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重訴
臺灣宜蘭地方法院

損害賠償

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度重訴字第48號 原 告 林子弘 唐梧耿 游碧芳 李秀英 施雪玉 共 同 訴訟代理人 陳倉富律師 被 告 鎰群建設股份有限公司 法定代理人 洪栖村 訴訟代理人 李蒼棟律師 參 加 人 陳才興 訴訟代理人 吳偉豪律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月6日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 參加訴訟費用由參加人負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分 　　按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項 定有明文。所謂有法律上利害之關係之第三人，係指本訴訟 之裁判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人 之一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及 於第三人，而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴，於 法律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益 者而言（最高法院51年台上字第3038號判決意旨參照）。本 件原告主張被告未依約提供通行道路，應就所生損害負賠償 之責，而兩造爭執之通行道路，係由被告在參加人戊○○（下 稱其名）所提供之土地上開闢，戊○○並同意被告所開闢之道 路日後繼續供原告等住戶通行使用，故戊○○可能因被告之勝 敗與否，其私法上之地位將受有不利益，故戊○○經告知訴訟 後，依民事訴訟法第58條規定於民國113年11月5日具狀聲請 參加訴訟（見本院卷第243頁），經核於法並無不合，應予 准許。 貳、實體部分　　 一、原告主張：原告乙○○、丁○○、己○○、甲○○、丙○○（分稱其名 ，合稱原告）分別於109年至111年間，以新臺幣（下同）1, 450萬元、1,850萬元、1,575萬元、1,810萬元、1,850萬元 向被告購買門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000巷00號、28號、 16號、26號、30號房屋暨所坐落之土地（下分稱10號房地、 28號房地、16號房地、26號房地、30號房地，合稱系爭房地 ），且簽訂土地及房屋買賣契約。被告並就系爭房地所需通 行之宜蘭縣○○市○○○段○○○段000000地號土地（重測後為宜蘭 縣○○市○○段0000地號，下稱系爭土地）既成道路（下稱系爭 道路）保證供社區住戶永久通行使用，亦有道路通行權同意 書可稽。惟目前該八米寬之既成道路遭土地所有權人戊○○逕 以施設鐵皮圍籬、柵欄或放置三角錐等障礙物，導致通行受 限，僅能通行約四米寬，顯已減少其通常效用或契約預定效 用之瑕疵及減少其價值之瑕疵，乃未依債之本旨為給付，要 屬不完全給付之瑕疵給付，原告基於不完全給付，以兩造就 系爭房地買賣總價之10％為減少交易價值之損害額而請求賠 償。並聲明：㈠被告應給付乙○○145萬元、丁○○185萬元、己○ ○1,575,000元、甲○○181萬元、丙○○185萬元，及均自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡ 願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告與戊○○於104年12月間簽訂合建契約，約定 戊○○提供所有之坐落宜蘭市○○○段○○○段000000○000000○0000 00地號土地（8米計劃道路用地）供被告興建房屋時開闢道 路通行及施設道路兩側排水溝使用，日後上揭道路戊○○應同 意續供本約16戶房屋所有權人通行使用，並由被告負擔闢建 道路、排水溝及道路舖設柏油路面等工程所需費用。嗣後， 被告將系爭房地出售予原告前，已於系爭土地上興建完成系 爭道路並交付使用，原告於系爭道路進出通行未遭阻礙。惟 因社區住戶不當停車影響通行，戊○○於110年底在道路右側 設置移動式三角錐以防止停車，然並未實質影響系爭道路通 行。且戊○○所設置鐵皮圍籬、柵欄及三角錐等障礙物，係於 系爭道路坐落之系爭土地與109-1地號土地之經界線上，並 未影響系爭道路之通行，又系爭道路係無尾巷，戊○○所分得 房地位於系爭道路後端，戊○○於其房地前設置移動性柵欄， 並未影響利用系爭道路前端通行之原告，且目前道路仍有6 至7米之寬度可使用。故依系爭道路現況而言，並未違反兩 造就系爭道路作為永久通行使用之約定。縱使認戊○○設置障 礙物屬於物之瑕疵，原告提起訴訟的時間已超過3年多，依 民法規定，其請求權已消滅。並聲明：㈠原告之訴及其假執 行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准免假執行。 三、參加人則以：系爭土地非原告與被告間不動產買賣契約書之 買賣標的，以買賣標的而言，並不存在物之瑕疵，自無由成 立物之瑕疵擔保責任問題，且系爭土地僅為計畫道路，並非 既成道路，戊○○僅提供系爭土地予被告開闢道路，供住戶通 行使用，非讓住戶任意停放車輛及佔用，所放置三角錐之作 為，亦不足妨礙住戶出入通行。 四、本院之判斷： 　㈠乙○○與被告於109年1月18日簽立不動產買賣契約，買賣標的 如附表編號1所示，於109年4月17日為所有權移轉登記；丁○ ○與被告於109年5月27日簽立不動產買賣契約，買賣標的如 附表編號2所示，於109年6月30日為所有權移轉登記；己○○ 與被告於109年4月27日簽立不動產買賣契約，買賣標的如附 表編號3所示，於109年6月2日為所有權移轉登記；甲○○與被 告於111年4月19日簽立不動產買賣契約，買賣標的如附表編 4所示，於111年5月19日為所有權移轉登記；丙○○與被告於1 11年3月9日簽立不動產買賣契約，買賣標的如附表編號5所 示，於111年4月26日為所有權移轉登記。是乙○○、丁○○、己 ○○、甲○○、丙○○分別為10號房地、28號房地、16號房地、26 號房地、30號房地之所有權人，有買賣契約書、土地登記第 一類謄本、建物登記第一類謄本在卷可參（見本院卷第31至 167頁），且未為兩造爭執，首堪認定。 　㈡兩造成立不動產買賣契約後，被告於109年5月4日簽立「道路 通行權同意書」予乙○○、丁○○、己○○，於111年5月6日簽立 「道路通行權同意書」予甲○○，於111年3月18日簽立「道路 通行權同意書」予丙○○。前開「道路通行權同意書」內容為 ：「立同意書人鎰群建設股份有限公司就其坐落於宜蘭市○○ ○段○○○段000000地號既成道路，茲無條件同意僅供文化鼎苑 (門牌：宜蘭市○○路○段000巷00號、28號、16號、30號、26 號)社區住戶永久通行使用，社區住戶不得用於其他用途。 倘有不實，願付一切法律責任。附件：⒈鎰群建設股份有限 公司與地主合建契約書有關道路通行權部分影本。⒉地籍圖 謄本。」又關於被告與戊○○之合建契約，其中第12條特約條 款約定「一、雙方約定由甲方(即戊○○)提供所有坐落宜蘭縣 ○○市○○○段○○○段000000○000000○000000地號等三筆8米計劃 道路用地供乙方(即被告)興建房屋時開闢道路通行及施設道 路兩側排水溝使用，日後上揭道路甲方應同意續供本約十六 戶房屋所有權人通行使用，闢建道路、排水溝及鋪設柏油路 面等工程所需經費全部由乙方負擔。」有原告提出被告所出 具之「道路通行權同意書」在卷為證（見本院卷第43至47、 73至77、99至103、125至129、155至159頁），且為兩造所 不爭執，可徵被告於興建系爭房地前，確與戊○○協議由被告 出資在戊○○所有之系爭土地上鋪設柏油道路及施設排水溝渠 ，以供住戶對外通行之用，被告並允諾原告會無條件提供系 爭道路供通行之用。 　㈢原告主張被告於系爭土地上所鋪設之系爭道路，現為戊○○施 設鐵皮圍籬、柵欄或放置三角錐，致原告通行受限，故被告 未依「道路通行權同意書」內容為給付且可歸責等語，被告 則辯稱其已依「道路通行權同意書」內容開闢系爭道路供原 告通行，戊○○在所有系爭土地上設置障礙物係為防免社區住 戶停放車輛，但未阻礙原告通行等語。查，本院會同宜蘭縣 宜蘭地政事務所人員至現場勘驗測量，系爭土地登記面積70 8.8平方公尺，位於原告所有系爭房地之所屬社區內，系爭 土地上鋪設柏油道路及排水溝蓋等排水設施，而柏油道路之 路面置有三角錐圍籬，不可通行範圍為151.15平方公尺，可 通行範圍為549.07平方公尺（寬度最寬6.27公尺、最窄6.17 公尺）；又社區臨路之大門前設有鋼鐵圍籬，占用面積8.58 平方公尺，有勘驗筆錄暨現場照片、宜蘭縣宜蘭地政事務所 113年11月1日土地複丈成果圖在卷可按（見本院卷第229至2 40、261頁），堪認被告已於系爭土地上開闢系爭道路完竣 ，而系爭道路上之三角錐圍籬及鋼鐵圍籬，為戊○○所設置， 則為兩造所不爭執，是系爭道路因戊○○設置三角錐圍籬及鋼 鐵圍籬，致可通行範圍有所減縮，然此並無礙車輛進出、通 行，有戊○○提出之系爭道路照片在卷為證（見本院卷第257 頁）；又系爭道路寬度縱因三角圍籬之設置而減縮，然可通 行之寬度最寬為6.27公尺、最窄為6.17公尺，依建築技術規 則建築設計施工編第2條（私設通路之寬度）規定：「基地 應與建築線相連接，其連接部分之最小長度應在2公尺以上 。基地內私設通路之寬度不得小於左列標準：一、長度未滿 10公尺者為2公尺。二、長度在10公尺以上未滿20公尺者為3 公尺。三、長度大於20公尺為5公尺。四、基地內以私設通 路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在1,000平方公尺 以上者，通路寬度為6公尺。」足見系爭道路寬度雖因三角 錐圍籬之設置減縮，仍足供總樓地板面積合計1,000平方公 尺以上之建築物通行，可證被告已依「道路通行權同意書」 內容為給付，即在系爭土地上設置系爭道路並供住戶通行之 用。 　㈣綜上所述，被告已依「道路通行權同意書」內容設置系爭道 路並供住戶通行，原告並未提出系爭道路無法通行之照片或 其他事證以證明被告未依上開內容履行之情，則原告主張被 告給付不完全而請求因系爭道路無法通行所致系爭房地交易 價值減少之損害賠償，要屬無據。 五、綜上所述，原告依民法第227條規定，請求被告給付乙○○145 萬元、丁○○185萬元、己○○1,575,000元、甲○○181萬元、丙○ ○185萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，均應併予駁回。 六、至原告聲請將本件囑託寶源不動產估價師事務所進行鑑定， 欲證明系爭房地因系爭道路無法通行致交易價值減少之損害 ，然被告所開闢系爭道路縱經戊○○設置障礙物，仍足供原告 通行使用，業經本院認定如前，故原告此部分調查證據之聲 請核無必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 舉證，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明 。　 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項前 段規定。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　 6　 　日 　　　　　　　　　民事庭法　官　高羽慧 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院 提出上訴狀（應附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日 　　　　　　　　　　　　 書記官　林欣宜 附表 原告 買賣標的 乙○○ 門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000巷00號房屋： 宜蘭縣○○市○○○段○○○段000000地號土地(權利範圍全部，重測後為農權段1206地號)，及同段3655建號建物(權利範圍全部，重測後為農權段1162建號)。 丁○○ 門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000巷00號房屋： 宜蘭縣○○市○○○段○○○段000000地號土地(權利範圍全部，重測後為農權段1213地號)，及同段3660建號建物(權利範圍全部，重測後為農權段1169建號)。 己○○ 門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000巷00號房屋： 宜蘭縣○○市○○○段○○○段000000地號土地(權利範圍全部，重測後為農權段1208地號)，及同段3657建號建物(權利範圍全部，重測後為農權段1164建號)。 甲○○ 門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000巷00號房屋： 宜蘭縣○○市○○○段○○○段000000地號土地(權利範圍全部，重測後為農權段1212地號)，及同段3659建號建物(權利範圍全部，重測後為農權段1168建號)。 丙○○ 門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000巷00號房屋： 宜蘭縣○○市○○○段○○○段000000地號土地(權利範圍全部，重測後為農權段1214地號)，及同段3661建號建物(權利範圍全部，重測後為農權段1170建號)。

2025-03-06

ILDV-113-重訴-48-20250306-1

重司調
三重簡易庭

履行契約

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事裁定 114年度重司調字第45號 聲 請 人 林正忠(即林進城之繼承人) 林正義(即林進城之繼承人) 林柏霖(即林進城之繼承人) 林在濰(即林進城之繼承人) 林雅嫻(即林進城之繼承人) 閻兆顯(即林進城、林湘真之繼承人) 閻昭伊(即林進城、林湘真之繼承人) 閻昭芸(即林進城、林湘真之繼承人) 林姿汶(即林進城之繼承人) 上九人共同 代 理 人 張銘珠律師 高宏文 相 對 人 龍美開發建設有限公司 法定代理人 蔡謝碧雲 上列當事人間履行契約調解事件，本院裁定如下： 　　主　文 本件移送臺灣臺北地方法院。 　　事 實 及 理 由 一、按當事人得以合意定第一審管轄法院；訴訟之全部或一部， 　　法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送於其 　　管轄法院，民事訴訟法第24條第1項、第28條第1項分別定有 　　明文。前揭規定準用於調解程序，同法第405條第3項亦有明 　　文。 二、本件聲請意旨略以：被繼承人林進城(下逕稱林進城)前於民 國103年4月20日與相對人簽訂土地合建契約書，約定由林進 城提供土地，相對人出資，共同合作興建大樓，嗣相對人與 林進城簽訂協議書，由林進城將系爭土地其中82.7平方公尺 以買賣方式移轉予相對人，若系爭合建契約因故解除或失效 ，相對人同意將上開土地移轉登記返還林進城；林進城業已 依約提供及交付系爭土地予相對人，遽興建大樓事宜延宕至 今仍未竣工、未申請使用執照，業已違反系爭合建契約，依 系爭合建契約第9條第2項、第17條第1項、第3項約定，相對 人應按每逾一日依總工程款1/1000金額支付賠償金，另相對 人未履行系爭合建契約，應依系爭協議書將系爭土地返還聲 請人，聲請人等為林進城之繼承人，為雙方履行系爭合建契 約事宜，爰聲請本件調解等語。 三、經查，被繼承人林進城與相對人訂立之土地合建契約書第20 條約定：「…因本契約及本合建大樓工程所產生之訴訟或糾 紛，均以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院。」，是被繼 承人林進城與相對人合意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄 法院，而聲請人等為被繼承人林進城之繼承人，應受該合意 管轄約款拘束，依首揭規定，本件應由臺灣臺北地方法院管 轄，聲請人等向無管轄權之本院聲請調解，顯係違誤，爰依 職權將本件移送於該管轄法院。 四、依民事訴訟法第405條第3項、第28條第1項，裁定如主文。 五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法 　　事務官提出異議，並繳納裁判費新台幣1000元。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭 　　　　　　　　　　　　司法事務官　黃奕婷

2025-03-05

SJEV-114-重司調-45-20250305-1

上
臺灣高等法院

返還不當得利等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第889號 上 訴 人 永陞建設股份有限公司 法定代理人 李金生 訴訟代理人 詹順發律師 被 上訴人 張拱文 訴訟代理人 劉文瑞律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國11 3年1月25日臺灣臺北地方法院112年度訴字第5381號第一審判決 提起上訴，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：兩造於民國104年3月9日訂立合建契約書（ 下稱系爭合建契約），約定提供伊所有坐落於臺北市○○區○○ 段○小段00地號土地（下稱系爭土地）作為建築基地之一， 供上訴人興建住宅大樓（下稱系爭合建案），待系爭合建案 完成後，再由上訴人依約分配房屋與停車位予伊，完成房地 所有權移轉登記。系爭合建案完工後，上訴人提出之「臺北 市○○區○○○路案（○○○○）交屋結算金額明細表」（下稱系爭 明細表），主張伊就分配所得如原判決附表「分得房屋」欄 所示之房屋（下合稱系爭房屋），應由伊負擔5％營業稅即新 臺幣（下同）165萬8,247元（下稱系爭營業稅），並逕自由 結餘款中扣除，未給付予伊。然依據兩造系爭合建契約第14 條第3項後段（下稱系爭條款）約定之真意，應由營業稅納 稅義務人即上訴人負擔營業稅，上訴人依約開立統一發票， 即已包含營業稅在內。再依77年7月1日修正施行之加值型及 非加值型營業稅法（下稱營業稅法）第32條第2、3項，已確 立買受人非營業人時，營業稅為「內含型」，兩造間系爭合 建契約屬於互易契約，準用買賣之規定，則伊移轉系爭土地 所有權取得系爭房屋所有權，上訴人系爭房屋之開價，依法 應為含營業稅之定價，系爭土地價值營業稅在內，伊無須另 行支付營業稅。則上訴人擅自抵扣系爭營業稅，無法律上原 因獲有利益，造成伊之損害，爰依民法第179條之規定，求 為命上訴人給付165萬8,247元，及加計自起訴狀繕本送達翌 日即112年11月9日起算之法定遲延利息；並陳明願供擔保請 准宣告假執行（原審判命上訴人如數給付，上訴人提起上訴 ）。答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：系爭條款約定系爭合建案所生之營業稅，由稅 法規定納稅義務人負擔，依營業稅法第14條第2項規定，營 業稅應先由銷售人即出賣人向買受人收取，後始生營業稅法 第2條第1款所指由營業人繳納該稅之義務，且依兩造107年1 月4日簽訂之建物起造分配協議書（下稱系爭分配協議）第4 條第1項亦約明被上訴人應負擔依法令規定須由被上訴人負 擔之稅費，足徵兩造已約定由被上訴人負擔營業稅。再依財 政部75年10月1日台財稅第7550122號及84年1月14日台財稅 第841601114號函釋（下分稱75年函釋及84年函釋），均表 明合建互易契約中，房屋與土地之「銷售額」需相等，即不 含營業稅之房屋價格須等於土地價格，被上訴人提供系爭土 地之價值，自未包含營業稅。財政部94年5月5日台稅二發字 第09404052670號函（下稱94年函釋）、司法院大法官釋字 第688號解釋（下稱釋字第688號解釋）及最高法院110年度 台上字第692號判決，均認營業稅依稅法規定應由買受人負 擔，是無論依系爭條款或依營業稅法相關規定，均應由被上 訴人負擔系爭營業稅。又被上訴人既於授權訴外人張拱勝為 代理人，於系爭明細表簽認，已生契約拘束力，被上訴人嗣 後爭執，自無可採，遑論被上訴人於審理中已多次自認其應 為營業稅之負擔者，系爭營業稅自應由被上訴人負擔等語置 辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。　　 三、兩造不爭執事項（見本院卷第158頁）： 　㈠兩造於104年3月9日訂立合建契約書（即系爭合建契約），由 被上訴人提供其所有坐落臺北市○○區○○段○小段00地號土地 （土地面積61平方公尺，所有權全部，即系爭土地）予上訴 人，與同小段5之2、9、55、56、57、59地號等7筆土地一併 興建住宅大樓（即系爭合建案），嗣系爭合建案完成後，被 上訴人分得如原判決附表「分得房屋」欄所示之5戶房屋（ 即系爭房屋）。 　㈡系爭合建契約為互易契約。 　㈢如附表「房地互易營業稅」欄所示共165萬8,247元（即系爭 營業稅）數額不爭執。 四、得心證之理由： 　㈠系爭合建契約是否已就營業稅負擔進行約定： 　⒈按所謂自認，指當事人對於他造所主張之事實承認其為真實 者。當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內 有拘束當事人及法院之效力，法院應以之為裁判之基礎，在 未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認事實相反 之認定。又依民事訴訟法第279條第3項規定，除別有規定外 ，自認人須以能證明與事實不符或經他造同意，始得為合法 撤銷自認（最高法院113年度台上字第1133號判決參照）。 　⒉系爭條款約定：「甲（即被上訴人）乙（即上訴人）雙方互 易之房地及乙方分攤之土地增值稅等稅費，權利義務雙方同 意互立憑證。其憑證之稅賦雙方同意依稅法規定之納稅義務 人各自負擔」等語（見原審卷第27頁）。而就系爭條款之後 段所約定之範圍確有包含營業稅乙情，被上訴人於原審112 年12月21日民事準備書狀，主張略以：「復依加值型及非加 值型營業稅法第2條第1款之規定銷售貨物或勞務之人為營業 稅之納稅義務人；故依據前揭規定與系爭合約（即系爭合建 契約）第14條之約定，應認兩造約定系爭合約第14條之真意 ，乃係由營業稅之納稅義務人（即上訴人）負擔營業稅甚明 」等語（見原審卷第160頁），已主張系爭條款約定範圍包 含系爭合建契約之營業稅。被上訴人更於本院113年10月7日 準備程序時稱：「（問：合建契約第14條第3項…約定範圍是 否包含本件營業稅？）是，即該條後段」等語（見本院卷第 134頁），再度就系爭條款約定範圍含營業稅等情為自認， 本院自應受其自認之拘束。被上訴人雖於113年11月21日綜 合辯論意旨狀改稱系爭條款未就營業稅之負擔為約定（見本 院卷第175頁）；另於本院114年2月11日審理時經本院確認 被上訴人答辯真意時，陳稱：「兩造並無明文約定營業稅由 何人負擔，我們主張應依營業稅法的規定」等語（見本院卷 第270頁），然被上訴人未曾證明其自認與事實不符，且上 訴人亦未同意被上訴人撤銷其自認，本院自應以被上訴人之 自認為裁判之基礎。 　㈡系爭條款所約定系爭營業稅之負擔對象為何人：　 　⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。而又當事人所訂立之契約真意 發生疑義時，法院應為闡明性解釋（單純性解釋），即依文 義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（通觀契約全文） 、歷史解釋（斟酌立約當時情形及其他一切資料）、目的解 釋（考量契約之目的及經濟價值），並參酌交易習慣與衡量 誠信原則，以檢視其解釋結果，是否符合兩造間權利義務之 公平正義（最高法院111台上字第2176號判決意旨參照）。 　⒉營業稅之納稅義務人如下：一、銷售貨物或勞務之營業人， 營業稅法第2條第1款定有明文。本件兩造約定由被上訴人提 供系爭土地做為系爭合建案基地之一，由上訴人興建房屋， 後續被上訴人以系爭土地占建築基地比例，再以垂直價值分 配方式取得部分房屋所有權，兩造間為合建契約等情，除有 系爭合建契約在卷可參（見原審卷第19至34頁），且為兩造 所不爭執。則於兩造系爭土地與系爭房屋之互易契約中，上 訴人為出售系爭房屋之營業人，為營業稅法第2條第1款所定 之納稅義務人，則系爭條款約定：「憑證之稅賦雙方同意依 稅法規定之『納稅義務人』各自負擔」等語，依文義解釋，兩 造應係約定由上訴人負擔營業稅，上訴人主張由被上訴人負 擔，難認與系爭條款文義相符。 　⒊又兩造簽立系爭合建契約，約定由被上訴人提供系爭土地， 供上訴人規劃興建系爭合建案，興建完成後，被上訴人取得 系爭房屋之所有權，上訴人取得系爭土地所有權，兩造就系 爭土地與系爭房屋成立互易契約，即以被上訴人所移轉系爭 土地之價額，為其取得系爭房屋之對價，而系爭土地之價格 係由專業之不動產估價師決定等情，經上訴人自述明確（見 本院卷第238頁），則參酌營業稅法第32條第2項明定營業人 對於應稅貨物或勞務之定價，應內含營業稅，斟酌交易習慣 上，非營業人進行交易時，通常認知營業人所告知之價格為 最終之定價，鮮有區分銷售額與營業稅之舉，故依系爭合建 契約訂立時交易習慣，兼衡量誠信原則，應認被上訴人無須 另行負擔營業稅。 　⒋上訴人雖主張依營業稅法第14條第2項規定，營業稅係由營業 人向買受人收取，故應由被上訴人負擔營業稅云云，然系爭 條款已直接就營業稅約定由納稅義務人負擔，系爭合建契約 中亦未如無營業稅法第14條第2項由營業人向買受人收取營 業稅之相關約定，自無從僅以營業稅法第14條第2項之規定 ，推論兩造締結系爭條款時，曾約定營業稅由上訴人向被上 訴人收取。 　⒌上訴人雖主張依據財政部75年、84年、94年之函釋、釋字第6 88號解釋及最高法院110年度台上字第692號判決，營業稅應 由被上訴人負擔云云，經查： 　⑴財政部75年函釋略以：「主旨：依照營業稅法施行細則第18 條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋 當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法 第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。說明：二 、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與 土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發 票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免 徵營業稅，房屋價款之發票，應加5％營業稅」等語（見原審 卷第125頁），僅在規範合建契約中銷售額之認定方式，應 以房屋或土地中價值較高者認定，目的在使核課之稅額明確 ，並未提及房屋價款之營業稅究應由何人負擔，自無從依該 解釋推論營業稅應由被上訴人負擔。 　⑵財政部84年函釋略以：「主旨：建設公司出資與地主合建分 屋，雙方互易房屋及土地時，其銷售額之計算及憑證之開立 ，仍應依本部台財稅第7550122號函之規定辦理。惟自77年7 月1日營業稅法第32條修正施行日起地主如非屬營業人者， 建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開立統一發票與地主。 說明：二、營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或 勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨 物之時價，從高認定。因此，合建分屋互易之房屋及土地之 『銷售額』應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地 之價格（土地免營業稅）」等語（見原審卷第127頁），係 在重申合建契約中，建設公司與地主互易房屋及土地時，銷 售額計算及憑證之開立方式仍應符合財政部75年函示，以房 屋或土地價值較高者認定，雙方銷售額之計算亦應相等，仍 係基於稅捐核課之觀點，闡釋銷售額認定方式，並無劃定房 地互易過程中營業稅應由何人負擔之意，無從據此認定營業 稅須由被上訴人負擔。 　⑶財政部94年函釋記載：「主旨：有關合建分屋房屋與土地互 易，建設公司依規定所開立統一發票之營業稅究應由何人負 擔乙案，復如說明，請查照。說明：…二、按加值型及非加 值型營業稅法第14條第2項規定，銷項稅額，指營業人銷售 貨物或勞務時，依規定應收取之營業稅額。同法第32條第2 項規定，營業人依規定計算之銷項稅額，買受人為營業人者 ，應與銷售額於同一發票上分別載明；買受人為非營業人者 ，應與銷售額合計開立統一發票。本案建設公司與地主合建 分屋，建設公司應依上開規定開立統一發票，該統一發票之 營業稅由建設公司向買受人（土地所有人）收取。」等語（ 見原審卷第131頁），係在表明建設公司於合建契約中所開 立之統一發票，應視買受人是否為營業人，判斷是否須將銷 項稅額與銷售額合併計算。函釋雖稱：「統一發票之營業稅 由建設公司向買受人（土地所有人）收取」等語，無非係重 申營業稅性質上係由消費者負擔之間接稅，並無變更營業稅 納稅義務人為營業人即上訴人之意，更無從以財政部94年函 釋認定兩造有約定由被上訴人負擔為營業稅。 　⑷釋字第688號解釋雖以：「依營業稅之制度精神，營業稅係對 買受貨物或勞務之人，藉由消費所表彰之租稅負擔能力課徵 之稅捐，稽徵技術上雖以營業人為納稅義務人，但經由後續 之交易轉嫁於最終之買受人，亦即由消費者負擔」等語，雖 闡釋營業稅係對消費者之負擔能力為稅捐之課徵，然未否定 營業稅之納稅義務人為營業人，反肯定因稽徵技術由營業人 作為營業稅納稅義務人之立法方式，自不能單以營業稅之制 度精神，認兩造系爭條款實係約定由被上訴人負擔營業稅。 　⑸至上訴人雖引用最高法院110年度台上字第692號判決為據， 然該案土地所有人與建商間合建契約就營業稅之負擔，係約 定：「依稅法規定由領受人負擔」等語，有該案判決可參， 與系爭合建契約中約定不同，是兩案情形不同，且該判決僅 諭令事實審法院應就兩造約定真意再為調查，並未表明應由 地主負擔營業稅，自不得作為系爭合建契約雙方約定之參考 。 　㈢又兩造系爭分配協議第4條約定：「甲方（即被上訴人）明確 瞭解且同意依合建契約書約定辦理，按甲乙（乙方即上訴人 ）雙方簽定之合建契約書第14條第5項約定，甲方分得之房 屋所需之複丈費、登記規費、契稅、印花稅、書狀費、代書 費、貸款保險費、各項規費及法令規定由甲方繳納之稅費等 、瓦斯設計裝置費及依公寓大廈管理條例應提列之管理基金 、預收管理費等，甲乙雙方依分配比例各自負擔（本項費用 預定於使用執照取得時繳付，交屋時按實際支付多退少補） 」等語（見原審卷第145頁），既約明兩造稅費負擔依系爭 合建契約辦理，而系爭合建契約中系爭條款約定由納稅義務 人即上訴人負擔營業稅，業經本院認定如前，上訴人主張依 系爭分配協議可知應由被上訴人負擔營業稅，難認有據。且 觀諸系爭協議書第4條內容，將複丈費、登記規費、契稅均 明列其上，而上開稅費分別為75元、1萬7,608元、1,359元 等情，有系爭明細表可憑（見原審卷第133頁），倘若兩造 果欲變更營業稅由被上訴人負擔，當無可能不將營業稅負擔 明確記載於系爭分配協議，卻僅以「法令規定由甲方繳納之 稅費」代稱，是依系爭分配協議約定之內容，難認兩造有就 營業稅之負擔為約定或變更。 　㈣上訴人雖主張被上訴人授權之訴外人張拱勝於系爭明細表簽 名，已承認系爭營業稅應由其負擔云云，然細繹系爭明細表 ，明細表上方表格係依據被上訴人分配系爭房屋及停車位分 別計算包含土地增值稅、瓦斯管線費、登記、複丈等各項費 用，並進而交互計算得出被上訴人尚應繳納（或可退還）之 金額。系爭明細表序號3為房地互易營業稅，表格下方計算 基準說明為：「房地互易交易稅依建成地所登記之建物面積 （含車位），以全案營建成本依各地主交換之權值比例計算 互易之價值開房屋發票之金額。」，系爭明細表最下方則有 「＊以上金額及項目已知悉並確認無誤。」等語，有上訴人 所提出系爭明細表在卷可考（見原審卷第133頁），勘認系 爭明細表目的僅在說明各項稅費之金額，簽名目的僅在於確 認稅費之計算有無錯誤，並無變更兩造就稅賦負擔合意之目 的，則訴外人張拱勝於系爭明細表上簽名，充其量僅能證明 被上訴人對於上訴人所計算各項稅費金額多寡不爭執，然無 從逕認兩造間已變更系爭營業稅負擔之合意，上訴人該部分 主張，自無可取。 　㈤上訴人主張被上訴人於原審112年12月21日準備狀、113年4月 12日民事答辯狀、113年7月22日答辯㈠狀、113年9月25日爭 點整理狀為自認應支付營業稅云云，經查： 　⒈被上訴人於原審112年12月21日準備狀，先係引用司法院大法 官釋字第688解釋文內容即：「是以，銷售貨物或勞務之營 業人項買受人收取之，買受人始為營業稅之負擔者」，後續 陳稱兩造間有互異契約，被上訴人以移轉土地作為取得房屋 之對價，依據前揭說明（即司法院大法官釋字第688號）， 被上訴人即買受人應負擔房屋之營業稅，然緊接表示：「買 受人『非屬營業人者』…其『價金已包含營業稅在內』」等語（ 見原審卷第156至157頁），則被上訴人此部分僅在表明雖依 營業稅法買受人將受營業稅之轉嫁，然被上訴人已於於互易 契約過程中，支付系爭房屋之營業稅，與其歷次答辯均無不 符，上訴人僅擷取被上訴人答辯中隻字片語，主張被上訴人 已自認需負擔系爭營業稅，難認可採。 　⒉而上訴人主張被上訴人分別於113年4月12日民事答辯狀、113 年7月22日答辯㈠狀、113年9月25日爭點整理狀為自認云云， 然觀上訴人主張之內容，無非就被上訴人所答辯被上訴人以 系爭土地作價與上訴人互易系爭房屋時，價格應已包含營業 稅等語，片段擷取，進而主張被上訴人已就其需負擔營業稅 為自認。又被上訴人於上開書狀中，縱曾引用財政部75年函 釋、84年函釋，或闡述營業稅法立法意旨係由消費者負擔營 業稅，均為被上訴人法律上所為之陳述，而非對於上訴人主 張之事實為承認，無從認定被上訴人曾為自認，上訴人該部 分主張，當有誤解，而不可採。 　㈥按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損 害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度。查系爭合建契約性質屬互易契約，營業稅納稅義務人 為營業人即上訴人，此乃其本於自身所為營業行為依法所應 負擔之稅捐義務，而依系爭條款已約定由上訴人負擔營業稅 ，且核與交易習慣及誠信原則無違，則因系爭合建案所產生 之系爭營業稅，即應由上訴人負擔。而兩造就上訴人有自行 扣減系爭營業稅之金額165萬8,247元，均不爭執，則上訴人 自屬無法律上原因獲有系爭營業稅之利益，從而，被上訴人 依民法第179條前段規定，請求上訴人應返還系爭營業稅金 額165萬8,247元，即屬有據，應予准許。　　　 五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段及 第203條分別定有明文。承前所述，本件被上訴人對於上訴 人之不當得利返還請求權屬未定期限之金錢債權，又係以支 付金錢為標的，依上揭規定，應自上訴人受催告時起始負遲 延責任。本件被上訴人之起訴狀於112年11月8日送達於上訴 人（見原審卷第97頁），則被上訴人請求自起訴狀繕本送達 翌日即112年11月9日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利 息，亦屬有據，應予准許。　　 六、綜上所述，被上訴人依民法第179條前段之規定，請求上訴 人給付165萬8,247元，及自112年11月9日起至清償日止，按 年息5％計算之利息自屬正當，應予准許。原審所為上訴人敗 訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　　民事第六庭　 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　周美雲 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　古振暉 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王　廷 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王詩涵

