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監宣
臺灣桃園地方法院

許可監護人行為

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度監宣字第915號 聲 請 人 乙○○ 相 對 人 甲○○ 上列聲請人聲請許可監護人行為事件，本院裁定如下： 　　主　　　文 准聲請人代理相對人即受監護宣告之人甲○○（○、民國00年0月0 日生、身分證統一編號：○000000000號）處分如附表所示之不動 產。 聲請程序費用新臺幣壹仟元由相對人負擔。 　　理　　　由 一、按監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得 使用、代為或同意處分；監護人代理受監護人購置或處分不 動產，非經法院許可，不生效力，民法第1101條第1項、第2 項第1款定有明文。上開關於未成年人監護規定，依民法第1 113條規定，於成年人之監護準用之。準此，監護人欲代受 監護宣告人處分所有不動產，自須基於受監護宣告人之利益 ，並應經法院許可，始得為之。 二、聲請意旨略以：聲請人為相對人之配偶，相對人前經本院以 98年度禁字第255號裁定宣告為受監護宣告人，並依法由聲 請人擔任相對人之監護人，現因相對人在○○醫院住院治療， 生活無法自理，需24小時專人照料，每月醫療費、看護費將 近約新台幣（下同）10萬元，近2年來，多次進出醫院及加 護病房，每年的額外醫療費多達50萬元，現相對人其銀行存 款已剩無幾，無法支應後續相關費用，因此為給予相對人日 後醫療、生活照料有基本保障，除現住自家地點外，將處分 附表所列之不動產，其所得將用來改善目前居住環境與支付 相對人每月醫療、看護與日常生活費用。為相對人之利益， 爰依民法第1101條第1、2項，聲請裁定如主文第1項等語。 三、經查，聲請人前揭主張之事實，業據聲請人提出戶籍謄本、 本院98年度禁字第255號宣告禁治產事件民事裁定、土地買 賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、標的物現況說 明書（土地）、商業本票、土地登記第一類謄本、兩造子女 (丙○○、丁○○、戊○○、己○○)同意書均影本等資料為憑，且經 本院依職權調取本院98年度禁字第255號宣告禁止產事件、1 05年度監宣字第800號指定受監護宣告之會同開具財產清冊 之人事件、106年度監宣字第33號報告或陳報事件、106年度 監宣字第165號、109年度監宣字第10號許可監護人行為事件 卷宗核閱無訛，綜合上開事證，聲請人之主張堪信為真實。 本院審酌受監護宣告之人甲○○於98年間因腦中風接受手術， 惟多年來未見起色，日常生活無法自理，需受長期受他人照 顧、協助，醫療及看護所費金額不貲，又聲請人表示欲處分 如附表所示與他人共有之不動產，所得價金將用以供相對人 照護、醫療等必要費用支出，而據聲請人所提不動產買賣契 約書所載，系爭不動產預賣價格為新台幣60萬元，當可提升 相對人之照護品質，且參酌附表所示之不動產係與其他親屬 共有，其他共有人亦同意欲一同處分，且相對人目前名下尚 有其他財產等情，此經聲請人到庭陳述詳實，可見聲請人除 附表所示不動產外，名下尚有其他多筆財產，倘日後相對人 復有生活照護開銷支應之困難，仍有相當之資力得用以維持 自己生活，無須依賴他人支援，因此，本件聲請處分相對人 如附表所示系爭共有土地，對相對人確無不利益之情事。從 而，認為聲請人主張為受監護宣告之人甲○○之利益，確有處 分系爭不動產以籌措將來養護費用之必要，聲請人所為本件 聲請，於法尚無不合，應予准許。 四、末按監護人應以善良管理人之注意，執行監護職務；監護人 於執行監護職務時，因故意或過失，致生損害於受監護人者 ，應負賠償之責；法院於必要時，得命監護人提出監護事務 之報告、財產清冊或結算書，檢查監護事務或受監護人之財 產狀況，分別為民法第1100條、第1109條第1項、第1103條 第2項規定所明定。前開規定，依同法第1113條，於成年人 之監護準用之。本件聲請人代理處分系爭不動產所得金錢， 自應依前揭規定，妥適管理並使用於相對人照護所需費用， 併予敘明。 五、依家事事件法第164條第2項，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　家事第一庭　法　官　　　蘇昭蓉 以上正本係照原本作成。 如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗 告費新台幣1,000元。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　　曾啓聞 　　　　　　　　　　　　　　　 附表： 編號 財產種類 坐落 權利範圍 1 土地 ○○區○○○段0000-0000地號 10分之1 2 土地 ○○區○○○段0000-0000地號 10分之1 3 土地 ○○區○○○段0000-0000地號 10分之1 4 土地 ○○區○○○段0000-0000地號 10分之1 5 土地 ○○區○○○段0000-0000地號 10分之1

2024-11-27

TYDV-113-監宣-915-20241127-1

台上
最高法院

請求撤銷協議

最高法院民事判決 113年度台上字第2013號 上 訴 人 吳碧松 訴訟代理人 湯文章律師 被 上訴 人 鄭美雲 訴訟代理人 魏辰州律師 上列當事人間請求撤銷協議事件，上訴人對於中華民國113年6月 27日臺灣高等法院花蓮分院第二審判決（112年度上字第40號） ，提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回臺灣高等法院花蓮分院。 理 由 一、本件被上訴人主張：伊於民國110年10月28日向上訴人購買 花蓮縣○○市○○路000巷0弄0號建物及其坐落基地（下稱系爭 建物），作為經營旅館使用，並簽訂不動產買賣契約（下稱 系爭契約）。上訴人於同年12月底告知伊，系爭建物先前於 其所有○市○○段205、206地號土地（嗣合併至同段200地號土 地，下合稱系爭A地）上設置法定停車位，致系爭A地遭套繪 管制，需伊配合解除套繪，向伊偽稱可透過向花蓮縣政府繳 交使用代金，於公有地上購買可供停車使用之法定停車位， 解決系爭建物之停車位問題，伊因此陷於錯誤而於111年1月 1日與上訴人簽立如原判決附件所示之解除法定車位建管套 繪協議書（下稱系爭協議）。嗣伊獲悉繳交使用代金僅得免 除系爭建物設置法定停車位之義務，無從實際取得可供停車 使用之車位，始知受騙，伊業依民法第92條第1項及第88條 規定撤銷系爭協議之意思表示等情，求為確認系爭協議不存 在之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。 二、上訴人則以：被上訴人向伊購買系爭建物時，明知未包含停 車位，伊依約並無提供系爭A地作為系爭建物停車使用之義 務，亦未向被上訴人詐稱繳納使用代金可實際取得停車位。 伊僅提出數種解決法定停車位問題之方式供被上訴人選擇， 倘被上訴人不願繳納代金，亦可依系爭協議所載之承租或購 買停車位之方式處理，其並無陷於錯誤而簽訂系爭協議，不 得主張撤銷等語，資為抗辯。 三、原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上 訴，係以：系爭建物原為上訴人所有，上訴人於75年間已將 系爭建物1、2樓作為旅社經營，至87年間變更全棟1至5樓為 旅社經營使用，依建築法規應設立1處法定停車位，乃將系 爭A地作為系爭建物之法定停車空間而建管套繪後，將原先 室內停車空間移至系爭A地。被上訴人於110年10月28日與上 訴人簽訂系爭契約，向上訴人購買系爭建物作為經營旅館使 用，為兩造所不爭執。次查系爭契約未記載系爭A地上有設 置法定停車位及系爭A地遭套繪，現況說明書並勾選「無車 位編號」，買賣標的不包含系爭A地之停車空間。上訴人簽 訂系爭契約時已告知被上訴人系爭建物因商業用途需設置1 處停車位，並同意系爭A地出售移轉前可先供被上訴人使用 ，於出售移轉後被上訴人須自行處理經營旅館之法定停車位 事宜。上訴人已依約履行系爭契約義務，將系爭建物所有權 移轉登記予被上訴人並完成旅館負責人變更。兩造因簽訂系 爭契約時未就解除系爭A地建管套繪為相關約定，為解決系 爭A地遭建管套繪事宜而於111年1月1日協商處理，上訴人告 知被上訴人可透過向政府繳交使用代金購得公有地上可供實 際停車使用之車位方式，解決系爭建物依法應設置法定停車 位問題。惟依花蓮縣政府111年9月5日、113年1月2日回函及 花蓮縣建築物附建防空避難設備或停車空間繳納代金及管理 使用辦法第3條第1款規定，被上訴人繳納代金僅得免除系爭 建物依建築法規應設置1處法定停車位之義務，無從實際取 得供停車使用之車位。上訴人雖另提出土地出借、租地及給 付代金等方案解決依法應設置法定停車位問題，惟被上訴人 因上訴人上開告知之訊息，致誤認繳納代金可取得實際停車 位兼可使系爭建物經營旅館業符合法規，其為避免未來風險 及一次性解決停車空間問題而同意簽立系爭協議。足見被上 訴人固就辦理解除系爭A地建管套繪之內容，並無誤認，惟 繳納代金後可否向政府實際取得停車位之重要事項，確實影 響被上訴人之交易判斷與簽約意願。上開代金之法規非一般 人所知悉，簽約現場又無人就上訴人提供之錯誤訊息為提醒 或糾正，被上訴人因此陷於錯誤而簽訂系爭協議，難認係自 己之過失所致，其以起訴狀繕本之送達為撤銷系爭協議之意 思表示，自屬有據。故被上訴人請求確認系爭協議不存在， 為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。 四、按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯 誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。上訴人 依約並無提供系爭A地作為系爭建物法定停車位之義務，被 上訴人應自行處理系爭建物之法定停車位事宜；兩造因簽訂 系爭契約時未就解除系爭A地建管套繪為相關約定，乃於111 年1月1日簽訂系爭協議，上訴人於系爭協議簽訂前曾提出土 地出借、租地及給付代金等方案，供被上訴人解決系爭建物 設置法定停車位之問題；被上訴人簽訂系爭協議，同意「在 不影響旅館登記情況使用下將其法定車位移出，將賣方（即 上訴人）所有○○市○○段地號200、205、206三筆解除建管套 繪」之內容，並無誤認，為原審認定之事實。系爭協議並記 載「將來車位使用費（如承租或購買和向公部門繳納使用代 金等）由買方（即被上訴人）負擔」等語。似見被上訴人係 知悉並同意將上訴人建議之方案列為其應自行處理系爭建物 法定停車位之選擇方式。果爾，系爭協議約定之車位取得方 式既非限於「向公部門繳納使用代金」，其內容復未以被上 訴人「向公部門繳納使用代金」取得實際停車位，為其同意 解除系爭A地建管套繪之決定依據，則能否謂被上訴人得以 其誤認繳納代金可取得實際停車位為由，主張意思表示之內 容錯誤而撤銷系爭協議，即滋疑問。原審見未及此，遽謂被 上訴人因誤認繳納代金可取得實際停車位，而簽立系爭協議 解除系爭A地建管套繪，其得以意思表示錯誤為由，撤銷系 爭協議，自有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予 廢棄，非無理由。 五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 最高法院民事第九庭 　　　　 審判長法官 鄭 純 惠 法官 徐 福 晋 法官 邱 景 芬 法官 邱 璿 如 法官 管 靜 怡 本件正本證明與原本無異 書　記　官　陳 禹 任 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日

2024-11-27

TPSV-113-台上-2013-20241127-1

訴
臺灣桃園地方法院

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第2559號 原 告 紀玉萱 訴訟代理人 朱光仁律師 被 告 吳孟潔 訴訟代理人 王元勳律師 上列當事人間請求損害賠償事件，於民國113年10月23日辯論終 結，本院判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事　實 一、原告主張： ㈠、原告與被告於民國112年9月27日，就被告所有門牌號碼桃園 市○○區○○路○段000號4樓房屋及所座落土地(下稱系爭房地） 簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）約定原告以新台幣( 下同)1,200萬元買受系爭房地，原告並已依約給付買賣價 金320萬元（由雙方約定之履約保證機構收受），然被告於1 12年10月間突以接獲財政部國稅局112年10月2日函覆（下稱 系爭回函）為由主張解除系爭合約，且稱稱：「依其說明項 第3點中所列之3項退稅條件，本人之狀況竟無一符合，揆諸 系爭房地買賣契約之加註約定，本人自得解除系爭房地買賣 合約」等語。嗣於112年10月27日，又委請律師發函稱：「 本人符合其中(一)(三)2項，但(二)所稱：個人或其配偶、 未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並實際居 住之規定，本人並不符合資格，故依系爭房地買賣契約第17 條第3項之規定，本人既無法退稅，則雙方即協議無條件解 除本契約，契約既已合意解除，並請地政士將本人之房地權 狀正本返還」等語。然系爭回函中並無隻字片語提及本件房 地買賣可或不可退稅，被告上揭所述，係以個人片面之詞臆 測政府機關之終局決定，事實上依照稅法實務有可能退稅， 但必需等實際申請，稅捐機關有正式的核准與否之函覆始可 確認，又依被告與其房仲之社群對話截圖所載，被告實係打 算加價出售系爭房地故意毀約，其行使債權履行債務不依誠 實信用原則。 ㈡、按系爭房地買賣契約第12條第3項後段違約責任規定，被告除 逕自故意毀約表示雙方買賣契約業已合意解除外，更要求雙 方委託之地政士將其所有權狀正本及相關繳納憑證返還，如 不返還將追究其民、刑事責任等語，顯已構成惡性毁約不賣 並不為給付，自應依法負相關違約損害賠償責任。原告爰依 系爭房地買賣契約第12條第3項等規定，請求被告應將所收 款項320萬元返還原告，另請求被告賠償250萬元違約損害賠 償，並各自通知解約日起秦第11日起，均至清償日止，各按 年息百分之五計算之利息。 ㈢、被告依其自己之主張(系爭契約第17條第3項後段)本即應無息 退還原告已付之款項，卻無故增列第2項之被告免責條款， 顯係「此地無銀三百兩」心虛畏責之舉，益見其事前惡意違 約，事後又以免責條款欲迫使原告屈服於經濟壓力而放棄法 定權利，使被告得以操弄契約條款全身而退，方得繼續以高 價出售系爭房地獲取最大利益，被告視「契約神聖」、「契 約應予嚴守」之法律原則於無物。 ㈣、被告事實上已認定其與未成年子女係實際居住於系爭房地而 符合所得稅法重購退稅要件，否則毋須於112年9月18日將次 女之戶籍遷入系爭房地，此觀諸被告於被證13即已承認其次 女曾經於112年9月18日將戶籍遷入系爭房屋，依據被證13之 紀錄，直到113年1月13日該女才將戶籍遷出，再加上被告於 屋況說明書承認所有權持有期間確實居住於系爭房地至明。 足見被告已符合退稅要件，其辯稱從未實際居住於系爭房地 ，並不可採。 ㈤、聲明：被告應給付原告5,700,000元，及其中3,200,000元自1 12年11月16日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息；其餘2, 500,000元自112年11月27日起至清償日止，按年息5﹪計算之 利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠、兩造於112年9月17日在台慶房仲處簽立系爭契約時，因僅被 告母親戶籍登記於系爭房屋，被告、被告配偶以及2名未成 年子女戶籍均未設於系爭房屋，且未實際居住，經地政士蘇 桂蘭代書提醒，恐不符合房地合一稅重購退稅之條件，在原 告委託之買方仲介張先生提議下，始由蘇代書增擬第17條第 3項合意解除條款，此外，原告仲介亦建議雙方將買賣契約 簽署日期押在實際簽署日期之後的10日，隨後翌日辦理戶籍 登記，斯時原告本人亦在簽約現場，原告斷無可能不知被告 、被告配偶以及2名未成年子女未實際居住於系爭房地之事 實。嗣因系爭回函表示必需有實際居住的事實始符合退稅之 條件，所以本件被告及其配偶及其未成年子女確實不符合國 稅局退稅條件，依系爭契約第17條特別約定事項第3點約定 ：「本案簽約前乙方（即被告）已詢問未成年子女設籍可否 （房地合一稅）重購退稅（向國稅局詢問），倘若回函說明 無法退稅，不符合資格，則雙方協議無條件解除本契約」， 被告乃於112年10月16日及112年10月27日發存證信函與律師 函予原告解除系爭契約，系爭契約既依兩造約定合法解除， 故無損害賠償問題。原告再依系爭契約第12條第3項後段及 第4項規定為本件請求，並無理由。 ㈡、至原告依系爭契約第12條第3項後段，請求被告返還320萬元 價金部分，由於兩造簽定價金履約保證書，合意將簽約金及 賣價金之依價金履約保證程序匯入合泰建築經理股份有限公 司（下稱合泰建經）所指定之履保專戶，故原告所匯入之款 項，因本件已進入司法程序，依履約保證書第5條之規定， 履約保證金必需等到兩造買賣契約確定判決後，才會由合泰 建築經理股份有限公司退還，故與被告無關，原告應持確定 判決或與確定判決有同一效力之文書，向合泰建經公司請求 返還撥付320萬元，而非逕行向被告請求，原告提出予法院 之履約保證書漏附地2頁關於履約保證金取回之規定，顯不 符合誠信原則。 ㈢、被告並未惡意毀約，蓋被告收到系爭回函後，依函文中「說 明」第3點之具體内容，即知本件被告不符合資格，無法退 稅，此狀況令被告及被告之父母、配偶均萬分震驚、不解， 自112年4月15日正式委託田榮美房仲前，被告之母在112年2 月18日已有將戶籍自台北市士林區遷入系爭房地，在委託田 榮美後，被告及被告之母復多次向其詢問、確認，田榮美皆 表示只要被告之母戶籍遷入系爭房地即可退稅，然至112年1 0月間收到系爭回函後質問田榮美，田榮美始承認其將「土 地增值稅」與「房地合一稅」混淆，此有112年10月12日其 與被告間line對話内容可憑。 ㈣、自112年11月20日雙方原則上同意系爭契約已解除，故互相傳 送解約協議書，112年11月20日下午4時23分被告收到原告傳 送之版本，被告為求能公允且儘速處理此紛爭，且原告亦可 儘速自履保障戶取回伊已給付之320萬元，故僅將第2條改為 ：「甲、乙雙方簽立本協議書後，除前條規定外，甲、乙雙 方均不得對他方提出請求或要求賠償」，然原告拒不同意即 一定要請求懲罰性違約金。然兩造自112年9月17日簽立系爭 契約後，原告於112年9月18日、9月27日及10月4日共匯入32 0萬元，而被告自112年9月14日至112年9月25日亦係花費諸 多心思在調整、配合原告等待貸款狀況，看是否要附註解約 條款以及多次調整伊購買被告保留傢倶款項、被告贈與其傢 倶之細目等。且被告112年10月16日即寄發存證信函表示系 爭契约有第17條第3點所定情形，故系爭契約視同合法解除 ，自112年9月17日至112年10月16日不到1個月之期間，原告 並無何損害至明。 ㈤、至原證4之標的物現況說明書第45項「所有權持有期間有無居 住」，係指被告為所有權人期間，系爭房地有無居住、使用 之情形，而非原告惡意曲解被告、被告配偶以及二名未成年 子女戶籍是否設於系爭房屋或是否實際居住該處。反之，財 政部國稅局函覆法院被告在112年度間簽約出售房地是否符 合所得稅法第4條之1第1項條件時即表示：「假設其未成年 子女設籍於該址，確有實際居住於該址，且該址出售前1年 内無出租、供營業或執行業務使用，方符合别揭别揭自住房 屋規定，如未成年子女設籍於該地而未實際居住於該址，即 不符合自住房屋規定。至於『實際居住』之實務認定，係以房 地客觀使用狀態為為準(例如：水電使用情形）」等語，被 告之未成年子女蔡○喬於112年9月18日設籍於系爭房屋時， 僅係3個月大之嬰兒，怎可能獨自「實際居住」於系爭房屋 内？系爭房屋係由被告之三名妹妹及其男友所居住、使用， 是依前揭國稅局函覆結果，即不符合所得稅法第4條之1第1 項、同法第14條之8有關自住房屋之規定，自無法依房地合 一課徵所得稅中報作業要點第20點之規定退還稅額，系爭合 約既已有增訂之第17條第3項約定，自已合意解除至明。 ㈥、原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如 受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。 三、兩造對於下列事實並不爭執：㈠兩造於112 年9 月間就系爭 房地訂立系爭契約，約定買賣價金為1,200 萬元。㈡雙方於 系爭契約第17條特別約定事項第3項約定：「本案簽約前乙 方（即被告）已詢問未成年子女設籍可否（房地合一稅）重 購退稅（向國稅局詢問），倘若回函說明無法退稅，不符合 資格，則雙方協議無條件解除本契約」之語。㈢財政國稅局 針對房地合一稅制重更自住屋之稅額及扣抵或退還以系爭回 函表示，符合下列三條件者可以申請稅額扣抵或退還：「⑴ 台端出售及重購房地時間（以完成移轉登記日為準）在2年 以內。⑵個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房 屋辦竣戶籍登記並實際居住，且該等房屋出售前1年内無出 租、供營業或執行業務使用。⑶先售後購或先購後售均可適 用」。㈣被告之次女曾經於112年9月18日將戶籍遷入系爭房 屋，至113年1月13日將戶籍遷出。㈤被告於系爭契約屋況說 明書45關於「所有權持有期間有無居住」勾選「是」。㈥被 告先後於112年10月16日及112年10月27日以存證信函與律師 函向原告通知系爭契約解除，且經原告收受。㈦原告先後於1 12年9月18日、9月27日及10月4日共匯款320萬元入兩造所約 定之履約保證專戶，依據兩造簽定之價金履約保證書第5條 之約定，有關履保專戶中款項之撥付或返還及買賣雙方違約 解約之認定，均由本公司依據買賣雙方所簽立之不動產買賣 相關資料（包含但不限於買賣契約、本價金履約保證申請書 及價金履約保證書、價金履約保證專戶明細暨點交證明書等 ）判斷後所認定之結果為準。若買賣雙方對於買賣契約之履 行或款項撥付等有爭議已進入司法程序，則應以確定判決或 與確定判決有同一效力之文書等結果（內容需載明應給付之 對象與金額），作為撥付之依據。且有卷附買賣契約、價金 履約保證書、系爭房地第一類登記謄本、告寄送之律師函、 原告寄送之律師函與投遞結果、系爭回函、被告及其配偶、 子女之遷徙證明、標的物現況說明書為證（見本院卷第7至4 0頁、第73至85頁、第163至169頁、第187至188頁）， 四、原告主張被告惡意違約經其依系爭契約第12條第3款解除契 約，故請求被告返還價金及給付違約金等情，為被告否認， 辯稱因系爭房地之買賣無法依房地合一課徵所得稅中報作業 要點第20點之規定退還稅額，故系爭契約第17條第3點特約 條款已約定合意解除，原告不得請求被告給付違約金，且原 告已付之價金在履保專戶中，原告應向和泰建金公司請求取 回履保專戶之款項，而非向被告請求等語，資為抗辯。是本 件主要爭點乃系爭房地之買賣是否符合房地合一課徵所得稅 中報作業要點第20點之規定退還稅額之條件？若否，原告主 張被告故意不履行契約，故予終止契約，請求被告給付違約 金且請求被告返還價金，是否有理由？茲判斷如下： ㈠、系爭房地之買賣不符合房地合一課徵所得稅中報作業要點第2 0點之規定退還稅額之條件： １、按所得稅法第4條之4第1項固規定：「個人及營利事業交易中 華民國105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或 依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交 易所得應依第14條之4至第14條之8及第24條之5規定課徵所 得稅。」第14條之8規定：「個人出售自住房屋、土地依第1 4條之5規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權 交易之日起算2年内，重購自住房屋、土地者，得於重購自 住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算5 年内，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額 計算退還。個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登 記之日或房屋使用權交易之日起算2年内，出售其他自住房 屋、土地者，於依第14條之5規定申報時，得按前項規定之 比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額内減除之。前 二項重購之自住房屋、土地，於重購後5年内改作其他用途 或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額」，然審諸房地合 一課徵所得稅申報作業要點第20點所規定：「本法第14條之 8有關自住房屋、土地交易所得稅額扣抵及退還之規定，個 人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍 登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用…… 」，而被告所有之系爭房地依112年9月27日契約出售，該房 地乃被告於105年1月1日以後取得，假設其未成年子女設籍 於該址，確有實際居住於該址，且該址出售前1年内無出租 、供營業或執行業務使用，始符合前揭自住房屋規定；如未 成年子女設籍該址，而未實際居住於該址，即不符合自住房 屋規定。至「實際居住」之實務認定，係以房地客觀使用狀 態為準（例如：水電費使用情形）等事實，有卷附財政部北 區國稅局113年10月9日財北國稅北投綜所二字第1131253608 號函可憑，是被告或其配偶及未成年子女於系爭房地出售時 有否設籍且實際居住於系爭房地之客觀事實，乃本件有否符 合重購退還稅額條件之要件，應堪認定。　 ２、經查，被告所稱系爭契約所載簽約日期雖為112年9月27日， 然兩造實際簽約日期為112年9月17日，因原告仲介建議雙方 將買賣契約簽署日期押在實際簽署日期之後的10日，以利辦 理戶籍遷移登記等事實，被告知未成年子女戶籍遷移記錄所 載，被告次女蔡○喬於112年9月18日將戶籍自台北市北投區 遷入系爭房地所在之址（見本院卷第169頁）等情相合，且 審酌原告自112年9月18日先後將買賣價金匯入履保專戶之事 實為兩造所不爭執，顯然早於契約所載簽約日期112年9月27 日，苟系爭契約如原告所稱係112年9月27日簽定而成立，則 意謂原告於契約成立前即開始給付買賣價金，顯然與常情有 違，是被告陳稱兩造實際簽訂系爭契約之時間為112年9月17 日始為可採，先予敘明。 ３、兩造關於本件買賣是否符合房地合一課徵所得稅中報作業要 點第20點規定之退還稅額條件，爭執之重點乃系爭契約簽訂 時，被告之未成年子女是否實際居住於系爭房地，原告主張 被告之未成年子女蔡○喬於112年9月18日將戶籍遷入系爭房 地之址且實際居住該處，然此為被告否認，查被告之未成年 子女蔡○喬於112年9月18日將戶籍遷入系爭房地之址，至113 年1月13日將戶籍遷出之事實為兩造所不爭執，且有該子女 之遷徙證明，固堪信被告之未成年子女蔡○喬於系爭契約簽 訂後曾經設籍於系爭房地址之事實，惟戶籍地址則僅係依戶 籍法所為登記之事項，並非認定住居所之唯一標準，關於被 告之未成年子女有否實際居住於系爭房地址之客觀事實部分 ，原告雖以卷附標的物現況說明書第45項「所有權持有期間 有無居住」項目，經被告勾選「是」為據，主張該未成年子 女實際居住於系爭房地址，然被告前開勾選內容充其量可認 被告肯認系爭房地非空屋之事實，然居住其中之人與被告係 何關係並未可知。對照被告所提郵寄書信之封面（保括壽險 公司、產險公司、捐血中心、國稅局之通知）顯示，確有被 告姊妹吳孟靜、吳孟儒、吳夢璇之書信送達系爭房地址，反 之，被告配偶名義之瓦斯費單據及被告名義之健保費單據， 均送達於新北市蘆洲區之址而非系爭房地址，足見被告辯稱 其與配偶並未居住爭房地址，應堪採信，又觀諸被告之未成 年子女蔡○喬於系爭契約簽訂時尚屬年幼，自無可能脫離被 告及其配偶單獨居住於系爭房地址，原告主張未成年子女蔡 ○喬系爭契約簽定時實際居住於系爭房地址，難認可採。再 衡諸若該未成年客觀上確有實際居住於系爭房地址之事實， 兩造又何需於系爭契約17條特約事項第3項約定待被告向稅 捐機關確認未成年子女設籍可否重購退稅後，倘若回函說明 不符合退稅資格，則雙方協議無條件解除契約？是被告辯稱 112年9月17日系爭契約簽訂時，其未成年子女蔡○喬並未實 際居住在系爭房地址，兩造不確定設籍而未實際居住之情形 可否符合重購退稅要件，故於系爭契約第17條特約事項第第 3項有前開約定，堪信屬實。 ４、綜上，被告未成年子女蔡○喬既無實際居住在系爭房地址之客 觀事實，則系爭房地之買賣不符合前揭財政部北區國稅局11 3年10月9日財北國稅北投綜所二字第1131253608號函所示房 地合一課徵所得稅中報作業要點第20點規定之退還稅額條件 ，應堪認定。　　 ㈡、原告不得以被告故意不履行契約為由終止系爭契約，其請求 被告給付違約金及返還價金均無理由：　　 １、系爭契約第17條特約事項第第3項約定待被告向稅捐機關確認 未成年子女設籍可否重購退稅後，倘若回函說明不符合退稅 資格，則雙方協議無條件解除契約之事項，而被告確有向稅 捐機關查詢前開事項，且被告因自己及配偶、未成年子女客 觀上無在系爭房地址居住之事實，故不符合重購退還稅額條 件等情既如前述，則系爭契約業依前該特約事項之規定無條 件解除，亦堪認定。從而，被告拒絕履行系爭契約，應屬有 據，原告以此主張被告惡意違約而予解除契約，難認有理由 ，其請求被告給付違約金，亦無理由。 ２、112年9月17日系爭契約簽訂時，固然於第17條特約事項第3項 約定，倘系爭契約因該項所約定事由無條件解除時，買方即 原告所已付之款項，賣方即被告無息退還，衍生之費用由豐 盛不動產有限公司支付等語，是於爭契約依前開規定無條件 解除時，原告所給付之320萬元，自應無息反還原告，然審 諸兩造嗣後關於系爭房地買賣價金之給付，依雙方簽訂價金 履約保證書匯入履保專戶，而非由被告收取，且依據兩造簽 定之價金履約保證書第5條之約定，有關履保專戶中款項之 撥付或返還及買賣雙方違約解約之認定，合泰建金公司有權 依據買賣雙方所簽立之不動產買賣相關資料判斷並為認定。 苟買賣雙方關於買賣契約之履行或款項撥付等之爭議已進入 司法程序，則應依確定判決或與確定判決有同一效力文書之 認定為撥付之依據（見本院卷第85頁），足見系爭契約履行 過程中，被告尚未或任何價進之給付，故因第17條特約事項 第3項約定事由解除時，所約定無息退還之款項，應自履保 專戶內之款項取回，僅被告不得為反對之意思，是以，原告 雖得依據價金履約保證書之規定，向合泰建金公司請求退回 其支付之價金320萬元，然其請求判命被告給付320萬元，難 認有據。 五、綜上所述，系爭契約固因解除而失其效力，然原告依系爭契 約請求被告給付違約金及返還價金，難認有據，從而，原告 請求給付原告5,700,000元，及其中3,200,000元自112年11 月16日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息；其餘2,500,00 0元自112年11月27日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息 　　，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請，失所附麗，併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　卓立婷 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝宛橙

