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訴
臺灣新北地方法院

排除侵害

臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第1759號 原 告 易仕寶企業有限公司 法定代理人 吳志男 訴訟代理人 陳宏銘律師 被 告 大台北商用不動產開發股份有限公司 法定代理人 郭建宏 訴訟代理人 王建棟 被 告 擎天大廈管理委員會 法定代理人 陳月秀 訴訟代理人 詹連財律師 複代理人 徐宗聖律師 上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國113年12月27日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告擎天大廈管理委員會應將附件竣工圖所示橘色螢光筆範圍內 之緊急升降梯回復2樓通常使用之功能，不得妨礙或限制原告使 用上開緊急升降梯往返其同社區專有部分之樓層及有使用權之地 下層。 原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由被告擎天大廈管理委員會負擔1/4，餘由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由 法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175 條第1 項、 第176條分別定有明文。本件被告擎天大廈管理委員會（下 稱擎天大廈管委會）之法定代理人原為陳翠玲，嗣於訴訟繫 屬中變更為陳月秀，並經其於民國112年11月21日具狀聲明 承受訴訟，有新北市板橋區公所112年10月25日新北板工字 第1122068372號函在卷為憑（本院卷四第37至41頁），是被 告擎天大廈管委會法定代理人陳月秀聲明承受訴訟，核與前 揭規定相符，應予准許。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件原 告起訴時原聲明：1.被告大台北商用不動產開發股份有限公 司（下稱大台北公司）應將如附件所示黃色螢光筆圈畫處之 大門（下稱系爭大門）清空，且不得有任何阻礙原告通行之 行為。2.被告擎天大廈管委員會與被告大台北公司應將如附 件所示橘色螢光筆圈畫處之側門（下稱系爭側門）解鎖與恢 復該處緊急升降梯（下稱系爭電梯）正常運作，且不得有任 何阻礙原告通行之行為。3.被告應連帶給付原告新臺幣（下 同）300萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分 之五計算之利息。4.被告擎天大廈管委會應給付原告95萬1, 297元，及自本起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計 算之利息（見本院卷一第12頁）。嗣於110年7月12日具狀變 更上開訴之聲明3.為：被告應連帶給付原告300萬元，及自 本起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息，若 連帶給付無理由時，則被告應共同給付之（見本院卷二第14 7頁）。又於112年12月21日具狀變更上開訴之聲明2.為：被 告擎天大廈管委員會應將系爭側門解鎖與恢復系爭電梯正常 運作，且不得有任何阻礙原告通行之行為（見本院卷四第58 頁）。最後於113年3月21日具狀變更上開訴之聲明2.為：被 告擎天大廈管委會應將系爭電梯恢復正常運作，且不得有任 何阻礙原告使用該電梯通行上下樓之行為（見本院卷四第18 6頁）。經核原告歷次所為訴之變更合於上開法律之規定， 自應准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠其為門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓之7（下稱系爭建物2 樓）及其坐落土地新北市○○區○○段000地號之所有權人，而 被告大台北大台北公司係門牌號碼新北市○○區○○路000號1樓 （下稱系爭建物1樓）及其坐落土地新北市○○區○○段000地號 之所有權人。 　㈡被告大台北公司於如附件所示黃色螢光筆圈畫處擅自裝設大 門，阻礙原告本可通行之合法權利與自由，分述如下： 　1.系爭建物依其使用執照，系爭建物之1樓為市場攤舖，具頂 蓋開放空間，既為開放空間就不能對大門通道限制他人使用 ，要有可供公眾通行使用之大門，若要變更使用，則須依法 提出相關申請並經核准後，方得變更之。再依系爭建物81板 使字第1397號竣工圖清楚所示，系爭大門區域，當時即保留 有出入通道及大門，可供公眾通行使用，且依新北市政府工 務局109年6月18日新北工使字第1091134860號函文之說明二 可稽，系爭建物之大門部分，依系爭建物81板使字第1397號 使用執照及102板變使字第016號變更使用執照均已清楚載明 ，其乃「供公眾使用建築物」，迄今均未見被告大台北公司 提出變更申請使用與相關核准之證明文件，故系爭大門區域 ，確實屬於可供所有住戶通行之共用部分，被告自不得恣意 阻礙他人通行，應24小時開放供公眾使用，否則有違臺灣省 零售市場建築規格等相關法規。 　2.又依據被告大台北公司於98年11月6日與訴外人琪威苔企業 有限公司所簽訂且經公證之分管契約第4條第2項規定，被告 大台北不動產公司必須將附圖A所示區域保持暢通，而可供 所有住户通行，此區域即為系爭建物之大門部分。　 　3.再依鈞院111年3月30日與113年4月19日現場勘驗結果，系爭 建物247號2樓之6與之7間確實有間隔牆，無法直接通行，且 此二筆建物，確實分屬不同人所有，亦即均非原告一人所有 。 　㈢被告擎天大廈管委會未經原告同意即擅自將如附件所示橘色 螢光筆圈畫處之側門旁之系爭電梯關閉電源，嚴重影響原告 使用進出之正當權利與自由，論述如下：　 　　系爭建物固設有系爭電梯，且有通電，惟無法自1樓電梯按 鈕直接使用，需聯絡保全方能使用，也才能打開管制門，自 無法達到『緊急升降』之合法目的，換言之，該緊急升降梯應 全日24小時，隨時保持每一樓層均可以自由使用為是，方可 達緊急避難使用，此亦為原告得行使之權利，且被告擎天大 廈管委會並未提出合理限制原告使用系爭電梯之依據，其限 制原告使用顯屬違法。　 　㈣綜上，系爭大門確實為共用部分，被告等人應讓原告自由通 行，原告爰依民法第767條第1項中段、第790條、公寓大廈 管理條例第4條第1項等規定，以及司法院大法官釋字第400 解釋意旨之公用地役關係，請求排除本件被告等人造成之侵 害。 　㈤承前所述，原告本來每月將新北市○○區○○路000號2樓之7之房 屋租賃與訴外人陳盈辰供其營業使用，每月租金5萬元，惟 今，因被告二人於104年12月間惡意更換門鎖，此惡意阻饒 原告得以自由通行之正常行使其所有權之權利之不法行為， 進而導致原告無法再繼續為出租行為，被告二人除已嚴重侵 害原告之所有權益外，更使原告受有上開每月5萬元租金損 失，進而使得有發生上開占用之不當得利情形，原告依民法 第184條第1項前段、第185條規定，向被告二人請求賠償連 帶給付300萬元，如認連帶給付無理由，則原告亦得依同法 第179條規定，向被告請求共同給付300萬元。 　㈥又被告擎天大廈管委會未經原告之同意情況下，即擅自更換 側門門鎖之行為，亦導致原告必須賠償與陳盈辰95萬1,297 元（貴院以107年度簡上字第426 號判決確定），是原告即 因此至少受有95萬1,297元損失，爰依民法第184條第1項前 段規定，向被告擎天大廈管委會請求給付95萬1,297元。至 被告擎天大廈管理委員會辯稱本件侵權行為損害賠償請求權 已罹於2年消滅時效云云，然上開臺灣新北地方法院107年度 簡上字第426號判決，係於108年7月17日才為裁判，原告於 是日才能確知發生多少損害，是原告請求並未罹於時效。 　㈦並聲明：1.被告大台北公司應將如附件所示黃色螢光筆圈畫 處之大門清空，且不得有任何阻礙原告通行之行為。2.被告 擎天大廈管委會應將如附件所示橘色螢光筆圈畫處之側門旁 電梯(即緊急升降梯)恢復正常運作，且不得有任何阻礙原告 使用該電梯通行上下樓之行為。3.被告應連帶給付原告300 萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算 之利息，若連帶給付無理由時，則被告應共同給付之。4.被 告擎天大廈管理委員會應給付原告95萬1,297元，及自本起 訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息。5.願供 擔保，請准宣告假執行。 二、被告則抗辯： 　㈠被告大台北公司： 　1.原告請求被告大台北公司應將系爭大門清空，且不得有任何 阻礙原告通行之行為，無理由： 　⑴新北市工務局於109年10月07日會勘，會勘時新北市○○○○○○○○ ○○○○○○○○○○○○區○○路000號全聯公司已於102年取得102板變0 16號變使，變使後用途為倉庫，建築物後側門扇與變使竣工 圖相同』，證明附件黃色螢光筆圈畫處與竣工圖相同。 　⑵依建築技術規則建築設計施工編第1條第22款、公寓大廈管理 條例第56條第3項規定、地籍測量實施規則第273條、民法79 9條第1項、公寓大廈管理條例第3條第3款規定，可知「黃色 螢光筆圈畫處」外牆及室內專有面積、系爭大門均為被告大 台北公司專有部分，且依公寓大廈管理條例第23條第2項規 定「約定共用部分」之範圍及使用主體，非經載明於規約者 ，不生效力。擎天大廈社區規約並無記載一樓專有面積範圍 應提供約定共用使用，且被告大台北公司就系爭建物1樓專 有部分，未曾同意約定共用。原告已於111年1月6日開庭時 ，承認系爭外牆及外牆室內面積屬於被告大台北公司所有權 ，被告專有面積無約定共用，並為原告所不爭執。被告大台 北公司自得對其專有部分，依民法第767條、公寓大廈管理 條例第4條規定，得自由使用、收益、處分，並除他人干涉 。 　⑶原告故意將其所有之新北市○○區○○路000號2樓（板橋區重慶 段2714建號），分割為A.B.C.D.E.F.G.H.I.J.K.共11戶，原 告係因其任意行為導致系爭建物2樓無連外通道，因建築物 一部份讓與或分割，而與通道走道無適宜之聯絡，致不能為 通常使用者，建物所有人聯通至走道，僅得通行受讓人或讓 與人或他分割人之所有權建物。前項情形，有通行權人應於 通行必要之範圍內，擇其周圍損害最少之處所及方法為之。 即原告所有之系爭建物2樓（板橋區重慶路247號2樓之7）， 僅須通行原告之妻所有板橋區重慶路247號2樓之6對外聯絡 ，應屬對鄰房損害最少之通行方法。 　⑷系爭建物2樓有自己的出入口，無須經由系爭大門作為出入口 使用，且系爭建物2樓於113年11月出租亞洲撲克交流協會， 擁有五個出入口通往一樓或地下停車場，期間賭客及工作人 員出入複雜，甚至於大樓公共樓梯裝設監視錄影設備監控， 藉由各出入口出入2 樓賭場，躲避警察盤查，系爭建物2樓 有出入口之實，已臻明灼。　 　2.原告不得因自己出租違法營業之行為，而對被告二人主張侵 害及損害賠償。 　⑴系爭建物2樓坐落於重慶段607地號，其土地使用分區為「市 場用地」，依據土地使用分區管制規則「都市計畫公共設施 用地多目標使用辦法」，不得作為酒家（館）、特種咖啡茶 室、舞廳、夜總會、歌廳或其他類似營業場所使用。 　⑵105年2月12日第7屆第2次擎天大廈臨時委員會會議紀錄，因 事涉系爭建物2樓承租方陳盈辰，經營重慶247餐坊與社區住 戶規約有違，造成大樓住家生活困擾，經屢次規勸後，原告 法代代理人吳志男亦曾向擎天大廈管委員會表明願意勸陳盈 辰搬離系爭房屋，可見，原告於當時對陳盈辰不能申請合法 營業之事，原告均已明悉同意，且無意見，且承租方陳盈辰 向被告擎天大廈管委會書立切保證書，承租方同意不在大樓 內營業，並放棄向被告擎天大廈管委會申請之室內裝修案。 原告公司法定代理人吳志男既然勸離陳盈辰，原告對於其可 能因為與陳盈辰終止租約乙事有所預見，且可合理預期在終 止租約後可能發生債務不履行之損害賠償責任及賠償金額， 是對此結果，原告所受之租約違約所生賠償與被告大台北公 司之間無直接關係。從而，原告向被告大台北公司、被告擎 天大廈管委會請求連帶或共同給付租金損失300萬元，顯無 理由，應予駁回 　3.並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願提供擔保請 准宣告免為假執行。 　㈡被告擎天大廈管委會：　 　1.原告請求恢復系爭電梯運作之請求，應予駁回： 　⑴擎天大廈為地下三層、地上三十二層之住商混合大樓，當初 建商為提高居住品質，將大樓規劃為二樓以下商場及停車場 ，人員可自由進出，三樓以上為單純住宅。三樓以上住戶進 出須經社區大門進入後，由三樓警衛人員管制，迄今完工已 二十餘年，但一、二樓商場之出入口則不與社區大樓之出入 口共用，由一、二樓商家自行處理進出問題。 　⑵大樓興建完工後，原先建商規劃之一、二樓商場，除了二樓 有原告開設之餐廳龍華樓外，為開放格局，一樓攤位市場全 部沒有隔間，前後大門都可以自由進出，後來建商倒閉，93 年間商場被拍賣，一樓由被告大台北公司取得大部分之所 有權，二樓之所有權則分由原告及訴外人寵樂町國際股份有 限公司（下稱寵樂町公司）持有所有權，現二樓部分又經變 更使用執照、分割分戶、重編門牌，由原告及寵樂町公司各 持有若干之專有部分，門牌新北市○○區○○路000號2樓之7（ 下稱系爭建物2樓）即由原告持有。 　⑶原建商竣工時，於一、二樓間設有樓梯，並於一樓設有數個 大門供商場出入使用。在上開一二樓商場遭拍賣之前，原本 因建物所有人同一，當時有電扶梯可以通行一、二樓，但建 商倒閉後，一、二樓分歸不同人所有，電扶梯即被拆除。但 十數年來，二樓進出一樓基本上相安無事。系爭建物2樓出 租予重慶247餐坊（下稱247餐坊，承租人陳盈辰與出租人即 原告曾於鈞院107年度板簡字第229號及107年度簡上字第426 號發生損害賠償訴訟）衍生糾紛後，一、二樓間遂就進出 問題屢有爭議。 　⑷系爭電梯非供一般使用之貨梯或客梯，而係建商應消防法規 要求所設置之「緊急昇降梯」，且系爭電梯之所在位於建物 內部，平常不提供給住戶抵達至一、二樓使用，且系爭電梯 應通過安全門始能通達同樓層其他處所，以現在使用狀況， 使用頻率不高。 　⑸再者，系爭電梯有其特殊功能，在建築物一旦發生火災，須 賴緊急用昇降機載運消防人員及裝備，始能快速進行搶救， 並作為受困人員及行動不便者之逃生途徑。因此，被告本於 管理及安全需求，對該電梯使用有特別約定，要求二樓以下 商家在使用之前，必須通知警衛開啟，以防免商場人流隨意 進入住宅區，俾符合「住商分流」之目的，並能使大樓安全 落實管理。因此，倘若原告有使用需求，只要向警衛人員口 頭通知，簽名借用登記，即可正常使用，但系爭電梯畢竟不 是常態性之貨梯或客梯，難以常態性開放一般民眾客戶使用 ，但以原告基於住戶之立場而言，單獨給予原告使用，尚在 容許範圍，並無任何阻礙原告通行之行為。故原告所請並無 理由，應予駁回。 　2.原告依民法第184條第1項前段、第185條、第179條規定，請 求被告連帶或共同給付300萬元（租金損失）及依民法第184 條第1項前段規定，請求被告擎天大廈管委會給付95萬1,29 7元（承租方裝潢損失及室內裝修施工許可證申報費用）， 並無理由： 　⑴陳盈辰於104年11月間，向原告承租系爭建物2樓，系爭建物2 樓於105年2月間裝潢完畢，於105年6月份間搬遷，並於105 年9月份終止租約。陳盈辰承租系爭房屋後，向建管局申請 裝修，但未取得完工證明，亦未申請營利事業登記。 　⑵陳盈辰在系爭建物2樓經營卡拉OK，已違反內政部營建署都市 計畫公共設施用地多目標使用辦法第3條、社區規約及相關 法規，無法獲准營業。因此不能出租之損害並非被告擎天大 廈管委會所造成。 　⑶系爭建物2樓之所有權及用益權均在原告手上，並非被告擎天 大廈管委會占用該屋，原告不使用系爭建物2樓之不利益自 不應由被告擎天大廈管理委員會承擔。 　⑷被告更換樓梯口門鎖之時，因陳盈辰經營重慶247餐坊與社區 住戶規約有違，造成大樓住家生活困擾，被告擎天大廈管理 委員會105年2月12日第17屆第2次臨時委員會會議紀錄，原 告公司法定代理人吳志男於該次會議表明：「我會站在大家 的立場勸離的。」等語，且當次管委會決議：「請247-2-7 房東吳先生與商家商談後，簽訂切結書，限期驅離商家」（ 被證2），並向被告擎天大廈管委會表明願意勸陳盈辰離開 系爭建物2樓，可見原告於當時對陳盈辰之不能營業，均已 明悉同意且無意見，且承租方並向被告擎天大廈管理委員會 書立切結保證書，同意不在大樓內營業，並放棄向被告擎天 大廈管委會申請之室內裝修案。足見原告對於其可能因為與 陳盈辰終止租約乙事有所預見，並且可以合理預期在終止租 約後可能發生債務不履行之損害賠償責任及賠償金額，是對 此結果，原告所受之租約違約所生賠償，與被告擎天大廈管 理委員會之間並無直接關係 　⑸倘若鈞院認為被告擎天大廈管理委員會構成侵權行為，然原 告出租陳盈辰經營之系爭餐坊，早知其營業型態遊走灰色邊 緣，依民法第217條第1項規定，原告對於租約之不能繼續應 自負完全之責任，準此，自應免除被告擎天大廈管理委員會 之賠償。 　⑹本件原告所指之被告擎天大廈管委會關閉側門致其受有無法 出租之損害，惟系爭側門係違反建管規定由被告大台北公司 所私自開設，故被告擎天大廈管理委員會將側門關上，僅係 使現況與使用執照相符。現既經原告檢舉，亦遭工務局勒令 封閉，可見當時就系爭側門鎖門之行為不該當為侵權行為。 再者，原告將系爭房屋出租予陳盈辰未事先評估系爭側門本 來違法，隨時都有可能遭工務局要求封閉，而致原告無法交 付合於使用目的之租賃物，該違約責任之發生自可歸責於原 告。本件原告所指之關門行為並未對於系爭房屋之所有權使 用收益造成妨礙，因此，被告擎天大廈管理委員會行為與原 告因受陳盈辰訴求租約損害賠償二者之間欠缺相當因果關係 ，被告擎天大廈管理委員會自不須就原告因受陳盈辰請求損 害賠償之敗訴而負侵權責任。 　⑺至於原告因陳盈辰發生裝潢損失及室內裝修施工許可證申報 費用951,297元，係基於租賃契約所生，與被告擎天大廈管 委會並無直接因果關係，被告擎天大廈管委會不需就原告之 租賃債務不履行責任進行賠償。 　⑻若鈞院認為被告擎天大廈管委會將側門關上之行為侵害原告 對於所有權之使用收益處分權能而有侵權行為，但上開行為 皆發生於105年，且均在管委會紀錄有案，則原告遲至109年 始提起侵權行為損害賠償訴訟，按民法第197條第1項，上開 損害賠償請求權已罹於時效，被告擎天大廈管委會自得拒絕 給付。 　⑼被告擎天大廈管委會並無占用原告系爭房屋，自無受有利益 致原告受損害之情事，且原告未說明連帶責任之請求權基礎 ，是原告依不當得利之法律關係，請求被告擎天大廈管委會 與被告大台北公司連帶給付無權占用系爭房屋之不當得利， 並無理由 　3.並聲明：原告之訴駁回。 三、不爭執事項： 　㈠原告為新北市○○區○○路000 號2 樓之7 之所有權人（即 　　系爭建物2樓），被告大台北公司為新北市○○區○○路000 　　號1 樓（即系爭建物1樓）之所有權人，兩者均為房屋座落 　　　基地新北市○○區○○段000 地號土地之所有權人。 　㈡系爭大門及側門以內之系爭建物1樓範圍均為被告大台北公　 　　司專有部分。 　㈢系爭電梯屬共用部分由被告擎天大廈管委會管理。 　㈣原告應給付訴外人陳盈辰76萬3659元、12萬元，及各自107 　　年4 月20日起至清償日止、108年4月25日起至清償日止，均 按年息5%計算之利息，業經本院107年度簡上字第426號判決 確定。 四、本院之判斷： 　㈠原告依民法第767 條第1 項中段、公寓大廈管理條例第4條第 1項規定，請求被告擎天大廈管委會應將附件竣工圖所示橘 色螢光筆範圍內之緊急升降梯回復2樓通常使用之功能，不 得妨礙或限制原告使用上開緊急升降梯往返其同社區專有部 分之樓層及有使用權之地下層，為有理由： 　⒈按「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區 分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間 建築物所有權者。」、「公寓大廈共用部分不得獨立使用供 做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：.. .五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上 不可或缺之共用部分。」、「各區分所有權人按其共有之應 有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權 。但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設 置目的及通常使用方法為之。」、「有關公寓大廈、基地或 附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規 定外，得以規約定之；規約除應載明專有部分及共用部分範 圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：…二 、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權 及住戶對共用部分使用之特別約定。」公寓大廈管理條例第 3條第8款、第7條第5款、第9條第1至2項、第23條第1項、第 2項第2款分別定有明文。揆諸前開條文可知，除另有約定外 ，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共 用部分及其基地有使用收益之權，如有就建築物共用部分及 其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定，非 經載明於規約者，不生效力，又住戶對共用部分之使用應依 其設置目的及通常使用方法為之，規約內容固得包含住戶對 於共用部分使用之特別約定，惟其內容仍不得違反公寓大廈 管理條例相關規定。 　⒉查公寓大廈之電梯屬於共用部分，並屬區分所有權人生活利 用上不可或缺之共用部分，依上開規定，自不得約定為專用 ，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法 為使用，不得以住宅或商業用途之住戶分流為由，剝奪或限 制其使用一般昇降機或緊急昇降機等共用部分，而往返其有 使用權之地下層與同社區專有部分樓層之權利。 　⒊原告為擎天大廈社區之區分所有權人，屬公寓大廈管理條例 之住戶，原告自其有專有部分之2樓搭乘系爭電梯往返其有 使用權之其他樓層，應屬通常之使用方法，且為其使用上不 可或缺之共用部分，並符合現代電梯設置之目的，再者，系 爭社區未就系爭電梯使用有特別約定，亦未記載於規約，自 難以管理及安全需求為由逕予限制或剝奪區分所有權人使用 系爭電梯之權利；另系爭電梯及其他電梯於竣工圖上均標示 有緊急昇降梯字樣，並非僅有系爭電梯為緊急昇降梯，被告 擎天大廈管委會復未提出其他事證足佐其所述系爭電梯使用 限制之合法依據，自難為有利於被告之認定。被告擎天大廈 管委會辯稱其本於管理及安全需求，對該電梯使用有特別約 定，要求二樓以下商家在使用之前，必須通知警衛開啟，以 防免商場人流隨意進入住宅區，俾符合「住商分流」之目的 云云，即屬無據。 　⒋從而，原告依民法第767條第1項中段及公寓大廈管理條例第4 條第1項規定請求被告擎天大廈管委會應將系爭電梯回復2樓 通常使用之功能，不得妨礙或限制原告使用上開電梯往返其 同社區專有部分之樓層及有使用權之地下層，應屬有據；其 餘部分，則不應准許。 　㈡原告依民法第767條第1項中段、第790條、公寓大廈管理條例 第4條第1項及司法院大法官釋字第400號解釋意旨之公用地 役關係，請求被告大台北公司將應將系爭大門清空，且不得 有任何阻礙原告通行之行為，為無理由： 　1.「所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。」、「區分 所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、 收益、處分，並排除他人干涉。」民法第767條第1項中段、 公寓大廈管理條例第4條第1項分別定有明文。又當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條亦有明文。如係由原告主張權利者，應先由原告負舉 證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實 ，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵 累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自己主張之事實已盡 證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主 張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證 責任分擔之原則(最高法院99年度台上字第483號判決意旨參 照)。原告主張被告大台北公司裝設系爭大門，阻礙原告本 可通行之合法權利，為被告大台北公司否認，揆諸前開說明 ，原告自應就被告大台北公司裝設系爭大門且阻礙原告本可 通行之合法權利負舉證責任。 　⒉原告主張系爭建物1樓屬於市場用地，故建物1樓四邊均要有 可供公眾通行使用之大門，且系爭大門屬共用部分，該大門 不得上鎖，需24小時開放供公共使用，原告自得自由通行， 並提出系爭建物謄本、新北市政府工務局109年6月18日新北 工使字第1091134860號函、相關零售市場契約書、系爭建物 81板使字第1397號竣工圖為據（見本院卷二第25頁、第164 至169頁、本院卷三第279頁）。查系爭建物1樓之用途，於 建物謄本記載為市場，新北市政府工務局使用執照存根81使 字第1397號之使用分區為市場用地，系爭建物1樓用途為市 場攤舖具頂蓋開放空間，變更後用途為市場B-2，係屬為公 眾使用建築物，有上開建物謄本、上開新北市政府工務局函 文、使用執照存根在卷可參（見本院卷四第399頁）。惟上 揭「市場用地」之記載為行政上相關管理規定之適用，系爭 建物1樓為被告大台北公司之專有部分，不因使用執照記載 為市場用地、用途為市場攤舖具頂蓋開放空間而改變其專用 之性質，除經約定供共同使用外，其使用上即具有獨立性， 且為區分所有之標的，不供共同使用。 　⒊再者，系爭建物1樓之使用執照於99年間，於99板變始字第26 1號變更使用執照核准取消室內市場攤販攤位及室內通道， 經檢視卷附變更範圍權利證明文件係屬單一專有部分變更行 為，且依當時變更使用掛號審查表屬84年6月28日前領得使 用執照之案件，僅檢附公寓大廈草約範本，另依內政部96年 3月7日內授營建管字第0960031547號函釋說明，室內通路如 與店舖位於同一專有部分之範圍內，非供各專有部分之連通 使用，自不屬公寓大廈管理條例第16條第2項所稱之共同走 廊。查本案一層辦理變更使用執照當時雖因非屬連續性店舖 共同走廊得以取消原使用執照之室內通道...，此有新北市 政府工務局113年10月24日新北工寓字第1132071542號函在 卷可參。又系爭建物1樓於102年取得102板變016號變使，變 更後用途為倉庫，該處之門扇即為建築物所有權人負管領責 任，此亦有新北市政府工務局113年10月24日新北工寓字第1 132071451號函附卷可佐（見本院卷字第303至304頁）。足 見系爭建物1樓使用用途已變更為倉庫，亦非屬公寓大廈管 理條例第16條第2項共同走廊之範圍，原告自得裝設系爭大 門，就其專有部分得自由使用、收益、處分，並排除他人干 涉。 　⒋原告雖據司法院大法官釋字第400號解釋意旨之公用地役關係 為上開請求，惟按既成巷道之通行僅屬公用地役關係之反射 利益，本屬公法上之一種事實，其本質乃係一公法關係，與 私法上地役權之性質不同。而民事訴訟法係當事人得向法院 訴請以判決保護其私法之權利，故當事人不得本於公用地役 關係，於民事訴訟法請求土地所有權人不得有妨害其通行之 行為，而僅得請求地方政府以公權力加以排除（最高法院89 年度台上字第2500號裁判意旨參照），是公用地役關係為公 法關係，非屬私法上之權利，原告以此為請求權基礎，即屬 無據。 　⒌另原告提出共有建物分管契約書為據（見本院卷四第84至86 頁），主張系爭建物1樓有分管協議，大台北公司應提供大 樓住戶通道及逃生出入之使用云云，觀諸原告所提98年11月 6日共有建物分管契約書所載之共有建物之門牌號碼板橋市○ ○路000號1樓所有權全部（建號02275），為琪威苔企業有限 公司與大台北公司所共有，該契約書第4條第2項雖有約定附 圖標示A區部分，大台北公司應提供大樓住戶通道及逃生出 入之使用，惟按共有人於共有物分割以前，固得約定範圍而 使用之，但此項分管行為，不過暫定使用之狀態，與消滅共 有而成立嶄新關係之分割有間，共有人請求分割共有物，應 解為有終止分管契約之意思，故共有物經法院判決分割確定 時，先前共有人間之分管契約，即生終止之效力（最高法院 110年度台上字第409號判決意旨參照）。而新北市○○區○○路 000號業經共有物分割而登記為被告大台北公司所有（權利 範圍3/5），此有原告提出之系爭建物1樓謄本在卷可稽（見 本院卷一第25頁），揆諸前開說明，系爭建物1樓既經分割 而為被告大台北公司所有，則原告提出分割前之共有建物分 管契約書自應於系爭建物1樓分割登記時，即生終止之效力 ，原告據此主張對被告大台北公司主張有自由進出系爭建物 1樓之通行權云云，亦不可採。 　⒍原告復未提出其他事證足認被告大台北公司裝設系爭大門， 阻礙原告本可通行之合法權利，自無從為其有利之認定，是 原告主張，均不可採。 　㈢原告依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定請求被告大 台北公司連帶給付300萬元，及依民法第184條第1項前段規 定請求擎天大廈管委會給付95萬1,297元，及依民法第179 條規定，請求被告大台北公司、擎天大廈管委會連帶或共同 給付300 萬元，均無理由： 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租 金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第16 95號判例意旨參照）。原告主張因被告2人有礙原告之正當 權利行使，進而發生占用之不當得利情形，惟查被告2人並 無占用原告所有之系爭建物2樓，難認其等受有利益致原告 受損害之情事，再者，依卷內事證無從認定被告2人受有占 用之利益，原告主張被告2人應依不當得利之規定給付或連 帶給付300萬元云云，即屬無據。 　⒉按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。 不能知其中孰為加害人者亦同，民法第184條第1項前段、第 185條第1項定有明文。又按侵權行為之成立，須行為人因故 意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法 性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵 權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負 舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決意旨可資參 照）。 　⒊原告主張原將系爭建物2樓出租予訴外人陳盈辰供其營業使用 ，每月租金5萬元，因被告二人於104年12月間惡意更換門鎖 ，阻饒原告得以自由通行之正常行使其所有權之權利之不法 行為，進而導致原告無法再繼續為出租行為，受有上開每月 5萬元租金損失，為被告大台北公司否認，原告自應先就其 所指被告2人之不法行為侵害其權利等事實盡舉證責任。 　⒋被告2人固不否認原告所指系爭側門曾遭上鎖關閉，惟查系爭 側門於擎天大廈原始竣工圖上並不存在（見本院卷四第363 頁），據被告擎天大廈管委會稱系爭側門於被告大台北公司 取得所有權時即已存在，又因民眾陳情系爭建物1樓占用1樓 對外消防逃生通道作為倉庫，經新北市工務局於109年10月7 日會勘，會勘時新北市○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○區○○路000號 全聯公司已於102年取得102板變016號變使，變使後用途為 倉庫，建築物後側門扇與變使竣工圖相同」等語，有新北市 政府工務局109年9月24日新北工寓字第1091853223號函、照 片在卷可參（見本院卷三第443、445、447頁），足見系爭 側門於109年10月7日已遭封閉，而與102板變16號變更使用 執照所載內容相符，即系爭側門依法不得存在及開啟，則被 告2人縱於104年12月有將系爭側門上鎖，亦難認有阻礙原告 通行之權利。 　⒌原告既未舉證證明被告2人有何故意或過失不法侵害其權利之 行為，原告請求被告2人應負連帶侵權行為責任，即屬無據 。　 　㈣原告依民法第184條第1項前段、第185條規定，請求被告擎天 大廈連帶給付300萬元，為無理由： 　⒈按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害 及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，自有侵權行為時 起，逾10年者亦同。時效完成後，債務人得拒絕給付，民法 第197條第1項、第144條1項分別定有明文。又關於侵權行為 損害賠償請求權之消滅時效，應以請求權人實際知悉損害及 賠償義務人時起算，非以知悉賠償義務人因侵權行為所構成 之犯罪行為經檢察官起訴，或法院判決有罪為準。是請求權 人若主觀上認其有損害及知悉為損害之人即賠償義務人時， 即起算時效，並不以賠償義務人坦承該侵權行為之事實為必 要，至該賠償義務人於刑事訴訟中所為之否認或抗辯，或法 院依職權所調查之證據，亦僅供法院為判刑論罪之參酌資料 而已，不影響請求權人原已知悉之事實（最高法院96年台上 字第2609號判決要旨參照）。 　⒉原告主張其本與陳盈辰就原告所有之系爭建物2樓簽訂租賃契 約，供陳盈辰營業用，因被告擎天大廈管委會未經原告之同 意情況下，即擅自將系爭電梯關閉電源，關閉側門之不法行 為，使陳盈辰無法達到租賃目的，而與原告終止租賃契約， 被告擎天大廈管委會上開所為侵害原告得以自由通行之正常 行使其所有權之權利，致原告無法再繼續為出租行為，使原 告受有上開每月5萬元租金損失。被告擎天大廈管委會則以 ：原告所稱侵害其權利之行為皆發生於105年，管委會均紀 錄有案，則被告遲至109年始提起本件侵權行為損害賠償訴 訟，上開損害賠償請求權已罹於時效等語置辯。 　⒊查原告就系爭建物2樓與陳盈辰簽訂租賃契約，供陳盈辰營業 用，陳盈辰主張原告告知可使用該大廈1樓測邊樓梯口出入 （即系爭側門），詎料擎天大廈管委會於104年12月間更換 系爭側門門鎖，禁止自系爭側門通行，原告未提供合於定使 用之租賃物，使陳盈辰無法達到租賃目的，向原告終止租賃 契約後，向原告求償支出裝潢系爭建物2樓之費用、室內裝 修施工許可證申辦費用，該案業經本院107年度簡上字第426 號民事判決（下稱前案民事案件）原告應給付陳盈辰76萬3 ,659元與12萬元及利息，此有前案民事判決在卷可佐（見本 院卷一第45至55頁）。 　⒋原告於前案民事案件中就「㈠其與陳盈辰於104年11月間，就 系爭建物2樓成立租約，約定租賃期間自104年11月10日起至 109年12月31日止，每月租金5萬元，㈡系爭建物2樓原可經由 系爭樓梯口出入，嗣系爭建物2樓坐落之擎天大廈管委會於1 04年12月間更換系爭樓梯口門鎖，陳盈辰則無法由系爭樓梯 口出入系爭建物2樓，有管委會104年12月18日第17屆第1次 臨時委員會會議紀錄、105年2月12日第17屆第2次臨時委員 會會議紀錄為證（見原審簡字卷第35、37至39頁），㈢陳盈 辰於105年10月28日以樹林育英街000390號存證信函終止系 爭租約，是系爭租約於105年10月28日終止。」等事實不爭 執（見前案民事判決第4頁），堪認原告就系爭建物2樓出租 予陳盈辰後，因被告擎天大廈管委會於104年12月間更換系 爭側門門鎖，陳盈辰無法由系爭側門出入系爭建物2樓，陳 盈辰遂於105年10月28日終止系爭租約等節，知之甚稔。再 者，前案民事判決認定「管委會105年2月12日第17屆第2次 臨時委員會會議紀錄，被上訴人法定代理人吳志男於該次會 議表明：『我會站在大家的立場勸離的。』等語，且當次管委 會決議：『請247-2-7房東吳先生（即吳志男）與商家商談後 ，簽訂切結書，限期驅離商家』（見本院卷第39頁），足認 被上訴人並未向管委會協調排除系爭樓梯口出入問題，反係 向管委會表明願勸上訴人離開系爭房屋...」（見該判決第9 頁），足見因被告擎天大廈管委會更換系爭側門門鎖，陳盈 辰無法由系爭側門出入系爭建物2樓而認無法達到租賃目的 ，故於105年10月28日終止系爭租約，此等侵害原告對於所 有權之使用、收益、處分權能及賠償義務人為被告擎天大廈 管委會，至遲於105年10月28日即為原告所知悉。 　⒌按時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第144條第1項定有 明文。依上開說明，原告主觀上於105年10月28日已確知損 害及賠償義務人為被告擎天大廈管委會，時效於斯時已經起 算，原告卻遲於109年2月26日始對被上訴人提起訴訟，並依 民法第184條第1項前段、第195條第1項請求被上訴人賠償其 損害，此有民事起訴狀上本院收狀戳章印文在卷可稽（見本 院卷一第11頁），是被告擎天大廈管委會抗辯原告之損害賠 償請求權業已因罹於時效而消滅一節，當屬可採，被告擎天 大廈管委會抗辯其得於時效完成後拒絕給付等語，即屬有據 。　 　⒍從而，原告請求被告擎天大廈管委會應依民法第184條第1項 前段、第185條侵權行為規定，給付或連帶給付300萬元，均 不可採。 五、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段及公寓大廈管理條 例第4條第1項規定，請求被告擎天大廈管委會應將系爭電梯 回復2樓通常使用之功能，不得妨礙或限制原告使用上開電 梯往返其同社區專有部分之樓層及有使用權之地下層，為有 理由，應予准許；原告其餘請求及假執行之聲請，則為無理 由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　傅紫玲 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2025-03-31