2025-03-04

TPHV-113-上-889-20250304-1

訴
臺灣士林地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第288號 原 告 楊昇建設股份有限公司 法定代理人 許憲宗 訴訟代理人 陳建勳律師 林靜怡律師 被 告 林恒毅 訴訟代理人 李晏榕律師 林亭妤律師 被 告 時代力量 法定代理人 王婉諭 訴訟代理人 劉育承律師 被 告 陳泰源 訴訟代理人 郭穎名律師 被 告 王寶萱 訴訟代理人 陳愷閎律師 程立全律師 上1人 複代理人 王雅楨律師 上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國114年2月 17日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：被告林恒毅（下稱林恒毅）之父、母即訴外人林 章義、林黃阿梅於民國109年12月13日就其等所有門牌號碼 臺北市○○區○○路00號房屋連同基地即臺北市大同區市○段0○ 段000○000地號土地所有權應有部分各2分之1（下稱系爭房 地）與原告簽訂委託辦理都市更新暨合作興建房屋契約（下 稱系爭都更合建契約），以由林章義、林黃阿梅提供系爭房 地，原告提供資金，依都市更新條例相關法令規定以實施都 市更新方式合作興建房屋，林恒毅因意欲向原告索要系爭都 更合建契約約定外之利益未果，竟與被告時代力量（下稱時 代力量）及其不分區立委候選人即被告陳泰源（下稱陳泰源 ）、被告王寶萱（下稱王寶萱），於如附表一至四所示時、 地，以如附表一至四所示言論，侵害原告之名譽、信用及商 譽，爰依民法第184條第1項前段、第195條第1項前段、後段 、第185條第1項前段規定，請求如訴之聲明各項所示等語。 並聲明：一、時代力量：㈠時代力量應將其如附表一編號1、 3所示時代力量官方網站上「都更不爛尾，地主要保障：力 拼都更業績，柯市府放水不把關，蔣市府跟進柯規蔣隨」文 章及照片移除。㈡時代力量將其如附表一編號2所示Youtube 時代力量New Power Party頻道【柯市府開綠燈的楊昇都更 案，誰來保障地主權益】影片下架。㈢時代力量應在其時代 力量官方網站公布本判決全文。㈣時代力量應於Youtube時代 力量New Power Party頻道以直播方式公布本判決主文及判 決要旨。二、陳泰源：㈠陳泰源應將其在臉書「陳泰源專任 約房仲》惡建商剋星」粉絲專頁上，於112年12月29日下午3 時30分發布，如附表二編號22、24至35 ，權限設定為公開 之文章及照片刪除。㈡陳泰源應將其在臉書「陳泰源專任約 房仲》惡建商剋星」粉絲專頁上，於112年12月29日下午3時4 5分發布，如附表二編號23至35，權限設定為公開之文章及 照片刪除。㈢陳泰源應於Youtube時代力量New Power Party 頻道以直播方式公布本判決主文及判決要旨。㈣陳泰源應在 其在臉書「陳泰源專任約房仲》惡建商剋星」粉絲專頁上公 布本判決全文。三、王寶萱應於Youtube時代力量New Power Party頻道以直播方式公布本判決主文及判決要旨。四、林 恒毅應於Youtube時代力量New Power Party頻道以直播方式 公布本判決主文及判決要旨。五、被告應連帶給付原告新臺 幣（下同）500萬元。六、前項部分，願供擔保，請准宣告 假執行。 二、被告則以：對於原告主張各項侵權行為所為答辯詳如附表一 至四「被告答辯」欄所載；又被告指述「續建機制不納契約 」、「0出資全額貸60億」、「楊昇建設在計畫書中使用市 府版的資料，卻偽稱是中央版」等內容，有委託辦理都市更 新暨合作興建房屋契約書、臺北市都市更新及爭議處理審議 會第558次會議紀錄、都市更新事業計畫案現金流量表、臺 北市申請建造執照案件液化潛能分析調查表可稽，與事實相 符，縱與事實略所不符，被告亦已透過蒐集、分析相關資料 為合理查證，有相當理由確信為真實，亦不負侵權行為之損 害賠償責任；且本件都更案地主係於112年8月1日以律師函 催告原告應於112年12月31日前與更新單元內百分之80以上 土地及合法建築所有權人簽署都更合建契約，完成更新單元 整合義務，地主復於113年2月21日再以律師函催告原告應於 113年5月24日完成更新單元整合義務，並於113年5月25日以 律師函為解除合建契約之意思表示，被告於112年12月29日 召開記者會後，地主亦未以此為由解除合建契約，而係一再 催告原告履行契約未果後，始於113年5月25日解除契約，本 合建案之契約解除與被告召開記者會，並無任何因果關係存 在，亦不足以證明被告召開記者會對於原告商譽造成損害， 且原告自100年12月13日遭臺北市政府駁回都市更新事業計 畫後，迄今已超過12年均未再次向臺北市政府提出任何都市 更新事業計畫，原告迄未完成都市更新事業計畫，顯逾一般 土地整合及都市更新事業計畫之合理期間，遲延係可歸責於 原告，並非被告召開記者會對原告商譽造成重大損害或影響 ；縱原告名譽遭受損害，因其為法人，無精神上痛苦之可言 ，不得依民法第195條第1項前段規定，請求非財產上損害賠 償；原告請求被告以直播方式公布本判決主文及判決要旨， 涉及強迫被告表意自由，並非回復名譽之適當方式，縱認被 告構成侵權行為，以公開刊載法院判決被害人勝訴啟事或判 決書之方式，即可適當回復原告名譽等語，資為抗辯。並聲 明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決， 請准供擔保免為假執行。 三、本院得心證之理由： 　㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、 貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非 財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第1 項前段、第195條第1項前段分別定有明文。次按大法官釋字 第509號解釋闡釋人民言論自由之基本權利應受最大限度之 維護，但為兼顧對個人名譽及公共利益之保護，法律得對言 論自由依其傳播方式為合理之限制。刑法第310條第1項及第 2項之誹謗罪係保護個人法益而設，同條第3項前段規定係對 言論內容與事實相符者予以保障。行為人雖不能證明言論內 容為真實，但依其所提證據資料，認為行為人有相當理由確 信其為真實者，即不能以誹謗罪之刑責相繩。旨在衡平憲法 所保障之言論自由與名譽等基本人權而為規範性之解釋，屬 因基本權衝突所為具有憲法意涵之法律原則，為維護法律秩 序之整體性，就違法性價值判斷上趨於一致，在民事責任之 認定上，亦應考量上開解釋所揭櫫之概念及刑法第310條第3 項、第311條除外規定，作為侵害名譽權行為阻卻不法事由 之判斷準據。又言論可分為「事實陳述」及「意見表達」， 前者有真實與否之問題，具可證明性，行為人倘就事實陳述 之言論，經合理查證，且依查證所得資料，有相當理由確信 其為真實者，縱事後證明所言與事實不符，亦不能令負侵權 行為之損害賠償責任；倘依行為人所舉客觀事證，足認於發 表該言論當時，有相當理由確信其為真實者，亦同，而意見 表達之言論，乃行為人表示自己之見解或立場，屬主觀價值 判斷之範疇，無真實與否可言，行為人對於可受公評之事， 如未使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可認係善意發表適 當評論者，不具違法性，非屬侵害他人之名譽權，亦不負侵 權行為之損害賠償責任（最高法院109年度台上字第427號判 決意旨參照）。 　㈡原告主張被告於如附表一至四所示時、地，有如附表一至四 所示言論，被告對此並不爭執（見本院卷二第184至185頁） ，堪認原告主張之上開事實，均屬真實。　 　㈢茲就被告所為如附表一至四所示各項言論，是否構成侵權行 為，分別審酌如下：　 　⒈如附表一即時代力量部分： 　⑴如附表一編號1-1「都更不爛尾，地主要保障：力拼都更業績 ，柯市府放水不把關，蔣市府跟進柯規蔣隨」，時代力量為 督促臺北市政府妥善處理都市更新案件，避免都市更新發生 爛尾，而發表上開言論，係對於可受公評之事，未使用偏激 不堪之言詞而為意見表達，可認係善意發表適當評論，不具 違法性，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並不 可採。 　⑵如附表一編號1-2「時代力量不分區候選人陳泰源、王寶萱， 今（29）日與《台北市大同區市○段○○00地號等63筆土地都市 更新事業計畫案》地主，共同召開『柯市府開綠燈的楊昇都更 案，誰來保障地主權益』記者會，揭露建商楊昇建設違背都 更計畫書，不願將續建機制納入合約、涉嫌偽造文書，北市 府卻消極以對。時力並提出三大都更改革訴求，保障參與都 更地主權益與人民生命財產安全」，「柯市府開綠燈的楊昇 都更案，誰來保障地主權益」為記者會標題，綜合後段「北 市府卻消極以對。時力並提出三大都更改革訴求，保障參與 都更地主權益與人民生命財產安全」，足見係意在督促臺北 市政府把關原告應依據都市更新計畫書進行本件都市更新案 ，以保障地主權益，係對於可受公評之事，未使用偏激不堪 之言詞而為意見表達，可認係善意發表適當評論，不具違法 性，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並不可採 ；「揭露建商楊昇建設違背都更計畫書，不願將續建機制納 入合約」部分，依原告提出都市更新事業計畫書內容雖記載 「（二）續建機制1.本契約有續建機制…」，然原告與地主 林章義、林黃阿梅簽訂之「委託辦理都市更新暨合作興建房 屋契約書」（見本院卷一第158至163頁），並未如計畫書所 載將續建機制納入與地主之合建契約中，且依111年9月16日 臺北市都市更新及爭議處理審議會第558次會議紀錄，原告 於該次會議中亦明確承認「另本案實施者與所有權人之合建 契約中並未提供續建機制，續建機制亦屬額外之要求」等語 （見本院卷二第167頁），堪認時代力量上開言論與事實相 符，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，亦不可採 ；「涉嫌偽造文書」部分，係對於可受公評之事，未使用偏 激不堪之言詞而為意見表達，可認係善意發表適當評論，不 具違法性，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，亦 非可採。 　⑶如附表一編號1-3「陳泰源表示，此案不論是送件版、公聽會 版還是最終核定版計畫書，統統載明『本契約有續建機制』， 而市府也須依照計畫書載明的內容才給楊昇審核通過；然而 楊昇建設就是不願將計畫書裡載明的續建機制納入契約，起 造人與都更實施者都是楊昇建設，而非由建經公司擔任起造 人來確保續建機制，然而市府竟表示『民間私契糾紛，政府 不介入』，這種事前放水、事後不把關、若成爛尾樓干市府 何事的態度，讓人不懷疑官商勾結也難！」，「此案不論是 送件版、公聽會版還是最終核定版計畫書，統統載明『本契 約有續建機制』…然而楊昇建設就是不願將計畫書裡載明的續 建機制納入契約」部分，與事實相符，詳如上⑵所述；「市 府竟表示『民間私契糾紛，政府不介入』，這種事前放水、事 後不把關、若成爛尾樓干市府何事的態度，讓人不懷疑官商 勾結也難」部分，係對於可受公評之事，未使用偏激不堪之 言詞而為意見表達，可認係善意發表適當評論，不具違法性 ，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並不可採。 　⑷如附表一編號1-4「都更案地主林先生認為，楊昇建設的事業 計畫書是騙人的！根據『都市更新條例』裡的『風險控管』都一 定要有防爛尾樓的『續建機制』，但本都更案竟沒有，建商不 願白紙黑字把續建機制納入地主合約之中，地主從2021年起 向市府反映至今，但市府卻以私人契約為由持續開綠燈讓都 更案通過所有審查，使地主暴露於高風險之中」，「建商不 願白紙黑字把續建機制納入地主合約之中」部分，與事實相 符，詳如上⑵所述；其餘部分言論，係對於可受公評之事， 未使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可認係善意發表適當 評論，不具違法性，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及 商譽，並不可採。　 　⑸如附表一編號1-5「陳泰源提到，過去兩大知名爛尾樓《凱旋 大苑》、《泊山妍》都有資本額比過低的問題，而本案根據楊 昇送交建管處之財務計畫『銷售總收入』高達108億元，對比 楊昇的資本額僅3.8億元，也就是銷售資本額比才3.5%，比 例懸殊。更讓人憂心的是，本案幾乎是建商零出資、60億全 額貸款，加上其他進行中的建案，再加上楊昇還有別處的都 更案在進行，過度財務槓桿形成高度風險」，「對比楊昇的 資本額僅3.8億元」部分，依據股份有限公司變更登記表記 載（附於本院限制閱覽卷），原告之資本總額及實收資本額 均確為380,000,000元，堪認此部分言論與事實相符；「本 案幾乎是建商零出資、60億全額貸款」部分，依原告提出現 金流量表（見本院卷一第90頁），「現金流出」之「融資本 金返還」項目中記載「融資本金」總計應返還「5,982,507, 767」，與「現金流入」之「專案融資＋實施者自有資金」項 目中記載總計「5,982,057,767」完全相符，亦即原告出資 即為0元，堪認此部分言論與事實相符；其餘部分言論，係 對於可受公評之事，未使用偏激不堪之言詞而為意見表達， 可認係善意發表適當評論，不具違法性，原告主張上開言論 侵害其名譽、信用及商譽，並不可採。　 　⑹如附表一編號1-6「都更案地主林先生更直指，事業計畫書中 ，建商送件的明明是『台北市政府版』的圖說，卻謊稱來自『 經濟部中央地質調查所』的資料，且該都更案位處『中度潛勢 區』，因此只做連續壁，沒做地盤改良。然而事實是，根據 中央的版本，該區根本就是『高度潛勢區』，也就是說，楊昇 拿『顯示中度的市府版』謊稱資料來自『（顯示高度的）中央 經濟部』」，「建商送件的明明是『台北市政府版』的圖說， 卻謊稱來自『經濟部中央地質調查所』的資料」及「楊昇拿『 顯示中度的市府版』謊稱資料來自『（顯示高度的）中央經濟 部』」部分，依原告於起訴狀中自陳「3.本合建案於建築開 發時，委託開泰工程有限公司所為地質調查，本合建案基地 土壤液化潛能指PL評估結果屬中度液化，有地基調查報告書 （原證17）可稽。4.因台北市申請建造執照案件液化潛能分 析調查表制式格式僅列『經濟部中央地質調查所』，原告依上 開報告書內容勾選中度（參原證16）」等語（見本院卷一第 21頁），然依據臺北市申請建造執照案件液化潛能分析調查 表（見本院卷一第96頁），「查詢經濟部中央地質調查所土 壤液化潛勢查詢系統，本案基地屬□高度□中度□低度液化 潛能區」之欄位，確實限定應依據經濟部中央地質調查所土 壤液化潛勢查詢系統之資料內容勾選，且該調查表之次一欄 位，亦有「本案於設計規劃階段，已委由＿＿公司進行地質調 查鑽探，鑽探報告簽證技師為＿＿。依鑽探報告第＿＿頁評估本 案基地屬□高度□中度□低度液化潛能區」之內容，堪認原 告確未於臺北市申請建造執照案件液化潛能分析調查表中依 據經濟部中央地質調查所土壤液化潛勢查詢系統之資料內容 勾選為「高度液化潛能區」；「只做連續壁，沒做地盤改良 」部分，原告於上開調查表中，僅勾選「連續壁」，並未勾 選「□地盤改良，工法型式□擠壓砂樁工法□動力夯石工法 □礫石樁工法 □振動揚實工法□振動夯實（Blasting）工 法」等項目（見本院卷一第96頁），亦堪認原告確未採取地 盤改良之工法，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽 ，並不可採。 　⑺如附表一編號1-7「陳泰源研判，楊昇為了節省地質改良費用 ，選擇較寬鬆的北市府版本資料申請核定，並謊稱是中央經 濟部版本，讓潛勢評估從『高度』變成『中度』，這是涉及生命 財產安全的嚴重瑕疵，呼籲檢調單位偵查是否有人謀不臧等 不法情事」，係本於上⑹所揭事實，對於可受公評之事，未 使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可認係善意發表適當評 論，不具違法性，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商 譽，並不可採。　 　⑻如附表一編號1-8「王寶萱指出，台北市平均屋齡已超過37年 為六都之最，且屋齡達30年以上的老屋數量累積也逾65萬戶 ，都更迫在眉睫！然而，地主因處於資訊極不對稱而遭不肖 建商坑殺事件時有所聞，內政部長林右昌卻竟公然反對『老 屋改建之定型化契約』及『納入消保法』，讓地主擔心受害而 使都更牛步」，言論內容並非針對原告，且係對於可受公評 之事，未使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可認係善意發 表適當評論，不具違法性，原告主張上開言論侵害其名譽、 信用及商譽，並不可採。 　⑼如附表一編號1-9「最後，時代力量提出保障參與都更地主權 益、保障人民財產安全的都更改革三大訴求：一、用什麼資 料申請都更案，就該依照原本的計畫內容執行，否則市府應 當介入終止，而不是事前沒把關，事後以『民間私契』為由不 介入。二、為保障地主財產及預售屋承購戶，要求楊昇落實 白紙黑字承諾，讓『續建機制』納入地主信託合約，才能達到 風險控管的SOP。三、土壤液化潛勢圖必須統一，別再讓『地 方市府版』與『中央經濟部版』發生資訊落差而讓民眾對於政 府機關的公信力產生質疑，並要求建商申請都更案時必須採 取較嚴格的版本，以保障人民生命財產安全」，係本於上⑵ 、⑹所揭事實，對於可受公評之事，未使用偏激不堪之言詞 而為意見表達，可認係善意發表適當評論，不具違法性，原 告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並不可採。 　⑽如附表一編號2部分，「續建機制不納契約」同上⑵所述，「0 出資全額貸60億」同上⑸所述，「土壤液化涉偽造文書」同 上⑹所述，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並 不可採。　 　⑾如附表一編號3部分，「楊昇0出資貸60億資本額過低又全額 貸將地主置於高度風險」同上⑸所述，「契約不納續建機制 」同上⑵所述，「高度變中度！貍貓換太子？土壤液化潛勢 圖用市府版卻謊稱中央版」同上⑹所述，原告主張上開言論 侵害其名譽、信用及商譽，並不可採。 　⒉如附表二即陳泰源部分： 　⑴如附表二編號1、2、5、6、9、10「都更不爛尾」、編號3、4 、7、8、11、12「地主要保障」，均係對於可受公評之事， 未使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可認係善意發表適當 評論，不具違法性，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及 商譽，並不可採。　 　⑵如附表二編號13「現在坐在我的右手邊的這一位，呃林先生，他就是位在這個太原路啊，大同區太原路的這個都更案，這個都更案的受害地主的代表」，係對於可受公評之事，未使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可認係善意發表適當評論，不具違法性，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並不可採。　 　⑶如附表二編號14「第一個就是有關於這個續建機制啊，我們 都知道，其實如果說呃，假設建商的財務槓桿操作過爆的話 ，他萬一發生財務危機宣布倒閉，那必須就要啟動續建機制 ，找其他接手的建商好來接續這個案子，好讓這個案子可以 順利進行啊，所以呢呃，第一個就是針對續建機制，那第二 個就是我們要指出，這個案子非常弔詭的地方，有很明顯的 這個官商勾結的情況，因為建商竟然這個高達60億，將近60 億的建案，竟然全額貸，建商完全不用自掏腰包，花自己的 一毛錢來蓋房子，然後財務槓桿開到爆，他自己的資本額才 3億多」，係本於上⒈⑵、⑸所揭事實，對於可受公評之事，未 使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可認係善意發表適當評 論，不具違法性，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商 譽，並不可採。 　⑷如附表二編號15「那更重要的是，疑似好這個偽造文書，使 公務人員登載不實，他把這個土壤液化潛勢圖，拿這個市政 府的中度，比較不危險的版本，結果故意去填寫，是中央經 濟部地質調查所的版本，但是中央的版本，其實是高度危險 的顯示區，土壤液化就必須要做地質改良，所以我們也合理 的懷疑，呃就是呃，指控啊建商就是為了要省錢，不想要做 地質改良，所以呢就謊稱是中度的土壤液化」，係本於上⒈⑹ 所揭事實，對於可受公評之事，未使用偏激不堪之言詞而為 意見表達，可認係善意發表適當評論，不具違法性，原告主 張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並不可採。 　⑸如附表二編號16「那不論是呃，柯市府的送件版，公聽會會 版還是蔣市府的核定版，上面都白紙黑字，在計畫書都清清 楚楚寫說，要把續件機制納進去，要讓地主有保障，可是實 際上哎，建商卻不願意這麼做，實際上是沒有的，他不願意 寫進跟地主之間的契約裡面，那地主也有去反映，你沒有把 續簽機制放進去，那不是把地主放在風險之中嗎，那萬一變 爛尾樓的時候怎麼辦呢，好結果，沒有想到，台北市政府的 回應竟然是說，哦我不介入民間的私權糾紛，你們要吵自己 去法院吵，可以這樣子嗎，你在事業計畫書給人家核定送件 版，公聽會版核定版你都給人家核定了，白紙黑字，計畫書 裡面都有續建機制啊，結果竟然卻睜一隻眼閉一隻眼，放水 不把續建機制放進去，現在卻推脫說哦，這個是民間的私權 的糾紛，市政府不介入，你審核給人家審核通過，然後現在 建商不願意按照契約走，不願意按照計畫書執行，結果你卻 說哦，你們地主自己去跟建商去法院吵可以這樣子嗎」，係 本於上⒈⑵所揭事實，對於可受公評之事，未使用偏激不堪之 言詞而為意見表達，可認係善意發表適當評論，不具違法性 ，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並不可採。 　⑹如附表二編號17「這個第二個要講的是，關於這個資本額過 低，好就是全額貸，建商全額貸這件事情，我覺得真的實在 是太誇張了，因為呢我們都知道哈，呃過去呢，有兩個非常 知名的爛尾樓，好比如說，以這個樹林區的這個爛尾樓，凱 旋大院來講啊，他的這個建案總銷金額是15億哦，但是呢那 個爛尾樓的建商呢，資本額就6,000萬而已，6,000萬的建商 要賣15億的一個案子，所以他變爛尾，那他的銷售資本額比 呢，是才4%而已，好那再來，以北投的這個博山岩的爛尾樓 來說，它的總銷金額是12億，那北投的建商呢，那個倒閉的 建商的資本額，只有7,500萬啊，所以呢，他的這個銷售資 本額比也才6%而已，我們都已經覺得這個比例過低，財務槓 桿已經操作過高了，結果萬萬沒有想到，現在有一個更誇張 的。好，我們這個太原路的這個都更案的案子呢，它的總銷 金額，銷售總收入高達108億，可是呢這個楊昇建設呢，它 的資本呢，才3.8億而已，也就是它的這個銷售資本額比才3 .5%，比樹林的爛尾樓的建商，跟北投爛尾樓的建商，那個 那個銷售資本額比，差距更大更低，更重要的是，這個案子 事業計畫書裡面寫的，在就是蔣萬安通過的核定版，竟然是 全額貸，將近59億多，將近快60億元的，這個蓋房子的這個 成本，建商竟然完全不用自掏腰包，花自己的一毛錢來蓋房 子，就跟信託銀行，也就是台新銀行，借了將近快60億來蓋 房子，房子蓋好了完售了之後，再還給信託銀行，將近快60 億，完全不用出任何一毛錢，可以這樣子一路開綠燈，財務 槓桿操作到這麼大，這麼誇張嗎」，係本於上⒈⑸所揭事實， 對於可受公評之事，未使用偏激不堪之言詞而為意見表達， 可認係善意發表適當評論，不具違法性，原告主張上開言論 侵害其名譽、信用及商譽，並不可採。 　⑺如附表二編號18「啊這個萬一，這不就是為了要預防中國的 恆大，碧桂園當時無限融資的慘況，我們就可以預言吶，在 台灣是不是要重重重複上演呢？這個是一個很很可怕的金融 風暴的危機，我們也呼籲金管會務必要介入調查，哪有全額 貸60億元這件事情啊，難怪，你們那個國民黨中的候選人侯 友宜，也在那邊叫年輕人1,500萬全額貸，怎麼國民黨都在 全額貸啊，蔣市府也在全額貸，這怎麼一回事」，係本於上 ⒈⑸所揭事實，對於可受公評之事，未使用偏激不堪之言詞而 為意見表達，可認係善意發表適當評論，不具違法性，原告 主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並不可採。 　⑻如附表二編號19「最後一個最誇張的還有一個，就是使公務 人員登載不實。好，這個有關於這個土壤液化這件事情，我 先簡單跟大家報告，土壤液化呢，基本上有兩個網站，兩個 版本，一個是台北市政府的版本，台北市政府的版本在太原 路這個案子呢，它的土壤液化是中度潛勢區，也就是相對比 較不危險的，那但是，如果是中央經濟部的地質調查所的版 本，是高度潛勢區，也就是比較危險的，那如果是高度潛勢 區的話呢，就一定要花錢來做這個地質改良，好一定要花錢 做地質改良，這樣子，住戶的生命財產才可以受到保障，但 萬萬沒有想到呢，這個事業計畫書裡面，建商楊昇建設竟然 他拿比較不危險的台北市政府版本的中度潛勢區，結果登記 為說，我用的是中央那那個經濟部地質調查所的版本，這根 本就是狸貓換太子，而且也涉及使公務人員登載不實。所以 我們在這邊呼籲蔣萬安市府，務必懸崖勒馬，這個事業計畫 書大大有問題，你怎麼可以把這個中央的高度的，故意寫說 你用的是中央的，可是卻拿市府的中度，讓人民以為它是安 全的，所以這個建商怎麼可以為了省錢為了不花錢，完全零 出資，財務槓桿操作到爆，將近60億，為了省錢，他不願意 花五六百萬元，把續建機制放進去，為了省錢，他不願意把 這個呃這個，他故意把這個土壤液化偽造文書齁，高度寫成 中度齁，那這這個很明顯就是官商勾結，把人民的生命跟財 產齁，是就是完完全的擺在第一順位，第二之後，好這個很 明顯就官商勾結」，係本於上⒈⑵、⑸、⑹所揭事實，對於可受 公評之事，未使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可認係善 意發表適當評論，不具違法性，原告主張上開言論侵害其名 譽、信用及商譽，並不可採。 　⑼如附表二編號20「我再快速補充一下林先生，剛才他的意思 是說，一般我們建商在蓋房子啊，實施者實施者就是建商， 但是呢，為了要避免球員兼裁判它的起造人，必須要是建築 經理公司，也就是簡稱建經公司，這樣子呢，呃續建機制才 可以納入，但是因為這樣子做呢，一來建商無法球員兼裁判 ，二來建商還必須另外再花五六百萬元，把續建機制放進去 」，係本於上⒈⑵所揭事實，對於可受公評之事，未使用偏激 不堪之言詞而為意見表達，可認係善意發表適當評論，不具 違法性，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並不 可採。 　⑽如附表二編號21「與王寶萱、林恒毅共同手舉『楊昇0出資貸6 0億資本額過低又全額貸將地主置入高度風險』、『契約不納 續建機制柯市府不把關開綠燈』、『高度變中度狸貓換太子？ 土壤液化潛勢圖用市府版卻謊稱中央版』，並與背景『柯市府 開綠燈的楊昇都更案誰來保障地主權益續建機制不納都更0 出資全額貸60億土壤液化涉偽造文書』背景合影」，係本於 上⒈⑵、⑸、⑹所揭事實，對於可受公評之事，未使用偏激不堪 之言詞而為意見表達，可認係善意發表適當評論，不具違法 性，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並不可採 。 　⑾如附表二編號22「【全額貸近60億元、楊昇建設竟零出資蓋 房？不按計畫書執行、涉偽造文書讓土讓液化高度變中度： 柯市府放水，蔣市府不把關】…今天，寶萱與我和地主代表 林恒毅先生，共同針對《台北市大同區市○段○○00地號等63筆 土地都市更新事業計畫案》召開記者會，揭露楊昇建設違背 都更計畫書，不願將『續建機制』納入合約、並涉嫌偽造文書 、使公務人員登載不實、官商勾結、放任建商全額貸零出資 蓋房、使地主生命財產安全置於高度風險之中及金融體制崩 壞於不顧，北市府消極以對，呼籲社會大眾用力關注！…【 建商不願按照市府審核通過的計畫書內容放入續建機制，結 果市府竟回：不介入私權糾紛？】…此案的都更事業計畫書 ，不論是柯文哲主政時期審核通過的送件版、公聽會版，還 是蔣市府最終的核定版，統統載明『本契約有續建機制』，而 市府也依計畫書載明的內容才給楊昇審核通過。…然而，楊 昇建設就是不願將續建機制納入契約，讓『起造人』（理應為 建經公司）與『實施者』都是楊昇建設，而非由建經公司擔任 起造人來確保續建機制，對此，北市府竟表示『民間私契糾 紛，政府不介入』！？這種事前放水、事後不把關、若成爛 尾樓干市府何事的態度，讓人不懷疑官商勾結也難！都更案 地主林先生表示，他從2021年起向柯文哲主政時期的北市府 反映至今，市府始終以私契為由持續開綠燈，讓都更案通過 所有審查，使地主暴露於高風險之中。…【小孩玩大車？3.8 億元資本額整合108億元都更案？楊昇建設全額貸、零出資 、財務槓桿開到爆？】…過去兩大知名爛尾樓《凱旋大苑》、《 泊山妍》都有資本額比過低的問題，而本案根據楊昇送交建 管處之財務計畫『銷售總收入』高達108億元，對比楊昇的資 本額僅3.8億元，也就是銷售資本額比才3.5%，比例懸殊。… 更讓人憂心的是，本案幾乎是建商零出資、近60億全額貸款 ，再加上楊昇還有別處都更案在進行，過度財務槓桿形成超 高度風險。…【土壤液化高度變中度以省地質改良費用？楊 昇建設涉嫌偽造文書？】…都更案地主林先生直指，事業計 畫書中，建商送件的明明是『台北市政府版』的圖說，卻謊稱 來自『經濟部中央地質調查所』的資料，且該都更案位處『中 度潛勢區』，因此只做連續壁，沒做地盤改良。然而事實是 ，根據中央的版本，該區根本就是『高度潛勢區』，也就是說 ，楊昇拿『顯示中度的市府版』謊稱資料來自『（顯示高度的 ）中央經濟部』。…換句話說，我們研判楊昇為了節省地質改 良費用，選擇較寬鬆的北市府版本資料申請核定，卻謊稱是 中央經濟部版本，讓潛勢評估從『高度』變『中度』，這是涉及 生命財產安全的嚴重瑕疵，呼籲檢調單位偵查是否有人謀不 臧等不法情事。…【藍綠白都是財團派，搶當建商好朋友？ 】…台北市平均屋齡已超過37年為六都之最，且屋齡達30年 以上的老屋數量累積也逾65萬戶，都更迫在眉睫！然而，地 主因處於資訊極不對稱而遭不肖建商坑殺事件時有所聞，內 政部長林右昌卻竟公然反對『老屋改建之定型化契約』及『納 入消保法』，讓地主擔心受害而使都更牛步，卻還要被扣上 貪婪帽子，實在不公。…【時代力量，都更改革三大訴求】 一、用什麼資料申請都更案，就該依照原本的計畫內容執行 ，否則市府應當介入終止，而不是事前沒把關，事後以『民 間私契』為由不介入。二、為保障地主財產及預售屋承購戶 ，要求楊昇落實白紙黑字承諾，讓『續建機制』納入地主信託 合約，才能達到風險控管。三、土壤液化潛勢圖必須統一， 別再讓『地方市府版』與『中央經濟部版』發生資訊落差而讓民 眾對於政府機關的公信力產生質疑，並要求建商申請都更案 時必須採取較嚴格的版本，以保障人民生命財產安全。…時 代力量 New Power Party時代力量立法院黨團、王寶萱、林 右昌UChange、柯文哲、蔣萬安、#楊昇建設、#續建機制、# 使公務人員登載不實、#偽造文書、#官商勾結、#土壤液化 、#地質改良、#全額貸」，係本於上⒈⑵、⑸、⑹所揭事實，對 於可受公評之事，未使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可 認係善意發表適當評論，不具違法性，原告主張上開言論侵 害其名譽、信用及商譽，並不可採。　 　⑿如附表二編號23「黑心建商滿街跑，就是因為藍、綠、白， 統統全部都可接受財團建商的政治獻金。只有時代力量，是 唯一，拒絕財團建商，一切形式的贊助，連礦泉水都退貨拒 收。​過去，柯文哲市長，施政評比，倒數第一名，新竹市 長高虹安，施政民調同樣倒數。​今日最新，立院記者聯誼 會立委評鑑，本屆立委：民眾黨，一席立委都沒有進入排行 榜，而時代力量的三席，統統都在前十名，而且鐵娘子陳椒 華老師，還是第一名！所以，講個笑話，柯文哲說，他站在 年輕人這邊，柯文哲說，他施政執行力最強，柯文哲說，他 能實現居住正義。時代力量 New Power Party、王婉諭、立 法委員陳椒華、邱顯智、台灣民眾黨、柯文哲、高虹安」， 係對於可受公評之事，未使用偏激不堪之言詞而為意見表達 ，可認係善意發表適當評論，不具違法性，原告主張上開言 論侵害其名譽、信用及商譽，並不可採。　 　⒀如附表二編號24、25、32、33、34、35部分，「續建機制不 納契約」同上⒈⑵所述，「0出資全額貸60億」同上⒈⑸所述， 「土壤液化涉偽造文書」同上⒈⑹所述，原告主張上開言論侵 害其名譽、信用及商譽，並不可採。　 　⒁如附表二編號26部分，係本於上⒈⑵所揭事實，對於可受公評 之事，未使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可認係善意發 表適當評論，不具違法性，原告主張上開言論侵害其名譽、 信用及商譽，並不可採。　 　⒂如附表二編號27、28部分，係本於上⒈⑸所揭事實，對於可受 公評之事，未使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可認係善 意發表適當評論，不具違法性，原告主張上開言論侵害其名 譽、信用及商譽，並不可採。　 　⒃如附表二編號29、30、31部分，係本於上⒈⑹所揭事實，對於 可受公評之事，未使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可認 係善意發表適當評論，不具違法性，原告主張上開言論侵害 其名譽、信用及商譽，並不可採。　 　⒊如附表三即林恒毅部分：　 　⑴如附表三編號1、3、5「都更不爛尾」、編號2、4、6「地主 要保障」，均係對於可受公評之事，未使用偏激不堪之言詞 而為意見表達，可認係善意發表適當評論，不具違法性，原 告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並不可採。 　⑵如附表三編號7「那正常的規矩就是說，我們在做有續建的話 ，起造人必須要用建築經理公司，這樣子才是對的，我我想 的話，這個的話，柯市府那時候，不曉得放了多少這個案子 哦，那新北市府的都發局好像也有出事過，那到目前的話， 我是希望說台北市都發局這邊的話，能夠好好的審核來做把 關哦，否則的話，到時候就像剛才那個陳泰源所講的，那個 土壤液化的問題，你的都發局到底有沒有在審，根本沒有在 審。哦他從兩年前的公聽會的版本，用到現在的一個核定的 一個版本，都是用一樣的，所以市府沒有再審，我們反應市 府也打官腔，一句話就是呃你已經反應太多次了，不再回應 ，就這樣已讀不回，好」，係本於上⒈⑹所揭事實，對於可受 公評之事，未使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可認係善 意發表適當評論，不具違法性，原告主張上開言論侵害其名 譽、信用及商譽，並不可採。　 　⑶如附表三編號8「與陳泰源、王寶萱共同手舉『楊昇0出資貸60 億資本額過低又全額貸將地主置入高度風險』、『契約不納續 建機制柯市府不把關開綠燈』、『高度變中度狸貓換太子？土 壤液化潛勢圖用市府版卻謊稱中央版』，並與背景『柯市府開 綠燈的楊昇都更案誰來保障地主權益續建機制不納都更0出 資全額貸60億土壤液化涉偽造文書』背景合影」，係本於上⒈ ⑵、⑸、⑹所揭事實，對於可受公評之事，未使用偏激不堪之 言詞而為意見表達，可認係善意發表適當評論，不具違法性 ，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並不可採。 　⒋如附表四即王寶萱部分：　 　⑴如附表四編號1、3、5「都更不爛尾」、編號2、4、6「地主 要保障」，均係對於可受公評之事，未使用偏激不堪之言詞 而為意見表達，可認係善意發表適當評論，不具違法性，原 告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並不可採。 　⑵如附表四編號7「其實一直以來，都更案件就產生非常非常多 的爭議，最大的原因，是因為地主其實是很嚴重的，處在一 個資訊不對等的地地位，他非常容易被不肖的建商坑殺，這 些事情也不斷不斷的被新聞爆出來」，係對於可受公評之事 ，未使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可認係善意發表適 當評論，不具違法性，原告主張上開言論侵害其名譽、信用 及商譽，並不可採。　　 　⑶如附表四編號8「其實林先生從頭到尾也願意都更，我們其實 沒有要阻撓這個這個案子的推動，問題是怎麼會又出現呢？ 市府把關所審定的事業計畫，跟建商私下跟地主簽的契約之 間上有巨大落差，而這個巨大的機制上的漏洞，現在顯然是 沒有任何東西在彌補的哦，所以導致核定板上面的事業計畫 ，市府審過的，看起來建商宣稱他會提供續建機制，但是卻 一直無法遏止這個不肖建商不斷的跟不同的都更戶甚至簽訂 不同的私權契約，然後裡頭的內容是什麼，全部不清不楚， 也沒有任何公權力介入去審查」，係本於上⒈⑵所揭事實，對 於可受公評之事，未使用偏激不堪之言詞而為意見表達，可 認係善意發表適當評論，不具違法性，原告主張上開言論侵 害其名譽、信用及商譽，並不可採。　 　⑷如附表四編號9「與陳泰源、林恒毅共同手舉『楊昇0出資貸60 億資本額過低又全額貸將地主置入高度風險』、『契約不納續 建機制柯市府不把關開綠燈』、『高度變中度狸貓換太子？土 壤液化潛勢圖用市府版卻謊稱中央版』，並與背景『柯市府開 綠燈的楊昇都更案誰來保障地主權益續建機制不納都更0出 資全額貸60億土壤液化涉偽造文書』背景合影」，係本於上⒈ ⑵、⑸、⑹所揭事實，對於可受公評之事，未使用偏激不堪之 言詞而為意見表達，可認係善意發表適當評論，不具違法性 ，原告主張上開言論侵害其名譽、信用及商譽，並不可採。 　　　　 四、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第195條第1項前 段、後段、第185條第1項前段規定，請求一、時代力量：㈠ 時代力量應將其如附表一編號1、3所示時代力量官方網站上 「都更不爛尾，地主要保障：力拼都更業績，柯市府放水不 把關，蔣市府跟進柯規蔣隨」文章及照片移除。㈡時代力量 將其如附表一編號2所示Youtube時代力量New Power Party 頻道【柯市府開綠燈的楊昇都更案，誰來保障地主權益】影 片下架。㈢時代力量應在其時代力量官方網站公布本判決全 文。㈣時代力量應於Youtube時代力量New Power Party頻道 以直播方式公布本判決主文及判決要旨。二、陳泰源：㈠陳 泰源應將其在臉書「陳泰源專任約房仲》惡建商剋星」粉絲 專頁上，於112年12月29日下午3時30分發布，如附表二編號 22、24至35，權限設定為公開之文章及照片刪除。㈡陳泰源 應將其在臉書「陳泰源專任約房仲》惡建商剋星」粉絲專頁 上，於112年12月29日下午3時45分發布，如附表二編號23至 35，權限設定為公開之文章及照片刪除。㈢陳泰源應於Youtu be時代力量New Power Party頻道以直播方式公布本判決主 文及判決要旨。㈣陳泰源應在其在臉書「陳泰源專任約房仲》 惡建商剋星」粉絲專頁上公布本判決全文。三、王寶萱應於 Youtube時代力量New Power Party頻道以直播方式公布本判 決主文及判決要旨。四、林恒毅應於Youtube時代力量New P ower Party頻道以直播方式公布本判決主文及判決要旨。五 、被告應連帶給付原告500萬元，為無理由，應予駁回。其 假執行之聲請，亦失所附依，應併予駁回。 五、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均 不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明 。 六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　陳世源 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖珍綾

2025-03-03

SLDV-113-訴-288-20250303-1

家繼訴
臺灣臺北地方法院

分割遺產

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度家繼訴字第87號 原 告 金雯 訴訟代理人 閻道至律師 尤文粲律師 複代理人 鄭佳雯律師 被 告 金玉珍 訴訟代理人 江皇樺律師 上列當事人間請求分割遺產事件，經臺灣臺南地方法院裁定（11 2年度家繼訴字第34號）移送前來，本院於民國114年1月22日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被繼承人金伍秀蘭所遺如附表一所示之遺產，應分割如附表一「 本院分割方法」欄所示。 訴訟費用由兩造依附表二所示之比例負擔。 　　事　實 壹、程序方面： 　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。上 開規定依家事事件法第51條於家事訴訟事件亦有準用。又民 法第1164條規定之遺產分割，其目的係廢止全部遺產公同共 有關係。法院為裁判分割時，得審酌共有物性質、經濟效用 等因素為分割，不受共有人主張拘束。故當事人關於遺產範 圍、分割方法主張之變更、增減，均屬補充或更正法律或事 實上之陳述，尚非訴之變更、追加（最高法院109年度台上 字第233號判決可參）。原告起訴時聲明：兩造共有如附表 一編號1、2所示之房地（以下合稱系爭臺南房地）應以變價 方式分割，所得價金由兩造按應有部分各2分之1比例分配等 語(見臺灣臺南地方法院112年度司家調字第98號卷第7頁)。 嗣於本件訴訟期間變更聲明，最後聲明為：就被繼承人金伍 秀蘭所遺如附表一所示之遺產，請求分割如附表一「原告主 張分割方法」欄所示等語(見本院卷二第45頁)。核均屬對於 遺產範圍及分割方法補充、更正事實及法律上之陳述，非為 訴之變更或追加程序上合法，先予敘明。。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： 　㈠被繼承人金伍秀蘭於民國105年3月7日死亡，遺有如附表一所 示之遺產，兩造為其全體繼承人，應繼分如附表二所示，因 被繼承人所遺如附表一所示遺產無不能分割之情形，亦無不 分割之約定，惟兩造無法協議分割，爰依民法第1164條規定 請求分割遺產。又被繼承人死亡後，被告將系爭臺南房地出 租所收取之租金，亦應列入遺產為分配。 　㈡就被告主張從遺產中取償費用之意見： 　 ⒈系爭臺南房地房貸部分：原告長期交付現金作為被繼承人之 生活費、房貸等家庭支出， 再由被繼承人將款項交由被告 繳納系爭臺南房地房貸，自100年起原告提供名下華泰商業 銀行0000000000000帳號之提款卡、密碼予被繼承人使用， 平均每月1萬多元至2萬多元之支出，均屬原告對被繼承人 之孝親費用，被告為被繼承人支付之各類款項亦同此性質 ，兩造均有分擔被繼承人之經濟所需，被告之給付並非基 於借貸被繼承人之意思，不得自被繼承人遺產扣除。況依 被告提出之交易明細，無法特定被告匯款之目的與用途， 無法認定係用於繳納系爭臺南房地貸款。縱認被告於112年 9月20日答辯狀主張其代墊系爭臺南房地房屋貸款之抗辯有 理，然自95年5月24日起至97年9月12日之款項共計488,000 元已罹於15年之時效。 　 ⒉如附表編號4所示之房屋（下稱系爭南海路房屋）修繕費用 部分：原告雖於電子郵件表示欠被告快40萬元，然此金額 與被告主張之修繕總金額510,830元並不相符，無法證明被 告墊付金額高達510,830元，且原告亦有交付現金予被繼承 人用於修繕系爭南海路房屋。縱認被告支付修繕費高達510 ,830元，然系爭南海路房屋為兩造之祖厝，為被繼承人生 前所居，上開修繕費用係為改善被繼承人生活環境所支出 ，具孝親費性質，非可自被繼承人遺產中扣除。 　 ⒊醫療費用部分：被繼承人於104年7月至105年3月住院期間均 由原告全天候照顧，並協助被繼承人自華泰商業銀行帳戶 每月提領現金支付醫療與生活必要開銷，因被告有請領保 險需求，原告即將相關費用單據交付被告，自己並未留存 ，觀諸原告華泰商業銀行帳戶於被繼承人住院期間，平均 每月支出高達7萬多元，高於其他月份之1至2萬元，足見原 告確實將上開銀行帳戶款項用於被繼承人之生活開銷，是 兩造對於被繼承人生活中各項支出雖未有明確數額、時間 之分擔紀錄，然均有貢獻，被告支付之醫療費用應具有孝 親性質，且其中655元為證明書費用，自不得主張於被繼承 人遺產扣除。 　 ⒋看護費用部分：被告提出之單據僅能看出被繼承人已結清款 項，無法證明該款項係由被告繳納。 　㈢並聲明：就被繼承人金伍秀蘭所遺如附表一所示之遺產，請 求分割如附表一「原告主張分割方法」欄所示。　　　　 二、被告則以： 　㈠被繼承人之遺產如附表一，至原告主張系爭臺南房地於被繼 承人死亡後由被告出租一事，未有任何舉證，即便有租金收 入，亦非屬遺產範圍。 　㈡對於原告主張之遺產分割方法無意見，但應就下列項目及金 額，由被告自被繼承人之遺產中先行取償： 　⒈被告墊付系爭臺南房地之房屋貸款2,330,821元：被繼承人於 88年10月4日購入系爭臺南房地，被告自91年開始將部分薪 水交付被繼承人用以支付每期房貸約1/2或1/3不等，兩造父 親於95年2月死亡後，系爭臺南房地貸款便由被告支付，於1 07年6月11日被告以匯款方式結清剩餘貸款294,901元。被告 係匯款給被繼承人，無法確知是否全數用以繳納房貸，但由 被繼承人帳戶自95年5月25日起至107年扣完最後一筆「代繳 貸款」為止，所有「代繳貸款」金額合計2,337,083元，而 自被告主張全額給付房貸開始（即95年5月24日）至107年結 清貸款為止，被告共給付房貸2,330,821元，與上開「代繳 貸款」之差額僅6,262元，足認被告給付之金額均用以支付 房屋貸款。 　⒉被告墊付系爭南海路房屋之修繕費用510,830元：被繼承人生 前與原告居住於系爭南海路房屋，被告共墊付該屋修繕費用 510,830元，此有原告於100年5月24日以電子郵件傳送系爭 南海路房屋修繕項目及費用表予被告，並於信件中表示「我 把手邊有的單據大約估算了下...我最少已經欠妳快四十萬 元（裝修加上房貸）」等語可證。 　⒊被告墊付被繼承人之醫療費用110,806元及257,825元：被繼 承人住院期間之醫療費用係由被告支付，故由被告取得相關 收據，其中110,806元之費用係被告以信用卡繳費。另被繼 承人之保險受益人記載為被告，給付項目為「身故保險金56 2,426元」，「醫療給付0元」，給付時間為「105年4月8日 」即被繼承人死亡後，是被繼承人之醫療費用並非由其醫療 保險給付。 　⒋被告墊付被繼承人之看護費用57,725元：被繼承人生前之看 護係由被告聘僱並給付相關費用，故由非同住之被告保存相 關收據。 　⒌被告墊付被繼承人喪葬費193,850元。 　⒍被告墊付東家建設股份有限公司(下稱東家建設公司)之違約 金81,667元。 　⒎被告墊付系爭臺南房地之繼承登記相關費用40,646元。 　㈢並聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： 　㈠被繼承人金伍秀蘭於105年3月7日死亡，遺有如附表一所示之 遺產，兩造為其全體繼承人，應繼分如附表二所示等情，業 據其提出繼承系統表、戶籍謄本、遺產稅財產參考清單、財 政部臺北國稅局遺產稅免稅證明書、土地建物第一類謄本、 建物土地所有權狀為證（除繼承系統表外，其他均影本，見 臺灣臺南地方法院112年度司家調字第98號卷第13至15、35 至43、55至62頁、本院卷一第131至134、147至151頁），並 有臺灣土地銀行集中作業中心112年9月8日總集作查字第112 1011950號函附客戶存款往來一覽表及交易明細表、中國信 託商業銀行股份有限公司112年9月13日中信銀字第11222483 9339224號函附存款交易明細在卷可稽（見本院卷一第33至4 5頁），且為被告所不爭執，堪以認定。至原告主張被繼承 人死亡後之系爭臺南房地租金收入亦應列入遺產範圍云云， 查被繼承人死亡後，系爭臺南房地即由兩造所繼承而為公同 共有，倘若被繼承人死亡後有繼續出租之情事，此部分租金 亦為兩造公同共有，並非被繼承人之遺產，是原告此部分主 張，並無理由。 　㈡有關由金伍秀蘭遺產中先行取償之項目與金額： 　⒈按關於遺產管理、分割及執行遺囑之費用，由遺產中支付之 ，民法第1150條前段定有明文。所謂遺產管理之費用，具有 共益之性質，凡為遺產保存上所必要不可欠缺之一切費用， 如事實上之保管費用、繳納稅捐等均屬之。次按被繼承人之 喪葬費用，實際為埋葬該死亡者有所支出，且依一般倫理價 值觀念認屬必要者，性質上亦應認係繼承費用，並由遺產支 付之（最高法院109年度台上字第89號民事判決意旨參照） 。又被繼承人所遺債務，亦為遺產之一部分。繼承人就遺產 享有債權，為方便遺產分割實行，及期共同繼承人間之公平 ，於遺產分割時，應先由被繼承人之遺產扣除繼承人所享有 之債權數額後，再分割遺產。 　⒉就附表三編號5至7部分： 　　被告主張其曾支付如附表三編號5至7所示之費用，應自本件 遺產中先行取償等節，業據被告提出臺北市殯葬管理處其他 收入憑單、德恩禮儀有限公司領據、東家建設公司收款證明 、民事撤回起訴狀、合作金庫銀行存款憑條、房地產登記費 用收據明細表、臺南市永康地政事務所地政規費徵收聯單、 臺北市地政規費及其他收入收據為證（均影本，見本院卷一 第107至127頁），且為原告所不爭執（見本院卷二第66頁） ，另提出兩造、被繼承人與東家建設公司簽訂之合建契約影 本為佐（見本院卷一第163至170頁），堪認被告確有支付此 部分繼承費用（附表三編號5、7）及清償被繼承人生前債務 （附表三編號6）。 　⒊就系爭臺南房地之房貸部分： 　　被告主張其為被繼承人墊付系爭臺南房地貸款合計2,330,82 1元（即附表三編號1）乙節，業據其提出被證1至3之土地銀 行房屋擔保借款繳息清單、被告匯款明細、被告存摺、匯豐 銀行綜合對帳單、土地銀行客戶歷史交易明細查詢、放款繳 納單、匯款申請書為證（均影本，見本院卷一第53至99、19 5至201頁），惟為原告所否認，並以前揭情詞置辯，且提出 原證3之原告華泰商業銀行交易明細影本為佐（見本院卷一 第171至176頁）。查：⑴本件被繼承人死亡後，被告曾從其 中國信託商業銀行帳號000-000000000000號帳戶匯款如附表 四所示之金額至被繼承人土地銀行帳戶內，用以支付系爭臺 南房地房貸，合計匯款585,821元等情，此有臺灣土地銀行 集中作業中心112年9月8日總集作查字第1121011950號函附 客戶存款往來一覽表及交易明細表、被告存摺封面影本、放 款繳納單影本、匯款申請書影本在卷可稽（見本院卷一第33 至37、61、99頁）。參以被繼承人中國信託商業銀行帳號00 0-000000000000號帳戶於105年3月9日、同年月10日各經轉 出156,406元、276,530元至被告中國信託商業銀行帳號000- 000000000000號帳戶內，此有被繼承人上開中國信託商業銀 行帳戶存款交易明細、被告上開中國信託商業銀行帳戶存摺 封面影本在卷可憑（見本院卷一第45、61頁），故應認被告 實際上代被繼承人清償房貸債務之金額為152,885元（計算 式：585,821元-156,406元-276,530元＝152,885元），可列 為被告代被繼承人清償債務。⑵被告主張被繼承人死亡前， 其曾為被繼承人代墊房貸部分，查被告自95年5月25日起至1 07年止，雖有匯款多筆金額至被繼承人帳戶內，但被繼承人 帳戶同時有現金存入，並有提領現金之情形，而原告亦主張 其有提供被繼承人每月1萬多元至2萬多元之孝親費用，原以 現金方式交付，後提供其華泰商業銀行帳戶提款卡及密碼供 被繼承人自由使用等語等語，並提出其華泰商業銀行帳戶交 易明細為佐（見本院卷一第171至176頁），故尚難排除兩造 交付給被繼承人之金錢，均係供被繼承人作為日常生活、房 貸等各項家庭生活支出統籌分配，性質上屬孝親費。況被告 就其在被繼承人生前每月所交付之金錢與被繼承人間究成立 何法律關係，並未加以舉證，自難認定被告在被繼承人生前 有為其墊付房貸之情形。 ⒋就房屋修繕費用部分： 　　被告主張其墊付系爭南海路房屋之修繕費用510,830元（即 附表三編號2）乙節，雖據其提出被證4之原告於100年5月24 日電子郵件及所附之修繕總結表為佐（見本院卷一第101至1 03頁），惟為原告所爭執。本件被告並未提出相關修繕單據 ，僅憑被告繕打之上開修繕總結表，尚難認定被告有為被繼 承人代墊系爭南海路房屋之修繕費510,830元，且被告於電 子郵件中係表示「我把手邊有的單據大約估算了下...我最 少已經欠妳快四十萬元（裝修加上房貸）」等語，倘若被告 真有支付修繕費，債務人究為原告或被繼承人，亦有未明， 是被告主張其有為被繼承人墊付房屋修繕費510,830元，舉 證尚有不足。 　⒌就醫療費用及看護費用部分： 　　被告主張其為被繼承人支出醫療費用110,806元、257,825元 ，及看護費用57,725元（即附表三編號3、4）等語，雖據其 提出被證5、10、11之信用卡簽帳單、臺大醫院醫療費用收 據、病患家屬自行聘僱照顧服務員費用收據（均影本，見本 院卷一第105、207至269頁），惟為被告所爭執。查依被告 入出境資訊連結作業資料（見臺灣臺南地方法院112年度家 繼訴字第34號卷第13至14頁），顯示被告所提出之醫療費用 單據包含日期為104年8月10日、104年9月8日、104年9月10 日、104年11月12日，被告均在國外，被告如何為被繼承人 支付醫療費用，實有疑問，故難僅憑被告持有上開醫療費用 收據、聘僱照顧服務員費用收據，即認定被告有為被繼承人 代墊相關醫療、聘僱費用。至被告雖提出臺大醫院105年3月 7日之信用卡刷卡簽帳單（金額110,806元），惟被告並未提 出相對應之臺大醫院醫療費用收據，本院亦無從認定被告有 支付此部分醫療費用。是以，被告主張其有墊付如附表三編 號3、4所示之醫療、看護費用，並非可採。 　⒍綜上，本件被告得自被繼承人金伍秀蘭遺產中先行扣除取償 之部分，為152,885元（即附表三編號1所示之房貸）、193, 850元、81,667元、40,646元（即附表三編號5、6、7），合 計為469,048元。 　㈢關於遺產分割方法：　 　⒈按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部 為公同共有，民法第1151條定有明文。次按公同共有物之分 割，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定，為民 法第830條第2項所明定。準此，公同共有遺產之分割，於共 有人不能協議決定分割方法時，依民法第830條第2項準用同 法第824條第2項、第3項為分配。又民法第1164條所定之遺 產分割，其目的在於遺產公同共有關係全部之廢止，而非個 別財產公同共有關係之消滅。所謂應繼分係各繼承人對於遺 產之一切權利義務，所得繼承之比例，並非對於個別遺產之 權利比例，因此分割遺產並非按照應繼分比例逐筆分配，而 應整體考量定適當之分割方法，法院選擇遺產分割之方法， 應具體斟酌公平原則、各繼承人之利害關係、遺產之性質及 價格、利用價值、經濟效用、經濟原則及使用現狀、各繼承 人之意願等相關因素，以為妥適之判決，不受繼承人所主張 分割方法之拘束。 　⒉就附表一編號1至4所示之不動產，兩造均希望採變價分割方 式，本院參酌兩造意見、該遺產性質及價格、經濟效用、各 繼承人間之意願及公平性，認宜採變價分割，且所得價金應 先扣除被告前開支出之房貸、喪葬費用、東家建設公司違約 金、系爭臺南房地繼承登記費用合計469,048元後，餘款再 按附表編號二所示應繼分比例分配予兩造。另如附表編號3 、4所示之遺產，為存款、孳息，性質可分，考量所餘金額 不多，尚不足以償還被告支出之全部費用，被告將來勢必需 就附表編號1至4所示之不動產變價所得價金取償，為免增加 被告後續證明上之負擔，減少兩造爭議，存款及其孳息部分 宜直接按兩造之應繼分比例原物分配予兩造，被告支出費用 均從上開不動產變價價金取償，爰判決如主文第一項所示。 　　 四、本件事證已臻明確，兩造其餘證據調查聲請，於本件不生影 響，均無調查之必要。且兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。 五、本件遺產既因兩造無法協議分割，原告始提起訴訟，而分割 遺產之訴兩造在訴訟上之地位得互易，且兩造亦因本件遺產 分割而均蒙其利，依民事訴訟法第81條第2款規定，本院認 為本案訴訟費用由兩造依比例負擔，較為公允，爰諭知如主 文第2項所示。 六、訴訟費用負擔之依據：家事事件法第51條、民事訴訟法第80 條之1。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　家事第二庭　法　官　陳苑文 以上正本係照原本作成。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　劉文松 附表一：被繼承人金伍秀蘭之遺產 編號 遺產名稱 權利範圍或金額 (新臺幣) 原告主張分割方法 被告意見 本院分割方法 1 臺南市○○區○○○段0000地號土地 權利範圍 60/90000 變價方式分割，所得價金由兩造按應繼分比例分配 變價分割，價金應先予扣償被告代墊費用 變價分割，所得價金由被告就其所支出之469,048元先行取償，餘款再由兩造按附表二所示之應繼分比例分配取得 2 臺南市○○里○○○街000巷00號2樓之1房屋（即臺南市○○區○○○段0000○號建物） 權利範圍全部 3 臺北市○○區○○段○○段000○0地號土地 權利範圍1/3 4 臺北市○○區○○路00巷00號房屋（未辦保存登記） 權利範圍全部 5 中國信託商業銀行存款 61元及其孳息 原物分割，由兩造按應繼分比例分配 應先予扣償被告代墊費用 原物分割，由兩造按附表二所示之應繼分比例分配取得。 　6 臺灣土地銀行存款 6,350元及其孳息 附表二：應繼分比例 編號 姓名 應繼分比例 1 金雯 1/2 2 金玉珍 1/2 附表三：被告主張應自遺產中扣償之項目 編號 項目 金額 (新臺幣) 原告意見 1 系爭臺南房地之房屋貸款 2,330,821元 爭執 2 系爭南海路房屋修繕費用 510,830元 爭執 3 被繼承人醫療費用 110,806元 爭執 257,825元 4 被繼承人看護費用 57,725元 爭執 5 被繼承人喪葬費用 193,850元 不爭執 6 東家建設公司違約金 81,667元 不爭執 7 系爭臺南房地繼承登記費用 40,646元 不爭執 附表四：被告繳付系爭臺南房地房貸 編號 日期 金額（新臺幣） 1 105年11月13日 15,500元 2 105年12月6日 16,000元 3 106年1月15日 30,000元 4 106年3月1日 45,460元 5 106年6月5日 45,460元 6 106年9月5日 45,500元 7 106年12月3日 46,500元 8 107年2月21日 46,500元 9 107年6月11日 294,901元 合計 585,821元

