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訴
臺灣宜蘭地方法院

終止租賃關係

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度訴字第580號 原 告 曾萬枝 被 告 何智明 訴訟代理人 曾培雯律師 上列當事人間請求終止租賃關係事件，本院於中華民國114年1月 21日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分 一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。」「被告 於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同 意變更或追加。」民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定 有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明第1項原為：兩造 間就坐落宜蘭縣○○市○○○段0000地號土地之一部（即占有之 木造房屋部分、面積57.86平方公尺）之租賃契約應予終止 。被告並應將上開土地返還於原告（見本院卷第11頁）。原 告嗣於民國114年1月21日言詞辯論期日變更其聲明為：被告 應將坐落宜蘭縣○○市○○○段0000地號土地上門牌號碼宜蘭縣○ ○市○○街00號房屋（占用面積約57.86平方公尺）予以拆除， 並將所占用土地返還予原告（見本院卷第114頁）。而被告 對原告前揭訴之變更追加，均未表示異議即為本案之言詞辯 論，揆諸前開規定，原告前揭訴之變更追加自屬合法，應予 准許。 二、本件是否為確定判決效力所及： (一)按「除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的， 有既判力。」「原告之訴，有下列各款情形之一者，法院應 以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命 補正：七、當事人就已繫屬於不同審判權法院之事件更行起 訴、起訴違背第253條、第263條第2項之規定，或其訴訟標 的為確定判決效力所及。」民事訴訟法第400條第1項、第24 9條第1項第7款分別定有明文。是以，為訴訟標的之法律關 係於確定之終局判決中經裁判後，該確定終局判決中有關訴 訟標的之判斷，即成為規範當事人間法律關係之基準，嗣後 同一事項於訴訟中再起爭執時，當事人不得為與該確定判決 意旨相反之主張，法院亦不得為與該確定判決意旨相反之判 斷，此即民事訴訟制度為達終局地強制解決民事紛爭之目的 所賦予確定終局判決之效力，通稱為判決之實質上確定力或 既判力。其積極作用在於避免先後矛盾之判斷，消極作用則 在於禁止重行起訴。是當事人對於曾經確定判決之訴訟標的 更行起訴，即欠缺訴訟要件，應認其訴為不合法，予以駁回 。惟按判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯 論終結時之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辯論終結後 所生之事實，並不受其既判力之拘束（最高法院39年台上字 第214號判例參照）。 (二)查本件原告前於107年間對被告依民法第455條前段、第767 條第1項之規定，請求被告將其所有門牌號碼宜蘭縣○○市○○ 街00號房屋（下稱系爭房屋）拆除，並將所占用宜蘭縣○○市 ○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）返還予原告，經本院 以107年度訴字第478號判決駁回原告之訴，嗣原告提起上訴 後，復經臺灣高等法院以109年度上字第71號判決駁回原告 之上訴而告確定（下稱前案確定判決），此有本院107年度 訴字第478號判決、臺灣高等法院109年度上字第71號判決在 卷可稽（見本院卷第97-106頁），並經本院調取前揭案件卷 宗閱覽無訛。而原告於本件再依民法第455條前段、第767條 第1項之規定，聲明請求本院判決如前述變更後訴之聲明， 本件被告遂據此抗辯原告提起本件訴訟已為前案確定判決效 力所及，起訴為不合法等語。惟查原告提起本件訴訟，雖仍 以民法第455條前段、第767條第1項等規定請求判命被告拆 除系爭房屋返還系爭土地即兩造之租賃物，惟原告於本件所 主張之事實，係其於113年間以本件起訴狀為終止兩造租賃 契約之意思表示，並主張兩造間租賃契約終止後，被告已無 占有使用系爭土地之正當權源，應將占有系爭土地之系爭房 屋予以拆除，將系爭土地即租賃物予以返還等情，是原告本 件所主張之此部分終止租約之事實，係在前案確定判決事實 審言詞辯論終結後所生，原告提起本件訴訟之訴訟標的，應 非前案確定判決所及，尚無民事訴訟法第249條第1項第7款 所規定應予裁定駁回之情形，本院仍應實質審理，被告此部 分所辯，尚無可採。 貳、實體部分　　　　 一、原告主張：原告於38年間將所有宜蘭縣○○市○○○段0000地號 土地（即系爭土地）之一部（面積57.86平方公尺）出租予 訴外人吳阿訖建築門牌號碼宜蘭縣○○市○○街00號房屋（即系 爭房屋），被告母親何秀鑾於60年間購入系爭房屋並向原告 租用系爭土地，何秀鑾過世後，由被告繼承取得系爭房屋， 並與原告訂立未明定租賃期限之不定期租地建屋契約（下稱 系爭租約），而得繼續使用系爭土地至系爭房屋不堪使用時 為止。系爭房屋自38年建成起迄今已有70年，因年久老舊， 已非一般人得居住使用之狀態，且被告實際上已自行修繕多 次，已非簽立系爭租約時之房屋，應解為系爭租約之期限即 房屋不堪使用時業已屆至，符合土地法第103條第1款之規定 ，又被告已有多年未實際居住於系爭房屋，僅因貪圖高額之 補償金或拆除費而故意設籍於系爭房屋，可見被告已違反兩 造間系爭租約，符合土地法第103條第5款之規定，又被告曾 於97至98年間已達2年以上未繳納任何租金，原告僅因當時 不懂法律規定而未能即時主張，是本件亦已符合土地法第10 3條第4款規定，原告並以起訴狀繕本之送達而為終止兩造間 系爭租約之意思表示，兩造間系爭租約既經終止，被告即應 返還租賃物，且被告已無正當法律權源占有原告之土地，自 應將系爭房屋拆除後將系爭土地返還原告，為此，爰依民法 第455條前段、第767條第1項等規定提起本件訴訟，並聲明 ：㈠如前述變更後訴之聲明。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：原告所提本件訴訟所執理由與前案確定判決均屬 相同，前後兩案之當事人即訴訟標的均屬相同，應受前案確 定判決之既判力效力所及，又被告現仍實際居住使用系爭房 屋，系爭房屋並無不堪使用之情形，被告亦無於97至98年間 達2年以上未繳納任何租金，本件並不符合土地法第103條之 任一款規定，原告應不得終止兩造間系爭租約，原告請求被 告返還租賃物即系爭土地，自屬無理由等語，資為抗辯。並 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。 三、本院之判斷：　　 (一)原告起訴主張系爭土地於38年間租賃予吳阿訖建造房屋使用 ，吳阿訖將系爭房屋賣給何秀鑾，何秀鑾過世後由被告繼承 ，目前兩造間之租賃關係為未明定租賃期限之不定期租地建 屋契約關係（即系爭租約）等情，為被告所不爭執，堪信屬 實。至原告主張其已合法終止兩造間系爭租約，得依民法第 455條、第767條規定請求被告拆屋還地，則為被告所否認， 茲就本件相關爭執分述如下。 (二)按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450 條第2項前段定有明文。惟「租用建築房屋之基地，非因左 列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、 承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於 他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達 二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」土地法第103 條亦有明定。考其立法意旨乃因房屋之造價較鉅，存在年限 亦久，承租基地建築房屋之契約，若任由出租人隨意終止， 不惟對承租人保障欠週，及損及建築物之利用價值，造成社 會資源浪費，故明定限於前開情形，出租人始得終止租賃契 約而收回出租之土地。土地法既為民法之特別法，則關於租 地建屋之情形，自應優先適用土地法第103條之規定。又按 土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建 築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租 人之利益而設，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋 後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（ 最高法院74年台上字第2562號判例參照）。次按租用基地建 築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的 ，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人 之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（參 照最高法院85年度台上字第790號、87年度台上字第2475號 、104年度台上字第559號判決）。 (三)本件是否符土地法第103條第1款之事由： 　　查原告主張本件情形已符土地法第103條第1款之事由，無非 主張系爭房屋因年久老舊，已非一般人得居住使用之狀態， 且被告實際上已自行修繕多次，已非簽立系爭租約時之房屋 等語。惟按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任。」民事訴訟法第277條本文定有明文。原告主張 系爭房屋業已不堪使用，屬原告得據以終止系爭租約之有利 事實，揆諸前開規定，應由原告負舉證之責。惟本件原告就 其此部分主張，僅提出系爭房屋之照片5張為據（見本院卷 第21-29頁），而自原告所提之照片，固可見系爭房屋為木 造、外觀雖有斑駁，然系爭房屋之屋頂、門扇、牆面等結構 均屬完整，難認已毀損至無法遮風避雨之程度，依原告所提 出之照片，並無從見得系爭房屋現已不堪使用。且原告除提 出照片5張以外，並未聲請本院前往現場履勘或請求建築相 關專業單位進行鑑定，本件尚難認原告已就其所主張此部分 事實舉證以實其說，本件尚無從認系爭房屋已不堪使用，原 告主張本件情形已符土地法第103條第1款之事由，尚屬無據 。 (四)本件是否符土地法第103條第5款之事由： 　　查原告主張本件情形已符土地法第103條第5款之事由，無非 主張被告早已搬離系爭房屋，僅因貪圖高額之補償金或拆除 費而故意設籍於系爭房屋云云。惟查原告此部分主張，僅單 純臆測被告設籍於系爭房屋之動機，縱認屬實，亦難認被告 構成土地法第103條第5款「承租人違反租賃契約」之情形， 況且本院經依原告之聲請向台灣電力公司調取系爭房屋之近 來用電資料，發現系爭房屋自112年1月起至113年7月期間， 每月仍有104至327度不等之用電計費度數（見本院卷第61-6 3頁），憑此亦可見被告迄今仍有持續使用系爭房屋，並非 如原告所主張早已搬離系爭房屋多年。從而，原告執前詞主 張本件符合土地法第103條第5款「承租人違反租賃契約」之 事由，顯屬無據。 (五)本件是否符土地法第103條第4款之事由： 　　查原告主張本件情形已符土地法第103條第5款之事由，無非 主張被告曾於97至98年間已達2年以上未繳納任何租金等語 。惟按土地法第103條第4款所規定出租人於有「承租人積欠 租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時」之情事時得 收回租用建築房屋之基地，係指出租人收回土地即終止租約 之時，需有該情事而言，如承租人係「曾經」有積欠出租人 租額達2年以上，但嗣經承租人（於出租人尚未收回土地之 前）即繳清積欠之租金，出租人此後始向承租人表示終止租 約即收回土地，則於出租人行使其終止權時，承租人既已無 積欠租金之事實，自難認仍有土地法第103條第4款之事由而 使出租人得合法終止租約。而查原告本件主張被告「曾於97 至98年間已達2年以上未繳納任何租金」（見本院卷第9頁） ，依其所述，似係主張97年至98年當時符合土地法第103條 第4款之事由，則此與本件原告以起訴狀繕本之送達而為終 止兩造間系爭租約之意思表示時，是否符合土地法第103條 第4款之事由，核屬無關，尚難僅以此事由認為原告本件為 終止之意思表示時已有土地法第103條第4款之事由。又本件 被告對原告主張其有於97至98年間已達2年以上未繳納任何 租金乙情，已明確表示否認（見本院卷第114頁），且本院 考諸原告曾於97、98年間對被告提起訴訟請求調整系爭租約 之租金，經本院以97年度訴字第87號、臺灣高等法院以98年 度上易字第91號判決在案，此有前揭判決在卷可憑（見本院 卷第89-95頁），並經本院調閱前揭案件卷宗核閱屬實，是 本件兩造於97、98年間正因租金數額之爭議進行訴訟，則揆 諸一般常情，如被告確有積欠97、98年間之租金之情，原告 當能馬上注意到並能立即處理，絕無因未及注意而不處理之 理，而本件原告雖主張被告於97至98年間已達2年以上未繳 納任何租金，但原告於長達15年之時間竟未對被告有任何主 張，原告於107年間對被告提起訴訟請求拆屋還地時，亦未 執此有任何主張，實有悖一般社會常情，則本件被告是否確 實有原告所主張於97至98年間已達2年以上未繳納任何租金 乙情，實亦屬有疑。從而，原告執前詞主張本件符合土地法 第103條第4款之事由，亦屬無據。 (六)綜前所述，原告主張本件符合土地法第103條第1、4、5款之 事由，均屬無據，則本件原告雖以起訴狀繕本之送達以為終 止系爭租約之意思表示，然其終止系爭租約之表示既已違反 土地法第103條之規定，即難認已生合法終止兩造間系爭租 約之效果，則被告仍為系爭土地之承租人，得合法占有使用 系爭土地，原告提起本件訴訟請求被告拆除系爭房屋、返還 系爭土地，即難認屬有據。 四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項等規定 ，請求被告應將系爭土地上之系爭房屋予以拆除，並將所占 用土地返還予原告，為無理由，應予駁回。而原告本件訴訟 既無理由，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 　　經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此 　　敘明。　　 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　臺灣宜蘭地方法院民事庭 　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張文愷　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀（應附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁靜儀

