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給付仲介費用

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度簡上字第63號上訴人盧慈香即台塑企業社被上訴人 000（即000承受訴訟人） 000（即000承受訴訟人） 000（即000之承受訴訟人）上一人之訴訟代理人温寶英上列當事人間請求給付仲介費用事件，上訴人對於民國113年2月 29日本院112年度旗簡字第223號第一審判決，提起上訴，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決廢棄。　　被上訴人應於繼承丙○○遺產範圍內，連帶給付上訴人新臺幣151, 200元，及自民國112年10月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。第一、二審訴訟費用由被上訴人於繼承丙○○遺產範圍內，連帶負擔。　　事實及理由壹、程序事項　㈠本件被上訴人乙○○、丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。　㈡按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；又第168 條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175條、第176條分別定有明文。本件被上訴人丙○○於起訴後之民國113年4月21日死亡，其繼承人為長女乙○○、次男丁○○、配偶甲○○（長男戊○○聲請拋棄繼承，經臺灣高雄少年及家事法院以113年度司繼字第4048號准予備查，簡上卷第195頁），經上訴人於113年5月10日具狀為其等聲明承受訴訟等情，有上訴人之民事補呈證物狀、丙○○ 及其繼承人之戶籍謄本、繼承系統表在卷可稽（簡上卷第63 頁至第73頁），合於前揭規定，應予准許。　㈢次按第二審上訴程序，當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平，並經當事人釋明其事由者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6款定有明文。依同法第4 36條之1第3項規定，於簡易訴訟上訴程序準用之。經查，上訴人於上訴後始提出丙○○於111年7月7日書寫之文書內容（簡上卷第41頁），及其與丙○○、甲○○於111年7月11日交談之錄音譯文及光碟（簡上卷第121頁至第151頁），核屬第二審提出之新攻擊防禦方法。本院考量基於紛爭一次解決，期能透過本件訴訟程序解決兩造之爭議，並避免紛爭再燃而使兩造額外負擔勞力、時間及費用等程序利益，應認如不許上訴人提出上開內容，有顯失公平之情事，故應准許上訴人提出前開新攻擊防禦方法。貳、實體事項　一、上訴人起訴主張：丙○○為高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，其先前委託上訴人仲介出售系爭土地，並經上訴人居間介紹予訴外人000而於111年7月6日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約書）完成。未料，丙○○事後反悔、拒絕履約，更與其兄弟即訴外人傅兆勇、傅兆聰基於使公務員登載不實之犯意聯絡，於111年7月28日前往高雄市政府地政局美濃地政事務所以書狀遺失為由申請補發系爭土地之所有權狀，同時將系爭土地辦理預告登記予傅兆聰、傅兆勇，致系爭土地無法順利過戶予000。惟上訴人已完成仲介行為且丙○○已簽訂系爭契約書，上訴人自得依法請求被上訴人給付仲介費新臺幣（下同）151,200元，爰依民法第5 68條規定及兩造服務費確認單之法律關係提起本訴，請求被上訴人給付仲介費用等語。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人151,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被上訴人未於原審言詞辯論期日到場，惟據其所提書狀則以：丙○○並未委託上訴人出售系爭土地，上訴人所提之服務費確認單亦非丙○○親自簽名、蓋章，系爭土地係丙○○之子丁○○ 在未告知丙○○之情況下，私下與甲○○欲將系爭土地變賣予他人，故買賣之事並不存在，上訴人之主張無理由等語置辯。並於原審聲明：㈠上訴人之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、原審審理結果，認上訴人未舉證丙○○有同意讓甲○○代理出售系爭土地，且丙○○本人亦未親自簽立或授權他人簽立服務費確認單而同意給付上訴人仲介費用，則上訴人請求未實際參與系爭土地買賣之丙○○給付仲介費用151,200元，自無理由，而為上訴人敗訴之判決。　㈠上訴人不服提起上訴，除援用原審主張及陳述外，另補陳：丙○○確實有委託甲○○代理出售系爭土地，甲○○並取得丙○○印鑑證明、印鑑章及系爭土地所有權狀，再於111年7月6日代理丙○○與000簽訂系爭契約書，嗣丙○○、甲○○分別於同年月7 日、11日共同前往上訴人辦公室表示系爭土地係祖產，其等因出售祖產遭受親族很大的壓力，不得已要終止系爭契約書，而由傅氏兄弟購買，並同意賠償違約金170,000元、買賣總價6%服務費226,800元，合計396,800元，且傅氏兄弟會負責上開違約金、服務費等費用，並約定於111年7月16日前來上訴人處所辦理解約。惟屆期僅000母女到場，丙○○、甲○○ 均未前來辦理解約，反而夥同傅氏兄弟謊報權狀遺失，辦理預告登記，藉以逃脫給付違約金、服務費等費用，觸犯使公務員登載不實罪，業經鈞院刑事庭以113年度簡字第154號刑事簡易判決確定。另丙○○係因其子丁○○以系爭土地設定抵押，向民間借貸不堪負荷重利，系爭土地將遭拍賣，其等兄弟亦不願幫忙，為解決債務免遭拍賣，情況緊急，方委託上訴人出售，而上訴人亦大力行銷及廣告，終覓得買方000。是丙○○違約不履行契約，理應給付上訴人成交總價6%之仲介服務費及違約金，然上訴人僅向被上訴人請求其應給付之4%仲介服務費等語。並於本院聲明：⒈原判決撤銷；⒉被上訴人應給付上訴人151,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。　㈡被上訴人乙○○則援引原審答辯，另補充：伊有繼承丙○○之財產，惟不清楚本件案情，不知怎麼答辯等語。　㈢被上訴人甲○○則援引原審答辯，另補充：因丁○○積欠地下錢莊債務，懇請甲○○偷丙○○系爭土地之所有權狀，然後才去與上訴人接洽想偷賣系爭土地，嗣丙○○一直請甲○○去跟上訴人拿回系爭土地所有權狀，故丙○○根本沒有要出售系爭土地，更未曾委任甲○○出售系爭土地，且系爭契約書竟約定12月底價金才會全部給付完畢，但那時系爭土地早已被拍賣，非常不合理，是上訴人找的應是假買家等語。並於本院聲明：上訴駁回。　㈣被上訴人丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　　四、兩造不爭執之事項　㈠丙○○之配偶為甲○○。甲○○以丙○○代理人之身分，於111年7月6 日簽訂如證物3所示之土地買賣契約書（即系爭契約書，旗簡卷第21頁至第29頁）。　㈡旗簡卷第61頁所示之服務費確認單有丙○○、甲○○之簽名、用印，並記載簽約日期為111年7月6日。　㈢簡上卷第41頁所示手寫紙上有丙○○之簽名，並記載日期為111 年7月7日，記載內容：「擬終止111年7月6日所簽土地所有權買賣契約乙案。理由：㈠地主本人丙○○因罹患巴金森氏症（行動不便）才委託吾妻甲○○前往旗山辦理。㈡本人看到所簽的契約書內容不符合本意（價差太大太便宜）。㈢墓園的完整性問題爭議不休為了家族及兄弟姊妹的和諧關係維繫，還是選擇不賣為上策。中止買賣契約是項痛苦的抉擇，也是我難言的苦衷，懇請貴公司諒解，准予所請。」等語。　㈣如臺灣橋頭地方檢察署111年度他字第3856號卷第27頁所示之授權書有丙○○、甲○○之簽名、用印，並記載日期為111年7月 6日。　㈤丙○○涉犯偽造文書罪嫌，經本院橋頭簡易庭以113年度簡字第 154號刑事簡易判決其共同犯使公務員登載不實文書罪，處拘役55日，如易科罰金，以1,000元折算1日，緩刑2年，並應向公庫支付30,000元。　㈥丙○○、乙○○於111年7月20日以旗山四保郵局存證號碼39號存證信函（旗簡卷第49頁）向上訴人表示系爭買賣契約無效，上訴人則於111年7月21日以旗山大洲郵局存證號碼7號存證信函（簡上卷第37至39頁）回覆，表示系爭買賣契約既未解約，請丙○○依約履行。　㈦上訴人、甲○○、丙○○有為111年7月11日談話，其錄音譯文如簡上卷第121頁至第151頁所示。五、本件之爭點　㈠丙○○有無授權甲○○代理其委託上訴人出售系爭土地？　㈡上訴人依民法第568條及兩造服務費確認單之法律關係，請求被上訴人給付仲介費151,200元，有無理由？六、本院得心證之理由　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第568條第1項亦均有所規定。經查，上訴人主張丙○○有委任甲○○請上訴人出售系爭土地，並經上訴人居間介紹後，由甲○○代理丙○○與000簽訂系爭契約書等情，固有服務費確認單、系爭契約書可佐（旗簡卷第19頁至第29頁），惟經甲○○否認丙○○有授權之事實，且經甲○○陳稱服務費確認單、系爭土地買賣契約上之「客戶簽章」、「賣方」欄位上之「丙○○」簽名，均係由甲○○以代理人之名義擅自代簽等語，揆諸前揭說明，自應由上訴人就甲○○有獲得丙○○之授權、同意而簽立服務費確認單、系爭契約書乙事，負舉證責任。　㈡復依上訴人於本院審理中提出丙○○於111年7月7日書寫之文書內容，其上記載：「擬終止111年7月6日所簽土地所有權買賣契約乙案。理由：㈠地主本人丙○○因罹患巴金森氏症（行動不便）才委託吾妻甲○○前往旗山辦理。㈡本人看到所簽的契約書內容不符合本意（價差太大太便宜）。㈢墓園的完整性問題爭議不休為了家族及兄弟姊妹的和諧關係維繫，還是選擇不賣為上策。中止買賣契約是項痛苦的抉擇，也是我難言的苦衷，懇請貴公司諒解，准予所請」等語（下稱甲文書，簡上卷第41頁），為兩造所不爭執（如不爭執事項㈢所示），且甲文書上之文字係丙○○本人所親自書寫等情，業經丙 ○○之子戊○○、女兒乙○○及甲○○於審理中自陳在卷（簡上卷第 157頁、第251頁），堪認丙○○曾親自書寫甲文書表明其有授權甲○○出售系爭土地，嗣因出售價格過於便宜，又礙於親族間之爭議，方選擇解除系爭契約至明。　㈢又依上訴人於本院審理中提出其與丙○○、甲○○於111年7月11 日交談之錄音譯文及光碟（簡上卷第121頁至第151頁），上訴人稱「那個傅先生（指丙○○），你仔細聽，我們跟人家買賣契約，你要知道，買賣契約不是兒戲，那我們跟他們人家簽了合約（指系爭契約）就是要照合約走……那現在你不賣給他，對不對，你就是要讓他罰一倍，這個案件是已經成交的東西……那如果說你們小叔要買，我那天也講得很清楚，你小叔就是必須解約違約，什麼都付清楚」、「不要賣很單純嘛，就違約金讓人家罰嘛，該給公司的仲介費就給我們了」等語，甲○○稱：「他（指丙○○）有十個姊妹們，你看他有寫一個這個啦（指甲文書），來給你看，盧姐（指上訴人），我這樣也對不起他們的那個姊妹阿」等語，丙○○稱「現在講的就是說我這個土地阿（指系爭土地），賣出去深一點多……他們來七八個，有堂兄、堂弟還有……這樣一來的話，他們逼我，我一定不能賣，賣給外面的人」等語，上訴人稱「他們八個人不准你賣就對了？」，甲○○稱「對！」等語，經上訴人再確認「關鍵你現在就是說你要違約不賣了」，丙○○回稱「對，違約不賣了」等語，上訴人隨即稱「好，你違約不賣…… 一般服務費是4%……所以你必須給我們公司是151,200元」、「那你們今天都來表示不賣了，我們就來約對方，要約禮拜六幾點呢？」，甲○○稱「約下午好了」、「那就7月16日下午」，上訴人稱「那我們就約禮拜六，7月16日日下午3點，來這邊解約，來解約的話你要把錢帶好喔」等語，而前開錄音譯文及光碟內容，經本院當庭撥放後，業據甲○○於審理中陳稱：是我、丙○○與上訴人間之對話等語（簡上卷第251頁），足見丙○○、甲○○確有於111年7月11日至上訴人處討論系爭契約之解約事宜，丙○○更主動出具甲文書，表達欲解除契約之決心，且遍觀上開錄音譯文，均未見丙○○向上訴人反應本件係甲○○違反其意願擅自出售系爭土地，僅稱其係礙於親族壓力，不願繼續出售系爭土地，其等並相約111年7月16日與買方000討論解約事宜，是丙○○、甲○○顯不否認系爭契約成立之真正性。據此，甲○○應係有得丙○○之授權而出售系爭土地，至為灼然。　㈣系爭契約既經丙○○、000所簽立，上訴人作為居間人，於系爭契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，而本件上訴人之居間報酬為151,200元乙節，業經上訴人於前開錄音譯文中告知明確，並有服務費確認單可佐（旗簡卷第61頁），堪信屬實，是上訴人依民法第568條及兩造服務費確認單之法律關係，請求被上訴人給付仲介費151,200元，應有理由。七、綜上所述，上訴人民法第568條、兩造服務費確認單及民法第1148條、第1153條第1項之法律關係，請求被上訴人應於繼承丙○○遺產範圍內，連帶給付仲介費151,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起（即112年10月13日，旗簡卷第37頁之送達證書參照）至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。上訴人雖漏未更正該仲介費應由被上訴人於繼承丙○○遺產範圍內連帶給付之，惟按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，民法第1148條第1項本文、第2項及第1153條第1項分別定有明文。又適用法律屬法院之職責，不受當事人所主張法律見解之拘束，爰由本院依前揭規定，認被上訴人應於繼承丙○○遺產範圍內，就該仲介費之債務對上訴人負連帶清償責任。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　15　　日　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　張琬如　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳芸葶　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊凱婷以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊芷心

