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確認承買權存在

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第286號原告方貝貝訴訟代理人黃文力律師被告嘉義縣民雄鄉公所法定代理人林于玲訴訟代理人李昶欣律師上列當事人間請求確認承買權存在事件，本院於民國113年12月3 1日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認原告就被告所管理之坐落嘉義縣○○鄉○○段00○00地號、面積2 ,704.12平方公尺土地，權利範圍全部之承購（買）權關係存在。被告應於原告給付新台幣74,999,000元之同時，將坐落嘉義縣○○ 鄉○○段00○00地號、面積2,704.12平方公尺土地，權利範圍全部所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明第1項為「確認原告就被告所管理之民雄鄉秀林段61之15地號土地之承購 (買）權關係存在。」。嗣於民國113年9月26日，原告具狀將訴之聲明第1項更正為「確認原告就被告所管理之民雄鄉秀林段61之15地號土地（權利範圍全部，面積2,704.12平方公尺）之承購（買）權關係存在。」，並追加訴之聲明第2項「被告應於原告給付新臺幣（下同）74,999,000元之同時，將上開土地所有權移轉登記予原告。」（見本院卷一第227頁）。經核原告上開所為，依照前揭規定，並無不合，應予准許。二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。查本件原告主張其自100年起向被告承租坐落嘉義縣○○鄉○○段00○00地號土地（下稱系爭土地），嗣於111年間，被告就系爭土地進行讓（標）售程序，原告向被告申請承購，經被告於112年間以系爭土地依嘉義縣縣有財產管理自治條例（下稱系爭條例）第49條第2項規定不得讓售為由，告知原告不予讓售，然依系爭條例第52條第2款、土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項之規定，原告就系爭土地應有承購（買）權云云，惟此為被告所否認，則原告主張之承購（買）權法律關係存否，在兩造間即屬不明確，而原告私法上之地位有受侵害之危險，且此項不明確得以確認判決予以排除。是原告提起本件確認之訴，應認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。貳、實體方面一、原告主張：　㈠系爭土地於110年12月22日自嘉義縣○○鄉○○段00地號（重測前地號為林子尾段3地號）分割而出，系爭土地上原建有門牌號碼民雄鄉秀林村東義6-8、6-9號建物（下稱6-8、6-9號建物），原告於88年間向前手購買6-8、6-9號建物並接續前手向訴外人祭祀公業賴文雅管理委員會承租系爭土地。嗣因被告與祭祀公業賴文雅管理委員會交換土地終止，被告為系爭土地之管理者，原告於100年1月1日起改向被告承租系爭土地，並於106年1月1日、112年1月1日續租，直至112年12月3 1日。於111年間，被告啟動土地讓售程序，以111年9月21日嘉民鄉財字第1110021006號函（下稱111年9月21日函）同意讓售系爭土地予原告，而有承購系爭土地被告業已為同意之法律行為在案，然因兩造就承購價格有爭議，被告同意重新鑑定價格，未依該函執行，而被告並未撤銷該同意之法律行為。　㈡依被告113年10月25日嘉民鄉財字第1130023198號函所檢附之嘉義縣民雄鄉公所鄉有非公用土地擬處分清冊，其中記載之處分法令依據為「嘉義縣縣有財產管理自治條例第51條第1 項第1款、第52條第1項第2款暨公有土地經營及處理原則第7 點第7款」等規定，處分方式則有「標售」、「讓售（標售）」兩種方式。關於「讓售（標售）」部分，應係依據系爭條例第52條第2款規定：「前條規定出售之房地，其處理方式依下列規定：二、出租土地承租人建有房屋者，讓售與承租人。承租人不依規定承購者，照現狀標售。未建有房屋者，一律標售。但承租人有依得標價格優先承買權。」及公有土地經營及處理原則第7點第7款規定：「公有土地以不出售為原則。但合於下列情形之一者，得予出售： (七) 其他經權責機關依法律或地方公產管理法規規定核定者。」。基上，被告就鄉有土地之處分方式應係先讓售予承租人承購，於承租人不願意承購時才予以標售，再由被告依系爭條例第83 條第2項規定，送經鄉民代表會審議同意及報請嘉義縣政府核定。　㈢被告於111年間就系爭土地及嘉義縣○○鄉○○段00○00○00地號（下稱系爭16筆土地）進行讓（標）售程序並送請嘉義縣政府進行核定，然經嘉義縣政府以111年4月13日府財稅公字第11 100076478號函要求補正，被告遂於111年4月25日寄送開會通知單予系爭16筆土地之承租人，訂於111年5月3日開會，並通知補正承購土地申請書及身分證明文件，原告即於該日向被告提出鄉有土地承購申請書，被告並以111年9月21日函通知原告承購事宜，然被告完全未給予原告表示意見之機會，即以112年10月27日嘉民鄉財字第1120023703D號函（下稱 112年10月27日函）通知原告系爭土地上有6-9號建物且已完成營業登記，依系爭條例第49條規定，不得讓售予原告；原告於112年10月30日向被告提出土地承租及承購函，然被告以112年11月7日嘉民鄉財字第1120024331號函（下稱112年1 1月7日函），以相同理由通知原告不得讓售；原告復於112 年11月28日向被告提出申請書，然經被告以112年12月28日嘉民鄉財字第1120028842號函通知原告，業以112年10月27 日函及112年11月7日函答復在案，並告知原告得循訴願程序提起救濟；其後，因被告之救濟教示有誤，原告方提起本件訴訟。是以，於被告擬處分系爭16筆土地時，兩造間公有基地租賃契約仍係有效，依系爭條例第52條第2款規定，原告有權向被告承購系爭土地，然被告就未依前述處分方式辦理讓售程序，本就違法而無依據。　㈣系爭條例第49條規定「縣有非公用不動產，管理機關（單位）無開發經營及使用計畫，其出租供營業使用者，以標租為原則，但情形特殊、租期在一年以下或法令另有規定者，得逕與承租人議定出租。前項出租不動產，承租人不得要求讓售，管理機關（單位）如有出售必要者，應予標售。」，立法意旨應是防止企業有心人士炒作土地，故該條第2項所稱承租人不得要求讓售，應限於該條第1項規定之出租供營業使用者才有適用。然原告承租系爭土地自88年起至112年12 月31日止已有24年，原告並非炒作土地之人，又被告係出租系爭土地予原告，而非訴外人金富玩具實業有限公司（下稱金富公司），金富公司得以使用6-9號建物乃原告無償借用之故。是以，被告係依據系爭條例第36條第1項規定，出租非公用不動產之系爭土地予原告，而非依據系爭條例第49條第1項規定，本件自無系爭條例第49條第2項之適用。反之，依據系爭條例第52條第2款規定，被告應將系爭土地讓售予原告，亦即原告有承購權，乃系爭條例第52條第2款規定享有之法律上權利，原告既依據兩造間之公有基地租賃契約法律關係，分別以111年5月3日鄉有土地承購申請書、112年10 月30日土地承租及承購函及112年11月28日申請書，項被告主張承購權，則被告不依該規定讓售予原告，顯然違法。又原告於申請承購時為基地租賃之承租人，且被告當時有意讓售系爭土地，依據土地法第104條第1項、民法第426條之2第 1項規定，原告就系爭土地有優先承買權。　㈤對被告答辯所為之陳述：　　⒈依被告113年10月25日嘉民鄉財字第1130023198號函所檢附之61地號等16筆土地現況照片可知，系爭土地上之大門兩側門柱上均有「金富」之招牌，可證被告相關承辦人員於拍照時即知悉6-9號建物係由金富公司使用之情形，又被告曾分別於103年11月17日、104年1月20日發文給原告，表示原告承租之面積經實測後有所增減，且於110年10月2 8日通知原告關於鑑界、分割一事，被告相關承辦人員於測量時均有至現場，亦應知悉6-9號建物係由金富公司使用之情形，從而，被告辯稱112年審查時才發現云云，並非事實。　　⒉關於被告以112年10月27日函、112年11月7日函，稱6-9號建物為金富公司之營業登記地址，依系爭條例第49條規定，系爭土地有出租供營業使用之情形，原告不得要求讓售云云。首先，被告係將土地出租予原告，而非出租予金富公司，並無土地出租供營業使用者之情；其次，6-9號建物係原告無償借用予金富公司，然國稅局人員表示縱為無償借用，因借用人為營業之公司，依所得稅法第14條第1 項規定，仍應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅，而建議原告主動申報租金收入，系爭土地於11 1年度租金為每月13,024元，故金富公司於111年度申報租金支出每月4,000元，1年支出租金48,000元（計算式：40 00元×12月），實則金富公司並非租賃6-9號建物，另金富公司於112年度並未申報租金支出；次之，被告既以111年 9月21日函同意將系爭土地由原告承購，卻又以112年10月 27日函表示不得讓售系爭土地予原告，原告於112年10月3 0日收受該函，被告完全未給原告表示意見之機會，實有違誠實信用原則；再者，本件應無系爭條例第49條第2項之適用，已如前述，又系爭條例第49條第2項規定係規定在第四章收益第三節非公用財產之利用篇章，該章節係就非公用財產之利用作規範，而系爭條例第52條第2款係規定在第五章處分第一節非公用不動產之處分篇章，該篇章節並無讓售規定之限制，在體系解釋上，此二規範既位列不同章節，自無從以不同章節之規定作為限制原告承購之理；此外，嘉義縣政府113年11月4日府財稅公字第113025 5767號函說明二提及系爭條例第49條之規定就非以標租土地承租為營業使用之土地出售並無規定等語，既無規定，則被告主張依系爭條例第49條第2項規定系爭土地不得讓售，即無依據。　　⒊被告辯稱原告於111年12月14日續租時係以議定承租云云，原告否認之，蓋當時係因有承購權之承租戶租約均將於11 2年12月31日屆期，而被告就承購價格又要另行研議，所以被告才會與當時有承購權之承租戶均簽訂1年之租約，並不是只針對原告，更非被告所稱之議定承租。　㈥並聲明：　　⒈確認原告就被告所管理之系爭土地之承購（買）權關係存在。　　⒉被告應於原告給付74,999,000元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告。　　⒊訴訟費用由被告負擔。二、被告答辯略以：　㈠原告自100年1月1日起向被告承租系爭土地，並於106年1月1 日向被告續租系爭土地，租期至111年12月31日止（計6年）。嗣於111年間，被告就系爭16筆土地辦理讓（標）售程序，原告於111年5月3日向被告申請承購系爭土地，被告就系爭16筆土地，分別於111年7月6日召開初估會議、於111年8 月1日召開複估會議，經被告核定價格後，經嘉義縣民雄鄉民代表會（下稱鄉代會）於第21屆第16次臨時大會決議通過，而當時報請核定所檢附之嘉義縣民雄鄉公所鄉有非公用土地擬處分清冊，被告就處分法令依據欄位漏未考量系爭條例第49條第2項。其後，被告於111年9月7日鄉代會第21屆第19 次臨時大會就系爭16筆土地讓（標）售一案進行報告，而鄉代會並未表示要暫停讓（標）售程序，被告則以111年9月21 日函，通知原告應於111年11月2日前繳納土地價款54,240,7 25元；又被告雖於111年9月23日系爭16筆土地讓（標）售說明會作出因價格問題而暫停讓（標）售程序之結論，然被告既以111年9月21日函通知原告，而原告未繳納價款，依該函所載，兩造間之買賣契約已於111年11月2日解除。另原告稱被告同意重新鑑價云云，被告否認之。　㈡被告於首長交接後，因前揭價格問題，以112年3月14日嘉民鄉財字第1120005351號函通知系爭16筆土地之承租人，停止讓（標）售程序，待被告將系爭16筆土地再送請估價後，於 112年9月25日嘉民鄉財字第1120021042號函通知承租人，重啟讓（標）售程序，經112年10月3日初估會議、112年10月1 7日複估會議及被告財政課於112年10月20日核定價格後，始發現系爭土地上業有6-9號建物，而金富公司自91年設立時起即設址在6-9號建物，且已完成營業登記（營業人統一編號：0000000；營業人名稱：金富公司；營業狀況：營業中），及於99年4月12日為工廠登記（工廠登記編號：0000000 ；工廠登記狀態：生產中），被告先前漏未考量系爭條例第 49條第2項規定，乃以112年10月27日函通知原告，不得讓售系爭土地予原告，僅能標售，原告復於112年10月30日以土地承租及承購函請求讓售，然被告為恪遵法令，仍不同意原告所請，並以112年11月7日函回覆原告。被告於112年間重啟之讓(標）售程序，雖係111年間讓(標）售程序之延續，然兩造於111年間所成立之買賣契約關係，已因原告未依限繳納價款而不存在。又被告於重啟讓（標）售程序時，發現先前漏未考量系爭條例第49條第2項規定，基於該規定意旨為承租土地供營業使用者，該土地之經濟效益應較非營業使用者為高，故為充實國庫，土地之出售應以「標售」之方法為之，方能最大限度充實民雄鄉鄉庫，故先後以112年10月2 7日函、112年11月7日函拒絕原告之承購申請。　㈢原告雖主張其依系爭條例第52條第2款規定對系爭土地有承購權，然該規定係依同條例第51條規定出售之房地，而出租土地承租人建有房屋者，讓售與承租人，則該規定須無系爭條例第49條規定適用時方可適用。詳言之，系爭條例第49條規定之意旨為管理機關出租後，系爭不動產供營業使用者即屬之，並不問營業使用之人為承租人自己營業使用或承租人轉租或借予他人營業使用，亦即縱使承租人轉租或借予系爭不動產供他人營業使用，亦為本條規範之範圍，否則，若承租人主張其未營業而係借予他人營業，即無本條規範之適用，此顯非本條規範之目的。系爭土地既有因出租供營業使用之情形，依系爭條例第49條規定，承租人不得要求讓售，被告乃以112年10月27日函向原告表示系爭土地依法不能直接由原告承購，而須經標售程序。又原告主張其係將6-9號建物無償借用予金富公司，本件並無系爭條例第49條之適用云云，乃屬曲解法令，況金富公司法定代理人許進樂，為原告之配偶，原告正係以此脫法行為，意圖取得系爭土地之讓售權，此益突顯系爭條例第49條應如前述解釋，方屬正確。至於嘉義縣政府113年11月4日府財稅公字第1130255767號函文解釋之態樣為「如非以標租土地承租為營業使用」，此與本件並無關係，蓋原告承租該土地並非以「標租」承租，而係依系爭條例第49條第1項但書規定，以議定方式承租。況原告於111年12月14日續租時即係欲為「營業使用」，且係以「議定承租」。是以，系爭土地之出售仍應受系爭條例第49條第2項規定之限制，方屬合理、合法。　㈣退步言之，原告就本件亦無確認利益，蓋原告主張其有承購權之依據為系爭條例第52條第2款規定，該規定之承購人為非公用土地之承租人，然兩造之租約已於112年12月31日終止，故原告已非為合法之承購人。　㈤並聲明：　　⒈原告之訴駁回。　　⒉訴訟費用由原告負擔。　　三、本院之判斷：　　　㈠系爭土地於110年12月22日自坐落嘉義縣○○鄉○○段00地號（重測前地號為林子尾段3地號）分割而出，系爭土地現為民雄鄉所有，由被告管理，原告在系爭土地上有系爭6-8、6-9號建物之事實，有系爭土地登記謄本、嘉義縣財政稅務局房屋稅課稅明細表、房屋稅籍證明書附卷可稽（見本院卷一第13 、51、239、241頁），堪信為真實。　㈡查原告與被告就系爭土地訂立有公有基地租賃契約，租賃期間自106年1月1日起至111年12月31日止（見本院卷一第97至 99頁）。被告為辦理系爭土地及其餘土地共16筆土地讓（標）售事宜，按系爭條例第83條第2項規定，於鄉代會第21屆第16次臨時會提案，並獲鄉代會議決通過，且經嘉義縣政府於111年6月14日府財稅公字第11101206944號函核定（見本院卷一第247頁），於嘉義縣政府核定前，被告定期111年5 月3日上午9時，於111年4月25日以嘉民鄉財字第1110008962 號開會通知單，通知系爭土地及其餘土地等承租戶到場為承購申請說明（見本院卷二第165頁），原告於開會期日即111 年5月3日向原告提出系爭土地承購申請書（見本院卷一第11 7頁、卷二第165頁）。被告於111年8月22日經當時鄉長核定底價（見本院卷一第88、91頁），並於111年9月21日以嘉民鄉財字第1110021006號函通知原告業已完成法定程序，承購總價款計54,240,725元，請被告於接獲該通知之次日起40日內（111年11月2日前）繳清土地價款，逾期未繳，視為放棄承購（見本院卷一第23至24頁）。然被告與承購申請人於上開繳款期限未到前之111年9月23日舉行會議，因原告及其餘承購申請人認為估價師評定價格過高，經被告說明與釐清問題後，被告與原告及其餘承購申請人無共識，會議主席乃裁定暫停本案土地讓（標）售程序，並於111年9月29日簽請當時鄉長准予研議相關糾紛與疑義後，續通知承購申請人辦理讓（標）售相關事宜（見本院卷一第77至81頁）。嗣被告於 111年11月24日簽請准予召開複估委員會審議後，續辦讓（標）售程序，且衡酌本案讓（標）售執行期程，於推動鄉政建設之需要與維護承購人優先購買權，加簽土地租賃契約1 年（見本院卷一第82頁）。原告與被告乃就系爭土地續訂11 2年租賃契約，租賃期間自112年1月1日起至112年12月31日止（見本院卷一第15至18頁）。嗣被告於112年2月24日開會決議停止系爭土地及其餘土地共16筆土地讓（標）售程序，俟本年年底收回土地後整體規劃，以符經濟效益，並書面通知各承租人，112年租賃契約之租期屆滿後，不再另行訂約續租，且提醒承租人如有違反租賃契約規定時，將依該契約規定終止租約、收回土地（見本院卷一第87至91頁）。惟被告又於112年9月25日以嘉民鄉財字第1120021042號函通知原告及其餘承租人就系爭土地等14筆土地重啟讓（標）售程序，且於租賃契約期滿後不再續約並收回土地（見本院卷一第 92頁），並於112年10月19日簽請鄉長核定系爭土地及其餘土地共16筆之讓（標）售底價，其中系爭土地底價為74,999 ,000元，備註標售（見本院卷一第205至223頁），被告乃於 112年10月27日以嘉民鄉財字第1120023703D號函通知原告關於系爭土地上業有完成門牌編釘之建物(嘉義縣○○鄉○○村○○0 號之9)，且已完成營業登記(營業人統一編號：00000000，營業人名稱：金富玩具實業有限公司，營業狀況：營業中) 及工廠登記(工廠登記編號：00000000，工廠登記狀態：生產中），按嘉義縣縣有財產管理自治條例第49條規定不得讓售予原告，應予標售（見本院卷一第25頁）。原告又於112 年10月30日提出系爭土地承租及承購函（見本院卷一第119 頁），被告於112年11月7日以嘉民鄉財字第1120024331號函通知原告關於承租之土地為本鄉秀林段61-15地號，該地設有2門牌號碼，分別為秀林村東義6號之8及東義6號之9，其中東義6號之9為「金富玩具實業有限公司」之營業登記地址，爰該地現為供營業使用。再查本所現擬出售該筆土地，以 112年10月27日嘉民鄉財字第1120023703D號函通知台端不予讓售，與嘉義縣縣有財產管理自治條例第49條第2款規定尚無不符（見本院卷一第27頁）。原告再於112年11月28日提出續租、承購土地申請書（見本院卷一第121至123頁），被告於112年12月28日以嘉民鄉財字第1120028842號函通知原告關於申請承購(承租)本鄉秀林段61-15地號土地一案，原告業以112年10月27日嘉民鄉財字第1120023703D號暨112年1 1月7日嘉民鄉財字第1120024331號函答復在案。原告對本處分如有未服，應於收到本文之次日起30日內，依訴願法相關規定繕具訴願書，經由本所逕送嘉義縣政府提起訴願審議。訴願之提起，以原行政處分機關或受理訴願機關收受訴願書之日期為準（見本院卷一第29頁）。原告遂提出訴願，惟嘉義縣政府認原告就系爭土地之承租、讓售為私權爭執，而決定訴願不受理（見本院卷一第31至33頁）等情，有租賃契約、函、開會通知單、承購申請書、會議記錄、訴願決定書等件附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。　㈢原告主張：其聲請承購系爭土地已符合系爭條例第52條第2款推定，被告應讓售系爭土地予原告等語，被告則抗辯：系爭土地上有系爭6-9號建物，且有金富公司為營業登記工廠登記(工廠登記編號：00000000，工廠登記狀態：生產中），按系爭條例第49條規定不得讓售，應予標售。況原告於111 年12月14日續租時即係欲為「營業使用」，且係以「議定承租」。是以，系爭土地之出售仍應受系爭條例第49條第2項規定之限制。經查：　　⒈依被告113年10月25日嘉民鄉財字第1130023198號函所檢附之嘉義縣民雄鄉公所鄉有非公用土地擬處分清冊，其中記載之處分法令依據為「嘉義縣縣有財產管理自治條例第51 條第1項第1款、第52條第1項第2款暨公有土地經營及處理原則第7點第7款」等規定，處分方式則有「標售」、「讓售（標售）」兩種方式，有上開函及所附資料附卷可稽（見本院卷二第11至38頁）。關於「讓售（標售）」部分，應係依據系爭條例第52條第2款規定：「前條規定出售之房地，其處理方式依下列規定：二、出租土地承租人建有房屋者，讓售與承租人。承租人不依規定承購者，照現狀標售。未建有房屋者，一律標售。但承租人有依得標價格優先承買權。」及公有土地經營及處理原則第7點第7款規定：「公有土地以不出售為原則。但合於下列情形之一者，得予出售：(七)其他經權責機關依法律或地方公產管理法規規定核定者。」。準此，被告就鄉有土地之處分方式應係先讓售予承租人承購，於承租人不願意承購時才予以標售，再由被告依系爭條例第83條第2項規定，送經鄉代會審議同意及報請嘉義縣政府核定。　　⒉系爭條例第49條規定：「縣有非公用不動產，管理機關（單位）無開發經營及使用計畫，其出租供營業使用者，以標租為原則，但情形特殊、租期在一年以下或法令另有規定者，得逕與承租人議定出租。前項出租不動產，承租人不得要求讓售，管理機關（單位）如有出售必要者，應予標售。」本件被告係將系爭土地出租與原告，而系爭6-9 號建物為原告所有，縱令金富公司在原告所有之系爭6-9 號建物營業，且金富公司之法定代理人係原告之配偶，因公司與自然人為不同之權利主體，且土地與建物係不同之不動產，被告僅出租系爭土地與原告，並未將系爭土地出租與金富公司，則被告並非出租系爭土地供營業使用，本件與系爭條例第49條規定之情形不符。況依被告於111年1 1月24日簽請准予召開複估委員會審議後，續辦讓（標）售程序，且衡酌本案讓（標）售執行期程，於推動鄉政建設之需要與維護承購人優先購買權，加簽土地租賃契約1 年，有簽呈附卷可稽（見本院卷一第82頁），則原告與被告就系爭土地續訂112年租賃契約，租賃期間自112年1月1 日起至112年12月31日止，有基地租賃契約書在卷足憑（見本院卷一第15至18頁），乃係為續辦讓（標）售程序，且衡酌本案讓（標）售執行期程，於推動鄉政建設之需要與維護「承購人優先購買權」所為，且當時其餘土地之承租人均簽訂1年之租約，並不是只針對原告，並非議定租約，則本件讓（標）售程序仍係依據承租人111年5月3日鄉有土地承購申請書之延續，系爭土地之讓售自不受系爭條例第49條第2項規定之限制。是被告抗辯：本件依系爭條例第49條規定不得讓售，應予標售云云，並無可採。　　⒊被告係依據系爭條例第36條第1項規定，出租非公用不動產之系爭土地予原告，非出租與訴外人金富公司，本件自無系爭條例第49條第2項之適用。反之，依據系爭條例第52 條第2款規定，被告應將系爭土地讓售予原告，亦即原告有承購權，乃系爭條例第52條第2款規定享有之法律上權利，原告既於租賃契約有效期間內，依據兩造間之基地租賃契約法律關係，分別以111年5月3日鄉有土地承購申請書、112年10月30日土地承租及承購函及112年11月28日申請書，向被告主張承購系爭土地，且被告就系爭土地已核定底價，並函告知其餘承租人已完成法定程序，得以承購總價繳款，則被告不依該規定讓售予原告，自有未合。　　⒋被告抗辯：原告主張其有承購權之依據為系爭條例第52條第2款規定，該規定之承購人為非公用土地之承租人，然兩造之租約已於112年12月31日終止，故原告已非為合法之承購人，原告就本件並無確認利益云云。惟查，原告分別以111年5月3日鄉有土地承購申請書、112年10月30日土地承租及承購函及112年11月28日申請書，向被告主張承購系爭土地，其時兩造間之土地租賃契約尚在存續期間內，並未消滅，原告有無承購權、得否承購，自應以提出承購申請時為準，如此方不致因被告作業程序之延宕而影響原告之權利，是被告上開所辯，並無可採。　　⒌準此，被告就系爭土地之處分方式應係先讓售予原告承購，於原告不願意承購時才予以標售，本件原告於兩造租賃契約存續期間內先後3次提出承購，且被告於112年10月19 日已簽准核定系爭土地底價為74,999,000元，其餘土地亦核定底價（見本院卷一第205至209頁）。嗣被告於112年1 0月27日函通知61-1、61-2、61-3、61-4、61-6、61-7、6 1-8、61-9、61-10、61-11、61-12、61-13、61-14地號等土地之承租人，已完成法定程序，得以核定底價即承購總價繳款，且說明欄記載係依據承租人111年5月3日鄉有土地承購申請書及嘉義縣縣有房地出售作業要點所為，有函附卷可稽（見本院卷一第147至172頁），原告承購系爭土地既符合系爭條例第52條第2款之要件，且被告已核定系爭土地之底價為74,999,000元，依上開原告就系爭土地之承購歷程，可認被告將系爭土地以底價74,999,000元讓售予原告已為承諾，兩造就系爭土地之買賣已意思表示一致。四、綜上所述，原告依系爭條例第52條第2款規定，就系爭土地有承購（買）權關係存在，兩造間就系爭土地以74,999,000 元成立買賣關係。從而，原告訴請確認原告就被告所管理之系爭土地，權利範圍全部之承購（買）權關係存在；被告應於原告給付74,999,000元之同時，將系爭土地，權利範圍全部所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　民二庭法　官　黃茂宏以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王嘉祺