2025-02-27

TPDV-112-家繼訴-87-20250227-1

重訴
臺灣臺南地方法院

所有權移轉登記等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度重訴字第54號 原 告 蘇全福 訴訟代理人 侯信逸律師 吳禹萳律師 被 告 蘇泰宏 訴訟代理人 蔡弘琳律師 上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，於民國113 年12月27 日言詞辯論終結，本院判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、程序部分 　㈠原告起訴以附表一、㈠之土地（下稱【系爭土地】，土地資料 參見附表）前經原告以被告於取得系爭土地後應每月給付新 臺幣（下同）5000元且不得有賭博與借貸等行為為贈與負擔 條件（下稱【系爭贈與契約】、負擔條件下稱【系爭贈與負 擔】），於民國109 年1 月7 日（日期下以「00.00.00」格 式）移轉登記與被告後，因被告違反系爭贈與負擔，已經原 告於112.06.26 撤銷系爭贈與契約為由，以民法第412 條第 1 項、419 條之撤銷贈與之不當得利法律關係（下稱【原訴 訟標的】），起訴請求被告返還系爭土地經區段徵收核准配 分之附表一、㈡抵價地（下稱【系爭抵價地】，下稱【原起 訴聲明】）。嗣以系爭土地因原告於撤銷系爭贈與契約時已 併撤銷物權移轉行為，原告仍為系爭土地所有權人為由，追 加民法第767 條第1 項前段之所有物返還請求權為訴訟標的 （下稱【追加訴訟標的】）。 　㈡原告就追加訴訟標的之主張，雖該追加於實體上無理由（民 法第419 條之贈與之撤銷，僅及於債權行為，物權行為不因此 受影響〈最高法院108 年台上字第1474號判決參照〉），惟因 該請求與系爭贈與契約之撤銷爭執出於同一基礎事實，且被 告就該追加亦無異議而為本案言詞辯論，是依民事訴訟法第 255 條第1項第2款、同條第2項規定，該追加於程序上合法 。 二、原告主張　　 　㈠原告為被告父親，兩造前約定由原告將系爭土地贈與被告， 並約定：被告於取得系爭土地後應每月給付5000元且不得有 賭博與借貸等行為之系爭贈與負擔，由原告於109.01.07將 系爭土地移轉登記與被告。 　㈡惟被告取得系爭土地所有權後，並未履行系爭贈與負擔之每 月給付5000元，且多次將原告贈與被告其他土地設定抵押取 得金錢或簽發本票借款以供作其賭博之賭金使用，嗣於111. 10間因債權人至住處找尋被告催討債務，原告始知被告上開 借款賭博情事，並於111.10-12 間替被告代償債務（情形如 附表二、三所載）。被告自知未履行系爭贈與負擔，將原告 前贈與之附表二編號㈡之土地（下稱【茄拔段土地】）以贈 與為原因於111.11.17 移轉登記返還原告。 　㈢原告遂於112.06.19 以善化郵局第83號存證信函向被告表示 因被告未負擔系爭贈與負擔而依民法第412 條第1 項規定撤 銷系爭贈與契約，請求被告返還系爭土地（下稱【系爭原告 撤銷贈與存證信函】）。被告於112.06.26 收受該存證信函 後，亦同意原告請求，以112.06.26 善化中山路郵局46號存 證信函函覆原告坦承其未負擔系爭贈與負擔並同意原告撤銷 系爭贈與契約之請求【系爭被告同意撤銷贈與存證信函】， 原告並經被告同意後，以被告留在原告處之印章在系爭被告 同意撤銷贈與存證信函之寄件人欄代為用印。 　㈣系爭贈與契約已經系爭原告撤銷贈與存證信函撤銷，被告自1 12.06.27負有返還系爭土地之義務，惟原告撤銷系爭贈與時 ，系爭土地已經臺南市政府辦理區段徵收作業徵收核准配分 抵價地（參見附表一備註欄。就113.07.10領回之抵價地， 下稱【系爭抵價地】），依最高法院80年度臺上字第2504號 判決要旨（「土地所有權人將土地出售他人後，為政府機關 所徵收，由徵收機關原始取得，致其所負之移轉登記義務， 陷於給付不能，而徵收補償費即屬給付不能之一種替代利益 ，買受人即得類推適用民法第225條第2項之規定，請求讓與 。」），被告應返還系爭抵價地。 　㈤詎被告於以系爭被告同意撤銷贈與存證函函覆原告後，竟於1 12.11.15 、112.11.23 先後與第三人張麗玲、立信建設股 份有限公司（下稱【立信建設公司】）就系爭抵價地簽訂土 地買賣與合建契約（下合稱【系爭合建契約】），經原告以 112.12.08 律師函通知立信建設公司勿繼續履行合建契約， 惟未獲該公司回應，而被告於113.07.10 取得系爭抵價地之 登記後，隨於113.08.08 以處理系爭抵價地移轉登記事宜之 信託原因將系爭抵價地信託登記與立信建設公司指派之賴運 興（下稱【系爭信託契約】）。雖被告將系爭抵價地信託登 記與賴運興，惟該信託登記係發生在原告提起本件訴訟後， 而本件原告訴訟標的包含民法第767 條之所有物還請求權之 物權法律關係，依民事訴訟法第254 條第1 項之當事人恆定 原則、第400 條第1 項之既判力客觀範圍、第401 條第1 項 之既判力主觀範圍，參照最高法院33年上字第1567號、61年 台再字第186 號判例要旨，賴運興為系爭抵價地所有權之繼 受人，自應受本件訴訟判決效力之拘束，故被告雖與賴運興 以系爭信託契約將系爭抵價地信託登記予賴運興，惟賴運興 仍應受本件訴訟之返還系爭抵價地與原告之拘束。 　㈥爰依民法第412 條第1 項、419 條之撤銷贈與之不當得利法 律關係、民法第767 條第1 項前段之所有物返還請求權之法 律關係，請求被告返還系爭抵價地，並聲請傳訊被告母親蘇 黃秀玉、胞兄蘇耿鋒、胞姊蘇春蓮為證人以證明系爭贈與負 擔存在及被告未履行該負擔之事實，爰聲明：被告應將系爭 抵價地之所有權移轉登記與原告。 三、被告答辯 　㈠被告就附表一、二之土地所有權異動、附表二、三之原告替 被告償還債務均不爭執，惟以下列理由否認原告贈與系爭土 地時有系爭贈與負擔之約定： 　⒈原告主張於108.12.16 贈與系爭土地時有系爭贈與負擔，惟 未經原告提出相關證據。原告財力豐厚，育有蘇春蓮、蘇雅 惠、蘇耿峰、被告共4 名子女，各子女均自原告受贈有不動 產，是原告本無自子女獲得金錢之需求。另原告起訴指訴被 告自受贈系爭土地後即未履行每月支付5000元之約定負擔， 惟以： 　⑴系爭土地於109.01.07已登記與被告，如被告未盡該負擔，何 以原告均未向被告主張及請求？更於109.12、110.04先後將 附表二之土地贈與被告，是其主張已有不合理。 　⑵另如依原告指訴被告於111.05-09 積欠高達1700萬元之借款 與賭債並由原告於111.11-112.01間代償該等債務，則何以 原告未於代償時以被告違反系爭贈與負擔為由同時要求被告 應返還系爭土地？遲於112.06.19 以系爭原告撤銷贈與存證 函主張撤銷系爭贈與，是原告主張與通常事理相悖。 　⒉原告雖提出系爭原告撤銷贈與存證信函、系爭被告同意撤銷 贈與存證信函作為兩造有系爭贈與負擔與被告因違反該負擔 而同意原告撤銷系爭贈與之證據，然以： 　⑴原告明知被告當時係居住在臺南市○○區○○路0號，惟卻以被告 戶籍地即原告住處為系爭原告撤銷贈與存證信函之寄送地， 且被告亦未曾簽收系爭原告撤銷贈與存證信函，均係戶籍地 家人事後將拆封信件交給被告。 　⑵被告未製作寄發爭被告同意撤銷贈與存證信函，依系爭原告 撤銷贈與存證信函、系爭被告同意撤銷贈與存證信函內容， 二存證信函之寄件人與收件人字跡均相同、被告簽收與寄件 印章亦相同、內容均係電腦排版，包含法律專門用語且文體 風格亦相同，可證明二存證信函均係出自相同人所撰寫繕打 ，自無從以該二存證信函即認原告主張為實在。 　⒊就附表二之土地自被告名下再移轉回原告名下，均係原告持 被告證件辦理，非被告所為。 　㈡系爭抵價地現已經被告以系爭信託契約移轉至賴運興名下， 依信託契約約定信託內容，係為履行系爭合建契約，於該信 託契約解除或終止前，被告並無法處分系爭抵價地，故縱使 原告撤銷系爭贈與契約為有理由，被告亦無法將系爭抵價地 移轉與原告，是原告請求自無理由。 　㈢原告贈與系爭土地時，兩造間無系爭贈與負擔約定，且系爭 抵價地已信託第三人，原告無法請求返還該等土地，是原告 起訴請求無理由。爰聲明：駁回原告之訴。　 四、本院之判斷　　 　㈠按民法第419條之贈與之撤銷，僅及於債權行為，物權行為不因 此受影響（最高法院108年度台上字第1474號判決要旨參照 ）。是於贈與不動產經移轉登記後，贈與人撤銷贈與，受贈 人仍取得不動產所有權，並無塗銷所有權登記之問題，贈與 人僅得依不當得利規定請求受贈人移轉不動產所有權登記以 返還受贈人其無法律上原因所受之利益。是本件原告起訴主 張其併撤銷系爭贈與契約之物權移轉行為而依所有權人地位 依民法第767 條之物權關係請求被告返還系爭土地、及其依 該物權請求權主張既判力之主觀範圍等之主張，均屬無理由 。 　㈡本件原告主張之事實，雖經原告提出附表一至三之土地產權 資料、借款資料、本票影本、存證信函與律師函為證，惟被 告否認有系爭贈與負擔及製作寄發系爭被告同意撤銷贈與存 證信函。經查： 　⒈被告未居住在戶籍地址（即原告住址）、原告知悉被告實際 居住地之事實，為兩造所不爭執，惟系爭原告撤銷贈與存證 信函、系爭被告同意撤銷贈與存證信函，均係以被告戶籍地 為收件地、寄信地，且除被告簽收與被告寄發之被告印章印 文均係相同外，各存證信函之郵件收件回執單上之寄件人與 收件人欄位內之兩造姓名與地址之字跡亦為相似字跡，是該 二存證信函之真實性，顯難採認，自無法以該二存證信函認 定系爭贈與負擔存在、被告有違反該等負擔之證據。 　⒉依附表一、二之原告贈與被告不動產資料，原告於贈與系爭 土地後又贈與附表二之土地與被告，是若被告有原告指訴之 於取得系爭土地後即有違反系爭贈與負擔未按月給付原告約 定金錢，則原告何以再贈與附表二之土地？設如被告前確有 按月給付原告約定款項，惟原告卻未能提出可以佐證被告曾 依約為該等給付之證據，是兩造是否有系爭贈與負擔約定， 已屬有疑。 　⒊原告雖主張被告於原告替其償還債務後，因自知未履行系爭 贈與負擔而將茄拔段土地返還原告，原告遂寄發系爭原告撤 銷贈與存證信函並由被告以系爭被告同意撤銷贈與存證信函 承認，惟茄拔段土地返還原告之登記日期係111.11.17 ，與 原告主張替被告償還債務期間（111.10-112.01，詳見附表 二）為同時期，而二存證信函之寄發時間係在112.06.19 、 112.06.26 ，前後隔約半年時間，是若兩造間如確有系爭贈 與負擔約定，則原告早於111.10-112.01 即知悉被告有違反 該負擔事由且依原告主張係被告自願返還茄拔段土地，何以 原告於甫還款完成當時未併就系爭土地對被告為請求？而被 告於當時如已自願返還土地且其後又真有寄發系爭被告同意 撤銷贈與存證信函，則客觀上顯無不能要求被告於該當時即 出具同意返還系爭土地承諾之相關書面證明，惟並未有該等 資料存在，是原告主張之被告自願返還茄拔段土地、寄發系 爭被告同意撤銷贈與存證信函之主張，自難認真實。 　⒋依上所述，依現有事證，無法認定原告主張系爭贈與負擔存 在為真實。另原告雖聲請傳訊被告母親蘇黃秀玉、胞兄蘇耿 鋒、胞姊蘇春蓮為證人以證明系爭贈與負擔存在及被告未履 行該負擔之事實，然以，本件原告為求取回系爭抵價地，提 出客觀上為不實之系爭原告撤銷贈與存證信函並由被告以系 爭被告同意撤銷贈與存證信函為其本件訴訟上證據，參照附 表一所載之系爭土地經徵收配分系爭抵價地之土地價值（以 公告現值計算，總價7221萬2430元）達原有價值約4.6倍， 溢價高達5659萬0330元，而附表二之土地總公告現值為710 萬0092元，是系爭抵價地取回對原告以及預期可自原告分得 該等土地者（即原告配偶或其他子女）之利益甚鉅，是上開 證人對原告本件請求顯有鉅額利益（如以原告、原告配偶、 原告其餘3 名子女，共5 人均分系爭抵價地之利益，每人可 分得1444萬2486元；如以3 名子女均分，每人可分得2407萬 0810元），則縱使上開證人均到庭證稱有原告主張之系爭贈 與負擔存在及被告未履行該負擔之證言，然於無其他客觀物 證書證之直接證據或以相關證據證明之間接事實可佐證系爭 贈與負擔存在之現有事證下，其等證言證明力自屬薄弱而無 從採信為真正，是該等證人為不必要證據，自毋庸傳訊調查 ，附此敘明。 　⒌本件依現有證據既無法認定系爭贈與負擔存在，自無原告主 張之因被告違反系爭贈與負擔之撤銷贈與存在，是原告請求 自屬無據。 五、從而，本件原告依民法第412 條第1 項、419 條之撤銷贈與 之不當得利法律關係、民法第767 條第1 項前段之所有物返 還請求權之法律關係，請求被告返還系爭抵價地，均為無理 由，應予駁回。 六、訴訟費用負擔 　　本件原告全部敗訴，依民事訴訟法第78條規定，命由被告負 擔訴訟費用。 七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　陳世旻 附表一：系爭土地（臺南市○○區○○段0000地號）／系爭抵價地（臺南市○○區○○段00○00地號） 地段 地號 ．面積 ．權利範圍 ．登記日 ．登記原因 ．公告現值 ．前次移轉現值 附註 ㈠ 贈與地 ○○段 0000地號 ．2,561㎡ ．1/1 ．109.01.07 ．贈與 ．109.01現值：6,100元/㎡ 　(公告總價：15,622,100元) ． 89.01移轉： 2,200元/㎡ 【區段徵收作業】 ．110.03.17 區段徵收登記台南市政府所有 ．112.11.08 抵價地分配作業 ．113.01　　抵價地抽籤及配地 　　　　　　配回土地：①A5-1：567.47㎡ 　　 　　　　　　　 　②A5-2：648.21㎡ ．113.06　　登記與編列新地號 ㈡ 領　回 抵價地 ○○段 00地號 ．567.47㎡ ．1/1 ．113.07.10 ．領回抵價地 ．113.01公告：6,000元/㎡ ．113.06移轉：61,000元/㎡ 　(移轉總價：34,615,670元) 【信託登記】 ．登記日：113.08.08 ．當事人：蘇泰宏（委託人／受益人） 　　　　　賴運興（受託人） ．信託期間：113.07.31至信託目的完成時止 ．信託目的：產權管理及處分信託財產 　其他約定：委託人或其繼承人不得隨時終止信託契約，且未經受託人同意，委託人不得單方申請塗銷信託登記 【假處分】（本院113年度全字第71號裁定） ．登記日：113.09.16（聲請人：蘇福全） ○○段 00地號 ．648.22㎡ ．1/1 ．113.07.10 ．領回抵價地 ．113.01公告：6,000元/㎡ ．113.06移轉：58,000元/㎡ 　(移轉總價：37,596,760元) 備註 ㈠ 【原告提出之存證信函】 ㈠112.06.19 善化郵局83存證信函【系爭原告撤銷贈與存證函】 　寄件人：蘇全福（寄件地址：台南市○○區○○路○○巷00號）／（蘇全福印文） 　收件人：蘇泰宏（收件地址：台南市○○區○○路○○巷00號） 　內　容：蘇全福以蘇泰宏有違反系爭贈與負擔事由，表示撤銷系爭贈與 　送　達：蘇泰宏印文（回證日期不明顯） ㈡112.06.26 善化中山路郵局46號【系爭被告同意撤銷贈與存證函】 　寄件人：蘇泰宏（寄件地址：台南市○○區○○路○○巷00號）／（蘇全福印文） 　收件人：蘇全福（收件地址：台南市○○區○○路○○巷00號） 　內　容：蘇泰宏坦承有蘇全福指訴撤銷贈與事由，同意抵價地歸還。 　送　達：蘇全福印文（112.06.27簽收） ㈢112.12.08 原告律師函（原告函立信建設公司） 　內容：原告函立信建設主張已於112.06.19撤銷土地贈與，且被告於112.06.26同意以抵價地返還，已於112.11.30對被告起訴請求以抵費地返還，請立信建設勿繼續就與被告繼續合建契約履約。　 ㈡ 【被告（蘇泰宏）就系爭土地之土地交易】 ㈠112.11.15蘇泰宏-張麗玲土地買賣訂金收據 　買賣標的：0000號土地權利範圍1/5 　買賣總價：30,225,000元 　買賣訂金： 1,000,000元 　蘇泰宏違約金約定：加倍返還已收款項 ㈡112.11.23蘇泰宏-立信建設土地合建契約（公證書） 　合建標的：0000號土地權利範圍4/5 　合建建物：地上12層地下2層RC造大樓 　建物車位：地主分得43% 　蘇泰宏違約金約定：經催告未能改善，立信建設得解除契約，蘇泰宏應返還已收合建保證金，賠償立信建設已投入合建費用與合建契約預期利潤；或由立信建設要求蘇泰宏依該年度土地公告現值出售合建土地與立信建設或其他合建基地共有地主。 ㈢ 事件時序表（系爭土地區段徵收／本件相關事實） 【臺南市南科特定區開發區塊F、G區段徵收案】 ．107.10.08　　 第1次事業計畫公聽會。 ．107.11.09　　 第2次事業計畫公聽會。 ．108.12.17　　 內政部核准開發範圍及抵價地比例報核（未經農地重劃區為43%，經農地重劃區為50%）。 　　　　　　　［109.01.07 系爭土地原告贈與移轉被告登記日］ ．109.04.15-17　召開協議價購會議。 ．109.06.18-19　召開區段徵收公聽會。 ．109.11.06　　 內政部核准區段徵收。 ．109.11.13-109.12.14　 區段徵收公告。 ．109.12.21-25/110.01.20　地價及地上物補償費發放作業 　　　　　　　［109.12.30　○○段土地原告移轉被告登記日］ ．110.01.18　　 抵價地核准作業。 　　　　　　　［110.04.27 ○○段土地原告移轉被告登記日］ ．110.07.26　　 核准搬遷獎勵金。 ．110.09.15/10.08　 地上物補償費等第一次複估公告。 ．110.11.19　　 內政部核定地籍測量實施計畫。 ．110.12.06　　 地上物補償費等第二次複估公告。 ．111.01.10　　 核發安置計畫之房租補助費。 ．111.01.24　　 農田水利署水利設施補償費公告。 ．111.05.27　　 辦理建物滅失登記。 　　　　　　　［111.05.20○○段土地第1順位抵押權設定（歸仁區農會）／111.12.05原告代償］ 　　　　　　　［111.07.15○○段土地第1順位抵押權設定（善化區農會）／112.01.13原告代償］ 　　　　　　　［111.08.16○○段土地第2順位抵押權設定（新鑫公司）　／111.11.29原告代償］ 　　　　　　　［111.09.20、111.09.23 系爭本票票載發票日（票載付款日111.10.23、111.10.21）］　　 　　　　　　　［112.06.19系爭撤銷贈與函］ 　　　　　　　［112.06.26系爭被告同意撤銷贈與存證函］ ．112.08.14　　 訂定F、G區段徵收抵價地分配作業要點。 ．112.11.08　　 抵價地分配作業說明會。 　　　　　　　［112.11.15蘇泰宏-張麗玲土地買賣訂金收據］ ．112.11.22　　 協調合併會議。 　　　　　　　［112.11.23蘇泰宏-立信建設土地合建契約（公證書）］ 　　　　　　　［112.12.08蘇福全寄立信建設律師函］ ．113.01.16　　 抵價地抽籤作業。 ．113.01.23-26　配地作業。 ．113.07.10　　 本件領回抵價地 　　　　　　　［113.08.08蘇泰宏（委託人）-賴運興（受託人）就系爭抵價地為信託移轉登記］ 　　　　　　　［113.09.16蘇福全就系爭抵押地為假處分登記（本院113年度全字第71號裁定）］　　　　 　　 附表二：被告（蘇泰宏）土地取得日期／設定抵押借款／原告（蘇福全）主張代償金額 地號 ．面積 ．權利範圍 ．登記日 ．登記原因 ．公告現值 ．前次移轉現值 抵押權 原告（蘇福全）陳報被告借款金額 原告（蘇福全）主張代償金額 ○○段 000地號 ．47.18㎡ ．1/1 ．蘇泰宏取得 　109.12.30 　蘇福全買賣 　登記蘇泰宏 　所有 ．蘇福全取得 　112.01.09 　蘇泰宏出售 　蘇福全買受 　　 　 ．111.01公告現值 　91,400元/㎡ (總值4,312,252) ．109.12移轉現值 　91,400元/㎡ ．最高限額抵押（第1順位） ．登記日期：111.05.20 ．抵押權人：歸仁區農會 ．擔保總額：9,090,000元 　債權確定：141.05.18 　權利範圍：1/1 ．債務人　：蘇泰宏　 ．共同擔保地號：○○段000 　　　　　　　　○○段000 【蘇泰宏歸仁農會帳戶】 ．111.05.23農會放款：1,380,000元 ．111.05.25農會放款：6,190,000元 【原告代償】 ．111.12.05（蘇泰宏善化農會帳戶） 　蘇福全轉帳6,320,000元與蘇泰宏 　各帳戶交易記載：購屋入泰宏 　　　　　　　　　賣屋全福入　 　臨櫃匯款6,321,710元至歸仁農會 　蘇泰宏帳戶交易記載：還歸仁房貸 ．最高限額抵押（第2順位） ．登記日期：111.08.16 ．抵押權人：新鑫股份有限公司 ．擔保總額：3,000,000元 　債權確定：141.08.14 　權利範圍：1/1 ．債務人　：蘇泰宏　 ．共同擔保地號：○○段000 　　　　　　　　○○段000 【蘇泰宏善化農會帳戶】 ．111.08.17新鑫匯款：2,423,683元 【原告代償】 ．111.11.29（蘇泰宏善化農會帳戶） 　蘇福全轉帳2,780,000元與蘇泰宏 　臨櫃匯款2,778,517元與新鑫公司 　　　　　　　　　 ○○段一小段 000地號 ．2,904㎡ ．1/1 　 ．蘇泰宏取得 　110.04.27 　蘇全福贈與 　蘇泰宏 ．蘇福全取得 　111.11.17 　蘇泰宏贈與 　蘇全福 ．111.01公告現值 　960元/㎡ (總值2,787,840) ．108.07移轉現值 　910元/㎡ ．最高限額抵押（第1順位） ．登記日期：111.07.15 ．抵押權人：善化區農會 ．擔保總額：5,200,000元 　債權確定：141.07.14 　權利範圍：1/1 ．債務人　：蘇泰宏　 【蘇泰宏善化農會帳戶】 ．111.07.19農會放款：4,000,000元 【原告代償】 ．112.01.13（蘇泰宏善化農會帳戶） 　蘇福全轉帳1,979,773元與蘇泰宏 　臨櫃匯款1,888,333元與善化農會 　　 附表三：原告主張被告開立並由原告代償之本票資料（僅有原告提出之本票影本） 票號 票面金額 受款人 票載付款日 票載發票日 聲請人主張代償情節 CH000000 176萬元 空白 111.10.23 111.09.20 (9有自7塗改痕跡) 蘇全福以現金向持票人清償後取得本票原本 蘇全福取得本票原本後影印存證後銷毀原本 CH000000 174萬元 空白 111.10.21 111.09.23 蘇全福以現金向持票人清償後取得本票原本 蘇全福取得本票原本後影印存證後銷毀原本 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡芳

2025-02-27

TNDV-113-重訴-54-20250227-1

上
臺灣高等法院

遷讓房屋

臺灣高等法院民事判決 112年度上字第1176號 上　訴　人　陳文德　 被 上訴 人　陳志洋　 　　　　　　　　　　 上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國112年9月 7日臺灣臺北地方法院111年度訴字第1457號第一審判決本訴部分 提起上訴，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　 主 文 一、原判決關於命上訴人應將臺北市○○區○○○街00巷0號0樓房屋 騰空返還被上訴人部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。 二、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。 三、第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：臺北市○○區○○○街00巷0號0樓（即臺北市○○ 區○○段0小段0000建號建物，下稱系爭房屋）原為伊父陳權 太所有，民國79年8月22日以贈與為原因借名登記在伊名下 ，陳權太於105年8月21日死亡後，全體繼承人即陳權太之配 偶即訴外人陳邱貴美、其子即訴外人陳志杰與伊協議分割遺 產，由伊繼承系爭房屋。陳權太雖於78年間以系爭房屋供伊 祖母即訴外人陳蕭阿巧養病使用，上訴人為照顧陳蕭阿巧而 與之同住，惟陳蕭阿巧已於97年8月1日死亡，上訴人自無繼 續居住在系爭房屋之權，伊繼承系爭房屋後多次請求上訴人 搬離未果，爰依民法第767條第1項前段請求騰空遷讓返還系 爭房屋。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。 被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：系爭房屋係陳權太為節稅而借名登記在被上訴 人名下，被上訴人非系爭房屋之實際權利人。又陳權太於78 年間委伊專責照護母親陳蕭阿巧之生活起居，並負責祭祀， 且於陳蕭阿巧死亡後亦須祭拜陳蕭阿巧及祖先，陳權太則同 意提供系爭房屋供伊居住至終老，二人成立諾成契約（下稱 系爭契約），為附負擔贈與居住權，且伊於陳蕭阿巧死亡後 持續居住在系爭房屋，陳權太迄死亡前均無異議，亦可見其 有同意伊在系爭房屋居住至伊死亡為止，被上訴人應繼承陳 權太此項義務，不得請求伊遷讓。再陳權太於105年間簽訂M OU備忘錄，與伊約定將所有事業交由伊經營，除4間豪宅保 留予陳權太之妻小外，其餘財產包括太平洋商務中心股份有 限公司、欣祥股份有限公司、太美商務股份有限公司、衡陽 商務中心股份有限公司（下稱太平洋等4公司）、系爭房屋 暨坐落土地及所有債務均由伊概括承受，伊已承受系爭房屋 ，自非無權占有等語，資為抗辯。於本院上訴聲明：㈠原判 決關於本訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審 之訴駁回。 三、本院判斷： ㈠、查系爭房屋原為被上訴人之父陳權太所有，79年8月22日以贈 與為原因借名登記在被上訴人名下，其祖母陳蕭阿巧於78年 間搬入系爭房屋，上訴人亦遷入共同居住，且於陳蕭阿巧97 年間死亡後繼續居住迄今等情，為兩造不爭執（原審卷第78 -79、132頁，本院卷一第232-233頁），並有建物登記謄本 可稽（原審卷第31頁），應可認定。又陳權太於105年8月21 日死亡，經全體繼承人即陳權太之配偶即訴外人陳邱貴美、 陳志杰與被上訴人協議分割遺產，由被上訴人繼承陳權太之 所有土地及建物，有繼承系統表、戶籍謄本、遺產分割協議 書可憑（本院卷一第277-285頁），是被上訴人先於79年8月 22日登記為系爭房屋之名義人，復於105年8月21日因繼承取 得實際權利，自屬實際權利人，上訴人抗辯被上訴人非系爭 房屋之實際權利人，洵無可取，合先敘明。 ㈡、上訴人抗辯：伊於105年間已承受陳權太所遺除4間豪宅以外 之所有事業及財產，系爭房屋已由伊承受，伊為有權占有， 並提出訂MOU備忘錄為憑（原審卷第89頁）。然觀諸該備忘 錄之內容，僅記載兩人曾協商陳權太將太平洋等4公司之股 份移轉上訴人，上訴人應概括承受前開公司移轉前後之債權 債務，並無敘及系爭房屋由上訴人承受之詞，上訴人此部分 抗辯，固無可信。惟其復抗辯：陳權太於78年間委伊專責照 護陳蕭阿巧、祭祀祖先，及將來祭拜陳蕭阿巧，而承諾伊可 在系爭房屋居住至終老，被上訴人應繼承系爭契約之義務， 不得請求伊遷出等語。茲查： 　⒈證人陳文賢於本院證稱：伊家有10個小孩，大哥是陳權太， 老二陳政治、老三陳光志、老四陳哲雄、老五陳文光、老六 陳文隆、老八是陳文明，老九是上訴人，伊是老七，另外還 有一個大姊。臺北市○○路000號0樓（下稱○○路0樓）是祖厝 ，年久失修，以前是陳蕭阿巧在住，伊當時住○○路000號0樓 ，系爭房屋是陳權太購買讓伊母親陳蕭阿巧住，陳蕭阿巧於 78年搬入，因為陳權太買了很多房子，而且兄弟都長大了， ○○路房屋住不下，陳權太就邀請兄弟一起到○○○街住，伊住 過臺北市○○區○○○街00巷0號0樓，伊女兒現在還住在○○○街0 樓。因為上訴人是家中排行最小，陳蕭阿巧叫上訴人不要再 去做事，留在家裡照顧她，上訴人一直照顧到97年間陳蕭阿 巧過世，長期以來家裡祖先都是上訴人祭拜等語（本院卷一 第424-426頁）。 　⒉又○○路0樓登記在訴外人宜祥投資股份有限公司（下稱宜祥公 司）名下，董事長係陳文明，宜祥公司前訴請上訴人遷讓○○ 路0樓及屋頂增建，經原法院98年度訴字第1338號判決（另 案一審判決）駁回其訴，惟經本院100年度上易字第308號判 決（下稱另案二審判決）廢棄，改判宜祥公司勝訴確定（本 院卷一第143-157頁）。證人陳權太於另案證稱：○○路000號 是日式房屋改建，原來是父親陳樟所有，陳樟於59年過世後 ，64年與建商合建，1樓至4樓歸建商，5樓至8樓歸伊與陳蕭 阿巧。伊與陳蕭阿巧為了要登記房子決定成立公司，6樓、8 樓登記在宜祥公司名下，5樓登記給伊，7樓登記給陳光治。 因為陳樟在伊高中快畢業時被倒債，弟妹都是伊帶的，伊對 家庭貢獻很多，所以陳蕭阿巧把5樓送給伊。宜祥公司是陳 蕭阿巧的，所以8樓登記為宜祥公司所有，實際上是陳蕭阿 巧所有，由陳蕭阿巧帶著尚未結婚的上訴人住在裡面。後來 伊有準備系爭房屋給陳蕭阿巧住，陳蕭阿巧在78年間搬到系 爭房屋。陳蕭阿巧尚未昏迷前有交代要忍耐上訴人住在8樓 ，就是同意上訴人繼續使用，因為上訴人長久以來都照顧陳 蕭阿巧，但陳蕭阿巧沒有說所有權要給誰等語（本院卷三第 126-128、134-135、146、147頁）。證人陳文明於另案證稱 ：○○路房屋是陳權太跟建商談合建，土地是父親陳樟留下來 的，伊等兄弟沒有出錢。當初陳蕭阿巧希望把6樓跟8樓當成 兄弟共同的財產，所以成立宜祥公司，如果宜祥公司的財產 處分掉，所有兄弟姐妹都可以分配，不是只有股東等語（同 卷第143、145頁）。證人陳文隆於另案證稱：因為父親被倒 債，陳權太賺錢拿回來，所以5樓就分給陳權太，伊等兄弟 當時都沒有意見。6樓、8樓登記給宜祥公司，是陳蕭阿巧在 控制。8樓是陳蕭阿巧跟伊等兄弟一起住，陳蕭阿巧搬到系 爭房屋後，上訴人也陪她一起住，伊在94年、95年間有聽陳 蕭阿巧說過要照顧上訴人，以後9樓讓上訴人住，8樓讓他收 租等語（同卷第148-149頁）。證人陳光治於另案證稱：合 建契約寫的其實就是在分配遺產，5樓給陳權太，7樓給陳光 治，6樓、8樓登記給宜祥公司，但宜祥公司股份是所有兄弟 姐妹的，不是股東的也有份。陳蕭阿巧一直住在8樓，搬到 系爭房屋後，上訴人也跟著搬過去等語（同卷第149頁）。 證人陳哲雄於另案證稱：○○路房子是陳蕭阿巧、陳權太建商 談的，談的過程中順便分配財產，0樓分給陳權太，0樓分給 陳光治，0樓、0樓是宜祥公司的，宜祥公司的財產就是給所 有兄弟姊妹，當初設立宜祥公司是為了稅務問題及兄弟利益 ，宜祥公司的財產是要分給全部兄弟姊妹，跟股東的股份沒 有關係。○○路房子蓋好之後就是陳蕭阿巧跟伊兄弟一起住， 後來大家陸續搬到○○○街，79年之後8樓就空了，陳蕭阿巧跟 上訴人都住在系爭房屋，沒有再回8樓，當時伊住○○○街0樓 ，陳文明住0樓等語（同卷第151-153頁）。 　⒊綜合前述證人之證言，佐以上訴人為00年出生（見原審卷第5 5-2頁診斷證明書），可見上訴人約自70幾年即其約30餘歲 正值青、壯年時，即在母親陳蕭阿巧、大哥陳權太之要求或 請求下，專責照顧陳蕭阿巧，並承擔祭祀之責，迄97年間陳 蕭阿巧死亡時，上訴人約55歲，已近退休之齡，長達20、30 年期間均無工作，自亦無薪資收入。又依前述證人之證言亦 可知，○○路0樓、0樓係陳蕭阿巧規劃歸所有子女共有之財產 ，雖登記在宜祥公司名下，仍由陳蕭阿巧管理。而陳蕭阿巧 於94年至97年間曾向證人陳權太、陳文隆敘及，其死後上訴 人可繼續居住○○路0樓等語，可見陳蕭阿巧念及上訴人長年 隨侍在側，為照顧上訴人，原本即有意以○○路0樓供上訴人 居住至終老，且此部分事實乃經陳權太證述親耳聽聞明確。 再依證人陳哲雄於另案復證稱：陳蕭阿巧搬到系爭房屋後， 上訴人也都住在一起，陳權太有跟陳蕭阿巧說系爭房屋會給 上訴人住等語（本院卷三第152頁），則衡諸上訴人長年照 顧陳蕭阿巧，並隨陳蕭阿巧遷入系爭房屋同住之狀態，及陳 蕭阿巧為照顧上訴人之心意，倘陳權太無同意上訴人在陳蕭 阿巧死後可繼續居住系爭房屋之意，應無特別向陳蕭阿巧承 諾「系爭房屋會給上訴人住」之必要；再酌以陳蕭阿巧於97 年間死亡後，上訴人仍持續居住在系爭房屋，且陳權太迄10 5年間死亡前長達8年期間，從未要求上訴人遷出之舉，益見 陳權太念及上訴人因專責照顧陳蕭阿巧將近30年，均無工作 ，盛年耗盡，且為使陳蕭阿巧安心，而承諾上訴人於陳蕭阿 巧死亡後仍可無償繼續居住在系爭房屋，以安渡餘生。況○○ 路0樓於100年間遭陳文明以宜祥公司名義索回，上訴人已無 法使用該屋，衡情陳權太更無毀諾之可能，是上訴人抗辯： 陳權太因感念伊專責照護陳蕭阿巧並負擔祭祀，而承諾伊可 在系爭房屋居住至終老等節，應屬可採。 ㈢、按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之 種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。倘當事人 所訂定之契約，其性質究係屬成文法典所預設之契約類型， 或為法律所未規定之契約種類有所不明，致造成法規適用上 之疑義時，法院即應為契約之定性，將契約內容或待決之法 律關係套入典型契約之法規範，以檢視其是否與法規範構成 要件之連結對象相符，進而確定其契約之屬性，俾選擇適當 之法規適用，以解決當事人間之紛爭。此項契約之定性及法 規適用之選擇，乃對於契約本身之性質在法律上之評價，屬 於法院之職責（最高法院109年度台上字第1021號判決意旨 參照）。上訴人雖主張系爭契約之性質為附負擔贈與居住權 （本院卷三第103頁）云云。惟徵諸前開證人之證言，無法 認定陳權太有以上訴人繼續承擔祭祀為其使用系爭房屋之對 價或負擔，而陳權太承諾上訴人可無償在系爭房屋居住至終 老，固使上訴人取得無償居住之權利，然民法已設有使用借 貸之典型契約，應認系爭契約之性質屬使用借貸，不得認為 係贈與。復按，使用借貸契約不因出借人死亡而當然消滅， 其所滋生之權利義務為財產權之一種，於出借人死亡時，應 由其繼承人繼承之（最高法院102年度台上字第2494號判決 意旨參照），是陳權太與上訴人就系爭房屋之使用借貸關係 ，於陳權太死亡後，即應由被上訴人繼承，且系爭契約迄未 經被上訴人終止，是上訴人占有系爭房屋為有權占有，被上 訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，自屬無據。 四、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上 訴人將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，為無理由，應予駁 回。原審就上開不應准許部分，命上訴人騰空遷讓返還，自 有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2 項所示。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 民事第十三庭 審判長法 官 林純如 法 官 江春瑩 法 官 邱蓮華 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　書記官 蘇意絜