2025-01-15

CTDV-113-簡上-63-20250115-1

朴簡

嘉義簡易庭(含朴子)

損害賠償

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度朴簡字第228號原告張旺順被告安程不動產經紀有限公司法定代理人許琳被告黃莘宜聯霸國際股份有限公司法定代理人陳建憲上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、被告黃莘宜經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第433條之3規定，依職權一造辯論而為判決。二、原告主張：原告於民國113年5月間與訴外人誠昱不動產仲介有限公司（下稱誠昱公司）簽訂買賣議價委託書並出價新臺幣（下同）420萬元欲購買訴外人侯文宗所有坐落嘉義縣○○ 市○○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地），並繳交議價保證金5萬元，誠昱公司則與被告安程不動產經紀有限公司（下稱安程公司）及其業務主任即被告黃莘宜間，簽訂物件流通協議書共同居間買賣系爭土地。黃莘宜於113年6月4日通知並要求原告需調高出價470萬元，才能據以與地主洽談，故原告於同日將出價額調高為470萬元，黃莘宜又於同年月20日通知誠昱公司，地主底價為510萬元後，原告於同日再將出價額調高為510萬元，此即對地主開價510萬元之要約為承諾之意思表示，買賣契約即有效成立，原告為求慎重，將調高至510萬元之議價委託書，同時告知黃莘宜，然黃莘宜卻通知誠昱公司，地主後悔下架不賣。原告另於同年7月1 6日接獲地主侯文宗通知原告行使優先購買權之存證信函，原告並於同年月18日以存證信函回覆侯文宗，表示願以520 萬元優先購買系爭土地，惟聯霸國際股份有限公司（下稱聯霸公司）卻要求原告給付仲介費312,000元並扣留土地權狀，原告迫於無奈經磋商後給付156,000元，原告認為議價保證金5萬元、買賣價差10萬元、仲介費156,000元均不合理，致原告受有損害，茲將原告請求金額及項目臚列如下：　㈠安程公司、黃莘宜應連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代位受領：　　因黃莘宜通知誠昱公司，地主願以510萬元出售之要約及原告回覆願以該價格購買之承諾時，雙方意思表示合致，土地買賣契約即已成立，依買賣議價委託書之約定，若議價成功，賣方違約不賣，賣方加倍退還買方保證金，且該性質應屬定金，類推適用民法定金之規定亦須加倍返還，故依民法第 242條規定，安程公司、黃莘宜應加倍返還5萬元予誠昱公司，由原告代為受領。　㈡安程公司、黃莘宜應連帶賠償原告10萬元：　　黃莘宜於113年6月30日通知原告，表示因地主不賣，然並非如此，黃莘宜仍繼續為侯文宗居間出售系爭土地，爾後安程公司、黃莘宜並於同年7月2日與訴外人盧昆佑簽訂系爭土地買賣契約，故黃莘宜之不法行為，除違反與誠昱公司間之物件流通協議書外，並侵害原告對買賣系爭土地之期待權，實屬故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，依民法第184 條第1項後段之規定，對黃莘宜請求賠償買賣價金差額10萬元，安程公司則依民法第188條第1項前段負連帶賠償責任。　㈢聯霸公司及安程公司應連帶給付原告156,000元：　　原告購得系爭土地係行使農地重劃條例第5條規定之優先購買權所致，與安程公司、聯霸公司間並無任何委託之法律關係存在，156,000元之仲介費非屬本案優先購買同一條件之範圍，其並未明訂於買賣契約中，故其等受領原告支付156, 000元之仲介費並無法律上原因，依民法不當得利及不動產經紀業管理條例第19條之規定，應返還予原告。　㈣爰依上開規定提起本件訴訟等語，並聲明：1.安程公司及黃莘宜應連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代位受領。2.安程公司及黃莘宜應連帶賠償原告10萬元。3.安程公司及聯霸公司應連帶返還原告156,000元。三、被告方面：　㈠安程公司、黃莘宜：　1.原告請求連帶賠償議價保證金5萬元部分：　　原告購買系爭土地係與誠昱公司簽訂買賣議價委託書，並支付議價保證金5萬元，委託誠昱公司代為議價，則該委託議價契約係存在於原告與誠昱公司之間，且議價保證金亦係由誠昱公司實際受領，至於誠昱公司與安程公司間是否配案居間或仲介而成立內部之法律關係，均與原告無涉，原告請求安程公司、黃莘宜連帶賠償議價保證金5萬元顯屬無據。　2.原告請求連帶賠償買賣價金差額10萬元部分：　　侯文宗透過黃莘宜於113年6月20日向誠昱公司表示底價510 萬元，意即買方出價至少須在510萬元以上，賣方始開啟議價程序之意願，其性質屬要約之引誘，即喚起他人向自己為要約之意思通知，不發生法律上效果，並無締結契約之意思，是侯文宗始終未曾就原告510萬元之出價同意進行議價，更遑論就議價結果為承諾，系爭土地買賣契約並未於斯時以 510萬元成立，又黃莘宜係基於與賣方間之委託銷售契約，如實轉達賣方上開意思通知，尚無任何不法可言，原告請求侵權行為損害賠償並無理由。　3.原告請求聯霸公司及安程公司連帶給付156,000元部分：　　原告接獲侯文宗通知行使農地重劃條例第5條之優先購買權，原告遂委託聯霸公司為買方仲介，雙方簽立之服務費確認單，載明仲介費為156,000元，該契約關係存在於原告與聯霸公司之間，且該仲介費亦由聯霸公司受領。侯文宗與盧昆佑另行洽談系爭土地之買賣條件，包括買賣價金520萬元及買方應負擔仲介費312,000元（即買賣價金6％)等，並於113 年7月12日通知原告行使優先購買權，原告接獲通知後表示願以同一價格承購系爭土地，惟對買賣價金6％之仲介費有意見云云，事實上賣方與無優先購買權之一般買受人間關於仲介費等之約定，亦屬系爭土地買賣契約應付對價之一部，故原告並無部分不接受或擅加變更買賣條件之權利，且該仲介費已經原告與聯霸公司磋商後以156,000元（即買賣價金3％）達成合意，聯霸公司受領該筆款項自非無法律上原因，故原告依民法第179條規定請求安程公司、聯霸公司連帶返還1 56,000元，並無理由。　4.以上等語抗辯，並聲明：原告之訴駁回。　㈡聯霸公司：113年7月2日侯文宗與盧昆佑簽立買賣契約，其成交價金520萬元，但侯文宗原開底價為560萬元，幾番議價後為520萬元，但主張仲介服務費即買賣價金6％需全由買方負擔，因買賣價金已減少40萬元，盧昆佑立即同意此條件，雙方遂合意簽立買賣契約，故同年月16日侯文宗寄出存證信函主張依盧昆佑之合約條件即成交價金520萬元與買賣價金6％仲介費全由買方支付，原告既已前來簽約即視為同意以此相同條件購買，然原告竟不給付，經磋商後才約定給付156,00 0元即買賣價金3％，其中聯霸公司與安程公司各半。該仲介費既為買賣契約應付對價之一部，且聯霸公司及安程公司有為原告處理鑑界簽約事宜，原告即應給付服務費即仲介費等語，資為抗辯。四、得心證之理由：　㈠原告於113年5月間與誠昱公司簽訂買賣議價委託書並出價420 萬元欲購買系爭土地，並繳交議價保證金5萬元予誠昱公司，誠昱公司則與安程公司簽訂物件流通協議書共同居間買賣系爭土地，黃莘宜於同年6月20日通知誠昱公司，地主侯文宗底價為510萬元後，原告於同日再將出價額調高為510萬元，然黃莘宜卻通知誠昱公司，地主侯文宗暫時下架不賣。嗣後地主侯文宗將系爭土地以520萬元出賣予盧昆佑，原告則於同年7月16日接獲地主侯文宗通知原告行使優先購買權之存證信函，原告遂於同年月18日以存證信函回覆侯文宗，表示願以520萬元優先購買系爭土地，惟聯霸公司要求原告給付仲介費312,000元(相當於買賣價金6％)，原告經磋商後給付買賣價金3％即156,000元予聯霸公司，並簽訂服務費確認單等情，為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真。　㈡原告請求安程公司、黃莘宜連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代位受領，為無理由：　　按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限，民法第242條定有明文。次按代位權係債權人代行債務人之權利，代行者與被代行者之間，必須有債權債務關係之存在，否則即無行使代位權之可言，並以債權人如不代位行使債務人之權利，其債權即有不能受完全滿足清償之虞而有保全債權之必要始得為之。倘債之標的與債務人之資力有關，如金錢之債，其債務人應就債務之履行負無限責任時，代位權之行使自以債務人陷於無資力或資力不足為要件。若債務人未陷於無資力或資力不足者，即無行使代位權以保全債權之必要，最高法院94年度台上字第301號判決意旨參照。本件原告未舉證其對誠昱公司有何債權，以及誠昱公司對安程公司、黃莘宜有何債權，亦未說明誠昱公司有何陷於無資力或資力不足，而有保全債權的必要，故原告請求安程公司、黃莘宜連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代位受領，與法不合，應予駁回。　㈢原告請求安程公司、黃莘宜連帶賠償原告10萬元，為無理由：　　觀諸黃莘宜與誠昱公司間的對話紀錄(見本院卷第19頁)，可知侯文宗透過黃莘宜，請誠昱公司向原告轉達，其出賣系爭土地的底價為510萬元，意即原告出價至少須在510萬元以上，侯文宗始有繼續與之議價的意願，故侯文宗並非就510萬元價金對原告為要約的意思表示，至於原告後續表示願意以 510萬元之價金購買系爭土地，僅為要約之意思表示，並非對侯文宗的要約為承諾，原告與侯文宗不會因此就買賣價金 510萬元達成意思表示合致。況且，黃莘宜係基於與侯文宗間之委託銷售契約，如實轉達侯文宗不願以510萬元出賣予原告的情事，尚無任何不法可言，此與侵權行為損害賠償之要件不符。從而，原告依民法第184條第1項後段之規定，請求黃莘宜賠償買賣價金差額10萬元，並主張安程公司依民法第188條規定與之負連帶賠償責任，均無理由。　㈣原告請求聯霸公司及安程公司連帶給付原告156,000元，為無理由：　1.不動產經紀業管理條例第19條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」而主管機關內政部於89年公（函）告訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金。」，上開不動產經紀業管理條例、不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，為民法之特別法，是有關不動產仲介之收費標準，應以該條例為準，不逾不動產實際成交價之6％。　2.系爭土地賣方侯文宗，與原買方盧昆佑洽談系爭土地之買賣條件，包括買賣價金520萬元及買方應負擔仲介費312,000元（即買賣價金6％)等，並於113年7月12日通知原告行使優先購買權，原告接獲通知後表示願以同一價格承購系爭土地，因原告對於自己應負擔仲介費312,000元有疑義，遂與聯霸公司磋商，並就原告應負擔的仲介費為156,000元（即買賣價金3％)達成意思表示合致，聯霸公司於收受156,000元仲介費後，即依其與安程公司之內部關係，將1.5%仲介費給付安程公司等情，有盧昆佑與聯霸公司的服務費確認單、原告與聯霸公司的服務費確認單、對話紀錄等件在卷可稽(見本院卷第171、223、173頁)，且為兩造所不爭執，堪信為真。而查，原告就系爭土地行使優先購買權，其既然不能接受買方應負擔買賣價金6％仲介費的條件，因而與聯霸公司磋商，並就買賣價金3％的仲介費此條件達成合意，且買賣價金3％仲介費的約定，亦不違反前開不動產經紀業管理條例、不動產仲介經紀業報酬計收標準之規定，則聯霸公司受領該筆款項自非無法律上原因，況且原告亦未說明其與聯霸公司間之法律關係，有何不成立、無效、得撤銷的事由，聯霸公司自有保有上開利益的正當性。又安程公司與原告之間並無給付關係，安程公司是基於其與聯霸公司的內部關係，自聯霸公司受領78,000元即1.5％仲介費，此觀前開服務費確認單記載「以上各店服務費佣金各1.5％」即明(見本院卷第223頁)，從而安程公司既然是基於其與聯霸公司間的內部法律關係受有78 ,000元之利益，此與原告所受156,000元仲介費之損害間，即欠缺因果關係，原告自不得對安程公司主張不當得利。綜上所述，原告依民法第179條規定，請求安程公司、聯霸公司連帶返還156,000元，並無理由。五、綜上所述，原告依民法第242條、買賣議價委託書之法律關係，代位請求安程公司及黃莘宜連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代為受領；依民法第184條第1項後段、第188條等規定，請求安程公司及黃莘宜連帶賠償原告10萬元；依民法第179條、不動產經紀業管理條例第19條等規定，請求安程公司及聯霸公司連帶返還原告156,000元，均無理由，應予駁回。六、兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 9　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳劭宇以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 9　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　阮玟瑄