2025-01-21

CYDV-113-訴-286-20250121-1

羅簡

羅東簡易庭

分割共有物

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 112年度羅簡字第336號原告李威志被告財政部國有財產署法定代理人曾國基訴訟代理人曾健銘複代理人張偉良被告偕聖雄偕祐睿廖文彬上一人訴訟代理人呂高彤被告林天成訴訟代理人黃鈺書律師被告林清波林鐵勤林心怡林有順林金堂林明通林麗花林麗芬林美絨李明德兼上一人訴訟代理人李明宗被告李雅維兼上一人訴訟代理人李玉美被告林武雄林駿峰林晏如林志龍上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、如附表二所示被告應就被繼承人林抵歹所有坐落宜蘭縣五結鄉加新段如附表二所示地號土地之權利範圍辦理繼承登記。二、附表一所示當事人共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○ 地號土地均應予以變價分割，所得價金由附表一所示當事人依附表一所示各土地之權利範圍比例分配。三、訴訟費用由附表一所示當事人按附表一所示之訴訟費用分擔比例負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人，承受其訴訟以前當然停止；第168 條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第1 75條分別定有明文。本件被告林朝楊於本件訴訟繫屬後之民國112年1月14日死亡，其法定繼承人為林陳阿絹、林志龍、林志鴻、林湘庭，又林陳阿絹、林志鴻、林湘庭已依法聲明拋棄繼承，有繼承系統表、戶籍謄本、家事事件公告查詢結果可稽（見本院卷三第21至31頁、第43頁），經原告聲明由林朝楊之繼承人林志龍承受訴訟（見本院卷三第17至19、13 5頁）；又被告林新發於本件訴訟繫屬後之112年12月25日死亡，其法定繼承人為林駿峰、林晏如，且均未聲明拋棄繼承，有繼承系統表、戶籍謄本、家事事件公告查詢結果可稽（見本院卷二第97至103頁），經原告聲明由林新發之繼承人林駿峰、林晏如承受訴訟（見本院卷二第93至95頁），經核均與上開規定相符，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、5、7款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第26 2條第1項定有明文。經查，原告於111年5月24日起訴時，以宜蘭縣○○鄉○○段0000○0000○0000地號土地（下逕稱其地號，合稱系爭土地）除原告以外之所有權登記名義人為被告，訴請裁判分割系爭土地。嗣因查明系爭土地所有權登記名義人林抵歹業已於起訴前死亡，數次具狀追加及更正林抵歹之繼承人及再轉繼承人即如附表二所示被告，並追加及更正聲明請求上開追加被告就其等被繼承人之權利範圍辦理繼承登記。經核原告所為與前揭規定相符，應予准許。三、除被告財政部國有財產署、林鐵勤外，其餘被告均經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　貳、實體部分：一、原告主張：系爭土地為兩造所共有，系爭土地各登記所有權人之應有部分比例如附表一所示。系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情形，共有人間亦無不分割之約定，惟因共有人人數眾多，無法達成分割共有物之協議。又系爭土地共有人分別持有之面積大小差異甚為繁雜及細分，若以原物分割或價金補償方式，顯有法律上及事實上之困難，並將導致各共有人分得土地面積過於狹窄、不完整、面寬不足，不利於土地之利用。為免原物分割將致土地細分，貶低土地之經濟價值，爰依民法第823條、第824條規定，請求判決准予變價分割，並將所得之價金依各共有人應有部分比例分配。而系爭土地登記所有權人林抵歹已於28年3月31日死亡，其繼承人及再轉繼承人為附表二所示被告，尚未就其等被繼承人之權利範圍辦理繼承登記，爰請求被繼承人林抵歹之繼承人及再轉繼承人分別就其等被繼承人之應有部分辦理繼承登記。並聲明：㈠、兩造共有系爭土地應予以變價分割，所得價金由兩造依附表一所示之應有部分比例分配。㈡、林抵歹之繼承人應就系爭土地持分辦理繼承登記。㈢、林新發（即林抵歹之再轉繼承人）之繼承人應就系爭土地持分辦理繼承登記。㈣、林朝楊（即林抵歹之再轉繼承人）之繼承人應就系爭土地持分辦理繼承登記。二、被告方面：㈠、被告財政部國有財產署、林天成、李明德、李明宗、李玉美、李雅維、林武雄、林駿峰、林晏如，均表示同意變價分割。㈡、其餘被告則均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：㈠、本件原告主張系爭土地為附表一所示當事人共有，應有部分如附表一所示乙節，業據其提出系爭土地登記第一類謄本（見本院卷一第49至65頁）、林抵歹之繼承系統表及其繼承人及再轉繼承人之戶籍謄本（見本院卷一第119至121、125至1 57、165、169至207、217、221、225至227、231至237、395 至411頁；卷二第97至103頁；卷三第21至33頁）等件為證，並有本院民事紀錄科查詢表及其附件、家事事件公告查詢（見本院卷一第91、351、297、391、377、349頁；本院卷三第21至31、39至43頁）在卷可稽，堪信認為真實。㈡、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，為民法第823條所規定。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，亦為同法第824條第2 項第1、2款所明定。查本件系爭土地並無因物之使用目的不能分割或約定不分割情事，而兩造就本件共有物分割事宜，前經本院行調解程序，無法達成分割協議。則原告依前揭法律規定，請求判決分割系爭共有物，即屬有據。㈢、次按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，以得其適當之分割方法。又究以原物分割或變價分割為適當，應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割。經查，1011、10 12、1013地號土地面積僅分別為765.85、554.30、91.26平方公尺，而共有人數共23人，若採原物分割，分割後土地細小，且顯難為建築上之利用，有損土地價值，不符土地共有人之最佳利益，系爭土地以原物分割之方式分配予各共有人顯有困難。本院審酌系爭土地以變價方式分割，當可保系爭土地完整不致細分，產權可歸於單純一致，不論日後利用或出售均屬有利；再則經公開拍賣競價結果，可獲致與市價相當的價金，由附表一所示被告按應有部分比例分配價金，對系爭土地共有人均屬公平有利。倘共有人欲購買系爭土地，亦可於拍賣時參與競標，或拍定後行使優先承買權買回，並符合原告及於言詞辯論期日到庭表示意見之被告之意願等情，認系爭土地以變價方式分割，可兼顧全體共有人之公平性，並使系爭土地之經濟效益得以發揮，應屬適當，爰予採用。四、綜上所述，原告依繼承之法律關係及民法第823條第1項前段、第824條第2項之規定，訴請如附表二所示被告應就被繼承人林抵歹所有坐落宜蘭縣五結鄉加新段如附表二所示地號土地之權利範圍辦理繼承登記，為有理由。本院綜合考量系爭土地利用之經濟效益、面積、使用現況，顧全全體共有人之利益，與原物分割將顯然減損系爭土地之價值，並難以為通常之使用等不利經濟效用情形，認以原物分配顯有困難，應以變價方式分割，並各按如附表一所示當事人應有部分比例分配價金，方屬較為適當之分割方式，爰判決如主文第一、二項所示。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第8 5條第2項。按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者。法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。查本件分割共有物之訴，核其性質屬形成訴訟，法院本不受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即為有理由，並無敗訴與否之問題，況兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且兩造均因本件裁判分割而均蒙其利，故應按附表一所示訴訟費用分擔比例分擔本件訴訟費用。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　羅東簡易庭　法　官　謝佩玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃家麟附表一：編號右列土地共有人 1011地號土地權利範圍 1012地號土地權利範圍 1013地號土地權利範圍訴訟費用分擔比例 1 登記名義人：林抵歹（歿）全體繼承人：林清波、林鐵勤、林心怡、林有順、林金堂、林明通、林麗花、林麗芬、林美絨、李明德、李明宗、李玉美、李雅維、林武雄、林駿峰、林晏如、林志龍公同共有 4分之1 公同共有 4分之1 公同共有 4分之1 連帶負擔百分之25 2 登記名義人：中華民國管理者：財政部國有財產署 4分之1 4分之1 4分之1 百分之25 3 偕聖雄 12分之1 － 12分之1 百分之8 4 偕祐睿 12分之1 － 12分之1 百分之8 5 林天成 12分之1 4分之1 12分之1 百分之9 6 李威志 40分之1 40分之1 40分之1 百分之2 7 廖文彬 40分之9 40分之9 40分之9 百分之23 　　附表二：繼承登記被告被繼承人土地地號（權利範圍）林清波、林鐵勤、林心怡、林有順、林金堂、林明通、林麗花、林麗芬、林美絨、李明德、李明宗、李玉美、李雅維、林武雄、林駿峰、林晏如、林志龍林抵歹五結鄉加新段1011地號（權利範圍：4分之1）五結鄉加新段1012地號（權利範圍：4分之1）五結鄉加新段1013地號（權利範圍：4分之1）