2025-02-26

TPHV-112-上-1176-20250226-5

金重訴
臺灣臺北地方法院

貪污等

臺灣臺北地方法院刑事判決 112年度金重訴字第1號 　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度易字第51號 公 訴 人 臺灣臺北地方檢察署檢察官 被 告 蔡聰賓 選任辯護人 張簡勵如律師 蔡旻睿律師 越方如律師 被 告 王文宏 選任辯護人 陳彥希律師（兼送達代收人） 黃渝清律師 盧筱筠律師 被 告 潘仕傑 選任辯護人 崔駿武律師 楊承叡律師 施拔臣律師 被 告 邱柏霖 選任辯護人 王清白律師 被 告 曾維良 選任辯護人 邱群傑律師 許卓敏律師 江愷元律師 參 與 人 潤隆建設股份有限公司 法定代理人 邱秉澤 上一人 之 訴訟代理人 黃博駿律師 參 與 人 明緯建設股份有限公司 法定代理人 魯鳳雲 上一人 之 訴訟代理人 羅潔語律師 上列被告等因貪污等案件，經檢察官提起公訴（109年度調偵續 字第5號、111年度偵字第23428號、111年度偵字第24877號、111 年度偵字第27922號）及追加起訴（112年度偵字第40790號）， 本院判決如下： 　　主　文 一、蔡聰賓犯如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之罪，各處 如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有期徒 刑柒年陸月。 二、王文宏犯如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之罪，各 處如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有 期徒刑玖年。 三、未扣案參與人潤隆建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺 幣參億零捌佰玖拾捌萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不 宜執行沒收時，追徵其價額。 四、未扣案參與人明緯建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺 幣參億伍仟柒佰柒拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不 宜執行沒收時，追徵其價額。　　 五、蔡聰賓被訴如附表一編號6至12所示詐欺取財部分均無罪。 六、王文宏被訴如附表一編號1至5所示詐欺取財部分均無罪。 七、潘仕傑、邱柏霖、曾維良均無罪。 　　事　實 一、蔡聰賓為潤隆建設股份有限公司（原名：國賓大地環保事業 股份有限公司，下稱：潤隆公司）負責人，王文宏為明緯建 設股份有限公司（下稱：明緯公司）實際負責人，並擔任副 董事長一職。緣田都觀光旅館股份有限公司（民國98年11月 27日後更名為「田都國際旅館股份有限公司」，下稱：田都 公司）於90年間，計劃在土地使用分區為旅館區之新北市○○ 區○○段000地號等12筆土地（下稱本案土地）上籌設興建「 觀光旅館」用途之建築物（於90年12月間取得建造執照，起 造人原係廣信開發股份有限公司【下稱廣信公司】，嗣變更 起造人為田都公司），而蔡聰賓、王文宏等2人明知本案土 地坐落旅館區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業 使用，該土地上興建之建築物亦僅得作為旅館，不得供作住 宅，竟分別意圖為潤隆公司、明緯公司不法之所有，各基於 詐欺取財之犯意，先於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司 之名義與田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興 建建物產權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築 物，並委由不知情建築師梁正芳（另經臺灣臺北地方檢察署 檢察官為不起訴處分）更改設計為地上13層、地下5層、戶 數為88戶之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政 府工務局於100年11月9日核准，而田都公司、潤隆公司、明 緯公司則按比例各自分得47戶、24戶、17戶房屋，實則蔡聰 賓、王文宏等2人係謀劃將潤隆公司、明緯公司所分得之各 戶房屋作為集合住宅對外銷售；其等2人復自100年起，由潤 隆公司、明緯公司陸續委託甲山林廣告股份有限公司、海悅 廣告股份有限公司、專住廣告股份有限公司等房地產代銷公 司利用「國賓大苑」(前稱「碧潭山水」，下均稱「國賓大 苑」)預售建案之名義，向非旅館業者，且無意經營旅館， 亦無意願委託他人經營旅館之一般民眾推介、銷售上開預售 房屋，而其等雖在文宣廣告、房屋土地預定買賣契約書上記 載該建案土地使用分區為旅館區，惟卻向購屋消費者刻意隱 瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，由代銷人員（未據檢 察官偵查、起訴）向購屋消費者傳遞：「可以做住宅使用」 、「潤隆公司為上市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅 館用地當住宅使用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都 是合法的」、「可以自住」等不實資訊，致使如附表一所示 陳麗雲等12人均陷於錯誤，分別於如附表一所示日期，以如 附表一所示金額，各別向潤隆公司、明緯公司購買如附表一 所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋，充作住宅居住使用 ，潤隆公司、明緯公司因而分別詐得新臺幣（下同）3億2,8 68萬元、3億5,770萬元。 二、案經如附表一所示告訴人訴由暨法務部調查局新北市調查處 移送臺灣臺北地方檢察署檢察官偵查起訴。 　　理　由 壹、程序部分： 一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定 者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖 不符合同法第159條之1至第159條之4之規定，但經當事人於 審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作 成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或 辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之 情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同 意。刑事訴訟法第159條第1項及第159條之5分別定有明文。 本案當事人就下述供述證據之證據能力，於言詞辯論終結前 均未聲明異議，而經本院審酌各該證據方法之作成時，並無 其他不法之情狀，均適宜為本案之證據，依刑事訴訟法第15 9條之5之規定，有證據能力。 二、其餘資以認定本案犯罪事實之非供述證據，亦查無違反法定 程序取得之情，依刑事訴訟法第158條之4規定反面解釋，洵 具證據能力。 貳、實體部分： 一、訊據被告蔡聰賓、王文宏固均坦承被告蔡聰賓於本案期間為 潤隆公司負責人，被告王文宏則係明緯公司實際負責人，田 都公司於90年起，計劃在本案土地上興建「觀光旅館」用途 之建築物，其後潤隆公司、明緯公司則與田都公司簽訂合建 契約，共同規劃在本案土地上改為興建地上13層、地下5層 、戶數為88戶，且建物產權可每戶獨立登記，用途為「一般 旅館」之建築物，而潤隆公司、明緯公司復委託代銷公司以 「國賓大苑」預售建案之名義對外銷售上開預售房屋等情， 惟均矢口否認有何上揭犯行，其等分別辯解如下： 　㈠被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發國賓大苑建案是作為旅館使 用之建物，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售階段皆是 如此，而且與買受人的買賣合約書裡面也載明，建案在旅館 區，建物用途是旅館；而且，潤隆公司有專業團隊分層負責 ，伊不認識買受人，沒有與他們接觸，不可能詐騙他們云云 。其辯護人則辯護稱：本件國賓大苑建案始終是以旅館方向 為規劃設計與建造，契約也載明土地使用分區「旅館區」及 建物使用用途為「旅館」，潤隆公司有要求代銷公司依照契 約內容對外銷售房屋，並無傳遞不實資訊之情事。且告訴人 等均非首次購屋，其等均在契約書上關於旅館區、旅館經營 管理相關條款部分簽名，難認其等有陷於錯誤。又被告蔡聰 賓是公司董事長，信賴專業團隊並充分授權，並未與買受人 有所接觸，沒有詐欺故意與施詐行為。況且，潤隆公司後續 有協助社區申請旅館登記，亦徵被告蔡聰賓沒有詐欺故意與 施詐行為云云。　　 　㈡被告王文宏辯稱：這個建案，伊與客戶之間沒有接觸過，而 且所有銷售也都載明是旅館區，伊等沒有向買受人表示購買 目的可以供住宅使用云云。其辯護人則辯護稱：被告王文宏 未實際參與國賓大苑銷售，也未與代銷人員接觸，指示其等 隱匿使用分區資訊。又本建案廣告物、契約均已揭露本建案 土地使用分區及建物使用用途之資訊，被告王文宏並無施用 詐術之行為。而告訴人等明知本案土地使用分區及建物使用 用途，亦知悉違規使用可能受到行政裁罰之風險，仍決意購 買本件房地作為住宅之用，並無陷於錯誤。況且，告訴人等 居住迄今使用正常，並無瑕疵，而行政機關基於行政安定、 人民財產權尊重等考量，迄今也未曾取締、裁罰，事實上沒 有影響建物所有權人對建物的使用收益。被告王文宏主觀上 沒有犯罪故意和意圖云云。　　 二、經查： 　㈠被告蔡聰賓於本案期間為潤隆公司負責人，被告王文宏於本 案期間則為明緯公司實際負責人，並擔任副董事長一職；田 都公司於90年間，原計劃在使用分區為「旅館區」之本案土 地上，籌設興建「觀光旅館」用途之建築物，而被告蔡聰賓 、王文宏則於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司之名義與 田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興建建物產 權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築物，並委 由證人梁正芳更改設計為地上13層、地下5層、戶數為88戶 之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政府工務局 於100年11月9日核准，且由田都公司、潤隆公司、明緯公司 按比例各分得47戶、24戶、17戶房屋；復自100年起，潤隆 公司、明緯公司即委託房地產代銷公司以「國賓大苑」預售 建案之名義，對外銷售其等所分配取得之各戶預售房屋；而 如附表一所示告訴人陳麗雲等12人分別於如附表一所示日期 ，以如附表一所示金額，各向潤隆公司、明緯公司購買如附 表一所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋；又本案土地之 使用分區為旅館區，僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用等 事實，業據被告蔡聰賓、王文宏等2人供承在卷（見A6卷第2 95-298頁、A7卷第243-262頁、第303-311頁、A8卷第381-39 2頁、第407-419頁、金重訴卷㈢第47-55頁、第173-178頁、 第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且經如附表一所示證人即 告訴人於偵查中、本院審理時證述、證人梁正芳、魯鳳雲、 證人即田都公司實際負責人周文龍、證人即潤隆公司規劃部 行政人員林貞誼、證人即潤隆公司業務部襄理陳金玉、證人 即潤隆公司法務人員李昌儀、證人即明緯公司法務人員李朋 疆、證人即時任海悅廣告股份有限公司協理郭正安、證人即 時任甲山林廣告股份有限公司代銷人員潘品岑、證人即時任 甲山林集團代銷人員蔡孟儒、證人時任專住廣告股份有限公 司負責人潘志建、證人即時任潤隆公司執行長黃俊堯等於偵 查中、本院審理時證述明確，並有如附表一卷證出處欄所示 證據（證據方法出處詳如附表一「卷證出處」欄所示），以 及國賓大苑廣告傳單、「水岸生活慢旅：碧潭」廣告文宣、 「My view, my life」廣告文宣、新北市政府工務局核發90 年店建字000號建造執照、102年店使字000號使用執照暨加 註事項表、臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）10 2年11月6日土地登記申請書及使用執照、田都公司87年6月2 9日函、觀光旅館籌建申請書影本、臺灣省政府交通處旅遊 局88年6月25日八八旅二字第0000號函、廣信公司90年12月2 8日建造執照申請書、90年12月20日變更起造人申請書、變 更起造人理由書、田都公司97年11月4日函、交通部觀光局 業務組97年11月7日簽、97年11月12日觀業字第0970000000 號函（稿）、潤隆公司、明緯公司及田都公司第3次變更設 計申請書、工務局建造執照及雜項執照（變更設計）審查表 、加註事項附表、臺億公司102年8月13日門牌（初）編申請 書、新北○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000 號函（稿）、門牌初編證明書、第5次變更設計申請書、102 年7月31日變更起造人理由書、工務局建造執照及雜項執照 （變更設計）審查表、加註事項附表、行銷企劃合約書、潤 隆公司、明緯公司與田都公司之新北市新店區太平段投資興 建暨融資償還計畫概要、田都公司（甲方）與國賓大地環保 事業股份有限公司、明緯公司（乙方）於99年11月25日簽立 之合建契約書、本案土地及同段1064、1079、1059建號之土 地、建物登記公務用謄本、地籍異動索引、新北市政府106 年6月14日新北府工施字第1060000000號函、106年6月28日 新北府工施字第1060000000號函檢送102店使字第000號（90 店建字第000號）使用執照全卷資料、新北市政府106年11月 17日新北府經司字第1060000000號函檢送田都公司登記案卷 3宗及部分抽印資料、90店建字第000號建造執照電子檔光碟 、臺億公司106年12月4日臺億字第1060000號函檢送電子檔 光碟暨102年2月8日信託契約及附件、建造執照電子檔、新 北市政府106年12月15日新北府工施字第1060000000號函檢 送90店建字第000號建造執照原卷資料抽印、申請建築執照 （變更設計）基本資料、潤隆公司公司變更登記表、經濟部 100年6月20日經授商字第10000000000號函影本、國賓大苑 建案之建造執照申請相關資料、使用執照申請相關資料、新 北市政府100年1月核定實施「變更新店都市計畫（土地使用 分區管制要點專案通盤檢討）（第二階段）書」節本、100 年5月9日變更起造人申報書、變更起造人名冊㈠、起造人名 冊、變更起造人理由書、潤隆公司、明緯公司、田都公司之 經濟部商工登記公示資料列印等件在卷可稽（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁、A11卷第303、599-609、665-699頁 、A12卷第33-42、51-64、73-79、119-133、149-155頁、A5 卷第41-149、239、247-271、301-429、431-435、443-510 、515-525頁、A6卷第113-114、117-120、169-183、191-23 1頁、A7卷第167-179、263-264頁、A8卷第449-452頁、A9卷 第265-277頁、本院112年度金重訴字第1號卷，下稱金重訴 卷，卷㈥第223-231、277頁），並有國賓大苑小包合約1本扣 案可佐，首堪認定。　 　㈡關於如附表一所示告訴人在代銷人員之介紹、推銷下，購買如附表一所示房地建物之經過： 　⒈證人即告訴人陳麗雲於檢察事務官詢問時指稱：房屋土地預 定買賣契約書上有載明建物坐落於旅館區，建物為旅館客房 ，伊等當時確有看見這份契約，購買時也知道房屋是坐落在 旅館區。但伊等有跟銷售人員確認是否可以當住宅，銷售人 員說可以，即便在旅館區還是可以自住，只是會有銀行貸款 成數問題。伊相信銷售人員所言，而且想說是上市公司，應 該沒有問題等語（見A1卷第164-165頁反面）；復於偵訊時 證稱：伊購買國賓大苑，是於100年12月間在預售屋的招待 中心簽約，當時尚未動土，當時的代銷人員是隸屬甲山林公 司。伊等購買時知道建案土地是坐落在旅館區，但代銷公司 人員有說明，他們蓋的是住宅，而且他們也沒有告訴伊等不 能當住宅使用。當初要變更設計時，伊是和建商直接聯繫， 他通知伊等客戶變更室內裝潢設計為住宅，就如同手寫的契 約，建商從頭到尾都沒有告訴伊等不能作為住宅使用等語（ 見A5卷第167-174頁）。　　 　⒉證人即告訴人劉佐昱於檢察事務官詢問時指稱：伊當時知道 是旅館用地，但伊是要當作住宅，銷售人員也說沒問題，伊 才會購買。伊當初購買跟市場行情一樣，伊買110坪含車位 ，總價6,300萬，並沒有比較便宜等語（見A1卷第164-165頁 反面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年5月簽約，伊跟段淑 蘭一起出資買的，目的是投資，一開始買的時候，先用段淑 蘭的名字簽約，後來用伊的名義去登記成所有權人，6,300 萬元伊和段淑蘭一人一半。當時購買預售屋時，代銷公司是 海悅公司，以霞飛廣告公司的名義行銷。當時伊去看時，比 較了附近的行情，如果是旅館，照理說價格要比住宅便宜， 可是並沒有比較便宜，伊也有問銷售人員，這是旅館用地， 伊等怎麼能買，銷售人員說雖然是旅館用地，但是是蓋住宅 ，可以住人的，伊有問說那怎麼沒有比較便宜，對方則說附 近行情就是這樣子。銷售小姐說建商是興富發的子公司潤隆 建設蓋的，所有的建材都是用最好的，不用擔心不能住人， 就是豪宅的規格，沒有什麼不能相信的，伊等當然不可能去 懷疑這麼大的公司，所以伊就相信他們所說的旅館用地上可 以蓋住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　 　⒊證人即告訴人徐志昌於檢察事務官詢問時指稱：當初伊知道 是旅館用地，但銷售人員都跟伊等說可以當住宅。而且這建 築是達欣蓋的，因為潤隆是興富發的子公司，都是知名公司 ，所以伊認為應該不會有問題等語（見A1卷第164-165頁反 面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年9月間購買國賓大苑， 伊是在預售屋的招待中心簽約，當時現場銷售人員是隸屬海 悅公司。他們有說是飯店用地，可是伊覺得伊是來住的，但 是他們並沒有說明不能當作住宅使用，而且預售屋裡面的格 局就是住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　　 　⒋證人即告訴人斯維雯於偵訊時指稱：當初購買國賓大苑建案 是伊親自去代銷樣品屋那裡接洽購買，當時建案名稱是碧潭 山水，代銷公司是甲山林公司，之後該建案改為國賓大苑。 伊去代銷中心時，對方一直強調建商是上市公司潤隆建設， 後來在簽約時，才說伊購買的樓層是屬於明緯公司所有的樓 層，所以簽約對象是明緯公司。代銷人員說是水岸第一排的 溫泉豪宅，都規劃大坪數，有88戶，看出去就是碧潭，有樣 品屋，樣品屋裡面有房間、床，有溫泉，溫泉是有合法執照 的。伊去買時，只是基地，還沒有開挖，就是看樣品屋，那 個樣品屋完全就是住宅的樣子。代銷人員跟伊洽談的過程中 ，並未提到建案土地是旅館地，是一直到簽約時，伊才知道 是旅館地。伊第一次看到合約時，因為有看到旅館用地，伊 有嚇到，所以伊有質疑他們，問對方是怎麼回事。但他們就 跟伊等說沒有問題，可以做住宅使用，並說碧潭那附近很多 都是旅館用地拿來做住宅用，沒有關係，而且有說建商是上 市公司潤隆公司，他們說上市公司不會違法，所以伊就認為 潤隆和甲山林都是有名、很大的公司，不會違法，所以伊才 買。伊是看雜誌介紹這個建案，說碧潭水岸那裡有房子，所 以伊就過去看了樣品屋。代銷小姐很資深，也跟伊說他們甲 山林的總經理買在00樓，也有來看，伊就想說他們總經理都 有來買，應該是沒有問題，伊就是相信他們的說法。伊購屋 總價6,877萬元，就伊認知，這個價錢是當初新店很高價的 價錢，那時新店大約一坪30幾萬，伊是買近60萬元，那就是 賣住宅，也沒有提到是賣旅館。建商是以欺騙的方式，讓伊 購買實際上不能拿來做為住宅的房子，倘若有明確跟伊說這 個是旅館用地，不能作為住宅用，伊一定不會買。伊就是要 拿來當住宅用的，是對方跟伊說沒有問題，可以做住宅用， 伊才會買的等語（見A2卷第149-152頁）；復於本院審理時 證稱：當初偶然看到一本雜誌上面叫碧潭山水，看起來很漂 亮的住宅，伊那時候50歲，已經工作20、30年，有點存款， 想要買退休宅來住，伊就跟著一個同事去現場看樣品屋。伊 買屋的目的是自住、退休住，這是伊第一次買住宅，伊只有 看樣品屋，跟一般住宅無異，伊一開始進去就認為是要買住 宅，銷售人員也知道伊要買住宅。伊在樣品屋現場，就是證 人潘品岑向伊介紹解說，他說這是水岸第一排名宅，戶戶有 溫泉，有主臥、次臥，現場樣品屋照片跟一般住宅完全沒有 差別，主臥看出去就是碧潭，有次臥、餐廳、客廳這些東西 ，跟一般樣品屋毫無差別。潘品岑當時並沒有跟伊說這是旅 館用地，伊買那麼高價，已經超過新店所有高價住宅的價錢 ，伊買的時候就是要做住宅，伊當時是從事財務行業，沒有 想過要做旅館業，潘品岑如果告訴伊作為旅館使用，伊馬上 就走人了。伊怎麼會花6,000多萬去買個旅館，伊自己本身 當時沒有房子，是住老家，伊不可能去買旅館，也不會經營 旅館。伊是到了簽約的時候，才看到這是旅館用地。契約條 款有提到旅館區，以及若要經營旅館住宿業，需要經管理委 員會及區分所有權人會議之同意等。伊就問潘品岑，你這個 是住宅，從頭到尾都是住宅，整個樣品屋也都是住宅，都沒 有提過任何旅館2字，樣品屋外面、裡面，內部也都是住宅 樣式，只有簽約時出現旅館用地這個字，伊就問他怎麼會是 旅館用地？他說碧潭那邊都是這樣，因為靠水岸，房子都是 旅館用地當住宅用，潤隆是上市公司，是不會違法，加上達 欣工程的建設，還有大林組、甲山林都這麼有名，不會騙人 ，要伊放心好了。他說這個地方雖為旅館，但作住宅使用是 可以的，碧潭水岸住宅都是這樣。伊後來搬進去，也是作為 自住使用。簽約時，伊有詢問銷售人員，銷售人員說所有買 方都是住戶，沒有人會當旅館，且當旅館要經過管委會同意 ，所以沒有這件事會發生，且價格這麼高，沒有人會買來當 旅館用。建案有格局示意圖，伊搬進去的時候，與樣品屋、 宣傳廣告的基本格局相同，二變時，還把外面的公共設施變 成自己的廁所。現場銷售人員跟伊接洽的時候，絕對沒有跟 伊說這個建案不得作為住宅使用。合約第三十二條一、㈡關 於水電費、地價稅及房屋稅等相關賦稅，所有權人應依相關 法令之規定辦理的條款，銷售人員也沒有進一步告知伊所要 遵守的規定為何等語（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁 ）。 　⒌證人即告訴人郭文玲於偵訊時證稱：當初是因為朋友喜歡就 找伊去看房子，伊是去預售中心看屋，現場的人是說水岸第 一排、很稀有、房子內有溫泉，好像很棒。當初覺得在碧潭 這樣的話算蠻貴的，現場的人介紹這是溫泉豪宅，伊就覺得 環境不錯，伊等就買了，想要當作度假的地方，伊週末都會 去住，當作是週末度假的地方。伊要買的那戶是明緯公司的 。關於旅館用地的部分，簽完約，全部用好之後，銷售人員 稍微翻一下契約書指給伊看說是旅館用地，就帶過去了。伊 當下有詢問，但銷售人員就說不會有影響。伊買了之後，都 是做為住宅使用。伊公司是做貿易的，伊沒有想過要經營旅 館。伊買來就是要做為住宅使用的，如果知道這是旅館用地 ，當作住宅使用是違法的話，伊不會買等語（見A3卷第187- 190頁）。　　 　⒍證人即告訴人楊蕓瑄於偵訊時證稱：當初伊是去看樣品屋， 過程中聊得很高興，伊自己也衝動，當場就簽約。銷售中心 的人介紹說這依山傍水，還有溫泉及空中游泳池，伊就覺得 適合養老，伊是規劃未來要養老的，也是有點衝動。伊看一 次，當場就簽約了。伊是從事投資醫美診所，先生是做化學 材料的，沒有想過要從事旅館業。銷售中心的人完全沒有跟 伊說這個建案的土地登記為旅館區，只有交屋的時候，在點 室內設施時好像有提到，但就是帶過而已，也沒多講什麼。 簽約之後，伊有發現旅館用地的記載，但伊當時並沒有認知 到房子無法買賣，伊想說建商是把房子當作住宅賣給伊等， 伊就可以當作住宅使用，伊不知道旅館用地會影響到伊之後 出售房屋。如果當初銷售人員有講明是旅館用地，當作住宅 使用是違法的話，伊就不會購買了，伊是要買來自己住的等 語（見A3卷第197-199頁）。　 　⒎證人即告訴人周秀榮於偵訊時證稱：當初是伊和伊先生一起 去看屋。伊是去北新路上的預售屋看，有樣版模型，銷售中 心的人就強調公設很完善、是豪宅型的設備、面潭第一排。 銷售中心的人有問伊買了之後要誰住，他們說因為本建案坪 數大、適合三代同堂、也適合老人家或養老用。伊買了之後 ，都是做為住宅使用。伊沒有特別印象，銷售中心的人有提 到建案的土地登記為旅館區。伊是後來因為在6、7年前有用 錢的需求，想賣這間房子時，和仲介簽約時，仲介告訴伊這 是旅館用地，買賣會有爭議。伊是做服務業，自己做生意的 ，跟旅館業無關，伊也沒有想從事旅館業。如果當初銷售人 員有講明是旅館用地，當作住宅使用是違法的話，伊就不會 買了，伊買來就是要做為住宅使用的等語（見A3卷第187-19 0頁）。　　 　⒏證人即告訴人王靜雯於偵訊時證稱：伊是跟明緯公司購買的 ，當時是買預售屋，伊買了00號0樓，現在實際居住在那裡 。伊當初是去銷售中心買的，廣告、樣品屋都是住宅的類型 ，銷售中心的人員也說可以合法使用，可以自住，沒有問題 ，伊等一般人也不知道不可以使用，而且有獨立的門牌，所 以伊才相信是可以合法使用。當初銷售人員有跟伊說明建案 是在旅館區，但是沒有問題，他也沒有說不能自住，只說自 住沒有問題，可以合法使用，而且樣品屋型式也都是住宅。 所以伊才會在知道是旅館區房子的情況下，仍買來自住，一 般人也不會知道不行，而且房子很貴，伊不可能花那麼多錢 去買一個不能自住的房子。雖然契約上面有審閱期，但是在 銷售中心都是直接叫伊等簽這邊、簽那邊。伊等就簽完，沒 有帶回家慢慢看。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有 特別說明條款內容，就是邊翻邊叫伊等簽名，說這是定型化 契約，沒有什麼差別，就是把它簽完。伊沒有想過要經營旅 館業，伊當初就是要買來自住的。很明顯建商沒有提供對等 的資訊，建商應該知道這不能做為住宅使用，但是宣傳和行 銷都是傳達出可以做為住宅的資訊，如果當初有說這個只能 經營旅館，伊就不會買，伊也不可能用那麼多錢買一戶旅館 ，而且如果當初有說不能做為自用，伊也不會買，就是因為 當初有說自住是可以的，伊才會買等語（見A9卷第93-99頁 ）。　 　⒐證人即告訴人解文隆於偵訊時證稱：伊一共買了2戶，分別是 00號0樓和00號00樓，伊是跟潤隆公司買的，並登記在文鋒 實業股份有限公司名下，伊實際上是居住於0樓，伊兒子住0 0樓。當初伊覺得那裡環境不錯，又說有溫泉，就居住而言 ，感覺不錯，所以才會去買來自住。伊是看廣告後去銷售中 心買的。伊從事的行業與經營旅館無關，伊沒有想過要經營 旅館業，伊是生產電線的，純粹是買來自住。當初銷售中心 的人說這是蓋在旅館區的住宅，伊等有問未來會不會有問題 ，他們說有門牌，都是合法的，不會有問題，如果他們說不 合法，伊等就不會買了。因為對方說是合法的，而且樣品屋 也都是住家的格局，硬體上也都是住家的格局，不是旅館的 格局，銷售人員也有說這個是可以做為住宅使用，而且旅館 應該只有一個門牌，旅館應該會是一間一個廁所，不會一間 好幾個廁所，伊等那一棟每戶都是二間衛浴，一個是套房的 ，一間是共用的。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有 特別對伊等說明條款內容，就是叫伊等在這裡、那裡簽名， 當初談好條件後，銷售人員就拿出契約，叫伊等在哪些地方 要簽名，伊等就直接簽名，簽這些文件的部分速度很快，邊 聊天邊要伊等在特定的地方簽名等語（見A9卷第93-99頁） 。 　⒑證人即告訴人藍敏慧於偵訊時證稱：伊買了00號00樓一戶， 現在實際居住在那邊。伊當時是去銷售中心，他們隨機有人 介紹，伊是買預售屋，銷售中心的人跟伊說新店房價以後會 不錯，又面水岸，又有溫泉，伊是退休，打算要自住，所以 才會想要買。伊從事的行業與旅館無關，也沒有想過要經營 旅館業，當初就是要買來自住的。銷售人員沒有說是旅館區 ，只說是旅館用地，伊有問這樣是怎麼住，他們說沒有問題 ，可以住，還說買到是賺到，可以享受到旅館的管理，而且 說旅館用地的地價稅很便宜，所以就帶伊去參觀樣品屋。伊 是用兒子鄭兆軒的名字購買，但是由伊出面去簽約洽談。伊 有先把契約帶回家看，伊有看到關於旅館用地的契約內容， 伊就有再問銷售人員，有問可以住嗎，也有問電費的部分， 是否為營業的電，銷售人員都說沒有問題，他們還說可以省 地價稅，所以後來簽約時，銷售人員叫伊簽哪，伊就簽哪。 伊是在105年被稽查才發現不對勁，因為當初伊有提問旅館 用地拿來住有無問題，但對方一直說沒有問題，可以自住， 如果當初有說這是旅館用地，不能自住，伊就不會買了等語 （見A9卷第93-99頁）。　　 　⒒證人即告訴人張櫻花於偵訊時證稱：伊去買房子的時候，銷 售人員沒有說這是飯店，只跟伊說價格，並說本案房屋可以 自住。伊買本案房屋的目的是要自己住。伊會認為本案房屋 可以作為住宅使用，是因為銷售人員有跟伊這樣講。他沒有 跟伊說是飯店，是簽約的時候他在契約書上寫。契約上關於 旅館的特約事項，銷售人員沒有特別解釋條文，他只叫伊簽 名，伊也沒有看清楚。因為對方有給伊寫一張紙，上面寫「 自住」，伊才相信。如果伊知道本案房屋不得作為住宅使用 ，伊就不會買了等語（見B2卷第47-48頁）；復於本院審理 時證稱：伊有購買國賓大苑的一戶，購屋目的純粹要住人的 ，是要自住。年紀大了當然要買房子住，享受一下人生，伊 現在也是住在國賓大苑，是自住，沒有其他作用。當時伊會 知道這個建案，是有業務打電話給伊，伊就過去現場看。當 時國賓大苑已經蓋好，但沒有裝潢。當時業務沒有什麼推銷 ，他也沒有跟伊講那是飯店，對伊等老百姓來說，只是想買 房子而已。整個銷售現場，沒有人跟伊說這棟大樓位於旅館 用地，將來只能作旅館使用。伊是到要全部交屋、給錢的時 候才知道該建案是在旅館用地，伊簽約時那麼一大疊，伊也 沒有完全看清楚，後來才知道是飯店用地，但裡面有一張單 子給伊寫自住，伊也不是很懂。簽約過程伊都沒發現建案土 地是旅館用地，伊沒看就直接簽了。如果一開始，銷售人員 跟伊說本建物屬於旅館用地，只能作為旅館用，伊就不會買 了。蔡孟儒是當時跟伊接洽的業務員，伊在與業務員談論買 房的時候，有跟對方講是伊要住的。伊根本不知道那是旅館 ，伊只想住而已。業務員真的都沒有跟伊講是旅館用地，一 個字都沒有講，他沒有跟伊講旅館的事。伊自己或家人沒有 從事旅館業的經歷等語（見金重訴卷㈥第438-447頁），且有 房地買賣預約單附卷足佐（見C1卷第69頁）。　　 　⒓審酌上開證人於偵查及本院審理中歷次說法相一致，各該證 人之間證述情節經核大致相符，且其等與被告蔡聰賓、王文 宏等2人並無恩怨仇隙，要無誣陷各該被告之動機，上開證 人之證詞尚無重大瑕疵可指。 　⒔證人潘品岑雖於本院審理時證稱：伊有向斯維雯說明這是旅 館用地，不能作為住宅使用，因為廣告都有寫旅館用地，現 場簽約也都會講。斯維雯並沒有說若是旅館用地不能作為住 宅使用，就不買了。契約中關於旅館的條款，斯維雯應該沒 有提出質疑，伊還是有說明，因為合約簽名還是要講重點云 云。證人蔡孟儒於本院審理時則證稱：銷售過程中，伊沒有 向客戶表示旅館用地可以作為自用住宅使用，伊不太清楚張 櫻花有無表示這個房子他要拿來作為自用住宅使用，伊有向 張櫻花表示是旅館用地，只能作為旅館使用，伊有告知不能 自住云云。而證人潘志建則證稱：廣告文宣上的文字，是從 捷運、附近的機能環境的陳述，講五星級就是它旅館的整個 設計規劃，並非表達可以作為自用住宅使用，這是旅館用地 ，合約上也都有清楚告知。專住公司有向銷售人員強調、要 求，這個建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做為自 用住宅使用云云。然本院認為渠等證詞不可採信，理由如下 ： 　　⑴依據卷附「國賓大苑」建案廣告看板、113年3月25日拍攝 代銷中心外牆廣告設置（見金重訴卷㈤第293、305、333、 345頁、卷㈥第287、291、323、327、337、345、349頁） ，均未見有何關於「旅館銷售」之宣傳行銷文字、文案。 另觀諸卷附「國賓大苑」建案之廣告文宣（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁），除以小字標註：「使用分區： 旅館區」等字樣外，亦未明確提及其等代銷之產品係「旅 館」，必須作為旅館經營之用。而衡諸常情，相較於一般 買房自住，抑或以賺取差價為投資目的之投資客而言，以 從事旅館行業或委託他人經營旅館為目的，而特意購置僅 得作為「旅館」使用之不動產者，其客戶族群特定，並非 多數。則本件「國賓大苑」建案之各該代銷公司竟利用前 開與一般住宅建案無異之廣告看板、文宣對外進行招攬、 宣傳，藉以吸引其他本無經營旅館意願、無意購買旅館產 品之消費者前往洽詢、賞屋，此舉已有啟人疑竇之處，亦 足徵證人斯維雯於本院審理時證稱：伊是到了簽約當時， 才看到這是旅館用地。它這個是住宅，從頭到尾都是住宅 ，整個樣品屋也都是住宅，都沒有提過任何旅館二字，只 有簽約時出現旅館用地這個字等語（見金重訴卷㈥第392-4 09、418-419頁）；證人即告訴人王靜雯於偵查中證稱： 當初廣告、樣品屋型式都是住宅的類型，宣傳和行銷都是 傳達出可以做為住宅的資訊等語（見A9卷第93-99頁）， 應屬實在。 　　⑵本案自告訴人陳麗雲、王靖雯等2人於100年12月間，分別購置如附表一編號1、6所示房地之時起，迄至103年12月間，告訴人張櫻花購置如附表一編號5所示房地為止，歷時長達3年之久，期間潤隆公司、明緯公司委託之代銷公司亦數度更迭。而本案告訴人共計12名，彼此間獲悉上開建案、前往代銷中心賞屋、購屋之經過、緣由，以及其等所接觸之代銷人員各有不同；惟其等12人迄今不僅從未有以購置房地經營旅館之事實，甚至告訴人等自始即無從事旅館事業，或委託他人從事旅館營運的規劃與打算。又依據證人斯維雯之證詞（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁），目前該社區鄰居幾乎都是作為自用住宅使用。而證人周文龍於本院審理時亦證稱：田都公司分到47戶，伊當時的目的是等分到房子後，伊要去申請設立旅館，但直到目前為止，並沒有購買該建案的其他消費者來跟伊接洽，說要一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥第472-482頁）。而「國賓大苑」社區住戶遲至111年下旬，始由社區管理委員會著手進行「旅館用地朝向合法化」之議案討論乙情，此經被告蔡聰賓具狀陳明在卷（見金重訴卷㈦第131頁），且有潤隆公司112年4月25日存證信函、國賓大苑管委會111年12月11日會議公告、住戶同意書、管委會會議紀錄在卷可佐（見金重訴卷㈦第163-165、185-196頁）。顯見本案所有告訴人，乃至社區內部分住戶在簽約、購置本件「國賓大苑」建案房地之際，縱然知悉本案土地使用分區為旅館區，但對於本案土地上所興建之建築物僅得作為旅館，不得供作自用住宅乙事，確實有所誤認。就此，苟非代銷人員在推介、銷售本件「國賓大苑」建案的過程中，刻意隱瞞該建物不得作為住宅使用之情事，抑或在面對顧客質疑時，猶告以該建案雖位在旅館用地，仍可當作住宅合法自住等說詞，何以致使包含本案告訴人等在內之多數客戶，即便明知本案建物係坐落旅館區，仍不約而同地基於「買屋自住」之動機、目的，購入本件「國賓大苑」建案之房地，且實際上亦將之作為自用住宅使用？ 　　⑶再者，依據103年7月26日「國賓大苑」第一屆區分所有權人會議會議紀錄（見金重訴卷㈦第331-336頁），該次會議中未見住戶就社區未來經營旅館一事有任何討論、規劃，惟經實際出席住戶全票通過，決議增訂社區規約第30條。修正增訂該規約條款前，原房屋土地預定買賣契約書（本院註：應為房屋土地預定買賣契約書附件五之管理規約）第12條第1項約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包予專業之管理顧問公司經營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方式經營旅館業務。其所需之費用，由管理委員會計算後另行收取。」修正增訂社區規約第30條第1項則約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包予專業之管理顧問公司經營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方式經營旅館業務。其所需之費用，由管理委員會計算後另行收取；但一般租賃行為則不在此限。」則依此規約條款之修訂脈絡，應可推知當時社區住戶係考量若有個別出租房屋之需求者，恐受到前述修正前管理規約第12條第1項約定之限制，遂提案、決議增訂社區規約第30條第1項，明文排除個別住戶單純租賃之情形。由此亦可知悉，當時除田都公司地主戶之外，多數社區住戶就其等所持有本件「國賓大苑」房地，仍係作為自住、自用（含自行租賃），並無共同經營旅館業務之意願。 　　⑷證人潘品岑於偵查中證稱：當時建案主打賣點是景觀度假 的房子，主要對象是買房置產、度假之類，沒有特定目標 客群。當時斯維雯來買房時，好像是說想要有景觀的，因 為住在市中心比較悶，他喜歡這個景觀。應該是要買來自 己住。沒有客人說是要買來做生意。因為這是旅館用地， 當時都是說可以當作飯店宅，就是度假一樣的享受景觀、 環境的房子。印象中，廣告是說這是一個度假用的房子， 當時的賣點就是景觀。這是像工業宅的房子，客人多是拿 來當工作室，伊等就照廣告賣給客人。關於客戶詢問旅館 用地的問題，就是用度假宅的概念回覆等語（見A2卷第18 5-187頁）。是依上開證詞，當時本件「國賓大苑」建案 對外進行招攬、宣傳，並未特別規劃以有意願從事旅館業 之人為目標客群，且代銷人員係以「可供度假使用」、「 飯店宅」、「度假宅」等模稜兩可之話術，介紹該建案產 品、回應顧客提問，而證人斯維雯至「國賓大苑」建案賞 屋並購買上開房地，其目的始終是作為「自住」之用。 　　⑸綜合上開事證，前揭證人潘品岑、蔡孟儒於本院審理時證 稱其等於銷售時，均有告知客戶不得作為自用住宅使用云 云，暨證人潘志建於本院審理時證稱：專住公司有向銷售 人員強調該建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做 為自用住宅使用云云，均與實情不符，亦與常情未合，應 屬事後迴護之詞，殊難採憑。 　⒕又細繹告訴人等簽署之房屋土地預定買賣契約書，固多處載明該建案之土地使用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館」等事項；然而，該預定買賣契約書第九章「附則」第三十二條「旅館使用及營運規定」第一項第三款則約定：「甲方如欲經營旅館住宿業，除應自行取得政府許可外，亦應取得管理委員會及區分所有權人會議之同意」等語明確；另附件五、管理規約第十二條第一款亦約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包…」等語。是苟如被告蔡聰賓、王文宏等人所辯，其等確實是要賣房子給投資旅館之投資者，共同委託一家旅館去經營云云，又或如前揭代銷人員證稱其等均再三強調該建物僅得作為旅館使用云云，則所有買受人（即甲方）就其等所購買之房地，除作為旅館營運使用外，再無可能有其他用途，又何需特別約定如欲經營旅館住宿業之住戶，尚需另外取得管理委員會及區分所有權人會議之同意？復參以證人潘品岑於本院審理時證稱：伊所謂「度假宅」，就是你還是可以去住那邊，消費者是否可以自己住在度假宅，看管委會怎麼決議。就是顧客擁有這個資產，伊等之前都是這樣說的，未來要使用或要租，就是由管委會決議，消費者自己來度假也可以。要度假就看未來怎麼經營，要看到時候成立管委會後怎麼經營或怎麼來度假等語（見金重訴卷㈥第409-418頁），更加佐實證人斯維雯於本院審理時證稱：銷售員說所有買方都是住戶，沒有人會當旅館，且當旅館要經過管委會同意，所以沒有這件事會發生，且價格這麼高，沒有人會買來當旅館用等語，應屬實在；前揭證人即告訴人等指述代銷人員向渠等隱瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，甚至告知該建物雖坐落旅館區，仍可合法自住，渠等遂同意簽約購屋之經過，亦均非子虛，而堪採信。　　 　㈢被告蔡聰賓、王文宏自始謀劃將潤隆公司、明緯公司分得之「國賓大苑」各戶房屋作為集合住宅對外銷售： 　⒈被告王文宏於法務部調查局詢問時供稱：最早是田都公司先 取得這張建造執照，後來去找潤隆公司合建，因為伊與鄭欽 天私交不錯，所以鄭欽天才找明緯公司共同擔任起造人，鄭 欽天對伊的說法是蓋住宅。早期有很多工業住宅、商業住宅 、旅館住宅，但沒有特別管制，所以明緯公司當初加入成為 起造人的時候，伊就已經知道該張建造執照的使用分區是旅 館區，且建築物的用途是觀光旅館，但伊還是同意明緯公司 加入成為起造人來蓋住宅銷售。周文龍曾跟伊說是可以興建 住宅的，且以前沒有針對使用分區及建築物用途去管制，所 以伊就答應加入成為起造人共同興建住宅。因為申請變更都 市計畫的程序太困難，所以明緯公司並未進行相關申請。雖 然使用執照之建築物用途為旅館，但早期有很多灰色地帶， 當時並沒有清楚規定不得以住宅出售，且一般預售屋都是在 建造執照核發後即開始銷售等語（見A8卷第381-392頁）； 復於偵訊時亦供稱：伊在調查局詢問時提到伊同意明緯公司 加入成為起造人來蓋「住宅」銷售部分，有住宅也有會館， 就是公司的招待所，所謂「招待所」，也不算旅館，當初講 好就是要蓋一般的住宅來使用。就雷同工業住宅的概念，伊 想說政府應該不會管這個。政府原本也沒有在管這個，這幾 年才開始介入工業宅和飯店宅等語（見A8卷第407-419頁） 。是依被告王文宏上揭供詞，其與被告蔡聰賓自參與合建本 件「國賓大苑」建案之初，即已規劃將潤隆公司、明緯公司 各自分得之各戶房屋，作為集合住宅對外銷售。 　⒉再者，依據本件「國賓大苑」建案90年店建字000號建造執照及加註事項、102年店使字000號使用執照及加註事項（見A7卷第17-45頁、A6卷第225-230頁），均已載明「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊局（下稱：觀光旅遊局）100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88戶同時申請為一家旅館辦理(註：使照加註事項誤植為「北『關』管字第『00000000000』號」，以下均同)」等語明確。而地主田都公司本就計畫以其所分得之47戶房屋，申請登記經營旅館業乙節，亦據證人周文龍證述明確如前；並另證稱：剩餘戶數是交由明緯公司及潤隆公司自行處理，他們要作什麼處理，伊等並無約定；分配房屋戶數的時候，潤隆公司、明緯公司並未說要自己經營旅館，也沒有說他們賣出去給這些客戶，是希望這些客戶跟田都公司一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥第472-482頁）。又依前揭證人即代銷人員潘品岑、蔡孟儒，以及證人潘志建、海悅公司協理郭正安之歷次證詞，均未提及渠等曾經向顧客說明，倘若購買本件「國賓大苑」建案房地，則需與地主戶即田都公司共同經營旅館等事項。 　⒊況且，本件告訴人等於購入如附表一所示房地時，均各自選購數量不等、特定樓層位置之汽車停車位，此經被告王文宏供述在卷（見金重訴卷㈨第319頁），且有如附表一所示房屋土地預定買賣契約書在卷可稽。則苟若被告蔡聰賓、王文宏銷售上開建案房地之目的，確係規劃由各該房屋所有權人共同經營或委託他人經營一間旅館，而非供各人自住、自用，實無任由本案告訴人等自行指定、選購車位之必要。又該社區各戶均分別設置獨立溫泉、瓦斯、水電分錶，其中溫泉水井之用水收費標準，係依交屋後按各用戶使用量支付溫泉水費及管理費等情，業經證人斯維雯證述明確（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁），且有房屋土地預定買賣契約書暨附件四建材設備、國賓大地環保事業股份有限公司99年12月29日會議紀錄存卷足參（見A1卷第98、112、175、188-189頁、A10卷第157、297頁、C1卷第211頁、金重訴卷㈤第353頁）。而在申請設立單一旅館之前提下，縱使該旅館建築物預設規劃係由多數人所有，並委由同一業者營運管理；然衡諸常情，實無需於各戶房屋內另行配置獨立溫泉、瓦斯、水電分錶，並按照各戶使用狀態收取費用。蓋若實際從事飯店旅館之營運，各號客房之溫泉、瓦斯、水電使用量，即與旅客人數、實際入住投宿期間、次數有關，若非經營者本就規劃將按錶向投宿旅客收取使用溫泉、瓦斯、水電之費用，則於各戶分設獨立溫泉、瓦斯、水電錶之用意，莫不是要讓住房率較高的房屋所有權人支付較多旅館營運成本？而此，豈非徒增後續旅館營運帳務計算及不同房屋所有權人間盈虧分配之混淆與困擾？本件被告蔡聰賓、王文宏等2人及潤隆公司、明緯公司自始即無意願參與涉入旅館經營，亦無意向社區住戶提供專業旅館之營運團隊，其等猶為前述銷售規劃與獨立設計，殊難想像是為了籌設興建旅館而預作打算。　 　⒋稽上事證，足徵被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃將潤隆 公司、明緯公司所分得之各戶房屋，當作集合住宅對外銷售 ，彰彰甚明。而代銷公司受潤隆公司、明緯公司委託，對外 銷售本件「國賓大苑」建案，代銷人員明知該建案土地使用 分區為「旅館區」，卻仍以上開說詞話術招攬推銷，致使告 訴人等均誤認「國賓大苑」建案建物可供合法自住之用，此 若非經被告蔡聰賓、王文宏等2人指示要求，代銷公司在行 銷、宣傳本件用途為「一般旅館」之建物建案時，對於其市 場之目標客群，又豈會毫無特殊評估、規劃與訴求？代銷人 員又豈需將此建案當成一般自用住宅產品，在介紹、推銷時 向客戶隱匿該建物不得作為住宅或其他非旅館業用途之事實 ，甚至刻意告知該建物雖位在旅館區，但仍可以合法自住等 語，以回應顧客之疑慮。是被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發 國賓大苑建案，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售各階 段皆是作為旅館使用之建物，銷售對象是有投資意願或兼有 度假需求之人云云，暨其與王文宏等2人均辯稱其等是要求 代銷公司依照買賣契約銷售房屋，其等並未指示代銷人員向 客戶有所隱瞞或為不實之告知云云，均難以採信。　　　 　㈣告訴人等購買本件「國賓大苑」建案房屋能否合法自住，係屬交易上重要事項： 　⒈按都市計畫範圍內土地或建築物之使用，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。不遵前條規定拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，除應依法予以行政強制執行外，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。都市計畫法第79條第1項、第80條分別定有明文。本件「國賓大苑」建築物係位在旅館區，應供一般旅館業或觀光旅館業使用，不得作為住宅使用，已如前述。而本件告訴人等及社區內其他住戶購置該建案房地後，迄今未依照相關都市計畫土地使用分區管制規定，供作經營旅館之用，猶仍違規作為住宅或其他非旅館業之用途，揆諸上揭規定，主管機關自得對包含本案告訴人等在內之社區住戶依法逕行裁處。　　 　⒉而衡諸不動產買賣，尤其是一般人購置自用住宅，係以取得 房屋暨土地之所有權，並長期、合法居住使用該住宅房屋為 主要目的，且不動產交易金額甚為龐大，果若作為契約標的 之房屋無法為買受人合法自住之用，亦即買受人倘若違規使 用該房屋土地，極可能受到主管機關依法裁處罰鍰，甚至可 能被勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，則契約目的顯 然難以達成。參以證人即告訴人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、 周秀榮、王靜雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等歷次指述（見 A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第197-199頁、A9卷 第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第392-409、418-41 9頁、第438-447頁），其等若知悉該房地不能合法自住使用 ，就不會花錢購買。是本件「國賓大苑」之建物究竟能否作 為自用住宅用途、買受人等能否合法居住、使用上開房屋、 住戶是否可能受到主管機關裁罰等事項，嚴重影響買受人之 承購意願及居住權益，當屬交易上重要事項。　 　㈤被告蔡聰賓、王文宏等2人詐欺行為之認定：　 　⒈按刑法第339條第1項詐欺取財罪以意圖為自己或第三人不法 所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂「 施用詐術」意指傳遞與事實不符資訊之行為。不限於積極地 以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易 上重要事項之義務而不告知者，或行為人之言詞舉動於社會 通念上可認為具有詐術之含意者，均屬詐術之施用。所謂「 陷於錯誤」意指被害人因行為人之行為產生主觀上認知與客 觀事實不一致之情形，被害人對於是否處分（交付）財物之 判斷基礎的重要事項有所誤認，並在此基礎上處分財物。若 被害人知悉真實情形，依社會通念必不願交付財物；意即「 詐術」與「錯誤」有相當因果關係（最高法院112年度台上 字第1944號、112年度台上字第4233號、111年度台上字第68 7號判決意旨參照）。 　⒉被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃以「國賓大苑」之旅館 建築物作為集合住宅，對外銷售予無意從事旅館經營，僅係 供己居住自用之一般民眾，業經本院認定如前。而本件「國 賓大苑」建案房屋能否合法作為自用住宅用途、買受人自住 使用上開房屋是否可能受到主管機關裁罰等事項，核屬交易 上重要事項，亦已詳述如前。則被告蔡聰賓、王文宏等2人 雖未直接接觸、遊說告訴人等，但其等2人以潤隆公司、明 緯公司委託代銷公司銷售本件「國賓大苑」建案，在其等2 人指示、授意之下，透過代銷人員介紹說明、招攬推銷，就 前開交易上重要事項，無論係積極構詞欺騙，或消極隱匿而 不告知，均屬詐欺罪之施用詐術範圍無訛，被告蔡聰賓、王 文宏等2人主觀上各有意圖為潤隆公司、明緯公司不法所有 之詐欺犯意，至為明確。則被告蔡聰賓、王文宏及其等辯護 人均辯稱：蔡聰賓、王文宏都沒有實際參與銷售，沒有與任 何買受人見面、接觸，其等沒有實施任何積極虛假的行為， 也沒有消極隱匿任何重要資訊，無從導致告訴人等陷於錯誤 ，亦無詐欺故意和意圖云云，尚無足採信。 　⒊又依據證人陳金玉於偵查中及本院審理時之證詞（見A11卷第 429-439頁、金重訴卷㈥第460-472頁），雖一再表示其等有 向客戶說明國賓大苑之土地使用分區是旅館用地，然其於法 務部調查局詢問時亦證稱：伊等沒有對客戶說經營旅館前不 得入住國賓大苑，伊等沒有對客戶說不可以居住，只有講因 為是旅館區用地，所以只可以當旅館使用。伊認為說清楚這 是旅館區用地，且合約書中有說明告知其用途，表示只可以 做為旅館使用等語（見A11卷第429-439頁）；復於本院審理 時證稱：「（檢察官問：潤隆公司對客戶銷售國賓大苑時， 有無向客戶說明是旅館用地，不能自住？）我們都會強調是 旅館區。」「（檢察官問：有無跟客戶說明不能自己居住？ ）我們會跟他說作旅館使用。」「（選任辯護人張簡勵如律 師問：你有經手的國賓大苑案件裡，有無曾告知客人國賓大 苑旅館區建案可以作為自用住宅使用？）我們都說是作為旅 館使用。」等語，足見證人陳金玉縱然有告知該建案係位在 旅館區，但在面對客戶提出質疑時，其並未正面、明確回覆 客戶不得供作自住之用，反而是以前詞簡單帶過，則其此部 分證詞，尚不足為被告蔡聰賓、王文宏等人有利之認定。 　⒋至被告王文宏之辯護人雖辯稱：告訴人等均已實際入住國賓 大苑社區，正常使用迄今，甚至轉售第三人，可見該建物並 無瑕疵。縱然住戶可能因違規使用而有遭到行政裁罰之風險 ，但此已為告訴人等所預見且接受。況主管機關並未對國賓 大苑住戶進行取締；實務上，主管機關對於此種行政違規之 裁罰享有裁量空間，多年以來裁量結果都是主管機關不會施 以激烈裁處，並無人民被行政機關要求遷出或禁止使用，事 實上不會影響建物所有人對建物之使用收益。而買賣雙方都 相信這個事實，告訴人等自無陷於錯誤之可能，亦無受到損 害可言云云，並請求函詢新北市、臺北市、桃園市、嘉義市 、高雄市等地方政府，就其等轄內在旅館區、工業區、娛樂 區、工商混合區等土地上興建住宅之建案，該地方政府主管 機關是否曾對住戶逕行裁罰，或勒令拆除、改建、停止使用 或恢復原狀。然而： 　　⑴一般消費者對於土地使用分區之理解，通常僅能粗略了解 分為住宅區、商業區與工業區，除工業區不得作為住宅外 ，住商混合之情況在臺灣並非少見。至於旅館區上建物產 品因較為罕見，且客群亦相較特定，一般民眾對於在旅館 區土地上所興建之建物產品，所知甚少。因此，雖本建案 之廣告文宣、房屋土地（預定）買賣契約書上均有土地使 用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館」等文字記載， 以及關於旅館使用、營運相關約款規定，潤隆公司、明緯 公司亦提供相當契約審閱期間，惟此不僅不足以使一般消 費者認知該建物不得作為住宅使用、違規使用者可能受到 主管機關依法裁罰等事項；甚至，本件代銷人員刻意隱瞞 違規使用該土地之後果，並在告訴人等提出質疑時，代銷 人員尤積極告以：「可以做住宅使用」、「潤隆公司為上 市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅館用地當住宅使 用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都是合法的」、 「可以自住」等語，或以「可供度假使用」、「飯店宅」 、「度假宅」等模稜兩可之話術作為回應，自屬傳遞與事 實不符資訊之詐術行為，告訴人等亦因而信以為真，並在 此基礎上交付財物。是被告王文宏之辯護人辯稱：告訴人 等已可預見此行政違規之風險，並自主接受、承擔該風險 而決意購買國賓大苑云云，顯於實情不符。又被告蔡聰賓 、王文宏及其等辯護人均辯稱：本建案之相關廣告文宣、 買賣契約書均已揭露土地使用分區為旅館區、建物標的為 旅館大樓，蔡聰賓、王文宏等並未隱瞞此部分資訊云云， 縱然屬實，亦不足為被告蔡聰賓、王文宏等有利之認定。 　　⑵又新北市政府城鄉發展局（下稱城鄉局）自104年5月28日 起，多次發函國賓大苑管理委員會，要求管理委員會公告 周知建物所有權人應作適法之使用，不得違規供作住宅用 途，並明確告知該建築物倘做為旅館以外之使用情形，應 停止違規行為，如未停止違規行為再經查獲者，本局得依 都市計畫法第79條第1項規定予以裁罰等語，此有新北市 政府城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、 111年1月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月3 1日新北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開 字第1120000000號函、113年12月2日新北城開字第113000 0000號函在卷可稽（見金重訴卷㈥第279-280、505-512頁 ），則包含告訴人等在內其他供作自用住宅使用之社區住 戶，未來仍有可能受到主管機關依法裁處，導致其等居住 自由或財產權利受到一定程度之限制或剝奪。此等真實情 形即與告訴人等在代銷人員消極隱匿而未予明確告知違規 使用之後果，以及利用前揭話術說詞遊說、推銷之下，其 等主觀上認知該建物可以合法作為自用住宅（無須受到主 管機關要求改善，甚至依法裁罰處分），顯然有所不一致 。此觀前揭證人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、周秀榮、王靜 雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等於偵查及本院審理時均證 稱其等若知道該建物不能合法作為自用住宅使用，就不會 購買等語（見A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第19 7-199頁、A9卷第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第 392-409、418-419頁、第438-447頁），亦足明瞭。準此 ，無論主管機關基於何種原因，迄今未對國賓大苑社區住 戶逕行裁罰，仍無礙於告訴人等陷於錯誤之認定以及被告 蔡聰賓、王文宏本件犯罪之成立。 　　⑶綜上，被告王文宏之辯護人上開辯詞，洵屬無據。本院審 酌前揭事證，已足以證明被告王文宏本件犯行，是被告王 文宏及其辯護人聲請調查上開證據，依刑事訴訟法第163 條之2第2項第3款之規定，自無調查之必要。　　 　⒌又被告蔡聰賓之辯護人辯稱：告訴人等均有購屋經驗，而且也有相當資力與智識經驗，其等明知建物座落旅館區，對於旅館區上之建物不得作為自用住宅乙事，自無可能誤認云云。然國內不動產市場上，旅館區土地所興建之建物產品本就相對少見，苟非有意從事旅館業務之人，對於旅館區土地、建物相關法規會有所涉獵研究外，一般民眾對此類不動產商品所知甚少，已如前述。是以，縱然告訴人等有相當學識、資力，或曾有購買非旅館區不動產之經驗，仍無從反推渠等關於旅館區之不動產交易已有充足智識，而就本案土地上興建之建築物僅得作為旅館，不得供作自用住宅乙事，絕無陷於錯誤之可能。況刑法詐欺罪之成立，係以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件；而所謂「詐術」，即使用欺罔手段，以使人陷於錯誤而言。本件蔡聰賓、王文宏等2人透過代銷人員以隱瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，並利用前開話術說詞而傳遞不實資訊等方式，向告訴人等推銷本件國賓大苑建案，即已著手於詐欺取財之實行，縱被害人原本即具有相當社會經驗或專業知識，但因一時輕忽而疏未確實查證，致未能自我保護以避免損害發生，仍無礙於其等2人詐欺取財罪之成立（最高法院113年度台上字第3632號判決意旨參照）。被告蔡聰賓之辯護人此部分辯詞，洵屬無據。 　⒍被告蔡聰賓之辯護人雖辯稱：本件國賓大苑在103年至112年 間，因為公設使用與點交議題屢有糾紛，遲於112年始完成 社區公設點交，這才導致管委會直到111年下旬才開始討論 設立旅館相關議題，並非有意不為旅館申請。又本案中告訴 人張櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，買受人28戶均已同意由 潤隆公司代為申請旅館登記，足見住戶並無陷於錯誤，潤隆 公司事後亦積極協助申請旅館登記，亦可徵蔡聰賓並無詐欺 主觀犯意云云。惟查： 　　⑴本件係於104年5月19日，經新北市政府環境保護局舉報國 賓大苑違規做住宅使用，並移請工務局與城鄉局處理，新 北市政府城鄉局自104年5月28日起，始陸續發函告知國賓 大苑管理委員會，該公寓大廈涉及違反土地使用分區管制 規定之情事，要求管理委員會公告周知建物所有權人應作 適法之使用，倘有做為旅館以外之使用情形，應停止違規 行為，如未停止違規行為再經查獲者，即得依法裁罰，並 陸續對田都公司、潤隆公司、明緯公司發函勸導、限期改 善，以及裁處罰鍰等情，有監察院112年8月15日112內調 字0000號調查報告、新北市政府城鄉局113年10月17日新 北城開字第1130000000號函及其附件、前引新北市政府城 鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、111年1 月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月31日新 北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開字第1 120000000號函、113年12月2日新北城開字第1130000000 號函等在卷可稽（見金重訴卷㈣第127-146頁、卷㈥第279-2 80、505-512頁、卷㈤第157-279頁）。 　　⑵國賓大苑社區嗣於111年12月間，由第8屆管理委員會召開 「旅館用地朝向合法化說明會」，再由第9屆管理委員會 繼續研議該社區旅館用地朝合法化使用之相關事宜，並有 部分住戶同意委由潤隆公司代為辦理旅館登記之申請程序 等情，則有前引111年12月11日會議公告、管委會會議紀 錄，以及住戶同意書存卷足參。而徵諸前揭告訴人等歷次 證述，其等一開始購買國賓大苑房地之目的就是當作自用 住宅，迄今仍作為自住之用。是依上開事證，國賓大苑社 區管理委員會遲於111年12月、112年間，始召開說明會， 討論合法使用社區土地之議題，毋寧是因為社區住戶歷經 前開主管機關多次發函通知社區土地應作適法使用，並停 止違規行為，以及田都公司、潤隆公司、明緯公司遭到裁 罰後，為免主管機關後續裁處，導致住戶及田都公司、潤 隆公司、明緯公司之權益受到更多影響，社區管理委員會 方著手討論、推動社區土地之合法化使用，並在潤隆公司 積極協助之下，取得部分住戶同意，委由該公司代為申請 旅館登記。惟此，尚不能遽以推認告訴人等購屋時，即無 陷於錯誤之情，亦無從以潤隆公司事後協助申請旅館登記 等行為，反證被告蔡聰賓、王文宏於行為時即無詐欺故意 ，而為其等2人有利之認定。　 　　⑶況且，詐欺罪為即成犯，殊不因告訴人事後諒解而撤回告 訴，或事後和解賠償而異其認定。是縱然被告蔡聰賓與告 訴人張櫻花、徐志昌等於本院審理時達成和解，告訴人張 櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，仍無礙於本院關於被告蔡 聰賓前述詐欺犯行之認定。 　　⑷綜上，被告蔡聰賓之辯護人前揭辯詞，難認有據。 　⒎至於被告蔡聰賓之辯護人另辯稱：文鋒公司又於108年間，再 次買進國賓大苑房屋，顯見其熱愛、支持本建案，並無陷於 錯誤云云。惟告訴人解文隆於本院審理時陳稱：伊後來買的 那間，是因為法拍屋才3,000萬元，差距差很多等語明確（ 見金重訴卷㈨第364頁），顯見告訴人解文隆於108年間雖再 次購入國賓大苑房屋，惟與其前於101年6月26日，在代銷人 員之介紹、推銷下而購買如附表一編號2所示房地，其經過 、原因和動機均未盡相符；復且，告訴人解文隆先後2次購 買國賓大苑房屋，時間相隔7年之久，期間主管機關因接獲 違規舉報，而多次發函管理委員會，並分別裁罰田都公司、 潤隆公司與明緯公司，均已詳述如前，而包含告訴人等在內 之部分住戶始確知「本案土地不得作為住宅或其他非旅館使 用」之事實（本院註：此與告訴人等已知「本案土地為『旅 館區』」乙節，二者為不同層次之事實），時空背景既有所 不同，自難徒憑告訴人解文隆事後再次購入國賓大苑房屋， 率予推論其於先前購屋時，即無陷於錯誤之情。辯護人此部 分所辯，尚嫌武斷，無足為被告蔡聰賓有利之認定。　 　㈥至於起訴書雖記載：潤隆公司、明緯公司另向代銷公司保證 該建案依規劃戶數申請獨立之產權及門牌，且買受人於日後 可分戶獨立買賣，代銷公司人員遂據以對外銷售等語。惟此 部分業經公訴檢察官當庭確認表示：本件起訴被告蔡聰賓、 王文宏等人施行之詐術，與該建案是否可以分戶銷售並無關 聯等語明確（見金重訴卷㈢第173-178頁），且本件「國賓大 苑」建案就其建造執照、使用執照之核發，並無旅館業管理 規則第28條之1關於旅館建築物不得分割轉讓規定之適用， 在建物所有權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，並 無不得分戶出售轉讓之法令限制（詳後述）。從而，縱潤隆 公司、明緯公司有向代銷公司為上開保證，亦不足為被告蔡 聰賓、王文宏2人不利之認定，附此敘明。　　 三、綜上，被告蔡聰賓、王文宏所辯各節，均無足採。本案事證 明確，被告蔡聰賓、王文宏等人上揭犯行洵堪認定，均應依 法論科。 四、論罪科刑： 　㈠按行為後法律有變更者，適用行為時之法律；但行為後之法 律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2 條第1 項定有明文。查本案被告蔡聰賓為如附表一編號1至4 所示行為後，以及被告王文宏為如附表一編號6至11所示行 為後，刑法第339條第1項業於103年6月18日經總統公布修正 ，而於同年0月00日生效施行，修正前刑法第339條第1項規 定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人 或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併 科1千元以下罰金。」；修正後刑法第339條第1項則規定： 「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第 三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。」，修正後刑法第339條第1項，將法定刑自 「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金」，提 高為「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金 」，經比較新、舊法律，修正後刑法第339條第1項並無較有 利於被告之情形，依刑法第2條第1項前段規定，就被告蔡聰 賓、王文宏所為上述犯行，自應適用其等行為時即103年6月 18日修正前刑法第339條第1項之規定。 　㈡核被告蔡聰賓就如附表一編號1至4所為，均係犯修正前刑法 第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號5所為，係 犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告蔡聰賓 就如附表一編號5所為，應論以修正前刑法第339條第1項之 詐欺取財罪，容有誤會。被告蔡聰賓與各該代銷人員之間就 如附表一編號1至5所示犯行，均有犯意聯絡及行為分擔，均 應論以共同正犯（無證據證明附表一編號5所示該次犯行， 係3人以上共同犯詐欺取財罪）。 　㈢核被告王文宏就如附表一編號6至11所示所為，均係犯修正前 刑法第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號12所為 ，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告王 文宏就如附表一編號12所為，應論以修正前刑法第339條第1 項之詐欺取財罪，容有誤會。被告王文宏與各該代銷人員之 間就如附表一編號6至12所示犯行，均有犯意聯絡及行為分 擔，亦應論以共同正犯（無證據證明附表一編號12所示該次 犯行，係3人以上共同犯詐欺取財罪）。 　㈣公訴意旨雖認被告蔡聰賓、王文宏等2人就如附表一所示全部 犯行，均應論以共同正犯云云。惟共同正犯，係指兩人以上 基於犯意聯絡及行為分擔，分工協力實現犯罪構成要件；而 所謂犯意聯絡，固不限於明示通謀為必要，即相互間有默示 之合致亦無不可。惟有無默示之合致，仍應綜合客觀事證認 定之。倘若行為人間並無相互利用其他正犯之行為，以完成 犯罪之情形，即難謂有行為分擔之可言。依卷內事證，被告 蔡聰賓、王文宏等2人客觀上係分別以潤隆公司、明緯公司 之名義，各自向如附表一所示告訴人實行詐欺犯行，其等2 人就對方所為各次詐欺行為，彼此間無須再互相商議或亦有 為自己犯罪之意思，則被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所示 犯行、被告王文宏就如附表一編號6至12所示犯行，係各自 犯罪，其等2人無從論以共同正犯（詳後述無罪部分之記載 ）。公訴意旨前揭所指，容有誤會，併此指明。　 　㈤被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所犯5次詐欺取財罪間，係對 不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，應予分論併罰。被 告王文宏就如附表一編號6至12所犯7次詐欺取財罪間，亦係 對不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，亦應予分論併罰 。 　㈥起訴書就如附表一編號1、2、9至11「備註」欄所示購屋日期 、房地建物門牌等項誤植之情形，更正如附表一編號1、2、 9至11所示。 　㈦爰以行為人之責任為基礎，審酌被告蔡聰賓為潤隆公司負責 人，不思以正途經營公司，明知潤隆公司與田都公司、明緯 公司所合作興建之「國賓大苑」建案係位在「旅館區」之土 地使用分區上，該建物僅得作為旅館，不得供作住宅，竟為 圖私利，而透過代銷人員以向告訴人隱瞞上開建物不得作為 住宅使用之交易上重要事實，並以前開話術說詞，使如附表 一編號1至5所示告訴人誤認該建案房地可以合法自住使用， 因而同意向潤隆公司購買如附表一編號1至5所示房地，並支 付價金如附表一編號1至5所示，被告蔡聰賓所為殊非可取； 又被告蔡聰賓犯後飾詞否認犯行，態度難認良好；惟念及其 前無任何經法院論罪科刑之前科紀錄，有臺灣高等法院被告 前案紀錄表在卷可參，素行尚佳，犯後與如附表一編號3、4 、5所示告訴人達成和解，賠付其等損失，該等告訴人均撤 回告訴等情，業經告訴人張櫻花陳述明確，且有和解協議書 、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處見附表 一「和解情形」欄所示卷宗頁碼），其所為如附表一編號3 、4、5所示犯行造成之結果不法及行為不法層面均已有一定 程度之降低；兼衡以被告蔡聰賓於本院審理時自承大學畢業 之智識程度，現在集團營造廠擔任顧問，月收入約13萬元， 需負擔鄉下2位85歲老人家生活費用，其未婚的兒子重病， 需長期治療，需要由其撫養等語，暨其犯罪動機、目的、手 段、各次犯罪所生損害及獲取之不法利益等一切情狀，分別 量處如主文所示之刑。　 　