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減少價金

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度訴字第988號上訴人即被告立源建設股份有限公司法定代理人于欣立被告游青憓被上訴人即原告林妏憶邱千砡詹博宇王詩婷謝騰飛黃薏文蔡佩蓉蔡靖慧林聖倫胡洳姍王鈺婷蔣少邯上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於民國113年10月1 5日本院第一審判決不服，於113年11月8日提起上訴。查本件上訴人之上訴聲明係請求原判決全部廢棄，而原判決之訴訟標的金額即本件上訴利益為新臺幣(下同)147萬1,120元，應徵第二審上訴裁判費2萬3,478元，未據上訴人繳納。茲依民事訴訟法第442 條第2項規定，限上訴人於本裁定送達後5日內，逕向本院補繳，逾期不繳，即駁回上訴。中華民國 113 年 12 月 3 日民事第四庭法官古秋菊以上正本證明與原本無異本裁定不得抗告中華民國 113 年 12 月 4 日書記官劉馥瑄

2024-12-03

PCDV-113-訴-988-20241203-2

補

臺灣橋頭地方法院

減少價金

臺灣橋頭地方法院民事裁定 113年度補字第1037號原告李建龍原告與被告胡馨方間減少價金事件，原告起訴未據繳納裁判費。查本件訴訟標的金額為新臺幣1,070,000元，應徵第一審裁判費新臺幣11,593元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 03 日民事審查庭法官張琬如正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 113 年 12 月 03 日書記官謝群育

2024-12-03

CTDV-113-補-1037-20241203-1

訴

臺灣臺中地方法院

減少價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1111號原告顧麗卿訴訟代理人王逸青律師被告賴恩琳上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年11月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由甲、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。本件原告訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,005,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於本院民國1 13年8月26日變更本金為1,015,000元（見本院卷第151頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。　乙、實體方面：　壹、原告主張：一、原告於106年7月18日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以620萬元向被告買受坐落於臺中市○○區○○段000 地號土地（應有部分10000分之245）及其上北屯區松竹段15 42建號（權利範圍全部）、1572建號建物（應有部分100000 分之323），門牌號碼臺中市○○區○○街000號4樓之房屋（下稱系爭房地），並含位於B1層、現場編號第40號車位、車位種類是「坡道+平面」之停車位（下稱系爭車位），雙方則於106年9月21日辦理系爭房地所有權移轉登記予原告。乃系爭車位日前經臺中市都發局人員至地下停車場檢查，現場指示系爭停車位為機車迴轉處，不得停放車輛，故原告於113 年3月初開始即無法使用系爭停車位。系爭契約記載買賣標的包括停車位部分，自係出賣人即被告於系爭契約所應履行之義務，即包括交付合法、且能正常使用之停車位，而非日後隨時無法使用的停車位。雖然社區有其他未合法機械停車位，但根據證人所述，之後會申請就地合法及改善後申請，惟不包含原告使用之系爭停車位。系爭停車位未來無法合法申請，本件買賣標的即系爭房地與停車位存有減少其價值即減少其契約預定效用之瑕疵。爰依民法第179條返還不當得利請求權，請求被告返還減少價金100萬元，或依民法第227 條第1項不完全給付準用民法226條第1項可歸責債務人即被告之給付不能（因瑕疵無法補正），請求被告賠償損害100 萬元，擇一為原告有利判決。二、因原告無法使用停車位，而另行租用走路約10來分之停車位，絕非原告當初購買系爭房地時所能想像，因此產生之停車位承租費用每月2,500元，應由被告負擔。爰依民法第227條第2項之規定，另向被告請求賠償共計15,000元之停車費用。三、並聲明：被告應給付原告1,015,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。貳、被告抗辯：一、被告向前手購買系爭房地及車位時，系爭車位僅有使用權無所有權狀，兩造簽訂系爭契約時，被告亦已提供稀寶村大樓管委會98年1月1日開立之系爭車位使用證明書給原告。依系爭契約第1條第3項「有關車位使用規則買方（即原告）必須依照第一次所有權取得之不動產買賣契約之約定或分管契約、依慣例使用之現況、住戶公約、大樓管理規章等繼續承受遵守，不得另作主張」、第7條第3項「賣方（即被告）將本買賣標的點交買方後，相關之使用規範，例如依慣例使用之現況、住戶公約、大樓管理規章等，買方均應繼續承受遵守，不得另作主張」、第17條「依現況說明書點交，…」等條文約定，可認原告簽約當下已知悉系爭車位使用狀況，並同意依現況點交，也已將當時車位之價值納入締約考量，被告依約交付系爭車位，確實符合債之本旨。原告自承從113年3 月起才未使用系爭車位，即原告自106年7月18日簽訂契約迄至113年3月份止，均能正常使用系爭車位，足見被告交付之車位並無滅失或減損通常效用之瑕疵，原告當不得主張系爭車位有何瑕疵。又即便系爭車位有原告所主張之瑕疵，惟該瑕疵在系爭契約成立前即已存在，原告購買時明知該狀況，自無從令被告負不完全給付之債務不履行之責，其依民法第 227條第1項、第2項準用第226條第1項，或依民法第179條規定，請求被告給付1,015,000元，均屬無據。系爭房地及車位最遲依系爭契約第1條第5項約定之最晚點交日期即106年1 0月12日起算，迄今均逾五年，已罹於民法第365條第1項規定物之瑕疵擔保五年時效而消滅，原告既喪失瑕疵擔保請求權，即不得再依前開不完全給付之債務不履行規定，向被告主張損害賠償甚明。二、根據證人所述，稀寶村大樓管委會僅是告知原告系爭車位可能有問題，但並無強制原告移走車輛，是原告自己不停，則原告另向被告請求賠償共計15,000元之停車費用，亦無理由。三、並聲明：原告之訴駁回。參、本院之判斷：一、原告依民法第359條規定，請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還不當得利，並無理由：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。申言之，所謂「物之瑕疵」，乃指買賣標的物應具之價值、效用或品質，與出賣人交付者不具符合性（conformity）而言。而契約屬當事人間行為規範，所謂買賣標的物應有之價值、效用或品質，應先以契約當事人間約定之價值、效用或品質，或依交易慣例、誠信原則可得推求之規範上意思為判準；倘契約當事人未有約定或未得推求其意思，則以社會觀念上客觀物之通常價值、效用或品質為輔助之判斷基準，此即民法第354 條就物之瑕疵所採主觀結合客觀之瑕疵概念（最高法院73年度台上字第1173號裁判意旨參照）。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條固定有明文。然買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365條亦定有明文。是自買賣標的物交付時起經過五年，買受人即不得向出賣人主張解除契約或請求減少價金之權利。　㈡原告於106年7月18日與被告簽訂系爭契約，以620萬元向被告買受系爭房地，並含系爭車位，而兩造於106年9月21日辦理系爭房地所有權移轉登記予原告，並約定於106年10月12日點交完畢，為兩造所未爭執，並有原告所提出之不動產買賣契約書影本、不動產第一類謄本正本（見本院卷第15-61頁）在卷可憑，堪信為真。　㈢又系爭車位係私設停車位，非屬合法設置之停車位，且為機車迴轉處，稀寶村社區住戶希望該停車位不要停車，現由住戶改停機車等情，有原告所提出之大樓建築平面圖、大樓公告影本各乙份（見本院卷第145頁、第99-101頁），且經證人即稀寶村社區主任管理委員蔡岳宏到庭結證甚明（見本卷第189頁），是原告主張系爭車位因非合法申請，致有隨時可能無法繼續使用之價值瑕疵，固堪採信。惟兩造於106年7 月18日成立系爭契約，且於106年9月21日辦理系爭房地所有權移轉登記，並於106年10月12日點交完畢，則系爭車位交付日距原告起訴之日113年4 月17日，顯已逾五年除斥期間，被告抗辯原告之減少價金請求權已逾五年除斥期間，不得再向其主張，應屬可採。是依前述民法第365條規定，原告自不得依民法第359條規定向被告主張減少價金。原告既無向被告主張減少價金之權利，則原告依民法第359條規定，請求減少價金，進而民法第179條規定請求被告返還不當得利，即無理由。二、原告依民法第227條第1項準用給付不能之規定，請求被告負給付不能之損害賠償責任，並無理由：　　㈠按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第 227 條亦有明定。而買賣契約之出賣人，除有特別約定外，乃有給付無瑕疵標的物之義務，茲屬當代通常之交易觀念；買賣標的物倘係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，非因不可歸責之事由未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行之責任（最高法院103年度台上字第2631號判決意旨參照）。反之，若出賣人因不可歸責之事由未告知該瑕疵於買受人，則無令其負債務不履行之責任。　⒉本件系爭房地所在之稀寶村社區，係於82年12月28日建築完成，包括42棟建築之社區，有卷附之土地、建物登記謄本（見本院卷第55-61頁）在卷可稽。而原告向被告購買之系爭房地及所配置之系爭車位，係被告於104年1月23日以 540萬元向前手所購，而於106牛 7 月18 日轉售予原告，有實價登錄查詢（見本院卷第129頁）在卷可憑。而稀寶村社區其原始建築設計僅有20個機械停車位，有建築平面圖（見本院卷第145頁）可參；惟稀寶村社區實際使用停車位，但除系爭車位（平面車位）外，該社尚有38個機械停車位，即除合法之20個機械停車位外，尚設有19個違法停車位（即機械停車位 18個及系爭車位1個），且停車位之使用人均有社區管理委員會核發之車位使用證明書，被告交付予原告系爭40號車位之使用證明書係稀寶村社區管理委員會所核發，系爭40 號車位之位置為消防設施空間，可以停車亦可以不停車，原告如要繼續停車，社區不會要求原告不可以停，是因為原告不再停車，才停機車，原告之機車亦停在此處等情，業據證人蔡岳宏到庭陳證甚明（見本院卷第189-190頁、第193-1 94頁）。按一般預售屋之買賣，在交易時建商業已取得建照執照（參見公寓大廈管理條例第58 條第1項規定），該建案之坐落基地面積、各戶專有部分之面積及格局、停車位數量及位置等事項均有相關設計圖說為憑，非可任由建商與消費者在議約時自由磋商。至於各專有部分所配賦之基地及共用部分持分，亦多由建商自行依據建築圖說，按各戶專有部分面積與專有部分總面積之比例計算得出（參見民法第799條第4項規定），鮮有由建商與消費者自由約定者。故依預售屋之交易慣例，消費者與建商議約時實際磋商及議價之範圍，大抵係依承購戶所選擇不同之戶別坪數及樓層、車位大小、位置及所在樓層等，定其房地買賣價金之總價而已。按稀寶村社區共建築42棟建號建物，而建商僅合法設計20個機械停車位，顯無法符合社區住戶之需求，依該社區前述停車位之使用現況，顯係建商於取得使用執照後，二次施工加設前述19個違法停車位（即機械停車位 18個及系爭平面車位1個）而配置出售予承買戶無誤。審諸前述住戶與建商之一般交易習慣，及稀寶村社區82年間建成，社區住戶承購房地及配置車位，使用停車位繳交管理費用近30年未有爭議，直至現今住戶調閱建築平面圖後，始知社區中僅20個合法停車位，其他停車位則均為非法設置，客觀上，承購之住戶應皆是善意承買社區之房地及停車位使用，事後若有轉售房地及停車位使用權，亦是善意將其原所購之房地及停車位使用權轉售他人，是承購前述非合法設置停車位之住戶，其等本不知所購之停車位是非法停車位，其等於轉售時，僅將先前承買之房地及車位使用權合法出售他人，主觀上難認有不法，實無從逕認其等於出售之房地及停車位使用權時，知悉出售之停車位係屬非法設置，而認其有可歸責事由存在。　㈢本件被告係合法向前手購得系爭房地及車位（40號），並取得稀寶村管理委員會所核發之車位使用證明書，被告於出售予原告時，除將系爭房地移轉登記交付予原告外，亦點交系爭車位予原告使用迄今，並交付稀寶村管理委員會所核發之車位使用證明書予原告，以資證明，客觀上，難認被告就系爭買賣契約債之履行上所生之不完全給付，有可歸責事由存在。而原告復未能舉證證明，被告就系爭買賣履行上之不完全給付，有可歸責事由存在，自無從令被告負債務不履行損害賠償之責任，是原告主張其對被告有債務不履行之損害賠償請求權存在，於法無據。　三、綜上所述，原告等人依民法第179條之不當得返還請求權及民法第227條第1 項準用民法第226條之債務不履行損害賠償請求權，請求被告應給付原告1,015,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既駁回，其假執行之聲請亦失依據，應併駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　王金洲正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃昱程

