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臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度補字第2693號原告陳孟男即陳孟男建築師事務所上列當事人與被告臺灣港務股份有限公司臺中港務分公司間請求給付服務費事件，本院裁定如下: 一、原告起訴未據繳納足額裁判費。查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）158萬8358元，應徵第一審裁判費1萬6741元。二、茲依同法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達 5日內向本院如數補繳，逾期未補，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 18 日民事第五庭法官陳僑舫正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 113 年 11 月 18 日書記官黃俞婷

2024-11-18

TCDV-113-補-2693-20241118-1

北簡

臺北簡易庭

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臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度北簡字第5041號原告勇士大樓管理顧問股份有限公司法定代理人魯慶祥被告晶鑽凱悅一期公寓大廈管理委員會法定代理人王玉嬋上列當事人間請求給付服務費事件，於中華民國113年10月28日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣柒萬零柒佰參拾玖元，及自民國一百一十二年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元由被告負擔十分之六（並於本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息百分之五計算之利息），餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣柒萬零柒佰參拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項　　本件依原告提出之駐衛保全委任服務契約第17條約定（下稱系爭契約，支付命令卷第23頁），兩造合意以本院為管轄法院，依民事訴訟法第24條規定，本院有管轄權，合先敘明。貳、實體方面一、原告主張：兩造前簽訂系爭契約，約定由原告為被告之社區擔任公共管理服務，每月服務費為新臺幣（下同）117,972 元，期間至民國l12年9月30日止。依系爭契約第14條約定，契約屆滿前1個月前應以書面通知解約，否則視同續約1年，無故停止契約時，需給付對方服務費1個月之費用作為營業損失賠償。被告未依約於契約屆滿前1個月前以書面通知，本件視同續約，被告應給付原告l12年l0月當月份服務費。爰依系爭契約之法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原告117,972元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告答辯聲明及理由（一）按系爭契約第8條第2項約定：「駐衛人員如有怠忽職守、不遵守勤務準則規定，乙方（即原告）應於15日內予以更換不適任之人員，若乙方未能派任適任之人員履行改善，甲方（即被告）得於乙個月前以書面通知乙方終止本約，乙方不得要求賠償及異議」。查本件原告未依規定為派任於被告社區之保全人員投保勞健保，恐陷被告於派任人員於值勤時間突發或意外傷亡時需負連帶賠償責任之風險；且原告派任之保全人員有下列缺失：1.於值勤期間長時間睡覺、2.於112年1月20日至29日過年期間未依規定執勤，致外人由車道入侵被告社區地下停車場，破壞l0號8F之2 住○○○○○00○○○○○○○○○○區○○○○○○○○○○○○00○號包裹未落實登記、確認及清點、5.保全人員擅自佔用社區機車停車格，影響住戶停車權益，增加被告住戶之居住風險及權益損害；另清潔人員有每天時數不足4小時及未達清潔日已預先勾選清潔項目之缺失。因原告所派之保全人員及清潔人員怠忽職守，被告多次要求原告更換適任人員，惟均無法適任。原告未依系爭契約提供勞務或提供有瑕疵，被告可以提前終止，原告不得請求服務費。被告已於l12年9月12日下午2時48分有傳真終止合約函、銀行付款憑證給原告，且當天打電話與原告電話確認，原告說有收到，系爭契約已於112年9月30日終止，原告不得要求賠償。（二）又依系爭契約約定，清潔員簽訂人數0.5（每日半天服務，依勞基法休假），每月費用含稅為13,650元(未稅13,00 0元)，換算時薪含稅為157元（未稅150元），依原告之職勤紀錄表所示，清潔人員每天時數不足4小時，於111年合約期間（111年4月至112年3月）怠工總時數共428.35小時，缺（怠）工費用為67,076元（含稅），原告請款折抵費用57,796元（含稅），致被告損失9,280元；另於112年合約期間（112年4月至112年9月）怠工總時數共255.41小時，缺（怠）工費用為37,953元（含稅），原告仍照原價請款，致被告損失37,953元，以上合計損失47,233元。則就此部分損失，被告自得為抵銷之抗辯。（三）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查原告主張兩造簽訂系爭契約，約定由原告為被告之社區擔任公共管理服務，每月服務費為117,972元，期間至l12年9 月30日止之事實，業據提出駐衛保全委任服務契約1件為證（支付命令卷第19至23頁），被告亦不爭執，堪信為真實。四、本院得心證之理由（一）按系爭契約第14條約定：「甲方（即被告晶鑽凱悅一期公寓大廈管理委員會）需於合約期滿前乙個月以書面通知乙方（即原告勇士大樓管理顧問股份有限公司）解約，否則視同續約一年，如契約進行期間雙方未於乙個月前以書面告知對方，無故停止本契約時，雙方同意需給付對方本契約服務費壹個月之費用，作為對方營業損失之賠償」，查系爭契約於l12年9月30日期滿，被告需於合約期滿前1個月即112年8月30日以書面通知原告解約，否則視同續約1年。本件被告雖辯稱其於l12年9月12日下午2時48分傳真終止合約函給原告，且當天打電話與原告電話確認，原告說有收到云云，惟此項事實已為原告所否認，原告並提出其於l02年9月12日傳予被告之簡訊內容（記載「主委妳好今天委員會有人聯絡我是否有收到了委員會的文件，但是我回到公司後查信箱並未收到，請再重發，謝謝。另外八月財報今晚會送至社區」）畫面截圖1件為證（本院卷一第195頁），而被告復未能舉證證明確有送達原告，是此部分通知事實，已難採信；況依上開說明，被告應於112年8月30日以書面通知原告解約，始符合前揭約定，故縱認被告有於l12年9月12日傳真通知原告終止系爭契約，亦不符合上述「需於合約期滿前乙個月以書面通知」約定，本件被告並未於1個月前以書面告知原告解約，依約應給付原告1個月服務費，作為營業損失之賠償。至被告固稱依系爭契約第8條之約定，因原告之保全人員及清潔人員有怠忽職守之情事，故原告不得要求賠償等語，惟按系爭契約第8條係約定：「甲方（含被委任服務案場）對駐衛人員執行勤務狀況有監督權，乙方對駐衛人員應善盡管理考核之責。二、駐衛人員如有怠忽職守、不遵守勤務準則規定、乙方應於15日内予以更換不適任之人員，若乙方未能派任適任之人員履行改善，甲方得於乙個月前以書面通知乙方終止本約，乙方不得要求賠償及異議」，則被告如認原告未能派任適任之人員履行改善，亦應於1個月前以書面通知對方終止契約，本件被告並未能提出其已符合「1個月前以書面通知」之證明，業如前述，故被告抗辯原告不得請求賠償云云，即無足採。是原告請求被告給付原告1個月之服務費117,972元，核屬有據。（二）另按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第 335條第1項定有明文。本件被告主張原告之清潔人員有缺少工時，111年合約期間（111年4月至112年3月）怠工時數共428.35小時，費用為67,076元（含稅），原告請款折抵費用57,796元（含稅），致被告損失9,280元；於112年合約期間（112年4月至112年9月）怠工時數共255.41小時，費用為37,953元（含稅），原告仍照原價請款，被告受有損失37,953元，以上合計47,233元，爰以此為抵銷之抗辯，並提出值勤紀錄表及計算表等件為證（見本院卷二全部、卷三全部，卷四第57至75頁）。查系爭契約第5條第2 款約定：「二、清潔服務人員每日08:00至12:00每小時乙人服務…」，可知清潔人員工作時數為每日4小時，又原告就被告主張清潔人員每日工時不足之扣款計算方式及金額，並無爭執，故被告以此不當得利為抵銷之抗辯，洵屬可採。據此，原告所得請求給付之金額應為70,739元（計算式：117,972－47,233＝70,739），其逾此部分之請求，即不能准許。五、從而，原告依系爭契約第14條之約定，請求被告給付70,739 元，及自支付命令送達翌日（即112年11月4日，支付命令卷第33頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　臺北簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭麗萍以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○ ○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳怡如計　　算　　書項　　目　　　　　　　　　　金　額（新臺幣）　　　備　註第一審裁判費　　　　　　　　1,220元合　　　　計　　　　　　　　1,220元

2024-11-15

TPEV-113-北簡-5041-20241115-3

重上

臺灣高等法院臺中分院

給付增加監造服務費等

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 112年度重上字第252號上訴人徐明江即徐明江建築師事務所被上訴人臺中市政府觀光旅遊局法定代理人陳美秀上列上訴人因與被上訴人間請求給付增加監造服務費等事件，對於中華民國113年10月22日本院112年度重上字第252號判決提起上訴，本院裁定如下：　　主　文上訴人應於收受本裁定正本7日內，補繳第三審裁判費新臺幣137 ,971元，並應補提委任律師或具律師資格之關係人為訴訟代理人之委任狀，如未依限補正，即裁定駁回其上訴。　　理　由一、按上訴不合程式或有其他不合法之情形而可以補正者，原第一審法院應定期間命其補正；如不於期間內補正，應以裁定駁回之；前開規定於第三審程序準用之，民事訴訟法第442 條第2項、第481條分別定有明文。又提起上訴，應依同法第 77條之16第1項規定繳納裁判費，此為必須具備之程式。次按同法第466條之1規定：「對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。上訴人未依第一項、第二項規定委任訴訟代理人，或雖依第二項委任，法院認為不適當者，第二審法院應定期先命補正。逾期未補正亦未依第466條之2為聲請者，第二審法院應以上訴不合法裁定駁回之」。二、本件上訴人對於本院112年度重上字第252號判決提起上訴，經核其訴訟標的價額為新臺幣（下同）9,181,707元，應徵第三審裁判費137,971元，未據上訴人繳納。且上訴人亦未依前開規定提出委任律師或具律師資格之關係人為訴訟代理人之委任狀，爰依前揭規定，限上訴人於收受本裁定正本7 日內，逕向本院如數補繳第三審裁判費，並應補提委任律師或具律師資格之關係人為訴訟代理人之委任狀，逾期即駁回其上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官　黃綵君　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳宗賢　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳崇道正本係照原本作成。不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳宜屏　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日

