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銀行法

臺灣臺北地方法院刑事判決 112年度金訴字第4號公訴人臺灣臺北地方檢察署檢察官被告透明實業有限公司中投建設股份有限公司選任辯護人羅子武律師兼代表人林志龍選任辯護人謝思賢律師李傳侯律師被告毓翎行銷有限公司兼代表人吳育菱選任辯護人徐沛曛律師謝昆峯律師張伃萱律師上列被告因違反銀行法案件，經檢察官提起公訴（111年度偵字第22654號、111年度偵字第22657號、111年度偵字第29863號、1 11年度偵字第40403號），本院判決如下：　　主　文透明實業有限公司、中投建設股份有限公司、林志龍、毓翎行銷有限公司及吳育菱均無罪。　　理　由一、公訴意旨略以：㈠、被告透明實業有限公司（原址設臺北市○○區○○路0段00號，下稱透明公司）、被告中投建設股份有限公司（原址設於北市 ○○區○○路0段00號1樓，下稱中投建設公司）之現任負責人均為被告林志龍，而被告毓翎行銷有限公司（址設於臺北市○○ 區○○○路0段000號9樓，下稱毓翎公司）之負責人則係被告吳育菱，且被告吳育菱於透明公司擔任秘書一職。附表所示告訴人李潔瑩、吳美淑、戴利玲、羅質毅、李靜璇、李作楠等 6人則均為被告吳育菱之親友。緣被告林志龍創立透明機構事業群，旗下有被告透明公司、康爾發建設有限公司（下稱康爾發公司）、被告中投建設公司等，而被告透明公司、毓翎公司、中投建設公司等均參與危老重建都更案，其中包含臺北市萬華區直興段二小段都更案（位於臺北市○○區○○路0 段00號，下稱萬華區○○路案）。被告林志龍、吳育菱均明知未經主管機關許可經營銀行業務，不得以借款、收受投資、使加入為股東或其他名義，向多數人或不特定之人收受款項或吸收資金，而約定或給付與本金顯不相當之紅利、利息、股息或其他報酬，竟意圖為自己不法之所有，共同基於違反銀行法之犯意聯絡，而為下列行為： 1、於105年2月29日前某日，由被告林志龍指示被告吳育菱出面向告訴人李潔瑩出示載有「2,500萬年息12％，每月提撥25萬 *48期，共計1,200萬」分潤內容之「透明機構萬華區○○路案」說明資料，並稱：被告透明公司很賺錢，如果簽合作契約書，每月發放利息，可以有固定收入，賺取年息12％之紅利等語，告訴人李潔瑩因此於附表編號1-1所示時間簽訂附表編號1-1所示契約，並於附表編號1-1所示時間將新臺幣（下同）1,250萬元匯入附表編號1-1所示林志龍華泰商業銀行股份有限公司（下稱華泰銀行）松山分行帳號0000000000000 號帳戶（下稱林志龍華泰銀行帳戶）；因被告吳育菱復於10 6年8月建議告訴人李潔瑩增加投資金額，告訴人李潔瑩再於附表編號1-2所示時間匯款100萬元至附表編號1-2所示林志龍華泰銀行帳戶（起訴書誤載為吳育菱華泰銀行個人帳戶）。 2、於108年1月11日前某日，被告林志龍指示被告吳育菱先向告訴人吳美淑表示需要資金周轉，其後復由被告吳育菱出面向告訴人吳美淑出示「透明機構萬華區○○路案」投資企劃提案說明資料，並稱：公司有案子在萬華，要蓋大樓需要資金，可以簽約並續約，如果續約到房子蓋好可取得車位，周轉30 0萬元可得每月4萬5,000元利息（約相當於年息15％）等語，吳美淑因此於附表編號2-1所示時間簽訂附表編號2-1所示契約，並於附表編號2-1所示時間將300萬元匯入附表編號2-1 所示林志龍華泰銀行帳戶，被告林志龍則交付其以個人名義開立之支票300萬元作為擔保；被告吳育菱復於109年4月間建議告訴人吳美淑增加投資金額，告訴人吳美淑遂於附表編號2-2所示時間簽訂附表編號2-2所示契約並匯款200萬元至附表編號2-2所示林志龍華泰銀行帳戶，被告吳育菱先代表簽發毓翎公司票面金額200萬元支票作為擔保，後改由被告林志龍以個人名義開立之支票200萬元作為擔保。 3、於108年3月間，被告林志龍指示被告吳育菱出面向告訴人戴利玲出示「康爾發公司營運計畫書」，並稱透明公司與毓翎公司均有參與康爾發公司主導之四大危老重建都更案（包含安和都更合建案、萬華都更自建案、新生南路危老合建案、劍潭都更合建案），總利潤約1億2,500萬元，目前急需資金投注，日後獲利甚豐等語，告訴人戴利玲因而同意參與其中安和都更合建案、萬華都更自建案、新生南路危老合建案等 3案，並於附表編號3-1所示時間簽立附表編號3-1所示契約。被告吳育菱則以被告透明公司帳戶先前曾跳票過為由，要求告訴人戴利玲將扣除利息後之390萬元匯至附表編號3-1所示帳戶吳育菱華泰銀行松山分行帳號0000000000000號個人帳戶（下稱吳育菱華泰銀行帳戶），待匯款完畢，由被告吳育菱簽發票面金額400萬元支票交付予告訴人戴利玲。上開契約簽訂後，被告吳育菱又出面向告訴人戴利玲稱危老重建都更案仍有大量資金缺口等語，告訴人戴利玲於附表編號3- 2所示時間簽立附表編號3-2所示契約，並約定由被告吳育菱為連帶保證人。吳育菱復以本次金額過大，無法匯款至個人帳戶為由，要求告訴人戴利玲將扣除利息後之1,170萬元匯款至附表編號3-2所示被告毓翎公司華泰銀行松山分行帳號0 000000000000號帳戶（下稱毓翎公司華泰銀行帳戶），待匯款完畢，被告吳育菱則代表簽發被告毓翎公司票面金額1,20 0萬元之支票交付予告訴人戴利玲。 4、於110年5月23日，被告林志龍指示被告吳育菱出面以通訊軟體LINE向告訴人羅質毅稱：中投建設公司很穩，為了要讓資金更充足，可以有機會讓你賺零用錢，10萬元1個月可以有2 ,500元純利息（約相當於年息30％），並可保存本金等語，告訴人羅質毅因而於附表編號4所示時間簽定附表編號4所示契約，並於附表編號4所示時間匯款共計300萬元至附表編號 4所示吳育菱華泰銀行帳戶。 5、於110年7月26日，被告林志龍指示被告吳育菱出面以通訊軟體LINE向告訴人李靜璇稱：可以有機會讓你賺零用錢，公司很穩，可以做短期，10萬元1個月有3,000元（約相當於年息 36％）等語，告訴人李靜璇因而於附表編號5所示時間簽定附表編號5所示契約，並於附表編號5所示時間匯款共計100萬元至附表編號5所示吳育菱國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）三民分行帳號000000000000號帳戶（下稱吳育菱國泰世華銀行帳戶）。 6、於110年9月13日，由被告林志龍指示被告吳育菱出面以通訊軟體LINE向告訴人李作楠稱：可以有機會讓你賺零用錢，可以3個月或半年，年利率36％，時間到就返還，錢都是用在公司投資上等語，告訴人李作楠因而於附表編號6所示時間簽定附表編號6所示契約，並於附表編號6所示時間匯款共計10 0萬元至附表編號6所示吳育菱華泰銀行帳戶。㈡、因認被告林志龍、吳育菱違反銀行法第29條之1、第29條第1 項，犯第125條第3項、第1項前段之法人負責人非法經營銀行收受存款業務及準收受存款業務罪嫌；而被告透明公司、中投建設公司及毓翎公司均應依違反銀行法第127條之4第1 項規定處以罰金刑等語。　　二、按犯罪事實應依證據認定，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定不利於被告之事實須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定；另認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在，無從使事實審法院得為有罪之確信時，即應由法院為諭知被告無罪之判決（最高法院40年台上字第86號、30年上字第816號、76年台上字第4986判決意旨參照）。三、公訴意旨認被告林志龍、吳育菱犯銀行法第125條第3項、第 1項前段法人負責人非法經營銀行收受存款業務及準收受存款業務罪嫌；被告透明公司、中投建設公司及毓翎公司因而應依銀行法第127條之4第1項規定處以罰金刑等情，無非係以被告林志龍、吳育菱之供述、附表編號1至6所示告訴人及證人黃淑美之證述、附表編號1至6所示告訴人提供之附表「證據」欄所示證據、被告透明公司、毓翎公司及中投建設公司經濟部商工登記公示資料查詢結果、華泰公司111年2月15 日華泰總松山字第0000000000號函所附吳育菱華泰銀行帳戶、毓翎公司華泰銀行帳戶交易明細、華泰公司111年4月22日華泰總松山字第0000000000號函所附林志龍華泰銀行帳戶交易明細、國泰世華銀行存匯作業管理部111年8月9日國世存匯作業字第0000000000號函所附吳育菱國泰世華銀行交易明細等為其論據。　　四、訊據被告林志龍固坦認其為透明機構實際負責人，且現為透明公司、中投建設公司登記及實質負責人，前曾經由被告吳育菱之介紹，向附表編號1至3所示告訴人借用附表編號1、2-1、3-1所示款項，附表編號1至3所示告訴人乃將款項匯入附表編號1、2-1、3-1所示林志龍華泰銀行帳戶內，透明機構並就附表編號1、2-1、3-1部分借款按月給付13萬5,000元、4萬5,000元、6萬元之利息予告訴人等情；被告吳育菱坦認其曾任透明機構秘書，且於107年4月至110年10月間擔任中投建設公司登記負責人，亦為毓翎公司之登記及實質負責人；其曾直接接洽附表所示告訴人招攬資金，告訴人乃與透明公司或中投建設公司簽定附表所示書面或口頭契約，並將款項匯入附表所示帳戶等情，然均堅決否認有上開犯行，分別辯稱：㈠、被告林志龍部分：本案係因被告吳育菱表示親戚有閒置資金可貸予透明機構運用，其乃向附表編號1至3所示告訴人借用附表編號1、2-1、3-1所示款項，且就附表編號3-1所示借款之約定月息僅為6萬元，並已清償附表編號1-1所示借款之全額。至附表編號2-2、3-2、4至6所示款項，均為被告吳育菱私自借款供己花用，被告林志龍實無所悉。