2024-11-27

TYDV-112-訴-2559-20241127-1

上易
臺灣高等法院

減少買賣價金

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第552號 上 訴 人 即被上訴人 王薏瑄 被上訴人即 上 訴 人 駱政昇 訴訟代理人 張家榛律師 何宣儀律師 上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國112 年12月8日臺灣新竹地方法院111年度訴字第1061號第一審判決各 自提起上訴，王薏瑄並為訴之追加，本院於113年11月19日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 兩造上訴均駁回。 第二審（含追加之訴）訴訟費用由兩造各自負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按在第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但 書、第255條第1項第2款分別定有明文。本件上訴人王薏瑄 於原審依民法第359條、第360條之規定為本件請求，嗣於本 院追加民法第179條及不完全給付之法律關係為請求權基礎 （見本院卷第185頁），經核其請求之基礎事實同一，且訴 訟資料得以援用，合於上開規定，縱他造上訴人駱政昇不同 意，亦應准許之。 貳、實體方面：　 王薏瑄主張：伊於民國109年4月17日以總價新臺幣（下同）105 萬元，向駱政昇購買坐落於新竹市○○段00、0000地號土地及其 上同段第000號建號即門牌號碼新竹市○○○路000巷0號4樓之1建 物（下稱系爭房屋，與其坐落土地合稱系爭房地），伊已如數 交付買賣價金予駱政昇，駱政昇亦於同年5月1日將系爭房地移 轉登記予伊，並於同年5月22日點交系爭房地予伊。於買賣過 程中，伊曾會同駱政昇、仲介人員查看系爭房屋，並未發現有 漏水瑕疵。嗣伊入住系爭房屋後，於111年6月28日收受系爭房 屋樓下3樓之1（下稱3樓之1）住戶即訴外人李坤鋒寄送之存證 信函，表示3樓之1於同年4月19日發現天花板有漏水現象，為 系爭房屋浴室滲水所致，伊因此遭受求償。伊旋於111年7月6 日僱工抓漏，發現系爭房屋浴室地板磁磚有吐水長白跡象，判 定應為系爭房屋於出售前其防水層已不堪使用所致，另臺北市 建築師公會之鑑定結果指出漏水瑕疵係交屋前已存在，屬不能 即知之瑕疵，且系爭漏水瑕疵亦造成系爭房屋之交易價值減損 ，從而依兩造簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第9 條第5項約定，駱政昇應負瑕疵擔保責任。為此，爰依民法第3 54條第1項、第359條、第360條規定，並於本院追加依民法第1 79條及不完全給付之法律關係，請求駱政昇給付系爭房屋漏水 之修復費用15萬7,530元，及系爭房屋交易減損價值15萬7,500 元。並聲明：駱政昇應給付伊31萬5,030元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 駱政昇則以：兩造於109年4月17日簽立系爭契約，並於同年5月 22日點交系爭房屋，直至111年8月8日王薏瑄始通知伊系爭房 屋有漏水之情形。惟參酌中古屋之屋況及結構，常會隨時間或 自然環境等因素產生物理變化，因此在短期內產生變化係屬常 態。王薏瑄自承於購買系爭房屋時，未發現有漏水瑕疵，並於 系爭房地現況說明書第15項旁簽名確認系爭房屋現況無滲漏水 之情形，可見兩造於締約時，已確認系爭房屋無漏水之瑕疵， 且於王薏瑄自住期間，亦未見系爭房屋有漏水之情形，因此可 認系爭房屋係於交屋後兩年始生漏水瑕疵。而臺北市建築師公 會出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），僅憑王薏瑄提供 之109年7月7日房屋照片，研判系爭房屋於109年4月前已生漏 水之情形，然系爭鑑定報告僅能說明於鑑定當下系爭房屋之浴 廁有漏水情況，尚不足證明系爭房屋於兩造買賣當下既有漏水 瑕疵。縱認系爭鑑定報告認定之漏水時點可採，依民法第356 條第1項、第3項規定，王薏瑄應立即或於111年7月6日知悉有 漏水瑕疵時通知伊，然王薏瑄卻遲至111年8月8日才寄發律師 函通知伊，顯有怠於通知伊之情事，因此得視為王薏瑄已承認 受領系爭契約所約定系爭房屋之品質，而無從依民法第360條 規定，請求伊負損害賠償責任。縱然伊須負瑕疵擔保責任，惟 系爭鑑定報告所載之房屋交易價值減損，係以不修復防水處理 為前提，而王薏瑄既已請求修復漏水損害，於漏水修復後，系 爭房屋即無市場價值損失可言，是王薏瑄自不得向伊請求因漏 水而生之交易價值減損差額等語，資為抗辯。 原審就王薏瑄之請求，判決駱政昇應給付王薏瑄15萬7,530元， 並駁回王薏瑄其餘之訴。兩造就其敗訴部分各自提起上訴，王 薏瑄聲明：㈠原判決關於駁回王薏瑄後開第二項之訴部分廢棄 ；㈡駱政昇應再給付王薏瑄15萬7,500元，及自111年12月9日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 　駱政昇答辯聲明：上訴駁回。並上訴聲明：㈠原判決關於命駱 政昇給付本息部分及該部分假執行之宣告均廢棄；㈡上開廢棄 部分，王薏瑄在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 　王薏瑄答辯聲明：上訴駁回。 兩造所不爭執之事項： ㈠王薏瑄於109年4月17日以總價105萬元，向駱政昇購買系爭房地 ，王薏瑄已交付全部價金予駱政昇，駱政昇於109年5月1日將 系爭房地所有權移轉登記予王薏瑄，並於109年5月22日將系爭 房地點交予王薏瑄。 ㈡王薏瑄入住系爭房屋後，於111年6月28日收受系爭房屋樓下住 戶寄送之存證信函，表示系爭房屋樓下之房屋於同年4月19日 發現有天花板漏水現象，認系爭房屋浴室滲水所致。 ㈢王薏瑄委託律師寄發111年8月8日111年艦法字第080802號律師 函予駱政昇（見原審卷第175-176頁)。 本件之爭點：㈠系爭房屋交付時，是否存有漏水之瑕疵？王薏瑄 係有無怠於通知而不得主張瑕疵擔保之責任？㈡王薏瑄請求漏 水之修復費用15萬7,530元及系爭房屋交易價值減損15萬7,500 元，是否有理由？茲分別析述如下： ㈠系爭房屋交付時，已存有漏水之瑕疵，王薏瑄於知悉後未怠於 通知駱政昇，應得主張瑕疵擔保之責任： ⒈系爭房屋經原審囑託臺北市建築師公會就系爭房屋浴室漏水時 間點鑑定之結果如下： ⑴比較系爭房屋號浴廁水龍頭放水之前後，判讀紅外線熱像儀圖 像記錄分析及水分計測量值，內部水分含量確有增加。本標的 建築物於95年取得使用執照，至系爭房屋買賣之109年時，屋 齡已有14年，浴廁地坪及牆面之防水材料已經老化，因此系爭 房屋浴廁在長期用水時，可能會造成水分滲漏至浴室分間牆外 側之牆腳及地板內，並再滲透至3樓之1號平頂之面層，造成水 漬及油漆剝落的現象。系爭房屋住戶告知，於109年4月購置標 的物，系爭房屋住戶並提供其於買屋後，於109年7月7日進入 室內拍攝之房屋現況之照片，照片中已可明顯看見浴廁外牆面 之牆腳及地坪，已有明確之漏水及油漆剝落之現象，從照片顯 示之水漬、油漆剝落之顏色及範圍及情形研判，應該已有一段 時間。研判為109年4月購屋前，系爭房屋浴廁內，即已發生漏 水情形，造成系爭房屋浴廁外牆面之牆腳及地坪有滲漏水及油 漆剝落的現象等情（見系爭鑑定報告第3-4頁）。 ⑵上開鑑定係鑑定機關指派蘇毓德建築師為鑑定人負責辦理，於1 12年3月30日進行現場會勘，兩造、曾艦寬律師及3樓之1住戶 麥秀玉皆出席會勘，鑑定人依據鑑定申請書，對於3樓之1號浴 廁外牆面之平頂及牆壁滲漏水處，及系爭房屋浴廁外牆面之牆 腳及地坪有滲漏水處，使用景興TAS紅外線熱像儀（照片29)及 水分計測量含水值[混凝土水分計[MS-7002](照片30)，逐項於 現場勘查、測量、拍照，並記錄標的物現況及會勘結果（見系 爭鑑定報告2-3頁）。 ⑶本院審酌鑑定機關委任之鑑定人為建築師，具專業知識，其藉 由儀器測量及兩造、3樓之1住戶參與鑑定程序提出說明，而本 其專業就相關資料進行綜合評估，提出上開專業意見，並將鑑 定過程詳載於鑑定報告書，是上開鑑定之意見，自堪採為認定 系爭房屋浴室漏水時間點之判斷依據。 ⑷雖駱政昇抗辯鑑定人僅能就系爭房屋現況有無漏水進行鑑定， 未能針對系爭房屋於109年4、5月當時之現況實地勘測，僅能 由王薏瑄提供之照片判斷，故鑑定人對於漏水原因發生時間點 之研判並不可採等語。然查，觀之由王薏瑄提出其於109年7月 7日拍攝系爭房屋照片（見系爭鑑定報告第29-30頁之編號25、 26、27、28照片），肉眼可見系爭房屋浴廁外牆角、地坪於拍 攝當時已有油漆剝落現象，又鑑定人於112年3月30日至現場會 勘時，亦見上述位置有水漬及油漆剝落現象（見系爭鑑定報告 第11、23-25頁之系爭房屋平面示意圖、編號14、15、16、17 照片），則鑑定人本其專業知識，據此研判該位置漏水現象於 109年7月7日照片拍攝時已出現一段期間，其判定方式應屬合 理，是鑑定結果認定該位置之漏水瑕疵於109年5月22日交屋前 即已存在，應堪採信，駱政昇抗辯上開鑑定結果不可採云云， 洵屬無據。 ⑸綜上，依上開鑑定之結論109年4月購屋前，系爭房屋浴廁內， 即已發生漏水情形，造成系爭房屋浴廁外牆面之牆腳及地坪有 滲漏水及油漆剝落的現象，業如前述，從而，王薏瑄主張系爭 房屋交付時，已存有漏水之瑕疵一節，應為可採。 ⒉按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。 如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。 買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵 外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者 ，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物， 民法第356條定有明文。經查： ⑴王薏瑄於鑑定過程中提供109年7月7日拍攝系爭房屋之照片予鑑 定人參考，由該照片所示，系爭房屋浴廁外牆角、地坪有肉眼 可見之油漆剝落現象，業如上述，惟王薏瑄自陳當時係針對系 爭房屋全部都有拍攝，因為鑑定人表示要提供當時照片，才將 房屋照片交給鑑定人，當下也沒有能力判斷何處有瑕疵等情（ 見原審卷第154頁）。再由系爭鑑定報告所附109年7月7日拍攝 之照片觀之，皆係針對房間整體拍攝，並非針對牆角、地坪油 漆剝落等特定部位拍攝，核與王薏瑄所稱其購屋後就系爭房屋 全部屋況進行拍攝，並非因發現漏水而僅就該漏水部位拍攝等 情相符，則王薏瑄主張其於109年7月7日拍攝照片當時，並未 發現系爭房屋浴廁外牆角地坪有之油漆剝落現象屬漏水，亦無 能力判斷可能會導致樓下漏水等情，非屬無據，尚難認定王薏 瑄於109年7月7日即已發現瑕疵。 ⑵3樓之1住戶李坤鋒於111年6月28日寄送存證信函予王薏瑄，表 示其於111年4月19日發現天花板有漏水現象，認為係王薏瑄所 有之系爭房屋浴室漏水所致，因向王薏瑄請求修繕未果，經管 委會協調亦無法達成共識，要求王薏瑄於收受該存證信函後7 日內出面協商修繕事宜；王薏瑄收受該存證信函後，為釐清漏 水原因，於111年7月6日委請鉅豐水電工程行進行漏水檢測， 王薏瑄於抓漏時有提供購屋當時之照片，並表示不知道磁磚是 吐水長白化之跡象，直到3樓之1住戶反應天花板、找工程、告 訴王薏瑄，王薏瑄才知道等情，業據王薏瑄提出與所述相符之 存證信函、鉅豐水電工程行抓漏報告等為證（見原審卷第41-5 9頁），堪認王薏瑄係受3樓之1住戶告知樓下天花板漏水，始 知悉樓下住戶懷疑其天花板漏水可能係系爭房屋漏水所致，然 迄至111年7月6日委請水電行抓漏時，王薏瑄仍不知悉系爭房 屋浴廁牆角及地坪之磁磚白化與漏水有關，參諸，漏水之判斷 事涉專業，在經專業人員判斷或鑑定確認之前，尚難認王薏瑄 能確認3樓之1天花板漏水原因是否與系爭房屋有關，亦難認王 薏瑄能自行判斷系爭房屋是否確實有漏水之瑕疵。嗣因3樓之1 住戶向新竹市香山區調解委員會申請調解，王薏瑄於接獲樓下 住戶調解之申請後，為釐清權責，隨即於111年8月8日寄送律 師函予駱政昇，請求就系爭房屋之漏水瑕疵主張瑕疵擔保，業 據駱政昇提出該律師函為證（見原審卷第175-176頁），則王 薏瑄在接獲樓下住戶調解之申請後，即通知駱政昇以釐清系爭 房屋有無導致樓下天花板漏水之漏水情事，堪認其已就系爭房 屋之漏水瑕疵即時告知駱政昇。 ⑶從而，王薏瑄於111年7月6日委請水電行抓漏後，知悉系爭房屋 有漏水之情事，而於111年8月8日寄送律師函予駱政昇，向其 為漏水瑕疵之通知，自無怠於通知瑕疵之情形，駱政昇抗辯王 薏瑄怠於通知而不得主張瑕疵擔保權利，自不足採。 ㈡王薏瑄主張駱政昇應就修繕系爭漏水之修復費用15萬7,530元為 減少價金，並加以返還，為有理由：　 ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移 轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其 通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者 ，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵 係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之 決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物 有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第 1173號判例意旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負 擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第 359條第1項定有明文。又買受人因買賣標的物有瑕疵，依民法 第359條規定向出賣人主張價金減少請求權，一經買受人以意 思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮 減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。 買受人對於因此溢付之價金，得依不當得利之法律關係請求返 還（最高法院87年台簡上字第10號判例、109年度台上字第227 5號判決意旨參照）。 ⒉經查： ⑴系爭契約第9條第5項約定：「乙方（即駱政昇）保證本買賣標 的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安 全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵)如有上述情事，除本契 約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」（見原審卷第17頁） 。是駱政昇依上開約定，自應就系爭房屋交屋前存在之滲漏水 瑕疵，負瑕疵擔保責任。又系爭房屋交付時，已存有系爭漏水 之瑕疵，業如前述，則王薏瑄主張駱政昇應就系爭房屋之漏水 瑕疵，負瑕疵擔保責任一節，應屬有據。 ⑵原審囑託臺北市建築師公會就系爭漏水之修復方式及費用鑑定 如下：系爭房屋浴廁之原有地坪及牆面馬賽克及磁磚之粉刷拆 除、及原有衛生器材馬桶、臉盆、蓮蓬頭、給水管、熱水管、 排水管等管線一併拆除後，更換新做之衛生器材馬桶、臉盆、 蓮蓬頭、給水管、熱水管、排水管等管線（含水壓測試），於 地坪及牆面施作防水處理，並確認防水測試符合標準後，再新 做地坪及牆面貼馬賽克及磁磚粉刷，系爭房屋浴廁外牆面原有 水泥漆粉刷徹底刮除，再重新刷水泥漆，所需修費用合計15萬 7,530元（見系爭鑑定報告第4-5、16頁）。準此，王薏瑄主張 系爭房屋之漏水瑕疵之必要修復費用為15萬7,530元，應屬有 據。　 ⑶綜上，系爭房屋之漏水瑕疵之必要修復費用為15萬7,530元，則 王薏瑄自得請求減少此範圍之價金，從而，王薏瑄就系爭漏水 瑕疵請求減少價金後，依民法第179條規定，請求駱政昇返還 給付15萬7,530元，洵屬有據，應予准許。 ⑷至王薏瑄另本於民法第359條、第360條規定，請求駱政昇如數 給付等語。因王薏瑄本於實體法上之數個權利為其訴訟標的， 其聲明單一，本院就王薏瑄所主張之數個訴訟標的逐一審理， 既認前揭依據民法第179條法律關係之訴訟標的為有理由，自 可即為王薏瑄勝訴之判決，就其餘訴訟標的即無再予審酌之必 要，附此敘明。 ㈢王薏瑄請求駱政昇賠償系爭房屋價值減損15萬7,500元之損害， 為無理由： ⒈按中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報-瑕疵不動 產污名價值減損估價指引（下稱系爭估價指引）之「壹、名詞 定義」第三、四、五、六點分別規定如下：三、瑕疵價值減損 ：瑕疵價值減損指不動產受到瑕疵所造成的價值減損總額，包 含「修復費用」及「污名價值減損」。四、修復費用：修復費 用指修復瑕疵問題，所必須支付之費用，包含檢測、修復、補 強、維護、監測等費用。修復費用不限於修復期間之支出，包 含未來為解決或降低瑕疵問題所額外產生的相關費用。五、污 名價值減損：污名價值減損指不動產受到污名效果影響所造成 的價值減損，亦即以「不具瑕疵問題之價值」扣除「瑕疵問題 修復後之價值」的差額。六、污名效果：污名效果產生係基於 市場多數參與者擔心瑕疵問題增加風險或不確定性，且即使經 過修復，仍擔憂瑕疵問題未完全消除或有復發之可能性。另系 爭估價指引之「貳、原則」第二點規定：二、污名效果因果關 係分析：㈠並非所有瑕疵不動產均具有污名價值減損，在評估 瑕疵不動產之污名價值減損前，應先分析污名效果是否顯著， 以確立價值減損與瑕疵問題之間的因果關係。㈡分析污名效果 是否顯著時，得從收益性及市場性風險進行分析，收益性風險 指具有瑕疵問題之不動產在修復後仍無法達到原有收益表現， 或瑕疵問題無法進行修復導致收益性降低；市場性風險指多數 潛在買方在知悉不動產曾經發生瑕疵問題時，無法確定瑕疵問 題已完全修復或擔憂日後有復發的可能性，導致市場性降低。 上開指引係提供不動產估價師在進行瑕疵不動產污名價值減損 估價時之指引，此觀系爭估價指引「貳、原則」第一點規定自 明。 ⒉經查： ⑴原審囑託臺北市建築師公會就系爭房屋漏水所造成之市價差額 鑑定如下：本標的建築物於95年取得使用執照，至109年屋齡 已有14年，臺灣位處地震區，會影響室內裝修粉刷面易產生細 小之裂紋，且系爭房屋浴廁地坪及牆面之防水材料也可能已老 化，加上浴廁採用淋浴方式，用水量較多，造成構造體內含水 量可能偏多，即會持續造成水分滲漏至浴廁外牆面之牆腳及地 坪，並穿透系爭房屋地板滲透至3樓之1號平頂之面層，造成水 漬及油漆剝落的現象，雖無明顯影響居住使用，若不修復防水 處理，勢必對於房屋之使用年限有一定程度之影響，亦會造成 房屋市場交易價值之減損，經與相關專業結構技師及估價師交 互討論，並參考相關專業文獻，多採用個案之實際造成影響及 過去經驗之案例研判，且房屋價格係包括土地價格及建築物造 價，房屋價格亦因使用年限及市場交易而有變化及改變，因此 建議本案可採折減該房屋交易價值的百分之十到百分之十五之 間為宜（見系爭鑑定報告第4頁）。 ⑵本院審酌上開鑑定認對系爭房屋之使用年限有一定程度之影響 ，及造成系爭房屋市場交易價值之減損之結論，係建立在不修 復防水處理之基礎事實下，並未論及修復後仍有上開交易價值 之減損，且鑑定之內容，僅係鑑定人與相關專業結構技師及估 價師交互討論之結果，並未由估價師依系爭估價指引所定之原 則詳細作成結論，鑑定人亦未依系爭估價指引之「貳、原則」 第二點規定，在評估系爭房屋漏水瑕疵之污名價值減損前，應 先分析污名效果是否顯著，以確立價值減損與瑕疵問題之間的 因果關係，及分析污名效果是否顯著時，從收益性及市場性風 險進行分析，收益性風險指具有瑕疵問題之不動產在修復後仍 無法達到原有收益表現，或瑕疵問題無法進行修復導致收益性 降低；市場性風險指多數潛在買方在知悉不動產曾經發生瑕疵 問題時，無法確定瑕疵問題已完全修復或擔憂日後有復發的可 能性，導致市場性降低等各項因素，進行評估鑑定，則上開鑑 定之結果，尚難採為本件判斷瑕疵價值減損之依據。 ⑶系爭房屋係於95年取得使用執照，至109年屋齡已有14年，臺灣 位處地震區，會影響室內裝修粉刷面易產生細小之裂紋，且系 爭房屋浴廁地坪及牆面之防水材料也可能已老化，加上浴廁採 用淋浴方式，用水量較多，造成構造體內含水量可能偏多，即 會持續造成水分滲漏至浴廁外牆面之牆腳及地坪，已如前述， 顯見，系爭房屋原有之系爭房屋浴廁地坪及牆面之防水材料會 因使用期間經過老化而遞減其效用，致有修補維護之必要，並 非永久不變。又系爭房屋之漏水瑕疵，業經臺北市建築師公會 鑑定之結果，可依據其建議之上開方式修復（見系爭鑑定報告 第5、16頁），因此，系爭漏水經依該方式修復後，系爭房屋 自不再有漏水之情事。此外，王薏瑄復未舉證證明系爭漏水有 修復後仍無法達到原有收益表現，或漏水瑕疵問題無法進行修 復導致收益性降低之情形。參諸，交屋後始發生之漏水並非駱 政昇應負瑕疵擔保責任之範圍，則在系爭漏水瑕疵修復後，駱 政昇自已盡此部分瑕疵擔保之責任，否則無異要求駱政昇為系 爭房屋往後因屋齡增加所致之漏水原因為擔保，實非有理。準 此，王薏瑄主張系爭漏水造成系爭房屋之交易價值減損云云， 應無可採。從而，王薏瑄主張依民法第359條規定減少價金並 依同法第179條規定，或依民法第360條規定，或依不完全給付 之法律關係，請求駱政昇賠償因系爭漏水導致系爭房屋市價減 損之15萬7,500元，均屬無據，應予駁回。 ㈣末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之5。給付無確定期限者，債 務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告 時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程 序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效 力。民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別定 有明文。本件王薏瑄行使減少價金請求權後，依民法第179條 後段規定請求駱政昇給付15萬7,530元，係以支付金錢為標的 ，王薏瑄請求駱政昇給付自起訴狀繕本送達翌日即111年12月9 日（見原審卷第101頁送達證書）起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，亦應准許。 綜上所述，王薏瑄於本院追加依民法第179條規定，請求駱政昇 給付王薏瑄15萬7,530元，及自111年12月9日起，至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，核屬有據，應予准許；至逾此範 圍之請求，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依據 ，應併予駁回。從而，原審就上開應准許部分，為駱政昇敗訴 判決，並依職權為假執行之諭知，及就上開不應准許部分，駁 回王薏瑄之請求及假執行之聲請，所持理由雖與本院不同，惟 結論並無二致，原判決仍應予維持。兩造上訴意旨各指摘原判 決上開不利於己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，均應 予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。 據上論結，本件兩造上訴均為無理由，王薏瑄追加之訴為有理 由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第十一庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李慈惠 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭貽馨 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝永昌 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王增華

