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台抗
最高法院

請求返還不當得利（核定訴訟標的價額）

最高法院民事裁定 113年度台抗字第898號 抗 告 人 郭金澤 上列抗告人因與相對人台灣糖業股份有限公司間請求返還不當得 利（核定訴訟標的價額）事件，對於中華民國113年7月16日臺灣 高等法院臺中分院裁定（112年度消上字第1號），提起抗告，本 院裁定如下： 主 文 抗告駁回。 抗告訴訟費用由抗告人負擔。 理 由 按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數 項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價 額最高者定之。以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或 費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第1項及修正（ 民國112年11月14日）前同條第2項定有明文。而依民事訴訟法 施行法第19條規定，於該上開修正施行前已繫屬之事件，應適 用修正前規定。抗告人於111年10月3日向第一審法院提起本件 訴訟，依前開說明，應適用修正前民事訴訟法第77條之2第2項 規定，先予敘明。次按所稱以一訴附帶請求，係指附帶請求與 主請求標的間具有主從之依附關係者，若依原告之聲明及所陳 述之原因事實，關於孳息、損害賠償、違約金或費用之請求， 並非依附於主請求者，仍應依同條第1項前段規定，合併計算 其訴訟標的價額。再按於第二審為訴之變更或追加，其變更或 追加後訴訟標的之價額超過原訴訟標的之價額者，就其超過部 分補徵裁判費，民事訴訟法第77條之16第2項、第77條之15第3 項定有明文。 本件抗告人起訴主張與相對人簽訂房地買賣契約，已付自備款 新臺幣（下同）356萬3000元，詎相對人隱瞞契約有無效情事 ，而與抗告人約定解除契約，並於95年7月5日僅無息返還201 萬8700元，尚有154萬4300元未還，其自得依民法第179條、第 182條第2項、第259條第2款及消費者保護法第51條規定，請求 相對人給付：㈠154萬4300元本息、㈡100萬9350元（即201萬870 0元自受領時起至95年7月4日止之利息）本息、㈢463萬2900元 之懲罰性賠償金。第一審判決駁回其訴，抗告人不服，就㈠、㈡ 聲明提起上訴，並於第二審主張相對人有足以影響交易之欺罔 行為，對其顯失公平，追加依公平交易法第31條、第32條第2 項規定，請求相對人給付308萬8600元。其於第二審追加聲明 之訴訟標的法律關係與起訴者不同，彼此無主從之依附關係， 自應依修正前民事訴訟法第77條之2第1項前段規定合併計算其 訴訟標的價額，原法院因而核定其第一審及第二審（含追加） 之訴訟標的價額（上訴利益）分別為718萬6550元、564萬2250 元，經核於法並無違背。抗告意旨，指摘原裁定此部分不當， 聲明廢棄，非有理由。另關於抗告人請求退還溢繳裁判費9萬1 426元部分，並未經原法院為裁判，自無從對之提起抗告，抗 告人此部分之抗告，於法未合。 據上論結，本件抗告為一部無理由、一部不合法。依民事訴訟 法第495條之1第1項、第444條第1項、第449條第1項、第95條 第1項、第78條，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 最高法院民事第七庭 　　　　 審判長法官 林 金 吾 法官 陳 靜 芬 法官 蔡 孟 珊 法官 藍 雅 清 法官 高 榮 宏 本件正本證明與原本無異 書　記　官　林 沛 侯 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日

2024-12-12

TPSV-113-台抗-898-20241212-1

訴
臺灣屏東地方法院

返還不當得利

臺灣屏東地方法院民事判決 112年度訴字第450號 原 告 黃義昌 訴訟代理人 李杰儒律師 被 告 曹秋萍 上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國113年10月4日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應給付原告新臺幣1,600,000元，及自民國113年7月16 日起迄清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決主文第一項於原告以新臺幣530,000元為被告預供擔 保後，得假執行；但被告如以新臺幣1,600,000元為原告預 供擔保後，得免假執行。 　　事實及理由 一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。 二、原告主張： 　㈠兩造間係情侶關係。緣原告前於民國105年9月8日，曾向訴外 人吳坤金購買屏東縣○○鄉○○段00000號土地(即重測後○○鄉○○ 段0000地號土地)以及座落於該土地上之同段00建號建物(門 牌號碼屏東縣○○鄉○里路00號；與前開土地合稱系爭房地)， 作為原告與被告及其子女同居之用(被告前與第三人另有婚 姻關係，已離異)。又考量原告百年後遺產繼承或遺贈等繁 瑣，原告即與被告約定，系爭房地買賣契約價金137萬元悉 由原告支付，本件並單獨以被告名義簽立系爭房地買賣契約 ，及以被告名義單獨登記為系爭房地之所有權人，惟被告應 履行與原告於系爭房地之同居義務，並直至原告百年後，系 爭房地之所有權方歸被告實質所有，兩造為此並於105年9月 26日簽立協議書1紙(即原證3，本院卷第41頁參照)，以彰其 情。嗣被告竟於111年11月11日，未獲原告同意，擅將系爭 房地以160萬元金額出售予訴外人江秭伶，雙方並已於112年 1月7日以買賣為由辦妥系爭房地所有權移轉登記，原告嗣於 網路上撞見系爭房地之讓售廣告，循線追問，始悉上情。 　㈡查上開105年9月26日協議書(下稱系爭贈與協議)應可認係兩 造間之贈與契約關係，又原告依約尚得請求被告於系爭房地 履行同居義務，自屬民法第412條第1項規定之附負擔贈與情 形；而本件因被告擅自出售系爭房地後，顯已無從履行系爭 贈與協議所附負擔內容，原告自得依民法同條項規定，主張 撤銷系爭贈與協議。又依同法第419條第2項規定，贈與契約 經撤銷後，贈與人得依同法關於不當得利規定請求受贈人返 還贈與物，系爭房地既經移轉訴外第三人所有，原告顯已無 從請求被告返還其所有權登記，原告自得依民法第181條但 書之規定，主張被告返還系爭房地價額即160萬元及其法定 利息等語。並聲明：如主文。 三、被告經本院為合法通知，未曾於言詞辯論期日到庭陳述；惟 曾具狀答辯略以(本院卷第253至257頁、273至275頁參照)： 原告贈與系爭房地與被告後，因被告家人有意見，故經兩造 協議，被告已另行償還並交付一半價金即68萬元與原告收執 ，系爭房地應已變更為兩造共有，所有權各1/2，原告自不 得依民法贈與之規定主張撤銷系爭贈與協議。又被告既為所 有權人，亦得本於自己名義出售系爭房地，因而所得之160 萬元，亦應於扣除稅捐、仲介費及代書費等支出後，由原告 主張其中之1/2方為合理等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之 訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免假執行宣告。 四、經查，系爭房地係原告於105年9月間單獨出資全部價金137 萬元向訴外人購買，並以被告1人名義簽立系爭房地買賣契 約、辦妥所有權移轉登記；兩造間嗣於同年月26日簽立系爭 贈與協議1紙，內容大致約定兩造間於系爭房地有同居義務 ，未經原告同意被告不得擅自買賣系爭房地，原告百年後系 爭房地歸被告所有等語；系爭房地嗣於112年1月7日經被告 以160萬元價金出售予第三人江秭伶，所得價金均由被告收 執等節，除為兩造於本件審理中不爭執外，並有卷附不動產 買賣契約書、土地所有權狀、建物所有權狀、協議書、FACE BO0K發文截圖、建物登記第二類謄本為證(本院卷第31至47 頁)、屏東縣里○地○○○○000○0○00○○里地○○○00000000000號函 暨所附屏東縣本縣○○鄉○○段0000地號土地、同段00建號建物 登記公務用謄本、異動索引及重測前○○段000-2地號土地、 同段00建號建物異動索引、電子處理前舊簿及該所收件112 年屏里字第000號買賣登記申請書件影本等可稽(本院卷第73 至163頁)，上情首堪信為真。兩造既分別主張如上，從而本 件爭點應為：㈠原告是否得主張撤銷系爭贈與協議？㈡如可， 是否得請求被告返還不當得利？金額若干？ 五、本院之判斷： 　㈠系爭贈與協議已於113年7月15日經原告通知被告而合法撤銷 ： 　　按民事訴訟法第277條前段規定：「當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任。」；民法第412條第1項規 定：「贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行 其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。 」；民法第419條第1、2項規定：「(一)贈與之撤銷，應向 受贈人以意思表示為之。(二)贈與撤銷後，贈與人得依關於 不當得利之規定，請求返還贈與物。」查系爭房地原係原告 出資全額價金137萬元購入，僅以被告名義登記為所有權人 ，兩造曾簽立系爭贈與協議書，約定被告應於系爭房地履行 同居義務，並直至原告百年後系爭房地方歸被告所有等節， 為兩造無爭執而如前述，則系爭贈與協議自屬原告主張之「 附有負擔之贈與契約」法律關係無訛；又系爭房地既經被告 出售予第三人而不復返，且觀之被告本件答辯，亦無再履行 同居義務之意，原告主張依民法第412條第1項、第419條第1 項規定，以本件起訴狀繕本送達被告通知被告撤銷系爭贈與 協議，自屬有據，亦堪認系爭贈與協議已於113年7月15日( 本院卷第227頁送達證書參照)經原告合法撤銷。被告雖辯稱 ：曾事後給付、歸還原告68萬元系爭房地購買價金，並與原 告達成協議由兩造分別共有系爭房地所有權，被告已實質成 為系爭房地所有權人，系爭贈與協議已經兩造嗣後變更約定 內容而失原協議效力，即系爭贈與協議之法律關係已不復存 在，原告自不得再行主張撤銷贈與契約並請求被告返還不當 得利云云；然被告就前開有利於己之答辯，全未據舉證以實 其說，且為原告嚴詞否認(本院卷第264頁參照)，揆諸民事 訴訟法前揭規定，即無從為其有利之認定。 　㈡原告得請求被告返還160萬元之系爭房屋買賣價額不當得利： 　　按民法第181條規定：「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」第按「不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，依民法第181條但書之規定，固應償還其價額，惟受領人因將原物出賣而不能返還者，其所受之利益既僅為賣得之價金，即應以賣得之價金為其應償還之價額。」(最高法院30年渝上字第40號民事判決參照)查系爭贈與契約既經原告通知被告而合法撤銷，被告執有系爭房地所有權即屬無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，揆諸民法第419條第2項規定，贈與人即原告自得依不當得利規定請求受贈人即被告返還前開利益。又系爭房地業經被告於112年1月7日出售並移轉所有權登記與第三人有如前述，系爭贈與協議之「贈與物」即系爭房地之所有權，已無從依原狀返還與原告，核屬前開民法第181條但書規定：「所受利益因其他情形而不能返還者」，即應由被告償還系爭房地之價額，再揆諸最高法院前揭民事判決意旨，被告既將系爭房地出售予第三人致無從以原物返還原告，即應依其出售之價金償還原告，為合於民法前揭規定。而查，系爭房地係被告以160萬元價金於前揭時期出售乙情，除有原告提出之內政部不動產交易實價查詢紀錄(本院卷第49至51頁參照)可證外，被告就此亦有肯認(本院卷第255頁參照)，則原告主張被告返還160萬元金額不當得利，亦有所據，應予准許。至被告辯稱，本件實際成交價尚應扣掉稅金、仲介費、代書費而非160萬元云云(本院卷第275頁參照)，惟此節同未據被告舉證以實其說，又系爭房地僅被告1人處分，出售之細節自以被告知之甚稔，無從責由原告提出相關證明，本件責以被告負擔160萬元金額不當得利返還之責，並無不公，被告前開所辯，即不能採認。 　㈢原告主張被告給付自起訴狀繕本送達之翌日起迄清償日止，1 60萬元金額之法定利息，亦屬有據： 　　按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人 起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力，而遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息，又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據 者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1 項本文、第203條分予明定。原告主張被告給付前開金額不 當得利，核屬無確定期限之給付，既經原告提起本訴以茲催 告，並起訴狀繕本業於113年7月4日寄存於送達被告住所（ 本院卷第227頁送達證書），依法經10日即於000年0月00日 生送達效力，被告迄未給付，依上開規定即應負遲延責任。 是原告請求被告給付160萬元金額自起訴狀繕本送達翌日即 自113年7月16日起迄清償之日止，按週年利率5％計算之法定 遲延利息，核無不合，亦應准許。 六、綜上所述，原告依民法第412條第1項、第419條第1項規定， 主張撤銷系爭贈與協議，並依同法第419條第2項、第181條 等規定，請求被告返還160萬元不當得利價金，及自113年7 月16日起迄清償之日止，按週年利率5%計算之法定利息，均 有理由，應予准許。 七、兩造分別聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰依民 事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，分別酌定相當 之擔保金宣告之。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　曾士哲 正本係照原本作成。 如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未 表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳恩慈

2024-12-11

PTDV-112-訴-450-20241211-2

上易
臺灣高等法院高雄分院

履行契約

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第173號 上 訴 人 陳亮瑋 訴訟代理人 王芊智律師 被上訴人 以勒房屋仲介有限公司 法定代理人 邱瀞葵 上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國113年4月 24日臺灣高雄地方法院113年度訴字第17號第一審判決提起上訴 ，本院於113年11月13日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原判決不利上訴人部分廢棄。 前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一（確定部分除外）、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：兩造於民國111年12月6日簽訂不動產專任委 託銷售契約書（下稱系爭契約）及委託銷售契約內容變更同 意書（下稱契約內容變更同意書），約定上訴人委託伊銷售 坐落高雄市○○區○○段○○段000○0地號土地及其上同段OOOO建 號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00號，上開土地及 建物下合稱系爭房地），對外開價為新臺幣（下同）1758萬 元、對內底價為1680萬元，期間自111年12月6日起至112年6 月30日止。嗣兩造於112年4月11日簽訂另紙契約內容變更同 意書，約定變更對外開價為1635萬元、對內底價為1550萬元 。伊已於112年4月14日覓得訴外人陳志軒有意以超出底價之 1560萬元購買系爭房地，並與陳志軒以上開價格為條件簽訂 買賣議價委託書，同日告知上訴人已有買家出價超過底價， 詎上訴人迄今仍不願依系爭契約第6條第8款約定簽認要約書 或議價委託書，且於委託期間內之112年6月間已將系爭房地 出售第三人，有系爭契約第11條第1項第1款、第3款約定情 事，依該約定應給付伊以委託銷售總價6%計算之違約金即98 萬1000元，為此依系爭契約約定提起本訴，並於原審聲明： ㈠上訴人應給付被上訴人98萬1000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保 ，聲請宣告假執行。 二、上訴人則以：系爭契約為居間性質，且有消費者保護法(下 稱消保法）之適用，系爭契約第6條第8項、第11條第1項第3 款約定為定型化契約條款，依該等約定於委託期間内，被上 訴人覓得符合底價之買方時，伊即應配合簽認要約書或議價 委託書等相關契約，若違反即須給付以委託銷售總價6%計算 之違約金，顯然壓縮伊是否與被上訴人報告對象締約之自由 ，剝奪伊選擇交易對象之自由，變相排除民法第568條第1項 規定之適用，與居間契約之立法意旨顯相矛盾，且難達成透 過仲介取得有利交易條件之居間契約目的，並使被上訴人得 以違約金名目取得高於系爭契約第5條約定之服務報酬，片 面增加委託人一方之義務及負擔，有利於被上訴人之單方利 益，認有顯失公平情形，依消保法第12條第1項、第2項第2 款、第3款、民法第247條之1規定，應屬無效。又買賣議價 委託書尚未完整記載，且伊未簽認亦非有可歸責事由，自不 該當系爭契約第11條第1項第3款約定。至被上訴人所指其有 系爭契約第11條第1項第1款情事，純屬臆測，自不得據此主 張違約金。縱認被上訴人得請求違約金，應酌減至原約定服 務報酬之半數即31萬2000元較為適當等語為辯。 三、原審判決上訴人給付被上訴人62萬4000元本息，並為附條件 准免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲 請，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人 部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人於原審其餘敗訴 部分，未據上訴，已告確定） 四、兩造不爭執事實 　㈠兩造於111年12月6日簽訂系爭契約及契約內容變更同意書， 約定上訴人委託被上訴人銷售系爭房地，對外開價為1758萬 元、對內底價為1680萬元（包含土地增值稅、代書費、服務 費及買賣規費），期間自111年12月6日起至112年6月30日止 。嗣於112年4月11日簽訂另紙契約內容變更同意書，約定對 外開價為1635萬元、對內底價為1550萬元。 　㈡被上訴人於112年4月18日以存證信函催告上訴人應依系爭契 約約定，於112年4月21日履行簽認要約書或議價委託書之義 務。 　㈢上訴人於112年4月20日以存證信函回覆被上訴人稱其因對房 屋售價等買賣條件另有想法，並未簽認系爭房地要約書或議 價委託書。 五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： 　㈠系爭契約第11條第1項第3款關於違反系爭契約第6條第8項之 義務部分，效力如何？被上訴人據以請求違約金，有無理由 ？ 　⒈按消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服 務者。企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷 商品或提供服務為營業者。消費關係，指消費者與企業經營 者間就商品或服務所發生之法律關係。消保法第2條第1款、 第2款、第3款有所明文。查被上訴人係不動產經紀業者，乃 提供房地買賣仲介服務為營業，有商工登記公示資料可憑（ 原審訴字卷第15頁），是被上訴人為消保法所規範之企業經 營者，而上訴人為出售系爭房地，與被上訴人簽訂系爭契約 、契約內容變更同意書，約定上訴人接受被上訴人提供不動 產買賣仲介服務以出售系爭房地，上訴人乃消保法所明定之 消費者，兩造間就系爭契約書、契約內容變更同意書所發生 之法律關係，自屬消保法所定義之消費關係，而有消保法之 適用，合先敘明。 　⒉次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 ，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約 因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條 及第568條第1項分別定有明文。觀系爭契約乃約定上訴人委 託被上訴人仲介銷售系爭房地，並於第5條約定於買賣成交 時被上訴人得向上訴人收取報酬，是兩造間契約關係之性質 為媒介居間，應無疑義。 　⒊又按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平 者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其 顯失公平：違反平等互惠原則者。條款與其所排除不予適 用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。契約之主要權利或 義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消保法 第12條定有明文。又按依照當事人一方預定用於同類契約之 條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平 者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人 之責任者。加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄 權利或限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利 益者，民法第247條之1亦有明定。 　⒋經查： 　　⑴觀系爭契約，除以手寫填載部分外，均係被上訴人為與不 特定多數消費者訂立同類契約，所提出預先擬定之契約條 款，而屬定型化契約條款，應為甚明。 　　⑵依系爭契約第6條第8項約定「委託期間內，若受託人已覓 得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委 託書等相關契約」，固然在被上訴人將締約機會報告於上 訴人時，上訴人應配合提供相關書面，使被上訴人得以繼 續進行磋商使契約趨於成立，乃委託銷售之契約目的及精 神。然依居間之法律性質，委託人並不負有因居間人報告 訂約或媒介而訂立契約之義務，若謂上訴人因上述約定而 不得拒絕被上訴人所報告之締約機會，否則即有系爭契約 第11條第1項所約定「視為受託人已完成仲介之義務，委 託人仍應支付受託人以委託銷售契約總價6%計算之違約金 」，顯然已壓縮上訴人是否與被上訴人報告之對象締約之 自由。且衡以不動產買賣之金額甚鉅，除標的物及價金以 外，是否同意出賣、買受，往往尚有其他交易上之重要事 項須考量，如標的物交付、價金給付方式、稅賦、費用負 擔及違約等，契約當事人無不力求謹慎、完備，自無僅因 有意願買受者出價高於兩造間約定底價即可謂已完成仲介 義務之理，此觀諸議價委託書下方仍保有賣方同意與否之 欄位，可見對於被上訴人所報告之締約對象，上訴人尚可 勾選同意或不同意，即有不賣之權利，此亦為居間之法律 性質之當然之理。再參酌內政部公告不動產委託銷售定型 化契約之不得記載事項，亦有「不得約定在契約成立前， 受託人得向消費者收取斡旋金、定金或其他任何名目之費 用」（本院卷第81頁），系爭契約第3條第2項亦約定「契 約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定 金」，足徵買方簽立議價委託書，並交付議價保證金，僅 係開啟買賣雙方進行議價磋商之階段而已，賣方本有不同 意之自由，豈有因不願意進行議價即屬被上訴人完成仲介 義務而該當違約之理。倘因被上訴人覓得出價高於底價之 締約機會且收取議價保證金，而上訴人拒絕進入議價程序 ，視為已完成仲介之義務，此形同因被上訴人取得買方議 價委託書時買賣契約即屬成立。則系爭契約第11條第1項 第3款前段約定，無異強令上訴人簽認要約書或議價委託 書，再導入系爭契約第5條後段「委託人簽認買方之議價 委託書或要約書」，視為買賣成交之約定，而應給付服務 報酬，致上訴人對於所被上訴人所報告之締約機會，毫無 取捨自由，換言之，上訴人簽或不簽，被上訴人分別可取 得服務報酬或違約金，顯然已致居間契約之目的難以達成 ，且對於上訴人有重大不利益，除有消保法第12條第2項 第3款規定情形，推定顯失公平，依同條第1項約定應屬無 效外，並有民法第247條之1第1項第4款規定情事，按情形 已顯失公平而屬無效。 　　⑶被上訴人雖執其他不動產經紀業者之契約條款為據，然該 等契約條款內容如何，與本件系爭契約第11條第1項第3款 關於違反第6條第8項應給付違約金之約定，是否顯失公平 之判斷，應屬無涉。況其中「永慶不動產」之定型化契約 條款第8條第3項第3款所約定僅「甲方收受定金或乙方依 約收定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方 所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」視為乙方已完成 居間仲介之義務（本院卷第169頁），暫且不論是否同有 顯失公平情形，上述約定與本件形同強令委託人收受議價 保證金，使契約成立之情形，並不相同。至「信義房屋」 之定型化契約條款，僅於第8條第1項約定「如甲方已直接 收受定金或乙方已代理甲方收受定金，於簽訂買賣契約書 前，若買賣契約書未簽定係可歸責於乙方者，由乙方負責 賠償，但不得逾仲介成交乙方可受領報酬之範圍」，亦非 如本件約定拒絕勾選議價委託書視同完成仲介之義務。是 被上訴人此部分主張，並無可採。 　　⑷從而，系爭契約第11條第1項第3款關於違反系爭契約第6條 第8項部分之約定，應屬無效，是被上訴人以上訴人拒絕 簽署要約書或買賣議價委託書，違反系爭契約第6條第8項 約定，依系爭契約第11條第1項第3款約定，請求給付違約 金，應無可採。 　㈡上訴人有無系爭契約第11條第1項第1款之違約情事？被上訴 人據以請求違約金，有無理由？　　　 　　⒈被上訴人於原審曾主張上訴人於委託期間屆滿前之112年6 月間，已將系爭房地出售第三人，併依系爭契約第11條第 1項第1款約定請求違約金（原審訴字卷第62、99頁），上 訴人就此並曾提出答辯（同上卷第87頁），可見被上訴人 於原審乃以單一聲明，主張上訴人構成數個給付違約金之 事由，並非於本院為訴之追加，應先辨明。 　　⒉被上訴人主張上訴人於委託期間屆滿前之112年6月間，已 將系爭房地出售第三人乙情，為上訴人所否認。被上訴人 雖稱不動產實價登錄之時間為完成所有權移轉登記30天内 ，系爭房地於112年7日10日就以買賣為登記原因，移轉登 記第三人，與委託期間末日僅距離10日，可知上訴人係在 委託期間內將系爭房地出售第三人云云，並提出實價登錄 資料為憑。然該資料顯示上訴人與第三人交易時間為112 年7月，對照系爭房地查詢資料（原審審訴字卷第161至16 3頁），系爭房地於112年8月22日以買賣為原因移轉登記 ，其原因發生日期為112年7月10日，並非在兩造系爭契約 之委託期間內，被上訴人復無其他舉證，或具體聲明調查 證據，泛以前述推論之詞，聲請本院依職權調查上訴人係 何時與第三人簽訂買賣契約（本院卷第67頁），自無可採 。　　　 六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第11條第1項第1款、第3款 約定，請求上訴人給付62萬4000元本息部分，為無理由，不 應准許。原審就此部分判決上訴人敗訴，並附條件為假執行 及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第 二項所示。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官 黃宏欽 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 楊淑儀 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 陳宛榆 以上正本證明與原本無異。 本件不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林明慧

