返還不當得利
臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第414號
原 告 劉權賜
訴訟代理人 游開雄律師
被 告 大矽谷名人山莊管理委員會
法定代理人 詹美雲
訴訟代理人 陳偉民律師
上列當事人間返還不當得利事件,本院於民國113年9月23日辯論
終結,判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新臺幣參拾玖萬參仟柒佰捌拾貳元及自民國
一一三年四月二十四日起至清償日止,按年息百分之五計算
之利息。
二、被告應自民國一一三年四月三日起至將新竹縣○○鎮○○段00○0
地號土地返還原告之日止,按月給付原告新臺幣壹萬玖仟陸
佰捌拾玖元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔十分之七;餘由原告負擔。
五、本判決第一項,得為假執行。但被告如以新臺幣參拾玖萬參
仟柒佰捌拾貳元為原告預供擔保後,得免為假執行。
六、本判決第二項,得為假執行。但被告如就各期已到期之給付
以新臺幣壹萬玖仟陸佰捌拾玖元為原告預供擔保後,得免為
假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面:
按所謂當事人適格,係指具體訴訟可為當事人之資格,得受
本案之判決而言,此種資格,稱為訴訟實施權或訴訟行為權
;判斷當事人是否適格,應就該具體之訴訟,依當事人與特
定訴訟標的之法律關係定之。一般而言,訴訟標的之主體通
常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體,但就該訴訟標的
之權利或法律關係有管理或處分權者,亦為適格之當事人(
最高法院86年度台上字第3756號、96年度台上字第1780號民
事裁判意旨參照)。次按公寓大廈管理條例第3條第9款規定
,管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設
立之組織,旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公
寓大廈管理維護事務」,於完成社團法人登記前,僅屬非法
人團體,固無實體法上利能力。惟非法人之團體,設有代表
人或管理人者,有當事人能力,民事訴訟法第40條第3 項已
有明文。公寓大廈管理條例第38條第1項亦明文規定:管理
委員會有當事人能力,是現行法律已明文承認管委會具有成
為訴訟上當事人之資格,得以其名義起訴或被訴,就與其執
行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。又公寓大廈管理條
例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、
第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書,亦規定
管委會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格
,而賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。本件原
告起訴請求被告給付新竹縣○○鎮○○段0000地號土地(下稱系
爭土地)相當租金之不當得利,系爭土地現為大矽谷名人山
莊社區之私設道路及法定空地,核屬公寓大廈管理委員會本
於其就社區共用部分管理、維護範圍,被告就此應有權利能
力,於實體法上具有享受特定權利、負擔特定義務之資格,
揆諸上開說明,原告得以大矽谷名人山莊管理委員會為被告
,提起本件訴訟。
貳、實體方面:
一、原告主張:
㈠、坐落新竹縣○○鎮○○段00地號(重測前為竹東鎮三重埔段327地
號)土地,原為訴外人曾兆宗所有,其於民國(下同)00年
0月間出具土地使用權同意書,同意楊美蝶等人在內包含327
地號等5筆土地上,建築3層、RC造建築物90棟,以供申請新
竹縣政府77建字第1037號建造執照。該建案於00年00月間建
築完成為被告大矽谷名人山莊集合式透天社區,向新竹縣政
府取得79年建都字第798號、79年建都字第919號使用執照。
99年間曾兆宗因積欠稅款,其所有99地號土地經行政執行署
新竹分署(下簡稱新竹分署)囑託新竹縣竹東地政事務所辦
理土地分割為99地號與99-1地號土地,且分割後99地號土地
