確認優先購買權存在
臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度原上字第6號
上 訴 人 陳少溱
訴訟代理人 李家蓮律師
被上訴人 高苡倢
訴訟代理人 楊富強律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民
國112年6月30日臺灣橋頭地方法院111年度訴字第532號第一審判
決提起上訴，本院於113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人為設於原本為訴外人即上訴人之父陳世
均所有之高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上
之「○○○休閒農場」（對外稱為「○○○露營區」）之負責人及
經營者。上訴人於民國105年初向陳世均承租系爭土地，用
以經營「○○○休閒農場」，二人約定開始試營運期間前半年
不收租金，自105年7月起每月租金新臺幣（下同）10,000元
，租金於每月月底前給付，未約定租賃期限，因陳世均為上
訴人之父，故雙方並未簽訂書面租賃契約，僅以口頭成立系
爭土地之不定期基地租賃契約（下稱系爭租約）。上訴人與
陳世均成立系爭租約後，即在系爭土地上整地、牽水電管線
及興建二棟鐵皮建物（下稱系爭建物）作為營業本部及盥洗
浴室使用。被上訴人嗣於原法院108年度司執字第19526號強
制執行事件（下稱系爭執行事件）對執行債務人陳世均之執
行程序中，於110年11月17日以5,510,889元拍定系爭土地。
惟上訴人為基地承租人，依土地法第104條第1項前段、民法
第426條之2第1項規定，上訴人有優先購買權存在，然上訴
人具狀聲請優先承買時，竟遭原法院民事執行處（下稱執行
處）裁定駁回，被上訴人亦否認上訴人就系爭土地有優先購
買權存在，此已致上訴人私法上之地位有不安之危險，為此
，爰依民事訴訟法第247條規定提起本件訴訟等語。並聲明
：確認上訴人就系爭執行事件拍賣之系爭土地有優先購買權
存在。
二、被上訴人則以：上訴人雖主張其為「○○○休閒農場」之負責
人，並提出原證3之營業稅稅籍證明及營業稅查定課徵銷售
額證明為證，然稅籍證明之負責人資料，僅係國稅局依申請
人片面申請而為記載，稅籍證明上關於負責人之記載，無法
為上訴人主張其為「○○○休閒農場」負責人之認定依據。又
上訴人未提出任何積極事證證明其就系爭土地與陳世均間有
租賃關係存在，是上訴人上開主張，自不足採。另執行處於
109年1月16日到場執行時，經地政人員指界結果，系爭土地
上有三間鐵皮屋（無門牌），陳世均在場表示鐵皮屋與土地
上之果樹，均為其所有等語，已自承其為系爭建物之所有權
人。且系爭土地早於106年9月29日即已經假扣押查封，陳世
均復於109年1月16日執行時主張其為系爭建物所有權人，上
訴人則於109年2月7日始向國稅局申請原證3所示之稅籍登記
，如上訴人果如其所稱在105、106年初即向陳世均承租系爭
土地以經營休閒農場，何以遲至系爭土地遭扣押執行後始申
請稅籍登記，況上訴人為00年0月生，於106年間只有20歲，
尚就讀於○○大學○○學系，如何能經營休閒農場，是上訴人之
主張顯係臨訟砌詞，不足採信等語為辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：
㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭執行事件拍賣之系爭土地
有優先購買權存在。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（訴字卷第34-36頁參照）：
㈠被上訴人於系爭執行事件對執行債務人陳世均之執行程序中
，於110年11月17日，以5,510,889元拍定陳世均所有之系爭
土地。系爭土地上有系爭建物（鐵皮屋）作為經營「○○○休
閒農場」之用。
㈡依稅籍資料所載，上訴人曾於109年2月7日登記為「○○○休閒
農場」之負責人。有稅籍資料在卷可稽（訴字卷第47-63頁
）。
㈢陳世均於109年1月16日系爭執行事件查封時，稱系爭土地上
之系爭建物（鐵皮屋）與果樹均為其所有。有系爭執行事件
查封筆錄在卷可稽（執行卷一第237-238頁）。
㈣上訴人接獲系爭土地之拍賣公告後，於110年1月8日、同年2
月18日提出原證5所示之民事異議狀及民事陳報狀。有上開