2024-12-11

KSHV-113-上易-173-20241211-1

重上更一
臺灣高等法院

減少價金等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上更一字第33號 上 訴 人 總瑩建設股份有限公司 法定代理人 張廖泓境 上 訴 人 楊碧玲 共 同 訴訟代理人 洪翰今律師 邱俊諺律師 被 上訴人 王明霞 訴訟代理人 張克西律師 上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國107年3 月29日臺灣桃園地方法院104年度重訴字第495號第一審判決提起 上訴，經最高法院第一次發回更審，被上訴人於本院為訴之追加 及變更，本院於113年11月27日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於命上訴人總瑩建設股份有限公司、楊碧玲不真正連帶 給付被上訴人逾新臺幣參拾玖萬壹仟肆佰壹拾貳元本息，及該部 分假執行之宣告，暨該訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 上訴人總瑩建設股份有限公司、楊碧玲其餘上訴駁回。 上訴人楊碧玲應給付被上訴人新臺幣壹拾捌萬元，及自民國一百 一十三年一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 被上訴人其餘追加之訴及變更之訴均駁回。 廢棄改判部分之第一審訴訟費用、第二審訴訟費用，及發回前第 三審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之三十五，餘由上訴人總瑩 建設股份有限公司、楊碧玲負擔。 追加之訴訴訟費用部分，由上訴人楊碧玲負擔百分之四十，餘由 被上訴人負擔；變更之訴訴訟費用部分，由被上訴人負擔。 本判決主文第四項命上訴人楊碧玲給付部分，於被上訴人以新臺 幣陸萬元為上訴人楊碧玲供擔保後，得為假執行。但上訴人楊碧 玲如以新臺幣壹拾捌萬元為被上訴人供擔保後，得免為假執行。 被上訴人其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，民事訴訟 法；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第446條第1項、第256條 分別定有明文。查，被上訴人起訴請求上訴人總瑩建設股份有 限公司、楊碧玲（下合稱上訴人，分則各稱總瑩公司、楊碧玲 ）負不真正連帶債務新臺幣（下同）347萬4,675元之清償責任 ，原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，上訴人就敗訴 部分聲明不服，提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，並於本院 前審追加請求上訴人再給付133萬1,600元本息（見前審判決附 表5）及就屋前圍牆費用1萬8,000元部分，變更請求上訴人應 於坐落桃園市○○區○○段0地號土地（下稱系爭土地）如前審判 決所附之桃園市中壢地政事務所民國110年1月7日土地複丈成 果圖（下稱附圖）所示黃線位置，興建寬度30公分、高度180 公分之磚造圍牆，並應負不真正連帶給付責任。前審將原審就 上開部分所為命上訴人不真正連帶給付超過189萬2,259元本息 部分之判決廢棄，改判駁回該部分被上訴人在第一審之訴，其 餘予以維持，及就被上訴人追加部分為一部勝訴，並駁回被上 訴人其餘附帶上訴及追加之訴，被上訴人不服提起第三審上訴 ，最高法院將前審判決關於被上訴人請求上訴人負不真正連帶 給付責任之屋前、屋側空地專用權損失158萬7,000元本息之上 訴、給付施作屋側圍牆費用及相當租金損失21萬5,160元本息 之追加備位之訴、上訴人應興建屋前圍牆之變更之訴廢棄發回 （其餘部分均已確定，不贅）。被上訴人於本院依伊與楊碧玲 簽訂之「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地 合約）第11條第1項約定，追加請求楊碧玲給付第三審、更一 審律師費用18萬元（見本院卷㈠第38頁），復對調先備位順序 ，即先位請求上訴人負不真正連帶給付責任之給付施作屋側圍 牆費用、相當租金損失，及遲延給付屋前空地專用權損失共29 萬6,850元，並興建屋前圍牆；備位請求上訴人負不真正連帶 給付責任之屋前、屋側空地專用權損失158萬7,000元（見本院 卷㈠第429至433頁），追加部分經上訴人同意（見本院卷㈠第34 2頁），調換先備位順序部分，核屬不變更訴訟標的而為法律 上陳述之更正，應予准許，合先敘明。 被上訴人主張：伊於100年8月21日買受坐落系爭土地上之「湯 城世紀」建案（下稱系爭建案）○區編號G1房屋（下稱系爭房 屋）及坐落基地應有部分（合稱系爭房地），並與上訴人總瑩 公司、楊碧玲分別簽訂「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」 （下稱系爭房屋合約）、系爭土地合約（下合稱系爭合約）， 依系爭房屋合約附件7房屋平面圖（下稱系爭附件平面圖）、 總瑩公司使用尚達裝潢行名義與伊簽訂之室內裝修合約書所附 房屋平面圖（下稱系爭裝修合約所附平面圖）、「湯城世紀」 土地暨空地使用分管同意書（下稱系爭分管同意書）第6條後 段約定，伊對於系爭房地之屋前、屋側空地均有專用權，然總 瑩公司交屋時並未興建屋前、屋側圍牆，爰依系爭附件平面圖 、系爭裝修合約所附平面圖、系爭分管同意書第6條後段約定 ，及消費者保護法第22條（下稱消保法）規定，請求總瑩公司 應於系爭土地上興建屋前圍牆。又總瑩公司自104年9月7日完 成交屋後迄今，均未交付屋前空地予伊使用，致伊受有給付遲 延之損害，依民法第227條第1項準用第231條第1項規定，請求 總瑩公司賠償自104年9月7日起至113年1月18日止共8萬1,690 元。另伊已於107年9月6日自行僱工施作屋側圍牆，擇一有利 依民法第176條第1項、第179條、第227條第1項準用第226條第 1項、第359條、第360條第1項等規定，請求總瑩公司賠償施作 屋側圍牆費用12萬元，及依民法第227條第1項準用第231條第1 項規定，請求自104年9月7日起至107年9月6日伊僱工施作屋側 圍牆止共計3年無法使用屋側空地之相當租金損失9萬5,160元 。再者，因系爭房屋、土地合約核屬聯立契約，具連帶不可分 性，應共同履行，楊碧玲亦應就伊上開請求與總瑩公司負不真 正連帶給付之責。備位主張，倘認伊無法取得屋前、屋側空地 專用權，爰依民法第179條、第349條、第353條、第359條、第 360條、第227條準用第226條第1項等規定，擇一有利請求上訴 人給付158萬7,000元，並應負不真正連帶責任。並於本院追加 主張：依被上訴人與楊碧玲間簽訂之系爭土地合約第11條第1 項，敗訴方應負擔他方律師費之約定，爰依上開約定，請求楊 碧玲給付被上訴人因本件第三審、更一審程序所支付之律師費 共18萬元等語。答辯及變更、追加聲明為：㈠先位聲明：⒈上訴 駁回。⒉總瑩公司應再給付被上訴人29萬6,850元，及自109年1 1月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊楊碧玲應再給 付被上訴人29萬6,850元，及自109年11月10日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。⒋第⒉項、第⒊項所命給付，如任一上訴 人為給付時，其他上訴人於其給付範圍內，免除其給付責任。 ⒌總瑩公司應於系爭土地上依附圖所示黃線位置以紅磚寬度10 公分乘以10公分(每個紅磚尺寸長20公分、寬10公分、高5公分 ）並排方式興建寬度24公分、長度493公分（即以門牌號碼桃 園市○○區○○路○段000巷00弄00號、00號兩戶門前隔牆梁柱中心 為磚牆寬度中心，開始垂直施作堆砌至長度493公分止)、高度 210公分之水泥打底粉光磚造圍牆。⒍楊碧玲應於應於系爭土地 上依附圖所示黃線位置以紅磚寬度10公分乘以10公分(每個紅 磚尺寸長20公分、寬10公分、高5公分）並排方式興建寬度24 公分、長度493公分（即以門牌號碼桃園市○○區○○路○段000巷0 0弄00號、00號兩戶門前隔牆梁柱中心為磚牆寬度中心，開始 垂直施作堆砌至長度493公分止)、高度210公分之水泥打底粉 光磚造圍牆。⒎第⒌項、第⒍項所命給付，如任一上訴人為給付 時，其他上訴人於其給付範圍內，免除其給付責任。⒏楊碧玲 應給付被上訴人18萬元，及自113年1月25日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。⒐願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明 ：⒈上訴駁回。⒉總瑩公司應再給付被上訴人42萬2,500元，及 自109年11月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊楊碧 玲應再給付被上訴人42萬2,500元，及自109年11月10日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。⒋第⒉項、第⒊項所命給付，如 任一上訴人為給付時，其他上訴人於其給付範圍內，免除其給 付責任。⒌楊碧玲應給付被上訴人18萬元，及自113年1月25日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒍願供擔保，請准宣告 假執行。 上訴人則以：兩造間並無買賣系爭房地屋前、屋側空地專用權 之合意等語，資為抗辯。並上訴聲明： ㈠原判決不利於上訴人 部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。追 加及變更部分答辯聲明：㈠變更之訴及追加之訴均駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為執行。 被上訴人主張其於100年8月21日與總瑩公司、楊碧玲分別簽訂 系爭房屋、土地合約，約定房地買賣總價金為800萬元，購買 系爭房地等情，為上訴人所不爭執，並有系爭房屋、土地合約 在卷可稽（見原審卷㈠第29至56頁），自堪信為真實。 被上訴人主張依系爭附件平面圖、系爭裝修合約所附平面圖、 系爭分管同意書第6條後段約定，其對於系爭房地之屋前、屋 側空地均有專用權，惟總瑩公司交屋時並未興建屋前、屋側圍 牆，致系爭房地產生不具有屋前、屋側空地專用權之瑕疵，上 訴人應負不真正連帶責任，然為上訴人所否認，並以前開情詞 置辯。茲就兩造爭執分述如下： 　㈠兩造已約定被上訴人就屋前、屋側空地有專用權，並以搭建 圍牆方式彰顯： 　⒈系爭分管同意書第6條約定「…邊間或屋後毗鄰之空地為邊間 或直接毗鄰屋使用管理權」（見原審卷㈠第39頁），可見住 戶就其房屋附近毗鄰空地，具有約定專用權。次查，被上訴 人所提樣品屋相片（見本院前審卷㈠第269至274頁）即為預 售現場之樣品模型屋一事，為上訴人所不爭執（見本院前審 卷㈡第14頁）。而觀諸系爭房屋之模型屋，其屋前、屋側均 有空地，並在其屋前空地與G2模型屋間有一高牆，屋側空地 旁則立有一較矮遮蔽物，且該屋前空地與系爭社區內原規劃 道路相區隔（見本院前審卷㈠第274頁），與上訴人所提系爭 建案廣告圖示（見本院前審卷㈢第461頁），就規劃系爭社區 該（戊）區十字型交通道路所繪製之網狀圖樣，該圖樣未標 示及於系爭房地屋前空地相似。參以，總瑩公司徐啟銘經理 於湯城世紀管理委員會112年7月16日第6屆管理委員會112年 7月份定期會議陳稱：G1那塊屬於毗鄰地，當時有告訴G1可 以專管專用等語，有該次會議紀錄附卷可佐（見本院卷㈠第2 43、251頁），堪認兩造已約定被上訴人就屋前、屋側空地 有專用權。上訴人辯稱前開模型屋、廣告圖示僅為要約引誘 ，無從逕為推認被上訴人就屋前、屋側空地有專用權云云， 洵非可採。　 　⒉被上訴人復主張兩造已約定屋前、屋側空地應以搭建圍牆方 式彰顯其專用權，業據提出系爭裝修合約為證（見本院前審 卷㈢第127至137頁），上訴人則辯稱系爭裝修合約係被上訴 人與尚達裝潢行所簽立，且非為系爭合約之附件，其不受拘 束云云。然觀諸系爭裝修合約內容，除立合約書人之「甲方 」（即買受系爭建案之住戶）、房屋編號、立約日期等欄位 ，另以手寫或戳章蓋用外，其餘皆為預先所繕打，並刪除有 關該裝潢工程總價及付款方式之約定，則系爭裝修合約應為 尚達裝潢行預定用於與買受系爭建案之住戶簽訂同類裝潢契 約條款所制定，而各該裝潢工程之費用及如何給付之方式， 應亦為該合約之締約當事人為如何意思表示合致之要點，卻 逕為刪除而未約定，核與常情有違，已難認被上訴人與尚達 裝潢行間成立裝修合意。再參以，湯城世紀客戶工程變更確 認書上（見本院前審卷㈠第215頁）雖蓋有尚達裝潢行騎縫印 ，然該確認書經總瑩公司客服部經辦簽名後，再經設計部經 辦、經理蓋章確認，且被上訴人變更設計款之費用，總瑩公 司亦指定被上訴人須匯款至楊碧玲土地銀行台中分行帳戶， 有交屋明細單存卷可佐（見本院前審卷㈠第217頁），是被上 訴人主張系爭裝修合約實乃總瑩公司提供其作為二次施工之 合約等語，實屬有據。而系爭裝修合約所附平面圖已將屋前 、屋側空地均設置圍牆，參以，總瑩公司客服部經理陳貴銘 於被上訴人詢問屋側、屋前圍牆搭建一事時，表示會請示總 瑩公司負責人等語（見本院前審卷㈢第139頁）；工務徐誌鴻 主任就被上訴人詢問是否搭蓋圍牆，亦陳稱：「到現場再詳 述」、「客服部陳經理已釋出善意啦」、「明天妳可詢問陳 經理妳家圍牆如何施工」等語（見本院前審卷㈢第147頁、本 院卷㈠第205頁），徐誌鴻除未就被上訴人詢問屋側、屋前圍 牆施作問題時予以否認外，甚至積極表示到現場詳述、被上 訴人可詢問如何施作自家圍牆，可見兩造確有約定屋前、屋 側空地應搭建圍牆。再者，總瑩公司於104年9月7日與被上 訴人進行交屋手續時，由承辦人方韋璇於售後服務記錄單客 訴內容欄記載「1F圍牆未施作」，並經徐誌鴻簽名確認（見 本院前審卷㈢第375頁），而證人方韋璇復於本院證稱：針對 買受人主張之缺失，如果其現場無法確認，會先記錄在售後 服務記錄單上，再由上訴人決定是否為缺失。本件沒有印象 售後服務記錄單上記載有瑕疵，但上訴人否認是瑕疵之情形 等語（見本院卷㈠第170頁），足見交屋時屋側、屋前確實有 未搭建圍牆之瑕疵甚明。是被上訴人主張兩造已約定屋前、 屋側空地應以搭建圍牆方式彰顯其專用權等語，應屬可採。 　㈡因被上訴人已自行搭建圍牆使用屋側空地，而僅得請求搭建 圍牆費用1萬8,000元，不得請求屋側空地、屋前空地給付遲 延所生之損害： 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕 疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但 減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保 其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少 出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價 金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵 者，亦同，民法第354條第1項、第360條分別定有明文。關 於系爭房屋屋側空地部分，上訴人本有搭建屋側圍牆之義務 ，然被上訴人自陳已於107年9月7日自行搭建圍牆使用屋側 空地等語明確（見本院前審卷㈢第358頁），是被上訴人依前 揭規定請求不履行之損害賠償，即屬有據。 　⒉次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有 明文。被上訴人主張搭建屋側圍牆費用為12萬元，固提出估 價單為證（見本院前審卷㈢第379頁），然為上訴人否認，並 辯稱搭建圍牆費用僅須1萬8,000元等語。觀諸前揭估價單之 施工內容除「新作百歲磚、長50尺高6尺」外，尚包括非兩 造約定範圍之「舊鐵圍籬拆除、花木移開、帶後鐵門一個、 圍牆內地板粉光」等項目，復參酌昇揚不動產估價師聯合事 務所不動產估價報告書之記載，圍牆搭建費用為1萬8000元 等情（見卷外附估價報告書第III頁），是被上訴人就屋側 空地圍牆不履行之損害賠償，得請求之賠償金額為1萬8,000 元，逾此範圍之請求，即屬無理由。 　⒊被上訴人主張自總瑩公司於104年9月7日交屋迄其107年9月6 日自行搭建屋側圍牆使用，其3年間不能使用屋側空地，依 民法第227條第1項準用第231條第1項規定，請求不能使用之 遲延給付損害賠償9萬5,160元（計算式：屋側空地面積52平 方公尺×104年申報地價6,100元×年息10%×3年=9萬5,160元） 云云，除為上訴人所否認外，查總瑩公司於104年9月7日交 屋後，被上訴人即可使用屋側空地，已難認總瑩公司有遲延 給付。況預售屋應記載事項第12條第2項、第15條第1項第4 款所規定之遲延利息，均為債務人履行義務遲延而約定，核 其性質係屬買受人因遲未取得房地占有使用所生損害賠償總 額預定性質之違約金，是該等違約金即與民法第231條第1項 規定之損害賠償額相當，亦即視為就因遲延所生之損害，業 已依契約預定其賠償，不得更請求因遲延所生之損害（最高 法院80年度台上字第1718號、84年度台上字第1786號判決參 照）。準此，縱認總瑩公司遲延給付，被上訴人亦應循系爭 合約第17條約定請求逾期違約金，而不得再依民法第227條 第1項準用第231條第1項規定，請求總瑩公司賠償因遲延給 付屋側空地專用權所受損害。是被上訴人此部分所為請求， 不應准許。 　⒋被上訴人主張自總瑩公司於104年9月7日交屋迄今(計算至113 年1月18日止）遲未交付屋前空地專用權，依民法第227條第 1項準用第231條第1項規定，請求因遲延所生損害8萬1,690 元（計算式：屋前空地面積16平方公尺×104年申報地價6,10 0元×年息10%×3055/365=8萬1,90元，元以下四捨五入）云云 ，然總瑩公司已將系爭房屋屋前空地點交湯城世紀管理委員 會，做為社區車道使用，並設有出入閘門一事，業據兩造陳 述在卷（見本院卷㈠第81、91頁），是屋前空地專用權部分 自屬可歸責於總瑩公司之事由未能履行之情形，且屬無從補 正，被上訴人請求總瑩公司給付因遲延所生損害云云，即非 可採。　 　⒌至被上訴人另依民法第359條、第179條、第227條第1項準用 第226條第1項、第176條第1項規定請求搭建屋側圍牆費用部 分，因其係請求擇一為有利判決（見本院卷㈠第478頁），然 無從為被上訴人更有利之結果，自毋庸裁判。又被上訴人備 位主張，倘認其不能取得屋側專用權，依民法第359條、第1 79條、第360條、第227條第1項準用第226條第1項規定，請 求121萬3,588元損害賠償部分（見本院卷㈠第416頁），因本 院已認其取得屋側專用權，是本院毋庸再就備位主張予以裁 判，附此敘明。　　 　㈢屋前空地專用權部分為可歸責於總瑩公司致不完全給付，被 上訴人得請求37萬3,412元：　 　⒈承前所述，系爭房屋屋前空地專用權部分既因可歸責於總瑩 公司之事由未能履行，且無從補正，被上訴人先位依系爭附 件平面圖、系爭裝修合約所附平面圖、系爭分管同意書第6 條後段約定、消保法第22條第1項規定，請求總瑩公司興建 屋前圍牆，洵非可採。　　 　⒉按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於 債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民 法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文，被上訴人依 民法第227條第1項準用第226條第1項規定，請求總瑩公司負 不完全給付債務不履行損害賠償，即屬有據。 　⒊次按系爭房地買賣有無約定專用權，當然影響系爭房地價值 （最高法院102年度台上字第481號判決意旨參照），經原審 囑託昇揚不動產聯合估價師鑑定結果，不具屋前、屋側專用 權價值減損共158萬7,000元（依卷外附估價報告書第III頁 ），而依桃園市中壢地政事務所110年2月3日中地測字第110 0002146號函檢附土地複丈成果圖（見本院前審卷㈢第339頁 ）所示屋前專用權面積為16平方公尺，而屋前、屋側空地面 積合計68平方公尺，被上訴人因總瑩公司未履行約定屋前專 用權之損害為37萬3,412元（計算式：1,587,000×16/68=373 ,412），為上訴人所不爭執（見本院卷㈠第426頁），是被上 訴人依上開法律關係請求賠償37萬3,412元，應屬有據。 　⒋本院既認被上訴人依民法第227條第1項準用第226條第1項規 定為主張部分係屬有理，則被上訴人另擇一有利依民法第36 0條、第359條、第353條、第179條規定請求部分（見本院卷 ㈠第481至482頁），即毋庸再行審酌，併此敘明。　 　㈣楊碧玲應與總瑩公司負不真正連帶給付責任： 　⒈所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合之 關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為 契約之聯立。查系爭房屋合約第22條約定：「本約之附件視 為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約所座落基 地之買賣雙方所訂土地預定買賣合約書具連帶不可分性，應 共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視 同全部違約，解除合約時視為全部解除」（見原審卷㈡第20 頁）；系爭土地合約第12條第1項亦約定：「本約之附件視 為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約座落基地 之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行 ，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違 約，解除合約時視為全部解除」（見原審卷㈡第37頁）。且 預售屋應記載事項係將房屋與土地包含一體而為規定，被上 訴人締約目的在取得房屋與土地二者之所有權及占有使用， 並以房屋與土地一併向銀行設定抵押貸款而負擔債務，足認 兩造締約買賣系爭建案預售屋之真意，應係締結一個框架契 約（即包括系爭房屋及坐落基地之預售屋買賣合意）下之包 括合意。系爭房屋、土地合約僅係在此框架下，立於分支契 約之位置，兩造間並無單獨締結個別契約之意，故為避免被 上訴人因上訴人將原本可單一成立之預售屋買賣契約，分拆 成2個契約而蒙受不利益，應認土地及房屋出賣人之給付具 不可分性，具有契約聯立之關係，不能任意割裂適用。不論 從利益的歸屬、危險的分配或契約對價的平衡等因素考量， 自應擴大出賣人於個別契約上之義務，使上訴人就系爭房地 契約衍生之債權債務關係亦生相牽連之法律效果，任一出賣 人違約時，另一出賣人亦視為違約，始符誠信原則。故縱使 系爭土地合約並無履約遲延給付遲延利息，或應負擔交屋前 銀行貸款利息之約定，惟基於土地及房屋合約相互依存之不 可分性，楊碧玲就總瑩公司之前揭違約責任及給付義務，亦 應認違反此部分義務；至於其間之關係，因上訴人就系爭房 地合約之履行、物之瑕疵擔保、債務不履行損害賠償責任及 給付遲延之賠償義務，對於被上訴人各負有同一目的之全部 給付義務，應可認渠2人間就此成立不真正連帶債務關係， 其中一人為給付，另一人即可免給付義務。 　⒉上訴人雖辯稱楊碧玲並非企業經營者，系爭土地買賣關係應 無預售屋應記載事項及消保法第17條規定適用等語。惟按消 保法第2條第2款規定，凡以經銷商品為營業者，即為企業經 營者，並未排除自然人之適用。又楊碧玲為總瑩公司前負責 人張廖貴裕之配偶（見本院前審卷㈠第138頁），其與總瑩公 司共同銷售系爭房地所屬「湯城世紀」建案預售屋房地，係 以銷售建案為營業之人，與一般地主僅提供土地與建商合建 房屋，並未參與建商對外銷售行為之情形有間，足認總瑩公 司與楊碧玲係共同以銷售「湯城世紀」預售屋房地為營業， 均屬企業經營者，自有預售屋應記載事項及消保法之適用。 是被上訴人主張楊碧玲就總瑩公司上開給付負不真正連帶給 付責任，應屬可取，上訴人此部分抗辯，即非可採。 　㈤被上訴人得依系爭土地合約第11條第1項約定，請求楊碧玲給 付第三審、本院更一審律師費共18萬元： 　　系爭土地合約第11條第1項約定：「凡因本件買賣約定而涉 訴訟者…敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」，則楊 碧玲於本件第三審、更一審訴訟程序均受部分勝敗之判決， 被上訴人主張楊碧玲應負擔伊所支出之第三審、更一審律師 費各10萬元、8萬元，並提出收據為憑（見本院卷㈠第51至53 頁），而上開律師費用支出與市場行情無違，堪認合理。又 上開約款並未就部分勝、敗訴之情形為約定，關於此部分律 師費應否按勝、敗之比例負擔，即生疑義，惟系爭土地合約 係屬定型化契約，已如前述，參酌消保法第11條第2項「定 型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」之規 定，就上開疑義應為有利於消費者即被上訴人之解釋，亦即 倘被上訴人全部敗訴時，始不得請求楊碧玲負擔其律師費， 若部分勝敗者，被上訴人仍得請求楊碧玲負擔其律師費，故 應認仍由楊碧玲全部負擔之。是被上訴人依上開約定請求楊 碧玲給付本件訴訟所衍生之第三審、更一審律師費共18萬元 ，即屬有據，應予准許。 綜上所述，被上訴人㈠先位依民法第360條規定，請求上訴人給 付1萬8,000元，及自109年11月10日起至清償日止，按年息5% 計算之利息；㈡備位依民法第227條第1項準用第226條第1項規 定，請求上訴人給付37萬3,412元，及自109年11月10日起至清 償日止，按年息5%計算之利息，並就前開㈠、㈡應負不真正連帶 給付責任；㈢追加依系爭土地合約第11條第1項約定，請求楊碧 玲給付18萬元，及自113年1月25日起至清償日止，按年息5%計 算之利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無 理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分（即判 命上訴人給付逾39萬1,412元），為上訴人敗訴之判決，自有 未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有 理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許 部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞 ，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 其上訴。另被上訴人於本院追加請求上訴人再給付42萬2,500 元，並應負不真正連帶責任，及變更請求上訴人應施作屋前圍 牆，並應負不真正連帶責任，均為無理由，應予駁回。再被上 訴人於本院追加請求楊碧玲應給付18萬元本息，為有理由，應 予准許。就被上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告 准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許 之。至被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併 予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。 據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，被 上訴人之變更之訴為無理由、追加之訴為一部有理由、一部無 理由，判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　 　　　　　　　　　　　審判長法　官　賴劍毅 　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪純莉 　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳君鳳 正本係照原本作成。 上訴人不得上訴。 被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條 之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭姝妤　　　 　 附表1：原審聲明 編號 項目 金額(新臺幣） 1 屋前、屋側空地專用權損失 158萬7,000元 2 隔戶圍牆 1萬8,000元 備註：與房屋漏水瑕疵之減少價金53萬5,500元（已確定）合計請求以170萬元為上限（見原審卷㈣第94頁反面） 附表2：本院前審聲明 編號 項目 金額（新臺幣） 備註 1 屋前、屋側空地專用權損失 158萬7,000元 原審主張與房屋漏水瑕疵之減少價金53萬5,500元（已確定）合計請求以170萬元為上限，前審再追加請求65萬1,000元（見本院前審卷㈣第50頁） 2 自行施作圍牆費用 12萬元 如認因107年9月6日自行僱工施作屋側圍牆後具有屋側空地專用權時，追加備位依民法第231條第1項規定請求 3 3年無法使用屋側空地之相當租金損失 9萬5,160元 4 上訴人應興建屋前磚造圍牆 X 變更原審請求圍牆費用1萬8,000元部分 附表3：本院聲明 編號 項目 金額（新臺幣） 備註 先位聲明：具有屋前、屋側空地專用權 1 自行施作屋側圍牆費用 12萬元 合計請求29萬6,850元 2 3年無法使用屋側空地之相當租金損失 9萬5,160元 3 遲延給付屋前空地專用權損失 8萬1,690元 4 上訴人應建造屋前磚造圍牆 X 備位聲明 屋前、屋側空地約定專用權損失　　　　　　　　　　　　　　　　 158萬7,000元 追加聲明 第三審、更一審律師費用 18萬元 僅對楊碧玲訴之追加