2024-12-02

TCDV-113-訴-1111-20241202-1

重訴

臺灣高雄地方法院

減少價金等

臺灣高雄地方法院民事裁定 109年度重訴字第278號原告高雄榮民總醫院法定代理人陳金順訴訟代理人王伊忱律師吳欣叡律師被告李秀卿訴訟代理人廖希文律師張哲軒律師上列當事人間請求減少價金等事件，經本院合議庭裁定由受命法官行準備程序，受命法官裁定如下：　　主　　文本件準備程序終結。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　周玉珊以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 29 　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林秀敏

2024-11-29

KSDV-109-重訴-278-20241129-1

訴

臺灣士林地方法院

減少價金等

臺灣士林地方法院民事裁定 112年度訴字第851號上訴人信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇上列上訴人因與被上訴人吳芊逸間請求減少價金等事件，對於中華民國113年10月25日本院112年度訴字第851號第一審判決提起上訴，本院裁定如下：　　主　文上訴人應於收受本裁定5日內繳納第二審裁判費新臺幣75,750元，逾期不補正，即駁回其上訴。上訴人應於收受本裁定5日內，具狀補正上訴理由。　　理　由一、按向第二審或第三審法院上訴，依第77條之13及第77條之14 規定，加徵裁判費5/10；提起上訴，應以上訴狀表明上訴理由，民事訴訟法第77條之16第1項、第441條第1項第4款定有明文。又上訴不合程式或有其他不合法之情形而可以補正者，原第一審法院應定期間命其補正，如不於期間內補正，除未具上訴理由外，應以裁定駁回之，民事訴訟法第442條第2 項、第3項亦有明定。二、上訴人對於民國113年10月25日本院112年度訴字第851號第一審判決提起上訴，然未依其上訴之訴訟標的金額新臺幣（下同）500萬元，繳納第二審裁判費75,750元。茲限上訴人於收受本裁定5日內向本院如數繳納裁判費，逾期不補正，即駁回其上訴。又上訴人提出之上訴狀，未具上訴理由，併依法裁定命補正之。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　毛彥程以上正本係照原本作成。本件裁定不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑敏

2024-11-29

SLDV-112-訴-851-20241129-3

訴

臺灣士林地方法院

減少價金等

臺灣士林地方法院民事裁定 112年度訴字第851號上訴人吳芊逸上列上訴人因與被上訴人黃楊月娥間請求減少價金等事件，對於中華民國113年10月25日本院112年度訴字第851號第一審判決提起上訴，本院裁定如下：　　主　文上訴人應於收受本裁定5日內繳納第二審裁判費新臺幣75,750元，逾期不補正，即駁回其上訴。上訴人應於收受本裁定5日內，具狀補正上訴理由。　　理　由一、按向第二審或第三審法院上訴，依第77條之13及第77條之14 規定，加徵裁判費5/10；提起上訴，應以上訴狀表明上訴理由，民事訴訟法第77條之16第1項、第441條第1項第4款定有明文。又上訴不合程式或有其他不合法之情形而可以補正者，原第一審法院應定期間命其補正，如不於期間內補正，除未具上訴理由外，應以裁定駁回之，民事訴訟法第442條第2 項、第3項亦有明定。二、上訴人對於民國113年10月25日本院112年度訴字第851號第一審判決提起上訴，然未依其上訴之訴訟標的金額新臺幣（下同）500萬元，繳納第二審裁判費75,750元。茲限上訴人於收受本裁定5日內向本院如數繳納裁判費，逾期不補正，即駁回其上訴。又上訴人提出之上訴狀，未具上訴理由，併依法裁定命補正之。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　毛彥程以上正本係照原本作成。本件裁定不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑敏

2024-11-28

SLDV-112-訴-851-20241128-2

上易

臺灣高等法院臺中分院

減少價金等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第198號上訴人即追加原告沈瑄愉訴訟代理人許宏達律師被上訴人即追加被告孫丕江訴訟代理人羅永安律師複代理人何蔚慈律師李侑潔律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國113年3 月1日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1859號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於中華民國113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴及追加之訴均駁回。第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第2款定有明文。經查，本件上訴人原起訴主張其於民國110年12月29日向被上訴人購買坐落臺中市○區○○段000地號（面積137平方公尺、範圍全部）、000-00地號（面積266平方公尺、應有部分1/14）土地（下合稱系爭土地），及其上同段0000建號即門牌臺中市○ 區○○路0巷00號建物 (下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），因系爭房屋有結構體漏水等瑕疵，依民法第179條、第360條規定，擇一請求被上訴人給付修復費用及房屋價值減損之損害共計新臺幣（下同）100萬元。嗣於本院審理時，追加民法第359條規定，與原請求權基礎之民法第360條規定爲擇一請求，不再依民法第179條規定請求（見本院卷第88頁），核上訴人追加之訴與原訴係就同一基礎事實為請求，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，應予准許。二、次按民事訴訟採處分權主義，原告應於起訴時，依民事訴訟法第244條第1項第2款、第3款規定，表明及特定其作為訴訟上請求之訴訟標的及其原因事實、應受判決事項之聲明，而同一訴訟標的法律關係下之不同請求項目間，在原應受判決事項聲明之範圍內，請求金額之流用，尚非法所不許，且無將原訴變更或追加他訴之情形（最高法院100年度台上字第6 75、477號民事判決參照）。查上訴人請求被上訴人給付瑕疵修補費用及價值減損合計100萬元，嗣於本院審理時主張依民法第360條規定係請求被上訴人給付瑕疵修補部分19萬2 ,150元及價值減損部分80萬7,850元（見本院卷第87頁）。經核上訴人係在原應受判決事項聲明之範圍內，於同一訴訟標的法律關係下之不同請求項目金額之流用，並無將原訴變更或追加他訴之情形，核屬補充事實上之陳述，依民事訴訟法第463條、第256條規定，應予准許。　貳、實體部分：一、上訴人主張：　兩造於110年12月29日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以2,180萬元向被上訴人買受系爭房地，被上訴人於111年2月27日將系爭房地點交予伊受領。惟伊於111年3 月6日入住後，始知悉系爭房屋有結構體漏水（即一樓浴廁牆壁内水管破裂、廚房上方屋頂漏水、二樓主臥室廁所外牆破裂漏水）等瑕疵（下合稱系爭瑕疵），伊即於111年5月25 日寄發臺中法院郵局1248號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被上訴人修補瑕疵，並減少買賣價金，惟均未獲置理。系爭瑕疵修復需支出19萬2,150元；又系爭瑕疵已造成系爭房屋有交易價值之減損即80萬7,850元，合計100萬元（計算式：192150＋807850＝0000000），爰依民法第359條、第360 條規定，擇一請求被上訴人給付伊100萬元。【上訴人原起訴主張民法第179條，於本院審理時減縮此部分之請求權基礎（見本院卷第88頁），此部分非本院審酌範圍】（原審判決被上訴人應給付上訴人9萬5,842元本息，並酌定相當金額為准、免假執行之宣告；另駁回上訴人其餘之訴。上訴人對於原審判決其敗訴部分全部不服提起上訴，並於本院為訴之追加。被上訴人就原審判決對其不利部分，未據聲明不服，不予贅述）。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人80萬7,850元，及自111年7月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　二、被上訴人則以：　　其不爭執有系爭瑕疵，且經鑑定結果，其就系爭瑕疵應賠償之修復費用為原審送請鑑定之金額，且經鑑定結果，系爭瑕疵經修繕後，系爭房屋並無交易價值之貶損，上訴人主張該鑑定内容之估價顯然過低，有再為鑑定之必要，自屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、兩造於本件為爭點整理，結果如下（見本院卷第88頁至第89 頁）：　㈠兩造不爭執事項：　⑴上訴人於110年12月29日以2,180萬元向被上訴人購買系爭房地，並簽訂系爭契約（見原審卷第21頁至第35頁)。　⑵上訴人已給付被上訴人全部價金，兩造並於111年2月11日辦理所有權移轉登記，嗣於111年2月27日點交系爭房地完畢。　⑶系爭買賣契約所附標的現況說明書之項次29記載：「是否有滲漏水情形？」，經被上訴人勾選「否」（見原審卷第35頁）。　⑷上訴人於111年5月25日寄發存證信函予被上訴人，行使減少價金之意思表示，未超過法定6個月之除斥期間（見原審卷第47頁至第55頁）。　⑸系爭房屋有如臺中市建築師公會（下稱建築師公會）鑑定之瑕疵存在（見原審卷第409頁，兩造就瑕疵修補費用金額尚有爭執）。　㈡爭執事項：　⑴上訴人主張系爭房屋結構體漏水，受有支出修復費用19萬2,1 50元、價值減損80萬7,850元之損害，依民法第359條規定減少價金，請求返還已交付之價金90萬4,158元，有無理由？　⑵上訴人主張系爭房屋結構體漏水，受有支出修復費用19萬2,1 50元、價值減損80萬7,850元之損害，依民法第360條規定請求損害賠償（即請求被上訴人再給付90萬4,158元），有無理由？四、得心證之理由：　㈠上訴人主張其所買受系爭房屋有系爭瑕疵，有系爭契約為證，並經原審送請建築師公會鑑定無誤，有鑑定報告1份在卷可憑，且為被上訴人所不爭執，堪信為真正。　㈡被上訴人應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任：　⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規　　定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無　　滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之　　程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危　　險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。