又被告林志龍上開借貸行為，均為單純私人借貸，並未向多數或不特定之社會大眾吸收資金，且所約定之利率亦非顯不相當，自不該當銀行法第125條第1項前段之犯行。　　　　㈡、被告吳育菱部分：被告吳育菱自101年起即開始為透明機構借調現金以維持透明機構旗下公司日常運作，而因任職期間房地產市場熱絡，被告吳育菱相信透明機構可順利完成相關整合投資案，且被告林志龍亦會依約履行相關契約，方與附表所示親戚調借現金，且均有得被告林志龍之同意，然後因被告林志龍無力給付利息、返還本金，乃拒絕承認附表所示債務，始生本案糾紛。因被告吳育菱僅係向自身親戚招攬資金，且未約定顯不相當之利息，復無主觀犯意，自無違反銀行法第125條第1項前段之犯行。㈢、被告透明公司、中投建設公司部分：答辯同被告林志龍。㈣、被告毓翎公司部分：答辯同被告吳育菱。　　五、經查：㈠、被告林志龍為透明機構實質負責人，透明機構內相關企業包含被告透明公司、中投建設公司等公司，又被告林志龍現為被告透明公司、中投建設公司之登記及實際負責人；被告吳育菱自101年起擔任被告林志龍特助，並至遲自102年起升任為集團秘書，負責保管透明機構相關企業及被告林志龍之印章、銀行帳戶存摺及支票等文件，並處理公司相關財務業務，另於107年4月至110年10月間為被告中投建設公司登記負責人，復為被告毓翎公司之登記及實際負責人等情，為被告等所不爭執，且據證人陳建宏、林文琪於本院審理中證述明確（見本院卷二第61至62頁、第69頁、第72至73頁、第79頁），並有被告透明公司、中投建設公司及毓翎公司經濟部商工登記公示資料查詢結果等件附卷可憑（見111年度他字第10 52號卷【下稱111他1052卷】第53至56頁），是此部分事實首堪認定。㈡、又附表所示告訴人曾簽訂附表所示契約，約定內容如附表所示，並將款項匯入附表所示帳戶等情，業據附表所示告訴人於檢察事務官詢問及本院審理中證述明確（見111年他字第6 304號卷【下稱111他6304卷】二第11至17頁、第33至36頁、第119至121頁、111年度他字第1692號卷【下稱111他1692卷】第5至7頁、本院卷二第12至37頁、第52至58頁），復有附表「證據」欄所示證據可佐，及華泰銀行111年2月15日華泰總松山字第0000000000號函所附吳育菱華泰銀行帳戶、毓翎公司華泰銀行帳戶交易明細、華泰銀行111年4月22日華泰總松山字第0000000000號函所附林志龍銀行帳戶交易明細、國泰世華銀行存匯作業管理部111年8月9日國世存匯作業字第00000 00000號函所附吳育菱國泰世華銀行交易明細等件在卷可參（見111他1052卷一第475至487頁、111他1052卷六第7至27頁、111他6304卷二第77至113頁），此部分事實，亦堪認定。　　㈢、然按銀行法第29條第1項規定之收受存款，依同法第5條之1規定，係指向「不特定多數人」收受款項或吸收資金，約定返還本金或給付相當或高於本金之行為；同法第29條之1又規定，以借款、收受投資、使加入為股東或其他名義，向「多數人或不特定之人」收受款項或吸收資金，而約定或給付與本金顯不相當之紅利、利息、股息或其他報酬者，以收受存款論。違反上揭規定，即屬銀行法第125條第1項之非法經營收受存款業務罪。此罪之規範目的，在於嚇阻違法吸金禍及國家金融市場秩序、社會投資大眾權益及經濟金融秩序，解釋上應視個案中依社會上一般價值判斷是否已達維護國家正常金融、經濟秩序已保護必要性為斷。所稱「多數人」係指具有特定對象之多數人，「不特定之人」係指不特定對象，可得隨時增加者之謂，不執著於「多數」字義之特定數目之人數，而視行為人有否公開以說明會、廣告或勸誘下線再行招募他人加入等一般性勸誘手段，欲不斷擴張招攬對象，來者不拒、多多益善，不特別限定可加入投資之對象，而處於隨時可增加投資人之態勢，此時一般公眾資金及金融市場秩序即有肇生損害之高度風險，即為本罪處罰範圍（最高法院 113年度台上字第219號判決意旨參照）。又銀行法第29條之 1所稱「多數人或不特定之人」，與同法第5條之1所定限於「不特定多數人」，或有不同，惟以防範所謂「地下投資公司」擾亂金融秩序的脫法行為之立法目的而言，此處「多數人」係指具有特定對象之多數人；所稱「不特定之人」，則指不特定對象，可得隨時增加者之謂。而銀行法第125條所處罰非銀行經營收受存款業務罪，固須對多數人或不特定人為之，且須所收受存款之時間、金額、被害人人數、被害人屬性、收受存款之方法態樣等，依一般社會通念或價值判斷，堪認係經營收受存款業務者，始足當之。所謂「不特定多數人」、「多數人或不特定之人」之人數規模，即應視上述立法意旨及個案實際情形，依社會上之一般價值判斷是否已達維護國家正常金融、經濟秩序之保護必要性。倘行為人僅係向少數親友或具相當信賴關係之特定人告知、勸誘借款或投資，難認有不斷擴張借款或投資對象而為公眾之情形者，應僅屬一般特定少數人間之理財投資，縱使行為人與投資者間有保本保息或給予與本金相較顯不相當報酬之約定，因對於社會大眾資金或金融市場秩序造成之危害有限，基於合憲解釋原則及刑法謙抑性，自非該罪所欲處罰之範圍（最高法院111年度台上字第3706號判決意旨參照）。經查： 1、告訴人李潔瑩為被告吳育菱之○○、告訴人吳美淑為被告吳育菱之○○、告訴人戴利玲為被告吳育菱前配偶戴○宏（附表編號3所示時間兩人婚姻關係存在）之○○、告訴人李作楠為被告吳育菱之○○、告訴人李靜璇為李作楠之○暨被告吳育菱之○ ○、告訴人羅質毅為李作楠之○○等情，為被告吳育菱所不爭執，並據附表所示告訴人於檢察事務官詢問及本院審理中證述明確（見111他6304卷二第11至17頁、第33至36頁、第119 至121頁、111他1692卷第5至7頁、本院卷二第11至12頁、第 51頁、第58頁），而依本案起訴書所載犯罪事實觀之，本案長達5年之期間內（105年2月至110年9月間），經檢察官於本案起訴書犯罪事實中認定之告訴人僅有附表所示6人，且均係被告吳育菱熟識之親友，範圍甚為限縮，與上開立法本旨規範之「不斷擴張投資對象成公眾」情形，殊然有別。 2、至檢察官於本院審理中雖稱被告等人尚有史振廷、林致光、林淑芳、吳智萍、盧彥勳及新竹公廟信眾等人吸收資金，並提出告訴人戴利玲及李潔瑩之證述（見本院卷二第21至23頁、第34至35頁）、透明公司與史振廷106年1月9日契約書、透明公司與林致光投資契約書、透明公司與林淑芳107年3月 15日續約書、透明公司與吳智萍108年12月20日投資契約書、廣駿管理顧問有限公司與盧彦勳108年9月25日合作企劃書等件為據（見111他1052卷二第163至166頁、111他1052卷三第87至91頁、111他1052卷四第171頁）。然查： ⑴、證人吳智萍於檢察事務官詢問時證稱：我多年前與被告林志龍合夥經營公司，因而認識被告吳育菱，被告吳育菱乃自10 6年起陸續向我借款周轉，我一直都在做不動產投資，因此評估透明機構的案量應該是足夠等語（見111他1052卷二第3 0至31頁）；又被告林志龍、吳育菱於本院審理中均稱史振廷之母即為透明公司前員工曾○燕，當時因曾○燕配偶生病而將款項借予公司以賺取利息等語在案（見本院卷二第182頁、第205頁），核與被告吳育菱前與戴利玲對話時所陳：「1 250萬那個○燕當初是老公中風，把錢投資給公司每個月賺12 萬5的利息」等情，大抵相符（見111他1052卷一第59頁）。據此以觀，被告林志龍或吳育菱就此部分縱有收受款項約定給付利率之行為，亦難認已逸脫前開渠等私下向相關親友汲取資金之情形，而達向廣大不特定投資人造成難以預測危害，或對國家整體金融秩序造成廣泛負面影響之大規模吸金行為。 ⑵、又按刑事訴訟法第163條第2項但書，法院於「公平正義之維護」應依職權調查證據之規定，當與第161條關於檢察官負實質舉證責任之規定，及第154條第1項，暨公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法、刑事妥速審判法第6、8、9條所揭示無罪推定之整體法律秩序理念相配合。再參酌刑事訴訟法第163條之立法理由已載明：如何衡量公平正義之維護及其具體範圍則委諸司法實務運作和判例累積形成，暨刑事妥速審判法為刑事訴訟法之特別法，證明被告有罪既屬檢察官應負之責任，基於公平法院原則，法院自無接續檢察官應盡之責任而依職權調查證據之義務。則刑事訴訟法第163條第2項但書所指法院應依職權調查之「公平正義之維護」事項，依目的性限縮之解釋，應以利益被告之事項為限，否則即與檢察官應負實質舉證責任之規定及無罪推定原則相牴觸，無異回復糾問制度，而悖離整體法律秩序理念（最高法院110年度台上字第4525號判決意旨參照）。基此，就檢察官所稱林致光、林淑芳、盧彥勳等人固有上開投資契約書、續約書、合作企劃書，暨被告吳育菱所製作志龍老闆108、109年度支出明細表、中投建設公司收支明細表、利息支出明細表等件可參（見111他1052卷一第169至171 頁、111他1052卷三第63至77頁、第89至91頁、111他1052卷四第171頁），然於本案偵查中，未見檢察官就上開所涉情節進行傳訊證人等作為以為釐清，且林致光與透明公司簽定之投資契約書上就配息部分未載金額（見111他1052卷三第8 9頁），林淑芳與透明公司之續約書就交付之款項與相關利息約定均付之闕如（見111他1052卷三第91頁），另觀諸志龍老闆108、109年度支出明細表、中投建設公司收支明細表、利息支出明細表等文件亦不見盧彥勳之姓名，無從加以比對確認。據此，本院實無從推論上開人等與被告林志龍、吳育菱間之交誼，及其等間究係如何約定彼此之法律關係，進而僅憑上開事證逕認定被告等涉犯違反銀行法之相關犯行。而因檢察官就上開部分亦未聲請調查相關證據，法院無從職權調查不利益被告之事項，附此指明。 ⑶、末查，告訴人即證人李潔瑩雖於本院審理中證稱：我聽新竹關西鎮○○殿的廟方跟我說也有其他信徒投資透明機構等語（見本院卷二第21至23頁）；告訴人即證人戴利玲於本院審理中證稱：關西○○殿也有被害人等語（見本院卷二第34至35），然就上開所稱被害者究為何人，其等與被告林志龍、吳育菱之關係為何，暨其等間是否存有收受款項、保證還本或給付顯不相當利息等相關約定，均無從僅依上開告訴人之證述予以認定，而檢察官就此部分事實既未有任何舉證，亦難認有據。 3、從而，因銀行法「收受存款」或「視為收受存款」中所定「向多數人」或「向不特定之人」此兩要件，均不能單純地以量化標準而單以一定人數以上為斷，更非因資金取得金額高低作為認定基礎，而係要以行為人藉由主動、積極且針對無特定關係之多數人或不特定公眾所為廣泛、大規模招攬投資行為者始屬之；在解釋認定本罪此兩要件時，應以此基準限縮本罪之成立，如此方不致過度地將原應以民事手段解決之投資或借貸糾紛納入本罪處罰，同時亦能正確宣示本罪應保障者並非特定民眾因不當借貸或投資損失之財產，而係國家整體金融秩序之維護此一目的。綜據上情以觀，因本案僅能認定被告林志龍或吳育菱係針對已有特定信賴或一定交誼關係之告訴人，各別私下詢問而收取資金，而非以廣泛、大規模之方式，不斷擴張投資或借貸之對象，此即與實務上所見對社會廣大不特定人造成難以預測危害，或對國家整體金融秩序造成廣泛負面影響之大規模吸金行為，顯然有別，以此而論，縱令被告林志龍或吳育菱，濫用被告吳育菱親友之信賴，收取資金後即不予還款，所為殊不可取，然尚不得就此民事債務之糾葛，逕認被告林志龍、吳育菱確有銀行法所規範之吸金行為，被告透明公司、中投建設公司及毓翎公司自亦不該當銀行法第127條之4之罪責。　　　　六、綜上所述，本院綜合卷內檢察官所提出之各項事證，尚無從證明被告所為業已違反銀行法非法吸金之構成要件。是依前述說明，基於無罪推定原則，即應為被告有利之認定，而為被告無罪之諭知，以昭審慎。　　據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。　　　本案經檢察游明慧提起公訴，檢察官陳思荔到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日　　　　　　　　　刑事第十六庭　審判長法　官　胡宗淦　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　程欣儀　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林幸怡以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　萬可欣中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日

2024-10-23

TPDM-112-金訴-4-20241023-1

上

臺灣高等法院

債務不履行損害賠償等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第375號上訴人王祥安陳玉玲陳文福喬光廷共同訴訟代理人朱柏璁律師江明軒律師董子涵律師被上訴人林明祥訴訟代理人康皓智律師蔡淑湄律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，上訴人對於中華民國112年9月27日臺灣新北地方法院111年度訴字第2129號第一審判決提起上訴，本院於113年9月24日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於：㈠超過「確認上訴人就兩造於民國一一○年十月二十一日訂立之不動產買賣契約書對被上訴人之買賣價金債權於逾新臺幣參仟柒佰肆拾陸萬貳仟肆佰陸拾伍元之部分不存在」部分；㈡命上訴人給付新臺幣壹佰伍拾玖萬玖仟參佰陸拾元本息，及該部分假執行之宣告；暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄㈠部分，被上訴人在第一審之訴駁回。上開廢棄㈡部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之一，餘由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：伊於民國110年10月21日與上訴人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）4, 160萬元向上訴人購買門牌號碼新北市○○區○○○路00號1至4樓及同路00巷0號1至4樓房屋（下分別稱系爭00號、系爭00巷0 號房屋，合稱系爭房屋）暨其坐落同市區○○段000、000、00 0地號土地（下合稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），伊嗣於110年12月6日將前開價金全數匯入第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）之履約保證信託專戶（下稱系爭履保專戶）。惟經兩造於簽約後合意委託立鋼國際工程股份有限公司（下稱立鋼公司）檢測，結果為部分房屋存在硬固混凝土氯離子含量超標之瑕疵，復經原審囑託財團法人新北市土木技師公會（下稱土木技師公會）檢測，發現系爭房屋均存在上開瑕疵，爰依民法第354、359條規定及系爭契約第5條第2、3項、第12條第3項約定，向上訴人主張減少價金4,155,000元，則上訴人就系爭契約之買賣價金債權應僅為37,445,000元，而非4,160萬元。再者，伊自110年12月 12日起即透過伊之仲介人員湛荏棋及代書葉國政通知上訴人應履行系爭契約第5條第3項合意委請公正機關對系爭房屋進行氯離子含量檢測之義務，但遭上訴人拒絕，並逕自委請尚昕企業有限公司（下稱尚昕公司）進行測試，經伊多次催告，上訴人迄至111年1月3日始同意與伊合意委由立鋼公司進行檢測，已有遲延合意選任公正機關進行檢測之違約情事；又伊業於111年2月8日以三重中山路郵局第143號存證信函催告上訴人應於函到7日內履行點交系爭房地義務，上訴人於1 11年2月9日收受該函，至遲應於111年2月16日履行，但上訴人迄至111年8月3日始完成點交，亦有遲延點交之違約情事。爰求為確認上訴人就系爭契約之買賣價金債權於超過37,4 45,000元部分不存在；另依系爭契約第8條第1項約定，請求上訴人給付110年12月12日起至111年1月3日期間遲延合意選任公正機關進行檢測、111年2月17日起至111年8月2日期間遲延點交之違約金各224,910元、1,374,450元，合計為1,59 9,360元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭房屋原本即有鋼筋裸露、梁柱顯見裂痕、全屋滲漏水等一般常見海砂屋現象，此為被上訴人於交易前所明知，且被上訴人係以等待危老重建、都市更新投資為目的而購買系爭房地，並非自住或出租，縱有氯離子含量超標之情，伊所為給付仍符合債之本旨，自不得據此請求減少價金。又系爭契約第12條第3項已約定於系爭房屋發生氯離子含量超標情況下，被上訴人僅能選擇解除系爭契約，不得主張減少價金。被上訴人之仲介人員湛荏棋僅向伊之仲介人員陳君亮表示欲進行氯離子含量檢測，並未具體說明如何合意委請公正機關之細節，伊遂委託尚昕公司進行測試，惟被上訴人不接受上開檢驗結果，另透過代書葉國政告知可委託立鋼公司或台灣檢驗科技股份有限公司（下稱SGS）檢測，伊旋即回覆同意選任立鋼公司辦理，亦配合於指定之時間進行現場取樣，自無遲延合意選任公正機關進行檢測之違約情事。被上訴人於提起本件訴訟前所主張之減價金額400萬元，已超過總價款5%，伊遂依系爭契約第7條第9項之約定催告被上訴人應向第一建經公司聲明保留爭議金額及應提起減價訴訟，則在被上訴人尚未完成上開事項前，自不得要求伊點交系爭房地，伊無遲延點交之違約情事。伊已於111年1月15日以三重中山路郵局第47號存證信函催告被上訴人應於函到7 日內配合辦理點交，被上訴人於111年1月16日收受，至遲應於111年1月23日之前履行，但被上訴人迄至111年8月3日始完成點交，致伊於111年1月24日至111年8月3日期間受有難以自由使用尾款2,912萬元之損害，自得依系爭契約第8條第 2項之約定，請求被上訴人給付違約金1,128,208元，爰以上開債權予以抵銷等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執之事項（見本院卷一第360、363、457頁）：㈠兩造係於110年10月21日簽立系爭契約，由被上訴人以總價4, 160萬元向上訴人購買系爭房地。㈡被上訴人於110年12月6日已將全額價金4,160萬元匯入系爭履保專戶。㈢系爭房地係於111年8月3日完成點交。四、得心證之理由：　㈠被上訴人主張系爭房屋存有硬固混凝土氯離子含量超過約定標準之瑕疵，應減少價金4,155,000元，是否有理？　　⒈系爭房屋是否存有氯離子含量超過約定標準之情事？　⑴系爭契約第5條第3項前段係約定：「氯離子含量檢測：本契約簽訂後，買賣雙方得合意委請公正客觀機構對本買賣標的進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板或牆面等三處取樣），賣方不得拒絕，檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準（如標的建築完成日在87年6月25日【含當日】以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤；前開所指建築完成日期若無從查證，則一律以建物謄本第一次登記日期為準）…」（見原審卷一第35頁）。