2025-01-09

CYEV-113-朴簡-228-20250109-1

訴

臺灣高雄地方法院

給付居間報酬

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度訴字第562號原告崇威不動產仲介經紀有限公司法定代理人張于柔訴訟代理人李茂增律師被告洪秀芳（即洪戴美珍之承受訴訟人）洪瑞鴻（即洪戴美珍之承受訴訟人）洪崇欽（即洪戴美珍之承受訴訟人）洪志明（即洪戴美珍之承受訴訟人）當事人間給付居間報酬事件，本院民國113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽應各給付原告新臺幣15萬元，及自民國111年11月17日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。被告應於繼承被繼承人洪戴美珍之遺產範圍內連帶給付原告新臺幣15萬元，及自民國113年5月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽負擔百分之75；被告於繼承被繼承人洪戴美珍遺產範圍內連帶負擔百分之25。本判決第一項得假執行。但被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽如各以新臺幣15萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣15萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、被告洪瑞鴻、洪志明經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告洪瑞鴻、洪崇欽、洪戴美珍授權由被告洪秀芳代表，委託原告居間銷售渠等共有坐落高雄市○○區○○段00 0地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋(下合稱系爭房地)，兩造於111年10月6日簽立一般銷售契約委託契約書(下稱系爭契約)、委託事項變更契約書(下稱系爭變更契約)，約定委託銷售價格達新臺幣(下同)1,500萬元，被告即同意出售，原告之服務報酬為成交價額之百分之4即60萬元。經原告居間覓得訴外人即買家黃玉娟願以1,500萬元購買系爭房地，並於111年10月17日簽立不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書），委請原告居中斡旋系爭房地之買賣價格，並交付斡旋金10萬元予原告代為收受，被告於111年1 0月19日亦應允以1,500萬元出售系爭房地，且分別填載授權書，授權由被告洪秀芳簽署系爭買賣意願書、服務費確認單、同意書，雙方約定於111年10月24日簽立不動產買賣契約書。詎被告竟藉故未出席簽約，嗣原告屢次居中協調簽約日，被告均藉詞推託後明白表示不願履約，願賠償黃玉娟10萬元，惟拒絕給付原告居間服務報酬。被告同意以1,500萬元價格出售系爭房地，並簽立系爭買賣意願書，原告代為收受之斡旋金因買賣契約成立而轉為定金，被告與黃玉娟間已達成買賣合意，系爭房地之買賣契約已成立，原告依系爭契約第5條第3項、第8條第3項第2款之約定，及民法第568條第1 項規定，請求被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽應各給付原告15 萬元，及自111年11月17日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。又洪戴美珍死亡，被告為其繼承人，依系爭契約第5條第3項、第8條第3項第2款之約定及民法第568條第1 項、第1148條第2項、第1153條第1項規定，請求被告應於繼承被繼承人洪戴美珍之遺產範圍內，連帶給付原告15萬元，及自原告民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語。並聲明：㈠被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽應各給付原告15萬元，及自111年11月17日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；㈡被告應於繼承被繼承人洪戴美珍之遺產範圍內，連帶給付原告15萬元，及自原告民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。三、被告部分：　㈠被告洪崇欽、洪秀芳則以：系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書未有審閱期無效；又系爭買賣意願書右下角『…民國111 年10月19日19時』之『19日19時』修改的簽章日期，及系系爭變更契約第一攔『111年10月63日』之『3日』的塗改並非被告洪秀芳塗改，若為洪秀芳塗改，因被告洪秀芳未於塗改處簽名而無效；且被告洪秀芳簽署服務費確認單時，因無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，而無須給付服務報酬；另本件為一般銷售委託契約書，原告不得依系爭契約第8條第3項第2款請求給付服務費；此外，系爭買賣意願書第3條約定，須於5日內簽買賣契約書，本件未於5日內簽立，致系爭買賣意願書無效；最末，如認被告給付原告服務報酬，因最後未成交，金額應為0元等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉願供擔保，請免宣告假執行。㈡被告洪瑞鴻、洪志明經合法通知未提出書狀為聲明或答辯。四、兩造不爭執事項：　㈠被告公同共有系爭房地。　㈡被告於111年9月16日許與原告法定代理人張于柔接洽商討出售系爭房地事宜。嗣被告洪秀芳於111年10月6日代理被告洪瑞鴻、洪崇欽、洪戴美珍，在全家便利商店高雄廣三店與原告就委賣系爭房地事宜簽訂系爭契約、系爭變更契約及出售同意書，被告洪秀芳當場才拿到系爭契約、系爭變更契約及出售同意書，被告洪秀芳當下簽署好系爭契約、系爭變更契約及出售同意書後當場交付予張于柔，無3日審閱期，兩造約定以1,500萬元作為出售之底價，委託銷售期間自111年10 月6日起至同年12月31日止。　㈢原告自111年10月6日起居間銷售系爭房地。嗣於111年10月17 日有買家黃玉娟願出價1,500萬元購買系爭房地，並於111年 10月17日簽署系爭買賣意願書，另並交付斡旋金10萬元予原告代收。　㈣張于柔於111年10月17日15時4分於其與被告之通訊軟體LINE 群組對話傳送系爭買賣意願書照片、買家出價即1,500萬元等資訊予被告等人後，此前要求開價1,500萬元出售系爭房地之被告洪崇欽(顯示名稱為「洪崇欽」)立即於同群組表示：「@張于柔看來神明也是同意安排妳來促成這件案子的」等語，張于柔則再詢問：「我傳上授權書，請您們幫我簽名後回傳好嗎？」等語，被告洪崇欽則回覆：「0K」等語並要求張于柔提供電子檔案，被告洪瑞鴻(顯示名稱為「義勇路洪大哥」)則立即簽名回傳授權書照片乙份(即原證3第1頁) 。張于柔則再於同日15時53分詢問被告洪秀芳：「@義勇路洪小姐邱先生洪小姐您好：請問于柔待會5:30或6:00到二聖路全家找您方便嗎？因為還要完成媽媽的授權以及斡旋讓您簽收同意喔，謝謝。」等語，111年10月17日並完成授權簽署，被告洪秀芳並親自於系爭買賣意願書載有「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收迄買方支付之定金無誤。」文字之「賣方簽章：」欄位親自簽名並書寫：「111 年10月17日17時」等文字，17日17時有改成19日19時之痕跡。　㈤張于柔於111年10月18日取得被告洪崇欽簽署之授權書照片後，再次於同年10月19日10時21分於LINE對話群組詢問被告洪秀芳是否方便於同日15時30分或17時相約簽名，並稱：「簽完名我才能通知買方已確定屋主端的意願。」等語，被告洪瑞鴻則答以：「現在我們已同意執行第34條之1，也同意以1 ,500來出售高雄的房子。」等語。而後張于柔即於111年10 月19日19時許與被告洪秀芳見面，並取得被告洪戴美珍簽署之授權書。嗣被告洪瑞鴻於同日晚間9時26分於同群組詢問：「今天情況順利嗎？」等語，被告洪秀芳(顯示名稱為「義勇路洪小姐邱先生」)則答以：「順利！明天要去申請戶籍謄本。」等語。　㈥被告於111年10月19日同意以1,500萬元之價額將系爭房地出售予黃玉娟，被告洪瑞鴻、洪崇欽、洪戴美珍並授權被告洪秀芳代理渠等於同日簽收斡旋金10萬元、服務費確認單及同意書。　㈦被告於111年11月4日表示不願履行買賣契約，被告洪崇欽乃於111年11月8日簽署聲明書予原告，並交付違約金10萬元予原告代為交付黃玉娟。黃玉娟於同年月9日簽收上開違約金1 0萬元及返還之定金10萬元共計20萬元之款項。　㈧被告洪秀芳、洪瑞鴻及洪崇欽除委託原告銷售系爭房地外，另亦委託信義房屋銷售系爭房地。被告洪志明則另委託台慶不動產銷售系爭房地。㈨系爭契約、系爭變更契約及出售同意書、系爭買賣意願書、授權書、服務費確認單、同意書簽名欄等文件所載之委託人個人資料及簽名「洪秀芳」等字均係被告洪秀芳親自簽署；說明書甲方簽名欄所載「洪崇欽」等字則係被告洪崇欽親自簽署。　㈩系爭變更契約第一欄「111年10月63日」之「3日」、系爭買賣意願書最後一攔右下角「…民國111年10月19日19時」之『19日19時』有塗改痕跡。　系爭契約第一欄「111年10月3日」之「3日」與系爭變更契約第一欄第一欄「111年10月63日」之「3日」，均為同一人所寫。系爭變更契約委託人個人資料欄位電話號碼「3」與審閱期「3」為不同筆跡。五、本件爭點：　㈠被告抗辯系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書未有審閱期無效，是否有理由？　㈡系爭買賣意願書右下角「…民國111 年10月19日19時」之「19 日19時」修改的簽章日期，及系爭變更契約第一攔「111年1 0月63日」之「3日」的塗改是否為被告洪秀芳塗改？若為洪秀芳塗改，是否因洪秀芳未於塗改處簽名而無效？　㈢被告洪秀芳簽署服務費確認單時，是否因無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，而無須給付服務報酬？　㈣本件為一般銷售委託契約書，原告得否依系爭契約第8條第3 項第2款請求給付服務費？　㈤系爭買賣意願書第3條約定，須於5日內簽買賣契約書，本件未於5日內簽立，是否致系爭買賣意願書無效？　㈥如認被告給付原告服務報酬，金額應為何？六、本院之判斷：　㈠被告抗辯系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書未有審閱期無效，是否有理由？　1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文。惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。消費者於簽約前之審閱期間雖未依前開規定，惟如企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者亦有充分了解契約條款之機會，則消費者基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，在現代私法自治及契約自由原則下，並無不可。　2.被告抗辯系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書未有審閱期無效云云，然系爭契約、系爭變更契約均為被告洪秀芳本人簽立乙節，為兩造所不爭執，業如前述；又系爭契約、系爭變更契約首欄均載有：「*依內政部公告，委託人簽訂契約前，有3天以上的契約審閱期，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。