民法第354條第1、2項、第359條、第360條前段定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。　⑵查，本件兩造間買賣契約標的之系爭房屋係屬住宅，其最主要之功能即供人居住使用，房屋一旦發生漏水情事，不但將致毀損屋內財物，且會干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，影響居住品質，是倘若系爭房屋有滲漏水之情形，上訴人自得請求被上訴人賠償其所受之損害。被上訴人雖辯稱其點交系爭房屋時，並無系爭瑕疵等語。然一般房屋品質或漏水瑕疵，通常需經居住使用一段時日或經年累月方可能發現，於尚未顯現上開瑕疵外觀或結果前，本無從於交屋時依通常之檢查即能發見，難認上訴人怠於盡其檢查通知義務而視為承受所受領之系爭房屋。且系爭房屋1 樓浴廁與餐廳隔間牆滲漏水係因浴廁施工順序產生之施工縫角隅防水補強及地板面之防水粉刷不確實，劣化後造成牆面滲漏；又1樓廚房為法定空地增建使用，其屋頂版面防水粉刷層劣化及上開接縫處之斷水防水工法不對，造成滲漏水在本體工程與增建工程之施工接縫處，沿原建物磁磚光滑面處滲漏至屋內；2樓主臥更衣間外牆外側為防水水泥砂漿、水泥漆，內側為水泥砂漿、水泥漆，因外牆龜裂，雨水沿縫隙以毛細現象滲入屋內，導致梳妝台下方牆壁有壁癌，浴廁則因淋浴間下方浴缸側牆磁磚破裂加上矽利康劣化剝離，導致淋浴時蓮蓬頭灑水沖洗後滲漏至浴缸下方，在浴缸底下封閉空間狀態下，產生冷凝水滴附著於按摩浴缸之布品上，非由外牆滲入，前開瑕疵造成原因為系爭房屋興建迄今已17年，其中經過地震、颱風等天災及天候變異等自然現象，加上施工程序所作施工縫防水工程不確實，導致結構體龜裂、粉刷材料劣化，發生滲漏水現象，其發生過程日積月累非短期發生，依外牆裂縫、防水材料劣化情況，系爭滲漏水應在系爭契約簽訂前已經發生等情，並經原審囑託建築師公會鑑定如實，有鑑定報告在卷可憑（見外放鑑定報告書第7頁至第9頁）。則前揭系爭瑕疵，難認係因自然因素所導致，且為訂立系爭契約時即已存在，被上訴人上開所辯交屋時不存在系爭瑕疵云云，亦無可採。從而，上訴人主張被上訴人應就系爭房屋漏水瑕疵負物之瑕疵擔保責任，應屬有據。　㈢上訴人得請求被上訴人賠償瑕疵修補費用為9萬5,842元：　⑴系爭房屋於點交前已有系爭瑕疵存在，核如前述。上訴人主張其修補系爭瑕疵需支出19萬2,150元，固提出工程報價單及明細表（下稱報價單）為證（見本院卷第79頁至第81頁）。然查，上訴人所提之報價單，就所施作項目均以一式計價，並未就所施作之範圍、面積及單價敘明。惟參諸原審就系爭瑕疵修補所需花費經送建築師公會鑑定，建築師公會依系爭瑕疵所需剔除及重新施作之磁磚、粉刷之面積及所需工項，並就清潔搬運、嗣後整理等項目逐一審核，且以原本磁磚相同規格、品質，按各單項與系爭瑕疵需修補之面積及工項，計算修補系爭瑕疵所需金額合計為9萬5,842元，此亦有鑑定報告在卷可參（見外放鑑定報告第9頁、第11頁至第12頁）。衡以建築師公會就系爭瑕疵關於重新鋪設磁磚、粉刷部分，均係依修補所需之磁磚、粉刷每平方公尺之單價，按實際所施作面積計算修補費用，且參諸鑑定報告關於修補費用編號甲、1「磁磚及粉刷層剔除」一式之金額為6,000元、6 「清潔搬運」一式費用為2,500元，合計8,500元（見外放鑑定報告第11頁），與上訴人所提報價單關於「磁磚剔除，素地清運」一式之金額為8,000元（見本院卷第79頁），差距並無過大，建築師公會就瑕疵修補費用之金額，並無明顯低於市場行情之情形，尚屬妥適。且就一樓廚房上方屋頂版滲漏水之修補，關於不鏽鋼泛水片部分，建築師公會認以「0. 4mm不鏽鋼泛水片」即可修補完畢，惟上訴人並未提出證據證明有何需以厚度2mm之不鏽鋼片施作，則其主張以厚度2mm 、350mm×350mm之不鏽鋼片單價為490元，高於鑑定報告所載「0.4mm不鏽鋼泛水片」每尺200元，即謂鑑定報告不可採，尚屬無據。復參以上訴人所提報價單亦將非屬瑕疵修補之馬桶更換費用計入工程款等情（見本院卷第79頁），是建築師公會鑑定之修補費用既未偏離市場行情，則上訴人僅以其私下訪價結果，否認鑑定報告結果云云，尚難採信。其請求就系爭瑕疵修補費用重新送鑑定，亦無必要。　⑵依上所述，上訴人依民法第360條規定，請求被上訴人賠償系爭瑕疵之修補費用9萬5,842元，核屬有據，逾此範圍請求，尚無可採。　⑶又修補系爭瑕疵所需修補費用為9萬5,842元，則上訴人主張其因系爭瑕疵，尚得依民法第359條前段規定，請求被上訴人減少買賣價金19萬2,150元，並返還該部分買賣價金等語，仍無可採。　㈣上訴人不得請求被上訴人賠償系爭房屋價值貶損之損害或減少價金80萬7,850元：　　上訴人雖主張系爭房屋因有系爭瑕疵造成交易價值貶損等語，並請求就有無價值減損部分再送鑑定。然查，系爭瑕疵之滲漏水現象，乃外牆建材表層龜裂、內隔間牆面磁磚破損以及因施工程序造成施工縫在防水粉刷施工上未作補強而造成劣化滲漏，非人為破壞；發生原因為長期累積，無關結構損害，如依建築師公會建議之修補方式進行修補後，生活空間較交屋前更具居住效用，是以系爭房屋於瑕疵修補後，顯無影響其交易價值甚明，且經原審囑託建築師公會就此部分鑑定結果，亦同此認定（見外放鑑定報告第10頁），該鑑定報告關於修繕後之房屋較修繕前房屋更具居住效用之說明，亦無違反一般人居住房屋使用之經驗法則。況影響房價之因素多端，如房屋坐落位置、交通情形、週邊生活機能、房屋之年限、市場景氣、個人主觀偏愛等心理因素均會影響房價之高低，並無絕對數據等情，上訴人亦未舉出其他有利證據證明系爭房屋價值因此貶損，其主張系爭房屋曾有上開漏水瑕疵之情形，即推估系爭房屋價值貶損達80萬7,850元，否認前開鑑定報告結果，並請求就系爭房屋有無交易價值貶損一事另送鑑定，仍屬無據。從而，上訴人主張依民法第359條、第360條規定，請求被上訴人減少價金或賠償系爭房屋價值貶損80萬7,850元，不應准許。　㈤綜上所述，上訴人依民法第360條規定，請求被上訴人給付9 萬5,842元，為有理由，應予准許，逾此範圍請求，為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，原判決仍應予維持。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人追加依民法第359條規定為請求，亦無理由，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113　　年　　11　　月　　27　日　　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　許秀芬　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳國聖　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　戴博誠正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張惠彥中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日