㈧爰以行為人之責任為基礎，審酌被告王文宏為明緯公司實際 負責人，擔任該公司副董事長，不思以正途經營公司，明知 明緯公司與田都公司、潤隆公司所合作興建之「國賓大苑」 建案係位在「旅館區」之土地使用分區上，該建物僅得作為 旅館，不得供作住宅，竟為圖私利，而透過代銷人員以向告 訴人隱瞞上開建物不得作為住宅使用之交易上重要事實，並 以前開話術說詞，使如附表一編號6至12所示告訴人誤認該 建案房地可以合法自住使用，因而同意向明緯公司購買如附 表一編號6至12所示房地，並支付價金如附表一編號6至12所 示，被告王文宏所為殊非可取；又被告王文宏犯後飾詞否認 犯行，態度難認良好；惟念及其前無任何經法院論罪科刑之 前科紀錄，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參，素行 尚佳；兼衡以被告王文宏於本院審理時自承高職畢業之智識 程度，現擔任明緯公司副總，月收入約12萬元，需撫養母親 等語，暨其犯罪動機、目的、手段、各次犯罪所生損害及獲 取之不法利益等一切情狀，分別量處如主文所示之刑。　 　㈨定應執行刑部分： 　⒈按數罪併罰之定應執行之刑，係出於刑罰經濟與責罰相當之 考量，並非予以犯罪行為人或受刑人不當之利益，為一種特 別的量刑過程，相較於刑法第57條所定科刑時應審酌之事項 係對一般犯罪行為之裁量，定應執行刑之宣告，乃對犯罪行 為人本身及所犯各罪之總檢視，除應考量行為人所犯數罪反 應出之人格特性，並應權衡審酌行為人之責任與整體刑法目 的及相關刑事政策，在量刑權之法律拘束性原則下，依刑法 第51條第5款之規定，採限制加重原則，以宣告各刑中之最 長期為下限，各刑合併之刑期為上限，但最長不得逾30年， 資為量刑自由裁量權之外部界限，並應受法秩序理念規範之 比例原則、平等原則、責罰相當原則、重複評價禁止原則等 自由裁量權之內部抽象價值要求界限之支配，使以輕重得宜 ，罰當其責，俾符合法律授與裁量權之目的，以區別數罪併 罰與單純數罪之不同，兼顧刑罰衡平原則。是刑法第51條數 罪併罰定執行刑之立法方式，非以累加方式定應執行刑，如 以實質累加之方式定應執行刑，則處罰之刑度顯將超過其行 為之不法內涵，而違反罪責原則，及考量因生命有限，刑罰 對被告造成之痛苦程度，係隨刑度增加而生加乘效果，而非 以等比方式增加，是則以隨罪數增加遞減其刑罰之方式，當 足以評價被告行為之不法性之法理（即多數犯罪責任遞減原 則）。 　⒉本院分別考量被告蔡聰賓、王文宏於上開犯罪期間所犯多次 詐欺取財犯行之時間間隔，暨其等犯行均係出於相同之犯罪 動機、犯罪手法雷同、侵害同一種類法益，足見數罪對法益 侵害之加重效應不大。依據前揭說明，本於罪責相當性之要 求，在前揭內、外部性界線範圍內，就本件整體犯罪之非難 評價、各行為彼此間之偶發性、各行為所侵害法益之專屬性 或同一性予以綜合判斷，暨斟酌其各次犯行之不法與罪責程 度、數罪對法益侵害之加重效應、罪數反映之被告等人人格 特性與犯罪傾向，及對其施以矯正之必要性等情，分別就被 告蔡聰賓、王文宏等2人所犯各罪宣告刑定其應執行刑如主 文所示。 五、沒收部分： 　㈠刑法、刑法施行法相關沒收條文（下稱刑法沒收新制）已於1 04年12月30日、105年6月22日修正公布，並於105年7月1日 施行。依修正後刑法第2條第2項「沒收、非拘束人身自由之 保安處分適用裁判時之法律」、刑法施行法第10條之3第2項 「105年7月1日前施行之其他法律關於沒收、追徵、追繳、 抵償之規定，不再適用」等規定，沒收應直接適用裁判時之 法律，且相關特別法關於沒收及其替代手段等規定，均應於 刑法沒收新制生效即105年7月1日後，即不再適用。又犯罪 所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；犯罪行為人以外之自然 人、法人或非法人團體，因下列情形之一取得犯罪所得者， 亦同：一、明知他人違法行為而取得。二、因他人違法行為 而無償或以顯不相當之對價取得。三、犯罪行為人為他人實 行違法行為，他人因而取得；前二項之沒收，於全部或一部 不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；犯罪所得已實際 合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，現行刑法第38條 之1第1項前段、第2項及第3項、第5項分別定有明文。再者 ，供犯罪所用、犯罪預備之物或犯罪所生之物，屬於犯罪行 為人者，得沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收 時，追徵其價額，現行刑法第38條第2項前段、第4項則定有 明文。另現行刑法第38條之2第2項規定：宣告前2條（即第3 8條、第38條之1）之沒收或追徵，有過苛之虞、欠缺刑法上 之重要性、犯罪所得價值低微，或為維持受宣告人生活條件 之必要者，得不宣告沒收或酌減之。 　㈡又按犯罪所得之沒收或追徵其價額，係法院剝奪犯罪行為人 之不法所得，並擴及對第三人非出於善意而取得之犯罪所得 ，將之收歸國有之裁判。目的係著重於澈底剝奪犯罪行為人 或第三人之實際犯罪所得，使犯罪行為人不能坐享犯罪之成 果，亦避免第三人因此而獲利益，藉以杜絕犯罪誘因，及防 止脫法並填補制裁漏洞，而遏阻犯罪。惟基於被害人發還優 先原則，刑法第38條之1第5項規定：「犯罪所得已實際合法 發還被害人者，不予宣告沒收或追徵。」即宣示「被害人保 護」優先於「澈底剝奪犯罪不法所得」。亦即，刑法沒收犯 罪所得，本質上是一種準不當得利的衡平措施，藉由沒收犯 罪所得以回復犯罪發生前之合法財產秩序狀態，因刑事不法 行為而取得被害人財產，該財產一旦回歸被害人，已重新回 復合法財產秩序，具有排除沒收之封鎖效果，不得再予宣告 沒收、追徵。所稱「合法發還」應採廣義解釋，不限於被害 人直接從國家機關取回財產標的之情形，也包含當事人間之 給付、清償、返還等各種依法實現、履行請求權之情形。是 以，如犯罪所得已實際合法發還被害人，或被害人已因犯罪 行為人或第三人和解賠償而填補其損害者，自不得再對該犯 罪所得宣告沒收，以免犯罪行為人或第三人遭受雙重剝奪（ 最高法院113年度台上字第1884號判決意旨參照）。　 　㈢本院依現行刑法第38條之1第2項第3款、刑事訴訟法第455條 之12第3項等規定，已於113年11月25日裁定命潤隆公司、明 緯公司參與本案沒收程序，使上開公司有陳述意見之機會， 以保障其等財產權及訴訟權，合先敘明。　 　㈣被告蔡聰賓於本案期間為參與人潤隆公司負責人，其於執行 公司業務時，意圖為參與人潤隆公司不法所有，以參與人潤 隆公司之名義，委託代銷公司對外銷售由參與人潤隆公司分 配取得之「國賓大苑」建案房地，並透過代銷人員以前揭詐 術，致使如附表一編號1至5所示告訴人均陷於錯誤，而將如 附表一編號1至5所示購屋價金交付參與人潤隆公司，已如前 述，足徵被告蔡聰賓係為參與人潤隆公司實行前揭違法行為 ，參與人潤隆公司因而實際取得如附表一編號1至5所示價金 即犯罪所得。 　㈤惟被告蔡聰賓、參與人潤隆公司嗣後與如附表一編號3至5所 示告訴人達成和解，並實際賠付其等部分損失，有和解協議 書、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處及被 告蔡聰賓、參與人潤隆公司負擔賠償之數額，詳見附表一「 和解情形」欄所示），則如附表一編號3至5所示告訴人就被 告蔡聰賓、參與人潤隆公司等實際賠付的範圍內，其等損害 已受有填補，揆諸前揭說明，就被告蔡聰賓、參與人潤隆公 司等已賠償部分應不得再諭知沒收、追徵，以免參與人遭受 雙重剝奪。至於扣除前開已賠償之部分，剩餘之犯罪所得計 3億898萬元雖未扣案，仍應依刑法第38條之1第2項第3款、 第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一部不能沒收或不宜 執行沒收時，追徵其價額。 　㈥另被告王文宏於本案期間係參與人明緯公司之實際負責人， 擔任副董事長一職，其於執行公司業務時，意圖為參與人明 緯公司不法所有，以參與人明緯公司之名義，委託代銷公司 對外銷售由參與人明緯公司分配取得之「國賓大苑」建案房 地，並透過代銷人員以前揭詐術，致使如附表一編號6至12 所示告訴人均陷於錯誤，而將如附表一編號6至12所示購屋 價金交付參與人明緯公司，已如前述，足徵被告王文宏係為 參與人明緯公司實行前揭違法行為，參與人明緯公司因而實 際取得如附表一編號6至12所示價金即犯罪所得（合計3億5, 770萬元）。而此部分犯罪所得雖未扣案，仍應依刑法第38 條之1第2項第3款、第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一 部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 　㈦至於參與人潤隆公司及其代理人雖辯稱：潤隆公司基於銷售 主體之地位，在銷售過程並無任何施用詐術、誤導投資人之 行為，房地買賣契約完整揭露相關資訊内容，係善意第三人 ，並非刑法第38條之1第2項規範之沒收對象。且為告訴人支 付價金之依據與原因，在告訴人完整認知契約條款後所支付 的價金，亦係基於買賣契約與移轉房地所有權之對價，並非 基於其他任何人之行為或犯罪行為所獲得之犯罪所得，告訴 人也難認有陷於錯誤之情，被告蔡聰賓也無任何違法行為， 潤隆公司確實是以銷售旅館為目的對外行銷本件國賓大苑建 案。另依最高法院關於中性成本之見解，縱認潤隆公司有取 得犯罪所得，亦不應以告訴人等所支付全額價金計算云云。 參與人明緯公司與其代理人亦辯稱：被告王文宏並無積極欺 瞞或消極隱匿資訊等詐欺行為，主觀上亦無犯罪故意與意圖 ，告訴人等亦無陷於錯誤，本件即無犯罪所得可言，明緯公 司自無因王文宏之行為而取得犯罪所得。縱認明緯公司有因 王文宏之違法行為取得犯罪所得，亦應扣除材料費、人事費 、營造費用等中性成本云云。惟查： 　⒈被告蔡聰賓時任潤隆公司負責人，被告王文宏則為明緯公司 實際負責人，其等2人於本案期間以潤隆公司、明緯公司名 義，與田都公司合作在本案土地上興建本件「國賓大苑」建 物，並自始謀劃以該旅館用途之建築物充作集合住宅產品， 對外銷售予無意從事旅館經營，僅係供己居住自用之一般民 眾，透過外銷人員以前開方式施行詐術，致使如附表一所示 告訴人等均陷於錯誤，分別與潤隆公司、明緯公司簽署買賣 契約而購入如附表一所示國賓大苑房地，被告蔡聰賓、王文 宏等2人所為確已構成詐欺取財犯罪，均經本院勾稽卷內事 證論述認定如前。是參與人潤隆公司、明緯公司及其等代理 人辯稱：被告蔡聰賓、王文宏等2人並未犯詐欺取財犯行云 云，要屬無據。　 　⒉按沒收新制犯罪所得之計算，係採「有無利得」及「利得範 圍」之兩階段計算法（或稱相對總額原則）。於前階段「有 無利得」審查時，祗要與被告犯罪有因果關聯性者，不論是 為了犯罪或產自犯罪之所得，皆為此階段所稱之直接利得； 嗣於後階段「利得範圍」之審查時，始依絕對總額原則不扣 除犯罪支出之成本。而被告或參與人所為支出，應否列入犯 罪所得予以沒收，則以有無沾染不法為判斷標準。倘產生利 得之交易自身即為法規所禁止之不法行為，則沾染不法範圍 及於全部所得，無中性成本得以扣除（最高法院113年度台 上字第4709號判決意旨參照）。又所謂犯罪所得，可分為行 為人為了犯罪（für die Tat）而取得之財產利益，以及產 自犯罪（aus die Tat）而取得之財產利益。於前者之情形 ，只要取得財產利益之行為本身係法律所禁止而屬犯罪者， 行為人為了遂行該犯罪而取得之財產利益，即屬犯罪所得； 於後者之情形，則應探究犯罪構成要件之規範保護目的，倘 產生犯罪所得之交易自身即為法所禁止之不法行為，所得財 產利益均足以反映犯罪之不法內涵，則沾染不法範圍及於全 部所得，其沾染不法之成本，非屬中性成本，均不得扣除， 反之，若取得利益之交易自身並非法所禁止，則沾染不法之 部分僅止於因不法行為而取得之獲利部分，並非全部之所得 ，於宣告沒收犯罪所得時，即應扣除屬於中性成本之支出或 屬於中性利益之所得。又所謂「取得」，係以行為人對於該 財產利益有無事實上之支配、處分權為斷，與法律上之權利 歸屬如何，並無關涉（最高法院113年度台上字第66號判決 意旨參照）。本件被告蔡聰賓、王文宏等2人以「不得作為 住宅用途」之旅館建物充作自用住宅，誆騙告訴人等，使其 等均誤認該房地得為合法自住而簽約並付款予參與人等，則 告訴人等雖均已取得房地之所有權，然被告蔡聰賓、王文宏 等2人既係以詐術手段為如附表一所示各該買賣交易，該等 交易自為法律所禁止，應認沾染不法範圍及於全部價金所得 。而被告及參與人等興建該旅館建物所需工、料、人事，亦 屬其等詐欺取財行為之一環，則相關工、料及人事之支出費 用亦沾染不法而非屬中性成本之支出。綜此，依據前開說明 ，本件無任何中性成本可資扣除可言。參與人等及其等代理 人前開所辯，自非有據。 　㈧本案自被告蔡聰賓、王文宏處，查扣如卷附法務部調查局新 北市調查處扣押物品清單所示之物品（見A12卷第205-207頁 、第219-220頁），至多僅係證據資料，或無從證明為被告 蔡聰賓、王文宏等人所有，或尚無證據足認該等物品係專供 犯本件犯罪之用或預備犯罪所用之物，亦非違禁物，或屬一 般日常用品、價值低微，縱予沒收所收之特別預防及社會防 衛效果亦甚微弱，顯欠缺刑法上重要性，均不予宣告沒收。 　 參、無罪部分： 一、公訴意旨另以： 　㈠被告潘仕傑於102年間為新北市政府工務局（下稱：工務局） 施工科使照股技士，被告邱柏霖為時任工務局施工科使照股 股長，被告曾維良為時任工務局施工科科長，渠等3人負責 承辦及審核使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法 令服務於地方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公 務員，且其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時，為 確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加註事 項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施建築 管理所主管或監督之事務。又被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良 等3人均知主管機關自始未同意核准分戶為88戶，且知建商 興建本件「國賓大苑」建案係為違法以住宅出售，屬違反建 築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為，渠等原 依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、使用執 照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限範圍內 之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與否本非 重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所刻意為 之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開加註事 項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局， 竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅遊局意 見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即102年1 1月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更正使用 執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11月22日 北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行後，不 實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項刪除「 出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得目的事 業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶 」。地政士連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註 事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登 記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落 於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用，因認被 告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人所為，均係涉犯貪污治罪 條例第6條第1項第4款之圖利罪嫌；又被告潘仕傑另涉犯刑 法第216條、第213條之行使登載不實公文書罪嫌云云。 　㈡①被告蔡聰賓尚有共同參與被告王文宏以明緯公司，詐騙如附 表一編號6至12所示告訴人等，致使如附表一編號6至12所示 告訴人等交付如附表一編號6至12所示價金予明緯公司。②被 告王文宏尚有與被告蔡聰賓共同詐騙如附表一編號1至5所示 告訴人等，致使如附表一編號1至5所示告訴人等交付如附表 一編號1至5所示價金予潤隆公司。因認被告蔡聰賓就前述① 部分、王文宏就②部分，各涉犯修正前刑法第339條第1項之 詐欺取財罪云云。 二、按犯罪事實應依證據認定，無證據不得認定犯罪事實；又不 能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實之認定，應 憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能 以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定不利於被告之事 實須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定 時，即應為有利於被告之認定；另認定犯罪事實所憑之證據 ，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直 接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人 均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有 罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存 在，無從使事實審法院得為有罪之確信時，即應由法院為諭 知被告無罪之判決（最高法院40年台上字第86號、30年上字 第816號、76年台上字第4986號判決前例意旨參照）。另圖 利罪的成立，行為人在主觀上，一方面須認識他所為的行為 ，具體違反執行職務所應遵守之義務，另方面並須有不法得 利的意圖。亦即，意圖藉由違反職務行為，謀得非法利益， 始屬該當。而此意圖必須依憑證據認定之，不得僅以公務員 因有失當行為，結果使他人獲得不法的利益，逕行據以推定 該公務員自始即有圖利他人的不法犯意（最高法院110年度 台上字第3042號刑事判決意旨可資參照）。又按刑法第213 條之不實登載公文書罪之成立，除客觀上公務員在其職務上 所掌公文書，有為虛偽不實之登載行為，且足生損害於公眾 或他人外，其在主觀上須明知為不實，所謂明知係指直接故 意而言（最高法院99年度台上字第4458號判決、69年台上字 第595號判例參照）。是如公務員主觀上無犯罪之故意，或 所載公文書內容，客觀上難謂不實，亦不足以生損害於公眾 或他人者，尚無逕以該罪責相繩之餘地（最高法院100年度 台上字第4761號判決參照）。而被告有無「明知」為不實之 事項仍登載於其職務上所掌公文書之直接故意，自應依嚴格 證明法則予以論斷達無合理懷疑之程度，始足以認定之。 三、公訴人認被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人（下稱被告潘 仕傑等3人）涉犯上開公訴意旨㈠所指罪嫌，無非以被告潘仕 傑等3人之供述、證人即時任工務局建照科技士楊季儒、梁 正芳、時任工務局建照科股長陳嘉興、時任工務局技正王呈 穩、連斐璠、連滋培、林貞誼、潤隆公司業務部襄理陳金玉 、楚邦利、時任觀光旅遊局管理科長莊榮哲、時任新店地政 事務所登記科初審員吳念庭、時任新店地政事務所登記科複 審員林燕雲、工務局建照科科長廖瓊華、時任觀光旅遊局技 士林瑞鈞、時任觀光旅遊局股長周秀敏、新北市政府工務局 90店建字第000號建造執照、102店使字第000號使用執照全 卷資料、建造執照平行分會各目的主管機關事項表、城鄉局 107年10月18日新北城開字第1070000000號函、100年9月7日 北城開字第1000000000號函、觀光旅遊局100年9月7日北觀 管字第1000000000號函歸檔卷附資料、新北市政府106年6月 28日新北市府施工字第1060000000號函暨營造承攬建築工程 竣工查報表、使用執照申請書、使用執照呈判表、建築物概 要表、地號表、起造人名冊、建築物室內裝修竣工查驗申請 書及新北市政府工務局建築執照電子圖檔清冊等影本、臺億 公司102年8月13日門牌編定申請書、門牌初編證明書及新北 ○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000號函、臺 億公司所提出之更正使用執照申請書、工務局北工施字第10 20000000號函、施工科102年10月21日便簽、建照科102年11 月20日便簽、工務局建照科、施工科之組織簡介、業務職掌 列印資料、101年11月29日本局建管相關業務工作協調會會 議紀錄、變更新店都市計畫(土地使用分區管制要點專案通 盤檢討)(第二階段)書等為其主要論據。公訴人另認被告蔡 聰賓、王文宏各涉犯上開公訴意旨㈡①、②所指罪嫌，無非以 被告蔡聰賓、王文宏等2人供詞、如附表一編號1至11所示告 訴人等之指述、證人魯鳳雲、周文龍、林貞誼、陳金玉、李 昌儀、李朋疆、郭正安、潘品岑之證述、「碧潭山水」建案 銷售廣告、「國賓大苑」銷售廣告及網站介紹截圖、房屋土 地預定買賣契約書暨個別磋商條款影本、「國賓大苑」撥款 委託書、新北市新店地政事務所土地、建物所有權狀影本、 土地登記暨建物登記第一類謄本、明緯公司配件點收單、房 地點交清單、交屋結算金額明細表、住戶使用手冊影本等資 料、城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函文、 新北城審字第1100000000號函文、行銷企劃合約、投資興建 暨融資償還計畫概要、合建契約書、信託財產管理協議書、 工程合約封面影本、承攬決標通知書、祈願文等為其主要論 據。　 四、關於被告潘仕傑等3人被訴圖利罪嫌，以及被告潘仕傑被訴行使登載不實公文書罪嫌部分（即前揭公訴意旨㈠部分）： 　㈠訊據被告潘仕傑等3人堅詞否認有何此部分犯行，分別辯解如 下： 　⒈被告潘仕傑辯稱：伊沒有圖利建商，伊不認識建商，也沒有 接觸林貞誼、梁正芳，一切都是依行政程序辦理。起造人及 監造人於102年11月18日掛件申請提出更正，掛件進來以後 ，伊第一個先會簽建照科，簽核無意見後，便簽回復施工科 後，伊才依據他們審核的結果以稿代簽，上簽呈判後，核准 後發文備查。建照科是屬於法令依據審核及是否需會簽其他 單位的主管機關，而施工科的主要業務就是施工勘驗、使照 核發，以及使照更正等業務，並無涉建管法令之審核，而且 當初第9點的加註事項是來自建照科，若是要刪除也必須要 經過該科同意，他們當初加註是建照及使照都要一併加註， 所以要更正的話，也必須要一併更正，建照、使照要一併更 正，否則會造成加註事項不一致的情況等語。其辯護人則辯 護稱：本建案應該適用的法令是以申請建照執照日，就是掛 件時85年6月28日的法令為準，本案並無適用旅館業管理規 則第28條之1規定。又本建案在未申請做為旅館使用而未取 得旅館業登記執照前，主管機關並非新北市政府觀光旅遊局 ，本即不適用旅館業管理規則。另外，工務局平行分會觀光 旅遊局之單位為建照科，而非施工科，因此被告潘仕傑於更 正註記之前，沒有先平行分會觀光旅遊局，程序上並無違誤 。再者，依據相關新北市的法令規定，旅館區並無不得分戶 出售的限制規定，也不會因為該註記更正而有不得出售的情 形。註記刪除前、後，使照更正內容僅表示原本88戶皆不得 再增減戶數，另該88戶原本就可以為買賣的標的，都能夠分 戶出售。楊季儒是在法無明文規定的情況下，在本建案的建 造執照上為多餘的註記，該註記並延續到使用執照上，進而 被告潘仕傑在受理更正註記的申請時，就先行會辦建照科， 並以建照科的意思對外行文，該註記實屬多餘，被告潘仕傑 所為並無違法圖利廠商的情況等語。　　 　⒉被告邱柏霖辯稱：就本案，並沒有任何議員、建商、土地代 書來找過伊，使用執照核發的加註事項承辦人，大多是將建 照加註事項轉謄過來，而施工科承辦人認為本案加註事項是 建照科加註，所以不需要函詢觀光旅遊局等語；其辯護人則 辯護稱：觀光旅遊局並無管到分戶，而建照上「申請作旅館 使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、 使用執照加註不得分戶出售」的加註事項，係楊季儒自行參 照工業區部分設立旅館之規定加註於建造執照，並未會辦其 他單位，亦未列入審查表供股長陳嘉興審查。然而，在旅館 區設置旅館並無此法規限制，楊季儒自行加註於法無據，應 屬加註錯誤。施工科使照股受理使用執照加註事項，因為這 個註記是建照科所加註，故是否能變更要會辦加註的單位建 照科，所以才會辦建照科承辦人表示意見，承辦人楊季儒表 示無意見，即同意變更，使照股才核准變更，並無審酌之餘 地。被告邱柏霖並無起訴書所載之違背法令圖利罪嫌等語。 　⒊被告曾維良辯稱：這個案子伊都按照規定辦理，沒有違反任 何規定。該加註事項申請變更，因施工科認為該項是建照科 加註，所以不認為要函詢觀光旅遊局。楊季儒加註這個事項 ，依法無據，沒有法令的依據，也不應該加。伊等是窗口， 今天如果使用執照還沒有發，針對楊季儒的加註事項申請人 有意見，窗口就會在建照科，不會在施工科。今天是因為使 用執照已經核發，施工科當窗口，伊等接了公文就去問當初 的建照科，A 改成B 有無意見，建照科回覆過本科無意見， 伊等就認為是可以的，伊等沒有做判斷等語；其辯護人則辯 護稱：該加註事項原本是楊季儒沒有依照任何法律授權或是 會辦相關主管機關而自行添加，後來更正的內容與原本未添 加加註事項前的狀態相比其實是一樣的，就內容而言沒有違 法。被告曾維良准予備查更正使照的行為，這是辦理使用執 照相關業務一貫的做法，被告曾維良依照相關做法而為，主 觀上沒有圖利而違悖法律命令的直接故意。卷內沒有積極證 據可以證明被告曾維良或同案被告潘仕傑、邱柏霖等人有與 梁正芳、連滋培、連斐璠、林貞誼等人有任何不當接觸，難 認被告曾維良有何圖利建商之意圖，也沒有任何的犯意聯繫 等語。 　㈡經查： 　⒈有關本案土地與本件「國賓大苑」建案之重要工期、建造執 照與使用執照之申請、核發、歷次變更申請、核准等相關行 政程序之經過歷程、各該執照與本案相關之加註事項，以及 潤隆公司、明緯公司、田都公司就本建案之重要事件時序， 業經本院整理如附表二所載，此有如附表二所示證據在卷可 稽（相關證據方法及出處，見附表二「卷證出處」欄所示） 。 　⒉被告潘仕傑於本案期間擔任工務局施工科使照股技士，被告 邱柏霖為工務局施工科使照股股長，被告曾維良則為工務局 施工科科長。而「國賓大苑」建案當時之起造人臺億公司、 監造人梁正芳建築師事務所於102年11月11日向工務局遞交 申請書，就本件「國賓大苑」建案102店使字第000號使用執 照加註事項第9點（即申請書第3點），申請更正為：「本案 申請作旅館使用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核 准88戶外，不得再行辦理分戶出售」等語（起訴意旨誤認申 請更正標的尚包含使用執照第8項加註事項【即申請書說明 第2點】，惟依申請書全文意旨，申請人僅就第9項加註事項 文字內容申請更正），經工務局於102年11月13日收文受理 申請，並由被告潘仕傑承辦，被告潘仕傑則於同年月20日撰 擬便簽，依照前述申請意旨詢問建照科意見，再由被告邱柏 霖審核並代為決行，證人楊季儒則於同日撰擬便簽回覆：「 本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣於 同年月21日，被告潘仕傑即擬具函稿，內容略以：「主旨： 有關貴公司申請102店使字第000號（90店建字第000號建照 工程）筆誤更正一案，復請查照。說明：…二、本案依貴公 司來函表示因筆誤致使用執照加註事項第九項『本案申請作 旅館使用者，不得分戶出售』，申請更正為『本案申請作旅館 使用，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外 ，不得再行辦理分戶』，本局備查」等語，經被告邱柏霖審 核後，陳核被告曾維良代為決行，並以北工施字第10200000 00號函覆臺億公司准予備查等事實，亦經被告潘仕傑、邱柏 霖、曾維良供明在卷（見A7卷第401-430頁、第475-479頁、 第485-514頁、第569-578頁、A8卷第91-130頁、第175-178 頁、A11卷第25-41頁、第49-73頁、第83-104頁、B1卷第139 -141頁、第145-148頁、第151-153頁、金重訴卷㈠第163-169 頁、卷㈢第117-129頁、第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且 有臺億公司102年11月11日申請書、工務局施工科102年11月 20日便簽、建照科便簽、工務局102年11月21日北工施字第1 020000000號函稿在卷可稽（見A11卷第701-716頁），此部 分事實，亦堪認定。　　 　⒊本案建築物並無旅館業管理規則第28條之1規定適用： 　　⑴按各機關受理人民聲請許可案件適用法規時，除依其性質 應適用行為時之法規外，如在處理程序終結前，據以准許 之法規有變更者，適用新法規。但舊法規有利於當事人而 新法規未廢除或禁止所聲請之事項者，適用舊法規。中央 法規標準法第18條定有明文。而依據內政部84年4月21日 台內營字第8402867號函：「按中央法規標準法第18條所 稱『處理程序終結』，為考量建築行為具有連續之特性，於 申請建築許可，係指申請建造執照之日起至發給使用執照 或依法註銷其申請案件以前而言。是凡建築物於興工前或 施工中申請變更設計時，其申請變更設計部分，如不妨礙 都市計畫或區域計畫有關公共設施用地之劃設，或新修正 之建築法令未有廢除或禁止之規定者，在程序未終結前， 仍得適用原建造執照申請時之法令規定。」又旅館業管理 規則於102年1月3日修正增訂第28條之1條文，其中第1項 規定：「依本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外， 不得分割轉讓。」並於同年0月0日生效施行。 　　⑵觀諸卷附90店建字第000號建造執照暨變更概要欄記載（見 A5卷第477頁、第489頁），本案建築物係於85年6月28日 ，第一次掛件申請建造執照，經工務局於90年12月20日核 發90店建字第000號建造執照。又前開建造執照加註事項 附表（見A5卷第492頁），亦載明：「法令適用時間85年6 月28日」等語明確。準此，本件建造執照申請時，旅館業 管理規則第28條之1規定尚未發布施行，則關於本案建造 執照、使用執照之核發、變更（或變更設計），乃至於前 開執照加註事項等審查核判，自無適用前開旅館業管理規 則第28條之1規定之餘地。 　　⑶況且，證人莊榮哲於本院審理時證稱：除了都市計畫住宅 區、風景區等，一開始在申請建照時就會在觀光旅遊局這 邊之外，一般業者要提出申請設立旅館，才會來伊等這邊 。而關於旅館業管理規則第28條之1的規定，是指已經申 請完旅館業，取得旅館業標章後，如果要轉讓，需要整個 事業體一起轉讓，不能切割出去，也就是說旅館業管理規 則適用對象，是要申請過旅館登記執照，符合旅館標章的 業者。因此，即便使用執照記載用途為旅館，但還未取得 旅館業登記執照的情況下，因為還未設立登記為旅館，則 不適用旅館業管理規則等語明確（見金重訴卷㈤第403-413 頁）。是依上開證詞，在建物所有權人，或有權使用之人 申請登記旅館業之前，其建物建造執照、使用執照之申請 核發、准予變更設計或加註事項查核等階段，工務局本就 無須審酌及適用前開旅館業管理規則規定。 　　⑷從而，公訴意旨指摘：依照旅館業管理規則第28條之1規定 ，係為確保將來該建築會依照建造執照、使用執照所申請 之目的合法使用，自應於建造執照、使用執照加註不得分 戶出售等相類文字，以避免有妨礙都市計畫或違反使用類 組之情事發生，工務局建照科、使照科亦有依其法定職務 權限，為避免有妨礙都市計畫或違反使用類組之情事發生 ，而加註不得分戶出售等文字云云，容有誤會。 　⒋關於本案建築物分戶之說明： 　　⑴依據本院所整理如附表二之本建案重要事件時序，本案最 早係於90年間，由田都公司計劃在本案土地上，籌設興建 地上12層、地下6層、戶數為1戶、用途為「觀光旅館」之 建築物，經工務局核發前揭建造執照；田都公司復於94年 2月3日申請變更設計人，及變更建物戶數為196戶，經工 務局於94年2月22日核准辦理設計人與戶數變更；其後， 因田都公司改與潤隆公司、明緯公司合作興建本案建築物 ，乃由當時起造人田都公司、潤隆公司與明緯公司於100 年10月20日向工務局申請變更設計人，及變更為地上13層 、地下5層、戶數為88戶等建物設計（即第三次申請變更 設計），此亦經工務局於100年11月9日核准變更。由此可 知，該建築物前於100年間，即經工務局核准分戶為88戶 。　　 　　⑵再者，參以證人陳嘉興於偵查中證稱：伊在擔任建照科股 長期間，也有針對本案戶數變更的問題會簽觀光局，伊記 得觀光局回覆，只要依據分戶原則並沒有戶數限制，但是 在旅館籌設立案時必須以全體戶數申請，不可以部分戶數 提出申請，所以伊等後來就同意變更戶數，本案沒有戶數 不合理的問題等語明確（見A8卷第187-206頁）。證人莊 榮哲於偵查中及本院審理時則證稱：以旅館為用途建造之 建築物於興建前或興建時，觀光旅遊局不會審查戶數是否 合理，觀光旅遊局只有等到業者申請核發旅館執照時，才 會實質審查，業者在向觀光旅遊局申請發照以前，伊等不 會去審查戶數。觀光旅遊局沒有管到分戶事宜等語（見A1 1卷第263-270頁、金重訴卷㈤第403-413頁），並有觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函文在卷可稽 （見A7卷第163-165頁）。是依上開事證，觀光旅遊局本 非辦理建築物分戶作業之權責機關，而關於本件「國賓大 苑」建案第三次申請變更設計，工務局曾就旅館建築物分 戶及戶數問題會辦觀光旅遊局，惟觀光旅遊局並未就該建 物能否分戶，明確表示意見。 　　⑶綜此，公訴意旨指摘：主管機關自始未同意核准分戶為88 戶，且為被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等人知悉云云，顯 與事實不符。 　⒌關於本案建築物得否分戶出售之說明： 　　⑴本案關於建造執照、使用執照之核發、變更、加註事項等 審核，均不適用旅館業管理規則第28條之1關於旅館建築 物不得分割轉讓之規定，已如前述。又本件「國賓大苑」 建築物嗣經變更設計，其建物用途已由「觀光旅館」變更 為「一般旅館」，亦無適用92年4月28日修正前觀光旅館 業管理規則第25條第1項「依本規則核准之觀光旅館建築 物除全部轉讓外，不得分割轉讓」規定之餘地，合先敘明 。　　　 　　⑵再者，依據證人莊榮哲前揭證詞，本案建築物在建物所有 權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，該建築物之 所有權轉讓亦不受前揭旅館業管理規則第28條之1規定之 限制。 　　⑶本案90店建字第000號建造執照之加註事項，雖記載：「申 請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於 建造執照、使用執照加註不得分戶出售」等文字（下稱： 關於「不得分戶出售」之加註事項）；工務局於102年10 月23日所核發102年店使字000號使用執照，其變更前第9 項加註事項亦載明：「本案申請作旅館使用者，不得分戶 出售」等文字。惟： 　　①本件102年店使字000號使用執照（變更前）第9項加註事項 ，係工務局施工科依據前開90店建字第000號建造執照之 加註事項而轉謄註記乙情，業經被告潘仕傑等3人供述在 卷，核與證人王呈穩於本院審理時證稱：建照加註事項如 果延續性的部分，就會在使照上面加註，一些基本資料， 因為使照還是類似呈判表或加註事項表，會依內容針對本 案，如果建照有延續到使照的部分，就會加註。伊等針對 使用執照不管任何分區都有個流程，流程延續是從建照科 那邊，施工科（證人誤為「使照科」）是按圖施工完成， 該加註的事項有延續性伊等會加註在使用執照加註事項等 語大致相符（見金重訴卷㈥第152-158頁），堪予認定。　 　 　　②而就上開90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，依據證人楊季儒於偵查中證稱：上開建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，是伊在承辦第5次變更設計時所加註的，因為當時有要變更起造人以及地號合併。就伊的認知，當時主要是在提醒新的起造人不要將建物作為非旅館使用，要申請作旅館使用時，要記得檢附目的事業主管機關新北市政府觀光旅遊局的核准文件，後面關於不得分戶出售的文字記載，伊要表示的意思是，不管有幾戶，還是一家旅館，就是一個單元，如果要分割成二家以上的單元，還是要經目的事業主管機關即新北市政府觀光旅遊局同意才可以，並且除了在建造執照加註外，使用執照上也應該要加註。伊當時找與旅館有關的加註規定，也就是「新北市政府甲乙種工業區建築及作為非工業廠房用途審查原則」（下稱：工業區審查原則）第五點（四）申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售，用意就是除依建造執照核准戶數外，不得再分戶，因為主管機關是觀光旅遊局。因為伊看申請案的建物用途是作為旅館，所以伊就會去找與旅館相關的加註規定，防止自己有遺漏，並希望除了原主管機關新北市觀光局同意的88戶數外，不得再進行分戶。但建築法令並沒有限制移轉或出售的規定。伊的用意是要提醒新的起造人核准的戶數就是88戶，並只能作為旅館使用，他們不得再分戶，而不是不得分戶出售，但因為伊的加註必須有所憑據，所以伊也只能依照伊找到的工業區審查原則規定條文進行加註等語（見A7卷第127-159頁、第193-202頁、A11卷第279-300頁）；復於本院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項是伊所加註的。當時受理此案件時，申請的部分是變更設計，變更設計的部份，起造人的部分顯示88筆，這部分是變更起造人。因為用途是旅館，所以伊當時受理此案件時，伊就去查相關旅館規定，伊參照工業區相關規定有這樣旅館的文字，所以伊把它加註在這個案件。伊主要的用意，是想做提醒的動作，要請後面變更起造人要做原來旅館用途使用。伊加註上開內容的理由，是伊受理變更設計案件時，當時是有地號合併，還有起造人變更的事由；因為起造人有88筆，戶數也有88戶，所以當時受理本案時，伊會擔心這樣的案子，又是旅館，是否後面會有違規問題。所以伊當時用「旅館」的文字搜尋相關規定，有出現在工業區的規定，因此伊用這樣的加註事項，加在這個案件上。伊受理這個案件的時候，沒有做會辦等語明確（見金重訴卷㈥第116-133頁）。參以證人陳嘉興於本院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項是楊季儒所加。當時伊是楊季儒的長官，楊季儒應該針對這次有調整的內容寫在審查表欄位內一次載明，讓負責本案的主管清楚知道今天這個變更內容，但因為楊季儒是新的承辦人，他寫的是起造人變更跟地號合併，沒有在審查表上記載加註事項的增加，因此伊沒有注意到後面楊季儒有加註事項。當時伊認為本案只是起造人的變更申請，沒有什麼內容形式的變更，無需更動原來的加註內容，所以後面伊沒看到。但在當時，就建管法令或都市計劃法令而言，旅館區都沒有分戶或分售的相關規定等語（見金重訴卷㈥第133-143頁）。證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：該項加註其實沒有法令依據，當時法規只限於甲乙種工業區，是為了當時工業宅才有的法規等語（見金重訴卷㈥第143-152頁）。是依上開證詞，本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊季儒自行參考前揭工業區審查原則第五點（四）規定而為此註記，而不論是本件建造執照掛件申請時，或是證人楊季儒承辦該建造執照第5次變更設計時，建築管理相關法規、都市計畫相關法令均未針對旅館區建物及其基地之分戶出售、分割轉讓有所規範。　　　 　　③本案土地使用分區既為旅館區，其上建築物之建造執照、 使用執照核發、變更與加註事項之審核等，自無適用前揭 工業區審查原則之餘地。是證人楊季儒自行參照前揭工業 區審查原則第五點（四）規定文字，逕在本件建造執照上 註記前揭關於「不得分戶出售」之加註事項，已難謂適法 ；而前揭使用執照上（變更前）第9項加註事項既係由上 開建造執照之加註事項延續轉謄註記，亦難認於法有據。 　　⑷從而，本件國賓大苑建案在建物所有權人，或有權使用之 人申請登記旅館業之前，尚無不得分戶轉讓出售之法令限 制。而公訴意旨指摘：工務局分別在建造執照、使用執照 加註上開事項，係為限制建商違法將本建物拆售，屬為達 建築管理目的之職務權限範圍內行為。被告潘仕傑等3人 將加註事項文義自「不得分戶出售」改為「不得再行分戶 」，係違背渠等法定職務云云，亦容有誤會。　　　　 　⒍關於本件102年店使字000號使用執照第9項加註事項之變更，並無再次函詢觀光旅遊局意見之必要： 　　⑴本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人 楊季儒自行參照工業區審查原則第五點（四）規定所為註 記，而102年店使字000號使用執照第9項加註事項則係延 續前開建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項而為記 載，業已詳如前述。則工務局建照科、施工科於註記本件 建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，以及本件使 用執照第9項加註事項時，既均未先行分會函詢觀光旅遊 局，則嗣於起造人、監造人申請更正前開使用執照第9項 加註事項時，被告潘仕傑等3人僅簽會建照科，而未函詢 觀光旅遊局之意見，亦難認其等有何違法之處。 　　⑵至於本件建造執照上「旅館申請部分，依新北市政府觀光 旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限 於88戶同時申請為一家旅館辦理（使照一併加註）」之加 註事項（下稱：關於「申請旅館」之加註事項），雖係工 務局建照科依據觀光旅遊局前開函文意旨所為加註，並於 嗣後核發本件102年店使字000號使用執照時，延續記載為 第8項加註事項：「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於8 8戶同時申請為一家旅館辦理」等文字，此經證人陳嘉興 於偵查及本院審理時證述明確（見A8卷第187-206頁、第2 35-239頁、金重訴卷㈥第133-143頁），且有本院所整理如 附表二之本建案重要事件時序暨非供述證據在卷可稽。然 此加註事項並非本件起造人、監造人於102年11月11日， 向工務局申請更正使用執照加註事項之範圍，工務局亦未 准予變更該項加註事項。 　　⑶綜上，公訴意旨指摘：本建案起造人要求工務局更改前開 使用執照加註事項第8、9項，被告潘仕傑等3人本應再次 函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局，惟若再行函詢， 勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿前完成更正， 其等3人為圖潤隆等公司之不法利益，竟未發函詢問觀光 旅遊局，逕自違法准予變更該加註事項云云，顯就起造人 、監造人申請更正暨工務局核准更正之加註事項範圍，以 及觀光旅遊局函覆建議加註之內容，均有所誤會。　 　⒎被告潘仕傑等3人承辦前開使用執照加註事項之更正申請，難認有違背法令圖利他人之情事： 　　⑴本件起造人臺億公司、監造人梁正芳建築師事務所於102年 11月11日向工務局遞交申請書，申請更正前開第9項加註 事項，經被告潘仕傑受理承辦，並於同年月20日撰擬便簽 詢問建照科意見，經證人楊季儒於同日撰擬便簽表示：「 本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣 於同年月21日，被告潘仕傑擬具函稿，經被告邱柏霖審核 ，並陳核被告曾維良代為決行後，即以北工施字第102000 0000號函覆臺億公司，就前開申請更正第9項加註事項部 分准予備查等情，已如前述。　 　　⑵依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時之證詞、證人陳嘉 興於偵查及本院審理時之證詞、證人廖瓊華於本院審理時 之證詞（見A7卷第127-159頁、A8卷第187-206頁、金重訴 卷㈥第133-143頁、第143-152頁），關於使用執照上之加 註事項，若有申請更正執照加註事項之情形，慣例上施工 科都會會辦建照科，詢問建照科意見。況且，本件使用執 照第9項加註事項既係工務局施工科依據建照科在本案90 店建字第000號建造執照上之加註事項，而為延續轉謄註 記，則被告潘仕傑等就起造人、監造人申請變更該第9項 加註事項內容，擬具便簽詢問建照科之意見，並無違背法 令可言。 　　⑶又依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時證稱：起造人於 施工或申請使用執照階段，找施工科申請建造執照加註事 項變更，施工科會使用便簽會辦建照科，向建照科詢問是 否可以變更建造執照加註事項。如果變更加註事項的理由 ，並無明文規定禁止，建照科通常會以便簽回復「無意見 」，如果違反建築法規等相關規定，則會將相關規定附在 便簽裡回復，並不會允許變更加註事項。就伊的理解，施 工科在受理變更前開加註事項時，原則上會簽文給建照科 ，詢問建照科的意見，如果建照科同意或表示無意見，施 工科才可以變更前開加註事項。關於本件建造執照關於「 不得分戶出售」之加註事項，伊只是要提醒新變更的起造 人88戶就是一家旅館，至於「不得分戶出售」並沒有依據 ，事後有發現並沒有法律依據，所以後來施工科簽文通知 建照科要進行更正，事實上也有進行更正。在實務上，因 為使用執照上的加註意見通常會跟隨著建造執照，所以施 工科只要有任何疑義，就會以便簽向建照科請示意見，只 要施工科有向建照科請示意見，建照科也一定會進行答覆 ，並沒有出現過建照科無任何答覆而施工科逕自進行變更 使用執照上的加註意見的情況。就本案來說，建築法規並 未對房屋交易設有限制禁止規定，所以建照科對於施工科 申請加註事項變更的便簽，是以「無意見」回復，等於是 認同施工科提出的更正，伊在承辦時，會向股長陳嘉興討 論，最後也是由股長陳嘉興代為決行。在法律上必須要找 到相關「不得分戶出售」的法律依據，才能回覆有其他意 見，但現行的建築法規並沒有針對出售部分設有規範，所 以伊只能回覆「本科無意見」等語（見A7卷第127-159頁 ）；復於偵訊時證稱：因為建築法令沒有限制，所以伊等 這邊就同意變更，表示無意見等語（見A7卷第193-202頁 ）。證人陳嘉興於本院審理時亦證稱：關於前開建照科的 便簽回覆，是因為施工科受理民眾申請原使用執照的加註 事項修改，施工科會簽到建照科看看有何意見要表達，本 科表達沒有意見。在當時或是現在，其實建管法令或都市 計劃法令、伊等的上位法令來講，對於旅館區都沒有提到 分戶或分售的規定，所以當時有這樣會簽過來，伊看到內 容是心裡三條線。其實法令上沒有分不分售這件事情。當 這個會簽過來時，伊直覺的感覺跟伊當年所加註觀光局88 戶只能設立一個旅館這件事的文字（註：即前述建造執照 上關於「申請旅館」之加註事項）是接近的，是比較符合 當時觀光局的言語，因為就觀光局來講，在沒有申請旅館 登記之前都不關觀光局的事，也不是旅館也不想管，等到 後來設立時再全部一起，所以修正把出售拿掉，對伊當時 作為主管的立場來講，這是把錯誤的文字更正到業管所主 管的事項。便簽上記載「本科無意見」，是因為「分售」 本來在觀光局意見裡沒有的文字把它拿掉，是比較接近伊 當時加註的內容。楊季儒是案子簽上來之後，有來對伊進 行說明，伊等有討論如何回覆施工科。伊印象中，當伊看 到條文有加註其他文字時，其實伊是一個問號，問他為何 要做法令所沒有規定的加註，這樣的加註對於伊等自己， 或對於未來的案子其實不是一個必要的事情，所以針對施 工科的部分，原則上已經確定怎樣的文字，伊沒有意見， 伊心裡是想跟伊當時所加註觀光旅遊局88戶只能設立一間 旅館的加註事項，意思是比較相近的文字等語（見金重訴 卷㈥第133-143頁）。是依上開證詞，建照科於接獲施工科 以前揭便簽會辦詢問更正意見後，即察覺證人楊季儒在本 案90店建字第000號建造執照上記載關於「不得分戶出售 」之加註事項，實際上並無法令之依據，且認為本件起造 人、監造人申請更正之文字內容，與建造執照上關於「申 請旅館」之加註事項（即使用執照第8項加註事項），其 文義、加註目的大致相符，遂擬具上開便簽回覆施工科， 以表示同意。 　　⑷更況，證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：本案90店建字第0 00號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，其實 沒有法令依據，而本件使用執照第9項加註事項本來就是 錯的，所以不管怎麼更正，就是不應該存在這個加註，如 果是伊承辦，伊會整段刪掉，不需要更正成上開函文所示 內容。但是，當申請人申請加註事項變更時，因為加註事 項是在建照科加的，所以伊等一定會會辦建照科，該加註 事項可否刪除，在建照科時加註事項如果是有法律依據的 ，一定不能刪，如果是主管機關要求的，伊等會回頭問主 管機關這樣的刪除或改變有無違反原意。而本案狀況是申 請人有想要更動的文字內容，如果以本案狀況，就是依照 之前申請書內容，直接會簽原本的加註單位等語（見金重 訴卷㈥第143-152頁）。是依上開證詞，本案90店建字第00 0號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，以及1 02年店使字000號使用執照變更前之第9項加註事項，雖均 無法令依據，應予刪除為妥；然本件起造人、監造人既係 具狀申請更正加註事項之文字內容，而未請求刪除該加註 事項，則被告潘仕傑等3人依照申請更正之意旨，逕會辦 建照科詢問意見，亦難認有何違背法令之處。　 　　⑸此外，證人林貞誼於偵查及本院審理時均證稱：關於本件 使用執照加註事項變更部分，因這個加註是該次第一次出 現，是由楊季儒加註，所以當時伊和梁正芳有去詢問楊季 儒為何有這個加註，伊沒有事先向潘仕傑詢問過此事，也 沒有找過邱柏霖，至於曾維良，伊只有看過，不認識他等 語明確（見A8卷第3-24頁、金重訴卷㈥第46-55頁），核與 被告潘仕傑所辯相符。則公訴意旨認：證人林貞誼、梁正 芳於遞交申請書之前，有向潘仕傑等聯繫、討論云云，已 與事實不符。又依據被告潘仕傑、曾維良2人之歷次供詞 ，議員連斐璠雖曾就前開加註事項申請更正一案，接連拜 會其等2人，但連斐璠僅向被告潘仕傑表示關心此案進度 ，要求其盡速辦理，並在結案後將函文副本抄送新店地政 事務所，另向被告曾維良表示要調整更正事項之文字內容 ，其等2人均不知建商要將該建物作為住宅使用。更況， 本案建築物前於100年間，即經工務局核准分戶（變更） 為88戶，而於本案期間，亦無禁止該建築物分戶出售之相 關法令限制。從而，在別無其他具體佐證之情形下，實難 僅憑被告潘仕傑等3人經手承辦本案使用執照加註事項之 申請變更，或因該案曾為議員所關切等情事，率爾推認或 臆測其等3人行為時，主觀上已認識潤隆公司、明緯公司 等建商興建本件「國賓大苑」建案，係為違法作為集合住 宅對外銷售之情事。 　　⑹綜上所述，被告潘仕傑等3人就本件起造人、監造人申請更 正使用執照第9項加註事項一案，雖未就此一欠缺法令依 據之加註事項逕予刪除，以杜爭議，所為縱有失當之處， 然渠等於受理更正申請後，即簽會建照科，並依據建照科 前揭回覆，逐級陳核及函覆准予備查，殊難認渠等3人所 為有何圖利之不法行為與犯意。 　　⑺另證人楊季儒雖於本院審理中改證稱：伊所謂「本科無意 見」，是表示這個部分伊等沒有表示任何意見，沒有同意 ，也沒有表示意見，因為這是針對使用執照的更正。這個 案子在伊受理變更設計的階段已完成，現在來問的部分已 經是在102年使用執照加註事項的內容，程序已經到使用 執照的階段，所以在當時的權責來講，不是伊這邊可以處 理的。因為不是伊的權責，才會寫本科無意見云云（見金 重訴卷㈥第116-133頁）。惟此不僅與其前於偵查中所述有 所歧異，且與證人陳嘉興前揭證稱：關於施工科的會簽， 楊季儒和伊有討論如何回覆施工科，伊有跟楊季儒說更正 的文字內容與伊原本依照觀光旅遊局加註的內容差不多， 所以回答無意見等語亦有不符。佐以證人楊季儒於本院審 理時亦證稱：關於伊在調查局詢問時，提到「施工科會使 用便簽會辦建照科，向建照科詢問是否可以變更建造執照 加註事項，如果變更加註事項的理由，並無明文規定禁止 ，通常會以便簽回復『無意見』，如果違反建築法規等相關 規定，則會將相關規定附在便簽裡回復，並不會允許變更 加註事項」等語，當時是依照伊在施工科實務進行狀況的 經驗所為的回答，是在講一般案件的狀況等語（見金重訴 卷㈥第132頁）。由此足徵證人楊季儒於本院審理時之證詞 ，有避重就輕之情形，不足採信。　　　 　⒏又被告潘仕傑雖在上開函文中，記載該使用執照變更前第9項 加註事項係因「筆誤」所致，而與證人楊季儒實際上係因錯 誤參照工業區審查原則第五點（四）規定，而在前揭建造執 照上記載關於「不得分戶出售」之加註事項，略有出入。然 依據被告邱柏霖於偵查中供稱：一般申請人都會以「筆誤」 的方式來申請更正使用執照，實務上伊等也會將所有申請更 正執照案件統稱為筆誤更正，上開函文係潘仕傑依前案「筆 誤更正申請」例稿修改後簽文陳核。所謂「筆誤」更正，只 是一般的口語通稱，工務局承辦人也會依照相關例稿格式予 以答復申請人等語（見A7卷第401-430頁、A11卷第49-73頁 ）；被告曾維良於偵查中亦證稱：筆誤更正及修正是伊等的 定型稿，若要修正加註事項都是以筆誤為由進行修正等語（ 見A11卷第83-104頁）。則被告潘仕傑辯稱：如果申請使用 執照加註事項更正，伊等例稿都會用「筆誤」來答覆申請人 。「筆誤」更正是施工科使照股的例稿，本件因為建照科有 同意修改，因此伊才會在例稿上繕打筆誤等語，尚非全然無 據。又卷內查無其他證據足以證明被告潘仕傑主觀上明知本 件建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊 季儒錯誤參酌工業區審查原則之規定而為此註記，猶仍在上 開函文中記載該加註事項為「筆誤」。從而，本件既無法排 除被告潘仕傑係依照實務慣行，引用公文例稿而製作上開函 文，在別無其他具體佐證之情形下，無從率爾認定被告潘仕 傑主觀上具有明知所登載之事項為不實之故意。檢察官未能 提出其他足以嚴格證明被告潘仕傑主觀意念之積極證據，即 難逕以公務員登載不實罪責相繩。　　 　㈢綜上各節，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足 使本院確信被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人有共同圖利 之犯行，亦不足以證明被告潘仕傑有公務員登載不實文書之 犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭說明，應為被告潘 仕傑、邱柏霖、曾維良等3人無罪之諭知。　　　 五、關於被告蔡聰賓、王文宏被訴詐欺罪嫌部分(即前揭公訴意旨㈡①、②部分） 　㈠被告蔡聰賓、王文宏等2人於本案期間雖以潤隆公司、明緯公 司之名義，與田都公司簽訂合建契約，而在本案土地上合作 興建本件「國賓大苑」建築物，且其等2人自始即謀劃將「 國賓大苑」建案當作集合住宅商品銷售，並自100年起，其 等均陸續委託相同之代銷公司對外宣傳行銷等事實，業經本 院認定如前。 　㈡惟依據前揭卷附之合建契約書及被告蔡聰賓、王文宏等2人、 證人周文龍之供詞證述，潤隆公司、明緯公司事前即各自分 配取得不同門牌之房屋。而於本案期間，其等2人透過代銷 人員以前揭方式施行詐術，並各別以潤隆公司、明緯公司之 名義出售如附表一所示房地予如附表一所示之不同告訴人， 由潤隆公司、明緯公司各自擔任房屋土地（預定）買賣契約 之出賣人，並各自取得買賣價金等情，亦經如附表一所示告 訴人等指述在卷（見A1卷第1-9頁、A2卷第3-10頁、第149-1 52頁、A3卷第3-13頁、第187-190頁、A9卷第93-99頁、C1第 3-10頁），且有如附表一所示房屋土地（預定）買賣契約書 在卷可佐。準此，被告蔡聰賓對於被告王文宏所為如附表一 編號6至12所示各次詐欺犯行，以及被告王文宏對於被告蔡 聰賓所為如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行，已難認彼此 之間有約定、默示之意思聯絡，互相利用彼此之行為以達其 等犯罪之目的，且無證據可認各該被告有從對方所為各次詐 欺犯行中獲取不法利益，自無從遽認被告蔡聰賓就如附表一 編號6至12所示各次詐欺犯行，有何犯意聯絡或行為分擔， 亦難認被告王文宏就如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行， 有何犯意聯絡及行為分擔。 　㈢綜上所述，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足 使本院確信被告蔡聰賓有參與如附表一編號6至12所示各次 詐欺犯行，亦不足以證明被告王文宏有參與如附表一編號1 至5所示各次詐欺犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭 法條、判例意旨之說明，應就此部分分別為被告蔡聰賓、王 文宏等2人無罪之諭知。 肆、退併辦部分 一、移送併辦意旨略以：被告潘仕傑於102年間為工務局施工科 使照股技士，被告邱柏霖時任工務局施工科使照股股長，被 告曾維良時任工務局施工科科長，渠等3人負責承辦及審核 使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法令服務於地 方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公務員，且依 建築法第58條第1款、第2款、第70條第1項、第73條第1項、 第2項等規定，其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時 ，為確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加 註事項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施 建築管理所主管或監督之事務。 　㈠田都公司於90年間起，即在本案土地籌建地上12層、地下6層 、戶數為1戶之「旅館」建物；於94年申請戶數變更為196戶 。嗣潤隆公司、明緯公司於99年間，明知本案土地坐落旅館 區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用，別無 其他用途，惟因旅館區土地之建蔽率與容積率均較一般位於 山坡地之住宅用地高出甚多，倘用以興建住宅銷售，將可獲 得較一般住宅更高之銷售坪數，為賺取暴利，竟於99年11月 25日與田都公司簽訂合建契約書，自始即計畫於不申請變更 都市計畫之前提下，以旅館名義興建集合住宅銷售，蔡聰賓 及王文宏並於100年間起，即委託房地廣告公司以「國賓大 苑」住宅預售屋形式違法出售本建案。本建案於100年10月2 6日變更設計人為梁正芳建築師，梁正芳於同日申請變更設 計，將設計圖變更為地上13層，地下6層，並將原196戶套房 變更為88戶住宅，惟申請書名義上所載之建築物用途仍為旅 館（客房），工務局於審核建造執照核發時，因本案土地屬 風景區旅館用地，遂平行分會新北市政府觀光旅遊局（下稱 觀光旅遊局）詢問意見，觀光旅遊局發覺本建案申請之戶數 與一般旅館無分戶情形有別，為免建商分戶出售，遂以100 年9月7日北觀管字第1000000000號函文建議在上述建造執照 上加註「僅限以89戶同時申請為一家旅館」等文字，工務局 建照科為避免建案有違反都市計畫之情，遂於100年11月9日 ，在建造執照上加註「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理。(使照一併加註)」之文字。　 　 　㈡本建物於102年8月27日興建完成後，由潤隆公司林貞誼及使 用執照代辦業者楚邦利向工務局申請核發使用執照，惟因旅 館業管理規則於102年1月3日新增第28條之1第1項規定「依 本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外，不得分割轉讓 。」且因本案土地依變更新店都市計畫(土地使用分區管制 要點專案通盤檢討)(第二階段)書之規定，僅得供一般旅館 業或觀光旅館業使用，是本案建物將來僅得依旅館業管理規 則申請經營旅館，且不得分割轉讓，時任工務局建照科承辦 人楊季儒為確保本建案將來不會妨礙都市計畫，並符合土地 使用分區之目的，於同日變更建造執照之加註事項，增加「 申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於 建造執照、使用執照加註不得分戶出售」之文字，以避免建 商違法將本應作為旅館使用之建物拆售，而無法依旅館業管 理規則申請經營旅館；嗣經被告潘仕傑承辦竣工勘驗及審理 書圖文書，確認缺失補正後，經被告邱柏霖、被告曾維良複 核，再由工務局簡任技正王呈穩(即王灌民)代為決行（局長 為高宗正）後，工務局據此於102年10月27日核發102年店使 字000號使用執照（用途為旅館）予起造人，該使用執照加 註事項中載明：「八、旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第00000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理」、「九、本案申請作旅館使用 者，不得分戶出售」之文字，是以，起造人既然名義上係以 「旅館」為用途申請使用執照，即屬使用執照上所載「本案 申請作旅館使用者」，自不得將本建物拆售而為旅館以外之 用途。　　 　㈢蔡聰賓及王文宏取得上開使用執照後，委託地政士連滋培於1 02年11月6日至新北市新店地政事務所辦理建物所有權第一 次總登記，經初審人員吳念庭告知：本建物依法可辦理建物 第一次所有權總登記並核發所有權狀，惟因前開使用執照加 註事項第九點將於地政內部系統中註記，未來建物辦理過戶 無法將88戶拆售等語，然蔡聰賓及王文宏早於100年間起， 即以「國賓大苑」住宅預售屋形式違法出售本建案，地政機 關上開註記將導致違約無法交屋，連滋培遂先行取回使用執 照正本交還林貞誼伺機辦理更正。嗣即推由連滋培及其姑姑 新北市議員連斐璠與林貞誼、梁正芳商議須於新店地政事務 所公告建物所有權第一次登記期滿（即102年11月26日）前 完成更正使用執照加註事項；林貞誼及梁正芳等向被告潘仕 傑等聯繫後，即由梁正芳以臺億公司為名義，於102年11月1 1日向工務局遞交申請書，要求工務局將前開使用執照加註 事項第八點、第九點（即申請書第2點）更改為：「本案申 請作旅館用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核准88 戶外，不得再行辦理分戶出售」；林貞誼再將申請書傳真予 連斐璠議員確認內容，連斐璠議員審視後認應刪除「出售」 二字，遂親赴工務局向被告曾維良要求將申請書第2點更改 為：「本案申請作旅館使用，經取得目的事業主管機關核准 文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶」，以達渠等拆 售本建案與他人違法使用之目的。　　 　㈣被告潘仕傑、邱柏霖及曾維良明知主管機關自始未同意核准 分戶為88戶，且知建商興建本建案係為違法以住宅出售，屬 違反建築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為， 渠等原依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、 使用執照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限 範圍內之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與 否本非重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所 刻意為之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開 加註事項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅 遊局，竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅 遊局意見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即 102年11月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更 正使用執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11 月22日北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行 後，不實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項 刪除「出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得 目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦 理分戶」。連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註 事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登 記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落 於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用。潤隆公 司等已售出40戶，以實價登錄買賣價金計算，不法獲利高達 新臺幣（下同）20億1,406萬元，總圖利金額約為40億5,262 萬3,370元，因認被告潘仕傑等3人均涉犯貪污治罪條例第6 條第1項第4款之圖利罪嫌，被告潘仕傑另涉犯刑法第216條 、第213條之行使登載不實公文書罪嫌，且與被告潘仕傑等3 人經起訴之犯罪事實相同，為同一案件，而移送本院併案審 理。　 二、惟本案被告潘仕傑等3人經起訴部分既經本院諭知無罪，與 移送併辦部分即無事實上一罪關係，本院自無從審究上開併 辦部分，應退回檢察官另為適法之處理。　　 據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項， 刑法第2條第1項前段、第28條、第339條第1項、第51條第5款、 第38條之1第2項第3款、第3項，修正前刑法第339條第1項，刑法 施行法第1條之1第1項，判決如主文。 本案經檢察官林逸群提起公訴，檢察官林晉毅追加起訴，檢察官 李進榮到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　刑事第十七庭　審判長法　官　　彭慶文 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　陳翌欣 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　何孟璁 上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備 理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正 本之日期為準。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　高心羽 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 附錄論罪科刑法條： 修正前刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金 。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。 刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰 金。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。 附件、本件偵查卷宗代號對照表 編號 案卷 A1 105年他字第8625號 A2 111年他字第1936號（光碟1片） A3 111年他字第7531號 A4 105年偵字第25276號 A5 106年偵續字第148號卷一（光碟3片） A6 106年偵續字第148號卷二 A7 109年調偵續字第5號卷一（光碟2片） A8 109年調偵續字第5號卷二 A9 109年調偵續字第5號卷三 A10 109年調偵續字第5號（住戶契約） A11 111年偵字第23428號卷一（光碟1片） A12 111年偵字第23428號卷二 A13 111年偵字第24877號 A14 111年偵字第27922號 A15 107年聲他字第1802號 A16 111年聲他字第6號 A17 111年聲他字第12號 A18 111年查扣字2517號 併辦 B1/C1 112年他字第2691（影卷） B2/C2 112年偵字第40790（影卷） 本院112年度金重訴字第1號卷一 本院112年度金重訴字第1號卷二（被告書狀） 本院112年度金重訴字第1號卷三 本院112年度金重訴字第1號卷四（被告書狀2） 本院112年度金重訴字第1號卷（行政卷）-不公開、不給閱 本院113年度易字第51號卷一 本院113年度易字第51號卷二 本院113年度易字第51號卷三 附表一、本案告訴人購買本建案情形明細表 附表二、本建案重要事件時序表 附表三、被告所犯罪刑主文