委託人業已於...攜回審閱三日，並已充分瞭解本契約及其附件之內容無誤。」等語，並經被告親自簽名確認，有系爭契約、系爭變更契約在卷可佐（見審訴卷第21、23頁）；又系爭契約、系爭變更契約乃一式兩份，簽約後被告洪秀芳亦自行持有一份契約得以再次詳閱，倘系爭契約、系爭變更契約內容對被告洪秀芳有何對其不利之處，被告洪秀芳取得系爭契約、系爭變更契約詳閱後，並非不得於委託銷售期間開始前要求修改，且被告洪秀芳為57年次（見系爭契約個人資料欄所載）、智慮正常、非欠缺社會經驗之成年人，且被告洪秀芳自承就系爭房屋其亦有委託信義房屋銷售（見本院卷二第369頁），被告洪秀芳應有締約之經驗，應不至於對於契約條款毫無所悉即願貿然簽署契約。則被告洪秀芳於明知其有權請求給予審閱期之情形下，猶捨此未為請求，堪認其係基於自身考量而選擇放棄契約審閱期間，且原告亦已積極提出系爭契約、系爭變更契約條款供被告洪秀芳充分閱覽，未見有任何妨礙行為，而被告洪秀芳仍簽立系爭契約、系爭變更契約，其事後所為前開辯詞，自非可採。又被告抗辯系爭買賣意願書未有審閱期無效云云部分，然系爭買賣意願書乃買家黃玉娟所簽立之契約，審閱期之權利在買方黃玉娟，與被告無涉，被告此部分之抗辯亦無理由。　㈡系爭買賣意願書右下角「…民國111年10月19日19時」之「19 日19時」修改的簽章日期，及系爭變更契約第一攔「111年1 0月63日」之「3日」的塗改是否為被告洪秀芳塗改？若為洪秀芳塗改，是否因洪秀芳未於塗改處簽名而無效？　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告雖抗辯系爭買賣意願書右下角「…民國111年10月19日19時』之「19日19時』修改的簽章日期，及系爭變更契約第一攔「111年10月63日』之「 3日』的塗改並非被告洪秀芳塗改云云，然經證人張于柔即原告法定代理人到庭證稱：（問：系爭變更契約書是否是你帶這份契約書去給被告洪秀芳？）印象中是。（問：上面也有寫到日期，有把6改成3，以及其後被告洪秀芳簽名，此是否是被告洪秀芳寫上再塗改成3？）我記得是。10月17日去要簽系爭買賣意願書。全部簽完之後，被告洪秀芳又請我作廢服務費確認單。是17日簽好，她請我作廢，我想說她可能還沒想清楚，就在18日作廢給他看，LINE應該都看得到，後來又在他們群組裡面，他們兄弟姊妹又說確定同意要出售，又約了19日全部再重簽一次。（問：17日已經簽過系爭買賣意願書、授權書一次，又約19日重簽？）是。（問：17日簽的就作廢嗎？）沒有，作廢的只有服務費確認單。（問：系爭買賣意願書簽幾次？）因為下面都有簽署的年月日，我印象中17日簽的時候是17時許。因為剛好19日約碰面的時候，原本約19日下午3、4點，我們的對話裡面有說，後來又改晚上 7點多，所以被告洪秀芳才直接劃成9。（問：你說第二次就直接把系爭買賣意願書調整時間？）是，她就直接劃圓等語（見本院卷二第27至29頁）。則依證人所述，系爭買賣意願書右下角『…民國111年10月19日19時』之『19日19時』修改的簽章日期，及系爭變更契約第一攔『111年10月63日』之『3日』的塗改均為被告洪秀芳塗改，被告雖抗辯前開塗改並非被告洪秀芳塗改，並未舉證以實其說，自無依據。　2.又系爭契約第15條前段約定：本契約非經甲（即被告洪秀芳）乙（即原告）雙方書面同意，單方不得任意變更；本契約簽訂時，如須加添或更改契約條款，應經甲乙雙方同意，並經乙方承辦人員及甲方簽章確認。本契約簽立後，如雙方同意變更本契約內容時，應以乙方提供之『委託事項變更契約書』為之，該文件具有修正本委託契約書之優先效力，於雙方簽章後生效。本件被告雖抗辯若為被告洪秀芳塗改，然因被告洪秀芳未於塗改處簽名而無效云云，然依前開系爭契約第15條約定內容，是於系爭契約內容若須變更時之變更方式，而系爭契約第一攔『111年10月63日』之『3日』的塗改為審閱期之部分，與系爭契約之約定內容無涉，被告所辯並不可採；又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。買賣雙方對於買賣標的物與價金之必要之點互相意思表示一致，買賣契約即為成立。本件買方黃玉娟以系爭買賣意願書出價1,500萬元購買系爭房地，被告洪秀芳於系爭買賣意願書同意簽章，買賣契約即已成立。系爭買賣意願書上之簽章日期雖有更改，但就系爭買賣意願書之金額、標的均已一致，並無更動。被告雖以被告洪秀芳未於塗改處蓋章或簽名，契約無效云云，惟自整體觀察，系爭買賣意願書並無更動，黃玉娟與被告洪秀芳間之系爭買賣意願書仍為有效。　㈢被告洪秀芳簽署服務費確認單時，是否因無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，而無須給付服務報酬？　　被告雖抗辯：因被告洪秀芳簽署服務費確認單時，無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，而無須給付服務報酬云云，然服務費確認單上載明：間仲介成交 (買賣/租賃)座落於高雄市○○區○○路00號，本人同意支付60 萬元，作為服務報酬等語，並經被告洪秀芳於服務費確認單上簽名等情（見審訴卷第37頁），又服務費確認單既已載明服務費之金額，足見被告洪秀芳簽名時業已知悉，而被告洪秀芳簽約當時已年屆54歲（57年生），以其年齡，其在服務費確認單上「立書人」簽章欄位上簽名，當無不知係同意本件買賣之服務報酬為60萬元之理，且本件買賣之服務報酬為系爭房地賣價4％，亦與一般房屋仲介買賣，賣方需給付仲介賣價4％之服務報酬無違，是被告洪秀芳當係知悉簽署之法律效果下，同意上開服務費數額始簽署服務費確認單，故縱無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，亦不以足認定被告無須給付服務報酬，是被告前開所辯，並無理由。　㈣本件為一般銷售委託契約書，原告得否依系爭契約第8條第3 項第2款請求給付服務費？　1.按系爭契約第5條第1項約定：「服務報酬：支付金額為成交價額之4%（內含營業稅），甲方（即被告洪秀芳）同意以現金或自履保帳戶中撥款支付而乙方（即原告）應開立統一發票為憑據，甲方並同意由買方應給付甲方之購地價款中直接由買方給付予乙方」；系爭契約第8條第3項第2款約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第一款給付原約定服務報酬之半數外，甲方仍應支付第5條第(1)項約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方：⑵甲方收受定金或乙方依約定代為收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。」（見審訴卷第21頁）。　2.被告雖抗辯：本件為一般銷售委託契約書，原告不得依系爭契約第8條第3項第2款請求給付服務費云云，然經查，被告洪秀芳與原告約定以1,500萬元作為出售之底價，委託銷售系爭房屋，期間自111年10月6日起至同年12月31日止。原告自111年10月6日起居間銷售系爭房地，嗣於111年10月17日有買家黃玉娟願出價1,500萬元購買系爭房地，並於111年10 月17日簽署系爭買賣意願書，另並交付斡旋金10萬元予原告代收；被告於111年11月4日表示不願履行買賣契約等情，為被告所不爭執，業如前述。而被告無正當事由拒絕履約，屬系爭契約第8條第3項第2款所稱「因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」之情形，故原告依上開約定，請求被告給付成交價4%即60萬元（計算式：1500萬×4%＝600,000）之服務報酬，應屬有據。被告前開所辯，並無理由。　㈤系爭買賣意願書第3條約定，須於5日內簽買賣契約書，本件未於5日內簽立，是否致系爭買賣意願書無效？　1.經查，系爭買賣意願書第3條約定：斡旋有效期間、撤回權：(一)自簽立本意願書至111年10月20日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書。若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失效後三日內立即由受託人無息退還買方。買方完全瞭解在本意願書有效期間內，賣方隨時可能同意買方之承買價款及本意願書上之條款。(二)於本意願書有效期間內，買方因故不願承購欲撤回時，應於賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款前，親自攜帶本意願書至受託人處辦理，始生撤回之效力等語（見審訴卷第27頁）。另按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。而不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立　2.經查，系爭買賣意願書無效之情形，乃「買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效」之情形；而本件買方黃玉娟出價1,500萬元，被告洪秀芳並於系爭買賣意願書同意欄簽章，可知本件屬於前開約定「自簽立本意願書至 111年10月20日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效」之情形，此時買賣之債權契約已成立，被告抗辯本件未於5日內簽立，致系爭買賣意願書無效云云，並無理由。　㈥如認被告給付原告服務報酬，金額應為何？　　被告雖抗辯依原告提出之約定如原告聲明不爭執，但抗辯因後來沒有成交，服務費為0元等語，惟查，系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書、服務費確認單均係被告洪秀芳本於自由意識及平等地位而自主簽立，基於契約自由、私法自治原則，被告自應受其拘束，本院原則上亦應予尊重；又本件為被告無正當事由拒絕履約，屬系爭契約第8條第3項第 2款所稱「因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」之情形，業如前述；另原告所請求之服務報酬數額僅為系爭房地成交總價百分之4 ，並未有明顯高於市場行情之情事；況原告就系爭房地之買賣，應已由原告所屬仲介人員提供被告不動產買賣之相關資訊、賣方之媒合、價金之斡旋、陪同看屋等服務，尚難認有未付出相當勞力及時間之情事，故原告請求約定之服務費60 萬元，為有理由。被告抗辯因後來沒有成交，服務費為0元云云，並無可採。　　七、綜上所述，原告依系爭契約第5條第3項、第8條第3項第2款之約定，及民法第568條第1項規定，請求被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽應各給付原告15萬元，及自111年11月17日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。另依系爭契約第5 條第3項、第8條第3項第2款之約定及民法第568條第1項、第 1148條第2項、第1153條第1項規定，請求被告應於繼承被繼承人洪戴美珍之遺產範圍內，連帶給付原告15萬元，及自11 3年5月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為有理由，應予准許。本件所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保聲請免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　　官　韓靜宜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳冠廷

