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上
最高行政法院

地價稅

最 高 行 政 法 院 裁 定 113年度上字第668號 上 訴 人 張旭芬 訴訟代理人 張和怡 律師 被 上訴 人 屏東縣政府財稅局 代 表 人 程俊 上列當事人間地價稅事件，上訴人對於中華民國113年8月22日高 雄高等行政法院113年度訴字第95號判決，提起上訴，本院裁定 如下： 　　主 文 一、上訴駁回。 二、上訴審訴訟費用由上訴人負擔。 　　理 由 一、按對於高等行政法院判決之上訴，非以其違背法令為理由， 不得為之，行政訴訟法第242條定有明文。依同法第243條第 1項規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；而 判決有同條第2項所列各款情形之一者，為當然違背法令。 是當事人對於高等行政法院判決上訴，如依行政訴訟法第24 3條第1項規定，以高等行政法院判決有不適用法規或適用不 當為理由時，其上訴狀或理由書應有具體之指摘，並揭示該 法規之條項或其內容；若係成文法以外之法則，應揭示該法 則之旨趣；倘為司法院大法官解釋或憲法法庭裁判，則為揭 示該判解之字號或其內容。如以行政訴訟法第243條第2項所 列各款情形為理由時，其上訴狀或理由書，應揭示合於該條 項各款之事實。上訴狀或理由書如未依此項方法表明者，即 難認為已對高等行政法院判決之違背法令有具體之指摘，其 上訴自難認為合法。 二、上訴人於民國112年1月30日以拍賣為原因，登記取得坐落○○ 縣○○鎮○○段341地號土地（下稱系爭土地）應有部分131589 分之16076、面積1,796.34平方公尺(下稱系爭持分土地)。 系爭持分土地原課徵田賦，經被上訴人所屬東港分局（下稱 東港分局）以112年9月27日屏財稅東分壹字第1120622353B 號函（下稱原處分）核定改按一般用地稅率課徵地價稅。上 訴人不服，主張系爭持分土地作魚塭養殖使用，應課徵田賦 ，循序提起行政訴訟，聲明：訴願決定及原處分(含復查決 定)均撤銷，經高雄高等行政法院（下稱原審）113年度訴字 第95號（下稱原判決）駁回，上訴人不服，遂提起本件上訴 ，並聲明：原判決廢棄；訴願決定及原處分均撤銷，或發回 原審。 三、上訴意旨略謂：依平均地權條例第22條第1項但書第2款、土 地稅法第22條第1項但書第2款規定可知，都市土地於公共設 施尚未完竣時，就編定土地利用有特別規定，允許於仍作農 業用地使用時，不課徵地價稅。又土地稅法第22條第1項但 書各款「作農業用地使用」不同於「農業用地依法農用」， 本件非「都市土地農業區」，而係原為非都市一般農業區農 牧用地或一般農業區養殖用地，後經編定為「都市計畫範圍 內之非農用地」，故原判決適用土地稅法第10條第1項及司 法院釋字第566號解釋理由意旨中之農業發展條例第3條第10 款，即有未洽，乃錯誤解釋「仍作農業用地使用」，有適用 法規不當之違法。再者，土地是否合法使用，應依土地法相 關規定，漁業法係規範漁業經營，不及於非水域之土地利用 ，有關非水域土地之使用限制，應本於土地相關法規，不能 僅憑依漁業法授權訂定之屏東縣陸上魚塭養殖漁業登記及管 理規則（下稱縣養殖規則）論斷合法與否；況漁業法第6條 僅規定公共水域經營漁業需經核准取得證照，未及於陸上魚 塭，縣養殖規則第3條第1項對人民之經濟活動及土地使用為 限制，卻未以法律規定，而依法規命令為之，違反法律保留 原則，原判決未慮及縣養殖規則第1條明定係依漁業法訂定 ，無涉自治事項，竟謂該規則係屏東縣政府就自治事項為合 宜之調整，並據以認定「屏東縣養殖漁業之土地使用管制， 係採申請許可制」，有判決不適用法規及違反法律保留原則 等違背法令情事等語。　 四、惟查： 　㈠原判決理由已論明：　　 　⒈土地稅法第22條第1項但書各款，除規定限制建築、依法不能 建築之各別要件外，均須具備「作農業用地使用」之要件； 所謂「作農業用地使用」，應限於「合法」供農業使用情形 。故都市土地倘非「合法」供農業使用（含供養殖使用等） 情形，即不合於土地稅法第22條第1項但書各款徵收田賦規 定所指「作農業用地使用」之要件，應核課地價稅。 　⒉屏東縣政府基於合理利用有限的水土資源，防止地層下陷及 災害發生之行政目的，依漁業法第69條第1項規定授權訂定 於91年12月30日發布實施之縣養殖規則第3條至第5條，對經 營養殖漁業之土地使用予以管制，並採申請許可制。亦即養 殖漁業須就符合使用管制要件之土地（第3條），檢具申請 書、土地登記謄本及相關證明文件，申請核發養殖漁業登記 證（第4條），經有權限之主管機關審查許可而發給養殖漁 業登記證後，始得於有效期限內經營養殖漁業（第5條）。 此外，在屏東縣政府訂定上開規定之前，臺灣省政府早於83 年7月9日依當時漁業法第69條之授權，發布實施「臺灣省陸 上魚塭養殖漁業登記管理規則」（已於90年9月1日廢止）第 4條、第6條及第7條；行政院農業委員會（現改制為農業部 ）為配合臺灣省政府功能業務與組織之調整，於89年12月30 日發布實施「陸上魚塭養殖漁業登記及管理規則」（已於97 年5月21日廢止）第6條及第7條，均有相類似之規定。準此 ，屏東縣養殖漁業之土地使用管制，係採「原則禁止，例外 許可」之申請許可制，申請人須待主管機關即屏東縣政府以 核發養殖漁業登記證之方式，就所申請使用之一定土地，明 確為同意之意思表示，以解除先前之一般性禁止後，始得於 該一定土地上合法從事養殖漁業。倘未申請取得養殖漁業登 記證，即擅自從事養殖漁業之土地使用，即屬「非」合法供 農業使用，不符合土地稅法第22條第1項但書各款所指「作 農業用地使用」之要件，即非應徵收田賦之土地。 　