2024-11-26

TPHV-113-上易-552-20241126-2

重訴
臺灣臺南地方法院

返還價金等

臺灣臺南地方法院民事判決 110年度重訴字第321號 原 告 柯惠仁 訴訟代理人 黃聖友律師 複 代 理人 柯毓榮律師 被 告 黃明法 黃沈香琴 上二人共同 訴訟代理人 沈聖瀚律師 上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國113年10月23 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠兩造前經住商不動產台南花園加盟店仲介於民國109年6月5日 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由原告向 被告購買坐落臺南市○○區○○○段0○00地號土地及其上同段414 0建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○街000號房屋（下稱系爭 房屋，與上開土地合稱為系爭房地；所有人分別如附表所示 ），約定價金為新臺幣（下同）23,000,000元，嗣原告已付 清買賣價金，系爭房地亦於109年12月20日完成交屋程序（ 下稱系爭買賣契約）。 　㈡詎原告於系爭房屋交屋後之次年即110年5月間，發現系爭房 屋疑似受有白蟻蟲害，於同年8月經原告委請專業白蟻防治 人員前往系爭房屋勘查，確認為白蟻無誤，復於110年7月間 發現系爭房屋有漏水情形。上開瑕疵均屬交易重要之物之性 質，影響原告購買意願至為重大，惟被告在仲介人員即證人 甲○○、戊○○帶看房屋或簽約之過程中，均故意未將上開影響 購買意願至為重大，交易上可認重要之物之性質告知原告， 更在系爭買賣契約書附件標的現況說明書（下稱系爭現況說 明書）第34項「現況是否有滲漏水之情形」、第35項「本標 的是否曾有白蟻蟲害之情形」等欄位勾選為「否」，致原告 因相信系爭現況說明書之記載而陷於錯誤，被詐欺而為買受 系爭房地之意思表示；且瑕疵之存在將對原告居住環境品質 造成莫大影響，倘使原告繼續履行將受有難以居住之重大損 害，原告爰依民法第92條第1項前段、第359條前段規定，以 本件起訴狀繕本之送達將購買系爭房地之意思表示撤銷，及 解除系爭買賣契約。系爭買賣契約經原告撤銷買受之意思表 示或解除契約後，兩造間已無契約關係存在，被告保有買賣 價金即無法律上原因，原告自得依民法第179條、民法第259 條第1款規定請求被告返還。另原告因系爭房屋之白蟻蟲害 委請除蟲業者進行白蟻驅逐工程支出70,000元，係為未受委 任，並無義務，而為他人管理事務，並未違反本人即被告可 得而知之意思，尚得依民法第176條第1項規定請求償還。 　㈢退步言，倘本院認原告不得撤銷意思表示或解除買賣契約， 系爭房屋因存有上開瑕疵而與債之本旨不符，原告仍得主張 不完全給付之債務不履行或物之瑕疵擔保，依民法227條（ 本院按：原告漏載第1項）準用同法第226條第1項規定，請 求被告賠償系爭房屋於本院審理時送往財團法人中華工商研 究院鑑得之修復費用6,185,456元，加計原告迄今已實際修 繕外牆防水、除蟲工程支出費用553,286元，合計為6,738,7 42元【計算式：6,185,456元＋553,286元＝6,738,742元；計 算式參見本院卷二第50頁至第51頁】，或以上開修復費用作 為計算價值減損之依據，依民法第359條規定請求減少價金 ，復依民法第179條規定請求被告返還。 　㈣對被告抗辯所為之陳述： 　⒈被告雖抗辯原告於109年6月5日買受系爭房地，至110年10 月 間提起本件訴訟之時已罹於民法第93條前段規定1年之除斥 期間。然系爭房地係於109年12月間交屋，並非梅雨季節， 且逢臺灣50年來最嚴重之乾旱及新冠肺炎疫情，至次年5月 間才開始有雨量較大，於7月間出現漏水，且原告認系爭房 屋疑似受有白蟻蟲害後，委請證人即南台灣除蟲企業行負責 人乙○○於110年8月間到系爭房屋勘查，始確定系爭房屋存有 白蟻蟲害，原告隨即於110年9月15日寄發鹽水郵局存證號碼 第43號存證信函（下稱系爭存證信函）將上情通知被告，並 於同年11月間提起本件訴訟，自發現詐欺時起算自未逾1年 。 　⒉本件於審理時送往臺南市結構工程技師公會作成111年7月19 日南市結技鑑字第875號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）， 依系爭鑑定報告鑑定結果發現系爭房屋確有漏水瑕疵，並研 判是在兩造交屋前即已存在，佐以證人甲○○證稱有和被告再 三確認有無漏水，惟被告僅告知有積水而非漏水，另證人乙 ○○亦到庭證稱系爭房屋白蟻存在至少2年以上，被告應有自 行除蟲，否則不會有多個位置白蟻蟲害，可見被告早已知悉 系爭房屋存有白蟻、漏水等情形，卻刻意隱瞞事實欺騙原告 ，另系爭鑑定報告之鑑定人並無白蟻相關特別知識專業，鑑 定意見多處參考網路文章，內容諸多錯誤，自難採為被告有 利之認定。 　⒊再縱系爭房屋為中古屋，且為現況交屋，惟並非出賣人即不 負物之瑕疵擔保責任，仍必須達到可居住及安全無虞之程度 ，始可謂具備其效用及品質。不論新屋或舊屋，無白蟻、漏 水均為一般人期待房屋應具之通常品質，房屋若有蟲害，非 但影響居住安寧及安全，亦有可能影響居住者之身體健康， 顯為交易大眾難以接受，更將使房屋日後在不動產市場較無 競爭力，減少經濟價值。被告明知系爭房屋交屋前即存有白 蟻、漏水等瑕疵，卻於系爭現況說明書第34項、第35項均勾 選為否，對原告刻意隱瞞，甚至於鑑定期間被告向臺南市結 構工程技師公會自述，原告始知系爭房屋曾因颱風滲漏水修 繕，且原告看屋期間均因被告以不便為由拒絕，始終未能查 看系爭房屋白蟻蟲害最嚴重之和室部分，自不能僅因原告購 買前多次前往查看，逕認原告在簽約前即已對房屋現況有充 分理解。且以常情而言，明知白蟻、漏水問題卻仍願購買究 非長態，被告既未能證明原告已確實知悉漏水、蟲蝕之「現 況」，兩造於系爭買賣契約書亦無現況交屋即免除瑕疵擔保 責任之約定，依法被告仍應負瑕疵擔保責任，另倘被告認解 除契約對出賣人顯失公平，亦應負舉證責任。 　㈤為此，先位依民法第179條、第259條第1款、第176條第1項規 定，備位擇一依民法第227條第1項準用第226條第1項、第17 9條規定，請求本院判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告23 ,070,000元【計算式：23,000,000元＋70,000元＝23,070,000 元】，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：不爭執兩造於109年6月5日簽訂系爭買賣契約書 ，並於109年12月20日交屋，原告遲至110年11月為本件起訴 ，顯已逾民法93條規定1年之除斥期間。且被告否認交屋時 有原告主張白蟻、漏水等情形，應由原告負舉證責任，系爭 房屋於109年12月20日交屋，為木造建築，原告卻並未立即 入住、閒置數月，至110年9月始寄發系爭存證信函予被告， 不能排除係於閒置時間內所生。系爭鑑定報告鑑定結果亦以 白蟻好發時間為4至6月，研判白蟻入侵時間應在交易完成之 後；另漏水瑕疵部分，窗戶滲漏水研判為塞水路因年久而材 料老化之自然損壞現象，是否在109年12月後發生不得而知 ，老虎窗與屋頂介面滲漏水研判為與材料老化或暴雨強度週 期有關，縱認上開漏水情形於交屋前已存在，亦為中古房屋 自然損耗、老化、折舊現象。以本件為中古屋買賣，是否瑕 疵應視其是否具有一般同等年限之中古屋使用效用而定，僅 需於交付房屋時之屋況足以供一般人居住起居之效用及居住 品質，漏水瑕疵均為材料老化之自然損壞，白蟻入侵則為交 易發生後所生，系爭房屋既為現況交屋，裝潢僅為附贈事項 ，均不能認為買賣瑕疵，亦無交易價值減損之問題等語置辯 。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： 　㈠經查，系爭房地原為被告所有，原告前於109年間透過台南花 園加盟店仲介帶看系爭房地後，於109年6月5日與被告簽訂 系爭買賣契約書，約定由原告以23,000,000元之價金向被告 買受系爭房地，且被告於系爭現況說明書第34項「現況是否 有滲漏水之情形」、第35項「本標的是否曾有白蟻蟲害之情 形」等欄位均勾選為「否」，原告已依約付清買賣價金，於 109年12月4日辦理系爭房地之所有權移轉登記，於109年12 月20日完成交屋；嗣原告曾於110年9月15日寄發系爭存證信 函予被告，信函內記載於110年5月間發現系爭房屋牆面多處 疑似白蟻蛀蝕，於110年7月間發現多處滲漏水；另原告以本 件起訴狀繕本之送達為撤銷購買系爭房地及解除系爭買賣契 約之意思表示，於110年12月27日送達被告時到達等情，業 經原告提出系爭買賣契約書、系爭現況說明書、現場照片9 張、系爭存證信函暨收件回執、系爭房屋之建物登記第二類 謄本等影本各1份為證（見補字卷第43頁至第57頁、第89頁 至第91頁、第59頁至第75頁、第77頁至第83頁，本院卷二第 77頁），並有民事起訴狀1份、本院送達證書2紙，及本院依 職權查詢系爭房地之異動索引查詢資料各1份等件在卷可稽 （見補字卷第19頁至第21頁、第23頁，本院卷一第17頁、第 19頁，本院卷二第65頁至第67頁、第79頁至第80頁）。此部 分事實，均堪認定。 　㈡原告另以系爭房屋存有白蟻、漏水等瑕疵，先位主張受被告 詐欺成立系爭買賣契約，依民法第92條第1項前段、第359條 前段撤銷買賣系爭房地之意思表示及解除系爭買賣契約，請 求依民法第179條、第259條第1款、第176條第1項請求被告 返還買賣價金及償還無因管理支出之必要費用，備位擇一依 民法第227條第1項不完全給付準用同法第226條第1項或物之 瑕疵擔保請求被告賠償損害或返還價金等情，則均為被告所 否認，並以前揭情詞置辯。茲分述如下： 　⒈先位部分： 　①原告主張依民法第92條第1項前段規定撤銷買賣之意思表示， 並未逾1年之除斥期間： 　⑴按因被脅迫而為之意思表示，依民法第92條及第93條之規定 ，表意人非不得於1年內撤銷之。而此項撤銷權，祇須當事 人以意思表示為之，並不須任何方式；表意人撤銷其因被詐 欺而為之意思表示，應於發見詐欺後1年內為之，民法第93 條前段定有明文。該項期間係法定除斥期間，其時間經過， 撤銷權即告消滅，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應依職 權予以調查審認，以為判斷之依據（最高法院58年台上字第 1938號判例、88年度台上字第1236號判決意旨參照）。被告 雖抗辯兩造於109年6月5日簽訂系爭買賣契約，遲至110年11 月間提起本件訴訟，似已罹於民法第93條所定之除斥期間等 語。然民法第93條前段規定之除斥期間係自發現詐欺時起算 ，並非自意思表示作成之時。查兩造於109年6月5日與被告 簽訂系爭買賣契約書，依契約第5條第2項約定至遲於109年1 2月5日搬離、第9條第5項約定最遲不得逾109年12月20日點 交（見補字卷第47頁、第51頁），另系爭房地係於109年12 月4日辦理所有權移轉登記（見本院卷二第67頁、第79頁至 第80頁），且原告主張系爭房地於109年12月20日交屋，被 告亦未爭執，則在系爭房地交屋之前，原告無從檢查其受領 之標的物，自無從發現其主張被告故意隱瞞白蟻、漏水等情 事存在之可能。至原告雖係於110年11月8日提起本件訴訟， 然民法第92條第1項之撤銷權並非須以訴之形式向法院請求 判決，而原告以本件起訴狀表示撤銷之意思，係於起訴狀繕 本110年12月27日送達被告時到達，被告以系爭買賣契約書 簽訂及原告起訴時間抗辯已逾1年之除斥期間，顯然有所誤 會。 　⑵況所謂發現詐欺，係指為意思表示之人知悉其被詐欺之情形 ，雖非以確信為必要，惟仍須有一定情事可本，致表意人察 覺其所為之意思表示係因他人詐術陷於錯誤而作成。本件原 告主張被告隱瞞白蟻、漏水等瑕疵在交屋前即已存在，惟交 屋時間不當然等於發現瑕疵之時間，發現瑕疵之時間亦不必 然等於發現詐欺之時間，尚須原告有一定足以推認其主張之 瑕疵於交屋前即已存在之依據，始可能有被詐欺之主觀上認 知。原告主張其於110年5月間發現白蟻蟲害，於同年8月委 請證人乙○○到現場勘查時證實，另於110年7月間發現系爭房 屋漏水等情（見補字卷第15頁），業經其提出系爭存證信函 影本1份為證（見補字卷第77頁至第81頁）。其中白蟻部分 其防治本須一定專業，並非原告可自行判斷蟲害發生之時間 ，另漏水部分與天候、降雨息息相關，須經過一定時日及滿 足特定氣候條件，亦非取得標的物時可以通常程序立即檢查 、發現，此觀系爭鑑定報告記載雙方交屋期間為臺灣地區傳 統乾季，雨量較少，因此不容易察覺有滲漏水情形等語亦明 （見外放系爭鑑定報告第4頁）。又原告提出之統一發票、 施工單記載之時間為110年8月26日（見本院卷一第219頁） ，與證人乙○○審理時證稱是在110年7、8月間前往系爭房屋 清除白蟻等節一致（見本院卷一第263頁），且查臺南市於1 10年1至3月間之每月降雨累積約20至30毫米、4月僅有60許 毫米，至5月間突破160毫米、6月間突破360毫米，亦有中央 氣象局降水量統計資料列印1紙為證（見本院卷一第179頁） ，於5、6月時始見降雨量有明顯增加之趨勢，與原告於系爭 存證信函自陳白蟻、漏水之時點大致相符或密接，至原告以 起訴狀為撤銷之意思於110年12月27日到達被告時均未滿1年 。此外，本院復查無其他原告在起訴狀繕本送達被告回推1 年內即已發現瑕疵，甚至知悉被詐欺之事證，據此，原告撤 銷權之行使，應未逾民法第93條前段所定之除斥期間，先予 敘明。 　②原告主張受被告詐欺為意思表示，依民法第92條第1項前段規 定撤銷買賣之意思表示，應屬無據： 　⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示，民法第92條第1項前段定有明文。次按民法上所指詐 欺，重在對表意人自由意思形成過程中為不當干涉，故須對 表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真事實，積極表 示為真，而使他人陷於錯誤，或有告知義務但消極隱匿該事 實，使他人既存之錯誤加深或保持，並該事實與表意人自由 意思之形成有因果關係者，始克當之。又被詐欺而為意思表 示者，依民法第92條第1項前段規定，表意人固得撤銷其意 思表示，然應就受詐欺之有利事實負舉證責任（最高法院11 2年度台上字第2895號判決意旨參照）。復按當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先 由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之 事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉 證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第 917號判例著有明文。 　⑵查本件於審理時送往臺南市結構工程技師公會鑑定，依系爭 鑑定報告之記載：「依現場調查結果研判，其滲漏水主要係 窗戶台度，由於窗戶的塞水路年久失修及4樓斜屋頂的老虎 窗與屋頂介面間的漏水為主。位置詳附件四之照片及說明與 附件五之標的物平面示意圖。依每樘窗戶塞水路長度計算， 合計約58公尺。如以現場所見滲水面積（在窗框下緣牆壁） 1-3F計約10平方公尺，而另4F（增建樓版）滲水面積約30平 方公尺，合計約為40平方公尺。」、「依現場調查結果，系 爭不動產遭白蟻蟲蝕範圍主要在電線盒及木作內飾材，計有 1樓靠東側外牆及東側的天花板部分，另外在西側的浴室部 分及一樓夾層一發現有白蟻跡象（位置詳附件四及五），面 積詳附件七，約計11＋16＋7＝34平方公尺，惟這些部分均已被 原告所雇用的驅蟲公司治理完畢，現場尚未發現有存活之白 蟻。」等語（見外放系爭鑑定報告第7頁、第8頁）。堪認於 臺南市結構工程技師公會派員於111年5月間前往系爭房屋鑑 定時，確見有上開滲漏水之情形，且有白蟻曾經活動之痕跡 存在。 　⑶另依證人乙○○於本院審理時之證述：於110年7、8月到系爭房 屋去清除白蟻，確定有白蟻的位置是進門口右邊的和室，那 是我們看到最嚴重的區塊，再來就是左後樓梯旁、後方最後 段左邊廁所對面的房間，窗簾附近還有木地板的位置，廚房 電線管路左邊。牠起源點的位置已經很難得知了，我們覺得 前屋主這是我的猜測他可能知道有白蟻，可能自行噴灑過殺 蟲劑，如果他噴過殺蟲劑，殺蟲劑成份有除蟲菊精，會刺激 白蟻一直轉移位置，我們那個時間發現有多個位置所以懷疑 前屋主可能驅趕過牠。正常來講，比如從和室開始，應該是 從和室擴散出去，不會這麼多位置，一下在和室，一下在A 點，一下在B點，一下在C點，牠會亂跑我們就研究可能自行 處理過。我認為那間案場白蟻應該存在2年以上，從蟻道侵 蝕的程度，這是我的判讀等語（見本院卷一第262頁至第264 頁）。 　⑷原告固以證人乙○○上開證述，及證人甲○○證稱帶客人看屋時 沒有看到和室等語（見本院卷一第275頁），主張白蟻在交 易前即已存在，且為被告知悉（見本院卷二第59頁）。然認 定事實應憑證據，法院採為認定事實之證據，必須於應證事 實有相當之證明力者，始足當之，不得僅以推測之詞作為認 定之依據；證人固為一種證據方法，但必須在場確實聞見待 證事實，且其證述又非虛妄者，始得予以採信，若僅就待證 事實推測其可能性，即屬臆測之詞，核與在場聞見事實之陳 述尚屬有間，若無其他相當證據證明與事實相符，法院不得 遽予採取此項證言（最高法院110年度台上字第1625號判決 、96年度台上字第1286號裁定意旨參照）。查證人乙○○雖係 具有環境保護專責及技術人員訓練管理辦法第11條第3款規 定資格，參加病媒防治業專業技術人員證照訓練合格之人（ 見本院卷一第215頁），該證照訓練旨在於培養病媒防治之 專業技術，並不要求有生物學或昆蟲相關科系背景，且依行 政院環境保護署網路公告109年10月之訓練簡章，病媒防治 業類別課程與白蟻相關時數僅有2小時，自不能僅因其訓練 合格後具備病媒防治之技術，並有實際從事除蟲之經驗，即 可必然轉化為對昆蟲乃至白蟻之充足專業學識。且不論證人 乙○○證述時已稱伊「覺得」前屋主「可能」知道白蟻為其個 人「猜測」，其所述於系爭房屋勘查時見白蟻多點分布與正 常情形不符，「可能」係因過去之驅趕行為導致白蟻擴散等 節，此一物種特性是否為真，原告並未提出其他證據供本院 調查；另證人乙○○稱其之所以判斷系爭房屋白蟻蟲害發生時 間「應該」有2年以上，簡言之即為自身案場經驗，然即使 證人乙○○有多年除蟲經驗，究僅為事後之防治工作，在蟲害 入侵當下無從親身經歷，仍應回歸個案白蟻分布之範圍規模 ，兼以白蟻生活習性、侵蝕速度等昆蟲學專業為斷，與其防 治重在善後及預防再發之技術無關，應屬證人之個人意見及 推測之詞，既為被告所爭執（見本院卷二第59頁），且無其 他證據證明與事實相符，依前開說明，自不得作為認定事實 之依據。則除去證人乙○○前開證述後，並無足以證明白蟻蟲 害在交屋前已存在之證據（本院按：原告提出之原證15、16 係用以彈劾系爭鑑定報告之鑑定意見，該專家學者均未於本 件作為證據方法進行調查，亦不能作為證據使用），自無從 將證人甲○○證述帶客人看屋時未看到和室，解讀為被告故意 不讓人參觀檢查、隱瞞白蟻侵蝕之舉動，況證人乙○○證述發 現白蟻蟲害分布之位置，亦非只有和室1處。原告主張白蟻 蟲害在交屋前已存在，既屬不能證明，自無從執此作為其被 詐欺而為意思表示，依民法第92條第1項前段規定撤銷之依 據。 　⑸再就系爭房屋滲漏水發生之時間及原因，依系爭鑑定報告之 記載：「⑴有關窗戶塞水路滲漏水部分：兩造於109年12月中 完成交屋，此時間為台灣地區傳統的乾季，雨量較少，因此 較不容易察覺窗戶有塞水路不佳的滲漏水情形。被告由89年 購屋至109年底售屋，屋齡已逾20年，此部分並無修繕情形 現況研判之滲漏係屬年久材料老化的自然損壞現象，且是在 兩造交屋之前即存在。⑵有關屋頂老虎窗與屋面介面滲漏水 部分：被告現場說明在99年（98年風災過後）因斜面屋頂氣 密窗漏水，請專人修補，再者被告係於89年間向建設公司購 置，從89年購入至98年風災過後發生滲漏水共有10年之久， 再於109年7月的雨季大雨，又約有10年左右，89至98年及98 至109年間，均有多次損壞性颱風侵襲，因此推估老虎窗與 屋頂的界面材料研判亦應為與材料老化或暴雨強度的週期有 關。」、「⑴有關窗戶塞水路滲漏水部分：研判為塞水路年 久而材料老化的自然損壞現象，至於是否在109年12月以後 發生則不得而知。⑵有關屋頂老虎窗與屋面介面滲漏水部分 ：研判應為與材料老化或暴雨強度的週期有關。」等語（見 外放系爭鑑定報告第7頁、第9頁）。鑑定意見將滲漏水主要 分為兩類（處），其中「窗戶塞水路」部分，先稱在兩造交 屋前已存在，後稱是否在109年12月以後發生則「不得而知 」。原告主張兩造係於109年12月20日交屋，系爭鑑定報告 則記載雙方於109年12月中完成交屋，既稱「不知道」滲漏 水是否在兩造交屋「後」發生，為何同時又能得出滲漏交屋 前已存在之結論？此部分意見顯然矛盾，復依其鑑定結論認 原因為時間經過造成之自然損壞，惟正常狀況下之使用年限 為何，亦未見鑑定報告有何說明。至「老虎窗與屋頂介面」 部分，遍觀鑑定報告均僅提及原因，並未對發生時間作出意 見。即就法院囑託關於漏水何時存在此一鑑定事項，1處意 見存有瑕疵，1處未為任何答覆，自不能僅以上開鑑定意見 ，遽認上開滲漏水現象在兩造交屋前均已存在。 　⑹證人甲○○復到庭證稱：我們有到現場，也有拍照也有看過房 子，所有房屋現況說明我們都有一個一個解釋再請被告勾選 簽名。當初去看屋的時候，裝修木材（本院按：即系爭鑑定 報告附件4照片18之屋頂東側牆面）有一點點腐爛，但沒有 全部，他們是說這是漏水的部分，有1次颱風他們房屋周圍 的水槽有積水滲漏下來，也有跟買方講過，水槽一定要常清 ，樹葉卡住才會滲進來，他們說已經處理完成了，每年都要 清，不是建築物本身會漏水，這些照片應該是交屋後，隔了 一陣子剛好那1年都沒有下雨，都是旱季，臨時剛好下雨下 得很大，下了好幾天，才有出現照片這樣。交屋前是沒有水 漬存在，可是牆壁就說樓梯間一定都會有一些水痕流下來的 痕跡，經過我們詢問後，賣方跟買方解釋過那是窗台邊緣水 槽的部分，影響滲過來的，買方說他們接受。沒有大面積的 水漬，只能說是順著樓梯間流下來的水痕等語（見本院卷一 第273頁至第276頁）；證人戊○○亦證稱：水痕屋主當初跟我 們說他大概有10年沒有住在那個房子，水痕是因為颱風天把 屋頂的漏水孔堵住，從屋頂漏到1樓，颱風天他們有回來處 理，處理完會產生那個水痕，不是漏水，是屋頂的漏水孔那 邊，堵塞水就下不來等語（見本院卷一第278頁至第279頁） 。 　⑺從上證人甲○○、戊○○證述可知，在仲介人員帶看房屋時，系 爭房屋屋頂牆面已有小部分腐蝕，屋內有水痕存在，且被告 告知滲漏水來源至少包括屋頂排水槽及窗台邊緣水槽兩處， 與系爭鑑定報告鑑定現場所見之滲漏水位置為「窗框下緣牆 壁」及「4樓增建樓板」相符。原告雖以被告當時告知是積 水而非是漏水，主張為被告詐欺之行為等語（見本院卷二第 59頁）。但實際上被告在對原告及證人甲○○、戊○○說明水痕 成因時，均有使用「漏水」、「滲漏」等用字，其後雖稱並 非建築物本身會漏水，綜合其前後語意，應重在強調「建築 物本身」，而非否認系爭房屋有滲漏水之情形。參諸工程實 務於建築或防水工程竣工、驗收時會有所謂「試水」步驟， 即以蓄水至一定高度之方式放置一定時間，檢視建築下層或 隔間有無滲漏，藉此確認防水功能是否無虞或仍需補強，且 試水試驗亦為鑑定滲漏水常見之方法，此為本院辦理該等類 型事件而於職務上所知，申言之，舉凡防水層正常作用之建 築，均應具有防止積水滲透之功效，縱然屋頂排水槽因異物 堵塞，致積水一時無法排出，在積水無縫可入之前提下，亦 不會發生滲漏水之結果。而系爭房屋於原告看屋時已有肉眼 可見之水痕，屋頂木質牆面部分腐蝕之痕跡，均如前述，顯 見系爭房屋當時即已存在水路滲透之管道，被告並未試圖隱 瞞，且在被告告知屋頂會因排水槽積水滲漏之時，實則亦已 指出系爭房屋防水功能並非完全無缺，至於是積水、滲水或 漏水，不能排除係因被告長期未居住於系爭房屋，滲漏發生 當下並不在場，及對滲漏水成因欠缺判斷之專業或主觀上理 解有誤所致，自不能遽指為意思表示之詐欺行為。原告主張 被詐欺而為意思表示，舉證尚有未盡，遑論詐欺之事實需屬 對表意人意思形成過程重要而有影響者，即需與表意人意思 之形成有因果關係始足當之，而系爭房屋鑑定時之滲漏水亦 未達影響房屋居住品質效用之程度（詳如後述），依此，原 告依民法第92條第1項前段行使撤銷權，於法洵屬無據。 　③原告主張系爭房屋有白蟻、漏水等瑕疵存在，依民法第359條 前段解除契約，亦屬無據： 　⑴按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受 負擔，但契約另有訂定者，不在此限；物之出賣人對於買受 人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時 無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或 契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視 為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證 之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負 擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但 依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金民 法第373條、第354條、第359條分別定有明文。次按，所謂 物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或 依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；出賣人 所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對 於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院73年台上字 第1173號判例、89年度台上字第1538號判決意旨參照）。而 決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再為契約 所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。建築物依通 常交易觀念，本應具備結構體堅固、安全、耐用、防水、防 盜等功能，若有使建築物安全受損，影響居住品質甚鉅，應 認該建築物之價值、通常效用及契約預定效用有所減少，而 有物之瑕疵存在。建築物依通常交易觀念，本應具備結構體 堅固、安全、耐用、防水、防盜等功能，若有使建築物安全 受損，影響居住品質甚鉅，應認該建築物之價值、通常效用 及契約預定效用有所減少，而有物之瑕疵存在。縱係中古房 屋交易，並非新屋買賣，交易物件屬於住宅者，其功能仍在 供人居住使用，倘遇有房屋滲漏水程度已損及屋內財物，干 擾使用人之生活起居，進而影響居住品質，致其供人居住之 目的無以完足發揮，自難認有具備契約所預定或通常之效用 ，惟在中古屋買賣時，考量一般房屋在正常使用之下，因使 用年限經過或料材自然老舊，亦可能存在滲漏水情形，應得 反應在交易市場之目標與價格之上，且購買中古屋之買受人 預期房屋所提供之居住品質與效用究與新屋有別，故應依相 同年限之中古房屋所應具備之品質及效用，作為其有無瑕疵 之判斷標準。再所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之 文字，乃指出賣人出賣之房屋於簽約時，就房屋物理存在之 一切性質，均以交付房屋當時之現況為據，通常對如屋內裝 潢、增建等得由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺 去感受包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局外觀可見， 或已經出賣人明確告知之部分，不論當事人間是否另有免除 之約定，均是買賣合意之射程範圍，並無瑕疵擔保或再以特 約免除擔保責任之問題。又物之出賣人就出賣標的物所負物 之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限， 此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行 發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇；是買受人應 就瑕疵於出賣人交付標的物時即已存在之事實，負舉證之責 （最高法院111年度台上字第561號裁定、109年度台上字第3 275號判決意旨參照）。 　⑵承前，原告主張系爭房屋存有白蟻、漏水等瑕疵，依民法第3 59條前段規定解除系爭買賣契約。然原告並未證明白蟻蟲害 在交屋前存在，已如前述，依前開說明，應非出賣人瑕疵擔 保之範圍。又系爭房屋在證人甲○○、戊○○帶原告看屋時屋內 已有水痕，被告明確告知屋頂排水槽及窗台邊緣水槽處有滲 漏，原告亦表示可以接受，均如前述，則系爭房屋有滲漏之 現況，既已原告所知悉，上開原告對標的物之認知，即因此 成為契約合意之內容。再觀系爭房屋鑑定之滲漏水位置為窗 框下緣牆壁及4樓增建樓版，對照系爭房屋之平面示意圖，4 樓即屋頂部分僅有水塔設置，換言之1至3樓等廳室即生活起 居之主要活動範圍，除牆面因窗戶塞水路失修，致窗框下緣 牆壁發生滲漏，面積約10平方公尺外，其餘位置均無滲漏水 之情形（見外放系爭鑑定報告第7頁、附件5）。而牆面因窗 戶間隙防水材料自然耗損，遇有較大雨勢偶有滲漏，對一般 具有使用年限之中古房屋並非少見。以系爭房屋鑑定時之滲 漏水態樣及其分布位置，實未見有達損害建築物安全、影響 居住品質之程度，縱有減少亦無關重要。原告主張中古房屋 仍應具備居住安全無虞之效用品質，且現況交屋非謂出賣人 可不負瑕疵擔保責任等語，固非無據，惟其稱漏水問題將對 居住環境、品質造成影響，究屬通案經驗，從原告自陳在11 0年7月間發現漏水，然110年6月之累積降雨量甚至略多於7 月（見本院卷一第179頁），可見系爭房屋並非逢雨必漏， 而系爭房屋滲漏情形如何受到雨勢雨量影響，對原告造成何 種程度居住品質之損害，原告均未提出其他證據以實其說， 綜上，本院依現有事證，參酌一般交易習慣及自用住宅買賣 所欲達成之經濟目的，尚難認系爭房屋有因滲漏水致欠缺中 古房屋應具備供人居住使用之品質與效用，自不能謂為瑕疵 。從而，原告主張依民法第359條前段解除系爭買賣契約， 亦屬無據。 　④綜上所述，原告主張依民法第92條第1項前段規定撤銷意思表示，或依民法第359條前段規定解除系爭買賣契約，均無足採，縱其以起訴狀對被告為撤銷及解除之意思，亦不能生撤銷意思表示或解除契約之效力。系爭買賣契約仍為有效之債權契約，被告保有買賣價金，自難謂無法律上原因，且無解除契約時回復原狀之問題。原告既為系爭房屋之所有權人，其於110年8月間支出之白蟻除蟲費用，當屬保存自己所有物之管理行為，並非他人事務，與無因管理之要件尚有未合。從而，原告依民法第179條、第259條第1款、第176條第1項規定，請求被告返還價金及償還無因管理支出之必要費用，均屬無據。另被告於答辯㈣、㈥狀內抄錄「本案為中古屋買賣……再再證明系爭房屋原有裝潢建材外觀及使用上並無瑕疵」等文字，雖記載為本院107年度訴字第1433號判決意旨（見本院卷一第470頁至第471頁，卷二第17頁至第18頁），其內容實為該案被告之答辯及陳述，並非法院之法律見解，應係被告訴訟代理人一時不察而誤為引用，特此提醒被告訴訟代理人注意，併予敘明。 　⒉備位部分： 　　按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事 由，致給付內容不符債務本旨，而造成債權人之損害所應負 之債務不履行損害賠償責任（民法第227條規定參照）。民 法所定不完全給付，包括瑕疵給付（第1項）、加害給付（ 第2項）兩種類型，瑕疵給付僅發生原來債務不履行之損害 ，加害給付則發生原來債務不履行損害以外之損害，即履行 利益以外（即固有利益）之損害；不完全給付債務不履行責 任，以可歸責於債務人之事由而給付不完全（未符債務本旨 ）為其成立要件。如債權人於受領給付後，以債務人給付不 完全為由，請求債務人賠償損害，應先由債權人就其所受領 之給付未符合債務本旨致造成損害，負舉證責任。至債務人 如欲免責，則須就不完全給付債務不履行，係因不可歸責於 己之事由所造成，負舉證責任；而所謂債之本旨，應依當事 人之約定、契約目的、債務性質等為斷（最高法院111年度 台上字第568號、107年度台上字第1678號、110年度台上字 第3387號判決意旨參照）；又買賣標的物如係特定物，於契 約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未 告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出 賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之 債務不履行責任（最高法院112年度台上字第924號判決意旨 參照）。原告另主張依民法第227條第1項準用同法第226條 第1項規定向被告請求損害賠償，係以給付存有瑕疵，請求 賠償履行利益之損害。然原告已未能證明白蟻蟲害在交屋前 存在，更遑論於買賣契約成立之前，另窗框下緣牆壁、屋頂 樓版之滲漏水情事，均已為原告看屋時所察且為被告所告知 ，應屬現況交屋下買賣契約之合意範圍，亦未對系爭房屋居 住使用之效用造成影響，並非物之瑕疵，均如前述，被告依 債之本旨提出給付，自難認有瑕疵給付之債務不履行。又系 爭房屋既無原告主張之瑕疵存在，原告依民法第359條前段 請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還，亦均屬無 據。 四、綜上所述，原告主張系爭房屋交屋前有白蟻、漏水等瑕疵， 舉證尚有未盡，自不得依民法第92條第1項前段、第359條前 段規定撤銷意思表示、解除買賣契約或請求減少價金，其依 民法第179條、第259條第1款、第176條第1項、第227條第1 項等規定，向被告請求返還價金、償還無因管理之費用及不 完全給付債務不履行之損害賠償，均屬無據。原告之訴，為 無理由，應予駁回。又原告之訴，既經駁回，其所為假執行 之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果均無影響，爰不另一一論述。　　　 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　徐安傑 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏珊姍 附表： 土地地號、建物建號 所有人 備註 臺南市○○區○○○段0○00地號土地（重測後東站段33地號） 被告丁○○ 臺南市○○區○○○段0000○號建物（重測後東站段17建號） 被告丙○○○ 系爭買賣契約書誤載為414建號（見補字卷第43頁，本院卷二第77頁）