而系爭00號房屋為72年5月26日建造完成、系爭00巷0號房屋為73年5月26日建造完成，此為兩造所不爭執（見本院卷二第11頁），可見兩造已於系爭契約約定系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量平均值不得超過每立方公尺0.6公斤之標準。　⑵經原審囑託土木技師公會進行鑑定，該公會指派張清雲、曾國昌技師於112年5月4日至系爭房屋進行混凝土鑽心取樣共2 4處（每層依最低標準取樣3顆，2個門牌號碼4樓層即為24顆試體），鑽取後隨即於現場進行中性化試驗，並送交經財團法人全國認證基金會認證合格之厚昇工程顧問有限公司養護後進行硬固混凝土氯離子含量試驗，嗣以112年7月14日新北土技字第1120002626號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）回覆表示：「…材料檢測結果：…硬固混凝土氯離子含量試驗結果彙整如下：00巷0號建築試體編號1F-1、1F-2、1F-3，氯離子含量分別為2.844kg/m³、1.824kg/m³、1.226kg/m³、樓層平均含量1.965kg/m³；試體編號2F-1、2F-2、2F-3，氯離子含量分別為2.088kg/m³、1.783kg/m³、2.059kg/m³、樓層平均含量1.977kg/m³；試體編號3F-1、3F-2、3F-3，氯離子含量分別為1.790kg/m³、1.622kg/m³、1.656kg/m³、樓層平均含量1.689kg/m³；試體編號4F-1、4F-2、4F-3，氯離子含量分別為3.266kg/m³、1.186kg/m³、1.457kg/m³、樓層平均含量1.870kg/m³；00號建築試體編號1F-1、1F-2、1F-3，氯離子含量分別為1.313kg/m³、0.610kg/m³、1.795kg/m³、樓層平均含量1.239kg/m³；試體編號2F-1、2F-2、2F-3，氯離子含量分別為2.693kg/m³、1.843kg/m³、1.402kg/m³、樓層平均含量1.979kg/m³；試體編號3F-1、3F-2、3F-3，氯離子含量分別為3.156kg/m³、1.572kg/m³、0.809kg/m³、樓層平均含量1.846kg/m³；試體編號4F-1、4F-2、4F-3，氯離子含量分別為2.462kg/m³、1.625kg/m³、2.126kg/m³、樓層平均含量2.071kg/m³；…結論與建議：標的門牌號碼新北市○○區○○○ 路00號1至4樓建物及同路段00巷0號1至4樓建物，因硬固混凝土氯離子含量檢測有超出法定容許標準值每立方公尺不得超過0.6公斤之標準（標的物為完成於87年前之建築），廣義上應屬高氯離子鋼筋混凝土建築物，為一般所稱之海砂屋，會影響上開兩建物結構安全及耐用年限，建議可另案辦理該標的建物之耐震能力評估，依評估結果是否需進行補強或拆除重建」等語（見外放之系爭鑑定報告第4至18、5004、5 007頁）。足見系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量已超逾系爭契約所約定之每立方公尺0.6公斤，且影響系爭房屋之結構安全及耐用年限甚明。　⑶上訴人雖辯稱氯離子含量數值尚應參酌尚昕公司及立鋼公司報告，尚昕公司報告顯示系爭00號房屋之硬固混凝土氯離子含量未逾約定標準（見本院卷一第167至170頁），而立鋼公司報告僅有系爭00號房屋2樓及系爭00巷0號房屋1至4樓超標，並非全部高於0.6kg/m³（見本院卷一第171至179頁）云云。惟查，上訴人乃自行委託尚昕公司檢測，並未會同被上訴人或其他公正人士前往取樣，其取樣過程及方法均屬不明，該檢測結果自不可拘束被上訴人；至於立鋼公司固為被上訴人所提議之檢測機構，並經上訴人同意後始會同前往取樣（見原審卷一第69至75頁），然上訴人於本件訴訟中仍爭執系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量是否逾越約定標準（見原審卷二第34頁），並聲請由法院囑託鑑定（見原審卷二第35頁），嗣經被上訴人亦同意由法院囑託鑑定，並陳報鑑定機關供原審參酌（見原審卷二第57頁），可見兩造於本件訴訟進行中已另行合意系爭房屋硬固混凝土氯離子含量數值應以原審囑託機構所檢測之結論為準，自不能因上訴人主觀上認該結果不如預期，又回頭採認立鋼公司報告之結論。　　⒉被上訴人主張系爭房屋存有硬固混凝土氯離子含量超過約定標準之瑕疵，得依民法第354、359條規定及系爭契約第5條第2、3項、第12條第3項約定，向被上訴人行使減少價金請求權，是否有理？　⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項本文、第2項及第359條本文分別定有明文。又物之瑕疵擔保責任係無過失責任，縱出賣人不知瑕疵之存在，仍不得免除其擔保責任。再者，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。是依當事人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質不具備者，即為民法所規定之物之瑕疵。又解釋契約或當事人意思表示，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，並通觀全文，斟酌訂立契約或為意思表示當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。　　　⑵查系爭契約第5條第3項後段係約定：「檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準，除買賣雙方另有約定外，買方得主張減少價金或解除契約…」（見原審卷一第35頁）；系爭契約第12條第3項係約定：「本屋況原屋主（賣方）不負擔瑕疵擔保，除了輻射屋、海砂屋、40年內非凶宅的情形時，買方可無條件解除契約」等語（見原審卷一第39頁）；另有特別約定事項第9點、第13點分別約定：「九、除本契約另有約定外，賣方保證本建築物未使用未經處理之海砂，氯離子含量是否過高，雙方約定建築完成於87年6月24日（含）以前，氯離子含量標準為0.6kg/m³，…以三孔平均值為準，雙方均不得於檢測未逾前述標準時要求任何補償或興訟，違者以違約論」、「十三、雙方約定於移轉所有權並已點交買賣標的後，買方發現有本特約事項第九（指氯離子含量）、十一（指輻射污染）、十二（指非自然死亡）點之重大瑕疵時，買方得要求減少價金或解除契約回復原狀，惟買方僅要求減少價金而其要求價金超過原買價百分之十者，賣方亦得要求解除契約回復原狀，買方不得拒絕」等語，並經兩造簽名確認（見原審卷一第47、49頁）。又一般硬固混凝土氯離子含量之標準，係採經濟部標準檢驗局CNS 3090 A2042（預拌混凝土）國家標準訂定，但於83年7月22日前並無規定，於87 年7月22日後規定其含量標準0.6kg/m³，嗣經多次修訂標準，因此在判斷建築物之混凝土氯含量標準，除契約另有規定外，皆以各地方政府對於高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定要點、原則等，訂為超過0.6kg/m³之氯離子含量始屬高氯離子鋼筋混凝土建築物（俗稱海砂屋），此觀系爭鑑定報告內文說明亦明（見外放之系爭鑑定報告第16頁）。由上可知，兩造係以系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量超過約定標準（0.6kg/m³），即屬系爭契約第12條第3項所謂「海砂屋」定義，而上開約定標準與系爭鑑定報告所指高氯離子鋼筋混凝土建築物之一般認定標準無違，且硬固混凝土氯離子含量超過約定標準一事更經兩造於特別約定事項第13點中約定為「重大瑕疵」；揆諸系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量之平均值前經新北市土木技師公會檢測後確實超過約定之0.6k g/m³標準，業如前述，被上訴人自得依上開約定及民法第35 9條規定，行使減少價金請求權或解除系爭契約，是被上訴人於111年1月20日以三重中山路郵局第68號存證信函向上訴人行使減少價金請求權（見原審卷一第77至81頁），並經上訴人於111年1月21日收受（此為兩造所不爭執，見本院卷一第360、457頁），自已合法生減少價金之效力。　　⑶上訴人固辯稱依系爭契約第12條第3項之約定，於發生氯離子含量超標情形時，被上訴人僅能選擇解除契約、回復原狀，不得行使減少價金請求權云云。惟查：　①依本件簽約代書即證人葉國正證稱：「該手寫約定是伊書寫，因為屋齡老舊，賣方很單純想賣房屋，原本對於屋況不負任何瑕疵擔保責任，但買方擔心有重大瑕疵，如果有輻射、海砂、凶宅等情形還是要賣方負瑕疵擔保責任，所以當時約定如果有上開情形可以無條件解約；他們當時只有提到無條件解除契約，沒有提到如果買方想繼續買是要折價還是要如何處理」等語（見本院卷一第404頁），可見上訴人於簽約時原係就系爭房屋所有狀況均不欲負瑕疵擔保責任，經被上訴人特別就「輻射、海砂、凶宅」等3種情形為要求後，上訴人同意就該3種情形應負瑕疵擔保責任，並以手寫條款約定最重可達解除契約之程度，且未明示排除被上訴人不得行使民法瑕疵擔保責任中之減少價金請求權；參以前述系爭契約第5條第3項後段及特別約定事項第13點亦明定如有氯離子含量超標情事時，買方即被上訴人得要求減少價金「或」解除契約回復原狀等語，此等約定既然繼續存在於系爭契約中，並未因系爭契約第12條第3項手寫條款之增訂而刪除，且與上開系爭契約第12條第3項之約定並無衝突，故自契約約款之整體解釋而言，應認系爭契約第12條第3項之手寫條款旨在強調上訴人就「輻射、海砂、凶宅」等3種情形以外對被上訴人不負民法瑕疵擔保責任，至於「輻射、海砂、凶宅」仍應負瑕疵擔保責任，而負責方法最重可達「解除契約」之程度，並未明示排除被上訴人不得行使減少價金請求權，是上訴人辯稱被上訴人僅能解除契約云云，非為有理。　