給付租金
臺灣高等法院民事判決
110年度重上字第88號
上 訴 人 大溪山莊住戶管理委員會
法定代理人 陳信成
訴訟代理人 田俊賢律師
趙政揚律師
林永頌律師
沈巧元律師
被 上訴 人 中租迪和股份有限公司
法定代理人 陳鳳龍
訴訟代理人 陳佩琪律師
林欣諺律師
參 加 人 中興保全科技股份有限公司
法定代理人 林建涵
訴訟代理人 傅文民律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國109年11
月4日臺灣桃園地方法院108年度重訴字第516號第一審判決提起
上訴，本院於114年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決(除確定部分外)廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回
。
第一（除確定部分外）、二審之訴訟費用均由被上訴人負擔；
參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
被上訴人主張：兩造於民國107年5月27日簽立租賃契約（下稱
系爭租約），由上訴人向伊承租參加人所架設之安防系統工程
及設備一批（下稱系爭系統），約定租期36個月，每月租金新
臺幣（下同）42萬5,000元。上訴人自108年1月16日起應依約
給付租金，卻未為之，經伊定期催告仍拒未履行，伊於108年6
月21日終止租約等語，爰依系爭租約第10條第1款約定，求為
命上訴人給付1,530萬元，並加計自108年1月16日起算法定遲
延利息之判決（原審為被上訴人勝訴判決，上訴人不服，提起
上訴；另被上訴人於原審依同約第12條第2項請求部分，於本
院陳明不再主張〈本院卷五第130頁〉，其餘未繫屬本院者，不
予贅述）。答辯聲明：上訴駁回。
上訴人則以：建置系爭系統屬於大溪山莊社區（下稱系爭社區
）共用部分之重大修繕或改良，依公寓大廈管理條例（下稱管
理條例）第11條第1條規定，伊應依區分所有權人會議（下稱
區權會）決議為之，方有法定代表權。系爭社區區權會僅議決
准伊於800萬元以內建置系爭系統，伊前任主任委員（下稱主
委）陳梅堂卻代表伊以3年合計1,530萬元（即42萬5,000×36)
，與被上訴人簽立系爭租約，此為無權代表，嗣107年12月23
日區權會（下稱107年區權會）否決追加預算，已拒絕承認，
自不生效力，且上情無民法第107條之適用。系爭契約縱為有
效，系爭系統因有重大瑕疵未修補且未完成驗收，伊於108年6
月19日已據此解除契約，被上訴人亦無權請求給付租金。否則
，該遲付之租金未達全部租額1/5，仍不得為全部之請求等語
，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決（除確定部分外）廢棄。㈡被
上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
經查，系爭社區於106年12月23日召開區權會（下稱106年區權
會），決議上訴人之經費支出上限由200萬元調增為300萬元，
及就系爭系統建置編列特別預算，授權上訴人於800萬元內審
核執行；上訴人於107年5月6日管理委員會（下稱管委會）會
議決議由參加人承作系爭系統（下稱107年管委會議），嗣兩
造與供應商即參加人於同年月27日共同簽立系爭租約及大溪山
莊案「租金支付方式」三方協議書（下稱系爭三方協議），及
由上訴人與參加人簽立（附約）安防系統契約（下稱系爭安防
契約），以及由被上訴人與參加人簽立大溪山莊案「扣款支付
方式」協議書（下稱系爭扣款協議）等事實，為兩造所不爭執
（本院卷四第418至419、422頁），並有該區權會會議記錄及
各契約在卷可稽（簡字卷第25至71頁、原審卷一第93至101、3
41至371頁），堪認屬實。
本院之判斷：
㈠按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認
，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。是代理人
於代理權範圍內所為之法律行為，效果始歸於本人；如逾越代
理權範圍，應為無權代理。代理權之範圍，因法定代理或意定
代理而不同。前者，依法律之規定，後者，則依本人之授權行
為定之。而代表與代理固不相同，惟解釋上應類推適用關於代
理之規定。次按公寓大廈成立管委會者，應由管理委員互推1
人為主委，主委對外代表管委會；主委、管理委員之選任、解
任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定
，依區權會決議，但規約另有規定者，從其規定，為管理條例
第29條第2項所明定。是公寓大廈管委會之主委，依法固有對
外代表管委會之權，然其代表權仍應受區權會決議及規約之限
制，倘其代表管委會所為之法律行為，逾越區權會決議及規約
之授權範圍者，當屬無權代表，應類推適用關於無權代理之規
定；且前述無權限之行為，不問第三人是否善意，非經區權會
承認，不能發生效力。
㈡經查：
⒈管理條例第11條規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修
繕或改良，應依區權會決議為之；前項費用，由公共基金支付
或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。又大溪山莊
住戶規約（下稱系爭規約）第22條第2項規定：「主委對內綜
理會務，對外代表管委會」、第25條第1項第8款及第2項規定
：「管委會之職務如下：…本山莊所有權人會議決議事項之執
行」、「管委會執行職務應依照法令、本規約及區權會之決議
」（本院卷一第80頁），足見管委會或其主委就管理條例第11
條規定之重大修繕或改良，對外代表系爭社區全體住戶或上訴
人行使職權時，應依規約或區權會之決議為之。又系爭規約第
17條第2項另規定：「本基金（指公共基金）…由管委會負責保
管、支出及運用，其支出及運用，除本規約另有規定外，應依
區權會之決議為之」、第18條第1項第1款、第5款規定：「本
基金之支出以左列各項為限：本山莊共用部份及約定共用部
份之修繕、管理、維護等費用；…。共用部份及約定共用部份