2024-12-11

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重上
臺灣高等法院

減少價金

臺灣高等法院民事判決 110年度重上字第275號 上 訴 人即 附帶被上訴人①傅祖聲 訴 訟 代理人 朱日銓律師 汪懿玥律師 上 訴 人即 附帶被上訴人②謝祖武 ③戴冠芳 ④戴曉芳 ⑤許惠珍 ⑥汪志雄 ⑦楊秀岑 ⑧杜漢忠 ⑨趙春連 ⑩游欣煌 ⑪梁月春 ⑫張慧君 ⑬李萬吉 ⑭徐正富 ⑮林碧玉 ⑯祝若 ⑰葉盛文 ⑱林竝立 ⑲曾鼎翔 ⑳羅嘉玲 ㉑崔幸榮 ㉒張月華 ㉓韓德英 ㉔張永瑜 ㉕謝錦慧 ㉖謝淑娟 ㉗黃琬惟 ㉘馬常菁 ㉙謝騏安 ㉚葉建文 ㉛林瑞玲 ㉜祝淑兮 ㉝董季華 ㉞黃銀枝 ㉟陳柏舟 ㊱陳俊忠 ㊲張素欣 ㊳李嘉豫 ㊴施慧娜 ㊵林千鈺 ㊶劉國治 ㊷陳芳麗 ㊸陳順隆 ㊹楊清水 ㊺黃國華 ㊻周立佳 ㊼李耀忠 ㊽蔡文萍 ㊾張曉芳 ㊿梁家壽 凌明源 薛美華 祝本元 楊薔樺 李欣穎 余豪瑄 蔡經茂 李瑞麟 蔡麗華 魏國棟 邱宜祥 黃倩怡 蕭慧文 上 訴 人即 附帶被上訴人亞瑟投資股份有限公司 法 定 代理人 藍婉婷 上 訴 人即 附帶被上訴人丘幼華 蔡金山 李建益 劉茜文(即于淑玉之承受訴訟人) 王槐安(即趙雲溪之承受訴訟人) 王德仁（即楊明娟之承受訴訟人） 王可敏（即楊明娟之承受訴訟人） 王可政（即楊明娟之承受訴訟人） 上 訴 人即 被 上訴 人即 附 帶上訴 人許樹貞（兼藺汝平之承受訴訟人） 上 訴 人李軒欣 李和欣 上 74 人共同 訴 訟 代理人 陳世偉律師 被上訴人 即 上 訴 人 即 附 帶 上訴人 日觀實業股份有限公司 法 定 代理人 林美東 訴 訟 代理人 黃永琛律師 楊尚訓律師 複 代理人 孫誠偉律師 上列當事人間請求減少價金等事件，兩造(不含藺汝平)對於中華 民國109年11月16日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第782號第 一審判決(暨111年3月17日更正裁定)、111年3月17日臺灣臺北地 方法院100年度重訴字第782號第一審補充判決各自提起上訴，藺 汝平提起附帶上訴，日觀實業股份有限公司撤回上訴後又提起附 帶上訴，許樹貞(兼藺汝平之承受訴訟人)並為訴之追加，本院於 113年9月25日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決（含補充判決、更正裁定）關於：㈠命日觀實業股份有限 公司給付傅祖聲逾如附表二編號75「Ｉ欄」所示金額之本息、㈡命 日觀實業股份有限公司給付謝祖武以次72人逾如附表二編號1至 編號74「Ｉ欄」所示金額之本息，及該部分之假執行宣告，均廢 棄。 上開廢棄部分，傅祖聲、謝祖武以次72人在第一審之訴及假執行 之聲請均駁回。 傅祖聲、謝祖武以次74人之上訴駁回。 許樹貞（藺汝平之承受訴訟人）之附帶上訴駁回。 許樹貞（兼藺汝平之承受訴訟人）之追加之訴及該部分假執行之 聲請均駁回。 日觀實業股份有限公司其餘上訴、其餘附帶上訴駁回。 第二審（除確定部分外）訴訟費用，關於傅祖聲上訴部分，由傅 祖聲負擔；關於謝祖武以次74人上訴部分，由謝祖武以次72人按 附表二「Ｋ欄」所示分擔比例負擔；關於許樹貞（藺汝平之承受 訴訟人）附帶上訴部分由許樹貞（藺汝平之承受訴訟人）負擔； 關於許樹貞（兼藺汝平之承受訴訟人）追加之訴部分由許樹貞（ 兼藺汝平之承受訴訟人）負擔；關於日觀實業股份有限公司之上 訴、附帶上訴部分，均由日觀實業股份有限公司負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、選定當事人制度，旨在求取共同訴訟程序之簡化，以達訴訟 經濟之目的。選定當事人雖係以被選定人之名義為形式上之 當事人，實際上選定人仍為其潛在性之當事人，依民事訴訟 法第401條第2項之規定，其判決效力應及於選定人。本件謝 祖武以次多人於原審共同選定葉盛文，以選定當事人方式對 日觀實業股份有限公司（下稱日觀公司）起訴，經原審判命 日觀公司應給付葉盛文新臺幣（下同）1750萬6882元，及自 民國100年4月15日起至清償日止按週年利率5%計算之利息， 並駁回其餘請求（原審於111年3月17日裁定更正原判決主文 第一項，更正後主文引用原判決附表2明示應給付各選定人 之金額，本院卷三第214-5至214-6頁）。被選定人葉盛文收 受原判決後，係由欲提起上訴之選定人以自己名義具狀提起 上訴（本院卷一第391至399頁），審酌選定當事人制度係在 求取共同訴訟程序之簡化，不重在剝奪實質當事人之權益， 倘選定人與被選定人間已無意繼續維持委任關係，應得終止 而撤銷選定，此乃當事人程序選擇權之展現。含葉盛文在內 之謝祖武以次多人既各別具名共同提出上訴狀，就自己敗訴 金額聲明不服，堪認斯時書狀已足顯示係因彼此之間已達成 共識撤回選定關係，致以如此方式具狀提起上訴，此與民事 訴訟法第42條要求選定及更換、增減應以文書證之俾使法律 關係明確之意旨，尚無違背，葉盛文嗣後並提出陳報狀說明 因上訴第二審時已無選定關係，故以各別名義提起上訴等情 （本院卷四第489至491頁），足以確認包含葉盛文在內之謝 祖武以次多人在原審判決後確實均有意撤銷選定關係，使原 實質當事人在選定關係消滅後均回復訴訟當事人地位，不服 原判決者則各自以當事人身分提起上訴，基於尊重當事人之 程序選擇權，人別欄所載之謝祖武以次74人(不含藺汝平)分 以自己名義提起上訴，於法自無不合。日觀公司抗辯因實質 當事人既均已脫離訴訟，對造於提起上訴時未一併提出文書 證明已撤銷選定，各別具名所提上訴均屬不合法云云，並無 可採。 二、藺汝平(原判決附表2編號27)原未提起上訴，於日觀公司提 起上訴後，藺汝平提起附帶上訴（本院卷三第85、87、100 頁）。日觀公司先於111年5月3日具狀撤回對陳慧俐(原判決 附表2編號32)之上訴（本院卷三第241至242頁），復於本院 112年12月22日準備程序當庭以言詞並書立撤回上訴聲明狀 撤回全部上訴（本院卷四第362、371頁），經藺汝平以附帶 上訴人身分表示不同意撤回（本院卷四第419頁），是日觀 公司對藺汝平所為撤回上訴不生效力，對其餘當事人之撤回 上訴已生效力。然日觀公司又於113年4月19日提出附帶上訴 狀，對傅祖聲及謝祖武以次(不含藺汝平、李軒欣、李和欣 在內)之人提起附帶上訴（本院卷四第525至551頁，因其對 藺汝平上訴效力仍存在，而李軒欣及李和欣在原審均敗訴， 是以並無對該3人提起附帶上訴），參酌民事訴訟法第460條 第2項規定，應屬合法（關於原判決附表2之編號17袁德意、 編號21王欲乾、編號31劉李美娟、編號32陳慧俐、編號54鄭 宗傑、編號66胡洪生，或未自行提起上訴、或因日觀公司已 撤回上訴，均非本院審理範圍）。 三、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依 法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條所 定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事 訴訟法第168條、第175條第1項定有明文。查于淑玉(原判決 附表2編號52)於102年8月1日死亡，繼承人劉茜文提出遺產 分割協議書為證，具狀聲明承受訴訟（本院卷二第233至235 頁），趙雲溪(原判決附表2編號69)於105年11月22日死亡， 繼承人王槐安已提出建物所有權狀為證，具狀聲明承受訴訟 （本院卷二第227至229頁）；楊明娟(原判決附表2編號10) 於111年7月21日死亡，繼承人王德仁、王可敏、王可政(下 稱王德仁等3人)提出除戶謄本、繼承人戶籍謄本為證，具狀 聲明承受訴訟（本院卷三第495至506頁）；藺汝平於113年4 月4日死亡，配偶許樹貞(原判決附表2編號28)提出藺汝平之 死亡證明書、繼承人戶籍謄本及遺產分割協議書為證，具狀 聲明承受訴訟（本院卷五第79至87頁，故許樹貞除就其個人 在原審敗訴部分提起上訴，亦兼為附帶上訴人藺汝平之承受 訴訟人）；均合於上開規定，應予准許。 四、按不變更訴訟標的，而補充或更正法律上之陳述者，非為訴 之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，依同法第463 條，於第二審程序準用之。查謝祖武以次當事人於原審推由 葉盛文為被選定人進行訴訟所列訴之聲明，未表明各選定人 分別請求計付利息之本金數額（原列聲明僅有顯示總額）， 嗣於本院程序已具狀表明各當事人分別請求計算利息之金額 詳如附表一所示（本院卷五第214至216頁），此屬補充法律 上陳述，應予准許。　 五、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者 ，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2 、3款定有明文。查藺汝平與許樹貞就建物門牌建國路243號 10樓房地為共同買受人，在原審均為選定人，2人於本院程 序擴張請求金額，藺汝平過世且由許樹貞承受訴訟後，許樹 貞表明追加聲明：日觀公司應給付76萬6584元，及自110年1 1月20日起至清償日止按週年利率5%計算之利息（本院卷二 第349頁、卷五第210頁），該部分追加請求與原訴之基礎事 實同一，依上開說明，應予准許。　　 六、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項前段定有明文。本件 於100年7月7日提起訴訟，訴訟期間部分當事人將房地所有 權移轉登記予訴外人，有各建物之登記謄本可稽（本院卷二 第47至190頁），兩造均陳明依據當事人恆定原則處理本件 訴訟（本院卷二第265、246頁），基於訴訟程序之安定性， 登記所有權人縱於起訴後或上訴後有變動，應無礙於起訴時 之原當事人(原審選定人)遂行本件訴訟。　　　　　　 貳、實體方面 一、傅祖聲、謝祖武以次74人主張： 　㈠傅祖聲：伊與日觀公司及法定代理人林美東於98年4月30日訂 立建物買賣契約書及土地買賣契約書，以總價3700萬元買受 江陵誠社區（下稱系爭社區）內之門牌新北市○○區○○路000 號17樓建物（含主建物、附屬建物、公共設施、2停車位） 及其坐落基地。惟系爭社區公共設施範圍（下稱公設）經管 委會於99年9月14日至同年月16日間委託真禾機電股份有限 公司（下稱真禾機電公司）會同日觀公司人員以竣工圖進行 盤點及檢測，發現高達678項與竣工圖不符且足以影響公共 安全，日觀公司固曾陸續修補若干瑕疵，惟迄100年3月10日 複驗時仍有302項無法修復之瑕疵（下稱系爭瑕疵）。伊與 葉盛文等人於100年4月11日共同委任律師向日觀公司函達請 求減少價金，復於100年7月7日選定葉盛文為當事人向原審 起訴，嗣於105年2月22日撤回選定自為訴訟。原審囑託鑑定 結果，公設確存有系爭瑕疵，伊以瑕疵修復費用39萬4673元 、室內專有部分裝潢拆除及修復費用77萬9818元、交易價值 貶損95萬3220元(共計212萬7711元)，請求減少價金212萬77 11元，爰依民法第359條、第365條、第179條、第182條第2 項、第227條第2項規定，請求鈞院擇一判命日觀公司給付伊 212萬7711元，及37萬5000元自100年4月15日起、175萬2711 元自108年6月26日起，均按週年利率5%計付利息。 　㈡謝祖武以次74人：伊等分別與日觀公司及法定代理人林美東 於96年12月至99年3月間以2400萬元至4205萬元不等之價金 簽訂建物買賣契約書及土地買賣契約書，分別購買系爭社區 如附表一「門牌」所示房屋及基地（下稱系爭房地），買賣 價金均已付清，並完成不動產所有權移轉登記及交屋手續。 系爭社區管委會於99年9月14日至同年月16日會同日觀公司 檢測公設，發現678項與竣工圖不符之瑕疵，經通知並給予 至少5個月以上期間修繕，100年3月10日複驗仍有至少302項 瑕疵，伊等於100年4月11日以律師函為減少之價金意思表示 於同日送達，系爭公設於原審經鑑定結果確有減少建物通常 效用、契約預定品質甚至影響公共安全之瑕疵，伊等以修復 瑕疵所需費用(含各戶室內專有部分裝潢拆除及修復費用)、 因瑕疵所致交易價值貶損、修繕期間(預計4個月)不能使用 車位及房屋所需支出車位及房屋租金數額（詳如附表一E、F 、H、I欄所載），以前述總額（如附表一J欄所載）為減少 價金之數額，依民法第359條規定請求減少價金，經減價後 前已受領部分即屬不當得利而應返還，故依民法第179條、 第182條規定分別請求日觀公司返還如附表一J欄所示金額， 及均按週年利率5%計算之遲延利息。其中許樹貞(兼藺汝平 之承受訴訟人)另主張：伊名下房地之室內裝潢與其他住戶 實無甚大差異，就專有部分裝潢拆除及修復費用在原審主張 數額過低，此部分修繕費用應擴張76萬6584元列為減少價金 範圍，於本院程序追加請求日觀公司返還76萬6584元本息之 不當得利。　　 二、日觀公司則以：系爭社區管委會成立後，伊本即欲辦理公設 點交，管委會因區分所有權人就公設點交意見不一致而拒絕 辦理點交，遲至99年9月始委託真禾機電公司就公設進行高 標準檢測稱有678項缺失，暫不論是否確為缺失，伊仍進行 修補，惟屢生管委會無法配合及無人得決定之情，至100年3 月10日真禾機電公司複驗竟稱尚有302項缺失，然該等缺失 均為伊可輕易補正，亦已陸續改善完成，僅餘少數須管委會 配合或決定之項目，伊曾發文請求管委會召開協商會議，然 其未配合又拒絕伊進場修補。建物買賣契約書第9條已明定 建物發生瑕疵應由伊保固維修，真禾機電公司不合理認定所 稱缺失，係能補正，伊有意願修補且未曾拒絕修補，即不符 民法第354條規定而不得請求減少價金。縱認對造主張系爭 瑕疵一節為真，然鑑定單位係就系爭瑕疵估定修繕費用，非 就買賣當時有瑕疵物與無瑕疵物兩者應有價值相較以計出應 減少之數額，不得逕以瑕疵修繕費用作為減少價金之基礎， 且房屋經以修繕費用為修繕後已無存在瑕疵，故無交易價值 貶損可言等語，資為抗辯。 三、原審(含補充判決)判命日觀公司應給付傅祖聲25萬6912元， 及自100年4月15日起至清償日止按週年利率5%計算之利息， 並為供擔保准免假執行之宣告，駁回傅祖聲其餘請求及其餘 假執行聲請。原審(含更正裁定)判命日觀公司應給付葉盛文 及原審判決附表2（除編號16、21、35、74外）各選定人如 該附表所示金額，及均自100年4月15日起至清償日止按週年 利率5%計算之利息，暨供擔保准免假執行之宣告，駁回其餘 請求及其餘假執行聲請。傅祖聲就原判決(含補充判決)敗訴 部分不服提起上訴，謝祖武以次74人(不含藺汝平部分)對原 判決(含更正裁定)敗訴部分不服提起上訴，藺汝平就其敗訴 部分提起附帶上訴，藺汝平過世由許樹貞承受訴訟，許樹貞 並為訴之追加。日觀公司曾就原判決敗訴部分提起上訴，嗣 後撤回上訴，再就本判決附表一所列當事人(不含藺汝平經 許樹貞承受部分)及傅祖聲提起附帶上訴。相關聲明如下： 　㊀傅祖聲上訴聲明：㈠原判決第二項不利於傅祖聲之部分、第三 項、第五項及111年3月17日補充判決均廢棄。㈡上開廢棄範 圍内，日觀公司應再給付傅祖聲187萬0799元，及其中11萬8 088元自100年4月15日起、175萬2711元自108年6月26日起至 清償日止，均按週年利率5%計付利息。㈢前項聲明如獲勝訴 判決，請准供擔保後宣告假執行。對日觀公司附帶上訴之答 辯聲明：附帶上訴駁回。 　㊁謝祖武以次74人上訴聲明：㈠原判決不利於如附表一編號1至7 4所示上訴人(除藺汝平外)部分均廢棄。㈡上廢棄部分，日觀 公司應再給付如附表一編號1至74所示上訴人(除藺汝平外) 各如附表編號L欄所示金額，及其中各如附表編號N欄所示金 額自100年4月15日起，其餘各如附表編號O欄所示金額自107 年12月18日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ㈢上訴人願供現金或合作金庫銀行之可轉讓定期存單為擔保 ，請准宣告假執行。許樹貞(指承受藺汝平部分)附帶上訴聲 明：㈠原判決不利於如附表一編號26所示藺汝平部分廢棄。㈡ 上開廢棄部分，日觀公司應再給付如附表編號26所示編號L 欄所示金額，及其中編號N欄所示金額自100年4月15日起， 其餘編號O欄所示金額自107年12月18日起，均至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 許樹貞(含承受藺汝平部分)所提追加之訴之聲明：㈠日觀公 司應給付許樹貞76萬6584元，及自110年11月20日起至清償 日止按週年利率5%計算之利息。㈡許樹貞願供擔保，請准宣 告假執行。另對日觀公司所提上訴、附帶上訴之答辯聲明： 上訴、附帶上訴駁回。　　 　㊂日觀公司上訴聲明：㈠原判決(含更正裁定)命日觀公司給付許 樹貞(即藺汝平之承受訴訟人)部分，及該部分假執行宣告暨 訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，許樹貞(即藺汝平 之承受訴訟人)第一審之訴及假執行聲請均駁回。附帶上訴 聲明：㈠原判決(含更正裁定)命日觀公司給付附帶被上訴人( 不含袁德意、劉李美娟、陳慧俐、鄭宗杰、胡洪生)部分， 及該部分假執行宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄 部分，附帶被上訴人第一審之訴及假執行聲請均駁回。另對 於傅祖聲及謝祖武以次74人(除藺汝平外)所提上訴、許樹貞 (指承受藺汝平部分)附帶上訴、許樹貞所提追加之訴之答辯 聲明：上訴駁回。附帶上訴駁回。追加之訴駁回。　　 四、兩造之不爭執事項（見本院卷三第234頁、第394頁準備程序 筆錄、同卷第380頁，並依判決格式增刪修改文句）： 　㈠葉盛文等人及傅祖聲分別於96年12月至99年3月間，與日觀公 司、林美東分別簽立建物買賣契約書、土地買賣契約書，買 受江陵誠公寓大廈如原判決附表1「門牌號碼」之房屋及其 坐落土地應有部分。 　㈡99年9月14日至16日間，管委會委託第三人真禾機電公司就公 設部分進行檢測，經真禾機電公司出具查核報告指出公設部 分有678項缺失須補正（參原證4），日觀公司陸續進行修補 ；100年3月10日管委會再次委託真禾機電公司進行複驗，經 真禾機電公司複驗後發現公設部分仍存有302項未通過之缺 失（參原證4）；嗣經原審法院囑託臺北市建築師公會，就 被指出之缺失（212項）進行鑑定作成鑑定報告書。　 　㈢管委會於99年10月21日以新店復興郵局第000611號存證信函 ，向日觀公司通知江陵誠社區大樓之公設範圍存有瑕疵事宜 。 　㈣管委會於100年4月11日以台北信維郵局第1972號存證信函， 向日觀公司請求減少價金。　　　　 　㈤葉盛文等人及傅祖聲於100年7月7日提出起訴狀，提起本件訴 訟。　　 五、本院得心證之理由： ㈠、謝祖武以次74人援引民法第359條、第179條、第182條第2項 為請求權基礎（本院卷五第232頁），亦即於請求減少價金 後請求返還不當得利，此乃基於買賣契約所生之請求權。然 查，經核對卷附買賣契約書之結果： 　⑴門牌000號0樓房地（附表一編號18）簽約買受人僅為祝若珉 （原審卷一第66、67頁），該戶別係列祝若珉及王欲乾均為 選定人而起訴請求給付201萬6211元（原判決附表2編號20、 21），然因王欲乾並非買賣契約之買受人，無從行使買受人 之減少價金請求權，關於王欲乾應屬贅列。原審亦認王欲乾 因非買賣契約當事人無從請求，就該戶勝訴金額24萬6817元 判命給付予祝若珉。祝若珉就敗訴部分提起上訴，列其上訴 範圍為176萬9394元(2016211－246817＝1769394)，經核於法 尚無不符。　　 　⑵門牌000號0樓房地（附表一編號20）簽約買受人為林竝立及 林栩羽（原審卷一第68、69頁），2人之給付應屬可分，亦 無法律另有規定或契約另有訂定之情事，參酌民法第271條 前段規定，關於買賣契約所生之債權或債務應各平均分擔或 分受。該戶別僅列林竝立1人為選定人起訴請求204萬1769元 （原判決附表2編號22），然林竝立僅能就自己買受人地位 行使買賣契約所生請求權，就請求減少價金及不當得利返還 債權之數額僅能主張該戶之半數。原審本於相同見解，認定 林竝立及林栩羽為共同買受人，就不當得利返還債權乃可分 且應平均分受，故就林竝立之請求判准12萬4793元，林竝立 就敗訴部分提起上訴，本院於計算時，仍以林竝立就該戶僅 得請求半數金額之基礎予以計算認定。　　 　⑶門牌000號00樓房地（附表一編號53、54）簽約買受人為李懷 陸、李耀忠、蔡文萍（原審卷一第209、210頁），3人之給 付應屬可分，亦無法律另有規定或契約另有訂定之情事，參 酌民法第271條前段規定，買賣契約所生之債權或債務應各 平均分擔或分受。該戶別僅列李耀忠、蔡文萍2人為選定人 共同起訴請求133萬0365元（原判決附表2編號58、59），然 李耀忠、蔡文萍僅能就自己買受人地位行使買賣契約所生請 求權，就請求減少價金及不當得利返還債權之數額，各自僅 能主張該戶之3分之1。原審本於相同見解，認定李耀忠、蔡 文萍分別僅得請求該戶之3分之1，李耀忠、蔡文萍就敗訴部 分均提起上訴。本院仍以李耀忠、蔡文萍就該戶僅得分別請 求3分之1金額之基礎予以計算認定。　 　⑷門牌000號0樓房地（附表一編號59）簽約買受人為余暖及祝 本元（原審卷一第217、218頁），2人之給付應屬可分，亦 無法律另有規定或契約另有訂定之情事，參酌民法第271條 前段規定，買賣契約所生債權或債務應各平均分擔或分受。 該戶別僅列祝本元為選定人起訴請求227萬5497元（原判決 附表2編號64），然祝本元僅能就自己買受人地位行使買賣 契約所生請求權，就請求減少價金及不當得利返還債權之數 額僅能主張該戶之半數。原審本於相同見解，認定祝本元僅 得請求該戶之半數。本院於計算時，仍以祝本元就該戶僅得 請求半數金額之基礎予以計算認定。　　 　⑸門牌000號00樓房地（附表一編號14）簽約買受人為李萬吉（ 原審卷一第50、51頁），該戶別係列李萬吉及李軒欣均為選 定人起訴請求給付230萬7438元（原判決附表2編號15、16） ，然因李軒欣並非買賣契約之買受人，無從行使買受人之減 少價金請求權，關於李軒欣應屬贅列。原審亦認李軒欣因非 買賣契約當事人無從請求，就該戶勝訴金額25萬6912元判命 給付予李萬吉。李萬吉就敗訴部分提起上訴，列其上訴範圍 為205萬0526元(2307438－256912＝2050526)，經核於法尚無 不符。又李萬吉及李軒欣均列為上訴人，上訴聲明係引用附 表一僅請求判命給付予李萬吉，依上開說明，關於李軒欣之 上訴並無理由。 　⑹門牌000號00樓房地（附表一編號31）簽約買受人為謝淑娟（ 原審卷一第91、92頁），該戶別係列謝淑娟及李和欣均為選 定人起訴請求給付226萬3141元（原判決附表2編號34、35） ，然因李和欣並非買賣契約之買受人，無從行使買受人之減 少價金請求權，關於李和欣應屬贅列。原審亦認李和欣因非 買賣契約當事人無從請求，就該戶勝訴金額24萬9585元判命 給付予謝淑娟。謝淑娟就敗訴部分提起上訴，列其上訴範圍 為201萬3556元(2263141－249585＝2013556)，經核於法尚無 不符。又謝淑娟及李和欣均列為上訴人，上訴聲明係引用附 表一僅請求判命給付予謝淑娟，依上開說明，關於李和欣之 上訴並無理由（本院於後述理由所提及「謝祖武以次72人」 即不含李軒欣、李和欣在內）。　　　　 ㈡、謝祖武以次72人及傅祖聲請求減少價金，無逾民法第365條第 1項所定除斥期間： 　⑴按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其 解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間 不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。民法第365條第1 項定有明文。 　⑵查附表一所示門牌建物均係江陵誠社區內之區分所有建物， 管委會委託真禾機電公司於99年9月14日至16日就公設部分 進行檢測，真禾機電公司出具查核報告指出公設部分有678 項缺失須補正，日觀公司陸續進行修補；100年3月10日管委 會再次委託真禾機電公司進行複驗，經真禾機電公司複驗後 認公設部分仍有302項未通過缺失，管委會於99年10月21日 以存證信函向日觀公司通知江陵誠社區大樓之公設範圍存有 瑕疵，於100年4月11日以存證信函向日觀公司請求減少價金 等情，兩造就客觀事實不爭執（見不爭執事項㈡㈢㈣，日觀公 司僅就是否屬瑕疵有爭執）。日觀公司雖抗辯伊於98年11月 8日前已將公設點交予管委會，管委會即依民法第356條對公 設進行查驗，並於98年11月8日就缺失通知伊修繕，伊並非 在99年9月14日至16日始將公設點交移交，則謝祖武等人及 傅祖聲於100年4月11日始發函行使價金減少請求權，已逾民 法第365條所定6個月除斥期間等情，並提出管委會第一屆第 4次會議紀錄為證（本院卷二第311至314頁），惟依前述會 議紀錄顯可查知管委會並未同意點交驗收。況因公設範圍牽 涉水電、機械設施、消防設備、各類管線等，項目眾多，管 委會委請真禾機電公司進行查核，且會同日觀公司於99年9 月14日至16日作成江陵誠公寓大廈點移交簽到記錄（原審卷 二第125至127頁），並於99年10月21日以存證信函向日觀公 司表達有諸多缺失尚待修補（原審卷一第252頁），堪認管 委會係於99年9月14日至16日辦理公設點交移交程序予以受 領，日觀公司聲稱98年11月8日前已就公設完成受領移交云 云並不足採。是以，管委會就缺失於99年10月21日以存證信 函向日觀公司通知公設有瑕疵(民法第356條之通知)，於通 知日(99年10月21日)起算之6個月內即100年4月11日寄送存 證信函向日觀公司行使價金減少請求權，堪認行使權利已符 合民法第365條第1項所定之除斥期間。日觀公司抗辯對造行 使價金減少請求權已逾法定除斥期間云云，要無可採。　 ㈢、謝祖武以次72人及傅祖聲主張公設有瑕疵，有無理由：　　 　⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。所謂 物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵。 　⑵謝祖武等人及傅祖聲主張以竣工圖作為比對基礎以判斷系爭 社區公設是否具有瑕疵，日觀公司則抗辯竣工圖僅係完工後 反映竣工實際情況之圖紙，非在用以判斷建物是否具瑕疵之 依據等情。查系爭集合住宅建物係於97年10月20日竣工，於 97年12月23日領得使用執照，有97店使字第809號使用執照 可稽（原審卷二第246頁）。而核發使用執照之查驗流程， 依新北市政府101年7月6日北府工施字第1011911605號函可 知，係於起、承、監造人按圖施工完成後，依建造執照核准 設計圖(或最後一次變更設計圖)製作竣工圖及相關書件提出 使用執照申請，該府工務局擇期函請起、承、監造人及當地 區公所共同現場竣工查驗，並就內政部訂頒之使用執照審查 表及建築法規定項目逐項查驗，各單項係採抽驗方式辦理且 不含隱蔽部分（原審卷三第75至76頁）。竣工圖既係起造人 及承造人製作用以向主管機關申領使用執照及查驗之用，嗣 住戶成立管委會就公設範圍辦理點交時以竣工圖核對作驗收 標準，應屬合理。