②況於被上訴人以前揭第68號存證信函向上訴人主張因氯離子含量超標而減少價金時，上訴人即於111年2月9日以三重中山路郵局第145號存證信函向被上訴人表示：「對於減價金額貴我雙方目前恐無共識，惟寄件人願將爭議款項400萬元保留於履保專戶並與台端先進行點交程序，就台端主張減少價金部分，待日後雙方協議或確定訴訟判決作為專戶款項撥付依據，惠請台端於收文後儘速協商貴我雙方點交日期」（見本院卷一第67頁）；復於111年2月25日以三重中山路郵局第189號存證信函表示：「雙方理應依約履行點交義務，惟台端亦應以總價4160萬元與本人進行點交，然台端先前主張減價400萬元始得辦理點交，已逾越合意範圍，縱台端主張系爭標的物有應減價之瑕疵，然就該事實存否及其因此所減少之價金仍需由法院判斷，故台端指摘本人未履行點交義務恐有誤會」（見原審卷一第115至119頁）；再委由吳啟瑞律師於111年7月18日以行政院郵局第35號存證信函表示：「因林明祥主張減少保留之金額逾5％，應於本人通知後7日內提起減價訴訟，本人已以第189號存證信函通知提起訴訟，惟林明祥逾期未提起訴訟，即應依本人請求辦理。於此本人請求林明祥函到後給付價金，如仍不給付自有構成違約事由… 遑論雙方爭議款僅於400萬元範圍內有爭議，然林明祥竟將2 千多萬元款項拒絕給付，就超出部分自有債務不履行之情… 因未依雙方契約提出減價訴訟，就此違約部分於函到後計算相關違約金，並於111年7月26日上午10點至事務所就履行合約及違約金等事協商討論」（見原審卷一第105至113頁）；更委由吳啟瑞律師於111年7月18日以行政院郵局第36號存證信函向第一建經公司表示：「因買方主張減少保留之金額逾 5％，本人已以第189號存證信函通知提起訴訟，惟買方未提起訴訟係為買方構成違約事由，本人已履行相關買賣義務，第一建經即可依合約撥款…遑論雙方爭議款僅於400萬元，其餘款項並無爭議，第一建經就其餘款項自應先給付本人…請第一建經就非爭議款依約撥款，其餘爭議款提存至法院，勿再阻擾及拖延本件買賣合約履行，並請函到7日內告知前述事項辦理情形」（見本院卷一第73至77頁）；甚至於原審亦未曾提出過被上訴人僅得解除契約、不能減少價金之抗辯方法。益徵上訴人於知悉被上訴人行使減少價金請求權後，於多次信函已屢屢要求應將爭議款暫保留於系爭履保專戶後辦理點交，從未表達被上訴人僅得解除契約、不能減少價金，是上訴人恐因不接受原審囑託作成系爭鑑定報告所附之鑑價結果（即應減價之金額，詳如後述），始於本院審理中改稱被上訴人不得減少價金，自非可採。　⑷上訴人再辯稱系爭房屋之屋況早已存在一般常見海砂屋現象，此為被上訴人所明知，不得主張減少價金云云；惟系爭房屋屋況老舊與是否氯離子含量超標係屬二事，而氯離子含量是否超標尚非以目視檢查即能發現，必須經由檢測機關以專業方法進行試驗始能得知，自難以被上訴人於買賣前經仲介人員帶看房屋時，即得以目視觀察系爭房屋有鋼筋裸露、梁柱顯見裂痕、全屋滲漏水等狀況（見本院卷一第151至164頁），逕認被上訴人於簽約前已明知或可得而知系爭房屋存有上開氯離子含量過高情事而仍願意以約定總價4,160萬元購買。上訴人復辯以被上訴人購買系爭房地目的在於等候都市更新，並非自住或出租，只要將來可以進行危老重建即已達成契約目的，不得主張減少價金云云；然前已敘明系爭契約已約定遇有「輻射、海砂、凶宅」等3種情形時，上訴人應負瑕疵擔保責任，而得否辦理都市更新並不影響系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量超標之事實，上訴人依約即應就此負瑕疵擔保責任；且被上訴人已否認有建商來找伊洽談都更或重建（見本院卷一第293頁），又自系爭契約全文以觀，未見兩造有何約定締約目的在於辦理危老重建、都市更新，再以上訴人所提兩造簽約前之仲介售屋廣告以觀，系爭房地於銷售時強調「自住收租皆宜」、「市場上少之又少的三面採光透天金店面」、「原始屋況可規劃成整棟收租金雞母」等語（見本院卷一第58至61頁），可見銷售賣點並非僅有都市更新話題而已，亦存在自住或收租利益；況系爭房地點交予被上訴人後，被上訴人已重新就屋況整理裝修（見本院卷二第217至258頁），並與訴外人倍增資產管理有限公司簽立租賃契約（見本院卷二第131至178頁），委託該公司包租代管系爭房地（見本院卷一第255頁），更難認被上訴人購買系爭房地毫無現實使用收益之需求，上訴人此部分所辯，並不可取。至於上訴人再辯稱系爭房屋得經由進行補強工程而達到結構安全，無減少價金之必要云云，惟系爭契約已明定上訴人應就系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量超標負瑕疵擔保責任，且買受人依物之瑕疵擔保規定請求減少價金者，本不以先行請求出賣人修補瑕疵為必要，是上訴人此部分所辯，亦非可採。　　　⒊本件買賣應減少價金若干元？　　⑴按減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額（最高法院101年度台上字第1916號判決意旨參照）。　⑵本件經新北市土木技師公會複委託大一不動產估價師事務所（下稱大一事務所）評估系爭房屋於兩造簽立系爭契約之日存在及不存在氯離子含量超標瑕疵之市場正常價格各為何，其結論為：「…於買賣當時即110年10月21日在正常情況下（建物混凝土無氯離子超標之瑕疵）市場正常價格為41,362,0 00元，有混凝土氯離子超標之瑕疵之市場交易價值為36,036 ,000元，前後市場價值之價差為5,326,000元，減損比率為1 2.88％」等語（見外放之系爭鑑定報告第16、17、6054至605 5頁）。爰衡酌上開評估過程已考量一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場狀況及勘估標的依最有效使用與獨立估價情況下，採用比較法、成本法、收益法之直接資本化法等估價方法，已詳述其估價經過及結果，且該內容並無明顯不合理之處，自堪信採為本件審認基礎。是系爭房地有氯離子含量過高瑕疵之價值差額占系爭房地無瑕疵應有價值之比例為12.88％，又系爭契約所約定之買賣總價金為4,160萬元（參不爭執事項㈠），則被上訴人得請求減少價金之數額經計算後應原為5,358,080元（計算式：4,160萬元×12.88％），而被上訴人係主張減少價金4,155,000元（見本院卷二第1 0頁），未逾上開範圍，且因特別約定事項第13點後段已明定「買方僅要求減少價金而其要求價金超過原買價百分之十者，賣方亦得要求解除契約回復原狀，買方不得拒絕」（見原審卷一第47頁），而該減少價金4,155,000元亦未逾買賣總價金4,160萬元之10％，故被上訴人主張本件買賣系爭房地應減少價金4,155,000元，自屬有理。　⑶至於上訴人辯稱大一事務所估價時未考慮系爭房地具有危老重建之申請資格，將之納入價格形成因素後，應會影響系爭房地之正常交易價格云云。惟承前所述，上訴人並未舉證證明被上訴人購入系爭房地之目的係專為等待都市更新之用，且卷內亦無建商已簽約整合含系爭房地在內鄰近房地完畢而即將開工改建之事證，而大一事務所估價時所使用之比較法，其比較標的均為系爭房地周遭建築年份相近之中古屋市場交易行情（見外放之系爭鑑定報告第6027頁），應已包含中古屋等待都市更新利益之話題反映於市場價格之水準，是上訴人所辯危老重建之申請資格將影響估價行情云云，並非可取。　　　㈡被上訴人主張上訴人遲延合意選任公正機關進行氯離子含量檢測，依系爭契約第8條第1項約定，請求上訴人給付違約金，是否有理？金額應為若干？　⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，此觀民法第 229條第2項前段之規定自明。所謂給付無確定期限，係指給付未定期限及給付雖定有期限而其屆至之時期不確定而言（最高法院103年度台上字第366號判決意旨參照）。又所謂催告，固不限定其方式，以言詞或書面行之均無不可，然仍應就請求依約為特定給付乙事為明確之意思通知。系爭契約第 5條第3項固約定：「氯離子含量檢測：本契約簽訂後，買賣雙方得合意委請公正客觀機構對本買賣標的進行氯離子含量檢測，賣方（指上訴人）不得拒絕…」等語（見原審卷一第3 5頁），惟無確定履行期限之明文，是上訴人配合被上訴人合意選任公正機關進行氯離子含量檢測之義務自屬不確定期限之債務，被上訴人自應合法催告，上訴人始負遲延責任。　⒉查被上訴人雖主張輾轉透過買賣雙方仲介人員湛荏棋、陳君亮向上訴人為催告，然渠2人均非被上訴人之代理人，而被上訴人係於110年12月12日、13日、16日、20日以LINE告知湛荏棋：「請安排檢測氯離子含量，以利交屋作業」、「氯離子檢測時間？買賣雙方要會同」、「氯離子檢測時間？」、「依據合約書第5條第3、4項請一併安排氯離子及無輻射檢測。