理該府及所屬各機關學校營繕工程之工期核算，特 訂之注意事項，僅對該府及所屬各機關學校發生效力，尚 無從拘束私人契約，自難謂雨量達系爭注意事項之標準即 得展延本件工程一定比例之工期，仍應由被告就颱風、下 雨影響其施工之事實為具體說明及舉證。其中颱風部分 　　　，兩造對於系爭大廈工程自107年1月1日開工至112年10月 17日取得使用執照期間，曾遇4天颱風假停止上班（108年 8月24日、112年7月27日、112年7月28日、112年9月4日） 乙情並不爭執（不爭執事項㈥）；而依系爭契約第12條第1 項本文約定，被告應於111年12月31日前取得使用執照， 故縱使被告得主張展延工期，亦僅以107年1月1日開工後 迄111年12月31日止之期間所發生合於系爭契約第12條第1 項但書事由者，或於展延之工期又發生前開事由者，始得 展延或再度展延，故被告抗辯108年8月24日該日因颱風影 響而停止上班，合於系爭契約第12條第1項但書第1款因天 災致被告不能施工，得予順延工期1日，應屬可採，依此 被告得順延至112年1月1日前完工取得使用執照。至其餘3 日颱風天，均發生於原定期限（111年12月31日）與前揭 展延期限（112年1月1日）之後，當無展延工期可言。再 關於雨天部分，被告雖稱其因下雨影響工期71天，並提出 交通部中央氣象署107至112年臺南氣象站與系爭大廈所在 之安平區之逐日氣象資料為證（本院卷第79至89、159至1 69頁）；然被告並未提出所述下雨日期經政府公告停止上 班之證據，則下雨是否確實導致被告有71天之工期受到影 響，顯有疑問。系爭契約並未約定施工所在地區雨量達一 定標準但未停止上班時，仍得作為展延工期之事由，被告 單方面以下雨為由主張順延工期，難認可採，系爭大廈之 建築工程是否因下雨導致無法施工，應視當日施作工作項 目是否受下雨影響而定，蓋縱令下雨，若當日待施作之項 目本不受天候因素影響（如室內施工），自仍不得予以延 長工期。 　　⑸準此，被告所辯工期因疫情、消防圖審延誤、客變、颱風 及雨天影響而得予順延336天，經本院逐項審酌後認其中 僅108年8月24日颱風假1日得予順延工期，其餘尚難認可 採。 　㈡原告得依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被告給付遲延 利息133,807元，被告所辯情事變更原則與違約金酌減均無 可採： 　⒈按系爭契約第12條2項約定：「賣方如逾前款期限未開工或未 取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利 計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用 執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」（ 調字卷第23頁）。查系爭大廈依兩造約定本應於111年12月3 1日前完工取得使用執照，因108年8月24日颱風假1日得予順 延至112年1月1日，業經認定如前，則被告於112年10月17日 始取得使用執照，堪認已逾期289天。而原告於112年10月17 日已繳系爭房地價款926,000元，為兩造所不爭執（不爭執 事項㈢），依系爭契約第12條2項之約定，原告得請求被告給 付按原告已繳房地價款926,000元依萬分之5計算之遲延利息 133,807元（計算式：289日×926,000元×萬分之5＝133,807元 ）。 　⒉至被告辯稱因Covid-19疫情非兩造締約時所得預見，強令被 告依約遵期取得使用執照，顯失公平，依民法第227條之2第 1項關於情事變更原則之規定，請求減少被告應付之遲延利 息金額等語；按契約成立後，情事變更，非當時所得預料， 而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給 付或變更其他原有之效果，為民法第227條之2第1項所定， 旨在規範契約成立後，有訂約當時不可預料之情事發生時， 經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之 損失，故以有非契約成立當時所得預料之情事變更為其要件 之一。查被告所抗辯因新冠疫情之影響致其遲延取得使用執 照部分，並無理由，已如上述，則被告復以疫情之情事變更 為據請求減少其違約給付，實難認可採。 　⒊再被告辯稱原告以每坪160,000元購買系爭房地，而系爭大廈 於113年實價登錄之每坪單價為305,000元，原告受有相當於 3,255,250元之溢價利益，猶請求本件違約金實屬過高，應 依民法第252條違約金酌減之規定，將之酌減至0元乙節： 　　⑴按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定 有明文。至違約金是否過高，應以一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受損害情形為衡量之標準（最高法院49 年台上字第807號判決意旨參照）。另應依違約金係屬於 懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，若為後 者，應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高 法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。又違約金之 約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於 訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約 時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及 平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金 額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實 現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法 院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度 台上字第909號判決意旨參照）。 　　⑵查系爭契約第12條2項約定如被告逾期取得使用執照，每逾 1日應按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予 原告，其性質應屬民法第250條第2項後段規定之「因遲延 給付之損害賠償總額預定性違約金」。本院審酌系爭契約 係由被告所預先制定，並自行記載賣方相關遲延責任之條 款後予原告即一般消費者簽署之契約，被告身為社會經濟 及履約能力較強之一方，其違約自應受其所自行擬定之違 約金條款拘束。又本件違約金以「每逾1日按已繳房地價 款依萬分之5」之方式計算，與內政部公布之預售屋買賣 定型化契約範本記載相同，可認此違約金之約定，係經主 管機關斟酌現今社會預售屋買賣現況，及衡量企業經營者 與消費者間之關係，為保護消費者權益，促進國民消費之 安全等目的，本於其專業所定之計算方式，已屬主管機關 所定之最低下限，是難認本件違約金有何過高的情事。至 被告所辯原告亦受有系爭房地市場漲價利益乙節，原告並 未出售系爭房地，無從自市場漲幅中實現任何收益，被告 依照其他房屋實價登錄之結果主張原告受有利益，純屬假 設，且並無解於被告逾期289日始取得使用執照之違約事 實，更非違約金是否過高之衡酌要素。被告復未舉證約定 之違約金過高而顯失公平，則其事後翻異指摘系爭契約約 定之違約金過高，要求酌減，洵屬無據。 　㈢被告主張以其對原告之房屋實際登記面積誤差找補金額債權4 3,326元，與本件原告請求金額相抵銷，並無可採： 　⒈按民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種 類相同並均屆清償期者為要件。故如非當事人雙方互負債務 之情狀下，即非屬抵銷適狀。且依民事訴訟法第277條規定 意旨，為抵銷抗辯之債務人應舉證證明其抵銷之主動債權存 在，否則即無主張抵銷之餘地。 　⒉被告辯稱系爭房屋出售面積22.45坪，實際登記面積則為23.0 7坪，依系爭契約第5條第2項約定，原告應就面積誤差部分 找補被告43,326元，被告主張以該找補金額與本件原告請求 金額相抵銷等語，既為原告所否認，即應由被告就該抵銷債 權之存在負舉證之責。查系爭房屋實際登記面積較諸出售面 積多出0.62坪乙情，雖為兩造所不爭執，然依系爭契約第5 條第2項約定，兩造就面積誤差之找補金額應「無息於交屋 時結算」，可認兩造依約應於交屋時，結算原告就溢出面積 應給付被告之數額為何且不計息，而被告並未舉證兩造於交 屋時已達成原告應找補數額之結算，自難認原告對被告負有 何給付找補數額之債務，故被告所提抵銷抗辯並無可採。 六、綜上所述，原告依系爭契約第12條第2項約定，請求被告給 付133,807元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年6月5日（調 字卷第59頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應 予駁回。 七、本件原告依其原請求金額142,290元繳納之裁判費為1,550元 　　，嗣原告減縮請求金額為134,270元，減縮部分之訴訟費用1 10元（即原聲明應徵收之裁判費金額1,550元與減縮後聲明 應徵收之裁判費金額1,440元間之差額），依民事訴訟法第8 3條第1項前段規定應由原告自行負擔，是本件訴訟費用為原 告按減縮後聲明支出之第一審裁判費1,440元，經審酌兩造 勝敗比例，爰依民事訴訟法第87條第1項、第91條第3項規定 　　，依職權確定訴訟費用額之負擔如主文第3項所示。　　 八、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定， 適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項 第3款規定，依職權宣告得假執行；另被告聲請宣告免為假 執行部分，核無不合，爰依民事訴訟法第392條第2項規定， 酌定相當之擔保金額准許之。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官　陳䊹伊　 上列正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王美韻

2025-01-17

TNEV-113-南簡-1078-20250117-1

花簡
花蓮簡易庭(含玉里)