2024-11-27

TCHV-113-上易-198-20241127-1

訴

臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第1721號原告李思曄訴訟代理人毛國樑律師複代理人蔡佩嬛律師被告劉佳欣訴訟代理人陳耀文上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國113年10月16 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾參萬零捌佰元，及自民國一一一年七月二十起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用（除減縮外）由被告負擔百分之四十三，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰陸拾參萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明原為「被告應給付原告新臺幣（下同）3,403,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷一第9頁），嗣變更為「被告應給付原告2,872,9 81元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。」（見本院卷二第295頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。貳、實體方面一、原告起訴主張： (一)原告於民國111年3月14日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）1,350萬元向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷0弄0號4樓房屋（下稱系爭房屋）暨其坐落新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍1 0000分之232）（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），原告嗣於111年5月5日付清價款，並已辦畢系爭房地所有權移轉登記。 (二)詎料，原告於111年5月間進行房屋裝潢工程而將天花板隔板拆除時，赫然發現系爭房屋有疑似海砂屋之情形，原告委請有認證專業實驗室之立鋼國際工程股份有限公司進行氯離子含量檢測，結果為含量超過標準值，屬嚴重等級之海砂屋，復經本院囑託財團法人新北市結構工程技師公會（下稱結構技師公會）檢測，發現系爭房屋確實存在上開瑕疵，且修復補強費用為1,220,981元。又經本院囑託永大不動產估價師事務所（下稱永大估價事務所）鑑定系爭房屋因前揭瑕疵造成買賣價值減損金額為1,652,000元。故系爭房屋因氯離子含量超過標準值，造成價值減損金額共2,872,981元（即1,2 20,981元與1,652,000元之加總）。 (三)是系爭契約之買賣標的物有氯離子含量超標之物之瑕疵，原告得依民法第359條請求減少價金後，依同法第179條請求返還該價金；又該瑕疵同時構成不完全給付，原告亦得依民法第227條1項規定請求損害賠償。爰依民法第359條及第179條規定、第227條第1項規定，請求擇一為原告勝訴判決，並聲明：「1.被告應給付原告2,872,981元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。」。二、被告則以： (一)對於永大估價事務所鑑定價值減損之1,652,000元，我願意賠償，但結構技師公會鑑定結果之修復補強費用1,220,981 元，我不願意賠償，因為我對於氯離子含量超過標準值之瑕疵存在毫不知情，而且我賣給原告時，原告也同意不檢測。 (二)並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張於111年3月14日與被告簽立系爭契約，以總價1,35 0萬元向被告購買系爭房地，原告嗣於111年5月5日付清價款，並已辦畢系爭房地所有權移轉登記等情，為被告所不爭執，並有系爭契約、系爭房地之土地、建物登記第一類謄本可佐（見本院卷一第23-79頁；卷二第149-153頁），堪以認定。四、本院之判斷： (一)民法第373條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」，同法第354條規定「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。又物之瑕疵擔保責任係無過失責任，縱出賣人不知瑕疵之存在，仍不得免除其擔保責任。再者，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。是依當事人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質不具備者，即為民法所規定之物之瑕疵。 (二)系爭房屋氯離子含量是否超標、是否為物之瑕疵？　　本院依兩造合意囑託結構技師公會進行鑑定，該公會指派莊金洞技師於112年9月25日至系爭房屋取樣，鑑定結果為：取樣位置為梁中央3處，該3處之氯離子含量分別為0.929、0.7 90、0.999kg/m³，平均值為0.906kg/m³，均超過現行國家標準值即104年CNS 3090 A2042新拌合混凝土中水溶性氯離子0 .15kg/m³，且樓板與梁等均出現混凝土剝落、裂縫及鋼筋鏽蝕外露等徵候（下稱系爭瑕疵），建議進行強化碳纖維貼附補強與裂損修復，修復費用共需1,220,981元，具體修復方式如鑑定報告附件八所示等情，有結構技師公會112年11月3 日新北市結技鑑字第112063號函鑑定報告（下稱系爭氯離子鑑定報告）為憑（該鑑定報告外放），兩造對上開鑑定報告內容不爭執（見本院卷二第310頁），是依上開鑑定內容，足認系爭房屋之結構混凝土之氯離子含量超過標準，有腐蝕鋼筋及使混凝土崩裂之可能，且現況確有混凝土剝落、裂縫及鋼筋鏽蝕外露等現象存在，不利系爭房屋建築結構之耐久性，對於系爭房屋之結構安全造成影響，顯已減損系爭房屋應具備得以長久居住而安全無虞之通常效用，自屬民法第35 4條第1項所指物之瑕疵，是原告主張系爭房屋有系爭瑕疵存在，自可為採。 (三)原告依民法第359條及第179條規定請求減少價金，有無理由？若有，金額為若干？　1.民法第359條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。　2.被告固辯稱其不知系爭瑕疵等語（見本院卷二第310頁），然揆諸前揭說明，物之瑕疵擔保責任係無過失責任，縱出賣人即被告不知瑕疵之存在，仍不得免除其擔保責任。從而，原告主張被告應依民法第354條第1項規定，就系爭契約買賣標的物之瑕疵，負瑕疵擔保之責，即屬有據。　3.關於原告可請求減少價金之數額：　⑴本院依兩造合意囑託永大估價事務所，鑑定系爭房屋於111年 3月14日簽訂系爭契約時，因系爭氯離子鑑定報告認定之氯離子含量過高之數額，造成之交易價值減損情形，並檢附系爭氯離子鑑定報告書光碟1片為憑（本院囑託鑑定函文見本院卷二第263頁），經鑑定結果為：勘估標的於111年3月14 日之正常價格為13,674,000元，在「未修復前」，因上開瑕疵造成劣於其他相似但未受氯離子含量過高影響之正常價格，其間減損價格金額為1,652,000元（價值減損比率為12.08 %）等情，有永大估價事務所113年7月3日113年永估字第113 05017號函所附鑑定報告（函文見本院卷二第277頁；鑑定報告外放，下稱系爭估價報告）、永大估價事務所113年9月9 日113年永估字第11305017號函（見本院卷二第324頁）在卷可佐，兩造對系爭估價報告及上開函文均不爭執（見本院卷二第310、342頁），且系爭估價報告敘明評估方法、評估結論已屬有據，具客觀專業性，自堪憑採。　⑵由前開系爭估價報告及函文內容可知，系爭房屋正常價格13, 674,000元因系爭瑕疵造成價值減損比率12.08%計算之金額為1,652,000元，係指系爭房屋之系爭瑕疵「未修復前」之狀態，並已將系爭氯離子鑑定報告認定之系爭瑕疵情形、補強修復費用1,220,981元評估在內，是原告逕以補強修復費用1,220,981元與系爭估價報告鑑定之價值減損金額1,652,0 00元之總額2,872,981元（計算式：1,652,000＋1,220,981＝2 ,872,981）為其聲明請求，即屬無據。　⑶然依上開系爭估價報告之鑑價方式及前開最高法院裁判意旨，本件原告可得請求減少之價金，即應以系爭契約約定之買賣價金1,350萬元，以修復前因系爭瑕疵造成價值減損比率1 2.08%計算之，計算結果1,630,800元（計算式：13,500,000 ×12.08%＝1,630,800）即為修復前因系爭瑕疵造成之價值減損使被告溢收之金額。故原告請求超逾1,630,800元之部分，即於法無據。　⑷又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之（最高法院87年度台簡上字第10號判決參照）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。被告就其出賣之系爭房屋應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金1,630,800元，起訴狀既請求減少價金，則其繕本送達被告即為減少價金意思表示之到達（回證見本院卷一第159頁），被告即受有溢領此部分價金之利益，則原告依民法第179條規定，請求被告如數返還，自於法有據。 (四)至於原告另主張上開瑕疵同時構成系爭契約之不完全給付，亦得依民法第227條1項規定請求損害賠償等語。惟按民法第 227條1項不完全給付，若其瑕疵給付可能補正者，依給付遲延之規定行使其權利，其補正給付無確定期限者，定作人於行使上開損害賠償請求權，必先依民法第229條第2項或第3 項規定，催告或定有期限催告承攬人補正而未為給付後，承攬人自受催告或自期限屆滿時起，負遲延責任，定作人亦於此時始得謂有該項損害賠償請求權存在（最高法院101年度台上字第661號裁判意旨參照）。系爭房屋存在之系爭瑕疵，觀諸系爭氯離子鑑定報告附件八所載修復方式及費用可知，核屬可能補正之瑕疵，且其補正給付無確定期限，揆諸前揭說明，應由原告先依民法第229條第2項或第3項規定，催告或定有期限催告被告補正而未為給付後，被告自受催告或自期限屆滿時起，負遲延責任，原告於此時始得謂有該項損害賠償請求權存在。原告固主張起訴前向被告寄發之原證5 詠信法律代書聯合事務所111年6月24日111詠字第009號律師函即有催告修補瑕疵以為完全給付之意思，此外別無其他書面文件等語（見本院卷二第341頁），然觀諸上開律師函（見本院卷一第127-131頁），其內容僅有請求被告返還價值減少之價金，並無催告修復之旨，與上開催告補正之要件不合。原告復陳稱起訴前有透過仲介去談等語（見本院卷二第 342頁），然並未提出證據為佐，自無從採信。原告既未催告被告補正上開瑕疵，被告給付期限尚未屆至，自不負遲延責任，原告當無民法第227條1項賠償請求權存在，故此部分請求於法無據。五、綜上所述，原告依民法第359條及第179條規定，請求被告給付1,630,800元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年7月20日（回證見本院卷一第159頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官黃信樺　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄧雅心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉容妤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2024-11-27