2025-02-18

ILDV-113-訴-580-20250218-1

重上
臺灣高等法院

拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第53號 上 訴 人 即被上訴人 張秦瑜 訴訟代理人 吳貞良律師 李柏洋律師 被上訴人即 上訴人 廖淑霞 廖芸華 廖森男 被上訴人 廖冠豪 薛國芩 薛國棟 上六人共同 訴訟代理人 洪維煌律師 被上訴人即 上訴人 方琮櫻 方竣翊 上二人共同 訴訟代理人 沈明欣律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人張秦瑜、廖淑霞、廖 芸華、廖森男、方琮櫻、方竣翊，分別對於中華民國112年7月3 日臺灣臺北地方法院110年度重訴字第956號第一審判決，提起上 訴，本院於113年12月24日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於命上訴人方琮櫻應給付上訴人張秦瑜新臺幣壹佰柒拾 伍萬壹仟伍佰參拾肆元本息；上訴人方竣翊應自民國一百一十一 年三月二十二日起至將如原判決附圖編號D所示之土地騰空遷讓 返還上訴人張秦瑜及其他全體共有人之日止，按月給付上訴人張 秦瑜新臺幣貳萬柒仟壹佰零肆元等部分，及該部分假執行之宣告 ，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，上訴人張秦瑜在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。 兩造之其餘上訴均駁回。 第一、二審訴訟費用，關於上訴人張秦瑜上訴之部分，由上訴人 張秦瑜負擔；關於上訴人廖淑霞、廖芸華、廖森男上訴部分，由 上訴人廖淑霞、廖芸華、廖森男負擔；關於上訴人方琮櫻、方竣 翊上訴部分，由上訴人張秦瑜負擔。 　　事實及理由 一、上訴人即被上訴人張秦瑜(下稱張秦瑜)主張： 　　伊為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（重測前地號為臺北市○○區○○段00000地號，下稱系爭土地）之共有人，應有部分為2分之1，系爭土地上分別有門牌號碼臺北市○○區○○路○段00巷0弄00號、00號、00號、00號建物（合稱系爭建物，分稱系爭該門號建物）。系爭00號建物現占有系爭土地如原判決附圖（下稱原附圖）編號A部分(面積53平方公尺)，被上訴人即上訴人廖淑霞於民國101年11月13日因分割繼承取得所有權，並於111年4月8日將該建物所有權移轉登記予被上訴人廖冠豪；系爭00號建物現占有系爭土地如原附圖編號B部分(面積50平方公尺)，被上訴人薛國芩於101年7月2日因贈與取得所有權，並於111年3月21日將該建物所有權移轉登記予被上訴人薛國棟；系爭00號建物則未辦理建物所有權第一次登記，現占有系爭土地如原附圖編號C部分(面積78平方公尺)，由被上訴人即上訴人廖淑霞、廖芸華因繼承其父廖隆發而取得事實上處分權，並於111年3月20日將該建物事實上處分權讓與被上訴人即上訴人廖森男；系爭00號建物亦未辦理建物所有權第一次登記，現占有系爭土地如原附圖編號D部分(面積132平方公尺)，被上訴人即上訴人方琮櫻因繼承其父方文信而取得事實上處分權，並於111年3月22日將該建物事實上處分權讓與被上訴人即上訴人方竣翊(上開被上訴人即上訴人及被上訴人如單指其一，則逕稱姓名，合稱被上訴人)。詎被上訴人未經系爭土地全體共有人同意，以系爭建物無權占有系爭土地如原附圖編號A、B、C、D所示面積，侵害伊及其他共有人之權利，並受有不當得利，應拆屋或騰空遷讓還地，並分別給付自本件訴訟繫屬回溯5年之日起至起訴日即110年11月4日止，及自本件訴訟繫屬後即110年11月5日起至返還系爭土地之日止，按系爭土地申報地價年息10%計算相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項前段及中段、第821條、第179條規定，求為命 : ㈠廖淑霞應給付張秦瑜新台幣(下同)93萬4,104元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5日起至111年4月7日止，每月給付張秦瑜1萬5,546元。㈡廖冠豪應自111年4月8日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示A部分予全體共有人之日止，每月給付張秦瑜1萬5,546元。㈢薛國芩應將如原附圖所示B部分、面積50平方公尺之系爭00號建物拆除，並將該部分土地騰空遷讓返還張秦瑜及其他共有人全體。㈣薛國芩應給付張秦瑜88萬1,230元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5日起至111年3月20日止，每月給付張秦瑜1萬4,666元。㈤薛國棟應自111年3月21日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示B部分予全體共有人之日止，每月給付張秦瑜1萬4,666元。㈥廖淑霞、廖芸華應於繼承被繼承人廖隆發之遺產範圍內，連帶給付張秦瑜107萬9,849元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈦廖淑霞、廖芸華應給付張秦瑜29萬5,447元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5日起至111年3月19日止，每月給付張秦瑜2萬2,880元。㈧廖森男應自111年3月20日起至騰空遷讓返還系爭土地如原附圖所示C部分予全體共有人之日止，每月給付張秦瑜2萬2,880元。㈨方琮櫻應給付張秦瑜232萬6,449元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5日起至111年3月21日止，每月給付張秦瑜3萬8,720元。㈩方竣翊應自111年3月22日起至騰空遷讓返還系爭土地如原附圖所示D部分予全體共有人之日止，每月給付張秦瑜3萬8,720元。願供擔保請准宣告假執行等之判決。　　　 二、被上訴人則以：系爭00號建物係訴外人陳克祥向系爭土地之 原所有權人即訴外人陳清輝租地興建而成，並於48年10月22 日辦理建物所有權第一次登記，登記為臺北市○○區○○段○○段 0000建號，陳克祥將系爭00號建物出售訴外人朱振芳時，於 買賣契約中即載明基地為租用，嗣朱振芳出售系爭00號建物 予廖淑霞之母即訴外人廖謝阿旦前，曾以存證信函載明基地 為租用，向系爭土地當時之所有權人即訴外人黃棟國(下稱 黃棟國，即張秦瑜配偶)催告其行使優先承買權，惟黃棟國 未行使之，朱振芳遂於64年12月6日將系爭00號建物連同基 地租賃權利義務關係一併出售廖謝阿旦，廖謝阿旦於65年8 月11日以買賣為原因完成所有權登記，再由廖淑霞於101年1 1月13日因分割繼承登記取得所有權，復於111年4月8日移轉 登記予廖冠豪所有，廖淑霞並長年為系爭土地所有權人提存 土地租金於法院。系爭00號建物係訴外人王玉章向系爭土地 之原所有權人陳清輝租地興建而成，於48年10月22日辦理建 物所有權第一次登記，登記為臺北市○○區○○段○○段0000建號 ，並於53年2月7日將系爭00號建物出售訴外人廖建鴻，且陳 清輝於56年7月29日出售系爭土地予第三人前亦曾依土地法 規定，委由臺北市松山區公所（下稱松山區公所）寄發出賣 通知書，通知廖建鴻行使基地承租人之優先承買權，足認陳 清輝與廖建鴻間有基地租賃契約關係，廖建鴻復於64年8月5 日將系爭00號建物出售薛國芩之父即訴外人薛道榮，薛道榮 於101年7月2日贈與薛國芩並為所有權移轉登記，薛國芩再 於111年3月21日移轉登記予薛國棟所有。系爭00號建物係廖 淑霞、廖芸華之父廖隆發於66年1月25日檢附相關資料，向 臺北市松山地政事務所（下稱松山地政所）申請建物所有權 第一次登記，依該送件登記資料記載系爭00號建物於42年4 月4日新建，並參酌證人方麗珠於原審108年度訴字第4666號 請求不當得利等事件（下稱系爭另訴）之證詞，及廖隆發長 年為系爭土地當時之所有權人黃棟國提存土地租金等情，堪 認系爭00號建物與系爭土地間確有租地建屋之不定期租賃契 約存在。系爭00號建物係訴外人蔡四進於40年間向系爭土地 之原所有權人陳清輝租地興建而成，惟未辦理保存登記，且 蔡四進就系爭00號建物占有系爭土地曾與陳清輝訂有不定期 租地建屋契約，嗣蔡四進於46年9月10日將系爭00號建物出 售方琮櫻之祖父即訴外人方龜，由方龜取得系爭00號建物事 實上處分權，觀諸陳清輝與方龜簽訂之土地租賃契約書所載 ，並參證人方麗珠於系爭另訴之證詞，及陳清輝出售系爭土 地時經由松山區公所寄發出賣通知書，另以自己名義寄發存 證信函，以通知方龜行使承租人之優先承買權等情，可知陳 清輝有將系爭土地繼續出租方龜供作建物基地，並於租賃期 限屆滿後，變更為不定期租賃關係，又系爭土地之租金原由 陳清輝親赴系爭00號建物收取，迄至56年間陳清輝未再出面 收租，方龜遂自57年3月11日起逐年提存租金，方龜於64年 間死亡後，系爭00號建物事實上處分權由方文信繼承取得， 方文信於98年間死亡後，由方琮櫻繼承取得事實上處分權， 方文信及方琮櫻均依舊習提存租金，並因地主更迭變更提存 對象，方琮櫻再於111年3月22日將系爭00號建物事實上處分 權讓與方竣翊。是系爭建物均係基於前述不定期租賃關係或 因轉讓而合法占有系爭土地，依民法第426條之1規定，伊等 並非無權占有系爭土地，張秦瑜請求伊等騰空或拆屋返還各 該建物所占有系爭土地之部分，並給付相當於租金之不當得 利，自屬無據。縱認伊等係無權占有系爭土地，惟張秦瑜之 前手即其配偶黃棟國早於64年3月20日即取得系爭土地所有 權，然迄至110年11月4日張秦瑜提起本件訴訟前共計約46年 間，張秦瑜及黃棟國均不行使權利而任令系爭建物占有系爭 土地，並知悉廖淑霞、廖芸華、薛國芩、方琮櫻長年提存土 地租金，卻未提出異議或訴請拆遷系爭建物，依權利失效原 則，亦不應允許張秦瑜再行使權利。退步言，縱認張秦瑜得 請求給付相當於租金之不當得利，惟系爭土地及系爭建物位 於窄巷內，所在地段並無鄰近道路，日後倘營建尚需與其他 鄰地共同合作開發，故其周遭商業活動不大，且系爭建物僅 作居家使用，伊並未出租獲利，則張秦瑜以系爭土地申報地 價年息10%計算相當於租金之不當得利，實屬過高，應以年 息3%計算方為適當等語，資為抗辯。　 三、原審就張秦瑜之請求，為其一部勝訴之判決，即命系爭00、 00號建物之事實上處分權人就無權占有系爭土地期間分別給 付按系爭土地申報地價年息7%計算相當於租金之不當得利， 即廖淑霞、廖芸華應於繼承被繼承人廖隆發之遺產範圍內， 連帶給付張秦瑜75萬5,405元，及自110年12月7日起至清償 日止，按年息5%計算之利息；廖淑霞、廖芸華應給付張秦瑜 27萬8,558元，及其中20萬6,813元部分，自110年12月7日起 至清償日止，按年息5%計算之利息；廖森男應自111年3月20 日起至將系爭土地如原附圖編號C所示部分騰空遷讓返還張 秦瑜及其他全體共有人之日止，按月給付張秦瑜1萬6,016元 ；方琮櫻應給付張秦瑜175萬1,534元，及其中162萬8,371元 部分，自110年12月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ；方竣翊應自111年3月22日起至將系爭土地如原附圖編號D 所示部分騰空遷讓返還張秦瑜及其他全體共有人之日止，按 月給付張秦瑜2萬7,104元，並分別為准、免假執行之諭知， 另駁回張秦瑜其餘之訴及假執行之聲請。張秦瑜、廖淑霞、 廖芸華、廖森男、方琮櫻、方竣翊分別就其不利部分提起上 訴。張秦瑜之上訴聲明： ㈠原判決不利張秦瑜之部分廢棄。 ㈡廖淑霞應給付張秦瑜93萬4,104元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5 日起至111年4月7日止，每月給付張秦瑜1萬5,546元。 ㈢廖 冠豪應自111年4月8日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示A 部分予全體共有人之日止，每月給付張秦瑜1萬5,546元。㈣ 薛國芩應將坐落系爭土地如原附圖所示B部分，面積50平方 公尺之系爭00號建物拆除，將該部分土地遷讓返還張秦瑜及 其他共有人全體。㈤薛國芩應給付張秦瑜88萬1,230元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息， 並自110年11月5日起至111年3月20日止，每月給付張秦瑜1 萬4,666元。㈥薛國棟應自111年3月21日起至騰空返還系爭土 地如原附圖所示B部分予全體共有人之日止，每月給付張秦 瑜1萬4,666元。㈦廖淑霞、廖芸華應於繼承被繼承人廖隆發 之遺產範圍內，再連帶給付張秦瑜32萬4,444元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈧廖 淑霞、廖芸華應再給付張秦瑜8萬8,634元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年1 1月5日起至111年3月19日止，每月再給付張秦瑜6,864元。㈨ 廖森男應自111年3月20日起至騰空返還系爭土地如原附圖所 示C部分予全體共有人之日止，每月再給付張秦瑜6,864元。 ㈩方琮櫻應再給付張秦瑜69萬8,078元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5 日起至111年3月21日止，每月再給付張秦瑜1萬1,616元。 方竣翊應自111年3月22日起至騰空返還系爭土地如原附圖所 示D部分予全體共有人之日止，每月再給付張秦瑜1萬1,616 元。願供擔保，請准宣告假執行。 並答辯聲明：廖淑霞、 廖芸華、廖森男、方琮櫻、方竣翊之上訴駁回。廖淑霞、廖 芸華、廖森男、方琮櫻、方竣翊之上訴聲明：㈠原判決不利 於廖淑霞、廖芸華、廖森男、方琮櫻、方竣翊部分廢棄。㈡ 上開廢棄部分，張秦瑜在原審之訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人答辯聲明:張秦瑜之上訴駁回。 四、兩造不爭執事項（原審卷二第651至652、720頁）： 　㈠張秦瑜乃系爭土地共有人之一，應有部分為2分之1。系爭土 地原為陳清輝一人所有；嗣陳清輝於57年3月22日將系爭土 地所有權應有部分2分之1移轉登記予訴外人李陳惠美；李陳 惠美再於64年3月20日以買賣為原因，將其名下之系爭土地 所有權應有部分2分之1移轉登記予黃棟國；黃棟國復於103 年8月26日以夫妻贈與為原因，將其名下之系爭土地所有權 應有部分2分之1移轉登記予張秦瑜。 　㈡系爭00號建物登記為臺北市○○區○○段○○段0000建號，現占有 系爭土地如原附圖編號A部分，廖淑霞於101年11月13日因分 割繼承登記取得系爭00號建物所有權，並於111年4月8日將 該建物所有權移轉登記予廖冠豪。 　㈢系爭00號建物登記為臺北市○○段○○段0000建號，現占有系爭 土地如原附圖編號B部分，薛國芩於101年7月2日因贈與登記 取得系爭00號建物所有權，並於111年3月21日將該建物所有 權移轉登記予薛國棟。 　㈣系爭00號建物未辦理保存登記，現占有系爭土地如原附圖編 號C部分，廖淑霞、廖芸華因渠等父親廖隆發於109年10月7 日死亡而繼承取得系爭00號建物事實上處分權，並於111年3 月20日將該建物事實上處分權讓與廖森男。 　㈤系爭00號建物未辦理保存登記，現占有系爭土地如原附圖編 號D部分，方琮櫻因其父親方文信於98年間死亡而繼承取得 系爭00號建物事實上處分權，並於111年3月22日將該建物事 實上處分權讓與方竣翊。 　㈥系爭另訴即原法院108年度訴字第4666號請求不當得利等事件 ，經提起上訴後，現由本院111年度重上字第424號審理中。 　　　　　 　 五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之。又無法律上之原因而 受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原 因，而其後已不存在者，亦同。民法第767條第1項前段、中 段、第821條及第179條定有明文。張秦瑜主張被上訴人未經 全體共有人同意，以系爭建物無權占有系爭土地如原附圖所 示A、B、C、D部分，其得依上開規定，請求薛國芩將系爭00 號建物拆除並將該占有土地返還，及被上訴人應給付系爭建 物所占有土地期間，暨至騰空遷讓返還占有土地予張秦瑜及 其他全體共有人止之相當租金不當得利等情，為被上訴人所 否認，並以前揭情詞置辯。則系爭建物占有系爭土地有無合 法權源，為兩造之爭點，分述如下： 　㈠系爭00號建物部分： ⒈查，張秦瑜為系爭土地共有人之一，應有部分為2分之1。系 爭土地原為陳清輝單獨所有，嗣陳清輝於57年3月22日將系 爭土地所有權應有部分2分之1移轉登記予李陳惠美；李陳惠 美再於64年3月20日以買賣為原因，將其名下之系爭土地所 有權應有部分2分之1移轉登記予黃棟國；黃棟國復於103年8 月26日以夫妻贈與為原因，將其名下之系爭土地所有權應有 部分2分之1移轉登記予張秦瑜。而系爭00號建物登記為臺北 市○○區○○段○○段0000建號，現占有系爭土地如原附圖編號A 部分，廖淑霞於101年11月13日因分割繼承登記取得系爭00 號建物所有權，並於111年4月8日將該建物所有權移轉登記 予廖冠豪等情，為兩造不爭之事實(詳四㈠㈡)，堪以認定。 　⒉次查，系爭00號建物興建之始，當時系爭土地所有人陳清輝 有出具土地使用權證明書載明「茲有陳克祥擬在本市○○路○○ ○巷○○號本人所有○○段○○○地號之弍之內面積壹陸捌平方公尺 （約伍拾．玖坪）之土地建築永久式住宅，業經本人完全認 可茲為申請營造執照特予證明」（原審卷一第369頁，下稱 系爭使用證書），足認系爭00號建物之原始起造人陳克祥業 經陳清輝同意使用系爭土地建屋，陳克祥據以申請營造執照 ，有該營造執照相關資料在卷可稽(原審卷一第359至400頁 ），且臺北市建築管理工程處（下稱臺北市建管處）亦函覆 稱系爭00號建物領有47營字第0719號營造執照，有臺北市建 管處108年11月28日北市都建照字第1083257998號函附卷可 考（原審卷一第229頁），足見陳克祥業經陳清輝同意使用 系爭土地興建系爭00號建物，自有使用系爭土地之合法權源 。且系爭00號建物於48年10月22日第一次登記並核發所有權 狀，有建物第三類登記謄本、建物附表及所有權狀存卷可按 (原審卷一第31、127、339頁)，該登記即有公示及公信之效 力。 　⒊嗣陳克祥將系爭00號建物出售予朱振芳，有建物買賣契約在 卷可考(原審卷一第123至124頁）；朱振芳再出賣予廖謝阿 旦，有建築改良物買賣所有權移轉契約書足稽(原審卷一第 　　125至126頁)，廖謝阿旦即廖淑霞之母，有戶籍謄本可證(原 審卷一第69頁)，而廖淑霞於101年11月13日因分割繼承登記 取得系爭00號建物所有權，並於111年4月8日以贈與為由， 將該建物所有權移轉登記予廖冠豪，有建物登記謄本可查( 原審卷一第31、317頁)，故廖冠豪為系爭00號建物之所有權 人，堪以採信。該建物起造之初即有合法占有系爭土地之權 源。 　⒋張秦瑜雖以系爭使用證書乃建築管理行政措施，非可憑為永 久無償使用土地之依據。況前述營造執照核准興建之臨時建 物，與系爭00號建物之保存登記及占有系爭土地之現況，均 有不同，尤不能以營造執照、系爭使用證書及保存登記，資 為系爭00號建物有權占有系爭土地之論據，且本件營造執照 核准之建物，係臨時建築，早已逾使用期限而應拆除。再者 ，系爭00號建物與系爭營造執照核准之建物，二者不論坐落 位置、樓層數、面積，均有不同，自不能以系爭營造執照及 保存登記，遽認系爭00號建物有權占有系爭土地。況陳克祥 出具切結書承諾領照一年後自行拆除、絕不將建物轉讓或出 售，則其領照一年後即不得再占有系爭土地，縱未將建物拆 除而移轉予他人，亦不能使後手繼受前手所無之占有土地權 利云云。惟按「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法 有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為 為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不 實而受影響。」民法第759條之1定有明文。查，系爭00號建 物業經系爭土地原所有權人陳清輝同意陳克祥在系爭土地上 建築永久式住宅(同前系爭使用證書)，並有營造執照，及第 一次登記，參上揭民法第759條之1規定，具有物權之公示及 公信力，自有信賴保護適用。則陳克祥取得系爭00號建物所 有權，並出賣予朱振芳、朱振芳復出售予廖謝阿旦，廖淑霞 為廖謝阿旦之女，因繼承而取得及因贈與而移轉登記予廖冠 豪，均屬所有權之合法移轉，並受保護，縱陳克祥、朱振芳 、廖謝阿旦之買賣過程，就系爭建物占有系爭土地之法律關 係有租賃之解讀，但無礙陳清輝確有同意陳克祥使用系爭土 地之合意，陳克祥取得系爭00號建物之所有權，有合法權源 占有系爭土地，無論系爭00號建物與原始營造執照是否相符 ，既經登記後並依法律行為為處分，自生所有權之得喪變更 效果及信賴保護之適用，是張秦瑜以系爭使用證書不足證實 系爭00號建有永久無償使用系爭土地、及不合營照執照內容 ，為無權占有云云，不足為其有利之認定。 　⒌第按「行使權利，應依誠實及信用方法。權利人在相當期間 內不行使其權利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已 不欲其履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應 對其加以保護，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠 信原則者，應認其權利失效，不得行使。」(最高法院110年 台上字第113號判決意旨參照)。本件廖淑霞、廖冠豪先後取 得系爭00號建物所有權，有如前述(㈠⒈~⒊)，是基於買賣、 繼承、贈與及公示原則，為合法所有權人得占有使用系爭土 地，並辯稱張秦瑜之前手黃棟國即張秦瑜配偶，於103年8月 26日以夫妻贈與將系爭土地應有部分移轉登記予張秦瑜，前 後近四十年，明知或可得而知系爭00號建物有權占有使用系 爭土地，此與明知無權利而惡意占有他人土地之情形，並不 相同等語。查，廖淑霞、廖冠豪對黃棟國、張秦瑜得主張占 有使用系爭土地之正當權源，雖僅有債權效力，然張秦瑜因 贈與取得系爭土地時，知悉系爭00號建物坐落於系爭土地上 ，並有所有權登記在案，又黃棟國於近40年間未行使其土地 所有權人之權利，依一般社會通念，足使廖淑霞、廖冠豪正 當信賴黃棟國、張秦瑜已不欲行使其權利，甚至以此信賴作 為自己行為之基礎，再衡酌兩造之權益損失等一切情狀，堪 認張秦瑜行使權利有違誠信原則，構成權利失效。 　⒍綜上，系爭00號建物既經陳清輝同意而有正當權源占有系爭 土地，自非無法律上原因，且依登記公示原則，亦推定有合 法占有權源，則張秦瑜依民法第179條規定請求㈠廖淑霞應給 付張秦瑜93萬4,104元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5日起至111年4 月7日止，每月給付張秦瑜1萬5,546元。㈡廖冠豪應自111年4 月8日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示A部分予全體共有 人之日止，每月給付張秦瑜1萬5,546元等，即有未合，不應 准許。 　㈡系爭00號建物部分： ⒈按「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。 因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動 之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響 。」(同前述)。查，系爭00號建物於48年10月22日為第一次 登記，有登記謄本可佐(原審卷一第33頁)，該48年間之原始 登記資料、原申請書及其附件，因逾保存年限15年，業已銷 燬，有松山地政所函足佐(原審卷一第315頁)，揆前說明， 依法即推定登記權利人適法有此所有權，該登記之建物，業 已取得地主之土地使用權證明書或有租賃關係或地上權或其 他合法權源存在。而薛國芩於101年7月2日因贈與登記取得 系爭00號建物所有權，並於111年3月21日以贈與為由，將該 建物所有權移轉登記予薛國棟，有建物登記謄本及所有權狀 等存卷可憑(原審卷一第33、318、341頁)，係依法律行為所 為物權變動之登記，有信賴登記適用，不因原登記物權之不 實而受影響。 　⒉復查系爭00號建物由王玉章出賣予廖建鴻，有杜賣契約書及 建物買賣契約（原審卷一第137至144頁）、廖建鴻再出售予 薛道榮，有土地建物買賣契約書（原審卷一第141至144、 　　145至149頁），薛道榮即薛國芩之父，有戶籍謄本足參(原 審卷一第71頁)，而薛國芩於101年7月2日因贈與登記取得系 爭00號建物所有權，並於111年3月21日以贈與為由，將該建 物所有權移轉登記予薛國棟，同前所述，既推定系爭00號建 物之所有權合法存在，再參考上開系爭00號建物與系爭00號 建物均為48年間登記之建物，坐落系爭土地上，自已得系爭 土地原所有權人陳清輝同意而使用系爭土地興建，堪信系爭 00號建物有占有系爭土地之正當權源，亦與前揭法律推定無 違；且因登記而其後因法律行為取得該建物之所有權者，有 信賴保護適用，不因原登記物權之不實而受影響。則薛國芩 、薛國棟分別依法律行為取得系爭00號建物所有權，自有占 有系爭土地之合法權源。 ⒊張秦瑜辯稱：王玉章與廖建鴻簽立之杜賣證書及建物買賣契 約書、廖建鴻與薛道榮簽立之買賣契約書，均不足證實系爭 00號建物有占有系爭土地之權源，亦不足證實陳清輝同意王 玉章租地建屋，而提存書亦無法證實與陳清輝間有租地建屋 關係，系爭00號建物為無權占有系爭土地云云。惟查，陳清 輝有同意在系爭土地上興建系爭00號建物，業如前述，且已 登記之建物，推定已得地主同意或已取得其他合法權源而登 記取得所有權，要非無權占有系爭土地，則主張無權占有者 ，自應就該有利事實負舉證之責，以推翻法律之推定，張秦 瑜尚未舉證以實其說，自難憑採；且縱認原登記所有權不實 ，仍有信賴保護適用，不因原登記物權之不實而受影響，而 謂無權占有系爭土地，張秦瑜所稱，並非可取。 ⒋至系爭00號建物占有系爭土地雖僅債權效力，惟有誠信原則 適用，同前㈠⒌所述。 ⒌從而，張秦瑜依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第 179條規定，請求薛國芩應將如原附圖所示B部分，面積50平 方公尺之系爭00號建物拆除，並將該部分土地遷讓返還張秦 瑜及其他共有人全體；薛國芩應給付張秦瑜相當租金不當得 利88萬1,230元本息及按月給付張秦瑜1萬4,666元；薛國棟 應自111年3月21日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示B部 分予全體共有人之日止，每月給付張秦瑜1萬4,666元等，均 非有理，不應准許。 　㈢系爭00號建物部分： 　⒈查，系爭00號建物未辦理保存登記，現占有系爭土地如原附 圖編號C部分，廖淑霞、廖芸華因渠等父親廖隆發於109年10 月7日死亡而繼承取得系爭00號建物事實上處分權，並於111 年3月20日將該建物事實上處分權讓與廖森男等情，為兩造 不爭之事實(如㈣)，則系爭00號建物占有系爭土地之合法權 源，自應由廖淑霞、廖芸華、廖森男(下稱廖森男等3人)舉 證。 　⒉廖森男等3人雖稱有租賃關係而占有系土地云云，並以建築改 良物所有權登記聲請書及提存書為證。然所稱租賃係何時、 何地、何人、如何成立租賃關係，尚有不明。又建築改良物 所有權登記聲請書(原審卷一第287至290頁)，乃廖淑霞、廖 芸華之父廖隆發(原審卷一第69、73頁)，於66年間就系爭00 號建物之所有權聲請登記，自稱原因發生於42年4月4日，然 其上之建物標示記載，與系爭00號建物之建物稅籍證明書( 原審卷一第344頁)內容就構造、面積、位置均有不同，是否 同一建物，不無疑義，且無系爭00號建物得使用系爭土地之 合法權利證明文件，自無法認定廖隆發已取得使用系爭土地 之正當權源。又廖森男等3人辯稱廖隆發自57年起至80年間 均有提存其所稱之租金予當時系爭土地所有人陳清輝、黃棟 國，並以上開提存書為憑(原審卷一第163至173頁)，惟提存 之原因多端，有提存之事實，尚非得據以認定廖隆發與陳清 輝、黃棟國間有系爭土地之租賃關係存在。 　⒊綜上，廖森男等3人尚未證實有租地建屋之法律關係存在，亦 未提出其他合法占有之證明，則張秦瑜主張系爭00號建物無 權占有系爭土地，廖森男等3人應給付相當租金不當得利， 要非無據。 　㈣系爭00號建物部分： ⒈查，系爭00號建物未辦理保存登記，現占有系爭土地如原附 圖編號D部分，方琮櫻因其父方文信於98年間死亡而繼承取 得系爭00號建物事實上處分權，並於111年3月22日將該建物 事實上處分權讓與方竣翊等情，為兩造不爭之事實(如㈤)， 則系爭00號建物占有系爭土地之正當權源，自應由方琮櫻、 方竣翊(下稱方竣翊等2人)證實。 　⒉次查，方琮櫻祖父方龜於46年10月10日與系爭土地所有人陳 清輝簽訂土地租賃契約書(下稱系爭土地租約），有系爭土 地租約即被證4-2附卷足考（原審卷一第179至182頁)，且張 秦瑜就系爭土地租約之形式真正不爭執(原審卷一第294頁) ，觀諸系爭土地租約之內容，載明租賃標的(第1條)、租金( 第2條)、租賃期限(第3條)、稅金負擔(第4條)、不得轉租( 第5條)、陳清輝出賣土地時方龜有同樣條件之優先承買權( 第6條)…，堪信方龜曾向陳清輝租賃系爭00號建物所坐落範 圍之基地。復參陳清輝出售系爭土地時，於56年6月間以存 證信函通知方龜有優先承買權，有該存證信函在卷可稽(原 審卷二第203至205頁)，松山區公所復於56年7月20日寄發出 賣通知書，通知方龜行使優先承買權，有該出賣通知書在卷 可參（原審卷二第201頁），顯見陳清輝依系爭土地租約第6 條履行通知方龜行使優先承買權，益證系爭土地租約之內容 可採，再參酌卷內提存書（原審卷一第183至203、205至208 頁），方龜、方文信、方琮櫻自55年起陸續為陳清輝、黃棟 國提存租金，考諸系爭土地租約第3條約定：「租期定自民 國四拾六年拾月拾日起，至民國五拾壹年拾月九日止，五年 為限，期滿之日，經双方同意得繼續換訂新約，但地價稅如 有提高者，其租金另行洽定之。」（原審卷一第180頁）， 可見方龜於系爭土地租約到期後，仍繼續以系爭00號建物占 有系爭土地，並提存租金，而陳清輝出賣土地亦通知方龜行 使優先承買權，則方竣翊等2人主張依民法第451條規定，有 不定期租賃之適用，即非無據。且基於買賣不破租賃原則， 除有法定或約定事由外，該租賃關係不受張秦瑜事後取得系 爭土地應有部分之影響，則方竣翊等2人主張其非無權占有 ，即有所本。另系爭00號建物並非方龜原始起造，而係向蔡 四進所購，有建物買賣契約書可憑(原審卷一第175至178頁) ，惟不影響上開方龜與陳清輝簽訂系爭土地租約之認定，附 予說明。 ⒊張秦瑜固否認系爭土地租約、上開56年6、7月之存證信函、 出賣通知書之形式真正，如認真正，依系爭土地租約第3條 定有期限，期滿後應經雙方同意另訂新約始能續租，已有反 對租期屆滿後即視為續租之意思。方竣翊等2人未證明該租 約到期後有換訂新約之合意及新約存在，則原約到期即當然 消滅，不能以方龜繼續占有系爭土地即謂成立新租約，亦不 發生民法第451條視為不定期租約之法律效果。又出賣通知 書因方龜未能購得系爭土地，亦未依土地法第102條規定登 記地上權，可見其非承租人。而存證信函並未提及租賃關係 與優先承買權，縱有該存證信函，亦非承認租賃關係，而是 針對調解所談出的買賣之事云云。惟系爭土地租約張秦瑜於 原審不爭執形式真正，雖翻異前詞，以私文書應由方竣翊等 2人證明其真正為由，再為爭執，惟未提出何以不爭執事項 ，有何不符真實或其他正當理由之論證，其以私文書之舉證 責任為爭執，尚非得以否認原不爭執之事實，自無足取。而 上開56年6、7月之存證信函、出賣通知書，迄今逾50年以上 ，年代久遠，紙質薄透、斑駁泛黃、邊緣不規則破損、皺摺 脆化等情應屬自然現象之常態，且存證信函上有郵局、信函 編號、郵戳，與一般之存證信函無異，堪信其形式上真正； 而出賣通知書蓋有松山區公所印文及松山區公所財經課日期 戳章，松山區公所函覆稱該所檔存資料始於63年，無相關資 料可供確認，保存印鑑起始年度為79年，亦無56年間印文樣 式之相關檔存資料等語，有松山區公所111年8月31日北市松 建字第1113016621號函及111年12月6日北市松建字第111302 0773號函附卷可按（原審卷二第115、301頁），衡以該等文 書乃存放相當時期之陳年舊物，記明國曆年、月、日及發文 字號，松山區公所於57年9月23日前之組織規程亦確有財經 課之設置，有松山區公所上開111年12月6日函暨所附組織規 程在卷可按（原審卷二第301至307頁），形式外觀上尚難以 否認其真正。張秦瑜否認該等文書之真正，為不足取。再衡 之該存證信函及出賣通知書之內容，亦與系爭土地租約相關 ，斟酌上開蔡四進與方龜之建物買賣契約、陳清輝與方龜之 系爭土地租約，均涉及系爭00號建物，延伸至56年6、7月之 存證信函、出賣通知書，亦屬系爭00號建物相關之系爭土地 買賣及優先承買權，亦證56年6、7月之存證信函、出賣通知 書非虛，張秦瑜此部分所辯，不足為採。 ⒋張秦瑜復以方龜與陳清輝、或黃棟國間之約定，不足影響其 所有權之行使云云。方竣翊等2人則以債權物權化置辯。按 「以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特 定人間發生法律上之效力，惟倘特定當事人間以不動產為標 的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動 產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人明知或可得 而知者，縱未經以登記為公示方法，不妨在具備使第三人知 悉該狀態之公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等 量齊觀時，使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，產生 『債權物權化』之法律效果。」(最高法院108年度台上字第75 7號判決意旨參照)，本件系爭00號建物約於40年間即坐落在 系爭土地上，並由方龜、方文信、方竣翊等2人使用至今。 而系爭土地應有部分二分之一係黃棟國於64年3月20日買賣 取得，復於103年8月26日以夫妻贈與為原因，移轉登記予張 秦瑜(詳㈠)，可見系爭00號建物於張秦瑜取得所有權時，已 坐落在系爭土地上約六十年，其目的隱含繼續占有系爭土地 ，並由陳清輝、李陳惠美、黃棟國及張秦瑜依系爭土地租約 、不定期租賃契約交付使用，其事實為張秦瑜明知或可得而 知，縱未以登記為公示方法，在具備使張秦瑜知悉該狀態之 公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，該 租賃之債權契約對於受讓之張秦瑜繼續存在，產生債權物權 化之法律效果，張秦瑜應受拘束，其為債權相對性之抗辯， 容非可採。 ⒌綜上，系爭00號建物占有系爭土地有法律上之原因及正當權 源，張秦瑜請求方竣翊等2人給付系爭00號建物占有期間及 至騰空返還系爭土地前按月給付相當租金之不當得利，為無 理由。原審判命方琮櫻應給付張秦瑜175萬1,534元，及其中 162萬8,371元部分，自110年12月7日起至清償日止，按年息 5%計算之利息；方竣翊應自111年3月22日起至將系爭土地如 原附圖編號D所示部分騰空遷讓返還張秦瑜及其他全體共有 人之日止，按月給付2萬7,104元，尚有未洽。方竣翊等2人 請求廢棄此部分，即非無由。又張秦瑜上訴請求方琮櫻應再 給付張秦瑜69萬8,078元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5日起至111 年3月21日止，每月再給付張秦瑜1萬1,616元；方竣翊應自1 11年3月22日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示D部分予全 體共有人之日止，每月再給付張秦瑜1萬1,616元，核非有理 ，應予駁回。 六、系爭00、00、00號建物占有系爭土地之有正當權源，張秦瑜 依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第179條規定， 請求此部分之拆屋還地及給付相當租金不當得利，為無理由 ，業如前述。惟系爭00號建物為無權占有系爭土地，張秦瑜 請求給付相當租金不當得利則有理由，分述如下： 　㈠按無法律上原因，而受有利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度 台上字第1695號判決意旨參照）。準此，張秦瑜以系爭00號 建物無權占有系爭土地，自得依前揭規定，請求廖森男等3 人返還占有期間相當於租金之不當得利。又按城市地方建物 之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十 為限。上開規定於租用基地，建築建物，均準用之，土地法 第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地總價額，依 土地法施行法第25條，應依法定地價計算，而法定地價，依 土地法第148條規定，係指土地所有人依土地法所申報之地 價。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經 濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定， 並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度 台上字第3071號判決意旨參照）。 　㈡經查，系爭土地於105至106年、107至108年、109至110年之 申報地價分別為每平方公尺7萬3,040元、6萬9,120元、7萬0 ,400元乙節，有地價第一類謄本在卷可參（原審卷一第41頁 ），審酌系爭土地坐落巷弄間，附近仍有學校、運動中心、 市場、金融機構、大型購物中心、醫院、捷運站且商家林立 ，有系爭土地附近環境照片、GOOGLE地圖存卷可憑（原審卷 一第453至465頁、本院卷二第51至81頁），工商業發展程度 尚稱繁榮，生活機能亦屬便利，併考量系爭00號建物先後之 事實上處分權人均屬自用居住而非供營利或出租之用等情狀 ，認其無權占有系爭土地所受相當於租金之利益應以系爭土 地申報地價年息7％計算為合理適當，張秦瑜主張以申報地價 年息10％計之，實屬過高。張秦瑜既為系爭土地之共有人之 一，得按其應有部分請求自本件訴訟繫屬回溯5年即105年11 月5日起，至該建物所占有系爭土地騰空遷讓返還張秦瑜及 其他全體共有人之日止，該建物之事實上處分權人返還所獲 得相當於租金之不當得利，應屬正當。據此，張秦瑜請求廖 淑霞、廖芸華應於繼承被繼承人廖隆發之遺產範圍內，連帶 給付張秦瑜75萬5,405元，及自110年12月7日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息；廖淑霞、廖芸華應給付張秦瑜27萬 8,558元，及其中20萬6,813元部分，自110年12月7日起至清 償日止，按年息5%計算之利息；廖森男應自111年3月20日起 至將系爭土地如原附圖編號C所示部分騰空遷讓返還張秦瑜 及其他全體共有人之日止，按月給付1萬6,016元等為有理由 (計算式如原判決附表編號一、二、三所示)。 七、綜上所述，張秦瑜依民法第767條第1項前段、中段、第821 條及第179條規定，求為命廖淑霞、廖芸華應於繼承被繼承 人廖隆發之遺產範圍內，連帶給付張秦瑜75萬5,405元，及 自110年12月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息；廖淑 霞、廖芸華應給付張秦瑜27萬8,558元，及其中20萬6,813元 部分，自110年12月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ；廖森男應自111年3月20日起至將系爭土地如原附圖編號C 所示部分騰空遷讓返還張秦瑜及其他全體共有人之日止，按 月給付張秦瑜1萬6,016元等，為有理由，應予准許；逾此則 無理由，不應准許。原審就上開應准許之部分，為廖森男等 3人敗訴判決及宣告准免假執行，並無不合。廖森男等3人就 此部分上訴，為無理由，應予駁回。至上開不應准許，為方 竣翊等2人敗訴及假執行宣告部分，核有未洽，方竣翊等2人 就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改 判如主文第二項所示。至於上開其他不應准許部分，張秦瑜 就此部分之上訴，為無理由，應駁回上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 九、據上論結，本件張秦瑜、廖森男等3人之上訴為無理由、方 竣翊等2人之上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第449 條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　民事第二十庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　馬傲霜 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇 正本係照原本作成。 張秦瑜、廖森男（廖淑霞、廖芸華須與廖森男合併上訴利益額逾 新臺幣150萬元）如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院 提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向 本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時 應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格 者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任 律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴以真