2024-11-22

TNDV-110-重訴-321-20241122-1

豐簡
豐原簡易庭

給付違約金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度豐簡字第601號 原 告 梁承駿 訴訟代理人 陳俊良 被 告 洪薏婷 訴訟代理人 吳榮昌律師 複 代理人 陳傑明律師 受訴訟告知人 許竣翔 上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國113年10月21日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣69,440元，及自民國113年6月25日起至清 償日為止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。　　 訴訟費用由被告負擔百分之35，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣69,440元為原 告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訟法第256條定有明文。查， 原告起訴時，原以「洪蕙婷」為被告，嗣於本院審理時更正 被告姓名為「洪薏婷」，核其所為並未變更本件被告同一性 ，僅屬更正事實上或法律上陳述，於法自無不可。　　 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 　條第1項第3款定有明文。本件原聲明為：㈠被告應給付原 告新臺幣（下同）198,400元，及自民國113年1月29日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，㈡願供擔保請准宣告假執 行（本院卷頁17）；嗣於113年9月4日言詞辯論期日當庭減 縮利息起算日為自起訴狀繕本送達被告翌日起，核屬減縮應 受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：兩造於112年10月26日就坐落臺中市○○區○○路0段 000巷000號房地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭契約），由被告向原告購買系爭房地，價金為新臺 幣（下同）15,500,000元。嗣被告因個人因素未依約於112 年11月28日完成完稅流程，爰依民法第216條之1、第184條 之規定及系爭契約第8條約定，請求被告給付自112年11月29 日至交屋日113年1月31日止，每日按買賣總價款萬分之2計 算之違約金即198,400元（計算式：15,500,000×2/10000×64 =198,400）等語。並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣198,400 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：本件買賣係被告之配偶即訴外人陳韋民（下稱陳 韋民）委由訴外人大大不動產經紀業有限公司（下稱大大公 司）之房仲即訴外人陳姿婷、王緣緣（下分稱陳姿婷、王緣 緣）居間介紹，而同意以15,500,000元承購。陳韋民並已告 知僅有現款3,500,000元，需貸款買賣總價款8成，始足以支 付全部價金。嗣於112年10月26日簽約當日，被告慮及持有 現金有限，恐貸款額度不足，現場再次確認貸款成數、金額 ，並提出應於系爭契約註記「買方房屋貸款成數未達買賣總 價款8成即12,400,000元，雙方同意無條件解除契約」，惟 大大公司之房仲人員及代書許竣翔均聲稱上開解除條件會讓 賣方覺得沒誠意，也無人會加這條款，且有銀行鑑價達14,0 00,000元以上，許竣翔另當場致電2位銀行承辦，告知貸款 金額均可達12,400,000元，房仲並一再表示申辦貸款8成沒 有問題，被告遂信其言而簽訂系爭契約，兩造並委託許竣翔 代為出面洽詢金融機構、辦理承貸、所有權移轉及抵押權設 定等事宜；又被告固有遵期申貸以繳付買賣價金之給付義務 ，惟依系爭契約第2條第2項約定，許竣翔應協助被告向金融 機構申辦貸款，然因許竣翔未及時履行簽約時對被告承諾之 貸款數額，亦未協助並注意貸款辦理情形，致被告不及於11 2年12月15日支付交屋尾款，自非可歸責於被告，被告並無 給付違約金之義務；再者，兩造既委由具房地交易專業之代 書辦理本件買賣事宜，則委辦之代書通知買賣雙方代辦之進 度，應符合交易常情，故系爭房地買賣契約所約定之給付完 稅款時點，應係指代書通知兩造「稅單核發」及「金額」後 ，被告始應將完稅款匯入專戶，而被告係於113年1月12日始 受許竣翔通知稅金規費代書費等相關費用合計55,170元，被 告即於同年月16日存匯入專戶，故系爭契約所約定完稅日， 即被告應確認貸款額度、辦妥申貸金額機構之對保借款、保 全等手續之末日，應為113年1月16日，而非原告所主張之11 2年11月28日；縱認被告有原告所主張違約情形，原告請求 之違約金亦過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回 ，㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： 　㈠原告主張之事實，據其提出許竣翔地政士之名片、買賣價金 履約保證流程圖、買賣總價款簽約款等記載文件、不動產買 賣契約書、買賣價金履約保證申請書、增補特約、標的現況 說明書、存證信函為證（本院卷頁25-103）；而被告以前開 情詞置辯。而按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取 得該物所有權之義務。民法第348條第1項定有明文；且查依 系爭契約第3條第2項約定付款方式記載「第四期尾款1,240 萬元，……㈡買方（即被告）須以買賣標的物向金融機構辦理 貸款以支付尾款者，……⒉若買賣標的物有原抵押貸款須清償 ，於產權移轉登記完竣後三個工作日內，由買方申貸之金融 機構撥款清償買賣標的物之原貸款，完成抵押權塗銷後，買 方貸款銀行將尾款差額（尾款扣除已代償金額)存入專戶， 雙方同時辦理點交手續。」第7條其他約定事項「買方已詳 閱不動產說明書，買方貸款不足尾款，差額部分完稅前以現 金補足」及第8條違約處罰、解除契約「二、買方若不依合 約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款 萬分之二計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止） ……」；是本件所應審酌者乃被告有無違反未依系爭契約約定 之各項履行或支付價金義務而須給付違約金之情事。 　㈡依原告提出買賣總價款簽約款之文件上固記載「11月28日⒊完 稅×萬元，買方有貸款；擔保本票、銀行對保、支付契稅、 規費、代書費」之文句，惟被告辯述完稅款時點，應係指代 書通知兩造「稅單核發」及「金額」後，被告始應將完稅款 匯入專戶，而被告係於113年1月12日始受許竣翔通知稅金規 費代書費等相關費用合計55,170元，被告即於同年月16日存 匯入專戶，故系爭契約所約定完稅日，即被告應確認貸款額 度、辦妥申貸金額機構之對保借款、保全等手續之末日，應 為113年1月16日，而非原告所主張之112年11月28日等詞。 此部分查依被告提出與許竣翔代書間之群組LINE文字訊息， 其上有「1/12洪小姐完稅通知：台中銀行貸款1,250萬……⒉稅 金規費代書費相關費用共55,170元，……請匯入履保帳號『以 便完稅過戶』，屆時都會有收據證明……稅金是稅務局核發的 ，有稅單到時候等您款項到位後+對保完成，我這邊就會趕 快繳稅協助送地政過戶……1/17案件已經送地政過戶，預計5 個工作天後完成，將進行『代償』流程……」（本院卷頁186-18 9）；並酌以上開㈠所述系爭契約第3條第2項㈡⒉記載「若買賣 標的物有原抵押貸款須清償，於產權移轉登記完竣後三個工 作日內，由買方申貸之金融機構撥款清償買賣標的物之原貸 款，完成抵押權塗銷後，買方貸款銀行將尾款差額（尾款扣 除已代償金額)存入專戶，雙方同時辦理點交手續。」之約 定內容；以及前開買賣總價款簽約款之文件上另記載「12月 15日⒋貸款1,240萬元⒈賣方若自住：須於此日期前謄空⒉買方 貸款：貸款銀行撥款⒊貸款額度不足時，差額部份需於完稅 款以現金補足」之情；可知買賣總價款簽約款之文件上固記 載「11月28日⒊完稅×萬元」，但此完稅款未有給付金額，應 認係兩造就系爭房地開始辦理進行完稅手續之預定日期，且 嗣因被告貸款金額未能於112年12月15日前辦理完成核撥， 致尾款未存入專戶而無法辦理系爭房地過戶登記，並生未能 完成系爭房地產權移轉登記完竣後三個工作日辦理點交手續 之遲延情事； 是以被告應負遲延責任係自112年12月15日翌 日起至許竣翔所屬地政士事務所人員許淑涵通知被告完稅通 知台中銀行貸款1,250萬元時即113年1月12日止（共28天） ，蓋自113年1月13日起至同年31日止為系爭房地代償原貸款 、過戶完稅等程序之合理辦理期間，此等有上開LINE文字訊 息內容、安新建築經理（股）公司專戶資金及利息結算明細 表（即點交單）等可參（本院卷頁184-186、207），自不生 被告有何違反上述系爭契約約定履行義務之事。 　㈢次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力 ，此為民法第235條前段所明定，倘債務人既未依債之本旨 提出給付，自難認已生提出給付之效力，即已屬陷入給付遲 延之狀態，當自斯時起即負遲延責任。又債務不履行之債務 人所以應負損害賠償責任，係以可歸責之事由為要件，故債 權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給 付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務 人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責 於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證 明，自不能免責（最高法院判決85年度台上字第844號判決 意旨可資參照）。本件被告辯述其因受訴訟告知人許竣翔及 房仲公司人員之說詞稱系爭房地貸款可達1,240萬元而簽立 系爭契約，嗣因許竣翔未注意貸款辦理情形，致不及於112 年12月25日支付交屋尾款，非可歸責於被告之詞，且提出與 許竣翔代書間之群組LINE文字訊息，其上有其間關於被告表 明因許代書及房仲公司人員話術，致未將貸款未達1,240萬 元即不買系爭房地之文句寫在系爭契約內容中，及保證貸款 金額係1,240萬元，許竣翔代書回稱均有幫忙找銀行貸款， 及代書僅配合簽約不會左右被告等詞，及貸款銀行核貸聯繫 情形，有該等訊息內容可按（本院卷頁163-189）。經查， 受告知訴訟人許竣翔到院陳稱「我們代辦的範圍是產權過戶 及過戶資料的簽約，我們有特別告知買方的貸款銀行只是給 他參考，……兩造的買賣契約書上也沒有相關代書需幫買方找 到貸款銀行的約定，代書責任是擬定買賣契約書的完整性及 流程……最後貸款銀行是台中商銀，那台中商銀也是我們找的 ……確實這天承接被告的承辦房仲業務，她有詢問我，我當時 有撥打電話給銀行端，請臺北富邦給我出具一個的金額，但 畢竟案件還沒有送到銀行申請，初估的資料，都僅是初估而 已，我都下有告知被告，……台北富邦銀行建議被告的先生一 定要在貸款前先將其負債清償掉，她先生才可以當被告的保 人……為什麼會陸續找十幾間銀行，因為第一間談的條件不喜 歡，加上他們個人情緒，覺得銀行的承辦口氣不佳，所以不 去寫資料，這是我跟買方媽媽在對話中才知道因為這個承辦 口氣不佳，他們不喜歡去這家銀行做貸款，所以才接二連三 一直去找銀行……」等語；核與證人即房仲人員陳姿婷、王緣 緣到庭證述「我們在談話當下在買房之前有幫買方做評估， 但是買方當下有說她有信貸、車貸兩筆貸款，代書當下即建 議她一定要去清償其中一筆金額比較高的貸款，……後續我們 還是蠻積極去協助他們處理這個問題，看是否提供保人，可 能當初講是媽媽要做保人，後續變成爸爸要出來作保人，但 是爸爸開的公司是沒有營業的，公司財報沒有任何營業所得 ，造成銀行在估價或者是給貸款放款部分也出現後續的問題 ，……最主要的原因是前面她們沒有依照我們溝通好的程序去 執行，導致之後銀行貸款下來可能慢了」及「許代書建議他 們一定要去清償一筆貸款，不然就是去找一位保人，買方當 時有講媽媽可以當保人，或者爸爸也可以當保人，爸爸有開 公司，我們當下是有講好狀況下才去簽約。後來因為貸款的 事情，因為許代書有跟她們說貸款一定要去清掉一筆，但是 她們一直沒有去清掉其中一筆貸款，……後來許代書有去調她 們的資料，爸爸的公司沒有在營運，等於爸爸也沒有辦法當 保人，且保人的條件也沒有當初講的這麼好，這中間過程許 代書也一直幫他們處理，一直在找不同的銀行問，導致後來 貸款有一點延遲到，……我有問他們的負債情況，我記得有車 貸款是他先生。簽約當下許代書有跟她們說，簽約之前先要 釐清好事情才會去簽約，許代書有說，因為先生要當保人， 如果有車貸或信貸，一定要先清掉一筆，然後還要再去找一 位有力的保人，許代書說如果清掉一筆貸款，你的條件還是 不能當保人的話，還是要再備一個保人，實際查過後，好像 是車貸及信貸兩筆都有」等情大致相符（本院卷頁198-200 ）；可見被告確有資力、其他負債及保證人、選擇貸款銀行 等事由，致貸款金額1,240萬元未能於系爭契約約定之112年 12月15日核撥給付至專戶，而此等事由亦非受訴訟告知人許 竣翔所得確切知悉，實難認許竣翔在協助被告申請貸款過程 有何歸責之情事，是被告上開辯詞非可採取。 　㈣又按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不 履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約 約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約 金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其 修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號判決意旨 參照）；再約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 ，民法第252條固有明文。然約定之違約金額是否相當或過 高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、違約情狀及程度、 當事人所受損害、債務人若能如期履行債務債權人可享受之 利益等一切情狀，以為酌定之標準。本件： 　⒈本院審酌依系爭契約第8條違約處罰、解除契約「二、買方若 不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣 總價款萬分之2計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付 日止）……」之約定，其「按日萬分之2」之內容，尚符合內 政部000年0月0日生效之成屋買賣契約範本第11條第3項所定 之遲延違約金即「違約之處罰……買方逾期達五日仍未付清期 款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日 按萬分之2單利計算之遲延利息一併支付賣方」之情；惟依 上揭內政部成屋買賣契約範本第11條第3項所定之遲延違約 金內容意旨，應係依未付款項之每日按萬分之2單利計算之 遲延利息，是原告主張每逾一日應按「買賣總價款」計算萬 分之2之違約金，已有約定違約金計算標準過高之情形，依 前揭規定及說明意旨，本院自得減至按被告逾期 給付尾款1 ,240萬元之每日萬分之2計算違約金，即每日違約金為2,480 元（計算式12,400,000×2/10,000=2,480)。 　⒉承前㈡㈢所述，被告既有可歸責之事由致未依系爭契約約定之1 12年12月15日給付尾款即貸款金額1,240萬元予原告，其自1 12年12月16日起至113年1月12日止負有給付遲延之責任；則 依㈢之說明意旨及系爭契約第8條違約處罰、解除契約之約定 ，再依⒈所述本院自得減至按被告逾期給付尾款1,240萬元之 每日萬分之2計算違約金，即原告得請求被告給付之違約金 係69,440元（計算式：2,480×28=69,440），逾此部分則為 無據，應予駁回。 　㈤綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付違約 金69,440元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年6月25日（本 院卷頁127之送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由 ，應予駁回。 四、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被 告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就 原告勝訴部分，依職權宣告假執行；原告雖陳明願供擔保請 准宣告假執行，然此屬促使法院依職權發動假執行之宣告， 毋庸為准駁之諭知；另依被告聲請諭知預供擔保得免為假執 行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應併予駁 回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法、舉證及其他 聲請調查之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐 一論述。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　 113　　年　　11　　月　　22　　日 　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院豐原簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　法　官 楊嵎琇 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡伸蔚