⒊系爭土地編定為遊憩區，屬90年11月2日發布實施都市計畫經 編定為大鵬灣風景特定區之都市土地，其公共設施尚未完竣 ，並作養殖魚塭使用，上訴人就112年1月登記取得之系爭持 分土地未申准核發養殖漁業登記證，被上訴人認屬「非合法 」供農業使用，不符合土地稅法第22條第1項但書各款規定 「作農業用地使用」之要件，無從適用該規定課徵田賦，而 應適用土地稅法第14條規定課徵地價稅，並無違誤。 　⒋漁業法於80年增訂第69條，以陸上魚塭養殖涉及土地、水資 源之利用，且省與直轄市間，因土地面積大小不同，就其登 記與管理，授權由直轄市、縣（市）主管機關視其地方條件 分別規定。屏東縣政府依漁業法第69條第1項授權訂立縣養 殖規則，係為使屏東縣轄區內陸上魚塭養殖漁業登記審查執行 明確及健全魚塭管理所訂規範，該府就此自治事項本得依職 權為合宜調整。縣養殖規則第3條、第4條及第5條明定須申 請並取得養殖漁業登記證，始得經營陸上養殖漁業，期限屆 滿則失效，如需繼續經營，應於期滿3個月前申請核發新證 ，在屏東縣境內經營陸上魚塭養殖漁業，倘未依上開規定申 准核發養殖漁業登記證，即屬「非」合法供農業使用，上訴 人主張漁業法第6條未規定陸上魚塭養殖業者須經核准並取 得證照，縣養殖規則要求人民申請取證始得經營陸上魚塭養 殖漁業，乃逾越漁業法規定，增加母法所無之限制云云，顯 無可採等語。　　 ㈡經核前揭上訴理由，無非係重述其在原審提出而為原審所不 採之主張，或重申其一己之法律見解，並就原審已論斷者， 泛言未論斷或論斷違法，而非具體表明合於不適用法規、適 用法規不當、或行政訴訟法第243條第2項所列各款之情形， 難認對原判決之如何違背法令已有具體之指摘。依首揭規定 及說明，應認其上訴為不合法，應予駁回。　　 五、據上論結，本件上訴為不合法。依行政訴訟法第249條第1項 前段、第104條、民事訴訟法第95條第1項、第78條，裁定如 主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 最高行政法院第四庭 審判長法官 王 碧 芳 法官　王 俊 雄 法官　陳 文 燦 法官　林 秀 圓 法官　鍾 啟 煒 以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖　仲　一

2025-01-23

TPAA-113-上-668-20250123-1

訴
臺北高等行政法院

農業發展條例

臺北高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第六庭 113年度訴字第958號 114年1月2日辯論終結 原 告 楊蓮池 訴訟代理人 劉昌崙 律師 林聖彬 律師 被 告 新北市政府 代 表 人 侯友宜（市長） 訴訟代理人 柯欣儀 陳昕怡 上列當事人間農業發展條例事件，原告不服農業部中華民國113 年7月15日農訴字第1130708759號訴願決定，提起行政訴訟，本 院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、爭訟概要： 　　原告前向被告申請於坐落新北市石碇區鹿窟段鹿窟小段26地 號屬山坡地保育區農牧用地之土地(下稱系爭土地)作菇類栽 培場（面積：175平方公尺；高度：4公尺；樓層：1層；建 造材料或結構：鋼架鐵皮屋，下稱系爭菇類栽培場）之容許 使用，經被告以民國107年12月4日新北府農牧字第10720618 69號函（下稱107年12月4日函）核發農業用地作農業設施容 許使用同意書(下稱系爭同意書)，並於該同意書載明「請依 核定計畫內容使用，並不得作為住宅、工廠或其他非農業使 用，若有未依核定計畫內容使用之情事，本府將廢止其許可 ，並通知區域計畫主管機關依相關規定處理。」等文字在案 。嗣被告於111年11月22日派員至系爭土地現場會勘，發現 系爭菇類栽培場現況具夾層設計及未有農業經營事實，與原 核定計畫內容未符。被告所屬農業局(下稱新北市農業局)分 別以111年12月26日新北農牧字第1112459429號函(下稱111 年12月26日函)、112年5月2日新北農牧字第1120772669號函 (下稱112年5月2日函)、112年8月14日新北農牧字第1121593 943號函(下稱112年8月14日函)及112年12月4日新北農牧字 第1122404809號函(下稱112年12月4日函)請原告改善並依原 核定計畫內容使用，期間並多次通知原告至系爭土地現勘， 因原告未到場，致無法確認系爭菇類栽培場設施現況。又原 告之配偶程國平(下稱程君)固於112年6月1日、112年8月29 日及112年12月9日檢送系爭菇類栽培場改善照片予被告，惟 仍未提供具農業經營之相關資料。被告認系爭菇類栽培場現 況仍與原核定之計畫內容不符，乃依申請農業用地作農業設 施容許使用審查辦法(下稱容許使用審查辦法)第33條第1項 及第2項規定，以113年2月29日新北府農牧字第1130329752 號函廢止系爭同意書（下稱原處分）。原告不服，提起訴願 ，經農業部以113年7月15日農訴字第1130708759號訴願決定 書決定訴願駁回（下稱訴願決定），原告仍不服，於是提起 本件行政訴訟。　 二、原告起訴主張及聲明： ㈠主張要旨： 　⒈原告係於110年年中才完成系爭菇類栽培場，適逢COVID-19疫 情擴散時，嚴重影響人力聘僱，菇菌供應者驟然過世，無法 提供菇菌及種植指導，因而阻礙種菇工作進展。被告於111 年11月22日到場現勘時，原告早已持續種植香菇，當天處在 上一批種植香菇已收成，下一批香菇種植尚未開始，正在消 毒階段，以致被告誤認原告未有種植香菇之情事。同時，因 系爭菇類栽培場剛完成不久，來不及裝設菇類栽培層架及環 控系統，但有冰箱及電風扇，且於112年初，已裝設菇類栽 培層架及環控系統(溫、濕度控制)，並拆除屋內放置工具之 夾層，原告就新北市農業局函請改善部分，均已改善。