2025-01-17

LTEV-112-羅簡-336-20250117-2

訴

臺灣新竹地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第1112號原告廖宇垣劉欽乾共同訴訟代理人劉雅萍律師被告廖子龍兼訴訟代理人廖裕健上一人訴訟黃泓勝律師代理人上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國113年11 月26日辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認原告廖宇垣就坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面積52.08平方公尺）、468-6地號土地（面積87.72平方公尺）、權利範圍均一分之一，均有優先購買權；被告廖裕健應就上開2筆土地，於民國110年4月20日以買賣為登記原因、登記日期為民國110年5月6日之所有權移轉登記予以塗銷。二、被告廖子龍應就第一項所示之上開2筆土地，按價金新臺幣捌拾肆萬伍仟柒佰玖拾元，及依被告2人間於民國110年3月2 2日所簽訂不動產買賣契約書之同樣條件，與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付上開價金（含繳納該 2筆土地之土地增值稅）同時，將上開2筆土地之所有權移轉登記予原告廖宇垣。三、確認原告劉欽乾就坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面積86.21平方公尺）、權利範圍一分之一，有優先購買權；被告廖裕健應就上開筆土地，於民國110年5月3日以買賣為登記原因、登記日期為民國110年5月19日之所有權移轉登記予以塗銷。四、被告廖子龍應就第三項所示之上開該筆土地，按價金新臺幣壹佰零肆萬參仟壹佰肆拾元，及依被告2人間於民國110年5 月3日所簽訂不動產買賣契約書之同樣條件，與原告劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告劉欽乾給付上開價金（含繳納該筆土地之土地增值稅）同時，將上開筆土地之所有權移轉登記予原告劉欽乾。　　五、訴訟費用由被告2人負擔。　　　　事實及理由壹、程序方面　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條已有規定。查本件原告起訴時，其聲明原為：一、確認原告廖宇垣就被告廖子龍所有坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面積52.0 8平方公尺，下稱系爭454-11地號土地）、權利範圍1/1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開土地於民國11 0年4月20日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月6日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開土地，有與被告廖子龍、廖裕健於110年4月20日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付上開價金之同時，將上開土地之所有權轉登記予原告廖宇垣；二、確認原告廖宇垣就被告廖子龍所有坐落新竹縣 ○○鄉○○段00000地號土地（面積87.72平方公尺，下稱系爭46 8-6地號土地）、權利範圍1/1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開土地於110年4月20日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月6日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開土地，有與被告廖子龍、廖裕健於110年4 月20日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付上開價金之同時，將上開土地之所有權轉登記予原告廖宇垣。三、確認原告劉欽乾就被告廖子龍所有坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面積86.21平方公尺，下稱系爭454-13地號土地）、權利範圍1 /1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開土地於 110年5月3日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月19日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開土地，有與被告廖子龍、廖裕健於110年5月3日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告劉欽乾給付上開價金之同時，將上開土地之所有權轉登記予原告劉欽乾（見本院卷第9-10頁）。嗣就被告2人間就上開3筆土地買賣契約之價金等買賣內容之變更及確認，原告數次變更其聲明，最後變更其聲明為:一、確認原告廖宇垣就被告廖子龍所有系爭454-11地號土地、系爭468-6地號土地、權利範圍均1/1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開所示2筆土地於110年4月20日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月6日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開2筆土地，有以新台幣（下同）845,790元之價格及應負擔之土地增值稅等與被告廖裕健於110年3月22日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付上開價金之同時，將上開2筆土地之所有權轉登記予原告廖宇垣；㈡、確認原告劉欽乾就被告廖子龍所有系爭454-13地號土地、權利範圍1/1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開筆土地於110年5月3 日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月19日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開筆土地，有以1,043, 140元之價格及應負擔之土地增值稅等與被告廖裕健於110年 5月3日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告劉欽乾給付上開價金之同時，將上開筆土地之所有權轉登記予原告劉欽乾（見本院卷第311-31 2頁）。經核原告所為上開聲明之變更，係因最後確認被告2 人間，就上開3筆土地買賣契約之價金等買賣內容，所為更正其事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，依上說明，程序上亦應予以准許。貳、實體方面一、原告主張：㈠、原告廖宇垣之先祖就系爭454-11、468-6地號土地之全部，原告劉欽乾之先祖就系爭454-13地號土地之全部（上開三筆土地，以下合稱系爭3筆土地），各與被告廖子龍先祖曾訂立未定期限之租地建屋土地租賃契約，嗣均由後代繼承該租賃契約關係，則被告廖子龍於事後受讓該等土地所有權，應認原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部之租賃關係，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部之租賃關係，對被告廖子龍均繼續有效存在。又被告廖子龍於110年3月22日就系爭454-11、468-6地號土地；110年5月3日就系爭454-13地號土地，與被告廖裕健訂立買賣契約，惟被告廖子龍並未將該等買賣契約之內容及條件，以書面通知原告2人，原告2人亦未收到證人廖洪佑有關買賣契約內容之通知，原告並無被告所稱放棄優先承買權之情形，依土地法第104條及民法第4 26條之2之規定，被告2人就系爭3筆土地所訂立買賣契約及所有權移轉登記，均不得對抗原告2人，原告2人仍得行使優先購買權及請求被告廖裕健塗銷系爭3筆土地所有權移轉登記，並得依同一買賣條件主張優先購買權存在。是原告爰依土地法第104條及民法第426條之2之規定，提起本件訴訟，為如訴之聲明所示之請求，應有理由。㈡、依本院110年度訴字第491號拆屋還地事件（下稱前案一審事件）判決附圖一，即新竹縣竹東地政事務所（下稱竹東地政）110年11月4日東測數字第135700號土地複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示，原告廖宇垣之房屋占用系爭454-11 地號土地合計51.57平方公尺、占用468-6地號土地合計87.1 6平方公尺，與系爭454-11、468-6地號土地，其謄本所載面積各52.08、87.72平方公尺，均僅有小數點差距，原告劉欽乾之房屋，占用系爭454-13地號土地之面積為83.24平方公尺，與系爭454-13地號土地，其謄本所載面積86.21平方公尺，亦僅有2.97平方公尺之差距，此均僅係測量之誤差，或該等差距處僅係空地，但亦是原告租地建屋之承租土地之範圍，故原告廖宇垣確係向被告廖子龍承租系爭454-11、468- 6地號土地之全部，原告劉欽乾係向被告廖子龍承租系爭454 -13地號土地之全部，而非僅係該等土地之一部分，是原告優先承買權之範圍，自為該三筆土地之全部。並聲明:如主文第一至四項所示。二、被告則以：㈠、臺灣高等法院112年度上字第766號拆屋還地事件（下稱前案二審事件）固認原告2人就系爭3筆土地有未定期限租約，得依土地法第104條第1項規定行使優先購買權，系爭3筆土地所有權移轉予被告廖裕健之行為，對原告2人不生效力，然該事件將法條所載「其契約不得對抗優先購買權人」，解釋為「其契約對優先購買權人不生效力」，顯有疑義。且本件縱認原告2人因行使優先購買權而取得所有權，依民法第758 條第1項規定，於登記前根本不生效力，自無礙於被告廖裕健為所有權人，否則假若原告2人本件勝訴確定，卻衡酌價金後決定不支付亦不移轉登記，被告廖裕健卻礙於上開判決連租金都無法收取，該判決顯有違背法令之違誤。㈡、土地法第104條優先承買權之通知方式，並未明文以書面為必要，亦無規定通知優先承買權人需告知買受人為何人及附買賣契約等文件，本件姑不論原告就系爭3筆土地，對被告廖子龍無租約關係，縱屬有之，本件早已於109年、110年間由證人廖洪佑及被告，分別通知原告2人出賣系爭3筆土地一事，並說明承購之條件，但原告2人無意承購，已放棄優先承買權。原告2人遲至112年9月12日方起訴主張行使優先購買權，與法律規定優先承買權行使之立法意旨有違，顯有悖於法之安定性及嚴重妨害交易秩序，與誠信原則有違，屬權利濫用，其等主張應不可採。又原告先於本件辯論意旨二狀中，表示不願意負擔土地增值稅，即其不願意依相同條件購買，已放棄優先承買權，此部分其不能嗣後再予補正。況退步言之，縱認原告2人得行使優先購買權，惟應限於承租範圍內之基地，原告2人之房屋並未占用系爭3筆土地之全部，自有待原告2人證明承租範圍，並僅就承租範圍內得行使優先購買權。並聲明:請求駁回原告之訴。三、本院之判斷：　　經查，坐落系爭454-11、468-6地號上之房屋為原告廖宇垣所有，依前案一審事件之系爭複丈成果圖所示，該房屋占用系爭454-11地號土地合計51.57平方公尺、占用468-6地號土地合計87.16平方公尺，另坐落系爭454-13地號土地上之房屋為原告劉欽乾所有，該房屋占用系爭454-13地號土地之面積為83.24平方公尺；又被告廖子龍前因分割取得系爭3筆土地之所有權，所有權權利範圍均為1/1，嗣被告廖子龍與被告廖裕健，於110年3月22日就系爭454-11、468-6地號土地，簽訂不動產買賣契約書，約定由被告廖裕健以845,790元，向被告廖子龍購買系爭454-11、468-6地號土地，土地增值稅由買方即被告廖裕健負擔等內容；被告廖子龍與被告廖裕健，於110年5月3日就系爭454-13地號土地簽訂不動產買賣契約書，約定由被告廖裕健以1,043,140元，向被告廖子龍購買系爭454-13地號土地，土地增值稅由買方即被告廖裕健負擔等內容；嗣被告廖子龍就系爭454-11、468-6地號土地之所有權，於110年5月6日，就系爭454-13地號土地之所有權，於110年5月19日，均以買賣為登記原因，辦妥所有權移轉登記為被告廖裕健所有等情，有原告提出之前案一審事件判決影本、系爭3筆土地之土地登記第一類謄本（見本院卷第19-43、55-59頁），及被告提出系爭454-11、468-6、4 54-13地號土地不動產買賣契約書暨土地增值稅繳款書影本（見本院卷第277-297頁）等件為證，復經本院依職權調取系爭3筆土地之所有權移轉登記案件資料，經新竹縣竹東地政事務所於112年11月27日以東地所登字第1120006334號函檢送上開資料附卷可參（見本院卷第73-96頁），堪信為實在。茲本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：㈠、原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部，於被告2人間買賣系爭3筆土地時，是否與被告廖子龍間，存有租地建屋之租約關係？㈡、原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部，是否享有承租人之優先購買權？原告2人請求被告廖裕健，應將系爭3筆土地之所有權移轉登記予以塗銷，被告廖子龍應就系爭454-11、468-6地號及系爭454-13地號土地，以與被告2人間所訂買賣契約相同之條件，各與原告廖宇垣、劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣、劉欽乾各給付其價金等時，將該等土地所有權移轉登記予原告廖宇垣、劉欽乾，是否於法有據?爰予以論述如下。㈠、原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部，於被告2人間買賣系爭3筆土地時，是否與被告廖子龍間，存有租地建屋之租約關係？１、按，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正前民法第425條定有明文。修正後同條第2項雖規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，惟基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。又「㈠基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正、於89年5月5日施行前，所成立未經公證、期限逾5年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第425條第2項規定之適用。㈡倘上訴人之先祖確於日據大正14年間，即與斯時系爭土地共有人全體訂定（未定期限）租約，且未限定以建屋為其目的。則於該租約合法終止前，縱被上訴人輾轉於民法第425條修正施行後之95年7月17日，受讓該土地之所有權。依上開說明，仍非無修正前民法第425條（其租賃契約對於受讓人（被上訴人）仍繼續存在，即「買賣不破租賃」）規定之適用。」，亦有最高法院98年度台上字第764號判決意旨可值參考。２、經查，本件之被告廖子龍及訴外人廖子宏、廖度榕，於前案一審事件審理時，即均以證人身份，到庭供述包括系爭3筆土地等土地，早在其等先祖所有時期，即經全體共有人之同意，而共同出租予他人（包括本件原告之先祖）在其上興建房屋，並約定依土地持分比例按年輪流向承租人收取租金；上開約定於渠等先祖死亡後，即一代一代傳接下來，渠等於系爭3筆土地等分割前，亦係以土地共有人身分，向包括本件之原告等人輪流收取租金等語綦詳，並據證人廖度榕於該事件提出其上載有包括本件原告等人資料之建物基地地租名冊，附於該事件卷宗內可供佐證（見該事件卷三第29-37頁），足認被告廖子龍等土地共有人之先祖與原告2人之先祖間，確實曾就分割前之系爭3筆土地訂定未定期限之基地建屋租賃契約等情，為前案一審事件所調查認定並判決認定屬實在案，且上開事實經該事件兩造上訴後，於前案二審事件審理時，復為該案兩造所不爭執（本件被告廖裕健，於該案訴訟中亦不爭執上開事實），此經本院調取前案一審事件卷宗查明無訛，並有前案一、二審事件判決影本在卷可憑（見前案一審事件判決第11-16頁、前案二審事件判決第4頁，即本院卷第29-34頁、第246頁）。是揆諸上開之規定及說明，原告與被告廖子龍之先祖，就分割前之系爭3筆土地既有約定不定期之租賃契約，經輾轉繼承或讓與後，原告廖宇垣為系爭454-11、468-6地號土地上房屋之所有人；原告劉欽乾為系爭454-13地號土地上房屋之所有人；被告廖子龍則分割受讓而成為系爭3筆土地之所有人，足見原告廖宇垣就系爭4 54-11、468-6地號土地，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地，於被告廖子龍與被告廖裕健買賣系爭3筆土地時，與被告廖子龍間就該等土地之租賃關係仍繼續存在。至被告2人雖於本件，否認原告2人與被告廖子龍間，就系爭3筆土地存在租地建屋之租賃關係，惟未提出任何證據，證明前案一、二審事件所認定之上開事實有何不實之處，則渠等於本院審理中就上開事實之存在翻異其詞，空言否認，自難認為可採。３、至原告與被告廖子龍間，就系爭3筆土地存有租地建屋租約關係之範圍為何，原告主張係3筆土地之全部，被告則加以否認。經查，依前案一審事件判決附圖一，即系爭複丈成果圖所示，原告廖宇垣之房屋占用系爭454-11地號土地合計51.5 7平方公尺、占用468-6地號土地合計87.16平方公尺，與該2 筆土地之各別面積（即依序各為52.08、87.72平方公尺，見該二筆土地之土地登記謄本所示），均僅有小數點差距，另原告劉欽乾之房屋，占用系爭454-13地號土地之面積為83.2 4平方公尺，與該筆土地之總面積86.21平方公尺（見該筆土地之土地登記謄本所示），亦僅有2.97平方公尺之差距，此業如前述，再參以原告所提其自身及先祖先前向被告廖子龍之先祖、被告廖子龍等土地共有人，承租系爭3筆土地所繳納租金之原證5、原證6租金收據及原證7存提租金之提存書影本（見本院卷第213-239頁），其內亦均未記載原告及其先祖，僅係承租系爭3筆土地內之特定部分，而非整筆土地承租之內容，是原告主張係承租系爭3筆土地之全部面積，而非尚有一小部分未承租乙節，應堪以採認為真實，被告辯稱原告非承租該3筆土地之全部範圍云云，尚難以憑採。㈡、原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部，是否享有承租人之優先購買權？原告2人請求被告廖裕健，應將系爭3筆土地之所有權移轉登記予以塗銷，被告廖子龍應就系爭454-11、468-6地號及系爭454-13地號土地，以與被告2人間所訂買賣契約相同之條件，各與原告廖宇垣、劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣、劉欽乾各給付其價金等時，將該等土地所有權移轉登記予原告廖宇垣、劉欽乾，是否於法有據? １、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。次按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權；前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人，優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄；出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第426條之2亦有明文。又按【民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。是以上揭二條文所稱之「出賣條件以書面通知」及「出賣通知」者，係專指「出賣人」將同樣出賣條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是）對優先承買權人而為通知而言，不包括買受該基地第三人之通知在內，此觀民法第四百二十六條之二第二項增訂「前項情形，『出賣人』應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄」，並於第三項增設「『出賣人』未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」，暨土地法第一百零四條第二項規定「前項優先購買權人，於接到『出賣通知』後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。『出賣人』未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」等文字，並參照八十八年四月二十一日增訂民法第四百二十六條之二及六十四年七月二十四日修正土地法第一百零四條規定時，所揭櫫「為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第一百零四條規定，增訂本條」及「為保護現有基地或房屋所有權人、承租人或其他合法使用人之權益」之立法意旨自明。】、【查土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，故承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言。】、【按承租人放棄優先購買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則。】，有最高法院99年度台上字第1699號、88 年度台上字第2167號及100年度台上字第1582 號民事判決意旨可供參考。是依土地法第104條第1項之規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約內容（如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）同條件之通知後，未於10日內表示者，其優先購買權始視為放棄，民法第426條之2第2項更規定，出賣人之該通知，應以書面為之。且所謂通知，係指出賣人將得以同樣條件優先購買之情事，向有優先購買權人為告知之意，不得僅以告知買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務。是以基地出賣人出賣基地，未將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件通知基地承租人，縱基地承租人知悉過戶之事，因其不知上開條件而無從行使優先購買權，其優先購買權仍不能視為放棄。再依土地法第104條第2項規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，故承租人之優先購買權，已具有相對之物權效力，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，該第三人即不得以所有權人或出租人地位對優先購買權人有所主張。是基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便其考慮是否依同樣條件優先購買，倘承租人僅知出賣之事實，不知買賣之條件，自亦難僅其因其久未行使優先購買權，而認其嗣後行使該權利，係權利濫用或有違誠信原則之情形。２、依上所述，原告廖宇垣就系爭454-11及468-6地號土地，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地，於被告2人於110年3月22日、5月3日，各就系爭454-11及468-6地號土地、系爭454-13 地號土地，簽訂不動產買賣契約時，已對出賣人即被告廖子龍享有租地建屋之土地承租權，則揆以土地法第104條及民法第426條之2之規定，原告2人就上開土地，就被告2人間之買賣出售，已享有上開條文所規定承租人之優先承買權，應堪以認定。３、被告固主張:於被告廖子龍出售系爭3筆土地予另一被告時，被告2人已親自及透過證人廖洪佑，將上開出賣事實通知原告，原告當時已表明不願承買，業已放棄優先承買權，自不能嗣後再為行使該權利，否則屬權利濫用及違反誠信原則等語，並提出被告廖裕健與證人廖洪佑於109、110年間之LINE 對話截圖影本（見本院卷第125-131頁），及舉證人廖洪佑之證述為憑，然為原告所否認。經查，被告2人係先後於110 年3月22日、5月3日，始就系爭454-11及468-6地號土地、系爭454-13地號土地，分別簽訂不動產買賣契約書，由被告廖裕健向被告廖子龍購買該等土地，已如前述，則依上開土地法第104條及民法第426條之2，有關優先承買權通知之規定及說明，必須由出賣人即被告廖子龍，將其與另一被告所訂系爭3筆土地之前述2份買賣契約，有關買賣標的、範圍、價金及付款方法、產權移轉、稅費負擔、瑕疵擔保等契約內容，通知原告，以讓原告知悉該等契約內容，以便原告能決定是否以同樣條件向被告廖子龍買受系爭3筆土地時，始得謂出賣人已盡上開規定之優先承買權通知之義務。然查，觀以被告提出之上開LINE對話內容，不僅部分對話之時間，係在被告2人訂立上開買賣契約日之前，且核其全部之對話內容，均與上開規定及說明，所述出賣人應盡優先承買通知義務之方式及內容顯然不同，是依上開之LINE對話截圖，無從認定及證明出賣人即被告廖子龍，已履行對原告之優先承買通知程序及已盡通知義務，準此，自亦無從認定原告已放棄其優先承買權。至依證人廖洪佑之證述全文內容（見本院卷第 192-199頁），可知證人廖洪佑業已證稱提及:其沒有看過被告二人簽訂之買賣契約，且其對於買賣契約記載之買賣價金確切係幾萬元、付款方式等重要買賣條件亦不知情，其雖有出面向原告二人協調，是否欲買受系爭3筆土地事宜，然其該等行為乃係在系爭3筆土地分割前所為，當時被告2人尚未達成系爭3筆土地之買賣等情（見本院卷第193、194、195、 197、198頁），準此，堪認證人廖洪佑並無將被告2人就系爭3筆土地買賣契約之內容、條件（諸如買賣價金、付款等），通知原告二人，被告主張證人廖洪佑有為上開之通知云云，應與事實不符而難以採信，則被告進而依此主張其等對原告已盡優先承買之通知義務云云，亦難以成立。又原告縱於前案一審事件審理時，知悉被告2人間就系爭3筆土地成立買賣契約，然被告既未能舉證證明，當時出賣人即被告廖子龍，已將其與另一被告間之買賣契約內容，通知予原告讓原告知曉，以讓原告得以知悉該等契約內容，以決定是否願以同一條件，行使優先承買權，準此，堪認原告當時既不知被告2人間買賣契約之條件及內容，其即無從行使優先購買權，自無放棄優先承買權可言，則原告嗣後依法合法行使此一權利而為本件之請求，自亦無被告所稱行使權利違反誠信原則或權利濫用之情形，被告辯稱:原告先前已表示放棄行使優先承買權，其本件請求違反誠信原則或權利濫用云云，亦洵不足採。又查，依被告2人間所簽訂之不動產買賣契約書，其第6條第3項前段，固均約定土地增值稅由買方負擔（見本院卷第279、293頁），而原告雖曾表示，出賣土地時之土地增值稅，依稅法之規定應由出賣人負擔（見本院卷第312 頁），然原告自起訴時及其後，迄本件辯論終結時為止，均係主張願以與被告2人間土地買賣契約之相同條件及內容，對被告廖子龍行使優先承買權，此有原告提出之歷次書狀及到庭之陳述在卷可憑，準此，堪認原告乃係一直主張以與被告2人間土地買賣契約之相同條件及內容，行使優先承買權，並無不願負擔土地增值稅，不願依相同條件購買土地，而已放棄優先承買權之情形，被告辯稱:原告不願負擔土地增值稅，其不願依相同條件購買土地，已放棄優先承買權云云，亦難以憑採。４、又按土地法第104條之優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（亦有最高法院97年度台上字第2219 號裁判要旨可供參考）。本件依上所述，系爭3筆土地之出賣人即被告廖子龍，並未依土地法第104條、民法第426條之 2規定，就其出售系爭3筆土地予被告廖裕健之買賣條件，以書面通知原告2人，則原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地，對被告廖子龍自仍享有土地法第104條、民法第426條之2所定之優先購買權，且原告於本件既已聲明向被告廖子龍行使承租人之優先承買權，業如前述，即係請求被告廖子龍按照與被告廖裕健　　所定系爭買賣契約之同樣條件補訂書面契約，因被告2人間就系爭3筆土地以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗原告，是原告自得請求被告廖裕健塗銷系爭3筆土地之所有權移轉登記，並回復為被告廖子龍之名義。又被告2人間就系爭454-11及468-6地號土地、系爭454-13地號土地，所各簽訂之不動產買賣契約，其價金係各約定為845,790元、1 ,043,140元，並均約定土地增值稅由買方負擔，亦如前述，則原告依土地法第104條、民法第426條之2之規定，訴請:確認原告廖宇垣對系爭454-11及468-6地號土地所有權全部、原告劉欽乾對系爭454-13地號土地所有權全部，有優先承買權，並請求被告廖裕健應塗銷系爭3筆土地之系爭所有權移轉登記，暨原告廖宇垣請求被告廖子龍就系爭454-11、468- 6地號土地，應以與被告2人間買賣契約之相同條件（即以84 5,790元之價格及買方應負擔土地增值稅等），與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付被告廖子龍上開買賣價金及支付土地增值稅之時，移轉系爭454-11、468-6 地號土地之所有權予原告廖宇垣；原告劉欽乾請求被告廖子龍就系爭454-13地號土地，應以與被告2人間買賣契約之相同條件（即以1,043,140元之價格及買方應負擔土地增值稅等），與原告劉欽乾訂立買賣契約，並於原告劉欽乾給付被告廖子龍上開買賣價金及支付土地增值稅之時，移轉系爭45 4-13地號土地之所有權予原告劉欽乾，即均屬有據而應予准許。㈢、綜上所述，原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地所有權全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地所有權全部，均享有土地法第104條、民法第426條之2所規定承租人之優先購買權，從而原告依上開之規定，為其前開聲明之請求，於法核屬有據而應予准許，爰判決如主文第1至第4項所示。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　　　官　鄭政宗以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　黃志微