2024-11-22

FYEV-113-豐簡-601-20241122-1

訴
臺灣臺南地方法院

請求減少價金

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第1625號 原 告 陳信霖 訴訟代理人 丘瀚文律師 被 告 楊承弘 訴訟代理人 林更祐律師 邱宇彤律師 上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年10月18日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 確認兩造於民國112年6月13日就附表一所示不動產所訂立之買賣 契約，被告對原告之買賣價金債權，其中新臺幣5萬4,268元不存 在。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用（除原告減縮部分外）由被告負擔34％，餘由原告負擔 。 　　事實及理由 壹、程序事項 一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。 經查，本件原告起訴時聲明為：⒈被告應給付原告新臺幣（ 下同）51萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息；⒉如獲有利之判決，原告願供擔保 請准宣告假執行。嗣於民國112年10月24日具狀變更聲明為 ：確認兩造於112年6月13日就坐落臺南市○里區○里段000000 0○0000000地號土地及其上門牌號碼臺南市○里區○○街000巷0 號之建物（下稱系爭房屋，並合稱系爭房地）所成立之不動 產買賣契約書（下稱系爭契約），被告對原告之買賣價金債 權，其中51萬元部分不存在，並再於113年6月14日言詞辯論 期日變更聲明為：確認系爭契約被告對原告之買賣價金債權 ，其中15萬7,454元部分不存在。核原告上開訴之變更，均 係基於系爭房屋是否存在瑕疵而得請求減少系爭契約之買賣 價金，且此等爭點於原告起訴時即顯現，自不妨礙被告之防 禦及訴訟終結，合於前揭規定，應予准許。 二、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者 ，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安 之狀態，能以本件確認判決將之除去者而言（最高法院52年 台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告請求確認系爭契 約被告對原告之買賣價金債權，其中15萬7,454元部分不存 在，被告則以台中民權路郵局營收股存證號碼001496號存證 信函否認系爭房屋存在壁癌、滲漏水瑕疵，則兩造間就原告 得否請求減少系爭契約之價金及系爭契約被告對原告之買賣 價金債權，其中15萬7,454元部分是否存在即屬不明確，而 原告此法律上地位之不安狀態，能以確認判決將之除去，依 上開說明，原告提起本件確認訴訟，即有受確認判決之法律 上利益，應予准許。 貳、實體事項 一、原告起訴主張：　　　 （一）原告於112年6月13日透過全家福房屋仲介有限公司（即住 商不動產佳里店，下稱全家福公司）之仲介，與被告簽立 系爭契約，以650萬元之買賣總價款向被告購買系爭房地 ，原告並於簽立系爭契約時，給付第一期款（簽約款）65 萬元及第三期款（完稅款）65萬元至兩造於同日簽立之買 賣價金履約保證申請書所載之台新國際商業銀行受託信託 財產專戶（下稱履保專戶）內。 （二）嗣原告為測量系爭房屋之屋內格局，以便後續製作家具及 裝潢，便於112年7月29日經被告同意進入系爭房屋，隨即 發現系爭房屋1樓牆壁及3樓半天花板至牆壁處存在滲漏水 、樓梯間屋頂層膨拱之情形，其中系爭房屋1樓牆壁所黏 貼之壁紙則因滲漏水而有浮起之情形，經原告偕同土木師 傅將1樓牆壁所黏貼之壁紙取下後，發現1樓牆壁存在嚴重 壁癌（下合稱系爭瑕疵），而依通常交易觀念，系爭瑕疵 已生影響於系爭房屋使用、居住之效用，應屬物之瑕疵， 是原告旋於112年8月14日寄發布袋郵局存證號碼第000023 號存證信函予被告，告知系爭房屋存在系爭瑕疵，並經本 院囑託社團法人臺南市建築師公會鑑定，依該公會所出具 之113年3月22日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）證明系 爭房屋確實存在瑕疵，改善系爭瑕疵之費用為15萬7,454 元。 （三）又被告曾向全家福公司仲介表示：「...壁癌的情況，201 8年有請師傅一併看，最後沒處理原因是因為房子年限久 了。...所以當年沒處理用壁紙來做裝飾」，可見被告早 在107年間即已知悉系爭房屋存在滲漏水問題而導致嚴重 壁癌，惟未加以妥善處理，僅以壁紙遮掩壁癌，致原告無 從於撕除壁紙前知悉牆面狀況，甚至被告尚於不動產委託 銷售標的現況說明書第35項選項「現況是否有滲漏水之情 形？」勾選「否」，蓄意提供虛偽之房屋現況資訊，及特 別於系爭契約第17條第5項以特約明文排除系爭房屋滲漏 水之瑕疵擔保責任，顯見被告係惡意隱瞞、故意不告知系 爭房屋存在系爭瑕疵，並將系爭瑕疵轉由原告自行承擔。 （四）另本院112年度訴字第1684號（下稱另案）民事判決已認 定系爭房屋存有壁癌瑕疵，雖系爭契約存在免除漏水瑕疵 擔保責任之約定，然應不及於壁癌瑕疵，甚至兩造雖約定 現況交屋，惟因系爭房屋1樓牆壁壁癌處均以壁紙遮蔽， 非原告於簽立系爭契約時得以發現，是系爭契約所約定之 現況交屋並未包含壁癌瑕疵，上開爭點並已於另案訴訟過 程中列為兩造之攻擊防禦方法與爭點，且本件與另案之當 事人相同，並經完全之辯論，應有爭點效之運用，故被告 自應就壁癌瑕疵負物之瑕疵擔保責任。 （五）綜上所述，系爭房屋存在系爭瑕疵，雖系爭契約第17條第 5項明文排除被告就系爭瑕疵之瑕疵擔保責任，惟被告存 在故意不告知系爭瑕疵之情事，依民法第366條規定，系 爭契約第17條第5項之特約應為無效，而原告已依民法第3 59條、第366條之規定，向被告為行使減少系爭契約之買 賣價金之意思表示，然被告否認系爭房屋存有瑕疵，是原 告請求確認系爭契約被告對原告之買賣價金債權，其中15 萬7,454元部分不存在，自屬有據，爰提起本件確認之訴 等語。並聲明：確認系爭契約被告對原告之買賣價金債權 ，其中15萬7,454元部分不存在。 二、被告抗辯略以： （一）依系爭契約第3條約定，原告應分別於112年6月13日簽立 系爭契約時給付第一期款（簽約款）65萬元、於核定土地 增值稅時給付第三期款（完稅款）65萬元、於112年9月15 日系爭房地點交時給付第四期（尾款）520萬元，而原告 於簽立系爭契約後僅給付130萬元至履保專戶，並向被告 表示系爭房屋存在滲漏水之情事，進而拒絕繼續履行系爭 契約，然事實上系爭房屋並無滲漏水之情事，依系爭鑑定 報告所載，系爭房屋1樓牆壁雖有壁癌現象，惟可經由刮 除牆壁粉刷層後改善；系爭房屋3樓天花板為煙燻痕跡， 亦可經清水清洗後重新油漆改善；樓梯間之膨拱隆起則為 隔熱層熱漲冷縮之自然現象，亦未損及防水層或結構體。 （二）又系爭房屋屋齡已逾40年，屬老舊中古屋，實難與新屋屋 況相提並論，且系爭契約第17條約定有「現況交屋」、「 買方同意賣方免除滲漏水瑕疵擔保責任」等特約，依舉重 以明輕之法理，可推知兩造於簽立系爭契約時即已明瞭系 爭房屋為中古屋，故特以特約限縮被告之瑕疵擔保責任範 圍，僅限制在擔保系爭房屋交付時，系爭房屋具有中古屋 之通常效用，而排除未列於不動產委託銷售標的現況說明 書上開項目以外之輕微瑕疵。又原告亦曾偕同仲介人員多 次親自視察系爭房屋，加上系爭房屋所存在如系爭鑑定報 告所載之壁癌、煙燻痕跡等，乃一般中古屋普遍常見之現 象，而系爭房屋之結構完整、無滲漏水情形，亦無因壁癌 、煙燻痕跡而減少其通常效用，系爭房屋應不存在重大瑕 疵。 （三）再者，另案爭點係在爭執被告有無解除系爭契約之權利， 而非爭執系爭房地究竟是否存在瑕疵、亦非爭執瑕疵是否 得以修補，與本件之爭點均不相同，且兩造於另案亦未曾 對於系爭房地是否具有瑕疵、被告是否應負瑕疵擔保責任 等爭點進行實質上辯論之攻防或舉證，應不符學說上爭點 效適用之要件等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： （一）兩造於112年6月13日簽立系爭契約，約定由原告向被告購 買系爭房地，約定買賣價金為650萬元，由安心建築經理 股份有限公司擔任履約保證人，原告於簽立系爭契約後， 已給付第一期款（簽約款）65萬元及第三期款（完稅款） 65萬元，共計130萬元至履保專戶。 （二）系爭契約第17條其他約定事項第5點約定「賣方（即被告 ）於點交前負責淨空屋內物品，現況交屋，買方（即原告 ）同意賣方免除負滲漏水瑕疵擔保責任，點交後由買方自 行維護屋況。」、不動產委託銷售標的現況說明書第35項 記載：「現況是否有滲漏水之情形？否」。 （三）系爭房地迄今未辦理所有權移轉登記，亦未點交。 （四）原告前往系爭房屋看屋時，1樓牆壁下半部係以壁紙裝飾 。 （五）兩造對於本院卷第97頁之對話紀錄形式上真正不爭執。 （六）本件經囑託社團法人臺南市建築師公會鑑定之結果如下： 　　⒈一層牆壁下半部有壁癌，為潮濕氣候中，混凝土與磚塊及 水泥砂漿等材質吸收空氣中之水氣，經與上開建材中之碳 酸鈣、硫酸鹽或氯化鹽起作用與溶解，於水分蒸發後，牆 體表面分析出白色鹽類附著物質，造成牆面外觀不雅及水 泥漆剝落，改善方式為剔除壁癌範圍粉刷層後，重新進行 水泥粉刷與油漆。 　　⒉三層佛廳天花板及牆面有因長年焚香造成之煙燻痕跡，改 善方式為以水清洗煙燻表面，清潔後重新油漆粉刷。另有 因牆壁貼磁磚，於梅雨季節水氣濕氣聚集，造成壁體結露 與垂流現象，並非漏水所致現象。 　　⒊樓梯間屋頂層因有隔熱材局部膨拱隆起，隆起範圍約有6 片屋頂隔熱磚，為隔熱層熱漲冷縮之自然現象，並未損及 防水層及結構體。 　　⒋該建物所有窗戶均未發現明顯可構成漏水條件之跡象，無 須改善任何事項。 　　⒌現況瑕疵事項改善費用合計15萬7,454元。 四、兩造爭執事項： （一）系爭房屋1樓牆壁下半部之壁癌是否屬民法第354條規定之 瑕疵？ （二）系爭契約第17條其他約定事項第5點之效力為何？被告是 否有故意不告知瑕疵的情形？ （三）原告得否依民法第359條本文之規定請求減少價金？ （四）原告請求確認系爭契約，被告對原告之買賣價金債權，其 中15萬7,454元部分不存在，有無理由？ 五、法院之判斷： （一）上開不爭執事項，有系爭契約、不動產委託銷售標的現況 說明書（成屋）（補卷第17至26頁）、買賣價金履約保證 申請書、價金履約保證服務說明、壁紙拆除前後照片等附 卷可憑（本院卷第51至56、79至87頁），並有系爭鑑定報 告可佐（外放），堪認屬實。 （二）就系爭房屋1樓牆壁下半部之壁癌是否屬物之瑕疵部分 　　⒈所謂爭點效，係指法院於判決理由中，就訴訟標的以外， 當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷 時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當 事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解 為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相 反之主張或判斷，始符民事訴訟法上之誠信原則。經查， 被告前以原告拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記、拒 絕配合點交及支付尾款，已構成違約，被告得解除系爭契 約，並沒收已給付之價款130萬元作為懲罰性違約金為由 ，對原告提起另案訴訟，原告於另案抗辯因系爭房屋有滲 漏水、壁癌等瑕疵，其自得拒絕給付尾款，經另案將「被 告（即本件原告）以系爭房屋有滲漏水、壁癌等瑕疵為由 ，拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記、拒絕配合點交 ，並以系爭房地尚未辦理所有權移轉登記為由，拒絕支付 尾款，有無理由？」列為爭點，可見另案固然主要係判斷 被告究有無取得系爭契約之解除權，然被告有無取得系爭 契約之解除權，與系爭房屋是否有被告應負之物之瑕疵擔 保責任有關，並經兩造於另案訴訟中辯論，另案判決並已 認定系爭房屋確有原告主張之壁癌瑕疵存在，應由被告負 擔物之瑕疵擔保責任等情，業經本院調閱另案卷宗核閱無 誤，且被告亦未再提出足以推翻原判斷之新訴訟資料，基 於訴訟上之誠信原則，本院在同一當事人即兩造間就系爭 房屋1樓牆壁下半部之壁癌是否屬物之瑕疵，即不得再為 相反之判斷。 　　⒉買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359 條本文定有明文。又買受人之減少價金請求權為形成權， 一經行使，即生減少價金之效果。經查，系爭房屋既有壁 癌之瑕疵而應由被告負物之瑕疵擔保之責，原告自得主張 減少價金，而系爭房屋1樓牆壁下半部之壁癌之修繕費用 依系爭鑑定報告提供之鑑定工作項目詳細表及依1樓牆面 壁癌面積占系爭瑕疵之比例計算得出為5萬4,268元（計算 式如附表二），故原告就此部分之瑕疵得主張減少之價金 即為5萬4,268元。另因修繕系爭房屋1樓牆壁下半部部分 毋須使用腳手架，故將此部分之費用剔除，附此敘明。 （三）三層佛廳天花板及牆面有煙燻及壁磚上外觀垂流現象、樓 梯間屋頂層因有隔熱材局部膨拱隆起部分 　　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。民事訴訟法第354條第1項定 有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依 通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值 、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年 度台上字第1173號判決參照）。另所謂現況交屋，係以一 般買受人買受建築物時，就建築物存在之物理性質，包括 建築物之材質、新舊、結構、裝潢、格局等在外觀上可以 人體五官感受者，因該瑕疵於買受人買賣或交付標的物當 時已知或可得而知其存在，買受人而仍願買受，自不能再 主張瑕疵擔保請求權。 　　⒉三層佛廳天花板及牆面有煙燻及壁磚上外觀垂流現象經鑑 定結果認非為漏水所致，且觀系爭鑑定報告所載，前揭現 象形成之原因「因為祭祀神明及祖先常須點香的緣故，在 天花板及牆面留下經年累月的煙燻痕跡，另有關外觀垂流 痕跡疑似漏水現象，因為牆壁貼磁磚之緣故，於梅雨季節 容易有水氣濕氣聚集造成壁體結漏與垂流現象，此非為漏 水所致」，而系爭房屋之建築完成日期為67年5月19日一 節，有土地建物查詢資料附卷可參（限閱卷），迄兩造簽 訂系爭契約之日即112年6月3日已有45年之久，可見此部 分之現象係因系爭房屋使用之期間已久及氣候等因素，始 有上開自然現象產生，佐以系爭契約第17條其他約定事項 第5點兩造有約定現況交屋，而原告前往看屋時，對於此 部分現象已得以五官感受，參以系爭鑑定報告就此部分現 象之改善僅以清洗、重新油漆粉刷已足，此部分之改善方 式核與購買中古屋之買受人常於入住前進行細部清潔、重 新油漆粉刷之行為相同，應認此部分之現象並非物之瑕疵 ，原告主張此部分之現象被告亦應負物之瑕疵擔保責任， 應屬無據。 　　⒊樓梯間屋頂層因有隔熱材局部膨拱隆起部分經系爭鑑定報 告記載其成因為「隔熱層熱漲冷縮之自然現象，現場勘驗 亦僅只有該處有局部隆起現象，並未損及防水層及結構體 」，並參照系爭房屋之建築完成年份，及此部分現象為自 然造成、原告看屋時本得以肉眼觀察得知等因素，原告主 張此部分現象屬物之瑕疵而應由被告負瑕疵擔保之責，亦 不可採。 六、綜上所述，原告因系爭房屋之壁癌瑕疵，行使減少價金請求 權後，系爭房屋之總價即應減少5萬4,268元，則原告請求確 認系爭契約被告對原告之買賣價金債權，其中5萬4,268元部 分不存在，為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，則無 理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據 ，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　　官　丁婉容 以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書 記 官　鄭梅君　　　　 附表一： 編號 縣市 鄉鎮市區 段 地號 面積 （平方公尺） 權利範圍 1 臺南市 佳里區 佳里段 1081-79地號 60 全部 2 臺南市 佳里區 佳里段 1071-46地號 18 全部 編號 建號 建物門牌 建物面積（平方公尺） 權利範圍 1 2487 臺南市○里區○○路000巷0號 總面積104.33 （依系爭契約所載） 全部 附表二： 編號 鑑定工程項目 單位 數量 單價 （新臺幣） 複價 （新臺幣） 備註及說明 一 圬工工程 1A 工程瑕疵範圍粉刷層打除 m2 18.29 600 10,974 1B 打除物清除運棄 式 0.42 6,000 2,522 二 泥作工程 2A 平頂及牆1：3水泥砂漿粉刷 m2 15.40 800 12,320 2B 踢腳磨石子（木色水泥） m2 2.89 1,200 3,468 三 油漆工程 3A 平頂及牆水泥漆（一底二度） m2 15.40 600 9,240 四 工地小搬運 4A 工地小搬運 式 0.36 8,000 2,902 依比例計算 小計(一) 41,426 五 其他應列項目 5A 其他雜項工程 式 1.00 10% 4,143 5B 工地清潔及廢料清理及運什費 式 1.00 5% 2,071 5C 稅捐及管理費 式 1.00 16% 6,628 六 小計(二) 12,842 七 合計 54,268 小計(一)＋小計(二)