且原 告於設施完工後，立即購置太空包生產香菇，新北市政府違 章建築拆除大隊（下稱新北市拆除大隊）113年3月14日現場 勘查，已無夾層違章建築，另有數具養菇用層架，會勘人員 並誇香菇種的漂亮。現在菇類生產正積極推動中，原告係在 菜市場賣香菇，難以提供進貨及出貨證明，被告卻以已成立 菇場之生產量，對比剛要開始卻舉步維艱之系爭菇類栽培場 生產量，實強人所難。另被告依據惡鄰無端不實之檢舉，多 次前來勘查、或欲前來勘查，造成原告極大的困擾，且被告 查無檢舉之靈骨塔違規，原告並無違法使用。原告囿於疫情 、工作及時間上關係，向被告所屬地政局(下稱新北市地政 局)、新北市農業局承辦人表示，系爭菇類栽培場出入口並 無上鎖，且可將鑰匙交予2人保管，故無原處分所述系爭菇 類栽培場大門深鎖之情況。 ⒉因新北市農業局112年12月4日函文內容繁複，程君於收受該 函次日至新北市農業局請教，但承辦人並未回覆該函意旨， 程君表示會網路截圖，請承辦人解說是否如圖裝設層架及培 植香菇，但未獲相關說明。被告於111年11月22日現勘後， 至113年2月29日處分時，並未再進入系爭菇類栽培場內；又 112年12月20日新北市農業局表示將於112年12月28日至系爭 土地現勘，程君即於112年12月25日郵寄雙掛號表示當日不 克前往，但新北市農業局並未回復是否准假，亦未另訂現勘 日期，即以原告未到場領勘，遽引用111年11月22日現勘之 資料，以原處分廢止系爭同意書，未給予原告陳述意見及限 期改善相關公文。被告以17個月前之事，推論系爭菇類栽培 場使用現況，與農業部改制前行政院農業委員會(下稱農委 會)98年5月7日農企字第0980125731號函「關於經依法申請 核准之農業設施，如未依經營計畫內容使用，倘於廢止其許 可前，能給予限期改善之空間，使其恢復原核定計畫內容使 用，既能達成行政目的，又能符合行政程序法第7條所規定 行政行為之原則，並無不妥。」（下稱98年5月7日函釋）之 意旨不符，亦違反比例原則。　 ㈡聲明： 　 訴願決定及原處分均撤銷。 三、被告答辯及聲明： ㈠答辯要旨： 　⒈被告於111年11月3日接獲民眾陳情，系爭菇類栽培場涉及招 攬存放神祖牌和骨灰罈，違反分區使用。經被告於111年11 月22日現場勘查，系爭菇類栽培場內部並無農業經營事實， 亦無相關菇類栽培設備（太空包、菇類栽培層架、環控設施 、加濕設備、冷藏庫等）。後續系爭菇類栽培場屢遭民眾陳 情有招攬存放神祖牌和骨灰罈，違反分區、農業使用等情事 ，新北市農業局、新北市地政局共6次函請原告協助開門勘 查系爭菇類栽培場內部現況，程君僅於111年11月22日配合 勘查，其餘5次會勘皆未到場，被告相關單位因大門深鎖， 無從確認農業設施內部狀況。新北市農業局就現勘所見，多 次函請原告及程君改善，並依原核准內容、圖說使用及提供 設施內部栽培照片，然程君提供栽培照片為網路截圖，無法 佐證確有農業經營事實，與原核定之計畫內容不符。 　⒉被告就本案已給予原告多次陳述意見及改善機會，原告皆未 提供相關資料佐證農業經營事實，原告所陳早已有在持續種 植香菇與事實不符。是被告依容許使用審查辦法第33條規定 及行政程序法第1款及第2款規定，以原處分廢止系爭同意書 ，並無違誤。　　 ㈡聲明： 　 原告之訴駁回。 四、爭點： 原告有無未依系爭同意書核定之計畫內容使用系爭土地之情 形？被告以原處分廢止核發系爭同意書之處分，是否適法有 據？ 五、本院的判斷： ㈠前提事實： 　　上開爭訟概要欄所述事實，除本件爭點外，為兩造所不爭執 ，並有系爭同意書及原核定計畫（乙證1、4）、111年11月2 2日系爭土地違規使用案會勘紀錄及現場照片（乙證3）、新 北市農業局111年12月26日函、112年5月2日函及送達證書、 112年8月14日函及送達證書、112年12月4日函及送達證書（ 乙證6、原處分卷第255-256、257-258、262-263頁）、程君 於112年6月1日、112年8月29日及112年12月9日檢送之設施 改善照片（乙證14）、原處分及送達證書（乙證18、原處分 卷第266頁）、訴願決定及送達證書（乙證8、原處分卷第26 7頁）可查，堪信為真。 　㈡應適用的法令及法理的說明： 　⒈農業發展條例第8條之1第2項本文及第3項規定：「……（第2項 ）農業用地上興建有固定基礎之農業設施，應先申請農業設 施之容許使用，並依法申請建築執照。……（第3項）前項農 業設施容許使用與興建之種類、興建面積與高度、申請程序 及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定 之。」又容許使用審查辦法第4條規定：「申請農業用地作 農業設施容許使用，應填具申請書及檢附下列文件各3份， 向土地所在地之直轄市或縣（市）主管機關提出：一、申請 人之國民身分證影本；屬法人者，應檢具法人登記證明文件 影本。二、經營計畫。三、最近1個月內土地登記謄本及地 籍圖謄本。但能申請網路電子謄本者，免予檢附；屬都市土 地者，應另檢附都市計畫土地使用分區證明。四、設施配置 圖，其比例尺不得小於五百分之一。但申請畜牧設施者，其 比例尺不得小於一千二百分之一。五、土地使用同意書。但 土地為申請人單獨所有者，免附。六、其他主管機關規定之 文件。」第5條規定：「申請農業用地作農業設施容許使用 ，經審查合於規定者，直轄市或縣（市）主管機關應核發農 業用地作農業設施容許使用同意書。」第33條第1項及第2項 規定：「（第1項）依本辦法取得農業用地作農業設施容許 使用者，應依原核定之計畫內容使用，並不得作為住宅、工 廠或其他非農業使用。但經核准工廠登記之農業設施，不在 此限。（第2項）直轄市或縣（市）主管機關應對取得容許 使用之農業設施及其坐落之農業用地造冊列管，並視實際需 要抽查是否依核定計畫內容使用；未依計畫內容使用者，原 核定機關得廢止其許可，並通知區域計畫或都市計畫主管機 關依相關規定處理。但配合政策休耕、休養、停養者，不在 此限。」 　