書狀及執行卷在卷可稽（審訴字卷第33-35頁）。
㈤系爭土地經被上訴人於110年11月17日拍定後，上訴人具狀聲
請優先承買，惟經執行處於110年12月15日以108年度司執字
第19526號民事裁定駁回。有上開裁定（審訴字卷第49-50頁
）及系爭執行事件卷宗在卷可稽。
㈥上訴人於105年1月間為尚在○○大學就讀之大學生。
㈦系爭執行事件就系爭土地之拍賣公告備註欄第八點記載：133
地號土地上建物所有權人，如就該133地號土地有土地法第1
04條第1項所定之地上權、典權或租賃權，或民法第426條之
2所定租地建物所定之法律關係時，得檢具相關證明文件於
拍定後主張優先承買權（審訴字卷第43頁）。
㈧上訴人提起本件訴訟有確認利益。
五、本院論斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。又土地法第104條1項及
第107條第1項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為
承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕
地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之
原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣
契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上字第700號判決
先例要旨參照）。
㈡上訴人主張其與陳世均就系爭土地有系爭租約存在，系爭建
物為其所興建，「○○○休閒農場」為其所經營云云，並提出
稅籍證明及營業稅查定課徵銷售證明，及證人陳世均、陳正
德為證。惟查：
⒈拍賣前所為之公告，在於使應買人瞭解拍賣不動產之所在地
、種類、實際狀況、占有使用情形，是法院強制執行時所作
成之拍賣公告，不因其記載，而發生確定權利義務關係或變
更之效果。故執行處雖在上訴人於110年1月8日、2月18日提
出異議及陳報狀後，在第二次拍賣公告備註欄記載：「五…
第三人陳少溱具狀陳報，133地號土地上有其所有之未保登
建物，其為○○○休閒農場負責人，133地號土地即為○○○休閒
農場之營業登記所在，系爭土地上建物均係其營業之○○○休
閒農場所建造，此有營業稅籍資料可稽，土地亦為其所經營
使用；惟實際使用情形，投標人應自行查明」（執行卷二第
126-127頁），亦僅在說明系爭土地上之建物有第三人主張
權利情事，並無認定或確定上訴人所主張為系爭建物所有人
之效果，先予敘明。
⒉執行處於109年1月16日至系爭土地現場執行時，經地政人員
指界結果，系爭土地上有三間鐵皮屋（無門牌），執行債務
人陳世均在場明確表示：「鐵皮屋與土地其上之果樹，皆為
其所有，無門牌」等語，有查封筆錄在執行卷可稽（執行卷
一第237頁）。又陳世均之債權人彰化商業銀行股份有限公
司前曾聲請對陳世均之財產為假扣押，經執行處於106年9月
29日至系爭土地進行查封，當時系爭土地上已有雜樹林及房
屋坐落其上，有原法院106年度司執全字第252號執行事件查
封筆錄可憑。系爭執行事件之拍賣公告備註欄第五點乃明確
記載：「五、本標土地於106年9月29日假扣押查封時，據地
政人員指界稱，133地號土地上部分雜樹林、部分有房屋坐
落其上。本院復於109年1月16日再執行時，經地政人員指界
結果，133地號土地上有三間鐵皮屋（無門牌）、果樹、茶
樹、櫻花樹、竹林、雜木林、露營區，債務人（即陳世均）
表示鐵皮屋與土地其上之果樹均為其所有，鐵皮屋則無門牌
…」等語（審訴字卷第43頁），是依上述，系爭土地早於106
年間即已存在建物，陳世均並於執行處現場查封時明確表示
系爭土地上之系爭建物為其所有，則倘系爭建物果由上訴人
出資興建所有，陳世均為求保全上訴人之資產，應無在遭債
權人查封財產時完全無任何保留意見而陳稱系爭建物為其所
有之理。上訴人雖稱此係因陳世均不闇法律，就家族成員間
無法區分個別所有之概念，並認鐵皮建物及果樹既係蓋在伊
土地上應為伊所有，始會稱伊為系爭建物之所有權人云云，
惟鐵皮屋與果樹為其個人所有或其女兒即上訴人所有甚為明
確及容易區分，任何人均不會產生誤解，此與是否清楚法律
規範並無相涉，且縱不闇法律，亦不影響陳世均得陳述上訴
人所主張之出資事實以藉此保全上訴人之權利，是上訴人上
開所辯，不足採信。