2024-11-22

TNDV-112-訴-1625-20241122-1

訴
臺灣臺中地方法院

修復漏水等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第808號 原 告 李居燁 被 告 汪維綱 訴訟代理人 劉鈞豪律師 複 代 理人 吳振威律師 上列當事人間請求修復漏水等事件，經本院於民國113年9月18日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣捌拾玖萬參仟肆佰肆拾伍元，及其中新臺 幣柒拾貳萬玖仟肆佰元自民國一一二年四月十三日起，及其餘新 臺幣壹拾陸萬肆仟零肆拾伍元自民國一一二年十二月二十三日起 ，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾玖萬柒仟捌佰壹拾伍 元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾玖萬參仟 肆佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面：　　 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時原聲明請求：被 告應給付原告新臺幣（下同）729,400元，及自起訴狀繕本 送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息（見本院卷一第9頁）。迭經變更，原告於民國113年8 月26日提出「民事追加請求暨訴之聲明更正狀（二）」，並 變更聲明請求：被告應給付原告2,576,196元，及其中729,4 00元自112年4月13日起，及其中374,045元自「民事追加請 求暨訴之聲明再更正狀」繕本送達被告之翌日（即112年12 月23日）起，及其中205,625元自「民事追加請求暨訴之聲 明更正狀」繕本送達被告之翌日（即113年2月22日）起，及 其中1,267,126元自「民事追加請求暨訴之聲明更正（二） 狀」繕本送達被告之翌日（即113年8月27日）起，均至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。（見本院卷三第295 頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予 准許。 貳、實體方面：　　　　　　　 一、原告主張：（一）兩造於111年4月9日簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），並約定原告向被告購買坐落臺中 市○區○○○段000○000○000○000地號土地及其上同段4768建號 房屋（門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號5樓，下稱系爭房屋 ），買賣總價款為6,600,000元，及於同年6月15日點交。而 被告遲至同年6月20日始將系爭房屋點交予原告。（二）系 爭房屋之格局業經被告變更為4間套房（下稱編號A、B、C、 D房），嗣於111年10月7日門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號4 樓房屋之屋主雷青梅以通訊軟體LINE告知原告，因系爭房屋 漏水而導致上址房屋之天花板漏水，經委請專業人員到場勘 查，確認係編號A、B房之浴室管線漏水所致，原告隨即聯絡 被告，被告卻置之不理。（三）系爭房屋於111年6月20日點 交之前，即存有漏水之瑕疵，依系爭買賣契約第17條約定， 被告須負瑕疵擔保之修繕責任。且原告先後於111年10月21 日以台南永樂郵局存證號碼000216號存證信函，及於同年11 月16日以台南成功路郵局存證號碼001763號存證信函，以及 於同年12月19日以台南成功路郵局存證號碼001911號存證信 函，通知被告履行系爭買賣契約之瑕疵擔保責任，被告收受 該等存證信函後卻未置理，原告再於112年1月17日寄發存證 信函，卻遭被告拒收。（四）系爭買賣契約後附「不動產委 託銷售標的現況說明書(成屋)」第23項「水電、馬桶及各項 排水設施是否可正常使用？」被告勾選「是」，及第35項「 現況是否有滲漏水之情形？」被告勾選「否」，足見被告故 意隱瞞系爭房屋存有漏水、水管不通等瑕疵。（五）因系爭 房屋存有漏水、水管不通等瑕疵，致原告受有修補費用、交 易價值貶損、租金損失等損害，合計2,348,196元，為此爰 依民法第359條、第360條、第226條、第227條第1項規定提 起本件訴訟，請擇一為原告勝訴之判決。茲就前揭損害，分 述如下：1.修繕費用：（1）依社團法人臺中市土木技師公 會鑑定報告書記載系爭房屋之修繕費用計556,306元。（2） 編號C、D房之天花板及牆壁之修繕費用計27,000元。且編號 B、C、D房、公共區域之墊高處防水修繕費用，及編號C、D 房之陽台防水修繕費用，合計587,426元（計算式：208502＋ 308891＋70033＝587426），以及系爭建物之外牆及頂樓女兒 牆之修繕費用計333,988元，以上再加計百分之5運費及百分 之10稅捐、安衛、管理費，共計1,059,629元。（3）原告於 111年11月間委請專業人員以內視鏡檢查並疏通管線，因而 支出費用10,500元。及編號C房內冷氣排水管因連接至堵塞 之排水口，排水倒灌回流至冷氣主機導致損害，原告因而支 出冷氣維修費用2,500元。（4）編號D房內家具因泡水受損 ，致原告受有財產損失58,925元（包含地板貼皮18,900元、 餐櫃9,935元、床板6,200元、衣櫃9,190元、壁紙14,700元 ）。2.交易價值減損：依佳宏不動產估價師事務所估價報告 書記載系爭房屋之交易價值因漏水情形而減少233,539元。3 .租金損失：（1）原告於111年6月23日就編號A房與訴外人 謝芳倪簽訂房屋租賃契約書，約定訴外人謝芳倪之租賃期間 自111年6月27日起至112年6月26日止共計1年，每月租金9,2 00元，然因系爭房屋漏水及編號C、D房承租人常須借用浴廁 等情，訴外人謝芳倪提前於111年12月26日與原告終止租約 ，致原告受有6個月租金損失55,200元（計算式：9200×6＝55 200）。（2）原告於111年6月14日就編號C房與訴外人顏佑 珊簽訂房屋租賃契約書，約定訴外人顏佑珊之租賃期間自11 1年6月14日起至112年6月13日止共計1年，每月租金9,700元 。且訴外人顏佑珊因浴室排水問題，影響日常生活，於112 年6月13日搬離後，編號C房因排水問題未排除而無法出租， 致原告受有自112年6月14日起至113年6月13日止之1年租金 損失116,400元(計算式：9700元×12=116400）。（3）原告 就編號D房與證人張峻銘簽訂租賃契約書，約定證人張峻銘 之租賃期間自111年10月16日起至112年10月15日止共計1年 ，每月租金9,400元，然因浴室排水問題，影響日常生活， 證人張峻銘提前與原告終止租約，致原告受有10個月租金損 失94,000元（計算式：9400×10＝94000）。且編號D房因排水 問題無法排除，迄今仍無法出租，致原告受有1年之租金損 失112,800元(計算式：9400元×12=112800）。（4）因編號C 、D房之排水問題，無法使用浴室，故原告與編號A、C、D房 之承租人協商，編號C、D房間之承租人得借用編號A房之浴 室，並減免編號A、C、D房之租金各1,000元，原告因而受有 租金損失合計3,000元。（5）系爭房屋未來因修繕施工而受 影響1個月，致原告受有租金損失租金27,800元。（六）兩 造約定於111年6月15日點交，被告遲至同年6月20日始將系 爭房屋點交予原告，依系爭買賣契約第8條第1項約定，被告 應給付5日（自111年6月16日起至同年月20日止）之違約金 計6,600元(計算式：0000000元×0.0002×5=6600元)。且原告 另受有5日租金損失計6,250元(計算式：37500÷30×5=6250） 。（七）被告於交屋前委託仲介即訴外人許翼麟出租編號C 房，及訴外人即買方仲介人員陳韋帆曾表示被告於交屋前會 把租客找滿，如果還在被告產權內租出去，就由被告給付仲 介費，且原告於111年6月14日就編號C房與訴外人顏佑珊簽 訂房屋租賃契約書時，因被告拒絕支付仲介費，故原告墊付 半個月租金之服務費4,850元，為此爰依民法第179條規定及 無因管理之法律關係，請求被告返還4,850元，並請擇一為 原告勝訴之判決。（八）社團法人臺中市土木技師公會於11 2年9月12日鑑定過程中，請冷氣師傅拆下編號C房之冷氣室 內機檢查管線，原告因此支出費用2,800元。為此爰依民法 第360條、第226條、第227條第1項規定，請求被告返還2,80 0元，並請擇一為原告勝訴之判決。（九）因系爭房屋漏水 ，導致門牌號碼門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號4樓房屋受 損而無法出租，應賠償屋主雷青梅自112年1月間起至113年6 月間止之16個月租金損失及天花板修補費用，共計194,500 元。及因系爭房屋漏水，導致門牌號碼門牌號碼臺中市○區○ ○街0巷00號4樓房屋受損，應賠償屋主張秀琴之天花板粉刷 費用13,000元，為此爰依民法第359條、第360條、第226條 、第227條第1項規定請求被告給付前揭款項，並請擇一為原 告勝訴之判決等語。並聲明：（一）被告應給付原告2,576, 196元，及其中729,400元自112年4月13日起，及其中374,04 5元自「民事追加請求暨訴之聲明再更正狀」繕本送達被告 之翌日（即112年12月23日）起，及其中205,625元自「民事 追加請求暨訴之聲明更正狀」繕本送達被告之翌日（即113 年2月22日）起，及其中1,267,126元自「民事追加請求暨訴 之聲明更正（二）狀」繕本送達被告之翌日（即113年8月27 日）起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 （二）願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：（一）依系爭買賣契約第17條記載：「本買賣標 的之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備，以 現況點交，賣方不負瑕疵擔保責任。」等語，可見兩造約定 現況交屋，且交屋前曾多次驗屋，並無漏水情形，原告不得 主張瑕疵擔保責任。又依公寓大廈管理條例第10條第2項規 定，頂樓及外牆應由區分所有權人全體共同負擔，倘若認為 被告須負瑕疵擔保責任，其賠償金額亦以系爭房屋之內部漏 水導致損害為限，並應扣除可重複利用之馬桶費用34,000元 。（二）原告雖主張系爭房屋因漏水導致交易價值減損，然 倘法院認為被告須給付修繕費用，系爭房屋之漏水情形既修 繕完畢，即無交易價值減損之情況，則原告主張修復漏水之 損害及交易價值減損，似有重複求償之虞，違反民事訴訟損 害填補之原則。（三）兩造協調交屋日期延至111年6月20日 ，且原告於111年6月20日至現場驗屋點交時，仲介人員即證 人林育賢有在場，被告並無延遲交屋。（四）原告主張訴外 人即買方仲介人員陳韋帆表示被告於交屋前會把租客找滿， 如果還在被告產權內租出去，就由被告給付仲介費等情，被 告予以否認。（五）系爭房屋為老屋，無法要求完全無任何 裂縫，況裂縫是否於交屋後因地震造成，尚有疑義。又原告 所主張損害，與被告無涉，倘法院認定被告應負擔保之責， 則原告於事發後，未積極修繕，反而提起本件訴訟，放任損 害擴大，與有過失，請依民法第217條規定，減輕或免除被 告之賠償責任等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回 。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。 三、本院之判斷：　　 （一）原告主張：兩造於111年4月9日簽訂不動產買賣契約書（ 即系爭買賣契約），並約定原告向被告購買坐落臺中市○ 區○○○段000○000○000○000地號土地及其上同段4768建號建 物（門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號5樓，即系爭房屋） ，買賣總價款為6,600,000元，及於同年6月15日點交系爭 房屋，而被告於同年6月20日將系爭房屋點交予原告等情 ，並提不動產買賣契約書影本為證（見本院卷一第17至39 頁），且為被告所不爭執（見本院卷三第23、24頁），自 堪信為真實。 （二）原告主張：系爭房屋於111年6月20日進行點交之前，即存 有漏水之瑕疵等情，被告則辯稱：依系爭買賣契約第17條 記載：「本買賣標的之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備 及附贈物品設備，以現況點交，賣方不負瑕疵擔保責任。 」等語，可見兩造約定現況交屋，且交屋前曾多次驗屋， 並無漏水情形，故原告不得主張瑕疵擔保責任。又依公寓 大廈管理條例第10條第2項規定，頂樓及外牆應由區分所 有權人全體共同負擔，倘若認為被告須負瑕疵擔保責任， 其賠償範圍應以系爭房屋之內部漏水導致損害為限等語， 經查： 　　1.按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分 所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約 另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項 定有明文。 　　2.依系爭買賣契約第17條記載：「雙方合意交屋後半年內買 方發現原屋況有漏水情形，賣方必須負瑕疵擔保之修繕責 任。」等語（見本院卷一第25頁），可見兩造約定於111 年6月20日點交後，如原告於半年內發現原屋況有漏水情 形，被告須負修繕責任。 　　3.本院依原告聲請囑託社團法人臺中市土木技師公會鑑定系 爭房屋之滲漏水情形，經該會於112年10月26日以（112） 中土鑑發字第322-08號函檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑定 報告書）之「鑑定結果」欄記載：「一、臺中市○區○○街0 巷00號5樓建物，冷氣管線排水並無滲漏情形；5樓天花板 確實有滲漏水情形，C房、D房浴室排水管線因異物堵塞造 成C房地上排水會流至D房浴室，D房浴室地上排水也不良 ，排水會流至D房房間，造成D房室內積水。二、系爭建物 除前開部分外，5樓A房、B房、C、D房浴室地版有防水不 良之情形，5樓西北側外牆亦略有滲水之情形。三、5樓浴 室地板滲漏水之原因係因浴室地板防水有瑕疵；C房、D房 浴室管線堵塞其形成原因係因有異物堵塞排水管所致；5 樓頂版滲漏水係因屋頂防水膜已失效所致；5樓後側(西北 側)外牆略有滲水，係因地震等因素使外牆產生微裂縫造 成雨水會滲入牆內側。上述滲漏水可經由工程方法改善， 改善方法詳如附件八，預估所需修繕費用為556,306元， 工程項目詳附件九。四、5樓浴室地板、頂版、西北側外 牆漏水形成時間判斷在2年以上，即在系爭建物111年6月2 0日交屋前就存在。另浴室管線堵塞形成時間則無法確認 。五、系爭建物之浴室管線堵塞狀況，經鑑定技師用通馬 桶的吸盤通了數分鐘，仍無法使排水管疏通，顯示發生原 因係因有異物堵塞排水管所致，判斷該原因並不是正常使 用狀況下所致，原本設計亦不會產生此堵塞之問題，判斷 係人為因素所致。六、就該浴室管線堵塞狀況，無法判斷 其形成時間，因此無法判斷係在111年6月20日交屋前或後 所發生。」等語，及「結論與建議」欄記載「鑑定標的物 5樓浴室地版、頂版、西北側外牆漏水形成時間判斷在2年 以上，預估所需修繕費用為556,306元。因5樓浴室地板防 水有瑕疵，修繕方法須先打除墊高層，至原結構面止，並 在原結構面先施作一層防水(修繕方法詳附件八)。打除墊 高層，會影響管線，因此編列管線檢修費詳如附件九。本 案浴室管線堵塞，雖無法判斷其形成時間，但打除墊高層 工程項目中，已編列管線檢修費，自然可解決浴室管線堵 塞之狀況。」等語，有該函文及鑑定報告書在卷可稽（見 本院卷一第339頁及證物袋）。 　　4.綜上以析，系爭房屋於111年6月20日交屋之前，即存有浴 室地板、頂板、西北側外牆之漏水情形，被告依系爭買賣 契約第17條約定應負修繕責任。且社團法人臺中市土木技 師公會係就前揭漏水情形預估所須修繕費用計556,306元 ，自無適用公寓大廈管理條例第10條第2項規定之餘地。 至原告聲請傳喚門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號4樓房屋 之屋主張秀琴、門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號4樓房屋 之屋主雷青梅，用以證明系爭房屋自109年間起即有漏水 情形，及被告聲請傳喚編號C房承租人許詩涵（居住期間 自108年9月3日起至111年5月9日止），用以證明編號C房 沒有漏水情形，及被告聲請傳喚證人陳建宏，用以證明被 告曾委請該名證人修繕編號A房漏水情形，均無調查之必 要，附此敘明。　　　 （三）原告主張其就系爭房屋之漏水情形，曾先後於111年10月2 1日以台南永樂郵局存證號碼000216號存證信函，及於同 年11月16日以台南成功路郵局存證號碼001763號存證信函 ，以及於同年12月19日以台南成功路郵局存證號碼001911 號存證信函，通知被告履行系爭買賣契約之瑕疵擔保責任 ，且被告已收受前揭存證信函等情，業據其提出與所述相 符之存證信函影本為證（見本院卷一第49至73頁），參以 ，被告於112年5月3日提出「民事答辯狀」雖辯稱其於111 年11月11日、同年12月6日查看均無漏水情形，然並未否 認曾收受前揭存證信函（見本院卷一第139至141頁），是 以，本院依調查證據之結果，堪信原告之前揭主張為真正 。　　　　　 （四）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之 履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請 求全部不履行之損害賠償，民法第226條定有明文。次按 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第22 7條第1項亦有明定。復按民法第227條所謂之不完全給付 ，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不 符合債務本旨而言，其型態有「瑕疵給付」及「加害給付 」兩種（最高法院101年度台上字第1159號民事裁判意旨 參照）。查系爭房屋於111年6月20日交屋之前，即存有浴 室地板、頂板、西北側外牆之漏水情形，被告依系爭買賣 契約第17條約定應負修繕責任，且原告就系爭房屋之漏水 情形，曾先後於111年10月21日以台南永樂郵局存證號碼0 00216號存證信函，及於同年11月16日以台南成功路郵局 存證號碼001763號存證信函，以及於同年12月19日以台南 成功路郵局存證號碼001911號存證信函，通知被告履行修 繕責任，而被告迄未履行其修繕責任，揆諸前揭說明，被 告應負債務不履行之損害賠償責任。　　　　　　 （五）另按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定 外，應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復 顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；損害賠償，除法 律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害 及所失利益為限，民法第213條第1項、第215條、第216條 第1項分別定有明文。茲就原告請求修繕費用、交易價值 減損、租金損失等金額應否准許，分述如下：　　 　　1.修繕費用：　 　　（1）按損害賠償之債，以有損害之發生及有責原因之事實 ，並二者之間，有相當因果關係為成立要件（最高法 院48年臺上字第481號民事判例意旨參照）。 　　 （2）系爭房屋於111年6月20日交屋之前，即存有浴室地板 、頂板、西北側外牆漏水情形，且經社團法人臺中市 土木技師公會預估所須修繕費用計556,306元等情已 如前述，從而，原告請求修繕費用556,306元，為有 理由，應予准許。至被告雖辯稱應扣除可重複利用之 馬桶費用34,000元乙節，然依卷附社團法人臺中市土 木技師公會113年2月23日（112）中土鑑發字第322-0 9號函記載：拆卸下來馬桶可否重複利用再行安裝， 須考量師傅技術及拆卸過程中的運氣，沒有師傅能保 證一定可以重複利用，因此未考慮重複利用再行安裝 等語（見本院卷二第389頁），可見拆卸下來馬桶已 無法再利用，則被告所辯前詞，尚非可採。 　　 （3）原告固主張：編號C、D房之天花板及牆壁之修繕費用 計27,000元。且編號B、C、D房、公共區域之墊高處 防水修繕費用，及編號C、D房之陽台防水修繕費用， 合計587,426元（計算式：208502＋308891＋70033＝587 426），以及系爭建物之外牆及頂樓女兒牆之修繕費 用計333,988元，以上再加計百分之5運費及百分之10 稅捐、安衛、管理費，共計1,059,629元等情，惟查 ：a.前揭社團法人臺中市土木技師公會預估修繕費用 已包含系爭房屋之浴室地版、頂版、西北側外牆之漏 水情形所需修繕費用，則原告另請求編號C、D房之天 花板及牆壁之修繕費用，及編號B、C、D房、公共區 域之墊高處防水修繕費用，以及外牆之修繕費用，均 無理由，不應准許。b.觀諸系爭鑑定報告書之「鑑定 結果」欄並未提及編號C、D房之陽台有漏水情形，亦 未提及系爭建物之頂樓女兒牆有受損情形，則原告請 求編號C、D房之陽台防水修繕費用，及系爭建物之頂 樓女兒牆修繕費用，均無理由，不應准許。C.從而， 原告請求前揭修繕費用27,000元、1,059,629元，為 無理由，不應准許。 　　 （4）原告雖主張：原告於111年11月間委請專業人員以內 視鏡檢查並疏通管線，因而支出費用10,500元。及編 號C房內冷氣排水管因連接至堵塞之排水口，排水倒 灌回流至冷氣主機導致損害，原告因而支出冷氣維修 費用2,500元。以及編號D房內家具因泡水受損，致原 告受有財產損失58,925元（包含地板貼皮18,900元、 餐櫃9,935元、床板6,200元、衣櫃9,190元、壁紙14, 700元）等情，並提出收據、工作單等影本及網站列 印資料為證（見本院卷一第87、237頁、第291至309 頁）。然查：a.原告為釐清系爭房屋之滲漏水原因， 以內視鏡檢查並疏通管線，而原告支出前揭費用10,5 00元，顯非因系爭房屋之前揭漏水情形所直接導致之 損害，自難認二者之間具有相當因果關係，則原告此 部分請求，無從准許。b.觀諸系爭鑑定報告書之「鑑 定結果」欄記載系爭房屋之冷氣管線排水並無滲漏情 形已如前述，而原告所提工作單影本雖記載已付清2, 500元乙節，然觀諸該工作單全文並未提及因排水回 流至冷氣主機導致損害乙節，則原告此部分請求，自 難准許。c.觀諸原告所提網站列印資料，充其量僅顯 示該網站販售物品價格及相關費用計算方式，尚難據 此逕行推論原告受有財產損失58,925元，則原告此部 分請求，尚難准許。d.從而，原告請求內視鏡檢查及 疏通管線費用10,500元、冷氣維修費用2,500元、財 產損失58,925元，均無理由，不應准許。 　　2.交易價值減損： 　　 （1）次按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復 者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生 後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害 人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值 之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減 少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之 損失而回復物之價值性原狀（最高法院93年度臺上字 第381號民事裁判意旨參照）。 　　 （2）本院依原告聲請囑託佳宏不動產估價師事務所鑑定系 爭房屋之交易價值有無因前揭漏水情形而減少，經該 所於112年8月29日以佳字第JC0000000號函檢送估價 報告書記載系爭房屋之交易價值因前揭漏水情形而減 少233,539元等情，有該函文及估價報告書在卷可稽 （見本院卷一第315頁及證物袋）。 　　 （3）查系爭房屋因前揭漏水情形而受損，其通常效用及價 值即難謂無所減損，且系爭房屋受損後雖經採行必要 之修復方法，然因技術上之限制，未必得以回復至與 原狀完全相同，及其交易價值因市場心理影響，已與 受損前存在相當之落差，是以，原告主張系爭房屋之 交易價值，於修復後仍有貶損，核與一般社會經驗法 則相符，從而，原告請求系爭系爭之交易價值減損23 3,539元，為有理由，應予准許。 　　3.租金損失：　 　　 （1）復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證 之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按民 事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之 責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真 實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證 據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度 上字第917號民事裁判意旨參照）。 　　 （2）另按依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別 情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條第2項定有明文。而所謂所失利益，即新財產之取 得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極損害，須 依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事 ，有客觀之確定性始得稱之（參照最高法院88年度台 上字第1967號、93年度台上字第1225號民事裁判意旨 參照）。 　　（3）原告主張：原告於111年6月23日就編號A房與訴外人 謝芳倪簽訂房屋租賃契約書，約定訴外人謝芳倪之租 賃期間自111年6月27日起至112年6月26日止共計1年 ，每月租金9,200元，然因系爭房屋漏水及編號C、D 房承租人常須借用浴廁等情，致訴外人謝芳倪於111 年12月26日與原告終止租約，原告因而受有6個月租 金損失55,200元（計算式：9200×6＝55200）等情，並 提出房屋租賃契約書、對話紀錄等影本為證（見本院 卷一第89至97頁、第119至121頁）。而觀諸前揭對話 紀錄雖顯示訴外人謝芳倪表示想換房子乙節，然觀諸 前揭對話紀錄全文並未提及訴外人謝芳倪想換房子之 具體原因，自難認訴外人謝芳倪表示想換房子乙節， 與系爭房屋之前揭漏水情形，二者之間有何因果關係 ，則原告此部分請求，無從准許。　　　　　 　　 （4）原告主張：原告於111年6月14日就編號C房與訴外人 顏佑珊簽訂房屋租賃契約書，約定訴外人顏佑珊之租 賃期間自111年6月14日起至112年6月13日止共計1年 ，每月租金9,700元。且訴外人顏佑珊因浴室排水問 題，影響日常生活，於112年6月13日搬離後，編號C 房排水問題未排除而無法出租，致原告受有自112年6 月14日起至113年6月13日止之1年租金損失116,400元 (計算式：9700元×12=116400）等情，並提出對話紀 錄、房屋租賃契約書等影本為證（見本院卷二第89至 97頁、第155至157頁）。而觀諸原告所提對話紀錄雖 顯示訴外人顏佑珊曾表示因排水問題已影響日常使用 ，其不打算繼續承租乙節，然此充其量僅為訴外人顏 佑珊之個人意見，尚難據此而逕為對原告有利之認定 。此外，原告復未就其主張編號C房因排水問題未排 除而無法出租乙節，提出任何證據以實其說，自難信 為真實，則原告此部分請求，無從准許。 　　 （5）原告主張其就編號D房與證人張峻銘簽訂租賃契約書 ，約定證人張峻銘之租賃期間自111年10月16日起至1 12年10月15日止共計1年，每月租金9,400元，然因浴 室排水排水問題，影響日常生活，證人張峻銘提前與 原告終止租約，致原告受有10個月租金損失94,000元 （計算式：9400×10＝94000）等情，並提出房屋租賃 契約書影本為證（見本院卷一第99至117頁），核與 證人張峻銘於113年6月5日本院言詞辯論期日具結證 述內容（見本院卷三第133至135頁），大致相符，是 以，原告主張前情，應堪信為真實。從而，原告主張 租金損失94,000元，為有理由，應予准許。 　　 （6）原告主張：編號C、D房因排水問題，無法使用浴室， 原告曾就此與系爭房屋之編號A、C、D房間之承租人 協商，編號C、D房間之承租人得借用編號A房間之浴 室，並減免編號A、C、D房間之租金各1,000元，原告 因而受有租金損失合計3,000元等情，核與證人張峻 銘於113年6月5日本院言詞辯論期日具結證述內容（ 見本院卷三第133至135頁），大致相符，是以，原告 主張前情，應堪信為真實。從而，原告主張租金損失 3,000元，為有理由，應予准許。 　 　（7）原告主張：編號D房因排水問題無法排除，迄今仍無 法出租，致原告受有1年之租金損失112,800元(計算 式：9400元×12=112800）等情，並未提出任何證據以 實其說，自難信為真實，則原告此部分請求，無從准 許。 　 　（8）原告主張：系爭房屋未來因修繕施工而受影響1個月 ，致原告受有租金損失租金27,800元等情，並未提出 任何證據以實其說，自難信為真實，則原告此部分請 求，無從准許。 　　 （9）從而，原告請求租金損失97,000元（計算式：94000＋ 3000＝97000），為有理由，應予准許，至逾此部分之 請求，難認有據，無從准許。　　 　　4.又按法院採用證言，應命證人到場以言詞陳述所知事實， 或並須於訊問前，命其具結，始能就所為證言斟酌其能否 採用，若證人僅提出書面並未經法院訊問者，自不得採為 合法之憑證（最高法院84年度台上字第359號民事裁判意 旨參照）。查證人張峻銘於113年6月23日提出「民事證人 補充狀」所載內容（見本院卷三第207至231頁），並未經 本院訊問，揆諸前揭說明，自不得採為合法之憑證，附此 敘明。 　　5.綜上所述，原告所得請求修繕費用、交易價值減損、租金 損失之金額合計886,845元（計算式：556306＋233539＋970 00＝886845）。　 （六）原告主張：兩造約定於111年6月15日點交，被告卻遲至同 年6月20日始將系爭房屋點交予原告，依系爭買賣契約第8 條第1項約定，被告應給付5日（自111年6月16日起至同年 月20日止）之違約金計6,600元(計算式：0000000元×0.00 02×5=6600元)等情，被告則辯稱：兩造協調交屋日期延至 111年6月20日，且原告於111年6月20日至現場驗屋點交時 ，仲介人員即證人林育賢有在場，被告並無延遲交屋。 　　　等語，次查： 　　1.依系爭買賣契約第1條第5項記載於111年6月15日前交屋乙 節，及依第8條第1項記載：「賣方若未依約履行各項義務 ，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買 方（自逾期日起至完成給付日止），但買方不得藉賣方未 給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，…」等 語（見本院卷一第20、23頁），可見兩造約定被告如未於 111年6月15日交屋，應自111年6月16日起至完成交屋日止 ，按日以系爭買賣契約之總價款6,600,000元依萬分之2計 付違約金。 　　2.證人即賣方仲介人員林育賢於113年6月5日本院言詞辯論 期日證稱：於111年6月20日交屋當天伊有在場，伊代表賣 方買方原告有到場；伊不記得買賣雙方有無協調交屋日期 延至111年6月20日等語（見本院卷三第128、131頁）。而 觀諸上開證人林育賢之證詞，並未提及其曾見聞買賣雙方 協調交屋日期延至111年6月20日乙節，自難僅據證人林育 賢之證詞而逕為對被告有利之認定。此外，被告復未就其 所辯前詞，提出其他證據以實其說，自難信為真實。　　 　　3.綜上以析，兩造約定於111年6月15日點交，而被告遲至同 年6月20日始將系爭房屋點交予原告，依系爭買賣契約第8 條第1項約定，被告應向原告給付自111年6月16日起至同 年月20日止共計5日，按系爭買賣契約之買賣總價款6,600 ,000元，依萬分之2計算違約金計6,600元(計算式：00000 00元×0.0002×5=6600元)。從而，原告請求被告給付違約 金6,600元，為有理由，應予准許。　　　 （七）原告主張：兩造約定於111年6月15日點交，被告遲至同年 6月20日始將系爭房屋點交予原告，致原告受有5日租金損 失計6,250元(計算式：37500÷30×5=6250）等情，並未提 出任何證據以實其說，自難信為真實，則原告請求租金損 失6,250元，無從准許。 （八）原告主張：被告於交屋前曾委託仲介即訴外人許翼麟出租 編號C房，且訴外人即買方仲介人員陳韋帆表示被告於交 屋前會把租客找滿，如果還在被告產權內租出去，就由被 告給付仲介費，然原告於111年6月14日就編號C房與訴外 人顏佑珊簽訂房屋租賃契約書時，因被告拒絕支付仲介費 ，故原告墊付半個月租金之服務費4,850元，為此爰依民 法第179條規定及無因管理之法律關係，請求被告返還4,8 50元，並請擇一為原告勝訴之判決等情，為被告所否認， 復查： 　　1.按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應 依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之 ，民法第172條定有明文。次按管理事務，利於本人，並 不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出 必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本 人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債 務，或賠償其損害，民法第176條第1項亦有明定。復按無 法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條亦有明文。 　　2.系爭房屋之所有權於111年6月8日以買賣為原因移轉登記 於原告名下乙節，有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷一 第177頁），應堪信為真實。及原告於111年6月14日以其 個人名義與訴外人顏佑珊簽訂房屋租賃契約書乙節，亦有 該房屋租賃契約書影本在卷可稽（見本院卷二第89至9頁 ），自堪信為真實。綜上，足認在系爭房屋所有權以買賣 為原因移轉登記於原告名下之後，原告以其個人名義與訴 外人顏佑珊簽訂房屋租賃契約書，尚難認原告有何為被告 管理事務之情形，亦難認被告有何受利益之情形。 　　3.依原告提出對話紀錄顯示訴外人陳韋帆陳稱：「我有確認 的他的意思，他是說如果後續交屋後才租出去，仲介費用 才是你付，如果他的產權內租出去就是他付」、「服務費 半個月租金4850」、「哥不然你就統一14號處理如何」等 語（見本院卷二第267頁），充其量僅顯示訴外人陳韋帆 曾請原告處理半個月租金之服務費4,850元，尚難據此逕 行推論被告曾表示願就原告以其個人名義與訴外人顏佑珊 簽訂房屋租賃契約書，負擔半個月租金之服務費4,850元 。 　　4.綜上，足認在系爭房屋所有權以買賣為原因移轉登記於原 告名下之後，原告以其個人名義與訴外人顏佑珊簽訂房屋 租賃契約書，被告並未表示願就該租賃契約書負擔半個月 租金之服務費4,850元，自難認原告有何為被告管理事務 或被告有何受利益之情形，亦無適用民法第176條第1項、 第179條規定之餘地。從而，原告主張依民法第179條規定 及無因管理之法律關係，請求被告返還4,850元，為無理 由，不應准許。 （九）原告主張：社團法人臺中市土木技師公會於112年9月12日 鑑定過程中，請冷氣師傅拆下編號C房冷氣室內機檢查管 線，原告因此支出費用2,800元，為此爰依民法第360條、 第226條、第227條第1項規定，請求被告返還2,800元，並 請擇一為原告勝訴之判決等情，且提出統一發票影本為證 ，又查： 　　1.按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣 人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。 　　2.觀諸原告提出112年11月1日統一發票影本記載：1台冷氣 拆卸及安裝之金額為2,800元等情（見本院卷一第463頁） ，與卷附系爭鑑定報告書記載：於112年9月12日進行第一 次會勘時，經冷氣機師傅拆下編號C房冷氣室內機後，鑑 定技師從冷氣室內機排水孔慢慢沖水，並未發現冷氣排水 管線有滲漏水情形等情，大致相符，足認前揭費用係基於 本件訴訟須要所為支出，核屬本件訴訟費用。 　　3.綜上以析，前揭費用並非因系爭房屋之前揭漏水情形所直 接導致之損害，自難認二者之間具有相當因果關係，原告 無從本於系爭買賣契約之法律關係請求被告賠償之。從而 ，原告主張依民法第360條、第226條、第227條第1項規定 ，請求被告返還2,800元，為無理由，不應准許。 （十）原告主張：因系爭房屋漏水，導致門牌號碼門牌號碼臺中 市○區○○街0巷00號4樓房屋受損而無法出租，應賠償屋主 雷青梅自112年1月間起至113年6月間止之16個月租金損失 及天花板修補費用，共計194,500元。及因系爭房屋漏水 ，導致門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號4樓房屋受損，應 賠償屋主張秀琴之天花板粉刷費用計13,000元等情，充其 量僅涉及上址房屋有無因系爭房屋之前揭漏水情形而受損 乙節，況遍查全卷並無任何證據顯示上址房屋之屋主曾就 其因系爭房屋之前揭漏水情形受損之損害賠償債權讓與原 告，則原告顯無從代上址房屋之屋主求償，從而，原告主 張依民法第359條、第360條、第226條、第227條第1項規 定，請求被告給付門牌號碼門牌號碼臺中市○區○○街0巷00 號4樓房屋自112年1月間起至113年6月間止之16個月租金 損失及天花板修補費用共計194,500元，及門牌號碼臺中 市○區○○街0巷00號4樓房屋之天花板粉刷費用13,000元， 均無理由，不應准許。　 （十一）至被告辯稱：原告於事發後，未積極修繕，反而提起本 件訴訟，放任損害擴大，與有過失，請依民法第217條 規定，減輕或免除被告之賠償責任等情，再查： 　　　1.按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕 賠償金額，或免除之。重大之損害原因，為債務人所不 及知，而被害人不預促其注意或怠於避免或減少損害者 ，為與有過失。前2項之規定，於被害人之代理人或使 用人與有過失者，準用之，民法第217條定有明文。 　　　2.查系爭房屋於111年6月20日交屋之前，即存有浴室地板 、頂板、西北側外牆之漏水情形，被告依系爭買賣契約 第17條約定應負修繕責任。且因原告就系爭房屋之漏水 情形，陸續於111年10月21日以台南永樂郵局存證號碼0 00216號存證信函，及於同年11月16日以台南成功路郵 局存證號碼001763號存證信函，以及於同年12月19日以 台南成功路郵局存證號碼001911號存證信函，通知被告 履行修繕責任，被告迄未修繕，原告遂提起本件訴訟行 使其權利，尚難認原告有何過失。　　 　　　3.從而，被告所辯前情，尚非可採。　　 （十二）再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲 延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給 付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責 任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支 付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力 ，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延 之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利 率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利 率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據 者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條 亦分別明定。查本件原告對被告之損害賠償及違約金債 權合計893,445元（計算式：886845＋6600＝893445）， 核屬無確定期限之給付，既經原告提起本件民事訴訟， 且起訴狀繕本業於112年4月11日合法送達被告，有本院 送達證書在卷可佐（見本院卷一第137頁），及「民事 追加請求暨訴之聲明再更正狀」繕本業於112年12月22 日合法送達被告，有本院送達證書在卷可佐（見本院卷 二第25頁），則被告迄未給付，應負遲延責任，是以， 原告請求自其中729,400元自112年4月13日起，及其餘1 64,045元自「民事追加請求暨訴之聲明再更正狀」繕本 送達被告之翌日（即112年12月23日）起，均至清償日 止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不 合，應予准許。 （十三）綜上所述，原告依系爭買賣契約及債務不履行損害賠償 之法律關係，請求被告應給付原告893,445元，及其中7 29,400元自112年4月13日起，及其餘164,045元自「民 事追加請求暨訴之聲明再更正狀」繕本送達被告之翌日 （即112年12月23日）起，均至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部 分之請求，則屬無據，應予駁回。又原告基於系爭買賣 契約及債務不履行損害賠償法律關係之請求既屬有理由 ，則其另本於其他法律關係為同一之請求即無審酌之必 要，附此敘明。 （十四）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之 結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 （十五）末按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之 程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之；判決除別有 規定外，應本於當事人之言詞辯論為之，民事訴訟法第 196條第1項、第221條第1項分別定有明文。準此，當事 人於言詞辯論終結後始提出之攻擊或防禦方法，既未經 辯論，法院自不得斟酌而為裁判（最高法院109年度台 上字第7號民事裁判意旨參照）。查本件於113年9月18 日言詞辯論終結之後，原告於同年9月25日始提出「民 事陳報狀（五）」，揆諸前揭說明，本院無從審酌，附 此敘明。 四、兩造均陳明願供擔保聲請假執行及免為假執行，就原告勝訴 部分，核無不合，爰各酌定相當之擔保金准許之。至原告敗 　　訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。　　　 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日 　　　　　　　　 民事第六庭　法　官 賴秀雯 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴 者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊思賢