之修繕、維護費用，管委會得依下列規定限額統籌辦理：㈠1萬
元以下者，由主委核定行之。㈡1萬元以上10萬元以下者，由相
關科目執掌委員會簽並經主委核定行之。㈢10萬元已上至200萬
元以下者，需提報管委會議由全體管理委員2/3已上表決通過
行之。㈣同一案支出款項超出300萬元以上者，需經區權會同意
行之。」（本院卷一第77頁）。
⒉準此，系爭系統建置案之經費既超過300萬元，且系爭規約第18
條第1項第5款明定以「同一案」計算，該建置案經106年區權
會決議以編列特別預算方式為之，並授權上訴人於800萬元以
內審核執行。其性質當屬共用部分之重大修繕或改良，上訴人
與其主委均應依該決議之內容（含授權額度）執行，否則即難
認為有權代表；且區權人會議之決議，效力乃高於管委會之決
議，二者如有抵觸，當以前者定之，無從由後者取代。再者，
系爭租約於簽約時即議定其3年總額為1,530萬元，非於原授權
額度辦理簽約後，始因他故需辦理預算追加，而具有整體性，
難謂該建置案業經106年區權會決議通過，事後僅需就追加部
分另召開區權會進行表決。被上訴人主張上開建置案非共用部
分之重大修繕或改良，其每年費用僅510萬元（即42萬5,000×1
2)，加上每年可動支之300萬元，未逾106年區權會決議之限額
，及107年管委會會議已決議由參加人承作系爭系統，應屬有
權代表云云，依前說明，均無可取。從而，陳梅堂於前開時、
地代表上訴人以總額1,530萬元與被上訴人簽立系爭租約，屬
無權代表所為之法律行為，此由陳梅堂事後於107年區權會提
案追加預算遭決議否決後，當場表明願承擔責任而請辭主委，
亦可為證（本院卷一第101至102頁）。是107年區權會既否決
辦理追加（即變更限額），顯已拒絕承認系爭契約，該契約自
不生效力。
⒊被上訴人雖主張伊就系爭系統建置曾於系爭社區舉行公聽會，
且該社區line群組有公布上訴人會議記錄，住戶應已知悉系爭
契約之總額為1,530萬元，而未表示反對；系爭契約性質應屬
融資性租賃，其融資利息由參加人吸收，亦有利上訴人之資金
運用及配置，而無損失，基於保護交易安全及誠信原則，應承
認系爭契約效力云云。然查：
⑴依上訴人107年1月至12月間會議紀錄及同年10月20、21日說明
會資料（原審卷一第349至371、381至384、657至773頁、本院
卷四第183至211、377至381頁、本院卷一第467至469頁），可
知，上訴人會議紀錄固曾公告，然內文並無記載系爭租約之詳
細內容或金額，遲至107年8月25日上訴人會議，始有管理委員
對總經費1,530萬元，與106年區權會授權之一次性經費800萬
元不同，提出質疑（原審卷一第687至689頁、本院卷四第193
至211頁），無從證明於上開會議記錄公告前，系爭社區住戶
已知悉系爭契約之金額超過106年區權會決議之限額。另前揭2
次說明會，總計僅有6戶參加（本院卷一第467至469頁），而
系爭社區全體住戶約200戶（原審卷一第31至38頁），實難認
前開與會戶數有何代表性。
⑵又系爭契約縱為融資性租賃，其總額既已超過106年區權會決議
授權之限額，縱參加人願吸收融資期間之利息，亦難因此即謂
有利於系爭社區全體住戶。佐以被上訴人自陳其於簽約前曾至
系爭社區實地訪查，依該社區布告欄張貼上訴人107年4月30日
資產負債表及損益表，可知悉上訴人財務體制健全，評估結論
系爭社區為桃園市頂級別墅社區，住戶品質佳，管理費收支及
存款具水準，具有還款能力，本案為購置監視保全系統之用，
資金用途明確，查詢上訴人於中華徵信所、票交所之結果皆為
正常等語（原審卷三第12至13頁），並有上訴人107年4月30日
資產負債表及損益表（原審卷三第18至20頁）可證，而兩造簽
立系爭租約時，系爭社區總資產（含固定資產）計為4,026萬2
,296元（含現金約3,500萬元），系爭契約總額1,530萬元，已
占系爭社區總資產將近4成，且建置範圍廣達該社區全區，被
上訴人依其契約金額、施作規模及範圍，應可認知此非共用部
分之一般修繕或改良，顯達於重大修繕或改良之程度。復參以
被上訴人自承此案具有指標性（原審卷三第12頁），其為知名
公司，除經營住宅大樓開發租賃等業務，亦轉投資設立社區物
業管理、保全等公司，且將設備器材租賃社區使用，有經濟部
工商登記公示資料查詢服務、公司網頁資料及相關判決（本院
卷一第117至148頁）可參，足認被上訴人對於管理條例與社區
規約之規範，應屬熟稔，難以推諉不知系爭系統之建置案，應
受管理條例第11條及規約之限制，亦即應經區權會之決議（含
授權額度），始得為之。
⑶此外，法定代理，係依法律規定而發生之代理權，既非因授權
行為而發生，即使有授權事實之表示，亦與法定代理權之發生
無關。故民法第169條關於表見代理之規定，唯意定代理始有
其適用，此於法定代表之情形，亦同其理。從而，被上訴人主
張基於保障交易安全、誠信原則，系爭契約應屬有效云云，委
無足採。
綜上所述，系爭租約為無效，被上訴人依該契約第10條第1款約
定，請求上訴人給付1,530萬元本息，為無理由，不應准許。
從而，原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，即有未洽。上訴
論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一
論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 25 日
民事第七庭
審判長法 官 林翠華
法 官 梁夢迪
法 官 饒金鳳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或
具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師
資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項
但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者
，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 3 日
書記官 陳泰寧
TPHV-110-重上-88-20250225-1