2025-02-07

TPHV-113-重上-53-20250207-1

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宜蘭簡易庭

拆屋還地

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 113年度宜簡字第116號 原 告 柯沛汝 被 告 李建清 訴訟代理人 周珊如律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年1月9日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳 述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2 、3款、第256條分別定有明文。查原告起訴原聲明：被告應 將原告所有坐落於宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭 土地）上之建物（面積10平方公尺）拆除，並將該部分土地 騰空返還原告及其餘共有人全體（見本院卷一第7頁）。嗣 於民國113年8月20日具狀變更聲明為：被告應將系爭土地上 如宜蘭縣宜蘭地政事務所113年7月1日土地複丈成果圖所示 編號A部分（面積181.94平方公尺）之地上物拆除，並將占 用土地返還原告及其他共有人全體（見本院卷一第160頁） 。核原告前開依地政機關測量結果，特定請求拆除標的物之 範圍及面積，僅屬更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加 ，依前開說明，於法無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：原告經拍賣取得為系爭土地之共有人，而被告所 有門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路00號即如宜蘭縣宜蘭地政事務 所土地複丈成果圖（下稱附圖，複丈日期113年7月1日）編 號A部分所示地上物（下稱系爭建物）係無權占用系爭土地 。被告為系爭建物房屋稅籍證明書所載之納稅義務人，且曾 於本院111年度司執字第23319號強制執行事件，以建物所有 人自居，聲明行使優先承買權，故主張系爭建物之事實上處 分權人為被告；又被告雖提出系爭土地共有人游永長之證明 書，主張於系爭土地上有租地建屋，惟原告否認證明書之真 正，且租約起期終期及租金多寡皆含糊不清，難以為憑據； 被告另主張有系爭土地之地上權之合法權源，惟地上權登記 程序草率，且無依法令提供文件為地上權登記，地上權設立 應屬無效，縱認該地上權有效，然地上權登記之權利人為李 樹旺，而李樹旺死亡後未經辦繼承登記，依法該地上權為全 部繼承人公同共有，而被告僅係繼承人之一，且系爭建物為 被告單獨所有，被告自無法單獨行使地上權而主張有合法占 有權源。為此，爰依民法第767條第1項、第821條規定，提 起本件訴訟等語。並聲明：如前述變更聲明。 二、被告則以：系爭建物之事實上處分權人原為李樹旺，李樹旺 死亡，由其直系血親卑親屬李阿面、李阿河、李阿溪、李阿 溫、李添財、李朝煌、李朝淵繼承；另李阿面、李阿河、李 阿溪、李阿溫亦已死亡，是事實上處分權人應為李阿面之繼 承人、李阿河之繼承人、李阿溪之繼承人、李阿溫之繼承人 、李添財、李朝煌及李朝淵。又被告為李阿溪之繼承人，僅 為房屋稅籍登記名義人，原告起訴請求被告拆屋還地云云， 顯不合法。再者，被告之先祖李樹旺於日據時代早已向系爭 土地之地主租地建屋，約定每年之租金為稻穀，並於38年間 經地主同意設定地上權登記，系爭建物即由李家人持續居住 迄今，嗣租金約定改為當年度土地之地價稅同等金額，李家 人於每年11月間繳付租金予地主，今年度租金亦已於112年1 1月交付予系爭土地之地主代表人游永長，有游永長書立之 證明書可佐；又李家人租用系爭土地建築建物，其後始終居 住其內，建物牢固安全，且屋內環境整潔，足見系爭建物可 堪繼續使用。李家人既有租地建屋及地上權之合法占有權源 ，原告請求拆屋還地云云，顯無理由，應予駁回。並聲明： 原告之訴駁回。 三、本院之判斷： 　㈠原告主張其為系爭土地之共有人（權利範圍：50分之1），且 系爭土地上現有坐落如附圖編號A所示之系爭建物乙節，業 據其提出系爭土地之土地登記第三類謄本、照片為佐（見本 院卷一第11至21頁），並有宜蘭縣宜蘭地政事務所函附土地 登記公務用謄本、宜蘭縣政府財政稅務局函附房屋之稅籍證 明書、宜蘭縣政府財政稅務局函附房屋之稅籍紀錄表、稅籍 證明書及納稅義務人移轉資料表、台灣自來水股份有限公司 第八區管理處函附用水資料、台灣電力股份有限公司宜蘭區 營業處函附繳費義務人資料在卷為證（見本院卷一第48至64 、178至184、198至201、244頁），復經本院至現場履勘， 製有勘驗筆錄、照片（見本院卷一第114至128頁），及宜蘭 縣宜蘭地政事務所複丈成果圖（見本院卷一第132頁）在卷 可稽，且為被告所不爭執，堪認屬實。 　㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民事訴訟法第767條第1項前段定有明文。而拆屋還地之訴， 應以對土地上之地上物有拆除權能之人為被告，而有拆除權 能之人，不以所有權之人為限，尚包括事實上處分權人在　 內。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277 條前段亦有規定。本件原告主張系 爭建物為磚造建物，與李樹旺地上權登記之土造建物不同， 系爭建物之事實處分權人，應為納稅義務人之被告等語，為 被告所否認，辯稱系爭建物為李樹旺於日據時代向系爭土地 之地主設定地上權所興建，李樹旺死亡後應由全體繼承人公 同共有，被告僅為繼承人之一等語。查： 　⒈系爭建物之納稅義務人原登記為李阿河、李阿溪，被告於89 年5月2日自李阿河受贈權利範圍2分之1，復於同年月15日自 李阿溪繼承取得權利範圍2分之1，有房屋稅籍紀錄表、稅籍 證明書及納稅義務人移轉資料在卷可參（見本院卷一第64、 178至182頁），是被告現為系爭建物之納稅義務人，然按未 辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向 使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所 載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之 ，房屋稅條例第4條第4項定有明文。是稅捐機關有關未辦建 物所有權第一次登記之房屋稅籍資料，所記載之納稅義務人 ，非必為所有權人，不能僅憑房屋納稅義務人之記載，逕認 被告為房屋所有權人。又被告雖曾於本院111年度司執字第2 3319號強制執行事件以系爭建物所有人聲明行使優先承買權 ，有原告提出之被告民事聲明優先承買狀、陳報狀在卷為憑 （見本院卷二第36、37頁），然本院於另案111年度司執字 第23319號強制執行事件為查封執行時，發現執行標的即訴 外人游國峯所共有之系爭土地（權利範圍50分之1）上有系 爭建物坐落，並查知系爭建物之納稅義務人為被告，復於原 告拍定後通知被告有無意願依同樣條件優先承買，被告始依 本院前揭通知提出民事聲明優先承買狀等情，經本院核閱上 開強制執行事件案卷無訛，況被告於上開強制執行事件亦具 狀陳明系爭建物於日據時期即已存在，與被告本件辯稱系爭 建物為李樹旺所建並無相違，故原告所舉之被告另案之民事 聲明優先承買狀及陳報狀，不足認定被告為系爭建物之事實 上處分權人。 　⒉依系爭建物房屋稅籍證明書上記載，系爭建物為加強磚造（ 面積62.8平方公尺）、木石磚造（面積17.5平方公尺）建成 之一層樓房，起課年月分別為63年和44年；又系爭建物現為 一層樓房（面積181.94平方公尺），屋內為木材、磚頭及鋼 材搭造，外觀可見水泥材質，有本院勘驗筆錄、照片及宜蘭 縣宜蘭地政事務所複丈成果圖在卷可參（見本院卷一第114 至128、132頁），可推論系爭建物最早於44年起課，隨後經 增建為如附圖之複丈成果圖所示。另依系爭土地之土地他項 權利部登載資料，李樹旺於38年11月19日設定系爭土地之不 定期限地上權，參以建築改良物情形填報表及建物登記第三 類謄本登載內容，李樹旺於39年9月1日為建物改良登記，其 上填載「構造角造」、「建積14建坪」、「建築日期18年」 ，該建物於112年11月2日因地籍圖重測登記為宜蘭縣○○鄉○○ 段000○號，坐落系爭土地（無建物門牌，土造建物一層，面 積46.45平方公尺，下稱168建號建物），有宜蘭縣宜蘭地政 事務所函附168建號建物第三類登記謄本、系爭土地登記公 務用謄本、電子處理前登記簿、光復後土地登記總簿、日據 時期登記簿及建築改良物情形填報表在卷為憑（見本院卷一 第202至236頁），可知李樹旺在系爭土地上設定地上權且於 39年間為建築物改良，並經登記為168建號建物。是互核系 爭建物與168建號建物之前開登記資料，168建號建物與系爭 建物之材質、面積雖不相同，然觀之168建號建物改良登記 之日期為39年9月1日，與系爭建物造最早起課年份為44年， 年份並非相隔甚遠，無法排除系爭建物為利用168建號建物 之原始土造結構，再增加木石磚造鞏固增建，則被告辯稱系 爭建物即為李樹旺興建之168建號建物等語，尚非無據。再 者，系爭建物之納稅義務人前登記為李阿河、李阿溪，均為 李樹旺之子，而系爭建物現為李建益（即李阿河之繼承人） 等人居住，有本院勘驗筆錄、納稅義務人移轉資料表及李樹 旺繼承系統表附卷為憑（見本院卷一第114、184、334頁） ，而系爭建物於77年3月21日經李阿溪申裝用水，現用戶姓 名為游美良（即李建益之配偶），而系爭建物原始用電戶名 為李阿河，現用戶姓名為游美良，有台灣自來水股份有限公 司第八區管理處函附用水資料、台灣電力股份有限公司宜蘭 區營業處函附繳費義務人資料在卷為證（見本院卷一第198 至201、244頁），是系爭建物之前登記納稅義務人及現居住 使用者，均為李樹旺之繼承人，益徵被告辯稱系爭建物即為 李樹旺興建之168建號建物等語，並非虛情。 　⒊綜上，原告僅以系爭建物之納稅義務人為被告，主張系爭建 物之事實上處分權人為被告，然系爭建物與168建號建物是 否為不同建物，僅被告一人為事實上處分權人，原告未再提 出其他證據以供本院調查，自難認原告主張系爭建物之事實 上處分權人為被告為真實可採，難認被告有拆除系爭建物之 權能。　 四、綜上所述，原告依據民法第767條第1項、第821條規定，請 求被告應拆除系爭建物，並將占用土地返還原告及其他共有 人全體，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後均與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附 此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　 中　　華　　民　　國　　114 　 年　　2　　月　 　6　　日 　　　　　　　　　宜蘭簡易庭法 官　高羽慧 　　　　　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院 提出上訴狀（應附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　林欣宜 附圖：宜蘭縣宜蘭地政事務所113年7月1日土地複丈成果圖

2025-02-06

ILEV-113-宜簡-116-20250206-1

苗簡
臺灣苗栗地方法院

遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 113年度苗簡字第444號 原 告 吳俊毅 訴訟代理人 馮彥錡律師 被 告 謝煥文 謝崴丞 共 同 訴訟代理人 邱華南律師 林坤賢律師 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月13日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實與理由 壹、程序方面： 　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。訴狀送達後，原告不得將原訴變更 或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第256條、第255條第1項第3款分別定有明文 。查原告聲明第1項至第3項原為：⑴被告2人應將門牌號碼苗 栗縣○○鄉○○村0鄰○○路000號房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返 還原告。⑵被告2人應自起訴狀繕本送達翌日起，均至騰空遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣(下同)5,000 元。⑶被告謝煥文應將坐落於苗栗縣○○鄉○○段000地號(以下 段別省略)土地上之車棚、盆栽移除、243地號土地上之藤架 拆除、桂花樹1棵移除、244地號土地上之鐵皮棚架拆除，並 將上開占用之土地返還原告及全體共有人(見本院卷一第15 、17頁)。嗣於民國113年12月18日當庭及具狀更正為：⑴被 告2人應將坐落於242、243地號土地上，如苗栗縣銅鑼地政 事務所(下稱銅鑼地政)113年8月19日土地複丈成果圖(下稱 附圖)所示編號B面積合計86.46平方公尺之現有房屋(即系爭 房屋)騰空遷讓返還原告。⑵被告2人應自起訴狀繕本送達翌 日起，均至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月各給付原告 2,500元。⑶被告謝煥文應將242地號土地上，如附圖所示編 號A面積18.01平方公尺之車棚拆除，並將上開占用之土地返 還原告及全體共有人(見本院卷一第343、363、356頁)。第1 項係因本院會同兩造及銅鑼地政人員到場勘測後而為更正； 第2項係因不當得利應各別計算，而將請求金額分列，均屬 不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非 為訴之變更或追加；第3項屬減縮應受判決事項之聲明者， 核與前開規定並無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張略以： （一）查242、243地號土地為原告與其他吳氏宗親吳阿發、吳廷 妹、吳新旺(下稱吳阿發等人)共有，坐落其上之系爭房屋 為未辦保存登記之房屋，係由原告之父吳漢初(下稱吳漢 初)於64年間出資興建完成，吳漢初並於106年間將系爭房 屋之事實上處分權贈與原告。被告謝煥文、謝崴丞(以下 均以姓名稱之)為原告之叔叔，因原告之祖父謝瑞禮、祖 母吳滿妹(以下均以姓名稱之）結婚時係招贅婚，故長男 吳漢初從母姓，被告2人從父姓。 （二）系爭房屋建造完成後不久，吳漢初夫妻因工作之故，攜子 女全家北上至桃園居住發展，系爭房屋則由謝瑞禮、吳滿 妹居住使用，嗣分別於74、90年間過世。系爭房屋因而呈 空屋狀態，被告2人先後向吳漢初借住系爭房屋，吳漢初 念及兄弟之情乃予同意其等無償使用，未收分文租金迄今 。吳漢初嗣於110年1月29日病故，原告欲將母親接回系爭 房屋居住，經向被告2人要求返還系爭房屋，惟遭拒絕， 被告2人應係基於故意或過失共同不法侵害原告就系爭房 屋之事實上處分權，爰依民法第184條第1項、第185條、 第179條、第767條第1項規定，請求被告2人將系爭房屋騰 空，並返還原告。 （三）依據實價登錄查詢苗栗縣銅鑼鄉前2年透天厝租金行情， 扣除社會住宅後，系爭房屋附近之透天厝(總面積53.94坪 )於111年5月間之租金每月20,000元。系爭房屋總面積20. 78坪，以面積比例計算租金約為8,000元(20,000÷2.5=8,0 00)。又因系爭房屋較老舊，酌減後認租金以每月5,000元 為適當，被告2人分別得利2,500元，爰依民法第179條規 定請求被告2人每月相當於租金之不當得利各2,500元。 （四）謝煥文另未經同意下，在242地號土地上搭建如附圖所示 編號A面積18.01平方公尺之車棚，上開車棚為無權占有， 爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求謝煥文將該 車棚拆除，並將占用之土地返還原告及全體共有人。 （五）並聲明：⑴被告2人應將坐落於242、243地號土地上，如附 圖所示編號B面積合計86.46平方公尺之系爭房屋騰空遷讓 返還原告。⑵被告2人應自起訴狀繕本送達翌日起，均至騰 空遷讓返還系爭房屋之日止，按月各給付原告2,500元。⑶ 謝煥文應將242地號土地上，如附圖所示編號A面積18.01 平方公尺之車棚拆除，並將上開占用之土地返還原告及全 體共有人。⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告答辯略以：　　　 （一）系爭房屋原為吳滿妹原始起造，吳滿妹死亡後遺產分割， 才由吳漢初因分割繼承取得所有權，然吳漢初於繼承後仍 住於桃園市平鎮區，無法兼顧整理系爭房屋。系爭房屋原 為1層磚造平房，因起造多年，自然敗壞、毀損嚴重，吳 漢初乃與被告2人商議重新整理，經達成協議後由被告2人 著手修整，將房屋拆除並重建為現況之房屋。又重建系爭 房屋之費用均由被告2人支付，吳漢初並未支出，並與被 告2人約定系爭房屋讓被告2人使用到終老，但吳滿妹之地 價稅由被告2人繳納。 （二）系爭房屋已更換屋頂，並改建為2層建物，屬處分行為， 與單純修繕之保存行為不同，吳漢初既同意由被告2人整 修系爭房屋，而舊有之房屋已因整修而滅失，被告2人即 原始取得新建系爭房屋之所有權。又吳漢初已同意被告2 人使用系爭房屋及坐落土地至終老，並以繳納242地號土 地之地價稅為代價，顯已達成租地建屋之協議，且吳漢初 於107年8月15日即回到系爭房屋與被告一起居住生活，至 108年6月28日始搬回桃園居住，更足以證明系爭房屋之改 建，確有經過吳漢初同意。是原告請求返還系爭房屋，並 無理由。 （三）原告於到場履勘時已陳明系爭房屋之改建，係經其父吳漢 初與被告商討後才拆掉改建等語。且原告主張之系爭建物 依稅籍資料所載，面積僅為68.70平方公尺，而經現場堪 測後系爭房屋之面積為86.46平方公尺，更足認系爭房屋 已非原來之建物。況證人謝采芸已證稱系爭房屋已由被告 2人改建，將瓦片都打掉，窗戶、門都改掉，裡面的樓梯 、廚房、浴室、水電都改了，地價稅也是謝煥文在繳納等 語。益證系爭房屋為被告等所改建，而非原來之建物。系 爭房屋既為被告所興建，而為被告所有，被告等居住使用 ，即無不當得利可言。 （四）證人李香梅證稱：92年左右系爭房屋蓋好，我們搬進去住 後，每年11月份會收到2個地號之地價稅單，繳納後即依 吳漢初指示交付給原告。我問吳漢初為何要謝煥文繳納， 他說使用者付費，既然土地你們在使用，地價稅當然要你 們繳納等語。又原證七、八吳阿發繼承人吳春喜、吳新旺 使用人吳滿妹之地價稅單，送達地址均為銅鑼鄉福興村中 山路170號，亦證證人李香梅之證述為真。足認吳漢初於9 2年間同意被告改建系爭房屋時，係以原有房屋之使用狀 態為範圍，而系爭房屋是沿中山路退縮12公尺建築，屋前 即為庭院，是依系爭房屋之租約使用範圍至少為242地號 土地之全部。況242地號土地上設有地上權，該地上權之 設定乃是為系爭房屋之存在而設定，242地號土地上之原 有房屋於64年間起造使用，而系爭車棚使用位置也為該地 上權使用範圍。且系爭房屋正前方面臨中山路，不論是出 入或使用，自始至終均未曾變動過，被告主張租地建屋， 除房屋基地外，亦包括前方庭院範圍所使用之全部土地， 是系爭車棚自有使用242地號土地之權源。 （五）證人廖玉珊雖證稱：改建房屋沒有經過吳漢初的同意，吳 漢初只有同意將廁所移到裏面；系爭房屋有繳房屋稅，是 原告在繳，地價稅吳漢初在世時由他繳，贈與給原告後由 原告繳等語。然與原告在本院到場勘驗時所為陳述不符， 且系爭房屋並無房屋稅，足認其證述顯有不實而不可採。 （六）原告取得242地號土地及地上權，係由吳漢初所贈與及讓 與，而依土地法第100條、第103條規定，必須具備一定要 件出租人才可以終止租約，故應適用土地法之規定，且民 法第425條即已排除債之相對性原則。 （七）並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　 三、得心證之理由： （一）原告主張242、243地號土地為其與吳阿發等人共有，系爭 房屋之納稅義務人名義為原告，有苗栗縣政府稅務局房屋 稅籍證明書、土地登記第一類謄本等在卷可稽(見本院卷 一第39、93至99頁)。並為被告所不爭執，堪信原告此部 分之主張為真實。 （二）原告主張系爭房屋之事實上處分權為其所有等語。被告則 以系爭房屋係其等經吳漢初同意後改建，並以繳納242地 號土地之地價稅為租金等語置辯。經查： 　１、按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅 之收據，亦非即為房屋所有權之證明(本院40年台上字第1 26號判例參照)，本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系 爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更為上訴人名義，仍不 足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人，最高法院著有 70年台上字第3760號判例。再苗栗縣政府稅務局房屋稅籍 證明書備註欄第1點記載「本資料係由房屋稅籍紀錄表移 列，僅供參考，不作產權及他項權利證明之用。」(見本 院卷一第39頁)。參酌前開判例及證明書所載，足認不能 僅以房屋稅籍證明書，即得以證明房屋稅納義務人為房屋 所有人。 　２、原告於本院會同兩造履勘現場時陳稱：系爭房屋原外觀是 水泥瓦，內部也是有2層半拱可以使用，現況2樓前之波浪 瓦是之後被告再加建的，會加建是因原房屋有漏水，可能 是我父親與被告商討後才拆掉改建，但當時2層木樑並無 損壞，原來建物大門前還有2個窗戶，現在已經改建拆除 變成沒有窗戶，大門位置及高度也有改變等語，有勘驗筆 錄在卷可按(見本院卷一第149至155頁)。顯見系爭房屋改 建時，被告與吳漢初確有相互討論過，並經吳漢初之同意 始為改建。 　３、原系爭房屋為水泥瓦平房，屋外正中有一柱子頂住屋頂， 大門設在正面之左側，門兩旁各有1個窗戶，有原系爭房 屋之照片在卷可稽(見本院卷一第139頁)。又現有之系爭 房屋為2層，第1層為磚造、第2層為鋼架波浪瓦造房屋， 屋外正中已無柱子，且大門已改變原來位置，設在正面之 最左側，門旁兩側已無窗戶，有勘驗筆錄及現場照片在卷 可憑(見本院卷一第149至160頁)。由上開2幀照片觀之， 其差異為屋外正中之柱子已拆除、正面中間往左側之牆壁 (包括窗戶)亦拆除改建大門、屋頂水泥瓦拆除改建為2層 鋼架波浪瓦。 　４、證人魏莉芸證稱：我是原告的母親，住在桃園已至少30年 以上了，只有1年1次回老家(即系爭房屋)掃墓，系爭房屋 原來是本院卷一第139頁那樣，現在是第159頁那樣，我不 記得是何時改建的，也不知道為何會改建，但都有住過。 住現有之系爭房屋是因我老公生病，回老家養病，我回來 看老公，晚上在那邊，隔天就回去，沒有長期住。卷一第 139頁的房子是我跟我老公蓋的，現有2層鐵皮是他們兄弟 去弄的，我不知道怎麼弄出來的，我老公也沒有跟我提改 建的錢是誰出的，我都不知道蓋鐵皮屋的事，也不知道誰 去繳稅的。原來房屋背面在卷一第164頁照片窗戶右方下 面有1個窗戶，現在被封掉了等語(見本院卷一第245至248 頁)。由證人魏莉芸前開證述觀之，系爭房屋背面牆壁亦 有將原來窗戶拆除，改建為單純之牆面，且其並不知悉系 爭房屋為何要改建，及如何改建、但係由被告改建，是其 前開證述，並不能為有利於原告之認定。 　５、證人謝采芸證稱：我是被告的姊姊，原告是我外姪，系爭 房屋改建前後我都沒有住過，是我弟弟住的，系爭房屋是 在94年間改建，因為已經很舊，屋子裡面都壞掉了，都是 我媽媽在住，我去幫忙打掃，屋頂也有壞掉才會重建。是 謝煥文去改建的，謝崴丞也有幫忙一點，吳漢初沒有參與 改建。以前是草屋，後來改建為卷一第139頁的平房，是3 兄弟各出5萬元蓋的，因為我住在銅鑼火車站後站，時常 會回娘家看媽媽，才會知道上情。改建是把瓦片都打掉、 窗戶、門都改掉，裡面的樓梯、廚房、浴室、水電都改了 ，前面柱子也改過。門及窗戶以前是木頭的，所以都拆掉 改建，只有拆掉左側門、窗，改成現在的門，右側窗戶只 是把木造改成鋁窗，位置沒有變，屋頂都拆掉改用鐵架、 鐵皮，門及旁邊的窗都拆掉改成比較大的門，牆壁如果是 好的就沒有動，1樓原有廚房窗戶改成沒有了。被告改建 時有跟吳漢初聯絡，因為我經常回娘家，都會聽到他們在 講改建的事，至於改建費用是何人出的，我不知道。我看 到系爭房屋的稅金都是謝煥文在繳納，繳了10幾年，就是 繳地價稅，房子已經不用繳稅了。我回來都會看到稅單寄 過來，都是謝煥文拿去繳，我母親還在時是她在繳，後來 就是謝煥文去繳，謝煥文繳完地價稅後，原告就會跟我弟 媳要稅單等語(見本院卷一第250至254頁)。由證人謝采芸 前開證述觀之，系爭房屋確係因房屋老舊漏水，而由被告 2人所改建，且係內外大幅度的改建，並將屋頂拆除改建 ，又系爭242地號土地之地價稅亦係由謝煥文所繳納。 　６、證人李香梅證稱：我從93年間就住在系爭房屋迄今，卷一 第139頁的房屋會改建為第159頁之房屋，是因為屋頂漏水 、房屋老舊才改建，系爭房屋並沒有繳交房屋稅。242地 號土地的地價稅原來是吳滿妹在繳，我們搬回來後由我們 繳，因為吳滿妹過世了。繳完地價稅後將稅單交給原告， 因為吳漢初住桃園，他說使用者付費，所以叫我們繳完地 價稅稅單拿給原告，所以住在系爭房屋的代價就是要繳24 2地號土地的地價稅。系爭房屋是謝煥文出錢改建的，吳 漢初當時說房子漏水，找兄弟來改建，他有同意被告2人 改建。未改建前的房子是吳滿妹的，我們繳2張地價稅， 都寄到中山路170號，1張700多元、1張400多元，上面的 名字1個是吳新旺使用人吳滿妹，另1張我忘了。稅單上的 名字都不是被告，因吳漢初說使用者付費，我們住這邊， 土地我們在使用，地價稅就要由我們繳。吳漢初在系爭房 屋重建後回來，及其後回來療養身體時講過2次使用者付 費，繳完稅後，如果沒有將稅單交給原告，原告兒子或其 本人會來跟我要，如我送過去時，原告夫妻及其兒子都在 場，從搬回來繳到111年，因為112年的稅單原告將稅籍資 料地址轉移過去就沒有繳等語(見本院卷一第345至352頁) 。由證人李香梅前開證述觀之，被告2人改建系爭房屋確 係經吳漢初同意，且係因原有房屋老舊、屋頂漏水才為改 建，而吳漢初以「使用者付費」要求被告2人繳納系爭房 屋坐落基地242地號土地之地價稅，亦符合一般常情。 　７、按物權以物為客體，客體(標的物)既滅失，權利亦因而消 滅，標的物是否滅失，依社會交易觀念定之，倘其已不足 以避風雨而達經濟上使用目的，即難謂其仍為獨立之不動 產及房屋所有權仍屬存在(最高法院71年度台上字第1557 號民事判決參照)。再所謂建物部分滅失，係指土地或建 物部分因天然或人為原因，致標的物部分滅失時所為之消 滅登記(含部分拆除、坍沒、焚燬、流失、倒塌、面積變 更，登記原因標準用語參照)。基此，構成平房154號建物 之屋頂、樑柱、四面等重要部分，已經陸續拆除滅失，使 平房154號建物喪失遮蔽風雨之經濟使用目的，新換之2層 154號建物之屋頂、樑柱、四面牆壁及地板，另構成一新 的不動產，此不因平房154號建物未辦理滅失登記而有不 同，上訴人主張新建之2層樓154號建物所有權應歸屬興建 之林００所有，尚非無據(臺灣高等法院109年度上字第26號 判決意旨參照)。再房屋所有權之滅失非限於屋頂、牆壁 、樑柱等主結構全部不存在始足當之，倘屋頂、牆壁破損 已不足以遮風避雨，房屋內部不堪居住使用，致未能達經 濟上使用之目的時，即非屬獨立之不動產，房屋所有權亦 隨之滅失而不存在，縱他人利用原牆壁樑柱重新整修、加 蓋屋頂，亦無從使已滅失之房屋所有權重新回復。若重修 後之房屋有別於重修前房屋之另一獨立不動產，即由該他 人取得重修後之房屋所有權(臺灣高等法院高雄分院105年 度重上字第125號判決意旨參照)。查原告已於本院履勘現 場時陳稱系爭房屋可能因漏水，經其父與被告商討後而改 建；證人謝采芸到院證稱：系爭房屋因屋子裡面及屋頂都 壞掉，由被告2人改建，把瓦片都打掉、窗戶、門都改掉 ，裡面的樓梯、廚房、浴室、水電都改了，前面柱子也改 過；證人李香梅到院證稱：系爭房屋是因為屋頂漏水、房 屋老舊才改建等情，已如前述。且系爭房屋改建之部分包 括屋外正中之柱子已拆除、正面中間往左側之牆壁(包括 窗戶)亦拆除改建大門、屋頂水泥瓦拆除改建為2層鋼架波 浪瓦、屋後窗戶拆除改為牆面等情，亦如前述。則參酌上 情及判決意旨，原有之系爭房屋確已喪失遮蔽風雨之經濟 使用目的，而改建為現有之系爭房屋，已成為另一獨立之 不動產，已非原告所有之原建物，而係被告等所有。 　８、系爭242地號土地之納稅義務人為吳阿發繼承人吳春喜、吳 新旺使用人吳滿妹、吳廷妹、吳俊毅等人，有苗栗縣政府 稅務局113年10月14日苗稅土字第1133024612號函及附件 在卷可按(見本院卷一第233、235頁)。而原告係依土地稅 法第3條第1項、第40條之規定，於109年8月25日因贈與取 得系爭242地號土地，無須申請即為該地納稅義務人，亦 有苗栗縣政府稅務局113年11月22日苗稅土字第113302770 5號函在卷可稽(見本院卷一第317頁)。然吳新旺使用人吳 滿妹於98年至111年度，系爭242地號土地之地價稅繳納證 明書均係寄往系爭房屋，而非原告之住所，有苗栗縣政府 稅務局98年至111年地價稅繳納證明書及寄件封面在卷可 憑(見本院卷一第269至275頁)。堪信被告所辯系爭242地 號土地之地價稅由其繳納為可採。 　９、又原告於本院履勘現場時陳稱：系爭房屋原外觀是水泥瓦 ，內部也是有2層半拱可以使用，現況2樓前之波浪瓦是之 後被告再加建的，會加建是因原房屋有漏水，可能是我父 親與被告商討後才拆掉改建等語，已如前述。顯見被告在 改建系爭房屋時，有與吳漢初商討過，則依一般情形，系 爭房屋改建後，由被告等使用，吳漢初因而要求被告等繳 納系爭房屋坐落基地之地價稅，事屬可能。則被告等繳納 系爭242地號土地之地價稅，與改建系爭房屋間，即有對 價關係，自已成立租賃關係。 　10、證人廖玉珊證稱：我沒有住過系爭房屋，也不知道該屋有 改建過，但有見過卷一第139、159頁的房屋，是謝煥文將 系爭房屋變成現在這個樣子。謝煥文只問過吳漢初廁所能 否移到裡面，吳漢初說就這樣住，不要改建成這樣。系爭 房屋有繳稅，是原告在繳，吳漢初在世時由他繳，去世後 由原告繳，242地號土地的地價稅應該也是原告在繳，有 聽說是謝煥文在繳地價稅，但我看到原告拿2張單子去繳 。242地號土地地價稅單剛開始是寄到中山路170號，之後 是寄到164之8號，但不記得何時改寄的，也不知道為何會 改寄。我有碰過李香梅拿地價稅單來我家，但拿來時是否 已繳地價稅我不清楚，有碰過原告再去繳的情形，是何時 有這種情況我不知道等語(見本院卷一第353至356頁)。由 證人廖玉珊前開證述觀之，其並不清楚系爭房屋如何改建 ，且與原告前開所述吳漢初有同意被告改建系爭房屋不相 符合。又其就242地號土地之地價稅單何以寄到中山路170 號及其後改寄至164之8號，證人李香梅將地價稅單交給原 告時，是否已經繳納地價稅、原告何時將李香梅所交之地 價稅單拿去繳納等項，均證稱不知道，且系爭房屋並無需 繳納房屋稅，卻證稱係由吳漢初繳納，其後再由原告繳納 。顯見其證述有避重就輕之情事，認有偏頗原告之情，而 不可採。 　11、吳阿發繼承人吳春喜、吳新旺使用人吳滿妹自83年至111 間之地價稅單均寄至銅鑼鄉福興村中山路1鄰中山路170號 ，且於92年地價稅均是92年11月11日在合作金庫繳納、93 年地價稅均是93年11月9日在銅鑼鄉農會繳納、94年地價 稅均是94年11月10日在銅鑼鄉農會繳納、95年地價稅均是 95年11月10日在銅鑼鄉農會繳納、96年地價稅均是96年11 月17日在統一超商繳納、97年地價稅均是97年11月3日在 統一超商繳納、98年地價稅均是98年11月22日在全家超商 繳納、99年地價稅是99年11月22日在全家超商繳納(此部 分僅吳新旺使用人吳滿妹之稅單)、100年地價稅均是100 年11月22日在全家超商繳納、101年地價稅均是101年11月 19日在統一超商繳納、102年地價稅均是102年10月27日在 全家超商繳納、103年地價稅均是103年11月13日在全家超 商繳納、104年地價稅均是104年11月23日在全家超商繳納 、105年地價稅均是105年11月27日在統一超商繳納、106 年地價稅均是106年11月20日在全家超商繳納、107年地價 稅均是107年11月29日在全家超商繳納、108年地價稅均是 108年11月17日在全家超商繳納、110年地價稅均是110年1 1月10日在全家超商繳納、111年地價稅均是111年11月20 日在全家超商繳納，有地價稅繳款書在卷可按(見本院卷 一第391至425、445至483頁)。核與證人李香梅證稱：242 地號土地的地價稅有2張，我們繳2張地價稅，都寄到中山 路170號，1張700多元、1張400多元，上面的名字1個是吳 新旺使用人吳滿妹，另1張我忘了等語相符(見本院卷一第 346、347頁)。而原告所有中山路164-8號房屋坐落基地， 於92年地價是92年11月6日在銅鑼農會繳納、93年地價稅 是93年11月9日在銅鑼農會繳納、94年地價稅是94年11月1 5日在在銅鑼農會繳納、95年地價稅是95年11月11日在萊 爾富超商繳納、96年地價稅是96年10月30日在銅鑼農會繳 納、97年地價稅是97年11月6日新竹銀行繳納、98年地價 稅是98年11月9日在銅鑼農會繳納、99年地價稅是99年11 月3日在銅鑼農會繳納、100年地價稅是100年10月30日在 統一超商繳納、101年地價稅是101年11月7日在萊爾富超 商繳納、102年地價稅是102年11月5日在全家超商繳納、1 03年地價稅是103年11月8日在統一超商繳納、104年地價 稅是104年11月9日在統一超商繳納、105年地價稅是105年 11月9日在全家超商繳納、106年地價稅是106年11月5日在 統一超商繳納、107年地價稅是107年11月5日在萊爾富超 商繳納、108年地價稅是108年11月5日在全家超商繳納、1 09年地價稅是109年11月7日在萊爾富超商繳納、110年地 價稅是110年11月4日在萊爾富超商繳納、111年地價稅是1 11年11月5日在萊爾富超商繳納，有地價稅繳款書在卷可 按(見本院卷一第527至565頁)。顯見兩造繳納地價稅之時 間、地點均不相同，更可認定證人廖玉珊上開證述不實。 有關吳阿發繼承人吳春喜、吳新旺使用人吳滿妹就242地 號土地之地價稅確係由被告所繳納。 　12、綜上，系爭房屋係被告等所改建，且已與原來之建物不同 ，而成為另一獨立之不動產，已非原告所有之原建物，而 係被告等所有，且242地號土地有關吳阿發繼承人吳春喜 、吳新旺使用人吳滿妹部分之地價稅確由被告所繳納，並 與租地建造系爭房屋有對價關係，而成立租地建屋契約。 是原告請求被告等將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並各按 月給付相當於租金之不當得利2,500元，並無所據，不應 准許。 （三）原告主張被告謝煥文應將附圖所示編號A之車棚，面積18. 01平方公尺拆除，並將占用土地返還原告及全體共有人等 語。被告謝煥文則以其係有權占有等語置辯。經查： 　１、系爭房屋為被告等所有，並係與吳漢初成立租賃242地號土 地建屋之關係，已如前述。則原告為吳漢初之受贈人及讓 與人，並繼受242地號土地之應有部分，及在240地號土地 上設定之地上權，是原告亦因受贈、讓與而繼受為242地 號土地之出租人。又242地號土地上原有吳漢初設定地上 權，其後讓與原告，有土地登記第一類謄本在卷可按(見 本院卷一第93、95頁)。可見吳漢初係因其對242地號土地 有地上權，並為共有人之一，始有權將242地號土地租予 被告等建屋使用。 　２、按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相 當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限， 依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不 堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當 時所建房屋之通常使用判斷之(最高法院107年度台上字第 843號判決意旨參照)。查系爭房屋由外觀觀之仍保存良好 ，內部亦無毀敗之情事，且現仍為被告所居住使用，業經 本院會同兩造到場勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場照片在卷 可按(見本院卷第153至164頁)。顯見系爭房屋現仍由被告 居住使用，且保存良好，而無不堪使用之情狀。 　３、原告雖主張吳漢初與被告間縱有約定租賃關係存在，惟基 於債之相對性，原告並不受其拘束，且係未定期限及未經 公證之不動產租賃，依民法第425條第2項規定，無第1項 之適用等語。惟查： 　　⑴按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅 於特定人間發生法律上之效力(對人效力之債權相對性)， 而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀 態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護 善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力(對世 效力之物權絕對性)。惟特定當事人間倘以不動產為標的 所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動 產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者 ，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀 態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等 量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此 乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第42 5條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有 中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓 人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中 」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文 、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本 院48年台上字第1065號判例意旨自明(最高法院97年度台 上字第1729號判決意旨參照)。 　　⑵原告就242地號土地對吳漢初取得其應有部分之所有權及地 上權，雖係以贈與及讓與方式為之，然其等為父子關係， 且原告居住於242地號土地附近，早已知悉系爭房屋坐落 在242地號土地上，與一般贈與、讓與非親屬之他人不同 。況租地建屋雖僅成立租地之債權契約，然其目的隱含使 被告繼續占有土地，並由吳漢初依約交付被告使用，應為 原告所明知，則本件租賃關係對受讓之原告應認繼續存在 ，而有債權物權化之適用。再原告取得吳漢初就242地號 土地之應有部分及地上權，係因贈與、讓與而取得，自應 繼受吳漢初為出租人，被告自得主張與原告間就242地號 土地有租地建屋之契約存在。 　　⑶租地建屋應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限(最高 法院107年度台上字第843號判決意旨參照)。又民法第425 條係針對一般租約於租賃物所有權讓與，對受讓人是否繼 續存在而為規定，此由民法第426條之1、第426條之2就租 用基地建築房屋有特別之規定觀之甚明。而本件被告係租 用242地號土地建屋使用，已如前述，自無民法第425條第 2項規定之適用。 　　⑷再民法第426條之1雖規定租用基地建築房屋，承租人房屋 所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼 續存在。而未規定出租人將基地所有權移轉時，其基地租 賃契約，對於承租人仍繼續存在。然民法第426條之2第1 項前段規定於出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優 先承買之權。而本件係吳漢初將242地號土地及地上權贈 與及讓與原告，而非賣予原告，致被告承租之基地所有權 及地上權移轉予原告，被告並無從依民法第426條之2第1 項前段規定主張優先承買權，基地出租人將可能以此方式 規避民法第426條之2第1項前段規定之適用，顯非事理之 平。故解釋上應認被告得就承租基地契約，對原告主張仍 繼續存在，始符民法第426條之1、第426條之2第1項增訂 之法義。 　　⑸又土地法第103條規定：租用建築房屋之基地，非因左列情 形之一，出租人不得收回。⒈契約年限屆滿時。⒉承租人以 基地供違反法令之使用時。⒊承租人轉租基地於他人時。⒋ 承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時 。⒌承租人違反租賃契約時。由上開條文規定觀之，租地 建屋出租人如欲收回出租之土地，僅限於該條各款之事由 ，而不得任意為之。此乃在保護承租人在土地上建造房屋 後，其房屋有一定之經濟價值，如因土地所有人之更迭， 即由後手主張債之相對性，而訴請拆屋還地，顯對社會經 濟價值予以破壞，對承租人並不公平，故前開規定，應係 民法之特別規定，而應優先適用。再原告並未主張及舉證 被告有土地法第103條各款事由，而得以收回基地之情事 ，自無由主張被告應返還基地。 　　⑹綜上，原告前揭主張，並無可採。　 　４、再所謂建築基地，係指供建築物本身所占之地面及其所應 留設之法定空地，建築法第11條第1項定有明文。違章建 築雖非在建築管理之範圍，然法定空地之留設，係為使建 築物配置於基地上合理的位置，以利良好的通風、日照、 採光及防火等，增進居住環境之舒適、安全與衛生，以維 護公共安全與居住環境之品質，在未經主管機關依法拆除 前，與合法建築應無二致，除該建物本身占有部分以外， 並應及於所承租為建物安全及居住品質所需留設之空地， 俾得完整保障人民之財產權及公共安全(最高法院108年度 台上字第2350號判決意旨參照)。查如附圖所示編號B部分 為系爭房屋，其前方即為空地，然該空地係在系爭房屋至 中山路之間，屬房屋庭院之一部分，為被告及其家屬承租 242地號土地建屋之使用範圍內，有勘驗筆錄及現場照片 在卷可按(見本院卷一第149至159頁)。謝煥文在該空地上 搭設鐵架車棚，亦屬日常停車之用，而為利用系爭房屋庭 院之舉，並未逾租地建屋之使用範圍，依前揭最高法院判 決意旨，亦應屬房屋使用範圍內。 　５、綜上，謝煥文在242地號土地上搭設，如附圖所示編號A之 鐡架車棚，亦屬租地建屋之使用範圍。是原告請求謝煥文 將該車棚拆除，並將占用土地返還原告及全體共有人，亦 無所據，不應准許。 四、從而，原告依民法第184條第1項、第185條、第179條、第76 7條第1項、第821條規定，請求⑴被告2人應將坐落於242、24 3地號土地上，如附圖所示編號B面積合計86.46平方公尺之 系爭房屋騰空遷讓返還原告。⑵被告2人應自起訴狀繕本送達 翌日起，均至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月各給付原 告2,500元。⑶謝煥文應將242地號土地上，如附圖所示編號A 面積18.01平方公尺之車棚拆除，並將上開占用之土地返還 原告及全體共有人，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經 駁回，則其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此 敘明。　　　　　 據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如 主文。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　苗栗簡易庭　法　官　陳秋錦 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張智揚