2024-11-20

TCDV-112-訴-808-20241120-2

上訴
臺灣高等法院

個人資料保護法等

臺灣高等法院刑事判決 113年度上訴字第4441號 上 訴 人 即 被 告 楊世輝 （現於法務部○○○○○○○○○○○執行中） 上列上訴人即被告因違反個人資料保護法等案件，不服臺灣桃園 地方法院113年度審訴字第42號，中華民國113年6月7日第一審判 決（起訴案號：臺灣桃園地方檢察署112年度偵字第8099、53115 號），提起上訴，本院判決如下： 　　主　文 上訴駁回。　　　 　　理　由 一、本案審判範圍： 　　按上訴得對於判決之一部為之；上訴得明示僅就判決之刑、 沒收或保安處分一部為之，刑事訴訟法第348條第1、3項定 有明文。經查，上訴人即被告楊世輝就原判決提起第二審上 訴，並表明僅針對量刑上訴（本院卷第171頁），本院僅就 原判決量刑妥適與否進行審理，至於原判決其他犯罪事實、 所犯法條（罪名）及沒收等部分，則均非本院審判範圍。 二、被告上訴意旨略以：被告就本案犯行坦承不諱，並為認罪答 辯，原判決量處有期徒刑8月殊嫌過重，請撤銷原判決並從 輕量刑，以期自新云云。 三、駁回上訴之理由： 　㈠按量刑之輕重本屬法院依職權裁量之事項，亦即法官在有罪 判決時如何量處罪刑，甚或是否宣告緩刑，係實體法賦予審 理法官就個案裁量之刑罰權事項，準此，法官行使此項裁量 權，自得依據個案情節，參酌刑法第57條各款例示之犯罪情 狀，於法定刑度內量處被告罪刑；除有逾越該罪法定刑或法 定要件，或未能符合法規範體系及目的，或未遵守一般經驗 及論理法則，或顯然逾越裁量，或濫用裁量等違法情事以外 ，自不得任意指摘其量刑違法。 　㈡經查，原審以被告所為，係犯個人資料保護法第41條、第20 條第1項之非公務機關未於蒐集特定目的必要範圍內利用個 人資料罪、刑法第216條、第210條之行使偽造私文書罪、刑 法第339條第1項之詐欺取財罪。其所犯上開各罪係以一行為 觸犯之，為想像競合犯，從較重之非公務機關未於蒐集特定 目的必要範圍內利用個人資料罪處斷。而於量刑時，以被告 前因①詐欺、竊佔、偽造文書及妨害自由等案件，經分別判 處罪刑確定，再經原審法院以104年度聲字第2054號裁定應 執行有期徒刑4年2月確定；②妨害自由、毀損等案件，經原 審法院以103年度易字第702號分別判處有期徒刑6月、拘役5 0日確定，有期徒刑部分，復與詐欺、毀損及強制等案件所 判處之有期徒刑部分，經原審法院以105年度聲字第1512號 裁定應執行有期徒刑1年8月確定；③詐欺、恐嚇案件，經分 別判處罪刑確定，再經原審法院以106年度聲字第3477號裁 定應執行有期徒刑1年7月確定，上開①、②、③所示之刑經入 監接續執行，並於109年3月4日執行完畢。被告前揭構成累 犯之多項罪名中既包含與本件詐欺部分相同之罪，足認被告 就本件詐欺犯行確有「刑罰反應力薄弱」之情狀，應依刑法 第47條第1項規定加重其刑。並審酌被告正值壯年，竟不思 以正常途徑獲取財物，冒用被害人羅進堂之名義，偽造「標 的物現況說明書(土地)」及「土地專任委託銷售契約書(含 目錄)」，並持之用以詐騙告訴人林怡君、被告於本件之詐 欺所得之財物及利益多寡、被告違法利用個資之態樣、對被 害人及告訴人所生危害程度，並兼衡被告雖坦承犯行，然迄 未取得被害人及告訴人之原諒，並賠償被害人及告訴人之損 失與素行等一切情狀，量處有期徒刑8月，顯係以行為人責 任為基礎，斟酌刑法第57條各款事由，而為刑之量定，已妥 適行使裁量權，並無違反比例原則、罪刑均衡原則情事。被 告提起上訴泛稱量刑過重，請求從輕量刑云云，為無理由， 應予駁回。 據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。　　 本案經檢察官林俊杰、李柔霏提起公訴，檢察官王盛輝到庭執行 職務。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日 　　　　　　　　　刑事第六庭　　審判長法　官　鄭富城 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　葉力旗 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張育彰 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未敘述上訴之理由者並得於提起上訴後20日內向本院補提理由書 （均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許家慧 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日