PCDV-109-訴-1759-20250331-1

訴
臺灣新竹地方法院

拆屋還地等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第105號 原 告 郭宜蓁 訴訟代理人 唐于智律師 郭珮蓁律師 被 告 吳上錨 住新竹縣○○鎮○○路0段000巷00弄0號 鄒智炎 住○○市○○區○○路0段00巷00號0樓 鄒蒨云即鄒琇真 陳翠如 劉金鈴 住新竹縣○○鎮○○路0段000巷00弄0號 徐 志穎 住新竹縣○○鎮○○路0段000巷00號 曾阿福 財團法人台灣省私立發一崇德慈善事業基金會 法定代理人 劉阿秋 被 告 徐煥鐃 陳玉晨 徐煥強 康寧 方種 朱淇新 康張秀蘭 陳秀妹 徐忠勇 范鏡泉 薛君如 上 一 人 訴訟代理人 金佑霖 被 告 彭劭彬 彭劭淮 上二人共同 訴訟代理人 彭玉書 被 告 阮氏茸 上 一 人 訴訟代理人 黃奕𤎿 被 告 甘水清 上 一 人 訴訟代理人 莊美鳳 莊美芳 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國114年3月12日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　文 除被告鄒智炎、鄒蒨云以外之其餘被告二十一人，應各自將坐落 新竹縣○○鎮○○段○○○地號土地上如本判決附圖各該編號對應本判 決附件二所示【被告占用之A部分】、【A部分面積（平方公尺） 】、【被告占用之C部分】、【C部分面積（平方公尺）】欄位所 示之地上物拆除，並將上開各自占用之土地騰空返還予原告。 被告二十三人各應給付原告如本判決附表一之（一）暨如本判決 附表一之（四）各欄位所示之金額。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用（含土地勘查複丈費）新臺幣壹拾參萬壹仟陸佰玖拾捌 元，由原告負擔百分之三十五，由各被告負擔如本判決附表三之 （七）欄所示之比例及加給自本判決確定之翌日起至清償日止按 年息百分之五計算之利息。 第一項原告勝訴部分，於原告分別以本判決附表二之（一）欄所 示金額為各被告供擔保，得分別假執行；但各被告如各以本判決 附表二之（二）欄所示金額為原告供擔保，得分別免為假執行。 第二項原告勝訴如本判決附表一之（一）所示之部分，於原告分 別以本判決附表一之（二）欄所示金額為各被告供擔保，得分別 假執行。但各被告如各以本判決附表一之（三）欄所示金額為原 告供擔保，得分別免為假執行；第二項原告勝訴如本判決附表一 之（四）所示之部分，於原告分別就各按月給付已到期部分每期 各以本判決附表一之（五）欄所示金額為各被告供擔保，得分別 假執行。但各被告如各以本判決附表一之（六）欄所示金額為原 告供擔保，得分別免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非 為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查，原 告起訴求為被告23人應各自將占用新竹縣○○鎮○○段000地號 土地（下稱系爭土地）之地上物拆除，並將占用部分返還原 告，及各被告相對應無權占用期間按月給付若干元之不當得 利，其起訴狀於他造當事人欄，除財團法人台灣省私立發一 崇德慈善事業基金會（下稱財團法人崇德基金會），其餘22 名被告均未特定姓名（見卷一第7～11頁起訴狀），嗣經原告 更正被告姓名、送達處所（見卷一第229～230頁表格，其中 徐忠勇係湯姵蓁之繼承人），並依新竹縣竹東地政事務所收 件日期文號民國113年12月9日東測數字第165500號、複丈日 期113年12月11日土地複丈成果圖（即本判決附圖，稱：附 圖，見卷二第47頁），而為更正本件請求拆屋還地其地上物 之面積與範圍與相關不當得利之計算方式，最後聲明如本判 決附件一及附件一之一所示，程序上於法並無不合，應予准 許。 二、被告鄒蒨云即鄒琇真、被告劉金鈴、被告徐志穎、被告財團 法人崇德基金會、被告范鏡泉5人，均經合法通知，未於最 後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情 形，爰依原告聲請，依同法第385條第1項前段規定，由其一 造辯論而為判決。 三、原告主張：其為系爭土地之所有權人，被告無權占用系爭土 地如附圖所示之位置、面積，並於其上搭建如附圖備註欄記 載之各地上物，依民法第767條第1項前段、中段之規定，請 求被告拆屋還地，併依民法第179條規定，請求被告給付占 用期間之相當於租金之不當得利，聲明如最後聲明所示（見 本判決附件一及附件一之一），並願供擔保請准宣告假執行 。補稱：原告不是不願意調解、曾有多次電話及郵件往來、 原告為適法權利之行使、依照目前拆除技術並無執行上的困 難或有危及被告之原始房屋其結構安全的情形、（B）水溝 屬於排水且已緊密結合於建物等語。 四、除劉金鈴、徐志穎、財團法人崇德基金會、被告范鏡泉4人 以外，其餘被告18人則以下開情詞，資為抗辯，爰答辯聲明 求為駁回原告之訴及其假執行之聲請： （一）吳上錨：價錢談不攏。 （二）鄒智炎：律師把水溝之外的土地都算入了，伊在那個土地 上沒有任何建物。鄒蒨云是我姐。 （三）鄒蒨云即鄒琇真未於最後言詞辯論期日到場，惟據伊先前 所提書狀或陳述則以：伊沒有占用系爭土地。 （四）陳翠如：價錢談不攏，不知道有沒有討論空間。 （五）曾阿福：成果圖部分，經過我們這部分水溝沒有量出來。 （六）徐煥鐃：價格的問題，談不攏。 （七）陳玉晨：伊想要購買。 （八）徐煥強：價錢太高了，伊是想買，但差太多，伊買不起， 希望價錢可以降一點。 （九）康寧：基本上伊同意購買侵占的土地，有意願表達給律師 ，但律師並不願意跟我們商議，伊有表示願意去她們事務 所，他們也拒絕。從73年購屋到現在40多年，當初購地時 ，根據住戶反應，當初房屋就已經建好了每個房屋的圍牆 ，不知道當初是否有什麼承諾，現在來說伊佔用土地，中 間是否有矛盾。伊有提出質疑，這是不是一個銷售坑賣。 （十）方種：伊認為是金額部分有問題。第二部分是土地建物認 購的區域有些疑問，伊只認A，C；（B）水溝部分不在伊 使用的範圍，這要伊認購不合理。第三個地價稅的問題， 之前都沒有告知伊土地有佔用的情形，到現在開始要從10 9年計算這樣不合理，不然就應該從打官司那天開始計算 伊才能接受。 （十一）朱淇新：購買價格談不攏。伊有問過律師如果伊要購買 　　　的話，我要購買26A1，不買26A2（雨遮），但他們不同意 ，要一起買。這個房子買來的就是既有的設施，伊是去年 才買的。 （十二）康張秀蘭、陳秀妹：我們倆人意見一樣，價錢太貴了。 （十三）徐忠勇：伊是屬於繼承的，當初繼承這個房子已經有40 年，伊印象中媽媽有跟伊說買房子時，為何會選後面一排 ，是因為她們說伊有這塊土地的使用權，不是伊的個人財 產，伊一直以為是防火巷等公共設施，沒想到是侵占，如 果伊知道這是別人的財產，我當然不可能去蓋，可是隔了 40年之後跟伊追討這個土地，好像是伊被建商騙了的感覺 。 （十四）薛君如：請依民法第148、796條規定免拆除房屋，用地 　　　價方式購買。 （十五）彭劭淮、彭劭彬：希望是合情合理的價錢。 （十六）阮氏茸：伊有拜訪原始的廠商，目前還找不到有利的證 　　　據，但如果我們早到有利的證據，然後伊又先購買了，是 否之後可以返還不當得利，把這些錢還給伊。 （十七）甘水清：意見同阮氏茸。補稱：如果要購買的話，伊認 　　　為C部分跟A重疊。 五、劉金鈴、徐志穎、財團法人崇德基金會、范鏡泉4人：未於 言詞辯論期日到場，亦未據提出書狀作何聲明或陳述。 六、按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項 前段、中段定有明文。查： （一）系爭土地為原告所有（見卷一第23頁土地登記謄本），而 　　目前占用情形經本院會同當事人、代理人、地政人員於現場 履勘，由本院囑託新竹縣竹東地政事務所測量，製有如附圖 所示之複丈成果圖正本1件在卷（見卷一第361～375頁113年7 月23日現場勘驗期日報到單、筆錄、第411～464頁履勘照片 、卷二第47頁）。 （二）茲依原告整理被告占用一覽表如本判決附件二所示【被告 　　所有之建物門牌號碼（均為新竹縣竹東鎮中興路2段221巷31 弄）】欄位，曾阿福（12號）、徐煥鐃（16號）、康張秀蘭 （28號）、陳秀妹（30號）、薛君如（36號）部分為未辦保 存登記建物（以上5戶稅籍資料見卷一第85～89頁），其餘則 有登記建號之建物（各戶謄本見卷一第153～201頁），門牌 號碼2號～46號（缺44號）共22戶其相對位置則見附圖（併參 卷一第61頁空照圖），而被告占用部分可區分A、B、C部分 ，就B部分即水溝而言，明顯係整條巷弄共用、無法一一切 割區分出，究竟是特定哪一戶設置（相關照片見卷二第197～ 199頁），又縱使非為政府機關設置（見卷二第205～207頁新 竹縣政府113年10月14日府工建字第1130045784號函及新竹 縣竹東鎮公所113年10月4日竹鎮建字第1130009436函影本各 1件），亦不得以此逕推定係本件22戶其各個被告所設特定 於本判決附圖各該編號對應本判決附件二所示【被告占用之 B部分】，而為具有事實上處分權之人。即便部分被告有設 置水管排放生活廢水至該水溝，亦與設置分屬二事，原告又 補稱：因B部分緊密連結A部分，依民法第811條，而由被告 取得所有權云云各語（見卷二第148頁最後筆錄），然查該 條水溝並非土地或建物之成分，僅係戶外排放生活廢水之公 共設施，難認如原告所稱係動產附合於被告所有之各該不動 產而成為不動產之重要成分，可見各被告對B部分水溝即不 具有拆除權限。其餘本判決附件二所示各該占用A、C部分， 除新竹縣○○鎮○○路0段000巷00弄0號即鄒蒨云、鄒智炎姊弟 於97年間繼承共有之該戶（見卷一第27頁謄本），其餘21名 被告均無法舉證，對於A與C兩部分具有權占有權源，即屬無 權占用，復均無自動拆除情形（見卷二第144頁最後筆錄） ，即應命為拆除，如主文第1項所示。 （三）民法第148條權利行使之界限，規定為：「（第1項）權利 　　之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。（第2項）行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，惟查就上開無權占用部分，乃建立在不法占用他人土地之前提上，原告基於維護其財產完整性，請求各個無權占有人（不含鄒蒨云、鄒智炎）除去其等於系爭土地之具有處分權之地上物及返還系爭土地，非以損害各該占用A、C部分之被告為目的，核屬權利之正當行使，難認原告有民法第148條權利濫用或違反誠信原則之情事。 （四）民法第796條越界建屋之異議，則規定：「（第1項）土地 　　所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有 人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋 。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。（ 第2項）前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當 之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由 當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」 ，本件查無鄰地所有權人即系爭土地所有權人（指原告）對 於遭越界建築之當時，已知悉而不即提出異議之情事，即無 價金協議不成者，由法院以判決決定之餘地，故而本件經本 院多次安排調解期日，仍協商不成，雖被告方面於最後期日 一再表達價購意願，此部分容由兩造庭外再行協調。 七、次按，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得 之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院 94年台上字第1094號判決意旨參見），基地租金之數額，除 以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁 榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並 與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百 分之10最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參 見）。經查： （一）系爭土地109年至114年之公告地價均為2,500元/㎡，申報 　　地價為2,000元/㎡，申報地價為公告地價之80％(計算式：250 00.8=2000，卷二第137～138頁系爭土地之公告土地現值及 公告地價查詢資料參見及平均地權條例第16條規定參看及） ，系爭土地使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築 用地（見卷一第23頁土地登記謄本），依履勘期日現場所見 ，系爭土地尚未達到位處精華地段、商業活動繁榮與店家林 立之程度（見卷一第361～375頁113年7月23日現場勘驗期日 報到單、筆錄、第411～464頁履勘照片），本院爰認本判決 附件一之一原告製表請求，其中以「10％」計算之部分（指 ：土地法第97條城市地方房屋之租金，上限不得超過土地其 及建築物申報總價年息10％），洵屬過高，此部分應改以「5 ％」計算，核為適當。 （二）本判決附件二所示各該B部分為水溝範圍（見卷二第197～ 　 199頁照片），雖被告方面抗辯以：「（方種：）我們家後 方還有一個小水溝，我們的所有廢水是排放在小水溝裡面， 不是排放在B處。（彭劭淮、彭劭彬：）大部分的廢水是排 在建商原來的小水溝，水溝是在佔用地的底下，本來建商就 有弄小水溝。（阮氏茸：）所有的住戶都是排水在小水溝， 不是大水溝裡面。」等語（見卷二第149～150頁筆錄），然 查「新竹縣竹東鎮中興路2段221巷31弄」之住戶，縱非水溝 事實上處分權人，所謂建商小水溝是埋在地下，小水溝接收 生活廢水之後，不可能無處排放，否則被告甘水清訴訟代理 人莊美鳳也不至於聽聞各被告所言後，再稱：「以前有風災 的時候都是里長請鎮公所的人來處理水溝」（見卷二第150 頁筆錄），甚至依本院現場履勘所見，多戶有於A部分放置 洗衣機或曬衣場（見卷一第366～371頁），而A部分非為建商 所建之合法建物，自無由建商於（A）處設有排放生活廢水 之管、孔之理，其等既有利用獲取生活便利，即須負擔使用 B部分水溝相當於租金不當得利。又，原告主張附圖C部分（ 雨遮、建物、水塔）為建物2樓以上之占用部分，因與占用 之建物1樓附圖A部分、附圖B部分面積重疊，故均僅以占用 之附圖A、B部分面積計算，被告劉金鈴（8號）、被告徐志 穎（10號）、被告徐煥強（20號）、被告朱淇新（26號）、 被告徐忠勇（32號）占用之B部分水溝面積均在占用之A2雨 遮範圍內，部分面積重疊，故均僅以占用之A2雨遮面積計算 ，爰不重複計算。 （三）雖原告請求114年2月1日回溯5年至109年1月31日，然被告 　　康寧、朱淇新係依序於110年3月23日、112年7月14日因買賣 登記，分別取得門牌號碼新竹縣○○鎮0段000巷00弄00號、26 號房屋（見卷一第177、181頁謄本），徐忠勇則於112年12 月21日分割繼承取得門牌號碼新竹縣○○鎮0段000巷00弄00號 房屋（見卷一第185頁建物登記謄本），故關於不當得利計 算時點，被告康寧應自110年3月23日起算、被告朱淇新應自 112年7月14日起算、被告徐忠勇應自112年12月21日起算， 如主文第2項所示。 八、綜上，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求除被 告鄒智炎、鄒蒨云即鄒琇真以外之其餘被告21人拆屋還地， 及依民法第179條之規定，請求被告23人給付相當於租金不 當得利，為有理由，應予准許，分別如主文第1至2項所示， 　　逾此部分之請求，則無理由，應予駁回，如主文第3項所示 。前開勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准假執行，經核與 民事訴訟法第390條第2項規定相符，爰酌定相當之擔保金額 予以宣告，並依民事訴訟法第392條第2項，職權宣告各被告 得預供一定金額免為假執行，悉如主文第5至6項所示。至原 告受敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回， 如主文第7項所示。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法、所用證據， 經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一 論、列，附此敘明。　　 九、訴訟費用之負擔：本件訴訟標的價額501萬7,441元，應徵收 第一審裁判費5萬0,698元，業據原告繳納（見卷一第6頁3萬 6,640元＋1萬4,058元綠聯收據各乙紙），另有原告預納之附 圖地政規費5,000元、6萬5,000元、1萬1,000元各乙紙（見 卷二第177、179、181頁），至原告不同意吸收113年2月27 日戶政謄本規費255元、建物登記謄本規費460元（見卷二第 165～166頁書狀），此非屬兩造均得共同使用證據資料之共 益費用，不列入訴訟費用之一部。以上第一審訴訟費用13萬 1,698元，爰依民事訴訟法第79條規定，按兩造勝、敗比例 定其負擔，及依民事訴訟法第91條第3項諭知應於裁判確定 之翌日起，加給按法定利率計算之利息，如主文第4項所示 。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　民事庭　　　法　官　周美玲 以上正本係照原本作成。　 如不服本判決提起上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴 狀暨按他造人數添具繕本。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐佩鈴 附件： 一、「拆屋還地」部分之最後聲明，出處見卷二第113～117頁。 一之一、「相當租金不當得利」部分之最後聲明，出處見卷二第 125～129頁。 二、被告占用情形一覽表，出處見卷二第123頁，原告方面製作 。 附圖：新竹縣竹東地政事務所收件日期文號民國113年12月9日東 　　測數字第165500號、複丈日期民國113年12月11日土地複丈 成果圖正本1張，出處見卷二第47頁。 本判決附表：（以下均為本院製作） 一、「相當於租金不當得利」部分及其准、免假執行擔保之金額 。 二、「拆屋還地」部分及其准、免假執行擔保之金額。 三、「訴訟費用」負擔即本判決主文第4項之分擔比例。