2024-12-19

KSDV-112-訴-562-20241219-1

橋簡

橋頭簡易庭

確認債權不存在等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第142號原告鄧春燕訴訟代理人呂姿慧律師被告誠邑聯合不動產有限公司法定代理人黃韡誠被告黃美嘉共同訴訟代理人龔柏霖律師上列當事人間請求確認債權不存在等事件，本院於民國113年11 月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告黃美嘉應給付原告新臺幣171,360元，及自民國113年6月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣3,860元由被告黃美嘉負擔新臺幣1,800元，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5%計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。被告黃美嘉如以新臺幣171, 360元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告透過被告誠邑聯合不動產有限公司（下稱誠邑公司），銷售原告所有門牌號碼高雄市○○區○○路00號11樓房屋及坐落之土地(下稱系爭房地)，並透過被告即誠邑公司之經紀人員黃美嘉與被告誠邑公司達成共識，簽訂委託銷售 /出租契約內容變更同意書1份（下稱系爭變更同意書），約定系爭房地賣得價金由原告實拿新臺幣（下同）5,800,000 元，不須支付服務費及代書費。此外，被告黃美嘉亦表示願由被告誠邑公司負擔土地增值稅及房地合一稅等稅金（下稱系爭稅負）。詎被告誠邑公司竟仍於民國112年12月29日向原告請求服務費184,000元（統一發票編號UA00000000號，下稱系爭服務費），且拒不繳納系爭稅負，致原告自行代墊 171,360元。爰依民事訴訟法第247條第1項規定及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並以預備合併之方式聲明如下：㈠先位聲明：1.確認被告誠邑公司對原告之系爭服務費債權不存在。2.被告誠邑公司應給付原告171,360元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：1.確認被告誠邑公司對原告之系爭服務費債權不存在。2.被告黃美嘉應給付原告171,360元，及自民事追加被告暨訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：系爭變更同意書之真意，乃原告應給付之服務費及代書費，僅能從系爭房地買賣價金中超過5,800,000元之部分中收取，並非分文不取。系爭房地最終之買賣價金既為 6,000,000元，其逾5,800,000元之200,000元部分，自得用以清償系爭服務費債權。此外，兩造間亦有簽署服務費確認單1份（下稱系爭確認單），明確約定服務費及代書費合計1 84,000元，故原告主張顯違誠信。又觀諸系爭變更同意書及系爭確認單之內容，均未提及系爭稅負，可見被告誠邑公司並未承諾為原告吸收系爭稅負。又被告黃美嘉以個人名義與原告所達成之共識，應僅係願協助原告降低系爭稅負，並非願自行吸收之意，是原告上開主張均無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠確認系爭服務費債權不存在部分：　1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言……債權已因清償而不存在……有無受確認判決之法律上利益，亦值深究（最高法院96年度台簡上字第27號判決意旨參照）。　2.經查，本院於113年8月8日言詞辯論時訊問被告黃美嘉：成交價6,000,000元與5,800,000元之差額200,000元，目前在何處？是否撥款給原告？經被告黃美嘉具結證稱：我們應該有先提領仲介費用（即系爭服務費），其餘的我不確定是否已經從履約保證專戶匯到他的帳戶等語（見本院卷第132頁、第141頁）。從而，揆諸上開說明，系爭服務費債權既已因被告誠邑公司先自履約保證專戶提領取償而消滅，核屬已經過去之法律關係，原告訴請確認被告誠邑公司對原告之系爭服務費債權不存在，容無確認利益可言，應僅生被告誠邑公司應否返還不當得利之問題，故原告此部分之主張，並無理由。　3.縱原告上開聲明有確認利益，細繹兩造於112年11月10日所簽之系爭變更同意書，其文字內容乃：原告實拿5,800,000 元整，不支付任何費用（服務費、代書費）等語（見本院卷第23頁），語義確實接近原告所稱完全不支付服務費及代書費之意思。然而，兩造於112年11月12日所簽之系爭確認單，則於應收服務費欄記載：184,000元整；於備註欄記載：成交價6,000,000元整，原告實拿5,800,000元整。其餘為服務費、代書費（184,000元）等語（見本院卷第63頁），語義並非被告誠邑公司分文未取，而係服務費跟代書費只能就超過5,800,000元之部分取償。參以被告黃美嘉於本院113年 8月8日言詞辯論時具結證稱：系爭確認單除了應收服務費欄跟備註欄後面括號的184,000元，其餘的文字都是在112年11 月12日當天原告簽立之前，就已經寫上去了，原告簽名的時候，就知道其餘的200,000元是服務費及代書費等語（見本院卷第136頁、第141頁）。是以，系爭變更同意書及系爭確認單之語義雖稍有不同，但原告於簽署系爭確認單時，雖系爭服務費之數額因尚未具體算出而未列明，但已可清楚瞭解自己有義務負擔服務費及代書費。如原告認為系爭確認單之意思與系爭變更同意書有所不同，尚有當場詢問被告誠邑公司人員或拒絕簽署之選擇，但原告捨此而不為，仍予以簽署，又系爭確認單之簽署時間晚於系爭變更同意書，故應認系爭確認單之內容方為兩造最後確定之意思。從而，縱使原告此部分之聲明有確認利益，系爭房地之最終成交價既然較5, 800,000元超出200,000元，被告誠邑公司於該200,000元範圍內，向原告索取系爭服務費，自無違反兩造間之契約約定可言。　㈡返還代墊系爭稅負部分：　　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依民法第179條前段定有明文。　2.本院於113年5月28日言詞辯論時當庭勘驗112年12月29日原告與被告黃美嘉之通訊軟體LINE通話錄音（檔案名稱：0000 000LINE通話錄音），並有勘驗筆錄1份在卷可稽（見本院卷第108至109頁），其結果如下：　⑴00:00:09至00:02:59：　①原告：你看我們當初就是真的講得很清楚很明白，我就是實拿5,800,000元，後來冷氣補貼10,581元，中間不再支出任何的費用，強調很多次，因為像5,800,000元要我賣我肯定不會賣的，還要繳這個費，6,000,000元我一定不會賣的，真的。　②被告黃美嘉：對，我說我現在就是幫你想辦法，這件事情我就承擔了嘛，我就承擔你的稅負，不過我沒辦法1次繳到十幾萬那麼多，所以我想辦法把稅負降到最低，我去找那1個室內設計的老闆，然後你把照片給我，我去找他請他開發票，當初的收據給我們，我有照片就是有這個實際的東西存在，它不是不存在的，它是存在的因為你當初就是有裝潢，裝潢在法規上就是可以抵稅的，這是合法合乎條件的，那我們不要把這個條件給犧牲掉，我們讓他一樣拿來抵稅，我就沒有多付給國家，因為我們就只是被政府搶錢而已，政府就是萬萬稅，它就是搶我們的錢，那我可以抵稅可以用的東西就是不要把它浪費掉。　③原告：我可以協助你，我晚上回去找以前的照片，我要慢慢找，因為剛從客人那裏出來，所以我要回去慢慢找，然後我會找設計公司出來給你。　④被告黃美嘉：對，我去跟他談，跟他談清楚，請他一樣開給我們，不管怎麼樣，即使要用買的我也會去跟他議價，因為有些發票是可以用買的。　⑤原告：那這樣明天還要去處理什麼？　⑥被告黃美嘉：就是今天早上沒有簽名的部分，你把它簽完。　⑦原告：如果簽了就代表交屋了，那這些稅金產生之後呢？　⑧被告黃美嘉：就是我來幫你解決了啊，就是我承擔了啊。　⑨原告：就全部的錢都是要你付了喔。　⑩被告黃美嘉：對。　⑪原告：我就不會再處理了喔。　⑫被告黃美嘉：對，是的，然後這個我就沒有賺任何1分錢了，但我希望這件事情就能圓滿的結束，你也不要不開心。　⑵00:04:13以後：　①原告：可是我沒想到事情的結果會是這樣。　②被告黃美嘉：沒有啦，最後我還是承擔了嘛，你不要這樣想啦，反正那個稅金我們就先把它下降到最低的額度，然後我去繳掉這樣子就好了，然後我們趕快在時間內處理掉，就不會產生罰款，1個月內我們把它全部繳完，報稅報完就沒有罰金，可是超過1個月就會產生罰金，產生罰金我們就會損失更多的錢更麻煩，那我們不要產生罰款，就是趕快把這些事情處理好。　3.根據上開調查證據之結果，堪認被告黃美嘉於通話中已經向原告表示願意自行吸收系爭稅負全額，並承諾原告無庸再處理該筆金額，故原告請求被告黃美嘉返還原告所代墊之系爭稅負，應有理由。惟觀諸上開2人間之對話場合與脈絡，被告黃美嘉之用字遣詞均為「這件事情『我』就承擔了嘛，『我』就承擔你的稅負」、「就是我『來』幫你解決了啊，就是『我』承擔了啊」、「然後這個『我』就沒有賺任何1分錢了，但『我』希望這件事情就能圓滿的結束」等語，並未提及「我們」或「我們公司」等足以表彰被告誠邑公司之用語，堪認答應承擔系爭稅負，應為被告黃美嘉之個人行為，與被告誠邑公司尚無關涉，原告請求被告誠邑公司返還系爭稅負，即無理由。　4.至被告黃美嘉雖抗辯：被告黃美嘉經濟窘迫，無力負擔171, 360元之系爭稅負，應僅係願協助原告降低系爭稅負，並非願自行吸收之意等語（見本院卷第148頁）。然而，上開通話時，系爭稅負之數額雖尚未確定，但被告黃美嘉之語意中，並未透露出自己僅願在若干元範圍內負責，或不願意自掏腰包之意思，反而為安撫原告，不惜數次說出願意代替原告處理掉系爭稅負全額之話語。原告與被告黃美嘉之間，對於「由被告黃美嘉支付系爭稅負全額」之意思表示既已合致，被告黃美嘉即無任意翻覆之餘地，系爭稅負之金額再為高昂，皆非被告黃美嘉違反承諾之正當理由，蓋如被告黃美嘉擔心系爭稅負之金額無法負擔，自應先審慎評估後，再與原告商議，方屬的論。四、綜上所述，原告備位請求被告黃美嘉給付原告171,360元，及自民事追加被告暨訴之聲明狀繕本送達之翌日即113年6月 22日（見本院卷第121頁之送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告黃美嘉敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保，請准宣告假執行，然此僅促使本院依職權發動，無庸為准駁之諭知。並依同法第392條第2項之規定，依職權酌定相當之金額，宣告被告黃美嘉預供擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一論駁。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後段、第91條第3項。本件訴訟費用額為裁判費3,860元，確定如主文第三項所示之金額，並加計按法定利率計算之利息。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　官蔡凌宇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭力瑋

2024-12-19

CDEV-113-橋簡-142-20241219-1

潮簡

潮州簡易庭

給付居間報酬

臺灣屏東地方法院民事判決　 113年度潮簡字第419號原告允瀚不動產經紀有限公司法定代理人董國良被告陳宜禎訴訟代理人蔡勵志上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國113年11月21 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣19萬元，及自民國113年3月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣19萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：　㈠緣被告陳宜禎（原名為陳楚幀）於民國110年1月28日委託原告居間仲介出售其所有之屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地），原告受委託後洽得訴外人喆灜開發建設有限公司（下稱喆灜公司）有意承購，經斡旋後，買賣雙方以新臺幣（下同）950萬元成交，並於同年4月6日簽署系爭土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），被告亦於當日簽署「服務費確認單」（下稱系爭居間契約），約定被告委託原告居間仲介買賣不動產，被告同意原告仲介系爭土地完成後，給付買賣總價950萬元之2％即19萬元作為原告居間服務報酬。　㈡喆灜公司於給付第1期簽約款95萬元後，以「嗣後發現買賣土地連接道路之私設道路寬度僅4公尺，依建築法令日後興建之建築物樓地板面積不能超過1,000平方公尺」為由，拒絕履約，並提起訴訟請求返還買賣價金95萬元，被告則反訴請求沒收上開95萬元及遲延違約金。買賣雙方歷經本院110年度訴字第415號及其上訴審臺灣高等法院高雄分院111年度上字第271號事件（下合稱為系爭前案）判決確定，被告合法解除系爭買賣契約，95萬元款項由喆灜公司取回55萬元，其餘40萬元由被告取得。詎料被告以喆灜公司未履約為由，拒絕給付居間報酬，惟系爭買賣契約雖已因故解除，原告仍得請求19萬元居間報酬，爰依民法第565條、第568條第1項及系爭居間契約之約定，請求法院擇一為有利判決等語，並聲明：被告應給付原告19萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告略以：原告於居間之初即已知悉系爭土地面寬未達6平方公尺，仍不斷向喆灜公司誘說簽約，致喆灜公司與被告購買不符合喆灜公司需求之土地，原告不實告知，系爭買賣契約具撤銷原因。又依民法第567條之規定，原告負有調查義務，惟原告未確實向被告報告喆灜公司建地之要求，原告也以為系爭土地符合喆灜公司之需求，原告未善盡調查責任，原告自不得請求居間報酬，又本件因系爭買賣契約解除而實際成交額為0元，原告自無得請求買賣總價之2％為居間報酬。況依民法第570條之規定，原告應向契約雙方即喆灜公司與被告各請求一半報酬，原告不得僅向被告請求報酬。退一步言，原告於被告系爭前案訴訟過程中，並未提供任何協助，19萬元之報酬顯失公平，應依民法第572條之規定予以酌減。退萬步言，原告身為企業經營者，不應一再向「錢」看，應善盡企業經營者之責，重視消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易公平，提供消費者充分與正確之資訊，實施其他必要之消費者保護措施等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項（本院卷第139頁）：　㈠被告於110年1月28日委託原告居間仲介出售系爭土地，原告嗣於同年4月6日媒介喆灜公司以950萬元向被告購買系爭土地，並於當日簽訂系爭買賣契約及系爭服務確認單。　㈡依系爭服務確認單，被告委託原告居間仲介買賣系爭土地，被告同意原告於仲介完成系爭土地買賣事宜後，給付原告95 0萬元百分之2計算之服務報酬，即19萬元。　㈢依系爭前案，喆灜公司以系爭土地有瑕疵為由解除系爭買賣契約，並不合法。而被告以喆灜公司未如期交付用印款為由，向喆灜公司解除系爭買賣契約，為合法。四、得心證之理由：　㈠系爭買賣契約有無撤銷原因？　⒈按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，為民法第568條第1項所明定。其立法理由明揭：「居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，乃當然之理，故契約無效，或契約已成立而撤銷者，居間人不得請求報酬。」又按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。　⒉經查，喆灜公司以嗣後發現系爭土地連接道路之私設道路寬度僅約4公尺，依法系爭土地所能興建之建築物樓地板面積不得超過1,000平方公尺，則系爭土地供建築使用之價值與效用已大幅減少，顯有重大瑕疵，依民法第359條規定解除系爭買賣契約，請求返還已付價金95萬元，經系爭前案以系爭土地並無私設道路，且建築態樣無須設計基地內通路或私設通路使用時，系爭土地可供建築使用，得興建透天厝、公寓、華廈、大樓等多樣建築物種類，喆灜公司所稱之建築限制，並非通常交易觀念上物之瑕疵，買賣雙方無特別約定，自不得以此認為構成瑕疵，喆灜公司解除系爭買賣契約，自非適法等情，業經本院調取系爭前案核閱無訛，且為被告所不爭執（不爭執事項㈢），是喆灜公司於系爭前案係主張系爭土地無法建築具私設道路之超過1,000平方公尺之建物，系爭買賣契約存有解除事由，並無主張有何撤銷原因，被告所辯，已難可信。　⒊再者，被告一方面辯稱原告明知喆灜公司特定之建築需求仍誆騙之，卻同時又辯稱原告以為系爭土地符合喆灜公司之需求，兩相矛盾，已難盡信。況且，縱認被告所稱原告明知喆灜公司有特定之建築需求仍設計其簽訂系爭買賣契約乙節為真，系爭買賣契約之當事人為被告與喆灜公司，依前揭規定，就第三人原告所為之詐欺，亦應以相對人即被告明知始得撤銷，然被告亦已自承原告未與被告確認系爭土地是否為喆灜公司所需等語（本院卷第69頁），顯見被告亦於系爭買賣契約簽訂時，不知喆灜公司特定之建築需求，自無何得撤銷事由可言。　㈡原告請求居間報酬19萬元，有無理由？　⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判決意旨參照）。　⒉經查，系爭買賣契約雖已經被告解除契約（不爭執事項㈢），然兩造於110年4月6日即已成立系爭居間契約，並約定居間報酬為19萬元（不爭執事項㈠），依上開說明，原告仍得請求19萬元，是原告主張，應屬有據，被告辯稱成交價0元，居間報酬為0元等語，洵無足採。　⒊被告辯稱依民法第570條之規定，應由被告與喆灜公司平均分擔居間報酬等語，然本件原告分別與被告、喆灜公司簽訂居間契約之節，另有原告與喆灜公司之服務費確認單影本存卷可查（本院卷第205頁），即屬民法第570條所稱之「契約另有訂定」，被告所辯，容有誤會。　⒋被告又辯稱原告未向被告報告喆灜公司之建築需求，導致後續糾紛等語，然所謂告知及調查義務，應以相當合理範圍為其限，倘已盡善良管理人注意義務而無從查證，自不得認違反調查及告知義務。查，系爭土地仍得供建築，僅就特定建築形式受有限制，而此亦應由建築專業之人評估後方得知悉，難謂原告未盡善良管理人之注意義務，況喆灜公司於系爭前案即已自陳：第一次買土地欲興建房屋出售，因無經驗，未請建築師評估等語，顯見喆灜公司於購地前即對於自身需求不甚清楚，自難將此節強加作為居間人調查義務，是被告所辯，礙無足採。　㈢被告辯稱約定之服務報酬過高，應依民法第572條規定酌減，有無理由？　⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文，其立法理由為居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。　⒉民法第572條本文固規定法院得因給付義務人之請求酌減居間約定之報酬，惟不動產經紀業管理條例第19條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」而主管機關內政部於89年公（函）告訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金。」，上開不動產經紀業管理條例、不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，為民法之特別法，是有關不動產仲介之收費標準，應以該條例為準，不逾不動產實際成交價之6％。　⒊被告辯稱原告未於其系爭前案訴訟過程中提供協助等語，然訴訟協助本非居間契約之給付義務，以此為酌減事由，於法不容。又系爭居間契約之報酬計算既為被告經自由意志與原告議定所為之結果，本於契約自由原則，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。況且依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1項之規定，上開成交總價2％之服務報酬並無過鉅而有失公平之處，被告辯稱原告請求19萬元服務報酬過鉅或有失公平等節，復未舉證以佐其說，實難認被告此部分之抗辯可採。　㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查，原告就上述得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，即113年3月22日起（本院卷第45頁），至清償日止，按週年利率5％計算之利息，依上開說明，同為有據。五、綜上所述，原告依民法第565條、第568條第1項之規定，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　潮州簡易庭　法　官吳建緯以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　薛雅云