2024-11-20

TPHM-113-上訴-4441-20241120-1

上
臺灣高等法院

減少買賣價金

臺灣高等法院民事判決 112年度上字第12號 上 訴 人 即被上訴人 林瀚駩 訴訟代理人 張躍騰律師 被 上訴 人 即 上訴 人 林依依 訴訟代理人 孫瑞蓮律師 上列當事人間請求減少買賣價金事件，兩造對於中華民國111年1 0月28日臺灣士林地方法院109年度訴字第1608號第一審判決各自 提起上訴，本院於113年11月5日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於命林依依給付逾新臺幣50萬5,992元本息部分，及該 部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，林瀚駩在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 林依依之其餘上訴及林瀚駩之上訴均駁回。 第一、二審訴訟費用，關於林依依上訴部分，由林瀚駩負擔十 分之七，餘由林依依負擔；關於林瀚駩上訴部分，由林瀚駩負 擔。 　　事實及理由 按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者， 非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查上訴 人即被上訴人林瀚駩於原審主張伊向被上訴人即上訴人林依依 購買之房屋有瑕疵，依買賣契約第17條第4項約定及民法第359 條、第179條、第360條、第312條、第227條、第226條第1項規 定，擇一請求林依依給付新臺幣（下同）400萬2,450元本息； 嗣於本院審理中補充前開瑕疵縱可補正，林依依依民法第227 條準用第231條第1項規定亦應負損害賠償責任（本院卷一第47 4頁），核屬補充或更正法律上陳述，非為訴之變更或追加， 合先敘明。 林瀚駩主張：兩造經訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義 房屋）仲介於民國108年6月19日簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭契約），伊以5,688萬元購買林依依所有門牌號碼：臺北 市○○區○○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋）暨坐落基地 （下合稱系爭房地）。林依依保證系爭房屋重新裝潢整修、絕 無漏水及壁癌、電器管線全面更新安全無虞、不曾有白蟻蛀蝕 等情形，伊始以高於市場行情之價格購買。詎伊於同年11月18 日交屋當日及後續發現系爭房屋有下列3項瑕疵（下合稱系爭 瑕疵）：㈠滲漏水及壁癌瑕疵（下稱系爭漏水瑕疵）：林依依 於交屋日始告知「屋頂、5樓鏡子後面牆壁、4樓房間窗戶、1 樓玻璃屋」等處有壁癌及滲漏水（下稱屋頂等處滲漏水瑕疵） 會找人修繕，但修繕無效，伊另發現2樓客廳地板、原沙發位 置後方牆壁、原電視牆櫃旁、吧檯、2樓陽台、1樓採光罩及各 樓樓梯間等處亦有壁癌及滲漏水，及2樓客廳地板龜裂、3樓天 花板內置放水桶盛裝4樓衛浴間之漏水（下稱2樓地板等處滲漏 水瑕疵），伊因此支出修繕費24萬8,800元及受讓信義房屋依 保固約定進行修繕支出之22萬3,650元債權，並受有系爭房地 交易價值貶損350萬元。㈡電線迴路瑕疵（下稱系爭線路瑕疵） ：廚房電線以非專業工法施作，電線未分流，220V與110V全綁 在一起，隔緣塑膠套僅隔絕一半電線，無隔絕作用，有電線短 路或電線走火之虞，伊因此支出修繕費1萬5,264元。㈢白蟻蟲 害瑕疵（下稱系爭白蟻瑕疵）：伊於109年4月15日發現白蟻已 嚴重侵蝕牆面，因此支出修繕費3萬元。合計受損401萬7,714 元等語。爰依系爭契約第17條第4項約定、民法第359條、第17 9條、第360條、第312條、第227條、第226條第1項及第231條 規定，並為一部請求，擇一求為命林依依給付400萬2,450元及 加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。（原審 判命林依依給付73萬3,752元本息，駁回林瀚駩其餘之訴，兩 造分別就其敗訴部分不服，提起上訴）上訴聲明：㈠原判決不 利於林瀚駩部分廢棄。㈡林依依應再給付林瀚駩326萬8,698元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。答辯聲明：林依依 之上訴駁回。 林依依則以：伊事前並不知悉有系爭漏水瑕疵存在，係由信義 房屋仲介代為確認屋況後，始在房屋現況說明書上勾選無漏水 ，然此非屬保證，亦非故意不告知，嗣伊於交屋時發現之屋頂 等處滲漏水瑕疵已如實告知；伊應負責之漏水範圍應如原審卷 二第394頁平面圖（下稱系爭平面圖）紅色線標示處，且漏水 屬明顯可見之瑕疵，其於交屋後之108年12月間有多日下雨， 依通常情形應得知悉尚有他處漏水瑕疵存在，而遲未通知，就 其餘部分亦不得再主張有瑕疵。此外，信義房屋依保固約定支 出之修繕費用，等同於出賣人履行修補義務，林瀚駩對之無請 求權存在；系爭房屋漏水經修復後，通常情形不會減損交易價 格，林瀚駩亦於112年5月間以相同價格出售系爭房地，足見其 並未受有任何交易價值減損。又伊否認系爭白蟻瑕疵於交屋時 存在；即令存在，但林瀚駩於簽約前已多次至現場確認屋況， 而得以查知卻未表示異議，依民法第355條第1項規定，伊不負 擔保之責。系爭房屋雖存有系爭線路瑕疵，但伊無水電專業技 能，從未移動電線配置，不可歸責於伊，且系爭線路瑕疵及系 爭白蟻瑕疵，均屬交屋後一望即知，林瀚駩分別遲至108年12 月30日、109年4月28日始通知伊，依民法第356條第2項規定， 視為承認其受領之物，伊亦不負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯 。上訴聲明：㈠原判決不利於林依依部分廢棄。㈡上開廢棄部分 ，林瀚駩在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。答辯聲明：林 瀚駩之上訴駁回。 經查，兩造經信義房屋仲介於108年6月19日簽立系爭契約，林 瀚駩以5,688萬元向林依依購買系爭房地，雙方已給付價金完 畢、完成過戶，並於同年11月18日交屋等情，為兩造不爭執， 並有系爭契約、仲介委託書、系爭房地登記謄本（原審卷一第 20至36、142至167、184至238頁、本院卷一第287至340頁）可 稽，堪認屬實。 本院之判斷： ㈠關於系爭漏水瑕疵部分： ⒈有關系爭房屋於危險移轉時已存在之漏水瑕疵範圍： ⑴按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在 受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別 有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得 為之。當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者， 視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。民事訴訟 法第279條第1項、第3項、第280條第1項定有明文。所謂「不 爭執」，係指不陳述爭執與否之意見而言，若已明白表示「對 於他造主張之事實不爭執」，則為自認而非不爭執。在未經自 認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定 。 ⑵查林瀚駩主張系爭房屋除林依依於交屋日告知之屋頂等處滲漏 水瑕疵以外，伊事後發現應尚有2樓地板等處滲漏水瑕疵（原 審卷一第12、315頁），業經林依依於原審110年3月5日言詞辯 論程期日及本院準備程序時一再表示不爭執，僅辯稱：林依依 於林瀚駩第一次看屋時有告知系爭房屋有漏水瑕疵，或林瀚駩 違反從速檢查通知義務，視為承認其受領之物等語（原審卷一 第316、405頁及本院卷一第128頁），足認林依依對於系爭房 屋存有系爭漏水瑕疵一節已為自認。 ⑶林依依事後雖改稱於交屋時漏水位置僅如系爭平面圖紅色線標 示處所示，主張撤銷自認云云（原審卷二第378、459頁、本院 卷一第158、171至173頁）。然林瀚駩已表示不同意（原審卷 二第467至468頁及本院卷一第194頁），且交屋時已發現之漏 水瑕疵位置，與該屋是否絕無其他未發現但已存在之漏水瑕疵 ，尚屬二事；況林依依自承該平面圖為證人即信義房屋仲介董 柏廷於原審作證後繪製提供給伊，並未經兩造確認等語在卷（ 本院卷一第159頁），足見該圖為事後單方製作，亦無足採為 有利於林依依之認定。則林依依未舉證證明其自認與事實不符 ，所為撤銷之自認，自不生效力。 ⒉系爭漏水瑕疵屬於民法第354條所定之瑕疵： 　按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重 要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具 有其所保證之品質。民法第354條第1項定有明文。審酌房屋之 功能，係使居住者得以安全居住其內，並享有居住安寧。房屋 發生滲漏水，將使水分進入混凝土內，發生白華、壁癌，甚或 造成混凝土剝落，勢將影響居住者之居住安寧，甚至造成危險 ；另林依依於兩造買賣契約之附件「標的物現況說明書」上簽 名，其上關於「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？」復 明確勾選為「無」（原審卷一第38頁），足認系爭漏水瑕疵屬 於已減少系爭房屋通常效用或契約預定效用之瑕疵，且林依依 於簽約時已保證該屋於危險移轉時並無滲漏水之瑕疵，則林瀚 駩主張林依依就系爭漏水瑕疵應負民法第354條規定之瑕疵擔 保責任，核屬有據。 ⒊林瀚駩就系爭漏水瑕疵並無違反民法第356條所定之從速檢查及 通知義務： ⑴按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物， 如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人； 買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵 外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者 ，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。 民法第356條定有明文。所稱通知，係指買受人於知悉標的物 有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。 ⑵查系爭房屋於危險移轉時存有系爭漏水瑕疵，業如前述。兩造 均不爭執屋頂等處滲漏水瑕疵係於交屋時發現，且林依依已表 示會請人修繕；另林瀚駩主張伊於交屋後，承包商張永杰於裝 修系爭房屋期間（自108年12月3日起至109年4月24日止）陸續 發現2樓地板等處滲漏水瑕疵，張永杰告知伊該等瑕疵後，伊 於109年4月28日以存證信函通知林依依等語，亦據提出所述相 符之存證信函、訊息通知、兩造（含配偶）與證人即信義房屋 仲介林裕祖之手機LINE對話紀錄及其與張永杰對話紀錄為證（ 原審卷一第44至48、364、426至428頁、卷二第10至40、404至 408頁），核與證人林裕祖及張永杰證述情節大致相合（原審 卷二第336至337、351至352頁），衡諸2樓地板等處滲漏水， 因有裝潢遮蔽，或未下雨而無從呈現有滲漏水之情事，顯非一 望即知，足徵林瀚駩係於合理期間內發現前述瑕疵並通知林依 依，故林依依辯稱林瀚駩違反從速檢查及通知義務云云，委無 足採。 ⒋林瀚駩就系爭滲漏水瑕疵得請求減少價金46萬0,728元： ⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求 減少其價金，民法第359條前段定有明文。前開減少價金之計 算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後 ，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買 賣價金相比較，計算其應減少之數額（最高法院101年度台上 字第1916號、107年度台上字第2295號判決意旨參照）。查林 依依就系爭漏水瑕疵應負瑕疵擔保責任，業如前述，則林瀚駩 於109年4月28日以存證信函通知其行使價金減少請求權（原審 卷一第44至48頁），核屬有據。 ⑵又兩造就系爭房地於108年6月19日以總價5,688萬元成立買賣契 約時，依產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場 現況及勘估標的依最有效使用情況下，採用「比較法」、「收 益法-直接資本化法」及「收益法-折現現金流量分析法」等3 種估價方法進行評估，如無系爭漏水瑕疵存在，其合理市價為 4,388萬0,130元；如有系爭漏水瑕疵存在，扣除直接減損（含 修復費用47萬2,450元及勘估修復期間約1個月之9萬2,868元租 金損失）及污名化減損（241萬7,795元）後之合理市價為2,98 3萬0,542元，固有原審囑託李林國際不動產估價師聯合事務所 （下稱鑑定人）所為之鑑定報告可稽（外放鑑定報告摘要第4 頁、本文第1至53頁）。惟查： ①有關修復費用47萬2,450元及勘估修復期間約1個月租金損失9萬 2,868元之直接減損部分： ❶查林瀚駩主張系爭漏水瑕疵之必要修復費用為47萬2,450元（含 地磚2萬6,300元、樓梯平台木板1萬2,500元、頂樓斜屋瓦上加 蓋21萬元，及受讓信義房屋依保固約定進行修繕支出之22萬3, 650元債權），提出信義房屋保固工程報價單、施工說明暨照 片、估價單、債權讓與證明書、施工廠商即訴外人建眾工程有 限公司（下稱建眾公司）函覆暨估價單、施工材料及工法說明 、信義房屋函覆（原審卷一第72至74、430頁、原審卷二第10 至40、108至118、196至208、476至482頁、本院卷一第251至2 53頁）為證。除鐵皮屋頂加蓋費用是否必要及林瀚駩得否請求 信義房屋依保固約定代為修繕部分以外，林依依對於其餘修繕 項目及金額，並無爭執（本院卷一第345、375頁），堪認前述 地磚及樓梯平台木板之修繕費用，均屬必要。 ❷又系爭契約第17條第4項明定簽約後如發現本標的物有漏水、壁 癌等狀況，買賣雙方同意由賣方委請專業廠商評估修繕，費用 由賣方負擔；另信義房屋與林瀚駩所定仲介契約約定對經其仲 介而買受系爭房屋之林瀚駩，應履行滲漏水瑕疵之保固義務， 惟其履行前開義務時，林瀚駩應將對於出賣人之瑕疵請求權讓 與該公司，分別有系爭契約及仲介條款可稽（原審卷一第26、 480至482頁）。而林瀚駩主張其於發現系爭漏水瑕疵後請求信 義房屋履行上開義務，曾讓與此部分之請求權予信義房屋，信 義房屋於修繕後復將該債權讓與給伊，有前述約定及債權讓與 通知可考（原審卷一第430頁、卷二第480至482頁），足見信 義房屋依保固約定支出之修繕費用，並非基於出賣人之使用人 或受任人等關係為其履行修補義務，林依依抗辯林瀚駩就該部 分已不得請求減少價金，並無可採，故林瀚駩主張系爭房屋之 修復費用，仍應加計信義房屋讓與之22萬3,650元，核屬有據 。 ❸再者，系爭房屋之屋頂漏水瑕疵部分，業經信義房屋委由建眾 公司施作斜屋頂及屋瓦矽膠填縫劑填縫及面層長桿紅色壓克力 樹脂防水材料塗佈工程，此工項已含在前開修繕費用22萬3,65 0元之內（原審卷一第72頁），足見前述屋頂漏水瑕疵，業經 建眾公司完成修繕。林瀚駩空言該矽膠填縫無法根治漏水問題 ，廠商建議另加蓋鐵皮統一排水，才能明顯改善效用云云（本 院卷一第157至158頁），並未舉證以實其說；且其陳稱係為避 免日後再發生屋頂漏水情形而增設上開鐵皮屋頂等語，審酌系 爭房屋係88年建築完成之中古屋，於兩造交易時已建成達20年 之久，依其屋齡本可能因建材老舊及日照、地震、颱風等自然 因素，而有日後再發生屋頂滲漏水之可能，惟林依依就前述中 古屋之買賣，依法僅負於危險移轉時無壁癌及滲漏水等瑕疵存 在之瑕疵擔保義務，並不及於其後，故林瀚駩為免日後發生屋 頂滲漏水而自行加裝之鐵皮屋頂，該項費用尚難認係屬修復系 爭漏水瑕疵所必須，而應予剔除。 ❹因此，系爭漏水瑕疵之必要修繕費用計26萬2,450元（即信義房 屋支出之22萬3,650元＋地磚2萬6,300元＋樓梯平台木板1萬2,50 0元）；另系爭房屋依前述滲漏水程度及範圍，於修繕期間無 法使用、收益，鑑定人經詢問協力廠商建築師、修補漏水師傅 ，認系爭漏水瑕疵狀況所需勘察、修復期間，以一般市場概況 之正常租金推算，另有租金損失9萬2,868元部分（外放鑑定報 告本文第64頁），衡情應屬可信，是前述直接損失之數額合計 35萬5,318元（即26萬2,450+9萬2,868）。 ②交易性減損部分： ❶按鑑定為一種調查證據方法，所得結果係供作法院依自由心證 判斷事實真偽之證據資料。當事人就其可處分之事項，對於鑑 定人之人選、鑑定結果及於事實認定之效力，固得於起訴前以 證據契約之形式為約定、於證據保全程序中依民事訴訟法第36 7條之1第1項規定成立協議，或於訴訟進行中依同法第326條第 2項前段、第270條之1第1項第3款規定達成指定合意或爭點簡 化協議。倘無此證據契約、指定合意或爭點簡化協議，法院自 不受鑑定結果之拘束，仍應踐行調查證據之程序而後定其取捨 。 ❷查鑑定人固認：瑕疵不動產在修復後是否會有污名價值減損， 係指瑕疵修復後是否仍會受到污名效果影響而定，污名效果乃 反映瑕疵問題增加風險與不確定性造成之價值差額，係假設市 場上多數潛在交易者，均認為完好之物與經修復之物，不具相 同價值，兩者價差即為污名價值減損。本案必須檢驗瑕疵情況 修復後是否存有顯著之污名效果。如有顯著之污名效果，才進 一步評估污名價值減損；倘不具顯著污名效果，即無污名價值 減損。而污名效果顯著性之測試指標，依文獻指出，為⒈修復 可能性：漏水問題修復技術上並不困難，困難之處在於與鄰屋 之協調，但本件為透天厝並無此問題，故修復可能性高，污名 效果降低。⒉修復完善度：漏水問題經過修復後雖可以使建物 回復正常使用，但因防水建材有壽命時效性，故修復後可能再 復發，將使污名效果提升。⒊資訊揭露度：本案漏水因已進入 訴訟程序，在交易時必須加以揭露，且不動產說明書應揭露之 內容亦容易提出曾發生漏水，故本案系爭房屋資訊揭露度高。 ⒋市場替代性：系爭房屋所在之○○地區透天厝中古屋待售數量 適中，買方得找尋不具瑕疵之房屋，故污名效果提高。⒌融資 困難度：銀行考量市場上對於瑕疵建物的接受度較低，已知漏 水的情形下，產品去化性會降低，會提升融資困難度，並預計 造成污名效果。綜合判斷上述因素，超過半數會產生或提高污 名化，故評估本案系爭漏水瑕疵具有污名價值減損，在買賣交 易如已修補之情況下，所產生之交易價值減損數額即為污名價 值減損云云（外放鑑定報告本文第54至57頁）。 ❸然而，鑑定人以修復可能性等測試指標，判斷該瑕疵是否具有 污名效果顯著性，作為系爭漏水瑕疵對系爭房地造成污名之交 易價值減損之先決要件，而污名效果係瑕疵資訊對於市場上交 易者判斷所生之影響，必以交易者先能得知該等瑕疵資訊存在 ，方生瑕疵是否可能修復、是否能完全修復、有瑕疵物與無瑕 疵物比較，及以有瑕疵物融資之難易度等問題。則鑑定人用以 鑑定之前開指標中，當以「資訊揭露度」為最為重要之前提指 標。系爭買賣契約附件之標的物現況說明書為「本標的物現況 有無滲漏水或壁癌之情形？」、「本標的物委託前6個月內是 否曾修繕滲漏水、壁癌」（原審卷一第38頁），可見我國現在 不動產交易實務上，就委託交易前超過6個月、已修復之滲漏 水、壁癌瑕疵並不要求賣方應予揭露，而林瀚駩自承伊於112 年5月間以相同價格出售系爭房地，告知買方系爭漏水瑕疵， 雙方未就此特別議價等語（本院卷一第474至475頁），但參酌 上開現況說明書，其於出售系爭房地時應無揭露之義務，況依 其所提內政部頒布之成屋買賣契約書範本附件之建物現況確認 書第4項要求揭露滲漏水相關資訊之欄位係為：「□有□無滲 漏水之情形，若有，滲漏水處：__。滲漏水處之處理：□賣方 修繕後交屋。□以現況交屋：□減價□買方自行修繕。□其他 ____。」（原審卷一第270頁），既要求賣方於揭露有滲漏水 後，進一步註明就該滲漏水瑕疵之修繕如何處理，可見該欄位 係指「現存」滲漏水瑕疵而言，亦難資為過去已修復滲漏水瑕 疵應予揭露之依據，則林瀚駩果否向買方揭露系爭漏水瑕疵， 亦非無疑。兩造雖就系爭漏水瑕疵涉訟，然依法院組織法第83 條第2項規定及現行裁判書公告實務，對外公告之裁判書，對 於系爭房地建、地號標示及詳細門牌地址悉需加以遮隱，難認 當為與本件訴訟無關之市場交易者得知，則鑑定人認定系爭漏 水瑕疵具有高資訊揭露度，尚屬可議。且承前所述，系爭房屋 屋齡達20年之久，本可能因建材老舊及日照、颱風、地震等自 然因素而有發生屋頂漏水之可能，林依依對該屋僅負有危險移 轉時無壁癌及滲漏水存在之瑕疵擔保義務，應不及於其後，鑑 定人以漏水修復非一勞永逸，未來仍會有漏水發生，即遽認此 項因素對於日後之交易有污名化之效果，亦有可議。準此，系 爭漏水瑕疵既已修復，難認對市場交易者之判斷會產生影響， 前述鑑定結果遽認系爭漏水瑕疵修復後仍有交易價值（即污名 化）之減損等語，難以逕採。此外，林瀚駩重新裝潢後，雖按 原價出售，然其可能之原因眾多，其徒以買進至出售期間之不 動產行情變化，即謂系爭房地應有增值而未發生，足見其受有 交易價值貶損350萬元云云，亦難為採。故依前說明，本件尚 難認因系爭漏水瑕疵，另造成林瀚駩受有此項損失。 ⑶總上，系爭房地於買賣時有系爭漏水瑕疵之應有價值，約占無 瑕疵時之應有價值比例為0.81%（即35萬5,318÷4,388萬0,130≒ 0.81%，小數點以下第2位四捨五入，下同）。兩造就系爭房地 之實際成交價格為5,688萬元，據此計算，林瀚駩得請求減少 系爭房地之合理價金，計為46萬0,728元（即5,688萬×0.81%） 。則林瀚駩依首揭規定請求減少價金後，依民法第179條規定 ，請求林依依返還其已受領之價金，於46萬0,728元之範圍內 ，為有理由；逾之則屬無據。又林瀚駩因系爭漏水瑕疵所受損 害，未逾前述減少價值之範疇，其另依系爭契約第17條第4項 約定、民法第360條、第312條、第227條、第226條第1項及第2 31條等規定，請求林依依賠償其餘之差額，亦屬無據。　 ㈡關於系爭線路瑕疵部分： ⒈查系爭房屋之電線未分流，逕將220V與110V綁在一起，且隔緣 塑膠套僅隔絕一半電線，有產生電線走火之危險，業據證人張 永杰證述明確（原審卷二第352、354至355頁），並有現場照 片、手機截圖及平面圖（原審卷二第42、120頁）為證，且林 依依對於系爭房屋存有前述瑕疵亦無爭執（本院卷二第46頁） ，則林瀚駩主張此構成民法第354條第1項所定之瑕疵，洵屬有 據。　 ⒉又林瀚駩主張其於108年12月30日接獲張永杰通知發現系爭線路 瑕疵，隨即通知買方仲介林裕祖，伊亦於109年4月28日以存證 信函通知林依依等語，業據提出前開存證信函、訊息通知及手 機截圖（原審卷一第44至48頁、卷二第40、120頁及本院卷一 第121頁）為憑，並經證人張永杰證稱要把冰箱及機械移開， 把面板及電線盒打開，因要新增迴路而檢查舊管路可否再穿新 線，才發現裡面太多線不能用，那邊有烤箱、微波爐、2台冰 箱，電線會過載，可能會燒起來等語（原審卷二第354頁）至 明。再者，林瀚駩主張其因系爭線路瑕疵支出修繕費用1萬5,2 64元等語（原審卷二第426頁），業據提出追加減工程單（原 審卷二第432至434頁），為林依依不爭執（本院卷一第375頁 ），審酌系爭房屋電線配置於水泥牆壁內，而非裸露於外，自 非一望即知，足徵林瀚駩係於合理期間內發現前述瑕疵並通知 林依依，故林依依辯稱林瀚駩違反從速檢查及通知義務云云， 委無足採。 ⒊查林依依就系爭線路瑕疵應負瑕疵擔保責任，業如前述，則林 瀚駩於109年4月28日以存證信函通知其行使價金減少請求權（ 原審卷一第44至48頁），核屬有據。系爭房地於買賣時有系爭 線路瑕疵之應有價值，約占無瑕疵時之應有價值比例為0.03% （即1萬5,264÷4,388萬0,130）。兩造就系爭房地之實際成交 價格為5,688萬元，據此計算，林瀚駩得請求減少系爭房地之 合理價金，計為1萬7,064元（即5,688萬×0.03%），但林瀚駩 就此瑕疵項目僅請求減少1萬5,264元，自屬有據，則其依民法 第359條規定請求減少價金後，依民法第179條規定，請求林依 依返還1萬5,264元，應予准許。 ㈢關於系爭白蟻瑕疵部分： ⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契 約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不 告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。林瀚駩主張伊 於109年4月15日發現白蟻位於1樓後陽台玻璃屋垃圾桶位置， 且該白蟻存在系爭房屋已逾半年以上，應屬交屋時已存在之瑕 疵等語，業據提出照片、錄影光碟暨截圖及病媒防治施工證明 書（原審卷一第76、360至362頁、卷二第44、120頁，本院卷 一第359至369頁）為證，核與施作該白蟻防治之台灣環維實業 有限公司函覆：白蟻屬於社會系昆蟲，入侵住宅後，會延著房 屋結構縫隙管道間入侵各樓層，如果只施作有發現的區域，無 法防止白蟻族群蔓延；本件施工前由專業技術人員至現場，持 T31白蟻偵測器偵測，發現結構縫隙及部分裝潢已被白蟻入侵 築蟻道並出來覓食，依專業技術人員判斷，入侵的嚴重性及入 侵的區域，研判白蟻入侵已長達半年以上等語（本院卷一第39 1頁）相符，衡諸前開公司為專業廠商，且依林瀚駩所提出之 錄影截圖，確顯示該白蟻之數量龐大並築有蟻道，則林瀚駩主 張其於109年4月15日發現系爭白蟻瑕疵時，該瑕疵已存在至少 長達半年（即108年10月15日）以上，乃早於108年11月18日系 爭房屋交屋以前，應可採信。 ⒉林依依雖辯稱於108年11月18日交屋，卻於半年後即109年4月15 日主張白蟻入侵，白蟻壽命一般僅2、3天至1週，此顯非於交 屋時所發生之瑕疵云云，並提出網頁列印資料（本院卷一第18 3至189頁）為憑，但該資料除說明飛蟻（俗稱大水蟻）之壽命 如林依依所述外，亦提及飛蟻壽命短但繁殖速度快，飛蟻入屋 產卵繁衍後代，產生出白蟻變成白蟻巢，況系爭白蟻瑕疵並非 係於林瀚駩109年4月15日發現時甫出現之瑕疵，已如前述，則 林依依前開辯解，委無足採。 ⒊又林瀚駩主張其係於109年4月15日接獲張永杰通知發現系爭白 蟻瑕疵，隨即於同年月28日以存證信函通知林依依等語，業據 提出前開存證信函、訊息通知及照片（原審卷一第44至48頁、 卷二第44、120頁）為憑。再者，林瀚駩主張伊因系爭白蟻瑕 疵而支出修繕費用3萬元等語，業據提出前開病媒防治施工證 明書（原審卷一第72頁）可證，為林依依不爭執（本院卷一第 375頁），審酌系爭白蟻瑕疵係於屋外玻璃屋垃圾桶後方發現 ，且白蟻入侵屋內係沿著房屋結構縫隙管道間入侵各樓層，並 非裸露於外，自非一望即知，足徵林瀚駩係於合理期間內發現 前述瑕疵並通知林依依，故林依依辯稱林瀚駩訂約前曾多次看 屋已知該項瑕疵，或有違反從速檢查及通知義務云云，委無足 採。 ⒋觀諸系爭契約第17條第4項約定，於簽約後如發現有蟲害，由賣 方即林依依委請專業廠商評估修繕，費用由林依依負擔（原審 卷一第26頁），足認系爭白蟻瑕疵為林依依保證品質之範圍， 則林瀚駩依民法第360條規定，請求林依依賠償其所支出之白 蟻修繕費3萬元，即屬有據。 綜上所述，林瀚駩依民法第359條、第179條及第360條規定，請 求林依依給付50萬5,992元（即系爭漏水瑕疵應減少價金46萬0 ,728元+系爭線路瑕疵請求減少價金1萬5,264元＋系爭白蟻瑕疵 修繕費3萬元），及自起訴狀繕本送達翌日即109年6月25日（ 原審卷一第82、84頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，為有理由，應予准許；逾此部分，則為無理由，應予駁回 。從而，原審就上開應准許部分，判命林依依如數給付，並分 別宣告供擔保後准、免假執行，核無不合，林依依上訴意旨指 摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 另上開不應准許部分，原審判命林依依應給付22萬7,760元（ 即73萬3,752元-50萬5,992元）本息部分，乃有未合，林依依 指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判 如主文第二項所示；至於其餘不應准許（即林瀚駩請求林依依 再給付326萬8,698元本息）部分，原審為林瀚駩敗訴之判決， 並駁回其此部分假執行之聲請，核無不合，林瀚駩上訴意旨指 摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上 訴。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。 據上論結，本件林依依之上訴為一部有理由、一部無理由，林 瀚駩之上訴為無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日 　　　　　　　　　民事第七庭　 　　　　　　　　　　　審判長法　官　林翠華 　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳蒨儀 　　　　　　　　　　　　　　法　官　饒金鳳 正本係照原本作成。 林依依不得上訴。 林瀚駩如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理 由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任 律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附 具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之 1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起 上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳泰寧

2024-11-19

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