⒉依上述規定可知，我國農業政策係以農地農用為原則，惟為 促進農業用地上與農業經營不可分離之有固定基礎之農業設 施設置之合理化，乃採事先許可制，由主管機關依容許使用 審查辦法核發農業用地作農業設施容許使用同意書，申請人 應依上開同意書所核定之計畫內容使用，否則，主管機關得 依法廢止農業用地作農業設施容許使用同意書。又容許使用 審查辦法，乃中央主管機關即農業部依農業發展條例第8條 之1第3項之授權而訂定，核屬就農業設施容許使用與興建之 申請程序及其他應遵行事項之法規命令，無違農業發展條例 之立法意旨，被告予以援用作為審查、許可並廢止之依據， 核無不合。 　⒊農委會104年8月25日農企字第1040012614號函釋略以：「主 旨：有關申請農業用地作農業設施容許使用之行政審查事宜 ，請依說明事項辦理，請查照轉知。說明：……三、有關查核 申請案件是否符合原核定計畫內容使用之審認，農業主管機 關得以申請人所提經營計畫之栽種作物，依農業統計年報該 等作物近3年產量平均值之7成估認最低生產量，作為合理農 業經營事實之判定參考。……」（下稱104年8月25日函釋）， 上開函釋乃農委會基於主管權責，就法令執行層面所為之解 釋，核與農業發展條例之規範本旨並無違背，並未逾越母法 授權，亦未違反法律保留原則，被告自得予以適用。 　⒋行政程序法第123條第1款及第2款規定：「授予利益之合法行 政處分，有下列各款情形之一者，得由原處分機關依職權為 全部或一部之廢止：一、法規准許廢止者。二、原處分機關 保留行政處分之廢止權者。……」明文規定原處分機關於符合 上述法定要件的情況下，得本其職權廢止合法處分的權限。 準此，被告對於農業用地作農業設施容許使用之決定，屬於 授益性質之裁量處分，如認有必要以附款調整或補充許可處 分之效力，即得為之；如具備廢止事由時，自得本於職權予 以廢止。 　㈢原告確有未依系爭同意書核定之計畫內容使用系爭土地之情 形，被告以原處分廢止核發系爭同意書之處分，屬適法有據 ：　 　⒈原告前以107年10月25日（被告收文日）農業用地作農業設施 容許使用申請書（下稱系爭申請書）檢具農作產銷設施使用 經營計畫書（下稱系爭計畫書）等資料，向被告申請於系爭 土地作菇類栽培場之容許使用，經被告以107年12月4日函檢 送系爭同意書，同意原告於系爭土地設置設施種類「農作產 銷設施」、設施類別「農業生產設施」、設施用途「菇類栽 培」之容許使用，核准項目（設施細目名稱）為菇類栽培場 （面積：175平方公尺，高度：4公尺，1層樓，建造材料或 結構：鋼架鐵皮屋），並於107年12月4日函之說明九記載： 「請依核定計畫內容使用，並不得作為住宅、工廠及其他非 農業使用，若有未依核定計畫內容使用之情事，本府（即被 告）將廢止其許可，並通知區域計畫法主管機關依相關規定 處理。」且於系爭同意書之附註第8點重申上開記載。足認 被告於核發系爭同意書之處分時，已保留該授益行政處分之 廢止權；又容許使用審查辦法第33條第2項業已規定，未依 核定計畫內容使用者，原核定機關得廢止其許可，亦屬「法 規准許廢止者」，是倘若原告未依系爭同意書核定之計畫內 容使用系爭土地，被告自得依行政程序法第123條第1款及第 2款規定，依職權廢止核發系爭同意書處分之全部或一部。 　⒉原告嗣據系爭同意書於系爭土地上新建系爭菇類栽培場（門 牌號碼：○○市○○區○○路0段0之0號），並領有新北市政府工 務局（下稱新北市工務局）所核發之建築執照（108碇建字 第00474號）及使用執照（110碇使字第00184號），且依新 北市工務局110年5月26日建築物使用執照發照章圖說及完工 照片所示，系爭菇類栽培場建造材料為彩色鋼板，屋頂部分 為色鋼板，未設置鐵捲門，建物為1層樓，亦未設置夾層設 計（乙證1、2、4）。 　⒊被告接獲民眾於111年10月28日具函（被告111年11月3日收文 ）檢舉，系爭菇類栽培場有放置神祖牌位及骨灰罈，疑違反 非都市土地使用管制，新北市地政局乃以111年11月9日新北 地管字第1112158175號函通知原告，訂於111年11月16日下 午3時在現場集合勘查，惟被告相關單位於是日至現地會勘 ，土地所有權人（原告）及原告之配偶皆未到場，系爭菇類 栽培場因大門深鎖無從確認農業設施內部狀況（乙證16）， 新北市地政局再以111年11月18日新北地管字第1112229925 號函通知原告，訂於111年11月22日下午3時在現場集合勘查 （原處分卷第67頁）。是日原告之配偶程君到場會勘，依現 勘所見，系爭土地現場具鐵皮建物之系爭菇類栽培場，經比 對核准圖說，於資材區增加1層樓，右視圖少窗戶，增加1鐵 捲門，前視圖少1拉門，內部具混凝土柱子，與核准結構不 符，且現場並無農業經營事實，亦無相關菇類栽培設備（太 空包、菇類栽培層架、環控設施、加濕設備、冷藏庫等）， 與原核定之計畫內容未符，程君則表示約1個月設施完成， 約112年年後種植等語（訴願卷1右下角頁碼第113頁、原處 分卷第67頁、乙證3），並經新北市農業局以111年12月26日 函請原告改善並依原核定計畫內容使用（原處分卷第77頁） 。 　⒋被告又接獲民眾112年1月30日檢舉函，檢舉系爭菇類栽培場 疑似非作農業使用，新北市農業局乃以112年2月8日新北農 牧字第1120221500號函通知原告，訂於112年2月22日下午2 時30分現場會勘（原處分卷第68-69頁），惟會勘當日原告 未到場，被告人員無法確認系爭菇類栽培場內部態樣（本院 卷第97-105頁）。 　