是以，謝祖武等人及傅祖聲主張以竣工圖 作為比對基礎以判斷系爭社區公設是否有瑕疵，倘公設現況 之規格或品質低於竣工圖則認定構成瑕疵等情，係屬可採。 日觀公司抗辯因江陵誠社區為先建後售之建案，買賣雙方已 於建物買賣契約書第8條第4項明定就房屋「依現況點交」， 不應就現況與竣工圖比對而認定為瑕疵云云，尚無足採。 　⑶日觀公司曾抗辯江陵誠公寓大廈係由伊興建，伊願意修補， 亦無不能修補之情，管委會卻拒絕伊進場修補，依最高法院 95年度台上字第39號判決要旨，買受人不得依民法第354條 主張減少價金等瑕疵擔保請求權等情，並提出100年6月22日 向管委會請求召開協商會議使修繕工程順利進行之函文為據 （原審卷二第34頁）。然管委會委請真禾機電公司進行查核 後曾請日觀公司就公設678項缺失進行修補，日觀公司陸續 修補後，管委會再委請真禾機電公司進行複核仍認有302項 未通過缺失，方有集結住戶提起本件訴訟之舉，堪認買受人 實已給予日觀公司自行修補瑕疵之機會，始於100年7月7日 具狀起訴。民法第354條至第365條乃買賣契約所生物之瑕疵 擔保責任之相關規定，賦予買受人在符合法定要件下得請求 解除契約或減少價金或損害賠償之權利，日觀公司所引用之 上述裁判見解提及「出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受 人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律 規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示 不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求 權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複 雜，損及買受人之權益」，仍係在保障買受人之權利，非在 限制買受人對於瑕疵擔保請求權之行使。司法實務見解對於 出賣人具備修補瑕疵能力(如：建商)時固然賦予買受人亦得 請求出賣人修補瑕疵，然關於有數項瑕疵擔保請求權存在時 如何行使，仍屬買受人具有選擇權、得選擇行使。日觀公司 抗辯其有修補能力且有意願繼續進行修補，依後述鑑定報告 所示亦無不能修補情事，買受人即不得逕為減少價金之請求 云云，尚無可採。 　⑷原審就謝祖武等人及傅祖聲援引真禾機電公司查驗結果所指 出其中缺失(212項)囑託臺北市建築師公會進行鑑定，臺北 市建築師公會係以現場勘查結果與竣工圖內容進行查核比對 而出具(103)鑑字第0504號鑑定報告書（下稱鑑定報告一） ，原審曾囑託進行補充鑑定，前述公會再出具(104)鑑字第 0939號鑑定報告書（下稱鑑定報告二）。原審另依謝祖武等 人及傅祖聲之聲請，囑託麗業不動產估價師聯合事務所（下 稱麗業估價師事務所）就各戶有無交易性價值貶損進行鑑價 ，經該所於107年3月16日出具估價報告書（下稱估價報告一 ），因原審要求重新鑑定，該所於107年8月14日再出具修正 後估價報告書（下稱估價報告二）。麗業估價師事務所辦理 估價期間，尚曾請新北市建築師公會就公設缺失項目進行修 繕方法合理性之鑑定，經新北市建築師公會於107年1月3日 出具鑑字第005號鑑定報告書（下稱新北公會報告），針對 鑑定報告一、二所載缺失及修繕方法檢視其合理性並判斷可 否恢復建物通常效用或契約約定效用。新北公會報告之內容 ，係就鑑定報告一、二所載缺失及修繕方法檢視其合理性並 判斷可否恢復建物通常效用或契約約定效用，報告結論為： 經研判鑑定項目所載缺失及修繕方法大致均屬合理性，所列 項目缺失應均可加以修復完成，可符合通常或契約約定之效 。管委會斯時總幹事趙德權固曾在部分瑕疵之查核缺失紀錄 表上簽名（原審卷二第282至322頁），然因趙德權並無工程 之相關專業，無法判斷日觀公司是否已將瑕疵修復完成等情 ，此經趙德權於原審以證人身分證述在卷（原審卷二第280 頁反面），自不得據此認定該等缺失業經管委會確認已修復 完成。本院就鑑定報告一、二及新北公會報告內容予以綜合 比對，針對傅祖聲及謝祖武以次72人主張之缺失（212項） 是否構成瑕疵、修補瑕疵所需費用之數額，分別認定如本判 決之附表三所示，就系爭公設之各項瑕疵所需修補費用共計 應為2347萬4689元。 　⑸日觀公司否認附表三各項所載內容構成瑕疵，抗辯系爭建物 之公設並無關於職業安全衛生設施規則(原名勞工安全衛生 設施規則)或室內空氣品質管理法(於100年11月23日公布、1 01年11月23日施行，係97年核發使用執照後)或冷凍空調業 管理條例之適用，鑑定報告一提及其中有部分項目違反前述 法令，即屬有誤，其餘諸多經鑑定報告所列與竣工圖不符之 項目，僅需修正圖說由技師簽證即可，並未檢少或滅失公設 及專有部分之效用或價值，均不構成瑕疵等情。惟查，臺北 市建築師公會出具之鑑定報告一雖有提及部分項目涉及前述 法令規定之違反（鑑定報告一第19至40頁），然實際上均係 著重於各該項目可能因涉及維修困難、易生工安事故而構成 瑕疵，或因涉及通風不良、影響居住品質而構成瑕疵，參以 公設範圍之檢修安全、通風狀況等事項本即屬是否符合契約 通常效用之範圍，本院於附表三亦未以是否違反法令規定作 為是否符合通常效用或契約預定效用之判定標準，日觀公司 此部分抗辯應無可採。日觀公司另抗辯兩造間買賣契約並無 約定應提供何類管材施作公設一節，有關於鑑定報告提及之 全棟管材應更換之部分，本院另敘述理由如後述。　　　　 ㈣、謝祖武以次72人及傅祖聲請求減少價金，金額如何認定： 　⑴謝祖武以次72人及傅祖聲均援引民法第359條規定請求減少價 金。謝祖武以次72人主張減價金額含：修復瑕疵所需費用( 含公設範圍、各戶室內專有部分為更換管線而就裝潢拆除及 修復費用，即附表一F欄金額)、因瑕疵所致交易價值貶損（ 即附表一E欄金額）、修繕期間(預計4個月)不能使用車位及 房屋所需另租車位及房屋之租金（即附表一H欄金額、I欄金 額），以前述總額（如附表一J欄所載）為各自請求減少價 金之數額；許樹貞承受藺汝平部分後為訴之追加，以243號1 0樓室內專有部分裝潢拆除及修復費用請求再減少價金76萬6 584元。傅祖聲主張減價金額含：修復瑕疵所需費用39萬467 3元、室內專有部分為更換管線而就裝潢拆除及修復費用77 萬9818元、交易價值貶損95萬3220元(3者總計212萬7711元) ，請求減少價金212萬7711元。謝祖武以次72人所稱瑕疵修 復費用係含「就公設修復瑕疵所估費用由各戶分受金額」及 「為更換管線而需就各戶室內專有部分之裝潢拆除及修復費 用」在內，傅祖聲所稱瑕疵修復費用則僅指「就公設修復瑕 疵所估費用由各戶分受金額」，應先予釐清。 　⑵關於謝祖武以次72人及傅祖聲主張為更換管線而就室內專有 部分須拆除裝潢及修復費用一節，係緣於臺北市建築師公會 出具之鑑定報告一，於附表三編號88、152，提及系爭社區 屬高樓層建築物(現場共25層)，就全棟之配管管材應使用不 易燃之管材，但現場係使用CD管(非屬不易燃材質)，竣工圖 標示為PVC管(屬不易燃材質)，現場實際施作與竣工圖標示 內容不符，故認定係屬瑕疵，評估之修繕費用係包含打牆、 銑孔、配線、配管及水泥修復（但不含各住戶室內裝潢拆除 及修復）費用共800萬元（見附表三編號152），衍生謝祖武 等人及傅祖聲於原審再聲請就各戶室內裝潢拆除及修復費用 補充鑑定，臺北市建築師公會因而出具鑑定報告二，就各戶 室內裝潢拆除及修復之費用分予估價。原審依謝祖武等人及 傅祖聲之請求就各戶價值貶損予以鑑價，麗業估價師事務所 依原審囑託辦理估價後，謝祖武等人進而在原審擴張聲明， 併主張以各戶室內專有部分裝潢拆除及修復費用、因瑕疵所 致交易價值貶損、預計修繕期間需另租車位及房屋之租金亦 作為減少價金而請求返還不當得利之數額（原審卷九第311 至314頁），傅祖聲亦在原審擴張聲明，主張各戶室內專有 部分裝潢拆除及修復費用、因瑕疵所致交易價值貶損，亦作 為減少價金而請求返還不當得利之數額（原審卷十第32-1至 32-2頁）。日觀公司否認現場所使用管材構成瑕疵，本院除 於附表三敘明認定理由外，就此部分另補充論述如後。 　⑶查日觀公司引用(102年11月28日修正前)建築技術規則建築設 備編第29條、(110年1月19日修正前)建築技術規則建築設計 施工編第247條之規定，抗辯系爭建物係於97年12月領得使 用執照，配置於管道間內之管路毋庸使用不燃材料，現況所 用管材符合法令規定，即非瑕疵等情。依(102年11月28日修 正前)建築技術規則建築設備編第29條係規定：「給水排水 管路之配置，應依下列規定：…貫穿防火區劃牆之管路，於 貫穿處二側各一公尺範圍內者，應為不燃材料製作之管類。 但配置於管道間內者，不在此限。」(110年1月19日修正前) 建築技術規則建築設計施工編第247條係規定：「高層建築 物各種配管管材均應以不燃材料製成，或使用具有同等效能 之防火措施，其貫穿防火區劃之孔隙應使用防火材料填滿或 設置防火閘門。」觀察立法歷程，修正前建築設備編第29條 第8款係於66年間訂定後直至102年間修正，建築設計施工編 於83年增訂高層建築物專章，該第247條係斯時增訂而來， 然於110年1月19日修訂為「高層建築物各種配管管材均應以 不燃材料製成或包覆，其貫穿防火區劃之施作應符合本編第 85條、第85條之1規定。高層建築物內之給排水系統，屬防 火區劃管道間內之幹管管材或貫穿區劃部分已施作防火填塞 之水平支管，得不受前項不燃材料規定之限制。」修法理由 提及「給排水系統配管內承裝水，業具滅火性能，且裝配於 已防火區劃之管道間內與居室隔絕，爰免除對其之材料限制 ，增訂第2項規定。」可知依現行法令規定，針對給排水系 統配管如係裝配於已防火區劃之管道間內，已不受不燃材料 規定之限制。系爭建物係於97年12月建築竣工領得使用執照 ，兩造簽訂之買賣契約約款雖未就管路明定材質，然斯時建 築技術規則既有如此規定，日觀公司應使系爭建物之施作符 合當時建築設計施工編第247條規定，惟系爭建物經鑑定結 果，管材未以不燃材料製成，而未符斯時規定，自堪認此乃 未符合通常效用之情形而構成瑕疵。然而，依97年有效前述 修正前第247條規定可知，「配管管材以不燃材料製成」應 得以「使用具有同等效能之防火措施」代換而滿足防火需求 ，此觀新北公會報告提及：有關高層建築物所使用之配管管 材，依建築技術規則建築設計施工篇第247條規定，應以不 燃材質製成，或使用具同等效能之防火措施，即可符合該規 定，即住戶內採用之管材，以具同等效能之防火措施披覆亦 能符合規定，貫穿防火區劃之孔隙應使用防火材填滿或設置 防火閘門為之（新北公會報告第0-24頁），亦足可查知。另 再參酌建築設計施工編第247條於110年1月19日修正後規定 ，更可知以往就高層建築物配管管材之要求已有放寬，是以 ，關於97年完工之系爭建物，雖經臺北市建築師公會參酌斯 時法令規定後鑑定結果認有「管材未以不燃材料製成」之瑕 疵，惟觀察上開法令規定變遷，此項瑕疵並非僅能採取全棟 全面更換管材為不燃材質之方式處理。　　 　⑷謝祖武以次72人及傅祖聲主張因更換管線須將各戶專用範圍 內天花板拆除，待管線更換後再依原樣復原(暨所生垃圾予 以清運)，請求原審就前述事項所生費用再囑託臺北市建築 師公會進行鑑定，嗣後並以鑑定之結果（見鑑定報告二第40 至42頁，A1棟為241號、A2棟為243號、B2棟為245號、B1棟 為247號），主張就室內專有部分裝潢拆除及修復費用亦列 為減少價金之數額，進而於107年間具狀擴張請求返還不當 得利之金額。然依上說明，關於高層建築物配管管材之要求 既於修法後已放寬，前述因斯時未符興建時法令規定而認定 「管材未以不燃材料製成」之瑕疵並非僅能以全棟更換管材 為不燃材質之方式處理，且謝祖武以次72人及傅祖聲實際上 亦無進行更換管材之修繕行為，僅係請鑑定機構估算各戶之 室內裝潢拆除及修復所需費用。但專有部分畢竟非屬公設之 範圍，以附表三編號152所估計之修復費用，對於管材未符 斯時法令規定所牽涉系爭建物價值減少之評價，已屬完足， 自不能再將實際上並無必要亦無發生之「室內專有部分裝潢 拆除及修復費用」，認為係對於公設有瑕疵評估價值減損而 請求減少價金時所應計之範圍。謝祖武以次72人及傅祖聲尚 主張以鑑定報告二就「室內專有部分裝潢拆除及修復費用」 亦作為減少價金之數額，許樹貞(兼藺汝平之承受訴訟人)尚 於本院程序再以專有部分修繕費用為據為擴張追加，主張再 減少價金進而請求返還不當得利，自無可採。又謝祖武以次 72人另主張因前述瑕疵需進行修繕，修繕期間(預計4個月) 將衍生不能使用車位、房屋而需另行租賃支付租金之損害， 列計如附表一H欄、I欄所示金額亦作為請求減少價金之數額 等情，惟因系爭社區針對所指系爭瑕疵實際上並無進行修補 行為（而係選擇以訴請減少價金要求日觀公司返還不當得利 之方式取代由日觀公司修補瑕疵），關於前述請求室內專有 部分裝潢拆除及修復而減少價金之部分亦不可採，客觀上並 無因修繕期間須另承租車位房屋之損害發生，自不應列計於 修補期間無法使用而需另行租賃支付租金之損害並據以要求 減少價金。是以，謝祖武以次72人主張如附表一H欄、I欄之 車位租金、房屋租金無從計為價差損害範圍，無從據以請求 減少價金暨請求返還不當得利。至謝祖武以次72人及傅祖聲 另均主張受有污名交易價值貶損，據以請求減少價金一節， 本院認並無理由（詳如後述㈤所載）。　 ㈤、謝祖武以次72人及傅祖聲主張受有房地交易價值貶損，據以 請求減少價金，並無理由：　　 　⑴謝祖武以次72人及傅祖聲另主張各戶房地因系爭瑕疵而受有 約達2.5%之交易性價值貶損，以交易價值貶損數額（謝祖武 以次72人分別以附表一E欄金額、傅祖聲以95萬3220元）亦 列為據以減少價金進而請求返還不當得利之數額。日觀公司 則抗辯系爭瑕疵並不發生污名價值減損等情。 　⑵按所謂不動產所產生之價值減損，可分為技術性貶值及交易 性貶值，技術性貶值係指回復該標的物本來之外觀及效用所 需之修復費用，交易性貶值係指透過現代修復技術進行修復 後仍無法排除該標的物所殘餘之貶值。而所謂建物有瑕疵， 類型多樣，例如海砂屋、輻射屋、傾斜屋、凶宅、滲漏水、 龜裂、違建等情況均可泛稱有瑕疵，但並非建物有瑕疵存在 就必然導致污名效果，亦未必因此造成污名價值減損，仍須 視污名效果是否顯著，以明瞭價值減損與瑕疵問題間之因果 關係，倘不存在污名效果之顯著性，更難認有污名價值減損 存在。此觀麗業估價師事務所111年7月5日麗業字第1110705 001號函檢送之「中華民國不動產估價師公會全國聯合會第 九號公報-瑕疵不動產污名價值減損估價指引」（本院卷三 第415至422頁，下稱系爭指引），提及：「污名效果：污名 效果產生係基於市場多數參與者擔心瑕疵問題增加風險或不 確定性，且即使經過修復，仍擔憂瑕疵問題未完全消除或有 復發之可能性」，暨「污名效果因果關係分析：㈠並非所有 瑕疵不動產均具有污名價值減損，在評估瑕疵不動產之污名 價值減損前，應先分析污名效果是否顯著，以確立價值減損 與瑕疵問題之間的因果關係。㈡分析污名效果是否顯著時， 得從收益性及市場性風險進行分析，收益性風險指具有瑕疵 問題之不動產在修復後仍無法達到原有收益表現，或瑕疵問 題無法進行修復導致收益性降低，市場性風險指多數潛在買 方在知悉不動產曾經發生瑕疵問題時，無法確定瑕疵問題已 完全修復或擔憂日後有復發的可能性，導致市場性降低。」 即足明瞭。是以，污名價值減損存在之前提，在於污名事件 為多數市場購屋意願者所知，且依客觀情況可認該污名事件 會影響房屋商品之價格。公寓大廈之房屋於公設辦理移交或 點交進行查驗時，察知公設有瑕疵並非稀見，依一般情形， 公設倘發現有瑕疵，仍應視該瑕疵是否重大無法完全修復而 在市場上為大眾知悉致足以降低購買意願，尚不得逕謂公設 有瑕疵即必生不動產污名價值減損。 　⑶查謝祖武以次72人及傅祖聲主張之公設缺失是否為瑕疵，業 經本院析述如本判決附表三所示，新北公會報告亦說明經研 判該等項目所載缺失及修繕方法大致均屬合理性，所列項目 缺失應均可加以修復完成而符合通常或契約約定之效用，另 有關高層建築物所使用之配管管材，以不燃材質製成或使用 具同等效能之防火措施即可符合規定，故管材以具同等效能 之防火措施披覆亦能符合法令規定等情（新北公會報告第0- 24頁），堪認附表三所示之各瑕疵項目，經由具建築專業之 建築師公會評估之結果，於修復完成後足可符合通常或契約 約定之效用，並無不能修復之情形，審酌一般而言，修復之 可行性愈高者污名效果愈不顯著，已難認有生污名效果。謝 祖武以次72人及傅祖聲雖提出麗業估價師事務所之估價報告 為證（估價報告所估之污名價值減損數額均低於謝祖武以次 72人及傅祖聲主張之數額），然查閱估價報告內容，並無先 就污名效果是否顯著進行分析之相關敘述，而逕以比較法、 收益法或成本法進行估價出具意見（系爭指引係於108年起 進行數次會議討論經內容完備進而審查通過，估價報告一、 二之作成時間均在106、107年間），則前述估價報告內容縱 表達經評估有污名價值減損，亦難認與系爭指引所提供業界 臻於成熟之上述估價方式相符，自難逕憑估價報告內容認定 系爭公設瑕疵已造成各房地受有污名價值減損。何況，日觀 公司所提在內政部不動產交易實價查詢服務網查詢列印所得 資料，顯示系爭社區內之241號5樓於102年4月、107年10月 出售、241號12樓於103年1月出售、241號19樓於109年12月 出售、243號3樓於108年12月出售、243號5樓於103年5月、1 08年11月出售、243號13樓於106年6月、108年5月出售、245 號13樓於108年5月出售、245號16樓於110年5月出售、245號 21樓於108年6月出售、247號11樓於107年7月出售、247號13 樓於104年1月出售，前述各房地均係以高於買入價格之金額 出售（見本院卷三第157至183頁，其中243號3樓、245號13 樓、245號21樓、247號11樓即附表一編號19、48-1、52、64 所載戶別），上述不動產之買賣交易日期均在本件訴訟進行 期間，然成交價格顯均係呈上升狀況，如參酌卷內葉盛文、 于淑玉、周立佳、蔡經茂所簽買賣契約書所載價格（見原審 卷一第20至21、191至192、205至206、230至231頁），前述 交易均在瑕疵尚未修復之狀態下進行，更足認定即使在公設 有瑕疵之狀態下，系爭社區之房地仍無價值貶損情形，並未 衍生污名效果(污名效果甚低)，客觀上實無從認為系爭公設 瑕疵一事已損及不動產交易市場中消費者對於系爭社區房地 之購買意願，實無因此造成污名價值減損。謝祖武以次72人 及傅祖聲主張公設瑕疵已導致潛在之買受人降低購買意願， 致有交易價值貶損等情，舉證顯然不足，則渠等主張應列計 交易價值貶損（謝祖武以次72人分別以附表一E欄金額、傅 祖聲以95萬3220元）而請求減少價金云云，自無從准許。 ㈥、關於傅祖聲依民法第227條第2項所為之請求： 　⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第22 7條第1、2項分別定有明文。前述不完全給付，包括瑕疵給 付（第1項）、加害給付（第2項）兩種類型，瑕疵給付僅發 生原來債務不履行之損害，加害給付則發生原來債務不履行 損害以外之損害，即履行利益以外（即固有利益）之損害。 次按損害賠償之債，旨在填補損害，關於損害額之計算，應 以實際所受損害為基準，無損害即無賠償可言。另按在特定 物買賣，其標的物之瑕疵即使存在於契約成立之前，若出賣 人於締約時，因故意或過失未將該瑕疵告知買受人，致買受 人不知有瑕疵而為購買者，仍應認出賣人所為給付之內容不 符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任。 　⑵查江陵誠建案於97年12月取得使用執照，傅祖聲係於98年4月 30日簽訂建物及土地買賣契約(原審卷一第238、239頁)，堪 認係先興建完成始有特定物買賣之約定。日觀公司交付之系 爭公設具有瑕疵，業經認定如前述，日觀公司負責興建亦提 供竣工圖，自無從推稱不知有上述瑕疵存在，則傅祖聲自仍 得主張日觀公司應負不完全給付責任。關於公設瑕疵，傅祖 聲主張請求減少價金後返還不當得利，經本院認定僅其中25 萬3386元之請求有理由，均如前述，超逾前述金額之其餘瑕 疵修復費用及交易價值貶損之請求自屬無理由，且實際上應 非民法第227條第2項得為請求之範疇。至於傅祖聲主張其受 有室內專有部分裝潢拆除及修復費用77萬9818元之損害，此 數額係經假設估計所得數額，並無進行修繕之實際行為，此 損害於客觀上並未發生，不能認為係實際上已受有損害，自 無從依民法第227條第2項請求賠償。 ㈦、結論： 　⑴民法第359條關於瑕疵擔保請求權之條文，立法意旨係在兼顧 買賣雙方之利益與損失。減少價金之基礎，本應以有瑕疵之 物與無瑕疵之物間所存在之價差為據。謝祖武以次72人及傅 祖聲以買受人身分主張以瑕疵修補費用作為請求減少價金數 額之計算基礎，如從對價相當之角度而言，瑕疵修補後即成 為無瑕疵狀態，以瑕疵修補費用估計作為有瑕疵之物與無瑕 疵之物間所存在之價差，尚屬合理，日觀公司抗辯不得逕以 瑕疵修補費用作為減少價金之基礎一節，應無可採。 　⑵依本判決附表三所示，經計算結果，本院認定關於系爭公設瑕疵之修復所需總費用應為2347萬4689元，應以此數額列為系爭社區全部戶別可請求減少價金之總額，依各戶之主建物面積比例（即各戶主建物面積占全部戶別總面積之比例，見附表二E欄所載），核算出各戶別就前述瑕疵修復費用即可減少價金總額按前述比例可分受之金額，並參酌部分戶別有2人以上簽約買受或共同提出請求之情形，據此計算謝祖武以次72人及傅祖聲分別得請求減少價金之數額應如附表二「Ｉ(本院准許之金額)」欄所載。管委會曾列附當事人名冊於100年4月11日寄送存證信函向日觀公司為請求減少價金之意思表示（見原審卷一第297至304頁，記載請求減少2500萬元)，於同日送達日觀公司及林美東，有掛號郵件回執可參（原審卷一第305至306頁），而發生送達之效力。又因減少價金請求權乃形成權，是於減少價金之通知達到而發生減少價金之效力後，日觀公司就前已受領之價金，於上述附表二「Ｉ欄」應減少數額範圍，即已失受領之法律上原因而構成不當得利，則謝祖武以次72人及傅祖聲依民法第179條規定分別請求日觀公司返還如附表二「Ｉ欄」金額之不當得利，並依民法第182條第2項、第203條規定，請求加計自100年4月15日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，即有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。　　　　 六、綜上所述，謝祖武以次72人及傅祖聲均依民法第359條、第1 79條規定，請求日觀公司分別給付如附表二「Ｉ欄」金額， 及自100年4月15日起至清償日止按週年利率5%計算之利息， 應予准許，逾此範圍則不應准許；傅祖聲另依民法第227條 第2項為請求仍不應准許。原審判命日觀公司應給付謝祖武 以次72人及傅祖聲如附表二「Ｇ欄」金額及自100年4月15日 起算之遲延利息，就超逾前述附表二「Ｉ欄」金額及利息之 部分，為謝祖武以次72人及傅祖聲勝訴之判決，自有未合， 日觀公司就該超逾前述應准許部分對藺汝平(由許樹貞承受 訴訟)上訴、對含許樹貞在內之謝祖武以次72人附帶上訴， 該部分之上訴、附帶上訴為有理由，爰由本院就原判決(含 更正裁定、補充判決)該部分廢棄，改判如主文第2項所示。 原審就前述應准許部分，為謝祖武以次72人及傅祖聲該部分 勝訴判決，核無不合。日觀公司就前述應准許部分對藺汝平 (由許樹貞承受訴訟)上訴、對含許樹貞在內之謝祖武以次72 人附帶上訴，請求將該部分廢棄改判，並無可採，所提其餘 上訴、其餘附帶上訴自無理由，應予駁回。原審就不應准許 部分，為謝祖武以次74人(此包含李軒欣、李和欣在內)及傅 祖聲敗訴之判決，核無不合。謝祖武以次74人及傅祖聲上訴 意旨、藺汝平(已由許樹貞承受訴訟)附帶上訴意旨，指摘原 判決(含更正裁定、補充判決)該部分不當，求予廢棄改判， 為無理由，渠等之上訴、附帶上訴應予駁回。許樹貞(兼藺 汝平之承受訴訟人)於本院程序為追加，請求判命日觀公司 再給付76萬6584元本息暨供擔保假執行之宣告，並無理由， 應予駁回。前述廢棄改判部分雖係有利於日觀公司之判決， 關於該部分之第一審訴訟費用，因變動金額占原審判決准許 金額之比例甚微，爰依民事訴訟法第79條規定，就此部分仍 維持由日觀公司負擔，另就日觀公司之上訴、附帶上訴勝訴 部分，依前述相同理由亦命由日觀公司負擔，附此敘明。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不予逐一 論列。日觀公司曾以建築師並無結構、機電與消防等專業之 理由，具狀請求將臺北市建築師公會作成之鑑定報告一、二 送請中華民國電機技師公會再行鑑定，惟原審囑託鑑定前曾 函請兩造就鑑定機構表示意見（見原審卷四第3頁），斯時 日觀公司亦認同由原審在臺北市建築師公會及臺灣省建築師 公會中擇一（見原審卷六第115頁），顯已認同前述公會之 專業性，本院認並無再行鑑定之必要，附此敘明。　　 八、據上論結，本件謝祖武以次74人之上訴為無理由、傅祖聲之 上訴為無理由，日觀公司對藺汝平(已由許樹貞承受訴訟)之 上訴為一部有理由、一部無理由，藺汝平(已由許樹貞承受 訴訟)之附帶上訴為無理由，日觀公司對謝祖武以次72人之 附帶上訴為一部有理由、一部無理由，許樹貞之追加之訴為 無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、 第79條、第85條第1項後段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第十九庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　魏麗娟 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳靜怡 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張婷妮 正本係照原本作成。 如不服本判決（戴冠芳、戴曉芳、杜漢忠、趙春連、馬常菁、謝 騏安、葉建文、林瑞玲、祝淑兮、董季華、周立佳、李耀忠、蔡 文萍、梁家壽、凌明源、薛美華、楊薔樺、蔡麗華、蕭慧文、王 德仁、王可敏、王可政、許樹貞需合併上訴利益額逾新臺幣150 萬元），應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明 上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須 按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律 師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證 書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或 第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一 併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張英彥