減少買賣價金

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄 113年度花簡字第47號 原 告 章家嘉 訴訟代理人 吳明益律師 彭鈞律師 被 告 顏玫伶 住花蓮縣○○鄉○○路0段000巷00號 上列 當事人間減少買賣價金事件於中華民國114年1月17日下午4時整 在本院簡易庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如下： 法 官 沈培錚 書記官 丁瑞玲 通 譯 簡伯桓 朗讀案由。 兩造均未到。 法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的 及其理由要領，記載於下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。　　 　　理由要領： 一、本件原告起訴時聲明請求之訴訟標的金額原為原告新臺幣( 下同)165,480元，應適用簡易訴訟程序。嗣於訴訟中追加訴 訟標的及擴張聲明金額至725,480元（卷第144頁），已不合 於民事訴訟法第427條第1項及第2項之訴訟，惟原告同意法 院適用簡易程序（卷第103頁），被告則不抗辯而為本案之 言詞辯論，依同條第4項規定，視為已有同條第3項之合意。 　　 二、原告起訴主張： (一)兩造於民國112年8月7日成立買賣契約，原告以總價1,050萬 元，向被告買受花蓮縣○○鄉○○段0000○號建物(門牌號碼：花 蓮縣○○鄉○○○街000巷0弄0號，登記面積：81.42坪)及其所坐 落同段622-45地號土地，同年11月20日被告本應依系爭買賣 契約點交系爭房屋予原告，然被告當日未到場，僅囑仲介人 員持鑰匙帶原告入內，原告入內後發現系爭房屋內有諸多雜 物遺留，且多處滲漏水造成壁癌，外牆磁磚鬆動隨時有掉落 之情、馬桶管線不通、紗窗破損，爰依系爭買賣契約第8條 規定以存證信函催告被告限期依約完成修繕後點交系爭房屋 ，同年月30日，仲介人員持被告出具之委託書會同原告點交 ，上開瑕疵雖已除去，原告仍發現有「一、二樓樓梯有龜裂 」、「二樓客廳上方有滲水並形成壁癌」、「二樓地板磁磚 約14坪範圍有膨拱及破損滲水縫隙」、「三樓廚房上方有滲 水並形成壁癌」、「四樓房間牆壁滲水並形成壁癌」、「五 樓陽台天花板龜裂」，原告請仲介轉知被告修復，然被告拒 絕修復上開瑕疵，原告以全格塗料有限公司估價修復費用36 1,200元、房屋價減損304,280元、瑕疵修繕期間無法使用系 爭房屋之所失利益6萬元(每月月3萬元，以2個月預估)，依 民法第227條、354條、359條、179條、181條但書、216條之 規定（卷第107頁），提起本件訴訟，並聲明：被告應給付 原告725,480元，及自民事擴張聲明狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。 (二)並補充：依仲介製作之不動產現況說明書第35項「現況是否 有滲漏水之情形」、第37項「是否曾因火災及其他天然災害 或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」、第39項「本 標的梁柱部分是否有顯見間隙裂縫」均勾選否，被告隱匿上 開情事稱無瑕疵，經原告於112年11月30日第二次點交後拒 絕修補，原告自得依民法第359條規定行使減價權，原告行 使減價權後，被告受領該部分之價金即無法律上之原因，原 告自得依民法第179條、229條第2項、233條之規定請求被告 返還該部分所受價金及遲延利息；系爭房屋倘無瑕疵，應有 價值為9,192,719元，然因系爭房屋存有瑕疵致價值減損， 其減少之價值包含修繕費用及交易貶值，原告暫以304,280 元為一部請求；原告援引臺灣高等法院109年度上字第1032 號民事判決，主張兩造間雖係約定現況交屋，然兩造約定之 現況交屋僅係就交屋當下可依目測現況發現之瑕疵紀錄之房 屋屋況表，就目測範圍避免日後紛爭，非謂原告拋棄物之瑕 疵擔保權利，依標的物現況說明書第35點，被告表明系爭房 屋沒有滲漏水，其出具現況說明書之行為，即含有保證系爭 房屋沒有滲漏水之品質，屬民法第354條第2項之保證品質， 故系爭房屋若欠缺上開保證品質，被告自應就交屋後發生之 漏水負擔保責任，原告由仲介帶看時，被告尚居住其中，故 家中家具會對房屋之樑柱、牆壁或其他結構產生遮蔽效果， 買方僅能大致查看，難以詳細檢查，本件原告也是於交屋時 發現霞慈，並立即通知仲介轉知被告，並非被告交屋後始存 在，又滲漏水會造成家具使用年限變短造成生活不便、壁癌 及空氣中會因此滋生病菌影響身體健康，不易輕易修復，費 用甚鉅，難謂瑕疵不重要，有房屋是否漏水，通常須待大雨 甚至連續大雨始能發現，系爭房屋滲漏水係原告僱工以高壓 水槍沖洗後即發生；原告另委請高澄科技驗屋公司花蓮店於 113年8月26日就系爭房屋驗屋，並出具驗屋檢測報告，系爭 房屋有：一樓浴室牆體含水率過高（卷第164頁）、一樓浴 室排水管滲水（卷第164頁）、二樓客廳牆體滲水（卷第165 -167頁）、二樓客廳窗框滲水（卷第168-170頁）、二樓客 廳地磚空心（卷第171-173頁）、三樓梯間窗框滲水（卷第1 73-174頁）、四樓梯間窗框滲水（卷第175-177頁）、四樓 臥室牆體滲水（卷第178-180頁）、四樓陽台樓板滲水（卷 第181頁）、四樓浴室門檻滲水（卷第183頁）、五樓浴室排 水管滲水（卷第184頁）、五樓臥室牆體滲水（卷第185-186 頁）、六樓陽台窗框滲水（卷第187-188頁）、六樓陽台牆 體滲水（卷第189-190頁）；被告已雇人進行油漆粉刷、清 潔處理，已足以遮掩因滲漏水造成之油漆顏色不一、壁癌造 成之塗層隆起或剝落現象，惟系爭房屋於被告整理後緊密時 間即產生滲漏水及壁癌，顯見情況實屬嚴重，非一般潮濕所 造成，可知房屋應有結構上之瑕疵，被告以自然老化推諉， 難謂有理；本件房屋交易價格，比鄰近相當之物件交易價格 還高，並無被告已考量房屋自然老化而降低價格之情。 二、被告則以：系爭房屋屋齡為29年，屋況老化實屬正常，本件 房屋交易價格低於新成屋甚多，原告查看房屋後，既已約定 現況交屋，並未再另行約定漏水或地磚澎拱處理方式，足認 原告已經由看屋過程知悉中古屋屋況並反映於價格中或因重 大過失而漏未察覺，且本件無其他重要影響結構之瑕疵，原 告主張瑕疵擔保責任為無理由；系爭房屋現況說明書僅係就 房屋買賣時之現況，由被告依其認知而填載，供買方即原告 審酌，並非保證系爭房屋之品質，且該說明書內亦無「保證 」之字樣；依原告提出之照片(本院卷第29-33頁)，並未有 明顯滲水之痕跡，僅有俗稱壁癌之牆壁油漆脫落之現象，系 爭房屋為屋齡29年之鋼筋混凝土房屋，混凝本身係由水、水 泥、砂、小碎石攪拌產生化學作用之混合產出物，混凝土會 吸收打在其表面之雨水、空氣中之水氣，混凝土中之鹼性物 質會隨水溶解，水分蒸發後，析出白色得鹽類物質(結晶)， 俗稱白華，故白華係老舊混凝土結構物常有之現象，為一般 中古房屋經相當年日，建築材料、裝潢之自然、必然之耗損 及老化現象而產生之狀況，難認屬本件買賣之瑕疵；原告稱 系爭房屋1、2樓樓梯及5樓陽台天花板有龜裂之情形，龜裂 部分應係地震等多重外力長期交互作用、材料乾燥收縮及砌 磚縫誘發裂隙所致，與建物老化有關，雖影響美觀，但不致 影響結構安全，依民法第345條第1項但書，不應視為瑕疵； 就2樓磁磚澎拱(地磚中空)部分，一般磁磚長期使用20、30 年即可能產生中空現象，並不致影響房屋結構安全，且原告 既已進屋查看，約明現況交屋，兩造並未於系爭買賣契約內 另行約定地磚中空部分需額外擔保之事項，原告主張被告應 負瑕疵擔保責任係無理由等語為答辯，聲明：原告之訴駁回 。 三、本院之判斷： (一)兩造就於112年8月7日簽訂不動產買賣契約書（卷第17至24 頁）買地系爭房地及已履約完成，均不爭執。原告主張交屋 後發現標的物房屋有上述「一、二樓樓梯有龜裂」、「二樓 客廳上方有滲水並形成壁癌」、「二樓地板磁磚約14坪範圍 有膨拱及破損滲水縫隙」、「三樓廚房上方有滲水並形成壁 癌」、「四樓房間牆壁滲水並形成壁癌」、「五樓陽台天花 板龜裂」等情形，主張係屬出賣人應負責賠償之瑕疵；被告 則不否認上開情形，惟主張非屬出賣人應負責賠償之瑕疵。 (二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所 謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高 法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。中古屋、新成屋 或預售屋之買賣，因買賣時其標的物之房屋分別係「已存在 且已長期使用」、「已存在但尚未使用」或「尚未建造而不 存在」，交易性質有所不同，因此於所謂「價值、效用或品 質」是否構成「滅失或減少」之判斷上，亦有不同，應分別 就個案具體情形，依通常交易觀念及當事人交易時所決定或 所合致欲實現之內容，本於誠實信用原則而為個別認定是否 屬有瑕疵，不能一概而論。又所謂買賣標的物之「價值」、 「效用」或「品質」，係屬三個不同之概念。以買賣房屋為 例，房屋具有「產權（保值）」及「使用（居住）」之二大 功能，新成屋或預售屋之買賣，主要重在居住使用之目的， 次則為產權保值，因此堪供居住之效用及是否舒適耐用之品 質，為交易時主要之考量；至於中古屋之買賣，因房屋會隨 時間自然老化，屋齡愈老則其效用或品質自然與新屋有相當 之差距，因此老舊房屋除非投入資金予以重新翻修，交易上 難以期待其具備與新屋相同之效用或品質。因此老舊房屋之 銷售，市面上有二類交易形態，一為出賣人投入資金將房屋 重新整修後出售，此時交易目的重在使用功能之效用及品質 ；另一則為以原樣出售，此時交易目的重在產權之轉讓，由 受讓人於買受後，自行決定如何利用或重新整修。二者交易 條件及價格，亦有所不同。 (三)按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證 據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語 ，任意推解致失真意。又買受人得向出賣人請求不履行之損 害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出 賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人 亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此 觀民法第359條、第360條之規定自明。至於約定之方式，不 問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出 賣人予以同意，均無不可，惟必以出賣人與買受人間有此項 保證品質之特約，始足當之（最高法院109年度台上字第 51 2號民事判決）。不動產仲介公司於受委託銷售前，其向出 賣人詢問製作之現況說明書，乃就房屋有無足以影響交易價 值判斷之重要事項之調查訪問與事實陳述，並非買賣契約當 事人就標的物品質保證之特約。系爭房屋於83年11月24日興 建完成，有仲介公司不動產說明書所提供之售屋資料表（卷 第64頁）及產權調查資料（卷第65頁）可明，至本件買賣成 立時屋齡已約29年，應為買受人即原告於交易時所知悉。依 上揭民法規定，出賣人應負擔保責任者，乃標的物移轉時無 滅失或減少其價值之瑕疵，以及無滅失或減少其通常效用（ 本件無約定預定效用）。本件買賣標的乃中古屋，上述所稱 之「價值」或「通常效用」，即應指中古屋市場上一般人所 期待之價值及之效用而言，亦即其所應具備之價值於當事人 間無特約時，乃指通常交易觀念上認為屋齡條件相同中古屋 所應具備者，並應排除減少之程度，無關重要者。又依兩造 契約書第17條其他約定事項之記載「①現況交屋及交地。②賣 方保證水電暢通，無斷水及斷情事。」等語，此外別無任何 品質保證之約定，是以基於明示其一、排除其他之原理，兩 造締約時，出賣人即被告未就系爭房屋無滲漏水為品質保證 ，乃堪認定。 (四)關於原告主張之「樓梯、陽台天花板有龜裂」、「壁癌」等 情形（卷第12頁），係屬花蓮縣地區老舊房屋常見之現象， 誠如原告聲請詢問之證人即從事防水工程有近30年經驗而領 有防水結業證照之黃建華所述，民宅常見的滲漏水多發生於 邊角，窗框、屋頂。屋頂大部分都是因為電管，因為地震應 力導致（卷第230頁）。花蓮為多地震及風災之地區而容易 使房屋大幅搖晃，加上全年潮濕多雨，夏季炎熱及日曬強烈 而容易使水泥發生劇烈之熱漲冷縮情形，如同本院辦公廳舍 及職務宿舍均屬25年以上建物，皆有水泥表面龜裂、壁癌或 滲漏水等現象，必須常年編列預算修繕維護，始得保持較佳 外觀。因此於花蓮地區之中古屋市場，老舊房屋除非經重新 翻修，鮮少能遇到沒有牆面龜裂或壁癌者，買賣此種標的房 屋，本應預期需要於買受後支出一些修繕費用。是以，除非 有特別保固或維護之約定，老舊之中古屋雖有龜裂、壁癌或 陽台窗戶（冷氣孔）大雨後不明顯滲水等狀態，固有美觀或 舒適感上之缺陷，但若無影響結構安全之問題時，仍屬符合 花蓮地區中古屋市場上所期待之應有價值或通常效用，而認 無關重要程度之減少，不得視為瑕疵。況且，二手市場就品 質及瑕疵之定義，本即與新品市場有不同之衡量標準。被告 並非建商，系爭房屋亦非被告所興建出售之新成屋，自不能 以新成屋之標準來衡量上述缺陷之價值及效用，如證人黃建 華所述：「窗戶有漏水，屋頂、牆角、天花板有壁癌。是暗 水的漏法，是濕氣的散發，（非）儀器測不出來，要經驗判 斷。」等語，可為認定被告非惡意隱瞞房屋缺陷之有利證據 ，然原告主張甚至採用目視以外之儀器始能檢測出之缺陷（ 卷第149至151頁），自不能憑一般人肉眼或經驗得知，難謂 係被告出售時所明知而故意不告知者。又前項報告書所列滲 水之檢測時點，為113年8月26日，距買賣時點已逾1年，已 違背從速檢查之附隨義務，且不能排除其間受有大地震之影 響，有過於吹毛求疵之嫌，蓋採此檢測手段，任何花蓮地區 同齡房屋也禁不起這樣的檢驗，基於誠實信用原則，自非可 採。 (五)至於被告於委託仲介公司出售系爭房屋時，於不動產標的現 況說明書項次35之「現況是否有滲漏水之情形？」欄勾選「 否」；項次39之「本標的梁、柱部分是否有顯見間隙裂縫？ 」欄勾選「否」（卷第70頁），文義上並未包含「樓梯、陽 台天花板龜裂」、「壁癌」或「地磚膨拱及破損」在內。由 原告起訴時提出照片（卷第29至33頁）所主張之缺失，顯然 係兩造就上述現況說明文字內涵之認知歧異，而依會通念， 照片裡顯現的缺失乃樓梯1階有裂縫、陽台天花油漆剝落有 裂縫、牆面及牆角有壁癌等情形，與上述現況說明文字客觀 上意思並未完全符合。又足以該當民法第354條所稱瑕疵者 ，乃指「重大」影響交易價值及效用者而言，已如前述。試 觀現況說明書「建物瑕疵情形」各項次所列乃諸如「海砂屋 」、「鋼筋裸露」、「幅射屋」、「公告危樓」、「傾斜」 、「樑柱斷裂」、「火災屋」或「白蟻蟲害」等重大情形， 其價值或效用減少之程度無關重要者不屬之，故所謂「滲漏 水」應指有明水滲流或滴落之情形，始符合此列表稱為瑕疵 者所共同具有之「重大」性質，小面積壁癌應不屬之。本件 原告提出之上述照片內容所顯示之狀況甚為輕微，其價值或 效用減少之程度無關重要，並無出賣人故意不告知物之瑕疵 存在。再者，本件並無原告書狀所舉臺灣高等法院109年度 上字第1032號判決事實中所認「嚴重漏水、白蟻孳生、傾斜 、穿梁」等重大瑕疵情形，基礎事實有所不同，自難以比附 援引。反觀本件標的房屋輕微滲水或壁癌或非樑柱結構之龜 裂，於中古屋市場若無標榜原屋主重新翻修者，則應視為房 屋之自然老化，而非瑕疵。依上開證人所述，本件係屬「暗 水的漏法，是濕氣的散發」等語，顯然說明並不是嚴重之滲 漏水，更證明其乃不可避免之房屋自然老化現象。而一般新 建房屋之防水處理亦未必能終身不壞，有一定保固期限，更 加上多年來大型地震之影響，防水材料也會受損，成為中古 房屋必然含有缺失之現況。並觀原告起訴前請3家包商分別 估價（卷第35至37頁），內容一致皆主要為地磚重舖之項目 ，可見與滲漏水無關，嗣於訴訟中另自行委請證人開立之報 價單內容（卷第147頁），後者項目雖多側重於打除後重新 施作防水，形同翻新房屋，且此證據不具公信力，失之過於 主觀，其翻新內容已明顯超出契約特別約定「現況交屋」之 文義範疇。中古屋買賣與二手貨交易相同處，乃均為超過標 的物原製作人保固之期限，且出賣人若也是消費者而非事業 廠商時，則買受人不受消費者保護法之保障，需要仔細詳查 其現況，也需要具備相當之經驗，才能做出符合自己實際需 求之評估。而中古屋之出賣人既是消費者，倘無自行修繕的 能力，其亦僅能依房屋之現況出售之。復觀被告委託仲介公 司出售系爭房屋所附外觀及室內圖像（卷第71頁），其並未 翻修包裝成新房屋之樣態，而係以原本生活之雜亂狀況呈現 ，連油漆或清潔也不做，沒有原告所主張之刻意掩飾缺陷行 為，通常以這樣「原樣」形態出售之老舊房屋，即含有告知 買家應有於交屋後若要翻新則須自行修繕的心理準備之意思 ，因此這類型中古屋交易時，售價中沒有包括翻新之成本， 所以不保證或擔保品質或效用如新，其於特約事項手寫註明 「現況交屋」，並非虛詞，而係含有以原有老舊狀態交屋而 出賣人不負責日後任何整理或修繕翻新之意思，與新成屋或 翻新屋之交易型態易有別。綜上情事，原告主張系爭房屋之 上述缺失，乃原本自然老化後之現況（如同中古家俱之刮痕 或中古車之引擎磨耗），於本件交易性質及社會通念，業經 中古屋市場買方事先評估及預見，其缺失存在之可能性，已 納入商議交易價額時所得考量之事項，不構成對買方判斷應 有價值或通常效用時之突襲，非屬致房屋之應有價值或通常 效用有所滅失或減少之瑕疵，被告依現況交屋予原告，應認 已符合債之本旨，而無違反契約之債務不履行情形。 (六)原告復提出其自行委請不動產估價師製作之「不動產估價報 告書」（卷第73頁），主張系爭房地正常價格為9,192,719 元，無非表示其以10,500,000元向被告購買系爭房地，有「 買貴了」之情形。然房屋交易市場如同其他資產自由交易市 場（諸如證券、外匯、貴重金屬等）一樣，本無官定價額， 成交價係由買方雙方自行評估而商議決定。況且，原告於買 受前有充足之時間及機會去考慮、比較，可耐心調查及慢慢 查看，無成交期限之壓力，時間上並不急迫，並得自由決定 是否買受，沒有受強迫、脅迫或詐欺之情事。而被告最初委 託出售的價格原本為11,800,000元（卷第64頁），與實際成 交價尚低1,300,000元，降低比例超過1成，難謂被告無因原 告議價後而讓價之情形，可見原告確有討價還價之機會及能 力。復由系爭房屋廣告案名所訴求之銷售重點在「機能雙車 庫」，乃以所處位置臨近黃昏市場及慶豐商圈，生活機能便 利，車庫空間大可停2台車，交通便捷，為其價值及效用之 主要訴求，非訴求建物主體之豪華精緻、裝修如新或品質保 證。原告購屋前應有充分機會可查看、思考及估量日後有哪 些部分需修繕及其費用，或自己做一些功課調查行情，於成 交前耐心多看屋幾次，先找出可砍價之缺失，俾於商議過程 中討價還價，而非事後再來反悔。故本件交易價額乃買賣雙 方商議之結果，原告未能證明系爭房屋有何足以影響售價之 重大瑕疵存在，其於履約完成才嗣後主張應減少價金，乃屬 無據。 (七)綜上所述，本件原告未能證明被告就買賣標的之系爭房屋有 保證品質或故意不告知瑕疵之情形。且雖於訴訟中原告自行 委託驗屋公司以科學儀器檢測發現有肉眼不能發現之牆壁含 水量過高或潛在滲水之缺失，但這些缺失非於締約時可由買 賣雙方當事人憑觀察或經驗驗所能發覺，且對房屋結構上並 未實際證明有何重大危害或影響使用年限（僅有主觀推論尚 不足採），亦不影響此類中古屋於個案性質上，著重基地位 置及持有土地面積之交易價值，或其他外在市場價值（例如 生活或交通便利性等），而兩造既有以現況交屋之特約，於 此個案特性之交易通念上，此特約即含有出賣人無意翻新房 屋，關於房屋自然老化所呈諸如油漆剝落、地板不平、局部 壁癌或非樑柱裂縫等與房屋安全非關重要之缺失，應由買受 人於交屋後自行修繕之意思，並明定於契約書內，因此被告 交付之房屋堪認符合債之本旨，並沒有債務不履行或於標的 物危險移轉時不具契約所約定應有價值、通常效能之瑕疵等 情事。從而，原告依民法第359條、179條等請求權法律關係 ，訴請命被告賠償瑕疵修繕費用361,200元、修繕期間無法 使用損失60,000元及返還房屋價值減損304,280元，合計725 ,480元，以及自民事擴張聲明暨準備狀繕本送達翌日起計算 之法定遲延利息，均無理由，應予駁回。　　 四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁瑞玲 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　沈培錚 以上正本係照原本作成。 本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。 如不服本判決，須於判決（宣示判決筆錄）送達後20日內向本院 提出上訴狀及上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按 「上訴利益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。 如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補 提上訴理由書。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　 書記官　丁瑞玲