⒌被告復接獲人民陳情，檢舉系爭菇類栽培場疑似非作農業使 用，新北市農業局再以112年4月14日新北農牧字第11206314 35號函通知原告，訂於112年4月20日下午3時20分現場會勘 （原處分卷第70-71頁），然會勘當日原告未到場，而依被 告人員現場所見，系爭菇類栽培場現況具鐵皮棚架，與核准 圖說不符，另系爭土地現況具水泥階梯及堆置與農業經營無 關雜物（本院卷第107-113頁），新北市農業局並以112年5 月2日函敘明上開所見情形，並就系爭土地現況具水泥階梯 、堆置與農業經營無關之雜物及與原核准圖說不符部分，請 原告於112年6月5日前改善完成，並檢送改善前、中、後照 片，逾期將依農業發展條例第40條及第69條規定移請相關單 位續處（原處分卷第79-80、255、256頁），程君則以112年 6月1日陳情書檢具照片回復被告112年5月2日函表示，系爭 菇類栽培場現況無雨遮、無水泥鋪面（原處分卷第175-177 頁），新北市農業局乃以112年6月27日新北農牧字第112117 7289號函通知原告，訂於112年7月10日下午2時30分現場會 勘，請原告配合至現場說明並檢附合法證明文件（原處分卷 第72頁），惟會勘當日原告未到場，而依被告人員現場所見 ，系爭菇類栽培場具非作農業使用之水泥樓梯，另系爭栽培 場鐵皮建物部分，部分配置（如鐵門位置）與原核定內容不 符（本院卷第115-123頁），新北市農業局遂以112年8月14 日函敘明系爭同意書核准項目、新北市工務局110年5月26日 建築物使用執照發照章圖及完工照片所示系爭栽培場樣貌， 及被告於112年7月10日現勘所見系爭菇類栽培場外部，與11 1年11月22日現勘所見系爭菇類栽培場內部，與核准圖說不 符之處，並說明程君112年6月1日檢附之水泥階梯拆除照片 ，經新北市農業局及新北市地政局112年7月10日勘查，現況 為覆土遮蓋水泥階梯，土地仍具水泥階梯，非作農業使用， 請原告就土地仍具水泥階梯及與原核准圖說不符部分，於文 到14日內改善完成，並檢送改善前、中、後照片，逾期將依 容許使用審查辦法第33條規定廢止許可，及農業發展條例第 40條及第69條規定移請相關單位續處（原處分卷第81-82、2 57、258頁），程君則以112年8月29日檢具照片5張回復被告 112年8月14日函（原處分卷第178-183頁）。 　⒍被告再接獲人民陳情，檢舉系爭菇類栽培場疑似非作農業使 用，新北市農業局乃以112年9月27日新北農牧字第11219213 92號函通知原告，訂於112年10月2日下午2時30分現場會勘 （原以112年9月26日新北農牧字第1121890952號函通知原告 ，於112年9月27日現場會勘，因故改期，原處分卷第73-74 頁、本院卷第223頁、原處分卷第259-261頁），然會勘當日 原告未到場，依被告人員現場所見，系爭土地現況具系爭菇 類栽培場，無水泥鋪面及停車態樣（本院卷第125-131頁） ，新北市農業局另以112年12月4日函說明容許使用審查辦法 第33條規定及農委會104年8月25日函釋內容，除重申系爭同 意書核准項目為菇類栽培場，設施用途為菇類栽培外，另說 明經檢視程君回復112年8月14日函所檢附改善完成照片，系 爭菇類栽培場內部未具相關菇類栽培層架、環控系統（溫、 濕度控制等），未有農業經營事實，與原核定之計畫內容不 符，請原告於文到7日內依原核准經營計畫書改善完成，並 檢送設施內部環控系統、栽培器具及菇類栽培照片辦理後續 事宜，逾期將依容許使用審查辦法第33條規定廢止許可，及 農業發展條例第40條及第69條規定移請相關單位續處〔原處 分卷第83-85、262、263頁（送達證書誤繕文號為新北農牧 字第1122404089號）〕，程君則於112年12月9日（被告112年 12月13日收文）檢附菇類栽培照片1張，回復被告112年12月 4日函（原處分卷第184-185頁）。新北市農業局為確認系爭 菇類栽培場使用現況及是否涉及違反建築法相關事項，復以 112年12月20日新北農牧字第1122473466號函通知原告，訂 於112年12月28日上午10時30分於現場會勘（原處分卷第75- 76頁），程君於112年12月25日函知被告是日有事不克與勘 （原處分卷第123頁），依被告人員於112年12月28日現勘所 見，系爭菇類栽培場大門深鎖，無法確認內部現況（原處分 卷第215-217頁）。 　⒎被告審酌上情，認本件經新北市農業局會同相關單位及原告 之代理人程君於111年11月22日現勘時，除發現系爭菇類栽 培場設置夾層、鐵捲門及混凝土柱子外，系爭菇類栽培場內 部未有農業經營事實，與原核定計畫內容不符，多次函請原 告及程君改善並依原核定計畫內容使用，後續數次會勘系爭 土地所有權人（行為人）均未到場領勘，因系爭菇類栽培場 大門深鎖，無法確認設施現況，另經檢視程君112年12月9日 函（被告112年12月13日收文）所提供之菇類栽培照片為網 路截圖(參考網址：http://nn76186.blogspot.com/2013/06 /blog-post.html)，非現況種植照片，原告又未提供其他具 農業經營事實之相關資料佐證，新北市農業局並已多次函請 系爭土地所有權人（行為人）改善，惟其現況仍與原核准之 計畫內容未不符，是被告依容許使用審查辦法第33條第2項 及行政程序法第123條第1款及第2款規定，以原處分廢止系 爭同意書之處分，並無不合。 　⒏原告雖主張其於110年5月26日獲發系爭菇類栽培場之使用執 照後，即積極規劃種植菇類，因逢COVID-19疫情擴散時，阻 礙種菇工作進展，被告於111年11月22日到場現勘時，原告 已有持續種植香菇，僅來不及裝設菇類栽培層架及環控系統 ，且因原告種植之菇類乏人問津、銷售無門，只能丟棄或銷 毀，始無法提出農產品出售收據達19,135.872公斤之收據。 原告就新北市農業局函請改善部分，均已改善，被告於111 年11月22日現勘後，迄113年2月29日作成原處分時，均未再 進入系爭菇類栽培場，又未給予原告陳述意見及限期改善相 關公文，即遽以原處分廢止系爭同意書，明顯違反比例原則 等語。惟： 　⑴容許使用審查辦法第33條第1項規定，農業設施應依原核定經 營計畫內容使用。