⒊又陳世均曾於110年11月15日向執行處提出異議狀（執行卷三
第7頁），表示其已清償對併案債權人張清浩之欠款，該異
議狀並檢附張清浩於109年5月12日向原法院提出之109年度
橋簡字第315號民事補正狀，該補正狀記載：陳世均以建設
露營區為由，向本人張清浩分別借款50萬（105年3月29日借
）、50萬（105年6月20日借）、40萬（105年12月21日借）
等語（執行卷三第35-37頁）。而陳世均並不否認有向張清
浩借款，僅係辯稱已清償完畢，張清浩與本件並無利害關係
，亦無預知日後上訴人會提起本件訴訟之可能，自無在109
年間另案訴訟中虛偽編造陳世均借款原由之必要；且陳世均
借款金額高達140萬元，而其提供給張清浩設定債權擔保之
抵押權順序並非第一順位（執行卷一第33、37、41、45頁）
，如非陳世均確有向張清浩表明其為「○○○休閒農場」之經
營者及為建設「○○○休閒農場」借款，而可合理說明其日後
清償資金來源，張清浩衡情應無輕易借貸予陳世均之理，是
張清浩上開補正狀所載陳世均借款原由乙節應可採信。又陳
世均以建設露營區為由向張清浩借款時間與上訴人所稱「○○
○休閒農場」自105年間開始營運之時間相符（審訴字卷第11
3-114頁），佐以前述陳世均自承系爭土地上建物及果樹為
其所有等情觀之，「○○○休閒農場」應為陳世均所建設、經
營。至陳世均雖於原審做證時辯稱張清浩及很多人都誤以為
伊才是營主，伊只是在露營區工作，他就誤會我是營主云云
（訴字卷第102頁），然被上訴人訴訟代理人詢問其：「你
真的有跟張清浩提到說因為要建設露營區所以向他借款？」
，陳世均回稱：「他說你如果要開露營區，他要投資，我只
是沒有寫在上面而已」（訴字卷第102頁），可見其確實有
跟張清浩提及借款是要建設露營區，否則張清浩何以會表示
要投資陳世均開設之露營區，是陳世均上開所辯，顯無可採
。
⒋證人陳世均、陳正德雖於原審證稱上訴人與陳世均間確有系
爭租約存在，上訴人並有每月拿1萬元之現金租金給陳世均
，陳正德出資7、80萬元給上訴人設立露營區等語（訴字卷
第97-104頁）。然：
⑴陳世均證稱：上訴人要開始成立○○○休閒農場之資金大約7、8
0萬元；這7、80萬元主要是伊父親陳正德出資金來協助上訴
人；這7、80萬元陳正德是直接給上訴人，由上訴人自己去
運用，上訴人再委託我做整地、營區的建設工作，錢不是直
接交給我的。我需要用錢的時候，我跟上訴人說要多少錢後
再跟上訴人拿錢等語，然陳正德證稱：這7、80萬元不是直
接拿給上訴人本人，是請工人做多少，伊就給工人多少錢等
語。二人就露營區建設資金如何給付及運用之證詞顯然矛盾
歧異。
⑵陳世均稱：陳正德給上訴人7、80萬元的時間大約應該是106
年，因為當時要開始整地，一定會先評估一下要投入多少整
地的工人、像推土機等工具，所以應該是那個時間，應該是
106年11月左右等語。然「○○○休閒農場」在105年5、6月間
即開始試營運，有上訴人提出之「○○○露營區」臉書截圖照
片可憑（審訴字卷第119、121頁），當時現場已有建物存在
（審訴字卷第121頁），106年4月15日之貼文並張貼住宿區
房間內部陳設照片，表示除露營區外，目前也正有接待家庭
的住宿區等語（審訴字卷第125頁），可見「○○○休閒農場」
至少在106年11月以前應已整地、興建完成並進行營運，陳
世均前開陳述顯與事實不符，則縱陳正德有在106年11月給
上訴人7、80萬元，亦難認與「○○○休閒農場」之興建、營運
有何關連。
⑶又陳正德雖稱上訴人係向陳世均承租系爭土地，然問其如何
知道是用承租方式，陳正德卻供稱是聽上訴人說的，其並不
清楚從何時承租，如何計算租金，或上訴人有無拿租金給陳
世均等情，是其證詞根本無從憑為上訴人與陳世均間就系爭
土地有租賃關係之證據。而陳世均固稱上訴人向其支付每月
現金1萬元租金承租系爭土地云云，然上訴人為00年0月生，
於105、106年間只有19、20歲，正就讀○○大學一、二年級，
陳世均並證稱上訴人有辦學貸，大學一學期之學雜費大槪4
、5萬元，學雜費大部分都是其所繳納等語，實難想像尚須
陳世均幫忙繳付學雜費之上訴人有能力或餘裕每月給付陳世
均1萬元租金以經營露營場，是陳世均上開證述亦有違常情
，難以採信。
⑷陳世均、陳正德之證詞有上開各點所論述之與客觀事證不符
及不符常理情事，且其等分別為上訴人之父及祖父，與上訴
人份屬至親，其等之證詞，亦難辭偏頗之疑，難以遽採，是
其二人之證詞，並不足為有利於上訴人之認定。
