搜尋結果:房屋瑕疵

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北司補
臺北簡易庭

房屋瑕疵擔保責任

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度北司補字第67號 聲 請 人 刁婉茹 上列聲請人與相對人謝季芸間聲請房屋瑕疵擔保責任調解事件, 本院裁定如下:   主   文 聲請人應於本裁定送達後七日內,具狀陳報本件調解標的金額, 並按調解標的金額補繳聲請費,及提出不動產買賣契約,如逾期 不補正,即駁回聲請。   理   由 一、按因財產權事件聲請調解,其標的之金額或價額未滿新臺幣 十萬元者,免徵聲請費;十萬元以上,未滿一百萬元者,徵 收一千元;一百萬元以上,未滿五百萬元者,徵收二千元; 五百萬元以上,未滿一千萬元者,徵收三千元;一千萬元以 上者,徵收五千元,民事訴訟法第77條之20第1項定有明文 。 二、查聲請人提出本件聲請未繳納聲請費,且未於聲請狀上載明 調解標的金額,致本院無從核定調解標的金額,並據以裁定 命聲請人補繳聲請費,爰依民事訴訟法第121條第1項之規定   ,定期命聲請人補正如主文所示,逾期不補正者,即駁回聲 請人之聲請。 三、依民事訴訟法第121條第1項裁定如主文。 四、本裁定不得異議。 中  華  民  國  114  年  1   月  8   日          臺北簡易庭司法事務官 周雅文

2025-01-08

TPEV-114-北司補-67-20250108-1

臺灣嘉義地方法院

損害賠償等

臺灣嘉義地方法院民事判決 112年度建字第22號 原 告 郭姿佑 訴訟代理人 嚴庚辰律師 複 代理人 許嘉樺律師 被 告 童冠融 訴訟代理人 陳振榮律師 複 代理人 簡偉閔律師 上列當事人間請求損害賠償等事件,本院於民國113年12月24日 言詞辯論終結,判決如下:   主   文 被告應給付原告新臺幣600,000元,及自民國112年10月26日起至 清償日止,按週年利率5%計算之利息。 原告其餘先位之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔11%,餘由原告負擔。 本判決原告前開勝訴部分,於原告以新臺幣200,000元為被告供 擔保後,得為假執行。但被告如以新臺幣600,000元為原告預供 擔保後,得免為假執行。 原告其餘假執行聲請駁回。   事實及理由 甲、先位之訴部分 壹、原告主張: 一、兩造於民國111年5月16日簽立房屋建築承攬契約,約定被告 應於原告所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段000地號土地上興建房屋 1棟(原證1,委建合約書,本院卷第15至16頁),詎被告所 承攬興建之系爭房屋卻有可歸責於被告、不能達使用目的如 附表所示之重大瑕疵,系爭房屋之瑕疵,擇其要者分述如後 ,其餘瑕疵則如附表瑕疵清單及照片(原證3,房屋瑕疵照 片,本院卷第21至41頁)所示: (一)被告興建系爭房屋前未向地政機關申請複丈鑑界土地,致    系爭房屋部分坐落於國有地上,國有財產署已派員勘查現    場,並表示系爭房屋有大約30平方公尺坐落於國有地上而    應拆屋還地。此將致系爭房屋之客廳、主臥室全遭拆除,    而系爭房屋僅為1樓平房,若拆除客廳及主臥室全部,剩    餘部分已無法作為房屋通常使用,故被告給付系爭房屋已    不能達使用之目的。 (二)系爭房屋並無電路配置圖,各電路走向欠缺完善規劃,使    用時經常漏電、跳電,隨時可能因電線走火產生危害,原    告為防止發生意外,已自費加裝漏電斷路器,但系爭房屋    電路問題仍存在且亟需修補。 (三)系爭房屋地基過淺,耐震能力不足,屋内各處牆壁及窗框    皆有龜裂,裂痕更持續擴大中,故系爭房屋建築強度實有    重大瑕疵。 (四)被告簽約前曾保證系爭房屋能申請普通用水並擅自移動自    來水公司水錶,致系爭房屋水錶處大量漏水,原告聯絡被    告處理卻未獲回應,無奈之下原告只好聯絡自來水公司現    場查看,自來水公司查看後已強制將水錶移回原位,致原    告目前僅能使用臨時用水,無法申請變更為普通用水。且    系爭房屋並未挖掘排水溝,每逢降雨必會淹水,故系爭房    屋水電申設、排水設施瑕疵重大而不能達通常使用目的。 二、嗣經原告於112年8月24日催告被告於7日內修補瑕疵(原證2 ,嘉義文化路郵局576號存證信函、普通掛號函件執據、中 華郵政掛號郵件收件回執,本院卷第17至19頁),被告卻拒 不修補,前開瑕疵越來越嚴重,系爭工作物雖為建物,然前 開瑕疵重大致不能達使用目的,原告自得依民法第494條、 第495條第1項規定以起訴狀送達向被告表示解除契約。且被 告前開給付既不合債之本旨,亦屬不完全給付並可歸責於被 告,且前開瑕疵無法補正,原告亦得依民法第227條第1項規 定準用第226條、第256條解除契約。 三、系爭契約依前開規定解除後,原告得依民法第259條所規定   回復原狀請求權請求被告返還已受領之承攬報酬新臺幣(下   同)330萬元與被告及其履行輔助人殷智鴻向原告收取之追   加工程費1,000,632元,合計4,300,632元。被告自認將系爭 房屋建築工程委由殷智鴻施作,故殷智鴻係被告之履行輔助 人。施工過程中被告與其履行輔助人殷智鴻向原告所收取各 種追加費374,632元(原證4,匯款申請書、估價單、免用統 一發票收據、明細單等,本院卷第43至47頁);殷智鴻施作 工程期間另不斷巧立名目向原告收取費共626,000元(原證6 ,收費單據,本院卷第149頁),合計1,000,632元。且系爭 契約解除後,被告收受前開工程費用即承攬報酬即屬無法律 上原因,並致原告受有損害,原告另得依民法第179條所規 定不當得利返還請求權請求被告返還前開合計4,300,632元 。而就前開2訴訟標的聲請法院擇一為有利原告之判決。 四、除前開請求外,因系爭房屋為違建致原告須全數拆除,原告   因而受有房屋拆除、清理費等損害700,000元、裝潢系爭房   屋費464,650元(原證5,估價單,本院卷第49至51頁),合   計1,164,650元之損害。原告除得依民法第495條第1項規定   請求被告賠償,原告另得依民法第227條準用第226條規定請   求被告賠償,而前開2訴訟標的係選擇合併,聲請擇一為有   利原告之判決。 五、對被告抗辯之陳述與各項證據之意見: (一)被告建築房屋應符合建築法與嘉義縣建築管理自治條例規 定,申請建照並檢附工程圖樣、地盤圖(配置圖):載明 基地之方位、地形、地號及境界線、建築線、四週道路之 名稱及寬度、附近建築物情況(含層數及構造)、建築物 配置、騎樓、防火間隔、空地、基地標高、排水系統及 排水方向。消防、電力、電信、給水、排水設計圖說、結 構詳圖等文件供主管機關審核,始為依債之本旨給付原告 符合通常使用之房屋。兩造簽約時被告再三向原告保證由 其建築房屋一切沒問題,水、電等各項設施皆會處理妥適 ,原告始同意簽約,詎仍有系爭可歸責於被告之瑕疵,被 告自應負擔系爭損害賠償責任。 (二)對嘉義縣大林地政事務所113年1月24日發給之複丈成果圖    即鑑定之結果無意見。 (三)系爭房屋瑕疵雖經嘉義市建築師公會鑑定,然因近日颱風 來襲,致系爭房屋因原先之裂縫、窗戶縫隙等瑕疵而滲 漏 水(原證7,照片、光碟,本院卷第293至307頁),足 證 被告施作系爭房屋之瑕疵,嚴重影響原告居住。系爭 房屋 因被告未依法申請建照執照及鑑界,而將系爭房屋 建築於 國有土地上,致系爭房屋遭嘉義縣政府列為違章 建築必須 拆除(原證8,嘉義縣違章建築拆除裁處書,本 院卷第309頁),確已無法使用之目的。 (四)證人殷智鴻證稱其施作過程均係依被告之指示,水電、管 路位置與數量亦均係其與被告商談設置,原告雖會至現 場了解施工進度,但現場如何施作仍由被告指揮,原告並 不了解,否則原告何須委託被告?自難謂原告與有過失。 六、並聲明:(一)被告應給付原告5,465,282元,及自起訴狀 繕本送達翌日即112年10月26日起至清償日止,按週年利率5 %計算之利息。(二)訴訟費用由被告負擔。(三)請准供 擔 保宣告假執行。 貳、被告則以: 一、兩造於111年5月16日簽立系爭契約,約定承攬報酬為330萬 元,嗣原告又說屋頂要加寬,始追加1筆65,000元之費用。 被告則將房屋建築工程委由殷志宏負責之嘉榮金屬工程行施 作,系爭房屋建築工程約於112年年初左右完成,被告並陸 續收到原告所匯工程款3,365,000元。然在房屋完工點交原 告後,原告陸續反映瑕疵問題,被告亦於契約範圍内陸續為 原告修復瑕疵,然原告後來不斷要求被告施作契約範圍外之 工項,致被告無法接受。亦即兩造間之承攬契約僅原證1所 示,至原告所主張原證4追加費用,僅其中前開1筆65,000元 之屋頂加寬費用,其餘均非被告之承攬範圍。至原告所主張 附件1即附表所示之瑕疵清單,意見如下: (一)房屋未挖掘水溝瑕疵:此非系爭承攬契約所約定施作之項    目;原告其後已另請他人挖掘水溝。 (二)建屋前未丈量土地,致房屋部分坐落於國有地上之瑕疵部    分:系爭房屋興建位置係依原告指示,且所施作之房屋為    未保存登記建物,目前應無法令課予承攬人測量土地界址    建屋之義務。 (三)用水管路未完工,建築主體有諸多無用管路部分:系爭承    攬契約僅畫平面圖,並未繪製水電圖及依圖施做水電管線    之施工項目,該房屋之水管路之位置及數量,係依原告指    示而設置。 (四)大門傾斜,門鏠巨大且無法順利開關部分:大門並未傾斜    ,門縫大小,因住戶使用時被大風吹碰撞到他物,已派員    調整,無傾斜及門縫問題,可順利開關。 (五)廁所排氣不良,空氣、水氣累積在屋頂、天花板夾層無法    排出部分:被告施作該部分工項並無瑕疵,且有開窗戶長    寬90公分。 (六)浴室水龍頭未貼合牆壁部分:被告施作內容並無瑕疵,僅    裝飾片未貼合牆面,已派員貼合。 (七)房屋各處牆壁龜裂部分:被告施作迄今已1年,且僅係油    漆裂髮縫大小,均屬自然現象。 (八)主臥室房門無法確實關閉,常自動開啟部分:被告施作内    容並無瑕疵,施作至今已1年,應查是否不當使用所致。 (九)窗戶、門框邊角不平整且多有裂縫部分:被告施作內容僅    為油漆裂髮縫大小,並無瑕疵。 (十)廁所窗戶未裝防盜窗、遮雨棚部分:此非系爭承攬契約所    約定施作之項目。 (十一)氣密窗未確實氣密,隔音效果甚差部分:被告施作內容    於標準合理範圍。 (十二)配電線路不良且混亂,時常跳電、漏電,有人身安全危    險部分:系爭承攬契約只有畫平面圖,並未繪製水電圖及    依圖施做電線之施工項目,該房屋之電路之位置及數量均    係依原告指示而設置。 (十三)屋簷矽膠未確實黏著,下雨天仍會滴水部分:被告施作    内容並無瑕疵。 (十四)屋頂空隙巨大,鳥類前來築巢部分:被告施作内容並無    瑕疵。 (十五)洗衣機牆壁處管路未完工,尚有臨時水管栓部分:此非    系爭承攬契約約定施作之項目。 (十六)洗衣間地面無排水孔,地面積水無法排除部分:被告施    作內容並無瑕疵。 (十七)化糞池排氣管未遮掩部分:被告施作内容並無瑕疵。 (十八)廚房外地面無排水孔部分:被告施作内容並無瑕疵。 (十九)浴室漏水、積水,臉盆下方已開始生鏽部分:浴室並無    漏水現象,浴室排水微微積水於合理範圍。 (二十)未提供水管、電路配置圖部分:系爭承攬契約只有畫平    面圖,並未繪製水電圖及依圖施做電線之施工項目,該房    屋之水電管路之位置排水及數量,係依原告指示而設置。 (二十一)水錶設置有瑕疵,僅能使用臨時用水部分:系爭承攬    契約並未包括申請用水。 (二十二)房屋地基過淺,耐震度不足,牆壁有裂痕部分:被告    係依平面圖所示標準開挖地基,而系爭房屋係平房,本不    用挖掘太深之地基;況原告於施工過程常在場監工,若當    初開挖之地基過淺,原告早該反映,而不應現在才主張。 二、系爭工程之施作、地基開挖與監工,均係殷志宏即殷智鴻依   原告指示於系爭土地之特定範圍內興建系爭建物,且原告經   常至現場監工(被證1,照片,本院卷第289頁)。原告所提 光碟、嘉義縣違章建築拆除裁處書(本院卷第307至309頁) 中,對前開光碟之製作名義人與內容真正均不爭執,然迄今 原告已使用系爭房屋近2年,難認被告所施作之瑕疵;對前 開嘉義縣違章建築拆除裁處書之製作名義人及內容真正不爭 執,但否認待證事實之關聯性。 三、對原告所提附件1即附表之系爭房屋瑕疵清單之製作名義人   真正不爭執,但否認文書內容之真正。對原證1、委建合約   書製作名義人與內容真正均不爭執,然否認待證事實之關聯   性,即無從證明被告施作之工程有瑕疵,亦無從證明被告施   作範圍包括追加費用部分。對原證2嘉義市○○路○○○000   號存證信函及回執影本之製作名義人真正不爭執,然否認文   書內容之真正。對原證3系爭房屋瑕疵現場照片之製作名義   人真正不爭執,然否認内容之真正。對原證4各項追加工程   收據、明細、匯款單影本,僅不爭執其中65,000元匯款單之   真正,其餘文書部分則否認其製作名義人與內容之真正。否   認原證5估價單製作名義人與內容之真正。對嘉義縣大林地 政事務所113年1月24日發給之複丈成果圖即鑑定之結果無意 見。自嘉義市建築師公會之鑑定結果可知,並無原告所主張 已達不能為通常使用之目的等語,資為抗辯。 四、並聲明:(一)原告之訴駁回。(二)訴訟費用由原告負擔   。(三)如受不利之判決,請准供擔保免為假執行。 乙、備位之訴部分 壹、原告主張: 一、若認系爭房屋仍可達使用目的,原告不得解除系爭契約,則   原告修補前述電路、水管、水電申設、排水設施等各項瑕疵 修補費共600,000元。原告先依民法494條規定請求減少報酬 及依民法第495條規定請求被告賠償前開修補費600,000元, 並聲請就前開2訴訟標的擇一為有利原告之判決。縱認原告 前開請求亦為無理由,則原告另依第493條規定請求償還前 開修補費共600,000元。 二、其餘如先位之訴之攻防方法。   三、並聲明:(一)被告應給付原告600,000元,及自起訴狀繕 本送達翌日即112年10月26日起至清償日止,按週年利率5% 計算之利息。(二)訴訟費用由被告負擔。(三)請准供擔 保宣告假執行。 貳、被告則以: 一、如先位之訴之攻防方法。 二、並聲明:(一)原告之訴駁回。(二)訴訟費用由原告負擔   。(三)如受不利之判決,請准供擔保免為假執行。  參、得心證之理由 (壹)先位之訴部分: 一、按稱承攬者,謂當事人約定,一方為他方完成一定之工作, 他方俟工作完成,給付報酬之契約;約定由承攬人供給材料 者,其材料之價額,推定為報酬之一部。承攬人完成工作, 應使其具備約定之品質及無減少或滅失價值或不適於通常或 約定使用之瑕疵。工作有瑕疵者,定作人得定相當期限,請 求承攬人修補之。承攬人不於前條第1項所定期限內修補瑕 疵,或依前條第3項之規定拒絕修補或其瑕疵不能修補者, 定作人得解除契約或請求減少報酬;但瑕疵非重要,或所承 攬之工作為建築物或其他土地上之工作物者,定作人不得解 除契約。因可歸責於承攬人之事由,致工作發生瑕疵者,定 作人除依前2條之規定,請求修補或解除契約,或請求減少 報酬外,並得請求損害賠償;前項情形,所承攬之工作為建 築物或其他土地上之工作物,而其瑕疵重大致不能達使用之 目的者,定作人得解除契約,民法第490條、第492條、第49 3條第1項、第494條、第495條分別著有規定。次按因可歸責 於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害; 前項情形,給付一部不能者,若其他部分之履行,於債權人 無利益時,債權人得拒絕該部之給付,請求全部不履行之損 害賠償。因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債 權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利,民法 第226條、第227條第1項、第256條亦分別定有明文。依前開 規定亦可知,因可歸責於承攬人之事由,致工作發生瑕疵者 ,定作人固得依民法第495條第1項規定,對承攬人同時或獨 立行使修補費用償還請求權與損害賠償請求權,然該項損害 賠償請求權,屬於債務不履行責任(不完全給付)之性質, 要與同法第493條第2項所定之修補費用償還請求權,法律性 質、構成要件、規範功能及所生法效均未盡相同。申言之, 定作人直接行使此項不完全給付責任之損害賠償請求權時, 既非行使民法第493條所定瑕疵擔保責任之修補費用償還請 求權,自應回歸民法債編通則有關「不完全給付」之規範, 並適用同法第227條第1項之規定。若其瑕疵給付可能補正者 ,依給付遲延之規定行使其權利;其不能補正時,則依給付 不能之規定發生法律效果。因此,定作人對於有瑕疵之工作 原得拒絕受領;倘已受領,並因可歸責於承攬人之事由致工 作發生瑕疵,而該瑕疵為承攬人可能補正,其補正給付無確 定期限者,定作人於行使上開損害賠償請求權,必先依民法 第229條第2項或第3項規定,催告或定有期限催告承攬人補 正而未為給付後,承攬人自受催告或自期限屆滿時起,負遲 延責任,定作人亦於此時始得謂有該項損害賠償請求權存在 。此乃同法第495條第1項所定之損害賠償請求權本係不完全 給付責任性質,並尋繹是項請求權之規範功能,於89年5月5 日將同法第227條修正為「不完全給付」之規定施行後,並 非在排除該條第1項所定「債權人得依關於『給付遲延』之規 定行使其權利」之適用所當然之解釋(最高法院101年度台 上字第661號裁判要旨同此見解)。第按無法律上之原因而 受利益,致他人受損害者,應返還其利益;雖有法律上之原 因,而其後已不存在者,亦同,民法第179條亦有規定。至 若當事人間尚有債權存在,自非無法律上原因。又按當事人 主張之事實,經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法 官、受託法官前自認者,無庸舉證。當事人於自認有所附加 或限制者,應否視有自認,由法院審酌情形斷定之,民事訴 訟法第279條第1、2項另有規定。而所謂於自認有所限制, 凡僅承認他造主張事實之一部者均屬之,故當事人於自認有 所附加或限制者,於一造承認他造所主張事實部分即兩造陳 述一致之範圍內成立自認,未自認部分則另依舉證責任分配 之原則處理。查: (一)原告所主張兩造於111年5月16日,約定由原告委託被告於 原告所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段000地號土地上興建房屋1 棟,建材費與工資共330萬元,為兩造所不爭,復有委建 合約書在卷可證(見本院卷第15至16頁),自堪信為真實 。至原告所主張之其餘工項,被告則抗辯前開原證4單據 中之追加費用,僅其中前開1筆65,000元屋頂加寬費用, 其餘均非被告之承攬範圍;則依前開說明,被告前開抗辯 核屬自認有所限制,於被告承認之65,000元屋頂加寬費範 圍內即兩造陳述一致之範圍內成立自認,未自認部分則另 依舉證責任分配之原則處理。 (二)經原告聲請就系爭瑕疵送社團法人嘉義市建築師公會(下 稱建築師公會)鑑定,關於廁所排氣抽風機未將空氣抽送 至屋外,僅抽送至天花板夾層,是否為工程瑕疵?鑑定結 果認廁所於使用後易產生異味,須有效之通風設備以利異 味排除;經檢視現場,目前浴廁間已設對外之通氣窗及抽 風機,應可達上開需求,目前之施作方式,不建議列為工 程瑕疵。關於浴室水龍頭飾版未貼合牆壁,僅以矽利康固 定,是否為瑕疵?鑑定結果認依工程慣例,水龍頭飾版之 目的為遮蔽水管與壁體間之空隙,該飾版以視覺美觀為主    ,二者間是否需固定,並非必要;經檢視現場狀況,已達 上開需求,應非瑕疵。關於系爭房屋電路配置、走線是否 為瑕疵?鑑定結果認電力之正常供給,為建築物之必要條 件,會勘當日請原告開啟電氣設備後,總開關隨即斷電, 已無法負荷家電之正常需求,應構成施作瑕疵。關於房屋 後部洗衣間旁廁所地板排水設計不良,積水不退,臉盆、 水龍頭漏水致生鏽,是否為工程瑕疵?鑑定結果認,目前 屋後部洗衣間旁廁所地板及壁面確有水漬,洗手台下方有 漏水之狀況,應構成瑕疵。關於前方屋頂下鏤空、空隙巨 大,未裝設天花板封口板,致鳥類築巢,該未裝設天花板 封口板之屋頂,是否為施工瑕疵?鑑定結果認,入口平台 上方支出挑屋簷,為遮風避雨之用,依其設置功能之需求    ,除非兩造事前有明確約定,否則並無設置天花板封口板 之必要;至鳥類是否築巢,與前方屋頂下鏤空、空隙巨大    ,未裝設天花板封口板,似無因果關係,有建築師公會鑑 定報告書在卷可憑,自堪信為真實。則系爭工程確有前開 鑑定報告書所指之瑕疵,應可認定。然依前開民法規定, 被告所承攬之工作為建築物,定作人即原告自不得解除契 約;且前開鑑定報告書所記載之瑕疵尚非重大致不能達使 用之目的,定作人即原告亦不得解除系爭承攬契約,亦可 認定。至原告另主張被告興建系爭房屋前未向地政機關申 請複丈鑑界土地,致系爭房屋部分坐落於國有地上云云; 然依原告所提嘉義縣違章建築拆除裁處書所載(見本院卷 第309頁),原告係因逾期未補辦申請建造執照手續,而 經認定為新違章,應予拆除,有前開嘉義縣違章建築拆除 裁處書在卷可憑,自堪信為真實;則不論系爭房屋是否部 分坐落於國有地上,均無礙前開遭拆除之結論。況證人殷 智鴻即殷志宏於本院結證稱系爭房屋整個結構工程係由被 告交由伊施作,均係被告指示伊如何施作,伊就如何施作    ,伊從未與原告討論過如何施作,但施作過程中,兩造均 有到現場,原告知道施作之處。施工過程中,因原告住在 施工現場對面,經常到現場查看。系爭房屋水電、管路位 置及數量,伊係與被告接洽,所有細節均與被告商談。原 證6簽收單(本院卷第149頁)係伊所簽,因前開費用係追 加之磁磚費用,不在原工程範圍,其餘手寫之其他工程亦 為追加,均係原告指示伊所施作,且係伊先向原告報價後    ,原告同意,伊才施作等語明確(見本院卷第282至283頁    )。則自前開證人之證詞可知,原告知道施作之處,且施 工過程中,原告經常到現場查看,且有諸多供項係原告委 請證人施作,更參酌系爭土地為原告所有,原告豈有不知 大概地界之理,顯見原告對系爭房屋興建之處所至少亦有 默示同意,是原告前開所主張被告未依法申請建照執照及 鑑界,而將系爭房屋建築於國有土地上,應係出於原告同 意(包含默示同意)所致,尚非瑕疵,亦非重大致不能達 使用目的,是原告亦不得依前開承攬規定,解除系爭承攬 契約。    (三)至原告另主張因系爭房屋須拆除,原告受有房屋拆除、清 理費等損害700,000元、裝潢費464,650元合計1,164,650 元之損害;原告得依民法第495條第1項與第227條準用第2 26條規定規定請求被告賠償部分:   1、被告施工部分雖有前開鑑定報告書所指之瑕疵,然依前開    說明亦非屬給付不能,則原告依民法第227條準用第226條 規定規定請求被告賠償,亦屬無據。至前開瑕疵雖屬不完 全給付,而有民法第227條規定之適用,而原告催告承攬 人即被告補正而未為給付,被告應負遲延責任,亦有前開 存證信函與中華郵政掛號郵件收件回執在卷可證,則定作 人即原告於此時對被告自有前開規定之損害賠償請求權; 然原告既未依民法第227條第1項準用關於債務遲延損賠償 規定請求損害賠償,而係依前開準用給付不能(非給付不 能而無理由,業如前述)規定請求損害賠償,本院自無從 審究。 (四)至原告縱得依民法第495條第1項規定請求損害賠償,然原    告請求損害賠償之前開項目為系爭房屋為違建而須拆除所 生損害,然原告係因逾期未補辦申請建造執照手續,而經 認定為新違章,應予拆除,則不論系爭房屋是否部分坐落 於國有地上,均無礙前開遭拆除之結論,業如前述。顯見 系爭房屋因違建遭拆除與被告之施工瑕疵,並無相當因果 關係,是原告請求被告賠償前開損害賠償。 二、從而,原告依民法第494條、第495條第1項或第227條第1項   準用第226條、第256條規定解除契約,自屬無據。且系爭承   攬契約既未合法解除,原告受領系爭承攬報酬自屬有法律上   原因;故原告依民法第259條所規定回復原狀請求權請求、   第179條所規定不當得利返還請求權請求被告返還已受領之   承攬報酬330萬元與被告及其履行輔助人殷智鴻向原告收取   之追加工程費1,000,632元合計4,300,632元,自均為無理由   應予駁回。又原告依民法第495條第1項與第227條準用第226 條規定規定請求被告賠償房屋拆除、清理費等損害700,000 元、裝潢費464,650元計1,164,650元損害,亦為無理由,應 予駁回。   三、綜上所述,原告依前開法律關係,請求被告給付5,465,282   元,及自起訴狀繕本送達翌日即112年10月26日起至清償日   止,按週年利率5%計算之利息,均為無理由,應予駁回。且   原告此部分之訴既均經駁回,其假執行聲請亦失所附麗,應   併予駁回。 (貳)備位之訴部分    一、原告主張若認系爭房屋仍可達使用目的而不得解除系爭契約   ,則依民法494條規定請求減少報酬及依民法第495條規定請 求被告賠償前開電路、水管、水電申設、排水設施等各項瑕 疵修補費共600,000元,並聲請就前開2訴訟標的擇一為有利 原告之判決。查關於系爭房屋電路配置、走線是否為瑕疵? 經鑑定結果認電力之正常供給,為建築物之必要條件,會勘 當日請原告開啟電氣設備後,總開關隨即斷電,已無法負荷 家電之正常需求,應構成施作瑕疵;關於房屋後部洗衣間旁 廁所地板排水設計不良,積水不退,臉盆、水龍頭漏水致生 鏽,是否為工程瑕疵?鑑定結果認,目前屋後部洗衣間旁廁 所地板及壁面確有水漬,洗手台下方有漏水之狀況,應構成 瑕疵,均如前述。此外原告所主張之其餘瑕疵,或與要件不 符業如前述,或原告無其他證據足資證明,則原告主張關於 系爭房屋電路配置、走線為瑕疵與房屋後部洗衣間旁廁所地 板排水設計不良,積水不退,臉盆、水龍頭漏水致生鏽為工 程瑕疵,應屬可採。是就此部分,原告依民法第494條規定 請求減少報酬或依民法第495條規定請求被告賠償,自屬有 據;被告抗辯系爭工程無瑕疵,則不可採。 二、另按當事人對於他造主張之事實,於言詞辯論時不爭執者, 視同自認,民事訴訟法第280條第1項前段著有規定。查被告 對原告所主張前開電路、水管、水電申設、排水設施等各項 瑕疵修補費共600,000元之事實,於言詞辯論時未積極提出 爭執,依前開規定視同自認,是原告依前開民法第495條規 定請求被告賠償前開電路、水管、水電申設、排水設施等各 項瑕疵修補費共600,000元,自屬有據。至其餘訴訟標的或 為選擇合併或為預備之訴,本院自毋庸再予審究。 三、綜上所述,原告依前開民法第495條規定,請求被告給付瑕 疵修補費600,000元,及自起訴狀繕本送達翌日即112年10月 26日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為有理由, 應予准許。 (參)復按法院為終局判決時,應依職權為訴訟費用之裁判。各   當事人一部勝訴、一部敗訴者,其訴訟費用,由法院酌量情   形,命兩造以比例分擔或命一造負擔,或命兩造各自負擔其   支出之訴訟費用,民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定   有明文。查本院既為兩造前開各一部勝訴、一部敗訴之終局   判決,本院審酌前開勝、敗訴之比例與性質,因認本件訴訟   費用依前開規定應命由原告負擔11%,餘由原告負擔。 (肆)末按依民事訴訟法第390條、第392條第2項等規定,關於   財產權之訴訟,原告釋明在判決確定前不為執行,恐受難於   抵償或難於計算之損害者,法院應依其聲請,宣告假執行;   原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者,雖無前項   釋明,法院應定相當之擔保額,宣告供擔保後,得為假執行   。又法院得依聲請或依職權,宣告被告預供擔保,或將請求   標的物提存而免為假執行。查本判決原告前開勝訴部分,兩   造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行,均核無不   合,應予准許,爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴   部分,其假執行聲請即失所附麗,應併予駁回。 (伍)本件事證已臻明確,兩造所為之其他主張,陳述並所提之   證據,經審酌後,認均與本件之結論無礙,不再一一論述,   併予敘明。   中  華  民  國   114  年  1  月  7  日          民事第三庭法 官 陳卿和  以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國   114  年  1  月  7  日               書記官 陳慶昀