2025-01-17

SCDV-112-訴-1112-20250117-1

訴

臺灣臺北地方法院

分割共有物

臺灣臺北地方法院民事判決 110年度訴字第4745號　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111年度簡字第28號原告兼被告陳秀錦訴訟代理人曾朝誠律師複代理人賴錫卿律師被告林慶文高幼珉高瑞顓高瑞顒高黃春枝高瑞穎高維澤李林淑卿林映辰林洛儀林淑祈林淑真徐淑芬蕭見輝林風日（兼林宏猷之繼承人）廖駿彰吳美珠翁黃春慧黃麗娟黃巧足黃靖雅黃富美林冠甄（即林宏猷之繼承人）林人意（即林宏猷之繼承人）林紅杏（即林宏猷之繼承人）林麗華（即林宏猷之繼承人）林宇哲(即林柏祥承受訴訟人) 倪午軍（即倪陳碧雲之繼承人）共同訴訟代理人吳恆輝律師原告兼被告謝建國被告李金生蕭漢森朱玉愛上四人共同訴訟代理人謝殷倩律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年12月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文如附表一所示兩造土地准予合併分割如附圖三所示，其中新北市 ○○區○○段000地號土地分配予謝建國，由謝建國按附表二補償價格欄所示之金額補償予共有人欄所示之人，新北市○○區○○段000 地號以如附圖三方式分割，其中A1、A2所示部分分配予陳秀錦、謝建國、李金生、蕭漢森、朱玉愛，由之依照附表三分割後應有部分比例欄所示比例維持共有，標示B部分分配予附表一編號1至 28之被告，以如附表四分割後應有部分比例欄所示比例維持共有。訴訟費用由兩造按附表一應有部分比例欄負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。經查，林宏猷、林柏祥、倪陳碧雲分別於訴訟進行中死亡，其中林宏猷之繼承人林風日、林冠甄、林人意、林紅杏、林麗華及林柏祥之繼承人林宇哲、倪陳碧雲之繼承人倪午軍均聲明承受訴訟，是本案兩造當事人如附表一所示，揆諸前開規定，於法並無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告兼被告陳秀錦、謝建國、被告李金生、蕭漢森、朱玉愛（以下合稱陳秀錦等5人，或逕稱其名）之主張、答辯略以：（一）新北市○○區○○段000地號土地、同區段465地號土地（下分稱464地號、465地號土地，合稱系爭土地）係相鄰土地，為如附表一所示之當事人分別共有，權利範圍如附表一應有部分欄所示，並均經共有人同意合併分割。系爭土地無依法令、目的或經協議不能分割之情事，因兩造無法就分割方式達成共識，致無法完整使用，參以系爭土地共有人眾多，持分互異，倘以原物分配，除共有人分得土地面積甚小，不易利用外，亦無法發揮土地應有部分之價值，應採取變價分割使共有人依照應有部分分配價金為宜。（二）倘不以變價分割方式為之，則分割方案應採取465號土地分配予謝建國，由謝建國依照附表二之金額補償該土地共有人，464地號如附圖一方式分割，其中附圖一A1、A2所示共計1589.16平方公尺分配予陳秀錦等5人，依照附表三應有部分比例維持共有，標示B部分共計3979.04平方公尺，分配予附表一編號1至28所示被告（以下逕稱其名，合稱28人），以如附表四所示比例維持共有。464地號臨接文山路二段寬度共27公尺，應平均分配陳秀錦等5人、林慶文等14人，各13.5公尺之鄰路寬度（下稱己案）。因陳秀錦等5人獲分配之系爭土地地勢崎嶇蜿蜒不方整，相較之下難以利用，經濟價值顯然較低，採取已案，較為合理公平。（三）末林慶文等28人主張之由廖駿彰購買陳秀錦、謝建國應有部分之方案，未考慮李金生、蕭漢森、朱玉愛不願與林慶文等28人維持共有，日後將再生另一分割共有物之訴，造成司法資源之浪費。　　　（四）爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項第2款、第5項規定，請求分割系爭土地等語，並先位聲明：請准將系爭土地變價分割，所得價金按如附表一「應有部分」欄所示比例分配。備位聲明：請准將系爭土地分割如己案。三、被告林慶文等28人答辯略以：（一）系爭土地由被告林慶文等28人之家族間，自祖先繼承多代，長久以來，皆由林家及高家人維持共好，簡單耕作使用至今，陳秀錦等5人自109年以買賣方式取得應有部分後，旋即提起本案，破壞原共有人間家族使用之和平共好，且陳秀錦持有約7％，謝建國持有約1％，不應以少數共有人之意見，變更多數人使用方式，應維持系爭土地共有狀態，維護共有人間土地感情，並保有利用、維護系爭土地。是如採取變價分割，464地號土地總價約為新臺幣（下同）2 億5000萬元，一般人不可能參與標售或行使優先承買權，反造成不當炒作土地牟取暴利行為，而陳秀錦、謝建國於變價分割後，亦係取得出售價金，廖駿彰願購買陳秀錦、謝建國應有部分，使系爭土地歸於林慶文等28人繼續共有，應有部分比例如附表五所載，並由廖駿彰分別補償陳秀錦91萬6988元、謝建國2萬2868元（下稱丙案）。（二）如採取原物分割，則應將465號土地分配予謝建國，由謝建國依照附表二之一所示金額補償該土地共有人，464地號如附圖二方式分割，其中附圖二A1、A2所示共計1589.1 6平方公尺分配予陳秀錦、謝建國、李金生、蕭漢森、朱玉愛，依照附表三應有部分比例維持共有，附圖二標示B 部分共計3979.04平方公尺，分配予林慶文等28人，以如附表四所示比例維持共有，至464地號臨文山路二段之寬度27公尺之分配，則以464地號土地東側地界線延伸切直至464地號臨接文山路二段處，其中1.24公尺分配予陳秀錦5人，餘25.76公尺分配予林慶文等28人（下稱辛案），等語置辯。並聲明：系爭土地應予分割如丙案。四、不爭執事項（見本院110年度訴字第4745號卷，下稱本院卷，卷一第388頁、卷二第387至388頁）：（一）兩造共有坐落系爭系爭土地，應有部分如附表一所示。（二）兩造就系爭土地無不分割之協議。五、本院之判斷（一）各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第6項前段分別定有明文。經查，系爭土地使用分區、使用地類別為空白，屬都市計畫內用地，無地上物登記，並無耕地面積分割限制，有新北市新店地政事務所111年1月19日新北店地測字第1116072012號函及所附附件、111年5月13日新北店地測字第1116078022號函可佐（見本院簡易庭110 年度店簡字第1374號卷，下稱店簡卷，第301至303頁、本院卷一第397至398頁），是系爭土地無依法令、物之使用目的不能分割之情形，且兩造就系爭土地並未訂有不分割之特約亦如前述，是原告依民法第823條第1項、第824條第2項、第6項規定，訴請裁判合併分割系爭土地，於法有據，應予准許。（二）次按現行民法第824條，有鑑於共有物之性質或用益形態多樣複雜，對於裁判上分割共有物之分割方法，採多樣及柔軟性之規定。依該條第2項第2款之規定，如原物分配有困難時，雖得變賣共有物，以價金分配於各共有人。惟共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院102年度台上字第1336號判決意旨參照）。經查，系爭土地合計為5568.2平方公尺，現況位於深坑區文山路二段與平埔街交口附近，464地號土地有鄰接同區之文山路二段之道路，系爭土地上為少許雜物，主要為雜草、鐵皮搭建棚子2個、部分作物等情，有本院勘驗筆錄及現場照片存卷可憑（見本院卷一第475頁、第4 87至491頁、第497至501頁、第505至513頁、店簡卷第375 至379頁），本院審酌系爭土地面積非微，如依兩造前述主張答辯之次要方案予以分割，兩造分得之面積尚稱完整，無面積過於零碎、不利開發之虞，再464地號土地已鄰路，亦無因分割而使兩造分得部分土地成為袋地之情，是本件並無因原物分割而使系爭土地難以為通常使用或顯然減損價值之虞，以原物分配要無困難，自無予以變價分割或將部分共有人之應有部分純以金錢補償之必要。（三）再就原物分配方案，陳秀錦等5人，及被告林慶文等28人之方案分別為已案及辛案，其所分配面積、位置均相同，僅464地號土地之鄰路寬度不同。本院審酌辛案以464地號土地之東側地界線延伸切至臨文山路2段處，雖使林慶文等28人分得之B部分土地形狀完整且臨路寬度寬達25.76公尺，然陳秀錦等5人分配之A1臨路寬度僅1.24公尺，僅得供人通行，分割後如擬運用系爭土地，施工機具、一般車輛均無法自其分得之臨文山路2段處進出，勢需借道通行4 64地號土地林慶文等28人分得之B部分或鄰近之同區段467 地號土地，徒增紛爭，而非適當之分割方案。次就陳秀錦等5人之主張之已案，其分得之臨路寬與林慶文等28人相同均為13.5公尺，然已案臨路部分之分割線，致陳秀錦等 5人分得之A1臨路土地，過於畸零難以運用，且造成林慶文等28人臨路處寬度遭過度侵入，與之分配所得之B部分面積，出入路寬之大小不甚相符，亦難認為適當之分割方案，陳秀錦雖主張因所分得系爭土地崎嶇蜿蜒，價值較低而需分配臨路寬度，基於衡平原則請求分配13.5公尺予陳秀錦等5人，然就其分得之系爭土地部分價值較低及分配之臨路寬加寬後價值提昇為何，未見其提出證據以佐，難謂可採。末系爭土地前經兩造於測繪時，另有庚案，即46 5號土地分配予謝建國，由謝建國依照附表二之金額補償該土地共有人，464地號如附圖三方式分割，其中附圖三A 1、A2所示共計1589.16平方公尺分配予陳秀錦等5人，依照附表三應有部分比例維持共有，標示B部分共計3979.04 平方公尺，分配林慶文等28人，以如附表四所示比例維持共有。464地號臨接文山路二段寬度共27公尺，應分配陳秀錦等5人9公尺，分配林慶文等28人18公尺之鄰路寬度。而審酌此案臨路部分之分割線，陳秀錦等5人分得之A1臨路處土地，較已案方整，不致過於畸零難以運用，寬度亦足以供機具、車輛進出無礙，且不致過度侵入林慶文等28 人分配B部分土地。此臨路路寬分配，亦與陳秀錦等5人、 28人分配土地面積大致相當，而得衡平兩造使用上經濟效益，而為適當之分割方案，爰採為本件分割方法，又兩造對於如採取庚案後，均同意謝建國應補償共有人之金額如附表二，464地號土地A1、A2陳秀錦等5人，按附表三應有部分比例分配，B部分28人按附表四應有部分比例分配。審酌附表三、四比例均為分割前原來之應有部分比例，合計非全部（即非1分之1），爰依照共有人間前述比例分配如附表三、四分割後應有部分比例欄所示，並補償如附表二。六、綜上所述，原告請求裁判合併分割系爭土地，為有理由，應予准許。本院審酌上情，認系爭土地宜採原物分割，如庚案所示，爰判決如主文第1項所示。七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者。法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查本件分割共有物之訴，核其性質屬形成訴訟，法院本不受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即為有理由，並無敗訴與否之問題，況兩造本可互換地位，原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且兩造均因本件裁判分割而均蒙其利，本件應負擔之訴訟費用自應由兩造依如附表一「應有部分」欄所示比例分擔較符公平原則，爰就訴訟費用負擔判決如主文第2項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第六庭法　官　曾育祺　　　　附圖一：本院卷二第117頁附圖二：本院卷二第121頁附圖三：本院卷二第119頁　　　　附表一：編號當事人新北市○○區○○段000號同區段465號應有部分比例應有部分比例 0 林冠甄（即林宏猷之繼承人） 100／10500 10／1050 0 林人意（即林宏猷之繼承人） 100／10500 0 0 林紅杏（即林宏猷之繼承人） 100／10500 0 0 林麗華（即林宏猷之繼承人） 187／10500 0 0 林宇哲(即林柏祥之繼承人) 2／42 2／42 0 林慶文 2／42 2／42 0 高幼珉 1／42 1／42 0 高瑞顓 1／42 1／42 0 高瑞顒 1／42 1／42 00 高黃春枝 1／42 1／42 00 高瑞穎 1／42 1／42 00 高維澤 1／42 1／42 00 李黃淑卿 2／210 2／210 00 林映辰 2／210 2／210 00 林洛儀 2／210 2／210 00 林淑祈 2／210 2／210 00 林淑真 2／210 2／210 00 徐淑芬 452／7000 0 00 蕭見輝 1／49 1／49 00 倪午軍（即倪陳碧雲之繼承人） 1／49 1／49 00 林風日 713／10500 122／1050 00 廖駿彰 661／7000 1／7 00 吳美珠 1／49 1／49 00 翁黃春慧 661／35000 1／35 00 黃麗娟 661／35000 1／35 00 黃巧足 661／35000 1／35 00 黃靖雅 661／35000 1／35 00 黃富美 661／35000 1／35 00 謝建國 00000／245000 9170／122500 00 李金生 00000／245000 9010／122500 00 蕭漢森 00000／245000 9010／122500 00 朱玉愛 2838／245000 1205／122500 00 陳秀錦 2838／245000 1205／122500 附表二：本院卷二第345至349頁　附表二之一：本院卷二第369至370頁　　　　附表三：原應有部分比例分割後應有部分比例 00 謝建國 00000／245000 00000/69910 00 李金生 00000／245000 00000/69910 00 蕭漢森 00000／245000 00000/69910 00 朱玉愛 2838／245000 2838/69910 00 陳秀錦 2838／245000 2838/69910 合計 00000/245000 1 　　附表四　　編號當事人原應有部分比例分割後應有部分比例 0 林冠甄（即林宏猷之繼承人） 100／10500 7000/525270 0 林人意（即林宏猷之繼承人） 100／10500 7000/525270 0 林紅杏（即林宏猷之繼承人） 100／10500 7000/525270 0 林麗華（即林宏猷之繼承人） 187／10500 00000/525270 0 林宇哲(即林柏祥之繼承人) 2／42 00000/525270 0 林慶文 2／42 00000/525270 0 高幼珉 1／42 00000/525270 0 高瑞顓 1／42 00000/525270 0 高瑞顒 1／42 00000/525270 00 高黃春枝 1／42 00000/525270 00 高瑞穎 1／42 00000/525270 00 高維澤 1／42 00000/525270 00 李黃淑卿 2／210 7000/525270 00 林映辰 2／210 7000/525270 00 林洛儀 2／210 7000/525270 00 林淑祈 2／210 7000/525270 00 林淑真 2／210 7000/525270 00 徐淑芬 452／7000 00000/525270 00 蕭見輝 1／49 00000/525270 00 倪午軍（即倪陳碧雲之繼承人） 1／49 00000/525270 00 林風日 713／10500 00000/525270 00 廖駿彰 661／7000 00000/525270 00 吳美珠 1／49 00000/525270 00 翁黃春慧 661／35000 00000/525270 00 黃麗娟 661／35000 00000/525270 00 黃巧足 661／35000 00000/525270 00 黃靖雅 661／35000 00000/525270 00 黃富美 661／35000 00000/525270 合計 000000/735000 1 附表五：卷二第366至367頁。