2025-02-26

TPDM-112-金重訴-1-20250226-2

易
臺灣臺北地方法院

詐欺

臺灣臺北地方法院刑事判決 112年度金重訴字第1號 　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度易字第51號 公 訴 人 臺灣臺北地方檢察署檢察官 被 告 蔡聰賓 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 張簡勵如律師 蔡旻睿律師 越方如律師 被 告 王文宏 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 陳彥希律師（兼送達代收人） 黃渝清律師 盧筱筠律師 被 告 潘仕傑 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 崔駿武律師 楊承叡律師 施拔臣律師 被 告 邱柏霖 0000000000000000 0000000000000000 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 王清白律師 被 告 曾維良 0000000000000000 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 邱群傑律師 許卓敏律師 江愷元律師 參 與 人 潤隆建設股份有限公司 0000000000000000 法定代理人 邱秉澤 上一人 之 訴訟代理人 黃博駿律師 參 與 人 明緯建設股份有限公司 0000000000000000 法定代理人 魯鳳雲 上一人 之 訴訟代理人 羅潔語律師 上列被告等因貪污等案件，經檢察官提起公訴（109年度調偵續 字第5號、111年度偵字第23428號、111年度偵字第24877號、111 年度偵字第27922號）及追加起訴（112年度偵字第40790號）， 本院判決如下： 　　主　文 一、蔡聰賓犯如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之罪，各處 如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有期徒 刑柒年陸月。 二、王文宏犯如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之罪，各 處如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有 期徒刑玖年。 三、未扣案參與人潤隆建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺 幣參億零捌佰玖拾捌萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不 宜執行沒收時，追徵其價額。 四、未扣案參與人明緯建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺 幣參億伍仟柒佰柒拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不 宜執行沒收時，追徵其價額。　　 五、蔡聰賓被訴如附表一編號6至12所示詐欺取財部分均無罪。 六、王文宏被訴如附表一編號1至5所示詐欺取財部分均無罪。 七、潘仕傑、邱柏霖、曾維良均無罪。 　　事　實 一、蔡聰賓為潤隆建設股份有限公司（原名：國賓大地環保事業 股份有限公司，下稱：潤隆公司）負責人，王文宏為明緯建 設股份有限公司（下稱：明緯公司）實際負責人，並擔任副 董事長一職。緣田都觀光旅館股份有限公司（民國98年11月 27日後更名為「田都國際旅館股份有限公司」，下稱：田都 公司）於90年間，計劃在土地使用分區為旅館區之新北市○○ 區○○段000地號等12筆土地（下稱本案土地）上籌設興建「 觀光旅館」用途之建築物（於90年12月間取得建造執照，起 造人原係廣信開發股份有限公司【下稱廣信公司】，嗣變更 起造人為田都公司），而蔡聰賓、王文宏等2人明知本案土 地坐落旅館區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業 使用，該土地上興建之建築物亦僅得作為旅館，不得供作住 宅，竟分別意圖為潤隆公司、明緯公司不法之所有，各基於 詐欺取財之犯意，先於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司 之名義與田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興 建建物產權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築 物，並委由不知情建築師梁正芳（另經臺灣臺北地方檢察署 檢察官為不起訴處分）更改設計為地上13層、地下5層、戶 數為88戶之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政 府工務局於100年11月9日核准，而田都公司、潤隆公司、明 緯公司則按比例各自分得47戶、24戶、17戶房屋，實則蔡聰 賓、王文宏等2人係謀劃將潤隆公司、明緯公司所分得之各 戶房屋作為集合住宅對外銷售；其等2人復自100年起，由潤 隆公司、明緯公司陸續委託甲山林廣告股份有限公司、海悅 廣告股份有限公司、專住廣告股份有限公司等房地產代銷公 司利用「國賓大苑」(前稱「碧潭山水」，下均稱「國賓大 苑」)預售建案之名義，向非旅館業者，且無意經營旅館， 亦無意願委託他人經營旅館之一般民眾推介、銷售上開預售 房屋，而其等雖在文宣廣告、房屋土地預定買賣契約書上記 載該建案土地使用分區為旅館區，惟卻向購屋消費者刻意隱 瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，由代銷人員（未據檢 察官偵查、起訴）向購屋消費者傳遞：「可以做住宅使用」 、「潤隆公司為上市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅 館用地當住宅使用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都 是合法的」、「可以自住」等不實資訊，致使如附表一所示 陳麗雲等12人均陷於錯誤，分別於如附表一所示日期，以如 附表一所示金額，各別向潤隆公司、明緯公司購買如附表一 所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋，充作住宅居住使用 ，潤隆公司、明緯公司因而分別詐得新臺幣（下同）3億2,8 68萬元、3億5,770萬元。 二、案經如附表一所示告訴人訴由暨法務部調查局新北市調查處 移送臺灣臺北地方檢察署檢察官偵查起訴。 　　理　由 壹、程序部分： 一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定 者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖 不符合同法第159條之1至第159條之4之規定，但經當事人於 審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作 成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或 辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之 情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同 意。刑事訴訟法第159條第1項及第159條之5分別定有明文。 本案當事人就下述供述證據之證據能力，於言詞辯論終結前 均未聲明異議，而經本院審酌各該證據方法之作成時，並無 其他不法之情狀，均適宜為本案之證據，依刑事訴訟法第15 9條之5之規定，有證據能力。 二、其餘資以認定本案犯罪事實之非供述證據，亦查無違反法定 程序取得之情，依刑事訴訟法第158條之4規定反面解釋，洵 具證據能力。 貳、實體部分： 一、訊據被告蔡聰賓、王文宏固均坦承被告蔡聰賓於本案期間為 潤隆公司負責人，被告王文宏則係明緯公司實際負責人，田 都公司於90年起，計劃在本案土地上興建「觀光旅館」用途 之建築物，其後潤隆公司、明緯公司則與田都公司簽訂合建 契約，共同規劃在本案土地上改為興建地上13層、地下5層 、戶數為88戶，且建物產權可每戶獨立登記，用途為「一般 旅館」之建築物，而潤隆公司、明緯公司復委託代銷公司以 「國賓大苑」預售建案之名義對外銷售上開預售房屋等情， 惟均矢口否認有何上揭犯行，其等分別辯解如下： 　㈠被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發國賓大苑建案是作為旅館使 用之建物，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售階段皆是 如此，而且與買受人的買賣合約書裡面也載明，建案在旅館 區，建物用途是旅館；而且，潤隆公司有專業團隊分層負責 ，伊不認識買受人，沒有與他們接觸，不可能詐騙他們云云 。其辯護人則辯護稱：本件國賓大苑建案始終是以旅館方向 為規劃設計與建造，契約也載明土地使用分區「旅館區」及 建物使用用途為「旅館」，潤隆公司有要求代銷公司依照契 約內容對外銷售房屋，並無傳遞不實資訊之情事。且告訴人 等均非首次購屋，其等均在契約書上關於旅館區、旅館經營 管理相關條款部分簽名，難認其等有陷於錯誤。又被告蔡聰 賓是公司董事長，信賴專業團隊並充分授權，並未與買受人 有所接觸，沒有詐欺故意與施詐行為。況且，潤隆公司後續 有協助社區申請旅館登記，亦徵被告蔡聰賓沒有詐欺故意與 施詐行為云云。　　 　㈡被告王文宏辯稱：這個建案，伊與客戶之間沒有接觸過，而 且所有銷售也都載明是旅館區，伊等沒有向買受人表示購買 目的可以供住宅使用云云。其辯護人則辯護稱：被告王文宏 未實際參與國賓大苑銷售，也未與代銷人員接觸，指示其等 隱匿使用分區資訊。又本建案廣告物、契約均已揭露本建案 土地使用分區及建物使用用途之資訊，被告王文宏並無施用 詐術之行為。而告訴人等明知本案土地使用分區及建物使用 用途，亦知悉違規使用可能受到行政裁罰之風險，仍決意購 買本件房地作為住宅之用，並無陷於錯誤。況且，告訴人等 居住迄今使用正常，並無瑕疵，而行政機關基於行政安定、 人民財產權尊重等考量，迄今也未曾取締、裁罰，事實上沒 有影響建物所有權人對建物的使用收益。被告王文宏主觀上 沒有犯罪故意和意圖云云。　　 二、經查： 　㈠被告蔡聰賓於本案期間為潤隆公司負責人，被告王文宏於本 案期間則為明緯公司實際負責人，並擔任副董事長一職；田 都公司於90年間，原計劃在使用分區為「旅館區」之本案土 地上，籌設興建「觀光旅館」用途之建築物，而被告蔡聰賓 、王文宏則於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司之名義與 田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興建建物產 權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築物，並委 由證人梁正芳更改設計為地上13層、地下5層、戶數為88戶 之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政府工務局 於100年11月9日核准，且由田都公司、潤隆公司、明緯公司 按比例各分得47戶、24戶、17戶房屋；復自100年起，潤隆 公司、明緯公司即委託房地產代銷公司以「國賓大苑」預售 建案之名義，對外銷售其等所分配取得之各戶預售房屋；而 如附表一所示告訴人陳麗雲等12人分別於如附表一所示日期 ，以如附表一所示金額，各向潤隆公司、明緯公司購買如附 表一所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋；又本案土地之 使用分區為旅館區，僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用等 事實，業據被告蔡聰賓、王文宏等2人供承在卷（見A6卷第2 95-298頁、A7卷第243-262頁、第303-311頁、A8卷第381-39 2頁、第407-419頁、金重訴卷㈢第47-55頁、第173-178頁、 第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且經如附表一所示證人即 告訴人於偵查中、本院審理時證述、證人梁正芳、魯鳳雲、 證人即田都公司實際負責人周文龍、證人即潤隆公司規劃部 行政人員林貞誼、證人即潤隆公司業務部襄理陳金玉、證人 即潤隆公司法務人員李昌儀、證人即明緯公司法務人員李朋 疆、證人即時任海悅廣告股份有限公司協理郭正安、證人即 時任甲山林廣告股份有限公司代銷人員潘品岑、證人即時任 甲山林集團代銷人員蔡孟儒、證人時任專住廣告股份有限公 司負責人潘志建、證人即時任潤隆公司執行長黃俊堯等於偵 查中、本院審理時證述明確，並有如附表一卷證出處欄所示 證據（證據方法出處詳如附表一「卷證出處」欄所示），以 及國賓大苑廣告傳單、「水岸生活慢旅：碧潭」廣告文宣、 「My view, my life」廣告文宣、新北市政府工務局核發90 年店建字000號建造執照、102年店使字000號使用執照暨加 註事項表、臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）10 2年11月6日土地登記申請書及使用執照、田都公司87年6月2 9日函、觀光旅館籌建申請書影本、臺灣省政府交通處旅遊 局88年6月25日八八旅二字第0000號函、廣信公司90年12月2 8日建造執照申請書、90年12月20日變更起造人申請書、變 更起造人理由書、田都公司97年11月4日函、交通部觀光局 業務組97年11月7日簽、97年11月12日觀業字第0970000000 號函（稿）、潤隆公司、明緯公司及田都公司第3次變更設 計申請書、工務局建造執照及雜項執照（變更設計）審查表 、加註事項附表、臺億公司102年8月13日門牌（初）編申請 書、新北○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000 號函（稿）、門牌初編證明書、第5次變更設計申請書、102 年7月31日變更起造人理由書、工務局建造執照及雜項執照 （變更設計）審查表、加註事項附表、行銷企劃合約書、潤 隆公司、明緯公司與田都公司之新北市新店區太平段投資興 建暨融資償還計畫概要、田都公司（甲方）與國賓大地環保 事業股份有限公司、明緯公司（乙方）於99年11月25日簽立 之合建契約書、本案土地及同段1064、1079、1059建號之土 地、建物登記公務用謄本、地籍異動索引、新北市政府106 年6月14日新北府工施字第1060000000號函、106年6月28日 新北府工施字第1060000000號函檢送102店使字第000號（90 店建字第000號）使用執照全卷資料、新北市政府106年11月 17日新北府經司字第1060000000號函檢送田都公司登記案卷 3宗及部分抽印資料、90店建字第000號建造執照電子檔光碟 、臺億公司106年12月4日臺億字第1060000號函檢送電子檔 光碟暨102年2月8日信託契約及附件、建造執照電子檔、新 北市政府106年12月15日新北府工施字第1060000000號函檢 送90店建字第000號建造執照原卷資料抽印、申請建築執照 （變更設計）基本資料、潤隆公司公司變更登記表、經濟部 100年6月20日經授商字第10000000000號函影本、國賓大苑 建案之建造執照申請相關資料、使用執照申請相關資料、新 北市政府100年1月核定實施「變更新店都市計畫（土地使用 分區管制要點專案通盤檢討）（第二階段）書」節本、100 年5月9日變更起造人申報書、變更起造人名冊㈠、起造人名 冊、變更起造人理由書、潤隆公司、明緯公司、田都公司之 經濟部商工登記公示資料列印等件在卷可稽（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁、A11卷第303、599-609、665-699頁 、A12卷第33-42、51-64、73-79、119-133、149-155頁、A5 卷第41-149、239、247-271、301-429、431-435、443-510 、515-525頁、A6卷第113-114、117-120、169-183、191-23 1頁、A7卷第167-179、263-264頁、A8卷第449-452頁、A9卷 第265-277頁、本院112年度金重訴字第1號卷，下稱金重訴 卷，卷㈥第223-231、277頁），並有國賓大苑小包合約1本扣 案可佐，首堪認定。　 　㈡關於如附表一所示告訴人在代銷人員之介紹、推銷下，購買 如附表一所示房地建物之經過： 　⒈證人即告訴人陳麗雲於檢察事務官詢問時指稱：房屋土地預 定買賣契約書上有載明建物坐落於旅館區，建物為旅館客房 ，伊等當時確有看見這份契約，購買時也知道房屋是坐落在 旅館區。但伊等有跟銷售人員確認是否可以當住宅，銷售人 員說可以，即便在旅館區還是可以自住，只是會有銀行貸款 成數問題。伊相信銷售人員所言，而且想說是上市公司，應 該沒有問題等語（見A1卷第164-165頁反面）；復於偵訊時 證稱：伊購買國賓大苑，是於100年12月間在預售屋的招待 中心簽約，當時尚未動土，當時的代銷人員是隸屬甲山林公 司。伊等購買時知道建案土地是坐落在旅館區，但代銷公司 人員有說明，他們蓋的是住宅，而且他們也沒有告訴伊等不 能當住宅使用。當初要變更設計時，伊是和建商直接聯繫， 他通知伊等客戶變更室內裝潢設計為住宅，就如同手寫的契 約，建商從頭到尾都沒有告訴伊等不能作為住宅使用等語（ 見A5卷第167-174頁）。　　 　⒉證人即告訴人劉佐昱於檢察事務官詢問時指稱：伊當時知道 是旅館用地，但伊是要當作住宅，銷售人員也說沒問題，伊 才會購買。伊當初購買跟市場行情一樣，伊買110坪含車位 ，總價6,300萬，並沒有比較便宜等語（見A1卷第164-165頁 反面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年5月簽約，伊跟段淑 蘭一起出資買的，目的是投資，一開始買的時候，先用段淑 蘭的名字簽約，後來用伊的名義去登記成所有權人，6,300 萬元伊和段淑蘭一人一半。當時購買預售屋時，代銷公司是 海悅公司，以霞飛廣告公司的名義行銷。當時伊去看時，比 較了附近的行情，如果是旅館，照理說價格要比住宅便宜， 可是並沒有比較便宜，伊也有問銷售人員，這是旅館用地， 伊等怎麼能買，銷售人員說雖然是旅館用地，但是是蓋住宅 ，可以住人的，伊有問說那怎麼沒有比較便宜，對方則說附 近行情就是這樣子。銷售小姐說建商是興富發的子公司潤隆 建設蓋的，所有的建材都是用最好的，不用擔心不能住人， 就是豪宅的規格，沒有什麼不能相信的，伊等當然不可能去 懷疑這麼大的公司，所以伊就相信他們所說的旅館用地上可 以蓋住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　 　⒊證人即告訴人徐志昌於檢察事務官詢問時指稱：當初伊知道 是旅館用地，但銷售人員都跟伊等說可以當住宅。而且這建 築是達欣蓋的，因為潤隆是興富發的子公司，都是知名公司 ，所以伊認為應該不會有問題等語（見A1卷第164-165頁反 面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年9月間購買國賓大苑， 伊是在預售屋的招待中心簽約，當時現場銷售人員是隸屬海 悅公司。他們有說是飯店用地，可是伊覺得伊是來住的，但 是他們並沒有說明不能當作住宅使用，而且預售屋裡面的格 局就是住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　　 　⒋證人即告訴人斯維雯於偵訊時指稱：當初購買國賓大苑建案 是伊親自去代銷樣品屋那裡接洽購買，當時建案名稱是碧潭 山水，代銷公司是甲山林公司，之後該建案改為國賓大苑。 伊去代銷中心時，對方一直強調建商是上市公司潤隆建設， 後來在簽約時，才說伊購買的樓層是屬於明緯公司所有的樓 層，所以簽約對象是明緯公司。代銷人員說是水岸第一排的 溫泉豪宅，都規劃大坪數，有88戶，看出去就是碧潭，有樣 品屋，樣品屋裡面有房間、床，有溫泉，溫泉是有合法執照 的。伊去買時，只是基地，還沒有開挖，就是看樣品屋，那 個樣品屋完全就是住宅的樣子。代銷人員跟伊洽談的過程中 ，並未提到建案土地是旅館地，是一直到簽約時，伊才知道 是旅館地。伊第一次看到合約時，因為有看到旅館用地，伊 有嚇到，所以伊有質疑他們，問對方是怎麼回事。但他們就 跟伊等說沒有問題，可以做住宅使用，並說碧潭那附近很多 都是旅館用地拿來做住宅用，沒有關係，而且有說建商是上 市公司潤隆公司，他們說上市公司不會違法，所以伊就認為 潤隆和甲山林都是有名、很大的公司，不會違法，所以伊才 買。伊是看雜誌介紹這個建案，說碧潭水岸那裡有房子，所 以伊就過去看了樣品屋。代銷小姐很資深，也跟伊說他們甲 山林的總經理買在00樓，也有來看，伊就想說他們總經理都 有來買，應該是沒有問題，伊就是相信他們的說法。伊購屋 總價6,877萬元，就伊認知，這個價錢是當初新店很高價的 價錢，那時新店大約一坪30幾萬，伊是買近60萬元，那就是 賣住宅，也沒有提到是賣旅館。建商是以欺騙的方式，讓伊 購買實際上不能拿來做為住宅的房子，倘若有明確跟伊說這 個是旅館用地，不能作為住宅用，伊一定不會買。伊就是要 拿來當住宅用的，是對方跟伊說沒有問題，可以做住宅用， 伊才會買的等語（見A2卷第149-152頁）；復於本院審理時 證稱：當初偶然看到一本雜誌上面叫碧潭山水，看起來很漂 亮的住宅，伊那時候50歲，已經工作20、30年，有點存款， 想要買退休宅來住，伊就跟著一個同事去現場看樣品屋。伊 買屋的目的是自住、退休住，這是伊第一次買住宅，伊只有 看樣品屋，跟一般住宅無異，伊一開始進去就認為是要買住 宅，銷售人員也知道伊要買住宅。伊在樣品屋現場，就是證 人潘品岑向伊介紹解說，他說這是水岸第一排名宅，戶戶有 溫泉，有主臥、次臥，現場樣品屋照片跟一般住宅完全沒有 差別，主臥看出去就是碧潭，有次臥、餐廳、客廳這些東西 ，跟一般樣品屋毫無差別。潘品岑當時並沒有跟伊說這是旅 館用地，伊買那麼高價，已經超過新店所有高價住宅的價錢 ，伊買的時候就是要做住宅，伊當時是從事財務行業，沒有 想過要做旅館業，潘品岑如果告訴伊作為旅館使用，伊馬上 就走人了。伊怎麼會花6,000多萬去買個旅館，伊自己本身 當時沒有房子，是住老家，伊不可能去買旅館，也不會經營 旅館。伊是到了簽約的時候，才看到這是旅館用地。契約條 款有提到旅館區，以及若要經營旅館住宿業，需要經管理委 員會及區分所有權人會議之同意等。伊就問潘品岑，你這個 是住宅，從頭到尾都是住宅，整個樣品屋也都是住宅，都沒 有提過任何旅館2字，樣品屋外面、裡面，內部也都是住宅 樣式，只有簽約時出現旅館用地這個字，伊就問他怎麼會是 旅館用地？他說碧潭那邊都是這樣，因為靠水岸，房子都是 旅館用地當住宅用，潤隆是上市公司，是不會違法，加上達 欣工程的建設，還有大林組、甲山林都這麼有名，不會騙人 ，要伊放心好了。他說這個地方雖為旅館，但作住宅使用是 可以的，碧潭水岸住宅都是這樣。伊後來搬進去，也是作為 自住使用。簽約時，伊有詢問銷售人員，銷售人員說所有買 方都是住戶，沒有人會當旅館，且當旅館要經過管委會同意 ，所以沒有這件事會發生，且價格這麼高，沒有人會買來當 旅館用。建案有格局示意圖，伊搬進去的時候，與樣品屋、 宣傳廣告的基本格局相同，二變時，還把外面的公共設施變 成自己的廁所。現場銷售人員跟伊接洽的時候，絕對沒有跟 伊說這個建案不得作為住宅使用。合約第三十二條一、㈡關 於水電費、地價稅及房屋稅等相關賦稅，所有權人應依相關 法令之規定辦理的條款，銷售人員也沒有進一步告知伊所要 遵守的規定為何等語（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁 ）。 　⒌證人即告訴人郭文玲於偵訊時證稱：當初是因為朋友喜歡就 找伊去看房子，伊是去預售中心看屋，現場的人是說水岸第 一排、很稀有、房子內有溫泉，好像很棒。當初覺得在碧潭 這樣的話算蠻貴的，現場的人介紹這是溫泉豪宅，伊就覺得 環境不錯，伊等就買了，想要當作度假的地方，伊週末都會 去住，當作是週末度假的地方。伊要買的那戶是明緯公司的 。關於旅館用地的部分，簽完約，全部用好之後，銷售人員 稍微翻一下契約書指給伊看說是旅館用地，就帶過去了。伊 當下有詢問，但銷售人員就說不會有影響。伊買了之後，都 是做為住宅使用。伊公司是做貿易的，伊沒有想過要經營旅 館。伊買來就是要做為住宅使用的，如果知道這是旅館用地 ，當作住宅使用是違法的話，伊不會買等語（見A3卷第187- 190頁）。　　 　⒍證人即告訴人楊蕓瑄於偵訊時證稱：當初伊是去看樣品屋， 過程中聊得很高興，伊自己也衝動，當場就簽約。銷售中心 的人介紹說這依山傍水，還有溫泉及空中游泳池，伊就覺得 適合養老，伊是規劃未來要養老的，也是有點衝動。伊看一 次，當場就簽約了。伊是從事投資醫美診所，先生是做化學 材料的，沒有想過要從事旅館業。銷售中心的人完全沒有跟 伊說這個建案的土地登記為旅館區，只有交屋的時候，在點 室內設施時好像有提到，但就是帶過而已，也沒多講什麼。 簽約之後，伊有發現旅館用地的記載，但伊當時並沒有認知 到房子無法買賣，伊想說建商是把房子當作住宅賣給伊等， 伊就可以當作住宅使用，伊不知道旅館用地會影響到伊之後 出售房屋。如果當初銷售人員有講明是旅館用地，當作住宅 使用是違法的話，伊就不會購買了，伊是要買來自己住的等 語（見A3卷第197-199頁）。　 　⒎證人即告訴人周秀榮於偵訊時證稱：當初是伊和伊先生一起 去看屋。伊是去北新路上的預售屋看，有樣版模型，銷售中 心的人就強調公設很完善、是豪宅型的設備、面潭第一排。 銷售中心的人有問伊買了之後要誰住，他們說因為本建案坪 數大、適合三代同堂、也適合老人家或養老用。伊買了之後 ，都是做為住宅使用。伊沒有特別印象，銷售中心的人有提 到建案的土地登記為旅館區。伊是後來因為在6、7年前有用 錢的需求，想賣這間房子時，和仲介簽約時，仲介告訴伊這 是旅館用地，買賣會有爭議。伊是做服務業，自己做生意的 ，跟旅館業無關，伊也沒有想從事旅館業。如果當初銷售人 員有講明是旅館用地，當作住宅使用是違法的話，伊就不會 買了，伊買來就是要做為住宅使用的等語（見A3卷第187-19 0頁）。　　 　⒏證人即告訴人王靜雯於偵訊時證稱：伊是跟明緯公司購買的 ，當時是買預售屋，伊買了00號0樓，現在實際居住在那裡 。伊當初是去銷售中心買的，廣告、樣品屋都是住宅的類型 ，銷售中心的人員也說可以合法使用，可以自住，沒有問題 ，伊等一般人也不知道不可以使用，而且有獨立的門牌，所 以伊才相信是可以合法使用。當初銷售人員有跟伊說明建案 是在旅館區，但是沒有問題，他也沒有說不能自住，只說自 住沒有問題，可以合法使用，而且樣品屋型式也都是住宅。 所以伊才會在知道是旅館區房子的情況下，仍買來自住，一 般人也不會知道不行，而且房子很貴，伊不可能花那麼多錢 去買一個不能自住的房子。雖然契約上面有審閱期，但是在 銷售中心都是直接叫伊等簽這邊、簽那邊。伊等就簽完，沒 有帶回家慢慢看。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有 特別說明條款內容，就是邊翻邊叫伊等簽名，說這是定型化 契約，沒有什麼差別，就是把它簽完。伊沒有想過要經營旅 館業，伊當初就是要買來自住的。很明顯建商沒有提供對等 的資訊，建商應該知道這不能做為住宅使用，但是宣傳和行 銷都是傳達出可以做為住宅的資訊，如果當初有說這個只能 經營旅館，伊就不會買，伊也不可能用那麼多錢買一戶旅館 ，而且如果當初有說不能做為自用，伊也不會買，就是因為 當初有說自住是可以的，伊才會買等語（見A9卷第93-99頁 ）。　 　⒐證人即告訴人解文隆於偵訊時證稱：伊一共買了2戶，分別是 00號0樓和00號00樓，伊是跟潤隆公司買的，並登記在文鋒 實業股份有限公司名下，伊實際上是居住於0樓，伊兒子住0 0樓。當初伊覺得那裡環境不錯，又說有溫泉，就居住而言 ，感覺不錯，所以才會去買來自住。伊是看廣告後去銷售中 心買的。伊從事的行業與經營旅館無關，伊沒有想過要經營 旅館業，伊是生產電線的，純粹是買來自住。當初銷售中心 的人說這是蓋在旅館區的住宅，伊等有問未來會不會有問題 ，他們說有門牌，都是合法的，不會有問題，如果他們說不 合法，伊等就不會買了。因為對方說是合法的，而且樣品屋 也都是住家的格局，硬體上也都是住家的格局，不是旅館的 格局，銷售人員也有說這個是可以做為住宅使用，而且旅館 應該只有一個門牌，旅館應該會是一間一個廁所，不會一間 好幾個廁所，伊等那一棟每戶都是二間衛浴，一個是套房的 ，一間是共用的。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有 特別對伊等說明條款內容，就是叫伊等在這裡、那裡簽名， 當初談好條件後，銷售人員就拿出契約，叫伊等在哪些地方 要簽名，伊等就直接簽名，簽這些文件的部分速度很快，邊 聊天邊要伊等在特定的地方簽名等語（見A9卷第93-99頁） 。 　⒑證人即告訴人藍敏慧於偵訊時證稱：伊買了00號00樓一戶， 現在實際居住在那邊。伊當時是去銷售中心，他們隨機有人 介紹，伊是買預售屋，銷售中心的人跟伊說新店房價以後會 不錯，又面水岸，又有溫泉，伊是退休，打算要自住，所以 才會想要買。伊從事的行業與旅館無關，也沒有想過要經營 旅館業，當初就是要買來自住的。銷售人員沒有說是旅館區 ，只說是旅館用地，伊有問這樣是怎麼住，他們說沒有問題 ，可以住，還說買到是賺到，可以享受到旅館的管理，而且 說旅館用地的地價稅很便宜，所以就帶伊去參觀樣品屋。伊 是用兒子鄭兆軒的名字購買，但是由伊出面去簽約洽談。伊 有先把契約帶回家看，伊有看到關於旅館用地的契約內容， 伊就有再問銷售人員，有問可以住嗎，也有問電費的部分， 是否為營業的電，銷售人員都說沒有問題，他們還說可以省 地價稅，所以後來簽約時，銷售人員叫伊簽哪，伊就簽哪。 伊是在105年被稽查才發現不對勁，因為當初伊有提問旅館 用地拿來住有無問題，但對方一直說沒有問題，可以自住， 如果當初有說這是旅館用地，不能自住，伊就不會買了等語 （見A9卷第93-99頁）。　　 　⒒證人即告訴人張櫻花於偵訊時證稱：伊去買房子的時候，銷 售人員沒有說這是飯店，只跟伊說價格，並說本案房屋可以 自住。伊買本案房屋的目的是要自己住。伊會認為本案房屋 可以作為住宅使用，是因為銷售人員有跟伊這樣講。他沒有 跟伊說是飯店，是簽約的時候他在契約書上寫。契約上關於 旅館的特約事項，銷售人員沒有特別解釋條文，他只叫伊簽 名，伊也沒有看清楚。因為對方有給伊寫一張紙，上面寫「 自住」，伊才相信。如果伊知道本案房屋不得作為住宅使用 ，伊就不會買了等語（見B2卷第47-48頁）；復於本院審理 時證稱：伊有購買國賓大苑的一戶，購屋目的純粹要住人的 ，是要自住。年紀大了當然要買房子住，享受一下人生，伊 現在也是住在國賓大苑，是自住，沒有其他作用。當時伊會 知道這個建案，是有業務打電話給伊，伊就過去現場看。當 時國賓大苑已經蓋好，但沒有裝潢。當時業務沒有什麼推銷 ，他也沒有跟伊講那是飯店，對伊等老百姓來說，只是想買 房子而已。整個銷售現場，沒有人跟伊說這棟大樓位於旅館 用地，將來只能作旅館使用。伊是到要全部交屋、給錢的時 候才知道該建案是在旅館用地，伊簽約時那麼一大疊，伊也 沒有完全看清楚，後來才知道是飯店用地，但裡面有一張單 子給伊寫自住，伊也不是很懂。簽約過程伊都沒發現建案土 地是旅館用地，伊沒看就直接簽了。如果一開始，銷售人員 跟伊說本建物屬於旅館用地，只能作為旅館用，伊就不會買 了。蔡孟儒是當時跟伊接洽的業務員，伊在與業務員談論買 房的時候，有跟對方講是伊要住的。伊根本不知道那是旅館 ，伊只想住而已。業務員真的都沒有跟伊講是旅館用地，一 個字都沒有講，他沒有跟伊講旅館的事。伊自己或家人沒有 從事旅館業的經歷等語（見金重訴卷㈥第438-447頁），且有 房地買賣預約單附卷足佐（見C1卷第69頁）。　　 　⒓審酌上開證人於偵查及本院審理中歷次說法相一致，各該證 人之間證述情節經核大致相符，且其等與被告蔡聰賓、王文 宏等2人並無恩怨仇隙，要無誣陷各該被告之動機，上開證 人之證詞尚無重大瑕疵可指。 　⒔證人潘品岑雖於本院審理時證稱：伊有向斯維雯說明這是旅 館用地，不能作為住宅使用，因為廣告都有寫旅館用地，現 場簽約也都會講。斯維雯並沒有說若是旅館用地不能作為住 宅使用，就不買了。契約中關於旅館的條款，斯維雯應該沒 有提出質疑，伊還是有說明，因為合約簽名還是要講重點云 云。證人蔡孟儒於本院審理時則證稱：銷售過程中，伊沒有 向客戶表示旅館用地可以作為自用住宅使用，伊不太清楚張 櫻花有無表示這個房子他要拿來作為自用住宅使用，伊有向 張櫻花表示是旅館用地，只能作為旅館使用，伊有告知不能 自住云云。而證人潘志建則證稱：廣告文宣上的文字，是從 捷運、附近的機能環境的陳述，講五星級就是它旅館的整個 設計規劃，並非表達可以作為自用住宅使用，這是旅館用地 ，合約上也都有清楚告知。專住公司有向銷售人員強調、要 求，這個建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做為自 用住宅使用云云。然本院認為渠等證詞不可採信，理由如下 ： 　　⑴依據卷附「國賓大苑」建案廣告看板、113年3月25日拍攝 代銷中心外牆廣告設置（見金重訴卷㈤第293、305、333、 345頁、卷㈥第287、291、323、327、337、345、349頁） ，均未見有何關於「旅館銷售」之宣傳行銷文字、文案。 另觀諸卷附「國賓大苑」建案之廣告文宣（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁），除以小字標註：「使用分區： 旅館區」等字樣外，亦未明確提及其等代銷之產品係「旅 館」，必須作為旅館經營之用。而衡諸常情，相較於一般 買房自住，抑或以賺取差價為投資目的之投資客而言，以 從事旅館行業或委託他人經營旅館為目的，而特意購置僅 得作為「旅館」使用之不動產者，其客戶族群特定，並非 多數。則本件「國賓大苑」建案之各該代銷公司竟利用前 開與一般住宅建案無異之廣告看板、文宣對外進行招攬、 宣傳，藉以吸引其他本無經營旅館意願、無意購買旅館產 品之消費者前往洽詢、賞屋，此舉已有啟人疑竇之處，亦 足徵證人斯維雯於本院審理時證稱：伊是到了簽約當時， 才看到這是旅館用地。它這個是住宅，從頭到尾都是住宅 ，整個樣品屋也都是住宅，都沒有提過任何旅館二字，只 有簽約時出現旅館用地這個字等語（見金重訴卷㈥第392-4 09、418-419頁）；證人即告訴人王靜雯於偵查中證稱： 當初廣告、樣品屋型式都是住宅的類型，宣傳和行銷都是 傳達出可以做為住宅的資訊等語（見A9卷第93-99頁）， 應屬實在。 　　⑵本案自告訴人陳麗雲、王靖雯等2人於100年12月間，分別 購置如附表一編號1、6所示房地之時起，迄至103年12月 間，告訴人張櫻花購置如附表一編號5所示房地為止，歷 時長達3年之久，期間潤隆公司、明緯公司委託之代銷公 司亦數度更迭。而本案告訴人共計12名，彼此間獲悉上開 建案、前往代銷中心賞屋、購屋之經過、緣由，以及其等 所接觸之代銷人員各有不同；惟其等12人迄今不僅從未有 以購置房地經營旅館之事實，甚至告訴人等自始即無從事 旅館事業，或委託他人從事旅館營運的規劃與打算。又依 據證人斯維雯之證詞（見金重訴卷㈥第392-409、418-419 頁），目前該社區鄰居幾乎都是作為自用住宅使用。而證 人周文龍於本院審理時亦證稱：田都公司分到47戶，伊當 時的目的是等分到房子後，伊要去申請設立旅館，但直到 目前為止，並沒有購買該建案的其他消費者來跟伊接洽， 說要一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥第472-482頁）。而 「國賓大苑」社區住戶遲至111年下旬，始由社區管理委 員會著手進行「旅館用地朝向合法化」之議案討論乙情， 此經被告蔡聰賓具狀陳明在卷（見金重訴卷㈦第131頁）， 且有潤隆公司112年4月25日存證信函、國賓大苑管委會11 1年12月11日會議公告、住戶同意書、管委會會議紀錄在 卷可佐（見金重訴卷㈦第163-165、185-196頁）。顯見本 案所有告訴人，乃至社區內部分住戶在簽約、購置本件「 國賓大苑」建案房地之際，縱然知悉本案土地使用分區為 旅館區，但對於本案土地上所興建之建築物僅得作為旅館 ，不得供作自用住宅乙事，確實有所誤認。就此，苟非代 銷人員在推介、銷售本件「國賓大苑」建案的過程中，刻 意隱瞞該建物不得作為住宅使用之情事，抑或在面對顧客 質疑時，猶告以該建案雖位在旅館用地，仍可當作住宅合 法自住等說詞，何以致使包含本案告訴人等在內之多數客 戶，即便明知本案建物係坐落旅館區，仍不約而同地基於 「買屋自住」之動機、目的，購入本件「國賓大苑」建案 之房地，且實際上亦將之作為自用住宅使用？ 　　⑶再者，依據103年7月26日「國賓大苑」第一屆區分所有權 人會議會議紀錄（見金重訴卷㈦第331-336頁），該次會議 中未見住戶就社區未來經營旅館一事有任何討論、規劃， 惟經實際出席住戶全票通過，決議增訂社區規約第30條。 修正增訂該規約條款前，原房屋土地預定買賣契約書（本 院註：應為房屋土地預定買賣契約書附件五之管理規約） 第12條第1項約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業 務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委 由本大樓之管理委員會統一發包予專業之管理顧問公司經 營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方式經營旅館業務 。其所需之費用，由管理委員會計算後另行收取。」修正 增訂社區規約第30條第1項則約定：「為維持本大樓品質 ，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人 大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包予專業之 管理顧問公司經營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方 式經營旅館業務。其所需之費用，由管理委員會計算後另 行收取；但一般租賃行為則不在此限。」則依此規約條款 之修訂脈絡，應可推知當時社區住戶係考量若有個別出租 房屋之需求者，恐受到前述修正前管理規約第12條第1項 約定之限制，遂提案、決議增訂社區規約第30條第1項， 明文排除個別住戶單純租賃之情形。由此亦可知悉，當時 除田都公司地主戶之外，多數社區住戶就其等所持有本件 「國賓大苑」房地，仍係作為自住、自用（含自行租賃） ，並無共同經營旅館業務之意願。 　　⑷證人潘品岑於偵查中證稱：當時建案主打賣點是景觀度假 的房子，主要對象是買房置產、度假之類，沒有特定目標 客群。當時斯維雯來買房時，好像是說想要有景觀的，因 為住在市中心比較悶，他喜歡這個景觀。應該是要買來自 己住。沒有客人說是要買來做生意。因為這是旅館用地， 當時都是說可以當作飯店宅，就是度假一樣的享受景觀、 環境的房子。印象中，廣告是說這是一個度假用的房子， 當時的賣點就是景觀。這是像工業宅的房子，客人多是拿 來當工作室，伊等就照廣告賣給客人。關於客戶詢問旅館 用地的問題，就是用度假宅的概念回覆等語（見A2卷第18 5-187頁）。是依上開證詞，當時本件「國賓大苑」建案 對外進行招攬、宣傳，並未特別規劃以有意願從事旅館業 之人為目標客群，且代銷人員係以「可供度假使用」、「 飯店宅」、「度假宅」等模稜兩可之話術，介紹該建案產 品、回應顧客提問，而證人斯維雯至「國賓大苑」建案賞 屋並購買上開房地，其目的始終是作為「自住」之用。 　　⑸綜合上開事證，前揭證人潘品岑、蔡孟儒於本院審理時證 稱其等於銷售時，均有告知客戶不得作為自用住宅使用云 云，暨證人潘志建於本院審理時證稱：專住公司有向銷售 人員強調該建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做 為自用住宅使用云云，均與實情不符，亦與常情未合，應 屬事後迴護之詞，殊難採憑。 　⒕又細繹告訴人等簽署之房屋土地預定買賣契約書，固多處載 明該建案之土地使用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館 」等事項；然而，該預定買賣契約書第九章「附則」第三十 二條「旅館使用及營運規定」第一項第三款則約定：「甲方 如欲經營旅館住宿業，除應自行取得政府許可外，亦應取得 管理委員會及區分所有權人會議之同意」等語明確；另附件 五、管理規約第十二條第一款亦約定：「為維持本大樓品質 ，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大 會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包…」等語。是 苟如被告蔡聰賓、王文宏等人所辯，其等確實是要賣房子給 投資旅館之投資者，共同委託一家旅館去經營云云，又或如 前揭代銷人員證稱其等均再三強調該建物僅得作為旅館使用 云云，則所有買受人（即甲方）就其等所購買之房地，除作 為旅館營運使用外，再無可能有其他用途，又何需特別約定 如欲經營旅館住宿業之住戶，尚需另外取得管理委員會及區 分所有權人會議之同意？復參以證人潘品岑於本院審理時證 稱：伊所謂「度假宅」，就是你還是可以去住那邊，消費者 是否可以自己住在度假宅，看管委會怎麼決議。就是顧客擁 有這個資產，伊等之前都是這樣說的，未來要使用或要租， 就是由管委會決議，消費者自己來度假也可以。要度假就看 未來怎麼經營，要看到時候成立管委會後怎麼經營或怎麼來 度假等語（見金重訴卷㈥第409-418頁），更加佐實證人斯維 雯於本院審理時證稱：銷售員說所有買方都是住戶，沒有人 會當旅館，且當旅館要經過管委會同意，所以沒有這件事會 發生，且價格這麼高，沒有人會買來當旅館用等語，應屬實 在；前揭證人即告訴人等指述代銷人員向渠等隱瞞上開建物 不得作為住宅使用之事實，甚至告知該建物雖坐落旅館區， 仍可合法自住，渠等遂同意簽約購屋之經過，亦均非子虛， 而堪採信。　　 　㈢被告蔡聰賓、王文宏自始謀劃將潤隆公司、明緯公司分得之 「國賓大苑」各戶房屋作為集合住宅對外銷售： 　⒈被告王文宏於法務部調查局詢問時供稱：最早是田都公司先 取得這張建造執照，後來去找潤隆公司合建，因為伊與鄭欽 天私交不錯，所以鄭欽天才找明緯公司共同擔任起造人，鄭 欽天對伊的說法是蓋住宅。早期有很多工業住宅、商業住宅 、旅館住宅，但沒有特別管制，所以明緯公司當初加入成為 起造人的時候，伊就已經知道該張建造執照的使用分區是旅 館區，且建築物的用途是觀光旅館，但伊還是同意明緯公司 加入成為起造人來蓋住宅銷售。周文龍曾跟伊說是可以興建 住宅的，且以前沒有針對使用分區及建築物用途去管制，所 以伊就答應加入成為起造人共同興建住宅。因為申請變更都 市計畫的程序太困難，所以明緯公司並未進行相關申請。雖 然使用執照之建築物用途為旅館，但早期有很多灰色地帶， 當時並沒有清楚規定不得以住宅出售，且一般預售屋都是在 建造執照核發後即開始銷售等語（見A8卷第381-392頁）； 復於偵訊時亦供稱：伊在調查局詢問時提到伊同意明緯公司 加入成為起造人來蓋「住宅」銷售部分，有住宅也有會館， 就是公司的招待所，所謂「招待所」，也不算旅館，當初講 好就是要蓋一般的住宅來使用。就雷同工業住宅的概念，伊 想說政府應該不會管這個。政府原本也沒有在管這個，這幾 年才開始介入工業宅和飯店宅等語（見A8卷第407-419頁） 。是依被告王文宏上揭供詞，其與被告蔡聰賓自參與合建本 件「國賓大苑」建案之初，即已規劃將潤隆公司、明緯公司 各自分得之各戶房屋，作為集合住宅對外銷售。 　⒉再者，依據本件「國賓大苑」建案90年店建字000號建造執照 及加註事項、102年店使字000號使用執照及加註事項（見A7 卷第17-45頁、A6卷第225-230頁），均已載明「旅館申請部 分，依新北市政府觀光旅遊局（下稱：觀光旅遊局）100年9 月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88戶同時申請 為一家旅館辦理(註：使照加註事項誤植為「北『關』管字第『 00000000000』號」，以下均同)」等語明確。而地主田都公 司本就計畫以其所分得之47戶房屋，申請登記經營旅館業乙 節，亦據證人周文龍證述明確如前；並另證稱：剩餘戶數是 交由明緯公司及潤隆公司自行處理，他們要作什麼處理，伊 等並無約定；分配房屋戶數的時候，潤隆公司、明緯公司並 未說要自己經營旅館，也沒有說他們賣出去給這些客戶，是 希望這些客戶跟田都公司一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥ 第472-482頁）。又依前揭證人即代銷人員潘品岑、蔡孟儒 ，以及證人潘志建、海悅公司協理郭正安之歷次證詞，均未 提及渠等曾經向顧客說明，倘若購買本件「國賓大苑」建案 房地，則需與地主戶即田都公司共同經營旅館等事項。 　⒊況且，本件告訴人等於購入如附表一所示房地時，均各自選 購數量不等、特定樓層位置之汽車停車位，此經被告王文宏 供述在卷（見金重訴卷㈨第319頁），且有如附表一所示房屋 土地預定買賣契約書在卷可稽。則苟若被告蔡聰賓、王文宏 銷售上開建案房地之目的，確係規劃由各該房屋所有權人共 同經營或委託他人經營一間旅館，而非供各人自住、自用， 實無任由本案告訴人等自行指定、選購車位之必要。又該社 區各戶均分別設置獨立溫泉、瓦斯、水電分錶，其中溫泉水 井之用水收費標準，係依交屋後按各用戶使用量支付溫泉水 費及管理費等情，業經證人斯維雯證述明確（見金重訴卷㈥ 第392-409、418-419頁），且有房屋土地預定買賣契約書暨 附件四建材設備、國賓大地環保事業股份有限公司99年12月 29日會議紀錄存卷足參（見A1卷第98、112、175、188-189 頁、A10卷第157、297頁、C1卷第211頁、金重訴卷㈤第353頁 ）。而在申請設立單一旅館之前提下，縱使該旅館建築物預 設規劃係由多數人所有，並委由同一業者營運管理；然衡諸 常情，實無需於各戶房屋內另行配置獨立溫泉、瓦斯、水電 分錶，並按照各戶使用狀態收取費用。蓋若實際從事飯店旅 館之營運，各號客房之溫泉、瓦斯、水電使用量，即與旅客 人數、實際入住投宿期間、次數有關，若非經營者本就規劃 將按錶向投宿旅客收取使用溫泉、瓦斯、水電之費用，則於 各戶分設獨立溫泉、瓦斯、水電錶之用意，莫不是要讓住房 率較高的房屋所有權人支付較多旅館營運成本？而此，豈非 徒增後續旅館營運帳務計算及不同房屋所有權人間盈虧分配 之混淆與困擾？本件被告蔡聰賓、王文宏等2人及潤隆公司 、明緯公司自始即無意願參與涉入旅館經營，亦無意向社區 住戶提供專業旅館之營運團隊，其等猶為前述銷售規劃與獨 立設計，殊難想像是為了籌設興建旅館而預作打算。　 　⒋稽上事證，足徵被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃將潤隆 公司、明緯公司所分得之各戶房屋，當作集合住宅對外銷售 ，彰彰甚明。而代銷公司受潤隆公司、明緯公司委託，對外 銷售本件「國賓大苑」建案，代銷人員明知該建案土地使用 分區為「旅館區」，卻仍以上開說詞話術招攬推銷，致使告 訴人等均誤認「國賓大苑」建案建物可供合法自住之用，此 若非經被告蔡聰賓、王文宏等2人指示要求，代銷公司在行 銷、宣傳本件用途為「一般旅館」之建物建案時，對於其市 場之目標客群，又豈會毫無特殊評估、規劃與訴求？代銷人 員又豈需將此建案當成一般自用住宅產品，在介紹、推銷時 向客戶隱匿該建物不得作為住宅或其他非旅館業用途之事實 ，甚至刻意告知該建物雖位在旅館區，但仍可以合法自住等 語，以回應顧客之疑慮。是被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發 國賓大苑建案，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售各階 段皆是作為旅館使用之建物，銷售對象是有投資意願或兼有 度假需求之人云云，暨其與王文宏等2人均辯稱其等是要求 代銷公司依照買賣契約銷售房屋，其等並未指示代銷人員向 客戶有所隱瞞或為不實之告知云云，均難以採信。　　　 　㈣告訴人等購買本件「國賓大苑」建案房屋能否合法自住，係 屬交易上重要事項： 　⒈按都市計畫範圍內土地或建築物之使用，違反本法或內政部 、直轄市、縣（市）政府依本法所發布之命令者，當地地方 政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、 使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令 拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使 用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、 強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築 物所有權人、使用人或管理人負擔。不遵前條規定拆除、改 建、停止使用或恢復原狀者，除應依法予以行政強制執行外 ，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。都市計畫法第79條第1 項、第80條分別定有明文。本件「國賓大苑」建築物係位在 旅館區，應供一般旅館業或觀光旅館業使用，不得作為住宅 使用，已如前述。而本件告訴人等及社區內其他住戶購置該 建案房地後，迄今未依照相關都市計畫土地使用分區管制規 定，供作經營旅館之用，猶仍違規作為住宅或其他非旅館業 之用途，揆諸上揭規定，主管機關自得對包含本案告訴人等 在內之社區住戶依法逕行裁處。　　 　⒉而衡諸不動產買賣，尤其是一般人購置自用住宅，係以取得 房屋暨土地之所有權，並長期、合法居住使用該住宅房屋為 主要目的，且不動產交易金額甚為龐大，果若作為契約標的 之房屋無法為買受人合法自住之用，亦即買受人倘若違規使 用該房屋土地，極可能受到主管機關依法裁處罰鍰，甚至可 能被勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，則契約目的顯 然難以達成。參以證人即告訴人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、 周秀榮、王靜雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等歷次指述（見 A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第197-199頁、A9卷 第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第392-409、418-41 9頁、第438-447頁），其等若知悉該房地不能合法自住使用 ，就不會花錢購買。是本件「國賓大苑」之建物究竟能否作 為自用住宅用途、買受人等能否合法居住、使用上開房屋、 住戶是否可能受到主管機關裁罰等事項，嚴重影響買受人之 承購意願及居住權益，當屬交易上重要事項。　 　㈤被告蔡聰賓、王文宏等2人詐欺行為之認定：　 　⒈按刑法第339條第1項詐欺取財罪以意圖為自己或第三人不法 所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂「 施用詐術」意指傳遞與事實不符資訊之行為。不限於積極地 以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易 上重要事項之義務而不告知者，或行為人之言詞舉動於社會 通念上可認為具有詐術之含意者，均屬詐術之施用。所謂「 陷於錯誤」意指被害人因行為人之行為產生主觀上認知與客 觀事實不一致之情形，被害人對於是否處分（交付）財物之 判斷基礎的重要事項有所誤認，並在此基礎上處分財物。若 被害人知悉真實情形，依社會通念必不願交付財物；意即「 詐術」與「錯誤」有相當因果關係（最高法院112年度台上 字第1944號、112年度台上字第4233號、111年度台上字第68 7號判決意旨參照）。 　⒉被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃以「國賓大苑」之旅館 建築物作為集合住宅，對外銷售予無意從事旅館經營，僅係 供己居住自用之一般民眾，業經本院認定如前。而本件「國 賓大苑」建案房屋能否合法作為自用住宅用途、買受人自住 使用上開房屋是否可能受到主管機關裁罰等事項，核屬交易 上重要事項，亦已詳述如前。則被告蔡聰賓、王文宏等2人 雖未直接接觸、遊說告訴人等，但其等2人以潤隆公司、明 緯公司委託代銷公司銷售本件「國賓大苑」建案，在其等2 人指示、授意之下，透過代銷人員介紹說明、招攬推銷，就 前開交易上重要事項，無論係積極構詞欺騙，或消極隱匿而 不告知，均屬詐欺罪之施用詐術範圍無訛，被告蔡聰賓、王 文宏等2人主觀上各有意圖為潤隆公司、明緯公司不法所有 之詐欺犯意，至為明確。則被告蔡聰賓、王文宏及其等辯護 人均辯稱：蔡聰賓、王文宏都沒有實際參與銷售，沒有與任 何買受人見面、接觸，其等沒有實施任何積極虛假的行為， 也沒有消極隱匿任何重要資訊，無從導致告訴人等陷於錯誤 ，亦無詐欺故意和意圖云云，尚無足採信。 　⒊又依據證人陳金玉於偵查中及本院審理時之證詞（見A11卷第 429-439頁、金重訴卷㈥第460-472頁），雖一再表示其等有 向客戶說明國賓大苑之土地使用分區是旅館用地，然其於法 務部調查局詢問時亦證稱：伊等沒有對客戶說經營旅館前不 得入住國賓大苑，伊等沒有對客戶說不可以居住，只有講因 為是旅館區用地，所以只可以當旅館使用。伊認為說清楚這 是旅館區用地，且合約書中有說明告知其用途，表示只可以 做為旅館使用等語（見A11卷第429-439頁）；復於本院審理 時證稱：「（檢察官問：潤隆公司對客戶銷售國賓大苑時， 有無向客戶說明是旅館用地，不能自住？）我們都會強調是 旅館區。」「（檢察官問：有無跟客戶說明不能自己居住？ ）我們會跟他說作旅館使用。」「（選任辯護人張簡勵如律 師問：你有經手的國賓大苑案件裡，有無曾告知客人國賓大 苑旅館區建案可以作為自用住宅使用？）我們都說是作為旅 館使用。」等語，足見證人陳金玉縱然有告知該建案係位在 旅館區，但在面對客戶提出質疑時，其並未正面、明確回覆 客戶不得供作自住之用，反而是以前詞簡單帶過，則其此部 分證詞，尚不足為被告蔡聰賓、王文宏等人有利之認定。 　⒋至被告王文宏之辯護人雖辯稱：告訴人等均已實際入住國賓 大苑社區，正常使用迄今，甚至轉售第三人，可見該建物並 無瑕疵。縱然住戶可能因違規使用而有遭到行政裁罰之風險 ，但此已為告訴人等所預見且接受。況主管機關並未對國賓 大苑住戶進行取締；實務上，主管機關對於此種行政違規之 裁罰享有裁量空間，多年以來裁量結果都是主管機關不會施 以激烈裁處，並無人民被行政機關要求遷出或禁止使用，事 實上不會影響建物所有人對建物之使用收益。而買賣雙方都 相信這個事實，告訴人等自無陷於錯誤之可能，亦無受到損 害可言云云，並請求函詢新北市、臺北市、桃園市、嘉義市 、高雄市等地方政府，就其等轄內在旅館區、工業區、娛樂 區、工商混合區等土地上興建住宅之建案，該地方政府主管 機關是否曾對住戶逕行裁罰，或勒令拆除、改建、停止使用 或恢復原狀。然而： 　　⑴一般消費者對於土地使用分區之理解，通常僅能粗略了解 分為住宅區、商業區與工業區，除工業區不得作為住宅外 ，住商混合之情況在臺灣並非少見。至於旅館區上建物產 品因較為罕見，且客群亦相較特定，一般民眾對於在旅館 區土地上所興建之建物產品，所知甚少。因此，雖本建案 之廣告文宣、房屋土地（預定）買賣契約書上均有土地使 用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館」等文字記載， 以及關於旅館使用、營運相關約款規定，潤隆公司、明緯 公司亦提供相當契約審閱期間，惟此不僅不足以使一般消 費者認知該建物不得作為住宅使用、違規使用者可能受到 主管機關依法裁罰等事項；甚至，本件代銷人員刻意隱瞞 違規使用該土地之後果，並在告訴人等提出質疑時，代銷 人員尤積極告以：「可以做住宅使用」、「潤隆公司為上 市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅館用地當住宅使 用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都是合法的」、 「可以自住」等語，或以「可供度假使用」、「飯店宅」 、「度假宅」等模稜兩可之話術作為回應，自屬傳遞與事 實不符資訊之詐術行為，告訴人等亦因而信以為真，並在 此基礎上交付財物。是被告王文宏之辯護人辯稱：告訴人 等已可預見此行政違規之風險，並自主接受、承擔該風險 而決意購買國賓大苑云云，顯於實情不符。又被告蔡聰賓 、王文宏及其等辯護人均辯稱：本建案之相關廣告文宣、 買賣契約書均已揭露土地使用分區為旅館區、建物標的為 旅館大樓，蔡聰賓、王文宏等並未隱瞞此部分資訊云云， 縱然屬實，亦不足為被告蔡聰賓、王文宏等有利之認定。 　　⑵又新北市政府城鄉發展局（下稱城鄉局）自104年5月28日 起，多次發函國賓大苑管理委員會，要求管理委員會公告 周知建物所有權人應作適法之使用，不得違規供作住宅用 途，並明確告知該建築物倘做為旅館以外之使用情形，應 停止違規行為，如未停止違規行為再經查獲者，本局得依 都市計畫法第79條第1項規定予以裁罰等語，此有新北市 政府城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、 111年1月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月3 1日新北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開 字第1120000000號函、113年12月2日新北城開字第113000 0000號函在卷可稽（見金重訴卷㈥第279-280、505-512頁 ），則包含告訴人等在內其他供作自用住宅使用之社區住 戶，未來仍有可能受到主管機關依法裁處，導致其等居住 自由或財產權利受到一定程度之限制或剝奪。此等真實情 形即與告訴人等在代銷人員消極隱匿而未予明確告知違規 使用之後果，以及利用前揭話術說詞遊說、推銷之下，其 等主觀上認知該建物可以合法作為自用住宅（無須受到主 管機關要求改善，甚至依法裁罰處分），顯然有所不一致 。此觀前揭證人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、周秀榮、王靜 雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等於偵查及本院審理時均證 稱其等若知道該建物不能合法作為自用住宅使用，就不會 購買等語（見A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第19 7-199頁、A9卷第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第 392-409、418-419頁、第438-447頁），亦足明瞭。準此 ，無論主管機關基於何種原因，迄今未對國賓大苑社區住 戶逕行裁罰，仍無礙於告訴人等陷於錯誤之認定以及被告 蔡聰賓、王文宏本件犯罪之成立。 　　⑶綜上，被告王文宏之辯護人上開辯詞，洵屬無據。本院審 酌前揭事證，已足以證明被告王文宏本件犯行，是被告王 文宏及其辯護人聲請調查上開證據，依刑事訴訟法第163 條之2第2項第3款之規定，自無調查之必要。　　 　⒌又被告蔡聰賓之辯護人辯稱：告訴人等均有購屋經驗，而且 也有相當資力與智識經驗，其等明知建物座落旅館區，對於 旅館區上之建物不得作為自用住宅乙事，自無可能誤認云云 。然國內不動產市場上，旅館區土地所興建之建物產品本就 相對少見，苟非有意從事旅館業務之人，對於旅館區土地、 建物相關法規會有所涉獵研究外，一般民眾對此類不動產商 品所知甚少，已如前述。是以，縱然告訴人等有相當學識、 資力，或曾有購買非旅館區不動產之經驗，仍無從反推渠等 關於旅館區之不動產交易已有充足智識，而就本案土地上興 建之建築物僅得作為旅館，不得供作自用住宅乙事，絕無陷 於錯誤之可能。況刑法詐欺罪之成立，係以意圖為自己或第 三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件 ；而所謂「詐術」，即使用欺罔手段，以使人陷於錯誤而言 。本件蔡聰賓、王文宏等2人透過代銷人員以隱瞞上開建物 不得作為住宅使用之事實，並利用前開話術說詞而傳遞不實 資訊等方式，向告訴人等推銷本件國賓大苑建案，即已著手 於詐欺取財之實行，縱被害人原本即具有相當社會經驗或專 業知識，但因一時輕忽而疏未確實查證，致未能自我保護以 避免損害發生，仍無礙於其等2人詐欺取財罪之成立（最高 法院113年度台上字第3632號判決意旨參照）。被告蔡聰賓 之辯護人此部分辯詞，洵屬無據。 　⒍被告蔡聰賓之辯護人雖辯稱：本件國賓大苑在103年至112年 間，因為公設使用與點交議題屢有糾紛，遲於112年始完成 社區公設點交，這才導致管委會直到111年下旬才開始討論 設立旅館相關議題，並非有意不為旅館申請。又本案中告訴 人張櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，買受人28戶均已同意由 潤隆公司代為申請旅館登記，足見住戶並無陷於錯誤，潤隆 公司事後亦積極協助申請旅館登記，亦可徵蔡聰賓並無詐欺 主觀犯意云云。惟查： 　　⑴本件係於104年5月19日，經新北市政府環境保護局舉報國 賓大苑違規做住宅使用，並移請工務局與城鄉局處理，新 北市政府城鄉局自104年5月28日起，始陸續發函告知國賓 大苑管理委員會，該公寓大廈涉及違反土地使用分區管制 規定之情事，要求管理委員會公告周知建物所有權人應作 適法之使用，倘有做為旅館以外之使用情形，應停止違規 行為，如未停止違規行為再經查獲者，即得依法裁罰，並 陸續對田都公司、潤隆公司、明緯公司發函勸導、限期改 善，以及裁處罰鍰等情，有監察院112年8月15日112內調 字0000號調查報告、新北市政府城鄉局113年10月17日新 北城開字第1130000000號函及其附件、前引新北市政府城 鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、111年1 月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月31日新 北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開字第1 120000000號函、113年12月2日新北城開字第1130000000 號函等在卷可稽（見金重訴卷㈣第127-146頁、卷㈥第279-2 80、505-512頁、卷㈤第157-279頁）。 　　⑵國賓大苑社區嗣於111年12月間，由第8屆管理委員會召開 「旅館用地朝向合法化說明會」，再由第9屆管理委員會 繼續研議該社區旅館用地朝合法化使用之相關事宜，並有 部分住戶同意委由潤隆公司代為辦理旅館登記之申請程序 等情，則有前引111年12月11日會議公告、管委會會議紀 錄，以及住戶同意書存卷足參。而徵諸前揭告訴人等歷次 證述，其等一開始購買國賓大苑房地之目的就是當作自用 住宅，迄今仍作為自住之用。是依上開事證，國賓大苑社 區管理委員會遲於111年12月、112年間，始召開說明會， 討論合法使用社區土地之議題，毋寧是因為社區住戶歷經 前開主管機關多次發函通知社區土地應作適法使用，並停 止違規行為，以及田都公司、潤隆公司、明緯公司遭到裁 罰後，為免主管機關後續裁處，導致住戶及田都公司、潤 隆公司、明緯公司之權益受到更多影響，社區管理委員會 方著手討論、推動社區土地之合法化使用，並在潤隆公司 積極協助之下，取得部分住戶同意，委由該公司代為申請 旅館登記。惟此，尚不能遽以推認告訴人等購屋時，即無 陷於錯誤之情，亦無從以潤隆公司事後協助申請旅館登記 等行為，反證被告蔡聰賓、王文宏於行為時即無詐欺故意 ，而為其等2人有利之認定。　 　　⑶況且，詐欺罪為即成犯，殊不因告訴人事後諒解而撤回告 訴，或事後和解賠償而異其認定。是縱然被告蔡聰賓與告 訴人張櫻花、徐志昌等於本院審理時達成和解，告訴人張 櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，仍無礙於本院關於被告蔡 聰賓前述詐欺犯行之認定。 　　⑷綜上，被告蔡聰賓之辯護人前揭辯詞，難認有據。 　⒎至於被告蔡聰賓之辯護人另辯稱：文鋒公司又於108年間，再 次買進國賓大苑房屋，顯見其熱愛、支持本建案，並無陷於 錯誤云云。惟告訴人解文隆於本院審理時陳稱：伊後來買的 那間，是因為法拍屋才3,000萬元，差距差很多等語明確（ 見金重訴卷㈨第364頁），顯見告訴人解文隆於108年間雖再 次購入國賓大苑房屋，惟與其前於101年6月26日，在代銷人 員之介紹、推銷下而購買如附表一編號2所示房地，其經過 、原因和動機均未盡相符；復且，告訴人解文隆先後2次購 買國賓大苑房屋，時間相隔7年之久，期間主管機關因接獲 違規舉報，而多次發函管理委員會，並分別裁罰田都公司、 潤隆公司與明緯公司，均已詳述如前，而包含告訴人等在內 之部分住戶始確知「本案土地不得作為住宅或其他非旅館使 用」之事實（本院註：此與告訴人等已知「本案土地為『旅 館區』」乙節，二者為不同層次之事實），時空背景既有所 不同，自難徒憑告訴人解文隆事後再次購入國賓大苑房屋， 率予推論其於先前購屋時，即無陷於錯誤之情。辯護人此部 分所辯，尚嫌武斷，無足為被告蔡聰賓有利之認定。　 　㈥至於起訴書雖記載：潤隆公司、明緯公司另向代銷公司保證 該建案依規劃戶數申請獨立之產權及門牌，且買受人於日後 可分戶獨立買賣，代銷公司人員遂據以對外銷售等語。惟此 部分業經公訴檢察官當庭確認表示：本件起訴被告蔡聰賓、 王文宏等人施行之詐術，與該建案是否可以分戶銷售並無關 聯等語明確（見金重訴卷㈢第173-178頁），且本件「國賓大 苑」建案就其建造執照、使用執照之核發，並無旅館業管理 規則第28條之1關於旅館建築物不得分割轉讓規定之適用， 在建物所有權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，並 無不得分戶出售轉讓之法令限制（詳後述）。從而，縱潤隆 公司、明緯公司有向代銷公司為上開保證，亦不足為被告蔡 聰賓、王文宏2人不利之認定，附此敘明。　　 三、綜上，被告蔡聰賓、王文宏所辯各節，均無足採。本案事證 明確，被告蔡聰賓、王文宏等人上揭犯行洵堪認定，均應依 法論科。 四、論罪科刑： 　㈠按行為後法律有變更者，適用行為時之法律；但行為後之法 律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2 條第1 項定有明文。查本案被告蔡聰賓為如附表一編號1至4 所示行為後，以及被告王文宏為如附表一編號6至11所示行 為後，刑法第339條第1項業於103年6月18日經總統公布修正 ，而於同年0月00日生效施行，修正前刑法第339條第1項規 定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人 或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併 科1千元以下罰金。」；修正後刑法第339條第1項則規定： 「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第 三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。」，修正後刑法第339條第1項，將法定刑自 「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金」，提 高為「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金 」，經比較新、舊法律，修正後刑法第339條第1項並無較有 利於被告之情形，依刑法第2條第1項前段規定，就被告蔡聰 賓、王文宏所為上述犯行，自應適用其等行為時即103年6月 18日修正前刑法第339條第1項之規定。 　㈡核被告蔡聰賓就如附表一編號1至4所為，均係犯修正前刑法 第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號5所為，係 犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告蔡聰賓 就如附表一編號5所為，應論以修正前刑法第339條第1項之 詐欺取財罪，容有誤會。被告蔡聰賓與各該代銷人員之間就 如附表一編號1至5所示犯行，均有犯意聯絡及行為分擔，均 應論以共同正犯（無證據證明附表一編號5所示該次犯行， 係3人以上共同犯詐欺取財罪）。 　㈢核被告王文宏就如附表一編號6至11所示所為，均係犯修正前 刑法第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號12所為 ，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告王 文宏就如附表一編號12所為，應論以修正前刑法第339條第1 項之詐欺取財罪，容有誤會。被告王文宏與各該代銷人員之 間就如附表一編號6至12所示犯行，均有犯意聯絡及行為分 擔，亦應論以共同正犯（無證據證明附表一編號12所示該次 犯行，係3人以上共同犯詐欺取財罪）。 　㈣公訴意旨雖認被告蔡聰賓、王文宏等2人就如附表一所示全部 犯行，均應論以共同正犯云云。惟共同正犯，係指兩人以上 基於犯意聯絡及行為分擔，分工協力實現犯罪構成要件；而 所謂犯意聯絡，固不限於明示通謀為必要，即相互間有默示 之合致亦無不可。惟有無默示之合致，仍應綜合客觀事證認 定之。倘若行為人間並無相互利用其他正犯之行為，以完成 犯罪之情形，即難謂有行為分擔之可言。依卷內事證，被告 蔡聰賓、王文宏等2人客觀上係分別以潤隆公司、明緯公司 之名義，各自向如附表一所示告訴人實行詐欺犯行，其等2 人就對方所為各次詐欺行為，彼此間無須再互相商議或亦有 為自己犯罪之意思，則被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所示 犯行、被告王文宏就如附表一編號6至12所示犯行，係各自 犯罪，其等2人無從論以共同正犯（詳後述無罪部分之記載 ）。公訴意旨前揭所指，容有誤會，併此指明。　 　㈤被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所犯5次詐欺取財罪間，係對 不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，應予分論併罰。被 告王文宏就如附表一編號6至12所犯7次詐欺取財罪間，亦係 對不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，亦應予分論併罰 。 　㈥起訴書就如附表一編號1、2、9至11「備註」欄所示購屋日期 、房地建物門牌等項誤植之情形，更正如附表一編號1、2、 9至11所示。 　㈦爰以行為人之責任為基礎，審酌被告蔡聰賓為潤隆公司負責 人，不思以正途經營公司，明知潤隆公司與田都公司、明緯 公司所合作興建之「國賓大苑」建案係位在「旅館區」之土 地使用分區上，該建物僅得作為旅館，不得供作住宅，竟為 圖私利，而透過代銷人員以向告訴人隱瞞上開建物不得作為 住宅使用之交易上重要事實，並以前開話術說詞，使如附表 一編號1至5所示告訴人誤認該建案房地可以合法自住使用， 因而同意向潤隆公司購買如附表一編號1至5所示房地，並支 付價金如附表一編號1至5所示，被告蔡聰賓所為殊非可取； 又被告蔡聰賓犯後飾詞否認犯行，態度難認良好；惟念及其 前無任何經法院論罪科刑之前科紀錄，有臺灣高等法院被告 前案紀錄表在卷可參，素行尚佳，犯後與如附表一編號3、4 、5所示告訴人達成和解，賠付其等損失，該等告訴人均撤 回告訴等情，業經告訴人張櫻花陳述明確，且有和解協議書 、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處見附表 一「和解情形」欄所示卷宗頁碼），其所為如附表一編號3 、4、5所示犯行造成之結果不法及行為不法層面均已有一定 程度之降低；兼衡以被告蔡聰賓於本院審理時自承大學畢業 之智識程度，現在集團營造廠擔任顧問，月收入約13萬元， 需負擔鄉下2位85歲老人家生活費用，其未婚的兒子重病， 需長期治療，需要由其撫養等語，暨其犯罪動機、目的、手 段、各次犯罪所生損害及獲取之不法利益等一切情狀，分別 量處如主文所示之刑。　 　