需合意檢測單位及買賣雙方會同檢測」、「依據買賣契約書12月22日前要交屋，現在已經逾期了」等語（見原審卷一第63至65頁），然湛荏棋僅向陳君亮表示被上訴人要求氯離子檢測（見本院卷一第382頁），陳君亮即告知上訴人關於被上訴人要驗氯離子含量一事（見本院卷一第393頁），傳達過程中未曾具體表明如何選任檢測單位之細節或指定時間至何處洽談選任方式等計畫，尚難認被上訴人就請求上訴人依約合意選任檢測單位一事已為明確之意思通知，自無可歸責於上訴人而拒絕合意選任檢測單位之遲延情事。又上訴人聽聞被上訴人欲瞭解系爭房屋氯離子含量是否超標後，旋即委託尚昕公司於110年12月20日至現場取樣並檢測（見本院卷一第167至170頁），時間前後尚屬密接，亦難認上訴人有斷然拒絕或預示拒絕釐清系爭房屋氯離子含量數值之意。迨至被上訴人不願採納尚昕公司報告，於110年12月30日（週4）以LINE告知代書葉國正關於立鋼公司及SGS檢測費用及報告作成所需時間，並請其詢問上訴人意願（見原審卷一第69頁），上訴人經合理思考期間後，即於111年1月3日（週1）透過葉國正回覆選任立鋼公司，並同意依被上訴人建議之日期（111年1月6日、週4）至現場取樣等語（見原審卷一第73至75頁），更難認上訴人有何可歸責之遲延情事，是被上訴人主張上訴人就遲延合意選任公正機關進行氯離子含量檢測應依系爭契約第8條第1項之約定賠償違約金云云，即非有據，礙難採認。　　　㈢被上訴人主張上訴人遲延點交系爭房地，依系爭契約第8條第 1項約定，請求上訴人給付違約金，是否有理？金額應為若干？　被上訴人主張伊於110年12月6日將全額價金4,160萬元匯入系爭履保專戶（參不爭執事項㈡）即可要求點交系爭房地，伊於111年2月8日以三重中山路郵局第143號存證信函催告上訴人應於文到翌日起7日內履行點交義務（見原審卷一第99 至101頁），上訴人於111年2月9日收受，至遲應於111年2月 16日履行，但上訴人迄至111年8月3日始完成點交，有遲延點交之違約情事。經查：　⒈系爭契約固約定點交日最遲不得逾110年12月22日（見原審卷一第37頁），惟承前所述，被上訴人係於110年12月間表示欲依系爭合約第5條第3項約定合意選任檢測單位以進行氯離子含量檢測事項，顯然意在等待檢測結果出來後始進行交屋手續，而上訴人亦為同意，兩造係於111年1月間合意選任立鋼公司檢測，並於111年1月6日至現場取樣，則解釋上兩造就系爭房地之點交期限已於簽約後合意變更為未定期限，且於立鋼報告作成前尚難認上訴人有何可歸責於己之遲延點交情事，合先敘明。　⒉又本件買賣價金係由兩造合意委由第一建經公司辦理買賣價金信託履約保證（系爭契約第2條約定參照，見原審卷一第3 3頁），故被上訴人係將買賣價金陸續匯入系爭履保專戶，由第一建經公司負責系爭履保專戶內款項之管理事宜，並於系爭契約第3條第3項及特別約定事項第7點約定：「除代繳稅款、支付仲介服務報酬、代清償賣方債務及經買方書面同意賣方得動支部分款項外，賣方不得要求自履保專戶內支配任何款項」、「於買方未簽名同意『履保專戶』之餘款匯入賣方指定之帳戶前，不得視為尾款已付清」（見原審卷一第35 、47頁），更於系爭契約第7條第2項前段約定：「買賣雙方應於辦理本買賣標的點交時各別簽立『履保專戶收支明細表暨點交確認單』…」（見原審卷一第37頁），以俾第一建經公司處理款項。由上可知，被上訴人匯入系爭履保專戶之款項係「委託第一建經公司代為執行給付系爭契約買賣價金」，而非一旦匯入系爭履保專戶即由上訴人取得該等金錢之所有權，於被上訴人書面同意第一建經公司撥付系爭履保專戶內之剩餘款予上訴人前，尚無從認定被上訴人已付清價金尾款，足見被上訴人得請求上訴人點交系爭房地之前提，乃須向第一建經公司提出同意撥付系爭履保專戶內剩餘款項予上訴人之書面，如此第一建經公司方能實際執行代被上訴人給付價金剩餘款予上訴人之事項，上訴人即應為對待給付而同時辦理系爭房地之點交手續，故被上訴人雖於110年12月6日即已將全額價金4,160萬元匯入系爭履保專戶（參不爭執事項㈡），惟於書面同意第一建經公司得將系爭履保專戶內之剩餘款匯入上訴人指定之帳戶前，仍未能視為尾款已付清，從而被上訴人主張其自110年12月6日以後即有請求上訴人點交系爭房地之權利云云，自難憑採。　⒊而立鋼公司係於111年1月11日作成檢測報告，其中系爭00號2 樓房屋及00巷0號1至4樓之硬固混凝土氯離子含量均超過約定之0.6㎏/M³標準(見本院卷一第171至179頁)，被上訴人遂於111年1月20日以三重中山路郵局第68號存證信函檢附立鋼公司報告向上訴人表示：「試驗結果為00號2樓及00巷0號1 、2、3、4樓等5戶不合格…『本人主張減少價金400萬元』，同意辦理點交並由第一建經確認後執行履保專戶價金之撥付作業」（此信函副本寄送仲介公司及第一建經公司，見原審卷一第77至97頁），其意即為表明其已匯入系爭履保專戶之4, 160萬元之其中400萬元不同意交予上訴人。上訴人於111年1 月21日收受該函（此為兩造不爭執，見本院卷一第360、457 頁）後不認同被上訴人前揭主張，兩造因此發生履約爭議。又兩造前經2次協商未果（上訴人表示兩造曾於111年1月13 日及同年2月13日針對點交及撥款事項進行協商，被上訴人亦不爭執曾有上開2次協商事實，僅日期無法確定，見本院卷一第349、407頁），而上訴人係於111年2月9日以三重中山路郵局第145號存證信函回覆：「對於減價金額貴我雙方目前恐無共識，惟寄件人（指上訴人）願將爭議款項400萬元保留於履保專戶並與台端（指被上訴人）先進行點交程序，就台端主張減少價金部分，待日後雙方協議或確定訴訟判決作為專戶款項撥付依據，惠請台端於收文後儘速協商貴我雙方點交日期」等語（見本院卷一第67頁），被上訴人於11 1年2月10日收受（此為兩造所不爭執，見本院卷一第361、4 57頁），應認上訴人認同保留爭議款，並無拒絕點交之意，被上訴人自得向第一建經公司書面聲明保留400萬元、同意撥付剩餘款予上訴人後，請求上訴人配合點交；惟被上訴人固於111年2月8日、111年2月22日、111年7月23日以三重中山路郵局第143、181、616號存證信函催告上訴人應於文到7 日內點交等語（見原審卷一第99至101、103頁、本院卷一第 313至315頁），卻未見被上訴人提出簽署「同意保留400萬元、餘款撥付上訴人」等類此文書予第一建經公司之事實，以致第一建經公司無從代為執行給付系爭契約買賣價金之事項，形同被上訴人尚未給付尾款，遂於111年7月27日以台北體育場郵局第792號存證信函通知被上訴人：「…台端僅欲請求減少價金並要求賣方點交，而不行使契約解除權，台端仍應依定之點交期限配合辦理點交作業；又台端主張減價之範圍已逾總價5％，因未與賣方達成合意，且經賣方以第189號存證信函、第35號存證信函催告期限就本買賣契約提起訴訟，故本公司依約執行催告責任，惠請台端於文到7日內配合辦理點交，或就本契約提起民事訴訟並將起訴狀繕本送達至本公司，本公司將依台端起訴請求範圍內保留專戶價金至判決確定為止，屆時未履行，將按買賣契約、價金信託履約保證申請書點交相關約定免除賣方點交責任並將專戶撥付至賣方指定帳戶，同時通知特約地政士由台端領取買賣標的權狀及鑰匙」（見原審卷一第121至133頁），上訴人自無為對待給付而點交系爭房地予被上訴人之義務，尚難認上訴人有何可歸責於己事由而遲延點交之違約情事，是被上訴人主張上訴人就遲延點交應依系爭契約第8條第1項之約定賠償違約金云云，亦非可採。　㈣上訴人所為之抵銷抗辯是否有理？金額應為若干？　⒈按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6 款定有明文。本件上訴人於本院審理時始抗辯伊對被上訴人亦有遲延點交之違約金債權1,128,208元，並以之與被上訴人於本件訴訟主張之債權予以抵銷等情，固屬於二審提出新攻擊防禦方法，惟此抗辯事由攸關上訴人是否應向被上訴人為給付，如不許其提出實屬顯失公平，依上開規定，自應許其於本院提出。　⒉上訴人主張伊已於111年1月15日以三重中山路郵局第47號存證信函催告被上訴人應於函到7日內配合辦理點交（見本院卷一第63至64頁），被上訴人於111年1月16日收受，至遲應於111年1月23日之前履行，但被上訴人迄至111年8月3日始完成點交，有遲延點交情事。經查：　⑴被上訴人已於111年1月20日以三重中山路郵局第68號存證信函檢附立鋼公司報告向上訴人表示減少價金400萬元（見原審卷一第77至97頁），而上訴人不認同被上訴人前揭主張，兩造因此發生履約爭議，又經2次協商均未達成共識，殆至1 11年2月9日始以三重中山路郵局第145號存證信函表示同意保留爭議款400萬元而進行點交，並請求被上訴人應儘速協商點交日期（見本院卷一第67頁），業如前述，而點交之前提乃兩造對於價金數額及支付均無爭議，是於上訴人同意保留400萬元爭議款前，尚難認被上訴人有何配合點交之義務，是上訴人主張被上訴人於接獲前揭第47號存證信函經7日後，即自111年1月24日起即有遲延點交之違約情事云云，自非有據。　⑵再依系爭契約第7條第9項約定：「…減少價金或修繕金額有爭議時，保留爭議金額，其餘款項先交付賣方。但保留金額逾總價款百分之五時，買方應於賣方通知後7日內提起減價訴訟，逾期未起訴則依賣方請求辦理」（見原審卷一第37頁），是兩造就點交及撥款等事項發生爭議而無法協商，且減價金額逾總價款5％者，即應按系爭契約第7條第9項約定，由上訴人催告被上訴人提起減價訴訟後辦理點交。