2025-01-07

CYDV-112-建-22-20250107-7

重訴
臺灣花蓮地方法院

債務不履行損害賠償等

臺灣花蓮地方法院民事判決 112年度重訴字第43號 原 告 即反訴被告 張照元 訴訟代理人 張照茹 彭鈞律師 被 告 即反訴原告 駿良建設有限公司 法定代理人 黃呂良 訴訟代理人 籃健銘律師 上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件,本院於民國113 年11月20日言詞辯論終結,判決如下:   主 文 被告應給付原告新臺幣191,162元,及自民國112年3月15日起至 清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之22,餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行;但被告如以新臺幣191,162元為原告預 供擔保,得免為假執行。 反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。   事實及理由 壹、本訴部分 一、原告主張:兩造於民國110年10月16日簽署預售屋買賣契約 (下稱系爭契約),由原告買受被告施作坐落花蓮縣○○市○○ 段○○○段0000地號土地上興建之房屋(門牌號碼花蓮縣○○市○ ○街000號,下稱系爭房屋),約定總價新臺幣(下同)1,78 8萬元,系爭契約第11條約定被告應於111年4月27日前完成 主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施,如逾期未取 得使用執照,每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算 遲延利息予原告,屬於兩造對於違約金之約定,而被告於11 1年11月4日始取得使用執照,原告前已於110年10月19日給 付200萬元、111年7月20日給付100萬元,故被告應給付違約 金245,000元(計算式:200萬元×83日×5‱+300萬元×108日×5 ‱)。系爭房屋之車庫與外部地面高低落差達11至15公分, 致使車輛無法進出車庫,顯可歸責於被告施工瑕疵,另被告 於112年2月1日通知交屋,原告依照系爭契約第13條請驗屋 公司於112年2月5日至系爭房屋進行驗屋,並經驗屋公司確 認系爭房屋存有瑕疵,原告遂通知被告改善,被告雖於112 年4月26日表示已修繕瑕疵,但實際上並未修復,經估價車 庫及系爭房屋瑕疵修復費用為521,378元。又原告因修繕期 間2個月無法使用系爭房屋,參酌系爭房屋位於美崙文教區 、69坪之透天厝全新屋,租金行情為每月5萬元,受有不能 使用房屋之租金損害10萬元。爰依系爭契約第11條第2項、 民法第227條第1項之規定,提起本件訴訟等語,並聲明:被 告應給付原告866,378元,及自起訴狀繕本送達被告翌日起 至清償日止,按年息百分之5計算之利息。 二、被告則以:系爭房屋興建期間適逢新冠肺炎疫情之高峰期, 以致影響工程進度,花蓮縣政府均有延長建築期限之公告, 符合系爭契約第11條第1項但書關於順延取得使用執照期間 之約定,原告主張被告逾期取得使用執照應給付遲延利息為 無理由。兩造於112年1月9日已就車庫高低落差之瑕疵部分 和解,被告僅負責將覆蓋水溝蓋的部分切平,剩下由原告自 行處理,原告不應事後反悔再向被告請求瑕疵擔保。原告其 餘主張之瑕疵不影響房屋應具備居住安全之功能,且被告基 於服務理念,依原告之要求就缺失部分已改善完成,其提出 之估價單並非廠商進入系爭房屋實際勘查,難信為真實。又 系爭房屋既已無瑕疵,原告請求受有不能使用房屋之租金損 害10萬元即屬無據,如認為原告之訴有理由,被告以反訴事 由對原告之債權主張抵銷等語,資為抗辯。並聲明:原告之 訴駁回。 貳、反訴部分 一、反訴原告主張:兩造於112年1月9日就車庫瑕疵部分達成和 解時並約定系爭房屋移轉所有權登記至原告名下時,反訴被 告應無條件配合將款項撥付給反訴原告,但反訴被告有權保 留驗屋款894,000元,待驗屋完成後再將其保留款項繳付予 反訴原告,反訴被告所指之瑕疵並非民法上之瑕疵,不影響 系爭房屋居住安全或效能減損,反訴原告交付之系爭房屋已 符合債之本旨,且反訴原告亦已依照原告要求改善其所指的 瑕疵,反訴被告亦於112年10月17日言詞辯論期日表示「除 了車庫爭議外,系爭房屋無其他無法交屋之原因」,足認系 爭房屋於112年2月5日驗屋時給付條件已成就,反訴被告應 給付保留款予反訴原告。另兩造於112年1月9日亦協議反訴 被告同意補貼一個乾濕分離拉門之費用予反訴原告,並補貼 全棟磁磚差額之費用,更換全棟磁磚材料費用35,433元,且 因更換磁磚後亦須更改施作工法,施作費用增加48,825元, 乾溼分離拉門費用依廠商出貨單記載為10,100元。反訴被告 雖於113年8月23日請求反訴原告再次驗屋,但並非法律上請 求,反訴原告自無配合之義務。爰依系爭契約第7、18條及 兩造112年1月9日協議書之約定,提起本件訴訟等語。並聲 明:㈠反訴被告應給付反訴原告988,358元,及其中894,000 元之部分,自112年2月6日起至清償日止,按年息百分之5計 算利息;及其中94,358元之部分,自112年12月27日民事反 訴起訴狀送達反訴被告翌日起至清償日止,按年息百分之5 計算之利息;㈡願供擔保,請准宣告假執行。     二、反訴被告則以:系爭房屋於112年2月5日驗屋發現瑕疵,反 訴原告雖稱已改善,卻不讓反訴被告再次驗屋確認,違反系 爭契約第13條「於完成修繕並經雙方複驗合格後交付交屋保 留款」之約定,且系爭房屋雖已過戶給反訴被告,然所有權 狀、交屋保留款894,000元的本票仍為反訴原告委任之代書 即證人李○娟持有,並未交付反訴被告,難認反訴原告完成 交屋程序,且反訴原告拒絕反訴被告再次驗屋,反訴被告給 付交屋保留款之條件尚未成就。反訴被告變更磁磚致費用增 加部分,依照兩造112年1月9日協議書,係反訴被告補貼全 棟「磁磚差額」,應僅限於材料部分,且僅有系爭房屋3樓 及陽台更換為需要改變施作工法之磁磚,反訴原告卻以全棟 樓地板面積計算施工工資,難認合理等語,資為抗辯。並聲 明:反訴原告之訴駁回。 參、本院之判斷 一、原告即反訴被告(下稱張照元)與被告即反訴原告駿良建設 有限公司(下稱駿良公司)於110年10月16日簽立系爭契約 ,約定由張照元以1,788萬元買受系爭房屋,並於110年10月 19日、111年7月20日、111年11月16日分別給付200萬元、10 0萬元、88萬元予駿良公司,系爭房屋於112年1月9日辦理過 戶(同日簽立如附件之協議書)、112年1月16日辦理貸款, 張照元將貸款總額扣除交屋保留款89.4萬元後,匯款1,310. 6萬元予駿良公司,另依系爭契約第11條第1項規定,駿良公 司應於111年4月27日前取得使用執照,實際上於111年11月4 日取得使用執照等情,有系爭契約書、匯款回條聯、協議書 、建物所有權狀等在卷可參,兩造亦未爭執,堪信為真實。 二、本訴部分  ㈠張照元請求違約金245,000元,部分有理由    ⒈依系爭契約之約定,駿良公司於111年4月27日前取得使用 執照,惟駿良公司遲至111年11月4日始取得系爭房屋之使 用執照,此經本院前述認定為真,是駿良公司顯有逾期取 得使用執照之情事。   ⒉系爭契約第11條約定:「一、本預售屋之建築工程應在109 年4月16日之前開工,111年4月27日之前完成主建物、附 屬建物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照。但 有下列情事之一者,得順延其期間:㈠因天災地變等不可 抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間。㈡因政府 法令變更或其他非可歸責於賣方事由者,其影響期間。二 、賣方如逾前項期間未開工或未取得使用執照者,每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方 。若逾期3個月未開工或未取得使用執照,視為賣方違約 ,雙方同意依違約之處罰規定處理。」經查,本件系爭房 屋取得使用執照既已逾期,則除非駿良公司舉證證明有前 開約定所謂得順延期間之情事發生,否則駿良公司取得使 用執照即屬逾期無訛。   ⒊駿良雖抗辯系爭房屋於施工期間,因遇有新冠肺炎疫情, 花蓮縣政府公告自動延長建築期限2年,且疫情嚴峻影響 工程進度,應屬不可歸責於被告事由等語,惟為張照元所 否認,則駿良公司自應就此有利於己之事實負舉證之責。 然因疫情影響而缺工、缺料等原因而使施工進度延宕一節 ,因關於備妥興建建物所需材料及僱用足夠之人力施工, 乃出賣人於經營上所需具備之資材,除受政府機關管制而 無法取得外(例如經主管機關於疫情期間徵用之衛生資材 ,列為管制品之類),其因市場上價格上漲或供應缺乏而 導致之缺料、缺工情事,乃屬籌資興建建物之企業於經營 上所需承擔之風險,不能轉嫁予買方承擔,故縱使被告因 缺乏資材或人工而使興建工程延宕,亦不得作為不計算遲 延日數之事由,是駿良公司此部分抗辯並無可採。而就建 造執照有效期限經建築主管機關准予展延部分,因行政機 關之處分並無變更私法上權利義務之效力,亦不影響一般 私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務,故系 爭房屋之建造執照縱使經建管機關准予展延期限,對於本 件兩造於契約內約定之履行期並無影響。   ⒋駿良公司既已逾期取得系爭房屋之使用執照,則張照元主 張依系爭契約第11條第2項約定,請求駿良公司按111年11 月4日前已繳房地價依5‱計算遲延利息即違約金,尚非無 據,而張照元分別於110年10月19日、111年7月20日給付2 00萬元、100萬元予駿良公司,駿良公司自111年4月28日 起至111年11月4日止負遲延責任,自上述繳款日分別逾期 190日、107日,應負擔243,500元(=200萬×5‱×190+100萬 ×5‱×107)之違約金,為有理由。逾此範圍之請求為無理 由。   ⒌前開約定雖使用「遲延利息」,然應係被告不於適當時期 履行債務(即給付遲延)所為之約定,性質上屬違約金, 且上開契約文字並無為懲罰性質之特別約定,依民法第25 0條第2項規定自應屬損害賠償總額預定之性質。本院審酌 前開約定以「每逾1日應按已繳房地價款之萬分之5單利計 算遲延利息」予買方,與「預售屋買賣定型化契約應記載 及不得記載事項」第12條第2項之規定:「賣方如逾前款 期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地 價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月 仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依 違約之處罰規定處理。」之計算方式相同,自無過高情事 ,且駿良公司亦未舉證證明該違約金之約定有顯失公平之 情事,是駿良公司主張此部分之違約金亦應予酌減云云, 尚難憑採。  ㈡張照元請求系爭房屋與車庫瑕疵修復費用521,378元,為無理 由   ⒈按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277條前段定有明文。主張對其有利事實 之當事人,須就此項利己事實負舉證責任,如其對於自己 主張之事實已盡證明之責後,對造對其主張,如抗辯其不 實並提出反對之主張者,亦應負證明之責,此為舉證責任 分擔之原則。各當事人就其所主張有利於己之事實,均應 負舉證之責,故一方已有適當之證明者,相對人欲否認其 主張,即不得不更舉反證。   ⒉張照元主張系爭房屋具有112年2月5日經訴外人瑪○科技驗 屋檢測發現53項缺失及車庫高低落差未處置,如大門刮傷 髒污、門把鏽蝕、矽立康破損等(詳如本院卷一第453至4 57頁,張照元提出之瑕疵表格),並提出瑪○科技驗屋報 告在卷可參(本院卷一第43至137頁,僅黑白照片),駿 良公司否認系爭房屋具有瑕疵,亦提出對於張照元所指瑕 疵之現場彩色照片(本院卷二第93至140頁)作為回應。   ⒊經查,張照元固提出瑪○科技驗屋報告作為系爭房屋具有瑕 疵之舉證,然該驗屋公司係原告私人委託,依照原告委託 內容作成之報告,並非由本院囑託鑑定,且經駿良公司否 認真實性,則該驗屋報告形式上僅屬於張照元陳述之補充 證據,再張照元僅提出系爭房屋內部黑白照片,本院從形 式上觀之,實無法認定系爭房屋有何該驗屋報告所指之瑕 疵,而由被告提出之彩色照片觀之,亦無任何顯而易見之 瑕疵,是張照元就系爭房屋具有瑕疵等情,舉證尚有不足 。   ⒋另就系爭房屋車庫地面高地落差之部分,經核兩造於112年 1月9日簽立如附件之協議書,第一項已明確記載「因車庫 與道路間有高低落差而建商將其鋪設斜坡道,經雙方協議 後應由建商將其覆蓋水溝蓋之部分切平。」堪信系爭車庫 車道處雖有高低落差瑕疵,然兩造已協議由駿良公司將車 道處切平即可,並未再約定駿良公司應再做其他處置,張 照元亦不否認駿良公司已完成切平之處置,是駿良公司既 已完成兩造協議之內容,系爭房屋車庫就高低落差縱然尚 存瑕疵,亦不應由駿良公司再負擔瑕疵擔保責任。   ⒌至張照元雖主張駿良公司拒絕讓張照元再次驗屋,為證明 妨礙等語,駿良公司否認此情,並抗辯張照元應聲請法院 囑託鑑定等語,然張照元私下委託之驗屋公司經駿良公司 否認為公正第三方之鑑定單位,且張照元自起訴至言詞辯 論終結時,均「未曾聲請」本院囑託鑑定系爭房屋是否尚 存瑕疵或為相關調查,駿良公司並無私下配合張照元取證 之義務,即無任何張照元所指證明妨礙可言,此舉證之不 利益應由張照元負擔,附此敘明。  ㈢張照元請求受有不能使用房屋之損害100,000元,為無理由   ⒈按因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利,民法第 227條第1項定有明文。   ⒉經查,張照元固主張系爭房屋具有瑕疵,修復期間無法使 用受有損失等語,然張照元無法舉證瑕疵存在已如前述, 自不得請求駿良公司負擔債務不履行之責任,其請求駿良 公司給付不能使用房屋之損害,難認有據。  ㈣駿良公司主張抵銷,部份有理由    ⒈按二人互負債務,而其給付種類相同,並均屆清償期者, 各得以其債務,與他方之債務,互為抵銷。但依債之性質 不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者,不在此限。民法 第334條第1項定有明文。又按解釋契約,固須探求當事人 立約時之真意,不能拘泥於契約之文字,但契約文字業已 表示當事人真意,無須別事探求者,即不得反捨契約文字 而更為曲解;解釋契約,如契約文字已表示當事人之真意 ,無須別事探求者,即無須反捨契約文字而更為曲解。是 以,倘契約約定明確,其內容又無違反公序良俗、強制規 定,或顯然違反誠信原則之情形,當事人即應受契約約定 之拘束,而無「常情」適用之餘地。   ⒉系爭契約第7條約定「付款,除簽約款及開工款外,應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後撥款,其每次付款間隔日數應在20日以上。」第18條約定「...買方應於賣方通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續,並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。..」第13條第2項約定「雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後交付。」兩造112年1月9日如附件之協議書第2條約定「雙方約定系爭房屋產權移轉至張照元名下時,張照元應無條件配合將其款項撥款給駿良公司,但張照元有權保留驗屋款89.4萬元,待驗屋完成後再將其保留款向繳付給駿良公司。」由以上約定可知,系爭房屋雖已移轉所有權登記至張照元名下,形式上已交屋,然張照元仍得保留房地總價5%即89.4萬元作為交屋保留款,且依照兩造當事人簽訂系爭契約與協議書之真意,應係張照元驗屋後,經其指出瑕疵部分,駿良公司有配合再次驗屋之義務,於再次驗屋經雙方確認複驗合格後,張照元始有交付交屋保留款予駿良公司之義務,而張照元於113年8月23日請求駿良公司複驗,經駿良公司以非經法院調查程序為由拒絕,為兩造所不爭執,張照元雖非聲請本院調查證據,惟其在訴訟外請求駿良公司複驗係基於系爭契約第13條,駿良公司既未配合張照元之複驗請求,難認駿良公司請求張照元給付交屋保留款之條件已成就,駿良公司自未取得此部分對張照元之債權,其以此主張抵銷,即非有據。   ⒊磁磚價差部分,駿良公司主張系爭契約使用材料為139,190 元(本院卷一第379、380頁),張照元請求變更使用材料 為204,623元(本院卷一第381、384頁),價差為65,433 元,張照元未能提出反證,僅表示須扣除已給付之30,000 元等語,且依照兩造簽立如附件所示協議書,堪信駿良公 司請求張照元給付磁磚價差尚未給付部分35,433元為有理 由,既駿良公司就此部分對於張照元有債權存在,其抵銷 抗辯亦屬有據。   ⒋磁磚變更工法增加施作費用部分,駿良公司主張變更使用 材料後,施作工法較為繁複,施作費用每坪增加700元, 以全棟面積69.75坪計算為48,825元等語,張照元對於增 加費用無意見,惟表示僅有3樓及陽台地磚採用此種工法 ,不應以全棟坪數計算增加費用等語(本院卷二第238頁 ),而依照駿良公司聲請訴外人即施作廠商建○工程行之 說明「磁磚客變以致改變原本的磁磚尺寸且木紋磚部分需 要交丁貼,造成無法採用軟底施工,故採用較費時費工費 料的硬式施工」(本院卷二第41頁),堪信應僅有採用交 丁貼的磁磚需要變更使用工法而致增加施作費用,參以駿 良公司提出之系爭房屋材料單(本院卷一第381頁),僅 有3樓、陽台地磚採用交丁貼,故應僅有此二處始有增加 施作費用,駿良公司主張應以全棟坪數計算尚屬無據,又 3樓、陽台之面積分別為61.21、18.61平方公尺,有系爭 房屋建物所有權狀在卷可參(本院卷一第387頁),上述 面積經換算後共約為24.15坪,是駿良公司僅於16,905元 (=24.15×700)之範圍內請求張照元給付為有理由,亦僅 於此範圍內對於張照元有債權存在,其抵銷抗辯則屬有據 。   ⒌綜上,駿良公司則主張抵銷之金額為52,338(=35,433+16, 905)元。  ㈤依前所述,張照元得請求駿良公司給付243,500元,駿良公司 得抗辯以52,338元為抵銷,故張照元仍得請求駿良公司給付 191,162元。  ㈥末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經 其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他 相類之行為者,與催告有同一之效力。遲延之債務以支付金 錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應 付利息之債務,其利率未經約定者,亦無法律可據者,週年 利率為5%,民法第229條、第233條第1項及第203條分別定有 明文。本件張照元對駿良公司之債權,核屬無確定期限之給 付,自應經張照元之催告而未為給付,駿良公司始負遲延責 任。準此,張照元請求駿良公司給付部分自起訴狀繕本送達 之翌日即112年3月15日起(本院卷一第169頁)至清償日止 ,按週年利率5%計算之利息,洵屬可採,應予准許。  三、反訴部分因駿良公司得主張之金額均已由本訴抵銷完畢,已 無金額得再向張照元請求,故反訴為無理由,應予駁回。 肆、綜上所述,原告依系爭契約第11條約定,請求駿良公司給付 如主文第1項所示,為有理由應予准許,逾此範圍為無理由 ,不應准許。反訴原告請求為無理由,應予駁回。 伍、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經 審酌均於判決結果無影響,爰不予逐一論駁,併此敘明。 陸、主文第1項所命被告給付金額未逾50萬元,依民事訴訟法第3 89條第1項第5款規定,應依職權宣告假執行。併諭知被告得 供相當擔保金額後免為假執行。至反訴原告敗訴部分,其假 執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗,應予駁回。 柒、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。 中  華  民  國  113  年  12  月  31  日          民事第二庭 法 官 邱韻如 以上正本係照原本作成。 如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上 訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後 20日內補提上訴理由書(均須按他造當事人之人數附繕本並繳納 上訴裁判費)。 如委任律師提起上訴者,亦應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  12  月  31  日                書記官 蔡承芳 【附件】112年1月9日協議書(本院卷一第159頁) 一、張照元向駿良公司購買系爭房屋,因車庫與道路間有高低落差而建商將其鋪設斜坡道,經雙方協議後應由建商將其覆蓋水溝蓋之部分切平。 二、雙方約定系爭房屋產權移轉至張照元名下時,張照元應無條件配合將其款項撥款給駿良公司,但張照元有權保留驗屋款89.4萬元,待驗屋完成後再將其保留款向繳付給駿良公司。 三、張照元同意應補貼一個乾濕分離拉門之費用予駿良公司,另應補貼全棟磁磚差額之費用。 四、張照元同意取消建商所附贈之電視機及密碼鎖。