2025-01-17

TPDV-110-訴-4745-20250117-1

訴

臺灣基隆地方法院

分割共有物

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第388號原告梁英輝訴訟代理人莊志成律師被告林信助林順民陳有福（即陳林𤆬之繼承人）陳有田（即陳林𤆬之繼承人）陳有得（即陳林𤆬之繼承人）陳清月（即陳林𤆬之繼承人）陳寶玉（即陳林𤆬之繼承人）陳寶綠（即陳林𤆬之繼承人）林建聰林國忠李美鳳（即林權之繼承人）林晉源（即林權之繼承人）林晉銜（即林權之繼承人）林民上一人訴訟代理人魏月珍被告林加長上一人訴訟代理人李秀蘭被告林博儀廖麗碧廖麗燕廖麗雪廖麗菁林鳳玲兼上一人訴訟代理人林柏村被告林金淵闕敬倫闕大為王志偉林朝棟林秋月林昭彬林居（兼林桔之繼承人）林財（兼林桔之繼承人）林明聰（兼林桔之繼承人）林金枝（兼林桔之繼承人）林美麗（兼林桔之繼承人）林聰榮林偉成上一人訴訟代理人顏淑霞被告林培勲基隆市七堵區公所上一人法定代理人馮及安被告財政部國有財產署上一人法定代理人曾國基上一人訴訟代理人陳貞樺上一人複代理人游正義被告莊詠字受告知人李俞萱上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告丙○○、甲○○、乙○○、丁○○、戊○○、己○○應就被繼承人辰○○○ 所遺如附表一編號1、4、6至9所示土地所有權權利範圍公同共有四十八分之一辦理繼承登記。被告癸○○、辛○○、壬○○應就被繼承人巳○所遺如附表一編號1、4 、6至9所示土地所有權應有部分四十八分之一辦理繼承登記。被告寅○、卯○、子○○、丑○○、庚○○應就被繼承人午○所遺如附表一編號3所示土地所有權應有部分三十六分之一辦理繼承登記。原告與附表一編號1「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號1 所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號1「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配。原告與附表一編號2「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號2 所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號2「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配。原告與附表一編號3「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號3 所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號3「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配。原告與附表一編號4「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號4 所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號4「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配。原告與附表一編號5「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號5 所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號5「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配。原告與附表一編號6「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號6 所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號6「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配。原告與附表一編號7「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號7 所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號7「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配。原告與附表一編號8「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號8 所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號8「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配。原告與附表一編號9「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號9 所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號9「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配。訴訟費用由兩造依附表二所示比例負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查原告請求裁判分割附表一編號1至9所示土地（下合稱系爭土地），均位在本院轄區，是依首開規定，本件訴訟應專屬由本院管轄。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第5款分別定有明文。查原告起訴時原僅列Ａ○○、Ｌ○○、辰○○○（死亡）、Ｂ○○、Ｈ○○、巳○（死亡）、Ｏ○ 、宇○○、Ｊ○○、戌○○、亥○○、申○○、酉○○、Ｄ○○、Ｍ○○、黃○○ 、地○○、天○○、宙○○、Ｋ○○、Ｅ○○、Ｃ○○、午○（死亡）、寅○ 、丑○○、卯○、庚○○、子○○、Ｎ○○、Ｇ○○、Ｉ○○、基隆市七堵區公所、財政部國有財產署、未○○為被告，並聲明：㈠原告與附表一編號1至4「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號 1至4所示土地准予分割，分割方案如「民事起訴暨訴訟告知狀之附圖」之A1、A2（見本院卷一第41頁）所示。㈡原告與附表一編號5至9「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號 5至9所示土地准予分割，分割方案如「民事起訴暨訴訟告知狀之附圖」之B1、B2（見本院卷一第41頁）所示。嗣迭經原告於民國113年4月24日具狀追加辰○○○之繼承人即丙○○、甲○ ○、乙○○、丁○○、戊○○、己○○，暨巳○之繼承人即癸○○、辛○○ 、壬○○為被告（午○之繼承人為原告本已記載之被告寅○、卯 ○、子○○、丑○○、庚○○），並於113年7月3日具狀追加聲明為：㈠被告丙○○、甲○○、乙○○、丁○○、戊○○、己○○應就被繼承人辰○○○所遺如附表一編號1、4、6至9所示土地所有權權利範圍48分之1辦理繼承登記。㈡被告癸○○、辛○○、壬○○應就被繼承人巳○所遺如附表一編號1、4、6至9所示土地所有權應有部分48分之1辦理繼承登記。㈢被告寅○、卯○、子○○、丑○○ 、庚○○應就被繼承人午○所遺如附表一編號3所示土地所有權應有部分36分之1辦理繼承登記。㈣原告與附表一編號1至4「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號1至4所示土地准予分割，分割方案如「民事起訴暨訴訟告知狀之附圖」之A1、 A2所示。㈤原告與附表一編號5至9「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號5至9所示土地准予分割，分割方案如「民事起訴暨訴訟告知狀之附圖」之B1、B2所示。復經本院囑託基隆市地政事務所測量原告就系爭土地所主張之原物分割方案，並製繪為基隆市地政事務所113年11月4日基地所測字第 1130204583號函檢附之複丈成果圖，原告乃於113年12月18 日言詞辯論期日當庭特定聲明請求之分割方案係如複丈成果圖所示，是原告聲明爰為：㈠被告丙○○、甲○○、乙○○、丁○○ 、戊○○、己○○應就被繼承人辰○○○所遺如附表一編號1、4、6 至9所示土地所有權權利範圍48分之1辦理繼承登記。㈡被告癸○○、辛○○、壬○○應就被繼承人巳○所遺如附表一編號1、4 、6至9所示土地所有權應有部分48分之1辦理繼承登記。㈢被告寅○、卯○、子○○、丑○○、庚○○應就被繼承人午○所遺如附表一編號3所示土地所有權應有部分36分之1辦理繼承登記。㈣原告與附表一編號1至4「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號1至4所示土地准予分割，分割方案如土地複丈成果圖a1至a6所示（即a1、a2、a3由原告及被告未○○按應有部分比例維持共有，a4、a5、a6由其餘共有人按應有部分比例維持共有）。㈤原告與附表一編號5至9「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號5至9所示土地准予分割，分割方案如土地複丈成果圖b1至b6所示（即b1、b2、b3由原告及被告未○○ 按應有部分比例維持共有，b4、b5、b6由其餘共有人按應有部分比例維持共有）。經核本件為分割共有物之訴，性質上屬固有必要共同訴訟，對全體共有人必須合一確定，且原告所為追加，與原告起訴主張分割共有物之請求基礎事實同一，揆諸前揭規定，均應予准許。至更正複丈成果圖為附圖，僅係補充事實上之陳述，非為訴之變更，併予敘明。三、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定，民事訴訟法第65條第1項及第67條分別定有明文。本件系爭土地上有抵押權人玄○○對原告及被告未○○之抵押權，故原告聲請對抵押權人玄○○告知訴訟，揆諸上開規定，應予准許，從而，本院業將民事起訴暨訴訟告知狀送達抵押權人玄○○以告知訴訟程度。四、被告Ｌ○○、丙○○、甲○○、乙○○、丁○○、戊○○、己○○、Ｈ○○、癸 ○○、辛○○、壬○○、Ｊ○○、戌○○、亥○○、申○○、酉○○、地○○、天○○、宙○○、Ｋ○○、Ｅ○○、Ｃ○○、寅○、丑○○、卯○、庚○○、子○ ○、Ｎ○○、Ｇ○○、Ｉ○○、基隆市七堵區公所、未○○經合法通知，均無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：系爭土地互為相鄰之土地，各為原告與附表一編號1至9「權利範圍欄」所示被告所共有，應有部分比例均如附表一編號1至9「權利範圍欄」所示。兩造就系爭土地並無契約訂有不分割之期限，亦無不能分割之情形，又經被告未 ○○同意就系爭土地合併分割，是原告與被告未○○合計持分比例業已逾系爭土地半數，爰依民法第823條第1項、第824條第6項規定，提起本件訴訟，並聲明如上開變更聲明㈠㈡㈢㈣㈤。二、被告答辯: 　㈠被告黃○○、Ｄ○○、Ｍ○○、Ｂ○○、Ｅ○○、Ｋ○○、Ｏ○、宇○○、癸○○、宙 ○○、庚○○部分：附表一編號1至4所示土地為兒童遊樂設施用地，附表一編號5至9所示土地為綠地用地，皆係為公共設施用地，且系爭土地現有部分係無償供予基隆市政府公車處停放公車以利公益目的，故系爭土地並無分割之必要，又依原告所主張之原物分割方案，將使土地難以使用且失去經濟效益，未符公平正義原則，是倘基隆市政府未有徵收系爭土地之計畫，應將系爭土地變價分割，其等不同意原告所提之土地分割方案；又依照土地法第34條之1第2項規定，系爭土地本為親朋好友所共有，原告與被告未○○購買系爭土地前應履行優先承買權之程序通知其餘共有人，但其等皆未為通知等語，並聲明：請准將系爭土地變價分割。　㈡被告Ａ○○部分：其不認同原告所提出之分割方案，請法院依法判決等語。　㈢被告財政部國有財產署部分：原告提出之分割方案不利土地整體使用，損及土地經濟效益，實違反公平正義等語，並聲明：請准將附表一編號5、7部分變價分割，以價金分配予共有人。　㈣被告基隆市七堵區公所僅就訴訟標的價額之程序事項表示意見，但就本件實體事項則未表示意見。　㈤被告Ｌ○○、丙○○、甲○○、乙○○、丁○○、戊○○、己○○、Ｈ○○、辛○ ○、壬○○、Ｊ○○、戌○○、亥○○、申○○、酉○○、地○○、天○○、Ｃ○ ○、寅○、丑○○、卯○、子○○、Ｎ○○、Ｇ○○、Ｉ○○、未○○均未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀提出任何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠原告請求辦理繼承登記部分：　⒈按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。又按分割共有物，性質上為處分行為，依民法第759條規定，共有不動產之共有人中有人死亡時，於其繼承人未為繼承登記以前，固不得分割共有物。惟死亡共有人之繼承人因尚未辦理繼承登記，依法不得為物權之處分，然於訴訟中，原告請求死亡共有人之繼承人辦理繼承登記，並合併對繼承人及其餘共有人為分割共有物之請求，不但符合訴訟經濟原則，抑與民法第759條之旨趣無違（最高法院69年度台上字第1012號判決意旨參照)。　⒉經查，原告主張附表一編號1、4、6至9所示土地共有人辰○○○ 、巳○已於本件訴訟起訴前死亡，被繼承人辰○○○所有之附表一編號1、4、6至9所示土地所有權權利範圍公同共有48分之 1，應由其繼承人即被告丙○○、甲○○、乙○○、丁○○、戊○○、己○○繼承，被繼承人巳○所有之附表一編號1、4、6至9所示土地所有權應有部分48分之1，則應由其繼承人即被告癸○○ 、辛○○、壬○○繼承；附表一編號3所示土地共有人午○亦於本件訴訟起訴前死亡，被繼承人午○所有之附表一編號3所示土地所有權應有部分36分之1，應由其繼承人即被告寅○、卯○ 、子○○、丑○○、庚○○繼承，惟上開被告均未辦理繼承登記之事實，業據原告提出前開土地登記第三類謄本、繼承系統表、除戶戶籍謄本、全體繼承人戶籍謄本等件為證（見本院卷一第45頁至第59頁、第73頁至第103頁、第117頁至第179頁、第555頁至第601頁），本院並職權調取前開土地查詢資料等件為佐(見本院卷一第191頁至第198頁、第205頁至第212 頁、第219頁至第262頁)，堪信原告此部分主張為真實。從而，原告請求被告丙○○、甲○○、乙○○、丁○○、戊○○、己○○應就被繼承人辰○○○所遺如附表一編號1、4、6至9所示土地所有權權利範圍48分之1辦理繼承登記；被告癸○○、辛○○、壬○ ○應就被繼承人巳○所遺如附表一編號1、4、6至9所示土地所有權應有部分48分之1辦理繼承登記；被告寅○、卯○、子○○ 、丑○○、庚○○應就被繼承人午○所遺如附表一編號3所示土地所有權應有部分36分之1辦理繼承登記，均於法有據。　㈡原告請求分割系爭土地部分：　⒈本件原告主張系爭土地各為兩造所共有，兩造權利範圍比例各如附表一「權利範圍欄」所示。而兩造並無不能分割之協議，亦查無因法令或使用目的以致不能分割之情事，復兩造未能達成分割之協議等情，業據原告提出系爭土地登記第三類謄本為證（見本院卷一第45頁至第179頁），並經本院調取系爭土地查詢資料暨異動索引核對無訛（見本院卷一第19 1頁至第518頁），且經本院勘驗現場確認無誤，此有勘驗筆錄及勘驗照片附卷可稽（見本院卷二第127頁至第137頁），又有基隆市地政事務所113年4月18日基地所登字第11301017 05號函存卷可查（見本院卷一第551頁），亦為到庭及提出書面意見之被告等人所不爭執，另其餘被告已於相當時期受合法之通知，而均未於言詞辯論期日到場或提出書狀就此部分為爭執，是本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪認原告此部分之主張為真正。　⒉按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款及第2款、第6項分別定有明文。次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號、93年度台上字第1797號判決意旨參照）。第按分割共有物，以消滅共有關係為目的；共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院51年台上字第271號、69年台上字第1831號判決先例意旨參照）；又分割共有物既係以消滅共有關係為目的，則法院於裁判分割共有物時，除因該共有物之使用目的不能分割（如共同使用之道路）或共有人明示仍願維持共有關係等情形外，應將共有物分配與各共有人單獨所有，「不得」創設新的共有關係（最高法院88年度台上字第1801號判決意旨參照），是法院裁判分割共有物，應符合徹底消滅共有關係兼求公平合理之旨（最高法院82年度台上字第512號判決意旨參照）；再者，法院裁量共有物分割之方法，應具體斟酌公平（均衡）原則、各共有人之利害關係、共有物之性質及價格、分割後之利用價值、經濟效用、經濟原則及使用現狀、各共有人之意願等相關因素，以為分割方案之妥適決定（最高法院57年台上字第2117號判決先例意旨、最高法院85年度台上字第338 號、88年度台上字第600號、第2199號、91年度台上字第805 號、第915號判決意旨參照）。經查：　⑴系爭土地無不能分割之法令限制，亦無因物之使用目的而不能分割之情形，業如前述，是原告就系爭土地對被告等人為分割共有物之請求，即無不合，應予准許。然核原告主張之分割方案，係將系爭土地部分原物分割予己及被告未○○，並按應有部分比例維持共有，部分由其餘共有人按其等土地之應有部分比例維持共有，而依前開最高法院判決意旨，因其餘共有人顯然無意願就系爭土地分得部分維持共有關係，亦查無系爭土地之使用目的不能分割之情形，若就原告及被告未○○以外之其餘被告等人為原物分割並就分得部分為共有，則就其等分割後之土地，相較於現況，並未消滅土地之共有關係，顯未利於被告等人之土地經濟效益而得就系爭土地為有效之利用，此等同強迫共有人創設新共有關係，將徒增當事人間法律關係之複雜化，亦與裁判分割為求徹底消滅共有關係及謀求使用關係單純化之旨相悖，顯見原告之方案於法未合，難認可採（遑論，原告之方案不僅強迫其餘眾多共有人共有分得部分，且其等分得之土地間隔原告及被告未○○分得部分，又臨路之寬度極窄，對其餘被告言，顯屬不公平）。　⑵本院審酌系爭土地之共有人共計多達41人，倘採原物分割之方式，各共有人僅能分得之土地面積甚微，日後甚至可能使土地之權利關係越趨複雜，勢將減損系爭土地之整體價值，且難達通常之使用目的，進而導致分割後之土地嚴重欠缺經濟上之效用，堪認採原物分割之方法顯有困難。又以變價方式分割，經公開競價結果，當得獲與市價相當之價金，再依應有部分比例分配予兩造，對各共有人均屬公平，較符合全體共有人之利益，且參以變賣共有物方式為分割時，依民法第824條第7項規定，除買受人為共有人外，共有人仍有依相同條件優先承買之權，是兩造如認經由公開拍賣機制所拍定之價格係一合理可接受之價格，亦得經由優先承買權之行使，取得系爭土地，且買受人取得系爭土地完整所有權，可使所有權歸屬與使用關係均趨於一致，而使物之交易及使用關係單純化，進而促進其經濟價值等情狀。職故，本院認系爭土地顯不適宜採取原物分配，或併用部分原物分配及部分變賣而以價金分配之分割方法，應以變價分割即變賣後以價金分配予各共有人之方法最為妥適，爰判決原告與附表一編號 1「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號1所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號1「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配；原告與附表一編號2「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號2所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號2「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配；原告與附表一編號3「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號3所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號3「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配；原告與附表一編號4「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號4所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號4「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配；原告與附表一編號5「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號5所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號5「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配；原告與附表一編號6「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號6所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號6「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配；原告與附表一編號7 「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號7所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號7「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配；原告與附表一編號8「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號8所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號8「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配；原告與附表一編號9「權利範圍欄」所示被告共有如附表一編號9所示土地應予變價分割，所得價金按附表一編號9「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配。四、綜上所述，原告請求被告丙○○、甲○○、乙○○、丁○○、戊○○、己○○應就被繼承人辰○○○所遺如附表一編號1、4、6至9所示土地所有權權利範圍48分之1辦理繼承登記；被告癸○○、辛○ ○、壬○○應就被繼承人巳○所遺如附表一編號1、4、6至9所示土地所有權應有部分48分之1辦理繼承登記；被告寅○、卯○ 、子○○、丑○○、庚○○應就被繼承人午○所遺如附表一編號3所示土地所有權應有部分36分之1辦理繼承登記，為有理由，應予准許。又本院斟酌系爭土地之上開情事，認系爭土地之分割方案，應採變價分割，而將變價後所得價金各按如附表一「權利範圍欄」所示原告與被告應有部分比例分配，核屬正當且公平，爰判決如主文所示。五、又按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用民法第881條第1項、第2項或第899條第1項規定，同法第824 條之1第2項、第3項分別定有明文。查系爭土地上有抵押權人玄○○對原告及未○○之抵押權，並經原告聲請對玄○○為訴訟告知，而玄○○未參加訴訟，則依上開規定，玄○○就抵押人即原告及被告未○○所得分配之價金，應依民法第824條之1準用同法第881條第1項、第2項規定辦理之，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。　　七、末按共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查本件分割共有物之訴，原、被告之間本可互換地位，原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，故本件分割共有物之訴訟費用應由兩造各按如附表二所示之比例分擔，並諭知如主文所示。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　官　曹庭毓以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　羅惠琳附表一：編號土地坐落面積（平方公尺）權利範圍縣市鄉鎮市區段地號 1 基隆市七堵區台五線段 897 456.75 被告Ａ○○：72分之1 被告Ｌ○○：288分之1 被告Ｂ○○：144分之1 被告Ｈ○○：48分之1 被告Ｏ○：48分之1 被告宇○○：48分之1 被告Ｊ○○：5040分之95 被告戌○○：432分之1 被告亥○○：432分之1 被告申○○：432分之1 被告酉○○：432分之1 被告Ｄ○○：216分之1 被告Ｍ○○：216分之1 被告黃○○：216分之1 被告地○○：24分之3 被告天○○：24分之3 被告宙○○：288分之1 被告Ｋ○○：96分之1 被告Ｅ○○：96分之1 被告未○○：3024分之1595 原告Ｆ○○：36分之1 被告丙○○ 公同共有48分之1 被告甲○○ 被告乙○○ 被告丁○○ 被告戊○○ 被告己○○ 被告Ｋ○○ 被告Ｅ○○ 被告癸○○ 公同共有48分之1 被告辛○○ 被告壬○○ 2 基隆市七堵區台五線段 898 289.98 被告Ｅ○○：12分之1 被告Ｋ○○：12分之1 被告Ａ○○：18分之1 被告Ｌ○○：72分之1 被告Ｂ○○：36分之1 被告戌○○：108分之1 被告亥○○：108分之1 被告申○○：108分之1 被告酉○○：108分之1 被告Ｄ○○：54分之1 被告Ｍ○○：54分之1 被告黃○○：54分之1 被告Ｃ○○：24分之1 被告宙○○：72分之1 被告未○○：216分之103 原告Ｆ○○：9分之1 3 基隆市七堵區台五線段 899 92.66 被告Ｅ○○：72分之1 被告Ｋ○○：72分之1 被告Ａ○○：108分之1 被告Ｌ○○：432分之14 被告寅○：36分之1 被告丑○○：36分之1 被告卯○：36分之1 被告庚○○：36分之1 被告子○○：36分之1 被告Ｂ○○：216分之1 被告Ｎ○○：24分之1 被告戌○○：648分之1 被告亥○○：648分之1 被告申○○：648分之1 被告酉○○：648分之1 被告Ｄ○○：324分之1 被告Ｍ○○：324分之1 被告黃○○：324分之1 被告Ｇ○○：12分之1 被告Ｉ○○：24分之1 被告未○○：324分之181 原告Ｆ○○：54分之1 被告寅○ 公同共有36分之1 被告丑○○ 被告卯○ 被告庚○○ 被告子○○ 4 基隆市七堵區台五線段 918 125.96 被告Ａ○○：72分之1 被告Ｌ○○：288分之1 被告Ｂ○○：144分之1 被告Ｈ○○：48分之1 被告Ｏ○：48分之1 被告宇○○：48分之1 被告Ｊ○○：5040分之95 被告戌○○：432分之1 被告亥○○：432分之1 被告申○○：432分之1 被告酉○○：432分之1 被告Ｄ○○：216分之1 被告Ｍ○○：216分之1 被告黃○○：216分之1 被告地○○：24分之3 被告天○○：24分之3 被告宙○○：288分之1 被告Ｋ○○：96分之1 被告Ｅ○○：96分之1 被告未○○：3024分之1595 原告Ｆ○○：36分之1 被告丙○○ 公同共有48分之1 被告甲○○ 被告乙○○ 被告丁○○ 被告戊○○ 被告己○○ 被告Ｋ○○ 被告Ｅ○○ 被告癸○○ 公同共有48分之1 被告辛○○ 被告壬○○ 5 基隆市七堵區台五線段 916 31.14 被告Ｅ○○：12分之1 被告Ｋ○○：12分之1 被告Ａ○○：18分之1 被告Ｌ○○：72分之1 被告Ｂ○○：36分之1 基隆市（被告基隆市七堵區公所）：60分之4 中華民國（被告財政部國有財產署）：60分之1 被告戌○○：108分之1 被告亥○○：108分之1 被告申○○：108分之1 被告酉○○：108分之1 被告Ｄ○○：54分之1 被告Ｍ○○：54分之1 被告黃○○：54分之1 被告宙○○：72分之1 被告未○○：108分之47 原告Ｆ○○：9分之1 6 基隆市七堵區台五線段 919 294.46 被告Ａ○○：72分之1 被告Ｌ○○：288分之1 被告Ｂ○○：144分之1 被告Ｈ○○：48分之1 被告Ｏ○：48分之1 被告宇○○：48分之1 被告Ｊ○○：5040分之95 被告戌○○：432分之1 被告亥○○：432分之1 被告申○○：432分之1 被告酉○○：432分之1 被告Ｄ○○：216分之1 被告Ｍ○○：216分之1 被告黃○○：216分之1 被告地○○：24分之3 被告天○○：24分之3 被告宙○○：288分之1 被告Ｋ○○：96分之1 被告Ｅ○○：96分之1 被告未○○：3024分之1595 原告Ｆ○○：36分之1 被告丙○○ 公同共有48分之1 被告甲○○ 被告乙○○ 被告丁○○ 被告戊○○ 被告己○○ 被告Ｋ○○ 被告Ｅ○○ 被告癸○○ 公同共有48分之1 被告辛○○ 被告壬○○ 7 基隆市七堵區台五線段 920 410.99 被告Ａ○○：72分之1 被告Ｌ○○：288分之1 被告Ｂ○○：144分之1 基隆市（被告基隆市七堵區公所）：60分之1 中華民國（被告財政部國有財產署）：240分之1 被告Ｈ○○：48分之1 被告Ｏ○：48分之1 被告宇○○：48分之1 被告Ｊ○○：5040分之95 被告戌○○：432分之1 被告亥○○：432分之1 被告申○○：432分之1 被告酉○○：432分之1 被告Ｄ○○：216分之1 被告Ｍ○○：216分之1 被告黃○○：216分之1 被告地○○：24分之3 被告天○○：24分之3 被告宙○○：288分之1 被告Ｋ○○：96分之1 被告Ｅ○○：96分之1 被告未○○：756分之383 原告Ｆ○○：36分之1 被告丙○○ 公同共有48分之1 被告甲○○ 被告乙○○ 被告丁○○ 被告戊○○ 被告己○○ 被告Ｋ○○ 被告Ｅ○○ 被告癸○○ 公同共有48分之1 被告辛○○ 被告壬○○ 8 基隆市七堵區台五線段 921 132.16 被告Ａ○○：72分之1 被告Ｌ○○：288分之1 被告Ｂ○○：144分之1 被告Ｈ○○：48分之1 被告Ｏ○：48分之1 被告宇○○：48分之1 被告Ｊ○○：5040分之95 被告戌○○：432分之1 被告亥○○：432分之1 被告申○○：432分之1 被告酉○○：432分之1 被告Ｄ○○：216分之1 被告Ｍ○○：216分之1 被告黃○○：216分之1 被告地○○：24分之3 被告天○○：24分之3 被告宙○○：288分之1 被告Ｋ○○：96分之1 被告Ｅ○○：96分之1 被告未○○：3024分之1595 原告Ｆ○○：36分之1 被告丙○○ 公同共有48分之1 被告甲○○ 被告乙○○ 被告丁○○ 被告戊○○ 被告己○○ 被告Ｋ○○ 被告Ｅ○○ 被告癸○○ 公同共有48分之1 被告辛○○ 被告壬○○ 9 基隆市七堵區台五線段 922 92.46 被告Ａ○○：72分之1 被告Ｌ○○：288分之1 被告Ｂ○○：144分之1 被告Ｈ○○：48分之1 被告Ｏ○：48分之1 被告宇○○：48分之1 被告Ｊ○○：5040分之95 被告戌○○：432分之1 被告亥○○：432分之1 被告申○○：432分之1 被告酉○○：432分之1 被告Ｄ○○：216分之1 被告Ｍ○○：216分之1 被告黃○○：216分之1 被告地○○：24分之3 被告天○○：24分之3 被告Ｋ○○：96分之1 被告Ｅ○○：96分之1 被告未○○：6048分之3211 原告Ｆ○○：36分之1 被告丙○○ 公同共有48分之1 被告甲○○ 被告乙○○ 被告丁○○ 被告戊○○ 被告己○○ 被告Ｋ○○ 被告Ｅ○○ 被告癸○○ 公同共有48分之1 被告辛○○ 被告壬○○ 附表二：項次費用項目編號姓名比例一測量費 - 原告Ｆ○○ 全部二裁判費 1 原告Ｆ○○ 5.6% 2 被告Ａ○○ 2% 3 被告Ｌ○○ 0.6% 4 被告丙○○ 1.6% 被告甲○○ 被告乙○○ 被告丁○○ 被告戊○○ 被告己○○ 被告Ｋ○○ 被告Ｅ○○ 5 被告Ｂ○○ 1% 6 被告Ｈ○○ 1.6% 7 被告癸○○ 1.6% 被告辛○○ 被告壬○○ 8 被告Ｏ○ 1.6% 9 被告宇○○ 1.6% 10 被告Ｊ○○ 1.4% 11 被告戌○○ 0.3% 12 被告亥○○ 0.3% 13 被告申○○ 0.3% 14 被告酉○○ 0.3% 15 被告Ｄ○○ 0.6% 16 被告Ｍ○○ 0.6% 17 被告黃○○ 0.6% 18 被告地○○ 9.8% 19 被告天○○ 9.8% 20 被告宙○○ 0.4% 21 被告Ｋ○○ 2.2% 22 被告Ｅ○○ 2.2% 23 被告Ｃ○○ 0.6% 24 被告寅○ 0.1% 被告卯○ 被告子○○ 被告丑○○ 被告庚○○ 25 被告寅○ 0.1% 26 被告卯○ 0.1% 27 被告子○○ 0.1% 28 被告丑○○ 0.1% 29 被告庚○○ 0.1% 30 被告Ｎ○○ 0.2% 31 被告Ｇ○○ 0.4% 32 被告Ｉ○○ 0.2% 33 被告基隆市七堵區公所 0.4% 34 被告財政部國有財產署 0.1% 35 被告未○○ 51.5%