2025-02-03

MLDV-113-苗簡-444-20250203-1

訴
臺灣新北地方法院

返還土地等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第2222號 原 告 王晨星 訴訟代理人 李志澄律師 被 告 胡克威 上 一 人 訴訟代理人 林契名律師 被 告 胡正豪 胡舒群 上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國113年12月26 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主 　　 文 一、被告胡克威、胡正豪、胡舒群應將坐落新北市○○區○○段0000 00地號土地上如附圖所示暫編地號1000-3(1)、面積11.67平 方公尺之地上物拆除，並將該部分土地遷讓返還予原告。 二、被告胡克威、胡正豪、胡舒群應給付原告新臺幣15,933元， 及被告胡克威自民國113年4月24日起、被告胡正豪與被告胡 舒群則均自民國113年6月12日起，均至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。 三、被告胡克威、胡正豪、胡舒群均自民國112年9月4日起至遷 讓返還第1項土地之日止，應按月給付原告新臺幣1,992元。 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用由被告胡克威、胡正豪、胡舒群負擔。 六、本判決第1至3項於原告以新臺幣68萬元供擔保後，得假執行 ；但被告胡克威、胡正豪、胡舒群如以新臺幣2,018,910元 為原告預供擔保，得免為假執行。 七、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面 　　被告胡正豪、胡舒群（與胡克威合稱被告，分則逕稱其名） 經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。 貳、實體方面 一、原告起訴主張： (一)被告所有之門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號之未保存登 記房屋（下稱系爭房屋），無權占用原告所有之坐落新北市 ○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地），占用範圍如附 圖所示暫編地號1000-3(1)、面積11.67平方公尺（下稱系爭 占用範圍）。故依民法第767條第1項規定，請求拆屋還地， 並請求相當於租金之不當得利，金額自民國112年1月4日起 至112年9月3日止，8個月，共計新臺幣（下同）19,917元， 暨自112年9月4日起至返還系爭占用範圍土地之日止，按月 給付原告2,490元。 (二)爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟。並 聲明： 　1.被告應將系爭土地上如附圖所示系爭占用範圍之地上物拆除 ，將該部分土地遷讓返還予原告。 　2.被告應給付原告19,917元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自112年9月4日起至 遷讓返還上開所示土地之日止，按月給付原告2,490元。 　3.願供擔保請准宣告假執行。　 二、被告則以： (一)胡克威答辯聲明「原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。」，並辯稱： 　1.被告係有權占有使用系爭占用範圍，蓋因原先係由訴外人劉 培初（下逕稱其名）租地建屋使用（原地號為中和鄉潭墘庄 潭墘29-2地號，下稱系爭29-2地號土地），嗣後劉培初與其 配偶即訴外人周春方於61年將系爭房屋售與被告之母親即訴 外人劉寶霞（下逕稱其名），並同時轉讓其租賃權於劉寶霞 ；而系爭土地是從系爭29-2地號分割而來，乃建造系爭房屋 之劉培初向原告之前手承租之範圍；而依土地法第104條第1 項規定，原告之前手出售系爭土地並未通知被告行使優先承 買權，則其與原告訂立之買賣契約不得對抗被告。 　2.縱認被告房屋有越界建築之情形，然系爭房屋乃於43年建成 ，至今已70年，原告及其前手知上開越界長期以來不即提出 異議，且系爭房屋逾越佔用1000之3地號土地範圍甚微，故 依民法第796條規定，原告不得請求移去或變更系爭房屋； 且亦請法院依民法796-1條審酌公共利益及當事人利益，免 為全部或一部房屋之移去或變更。 　3.又系爭土地乃道路用地，原告請求主張不當得利之金額，係 以111年申報地價的10％計算，顯屬過高。　 (二)胡正豪、胡舒群：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。 三、兩造不爭執事項： (一)原告係以買賣為原因，於112年1月4日登記取得系爭土地之 所有權，有系爭土地之登記公務用謄本可佐（見本院卷第26 5頁）；系爭房屋占有系爭土地之範圍如附圖所示暫編地號1 000-3(1)、面積11.67平方公尺（即系爭占用範圍），此經 本院偕同兩造、地政人員至現場履勘，製有勘驗筆錄及原告 提出當日拍攝之現場照片可考（見本院卷第239-240、249-2 51頁），並囑託新北市中和地政事務所繪測後製有複丈成果 圖（即附圖）為憑（見本院卷第335頁），兩造對於上情均 未爭執，堪以認定。 (二)系爭房屋為未保存登記房屋，原所有權人為劉寶霞，劉寶霞 生前之戶籍地址亦登記為系爭房屋之門牌號碼；而劉寶霞於 103年11月6日死亡，被告均為劉寶霞之兒子且均未辦理拋棄 或限定繼承登記，故系爭房屋為被告因繼承取得所有權等情 ，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書及課稅明細表（ 見本院卷第59-61頁）、財政部北區國稅局遺產稅核定通知 書（見本院卷第123-124頁）、戶籍謄本及繼承系統表（見 本院卷第139-149頁）、本院家事事件（繼承事件）公告查 詢結果（見本院卷第151頁）可佐，兩造對於上情均未爭執 ，堪以認定。 四、本院之判斷： (一)被告所有之系爭房屋占有系爭土地部分如系爭占用範圍所示 ，是否為無權占有？ 　1.民法第767條第1項前段、中段規定「所有人對於無權占有或 侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得 請求除去之。」。按以無權占有為原因，請求返還不動產者 ，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權 占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事 實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事 實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判參照）。是 胡克威辯稱其所有之系爭房屋乃有權占有系爭土地，即應由 胡克威就其占有之正當權源舉證證明之。 　2.胡克威辯稱系爭房屋係有權占有系爭土地，乃因原先係由劉 培初租地建屋使用（原地號為中和鄉潭墘庄潭墘29-2地號， 即系爭29-2地號土地），簽有被證1土地租用契約書，嗣後 劉培初與其配偶即訴外人周春方於61年將系爭房屋售與被告 之母親劉寶霞，並同時轉讓其租賃權於劉寶霞，簽有被證2 房屋買賣契約書；而系爭土地是從系爭29-2地號分割而來， 乃建造系爭房屋之劉培初向原告之前手承租之範圍；而依土 地法第104條第1項規定，原告之前手出售系爭土地並未通知 被告行使優先承買權，則其與原告訂立之買賣契約不得對抗 被告等語（見本院卷第209-211頁），固據胡克威提出被證1 土地租用契約書影本（見本院卷第219-221頁）、被證2房屋 買賣契約書影本（見本院卷第225-229頁）為憑。然查： 　　⑴民事訴訟法第352條第2項前段規定「私文書應提出其原本 。」、第357條「私文書應由舉證人證其真正。但他造於 其真正無爭執者，不在此限。」，故而當事人提出之私文 書，必先證其真正，始有形式上之證據力。如他造否認該 提出之私文書繕本或影本，或爭執其內容之記載，在舉證 人提出原本前，不認該繕本或影本有何形式之證據力（最 高法院92年度台上字第1533號、93年度台上字第1210號裁 判意旨參照）。原告否認上開被證1、被證2影本之真正（ 見本院卷第245頁），則依上開規定及說明，應由胡克威 提出上開被證1、被證2文書之原本，然胡克威並未提出， 已難認其形式真正。 　　⑵就胡克威辯稱其前手劉培初承租系爭29-2地號土地乙節， 然98年1月23日修正前之民法第820條第1項規定「共有物 之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有 部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之 二者，其人數不予計算。」，按民法第818條所稱各共有 人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之 權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之 權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對 共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之 同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使 用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依 民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，由共有人全 體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共 有土地出租予他人，對其他共有人不生效力（最高法院86 年度台上字第3020號裁判意旨參照）。而觀諸被證1土地 租用契約書影本（見本院卷第219-221頁）所載，租約地 點為「中和鄉潭墘庄潭墘29-2地號」、出租人為張榮華、 承租人為劉培初；然觀諸新北市○○區○○段○○○段0000○0000 0地號光復初期舊簿及29-2、29-17、29-54地號人工登記 簿（見本院卷第263-311頁），系爭29-2地號土地之土地 所有權人並無出租人張榮華，且系爭29-2地號土地所有權 人於36年間登記時之共有人已有15人之多（見本院卷第29 5頁），被告所提之被證1土地租用契約書影本之出租人卻 僅1人，復無其他證據足認該租約已經全體共有人同意， 揆諸上開說明，該租約依法對全體共有人不生效力，自難 認被證1之實質證明力，故胡克威辯稱有被證1之租賃契約 法律關係存在，據此主張系爭房屋占有系爭土地部分乃有 權占有等語，亦難為採。 　3.綜上，胡克威復未提出其他證據證明系爭房屋占有系爭土地 之正當權源，揆諸前揭說明，原告主張系爭房屋乃無權占有 ，並依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系 爭占用範圍部分之系爭房屋，返還該部分之系爭土地與原告 ，自屬有據。　 (二)被告辯稱本件有民法第796條、第796條之1規定之適用，有 無理由？ 　1.民法第796條第1項規定「土地所有人建築房屋非因故意或重 大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議 ，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此 所受之損害，應支付償金。」，第796條之1第1項規定「土 地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時 ，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移 去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」。 惟上開規定係針對「土地所有人」建築房屋逾越地界，而被 告非土地所有權人，自無上開規定之適用。 　2.又民法第800條之1規定「第七百七十四條至前條規定，於地 上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他 土地、建築物或其他工作物利用人準用之。」，對於承租人 得準用民法第796條、第796條之1等規定，惟民法第800條之 1係98年1月23日新增，且無溯及效力，而胡克威依被證1所 辯之土地租賃關係難認其形式及實質真正，已如前述，且縱 認被告為系爭土地之承租人，然系爭房屋越界早在98年以前 即存在，亦無準用民法第796條、第796條之1之情事，故胡 克威依上開規定辯稱不得拆除等語，於法無據，均無可採。 (三)原告得否請求不當得利？其金額為若干？ 　1.民法第179條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損 害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在 者，亦同。」。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可 獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上 字第1695號裁判意旨參照）。系爭房屋占有系爭土地部分（ 即系爭占用範圍）乃無權占有，業經本院認定如前，原告即 受有此部分之利益，致原告受有損害，原告自得依上開規定 ，請求被告返還其利益。 　2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10%為限。此項規定於租用基地建築房屋，準用之，土 地法第97條第1項、第105條分別定有明文。前開規定，於計 算相當於不當得利之租金時，亦得類推適用。而上開土地法 之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限 制其最高額而設。又都市土地係指依法實施都市計畫範圍內 之土地；非都市土地係指區域計劃中，都市計畫範圍外之土 地。且按土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住 乃人民生存之基本條件，該條規定，應僅限於城巿地方供住 宅使用之房屋，始有其適用，至非供住宅使用房屋及其基地 之租金，不受土地法第97條規定之限制（最高法院107年台 上字第1713號裁判意旨參照）。經查，系爭房屋係供住宅使 用，又系爭土地使用分區為道路用地，且於98年3月17日擬 定為永和都市計畫細部計畫案，有原告提出之原證5新北市 政府城鄉資訊查詢結果可憑（見本院卷第385頁），故系爭 土地有上開規定之適用。 　3.又依土地法施行法第25條規定：「土地法第97條所謂土地及 建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管 直轄市或縣市地政機關估定之價額。」，另計算「土地申報 總價額」之基準，依土地法第148條、平均地權條例第16條 等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價 ，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百 分之80為其申報地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報 價額即指該土地之申報地價而言。再基地租金之數額，除以 基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮 之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與 鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分 之10最高額（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照） 。 　4.原告主張系爭房屋距捷運「永安市場站」約800公尺，鄰近 八二三紀念公園、國立臺灣圖書館等情，並提出原證3之Goo gle地圖為佐（見本院卷第191-193頁），堪認附近交通、生 活機能便利；而鄰近環境如原證2照片所示（見本院卷第19 頁），為住宅區乙情，亦經本院履勘後記明於勘驗筆錄為憑 （見本院卷第239頁），佐以系爭土地為都市計畫範圍內， 使用分區為道路用地等情，已如前述。本院綜合審酌上情， 認本件原告請求被告給付相當於租金之不當得利，原告主張 以系爭土地申報地價之10%為計（見本院卷第373頁），尚屬 過高，應以申報地價8%計算為適當。則原告請求自其112年1 月4日取得系爭土地之所有權起至112年9月3日止，共8個月 部分之不當得利部分（見本院卷第373頁），依當時（即111 年）之申報地價為每平方公尺25,600元（土地登記謄本，見 本院卷第15頁）、系爭占用範圍為11.67平方公尺，則此段 期間之不當得利金額共計15,933元（計算式：25,600x11.67 x0.08÷12x8=15,933，元以下四捨五入）。原告另請求自112 年9月4日起至被告返還系爭土地之系爭占用範圍為止部分， 亦以111年之申報地價為計等語（見本院卷第373頁），則此 部分應按月給付1,992元（計算式：25,600x11.67x0.08÷12= 1,992，元以下四捨五入）。原告逾越上開金額之請求，則 屬無據。 五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求 ：「1.被告應將系爭土地上如附圖所示系爭占用範圍之地上 物拆除，將該部分土地遷讓返還予原告。2.被告應給付原告 15,933元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即胡克威自113年4 月24日起，回證見本院卷第171頁；胡正豪、胡舒群因遷出 國外而經本院於113年4月12日為國外公示送達，經60日於00 0年0月00日生送達效，故自113年6月12日起算，公示送達公 告見本院卷第187頁）均至清償日止，按年息百分之5計算之 利息，暨自112年9月4日起至遷讓返還所示土地之日止，按 月給付原告1,992元。」，為有理由，應予准許，逾此範圍 之請求，則為無理由，應予駁回。 六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告 勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至 原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響 ，爰不另一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項本文、第79 條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　劉容妤 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　 3　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2025-01-23