復經該署強制執行拍賣為國有。曾兆宗於102年間過世後,
由財政部國有財產署北區分署任其遺產管理人,因曾兆宗積
欠遺產稅,99-1地號土地再經新竹分署以105年度遺稅執特
專字第11543號行政執行事件(下稱105年行政執行事件),
於107年4月3日執行拍賣,由原告以新臺幣(下同)360萬45
00元底價價格拍定,並於111年8月3日辦理所有權移轉登記
,原告基於系爭土地所有權人地位,立牌通知被告全體住戶
自111年8月15日起不同意該社區無償通行系爭土地,迄未獲
置理,曾兆宗生前固出具系爭土地使用權同意書;惟僅係同
意起造人申請建照時,有權使用包括系爭土地在內之土地,
且基於債權相對性,其效力應不及於第三人即原告,原告得
依民法第179條規定請求被告返還系爭土地之不當得利。系
爭土地分割前之99地號土地大部分面積固規劃為被告社區住
戶私設巷道,不計入建築基地範圍面積,而除上開私設巷道
外,縱令被告社區住戶別無與公路適宜之聯絡途徑,且曾兆
宗出具系爭同意書外,別無關於通行規劃私設道路之人應給
付償金之約定,然因系爭土地係經行政執行署新竹分署於99
年9月15日囑託地政機關辦理99地號土地分割而來,以致被
告社區住戶與公路無適宜之聯絡,有通行系爭土地之必要,
曾兆宗固有容忍被告通行之義務,然原告仍得本於使用借貸
關係,主張類推適用民法第787條規定,請求被告支付自111
年8月3日原告拍定取得系爭土地所有權之日起之償金。被告
占有使用系爭土地係作為私設道路供其通行之用,原告得主
張其應返還相當於租金之不當得利或支付之償金,為111年8
月3日起至113年4月2日止之562,540元〔計算式:2636.93(
平方公尺)×2,560(申報地價)×5%÷12≒28,127,28,127×20
(111.8.3-113.4.2)=562,540〕,及自113年4月3日起按月
給付28,127元。
㈡、訴之聲明:
⒈被告應付原告562,540元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止,按年息百分之五計算之利息。另應自113年4月3日起
,按月給付原告28,127元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯:
㈠、大矽谷名人山莊為集合式透天社區,建築基地包括新竹縣○○
鎮○○○段00地號(重測前為竹東鎮三重埔段327地號)土地在
內,該社區建物於79年12月12日建築完成,並向新竹縣政府
取得79年建都字第798號、79年建都字第919號使用執照。99
地號土地於99年9月15日分割出99-1地號土地(系爭土地),
而99地號土地原屬曾兆宗單獨所有,於99年12月16日經法院
拍賣由中華民國取得,並於100年2月21日辦理所有權移轉登
記完畢,系爭土地原所有人曾兆宗,於00年0月00日出具土
地使用權同意書,提供重測前新竹縣○○鎮○○○段○000地號、3
27之24地號、327之37地號、327之39地號、327之42地號等
五筆土地「全筆」,作為建設大矽谷名人山莊社區之用,並
據以申請建築執照。同意起造人楊美蝶等94人等在包含系爭
土地等5筆土地興建地上3層透天房屋集合式住宅,且曾兆宗
兼為本建案之設計人及監造人,曾兆宗應已與建商間有合建
關係存在。當時建案銷售說明書中之文字說明及配置圖,原
地主曾兆宗同意被告社區住戶占有使用上開五筆土地之用途
,係包括作為建物本身所占地面,以及設置道路、花園、綠
化徒步休閒區及社區大門警衛室等。而99-1系爭土地係分割
自99地號土地(即重測前三重埔段327地號土地),屬於上開
經原地主曾兆宗出具土地使用權同意書之五筆土地內部分,
自仍為該土地使用權同意書之效力所及。原地主曾兆宗出具
土地使用權同意書,就系爭土地部分設置私設通路,使大矽
谷名人山莊社區建物得以聯絡公路對外通行。系爭土地私設
通路範圍自應保持供通行使用,至社區建物滅失或不堪使用
為止,否則不符合當初據以核發建築執照之狀態。本案原地
主曾兆宗係直接向建物之原始買受人出具土地使用權同意書
,故大矽谷名人山莊社區建物之所有人自得據該同意書為占
有使用系爭土地之合法權源。又原地主曾兆宗同時為本建案
設計人及監造人,且建商之銷售說明書亦表明為「自地自建
」,可推知原地主曾兆宗即為建商本身或與建商有相當對價
關係之人,社區建物之所有人及其承受人,依原地主曾兆宗
所出具之土地使用權同意書自得繼續、長久使用系爭土地而
無須另行支付對價。且除起造人係以第一次登記之原因原始