2024-12-19

CCEV-113-潮簡-419-20241219-1

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屏東簡易庭

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臺灣屏東地方法院簡易民事判決　　　　　　　　　　　　　　　 113年度屏簡字第117號原告程亦不動產有限公司法定代理人劉兆晟訴訟代理人陳佳玲被告潘宗權上列當事人間給付仲介服務費事件，本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣（下同）140,000元，及自112年12月 2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行，但被告以140,000元為原告供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、緣原告「晟德不動產有限公司」，於113年4月16日變更公司名稱為「程亦不動產有限公司」，有卷存臺中市政府函、有限公司變更登記表可稽（見本院卷第219-227頁），就此合先敘明。二、原告主張：緣原告受訴外人陳進興委託銷售其所有坐落屏東縣○○市○○段000地號土地及其上同段1399建號（即門牌號碼屏東縣○○市○○街000號）建物，被告先於591房屋交易網看到系爭房地後，於112年9月間經原告所屬經紀營業員陳佳玲帶看系爭房地，於112年9月24日在屏東縣立圖書館總館內之營業咖啡廳，被告、陳進興與陳佳玲在訴外人嚴翊方地政士事務所之林季錚地政士見證下以700萬元簽立不動產買賣契約書，並已辦妥系爭房地所有權移轉登記及點交，依被告簽立之服務確認單，被告應給付原告服務費140,000元，詎被告拒絕給付，經原告於112年11月24日以LINE催告被告於7日內給付，然被告仍未給付，故依民法第568條第1項或居間法律關係（按指服務確認單）請求法院擇一判決被告給付等語。聲明：除假執行外，如主文第1項所示。三、被告則以：被告固有簽立服務確認單約定給付原告服務費14 0,000元，及與陳進興簽立不動產買賣契約書以700萬元買受系爭房地，並已辦妥系爭房地所有權移轉登記及點交，惟因原告有下列情事：　㈠原告未揭露陳佳玲為陳進興之女，原告法定代表人劉兆晟則為陳佳玲之配偶，係陳進興之女婿，有違民法第106條雙方代理規定。　㈡原告未依法向被告以不動產說明書說明屋況：原告員工即本件不動產經紀人鄭婉婷於本約居間迄至原告與陳進興就系爭房地於112年9月24日簽署買賣契約時，並未出現，自無可能向被告進行說明系爭房地屋況，而陳佳玲亦沒有依照進行相關屋況解說。　㈢原告未盡價格調查之義務：系爭房地位於屏東縣屏東市華一街，則原告自應提供屏東市華一街附近與本案物件條件相近（地上2層）之價格資料，惟原告人員於仲介過程中，並未提出任何價格資料，供被告參考，僅是一眛叫被告接受陳進興（賣方）之開價，故原告並未盡善良管理人義務。　㈣被告與陳進興於112年9月24日簽立系爭房地買賣契約，但被告在簽約前，陳佳玲帶看系爭房屋，當時即發現系爭房地有壁癌、地板磁磚破損、外牆剝落、女兒牆裂縫等瑕疵，惟原告人員當時向被告表示，相關瑕疵在簽約後、交屋前都會修復完成，會將系爭房地恢復成與其標的物現況說明書相符的狀況，被告因此與陳進興簽署系爭房地買賣契約，並於11 2年11月24日交屋。又被告於112年10月15日再次看屋時，發現上開壁癌、外牆剝落、女兒牆裂縫等瑕疵完全未予處理，甚至發現系爭房屋有熱水管路無水、喪失效用等問題，此部分與陳進興於標的物現況說明書中所載之「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）項目勾選『否』，以保證系爭房屋無任何重要瑕疵問題的屋況完全不同。也未幫被告向陳進興協調相處理事宜，而使被告亦喪失上開瑕疵對於陳進興瑕疵擔保權益，致損失210,000元修繕費用之求償權利。　㈤綜上，原告並未盡善良管理人義務且已造成被告損失，故依民法第571條規定不得向被告請求報酬，原告之請求即無理由。　㈥聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免假執行。四、下列事項為兩造所不爭執：　㈠被告與原告於112年9月24日簽訂服務費確認單，約定服務費為140,000元。　㈡系爭房地已辦妥所有權移轉登記及點交。五、經查：　㈠本件陳佳玲為陳進興之女乙節，為原告所不爭執，惟依個人資料保護法第2條第1款規定家庭亦屬個人資料，屬個人隱私，依陳佳玲與被告之妻即LINE暱稱「591屏東透天厝葉嘉嘉嘉」於112年9月10日LINE對話內容已表明「男性親友長輩」、「做自己人生意有時也是很．．畢竟價格決定權是他們在決定，晚輩沒有任何決定權只能盡力去溝通」等語（見本院卷第137頁），本院審酌不動產經紀人員告知義務、善良管理人之注意義務與個人資料隱私的保護二者之衝突與調和，認為陳佳玲如此說明與賣方親屬關係，並未違反告知義務及善良管理人之注意義務。又於112年9月24日簽立系爭房地買賣契約之雙方當事人分別為被告與陳進興本人，並無代理人存在，亦無被告所稱違民法第106條雙方代理規定。　㈡按「本條例用辭定義如下︰．．七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」此不動產經紀業管理條例第2條第7款定有明文。足見，經紀營業員之得協助經紀人執行仲介或代銷業務。本件陳佳玲為不動產經紀營業員乙節，被告並未爭執，故由陳佳玲協助原告所屬不動產經紀人即鄭婉婷，於法自無不合。依原告所提出陳佳玲與被告之妻LINE對話內容，於112年9月6日、112年9月13日即有告知附近交易行情（見本院卷第142-144頁），並有本院卷存交易行情資料、系爭房地500公尺交易行情表可查（見本院卷第150、151、395頁），並無被告指原告提供任何價格資料之情事。　㈢次按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」此不動產經紀業管理條例第23 條第1項亦定有明文，惟本院認為判斷不動產經紀人員，對於不動產現狀，有無違反告知義務、善良管理人意義務，除不動產說明書外，尚需籍由刊登不動產廣告照片有無刻意掩蓋瑕疵部分，不予揭露，或陪同購買者察看屋況時，有無刻意避開瑕疵部分等相關事實綜合判斷之。經查：　　①本件依卷存爭房地於591房屋交易網之照片（見本院卷第27 7-284頁），已明顯可見壁癌、地板磁磚破損，而依陳佳玲與被告之妻112年9月6日LINE對話內容，可知係從591房屋交易網得知系爭房地出售（見本院卷第285頁），加以被告自承陳佳玲帶看系爭房屋，當時即發現系爭房地有壁癌、地板磁磚破損、外牆剝落、女兒牆裂縫等瑕疵（見本院卷第66頁原告書狀）。又依證人陳怡如於本院審理時證述：「（屏東市○○街000號這個房子你知道嗎？）我知道，我是這個物件的營業員，也是承辦人員之一。（被告有去看過房子嗎？）有，在2023年9月9日下午2點跟他太太去看房子，我也在場。〔（提示本院卷第277頁至284頁的照片），是不是591當時廣告屋況的照片？〕對。（這個廣告是你們原告公司刊登的嗎？）是。（你那天在現場有跟被說明怎麼樣的屋況？）我是開發承辦之一，也就是找房子來賣的，陳佳玲也是開發之一，也是買方的銷售業務。屋況是陳佳玲說明，因為那天是下雨被告他們是開車來，他兒子在車上，被告的太太先進去，被告的太太從一樓的客廳開始走到後面的廚房，業務陳佳玲就有告知這是原始屋況，也用手指出現場廚房旁邊的廁所外面的牆面有壁癌，一樓廚房後面有防火牆也有讓他太太看。然後上二樓，有帶到後面的房間為主臥有廁所，因為廁所有整理過，所以也有跟他講，陽台也有開出去給被告的太太看，二樓兩間房間看完後就上三樓增建部分（鐵皮搭建開放式），然後陳佳玲有問要不要請先生也來看，被告的太太說好，所以他太太下去換被告上來，然後再帶他先生一樣從一樓到三樓，一樣也有告訴他壁癌的地方，防火牆也有開給他，這是原始屋況沒有任何遮蔽，所以被告可以完整看到。」等語（見本院卷第387-389頁）。顯見被告在簽約之前，應已清楚知悉系爭房地有壁癌、地板磁磚破損、外牆剝落、女兒牆裂縫之情形存在。　　②依陳佳玲與被告之妻LINE對話（見本院卷第152、153、154 頁），陳佳玲即已明白告知「屋況是需要整理的」、「整修也是看個人怎麼整修」等語，並以寄有關舊屋整修相片予被告之妻，而被告遲至言詞辯論終結前，亦未提出證據證明原告有承諾相關瑕疵在簽約後、交屋前都會修復完成，故被告抗辯原告人員當時向被告表示，相關瑕疵在簽約後、交屋前都會修復完成，會將系爭房地恢復成與其標的物現況說明書相符的狀況云云，並無可採。　　③雖被告懷疑漏水部分（見本院卷第156-165頁陳佳玲與被告之妻對話內容），惟被告與陳進興之不動產買賣契約書，已載明：「交屋後半年內，若原屋況有滲漏水，由賣方負擔瑕疵擔保責任修繕處理（不包含附贈物）」等語（見本院卷第97頁），並無喪失對陳進興瑕疵擔保權益，況依陳佳玲與被告之妻LINE對話（見本院卷第156-172頁），可知陳佳玲積極與被告之妻溝通被告懷疑漏水部分，並有去有請人至系爭房地貼衛生紙測試有無漏水，甚或表示可以第三方師傅來鑑定，也請被告的工班一起過來，並無被告所指未幫被告向陳進興協調相處理事宜之情事。另依本院卷第184頁照片，可知系爭房地當時並無裝設熱水器連接，自無從判斷熱水管路是否有水，而本件並無證據證明原告所屬人員知悉熱水管路無水而未予告知。　　④綜上所述，經紀人員，包含經紀人或經紀營業員，已如上所述，雖被告抗辯不動產經紀人鄭婉婷迄至於112年9月24 日簽署買賣契約時始為出現，於標的物現況說明書中所載之「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」項目勾選「否」（見本院卷第265頁），然綜合上開情事，本院認原告所屬經紀人員已盡系爭房屋地屋況現狀之說明義務，亦難認有未盡善良管理人之注意義務，被告抗辯民法依民法第571條規定，原告不得向被告請求報酬，並無可採。　㈣是則，原告依服務確認單，請求被告給付140,000元及自112 年12月2日起（見本院卷第194頁，原告之經紀人員陳佳玲於 112年11月24日以LINE催告，將服務費七天內匯到公司，即於112年12月1日屆滿7日）至清償日止，按年法定利率息分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2 項準用第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。八、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　屏東簡易庭　法　官曾吉雄正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭美雀