2024-11-14

TCHV-112-重上-252-20241114-2

北小

臺北簡易庭

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臺灣臺北地方法院小額民事判決 113年度北小字第3539號原告全國保全科技股份有限公司法定代理人黃萬章訴訟代理人楊智鈞被告曜群生醫國際有限公司法定代理人李冠緯上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣85,560元，及自民國113年9月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息5％計算之利息。本判決得假執行。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳逸倫以上正本證明與原本無異。如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馬正道計　算　書項　　　　目　　　　　　　金　額（新臺幣）　　　備註第一審裁判費　　　　　　　1,000元合　　　　計　　　　　　　1,000元附錄：一、民事訴訟法第436條之18第1項：　　（小額訴訟程序）判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事項，於必要時得加記理由要領。二、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。三、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

2024-11-14

TPEV-113-北小-3539-20241114-1

上易

臺灣高等法院

給付仲介服務費

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第510號上訴人威升開發建設有限公司法定代理人李睿榆訴訟代理人劉子琦律師黃俊儒律師劉帥雷律師上一人複代理人徐棠娜律師被上訴人張家豪訴訟代理人李銘洲律師複代理人呂銘軒律師上列當事人間請求給付仲介服務費事件，上訴人對於中華民國11 2年12月18日臺灣桃園地方法院第一審判決（112年度訴字第1226 號）提起上訴，本院於113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外），均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾捌萬柒仟玖佰元，及自民國一百一十二年七月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔二十分之十七，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：原審被告張阿貴、張振發、張清文、張岳為、張智翔、張仁謙、張心宜（下稱張阿貴等7人）於民國112年間將其等與被上訴人共有坐落桃園市○○區○○段00地號土地（張阿貴等7人之權利範圍共計8分之7，被上訴人之權利範圍為8分之1，該土地下稱系爭土地）委託伊（即住商龍潭國泰加盟店）依土地法第34條之1規定居間出售，嗣經伊居間訴外人周月燕於112年2月14日與張阿貴等7人簽訂買賣契約（下稱買賣契約一），由周月燕以新臺幣（下同）3,758萬元之價格買受系爭土地，伊並與買賣雙方以買賣契約一第1條約明：「本約買賣依土地法第34條之1規定處分共有物之仲介服務費用以買賣總價金4.8%計算，由賣方（即張阿貴等7 人）負擔以總價金1.3%計算，買方（即周月燕）負擔以總價金3.5%，得自買賣總價金中扣除之，並得自價金信託專戶撥付代墊。」（下稱系爭仲介費約定）。嗣張清文以存證信函（下稱系爭存證信函）通知被上訴人系爭土地將依土地法34 條之1規定處分，並載明應由買賣雙方負擔仲介費之比例，被上訴人即行使共有人優先承購權，另於112年3月10日以同一條件與張阿貴等7人簽訂買賣契約（下稱買賣契約二），張阿貴等7人並於同年月25日移轉系爭土地所有權登記予被上訴人。伊既已依約履行媒介居間義務完畢，被上訴人復因行使共有人優先承購權而以同一條件成為系爭土地之買賣契約當事人，即應依系爭仲介費約定給付伊按買賣總價金3,75 8萬元3.5%計算之仲介費共131萬5,300元（即3,758萬元×3.5 %＝131萬5,300元）等情。依系爭仲介費約定，請求被上訴人給付131萬5,300元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（原審就上開部分為上訴人敗訴之判決。上訴人聲明不服，提起上訴。至上訴人請求張阿貴等7人給付仲介費部分，業經原審判命其等如數給付，張阿貴等7人就此未聲明不服，已非本院審理範圍。另上訴人於原審就請求被上訴人給付部分，併依民法第176條、第179條規定，請求與系爭仲介費約定擇一為上訴人有理由之判決，原審未就上訴人依民法176條、第179條之請求為審酌，即就此部分為其敗訴之判決，雖屬就訴訟標的之一部裁判脫漏，上訴人並已就此聲明不服，惟依民事訴訟法第233條第2項規定，應以向原審聲請補充判決論，本院亦不得予以裁判）。上訴聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分暨該部分假執行之聲請部分均廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人131萬5,300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。二、被上訴人則以：伊行使共有人優先承購權所應承受之同一條件，應僅限於系爭買賣契約一關於買賣必要之點之相關約定內容，不應擴及獨立於該買賣契約外由張阿貴等7人、周月燕與上訴人各自訂立之居間契約（即系爭仲介費約定）；縱認上訴人與周月燕之居間契約係伊行使應承受之同一條件，惟其等係於買賣契約一簽立後，始共同將原記載依買賣總價金0.5%計算之買方仲介費比例竄改為3.5%，顯係因其等於締約時已知伊不願共同出售系爭土地而有行使優先承購權之高度風險，為使上訴人得向伊取得更高之仲介費所為，上訴人與周月燕自無欲依更改後之比例提供居間服務、給付仲介費之內心真意，依民法第87條第1項規定，該居間契約亦係其等基於通謀虛偽意思表示所為而無效。是上訴人無從依系爭仲介費約定向行使優先承購權之買方即伊請求給付仲介費；縱可，亦屬權利濫用等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。　三、本院之判斷：　㈠被上訴人與張阿貴等7人原均為系爭土地共有人，張阿貴等7 人（權利範圍共計8分之7）於112年間委託上訴人依土地法第34條之1規定居間出售系爭土地，經上訴人居間周月燕於1 12年2月14日與張阿貴等7人簽訂買賣契約一，由周月燕以3, 758萬元之價格買受該地，嗣張清文以系爭存證信函通知被上訴人系爭土地將依土地法34條之1規定處分，被上訴人即行使共有人優先承購權，於112年3月10日與張阿貴等7人簽訂買賣契約二，張阿貴等7人並於同年月25日移轉系爭土地所有權登記予被上訴人等情，業有買賣契約一、二、系爭存證信函、桃園市蘆竹地政事務所112年7月4日蘆地登字第112 0008325號函暨所檢送之登記申請書、被上訴人寄予張清文之存證信函等相關資料、土地登記第一類謄本可證（見原審卷第37至71、127至147、221、271至293頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第112頁），上開事實自先堪認定。㈡按土地法第34條之1第4項所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院100年度台上字第1673號裁定、1 07年度台上字第307號、112年度台上字第1493號判決均同此意旨）。觀買賣契約一第1條除約定土地標示、權利範圍及每坪單價外，並約明如有地上物時之拆除補償金、廢棄物及垃圾清運費用、處分共有物之提存費、規費、登報費、代書費等，俱應由賣方負擔，另由買方負擔代書費10萬元，暨訂有系爭仲介費約定（見原審卷第37頁），依此契約體例，復參以仲介費之多寡，本為影響買賣雙方締約意願及成交價金數額之重要因素，已可見仲介費亦屬張阿貴等7人、周月燕所約定應由其等負擔之買賣契約相關費用，系爭仲介費約定自屬買賣條件之一。次觀買賣契約一第14條第13項訂明：「他共有人如主張優先購買者，應以本約『同一條件』，於法定期間內主張優先購買權。」等語（見原審卷第51頁），系爭仲介費約定既為記載於買賣契約一第1條之買賣條件，且亦無可能於有該約定情形下，反於被上訴人行使共有人優先承購權後變更該內容，即改由張阿貴等7人負擔原應由買方負擔之仲介費或使之無人負擔，況張清文寄予被上訴人之系爭存證信函中所記載之買賣條件亦包含應負擔仲介費之比例（見原審卷第61頁），益徵買賣雙方約定共有人優先承購系爭土地之同一條件，應包含買方應付之仲介費，方符張阿貴等 7人、周月燕以買賣契約一訂明系爭仲介費約定之真意。又觀系爭仲介費約定已訂明買賣雙方應給付予上訴人之仲介費總額及應各自負擔之比例，兩造復不爭執上訴人亦同在買賣契約一上簽名用印之事實（見本院卷第131、265頁），固可認買賣契約一之買賣雙方已就此另與上訴人達成三方協議（即系爭仲介費約定），而得由上訴人依該約定請求買賣雙方對其給付仲介費，惟此不影響該約定亦同屬買賣契約一所訂買賣條件之性質；本件被上訴人既已因行使該優先承購權而與張阿貴等7人簽立買賣契約二並為系爭土地之所有權移轉登記，依上說明，自應接受買賣契約一包含系爭仲介費約定在內之一切買賣條件，上訴人辯稱因行使共有人優先承購權所應承受之同一條件僅限於買賣成立之必要之點，系爭仲介費約定則僅係由上訴人與張阿貴等7人、周月燕所另各自成立之居間契約，非其應承受之買賣條件云云，難認可採。㈢惟系爭仲介費約定既係由上訴人與買賣契約一之買賣雙方就給付仲介費所達成之三方協議，並明確約定買賣雙方應給付仲介費之總額應以買賣總價金之一定比例計算，如就該約定內容有所變更，自應得三方之全體同意始得為之，否則即難謂以就該等變更情事達成意思表示合致，不生因變更而取代原約定內容之效力。觀證人鄭素如即本件承辦代書於原審所證：契約日當天本來約定仲介服務費比例賣方是1.3%、買方是0.5%，但是上訴人之員工王文豪在現場主張希望可以調整買方服務費比例，當時買方有口頭說服務費再協議，後來簽完約回到買方公司，買方跟上訴人就協議變更為3.5%，伊在 2月17日有把契約書及價金分配表都掃描發送到賣方群組中，伊掃描後的契約書上已記記載買方服務費比例為3.5%，之後伊在2月22日有將存證信函的內容上傳到群組，裡面有載明買賣條件包括買方服務費變更後比例，賣方都表示同意後，伊就在2月23日寄出存證信函等語（見原審卷第305至306 頁），核與證人周月燕於原審所結證：簽約時伊等要求代書先將買方仲介服務費的比例記載為0.5%，但仲介公司王文豪不同意，等到買賣契約書到場之人都簽完之後，王文豪就再跟伊協商他覺得比例太低，伊就說不然去伊家再繼續討論，伊於簽約現場在跟王文豪商討這些事情時旁邊還有很多人，但伊不知道他們有無聽到，之後到伊家時就有討論出一個結果，結論是3.5%，伊等有將這個結果跟證人鄭素如說，後來有在買賣契約書上更改，是在伊家更改的，證人鄭素如也在場，買賣契約一上之周月燕印文是伊的，伊本來想說可以便宜一點就好，約簽下去之後，仲介人員才表示有意見，但這並不影響賣方的權益等情大致相符（見原審卷第310至312頁），復參以系爭仲介費約定關於買方應負擔比例之手寫文字上蓋有周月燕之印文，惟無張阿貴等7人之印文等情（見原審卷第37頁），可認張阿貴等7人、證人周月燕原係與上訴人協議就應給付予上訴人之仲介費總額以買賣總價金之1.8% 計算，並依序由賣方、買方負擔其中1.3%、0.5%，嗣於張阿貴等7人、證人周月燕均於契約書上簽名用印完畢後，始由證人周月燕與上訴人私下協議變更應由買方負擔之仲介費比例總額為買賣總價金之3.5%，進而使買賣雙方應給付予上訴人之仲介費總額比例亦變更為買賣總價金之4.8%。次觀證人鄭素如雖於簽約後之112年2月17日將載有前開變更後仲介費比例之契約書及存證信函透過LINE通訊軟體傳送至其與張阿貴等7人之LINE通訊軟體群組，並經張阿貴等7人表示同意將該存證信函寄予被上訴人（見原審卷第306、335至337頁），然觀張心宜於112年3月7日猶以LINE通訊軟體詢問證人鄭素如：「請問合約是被妳改了嗎？我怎麼不知道」等語，張智翔亦於同日表示：「這樣不行　請妳合約都都拿出來　我請律師朋友看一下　真的偽造文書我要提告　要捍衛賣家的權益」等語（見原審卷第199至201頁），可見其等均不知悉系爭存證信函內所載仲介費之比例已遭變更，再對照張阿貴等7人未在系爭仲介費約定買方負擔比例修改處用印之事實，亦可徵證人鄭素如實未將變更仲介費比例後之契約書交予張阿貴等7人用印以表明同意該變更內容。故嗣雖經證人鄭素如、王文豪向張心宜、張智翔解釋該部分變動僅係買方應負擔之仲介費比例有變更，不影響賣方權益云云，惟張阿貴等7人既始終未向上訴人與證人周月燕為同意變更系爭仲介費約定內容之意思表示，依上說明，前開變更自不生效力，應回歸變更前由買賣契約一之買賣雙方與上訴人合意之內容，亦即由買賣雙方對上訴人共負擔以買賣總價金之1.8%計算之仲介費，並依序由張阿貴等7人、周月燕負擔其中1.3%、0 .5%，始屬被上訴人行使共有人優先承購權後所應接受之同一買賣條件。㈣從而，被上訴人既因行使共有人優先承購權而買受系爭土地並為所有權移轉登記，即應承受買賣契約一包含系爭仲介費約定在內之同一買賣條件，此不因其與張阿貴等7人所另訂之買賣契約二未約定仲介費給付條款而有影響，上訴人仍得本於與買賣契約一聯立之三方協議（即系爭仲介費約定）向因行使優先承購權而取代原買方地位之被上訴人請求給付應由原買方負擔之仲介費。是上訴人依系爭仲介費約定，請求被上訴人給付依買賣總價金0.5%計算之仲介費18萬7,900元（即3,758萬元×0.5%＝18萬7,900元），為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無依據，不應准許。四、綜上所述，上訴人依系爭仲介費約定，請求被上訴人給付18 萬7,900元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年7月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之主張，則無理由，不應准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，容有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決該部分廢棄，改判如主文第2項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回該部分假執行之聲請，理由雖與本院略有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第二十三庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　張松鈞　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊舒嵐　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許勻睿正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　莫佳樺