2025-01-17

KLDV-113-訴-388-20250117-1

訴

臺灣屏東地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣屏東地方法院民事判決 111年度訴字第499號原告陳進成訴訟代理人洪順玉律師被告李順清訴訟代理人李陳清滿劉家榮律師複代理人陳正軒律師被告陳可真法定代理人陳和廷凌玉霜上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國113年1 2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項定有明文。本件原告原訴之聲明請求確認其就屏東縣○○鄉○○段000000地號土地（下稱系爭土地）有優先承買權，暨請求被告李順清塗銷系爭土地於民國107年1 0月4日以買賣為原因之所有權移轉登記，並請求准予原告優先購買系爭土地，嗣於起訴狀送達後，追加陳可真為被告，並請求被告陳可真以新臺幣(下同)98萬9,712元之價格，就系爭土地與原告訂立買賣契約暨移轉所有權予原告（見本院卷二第177、178頁），其請求基礎事實同一，且被告對於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，依首揭規定，於法自無不合，應予准許。二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決參照）。查原告主張就系爭土地如本院卷二第119頁土地複丈成果圖（下稱複丈成果圖）所示面積125.28平方公尺部分，有土地法第104條及民法第426條之2所定之優先承買權存在等語，為李順清所否認，足認兩造間就原告對系爭土地是否存有優先承買權之法律關係有所爭執。是原告法律上之地位確有不安之狀態，且此不安狀態得以本件確認訴訟予以除去，堪認原告提起本件訴訟係有確認利益（即訴之聲明第一項）。貳、實體方面：一、原告主張：伊於102年11月22日與胞弟即訴外人陳進財就系爭土地簽訂租賃契約（下稱第一次租約），租期自102年2月 1日起至105年11月30日止，用以興建屏東縣○○鄉○○路00○00 號未保存登記房屋（下稱系爭房屋）使用。復於105年12月2 8日就系爭土地再次與陳進財簽訂租賃契約（下稱第二次租約），租期自106年1月1日起至108年12月31日止。又陳進財於107年9月25日將系爭土地以98萬9,712元之價格，出售予被告李順清。惟陳進財與被告李順清均未通知伊系爭土地出售之事，而系爭土地係伊所承租建屋之基地，伊自得主張優先承買之權利，爰依土地法第104條及民法第426條之2規定，請求確認伊就系爭土地有優先承買權存在，及請求被告陳可真（訴外人陳進財之繼承人）應以98萬9,712元之價格與原告訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告等語，並聲明：㈠確認原告對屏東縣○○鄉○○段000000地號土地，面積125.28平方公尺土地有優先承買權存在。㈡被告李順清應就前項土地於民國107年10月4日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被告陳可真，應就第一項土地，以新臺幣98萬9,712元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付前開價金之同時，將該土地所有權移轉登記予原告。二、被告部分：　㈠李順清陳稱：　　1.原告與訴外人陳進財所簽訂之第一次租約第5條約定，「租約屆滿甲方(即原告)應將地上物全部歸還乙方（即訴外人陳進財）......」等語，可知雙方約定於第一次租約期滿後，系爭土地上之地上物為訴外人陳進財所有，顯見渠等所簽立並非基地租賃契約，原告自不得主張優先承買權。縱認原告有與陳進財於105年12月28日訂立第二次租約，然原告於第二次租約期間，並未建築任何建物於系爭土地上，自不得主張優先承買權。況訴外人陳進財於出售系爭土地時，均有書面通知原告，出售條件等相關事宜，且伊於107年12月31日亦與原告就系爭土地簽立租賃契約（下稱第三次租約），足認原告早知系爭土地出售予伊，而當時原告既未主張優先承買權，則已不得再行主張。　　2.退言之，縱認原告就系爭土地有優先承買權存在，惟系爭土地僅如複丈成果圖所示編號257-11⑴面積15.64平方公尺部分上有地上物（即系爭房屋）存在，其餘部分並非系爭房屋本體僅為附屬物，原告自不得就此主張優先承買權。故縱原告能證明系爭房屋為其所有，亦僅得優先承買系爭房屋所坐落之土地。且原告早知系爭土地售予伊，而未即時為優先承買之主張，現提出優先承買之主張，顯有違誠信原則，應依情事變更原則酌增承買價額，以符法之安定性及誠信原則等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。　㈡被告陳可真陳稱：對於本件事實不清楚，請法院依法審酌等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項(見本院卷二第204、205頁)：　㈠102年11月22日原告與訴外人陳進財就系爭土地簽訂土地租賃契約（即第一次租約）。（見本院卷一第23頁）　㈡107年12月31日原告與被告李順清就系爭土地簽訂土地租賃契約（即第三次租約）。（見本院卷一第189、190頁）　㈢系爭房屋房屋稅起課時間為103年3月。（見本院卷一第145頁）　㈣原告在屏東縣○○鄉○○路00○00號所建房屋，如房屋稅籍證明書所載（見本院卷一第147頁）。　㈤原告所興建之系爭房屋並未設定地上權登記。　㈥對於屏東縣東港地政112年4月20日土地複丈成果圖所示測量結果即土地地號、面積及地上物座落之地號、面積（見本院卷二第119頁）。四、本件之爭點為：㈠原告就系爭土地是否有優先承買權？㈡如認原告有優先承買權，優先承買之範圍是否僅限於複丈成果圖中所示257-11⑴之部分，及原告是否應以市價承買？茲論述如下：㈠原告就系爭土地是否有優先承購權？　　⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項分別定有明文。上開關於基地或房屋優先承買權規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權、典權或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先承買權之適用（最高法院99年度台上字第775號判決意旨參照）。　　⒉經查，原告與訴外人陳進財就系爭土地簽訂第一次租約後，原告於103年間在系爭土地上興建系爭房屋等情，為兩造所不爭執，且有系爭房屋課稅證明在卷可稽，此部分應可認定為真實。然依第一次租約第5條之約定，系爭房屋於105年11月30日（即第一次租約期滿）後應歸陳進財所有，則系爭房屋既歸陳進財所有，依上開說明，原告就系爭土地自難認有優先承買權存在。　　⒊原告雖提出與陳進財簽訂第二次租賃契約，並依該租約第8 條約定主張系爭房屋仍為其所有，惟被告李順清否認第二次租約陳進財簽名之真正。經查，因原告所提出第二次租約之書面契約為影列印機具製成之彩色影本，且因簽名之樣本數不足，致鑑定機關難以鑑定第二次租約陳進財簽名之真正。又證人洪子豐雖到庭證稱：（問：證人是否曾於 105年12月28日幫陳進財與陳進成訂立土地租賃契約？）這份租約看起來像我預先準備的格式，且租約第2頁下方關於『第3條所訂租金共計新台幣壹拾貳萬元整，確已全數收訖』等文字是我的字跡，但對租約之內容不是很有印象，時間有點久了；（問：上開契約第2頁陳進財2處之簽名，是否為陳進財所親簽？證人有無在場見證陳進財簽名？）我沒有印象，忘記了；（問：證人有無與陳進財、陳進成一同在場之印象？）忘記了，想不起來等語。另證人黃奇男亦到庭證稱：（問：證人是否知悉當時陳進財土地上有建物或其將土地出租他人？）我不知道；（問：證人是否有去現場看過陳進財的土地？）沒有去過現場；（問：證人當時是否有聽聞原告陳進成有向陳進財承租土地？）當時有聽陳進財講過土地有租給陳進成，但租賃期間到什麼時候，就沒有聽他講過；（問：證人當時有無確認李順清向陳進財所買受之土地已無租賃關係？）不了解等語。顯見上開證人就原告與陳進財第二次租約簽訂之詳細過程，未全程參與，對於第二次租約陳進財之簽名之是否陳進財所親簽，均未能證實，尚難據此認定原告主張第二次租約之真正。　　⒋此外，縱認原告所主張之第二次租約為真正，然系爭房屋依第一次租約之約定，租期屆滿後已歸陳進財所有，原告復未能舉證證明其於第二次租約租賃期間有興建何建物（原告主張系爭土地所搭建之鐵皮車棚欠缺構造上及使用上之獨立性，不得單獨為所有權之客體，並非土地法、民法所稱之房屋），尚難據此認定原告就系爭土地有優先承買權。況土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係（最高法院111年度台上字第2616號判決參照），顯見優先承買權係具有物權效力之權利。又物權依民法第746條第1項之規定，因拋棄而消滅，而物權之拋棄乃物權人單方使其物權消滅之單獨行為。本件原告復與被告李順清就系爭土地簽訂第三次租約，足認原告就系爭土地業由陳進財出賣予與被告李順清一事有所認識，並承認被告李順清為系爭土地之所有權人。據此亦可認其有拋棄系爭土地優先承買權之意思表示。從而，原告主張其就系爭土地有優先承買權存在云云，即無可採。㈡原告就系爭土地並無優先承買權，已如上述，則原告請求被告李順清塗銷系爭土地於107年10月4日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，及請求被告陳可真以98萬9,712元之價格與其訂立買賣契約，並於原告給付買賣價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，於法均屬無據。五、綜上所述，本件原告請求確認其就系爭土地有優先承買權存在，並依土地法第104條及民法第426條之2規定，請求被告李順清將系爭土地於107年10月4日以買賣為原因所為所有權移轉登記，予以塗銷，暨被告陳可真就系爭土地應以98萬9, 712元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付買賣價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　簡光昌正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾思賢