2025-01-17

HLEV-113-花簡-47-20250117-1

消債清
臺灣新北地方法院

清算事件

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度消債清字第172號 聲 請 人 李健豪 代 理 人 趙興偉律師(法扶律師) 相 對 人 華南商業銀行股份有限公司 法定代理人 黃俊智 相 對 人 台新國際商業銀行股份有限公司 法定代理人 吳東亮 相 對 人 中國信託商業銀行股份有限公司 法定代理人 利明献 相 對 人 樂天國際商業銀行股份有限公司 法定代理人 王東和 相 對 人 鄭莉莉 和潤企業股份有限公司 法定代理人 劉源森 相 對 人 順益汽車股份有限公司 法定代理人 陳志隆 相 對 人 合迪股份有限公司 法定代理人 陳鳳龍 上列當事人因消費者債務清理事件，聲請清算，本院裁定如下： 　　主　文 聲請駁回。 聲請費用由聲請人負擔。 　　理　由 一、按： (一)消費者債務清理條例（下稱消債條例）第2條規定「按債務 人本條例所稱消費者，指五年內未從事營業活動或從事小規 模營業活動之自然人。前項小規模營業指營業額平均每月新 臺幣（下同）二十萬元以下者。前項所定數額，司法院得因 情勢需要，以命令增減之」；第3條規定「不能清償債務或 有不能清償之虞者，得依本條例所定更生程序，清理其債務 」；第80條規定「債務人於法院裁定開始更生程序或許可和 解或宣告破產前，得向法院聲請清算；債權人縱為一人，債 務人亦得為聲請」；第151條第1項規定「債務人對於金融機 構負債務者，在聲請更生或清算前，應向最大債權金融機構 請求協商債務清償方案，或向其住、居所地之法院或鄉、鎮 、市、區調解委員會聲請債務清理之調解」。 (二)所謂不能清償債務或有不能清償之虞，法院應調查債務人之 財產、勞力（技術）及信用等清償能力為綜合判斷。債務人 因欠缺清償能力，對已屆期之債務，全盤繼續處於不能清償 之客觀經濟狀態，即屬不能清償債務；債務人就現在或即將 到期之債務，有不能清償之蓋然性或可能性，即屬有不能清 償之虞（司法院民事廳消費者債務清理條例法律問題研審小 組意見參照）。 (三)消債條例第8條前段規定「聲請更生或清算不合程式或不備 其他要件者，法院應以裁定駁回之」；第82條第1、2項規定 「法院裁定開始清算程序前，得依職權訊問債務人、債權人 及其他關係人，並得定期命債務人據實報告清算聲請前二年 內財產變動之狀況。債務人違反前項報告義務者，法院得駁 回清算之聲請」。又第82條第2項之立法理由揭示：清算程 序係為保護有清理債務誠意之債務人而設，債務人聲請清算 須具備重建經濟生活之誠意，就財產變動之狀況有報告義務 ，違反而不為真實陳述，或無正當理由拒絕提出關係文件或 為財產變動之狀況報告者，債權人可能因此遭受不測損害， 而所謂不為真實陳述，包括消極不為陳述及積極為虛偽陳述 ，聲請人如不配合法院而為報告行為等，即足認其欠缺清理 債務之誠意，且無聲請清算之真意，自無加以保護之必要。 二、本件聲請意旨略以：聲請人積欠信用借貸、信用卡債，債台 高築，最終無力償還，故向本院聲請前置調解，然與最大債 權金融機構（即中國信託銀行）間就協商方案未能達成合意 ，調解不成立，爰依法聲請清算等語。 三、查： (一)聲請人於民國113年4月18日向本院聲請債務清理前置調解， 嗣於同年6月13日進行調解程序，與最大債權金融機構（即 中國信託銀行）間就協商方案未能達成合意，調解不成立等 情，業經本院依職權調取本院113年度司消債調字第391號調 解卷全卷可參。是本件符合法定聲請前置要件，首堪認定。 (二)聲請人為一般消費者，且5年內未從事營業活動，業據提出 財產及收入狀況說明書、債權人暨債務人清冊、財團法人金 融聯合徵信中心當事人綜合信用報告、全國財產稅總歸戶財 產資料清單、110至112年度綜合所得稅各類所得資料清單、 勞保及職保之被保險人投保資料表等為證據（見調字卷第15 至47頁、本院卷第39至47、55至57頁），並經本院依職權函 詢各債權人之查詢結果附卷可佐（見調字卷第71、77、83、 89頁），是認本件符合法定聲請資格要件。 (三)聲請人稱目前任職於富胖達股份有限公司（下稱富胖達公司 ）擔任外送員，每月薪資約為6萬6,549元等語（見本院卷第 36頁），固據提出其中國信託銀行帳戶存摺為證據（見本院 卷第83至95頁），然依消債條例施行細則第21條之1第1項規 定，稅賦開支、全民健保、勞保等薪資減項應視為聲請人每 月必要支出項目，是聲請人之實際收入數額應依其提出之11 1、112年度綜合所得稅各類所得資料清單（111年見調字卷 第25頁；112年本院卷第55頁），其任職於富胖達公司之112 年平均每月收入為7萬8,606元（即94萬3,274元÷12個月）、 111年平均每月收入為8萬7,996元（即105萬5,955元÷12個月 ），是以聲請人目前之勞動能力，其實際每月收入應認定為 83,301元（即【7萬8,606元＋8萬7,996元】÷2）方屬適當。 (四)聲請人稱其依法須扶養其配偶及兩名未成年子女（戶籍謄本 見本院卷第49頁），每月個人必要支出及實際支出之扶養金 額共6萬8,549元等語，合於消債條例第64條之2第1、2項規 定之數額（依新北市政府所公告之每人每月最低生活費1萬6 ,400元×1.2倍×4（聲請人及其妻子與兩名未成年子女）－1萬 0,171元（即聲請人陳報其妻子之每月平均收入）），依消 債條例施行細則第21條之1第3項之規定，毋庸提出證據，堪 可採信。 (五)聲請人就其債權人清冊中所列積欠債權人甲○○79萬元債務部 分（見調字卷第29頁、本院卷第39頁），經本院以裁定命其 補正與債權人甲○○間債務相關證明文件（見本院卷第25頁） ，聲請人固稱：該債務係於105年間因合資購買預售屋遭斷 頭所積欠，伊於111年1月起按月還款5,000元，以現金轉帳 至債權人甲○○指定第三人陳沛蓉之國泰世華銀行帳戶云云， 然僅提出陳沛蓉之國泰世華銀行帳戶存摺封面為證據，未能 具體釋明並提出相關證明文件（如購屋契約、約定還款對話 紀錄、轉帳明細等），是此部分既聲請人未能提出證據具體 釋明，即應予扣除，且聲請人有違其報告義務，致本院無從 判斷其實際積欠債務總額甚而有無清償能力，並對債權人有 不公平甚因此遭受不測損害。 (六)聲請人所積欠之債務，依聲請人提出之債權人清冊（見調字 卷第29頁、本院卷第39頁）、民事陳報狀（自陳已清償東元 騰股份有限公司所有債務，並提出繳款申請書為證據）、本 院依職權函詢各債權人之查詢結果（見調字卷第71、77、83 、89頁），其積欠金融機構之所有債務總額共84萬7,271元 、積欠民間債權人之所有債務總額共77萬0,467元（即25萬3 ,578元＋26萬2,189元＋25萬4,700元），合計161萬7,738元（ 即84萬7,271元＋77萬0,467元）。再依本件聲請人每月可支 配收入為83,301元，扣除其每月必要支出6萬8,549元後，尚 餘14,752元，又聲請人所負之所有本金及利息債務總額為16 1萬7,738元，依其勞動能力清償上開債務須約9.13年（計算 式：161萬7,738元÷14,752元÷12個月），又聲請人現年50歲 （00年0月生，見戶籍謄本，調字卷第9頁），距法定強制退 休年齡65歲尚餘15年，再酌及其財力（名下無不動產；自陳 其汽機車等動產均設有質權（見本院卷第35頁），見全國財 產稅總歸戶財產資料清單，調字卷第23頁、本院卷第57頁； 保單價值準備金約為7萬9,624元，見全球人壽保單投保證明 ，本院卷第125頁），綜合判斷後，難認為聲請人確有不能 清償債務或有不能清償之虞之情形。 (七)綜上，本件聲請人雖為一般消費者，且5年內未從事營業活 動，然難認其確有不能清償債務或有不能清償之虞之情形， 且在本院裁定命其補正債務相關證明文件後仍有所缺漏，復 到庭陳述意見時亦未就上開債務具體釋明，明顯未盡其報告 義務，足認其欠缺清理債務之誠意，且無聲請清算之真意， 是本件聲請，於法未合。 四、據上論結，本件聲請人聲請清算，經核未合於法定要件，且 命其補正後仍未能補正，亦有違其報告義務，應予駁回，爰 依消債條例第8條前段、第11條第1項、第82條第2項裁定如 主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　劉容妤 以上正本係照原本作成。 如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應 繳納抗告費新臺幣1,000元整。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　 1　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2025-01-17