取得大矽谷名人山莊社區建物之區分所有權,而得對曾兆宗
主張有權占有系爭土地外,其餘購買該社區建物之後手,均
係本於買賣關係,輾轉自前手繼受取得大矽谷名人山莊社區
之區分所有權,基於占有連鎖之原理,該社區住戶自均得對
曾兆宗主張占有系爭土地之合法權源。系爭土地部分作為社
區私設道路、部分為法定空地,已長達三十餘年,具備由被
告社區住戶長期占有使用之公示外觀,此情亦應為原告劉權
賜所知悉。原告劉權賜繼受取得系土地,自應受系爭同意書
效力之拘束,被告自得對原告劉權賜主張有占有系爭土地之
合法權源。原告依民法第179條規定,請求被告返還因無權
占有系爭土地,而享有相當於租金之不當得利云云,為無理
由。
㈡、答辯聲明:
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利益判決,被告願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項:
新竹縣○○鎮○○段0000地號土地(系爭土地) 係99年9月15日自
新竹縣○○鎮○○段00地號(重測前為竹東鎮三重埔段327地號
)土地分割而來,原為訴外人曾兆宗所有,經其於78年4月1
2日同意並出具土地使用同意書。嗣原地主曾兆宗於102年間
亡故,由財政部國有財產署北區分署任其遺產管理人,系爭
土地經法務部行政執行署新竹分署105年度遺稅執特專字第1
1543號行政執行程序,於107年4月3日執行拍賣,由劉權賜
拍定買受,並於111年8月3日辦理所有權移轉登記完畢。
四、本件爭點:
被告是否得無償使用系爭土地?原告請求被告給付相當於租
金之不當得利或使用土地之償金,有無理由?
五、本院之判斷:
㈠、按「土地使用權證明書」僅有債之效力,基於債之相對性,
存在於出具者與被證明者之間,且土地使用權同意書僅為申
請建造執照之行政上措施,不得逕憑為永久有權占有之依據
(最高法院86年度台上字第94號、93年度台上字第1572號、
99年度台上字第1759號、102年度台上字第805號民事判決意
旨參照)。地主提供土地與建商合建房屋,除有特別情事外
,無不以取得對價或利益為目的,地主因合建契約而出具土
地使用權同意書,使建商於取得土地所有權之前,享有無償
使用土地以興建房屋之權利,應為地主履行合建契約之當然
解釋;且因房屋不能脫離土地而單獨存在,地主於合建關係
合法解消前,雖不得任指合建房屋係無權使用土地,惟建商
或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後,是否仍得「無償
使用」土地,則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於
合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益,應認其
原出具交予建商之土地使用權同意書,至合建房屋建造完成
將所有權移轉登記或交付取得人時,已失其同意之效力(最
高法院93年度台上字第577號民事判決意旨參照)。土地使
用權同意書,乃起造人使用他人土地興建建物,於申請建造
執照或雜項執照時,應備具之土地權利證明文件,起造人使
用他人土地興建建物之權源,原因多端,尚不能以土地所有
人出具使用權同意書,即推認起造人於建物完成後仍得無償
使用該土地(最高法院111年度台上字第1704號民事判決意
旨參照)。
㈡、經查,系爭土地原所有人曾兆宗,於00年0月00日出具土地使
用權同意書,記載:茲有楊美蝶等94人擬在本人等所有下列
土地建築3層,RC造建築物90棟,業經本人等人完全同意,
為申請建造執造特立此同意書為憑(本同意書應從同意日起
1年內提出申請執造,逾期無效),土地標示及使用範圍如下
:(重測前)竹東鎮三重埔段327地號、327之24地號、327
之37地號、327之39地號、327之42地號土地(本院卷第25頁
),兩造不爭執。新竹縣○○鎮○○段0000地號土地地號(原地
號為竹東鎮三重埔段327地號)領有本府核發之(77)建都字
第1037號建造執照(含後續變更設計)及(79)字第798號、
(79)字第919號、(80)字第381號部分使用執照等建築執照
。依前開建築執照内書圖內容所示:㈠本縣○○鎮○○○段000地
號(現為竹東鎮金福段99-1、99地號等2筆土地)部分為前
開建築執照基地之私設道路,其道路面積為3140.85平方公
尺(三重埔段327地號土地面積為5664平方公尺。)㈡該案建