2024-12-11

TPHV-110-重上-275-20241211-1

上
臺灣高等法院臺南分院

返還買賣價金

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上字第177號 上 訴 人 濟宸開發建設股份有限公司 法定代理人 劉雅惠 訴訟代理人 洪士傑律師 複 代理人 陳冠豪律師 被 上 訴人 桂田欣業建設股份有限公司 兼 法 定 代 理 人 朱仁宗 被 上訴人 楊東得 共 同 訴訟代理人 蘇清水律師 王嘉豪律師 朱冠宣律師 上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國113 年5月20日臺灣臺南地方法院第一審判決(112年度訴字第1173號) 提起上訴，本院於113年11月19日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張： 　㈠上訴人（原名海青土地開發有限公司）於民國104年11月24日 ，分別與被上訴人桂田欣業建設股份有限公司（下稱桂田公 司）、被上訴人朱仁宗與楊東得簽訂「房屋買賣契約書」、 「土地買賣契約書」之預售屋房地買賣契約（以下合稱系爭 買賣契約)，約定由上訴人以新台幣（下同）1906萬2000元 向朱仁宗、楊東得購買坐落於臺南市○區○○段000號地號土地 （下稱系爭土地）應有部分10000分之1884，並以2329萬800 0元向桂田公司購買預定建築在系爭土地上之「桂田•擎天樹 」社區大廈第21層A2戶房屋(台南市○區○○段00000○號，門牌 號碼臺南市○區○○街00號00樓之0)，以及地下2樓編號第91、 112號停車位（下合稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地 ），總價為4236萬元。桂田公司向上訴人推銷系爭房地建案 時，陳稱系爭房屋室內空間寬敞，並強調所附「露台」可供 作為花園，由上訴人專用，且再三保證露台充作上訴人專用 花園乙情符合相關建築規範等語，使上訴人誤認露臺設置合 法，無拆除風險，遂決定購買系爭房地，並已給付價金593 萬0400元。 　㈡詎系爭房屋完工後，上訴人發現露台配置與使用執照所載不 符，屬違規使用，有面臨拆除之風險，經多次向被上訴人反 應上情，並主張未改善前，拒絕給付後續應給付價金之義務 ，乃先行使同時履行抗辯，被上訴人亦同意上訴人第2期後 之剩餘價款以房貸1次繳清，被上訴人自無從以上訴人未繳 納分期價金為由解除契約。 　㈢被上訴人已違反系爭買賣契約之約定第10條第1項，未依核准 工程圖樣與說明書施工，存在2次施工之違建瑕疵，屬重大 瑕疵，嗣後又將系爭房地出售第三人，違反契約第24條有一 物二賣之情事，上訴人依民法第227條第1項類推適用第 　　226條、第256條、第359條規定，解除系爭買賣契約，並以 本件起訴狀繕本送達被上訴人為解除契約之意思表示，依民 法第259條規定，請求被上訴人返還價金及法定遲延利息。 若認上訴人不得解除契約，被上訴人沒收上訴人已付價金， 作為損害賠償性違約金，亦屬過高，應予酌減。 　㈣聲明：⒈原判決廢棄。⒉桂田公司應給付上訴人593萬0400元， 及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日(即112年7月25日)起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊朱仁宗、楊東得應各 給付上訴人593萬0400元，及自112年7月25日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息。⒋前開2項給付，如其中任1人 已為給付，其餘之人在該給付範圍內免給付之義務。⒌願供 擔保請准宣告假執行。 二、被上訴人則抗辯：　　 　㈠上訴人僅給付訂金、簽約金、第1期款(地下1樓頂板澆置完成 ）、第2期款（3樓底板澆置完成），共計593萬0400元。其 後第3期至第10期以及交屋款，均未再依約給付，已違反如 期給付價金之契約義務。經被上訴人於107年5月22日以律師 函，催告上訴人於文到後7日内履行系爭買賣契約，即給付 剩餘款項3462萬7188元及其遲延利息，上訴人亦未給付。被 上訴人再於107年6月6日以律師函，為解除系爭買賣契約之 意思表示，依系爭買賣契約，以郵局第一次投遞日期即107 年6月7日視為送達日期，而發生送達效力。故系爭買賣契約 已於107年6月7日合法解除。 　㈡依系爭房屋買賣契約第25條第3項、系爭土地買賣契約第13條 第3項，雙方互不得主張過高或過低而要求增減或訴請法院 判決酌增或酌減，且上訴人本身即為開發建設公司於訂約時 ，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力本自由意識及平等地 位自受違約金約定之拘束，且本件違約金並無過高情事，上 訴人主張酌減違約金，並無理由。 　㈢系爭房屋之現況與上訴人所提出之圖面相符，並無二次施工 之情事。上訴人主張為「同時履行抗辯拒絕給付後續價金」 云云，屬臨訟杜撰之詞，無可憑採。 　㈣聲明：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。 三、兩造不爭執事實： 　㈠上訴人更名前為泰青開發建設股份有限公司(統一編號000000 00)，現名稱為濟宸開發建設股份有限公司(統一編號000000 00)。與系爭買賣契約書買方海青土地開發有限公司為同一 公司。 　㈡上訴人原委由訴外人陳喬逸，於103年3月16日分別與桂田公 司、朱仁宗與楊東得簽訂「房屋買賣契約書」、「土地買賣 契約書」之預售屋房地買賣契約(即系爭買賣契約)，嗣於10 4年11月24日改以海青土地開發有限公司(統一編號00000000 ，與泰青公司相同)為買方，兩造約定由上訴人以 1906萬20 00元，向朱仁宗、楊東得購買系爭土地，並以2329萬8000元 向桂田公司購買預定建築在系爭土地上之【「桂田˙擎天樹 」社區大廈( 建造執照號碼(103)南工造字第00092號)第21 層A2戶房屋，以及地下2樓編號第91、112號停車位(，台南 市○區○○段00000○號，門牌號碼：臺南市○區○○街00號00樓之 0，系爭房地總價4236萬元。 　㈢被上訴人銷售人員曾提供系爭房屋平面參考圖、傢配參考圖 供上訴人參考(原審補字卷第91-93頁、原證3-1)。 　㈣上訴人於103年3月16日給付訂金、簽約金423萬6000元，於10 4年11月24日給付第1、2期款169萬4400元(原審補字卷第96 頁)，合計593萬0400元(含系爭房屋326萬1720元、系爭土地 266萬8680元)。 　㈤被上訴人委由得渡法律事務所，以107年5月22日得渡忠字第1 070522012號函，催告給付剩餘款項3642萬9600元，及按日 息萬分之2計算之遲延利息，並稱如未履行價金給付義務， 被上訴人將解除雙方系爭房地買賣契約，並沒收上訴人已給 付之價金( 原審補字卷第96-97頁) ，業經上訴人於107年5 月23日收受(原審卷第57頁)。 　㈥被上訴人已將系爭房地出售予第三人。 　㈦系爭房屋買賣契約第8條第2項本文及系爭土地買賣契約第5條 第2項本文約定「逾期付款之處理方式：二、如逾期2個月或 逾使用執照核發後一個月仍未給付期款或遲延利息，經賣方 以存證信函或其他書面催繳，經送達7日內仍未給付者，雙 方同意依違約之處罰規定處理。」(原審補字卷第38、73頁) 。 　㈧系爭房屋買賣契約第25條第2項及系爭土地買賣契約第13條第 2項約定「違約之罰則：二、買方應繳之各款項，應於接獲 賣方按付款表規定及本約有關規定時間通知日起7日內以現 金繳付，否則視為買方違約。買方逾期繳付，賣方如願受領 時，買方應加付按逾期款部分每日萬分之2加計遲延利息， 逾補繳期款時一併繳付賣方，但買方不得據以解為其有逾期 繳款之權利。唯逾期2個月或逾使照核發後1個月不繳期款或 遲延利息，賣方得解除合約，收回房地及沒收買方已繳價款 。」( 原審補字卷第47、77頁) 。 　㈨系爭房屋買賣契約第25條第3項及系爭土地買賣契約第13條第 3項約定「違約之罰則：三、買方違約時，賣方得解除合約 並沒收買方所支付之期款，惟買方所支付之期款總數超過房 地總價款百分之15時，買方只須支付賣方房地總價款百分之 15作為賠償金(此項金額，雙方同意作為違約罰金及損害賠 償金之預定總額，雙方不得主張過高或過低而要求增減或述 （應係訴誤繕）請法院判決酌增酌減) 。」( 原審補字卷第 47、77頁) 。 　㈩系爭房屋買賣契約第26條約定「送達處所：買賣雙方所為之 徵詢、洽商或通知事項，均以書面按本契約所載之通訊地址 掛號郵寄為準，若有遷移或變更應即以書面通知對方，否則 如因拒收或無法投遞或招領逾期而致退回，均以郵局第1次 投遞日期視為送達日期。」(原審補字卷第47-48頁)。 　依不動產交易實價登錄，系爭房地被上訴人於107年7月13日 以總價3996萬元出售。 四、兩造爭執事項： 　㈠被上訴人有無違反系爭買賣契約第10條第1項(未依核准施工 圖樣與說明書施工)，致系爭買賣標的物有重大瑕疵，上訴 人得解除契約？ 　㈡被上訴人有無違反系爭買賣契約第24條(尚未合法解約前，即 將系爭買賣標的物出售予他人)，將系爭買賣標的一物二賣 之情事，上訴人得解除契約？ 　㈢如上訴人不得解除系爭買賣契約，被上訴人解除契約沒收上 訴人已給付之價金593萬0400元作為違約金，是否過高？得 否酌減？ 五、本院之判斷： 　㈠關於爭執事項㈠： 　　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物無滅失或減少其價 值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之 瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法 第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之 缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為 物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵(最 高法院73年台上字第1173號原判例供參)。次按買賣因物 有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買 受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條所明 定。而民法第356條第1項、第2項則明定，買受人應按物 之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應 由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人 怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外 ，視為承認其所受領之物。此項「檢查」及「通知義務」 為買受人之「對己義務」，買受人如未踐行檢查或將瑕疵 通知出賣人，即不得再對出賣人行使瑕疵擔保請求權。惟 於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用前條規定， 同法第357條亦有明定。而所謂出賣人故意不告知瑕疵， 係指物交付時，買受人不知瑕疵，出賣人仍不為告知，故 處罰出賣人違背交易誠信原則者所為之規定。又按買受人 因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權 或請求權，於買受人依民法第356條規定為通知後6個月間 不行使或自物之交付時起經過5年而消滅；前項關於6個月 期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，為 民法第365條所明文。 　　⒉經查： 　　　⑴證人即上訴人於100年至112年間前任負責人王君如於原 審證稱：當初購買的時候，銷售人員也有附圖給我，講 21樓A1、A2的部分有露台，…我是購買A2戶等語(見原審 卷第176-178頁)。而被上訴人業務經理歐胤孟於原審證 稱：(提示王君如所提出21樓平面圖<原審卷第187頁>) ，這張圖確實有標示露台等語(見原審卷第180-183頁） 。再對照王君如提出接洽買賣當時被上訴人銷售人員提 供之「21層平面圖」（見原審卷第189頁），與原審向 台南市政府工務局調取之系爭房屋（第21層）使用執照 （存根）暨平面圖，並函詢台南市政府工務局有關兩造 爭議有無露臺設計之範圍（原審卷第211頁所載塗黃色 「X」），經台南市政府函覆稱該平面圖上所載「X」為 當層造型之鏤空線（挑空），並「無」樓地板可供露臺 使用等情（原審卷第213頁），可見被上訴人提供給上 訴人之第21層平面圖中確有記載並標示「露臺」，以及 系爭房屋買賣合約書第18條特別約定事項第3項亦有載 明「…；21樓之A1、A2戶之露台，因整體外觀規劃與私 領域動線管理之需要，買方同意分別由該露台空間緊鄰 之該戶區分所有權人單獨合法管理使用，該戶區分所有 權人須負起管理維護之責任。…」，足認兩造應有約定 買賣之系爭房屋實際有建造露臺；惟據核准之使用執照 平面圖相同位置卻「無」露臺設計，兩者顯有差異。則 上訴人主張系爭房屋關於露臺部分有不符使用執照核准 圖說（系爭房屋買賣契約書第10條第1項之約定，原審 補字卷第39頁），可能有2次施工之情形，且為上訴人 於訂約時所不知，系爭房屋露臺部分有因違法增建而可 能遭拆除之瑕疵乙節，尚非無據。 　　　⑵然系爭買賣為預售屋買賣，其交易特性乃契約締結時無 成屋可供檢視，關於建築規劃、施工品質具高度不確定 性，但上訴人亦為不動產開發建設公司，其就交易資訊 之取得，自難認與一般消費者顯居於劣勢無從精準評估 交易風險之地位等同視之；上訴人自承，其於給付第2 期款項後，即發現被上訴人人員向其推銷時給予參考之 傢配圖（原證3-1第1頁）與建物平面圖（原證3-2第2頁 ）明顯不同，已衍生有無露臺設置之爭議，方未給付第 2期款以後之分期價金；但依當時上訴人法定代理人王 君如證稱：被上訴人於107年3月間通知伊驗屋、交屋及 辦理貸款時，伊將平面圖交給裝潢設計師，設計師看完 圖才告知沒有露臺，伊有跟被上訴人人員莊掬雅反應上 開圖面不符情形，所以伊就拒付後續分期價金等語（原 審卷第85、177-179頁）。再參以系爭房屋於106年6月3 0日已經竣工（參台南市政府工務局使用執照，訴卷143 頁），堪認上訴人至少應於107年3月間，已知悉系爭房 屋有未經核准設置露臺之瑕疵，依民法第365條規定， 上訴人如欲行使解約權，自應於通知被上訴人後6個月 內行使，惟上訴人迄至本件112年6月間起訴時始主張解 除系爭買賣契約，已時隔長達5年有餘，顯已逾越上開 除斥期間之規定，自不得行使瑕疵擔保減少價金及解除 契約之形成權。至上訴人主張伊有向被上訴人行使同時 履行抗辯權，且被上訴人有同意上訴人第2期後之剩餘 價款以房貸一次繳清等節，則為被上訴人所否認（原審 卷第131頁），上訴人復未能舉證以實其說，再觀諸被 上訴人於107年5月22日委由蘇清水律師，以得渡忠字第 1070522012號律師函，催告上訴人於文到後7日內履行 系爭房地買賣契約，上訴人已收受上開文書，均未依給 付買賣價金，拒未理會，且亦未曾提出相關主張，則上 訴人為「同時履行抗辯拒絕給付後續價金」，及系爭房 屋有重大瑕疵，其得解除契約等情，顯非可採。　　　 　 ㈡被上訴人抗辯系爭買賣契約已因上訴人違約未履行買受人繳 納第3至第10期、銀行貸款以及交屋款義務，經其解除契約 而消滅等語，經查： 　　 ⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。民法第229條第1項定有明文。所謂確定期限係指期 限之到來已經具體指定其期日，故於該期日屆至時，債 務人尚未給付，即負遲延責任。又民法第254條係規定， 契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。 故債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其 履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除 契約。 　　 ⒉觀之被上訴人於107年5月22日所發律師催告函內容（原審 補字卷第95-97頁），可知被上訴人確已定期通知上訴人 繳納應繳款項。依前開說明，上訴人本應於收到催告函 之日起，依該函所定期限配合繳清繳款，惟其逾催告函 所定期限仍未履行，且上訴人亦無法證明其有通知被上 訴人補正瑕疵或行使同時履行抗辯，或有經被上訴人同 意延期繳款等情，已如前述，則依民法第229條第1項之 規定，上訴人已給付遲延，顯已違反系爭買賣契約有關 付款條件及方式之規定。準此，被上訴人於上訴人已給 付遲延後，依系爭房屋買賣契約第25條第2項、系爭土地 買賣契約第13條第2項（原審補字卷第47、77頁），自得 解除契約。 　　⒊又依系爭房屋買賣契約第26條之約款「送達處所：買、賣 雙方所為之徵詢、洽商或通知事項，均以書面按本契約 所載之通訊地址掛號郵寄為準，若有遷移或變更應即以 書面通知對方，否則如因拒收或無法投遞或招領逾期而 致退回，均以郵局第1次投遞日期視為送達日期。」（原 審補字卷第47-48頁）。查，被上訴人於107年6月6日， 委由蘇清水律師以得渡忠字第1070606014號律師函，為 解除系爭房地買賣契約之意思表示（原審卷第59-63頁） ，且上訴人曾於106年7月19日告知被上訴人，地址改「 臺北市○○區○○○路0段00號0樓之0」（原審卷第69頁）， 並經台北郵局大同投遞股於107年6月7日投遞成功，然而 卻遭以「遷移新址不明為由」退回（原審卷第71-72頁） 。而查郵政機關投遞地址確為「臺北市○○區○○○路0段00 號0樓之0」，與上訴人所通知地址、以及目前上訴人所 設地址均相同，上訴人僅稱不知為何郵件會被退回云云 ，難認可取。則依上開契約約定，應以郵局第1次投遞日 期即107年6月7日視為送達日期，而發生送達效力。系爭 買賣契約既經被上訴人合法解除而失其效力，則被上訴 人於解除契約後，將系爭房地出售他人，即無上訴人所 稱一物二賣之情事，且上訴人於起訴時始依民法第227條 類推適用第226條、256條之規定主張解除契約，亦不足 採。 　㈢上訴人主張依不動產交易實價登錄顯示，系爭房地於107年7 月13日以總價3996萬元出售，與出售與上訴人之總價4236萬 元，僅240萬元之差距，且有6年可運用上訴人所繳價金之利 益，其沒收593萬400元，作為違約金，顯屬過高，應予酌減 云云。經查： 　　⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額，民法第250條定有明文。就違約金之性質，區分 為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃 將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有 債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害 係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金 請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請 求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權 效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務 履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時 ，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。 　　⒉查系爭房屋買賣契約第25條第3項及系爭土地買賣契約第13 條第3項(原審補字卷第47、77頁）約定：「違約之罰則： 三、買方違約時，賣方得解除合約並沒收買方所支付之期 款，惟買方所支付之期款總數超過房地總價款百分之十五 時，買方只須支付賣方房地總價款百分之十五作為賠償金 （此項金額，雙方同意作為違約罰金及損害賠償金之預定 總額，雙方不得主張過高或過低而要求增減或述請法院判 決酌增酌減）。」等語，核其違約金之性質，應屬兼具懲 罰性違約金及損害賠償總額預定性之違約金。再觀之系爭 房屋買賣契約第25條第1項及系爭土地買賣契約第13條第1 項，亦約定「賣方因違約依契約規定買方得解除合約者， 賣方除應將已收款全部無息退還買方外，並另支付買方房 地總價款百分之十五作為賠償金，若買方所支付金額未達 房地總價百分之十五時，以買方所付期款總數作為賠償金 。（此項金額，雙方同意作為違約罰金及損害賠償金之預 定總額，雙方互不得主張過高或過低而要求增減或訴請法 院判決酌增或酌減)。」，可見系爭買賣契約被上訴人之 違約責任，亦有相對應之規定，上開系爭房屋買賣契約第 25條第3項及系爭土地買賣契約第13條第3項規定，並無違 反誠信及公平原則之情形。 　　⒊又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，固為 民法第252條所明定。是否相當，應依一般客觀事實，社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高 法院著有49年台上字第807號原判例可資參照。本院審酌 ，系爭房地總價為4236萬元，上訴人於103年3月16日給付 訂金、簽約金423萬6000元，於104年11月24日給付第1、2 期款169萬4400元(原審補字卷第96頁)，合計593萬0400元 (含系爭房屋326萬1720元、系爭土地266萬8680元)後，其 後第3-10期及交屋款均未繳納，被上訴人解除契約後，於 107年7月13日以總價3996萬元賠售系爭房地(詳不爭執事 實)，有240萬元之價差損失，且上訴人未依約如期給付3 642萬9600元價金，被上訴人自有無法如期使用該價金之 損失，至上訴人所繳之價金593萬0400元，本係應依約應 納者，難認係被上訴人獲有該金額6年利息利益。再者， 被上訴人所沒收之593萬0400元價金亦未逾房地總價（423 6萬元）之百分之15，復斟酌兩造所提出之事證資料，上 訴人本身即為開發建設公司，對系爭房地買賣，具有相當 專業之締約評估、議約能力，且經濟能力上並非弱者，上 訴人既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自 己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等 地位自主決定，當事人均應同受該違約金約定之拘束，且 衡量上情，593萬0400元之違約金，亦無過高情事，上訴 人主張違約金酌減，自無可採。 六、綜上所述，上訴人依民法第227條第1項類推適用第226、256 、359條規定，以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之 意思表示，並依民法第259條第1、2款規定，請求被上訴人 桂田公司返還已給付價金593萬0400元本息；請求被上訴人 朱仁宗、楊東得返還已給付價金593萬0400元本息；如其中 任一被上訴人已為給付，其餘被上訴人於該給付範圍內免給 付之義務，均無理由，應予駁回。從而原審所為上訴人敗訴 之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合。上訴論旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴 。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　吳上康 　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧 　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李素靖 上為正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 被上訴人不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅珮寧 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第 三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2024-12-10

TNHV-113-上-177-20241210-1

重上
臺灣高等法院

返還買賣價金等

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第572號 上 訴 人 杜宗樺 訴訟代理人 楊文瑞律師 複 代理 人 彭立賢律師 上 訴 人 盧俊福 盧尉安 共 同 訴訟代理人 朱光仁律師 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，兩造對於中華民國112 年11月22日臺灣桃園地方法院110年度重訴字第214號第一審判決 各自提起上訴，杜宗樺並為訴之追加，本院於113年11月19日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 杜宗樺上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。 盧俊福、盧尉安上訴駁回。 第二審（含追加之訴）訴訟費用，關於杜宗樺上訴部分由其負擔 ；關於盧俊福、盧尉安上訴部分由其等連帶負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項 　 按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款分別定有明文。查，上訴人杜宗樺（下 稱姓名）提起上訴後，基於買賣標的即附表所示房屋有氯離 子超標之同一基礎事實下，追加依民法第360條規定請求對 造上訴人盧俊福、盧尉安（下稱盧俊福等2人）連帶賠償2年 租屋租金損害（下稱2年租金）新臺幣（下同）50萬4000元 本息（本院卷第203、204、264頁），核屬訴之追加，依上 開規定，應予准許。至杜宗樺就原審駁回其先位之訴部分， 未聲明不服，另就原審駁回其備位請求盧俊福等2人應連帶 給付減少價金303萬9068元本息〈含修復費96萬3068元、房屋 使用年限21年之定期檢測費（下稱定期檢測費）84萬元、交 易價值減損123萬6000元，見原審卷二第144、148、153頁〉 ，提起上訴後，減縮請求盧俊福等2人應再連帶給付減少價 金180萬3068元（含修復費96萬3068元、定期檢測費84萬元 ），減縮上訴聲明為上訴之一部撤回，業已確定，下不贅述 。 貳、實體事項 一、杜宗樺主張：伊於109年11月13日以1236萬元向盧俊福等2人 購買其等所有如附表所示房地（下稱系爭房地），並簽訂不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。伊於109年12月14 日登記取得系爭房地所有權後，進行室內裝修時，發現房屋 天花板有多處混凝土剝落、鋼筋裸露等情事，經社團法人桃 園市土木技師公會（下稱桃園土木技師公會）鑑定系爭房屋 混凝土氯離子含量1.343㎏/m³，已超過系爭買賣契約第7條第 1項約定0.6㎏/m³標準之瑕疵（下稱系爭氯離子超標瑕疵）， 依民法第359條規定請求減少價金368萬7331元（含修復費28 4萬7331元、定期檢測費84萬元）等情。爰依民法第359條、 第179條規定及系爭買賣契約第6條第4項約定，求為命盧俊 福等2人應連帶給付368萬7331元本息之判決。並願供擔保請 准宣告假執行。 二、盧俊福等2人則以：系爭房屋於締約時屋齡已25年，伊等已 詳實告知系爭房地使用現況，並無任何故意不告知瑕疵或保 證無瑕疵之情，兩造於系爭買賣契約第16條其他約定事項第 3點已載明依現地（屋）現況交付免除伊等物之瑕疵擔保責 任，復於不動產標的現況說明書（下稱現況說明書）項次14 右側再為相同記載，並經兩造簽名確認。又杜宗樺早於110 年4月16日發現瑕疵並寄發桃園民生路存證信函（下稱系爭 存證信函）通知伊等，卻遲至112年5月4日始請求減少價金 ，已逾民法第365條規定之6個月除斥期間。退步言，桃園土 木技師公會鑑定結果系爭房屋僅2樓樓版存有系爭氯離子超 標瑕疵，損壞修復範圍僅40.5平方公尺，修復費188萬4263 元，杜宗樺卻主張按61.2平方公尺計算修復費，為無理由， 且採取上述修復方式，無再逐年定期檢測之必要，杜宗樺迄 未進行修復，系爭房屋亦非完全不能居住，自無在外租屋之 必要，杜宗樺請求再給付定期檢測費84萬元及2年租金50萬4 000元，亦無理由等語，資為抗辯。 三、原審依杜宗樺備位之訴為其一部勝、敗之判決，即判命盧俊 福等2人應連帶給付188萬4263元，及自110年9月25日起至清 償日止，按年息5％計算之利息，並依兩造聲請為准免假執行 之宣告，另駁回杜宗樺其餘之訴及假執行之聲請。杜宗樺對 於原判決駁回其餘備位之訴部分，提起上訴，上訴、追加及 答辯聲明：㈠原判決關於駁回杜宗樺後開之訴部分廢棄。㈡上 開廢棄部分，盧俊福等2人應再連帶給付180萬3068元（即修 復費96萬3068元、定期檢測費84萬元），及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢盧俊福等2人 應連帶給付50萬4000元，及自113年8月30日民事上訴理由狀 送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣願供擔保 ，請准宣告假執行。㈤盧俊福等2人之上訴駁回。盧俊福等2 人之上訴及答辯聲明：㈠原判決不利盧俊福等2人部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分，杜宗樺在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。㈢杜宗樺之上訴、追加之訴及其假執行之聲請均駁回。㈣ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、杜宗樺主張其於109年11月13日以1236萬元向盧俊福等2人購 買系爭房地，於109年12月14日登記取得系爭房地所有權， 嗣以110年4月16日系爭存證信函向盧俊福等2人為系爭氯離 子超標瑕疵通知等情，為兩造所不爭（本院卷第206、207頁 ），並有系爭買賣契約及系爭存證信函可稽（本院卷第145 至191頁，原審卷一第17、18、47至53頁），堪信為真。 五、茲就兩造協議簡化之爭點（本院卷第207、208頁)及本院之 判斷分述如下：　　 　㈠杜宗樺主張系爭房屋2樓樓版氯離子含量1.343㎏/m³，超過系 爭買賣契約第7條第1項約定氯離子含量標準0.6㎏/m³，有桃 園土木技師公會112年4月6日鑑定報告可稽（原審卷三第14 頁），復為盧俊福等2人所不爭執（本院卷第138、139頁） ，足見系爭房屋確實存有系爭氯離子超標瑕疵。 　㈡按若買受人已證明買賣標的物確有物之瑕疵，出賣人若主張 買受人已免除出賣人之物之瑕疵擔保責任，自應由出賣人負 舉證責任（最高法院109年度台上字第2299號判決要旨參照 ）。盧俊福等2人固以系爭買賣契約第16條及現況說明書有 記載依現地（屋）現況交付，辯以杜宗樺已免除伊等物之瑕 疵擔保責任云云，為杜宗樺否認。經查： 　1.依系爭買賣契約第7條氯離子及輻射檢測約定：「一、氯離 子含量檢測約定：本約簽訂後，買方得請求賣方配合辦理房 屋混凝土氯離子含量檢測，…如檢測結果氯離子含量平均值 超過約定標準…，除買賣雙方另有約定外，買方得主張解除 契約，…。三、…無論買方有無辦理氯離子含量檢測…賣方均 應依民法負瑕疵擔保責任。」，盧俊福等2人應就系爭房屋 混凝土氯離子含量超過約定標準負瑕疵擔保責任；系爭買賣 契約第16條第3點及現況說明書雖記載：「本案甲乙雙方同 意，乙方（指盧俊福等2人）依民法第351條規定以現地（屋 ）現況交付予甲方（指杜宗樺），乙方不負民法356及365條 物之瑕疵擔保責任，雙方知悉，無異議」等語。然成屋交易 市場，買賣雙方依房屋之物理性、外顯性已存在之現況，例 如買受人得以目視觀察、五官感受房屋建築使用材料、構造 、格局、增建、裝潢、設備等顯而易見者，出賣人已在現況 說明書上載明或有明確告知瑕疵等，約定出賣人按房屋現況 交屋，買受人不得再主張物之瑕疵擔保責任，核屬常見之交 易習慣，惟如須透過專業檢測或尚待檢視、隱而未顯之瑕疵 ，例如房屋傾斜、結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等，非 肉眼感官可立即查知者，自非房屋現況。佐以杜宗樺主張其 係於取得系爭房屋所有權登記後，請工班裝潢開啟天花板發 現多處混凝土剝落、鋼筋裸露，始驚覺系爭房屋混凝土氯離 子含量可能超過約定標準等情，有現場照片可稽（原審卷一 第43、175頁），盧俊福等2人亦自陳系爭房屋外觀，無明顯 裂損或不堪居住使用，其等不知有混凝土氯離子含量超標情 事（原審卷一第225、226頁），並在現況說明書項次17：「 本標的物是否做過氯離子含量檢測？（如有請檢附資料）」 ，勾選「否」。益徵兩造洽商買賣及現場看屋時，並無法經 由系爭房屋物理性、外觀性或現況說明書之記載，以五官感 受有氯離子超標之瑕疵存在，自無商議免除盧俊福等2人此 部分物之瑕疵擔保責任之可能。是系爭買賣契約第16條第3 點及現況說明書所載「現地（屋）現況」，應僅限於系爭房 屋於簽約當時物理性、外觀性或經盧俊福等2人明確告知之 現況瑕疵，並不包含隱而未顯須要透過專業檢測方可探知房 屋混凝土氯離子含量超過約定標準之瑕疵，始符當事人之真 意。是盧俊福等2人辯稱杜宗樺已免除其等就系爭氯離子超 標瑕疵擔保責任云云，自無可採。 　2.盧俊福等2人另辯以當時係因杜宗樺急欲交屋入住，願意在 無庸進行房屋檢測前提下，簽約免除其等物之瑕疵擔保責任 ，換取其等同意以極低價出售云云（本院卷第214頁）。惟 系爭房地買賣總價為1236萬元，換算每坪單價為27.5萬元， 對照系爭房地周邊之實價登錄資料（本院卷第217至220頁） ，與系爭房地坐落同一巷弄，屋型、屋齡、樓層相仿，買賣 時間在109年間者之物件僅有1件，但兩者總建坪、地坪仍有 差異，並無法據此推知杜宗樺有免除盧俊福等2人就系爭氯 離子超標之瑕疵負物之瑕疵擔保責任，換取盧俊福等2人低 價出售情事，故盧俊福等2人此部分抗辯，並非可取。 　㈢次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者， 其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月 間不行使而消滅，民法第365條第1項固有明定。惟所稱之通 知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所 在而對出賣人為觀念通知而言。上揭法條之契約解除權或價 金減少請求權，買受人僅得擇一行使，此項瑕疵通知自與買 受人所能行使之瑕疵擔保請求權有關。又因買賣之標的物有 瑕疵而解除契約，與因解除契約顯失公平而僅得請求減少價 金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不 同之訴訟標的。故價金減少請求權與契約解除權得擇一行使 ，是為原則，然依其情形，解除契約顯失公平者，則依民法 第359條但書規定，買受人僅得請求減少價金。準此以觀， 買受人於起訴之初以買賣標的瑕疵重大，僅行使契約解除權 而不行使價金減少請求權，嗣獲悉鑑定報告認定之瑕疵狀況 ，於6個月內依民法第359條但書規定請求減少價金，並未逾 除斥期間（最高法院96年度台上字第1277號判決意旨參照） 。查，杜宗樺於110年3月間自行囑託鄭兆鴻結構土木技師事 務所材料試驗室就系爭房屋1樓大門、樓梯間及車庫上方天 花板、橫樑進行硬固混凝土氯離子含量試驗後，認為瑕疵重 大，居住堪慮，以110年4月16日系爭存證信函向盧俊福等2 人為瑕疵通知及解除契約，遭其等委託律師回函拒絕等情， 有試驗報告、系爭存證信函及律師函可參（原審卷一第45、 47至53、55至56頁），杜宗樺於110年5月26日提起本件訴訟 ，主張解除契約返還買賣價金，因盧俊福等2人否認上開試 驗報告，杜宗樺遂於111年8月19日具狀聲請囑託桃園土木技 師公會鑑定，復於111年9月27日具狀表明是否追加備位聲明 請求減少價金，待鑑定結果而定等語，而桃園土木技師公會 於112年4月6日出具鑑定報告認定系爭房屋2樓樓版存有系爭 氯離子超標瑕疵，修復範圍面積合計40.5平方公尺後，杜宗 樺旋於112年5月4日具狀追加備位聲明，請求減少價金等情 （見原審卷一第3至13、224至226、227、233、239、249頁 ，原審卷二第78、88至100頁，原審卷三第14、188至192頁 ），足見杜宗樺待鑑定報告，知悉瑕疵非重大，解除契約恐 非公平，旋請求減少價金，依上開說明，並未逾民法第365 條規定除斥期間。是盧俊福等2人執上開約款辯稱杜宗樺遲 至112年5月4日始具狀請求減少價金，已逾除斥期間云云， 並無可取。 　㈣杜宗樺主張系爭房屋因系爭氯離子超標瑕疵，請求減少價金3 68萬7331元云云，為盧俊福等2人否認，經查： 　1.桃園土木技師公會採樣系爭房屋1、2樓之樑、柱及天花板後 ，試驗成果顯示主要是2樓樓版有系爭氯離子超標瑕疵，損 壞修復範圍為40.5平方公尺，有鑑定報告第九點鑑定結果及 附件九修復範圍圖例可稽（原審卷三第14、188頁），杜宗 樺主張2樓樓版是一起灌漿的，修復面積不可能僅有40.5平 方公尺，應以61.2平方公尺計算云云（本院卷第205頁）， 委無可採。 　2.系爭房屋2樓樓版因系爭氯離子超標瑕疵而發生之損壞，可 採陰極防蝕工法及碳纖維包覆方法進行修復，陰極防蝕工法 主要是藉由外加電流或犧牲陽極強制鋼筋形成陰極，使鋼筋 之Fe沒有機會釋出，進而得到保護，達到鋼筋腐蝕抑制之效 果；損壞部分可以採用碳纖維包覆方式，利用碳纖維有較佳 之抗拉強度，於鋼筋混凝土版底黏貼碳纖維，補足現況2樓 樓版混凝土剝落及鋼筋鏽蝕之強度折損，依此工法修復費估 算為188萬4263元，有鑑定報告第九點鑑定結果及附件九碳 纖維修復工程+外加電流工法概算表可稽（原審卷三第14、1 6頁）。是杜宗樺請求減少價金188萬4263元，為有理由；逾 此部分之請求，則為無理由。 　3.杜宗樺主張系爭房屋使用年限21年，尚須支出定期檢測費84 萬元云云，然依鑑定報告建議採取之陰極防蝕工法及碳纖維 包覆方法，應可將系爭氯離子超標瑕疵修復完畢，雖杜宗樺 提出「陰極防蝕技術應用於含氯鋼筋混凝土之研究」期刊摘 要認為：「…隨著外加電流密度的增加及通電時間的增長， 鋼筋混凝土試體內剩餘之氯離子含量會明顯下降，下降量以 在鋼筋附近最為顯著，惟最終的去氯成效仍有一定的限度。 此外，若試體的水灰比愈高，則其去氯成效愈佳。綜合評估 可得：為防護鋼筋免於腐蝕發生，其所需施加之最佳電流密 度應為10mA/㎡～20mA/㎡」（本院卷第247至260頁），僅在說 明採取陰極防蝕技術，應施加之最佳電流密度，並無法證明 依此方式修復後，仍有支出定期檢測費之必要，故杜宗樺請 求盧俊福等2人再給付定期檢測費84萬元云云，尚非可取。 　㈤復按買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之 物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質 未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請 求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀民法第359條、第3 60條之規定自明。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提 出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無 不可，惟必以出賣人與買受人間有此項保證品質之特約，始 足當之（最高法院109年度台上字第512號判決要旨參照）。 可知買受人欲依民法第360條規定請求損害賠償，須出賣人 有特別保證品質，方得為之。查，杜宗樺固主張其因氯離子 超標瑕疵，依民法第360條規定追加請求2年租金50萬4000元 ，惟觀系爭買賣契約第7條第1項尚約定杜宗樺得請求盧俊福 等2人配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，如超過約定標 準，其等應負瑕疵擔保責任，已見前述，足見盧俊福等2人 並未就系爭房屋混凝土氯離子未超標有保證品質之特約，則 杜宗樺依上開規定追加請求2年租金，為無理由。 六、綜上所述，杜宗樺依民法第359條請求減少其價金，依民法 第179條及系爭買賣契約第6條第4項約定，請求盧俊福等2人 應連帶給付188萬4263元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年 9月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由， 應予准許；逾上開範圍（即修復費96萬3068元、定期檢測費 84萬元本息）之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應 准許部分，為盧俊福等2人敗訴之判決，另就不應准許部分 ，駁回杜宗樺之請求及假執行之聲請，於法並無不合。兩造 上訴意旨各自指摘原判決不利已之部分不當，求予廢棄改判 ，為無理由，均應予駁回。另杜宗樺於本院追加依民法第36 0條、系爭買賣契約第6條第4項約定，請求盧俊福等2人應連 帶給付2年租金50萬4000元本息，亦無理由，其所為假執行 聲請失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，併此敘明。 八、據上論結，杜宗樺之上訴及追加之訴，盧俊福等2人之上訴 均為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條 第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　傅中樂 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖慧如 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃欣怡 附表： 編號 　　　　　 不動產明細 原 登 記 所有權人 備註 1 桃園市○○區○○段00000地號土地。 面積：117平方公尺。 權利範圍：全部。 盧俊福 共同出賣人 2 同上段000建號房屋（門牌號碼桃園市○○區○○○路○段000巷00弄00○0號）。 層數：2層。 總面積：148.34平方公尺。 第一次登記日期：84年8月15日。 盧尉安 共同出賣人 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　卓雅婷