PCDV-111-訴-1721-20241127-1

訴

臺灣臺南地方法院

請求減少價金

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第1625號原告陳信霖訴訟代理人丘瀚文律師被告楊承弘訴訟代理人林更祐律師邱宇彤律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年10月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文確認兩造於民國112年6月13日就附表一所示不動產所訂立之買賣契約，被告對原告之買賣價金債權，其中新臺幣5萬4,268元不存在。原告其餘之訴駁回。訴訟費用（除原告減縮部分外）由被告負擔34％，餘由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。經查，本件原告起訴時聲明為：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）51萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉如獲有利之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國112年10月24日具狀變更聲明為：確認兩造於112年6月13日就坐落臺南市○里區○里段000000 0○0000000地號土地及其上門牌號碼臺南市○里區○○街000巷0 號之建物（下稱系爭房屋，並合稱系爭房地）所成立之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），被告對原告之買賣價金債權，其中51萬元部分不存在，並再於113年6月14日言詞辯論期日變更聲明為：確認系爭契約被告對原告之買賣價金債權，其中15萬7,454元部分不存在。核原告上開訴之變更，均係基於系爭房屋是否存在瑕疵而得請求減少系爭契約之買賣價金，且此等爭點於原告起訴時即顯現，自不妨礙被告之防禦及訴訟終結，合於前揭規定，應予准許。二、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本件確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告請求確認系爭契約被告對原告之買賣價金債權，其中15萬7,454元部分不存在，被告則以台中民權路郵局營收股存證號碼001496號存證信函否認系爭房屋存在壁癌、滲漏水瑕疵，則兩造間就原告得否請求減少系爭契約之價金及系爭契約被告對原告之買賣價金債權，其中15萬7,454元部分是否存在即屬不明確，而原告此法律上地位之不安狀態，能以確認判決將之除去，依上開說明，原告提起本件確認訴訟，即有受確認判決之法律上利益，應予准許。貳、實體事項一、原告起訴主張：　　　（一）原告於112年6月13日透過全家福房屋仲介有限公司（即住商不動產佳里店，下稱全家福公司）之仲介，與被告簽立系爭契約，以650萬元之買賣總價款向被告購買系爭房地，原告並於簽立系爭契約時，給付第一期款（簽約款）65 萬元及第三期款（完稅款）65萬元至兩造於同日簽立之買賣價金履約保證申請書所載之台新國際商業銀行受託信託財產專戶（下稱履保專戶）內。（二）嗣原告為測量系爭房屋之屋內格局，以便後續製作家具及裝潢，便於112年7月29日經被告同意進入系爭房屋，隨即發現系爭房屋1樓牆壁及3樓半天花板至牆壁處存在滲漏水、樓梯間屋頂層膨拱之情形，其中系爭房屋1樓牆壁所黏貼之壁紙則因滲漏水而有浮起之情形，經原告偕同土木師傅將1樓牆壁所黏貼之壁紙取下後，發現1樓牆壁存在嚴重壁癌（下合稱系爭瑕疵），而依通常交易觀念，系爭瑕疵已生影響於系爭房屋使用、居住之效用，應屬物之瑕疵，是原告旋於112年8月14日寄發布袋郵局存證號碼第000023 號存證信函予被告，告知系爭房屋存在系爭瑕疵，並經本院囑託社團法人臺南市建築師公會鑑定，依該公會所出具之113年3月22日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）證明系爭房屋確實存在瑕疵，改善系爭瑕疵之費用為15萬7,454 元。（三）又被告曾向全家福公司仲介表示：「...壁癌的情況，201 8年有請師傅一併看，最後沒處理原因是因為房子年限久了。...所以當年沒處理用壁紙來做裝飾」，可見被告早在107年間即已知悉系爭房屋存在滲漏水問題而導致嚴重壁癌，惟未加以妥善處理，僅以壁紙遮掩壁癌，致原告無從於撕除壁紙前知悉牆面狀況，甚至被告尚於不動產委託銷售標的現況說明書第35項選項「現況是否有滲漏水之情形？」勾選「否」，蓄意提供虛偽之房屋現況資訊，及特別於系爭契約第17條第5項以特約明文排除系爭房屋滲漏水之瑕疵擔保責任，顯見被告係惡意隱瞞、故意不告知系爭房屋存在系爭瑕疵，並將系爭瑕疵轉由原告自行承擔。（四）另本院112年度訴字第1684號（下稱另案）民事判決已認定系爭房屋存有壁癌瑕疵，雖系爭契約存在免除漏水瑕疵擔保責任之約定，然應不及於壁癌瑕疵，甚至兩造雖約定現況交屋，惟因系爭房屋1樓牆壁壁癌處均以壁紙遮蔽，非原告於簽立系爭契約時得以發現，是系爭契約所約定之現況交屋並未包含壁癌瑕疵，上開爭點並已於另案訴訟過程中列為兩造之攻擊防禦方法與爭點，且本件與另案之當事人相同，並經完全之辯論，應有爭點效之運用，故被告自應就壁癌瑕疵負物之瑕疵擔保責任。（五）綜上所述，系爭房屋存在系爭瑕疵，雖系爭契約第17條第 5項明文排除被告就系爭瑕疵之瑕疵擔保責任，惟被告存在故意不告知系爭瑕疵之情事，依民法第366條規定，系爭契約第17條第5項之特約應為無效，而原告已依民法第3 59條、第366條之規定，向被告為行使減少系爭契約之買賣價金之意思表示，然被告否認系爭房屋存有瑕疵，是原告請求確認系爭契約被告對原告之買賣價金債權，其中15 萬7,454元部分不存在，自屬有據，爰提起本件確認之訴等語。並聲明：確認系爭契約被告對原告之買賣價金債權，其中15萬7,454元部分不存在。二、被告抗辯略以：（一）依系爭契約第3條約定，原告應分別於112年6月13日簽立系爭契約時給付第一期款（簽約款）65萬元、於核定土地增值稅時給付第三期款（完稅款）65萬元、於112年9月15 日系爭房地點交時給付第四期（尾款）520萬元，而原告於簽立系爭契約後僅給付130萬元至履保專戶，並向被告表示系爭房屋存在滲漏水之情事，進而拒絕繼續履行系爭契約，然事實上系爭房屋並無滲漏水之情事，依系爭鑑定報告所載，系爭房屋1樓牆壁雖有壁癌現象，惟可經由刮除牆壁粉刷層後改善；系爭房屋3樓天花板為煙燻痕跡，亦可經清水清洗後重新油漆改善；樓梯間之膨拱隆起則為隔熱層熱漲冷縮之自然現象，亦未損及防水層或結構體。（二）又系爭房屋屋齡已逾40年，屬老舊中古屋，實難與新屋屋況相提並論，且系爭契約第17條約定有「現況交屋」、「買方同意賣方免除滲漏水瑕疵擔保責任」等特約，依舉重以明輕之法理，可推知兩造於簽立系爭契約時即已明瞭系爭房屋為中古屋，故特以特約限縮被告之瑕疵擔保責任範圍，僅限制在擔保系爭房屋交付時，系爭房屋具有中古屋之通常效用，而排除未列於不動產委託銷售標的現況說明書上開項目以外之輕微瑕疵。又原告亦曾偕同仲介人員多次親自視察系爭房屋，加上系爭房屋所存在如系爭鑑定報告所載之壁癌、煙燻痕跡等，乃一般中古屋普遍常見之現象，而系爭房屋之結構完整、無滲漏水情形，亦無因壁癌、煙燻痕跡而減少其通常效用，系爭房屋應不存在重大瑕疵。（三）再者，另案爭點係在爭執被告有無解除系爭契約之權利，而非爭執系爭房地究竟是否存在瑕疵、亦非爭執瑕疵是否得以修補，與本件之爭點均不相同，且兩造於另案亦未曾對於系爭房地是否具有瑕疵、被告是否應負瑕疵擔保責任等爭點進行實質上辯論之攻防或舉證，應不符學說上爭點效適用之要件等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：（一）兩造於112年6月13日簽立系爭契約，約定由原告向被告購買系爭房地，約定買賣價金為650萬元，由安心建築經理股份有限公司擔任履約保證人，原告於簽立系爭契約後，已給付第一期款（簽約款）65萬元及第三期款（完稅款） 65萬元，共計130萬元至履保專戶。