⒌上訴人雖提出其在臉書之「○○○露營區」粉絲專頁及露營區之
貼文、照片（審訴字卷第119、121頁），主張係其經營「○○
○休閒農場」云云。惟上開粉絲專頁105年4月18日貼文記載
：「親愛的朋友們：…『○○&○○休閒露營區』將在五月初試營運
了…『陳世均 周如梅』」，下方註記之聯絡人、電話亦為○○與
○○；105年5月22日貼文：「…目前營區設備也已接近完工，
感謝朋友們的不吝指教…歡迎大家來喔」，下方註記之聯絡
人、電話仍為○○與○○，而○○為陳世均，○○為上訴人之母周如
梅，上開貼文之電話確實為陳世均、周如梅所有，此據陳世
均證述在卷（訴字卷第99頁），是依上開貼文之記載反適可
證明「○○○休閒農場」係由陳世均所經營，始會特意標示為
「○○&○○休閒露營區」，並留下陳世均（及其配偶）之聯絡
電話。另依上訴人提出之照片所示（審訴字卷第121頁），
上訴人只是在一旁觀望他人燒火及推運物品，及站立在欄杆
旁邊，根本不像在現場工作者，上開粉絲專頁貼文及露營區
照片應僅係上訴人為不熟稔社群媒體使用方式之陳世均代為
廣告及招攬生意而已，並不足為有利於上訴人之認定。
⒍上訴人雖又提出「○○○休閒農場」稅籍證明及營業稅查定課徵
銷售證明為證。惟「○○○休閒農場」係系爭土地經前述假扣
押查封及強制執行程序後，始於109年2月7日由陳世均代理
上訴人申請設立稅籍，陳世均並出具系爭土地使用同意書，
勾選其係「無償借予」上訴人等語，有財政部高雄國稅局檢
送之「○○○休閒農場」稅籍登記申請資料可考（訴字卷47-63
頁）。而經詢問陳世均對上開同意書上記載上訴人是無償借
用土地，有何意見？陳世均乃稱：沒有意見（訴字卷第99頁
），並就其為何沒有勾選「有償租予」之選項，供稱：當時
沒有想那麼多，基於我與女兒關係所以就沒有想那麼多，就
這樣勾選了。如果現在要提出什麼意見，我也沒辦法講等語
（訴字卷第100頁），則如上訴人果在105、106年間即向陳
世均承租系爭土地經營「○○○休閒農場」，並如陳世均所稱
上訴人每月都有交付1萬元租金，陳世均何以在109年代理申
請稅籍登記時仍「下意識」地勾選「無償借予」，而非「有
償租予」之選項？復無法說明其為此勾選之緣由，可見陳世
均所稱上訴人租地經營乙情，並非事實，而上開稅籍申請資
料與上訴人主張自105、106年間租賃土地經營露營區乙節並
不相符，且為系爭土地遭查封後始行申辦者，自難採為有利
於上訴人之認定。
⒎從而，依上訴人所舉事證，難令本院獲致其與陳世均間就系
爭土地有系爭租約關係存在，並出資興建系爭建物以經營「
○○○休閒農場」之有利心證，則上訴人主張其為基地承租人
，依土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第1項規定
，就系爭土地有優先購買權存在云云，並無可採。
六、綜上所述，上訴人依前揭規定，請求確認其就系爭執行事件
拍賣之系爭土地有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決
不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另上訴人指
稱佘岳謄訴訟代理權欠缺乙節，並不影響本件之實體判斷，
本件事證已明，並無再行召開準備程序之必要，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 27 日
原住民族法庭
審判長法 官 郭宜芳
法 官 黃悅璇
法 官 徐彩芳
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其
未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（
均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具
有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師
提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 27 日
書記官 吳新貞
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴
人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。