2025-03-28

SCDV-113-訴-105-20250328-2

竹簡
臺灣新竹地方法院

損害賠償

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第510號 原 告 陳雅雯 被 告 盛峰建設有限公司 法定代理人 陳玉峯 訴訟代理人 楊一帆律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月20日辯論 終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：原告於民國108年8月23日購買被告興建之預售屋 即門牌號碼為新竹市○區○○路0段000號3樓之3（下稱系爭房 屋），被告已於109年1月6日交屋，並簽立保固書，約定防 水保固3年。嗣交屋後同棟2樓隨即發現漏水，經2樓屋主即 訴外人彭炎福反應系爭房屋之主臥室浴廁及客用浴廁漏水， 造成2樓天花板明顯潮濕與水漬，甚至發生油漆剝落、壁癌 等情形，被告於111年間將系爭房屋之客用浴廁全部打掉， 重新施作衛浴防水工程後，上開2樓房屋之漏水情形確實獲 得改善，但系爭房屋之主臥室浴廁仍有漏水之情形，原告迄 今仍未修復漏水瑕疵，屬不完全給付，亦構成物之瑕疵。原 告向被告一再反應後，被告僅提供建議工法及報價，並表示 已逾3年之防水保固期間，因此要求原告自行出資修復，然 此防水保固3年之約定對原告顯失公平而無效，是依民法第3 54條、第359條之規定，被告應負保固及物之瑕疵擔保責任 。而系爭房屋之漏水瑕疵經原告委請廠商估價修繕費用為新 臺幣（下同）295,969元，原告得依民法第227條第1項、第3 54條、第359條規定請求減少價金295,969元，並賠償其該金 額之損害，原告爰依民法物之瑕疵擔保及債務不履行損害賠 償之法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告295, 969元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。 二、被告則以：被告否認原告主張之漏水瑕疵，縱令彭炎福所居 住之2樓房屋天花板有水漬、壁癌等損害，然此等損害均非 原告所受損害，且上開漏水原告尚未舉證與系爭房屋有關。 再原告係於112年11月27日前即已知悉其所主張之瑕疵，但 原告遲至113年8月6日始提起訴訟並主張減少價金，顯已逾 民法第365條第1項規定之除斥期間，自不得再請求減少價金 。況原告主張之漏水瑕疵係發生於交屋後，被告自不負不完 全給付或物之瑕疵擔保責任等語置辯。並聲明：㈠原告之訴 駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： 　㈠原告主張其為系爭房屋之所有權人，而被告系爭房屋之出賣 人，以及系爭房屋下方2樓有漏水等情，業據原告提出方地 買賣契約書、保固書、對話紀錄及照片為憑（見本院卷第19 至61頁），且為被告所不爭執，此部分事實堪信為真。 　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。故主張權利存在之人， 就其權利構成要件事實負有舉證之責。民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實。原告主張系爭建物之漏水瑕 疵及給付不完全等情，自應由原告舉證就此有利於己之事實 負舉證之責。經查，原告主張系爭房屋有上開瑕疵，並提出 上開照片及對話紀錄為憑，且證人彭炎福於本院審理時證稱 ：我從交屋開始就漏水，109年就開始漏水，漏水的地方在 客廳浴室上方，房間浴室上方，我一開始就跟被告反映，他 後來做防水處理，有做防水處理部分就沒再漏了，漏水有兩 處一處是房間上方，一處是客廳上方，我跟被告反應，他說 三年保固期已經過了，自己要付費，可是被告之後僅用油漆 ，而未再像之前修復，我漏水沒跟原告說，僅跟建商說，還 有我斜對面也會漏水，漏得很厲害，也是重新打掉之後，就 不會漏了等語（見本院卷第144至147頁），雖可知悉系爭房 屋下方2樓從一交屋時即有漏水之情形，且被告雖有修繕， 但仍有漏水之狀況，惟系爭房屋下方2樓漏水究竟是否為系 爭房屋所致，原告僅提出系爭房屋主臥室浴廁磁磚照片，但 尚難認系爭房屋下方2樓漏水即為系爭房屋所造成，是原告 舉證尚不足證明其系爭房屋有其主張漏水之瑕疵，其上開之 請求，尚屬無據。 四、綜上所述，原告依瑕疵擔保及債務不履行之法律關係，請求 被告給付295,969元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。又 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁 回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官 吳宗育 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　辛旻熹

2025-03-28

SCDV-113-竹簡-510-20250328-1

訴
臺灣新竹地方法院

返還停車位

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第802號 原 告 新竹小城公寓大廈管理委員會 訴訟代理人 龍其祥律師 被 告 羅宇婷 林宜陵 陳曉帆 均鈴開發股份有限公司 法定代理人 郭何生 訴訟代理人 吳佳育律師 上列當事人間返還停車位事件，本院於民國114年3月3日辯論終 結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、按民事訴訟法第168條至第172條關於訴訟程序當然停止之規 定，於有訴訟代理人時不適用之，民事訴訟法第173條定有 明文。本件原告之法定代理人原為林瓊芬，嗣於本件訴訟程 序進行中，原告區分所有權人會議遞次改選主任委員為陳義 文、温明白，温明白復為辭任，而新任法定代理人雖迄至本 件言詞辯論終結均未具狀聲明承受訴訟，然因原告前已出具 委任書，委任龍其祥為訴訟代理人並賦予特別代理權進行訴 訟（見本院卷一第23頁），依上開說明，訴訟程序不當然停 止，本院仍得進行言詞辯論及裁判。 二、次按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者 ，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項定有明文 。查原告提起本件訴訟時，原以羅宇婷、林宜陵、陳曉帆等 3人為被告，並聲明請求：㈠、確認被告羅宇婷就坐落新竹市 ○○段0000○號（以下省略市段，逕稱建號）建物地下1層如附 圖（惟其起訴狀未檢附附圖）所示編號10號之空間範圍無約 定專用權，並應將該空間騰空後返還原告新竹小城公寓大廈 全體區分所有權人。㈡、確認被告林宜陵就3169建號建物地 下1層如附圖所示編號20號之空間範圍無約定專用權，並應 將該空間騰空後返還原告新竹小城公寓大廈全體區分所有權 人。㈢、確認被告陳曉帆就3169建號建物地下1層如附圖所示 編號8號之空間範圍無約定專用權，並應將該空間騰空後返 還原告新竹小城公寓大廈全體區分所有權人（見本院卷一第 11頁）。嗣於民國112年8月4日言詞辯論期日當庭具狀追加 均鈴開發股份有限公司（下稱均鈴公司）為被告，並迭經更 正其聲明請求之內容（見本院卷一第137頁），最終乃確認 其聲明如原告訴之聲明欄所示（見本院卷一第287頁）。經 核原告所為訴之變更追加，被告均無異議而為本案之辯論， 揆之上開規定，並無不合，應予准許。 貳、實體方面 一、原告主張： ㈠、原告所在之新竹小城公寓大廈（下稱系爭大廈）之建商大頂 美建設股份有限公司（下稱大頂美公司）於民國83年間（下 同）起造系爭大廈時，原設計規劃277個法定停車位，即地 下一樓（下稱B1）43個停車位，地下二樓（下稱B2）234個 停車位，並均登記在3115建號之內，於向系爭大廈區分所有 權人出售1個車位時，即移轉3115建號一定持分、交付停車 位使用證明書予買受人，並登記於停車位分管契約書之中。 另將3169建號作為系爭大廈位於B1、B2之消防、防空避難、 電器設施之共有建物，分別登記於系爭大廈各區分所有建物 之下。惟大頂美公司竟自行於B2增設7個停車位出售，並於8 7年5月間向原告移交系爭大廈公有設施時，將B1的5個來賓 停車位及B2之所有法定停車位先行造冊點交給原告管理，B1 法定停車位約定專用權則歸屬大頂美公司所有， 因分管協 議不以書面為必要，故大頂美公司將Bl、B2公設移交原告時 ，停車位分管協議即告確定，亦即B2之停車位約定使用權配 置係依原證二之分管協議書所載，而B1除車庫型及來賓車位 外，均為斯時大頂美公司所有之3115建號下配置之法定停車 位。嗣大頂美公司將B1部分的停車位持分移轉至社區内住戶 名下之區分所有建物内，因前述區分所有建物經法院拍賣後 雖含有停車位所有權持分在主建物附屬之共有部份持分內， 卻因無法證明其有「特定」停車位之約定專用權，致拍定人 尚需另向大頂美公司購買特定停車位之約定專用權，並取得 大頂美公司所核發之停車位使用權證明書，方得使用停車位 。按此可知，系爭大廈區分所有權人如有系爭社區之約定專 用法定停車位者，即須具備2要件，一為取得相當於停車位 面積之持分，二為就特定停車位取得停車位使用證明書。 ㈡、嗣訴外人大祈有限公司（下稱大祈公司）於99年7月間由法院 拍賣取得3115建號，亦因此取得3115建號所配置之法定停車 位所有權持分，惟因法院拍賣不點交而無從取得相對應之法 定停車位約定專用權，方與原告協商而取得B1的22個法定停 車位書面分管協議，餘則交由原告點交給前開已向大頂美公 司購買停車位約定專用權的住戶。大祈公司另於100年間將3 115建號辦公室用途部份變更登記為自設42個停車位使用， 同時將3115建號下配置之3169建號747/10000持分，移轉678 /10000至其所有之2872建號之下，僅餘69/10000於3115建號 下，而後再以2872號建物主張其大公持分應有相當26個停車 位（計算式:678÷26≒26）為由，訴請原告交付所管理的5個 來賓停車位，嗣經本院以103年度訴字第181號民事判決大祈 公司敗訴確定，嗣原告為利於管理，便於107年6月間就B1停 車位分管資料加以整理後，作成原證九即「3169號B1停車位 分管資料」以為管理之參考。細繹原證九資料可知料，所有 因法拍取得區分所有權之主建物，其附屬之3169建號均有法 定停車位持分，惟因法拍不點交停車位，拍定人即再向大祈 公司購買特定停車位之約定專用權，並未再移轉3169建號之 26/10000停車位持分。復由大祈公司將上開21個法定停車位 出售時，即會移轉2872建號下之3169建號的26/10000停車位 持分與買受人，然由2872建號建物有5個以上之停車位所有 權持分卻僅有1個停車位，及大頂美公司佔用系爭大廈共有 共用之法定空地以自行增設停車位等節可知，法定停車位的 大公持分已不能當然表彰法定停車位的權利範圍，且縱所有 主建物配屬相當於停車位之所有權持分，亦無從當然證明即 有特定停車位專用權存在，尚應以該區分所有建物是否有表 彰停車位產權之持分、分管契約狀況、有無停車位使用證明 書等，綜合過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準。 ㈢、就各被告分述如下： 　⒈被告均鈴公司經法院拍賣取得3117建號（即門牌號碼新竹市○ ○○街00巷00000號1樓）後，亦未向大祈公司另行購買特定車 位之專用權，卻以其建物配屬之3169建號有法定停車位持分 為由，強行占用B1編號8之空地停車，並授意給被告陳曉帆 使用迄今。然查就B1編號7停車位旁編號8空間，並無樓梯直 通地面層，且與地下室共用電力而無獨立之電表，亦無專用 之鐵捲門與共用部分加以區隔，復有地下室共用之自動消防 設施位於其中，係顯然並非獨立之車庫庫位，實應為消防空 間。且查大頂美公司昔將該空地後方之出入口封閉，並在前 方裝設一鐵捲門，將之做儲藏室使用，在移交B1公設給原告 時，復刻意未點交該範圍，然並不因此而改變共有共用之性 質，是被告均鈴公司、陳曉帆自應返還該共用部份予全體區 分所有權人。 　⒉被告羅宇婷於107年間向法院以拍賣取得3119建號（即門牌號 碼新竹市○○○街00巷00000號2樓）後，並未向大祈公司另行 購買特定車位之專用權，卻以其建物配屬之3169建號有法定 停車位持分為由，於109年間以管委會公告宣稱B1編號10號 停車位專用權有爭議，嗣即強行占用該停車位迄今拒不歸還 。 　⒊被告林宜陵為3035建號（即門牌號碼新竹市○○○街00巷00000 號建物）之所有權人，依3035建號附屬之3169建號持分，僅 有提供消防避難、電器設備等應分擔之共有共用部分，並無 相當於表彰停車位所有權之持分，且亦無B1編號20約定專用 之停車位證明，竟無權占用上開空間範圍，自有侵害其他住 戶之權利。 ㈣、查公寓大廈之住戶倘無法證明其有特定停車位之約定專用權 ，卻占有特定之共同使用部分，排除其他人使用權，即屬違 反共同使用部分之通常使用方法，管理委員會即得依公寓大 廈管理條例第9條第4項之規定，訴請法院為必要之處置。本 件被告以渠等法拍取得之建物大公持分較高為由，擅自占用 B1編號8、10、20之空間範圍主張係其專用停車位，洵無理 由。又依公寓大廈管理條例第36條第2款規定，管理維護共 用部份係原告職權事項，故對上開事項有「固有訴訟實施權 」之「法定訴訟擔當」，當無待規約或區分所有權人會議決 議之授權即得提起本件訴訟，是被告辯稱原告並無當事人適 格云云，自屬無據。 ㈤、綜上，爰聲明： 　⒈確認被告陳曉帆、均鈴公司就3169建號建物B1、如附圖藍色A 部分所示之空間範圍無約定專用權，並應將該空間騰空後返 還原告新竹小城公寓大廈全體區分所有權人。 　⒉確認被告羅宇婷就3169建號建物B1、如附圖藍色B部分所示之 空間範圍無約定專用權，並應將該空間騰空後返還原告新竹 小城公寓大廈全體區分所有權人。 　⒊確認被告林宜陵就3169建號建物B1、如附圖藍色C部分所示之 空間範圍無約定專用權，並應將該空間騰空後返還原告新竹 小城公寓大廈全體區分所有權人。　　 二、被告部分：　　 ㈠、被告陳曉帆之答辯： 　　 　　伊並非系爭社區之區分所有權人，亦非原告主張B1編號8號 空間所停放車輛之所有權人，僅係經被告均鈴公司同意而使 用其所有之3117建號建物及車輛之人。而B1編號8號空間之 前手為大頂美公司，且3117建號附屬之3169建號持分有萬分 之26以上，並配置有8A、8B等2個停車位。被告均鈴公司既 自訴外人大頂美公司處取得3117建號之所有權，當應就B1編 號8號空間有約定專用權。又原告應就其主張大頂美公司於 起造時係將系爭大廈全部法定停車位空間均登記在3115建號 內，及所有B1、B2停車位內之車輛，均有取得大頂美公司之 核發之停車位使用證書，及B1編號8號空間為消防空間等節 負舉證責任等語置辯。 ㈡、被告均鈴公司之答辯： 　⒈管委會起訴需基於規約或區分所有權人之決議始得為之，而 按系爭社區規約第54條明確規定，原告需經全體管委會成員 達3分之2以上決議通過，方能對住戶主動提起訴訟。惟原告 提起本訴均未提出系爭社區區分所有權人之決議或符合上開 規定之管委會決議提起本訴之文件，其起訴自難謂適法。 　⒉由原告所提原證四即系爭社區地下一樓停車位分管確認簽名 表可知，系爭社區B1編號8號停車位專用權之原權利人即為 大頂美公司，且明確載明大頂美公司斯時持有之3169建號持 分顯有包含8A、8B之停車位。嗣伊經法院拍賣取得原為大頂 美公司所有之3117建號及該建號所附屬之3169建號38/10000 持分，復以斯時系爭大廈僅剩B1編號8、10號二個法定停車 位可供選位等節均無爭議，則伊於被告羅宇婷選擇B1編號10 號後，伊應得確定有B1編號8號停車位專用權至明。 　⒊大頂美公司起造時，並未將系爭大廈之法定停車位全部登記 在3115號建物內，又大祈公司取得之3115建號原係作辦公室 使用，嗣變更登記為自設42個停車位使用，大祈公司就3115 建號配置之3169建號則經判決確定為21個法定停車位，是原 告主張系爭大廈B1停車位均設於3115建號內云云，顯已錯誤 。且系爭大廈B1、B2停放之車輛，亦非均向大頂美公司取得 停車位專用權，且亦非都有停車位使用證書。系爭社區停車 位除車庫型車位、來賓車位、3115號建物之區分所有權人約 定專用外，其餘均為共用之公共設施，及B1編號8號並非停 車位、應係消防空間等情，亦均為伊所否認，原告自應就上 情負舉證之責等語置辯。 ㈢、被告羅宇婷之答辯： 　⒈3169建號於B1部分本身即含有法定停車空間，且原盡為大頂 美公司所持有，且大頂美公司於102年間即有參與系爭社區 分管契約之簽訂等情，顯見大頂美公司對3169建號於B1之法 定停車位已有約定專用權。嗣大頂美公司名下財產於95年至 107年間遭法院拍賣完畢，當時透過法院拍賣取得含有3169 建號持分之拍定人，均已各自陸續將車輛停放在B1之停車位 ，而伊係於107年間經法拍取得原為大頂美公司所有之3119 建號，該建號下確附有3169建號之30/10000持分，而伊取得 上開產權時，3169建號於B1僅剩編號8、10號及另一無法停 車之編號20號空間，伊乃將車輛停放至B1編號10號停車位， 並經原告通知繳納停車位清潔費使用迄今已逾4年半，顯見 伊確有繼受取得大頂美公司之1個停車位之所有權持分及約 定專用權。而原告雖依公寓大廈管理條例第9條第4項規定提 起本件訴訟，惟僅對最後2個含停車位持分之住戶提起本件 訴訟，顯無理由，況原告亦非系爭大廈之區分所有權人，當 不具當事人適格等語置辯。 　⒉同被告均鈴公司答辯第2點。 ㈣、被告林宜陵之答辯： 　　伊自搬入系爭社區即使用B1編號20號車位迄今，且由原證四 可知，大祈公司並未曾接管過B1編號20號車位，是原告請求 沒有理由等語。 ㈤、綜上，被告答辯聲明均為：請求駁回原告之訴。 三、本院之判斷： ㈠、原告對被告無得主張之實體上權利，且無得對被告起訴之訴 訟實施權，不得依公寓大廈管理條例第9條第4項之規定，請 求如其訴之聲明所載： 　1.按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區權人 選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行『區分 所有權人會議決議事項』及『公寓大廈管理維護事務』，於完 成社團法人登記前，僅屬非法人團體，無實體法上完全之權 利能力，自與區權人之自然人具有完全權利能力者，並不相 同。而公寓大廈管委會之訴訟當事人能力與權利能力，為不 同法律概念意義，內容亦異，管委會依公寓大廈管理條例第 38條第1項有當事人能力。惟有當事人能力，並非即可因此 取得原屬區權人之實體上權利。另民法第 767　條有關所有 物返還請求權，其權利人為物之所有權人。管委會苟非區權 人，無所有權存在，則區權人對無權占用人本於該條或同法 第821條之權利行使，當非管委會對無權占有人所得據以主 張之實體權利。又公寓大廈管理條例第6條第3項、第9條第4 項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、 第2項、第33條第3款但書，固已賦予管委會就上開規定事項 ，得訴請法院為必要之處置。惟管委會僅在其職務範圍內， 依規約約定或區權會決議，或基於權利義務主體即公寓大廈 區權人之授權，本於任意訴訟擔當法理，對他人提出訴訟， 使判決效果直接歸屬於區權人。基此，管委會以自己名義為 訴訟行為，應就其有訴訟實施權之原因，提出證據資料證明 ，法院亦應就訴訟擔當之實施權有無為實質認定，最高法院 109年度台上字第2087號判決可資參照。 　2.次按公寓大廈管理條例之管理委員會，係指為執行區分所有 權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權 人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；住戶對共用部 分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定 者從其約定；住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員 會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為 必要之處置。如有損害並得請求損害賠償，公寓大廈管理條 例第3條第9款、第9條第2、4項規定甚明。又公寓大廈管理 條例第36條明定管理委員會之職務，包含區分所有權人會議 決議事項之執行、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一 般改良、其他依本條例或規約所定事項等共13項職務。原告 為系爭大廈之管理委員會，依上開規定及實務見解，其僅依 「區分所有權人會議決議」及「公寓大廈管理條例所定職務 範圍」，執行決議事項及系爭大廈管理維護工作，並得對違 反之住戶向法院起訴。 　3.原告並非系爭大廈之區分所有權人，就系爭大廈並無所有權 ，其對無權占有系爭大廈共有部分之人，自無得主張之實體 上權利。又原告主張被告無權占有其等並不具有約定專用權 之停車位或系爭大廈之法定空地，並請求其等騰空返還給系 爭社區全體區分所有權人等語，顯並無涉及系爭大廈共有部 分之清潔、維護、修繕及一般改良，而本件前經被告等數度 具狀請求原告應提出當事人適格之證明文件，或已按系爭社 區規約之規定取得3分之2以上系爭社區管委會委員同意提起 本訴之決議，原告均未據實提出，復經本院當庭再請原告提 出其確具本件訴訟實施權之證據資料，原告具狀陳稱被告等 就系爭大廈共用部分未依其設置目的及通常使用方法使用， 原告據公寓大廈管理條例第9條第4項訴請法院為必要之處置 ，本身即為「固有訴訟實施權」之「法定訴訟擔當」，而無 待區分所有權人會議之授權云云（見本院卷一第428、456-4 57頁）。然查，原告前已具狀明確陳明，系爭大廈B1除車庫 型及來賓車位外，其餘均原為大頂美公司所有之3115建號下 配置之法定停車位等語，亦陳明被告等就3169建號建物B1附 圖藍色A、B、C部分所示之空間係作停車位使用，顯見並無 違反所指空間設置之目的及通常使用方法至明，是其主張具 上開事項之「固有訴訟實施權」，即無所據。況原告既聲明 主張被告等應遷讓騰空返還上開占用空間予系爭社區全體區 分所有權人，則原告顯係據區分所有權人之資格，對被告等 主張實體上之權利。而原告迄未舉證其依實體法上權利義務 主體（即系爭大廈區分所有權人）之授權，亦未提出系爭社 區區分所有權人會議決議，或符合系爭社區規約第54條之管 委會決議，以證明其確得對被告等提起本件訴訟，進而請求 確認被告等就附圖藍色A、B、C部分所示之空間範圍之約定 專用權、要求騰空遷讓返還系爭社區全體區分所有權人等， 即無從本於任意訴訟擔當法理，對被告等起訴，使判決效果 直接歸屬於系爭大廈區分所有權人至明，是原告本件所請， 當即屬無據，應予駁回。 ㈡、縱認原告有訴訟實施權，原告訴請返還3169建號建物B1附圖 藍色A、B、C部分予系爭大廈區分所有權人亦無理由： 　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，有最高法 院109年度台上字第123號判決意旨參照。原告主張B1編號8 號並非停車位云云，惟按原告所提原證四即系爭大廈地下一 樓停車位分管確認簽名表，及原證七、八即系爭大廈地下一 層平面圖節錄，均已足證明B1編號8號停車位為法定停車位 ，原告未提任何具體事證主張該空間實為系爭大廈之消防空 間云云，即難採信，又原告復稱該空間並無樓梯直通地面層 、亦無獨立之電表、且有系爭社區之消防設施於其後等情， 亦均無礙於B1編號8號停車位為「一般」法定停車位之認定 ，合先陳明。又原告未提任何具體事證主張附圖藍色C部分 所示之空間為系爭大廈之共用部份，被告林宜陵竟無權占用 上開空間停放車輛云云，惟按被告林宜陵所有之3035建號謄 本所載（見本院卷一第71-72頁），該建號為地上2層、地下 1層之建物，地下1層面積為52.4平方公尺，本院復參酌原告 所提附圖藍色C部分所示之空間明確載明為「貯藏室」、被 告林宜陵當庭陳稱大廈電梯沒有辦法通到該儲藏室，儲藏室 只能從3035建號內走進去，停車場並沒有通路可以走進去， 原告當庭就此亦不爭執（見本院卷二第22頁）等情，顯見該 空間實為被告林宜陵所有3035建號之地下一層空間，是原告 主張該空間為系爭大廈之共用部份云云，即難採信。 　⒉原告另主張大頂美公司將3169建號超劃停車位，致系爭大廈 停車位之總面積已超出原核定法定停車位之總面積，自已佔 用系爭社區之其他法定空地（按應指共有部份），而有侵害 系爭社區全體區分所有權人之權益，又縱被告羅宇婷、均鈴 公司所有主建物即3119、3117建號下均有附屬3169建號26/1 0000持分以上，亦無足表徵其等有系爭大廈之停車位所有權 持分云云，被告既就原告前開主張予以否認，原告即應就此 負舉證責任。而本院復參酌原告所提原證九即3169號B1停車 位分管資料所載（見本院卷一第221-225頁），及原告前於 本院103年度訴字第181號案件所陳，可知3169建號為系爭大 廈之法定停車位，區分所有權人若原無停車位持分而向大祈 公司購買一個一般停車位者，即會增加3169建號26/10000持 分等情，復衡酌原告所提卷附資料，至多僅得證明大頂美公 司未依原規劃停車位數量劃定停車格，惟尚未能佐證系爭大 廈現有停車位之總面積確已超出原核定法定停車位之總面積 ，且原告亦迄未提任何具體資料足堪佐證被告羅宇婷、均鈴 公司所有之3119、3117建號所附屬之3169建號並不包含系爭 大廈之停車位持分，是原告上開主張，即難為本院採信。 　⒊次按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大 廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有 規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按 分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部 分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之 存在，通常即有可得而知之情形，應受該分管契約之拘束。 次按，所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事 ，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默， 依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念 ，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表 示。是以共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓 大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定 ，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對 各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地 之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分 管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有 物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除 有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可 得而知之情形，而應受分管契約之拘束，有最高法院99年度 台上字第1191號、98年度台上字第1570號民事判決參照。復 按，區分所有建物依土地登記規則第81條第1項規定，區分 所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權 人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建 號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。可知公寓大廈之 停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人 全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特 定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣 ，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及 其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束 各該分管契約當事人之效力，亦有最高法院96年台上字第11 52號判決要旨參照。查原告於本件數度具狀陳明系爭大廈B1 除車庫型及來賓車位外，原均為大頂美公司所有之3115建號 下配置之法定停車位，且大頂美公司於87年5月間移交系爭 大廈Bl、B2之公有設施予原告時，系爭大廈法定停車位分管 協議即告確定，亦即B1除車庫型及來賓停車位有外，均為斯 時大頂美公司所有之3115建號下配置之法定停車位（即3115 建號附屬之共有部份3169建號），亦即系爭大廈B1公用部份 僅限來賓車位（車庫型車位並非公設），並已移交原告管理 ，其餘法定停車位之約定專用權則均歸屬大頂美公司所有。 嗣大頂美公司將B1部分的停車位持分移轉至系爭社區區分所 有建物内進行銷售，而被告羅宇婷、均鈴公司係分別經法院 拍賣取得原為大頂美公司所有之3119、3117建號，其下附屬 之共有部份均含3169建號26/10000持分以上，並已長期使用 Bl編號10、8號法定停車位、且於原告通知下長期繳納上開 停車位之管理清潔費用等節，有被告所提3119、3117建號建 物謄本、異動索引及管理費收據原件影本在卷可稽（見本院 卷一第90-91、103-109頁），且為原告所不爭執，堪信為真 實，則參酌上開實務見解、原告於本件之上開陳述及其前於 本院103年度訴字第181號民事案件之主張，應足推認大頂美 公司已將法定停車位之持分配置於主建物之下，並已代區分 所有權人訂立分管契約，被告等縱形式上無分管契約之書面 存在，惟已繼受取得停車位之所有權，並就特定之車位享有 專用權，又因其等已有長期使用Bl編號10、8號法定停車位 ，且原告亦長期通知3119、3117建號之區分所有權人即被告 羅宇婷、均鈴公司繳交系爭停車位之清潔管理費用等之事實 ，則堪認系爭社區各區分所有權人間對於其等使用上開停車 位互相容忍，未予干涉，已歷有年所，揆諸前揭規定及說明 ，當已成立默示分管契約，而共同協議上開停車位得由3119 、3117建號之區分所有權人約定專用，應堪認定。 　⒋綜上，縱原告具本件訴訟之訴訟實施權，亦因其就B1編號8號 空間非為法定停車位，附圖藍色C部分為系爭社區共用部份 、B1編號8、10、20號停車位有占用系爭大廈共用部份等節 均無從舉證證明，而難以採信。而被告羅宇婷就B1編號10號 法定停車位、被告均鈴公司就B1編號8號法定停車位有本於 默示分管契約使用上開停車位之權利，被告陳曉帆係經被告 均鈴公司同意使用B1編號8號法定停車位，被告林宜陵係基 於3035建號所有權人使用附圖藍色C部分所示之空間等情， 均已如前述，要難認有何違反公寓大廈管理條例第9條第2項 規定之情事，則原告依公寓大廈管理條例第9條第4項規定請 求被告3169建號建物B1附圖藍色A、B、C部分予系爭大廈區 分所有權人，亦屬無據，不應准許。 四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第9條第4項等規定，請 求被告自3169建號建物B1附圖藍色A、B、C部分撤離，並騰 空返還予系爭大廈全體區分所有權人，均無理由，應予駁回 。 五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　民事第一庭法　　　官　黃致毅 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並 繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　1　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高嘉彤

