請求損害賠償
最高法院民事判決
113年度台上字第110號
上 訴 人 羅嘉生
李彥霖
陳秀菊
范志誠
戴玉足
黃小珊
周曉暉
黃羿綺
吳浩瑋
匯埕國際有限公司（下稱匯埕公司）
上 一 人
法定代理人 翁惠美
共 同
訴訟代理人 枋啟民律師
被 上訴 人 漢翔開發股份有限公司
法定代理人 張 璠
訴訟代理人 侯傑中律師
游文愷律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年10
月4日臺灣高等法院第二審更審判決（109年度消上更一字第6號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人在第一審之訴、上訴、附帶上訴，及各該
訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、上訴人主張：
㈠被上訴人興建門牌號碼新北市○○區○○路0段0-00號至0-00號之
地上13層、地下3層之「碧潭捷市」大樓（下稱捷市大樓）
出售，於銷售廣告等資料宣傳該大樓社區有交誼廳、健身房
、棋藝室（下合稱系爭公共設施）及360度環景空中花園，
致伊誤信而各自買受原判決附表一所示房地。伊入住後始發
現系爭公共設施並未興建，屬可歸責於被上訴人之事由，而
為不完全給付或給付不能，伊因而受有附表B欄金額之損害
，得請求被上訴人賠償。另依民國104年6月17日修正前消費
者保護法（下稱消保法），或104年2月4日修正前公平交易
法（下稱公平法），並得請求該損害額一倍之懲罰性賠償金
。
㈡除原判決命被上訴人給付金額外，依民法第227條第1項、第2
26條第1項、第360條、第359條、第179條、第184條第1項後
段、第2項、第185條第1項、第188條第1項，消保法第22條
、第23條、第51條，公平法第30條、第32條第1項規定，求
為命被上訴人再分別給付附表C欄所示金額，及自起訴狀繕
本送達翌日起算法定遲延利息之判決（其餘未繫屬本院部分
，不予贅載）。
二、被上訴人抗辯：
㈠系爭公共設施非買賣標的物，且承購戶於訂約時，即知悉係
違章建築，嗣○○市○○○區區分所有權人會議於102年7月13日
決議，認系爭公共設施係違建而給付不能，並拒絕施作，伊
僅須回饋社區美化費用新臺幣（下同）70萬元。縱伊應賠償
，僅得依上訴人購買房屋價格之減損價值比例計算其損害。
㈡本件不符合消保法或公平法之懲罰性賠償金要件。
三、原審廢棄第一審所為命被上訴人給付附表A欄所示損害額本
息之判決，改判駁回上訴人在第一審之訴，並維持第一審所
為駁回上訴人請求附表B欄所示懲罰性賠償金之敗訴判決，
駁回其上訴、附帶上訴，理由如下：
㈠被上訴人於99年間推出捷市大樓預售屋建案。上訴人與被上
訴人及訴外人張高祥，分別簽訂房屋、土地預定買賣合約書
，購買原判決附表一所示房地，已辦理所有權移轉登記。被
上訴人交屋之頂樓屋突公共空間，未施作系爭公共設施。
㈡依契約(含附件)內容，堪認被上訴人已與買方約定，將系爭
公共設施列入買賣標的捷市大樓應設置之公共設施，且為各
承購戶之共有部分（共用範圍），被上訴人負有於頂樓屋突
層設置系爭公共設施供承購戶共同使用之給付義務。惟被上
訴人於101年間辦理各戶房地之交屋事宜，未交付系爭公共
設施。如於捷市大樓屋頂突出層設置系爭公共設施，將成為
違章建築，被上訴人無法循變更設計等途徑合法興建，係可
歸責於被上訴人之事由致為不完全給付，且無從補正，上訴
人得依給付不能之規定請求損害賠償。
㈢上訴人分別簽訂房屋、土地預定買賣合約書，雖係聯立之關
係，任一契約因不成立、無效、解除或撤銷而效力消滅，另
一契約亦同其命運歸於消滅。惟上開契約既無明定債務不履
行、損害賠償等權利義務關係亦有相同聯立關係，仍應依各
別契約之約定而定之。計算債務不履行損害賠償額時，應以
房屋之價值為計算基礎，不應併計土地之價值。以上訴人購
買房屋起訴時之市價，斟酌未附加系爭公共設施所減損之價
值，計算上訴人所受損害各如原判決附表二B欄所示。
㈣上訴人主要援引民法規定，請求上述損害賠償，書狀縱有援
引消保法第22條、第23條第1項，僅在佐證具有前揭民法上
權利，且銷售廣告等之文案係主打「空中花園」吸引購買意
願。關於「空中花園」求償部分，非原法院更審程序審理範
圍，且消保法第22條、第23條第1項係關於廣告不實之責任
，無從依消保法第51條規定，令被上訴人就欠缺系爭公共設
施負損害賠償責任，是上訴人不得請求給付懲罰性賠償金。
㈤上訴人未具體說明被上訴人有何違反公平法第20條第1項第1
款、第21條第1項規定之情事，且關於系爭公共設施，係以
契約附件美化示意圖向買方說明，上訴人主張被上訴人運用
不實廣告而與其締約，違反公平法云云，尚無可採，亦不得
依公平法上開規定請求給付懲罰性賠償金。
㈥從而，上訴人依上揭民法、消保法、公平法之規定，請求被