（二）系爭契約第17條其他約定事項第5點約定「賣方（即被告）於點交前負責淨空屋內物品，現況交屋，買方（即原告）同意賣方免除負滲漏水瑕疵擔保責任，點交後由買方自行維護屋況。」、不動產委託銷售標的現況說明書第35項記載：「現況是否有滲漏水之情形？否」。（三）系爭房地迄今未辦理所有權移轉登記，亦未點交。（四）原告前往系爭房屋看屋時，1樓牆壁下半部係以壁紙裝飾。（五）兩造對於本院卷第97頁之對話紀錄形式上真正不爭執。（六）本件經囑託社團法人臺南市建築師公會鑑定之結果如下：　　⒈一層牆壁下半部有壁癌，為潮濕氣候中，混凝土與磚塊及水泥砂漿等材質吸收空氣中之水氣，經與上開建材中之碳酸鈣、硫酸鹽或氯化鹽起作用與溶解，於水分蒸發後，牆體表面分析出白色鹽類附著物質，造成牆面外觀不雅及水泥漆剝落，改善方式為剔除壁癌範圍粉刷層後，重新進行水泥粉刷與油漆。　　⒉三層佛廳天花板及牆面有因長年焚香造成之煙燻痕跡，改善方式為以水清洗煙燻表面，清潔後重新油漆粉刷。另有因牆壁貼磁磚，於梅雨季節水氣濕氣聚集，造成壁體結露與垂流現象，並非漏水所致現象。　　⒊樓梯間屋頂層因有隔熱材局部膨拱隆起，隆起範圍約有6 片屋頂隔熱磚，為隔熱層熱漲冷縮之自然現象，並未損及防水層及結構體。　　⒋該建物所有窗戶均未發現明顯可構成漏水條件之跡象，無須改善任何事項。　　⒌現況瑕疵事項改善費用合計15萬7,454元。四、兩造爭執事項：（一）系爭房屋1樓牆壁下半部之壁癌是否屬民法第354條規定之瑕疵？（二）系爭契約第17條其他約定事項第5點之效力為何？被告是否有故意不告知瑕疵的情形？（三）原告得否依民法第359條本文之規定請求減少價金？（四）原告請求確認系爭契約，被告對原告之買賣價金債權，其中15萬7,454元部分不存在，有無理由？五、法院之判斷：（一）上開不爭執事項，有系爭契約、不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）（補卷第17至26頁）、買賣價金履約保證申請書、價金履約保證服務說明、壁紙拆除前後照片等附卷可憑（本院卷第51至56、79至87頁），並有系爭鑑定報告可佐（外放），堪認屬實。（二）就系爭房屋1樓牆壁下半部之壁癌是否屬物之瑕疵部分　　⒈所謂爭點效，係指法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟法上之誠信原則。經查，被告前以原告拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記、拒絕配合點交及支付尾款，已構成違約，被告得解除系爭契約，並沒收已給付之價款130萬元作為懲罰性違約金為由，對原告提起另案訴訟，原告於另案抗辯因系爭房屋有滲漏水、壁癌等瑕疵，其自得拒絕給付尾款，經另案將「被告（即本件原告）以系爭房屋有滲漏水、壁癌等瑕疵為由，拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記、拒絕配合點交，並以系爭房地尚未辦理所有權移轉登記為由，拒絕支付尾款，有無理由？」列為爭點，可見另案固然主要係判斷被告究有無取得系爭契約之解除權，然被告有無取得系爭契約之解除權，與系爭房屋是否有被告應負之物之瑕疵擔保責任有關，並經兩造於另案訴訟中辯論，另案判決並已認定系爭房屋確有原告主張之壁癌瑕疵存在，應由被告負擔物之瑕疵擔保責任等情，業經本院調閱另案卷宗核閱無誤，且被告亦未再提出足以推翻原判斷之新訴訟資料，基於訴訟上之誠信原則，本院在同一當事人即兩造間就系爭房屋1樓牆壁下半部之壁癌是否屬物之瑕疵，即不得再為相反之判斷。　　⒉買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359 條本文定有明文。又買受人之減少價金請求權為形成權，一經行使，即生減少價金之效果。經查，系爭房屋既有壁癌之瑕疵而應由被告負物之瑕疵擔保之責，原告自得主張減少價金，而系爭房屋1樓牆壁下半部之壁癌之修繕費用依系爭鑑定報告提供之鑑定工作項目詳細表及依1樓牆面壁癌面積占系爭瑕疵之比例計算得出為5萬4,268元（計算式如附表二），故原告就此部分之瑕疵得主張減少之價金即為5萬4,268元。另因修繕系爭房屋1樓牆壁下半部部分毋須使用腳手架，故將此部分之費用剔除，附此敘明。（三）三層佛廳天花板及牆面有煙燻及壁磚上外觀垂流現象、樓梯間屋頂層因有隔熱材局部膨拱隆起部分　　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民事訴訟法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年度台上字第1173號判決參照）。另所謂現況交屋，係以一般買受人買受建築物時，就建築物存在之物理性質，包括建築物之材質、新舊、結構、裝潢、格局等在外觀上可以人體五官感受者，因該瑕疵於買受人買賣或交付標的物當時已知或可得而知其存在，買受人而仍願買受，自不能再主張瑕疵擔保請求權。　　⒉三層佛廳天花板及牆面有煙燻及壁磚上外觀垂流現象經鑑定結果認非為漏水所致，且觀系爭鑑定報告所載，前揭現象形成之原因「因為祭祀神明及祖先常須點香的緣故，在天花板及牆面留下經年累月的煙燻痕跡，另有關外觀垂流痕跡疑似漏水現象，因為牆壁貼磁磚之緣故，於梅雨季節容易有水氣濕氣聚集造成壁體結漏與垂流現象，此非為漏水所致」，而系爭房屋之建築完成日期為67年5月19日一節，有土地建物查詢資料附卷可參（限閱卷），迄兩造簽訂系爭契約之日即112年6月3日已有45年之久，可見此部分之現象係因系爭房屋使用之期間已久及氣候等因素，始有上開自然現象產生，佐以系爭契約第17條其他約定事項第5點兩造有約定現況交屋，而原告前往看屋時，對於此部分現象已得以五官感受，參以系爭鑑定報告就此部分現象之改善僅以清洗、重新油漆粉刷已足，此部分之改善方式核與購買中古屋之買受人常於入住前進行細部清潔、重新油漆粉刷之行為相同，應認此部分之現象並非物之瑕疵，原告主張此部分之現象被告亦應負物之瑕疵擔保責任，應屬無據。　　⒊樓梯間屋頂層因有隔熱材局部膨拱隆起部分經系爭鑑定報告記載其成因為「隔熱層熱漲冷縮之自然現象，現場勘驗亦僅只有該處有局部隆起現象，並未損及防水層及結構體」，並參照系爭房屋之建築完成年份，及此部分現象為自然造成、原告看屋時本得以肉眼觀察得知等因素，原告主張此部分現象屬物之瑕疵而應由被告負瑕疵擔保之責，亦不可採。六、綜上所述，原告因系爭房屋之壁癌瑕疵，行使減少價金請求權後，系爭房屋之總價即應減少5萬4,268元，則原告請求確認系爭契約被告對原告之買賣價金債權，其中5萬4,268元部分不存在，為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　　官　丁婉容以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭梅君　　　　附表一：編號縣市鄉鎮市區段地號面積（平方公尺）權利範圍 1 臺南市佳里區佳里段 1081-79地號 60 全部 2 臺南市佳里區佳里段 1071-46地號 18 全部編號建號建物門牌建物面積（平方公尺）權利範圍 1 2487 臺南市○里區○○路000巷0號總面積104.33 （依系爭契約所載）全部附表二：編號鑑定工程項目單位數量單價（新臺幣）複價（新臺幣）備註及說明一圬工工程 1A 工程瑕疵範圍粉刷層打除 m2 18.29 600 10,974 1B 打除物清除運棄式 0.42 6,000 2,522 二泥作工程 2A 平頂及牆1：3水泥砂漿粉刷 m2 15.40 800 12,320 2B 踢腳磨石子（木色水泥） m2 2.89 1,200 3,468 三油漆工程 3A 平頂及牆水泥漆（一底二度） m2 15.40 600 9,240 四工地小搬運 4A 工地小搬運式 0.36 8,000 2,902 依比例計算小計(一) 41,426 五其他應列項目 5A 其他雜項工程式 1.00 10% 4,143 5B 工地清潔及廢料清理及運什費式 1.00 5% 2,071 5C 稅捐及管理費式 1.00 16% 6,628 六小計(二) 12,842 七合計 54,268 小計(一)＋小計(二)