2025-03-28

SCDV-112-訴-802-20250328-2

訴
臺灣彰化地方法院

減少價金等

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第1306號 原 告 黃嘉信 訴訟代理人 黃建閔律師 被 告 雄順有限公司 法定代理人 柯俊嘉 訴訟代理人 施廷勳律師 複代理人 張幸茵律師 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年3月5日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時聲明請求被告 給付新臺幣（下同）66萬1000元及自起訴狀繕本送達翌日起 按年息5％計算之利息；嗣於民國112年12月4日具狀變更聲明 如主文所示（見本院卷第99頁），核屬減縮應受判決事項之 聲明，依前揭規定，程序上應予准許。 二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅 者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其 訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於法院，由法院 送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條 分別定有明文。查原告起訴時被告公司之法定代理人為柯建 竹，嗣於113年2月2日變更登記負責人為柯俊嘉，有原告提 出經濟部函文、有限公司變更登記表在卷足佐（見本院卷第 155至160頁），堪信屬實。茲由被告公司具狀聲明承受訴訟 （見本院卷第147頁），經核並無不合，亦應准許。 貳、實體部分 一、原告主張略以：緣原告於111年3月13日以739萬元價格向被 告購買坐落彰化縣○○鄉○○段00000號地號土地及其上門牌號 碼彰化縣○○鄉○○路0○0號房屋（下稱系爭房屋），同年8月交 屋。交屋後原告發現系爭房屋二樓電視牆後面漏水」（下稱 系爭瑕疵），造成地板滲水及凸起、電插座漏水、白鐵大門 螺絲生鏽。原告於保固期間內向被告反映前開瑕疵，被告並 未會同專業人員進行檢測，僅表示該牆面並無設置水管、無 法處理漏水等語拒絕修繕，嗣後更置之不理。然而，原告交 付之房屋有漏水瑕疵而造成交易價值貶損，屬給付不符合債 之本旨之不完全給付，且可歸責於被告；被告係專業建商， 本件應屬消費關係而有消費者保護法（下簡稱消保法）規定 適用，原告所交付之系爭房屋具有前開瑕疵，未達消保法第 7條第1項所定商品應符合當時科技或專業水準可合理期待之 安全性之標準，是原告得依買賣契約第8條、房屋保固證明 書、民法第227條、第365條、消保法第7條第3項規定請求減 少價金及賠償15萬元。又房屋漏水造成原告須額外支出修繕 及清潔費用，得依民法第184條第1項前段、第227條第2項、 消保法第7條第3項規定請求賠償14萬500元。另外系爭房屋 漏水造成原告及同住家人之居住品質下降，身心飽受折磨， 居住安寧之人格法益受損且屬情節重大，依民法第227條之1 、第195條、消保法第7條第3項規定得請求賠償精神慰撫金1 5萬元。再被告係建商，因故意或重大過失造成原告受損， 原告得依消保法第51條規定請求被告賠償以損害額0.5倍計 算之懲罰性賠償金22萬250元。合計請求賠償66萬750元。被 告雖辯稱點交時並無發現瑕疵、非無可能是原告僱工施作裝 潢工程造成漏水等語。然點交時未發現瑕疵不代表沒有瑕疵 ，客廳及冷氣是使用被告預留的排水孔及電視插座管路，事 前有詢問被告及水電工班均表示該牆面沒有管路、可以安裝 電視牆等語，漏水應是系爭房屋本身瑕疵等語。並聲明：被 告應賠償原告66萬750元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣 告假執行。 二、被告則以 　㈠兩造於111年8月31日就系爭房屋辦理驗收點交，當時系爭房 屋並無瑕疵。而後原告雇工裝潢房屋及安裝冷氣，嗣於交屋 後約4個月即111年12月28日向被告反映二樓電視牆周遭有漏 水問題並拍攝現場照片，被告於112年1月至2月期間數度派 員至現場勘查，因為原告所指漏水處有裝潢材料遮蓋而無法 查明漏水原因。同年3月後原告稱漏水情形消失，被告仍依 原先約定於同年4月間前往施工拆除電視牆局部裝潢材料， 再次勘查仍查無漏水原因。而查原告拍攝之客廳照片可見當 時客廳裝潢已完成，難認該客廳積水痕跡是房屋漏水所致。 且房屋漏水不外乎是內部或外部水源造成。內部水源是牆體 內給水管或排水管滲漏，外部水源則是雨水沿著牆體縫隙滲 漏至室內。然原告所指之牆面並無設置給水管或排水管，並 無內部水源造成漏水之可能。而系爭房屋於112年3月至8月 期間適逢梅雨及豪雨，並無發生漏水情形，可認亦無外部水 源，佐以113年9月19日初勘時，原告向鑑定單位表示現在都 沒有漏水了等語，均可徵系爭房屋並無原告主張之漏水瑕疵 。照片顯示之積水痕跡，非無可能是原告雇工施作裝潢工程 時他處水源滲漏或沿著冷氣室外機管路滲入屋內。又當初被 告人員勘查房屋時固有發現一樓洗衣機排水管路堵塞，然即 時排除，且該洗衣機排水管路並無連結二樓管路，顯無可能 因此管路堵塞造成積水倒流至二樓電視牆滲出。是系爭房屋 並無原告所指之漏水瑕疵，無可歸責於被告。 　㈡原告主張本件為消費關係，被告為企業經營者應承擔消保法 第7條第1項之責任，且應就房屋不具有漏水瑕疵乙事負舉證 責任云云。然參諸最高法院最高法院106年度台上字第1號、 臺灣高等法院臺中分院109年度上字第6號民事判決要旨：「 消保法之『商品責任』規範目的在保障消費者之健康與安全， 請求之賠償範圍為消費者因健康與安全受侵害而生之損害， 並不包括商品本身瑕疵的損害。是商品本身之瑕疵損害，應 依民法瑕疵擔保或債務不履行規定保護，而不在上開規定保 護範圍之列，以免導致民法體系之紊亂」。可知消保法所定 企業經營者應負之商品或服務責任，係指該商品或服務造成 消費者之健康及安全危險，不包含商品本身之損害，商品本 身之損害應依民法瑕疵擔保責任或債務不履行之規定請求。 則原告主張系爭房屋有漏水瑕疵，無論是否屬實，仍屬商品 本身之瑕疵，與消費者之健康安全無關，自無消保法之適用 餘地。是原告前開主張，均無可採。 　㈢又系爭房屋並無瑕疵，被告已依債之本旨履行買賣契約，交 付系爭房屋，並無不完全給付。消保法第7條第3項所規定者 係企業經營者應確保提供之商品或服務，符合當時科技或專 業水準可合理期待之安全性，然系爭房屋並無「欠缺安全性 」可言，不得據此請求減少價金15萬元。被告並無故意或過 失不法侵害原告之權利，不構成民法第184條第1項前段之侵 權行為。亦已依債之本旨履行契約，並無不完全給付，漏水 亦未影響房屋欠缺安全性，原告不得據此請求賠償修補費用 14萬500元。又原告主張之「減少價金15萬元」與「修補費 用14萬500元」均以房屋有漏水瑕疵為原因事實，似為重複 請求。且原告提出之求償金額明細僅是估價單，其上並無任 何簽章，不能證明確實有此損害。原告請求賠償精神慰撫金 15萬元，然縱使房屋有原告所指之漏水情形，當無可能造成 原告之人格法益嚴重受損，原告此部分主張，亦無理由。原 告復請求賠償懲罰性賠償金22萬250元，惟按原告起訴時主 張本件並非消費訴訟，系爭房屋亦未因漏水而欠缺安全性， 更無法歸責被告，縱認被告就系爭房屋漏水須承擔無過失之 瑕疵擔保責任，然被告並非故意造成原告受損，原告計算方 法亦屬有誤等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　 三、經兩造整理及簡化爭點，結果如下（見本院卷第275、276頁 ，本院依判決格式調整文字）： 　㈠兩造不爭執事項 　⒈原告向被告購買門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0○0號、4之7號新建 房屋及基地所有權，兩造就系爭房屋簽訂有原證一之不動產 買賣契約書，被告於111年8月31日點交2間房屋予原告，並 就系爭房屋提供如本院卷第89頁之房屋保固證明書。 　⒉原告於111年12月底至112年2月間向被告表示系爭房屋有漏水 情形，被告於112年1至2月間派員至現場勘查，惟並未查出 漏水原因。 　㈡本件爭執事項 　　原告以系爭房屋有滲漏水情形，依系爭契約第8條、保固證 明書，及民法第365條、第184第1項前段、第227條第2項、 第227條之1、第195條、消費者保護法第7條第3項、第51條 之規定，請求被告給付修復費用14萬500元、交易價值貶損1 5萬元、精神慰撫金15萬元、懲罰性賠償金22萬250元，共計 66萬750元，有無理由？ 四、得心證之理由 　㈠原告主張依物之瑕疵擔保責任、債務不履行、侵權行為、消 保法第7條之規定及系爭契約之約定，請求減少價金15萬元 及賠償修繕費用14萬500元，為無理由。 　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院72年度台上字第4225號民事判決參照）。次按物之出 賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於 買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通 常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人 依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項、第35 9條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡 依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度 台上字第426號判決參照）。買賣標的物是否具有兩造約定 或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己事實 之存在負舉證之責。本件原告主張被告交付之系爭房屋二樓 電視牆後方有滲漏水之系爭瑕疵，致其受有損害，為被告所 否認，揆之前揭說明，即應由原告就系爭房屋確有系爭瑕疵 且於交屋時已存在、該瑕疵致其受有損害等利己事實，負舉 證責任，倘原告無法舉證證明或舉證仍有不足，縱令被告就 其所抗辯之事實亦無法舉證，仍應為不利原告之認定，而應 駁回原告之訴。 　⒉經查，原告主張系爭房屋二樓電視牆後方有漏水之系爭瑕疵 ，致使其地板滲水凸起、插座漏水、大門螺絲生鏽，因而受 有損害等情，固據其提出通訊軟體Line對話紀錄截圖、現場 照片等件為證（見本院卷第29至88頁）。然出賣人對於買受 人，僅擔保其物依第373條之規定移轉時無滅失或減少其價 值或通常效用、契約預定效用之瑕疵，危險移轉後所發生之 瑕疵則不與焉。是被告就系爭房屋所負瑕疵擔保責任，僅以 交屋時已存在瑕疵為限，交屋後所生瑕疵則與被告無涉。查 兩造於111年8月31日已就系爭房屋辦理點交，原告於交屋後 約3個月之111年12月28日始通知被告公司人員表示二樓電視 牆後方有滲漏水之情形，此有對話紀錄可佐。原告復自陳交 屋後有施作裝潢工程及設置冷氣設備。則以原告通知瑕疵與 交屋時間隔相當時日，期間原告尚有另外施做裝修工程，系 爭瑕疵及後續發生的地板滲水凸起、插座漏水等損害情形， 是否係交屋時已經存在的固有瑕疵或是交屋後始產生的瑕疵 ，並非無疑，不能徒憑原告所稱有現況受損之情形，即反推 交屋時已有瑕疵。又關於系爭房屋是否有系爭漏水瑕疵、位 置及原因、地板及插頭滲漏水是否係二樓電視牆後方滲漏水 所致，及房屋修繕所需施工項目、工法及費用、修繕後是否 造成房屋交易價值貶損等節，原告起訴時聲請鑑定，經本院 囑託彰化縣建築師公會就前開事項進行鑑定，該會於113年9 月19日現場初勘後，原告先於同年10月25日聲請更換鑑定單 位，再於同年11月27日當庭表示不更換鑑定單位；後又於同 年12月9日撤回鑑定之聲請（見本院卷第211、221、259頁） 。經本院闡明為確認系爭房屋有無原告所指之漏水情形及究 明其原因、本件有鑑定之必要，原告仍執意撤回鑑定之聲請 （見本院卷第274頁）。則本件已無從經由鑑定方式確認系 爭房屋有無漏水瑕疵、原因為何、是否係交屋時已存在之固 有瑕疵，原告復未能就利己事實另外舉證以實其說，依首揭 規定及說明，尚難遽為有利原告之認定。是原告依民法物之 瑕疵擔保責任及系爭契約第8條及系爭保固書等約定，請求 被告負賠償責任，並非可採。 　⒊原告再以不完全給付之規定請求損害賠償。按因可歸責於債 務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延 或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外 之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。 買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣 人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受 人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合 債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院 103年度台上字第2631號判決參照）。是可知出賣人於締約 時未告知瑕疵，買受人不知瑕疵仍為應買，出賣人所為給付 與債務本旨不符者，買受人固得依民法第227條第1項規定行 使權利，但以出賣人未告知瑕疵係有故意或過失之可歸責事 由為要件。倘不合於此項要件，即難謂出賣人應負不完全給 付之債務不履行責任。本件按原告所舉事證，尚無法確認系 爭瑕疵確係存在，遑論究為交屋時已存在的固有瑕疪，或是 交屋後始生之新瑕疪，即無從認定被告是否有因故意或過失 而不告知瑕疵於買受人，而應負不完全給付之債務不履行責 任，復原告並未能提出其他證據憑佐，本院尚難遽為對其有 利之認定。是原告再依不完全給付之規定，請求減少價金及 損害賠償，亦屬無據。　 　⒋原告雖主張本件為消費事件，依消保法第7條第1項規定應由 被告就商品符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性負 舉證責任，並依消保法第7條第3項規定請求損害賠償等語。 按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於 提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服 務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或 服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應 於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法，消保法第7條 第1、2項分別定有明文。上開條文規定於第2章「消費者權 益」之第1節「健康與安全保障」。佐以消保法第1條明定該 法之立法目的，在於保護消費者權益，促進國民消費生活安 全，提昇國民消費生活品質，可見上開規定旨在規範商品或 服務應具備安全性與衛生性，以保護消費者從事消費活動時 ，其自身之安全及固有財產，不致因所購買之商品或服務不 具備當時科技或專業水準可合理期待之安全性，而受到危害 。至商品因本身缺陷或不具安全性，致毀損、滅失或不堪使 用而生之財產上損失，與消費者之健康與安全保障並無直接 關係，消費者得依民法瑕疵擔保責任或債務不履行等規定請 求賠償，應不在消保法第7條規定保護範圍之列，最高法院 著有111年度台上字第339號民事判決足資參照。是可知消保 法第7條第1項規定係在保護消費者從事消費活動時，其自身 之安全及固有財產不致因所購買之商品或服務不具備當時科 技或專業水準可合理期待之安全性而受到危害。則無論系爭 漏水瑕疵是否屬實，既與原告之健康或安全並無直接關聯， 尚難謂有消保法第7條第1項規定適用之餘地，不得憑以請求 賠償交易價值貶損之損失，原告據此請求減少價金15萬元洵 屬無據。又消保法第7條第1條規定雖揭示法律推定於消費事 件商品或服務具有安全性之危險，應由企業經營者舉證商品 或服務符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。然受 害人請求企業經營者負賠償責任時，仍應就商品或服務欠缺 安全性與致生損害間具有相當因果關係負舉證責任（最高法 院103年度台上字第2120號判決參照）。可知消保法對企業 經營者生產之商品導致消費者之損害雖採無過失責任，然消 費者依該法請求損害賠償時，除須證明損害發生外，尚須證 明瑕疵與損害間有相當因果關係，原告徒以本件係消費事件 即主張應由被告先就商品符合可合理期待安全性負舉證責任 ，容有誤會。然而，本件原告業已撤回鑑定之聲請，已無從 藉由鑑定方式確認系爭瑕疵存否及瑕疵與損害間之相當因果 關係，原告所舉事證亦無法證明前開利己事實，縱令被告亦 未就其商品符合可合理期待之安全性舉證，按諸舉證責任分 配之法則，仍應為不利原告之認定。是原告此部分主張，亦 不足採。 　⒌原告再依侵權行為法律關係請求被告賠償修繕費用14萬500元 。按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任，民法第184條第1項前段定有明文。侵權行為之成立，須 行為人因故意或過失不法侵害他人權利或利益，亦即行為人 具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始 能成立。且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行 為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328 號民事判決參照）。原告主張系爭房屋因有漏水瑕疵，造成 其受損害而須額外支出修復費用14萬500元，固據其提出估 價單為證。然受損時系爭房屋已處於原告支配管領之下，而 按原告所提證據，無法證明系爭瑕疵是否確係存在及何時存 在，亦無法證明損害係瑕疵所致，自無法推論損害係被告故 意或過失行為所致。則原告亦未能就此部分權利發生要件之 積極事實負舉證責任，尚難遽為有利於其之認定。因認原告 主張依民法第184條第1項規定請求被告損害賠償，亦無理由 。　 　⒍從而，原告所舉事證尚不足以證明系爭房屋有漏水瑕疵存在 ，復未能說明瑕疵與損害間之相當因果關係，則其主張依物 之瑕疵擔保責任、不完全給付、侵權行為、消保法第7條第3 項及系爭契約，請求減少價金15萬元及損害賠償14萬500元 ，為無理由。 　㈡原告主張依消保法第51條規定，請求被告給付懲罰性違約金2 2萬250元，為無理由。 　　按消保法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者 之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性 賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰 性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲 罰性賠償金」。是依消保法第51條請求懲罰性賠償金，必須 企業經營者本身於經營企業時有故意或過失致消費者受損害 ，消費者始得依上開規定請求不同倍數之懲罰性賠償金。查 原告就其所指之系爭漏水瑕疵是否及何時存在，尚無法舉證 證明，顯然無法推論原告因系爭瑕疵所受損害係被告故意或 重大過失所致，即與消保法第51條第1項所定要件未合，自 無依前開規定請求被告賠償懲罰性違約金之理，故原告請求 被告賠償懲罰性違約金22萬250元，亦非有據。 　㈣原告主張依民法第195條、第227條之1、消保法第7條第3項之 規定，請求被告賠償精神慰撫金15萬元，為無理由。 　　按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、 貞操或其他人格法益，被害人雖非財產上之損害，亦得請求 賠償相當之金額，惟須情節重大者為限，此觀民法第195條 第1項規定自明。另債務人因債務不履行，致債權人之人格 權受侵害者，準用第192條至第195條、第197條規定，負損 害賠償責任，民法第227條之1亦有明定。本件原告主張其因 系爭房屋滲漏水而生活品質下降、系爭房屋係新屋並非中古 屋發生漏水致其身心痛苦等語。然原告並未證明系爭瑕疵係 被告所為所致及被告有何可歸責事由，亦未提出任何證據證 明其身體健康因系爭房屋漏水而受有何等具體損害，以供本 院審酌侵害情節是否重大，其主張自難採信。是原告主張依 民法第195條、第227條之1及消保法第7條第3項之規定，請 求被告賠償精神慰撫金15萬元，亦無理由。 五、綜上所述，原告主張系爭房屋有滲漏水之情形，為被告所否 認，經本院曉諭原告應就此負舉證責任並以鑑定方式為證明 ，然原告仍不願鑑定，而被告未聲請鑑定亦不同意墊繳鑑定 費用，本件未能以鑑定方式確認系爭房屋是否確有漏水情事 及漏水原因如何。再依原告所舉證據資料，尚無法使本院形 成原告所指之滲漏水情形係被告興建系爭房屋有設計及施工 之欠缺所致之心證，應為原告不利之認定。則原告主張其因 房屋漏水而受有損害，主張依民法侵權行為、物之瑕疵擔保 、不完全給付、消費者保護法第7條第3項、第51條、系爭契 約及房屋保固書之約定，請求減少價金15萬元、賠償修繕費 用14萬500元、精神慰撫金15萬元、懲罰性違約金22萬250元 及法定遲延利息，均屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。 六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁 之必要。原告另聲請通知被告公司人員鄭曦曦及柯進源到庭 證明系爭房屋確有漏水情事，然縱使證人到庭作證證明其等 到場時系爭房屋確有漏水，惟被告亦稱再次到現場已無漏水 等語，則系爭房屋是否確有漏水瑕疵仍有未明，況審諸當時 距離交屋時已有數月之久，仍無法排除係交屋後其他因素介 入導致漏水之可能，無法直接推論系爭漏水與被告所為有關 ，即無通知其到庭作證之必要，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　民事第一庭　　　　法　官　范馨元 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　卓千鈴

2025-03-28

CHDV-112-訴-1306-20250328-1

訴
臺灣彰化地方法院

返還借名登記等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第640號 原 告 尤寶憶 黃千子 兼 共 同 訴訟代理人 黃加晴 被 告 黃明勳 黃利哲 共 同 訴訟代理人 廖怡婷律師 被 告 施佩玉 上列當事人間請求返還借名登記等事件，本院於民國114年2月17 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。　　 　　事實及理由 壹、原告起訴主張： 　一、緣原告尤寶憶與配偶即訴外人黃錦騰生有訴外人黃佳傑、 原告黃千子、原告黃加晴，而黃佳傑與其配偶即被告施佩 玉生有被告黃明勳、被告黃利哲。訴外人黃錦騰於民國（ 下同）96年2月7日死亡，遺有如財政部中區國稅局遺產稅 免稅證明書所載之不動產如附表一至三（下稱系爭不動產 ；原證1），由原告尤寶憶、訴外人黃佳傑、原告黃千子 與原告黃加晴各繼承4分之1。而當時訴外人黃錦騰遺留之 系爭不動產與建商有訴訟糾紛，為便利訴訟由訴外人黃佳 傑出面處理，且訴外人黃佳傑與原告尤寶憶同財共居，因 而原告尤寶憶與訴外人黃佳傑協議，尤寶憶將其4分之1之 應繼分給予黃佳傑作為對價，由黃佳傑應扶養尤寶憶至死 亡之日止，而原告黃千子、黃加晴各4分之1之應有部分， 則借名予黃佳傑，由黃佳傑出名進行訴訟，原告黃千子、 黃加晴則保有實際權利。嗣黃佳傑於104年2月2日死亡， 被告施佩玉、黃明勳、黃利哲繼承系爭不動產，竟將系爭 不動產協議分割，被告黃明勳、黃利哲與施佩玉分別取得 如附表一、二、三之不動產，卻未將屬於原告二人之部分 返還，原告等人為保障權益，爰依法提起本訴。 　二、本件原告黃千子、黃加晴將系爭不動產借名登記予訴外人 黃佳傑，由黃佳傑向建商為訴訟，被告施佩玉對此知情， 此有錄音（原證2）可證。嗣黃佳傑於104年2月2日死亡， 原告與黃佳傑之借名登記契約，應類推適用民法第550條 規定而已消滅，故原告依據民法第541條第2項、767條第1 項、第179條規定，請求被告應返還系爭不動產，並請求 鈞院擇一為原告有利之判決。 　三、原告聲明： 　　㈠被告黃明勳應將附表一所載不動產之所有權移轉登記予原 告等人。 　　㈡被告黃利哲應將附表二所載不動產之所有權移轉登記予原 告等人。 　　㈢被告施佩玉應將附表三所載不動產之所有權移轉登記予原 告等人。 　　㈣訴訟費用由被告等人連帶負擔。 　　㈤願供擔保，請准宣告假執行。 貳、被告答辯： 　一、被告黃明勳、黃利哲： 　　㈠原告等人並非本件系爭不動產之所有權人，故無從本於所 有權人之地位，而依據民法第767條請求被告黃明勳、黃 利哲返還系爭不動產。 　　㈡被告黃明勳、黃利哲否認本件有借名登記之情事： 　　　⒈系爭不動產為被告黃明勳、黃利哲之祖父黃錦騰於民國9 6年2月7日死亡後所遺財產，原告等人與訴外人黃佳傑 分別為黃錦騰之生存配偶與子女，而為黃錦騰死亡後之 法定繼承人，遂根據遺產分割契約書（被證1）之約定 ，於96年5月25日分割繼承予黃佳傑，嗣黃佳傑於104年 2月2日死亡後，再由被告黃明勳、黃利哲於104年10月2 0日分割繼承。惟遍觀原告等人提出之證物，均未見任 何借名登記契約，原告等人僅空言主張系爭不動產係借 名登記，卻未提出任何具體證據，顯未盡舉證責任。 　　　⒉依據原告等人與訴外人黃佳傑之遺產分割契約書，可證 原告等人於遺產分割時，即已決議將系爭不動產之所有 權移轉予黃佳傑，而無借名登記之情事。況且，依原告 等人提出之112年11月12日家族土地合建開會內容錄音 譯文，原告已自陳：「當初是因為代書過戶的時候我都 在，代書在，代書過戶的時候我哥都在，都惦記著是自 己的哥沒要計較、計較那些」、「老母說土地過她名字 ……我跟代書說一句不要啦！到百年還要處理一次，給哥 哥處理」等語，可見當時黃錦騰過世時，原告等人考量 家人手足之情，即已決議將系爭不動產交由訴外人黃佳 傑繼承，此有遺產分割契約書可稽，亦可證本件並無原 告所稱借名登記之情事。 　　㈢原告訴訟代理人於113年8月8日言詞辯論期日已自陳：「黃 錦騰死亡，是給黃佳傑繼承，我們都拋棄繼承，讓黃佳傑 去處理土地」；更可證本件原告與訴外人黃佳傑於分割訴 外人黃錦騰之遺產時，即已決議將系爭不動產之所有權移 轉予黃佳傑。況本件自黃錦騰死亡、原告等人與黃佳傑分 割遺產至今已逾17年，而被告二人繼承系爭不動產亦已逾 9年，原告方稱系爭不動產為借名登記等語，其動機實有 可議，是本件實無借名登記情事，原告應無理由。 　　㈣被告聲明： 　　　⒈原告之訴駁回。 　　　⒉訴訟費用由原告負擔。 　二、被告施佩玉：無表示意見。 參、兩造不爭執事項： 　一、原告尤寶憶與配偶即訴外人黃錦騰生有訴外人黃佳傑、原 告黃千子、原告黃加晴，而黃佳傑與其配偶即被告施佩玉 生有被告黃明勳、被告黃利哲。 　二、訴外人黃錦騰逝世後所遺之系爭不動產，由訴外人黃佳傑 繼承，嗣後再由被告等人繼承。 肆、兩造爭執事項： 　一、原告等人是否曾將原得繼承系爭不動產之應有部分，借名 登記於訴外人黃佳傑名下？ 　二、被告等人是否應返還系爭不動產予原告等人？ 伍、本院之判斷： 　一、按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方 名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財 產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記 之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記 當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應 就該借名登記之事實負舉證責任。本件被上訴人主張系爭 房屋係李鴻賓出資購買並借名登記上訴人名義，為上訴人 所否認，自應由被上訴人就此事實負舉證責任（最高法院 102年度台上字第1833號判決參照）。 　二、原告等人並非本件系爭不動產之所有權人，故無從本於所 有權人之地位，而依據民法第767條請求被告黃明勳、黃 利哲返還系爭不動產。 　三、被告黃明勳、黃利哲否認其被繼承人黃佳傑就附表所示不 動產有借名登記之情事，本院認定如下： 　　⒈系爭不動產為被告黃明勳、黃利哲之祖父黃錦騰於96年2月 7日死亡後所遺財產，原告等人與訴外人黃佳傑分別為黃 錦騰之生存配偶與子女，而為黃錦騰死亡後之法定繼承人 ，遂根據遺產分割契約書（被證1）之約定，於96年5月25 日分割繼承予黃佳傑，嗣黃佳傑於104年2月2日死亡後， 再由被告黃明勳、黃利哲於104年10月20日分割繼承，此 有本院調閱之彰化縣鹿港地政事務所之被告等分割繼承之 登記資料為證。惟遍觀原告等人提出之證物，均未見任何 借名登記契約，原告等人僅空言主張系爭不動產係借名登 記，卻未提出任何具體證據，顯未盡舉證責任。 　　⒉依據原告等人與訴外人黃佳傑之遺產分割契約書（見被證1 ，卷337頁），可證原告等人於遺產分割時，即已決議將 系爭不動產之所有權移轉予黃佳傑，而無借名登記之情事 。況且，依原告等人提出之112年11月12日家族土地合建 開會內容錄音譯文，原告黃加晴已自陳：「當初是因為代 書過戶的時候我都在，代書在，代書過戶的時候我哥都在 ，都惦記著是自己的哥沒要計較、計較那些」、「老母說 土地過她名字……我跟代書說一句不要啦！到百年還要處理 一次，給哥哥處理」（見卷365頁）等語，可見當時黃錦 騰過世時，原告等人考量家人手足之情，即已決議將系爭 不動產交由訴外人黃佳傑繼承，此有遺產分割契約書可稽 ，亦可證本件並無原告所稱借名登記之情事。 　四、原告訴訟代理人於113年8月8日言詞辯論期日已自陳：「 黃錦騰死亡，是給黃佳傑繼承，我們都拋棄繼承，讓黃佳 傑去處理土地」；更可證本件原告與訴外人黃佳傑於分割 訴外人黃錦騰之遺產時，即已決議將系爭不動產之所有權 移轉予黃佳傑。況本件自黃錦騰死亡、原告等人與黃佳傑 分割遺產至今已逾17年，而被告二人繼承系爭不動產亦已 逾9年，原告方稱系爭不動產為借名登記等語，其自陳因 恢復繼承已罹時效，改以終止借名登記請求返還系爭不動 產，是否真有借名登記事已屬可疑，本件原告又無法確實 證明借名登記之事實，原告主張借名登記已終止，請求被 告返還附表所示土地，應認無理由。 　五、綜上，原告主張終止與被告等就附表所示之土地之借名登 記，求為判決：㈠被告黃明勳應將附表一所載不動產之所 有權移轉登記予原告等人。㈡被告黃利哲應將附表二所載 不動產之所有權移轉登記予原告等人。㈢被告施佩玉應將 附表三所載不動產之所有權移轉登記予原告等人。因原告 無法證明確有借名登記之事實，其主張終止借名登記返還 附表之土地即屬無據，其素為無理由，應予駁回，其訴既 經駁回，假執行之聲請失所依附，併予駁回。　　 　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　李言孫 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖涵萱 附表一：登記名義人黃明勳 編號 土地 面積 （平方公尺） 權利範圍 1 彰化縣○○鄉 ○○段000地號 3320.11 原告黃千子 336分之2 原告黃加晴 336分之2 原告尤寶憶 336分之2 2 彰化縣○○鄉 ○○段000地號 1962.61 原告黃千子 672分之2 原告黃加晴 672分之2 原告尤寶憶 672分之2 3 彰化縣○○鄉 ○○段000地號 2335.90 原告黃千子 672分之2 原告黃加晴 672分之2 原告尤寶憶 672分之2 4 彰化縣○○鄉 ○○段000地號 1499,12 原告黃千子 672分之2 原告黃加晴 672分之2 原告尤寶憶 672分之2 5 彰化縣○○鄉 ○○段000地號 2825.09 原告黃千子 336分之2 原告黃加晴 336分之2 原告尤寶憶 336分之2 6 彰化縣○○鄉 ○○段000地號 131,01 原告黃千子 672分之2 原告黃加晴 672分之2 原告尤寶憶 672分之2 7 彰化縣○○鄉 ○○段000地號 2196.74 原告黃千子 336分之2 原告黃加晴 336分之2 原告尤寶憶 336分之2 8 彰化縣○○鄉 ○○段000地號 1614.52 原告黃千子 336分之2 原告黃加晴 336分之2 原告尤寶憶 336分之2 9 彰化縣○○鄉 ○○段000地號 1462,43 原告黃千子 336分之2 原告黃加晴 336分之2 原告尤寶憶 336分之2 10 彰化縣○○鄉 ○○段0000地號 1948.45 原告黃千子 1008分之2 原告黃加晴 1008分之2 原告尤寶憶 1008分之2 附表二：登記名義人黃利哲 編號 土地 面積 （平方公尺） 權利範圍 1 彰化縣○○鄉 ○○段000地號 5834.02 原告黃千子 336分之2 原告黃加晴 336分之2 原告尤寶憶 336分之2 2 彰化縣○○鄉 ○○段000地號 2571.77 原告黃千子 336分之2 原告黃加晴 336分之2 原告尤寶憶 336分之2 3 彰化縣○○鄉 ○○段000地號 3677.77 原告黃千子 448分之2 原告黃加晴 448分之2 原告尤寶憶 448分之2 4 彰化縣○○鄉 ○○段000地號 3154.13 原告黃千子 672分之2 原告黃加晴 672分之2 原告尤寶憶 672分之2 附表三：登記名義人施佩玉 編號 建物門牌 面積 （平方公尺） 權利範圍 1 彰化縣○○鄉 ○○路000巷000號 156.9 原告黃千子 4166分之10000 原告黃加晴 4166分之10000 原告尤寶憶 4166分之10000