2024-12-10

TPHV-113-重上-572-20241210-1

上
臺灣高等法院

給付違約金

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第666號 上 訴 人 梁惠涓 訴訟代理人 陳健通 被 上訴 人 陳玉蓓 訴訟代理人 陳俊宏律師 上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國112年1 0月25日臺灣新北地方法院111年度訴字第3042號第一審判決提起 上訴，本院於113年10月29日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於命上訴人給付逾新臺幣柒拾肆萬貳仟伍佰元本息，及 該部分假執行之宣告，暨訴訟費用除確定部分外之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之五 十九，餘由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：伊在售屋網站上看見上訴人出售其所有門牌 號碼新北市○○區○○街00號8樓房屋暨坐落土地應有部分（下 合稱系爭房地）之銷售廣告，遂委託仲介即訴外人蔡裕翔居 間斡旋，嗣接獲通知而於民國110年4月27日10時至上訴人所 委託之永慶房屋林口站前加盟店進行簽約。上訴人雖未於簽 約時親自到場，但係由上訴人委託之仲介即訴外人黃俊碩開 啟手機視訊功能，經地政士蕭聿津及黃俊碩向上訴人確認同 意買賣內容為總價金新臺幣（下同）1,800萬元後，由原審 共同被告曹昌裕以上訴人之代理人身分於買賣契約書（下稱 系爭契約）上簽名而完成締約。伊已將簽約款180萬元存入 履約保證專戶內，詎上訴人於簽約日未將系爭房地所有權狀 交付承辦地政士，已違反系爭契約第13條第4項約定，伊再 於110年10月12日寄發龜山文化郵局第319號存證信函催告上 訴人應於5日內履行，詎上訴人迄未交付，依系爭契約第12 條第3項約定，上訴人每日應賠償按買賣總價款千分之零點5 計算之違約金9千元，而自簽約翌日即110年4月28日起算至1 11年1月24日止，違約金總額累積已達2,448,000元，爰一部 求為判命上訴人應給付180萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語（原審就此部 分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴；至被上訴人 逾此部分請求未據其提起上訴，而未繫屬於本院，茲不贅述 ）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：伊全家移居○○多年，乃委請曹昌裕所經營之「 好管家資產管理顧問有限公司」（下稱好管家公司）幫忙尋 找願以1,850萬元購買系爭房地之買家，嗣曹昌裕向伊表示 已與被上訴人約定於110年4月27日談談看，故當日伊係以手 機視訊方式了解彼此想法，由於被上訴人所提價金不符伊之 期待（伊希望實拿1,800萬元），加上斯時新冠疫情嚴重， 何時能回臺灣處理交付權狀等過戶資料之時程難以掌握，為 免陷入違約風險，伊當場即向被上訴人表示不願出售，則系 爭契約根本未成立。蕭聿津與黃俊碩之證詞相互矛盾，且黃 俊碩擅自於伊簽署之授權書上修改授權日期，渠等均明知簽 約時伊無法交付所有權狀，為追求業績，在未告知伊未交付 所有權狀須自簽約當天開始計罰之情況下，竟讓伊負擔違反 系爭契約第13條第4項約定之責任，足認伊對於系爭契約內 容並未達成一致，自不應成立。系爭契約第13條第4項約定 伊應將所有權狀交付地政士，性質上屬要物性，伊既然未曾 交付所有權狀，則欠缺要物性而契約不成立。蕭聿津於簽約 時未提出地政士林怡之複委任狀供兩造審閱，已違反地政士 法第17條規定，系爭契約應不成立。又曹昌裕未獲伊授予民 法第534條第1款之出售不動產特別代理權，伊亦未出具經駐 外使館認證之授權書予曹昌裕，且曹昌裕未經伊之同意，擅 自於110年4月21日簽訂委託事項變更契約書，均對伊不生效 力，應由曹昌裕依民法第110條規定自行對被上訴人負責。 如認系爭契約業已成立，伊之母親於110年9月間過世，又因 新冠疫情嚴峻，臺灣遲至111年10月13日始穩健開放邊境， 故伊於簽約後不方便立即返回臺灣履約，應自110年11月15 日開始起算違約責任方屬合理，違約金顯屬過高，應予酌減 等語，資為抗辯，並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴 人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執之事項： 　㈠依被上訴人提出之系爭契約，立契約書人之買方簽章欄書寫 「陳玉蓓」及蓋有陳玉蓓用印，賣方簽章欄書寫「梁惠涓曹 昌裕代」及蓋有曹昌裕用印，簽約日期欄記載110年4月27日 ；其中第4條第1項約定買賣總價金為1,800萬元，被上訴人 應於本契約簽訂之同時給付簽約款180萬元，另於稅捐機關 核發稅單後3日內給付完稅款180萬元，系爭房地交付日為11 0年11月30日，被上訴人應付清尾款或清償貸款；被上訴人 已依買賣案件流程表所載日期分3次將共180萬元之簽約款存 入履約保證專戶，有系爭契約、買賣案件流程表、本票、簡 訊通知等件在卷可稽（見原審卷二第77至86、87、89、97頁 ）。 　㈡系爭房地迄今仍登記為上訴人所有，有登記謄本在卷可稽（ 見本院卷第153至159頁）。 　㈢承辦地政士蕭聿津迄未收到系爭房地所有權狀正本。 　㈣上訴人於本案發生期間迄今均居住於○○○○○○○，○○○之時區於1 10年4月間因應夏令時間而較臺北之時區慢15小時，有○○○時 間、2021○○夏令時間資料在卷可稽（見原審卷二第271至275 頁）。 　㈤被上訴人有支付蔡裕翔仲介費25萬元（見本院卷第180、209 頁）。 四、得心證之理由： 　㈠上訴人辯稱系爭契約並未成立、曹昌裕係無權代理伊簽約， 伊毋須依系爭契約計罰違約金，是否有理？ 　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；買賣者係指當事人約定一方移轉財產權於他方， 他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時 ，買賣契約即為成立。民法第153條、第345條分別定有明文 。是以，買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的 物，自屬買賣契約必要之點，苟當事人對此二者意思表示一 致，買賣契約即為成立。經查，兩造係於110年4月27日簽立 系爭契約，業已約明買賣標的物為系爭房地，買賣價金則約 定為1,800萬元，並經被上訴人親自簽名、上訴人則委由曹 昌裕代理簽名於其上（見原審卷二第77至84頁），可徵兩造 斯時確有就標的物、價金等買賣契約重要之點予以明確約定 而達成意思一致，自堪認系爭契約業已成立。 　⒉上訴人雖辯稱伊希望扣除仲介費及稅捐後實拿1,800萬元，兩 造就價金數額並未合致，伊已當場以視訊方式表明拒絕出售 系爭房地予被上訴人云云，惟查： 　⑴證人即承辦地政士蕭聿津於原審證稱：110年4月27日簽約當 時有和上訴人進行電話視訊，伊當時有確認視訊的人是不是 上訴人本人，是不是有房子要賣、地址為何，相關文件要等 上訴人回國才能找到，沒有給代理人曹昌裕，所以確認上訴 人何時可以回國；因為屋主人在國外才會簽約當日是110年4 月27日，卻把交屋日訂在110年11月30日（見原審卷二第214 至215頁）；伊印象中有提到成交價也就是買賣總價額為1,8 00萬元，沒有印象上訴人有反對，也沒有印象上訴人有表示 不願以1,800萬元價格出售，至於實拿價金、稅負，伊沒有 印象有提到；伊當時視訊有跟上訴人本人確認買賣價金，且 簽約時也有向曹昌裕、黃俊碩確認代理權是否真實等語（見 原審卷二第216至217頁）。 　⑵證人即賣方仲介黃俊碩於原審證稱：簽約當時有和上訴人進 行電話視訊，是由代書蕭聿津把合約書順一遍念給她聽，過 程中問上訴人有無錯誤，當時上訴人表示同意以總價款1,80 0萬元價格出售系爭房地（見原審卷二第226至227頁）；並 有簽約當時之照片乙張可佐（見原審卷二第75頁）。 　⑶曹昌裕於原審陳稱：上訴人乃伊表姊，簽約當時上訴人在○○ ，伊沒有報酬代理上訴人賣房子，伊只幫忙到簽約那天為止 ，剩下是他們自己用視訊談的，在永慶房屋林口站前店談了 3個多小時後簽約，後來上訴人自己反悔不賣，才會變成今 天這樣子，伊也是受害者等語（見原審卷二第34頁）。 　⑷參以上訴人所提LINE群組對話紀錄之截圖，其於○○○時間2021 年4月26日下午8時起至9時55分止（即臺灣時間110年4月27 日上午11時起至11時55分止）確實進行多次群組通話、視訊 通話（見原審卷二第178至180頁），與上開證人之證述及曹 昌裕之陳述互核相符，堪認簽約當時在場人士確實有與上訴 人進行視訊通話之事實無訛。至於梁惠涓辯稱證人蕭聿津係 於○○○時間2021年4月26日晚上10時9分（即臺灣時間110年4 月27日下午1時9分）始以自己名義加入上開對話群組，並據 此否認有於視訊中見到證人蕭聿津云云（見原審卷二第257 至258頁），然證人蕭聿津證稱：伊有點忘記是用誰的手機 視訊，當時賣方經紀人黃俊碩說有授權書，賣方代理人曹昌 裕也說屋主要賣房子，為求慎重伊還是請賣方提供讓伊與屋 主本人通話，是跨海電話視訊，伊跟上訴人對話確認簽約內 容細節等語（見原審卷二第214頁），可見證人蕭聿津於簽 約當時係以他人手機之視訊功能與上訴人進行電話視訊，此 與其後續以自己名義加入群組以便利聯繫付款、過戶及交屋 等事宜無關，是上訴人此部分所辯並非可採。 　⑸綜上可知，上訴人於110年4月27日簽約當時確有於視訊中同 意以買賣總價1,800萬元出售系爭房地，已與被上訴人就系 爭房地買賣事宜達成意思表示合致，則曹昌裕據此代理上訴 人簽署系爭契約，自難認係悖於上訴人之意思所為，故上訴 人辯稱伊已於視訊當下明確表示因價金不符期待而不願出售 系爭房地予被上訴人，系爭契約並未成立云云，非能信採。 　⒊上訴人復辯稱曹昌裕最初係以伊代理人身分委託永慶房仲以1 ,890萬元出售系爭房地（見原審卷二第243至245頁），嗣伊 簽署授權好管家公司以1,850萬元（含4％服務費）出售系爭 房地之授權書（見原審卷二第241頁）；而「委託事項變更 契約書」（下稱系爭變更書，見原審卷二第187頁）記載總 價金1,800萬元、屋主實拿1,770萬元，乃曹昌裕自行與仲介 黃俊碩簽立，伊並不知情亦不同意，故系爭契約並未成立云 云，經查： 　⑴上訴人起初之委賣價固為1,890萬元或1,850萬元（含4％服務 費），惟此並非不可變更，自應以上訴人實際簽約之意思為 準。參諸證人黃俊碩於原審證稱：伊在簽約當天上午9點獨 自在無人見聞之下有跟上訴人通過電話，上訴人同意系爭變 更書所載條件，通完電話不久，買賣雙方、地政士到齊後， 伊就以系爭變更書的條件簽署系爭契約成功，買賣雙方合意 簽訂的契約總價金1,800萬元，此為買賣雙方外部關係，至 於屋主實拿費用及仲介費用的分配，此內部關係則以系爭變 更書為依據（見原審卷二第224頁）；系爭契約所載總價金1 ,800萬元有經過上訴人同意，是在簽約當天稍早約9點半到1 0點左右，這是伊跟屋主獨自對話，別無他人見聞（見原審 卷二第226頁）；伊在簽約當日上午9點多曾與屋主獨自通話 時有說明房地合一稅，由於屋主買受持有期間要超過110年1 0月17日才逾5年，方能使稅金從35％減為20％，故伊協調雙方 將交屋日拉到契約所載的110年11月左右等語（見原審卷二 第231頁）。而上訴人自○○○時間2021年4月26日下午6時起至 7時02分止（即臺灣時間110年4月27日上午9時至10時02分止 ）確與黃俊碩進行多次群組通話（見原審卷二第173至176頁 ），核與上開證人黃俊碩所證其於簽約日之9時至10時間， 獨自與上訴人通話說明稅務問題，並確認上訴人同意以買賣 總價金1,800萬元出售等情相符，足認證人黃俊碩前揭所證 當可為採。 　⑵證人黃俊碩復結稱：伊於○○○時間2021年4月27日上午8時28分 （即臺灣時間110年4月27日晚間11時28分）傳送檔名「竹城 宮崎合約書」之文件（見原審卷二第180頁），即為系爭契 約，內容與最終簽約版本相同；伊傳送「竹城宮崎合約書」 檔案後，向上訴人解釋稅負問題（按：對話中黃俊碩以總價 金1,800萬元分別計算房地合一舊制、新制，賣方所應繳納 不同之稅務比例及費用，見原審卷二第181至184頁），有獲 得上訴人同意，解釋完上開稅負問題後上訴人沒有表示反悔 等語（見原審卷二第228至229頁）。可知經黃俊碩傳送系爭 契約並以1,800萬元解釋上訴人應負擔之稅額後，確實未見 上訴人有何反對總價金1,800萬元出售系爭房地之情事，益 徵證人黃俊碩之證述確屬真實，則上訴人辯稱其出售條件為 實拿1,800萬元，其並未同意系爭變更書之買賣條件云云， 礙難採認。 　⒋上訴人再辯稱：出售系爭房地屬於民法第534條第1款需授與 特別代理權之事項，且必須具備駐外使館認證之海外授權書 方屬有效之授權，曹昌裕在未能獲得特別代理權之前提下仍 自行與被上訴人簽約，應自負其責云云，經查： 　⑴按受任人受概括委任者，雖得為委任人為一切行為，然不動 產之出賣仍須有特別之授權，民法第534條第1款定有明文。 而依民法第531條規定，前揭特別之授權，包括處理權之授 與，及代理權之授與。又依土地登記規則第38條規定，特別 授權之委託書「應載明委託事項及委託辦理登記之土地或建 物權利之坐落、地號或建號與權利範圍」。觀諸被上訴人所 提授權書（下稱系爭授權書），其中授權人為上訴人，代理 人為曹昌裕，除已載明委託辦理登記之土地或建物權利之坐 落、地號或建號與權利範圍外，「授權事項」並記載「⒈出 售不動產時，就買賣事實簽訂不動產書面契約事宜。⒉代理 人就本買賣相關文件得代理本人簽署、用印。…⒌授權期間至 110年12月30日」等語（見原審北院卷第15頁），已合於土 地登記規則第38條規定之要件，且曹昌裕代理上訴人簽署系 爭房地買賣契約之行為，亦與系爭授權書所授權之事項相符 ，堪認上訴人已有委任授權曹昌裕得進行民法第534條第1款 之系爭房地出賣行為。 　⑵又證人黃俊碩於原審結稱：直至簽約前，伊有跟上訴人通電 話確認她是否以1,800萬元出售，含服務費30萬元，上訴人 表示同意，伊有額外補了永慶授權書（即系爭授權書），內 容是上訴人授權給曹昌裕（見原審卷二第222頁）；系爭授 權書是上訴人出具的最終版本（見原審卷二第224頁）。參 以上訴人於○○○時間2021年4月26日晚間7時23分（即臺灣時 間110年4月27日上午10時23分）表示「曹先生到了嗎？我先 生現在正在傳授權書給您」、「3分鐘」、「已經送過去了 」等語（見原審卷二第177頁），可見上訴人於簽約前夕確 實傳送系爭授權書予黃俊碩，其上既明載「代理人就本買賣 相關文件得代理本人簽署、用印」之字樣，堪認系爭授權書 業經上訴人同意而有授予特別代理權予曹昌裕於系爭契約上 簽章甚明。 　⑶至於上訴人辯稱系爭授權書遭黃俊碩擅自修改，不得以之作 為伊有授權曹昌裕簽約之憑據云云。經查，上訴人不爭執系 爭授權書上「梁惠涓」乃伊所親簽（見本院卷第181頁）， 且證人黃俊碩證稱：伊把系爭授權書電子檔傳給上訴人，她 回傳的是伊手上這份有部分空白的，空白部分在簽約時填寫 ，並修改授權日期等語（見原審卷二第223頁）；而證人黃 俊碩提出由上訴人填寫之授權書（下稱原授權書，見原審卷 二第251頁），相較於系爭授權書而言，僅有「原授權書之 授權期間至110年9月30日、系爭授權書之授權期間至110年1 2月30日」、「原授權書未填載作成日期、系爭授權書填載 作成日期110年4月27日」、「原授權書未填載曹昌裕生日及 身分證字號、系爭授權書已填載曹昌裕生日及身分證字號」 等3處不同，揆諸系爭契約之簽約日為110年4月27日，與上 開3處之修改內容均無關連，不影響上訴人於簽約當日確實 有特別委任授權曹昌裕代理簽約之認定，是上訴人此部分所 辯，並非可採。 　⑷另就上訴人辯稱必須具備經駐外使館認證之海外授權書方屬 有效之授權乙節，觀諸證人蕭聿津於原審證稱：若所有權人 在過戶前能回到臺灣提供過戶文件，經地政機關確認，一樣 可以完成不動產所有權移轉登記；本案簽約當時視訊中上訴 人說她要自己回來臺灣找權狀辦印鑑證明，因為要讓她回國 ，所以我們才把交屋日延後到這麼久之後，因為當時疫情， 回國時間要再安排。通常百分之80的案件都是在簽約後1個 半月至兩個月內完成移轉登記後再交屋，所以本案是因為上 開特殊情況才會把交屋日拉在這麼久之後等語（見原審卷二 第219至220頁）；而上訴人所提花蓮地政事務所登記課資料 ，關於駐外使館認證之海外授權書簽證，用途乃「授權國內 親友辦理『買賣登記』」（見原審卷二第145頁），核與證人 蕭聿津之證述內容並無矛盾；再者，證人黃俊碩曾傳送「簽 約提醒：…權狀及印章如果沒有的話，等梁姊（指上訴人） 回來再補」，上訴人則表示「權狀我們放在台北。我在○○只 有台灣的身分證！你可以把授權書在傳到我的郵箱地址」等 語（見原審卷二第171頁），益徵證人蕭聿津之證述真實可 信。復觀諸系爭授權書之「授權事項」，並未授權曹昌裕辦 理系爭房地「過戶登記」事宜，而僅授權其「簽訂不動產書 面契約」等語（見原審北院卷第15頁），是本件於110年4月 27日簽署系爭契約時，上訴人僅授權曹昌裕簽署系爭契約， 並未併同授權辦理系爭房地所有權移轉登記，上訴人自毋庸 出具經駐外使館認證之海外授權書，無礙於曹昌裕乃有權代 理上訴人簽署系爭契約之認定，上訴人上開所辯亦非可採。 　⑸準此，上訴人確有授權曹昌裕代理簽署系爭契約，故其辯稱 曹昌裕乃無權代理而應依民法110條規定自負契約責任云云 ，非為可採。 　⒌上訴人另辯稱系爭契約屬要物性質，且蕭聿津於簽約時未提 出地政士林怡之複委任狀供兩造審閱，已違反地政士法第17 條規定，又伊已有告知權狀需返臺尋找後始能交付之情，若 伊知悉簽約翌日即應負遲延交付權狀之違約責任，伊必不同 意簽約，故系爭契約並未成立云云，經查： 　⑴所謂要物契約，乃以物之交付為該契約之成立要件，即指契 約成立以特定物之交付為成立要件，其目的在於使當事人對 於契約成立更為謹慎，是契約約定之標的物未交付以前，契 約不成立。而系爭契約第13條第4項係約定：「乙方（指上 訴人）於簽約時，應將本件買賣不動產之所有權狀交付承辦 地政士，並據以辦理相關事宜。辦竣登記後，甲方（指被上 訴人）未履行本契約全部義務，不得領回權利書狀」等語（ 見原審卷二第83頁），旨在要求上訴人應交付權狀以俾完成 其身為出賣人應負之系爭房地所有權移轉登記義務，核無以 權狀之交付為系爭契約成立要件之意，是系爭契約並非要物 性質，權狀是否交付與系爭契約是否成立無關，上訴人所辯 ，並非有據。 　⑵又地政士應自己處理受託事務。但經委託人同意、另有習慣 或有不得已之事由者，得將業務委由其他地政士辦理。地政 士法第17條定有明文。查證人蕭聿津固證稱：永慶的特約很 難取得，伊其他代書都是用複代理人的方式掛在主代書林怡 名下，伊當時跟林怡是同一事務所，他是主代書，伊簽約當 天沒有出具林怡地政士之複委任狀供兩造審閱等語（見原審 卷二第218至219頁）。惟縱林怡地政士違反地政士法第17條 規定而未親自處理系爭契約簽約事宜，依地政士法第44條第 1項規定，係應予警告或申誡，並限期命其改正，屆期仍未 改正者，得繼續限期命其改正，並按次連續予以警告或申誡 至改正為止，亦與系爭契約業經兩造合意價金及標的物而已 成立買賣契約無涉。　　 　⑶上訴人辯稱伊不知自簽約翌日即應負遲延交付權狀之違約責 任，若知，必不同意簽約，故系爭契約尚未成立云云。然價 金及標的物屬買賣契約必要之點，當事人對該二者意思表示 一致者，買賣契約即為成立，而前已敘明兩造已就被上訴人 以總價金1,800萬元購買系爭房地乙節達成意思表示一致， 系爭契約即屬成立；至於交付權狀之期限部分，僅涉及上訴 人應否負違約責任而已，與系爭契約之成立要素無關，自不 能以此為由認定系爭契約尚未成立。　 　㈡被上訴人主張上訴人遲延交付系爭房地所有權狀正本，依系 爭契約第12條第3項約定，請求上訴人給付自110年4月28日 起算之違約金，是否有理？ 　⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229 條第1、2項定有明文。 　⒉查系爭契約第13條第4項前段雖約定：「乙方（指上訴人）於 簽約時，應將本件買賣不動產之所有權狀交付承辦地政士， 並據以辦理相關事宜」（見原審卷二第83頁）。惟賣方仲介 即證人黃俊碩於簽約前夕傳送「簽約提醒：…權狀及印章如 果沒有的話，等梁姊（指上訴人）回來再補」，上訴人則表 示「權狀我們放在台北。我在○○只有台灣的身分證！」（見 原審卷二第171頁），且證人蕭聿津證稱：「本案簽約當時 視訊中上訴人說她要自己回來臺灣找權狀辦印鑑證明」（見 原審卷二第220頁）等語，可見上訴人於簽約時已表明系爭 房地權狀正本放在臺灣，伊身在○○無法當下立刻交付之情， 且被上訴人於存證信函自承：「簽約當下台端允諾於10月返 臺後親自交付權狀正本…」等語（見本院卷第197頁），顯然 知悉上訴人無法於簽約當日交付權狀正本之事實，並就此無 異議而願訂立系爭契約，應認系爭契約第13條第4項前段之 約定乃兩造使用定型化契約範本未及因應本件個案事實修改 所致，兩造實際上並無受該約款所定期限拘束之意。 　⒊準此，交付權狀既屬未定期限之義務，惟被上訴人業於110年 10月12日以龜山文化郵局第319號存證信函通知上訴人：「… 請台端儘速處理過戶文件繳交之事宜，並於本信函送達後5 日內回覆本人處理方式」等語（見本院卷第197至203頁）， 解釋上應含有催告上訴人應於受通知5日內交付權狀正本之 意；該信函固因招領逾期而退回（見本院卷第207頁），然 依系爭契約第12條第5項之約定，兩造所為之通知應以系爭 契約所載聯絡地址為通信地址，如發生無法送達時，概以郵 遞日即110年10月12日視為送達生效日（見原審卷二第83頁 ）；是上訴人自送達生效日經5日後即110年10月18日起，應 就交付權狀之義務開始負遲延責任。茲因斟酌上訴人受新冠 疫情影響之回國時程及稅賦問題，兩造已合意系爭房地交付 日延至110年11月等情，業如前述，則上訴人事後再以疫情 嚴峻、母喪為由卸免遲延交付權狀之責，要非可採。　 　㈢上開違約金性質為何？金額是否過高？　 　⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法 第250條第1項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲罰性違 約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之 預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則 以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰 之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之 約定或其他債之關係負損害賠償責任。查系爭契約第12條第 3項前段係約定：「乙方（指上訴人）若有遲延給付之情形 ，如遲延交付證件等，應賠償甲方（指被上訴人）自應給付 之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金直至 乙方完全給付時為止…」等語（見原審卷二第82頁）；系爭 契約第12條第4項則約定：「本條所定之違約金，並不妨礙 損害賠償請求權之行使」（見原審卷二第82頁），可見遇有 上訴人遲延交付證件之情形時，被上訴人除得請求按日計罰 違約金外，並得請求上訴人賠償實際損害，已將違約金與其 他損害賠償併列，復審諸該條約定意在强制賣方即上訴人應 善盡出賣人之履約義務，該違約金當具有懲罰之性質。 　⒉本件違約金之金額應為若干？上訴人抗辯違約金過高，應予 酌減，是否有理？　 　⑴按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或 屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標 準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予 核減(最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照)。 　⑵查系爭契約第12條第3項前段係按買賣總價款每日千分之零點 五計罰違約金，則計算後每日違約金額應為9千元（計算式 ：1,800萬元×0.5÷1000）。又承前所述，此項違約金之性質 為以強制債務履行為目的之懲罰性違約金，核屬確保債權效 力之強制罰，具有嚇阻賣方惡意違約之目的及作用，買方無 論損害有無，皆得請求懲罰性違約金，則非以買方所受損害 為唯一審定標準，尚應參酌賣方違約時之一切情狀定之。參 以系爭契約價金高達1,800萬元，倘上訴人如期履行交付權 狀義務，被上訴人即可享有系爭房地過戶完畢後使用收益之 利益；上訴人於110年4月27日簽約後迄今全未履行任何出賣 人義務，嗣藉詞系爭契約不成立、曹昌裕未得伊授權而拒絕 履約（見本院卷第254頁）之重大違約情節；109年12月30日 修正之民法第205條「約定利率，超過週年百分之十六者， 超過部分之約定，無效」係於110年7月20日施行，如以每日 9千元換算違約金，相當於年息18.25％〈計算式：（9千元×36 5）÷1,800萬元〉；暨考量現今社會經濟狀況、兩造爭議始末 等一切情狀，認系爭契約第12條第3項前段關於違約金之約 定應酌減為每日7,500元，以兼顧兩造之利益。 　⑶綜上，被上訴人主張上訴人遲延交付系爭房地所有權狀正本 ，依系爭契約第12條第3項前段約定，請求上訴人賠償自110 年4月28日計算至111年1月24日止之懲罰性違約金等情，業 經本院認定上訴人應自110年10月18日起負遲延責任，算至1 11年1月24日共計99日，並應將違約金酌減至每日7,500元為 適當，則以此計算後，上訴人應給付之違約金數額即為742, 500元（計算式：7,500元×99日)；被上訴人逾此範圍之主張 ，為無理由，不應准許。　　 五、綜上所陳，被上訴人依系爭契約第12條第3項前段約定，請 求上訴人給付742,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年 5月16日〈被上訴人遷出國外，起訴狀繕本係於112年3月16日 公示送達（見原審卷二第57至61頁），經60日即112年5月15 日生效〉起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，洵 屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回 。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決 ，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於 上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合 ，上訴人仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回其此部分之上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　民事第十四庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雯珊 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周珮琦 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　強梅芳