而被上訴人於接獲上訴人所寄發前揭第145號存證信函後，僅於111年2月2 2日以三重中山路郵局第181號存證信函催告上訴人點交（見原審卷一第103頁），並未向第一建經公司書面聲明保留400 萬元、同意撥付剩餘款予上訴人，兩造因此協商不成；揆諸被上訴人所主張之減價金額為400萬元，已高於總價款4,160 萬元之5％，上訴人遂於111年7月18日委由吳啟瑞律師以行政院郵局第35號存證信函向被上訴人表示「林明祥並不主張解除契約而主張減少價金，其買賣標的點交之程序即應以系爭契約第7條第9項辦理，因林明祥主張減價保留之金額逾總價百分之五，林明祥應於本人通知後7日內提起減價訴訟，逾期未起訴則依賣方請求辦理」（見原審卷一第107至109頁），可見上訴人斯時已依系爭契約第7條第9項約定明確具體催告被上訴人應於文到7日內提起減價訴訟後辦理點交，被上訴人係於111年7月19日收受（此為兩造所不爭執，見本院卷一第362、457頁），自應於111年7月26日前提起減價爭議訴訟，然被上訴人直至111年8月2日始提起本件訴訟（見原審卷一第11頁），已有遲延配合點交情事。　⑶查系爭契約第8條第2項約定：「買方違反本契約之義務時，每逾1日按該期價款萬分之2計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止）…」（見原審卷一第37頁）。而被上訴人經催告後原應於111年7月26日前提起訴訟，然被上訴人直至11 1年8月2日始提起本件訴訟，自111年7月27日起至111年8月2 日期間共計遲延7日；又前已敘明本件應減少價金4,155,000 元，故買賣價金總額應變更為37,445,000元（計算式：4,16 0萬元－4,155,000元），而系爭履保專戶於被上訴人負遲延責任前已陸續撥付合計24,968,622元款項予上訴人（見本院卷一第165頁），故被上訴人尚應同意第一建經公司撥付之餘額為12,476,378元（計算式：37,445,000元－24,968,622 元），其萬分之2即為2,495元（計算式：12,476,378元×萬分之2，元以下四捨五入，以下均同）；以此計算後，被上訴人應負之違約金應為17,465元（計算式：2,495元×7日）。　⒊上開違約金性質為何？金額是否過高？　⑴按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。查系爭契約第8條第2 項係約定：「買方違反本契約之義務時，每逾1日按該期價款萬分之2計算違約金…經賣方定7日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。如因可歸責於買方致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」等語（見原審卷第37頁），可見遇有被上訴人經催告後仍不履約之情形時，上訴人除得請求按日計罰或沒收被上訴人已付價款作為違約金外，並得請求被上訴人負擔已發生之相關費用，已將違約金與其他損害賠償併列，復審諸該條約定意在强制買方即被上訴人應善盡買受人之履約義務，該違約金當具有懲罰之性質。　⑵次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，故約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。而約定違約金額是否過高？賠償性違約金係以債權人所受損害為主要準據，懲罰性違約金則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀（最高法院107年度台上字第764 號、110年度台上字第732號判決意旨參照）。經查：　①爰審酌被上訴人係向上訴人主張減少價金，經被上訴人以前揭第145號存證信函表示同意保留爭議款400萬元而進行點交後，上訴人仍未向第一建經公司書面聲明保留400萬元、同意撥付剩餘款予上訴人，兩造因此協商不成，殆至上訴人依約催告被上訴人應提起減價爭議訴訟後，被上訴人並無不能或難以提出訴訟之情事，卻直至第一建經公司亦發函催告後，被上訴人始於111年8月2日起訴，其違約情事自難謂不重大，倘被上訴人於此重大違約時，仍得任意指摘原約定之違約金數額過高而要求核減，無異將其不履行契約之不利益歸由上訴人分攤，不僅對上訴人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，自無酌減理由。　②再衡酌兩造於訂立系爭契約時已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位，被上訴人自應受該違約金約定之拘束；且被上訴人於協商不成後未依催告提起減價訴訟，以致後續點交程序延宕，上訴人即無法受領使用剩餘款12,476,3 78元，暨考量現今社會經濟狀況、兩造爭議始末等一切情狀，應認該違約金並無過高，被上訴人抗辯違約金數額過高，應予酌減，非屬有理。　　㈤被上訴人訴請確認上訴人就系爭契約之買賣價金債權於超過3 7,445,000元部分不存在，是否有理？　　　　⒈被上訴人提起本件確認之訴，有無法律上之確認利益？　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。查被上訴人主張系爭房屋存有硬固混凝土氯離子含量超過約定標準之瑕疵，應減少價金等情，為上訴人所否認，顯然兩造間關於上訴人就系爭契約應得之買賣價金數額發生爭執，攸關被上訴人是否負有給付約定全額價金4,160萬元予上訴人之義務，如不訴請確認，被上訴人在私法上之地位將有受侵害之危險，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，從而被上訴人提起本件確認之訴，即有確認之法律上利益。　⒉經查，系爭履保專戶於被上訴人提起本件減價爭議訴訟後，係保留爭議款400萬元，待兩造合意或本件判決確定時作為支付依據（見本院卷一第165頁），其餘款項皆已撥付至上訴人指定帳戶。而前已敘明本件應減少價金4,155,000元，是依此結果，被上訴人得向系爭履保專戶申請取回400萬元，另向上訴人請求給付155,000元（計算式：4,155,000元－4 00萬元）；又上訴人係以前揭違約金債權17,465元向被上訴人為抵銷抗辯，是上訴人就系爭契約之買賣價金債權應為37 ,462,465元〈計算式：4,160萬元－（4,155,000元－17,465元），於超過37,462,465元部分不存在。　　五、綜上所陳，被上訴人求為確認上訴人就系爭契約之買賣價金債權於超過37,462,465元部分不存在，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就確認訴訟超過上開應予准許部分及命上訴人給付金錢部分，為上訴人敗訴之判決，於法自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　22　　日民事第十四庭審判長法官李媛媛法官陳雯珊法官周珮琦正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　22　　日書記官強梅芳

2024-10-22

TPHV-113-上-375-20241022-1

重訴

臺灣臺北地方法院

給付服務報酬

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重訴字第1061號原告鼎陽開發股份有限公司法定代理人洪武龍訴訟代理人江肇欽律師王禹傑律師被告旭寶建設股份有限公司法定代理人宋鑛滿訴訟代理人周天泰律師林大鈞律師何嘉昇律師上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國113年9月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不甚礙被告防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項定有明文。本件原告於訴訟進行中追加備位請求(詳後述)，有民事綜合辯論意旨狀可憑(見本院卷第360頁)，經核其請求之基礎事實大致相同，且不甚礙被告防禦及訴訟之終結，自應准許。貳、實體事項：一、原告主張：被告於民國000年00月間委託原告銷售被告所有門牌號碼臺北市○○○路0段00號1樓房地（下稱系爭房地），約定委託銷售期間自110年11月5日起至111年2月28日止，委託銷售單價每坪新臺幣(下同)250萬元，總價6億105萬元。原告即積極尋找買方，分別於萬寶週刊刊登廣告，並於110 年11月15日上午9點49分以微信向被告法定代理人宋鑛滿回報，於111年1月14日向宋鑛滿繼續回報，原告就委託銷售事宜積極提供市場資訊並進行廣告推播尋找買方。由於系爭房地原本想依危老都更程序重建，原告法定代理人洪武龍早在 108年間就與訴外人亞昕國際開發股份有限公司(下稱亞昕公司)討論投資報酬分析，因被告委託原告代為銷售，洪武龍於110年11月中旬向亞昕公司法定代理人姚連地詢問購買意願，姚連地代表亞昕公司表示有購買意願並出價4億5000萬元，遭宋鑛滿拒絕，經洪武龍居中協調仍無結果，雙方沒有共識。委託銷售期滿後，原告法定代理人洪武龍仍不放棄，持續利用自己人脈找尋買家，並於112年1月20日與宋鑛滿、姚連地相約在三井日本料理敦南店見面洽談，當日宋鑛滿提出總價5.5億價格並包括6個車位之出售方案，亞昕公司提出總價5.5億元並包括12個車位之購買方案，宋鑛滿於000年0 月00日下午11點54分以微信詢問洪武龍，試圖了解12個車位持分土地價值為何，以作為是否同意出售之評估，洪武龍於 112年1月31日上午6點23分以微信傳送訊息回覆宋鑛滿，並於同日上午9點57分將訊息轉給亞昕公司之職員王昱敏知悉，王昱敏當日即回覆洪武龍，但雙方仍未達成共識。