2025-03-28

CHDV-113-訴-640-20250328-1

竹北簡
竹北簡易庭(含竹東)

損害賠償等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹北簡字第622號 原 告 劉宗翰 訴訟代理人 劉金蘭 洪民豐 被 告 玫瑰華城管理委員會 法定代理人 胡華玓 上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國114年3月11日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項 　　被告法定代理人原為林淑萍，於民國114年1月變更為胡華玓 ，經胡華玓聲明承受訴訟（卷第47頁），核無不合，應予准 許。 貳、實體事項　　 一、原告起訴主張： ㈠、原告為玫瑰華城公寓大廈一樓之住戶，前因屋內馬桶、排水 管堵塞及馬桶連接對外之共用管線疏通之情事，於110年3月 3日在新竹縣○○鄉○○○○○○000○○○○○000號調解成立，該調解書 第2項記載「聲請人劉宗翰所有房屋（新竹縣○○鄉○○路000巷 0號1樓）內馬桶連接對外之共用管線由對造人玫瑰華城管理 委員會於110年6月3日前疏通，修繕費由對造人玫瑰華城管 理委員會負擔。」有調解書可憑（調卷第15頁）。詎被告屆 期未依調解書第2項之內容履行，原告遂於110年7月6日自行 找廠商估價，並於110年9月30日將估價單以存證信函催告被 告履行，惟遭被告拒收退回，原告不得已僅能於110年11月1 9日自行雇工代被告履行疏通管線，並已支付新臺幣（下同 ）123,900元之污水管配置費用後，嗣於112年8月14日寄發 存證信函請求被告給付上開修繕費，然被告拒絕給付，有管 線照片、存證信函、宏岦亞有限公司報價單及統一發票、遭 退回之信封、回執為證（調卷第17-30頁、卷第35-41頁）。 ㈡、爰依民法第179條、第226條、第227條規定提起本件訴訟，並 聲明：⑴被告應給付原告123,900元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵訴訟費用由被告 負擔（調卷第11頁）。 二、被告則答辯以： ㈠、不爭執兩造於110年3月3日在新竹縣湖口鄉公所就調解書第2 項記載之內容以110年民調字第013號調解成立；原告支出污 水管配置費用123,900元。惟否認原告自行修繕之管線為社 區共用管線。 ㈡、原告房屋位於1樓，1樓其他住戶亦與原告遇到相同管線堵塞 問題，但因1樓屋內馬桶連接之管線為1樓專用管線而非社區 共用管線，此為建商建屋時之瑕疵，故其餘1樓住戶均自費 更換新的管線。110年3月3日調解成立後，由原告自行找2名 水電師傅與被告共同會勘原告屋內馬桶之管線，會勘後發現 原告屋內馬桶管線到地下室是走明管，直接從原告屋內之浴 室銜接出來，再由地面的共用管道併行到化糞池，故原告屋 內馬桶管線係私人管線非共用管線，應由原告自行負擔修繕 費用。答辯聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： ㈠、兩造於110年3月3日在新竹縣湖口鄉公所就調解書第2項記載 之內容以110年民調字第013號調解成立，並經本院以110年 度核字第704號予以核定；原告支出污水管配置費用123,900 元等情，為兩造所不爭執，並有該調解書、宏岦亞有限公司 報價單及統一發票附卷可稽（調卷第15、19、23頁），此部 分事實應堪先予認定。 ㈡、按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區 分所有權人會議之決議為之；前項費用，由公共基金支付或 由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，公寓大廈管 理條例第11條定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利 者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自 己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證 ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院 72年度台上字第4225號民事判決意旨參照）。經查：原告僅 提出更換後之管線及舊管線堵塞物照片（卷第35-41頁）， 本院無從據此辨識究為私人管線或共有管線；再者，原告於 言詞辯論時自承：我也無法辨識是私管或公管；哪部分是專 管、哪部分是私管，其實很難判斷，當時有問建築師如何判 定，但是鑑定價格太高故無資力墊支鑑定費用等語（卷第19 、49、59頁），足徵原告無法舉證其雇請宏岦亞有限公司重 新配置之污水管為共用管線，是以原告請求被告支付污水管 配置費，即屬無據。 ㈢、又調解書第2項係約定被告應疏通原告屋內馬桶對外共用管線 並由被告負擔疏通之費用，係命被告為一定行為，並無約定 若被告屆期不履行，得由原告自行修繕及支付修繕費用後， 再向被告請求償還，從而原告亦無從依該調解書第2項請求 被告支付污水管配置費。 ㈣、綜上，原告依民法第179條、第226條、第227條之規定，請求 被告支付其污水管配置費用123,900元，為無理由，應予駁 回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　竹北簡易庭　　法　官　陳麗芬 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃庭姍

2025-03-28

CPEV-113-竹北簡-622-20250328-1

訴
臺灣高雄地方法院

拆除地上物等

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度訴字第1294號 原 告 周俊源 被 告 台灣電力股份有限公司 法定代理人 黃重球 訴訟代理人 蘇俊誠律師 上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國114年3月3日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：伊於民國81年1月25日自訴外人甲○○取得高雄市○ ○區○○段000號土地（下稱系爭土地）之所有權。詎被告在系 爭土地上設置地上物即電氣設備（下稱系爭電氣設備)，無 權占用如附圖所示編號A部分（面積19.41平方公尺）之土地 ，並受有相當於租金之不當得利，使伊受有損害，爰依民法 第767條第1項前段、第179條，請求被告拆除系爭電氣設備 ，返還占用土地予伊，及給付自81年1月25日起至返還日止 ，按每年新臺幣（下同）9萬6,906元計算之相當於租金之不 當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭電氣設備拆除，並將 如附圖所示編號A部分之土地返還予原告。㈡被告應自81年1 月25日起至騰空返還第一項土地日止，按年給付原告9萬6,9 06元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：訴外人即甲○○之父陳君為系爭土地之原所有人， 其於61年間無償提供系爭土地予伊設置系爭電氣設備，伊依 當時臺灣電力公司營業規則第10條規定，與陳君就系爭土地 達成使用借貸契約（下稱系爭使用借貸契約）之合意，嗣陳 君過世後，由其繼承人甲○○因繼承取得系爭土地，並繼受系 爭使用借貸契約。原告向甲○○購買系爭土地時，應已知悉甲 ○○及其前手陳君均已同意提供系爭土地供伊設置系爭電氣設 備，依債權物權化之法律效果，原告應受系爭使用借貸契約 之拘束，伊並非無權占有系爭土地。縱認伊無權占有系爭土 地，原告請求伊拆除系爭電氣設備實屬權利濫用，違反誠信 原則，且原告僅得請求回溯5年之不當得利，超過5年之不當 得利已罹於時效等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回 。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠系爭電氣設備於61年間設置於系爭土地。 　㈡陳君於53年5月15日取得三民區灣子內段灣子內小段640地號 土地所有權，嗣上開土地分割出系爭土地，陳君於62年5月2 2日因分割取得系爭土地所有權，嗣甲○○於68年3月1日因繼 承取得系爭土地，並於81年1月25日將系爭土地出售並移轉 登記予原告，原告現為系爭土地之所有權人。 　㈢系爭土地與最近公園距離約步行2分鐘，與高雄高工捷運站、 灣仔內捷運站距離均約步行7、8分鐘，鄰近好市多、高雄市 高雄高工職業學校、義大醫療財團法人義大大昌醫院。 四、得心證之理由： 　㈠原告請求被告拆除系爭電氣設備，並返還如附圖所示編號A所 示土地，有無理由？ 　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。又按以不動產為標的之債 權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效 力，惟倘特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約， 其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交 付使用，其事實為第三人明知或可得而知者，縱未經以登記 為公示方法，不妨在具備使第三人知悉該狀態之公示作用， 與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀時，使該債權契 約對於受讓之第三人繼續存在，產生「債權物權化」之法律 效果（最高法院109年度台上字第1807號判決、108年度台上 字第757號判決意旨參照）。又債權物權化效力契約對買受 土地者影響甚鉅，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的 ；法律秩序之安定；社區發展、社會經濟及公共利益之實現 ；買受土地者是否明知或可得而知該債權契約之存在及不動 產之占有實況；是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素， 以兼顧原債權人與買受土地者之權益（最高法院111年度台 上字第721號判決意旨參照）。 　⒉經查，陳君於53年5月15日取得三民區灣子內段灣子內小段64 0地號土地（下稱分割前土地）所有權，嗣上開土地分割出 系爭土地，陳君於62年5月22日因分割取得系爭土地所有權 ，甲○○於68年3月1日因繼承取得系爭土地，並於81年1月25 日將系爭土地出售並移轉登記予原告，系爭土地現為原告所 有等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡）。又系爭土地 上如附圖所示編號A部分，有被告設置之系爭電氣設備乙節 ，有系爭土地登記謄本、現場照片為證(見審訴卷第15頁、 本院卷第117至121頁)，復經本院偕同兩造、高雄市政府地 政局三民地政事務所測量人員至現場履勘明確，製有勘驗筆 錄、複丈成果圖可參(見本院卷第113至116、131頁)，此部 分之事實應堪認定。 　⒊證人甲○○證稱：陳君為伊父親，系爭電氣設備設置的原因大 概是因為陳君跟建商要在系爭土地附近蓋房子，有用電需求 ，由建商規劃，提供給台電設置電器設備。陳君不識字，只 知道土地提供給建商蓋房子，他可以分到幾間房子，應該不 清楚土地提供給台電設置變電設備有無收費，伊也沒有因為 系爭土地上設有電器設備而跟台電收費等語（見本院卷第32 1至322頁），核與證人即訴外人陳君之女陳麗花證稱：伊住 ○○○路00巷0號（按：即系爭土地旁邊），伊父親陳君將系爭 土地送給被告作為供電使用，陳君沒有向被告收取租金，就 直接送給台電使用，都沒有跟台電收錢，就為了要有電使用 ，陳君與被告並沒有簽署任何書面契約等語（見本院卷第11 5頁）大致相符，且陳君於61年10月30日有提供分割前土地 供甲○○等5人興建房屋等情，有高雄市政府工務局出具之土 地使用權同意書在卷可稽（見本院卷第27頁），亦與證人甲 ○○上開證述情節相符。而證人甲○○、陳麗花係就親身經歷為 證述，且其等與兩造間並無何利害關係，應無偏頗之虞，故 其等上開證述應屬可採。稽上，堪認陳君為申請新建房屋之 供電，同意無償提供系爭土地予被告作為設置系爭電器設備 使用，其與被告就系爭土地成立系爭使用借貸契約之法律關 係，嗣甲○○繼承系爭土地後，亦願無償提供系爭土地，供被 告設置系爭電器設備使用，而繼受系爭使用借貸契約之法律 關係。 　⒋原告主張：伊買受系爭土地時不知道其上有系爭電器設備， 直至82年測量土地時始知悉系爭電器設備之存在，伊向甲○○ 購買系爭土地時，有向甲○○詢問有無將系爭土地出借予他人 ，甲○○說沒有，伊才買受的等語。惟觀諸原告與甲○○就系爭 土地之買賣契約，其上記載：「註：地號901號現為電力公 司變電室，在電力公司未遷移前，不得變更使用」（下稱系 爭附註），其後並有蓋有甲○○印章及原告之簽名等情，有該 買賣契約書在卷可稽（見本院卷第337頁），並參以證人甲○ ○證稱：原告當時有到現場去會勘，所以原告知道系爭土地 上設有台電的電器設備。系爭附註為代書寫的，系爭附註就 是確認我的土地範圍內，有台電設置的電力設備，在電力公 司遷移前不得變更使用，並由原告於其後親自簽名等語（見 本院卷第322頁），足徵原告於購買系爭土地前已明確知悉 系爭土地上有系爭電器設備存在，並同意簽訂內有系爭附註 之買賣契約，堪認原告同意繼受系爭使用借貸契約之法律關 係，故原告上開主張不足採。 　⒌原告雖主張：債權僅於特定人間發生效力，於無法律明文規 定下，被告與伊前手間之使用借貸契約，對伊不具物權效力 ，被告為無權占有等語，然原告向其前手購買系爭土地時， 已同意繼受系爭使用借貸契約之法律關係，如前所述，且系 爭使用借貸契約訂立之目的，乃在提供予系爭土地附近住戶 用電，尚非一般私人間之借用性質，而具有高度公益性，對 於居民生活、社會安全等均至關重要；並斟酌鑑定人即被告 規劃課專員賴建州證稱：若系爭電器設備移到附近公園會有 壓降上的影響，目前初估是已經超過台電的規章，會影響供 電，電壓會不穩定等語（見本院卷第160至161頁），而其所 提出之電壓計算結果內容略以：假設配電廠所遷移至灣仔內 兒童公園北側「圖號座標（初估）：Q1111FD5985」，依112 年全年度用戶有效計費度數，其負載末端為高雄市○○區○○路 00巷00號，最後計算出總壓降為12.81%，與被告所規範總壓 降需小於5%不符等節，有上開電壓計算結果及相關數據資料 為證（見本院卷第215至223頁），可見系爭電器設備於技術 上難以移往他處，一旦遭拆除，將造成系爭土地附近住戶陷 於無電可用或影響用電安全之窘境，故使原告繼受系爭使用 借貸契約之法律關係，亦未違反公平正義及誠信原則。基此 ，系爭使用借貸契約應由原告繼受，是被告占有使用坐落於 系爭土地上之系爭電器設備，乃基於具債權物權化效力之系 爭使用借貸契約之約定，自非無權占有，原告上開主張尚難 憑採。 　⒍綜上，原告已同意繼受系爭使用借貸契約，且系爭使用借貸 契約應生債權物權化之效力，原告應受系爭使用借貸契約之 拘束，被告既係基於系爭使用借貸契約占有如附圖所示編號 A部分土地，自屬有權占有，是原告依民法第767條第1項前 段請求被告拆除系爭電器設備，並返還如附圖所示編號A部 分土地，無從准許。　　 　㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？ 　　經查，被告占有如附圖所示編號A部分土地，具占有本權， 已如前述，其占有使用上開土地，非無法律上之原因，而不 構成不當得利。從而，原告依第179條規定請求被告給付相 當於租金之不當得利，即屬無據。 五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定， 請求被告應將系爭電氣設備拆除，並返還如附圖所示編號A 部分土地，暨自81年1月25日起至騰空返還前開土地之日止 ，按年給付原告9萬6,906元，均為無理由，應予駁回。原告 之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回 。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　何悅芳 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄧怡君 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱逸先 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪嘉慧