㈧爰以行為人之責任為基礎，審酌被告王文宏為明緯公司實際 負責人，擔任該公司副董事長，不思以正途經營公司，明知 明緯公司與田都公司、潤隆公司所合作興建之「國賓大苑」 建案係位在「旅館區」之土地使用分區上，該建物僅得作為 旅館，不得供作住宅，竟為圖私利，而透過代銷人員以向告 訴人隱瞞上開建物不得作為住宅使用之交易上重要事實，並 以前開話術說詞，使如附表一編號6至12所示告訴人誤認該 建案房地可以合法自住使用，因而同意向明緯公司購買如附 表一編號6至12所示房地，並支付價金如附表一編號6至12所 示，被告王文宏所為殊非可取；又被告王文宏犯後飾詞否認 犯行，態度難認良好；惟念及其前無任何經法院論罪科刑之 前科紀錄，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參，素行 尚佳；兼衡以被告王文宏於本院審理時自承高職畢業之智識 程度，現擔任明緯公司副總，月收入約12萬元，需撫養母親 等語，暨其犯罪動機、目的、手段、各次犯罪所生損害及獲 取之不法利益等一切情狀，分別量處如主文所示之刑。　 　㈨定應執行刑部分： 　⒈按數罪併罰之定應執行之刑，係出於刑罰經濟與責罰相當之 考量，並非予以犯罪行為人或受刑人不當之利益，為一種特 別的量刑過程，相較於刑法第57條所定科刑時應審酌之事項 係對一般犯罪行為之裁量，定應執行刑之宣告，乃對犯罪行 為人本身及所犯各罪之總檢視，除應考量行為人所犯數罪反 應出之人格特性，並應權衡審酌行為人之責任與整體刑法目 的及相關刑事政策，在量刑權之法律拘束性原則下，依刑法 第51條第5款之規定，採限制加重原則，以宣告各刑中之最 長期為下限，各刑合併之刑期為上限，但最長不得逾30年， 資為量刑自由裁量權之外部界限，並應受法秩序理念規範之 比例原則、平等原則、責罰相當原則、重複評價禁止原則等 自由裁量權之內部抽象價值要求界限之支配，使以輕重得宜 ，罰當其責，俾符合法律授與裁量權之目的，以區別數罪併 罰與單純數罪之不同，兼顧刑罰衡平原則。是刑法第51條數 罪併罰定執行刑之立法方式，非以累加方式定應執行刑，如 以實質累加之方式定應執行刑，則處罰之刑度顯將超過其行 為之不法內涵，而違反罪責原則，及考量因生命有限，刑罰 對被告造成之痛苦程度，係隨刑度增加而生加乘效果，而非 以等比方式增加，是則以隨罪數增加遞減其刑罰之方式，當 足以評價被告行為之不法性之法理（即多數犯罪責任遞減原 則）。 　⒉本院分別考量被告蔡聰賓、王文宏於上開犯罪期間所犯多次 詐欺取財犯行之時間間隔，暨其等犯行均係出於相同之犯罪 動機、犯罪手法雷同、侵害同一種類法益，足見數罪對法益 侵害之加重效應不大。依據前揭說明，本於罪責相當性之要 求，在前揭內、外部性界線範圍內，就本件整體犯罪之非難 評價、各行為彼此間之偶發性、各行為所侵害法益之專屬性 或同一性予以綜合判斷，暨斟酌其各次犯行之不法與罪責程 度、數罪對法益侵害之加重效應、罪數反映之被告等人人格 特性與犯罪傾向，及對其施以矯正之必要性等情，分別就被 告蔡聰賓、王文宏等2人所犯各罪宣告刑定其應執行刑如主 文所示。 五、沒收部分： 　㈠刑法、刑法施行法相關沒收條文（下稱刑法沒收新制）已於1 04年12月30日、105年6月22日修正公布，並於105年7月1日 施行。依修正後刑法第2條第2項「沒收、非拘束人身自由之 保安處分適用裁判時之法律」、刑法施行法第10條之3第2項 「105年7月1日前施行之其他法律關於沒收、追徵、追繳、 抵償之規定，不再適用」等規定，沒收應直接適用裁判時之 法律，且相關特別法關於沒收及其替代手段等規定，均應於 刑法沒收新制生效即105年7月1日後，即不再適用。又犯罪 所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；犯罪行為人以外之自然 人、法人或非法人團體，因下列情形之一取得犯罪所得者， 亦同：一、明知他人違法行為而取得。二、因他人違法行為 而無償或以顯不相當之對價取得。三、犯罪行為人為他人實 行違法行為，他人因而取得；前二項之沒收，於全部或一部 不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；犯罪所得已實際 合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，現行刑法第38條 之1第1項前段、第2項及第3項、第5項分別定有明文。再者 ，供犯罪所用、犯罪預備之物或犯罪所生之物，屬於犯罪行 為人者，得沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收 時，追徵其價額，現行刑法第38條第2項前段、第4項則定有 明文。另現行刑法第38條之2第2項規定：宣告前2條（即第3 8條、第38條之1）之沒收或追徵，有過苛之虞、欠缺刑法上 之重要性、犯罪所得價值低微，或為維持受宣告人生活條件 之必要者，得不宣告沒收或酌減之。 　㈡又按犯罪所得之沒收或追徵其價額，係法院剝奪犯罪行為人 之不法所得，並擴及對第三人非出於善意而取得之犯罪所得 ，將之收歸國有之裁判。目的係著重於澈底剝奪犯罪行為人 或第三人之實際犯罪所得，使犯罪行為人不能坐享犯罪之成 果，亦避免第三人因此而獲利益，藉以杜絕犯罪誘因，及防 止脫法並填補制裁漏洞，而遏阻犯罪。惟基於被害人發還優 先原則，刑法第38條之1第5項規定：「犯罪所得已實際合法 發還被害人者，不予宣告沒收或追徵。」即宣示「被害人保 護」優先於「澈底剝奪犯罪不法所得」。亦即，刑法沒收犯 罪所得，本質上是一種準不當得利的衡平措施，藉由沒收犯 罪所得以回復犯罪發生前之合法財產秩序狀態，因刑事不法 行為而取得被害人財產，該財產一旦回歸被害人，已重新回 復合法財產秩序，具有排除沒收之封鎖效果，不得再予宣告 沒收、追徵。所稱「合法發還」應採廣義解釋，不限於被害 人直接從國家機關取回財產標的之情形，也包含當事人間之 給付、清償、返還等各種依法實現、履行請求權之情形。是 以，如犯罪所得已實際合法發還被害人，或被害人已因犯罪 行為人或第三人和解賠償而填補其損害者，自不得再對該犯 罪所得宣告沒收，以免犯罪行為人或第三人遭受雙重剝奪（ 最高法院113年度台上字第1884號判決意旨參照）。　 　㈢本院依現行刑法第38條之1第2項第3款、刑事訴訟法第455條 之12第3項等規定，已於113年11月25日裁定命潤隆公司、明 緯公司參與本案沒收程序，使上開公司有陳述意見之機會， 以保障其等財產權及訴訟權，合先敘明。　 　㈣被告蔡聰賓於本案期間為參與人潤隆公司負責人，其於執行 公司業務時，意圖為參與人潤隆公司不法所有，以參與人潤 隆公司之名義，委託代銷公司對外銷售由參與人潤隆公司分 配取得之「國賓大苑」建案房地，並透過代銷人員以前揭詐 術，致使如附表一編號1至5所示告訴人均陷於錯誤，而將如 附表一編號1至5所示購屋價金交付參與人潤隆公司，已如前 述，足徵被告蔡聰賓係為參與人潤隆公司實行前揭違法行為 ，參與人潤隆公司因而實際取得如附表一編號1至5所示價金 即犯罪所得。 　㈤惟被告蔡聰賓、參與人潤隆公司嗣後與如附表一編號3至5所 示告訴人達成和解，並實際賠付其等部分損失，有和解協議 書、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處及被 告蔡聰賓、參與人潤隆公司負擔賠償之數額，詳見附表一「 和解情形」欄所示），則如附表一編號3至5所示告訴人就被 告蔡聰賓、參與人潤隆公司等實際賠付的範圍內，其等損害 已受有填補，揆諸前揭說明，就被告蔡聰賓、參與人潤隆公 司等已賠償部分應不得再諭知沒收、追徵，以免參與人遭受 雙重剝奪。至於扣除前開已賠償之部分，剩餘之犯罪所得計 3億898萬元雖未扣案，仍應依刑法第38條之1第2項第3款、 第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一部不能沒收或不宜 執行沒收時，追徵其價額。 　㈥另被告王文宏於本案期間係參與人明緯公司之實際負責人， 擔任副董事長一職，其於執行公司業務時，意圖為參與人明 緯公司不法所有，以參與人明緯公司之名義，委託代銷公司 對外銷售由參與人明緯公司分配取得之「國賓大苑」建案房 地，並透過代銷人員以前揭詐術，致使如附表一編號6至12 所示告訴人均陷於錯誤，而將如附表一編號6至12所示購屋 價金交付參與人明緯公司，已如前述，足徵被告王文宏係為 參與人明緯公司實行前揭違法行為，參與人明緯公司因而實 際取得如附表一編號6至12所示價金即犯罪所得（合計3億5, 770萬元）。而此部分犯罪所得雖未扣案，仍應依刑法第38 條之1第2項第3款、第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一 部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 　㈦至於參與人潤隆公司及其代理人雖辯稱：潤隆公司基於銷售 主體之地位，在銷售過程並無任何施用詐術、誤導投資人之 行為，房地買賣契約完整揭露相關資訊内容，係善意第三人 ，並非刑法第38條之1第2項規範之沒收對象。且為告訴人支 付價金之依據與原因，在告訴人完整認知契約條款後所支付 的價金，亦係基於買賣契約與移轉房地所有權之對價，並非 基於其他任何人之行為或犯罪行為所獲得之犯罪所得，告訴 人也難認有陷於錯誤之情，被告蔡聰賓也無任何違法行為， 潤隆公司確實是以銷售旅館為目的對外行銷本件國賓大苑建 案。另依最高法院關於中性成本之見解，縱認潤隆公司有取 得犯罪所得，亦不應以告訴人等所支付全額價金計算云云。 參與人明緯公司與其代理人亦辯稱：被告王文宏並無積極欺 瞞或消極隱匿資訊等詐欺行為，主觀上亦無犯罪故意與意圖 ，告訴人等亦無陷於錯誤，本件即無犯罪所得可言，明緯公 司自無因王文宏之行為而取得犯罪所得。縱認明緯公司有因 王文宏之違法行為取得犯罪所得，亦應扣除材料費、人事費 、營造費用等中性成本云云。惟查： 　⒈被告蔡聰賓時任潤隆公司負責人，被告王文宏則為明緯公司 實際負責人，其等2人於本案期間以潤隆公司、明緯公司名 義，與田都公司合作在本案土地上興建本件「國賓大苑」建 物，並自始謀劃以該旅館用途之建築物充作集合住宅產品， 對外銷售予無意從事旅館經營，僅係供己居住自用之一般民 眾，透過外銷人員以前開方式施行詐術，致使如附表一所示 告訴人等均陷於錯誤，分別與潤隆公司、明緯公司簽署買賣 契約而購入如附表一所示國賓大苑房地，被告蔡聰賓、王文 宏等2人所為確已構成詐欺取財犯罪，均經本院勾稽卷內事 證論述認定如前。是參與人潤隆公司、明緯公司及其等代理 人辯稱：被告蔡聰賓、王文宏等2人並未犯詐欺取財犯行云 云，要屬無據。　 　⒉按沒收新制犯罪所得之計算，係採「有無利得」及「利得範 圍」之兩階段計算法（或稱相對總額原則）。於前階段「有 無利得」審查時，祗要與被告犯罪有因果關聯性者，不論是 為了犯罪或產自犯罪之所得，皆為此階段所稱之直接利得； 嗣於後階段「利得範圍」之審查時，始依絕對總額原則不扣 除犯罪支出之成本。而被告或參與人所為支出，應否列入犯 罪所得予以沒收，則以有無沾染不法為判斷標準。倘產生利 得之交易自身即為法規所禁止之不法行為，則沾染不法範圍 及於全部所得，無中性成本得以扣除（最高法院113年度台 上字第4709號判決意旨參照）。又所謂犯罪所得，可分為行 為人為了犯罪（für die Tat）而取得之財產利益，以及產 自犯罪（aus die Tat）而取得之財產利益。於前者之情形 ，只要取得財產利益之行為本身係法律所禁止而屬犯罪者， 行為人為了遂行該犯罪而取得之財產利益，即屬犯罪所得； 於後者之情形，則應探究犯罪構成要件之規範保護目的，倘 產生犯罪所得之交易自身即為法所禁止之不法行為，所得財 產利益均足以反映犯罪之不法內涵，則沾染不法範圍及於全 部所得，其沾染不法之成本，非屬中性成本，均不得扣除， 反之，若取得利益之交易自身並非法所禁止，則沾染不法之 部分僅止於因不法行為而取得之獲利部分，並非全部之所得 ，於宣告沒收犯罪所得時，即應扣除屬於中性成本之支出或 屬於中性利益之所得。又所謂「取得」，係以行為人對於該 財產利益有無事實上之支配、處分權為斷，與法律上之權利 歸屬如何，並無關涉（最高法院113年度台上字第66號判決 意旨參照）。本件被告蔡聰賓、王文宏等2人以「不得作為 住宅用途」之旅館建物充作自用住宅，誆騙告訴人等，使其 等均誤認該房地得為合法自住而簽約並付款予參與人等，則 告訴人等雖均已取得房地之所有權，然被告蔡聰賓、王文宏 等2人既係以詐術手段為如附表一所示各該買賣交易，該等 交易自為法律所禁止，應認沾染不法範圍及於全部價金所得 。而被告及參與人等興建該旅館建物所需工、料、人事，亦 屬其等詐欺取財行為之一環，則相關工、料及人事之支出費 用亦沾染不法而非屬中性成本之支出。綜此，依據前開說明 ，本件無任何中性成本可資扣除可言。參與人等及其等代理 人前開所辯，自非有據。 　㈧本案自被告蔡聰賓、王文宏處，查扣如卷附法務部調查局新 北市調查處扣押物品清單所示之物品（見A12卷第205-207頁 、第219-220頁），至多僅係證據資料，或無從證明為被告 蔡聰賓、王文宏等人所有，或尚無證據足認該等物品係專供 犯本件犯罪之用或預備犯罪所用之物，亦非違禁物，或屬一 般日常用品、價值低微，縱予沒收所收之特別預防及社會防 衛效果亦甚微弱，顯欠缺刑法上重要性，均不予宣告沒收。 　 參、無罪部分： 一、公訴意旨另以： 　㈠被告潘仕傑於102年間為新北市政府工務局（下稱：工務局） 施工科使照股技士，被告邱柏霖為時任工務局施工科使照股 股長，被告曾維良為時任工務局施工科科長，渠等3人負責 承辦及審核使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法 令服務於地方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公 務員，且其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時，為 確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加註事 項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施建築 管理所主管或監督之事務。又被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良 等3人均知主管機關自始未同意核准分戶為88戶，且知建商 興建本件「國賓大苑」建案係為違法以住宅出售，屬違反建 築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為，渠等原 依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、使用執 照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限範圍內 之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與否本非 重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所刻意為 之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開加註事 項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局， 竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅遊局意 見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即102年1 1月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更正使用 執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11月22日 北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行後，不 實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項刪除「 出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得目的事 業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶 」。地政士連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註 事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登 記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落 於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用，因認被 告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人所為，均係涉犯貪污治罪 條例第6條第1項第4款之圖利罪嫌；又被告潘仕傑另涉犯刑 法第216條、第213條之行使登載不實公文書罪嫌云云。 　㈡①被告蔡聰賓尚有共同參與被告王文宏以明緯公司，詐騙如附 表一編號6至12所示告訴人等，致使如附表一編號6至12所示 告訴人等交付如附表一編號6至12所示價金予明緯公司。②被 告王文宏尚有與被告蔡聰賓共同詐騙如附表一編號1至5所示 告訴人等，致使如附表一編號1至5所示告訴人等交付如附表 一編號1至5所示價金予潤隆公司。因認被告蔡聰賓就前述① 部分、王文宏就②部分，各涉犯修正前刑法第339條第1項之 詐欺取財罪云云。 二、按犯罪事實應依證據認定，無證據不得認定犯罪事實；又不 能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實之認定，應 憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能 以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定不利於被告之事 實須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定 時，即應為有利於被告之認定；另認定犯罪事實所憑之證據 ，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直 接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人 均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有 罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存 在，無從使事實審法院得為有罪之確信時，即應由法院為諭 知被告無罪之判決（最高法院40年台上字第86號、30年上字 第816號、76年台上字第4986號判決前例意旨參照）。另圖 利罪的成立，行為人在主觀上，一方面須認識他所為的行為 ，具體違反執行職務所應遵守之義務，另方面並須有不法得 利的意圖。亦即，意圖藉由違反職務行為，謀得非法利益， 始屬該當。而此意圖必須依憑證據認定之，不得僅以公務員 因有失當行為，結果使他人獲得不法的利益，逕行據以推定 該公務員自始即有圖利他人的不法犯意（最高法院110年度 台上字第3042號刑事判決意旨可資參照）。又按刑法第213 條之不實登載公文書罪之成立，除客觀上公務員在其職務上 所掌公文書，有為虛偽不實之登載行為，且足生損害於公眾 或他人外，其在主觀上須明知為不實，所謂明知係指直接故 意而言（最高法院99年度台上字第4458號判決、69年台上字 第595號判例參照）。是如公務員主觀上無犯罪之故意，或 所載公文書內容，客觀上難謂不實，亦不足以生損害於公眾 或他人者，尚無逕以該罪責相繩之餘地（最高法院100年度 台上字第4761號判決參照）。而被告有無「明知」為不實之 事項仍登載於其職務上所掌公文書之直接故意，自應依嚴格 證明法則予以論斷達無合理懷疑之程度，始足以認定之。 三、公訴人認被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人（下稱被告潘 仕傑等3人）涉犯上開公訴意旨㈠所指罪嫌，無非以被告潘仕 傑等3人之供述、證人即時任工務局建照科技士楊季儒、梁 正芳、時任工務局建照科股長陳嘉興、時任工務局技正王呈 穩、連斐璠、連滋培、林貞誼、潤隆公司業務部襄理陳金玉 、楚邦利、時任觀光旅遊局管理科長莊榮哲、時任新店地政 事務所登記科初審員吳念庭、時任新店地政事務所登記科複 審員林燕雲、工務局建照科科長廖瓊華、時任觀光旅遊局技 士林瑞鈞、時任觀光旅遊局股長周秀敏、新北市政府工務局 90店建字第000號建造執照、102店使字第000號使用執照全 卷資料、建造執照平行分會各目的主管機關事項表、城鄉局 107年10月18日新北城開字第1070000000號函、100年9月7日 北城開字第1000000000號函、觀光旅遊局100年9月7日北觀 管字第1000000000號函歸檔卷附資料、新北市政府106年6月 28日新北市府施工字第1060000000號函暨營造承攬建築工程 竣工查報表、使用執照申請書、使用執照呈判表、建築物概 要表、地號表、起造人名冊、建築物室內裝修竣工查驗申請 書及新北市政府工務局建築執照電子圖檔清冊等影本、臺億 公司102年8月13日門牌編定申請書、門牌初編證明書及新北 ○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000號函、臺 億公司所提出之更正使用執照申請書、工務局北工施字第10 20000000號函、施工科102年10月21日便簽、建照科102年11 月20日便簽、工務局建照科、施工科之組織簡介、業務職掌 列印資料、101年11月29日本局建管相關業務工作協調會會 議紀錄、變更新店都市計畫(土地使用分區管制要點專案通 盤檢討)(第二階段)書等為其主要論據。公訴人另認被告蔡 聰賓、王文宏各涉犯上開公訴意旨㈡①、②所指罪嫌，無非以 被告蔡聰賓、王文宏等2人供詞、如附表一編號1至11所示告 訴人等之指述、證人魯鳳雲、周文龍、林貞誼、陳金玉、李 昌儀、李朋疆、郭正安、潘品岑之證述、「碧潭山水」建案 銷售廣告、「國賓大苑」銷售廣告及網站介紹截圖、房屋土 地預定買賣契約書暨個別磋商條款影本、「國賓大苑」撥款 委託書、新北市新店地政事務所土地、建物所有權狀影本、 土地登記暨建物登記第一類謄本、明緯公司配件點收單、房 地點交清單、交屋結算金額明細表、住戶使用手冊影本等資 料、城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函文、 新北城審字第1100000000號函文、行銷企劃合約、投資興建 暨融資償還計畫概要、合建契約書、信託財產管理協議書、 工程合約封面影本、承攬決標通知書、祈願文等為其主要論 據。　 四、關於被告潘仕傑等3人被訴圖利罪嫌，以及被告潘仕傑被訴 行使登載不實公文書罪嫌部分（即前揭公訴意旨㈠部分）： 　㈠訊據被告潘仕傑等3人堅詞否認有何此部分犯行，分別辯解如 下： 　⒈被告潘仕傑辯稱：伊沒有圖利建商，伊不認識建商，也沒有 接觸林貞誼、梁正芳，一切都是依行政程序辦理。起造人及 監造人於102年11月18日掛件申請提出更正，掛件進來以後 ，伊第一個先會簽建照科，簽核無意見後，便簽回復施工科 後，伊才依據他們審核的結果以稿代簽，上簽呈判後，核准 後發文備查。建照科是屬於法令依據審核及是否需會簽其他 單位的主管機關，而施工科的主要業務就是施工勘驗、使照 核發，以及使照更正等業務，並無涉建管法令之審核，而且 當初第9點的加註事項是來自建照科，若是要刪除也必須要 經過該科同意，他們當初加註是建照及使照都要一併加註， 所以要更正的話，也必須要一併更正，建照、使照要一併更 正，否則會造成加註事項不一致的情況等語。其辯護人則辯 護稱：本建案應該適用的法令是以申請建照執照日，就是掛 件時85年6月28日的法令為準，本案並無適用旅館業管理規 則第28條之1規定。又本建案在未申請做為旅館使用而未取 得旅館業登記執照前，主管機關並非新北市政府觀光旅遊局 ，本即不適用旅館業管理規則。另外，工務局平行分會觀光 旅遊局之單位為建照科，而非施工科，因此被告潘仕傑於更 正註記之前，沒有先平行分會觀光旅遊局，程序上並無違誤 。再者，依據相關新北市的法令規定，旅館區並無不得分戶 出售的限制規定，也不會因為該註記更正而有不得出售的情 形。註記刪除前、後，使照更正內容僅表示原本88戶皆不得 再增減戶數，另該88戶原本就可以為買賣的標的，都能夠分 戶出售。楊季儒是在法無明文規定的情況下，在本建案的建 造執照上為多餘的註記，該註記並延續到使用執照上，進而 被告潘仕傑在受理更正註記的申請時，就先行會辦建照科， 並以建照科的意思對外行文，該註記實屬多餘，被告潘仕傑 所為並無違法圖利廠商的情況等語。　　 　⒉被告邱柏霖辯稱：就本案，並沒有任何議員、建商、土地代 書來找過伊，使用執照核發的加註事項承辦人，大多是將建 照加註事項轉謄過來，而施工科承辦人認為本案加註事項是 建照科加註，所以不需要函詢觀光旅遊局等語；其辯護人則 辯護稱：觀光旅遊局並無管到分戶，而建照上「申請作旅館 使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、 使用執照加註不得分戶出售」的加註事項，係楊季儒自行參 照工業區部分設立旅館之規定加註於建造執照，並未會辦其 他單位，亦未列入審查表供股長陳嘉興審查。然而，在旅館 區設置旅館並無此法規限制，楊季儒自行加註於法無據，應 屬加註錯誤。施工科使照股受理使用執照加註事項，因為這 個註記是建照科所加註，故是否能變更要會辦加註的單位建 照科，所以才會辦建照科承辦人表示意見，承辦人楊季儒表 示無意見，即同意變更，使照股才核准變更，並無審酌之餘 地。被告邱柏霖並無起訴書所載之違背法令圖利罪嫌等語。 　⒊被告曾維良辯稱：這個案子伊都按照規定辦理，沒有違反任 何規定。該加註事項申請變更，因施工科認為該項是建照科 加註，所以不認為要函詢觀光旅遊局。楊季儒加註這個事項 ，依法無據，沒有法令的依據，也不應該加。伊等是窗口， 今天如果使用執照還沒有發，針對楊季儒的加註事項申請人 有意見，窗口就會在建照科，不會在施工科。今天是因為使 用執照已經核發，施工科當窗口，伊等接了公文就去問當初 的建照科，A 改成B 有無意見，建照科回覆過本科無意見， 伊等就認為是可以的，伊等沒有做判斷等語；其辯護人則辯 護稱：該加註事項原本是楊季儒沒有依照任何法律授權或是 會辦相關主管機關而自行添加，後來更正的內容與原本未添 加加註事項前的狀態相比其實是一樣的，就內容而言沒有違 法。被告曾維良准予備查更正使照的行為，這是辦理使用執 照相關業務一貫的做法，被告曾維良依照相關做法而為，主 觀上沒有圖利而違悖法律命令的直接故意。卷內沒有積極證 據可以證明被告曾維良或同案被告潘仕傑、邱柏霖等人有與 梁正芳、連滋培、連斐璠、林貞誼等人有任何不當接觸，難 認被告曾維良有何圖利建商之意圖，也沒有任何的犯意聯繫 等語。 　㈡經查： 　⒈有關本案土地與本件「國賓大苑」建案之重要工期、建造執 照與使用執照之申請、核發、歷次變更申請、核准等相關行 政程序之經過歷程、各該執照與本案相關之加註事項，以及 潤隆公司、明緯公司、田都公司就本建案之重要事件時序， 業經本院整理如附表二所載，此有如附表二所示證據在卷可 稽（相關證據方法及出處，見附表二「卷證出處」欄所示） 。 　⒉被告潘仕傑於本案期間擔任工務局施工科使照股技士，被告 邱柏霖為工務局施工科使照股股長，被告曾維良則為工務局 施工科科長。而「國賓大苑」建案當時之起造人臺億公司、 監造人梁正芳建築師事務所於102年11月11日向工務局遞交 申請書，就本件「國賓大苑」建案102店使字第000號使用執 照加註事項第9點（即申請書第3點），申請更正為：「本案 申請作旅館使用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核 准88戶外，不得再行辦理分戶出售」等語（起訴意旨誤認申 請更正標的尚包含使用執照第8項加註事項【即申請書說明 第2點】，惟依申請書全文意旨，申請人僅就第9項加註事項 文字內容申請更正），經工務局於102年11月13日收文受理 申請，並由被告潘仕傑承辦，被告潘仕傑則於同年月20日撰 擬便簽，依照前述申請意旨詢問建照科意見，再由被告邱柏 霖審核並代為決行，證人楊季儒則於同日撰擬便簽回覆：「 本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣於 同年月21日，被告潘仕傑即擬具函稿，內容略以：「主旨： 有關貴公司申請102店使字第000號（90店建字第000號建照 工程）筆誤更正一案，復請查照。說明：…二、本案依貴公 司來函表示因筆誤致使用執照加註事項第九項『本案申請作 旅館使用者，不得分戶出售』，申請更正為『本案申請作旅館 使用，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外 ，不得再行辦理分戶』，本局備查」等語，經被告邱柏霖審 核後，陳核被告曾維良代為決行，並以北工施字第10200000 00號函覆臺億公司准予備查等事實，亦經被告潘仕傑、邱柏 霖、曾維良供明在卷（見A7卷第401-430頁、第475-479頁、 第485-514頁、第569-578頁、A8卷第91-130頁、第175-178 頁、A11卷第25-41頁、第49-73頁、第83-104頁、B1卷第139 -141頁、第145-148頁、第151-153頁、金重訴卷㈠第163-169 頁、卷㈢第117-129頁、第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且 有臺億公司102年11月11日申請書、工務局施工科102年11月 20日便簽、建照科便簽、工務局102年11月21日北工施字第1 020000000號函稿在卷可稽（見A11卷第701-716頁），此部 分事實，亦堪認定。　　 　⒊本案建築物並無旅館業管理規則第28條之1規定適用： 　　⑴按各機關受理人民聲請許可案件適用法規時，除依其性質 應適用行為時之法規外，如在處理程序終結前，據以准許 之法規有變更者，適用新法規。但舊法規有利於當事人而 新法規未廢除或禁止所聲請之事項者，適用舊法規。中央 法規標準法第18條定有明文。而依據內政部84年4月21日 台內營字第8402867號函：「按中央法規標準法第18條所 稱『處理程序終結』，為考量建築行為具有連續之特性，於 申請建築許可，係指申請建造執照之日起至發給使用執照 或依法註銷其申請案件以前而言。是凡建築物於興工前或 施工中申請變更設計時，其申請變更設計部分，如不妨礙 都市計畫或區域計畫有關公共設施用地之劃設，或新修正 之建築法令未有廢除或禁止之規定者，在程序未終結前， 仍得適用原建造執照申請時之法令規定。」又旅館業管理 規則於102年1月3日修正增訂第28條之1條文，其中第1項 規定：「依本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外， 不得分割轉讓。」並於同年0月0日生效施行。 　　⑵觀諸卷附90店建字第000號建造執照暨變更概要欄記載（見 A5卷第477頁、第489頁），本案建築物係於85年6月28日 ，第一次掛件申請建造執照，經工務局於90年12月20日核 發90店建字第000號建造執照。又前開建造執照加註事項 附表（見A5卷第492頁），亦載明：「法令適用時間85年6 月28日」等語明確。準此，本件建造執照申請時，旅館業 管理規則第28條之1規定尚未發布施行，則關於本案建造 執照、使用執照之核發、變更（或變更設計），乃至於前 開執照加註事項等審查核判，自無適用前開旅館業管理規 則第28條之1規定之餘地。 　　⑶況且，證人莊榮哲於本院審理時證稱：除了都市計畫住宅 區、風景區等，一開始在申請建照時就會在觀光旅遊局這 邊之外，一般業者要提出申請設立旅館，才會來伊等這邊 。而關於旅館業管理規則第28條之1的規定，是指已經申 請完旅館業，取得旅館業標章後，如果要轉讓，需要整個 事業體一起轉讓，不能切割出去，也就是說旅館業管理規 則適用對象，是要申請過旅館登記執照，符合旅館標章的 業者。因此，即便使用執照記載用途為旅館，但還未取得 旅館業登記執照的情況下，因為還未設立登記為旅館，則 不適用旅館業管理規則等語明確（見金重訴卷㈤第403-413 頁）。是依上開證詞，在建物所有權人，或有權使用之人 申請登記旅館業之前，其建物建造執照、使用執照之申請 核發、准予變更設計或加註事項查核等階段，工務局本就 無須審酌及適用前開旅館業管理規則規定。 　　⑷從而，公訴意旨指摘：依照旅館業管理規則第28條之1規定 ，係為確保將來該建築會依照建造執照、使用執照所申請 之目的合法使用，自應於建造執照、使用執照加註不得分 戶出售等相類文字，以避免有妨礙都市計畫或違反使用類 組之情事發生，工務局建照科、使照科亦有依其法定職務 權限，為避免有妨礙都市計畫或違反使用類組之情事發生 ，而加註不得分戶出售等文字云云，容有誤會。 　⒋關於本案建築物分戶之說明： 　　⑴依據本院所整理如附表二之本建案重要事件時序，本案最 早係於90年間，由田都公司計劃在本案土地上，籌設興建 地上12層、地下6層、戶數為1戶、用途為「觀光旅館」之 建築物，經工務局核發前揭建造執照；田都公司復於94年 2月3日申請變更設計人，及變更建物戶數為196戶，經工 務局於94年2月22日核准辦理設計人與戶數變更；其後， 因田都公司改與潤隆公司、明緯公司合作興建本案建築物 ，乃由當時起造人田都公司、潤隆公司與明緯公司於100 年10月20日向工務局申請變更設計人，及變更為地上13層 、地下5層、戶數為88戶等建物設計（即第三次申請變更 設計），此亦經工務局於100年11月9日核准變更。由此可 知，該建築物前於100年間，即經工務局核准分戶為88戶 。　　 　　⑵再者，參以證人陳嘉興於偵查中證稱：伊在擔任建照科股 長期間，也有針對本案戶數變更的問題會簽觀光局，伊記 得觀光局回覆，只要依據分戶原則並沒有戶數限制，但是 在旅館籌設立案時必須以全體戶數申請，不可以部分戶數 提出申請，所以伊等後來就同意變更戶數，本案沒有戶數 不合理的問題等語明確（見A8卷第187-206頁）。證人莊 榮哲於偵查中及本院審理時則證稱：以旅館為用途建造之 建築物於興建前或興建時，觀光旅遊局不會審查戶數是否 合理，觀光旅遊局只有等到業者申請核發旅館執照時，才 會實質審查，業者在向觀光旅遊局申請發照以前，伊等不 會去審查戶數。觀光旅遊局沒有管到分戶事宜等語（見A1 1卷第263-270頁、金重訴卷㈤第403-413頁），並有觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函文在卷可稽 （見A7卷第163-165頁）。是依上開事證，觀光旅遊局本 非辦理建築物分戶作業之權責機關，而關於本件「國賓大 苑」建案第三次申請變更設計，工務局曾就旅館建築物分 戶及戶數問題會辦觀光旅遊局，惟觀光旅遊局並未就該建 物能否分戶，明確表示意見。 　　⑶綜此，公訴意旨指摘：主管機關自始未同意核准分戶為88 戶，且為被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等人知悉云云，顯 與事實不符。 　⒌關於本案建築物得否分戶出售之說明： 　　⑴本案關於建造執照、使用執照之核發、變更、加註事項等 審核，均不適用旅館業管理規則第28條之1關於旅館建築 物不得分割轉讓之規定，已如前述。又本件「國賓大苑」 建築物嗣經變更設計，其建物用途已由「觀光旅館」變更 為「一般旅館」，亦無適用92年4月28日修正前觀光旅館 業管理規則第25條第1項「依本規則核准之觀光旅館建築 物除全部轉讓外，不得分割轉讓」規定之餘地，合先敘明 。　　　 　　⑵再者，依據證人莊榮哲前揭證詞，本案建築物在建物所有 權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，該建築物之 所有權轉讓亦不受前揭旅館業管理規則第28條之1規定之 限制。 　　⑶本案90店建字第000號建造執照之加註事項，雖記載：「申 請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於 建造執照、使用執照加註不得分戶出售」等文字（下稱： 關於「不得分戶出售」之加註事項）；工務局於102年10 月23日所核發102年店使字000號使用執照，其變更前第9 項加註事項亦載明：「本案申請作旅館使用者，不得分戶 出售」等文字。惟： 　　①本件102年店使字000號使用執照（變更前）第9項加註事項 ，係工務局施工科依據前開90店建字第000號建造執照之 加註事項而轉謄註記乙情，業經被告潘仕傑等3人供述在 卷，核與證人王呈穩於本院審理時證稱：建照加註事項如 果延續性的部分，就會在使照上面加註，一些基本資料， 因為使照還是類似呈判表或加註事項表，會依內容針對本 案，如果建照有延續到使照的部分，就會加註。伊等針對 使用執照不管任何分區都有個流程，流程延續是從建照科 那邊，施工科（證人誤為「使照科」）是按圖施工完成， 該加註的事項有延續性伊等會加註在使用執照加註事項等 語大致相符（見金重訴卷㈥第152-158頁），堪予認定。　 　 　　②而就上開90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」 之加註事項，依據證人楊季儒於偵查中證稱：上開建造執 照關於「不得分戶出售」之加註事項，是伊在承辦第5次 變更設計時所加註的，因為當時有要變更起造人以及地號 合併。就伊的認知，當時主要是在提醒新的起造人不要將 建物作為非旅館使用，要申請作旅館使用時，要記得檢附 目的事業主管機關新北市政府觀光旅遊局的核准文件，後 面關於不得分戶出售的文字記載，伊要表示的意思是，不 管有幾戶，還是一家旅館，就是一個單元，如果要分割成 二家以上的單元，還是要經目的事業主管機關即新北市政 府觀光旅遊局同意才可以，並且除了在建造執照加註外， 使用執照上也應該要加註。伊當時找與旅館有關的加註規 定，也就是「新北市政府甲乙種工業區建築及作為非工業 廠房用途審查原則」（下稱：工業區審查原則）第五點（ 四）申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外 ，應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售，用意就是 除依建造執照核准戶數外，不得再分戶，因為主管機關是 觀光旅遊局。因為伊看申請案的建物用途是作為旅館，所 以伊就會去找與旅館相關的加註規定，防止自己有遺漏， 並希望除了原主管機關新北市觀光局同意的88戶數外，不 得再進行分戶。但建築法令並沒有限制移轉或出售的規定 。伊的用意是要提醒新的起造人核准的戶數就是88戶，並 只能作為旅館使用，他們不得再分戶，而不是不得分戶出 售，但因為伊的加註必須有所憑據，所以伊也只能依照伊 找到的工業區審查原則規定條文進行加註等語（見A7卷第 127-159頁、第193-202頁、A11卷第279-300頁）；復於本 院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執照關於「不 得分戶出售」之加註事項是伊所加註的。當時受理此案件 時，申請的部分是變更設計，變更設計的部份，起造人的 部分顯示88筆，這部分是變更起造人。因為用途是旅館， 所以伊當時受理此案件時，伊就去查相關旅館規定，伊參 照工業區相關規定有這樣旅館的文字，所以伊把它加註在 這個案件。伊主要的用意，是想做提醒的動作，要請後面 變更起造人要做原來旅館用途使用。伊加註上開內容的理 由，是伊受理變更設計案件時，當時是有地號合併，還有 起造人變更的事由；因為起造人有88筆，戶數也有88戶， 所以當時受理本案時，伊會擔心這樣的案子，又是旅館， 是否後面會有違規問題。所以伊當時用「旅館」的文字搜 尋相關規定，有出現在工業區的規定，因此伊用這樣的加 註事項，加在這個案件上。伊受理這個案件的時候，沒有 做會辦等語明確（見金重訴卷㈥第116-133頁）。參以證人 陳嘉興於本院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執 照關於「不得分戶出售」之加註事項是楊季儒所加。當時 伊是楊季儒的長官，楊季儒應該針對這次有調整的內容寫 在審查表欄位內一次載明，讓負責本案的主管清楚知道今 天這個變更內容，但因為楊季儒是新的承辦人，他寫的是 起造人變更跟地號合併，沒有在審查表上記載加註事項的 增加，因此伊沒有注意到後面楊季儒有加註事項。當時伊 認為本案只是起造人的變更申請，沒有什麼內容形式的變 更，無需更動原來的加註內容，所以後面伊沒看到。但在 當時，就建管法令或都市計劃法令而言，旅館區都沒有分 戶或分售的相關規定等語（見金重訴卷㈥第133-143頁）。 證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：該項加註其實沒有法令 依據，當時法規只限於甲乙種工業區，是為了當時工業宅 才有的法規等語（見金重訴卷㈥第143-152頁）。是依上開 證詞，本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項， 係證人楊季儒自行參考前揭工業區審查原則第五點（四） 規定而為此註記，而不論是本件建造執照掛件申請時，或 是證人楊季儒承辦該建造執照第5次變更設計時，建築管 理相關法規、都市計畫相關法令均未針對旅館區建物及其 基地之分戶出售、分割轉讓有所規範。　　　 　　③本案土地使用分區既為旅館區，其上建築物之建造執照、 使用執照核發、變更與加註事項之審核等，自無適用前揭 工業區審查原則之餘地。是證人楊季儒自行參照前揭工業 區審查原則第五點（四）規定文字，逕在本件建造執照上 註記前揭關於「不得分戶出售」之加註事項，已難謂適法 ；而前揭使用執照上（變更前）第9項加註事項既係由上 開建造執照之加註事項延續轉謄註記，亦難認於法有據。 　　⑷從而，本件國賓大苑建案在建物所有權人，或有權使用之 人申請登記旅館業之前，尚無不得分戶轉讓出售之法令限 制。而公訴意旨指摘：工務局分別在建造執照、使用執照 加註上開事項，係為限制建商違法將本建物拆售，屬為達 建築管理目的之職務權限範圍內行為。被告潘仕傑等3人 將加註事項文義自「不得分戶出售」改為「不得再行分戶 」，係違背渠等法定職務云云，亦容有誤會。　　　　 　⒍關於本件102年店使字000號使用執照第9項加註事項之變更， 並無再次函詢觀光旅遊局意見之必要： 　　⑴本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人 楊季儒自行參照工業區審查原則第五點（四）規定所為註 記，而102年店使字000號使用執照第9項加註事項則係延 續前開建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項而為記 載，業已詳如前述。則工務局建照科、施工科於註記本件 建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，以及本件使 用執照第9項加註事項時，既均未先行分會函詢觀光旅遊 局，則嗣於起造人、監造人申請更正前開使用執照第9項 加註事項時，被告潘仕傑等3人僅簽會建照科，而未函詢 觀光旅遊局之意見，亦難認其等有何違法之處。 　　⑵至於本件建造執照上「旅館申請部分，依新北市政府觀光 旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限 於88戶同時申請為一家旅館辦理（使照一併加註）」之加 註事項（下稱：關於「申請旅館」之加註事項），雖係工 務局建照科依據觀光旅遊局前開函文意旨所為加註，並於 嗣後核發本件102年店使字000號使用執照時，延續記載為 第8項加註事項：「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於8 8戶同時申請為一家旅館辦理」等文字，此經證人陳嘉興 於偵查及本院審理時證述明確（見A8卷第187-206頁、第2 35-239頁、金重訴卷㈥第133-143頁），且有本院所整理如 附表二之本建案重要事件時序暨非供述證據在卷可稽。然 此加註事項並非本件起造人、監造人於102年11月11日， 向工務局申請更正使用執照加註事項之範圍，工務局亦未 准予變更該項加註事項。 　　⑶綜上，公訴意旨指摘：本建案起造人要求工務局更改前開 使用執照加註事項第8、9項，被告潘仕傑等3人本應再次 函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局，惟若再行函詢， 勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿前完成更正， 其等3人為圖潤隆等公司之不法利益，竟未發函詢問觀光 旅遊局，逕自違法准予變更該加註事項云云，顯就起造人 、監造人申請更正暨工務局核准更正之加註事項範圍，以 及觀光旅遊局函覆建議加註之內容，均有所誤會。　 　⒎被告潘仕傑等3人承辦前開使用執照加註事項之更正申請，難 認有違背法令圖利他人之情事： 　　⑴本件起造人臺億公司、監造人梁正芳建築師事務所於102年 11月11日向工務局遞交申請書，申請更正前開第9項加註 事項，經被告潘仕傑受理承辦，並於同年月20日撰擬便簽 詢問建照科意見，經證人楊季儒於同日撰擬便簽表示：「 本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣 於同年月21日，被告潘仕傑擬具函稿，經被告邱柏霖審核 ，並陳核被告曾維良代為決行後，即以北工施字第102000 0000號函覆臺億公司，就前開申請更正第9項加註事項部 分准予備查等情，已如前述。　 　　⑵依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時之證詞、證人陳嘉 興於偵查及本院審理時之證詞、證人廖瓊華於本院審理時 之證詞（見A7卷第127-159頁、A8卷第187-206頁、金重訴 卷㈥第133-143頁、第143-152頁），關於使用執照上之加 註事項，若有申請更正執照加註事項之情形，慣例上施工 科都會會辦建照科，詢問建照科意見。況且，本件使用執 照第9項加註事項既係工務局施工科依據建照科在本案90 店建字第000號建造執照上之加註事項，而為延續轉謄註 記，則被告潘仕傑等就起造人、監造人申請變更該第9項 加註事項內容，擬具便簽詢問建照科之意見，並無違背法 令可言。 　　⑶又依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時證稱：起造人於 施工或申請使用執照階段，找施工科申請建造執照加註事 項變更，施工科會使用便簽會辦建照科，向建照科詢問是 否可以變更建造執照加註事項。如果變更加註事項的理由 ，並無明文規定禁止，建照科通常會以便簽回復「無意見 」，如果違反建築法規等相關規定，則會將相關規定附在 便簽裡回復，並不會允許變更加註事項。就伊的理解，施 工科在受理變更前開加註事項時，原則上會簽文給建照科 ，詢問建照科的意見，如果建照科同意或表示無意見，施 工科才可以變更前開加註事項。關於本件建造執照關於「 不得分戶出售」之加註事項，伊只是要提醒新變更的起造 人88戶就是一家旅館，至於「不得分戶出售」並沒有依據 ，事後有發現並沒有法律依據，所以後來施工科簽文通知 建照科要進行更正，事實上也有進行更正。在實務上，因 為使用執照上的加註意見通常會跟隨著建造執照，所以施 工科只要有任何疑義，就會以便簽向建照科請示意見，只 要施工科有向建照科請示意見，建照科也一定會進行答覆 ，並沒有出現過建照科無任何答覆而施工科逕自進行變更 使用執照上的加註意見的情況。就本案來說，建築法規並 未對房屋交易設有限制禁止規定，所以建照科對於施工科 申請加註事項變更的便簽，是以「無意見」回復，等於是 認同施工科提出的更正，伊在承辦時，會向股長陳嘉興討 論，最後也是由股長陳嘉興代為決行。在法律上必須要找 到相關「不得分戶出售」的法律依據，才能回覆有其他意 見，但現行的建築法規並沒有針對出售部分設有規範，所 以伊只能回覆「本科無意見」等語（見A7卷第127-159頁 ）；復於偵訊時證稱：因為建築法令沒有限制，所以伊等 這邊就同意變更，表示無意見等語（見A7卷第193-202頁 ）。證人陳嘉興於本院審理時亦證稱：關於前開建照科的 便簽回覆，是因為施工科受理民眾申請原使用執照的加註 事項修改，施工科會簽到建照科看看有何意見要表達，本 科表達沒有意見。在當時或是現在，其實建管法令或都市 計劃法令、伊等的上位法令來講，對於旅館區都沒有提到 分戶或分售的規定，所以當時有這樣會簽過來，伊看到內 容是心裡三條線。其實法令上沒有分不分售這件事情。當 這個會簽過來時，伊直覺的感覺跟伊當年所加註觀光局88 戶只能設立一個旅館這件事的文字（註：即前述建造執照 上關於「申請旅館」之加註事項）是接近的，是比較符合 當時觀光局的言語，因為就觀光局來講，在沒有申請旅館 登記之前都不關觀光局的事，也不是旅館也不想管，等到 後來設立時再全部一起，所以修正把出售拿掉，對伊當時 作為主管的立場來講，這是把錯誤的文字更正到業管所主 管的事項。便簽上記載「本科無意見」，是因為「分售」 本來在觀光局意見裡沒有的文字把它拿掉，是比較接近伊 當時加註的內容。楊季儒是案子簽上來之後，有來對伊進 行說明，伊等有討論如何回覆施工科。伊印象中，當伊看 到條文有加註其他文字時，其實伊是一個問號，問他為何 要做法令所沒有規定的加註，這樣的加註對於伊等自己， 或對於未來的案子其實不是一個必要的事情，所以針對施 工科的部分，原則上已經確定怎樣的文字，伊沒有意見， 伊心裡是想跟伊當時所加註觀光旅遊局88戶只能設立一間 旅館的加註事項，意思是比較相近的文字等語（見金重訴 卷㈥第133-143頁）。是依上開證詞，建照科於接獲施工科 以前揭便簽會辦詢問更正意見後，即察覺證人楊季儒在本 案90店建字第000號建造執照上記載關於「不得分戶出售 」之加註事項，實際上並無法令之依據，且認為本件起造 人、監造人申請更正之文字內容，與建造執照上關於「申 請旅館」之加註事項（即使用執照第8項加註事項），其 文義、加註目的大致相符，遂擬具上開便簽回覆施工科， 以表示同意。 　　⑷更況，證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：本案90店建字第0 00號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，其實 沒有法令依據，而本件使用執照第9項加註事項本來就是 錯的，所以不管怎麼更正，就是不應該存在這個加註，如 果是伊承辦，伊會整段刪掉，不需要更正成上開函文所示 內容。但是，當申請人申請加註事項變更時，因為加註事 項是在建照科加的，所以伊等一定會會辦建照科，該加註 事項可否刪除，在建照科時加註事項如果是有法律依據的 ，一定不能刪，如果是主管機關要求的，伊等會回頭問主 管機關這樣的刪除或改變有無違反原意。而本案狀況是申 請人有想要更動的文字內容，如果以本案狀況，就是依照 之前申請書內容，直接會簽原本的加註單位等語（見金重 訴卷㈥第143-152頁）。是依上開證詞，本案90店建字第00 0號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，以及1 02年店使字000號使用執照變更前之第9項加註事項，雖均 無法令依據，應予刪除為妥；然本件起造人、監造人既係 具狀申請更正加註事項之文字內容，而未請求刪除該加註 事項，則被告潘仕傑等3人依照申請更正之意旨，逕會辦 建照科詢問意見，亦難認有何違背法令之處。　 　　⑸此外，證人林貞誼於偵查及本院審理時均證稱：關於本件 使用執照加註事項變更部分，因這個加註是該次第一次出 現，是由楊季儒加註，所以當時伊和梁正芳有去詢問楊季 儒為何有這個加註，伊沒有事先向潘仕傑詢問過此事，也 沒有找過邱柏霖，至於曾維良，伊只有看過，不認識他等 語明確（見A8卷第3-24頁、金重訴卷㈥第46-55頁），核與 被告潘仕傑所辯相符。則公訴意旨認：證人林貞誼、梁正 芳於遞交申請書之前，有向潘仕傑等聯繫、討論云云，已 與事實不符。又依據被告潘仕傑、曾維良2人之歷次供詞 ，議員連斐璠雖曾就前開加註事項申請更正一案，接連拜 會其等2人，但連斐璠僅向被告潘仕傑表示關心此案進度 ，要求其盡速辦理，並在結案後將函文副本抄送新店地政 事務所，另向被告曾維良表示要調整更正事項之文字內容 ，其等2人均不知建商要將該建物作為住宅使用。更況， 本案建築物前於100年間，即經工務局核准分戶（變更） 為88戶，而於本案期間，亦無禁止該建築物分戶出售之相 關法令限制。從而，在別無其他具體佐證之情形下，實難 僅憑被告潘仕傑等3人經手承辦本案使用執照加註事項之 申請變更，或因該案曾為議員所關切等情事，率爾推認或 臆測其等3人行為時，主觀上已認識潤隆公司、明緯公司 等建商興建本件「國賓大苑」建案，係為違法作為集合住 宅對外銷售之情事。 　　⑹綜上所述，被告潘仕傑等3人就本件起造人、監造人申請更 正使用執照第9項加註事項一案，雖未就此一欠缺法令依 據之加註事項逕予刪除，以杜爭議，所為縱有失當之處， 然渠等於受理更正申請後，即簽會建照科，並依據建照科 前揭回覆，逐級陳核及函覆准予備查，殊難認渠等3人所 為有何圖利之不法行為與犯意。 　　⑺另證人楊季儒雖於本院審理中改證稱：伊所謂「本科無意 見」，是表示這個部分伊等沒有表示任何意見，沒有同意 ，也沒有表示意見，因為這是針對使用執照的更正。這個 案子在伊受理變更設計的階段已完成，現在來問的部分已 經是在102年使用執照加註事項的內容，程序已經到使用 執照的階段，所以在當時的權責來講，不是伊這邊可以處 理的。因為不是伊的權責，才會寫本科無意見云云（見金 重訴卷㈥第116-133頁）。惟此不僅與其前於偵查中所述有 所歧異，且與證人陳嘉興前揭證稱：關於施工科的會簽， 楊季儒和伊有討論如何回覆施工科，伊有跟楊季儒說更正 的文字內容與伊原本依照觀光旅遊局加註的內容差不多， 所以回答無意見等語亦有不符。佐以證人楊季儒於本院審 理時亦證稱：關於伊在調查局詢問時，提到「施工科會使 用便簽會辦建照科，向建照科詢問是否可以變更建造執照 加註事項，如果變更加註事項的理由，並無明文規定禁止 ，通常會以便簽回復『無意見』，如果違反建築法規等相關 規定，則會將相關規定附在便簽裡回復，並不會允許變更 加註事項」等語，當時是依照伊在施工科實務進行狀況的 經驗所為的回答，是在講一般案件的狀況等語（見金重訴 卷㈥第132頁）。由此足徵證人楊季儒於本院審理時之證詞 ，有避重就輕之情形，不足採信。　　　 　⒏又被告潘仕傑雖在上開函文中，記載該使用執照變更前第9項 加註事項係因「筆誤」所致，而與證人楊季儒實際上係因錯 誤參照工業區審查原則第五點（四）規定，而在前揭建造執 照上記載關於「不得分戶出售」之加註事項，略有出入。然 依據被告邱柏霖於偵查中供稱：一般申請人都會以「筆誤」 的方式來申請更正使用執照，實務上伊等也會將所有申請更 正執照案件統稱為筆誤更正，上開函文係潘仕傑依前案「筆 誤更正申請」例稿修改後簽文陳核。所謂「筆誤」更正，只 是一般的口語通稱，工務局承辦人也會依照相關例稿格式予 以答復申請人等語（見A7卷第401-430頁、A11卷第49-73頁 ）；被告曾維良於偵查中亦證稱：筆誤更正及修正是伊等的 定型稿，若要修正加註事項都是以筆誤為由進行修正等語（ 見A11卷第83-104頁）。則被告潘仕傑辯稱：如果申請使用 執照加註事項更正，伊等例稿都會用「筆誤」來答覆申請人 。「筆誤」更正是施工科使照股的例稿，本件因為建照科有 同意修改，因此伊才會在例稿上繕打筆誤等語，尚非全然無 據。又卷內查無其他證據足以證明被告潘仕傑主觀上明知本 件建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊 季儒錯誤參酌工業區審查原則之規定而為此註記，猶仍在上 開函文中記載該加註事項為「筆誤」。從而，本件既無法排 除被告潘仕傑係依照實務慣行，引用公文例稿而製作上開函 文，在別無其他具體佐證之情形下，無從率爾認定被告潘仕 傑主觀上具有明知所登載之事項為不實之故意。檢察官未能 提出其他足以嚴格證明被告潘仕傑主觀意念之積極證據，即 難逕以公務員登載不實罪責相繩。　　 　㈢綜上各節，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足 使本院確信被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人有共同圖利 之犯行，亦不足以證明被告潘仕傑有公務員登載不實文書之 犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭說明，應為被告潘 仕傑、邱柏霖、曾維良等3人無罪之諭知。　　　 五、關於被告蔡聰賓、王文宏被訴詐欺罪嫌部分(即前揭公訴意 旨㈡①、②部分） 　㈠被告蔡聰賓、王文宏等2人於本案期間雖以潤隆公司、明緯公 司之名義，與田都公司簽訂合建契約，而在本案土地上合作 興建本件「國賓大苑」建築物，且其等2人自始即謀劃將「 國賓大苑」建案當作集合住宅商品銷售，並自100年起，其 等均陸續委託相同之代銷公司對外宣傳行銷等事實，業經本 院認定如前。 　㈡惟依據前揭卷附之合建契約書及被告蔡聰賓、王文宏等2人、 證人周文龍之供詞證述，潤隆公司、明緯公司事前即各自分 配取得不同門牌之房屋。而於本案期間，其等2人透過代銷 人員以前揭方式施行詐術，並各別以潤隆公司、明緯公司之 名義出售如附表一所示房地予如附表一所示之不同告訴人， 由潤隆公司、明緯公司各自擔任房屋土地（預定）買賣契約 之出賣人，並各自取得買賣價金等情，亦經如附表一所示告 訴人等指述在卷（見A1卷第1-9頁、A2卷第3-10頁、第149-1 52頁、A3卷第3-13頁、第187-190頁、A9卷第93-99頁、C1第 3-10頁），且有如附表一所示房屋土地（預定）買賣契約書 在卷可佐。準此，被告蔡聰賓對於被告王文宏所為如附表一 編號6至12所示各次詐欺犯行，以及被告王文宏對於被告蔡 聰賓所為如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行，已難認彼此 之間有約定、默示之意思聯絡，互相利用彼此之行為以達其 等犯罪之目的，且無證據可認各該被告有從對方所為各次詐 欺犯行中獲取不法利益，自無從遽認被告蔡聰賓就如附表一 編號6至12所示各次詐欺犯行，有何犯意聯絡或行為分擔， 亦難認被告王文宏就如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行， 有何犯意聯絡及行為分擔。 　㈢綜上所述，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足 使本院確信被告蔡聰賓有參與如附表一編號6至12所示各次 詐欺犯行，亦不足以證明被告王文宏有參與如附表一編號1 至5所示各次詐欺犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭 法條、判例意旨之說明，應就此部分分別為被告蔡聰賓、王 文宏等2人無罪之諭知。 肆、退併辦部分 一、移送併辦意旨略以：被告潘仕傑於102年間為工務局施工科 使照股技士，被告邱柏霖時任工務局施工科使照股股長，被 告曾維良時任工務局施工科科長，渠等3人負責承辦及審核 使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法令服務於地 方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公務員，且依 建築法第58條第1款、第2款、第70條第1項、第73條第1項、 第2項等規定，其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時 ，為確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加 註事項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施 建築管理所主管或監督之事務。 　㈠田都公司於90年間起，即在本案土地籌建地上12層、地下6層 、戶數為1戶之「旅館」建物；於94年申請戶數變更為196戶 。嗣潤隆公司、明緯公司於99年間，明知本案土地坐落旅館 區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用，別無 其他用途，惟因旅館區土地之建蔽率與容積率均較一般位於 山坡地之住宅用地高出甚多，倘用以興建住宅銷售，將可獲 得較一般住宅更高之銷售坪數，為賺取暴利，竟於99年11月 25日與田都公司簽訂合建契約書，自始即計畫於不申請變更 都市計畫之前提下，以旅館名義興建集合住宅銷售，蔡聰賓 及王文宏並於100年間起，即委託房地廣告公司以「國賓大 苑」住宅預售屋形式違法出售本建案。本建案於100年10月2 6日變更設計人為梁正芳建築師，梁正芳於同日申請變更設 計，將設計圖變更為地上13層，地下6層，並將原196戶套房 變更為88戶住宅，惟申請書名義上所載之建築物用途仍為旅 館（客房），工務局於審核建造執照核發時，因本案土地屬 風景區旅館用地，遂平行分會新北市政府觀光旅遊局（下稱 觀光旅遊局）詢問意見，觀光旅遊局發覺本建案申請之戶數 與一般旅館無分戶情形有別，為免建商分戶出售，遂以100 年9月7日北觀管字第1000000000號函文建議在上述建造執照 上加註「僅限以89戶同時申請為一家旅館」等文字，工務局 建照科為避免建案有違反都市計畫之情，遂於100年11月9日 ，在建造執照上加註「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理。(使照一併加註)」之文字。　 　 　㈡本建物於102年8月27日興建完成後，由潤隆公司林貞誼及使 用執照代辦業者楚邦利向工務局申請核發使用執照，惟因旅 館業管理規則於102年1月3日新增第28條之1第1項規定「依 本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外，不得分割轉讓 。」且因本案土地依變更新店都市計畫(土地使用分區管制 要點專案通盤檢討)(第二階段)書之規定，僅得供一般旅館 業或觀光旅館業使用，是本案建物將來僅得依旅館業管理規 則申請經營旅館，且不得分割轉讓，時任工務局建照科承辦 人楊季儒為確保本建案將來不會妨礙都市計畫，並符合土地 使用分區之目的，於同日變更建造執照之加註事項，增加「 申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於 建造執照、使用執照加註不得分戶出售」之文字，以避免建 商違法將本應作為旅館使用之建物拆售，而無法依旅館業管 理規則申請經營旅館；嗣經被告潘仕傑承辦竣工勘驗及審理 書圖文書，確認缺失補正後，經被告邱柏霖、被告曾維良複 核，再由工務局簡任技正王呈穩(即王灌民)代為決行（局長 為高宗正）後，工務局據此於102年10月27日核發102年店使 字000號使用執照（用途為旅館）予起造人，該使用執照加 註事項中載明：「八、旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第00000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理」、「九、本案申請作旅館使用 者，不得分戶出售」之文字，是以，起造人既然名義上係以 「旅館」為用途申請使用執照，即屬使用執照上所載「本案 申請作旅館使用者」，自不得將本建物拆售而為旅館以外之 用途。　　 　㈢蔡聰賓及王文宏取得上開使用執照後，委託地政士連滋培於1 02年11月6日至新北市新店地政事務所辦理建物所有權第一 次總登記，經初審人員吳念庭告知：本建物依法可辦理建物 第一次所有權總登記並核發所有權狀，惟因前開使用執照加 註事項第九點將於地政內部系統中註記，未來建物辦理過戶 無法將88戶拆售等語，然蔡聰賓及王文宏早於100年間起， 即以「國賓大苑」住宅預售屋形式違法出售本建案，地政機 關上開註記將導致違約無法交屋，連滋培遂先行取回使用執 照正本交還林貞誼伺機辦理更正。嗣即推由連滋培及其姑姑 新北市議員連斐璠與林貞誼、梁正芳商議須於新店地政事務 所公告建物所有權第一次登記期滿（即102年11月26日）前 完成更正使用執照加註事項；林貞誼及梁正芳等向被告潘仕 傑等聯繫後，即由梁正芳以臺億公司為名義，於102年11月1 1日向工務局遞交申請書，要求工務局將前開使用執照加註 事項第八點、第九點（即申請書第2點）更改為：「本案申 請作旅館用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核准88 戶外，不得再行辦理分戶出售」；林貞誼再將申請書傳真予 連斐璠議員確認內容，連斐璠議員審視後認應刪除「出售」 二字，遂親赴工務局向被告曾維良要求將申請書第2點更改 為：「本案申請作旅館使用，經取得目的事業主管機關核准 文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶」，以達渠等拆 售本建案與他人違法使用之目的。　　 　㈣被告潘仕傑、邱柏霖及曾維良明知主管機關自始未同意核准 分戶為88戶，且知建商興建本建案係為違法以住宅出售，屬 違反建築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為， 渠等原依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、 使用執照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限 範圍內之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與 否本非重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所 刻意為之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開 加註事項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅 遊局，竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅 遊局意見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即 102年11月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更 正使用執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11 月22日北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行 後，不實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項 刪除「出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得 目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦 理分戶」。連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註 事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登 記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落 於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用。潤隆公 司等已售出40戶，以實價登錄買賣價金計算，不法獲利高達 新臺幣（下同）20億1,406萬元，總圖利金額約為40億5,262 萬3,370元，因認被告潘仕傑等3人均涉犯貪污治罪條例第6 條第1項第4款之圖利罪嫌，被告潘仕傑另涉犯刑法第216條 、第213條之行使登載不實公文書罪嫌，且與被告潘仕傑等3 人經起訴之犯罪事實相同，為同一案件，而移送本院併案審 理。　 二、惟本案被告潘仕傑等3人經起訴部分既經本院諭知無罪，與 移送併辦部分即無事實上一罪關係，本院自無從審究上開併 辦部分，應退回檢察官另為適法之處理。　　 據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項， 刑法第2條第1項前段、第28條、第339條第1項、第51條第5款、 第38條之1第2項第3款、第3項，修正前刑法第339條第1項，刑法 施行法第1條之1第1項，判決如主文。 本案經檢察官林逸群提起公訴，檢察官林晉毅追加起訴，檢察官 李進榮到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　刑事第十七庭　審判長法　官　　彭慶文 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　陳翌欣 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　何孟璁 上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備 理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正 本之日期為準。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　高心羽 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 附錄論罪科刑法條： 修正前刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金 。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。 刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰 金。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。 附件、本件偵查卷宗代號對照表 編號 案卷 A1 105年他字第8625號 A2 111年他字第1936號（光碟1片） A3 111年他字第7531號 A4 105年偵字第25276號 A5 106年偵續字第148號卷一（光碟3片） A6 106年偵續字第148號卷二 A7 109年調偵續字第5號卷一（光碟2片） A8 109年調偵續字第5號卷二 A9 109年調偵續字第5號卷三 A10 109年調偵續字第5號（住戶契約） A11 111年偵字第23428號卷一（光碟1片） A12 111年偵字第23428號卷二 A13 111年偵字第24877號 A14 111年偵字第27922號 A15 107年聲他字第1802號 A16 111年聲他字第6號 A17 111年聲他字第12號 A18 111年查扣字2517號 併辦 B1/C1 112年他字第2691（影卷） B2/C2 112年偵字第40790（影卷） 本院112年度金重訴字第1號卷一 本院112年度金重訴字第1號卷二（被告書狀） 本院112年度金重訴字第1號卷三 本院112年度金重訴字第1號卷四（被告書狀2） 本院112年度金重訴字第1號卷（行政卷）-不公開、不給閱 本院113年度易字第51號卷一 本院113年度易字第51號卷二 本院113年度易字第51號卷三 附表一、本案告訴人購買本建案情形明細表 附表二、本建案重要事件時序表 附表三、被告所犯罪刑主文