上訴人再給付附表C欄所示金額本息，為無理由，不應准許
。
四、本院判斷：
㈠依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費
者得請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之
損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，消保法第51
條定有明文。揆其立法目的，乃在促使企業經營者重視商品
及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並
嚇阻其他企業經營者仿效。所謂依本法所提之訴訟，係指因
消費關係而向法院提起之訴訟。故凡消費者因與企業經營者
就商品或服務所生爭議之法律關係，所提起之消費訴訟，均
有消保法第51條規定之適用。又企業經營者應確保廣告內容
之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消保
法第22條復有明定。此係為保護消費者，而課企業經營者以
特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而有異。
㈡損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債
權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文
。消保法第51條規定責令企業經營者就因不實廣告所致消費
者之損害負賠償責任，主要在維護交易安全，保障填補消費
者因信賴廣告所受之利益損害。是於計算懲罰性賠償金，應
以消費者因信賴不實廣告所受損害額為基準，此損害額應依
損害賠償原則計算其賠償範圍，即包括消費者所受損害及所
失利益。
㈢被上訴人推出捷市大樓預售屋建案，於各類廣告文宣以「360
度環景空中花園」、「到頂樓空中花園，即可輕鬆以360度
環景視野，享受碧潭綠波與五峰山美景。特別設置大面玻璃
，拉近與外面景觀的距離，同時規劃健身房，讓您可以一邊
賞景一邊運動」宣傳，廣告文宣並附有空中花園3D參考示意
圖，為兩造所不爭執（見原判決8頁）。而被上訴人負有於
頂樓屋突層設置系爭公共設施，供承購戶共同使用之給付義
務，然交屋後無上開設施，係可歸責於被上訴人之事由致為
不完全給付，且無從補正，上訴人得請求損害賠償等情，既
為原審所認定。衡諸購買預售屋者，無成品可供檢視，通常
祇能信賴銷售廣告之文宣內容，並以之為憑藉。則上訴人主
張被上訴人於銷售廣告宣傳捷市大樓社區有系爭公共設施，
致其誤信而買受該大樓房地，因以被上訴人違反消保法第22
條、第23條規定，提起本件訴訟，係因消費關係而提起之消
費訴訟各節，依上開規定及說明意旨，似非無據。而上訴人
因信賴該廣告所受損害及所失利益為何？攸關其得請求賠償
範圍及依消保法第51條規定請求懲罰性賠償金之判斷，自應
調查審認。原審見未及此，遽以上揭理由，即為上訴人此部
分敗訴之判決，自有不適用上開規定及說明或適用不當之違
背法令。
㈣上訴人有無因不實廣告而受損害及其範圍之事實，尚非明確
，本院無從為法律上判斷。上訴論旨，指摘原判決關其 敗
訴部分違背法令，求予廢棄，即有理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項
、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 19 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鍾 任 賜
法官 黃 明 發
法官 呂 淑 玲
法官 陶 亞 琴
法官 林 麗 玲
本件正本證明與原本無異
書 記 官 郭 金 勝
中 華 民 國 114 年 3 月 25 日
附表
編號 上 訴 人 Ａ Ｂ Ｃ 1 匯埕公司 14萬4,293元 21萬2,994元 35萬7,287元 2 羅嘉生 5萬7,493元 8萬4,867元 14萬2,360元 3 李彥霖 13萬0,181元 19萬2,162元 32萬2,343元 4 陳秀菊 13萬1,486元 19萬4,088元 32萬5,574元 5 范志誠 13萬2,793元 19萬6,017元 32萬8,810元 6 黃小珊 13萬9,211元 20萬5,491元 34萬4,702元 7 黃羿綺 14萬5,031元 21萬4,083元 35萬9,114元 8 戴玉足 14萬7,942元 21萬8,379元 36萬6,321元 9 周曉暉 15萬0,852元 22萬2,675元 37萬3,527元 10 吳浩瑋 15萬2,307元 22萬4,823元 37萬7,130元
TPSV-113-台上-110-20250319-1