2025-03-28

KSDV-112-訴-1294-20250328-2

原易
臺灣臺中地方法院

詐欺

臺灣臺中地方法院刑事判決 113年度原易字第79號 公 訴 人 臺灣臺中地方檢察署檢察官 被 告 林貞瑤 選任辯護人 施驊陞律師 被 告 李貞彣 選任辯護人 鄭謙瀚律師 上列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字第324 61號），本院判決如下： 　　主　　文 林貞瑤犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年陸月。未扣案之犯罪所得 慈雲寶塔股份有限公司塔位永久使用權狀拾伍張（權狀編號0000 000、0000000、0000000、0000000、0000000、0000000、000000 0、0000000、0000000、0000000、0000000、0000000、0000000 、0000000、0000000）及新臺幣拾萬捌仟元，均沒收，於全部或 一部不能沒收或不宜執行沒收時，均追徵其價額。又共同犯詐欺 取財罪，處有期徒刑拾月。應執行有期徒刑壹年拾月。 李貞彣共同犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年。未扣案之犯罪所得 新臺幣柒萬貳仟元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收 時，追徵其價額。 　　犯罪事實 一、林貞瑤與李貞彣於民國106年間，在源雄整合行銷有限公司 （下稱源雄公司）兼職擔任業務員，從事銷售祭祀牌位或骨 灰塔位之工作。林貞瑤於106年6月間，透過不詳管道，得知 黃東朋持有慈雲寶塔股份有限公司（下稱慈雲寶塔）15個塔 位，而撥打電話予黃東朋，詢問黃東朋是否有意出售持有已 久遭套牢之慈雲寶塔塔位。林貞瑤與黃東朋於106年6月23日 ，在苗栗縣造橋鄉之7-ELEVEN便利商店見面後，利用黃東朋 急於出清獲利之心態，意圖為自己不法之所有，基於詐欺取 財之犯意，向黃東朋詐稱：南部有墓地拆遷案，源雄公司可 媒介拆遷戶家屬安置在高雄市田寮區之合掌之鄉生命園區（ 下稱合掌之鄉），家屬願意以每個新臺幣（下同）30萬元價 格，購買佛龕區牌位，可將手上之慈雲寶塔塔位換成合掌之 鄉佛龕區牌位高價出售予買家，然須先補足每個塔位9萬元 差額，1個塔位可賺取差價21萬元云云，致黃東朋陷於錯誤 ，分別於106年6月28日（在造橋大西郵局）及106年10月26 日（在華南銀行竹南分行），各匯款54萬元及126萬元（合 計180萬元）至源雄公司合作金庫銀行朝馬分行帳號0000000 000000號帳戶（下稱合庫帳戶），並交付慈雲寶塔塔位永久 使用權狀15張（權狀編號0000000、0000000、0000000、000 0000、0000000、0000000、0000000、0000000、0000000、0 000000、0000000、0000000、0000000、0000000、0000000 ）予林貞瑤，轉換成合掌之鄉佛龕區20個牌位。林貞瑤可分 得6%之佣金，金額為10萬8,000元。然林貞瑤僅交付合掌之 鄉暫厝區牌位而非其承諾之佛龕區牌位20個予黃東朋，亦未 替黃東朋尋得願以高價購買合掌之鄉牌位之買家。 二、黃東朋透過林貞瑤購得上開合掌之鄉牌位後，林貞瑤復與李 貞彣共同意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意聯絡 ，先由林貞瑤於107年3月6日起，在苗栗縣頭屋鄉象山之7-E LEVEN便利商店見面，佯以原配合提供合掌之鄉塔位與黃東 朋上開合掌之鄉20個牌位一起搭售之投資客「陳清旺（音譯 ）」因急需用錢，已將其所有商品出售，所以黃東朋上開合 掌之鄉20個牌位無法以原方案出售，而其已拜託源雄公司主 管幫忙黃東朋重新找買家，且該源雄公司主管之助理，在源 雄公司職銜為課長，會再與黃東朋聯繫以核對資料，使黃東 朋對於源雄公司將安排買家購買其上開合掌之鄉20個牌位乙 事有所期待。再由李貞彣於107年5月10日撥打電話予黃東朋 ，自稱其為林貞瑤之課長，邀約黃東朋在上開象山之7-ELEV EN便利商店見面後，李貞彣即向黃東朋佯稱：已有買家願意 購買合掌之鄉牌位搭配源雄公司代理之臺南市南區之國寶南 都塔位，但必須找到可以提供國寶南都塔位之投資客與黃東 朋上開合掌之鄉20個牌位搭售，又或者由黃東朋自行購買國 寶南都塔位一起出售，且源雄公司代理之國寶南都塔位每個 12萬元，成交價為30萬元以上云云。林貞瑤復於107年6月20 日與黃東朋相約在上開象山之7-ELEVEN便利商店見面，向黃 東朋佯表示其欲賺取佣金，若黃東朋因資金不足，可僅購買 10個，其餘10個可找其朋友陳曉君出資購買云云。李貞彣再 於107年6月29日以電話告知黃東朋已收得陳曉君匯款，而逐 步令黃東朋陷於錯誤，於同日在華南銀行竹南分行，匯款12 0萬元至源雄公司前開帳戶，而購得國寶南都塔位10個。李 貞彣則取得6%之佣金，金額為7萬2,000元。 三、黃東朋事後發現慈雲寶塔15個塔位已遭轉售他人，合掌之鄉 暫厝區牌位價值不高，國寶南都塔位使用率甚低，且無林貞 瑤及李貞彣聲稱之買家，無法轉售獲利，始發覺受騙。 四、案經黃東朋委任李國豪律師及林苡茹律師訴由臺灣臺中地方 檢察署檢察官偵查起訴。 　　理　　由 壹、證據能力部分 一、被告林貞瑤、李貞彣及其等之辯護人對本判決以下所引用被 告以外之人於審判外之陳述，於本院準備程序表示沒有意見 ，同意有證據能力，得做為本案之證據使用（見本院卷第95 頁），且被告2人及其等之辯護人與檢察官於本院審理時均 亦對之表示無意見，並未於言詞辯論終結前聲明異議，經本 院審酌該等陳述之情況，並無不宜作為證據之情事，依法自 均有證據能力。 二、又本院以下所引用之非供述證據，均與本件事實具有自然關 聯性，且查無事證足認有違背法定程序或經偽造、變造所取 得等證據排除之情事，復經本院依法踐行調查程序，且被告 2人及其等之辯護人與檢察官對此部分之證據能力亦均不爭 執，依同法第158條之4之反面解釋，認均有證據能力。 貳、實體部分 一、認定犯罪事實所憑之證據及理由：　　 　㈠就犯罪事實一部分： 　　訊據被告林貞瑤矢口否認就此部分涉有何詐欺取財之犯行， 辯稱：我沒有詐欺告訴人黃東朋，告訴人分別於106年6月28 日、同年10月26日分別各匯款54萬及126萬元至源雄公司合 作金庫銀行朝馬分行帳戶，是為了購買合掌之鄉暫厝區的牌 位20個，暫厝區的牌位1個9萬元；告訴人沒有將他慈雲寶塔 的15個塔位給我，他給誰我不清楚，告訴人後來20個合掌之 鄉的牌位都沒有賣出去等語。其辯護人則辯護稱：本案為骨 灰塔位的投資買賣，告訴人並非第一次從事骨灰塔位的買賣 或投資，對骨灰塔位的買賣跟投資應有相當程度的了解，且 本件的骨灰塔位買賣，在德泰公司網路上不需要註冊登錄或 加入會員，就可以清楚看到每一個牌位的價格；另依告訴人 與被告林貞瑤的對話內容中，被告林貞瑤有多次提及暫厝區 牌位的問題，也有在對話中向被告林貞瑤詢問暫厝區的租金 如何計算，何人負擔等問題；再者德泰公司出具的永久使用 權狀上面，也都有清楚記載告訴人所購買牌位的位置，告訴 人在第一次購買6個合掌之鄉的暫厝區牌位之後，本可自行 向德泰公司確認；故從以上事證都可以證明，實際上兩造交 易的內容應該為合掌之鄉暫厝區牌位，並非佛龕牌位，被告 林貞瑤也從未承諾要銷售給告訴人的是佛龕牌位；就被告林 貞瑤而言，當時是以源雄公司所提供的資訊去進行銷售，固 然銷售中有一些行銷話術，但此部分被告林貞瑤確實沒有施 用詐術，起訴書對於何者是屬於詐術的內容，沒有清楚的舉 證；另被告林貞瑤從警詢、偵訊就一再否認收受告訴人所交 付的慈雲寶塔牌位，且由告訴人所提供的牌位轉讓申請書及 切結書上，全部都只有告訴人1人的簽名，沒有任何客觀事 證證明被告林貞瑤曾經受收該慈雲寶塔的15個牌位等語。經 查： 　⒈被告林貞瑤於106年間，在源雄公司兼職擔任業務員，從事銷 售祭祀牌位或骨灰塔位之工作，且於106年6月23日，與告訴 人在苗栗縣造橋鄉之7-ELEVEN便利商店見面後，推銷合掌之 鄉牌位予告訴人，嗣告訴人分別於同年月28日（在造橋大西 郵局）及106年10月26日（在華南銀行竹南分行），各匯款5 4萬元及126萬元（合計180萬元）至源雄公司合庫帳戶，被 告林貞瑤事後取得告訴人所匯180萬元之6%，金額為10萬8,0 00元之佣金等情，業據證人即告訴人證述明確（見他卷第13 9至144頁、第329至330頁，偵卷第29至34頁），並有被告林 貞瑤之名片（見他卷第15頁)、源雄公司基本資料及歷史資 料（見他卷第17至24頁）、塔位永久使用權狀影本【慈雲寶 塔健鈺國殿納骨堂】（見他卷第25至P37頁)、源雄公司統一 發票、郵政跨行匯款申請書等影本（見他卷第39至41頁)、 合掌之鄉生命園區牌位永久權狀影本（見他卷第43至81頁) 、對話紀錄截圖（見他卷第83頁）、106年6月23日至107年6 月20日告訴人與被告林貞瑤之對話錄音譯文及光碟（見他卷 第175至186頁、第247至287頁、光碟片存放袋）、慈雲寶塔 股份有限公司112年1月12日（112）慈總字第0112011201號 函及檢附之告訴人持有之15個塔位轉讓明細資料【含印鑑證 明、印鑑變更登記申請書、轉讓申請書及切結書等】（見他 卷第189至235頁）、112年11月14日臺灣臺中地方檢察署署 檢察官勘驗筆錄（見偵卷第41至43頁）、德泰開發股份有限 公司德泰（112）園管字第1121219號函（見偵卷第51頁）、 高雄市殯葬管理處113年1月24日高市殯處綜字第1137008660 0號函及檢附之高雄縣政府95年5月23日府民殯字第09501143 77號函、高雄市政府110年12月14日高市府民殯字第1107092 0000號函、服務中心使用執照（99）高縣建使字第01932號 及平面圖（見偵卷第55至56頁、第63至65頁、第69至71頁、 第75至83頁）等資料在卷可證，且為被告林貞瑤所不爭執。 是此部分之事實，堪予認定。 　⒉被告林貞瑤及其辯護人雖以前揭情詞置辯。惟被告林貞瑤之 供述明顯與事實不符，茲說明如下： 　⑴證人即告訴人於111年12月14日偵訊時具結證稱：106年6月我 手上有15個慈雲寶塔的塔位，是之前婚友社推銷買來的；我 於106年6月23日在苗栗造橋鄉的大坪7-11超商與被告林貞瑤 見面，被告林貞瑤說她可以幫我把慈雲寶塔的塔位賣出去， 被告林貞瑤是源雄公司的人，她說源雄公司有標到一個南部 的墓地拆遷工程，可以媒和拆遷戶家屬安置在合掌之鄉生命 園區，將慈雲寶塔的塔位轉換成合掌之鄉的牌位；合掌之鄉 的牌位一個9萬元，可以賣30萬元，賺21萬元；我於106年6 月28日匯款54萬元去源雄公司合庫帳戶，是要先認購6個合 掌之鄉牌位，因為被告林貞瑤說兩家互相持股，要用轉換的 ，被告林貞瑤有向我拿走6個慈雲寶塔塔位的權狀，大約是 那段時間她來大坪的7-11超商跟我拿的，她是先送去源雄公 司登記保管，她說到時候跟家屬簽約時，我的慈雲寶塔的塔 位權狀在他們公司辦理過戶註銷，暫時先由他們保管；我於 106年10月26日又匯款126萬元至源雄公司合庫帳戶，是被告 林貞瑤說她主管幫我爭取另外一個投資客旺哥讓利給我，總 共有20個合掌之鄉區的牌位，我已經買了6個，另外14個也 讓我買；被告林貞瑤有於106年11月15日在頭屋的7-11超商 再給我14個合掌之鄉牌位的權狀，她一樣說只能先給我暫厝 區的牌位權狀；被告林貞瑤也有於107年5月3日在頭屋的7-1 1超商拿走我剩下的9張慈雲寶塔的塔位權狀，理由是被告林 貞瑤說主管說文件要先完備，準備要簽約了，但15個慈雲寶 塔的塔位權狀被被告林貞瑤收去保管，後來就被過戶掉了， 我後來有打去慈雲寶塔問，已經不是我的名字了；被告林貞 瑤以幫我解套慈雲寶塔塔位為由，把我的權狀收去後過戶掉 ，而且我去向合掌之鄉查詢，根本沒有我買的牌位區，根本 是空的，我去買合掌之鄉牌位的目的是要幫慈雲寶塔的塔位 解套等語（見他卷第139至144頁）。 　⑵證人即告訴人於112年3月13日偵訊時復具結證稱：被告林貞 瑤拿走我的慈雲寶塔的塔位權狀共15張，我還有簽文件，好 像是合掌之鄉的牌位，被告林貞瑤當時說牌位會遷移，是暫 厝的，說在施工做工程，會種花種草；我有於106年10月17 日去造橋戶政事務所辦印鑑證明，因為被告林貞瑤跟我說證 件先收集起來到時候過戶用；他字卷中的這些慈雲寶塔的使 用權狀轉讓申請書及切結書上「黃東朋」的簽名，是我所簽 ，應該是不同時間簽的，我記得在頭屋或造橋的7-11超商簽 的，當時都是被告林貞瑤來找我簽的，她說文件要先準備好 ，到時候轉換塔位跟家屬簽約時要用，我的合掌之鄉牌位要 過戶給買家，慈雲寶塔的塔位要給源雄公司的代書註銷，被 告林貞瑤說等家屬過戶後才會辦轉帳手續，我不知道轉讓給 誰，反正最後是我取得合掌之鄉的牌位，對方要把牌位的錢 給我，至於慈雲寶塔的塔位權狀就被源雄公司收走；被告林 貞瑤說要幫我把我的慈雲寶塔的塔位權狀換成合掌之鄉的牌 位，還保證合掌之鄉的牌位可以高價賣出，但最後都賣不掉 等語（見他卷第327至330頁）。 　⑶又證人即告訴人於112年8月14日偵訊時具結證稱：被告林貞 瑤向我推銷合掌之鄉20個牌位，有口頭上跟我承諾已經找好 買家，她說買家是望族，有大、小房，有說姓林，有簽委託 銷售契約書；被告林貞瑤要我買的20個合掌之鄉的牌位是還 沒有蓋好的牌位，當初她說我買到的是暫厝區，她說買家到 時候過戶會再去劃位，但實際上根本還沒有蓋好，而且後來 合掌之鄉這20個牌位沒有人買，被告林貞瑤把我的15個慈雲 寶塔的權狀收去說要暫時保管，說印章有還我，叫我不要擔 心，但後來15個慈雲寶塔的塔位都被過戶掉了。我是親手將 慈雲寶塔塔位的權狀交給被告林貞瑤等語（見偵卷第29至34 頁）。 　⑷而觀諸卷附被告林貞瑤與告訴人歷次談話錄音譯文： 　①於106年6月23日，在苗栗縣造橋鄉大坪7-11超商見面時之談話錄音譯文，被告林貞瑤確實提到「主要是要賣掉你手上的東西」、「主要是因為我們的拆遷跟需要的家屬他都是南部比較多」、「因為你15個」、「我覺得配合我們的拆遷案會比較有利益、利潤」、「然後讓大哥這邊15個，可以在未來慢慢賣掉，然後有用你的權利15個去幫你撈，等於是跟他談啦，因為你有15個，上次有跟你拿了你的那個權狀，所以有去幫你登記」、「我現在有兩個家屬，1個是姓林」、「你是用權利價跟建商要，既然權利價你可以要到的話，那不如就是找賣價高的，對你來講比較有利潤」、「這個價錢可以希望他開的蠻高的，那是因為它靠近佛龕區」、「那我跟大哥講的就是說我用你的權利去做所謂的交換」、「那這一個家庭他的經濟條件算蠻好的，算是在做建築起家，所以算營造啦土木營造起家，所以他們資本額算還雄厚，再來是我剛才說他們是佛光山的弟子，他們是篤信佛教，所以他們在選擇牌位部分，他們希望有每天，最好是有人每天可以幫他們上香，所以他們都選在佛龕區」、「所謂佛龕區就是靠近佛像的地方，就是一排一排的神祖牌位，他是希望越靠近這邊越好，所以他的價錢願意抬到2、30萬」、「因為你當初買的是慈雲嗎，那我上次有跟你說我希望把你的價格、你的價值可以拿回來，ok，那相對就是你的慈雲要去換30萬或50萬」、「因為它這邊有所謂的淨值，然後再扣掉因為慈雲部分它是用你現在的公告牌價，因為現在的公告牌價不是成交價，還好它沒有用成交價，所以它是用8萬塊來幫你，所以你當初買差不多也是這樣啊」，告訴人答稱：「9萬8」，被告林貞瑤又稱：「9萬8損失一點，可是我有幫你算過，還會有點賺，所以30來講你扣掉，這邊一定是有個費用問題，可是會賺本多拿回來了，連本帶利都拿回來了」、「那你上次跟我說你大概的預算是50嗎對不對，我是建議你做這個啦，一次可以比較多，因為這個成本費用比較高，一般我們投資客拿是大概8折，所以你看，30的8折是24，然後85四十（50萬的8折）投資客拿這麽多，可是因爲當初你有花一筆的錢，所以我有幫你談到淨值不用那麼多，這部份大概是11」、「第一部份當初的成本沒有辦法拿回來，它頂多只用公告牌價的8萬，那沒關係至少我們有賺，那我想讓你多賺一點是因為一般來講我們的投資客拿的話8萬塊，它裡面包括一個管理費，投資客要預付先幫他付喔，然後之後家屬才會回給他，因爲這使用者付費啦，如果用叫投資客來付我覺得有點不合理，你不覺得嗎？又不是我要用幹嘛我付，所以這邊的費用我有幫你要回来，我會請家屬這邊自己付管理費2萬塊，所以他會回給你，等於是先幫你付，所以你這邊只要付9萬，…，1位就是9萬這樣子，有幫你殺了盡力了，好不好？所以30減8減9，所以是這樣子」，此時告訴人問：「1個13萬？」，被告林貞瑤答稱：「賺，對啊，這個是你要付先行支付，我上次有跟你講嘛，然後這個是我要賣給家屬的，你簽約當天會收到這個錢歐」、「所以是30你會實收30」、「我是建議你先配合牌位部份，反正我都幫你保留15個，你之後看要不要再進場」、「你說50嘛，那你可不可以在湊一點啦，96五十四，再湊個4萬塊，直接先處理6個可以嗎，因爲你上次有付訂金，所以再準備53萬，訂金我已經幫你交給塔方了，…，所以你再把後面補足就可以了」、「那其餘部份，就是幫你找投資客幫你補後面的部份，或者是說我先幫你案件保留下来，然後你後面要再配合也可以」、「這是買方他姓陳，這邊有另外一個客戶他的價錢沒這麽好，我直接給你看，本來我們是不給投資客看的，我們只會報價，林…他住高雄，他也是派一個代表，他的價錢比較少，…，這個有賺啦，我有幫你算過，只是賺比較少，…，因為它這個就是一般區了，它沒有那麼靠近佛龕，啊這個呢你會看它數字有點誇張，包括它比一般的報價多很多的原因，是他願意支付這麼多錢，因為他要去搶前面佛龕位置，所以他願意支付到這麼多錢，再來就是因為他是有住持的加持，所以價錢他願意提高到30萬買佛龕區整面，…這邊20個位置都要所以他願意花這麼多錢。一般來講不會開那麼大啦，一般來講25已經很多，他還願意開到30」、「你看他的證件也是給我陳清旺（音譯），雙證件都給我，78年次」、「他是有大房跟小房這樣子，所以我就拿這一部分來給你看這樣子會比較快一點」、「先跟大哥講，我幫你權狀申請下来之後，我們都會跟你打所謂的買賣契約書，所以這點您放心，只要合法權狀申請下來，我一定會保證會幫你賣掉，所以這個我們都會跟你簽，只是因為家屬要的標的物還沒出來，所以這個部分沒辦法幫你填」、「那牌位部分因為算是第二區正在興建，它可能會動到土地這個道路我要種草或種花的工程，它要問這些投資客願不願意，因為你們買的把它暫厝在這個，它會有個暫厝區，等家屬要用他會把它移到正確的位置」，而當告訴人問：「所以我這樣利潤是多少？」，被告林貞瑤答稱：「它的賣價是30」、「簽約當下他會給你50%當訂金，…，所以他會先給你900,000，代書會幫你跑過戶，到時候會跟你收一些證件，所謂證件是身分證，還有印鑑證明，要跟你收印章，我不是有幫你刻一個，那個到時候就拿來做過戶用」、「過戶給家屬之後，他會把剩餘的尾款50%，就等於是另外的900,000」、「你收到的時候再給我佣金」、「我都敢給你看這些東西，包括我剛才給你看的，這個你都可以看，這個都是我們保證會幫你賣掉的東西」、「客戶的邀約書，他憑什麼拿這個給我，身分證，而且是雙證件」、「因為你是慈雲的權利，那時候才有權利價」、「我們就不是代銷公司啊，代銷就更簡單，只要對建商就好，可是這個你就要一直等你知道嗎，所謂等就是有沒有家屬，代銷公司是沒有家屬的，他只負責賣，他不用幫你賣，他只賣給你，他不會幫你賣」、「到時候權狀申請下來，我也會怕你說不賣」；告訴人問：「那你可以跟我約好的家屬見面？」，被告林貞瑤答稱：「你說家屬嗎？你要約時間嗎？那你要不要這次配合，我直接幫你約，因為你才說要6個牌位，我是要20套耶，還是你要全吃，我幫你約。」；告訴人又問：「如果妳可以保證。」，被告林貞瑤答：「你要見到他，然後呢？跟他說他要這個東西嗎？」；告訴人再問：「那如果他是人頭？」，被告林貞瑤答：「我不知道你要的是什麼，你如果要約我可以幫你約，我打給他就好啊，0906，還是我先聯絡一下學姐，看她可不可以聯絡到他，因為這個是我從學姐那邊抽出來的，那天你記不記得我有幫你打電話問，你的部分你的情況嗎？」等語（見他卷第247至257頁）。 　②於106年6月28日，在臺中市朝貴路源雄公司，告訴人問：「 那我換是用幾樓的位置去換？」，被告林貞瑤亦確實提到： 「你的權狀慈雲的部分，你自己挑，因為到時候要註銷，我 會建議你挑散的」；告訴人問：「什麼叫註銷？」，被告林 貞瑤答稱：「因為你到時候要轉換，一併簽遷葬儀式，跟建 商這邊做轉換，所以那個時候代書會在這邊一起做註銷，到 時候權狀下來，你要來我們公司裡面會有代書，一起一併， 新權狀要過戶給家屬，舊權狀部分他要收回，他要去幫你做 註銷，所以有代書」、「14個工作天下來，那是申請權狀下 來，家屬這邊的時間以他的入塔時間為準」；告訴人又問： 「會不會他到時候反悔，不要？」，被告林貞瑤答稱：「我 們都會有簽約，他不會反悔的，原因是因為照著政府公告走 ，…，他都會有明文規定你什麼時候要遷，沒有遷會變強制 ，強制起來後你要放哪裡」；告訴人又稱：「他可以去選別 的。」，被告林貞瑤則答稱：「因為家屬都在我們這邊，我 們帶看下來，他就是要確定這邊做，不然我們幫他做帶看沒 這麼無聊，再來就是他這種已經往生了，你要他再去挑，也 沒這麼多時間，因為儀式還蠻多的，他們自己去跟塔方買， 塔方部份沒有自己的家屬，所以不會過戶給他」、「你要的 話就進場，我就會帶看你的部分，你的部分比較特別的是， 當初你沒有跟建商聯絡這些的動作，所以我現在幫你申請合 掌權狀下来之後，一定是劃位家屬要的才要去做」、「90,0 00的算法，投資客的8折再用折抵，扣掉你的慈雲，我是幫 你談到9」，當時源雄公司室內電話正好響起，被告林貞瑤 接起後說：「你好，我是貞瑤，喔，處長怎麼了，沒有耶， 你不是要去高雄，你說20人家族這個哦，欸黃大哥在這邊， 我在跟他討論，那你要等我一下，你要下高雄，你稍等我一 下，好，謝謝你。」，然後繼續跟告訴人說：「那天我有跟 你講你的慈雲部分，建商是用九折的價錢來幫你做折抵」、 「這個案子他是直接喊到30，因為靠近佛像區，所以我們價 錢可以更好談」、「主要是拆遷案的部分人數太多，家屬沒 辦法一一比價，再來就是託拱塞（台語「土公師」）的一句 話，他們都OK，那是剛好佛光山的住持有在這邊加持，所以 他們這是師父說什麼我就做什麼，當然他們的經濟條件也要 夠，他們這個宗親算蠻有錢的，教職員，也有做工廠的，轉 蠻有地位的，你會發現它的塔50而已，牌卻要30，是因為初 一、十五它都有人拜拜，希望靠近佛像區」等語（見他卷第 259至262頁）。 　③於106年10月25日，在苗栗縣頭屋鄉象山7-11超商見面時之談 話錄音譯文，被告林貞瑤確實提到：「買家的部分他叫林信 冠（音譯），他是這一個宗親的代表來做簽约，他這個案件 是20個，等於是大小房，大房已經看好在臺北了，我只能給 你這邊的，這個先給你，我給你看，這個先拿去，你不要拍 照，你回來馬上還我，其他部分已經交到管理級了無法拿， 學長偷偷影印給我，等一下拿回去我還要註銷，影印機其實 是有記錄的，你知道嗎」、「我知道為什麼上次那個大咖的 ，他願意給你做20個，他已經配合了這個大房的部分，原來 他已經配合了這個部分，所以他願意割給你，20個願意割給 你，旺哥陳信旺（音譯）」等語（見他卷第263至264頁）。 　④於106年11月15日，在苗栗縣頭屋鄉象山7-11超商見面時之談 話錄音譯文，經告訴人問：「那個買方什麼時候會？」，被 告林貞瑤答稱：「確定好簽約時間嗎，因為上次有跟你提到 ，他總共是56人，你的是20人，北海是36人，這個是他要在 高雄祭拜，然後放在臺北北海福座園區，然後那個陳大哥已 經入場了」、「他那個時候為什麼願意讓牌位的部份給你做 ，原來他這邊高雄合掌的部分也有，北海這邊也有，等於算 是我前輩這邊的投資客，他這個整批案子是兩個投資客在拼 ，等於他算占滿多的，然後他說願意讓給你，這樣利潤算一 算是可以」、「家屬的確定時間點，這邊整批要一起，北海 的作業時間比較長一點，權狀發放時間較久，這邊要達到一 個共同點，起掘起來要一起進塔，不然就會像剛才說的暫厝 區公司每天要支付錢，塔位我是希望他們12月底要完成，因 為有一起，這邊進合掌這邊進北海，如果他這邊不行這邊就 沒辦法動，因為他是整批一起的，學長學姐就是在討論有沒 有共同時間，塔位的暫厝很貴，比牌位還要貴，牌位大概一 個月2、3千，北海又貴，因為那國寶的，國寶有自己的作業 方式，時間點我們希望他能一起」、「對我們來講每天都在 調錢，國寶這邊的暫厝塔位也要付錢，希望家屬趕快給我們 正確的時間點，56人趕快起掘起來然後進塔，日期要一樣， 所以在協調這個部分，大小房無法達到共識，他們一直在選 日子，家屬也不願意付暫厝」等語（見他卷第265頁）。 　⑤於106年12月5日，在苗栗縣頭屋鄉象山7-11超商見面時之談 話錄音譯文，被告林貞瑤稱：「小房的大概12月底要簽约， 1月左右要進塔，大房36人暫厝區費用，公司、家屬對半分 攤，進塔日子過年後三月二十幾號，確定會延後」、「基本 上我們的流程一併都把資料先收齊，會給代書那邊保管」； 告訴人問：「這個拆遷不是2月底就停止補償嗎？」，被告 林貞瑤答稱：「這一部分我們有延，一定是數量齊，它才可 以處理，所以這有跟政府講」、「（政府）當然要通融，因 為來不及，有的時候是因為行程上的問題」等語（見他卷第 267頁）。 　⑥於107年3月6日，在苗栗縣頭屋鄉象山7-11超商見面時之談話 錄音譯文，被告林貞瑤告知告訴人，原本同意配合之「陳清 旺（旺哥）」變卦，且不可能要求告訴人將36套湊齊，所以 要重新安排將告訴人持有之20個合掌之鄉牌位售出，期間告 訴人問及利潤如何？能否像原本一般1個賣30萬元，被告林 貞瑤亦明確告稱：「一定會幫你拉到這樣。」（見他卷第26 9至270頁）。 　⑸衡諸告訴人於偵訊時歷次之證述情節前後一致，亦與上開錄 音譯文內容均互核相合，且告訴人於偵訊時均係以證人身分 具結作證，誠無甘冒刑法偽證罪重罪之風險，虛編杜撰不實 情節設詞誣陷被告林貞瑤之必要。矧依上開告訴人之證述及 錄音譯文可知，被告林貞瑤確實提到要以告訴人持有之15個 慈雲寶塔塔位交換合掌之鄉牌位，則告訴人購入合掌之鄉1 個牌位可得利潤為13萬元，並提出買家之邀約書及證件等資 料取信告訴人，是以被告林貞瑤有對告訴人強調已尋得買家 願意購買合掌之鄉牌位，使告訴人得以將原先所持有慈雲寶 塔之15個塔位以交換方式脫手。參以告訴人既非以買賣殯葬 商品行業謀生，且依卷附談話錄音譯文，告訴人亦曾提及： 這個部分我不要賺，我全部給你賺，我只要拿回這個就好等 語（見他卷第253頁），顯見告訴人所繫念者，乃係要將其 所持有已10餘年之15個慈雲寶塔之塔位脫手賣出，而非要再 買入其他殯葬商品，甚為灼然。再者，告訴人購入之合掌之 鄉牌位20個所花費之購買價額，已遠超過原先所持有慈雲寶 塔之塔位價值，其主觀上顯有期待在購買合掌之鄉牌位後， 可由被告林貞瑤媒介順利脫手賣出。且由上可知，被告林貞 瑤曾對告訴人勾勒即將有買家以高價購買合掌之鄉牌位，益 見被告林貞瑤乃係利用告訴人急於脫手原有15個慈雲寶塔塔 位之心態，而以此套路，向告訴人施以詐術，致告訴人陷於 錯誤，越陷越深而再次購入合掌之鄉牌位，期盼由被告林貞 瑤所告知而已烙印在告訴人心中深信不疑之買家出現。而被 告林貞瑤固否認告訴人有交付其所持有之慈雲寶塔塔位永久 使用權狀15張，然此節除據告訴人證述明確，並由上開對話 錄音譯文可窺端倪外，尚有卷附告訴人與被告林貞瑤間之通 訊軟體對話紀錄可證，被告林貞瑤確實有要求告訴人申請印 鑑證明，並提出權狀（見他卷第83頁），而依吾人社會生活 經驗，一般不動產買賣習慣，出賣人始需出具印鑑證明，以 昭審慎，告訴人當時既然只是購買合掌之鄉牌位，尚未經媒 合售出該合掌之鄉牌位，告訴人又何須準備印鑑證明及權狀 ，堪認上開對話紀錄中之權狀應係指告訴人所持有之慈雲寶 塔塔位之權狀至明。足證告訴人之證述，要屬有據，且與事 實相符，堪可採信。從而，被告林貞瑤辯稱：僅係單純向告 訴人推銷合掌之鄉牌位，告訴人所匯180萬元是為了買合掌 之鄉暫厝區牌位20個，1個價值9萬元，告訴人並未將慈雲寶 塔塔位之權狀交給伊等語，即與卷附事證不符，洵無足採。 　⒊被告林貞瑤之辯護人，雖主張本案為正常骨灰塔位之投資買 賣，被告林貞瑤係以源雄公司所提供之資訊進行銷售，與告 訴人間之對話為銷售過程中之行銷話術，又被告林貞瑤已明 白告知告訴人，其目前取得為「暫厝區」之牌位，且告訴人 已取得合掌之鄉牌位之使用權狀，告訴人以每個9萬元之價 格購得牌位，該牌位目前之公告牌價為15萬元，告訴人並未 受有損害等語。然告訴人購買20個合掌之鄉牌位，除付出18 0萬元外，另有交付15個慈雲寶塔塔位之使用權狀（每個慈 雲寶塔塔位購得成本為9萬8,000元，被告林貞瑤表示以8萬 元計價換購，見他卷第249頁），已如前述，則告訴人所付 出之成本已高於所購買20個合掌之鄉牌位之價值。復依上開 錄音譯文可知，被告林貞瑤確有告知告訴人，買方願意提高 到30萬購買佛龕區整面，這邊20個位置都要，告訴人每個牌 位之利潤有13萬元，而所謂之「暫厝區」係指告訴人所購買 之牌位因為正在興建，所以會有個暫厝區，等家屬要用就會 把它移到正確之位置，且「暫厝區」是跟建商租地方暫時放 置，源雄公司在案件終結前（即媒合買家與告訴人完成交易 ）需要繼續付每月約2、3千元之租金（見他卷第252頁、第2 65頁、第287頁）等情。顯然由被告林貞瑤上開所述，依一 般人之認知，告訴人所購買合掌之鄉牌位位置確實可理解為 「佛龕區」，被告林貞瑤所謂「暫厝區」僅係在牌位興建工 程完工前，另外承租之放置地點，否則何來源雄公司須另外 支付「暫厝區」租金之理。況買賣契約之成立，並非單純著 重在出賣人之交付貨物及買受人之給付價金，最重要的仍要 兼顧買賣雙方在締結買賣契約之動機及目的，即交易上所存 之其他重要因素；苟買賣雙方之其中一方，在締結買賣契約 時，乃係將買賣契約之締結受制於其他條件，如該條件日後 不可能成就，買賣契約即不可能成立。而當買賣雙方之其中 一方，係因遭詐術錯誤認知，誤認其所期盼之條件即將成就 ，但事實上是不可能成就者，該等之買賣契約既係本於錯誤 之認知而成，欠缺原先所期待之重要因素，自無法徒以形式 上已有交付貨物、給付價金等對待給付，即認該買賣屬正常 、合法之交易。據此，告訴人固分別交付價金，且已辦理相 關交付手續，惟告訴人原先所期待之「買家」並未出現與告 訴人交易而買回告訴人所持有合掌之鄉牌位，致告訴人所購 買之合掌之鄉牌位仍然繼續囤放，則告訴人同意以上開方式 換購合掌之鄉牌位，係受被告林貞瑤詐騙而基於錯誤認知所 致之情甚為明確。是被告林貞瑤之辯護人前開所述，不足為 被告林貞瑤有利之認定。 　⒋按刑法第339條第1項之詐欺取財罪，係以「意圖為自己或第 三人不法之所有，以詐術使人陷於錯誤，將本人或第三人之 物交付」為構成要件。所謂「不法之所有」，即不適法而取 為己有或第三人所有，因而對之享有支配管領之權能而言。 易言之，欠缺適法權源，仍圖將財物移入自己實力支配管領 下，而為使用、收益或處分；且「不法所有」除係違反法律 上之強制或禁止規定者外，其移入自己實力支配管領之意圖 ，違背公共秩序或善良風俗，以及逾越通常一般之人得以容 忍之程度者，亦包括在內。準此，被告林貞瑤對告訴人佯稱 源雄公司已有配合遷葬之家屬願意購買合掌之鄉牌位，告訴 人可以慈雲寶塔塔位換購合掌之鄉牌位，使告訴人交付慈雲 寶塔塔位永久使用權狀15張及180萬元，並經由其仲介向合 掌之鄉購買牌位，目的無非係為賺取佣金，此手段、目的均 顯已逾越通常一般之人所得以容忍之程度，屬不適法而取得 ，依前開說明意旨，被告林貞瑤除取得告訴人所交付之慈雲 寶塔塔位永久使用權狀15張外，並就告訴人向合掌之鄉換購 牌位所支付之180萬元中，自合掌之鄉可獲取6%即10萬8,000 元之仲介佣金，自有不法所有之意圖。 　⒌綜上所述，被告林貞瑤意圖為自己不法之所有，利用告訴人 急於將其原先所持有慈雲寶塔之15個塔位脫手賣出之心態， 而向告訴人誆稱源雄公司已有配合遷葬之家屬願意購買合掌 之鄉牌位，告訴人可以慈雲寶塔塔位換購合掌之鄉牌位，致 告訴人信以為真，而以其持有之15個慈雲寶塔之塔位及現金 180萬元，換購20個合掌之鄉之牌位，被告林貞瑤因此取得 告訴人所交付之慈雲寶塔塔位永久使用權狀15張及合掌之鄉 給予之佣金10萬8,000元，是被告林貞瑤所為已該當刑法詐 欺取財罪之構成要件。