2024-12-31

HLDV-112-重訴-43-20241231-1

臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2010號 原 告 王安邦 訴訟代理人 蔡素惠律師 被 告 劉芸伶 訴訟代理人 許景鐿律師 上列當事人間請求損害賠償事件,本院於民國113年12月6日言詞 辯論終結,判決如下:   主   文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。   事實及理由 一、原告主張:兩造前於民國111年11月6日訂立買賣契約(下稱 系爭契約),約定由原告向被告買受門牌號碼臺中市○○區○○ 路0段000○0號房屋(下稱系爭房屋)及坐落之土地,買賣價 金為新臺幣(下同)520萬元,被告並於112年1月12日將系 爭房屋點交予原告。依系爭契約約定,除已特約排除之瑕疵 外,被告應擔保系爭房屋無物之瑕疵,惟原告於同年2月17 日僱工更換浴室水龍頭時,發現水龍頭更換口及牆內水管有 嚴重鏽蝕之狀況,經檢查始知系爭房屋有給水管嚴重鏽蝕、 破裂而不堪使用之瑕疵,且浴室亦有滲漏水至樓下房屋之損 鄰瑕疵,經訴外人正心不動產估價師聯合事務所就前開瑕疵 估價結果,前開瑕疵之修繕費用為279,694元、致系爭房屋 經濟性貶值220,357元。被告依系爭契約第9條第5項約定, 應就系爭房屋內給水管嚴重鏽蝕、破裂而不堪使用,及滲漏 水致鄰損之瑕疵負損害賠償責任,而原告業已就給水配置、 廁所磁磚及防水工程支出432,500元修繕費用,依民法第359 條之規定,本得向被告請求減少價金652,857元(已支出之 修繕費用432,500元及經濟性貶值220,357元),而原告請求 減少60萬元價金未逾前開數額,是被告受領原告給付之60萬 元價金為無法律上原因,致原告受有損害,原告得依民法第 179條之規定請求被告返還。爰依系爭契約第5條約定、民法 第359條、第179條之規定提起本件訴訟等語。並聲明:㈠被 告應給付原告60萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止,按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保,請准宣告 假執行。 二、被告則以:被告乃係思及系爭房屋之屋齡已達41年而低價出 售系爭房屋,經詳實告知屋況後,原告於簽約前亦至系爭房 屋看屋而知悉系爭房屋之現況,兩造因而約定以現況交屋, 被告自不得請求原告負瑕疵擔保責任;又兩造交屋時未有損 鄰瑕疵,且系爭契約第17條第5項業已約定依現況說明書記 載事項交付系爭房屋,故被告就系爭房屋之壁癌、滲漏水、 牆面龜裂、地板破損等瑕疵均不負瑕疵擔保責任,而應由原 告自行修繕等語,資為抗辯。並聲明:㈠原告之訴駁回。㈡如 受不利益判決,願供擔保,請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項(見本院卷一第385至386頁,並由本院依卷 證及論述為部分文字修正):  ㈠兩造前於111年11月6日簽立買賣契約,由原告向被告買受系 爭房屋及坐落土地,原告已交付買賣價金520萬元予被告, 被告並於112年1月12日將本件房屋點交予原告。  ㈡原告向被告購買系爭房屋及點交時,房屋內之給水管已破裂 。房屋牆壁有壁癌、滲漏水情形。  ㈢原告於111年2月17日因水龍頭更換口及牆內水管有嚴重鏽蝕 之狀況,經檢查發現本件房屋內之給水管鏽蝕、破裂而不堪 使用,且浴室有滲漏水至樓下房屋之情形。 四、得心證之理由:  ㈠原告主張系爭房屋有給水管破裂及滲漏水至樓下房屋之損鄰 瑕疵,依民法第359條規定,請求減少價金,為無理由:  ⒈按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關 重要者,不得視為瑕疵;買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五 條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減 少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請 求減少價金,民法第354條第1項、第359條分別定有明文。 原告主張系爭房屋存有給水管破裂,且滲漏水至樓下房屋之 損鄰瑕疵,被告應就前開瑕疵負擔保責任等情,並提出修繕 照片,不動產買賣契約書(見本院卷一第39至67、123至167 、139至179頁)及舉證人陳文欽、李宗育、黃昭閔證述為證 ,被告固不否認系爭房屋之給水管破裂,且交屋後浴室有滲 漏水至樓下房屋乙節,惟辯稱:原告於簽約前已看屋而知悉 房屋之現況,又交屋時未有滲漏水至樓下房屋損鄰瑕疵,且 依系爭契約第17條第5項約定,被告就本件房屋之壁癌、滲 漏水等瑕疵不負瑕疵擔保責任等語,另提出對話紀錄(見本 院卷一第247至273頁)及舉證人王裕妃、王昱凱、毛永珍證 述為證。  ⒉經查:證人陳文欽於113年3月27日準備程序期日證稱:伊是 系爭房屋樓下住戶,於20年前曾發生滴水及壁癌情形,系爭 房屋換掉熱水管後就沒發生,但這次樓上施工時打到地板牆 角時有漏一點水下來;伊的房屋浴室天花板有一點壁癌,約 存在5年,因房屋太久,且沒有滴水,故伊沒有向樓上住戶 反映,除因施工漏水外,伊沒有受其他損害;伊的浴室天花 板有壁癌,樓梯間牆壁壁癌最嚴重,伊沒什麼整修,因是老 舊公寓,樓上房屋沒有損害伊的房屋,在樓上房屋出售前也 沒有損鄰現象等語(見本院卷一第407至409頁),則系爭房 屋未致其樓下房屋受損害乙節,業據系爭房屋之樓下住戶證 人陳文欽陳述明確;又其雖稱浴室天花板有壁癌等情,然稽 之該棟房屋建成已久,且證人陳文欽所有之樓下房屋除天花 板外,樓梯牆面亦有壁癌生成,是浴室天花板之壁癌成因非 必然係樓上漏水所致,亦可能係環境潮溼所形成,是依證人 陳文欽之證述,自難認定系爭房屋於兩造交屋前有滲漏水至 樓下房屋之損鄰瑕疵存在。況依證人李宗育於同次期日證稱 :伊為威力源生活能源有限公司之負責人,前於112年3月底 受原告所託至系爭房屋整修,伊拆除水龍頭時水管就斷裂, 伊從斷裂處開挖,開挖過程中,樓下住戶反映其天花板滴水 ,伊不確定是否是施工所致,樓下住戶稱是施工才滴水等語 (見本院卷一第400至406頁),就系爭房屋樓下之房屋係自 系爭房屋施工時始發生滴水乙節,證人李宗育、陳文欽之證 述互核相符,是被告抗辯系爭房屋於交屋時未有滲漏水至樓 下房屋損鄰瑕疵,應屬有據。又證人黃昭閔於113年8月26日 準備程序期日證稱:伊於112年3月21日到系爭房屋,現場浴 廁防水層失效;伊沒有到樓下住戶住家確認是否有漏水,故 不知是否樓下漏水;又現場在進行施工刨除,依伊之判斷是 因防水層受損,伊是工人施工刨除後才看到防水層失效等語 (見本院卷二第22至25頁),是證人黃昭閔乃係兩造簽約交 屋後始至系爭房屋,且未親見樓下房屋之漏水情形,自無法 證明系爭房屋於交屋時已有滲漏水至樓下房屋損鄰瑕疵,而 亦無法為有利原告之認定。從而,原告主張系爭房屋存有滲 漏水至樓下房屋之損鄰瑕疵,被告應負瑕疵擔保責任,難認 可採。  ⒊再按解釋契約應通觀全文,依當時之情形及其他一切證據資 料,並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準,於文義上及 論理上詳為推求,以探求當事人之真意,不得拘泥字面或截 取書據中一二語,致失立約之真意(最高法院98年度台上字 第1217號判決意旨參照)。經查:參之不動產買賣契約書第 17條特別約定事項之第5項記載:「依現況說明書記載事項 交付,賣方(按指被告)就全室壁癌、滲漏水、牆面龜裂、 地板破損等不負瑕疵擔保,由買方(按指原告)自行修繕, 雙方知悉並同意」,有不動產買賣契約書(見本院卷一第13 1頁)在卷可證,可知兩造已特約排除被告就系爭房屋之全 室壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板破損等瑕疵之擔保責任。 而就前開特約是否包含給水管破裂之瑕疵等情,認定如下:  ⑴證人王裕妃於本院113年5月13日準備程序期日證稱:系爭房 屋是被告母親毛永珍代理被告委由伊出售,毛永珍向伊告知 系爭房屋浴室漏水,其不整理屋況,欲以低於市價行情出售 ,並以現況交屋,請伊帶客戶看房屋時要告知現實屋況;伊 帶原告看屋時有告知原告前情,並帶原告到浴室看浴室正上 方在漏水,又向原告表示屋主不處理漏水問題,斯時不知漏 水原因,但伊認為是樓上浴室滲漏水;其後,毛永珍同意以 520萬元出售系爭房屋,但屋況部分要依現況出售,故買賣 契約有針對賣方不處理全室的壁癌、滲漏水與地板破損等為 特約約定;原告簽約時跟屋主說屋況不處理,但水電一定要 保持暢通,並要求仲介公司於簽約後下午即就屋況拍照,伊 拍了七十幾張照片,並確認馬桶可沖水、每個水龍頭都可出 水,且水都是暢通、正常出水之情形,交屋當天原告亦有到 場確認屋況及水電無誤後才到仲介公司交屋,原告於交屋後 ,向伊反應系爭房屋地板刨開後,有水管生鏽之情事,屋主 則表示其售屋時已表明數次全室不處理、依現況交屋;契約 書上的特約事項即免責條款是代書王昱凱寫的,該條款所載 全屋壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板破損即是當日看到的瑕 疵,其記載是包含全室所有的瑕疵,該四項只是列舉現場看 到的瑕疵;系爭房屋附近40幾年屋齡之房屋每坪22、23萬元 、附近行情為每坪20至25萬元,系爭房屋是以每坪20萬元成 交,屋主以前開價格出售即是不處理該屋現況的所有瑕疵等 語(見本院卷一第443至448頁)。  ⑵證人毛永珍於本院113年5月13日準備程序期日證稱:伊有委 託仲介出售系爭房屋,當時委託價格及出售條件為賣方要實 拿500萬元,以房屋現況、低價出售,伊不處理房屋漏水、 壁癌,斯時系爭房屋瑕疵為浴室滴水、屋內有壁癌及漏水, 特約條款記載「等」字即是表示還有其他瑕疵;伊提出以現 況售屋,一概不處理房屋瑕疵,伊係委由王裕妃協調擬訂特 約條款,特約條款記載之四項瑕疵為肉眼所見之瑕疵,而「 等」字即是包含肉眼無法發現之瑕疵等語(見本院卷一第45 2至454頁)。  ⑶是依證人前開證述,被告業已委由毛永珍及仲介王裕妃數度 向原告表明賣方售價係依系爭房屋現況交屋,就系爭房屋之 瑕疵均不負修繕之責,兩造並以此就系爭房屋買賣價金達成 合意,亦即,兩造就系爭房屋買賣價金達成合意時,被告已 表明以現況交屋,而斯時系爭房屋之現況既已包含給水管破 裂情事,則被告抗辯兩造就特約條款之真意是就肉眼可見之 「全室壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板破損」為瑕疵之例示 約定,而其餘非肉眼可見之瑕疵即以「等」字包含於特約條 款中等情,應堪可採,則被告抗辯就給水管破裂不負瑕疵擔 保責任,應認有理。  ⑷況兩造已特約排除全室滲漏水之瑕疵,依證人李宗育於113年 3月27日準備程序期日證稱:伊至系爭房屋整修,因系爭房 屋給水管有鏽蝕之情況,一接觸就會導致繡蝕掉落,鑄鐵變 薄會破掉不堪使用,如繼續使用會發生滲漏水問題,水管外 會有水氣,所以伊建議原告全部更換等語(見本院卷一第40 0至406頁),可知給水管鏽蝕、破裂乃係系爭房屋滲漏水之 原因,自屬兩造特約所指滲漏水之範疇,是被告就系爭房屋 給水管鏽蝕、破裂自毋須負瑕疵擔保責任甚明。  ⑸又證人王昱凱於本院113年5月13日準備程序期日證稱:契約 書上特約事項是伊所寫,原屋主有提到就整個屋況不負修繕 責任,伊與雙方確認由買方自行修繕無誤後,雙方同意而蓋 章簽名;伊沒有到房屋現場,伊不記得系爭房屋現況除了特 約條款上記載的四項瑕疵外,有無另外的瑕疵,伊記得簽約 時沒有提到水電管路之瑕疵;屋主簽約時提到就屋況不負修 繕責任,故價格上會比行情低,簽約當下有一些小爭執,本 來伊會記載就全室不負瑕疵擔保責任,但原告希望伊把這些 瑕疵都具體寫出來,斯時賣方也同意將特約事項記載如契約 所示;如果伊沒有把全室囊括在內,屋主就是只就具體瑕疵 不負擔保責任,除了記載之該四項瑕疵外,依常態而言,屋 主還是要負修繕責任等語(見本院卷一第449至452頁)。原 告雖主張:證人王昱凱有就屋主要就具體記載外之瑕疵負修 繕責任等情為證述等語,然此僅係證人王昱凱執業所遇之常 態,而屬其個人意見,本件應綜合當時之情況及其他一切證 據資料為契約之解釋,尚不得僅憑證人之執業經驗或意見遽 為認定。又兩造達成合意係以現況交屋,賣方就房屋瑕疵不 負修繕責任,已認定如上,前開特約事項應非以列舉約定, 排除其他瑕疵之情形,是原告主張,礙難可採。  ⑹至原告主張:原告當時僅同意被告知免責範圍為其斯時可見 之瑕疵等語,並提出譯文(見本院卷一第503至509頁)為證 。惟查:依前開譯文所示,原告、仲介公司協理就代書王昱 凱應如何書立特約內容有所爭執,該房仲業者數次表明屋主 就系爭房屋現況之全部不負瑕疵擔保責任,原告稱:壁癌、 滲漏水、牆面龜裂、地板等看的到可答應,水電表面看不到 ,有看過得可答應,但沒看過怎麼答應等語,仲介公司協理 向賣方確認後,即向原告告知:伊有跟賣方提到管路問題, 賣方原則上可接受,伊有說服他們是否可確保管線暢通,但 原告要自己看情況,伊再去跟賣方聯絡等語。是依前開譯文 ,僅能認定原告有提出就系爭房屋之管線部分,因斯時無法 確認是否有瑕疵,故不同意排除被告此部分之瑕疵擔保責任 ,仲介公司協理並告知被告應確保管線之暢通,前開等情核 與證人王裕妃上開證述相符,再稽之證人王裕妃證述,仲介 公司協理於簽約後即已確認系爭房屋之水電管路暢通而無瑕 疵,並經原告確認後始辦理交屋,益徵兩造之合意乃係以現 況交屋,被告應於簽約後確認水電管路之暢通,就其餘瑕疵 則不負瑕疵擔保責任。  ⒋綜上,原告未能證明系爭房屋有滲漏水至樓下房屋之損鄰瑕 疵,又依系爭契約第17條第5項約定,兩造已特約排除被告 就系爭房屋給水管破裂之瑕疵所應負之擔保責任,則原告主 張被告應依民法第354條第1項負瑕疵擔保責任,並依同法第 359條請求減少價金,自無理由。  ㈡原告依民法第179條之規定請求被告返還60萬元,為無理由:  ⒈按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利 益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民法第 179條定有明文。  ⒉承前所述,原告依民法第359條規定請求減少價金60萬元,既 無理由,則被告受領原告給付之買賣價金520萬元,自有法 律上原因,是原告主張依民法第179條規定請求被告返還60 萬元,亦無理由。 五、綜上所述,原告依系爭契約第5條約定、民法第359條、第17 9條之規定,請求被告給付60萬元,及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息,為無理 由,應予駁回。原告之訴既經駁回,其假執行之聲請,亦失 所附麗,併予駁回。 六、本件事證已臻明確,兩造其餘主張及舉證,核與判決結果無 影響,爰不逐一論斷,附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中  華  民  國  113  年  12  月  27  日           民事第六庭 審判長法 官 巫淑芳                    法 官 謝慧敏                    法 官 蔡汎沂 以上正本係照原本作成。 如不服本判決,應於判決書正本送達翌日起20日內,向本院提出 聲明上訴狀,並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者, 應一併繳納上訴裁判費。 中  華  民  國  113  年  12  月  27  日                    書記官 許家齡