因原告積極銷售系爭房地，被告乃於112年2月23日與原告簽署土地買賣仲介一般銷售委託書(下稱系爭委託書)，委由原告自11 2年2月23日起至112年12月31日止繼續銷售系爭房地，且將委託銷售價格調降為每坪229萬元，總價5億5000萬元，後來在洪武龍居間協助下，雙方達成共識，亞昕公司同意以總價 5億5000萬向被告購買系爭房地及6個車位，並於112年6月19 日發佈公司重大訊息，雙方並於112年7月5日簽定買賣契約書並經公證在案。上開交易完成後，原告即依系爭委託書第四條之約定，請求被告給付服務報酬2200萬元（5億5000萬元x4%=2200萬元），然宋鑛滿竟以其與亞昕公司在同一棟辦公大樓，系爭房地交易無需透過原告居間促成為由，拒絕給付服務報酬，為此，原告委請律師催告被告給付服務費，被告收受催告滿5日後即同年10月10日起陷於給付遲延。準此，原告先位依系爭委託書第四條之約定、民法第568條，備位依民法第184條第1項、給付遲延法律關係請求被告給付22 00萬元及遲延利息。並聲明：㈠被告應給付原告2200萬元，及自112年10月10日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡原告願以現金或等值之合作金庫銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭委託書為定型化契約，違反民法第106條、不動產經紀業管理條例第24條之2、消費者保護法第12條第1 項、第2項第2款、第11條之1等規定而無效，原告自不得向被告請求居間服務報酬。退步言之，若法院認為系爭委託書有效，然被告委託原告銷售系爭房地之對象並不包含亞昕公司，原告周旋於被告與亞昕公司間，係因原告受亞昕公司委託，協助亞昕公司推進系爭房地危老重建事宜，原告自不得向被告請求服務報酬。再退步言之，若法院認為系爭委託書關於委託媒介銷售之對象並未排除亞昕公司，其性質亦屬媒介居間契約，非僅以報告機會即足請求居間服務報酬，被告與亞昕公司間並非因原告之媒介居間而成立系爭房地買賣契約，系爭房地之買賣交易過程，全然未見洪武龍有為被告利益作出任何努力，原告亦未提出可資佐證洪武龍有為被告爭取利益之相關證據資料，僅斷章取義強調只要被告成功出售系爭房地，原告即得向被告請求居間服務報酬，原告對於系爭房地交易進度全然不知，實與媒介居間常情不符，原告對系爭房地買賣交易並未有媒介居間之事實。再退萬步言之，縱法院認為，原告對被告出售系爭房地有提供媒介居間或報告訂約之機會，惟系爭房地交易條件與被告委託之銷售條件不符，原告自不得依系爭委託書第四條之約定向被告請求給付居間服務報酬。又原告主張被告以違背善良風俗方式刻意規避給付居間報酬，依民法第184條第1項後段請求損害賠償，應屬無理。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件兩造曾簽訂房屋買賣仲介委託書，被告委託原告出售系爭房地，委託期間自110年11月5日至111年2月28日，委託期間屆滿後，兩造又簽訂系爭委託書，被告委託原告出售系爭房地，委託期間自112年2月23日至112年12月31日，嗣系爭房地由被告出售予亞昕公司，雙方於112年7月5日簽訂買賣契約，亞昕公司以5億5千萬元之價格購入系爭房地加上6個停車位等情，有房屋買賣仲介委託書、系爭委託書、亞昕公司重大訊息公告、律師函等件為證，並為兩造所不爭，堪以認定。四、本院得心證之理由：原告主張系爭委託書已約定原告可得之銷售服務報酬為總價款之4%，被告已就系爭房地出售予亞昕公司，自應依約給付原告服務報酬2200萬元，已經被告否認並以前詞置辯，是本件爭點為系爭委託書是否有效?原告是否已履行系爭委託書所定義務?系爭房地之出售是否基於原告之仲介行為?茲敘述如下：　㈠系爭委託書應屬有效：按不動產經紀業管理條例第24條之2已規定，經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格及提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊，已在仲介執行業務之合理範圍內，允許雙方代理行為存在。本件原告公司登記之營業項目包含不動產仲介經紀業在內，有公司登記資料可憑，原告自得為系爭房地仲介行為，並有上開規定之適用，本件系爭委託書應屬有效。至被告辯稱系爭委託書為定型化契約，依消保法規定應為無效云云，但原告已否認系爭委託書為定型化契約，經核系爭委託書並無證據可認為定型化契約或條款，且本件系爭房地仲介個案為特定土地買賣，涉及都更開發價值評估，過程長達數年，亦經被告與亞昕公司充分磋商，系爭委託書乃依附於本件個案而簽訂，並非一般消費者房地委託仲介買賣可比，自非定型化契約或條款，被告抗辯有消保法適用云云，自非可採。　㈡原告並未舉證證明其已完成系爭委託書所定義務，亦未證明其媒介系爭房地之買賣，自不能請求服務報酬：　　1.原告雖主張其已完成系爭委託書所定義務，系爭房地因其仲介努力而由被告出售予亞昕公司云云，已經被告否認，被告已提出諸多說明，表示以洪武龍與亞昕公司之關係，洪武龍係為亞昕公司之利益，積極說服宋鑛滿同意亞昕公司所提出之合建方案，而與系爭房地買賣無關等情，且證人姚連地亦稱其與洪武龍熟識，108年間洪武龍曾就系爭房地為亞昕公司分析危老重建之投報問題，亞昕公司意願都有，本來要用合建，但沒有談成，改成一樓買賣、五樓合建，這樣子談成，農曆年時在三井吃飯，飯局後到成交約有半年等情(見本院卷第340至343頁)，可見洪武龍確與亞昕公司原負責人姚連地情誼非淺，與亞昕公司關係密切，原告對被告抗辯原告公司與亞昕公司在同棟大樓辦公之情，亦不否認，足見被告抗辯原告係為亞昕公司之利益，積極說服被告同意合建方案等情，並非無稽。　　2.又系爭委託書其性質應屬媒介居間契約，此觀系爭委託書之契約抬頭及前言中明示「委託....居間仲介銷售」文字自明，原告自應完成系爭委託書所定之居間仲介義務，而非僅單純報告成交機會予被告為已足，尚須斡旋於雙方當事人之間為之說合（最高法院105年台上字第692號裁判意旨參照）。原告對此固稱其受委託時起即積極撮合，包含刊登廣告、微信報告進度等，證人姚連地亦證稱一般小事由被告與亞昕公司之人員對口，重要的事情如車位個數、買賣金額就會請洪武龍協助等情(見本院卷第344頁)，但刊登廣告、微信通聯記錄(見本院卷第19至42頁)，均係發生於系爭委託書簽署日即112年2月23日之前，而證人姚連地雖為上開證述，但證人姚連地亦證稱一樓買賣的話題是宋董(即宋鑛滿)所提起(見本院卷第347頁)，而當被告訴訟代理人當庭詢問證人姚連地關於洪武龍之仲介角色時，證人姚連地僅稱洪武龍是亞昕公司之仲介，而對於洪武龍是否有代表被告與亞昕公司磋商，及洪武龍是否曾代表被告之利益與亞昕公司磋商等節，均答稱不知(見本院卷第3 48頁)，可見洪武龍雖名義上為亞昕公司及被告公司之仲介代理人，但實際上係為亞昕公司之利益而為代理，足認原告(洪武龍)雖擔任雙方之不動產仲介代理人，但被告所辯應屬可採，原告並未舉證證明其已盡公平提供雙方當事人交易價格及必要資訊之義務，自不能請求服務報酬。　　3.況系爭委託書並非專任銷售委託契約，此觀系爭委託書抬頭已將「專任」二字刪除，並以「一般」替代，其上並有洪武龍之簽名(見本院卷第45頁)，足見系爭委託書當中預擬之專任約定(如排他性仲介買賣特權及違反時視同報酬條件成就等約定)，應不適用，被告就系爭房地之買賣自可選擇由原告居間仲介出售或自為買賣，自不能單以系爭房地買賣成立即視同報酬條件成就。而參酌一般居間仲介買賣之常情，仲介業者除報告成交機會與當事人外，尚需為當事人處理買賣簽約事宜，簽訂買賣契約並見證或陪同公證，保管價金或提供履約保證，或就雙方不動產移轉過戶或價金交付等程序提供代書等服務，類此義務之約定，系爭委託書第7條以下亦有相關約定，足見原告之義務並非僅向當事人報告締約機會而已，而原告對上開服務過程並未提出任何證據以實其說，自難認原告已履行系爭委託書所定義務，原告自不能請求服務報酬。　　4.況依被告法代宋鑛滿與姚連地於112年2月14日之微信對話紀錄：「(宋鑛滿：)...,希望這是最後報價，可以的話我就回去簽約。1樓店面加6個車位持分面積過戶給亞昕，亞昕支付購買金額共55000萬元，其中5000萬以優惠價買馬六甲的房子。(姚連地：)這個案子真的不是以賺錢為目的，真的沒什麼利潤，...，沒有12個車位的持分真的會賠錢。(宋鑛滿：)這報價已是底線了，不會再變了。…」（見本院卷第243至247頁），可見宋鑛滿早已於112年2月14 日即簽訂系爭委託書之前，即向姚連地表示以5億5千萬元出售系爭房地加6個車位，並強調不可能再變卦，而雙方最後成交價格亦同此，已如前述，可見系爭房地之買賣係經由亞昕公司與被告之磋商、最後決定而成交，原告法代洪武龍雖於過程中多次幫忙傳遞訊息，但未介入斡旋，與居間仲介之性質不符，原告自不能請求服務報酬。　　5.另原告備位主張被告以違背善良風俗之方式刻意規避給付居間報酬，依民法第184條第1項後段請求損害賠償云云，原告並無法舉證證明被告於系爭房地交易過程中有何悖於公序良俗之情形，況系爭委託書並非專任仲介，僅為一般非排他性之仲介契約，已如前述，被告選擇自己與亞昕公司磋商、成交，亦無違反系爭委託書之義務，原告依侵權行為規定請求，自屬無據。五、綜上所述，原告並未履行系爭委託書所訂之契約義務，故原告先位依系爭委託書第四條之約定、民法第568條，備位依民法第184條第1項、給付遲延法律關係等請求被告給付2200 萬元及遲延利息，均無理由，均應駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日　民事第四庭法　官陳正昇以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日書記官翁挺育

2024-10-04

TPDV-112-重訴-1061-20241004-1