系爭同意書之系爭計畫書既經被告核定， 原告即應依該核定之經營計畫使用系爭土地，包括農業設施 及其坐落農業用地使用情形，即無論農業設施之施設項目、 方式、用途與原核定內容不符、抑或系爭土地有其他未經許 可使用行為者，均屬原告有未依原核定經營計畫內容使用之 違規情形。 　⑵原告原核定經營計畫即原告於系爭申請書所檢附之系爭計畫 書表示：「……三、栽培計畫：……⒈以購買秀珍菇培養完熟之 太空包栽培為主，以鋼架鐵皮屋建造，屋頂設置三合一隔熱 棉，側牆室内皆為三合一隔熱棉硬質PU發泡建造以降低日夜 溫度差距，具高度斷熱、保溫效果，保溫厚度100mm及時強 化側牆之抗日曬熱能，輔以噴霧冷卻換氣系統、溫溼度環控 等。菇類栽培場内的床架設置採用角鋼層疊式，床架四層層 距50cm，最底層離地面50cm，合計：250公分。……⒊產值：坊 間秀珍菇產值約為1分地80,000包，然本場以架高栽培架方 式提高生產包數，期提高經濟效益。每年有三期養菌栽培採 收之循環，以單間菇舍可配置7座層架，每組鐵架分四層長 度為6公尺1座，每座鐵架寬50公分，單層可放置栽60包堆疊 4包共240包，四層單面＝240包*4層架＝960包。故單座鐵架可 放置太空包960包。單間出菇室為7組鐵架故產值為6,720包 。……單間出菇室栽培數量：40,320包/年……」等語（原處分 卷第37頁）；參以系爭申請書之設施配置圖說（原處分卷第 44頁），系爭菇類栽培場設置2間出菇室，共14座層架。然 現況經被告派員於111年11月22日現勘（乙證3），及觀之新 北市拆除大隊113年3月14日現勘照片（乙證13）、原告之配 偶程君提供之設施改善照片（乙證14）、原告訴願書、訴願 補充說明㈠書及所附照片（乙證7、11），皆無系爭計畫書中 之生產態樣，亦無相關菇類栽培設備（太空包、菇類栽培層 架、環控設施、加濕設備、冷藏庫等），其內部配置與原核 定計畫內容已有不符。　 　⑶又依系爭計畫書載明系爭菇類栽培場係為栽培「秀珍菇」（ 蠔菇類），年產量為40,320包，惟原告於訴願書（乙證7） 及行政訴訟起訴狀（本院卷第19-21頁）中卻表示其係種植 「香菇」，而原告訴願書中檢附之栽培照片（乙證7)又為珊 瑚菇及鮑魚菇（蠔菇類），該等菇類之形態、種類皆與香菇 有明顯差異。況且，原告未曾檢附於系爭菇類栽培場種植香 菇之證據，並於訴願書始檢附物流及113年2月25日出售香菇 30斤之收據（原處分卷第100頁)，與原告所稱於111年11月2 2日之前，已有持續種植香菇；程君於111年11月22日現場會 勘時表示約1個月設施完成，約112年年後種植等情，均有未 符。再者，菇類栽培易受微生物及昆蟲等污染，故一般秀珍 菇栽培室之出菇室外會設置隔離緩衝區域，系爭申請書之設 施配置圖說（原處分卷第44頁）中，亦有劃設緩衝隔離區（ 緩衝區及包裝資材作業區），然依被告111年11月22日會勘 照片（乙證3) 及拆除大隊113年3月14日現勘照片（乙證13) 所示現況樣態，系爭菇類栽培場内部無明顯分區及設置隔離 緩衝區域，其現況栽培樣態及配置與一般秀珍菇栽培場（原 處分卷附件3)顯然不符，益見原告並未依被告原核定計畫， 於系爭菇類栽培場實際投入秀珍菇栽培經營之事實。 　⑷再依農業部農糧署農情報告資源網（https://agr.afa.gov.t w/afa/afa_frame.jsp）之農業統計年報（乙證17）顯示， 新北市蠔菇栽培（秀珍菇屬蠔菇類）109年栽培量為10(千包 )，單位產量為1,250公斤/千包，生產量為12,500公斤，110 年及111年栽培量為90(千包)，單位產量為392公斤/千包， 生產量為35,250公斤，栽培量明顯提升，與原告所述因適逢 COVID-19長期肆虐，人力物力取得不易，亦有不符。而依農 委會104年8月25日函釋所示，有關查核申請案件是否符合原 核定計畫內容使用使用之審認，農業主管機關得以申請人所 提經營計畫之栽種作物，依農業統計年報該等作物近3年產 量平均值之7成估認最低生產量，作為合理農業經營事實之 判定參考。依上開農業統計年報資料，以新北市蠔菇（秀珍 菇）作物近3年(109年至111年)產量平均值之7成估認，最低 年產量為19,135.872公斤〔(40,320包×1.25公斤＋ 40,320包× 0.392公斤×2年)/3×0.7=19,135.872公斤〕。惟原告提出113 年2月25日農產品出售收據為香菇30斤（原處分卷第100頁） ，其現況仍無法認定有合理農業經營事實。綜上各情，足認 原告確有未依系爭同意書核定之計畫內容使用系爭土地之情 事。原告另聲請通知證人程君，欲證明系爭菇類栽培場確有 購入菇類、栽培後賣出，以及栽培場內確有設置應設置之器 材等情（本院卷第185頁），本院認此部分事證已明，無再 調查之必要，附此敘明。 ⑸原告雖指摘被告作成原處分前未給予陳述意見及改善之機會 ，原處分違反比例原則等語。然： 　①容許使用審查辦法第33條第1項及第2項並無應先輔導改善始 得廢止之規定；況新北市農業局基於輔導，除於111年12月2 2日當場告知原告之代理人程君系爭菇類栽培場現況與原核 准圖說不符之處，請原告改善，程君亦當場表示系爭菇類栽 培場約1個月完成設施，約112年年後種植等語（原處分卷第 11頁），新北市農業局又先後再以112年5月2日函、112年8 月14日函及112年12月4日函提供具體改善建議，並給予原告 改善期間，且於112年8月14日函及112年12月4日函另載明倘 未依限提送改善完成照片，將依容許使用審查辦法第33條規 定核處，程君亦分別以112年6月1日陳情書檢附改善照片回 復被告112年5月2日函（原處分卷第175-177頁）、以112年8 月29日檢具改善照片5張回復被告112年8月14日函（原處分 卷第178-183頁）、於112年12月9日（被告112年12月13日收 文）檢附菇類栽培照片1張，回復被告112年12月4日函。