築基地面積為20296平方公尺,法定空地面積為6356.2平方
公尺。新竹縣政府113年8月5日府工建字第1130369538號函
可佐。按興建房屋時向主管機關出具之土地使用權同意書,
乃房屋、雜項工作物或其他供公眾使用建築物起造人於申請
開發建築時,因其基地非起造人所有,由土地所有人或使用
權人或管理人,基於特定法律關係同意起造人使用該所有或
管理之土地,而出具供起造人據以向主管建築機關申請建造
執照或雜項執照之證明之用,其法律上性質屬建築管理上之
文件,僅具有建築管理上的效力,對主管建築機關而言,並
無審查其私權效果之權限,自亦不生私權確定之效果。是對
於在他人所有之土地上興建房屋而主張具有合法之權利來源
,例如買賣、贈與、使用借貸、租賃、合建等原因關係者,
仍應對於其所主張之各該原因關係,負舉證責任,僅憑建築
法令之土地使用權同意書,並不足以證明各該占有之合法原
因關係存在。被告就此利己事實,亦未舉證證明;再者,依
曾兆宗出具之前開同意書所載之文義,僅係提供楊美蝶等94
人申請建築建物建築執照之用,尚未涉及使用系爭土地之代
價,亦無原告社區或建物所有人得使用系爭土地之相關約定
,尚難據此推論原告社區或建物所有人,就系爭土地當然有
無償使用權利。
㈢、次按土地買賣契約與土地使用權同意書均係債之關係,僅於
當事人間有其效力。該土地上之建物所有人倘與土地所有人
間未存有任何法律關係,並構成無權占有,則其因而獲有占
有土地之利益,造成土地所有人無法使用土地受有損害,土
地所有人仍得依不當得利法律關係請求返還不當利得(最高
法院109年度台上字第429號民事判決意旨)。土地使用權同
意書係債之關係,僅於當事人間有其效力,土地受讓人並不
當然繼受其前手與建物所有人間之債權關係,於具體個案,
倘認土地受讓人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損
害他人為主要目的時,雖非不得限制其行使權利,然建物所
有人究與土地受讓人無任何法律關係,卻因而受有利用土地
供作法定空地之利益,致土地受讓人對該土地之使用收益及
處分權能受到限制,土地受讓人自非不得請求返還不當得利
(最高法院109年度台簡上字第27號民事判決意旨參照)。
建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定,旨在維
護建築物便於日照、通風、採光及防火等,以增進建築物使
用人之舒適、安全與衛生等公共利益,故該條第3項明定應
留設之法定空地,負有「非依規定不得分割、移轉,並不得
重複使用」之使用負擔。則法定空地所有權人,雖於上開規
定及意旨之目的範圍內使用權能受有限制,惟既仍保有所有
權,對無權占用該土地,受有不當得利者,究非不得對之行
使物上請求權,並請求返還不當得利。不當得利制度不同於
損害賠償制度,其功能非在填補損害,而係使受領人返還其
無法律上原因所受之利益。故受領人無法律上原因取得原應
歸屬於權利人之利益,該利益即屬權利人所受之損害(民事
判決最高法院110年度台上字第347號民事判決意旨參照)。
㈣、次查,新竹縣○○鎮○○段0000地號(宗地面積2636,93平方公尺
)99年9月15日分割自金福段99地號、分割後99地號宗地面
積2960平方公尺)土地,依航照圖所示,竹東鎮金福段99及
99-1地號土地係供本轄大矽谷名人山莊社區巷道用地使用(
包括金福街6巷、8巷、11巷等),另據新竹縣政府112年7月
3日府工建字第112002T786號函,該社區依(080)建都字第0
0381號使用執照所登錄,建築範圍包括竹東鎮金福段99地號
等101筆土地,其中金福段99地號(重測前:竹東鎮三重埔
段327地號、宗地面積5664平方公尺)大部分面積因規劃作
為該社區住戶通行巷道使用故不計入建築基地範圍面積,另
依本局地價稅籍資料所示,竹東鎮三重埔段327地號土地自
民國87年業經本局依土地稅減免規則第9條規定免徵地價稅
在案。有新竹縣政府稅務局112年7月26日新縣税東字第1120
212731號函在卷可稽(本院卷第31頁)。曾兆宗出具土地使
用同意書,僅為債權契約,基於債之相對性原則,僅於該土
地使用同意書當事人間有其效力。系爭土地買受人並不當然
繼受其前手與土地使用人間之法律關係,土地使用人不得執
該法律關係對土地買受人主張其有使用土地之權利。買受人
雖明知系爭土地係供被告社區通行使用,然不能僅以其明知
,即遽認其已同意土地供上開房屋所有權人通行之用,系爭