2024-11-13

TPHV-113-上易-510-20241113-1

北簡

臺北簡易庭

給付服務費

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 112年度北簡字第13658號原告信義之星公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人張建榮訴訟代理人林世鏘追加原告信義之星保全股份有限公司法定代理人張建榮共同訴訟代理人黃偉琳律師被告松勤玖號公寓大廈管理委員會法定代理人鍾念庭訴訟代理人魏平政律師複代理人李鑫律師上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國113年10月22日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　文被告應給付原告信義之星保全股份有限公司新臺幣壹拾陸萬玖仟貳佰零玖元，及自民國一百一十二年十二月二十ㄧ日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之六十，由原告信義之星公寓大廈管理維護股份有限公司負擔百分之三十一，餘由原告信義之星保全股份有限公司負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾陸萬玖仟貳佰零玖元為原告信義之星保全股份有限公司預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。本件原告信義之星公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱信義之星管理公司）起訴時原聲明：被告應給付原告信義之星管理公司新臺幣（下同）281,538元，有民事起訴狀可按（見本院卷一第9頁）。嗣於民國112年12月20日以原告信義之星管理公司所提之訴主張之同一管理維護業務合約事實，認追加原告信義之星保全股份有限公司（下稱信義之星保全公司）係共同簽約而一同為請求之人，而追加為原告，並變更聲明為：㈠被告應給付原告信義之星管理公司88,811元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告應給付原告信義之星保全公司192,726元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行，亦有民事準備狀及112年12月20日言詞辯論筆錄可考（見本院卷一第123、130頁）。嗣原告於113年3月 19日言詞辯論期日，變更聲明第2項為：被告應給付原告信義之星保全公司192,726元，及自民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，此有113年3月19 日言詞辯論筆錄可索（見本院卷一第183頁）。後原告再變更聲明為：㈠被告應給付原告信義之星管理公司86,826元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告應給付原告信義之星保全公司194,711元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行，有民事準備二狀可稽（見本院卷一第251頁）。核其變更聲明，係基於之同一請求基礎事實而為之請求，且為擴張、減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，應予准許。二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時誤指被告名稱為「新世界松勤玖號VILLA管理委員會」，嗣於言詞辯論期日當庭更正被告名稱為「松勤玖號公寓大廈管理委員會」（見本院卷一第337頁），核係更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，併予敘明。貳、實體事項　一、原告主張略以：　㈠原告信義之星管理公司、信義之星保全公司於民國111年10月 25日共同與被告訂立「新世界松勤玖號VILLA社區共同承攬委任管理維護業務合約（下稱系爭合約）」，約定由原告信義之星管理公司提供新世界松勤玖號VILLA社區之事務管理等服務，原告信義之星保全公司提供新世界松勤玖號VILLA 社區之環境安全防災管理維護等服務，且依照系爭合約附件六之列算，每月物業服務費為249,397元及保全服務費為232 ,997元，並約定被告應依原告實際進駐人力配置，按月支付相關人員服務費，契約期間自111年11月16日起至112年12月 31日止。惟被告並未依約支付111年11月16日至111年12月15 日之服務費予原告，經原告屢次催款並已降低服務費之請求金額，被告均置之不理，爰依系爭合約，提起本件訴訟，經原告先自行扣除缺班人員服務費用，並以扣除後之服務費用加計9%管理利潤後，再計入5%營業稅，請求被告分別給付積欠原告信義之星管理公司之服務費86,826元以及積欠原告信義之星保全公司之服務費199,209元其中之194,711元部分。　㈡對被告答辯之回應：　⒈原告已按系爭合約第5條之規定，依實際進駐社區人力配置之人數而計算請求之物業服務費及保全服務費。是原告實已將系爭合約服務期間，尚未到職人員天數扣除，並未向被告請求費用，故被告於民事答辯狀中，又主張應扣款，實不足採。　⒉原告於系爭合約服務期間，均亦未收到被告通知原告未依合約所訂增派臨時支援勤務人員或缺員未補之訊息，且亦未接獲被告提出社區服務人員勤務缺失改善通知書。且於系爭契約服務期間，被告社區仍有其他清潔人員進行社區清潔，維護社區環境衛生，並無如被告所陳稱原告未依照契約之約定派駐清潔人員至被告社區打掃社區環境，整整一個月未派駐人員至被告社區維護環境衛生，嚴重影響被告社區之衛生環境等情。故被告主張依附件七罰款，總計330,000元，實無理由。　⒊退步言，縱使鈞院認為被告主張依附件七罰款係有理由，惟被告主張以違約天數乘以罰款3,000元，確悖於附件七之說明第二點-缺員時扣款以人數為單位其時數、薪資亦應一併當月扣除，並未約定以違約天數作為罰款計算。再者，社區派駐服務人員一個月薪資僅有35,880元至53,820元，豈有以違約天數作為罰款計算之可能，罰款比薪資高於一倍，顯失公平。　⒋被告另主張原告之管理有重大缺失，原告所提供之保全服務未合乎管理維護契約之要求，故應扣除缺員天數之利潤云云。然原告請求之金額均已扣除缺員天數之利潤，故被告此部分主張亦無理由。　　⒌關於月休代班之保全人員之費用計算部分：因每名保全每月總工時上限為288小時，一日工時上限為12小時，故一個月工作天數24日，需有7日休假日，此則須有月休代班人員代班，由於被告社區要求3名正班保全，故須有代班人員代班共21日。因此，原告於報價單中月休代班人員每月原薪資39 ,648元，因本件月休代班人員代班11日（兩造就月休代班人員缺班10日不爭執），故月休代班人員薪資應為20,768元（計算式：【39648÷21】×11=20768)。　　　　㈢並聲明：⒈被告應給付原告信義之星管理公司86,826元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉被告應給付原告信義之星保全公司194,711元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠原告於兩造簽立管理維護契約期間，有嚴重缺員之情事，重大違反契約約定，被告得依照契約第12條以及附件七主張扣款、罰款，經扣款、罰款，原告已不得再請求被告給付服務費用，故原告之主張不足為採。蓋原告未依照契約之約定派駐清潔人員至被告社區打掃社區環境，整整一個月未派駐人員至被告社區維護環境衛生，嚴重影響被告社區之衛生環境，且期間社區經理缺15天、社區副理缺25天、夜班保全缺10 天、清潔人員60天，短短1個月，缺員加總天數高達110天( 被證3，出勤表)，使被告社區陷於無人妥善管理、維護之窘境，被告自得依照兩造所約定之管理維護契約第12條以及附件七主張扣款166,825元，並罰款330,000元。　㈡原告於兩造簽立系爭合約期間，有嚴重缺員之情事，重大違反契約約定，被告得請求酌減管理利潤。經查，兩造所簽訂系爭合約之綜合管理服務費之請款單，雙方約定原告可請求 9%之管理利潤，惟原告之管理有重大缺失，故依照實務見解，原告所提供之服務未合乎管理維護契約之要求，原告依照管理維護契約以及出勤表所訂之全部人員應執勤天數應為17 7天(計算式：11月103天+12月74天)，可受領之利潤為9,406 元，惟原告缺員天數共計110天，應扣除缺員天數之利潤，故被告可請求扣除5,830元(計算式：【9406÷177】X110＝583 0)之管理利潤。　　