2024-12-27

TCDV-112-訴-2010-20241227-1

臺灣嘉義地方法院

損害賠償等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第162號 原 告 郭憓靜 被 告 林完生 林泰成 鄭玄豐即鄭玄豐地政士事務所 上三人 訴訟代理人 胡鳳嬌律師 被 告 胡鳳嬌即保誠法律事務所 上列當事人間請求損害賠償等事件,原告分別於民國113年7月29 日追加林泰成、鄭玄豐、胡鳳嬌及「林先生」、於同年8月6日追 加羅紫庭及10月22日追加鄭玄豐地政士事務所之負責人、保誠法 律事務所之負責人、臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭之法定代理人 為被告(除本件外,其餘追加部分另為裁判),本院於同年11月29 日言詞辯論終結,判決如下:   主   文 一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。   事實及理由 壹、程序事項:   訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此 限,民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款各定有明文。原 告原列林完生為被告,並聲明被告應賠償原告新臺幣(下同 )100萬元,及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止,按 年息百分之5計算之利息。嗣於訴訟進行中,於民國113年7 月29日具狀追加鄭玄豐、胡鳳嬌、林泰成、「林先生」為被 告,另於同年8月6日具狀追加羅紫庭為被告,再於同年10月 22日具狀追加鄭玄豐地政士事務所之負責人、保誠法律事務 所之負責人及本院嘉義簡易庭之法定代理人為被告,並陸續 擴張、追加及變更聲明合計為:被告應連帶賠償原告1,325 萬6,365元,並自113年10月22日補正狀繕本送達之翌日起至 清償日止,按年息百分之5計算之利息。經核原告所為與前 述擴張、變更或追加,其中追加鄭玄豐(地政士)、胡鳳嬌( 律師)、鄭玄豐地政士事務所之負責人及保誠法律事務所負 責人部分,因鄭玄豐地政士事務所、保誠法律事務所各屬鄭 玄豐地政士、胡鳳嬌律師獨資經營等情,兩造所不爭執(本 院卷四第14至17頁),其等既屬同一體,故改列其主體如當 事人欄所示;至於追加「林先生」、羅紫庭、臺灣嘉義地方 法院嘉義簡易庭之法定代理人為被告部分,本院另以裁判為 之;其餘擴張、變更及追加部分與前述規定相符,應予准許 ,先為說明。 貳、實體事項: 一、原告主張:  ㈠原告與被告林完生於000年00月00日在被告鄭玄豐地政士事務 所簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租約),約定由原告向被告 林完生承租門牌號碼嘉義市○○路000號房屋(下或稱系爭房 屋)。然系爭房屋為逾60年木造房屋,主樑架構等木頭板片 有多處顯見之毀壞,並有遭受白蟻嚴重蛀蝕,樑柱屋頂有斷 裂倒塌之危險,且因白蟻充斥系爭房屋,造成原告皮膚奇癢 無比,因不斷抓癢而受傷,原告需不斷噴灑殺蟲劑及消毒生 活用具、衣物及寢具,嚴重影響原告睡眠、健康,造成原告 無法正常生活及營業。  ㈡系爭房屋僅一鐵捲門出入口可供逃生,廚房處全無對外門窗 ,2樓窗戶亦遭被告林完生封閉,造成系爭房屋通風環境極 差,與相毗鄰之250號房屋間防火巷出口亦遭水泥實牆封擋 ,危害原告人身安全與健康,被告林完生不盡修繕之責,卻 強行解約,逼迫原告一個月搬離系爭房屋。被告林完生於原 告承租系爭房屋時,故意掩飾前述系爭房屋瑕疵,詐取原告 押租金而承租系爭房屋,事後又強行解約,逼迫原告搬離系 爭房屋,卻公然誣告係原告先行解約,造成原告受有如附表 一所示之損害。  ㈢原告事後查知系爭房屋屬未保存登記違法建物,且系爭房屋 之電費帳單申請使用戶名為訴外人林業生,則被告林完生為 系爭房屋之假房東,詐取原告租金,被告鄭玄豐為地政士以 專業人士之名,協助被告林完生簽訂系爭租約,掩飾系爭房 屋係違法危建,嚴重危害原告承租合法房屋之權益與安全, 致使原告簽訂系爭租約,給付押金及租金共計37,500元。又 被告「林先生」為被告林完生與林泰成父子之親屬,協助開 門讓原告觀看系爭房屋屋況,惟系爭房屋屋內燈光昏暗,屋 況根本無法看清,故被告林先生故意掩飾系爭房屋有重大瑕 疵,幫助被告林完生完成系爭房屋之出租。被告林完生又聘 請胡鳳嬌專業律師為訴訟代理人,不法強制原告搬離系爭房 屋,逼迫原告需另行找尋得以收受法律訴訟文件之戶籍地, 被告胡鳳嬌擔任訴訟代理人更協助被告林完生與林泰成,以 系爭租約提起訴訟誣告原告侵占系爭房屋,並聲明原告應給 付房屋租金及以日計息之租金,經本院嘉義簡易庭以113年 度嘉簡字第261號審理(下稱另案遷讓房屋事件或另案), 被告羅紫庭為該事件承審法官,經審理作成第一審判決,協 助被告林完生、林泰成可繼續向原告收取房屋租金,以及按 日計算之利息等詐欺款項,被告林泰成、鄭玄豐、胡鳳嬌、 羅紫庭等主觀上有幫助詐欺故意,且客觀上亦係以不法幫助 行為,幫助被告林完生詐取系爭房屋押租金,與原告所受損 害間,具有相當密切因果關係,故原告得依租賃契約法律關 係及民法第184條、第185條、第195條第1項規定,請求被告 等負連帶損害賠償責任。  ㈣綜上,迄於113年10月22日止,原告受有如附表所示之損害共 計1,325萬6,365元,請求被告等應連帶賠償原告前述金額等 語,並聲明:⒈被告應連帶給付原告1,325萬6,365元,及自1 13年10月22日民事補正狀繕本送達之翌日起至清償日止,按 週年利率百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執 行。⒊訴訟費用由被告等人連帶負擔。 二、被告林完生、鄭玄豐、胡鳳嬌、林泰成則以:  ㈠原告於112年10月29日先看過248號即系爭房屋,並表示系爭 房屋需大整理,先看別間等語,於同年11月8日原告本來要 承租屋況不需整理之246號房屋,但於同年11月28日突然要 求改租明知屋況需大整理之系爭房屋,兩造雖於同年11月14 日簽訂系爭租約,惟實際租賃期限,依系爭租約第2條約定 ,自113年1月1日至114年12月31日為期2年,以因應原告要 求整理系爭房屋之期間,給予原告至少1個半月之時間試用 房屋是否符合原告居住使用之需求,並於第19條第3款約定 ,被告林完生同意原告房屋整理,被告林完生補貼112年11 月14日至同年12月31日租金,及系爭租約若要修改尚有1個 半月的審閱修改期,而被告林完生並同時告知原告系爭房屋 並無建物所有權狀之情事。  ㈡又依系爭租約第9條約定,房屋有改裝設施之必要,原告取得 被告林完生同意後得自行裝設,但不得損害原建築物,原告 於交還房屋時自應負責回復原狀。被告林完生雖同意原告整 理系爭房屋,但未同意原告可改造輕隔間房間及將屋內電線 全部更新,已違反系爭租約第9條之約定。縱使被告林完生 同意整理改造,依前述約定,原告交還系爭房屋時,應負責 回復原狀,因此原告請求此部分拆除費用及更新電線支出之 費用,顯然無據。再者,原告於112年12月4日入住後,多次 以簡訊及電話表達系爭房屋環境不適合居住欲行解約,被告 林完生因於113年1月9日早有安排244號、246號及248號房屋 進行例行性病媒防治施行計畫,故同時與原告約在系爭房屋 見面,當面告知被告林完生同意原告終止租約,即雙方同意 於113年1月9日終止系爭租約,原告不受系爭租約第19條第2 款約定提前終止租約需1個月前通知之限制,並給予原告1個 月搬遷時間,即原告需於113年2月9日前完成搬遷,將系爭 房屋返還被告林完生,並因系爭租約第18條之約定,被告林 完生乃以保誠法律事務所113年1月11日(113)誠字第1130111 01號函為終止系爭租約之意思表示,以利日後方能行使相關 法律權利,故原告主張被告以律師函逼迫解約強制原告搬離 系爭房屋等語,恐有法律認知上之誤會,且被告林完生更無 原告所指毫無溝通情況下,自行認定系爭租約之解約。  ㈢再者,原告於113年3月12日始起訴主張被告林完生封住唯一 逃生窗口,系爭房屋與相鄰之250號房屋間防火巷出口遭水 泥實牆封擋,以及白蟻長年蛀蝕樑柱易生崩塌,其受有健康 安全危害之虞之法律上效果等情,然兩造已於113年1月9日 終止系爭租約,原告亦已搬離系爭房屋,僅係未交還系爭房 屋,目前對原告並無健康安全之虞,原告雖以蟲蟻表示不堪 居住,被告林完生已同意終止租約,兩造之實際租賃關係僅 有113年1月1日至1月9日,而原告於112年11月14日至同年12 月31日整理房屋期間發覺有前述情形,自得依民法第424條 或第430條規定終止系爭租約,毋庸再依契約賠償1個月租金 。況原告所指稱之情事,被告林完生僅能等待系爭房屋經返 還後,始能請專業人士檢視原告所述。  ㈣又系爭房屋及坐落之基地均為被告林完生所有,系爭房屋屬 未辦保存登記之建物,被告林完生基於系爭租約收取原告交 付之押、租金37,500元,系基於租賃契約之法律關係,並無 詐欺取財之情事;再者,依原告提出其於113年5月16日購買 嘉義縣○○鄉○○村○○○000○0號房屋之嘉義縣財政稅務局房屋稅 籍證明書,及其變更納稅義務人姓名為郭憓靜,該房屋亦屬 未辦保存登記之建物,可知原告明知違建係屬不動產,既然 得為買賣、當然可為出租,而原告因承租系爭房屋及欲辦理 戶籍遷入,經詢問戶政人員系爭房屋無建物所有權狀,經被 告林完生同意而取得系爭房屋之房屋稅單,並至戶政機關辦 理戶籍遷入登記。原告於承租系爭房屋及辦理戶籍遷入時, 均早已知悉系爭房屋為未辦保存登記之違建,被告林完生、 鄭玄豐並未隱瞞,而胡鳳嬌律師受委任代為表示意見,乃正 當行使法律上主張與權利,何有共同詐欺或侵權之情事;另 就原告雖陳稱其租金正常匯款,並於113年1月24日以簡訊通 知被告林完生,然因兩造已終止系爭租約,被告林完生更無 提前收取原告2月份租金之意思,並退回原告之匯款,亦無 共同詐欺原告之事實,並就原告主張所受損害之抗辯,均詳 如附表一所示,原告請求均無理由等語,並聲明:⑴原告之 訴及追加之訴均駁回⑵如受不利判決,願供擔保免為假執行 。⑶訴訟費用由原告負擔。 三、本院之判斷:  ㈠原告於112年11月14日向被告林完生承租系爭房屋,並在被告 鄭玄豐地政士事務所簽立系爭租約,約定租賃期間自113年1 月1日起至114年12月31日止為期2年、租金每月12,500元, 應於每月1日以前繳納,押租金25,000元,原告於簽約當日 交付押租金及113年1月租金12,500元合計37,500元等情,已 據兩造提出系爭租約影本為證(本院卷一第25至31、115至1 21頁),並為兩造所不爭執,可認為真實。又原告原以出租 人林完生為被告,嗣於本院審理期間,陸續為當事人追加及 擴張、變更聲明,或另案提起訴訟,然就其請求權之法律依 據,雖經本院當庭闡明及曉諭其為主張,惟僅表達依租賃契 約及侵權行為等,是本院就其主張詐欺之侵權行為及系爭租 約之法律關係為論述。  ㈡按故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償之責任 。民法第184條第1項前段定有明文。而侵權行為之構成要件 ,於客觀要件須包括加害人之加害行為、行為須不法、須侵 害權利、須發生損害、及加害行為與損害間有因果關係等要 件,主觀上則須有故意或過失即意思責任,若係缺少其中任 一要件,即不構成侵權行為。又因被詐欺或被脅迫而為意思 表示者,表意人得撤銷其意思表示,民法第92條第1 項前段 定有明文。而所謂詐欺,係相對人使用詐術,使表意人陷於 錯誤而為意思表示。再者,當事人主張有利於己之事實者, 就其事實有舉證之責任,民事訴訟法第277條定有明文。是 如不能舉證或其所舉證據不能證明其所主張事實之存在,則 不問被告之反證如何均應將原告之訴予以駁回。本件原告雖 以前述情詞主張被告林完生、林泰成、鄭玄豐、胡鳳嬌等( 下稱被告等4人)以詐術或幫助詐欺簽訂系爭租約及詐取系爭 房屋押租金等,並訴請被告等4人賠償如附表一所示損害乙 節,並提出系爭租約、保誠法律事務所113年1月11日(113 )誠字第113011101號函、113年1月24日郵政跨行匯款申請 書、郵政匯票及律師說明函、嘉義市東區調解委員會調解通 知書、現場照片、簡訊截圖、本院113年度嘉簡調字第137號 通知書及民事起訴狀、嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書、 嘉義市○段○○段00地號土地登記第二類謄本影本等件為證( 本院卷一第25至31至37、39、41至73、85至91、183、229頁 )。惟被告等4人則以前詞否認有共同詐欺或侵權行為,依 前述規定及說明,自應由原告就其所主張被告等4人侵權行 為之事實負舉證責任。經查:  ⒈就兩造系爭租約簽立過程情況以觀,被告林完生為244號、24 6號、248號房屋及其所坐落基地之所有人,而原告係於112 年10月29日先看過系爭房屋,並表示系爭房屋需大整理,要 再去看其它租賃的店家,而於同年11月8日要承租屋況不需 整理之246號房屋,但於同年11月28日突然要求改租系爭房 屋,故兩造雖於同年11月14日簽立系爭租約,惟實際租賃期 限,依系爭租約第2條約定,自113年1月1日至114年12月31 日為期2年,以因應原告要求整理系爭房屋之期間,並給予 原告至少1個半月之時間試用房屋得否符合居住使用需求, 並於系爭租約第19條第3款約定,被告林完生同意原告房屋 整理,並補貼112年11月14日至同年12月31日租金,而被告 林完生並同時告知原告系爭房屋並無建物所有權狀等情,已 據被告林完生具狀陳述在卷及提出兩造簡訊通訊截圖(內容 詳附表二),並有嘉義市政府財政稅務局函暨房屋稅113年課 稅明細表、112年房屋稅繳款書、核定契價證明書,以及原 告提出之嘉義市○段○○段00地號土地登記第二類謄本(即基地 )附卷可佐(本院卷一第101至102、109至113、397頁),而細 繹前揭文件內容,被告林完生確為系爭房屋及土地之所有人 ,且參以兩造如附表二所示之簡訊通訊內容,及系爭租約第 2條關於租賃期間、第19條第3款租金補貼約定款項等,經核 均與被告林完生前揭所述情節相符,應可採認。再者,原告 為具有相當社會經驗之成年人,並非全無租屋或購屋經驗, 原告除親臨觀看系爭房屋屋況及屋內、外週遭環境外,並另 與其他得出租房屋店家洽詢,顯然對於屋況、租金、租期等 比較衡量,及在通盤考量及斟酌選擇後,始與被告林完生磋 商簽立系爭租約,兩造簽立系爭租約,核與一般租屋常情無 違,實難認被告林完生有何使用詐術,致原告陷於錯誤之情 形。   ⒉又原告主張系爭房屋屬未保存登記違法危老建物,被告林完 生為系爭房屋之假房東,詐取原告租金,掩飾系爭房屋係違 法危建等重大瑕疵,嚴重危害原告承租合法房屋之權益與安 全,致使原告簽訂系爭租約乙節。惟於本院審理時,原告即 陳稱及提出其於113年5月16日購買水上鄉國姓村三界埔104 之2號房屋,並有前述嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書文 件(變更納稅義務人姓名為郭憓靜(本院卷一第183頁),而該 買賣房屋係屬未辦保存登記之建物甚明。可知原告應明知未 辦保存登記建物仍屬不動產,得為買賣標的,其於承租系爭 房屋並為辦理戶籍遷入,曾經被告林完生同意而取得系爭房 屋之房屋稅單及至戶政機關辦理戶籍遷入登記等情。足認原 告於承租系爭房屋及辦理戶籍遷入時,均已知悉系爭房屋未 辦保存登記,則被告林完生、鄭玄豐並未隱瞞等情,亦可採 信。再參以未辦保存登記建物,雖因欠缺行政管理之規定, 無法向地政機關辦理第一次所有權登記,但並非不得為交易 、讓與之標的,何況出租,更非法律所不允許或禁止,出租 人既有管理使用租賃物之權限,自非以所有權人為必要,是 原告關於此部分主張,復未舉證被告林完生、鄭玄豐、林泰 成有何故意以不實之欺瞞行為,致原告為錯誤之意思表示, 而簽立系爭租約,自無得為原告有利之認定。  ⒊再者,關於系爭租約簽立後及原告整理、使用系爭房屋之情 況,原告於本院雖以前詞主張因白蟻充斥系爭房屋,造成原 告皮膚奇癢無比,因不斷抓癢而受傷,嚴重影響原告睡眠、 健康,造成原告無法正常生活等情,並提出郭健軍皮膚科診 所門診收據明細、簡訊截圖、白蟻蛀蝕木樑柱影片連結資料 為證(本院卷一第67至73、353頁、卷二第351頁)。惟原告 雖有就診紀錄之費用收據明細,然僅載明用藥項目名稱、實 收額150元等,並無任何關於病名、病況及其造成之病因等 診斷記載各情,亦未據提出其他具體證據以證明為白蟻所致 ;又原告除以前述事由主張被告等4人應賠償損害外,於出 租人林完生(或稱出租人)本於系爭租約另對承租人郭憓靜( 即被告,下或稱承租人)訴請前述遷讓房屋事件,承租人於 該事件固辯稱系爭房屋白蟻長年侵蝕樑柱,常常掉落木片木 屑,腿部搔癢嚴重,驚擾睡眠、影響精神、情緒及生活,妨 害承租人居住安全或健康,系爭租約自始為無效,應予撤銷 云云,並提出白蟻蛀蝕照片為證,但經承辦法官當庭曉諭其 提出所稱因白蟻造成腿部皮膚搔癢看皮膚科醫師服藥及擦藥 之證據,原告卻稱確實有就診紀錄,應該不用提出證據,醫 生說如果有這樣的環境導致這樣的狀況,不適宜再接觸這樣 的環境等語(本院另案卷第188頁),然經該事件審認結果 ,主要係以迄於言詞辯論終結前,並未舉證證明有妨害承租 人居住安全或健康之情事。況縱使有前述危及承租人或其同 居人之安全或健康之瑕疵存在,依民法第423條、424條之規 定,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之 權利,仍得終止契約,而非屬所謂契約無效或撤銷之情事。 縱使系爭房屋事後發生瑕疵,而有修繕之必要,惟此僅屬承 租人得否依民法第430條規定自行修繕或終止契約問題,尚 難憑此逕認出租人係未依契約約定交付合於使用收益目的之 租賃物等情,而難採信承租人之抗辯。復審認縱使系爭房屋 確已符合重大危害健康之程度,承租人理應盡速解決系爭租 約積極採取行動以維自身權利,卻捨此不為,不願與提出同 意提前解約並給予1個月搬遷期條件之出租人協商,實與常 情相違,益徵承租人所稱系爭房屋有重大危及安全或健康之 瑕疵,並未舉證證明,此部分辯解,礙難憑採,並認兩造系 爭租約合法有效,並已經出租人於113年1月9日當面告知承 租人提前終止租約,於1個月期間之113年2月9日前搬遷完成 ,已為終止租約之意思表示並發生效力,系爭租約於113年2 月9日發生終止,原告應將系爭房屋騰空遷讓返還被告林完 生等情,亦有前述遷讓房屋事件民事判決附卷可佐,並核與 本院前述認定尚無不符。  ⒋又觀以系爭租約約定第19條第3款另有約定,甲方(即出租人) 同意乙方(即承租人)房屋整理,租金補貼由112年11月14日 至112年12月31日;及第9條約定,房屋有改裝設施之必要, 乙方取得甲方同意後得自行裝設,但不得損害原建築物,原 告於交還房屋時自應負責回復原狀等語。可知原告明知系爭 房屋為木造及需整理,被告林完生為因應原告居住整理要求 ,而未收取該期間之租金,然在關於系爭房屋之改裝設施之 必要範圍,仍應取得被告林完生同意後始得自行裝設。顯然 原告業已明知所承租之系爭房屋尚有整理之必要情形,並親 臨觀看後選擇同意承租系爭房屋,被告予以補貼租金及依系 爭房屋現況交付使用,難認被告林完生有未依系爭租約約定 交付客觀上合於居住使用目的之系爭房屋。  ⒌又就原告另主張系爭房屋僅一鐵捲門出入口可供逃生,廚房 處全無對外門窗,2樓窗戶亦遭被告林完生封閉,造成系爭 房屋通風環境極差,與相毗鄰之250號房屋間防火巷出口亦 遭水泥實牆封擋,危害原告人身安全與健康乙事。惟參以系 爭契約承租標的除記載「建物標示:門牌:嘉義市○區○○路0 00號」等語外,並無其他相關文字之約定,是由契約文字內 容被告林完生僅負有提供依系爭租約所載之系爭房屋供原告 使用,至於相鄰防火巷封擋問題並不在兩造約定範圍,亦非 契約之主給付義務,無礙於系爭租約之效力,而原告實際觀 看房屋狀況及週遭環境,始選擇與被告林完生簽立系爭租約 ,應已就此為評估判斷,倘認屬重要事項,理應就此約定記 載於系爭租約,兩造既未約定,此部分並非被告林完生應負 之給付義務。是原告執此為主張,除就系爭房屋有危害原告 人身安全與健康乙事未能舉證外,此部分主張亦難認可採。  ⒍綜上各情,可認被告林完生已依契約約定交付客觀上合於居 住使用目的之租賃房屋,而原告就其所舉證據既不足證明其 所主張被告林完生有施用詐術行為之事實存在,並致原告陷 於錯誤而簽立系爭租約,且被告林泰成、鄭玄豐、胡鳳嬌等 均非系爭租約之債權契約主體或簽立人,被告林泰成、胡鳳 嬌亦未共同實際參與簽約之過程,而鄭玄豐、胡鳳嬌僅因各 具有地政士、律師等專門職業人士及受委任,並單純行使其 等業務範圍或訴訟代理人之法定職權等行為而已,原告復未 能舉證其等有何施用詐術或符合侵權行為要件之情事,是原 告以被告4人等有詐欺行為,依侵權行為之法律關係,請求 被告等4人應負連帶損害賠償責任,即屬無據。  ㈢又損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補 債權人所受損害或所失利益為限,民法第216條第1項定有明 文。是損害賠償之債,係以實際受有損害為成立要件,倘無 損害,即無賠償問題。經查:  ⒈原告雖主張系爭房屋有前述重大危及安全或健康之瑕疵,及 被告林完生強制原告遷離系爭房屋,並致原告受有如附表一 編號1、3所示營業及營業設備損失。惟按租賃物之出租人, 依民法第423條規定,固負有「以合於所約定使用、收益之 租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約 定使用、收益之狀態」之義務,但此所謂合於所約定使用、 收益之租賃物,乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益 之狀態為已足,至於承租人能否達到使用收益之效果,則應 非所問(最高法院84年度台上字第333號民事裁判意旨可供參 照)。依系爭租約之內容以觀,雖併有相關稅捐負擔之約定 ,然承租人僅能整修,且改裝設施需出租人同意,應係供居 住使用,並無提供關於經營餐飲等營業使用之任何約定之情 形,此參於第19條第4款特別約定:「甲方(即被告)主張租 賃標的係木造房屋經乙方(原告)同意,房屋後方不得使用瓦 斯相關設備,如經發現甲方得本租賃解除契約。」等語(本 院卷一第119頁),亦為避免木造房屋用火不慎之災損可佐, 原告復未能舉證以證明系爭房屋有供承租人開店或營業使用 之約定,而被告林完生既已提供合於約定居住使用之系爭房 屋。因此,原告縱受有前述營業及營業設備損失,亦難認與 系爭租約有關,或得據此請求被告林完生應負賠償責任。  ⒉又原告另主張系爭房屋有如附表一編號2所示,原告因白蟻蛀 蝕全屋樑柱,需增隔無白蟻之新房間以利入住,支出工程款 23,000元,固據提出附表一編號2證據資料欄所示估價單為 證(本院卷三第374頁)。惟被告林完生則以如附表一編號2 被告答辯所示內容為抗辯。按租賃關係存續中,租賃物如有 修繕之必要,應由出租人負擔者,依民法第430條規定,承 租人須定相當期限催告出租人修繕,如出租人於期限內不為 修繕時,承租人始得自行修繕。本件依系爭租約約定,被告 林完生雖同意原告為房屋整理,但房屋有改裝設施之必要, 原告應取得被告林完生同意後,始得自行裝設,且不得損害 原建築物,原告於交還房屋時,並應負責回復原狀等情,已 見前述。是原告縱因白蟻蛀蝕有改裝隔間之必要,然此已屬 改裝施設之情形,非所謂單純「整理」,而原告並未舉證證 明被告林完生有同意原告改造輕隔間,或已依前述規定催告 被告林完生修繕系爭房屋而為被告林完生拒絕之事實,其逕 自為改裝修繕,已與前述規定不符,況系爭租約已經被告林 完生合法終止,亦詳見前述,原告尚復有回復原狀之義務。 是原告此部分請求,已屬無據,並難採認。  ⒊原告再主張其受有諸如另行租屋及其搬遷費用與租金、另行 購買水上鄉土地、房屋及支出之購買房地費用、修繕之工程 費用、原告母親之養育費用、原告保險費用等,詳如附表一 編號6至10所示內容,固據提出如附表一證據資料欄所示資 料為證。被告則以如附表一編號6至10被告答辯所示內容為 抗辯。按基於債權契約相對性原則,契約之效力僅及於契約 當事人之間,無從拘束非契約當事人(最高法院109年台上字 第125號民事裁判意旨參照)。另按損害賠償之債,以有損 害之發生及有責原因之事實,並二者間有相當因果關係為其 成立要件。而所謂相當因果關係由「條件關係」與「相當性 」所構成,條件關係是採「若無此行為,必不生此種損害」 ,即「若無,則不」為認定,「相當性」係以行為人之行為 所造成的客觀存在事實,為其觀察之基礎,並就此客觀存在 之事實,依吾人智識經驗判斷,通常均有發生同樣損害結果 之可能者,該行為人之行為與損害之間即有因果關係(最高 法院94年度台上字第2210號判決意旨參照)。經查,系爭租 約已為被告林完生合法終止,原告應將系爭房屋騰空遷讓返 還被告林完生乙節,已詳見前述說明,原告本應於系爭租約 終止或屆期後,將系爭房屋回復原狀及遷離返還系爭房屋, 此當為其所知悉,則原告在兩造租約尚未終止前,另外自行 租屋、購買房地及遷離時之搬遷費用,本係原告承租系爭房 屋之成本及依系爭租約終止遷離應支出之費用,且其另行租 屋、購買房地及其他支出之費用等,更與被告林完生出租系 爭房屋,或其他非系爭租約當事人之被告等4人無涉,且基 於債之相對性,被告林泰成、鄭玄豐、胡鳳嬌既非系爭租約 之當事人,亦未受讓租約之權利義務,原告本不得執系爭租 約對被告林泰成、鄭玄豐、胡鳳嬌主張權利,是原告依租約 主張其等應負損害賠償責任,即屬無據;再縱原告因此支出 費用,被告等4人前述行為亦與原告指訴之前述相關費用支 出間,並無何因果關係等要件存在,依前述規定及說明,亦 難認原告因此係受有損害,或屬應由被告等4人負賠償責任 。因此,原告據此主張被告等4人應依租賃之法律關係,或 侵權行為規定負損害賠償責任,均無可取。  ⒋原告復主張其受有裁判費、律師諮詢費、書狀文件影印及郵 資費,與被告林完生提起訴訟強制原告遷離系爭房屋(即另 案),受有精神痛苦之慰撫金等如附表一編號4、5、11所示 內容之損害,固據提出如附表一證據資料欄所示資料等件為 證。被告則以如附表一編號4、5、11被告答辯所示內容為抗 辯。惟按:  ⑴訴訟費用,由敗訴之當事人負擔;法院為終局判決時,應依 職權為訴訟費用之裁判,民事訴訟法第78條、第87條第1項 各有明定。是確定訴訟費用本質上即為判決之一部分,法院 應於終局判決中確定訴訟費用額。又訴訟費用固可區分為「 裁判費或聲請費」、「影印費、攝影費、抄錄費、翻譯費, 證人、鑑定人之日費、旅費及其他進行訴訟之必要費用」等 ,如所提出於法院之書狀,應以繕本或影本直接通知他造, 此際影印繕本之影印費及寄送他造之郵遞費均屬訴訟費用之 一部等項(臺灣高等法院暨所屬法院 107 年法律座談會民事 類提案第18號研討意見意旨參照)。再者,民事訴訟法並非 採取律師訴訟主義,當事人所支出之律師費用,除第三審之 律師酬金始得列為訴訟費用之一部外,當事人於第一、二審 委任律師為訴訟代理人之支付之酬金或相關律師諮詢費用, 並非前述訴訟費用之範圍。原告提起本件訴訟,主張其有繳 納裁判費及訴訟文件支出影印費、送達郵資費等縱認屬實, 前揭費用在與系爭租約間具有關聯性部分,乃進行訴訟程序 之必要費用,該部分固應計入本件訴訟費用中,於核定訴訟 費用時予以審酌,亦非因侵權行為或租賃關係所生之損害, 原告要求被告等4人賠償該部分之費用,並無理由。況其既 屬本院為終局判決時,應依職權為確定訴訟費用之裁判,並 由敗訴之當事人負擔,或當事人如認有必要時,亦得依同法 第91條第1項之規定,於該裁判有執行力後,聲請法院確定 對造應負擔之訴訟費用額,並非在法院終局判決前原告得逕 為請求被告賠償。再關於律師諮詢費既非屬訴訟費用之一部 ,本件亦非屬強制律師代理之事件,自非屬原告得請求之範 圍。是原告關於此部分之請求,尚有誤解,均屬無理由。  ⑵又原告主張因被告林完生提起訴訟強制原告遷離系爭房屋(即 另案),致其受有精神痛苦及祈求消災解厄之慰撫金乙節。 惟按慰撫金之賠償,以人格權遭遇侵害,使精神上受痛苦為 必要,且需法律明文規定,而民法僅於第194、195條定有生 命、身體等人格法益受損時之慰撫金求償規範。原告因被 告林完生訴請另案遷讓系爭房屋事件,乃屬與本件無直接關 聯,且系爭租約已為被告林完生在另案合法終止等情,為被 告林完生正當權利之行使,究之亦非因侵權行為所生之損害 ,且原告依民法第195條規定為前述非財產上損害之請求, 依前揭說明,並無法律上之依據,自無從在本件損害賠償之 訴請求,自屬無據。 四、綜上所述,原告依租賃契約法律關係及民法第184條、第185 條、第195條第1項,請求被告連帶賠償原告1,325萬6,365元 ,及自113年10月22日民事補正狀繕本送達之翌日起至清償 日止,按週年利率百分之5計算之利息,均無理由,應予駁 回。 五、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,不逐 一論列,附此說明。 六、據上論結,原告之訴為無理由。因此判決如主文。 中  華  民  國  113  年  12  月  27  日          民事第二庭 法 官 李文輝 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者,應依民事訴訟法施行法第9 條規定,一併繳 納上訴審裁判費,否則本院得不命補正逕行駁回上訴。 中  華  民  國  113  年  12  月  27  日                書記官 李彥廷 附表一:本院113年度訴字第162號 編號 原告主張所受損害及金額 證據資料、出處 被告答辯 1 原告經營寶貝吐司餐飲,自112年12月7日營運,每日正常營業所得大約是1,000元,原訂房屋租賃2年共計天數是730日。被告林完生、林泰成113年1月9日強制解約,730日減去8日為722日,原告損失營業所得722,000元(1,000×722日=722,000元)。(本院卷三第12頁) 營收損失計算表(本院卷三第373頁) 原告主張受有營業損失部分,原告應舉證證明其確實有營業收入一事。(本院卷二第96頁) 2 原告因白蟻蛀蝕全屋樑柱,需增隔無白蟻之新房間以利入住,支出工程款23,000元。(本院卷三第12頁) 112年11月21日估價單(本院卷三第374頁) 原告改造輕隔間支出工程款23,000元部分,原告未經被告林完生同意將屋內電線全部更新,改造輕隔間房屋;縱使被告林完生同意,依系爭租約第9條約定,原告交還系爭房屋時,應負責恢復原狀,因此原告此部分請求,顯然無理由。(本院卷二第96頁) 3 原告為經營寶貝吐司餐飲,原購置全新餐飮設備與營業用大冰箱,因被告林完生強制原告遷離系爭房屋,全部遭二手低價購回,損失47,000元(60,700-13,700=47,000)。(本院卷三第12頁) 113年3月1日統一發票、113年3月14日估價單(本院卷三第375頁) 原告購置全新餐飮設備與營業用大冰箱,全部遭二手低價購回,損失47,000元部分,此係原告營業項目、營業生財工具部分,與被告無關。(本院卷二第96頁) 4 原告為請求被告賠償,支出裁判費及律師諮詢及書狀費等訴訟費用共計199,821元。(48,520+10,900+13,000+1,508+77,086+40,491+8,316元)(本院卷三第12頁) 本院自行收納款項收據、免用統一發票收據、本院嘉義簡易庭規費繳款單、收受訴訟案款通知(本院卷三第376至382頁) 原告支出裁判費及律師諮詢及書狀費等訴訟費用、裁判費,不論係另案或係本案均需待判決確定後,方能確定由何人負擔;律師諮詢費用,係原告自行諮詢之支出,與本案無關。(本院卷二第96頁) 5 原告為提起訴訟,支出訴訟文件影印費2,173元、5,804元、郵資費685元,共計8,662元。(本院卷三第12至13頁) 統印企業社收據、卡比匠影印店免用統一發票收據、電子發票、黑貓宅急便託運單、載具交易明細、佳大快印房免用統一發票收據、一銓影印店免用統一發票收據、瑋宸影印店免用統一發票收據、全優影印店免用統一發票收據(本院卷三第383至398頁) 原告支出訴訟文件影印費與郵資部分,與本案無關,縱與本案相關,亦應自行負擔。(本院卷二第96頁、本院卷三第64頁) 6 被告提起訴訟強制原告搬離系爭房屋,及請求房屋租金及利息,原告為使戶籍盡快遷離系爭房屋,以利收受法律上訴訟文件,受迫購買低價未保存登記建物之門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村○○○000號之2房屋(下稱水上鄉房屋),作為戶籍通訊地址,因此支出購屋費用160萬元、房屋仲介服務費3萬2,000元、地政士代辦費用1萬837元與履約保證手續費480元,總計164萬3,317元。(本院卷三第13至14頁) 不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書、利旺不動產企業社統一發票、法道地政士事務所收費明細表及收據證明、第一建經電子發票(本院卷三第399至409頁) 原告購買未保存登記建物之門牌號碼為水上鄉房屋及土地而支出購屋費用、房屋仲介手續費、地政士代辦費用與履約保證手續費部分,前述房屋土地均係原告所有,自行使用,前述費用均與被告林完生無關。(本院卷三第58、64頁) 7 因前述水上鄉房屋亦係危老建物,鐵架生鏽,磚土崩裂,水管年老破裂漏水,建物屋內牆壁有80%以上都是壁癌,入住安全與健康堪憂,支出修繕費用150萬元,而此重修增建能達安全自用住宅房屋結構加強基本工程費用,被告亦應負連帶損害賠償責任。(本院卷三第13至14頁) 原告購買前述水上鄉房屋及土地而支出整建之費用部分,前述房屋土地均係原告所有,自行使用,且如前述房屋有問題須整建亦應向原賣主請求,前述費用均與被告林完生無關。(本院卷三第58、64頁) 8 原告因系爭房屋之白蟻日夜侵擾生活與身心痛苦不堪,113年1月26日已藉由房仲,尋找套房,簽立租賃契約,支出搬遷重要物品運費3,000元,房仲簽約租賃契約手續費3,000,2個月押租金12,000元、2月(租賃契約第1期)租金6,100元(水費每月100元、電費按使用每度5元計算)、3月租金水費及2月電費6,465元、4月租金水費及3月電費6,415元、5月租金水費及4月電費6,370元、6月租金水費及5月電費6,435元、7月租金水費及6月電費6,700元、8月租金水費及7月電費6,780元、9月租金水費及8月電費6885元、10月租金水費及9月電費6990元,總計77,250元。又前述水上鄉之房屋亦係違法危老建物,需進行整理重新蓋建方能安全入住,惟前述套房無2樓乾淨無白蟻蛀蝕之房間,無法讓親友拜訪居住,請求被告賠償每月補貼住商租金6,500元(即系爭房屋每月租金12,500減去前述套房每月租金6,000元,至前述全新蓋建房屋公寓工程完工為止,先以2年計算,即至115年1月31日止,共計156,000元。(本院卷三第14至15、148頁) 系爭租約、匯款明細、雅竹中心租賃契約書(本院卷三第410至416頁) 原告另行簽立嘉義市金財神大樓電梯分租套房租約,支出租金部分,屬於原告個人之規劃,原告既未歸還系爭房屋,就系爭房屋仍有實際上管理使用權,則原告此部分請求並無法律上依據,應予駁回。 9 因被告林完生、林泰成於113年1月9日強行終止系爭租約,造成原告都在找尋房屋和訴訟,原想每月給付原告母親租屋和養育費用12,000元,故被告亦應賠償原告給付母親至85歲,即113年2月至126年1月,共168個月,每月租屋及家用金12,000元,共計2,016,000元。(本院卷三第15至16頁) 存簿影本(本院卷三第417頁) 原告給予母親之扶養費部分,係原告應負擔之扶養義務,與被告林完生無關。(本院卷三第64頁) 10 原告因頻繁騎機車到處看屋,遭人從後追撞,造成原告騎乘之機車受損,經原告投保之富邦產物機車第三人責任險理賠完畢,原告因此次交通事故投保台灣人壽好易保一年定期傷害保險,年繳費用4,840元,主契約續保保險期間最長至被保險人即原告85歲止,另附約「台灣人壽新傷害醫療保險金日額附約」與「台灣人壽新傷害骨折及關節整復手術保險金附加條款」,續保保險期間最長至被保險人即原告75歲止,故自113年6月(原告47歲)至141年原告75歲止,每年保險費4,840元,共計140,360元(4,840元×29年=140,360元);另自142年6月(原告76歲)至151年原告85歲止,每年保險費3,510元,共計35,100元(3,510元×10年=35,100元),故至原告85歲止,共需繳交台灣人壽意外傷害保險費用176,460元外,原告亦投保富邦人壽十全如意傷害保險,保險期間自113年6月5日至114年6月5日,年繳費用3,245元,續保保險期間最長至被保險人即原告75歲止,故自113年6月(原告47歲)至141年原告75歲止,每年富邦人壽保險費3,245元,共計94,105元(3,245元×29年=94,105元),原告共需繳富邦人壽意外傷害保險費用94,105元。(本院卷三第16至17頁) 強制汽車責任保險憑證、嘉義市政府警察局道路交通事故當事人登記聯單、和解書、台灣人壽好易保一年定期傷害保險保單、富邦人壽十全如意傷害保險保單(本院卷三第418至423頁) 原告購買保險之費用部分,均為原告為自己投保,與被告林完生無關。(本院卷三第64頁) 11 原告因被告惡意曲解與誣告係原告提出解約,卻強行解除系爭租約,提起訴訟強制原告遷離系爭房屋,向原告請求租金及加計以日計算之利息,身心靈均痛苦異常,無法入眠,精神承受重大折磨需每年至宮廟點燈祈求消災解厄,請求被告各需給付至原告85歲即151年止,每年之精神慰撫金1萬9,000元,被告各需賠償精神慰撫金74萬1,000元,合共666萬9,000元。(本院卷三第153至154頁) 感謝狀、收據、信眾奉燈明細表(本院卷三第424至497頁) 原告請求精神慰撫金部分,原告所提點燈善款之感謝狀均與本案無關,亦與被告林完生無關。(本院卷三第64頁) 附表二:本院112年度訴字第162號 原告傳送予被告林完生之LINE對話紀錄 編號 日     期 對話內容 證據出處 1 112年10月29日 林先生:您好!早上看屋況就需要大整理,我再去看其它租賃的店家,若有需要再與您聯絡,麻煩了您!謝謝您! 本院卷一第109頁 2 112年11月8日 林先生:您好!我是郭憓靜小姐,謝謝您允諾嘉義市○區○○路000號的店面讓我承租2年,並給我方便首年1個月裝修期(免租金),請您確定好簽約日期能盡快的通知我,我立即準備2個月押金與租金,也要提早告知目前的房東要結束獨立套房的租約,謝謝您! 本院卷一第111頁 3 112年11月28日 林先生:您好!我是郭憓靜,剛才已遷好至嘉市○○路000號,等會兒立即將房屋稅單拿回給鄭代書,謝謝您的信任與幫忙! 本院卷一第113頁