PCDV-113-消債清-172-20250117-2

消
臺灣臺中地方法院

請求交屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 　　　112年度消字第19號 原 告 陳李美花 訴訟代理人 陳虹均律師 被 告 長松食品有限公司 法定代理人 鄭鴒鍹 訴訟代理人 劉鈞豪律師 複 代理人 吳振威律師 被 告 新邑建設開發股份有限公司 法定代理人 沈裕展 上列當事人間請求請求交屋等事件，本院於民國113年12月27日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告長松食品有限公司應將如附表一、二所示之土地及土地 所有權狀正本交付予原告。 二、被告新邑建設開發股份有限公司應將如附表一、二所示之建 物、房屋鑰匙、社區大門鑰匙、門禁卡（電磁卡或感應扣） 及建物所有權狀正本交付予原告。 三、被告新邑建設開發股份有限公司應給付原告新臺幣6萬9825 元，及自民國112年11月7日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。 四、被告長松食品有限公司應給付原告新臺幣57萬1290元，及自 民國112年9月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ；暨自民國112年9月1日起至交付如附表一所示土地之日止 ，按日給付原告新臺幣3425元。 五、被告新邑建設開發股份有限公司應給付原告新臺幣57萬1290 元，及自民國112年11月7日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息；暨自民國112年9月1日起至交付如附表一所示建 物之日止，按日給付原告新臺幣3425元。 六、第四項及第五項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告 於其給付範圍內，免給付義務。 七、被告長松食品有限公司應給付原告新臺幣26萬7320元，及自 民國112年9月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ；暨自民國112年9月1日起至交付如附表二所示土地之日止 ，按日給付原告新臺幣1615元。 八、被告新邑建設開發股份有限公司應給付原告新臺幣26萬7320 元，及自民國112年11月7日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息；暨自民國112年9月1日起至交付如附表二所示建 物之日止，按日給付原告新臺幣1615元。 九、第七項及第八項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告 於其給付範圍內，免給付義務。 十、原告其餘之訴駁回。 十一、訴訟費用由被告連帶負擔95%，餘由原告負擔。 十二、本判決第一項至第五項、第七項、第八項於原告以新臺幣 392萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1 175萬9725萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 十三、原告其餘假執行之聲請駁回。　 　　事實及理由 壹、程序事項： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告原起訴聲明為：㈠被告長松食品有限 公司（下稱長松公司）及被告新邑建設開發股份有限公司（ 下稱新邑公司）應將起訴狀附表一、二所示之土地及建物交 付予原告使用，並應交付房屋鑰匙及土地、房屋權狀正本。 ㈡長松公司應給付原告新臺幣（下同）57萬1290元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。並應自民國112年9月1日起至交付系爭土地之日止，按日 給付原告3425元。㈢新邑公司應給付原告64萬1115元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。並應自112年9月1日起至交付系爭房屋之日止，按日給 付原告3425元。㈣長松公司應給付原告26萬7320元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。並應自112年9月1日起至交付系爭土地之日止，按日給付 原告1615元。㈤新邑公司應給付原告26萬7320元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 並應自112年9月1日起至交付系爭房屋之日止，按日給付原 告1615元。㈥願供擔保，請准宣告假執行。嗣於113年4月11 日具狀變更聲明為：㈠長松公司應將如附表一、二所示地號 之土地交付予原告使用，並應交付土地所有權狀正本予原告 。㈡新邑公司應將如附表一、二所示建號之建物交付予原告 使用，並應交付房屋鑰匙、社區大門鑰匙及門禁卡（電磁卡 或感應扣）與房屋所有權狀正本予原告。㈢長松公司應給付 原告57萬1290元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。並應自112年9月1日起至交付如 附表一所示土地之日止，按日給付原告3425元。㈣新邑公司 應給付原告64萬1115元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。並應自112年9月1日起至 交付如附表一所示建物之日止，按日給付原告3425元。㈤長 松公司應給付原告26萬7320元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並應自112年9月1 日起至交付如附表二所示土地之日止，按日給付原告1615元 。㈥新邑公司應給付原告26萬7320元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並應自112 年9月1日起至交付如附表二所示建物之日止，按日給付原告 1615元。㈦訴之聲明第5項、第6項所命給付，如任一被告為 給付時，另一被告於其給付範圍內，免除給付責任。㈧願供 擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第335至337頁）。經核 與前開規定相符，應予准許。 二、新邑公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 貳、實體事項： 一、原告主張： 　㈠原告於109年4月25日分別與長松公司簽立土地預定買賣契約 書（下稱系爭B5土地契約），與新邑公司簽立房屋預定買賣 契約書（下稱系爭B5房屋契約，與系爭B5土地契約下合稱系 爭B5房地契約），約定原告向被告購買「新邑知薪」建案（ 下稱系爭建案）如附表一所示之不動產（下稱系爭B5房地） ，並約定房地總價為695萬元，原告已於如附表三所示之日 期給付如附表三所示之價金，共計685萬元予被告。另原告 於109年8月27日分別與長松公司簽立土地預定買賣契約書（ 下稱系爭3C土地契約），與新邑公司簽立房屋預定買賣契約 書（下稱系爭3C房屋契約，與系爭3C土地契約下合稱系爭3C 房地契約），約定原告向被告購買系爭建案如附表二所示之 不動產（下稱系爭3C房地），並約定房地總價為333萬元， 原告已於如附表四所示之日期給付如附表四所示之價金，共 計323萬元予被告。 　㈡被告應於110年12月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照 所定之必要設施，並應於領得使用執照後6個月內通知原告 進行交屋。惟被告遲至111年5月27日方取得使用執照，分別 於112年5月3日、同年月4日將系爭3C、B5房地移轉登記予原 告，迄今未交付系爭B5、3C房地及其房地所有權狀正本、房 屋鑰匙、社區大門鑰匙、門禁卡（電磁卡或感應扣）等物（ 下稱房屋鑰匙等物）。故依系爭B5土地契約第10條第1項、 系爭B5房屋契約第14條第1項約定、系爭3C土地契約第8條、 系爭3C房屋契約第17條第1項約定請求被告交付系爭B5、3C 房地予原告使用，及交付系爭B5、3C房地所有權狀正本、房 屋鑰匙、社區大門鑰匙、門禁卡（電磁卡或感應扣）予原告 。 　㈢依系爭B5房屋契約第10條第3項前段約定，以每逾1日按已繳 房地價款萬分之5計算使用執照遲延部分之遲延利息，又原 告自109年3月27日起至111年5月26日止已繳系爭B5房屋之房 地價款共95萬元，故新邑公司應給付原告6萬9825元【計算 式：95萬元×0.0005×147日＝6萬9825元】（下稱系爭B5使照 遲延利息）。另長松公司未依系爭B5土地契約第10條第1項 第4款約定、新邑公司未依系爭B5房屋契約第14條第1項第4 款約定，於取得使用執照後6個月內（即111年11月26日）通 知交屋。依前開約定，以每逾1日按已繳房地價款萬分之5計 算被告遲延通知交屋之遲延利息，又原告自109年3月27日起 至111年11月26日止已繳系爭B5房地價款共129萬元，至112 年8月31日止，逾期天數為278日；於112年4月12日繳系爭B5 房地價款556萬元，至112年8月31日止，逾期天數為141日； 累計已繳系爭B5房地價款共685萬元。故被告應各給付原告5 7萬1290元【計算式：（129萬元×0.0005×278日）+（556萬 元×0.0005×141日）＝57萬1290元】；及自112年9月1日起至 交付系爭B5房地之日止，給付每日3425元之遲延利息【計算 式：685萬元×0.0005＝3425元】（下稱系爭B5通知交屋遲延 利息）。 　㈣而系爭3C房地契約互為聯立關係，具有不可分性，應共同履 行，被告應就系爭3C房地契約負不真正連帶給付責任，又系 爭3C房地契約係被告用以對不特定多數消費者銷售建案所預 先擬定，自得適用內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項（下稱應記載事項）規定，系爭3C房地逾 期取得使用執照、逾期通知交屋及貸款利息負擔，應合一視 同被告全部違約，原告得請求被告為如下給付： 　⒈取得使用執照遲延部分： 　　依系爭3C房屋契約第13條第1項、第2項約定、應記載事項第 12條第1項、第2項及消費者保護法（下稱消保法）第17條第 1項、第4項前段、第5項規定，以每逾1日按已繳房地價款萬 分之5計算使用執照遲延部分之遲延利息，又原告自109年8 月26日起至111年5月26日止已繳系爭3C房屋之房地價款共49 萬元，故被告應給付原告3萬6015元【計算式：49萬元×0.00 05×147日＝3萬6015元】（下稱系爭3C使照遲延利息）。 　⒉通知交屋遲延部分： 　　被告未依系爭3C房屋契約第17條第2項約定、應記載事項第1 5條第1項第4款規定，於取得使用執照後6個月內（即111年1 1月26日）通知交屋。依前開約定，以每逾1日按已繳房地價 款萬分之5計算被告遲延通知交屋之遲延利息，又原告自109 年8月26日起至111年11月26日止已繳系爭3C房地價款共57萬 元，至112年8月31日止，逾期天數為278日；於112年5月19 日繳系爭3C房地價款266萬元，至112年8月31日止，逾期天 數為104日；累計已繳系爭3C房地價款共323萬元。故被告應 給付原告21萬7550元【（57萬元×0.0005×278日）+（266萬 元×0.0005×104日）＝21萬7550元】；及自112年9月1日起至 交付系爭3C房地之日止，給付每日1615元之遲延利息【計算 式：323萬元×0.0005＝1615元】（下稱系爭3C通知交屋遲延 利息）。 　⒊貸款利息損失部分： 　　又依系爭3C房屋契約第20條第4項及系爭3C土地第9條第4項 固約定金融機構核撥貸款後之利息應由原告負擔，惟依應記 載事項第18條第3項但書規定，被告應返還通知交屋日前之 利息予原告，而系爭3C房地貸款於112年5月19日即核撥放款 ，惟因被告至今拒絕交付系爭3C房地予原告，原告在不能使 用系爭3C房地之情形下，仍須繳納系爭3C房地貸款利息，計 自112年5月19日貸款核撥至同年8月19日止，貸款利息已支 出1萬3755元，故依應記載事項第18條第3項但書、民法第17 9條規定，原告自得請求被告給付1萬3755元之貸款利息【計 算式：4654元＋4485元＋4616元＝1萬3755元】（下稱系爭3C貸 款利息）。 　㈤爰依系爭B5房屋契約第10條第3項前段、第14條第1項第4款、 系爭B5土地契約第10條第1項第4款、系爭3C房屋契約第13條 第2項、第17條第1項、第2項、系爭3C土地契約第8條約定、 應記載事項第12條第2項、第15條第1項第4款、第18條第3項 但書、民法第179條及消保法第17條第1項、第4項前段、第5 項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如程序事項一、變 更後聲明所示。　　 二、被告則以： 　㈠長松公司部分：對原告主張遲至111年5月27日始取得使用執 照，分別於112年5月3日、同年月4日辦理系爭3C、B5房地所 有權登記，及給付使照遲延部分之遲延利息計算方式及金額 等均無意見。惟否認有通知交屋遲延，被告已委由訴外人趙 建中通知原告交屋，且原告自承已辦妥交屋手續，故原告請 求通知交屋遲延利息部分為無理由。原告未提出繳納貸款利 息資料，故請求給付貸款利息損失部分無理由。此外，系爭 3C土地契約限於契約無效、撤銷、解除等原因方有聯立關係 ，本件遲延利息不屬於聯立關係之範圍。又自原告112年12 月18日民事變更訴之聲明暨準備狀（下稱系爭準備狀）中可 知系爭房地早於112年7月27日即辦理過戶完成，則原告至多 僅能計算違約金至112年7月27日。又系爭房屋前因遇疫情導 致難以招工，斯時政府亦有依建築法第53條、臺中市建築管 理自治條例第26條規定，頒布建照執照得自動展延之情況， 應屬預售屋買賣契約第10條第1項之不可抗力之事由而得免 除違約金之給付。倘認長松公司應給付違約金，亦請依民法 第252條規定予以減免等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴 及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。 　㈡新邑公司未於言詞辯論期日到庭，惟依其先前所提書狀及準 備程序到庭陳述略以：對原告主張遲至111年5月27日始取得 使用執照，分別於112年5月3日、同年月4日辦理系爭3C、B5 房地所有權登記，並應交付房屋鑰匙、權狀予原告，給付系 爭B5、3C使照遲延利息、遲延罰款計算方式及金額等均無意 見。惟否認有通知交屋遲延，被告已委由趙建中通知原告交 屋，且原告自承已辦妥交屋手續，故原告請求系爭B5、3C通 知交屋遲延利息部分為無理由。原告未提出繳納貸款利息資 料，故請求給付貸款利息損失部分無理由。此外，系爭3C土 地契約限於契約無效、撤銷、解除等原因方有聯立關係，本 件遲延利息不屬於聯立關係之範圍等語，資為抗辯。並聲明 ：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。 三、本院得心證之理由： 　㈠原告請求長松公司交付如附表一、二所示土地及土地所有權 狀正本，及請求新邑公司交付如附表一、二所示建物、房屋 鑰匙等物及建物所有權狀正本，均為有理由： 　⒈原告分別於109年4月25日、同年8月27日與長松公司簽立系爭 B5、3C土地契約，與新邑公司簽立系爭B5、3C房屋契約，約 定原告向被告購買系爭B5、3C房地，原告已分別於如附表三 、四所示之日期給付如附表三、四所示之價金，共計685萬 元、323萬元予被告。被告則分別於112年5月3日、同年月4 日將系爭3C、B5房地移轉登記予原告等情，業據原告提出系 爭B5、3C房地契約、系爭B5、3C房地登記第一類謄本、中國 信託商業銀行（下稱中信銀行）每期應還款金額試算表影本 、系爭B5、3C房地繳款發票影本為證（見本院卷一第47至19 1、195至233243至247頁），且為長松公司所不爭執（見本 院卷二第126頁），而新邑公司就原告主張之上開事實，已 受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀 爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定， 視同自認，堪信原告上開主張為真實。 　⒉按系爭B5土地契約第10條第2項約定：「賣方（即長松公司） 應於買方（即原告）辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權 狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用 執照（若數戶同一張使用執照，則日後移交管理委員會）或 使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付買方，並發給遷入 證明書，俾憑換取鎖匙，本契約則無需返還」；系爭3C土地 契約第8條約定：「賣方（即長松公司）應於買方（即原告 ）與長松公司簽訂『房屋預定買賣契約書』第17條之約定辦妥 交屋手續後，將土地所有權狀交付買方，本契約則無須返還 」。系爭B5房屋契約第14條第2項約定：「賣方（即新邑公 司）應於買方（即原告）辦妥交屋手續後，將土地及建物所 有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、 使用執照或使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付買方， 並發給交屋證明單俾憑換取鎖匙，本契約則無需返還」；系 爭3C房屋契約第17條第1項約定：「賣方（即新邑公司）應 於買方（即原告）辦妥交屋手續後，將建物所有權狀、房屋 保固書、使用維護手冊、規約草約、使用執照影本及賣方代 繳稅費收據交付買方，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙， 本契約則無需返還」。