㈢承前，被告得請求原告給付被告上開金額共計502,655元(計算式：166825+330000+5830=502655)，並得以就此金額主張扣抵服務費，實屬當然，被告主張扣抵之金額遠高於原告所請求之金額，故原告之訴為無理由。　㈣綜上各情，並聲明：原告之訴駁回。　三、兩造不爭執事項　㈠兩造有簽訂系爭合約，於111年11月16日至111年12月15日期間，原告人員缺班之日數，分別為原告信義之星管理公司之社區經理缺班15日，社區副理缺班25日，清潔人員缺班6 0日，原告信義之星保全公司之月休代班人員缺班10日。　㈡原告信義之星管理公司得請求之服務費，為社區經理26,910 元、社區副理8,675元、生活秘書40,278元、清潔人員0元，合計75,863元；原告信義之星保全公司得請求之服務費，為日班保全組長52,820元、夜班保全組長100,470元。　㈢原告請求上開人員之服務費需另外加計營業稅。四、本院得心證之理由：　　原告主張被告應依系爭合約給付服務費等情，惟經被告否認，並以前詞置辯，茲析述理由如下：　㈠原告主張兩造有簽訂系爭合約，被告尚未支付111年11月16日至111年12月15日之服務費予原告，原告信義之星管理公司得請求之服務費，為社區經理26,910元、社區副理8,675元、生活秘書40,278元、清潔人員0元，合計75,863元，加計9 %管理利潤6,828元（計算式：75863×9%＝6828，元以下四捨五入）為82,691元，再計入5%營業稅4,135元（計算式：826 91×5%＝4135，元以下四捨五入），共為86,826元；原告信義之星保全公司得請求之服務費，為日班保全組長52,820元、夜班保全組長100,470元、月休代班20,768元，合計174,058 元，加計9%管理利潤15,665元（計算式：174058×9%＝15665 ，元以下四捨五入）為189,723元，再計入5%營業稅9,486元（計算式：189723×5%＝9486，元以下四捨五入），共為199, 209元等事實，並提出112年9月14日台北三張犂郵局存證號碼000779號存證信函、系爭合約暨其附件、原告信義之星管理公司112年5月12日信義物業字第1120512001號函、請款單、111年11月及12月松勤玖號人員出勤一覽表等件為證（見本院卷一第11-33、41-45頁），參以兩造有如前所示之不爭執事項，本院審酌上開事證，堪認原告主張之前揭事實為真實。被告既積欠前揭服務費而尚未支付予原告，是原告主張依系爭合約得請求被告給付信義之星管理公司之服務費86,8 26元以及原告信義之星保全公司之服務費199,209元，洵屬有據。　㈡至被告就月休代班人員缺班10日部分，辯稱：本件應以30日為計算休假日之基準，每位正班保全人員每月工作日為24日，休假日為6日，核月休代班人員本件應代班日數為18日（計算式：每人每月休假日即6日x 正班保全人員人數3名＝ 18 日），又兩造對於缺班日數為10日均不爭執，故被告得主張扣款金額為2萬2,027元（計算式：月休代班39,648元÷本件應代班日數18日ｘ 10日【缺班日數】＝22,027元（小數點以下四捨五入）云云。惟查，原告主張保全業之保全人員，為勞基法第84條之1第1項之工作者，得不受勞基法第30條、第 32條、第36條、第37條規定之限制，且保全業之一般保全人員每月正常工時上限為240小時，每月延長工時上限為48小時，每月總工時上限為288小時，因一日工時上限為12小時，故一個月工作天數24日，需有7日休假日，此則須有月休代班人員代班，由於被告社區要求3名正班保全，故須有代班人員代班共21日等情，核與一般保全業常情尚無不符，當堪採認。因此，原告於系爭合約附件六保全服務人力費用表中之月休代班人員每月原薪資39,648元（見本院卷一第29頁）當係以每月21日為基礎原則進行計算，應足是認。是以原告之月休代班人員就本件請求期間既缺班10日，原告自得請求扣除該10日服務費後之服務費，是原告信義之星保全公司就月休代班人員之部分請求被告給付服務費20,768元（計算式：39648－【39648÷21×10】＝20768），洵屬可採。而被告主張系爭合約附件六保全服務人力費用表中之月休代班人員每月原薪資39,648元當係以每月18日為基礎進行計算，顯然與訂約時已有考量每月天數不同之差異而為訂約基礎有間，是被告此部分所辯，核與訂約時之本意有別，揆諸常情，尚非可採，併予敘明。　㈢又被告另辯稱：原告於兩造簽立系爭合約期間，有嚴重缺員之情事，重大違反契約約定，被告得請求酌減管理利潤，而依缺員天數之比例扣除管理利潤云云。惟原告實已自行依可請求之服務費金額按系爭合約附件六保全服務人力費用表中之管理利潤占比約9%（見本院卷一第29頁）減少所請求管理利潤之金額，核與系爭合約附件六保全服務人力費用表之比例相符。而被告認為應以缺員天數之比例進行扣除，則難謂有據，尚非可採，附予敘明。　㈣再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1 項前段亦定有明文。次按「若有執勤人員應到而未到，乙丙方（按即原告2人）同意甲方（按即被告）扣款，不滿1日以 1日扣款。」系爭合約第12條第2項定有明文，又「未依合約所訂增派臨時支援勤務人員或缺員未補」，則成立記點3點，扣點罰款款額以1點NT＄1000元為計算單位，缺員時扣款以人數為單位，亦有系爭合約附件七第13點及說明一、說明二前段等可按。被告主張：原告於上開期間，社區經理缺員15 天、社區副理缺員25天、清潔人員缺員60天、月休代班保全缺員10天，短短1個月，缺員加總天數高達110天，故依系爭合約第12條及其附件七之約定，每一缺員天數成立記點3點，每1點以1,000元計算，合計罰款330,000元等情，並有111 年11月及12月松勤玖號人員出勤一覽表可證（見本院卷一第 43-45頁），且原告亦不爭執上開缺班天數，是原告缺員加總天數達110天，則被告主張每日成立記點3點，每1點以1,0 00元計算，請求就原告信義之星管理公司罰款300,000元（即社區經理缺員15天、社區副理缺員25天、清潔人員缺員60 天，共缺員100天部分），就原告信義之星保全公司罰款30, 000元（即休代班保全缺員10天部分），合計罰款330,000元，洵屬有據，　㈤合依前述，茲說明原告得請求金額如下：　⒈原告信義之星管理公司依系爭合約得請求被告給付原告信義之星管理公司之服務費86,826元，經被告主張以對原告信義之星管理公司之罰款債權300,000元為抵銷，兩相抵銷後，原告信義之星管理公司對被告所負罰款債務尚餘213,174元未清償（計算式：000000-00000=213174），而原告信義之星管理公司本件服務費之債權則已因被告主張抵銷而全數抵充完畢，已無餘額可得請求。　⒉原告信義之星保全公司依系爭合約得請求被告給付原告信義之星保全公司之服務費199,209元，經被告主張以對原告信義之星保全公司之罰款債權30,000元為抵銷，兩相抵銷後，原告信義之星保全公司尚得請求被告給付所餘之服務費169, 209元（計算式：000000-00000=169209）　　㈥末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項有明文規定。準此，原告信義之星保全公司請求被告給付自112年12月21日（即民事準備狀送達翌日，見本院卷一第123、129頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，堪認有據，應予准許：逾此範圍，則屬無據。　五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付原告信義之星保全公司169,209元，及自112年12月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍，則無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第 79條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13 　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳仁傑以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○ ○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　　13　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃進傑