2024-12-27

CYDV-113-訴-162-20241227-4

台上
最高法院

請求減少價金等

最高法院民事裁定 113年度台上字第637號 上 訴 人 劉武憲 訴訟代理人 温令行律師 陳麗增律師 張婉柔律師 被 上訴 人 宏昱建設開發股份有限公司 兼 法 定 代 理 人 李 英 上列當事人間請求減少價金等事件,上訴人對於中華民國112年1 2月13日臺灣高等法院臺南分院第二審更審判決(111年度消上更 一字第2號),提起上訴,並擴張上訴之聲明,本院裁定如下: 主 文 上訴及擴張之訴均駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 一、按上訴第三審法院,非以原判決違背法令為理由,不得為之 。又提起上訴,上訴狀內應記載上訴理由,其以民事訴訟法 第469條所定事由提起第三審上訴者,應於上訴狀內表明: 原判決所違背之法令及其具體內容、暨依訴訟資料合於該違 背法令之具體事實。其依同法第469條之1規定提起上訴者, 並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所 涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。同法第467條、 第470條第2項分別定有明文。而依同法第468條規定,判決 不適用法規或適用不當者,為違背法令;依同法第469條規 定,判決有該條所列各款情形之一者,為當然違背法令。當 事人提起第三審上訴,如合併以同法第469條及第469條之1 之事由為上訴理由時,其上訴狀或理由書應表明該判決所違 背之法令條項,或有關之司法院大法官解釋、憲法法庭裁判 ,或成文法以外之習慣或法理等及其具體內容,暨係依何訴 訟資料合於該違背法令之具體事實,並具體敘述為從事法之 續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則 上重要性之理由。如未依上述方法表明,或其所表明者與上 開法條規定不合時,即難認為已合法表明上訴理由,其上訴 自非合法。 二、本件上訴人對於原判決關其敗訴部分提起上訴,雖以該部分 判決違背法令為由,惟核其上訴理由狀所載內容,係就原審 取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使所論斷:上訴人 向被上訴人李英及宏昱建設開發股份有限公司(下稱宏昱公 司)購買坐落○○市○○區○○段97地號土地及其上編號E2-3建物 (下稱系爭房屋),並簽訂預售屋買賣契約(下稱系爭契約 )。系爭契約約定於民國105年6月8日前通知交屋,宏昱公 司已於同年5月18日、同年6月17日通知上訴人交屋,因上訴 人於同年6月20日主張房屋瑕疵,致未完成交屋,上訴人所 指系爭房屋有如原判決附表一所示之瑕疵,均非系爭契約所 約定之瑕疵,經囑託臺中市大臺中建築師公會鑑定結果,瑕 疵修補費用僅為新臺幣(下同)2萬7,400元,與系爭房屋總 價788萬元相較,顯不相當,上訴人不得據以拒絕受領系爭 房屋,宏昱公司於約定期限內依債務本旨提出給付,不負給 付遲延之責。上訴人依系爭契約第15條第1項第4款約定,請 求被上訴人各給付遲延交屋利息417萬0,280元本息、自108 年6月6日起至交屋前按日給付上訴人3,805元之遲延利息, 及未交屋期間之貸款利息38萬6,749元本息,均為無理由。 且依系爭契約第15條第4項、第21條第1項之約定,上訴人於 通知之交屋日起30日後,應負擔本戶水電費、瓦斯基本費; 地價稅、房屋稅在被上訴人通知交屋後由上訴人負擔,則上 訴人請求被上訴人各給付水電費用6,344元,及除105年2月1 日起至105年5月21日止(此部分業已判決確定)以外之105 至108年房屋稅、105年至107年之地價稅暨各遲延利息,均 為無理由。又宏昱公司於103年7月10日即已取得擋土牆之雜 項執照,並於同年7月28日開工,未逾系爭契約第11條第1項 前段約定之同年10月1日開工日期。上訴人主張被上訴人遲 延開工,應各賠償6萬3,720元,亦為無理由。另系爭房屋完 工後實際之公設比為32%,雖已超出系爭契約約定之28%,但 並無滅失或減少系爭房屋價值、通常效用或契約預定效用之 瑕疵,不影響市場價格,難認被上訴人有何惡意詐害上訴人 之情事,亦無使上訴人發生健康、安全上之危險,是上訴人 依瑕疵擔保、不完全給付等規定,請求被上訴人各賠償交易 價值5萬元本息,並依消費者保護法第51條規定,請求被上 訴人各給付懲罰性違約金55萬1,794元本息,均非有據。上 訴人因請求宏昱公司代繳契稅、規雜費、面積誤差找補、貸 款差額利息等,應給付宏昱公司40萬2,649元,經扣除瑕疵 修補費用減少價金2萬7,400元,宏昱公司應於上訴人給付37 萬5,249元之同時,將系爭房屋交付予上訴人等情,指摘為 不當,並就原審命為辯論或已論斷或其他與判決結果不生影 響者,泛言謂為違法,而非表明該判決所違背之法令及其具 體內容,暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實,更未具 體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之 法律見解具有原則上重要性之理由,難認其已合法表明上訴 理由。依前揭說明,應認其上訴為不合法。末按在第三審程 序,上訴之聲明,不得變更或擴張之,此觀民事訴訟法第47 3條第1項規定自明。上訴人提起本件第三審上訴,關於聲明 請求被上訴人各給付418萬4,310元,及自108年6月17日起計 付法定遲延利息,其中544元本息部分,核屬擴張上訴聲明 ,依上說明,該擴張之訴部分,亦非合法。 三、據上論結,本件上訴及擴張之訴均為不合法。依民事訴訟法 第481條、第444條第1項、第95條第1項、第78條,裁定如主 文。   中  華  民  國  113  年  12  月  25  日 最高法院民事第九庭      審判長法官 吳 麗 惠 法官 鄭 純 惠 法官 邱 景 芬 法官 管 靜 怡 法官 徐 福 晋 本件正本證明與原本無異 書 記 官 陳 雅 婷 中  華  民  國  114  年  1   月  2   日

2024-12-25

TPSV-113-台上-637-20241225-1

上易
臺灣高等法院

履行契約

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第236號 上 訴 人 蔡宗廷 訴訟代理人 李哲賢律師 被 上訴 人 王贊榮 上列當事人間請求履行契約事件,上訴人對於中華民國112年9月 28日臺灣新北地方法院111年度重訴字第696號第一審判決提起一 部上訴,並為訴之減縮,本院於113年11月27日言詞辯論終結, 判決如下:   主   文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。   事實及理由 壹、程序方面: 一、本件上訴人於原審請求被上訴人退還押租金新臺幣(下同) 114萬元,及自民國112年7月5日準備㈠狀繕本送達之日起至 清償日止,按週年利率5%計算之利息(見原審卷二第63頁、 卷一第366頁)。嗣於本院審理中,減縮請求退還租金108萬 元,利息起算日為上開書狀繕本送達翌日(見本院卷一第29 1頁、卷二第6頁),核與民事訴訟法第446條第1項、第255 條第1項第3款規定相符,應予准許。 二、本件上訴人於原審時,已主張兩造108年8月30日簽訂之契約 (下稱系爭契約)特別約定「雙方約定於111年8月31日租約 到期後轉為買賣,約定900萬元整為成交價,3年的租金含押 金轉為頭期款,若租方無法履行買賣合約時,租金就無條件 沒收,若出租方無法履行買賣合約,租金全數退還承租方, 預計1個月內完成所有買賣流程,否則如上述雙方協議違約 論」(下稱系爭約定),嗣因可歸責於被上訴人之事由未能 履行,依系爭約定請求被上訴人退還租金本息(見原審卷一 第366至367頁),嗣於本院主張兩造另約定屆期關於頭期款 之計算,應扣除由出租方提供實際繳納之房貸利息明細、房 屋地價稅等之約款(下稱扣除條款),因被上訴人拒絕提供 實際繳納房貸利息之明細,方無法繼續履行買賣流程,依系 爭約定請求被上訴人返還租金本息(見本院卷一第301至304 頁、第351至357頁),係不變更訴訟標的,補充或更正事實 上之陳述,非為訴之變更或追加,屬對在第一審已提出之攻 擊或防禦方法為補充,合於民事訴訟法第256條、第447條第 1項第3款規定,亦應准許。被上訴人抗辯上訴人提出該攻擊 防禦方法,不合法云云,自不足採。 貳、實體方面:   一、上訴人主張:伊於108年8月30日與被上訴人簽立系爭契約, 約定伊使用被上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○○路0段00號 8樓之2房屋(下稱系爭房屋),每月給付被上訴人3萬元, 自108年9月1日至111年8月31日,並於契約中以手寫約定雙 方於租約到期後轉為買賣,以900萬元為系爭房屋及其坐落 土地(下稱系爭土地,與系爭房屋合稱系爭房地)成交價, 3年租金含押金轉為頭期款,若承租方無法履行買賣合約, 租金無條件沒收,如出租方無法履約,租金則全數退還承租 方,預計1個月內完成所有買賣流程,否則雙方以違約論( 即系爭約定),復為扣除條款約定:「轉為頭期款時,由出 租方提供這3年的房貸利息明細與房屋地價稅單,扣除後方 為頭期款」。詎111年8月31日租約到期後,被上訴人未提出 實際繳納房貸利息之明細,致無法繼續履行買賣流程,被上 訴人應返還3年租金108萬元等情。爰依系爭約定,求為命被 上訴人給付108萬元,及加計自112年7月5日準備㈠狀繕本送 達翌日即112年7月11日起計法定遲延利息之判決(上訴人於 原審所提先位之訴,請求於伊給付786萬元同時,被上訴人 應將系爭房地最高限額抵押權塗銷、移轉所有權登記並交付 予伊,經原審判決駁回後,未據其聲不服,及於本院減縮訴 之聲明,是逾上開請求部分,均非本院審理範圍,於茲不贅 )。 二、被上訴人則以:伊於108年間刊登以988萬元出售系爭房地之 廣告,上訴人要求減價900萬元,並以尚無頭期款為由,先 向伊承租3年,而簽立系爭契約。嗣兩造約定3年所產生即伊 每月支付之房貸利息(每月8,775元)及房屋稅、地價稅由 上訴人負擔,系爭約定轉為頭期款之押租金數額需扣除此等 費用方為頭期款(即扣除條款),並加註於各自持有之租約 上。伊於111年6月10日提前催請上訴人履約及交付款項,並 依扣除條款傳送頭期款試算表及房屋權狀,詎上訴人先係藉 口系爭房屋瑕疵要求伊減價,經伊拒絕,要求按原約定履行 ,於本院復改稱係伊未提供實際繳納房貸利息明細,顯與實 情不符,上訴人已逾期違約,不得請求伊返還租金等語,資 為抗辯。 三、原審判決上訴人敗訴,上訴人不服,就備位之訴部分提起上 訴,並為訴之減縮,其聲明:㈠原判決關於駁回上訴人後開 第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人108萬元,及 自112年7月11日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。 被上訴人則答辯聲明:上訴駁回。 四、下列事項為兩造所不爭執,堪信為真正(見本院卷一第348 至349頁):      ㈠兩造於108年8月30日約定,上訴人使用被上訴人所有系爭房 屋,上訴人每月給付被上訴人3萬元,自108年9月1日至111 年8月31日,並於系爭契約中另行書寫「雙方約定於111年8 月31日租約到期後轉為買賣,約定900萬元整為成交價,3年 的租金含押金轉為頭期款,若租方無法履行買賣合約時,租 金就無條件沒收。若出租方無法履行買賣合約,租金全數退 還承租方。預計1個月內完成所有買賣流程,否則如上述雙 方協議違約論」、「轉為頭期款時,由出租方提供這3年的 房貸利息明細與房屋地價稅單,扣除後方為頭期款」(即系 爭約定、扣除條款)。  ㈡上訴人迄111年8月31日止,給付被上訴人租金及押租金共114 萬元(租金108萬元、押租金6萬元)。  ㈢兩造於租期屆滿後,上訴人未交付買賣價金,被上訴人亦未   移轉系爭房地所有權,未於111年9月30日完成買賣履約。 五、本院就本件之爭點判斷如下:  ㈠按解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之 辭句,民法第98條定有明文。而解釋契約,應於文義上及論 理上詳為推求,以探求當事人立約時之真意,並通觀契約全   文,斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他   一切證據資料,本於經驗法則及誠信原則,從該意思表示所   根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當   事人所欲表示之法律效果,作全盤之觀察,以為判斷之基礎   ,不能徒拘泥字面或截取書據中一二語,任意推解致失其真   意(最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照)。  ㈡上訴人主張:租期屆滿時,被上訴人依扣除條款約定,負有 提供3年實際房貸利息明細之義務,以核實計算頭期款,被 上訴人違約未提出,致無法履行,被上訴人應依系爭約定返 還租金;被上訴人則抗辯:兩造係約定應按每月繳納房貸利 息8,775元定額扣除,伊已提供相關明細,並無違約等語。 經查:  ⒈被上訴人抗辯:伊經法拍取得系爭房地,並向銀行貸款,原 欲以988萬元轉手出售,上訴人表示頭期款不足,磋商後降 價至900萬元,伊同意上訴人以每月繳付3萬元先行入住,3 年後再買受系爭房地,將租金轉為頭期款,因而以租約簽約 ,並手寫系爭約定;嗣伊認伊原於3年期間可出租獲益,3年 後再另行出售即可獲取全部租金,倘依兩造之約定,3年後 買賣價金尚可扣除3年租金作為頭期款,對伊有失公平,是 伊再取得上訴人同意,另於兩造系爭契約分別加註扣除條款 等語,有系爭房地出售歷史網頁、系爭房地謄本及兩造各自 提出之契約書在卷可參(見原審卷一第13至25頁、第69至75 頁、第103至117頁),合於兩造簽約內容之脈絡,衡情尚非 不可採信。又依兩造間於110年4月3日之Line對話截圖:「 (上訴人:)對了,能否幫忙試算一下,當時簽約後談到要 幫忙繳的貸款利息支出是多少…感謝、(被上訴人:)8,775 元(傳送其每月扣款之存摺明細照片並加入筆記本)、(上 訴人:)收到,感謝」等語(見原審卷一第171頁、本院卷 一第71頁),足見兩造其後簽訂扣除條款時,確有談到應由 上訴人負擔被上訴人繳納貸款利息之金額。而被上訴人傳送 之存摺明細係自108年11月起至109年3月間每月扣款8,775元 ,數額核與安泰銀行107年8月16日列印貸款每期攤還明細表 (下稱安泰銀行107年8月16日明細表)顯示該貸款倘固定以 利率年息1.95%計算,如不繳本金(即自107年9月16日至108 年8月16日),每期應繳利息8,775元等情相符(見本院卷一 第309頁),堪信為真。上訴人收受上開信息後,並未質疑 為何被上訴人迄未攤還本金,利息毫無下降,亦未要求被上 訴人提供自簽約迄110年3月間全部繳付貸款之歷史資料照片 ,由其以核實扣除方式試算,更未質疑此非當時兩造所約定 之數額。是被上訴人抗辯:兩造係約定以被上訴人該房貸每 期所應攤還利息定額8,775元計算等語,尚非全然無憑。  ⒉復查,依安泰銀行107年8月16日明細表所示,被上訴人自108 年9月16日每期應繳金額2萬8,361元,包括本金之攤還,其 貸款餘額亦因而下降,每期利息亦按期遞減(見本院卷一第 309頁),惟被上訴人於108年6月間申請展延寬限期12期(1 08年8月16日起至109年8月16日止)等情,有安泰銀行112年 11月14日書函在卷可稽(下稱安泰銀行112年11月14日函 , 見本院卷一第359頁),足見被上訴人於該寬限期期間仍僅 繳納每期利息8,775元,與其以Line提供予上訴人之存摺明 細照片相符(見原審卷一171頁、本院卷一第71頁)。又被 上訴人於109年9月間申請調降利率、110年申請緩繳本金6期 (110年6月16日起至同年12月16日止),復於111年第二次 申請緩繳本金6期(111年8月16日起至112年2月16日止)等 情,亦有安泰銀行112年11月14日函在卷足佐(見本院卷一 第359頁),倘兩造係約定由上訴人負擔之利息應核實計算 ,被上訴人自無向銀行額外爭取調降利率之必要,且被上訴 人申請寬限期緩繳本金之結果,該期間本金既無減少,實際 繳納之利息亦無變更,核實計算結果對上訴人並未更為有利 ;況被上訴人於兩造租期屆滿後仍申請緩繳,足見被上訴人 係隨自己財務狀況向銀行爭取調降利率及緩繳本金,且此等 繳息情形均非兩造締約時所得預見。上訴人主張兩造約定扣 除條款為核實計算之意云云,實屬有疑。  ⒊再者,依證人即原受託簽立買賣契約之代書陳姝瑾證述:被 上訴人聯絡時有給伊看系爭契約,稍微有提到他和上訴人約 定利息就是以8,775元計算,伊看到扣除條款就主動請被上 訴人提供地價稅及房屋稅稅單、銀行繳款紀錄(即107年8月 16日明細表,其上包含如自108年9月16日起攤還本息起,3 年內各期應繳利息之明細),被上訴人2、3天就提供,伊有 提出試算表,並將相關資料Po在群組上,上訴人覺得提供的 不是他想要的,伊請他自行與被上訴人確認,伊不清楚上訴 人要什麼,但這些是後面合約沒簽成之後在吵的;伊在與兩 造接洽過程中,被上訴人已有提供存摺本及安泰銀行107年8 月16日明細表予上訴人,上訴人就其所認定利息如何,他也 沒有明確說是什麼,上訴人不認8,775元,因為他認為有寬 限期等語(見本院卷一第309頁、第328至331頁),足見兩 造屆期結算時,係代書陳姝瑾主動要求被上訴人提供銀行繳 款紀錄,不過係為符合扣除條款所謂「提供這3年房貸利息 明細」之憑據,與兩造約定以預定每期繳納利息定額扣除並 無扞挌,非可以此文句逕謂兩造間之約定係按被上訴人實際 繳納貸款利息核實計算之意。  ⒋況上訴人於111年8月30日委託律師函以:「…台端未經本人同 意即自行新增『轉為…』(即扣除條款),並逕於買賣契約之 第一期購房款扣除上述稅捐達30萬元…敬請台端於…履行訂立 買賣契約」、「…台端未經本人同意擴張原契約條件,…對… 本人有關稅捐數額之詢問為不實說明,致本人承擔合理之稅 捐…敬請台端…返還全數租金暨押金…」,並檢附總價款900萬 元、第一期款114萬元之買賣契約書,並以Line傳送被上訴 人(見原審卷一第28至39頁),均未提及被上訴人未提供實 際貸款利息明細致無法履約,甚至否認有扣除條款之約定, 足見其並無意遵守扣除條款,其於本院翻異前詞,改稱兩造 約定真意係由被上訴人提供真正繳納貸款利息明細以為扣除 ,因被上訴人未提供始無法如期簽約云云,實難採信。  ⒌揆諸首揭說明,經斟酌兩造簽立系爭契約、系爭約定及扣除 條款之過程、目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲 表示之法律效果,及事後履約之事實等證據資料,認被上訴 人抗辯兩造約定按每月繳納房貸利息8,775元定額扣除,並 非約定按實際繳納之房貸利息扣除等語,始符兩造締約之真 意。  ㈢本件並無以本院112年度上字第870號確定判決(下稱系爭前 案)重要爭點為判斷之依據,系爭前案對本件判決並無爭點 效之適用。  ⒈所謂爭點效,乃法院於前訴訟之確定判決理由中,就訴訟標 的以外當事人主張之重要爭點,本於辯論結果而為判斷者, 除有顯然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷顯 失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形外, 應解為在同一當事人間、就與該重要爭點有關所提起之本訴 訟,法院及當事人對該重要爭點之法律關係,始不得任何相 反之判斷或主張,以符民事訴訟法上之誠信原則。  ⒉被上訴人前固以:系爭契約約定上訴人應於3年租期屆滿遷讓 返還系爭房屋,否則應依系爭契約第12條約定加付1倍租金 之違約金,訴請上訴人遷讓系爭房屋,並給付占有相當租金 之不當得利及違約金,經臺灣新北地方法院判決被上訴人全 部勝訴後,因上訴人於112年8月12日遷出系爭房屋,上訴人 僅就不當得利及違約金部分上訴,被上訴人並於本院減縮其 聲明請求上訴人給付至遷讓系爭房屋止相當租金之不當得利 及違約金等語,嗣經系爭前案認定系爭契約約定於租期屆滿 即轉換成立買賣契約,買賣契約並未於上訴人遷出前終止或 解除,上訴人遷出前占有系爭房屋並非無權占有,亦無不當 得利,復無違約,判決駁回被上訴人之訴,已告確定等情, 有該判決在卷可按(見本院卷一第425至432頁)。足見系爭 前案係以系爭契約於租期屆滿時是否發生轉換為買賣契約、 是否於上訴人遷出前終止或解除,為其重要爭點。至所論被 上訴人曾表明:「不會讓上訴人有買賣契約」等語而拒絕於 1個月內會同辦理完成買賣契約流程,惟因被上訴人未提出 實際貸款利息明細,上訴人據以為同時履行抗辯,被上訴人 尚不得解除契約等內容,強調兩造因扣除條款解釋尚有疑義 ,於澄清磋商階段,縱上訴人曾為拒絕之表示,不能以此遽 認上訴人已陷於給付遲延責任而違約,是關於扣除條款之解 釋當否,不能認係系爭前案之重要爭點,與本件上訴人得否 以系爭約定「出租方無法履行買賣契約」請求被上訴人返還 租金之爭點並不相當。再者,系爭前案113年7月2日言詞辯 論終結後,本院於同年月16日傳訊證人陳姝瑾到庭證述兩造 對該貸款明細認知差異等情(見本院卷一第325、425頁), 以此新訴訟資料足以重新釐清扣除條款之解釋真意,業如前 述,依上開說明,本件就此部分自得與系爭前案為不同之判 斷,上訴人主張本件有應受系爭前案確定判決爭點效之拘束 云云,並無可採。  ㈣準此,上訴人主張兩造係約定頭期款應以其3年繳納租金扣除 被上訴人實際繳納貸款利息計算云云,並非可採,其進而主 張被上訴人有提出之實際繳納貸款利息明細之義務而未提出 ,致無法履行買賣合約,依系爭約定,被上訴人應退還租金 云云,即屬無據。 六、綜上所述,上訴人依系爭約定,請求被上訴人給付上訴人10 8萬元,及自112年7月5日準備㈠狀繕本送達翌日即112年7月1 1日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為無理由, 應予駁回。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決,並無不合 。上訴論旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應 駁回上訴。 七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不 逐一論列,附此敘明。 八、據上論結,本件上訴為無理由,爰判決如主文。 中  華  民  國  113  年  12  月  18  日          民事第十二庭             審判長法 官 沈佳宜                法 官 陳 瑜                法 官 陳筱蓉 正本係照原本作成。 不得上訴。 中  華  民  國  113  年  12  月  18  日                書記官 陳珮茹