PCDV-112-訴-2222-20250123-1

訴
臺灣宜蘭地方法院

拆屋還地等

臺灣宜蘭地方法院民事判決 112年度訴字第150號 原 告 林得誠 訴訟代理人 王清白律師 張又勻律師 被 告 陳寶蓮 楊寶蓮 陳哲弘 共 同 訴訟代理人 黃豪志律師 被 告 陳啓超 陳啟明 陳憶瑄 上 一 人 訴訟代理人 林秀玉 被 告 陳飛鴒 江陳如瓊 陳惠淑 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年1月2日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告陳寶蓮應自坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○地號土地上如附圖所示 編號A部分之地上物（面積一０二點一五平方公尺）遷出並拆除 ，並將該部分土地騰空返還予土地全體共有人。 被告陳寶蓮應給付原告新臺幣壹萬陸仟零捌拾捌元，及自民國 一百一十四年一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息，暨自民國一百一十四年一月二日起至返還第一項土 地之日止，按月給付原告新臺幣貳佰陸拾捌元。 被告陳啓超、陳啟明、陳憶瑄、陳飛鴒、江陳如瓊、陳惠淑應 自坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○地號土地上如附圖所示編號B部分之 地上物（面積九四點一三平方公尺）遷出並拆除，並將該部分 土地騰空返還予土地全體共有人。 被告陳啓超、陳啟明、陳憶瑄、陳飛鴒、江陳如瓊、陳惠淑應 給付原告新臺幣壹萬肆仟捌佰貳拾伍元，及自民國一百一十四 年一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息， 暨自民國一百一十四年一月二日起至返還第三項土地之日止， 按月給付原告新臺幣貳佰肆拾柒元。 被告陳啓超應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○地號土地上如附圖編號 E部分之地上物（面積五點三四平方公尺）移除，並將該部分 土地返還予土地全體共有人。 被告陳啓超應給付原告新臺幣捌佰肆拾壹元，及自民國一百一 十四年一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息，暨自民國一百一十四年一月二日起至返還第五項土地之日 止，按月給付原告新臺幣壹拾肆元。 被告楊寶蓮應自坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○地號土地上如附圖 所示編號C1、C2部分之地上物（面積一一四點六、七點三八平 方公尺）遷出並拆除，並將該部分土地騰空返還予土地全體共 有人。 被告楊寶蓮應給付原告新臺幣壹萬玖仟貳佰壹拾壹元，及自民 國一百一十四年一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息，暨自民國一百一十四年一月二日起至返還第七項 土地之日止，按月給付原告新臺幣參佰貳拾元。 被告陳哲弘應自坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○地號土地上如附圖 所示編號D1、D2部分之地上物（面積六六點三八、八點四五平 方公尺）之遷出並拆除，並將該部分土地騰空返還予土地全體 共有人。 被告陳哲弘應給付原告新臺幣壹萬壹仟柒佰捌拾伍元，及自民 國一百一十四年一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息，暨自民國一百一十四年一月二日起至返還第九項 土地之日止，按月給付原告新臺幣壹佰玖拾陸元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告陳寶蓮負擔百分之二十五，被告陳啓超、陳啟 明、陳憶瑄、陳飛鴒、江陳如瓊、陳惠淑負擔百分之二十五， 被告楊寶蓮負擔百分之三十一，被告陳哲弘負擔百分之十九。 本判決原告勝訴部分於原告以附表四「原告供擔保金額」欄所 示之擔保金為被告供擔保後，得假執行；但被告如以附表四「 被告供擔保金額」欄所示之金額為原告預供擔保，得免為假執 行。 原告其餘假執行聲請駁回。　 　　事實及理由 壹、程序部分 一、按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳 述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2 、3款、第256條分別定有明文。次按原告於判決確定前，得 撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得 其同意，民事訴訟法第262條第1項亦有明定。查本件原告起 訴時以門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○○巷00○00○00○00○00○○○○○00號 房屋、26號房屋、27號房屋、28號房屋、29號房屋）之事實 上處分權人為被告，請求其拆除25號房屋、26號房屋、27號 房屋、28號房屋、29號房屋並將占用宜蘭縣○○鎮○○段000○00 0地號土地之部分騰空返還原告及全體共有人，並請求返還 相當於租金之不當得利（詳如附表一「原起訴聲明」欄所示 ）。復於民國113年8月1日具狀更正各地上物之處分權人姓 名及特定拆除範圍，並變更相當於不當得利之數額（詳如附 表一「更正聲明」欄所示），又因28號房屋已滅失，於113 年8月6日具狀撤回28號房屋事實上處分權人李松根之訴（見 本院卷一第413-1頁），另於114年1月9日具狀變更利息起算 日（詳如附表一「最後聲明」欄所示），就更正被告姓名及 變更拆屋還地範圍聲明部分，均非變更訴訟標的，僅屬更正 事實上及法律上之陳述，另相當於租金不當得利部分，則屬 聲明之擴張，又變更利息起算日部分，核係聲明之減縮，而 撤回訴訟部分，被告李松根未曾到庭為本案之言詞辯論，則 依前述說明，於法均無不合，自應准許。 二、本件被告陳啓超、陳啟明、陳憶瑄、陳飛鴒、江陳如瓊、陳 惠淑經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事 訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯 論而為判決。 貳、實體部分 一、原告主張：原告為宜蘭縣○○鎮○○段000○000地號土地（下逕 稱其地號，合稱系爭土地）之共有人，權利範圍各為16分之 7，而系爭土地上現有如宜蘭縣羅東地政事務所民國113年4 月19日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A、B、C1、C2、D1 、D2、E所示之地上物（下合稱系爭地上物，各地上物坐落 面積及事實上處分權人詳如附表二所載），無權占用原告所 共有之系爭土地，致妨害原告及其他共有人就系爭土地所有 權之行使，原告自得請求被告將系爭地上物占用系爭土地部 分拆除，並將所占用土地返還原告及其他所有人。又被告無 權占用系爭土地，係無法律上之原因而受有相當於租金之利 益，致原告受有損害，原告自得請求按系爭土地107年至112 年間申報地價每平方公尺720元之年息百分之10計算相當於 租金之不當得利（如附表三所示之金額）。爰依民法第767 條第1項、第821條、第179條規定提起本件訴訟等語。並聲 明：如附表一「最後聲明」欄所示。 二、被告部分： 　㈠陳啓超則以：26號房屋是由我跟其他繼承人一起繼承，但不 是現在才占有，已有幾10年了，應該用刑事去提告，而非來 告民事等語。並聲明：原告之訴駁回。 　㈡陳啟明、陳憶瑄、陳飛鴒、江陳如瓊、陳惠淑則以：26號房 屋係其等父母購買，不是無權占有，對於26號房屋由我們共 同繼承無意見，但我們並未居住在那，屋內及周遭所堆放物 品都是被告陳啓超的等語。並聲明：原告之訴駁回。 　㈢陳寶蓮、楊寶蓮、陳哲弘則以：25號房屋、27號房屋、29號 房屋（下合稱25號等房屋）均係陳寶蓮、楊寶蓮、陳哲弘（ 下合稱陳寶蓮等人）之前手租地建屋並居住多年之房屋，又 原告之前手地主或其親屬代理人曾多處向陳寶蓮等人收取租 金，並有租金收據為證，並非無權占有，且原告曾於103年 向陳寶蓮提出刑法竊佔之告訴，而為不起訴處分及再議駁回 確定，其中不起訴處分及高檢署再議駁回裁定均肯認兩造存 有不定期之租賃關係，故上開房屋係經地主同意而租地建屋 ，成立不定期限之租賃關係，並非無權占用系爭土地等語， 資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： 　㈠原告主張為其系爭土地之共有人，權利範圍均為16分之7，而 系爭土地上現有如附圖編號A、B、C1、C2、D1、D2所示之系 爭地上物，各地上物坐落面積及事實上處分權人詳如附表二 所載等情，業據提出系爭土地之土地登記第一類謄本為證（ 見本院卷一第53至63頁），並有台灣電力股份有限公司宜蘭 區營業處112年4月21日宜蘭字第1121461998號函附用電資料 、台灣自來水股份有限公司第八區管理處112年5月25日台水 八業字第1120003510號函附用戶資料、宜蘭縣政府財政稅務 局112年5月25日宜財稅羅字第1120223633號函附稅籍資料、 本院勘驗筆錄暨勘驗照片、宜蘭縣羅東地政事務所113年6月 14日羅地測字第1130005879號函附複丈成果圖在卷可佐（見 本院卷一第47至49、85至87、89至127、334至354、362至36 4頁），被告則均不爭執（見本院卷一第214頁），堪認原告 上開主張屬實。又原告主張附圖編號E所示之雜物堆為被告 陳啓超、陳啟明、陳憶瑄、陳飛鴒、江陳如瓊、陳惠淑所有 等語，為被告陳啟明、陳憶瑄、陳飛鴒所否認，辯稱該等雜 物堆為被告陳啓超所有等語（見本院卷一第214、416頁）， 被告陳啓超就此亦未爭執（見本院卷一第215頁），堪認如 附圖編號E所示之雜物堆為被告陳啓超所有，原告主張被告 陳啟明、陳憶瑄、陳飛鴒、江陳如瓊、陳惠淑同為所有人， 自屬無據。 　㈡按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767條第1 項前段、中段定有明文。次按，以無權占有為原因，請求返 還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以 非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之 事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事 實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照） 。本件被告既對於原告係系爭土地所有權人不爭執，亦不爭 執如附圖編號A、B、C1、C2、D1、D2、E所示部分之系爭地 上物占用系爭土地，揆諸前開說明，被告自應就其對系爭土 地有正當權源負說明及舉證之責任。查： 　⒈陳啓超、陳啟明、陳憶瑄、陳飛鴒、江陳如瓊、陳惠淑雖抗 辯26號房屋及屋前雜物堆非無權占用系爭土地等語，惟未提 出任何證據以實其說，難以採憑。 　⒉陳寶蓮等人抗辯25號等房屋早於32年間即存在租地建屋之法 律關係，嗣後簡蘇桂蘭取得全部所有權，於50年已向陳寶蓮 等人之前手收取租金，自有民法第425條第1項及第426條之1 規定之適用等語。查： 　⑴本件721地號土地原為簡阿江單獨所有，於32年2月12日贈與 予簡石獅，簡蘇桂蘭則於65年4月13日因繼承移轉登記取得 所有權，惟本院於66年1月24日以65年度訴字第372號民事判 決上開繼承登記應予塗銷，嗣於71年6月7日莊簡阿里、簡林 含少、簡繁則、簡碧梅、簡蘇桂蘭則因法院判決繼承登記而 分別共有721地號土地，應有部分各為4分之1、4分之1、8分 之1、8分之1、4分之1；又本件722地號土地原為簡石獅單獨 所有，簡蘇桂蘭於65年4月13日因繼承移轉登記取得所有權 ，該繼承登記經本院65年度訴字第372號判決應予塗銷，嗣 於71年6月7日莊簡阿里、簡林含少、簡繁則、簡碧梅、簡蘇 桂蘭則因法院判決繼承登記而分別共有722地號土地，應有 部分各為4分之1、4分之1、8分之1、8分之1、4分之1。嗣莊 簡阿里之系爭土地應有部分，由莊日芳繼承，莊日芳、簡碧 梅復將系爭土地應有部分平均贈與予陳長泓、林張熹錦，陳 長泓、林張熹錦就系爭土地應有部分各為16分之3。嗣陳長 泓將系爭土地應有部分16分之1贈與予陳李素惠，林張熹錦 則向陳長泓、簡繁則購買系爭土地應有部分16分之2及8分之 1，應有部分合計為16分之7，原告則為林張熹錦之繼承人， 於85年3月4日因繼承登記取得系爭土地應有部分。而簡林含 少之系爭土地應有部分，則由繼承人簡陳男、簡文魁、林文 泓、簡陳西於85年8月14日登記取得，簡陳西部分再由簡志 豪、簡志峯、簡維貞繼承之；簡蘇桂蘭之系爭土地應有部分 則由繼承人劉文正於89年5月2日登記取得等節，有本院65年 度訴字第372號民事判決、系爭土地之土地變更沿革紀錄、 手抄土地登記簿、公務用謄本、異動索引附卷可證（見本院 卷一第400至406頁，本院卷二第7至93頁），先予敘明。 　⑵陳寶蓮等人以土地台帳上有業主及地租之記載為由，主張25 號等房屋早於32年間即與系爭土地存有租賃關係等語，然土 地台帳係日本政府徵收賦稅之冊籍，其上「業主」欄位登載 者為土地所有權人，「地租」欄位則為賦稅之意，有宜蘭縣 羅東地政事務所113年11月4日羅地資字第1130010977號函在 卷可證（見本院卷二第139頁），與私人間是否成立租賃關 係無涉，陳寶蓮等人此部分主張，不足為採。 　⑶觀之陳寶蓮提出之建築改良物所有權贈與移轉契約書及宜蘭 縣稅捐稽徵處契稅繳納通知書，25號房屋為陳寶蓮於103年3 月20日向李寶玉購買（見本院卷二第123至130頁）；又依陳 寶蓮提出之收據內容，為「李寶玉繳納78年至80年止之地基 租予地主簡桂蘭」、「地主簡蘇桂蘭收取74年地基租」、「 地主簡桂蘭收取76年地基租」、「地主簡桂蘭收取72年地基 租」、「簡阿貴收取73年土地稅」、「地主簡桂蘭收取70年 地基租」、「簡阿貴收取71年土地稅」、「地主簡桂蘭收取 68年地基租」、「簡阿貴收取69年地價稅」、「地主簡桂蘭 收取66年地基租」、「簡阿貴收取67年土地稅」、「地主簡 桂蘭收取64年地租」、「簡鄭阿貴收取65年地租」、「地主 簡桂蘭收取62年地基租」、「簡阿貴收取63年地基租」（見 本院卷一第244至258頁），可知簡蘇桂蘭於62年、64年、66 年、68年、70年、72年、74年、76年、78年至80年，均有向 25號房屋所有權人收取721地號土地租金，然721地號土地於 62年間仍為簡石獅所有，簡石獅與25號房屋所有權人間有無 成立租賃契約，簡蘇桂蘭得否代簡石獅向25號房屋所有權人 收取租金，徒憑前開簡蘇桂蘭所開立之收據內容不足證明； 又簡蘇桂蘭於65年4月13日所為之繼承移轉登記，於66年1月 24日即經本院判決應予塗銷，莊簡阿里、簡林含少、簡繁則 、簡碧梅、簡蘇桂蘭則於71年6月7日因法院判決繼承登記分 別共有721地號土地，簡蘇桂蘭僅為721地號土地之共有人之 一，其於64年、66年、68年、70年、72年、74年、76年、78 年至80年向25號房屋所有權人收取721地號土地租金，是否 係基於「721地號土地全體共有人」與「25號房屋所有權人 」成立之租賃契約（修正前民法第820條第1項規定參照）， 僅憑前開簡蘇桂蘭所開立之收據內容不足證明，縱認簡蘇桂 蘭未經其他共有人同意，而與25號房屋所有權人間有租賃關 係存在，該租賃契約亦僅於契約當事人間有效，對於未同意 之共有人不生效力（最高法院111年度台上字第2523號民事 決意旨參照），準此，陳寶蓮主張本件有買賣不破租賃規定 之適用，自屬無據。 　⑷觀之楊寶蓮提出之買賣契約書、建築改良物贈與所有權移轉 契約書、宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處函文，27號房屋為楊寶 蓮於83年間向黃順益購買，而黃順益則係於82年間受贈於黃 榮銅，黃榮銅係因於75年間因夫妻更名自黃李金蝦受讓取得 ，黃李金蝦則係於69年間向陳銘芳買受（見本院卷一第270 至286頁）；又依楊寶蓮提出之郵政國內匯款執據、地基租 明細及收據內容，為「張永枝於90年10月5日匯款55,100元 予簡文魁」、「90、91年度地基租(長安東巷)合計55,100元 ，其中27號楊寶蓮4,000元」、「地主簡桂蘭收取86年地基 租」、「地主簡桂蘭收取84年地基租」、「地主簡桂蘭收取 68年地基租」、「地主簡桂蘭收取62年地基租」（見本院卷 一第290至294頁，本院卷二第135頁），可知27號房屋於楊 寶蓮於83年間買受前，於62年、68年由陳銘芳向簡蘇桂蘭繳 納系爭土地租金，於84年、86年由楊寶蓮向簡蘇桂蘭繳納系 爭土地租金，於90至91年則由張永枝代為向簡文魁繳納系爭 土地租金，然系爭土地於62年間仍為簡石獅所有，簡石獅與 27號房屋所有權人間有無成立租賃契約，簡蘇桂蘭得否代簡 石獅向27號房屋所有權人收取租金，徒憑前開簡蘇桂蘭所開 立之收據內容不足證明；又簡蘇桂蘭於84年、86年間，及簡 文魁於90年至91年間向楊寶蓮收取系爭土地租金，然簡蘇桂 蘭、簡文魁為系爭土地之共有人之一，其等是否係基於「系 爭土地全體共有人」與「27號房屋所有權人」成立之租賃契 約，僅憑前開匯款執據及簡蘇桂蘭開立收據內容不足證明， 縱認簡蘇桂蘭、簡文魁未經其他共有人同意，而與27號房屋 所有權人間有租賃關係存在，該租賃契約亦僅於契約當事人 間有效，對於未同意之共有人不生效力，準此，楊寶蓮主張 本件有買賣不破租賃規定之適用，自屬無據。 　⑸觀之陳哲弘提出之買賣契約書、建築改良物所有權買賣移轉 契約書，29號房屋為陳哲弘於101年間向吳張參購買（見本 院卷一第296至300頁）；又依陳哲弘提出之郵政國內匯款執 據、地基租明細及收據內容，為「張永枝於90年10月5日匯 款55,100元予簡文魁」、「90、91年度地基租(長安東巷)合 計55,100元，其中29號吳張參2,000元」、「簡桂蘭收取82 年地基租」、「地主簡桂蘭收取84年地基租」、「簡阿貴收 取59年地基稅」、「地主簡桂蘭收取68年地基租」（見本院 卷一第312至316頁，本院卷二第137頁），可知簡蘇桂蘭於6 8年、84年及簡文魁於90至91年有向29號房屋所有權人收取 系爭土地租金，然簡蘇桂蘭、簡文魁為系爭土地之共有人之 一，其等是否係基於「系爭土地全體共有人」與「29號房屋 所有權人」成立之租賃契約，僅憑前開匯款執據及簡蘇桂蘭 開立收據內容不足證明，縱認簡蘇桂蘭、簡文魁未經其他共 有人同意，而與29號房屋所有權人間有租賃關係存在，該租 賃契約亦僅於契約當事人間有效，對於未同意之共有人不生 效力，準此，陳哲弘主張本件有買賣不破租賃規定之適用， 自屬無據。 　⑹綜上，本件尚難認被告已就其有占有使用系爭地上物所坐落 系爭土地之正當權源已盡其舉證責任，被告前揭所辯尚難採 憑，則原告基於系爭土地所有權人之地位，請求「被告陳寶 蓮自如附圖編號A之地上物遷出並拆除」、「被告陳啓超、 陳啟明、陳憶瑄、陳飛鴒、江陳如瓊、陳惠淑自如附圖編號 B之地上物遷出並拆除」、「被告楊寶蓮自如附圖編號C1、C 2之地上物遷出並拆除」、「被告陳哲弘自如附圖編號D1、D 2之地上物遷出並拆除」、「被告陳啓超應將如附圖E所示之 雜物堆移除」，再將所占用土地返還予原告及其他全體共有 人，自屬有據；逾此部分之請求，則屬無據。 　㈢原告得請求相當於租金之不當得利： 　⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。」「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如 本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或 其他情形不能返還者，應償還其價額。」民法第179條前段 、第181條分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得 相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台 上字第1695號判例意旨參照）。查本件被告並無占有系爭土 地之合法權源，卻占有系爭土地如附圖編號A、B、C1、C2、 D1、D2、E所示部分，業經本院認定如前，是被告無法律上 原因占有系爭土地，而受有相當於所占用範圍土地租金之不 當得利，原告自得請求被告給付上開利益。又本件原告係於 85年3月4日因繼承取得系爭土地，是原告請求自起訴狀送達 本院之日回溯五年間及自114年1月2日起相當於租金之不當 得利，應屬有據。 　⒉按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為限。」「第97條第99條及第101條之規定 ，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第97條第1項、 第105條分別定有明文。而上開規定所謂土地價額，依土地 法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又所謂法定地價 ，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申 報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於 地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報 之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報 地價，平均地權條例第16條亦有規定。又前揭所謂以年息10 %為限，乃指租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額 年息百分之10計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、 使用人利用之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決 定。本院審酌系爭土地附近為住宅區，臨交通要道台2線及 蘇澳市區等情，有本院履勘照片及Google地圖在卷可憑（見 本院卷一第344至354頁，本院卷二第181頁），認本件以申 報地價年息百分之10計算相當於租金之不當得利，應屬可採 。又系爭土地之申報地價平均為每平方公尺720元，有系爭 土地第一類謄本及公務用謄本在卷可憑（見本院卷一第53至 63頁，本院卷二第45至49、85至89頁），是以此計算原告所 得向被告請求自起訴狀繕本送達翌日回溯5年相當於租金之 不當得利，及自114年1月2日起至騰空返還其所占用系爭土 地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，數額分別如下 （計算式詳如附表三「金額」欄所示）：⑴被告陳寶蓮應給 付16,088元，及自114年1月2日起至騰空返還其所占用系爭 土地之日止，按月給付268元。⑵被告陳啓超、陳啟明、陳憶 瑄、陳飛鴒、江陳如瓊、陳惠淑應給付14,825元，及自114 年1月2日起至騰空返還其所占用系爭土地之日止，按月給付 247元。⑶被告陳啓超應給付841元，及自114年1月2日起至騰 空返還其所占用系爭土地之日止，按月給付14元。⑷被告楊 寶蓮應給付19,211元，及自114年1月2日起至騰空返還其所 占用系爭土地之日止，按月給付320元。⑸被告陳哲弘應給付 11,785元，及自114年1月2日起至騰空返還其所占用系爭土 地之日止，按月給付196元。原告對被告之不當得利請求， 於上開範圍內為有理由，逾此部分，則無理由。 　⒊末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力。」「遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息。」「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之5。」民法第229條第2項、第233條 第1項前段、第203條分別定有明文。原告對被告之不當得利 請求權，為未定給付期限之金錢債權，揆諸前揭規定，原告 就前揭自起訴狀繕本送達翌日回溯5年相當於租金之不當得 利，請求自114年1月2日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，應屬有據。 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條之 規定，請求被告各應自如附圖A、B、C1、C2、D1、D2編號所 示之地上物遷出並拆除，被告陳啓超應將如附圖編號E所示 之地上物移除，並將該等部分土地返還原告及其他全體共有 人，且各應給付原告如前開所述之不當得利，其中回溯5年 相當於租金之不當得部分併應給付自114年1月2日起至清償 日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許 ，逾此部分則無理由，應予駁回。 五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，與規定相符，爰分別酌定如附表四所示相當之 擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行聲請無所依據 ，併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　民事庭法　官　高羽慧 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院 提出上訴狀（應附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　　 書記官　林欣宜 附表一：（新臺幣） 編號 原起訴聲明 更正聲明 最後聲明 1 宜蘭縣○○鎮○○○巷00號房屋之事實上處分權人應自坐落於宜蘭縣○○鎮○○段000○000地號土地上如附圖所示標示部份之土地遷出，將其上面積25平方公尺(以實測為準)之地上物拆除，並將該部份土地騰空返還予土地全體共有人，並應給付原告3,937元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還該部分土地之日止，按月給付原告65元。 被告陳寶蓮應自坐落於宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地上如附圖所示編號A部份之土地遷出，將其上面積102.15平方公尺之地上物拆除（門牌號碼：宜蘭縣○○鎮○○○巷00號），並將該部份土地騰空返還予土地全體共有人，並應給付原告16,088元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告268元。 被告陳寶蓮應自坐落於宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地上如附圖所示編號A部份之土地遷出，將其上面積102.15平方公尺之地上物拆除（門牌號碼：宜蘭縣○○鎮○○○巷00號），並將該部份土地騰空返還予土地全體共有人，並應給付原告16,088元，及自114年1月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自114年1月2日起至返還土地之日止，按月給付原告268元。 2 宜蘭縣○○鎮○○○巷00號房屋之事實上處分權人應自坐落於宜蘭縣○○鎮○○段000○000地號土地上如附圖所示標示部份之土地遷出，將其上面積25平方公尺(以實測為準)之地上物拆除，並將該部份土地騰空返還予土地全體共有人，並應給付原告3,937元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還該部分土地之日止，按月給付原告65元。 被告陳啓超、陳啟明、陳憶瑄、陳飛鴒、江陳如瓊、陳惠淑應自坐落於宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地上如附圖所示編號B部份之土地遷出，將其上面積94.13平方公尺之地上物拆除（門牌號碼：宜蘭縣○○鎮○○○巷00號），並將該部份土地騰空返還予土地全體共有人，並應給付原告14,825元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告247元。 被告陳啓超、陳啟明、陳憶瑄、陳飛鴒、江陳如瓊、陳惠淑應自坐落於宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地上如附圖所示編號B部份之土地遷出，將其上面積94.13平方公尺之地上物拆除（門牌號碼：宜蘭縣○○鎮○○○巷00號），並將該部份土地騰空返還予土地全體共有人，並應給付原告14,825元，及自114年1月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自114年1月2日起至返還土地之日止，按月給付原告247元。 3 宜蘭縣○○鎮○○○巷00號房屋之事實上處分權人應自坐落於宜蘭縣○○鎮○○段000○000地號土地上如附圖所示標示部份之土地遷出，將其上面積25平方公尺(以實測為準)之地上物拆除，並將該部份土地騰空返還予土地全體共有人，並應給付原告3,937元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還該部分土地之日止，按月給付原告65元。 被告陳啓超、陳啟明、陳憶瑄、陳飛鴒、江陳如瓊、陳惠淑應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地上，如附圖編號E所示，占用面積共5.34平方公尺之廢棄物暨雜物堆移除，並將所占用之前開土地返還予土地全體共有人，並應給付原告841元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告14元。 被告陳啓超、陳啟明、陳憶瑄、陳飛鴒、江陳如瓊、陳惠淑應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地上，如附圖編號E所示，占用面積共5.34平方公尺之廢棄物暨雜物堆移除，並將所占用之前開土地返還予土地全體共有人，並應給付原告841元，及自114年1月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自114年1月2日起至返還土地之日止，按月給付原告14元。 4 宜蘭縣○○鎮○○○巷00號房屋之事實上處分權人應自坐落於宜蘭縣○○鎮○○段000○000地號土地上如附圖所示標示部份之土地遷出，將其上面積25平方公尺(以實測為準)之地上物拆除，並將該部份土地騰空返還予土地全體共有人，並應給付原告3,937元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還該部分土地之日止，按月給付原告65元。 被告楊寶蓮應自坐落於宜蘭縣○○鎮○○段000○000地號土地上如附圖所示編號C1、C2部份之土地遷出，將其上面積114.6、7.38平方公尺之地上物拆除（門牌號碼：宜蘭縣○○鎮○○○巷00號），並將該部份土地騰空返還予土地全體共有人，並應給付原告19,211元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告320元。 被告楊寶蓮應自坐落於宜蘭縣○○鎮○○段000○000地號土地上如附圖所示編號C1、C2部份之土地遷出，將其上面積114.6、7.38平方公尺之地上物拆除（門牌號碼：宜蘭縣○○鎮○○○巷00號），並將該部份土地騰空返還予土地全體共有人，並應給付原告19,211元，及自114年1月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自114年1月2日起至返還土地之日止，按月給付原告320元。 5 宜蘭縣○○鎮○○○巷00號房屋之事實上處分權人應自坐落於宜蘭縣○○鎮○○段000○000地號土地上如附圖所示標示部份之土地遷出，將其上面積25平方公尺(以實測為準)之地上物拆除，並將該部份土地騰空返還予土地全體共有人，並應給付原告3,937元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還該部分土地之日止，按月給付原告65元。 被告陳哲弘應自坐落於宜蘭縣○○鎮○○段000○000地號土地上如附圖所示編號D1、D2部份之土地遷出，將其上面積66.38、8.45平方公尺之地上物拆除（門牌號碼：宜蘭縣○○鎮○○○巷00號），並將該部份土地騰空返還予土地全體共有人，並應給付原告11,785元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告196元。 被告陳哲弘應自坐落於宜蘭縣○○鎮○○段000○000地號土地上如附圖所示編號D1、D2部份之土地遷出，將其上面積66.38、8.45平方公尺之地上物拆除（門牌號碼：宜蘭縣○○鎮○○○巷00號），並將該部份土地騰空返還予土地全體共有人，並應給付原告11,785元，及自114年1月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自114年1月2日起至返還土地之日止，按月給付原告196元。 6 訴訟費用由被告負擔。 訴訟費用由被告負擔。 訴訟費用由被告負擔。 7 願供擔保，請准宣告予以假執行。 願供擔保，請准宣告予以假執行。 願供擔保，請准宣告予以假執行。 附表二：　　　　　　　　　　　 編號 房屋稅籍證明之納稅義務人 地上物 坐落土地地號 （宜蘭縣蘇澳鎮） 地上物編號 （附圖編號） 地上物面積 （平方公尺） 1 陳寶蓮 宜蘭縣○○鎮○○○巷00號 蘇港段721地號 A 102.15 2 陳啓超 陳啟明 陳憶瑄 陳飛鴒 江陳如瓊 陳惠淑 宜蘭縣○○鎮○○○巷00號 蘇港段721地號 B 　 94.13 3 楊寶蓮 宜蘭縣○○鎮○○○巷00號 蘇港段721地號 C1 114.6 蘇港段722地號 C2 7.38 4 陳哲弘 宜蘭縣○○鎮○○○巷00號 蘇港段721地號 D1 66.38 蘇港段722地號 D2 8.45 5 陳啓超 陳啟明 陳憶瑄 陳飛鴒 江陳如瓊 陳惠淑 雜物堆 蘇港段722地號 E 5.34 附表三： 編號 被告 占用土地地號（起訴前5年平均申報地價） 土地所有權人 （權利範圍） 占用面積 原告請求返還 不當得利期間 金額 (新臺幣) 1 陳寶蓮 宜蘭縣○○鎮○○段000地號：（720元/㎡） 　林得誠 （16分之7） 102.15㎡ 自起訴狀送達本院之日回溯五年 共16,088元 （計算式：720×102.15×10％×7/16×5＝16,088，小數點以下均捨棄） 自114年1月2日起至返還土地之日止 按月給付268元 （計算式：720×102.15×10％×7/16÷12＝268） 2 陳啓超 陳啟明 陳憶瑄 陳飛鴒 江陳如瓊陳惠淑 宜蘭縣○○鎮○○段000地號：（720元/㎡） 　林得誠 （16分之7） 94.13㎡ 自起訴狀送達本院之日回溯五年 共14,825元 （計算式：720×94.13×10％×7/16×5＝14,825） 自114年1月2日起至返還土地之日止 按月給付247元 （計算式：720×94.13×10％×7/16÷12＝247） 3 陳啓超 陳啟明 陳憶瑄 陳飛鴒 江陳如瓊陳惠淑 宜蘭縣○○鎮○○段000地號：（720元/㎡） 　林得誠 （16分之7） 5.34㎡ 自起訴狀送達本院之日回溯五年 共841元 （計算式：720×5.34×10％×7/16×5＝841） 自114年1月2日起至返還土地之日止 按月給付14元 （計算式：720×5.34×10％×7/16÷12＝14） 4 楊寶蓮 宜蘭縣○○鎮○○段000地號：（720元/㎡） 　 林得誠 （16分之7） 114.6㎡ 自起訴狀送達本院之日回溯五年 共19,211元 ［計算式：720×（114.6＋7.38）×10％×7/16×5＝19,211］ 宜蘭縣○○鎮○○段000地號：（720元/㎡） 　林得誠 （16分之7） 7.38㎡ 自114年1月2日起至返還土地之日止 按月給付320元 ［計算式：720×（114.6＋7.38）×10％×7/16÷12＝320］ 5 陳哲弘 宜蘭縣○○鎮○○段000地號：（720元/㎡） 　 林得誠 （16分之7） 66.38㎡ 自起訴狀送達本院之日回溯五年 共11,785元 ［計算式：720×（66.38＋8.45）×10％×7/16×5＝11,785］ 宜蘭縣○○鎮○○段000地號：（720元/㎡） 　林得誠 （16分之7） 8.45㎡ 自114年1月2日起至返還土地之日止 按月給付196元 ［計算式：720×（66.38＋8.45）×10％×7/16÷12＝196］ 備註：相當於租金之不當得利計算式（小數點以下四捨五入） ㈠、已發生部分： 　　起訴前5年平均申報地價×占用面積×年息10％×所有權權利範圍×占用期間 ㈡、將來給付部分（按月計算）： 　　113年申報地價×占用面積×年息10％×所有權權利範圍÷12月/年 附表四：（新臺幣） 　 主文 應履行之被告 原告供擔保金額 被告供擔保金額 第一項 陳寶蓮 190,680元 572,040元 第二項 陳寶蓮 5,363元 未到期之部分，於到期後按月以89元供擔保 16,088元 未到期之部分，於到期後按月以268元供擔保 第三項 陳啓超 陳啟明 陳憶瑄 陳飛鴒 江陳如瓊 陳惠淑 175,709元 527,128元 第四項 陳啓超 陳啟明 陳憶瑄 陳飛鴒 江陳如瓊 陳惠淑 4,942元 未到期之部分，於到期後按月以82元供擔保 14,825元 未到期之部分，於到期後按月以247元供擔保 第五項 陳啓超 9,968元 29,904元 第六項 陳啓超 280元 未到期之部分，於到期後按月以5元供擔保 841元 未到期之部分，於到期後按月以14元供擔保 第七項 楊寶蓮 227,696元 683,088元 第八項 楊寶蓮 6,404元 未到期之部分，於到期後按月以107元供擔保 19,211元 未到期之部分，於到期後按月以320元供擔保 第九項 陳哲弘 139,683元 419,048元 第十項 陳哲弘 3,928元 未到期之部分，於到期後按月以65元供擔保 11,785元 未到期之部分，於到期後按月以196元供擔保 附圖：宜蘭縣羅東地政事務所民國113年4月19日土地複丈成果圖（其上附表「門牌號」欄位誤載為「長安東路」，應為「長安東巷」）