又 新北市農業局期間曾多次行文通知請原告於112年2月22日、 112年4月20日、112年7月10日、112年10月2日至系爭土地現 地會勘（乙證5、原處分卷附件4），惟程君除於112年12月2 5日來函告知是日不克與勘（原處分卷第123頁）外，其餘會 勘（乙證5、原處分卷附件4）皆未告知是否與勘及是否改期 ，亦無找代理人協助與勘，並無原告所稱曾向新北市地政局 、新北市農業局承辦人表示，系爭菇類栽培場出入口並無上 鎖，且可將鑰匙交予2人保管之情，致被告相關單位因系爭 菇類栽培場大門深鎖無從確認農業設施內部狀況（本院卷第 97-131頁），足見被告已給予原告多次陳述意見及改善之機 會，與原告所引農委會98年5月7日函釋意旨，尚無不符。 　②據被告111年11月22日現勘照片（原處分卷第13-27頁）、新 北市拆除大隊113年3月14日現勘照片（乙證13）、程君函復 被告112年5月2日函、112年8月14日函及112年12月4日函所 提供之設施改善照片（乙證14）、原告於訴願時檢陳之照片 （乙證7、11）顯示，系爭菇類栽培場確無系爭計畫書及設 施配置圖所載「單座鐵架可放置太空包960包。單間出菇室 為7組鐵架故產值為6720包。」及2間出菇室共14座層架之生 產態樣。且系爭計畫書明載系爭菇類栽培場係為栽培秀珍菇 ，年產量為40,320包，而依農情報告資源網之農業統計年報 顯示，新北市該等作物近3年(109年至111年)產量平均值之7 成估認，最低年產量為19,135.872公斤，惟原告訴願書所附 之113年2月25日農產品出售收據為香菇30斤（原處分卷第10 0頁），其現況仍無法認定有合理農業經營事實，均詳如前 述。爰系爭菇類栽培場未依原核定內容使用之事證至為明確 ，被告並已多次給予原告改善期間，原告仍未積極改善，從 而被告以原告確無經營農業之事實，斟酌其違規情節重大， 依容許使用審查辦法第33條第2項規定，裁量作成廢止系爭 同意書之原處分，核無原告所指摘違反比例原則之情事可言 。 　㈣綜上所述，原告所訴各節，均不能執為本件免予廢止其容許 使用之論據。原處分認事用法，核無違誤，訴願決定予以維 持，亦無不合，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。 六、本件判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要 ，一併說明。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 審判長法 官 洪慕芳 　　　　　　　　　　　　 法 官 郭銘禮 　　　　　　　　　　　　 法 官 孫萍萍 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內 補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者， 應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附 繕本）。 三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。 四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不 委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人　 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代 理人具備法官、檢察官、律師資格或 為教育部審定合格之大學或獨立學院 公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、 管理人、法定代理人具備會計師資格 者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 　 　 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　 　　　 書記官 李虹儒

2025-01-23

TPBA-113-訴-958-20250123-1

訴
臺北高等行政法院

都市計畫法

臺北高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第二庭 113年度訴字第581號 114年1月16日辯論終結 原 告 趙慶之即及時雨休閒會館 訴訟代理人 連家緯 律師 被 告 臺北市政府都市發展局 代 表 人 簡瑟芳（局長） 訴訟代理人 史詠豪 陳麗如 林孟潔 上列當事人間都市計畫法事件，原告不服臺北市政府中華民國11 2年7月19日府訴二字第1126081324號訴願決定，提起行政訴訟， 經本院地方行政訴訟庭以112年度地訴字第15號裁定移送前來， 本院高等行政訴訟庭判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、程序事項：本件原告趙慶之即及時雨休閒會館起訴後，被告 臺北市政府都市發展局代表人於訴訟進行中變更為簡瑟芳， 茲據新任代表人具狀聲明承受訴訟（本院高等行政訴訟庭卷 【下稱高行庭卷】第69頁至第71頁），核無不合，應予准許 。 二、事實概要： 　㈠臺北市○○區○○○路○段○○號1樓至3樓建築物（坐落臺北市中山 區吉林段三小段787地號土地。下稱系爭建物，該建物為訴 外人廖火雄、羅濟青共有），位於都市計畫第二種商業區（ 原屬第三種住宅區，依都市計畫書圖規定辦理，始得作第2 種商業區使用）。