被告林貞瑤及其辯護人上開所辯，均 不足採。本案事證明確，被告林貞瑤就犯罪事實一所示之犯 行部分，洵堪認定，應依法論科。 　㈡就犯罪事實二部分： 　　訊據被告林貞瑤、李貞彣均矢口否認就此部分涉有何詐欺取 財之犯行，被告林貞瑤辯稱：我沒有詐欺告訴人，我是單純 推銷合掌之鄉而已等語。被告李貞彣則辯稱：我沒有詐欺告 訴人，我當時並不是林貞瑤的課長，我們只是同事；我當時 是推銷國寶南都的塔位給告訴人，告訴人後來有匯款120萬 元到源雄公司上開帳戶，購買國寶南都的塔位10個，1個國 寶南都的塔位是12萬元，我本來跟他推銷20個國寶南都的塔 位，共240萬元；我不認識陳曉君，也沒有跟告訴人說我會 找陳曉君這個人購買其餘的國寶南都塔位，後來告訴人10國 寶南都的塔位沒有賣出去；我沒有接觸到告訴人的慈雲寶塔 塔位，他不是將慈雲寶塔的塔位交給我，我沒有處理他慈雲 寶塔的案件，我不知道他轉售給誰，我也沒有拿到林貞瑤先 前處理合掌之鄉牌位的傭金，我不認識陳曉君，我沒有跟告 訴人說要另外找朋友等語。被告林貞瑤之辯護人辯護稱：本 案為骨灰塔位的投資買賣，告訴人並非第一次從事骨灰塔位 的買賣或投資，對骨灰塔位的買賣跟投資應有相當程度的了 解。對被告林貞瑤而言，在告訴人購買合掌之鄉的牌位以後 ，購入國寶南都的塔位以前，被告林貞瑤都沒有再跟告訴人 有任何聯繫，告訴人購入國寶南都的塔位時，全部都是由被 告李貞彣自行跟告訴人聯繫，起訴書對於被告2人如何有共 同犯意聯絡或行為分擔，完全沒有舉證等語。被告李貞彣之 辯護人則辯護稱：就告訴人購買國寶南都塔位部份，由告訴 人所提出之譯文內可清楚的看出，告訴人並非第一次投資殯 葬商品，而且有能力去預見投資殯葬商品的風險，在臺灣殯 葬商品也是常見的投資標的，再加上投資過程本來就是瞬息 萬變的過程，所以政府才一直在宣導投資理財要注意風險的 標語，被告李貞彣身為推銷殯葬商品的業務人員，她的工作 本來就是將殯葬市場交易訊息提供給包含告訴人在內的投資 人參考，及評估投資的機會；在本案之中，被告李貞彣從未 向告訴人有任何保證獲利或保證出售的行為，告訴人完全是 在可充分評估自身狀況的情形下，決定購買國寶南都，不能 僅憑告訴人事後未如預期出售商品即指摘被告李貞彣有詐欺 詐欺行為存在；況且告訴人在事隔6年後才提出告訴，其動 機亦尤可議，無法排除告訴人因為無法及時出售，而為不實 指控之可能，因此本案卷內並無其他足以證明被告李貞彣有 詐欺之犯行，本於罪疑惟輕，有利於被告之原則，請求為無 罪判決等語。經查： 　⒈被告李貞彣、林貞瑤於106年間，在源雄公司兼職擔任業務員 ，從事銷售祭祀牌位或骨灰塔位之工作，且被告李貞彣有於 107年5月10日撥打電話予告訴人，邀約告訴人在苗栗縣頭屋 鄉象山之7-ELEVEN便利商店見面，向告訴人推銷國寶南都之 塔位，並且向告訴人稱：告訴人購買之合掌之鄉20個牌位可 搭配源雄公司代理之臺南市南區國寶南都塔位一起出售，每 個塔位12萬元等語，嗣告訴人於107年6月29日在華南銀行竹 南分行，匯款120萬元至源雄公司合庫帳戶，而購得國寶南 都塔位10個，而被告林貞瑤事後取得告訴人所匯180萬元之6 %，金額為7萬2,000元之佣金等情，業據證人即告訴人證述 明確（見他卷第141至144頁、第331至333頁，偵卷第31至33 頁），並有被告2人之名片（見他卷第13、15頁)、源雄公司 基本資料及歷史資料（見他卷第17至24頁）、源雄公司統一 發票、華南銀行匯款回條聯等影本（見他卷第85頁)、被告 李貞彣駕駛車輛照片（見他卷第241頁）、107年7月31日委 託銷售合约書影本（見他卷第243頁）、對話錄音譯文及光 碟（見他卷第269至321頁、光碟片存放袋）、112年11月14 日臺灣臺中地方檢察署署檢察官勘驗筆錄（見偵卷第41至43 頁）等資料在卷可證，且為被告2人所不爭執。是此部分之 事實，亦堪予認定。 　⒉被告2人雖以前揭情詞置辯，惟其等之供述明顯與事實不符， 茲說明如下：　　　 　⑴證人即告訴人於111年12月14日偵訊時具結證稱：107年5月10 日我跟被告李貞彣約在苗栗縣頭屋鄉象山7-11超商見面，她 説我之前買的20個合掌之鄉生命園區的牌位，家屬進塔日相 喬不攏，又說另一個投資客要把他手上的權狀賣掉，原來的 案件無法進行，要另外拉案件，被告李貞彣剛開始說有28套 ，後來又說投資客不願意配合，最後說要用20個合掌之鄉的 牌位及20個國寶南都的塔位一起賣，被告李貞彣的意思是要 我再去買20個國寶南都的塔位，這樣才有足夠數量來搭配賣 ，她說她的客戶是兄弟，一個要在合掌之鄉的牌位祭拜，一 個要在國寶南都的塔位祭拜，所以要賣給他們兄弟；被告李 貞彣說我買國寶南都塔位的價格1個12萬元，可以賣32萬元 ，1個可以賺20萬元；我於107年6月29日匯120萬元至源雄公 司帳戶，買10個國寶南都的塔位，因為沒有那麼多錢；陳曉 君是被告林貞瑤的朋友，因為被告林貞瑤有私下找我說她想 要賺這個佣金，因為我買不起20個，被告林貞瑤跟我說只要 買10個就好，另外10個她會處理，且被告李貞彣說公司有收 到陳曉君的匯款；許銘原是新傳公司的人，被告李貞彣說的 20個國寶南都的塔位就是跟新傳公司拿的案件，許銘原說被 告林貞瑤私下買賣，被告李貞彣知情不報，案件送到新傳公 司被擋下來，所以案件不能成交；被告林貞瑤、李貞彣以搭 配銷售的方式說要20個合掌之鄉的牌位搭配20個國寶南都的 塔位，又說是獨家代理，要我再買10個國寶南都的塔位，我 買國寶南都的塔位，是為了搭配源雄公司的案件，也是要幫 慈雲寶塔的牌位解套等語（見他卷第141至144頁）。 　⑵證人即告訴人於112年3月13日偵訊時復具結證稱：被告李貞 彣向我推銷國寶南都的塔位，我最後買了10個塔位，被告李 貞彣要我買更多的塔位搭配合掌之鄉的牌位，去配合她拿到 的案件客戶的需求；被告李貞彣虛構買家，跟我說有人要買 共48套，要跟投資客搭配，說買家要買48套，後來又變成20 個牌位、20個塔位，所以要我再去買20個塔位來轉售給她的 客戶；我最後有買10個塔位，另外10個是被告林貞瑤的朋友 說要買；被告李貞彣有跟我簽立委託銷售契約書，且被告李 貞彣明明說有特定的買家，還說源雄公司已經談好價格了， 買家已經確認了等語（見他卷第331至333頁）。 　⑶又證人即告訴人於112年8月14日偵訊時具結證稱：被告李貞 彣跟我推銷國寶南都塔位時，有承諾已經找好買家，她說買 家是兄弟，1個要放臺南，1個要放高雄，但買家是誰我忘記 了，她是口頭說的，有委託銷售契約書；被告李貞彣說保證 幫我連合掌之鄉一起賣掉，說是搭配的，但是實際上賣不掉 ；被告林貞瑤跟我說她的朋友陳曉君會買另外10個國寶南都 的塔位，所以後來我買了10個國寶南都的塔位，而被告李貞 彣是跟我確認說公司有收到陳曉君的匯款等語（見偵卷第31 至34頁）。 　⑷而觀諸卷附被告林貞瑤、李貞彣與告訴人歷次談話錄音譯文 ： 　①於107年3月6日，在苗栗縣頭屋鄉象山7-11超商見面時之談話 錄音譯文，被告林貞瑤向告訴人稱：「他（陳清旺）真的含 蓋在這的所有商品都賣掉，3月底以前必須把36套補足，我 就算三月底找到這個也要申請，投資客也要進場，時間上已 經會往後延了，時間上到什麼時候，這間公司還沒跟我講， 這個廠商還沒一併講，這個數量沒齊，就會被他整批拉走， 我就算找齊了也不可能在三月齊，時間太趕了，不可能在清 明前，它會往後延，時間點還不確定，我有跟主管商量說， 配合新年度的案子時間上會比較快一點，你的想法呢」，告 訴人問：「會比個還快」、林貞瑤答：「會比這個還快，就 我剛才說的，未知數啊」，告訴人又問：「可以同時進行啊 」，被告林貞瑤答：「沒有，因為同時進行的話，這畢竟是 別人公司的案子，我要回覆給他，給他之後就沒有辦法幫你 安排別的案子，因為我不知道時間點，這安排上去那後面就 空了，我不可能同步進行，案件只能跟一個，因為東西就這 些，如果新年度的案子讓你重新安排，你OK嗎，不要等他」 、「這個畢竟是我們自己的案子，我們公司接到明年度新的 案子，我們比較能把握這些」、「所以我會幫你重新拉，因 為你有合掌，我有跟主管拉案件說我們新年度的是不是有帶 看到合掌這邊，是有幾個在看，我覺得這樣會不會比較好， 你要癡癡等這個我覺得沒什麼意義，你覺得呢」、告訴人問 ：「有沒有像這個案子這樣一個賣30」、被告林貞瑤答：「 一定會幫你拉到這樣」，且被告林貞瑤又稱：「因為36真的 太扯了，他整個把它賣掉，怎麼辦，我幫你拉新的會不會好 一點，所以我現在跟你商量」、「新的1年度有標到而且是 這個商品有一樣的，我們能控制的最好，我是拜託經理啦， 數量上都還不錯，重點是有黃先生的合掌，剛好有帶看到那 邊價錢也不錯，問黃先生要不要配合，所以我今天就来跟你 商量，我其實已經幫你私下決定，就先幫他排吧」、「就直 接跟經理講沒關係，不然你要安插進去，其實新的1年度人 家早在去年就排進來了，要拉給你做，大家投資客都是排隊 的，因為我們投資客一年頂多接到兩場而已，大家都是用排 隊的」等語（見他卷第269至273頁）。 　②於107年3月22日，在苗栗縣頭屋鄉象山7-11超商見面時之談 話錄音譯文，被告林貞瑤向告訴人稱：「大哥我今天要跟你 溝通一件事情，跟討論一件事情，因為我覺得這樣對你來講 會比較好一點，因為上次那個旺哥不是全部把它賣掉嗎，他 不只把整批賣掉還有別的，我覺得這樣子等這邊還要釐清那 個部分，我覺得等太久，我就拜託主管給你重新拉需求，就 是人家要的，就是你的合掌，剛好他要這邊的，幫你轉為別 的買家，我覺得對你比較有利啦，我不知道你要不要，還是 你要堅持在這裡」、「經理剛好有別的案子，可以讓大哥配 合」、「價錢上是沒有問題，是跟我們之前開的差不多，沒 有落差太大三十多吧，然後他有邀約書我還沒拿到，到時候 邀約書出來我會跟你講」、「他這個案子是，因為他們也是 高雄人，他們祭拜的部分就是說 ，有幫你帶看到合掌這邊 ，他要在這邊祭拜，可是他們因為有些舉家到台南，所以他 是兩邊的塔位都在挑選，還沒有一個確定性，可是我知道他 是要28人，他要28個位子」、「因為他們已經舉家到臺南， 有可能會在這邊還不確定，是這樣子，他看到是國寶的，國 寶南都因為名聲大，以市場行情來講價格來講會不會覺得這 個太低，比較起來一定是國寶的價錢比較好」，然後告訴人 問：「邀約書大概什麼時候？」，被告林貞瑤答稱：「他是 說這禮拜會寫，這禮拜會跟他寫，他要的產品數量價錢會寫 好，就跟給你上次看的一樣，我今天進他辦公室，他說他助 理離開了不在他身上」、「他的助理算是課長，她掛階掛課 長」、 「所以大哥我先跟你講，我下次會給你看邀約書， 然後價錢會跟你確定，我會給你上回簽的價錢，會這樣啦， 也是剛好這個價錢我才拉你」、「他助理會先來這邊跟你核 對資料，所以她還是會出現」、「她會來跟你對資料」等語 （見他卷第275至278頁）。 　③於107年4月9日，在苗栗縣頭屋鄉象山7-11超商見面時之談話 錄音譯文，被告林貞瑤向告訴人稱：「上次有幫你帶新的案 子，然後我有請主管去幫你拉，然後他說他手邊有一組家屬 是南部的，然後有特別帶看你的墓園，合掌那裡，這組家屬 他們其實已經搬到臺南去了，他願意就是說，應該是說他從 臺南起掘要放在高雄這邊，因為有些親戚還是在高雄所以他 們想一併祭拜在這裡，只是說他們還在商談要不要確認放在 這裡，應該說排好的已經走到80%，應該這樣講，走到80%， 就是說他們已經祭拜上，他們本來這次清明節完不想要在合 掌拜，不想不知道為什麼，前幾天不是有下雨他們覺得戶外 有點麻煩，那是透過一些關係，託拱塞（臺語）這邊地理環 境還不錯，再來座位方向對你們來講都是很好的，所以他們 就覺得啊沒關係就選擇在合掌這邊，可是他們要求就是説以 知名度來講本來是想要放在國寶南都這個地方，因為國寶掛 名啊，他想要有個響亮，至少在親朋好友面前講起來，喔我 們放在國寶是知名度貴又是室内，他堅持要放在臺南這個地 方，那就是他們的骨灰都會寄放在這邊，可是祭拜這邊已經 盡量幫你招到這裡，因為上次我有拜託主管的原因，是因為 上次的案子對大哥也很不好意思，投資客沒想到出了這個麻 煩，大家都是互相配合，所以跟主管拉了這個案子，那也幫 您保留了這組家屬」、「他們有要求就是說那塔位還是要選 落在國寶南都那裡，所以他們還是就第一次看的位子去做選 擇，可是祭拜他願意到高雄去是這樣子，因為這是拜託主管 去拉的，剛好這個案子是跟廠商一起配合的，那我說因為你 的數量上是20個牌位，他說他就是拉了這組人給你做這樣子 ，那他這組家屬是要28位」等語（見他卷第283頁）。 　④於107年5月10日，則由被告李貞彣自稱源雄公司課長，與告 訴人相約在苗栗縣頭屋鄉象山7-11超商見面，並向告訴人稱 ：「那個陳大哥他目前出了一些狀況之後，我們就馬上協尋 新廠商趕快來幫這邊做處理，不能再拖了啦」、「我手邊上 面還有其他的一些案件，那時候貞瑤有問我啦，她說比較小 的人數，我說比較小的人數20，28欸，我比較小的人數28， 啊也是看上合掌，那她就有私底下拜託我，我意思是講說那 如果以這樣來講是不是可以幫黃大哥，這邊來先做處理」、 「因為你這邊算，真的對我沒有到那麼大啦，然後再來也不 是一套一套的部分，我們所謂一套就是，你有合掌的塔位加 牌位，我們稱都這樣子叫一套一套」、「年底會結案，我這 28人年底是在年底」，而告訴人問及「有無邀約書」時，被 告李貞彣答稱：「一定會有啦，我還有一些成交的投資客這 些什麼的，這個部分我下次都可以拿來給你做參考，就是要 讓你放心啦」、「北中南啊，國寶都我們公司獨家代理」、 「他就是給我們源雄整合行銷代為銷售」、「我現在看得很 多都是在南都、國寶南都」等語（見他卷第293至297頁）。 　⑤於107年6月4日，在苗栗縣頭屋鄉象山7-11超商見面時之談話 錄音譯文，被告李貞彣又向告訴人稱：「因為目前大多數， 我現在手邊上下半年度，都會以南部這邊爲居多，所以出脫 一定可以出脫，那有不能出脫的道理，只是變成是，因為我 有請他們去看，他們大多數現在會往臺南」、「會往國寶那 邊」、「他（國寶南都）現在目前算是以臺灣地區來講唯一 一個私塔在市區的塔，所以目前貴是這樣」、「我希望說他 們是把你的牌位的部分，讓他們說等於說祭拜上面，爾後祭 拜上，那如果在高雄的家屬，那他們在祭拜上面他們就直接 在合掌的部分」、「那他們就把塔位部分放在南都」、「28 個困難的點是，他們現在要他們就可以一次自己全部」、「 一次全部意思是全部28個同一個人」、「所以我才會告訴你 說，我並沒有很專注一直在這個28個人裡面，就是我所講的 嘛，我不要把你的路侷限於在這一條路上面啊」、「我們現 在只是在看說的要求的點是，在於家屬們要不要你的合掌， 不然他們大多數的選擇都會是以南都為走向，就是倚靠法師 ，那我們現在盡量幫你協尋，在幫你找意思是說，我們在找 有沒有是在高雄，然後他公墓拆遷一般在臺南，然後我們引 薦帶他去看合掌」等語（見他卷第299至301頁）。 　⑥於107年6月15日，在苗栗縣頭屋鄉象山7-11超商見面時之談 話錄音譯文，被告李貞彣再向告訴人稱：「目前廠商這邊給 與我的部分是講說他手邊上面有一個，啊他也有帶去看過， 就是現在目前數量上會比較多一點」、「他們就是一套一套 一套，因為我全部數量大概是要48，全部要48，變成是你的 20是只有牌位的部分是在合掌，剩下的部分全部都是要在臺 南」、「在臺南在國寶，國寶南都」、「（廠商說）全部48 這28套他可以跟人家去講，請他們進場，可是他意思是說， 那妳必須要跟妳的投資客說，那另外這20變成是妳這黃大哥 ，他有牌位，可是他塔位怎麼辦，他意思是說他要把問題丟 給我，這個問題不是他在煩惱而是我要煩惱，變成是說我今 天只能再和你講和商量，落在這裡呀」、「你只有出願意出 這20，可是那另外部分的塔位部份怎麼辧，你是要叫我在去 跟別人協尋嗎還是怎麼樣，我必須要回覆來商量一下」、「 你的牌位部分不是又太多，不然又太少，所以他說有這個事 可以去接受啦，只是他們祭拜的時候，他們就在高雄就在合 掌」、「所以如果說塔位部分，我先問你我先問黃大哥說， 你這邊有沒有辦法再配合」、「我們公司沒有想要幫你處理 ，也不會再叫我來啦，啊我也不會大費周章一直幫你想一些 其他的方式，我可能就都一直跟你電話上講就好了，或者是 年底都不要理你，公司也不要接你電話，那我覺得這不是公 司的一個方式，我們的想法是，竟然碰到問題就解決問題」 、「那就像之前可能貞瑤那時候拜託的案件上面，我會覺得 不是說不幫你安排，而是為什麼要把自己的門路變得那麼窄 ，我的想法會是這樣，那還可以有其他的方式，那我們何不 朝著其他的方式來去處理，來去出脫，我的出發點跟用意在 這邊」、「貞瑤那時候是28人時候，你28人嘛，可是那變成 是剩下數量你要給我，我很直覺的想法會是這樣，所以會變 成是說，黃大哥你可能要想看看說，如果說我在協尋上面， 如果真的沒有，沒有辦法協尋到其他的一些方式，可能這個 部分你可能自己也要想看看說還有沒有其他方式可以來處理 ，來去配合說這樣的數量」、「公司的想法比較簡單那就是 ，去找到可以有人配合的，他一次配合，你不用再拜託」、 「看你這邊有沒有其他的一些預算，或者一些來源跟方式， 希望可以就是在月底之前，可以給人家一個消息，大概是這 樣，開出來的金額，國寶30幾最高33」、「我是指塔位啊， 塔位的錢」、「合掌牌位就是用你當時跟貞瑤的那個金額」 ，告訴人問及「如果去貸款購買20個國寶南都塔位的話，需 要多少資金？」，被告李貞彣幫忙詢問貸款利率，並答稱： 「差不多10初，成交價大概30以上，32，33，34」，告訴人 則回稱：「抓它15嘛，20個就300」，被告李貞彣答稱：「 不用到這麼高啦」，告訴人又稱：「擔心買家又變卦日期」 ，被告李貞彣則答稱：「所以我會跟他要一些文件上面的東 西…，我會把它要出來然後拿給你看」等語（見他卷第303至 309頁）。 　⑦於107年6月20日，復由被告林貞瑤與告訴人相約在苗栗縣頭 屋鄉象山7-11超商見面，並向告訴人稱：「因為這20個我很 需要這筆的佣金，我沒有收到6%，因為它算暫厝，然後公司 分，我只拿到一半啦」、「主管這邊要查件下來要幫你做安 排，我以為她是這邊幫你安排，沒想到所有是整個」、「她 們的case，都是投資客一併都是要我就全部吃，那你的牌位 是上次剛好有人願意跟你配合，不然基本上我那時候在找的 時候，我不知道有沒有跟你分享，很多人他都不願意斷手斷 腳，他都希望成套成套，我都可以安排到的，基本上我們是 想要一起，我不想要這邊讓20個這邊空20個會這樣，我覺得 她意思可能是這樣，所以希望你這邊就是一併這邊由你處理 ，也不會太多的所謂不確定因素吧，我在想她是不是這樣想 」、「那再來就是我也不想要有太多的像上次一樣發生的風 險，跟另外一個投資客又麻煩，她15是怎麼來的，因為我自 己投資客進場都大概7折8折那來的15」、「她可以去談到這 麽優惠就對了，還是她用以量制價」、「可以賺2倍」、「 我希望快一點，我也不想要有其它的風險，要在找1個來做 ，等於是又再多1個投資客出来，這個投資客不認識，我也 會擔心」、「我是想站在自己私人的立場，我想要多賺啦， 如果你願意的話，我幫你想想看後面怎麼走」、「這20個我 們兩個來理啊，我幫忙只是說我要去籌」等語（見他卷第31 1至312頁）。 　⑸衡諸告訴人於偵訊時歷次之證述情節前後一致，亦與上開錄 音譯文內容互核相合，且告訴人於偵訊時均係以證人身分具 結作證，誠無甘冒刑法偽證罪處罰之風險，虛編杜撰不實情 節設詞誣陷被告2人之必要。再細譯上開錄音譯文，被告2人 係推由被告林貞瑤告知原來同意提供塔位之投資客「陳大哥 」毀約，已將其持有之塔位售出，無法再配合告訴人之合掌 之鄉牌位一起出售，並告知告訴人，其公司經理恰好有需求 牌位數量相當之買家，可以安排重新媒合，且會由經理助理 即職稱課長之人出面與告訴人核對資料等語。然後，再由被 告李貞彣自稱源雄公司課長出面與告訴人接洽，並告知告訴 人，源雄公司配合遷葬之家屬，已有屬意於南寶國都安放， 且經源雄公司帶看合掌之鄉，並透過地理師說服部分家屬同 意將牌位安放在合掌之鄉，塔位仍放在國寶南都，但必須尋 得願意配合提供南寶國都塔位之投資客等語。期間，被告林 貞瑤再令告訴人覺得購買國寶南都塔位與其持有之合掌之鄉 牌位搭配成套，才不至於再發生之前因為配合之塔位賣方毀 約之情形，且給予被告李貞彣報價非常低之錯覺，並承諾負 責籌措另外10個國寶南都塔位之資金等語，而逐步令告訴人 相信源雄公司已尋得買家，告訴人需要再購買10個國寶南都 之塔位，始得順利將其上開所持有之20個合掌之鄉牌位售出 ，參以告訴人既非以買賣殯葬商品行業謀生，且依卷附談話 錄音譯文，告訴人亦曾提及：像我這個如果真的搞不出去， 沒有辦法轉到國寶去嗎？因為當初旺哥的事情，我們還是要 把它處理掉等語（見他卷第305至306頁），顯見告訴人所繫 念者，仍是要將其以15個慈雲寶塔塔位換購之20個合掌之鄉 牌位脫手售出，而非要再買入其他殯葬商品，甚為灼然。再 者，告訴人係以貸款方式再購入國寶南都塔位10個，其主觀 上顯有期待在購買國寶南都塔位後，可由被告李貞彣媒介順 利將其所持有之20個合掌之鄉牌位及10個國寶南都塔位一併 脫手賣出。而衡諸常情，告訴人若非為了能順利將所持有20 個合掌之鄉牌位售出，又相信被告2人所言，必須配合已經 找到之買家需求，再購買國寶南都塔位，與其持有之合掌之 鄉牌位搭配成套，始能順利出售，告訴人又何須勉強去貸款 ，舉債再購入國寶南都塔位。由上可知，被告2人利用告訴 人急於脫手原有20個合掌之鄉牌位之心態，而以此套路，向 告訴人施以詐術，致告訴人陷於錯誤，越陷越深而再次購入 國寶南都塔位，期盼由被告2人所告知而已烙印在告訴人心 中深信不疑之買家出現。足證告訴人之證述，要屬有據，且 與事實相符，堪可採信。從而，被告2人所辯，均與卷附事 證不符，洵無足採。 　⒊被告林貞瑤之辯護人，雖為被告林貞瑤辯護稱：告訴人購買 合掌之鄉的牌位以後，購入國寶南都的塔位以前，被告林貞 瑤都沒有再跟告訴人有任何聯繫，告訴人購入國寶南都的塔 位時，全部都是由被告李貞彣自行跟告訴人聯繫，起訴書對 於被告2人如何有共同犯意聯絡或行為分擔，完全沒有舉證 等語。然依上開錄音譯文可知，被告林貞瑤於告訴人購買合 掌之鄉牌位後，購入國寶南都之塔位前，仍有以為告訴人尋 找新的媒合方案而持續與告訴人聯繫，且使被告李貞彣合理 出現在告訴人面前，是辯護人上開辯護意旨核與客觀事證不 符。又若果真如被告林貞瑤所言，因為「暫厝區」是向建商 另外租地方放置，在源雄公司成功媒合告訴人售出合掌之鄉 牌位前，源雄公司每月必須給付2、3千元之租金，則告訴人 所購買之合掌之鄉暫厝區牌位直至今日猶未售出，豈非必須 持續繳納租金，是被告林貞瑤向告訴人稱必須支付租金至案 件終結等語（見他卷第287頁），顯屬虛妄。按共同正犯係 以完成特定之犯罪為其共同目的，彼此間就該犯罪之實行有 共同犯意聯絡，而各自本於共同之犯意，分擔犯罪行為之一 部，並相互利用其他正犯之行為，以完成犯罪。準此，被告 林貞瑤既與被告李貞彣詐騙告訴人購買國寶南都塔位之事實 無涉，其又何必向告訴人誆稱：「暫厝區」仍必須支付租金 ，且其佣金必須等到媒合告訴人牌位成功售出才能領取等語 （見他卷第287頁、第311頁），企圖營造其與告訴人立場一 致，均是希望能儘快將牌位售出之假象。且由107年6月20日 告訴人與被告林貞瑤間之對話錄音譯文可知，告訴人對被告 李貞彣仍有諸多不信任，且將其對被告李貞彣之懷疑均告知 被告林貞瑤（見他卷第311至312頁），顯然告訴人對被告林 貞瑤有一定的信任。是以，若非被告林貞瑤前期舖墊，中間 推波助瀾，告訴人豈會輕信，被告林貞瑤、李貞彣顯係以分 工，接力之方式，詐欺以取信告訴人，其等所為，核均屬詐 騙告訴人購買國寶南都塔位所不可或缺之重要環節，足認被 告林貞瑤與被告李貞彣彼此分工，在合同意思範圍內，各自 分擔犯罪行為之一部，並相互利用他人之行為，以達遂行犯 罪之目的，應就犯罪事實欄二之犯行，負共同正犯罪責。 　⒋又被告李貞彣辯護人再辯護稱：告訴人並非第一次投資殯葬 商品，而且有能力去預見投資殯葬商品的風險，告訴人完全 是在可充分評估自身狀況的情形下，決定購買國寶南都，不 能僅憑告訴人事後未如預期出售商品即指摘被告李貞彣有詐 欺詐欺行為存在等語。然告訴人係以貸款方式再購入國寶南 都塔位10個，已如前述，且依上開錄音譯文可知，被告李貞 彣確實明確告知告訴人，國寶南都塔位買方開出來之價格為 30幾萬元，最高33萬元，合掌牌位就用當時跟被告林貞瑤談 定之30萬元等語（見他卷第306頁），而被告林貞瑤亦向告 訴人表示，以被告李貞彣開出之國寶南都塔位價格15萬元計 算，可以賺2倍等語（見他卷第312頁）。且依前所述，買賣 契約之成立，並非單純著重在出賣人的交付貨物及買受人之 給付價金，最重要的仍要兼顧買賣雙方在締結買賣契約之動 機及目的，即交易上所存之其他重要因素；苟買賣雙方之其 中一方，在締結買賣契約時，乃係將買賣契約之締結受制於 其他條件，如該條件日後不可能成就，買賣契約即不可能成 立。而當買賣雙方之其中一方，係因遭詐術錯誤認知，誤認 其所期盼之條件即將成就，但事實上是不可能成就者，該等 之買賣契約既係本於錯誤之認知而成，欠缺原先所期待之重 要因素，自無法徒以形式上已有交付貨物、給付價金等對待 給付，即認該買賣屬正常、合法之交易。據此，告訴人固交 付價金，且已辦理相關交付手續，惟告訴人原先所期待之「 買家」並未出現與告訴人交易而買回告訴人所持有合掌之鄉 牌位及國寶南都塔位，致告訴人所購買合掌之鄉牌位及國寶 南都塔位仍然繼續囤放，則告訴人同意再購入10個國寶南都 塔位，係受被告2人詐騙而基於錯誤認知所致之情甚為明確 。因此，辯護人前開所述，均不足為被告2人有利之認定。 　⒌被告2人對告訴人佯稱源雄公司配合遷葬之家屬，已有屬意於 南寶國都安放，且經源雄公司帶看合掌之鄉，並透過地理師 說服部分家屬同意將牌位安放在合掌之鄉，塔位仍放在國寶 南都，告訴人須再購入國寶南都塔位搭配，始能順利售出， 使告訴人交付120萬元，並經由被告李貞彣仲介購入國寶南 都塔位，被告2人目的無非係為賺取佣金，此手段、目的均 顯已逾越通常一般之人所得以容忍之程度，屬不適法而取得 ，依前開說明意旨，被告2人得就告訴人購入國寶南都塔位 所支付之對價中獲取仲介佣金，其等自均有不法所有之意圖 。 　⒍綜上所述，被告2人意圖為自己不法之所有，利用告訴人急於 將其原先所購入之20個合掌之鄉牌位脫手賣出之心態，而向 告訴人誆稱源雄公司已有配合遷葬之家屬願意購買其合掌之 鄉牌位，且因家屬屬意國寶南都塔位，告訴人可購入國寶南 都塔位搭配，以求順利出售其原本持有之合掌之鄉牌位，致 告訴人信以為真，而以貸款方式籌措現金120萬元，再購入1 0個國寶南都塔位，被告李貞彣並因此取得告訴人所交付之 國寶南都塔位價金6%計算之佣金（就被告林貞瑤部分則無證 據證明有因此獲得何佣金或報酬），是被告2人所為已該當 刑法詐欺取財罪之構成要件。被告2人及其等之辯護人上開 所辯，均不足採。本案事證已臻明確，被告2人就犯罪事實 二所示犯行，均堪以認定，俱應依法論科。 二、論罪科刑： 　㈠核被告林貞瑤就犯罪事實一、二所為，均係犯刑法第339條第 1項之詐欺取財罪。被告李貞彣就犯罪事實二所為，係犯刑 法第339條第1項之詐欺取財罪。　 　㈡被告林貞瑤就事實欄一所示犯行，向告訴人實施上開詐術， 使告訴人接續交付慈雲寶塔之15個塔位及現金54萬元、126 萬元，係基於單一之犯意，在密接之時、地為之，侵害之財 產法益同一，各行為之獨立性極為薄弱，應評價數個舉動之 接續施行，屬接續犯而論以一罪。 　㈢被告2人間，就犯罪事實二所示犯行，具犯意之聯絡及行為之 分擔，為共同正犯。 　㈣又被告林貞瑤所犯上開2罪，客觀上顯可區隔，主觀上亦係本 於不同交易標的之犯意，犯意各別、行為互殊，應予分論併 罰。　 　㈤爰以行為人責任為基礎，審酌被告2人均正值青壯，卻不思循 正當途徑賺取錢財，利用告訴人欲脫手其持有慈雲寶塔塔位 及合掌之鄉塔位之機會，濫用告訴人對其等之信賴，訛詐告 訴人以獲取利益，破壞社會金融秩序，並損及告訴人之財產 法益，所為均有不該，均應予非難。復考量被告2人均矢口 否認犯行，且未與告訴人達成和解或成立調解，以彌補告訴 人所受財產上損害之犯罪後態度，及被告2人於本案前，均 未曾因故意犯罪，經法院判決判處罪刑確定之前案素行狀況 ，有臺灣高等法院被告前案紀錄表附卷可稽（見本院卷第17 至20頁），並衡以與告訴人所受財產上損害之程度非輕，與 被告2人所自陳之智識程度、家庭經濟狀況（見本院卷第174 頁），暨被告2人犯罪之動機、目的、手段等一切情狀，分 別量處如主文所示之刑。復考量被告林貞瑤就犯罪事實一、 二所示2罪之罪質相同，犯罪情節類似，犯罪時間已有相當 之間隔，依其所犯各罪之責任非難重複程度、所犯數罪反應 出之人格特性及犯罪傾向、施以矯正之必要性、日後復歸社 會等情，而定其應執行之刑如主文所示。 三、沒收部分： 　㈠被告林貞瑤以如犯罪事實一所載之方式，使告訴人以其持有 之15個慈雲寶塔之塔位及現金180萬元，換購20個合掌之鄉 之牌位，被告林貞瑤因此取得告訴人所交付之慈雲寶塔塔位 永久使用權狀15張及合掌之鄉給予之佣金10萬8,000元等情 ，業經本院認定如前。又被告林貞瑤於本院準備程序時係供 稱：告訴人所購買之合掌之鄉牌位1個是9萬元，20個共計18 0萬元等語（見本院卷第90頁），故告訴人所交付之慈雲寶 塔塔位永久使用權狀15張，實際上即非屬告訴人購入合掌之 鄉牌位之對價，且被告林貞瑤於本院準備程序時對於其事後 有拿到告訴人所匯180萬元之6%即10萬8,000元之事實亦不爭 執（見本院卷第96頁）。是上開慈雲寶塔塔位永久使用權狀 15張及10萬8,000元之佣金自均屬被告林貞瑤就犯罪事實一 所示犯罪之犯罪所得，且上開15個慈雲寶塔塔位雖已全數轉 讓予第三人，然依卷內證據尚無從認定被告林貞瑤變賣上開 塔位之價格，仍應沒收被告林貞瑤詐欺告訴人所取得之原物 。又被告林貞瑤上開犯罪所得均未扣案，亦未發還告訴人， 爰依刑法第第38條之1第1項前段、第3項之規定，均於被告 林貞瑤上開犯罪事實一所示犯行之罪刑項下，宣告沒收之， 並諭知於全部或一部不能沒收時，均追徵其價額。 　㈡被告李貞彣以如犯罪事實二所載之方式，使告訴人以現金120 萬元，購入10個國寶南都之塔位，被告李貞彣因此取得國寶 南都給予之佣金7萬2,000元等情，業經本院認定如前，且被 告李貞彣於本院準備程序時對於其事後有拿到告訴人所匯12 0萬元之6%即7萬2,000元之事實亦不爭執（見本院卷第97頁 ）。是上開7萬2,000元之佣金自屬被告李貞彣就犯罪事實二 所示犯罪之犯罪所得，且上開犯罪所得並未扣案，亦未發還 告訴人，爰依刑法第第38條之1第1項前段、第3項之規定， 於被告李貞彣上開犯罪事實二所示犯行之罪刑項下，宣告沒 收之，並諭知於全部或一部不能沒收時，追徵其價額。至本 案卷內尚乏積極證據足證被告林貞瑤就犯罪事實二所示部分 確有取得任何佣金或報酬，尚無從遽認被告林貞瑤曾因犯罪 事實二所示犯行而實際獲有任何犯罪所得，是就此部分，被 告林貞瑤自無犯罪所得應諭知沒收或追徵其價額之問題。 據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。　 本案經檢察官洪瑞君提起公訴，檢察官王宜璇、黃楷中到庭執行 職務。 中　　華　　民　　國　　114　 年　　 3　　月　　28　　日 　　　　　　　　　刑事第二庭　法　官　曹錫泓 以上正本證明與原本無異。　　　　　　　　　 　 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴之理由者，應於上訴期間屆滿後20 日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切 勿逕送上級法院」。 告訴人或被害人如不服判決，應備理由具狀向檢察官請求上訴， 上訴期間之計算，以檢察官收受判決正本之日起算。 　　　　　　　　　　　　　　 書記官　黃毅皓 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 附錄本案論罪科刑法條全文： 刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰 金。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前2項之未遂犯罰之。