同意書並未約定使用對價,亦未約定使用期限,將致原告永
遠無法使用該部分土地,有顯失公平之情形,原告與被告間
並無任何之法律關係存在,被告因使用通行土地而獲有利益
並造成系爭土地所有權人即原告未能使用土地之損害,原告
自得依不當得利法律關係請求返還不當得利。
㈤、又查,系爭土地使用分分區為山坡地保育區,使用地類別為
丙種建築用地,位於新竹縣竹東鎮「大矽谷名人山莊」社區
內,部分為金福街6巷、6巷2弄、8巷2弄之社區道路;部分
金福街8巷2弄7號房屋旁之雜竹木林。另依新竹縣政府109年
12月22日府工建字第1093612356號函,本件土地領有(80)
字第00381號使用執照及(77)字第1037號建築執照,部分面
積為非計入法定空地之私設通路;另部分面積為法定空地。
有法務部行政執行署新竹分署函附拍賣公告可佐(本院卷第
47-48頁)。原告係以總價3,604,500元應買。經本院依職權
調閱法務部行政執行署新竹分署105年度遺稅執特專字第115
43號執行案件卷宗查明。本院審酌系爭土地周邊環境、商業
繁榮程度、被告使用系爭土地現況之方式,及被告取得之利
益等情狀,認被告占用系爭土地所受利益,應以土地申報地
價年息3.5%計算為適當。據此計算,被告111年8月3日至113
年4月2日應給付原告占用系爭土地相當租金之不當得利數額
:393,782【計算式:2636.93(平方公尺)×2,560(申報地
價)×3.5%÷12≒19,689,小數點以下四捨五入。19,689×20(
111年8月3日至113年4月2日)=393,782】,及自113年4月2
日起按月給付19,689元,為有理由;逾此範圍之請求,難認
有據。
㈥、末按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責
任;給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經
其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任;其經債權
人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他
相類之行為者,與催告有同一之效力,民法第229條第1項、
第2項定有明文。又遲延之債務,以支付金錢為標的者,債
權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者
,仍從其約定利率;應付利息之債務,其利率未經約定,亦
無法律可據者,週年利率為百分之5,民法第233條第1項、
第203條有明文。本件屬侵權行為損害賠償之債,係未約定
期限之給付,又以支付金錢為標的,則依上揭法律規定,原
告請求被告給付自起訴狀繕本送達被告(113年4月23日送達
被告,送達證書見本院卷第61頁)翌日即113年4月24日起至
清償日止,按週年利率百分之5計算之法定遲延利息,即屬
有據,應予准許。
㈦、從而,原告依民法第179條規定,請求被告給付原告393,782
元及自113年4月24日起至清償日止,按年息百分之5計算之
利息。被告應自113年4月3日起至將新竹縣○○鎮○○段0000地
號土地返還原告止,按月給付原告19,689元,為有理由,應
予准許;逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。
六、原告勝訴部分,原告雖陳明願供擔保為假執行;然因本院所
命給付金額未逾50萬元,爰依民事訴訟法第389條第1項第5
款規定依職權宣告得假執行;又被告陳明願供擔保為免假執
行,經核無不合,爰酌定相當之擔保金額併宣告之。至原告
敗訴部分,其訴既經駁回,其假執行之聲請亦失所依附,應
併予駁回。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據,核
與本件判決結果不生影響,爰不再逐一論列,原告請求現場
勘驗法定空地及私設道路位置,因本件事證已臻明確,而無
必要,併此敘明。
八、訴訟費用負擔依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 10 月 25 日
民事第一庭法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 25 日
書記官 高嘉彤
SCDV-113-訴-414-20241025-1