2025-01-23

ILDV-112-訴-150-20250123-1

訴
臺灣臺南地方法院

核定租金

臺灣臺南地方法院民事裁定 113年度訴字第1263號 原 告 杭家蔚 被 告 建安宮 法定代理人 陳國峰 訴訟代理人 趙俊翔律師 上列當事人間請求核定租金事件，本院裁定如下： 　　主　文 本件於臺灣臺南地方法院113年度重訴字第104號拆屋還地民事事 件判決確定前，停止訴訟程序。 　　理　由 一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 　　據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴 　　訟法第182條第1項定有明文。又訴訟全部或一部之裁判，以 他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係 是否成立，為本件訴訟先決問題者而言（參最高法院18年抗 字第56號判例意旨）。 二、經查，原告提起本件核定租金訴訟，係主張其因建屋而向被 告租地，請求就臺南市○區○○街000巷00號、臺南市○區○○路0 0巷0號未辦保存登記建物兩間占用被告土地之部分，由法院 核定基地之租金等語。被告則抗辯：兩造間並無租賃契約關 係，原告請求核定租金，並無理由，且被告業已另案提起拆 屋還地訴訟，請求法院裁定停止訴訟等語。是就系爭建物兩 間是否為有權占有、原告主張兩造間有租地建屋之法律關係 是否有理，應視兩造間前所提本院113年度重訴字第104號拆 屋還地事件審理結果而定，為法律關係是否成立之先決問題 ，揆諸前揭法條規定，本件訴訟即有於本院113年度重訴字 第104號拆屋還地事件民事訴訟判決確定前，停止訴訟程序 之必要。 三、爰依民事訴訟法第182條第1項規定，裁定停止本件訴訟程序 。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　吳金芳 以上正本證明與原本無異。 如對本裁定抗告，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並 應同時繳納抗告費新臺幣1,500元。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李崇文

2025-01-23

TNDV-113-訴-1263-20250123-1

訴
臺灣屏東地方法院

確認優先購買權存在

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度訴字第71號 原 告 朱慧萍 朱姵縈 訴訟代理人 陳清朗律師 被 告 朱○婕 （真實姓名年籍詳卷） 兼 法定代理人 黃○芳 （真實姓名年籍詳卷） 被 告 郭美伶 訴訟代理人 黃韡誠律師 龔柏霖律師 上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國113年12月2 4日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 確認原告就附表所示不動產有與被告甲○○於民國111年1月26日所 訂之不動產買賣契約買受同樣條件之優先購買權存在。 被告甲○○應將附表所示不動產於民國111年2月21日以買賣為原因 所為之所有權移轉登記（收件字號：111年潮登字第014240號） 予以塗銷。 被告朱○婕、黃○芳就附表所示不動產，應以被告甲○○於民國111 年1月26日所訂不動產買賣契約之同樣條件與原告訂立買賣契約 ，並於原告給付該買賣契約所約定價金新臺幣85萬元之同時，將 附表所示不動產之所有權，按原告各取得其中2分之1之比例移轉 登記予原告。 訴訟費用由被告各負擔3分之1。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按行政機關及司法機關所製作必須公開之文書，除有其他法 律特別規定之情形外，亦不得揭露足以識別兒童及少年身分 之資訊，兒童及少年福利與權益保障法第69條第2項定有明 文。本件被告朱○婕（民國000年00月生，真實姓名年籍詳卷 ）於本件發生時，朱○婕為未滿7歲之未成年人，為無行為能 力，此有戶籍謄本在卷（見本院卷第123頁），由其法定代 理人即被告黃○芳代理訴訟（真實姓名年籍詳卷）。依前開 規定，本判決不得揭露足以辨識朱○婕之資訊，爰依法遮隱 足以辨識人別之身分資訊。又因一般人由法定代理人之身分 資訊亦可得知其子女之身分資訊，爰將其法定代理人之姓名 ，亦加以部分遮隱，以避免直接揭露，合先敘明。 二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文 ，而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去而言（最高法 院52年台上字第1240號判決意旨參照）。查，原告主張其就 屏東縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地，權利範圍公 同共有1分之1）及屏東縣○○鎮○○段000○號建物即門牌號碼屏 東縣○○鎮○○路000號房屋（下稱系爭房屋，權利範圍公同共 有3分之1）有優先購買權乙節，為被告所否認，則原告在法 律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認 判決將之除去，揆諸前揭說明，原告提起確認之訴，具有確 認利益，先予敘明。　 三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求 之基礎事實同一者；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者， 不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查 原告起訴時原聲明請求㈠確認原告就系爭土地（權利範圍全 部）之優先購買權存在。㈡被告甲○○就系爭土地於111年2月2 1日以買賣為原因所為之所有權移轉登記（收件字號：111年 潮登字第014240號）應予塗銷。㈢朱○婕、黃○芳應就系爭土 地按其與甲○○所訂買賣契約之同樣條件，與原告訂立買賣契 約，並於原告付清買賣價金同時，各將系爭土地所有權應有 部分4分之1，分別移轉登記予原告。嗣後原告迭經變更聲明 ，再於113年9月12日具狀追加及變更聲明請求如下述（見本 院卷第325、326頁），核其前後所為請求之基礎事實同一， 且不甚礙被告防禦或訴訟終結，核與前揭法條規定並無不合 ，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠系爭房地由訴外人賴崑榮分別於57年、58年間取得所有權， 賴崑榮於66年間以買賣原因將系爭房地所有權移轉登記予訴 外人賴林玉蛾，賴林玉蛾於66年間以買賣原因將系爭房地所 有權移轉登記予訴外人曾林嶸蘭。嗣曾林嶸蘭於73年3月21 日以買賣為原因，分別將系爭土地所有權移轉登記予訴外人 朱柏驊，將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人朱煥忠，致系 爭土地及系爭房屋分屬不同人所有，而存有民法第425條之1 所定之法定租賃關係。嗣朱煥忠於104年9月17日死亡，系爭 房屋於104年10月5日以繼承原因登記為朱柏驊及原告，應有 部分各3分之1。 　㈡又朱柏驊於110年間死亡，系爭土地（權利範圍全部）及系爭 房屋（權利範圍3分之1，下合稱系爭房地）由其繼承人即朱 ○婕、黃○芳繼承登記為公同共有。詎朱○婕、黃○芳未通知原 告對系爭房地行使優先購買權利，而於111年1月26日，將系 爭房地與甲○○訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約） ，買賣價金為新臺幣（下同）85萬元，並於111年2月21日以 買賣為原因辦理所有權移轉登記（收件字號：111年潮登字 第014240號）。 　㈢原告因繼承原因為系爭房屋之共有人，就系爭土地具法定租 賃關係，得對系爭土地主張優先購買權。又就系爭房屋，依 土地法第34條之1規定，原告雖僅有債權性質之優先購買權 ，為能更符合土地法第104條基於使房、地產權合一之規範 目的，原告就被告間系爭房地買賣契約有優先購買權利，自 應就系爭房屋一併為之，爰依土地法第34條之1、第104條第 1項、民法第425條之1第1項之規定，提起本件訴訟等語。 　㈣並聲明：㈠請求確認原告就系爭土地（權利範圍公同共有1分 之1）及系爭房屋（權利範圍公同共有3分之1）與甲○○於111 年1月26日所訂之系爭買賣契約有優先購買權存在。㈡甲○○就 系爭土地、系爭房屋於111年2月21日以買賣為原因所為之所 有權移轉登記（收件字號：111年潮登字第014240號）應予 塗銷。㈢朱○婕、黃○芳應就系爭土地（權利範圍公同共有1分 之1）及系爭房屋（權利範圍公同共有3分之1），按其與甲○ ○於111年1月26日所訂之系爭買賣契約之同樣條件，以總價8 5萬元與原告訂立不動產買賣契約，並於原告給付該買賣價 金之同時，將系爭土地（權利範圍公同共有1分之1）及系爭 房屋（權利範圍公同共有3分之1）所有權，按原告各取得其 中2分之1之比例移轉登記予原告。 二、被告則以： ㈠參照內政部地政司92年11月26日內授中辦地字第09200018954 號函「民法第425條之1之執行，限於在該法條增訂施行後， 土地及其上房屋同時或先後讓與相異之人時，始有其適用。 」，民法第425條之1規定係於88年4月21日增訂（89年5月5 日施行），系爭房地係於73年3月21日分屬朱柏驊、朱煥忠 所有，顯係發生於民法第425條之1規定增訂之前，該時朱柏 驊、朱煥忠間無法定租賃關係存在，是原告為朱煥忠之繼承 人，自不得主張為系爭土地之法定承租人。 　㈡退步言之，朱煥忠於104年9月17日死亡，系爭房屋由朱柏驊 及原告2人繼承，應有部分各3分之1。而系爭土地所有權人 為朱柏驊，是以，系爭房地於朱柏驊繼承時，即已復歸同屬 同一人所有，則民法第425條之1所定「土地與建物所有權歸 屬分離」之情形即歸消滅，原告2人之法定租賃關係當無從 繼續存在。又民法第425條之1「同屬一人」應採嚴格解釋， 即土地共有人及其上房屋之共有人應完全相同始適用。惟若 房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係 使用土地者，僅生土地受讓人人是否繼受該法律關係 之問 題，自無關民法第425條之1規定之適用。而於房屋共有人數 除與土地相同之共有人外，尚有其他人之情形，該其他共有 人與土地所有人間之法律關係為何，同應視彼此間之約定而 定，於土地或房屋先後讓與時，依上說明，僅生受讓人是否 繼受該法律關係之問題。本件系爭土地由朱○婕、黃○芳共有 ，系爭房屋由朱○婕、黃○芳與原告共有，則土地共有人與房 屋共有人並非完全相同，依上實務見解，應無民法第425條 之1適用。故原告依民法第425條之1所為之主張，即無理由 。 　㈢又依民法第426條之1、426條之2第1項規定，租用基地建築房 屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋 受讓人，仍繼續存在，且出租人出賣基地時，該承租人有依 同樣條件優先承買之權，惟於民法第425條之1以下，則無 類此優先承買之規定，自上開法條結構之體系解釋，可知立 法者亦無賦予民法第425條之1所定法定租賃關係之承租人優 先購買權之意思。縱因民法第425條之1規定推定有租賃關係 ，但究與土地法第104條第1項所示之承租人，係本於意定租 地建屋契約而占有基地之情形有別。依民法第757條規定： 「物權除依法律或習慣外，不得創設。」，自不宜擴張解釋 或類推適用各該規定，認該法定租賃關係之承租人得享有此 具物權效力之優先購買權。而原告係本於民法第425條之1所 規定之法定租賃關係，主張適用土地法第104條第1項之優先 購買權，則參諸實務見解可知，原告應無土地法第104條第1 項優先購買權規定之適用。況系爭房屋已老舊荒廢多時，原 告並無實際居住於系爭房屋之事實，自無關於承租人權利保 護之必要。 　㈣土地法第34條之1所規定之優先承買權，屬債權性質，不能對 抗已取得之房屋所有權。系爭房屋權利範圍3分之1，業於11 1年2月21日移轉登記為被告甲○○所有。故原告依土地法第34 條之1規定，主張得以同樣條件就系爭房屋主張優先承買權 ，已難採認。 　㈤並聲明：原告之訴駁回。　　　 三、兩造不爭執事項（見本院卷第315頁，並依判決格式調整及 修正文字）： 　㈠系爭土地及系爭房屋原為曾林嶸蘭所有，而屬同一人所有。 　㈡曾林嶸蘭於73年3月21日將系爭土地以買賣原因移轉登記予朱 柏驊，將系爭房屋以買賣原因登記予朱煥忠，此時系爭土地 、房屋已分屬不同人所有。 　㈢朱煥忠於104年9月17日死亡，系爭房屋於104年10月5日以繼 承原因登記為原告及朱柏驊名義，應有部分各3分之1。 　㈣朱柏驊於110年間死亡，系爭土地全部由朱○婕、黃○芳共同繼 承，系爭房屋應有部分3分之1由朱○婕、黃○芳共同繼承。 　㈤朱○婕、黃○芳未通知系爭房屋共有人即原告對系爭土地行使 優先購買權利，而將系爭土地公同共有1分之1及系爭房屋應 有部分3分之1出賣予甲○○，系爭房地買賣總價金為85萬元， 並於111年2月21日以買賣為原因辦理所有權移轉登記。 四、本院之判斷： 　㈠原告主張對「系爭房地」有優先購買權存在，有無理由？ 　⒈首查，原告訴之聲明第1項係主張對朱○婕、黃○芳與甲○○於11 1年1月26日所訂「系爭房地」（系爭土地公同共有1分之1、 系爭房屋公同共有3分之1）買賣契約書有優先購買權存在， 並非單獨確認對「系爭土地」、「系爭房屋」有優先購買權 存在。原告就「系爭土地」係依土地法第104條第1項主張有 優先購買權，就「系爭房屋」係依土地法第34條之1第4項主 張優先購買權，並就「系爭房地」合併主張優先購買權，以 符土地法第104條第1項所規定以同樣條件購買情形。本件以 下雖就「系爭土地」、「系爭房屋」分述是否有優先購買權 存在，然本件最終仍係判斷原告對朱○婕、黃○芳與甲○○所訂 「系爭房地」之系爭買賣契約是否有優先購買權存在，先予 敘明。 　⒉原告對「系爭土地」有無優先購買權存在： 　⑴系爭房屋與系爭土地是否有民法第425條之1規定之法定租賃關係存在？ 　①按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民 法第425條之1前段定有明文。而89年5月5日上開條文施行前 ，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人情形，非不得以該法條法理為基礎，推斷土地受讓人 或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間， 在房屋得使用期限內，有租賃關係。又所謂「土地及房屋同 屬一人」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共 有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情 形在內（最高法院108年度台上字第1884號判決意旨參照。 ） 　②經查，賴崑榮分別於57年11月4日、58年10月1日取得系爭房地所有權，嗣於66年4月23日以買賣原因移轉所有權登記予賴林玉娥，賴林玉娥於66年12月3日、66年12月26日以買賣原因移轉登記予林嶸蘭（林嶸蘭因冠夫姓而為曾林嶸蘭），再於73年3月21日以買賣為原因，分別移轉系爭土地予朱柏驊、系爭房屋予朱煥忠，致系爭土地及系爭房屋分屬不同人所有，此有屏東縣潮州地政事務所函覆系爭土地及系爭房屋登記謄本在卷可稽（見本院卷第223至229頁）。是以，系爭房地於73年間因輾轉讓與而為不同人所有，系爭法定租賃關係於73年間成立，雖民法第425條之1規定於89年5月5日施行，然於前揭法條施行前，有土地及土地上之房屋同屬一人所有之情形，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，得以該上揭法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係。本件系爭房地即有民法第425條之1規定之法定租賃關係存在。又朱煥忠於104年間死亡，系爭房屋由原告及朱柏驊以繼承原因登記應有部分各3分之1，系爭土地為朱柏驊單獨所有，原告應繼受朱煥忠與朱柏驊間之法定租賃關係。 　③被告雖抗辯民法第425條之1限於在該法條增訂施行後；不宜擴張解釋或類推適用，認法定租賃關係之承租人得享有具物權效力之優先承買權；系爭土地、系爭房屋於朱柏驊繼承時即已復歸同屬一人所有；民法第425條之1同屬一人應採嚴格解釋，即土地共有人及其上房屋之共有人應完全相同始適用，本件無民法第425條之1第1項規定之適用等語，惟查： 　　依本院所援引前揭最高法院108年度台上字第1884號判決意 旨，本件有民法第425條之1第1項法定租賃關係存在，被告 所援引內政部地政司函文及實務見解並非能拘束本院之認定 。又原告係繼受朱煥忠與朱柏驊間之法定租賃關係，已如前 述；且當系爭房屋由原告及朱柏驊共同繼承，系爭土地仍屬 朱柏驊所有時，非前揭實務見解所述「土地及房屋同屬相同 之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外， 尚有其他共有人」之情形，故並非系爭土地及系爭房屋回復 同一人所有，被告稱此時復歸同一人所有，法定租賃關係無 從存在等語，並非可採。被告復稱系爭土地由朱○婕、黃○芳 所共有，系爭房屋歸屬原告2人、朱○婕、黃○芳計4人所共有 ，土地共有人與房屋共有人並非完全相同，無民法第425條 之1適用等語（見本院卷第307頁），然本件系爭土地及系爭 房屋原為曾林嶸蘭所有，而屬同一人所有，此亦為被告所不 爭執（見本院卷第315頁），且本件並非判斷「系爭土地由 朱○婕、黃○芳所共有，系爭房屋歸屬原告2人、朱○婕、黃○ 芳計4人所共有」是否「同屬一人」所有，而有無民法第425 條之1適用，被告上開所辯應有誤會。 　⑵次按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同 樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關 係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮 土地利用價值。依其立法目的預設之規範價值，其所稱「承 租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人（最 高法院112年度台上字第134號判決意旨參照）。故基地出賣 時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就 基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條第1項規 定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係。 此由該條內容並無類此限制，64年7月24日修法後更將規範 對象擴及地上權人與典權人，而異於民法第426條之2第1項 規定即明。經查： 　①原告應繼受朱煥忠與朱柏驊間之法定租賃關係，已如前述， 依上開說明，土地法第104條第1項規定之「承租人」之範圍 ，包含意定及法定租賃關係之承租人，且不限於「租用基地 建築房屋」之關係始有適用，原告既為系爭土地之法定承租 人，則在朱○婕、黃○芳出賣系爭土地予甲○○時，依上開規定 ，即有依同樣條件優先購買權。 　②被告雖抗辯原告並無實際居住於系爭房地，無承租人權利保 護必要等語，惟法定租賃關係之存在並無規定要實際居住， 被告上開所辯尚難採認。 　⒊原告對「系爭房屋」有無優先購買權存在：　 　⑴原告主張朱○婕、黃○芳係就其共有系爭房地「合併出售」予 甲○○，並未通知原告行使優先購買權，依最高法院112年度 台上字第1493號判決意旨，行使優先購買權之同一條件係指 所有契約內容必須完全相同，原告自應依相同條件行使優先 購買權，即原告應就系爭房地合併主張優先購買權，始符合 土地法第104條所規定以同樣條件購買情形，而為有效優先 購買權之行使。土地法第104條第1項後段規定房屋出賣時， 基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，條文中所稱房屋 ，並未特別限定承租人之房屋，則基地所有人與他人所共有 之房屋自應包括，於房屋其他共有人對土地行使優先購買權 時，自應一併歸之，是原告主張就被告間系爭房地買賣契約 有優先承買權利，自應就房屋一併為之等語（見本院卷第33 1、332頁）。是以，原告就系爭土地有優先購買權存在，已 如前述；原告就系爭房屋是否僅有土地法第34條之1第4項之 適用？或是有土地法第104條第1項優先購買權之適用，分述 如下。　 　⑵按土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權。準此，得否主張該條 項之優先購買權，應以基地或房屋出賣時，房屋所有人與基 地所有人間，有無地上權、典權或租賃關係存在，作為判斷 之基準（最高法院84年度台上字第2110號、109年度台上字 第1277號判決參照）。又土地法第104條僅規定基地出賣時 ，承租人有依同樣條件優先購買之權，並未限制承租人對於 共有之基地必其共有人全部出售時始得主張優先購買之權。 故出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租 人有依同樣條件優先購買之權，承租人此項優先購買權，且 優先於同法第34條之1第4項所規定之他共有人優先承購權， 此觀最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議㈢即明。依 上開最高法院決議見解，可知在土地法第34條之1第4項及第 104條第1項規定競合之情形，應優先適用土地法第104條第1 項規定。 　⑶經查，原告均為系爭房屋之共有人（權利範圍共3分之2）， 朱○婕、黃○芳出售系爭房屋（權利範圍3分之1）予甲○○，原 告得主張土地法第34條之1之共有人之優先購買權。又朱○婕 、黃○芳出售系爭土地全部予甲○○，原告對系爭土地有法定 租賃關係，對系爭土地得主張土地法第104條第1項承租人之 優先購買權，已如前述。本件既認定原告對「系爭土地」有 法定租賃關係，有土地法第104條第1項之優先購買權而得對 抗買受人甲○○，亦即原告得承購系爭土地後成為系爭土地所 有權人，則朱○婕、黃○芳出售系爭房屋（權利範圍3分之1） 予甲○○，原告亦得依土地法第104條第1項「後段」規定主張 房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。是 原告對於「系爭房屋」同時有土地法第104條第1項「後段」 及土地法第34條之1規定之競合，而得優先適用土地法第104 條第1項「後段」優先購買權而對抗買受人甲○○，足見本件 對「系爭房屋」優先適用土地法第104條第1項優先購買權並 無疑義，俾符合房地產權合一概念。是以，本件原告在同一 訴訟中主張對「系爭土地」有土地法第104條第1項之優先購 買權，對「系爭房屋」有土地法第34條之1之及土地法第104 條第1項「後段」優先購買權，揆諸上開實務見解優先適用 土地法第104條第1項之法理基礎，競合結果應適用土地法第 104條第1項之優先購買權。原告主張就被告間系爭房地買賣 契約有優先承買權利，應就房屋一併為之，應有理由。 　⑷被告固抗辯：原告已移轉登記「系爭房屋」（應有部分3分之 1）予甲○○，朱○婕、黃○芳對原告僅生應否負賠償責任之問 題，不影響其出售處分之效力，原告不得請求確認對系爭房 屋有優先購買權存在等語。惟原告對「系爭房屋」（應有部 分3分之1）應優先適用土地法第104條第1項「後段」規定而 得對抗買受人甲○○，已說明如上，被告所辯並非可採。 　⒋綜上，原告依土地法第104條第1項「前段」、「後段」規定 對於「系爭房地」有與被告甲○○買受同樣條件之優先購買權 存在。 　㈡原告可否請求朱○婕、黃○芳以系爭房地之買賣契約之同一條 件，與其訂立買賣契約，並請求甲○○塗銷系爭房地之所有權 移轉登記，於其給付買賣價金之同時，將系爭房地所有權移 轉登記予原告？ 　⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權，其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人， 於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄，出 賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契 約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。是此 項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購 買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦 即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約 。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不 得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認 優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登 記（最高法院97年度台上字第2219號裁判要旨參照）。又土 地法第104條之優先購買權人行使其優先購買權，為不要式 行為，得於訴訟外或訴訟上為之，在訴訟中以書狀或言詞表 示行使優先購買權之意思，均可認業已合法行使優先購買權 。 　⒉經查，原告就「系爭房地」有優先購買權存在，業如前述。 而原告提起本件訴訟，就「系爭房地」主張行使優先購買權 ，依前開說明，應認原告業已合法對被告間為行使優先購買 權之意思表示。又原告主張其為系爭房屋之分別共有人，主 張單獨優先承購，原告所可取得之權利各為2分之1比例，故 主張按原告各取得其中2分之1之比例移轉登記予原告，於法 尚無違背。而被告於111年1月26日簽定系爭買賣契約，將系 爭房地以總價85萬元，並約定地政規費、印花稅、地政士業 務執行費、簽約費、契稅、實價登錄費，均由買方即甲○○負 擔、履保費平均分擔之條件出賣予甲○○（見本院卷第270頁 ），但並未通知原告就系爭房地行使優先購買權等情，業如 前述，則依前開說明，系爭買賣契約不得對抗原告，則原告 請求甲○○塗銷於111年1月26日以買賣為原因，就系爭房地所 為所有權移轉登記，暨請求朱○婕、黃○芳就系爭房地應共同 依甲○○於111年1月26日簽定系爭買賣契約之同一條件，即按 價金85萬元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付上開 價金後，辦理按原告各取得其中2分之1之比例移轉登記予原 告，應屬有據。 　⒊被告固抗辯原告就系爭房屋之優先購買權不得對抗買受人， 無法訂立同樣條件之買賣契約，不符土地法第104條第1項所 定「同樣條件」等語，惟原告依土地法第104條第1項「後段 」對「系爭房屋」有優先購買權，則原告就「系爭房地」有 優先購買權而得一併承買，已如前述，且原告亦主張依被告 間所簽系爭買賣契約之同一條件購買，被告所辯並無可採。 五、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條、土地法第104條規定 ，請求確認原告就系爭房地所訂系爭買賣契約有優先購買權 存在；請求甲○○就系爭房地以買賣為原因所為之所有權移轉 登記塗銷；及朱○婕、黃○芳應按系爭買賣契約之同一條件與 原告訂立買賣契約，並於原告給付85萬元價金之同時，將系 爭房地按原告各取得其中2分之1之比例移轉登記予原告，均 應准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認 不影響判決結果，爰不逐一論述。 七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　劉佳燕 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　戴仲敏 附表： 土地標示 編號 土地坐落 土地面積 （平方公尺） 權利範圍 （移轉登記予甲○○前） 1 屏東縣○○鎮○○段000地號土地 44.02 朱○婕、黃○芳：公同共有1分之1 建物標示 編號 建號 門牌號碼 權利範圍 （移轉登記予甲○○前） 2 屏東縣○○鎮○○段000○號 屏東縣○○鎮○○路000號 朱○婕、黃○芳：公同共有3分之1