2024-12-18

TPHV-113-上易-236-20241218-1

臺灣嘉義地方法院

履行契約等

臺灣嘉義地方法院民事裁定 113年度補字第619號 原 告 呂芷誼 訴訟代理人 陳家汶律師 被 告 欣歐建設股份有限公司 法定代理人 黃介文 一、上列當事人間請求履行契約等事件,原告起訴未據繳納裁判 費。按訴訟標的之價額,由法院核定;核定訴訟標的之價額 ,以起訴時之交易價額為準;無交易價額者,以原告就訴訟 標的所有之利益為準;以一訴主張數項標的者,其價額合併 計算之,但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者,其訴 訟標的價額,應依其中價額最高者定之;訴訟標的之價額不 能核定者,以第466條所定不得上訴第三審之最高利益額數 加10分之1定之,民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77 條之2第1項、第77條之12分別定有明文。次按所有權狀乃不 動產所有權歸屬之證明文件,若無從認定原告因返還所有權 狀所受利益之客觀價額,應認其訴訟標的價額不能核定,而 依民事訴訟法第77條之12規定定之(最高法院104年度台抗 字第765號裁定意旨參照)。 二、查原告訴之聲明第1項請求被告應將附件1所示之房屋(門牌 號碼:嘉義市○區○○街0號10樓,下稱系爭房屋)瑕疵修繕完 成並交付予原告。訴之聲明第2項請求被告應將系爭房屋之 建物所有權狀、系爭房屋鎖匙、嘉義市○○○段○○段00地號之 土地所有權狀、房屋保固卡、使用維護手冊、使用執照影本 及代繳稅費收據,交付予原告。查,原告依訴之聲明第1項 所有之利益,應為系爭房屋瑕疵修繕完成所需支付之工程款 ;原告訴之聲明第2項,並非對於親屬關係及身分上之權利 有所主張,性質上屬因財產權而起訴,惟其訴訟標的價額不 能核定,依民事訴訟法第77條之12規定,應以不得上訴第三 審之最高利益額數新臺幣(下同)150萬元加10分之1,即以 165萬元核定之。 三、據上,原告應於本裁定送達後15日內具狀提出證據資料(如 估價單,但不以此為限)陳報系爭房屋瑕疵修繕完成所需支 出之工程款,逾期不為陳報,將認有訴訟標的價額不能核定 情事,復參酌系爭房屋預定買賣合約書主建物、附屬建物之 價金分別為273萬元、24萬元,依民事訴訟法第77條之12規 定以165萬元核定之對於原告不致造成不公;又原告係以一 訴主張數項標的,準此將依民事訴訟法第77條之2第1項前段 規定,其價額應就訴之聲明第1、2項合併計算,核定本件訴 訟標的價額為330萬元【計算式:165萬元+165萬元】。 中 華 民 國 113 年 12 月 17 日 民事第二庭 法 官 陳思睿 以上正本證明與原本無異。 本裁定不得抗告。 中 華 民 國 113 年 12 月 17 日 書記官 吳佩芬

2024-12-17

CYDV-113-補-619-20241217-1

臺灣臺北地方法院

減少價金等

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度訴字第468號 原 告 陳俊文 王威皓 共 同 訴訟代理人 劉耀鴻律師 複 代理人 劉大慶律師 被 告 林可欣 訴訟代理人 黃國益律師 林 頎律師 上列當事人間請求減少價金等事件,本院於民國113年11月4日言 詞辯論終結,判決如下:   主   文 被告應給付原告新臺幣柒拾肆萬玖仟貳佰玖拾貳元及自民國一百 一十年十二月三日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後,得假 執行。但被告如以新臺幣柒拾肆萬玖仟貳佰玖拾貳元為原告預供 擔保,得免為假執行。   事實及理由 一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明請求被告給付 新臺幣(下同)233萬3,844元,及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止,按年息5%計算之利息(本院卷一第9頁),嗣 於民國113年9月24日變更聲明如下二、原告主張聲明欄所示 (本院卷二第187至191頁),核係減縮應受判決事項之聲明 ,依上開規定,自無不合。 二、原告主張:兩造於110年3月8日透過永慶房屋仲介股份有限 公司(下稱永慶房屋)簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契 約),約定原告向被告購買坐落臺北市○○區○○段○○段000地 號土地(權利範圍:665/10000),及其上9641建號即門牌 號碼臺北市○○區○○街00巷0號8之2房屋(下稱系爭房屋,與 上開土地合稱系爭房地),價金3,290萬元,原告已付清買 賣價金,系爭房地所有權已移轉登記予原告,並於111年1月 17日辦理交屋。未料原告申請室內裝修許可調閱系爭房屋之 竣工圖時,始發現系爭房屋內含有機房(下稱系爭機房), 而系爭機房空間已經違法施工拆除改做室內空間使用,已違 反建築法第73條第2項關於機房空間僅能作為放置相關設備 使用之規定,系爭房屋即具有減少其價值及通常效用之瑕疵 ,又被告明知系爭房屋於交易前已存在上開瑕疵,竟於系爭 契約第2條關於增建部分未勾選「機房增建」,於不動產委 託銷售標的物現況說明書(下稱系爭說明書)「是否有增建 部分?」未勾選「機房增建」,且明確向原告保證系爭房屋 並無機房增建之部分,原告看屋時亦未見室內有機房,則系 爭房屋不具備被告於系爭契約、系爭說明書所保證之品質。 又系爭房屋已於100年12月28日竣工、101年3月27日經核發 使用執照,已無法依建築法第39條規定辦理變更設計,故系 爭房屋機房之瑕疵已無法補正,原告得依民法第359條規定 主張請求減少價金,又依臺北市建築師公會113(十七)鑑字 第2260號鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告書)所載,系爭房 屋之室內空間包含機房,而為回復為該空間之機房用途所產 生之價值減損為74萬9,292元(計算式:修繕費用5萬6,175 元+價值減損69萬3,117元=74萬9,292元),而系爭房屋既存 有前揭瑕疵,被告所為之給付不符債之本旨,原告亦得依民 法第227條第1項準用第226條第1項規定請求被告給付債務不 履行之損害賠償,爰依民法359條、第179條、第227條第1項 、第226條第1項規定提起本件訴訟等語,聲明:㈠被告應給 付原告74萬9,292元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止,按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。 三、被告抗辯:兩造於110年3月8日簽訂買賣系爭房地之系爭契 約、系爭說明書,而系爭說明書「重要注意事項」已載明: 「目前一般社區(大樓)標的之主、附屬建物面積中,常有 內含機房(機械式、機械設備空間等)面積或變更原使照用 途做室內面積使用,買方確已知悉。若買賣標的有前揭情事 者,買方同意依現況承受。」原告並於該處親自簽名,又系 爭契約第3條:「甲方(即原告)於簽約前已至標的物所在 地現場詳細檢視,並充分了解永慶房屋提供之不動產說明書 及產權等相關資料無誤」,足徵被告已於簽訂系爭契約前揭 露系爭房地含系爭機房面積變更做為室內面積使用之情事, 原告業已知悉上情,且已赴現場查看並同意以現況買受,被 告亦未曾向原告保證原始竣工圖中機房部分無二次施工;又 系爭說明書關於「是否有增建部分」係用於規範改變房屋格 局之增建,恐有將來遭主管機關認定為違章建築而通知拆除 之疑慮,被告故未勾選「機房增建」選項,與系爭房屋現況 並無不符;又原告自承購買系爭房屋時已規劃重新裝修,卻 未注意系爭契約所載內容,亦未調取原始竣工圖確認是否能 取得裝修許可,顯係可歸責於原告之重大過失而無從請求被 告負瑕疵擔保責任;況系爭房屋竣工圖所示之「機房」空間 原屬公共設施,興建系爭房屋之建設公司為增加各住戶之室 內使用面積,將系爭機房空間設置於各房屋室內空間,由該 戶住戶專用,系爭房屋將機房面積移作室內空間使用,係增 加原告使用之面積,並無減少系爭房屋之價值或使其無法為 通常之效用而非屬瑕疵;又系爭房屋係於97年間取得建造執 照,當時法規並未限定機電設備空間不可設於專有部分,是 系爭契約標示之建物專有部分面積與建造執照、使用執照、 所有權狀之記載相符,顯無瑕疵可言;縱認將系爭房屋機房 面積變作室內面積使用屬物之瑕疵,原告已同意以現況交屋 並簽署系爭契約,依民法第355條第1項規定,被告不負擔保 之責;退萬步言,原告因系爭房屋內含系爭機房一事,已受 有永慶房屋給付28萬元損害賠償,基於損害填補原則,應將 之扣除,被告僅須給付原告46萬9,292元等語,聲明:㈠原告 之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決,願供擔保請 准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項(本院卷二第92至93頁):  ㈠兩造於110年3月8日透過永慶房屋仲介,簽訂系爭契約,原告 向被告買受系爭房地,總價為3,290萬元。原告已付清價金 ,被告已將系爭房地交付原告並辦妥所有權移轉登記(本院 卷一第57至63、135至197頁)。  ㈡被告於系爭契約中系爭說明書是否有增建,均未勾選機房增 建之選項(本院卷一第58、65頁)。  ㈢兩造簽訂系爭契約時,被告之代理人、永慶房屋之仲介皆不 知系爭房屋之使用執照竣工圖說上之主建物空間中包含有系 爭機房空間。  ㈣系爭契約所檢附不動產說明書中之重要注意事項,記載:「 目前一般社區(大樓)標的之主、附屬建物面積中,常有内 含機房(機械室、機電設備空間等)面積或變更原使照用途 做室内面積使用,買方確已知悉。若買賣標的有前揭情事者 ,買方同意依現況承受」,原告及被告代理人林坤謨分別於 下方簽名(本院卷一第150頁)。  ㈤原告與永慶房屋於110年11月13日簽訂協議書,就系爭房屋有 機房增建達成協議,永慶房屋退還28萬元服務費與原告。( 本院卷一第73頁)  ㈥原證10至19、被證1形式真正。 五、本院之判斷:  ㈠本件被告應否負物之瑕疵擔保責任?  1.系爭房屋使用執照竣工圖說主建物範圍有機房空間是否減損 系爭房屋作為居住使用之通常效用及價值?  ⑴查,兩造於110年3月8日透過永慶房屋仲介,簽訂系爭契約, 原告向被告買受系爭房地,總價為3,290萬元。原告已付清 價金,被告已將系爭房地交付原告並辦妥所有權移轉登記。 又被告於系爭契約中系爭說明書是否有增建,均未勾選機房 增建之選項等情,為兩造所不爭執,已如前述。又原告主張 其申請室內裝修許可調閱系爭房屋之竣工圖時,始發現系爭 房屋內含有機房等情,被告對此節未予爭執,僅抗辯從建築 法規規範面及實際使用價值面衡量,且原告將該機房作為主 臥室使用,無減少系爭房地價值或通常效用等語,是系爭房 屋內確含有系爭機房之情形,先予敘明。  ⑵系爭契約所檢附不動產說明書中之重要注意事項,記載:「 目前一般社區(大樓)標的之主、附屬建物面積中,常有内 含機房(機械室、機電設備空間等)面積或變更原使照用途 做室内面積使用,買方確已知悉。若買賣標的有前揭情事者 ,買方同意依現況承受」(本院卷一第150頁),原告及被 告代理人林坤謨分別於下方簽名等情,固為兩造所不爭執。 惟查,證人即被告之父親林坤謨到庭證稱:簽約時被告人在 國外,伊代理被告簽署系爭契約,房屋出售事宜是伊委託, 仲介也是伊找的,伊不知道建商當時有無講機房作為室內面 積使用的事情,被告也沒有提此事,伊及被告均未向仲介告 知這件事等語(本院卷一第452至453頁);證人即被告之仲 介陳願有證稱:被告委託永慶房屋出售系爭房地時,沒有告 知有機房作為室內面積使用之情形,也沒有向原告提及系爭 房屋有機房作為室內面積使用情形等語(本院卷一第457、4 58頁);證人曾韜文證稱:伊是帶原告看系爭房屋之仲介, 伊所調系爭房屋成果圖沒有顯示有機房,林坤謨沒有跟伊講 系爭房屋有機房作為室內面積使用之情形,現場也沒有辦法 看出該不動產有機房作為室內面積使用的情形(本院卷一第 461至463頁);證人即原告方仲介何雨宣證稱:被告、林坤 謨或其仲介未曾告知系爭房屋有機房作為室內面積使用之情 形。伊帶原告看房屋時,沒有人講過機房變更為室內面積使 用。永慶房屋調查系爭房地會調成果圖,系爭房屋成果圖看 不出有機房等語(本院卷一第467至469頁),依上開證人證 言,足見即便是委託永慶房屋出售系爭房地之被告代理人亦 不知系爭房屋有內含系爭機房之情事,自不存在告知仲介人 員有關系爭房屋內含系爭機房之事,更無可能告知原告或其 代理人。而被告於系爭契約中系爭說明書是否有增建,均未 勾選機房增建之選項(本院卷一第58、65頁),及兩造簽訂 系爭契約時,被告之代理人、永慶房屋之仲介皆不知系爭房 屋之使用執照竣工圖說上之主建物空間中包含有系爭機房空 間,均如前述。而身為仲介提供該重要注意事項之仲介既不 知其事,益見該重要注意事項之內容並非完全針對系爭房屋 ,或雖係針對系爭房屋,然就此項有關系爭房屋內含機房一 節,並僅係抽象地泛指一般現存房屋有可能有此情形,而未 經被告或仲介特別向原告其代理人說明此情,否則豈有未於 系爭說明書特別予以勾選指明,是本件尚難認被告於訂約時 已告知此情,被告上開抗辯,尚不足取。  ⑶按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關 重要者,不得視為瑕疵,民法第354條第1項定有明文。所謂 物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或 依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限(最高法 院73年台上字第1173號裁判意旨參照)。次按買賣因物有瑕 疵,而出賣人應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得 請求減少價金,民法第359條第1項定有明文。又買受人因買 賣標的物有瑕疵,依民法第359條規定向出賣人主張價金減 少請求權,一經買受人以意思表示行使,出賣人所得請求之 價金,即於應減少之範圍內縮減之,出賣人於其減少之範圍 內,即無該價金之請求權存在。買受人對於因此溢付之價金 ,得依不當得利之法律關係請求返還(最高法院87年台簡上 字第10號、109年度台上字第2275號裁判意旨參照)。  ⑷本件系爭房屋內含有非屬其專有,且依法不得作為專有部分 之系爭機房,被告無從將該機房做為專有部分使用,而應將 該機房予以隔間及其出入口恢復原狀。且本件委託台北市建 築師公會鑑定後,其所提供之系爭鑑定報告書記載:「八、 鑑定過程及鑑定分析……㈢依中華民國97年7月7日北市都建字 第09768127100號函文,有關機電設備空間配置規範:『……( 略)。一、常見名稱:機房、機械室、機電空間、機電空間 設備…等,依建築技術規則統一名稱為"機電設備空間"。二 、建築物管理規約文字內內統一為:本案各層機電設備空間 日後不得二次施工、加蓋違章建築或移作其他使用,倘有違 章建築及違規使用情形應自行拆除恢復原合法使用。此項規 定應於銷售契約註明,並於產權移轉時列入交待事項,以避 免未來住戶產生產權糾紛。……』故系爭機房空間應恢復原狀 ,無法做為一般居室空間使用。㈣另依內政部營建署92年7月 15日授營建管字第0920087944號函示,有關『機電設備空間』 ,如設於地面以上各樓層時,應符合以具一小時以上防火時 效之分間牆、防火門(窗)等防火設備及當層樓地板區劃分隔 。故系爭空間應依以上之構造方式回復為機房空間使用。」 等語(外放系爭鑑定報告書第5頁)。是被告於出賣系爭房 地前,將系爭機房作為系爭房屋內部使用空間,雖該空間未 計入系爭房屋權狀面積,而不致使系爭房屋面積與系爭契約 所約定之面積不符而有短少情形,然將使原告就系爭機房空 間須另行僱工回復原狀,及其房屋因系爭機房存在於其專有 部分,生活品質及房屋規劃利用受有影響,被告自應負物之 瑕疵擔保責任。  ⑸被告另辯稱:系爭說明書關於「是否有增建部分」係用於規 範改變房屋格局之增建,恐有將來遭主管機關認定為違章建 築而通知拆除之疑慮,被告故未勾選「機房增建」選項,與 系爭房屋現況並無不符云云,然是否有增建部分及機房增建 ,二者顯係不同之概念。證人陳願有證稱:系爭說明書第14 項「機房增建」是指確認有機房在主建物裏面等語(本院卷 一第460頁);證人曾韜文證稱:如房屋有機房變更為室內 面積使用情形會要求賣方在系爭說明書說明,要求賣方在機 房建的欄位勾選標註等語(本院卷一第465頁);證人何雨 宣亦證稱:機房增建就是本身不在建物的範圍,但列為建物 室內空間,伊就會說是機房增建。如果房屋主建物內有機房 ,且有違法變更作為室內面積使用,會要求賣方在現況說明 書特別標註,會勾選機房增建等語(本院卷一第470、1471 頁),足認系爭說明書關於「是否有增建部分」、「機房增 建」二者應為不同之情況選項而無關聯,被告上開辯解,自 不足取。    2.被告抗辯原告已同意依現況交屋,即不得再主張瑕疵擔保權 利,有無理由?   按買受人於契約成立時,知其物有前條第1項所稱之瑕疵者 ,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知有前條 第1項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔 保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。買受人應按物 之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由 出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於 為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為 承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即 通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。民法 第355條、第356條定有明文。又所謂現況交屋須基於買受人 依一般情形審視房屋現況,對於房屋瑕疵情形有所瞭解,或 出賣人於買賣契約上,已忠實反映房屋瑕疵,而為買受人所 瞭解,否則,出賣人仍不得以契約記載「現況交屋」等語, 即謂買受人一概須按房屋現況承擔其瑕疵。查,本件被告於 訂約時並未告知原告或其代理人有關系爭房屋內含系爭機房 之事,已如前述。而依原告所陳,其係於交屋後,在申請室 內裝修許可時,調閱系爭房屋之竣工圖,始發現系爭房屋中 含有系爭機房等語(本院卷一第11頁),被告亦未舉證證明 其於訂約後,交屋前曾告知原告上情,堪認原告於兩造訂立 系爭契約及交屋時,均不知系爭房屋內含系爭機房之事,顯 見原告並不知悉上開瑕疵。至被告雖辯稱:原告自承購買系 爭房屋時已規劃重新裝修,卻未注意系爭契約所載內容,亦 未調取原始竣工圖確認是否能取得裝修許可,顯係可歸責於 原告之重大過失而無從請求被告負瑕疵擔保責任云云,然查 ,依臺北市建築管理工程處建築執照(原圖、縮影圖)複印 申請須知,申請人需為建物所有權人、起造人、公寓大廈管 理委員會需已完成本處備案者或經臺北市建築管理工程處認 定有必要提供圖書複印之利害關係人方得申請竣工圖。而一 般房屋買賣所涉及之房屋相關調查資料,他人難以直接調取 ,多由賣方仲介依賣方提供之資料或授權調查,證人何雨宣 亦證稱:竣工圖要屋主的證件資料才能調取,伊在永慶房屋 快二年,沒有請屋主去調過竣工圖等語(本院卷一第471頁 )。是依上可知,如被告不主動提供,原告亦無從調取竣工 圖,原告嗣後得調取竣工圖係於被告移轉系爭房地所有權後 ,始得依上開規定調取,尚難認原告在訂立系爭契約前未調 取竣工圖有何重大過失可言。被告復未提出其他證據證明原 告不知悉該瑕疵有何重大過失而不知,或其他視為其已承認 受領系爭房屋之情事,則被告自不得以現況交屋為由排除其 瑕疵擔保責任,是被告辯稱:原告已同意依現況交屋,即不 得再主張瑕疵擔保權利云云,應無足取。  3.原告依民法第359條規定主張減少價金,並依民法第179條規   定請求被告返還所減少之價金,有無理由?如有,價額為若 干?  ⑴本件被告應依民法第354條規定負瑕疵擔保責任,已如前述。 原告依同法第359條規定請求被告減少價金,自屬正當。  ⑵又依台北市建築師公會之系爭鑑定報告書所載鑑定過程及分 析、鑑定結果載:「依不動產估價及價值減損實務,房屋之 市場價格之價值減損,係指瑕疵價值減損,一般不動產受到 瑕疵所造成的價值減損總額,包含『修繕費用』及『瑕疵價值 減損金額』。因此本案鑑定標的物受到瑕疵所造成的價值減 損總額,需先估算『修繕費用』及「瑕疵價值減損金額』。『修 繕費用』為機房恢復至使用執照圖說規定之原狀,『瑕疵價值 減損金額』為系爭房屋使用上因該機房之存在所造成的價值 減損金額。本鑑定擬依以下項目分析系爭房屋因機房空間產 生價值減損之差異:1.修繕費用:●估算矽酸鈣板(一小時 以上防火時效,連工帶料約$2,500元-$4,000元)及砌磚費 用(1/2B磚牆(四寸,12公分)價格約為$4,000-$5,000/坪) 之比較,兩種隔間之修繕費用略有出入,故取兩者平均值$3 ,875/坪,施作面積4坪[計算=(2+2.1)*3*0.3025=3.72075, 四捨五入至個位數],費用為$15,500。●防火門(90cm寬, 一小時以上防火時效)一樘,估算每樘$28,000。●零星整修 費用(雜費)估算$10,000。費用合計,新台幣53,500元。●稅 捐(5%),$2,675。(=53,500*5%)。修繕費用共計為新臺幣 56,175元。2.瑕疵價值減損:一般價值減損鑑定可採比較法 、成本法、收益法或採法院判例、交易案例、文獻、專家學 者訪談等方式。本鑑定經查缺乏足夠之法院判例及相關案例 、文獻等,若退而求其次採嫌惡設施(電塔、空調噪音、海 砂屋等)之相關案例作統計分析,鑑定認為亦差異頗大。故 本鑑定採建築專業實務逐一分析後統一研判:⑴以收益減損 計算:系爭房屋空間以居室空間使用收益,扣除以機房空間 (視為倉庫空間,租賃市場接近類同機電設備空間類別)使用 收益,於建築使用壽命期間(鋼筋混凝土造60年……)收益減損 。倘系爭房屋空間以居室空間計算,租金金額每坪每月1,99 8元……。倘系爭房屋空間以機房(倉庫)空間計算,租金金額 每坪每月1,274元……。系爭房屋空間以居室空間使用計算, 扣除以機房(倉庫)空間使用計算,收益減損每坪每月724元( 1,998元-1,274元=724元)。每月收益減損計算:系爭房屋空 間(機電設備空間)面積為1.27坪……,計算每月收益減損金額 為919元。(每坪724元*1.27坪=919.48元,四捨五入)。每 年收益減損計算:以每年11.5月租金收益計算(假設每年租 賃空窗期以0.05月計算),每年收益減損金額為10,568.5元 (每月919元*11.5月=10,569,四捨五入)。建築物壽命期 間收益減損計算:系爭房屋空間(機電設備空間)於建築物壽 命50年期間(以101年取得使用執照,並於111年購入,故建 築物壽命期間60年-10年=50年)收益減損計算金額為新臺幣 528,450元。(每年10,569元*50年=528,450元)。⑵以影響室 內空間設計使用之權重比例分析:就一般房地產買賣市場行 情實務,建築物(包括土地)影響市場行情之因子有:(01)外 觀造型與美感、(02)室內空間之規畫設計、(03)空間使用機 能、(04)採光通風與日照、(05)結構安全、(06)消防安全、 (07)電氣安全、(08)逃生避難安全、(09)室內健康品質、(1 0)設施設備品質、(11)房屋恆久性品質、(12)環境永續品質 等等。查『機房』不能作為一般居室使用。換言之,不能作為 客廳、餐廳、臥室、浴室、書房、廚房等之居住使用,甚至 因為有該『機房』之存在,確實也影響系爭房屋室內空間之規 劃設計。因為研判會有『瑕疵價值減損』之情形。研判影響『 房地產交易價值』與『系爭房屋受到機房所造成的價值減損金 額之情形』各項因子之權重比例依原有使用執照竣工圖之機 房位置逐項分析如下:……茲以兩造買賣房屋之契約金額新台 幣3,290萬元為計算基礎值。系爭房屋之污名瑕疵價值減損= 32,900,000元×3%=987,000元(98.7萬)。⑶以市場銷售實務 分析:本鑑定以一般市場銷售實務上,建物登記主要有『主 建物』、『附屬建物』及『共同使用部分』等三項面積,三項面 積合計為總銷售坪數。其中『附屬建物』包含陽台及雨遮;『 共同使用部分』則泛指社區之公共設施等。其中『露台』無產 權而為約定使用,在一般銷售實務上市場售價大部分約為主 建物售價之1/3;另『騎樓空間』亦約為主建物售價之1/3,故 鑑定認為若檢討機房產生之價值減損,亦可據此折減因素據 以計算,以系爭房屋總價為3,290萬元,總坪數為(90+43.53 )*0.3025=49.39坪,每坪售價約為66.61萬元(四捨五入), 系爭房屋機房(機電設備空間)面積為(1.27坪*66.61萬)*1/3 =28.2萬/坪……,故價值減損為(1.27坪*66.61萬)-28.2萬/坪 =563,900元(56.39萬元)。⑷合計瑕疵價值減損金額:經以上 三項分析,鑑定綜合研判價值減損金額計算如下:(528,450 +987,000+563,900)/3=693,117元。九、鑑定結論:……經查 使用執照竣工圖,系爭房屋之室內空間包含機房(機電設備 空間),該處回復為機房(機電設備空間)用途,依鑑定分析 將產生價值之減損,價值減損總額為『修繕費用』新臺幣56,1 75元整+『瑕疵價值減損』新臺幣693,117元整=新臺幣749,292 元整。……」等語(外放系爭鑑定報告第6至12頁)。該鑑定 報告書因本件案例情形較為少見,而依其專業就多種不同鑑 定方法予以分析比較,進而得出上開鑑定結論,其鑑定過程 及鑑定方法應屬合理可信,其鑑定結論應屬可取。    ⑶綜上,本件系爭房屋既有上開內含系爭機房之瑕疵,原告就 此部分瑕疵自得請求減少價金,本院依上開說明並參酌系爭 鑑定報告書,認原告主張其得依民法第179條請求被告給付7 4萬9,292元等語,應屬有據。  ㈡原告依民法第227條債務不履行規定,請求被告賠償,有無理 由?如有,其價額為若干?   本件原告係依民法第359條第1項、第179條、第227條第1項 、第226條第1項規定,擇一請求被告給付(本院卷一第210 頁),原告依民法第359條第1項請求減少價金既有理由,則 原告此部分主張即無庸予以贅述,附此敘明。 六、綜上所述,原告依民法第359條第1項主張減少價金,並依同 法第179條規定,請求被告返還74萬9,292元,及自起訴狀繕 本送達翌日即110年12月3日(本院卷一第83頁)起,至清償 日止,按年息5%計算之利息,核屬有據,應予准許 七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不 逐一論列,附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。   中  華  民  國  113  年  12  月  16  日           民事第二庭 法 官 蔡政哲 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  12  月  16  日                 書記官 林鈞婷