2024-12-10

TPHV-113-上-666-20241210-1

重訴
臺灣桃園地方法院

塗銷不動產所有權移轉登記

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度重訴字第295號 原 告 黃曾不 黃淑貞 黃睿樹 黃月雲 兼上一人 法定代理人 黃睿傑 共 同 訴訟代理人 劉明鏡律師 被 告 彭美華 訴訟代理人 邱奕澄律師 複代理人 吳庭毅律師 上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記事件，於民國113 年12月3日辯論終結，本院判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分： 一、原告前主張原登記在被繼承人黃為智名下如附表一所示之不 動產（下稱系爭房地），為黃為智所有，後因黃為智與被告 成立系爭房地之借名登記契約，而通謀虛偽於民國98年7月1 4日簽立買賣公契（下稱系爭公契），並於98年10月20日完 成所有權移轉登記至被告名下。嗣因黃為智已於100年8月26 日死亡，該借名登記之法律關係即已終止，被告卻遲未將系 爭房地所有權登記移轉予黃為智之全體繼承人，即有不當得 利之情形。而原告與被告配偶黃睿宏等人既為黃為智之繼承 人，自得依繼承、所有物返還請求權、不當得利之法律關係 及併同借名登記類推適用民法委任之規定，請求被告塗銷系 爭房地所有權移轉登記，並將系爭房地回復為黃為智所有， 此不當得利之請求乃係基於公同共有法律關係所為，核屬固 有必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人適格始 無欠缺，故聲明請求依民事訴訟法第56之1條第1項之規定， 裁定命該未起訴之黃睿宏於一定期間內追加為本案原告等語 。　 二、然查，因黃睿宏現為被告之配偶，且依黃睿宏就此具狀所述 理由皆與原告主張相違，原告復於起訴狀中一再主張黃睿宏 與被告共同掌控如後所述黃為智之帳戶存摺及印鑑章，可任 意調度黃為智帳戶之資金，買賣價金復回流至黃睿宏及被告 之帳戶內等語，足認黃睿宏之主張顯與原告利害關係相反， 追加黃睿宏為本案原告之結果與黃睿宏本身之法律上利害關 係相衝突，是黃睿宏拒絕同為原告，乃有正當理由。故本院 已於113年9月5日裁定駁回原告聲請本院裁定命黃睿宏追加 為原告部分，有該裁定書附本院卷第209至第212頁，惟原告 之訴訟仍應認當事人適格，合先敘明。 貳、實體部分： 一、原告部分：　　 　㈠原登記在被繼承人黃為智名下之系爭房地，為黃為智所有， 惟黃為智在未簽立買賣私契之情況下，卻於98年7月14日與 被告簽立系爭公契，以總價為新臺幣(下同)835萬1,683元之 價格出售予被告，並於98年10月20日完成所有權移轉登記， 將系爭房地移轉至被告名下，且由非屬契約當事人之黃睿宏 於98年8月14日自其帳戶匯款107萬7,970元為黃為智支付買 賣系爭土地之土地增值稅款，再匯款742萬2,030元至黃為智 向桃園縣○○鎮○○○設○○○○○○號為0000000-00-00***50號，詳 細帳號參卷，下稱系爭大溪帳戶）內，而以合計850萬元之 總價為被告給付黃為智系爭房地買賣之買賣價金給付(下稱 虛偽金流)，然此非以被告名義所為之金流，且總金額亦與 系爭公契所載買賣價金總額不符，由此足證就該不動產之買 賣，就「當事人」和「買賣價金」之重要之點，各方之意思 表示並未合致，該契約自屬不成立生效。況於黃為智晚年時 ，就系爭大溪帳戶存摺及印鑑章及黃為智所創立之碾米廠， 均在黃睿宏及被告掌控中，此亦為黃睿宏與被告在鈞院111 年度重訴字第278號案(下稱前案二)訴訟中自承在卷，是可 認渠等可任意調度該帳戶及碾米廠所取得之收益，黃為智顯 然無從亦完全不知有該買賣價金之給付。 　㈡甚者，被告與黃睿宏結婚後，並未外出工作，而在黃為智所 經營之碾米廠擔任會計，每月領取固定薪資，收入相當有限 ，且其娘家亦不富有，當無能力出資購買以土地公告現值及 建物評定現值所計算價值835萬1,683元(787萬7,583+47萬4, 100元)之系爭房地。而於系爭公契簽立前，系爭大溪帳戶卻 自98年6月24日起至98年7月6日止，共計有8筆鉅額款項密集 於13日以內，以匯款之方式提出支出移轉不知去向，其金額 累計高達803萬6,510元(詳如附表二所示)；另在黃睿宏於98 年8月14日匯款742萬2,030元至黃為智之系爭大溪帳戶後， 被告與黃睿宏又自98年9月11日起至99年6月22日止，以現金 或匯款、轉帳之提領支出之方式，將系爭大溪帳戶內之款項 共計896萬1,604元移轉不知去向(詳如附表三所示)。是以， 系爭大溪帳戶自98年6月24日至99年6月22日止，約1年期間 內，即有高達1,672萬8,114元之款項在被告與黃睿智之營運 管理中不知去向，該帳戶直至100年12月21日止，更僅剩餘 額2萬3,919元。由此更可認黃睿宏用以支付上開土地增值稅 及匯款至系爭大溪帳戶之款項，恐為黃睿宏與被告事先自大 溪帳戶內所移走之款項，並在黃睿宏為系爭虛偽金流後，再 將匯入大溪帳戶之款項陸續移走，故足認被告並無支付任何 關於系爭房地之買賣價金予黃為智。　 　㈢再受任為系爭房地過戶登記事宜之代書吳建緯竟未出名為登 記代理人，反由黃為智於系爭公契上簽名，並親自出面至地 政事務所遞件申請過戶，實屬反常。代書吳建緯更於臺灣高 等法院105年度重上字第73號案件訴訟中(下稱前案一之二審 案件、二審訴訟，其一審案號為本院104年度重訴字第55號 案，下稱前案一之一審案件、一審訴訟，合稱為前案一案件 、訴訟）證述係伊將委辦同意書親自拿給黃為智簽立，當初 黃為智與被告夫妻都住在一起，黃為智沒有講過戶原因等語 ，更顯系爭房地之買賣過戶有不為人知之內情。　　 　㈣又黃為智亦已於100年7月17日、7月21日在長庚醫院就診時， 於急診室表明其並無出售系爭房地予被告，如果其死亡後就 要過戶回來。系爭房地並非被告之權利，被告只是出名字， 被告也沒有付過錢等內容等語，此亦有該錄音內容可證。是 足認黃為智確無出售系爭房地予被告之意，系爭房地移轉所 有權登記至被告名下，僅為借名登記，係為節省稅金所為之 通謀虛偽意思表示，隱藏借名登記於被告名下之法律關係。 　㈤再系爭房地借名登記之法律關係，已因黃為智於110年8月26 日死亡而消滅，被告於該借名登記關係消滅後，未將系爭房 地所有權登記移轉予黃為智之全體繼承人，即有不當得利之 情形。而原告等人既為黃為智之配偶及子女，自得依繼承、 所有物返還請求權、不當得利之法律關係及併同借名登記類 推適用民法委任之規定，請求被告塗銷系爭房地所有權移轉 登記，並將系爭房地回復為黃為智所有。 　㈥又前案一對於本案而言，訴訟當事人並不相同，訴訟標的之 請求權及應受判決事項聲明均不同，自無既判力、爭點效之 適用。至本案雖因鈞院裁定駁回原告聲請裁定命黃睿宏追加 為原告之聲請，然實質之原告方，仍應包括黃睿宏在內，故 前案二仍與本案訴訟之當事人有所不同，兩案之訴訟標及應 受判決事項之聲明亦有所不同，自無所謂既判力、爭點效之 適用；況縱有爭點效之適用，然原告已發現被告與黃睿宏於 前案二訴訟中自承有掌管碾米廠及系爭大溪帳戶，且被告與 黃睿宏前有將系爭大溪帳戶內之存款提領一空（詳如附表二 、附表三所示）情形，自屬有新事證之狀況，仍可推翻前案 二訴訟之認定。是原告於本案中自無被告所稱爭點效、禁反 言之拘束。 　㈦並聲明：被告就附表一所示之系爭房地，於98年10月15日由 桃園大溪地政事務所收件，以買賣為原因，於98年10月20日 完成原所有權人黃為智移轉為被告所有之不動產移轉登記應 予塗銷，並回復為黃為智所有。 二、被告方面： 　㈠關於系爭房地所有權登記移轉至被告名下，是否係因黃為智 與被告間所成立之借名登記法律關係部分，應受到前案一訴 訟之爭點效或受到前案二訴訟既判力之拘束。因本案訴訟雖 與前案一訴訟之當事人有所不同，惟就該借名登記契約是否 存在之重要爭點，已經該案認為黃為智與被告間就系爭房地 間實為買賣之法律關係，而駁回原告黃睿樹、黃月雲、黃睿 傑於該案中之請求並確定在案，故縱無既判力之適用，亦應 有爭點效之適用。再本案訴訟與前案二訴訟之當事人均相同 ，前案二訴訟判決對本案即應有既判力之效力。而於前案二 訴訟中，雙方對於系爭房地為被告所購買一情並不爭執，原 告起訴主張之價金返還請求權之原因關係，即係基於黃為智 與被告間之買賣契約，且就價金等必要之點更已提出證據並 為實質攻防，法院亦在審酌雙方所提資料後，於判決理由中 詳為論述，是原告自不得於本案訴訟中再為相反之主張。故 除前案一、二訴訟判決顯然違背法令或當事人已提出新訴訟 資料，足以推翻原判斷之情形外，法院應不得相反之認定。 而原告於本案訴訟中，並無提出足以推翻前案一、二訴訟判 決判斷之新訴訟資料，法院及當事人自應受該爭點效或既判 力之拘束。是以，堪認黃為智與被告履行買賣契約後，系爭 房地之實際所有權人已為被告，原告請求被告塗銷該房地所 有權移轉登記，並無理由。 　㈡再就系爭房地買賣契約之當事人、標的、意思表示等均已達 合致，未有通謀虛偽之情形，雙方並於合致後在系爭公契上 簽名蓋章，實難謂契約未成立生效，原告再於本案訴訟中， 以被告未與黃為智簽立私契一情而認公契不成立之主張仍無 理由。 　㈢並聲明：原告之訴駁回。　 三、不爭執事項： 　㈠系爭房地原確為原告之被繼承人黃為智所有，其並與被告於9 8年7月14日簽立系爭公契約，約定以土地787萬7,583元、房 屋47萬4,100元之價格，合計共835萬1,683元之價格，出售 系爭房地予被告，並由黃為智於98年10月15日親自到場由地 政人員核對身分後，提出移轉登記之申請，後於98年10月20 日完成所有權移轉登記至被告名下之程序，有該房地之登記 謄本、系爭公契等資料附本院卷第31頁至第41頁、第55頁至 第58頁及前案一之一審訴訟案卷第37頁至第40頁可稽。 　㈡原告黃睿樹、黃月雲、黃睿傑前於104年1月13日向被告提起 不動產所有權移轉登記之前案一訴訟，主張其等為黃為智之 部分繼承人，系爭房地乃黃為智為達節稅目的，而以借名登 記之方式，移轉所有權登記至被告名下，且無任何買賣價金 之交付情形，該借名登記契約並因黃為智死亡而消滅，且黃 為智與原告黃睿樹、黃月雲、黃睿傑三人間就系爭房地有死 因贈與合意，但黃為智之繼承人卻遲未移轉系爭房地之所有 權登記，故基於代位權代位黃為智之全體繼承人，向被告主 張不當得利及死因贈與之法律關係，聲明請求被告依法應移 轉系爭房地所有權登記予原告黃睿樹、黃月雲、黃睿傑三人 ，但經本院104年度重訴字第55號案認定黃睿宏確有代黃為 智支付系爭土地因買賣而須繳納之土地值稅107萬7,970元及 匯款742萬2,030元至系爭大溪帳戶內合計共850萬元，作為 系爭房地買賣價金之支付，且原告黃睿樹、黃月雲、黃睿傑 所主張之借名登記法律關係並不存在，原告黃睿樹、黃月雲 、黃睿傑三人之訴訟並無理由，而於104年11月25日判決駁 回訴訟，嗣經原告黃睿樹、黃月雲、黃睿傑提起上訴，再經 臺灣高等法院以105年度重上字第73號案認定被告主張系爭 房地係因與黃為智間有買賣關係而為所有權移轉登記部分為 真實，原告黃睿樹、黃月雲、黃睿傑並未舉證證明確有該借 名登記法律關係存在，該上訴並無理由，而於105年7月14日 判決駁回上訴而確定在案部分，有該一、二審判決書附本院 卷第105頁至第116頁可參，並經本院依職權調閱前案一訴訟 案卷全卷確認無誤。 　㈢原告五人前於111年1月13日向被告與黃睿宏起訴分割遺產等 前案二訴訟，後經原告撤回關於遺產分割部分之聲明，並經 本院111年度重訴字第278號案裁定駁回原告嗣後又追加遺產 分割部分之請求(已確定在案)，原告五人於前案二訴訟中就 被告部分乃主張黃為智就系爭房地以買賣為原因移轉登記至 被告名下，而系爭房地之合理市價應為125萬6,775元，但被 告僅於98年8月14日以匯款之方式給付742萬2,030元予黃為 智，剩餘差額483萬4,745元尚未給付黃為智之繼承人，故原 告五人自得請求被告給付(另主張黃睿宏尚唆使被告在未經 黃為智之同意下，自96年9月26日起至100年8月5日止陸續將 大溪帳戶內之款項領走或轉帳匯款總計1,437萬7,481元至黃 睿宏之帳戶內或黃睿宏指定之第三人)，故依繼承、買賣及 不當得利之法律關係，聲明請求被告應給付原告五人483萬4 ,745元，後經該案認定原告五人並未舉證證明系爭房地之買 賣價金應為1,225萬6,775元，故原告五人聲明請求被告給付 所謂之差額，即屬無據，另原告五人請求黃睿宏應返還該1, 437萬7,841元部分，亦無理由(至原告五人對被告黃睿宏其 他起訴部分，與本案並無關)，而於112年6月28日判決原告 五人之訴駁回，而確定在案等情，亦有該一審判決書附本院 卷第117頁至第128頁可參，並經本院依職權調閱前案二訴訟 案卷全卷確認無誤。　　 四、本院之判斷：參酌兩造上開陳述，可知本案之爭點即為：㈠ 前案一、前案二確定判決對於本案是否有既判力、爭點效之 效力？㈡系爭買賣交易是否為黃為智與被告通謀虛偽所為， 而為無效？㈢被告黃為智與被告是否有成立借名登記契約， 始將系爭房地移轉所有權至被告名下？茲分述如下： 　㈠前案一、前案二確定判決對於本案是否有既判力、爭點效之 效？ 　⒈按「所謂爭點效，係指法院於判決理由中，就訴訟標的以外 ，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷 時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事 人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在 同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主 張或判斷，始符民事訴訟法上之誠信原則」（112年度台上 字第2047號判決意旨參照）。又依民事訴訟法第401條第1項 規定：「確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人 之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者， 亦有效力」，則當事人在前案訴訟中已就爭點充分攻擊防禦 ，發生爭點效，基於當事人之繼受人與當事人有相同地位， 若無其他新事證足以推翻前案理由之論斷者，前案之爭點效 自亦當拘束當事人之繼受人，始符公允。按確定判決之既判 力，依民事訴訟法第400 條第1 項規定，係就判決主文所判 斷之訴訟標的發生。若就訴訟標的以外當事人主張或抗辯之 重要爭點，本於兩造辯論之結果，法院為實質審理所為之判 斷，基於訴訟上誠信原則及程序權保障之原則，除有顯然違 背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外 ，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再 為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此為「爭點效」 ，避免紛爭反覆發生，以達一次解決紛爭之目的。是以，不 論是爭點效或既判力，均限於同一當事人或其繼受人間之訴 訟，始有適用。 　⒉就前案一訴訟而言，其當事人雖為本案原告黃睿樹、黃月雲 、黃睿傑及被告，但原告黃曾不、黃淑貞，並非該案之當事 人，是前案一訴訟當事人顯與本案不同，故本案自不受該案 判決之既判力或爭點效之拘束。 　⒊就前案二訴訟而言，其形式上之當事人與本案當事人均為相 同，惟原告所提之本案訴訟，本應為固有必要之訴訟，但因 同為黃為智繼承人之黃睿宏與原告等人之利害關係相反，惟 與被告之利害關係相同，故黃睿宏拒絕成為原告，並經本院 駁回原告該部分聲請追告黃睿宏為原告之請求，而黃睿宏復 為前案二訴訟之被告之一，故可認前案二訴訟與本案訴訟之 實質當事人及其利害關係亦均相同，可謂為同一當事人。又 前案二訴訟判決駁回原告之訴部分，並非基於黃為智與被告 間就系爭房地有無借名登記之法律關係所為之裁判，而係認 二人間就系爭房地間所成立之買賣契約，被告已依約給付所 有買賣價金完畢，故本於黃為智繼承人之原告等人，不得再 依該買賣契約，請求被告給付其他款項，是該訴訟標的及其 原因事實，似與本案不同，故本院認前案二判決對於本案而 言，尚無法認有既判力之拘束。但前案二訴訟判決，確實就 黃為智與被告二人間就系爭房屋所成立之法律關係為買賣契 約，且該買賣契約係有效成立部分已為判斷，此部分爭點效 應可適用於本案。故原告於本案訴訟中另為爭執該買賣契約 為通謀虛偽而為無效，即有違該爭點效，無足採信。準此， 該買賣契約既為有效，自無原告所稱借名登記之法律關係存 在之餘地，故原告基此，再依繼承、所有物返還請求權、不 當得利之法律關係及併同借名登記類推適用民法委任之規定 ，請求被告塗銷系爭房地所有權移轉登記，並將系爭房地回 復為黃為智所有，自無理由。至原告雖稱因有發現新訴訟資 料，故可不受爭點效之拘束，然關於附表二、附表三有關系 爭大溪帳戶之交易往來資料，是原告黃睿樹、黃月雲、黃睿 傑在向被告提起前案一訴訟時，即併為提出關於該帳戶自94 年1月1日起至100年12月30日止之交易明細資料所顯示之內 容(參該訴訟補字卷第18頁至第22頁)，而關於被告是否有於 前案二訴訟中自承與配偶共同掌握碾米廠及系爭大溪帳戶之 存摺、印鑑章一部分，更為原告全體於前案二訴訟審理中即 已明知。故原告該部分所述，實難認是在前案一、二訴訟終 結確定後，始出現之新訴訟資料或新事證，故原告稱縱有爭 點效適用，亦因有新訴訟資料之出現，而可不受前案二訴訟 爭點效之拘束，洵無可採。 　⒋惟縱如原告所主張前案一、二之訴訟判決之判斷對於本案並 無任何爭點效、既判力之拘束。前案一、二之訴訟中，關於 各當事人所為之陳述、主張、調查之證據資料，均經該等案 件實質審理調查，且於本案中亦經本院提示該等案卷資料供 兩造辯論在案，是本案仍可參酌前案一、二之訴訟資料確認 兩造所述是否有理由，以下㈡、㈢即係基此所為之論述。 　㈡系爭買賣交易是否為黃為智與被告通謀虛偽所為，而為無效 ？　 　⒈經查，兩造均不爭執被繼承人黃為智係於98年7月14日親自簽 立系爭房地買賣之公契，並於98年10月5日至地政事務所經 該所人員確認身分後，辦理系爭房地移轉所有權登記至被告 名下之事宜，辦理過戶事宜之代書即證人吳建緯亦於前案二 之二審準備程序中到庭證稱黃為智於承辦過程中神智清楚一 情(參前案二之二審卷第69頁背面），自可認黃為智在與被 告簽立系爭公契並提出移轉登記申請時，其識別能力並無任 何障礙，確可認知其簽立系爭公契及移轉系爭房地至被告名 下之意義及效果。是若別無其他明確之證據時，不論是黃為 智或被告或其等之繼承人、繼受人，均不得單方否認已成立 生效之買賣契約效力。是原告雖提出黃為智於110年8月26日 死亡前，曾於110年7月17日、8月26日在長庚醫院急診室中 前表示系爭房地係借名登記在被告名下，被告並無出錢等語 之錄音譯文等。然查，黃為智當時既在急診室治療中，身體 應相當孱弱，身為黃為智至親之原告等人，卻在此等特殊情 況下，特別將其等間之對話內容加以錄音，其錄音之場合及 目的，甚為特別；而黃為智於當時對話經錄音時，是否確實 神智清醒、有辨別能力，因黃為智已於110年8月26日死亡而 無從確認。惟縱認該等錄音內容確為真實，且為黃為智在神 智清醒下所為，亦僅可認屬黃為智之陳述，而原告復係主張 其提起本案訴訟係基於繼承黃為智之法律關係，意即上開陳 述至多可認為系爭房地出賣人於買賣契約成立後、過戶後所 為之單方陳述，並無法因有此等陳述存在，即認系爭房地確 係因借名登記之法律關係而登記在被告名下，故該等錄音譯 文在本案訴訟中之證據價值並不高，僅能認屬當事人一方之 陳述。再者，我國民法就買賣契約之成立，並無規定為要式 行為，不論是成立口頭或書面買賣契約均屬合法，僅因關於 不動產之買賣交易涉及所有權移轉登記，故當事人縱未簽立 私契，亦會簽立公契以彰其等間移轉登記之原因及內容，是 兩造雖不否認黃為智與被告確未就系爭房地之買賣，另行簽 立私契，亦不能據以否定該公契為雙方買賣內容證明之效力 。故原告起訴指摘黃為智與被告間之系爭房地買賣僅簽立系 爭公契，而無私契，故認該買賣契約僅為兩人通謀虛偽所為 等語，顯無足採。 　⒉再黃為智既於簽立系爭公契及將房地移轉所有權登記至被告 名下時，神智均為清楚，亦有相當之辨識能力，已如前述。 則對於其向大溪農會所申設之系爭大溪帳戶，自有權交予任 何人管理使用，其亦不會因此即失去管領及查核之權，而原 告所提出如附表二、附表三所示該帳戶交易支出時間，均貼 近公契簽立時間，是究由何人處理而轉入何人之帳戶或即係 轉入被告或黃睿宏之帳戶內，仍在黃為智之管領、查核並同 意之期間範圍內，黃為智若未及時就該等帳戶交易為任何反 對之意思，自不容黃為智之繼承人即原告等人於多年後再自 行臆測並否認交易支出之合法性，是原告基此再請求本院調 查之證據，亦無調查之必要。 　⒊又原告亦不否認系爭公契所約定之買賣價金數額，係依交易 當時土地之公告現值及房屋評定現值加總計算所得之金額， 是亦難認該金額非屬適當，況被告復為黃為智當時之兒媳， 且自婚後即在黃為智經營之碾米廠工作，並共同生活，則兩 人間之情誼已似父女，原告對此亦表示其等因同住，故彼此 關係良好(參本院卷第346頁)，故縱系爭房地買賣交易價格 有低於市價之情形，亦屬合理；原告復質疑黃睿宏所代被告 給付之款項總額為850萬元，亦非系爭公契上所載之買賣總 價等語。惟850萬元已逾買賣總價之835萬1,683元，並無不 足之處，且被告亦曾於前案一之一審訴訟審理中表示：「想 說此部分是自己公公，想說公公出售不動產有資金需求，所 以湊了850萬元給出賣人即黃為智」等語(參前案一卷第49頁 、第50頁)，該等說詞於家人間之買賣亦屬合理，並無不當 ，更無從以此即推論系爭房地之買賣為通謀虛偽及系爭房地 登記在被告名下，僅為借名登記一情。 　⒋至原告雖認系爭買賣交易既有委託代書即證人吳建緯代辦過戶事宜，何以特別由黃為智親自至地政機關送件，原告並據以主張該過戶之原因關係即買賣契約應為通謀虛偽等語。然黃為智之子女除被告之配偶黃睿宏外，尚包括原告黃淑貞、黃睿樹、黃月雲、黃睿傑等人，另有配偶即原告黃曾不，而被告復為子媳，且買賣價金或低於市價，故黃為智親自送件並由地政人員確認其身分，毋寧是為昭告其家人，此為其意識清楚下所為之買賣交易，不容家人日後再為爭執。況證人吳建緯亦曾於前案一訴訟之二審中證稱：「我辦理過程中我曾經聽黃睿宏提起黃為智曾經遭他太太偽造文書請領印鑑證明，所以當天我陪同黃為智去戶政事務所辦理印鑑證明時，戶政人員還特別問他辦理印鑑證明之用途為何，當時黃為智說要買賣過戶」等語（參該案卷第68頁至第69頁），另黃為智亦確曾向黃曾不提起偽造文書之刑事告訴，表示「原告黃曾不及黃淑貞，有於93年4月間偽稱為黃為智之代理人換領國民身分證、印鑑證明，再盜用印文持以向地政事務所，將黃為智名下之不動產移轉登記至原告黃淑貞名下；另原告黃曾不再與原告黃睿傑於97年4月間未經黃為智之同意，而偽造黃為智簽署讓渡同意書及工廠變更登記書，而申請將黃為智所經營之碾米廠負責人變更為黃睿傑」等，本院並於98年6月29日以99年度簡上字第406號刑事判決黃曾不共同連續行使偽造私文書罪而確定在案(參前案一訴訟一審案卷第94頁背面以下)，足認黃為智因為免再遭偽造相關文件，而於系爭房地買賣過程中，不假手他人，自為申請過戶事宜，確合乎常理，難認黃為智與被告間之買賣交易，即因此有其他隱藏之行為或有其他內情存在。至證人吳建緯雖另證稱「有看過（委辦同意書），此份同意書是我親自拿給黃為智簽名的，當初上訴人黃睿宏的表兄弟找我過去辦理過戶，辦理此件之前我不認識黃睿宏，因為他的表兄弟是仲介業者，我是代書，當時黃睿宏、被上訴人及黃為智都住在一起，我是去他們家裡找他們，我有見到他們。第一見面先談要過戶事宜及稅金部分，當時黃為智沒有說為何要過戶，從頭到尾黃為智都沒有講原因，我也沒有問，後來談完之後就說要以買賣為原因過戶，當時我有說稅金部分，買賣與贈與在增值稅自用的優惠稅率有所差異，我有提到買賣要有付款的動作，本件我沒有簽立買賣合約書，結果他們決定要以買賣過戶，黃為智也同意，時間有點久了，我不是很確定是否第一次見面，黃為智他們就同意以買賣為原因辦理過戶或是事後才決定。之後有辦理測量相關流程，這些過程我都有回報給黃睿宏，中間也有幾次我是拿相關資料去找黃睿宏，黃為智行動不便，只有出來跟我打個招呼沒有深談，後來我拿同意書到黃為智家裡給他簽名，我有向他解釋要以買賣為原因，之前我接收到的訊息是從黃睿宏告知要以買賣，但是我當天拿同意書給黃為智簽名有再跟他解釋過是以買賣為原因辦理過戶，辦理過戶相關的印鑑資料是我陪同黃為智至戶政事務所辦理」等語（參該案卷第68頁背面），原告並據以主張黃為智其實並無與被告成立買賣契約之意思表示合致，只是為了規避稅捐始以買賣為過戶原因。然出賣人是否願意告知承辦代書其真實交易之目的，或對代書有所保留，乃出賣人之自由，意即系爭房地之出賣人即黃為智對代書吳建緯並無真實陳述之責任，則黃為智與承辦代書即證人吳建緯就系爭房地之過戶事宜曾為何等對話往來，除客觀事實無法否認外，均無法直接影響黃為智與被告間就系爭房地之買賣契約是否有意思合致之認定。況依證人吳建緯上開所述，亦無法直接認定黃為智在與之對話時，其內心真意為何。甚者，不論黃為智是否確如原告所述，其在與證人吳建緯交談時，有展現在過戶前尚不知要以贈與或買賣為交易原因，即過戶系爭房地予被告之情形，但只要黃為智一直均以買賣之意思與被告成立買賣交易，或在證人吳建緯詢問後始決定要以買賣之意思與被告為交易，均可認黃為智與被告間之買賣契約意思表示已為合致。而於本案中，復無直接或間接證據可資證明黃為智在送件移轉所有權登記予被告時，並非基於買賣契約出賣人之真意所為，自無從僅因證人吳建緯上開所述，而認黃為智與被告間有意思表示不合致之情形。 　⒌再買賣契約之買賣價金，買方應如何支付，若買賣雙方無特 殊約定，自屬買方之自由，只要買方有確實履行價金之給付 即可，是買方縱央請他人代為支付，當屬合法之給付，自非 可謂非屬買方名義所提出之給付，即不屬買方買賣價金之給 付。況不動產之買賣交易，非似一般物品之買賣，其買賣價 金之給付多屬大額給付，是買方若向他人借款，或央請他人 代為給付，均屬正常，實務上亦常見由貸款銀行直接為買受 人代為支付款項以清償出賣人原貸款債務，以為買受人買賣 價金給付之情形。從而，被告既主張由其配偶黃睿宏先於98 年8月14日代黃為智給付系爭土地因買賣移轉，而本應由出 賣人即黃為智給付之土地增值稅107萬7,970元(1,050,010元 +8,072元+19,888元)，再由黃睿宏轉帳匯款742萬2,030元至 系爭大溪帳戶內，合計共850萬元，作為系爭房地之買賣價 金，當無任何不合理之處，此部分並有該土地增值稅繳款證 明及黃睿宏之帳戶交易明細附前案一之一審訴訟案卷第41頁 至第43頁、第46頁可證。至於該總額850萬元，雖逾公契所 約定之數額835萬1,683元，然並無不足，自亦無任何不妥， 更難因此即認該金流為原告所稱之虛偽之金流。況參以上開 黃睿宏帳戶之交易明細資料，亦可知在黃睿宏支付上開850 萬元前，被告有於98年8月13日、14日，分別電匯350萬元、 360萬元，合計共710萬元之款項至黃睿宏之帳戶內(參前案 一之一審訴訟案卷第46頁)，是可認被告亦有為該買賣價金 之支出先行轉帳給黃睿宏之情形，故最後雖係以黃睿宏之名 義支付上開850萬元，但其中有710萬元亦屬被告直接支付之 款項，更難因上開金流係存於黃睿宏與黃為智間，即否認此 屬買賣價金之給付，或質疑黃睿宏有給付上開850萬元之經 濟能力。至原告雖另質疑被告亦無給付該等買賣價金之經濟 能力，然被告另於前案一之二審訴訟中已提出其姐姐彭美貞 於98年8月13日、14日分別匯款210萬元及90萬元，合計共30 0萬元之款項至被告在大溪區農會帳戶之證明(參前案一之二 審訴訟案卷第53頁至第56頁)，更可認被告用以支付系爭買 賣價金中之300萬元，確實是向其家人所借得。若如原告所 述，被告與黃睿宏用以支付系爭買賣價金之850萬元，恐為 二人先自系爭大溪帳戶中移出部分存款以為支付一情為真， 則被告何須再特別向其姐商借上開300萬元，是由此更足認 原告就此部分所述與事實不符。 　⒍是以，黃為智既在神智清楚下，與被告簽立系爭房地之公契 約，並完成系爭房地所有權移轉登記至被告名下之行為，且 被告亦已交由其配偶黃睿宏代付土地增值稅及匯款至系爭大 溪帳戶款項共計850萬元而完成買賣價金之交付，實難認有 何買賣標的物、買賣價金、買賣對象或其他重要之點，未成 立意思表示合致，或有任何債務不履行之情形。是原告再執 上詞主張兩二人間之買賣交易為通謀虛偽而為無效部分，實 無足採。　 　㈢被告黃為智與被告是否有成立借名登記契約，始將系爭房地 移轉所有權至被告名下？ 　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按「借名登記」契約 云者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而 仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之 契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質 上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公 序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民 法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」 之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立。準此 ，當事人之一方如主張與他方有借名登記關係存在，自應就 借名登記契約確已成立之事實，負舉證責任，有最高法院10 0 年度臺上字第1972號判決要旨、94年度臺上字第767 號判 決要旨可資參照。再按不動產物權，依法律行為而取得、設 定、喪失及變更者，非經登記不生效力；不動產物權經登記 者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758 條、第759 條之1 第1 項定有明文。另事實有常態與變態之分，其主張 常態事實者無庸負舉證責任；反之，主張變態事實者，則須 就其所主張之事實負舉證責任。土地所有權之登記名義人， 依前揭民法規定，自可推定為適法的土地所有權人，此為常 態事實，主張登記名義人非真正所有權人者，所主張乃變態 事實，就該變態事實，自應負舉證責任。是以，原告既主張 黃為智係與被告成立借名登記契約，始將系爭房地所有權登 記移轉至被告名下，但為被告所否認，原告自應就上開有利 於己之事實，負舉證責任。亦即依前揭借名登記契約之成立 ，須有當事人約定一方所有財產以他方之名義登記，然仍由 自己管理、使用處分為必要，則主張借名登記關係存在之人 ，應就其要件事實負舉證之責，或就借名財產之權利及義務 向由借名人享受及負擔之間接事實為相當之證明。　 　⒉復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。認定事實所憑之證據 ，並不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，無論直接證 據或間接證據，當事人為民事訴訟上之舉證證明，如已達證 據能證明事實存在之可能性大於不存在之可能性之優勢證據 程度時，應認其對於自己主張之事實，已盡證明之責，而他 造訴訟當事人如抗辯其不實並提出反對之主張者，則他造對 其反對之主張，亦應負反證之證明之責，此為舉證責任分配 之原則。在借名登記關係爭執之當事人間，借名人如無書面 契約等直接證據以供證明，非不得由何人出資、何人管理使 用收益等已證明之客觀情形推論之。再借名登記之當事人通 常約定由借名人執有管理地政事務所發給之不動產所有權狀 ，使借名之不動產不致遭出名人擅自處分，以保障借名人之 自身權益，最高法院110年度台上字第3227號、111年度台上 字第1333號、108年度台上字第574號判決可資參照）。在借 名登記關係爭執之當事人間，借名人如無書面契約等直接證 據以供證明，非不得由何人出資、何人管理使用收益等已證 明之客觀情形推論之，惟此僅係證明方法之一，非謂有該客 觀事實存在，即謂當然存有借名登記關係（最高法院111年 度台上字第383號判決參照）。亦即，不動產登記當事人名 義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事 實負舉證責任（最高法院107年度台上字第629號判決可參） 。是以，原告雖未主張黃為智有與被告簽立書面借名登記契 約，然原告非不得以其他間接證明加以證明借名登記契約之 存在。惟查，黃為智本為系爭房地之所有權人，故無上開實 務見解所謂出資之問題，但原告並未曾表示系爭房地在過戶 至被告名下後，仍由黃為智保管系爭房地之所有權狀，或特 別就系爭房地為何種直接之使用收益，甚或以系爭房地設定 抵押權、信託登記於黃為智名下之情形。是可認，原告所主 張之借名登記法律關係之存在，除「黃為智死亡前一個月所 為上開經錄音之對話表示是將房地借名登記在被告名下」， 而僅屬當事人一方陳述部分外，別無其他證據可資證明，系 爭房地之買賣契約復經本院認定並無通謀虛偽而為無效之情 形，亦如前述。準此，實難認黃為智與被告間有就系爭房地 成立借名登記契約之情形存在。原告該部分之主張，難認定 為真實。 五、綜上所述，前案二訴訟判決既已認定黃為智與被告間之買賣 契約確為有效，對於本案即有爭點效之適用，原告不得再為 相反之主張，而認該買賣契約為無效。縱無此爭點效之適用 ，然原告於本案中仍無法證明系爭公契為黃為智與被告間通 謀虛偽所為而為無效，亦無法證明兩人間有就系爭房地成立 借名登記契約，黃為智始將系爭房地所有權移轉登記至被告 名下，則原告自無從依繼承、所有物返還請求權、不當得利 之法律關係及併同借名登記類推適用民法委任之規定，請求 被告塗銷系爭房地所有權移轉登記，並將系爭房地回復為黃 為智所有。準此，原告之訴即無理由，應予駁回。　　 六、再按當事人未充分知悉、掌握其主張或抗辯所必要之事實、 證據時，藉由證據調查之聲請，企圖從證據調查中獲得新事 實或新證據，並以該事實或證據作為支撐其請求或聲明為有 理由之依據者，為摸索證明，依民事訴訟法第285條第1項規 定，應禁止摸索證明，否則違背民事訴訟法基於辯論主義之 要求。是查，原告與被告間已歷經前案一、前案二之訴訟， 諸多證據資料已經雙方提出在卷，然原告於本案訴訟中復再 提出諸多帳戶交易往來之證據調查（參本院卷第24頁至第27 頁及第352頁至第354頁)，實非直接用以證明系爭房地買賣 之金流往來，而有藉本案訴訟調查被告與其配偶黃睿宏及被 告之姐彭美貞金融帳戶交易往來之疑，且原告僅憑其臆測即 認關於附表二、附表三所示交易非屬正常，自為限定查調似 與本案無特別關聯之帳戶，此均實屬摸索證明。況本院已依 本案兩造之主張及陳述暨依職權調閱前案一、前案二案卷資 料審認如上，更證並無再調查原告上開所請部分。另外，本 件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本 院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附 此敘明。 七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　林靜梅 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭敏如　 　　　　　　　　　　　　　　　 附表一：系爭房地之明細 壹、土地部分： 一、坐落桃園市○○區○○段0000地號（重測前為大溪區埔頂段993-17地號）土地，面積354.06平方公尺，所有權應有部分全部。 二、坐落桃園市○○區○○段0000地號（重測前為大溪區埔頂段993-73地號）土地，面積9.14平方公尺，所有權應有部分全部。 三、坐落桃園市○○區○○段0000地號（重測前為大溪區埔頂段993-74地號）土地，面積3.8平方公尺，所有權應有部分全部。 貳、建物部分： 一、坐落桃園市○○區○○段0000地號土地上同段286建號建物（門牌號碼為：桃園市○○區○○路○段000號，磚石造一層），總面積66.03平方公尺，所有權應有部分全部。 二、坐落桃園市○○區○○段0000地號土地上同段287建號建物(門牌號碼為：桃園市○○區○○路○段000號，加強磚造1層)，總面積102.24平方公尺（一層91.20平方公尺、騎樓11.04:平方公尺），所有權應有部分全部。 三、坐落桃園市○○區○○段0000地號土地上同段288建號建物(門牌號碼為：桃園市○○區○○路○段000號，加強磚造2層），總面積190.96平方公尺（一層84.55平方公尺、二層95.48平方公尺、騎樓10.93平方公尺），所有權應有部分全部。　　　　　　　　　　　 附表二：（原告主張系爭大溪帳戶匯款明細） 編號 交易日期 摘要 匯款金額 元/新臺幣 一 98.06.24 匯款 1,214,320元 二 98.06.25 匯款 941,300元 三 98.06.29 匯款 476,300元 四 98.06.30 匯款 640,090元 五 98.07.01 匯款 494,000元 六 98.07.02 匯款 642,400元 七 98.07.03 匯款 489,400元 八 98.07.06 匯款 3,138,700元 總計13日匯款總額達8,036,510元。 附表三：（原告主張系爭大溪帳戶提領現金、匯款明細） 編號 交易日期 摘要 匯款金額 元/新臺幣 一 98.09.11 現金 100,000元 二 98.09.14 現金 400,000元 三 98.10.01 現金 300,000元 四 98.10.15 現金 200,000元 五 98.10.29 現金 200,000元 六 98.11.19 匯款 200,000元 七 98.12.28 匯款 400,000元 八 99.01.08 匯款 1,035,100元 九 99.01.14 匯款 1,306,840元 十 99.01.19 匯款 1,031,800元 十一 99.01.21 現金 400,000元 十二 99.01.26 匯款 337,500元 十三 99.01.28 匯款 699,740元 十四 99.02.25 匯款 516,100元 十五 99.03.02 匯款 672,300元 十六 99.03.04 匯款 313,084元 十七 99.04.09 匯款 200,200元 十八 99.06.22 轉帳 378,940元 　　　　　　　　　　累計金額8,691,604元