2025-01-17

PTDV-111-訴-499-20250117-1

訴

臺灣臺南地方法院

分割共有物

臺灣臺南地方法院民事判決 110年度訴字第1137號原告 ⒈胡峻豪訴訟代理人李明峯律師蔡文斌律師複代理人邱維琳律師被告 ⒉胡詹麗雪（胡吉雄之承受訴訟人） ⒊胡伊姿（胡吉雄之承受訴訟人） ⒋胡志明（胡吉雄之承受訴訟人） ⒌胡博文（胡吉雄之承受訴訟人） ⒍胡博仁（胡吉雄之承受訴訟人） ⒎胡欽淋 ⒏元阿春 ⒐楊胡麗香 ⒑林胡銀英被告 ⒒鮑力田（張秋凉之承受訴訟人）訴訟代理人吳依蓉律師被告 ⒓朱宏杰律師即胡忠子之遺產管理人 ⒔胡延利 ⒕胡秀凉 ⒖黃賢惠 ⒗胡方葉上一人訴訟代理人胡明學被告 ⒘胡定竭 ⒙胡正權 ⒚黃華英 ⒛李峻傑訴訟代理人蘇睿涵律師被告 胡鍵鋒 許志豪上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告胡詹麗雪、胡伊姿、胡志明、胡博文、胡博仁、胡欽淋、元阿春、楊胡麗香、林胡銀英應就其被繼承人胡秋波所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地之應有部分72分之2辦理繼承登記。二、原告與當事人欄編號2至20所示被告共有之坐落臺南市○○區○ ○段000地號土地，應按附表二所示方式分割。三、就前項土地之分割，共有人間應為補償及應受補償之金額如附表三所示。四、原告與當事人欄編號11至14、16至18、20至22所示被告共有之坐落臺南市○○區○○段000地號土地，應按附表四所示方式分割：五、就前項土地之分割，共有人間應為補償及應受補償之金額如附表五所示。　六、訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔之比例」欄所示比例負擔。　　　　　　　事實及理由壹、程序方面一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。本件被告張秋凉於訴訟進行中之民國111年8月11日死亡，其於本件分割標的即坐落臺南市○○區○○段000○000地號2筆土地（下以地號簡稱之，並合稱為系爭2筆土地）之應有部分由其繼承人鮑力田以分割繼承為原因登記取得，此有張秋凉之除戶戶籍謄本、臺南市新化地政事務所提供之土地分割繼承登記案件資料可參（見本院卷二第255、301至328頁），鮑力田並於112年4月21日具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第287、289頁）；另被告胡吉雄於112年12月17日死亡，其繼承人為胡詹麗雪、胡伊姿、胡志明、胡博文、胡博仁等5人，此有胡吉雄之死亡通報警示、其繼承人之戶籍謄本、本院家事事件公告查詢結果在卷可參（見本院卷三第19、129至138、141頁），經原告於1 13年3月27日聲請由上開胡吉雄之繼承人承受訴訟（見本院卷三第127、128頁）；上開承受訴訟之聲請，核與法律規定相符，均應予准許。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款、第7款分別定有明文。查本件訴訟繫屬後，部分原列為被告之共有人將其應有部分移轉予訴外人或其他當事人，原告遂依共有關係變動情形，追加受讓應有部分之人為被告，及撤回對因讓與應有部分而脫離共有關係之被告之訴，依上開規定，此部分訴之變更、追加均屬合法。三、被告胡方葉、胡定竭、胡正權雖以其等將針對被告李峻傑向訴外人胡育志購買房屋應有部分，未以書面通知胡方葉行使優先承買權乙事提出告訴，請求在釐清法律關係前停止本件訴訟，然此並非停止訴訟程序之法定事由，無從許可。　　四、當事人欄編號2至6、8至10、12至15、19、21之當事人，均受合法通知，無正當理由，均未於言詞辯論期日或最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：系爭2筆土地為兩造所共有，均為鄉村建築用地，雖2筆土地之共有人不盡相同，但2筆土地相鄰僅17公尺，爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項規定，請求准予合併分割系爭2筆土地，並同意按被告李峻傑所提出之方案分割系爭2筆土地，如有部分共有人未能分得土地，請命為適當之補償。聲明：如主文第一、二、四項所示。二、被告方面：　(一)被告李峻傑：經被告李峻傑持續與424地號土地上門牌號碼臺南市○○區○○里○○○00○00○0○00○0號房屋（以下址為「胡家里胡厝寮」之房屋均以門牌號碼簡稱之）所有人溝通討論，除被告胡方葉、胡定竭、胡正權外之房屋所有權人均同意由李峻傑拆除房屋，李峻傑並願補償胡方葉、胡定竭、胡正權新臺幣（下同）30萬元，被告胡方葉、胡定竭、胡正權分得之附圖編號丁土地上亦有一未保存登記建物得供居住，是李峻傑所提方案已取得多數共有人同意，且分割後土地形狀完整、方正，均有道路可供進出，無形成袋地之虞，爰請求按主文第二、四項所示方法分割系爭2 筆土地。　(二)被告胡詹麗雪、胡伊姿、胡志明、胡博文、胡博仁之被承受訴訟人胡吉雄曾委任訴訟代理人到庭陳稱：我只有418 地號土地持分，分配處只要靠馬路即可。　　　(三)被告胡欽淋：對土地分割無意見，關於418地號土地之意見同胡吉雄。我自小即居住在424地號土地上的76號房屋，現亦回來居住在該屋，如果房屋被拆除我不知道要住哪裡。　(四)被告楊胡麗香未於最後言詞辯論期日到庭，其曾到庭陳稱：意見同胡吉雄。　　　(五)被告元阿春未於最後言詞辯論期日到庭，其曾到庭陳稱：可不受原物分配而受找補。　(六)被告鮑力田：同意按附圖所示方案分割系爭2筆土地。　(七)被告胡延利、胡秀凉：　　1.418地號土地面積僅約110.8坪，然共有人人數眾多，若以原物分割方式，被告胡延利、胡秀凉至多分得3坪左右，部分共有人甚至連1坪均不足，就此細碎之面積各共有人均無法就分得之土地為通常上使用，亦造成土地價值折損，爰請求變賣418地號土地，按應有部分分配價金予各共有人。　　2.被告胡延利、胡秀凉於424地號土地可分得面積約52坪，足供一般建築房屋及其他用途之通常使用，本院卷一第36 3頁附圖黃色梯形區域原為被告胡延利、胡秀凉與伯叔共有，建有建號為109新地土地第014449號之建物，並為被告胡延利、胡秀凉住居於其內，後雖建物拆除，然被告胡延利、胡秀凉對曾住居之土地在感情或生活上有深切之依附關係，應作為定分割方案之考量因素，爰請求將該範圍土地分歸被告胡延利、胡秀凉繼續維持共有。　(八)被告胡方葉、胡定竭、胡正權共同具狀陳稱：就424地號土地，請求將卷一第367頁紅色所示位置分配予胡方葉、胡定竭、胡正權保持共有；83號及83之1號房屋原由胡定竭之祖父胡南石以優質建材起造，胡南石過世後，原由胡定竭之父胡東義與叔父胡育志分別繼承，持分各2分之1，胡東義過世後，其持分再由胡方葉繼承，胡育志在未以書面通知胡方葉之情況下，將其房屋持分逕自出售予李峻傑，並提出不具法律權源之房屋拆遷同意書，違法剝奪胡方葉之優先購買權。被告胡定竭另陳稱：我與胡方葉、胡正權為83號房屋之所有權，此屋係我們在民國50幾年蓋，住到現在，都是農事利用；房子是我爺爺和我父親一起蓋的，胡育志是我叔叔，已經放棄該屋的權利，現在也沒有住在那邊了，胡育志應該沒有將房屋一併移轉給被告李峻傑，不同意被告李峻傑分割方案，同意本院卷二第49頁的分割方案（此為原告原先提出之方案，原告嗣後不再主張），我只想保留83號房屋的主要部分。418地號土地部分沒有意見，雖然我們有持分，但沒有用到。我們在424地號土地上有83號及83之1號建物，希望可以原物分配，如要找補亦願意等語。被告胡芳葉另陳稱：不同意拆遷，房子價值300萬元以上，因為那是檜木造的，之前建商說如果拆遷只要給我們30萬元拆遷費用，真的很不公平等語。　(九)被告許志豪：希望能分在靠北邊的土地，附圖編號甲部分土地有袋地通行權之問題，建議由甲部分分得之土地去劃出道路以供通行，目前土地仍登記在李峻傑名下，日後不知是否會登記在東南吉公司名下，仍有通行問題。　(十)其餘被告均未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。　　　　　　　　三、原告請求分割系爭2筆土地及辦理繼承登記，為有理由：　(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭2筆土現共有情形如附表一所示，有系爭2筆土地查詢資料、418地號土地登記共有人胡秋波及其繼承人之戶籍資料、繼承系統表、本院覆原告查詢拋棄繼承案件函、本院家事事件公告查詢結果、本院公示催告公告在卷可參（見本院調字卷第81、315至335頁、卷一第97頁、卷三第129至138、141 、215至222頁）。而共有人間就系爭2筆土地並無不分割之約定，而依系爭2筆土地之使用目的，亦無不能分割情事，然共有人間無法達成分割之協議，則依前開規定，原告請求分割系爭土地，洵屬有據，應予准許。　(二)次按因繼承於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。再按共有之不動產之共有人中一人死亡，他共有人請求分割共有物時，為求訴訟之經濟起見，可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記，並請求該繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產（最高法院69年度台上字第1012號裁判、同院70年度第2次民事庭會議決定㈡決議意旨參照）。查418地號土地之登記共有人胡秋波於72年5 月18日死亡後（見本院調字卷第81頁），其繼承人（含再轉繼承人）即被告胡詹麗雪、胡伊姿、胡志明、胡博文、胡博仁、胡欽淋、元阿春、楊胡麗香、林胡銀英尚未就胡秋波所遺之418地號土地應有部分72分之2辦理繼承登記，有上開418地號土地查詢資料在卷可參，是原告一併請求上開繼承人就其等被繼承人胡秋波所遺之418地號土地應有部分72分之2辦理繼承登記，為有理由，亦應准許，爰判決如主文第一項所示。　四、原告起訴請求分割系爭2筆土地，既屬有據，則次應審酌者，乃分割方法之問題，茲分述如下：　(一)按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，又原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割；共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。民法第82 4條第1至6項分別定有明文。分割共有物，除應謀共有人間之公平外，並應斟酌各共有人之利害關係，並共有物之性質、價格、利用價值、經濟效益及實際使用情形決之，以維持全體共有人之公平為標準，為適當之分配。又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。惟如分配原物有困難時，則應予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院98年度台上字第2058號、51年度台上字第271號裁判意旨參照）。　(二)查418地號土地呈一北寬南窄之梯形，其北側地界臨接臺南市南128線道路，西界則臨一私設道路【位置約在同段4 17（北段）、426（南段）地號土地上】，此筆土地上有2 個簡易帆布車棚及1個鐵皮棚架。424地號土地則位於418 地號土地南側，與418地號土地並未相鄰，其間隔有同段4 19、425地號土地；424地號土地大致呈一西北角有缺口的長方形（此缺口即為同段425地號土地所在位置），土地上坐落有附圖編號Ａ至Ｆ所示之未保存登記建物，土地東側臨接一無名巷弄道路（位置約在同段285地號土地上），另418地號土地西界所臨之私設道路亦延伸至424地號土地西北角。上開諸情，業經本院會同臺南市新化地政事務所人員履勘現場查明，並有系爭土地地籍圖、勘驗測量筆錄、現場簡圖、現場照片（本院調字卷第41頁、卷一第279 至319頁）在卷可參，堪予認定。原告雖請求將系爭2筆土地合併分割，然系爭2筆土地之共有人並非完全相同，復未相鄰，顯與民法第824條第5項、第6項數不動產得合併分割之要件不符，自不得合併分割，而應分別分割之，合先說明。　(三)418地號土地之原物分割方法：　　　被告李峻傑就418地號土地所提出如附表二所示之分割方法，可使各共有人分得面積與應有部分相當且均臨路之土地，此方案雖無法使原告及被告鮑力田以外之共有人均單獨取得原物，然418地號土地之面積為369.31平方公尺，共有人數則為20人，其間應有部分比例相差頗大，如不使應有部分較小之共有人就分得土地保持共有，所分得之土地將極為細碎且難以利用，顯不符共有人之利益；此外，原告及被告鮑力田均同意此方案，當事人欄編號2至10、1 2、15至19之共有人經本院送達此分割方案，均未就上開方案表示異議，可認按上開方案分割應不違反其等意願，爰採為418地號土地之分割方法，並依民法第824條第4項規定，使分得附表編號癸、子部分土地之共有人，就其分得土地按原應有部分之比例保持共有。至於被告元阿春雖稱其可不分配原物而受找補，然其係與胡秋波之其餘共有人公同共有418地號土地應有部分72分之2，胡秋波之遺產既尚未分割，被告元阿春就該應有部分僅有潛在之應繼分，實無法確定其就418地號土地之權利範圍以換算補償金額；又被告胡延利、胡秀凉雖請求將418地號土地變價分割，然原告、被告李峻傑、鮑力田、胡欽淋、楊胡麗香均仍有取得原物之意願，418地號土地亦無不能或難以原物分割之情形，自無變價分割之必要，附予說明。　(四)424地號土地之原物分割方法：　　1.本院於111年5月12日履勘現場時，查得424地號土地上坐落有附圖編號Ａ至Ｆ所示房屋，業如前述。當日到場當事人表示Ａ房屋（76號）為原告所有，無門牌之Ｂ房屋為已歿之胡秋波所有，Ｃ房屋（82號）為被告胡鍵鋒、訴外人胡祥大所有，Ｆ房屋（82之1號）為被告李峻傑所有；另被告胡定竭稱Ｄ房屋門牌號碼亦為82號（然現場無門牌），為胡祥大及已歿之胡忠子所有；至於Ｅ房屋（83號），被告李峻傑稱該屋為其與被告胡定竭各持有2分之1，被告胡定竭則稱該屋為伊與李峻傑、胡正權、胡方葉共有，此有本院勘驗筆錄在卷可參。嗣經本院向臺南市政府財政稅務局新營分局調取76、82、83、83之1號房屋之房屋稅稅籍資料，該局以111年5月18日南市財營字第1112606195號函復稱 83之1號房屋並無稅籍資料，而該函檢附之111年房屋稅課稅明細表顯示，76號房屋之納稅義務人為原告，82號房屋設有4個稅籍，納稅義務人分別為被告胡鍵鋒、訴外胡天生、胡川安、胡榮華，83號房屋之納稅義務人則為被告李峻傑及胡方葉，持分比各2分之1，其中被告李峻傑係於11 1年4月18日始取得此房屋之持分，此亦有上開函文暨所附課稅明細表附卷可憑（見本院卷一第327至342頁）。嗣被告胡方葉、胡定竭、胡正權改稱83號房屋原由胡定竭之父胡東義與叔父胡育志共有，持分各2分之1，胡東義過世後其持分再由胡方葉繼承，胡育志則將房屋持分出售予李峻傑等情，被告李峻傑亦提出胡育志所出具之房屋拆遷同意書（見本院卷二第39頁）。因當事人所陳稱之房屋所有權歸屬與房屋稅籍登記內容部分有所出入，目前互核一致而可確認所有權歸屬情形者，僅有⑴Ａ房屋（76號）為原告所有、⑵Ｃ房屋（82號）為被告胡鍵鋒與他人共有或各有其一部及⑶Ｅ房屋（83號）為被告胡方葉、李峻傑共有（李峻傑所取得者應為事實上處分權），權利範圍各2分之1。至於Ｂ、Ｄ、Ｆ房屋則尚欠缺可認定所有權歸屬之相關資料。被告胡方葉、胡定竭、胡正權雖主張被告李峻傑向胡育志購買82號房屋持分時未通知其優先承買，然土地法第34條之 1第4項規定之優先承購權僅具債權效力，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力（最高法院109年度台上大字第2169號民事大法庭裁定意旨參照），是縱認被告胡方葉、胡定竭、胡正權所辯屬實，亦不影響李峻傑取得事實上處分權持分之效力。又被告胡欽淋雖主張76號房屋為其舊居，然並未提出其就該房屋具有何所有或使用權源之相關證明（其所提出之本院卷三第275、277頁之418地號、同段46土地地價稅繳款書，與7 6號房屋之所有權無關），附予敘明。　　2.被告李峻傑就424號土地所提出之附表四所示分割方案，係將該土地分為東西二側，由其及被告朱宏杰律師即胡忠子之遺產管理人分得附圖編號甲之西側土地並保持共有，東側土地則再以東西向分割線平行分割為編號乙、丙、丁、戊、己、庚6宗地，分別分配予其他共有人；如依此方案分割，各共有人分得之土地形狀均屬方正完整，且均與現況道路有適宜之聯絡（編號甲部分土地西北角臨接西側的私設道路，編號乙、丙、丁、戊、己、庚部分土地則臨東側的無名巷道），利於土地整體開發利用。被告許志豪雖質疑附圖編號甲部分土地為袋地，應劃出道路以供通行，然從本院勘驗現場所見，418地號土地西界所臨之私設道路確有延伸至424地號土地西北角，是分得附圖編號甲部分土地之共有人仍得藉由該道路通往南128線道路，又同段417地號土地所有人自102年間起，即以該土地現無償供道路使用為由，向臺南市政府財政稅務局新營分局申請減免地價稅，並經該局准許免徵地價稅至今，此有該局11 3年12月11日南市財營字第1132614901號函暨所附地價稅減免申請書、准許申請之函文可參（見本院卷三第331至3 35頁）；此外，被告李峻傑陳稱其欲將其分割所得土地出售予訴外人東南吉建設股份有限公司（下稱東南吉公司），與424地號土地西側、南側毗鄰之同段426、437地號土地均為東南吉公司所有，日後編號甲部分土地亦可經由43 7地號土地通行東側之無名巷道，且東南吉公司之董事王錫傳已出面與417地號土地之所有人胡芳源訂立土地永久使用約定書等情，亦據其提出收據、土地永久使用約定書、417、426、437地號土地登記謄本、東南吉公司董監事網頁資料為證（見本院卷三第285至291、356、389頁），堪認屬實。是以，編號甲部分土地既有上開方式可聯絡東、西二側之道路，應無日後將就其他共有人分得之土地主張通行權之疑慮。　　3.上開分割方法雖將使被告胡方葉、胡定竭、胡正權無法取得胡芳葉與被告李峻傑共有之83號房屋之基地，然而，依被告胡方葉、胡定竭、胡正權3人於424地號土地之應有部分比例計算，其所能分得之土地面積約為253.25平方公尺（計算式：3,143.8平方公尺×348/4320＝253.25平方公尺，下數點後二位以下四捨五入），而83號房屋僅建物部分占地面積即達276.23平方公尺，尚不含門埕及建物與土地邊界間縫隙之空地面積，是被告胡方葉、胡定竭、胡正權所能分得之土地面積已不足使其保有完整之83號房屋；且 83號房屋位於424地號土地西南角，需另行向北或向東留設通道，方能連接424地號土地西北角或東側之道路，如此一來，為使被告胡方葉、胡定竭、胡正權取得83號房屋之全部基地並能聯絡道路，勢必壓縮其他共有人所能分得之面積；而依被告胡方葉、胡定竭、胡正權所述，83號房屋之起造時間為民國50幾年間，屋齡至少已50餘年，衡情所餘價值已不高，如強為保留建物而使其他共有人分得面積減少，甚至需分擔額外用於通行之土地面積，恐失衡平。至被告胡延利、胡秀凉雖以其原有祖宅位於424地號土地東北角為由，而請求分得該處之土地，然其亦自承該祖宅早已拆除滅失，則縱將其二人分在該處，亦無法收房地所有權、使用權合一之利，本院認尚無為此調整分割方案之必要。　　4.從而，本院經審酌土地之使用現況、未來利用可能性、經濟價值以及全體共有人之利益等因素，認以被告李峻傑所提出之附表四方案作為424地號土地之原物分割方法，符合全體共有人之經濟利益，應屬公平適宜；又被告胡延利、胡秀凉二人及被告胡方葉、胡定竭、胡正權三人，均曾表示願就其分得土地保持共有，而被告朱宏杰律師即胡忠子之遺產管理人經本院送達此分割方案而未表示異議，可認按上開方案分割應不違反其等意願，爰依民法第824條第4項規定，使分得附表編號甲、丁、庚部分土地之共有人，就其分得土地按原應有部分之比例保持共有，並判決如主文第四項所示。　(五)另按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，此為民法第824 條第3項所明定。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85 年台上字第2676號裁判意旨參照）。本院就系爭2筆土地號土地所採之分割方案，雖使各共有人均取得原物之分配，然分得土地之面積、形狀、臨路條件等因素仍有不同，土地價值應有差異，揆諸前揭說明，自應由分得價值高於應有部分所應得者，補償分得價值低於應有部分所應得者。經本院就系爭2筆土地分別依主文第二、四項所示方案分割後，各共有人間應補償或應受補償之金額為何乙節，囑託財團法人臺南市不動產估價師公會為鑑定，業據該公會出具鑑定結論，有鑑定報告書附卷可參；爰以上開鑑定結果為補償標準，定補償方法如主文第三、五項所示。又當事人欄編號2至10所示被告，係因繼承其被繼承人胡秋波之遺產而公同共有418地號土地之應有部分，故其受補償金額仍屬其等公同共有，附此說明。　(六)再按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第1項、第2項分別定有明文。查本件被告李峻傑曾將其所有之424地號土地應有部分設定抵押權予訴外人王錫傳，惟王錫傳經本院告知訴訟後並未聲明參加訴訟（見本院卷一第255、257頁），則依上開規定，424地號土地上所設定之上開抵押權，於該土地以前述方法分割後，應移存於抵押人即被告李峻傑分割後所得之部分，併予說明。五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證　　，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由　　敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命　　勝訴之當事人負擔其一部。共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔。共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用。民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書、第2項分別定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，兩造之行為，均可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故應由兩造按其原應有部分價值比例分擔訴訟費用（以起訴時系爭2筆土地之公告地價為計算基準），較為公允，爰判決如主文第六項所示。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書、第2項。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　張玉萱上列正本係照原本作成。　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝明達　　　　　　　　　附表一　編號共有人應有部分訴訟費用負擔之比例備註臺南市○○區○○段000地號土地（面積：369.31平方公尺）臺南市○○區○○段000地號土地（面積：3143.8平方公尺） 1 胡峻豪 120分之12 120分之12 百分之10 2 胡詹麗雪公同共有72分之2 0 連帶負擔百分之0.3 繼承自胡秋波，尚未辦繼承登記 3 胡伊姿 4 胡志明 5 胡博文 6 胡博仁 7 胡欽淋 8 元阿春 9 楊胡麗香 10 林胡銀英 11 鮑力田 120分之24 120分之12 百分之11.1 繼承自張秋凉 12 朱宏杰律師即胡忠子之遺產管理人 72分之2 72分之2 百分之2.8 13 胡延利 36分之1 36分之1 百分之2.8 14 胡秀凉 36分之1 36分之1 百分之2.8 15 黃賢惠 72分之2 0 百分之0.3 16 胡方葉 4320分之104 4320分之116 百分之2.6 17 胡定竭 4320分之104 4320分之116 百分之2.6 18 胡正權 4320分之104 4320分之116 百分之2.6 19 黃華英 12分之2 0 百分之1.8 20 李峻傑 90分之29 00000000分之0000000 百分之38 21 胡鍵鋒 0 628764分之 104673 百分之14.9 22 許志豪 0 314382分之 26138 百分之7.4 　　附表二：418地號土地分割方法附圖編號面積（平方公尺）取得人分配後權利範圍辛 36.93 胡峻豪全部壬 73.86 鮑力田全部癸 67.71 胡詹麗雪、胡伊姿、胡志明、胡博文、胡博仁、胡欽淋、元阿春、楊胡麗香、林胡銀英（胡秋波之繼承人）公同共有792分之120 胡延利 792分之120 胡秀凉 792分之120 黃賢惠 792分之120 胡方葉 792分之104 胡定竭 792分之104 胡正權 792分之104 子 190.81 李峻傑 186分之116 朱宏杰律師即胡忠子之遺產管理人 186分之10 黃華英 186分之60 附表三：418地號各共有人找補金額編號　受補償人　　　　　補償人　合計胡忠子黃華英李峻傑 1 當事人欄編號2至10之被告（由受補償人公同共有） 1,155元 6,932元 13,402元 21,489元 2 胡延利 1,155元 6,932元 13,402元 21,489元 3 胡秀凉 1,155元 6,932元 13,402元 21,489元 4 胡峻豪 6,349元 38,096元 73,653元 118,098元 5 黃賢惠 1,155元 6,932元 13,402元 21,489元 6 胡方葉 1,002元 6,007元 11,614元 18,623元 7 胡定竭 1,002元 6,007元 11,614元 18,623元 8 胡正權 1,001元 6,008元 11,614元 18,623元 9 鮑力田 5,551元 33,305元 64,390元 103,246元　合計 19,525元 117,151元 226,493元 363,169元　　　附表四：424地號土地分割方法附圖編號面積（平方公尺）取得人分配後權利範圍甲 1302.40 李峻傑 0000000分之0000000 朱宏杰律師即胡忠子之遺產管理人 0000000分之523970 乙 314.37 鮑力田（張秋凉之繼承人）全部丙 314.37 胡峻豪全部丁 253.26 胡定竭 3分之1 胡正權 3分之1 胡方葉 3分之1 戊 261.38 許志豪全部己 523.36 胡鍵鋒全部庚 174.66 胡秀凉 2分之1 胡延利 2分之1 附表五：424地號各共有人找補金額編號受補償人補償人合計胡鍵鋒胡方葉胡定竭胡正權許志豪鮑力田 1 胡忠子 16.829元 4,586元 4,586元 4,586元 14,181元 3,336元 48,104元 2 胡延利 5,503元 1,499元 1,499元 1,499元 4.636元 1,091元 15,727元 3 胡秀凉 5,502元 1,500元 1,499元 1,499元 4.636元 1,091元 15,727元 4 胡峻豪 20,034元 5,459元 5,460元 5,459元 16,882元 3,972元 57,266元 5 李峻傑 234,157元 63,807元 63,807元 63,808元 197,316元 46,417元 669,312元　合計 282,025元 76,851元 76,851元 76,851元 237,651元 55,907元 806,136元