2024-11-13

TPEV-112-北簡-13658-20241113-1

板簡

板橋簡易庭

給付服務費

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄 112年度板簡字第2938號原告廣源公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人胡文婉原告廣源保全股份有限公司法定代理人胡文婉上二人共同訴訟代理人李身德被告仁愛皇家大廈管理委員會法定代理人洪麗梅訴訟代理人林昱辰上列當事人間112年度板簡字第2938號請求給付管理費事件於中華民國113年10月1日辯論終結，於中華民國113年11月12日下午4 時30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：法官李崇豪法院書記官葉子榕通譯丁敦毅朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：　　主　文被告應給付原告廣源公寓大廈管理維護股份有限公司新臺幣壹拾貳萬壹仟柒佰參拾玖元，及自民國一百一十三年六月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告廣源保全股份有限公司新臺幣壹拾捌萬貳仟肆佰玖拾肆元，及自民國一百一十三年六月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告廣源保全股份有限公司其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告廣源保全股份有限公司負擔。本判決第一項、第二項得假執行，但被告以新臺幣壹拾貳萬壹仟柒佰參拾玖元為原告廣源公寓大廈管理維護股份有限公司、以新臺幣壹拾捌萬貳仟肆佰玖拾肆元為原告廣源保全股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。原告廣源保全股份有限公司其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由要領壹、程序事項　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴聲明原為：被告應給付原告廣源保全股份有限公司新臺幣(下同)184,794元，及原告廣源公寓大廈管理維護股份有限公司121,739元總計306,533元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於民國(下同)113年6月4日言詞辯論期日更正聲明為：⑴被告應給付原告廣源公寓大廈管理維護股份有限公司121,739元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵ 被告應給付原告廣源保全股份有限公司184,794元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。揆諸首揭規定，僅係更正事實上之陳述，依照民事訴訟法第256條之規定，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：　㈠緣被告前與原告廣源公寓大廈管理維護股份有限公司，約定原告廣源公寓大廈管理維護股份有限公司向被告提供物業管理服務，服務期間分別為112年8月11日起至113年8月10日止，依約每月報酬為179,710元，並簽訂管理服務契約書乙份( 下稱系爭管理契約)。又被告另與原告廣源保全股份有限公司，約定原告廣源保全股份有限公司向被告提供安全管理，服務期間分別為112年8月10日起至113年8月10日止，依服務約每月報酬為272,790元，亦簽訂安全服務契約書乙份(下稱系爭安全契約)。嗣上開系爭管理契約、系爭安全契約經兩造已於112年8月31日提前終止；惟依系爭管理契約第5條第1 款、系爭安全契約第6條，被告仍應約給付報酬自112年8月1 0日起至8月31日，共計21日之報酬；依系爭管理契人事服務費用約定，社區經理每月應配置1人、環保員3人，其每月服務費分別為57,152元、114,000元，經計算後，分別為40,65 2元、81,087元，合計121,739元；依系爭安全契約人事服務費用約定，保全警衛每月應配置6人，其每月服務費分別為2 59,800元，經計算後184,794元。詎被告迄未仍清償。為此，爰依系爭管理契約、系爭安全契約之法律關係，提起本訴，求為判決：⑴被告應給付原告廣源公寓大廈管理維護股份有限公司121,739元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵被告應給付原告廣源保全股份有限公司184,794元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。　㈡至被告所稱原告廣源公寓大廈管理維護股份有限公司、廣源保全股份有限公司於履約期間有多項瑕疵及缺漏，故因生有罰則部分；原告廣源保全股份有限公司僅就112年8月16日、 112年8月19日有「未巡邏」、「未到班造成空哨」之缺失，故此部分同意於2,300元之範圍內扣除之。被告另稱有原告廣源公寓大廈管理維護股份有限公司、廣源保全股份有限公司所提出之服務因有缺漏(應提出服務而未提出)部分，並非被告所稱112年8月30日有清潔人員缺班之情形，實際發生之日為同年8月29日，原告當日即已請求補班，惟經被告拒絕，原告已依約於三日內回覆改善；且原告保全人員均未有缺班之情形，亦不予以計罰。末原告於112年8月31日解約撤哨，且新接任之保全物業公司均於當日就任，承接被告社區保全業務，顯見兩造已有解約之共識，被告實已同意原告之解約，故不應賠償一個月之服務費等語。　二、被告則辯以：　㈠原告未提出相關佐證兩造有合意無償解約之事實，且被告已經於112年8月22日委託律師發函陳明不同意『無償』解約，並且同時告知原告仍會依據契約請求違約責任，足證被告有向其表明未同意『無償』解約，可見原告主張兩造有協議之事實並不存在。再者，依據系爭管理契約第12條第1款關於任意終止的規定，明確載明「應賠償他方壹個月之服務費用」、系爭安全契約第15條第6款「服務履約未逾一年乙方無正當理由而中止契約者，應賠償甲方一個月服務費」，被告依據前開規定不給付服務費，自屬適當。　㈡倘若兩造已經於112年8月31日完成交接，為何在同年9月28號即原告所提出之廣源公寓大廈管理維護公司的函文，要求被告於9月28日上午交接的通知，顯示原告主張於112年8月31 日完成交接之事實是不攻自破，而且在被告的函文中當中都有催告原告應交接而沒交接的相關事項，並且於同年10月2 號的律師函有正式函告，在在顯示原告主張已經於112年8月 31日完成交接事項之事實之說法不可採。　㈢又原告提出之服務顯有瑕疵及缺漏，故依系爭管理契約約定「附件四總幹事、清潔勤務罰則1、甲方發現乙方人員違反以上所列條款時，應具事證，並以書面通知乙方。乙方有異議時，應於三日內(不含假日)列舉事實向甲方提出申訴，逾期視為無異議。2.乙方若違反罰則所列之條款，其應繳付之罰款由甲方於次月應付乙方之服務費金額中折讓扣除。」，及系爭安全契約書約定「附件二廣源保全勤務罰則1、甲方發現乙方人員違反以上所列條款時，應具事證，並以書面通知乙方。乙方有異議時，應於三日內(不含假日)列舉事實向甲方提出申訴，逾期視為無異議。2.乙方若違反罰則所列之條款，其應繳付之罰款由甲方於次月應付乙方之服務費金額中折讓扣除。」。原告廣源公寓大廈管理維護股份有限公司、廣源保全股份有限公司於履約期間有多項瑕疵及缺漏，經被告依契約發函通知，期間原告均未提出異議，故原告之請求應扣除上開罰則、缺漏(應提出服務而未提出)，其中如被告所提附表所示，原告廣源公寓大廈管理維護股份有限公司應扣除罰則3,400元、缺失1,287元；原告廣源保全股份有限公司應扣除罰則98,400元、缺失7,282元。至原告雖聲稱：「收到來函時延遲二至四日」然被告均即時通知，並無原告所稱之情，是請原告說明被告哪一次有延遲，又契約中規範「三日內」提出申訴係於函到後起算，是以原告將無法於三日內提出之原因歸咎於被告，顯有錯誤；又「三日內」提出之目的，即要保全證據，讓雙方勾稽是否有違約情節，以免雙方嗣後有爭執，然原告拒遵守上開約定，且從未提出異議，原告有缺失暨罰款紀錄至為明確。　　　㈣另原告所自陳試用期解約之約定，於系爭管理服務第4條、系爭安全契約第5條均係約定甲方(被告)之解約權利，原告並無單方解約之權利，而原告於上開陳報狀已自陳與被告解約；是以，本件原告單方提前解約應賠償被告1個月服務費，則被告得以之主張抵銷。又被告被通知解約後，另找其他公司服務，乃屬正常之情，難道被告被單方通知解約，就不能另外找公司接手？原告說詞讓人無法理解，甚且，原告至今仍未完成交接程序，故本件雙方並無合意解約之情各等語。三、法院之判斷：　㈠原告主張之上揭事實，業據提出與其所述相符之系爭管理契約、系爭安全契約、112年8月21日廣字第1120821001號函、 112年9月18日廣字第1120918001號函、112年9月22日廣字第 1120922001號函、112年9月27日廣字第1120927001號函、11 2年11月7日廣字第11201107001號函、鋐隆清潔用品有限公司應收帳款對帳單、鋐隆清潔用品有限公司電子發票證明聯、宜動事務機器有限公司銷貨單、景肇有限公司統一發票、值勤交接簿、112年8月薪資表、112年8月現場人員實際值勤時數表等件為證；被告就兩造間簽訂系爭管理契約、系爭安全契約，上開契約嗣於112年8月31日終止等節不予爭執，故此部分事實已堪認定。　㈡按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第264條第1 項、第334條第1項分別定有明文。次當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第1項前段定有明文，主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實（變更或消滅之特別要件），則應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號裁判意旨參照）。茲就兩造爭執，分述如下：　　⒈經查，系爭管理契約約附附件四「總幹事、清潔勤務罰則」所略載：「1、甲方發現乙方人員違反以上所列條款時，應具事證，並以書面通知乙方。乙方有異議時，應於三日內（不含假日）列舉事實向甲方提出申訴，逾期視為無異議。2. 乙方若違反罰則所列之條款，其應繳付之罰款由甲方於次月應付乙方之服務費金額中折讓扣除。」，系爭保全契約約附附件二「廣源保全勤務罰則」亦載明：「1、甲方發現乙方人員違反以上所列條款時，應具事證，並以書面通知乙方。乙方有異議時，應於三日內(不含假日)列舉事實向甲方提出申訴，逾期視為無異議。2.乙方若違反罰則所列之條款，其應繳付之罰款由甲方於次月應付乙方之服務費金額中折讓扣除。」；被告辯以原告廣源保全股份有限公司派駐被告社區之人員有「未巡邏」、「未到班造成空哨」情形，依上開規定應予以扣款，併依卷附112年8月16日112仁皇管字第11208 16001號、112年8月16日112仁皇管字第1120816002號、112 年8月20日112仁皇管字第1120816001號在卷可稽；就此原告亦不爭執，足見被告抗辯以上開扣款債權2,300元，與原告廣源保全股份有限公司服務費差額債權抵銷等語誠屬有據，應屬可採。至被告其餘所辯其餘罰則之債權，既為原告均所否認，則被告自應就抵銷債權成立之有利事實負舉證之責；惟被告就其所提原告扣款計算表內容所載事實，復未能再提出其他事證，難認原告違反系爭管理服務、系爭安全契約未確實辦理交接之情事，被告據此主張原告違約扣罰則，應屬無據。　⒉次查，系爭管理服務契約第12條第1款固約定「甲、乙雙方於本約有效期間內，得於一個月前以書面通知他方後終止，除依本條第五、六款之事由外，提前終止本約之一方應賠償他方一個月之服務費用」各等語（卷第36頁）、系爭安全服務契約第15條第6款約定「有些下列情事之一者，乙方得以書面通知甲方終止契約…六、服務履約未逾一年乙方無正當理由而中止契約者，應賠償甲方一個月服務費…」各等語（卷第23頁），是被告主張原告二人違反上開契約約定，單方面之提前終止契約，依約應賠償一個月服務費，並以此主張抵銷乙節，亦為原告所否認，自應由主張抵銷債權存在成立之被告，先就此有利事實負舉證責任。惟被告就此並未能舉證證明原告確有前開情事，則被告主張原告單方面之提前終止契約，依約應各賠償一個月服務費，並以此主張抵銷乙節，難認有據，委無可取。　⒊是以，原告廣源公寓大廈管理維護股份有限公司，依系爭管理契約第5條第1款及人事服務費用約定，請求被告應給付自 112年8月10日起至8月31日，共計21日之報酬即121,739元，即屬有理。又原告廣源保全股份有限公司以系爭安全契約第 6條及人事服務費用約定，請求自112年8月10日起至8月31日，共計21日之報酬即184,794元，扣除上開被告對原告廣源保全股份有限公司債權2,300元為抵銷後，原告廣源保全股份有限公司尚得請求被告給付182,494元，亦屬有理。　㈢從而，原告依上開系爭管理服務契約、系爭安全服務契約訴請①被告應給付原告廣源公寓大廈管理維護股份有限公司　　121,739元，及自113年6月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②被告應給付原告廣源保全股份有限公司182 ,494元，及自113年6月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；至原告廣源保全股份有限公司逾此之請求，為無理由，應予駁回，其餘假執行之聲請，即失附麗，應併駁回。四、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　書　記　官　葉子榕　　　　　　　　　　　法　　　官　李崇豪上列為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　書　記　官　葉子榕