2024-12-09

TYDV-113-重訴-295-20241209-4

訴
臺灣臺中地方法院

返還不當得利

臺灣臺中地方法院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112年度訴字第3250號 原 告 即反訴被告 林品言 訴訟代理人 吳承祐律師 被 告 即反訴原告 郭修誠 訴訟代理人 郭祐舜律師 被 告 即反訴原告 郭祐舜 上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國113年11月2 5日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 一、本訴部分： 　㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取於台新國 際商業銀行建北分行開立之帳號00000-000000000號、戶名 台新國際商業銀行受託信託財產專戶內之新臺幣77萬6000元 暨其衍生之利息。 　㈡原告其餘之訴駁回。　 　㈢訴訟費用由被告負擔5分之2，餘由原告負擔。 二、反訴部分： 　㈠反訴被告應同意反訴原告向合泰建築經理股份有限公司領取 履約保證專戶「銀行：台新國際商業銀行建北分行、戶名台 新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號00000-000000000 」內款項新臺幣116萬4000元暨其所衍生之利息。 　㈡反訴原告其餘反訴駁回。　 　㈢反訴訴訟費用由反訴被告負擔4分之3，餘由反訴原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項： 　一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明求為： 「㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）194萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。」之判決。 嗣更正其聲明求為：「被告應同意原告向合泰建築經理股 份有限公司（下稱合泰建經公司）領取於台新國際商業銀 行建北分行開立之帳號00000-000000000號、戶名台新國 際商業銀行受託信託財產專戶（下稱系爭履保專戶）內之 194萬元暨衍生利息。」之判決，核屬減縮應受判決事項 之聲明，於上開規定無違，合先敘明。 　二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於 原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟 法第259條定有明文。原告提起本件訴訟後，被告於言詞 辯論終結前提起反訴，且被告所提反訴並無同法第260條 規定不得提起反訴或意圖延滯訴訟之情事，是應許被告提 起反訴，併此敘明。 貳、兩造主張要旨及聲明： 　一、本訴部分： 　　㈠原告主張：兩造於民國112年6月5日簽訂不動產買賣契約書 （下稱系爭買賣契約），約定原告以總價970萬元向被告 購買坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地暨其上同段158 建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000巷00弄0號 ，下合稱系爭房地），兩造並於系爭買賣契約第17條「特 別約定事項」（下簡稱特約事項）第5項約定如原告貸款 不足成交價之70%得無條件解除系爭買賣契約，原告於兩 造簽訂系爭買賣契約後業已給付被告買賣價金合計194萬 元。原告於簽訂系爭買賣契約後，雖央請代書協助積極找 銀行申辦貸款，惟因被告從事寵物美容師工作，無固定收 入，致銀行同意核貸之金額均未達系爭買賣契約約定價金 之70%，原告無奈遂於112年9月18日以存證信函對被告為 解除系爭買賣契約之意思表示，爰依民法第259條第2款規 定，請求被告將已收受之買賣價金返還原告。如鈞院認原 告解約不合法，請求依民法第252條規定酌減違約金，並 依不當得利請求被告返還超收之違約金等語。並聲明：被 告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之194 萬元暨衍生利息。 　　㈡被告抗辯：兩造於特約事項第5項除約定如原告貸款不足成 交價之70%得無條件解除系爭買賣契約外，並約明原告須 配合地政士提供貸款所需資料，不得刻意規避並保證無債 信問題，若解約衍生費用由原告負擔。詎兩造簽約後，原 告提供於承辦地政士之資料，三信商業銀行及富邦銀行承 辦人員均表示系爭房地條件可貸款成交價之70%，惟因原 告在台新銀行曾有債信不良紀錄，致無法順利核貸，依特 約事項第5項之約定，原告不得無條件解除系爭買賣契約 ，並應依系爭買賣契約第4條之約定履行給付買賣價金之 義務，然原告拒不履行，經被告於112年8月22日以存證信 函定期催告履行後，原告逾期未為履行，被告遂於112年9 月6日以存證信函對原告為解除系爭買賣契約之意思表示 ，該解除契約之意思表示已於112年9月7日到達原告，被 告得依系爭買賣契約第12條第2項之約定，沒收原告已付 價金，原告之請求無理由等語。並聲明：原告之訴回。 　二、反訴部分：　　　 　　㈠反訴原告主張：反訴被告並無得解除系爭買賣契約之事由 存在，系爭買賣契約係因反訴被告未依約給付買賣價金， 經反訴原告定期催告仍未為給付，而經反訴原告於112年9 月6日以存證信函對原告為解除系爭買賣契約之意思表示 ，並於000年0月0日生解除之效力，已如本訴所述，反訴 原告自得沒收反訴被告已付價金，爰依系爭買賣契約第12 條第2項之約定，請求反訴被告同意反訴原告領取存入系 爭履保專戶之買賣價金194萬元扣除4%仲介報酬38萬8000 元、地政士費用2萬元後之餘額153萬2000元等語。並聲明 ：反訴被告應同意反訴原告向合泰建經公司領取系爭履保 專戶內款項153萬2000元暨其所衍生之利息。 　　㈡反訴被告抗辯：兩造簽立系爭買賣契約後，反訴被告因無 法順利向銀行貸款至系爭房地總價之70%，故依特約事項 第5項之約定，對反訴原告為解除契約之意思表示，系爭 買賣契約既經反訴被告合法解除，反訴原告應返還已受領 之價金。縱認系爭買賣契約係由反訴原告合法解除，基於 反訴被告於締約後即積極奔走嘗試取得貸款，並非蓄意違 約，亦應依民法第252條規定酌減違約金等語。並聲明： 反訴原告之反訴駁回。 肆、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：（卷第91頁） 　一、兩造不爭執之事項： 　　㈠兩造於112年6月5日簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價97 0萬元向被告購買系爭房地。原告於112年6月15日止已依 系爭買賣契約之約定將買賣價金194萬元匯入系爭履保專 戶。 　　㈡兩造於系爭買賣契約特約事項第5項約定：「雙方協議若買 方貸款不足成交價七成，則買方得主張無條件解除契約， 惟買方須配合地政士提供貸款所需資料，不得刻意規避， 並保證無債信問題，若解約衍生費用由買方負擔。」 　　㈢被告於112年8月22日以螢橋郵局第146號存證信函定期10日 催告原告給付買賣價金。原告於112年8月23日收受上揭存 證信函。 　　㈣被告於112年9月6日以台北法院郵局第376號存證信函對原 告為解除系爭買賣契約之意思表示。原告已於112年9月7 日收受上揭存證信函。 　　㈤原告於112年9月18日以台中雙十路郵局第275號存證信函對 被告為解除系爭買賣契約之意思表示。被告於112年9 月1 9日收受上揭存證信函。 　二、兩造爭執之焦點： 　　㈠本訴部分：原告主張系爭買賣契約業經原告依特約事項第5 項約定解除，而依民法第259條第2款規定請求被告返還已 付價金194萬元，有無理由？系爭買賣契約所約定之違約 金是否過高，原告請求酌減有無理由？ 　　㈡反訴部分：反訴原告主張系爭買賣契約經其以反訴被告遲 延給付買賣價金為由而解除，而依系爭買賣契約第12條第 2項之約定，請求反訴被告同意反訴原告領取系爭履保專 戶內之價金153萬2000元，有無理由？ 伍、得心證之理由： 　一、本訴部分： 　　㈠兩造於系爭買賣契約特約事項第5項約定：雙方協議若買方 貸款不足成交價七成，則買方得主張無條件解除契約，惟 買方須配合地政士提供貸款所需資料，不得刻意規避，並 保證無債信問題，若解約衍生費用由買方負擔等語，為兩 造不爭執之事實（見不爭執事項㈡），並有系爭買賣契約 書在卷可按。基此，原告依上揭約定所得主張之約定解除 權，僅於原告配合地政士提供貸款所需資料且無債信問題 之情形下，仍無法以系爭房地為擔保向金融業者貸得達系 爭房地買賣總價金70%金額之貸款時，方得行使之。原告 雖以其僅有國中學歷，主張其不解上揭約定所稱「債信問 題」之意涵云云。然查，兩造於特約事項為上揭約定之經 過，業經證人即系爭買賣契約承辦代書林進恩結證：伊是 系爭房地仲介公司配合的代書，系爭房地由伊到場負責擬 定契約及簽約，系爭房地簽約時有特別約定事項，約定買 方有貸款但書的要件，要件內容伊有點忘記，印象中是貸 款金額不到價金的七成時，買方有權利無條件解除契約， 但當下賣方有提出異議，認為這樣的條件對於賣方不公平 ，所以有要求貸款不到七成的原因不可以因為是原告的債 信問題所致，故而買賣契約特約事項上也有載明原告需要 無債信瑕疵等語甚詳（見卷第273頁），足見系爭買賣契 約特約事項第5項之約定經過，乃係由原告先提出系爭房 地可貸款最低成數之要求後，因被告認原告單方面之要求 不公，才提出貸款成數未達要求，需非出於原告債信問題 之限制，以求兩造權益之平衡，堪認該特約事項乃經兩造 協商後才簽立，如原告不解「債信問題」之涵義，當無可 能於系爭買賣契約為如上之特約事項約定，復衡以原告自 承從事寵物美容業，為營商之人，以其生活、工作經驗， 斷無不知「債信」所指為何之理，是原告主張不知「債信 」之涵義，洵無可採。 　　㈡經查，兩造簽立系爭買賣契約後，原告曾以系爭房地為擔 保，向台北富邦商業銀行股份有限公司（下稱富邦銀行） 申請購屋貸款776萬元及消費性融資貸款18萬元，經富邦 銀行審核後認系爭房地總時價與鑑價值均為970萬元、核 定放款值為824萬5000元，惟因原告聯徵中心有逾催呆紀 錄，故富邦銀行婉拒貸款結案，有富邦銀行消金作業服務 部113年4月29日集中字第1130000458號函暨所檢送之房貸 授信案件審核結果彙總表在卷可稽（見卷第193-225頁） ，足證以系爭房地為擔保向富邦銀行申請貸款，如申請貸 款人之信用無瑕疵，其可獲富邦銀行放貸之金額上限為82 4萬5000元，顯逾系爭買賣契約約定總價金之70%（即679 萬元，計算式：970萬元×70%＝679萬元），富邦銀行係因 原告有信用瑕疵，故而拒絕原告貸款之申請，此與林進恩 結證：原告貸款的銀行是伊介紹的，伊介紹富邦銀行和三 信銀行，三信銀行只有前階段聯繫而已；原告向富邦銀行 申請貸款後，審核期間結束，銀行承辦人員通知伊和原告 ，因原告聯徵上有瑕疵的問題，所以富邦銀行婉拒原告申 貸等語（見卷第273-274頁）相符。從而，原告主張因銀 行同意核貸之金額均未達系爭買賣契約約定買賣總價金之 70%，原告得依特約事項第5項之約定，無條件解除系爭買 賣契約等語，即無可採，則原告主張系爭買賣契約經其於 112年9月18日以台中雙十路郵局第275號存證信函為解除 之意思表示、並於000年0月00日生解除之效力等語，洵無 足取。 　　㈢承前所述，原告並無特約事項第5項約定得無條件解除系爭 買賣契約之情事，原告自應依系爭買賣契約第4條第1項： 系爭房地交屋日期訂於112年7月26日，買方（即原告）應 依約付清尾款776萬元，辦理交屋之約定履約，原告逾期 未付清尾款，被告乃依系爭買賣契約第12條第1項「買賣 雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約， 經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕 行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違 約之一方負擔所有稅費。」之約定，於112年8月22日以螢 橋郵局第146號存證信函定期10日催告原告給付買賣價金 ，原告業於112年8月23日收受上揭存證信函（見不爭執事 項㈢），原告逾期未為給付，被告遂於112年9月6日以台北 法院郵局第376號存證信函對原告為解除系爭買賣契約之 意思表示，原告已於112年9月7日收受該存證信函（見不 爭執事項㈣），則兩造間系爭買賣契約自因被告所為解除 之意思表示到達原告而生解除契約之效力，是兩造間系爭 買賣契約於112年9月7日因被告解除而失其效力。 　　㈣兩造間系爭買賣契約業於112年9月7日經被告合法解除，則 被告依系爭買賣契約第12條第2項「買方若有遲延給付之 情形，如…應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每 日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時止。如買 方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得 沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶…」之約定，主張 沒收原告已付之買賣價金，固屬有據。惟系爭買賣契約第 12條第2項之上開約定，性質上屬違約金之約定，既經原 告主張違約金過高而請求酌減，本院自應審酌本件違約金 是否有過高之情事。按約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額，為民法第252條所明定。本院衡酌原告就 系爭房地已付之買賣價金為194萬元，達系爭買賣契約約 定買賣總價970萬元之20%，而自兩造簽訂系爭買賣契約後 迄今，不動產交易市場並無明顯衰退、大幅跌價之情事， 是被告因解除系爭買賣契約所可能蒙受之損害，為延宕取 得買賣價金期間之利息、將系爭房地再行出售所增加之勞 費等損失，並參酌內政部於112年所頒成屋買賣契約書範 本第11條揭示：賣方因買方未依約付款而解除買賣契約時 ，得沒收買方已付價款充作違約金，但所沒收之已付價款 以不超過房地總價款15%為限，賣方不得另行請求損害賠 償等情，認本件被告沒收原告已付價款194萬元誠屬過高 ，應酌減為系爭房地買賣總價12%即116萬4000元（計算式 ：9,700,000元×12%＝1,164,000元），方屬允洽。從而， 被告沒收之價款超過116萬4000元部分（即77萬6000元， 計算式：1,940,000元－1,164,000元＝776,000元），即屬 無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，構成不當得 利，而上開款項現存放於系爭履保專戶內，則原告依民法 第179條規定，請求被告同意原告領取系爭履保專戶內之7 7萬6000元暨其衍生之利息，於法即屬有據。至被告抗辯 系爭履保專戶內之款項應先扣除仲介報酬、地政士費用部 分，被告並未舉證有各該費用之支出，是被告此部分所辯 ，委難逕採。 　　㈤綜上所述，原告依民法第179條規定，訴請被告同意原告領 取系爭履保專戶內之77萬6000元暨其衍生之利息，為有理 由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求，則屬無據，應 予駁回。 　二、反訴部分： 　　㈠反訴原告主張反訴被告未依約給付系爭房地買賣尾款，經 反訴原告依系爭買賣契約第12條第1項之約定，定期催告 反訴被告給付後，仍未給付，系爭買賣契約業經反訴原告 於112年9月7日合法解除等語，均堪採取，已詳如本訴部 分所述，惟反訴原告主張依系爭買賣契約第12條第2項之 約定，沒收反訴被告已付之價金194萬元為過高，應予核 減為116萬4000元等情，亦詳如前述，則反訴原告請求反 訴被告同意反訴原告領取系爭履保專戶內之116萬4000元 暨其衍生之利息，即屬有據。 　　㈡據上，反訴原告依系爭買賣契約第12條第2項之約定，訴請 反訴被告同意反訴原告領取系爭履保專戶內之116萬4000 元暨其衍生之利息，為有理由，應予准許。至反訴原告逾 上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 　三、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審 酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。 　四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項 　　　前段。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　呂麗玉 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏偉林

2024-12-05

TCDV-112-訴-3250-20241205-1

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