2024-12-18

PTEV-113-屏簡-117-20241218-1

簡上

臺灣新北地方法院

給付居間報酬

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第283號上訴人王桂珍被上訴人富華國際行銷有限公司法定代理人梁語恩訴訟代理人陳宜新律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國113 年2月29日本院板橋簡易庭112年度板簡字第1501號第一審判決提起上訴，經本院於113年10月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：上訴人於民國112年3月8日簽訂不動產買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約）、買方給付服務報酬承諾書（下稱系爭承諾書），委託被上訴人居間仲介購買訴外人林文祥所有之新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍全部）及其上同段168建號即門牌號碼同區大觀路2段148巷82號建物（權利範圍全部，下合稱系爭房地），並承諾給付被上訴人買賣總價款2％之服務報酬。嗣上訴人與林文祥經被上訴人居間媒介於112年3月9日就系爭房地簽訂買賣總價款新臺幣(下同)1,510萬元之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），上訴人並於同日另簽訂客戶服務費確認單（下稱系爭確認單），承諾給付上訴人服務報酬40萬元（下稱系爭服務費）。嗣系爭買賣契約雖因故經上訴人及林文祥合意解除，但不影響上訴人應給付服務報酬之義務，詎上訴人拒不給付，爰本於居間之法律關係，依系爭承諾書、系爭確認單之約定，請求上訴人給付系爭服務費之本息等語【原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴】，並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭斡旋契約、系爭承諾書、系爭確認單之「王桂珍」簽名非上訴人所簽，系爭確認單亦無被上訴人為當事人之標記，否認兩造間有居間契約關係存在。縱認系爭斡旋契約、系爭承諾書、系爭確認單為真正，但系爭斡旋契約、系爭承諾書、系爭確認單均為定型化契約，被上訴人未事先提供上訴人審閱，是以，系爭斡旋契約、系爭承諾書、系爭確認單有關居間報酬之約定，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第3項規定，不構成契約內容等語資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、查，上訴人與訴外人林文祥於112年3月9日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，嗣於112年3月27日上訴人與林文祥合意協議解除系爭買賣契約之事實，有系爭買賣契約、協議書、系爭房地登記謄本、異動索引在卷可稽（見原審卷第17至22頁、第73至113頁、第123至129頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。惟被上訴人主張系爭買賣契約係被上訴人之營業員居間媒介上訴人與林文祥所簽立，上訴人並有簽訂系爭斡旋契約、系爭承諾書、系爭確認單等文件，依系爭確認單約定及民法第568條第1項規定，上訴人應給付被上訴人約定報酬 40萬元乙節，上訴人則以前揭情詞置辯。四、本院之判斷：　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或　　為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。上訴人固否認系爭斡旋契約、系爭承諾書、系爭確認單上其簽名之真正，並進而否認兩造間就系爭房地買賣事宜有居間契約關係存在。惟依證人即受雇於被上訴人之營業員陳鑫宏於原審到庭證稱：伊受上訴人委託居間仲介系爭房地買賣事宜，系爭斡旋契約、系爭承諾書上「王桂珍」之簽名，係上訴人本人於112年3月8日在上訴人住家附近上訴人指定之便利商店親簽訂立，當天伊與上訴人談好上訴人出價1600萬元買系爭房地，上訴人付5萬元斡旋金給伊後，上訴人就當場簽系爭斡旋契約及系爭承諾書這兩份文件。而上訴人在系爭斡旋契約及系爭承諾書上簽名前，伊有向上訴人講解系爭斡旋契約及系爭承諾書之權利義務內容，也有唸條款給上訴人聽，伊有確認上訴人已理解系爭斡旋契約及系爭承諾書之條款內容。其後於買賣雙方簽立系爭買賣契約前，有先簽系爭確認單，系爭確認單上「王桂珍」之簽名係上訴人於112年3月9日在被上訴人公司處親簽。系爭承諾書原本約定上訴人給付被上訴人買賣總價款2%之服務報酬，但伊有依上訴人請託再與賣方為砍價磋商，賣方最終降至1510 萬元，伊即向上訴人爭取提高服務費成數，上訴人同意服務報酬提高為40萬元後，才在系爭確認單簽名等語（見原審卷第166至170頁），並審諸系爭斡旋契約、系爭承諾書、系爭確認單上「王桂珍」簽名字跡（見原審卷第23、133、135頁），不僅與系爭買賣契約上訴人自陳為其親簽之簽名字跡（見原審卷第20、22頁）在結構佈局、態勢神韻、筆畫特徵、書寫習慣等極為貌似，甚且與上訴人於原審親書之答辯狀、陳報狀上「王桂珍」簽名字跡（見原審卷第72、144、155頁）幾近相同，則系爭斡旋契約、系爭承諾書、系爭確認單應係上訴人親簽訂立無訛，準此，兩造間就系爭房地買賣事宜成立居間契約法律關係洵堪認定。　㈡上訴人雖另以：系爭斡旋契約、系爭承諾書、系爭確認單因被上訴人未事先提供上訴人審閱，系爭斡旋契約、系爭承諾書、系爭確認單有關居間報酬之約定，依消保法第11條之1第3項規定，不構成契約內容云云置辯。惟觀諸系爭承諾書原為：「...立書人承諾應於買賣契約成立時，給付買賣價款百分之＿之服務費予受託人」、系爭確認單原為：「...立書人承諾應於買賣契約成立時三日內，給付服務報酬新台幣　佰　拾　萬　仟　佰元整，予東森房屋板橋縣民大道/板橋文化路/板橋江翠北側加盟店」，可知有關服務報酬之具體內容原為空白，非被上訴人所預先擬定之定型化條款，復佐以證人陳鑫宏前開證述內容，足認系爭承諾書、系爭確認單有關居間報酬之約定，係經兩造合意後，再以手寫方式在系爭承諾書上開空白處填載「貳」及在系爭確認單上填具金額為「肆拾零萬零仟零佰元」，乃屬兩造間之個別磋商條款，無消保法第11條之1適用，是上訴人上開抗辯，並無所據。　㈢末按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號裁判意旨參照）。查兩造間就系爭房地買賣事宜有居間契約法律關係存在，業經本院認定如前。而上訴人與林文祥經由被上訴人居間媒介，於112年3月9日簽訂系爭買賣契約乙情，業據證人陳鑫宏於原審證述綦詳，並有系爭買賣契約為憑，堪認被上訴人已依約履行居間義務完畢，被上訴人依民法第568條第1 項規定，自得請求上訴人給付居間報酬即系爭服務費。至其後上訴人與林文祥雖合意解除系爭買賣契約，但依前開說明，並不影響上訴人依系爭確認單約定給付被上訴人系爭服務費之義務。五、從而，被上訴人依系爭確認單約定及民法第568條第1項規定，請求上訴人給付被上訴人系爭服務費40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年5月29日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　民事第四庭　　審判長法　官　張筱琪　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊佩頴　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　古秋菊以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉馥瑄

2024-12-10

PCDV-113-簡上-283-20241210-1

桃簡

桃園簡易庭

給付居間報酬

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第1239號原告柏年不動產有限公司法定代理人林月嫦訴訟代理人劉邦智被告林志明上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國113年10月22 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣417,000元訴訟費用由被告負擔。本判決第1項得假執行。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國112年6月間簽訂委託銷售契約書，約定被告委託原告仲介出售門牌號碼桃園市○○區○○路00號2樓之3房屋及坐落地號土地同市區○○段000○000○000○000地號土地（下稱系爭不動產），約定委託期間自112年6月6日起至1 12年9月6日止、仲介服務佣金為成交總價4％（下稱系爭居間契約）。事後，被告經由原告之仲介，於112年6月21日與訴外人劉昭男就系爭不動產簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）6,960,000元，被告另同意給付原告價金6％之報酬即417,000元，並簽署服務費確認單同意書（下稱系爭同意書），堪認原告已依約完成居間義務，自得請求被告給付居間報酬即417,000元，為此爰依系爭居間契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告417,000元。二、被告則以：確實有委託原告銷售系爭不動產，然嗣後因被告非系爭不動產登記名義人而無法完成不動產移轉登記而並未完成交易，被告已撤銷系爭買賣契約，被告無須給付原告服務報酬等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項前段、第203條、第233條第1項前段亦有規定明文。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。是以解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號民事判決意旨參照）。復按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院 49年台上字第1646號判決意旨參照）。　㈡原告主張兩造於112年6月間簽訂系爭居間契約，嗣後被告經由原告之仲介，於112年6月21日與劉昭男就系爭不動產簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為 6,960,000元，兩造另約定因原告完成受託事項，協助被告出賣系爭不動產，被告依約應給付原告服務費417,000元，並簽署系爭同意書一節，業據原告提出與其陳述相符之委託銷售契約書、系爭同意書、不動產買賣契約書等件在卷（本院卷第9至12頁、第32至37頁），且為被告所不爭執（本院卷第30頁反面），此部分之事實，應堪認定。　㈢查系爭居間契約第5條第3項另約定「因不可歸責乙方（即原告）事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，甲方（即被告）不得拒絕服務報酬給付義務」，有系爭居間契約在卷可查（本院卷第9頁），又兩造於112年6月21日簽署之系爭同意書僅記載因被告委託原告銷售系爭不動產，而原告業已完成受託事項，故被告依約即應給付原告服務費等旨，有系爭同意書在卷可按（本院卷第12頁），系爭同意書所載之被告依「約」即應負有給付義務，所指即為兩造所簽署之系爭居間契約，足見系爭同意書係為補充前揭系爭居間契約而簽署，並非係屬兩造新訂立之契約。而系爭同意書既係補充約定，自得將之與系爭居間契約合併適用於系爭居間契約第5 條第3項所示在不可歸責原告時買賣契約無效、被撤銷或解除時，仍不解免被告給付報酬義務之約定。被告雖以前詞置辯，然原告既已實際提供仲介系爭不動產買賣之服務，業如前述，則依上開說明，縱使系爭不動產嗣後並未完成移轉登記或經買賣契約當事人為撤銷、解除，亦無礙於原告得依首揭規定，請求服務報酬之權利。故被告此部分所辯，亦無足採。　㈣從而，系爭不動產買賣契約因原告之媒介而成立，原告依系爭居間契約，請求被告給付約定之服務報酬417,000元，洵屬正當，應予准許。五、綜上所述，原告依系爭居間契約之法律關係，請求被告給付 417,000元，為有理由，應予准許。六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳愷璘以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳宏明