2024-11-12

PCEV-112-板簡-2938-20241112-1

板小

板橋簡易庭

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臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事裁定 113年度板小字第3658號原告華辰保全股份有限公司法定代理人張姿玲訴訟代理人陳盈助上列原告與被告頂原實業有限公司間請求給付服務費事件，原告起訴未據繳納裁判費，查本件訴訟標的之金額為新臺幣（下同） 3萬8,308元（計算式如附表），應徵收第一審裁判費1,000元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，命原告於收受本裁定送達後3日內向本庭如數補繳，逾期未補繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國113年11月11日臺灣新北地方法院板橋簡易庭法官江俊傑以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國113年11月11日書記官林宜宣【附表】

2024-11-11

PCEV-113-板小-3658-20241111-1

桃簡

桃園簡易庭

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臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第1283號原告法定代理人王珮琪訴訟代理人黃俊緯被告竣崴開發建設股份有限公司法定代理人曾清池羅洁樺訴訟代理人黃莙婷上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣351,806元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告前與原告簽立管理維護契約（下稱系爭契約），約定由原告為被告提供服務，服務期間自民國112年7月 1日凌晨0時0分起至113年3月20日晚間12時0分止，於服務期間內被告應按月給付原告新臺幣（下同）133,000元之服務費，並於次月15日前寄出30天支票之付款方式給付服務費用。原告均於服務期間內依約提供服務，詎被告積欠113年1月、2月及3月1日至20日之服務費用共351,806元迄未給付，原告發函追討，被告仍拒不給付，爰依系爭契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：對原告請求沒有意見，願意認諾等語。三、按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於　　其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384條定有明文。被告對於原告依訴之聲明所為關於某法律關係之　　請求，於法院行言詞辯論時為承認者，即生訴訟法上認諾之　　效力，法院應不待調查原告請求之訴訟標的之法律關係果否　　存在，逕以認諾為該被告敗訴判決之基礎（最高法院85年度　　台上字第153號判決意旨參照）。經查，原告主張前開事實，業據其提出與所述相符之管理維護契約、請款單、存證信函等件為憑（見本院卷第6至21頁），並據被告於言詞辯論時就原告主張之訴訟標的為認諾（本院卷第46頁反面），本院自應本於其認諾為被告敗訴之判決。四、從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付如主文第 1項所示，為有理由，應予准許。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳愷璘以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳宏明