2025-03-28

TCDM-113-原易-79-20250328-1

訴
臺灣桃園地方法院

移交公共設施等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第2371號 原 告 皇普文苑管理委會 法定代理人 林致琦 訴訟代理人 張嘉珉律師 吳鎧任律師 鄭猷耀律師 被 告 皇普建設股份有限公司 法定代理人 蘇永平 訴訟代理人 蔣昕佑律師 複代理人 林暐程律師 上列當事人間請求移交公共設施等事件，本院於民國114年2月6 日辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將臺南市○區○○路○段000巷0○0號「皇普文苑」社區如 附表二之設備移交原告。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔5分之1，餘由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　本件原告之法定代理人原為杜嘉仁，於本院審理中變更為林 致琦，業據其於民國114年1月23日具狀聲明承受訴訟（本院 卷第147至159頁），核與民事訴訟法第175條第1項、第176 條規定相符，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： （一）杜嘉仁等48人分別於107年11月至110年間向被告皇普建設 股份有限公司（下稱被告）購入「皇普文苑」建案預售屋 （下稱系爭建物），為系爭建物之買受人並依規定預繳管 理費。嗣被告公司協助杜嘉仁等48人及其他區分所有權人 於110年9月4日召開第一屆區分所有權人大會，會中針對 住戶質疑為何園藝植栽出現大規模的枯死現象，表示係為 配合植栽適合移植季節，將於10月份時再對已枯死的植栽 作更換，另於同日成立第一屆皇普文苑管理委員會（下稱 原告），並於110年9月23日經臺南市政府核備。然因公設 （按：即公共設施，多泛指公寓大廈共用部分及約定共用 部分）修繕進度緩慢，且園藝植栽並未於允諾的10月份做 任何更換，原告於110年11月1日先以訊息通知被告公司已 暫定於111年2月12日或2月19日，兩者間選定一個時間進 行公設初驗，另於110年12月21日再以訊息提早通知被告 公司，原告將於111年1月8日召開第一屆第一次臨時區分 所有權人大會，同時將公設驗收時間列為討論議案，並於 大會當天由全體住戶投票決定於111年2月12日進行系爭建 物公設初驗，原告亦將公設初驗時間告知被告公司，提醒 被告公司尚有一個月期間可就未完善之部分盡速修繕，以 利後續公設初驗。惟於公設初驗當日，被告公司仍未就社 區植栽進行任何修補，且緊急發電機亦產生無法啟動之疑 慮，並同時有其他公設之諸多瑕疵，原告於彙整初驗之公 設缺失後，以111年2月24日（111）文苑管理字第004號函 通知被告公司於一個月內進行修繕，並擇期通知皇普文苑 管委會進行複驗。然被告公司遲遲未回覆欲進行複驗之日 期，原告復於111年5月13日再以（111）文苑管理字第005 號函催告被告公司盡速進行修繕並通知公設複驗時間，遲 至111年7月30被告公司始進行系爭建物之第一次公設複驗 ，並表示系爭建物之公設僅得全部一併點交，無法進行部 分點交等語，導致皇普文苑社區之住戶就已無疑慮之公設 迄今仍無法進行使用。嗣被告公司另以111年8月12日（11 1）皇字第072號函誆稱公共設施軟硬體設備、電梯、發電 機、消防設備等，因已開放住戶使用，則視為已檢測、移 交完成云云，試圖於系爭建物公設均未修繕完成前即蒙混 過關。原告遂再以111年8月25日（111）文苑管理字第007 號函反對被告公司主張之「視同點交」情事，並請求被告 公司應依照公寓大廈管理條例第57條規定，就系爭建物仍 有瑕疵之公設部分進行修繕，履行被告公司依法所應負擔 之修繕義務。惟原告於111年10月29日進行第二次複驗時 ，系爭建物之公設仍存有諸多瑕疵（即原證7二次複驗缺 失明細表及附表一公設未完成修繕體設備明細表，桃簡卷 第18至20頁、本院卷第29至43頁）屢次拖延修繕進度或拒 絕修繕部分，以及經原告確認無瑕疵之系爭建物公共設施 （即附表二所示之健身房，下稱系爭健身房，本院卷第45 頁）但被告公司拒絕移交予原告部分，原告爰依公寓大廈 管理條例第57條第1項規定請求被告公司就系爭建物之公 設進行修繕並辦理移交。至被告公司辯稱上揭瑕疵多為嗣 後瑕疵，但因111年2月進行初驗時，礙於時間有限、測驗 項目眾多，故將部分項目安排至複驗一併檢測，並無嗣後 瑕疵之問題。 （二）又被告公司就皇普文苑社區中庭之園藝植栽，並未依約於 適當季節栽種，且栽培之土壤內含有大量芒草種子，導致 被告公司於111年7月30日進行第一次公設複驗時，雖有對 於中庭植栽進行修剪，然植栽內之雜草生長，僅短短一週 即蔓延擴散，且被告公司亦拒絕就有瑕疵之植栽種植及土 壤進行改善，導致原告必須自111年9月起至同年11月止（ 每月1萬元）共計支出新臺幣（下同）3萬元費用委請園藝 公司維護中庭植栽之雜草修剪，被告公司因此受有免予負 擔維護植栽費用之利益，爰依民法第179條規定請求被告 公司返還3萬元之不當得利。 （三）並聲明：1.被告應將就臺南市○區○○路○段000巷0○0號系爭 建物如附表一所示之共用部分、約定共用部分（下稱附表 一公設）修繕至功能正常無誤。2.被告應偕同原告就臺南 市○區○○路○段000巷0○0號系爭建物如附表二所示之共用部 分、約定共用部分進行檢測設備設施，確認數量及功能正 常無誤後移交原告。3.被告應給付原告3萬元，及自本起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算 之利息。　　　　 二、被告則以： （一）原告起訴主張依公寓大廈管理條例第57條第1項規定請求 被告公司就系爭建物之公設進行修繕並辦理移交，然公寓 大廈管理條例第57條第1項規定係行政程序之規範，並非 私法上之權利義務關係，亦即當起造人與管理委員會對於 是否履行公寓大廈管理條例第57條之項目有爭議時，管委 會僅得報請政府主管機關命起造人修復改善，並由主管機 關認定責任歸屬，而非由管委會逕自訴請起造人即被告公 司進行修復改善或給付修復費用，不得作為民事之請求權 基礎。復就公寓大廈管理條例第57條第1、2項規定之文義 以觀，僅限於水電、機械設施、消防設施及各類管線之設 備設施需經管委會在場確認功能正常無誤後，始得移交， 其餘公共設施則不在此限。亦即僅有上揭四類公共設施在 未通過檢測或功能顯有異常時，管委會始得報請主管機關 依公寓大廈管理條例第57條第2項規定命起造人修復改善 ，並無直接請求被告公司修繕或移交之權利，並無所據。 又原告固稱依公寓大廈管理條例第36條第11款、第57條第 1項規定及111年10月1日區分所有權人會議紀錄，具有提 起本件訴訟之權能云云。惟原告既無以其本身為當事人， 行使區分所有權人依系爭買賣契約所生民法上權利之法律 依據，亦未受讓系爭建物區分所有權人之實體法上權利， 顯不具當事人適格，應依民事訴訟法第249條第2項規定予 以駁回。　　 （二）又原告所主張附表一之瑕疵，並未明確指出缺失具體位置 ，其所提供之照片均為近照，被告公司難以據此辨別缺失 位置。而系爭建物之共有部分及約定共有部分於111年2月 12日兩造初驗時，已移交由原告所占有，被告公司之修繕 責任範圍依系爭買賣契約第16條第2項第4款約定、民法第 354、373條規定，應以原告出現時所註明之缺失為限，倘 原告初驗時未加註之缺失，被告自不負修繕之責，除原告 能證明該缺失自始存在，並依民法第356條規定通知被告 公司，否則非屬瑕疵。從而，原告附表一所列之瑕疵中， 除部分牆面髒污、白華問題，被告公司願本於售後服務精 神與原告協商處理方式外，其餘如於初驗後始新增之項目 、非屬買賣契約範圍內之項目、依民法354條第1項但書規 定及系爭買賣契約第16條第2項第7款約定不得視為瑕疵之 項目、缺失已修復之項目，被告公司均不負擔修繕之責。 （三）並答辯聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： （一）系爭建物為被告公司所販售之預售屋建案，被告為起造人 ，於系爭建案落成後由區分所有權人選任組成管理委員會 即原告，而附表一公設現已為原告所占有、但被告並未交 付原告系爭健身房鑰匙故原告無從使用等節，為兩造所不 爭執（本院卷第23、134頁），且附表一公設為外牆、花 臺、安全梯、天花板、牆面、位於戶外之步道、植栽、地 磚及管線等，並未見有何隔離原告使用該等設備之設施（ 例如鎖頭、柵欄等），堪認該等設備已由原告所實際使用 。 （二）原告請求被告修繕附表一公設，為無理由： 　 1、公寓大廈管理條例第3條第9款規定管理委員會係指為執行 區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由 區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。 而管理委員會之職務如下：…共有及共用部分之清潔、維 護、修繕及一般改良。…共用部分、約定共用部分及其附 屬設施設備之點收及保管，同條例第36條亦有明定。另起 造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施 設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本 、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理 委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主 管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電 、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能 正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、 消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷 者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸 責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於1個 月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手 續。上開條例第57條第1、2項亦規定甚明，立法意旨因公 寓大廈區分所有權人與起造人間之各別房屋買賣法律關係 具有集體性，為免區分所有權人各自與起造人就公共設施 進行移交之繁瑣，故規定統由公寓大廈管理委員會或管理 負責人代表區分所有權人與起造人進行移交，俾免於起造 人與區分所有權人各自辦理易生混亂，是公寓大廈管理委 員會或管理負責人就公共設施之所以得向起造人請求檢測 及移交，係本於各區分所有權人與起造人間之買賣契約而 生之請求權，透過法律規定由管理委員會或管理負責人統 一行使；然而，除上揭法律明定列舉事項外，其餘雙方之 權利義務，仍應依個別買受人即區分所有權人與起造人間 之買賣契約關係定之，管理委員會或管理負責人並無法律 依據可得代表各區分所有權人行使因買賣契約所生之權利 ，且依上開條例第57條第2項規定，倘起造人所交付之公 共設施不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員 會或管理負責人僅能報請主管機關命起造人修復改善，管 理委員會或管理負責人非得逕向起造人訴請修復改善或給 付修復費用，顯見就移交之公共設施發生瑕疵，應由起造 人負責修繕或賠償有爭議時，仍應依各區分所有權人與起 造人間之買賣契約關係為請求之依據，非得由管理委員會 或管理負責人逕依公寓大廈管理條例第57條規定請求。再 按債權債務之主體，應以締結契約當事人為據，非契約當 事人無從依契約主張權利義務。 　 2、原告社區各區分所有建物之買賣契約，為被告與向其買受 該建物之各個買受人所簽訂，原告尚僅為社區之管理委員 會，並非系爭建物之買受人，自無從據買賣契約法律關係 行使民法第227條不完全給付、瑕疵修補請求權等契約上 權利。雖原告提出該社區於111年10月1日區分所有權人會 議決議授權其就公設點交事宜對被告「採取相關法律行動 」，有該區分所權人會議紀錄在卷可參（本院卷第25至27 頁），惟觀諸該決議之文字為「為確保公設驗收及點交可 符合住戶之合理期待，提議採取法律相關行動，以確保住 戶應有權利」，明顯只是容許原告為「法律相關行動」而 非「將基於買賣契約所生之權利讓與給原告」或「授權原 告得以原告自己的名義提起訴訟（即任意訴訟擔當）」（ 若是這兩者，則住戶自己就不能再行使該權利），更遑論 「法律相關行動」亦過於抽象空泛，而且依據該會議記錄 ，同意的區分所有權人僅有41票（全體人數為60人），顯 非所有區分所有權人都有明確同意該議題，無從依據該多 數決而認原告已取得「所有」區分所有權人之授權或權利 讓與，況且不要說原告只是管理委員會，就算是現任住戶 （即區分所有權人）也不一定就是當初與被告公司訂立買 賣契約的買受人（有可能是向第一任屋主購入、也有可能 是父母購入後贈送給子女或登記子女的名字），就算現任 住戶剛好就是買受人，且即便附表一公設又確實有瑕疵（ 假設語氣）或構成不完全給付，依民法第227、354至366 條之規定，買受人可行使的法律效果有解除契約、減少價 金、損害賠償、請求另行交付無瑕疵之物、依給付不能或 給付遲延規定行使權利等，而各個法律效果的起算時點亦 各不相同（例如依民法第365條，自買受人通知後6個月間 不行使或自物之交付時起算）、各自也有不同的積極與消 極要件，在在都需視各個買受人的狀況（例如如何與賣方 即建商約定、是否有告知瑕疵、告知之時間點等）去決定 可否行使，因此並不能將公寓大廈管理條例第57條解釋為 管委會可代替全體區分所有權人就公設瑕疵缺陷等相關問 題行使買賣契約權利的依據（即該條規定並非法定訴訟擔 當），而該條僅規定起造人需移交公寓大廈共用部分、約 定共用部分與其附屬設施設備，並未賦予區分所有權人或 管委會（即原告）據以主張修補瑕疵或修繕之權利，原告 請求被告修繕附表一公設，為無理由。 （三）原告請求被告移交系爭健身房，為有理由，然請求被告檢 測確認無誤，為無理由： 　 1、公寓大廈管理條例第57條第1 項規定：「起造人應將公寓 大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備…於管理 委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內…現場針對 水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其 功能正常無誤後，移交之」，顯已賦予管理委員直接接受 起造人移交公設之權利，而原告為系爭建案社區之管理委 員會，故被告自有依該項規定交付共用部分、約定共用部 分與其附屬設施設備移交予原告之義務，原告依該項規定 以自己名義請求被告移交系爭健身房，為有理由。 　 2、至原告請求被告需將系爭健身房「進行檢測設備設施，確 認數量及功能正常無誤」，然上揭法條明文規定需「檢測 、確認功能正常無誤」之設備僅有「水電、機械設施、消 防設施及各類管線」等公設，系爭健身房明顯不屬於該類 項目，自無要求被告「進行檢測設備設施，確認數量及功 能正常無誤」之餘地。 （四）原告就植栽部分依不當得利規定請求被告賠償3萬元，為 無理由： 　　　按所謂不當得利，係以當事人無法律上原因而受利益，致 他方受損害者，為其成立要件。被告對系爭建案的各個買 受人（而非管理委員會）負有依買賣契約給付及瑕疵擔保 之義務，並不會因為瑕疵事後經他人修復而免除，且被告 並未直接對原告負有修繕義務等節已如前述，故即便原告 支出費用維護植栽，被告亦不會因此免除其對各個買受人 的責任，被告並未受有利益，原告據不當得利規定請求被 告給付3萬元，為無理由。 四、綜上所述，原告之訴僅請求移交系爭健身房部分為有理由， 其餘部分為無理由。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　 月　　28　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　洪瑋嬬 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝喬安

2025-03-28

TYDV-112-訴-2371-20250328-1

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