2024-11-22

TYEV-113-桃簡-1239-20241122-1

訴

臺灣臺北地方法院

返還服務費

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第1571號原告林莊橙樺訴訟代理人鄭任斌律師被告有限公司法定代理人劉家豪訴訟代理人許俊明律師上列當事人間請求返還服務費事件，本院於民國113年11月1日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告為坐落臺北市○○區○○○路000號17樓之1建物(下稱系爭建物)之所有權人，委託原告之子林俊廷於110年12月27日代理原告與被告簽立「一般委託銷售契約書」（下稱一般委託契約）委託銷售期間為110年12月27日至111年1月9日，復於11 1年1月9日代理原告與被告簽立「專任委託銷售契約書」（下稱專任委託契約），約定委託銷售期間為同年1月10日至3 月9日，上開委託銷售契約所定之收取服務報酬均為成交金額百分之4。被告於簽訂專任委託契約當日，即順利仲介出售系爭建物予訴外人李岱蓮（下稱買方），雙方簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）3,030萬元。詎於雙方完成所有權移轉登記後，竟發生系爭建物所在之大樓管委會阻擾買方進行裝修爭議，原告始知被告為急於成交賺取服務費，於買賣契約簽訂前未向買方詳盡說明系爭建物現狀，於簽約後亦未協助買方與管委會協調入場裝修，買方遂要求解除契約，嗣經被告居中協調，買賣雙方同意恢復原狀，經臺北市○○區○○○○○○○000○○○○○000 號調解書，約定買方同意回復系爭建物所有權予原告；買方因買賣事件已支付主管機關之規、稅費由原告吸收，被告不收取服務費；完成移轉所有權登記後，履約保證帳戶內餘額全數返還至買方指定帳戶。　㈡嗣買賣雙方依前述調解書之內容處理恢復原狀事宜，惟買方向僑馥建築經理股份有限公司(下稱僑馥建經)申請返還履保金時，發現被告於111年1月17日未經買賣雙方同意於系爭建物不動產買賣價金履約保證專戶領走與約定不符之服務費15 0萬元，系爭買賣契約既已解除，被告收取本件服務費應無法律上原因，縱兩造原有簽定一般委託契約，但業經兩造所合意簽訂之新約即專任委託契約所取代而不復存在，而專任委託契約所約定委託時間生效時，系爭建物已於111年1月9 日完成交易，已非屬得委託之標的，被告依據專任委託契約約定向原告請求服務報酬顯屬不當，核有不當得利之情事，爰依民法第179條規定，請求被告返還已收取之服務報酬150 萬元等語。並聲明：被告應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：系爭建物暨坐落基地與隔壁同號17樓之房地均為原告所有，其上均有頂樓加蓋，但兩屋之頂樓加蓋係屬連通沒有分戶牆，原告之代理人林俊廷刻意隱瞞其前手就上開兩屋之頂樓加蓋與大樓管委會早有爭議之事實，向被告之仲介人員陳宣伊及買方保證可以合法申請室內裝修許可並新建分戶牆予以區隔，並於系爭買賣契約其他約定事項記明。嗣於買方申請室內裝修許可遭大樓管委會阻攔，買方原請求減少價金100萬元，原告不同意且為脫卸對於買方之違約及瑕疵擔保責任，乃同意與買方調解合意解除系爭買賣契約，故系爭買賣契約解除顯不可歸責於被告。又賣方仲介服務費為15 0萬元，為原告代理人林俊廷簽約時同意給付被告公司及仲介人員陳宣伊之賣方仲介服務費，有賣方服務費確認單可稽，依據不動產買賣價金履約保證申請書第5條第1項第3款約定，於系爭買賣契約簽訂後，即由僑馥建經依服務費確認單、委託銷售契約書、委託銷售契約内容變更同意書等相關證明文件之約定金額給付予被告，復依據一般委託契約第6條第2項之約定，契約成立後，因可歸責於委託人(即賣方)之事由或買賣雙方合意解除買賣契約，委託人仍應依約給付服務報酬，被告受領之服務報酬有法律上原因，原告請求返還，並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠原告委託其子林俊廷於110年12月27日與被告就系爭建物簽立一般委託契約，委託銷售期間為110年12月27日至111年1月9 日，復於111年1月9日代理原告與被告就系爭建物簽立專任委託契約，約定委託銷售期間為同年1月10日至3月9日。　㈡原告前於111年1月9日與訴外人李岱蓮就系爭建物簽訂系爭買賣契約，嗣經臺北市○○區○○○○○○○000○○○○○000號調解書，合意解除系爭買賣契約。　　㈢被告已收取服務報酬150萬元。四、得心證之理由：　　原告主張系爭買賣契約已解除，被告不得收取服務報酬150 萬元，故依民法第179條規定，請求被告返還150萬元本息等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：　㈠按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568 條第1項分別定有明文。居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號裁判意旨參照）。是居間契約乃屬於以從事服務之契約類型，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件即契約之成立，縱事後該契約因故未履行或解除，亦不影響居間人所應得之報酬。又「買賣成交者，受託人（即被告）得向委託人（即原告）收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4（最高不得超過中央主管機關之規定），數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬，委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交。」、「買賣契約成立後，契約成立後，因可歸責於委託人(即賣方)之事由或買賣雙方合意解除買賣契約，委託人仍應依約給付服務報酬。」，亦為兩造簽立之一般委託契約第6條第1、2項前段所明訂。　㈡本件被告仲介人員陳宣伊前曾於111年1月9日媒介原告與買受人李岱蓮簽訂系爭買賣契約，有不動產買賣契約書附卷可稽（本院卷第21至31頁），並辦畢所有權移轉登記，此為兩造所不爭執，堪認被告已依兩造間一般委託契約約定完成居間仲介之義務，被告自得依約請求服務報酬。縱原告與買方事後因系爭建物頂樓加蓋爭議，合意解除系爭買賣契約，揆諸上開說明、契約約定，對於被告所得報酬並無影響，被告受領服務報酬150萬元有法律上原因，原告依民法第179條規定，請求被告返還服務報酬150萬元，自屬無據。　㈢原告雖主張被告仲介人員陳宣伊同意返還服務費云云，並舉其與陳宣伊對話紀錄為證，然此為被告所否認，抗辯原告所提對話紀錄截圖並非全部完整對話截圖之內容，觀被告提出完整對話內容，原告代理人林俊廷發現被告已受領服務報酬後，要求陳宣伊要把錢匯回去履約保證專戶，陳宣伊回復請領仲介費（即服務報酬）是合理應該的（見本院卷第435至4 47頁），並未同意返還服務費，原告空言抗辯既無其他證據資料可佐，此部分抗辯自非可取。五、綜上所述，被告受領服務報酬150萬元有法律上原因，並非不當得利，原告依民法第179條規定，請求被告給付150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　熊志強以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡斐雯

2024-11-15

TPDV-113-訴-1571-20241115-1

橋簡

橋頭簡易庭

給付仲介服務費

臺灣橋頭地方法院民事簡易判決 113年度橋簡字第821號原告昕鎵不動產有限公司法定代理人莊宗穎被告坤勝國際有限公司法定代理人鄧乾坤訴訟代理人苗繼業律師吳世敏律師上列當事人間請求給付仲介服務費事件，本院於民國113年10月3 0日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬元，及自民國一百一十三年七月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾捌萬元為原告供擔保，免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國112年1月12日接受被告委託銷售門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋及坐落之土地（下稱系爭不動產），雙方簽定委託銷售合約（下稱系爭契約），約定委託銷售金額為新臺幣（下同）2280萬元，並同時簽署第一次契約變更同意書，約定底價為1980萬，後雙方陸續於112年3月 17日、112年12月14日簽訂契約變更同意書，底價最後變更為1700萬元。112年3月4日，被告傳訊告知原告有太平洋房屋洪小姐與其聯繫，希望由原告接手洽談，由於買方透過同業聯賣，無法收取2%服務費，原告基於信任及友好關係承諾會全力促成買賣，經過幾天斡旋後，原告取得同業買家1800 萬的要約，與最後被告簽訂之比價相比大幅溢價100萬，被告知悉溢價100萬是犧牲原告利益所得，遂承諾願意多支付原告1%服務費(總額90萬元)以補償專員勞務及公司損失，並分兩筆支付，第一筆為同業佣金拆算，自履保公司申請54萬元，第二筆於房屋點交當日交付36萬元現金或匯款。112年3 月9日簽約時，原告將雙方達成共識之最後條件以契約變更同意書（下稱系爭同意書）及服務費確認單（下稱系爭確認單）讓被告簽署確認，但被告卻遲未給付上述36萬元服務費，爰依系爭契約及服務費確認單請求被告給付等語。聲明: 被告應給付原告36萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以: 系爭契約原約定銷售金額2280萬元、服務費為成交價之4%，後因原告無法找到符合價格之買家，希望被告降價，雙方並約定改以成交價3%為服務費報酬，此由原告提出之履約保證金專戶收支明細表所載「賣方仲介費總額」54萬元、原告提出經原告用印之履約保證仲介費出款單亦明確手寫賣方仲介費總額為54萬元、並記載經紀業已確認上開仲介費總額與客戶之委託合約相符等語，均可為證。又其不確定系爭確認單是否為其所簽，且該單日期有塗改痕跡、被告曾另填過54萬元之服務費確認單，原告僅執系爭確認單請求為無理由等語，資為抗辯。聲明:原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)原告主張被告曾委託原告銷售系爭不動產並簽訂系爭契約，嗣系爭不動產於前述時間以1800萬元成交，被告已給付原告服務費54萬元（成交價之3%，從履保帳戶扣款），後原告請求被告再給付36萬元，但被告並未給付等事實，有系爭契約、契約變更同意書、雙方通訊軟體對話紀錄、服務費確認單等件為證，且未據被告爭執，此部分事實堪以認定。又系爭契約雖僅由被告公司負責人鄧乾坤在委託人欄簽名，但系爭不動產為被告所有，原告簽約時應可推知鄧乾坤是以被告代理人意思為之，且嗣後被告與買方簽訂之買賣契約係以被告名義而非鄧乾坤為之，被告於本院審理時亦表示對原告所主張委託銷售系爭不動產之事不爭執（本院卷第97至98頁），堪認系爭契約之效力是發生在兩造而非原告與鄧乾坤之間。　 (二)按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人；經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處，不動產經紀業管理條例第19條、第20條分別定有明文。而「中央主管機關規定之報酬標準」依內政部89年5月2日台（89）台內中地字第8979087號函文亦揭示「二、㈣經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租貸雙方事先充分瞭解。」。又觀之不動產經紀業管理條例第19條規範文句，經紀業、經紀人員違反規範所生罰鍰、行政裁罰處分規定及同條例第1條立法意旨，可知係為防免仲介業者以差價約定巧取不當報酬，強制其依照中央主管機關規定報酬標準計收，避免其仗恃資訊優勢，以交易平臺角色恣意操縱交易、哄抬價格，使不動產買賣交易價額透明公開化。經查: 1、系爭契約第5條第1項前段約定「買賣契約成立後，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為成交價之百分之肆【手寫】(最高不得超過中央主管機關之規定)，數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬。」可見雙方當時已約定以成交總價4%為服務報酬，且由上述「數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬」之用語，可見該契約有特別強調以該契約所載之服務報酬為準之意。 2、有關原告提出系爭同意書、系爭確認單（本院卷第17、29頁）主張兩造後來已合意將服務費變更為90萬元，而被告辯稱其不確定該確認單是否為鄧乾坤所簽、且該確認單有日期塗改等語（本院卷第101頁）乙節，經查卷內對話紀錄顯示原告人員曾經傳送系爭確認單的圖片給鄧乾坤，要求被告給付 36萬元，當時鄧乾坤並未否認系爭確認單之存在及簽名之真實性，僅稱「以合約為主」等語（本院卷第93頁），且被告於本件審理中亦未就該確認單之真實性明確爭執，堪認該確認單上之簽名應係鄧乾坤所為。本院審酌若被告從未同意過要給付90萬元之服務費，鄧乾坤理應不致無端在系爭確認單上簽名，原告此主張之事實經過尚非全然無稽。但依原告主張，該90萬元是因為成交犧牲原告利益，所以由被告多付服務費以補償原告專員勞務及公司損失等語，顯示超過系爭契約原本約定部分（成交價4%）的報酬，實係出於嗣後利益分配、損失補償等其他考量而來，而非依照事前揭示之報酬標準，事先約定依成交價金按照中央主管機關規定之報酬標準計收，與不動產經紀業管理條例第19條之禁止規定有違，原告自不得請求被告給付超過4%之報酬。 3、被告雖辯稱兩造另有約定以3%為服務費報酬云云，但被告並未提出其所稱曾簽署的其他服務費確認單，或足以證明雙方曾合意變更服務費報酬為3%之事證。又被告雖辯稱履約保證金專戶收支明細表、履約保證仲介費出款單（本院卷第33、 125頁）都顯示賣方仲介費總額為54萬元等語，但上開文件是原告提出向履保公司請款用的資料，而非兩造簽訂之文件，只能證明原告當時向履保公司要求撥款的金額是54萬元而已，無從認定原告並無再向被告請求款項之意。且依卷內對話紀錄顯示原告人員向被告負責人要求給付餘款時，被告負責人表示「履約都過了，合約也有，寄這個有什麼意思」、「以合約為主」、「合約上就有了」等語（本院卷第91至93 ），可見被告的認知也是服務費應以合約為主，而本件除了系爭契約之外，未見兩造曾簽訂其他關於服務費的契約，故關於服務費之約定，自應回歸系爭契約所約定成交價4%之標準。 4、綜上，本件原告得請求之服務費總額為72萬元（1800萬x4%= 72萬）。扣除被告已給付之54萬元後，原告尚得請求18萬元。四、從而，原告主張被告應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年7月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11　　月　　14　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官　　呂維翰以上正本與原本相符。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　　陳勁綸

2024-11-14

CDEV-113-橋簡-821-20241114-1