2024-11-08

TYEV-113-桃簡-1283-20241108-1

上

臺灣高等法院高雄分院

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臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第82號上訴人蔡吉豐住○○市○○區○○街0○0號訴訟代理人吳登輝律師梁家豪律師被上訴人建竑有限公司法定代理人陳揚智訴訟代理人陳建宏律師曾雋行律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國113年1月26 日臺灣高雄地方法院112年度訴字第341號第一審判決提起上訴，本院於113年10月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：　㈠兩造於民國110年9月11日簽訂土地一般委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），約定由被上訴人居間銷售上訴人及訴外人吳幸、胡吳美代及王吳春英（下稱吳幸等3人）所有如附表所示之5筆土地(以下合稱系爭土地），銷售底價為新臺幣（下同）1億6,000萬元，服務費以實際成交價4％收取，銷售期間自110年9月11日起至111年3月31日止。因無交易成立，兩造同意延長系爭銷售契約之委託期間至111年6月30日，兩造復於111年6月6日簽立契約變更附表（下稱系爭附表），並變更銷售底價為1億4,316萬元，服務報酬為500萬元（下稱系爭服務費）。　㈡經由被上訴人仲介，上訴人於111年6月7日與訴外人圓禾建設股份有限公司（下稱圓禾建設公司）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由圓禾建設公司以1億4,316萬7,20 0元購買系爭土地，已達系爭銷售契約所定底價，上訴人應給付系爭服務費，並已簽訂系爭服務費確認單，承諾給付。系爭附表縱非原約之延長，亦屬新訂之契約，上訴人仍應給付系爭服務費。惟上訴人迄今未付，爰依系爭銷售契約、系爭附表、系爭服務費確認單之約定，及民法第565條、第568 條第1項規定，提起本件訴訟等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人抗辯：　㈠上訴人原本經吳幸等3人授權，以每坪38萬元之價格與被上訴人洽談委託銷售系爭土地，並與被上訴人簽訂系爭銷售契約。惟111年3月31日屆期之後，吳幸等3人未再授權，因此兩造間之居間仲介法律關係已消滅。上訴人雖經被上訴人遊說於111年6月6日再簽系爭附表，僅屬事實行為性質，不具任何法律效力，無以延長已消滅之法律關係，兩造間已無居間仲介契約存在。　㈡系爭附表之簽署縱非事實行為，既與系爭銷售契約期限已相隔2個月餘、銷售價格亦有變動，亦屬新約，並非原約延長。而被上訴人明知吳幸等3人已委由其他仲介居間系爭土地買賣之事、上訴人已未獲授權，上訴人顯屬無權代理吳幸等 3人，系爭附表應屬效力未定之契約。被上訴人既非善意相對人，依民法第110條規定反面解釋，不得對上訴人主張任何違約及損害賠償債權。　㈢依據系爭銷售契約書面，銷售標的之權利範圍手寫記明為「以權狀為主」。而附表編號1所示之土地（下稱75之1地號土地）為上訴人、吳幸等3人及訴外人吳金獅共有，故上訴人委託被上訴人居間之範圍僅有系爭土地之部分，並非全部。惟上訴人與圓禾建設公司簽訂之買賣契約（下稱系爭買賣契約），就75之1地號土地依土地法第34條之1規定列為整筆出售，已不符合約定居間銷售之範圍。又扣除應付吳金獅之價金計589萬8,000元後，上訴人與吳幸等3人實際出售價金僅1 億3,726萬9,200元，亦未達委託銷售底價。縱認上訴人拒絕履行且可歸責，被上訴人請求之500萬元屬違約金，應予以酌減；若屬居間報酬性質，被上訴人於簽訂系爭附表之翌日即尋得圓禾建設公司購買系爭土地，依勞務付出比例而言，亦屬過高，應依民法第572條規定予以酌減等語，並聲明：被上訴人之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原審判決被上訴人全部勝訴。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項及爭點　㈠兩造不爭執之事項 ⒈上訴人、吳金獅及吳幸等3人為75-1地號土地之共有人。 ⒉吳幸為坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地之所有權人。 ⒊王吳春英為坐落高雄市○○區○○○段00000地號土地之所有權人。 ⒋胡吳美代為坐落高雄市○○區○○○段00000地號土地之所有權人。 ⒌上訴人為坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地之所有權人。 ⒍兩造於110年9月11日簽立系爭銷售契約，被上訴人受任銷售系爭土地，雙方約定委託銷售總價為1億6,000萬元，銷售期間自110年9月11日起至111年3月31日止，服務報酬為成交價之4％，委託期間並無買賣契約成交。 ⒎兩造於111年6月6日簽立系爭附表，約定系爭銷售契約之委託期間延長至111年6月30日止，變更銷售總價（即底價）為1 億4,316萬元及上訴人應給付之系爭服務費，內容如書面所載。 ⒏吳幸等3人授權上訴人於出售系爭土地時，由上訴人簽訂委託書、買賣契約書等相關事宜，雙方有簽立授權書。 ⒐上訴人經由被上訴人之媒介，與圓禾建設公司於111年6月7日簽立系爭買賣契約，上訴人代理吳幸等3人出賣系爭土地予圓禾建設公司，買賣價金分別為7,927萬9,200元、6,388萬8 ,000元，合計1億4,316萬7,200元，內容如書面所示。 ⒑上訴人於111年6月7日簽立系爭服務費確認單，該確認單記載：付款人即上訴人應支付委託本公司房屋租售仲介服務費，尚餘尾款500萬元，上訴人並於付款人欄簽名。　 ⒒台灣房屋授權書由吳幸等3人簽訂交付上訴人。　㈡本件爭點：　⒈兩造簽訂系爭附表之真意及行為性質為何？　⒉被上訴人是否已履行附表約定之給付義務，而可請求約定報酬500萬元？　⒊該筆報酬之性質是否屬違約金？如是，應否酌減及金額為何？　⒋上訴人主張依民法第572條規定酌減報酬有無理由?　　五、本件之判斷　㈠系爭附表為系爭銷售契約之延長，屬法律行為。　⒈「法律行為以意思表示為要素。所謂意思表示，指表意人因期望發生一定私法上效果，並基此意思而表示於外部之過程」（最高法院101年度台上字第1025號民事判決意旨參照），而「事實行為係指無須表現內心之意思內容即可發生效果之行為。易言之，當事人祇須事實上有此行為，即生法律上效果，無以行為人有無取得此種法律效果之意思為必要，例如遺失物之拾得、添附、占有之取得等均屬之。此與法律行為係屬一種表示行為，即由行為人企圖發生一定私法上效果而表示其意思，故以意思表示為其不可或缺之要素迥異。」（最高法院103年度台抗字第634號民事裁定意旨參照） ⒉系爭附表書面所示標題為「契約變更附表」，內文略以「茲因委託人將委託契約書編號：0000000物件委託受託人居間仲介銷售或出租，雙方合意變更內容如下，並書立此附表壹式貳份，白色聯由受託人留存，紅色聯由委託人收執，其餘未更改部分仍依原委託契約履行。」（見審訴字卷第69頁），明載該份文件屬契約性質，內文亦在寫明上訴人與被上訴人相關之權利義務內容除變更部分外，援引原本所簽之系爭銷售契約，文件下方復有上訴人、被上訴人簽名之合意格式，足見兩造乃以系爭附表彰顯仍願由被上訴人居間仲介系爭土地、上訴人給付系爭服務費之法效意思且已達合意、互受拘束，自屬契約之法律行為性質，而非上訴人所辯之事實行為。 ⒊「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」（最高法院111年度台上字第128號民事判決意旨參照）本件兩造於簽訂系爭附表之前，已有系爭銷售契約之成立，系爭附表內文復載明除有變更部分即委託期間及價款兩項因素，以及於補充事實補入「上開價格為銷售底價一般買賣。服務報酬為新台幣伍佰萬元整」之外，其餘均依原委託契約履行之意旨，並且特別列明系爭銷售契約之編號：0 000000，堪認兩造有意除委託期間及價款、服務報酬予以調整變更外，其餘仍續用系爭銷售契約之內容。 ⒋參以證人即本件仲介業務之承辦人員黃偉榮證稱：系爭銷售契約由我與上訴人本人簽訂。系爭銷售契約截止前，我們有跟上訴人協調再給3個月期限，上訴人同意。3個月快到時，我們找到圓禾建設公司，銷售底價變更是因為跟圓禾建設公司談好是以每坪34萬元乘以總坪數，所以才會變成1億4,000多萬元，服務費原本是約定4％，因為上訴人說有花費律師費，被上訴人有折讓，議定為500萬元。簽訂系爭買賣契約前一天，我找上訴人補系爭銷售契約變更附表，我有跟上訴人表示可邀上訴人三姊一起簽訂系爭買賣契約，上訴人表示三姊交由上訴人全權處理，由上訴人簽約即可，因此於111年6月6日簽訂系爭銷售契約之系爭附表等語（見訴字卷第210、244頁），以及被上訴人法定代理人所述：簽訂系爭附表時，系爭銷售契約委任期間已經屆滿，但上訴人仍然讓被上訴人銷售系爭土地。上訴人表示把銷售底價及服務報酬寫清楚，比較好跟吳幸等3人說明等語（見訴字卷第151頁），而衡酌系爭土地之出售價金甚鉅，如非持續相當期間尋找並居間斡旋，顯無可能隨機立即尋得有能力及意願之買家，堪認系爭銷售契約之銷售期間屆滿前，上訴人有同意續由被上訴人按系爭銷售契約之約定居間仲介，為其尋找買家，並未中斷，最終並尋得圓禾建設公司。而為供上訴人持之向吳幸等3人說明之用，兩造基於翌日即須簽訂系爭買賣契約之時效考量，採用被上訴人備用於變更契約之附表文件，記入變更事項及上訴人要求之內容。基上，足見系爭附表雖於111年6月6日簽訂，但實則用於佐證兩造有在原銷售期間屆滿之後，合意延續系爭銷售契約，應屬系爭銷售契約之延長，亦因此考量系爭買賣契約將於翌日簽訂，故將末期訂為111年6月30日，至於委託價額則因應已談定之出售價格予以調整，被上訴人服務報酬並明定為500萬元。 ⒌上訴人雖抗辯系爭銷售契約銷售期間既已屆至，而系爭附表係於2個月後之111年6月6日方再簽訂，原居間仲介法律關係已消滅，無從延長等語，惟依前述，兩造應於系爭銷售契約期間屆滿前即已合意再續原約，補簽系爭附表僅在作為佐證書面之用，而非遲至簽訂之時方生合意。