2025-01-16

TNDV-110-訴-1137-20250116-2

台上

最高法院

請求國家賠償等

最高法院民事裁定 114年度台上字第53號上訴人羅淑薇訴訟代理人張進豐律師吳煥陽律師陳樹村律師被上訴人黃清福吳瓊雄胡雲月被上訴人新北市淡水地政事務所法定代理人廖俊隆訴訟代理人蔡進良律師被上訴人有限責任淡水第一信用合作社法定代理人麥勝剛被上訴人鄭勝春上二人共同訴訟代理人李永然律師盧孟蔚律師被上訴人新北市政府稅捐稽徵處法定代理人黃育民被上訴人京美建設股份有限公司法定代理人王裕中被上訴人蘇永平蘇宜玲李國豪上列當事人間請求國家賠償等事件，上訴人對於中華民國113年9 月4日臺灣高等法院第二審判決（112年度重上國字第6號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第46 9條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第470條第2項、第475條本文各有明定。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院解釋或憲法法庭裁判字號，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與前述法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第475條但書情形外，亦不調查審認。本件上訴人對於原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使所論斷：上訴人與被上訴人黃清福、吳瓊雄、胡雲月(下稱黃清福等3人)原為○○市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)共有人，上訴人應有部分為15056/100000，黃清福等3人應有部分合計為84944/100000。黃清福等3人於民國109年4月24 日與被上訴人京美建設股份有限公司(下稱京美公司)簽訂土地買賣契約書，依土地法第34條之1第1項規定將系爭土地出賣予京美公司，並於同年5月15日以存證信函(下稱系爭優先承買通知)通知上訴人系爭土地之售價每坪新臺幣(下同)40萬元及付款方式，倘上訴人欲行使優先購買權，應於15日內以書面作成意思表示等語，系爭優先承買通知於109年5月19日到達上訴人。上訴人於10 9年5月25日所發存證信函，並無承買之意思，其後以書面作成之優先承買意思表示，則遲至109年6月8日始到達黃清福等3人，已逾系爭優先承買通知所定15日期限(109年6月3日屆滿)，不生優先承買權行使之效力。黃清福等3人將系爭土地所有權移轉登記予京美公司，被上訴人蘇永平、蘇宜玲、李國豪(下合稱蘇永平等3人)受黃清福等3人委任，辦理前開移轉登記事宜，及李國豪受黃清福委託，於109年5月7日依規定申請上訴人戶籍謄本以對上訴人為優先承買通知，新北市政府稅捐稽徵處(下稱新北市稅捐處)核課系爭土地移轉之土地增值稅並受領稅款，新北市淡水地政事務所（下稱淡水地政事務所）依黃清福等3人及京美公司之申請辦理系爭土地所有權移轉登記，均屬適法。上訴人前以其所有之系爭土地應有部分為有限責任淡水第一信用合作社(下稱淡水一信)設定最高限額抵押權，擔保其對淡水一信之借款(下稱系爭抵押債務)。京美公司取得系爭土地所有權後，就系爭抵押債務有利害關係，其為塗銷上開抵押權登記而為上訴人清償，非淡水一信所得拒絕。淡水一信及其受僱人鄭勝春告知京美公司系爭抵押債務餘額並受領其清償，亦無不法。上訴人以其優先承買權受侵害為由，依民法第184條第1項前段、第2項及第185條第1 項規定，請求黃清福等3人、京美公司、蘇永平等3人連帶賠償6, 000萬元本息；依國家賠償法第2條第2項，請求新北市稅捐處賠償6,000萬元本息；依據國家賠償法第2條第2項、土地法第68條規定請求淡水地政事務所賠償2,000萬元本息，及以年籍、貸款等隱私受侵害為由，依民法第184條第1項前段、第2項、第195條、個人資料保護法第28條第2項、第29條第1項、民法第185條第1 項規定，請求黃清福等3人及李國豪連帶賠償100萬元本息；請求淡水一信及鄭勝春連帶賠償200萬元本息，均無理由，不應准許等情，指摘其為不當，並就原審已論斷或不影響判決結果之贅論部分，泛言理由不備或矛盾、違反證據法則，而非表明該判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。末查土地法第34條之1執行要點第8點第2款規定，優先承買之書面通知應送達他共有人之戶籍地址，李國豪代理黃清福申請上訴人戶籍謄本並依其上記載送達系爭優先承買通知，非無必要，上訴人就此所為指摘，不無誤會，附此敘明。據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第444條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日最高法院民事第二庭審判長法官袁靜文法官張競文法官王怡雯法官周群翔法官王本源本件正本證明與原本無異書　記　官　戚季淳中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日

2025-01-16

TPSV-114-台上-53-20250116-1

家繼簡

臺灣彰化地方法院

分割遺產

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度家繼簡字第80號原告林○○ 訴訟代理人柯毓榮律師（法扶律師）被告江○○ 江○○ 林○○ 林○○ 江○○ 江○○ 李○○ 江○○ 江○○ 江○○ 受告知人彰化縣埤頭鄉農會法定代理人陳世勳上列當事人間請求分割遺產事件，本院於民國114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文兩造就被繼承人江○○所遺如附表一所示之遺產，應予分割如附表一「分割方法」欄所示。訴訟費用由兩造依附表二所示比例負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、本件被告10人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依家事事件法第51條準用民事訴訟法第385條第1項前段規定，爰依原告聲請為一造辯論判決。　　　　　貳、實體方面：一、原告主張略以： (一)兩造被繼承人江○○於民國109年1月1日死亡，兩造均為被繼承人江○○之繼承人，應繼分比例詳如附表二所示，被繼承人江○○死亡時所遺留之遺產則如附表一所示之三筆土地（下稱系爭遺產），又系爭遺產並無因法令或因使用目的不能分割之情形，若採變價方式分割，則可徹底消滅共有，維持土地完整，較符合土地整體利用之經濟效益，其價值亦高於土地原物分割後之價值，不致因原物分割而減損價額，並可促進社會整體經濟發展，且透過變價分割，將透過市場自由競爭之方式變價，使系爭遺產市場價值極大化，亦可促使產權單一化，且被告亦可參與買受，或於拍定後行使優先承買權，故以變價之方式分割系爭遺產，透過良性公平競價結果，較有利於各共有人。 (二)並依繼承法律關係，聲明：1.兩造公同共有如附表一所示之遺產，依附表二所示分割方法分割。2.訴訟費用由被告負擔。　　二、被告10人經本院合法通知，未到庭或以書狀表示意見。三、本院之判斷： (一)按繼承，因被繼承人死亡而開始；遺產繼承人，除配偶外，依下列順序定之：1.直系血親卑親屬、2.父母、3.兄弟姊妹、4.祖父母；第1138條所定第一順位之繼承人，以親等近者為先；同一順序之繼承人有數人時，按人數平均繼承，但法律另有規定者，不在此限；配偶有相互繼承遺產之權，其應繼分與第1138條所定第一順序之繼承人同為繼承時，其應繼分與他繼承人平均，民法第1147條、第1138條、第1139條、第1141條、第1144條第1款分別定有明文。查本件原告主張兩造之被繼承人江○○於109年1月1日死亡，兩造均為其現存法定繼承人，兩造之應繼分如附表二所示等情，業據其提出繼承系統表、戶籍資料等件在卷可佐，並有本院依職權函詢所得之臺灣臺北地方法院113年12月2日北院縉家113年科繼1 088字第1139064814號函、臺灣新北地方法院家事法庭113年 12月2日新北院賢家科字第0944號函在卷可稽，且被告10人經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，或提出書狀爭執，依家事事件法第10條第2項規定準用民事訴訟法第280條第 3項之規定，視同自認，堪以認定。 (二)次按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；繼承人得隨時請求分割遺產，但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限，民法第1151條、第1164條亦有明文。是以遺產之公同共有乃以遺產之分割為其終局目的，而以公同共有關係為暫時的存在。公同共有物分割之方法，除法律另有規定外，應依關於共有物分割之規定。共有人就共有物之分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1.以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中，有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第830條第2項、第824條第2項、第3項分別定有明文。又按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用、共有土地之使用現況，並顧及分割後全體之通路及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院70 年度台上字第3468號、93年度台上字第1797號民事裁判可資參照）。經查：　1.兩造之被繼承人江○○遺有如附表一所示之遺產尚未分割，有財政部臺北國稅局遺產稅免稅證明書、土地登記第一類謄本等件在卷可證，兩造在分割系爭遺產前，對於系爭遺產為公同共有，且兩造未以契約禁止分割系爭遺產，兩造就系爭遺產既不能協議分割，則原告以遺產分割為由終止兩造間之公同共有關係，請求分割系爭遺產，揆諸前揭規定，自應予准許。　2.又原告主張之分割方式，係將系爭遺產予以變價分割後，將所得價金由各繼承人依附表二所示應繼分比例分配取得，本院考量兩造人數達11人，且散居各地，以原物分割方式為分配顯有困難，亦不符經濟效益，是本院綜合審酌系爭遺產之性質與價格、利用價值、經濟效用、公平原則、各繼承人之利害關係、使用現狀等一切情況，為兼顧兩造利益之公平與經濟效用，認將系爭遺產均予以變價，再按附表二所示應繼分比例，將價金分配於各共有人，不僅於法無違，且對兩造並無不利，亦無因各繼承人受分配價值不同，而有相互找補問題，應屬衡平、適當。從而，本院認被繼承人江○○所遺如附表一所示之遺產，應予變價，所得價金由兩造按附表二所示之應繼分比例分配，爰判決如主文第1項所示。　　四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。　　五、另因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割遺產之訴，係固有必要共同訴訟，兩造間本可互換地位，原告起訴雖於法有據，然兩造既因本件遺產分割而均蒙其利，如僅由敗訴之被告負擔訴訟費用顯失公平，爰命勝訴之原告亦為訴訟費用之負擔，兩造分擔比例則按實際取得遺產多寡之利害關係差異定之，附此敘明。　　六、訴訟費用負擔之依據：家事事件法第51條準用民事訴訟法第第80條之1。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　16　　日　　　　　　　　　家事法庭　　法　官　陳明照以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳曉玟附表一：被繼承人江○○之遺產內容及分割方法編號財產種類遺產項目分割方法 1 土地彰化縣○○鄉○○段0000地號土地，面積：2,215.41平方公尺，權利範圍：全部准予變價分割，變賣所得價金由兩造按如附表二所示應繼分比例分配取得。 2 彰化縣○○鄉○○段0000地號土地，面積：1,336.17平方公尺，權利範圍：3分之1 3 彰化縣○○鄉○○段0000地號土地，面積：1,151.59平方公尺，權利範圍：全部附表二：兩造對被繼承人江○○遺產之應繼分比例及訴訟費用負　　　　擔比例編號繼承人姓名應繼分訴訟費用負擔比例 1 原告林○○ 1/18 1/18 2 李○○ 1/24 1/24 3 江○○ 1/24 1/24 4 江○○ 1/24 1/24 5 江○○ 1/24 1/24 6 江○○ 1/6 1/6 7 江○○ 1/6 1/6 8 林○○ 1/18 1/18 9 林○○ 1/18 1/18 10 江○○ 1/6 1/6 11 江○○ 1/6 1/6

2025-01-16

CHDV-113-家繼簡-80-20250116-1

訴

臺灣彰化地方法院

返還土地等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第88號原告張良任訴訟代理人盧錫銘律師被告張翼宗訴訟代理人張奕群律師被告陳思妤上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告張翼宗應將座落彰化縣○○市○○○段000地號土地上如附圖即彰化縣員林地政事務所收件日期文號113年9月27日員土測字第158000號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A建物（面積27.69平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告及其他全體共有人。二、被告張翼宗應將座落彰化縣○○市○○○段000地號土地上如附圖所示編號B建物（面積31.28平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告。三、被告陳思妤應自座落彰化縣○○市○○○段000地號及同段833地號土地上如附圖所示編號A、B建物（門牌號碼彰化縣○○市○○ 巷00號）遷出。四、訴訟費用由被告張翼宗負擔。五、本判決第一、二、三項於原告分別以新臺幣12萬5,000元、1 4萬4,000元、26萬9,000元為被告張翼宗、張翼宗、陳思妤供擔保後，得假執行；被告張翼宗、張翼宗、陳思妤如分別以新臺幣37萬3,815元、43萬1,664元、80萬5,479元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、原告主張：一、坐落彰化縣○○市○○○段000地號（重測前為溝皂段322-21地號）為原告（應有部分813/10000）與他人共有；另同段833地號土地（重測前為同段322-22地號，與832地號土地合稱系爭2筆土地或系爭土地，個別土地逕以地號稱之）為原告單獨所有。因被告張翼宗所有如附圖即彰化縣員林地政事務所收件日期文號民國113年9月27日員土測字第158000號土地複丈成果圖(下稱附圖) 所示編號A、B建物（門牌號碼彰化縣○ ○市○○巷00號，下合稱系爭建物）無權占用系爭土地，又系爭建物現由被告張翼宗出租予被告陳思妤使用。爰依民法第 767條第1項、第821條規定，請求被告張翼宗應將系爭建物拆除並返還系爭土地予原告及其他全體共有人；被告陳思妤應自系爭建物遷出等語。二、並聲明：㈠、如主文第一至三項所示。㈡、願供擔保請准宣告假執行。貳、被告答辯：一、張翼宗：㈠、系爭土地原為祭祀公業「張秋陽」（下稱公業）所有，於61 年間公業派下員張水生將公業之部分土地使用權出賣予伊，伊買售土地使用權後，即出資興建系爭建物，且每年向公業繳費，並使用系爭土地迄今。因伊係支付對價使用系爭土地，依民法第426條之2規定，對房屋基地有優先承買權，並非無權占有；且因系爭土地之出賣人未以書面通知伊是否要優先承買，因此系爭土地之買賣及買賣登記，均不得對抗伊，是原告本件請求應無理由等語。㈡、答辯聲明：　⒈原告訴之聲明第二、三項及第四項關於張翼宗之訴及假執行部分均駁回。　⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳思妤：如原告對被告張翼宗之請求有理由，同意原告請求等語。參、本件經兩造整理及簡化爭點，結果如下（本院卷第277-278 頁，本院依判決格式調整文字）：一、兩造不爭執事項（此部分並有相關證據資料在卷可稽，堪信屬實）：㈠、彰化縣○○市○○○段000地號土地現登記為原告與其他共有人所有（原告應有部分813/10000）。同段833地號土地現登記為原告單獨所有。㈡、系爭2筆土地上如附圖所示編號A、B建物（門牌號碼彰化縣○○ 市○○巷00號）為被告張翼宗於61年所興建為被告張翼宗所有，現出租予被告陳思妤使用中。㈢、系爭建物坐落之土地曾為祭祀公業「張秋陽」所有。㈣、兩造所提證物形式上均為真正。二、兩造爭執事項：㈠、原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告張翼宗拆除系爭建物，並將占用土地返還原告及其他全體共有人，是否有理由？㈡、原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告陳思妤自系爭建物遷出，是否有理由？　　肆、本院之判斷：一、原告主張系爭建物未辦保存登記，占有系爭土地之面積、位置如附圖編號A、B所示；及被告主張系爭建物所在基地原本為公業所有，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、異動索引、附圖、土地登記簿影本等件在卷可稽（本院卷第14 9-154、289-308頁），堪信屬實。二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、中段及第821條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號民事判決意旨參照）。查原告現為系爭土地所有權人，則揆諸前揭說明，被告主張其所有系爭建物有占用系爭土地之合法權源，自應負舉證之責，先予敘明。三、按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。民法第426條之2第1項定有明文。則依該條文義可知，適用該條規定之要件，須為租用基地建築房屋，以租賃關係存在為前提。被告雖辯稱系爭土地原為祭祀公業「張秋陽」所有，於61年間派下員張水生將公業之部分土地使用權出賣予伊，伊買售土地使用權後，即出資興建系爭建物，且每年向公業繳費，並使用系爭土地迄今，因伊係支付對價使用系爭土地，依民法第426條之2規定，對房屋基地有優先承買權，並非無權占有等語，並提出土地使用權買賣契約書、協議書、地價稅繳款書、應負擔地價稅明細等件為證（本院卷第157-174頁）。惟原告已否認被告上開所繳地價稅為租金性質，認可能只是補償金性質，否認本件有民法第426條之2規定之適用。經查：證人即公業派下員張柏樑於本院審理時證稱：被告所提之繳納地價稅資料有伊簽名者確為伊所收取，伊所收取者為公業土地之地價稅，收取後交給稅務局，當時是公業主任委員張飛吉叫伊幫忙處理，伊是依張飛吉的指示處理，並不知為何收取等語（本院卷第27 8-281頁）。參諸被告上開主張及所提土地使用權買賣契約書、協議書，可知被告乃係私下向公業派下員張水生購買土地使用權，並非向公業承租土地，而被告並未證明其所購之使用權係承租權，自難逕認其與公業間存在租賃關係；又被告事後其雖曾支付使用土地之地價稅予公業，惟其所繳者僅為公業之地價稅，且提出之繳納期間至多僅為92年至102年間，亦難認確屬租金性質。是依被告所提事證資料，尚難認被告辯稱其與系爭土地之原所有權人公業間存在租地建屋關係，故其辯稱依民法第426條之2規定，其對房屋基地有優先承買權，並非無權占有云云，尚難採信。此外，被告並未主張及證明系爭建物有何其他占有系爭土地之正當權源。則原告依民法第767條第1項、第821條等規定，請求被告拆屋還地，當屬有據。四、承上，原告得依民法第767條第1項、第821條等規定，請求被告拆屋還地，業經本院認定如前。則原告依上開規定，併請求系爭建物之承租人即被告陳思妤自系爭建物遷出，亦屬有據。　　伍、綜上所述，本件被告張翼宗未能證明其所有系爭建物確有占用系爭土地之正當權源，其所辯並無可採。從而，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告張翼宗應將系爭建物拆除，並將占用土地返還原告及其他全體共有人，併請求被告陳思妤應自系爭建物遷出，均為有理由，應予准許。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。柒、原告與被告張翼宗均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併准許之。本院並依職權命被告陳思妤預供相當擔保金額，得免為假執行。捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後段。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官洪堯讚　一、上為正本係照原本作成。二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第441 條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李盈萩附圖：彰化縣員林地政事務所收件日期文號113年9月27日員土測字第158000號土地複丈成果圖（補充測繪）。

2025-01-16

CHDV-113-訴-88-20250116-1