是依上開規定，長松公司自有交付如 附表一、二所示之土地及土地所有權狀正本予原告之義務， 而新邑公司亦有交付如附表一、二所示之房屋鑰匙等物及建 物所有權狀正本予原告之義務，且為新邑公司所不爭執（見 本院卷一第294頁），則原告請求長松公司交付如附表一、 二所示之土地及土地所有權狀正本，及請求新邑公司交付如 附表一、二所示之房屋鑰匙等物及建物所有權狀正本，均為 有理由。至長松公司雖抗辯已通知原告交屋，就原告主張其 未交付如附表一、二所示之土地及土地所有權狀正本有爭執 等語（見本院卷二第126、133頁），惟其並未提出證據證明 有交付如附表一、二所示之土地及土地所有權狀正本予原告 ，故其上開所辯，自屬無據。 　㈡原告請求新邑公司給付系爭B5使照遲延利息，有理由： 　　依系爭B5房屋契約第10條第1項本文約定：「本預售屋之建 築工程應在109年5月20日之前開工，110年12月31日之前完 成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使 用執照」；系爭房屋契約第10條第3項前段約定：「賣方如 逾本條第1款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應 按已繳房地款依萬分之5單利計算遲延利息予買方」。查新 邑公司就原告依前開約定請求系爭B5使照遲延利息部分不爭 執（見本院卷一第288頁）。是原告依系爭房屋契約第10條 第3項約定以已繳房地價款125萬元之萬分之5計算遲延利息 ，請求新邑公司給付系爭使照遲延利息6萬9825元，要屬有 據。　　 　㈢原告得分別請求被告給付系爭B5通知交屋遲延利息，且被告 應負不真正連帶債務責任： 　⒈依系爭B5土地契約第10條第1項第4款、系爭B5房屋契約第14 條第1項第4款均約定：「賣方應於領得使用執照6個月內， 通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：（ 四）賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋， 每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予 買方。（但因買方個人因素無法通知交屋者，不在此限）」 。原告主張被告通知交屋遲延，並請求被告各給付系爭B5通 知交屋遲延利息等語。被告則均抗辯已由趙建中通知原告交 屋，長松公司則另辯稱因疫情有不可抗力之事由而得免除違 約金之給付等語等語。惟被告復未就此有利於己之事實舉證 以實其說，僅空言為上開抗辯，尚無可採，應認被告確有遲 延交屋之事實。又被告對原告依上開規定請求被告各給付系 爭B5通知交屋遲延利息之計算及金額即57萬1290元；及自11 2年9月1日起至交付系爭B5房地之日止，給付每日3425元之 遲延利息等情，並不爭執（本院卷一第294頁），堪認原告 此部分請求即屬有據。至長松公司於本院言詞辯論期日固又 爭執自系爭準備狀中可知系爭房地已於同年7月27日辦理過 戶完成，則原告至多僅能計算違約金至該日等語，惟本件卷 內並無系爭準備狀，且系爭B5房亦非於該日辦理過戶，是長 松公司上開抗辯難認與本件有關。故原告請求被告各給付系 爭B5通知交屋遲延利息57萬1290元，及自112年9月1日起至 交付系爭B5房地之日止，給付每日3425元之遲延利息，亦屬 有憑。 　⒉復按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合 ，多數債務人之各債務具有客觀之單一目的，而債務人各負 有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者， 他債務人於其給付範圍內亦同免其責任。所稱各債務具有客 觀之單一目的，係指各債務所欲滿足之法益，在客觀上彼此 同一，數請求權均以滿足此同一法益為目的（最高法院110 年度台上字第1833號判決可參）。查被告就原告請求系爭B5 通知交屋遲延利息部分，分別係本於各別之發生原因（即系 爭B5土地契約第10條第1項第4款、系爭B5房屋契約第14條第 1項第4款約定），對債權人即原告各負全部給付之義務，且 被告之給付義務具有客觀同一目的，均係給付原告因系爭B5 房地遲延通知交屋所生之遲延利息，是被告間就系爭B5通知 交屋遲延利息應屬不真正連帶債務關係，如有任一被告為給 付，其餘被告於給付範圍內，免除給付責任。故就原告僅請 求被告分別給付部分，應予駁回。 　⒊從而，原告得依系爭B5土地契約第10條第1項第4款、系爭B5 房屋契約第14條第1項第4款約定分別請求被告給付系爭B5通 知交屋遲延利息57萬1290元，及自112年9月1日起至交付系 爭B5房地之日止，給付每日3425元之遲延利息，且被告應負 不真正連帶債務責任。　 　㈣原告請求新邑公司給付系爭3C使照遲延利息、系爭3C通知交 屋遲延利息及系爭3C貸款利息，均為有理由：　　 　⒈按定型化契約條款，係指企業經營者為與多數消費者訂立同 類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款 如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。中央主管機關為預 防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化， 得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項 ，報請行政院核定後公告之；違反第1項公告之定型化契約 ，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項 ，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消保法第2 條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項 分別定有明文。觀諸系爭3C房地契約約定內容一致、用語均 為相同、適用之對象乃系爭建案之消費者等節，可見系爭3C 房地契約均乃被告為與系爭建案之消費者訂立同類買賣契約 ，所預先擬定之契約條款，故應有消保法之適用。 　⒉系爭3C使照遲延利息部分： 　　依系爭3C房屋契約第13條第1項本文、第2項約定:「本預售 屋之建築工程應在109年10月30日之前開工，並應於110年12 月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施 」、「賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已 繳房屋價款萬分之5單利計算遲延利息予買方」。是上開契 約約定完成者為主建物等興建，並以房屋價款萬分之5計算 遲延利息，核與應記載事項第12條第2項所訂「賣方如逾前 款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地 價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方」之內容不符。參 照前開說明，買賣雙方應約定取得使用執照之期限，且系爭 3C房屋契約第13條第2項將遲延利息之計算限於「已繳房屋 價款」之約定，不符上揭應記載事項規定而無效，該部分之 法律效果即有欠缺，而由應記載事項規定之內容就上開漏洞 進行補充，故應直接適用應記載事項第12條第2項規定。又 新邑公司就原告主張其依約應於110年12月31日即取得使用 執照，因遲延取得使用執照，原告得依前開規定請求系爭3C 使照遲延利息3萬6015元等情，並不爭執（見本院卷ㄧ第290 頁）。故本件原告請求新邑公司給付系爭3C使照遲延利息3 萬6015元，要屬有據。 　⒊系爭3C通知交屋遲延利息部分： 　　依系爭3C房屋契約第17條第2項約定：「賣方依約完成本戶 一切主建物附屬建物之設備，及領得使用執照6個月內，通 知買方進行交屋」。然參照應記載事項第15條第1項第4款規 定：賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋， 每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予 買方之內容，足彰系爭房屋契約未記載賣方遲延通知交屋之 法律效果，即屬未足規範之漏洞，故應適用應記載事項相關 規定。原告主張新邑公司遲延交屋乙節，固為新邑公司所否 認，然新邑公司復未就此有利於己之事實舉證以實其說，是 其所辯，尚無可採，應認新邑公司確有遲延交屋之事實。又 新邑公司對原告主張系爭3C通知交屋遲延利息之計算及金額 即21萬7550元，及自112年9月1日起至交付系爭3C房地起， 按日以1615元計算之遲延利息等情，並不爭執（本院卷第29 4頁），故原告此部分請求亦屬有憑。 　⒋系爭3C貸款利息部分： 　　按有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔，系爭3C房 屋契約第20條第4項、系爭3C土地契約第9條第4項分別定有 明文。然依應記載事項第18條第3項規定，有關金融機構核 撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之 利息應由賣方返還買方。是系爭3C房地契約顯未就賣方通知 交屋前之利息，應由何人負擔進行約定，就此部分亦應適用 前揭應記載事項規定。考諸原告自112年5月19日貸款核撥日 至同年8月19日止，已支出貸款利息共1萬3755元一節，業據 原告提出中信銀行每期應還款金額試算表影本為證（見本院 卷一第219至221頁），並有中信銀行股份有限公司113年7月 23日中信銀字第113224839355764號函暨所附資料在卷可參 （見本院卷二第37至57頁）。依上揭說明，此部分應適用應 記載事項第18條第3項但書規定，由新邑公司負擔，是原告 請求新邑公司給付1萬3755元，為有理由。新邑公司上開所 辯，即不可採。 　⒌基上，原告得向新邑公司請求給付26萬7320元【計算式：3萬 6015元＋21萬7550元＋1萬3755元＝26萬7320元】，及自112年9 月1日至交付系爭3C房地之日止按日給付1615元。 　㈤長松公司就新邑公司上開㈣應給付部分，應負不真正連帶債務 責任： 　⒈按數內容不同之契約，具有相互依存之結合關係，為契約之 聯立。各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為 全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體 情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院111年度 台上字第2844號判決參照）。觀諸系爭3C土地契約載明：「 雙方同意訂立本買賣契約書，本契約書與『房屋預定買賣契 約』聯立，房屋預定買賣契約書有『無效、撤銷、解除』等原 因時，本契約書亦一併『無效、撤銷、解除』…」，系爭3C房 屋契約亦載明：「雙方同意訂立本買賣契約書，本契約書與 『土地預定買賣契約』聯立，土地預定買賣契約書有『無效、 撤銷、解除』等原因時，本契約書亦一併『無效、撤銷、解除 』…」，此有系爭3C房地契約附卷可稽（見本院卷ㄧ第115、12 9頁），因認系爭3C房地契約間業已定明互相依存，而同其 存續或消滅，是原告主張系爭3C房地契約間為聯立關係而不 可分割，自屬有據。 　⒉再按解釋契約，不能拘泥於契約之文字，應於文義上及論理 上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文 ，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一 切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的 及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷基礎。如可確認當事人 於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有訂定而漏未訂定 ，致無法圓滿達成契約目的而出現漏洞者，非不得斟酌締約 過程、締約目的、契約類型、內容等關連事實，依誠信原則 就契約進行補充性之解釋（最高法院110年度台上字第3204 號判決參照）。原告主張長松公司就新邑公司上開㈣應給付 部分亦應負不真正連帶給付責任，雖為長松公司所否認。惟 系爭3C房地契約間為聯立關係，已如前述，又探求兩造簽立 系爭房地契約之真意，乃同時買賣系爭3C房地使消費者取得 整體使用，應認被告有共同履行系爭3C房地契約之義務，以 達系爭房地契約之目的，則關於房屋或土地之出賣人一方違 約時，其責任自難各別處理，再參以系爭3C土地契約第13條 、系爭3C房屋契約第24條約定，被告收取之買賣價金直接拆 分為一方收取部分期數，系爭房地契約關於違約處分之約定 ，亦以房地總價款為計算基準等情，有前開契約可稽（見本 院卷一第120、140頁)，衡以被告銷售系爭3C房地契約之情 狀、契約分開訂立所產生之不當利益等因素，應補充解釋為 被告均應承擔系爭3C房地契約所約定及應記載事項有規範之 違約責任，是原告請求長松公司就新邑公司上開㈣應給付部 分，負給付之責，亦屬有據。 　⒊綜上，系爭3C房地契約屬於聯立契約，又被告對於原告就系 爭3C房地債務不履行之賠償責任，各應負全部給付之義務， 屬不真正連帶債務之性質，是任一被告為給付者，其他被告 即同免責任。 　㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應 付利息之債務，其利率未經約定者，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條、第233條第1項及第203條分別定有 明文。本件原告對被告之前開債權，核屬無確定期限之給付 ，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。準此 ，原告請求長松公司給付自起訴狀繕本送達之翌日即112年9 月28日起（見本院ㄧ第267頁）；請求新邑公司給付自本件首 次請求之翌日即112年11月7日起（見本院卷一第286頁）， 均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬可採，應予 准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 四、綜上所述，原告依系爭B5房屋契約第10條第3項前段、第14 條第1項第4款、系爭B5土地契約第10條第1項第4款、系爭3C 房屋契約第13條第2項、第17條第1項、系爭3C土地契約第8 條、應記載事項第12條第2項、第15條第1項第4款、第18條 第3項但書、民法第179條規定，請求如主文第1項至第9項所 示，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應 予駁回。 五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准 許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併 予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。　　 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　唐敏寶 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林秉賢 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林　萱 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕 本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃泰能 附表一（即系爭B5房地）： 坐落地段 地號／建號 權利範圍 土地 臺中市龍井區龍岡段 1075地號 全部 土地 1068地號 10000分之487 土地 1051地號 10000分之450 土地 1069地號 10000分之487 建物 689建號(門牌號碼為臺中市○○路○段000巷0號，房屋編號第B5棟) 全部 　　　　　　 附表二（即系爭3C房地）： 坐落地段 地號／建號 權利範圍 土地 臺中市龍井區龍岡段 1050地號 10000分之696 土地 1068地號 10000分之16 土地 1051地號 10000分之70 土地 1069地號 10000分之16 共有部分 708建號 10000分之498 建物 679建號(門牌號碼為臺中市○○路○段000號3樓之3，房屋編號第C戶3樓) 全部 　　 附表三（即系爭B5房地繳款紀錄）： 編號 繳付日期 繳付金額 （新臺幣） 1 109年3月27日 10萬元 2 109年4月29日 59萬元 3 109年9月11日 5萬元 4 109年12月10日 3萬元 5 110年1月18日 3萬元 6 110年3月8日 3萬元 7 110年5月2日 3萬元 8 110年9月3日 3萬元 9 110年11月8日 3萬元 10 110年12月27日 3萬元 11 111年6月10日 34萬元 12 112年4月12日 556萬元 685萬元 附表四（即系爭3C房地繳款紀錄）： 編號 繳付日期 繳付金額 （新臺幣） 1 109年8月26日 33萬元 2 109年10月12日 2萬元 3 109年12月11日 4萬元 4 110年1月18日 2萬元 5 110年3月23日 2萬元 6 110年5月6日 2萬元 7 110年6月4日 2萬元 8 110年10月5日 2萬元 9 111年6月10日 6萬元 10 111年8月17日 2萬元 11 112年5月19日 266萬元 323萬元