2025-01-22

PTDV-113-訴-71-20250122-2

訴
臺灣桃園地方法院

返還租金等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1391號 原 告 即反訴被告 陳懋煜 訴訟代理人 徐睿謙律師 戴佳樺律師 被 告 即反訴原告 林維榜 訴訟代理人 徐慧齡律師 上列當事人間請求返還租金等事件，本院於民國113年12月19日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、本訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 二、本訴訴訟費用由本訴原告負擔。 三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣331萬2,400元，及自民國11 3年8月13日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。 四、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。　 五、本判決第三項於反訴原告以新臺幣110萬元為反訴被告供擔 保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣331萬2,400元為反 訴原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及 就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專 屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者， 不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明 文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係 者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之 間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張 之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之 法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之 法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關 係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之 法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽 連關係（最高法院95年度台上字第1558號裁定要旨參照）。 查，本件原告陳懋煜主張與被告林維榜所簽立之「基地租賃 契約書」（下稱系爭契約），因有可歸責林維榜之事由，業 經其合法解除，林維榜應返還其已給付租金新臺幣（下同） 236萬6,000元；林維榜則主張伊未有可歸責事由，系爭契約 未經陳懋煜合法解除，陳懋煜未依約給付租金，尚積欠伊7 個月租金331萬2,400元，於言詞辯論終結前對陳懋煜提起反 訴，請求陳懋煜給付租金及遲延利息等語。經核兩造間之本 、反訴原因事實，係基於系爭契約究否歸責於林維榜之事由 而經陳懋煜解除，其原因事實及法律關係具有共通性及牽連 性，相關訴訟及證據資料均可相互援用，且非專屬於他法院 管轄，依上開說明，林維榜提起反訴尚無不合，應予准許。 貳、實體部分： 一、本訴部分 　㈠原告主張： 　⒈原告經營長照機構事業，被告則欲將所有之農地開發使用， 兩造遂於112年5月7日簽立系爭契約，約定由原告向被告承 租被告所有坐落桃園市○鎮區鎮○段000○000○000○000地號等4 筆土地（下合稱系爭土地），租賃期間自簽約日起計算25年 (至137年5月6日)，每月租金原為94萬6,400元，前2年暫減 為每月租金47萬3,200元。又為達成於系爭土地上興建長照 機構之契約目的，前提先須獲取足夠資金收購任一已合法之 長照中心經營權，並提出興辦社會福利事業計畫，始得將系 爭土地使用分區申請變更為「社會福利設施」之條件，包含 提出興辦社會福利事業計畫，原告為完備前開計畫有收購包 含基隆市私立康富老人長期照顧中心(下稱康富中心)在內現 有護理之家之資金需求，以達成於系爭土地上設置長照中心 之土地開發目的。兩造於系爭契約第4條約定委由訴外人賴 晟偉建築師辦理土地變更編定為特定目的事業用地，被告同 意以系爭土地供原告作為擔保向銀行借款6,000萬元以支付 申辦土地變更編訂特定目的事業用地費用，並另應以系爭土 地擔保借款6,000萬元以作為完成系爭土地使用分區變更之 用。倘其一無法完成，系爭契約目的即無法達成，兩造即無 履約實益，而得隨時終止契約，是系爭契約顯非典型租賃契 約，兩造簽約真意實為土地合作開發。 　⒉兩造簽約後，原告即與訴外人康富中心洽談收購執照事宜， 雙方並於112年9月19日簽立不動產買賣契約。詎被告遲未依 約配合原告辦理貸款，致原告遲未能取得資金以進行上開收 購計畫，而與康富中心發生履約糾紛，經臺灣臺北地方法院 判命原告應給付康富中心204萬元違約金。原告雖於112年12 月8日寄發存證信函催告被告交付已辦理使用分區變更之證 明文件及提供相關文件並偕同原告申辦貸款，惟被告收受後 非但未為履行，且拒絕受領原告交付之租金支票，更無故變 更契約條件，要求原告就收購資金貸款提供等值擔保品，故 系爭契約第4條顯屬可歸責於被告事由致給付遲延，原告遂 於113年3月20日以存證信函通知被告解除契約。又系爭契約 既已解除，原告自得依民法第259條第2款、第179條規定請 求被告返還原告已支付之租金共計236萬6,000元。爰依民法 第259條第2款、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明 ：①被告應給付原告236萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；②願供 擔保，請准宣告假執行。 　㈡被告則以： 　⒈被告於112年8月10日收受賴晟偉建築師所經營之德亞建設開 發有限公司所出具之報價單，金額合計為1,932萬元，被告 即依約及報價單付款方式於112年8月15日將其中966萬元匯 入上開公司帳戶，以供賴晟偉建築師申辦系爭土地使用分區 變更事宜。惟依現行法規辦理非都市土地變更編定時，申請 人應先擬具興辦事業計畫，且1間長照機構設立規模上限為2 00床，故按原告計畫係向被告承租系爭土地後，每筆土地1 間長照機構，1間199床，4間共796床，故原告應取得4張長 照機構執照；原告遲未能提供上開4張執照之相關資料交由 賴晟偉建築師撰寫興辦計畫書，致系爭土地無法辦理變更。 原告雖稱其已與康富中心商談收購事宜，因被告未履約以系 爭土地為6,000萬元貸款擔保，致無法取得資金完成收購云 云；然原告收購康富中心價格已達6,000萬元，縱被告依系 爭契約第4條第3項約定同意提供系爭土地貸款6,000萬元予 原告，顯仍不足支付收購其餘3張長照機構執照及興建長照 機構所需總費用10億餘元。是被告僅係協助原告籌措部分資 金，並非先由被告核撥6,000萬元後，原告始進行收購或取 得新執照，是系爭土地無法辦理變更與被告是否以系爭土地 擔保申貸6,000萬元借款無關。 　⒉再者，被告於簽約後即與原告會同賴晟偉建築師至金融機構 洽談貸款事宜，亦經承辦人表示需提供執照及自有資金與擔 保品，不同意由原告擔任借款人，被告以物上保證人地位貸 款而拒絕核貸，要求土地所有權人即被告擔任借款人，且由 被告子女擔任連帶保證人，惟此顯已逾越系爭契約原所約定 之範圍。故被告即向原告表示仍希望按約以原告為借款人名 義，若需由被告擔任借款人，原告須提供等值擔保品，故被 告亦無未配合原告辦理貸款或擅自變更契約條件。 　⒊又原告雖稱兩造簽立系爭契約真意為合作土地開發，惟觀系 爭契約內容均未提及如何獲利分配，是系爭契約性質為租地 建屋之租賃關係無疑，被告同意負擔變更土地使用分區費用 ，僅係依民法第423條規定及系爭契約興建長照機構目的之 約定履行保持義務。而原告既無解除契約合法事由，依系爭 契約第4條第1項約定：「如逾2年仍未能完成變更，雙方之 一方得隨時終止契約，乙方(即原告)自願放棄已付租金總金 額之一切權利」，如原告遲未能提出計畫書以辦理土地變更 ，被告已於113年5月10日以存證信函同意與原告合意終止契 約，惟原告已付租金不得請求返還等語置辯。並聲明：①原 告之訴及假執行之聲請均駁回；②如受不利之判決，被告願 供擔保，請准宣告免為假執行。 二、反訴部分 　㈠反訴原告主張：如上所述，反訴被告既未合法解除契約，即 不得請求反訴原告返還已付租金，且系爭契約經反訴原告於 113年5月10日發函通知反訴被告同意終止；若反訴被告不同 意合意終止，系爭契約約定期限尚未屆滿，則系爭契約終止 前，反訴被告於先前所交付之112年10月至113年4月份租金 支票均遭退票，迄今尚積欠7個月(即112年10月起至113年4 月止)租金合計331萬2,400元，經反訴原告以反訴起訴狀繕 本送達即113年8月12日作為催告之意思表示，爰依系爭契約 第3條第3項請求反訴被告給付331萬2,400元等語。並聲明： ①反訴被告應給付反訴原告331萬2,400元，及自反訴起訴狀 繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之10 計算之利息；②願供擔保，請准宣告假執行。 　㈡反訴被告則以：　 　　依系爭契約約定，反訴原告負有出租系爭土地、支付系爭土 地使用分區變更費用及提供系爭土地作為擔保讓反訴被告申 請貸款之主給付義務，與反訴被告給付租金義務互為對待給 付之關係，而反訴原告既未履行其主給付義務，反訴被告當 得依民法第264條第1項規定主張同時履行抗辯而拒絕給付租 金。又反訴原告雖主張依系爭契約第4條第1項終止契約，惟 該條所定期限尚未屆滿，反訴被告亦不同意與反訴原告合意 終止契約，況反訴被告前已於113年3月20日合法解除契約， 反訴原告不但不得向反訴被告請求給付上開租金331萬2,400 元，甚應返還反訴被告已支付之租金236萬6,000元等語為辯 。並聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 三、原告於112年5月7日向被告承租系爭土地，兩造並規劃將系 爭土地變更編定為特定目的事業用地，經營長照機構事業。 嗣於簽約後，兩造因系爭土地辦理貸款6,000萬元事宜發生 糾紛，原告寄發存證信向被告為解除契約之意思表示；被告 則以原告未依約給付自112年10月至113年4月份共計7個月租 金331萬2,400元，寄發存證信函催告原告給付等情，有系爭 契約、存證信函及回執、退票理由單、不動產買賣契約書、 備忘錄、律師函、臺灣臺北地方法院民事簡易判決在卷可稽 （見本院卷第19至39頁、第77至82頁、第89至97頁、第109 頁、第151至193頁、第317至322頁），復為兩造所不爭執（ 見本院卷第326頁），此部分事實堪信為真。至原告主張系 爭契約係因可歸責於被告違約事由而解除，被告應返還已支 付之租金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應 審究者厥為：(一)原告得否主張解除系爭契約，並請求被告 返還已付之租金236萬6,000元？(二)反訴原告得否依約請求 反訴被告給付自112年10月至113年4月份共計7個月租金331 萬2,400元？ 四、本院之判斷：　　 　㈠本訴部分： 　⒈按債務不履行所生之賠償請求權，必須其所受之損害與債務 不履行（給付不能或給付遲延）有因果關係存在(最高法院9 5年度台上字第2885號判決意旨參照)。準此，債務不履行之 損害賠償，應具備請求權人之損害與賠償義務人之行為具相 當因果關係，否則該損害賠償請求權即無存在之理，合先敘 明。 　⒉原告固主張其已與康富中心洽談收購執照事宜，僅需收購一 家康富中心即可於系爭土地上設置其他長照機構，以達成設 置796床之計畫，惟因被告遲未配合以系爭土地辦理貸款600 0萬元，致原告遲未能取得資金以收購康富中心，系爭土地 無法辦理使用分區變更云云。惟查，本院依原告聲請函詢桃 園市政府衛生局，長照機構設置病床數量標準為何？經該局 回函稱：「依據長期照顧服務機構設立標準第15條規定核定 長期照顧服務機構設置病床數量，另依該設立標準同條法規 規定住宿式長照機構或綜合式長照機構設有機構住宿式服務 者，其設立規模，以200人為限。但經中央主管機關專案同 意者，不在此限」、「長期照顧服務機構法人所設立之長期 照顧服務機構，有提供機構住宿式服務之長期照顧服務機構 ，其總數以十家為限；另依據長期照顧服務機構設立標準第 15條第1項規定住宿式長照機構或綜合式長照機構設有機構 住宿式服務者，其設立規模，以200人為限。但經中央主管 機關專案同意者，不在此限」等語，有桃園市政府衛生局11 3年9月30日桃衛照字第1130089542號、同年11月25日桃衛照 字第1130109044號回函在卷可佐(見本院卷第217頁、第303 頁)。再核以桃園市長期照顧服務機構法人名冊、臺北市政 府長期照顧服務機構法人一覽表互核，長照機構法人均為社 團法人(見本院卷第337至339頁)之組織型態，而康富中心僅 為長照機構，目前經主管機關核准48床等情，亦據原告訴訟 代理人所自承(見本院卷第334頁)。可知長照機構法人所設 立之長照機構以10家為限；又1家長照機構床數除經中央主 管機關專案同意者以外，設有機構住宿式服務者應以200人 為限，是應以長照機構法人組織型態或取得4家長照機構方 能達成796床之規劃。再者，兩造於系爭土地上規劃興建長 照機構所規劃床數為每案199床，4案共796床，有賴晟偉建 築師所出具之報價單(下稱系爭報價單)在卷可稽(見本院卷 第83頁)，自難認原告僅收購一家康富中心即可以達成設置7 96床之目的，反徵被告所辯原告應取得4張長照機構執照等 語，方屬可採。 　⒊基上，被告縱依系爭契約第4條約定提供系爭土地供原告貸款 6,000萬元收購康富中心，亦無法達成原先規劃設置796床之 目的。則系爭土地未能按興建計畫變更土地編定，實與被告 是否以系爭土地擔保貸款6000萬元無因果關係，是以系爭契 約第4條「委由訴外人賴晟偉建築師辦理土地變更編定為特 定目的事業用地」無法履行，應不可歸責於被告。故原告以 被告違約為由主張解除系爭契約，並請求被告返還已付租金 236萬6,000元即屬無據，不應准許。 　⒋原告雖又主張系爭契約並未有設置床數之約定，系爭報價單 亦未經原告同意，故兩造間並無設置796床或擬收購4間長照 機構計畫等語。惟據證人即賴晟偉建築師到庭證稱略以：「 當初於報價單第3項規劃每案199床乘以4案，等於796床，是 有跟原告討論，要做重症臥床，且因本件土地太大，為符合 土地經濟價值，所以本來是三塊土地就變成分割為四塊土地 ，就變成四個案子，所以做了796床規劃，這個規劃之認知 是兩造與建築師間共同之認知」、「所以原告當時跟我說要 做4個案子我才做4案子，因為原告跟我說床數越多越好」等 語(見本院卷第328頁及第332頁)。再以系爭契約第4條第3項 約定：「被告以土地所有權人允原告為借款人名義貸款6000 萬元供原告收購護理之家用途...同時委由賴晟偉評估簽認 後；始由被告自貸款分4次支付，每次1,500萬元」以觀（見 本院卷第21頁），益見證人賴晟偉所稱系爭報價單內容係為 兩造共同認知等語，應屬可採，其方能為評估簽認，以遂行 兩造約定之貸款撥動。是以兩造間就系爭土地興建長照機構 之規劃即為4案，1案199床，4案共796床，原告上開主張， 亦無從為其有利之認定。 　㈡反訴部分： 　⒈系爭契約第3條第4項約定：「租金支付方式：乙方應按月以 每月1日為發票日(兌現日)簽發無退、補紀錄之支票，為每 月租金之支付。並一次交付12紙支票予甲方，由甲方按月提 示兌現，次年亦同。如有遲延，經甲方催告後至給付租金之 日止，按年息百分之10計算遲延利息」。 　⒉本件反訴被告既未能合法解除系爭契約，業經認定如前，且 經反訴被告當庭表明不願意合意終止系爭契約(見本院卷第1 04頁)，則系爭契約迄本院言詞辯論終結時仍屬有效，反訴 被告即應依約給付租金。又反訴被告所給付112年10月至113 年4月之租金支票合計331萬2400元均因存款不足為由而未經 兌現，有支票及退票理由單影本等件在卷可查(見本院卷第7 7至82頁)；另反訴原告於113年8月12日寄送反訴起訴狀催告 反訴被告給付上開積欠租金，有回執證明影本1紙存卷可參( 見本院卷第109頁)，復為兩造所不爭執(見本院卷第325至32 6頁)。故反訴原告依前開約定向反訴被告請求給付積欠之7 個月(即112年10月至113年4月)租金331萬2,400元（計算式 ：473,200元×7期＝3,312,400），應屬有據，而應准許。又 本件反訴起訴狀繕本係於113年8月12日送達於反訴被告，且 遲延之租金依前開約定係自催告後至給付租金之日止，按年 息百分之十計算遲延利息，是以反訴原告請求自反訴起訴狀 繕本送達之翌日即113年8月13日起至清償日止，按年息百分 之十計算之利息，亦屬有據，應予准許。 　⒊反訴原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定 相當之金額准許之，並依職權酌定反訴被告供相當擔保金後 得免為假執行。 五、綜上所述，㈠本訴部分：原告依民法第259條第2款、第179條 規定，請求被告給付236萬6,000元及遲延利息，為無理由， 應予駁回；另原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所依 附，應併予駁回。㈡反訴部分：反訴原告請求反訴被告給付3 31萬2,400元及自113年8月13日起至清償日止，按年息百分 之十計算之利息，為有理由，應予准許。　　 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。 七、依民事訴訟法第78條，判決如主文。　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　劉哲嘉 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　李毓茹