2025-02-26

TPDM-113-易-51-20250226-2

訴
臺灣南投地方法院

分割共有物

臺灣南投地方法院民事判決 113年度訴字第365號 原 告 朱彤 被 告 楊碧玲 訴訟代理人 徐啟銘 洪翰中律師 邱俊諺律師 被 告 美上鎂科技股份有限公司 法定代理人 楊進昌 訴訟代理人 楊雅涵 賴建宗 卓詠双 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年2月10日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、兩造共有坐落南投縣○○市○○段000地號土地，其分割方法為 由被告楊碧玲取得全部土地，並依附表三所示金額補償原告 及被告美上鎂科技股份有限公司。　 二、訴訟費用分擔由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示 之比例負擔。　　 　　事實及理由 一、原告起訴主張： 　㈠兩造共有坐落南投縣○○市○○段000地號土地、面積273.01平方 公尺，為都市計畫道路用地（下稱系爭土地），各共有人及 其應有部分比例如附表一「應有部分比例」欄所示。又系爭 土地未有不分割協議，亦無因物之使用目的或依法令不能分 割之情事。系爭土地現況外圍有鐵圍欄圍住，土地上有建商 建造之水溝，及放置工地之廢棄物，為被告楊碧玲同意建設 公司使用放置。原告考量兩造應有部分比例、系爭土地之現 況，原告主張之分割方法如南投縣南投地政事務所鑑測日期 民國113年8月22日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示，將附 表二「分配編號」欄所示之土地，各分歸如附表二「分得土 地之共有人」欄所示之人取得(下稱甲案)，為此爰依民法第 823條、第824條規定提出本訴。 　㈡並聲明：兩造共有如附表一所示之土地，其分割方法為：如 附圖、附表二「分配編號」欄所示之土地，各分歸如附表二 「分得土地之共有人」欄所示之共有人取得。 二、被告方面： 　㈠被告楊碧玲： 　⒈系爭土地坐落處為「南投京城」建案之臨路土地，亦即南投 縣○○市○○段00000○000000地號土地共14筆土地接須由系爭土 地通行至彰南路3段，若採原告之分割方案，將導致「南投 京城」建案買受戶無法通行之情形，因而造成多筆土地形成 袋地，對土地利用顯然造成重大之不利與不便。且系爭土地 前手賴薏棻曾同意系爭土地得供被告楊碧玲、鄰近土地買受 人、總誼建設有限公司作為道路永久通行使用，並簽立路權 使用同意書，原告雖於113年以拍賣方式取得系爭土地應有 部分權利，惟「南投京城」建案早已興建多年，原告對系爭 土地臨路、出入狀況一目瞭然，仍執意拍賣取得系爭土地應 有部分，縱經分割，不足以指定建築線，原告無法作為建築 使用，亦會影響多戶房屋出入，可謂損人不利己之情形，依 民法第148條規定權利行使不得故意損害他人權利，原告之 分割方案並不妥適。 　⒉故被告楊碧玲主張將系爭土地全部原物分配由被告楊碧玲取 得，再由被告楊碧玲依鑑定價格找補原告及被告美上鎂科技 股份有限公司(下稱美上鎂公司)，以符合土地利用最大化及 土地利用現況等語。主張系爭土地由被告楊碧玲取得全部， 並由被告楊碧玲依本院囑託敦和不動產估價師事務所出具之 鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)所載如附表三之價格，找補原 告及被告美上鎂公司(下稱乙案)。 　㈡被告美上鎂公司： 　　同意被告楊碧玲主張之乙案等語。 三、本院之判斷： 　㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但 因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在 此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，為適當 之分配，民法第823條第1項、第824條第1、2項分別定有明 文。經查：本件原告主張系爭土地為兩造所共有，且無契約 訂有不分割期限之情事，有系爭土地之土地建物查詢資料在 卷可佐(見本院卷第129至130頁)，復為被告所不爭執，自堪 信為真實。從而，系爭土地於使用目的上未有不能分割情事 ，兩造既無法達成分割協議，依前開規定，原告起訴請求將 系爭土地予以分割，自屬有據，應予准許。 　㈡分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成 經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下 列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原 物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，民法第 824條第2項第1款定有明文。又法院裁判分割共有物，不受 當事人聲明之拘束，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之 性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用及公共利益、全 體或多數共有人利益等因素，兼顧各取得部分之裏地通路問 題、分割後各部分之經濟效益與其應有部分之比值、均衡公 平原則等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。經查： 　⒈系爭土地為都市計畫用地，使用分區為道路用地，此有南投 縣南投市都市計畫使用分區(或公共設施用地)證明書在卷可 參(見本院卷第109頁)。又系爭土地坐落在彰南路三段與中 華路交叉路口，地形為長方形、地勢平坦，現況為空地表面 鋪設水泥，左側緊鄰南投京城建案，右側緊鄰彰南路三段等 情，有原告出具之照片(見本院卷第101至105頁)、系爭鑑定 報告所附土地地籍示意圖、估價師現場勘察照片(見系爭鑑 定報告第20、23頁)等可憑，足見系爭土地現況之外觀為彰 南路三段之路旁道路，亦係南投京城建案規劃面臨彰南路三 段住戶用以連接彰南路三段的道路。 　⒉原告固稱取得依甲案分割取得附圖編號1部分，將來以作為經 營餐車、洗車或汽車美容等事業(見本院卷第203頁)，然系 爭土地為都市計畫之道路用地，尚未開闢前為公共設施保留 地，參以都市計畫法第51條規定「依本法指定之公共設施保 留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使 用或改為妨礙目的較輕之使用。」，可知使用必須不能違反 指定目的，且必須符合但書規定。原告自承係以21萬8,000 元拍得，在拍賣前有去現場看過具體坐落位置，自始並未使 用過系爭土地(見本院卷第178至179頁、第234頁)，既然系 爭土地指定目的為道路，只可作為道路用途使用，原告亦從 未使用過系爭土地，自亦無都市計畫法第51條但書之適用， 故原告所稱上開使用均有違反法令之虞。再者，若採甲案， 南投京城建案面臨彰南路三段之住戶(主要指取得南投縣○○ 市○○段地00000○00000地號土地之住戶)日後恐會為通行至彰 南路三段之公路與原告產生通行權之訟爭。反之，若採乙案 ，因被告楊碧玲本身與南投京城建商即總誼建設有限公司間 就系爭土地於分割前即有合建契約存在(見本院卷第243至24 5頁)，亦提出與系爭土地前手賴薏芬約定就同段282-1至75 、282-77至282-82地號土地買受人等就系爭土地有通行路權 之書面文件(見本院卷第163頁)，顯見其與總誼建設有限公 司利害關係一致，並負有確保將來住戶得通行無虞之義務， 故由其取得系爭土地全部，得避免上述可能之訟爭，乙案亦 為被告美上鎂公司所贊同。是以，本件由各共有人均受分配 ，現實上顯有困難，故由被告楊碧玲取得系爭土地全部再按 照附表三所示之金額找補原告及被告美上鎂公司，不失為一 合法、妥適之方案。 　㈢以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有 部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項亦有 明文。法院裁判分割共有物，如依原物數量按其應有部分之 比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按應有部分之比 例定其分配，方屬公平。惟依其價值按應有部分比例分配原 物，如有害經濟上之利用價值者，則應認有民法第824條第3 項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，以金錢 補償之（最高法院72年度台上字第829號判決意旨參照）。 經查： 　⒈系爭土地經以被告楊碧玲主張之乙案分割後，需正確鑑估系 爭土地之價格，以定其找補之數額。系爭鑑定報告就系爭土 地之位置因素、鑑定方法及結果說明略以：系爭土地屬都市 計畫內道路用地，主要面臨12公尺寬彰南路三段道路，附近 有僑建國小、新豐國小及永豐公園等，土地平均深度約4公 尺，地勢平坦，為長方形，目前鋪設水泥，未做任何利用( 見系爭鑑定報告第19至21頁)。依據不動產估價技術規則所 肯認之一般性估價方法而為鑑定，估價方法主要有：比較法 、收益法、成本法及土地開發分析法等。本案考量該標的為 都市計畫內之道路用地，非可供開發建築，所以不宜選用土 地開發分析法作為本案估價方法，而道路用地亦甚少有租賃 案例可供使用，亦無法選用收益法，故本案只選用比較法作 為估價方法，並求得土地單價每坪為3萬0,943元，系爭土地 總價為255萬5,273元，被告楊碧玲應按附表三所示之金額補 償其他共有人等語(見系爭鑑定報告第27至28頁、第38至39 頁）。 　⒉系爭鑑定報告乃係本院委請估價師鑑定而得之結論，具估價 師之專業證照且與系爭土地共有人均無利害關係，其所為鑑 定既係本於中立客觀立場及專業知識而為之，自有相當之憑 信性，本院審酌上情，認系爭鑑定報告所述之補償標準，應 屬允當，自足採為乙案補償之基準。依此計算，系爭土地依 乙案分割後，被告楊碧玲應補償原告及被告美上鎂公司金額 之情形如附表三所示。 　㈣民法第824條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之 共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產， 有抵押權；前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登 記，其次序優先於第2項但書之抵押權，民法第824條之1第4 項、第5項定有明文。準此，法院為裁判分割時，就原物分 割，並命金錢補償時，應就土地之金錢補償分別諭知，以明 法定抵押權所擔保債權之範圍，於辦理共有物分割登記時， 一併登記。經查：系爭土地依乙案分割，則如附表三所示應 受補償之共有人原告、被告美上鎂公司，對於應付補償之被 告楊碧玲就其所分得之土地，在如附表三所示之金額內，依 前揭規定，依法有法定抵押權 　㈤共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有 權；應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割 而受影響。但下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質 人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加 共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加； 前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881 條第1項、第2項或第899條第1項規定，民法第824條之1第1 項、第2項、第3項定有明文。經查： 　⒈被告楊碧玲分別於97年7月9日及98年12月22日將系爭土地應 有部分1/2設定抵押權予臺灣土地銀行股份有限公司(下稱土 地銀行)；被告美上鎂公司於108年3月26日將系爭土地應有 部分125/10000設定抵押權予台灣中小企業銀行股份有限公 司(下稱中小企銀)，有土地建物查詢資料可憑（見本院卷第 129至132頁）。 　⒉惟土地銀行、中小企銀經本院為訴訟告知(見本院卷第149、1 51頁)，並未參與訴訟，依前揭法律規定，受告知人土地銀 行之抵押權於分割後移存於被告楊碧玲分割後取得之系爭土 地；受告知人中小企銀就系爭土地分割後抵押義務人被告美 上鎂公司所受補償金，依民法第881條第1項、第2項或第899 條第1項之規定行使權利，併予敘明。 四、綜上所述，本院審酌系爭土地之使用現況、避免將來法律紛 爭、多數共有人意願等一切情狀，認系爭土地以乙案所示分 割方法予以分割，將系爭土地分由被告楊碧玲取得全部，並 依附表三所示金額補償予各共有人，可兼顧各共有人之利益 並收預防紛爭之效，應為適法、可行之分割方案。故原告主 張依民法第823條第1項本文規定訴請分割系爭土地為有理由 ，但以被告楊碧玲主張依民法第824條第2項第1款但書、第3 項規定為據之乙案為適當，爰判決如主文第1項所示。　 五、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴 當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴 之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。分 割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能 增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之 分割方法，不因何造起訴而有不同，兩造之行為均可認係按 當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故諭知由兩造按 分割前原應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰判決如 主文第2 項所示，由兩造依附表一「訴訟費用負擔比例」欄 所示之比例分擔之。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中　　華　　民　　國　 114　　年　　2　　 月　　24　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　葛耀陽 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　 114　　年　　2　　 月　　24　　日 　　　　　　　　　　　　　　 書記官 附表一：　　　　　　　　　　　　　　 土地：南投縣○○市○○段000地號 面積：273.01平方公尺 使用分區：都市計畫道路用地 編號 共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 楊碧玲 1/2 1/2 2 美上鎂科技股份有限公司 125/10000 125/10000 3 朱彤 4875/10000 4875/10000 附表二：原告分割方案 分配編號 面積 （平方公尺） 分得土地之共有人 A 133.09 朱彤單獨取得 B 　3.41 美上鎂科技股份有限公司單獨取得 C 136.51 楊碧玲單獨取得 面積合計 273.01 附表三：被告楊碧玲分割方案土地補償金給付一覽表（單位：新 臺幣） 南投縣○○市○○段000地號土地 應補償人及應付補償金額 合計 楊碧玲 127萬7,637元 應受補償人及應受補償金額 朱彤 124萬5,765元 美上鎂科技股份有限公司 　3萬1,872元 合計 127萬7,637元

2025-02-24

NTDV-113-訴-365-20250224-1

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