2024-11-22

TNDV-112-訴-1625-20241122-1

訴

臺灣士林地方法院

減少價金

臺灣士林地方法院民事判決 112年度訴字第931號原告劉明亮訴訟代理人吳存富律師被告喬健建設有限公司兼法定代理人林承毅訴訟代理人洪誌聖律師被告日日生行銷有限公司兼法定代理人蕭弼群訴訟代理人吳冠逸律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年11月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告原起訴之聲明為：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）500,001元，及自本民事起訴狀暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（二）原告願供擔保，請准予宣告假執行（見本院卷第10頁）。嗣追加被告喬健建設有限公司（下稱喬健公司）、日日生行銷有限公司（下稱日日生公司）之法定代理人林承毅、蕭弼群為被告，並變更聲明為：（一）被告應連帶給付原告533,035元及112年4月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告應連帶給付原告863,000元及 113年1月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）被告應連帶給付原告250,000元及自民事追加訴之聲明暨準備三狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第488至489頁），堪認原告均係基於購買新北市○○區○○○○ ○○○○號碼為新北市○○區○○路0段000號6樓頂樓建物暨其坐落土地（下稱系爭房屋）所生之紛爭，核屬請求之基礎事實同一，則依據前開規定，原告所為訴之追加自應准許。貳、實體部分一、原告主張：伊於民國111年8月透過被告日日生公司向被告喬健公司購買系爭房屋，喬健公司與伊於111年8月10日簽立山海觀房屋、土地買賣合約書（下稱系爭買賣合約書），同年 9月1日辦理所有權移轉登記，同年月4日完成點交。詎伊於完成點交系爭房屋後，陸續發現系爭房屋存有多項瑕疵（詳如附件所示），伊多次要求被告修繕皆未能完全修復，故伊於同年10月22日傳訊告知日日生公司，拒絕再讓被告修復瑕疵，而由伊自行修繕，並向被告請求減少價金；而系爭房屋中各項瑕疵預估修繕費用分別為主臥房及客臥房兩間臥室浴廁以及踢腳板工程、牆面壁癌修繕費用445,775元、客廳落地門外雨遮、主臥房窗戶外之雨遮費用87,260元，合計修繕費用為533,035元。又因系爭房屋有上開瑕疵，因而受有863 ,000元之價值減損。被告林承毅為喬健公司之負責人，即應依公司法第23條第2項之規定，與喬健公司負連帶賠償之責。被告蕭弼群則為日日生公司之法定代理人及本件與伊簽訂系爭買賣合約書之經紀人，其因違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第23條第2項、第26條第2項等規定，於執行代銷業務時未給伊不動產說明書，亦未以不動產說明書向伊說明系爭房屋有無漏水瑕疵等重要資訊之過失，使伊未能在充分了解屋況下購買系爭房屋，因此受有之後須支出修繕費用及房屋買賣價值減損等損害，應與日日生公司負連帶賠償責任。再者，被告日日生公司之銷售人員詹雅涵於售屋前同意伊日後入住後會提供清運垃圾服務，但於伊入住後，垃圾服務清運即終止，讓伊每天5點半前要從山下趕回山上的住處去追垃圾車，造成伊的心理壓力，侵害伊的健康權，違反系爭買賣合約書之附屬服務，爰依民法第227條第1項、第231條第1項、第359條本文、第227條之1、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告應連帶給付上開維修費用、價值減損費用及非財產上損害等語，並聲明：（一）被告應連帶給付原告533,035元及112年4月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告應連帶給付原告863,000元及113年1月6日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（三）被告應連帶給付原告250,000元及自民事追加訴之聲明暨準備三狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告之答辯㈠、被告喬健公司暨林承毅部分：伊與原告於111年8月10日簽立系爭買賣合約書，同年月30日原告確認系爭房屋無任何瑕疵後當日辦理點交完畢，並簽署房屋交接切結書，同年9月1日完成系爭房屋所有權移轉登記，是系爭房屋之點交日期即危險移轉時點應為111年8月30日；又點交時原告已確認系爭房屋無任何瑕疵，原告復未舉證系爭房屋於危險負擔移轉時存在瑕疵，或證明瑕疵之存在係可歸責於伊，是原告依民法不完全給付或物之瑕疵擔保責任之法律關係向伊之請求為無理由。又原告未提出其他證據，證明伊有何故意或過失，原告所請求者係履行利益之損害，是原告依照不動產經紀業管理條例第26條第2項、公司法第23條第2項請求伊連帶賠償，洵屬無據。又原告主張與伊係於111年8月10日簽立系爭買賣合約書，卻於113年10月2日方追加林承毅為被告，顯已逾民法第197條第1項之消滅時效等語置辯，並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.願供擔保，請准宣告免為假執行。㈡、被告日日生公司暨蕭弼群部分：原告乃係與喬健公司購買系爭房屋、簽訂系爭買賣合約書，伊僅受喬健公司委託協助銷售系爭房屋，並非系爭買賣合約書之當事人，是伊與原告間並無買賣契約關係存在，原告亦未說明與伊之間存有何種關係契約，是原告依民法不完全給付及物之瑕疵擔保等規定向伊請求為無理由；且兩造前已於新北市政府進行消費爭議調解，喬健公司表示願派遣工班進行修繕，係原告拒絕喬健公司至系爭房屋確認瑕疵狀況，堅持要求減價2,589,000元。再者，伊與原告辦理交屋程序時即已派員陪同原告就系爭房屋為合理、必要之檢查，經原告確認系爭房屋屋況正常後，完成交屋程序並於現場簽立房屋交接切結書，可見交屋當時既無任何跡象得以預見系爭房屋有漏水瑕疵，伊實已善盡不動產經紀業管理條例之注意義務，原告主張伊應查知漏水瑕疵，顯已超越伊基於代銷專業所能，故原告主張顯屬無據。又蕭弼群並非本件不動產買賣契約之經紀人，亦未以話術向原告說明本件建案係建設公司老闆自己要使用云云，則原告主張依照不動產經紀業管理條例第26條第2項請求蕭弼群應負連帶賠償責任，即屬無據等語置辯，並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事實：（見本院卷第293至294頁）　　原告於111年8月10日透過被告日日生公司向被告喬健公司購買系爭房屋（含車位1個），價金為17,260,000元。除尚有8 63,000元經給付至履約保證帳戶尚未撥款以外，均經原告給付完竣，喬健公司於111年8月30日將系爭房屋交付原告，並於111年9月1日將系爭房屋移轉登記為原告所有。四、本件爭點：㈠、系爭房屋是否存有原告所主張如附件之瑕疵？㈡、如有，該等瑕疵何時發生？㈢、如有上開瑕疵，其發生原因可否歸責於被告喬健公司？㈣、如有上開瑕疵，修復該等瑕疵之費用為何？系爭房屋因存有該等瑕疵所減少之價值為何？㈤、原告與日日生公司間有無居間或其他契約關係？㈥、被告日日生公司有無廣告或銷售與事實不符之情形？㈦、被告日日生公司人員執行代銷業務有無故意、過失，致原告受有損害？原告所主張之瑕疵，是否為該人員依不動產經紀業管理條例第24條之2第4款所應查知之瑕疵？五、本院之判斷　　㈠、系爭房屋是否存有原告所主張如附件之瑕疵？　　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決意旨參照）。　2.原告主張系爭房屋存有如附件所示之瑕疵，惟業經被告一致否認，是揆諸前開說明，原告自應就系爭房屋存有瑕疵一事，負舉證責任。原告固提出採證照片、房屋瑕疵情形整理及如附件之說明（見本院卷第22至23頁、第80至136頁）為據，然附件僅為原告自行繕打之表格及所附加之說明，而對照「證據出處」欄所附之照片，僅可看出有髒汙或牆壁之油漆面有破損或不均勻之處（如本院卷第92至100頁），並無積極證據得以佐證有如附件之瑕疵存在。縱認該等瑕疵存在，然就瑕疵存在之時點及確切之範圍，究係交屋前或交屋後，以及瑕疵之成因究係為建屋時所致，抑或是原告嗣後裝潢或再施工（如本院卷第324至340頁之照片）所為，均屬不明，且無證據可佐，已難認原告主張可採。另原告所提出與被告日日生公司業務間之LINE對話紀錄（見本院卷第138至151頁），雖有原告指摘諸如靠近陽台房間窗戶犀利康破皮等語。然觀諸對方之回應，係表示「好的」、請原告向工地主任反應或抱歉、會轉達公司等語，至多僅表達被告方願意協助原告處理之意，實難以此逕認被告已自認原告主張之瑕疵均存在且均係可歸責於被告之情。原告復提出與被告喬健公司工地主任間之LINE對話紀錄（見本院卷第400至402頁），主張其等間有討論修復費用請款之發票格式，以及確認修復所需材料等事項，以此證明如附件所示之瑕疵明顯係被告喬健公司所致等語。然細譯該對話內容，對方雖曾詢問原告：「這幾天下雨請問還有漏水嗎」、「主浴室跟客浴牆還有漏水嗎」等語，但至多僅為原告單方告知對方存有漏水之時，對方所為之回覆，亦難以對方上開回應之內容，即得遽論被告已坦承該等瑕疵存在且均係可歸責於被告。另就原告雖提出室內裝修公司之工程估價單等證據（見本院卷第168至176頁），然該等資料僅可認原告有向他公司估價之事實，仍無法舉證該等瑕疵之成因是否係可歸責於被告。若未經專業單位之鑑定，顯難逕認系爭房屋存有如附件所示之瑕疵，且瑕疵存在於被告喬健公司交付系爭房屋之前，亦無從認定瑕疵之範圍、修復之費用及造成系爭房屋價值減損之數額。從而，本件原告既未能舉證證明系爭房屋存有如附件所示之瑕疵及其原因，則其依不完全給付、物之瑕疵擔保等規定，請求被告連帶負損害賠償責任，即難認可採。㈡、原告既未能舉證系爭房屋存有如附件所示之瑕疵、瑕疵發生於交屋之前且瑕疵原因係可歸責於被告喬健公司等事實，本院自無庸審理後續瑕疵之修復費用、系爭房屋因存有該等瑕疵所減少之價值、被告日日生公司之廣告或銷售與事實不符而違反不動產經紀業管理條例等規定，而應負連帶賠償責任等爭點，附此敘明。六、綜上，原告依民法第227條第1項、第231條第1項、第359條本文、第227條之1、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告應連帶給付如訴之聲明第1至3項所示，並無理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。至原告雖於113年11月7日當庭聲請傳訊證人詹雅涵到庭作證，應證事實為其有同意原告於入住後之垃圾清運，均由被告日日生公司負責等語（見本院卷第491至492頁）。然此情縱使為真，僅為原告得依照該等協議之內容，請求被告日日生公司給付清運垃圾之費用，要無被告日日生公司未依此協議，即得逕認原告之健康權受有侵害之情，此核與民法第227條之1之規定不合，故本院認尚無調查之必要，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　林哲安以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪忠改　　　　　　　　　　附件：

2024-11-21

SLDV-112-訴-931-20241121-1