2025-01-17

TCDV-112-消-19-20250117-1

訴
臺灣臺南地方法院

土地所有權移轉登記

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第657號 原 告 陳泰豐 訴訟代理人 張琳婕律師 陳佩琪 被 告 陳泰智 訴訟代理人 吳勁昌律師 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國113 年12月18日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應將如附表所示不動產之所有權移轉登記予原告。 訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：訴外人陳喜郎（按：已於民國113年4月26日死亡 ）、證人陳吳善分別為兩造父親、母親，訴外人陳太山、原 告、被告依序為長男、次男、三男，證人陳翠芬為長女。緣 陳喜郎在其子結婚前，均會以贈與頭期款之方式協助其子購 屋，於77年間，陳喜郎購買位於臺南市安平區之預售屋即如 附表所示之土地、建物（以下分稱為系爭土地、系爭房屋， 合稱系爭房地），贈與被告作為結婚新房之用，於77年3月1 7日辦理所有權第1次登記為被告所有。嗣因被告及其配偶向 陳喜郎表示不願定居臺南，陳喜郎遂將系爭房地之頭期款轉 而贈與原告，為被告在高雄另覓房屋，然因原告當時有其他 負債、生活揮霍，加上信賴被告為其手足，經陳喜郎協議繼 續借用被告名義登記，並由原告擔任系爭房地貸款之連帶保 證人。原告及其家人於系爭房屋興建完成後，隨即於77年3 月19日入住、使用迄今，貸款全數由原告繳納，已於97年繳 清，另系爭房地之房屋稅、地價稅、水電費亦均為原告支付 ，足徵原告為實際管理、使用系爭房地之人。原告現已無借 名登記之必要，爰以本件起訴狀繕本之送達對被告為終止借 名登記契約之意思表示，並依民法第179條規定請求被告將 系爭房地返還等語。並聲明：被告應將系爭房地移轉登記予 原告。 二、被告則以：否認兩造間有原告主張之借名登記契約存在，應 由原告負舉證責任。被告前與陳喜郎、證人陳翠芬於73年間 共同居住於高雄市左營區，斯時被告從事水電工作，因承攬 臺南市工程在友人提議下以總價新臺幣（下同）1,800,000 元許購買系爭房地，由被告出資支付頭期款600,000元，自 過戶登記後貸款20年，每月繳付貸款5,000餘元，所有權狀 及印鑑章均由被告自行保管。系爭房屋於77年1月29日建築 完成，並於77年3月17日辦理所有權第1次登記，被告考量於 臺南市承攬之工程完工，另已承攬位於高雄之工程，因交通 便利未遷入系爭房屋居住。嗣於78年間，原告與陳太山在外 同住發生爭執，原告見系爭房屋閒置，和被告商請是否能使 用系爭房屋，被告遂同意原告入住系爭房屋，並約定由原告 繳納貸款、稅捐充作租金，由原告於78年3月21日遷入系爭 房屋迄今，在原告遲未繳付稅捐時，被告亦自行繳納。系爭 房地之頭期款與陳喜郎無關，陳喜郎亦未曾為被告購買其他 位於高雄之房屋。原告主張借名登記之時間說詞反覆，倘依 原告主張陳喜郎將系爭房地之頭期款贈與被告，又豈能在系 爭房地已登記於被告名下後，再將其贈與原告而成立借名登 記關係。至原告傳喚之證人陳泰瑞、證人陳依苓均係聽聞自 證人陳吳善1人，縱依證人陳吳善所述，陳喜郎於系爭房地 登記予被告後才決定換給原告，既已登記為被告所有，陳喜 郎自無從再將贈與撤銷，故無從證明兩造間有成立借名登記 關係等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： 　㈠經查，兩造為兄弟關係，系爭土地前於77年3月4日以買賣為 原因辦理所有權移轉登記予被告，系爭房屋則於77年3月17 日辦理所有權第1次登記為被告所有，迄今均登記於被告名 下，原告曾經繳納系爭房地之地價稅、房屋稅，系爭房屋現 為原告及其家人占有使用等情，業經原告提出系爭房地之土 地建物登記第一類謄本各1份、戶口名簿影本1份、地價稅繳 款書影本8紙、房屋稅繳款書影本7紙為證（見調字卷第159 頁至第165頁、第31頁至第33頁、第35頁至第64頁），且為 被告所不爭執。又原告雖主張伊於77年3月19日遷入系爭房 屋並繳納其後全部貸款，惟被告僅依原告提出戶口名簿記載 ，不爭執原告於78年3月27日遷入，及繳納78年3月後之貸款 充作租金（見本院卷第56頁至第57頁、第137頁）。而系爭 房地之貸款於77年3月22日貸放，已於97年7月25日清償完畢 ，有合作金庫商業銀行南興分行113年7月15日合金南興字第 1130002075號函1紙在卷可稽（見本院卷第133頁）。嗣被告 曾於112年9月22日寄發左營菜公郵局存證號碼4712號存證信 函予原告，表示終止與原告間之使用借貸法律關係及請求原 告將系爭房地遷讓返還，亦經被告提出存證信函影本1份為 證（見本院卷第101頁至第105頁），此部分事實，均堪認定 。 　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。次按所謂借名登記契約 ，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意， 而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所 有人或其他權利人，該出名者僅為名義上之所有權人，實質 上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權，並負擔因 此所生之義務（最高法院104年度台上字第1570號判決意旨 參照）；其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性 質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或 公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民 法委任之相關規定（最高法院111年度台上字第171號判決意 旨參照）；主張有借名登記關係存在之原告，就契約之成立 生效應負舉證之責，惟原告就上揭利己之待證事實，茍能證 明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間 接事實，即無不可，非以直接證明該待證事實為必要（最高 法院113年度台上字第531號判決意旨參照）。再按關於土地 登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度 蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實， 即所謂表見證明（或稱表現證明）。因此，否認登記內容所 示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事 實所作成，以排除上開經驗法則之適用（最高法院100年度 台上字第387號判決意旨參照）。復按民事訴訟之傳聞證人 所為之證詞，本非絕無證據能力，其與直接證人陳述親自見 聞之證言比較，祇是證據力之強弱而已，尚非不得採為證據 方法而使用，法院對該傳聞證據之價值，仍可由法官依自由 心證予以認定之（最高法院111年度台上字第1198號判決意 旨參照）。查系爭房地前於77年3月間以買賣為原因辦理所 有權移轉登記及辦理所有權第1次登記於被告名下迄今，業 如前述，依前開說明，應可推認其登記內容為真實，原告主 張系爭房地為原告之財產，係基於兩造間之協議借名登記於 被告名下等情，業為被告所否認，並以前揭情詞置辯，自應 由原告就此反於登記所載文義之其他原因事實，負有舉證責 任。經查： 　⒈證人即兩造母親陳吳善於本院審理時證稱：3個兒子名下都有 房子，我買給他，被告名下房子是第三姐夫報我去買的，錢 是陳喜郎出的，他出頭期款而已，後面的錢是原告出的，本 來要買給被告，但是被告不要，他太太說不要，所以給原告 ，陳喜郎有買高雄的房子給被告，我出頭期款，其他被告自 己出，錢是我和陳喜郎一起賺。在鄉下有買房子給大哥陳太 山。陳喜郎還在世時有幫忙協調，有講很多年，被告太太不 要，把原告、被告找來家裡講，被告原本說要給1,000,000 ，原告有答應，又說要拿2,000,000，後來被告太太就不要 。臺南房子的貸款是原告繳的，是原告回鄉下告訴我，買房 子是陳喜郎和我姪子陳建良一起去的，買房子的過程我們有 商量。買的時候住在左營，被告當時要娶太太，說沒有房子 不嫁，買的時候原告住在陳太山那邊，因為陳太山的太太不 喜歡原告住那裡，被告太太不要那間房子，才叫原告去住。 因為當時原告不是好兒子，都沒有拿錢回家，所以房子寄放 在被告那裡，結果現在討不回來，是在登記後，才決定改給 原告。先買臺南，後來又在高雄幫被告買房子，如果被告要 臺南這間房子，會再幫原告買房子，3個兒子1人1間等語（ 見本院卷第202頁至第208頁）。 　⒉證人即兩造堂兄弟陳泰瑞（原名：陳建良）於本院審理時證 稱：當初我大伯父陳喜郎買房子的時候說兄弟1人1間，現在 變被告名下有2間。還沒買的時候，我回去老家拜拜陳喜郎 跟我聊天，他說他這輩子的願望是3個兒子1人買1間給他們 ，幫他們付頭期款，貸款由他們自己繳。我爸媽打電話叫我 大伯父陳喜郎來看房子，我們先在健康二街買兩間，好像是 76年，買了之後我媽跟我說陳喜郎要買房子，才打電話去高 雄叫陳喜郎來看。我們那1期買完了，他們就買第2期的預售 屋，在永華路、健康二街路口，定金當天付10,000，後來再 補20,000，房子起造時再陸續付款，頭期款是陳喜郎付的， 他付完就會來我家跟我講。買的時候沒有指定要給誰，但陳 喜郎有說被告要娶老婆，後來登記給被告。現在房子是原告 在用，因為他們說被告不要這間房子，後來陳喜郎又在高雄 買1間給被告。我有聽陳喜郎和證人陳吳善說，他們兄弟有 回去協商把永華八街的房子給原告，後來被告回去又反悔說 不要，是回去拜拜的時候聽他們說的。一開始也不是說要買 給被告或原告，陳喜郎有3個兒子，1人1間房，一開始買了 先登記在被告名下，後來再買1間的時候，我聽他們講是說 買了以後兄弟房子要切割，臺南本來說要給被告，被告說要 住高雄，臺南這間照理來講就是原告的。也不是沒有要處理 ，因為原告年輕的時候不是太正常，交友太廣闊，會喝酒、 賭博，陳喜郎怕太早登記給他在外面有什麼事，房子會被拍 掉。我不知道永華八街貸款是誰付的，有1次過年回鄉下拜 拜，陳喜郎很生氣，說兄弟吵架，因為原告不知道1、2個月 沒有繳貸款，扣到被告的錢，被告回家來罵原告，但實際是 誰付我不知道等語（見本院卷第209頁至第214頁）。 　⒊證人即兩造姪女陳依苓於本院審理時證稱：陳太山是我父親 ，在世時有1棟房子，我是在那邊長大的。我聽我父母說是 阿公、阿嬤買的，我和原告他們兩家一起住，他們住3樓， 我們住1、2樓，印象中貸款是我父親繳。因為阿公、阿嬤在 安平買房子，問是我們家要搬還是原告要搬，因為媽媽娘家 在附近，所以二叔搬。是我爸媽跟我說的。安平房子頭期款 是阿公、阿嬤付，因為我爸媽說如果我們沒有要搬過去，我 們家已經有1間房子，所以要貼補一些錢給原告，我爸媽說 後續貸款是原告在繳。我長大後有問原告女兒陳佩琪，原告 收入不是很固定，陳佩琪說是他在繳。陳喜郎有在高雄右昌 買房子給被告，我不知道出多少錢，是阿公、阿嬤講的。安 平房子登記在被告名下，聽我爸爸說的原因有兩個，1個是 被告要結婚，聽說他太太說沒有房子不要結，另1個就是原 告當時比較揮霍、花錢，有在賽鴿，怕房子放原告名下就沒 有了。之前過年或回將軍老家時，兩造有碰到面，被告夫妻 都會跟原告要地價稅。原告會說要把房子登記回來，阿公、 阿嬤都在場。去年阿公生病，被告打電話叫大家回去將軍老 家討論阿公、阿嬤怎麼照顧，後來就講到房子，原告說房子 也順便講一講，被告有要原告付1筆錢，剛開始講200還300 ，阿嬤坐在旁邊一直哭，我也跟著哭，我和被告跟他兒子說 阿公、阿嬤辛辛苦苦要讓3個兒子每個人都有1戶，你們不要 讓阿嬤傷心，講完被告和原告女婿有講好100還200，說星期 一過戶。後來三嬸有打電話給我，說被告兒子是看在我這個 姐姐的面子上才會答應，結果星期一又沒辦成。二叔小女兒 說星期一打電話過去時，被告說有事改天再講，我有打電話 跟阿嬤說沒有要過戶，阿嬤說他也料想得到，因為之前講過 好幾次了。後續他們自己處理，我不知道等語（見本院卷第 215頁至第218頁）。 　⒋原告於民事辯論意旨狀檢附陳喜郎與訴外人即原告兒子陳麒 仲之對話錄影譯文略以：「一生中第3個願望，那時要買想 說他要臺南找1間，他說他要在臺南做水電，後來，現在說 要去高雄做，結果又買1間高雄，後來那間結果登記他的名 字，現在就名字卻這樣卡著了，我那時也不會想到我現在變 成這樣」、「那時講好，你如果不住，這間要給第2個，結 果他不要」、「（陳麒仲：所以當初是你拿頭期款出來的？ ）對阿（陳麒仲：那時候你是拿多少？）拿1,000,000。」 等語（見本院卷第295頁至第297頁）。 　⒌被告於民事答辯四狀檢附證人陳吳善與訴外人即被告女兒之 對話錄影譯文略以：「（被告女兒：不然臺南這間房子是怎 麼有的？）我說給你聽，你媽媽說沒有房子不嫁。……（被告 女兒：所以這間房子爸爸就買了？）那是我們買的，你爸又 沒賺錢怎麼買。」、「（被告女兒：所以臺南這間房子，爸 爸先買了最後沒有要住了，你就問媽媽說二伯的小孩跟大伯 的小孩現在不合，然後這間房子爸爸媽媽暫時沒有要住，先 給二伯住？）對，阿回來再買，再賺我再賺」、「你爸你媽 就不要，我就再賺，再賺再買」等語（見本院卷第311頁至 第313頁）。 　⒍依上證人陳吳善之證述，明確證稱：①伊與陳喜郎曾為3個兒 子各買1間房屋，由伊與陳喜郎出頭期款，當時因為被告要 結婚買系爭房屋，後來被告不要，所以「改給」原告，再買 高雄的房子給被告；②因為當時「原告不是好兒子」，所以 寄放在被告那裡，講了很多年要拿回來，但是討不回來；③ 系爭房地之頭期款為伊與陳喜郎出資，後面貸款由原告繳納 等情。對照證人陳泰瑞證述：陳喜郎說這輩子的願望3個兒 子1人買1間給他們，幫他們付頭期款，貸款由他們繳，陳喜 郎說被告要娶老婆，可以讓他當新房，後來被告不要這間房 子，陳喜郎又在高雄買1間給被告；原告年輕時交往太廣闊 ，陳喜郎怕太早登記給他房子，在外面有什麼事情會被拍掉 等語、證人陳依苓證述：系爭房屋頭期款是陳喜郎與證人陳 吳善支付，陳喜郎在高雄右昌另外買1間房子給被告；因為 被告要結婚，另1個原因是原告當時比較揮霍，怕房子放在 他名下就沒了等語，關於陳喜郎為3個兒子購屋之緣由、系 爭房屋購買過程及登記於被告名下之前後始末均屬一致，亦 與陳喜郎於錄影中所述「1生中第3個願望」、「結果又買1 間在高雄，後來那間結果登記他的名字，卻這樣卡著了」、 「那時講好，你如果不住，這間要給第2個」等語、證人陳 吳善於錄影中所述「你媽媽說沒有房子不嫁」、「那是我們 買的，你爸又沒賺錢怎麼買」、「你爸你媽就不要，我就再 賺，再賺再買」等語均無齟齬。被告雖以證人陳泰瑞、陳依 苓大部分均係聽聞證人陳吳善所述，惟縱認其等聽聞系爭房 地貸款何人繳付乙節係由他人告知，依前開說明，仍非不得 採為證據方法使用，其餘證人陳泰瑞、陳依苓與陳喜郎、證 人陳吳善之互動對談，包括證人陳泰瑞陪同陳喜郎看屋、買 屋，證人陳依苓在將軍老家見兩造討論系爭房屋擬如何處理 ，被告在場允諾、事後反悔之景況歷歷在目，均為證人之親 見親聞。衡以證人即兩造間均互為親戚，親等不分親疏遠近 ，其證述內容與自身並無利害，尤以證人陳吳善與原、被告 同為母子至親骨肉，衡情應會儘量公平對待，見兩造紛爭未 決對簿公堂，無疑是精神承有痛苦最甚之人，自難認有何甘 冒偽證重罪，偏袒或迴護任何一方之動機存在，與陳喜郎生 前錄影內之陳述，均應具有高度之證明力。被告於答辯狀刻 意篩選，僅援引證人陳吳善證述與系爭房屋無關之部分，甚 至忽略證人陳吳善已於錄影中曾清楚對被告女兒表示「那是 我們買的，你爸又沒賺錢怎麼買」、「你爸你媽就不要，我 就再賺，再賺再買」等語，由被告女兒試圖在對話內混淆「 買給被告」及「被告買的」兩種不同概念，實為區解及誘導 證人陳吳善語意至明，自無從彈劾證人陳吳善證述之憑信性 。 　⒎被告聲請傳喚之證人即兩造妹妹陳翠芬固於本院審理證稱伊 曾與被告在臺南一起買房子等語，先不論所謂被告與其胞妹 「一起買」乙詞此前從未見於被告答辯或聲請調查證據時之 待證事實（見本院卷第171頁），被告抗辯其出資600,000元 ，78年3月27日前之貸款為被告繳納等語（見本院卷第32頁 、第137頁），與證人陳翠芬證稱伊與被告1個人出300,000 元，貸款是原告繳納等語已然不符（見本院卷第221頁、第2 22頁）。細繹證人陳翠芬證述：交付300,000元現金給被告 ，貸款要繳多久不知道，沒有跟被告要過房子或300,000元 ，在系爭房屋買了後只去過2次，不知道地價稅、房屋稅是 誰在繳，只有把錢給被告，沒有看過所有權狀也沒有處理過 ，全權交給被告負責等語（見本院卷第220頁至第229頁）， 簡言之除一再重覆出資300,000元外，對系爭房屋看房買屋 之經過一無所知。以證人陳翠芬自陳為51年生，自15歲開始 工作，收入大約4、5,000元，且不計其支出，300,000元已 相當於其最高收入5年之積蓄，對73年間年僅22歲之證人陳 翠芬絕非小數目，遑論證人陳翠芬迄今住處亦為租賃房屋（ 見本院卷第226頁），卻泛稱「應該會給我（本院按：指錢 ）吧，我們是一起買的，他（本院按：指被告）應該會給我 吧」、「不會想那麼多」、「他說房子很大，可以買，他錢 不夠，邀我一起買，我說好，就全權給他負責」云云（見本 院卷第224頁、第228頁、第229頁），顯然與一般人對自身 重要資金或財產應有之重視程度有別，與客觀常情有所違背 ，復與證人陳吳善、陳泰瑞、陳依苓（下稱陳吳善等3人） 前開證述或被告抗辯難以互符，且相較證人陳吳善等3人對 於系爭房地之產權歸屬並無利害關係，證人陳翠芬證稱系爭 房地為伊與被告共同購買，言下之意伊對系爭房地亦有權利 存在，其立場自不若證人陳吳善等3人中立，既無其他佐證 擔保其真實性，即未有其他反證，本院自難遽信，亦無從為 被告有利之認定。 　⒏至被告雖以依原告主張陳喜郎贈與系爭房地之頭期款予被告 後已完成登記，無從再撤銷贈與，於兩造間成立借名登記契 約等語。惟基於私法自治及契約自由原則，契約內容本為當 事人得自行決定，且借名人得以自己「現在或將來之財產」 借用他人名義登記，即縱然自始未曾登記於借名人名下，借 名人未曾取得所有權之將來財產亦無不可。查證人陳吳善雖 稱伊與陳喜郎曾為3個兒子各買1間房子，然細譯證人陳吳善 等3人證述可知陳喜郎、證人陳吳善出資部分均為頭期款， 故較精確的說法應是陳喜郎有參與看屋、購屋或簽約、付款 等流程，與證人陳吳善「贊助」其子購買房屋所需前期款項 。嗣陳喜郎在被告購買高雄右昌房屋時又給予資金協助，亦 經證人陳吳善等3人證述如前，此時陳太山名下有1戶房屋頭 期款為陳喜郎資助，被告名下有2戶，原告名下則無，惟原 告居住之系爭房地登記在被告名下，貸款卻係由原告繳納， 陳喜郎為達成其「3個兒子1人1間」之願望，自非不得透過 與兩造共同協議之方式，至遲於被告購買高雄右昌房屋時， 合意改定系爭房地所有權之歸屬，約定將由原告取得系爭房 地所有權，實質上享有使用、收益及處分權，負擔繳納貸款 、稅費等義務，僅因斯時陳喜郎對原告之私人生活尚有顧慮 ，故仍由被告出名登記為所有權人，實為被告將其並未出資 購買之系爭房地交還陳喜郎重新分配給原告，並由原告向後 繼續借用被告名義登記等法律關係之簡化，此亦與陳喜郎於 錄影中所述「一生中第3個願望」、「那時講好，你如果不 住，這間要給第2個，結果他不要」等節一致，核其過程並 未違反強制、禁止規定或公序良俗，自應承認其法律上效力 。 　⒐據此，本院斟酌全卷事證，認依原告提出之證據，應足以使 本院形成原告方為實際享有系爭房地所有權權能之人，亦負 擔所生義務，僅將其借名登記於被告名下之確實心證，即可 認有推翻土地登記被告為所有人之原因事實存在，原告主張 兩造就系爭房地有借名登記契約，應屬可採。被告雖以原告 對於契約成立之具體細節、時間陳述前後多次變更，質之原 告主張不足採信及欠缺一貫性（見本院卷第306頁、第321頁 ；惟其所稱一貫性應非指民事訴訟法第249條第2項第2款訴 訟上請求之一貫性審查），然考量一般民眾並無法律專業， 本難期能對法律行為之性質或要件有精確之描述及認識，且 系爭房地登記時間為77年，迄今已逾30幾年，縱當事人對部 分細節之記憶有所淡忘、陳述有所出入，均屬人之常情，本 院在欠缺其他客觀證據之情況下，亦僅能推算契約成立之大 致時間，惟不能逕以時間不能確定為由，遽而否定兩造間之 借名登記契約存在。至若原告確有部分貸款或稅費並未親自 繳納，致身為出名人之被告出面代為繳納，則應由被告類推 適用委任法律關係另行向原告請求，均併此敘明。 　㈢末按當事人任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第 1項定有明文。又不動產之借名登記契約終止後，於該不動 產移轉為借名人所有前，固屬出名人之責任財產，惟其就該 不動產僅有登記為所有人之價值，且負移轉為借名人所有之 義務（最高法院110年度台上字第2812號判決意旨參照）； 借名契約終止後，出名人為財產登記名義人之法律上原因已 不存在，自屬不當得利，應將該財產所有權移轉登記予借名 人，以返還其無法律上原因所受之利益，俾矯正欠缺法律關 係之財貨損益變動之狀態（最高法院109年度台上字第2930 號判決意旨參照）。查本件兩造間就系爭房地有借名登記契 約，已如前述，依借名登記法律關係類推適用民法第549條 第1項規定，當事人之一方均得隨時終止，原告以本件起訴 狀對被告為終止借名登記契約之意思表示，其終止之意思於 起訴狀繕本112年11月30日送達被告時到達（見起訴狀第5頁 、調字卷第143頁之送達證書），依民法第95條第1項規定， 於意思表示到達被告時，應發生終止之效力。兩造就系爭房 地之借名登記契約經原告終止而消滅後，被告再無登記為系 爭房地所有權人之法律上原因，自應將系爭房地返還予借名 人即原告，從而，原告依民法第179條規定，請求被告將系 爭房地移轉登記予原告，洵屬有據。 四、綜上所述，兩造就系爭房地曾成立借名登記契約，業經原告 依借名登記契約關係類推適用民法第549條規定合法終止， 原告依民法第179條規定請求被告將系爭房地移轉登記予原 告，為有理由，應予准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果均無影響，爰不另一一論述。　　 六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　徐安傑 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏珊姍 附表： 編號 土地地號、建物建號 應有部分比例 1 臺南市○○區○○段00○00地號土地 全部 2 臺南市○○區○○段000○號建物（門牌號碼臺南市○○區○○○街000號） 全部