2024-12-16

TPDV-111-訴-468-20241216-1

臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第3871號 原 告 黃麗娟 楊雅慧 共 同 訴訟代理人 戴君豪律師 楊永成律師 被 告 鎧將建設有限公司 法定代理人 林子耀 被 告 曾水淳 梁政炎 柯銘奎 蕭卉妤 共 同 訴訟代理人 施驊陞律師 上列當事人間請求損害賠償事件,本院於民國113年11月8日言詞 辯論終結,判決如下:   主   文 被告鎧將建設有限公司應分別給付原告黃麗娟、楊雅慧新臺幣40 萬3,226元、新臺幣20萬4,190元,及均自民國108年12月26日起 至清償日止,按年息5%計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由原告黃麗娟負擔100分之47、由楊雅慧負擔100分之19 ,餘由被告鎧將建設有限公司負擔。 本判決原告勝訴部分於原告黃麗娟、楊雅慧分別以新臺幣13萬4, 000元、新臺幣6萬8,000元供擔保後,得假執行。但被告鎧將建 設有限公司如分別以新臺幣40萬3,226元、新臺幣20萬4,190元為 原告黃麗娟、楊雅慧預供擔保,得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。   事實及理由 壹、程序部分   按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之 基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴聲明原為:㈠被告應連帶給付原告黃 麗娟新臺幣(下同)136萬9,986.5元,及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止,按年息5%計算之利息;㈡被告應連帶給付 原告楊雅慧44萬6,877.5元,及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止,按年息5%計算之利息。嗣變更聲明為:㈠被告鎧 將建設有限公司(下稱鎧將公司)應給付黃麗娟135萬7,987元 ,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之 利息;㈡被告曾水淳、梁政炎、柯銘奎、蕭卉妤應給付黃麗 娟135萬7,987元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止, 按年息5%計算之利息;㈢前二項給付,鎧將公司、曾水淳、 梁政炎、柯銘奎、蕭卉妤間如任一被告已為給付,於給付範 圍內,其餘被告免給付義務;㈣鎧將公司有限公司應給付楊 雅慧44萬6,877元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ,按年息5%計算之利息;㈤曾水淳、梁政炎、柯銘奎、蕭卉 妤應給付楊雅慧44萬6,877元,及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止,按年息5%計算之利息;㈥前二項給付,鎧將公 司、曾水淳、梁政炎、柯銘奎、蕭卉妤間如任一被告已為給 付,於給付範圍內,其餘被告免給付義務(見本院卷第241至 242頁)。核屬基於請求基礎事實同一所為之變更,合於前開 規定,應予准許。 貳、實體部分 一、原告主張:楊雅惠、黃麗娟分別於民國103年8月21日、25日 ,向鎧將公司簽立預售屋買賣契約書及向曾水淳、梁政炎、 柯銘奎、蕭卉妤(下稱曾水淳等4人)簽立土地買賣契約書, 購買坐落臺中市○○區○○○段000○000○0○000○00地號土地上之 「鎧將航綻」社區房屋之特D棟及特E棟各一戶(下稱特D戶、 特E戶,合稱系爭房屋),約定總價各為1,090萬元、1,260萬 元,原告並已依約給付買賣價金。詎鎧將公司交屋後經原告 入住不久,即出現一樓入口磨石子地板裂縫、地面空心、牆 面滲漏水、牆面裂縫、鋁門窗接縫處未與壁面妥適銜接等如 附表一、二所示之瑕疵,經原告通知鎧將公司前來修繕,卻 使前開瑕疵狀況越發嚴重,使黃麗娟受有需修復前開房屋如 附表一所示之瑕疵修補費用、遷出搬家費、遷入搬家費、在 外租屋費用、請假薪資損失等損害;楊雅慧則受有需修復前 開房屋如附表二所示之瑕疵修補費用、遷出搬家費、遷入搬 家費等損害,原告爰先位依買賣與承攬之混合契約關係、第 495條第1項、第227條第2項規定;備位依買賣契約關係、民 法第354條、第227條規定向被告請求損害賠償,並提起本訴 。並聲明:㈠鎧將公司應給付黃麗娟135萬7,987元,及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息;㈡ 曾水淳、梁政炎、柯銘奎、蕭卉妤應給付黃麗娟135萬7,987 元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算 之利息;㈢前二項給付,鎧將公司、曾水淳、梁政炎、柯銘 奎、蕭卉妤間如任一被告已為給付,於給付範圍內,其餘被 告免給付義務;㈣鎧將公司有限公司應給付楊雅慧44萬6,877 元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算 之利息;㈤曾水淳、梁政炎、柯銘奎、蕭卉妤應給付楊雅慧4 4萬6,877元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年 息5%計算之利息;㈥前二項給付,鎧將公司、曾水淳、梁政 炎、柯銘奎、蕭卉妤間如任一被告已為給付,於給付範圍內 ,其餘被告免給付義務;㈦願供擔保,請准宣告假執行。 二、被告則以:兩造間係成立預售屋之買賣契約,並非承攬契約 ,而就系爭房屋瑕疵部分,除附表所示被告同意修繕之部分 ,其餘則不認有瑕疵,又原告主張之遷入、遷出搬家費用、 租賃房屋租金、請假薪資損失皆認非屬必要之費用,皆無理 由等語,資為抗辯。並聲明:㈠原告之訴駁回;㈡如受不利判 決,願供擔保,請准宣告免為假執行。 三、不爭執事項(見本院卷二第198至200頁)  ㈠黃麗娟於103年8月25日與鎧將公司簽立房屋預定買賣合約書 (本院卷一第25至83頁),以441萬元(主建物429萬6,000 元、附屬建物11萬4,000元)向鎧將公司購買其興建之特E戶 房屋;另與曾水淳等4人簽立土地預定買賣契約書(本院卷 一第127至165頁),向其等以819萬元購買坐落同市區○○○段 000地號土地面積95.5平方公尺(專有土地)、同段831-73 、831-74地號,面積共25.1平方公尺(持分土地、作為社區 道路使用)。  ㈡楊雅慧於103年8月21日與鎧將公司簽立房屋預定買賣合約書 (本院卷一第85至125頁),以總價381萬5,000 元(主建物 371 萬元、附屬建物10萬5,000 元)向鎧將公司購買其興建 之特D戶房屋;另與被告曾水淳等4人簽立土地預定買賣契約 書(本院卷一第167至185頁),向其等以708萬5,000元購買 坐落同市區○○○段000000地號土地面積68.7平方公尺(專有 土地)、同段831-73、831-74地號,面積共25.1平方公尺( 持分土地、作為社區道路使用)。  ㈢原告2人與鎧將公司所簽訂之房屋預定買賣契約書第16條第1 項均約定:本件預定買賣房屋需與房屋坐落之土地所有權人 訂立「土地預定買賣契約書」;「土地」及「房屋」預定買 賣契約書需同時簽署履行方屬有效。任何一部份不履約時, 視同全部違約,解除本約時視為全部解約。」原告2人與曾 水淳等4人所簽訂之土地預定買賣契約書第18條均約定:本 件預定買賣土地需與「鎧將航綻」房屋預定買賣契約書之賣 方訂立「房屋預定買賣契約書」;「土地」及「房屋」預定 買賣契約書需同時簽署履行方屬有效。任何一部份不履約時 ,視同全部違約,解除本約時視為全部解約。」  ㈣特D戶、E戶房屋均係於107年11月,分別交付給楊雅慧及黃麗 娟  ㈤鎧將公司曾以臺中漢口路郵局存證號碼692號存證信函通知黃 麗娟表示:(見本院卷一第413頁)  ⒈三樓主臥浴室牆面滲水2處已安排好廠商做修繕(特E戶)。  ⒉三樓主臥浴室內窗戶邊,壁磚裂2片及磁磚收邊條不平已安排 好廠商修繕(特E戶)。  ⒊四樓浴廁內,壁磚裂及磁磚收邊條不平,已安排好廠商修繕 (特E戶)。  ⒋四樓沐浴拉門,特E與特D戶因驗屋及交屋時,未發現材質不 同,因此辦理退費。  ⒌熱水管壓接配管改雙壓接1F,已辦理退費。2F至4F水電老闆 已有施作,水電另贈送頂樓預留熱水管壓接出口(特D戶、 特E戶)。  ⒍於房屋油漆修補,因已過公司保固期間內,公司提供油漆廠 商,費用由客戶自行負擔。  ⒎特E戶對講機無法連結守衛室與小門,於11月26日請弱電廠商 與客戶聯繫。  ⒏三樓主臥浴室磚列2片(特D戶),已安排好廠商修繕。  ㈥原告2人委託通律法律事務所律師於108年9月27日發文給被告 5人表示系爭房屋有諸多瑕疵,請求鎧將公司及曾水淳等4人 於文到10日內修補完成。復於同年10月31日以台北南海郵局 存證號碼第1142號存證信函通知被告5人:「因鎧將公司並 未於先前催告之10日內完成修補事宜,顯見鎧將公司並無補 正瑕疵之意願,原告得依民法第227條、第226條第1項請求 履行利益之損害賠償,另依民法第184條請求損害賠償一切 之損害。」 四、得心證的理由:  ㈠系爭房屋是否存有如附表一、二所示之瑕疵?  ⒈原告主張系爭房屋有如附表一、二所示之瑕疵等情,經被告 就部分瑕疵為否認,惟本院審酌如附表一編號1、9、13、15 至16、19至20、22至23、25、29至30、33、37、40至42、45 至47及附表二編號1、20至21、25、27所示各項目,有如各 項附表所列之瑕疵原因存在,並經本院送請財團法人中華工 商研究院(下稱工研院)鑑定該部分之瑕疵成因,其鑑定結果 亦同如本院如附表所示之認定,應認該些項目確有瑕疵存在 。  ⒉至附表一編號2至8、10至11、14、17至18、21、24、26至28 、31至32、34至36、38至39、43至44部分及附表二編號2至1 9、22至24、26部分,亦經本院審酌有如附表所示之瑕疵原 因,至該部分瑕疵雖未送請鑑定瑕疵成因為何,惟該些瑕疵 態樣多屬窗框、門框、牆壁交界處、牆壁表面等出現裂縫, 並與前開經鑑定之裂縫位置、狀態相近,復經鑑定機關就該 些瑕疵項目提出相應之修繕方法,顯見鑑定機關亦同本院如 附表之認定,認未經鑑定瑕疵成因之部分,實質上仍有瑕疵 存在,方有予以修繕之必要,是以原告主張該部分項目亦有 瑕疵存在,應屬有據。  ⒊被告雖辯稱:附表一、二所認定之屋內裂縫,僅係因台灣地 震頻繁及氣候多變,隨著季節熱脹冷縮所至,為常見的油漆 裂縫,則該裂縫僅係建物的自然老化現象,非屬瑕疵等語, 然查系爭房屋於107年11月間始完工交屋,距離原告發見瑕 疵並提起本訴之時間不到一年,而臺灣於107至108年間亦未 發生顯著之地震,則該屋既尚屬全新成屋的狀態,依常情自 無可能在無具大規模性地震之狀況下,即出現如此多道的裂 縫,應係房屋原本即存在之瑕疵,再者全新之成屋於入住不 到一年之期間,如即已無法承受日常偶發性的小地震或日常 的天氣變化,而出現如附表一、二所示之裂縫情形,更加益 證系爭房屋本身即有瑕疵存在,方有可能使房屋於全新之狀 態即無法耐受不具大規模性之地震及日常的天候變化,參酌 工研院鑑定結果亦認此些裂縫疑為施工不良因素居高,應認 屬施工不良之影響(見鑑定報告下冊第144、147頁),是以被 告所辯實不足採。  ㈡本件預售屋交易得否適用承攬契約之規定?  ⒈按稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支 付價金之契約;稱承攬者,謂當事人約定,一方為他方完成 一定之工作,他方俟工作完成,給付報酬之契約,民法第34 5條第1項、第490條第1項分別定有明文。前者側重在財產權 之移轉,後者則重在工作之完成。  ⒉原告主張本件預售屋交易應屬買賣兼承攬之混合契約等語, 經查,兩造所簽訂之系爭契約名稱為:「房屋預定買賣合約 書」(見本院卷一第25、85頁),且系爭房屋買賣合約書第 2條、第3條除就系爭房屋之基地地號、面積、房屋之棟別、 面積為約定外,於第5、13、15條並就標的物價金、各項費 用及其他應負擔等事項為約定,此些項目均與房地買賣有關 。另系爭契約第10條約定:「房屋產權登記期限,雙方同意 房屋產權之移轉時間,不得逾使用執照核發後6個月,所辦 理事項,由乙方指定之土地登記專業代理人辦理之」、第11 條約定:「乙方依約完成本戶一切主建物及附屬建物之設備 及領得使用執照,並繼續完成自來水、電力等必要之公共設 施後,通知甲方於指定期限內辦理交屋手續,辦妥交屋手續 後,乙方應將建物所有權狀、房屋保固卡、使用執照影本及 乙方代繳稅費之收據,並發給交屋證明書」(見本院卷一第3 5、37頁),益徵系爭契約著重於標的物所有權之移轉,系爭 契約中並無任何與承攬契約所側重之工作完成有關之約定, 例如工程項目、數量、單價及複價等內容。準此,兩造間所 簽訂之預售屋交易契約,其性質上應為民法第345條第1 項 之買賣契約,而非同法第490條第1項之承攬契約,或承攬與 買賣之混合契約至明。又原告與曾水淳等4人簽訂土地預定 買賣合約書,其目的本係為向地主購買土地以供房屋建築使 用,就土地部分自亦屬買賣契約,並無有關承攬契約之內容 ,是以原告就本件預售屋交易而向鎧將公司購買特D戶、特E 戶房屋,及向曾水淳等4人購買房屋所附著之土地,皆屬買 賣契約甚明,應無適用承攬契約之情,原告該部分主張,實 屬無據。  ㈢系爭房屋之瑕疵及其所生之損害,是否得向曾水淳等4人請求 損害賠償?  ⒈原告主張系爭房屋之瑕疵,應由鎧將公司與曾水淳等4人共負 瑕疵擔保之損害賠償責任,因兩造所簽訂之「房屋預定買賣 合約書」第16條第1項及「土地預定買賣合約書」第18條已 約明:土地及房屋預定買賣契約書需同時簽署履行方屬有效 。任何一部分不履約時,視同全部違約,解除本約視為全部 解約,故鎧將公司所交付之房屋有瑕疵而有違約情形,曾水 淳等4人亦應同負其責等語。  ⒉然查,預售屋之買賣涉及房屋之建造,從無至有的過程,其 中建築房屋係涉建照申請、營造發包、工地管理、驗收交屋 、修繕瑕疵等諸多具體細節,與建築專業高度相關,此與單 純買賣土地,賣方僅需為土地所有權人,經買賣雙方意思表 示合致並辦理過戶登記,即得完成之情有別,是以就建物及 土地之賣方所應具備能力顯有不同,本件兩造既本於私法自 治、契約自由原則,將土地與房屋分別而分立兩契約,原告 分別向建商即鎧將公司購買預售屋;向地主即曾水淳等4人 購買土地,本無立場更無可能期待賣地之地主,與建商同負 建造房屋、交屋,甚或負修繕房屋之能力,更遑論使其負相 同之瑕疵擔保義務,故不論賣方內部關係、情誼或銷售模式 ,均無從影響上揭債之相對性、契約分立之認定,且前開買 賣合約書雖約明土地及房屋不得分開而為銷售,亦不得分開 而為解除,惟此係為使房屋得以有附著使用之土地,使經濟 效益最大化,然其餘部分之契約義務,仍應視各契約所定之 給付內容,由各契約義務人分別負擔,準此曾水淳等4人為 系爭房屋所坐落土地之出賣人,對於系爭房屋之設計、興建 、修繕等皆不具專業技能,亦係鎧將公司與原告就系爭房屋 之內容為約定,是曾水淳等4人對系爭房屋買賣契約之相關 瑕疵擔保義務,應無需與鎧將公司同負其責,故原告主張若 本件房房屋之瑕疵,應由曾水淳等4人負不真正連帶之責任 ,應屬無據。  ㈣系爭房屋如附表一、二所示瑕疵是否可歸責於被告而應由被 告負給付遲延責任?  ⒈按因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債務人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利;債務人遲延 者,債權人得請求其賠償因遲延而生之損害,民法第227條 第1項、第231條第1項定有明文。復按債務不履行之債務人 之所以應負損害賠償責任,係以有可歸責之事由存在為要件 。若債權人已證明有債之關係存在,並因債務人不履行債務 而受有損害,即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人 抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致,自應由其 負舉證責任,如未能舉證證明,即不能免責(最高法院97年 度台上字第1000號判決意旨參照)。  ⒉經查,系爭房屋存有如附表一、二所示之瑕疵,業經認定在 卷,被告除就附表一、二所示瑕疵項目,表示同意修繕部分 ,認確有可歸責於其之事由而願意負擔修繕費用外,其餘瑕 疵則否認之,惟衡以房屋本係供人居住休憩之用,其內部結 構、設施應當具備結構完整、遮風擋雨之效果,依交易常情 ,預售屋買賣所交付者為全新之成屋,各處實不應出現滲漏 、龜裂、空心等現象,尤以系爭房屋於107年11月間方完工 交屋予原告,則入住不到一年之時間即陸續出現如附表一、 二所示之瑕疵狀況,實非新建成屋應具備之品質,而鎧將公 司既為系爭房屋之建造者,對於附表一、二所示其否認之瑕 疵,又未舉證證明有因其他如地震、颱風等外力因素影響結 構而導致房屋於如此短的時間內出現裂縫及漏水,則該瑕疵 自均屬可歸責於被告,被告既未交付具備應有品質之房屋予 原告,屬瑕疵給付,自應負不完全給付之責任。惟系爭房屋 之瑕疵尚屬可修補,則原告主張依照不完全給付準用給付遲 延之規定,向被告請求瑕疵修補之損害賠償,自屬有據。  ㈤系爭房屋漏水瑕疵之修復方式暨費用應如何?  ⒈原告主張系爭房屋之瑕疵,業經前開認定甚明,至該房屋之 瑕疵應為如何之修復及適當之費用為何,本院審酌系爭房屋 係有如附表一、二所列之瑕疵狀態,應以如附表一、二所示 之修復方式,及各修繕方式所對應之費用,方得使該些瑕疵 項目予以回復成原本無瑕疵之狀態,該修復方式及費用業經 工研院同此意見。  ⒉被告雖辯稱就附表一編號2至5、7至14、17至29、30、34至45 及附表二編號2至5、8至14、16、18至21、23至26所列裂縫 瑕疵,僅係油漆裂縫;又附表一編號15至16、31至32現無任 何漏水問題,亦僅係單純的油漆裂縫,無需預為以高壓灌注 、樹脂收縮之方式施作,則上開瑕疵皆只需以油漆填補,而 油漆已過保固期間,故原告不得對之請求等語,惟查,前開 瑕疵項目所認裂縫之成因,非屬單純之油漆裂縫,而為批土 之裂縫,砒土油漆與最外層之油漆顯有差異,則較內層之批 土已出現裂痕,導致圖在外層之油漆亦出現龜裂斑駁,顯見 內層批土本身已有不平整、不均勻之瑕疵,自應予以修復完 善,非僅以治標不治本之塗抹油漆方式掩蓋裂痕,工研院鑑 定結果並同此見解(見鑑定報告下冊第217至263頁)。被告雖 又辯稱:就部分瑕疵,鑑定報告既認該些裂縫尚無結構上安 全之影響,即無進行高壓灌注等方式予以修繕必要等語,然 正係因現在尚未出現結構上之安全問題,即要把握時間加以 修復,以避免裂縫狀況日趨嚴重,而對未來之結構安全產生 不良影響,尚不得僅以目前無結構問題即認無修繕必要,是 以被告所辯應不足採。  ⒊被告復辯稱:系爭房屋1至4樓熱水管2至4樓部分,已依約改 雙壓接,1樓部分則已辦理退費,故該部分修繕費用不予同 意等語,惟本院審酌,經鑑定機關現場勘查系爭房屋之各樓 層管線壓接狀況,確實無法排除被告施工不良因素,而認系 爭房屋之全戶壓接點皆應打除重新以雙壓接方式施作,顯見 確實有未依約完成雙壓接管線之瑕疵,且被告復未就其已施 作或已退費等情具體舉證以實其說,難認被告所辯可採。  ⒋原告另主張修繕之費用應以110年鑑定作成時之計算標準為據 ,方可達到使瑕疵項目回復原狀之目的等語。惟按損害賠償 之目的在於填補所生之損害,其應回復者,並非「原來狀態 」,而係「應有狀態」,應將損害事故發生後之變動狀況考 慮在內。故其價格應以加害人應為給付之時為準,被害人請 求賠償時,加害人即有給付之義務,算定被害物價格時,應 以起訴時之市價為準(最高法院103年台上字第937號判決意 旨參照)。則原告於108年即發現系爭房屋之瑕疵,並於同 年間提起訴訟,揆諸前開說明,被告於原告起訴請求賠償時 ,即有給付義務,則計算物價價格即應以起訴時之市價為據 ,是以本件即應以108年之修繕價格標準(即如附表一、二所 示)為計算依據,原告請求依110年之修繕價格計算,應屬無 據。  ⒌準此,因系爭房屋有如附表一、二所列之瑕疵,並應以附表 一、二所列之方式進行修繕,而需花費如附表一、二所示之 維修費用,則特E戶、D戶房屋各需花費37萬8,226元、20萬4 ,190元之維修費用,原告於該範圍內之請求,即屬有據,逾 此部分之請求,原告未具體舉證以實其說,自難認有據。  ㈥原告可否請求遷出房屋及遷入房屋之費用?   原告主張系爭房屋於修繕期間不得居住,且對於屋內家具會 有所損害,故於修繕期間需將屋內家具全數遷入,待修繕完 畢後再遷入,故請求遷入遷出房屋之費用等語,惟依附表一 、二所列之瑕疵修復方式,系爭房屋並未進行大規模之結構 修繕,對於內部格局亦無進行改裝變動,僅係針對現有瑕疵 進行修補,雖於修繕期間應有移動家具之必要,惟僅需在屋 內進行移動即可,且系爭房屋皆屬透天厝房屋,亦可在特定 樓層進行修繕時,將家具於樓層之間移動,亦可覆蓋防塵布 以阻擋因房屋修繕產生之粉塵,實無將系爭房屋內之家具全 數遷出,再為遷入之必要,工研院鑑定意見亦認室內家具及 物品僅需配合油漆調整惟移動,並未認屋內家具及物品需移 出系爭房屋,且原告就有何將全數家具遷出之必要,亦未具 體舉證以實其說,此部分之主張,難認為可採。  ㈦黃麗娟可否請求在外租屋費用?  ⒈按損害賠償之債,以有損害之發生及有責任原因之事實,並 二者之間,有相當因果關係為成立要件。故原告主張損害賠 償之債,如不合於此項成立要件者,即難謂有損害賠償請求 權存在(最高法院111年度台上字第2877號判決意旨參照) 。復按關於損害賠償之數額,固應視其實際所受損害之程度 以定其標準。惟倘在損害已經被證明,而損害額有不能證明 或證明顯有重大困難之情形,為避免被害人因訴訟上舉證困 難而使其實體法上損害賠償權利難以實現,法院應審酌一切 情況,依所得心證定其數額,以兼顧當事人實體權利與程序 利益之保護,此觀民事訴訟法第222條第2項之規定及其立法 理由自明(最高法院101年度台上字第1452號民事判決意旨 參照)。  ⒉黃麗娟主張其因特E戶房屋於修繕期間,無法居住在內,且因 需有一個新的空間容納其遷出的大型家具,故需租賃一與原 房屋大小、格局相當之透天厝,加計前後搬家時間,需租賃 6個月,並參考周圍相同格局房屋之行情,每月需租金2萬8, 000元,共計請求租金損失16萬8,000元等語。然查,房屋修 繕期間會產生粉塵,傢俱需要移動且如粉刷油漆、泥作等亦 會產生不好之氣味甚而含有不適合人體長期居住吸入的化學 物質,故認黃麗娟於房屋修繕期間確實有在外居住而有租屋 之必要,並審酌油漆等化學物質需要一段時間方可散去味道 或有害物質,故認於房屋修繕期間往後加計15日應屬合理之 租屋期間,惟特E戶房屋經鑑定機關為專業評估,如以附表 一所示之修繕方式,工期需60日,加計15日之使房屋通風散 去味道、有害物質期間,亦僅需75日,實無黃麗娟所稱需在 外租屋6個月之必要。且查,經黃麗娟自陳僅有其與配偶二 人居住,則如此短期的在外短租,亦無移動大型家具之必要 ,應僅需租賃足以提供二人短期居住之空間即已足,實無承 租每月需2萬8,000元租金之透天厝之必要,尚難認為黃麗娟 就租金損害以證明其損害額之合理性,惟本院審酌雖黃麗娟 雖無法就損害之數額予以舉證說明,且因尚未實際進行修繕 而未有實際在外租屋之行為,對於具體之租金損害有舉證上 之困難,然審酌黃麗娟確實有於房屋修繕期間共計75日在外 租屋以供其與配偶二人生活居住之必要,且該必然產生之租 金損害係因被告之瑕疵行為所致,是以本院依民事訴訟法第 222條第2項規定,審酌黃麗娟需短租之期間、需搬遷之人口 數量為2人,而系爭房屋所在地周圍之兩人套房每月租金費 用,經本院依職權查詢591租屋網之刊登資料,大多為1萬元 以內(見本院卷第305至310頁),併考量短期租賃可能會有較 高之費用等情,認應以每月1萬元為租金計算之標準,而每 月以30日計算,則黃麗娟得請求之租金數額應為2萬5,000元 (計算式:75÷30×10,000=25,000),逾此部分之請求則屬無 據。  ㈧黃麗娟可否請求薪資損失費用?   黃麗娟主張:因房屋之瑕疵需修繕,而其配偶具備工程專業 ,因被告先前之維修一直有問題,為使後續之瑕疵修繕得以 完善,其配偶需於修繕期間請假在家監工,因而損失修繕期 間之薪資,被告對此亦應負損害賠償責任等語,惟本院審酌 黃麗娟本訴係請求被告給付修繕費用之損害賠償,則施工者 係由黃麗娟自行僱工,並非繼續由被告施作,則黃麗娟自得 洽詢自己信任之施工團隊,實無任何因不信任被告施工品質 而需使其配偶在場監工之必要。且查,黃麗娟就本件瑕疵修 補施工是否有委請專人在場監工之必要,亦未見其具體舉證 以實其說,是以黃麗娟之配偶縱有工程專業而決議在場監督 修繕工程,僅為其自發性為之,不具必要性,其此部分主張 應不可採。  ㈨基上,黃麗娟可向鎧將公司請求房屋修繕費用37萬8,226元、 在外租屋損失2萬5,000元,共計40萬3,226元(計算式:378, 226+25,000=403,226);楊雅慧可向鎧將公司請求房屋修繕 費用20萬4,190元。  ㈩末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經 其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任;其經債權 人起訴而送達訴狀,或依督促程式送達支付命令,或為其他 相類之行為者,與催告有同一之效力;又遲延之債務,以支 付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週 年利率為5%,民法第229條第2項、第233條第1項前段、第20 3條分別定有明文。本件原告請求債務不履行之損害賠償之 債,係以支付金錢為標的,並無確定期限,原告請求鎧將公 司自起訴狀繕本送達翌日起即108年12月26日起(見本院卷一 第297頁)至清償日止,按年息5%計算之利息,自屬有據。 五、綜上所述,原告依民法第227條第1項、第231條第1項規定, 請求鎧將公司給付黃麗娟40萬3,226元、楊雅慧20萬4,190元 ,及均自108年12月26日起至清償日止,按年息5%計算之利 息,為有理由,逾此部分之請求,則無理由,應予駁回。 六、兩造陳明願供擔保,聲請宣告假執行及免為假執行,經核原 告勝訴部分,合於法律規定,故分別酌定相當之擔保金額宣 告之;原告其餘假執行之聲請,因訴之駁回而失所依附,不 予准許。 七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,經本院 斟酌後,對於判決之結果不生影響,故不再逐一論列,併此 敘明。 八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第1項。 中  華  民  國  113  年  12  月  13  日          民事第一庭  法 官 許石慶                 法 官 熊祥雲                 法 官 趙薏涵 以上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須 附繕本)。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  12  月  13  日                 書記官 林俐 附表一(特E戶): 編號 項目 瑕疵認定 修復方式 被告是否承認瑕疵並同意修繕? 修復費用 (新臺幣) 1 1樓入口磨石子地板裂縫 依據買賣合約平面圖系爭建物入口騎樓設計為停車空間,換言之,其抿石子地坪必須至少要有約休旅車1.8~2.2T重及承受車輛行走之反覆載重,研判承載力不足。經工研院現場勘驗後可知,存有空心及裂縫問題。 ⒈敲除原有磨石子表面材。 ⒉鋼筋植筋及綁紮(D13#@15cm,fy=4,200kg/cm²)。 ⒊210kg/cm²預 拌混凝土。 ⒋抿石子地坪。 同意。 27,016元 2 1樓後門門框結構性裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。 此處裂縫寬度僅0.2mm,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 23,635元 3 1樓大門上方結構性裂 4 1樓廁所門框右上裂 5 1樓面庭園門框左側裂縫 6 1樓面庭園門框下方壁癌 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現壁癌,顯見有含水潮濕情形無法排除,方會短時間內產生壁癌,研判施工不良之因素居高,應有防水上之瑕疵。 1樓面庭園門框下方防水處理。 不同意。 7,502元 7 1樓電梯右上方牆壁裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。 此處裂縫寬度僅0.2mm,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 併入第2-5頊。 8 1樓至2樓樓梯牆面裂 9 2樓客廳大面窗右下牆壁裂(曾修補2次) RC建築結構中的混凝土,屬於脆性材料,容易產生龜裂。門窗框角隅處一旦龜裂不但無法完全修復,同時也是造成滲水的主要原因。窗戶旁有45度角的裂縫主要的原因有三:結構系統設計不良,施工不良及地震影響。本項應屬施工不良因素較高,但不排除因施工不良產生後之影響 ⒈.一般窗角一般都會放鋼筋開口補強,會降低有45度角的裂縫,但後續有可能少一道程序,在窗戶安置後要在角邊黏貼防裂網,黏貼完後才能打底粉刷。 ⒉此處裂縫約僅0.1~0.2mm,不會影響整個結構,但據原告表示先前有滲水過,被告有進行修繕,但僅內面牆防水處理,但容易從外牆迎水面滲水,故需外牆迎水面防水處理。 ⒊其次,室內注入不收縮樹脂填充原來外牆結構之孔隙:其方式如圖三(P164)所示,樹脂可選擇獨立氣泡之硬質不收縮發泡PU類。 ⒋完成內外牆面防水後,最後進行油漆,因僅局部油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 11,671元  2樓電視櫃牆面修補後仍裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。 此處裂縫寬度僅0.1~0.2mm,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 33,136元  2樓面學校小窗結構性裂(曾修補)  2樓樓梯牆面裂  2樓後窗結構性裂 窗戶旁有45度角的裂縫主要的原因有三:結構系統設計不良、施工不良及地震影響。本頊應屬施工不良因素較高,但不排除因施工不良產生後之影響。且該房屋於入住不到一年即出現結構性裂縫,實非新成屋應有之狀態,即屬瑕疵。 ⒈此處裂縫約僅0.1~0. 2mm,不會影響整個結構,目前並無滲漏水,但將來容易從外牆迎水面滲水,室內注入不收縮樹脂填充原來外牆結構之孔隙:其方式詳見圖三(P164)所示,樹脂可選擇獨立氣泡之硬質不收縮發泡PU類。 ⒉此處裂縫寬度僅0.1~0. 2mm,直接以批土油漆修復,但僅以局部油漆修繕會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。  2樓至3樓樓梯牆面裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。 此處裂縫寬度僅0.1~0.2mm,直接以批土油漆修復,但僅以局部油漆修繕會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。  3樓浴室北側窗戶磁磚突出銳利 本項主要原因為牆面1:3水泥砂漿打底面粉刷不平整,造成磁磚突出銳利。 ⒈窗框四邊磁磚敲除。 ⒉敲除原有水泥砂漿打底面。 ⒊此處裂縫約僅0.1~0.2mm,不會影響整個結構,目前並無滲漏水,但將來容易從外牆迎水面滲水,室內注入不收縮樹脂填充原來外牆結構之孔隙:其方式詳見圖三(P164)所示,樹脂可選擇獨立氣泡之硬質不收縮發泡PU類。 ⒋重新牆面l:3水泥砂漿打底面粉刷。 ⒌牆面防水塗抹處理。 ⒍壁磁磚復原。 ⒎磁磚修邊條黏貼。 部分同意,僅同意粉刷裂縫,但認為並無漏水問題,無需為該部分修繕 18,755元  3樓浴室面小學窗戶磁磚結構性裂 ⒈窗戶旁有45度角的裂縫主要的原因有三:結構系統設計不良、施工不良及地震影響。本頊應屬施工不良因素較高,但不排除因施工不良產生後之影響。 ⒉一般窗角一般都會放鋼筋開口補強,會降低有45度角的裂縫,但後續有可能少一道程序,在窗戶安置後要在角邊黏貼防裂網,黏貼完後才能打底粉刷。 ⒊此處裂縫約僅0.1~0.2mm,不會影響整個結構,目前並無滲漏水,但將來容易從外牆迎水面滲水,應予以先行修繕維護。  3樓主臥門旁牆面裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。 此處裂縫寬度僅0.1~0.2mm,直接以批土油漆修復,但僅以局部油漆修繕會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 36,348元  3樓主臥面小學小窗修補後仍裂  3樓浴室開關牆面裂、壁癌 本項於112年01月09日、01月12日,工研院研究人員進行浴廁積水檢測3天(採用紅色塗料),以及污水(採用藍色塗料)、廢水(採用綠色塗料)進行連續30分鐘灌水檢測,並以水分計及目視檢測,檢驗結果並無滲漏現象。惟仍有裂縫及壁癌的狀況,該部分於入住不到一年之房屋出現,應非新成屋應有狀態,屬瑕疵,應就現存之前面裂縫及壁癌予以修復,惟因現無滲漏水狀況,則認無防水瑕疵存在。 直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。  3樓主臥與浴室交界牆經數次修補仍有紫斑加深、壁癌擴大 本項於112年01月09日、01月12日,工研院研究人員進行浴廁積水檢測3天(採用紅色塗料),以及污水(採用藍色塗料)、廢水(採用綠色塗料)進行連續30分鐘灌水檢測,並以水分計及目視檢測,檢驗結果並無滲漏現象,研判被告已就先前的滲漏水情形完成修繕。惟就過去滲漏水狀況導致之牆壁紫斑、壁癌仍屬因過去防水問題所生之瑕疵,應就該部分予以修繕。  3樓主臥面小學小窗曾修補仍裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。 此處裂縫寬度僅0.1mm,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。  3樓主臥大面窗旁牆壁裂 窗戶旁有45度角的裂縫主要的原因有三:結構系統設計不良、施工不良及地震影響。本頊應屬施工不良因素較高,但不排除因施工不良產生後之影響。 此處裂縫約僅W≒0.1~0.2mm,L≒75cm,不會影響整個結構,目前並無滲漏水,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。  3樓主臥小面窗結構性裂 不同意。  3樓主臥冷氣下方牆壁裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。 此處裂縫寬度僅0.1~0.2mm,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。  3樓主臥床頭牆壁裂 本項裂縫寬度0.1~0.2mm整面網狀裂縫。主要原因為泥作粉刷前牆壁未潤濕,應保持面乾內飽和,否則容易粉刷後牆面被吸水,造成泥作粉刷之後,表面產生裂縫。  3樓主臥化妝櫃牆面裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。  3樓走道窗戶右上方牆壁裂  3樓走道窗戶右下側牆壁裂  3樓走道牆面壁癌經數次修補仍有紫斑加深、壁癌擴大 本項於112年01月09日、01月12日進行浴廁積水檢測3天,結果並無滲漏現象,應僅就入住不到一年即出現之裂縫、壁癌進行修繕即可,並無其於瑕疵問題。 直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 00-0 3樓浴室旁主臥耐磨木紋地板隆起 研判為浴室先前滲漏水或施工時施工不良(例如材料瑕疵品或施工時有水沾到潮濕)。 更換耐磨木紋地板約l平方公尺。 同意。 3,183元  4樓樓梯牆面裂 本項裂縫寬度0.1~0.2mm整面網狀裂縫。主要原因為泥作粉刷前牆壁未潤濕,應保持面乾內飽和,否則容易粉刷後牆面被吸水,造成泥作粉刷之後,表面產生裂縫,裂縫產生後未來若遇地震,有使裂縫加大之虞,應就現以產生之裂縫予以填補修復。 此處裂縫寬度僅0.1~0.2mm,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 65,469元  4樓浴室面東側窗戶旁磁磚裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現磁磚破裂情況,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等磁磚破裂情形,應認屬瑕疵。 。 ⒈東側窗框邊磁磚敲除。 ⒉敲除原有水泥砂漿打底面。 ⒊此處裂縫約僅0.1~0.2mm,不會影響整個結構,目前並無滲漏水,但將來容易從外牆迎水面滲水,室內注入不收縮樹脂填充原來外牆結構之孔隙:其方式詳見圖三(P164)所示,樹脂可選擇獨立氣泡之硬質不收縮發泡PU類。 ⒋重新牆面1:3水泥砂漿打底面粉刷。 ⒌牆面防水塗抹處理。 ⒍壁磁磚復原。 ⒎磁磚修邊條黏貼。 部分同意,認尚無滲漏水瑕疵,僅需就磁磚部分修補即可。 14,682元  4樓浴室面東側窗框水泥縫過大、窗框貼條突起銳利(磁磚)  4樓天井壁癌 屋頂天井會高出樓板面之止水墩(也是作為固定人孔蓋用),如果未能與屋頂露台樓板面一體灌漿,或露台施作防水處理時未能往上施作,就有可能產生滲漏水。 ⒈頂樓天井四周防水處理。 ⒉高壓灌注止水劑。 ⒊天井四周平頂刷乳膠漆。 同意。 18,219元  4樓電梯與窗戶間牆壁裂及窗戶右下側牆壁裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。 裂縫寬度僅約0.1~0.2mm,不會影響整個結構,目前並無滲漏水,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 併入第30項。  4樓浴室門框上方牆壁裂  4樓小書房窗框結構性裂(曾修補)  4樓小書房牆面裂,其後寬度增加,且樑柱亦發現裂縫 本項裂縫寬度0.1~0.2mm整面網狀裂縫。主要原因為泥作粉刷前牆壁未潤濕,應保持面乾內飽和,否則容易粉刷後牆面被吸水,造成泥作粉刷之後,表面產生裂縫。  4樓大面窗下緣及右側、左側牆壁裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。  4樓小面窗旁牆面裂 裂縫寬度僅約0.1~0.2mm,不會影響整個結構,目前並無滲漏水,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 併入第30項。  4樓小書房門上方牆壁裂 本項裂縫寬度0.1~0.2mm整面網狀裂縫。主要原因為泥作粉刷前牆壁未潤濕,應保持面乾內飽和,否則容易粉刷後牆面被吸水,造成泥作粉刷之後,表面產生裂縫。  4樓書房旁走道牆壁裂  4樓書房門框裂(107年7月曾修補)  4樓書桌前牆面裂縫 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。  4樓電梯旁窗戶牆壁裂縫  4樓曬衣架上方及旁邊牆壁裂 本項裂縫寬度0.1~0.2mm整面網狀裂縫。主要原因為泥作粉刷前牆壁未潤濕,應保持面乾內飽和,否則容易粉刷後牆面被吸水,造成泥作粉刷之後,表面產生裂縫。  1至4樓熱水管未依約改雙壓接(各樓層各1支) 依實際情況,無法排除未按圖施工施行雙壓接,應將全戶壓接點重新予以施作。 ⒈全戶壓接點打除。 ⒉給水熱水管壓接點重新施作。 ⒊水泥砂漿重新粉光。 ⒋防水處理。 ⒌磁磚黏貼復原。 部分同意,有關熱水管壓皆配管改雙壓接,2至4樓水電工程已施作,故辦理1樓雙壓接退費事宜。 34,294元  1至4樓廁所及3樓電梯出口白華 研判拋光石英磚地板在清潔時,工人為了好清洗,採用清潔劑清洗,因為清潔劑比較屬於酸性物質,容易從磁磚縫隙隨水滲流形成吐白:但也無法完全排除用到非本地砂,混合其他來源的砂(如大陸砂或進口砂;在運送過程中可能有一些海鹽成分的物質參雜在裡面),再加上軟底施工含有水泥成分,最後施作完成的環境可能濕氣比較重一點而加速產生的。 因會持續發生,需敲除重作。 不同意。 84,316元 附表二(特D戶): 編號 項目 瑕疵成因 修復方式 被告是否承認瑕疵及同意修繕? 修復費用 (新臺幣) 1 1樓入口磨石子地板裂縫 依據買賣合約平面圖系爭建物入口騎樓設計為停車空間,換言之,其抿石子地坪必須至少要有約休旅車1.8~2.2T重及承受車輛行走之反覆載重,研判承載力不足。經工研院現場勘驗後可知,存有空心及裂縫問題。 ⒈敲除原有磨石子表面材。 ⒉鋼筋植筋及綁紮(D13#@15cm,fy=4,200kg/cm²)。 ⒊210kg/cm²;預拌混凝土。 ⒋抿石子地坪 同意。 34,968元 2 1樓與2樓交界處龜裂、剝落 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現1、2樓交界處有龜裂剝落之情形,於我國未出現大地震之情況,新成屋實不應出現該等龜裂剝落情況,應認屬瑕疵。 此處裂縫約僅W≒0.1~0.2mm,不會影響整個結構,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 17,799元 3 1樓門框結構性裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。 4 1樓牆面裂 5 1樓後門門框結構性裂 6 1樓後院與小學相鄰牆面曾修補仍裂,雨天滲泥水 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高,且該裂縫已導致雨水滲入,而有防水之問題,應認屬瑕疵。 1樓後院與小學相鄰牆面層防水處理。 同意。 10,717元 7 1樓浴室窗戶磁磚尖銳突出 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現磁磚尖銳突出,於我國未出現具大規模性地震之情況,如非建物本身之瑕疵,應不會出現使磁磚產生位移而尖銳突出之情況,應認屬瑕疵。 本項主要原因為牆面l:3水泥砂漿打底面粉刷不平整,造成磁磚突出銳利。修繕方式如下: ⒈窗框四邊磁磚敲除。 ⒉敲除原有水泥砂漿打底面。 ⒊重新牆面1:3水泥砂漿打底面粉刷。 ⒋壁磁磚復原。 ⒌磁磚修邊條黏貼。 部分同意,認為將突出部分抹平美容即可,無需拆除重作。 10,181元 8 2樓客廳大面窗結構性裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。 此處裂縫約僅W≒0.1~0.2mm,不會影響整個結構,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 16,166元 9 2樓鄰40號牆面裂(冷氣機下方)  2樓電梯門框及烘碗機下方牆面裂  2樓電視後方牆面裂  3樓主臥與40號鄰牆面裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。 此處裂縫約僅W≒0.1~0.2mm,不會影響整個結構,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 15,635元  3樓走道牆面裂  3樓主臥床頭牆面裂  3樓主臥浴室磁磚裂2塊 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現磁磚破裂情況,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等磁磚破裂問題,應為施工不良因素居高,屬瑕疵。 ⒈磁磚局部敲除。 ⒉水泥砂漿粉刷。 ⒊防水處理。 ⒋磁磚局部修補復原。 同意。 6,430元  3樓主臥大窗與小窗間裂縫 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。 此處裂縫約僅W≒0.1~0.2mm,不會影響整個結構,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 併入第12~14項。  4樓天井壁癌 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現壁癌,壁癌之成因必須有水氣之堆積,於未發生具大規模性地震使房屋出現裂縫之情況,新成屋實不應出現龜裂、裂縫,甚而使新成屋在入住不到一年即出現壁癌之情況,應認防水有所疏漏,且研判屬施工不良因素居高,屬瑕疵。 ⒈頂樓天井四周防水處理。 ⒉高壓灌注止水劑。 ⒊天井四周平頂刷乳膠漆。 同意。 18,219元  4樓前臥室與40號相鄰處牆壁經修補仍有裂痕 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。 此處裂縫約僅W≒0.1~0.2mm,不會影響整個結構,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 26,385元  4樓走道後窗框結構性裂縫  4樓曬衣架與頂樓交界牆面裂 因隔間牆面與頂樓屬不同材質介面,有約W≒0.1~0.2mm,L≒62cm裂縫。而新成屋於未遇大地震之情形下,實不應出現此等牆面裂縫,應屬瑕疵。  4樓通鋪牆面(鄰40號)經修繕仍有裂痕 本項裂縫寬度0. 1~0. 2mm整面網狀裂縫。主要原因為泥作粉刷前牆壁未潤濕,應保持面乾內飽和,否則容易粉刷後牆面被吸水,造成泥作粉刷之後,表面產生裂縫。  4樓浴室磁磚裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現磁磚破裂情況,於我國未出現具大規模性地震而使牆面產生擠壓之情況,新成屋實不應出現該等磁磚破裂問題,研判屬施工不良因素居高。 ⒈磁磚局部敲除。 ⒉水泥砂漿粉刷。 ⒊防水處理。 ⒋磁磚局部修補復原。 同意。 13,396元  4樓前臥室小窗結構性裂縫 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。 此處裂縫約僅W≒0.1~0.2mm,不會影響整個結構,直接以批土油漆修復,且油漆會有色差,故以單元修復為原則。 不同意。 併入第18項。  4樓前臥室大窗結構性裂縫  4樓前臥室入門門框結構性裂縫 本項裂縫寬度0.1~0.2mm整面網狀裂縫。主要原因為泥作粉刷前牆壁未潤濕,應保持面乾內飽和,否則容易粉刷後牆面被吸水,造成泥作粉刷之後,表面產生裂縫。  4樓和室開關牆面裂 系爭房屋係屬全新成屋,於入住不到一年之際,即出現裂縫,於我國未出現具大規模性地震之情況,新成屋實不應出現該等裂縫,研判施工不良之因素居高。  1至4樓熱水管未依約改雙壓接(各樓層各1支) 依現場勘查結果,無法排除未按圖施工,依約以雙壓接方式施作,應將全戶壓接點打除,重新以雙壓接方式施作。 ⒈全戶壓接點打除。 ⒉給水熱水管壓接點重新施作。 ⒊水泥砂漿重新粉光。 ⒋防水處理。 ⒌磁磚黏貼復原。 部分同意,有關熱水管壓皆配管改雙壓接,2至4樓水電工程已施作,故辦理1樓雙壓接退費事宜。 34,294元

2024-12-13

TCDV-108-訴-3871-20241213-1

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