又就委託期間之更改乙節，系爭附表書面列有兩種情形：（一）為原委託未逾期者：雙方合意將原委託期間延長至民國__年__月__日止；(二 )者為原委託已逾期者。而兩造係選用（一）並填入「111年6 月30日」（見審訴字卷第69頁），固與系爭銷售契約期限「1 11年3月31日」形式上已屆滿之情事有所衝突，惟參依上述兩造之真意在於延長系爭銷售契約並在期限屆至前即有合意，則兩造擇用（一）之文字，即無不合。 ⒍上訴人雖另稱吳幸等3人未再授權，則系爭附表亦屬效力未定等語，惟依上訴人所述，其係取得吳幸等3人之授權方與被上訴人簽訂系爭銷售契約，授權範圍則包含由上訴人簽訂委託書、買賣契約書等相關事宜（見不爭執事項⒏）。而吳幸等3 人原未出具授權書，係於兩造簽訂系爭銷售契約後，經黃偉榮之要求，方由吳幸等3人寄送上訴人，再由上訴人提出，且授權書授權事項欄、日期原均未填載，是上訴人於111年6月7 日勾選並填入日期，上訴人表示由他自己處理即可，他回去再跟吳幸等3人說明買賣契約內容等情，亦經黃偉榮證述在卷（見訴字卷第210至212頁），可認吳幸等3人原以口頭方式授權上訴人與被上訴人洽談契約，授權範圍當有包含居間及土地買賣相關事務，且意在藉由被上訴人之居間能力順利尋得買家並促成交易，至於被上訴人居間銷售之期限長短一事，應全權授由上訴人定之，此見吳幸等3人逕行簽名後即將授權書交予上訴人，至於內容如何勾選及日期等重要事項，均信賴上訴人而未先填入可明。而上訴人於原訂之銷售期限屆至前業已同意延長系爭銷售契約，事後並補簽系爭附表乙情，經認定如上，衡諸常情，吳幸等3人或有不滿被上訴人未能於一定期間內促成交易之情緒，惟若真有反對續由被上訴人居間銷售系爭土地之意思，上訴人當無可能專斷獨行，逕自同意延長契約及代理簽訂系爭系爭買賣契約。此外，黃偉榮並證稱：簽訂系爭買賣契約前一天，我找上訴人補系爭附表，上訴人確實有跟他的三姊用LINE通話，聽到上訴人表示000年 0月0日下午4時要到代書處簽訂系爭土地買賣契約等語（見訴字卷第210頁），益見吳幸等3人在系爭銷售契約期限屆滿之後，知悉被上訴人仍有依約繼續執行系爭土地之居間事務。基上，上訴人於系爭銷售契約之後，仍同意被上訴人延長系爭銷售契約，進而簽訂系爭附表及系爭買賣契約等，當應仍在吳幸等3人授權之範疇，自非上訴人所辯已無吳幸等3人之授權。又上訴人所稱吳幸等3人已委由其他仲介居間系爭土地買賣乙節，即便為真，各別仲介商本可各自尋求交易之機會，並不當然排斥被上訴人居間權限，上訴人以此為辯，亦非有理。　㈡被上訴人是否已履行附表約定之給付義務，而可請求約定報酬500萬元？　⒈按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條、第568條規定甚明。另依系爭銷售契約第4條約定：「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之肆」（見審訴字卷第13頁），而系爭附表則約定變更金額為：「服務報酬為新台幣伍佰萬元整」（見審訴字卷第 63頁）。本件圓禾建設公司因被上訴人之居間而購買系爭土地，買賣總價金計1億4,316萬7,200元，已達系爭附表所定之底價，被上訴人即得依系爭銷售契約第4條約定及系爭附表上開約定，請求系爭服務費即500萬元。又系爭銷售契約及系爭附表除上訴人外，雖併由吳幸等3人授權上訴人為之，惟上訴人於系爭買賣契約簽訂成立後，另願簽立系爭服務費確認單，並載明付款人即上訴人應支付委託被上訴人房屋租售仲介服務費，尚餘尾款500萬元，上訴人並於付款人欄簽名，堪認兩造亦已合意先由上訴人負500萬元之全部給付責任，至於吳幸等3人是否及如何與上訴人分擔乙節，則屬該4人之內部關係，自不因此拘束被上訴人可先向上訴人請求全部金額。又上訴人雖稱被上訴人於原審並未以系爭附表為請求依據，惟被上訴人於原審112年6月6日言詞辯論期日已有主張請求權基礎包含系爭附表（見訴字卷第148頁），上訴人當有誤會。　⒉上訴人另抗辯依系爭銷售契約書面已註記「以權狀為主」，故委託居間銷售之範圍並非系爭土地全部，應扣除75之1地號土地就吳金獅之應有部分，惟圓禾建設公司購買範圍卻將之包含在內，違反銷售契約約定，亦因此買賣價金應扣除給付吳金獅之金額，則未達約定底價等語，惟依系爭銷售契約書面所示，委託銷售之範圍明列為附表所示5筆土地之地號，明確包含75之1地號土地（見審訴字卷第13頁）。參依黃偉榮證述：一開始談仲介系爭土地時，就有說要依據土地法第34條之1規定處理吳火獅之應有部分，給付予吳火獅的價金從買賣價金扣除，該筆款項會提存等語（見訴字卷第211 頁、第344頁），堪認兩造就未取得吳金獅之授權問題，已議定以土地法第34條之1所定多數決之方式解決，因而仍將吳金獅之應有部分納入居間標的。本此，被上訴人據以仲介圓禾建設公司購買系爭土地之全部，並未逸出約定之範圍，計算買賣價金是否達約定底價亦不應扣除吳金獅核算可得之價金。至於上訴人所指之系爭銷售契約書面載明「以權狀為主」乙節，經查該文字書寫於「都市計劃使用分區或非都市土地使用類別」、「面積平方公尺」、「有無其他項權利及其種類」、「有無租賃或被占用」及「權利範圍」等欄位之共同空白處（見審訴字卷第13頁），並未刻意對應特定欄位，堪認該註記旨在指明前述欄位若與權狀內容相關者，即引權狀內容為據，不再逐一個別填寫而已，當非上訴人所稱有意將吳金獅所有之75之1地號土地應有部分排除於外。　⒊另上訴人雖稱吳幸等3人出具授權書之時點為110年9月11日，則授權範圍應僅及於系爭銷售契約而不及於兩造其後另簽之系爭附表，則上訴人以吳幸等3人之代理人身分與圓禾建設公司簽訂之系爭買賣契約，亦有無權代理情事等語，惟依上認定，上訴人就系爭附表及系爭買賣契約之簽訂，仍在吳幸等3人授權範圍之內，上訴人所辯尚與事實不符。至於吳幸等3人於系爭買賣契約簽訂之後，雖曾聲稱上訴人並無代理權，並因而與圓禾建設公司涉有買賣糾紛，有圓禾建設公司 112年4月18日禾建字第1120418001號函可查（見訴字卷第37 、39頁）。惟上訴人、胡吳美代、吳春英及訴外人林志成、吳咏倫（註：原屬吳幸所有如附表編號㈡所示之75之7地號土地於成立和解時已轉為訴外人林志成、吳咏倫共有）與圓禾建設公司嗣於臺灣高雄地方法院112年度重訴字第156號請求給付違約金等事件已成立訴訟上和解，均同意由圓禾建設公司按系爭買賣契約約定價金出售系爭土地，有113年4月25日和解筆錄可查（見本院卷第181至183頁），上訴人是否無權代理吳幸等3人之爭議業已消弭，當無從再以此為由拒絕給付系爭服務費。　㈢該筆報酬之性質是否屬違約金？如是，應否酌減及金額為何？　⒈當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。而雙方約定之違約金債權，於有違約情事時，其請求權即已發生。違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任（最高法院111 年度台上字第2334號民事判決意旨參照）。　⒉上訴人雖抗辯僅其以本人及吳幸等3人代理人名義與圓禾建設公司簽訂系爭買賣契約，吳幸等3人並未簽約，若上訴人有違約情事，導致上訴人與圓禾建設公司之系爭買賣契約無法順利履行，依系爭銷售契約第6條第2項約定，被上訴人僅得請求違約金且應予酌減等語，惟系爭銷售契約第6條第2項係約定「乙方如在委託期間内收受定金時，甲方同意本契約到期日，展延至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於乙方收定後三日内，以現金一次付清依第四條之約定服務報酬給付乙方，若因而致買方受有損害者，甲方亦應負賠償之責」，而本件被上訴人所請求者，乃基於系爭買賣契約已成立之條件，請求上訴人依系爭附表給付系爭服務費，本非損害賠償或約定罰金之性質，亦無藉故不賣或中途違約之情事，上訴人主張應依該約定認定系爭服務費為違約金並請求予以酌減，與法不合，顯不可採。　㈣上訴人主張依民法第572條規定酌減報酬有無理由?　　　　約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。上訴人雖認為系爭買賣契約於系爭附表簽署之翌日隨即簽訂，則被上訴人勞力支出與所請求之系爭服務費金額達500萬元相較，有失公平，請求予以酌減等語，然審酌本件買賣標的土地計有5 筆，所有人並非單一，其中又有共有之複雜權利狀態，並衡以總體價值龐大，買家及訂約機會原較稀少，居間困難度高，復依被上訴人所陳，實際尋求買家及處理吳金獅等問題，期間長達4年（見訴字卷第247頁），固難逕信被上訴人所稱之4年期間，然仍堪認以系爭土地之整合、尋找買家並談定交易等事務而言，當非易事，自非短期甚或上訴人所指簽署系爭附表翌日即可促成。又衡以系爭附表約定之報酬金額相較於系爭銷售契約原約定以出售總價4％計算，已有調降，則被上訴人據以請求500萬元之報酬，尚屬允當。因此，上訴人請求依民法第572條本文規定予以酌減，即非有據。六、綜上所述，被上訴人依系爭附表約定，請求上訴人給付500 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即112年2月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，理由雖有不同，但結論相同，仍應予維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　11 　　月　　6 　　日民事第五庭審判長法官邱泰錄法官王琁法官高瑞聰以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日書記官沈怡瑩附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜附表＞編號土地所有人應有部分備註 1 高雄市○○區○○○段00○0地號土地上訴人五分之一吳幸五分之一胡吳美代五分之一王吳春英五分之一吳金獅五分之一 2 同段OO之O地號土地吳幸全部 3 同段OO之OO地號土地王吳春英全部 4 同段OO之OO地號土地胡吳美代全部 5 同段OO之O地號土地上訴人全部

2024-11-06

KSHV-113-上-82-20241106-1