2025-01-17

TNDV-113-訴-657-20250117-1

訴
臺灣新北地方法院

給付服務報酬等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1680號 原 告 非凡不動產有限公司 法定代理人 榮翠華 訴訟代理人 陳家輝律師 被 告 張仲霆 訴訟代理人 簡嘉宏律師 上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國113年12月1 9日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時聲明為：㈠被告 應給付原告新臺幣(下同)2,460,000元，及自起訴狀繕本送 達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供 擔保，請准宣告假執行。嗣原告於民國113年12月11日以民 事減縮訴之聲明聲請狀變更聲明為：㈠被告應給付原告2,419 ,695元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行(見本院卷 第309頁)。核原告上開所為，乃屬聲明之減縮，與前開規定 相符，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠被告有意購買坐落於新北市○○區○○段0○0號地號，建案名稱為 「馥華城奕」之預售屋(下稱系爭建案)，於113年2月16日委 由原告協尋系爭建案中有意轉售之戶別，並由原告之員工即 證人張策負責處理相關事宜。證人張策於113年2月16日即主 動確認被告需求並提供相關資訊，於接續的兩個半餘月陸續 提供A1棟16樓、20樓、A2棟6樓、19樓、22樓等戶別資訊予 被告。 　㈡嗣被告對於A2棟22樓戶別有意購買而欲提出斡旋金議價時， 原告與被告分別於113年3月23日、同年4月10日及同年4月17 日簽訂不動產買賣意願書及確認書，其中有關服務費之約定 各為成交價1%、462,500元(約為成交價1.1%)，及包含換約 費、服務費及履保費共90萬元(服務費約為成交價2%)，惟前 三次議價均因故未能成功。 　㈢113年4月下旬，證人張策復提供訴外人富昱不動產經紀有限 公司(即中信房屋土城重劃區加盟店，下稱富昱公司)受託銷 售之系爭建案A1棟6樓戶別(下稱系爭房地)資料予被告審閱 ，被告並於113年4月30日就系爭房地與原告簽訂不動產買賣 意願書及確認書(下稱系爭意願書及系爭確認書)，承買價款 為4,100萬元，斡旋有效期間為113年4月30日晚間7時起至同 年5月8日止，被告並同時交付斡旋金10萬元予證人張策，承 諾比照同年4月17日所簽訂之確認書約款，於買賣契約成立 時支付原告成交價2%計算之服務報酬。且按系爭確認書第3 條第2項約定：「委託期間內因可歸責於買方之事由而終止 委任契約(含不動產買賣意願書或要約書)後3個月內…買方或 其配偶、二等親內之親屬，或本公司提供買方曾經仲介之房 地物件，上開房地予賣方成交時，亦視為本公司已完成居間 仲介之義務，買方仍應依前述規定給付服務報酬，並應支付 成交價4%予本公司作為損害之賠償。」 　㈣而被告簽訂系爭意願書及系爭確認書前，均有經證人張策向 其詳為解釋契約條款並供其審閱，被告自已受契約審閱期間 之保障，該等條款均合法有效，被告應受拘束。 　㈤於113年5月4日，證人張策偕同被告赴富昱公司與賣方及賣方 仲介訴外人黃新發就系爭房地協商議價，被告稱僅願支付不 超過4,113萬元之買賣總價，與賣方要求之4,180萬元有所差 距，被告因而不願承購，欲終止系爭意願書及系爭確認書， 原告因信任被告說詞而同意終止契約，並返還斡旋金10萬元 予被告。 　㈥惟被告竟旋即於協商議價之隔日即同年月5日，私下委由黃新 發與系爭房地之賣方聯絡，並與賣方成立系爭房地之買賣契 約(下稱系爭買賣契約)，則被告終止系爭意願書及系爭確認 書之目的，顯係為私下與賣方締約、惡意規避原應給付予原 告之服務報酬，顯已構成民法第101條第1項規定，及系爭確 認書第3條第2項約定，自屬可歸責於被告之事由，應視為原 告已完成居間義務，被告即應支付系爭房地承買價款40,328 ,250元之2%計算之服務報酬806,565元，及4%計算之懲罰性 違約金1,613,130元，合計為2,419,695元。 　㈦被告雖辯稱不知道富昱公司與訴外人富盛不動產經紀有限公 司(即中信房屋重劃學士加盟店，下稱富盛公司)有何關係， 但此兩公司均為中信房屋，店長為同一人，店址相距不過50 0公尺，實難諉為不知。至於系爭房地客變部分，並未涉及 牆面變動，廁所隔間數量變動，並非被告當初所稱不能接受 的客變範圍。 　㈧爰依民法第101條第1項規定、系爭確認書第3條第2項約定， 提起本件訴訟等語。 　　並聲明：㈠被告應給付原告2,419,695元，及自起訴狀繕本送 達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供 擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠兩造間113年3月23日、同年4月10日、同年4月17日簽訂之不 動產買賣意願書與確認書，均係為購買系爭建案A2棟22樓， 與系爭房地並無關聯，系爭意願書及系爭確認書並未約定以 成交價2%計算服務費。 　㈡113年4月30日兩造簽訂系爭意願書與系爭確認書，被告欲以 支出4,100萬元(含服務費、換約費、履保費等費用)購買系 爭房地，然113年5月4日被告偕同配偶到富昱公司後，由證 人張策及其經理訴外人王俊勝接待，證人張策向被告表示總 支出要4,260萬元才能成交，被告馬上表示落差太大欲離席 ，後續證人張策又改口稱總支出4,180萬元可以成交，最後 被告與家人來回討論，將總支出加到4,113萬元，但證人張 策還是表示總支出要4,180萬元才可以成交，因無法取得共 識，所以當天下午5點，被告向證人張策表示要退斡旋金， 證人張策即將10萬元返還被告。故被告當日全程並未見到原 告所稱之富昱公司、黃新發、賣方等人，且兩造間終止租約 ，係因被告與系爭房地之賣方於原告居間媒合下對於買賣價 金及仲介報酬未能取得共識，此非可歸責被告之事由所致而 終止契約，應屬契約之合意終止。 　㈢另被告結識富盛公司之不動產經紀營業員證人許子翎，係因 被告於113年5月3日在591售屋網看見系爭建案13樓出售廣告 ，與系爭房地無關；又兩造終止契約後，證人許子翎於113 年5月5日10時25分許，詢問被告有無考慮系爭房地，被告如 實告知前一天委託原告公司未簽約成功之事，證人許子翎表 示願再替被告居間媒合，始於證人許子翎居間媒合下，在同 日20時30分許前往新北市○○區○○路00號富盛公司，並以售價 4,072萬元簽定系爭買賣契約，被告並支付酬金41萬元予富 盛公司。 　㈣此皆於被告與原告終止系爭意願書及系爭確認書後始發生， 被告均未與富昱公司、黃新發及系爭房地之賣方等人直接聯 絡或接觸，且被告於成交後亦有支付仲介費予富盛公司，是 被告並無惡意規避仲介費報酬之事。 　㈤被告不知道富昱公司與富盛公司的關係。 　㈥末者，系爭意願書有約定若系爭房地有客變情形，則合約作 廢等語，而原告始終未告知系爭房地有客變情形，已違誠信 原則，被告係由證人許子翎告知，始知悉系爭房地有廚房隔 間牆取消及其他隔牆變不規則形狀等客變情形，故系爭意願 書應屬無效等語置辯。 　　並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決 ，願供擔保請准宣告假執行。 三、得心證之理由： 　　原告主張被告於證人張策提供系爭房地之相關資料後，於11 3年4月30日與原告簽訂系爭意願書及系爭確認書，同時交付 斡旋金10萬元予證人張策，嗣同年5月4日因被告提出購買系 爭房地總價4,113萬元與系爭房地賣方要求之總價4,180萬元 有所差距而未能成交，被告要求退還10萬元斡旋金，證人張 策當場即返還10萬元予被告。被告復於同年5月5日與系爭房 地賣方簽訂系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，並有系爭 意願書及系爭確認書、被告與證人張策之LINE對話紀錄擷圖 、系爭房地多店流通協議書、證人張策及黃新發之LINE對話 紀錄擷圖、被告與證人張策對話影片檔案光碟及譯文、被告 與證人許子翎之LINE對話紀錄擷圖、附停止條件定金(斡旋 金)委託書、系爭買賣契約書在卷可稽(見本院卷第23頁至第 62頁、第75頁至第85頁、第113頁至第122頁、第137頁至第1 81頁)，堪信為真實。然原告主張被告終止系爭意願書及系 爭確認書後，旋即私自與系爭房地賣方簽立系爭買賣契約， 則被告終止系爭意願書及系爭確認書，顯係惡意規避原應給 付予原告之服務報酬，係可歸責於被告而終止前揭契約，應 構成民法第101條第1項、系爭確認書第3條第2項約定情形等 節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者為： 被告終止系爭意願書及系爭確認書是否係可歸責於被告，而 該當於民法第101條第1項、系爭確認書第3條第2項之約定？ 分述如下：　　 　㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎(最高法院106年度台上字第2329號判決意 旨參照)。次按民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不 屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居 間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為 訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言 (民法第565條) 。 是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者 ㈠ 居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。 ㈡居 間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢ 所支出之費用非經約定，不得請求償還 (民法第568條) ， 從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用( 最高法院79年度台上字第579號判決意旨資參照)。又按民法 第101條第1項規定，因條件成就而受不利益之當事人，如以 不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。 　㈡依系爭意願書前言記載：「委託人(買方)張仲霆委託全國不 動產板橋加盟店非凡不動產有限公司(以下簡稱受託人)，仲 介購買下列標示之不動產，經買方審閱受託人提供之不動產 買賣意願書及要約書後願交付斡旋金予受託人以代為居間斡 旋，並約定條款如下」、第4條第1項後段約定：「…若買方 之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內部為賣方所 接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效，買 方所交付之斡旋金於失效後3日內應由受託人無息返還買方 。」(見本院卷第23頁)，系爭確認書第3條第1項約定：「買 方承諾應於買賣契約成立時，給付成交價百分之__之服務報 酬予本公司...」(見本院卷第24頁)，是原告與被告前揭契 約係以原告為居間人，由其替被告就系爭房地之買賣契約協 商議價，成交後被告應給付一定比例之報酬予原告，此屬一 居間契約，合先認定。 　㈢又依系爭確認書第3條第2項固約定：「委託期間內因可歸責 於買方之事由而終止委託契約(含不動產買賣意願書或要約 書)後3個月內...買方或其配偶、二等親內之親屬，或本公 司提供買方曾經仲介之房地物件，就上開房地與賣方成交時 ，亦視為本公司已完成居間仲介之義務，買方仍應依前述規 定給付服務報酬，並應支付成交價4%予本公司作為損害之賠 償。」(見本院卷第24頁)，惟查，該約定之目的係考量系爭 意願書及系爭確認書本為被告委託原告與系爭房地賣方斡旋 、議價，成交後被告支付一定比例之服務報酬予原告；原告 若無法促成被告與系爭房地賣方成交，則被告亦無支付服務 報酬予原告之義務。而在委託期間內，原告既已為被告就系 爭房地與賣方議價過程所支出之時間、勞力、費用等相當營 運成本，如原告已替被告協商至雙方合意之買賣條件，被告 卻於委託期間內終止契約，並改以私下與系爭房地之賣方成 交，等於是利用原告提供之服務卻惡意規避服務報酬之支付 ，此際，上揭約定視為原告已完成居間仲介義務，被告亦應 給付相應之服務報酬，並應賠償原告之損害。是於解釋系爭 確認書之文義時，自應本於上開委託仲介居間契約要旨為解 釋，始符合當事人之真意。再由系爭確認書第3條第2項約定 文義觀之，實未禁止被告在委託原告之同時，得另行委託他 人與賣家交涉斡旋、甚至成交，且自前揭約定條款之目的而 言，如被告係因原告無法替被告與系爭房地賣方協商雙方合 意之買賣價金而未能議價成功，則被告終止該居間契約，另 循其他仲介斡旋、成交亦無不可，亦即買方如再透過其他仲 介斡旋而順利與系爭房地賣方成交，此當屬仲介各自談判能 力差異，為仲介市場自由交易之範疇，況被告透過新仲介協 助議價，亦需支付約定之服務報酬，與上開所稱買方利用原 仲介議價之成果，再私自與賣方交易之狀況不同，難認有違 前揭約定所稱惡意規避服務報酬之情形，是系爭確認書第3 條第2項約定解釋上應排除前開情形，避免過度限制仲介之 自由競爭市場。 　㈣原告雖主張被告終止前揭契約後旋即與系爭房地之買方私下 成交並簽立買賣契約，有規避給付原告服務報酬之嫌云云， 惟參以被告與證人張策於本院審理中對質退斡旋之過程，被 告供稱：「因為我還有斡旋10萬元在他身上，所以我出中信 房屋店門後，叫證人到我家，到我家討論後出價還是沒有共 識，因為一開始原告是說賣方要4,260萬，後來才變4,180萬 ，價格差太多了，所以我說那你退我斡旋，因為證人斡旋金 跟單子都在身上，所以就直接退我。」等語，證人張策亦證 稱：「剛剛被告所說的沒錯，討論後價格沒有共識也不是我 能決定的。」等語(見本院卷第270頁至第271頁)，足認本件 被告當時係認為其所預期之系爭房地交易總價，難與買方提 出之總價達成共識，亦無從再進行斡旋，證人張策亦同意被 告之想法，因此將斡旋金退還被告，自屬合意終止系爭買賣 意願書及系爭確認書無訛。 　㈤又據被告與證人張策之LINE對話內容、對話影片譯文，及證 人張策與黃新發LINE對話內容(見本院卷第57頁至第62頁、 第77頁至第85頁、第113頁至第122頁)，亦僅得證明被告坦 承其與原告合意終止前揭契約後，與系爭房地賣方簽訂系爭 買賣契約等情，尚難證明被告有私自與系爭房地賣方或賣方 仲介黃新發接洽，而有前述所稱規避支付仲介費之事實。 　㈥另原告主張113年5月4日原告偕同被告、賣方就系爭房地協商 議價，被告因此知悉系爭房地賣家，獲得與其交易之機會， 私自委由黃新發與賣方聯絡云云，參以證人張策於本院審理 中證稱：「(被告訴訟代理人問：113年5月4日在整個協商過 程中，被告有跟賣方或賣方仲介或代書見面嗎？)沒有見面 。」等語(見本院卷第267頁)；證人許子翎於本院審理中證 稱：「(被告訴訟代理人問：黃新發在本件A1棟6樓的交易， 他有參與這件交易？)黃新發在這件交易是站在賣方的立場 做溝通，我是站在張先生(即被告)的立場做溝通，直到兩邊 談好了我們才約代書簽約。」「(被告訴訟代理人問：證人 於協商過程中，被告與黃新發有無見面？)完全沒有，張先 生看到只有我。」等語(見本院卷第275頁)。既被告自始未 曾與賣方及賣方仲介黃新發會面，自難推論被告有與其等人 接觸之可能性，甚至被告與系爭房地賣方簽訂系爭買賣契約 當日，被告仍未與賣方或黃新發等人有直接接觸。 　㈦再者，由被告與證人許子翎之LINE對話內容可知，證人許子 翎雖於113年5月3日詢問被告是否考慮系爭房地，然被告並 無任何回應，直到113年5月5日證人許子翎再度詢問被告是 否考慮系爭房地，被告始回應表示才剛於113年5月4日談過 並退斡旋金，並表達其認為前一日無法成交之原因是因為仲 介費等看法，之後證人許子翎不斷說服被告，被告才向證人 許子翎表示總支出就是4,113萬元，並要求證人許子翎確認 好後才要約見面，之後證人許子翎持續就系爭房地替被告與 賣方協商議價，雙方並於同日晚間簽訂系爭買賣契約，而成 交後被告亦有支付仲介報酬予證人許子翎服務之富盛公司， 以上各情，有被告與證人許子翎之LINE對話紀錄擷圖、附停 止條件定金(斡旋金)委託書、系爭房地買賣契約書、富盛公 司開立予被告之服務費統一發票附卷可佐(見本院卷第137頁 至第183頁)，足認原告均係透過證人許子翎與賣方簽訂系爭 買賣契約，而非原告所稱係被告私自與賣方或賣方仲介進行 交易，原告之主張應不足採信。 　㈧又證人張策於本院審理中證稱：「(法官問：買方委託買受契 約有無區分一般約或專任約？)賣方會有、買方沒有。」等 語(見本院卷第203頁)；核與證人許子翎於本院證稱：「(法 官問：他說前一天剛退斡旋，你有沒有提醒他3個月內成交 同一間房子會有違約金的問題？)他又不是私下買賣，他是 透過仲介買的。買方沒有專任的問題，想跟誰買就跟誰買。 」等語，是證人張策與許子翎就買方沒有專任約乙節之證述 互核相符(見本院卷第280頁)。　 　㈨另證人許子翎於本院審理中證稱：「成交價是因為張先生(即 被告)只願意4,113萬元這個金額，所以我們成交金額中間有 1%的服務費41萬，所以買賣成交價是4,072萬。被告有支付 報酬41萬，就是仲介服務費，支付給富盛公司。」「(被告 訴訟代理人問：為何原來的仲介商談不成，但你們談的成？ )或許是因為他們不願意折讓服務費吧，如果他們不願意折 讓服務費可能就沒辦法成交」、「…像我這件有退讓，我想 要幫助買方成交，所以我沒有拿到總仲介費的一半。」等語 (見本院卷第274頁、第277頁)，復參以被告與證人張策之對 話紀錄，張策於113年5月6日傳予被告之訊息中提及仍有努 力與屋主溝通，屋主就出售價格有軟化，並傳送「64.5×57. 25+485=4,177.6」予被告等情(見本院卷第60頁)，可知證人 張策迄113年5月6日所能提供的居間結果，總買賣價款4,177 .6萬元仍高於被告期待的總金額4,113萬元，是認證人許子 翎稱系爭房地最後成交因素係因其願意退讓服務費等語，應 屬真實而可採信。由上可見，在不動產仲介市場上，買方本 得自行委託不同仲介業者就同一物件進行交易媒合，況被告 於113年5月3日尚未與原告終止系爭意願書及系爭確認書之 前，均未向證人許子翎表示購買系爭房地之意願，直至原告 與被告間就該契約關係終止後，證人許子翎再次詢問被告購 買系爭房地之意願時，被告始與證人許子翎有進一步之討論 ，並向證人許子翎表示先前無法順利成交之困難，足認被告 係於確定原告無法再替被告就系爭房地成功議價、終止契約 後，始委由證人許子翎替其議價。 　㈩復審酌被告由原告替其就系爭房地議價時，稱僅願意支付4,1 13萬元總價，被告另尋證人許子翎替其議價時並亦同，是因 為證人許子翎願意退讓仲介費用因而才順利成交，此應屬仲 介業者為促成交易之商業手段，非被告所能控利或決定，難 認被告有惡意不透過原告以總支出4,113萬元成交之情形， 亦難認被告有於113年5月4日以不正當行為阻止與買方以總 支出4,113萬元成交之條件成就，是被告辯稱其並非基於惡 意規避給付原告服務報酬之義務而向原告終止系爭意願書及 系爭確認書乙節，應非子虛，堪信屬實。 四、綜上所述，原告主張被告終止系爭意願書及系爭確認書顯係 為私下與賣方締約，惡意規避原應給付予原告之服務報酬， 自屬可歸責於被告之事由，應構成系爭確認書第3條第2項約 定情形，亦符合民法第101條第1項規定，應視為原告已完成 居間服務，故請求被告給付服務費及違約金共2,419,695元 ，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其 假執行之聲請即失所附麗，亦不應准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日 　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　謝宜雯　　　　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 16 　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳俞瑄