2025-01-22

TYDV-113-訴-1391-20250122-1

訴
臺灣新竹地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第1112號 原 告 廖宇垣 劉欽乾 共 同 訴訟代理人 劉雅萍律師 被 告 廖子龍 兼 訴 訟 代 理 人 廖裕健 上一人訴訟 黃泓勝律師 代 理 人 上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國113年11 月26日辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、確認原告廖宇垣就坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面 積52.08平方公尺）、468-6地號土地（面積87.72平方公尺 ）、權利範圍均一分之一，均有優先購買權；被告廖裕健應 就上開2筆土地，於民國110年4月20日以買賣為登記原因、 登記日期為民國110年5月6日之所有權移轉登記予以塗銷。 二、被告廖子龍應就第一項所示之上開2筆土地，按價金新臺幣 捌拾肆萬伍仟柒佰玖拾元，及依被告2人間於民國110年3月2 2日所簽訂不動產買賣契約書之同樣條件，與原告廖宇垣訂 立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付上開價金（含繳納該 2筆土地之土地增值稅）同時，將上開2筆土地之所有權移轉 登記予原告廖宇垣。 三、確認原告劉欽乾就坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面 積86.21平方公尺）、權利範圍一分之一，有優先購買權； 被告廖裕健應就上開筆土地，於民國110年5月3日以買賣為 登記原因、登記日期為民國110年5月19日之所有權移轉登記 予以塗銷。 四、被告廖子龍應就第三項所示之上開該筆土地，按價金新臺幣 壹佰零肆萬參仟壹佰肆拾元，及依被告2人間於民國110年5 月3日所簽訂不動產買賣契約書之同樣條件，與原告劉欽乾 訂立土地買賣契約，並於原告劉欽乾給付上開價金（含繳納 該筆土地之土地增值稅）同時，將上開筆土地之所有權移轉 登記予原告劉欽乾。　　 五、訴訟費用由被告2人負擔。　　 　　事實及理由 壹、程序方面 　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條已有規定。查 本件原告起訴時，其聲明原為：一、確認原告廖宇垣就被告 廖子龍所有坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面積52.0 8平方公尺，下稱系爭454-11地號土地）、權利範圍1/1，有 優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開土地於民國11 0年4月20日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月6日之 所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開土地，有與 被告廖子龍、廖裕健於110年4月20日所訂立買賣契約其餘之 相同條件，與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇 垣給付上開價金之同時，將上開土地之所有權轉登記予原告 廖宇垣；二、確認原告廖宇垣就被告廖子龍所有坐落新竹縣 ○○鄉○○段00000地號土地（面積87.72平方公尺，下稱系爭46 8-6地號土地）、權利範圍1/1，有優先購買權存在。被告廖 子龍、廖裕健就上開土地於110年4月20日以買賣為登記原因 、登記日期為110年5月6日之所有權移轉登記應予塗銷。被 告廖子龍應就上開土地，有與被告廖子龍、廖裕健於110年4 月20日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告廖宇垣訂立 土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付上開價金之同時，將上 開土地之所有權轉登記予原告廖宇垣。三、確認原告劉欽乾 就被告廖子龍所有坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面 積86.21平方公尺，下稱系爭454-13地號土地）、權利範圍1 /1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開土地於 110年5月3日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月19日 之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開土地，有 與被告廖子龍、廖裕健於110年5月3日所訂立買賣契約其餘 之相同條件，與原告劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告劉 欽乾給付上開價金之同時，將上開土地之所有權轉登記予原 告劉欽乾（見本院卷第9-10頁）。嗣就被告2人間就上開3筆 土地買賣契約之價金等買賣內容之變更及確認，原告數次變 更其聲明，最後變更其聲明為:一、確認原告廖宇垣就被告 廖子龍所有系爭454-11地號土地、系爭468-6地號土地、權 利範圍均1/1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就 上開所示2筆土地於110年4月20日以買賣為登記原因、登記 日期為110年5月6日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子 龍應就上開2筆土地，有以新台幣（下同）845,790元之價格 及應負擔之土地增值稅等與被告廖裕健於110年3月22日所訂 立買賣契約其餘之相同條件，與原告廖宇垣訂立土地買賣契 約，並於原告廖宇垣給付上開價金之同時，將上開2筆土地 之所有權轉登記予原告廖宇垣；㈡、確認原告劉欽乾就被告 廖子龍所有系爭454-13地號土地、權利範圍1/1，有優先購 買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開筆土地於110年5月3 日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月19日之所有權移 轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開筆土地，有以1,043, 140元之價格及應負擔之土地增值稅等與被告廖裕健於110年 5月3日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告劉欽乾訂立 土地買賣契約，並於原告劉欽乾給付上開價金之同時，將上 開筆土地之所有權轉登記予原告劉欽乾（見本院卷第311-31 2頁）。經核原告所為上開聲明之變更，係因最後確認被告2 人間，就上開3筆土地買賣契約之價金等買賣內容，所為更 正其事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，依上說 明，程序上亦應予以准許。 貳、實體方面 一、原告主張： ㈠、原告廖宇垣之先祖就系爭454-11、468-6地號土地之全部，原 告劉欽乾之先祖就系爭454-13地號土地之全部（上開三筆土 地，以下合稱系爭3筆土地），各與被告廖子龍先祖曾訂立 未定期限之租地建屋土地租賃契約，嗣均由後代繼承該租賃 契約關係，則被告廖子龍於事後受讓該等土地所有權，應認 原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部之租賃關係 ，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部之租賃關係，對被 告廖子龍均繼續有效存在。又被告廖子龍於110年3月22日就 系爭454-11、468-6地號土地；110年5月3日就系爭454-13地 號土地，與被告廖裕健訂立買賣契約，惟被告廖子龍並未將 該等買賣契約之內容及條件，以書面通知原告2人，原告2人 亦未收到證人廖洪佑有關買賣契約內容之通知，原告並無被 告所稱放棄優先承買權之情形，依土地法第104條及民法第4 26條之2之規定，被告2人就系爭3筆土地所訂立買賣契約及 所有權移轉登記，均不得對抗原告2人，原告2人仍得行使優 先購買權及請求被告廖裕健塗銷系爭3筆土地所有權移轉登 記，並得依同一買賣條件主張優先購買權存在。是原告爰依 土地法第104條及民法第426條之2之規定，提起本件訴訟， 為如訴之聲明所示之請求，應有理由。 ㈡、依本院110年度訴字第491號拆屋還地事件（下稱前案一審事 件）判決附圖一，即新竹縣竹東地政事務所（下稱竹東地政 ）110年11月4日東測數字第135700號土地複丈成果圖（下稱 系爭複丈成果圖）所示，原告廖宇垣之房屋占用系爭454-11 地號土地合計51.57平方公尺、占用468-6地號土地合計87.1 6平方公尺，與系爭454-11、468-6地號土地，其謄本所載面 積各52.08、87.72平方公尺，均僅有小數點差距，原告劉欽 乾之房屋，占用系爭454-13地號土地之面積為83.24平方公 尺，與系爭454-13地號土地，其謄本所載面積86.21平方公 尺，亦僅有2.97平方公尺之差距，此均僅係測量之誤差，或 該等差距處僅係空地，但亦是原告租地建屋之承租土地之範 圍，故原告廖宇垣確係向被告廖子龍承租系爭454-11、468- 6地號土地之全部，原告劉欽乾係向被告廖子龍承租系爭454 -13地號土地之全部，而非僅係該等土地之一部分，是原告 優先承買權之範圍，自為該三筆土地之全部。並聲明:如主 文第一至四項所示。 二、被告則以： ㈠、臺灣高等法院112年度上字第766號拆屋還地事件（下稱前案 二審事件）固認原告2人就系爭3筆土地有未定期限租約，得 依土地法第104條第1項規定行使優先購買權，系爭3筆土地 所有權移轉予被告廖裕健之行為，對原告2人不生效力，然 該事件將法條所載「其契約不得對抗優先購買權人」，解釋 為「其契約對優先購買權人不生效力」，顯有疑義。且本件 縱認原告2人因行使優先購買權而取得所有權，依民法第758 條第1項規定，於登記前根本不生效力，自無礙於被告廖裕 健為所有權人，否則假若原告2人本件勝訴確定，卻衡酌價 金後決定不支付亦不移轉登記，被告廖裕健卻礙於上開判決 連租金都無法收取，該判決顯有違背法令之違誤。 ㈡、土地法第104條優先承買權之通知方式，並未明文以書面為必 要，亦無規定通知優先承買權人需告知買受人為何人及附買 賣契約等文件，本件姑不論原告就系爭3筆土地，對被告廖 子龍無租約關係，縱屬有之，本件早已於109年、110年間由 證人廖洪佑及被告，分別通知原告2人出賣系爭3筆土地一事 ，並說明承購之條件，但原告2人無意承購，已放棄優先承 買權。原告2人遲至112年9月12日方起訴主張行使優先購買 權，與法律規定優先承買權行使之立法意旨有違，顯有悖於 法之安定性及嚴重妨害交易秩序，與誠信原則有違，屬權利 濫用，其等主張應不可採。又原告先於本件辯論意旨二狀中 ，表示不願意負擔土地增值稅，即其不願意依相同條件購買 ，已放棄優先承買權，此部分其不能嗣後再予補正。況退步 言之，縱認原告2人得行使優先購買權，惟應限於承租範圍 內之基地，原告2人之房屋並未占用系爭3筆土地之全部，自 有待原告2人證明承租範圍，並僅就承租範圍內得行使優先 購買權。並聲明:請求駁回原告之訴。 三、本院之判斷： 　　經查，坐落系爭454-11、468-6地號上之房屋為原告廖宇垣 所有，依前案一審事件之系爭複丈成果圖所示，該房屋占用 系爭454-11地號土地合計51.57平方公尺、占用468-6地號土 地合計87.16平方公尺，另坐落系爭454-13地號土地上之房 屋為原告劉欽乾所有，該房屋占用系爭454-13地號土地之面 積為83.24平方公尺；又被告廖子龍前因分割取得系爭3筆土 地之所有權，所有權權利範圍均為1/1，嗣被告廖子龍與被 告廖裕健，於110年3月22日就系爭454-11、468-6地號土地 ，簽訂不動產買賣契約書，約定由被告廖裕健以845,790元 ，向被告廖子龍購買系爭454-11、468-6地號土地，土地增 值稅由買方即被告廖裕健負擔等內容；被告廖子龍與被告廖 裕健，於110年5月3日就系爭454-13地號土地簽訂不動產買 賣契約書，約定由被告廖裕健以1,043,140元，向被告廖子 龍購買系爭454-13地號土地，土地增值稅由買方即被告廖裕 健負擔等內容；嗣被告廖子龍就系爭454-11、468-6地號土 地之所有權，於110年5月6日，就系爭454-13地號土地之所 有權，於110年5月19日，均以買賣為登記原因，辦妥所有權 移轉登記為被告廖裕健所有等情，有原告提出之前案一審事 件判決影本、系爭3筆土地之土地登記第一類謄本（見本院 卷第19-43、55-59頁），及被告提出系爭454-11、468-6、4 54-13地號土地不動產買賣契約書暨土地增值稅繳款書影本 （見本院卷第277-297頁）等件為證，復經本院依職權調取 系爭3筆土地之所有權移轉登記案件資料，經新竹縣竹東地 政事務所於112年11月27日以東地所登字第1120006334號函 檢送上開資料附卷可參（見本院卷第73-96頁），堪信為實 在。茲本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：㈠、原告廖 宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾就系 爭454-13地號土地全部，於被告2人間買賣系爭3筆土地時， 是否與被告廖子龍間，存有租地建屋之租約關係？㈡、原告 廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾就 系爭454-13地號土地全部，是否享有承租人之優先購買權？ 原告2人請求被告廖裕健，應將系爭3筆土地之所有權移轉登 記予以塗銷，被告廖子龍應就系爭454-11、468-6地號及系 爭454-13地號土地，以與被告2人間所訂買賣契約相同之條 件，各與原告廖宇垣、劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告 廖宇垣、劉欽乾各給付其價金等時，將該等土地所有權移轉 登記予原告廖宇垣、劉欽乾，是否於法有據?爰予以論述如 下。 ㈠、原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾 就系爭454-13地號土地全部，於被告2人間買賣系爭3筆土地 時，是否與被告廖子龍間，存有租地建屋之租約關係？ １、按，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其 租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正前 民法第425條定有明文。修正後同條第2項雖規定：「前項規 定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期 限者，不適用之。」，惟基於保護民法債編修正前之既有秩 序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約 ，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年 度第2次民事庭會議決議意旨參照）。又「㈠基於維謢民法債 編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修 正、於89年5月5日施行前，所成立未經公證、期限逾5年， 或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第425條第2項 規定之適用。㈡倘上訴人之先祖確於日據大正14年間，即與 斯時系爭土地共有人全體訂定（未定期限）租約，且未限定 以建屋為其目的。則於該租約合法終止前，縱被上訴人輾轉 於民法第425條修正施行後之95年7月17日，受讓該土地之所 有權。依上開說明，仍非無修正前民法第425條（其租賃契 約對於受讓人（被上訴人）仍繼續存在，即「買賣不破租賃 」）規定之適用。」，亦有最高法院98年度台上字第764號 判決意旨可值參考。 ２、經查，本件之被告廖子龍及訴外人廖子宏、廖度榕，於前案 一審事件審理時，即均以證人身份，到庭供述包括系爭3筆 土地等土地，早在其等先祖所有時期，即經全體共有人之同 意，而共同出租予他人（包括本件原告之先祖）在其上興建 房屋，並約定依土地持分比例按年輪流向承租人收取租金； 上開約定於渠等先祖死亡後，即一代一代傳接下來，渠等於 系爭3筆土地等分割前，亦係以土地共有人身分，向包括本 件之原告等人輪流收取租金等語綦詳，並據證人廖度榕於該 事件提出其上載有包括本件原告等人資料之建物基地地租名 冊，附於該事件卷宗內可供佐證（見該事件卷三第29-37頁 ），足認被告廖子龍等土地共有人之先祖與原告2人之先祖 間，確實曾就分割前之系爭3筆土地訂定未定期限之基地建 屋租賃契約等情，為前案一審事件所調查認定並判決認定屬 實在案，且上開事實經該事件兩造上訴後，於前案二審事件 審理時，復為該案兩造所不爭執（本件被告廖裕健，於該案 訴訟中亦不爭執上開事實），此經本院調取前案一審事件卷 宗查明無訛，並有前案一、二審事件判決影本在卷可憑（見 前案一審事件判決第11-16頁、前案二審事件判決第4頁，即 本院卷第29-34頁、第246頁）。是揆諸上開之規定及說明， 原告與被告廖子龍之先祖，就分割前之系爭3筆土地既有約 定不定期之租賃契約，經輾轉繼承或讓與後，原告廖宇垣為 系爭454-11、468-6地號土地上房屋之所有人；原告劉欽乾 為系爭454-13地號土地上房屋之所有人；被告廖子龍則分割 受讓而成為系爭3筆土地之所有人，足見原告廖宇垣就系爭4 54-11、468-6地號土地，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地 ，於被告廖子龍與被告廖裕健買賣系爭3筆土地時，與被告 廖子龍間就該等土地之租賃關係仍繼續存在。至被告2人雖 於本件，否認原告2人與被告廖子龍間，就系爭3筆土地存在 租地建屋之租賃關係，惟未提出任何證據，證明前案一、二 審事件所認定之上開事實有何不實之處，則渠等於本院審理 中就上開事實之存在翻異其詞，空言否認，自難認為可採。 ３、至原告與被告廖子龍間，就系爭3筆土地存有租地建屋租約關 係之範圍為何，原告主張係3筆土地之全部，被告則加以否 認。經查，依前案一審事件判決附圖一，即系爭複丈成果圖 所示，原告廖宇垣之房屋占用系爭454-11地號土地合計51.5 7平方公尺、占用468-6地號土地合計87.16平方公尺，與該2 筆土地之各別面積（即依序各為52.08、87.72平方公尺，見 該二筆土地之土地登記謄本所示），均僅有小數點差距，另 原告劉欽乾之房屋，占用系爭454-13地號土地之面積為83.2 4平方公尺，與該筆土地之總面積86.21平方公尺（見該筆土 地之土地登記謄本所示），亦僅有2.97平方公尺之差距，此 業如前述，再參以原告所提其自身及先祖先前向被告廖子龍 之先祖、被告廖子龍等土地共有人，承租系爭3筆土地所繳 納租金之原證5、原證6租金收據及原證7存提租金之提存書 影本（見本院卷第213-239頁），其內亦均未記載原告及其 先祖，僅係承租系爭3筆土地內之特定部分，而非整筆土地 承租之內容，是原告主張係承租系爭3筆土地之全部面積， 而非尚有一小部分未承租乙節，應堪以採認為真實，被告辯 稱原告非承租該3筆土地之全部範圍云云，尚難以憑採。 ㈡、原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾 就系爭454-13地號土地全部，是否享有承租人之優先購買權 ？原告2人請求被告廖裕健，應將系爭3筆土地之所有權移轉 登記予以塗銷，被告廖子龍應就系爭454-11、468-6地號及 系爭454-13地號土地，以與被告2人間所訂買賣契約相同之 條件，各與原告廖宇垣、劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原 告廖宇垣、劉欽乾各給付其價金等時，將該等土地所有權移 轉登記予原告廖宇垣、劉欽乾，是否於法有據? １、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權，其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人， 於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，出 賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契 約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。次按 租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條 件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣 條件優先承買之權；前項情形，出賣人應將出賣條件以書面 通知優先承買權人，優先承買權人於通知達到後十日內未以 書面表示承買者，視為放棄；出賣人未以書面通知優先承買 權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民 法第426條之2亦有明文。又按【民法第四百二十六條之二及 土地法第一百零四條所定之「基地承租人之優先承買權（優 先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」 而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對 出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係 對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與 第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。是以上揭二條文 所稱之「出賣條件以書面通知」及「出賣通知」者，係專指 「出賣人」將同樣出賣條件（諸如買賣標的、範圍、價金、 付款、瑕疵擔保等是）對優先承買權人而為通知而言，不包 括買受該基地第三人之通知在內，此觀民法第四百二十六條 之二第二項增訂「前項情形，『出賣人』應將出賣條件以書面 通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以 書面表示承買者，視為放棄」，並於第三項增設「『出賣人』 未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得 對抗優先承買權人」，暨土地法第一百零四條第二項規定「 前項優先購買權人，於接到『出賣通知』後十日內不表示者， 其優先購買權視為放棄。『出賣人』未通知優先購買權人而與 第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」等 文字，並參照八十八年四月二十一日增訂民法第四百二十六 條之二及六十四年七月二十四日修正土地法第一百零四條規 定時，所揭櫫「為達到使用與所有合一之目的，促進物之利 用並減少糾紛，爰參照土地法第一百零四條規定，增訂本條 」及「為保護現有基地或房屋所有權人、承租人或其他合法 使用人之權益」之立法意旨自明。】、【查土地法第一百零 四條第一項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買 之權，故承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件後， 始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從 決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言 。】、【按承租人放棄優先購買權，必須其知悉買賣條件後 ，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難 僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使係權利濫用或 有違誠信原則。】，有最高法院99年度台上字第1699號、88 年度台上字第2167號及100年度台上字第1582 號民事判決意 旨可供參考。是依土地法第104條第1項之規定，基地出賣時 ，承租人有依同樣條件優先購買之權。必該優先購買權人， 於接到出賣人以與買賣契約內容（如買賣標的、範圍、價金 及付款方法等）同條件之通知後，未於10日內表示者，其優 先購買權始視為放棄，民法第426條之2第2項更規定，出賣 人之該通知，應以書面為之。且所謂通知，係指出賣人將得 以同樣條件優先購買之情事，向有優先購買權人為告知之意 ，不得僅以告知買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務。是 以基地出賣人出賣基地，未將其與第三人訂立之土地買賣契 約之條件通知基地承租人，縱基地承租人知悉過戶之事，因 其不知上開條件而無從行使優先購買權，其優先購買權仍不 能視為放棄。再依土地法第104條第2項規定，出賣人未通知 優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗 優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立 之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，故承租人之優先 購買權，已具有相對之物權效力，出賣人未通知優先購買權 人而與第三人訂立買賣契約，該第三人即不得以所有權人或 出租人地位對優先購買權人有所主張。是基地出賣人必須將 其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權 人，以便其考慮是否依同樣條件優先購買，倘承租人僅知出 賣之事實，不知買賣之條件，自亦難僅其因其久未行使優先 購買權，而認其嗣後行使該權利，係權利濫用或有違誠信原 則之情形。 ２、依上所述，原告廖宇垣就系爭454-11及468-6地號土地，原告 劉欽乾就系爭454-13地號土地，於被告2人於110年3月22日 、5月3日，各就系爭454-11及468-6地號土地、系爭454-13 地號土地，簽訂不動產買賣契約時，已對出賣人即被告廖子 龍享有租地建屋之土地承租權，則揆以土地法第104條及民 法第426條之2之規定，原告2人就上開土地，就被告2人間之 買賣出售，已享有上開條文所規定承租人之優先承買權，應 堪以認定。 ３、被告固主張:於被告廖子龍出售系爭3筆土地予另一被告時， 被告2人已親自及透過證人廖洪佑，將上開出賣事實通知原 告，原告當時已表明不願承買，業已放棄優先承買權，自不 能嗣後再為行使該權利，否則屬權利濫用及違反誠信原則等 語，並提出被告廖裕健與證人廖洪佑於109、110年間之LINE 對話截圖影本（見本院卷第125-131頁），及舉證人廖洪佑 之證述為憑，然為原告所否認。經查，被告2人係先後於110 年3月22日、5月3日，始就系爭454-11及468-6地號土地、系 爭454-13地號土地，分別簽訂不動產買賣契約書，由被告廖 裕健向被告廖子龍購買該等土地，已如前述，則依上開土地 法第104條及民法第426條之2，有關優先承買權通知之規定 及說明，必須由出賣人即被告廖子龍，將其與另一被告所訂 系爭3筆土地之前述2份買賣契約，有關買賣標的、範圍、價 金及付款方法、產權移轉、稅費負擔、瑕疵擔保等契約內容 ，通知原告，以讓原告知悉該等契約內容，以便原告能決定 是否以同樣條件向被告廖子龍買受系爭3筆土地時，始得謂 出賣人已盡上開規定之優先承買權通知之義務。然查，觀以 被告提出之上開LINE對話內容，不僅部分對話之時間，係在 被告2人訂立上開買賣契約日之前，且核其全部之對話內容 ，均與上開規定及說明，所述出賣人應盡優先承買通知義務 之方式及內容顯然不同，是依上開之LINE對話截圖，無從認 定及證明出賣人即被告廖子龍，已履行對原告之優先承買通 知程序及已盡通知義務，準此，自亦無從認定原告已放棄其 優先承買權。至依證人廖洪佑之證述全文內容（見本院卷第 192-199頁），可知證人廖洪佑業已證稱提及:其沒有看過被 告二人簽訂之買賣契約，且其對於買賣契約記載之買賣價金 確切係幾萬元、付款方式等重要買賣條件亦不知情，其雖有 出面向原告二人協調，是否欲買受系爭3筆土地事宜，然其 該等行為乃係在系爭3筆土地分割前所為，當時被告2人尚未 達成系爭3筆土地之買賣等情（見本院卷第193、194、195、 197、198頁），準此，堪認證人廖洪佑並無將被告2人就系 爭3筆土地買賣契約之內容、條件（諸如買賣價金、付款等 ），通知原告二人，被告主張證人廖洪佑有為上開之通知云 云，應與事實不符而難以採信，則被告進而依此主張其等對 原告已盡優先承買之通知義務云云，亦難以成立。又原告縱 於前案一審事件審理時，知悉被告2人間就系爭3筆土地成立 買賣契約，然被告既未能舉證證明，當時出賣人即被告廖子 龍，已將其與另一被告間之買賣契約內容，通知予原告讓原 告知曉，以讓原告得以知悉該等契約內容，以決定是否願以 同一條件，行使優先承買權，準此，堪認原告當時既不知被 告2人間買賣契約之條件及內容，其即無從行使優先購買權 ，自無放棄優先承買權可言，則原告嗣後依法合法行使此一 權利而為本件之請求，自亦無被告所稱行使權利違反誠信原 則或權利濫用之情形，被告辯稱:原告先前已表示放棄行使 優先承買權，其本件請求違反誠信原則或權利濫用云云，亦 洵不足採。又查，依被告2人間所簽訂之不動產買賣契約書 ，其第6條第3項前段，固均約定土地增值稅由買方負擔（見 本院卷第279、293頁），而原告雖曾表示，出賣土地時之土 地增值稅，依稅法之規定應由出賣人負擔（見本院卷第312 頁），然原告自起訴時及其後，迄本件辯論終結時為止，均 係主張願以與被告2人間土地買賣契約之相同條件及內容， 對被告廖子龍行使優先承買權，此有原告提出之歷次書狀及 到庭之陳述在卷可憑，準此，堪認原告乃係一直主張以與被 告2人間土地買賣契約之相同條件及內容，行使優先承買權 ，並無不願負擔土地增值稅，不願依相同條件購買土地，而 已放棄優先承買權之情形，被告辯稱:原告不願負擔土地增 值稅，其不願依相同條件購買土地，已放棄優先承買權云云 ，亦難以憑採。 ４、又按土地法第104條之優先購買權具有相對之物權效力， 承 租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣 契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同 樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成 立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權 人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協 同辦理所有權移轉登記（亦有最高法院97年度台上字第2219 號裁判要旨可供參考）。本件依上所述，系爭3筆土地之出 賣人即被告廖子龍，並未依土地法第104條、民法第426條之 2規定，就其出售系爭3筆土地予被告廖裕健之買賣條件，以 書面通知原告2人，則原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號 土地，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地，對被告廖子龍自 仍享有土地法第104條、民法第426條之2所定之優先購買權 ，且原告於本件既已聲明向被告廖子龍行使承租人之優先承 買權，業如前述，即係請求被告廖子龍按照與被告廖裕健 　　所定系爭買賣契約之同樣條件補訂書面契約，因被告2人間 就系爭3筆土地以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對 抗原告，是原告自得請求被告廖裕健塗銷系爭3筆土地之所 有權移轉登記，並回復為被告廖子龍之名義。又被告2人間 就系爭454-11及468-6地號土地、系爭454-13地號土地，所 各簽訂之不動產買賣契約，其價金係各約定為845,790元、1 ,043,140元，並均約定土地增值稅由買方負擔，亦如前述， 則原告依土地法第104條、民法第426條之2之規定，訴請:確 認原告廖宇垣對系爭454-11及468-6地號土地所有權全部、 原告劉欽乾對系爭454-13地號土地所有權全部，有優先承買 權，並請求被告廖裕健應塗銷系爭3筆土地之系爭所有權移 轉登記，暨原告廖宇垣請求被告廖子龍就系爭454-11、468- 6地號土地，應以與被告2人間買賣契約之相同條件（即以84 5,790元之價格及買方應負擔土地增值稅等），與原告廖宇 垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付被告廖子龍上開 買賣價金及支付土地增值稅之時，移轉系爭454-11、468-6 地號土地之所有權予原告廖宇垣；原告劉欽乾請求被告廖子 龍就系爭454-13地號土地，應以與被告2人間買賣契約之相 同條件（即以1,043,140元之價格及買方應負擔土地增值稅 等），與原告劉欽乾訂立買賣契約，並於原告劉欽乾給付被 告廖子龍上開買賣價金及支付土地增值稅之時，移轉系爭45 4-13地號土地之所有權予原告劉欽乾，即均屬有據而應予准 許。 ㈢、綜上所述，原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地所有權 全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地所有權全部，均享 有土地法第104條、民法第426條之2所規定承租人之優先購 買權，從而原告依上開之規定，為其前開聲明之請求，於法 核屬有據而應予准許，爰判決如主文第1至第4項所示。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本 文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　　　官　鄭政宗 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　黃志微

2025-01-17

SCDV-112-訴-1112-20250117-1

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