2025-01-16

PCDV-113-訴-1680-20250116-1

訴
臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1221號 原 告 鄭亦容 被 告 馨雅建設有限公司 法定代理人 蔡幸桂 被 告 馨富建設有限公司 法定代理人 王美娜 被 告 潘泳諭 共 同 訴訟代理人 張右人律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國113年12月31 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告起訴時聲明被告應「減少房屋因漏水及牆壁裂痕價金」 新臺幣（下同）50萬元、「賠償房屋因漏水無法出租」損害 賠償金40萬元及精神慰撫金20萬元本息。嗣於訴訟中變更為 被告應連帶給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，僅係減縮應受判決事項之 聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，自非不得 變更之，合先敘明。 二、原告主張：原告於民國109年12月19日因誤信被告馨雅建設 有限公司（下稱馨雅公司）、馨富建設有限公司（下稱馨富 公司）之建案廣告及被告潘泳諭即銷售人員之話術，而購買 【馨雅馨富】編號A11的透天5樓預售屋（與馨雅公司簽土地 預定買賣契約書、與馨富公司簽房屋預定買賣契約書），即 現編門牌臺中市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋）及其 建築基地，在112年3月17日左右交屋。交屋後原告安裝燈具 、冷氣等設備，購買衣櫃、床、桌椅等傢俱，所有設備傢俱 在8月初安裝完成，並於門口及591刊登出租廣告，準備出租 。但卻在112年8月份因多次下大雨，發現有以下情況：（一 ）2、3樓地面因下大雨會在前主臥室，靠大窗45度斜角下地 面留下一灘雨水或有滲漏水濕痕；3樓前主臥室牆跟牆接縫 處，有雨水滲水濕痕（下稱系爭滲漏水問題）；（二）窗戶 大部分L角隅都有45度裂痕，2樓至4樓大大小小窗共有10個 ，10個窗戶共有8個窗戶L角都有45度裂痕情況；另1樓廁所 、後門也都有斜裂紋產生（下稱系爭裂痕問題）。曾有租客 詢問後，知道有漏水問題還未處理好，並要配合建商檢查驗 屋及鑑定，皆表示有漏水問題還要配合驗屋鑑定很麻煩而不 願承租，最後原告只能等建商將漏水問題處理好再做出租。 被告幫原告修補完畢後，原告就張貼廣告，不到1個月就出 租出去。所以原告求償租金損失，損害期間從112年8月到11 3年10月24日止，僅求償10個月，依當地行情租金1個月至少 要4萬元，故請求租金損失賠償金40萬元。又原告經常在下 雨滲漏水時，須忍受潮濕環境，耗力盡速清理積水，以免傢 俱受損或有人滑倒；又因下雨漏水時間非短，而被告長期藉 故拖延不修繕，原告為配合被告追雨抓漏水，嚴重造成居家 生活紊亂，影響身心健康等，無法正常工作及生活，搞得身 心俱疲、痛苦不堪，常常無法入睡，現在每天吃身心科的藥 ，已經逾越一般人所能容忍的程度，已屬於居住安全、身心 健康、安寧人格法益而受有重大侵害的狀況，所以請求精神 慰撫金20萬元。被告3人都應對系爭房屋漏水負責，所以均 有不法之行為，請求權基礎為民法共同侵權行為等語。並聲 明：被告應連帶給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。 三、被告則以：否認系爭房屋有如原告主張之系爭滲漏水問題及 系爭裂痕問題，僅有其於112年8月9日口述之水痕及同年月1 6日16時40分馨富公司工務人員攜帶工作投射燈前往會勘時2 樓拋光石地磚有水痕、3樓木地板有一灘水等情，經多次會 勘，被告於112年8、9月間就向原告提出以「高壓灌注」之 工法進行施作，並承諾就修繕部分再延長保固3年，但原告 不同意，迄113年8月14日始同意，被告亦已於113年9月11日 進行注射頭拆除洞口補平、批土油漆復原、鋁窗外部矽利康 補強、室內壁面裂縫批土油漆等工程，並交付延長保固書， 有客戶簽認表、施工相片及延長保固書可證。被告無不法之 行為，不應成立共同侵權行為。也否認原告有租金所失利益 40萬元的損失，並不是房屋沒有漏水就一定能租出去且收取 租金。也否認侵害原告人格權或其他人格法益而情節重大， 原告所提出診斷證明書記載其表示近期因為房子漏水的問題 而在煩惱等語，屬於原告的主訴，並非醫生的判斷；就房子 漏水部分，衡諸經驗法則、論理法則，應不致造成原告所述 之急性壓力反應等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 四、兩造不爭執之事實： （一）原告於109年12月間就系爭房屋及其建築基地分別與被告 馨富公司簽房屋預定買賣契約書、與被告馨雅公司簽土地 預定買賣契約書，被告潘泳諭為銷售人員。 （二）在112年3月17日左右交屋。交屋後原告安裝燈具、冷氣等 設備，購買衣櫃、床、桌椅等傢俱，所有設備傢俱在8月 初安裝完成，並於門口及591刊登出租廣告，準備出租。 但卻在112年8月份因多次下大雨，發現有若干水痕。 （三）被告於112年8、9月間就向原告提出以「高壓灌注」之工 法進行施作，並承諾就修繕部分再延長保固3年，但原告 不同意，迄113年8月14日始同意，被告亦已於113年9月11 日進行注射頭拆除洞口補平、批土油漆復原、鋁窗外部矽 利康補強、室內壁面裂縫批土油漆等工程，並交付延長保 固書，有客戶簽認表、施工相片及延長保固書可證。嗣於 113年9月26日及10月16、18、21、23、24日又派工修補， 填載於該客戶簽認表。 五、得心證之理由： （一）所謂民法共同侵權行為之請求權基礎應係民法第184條、 第185條，分別規定：「因故意或過失，不法侵害他人之 權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法， 加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於 他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此 限。」「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠 償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。造意人及幫助人 ，視為共同行為人。」至原告書狀引用民法第214條、第2 16條、第195條，均僅係損害賠償方法或範圍之規定，無 法獨立作為請求權基礎，附此敘明。 （二）茲原告主張被告3人都應對系爭房屋漏水負責，所以均有 不法之行為，請求權基礎為民法共同侵權行為云云。惟查 本件與原告簽立房屋預定買賣契約書之出賣人，僅為被告 馨富公司，故僅有被告馨富公司就其交付系爭房屋有漏水 問題應負履約責任。至被告馨雅公司及被告潘泳諭，既非 系爭房屋之出賣人，除觀諸該契約附有由被告馨雅公司負 「同業連帶擔保」之審核證明外，原告認其等就系爭房屋 漏水同負出賣人之責任，即於法無據。 （三）債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權 行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行 為之規定，於債務不履行不適用之（最高法院43年台上字 第752號判例要旨參照）。則被告馨富公司交付系爭房屋 縱有漏水而未依債之本旨履行給付，亦僅依雙方所約定的 契約負賠償責任，或依債務不履行規定負相關民事責任， 並不適用侵權行為之規定。至被告馨雅公司負「同業連帶 擔保」責任，充其量連帶擔保被告馨富公司之契約責任， 亦當然不適用侵權行為之規定。 （四）除此之外，原告未能指明被告3人有何造成系爭房屋漏水 之不法行為，自難認有何侵權行為存在。既不能認定被告 應負侵權行為責任，則原告依共同侵權行為之法律關係， 請求財產上及非財產上之損害賠償，附加法定遲延利息， 即均無理由，已堪認定。 （五）綜上所述，原告依共同侵權行為之法律關係，請求被告連 帶給付60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決 結果不生影響，無庸逐一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　蔡嘉裕 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　童秉三

2025-01-16

TCDV-113-訴-1221-20250116-1

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