臺北市政府警察局中山分局（下稱中山分 局）於民國111年9月14日查得趙慶之於系爭建物1樓獨資經 營及時雨休閒會館，且系爭建物內有涉嫌妨害風化罪情事， 除移送臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢署）偵辦外，並 查報系爭建物為「正俗專案」列管執行對象，另函知被告處 理。經被告審認原告違規使用系爭建物為性交易場所，違反 都市計畫法第34條、第35條、臺北市都市計畫施行自治條例 第10條之1及臺北市土地使用分區管制自治條例第8條、第22 條等規定，乃依都市計畫法第79條第1項前段及臺北市政府 執行「正俗專案」停止及恢復供水電工作方案暨裁罰基準（ 下稱正俗專案裁罰基準）第4點等規定，以111年11月8日北 市都築字第11130844251號裁處書(下稱前處分)處原告新臺 幣（下同）20萬元罰鍰，並勒令停止違規使用。原告及訴外 人吳三德不服，提起訴願，經臺北市政府以112年6月9日府 訴二字第1126081676號訴願決定書為不受理決定。 　㈡中山分局復於111年11月17日查得系爭建物內有涉嫌妨害風化 罪情事，除移送臺北地檢署偵辦外，並函知被告處理。案經 被告審認系爭建物未依前處分停止違規使用，而遭再次查獲 違規使用為性交易場所，乃依都市計畫法第79條第1項前段 及正俗專案裁罰基準第4點等規定，以112年2月18日北市都 築字第11230106891號裁處書（下稱原處分）處原告30萬元 罰鍰，並停止系爭建物供水、供電。原告及訴外人吳三德不 服，提起訴願，經臺北市政府以本件同一行為另涉刑法第23 1條第1項罪嫌部分業經移送臺北地檢署偵辦，於有行政罰法 第26條第2項規定情形前，不得同時為行政罰鍰處分為由， 以112年7月19日府訴二字第1126081324號訴願決定書就原處 分裁處原告30萬元罰鍰部分撤銷，其餘（原告之）訴願駁回 ；就訴外人吳三德部分則為不受理決定。原告仍不服，就訴 願決定不利於原告部分，向本院地方行政訴訟庭提起行政訴 訟，經本院地方行政訴訟庭認其無管轄權，遂以112年度地 訴字第15號裁定移送本院高等行政訴訟庭審理。 三、原告起訴主張及聲明： 　㈠被告未就原告有何違反土地使用分區管制之情事，完足舉證 責任： 　　⒈本件雖於系爭建物查獲從業女子與男客進行性交易之行為 ，惟觀諸臺北地檢署檢察官111年度偵字第38916號不起訴 處分書(下稱系爭不起訴書)所示，此案係服務人員伍○○（ 下稱伍女）於按摩將結束時，方詢問男客是否欲進行性交 易行為，此為伍女與男客私下所進行之性交易，費用亦由 伍女全數取得，與原告毫無關聯，難認原告事先知情而有 所容任。原告經營及時雨休閒會館，既無積極證據足認有 將系爭建物作為性交易服務場所之違規營業行為，自難單 純以其僱員之個人行為，即認有礙「商業便利、發展，或 妨礙公共安全、衛生之使用」，原處分泛稱查獲提供從業 女子與男客從事性交易等語，難認已盡舉證責任。 　　⒉都市計畫法第35條所規定之商業區土地及建築物之使用， 不得有礙「商業之便利」，應係指不得妨礙商業之方便性 與創利性而言。原告經營之及時雨休閒會館，位於都市計 畫第二種商業區，商業登記之營業項目為「一、美容美髮 服務業。二、除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之 業務。」，依臺北市土地使用分區管制自治條例之附表應 歸類為「日常服務業」，參酌同自治條例第8條、第22條 規定，原告並無變更或違反土地分區使用管制，亦未有礙 商業之便利，縱因原告未繳納變更回饋金，應受第三種住 宅區使用規制，參照上開自治條例第8條第2款第10目規定 ，「日常服務業」是附條件允許使用，而本件原告自始均 非有意將系爭建物作為性交易之違法使用，並無違反上開 自治條例相關規定。縱原告僱用之員工有一時私下從事性 交易之行為而經查獲，然該行為僅為一次性之個人偶發狀 況，應無礙於商業之方便性或創利性，對公共安全亦無影 響，復無證據顯示伍女與男客帶有傳染病而有妨礙公共衛 生之情，則被告認系爭建物違反都市計畫法第35條、臺北 市都市計畫施行自治條例第10條之1第2款等規定，不足採 據。 　　⒊都市計畫法第79條第1項規定，係針對都市計畫範圍內土地 或建築物之使用，未依使用分區管制規定之使用狀態，命 所有人、使用人或管理人應停止違規使用，並回復合法使 用狀態，而非就任何個人在都市計畫範圍內土地上或建築 物內之所有違法行為，均予處罰，是經查獲在系爭建物內 從事性交易之違法行為，應由其他法律予以規範及處罰。 被告僅憑系爭建物曾經一次遭查獲有人在其內進行違法性 交易之行為，遽認系爭建物係持續、反覆供作違法性交易 使用，而依都市計畫法第79條第1項前段規定，對實際經 營者即原告課予排除該使用狀態之責任，尚有未洽。 　㈡原告已善盡注意義務，系爭建物存有性交易之情事，係店內 服務人員與客人自行私下商議，原告並無預見可能性，並無 故意、過失： 　　⒈營業場所設施之支配者雖有選任監督之責，然其範圍並非 毫無限制，逾越業務範圍之行為，縱係營業場所設施之支 配者，亦無選任監督之責。原告對於所有之員工皆有教育 宣導，且告知不得作任何不法性交易行為，如有違反一律 予以開除，且參系爭不起訴書，原告之櫃檯員工亦於偵查 中稱應徵工作時老闆即告知為純按摩等語，警方查獲時亦 未於現場扣得保險套、警示燈等物，可認及時雨休閒會館 非常態性、反覆性有從事性交易之事實，僅係單純一員工 從事不法行為，而原告也於系爭建物中張貼「及時雨美容 館為遵守法令規定，『任何人嚴禁於店內進行全套或半套 性交易。』」要難就此即非難原告無善盡監督義務。 　　⒉復參系爭不起訴書，男客亦稱從頭到尾皆只有按摩小姐提 這個服務及收費等語，原告之員工廖佳宜於偵查中稱及時 雨休閒會館的營業項目為腳底按摩，所以應徵這份工作時 ，有問老闆是不是純按摩，老闆說是純按摩，其於店內工 作期間都不知道店裡按摩師有為客人提供半套或全套性交 易的服務等語，王秋鳳亦稱其為單純櫃檯，在店內工作期 間都不知道店裡按摩師有為客人提供半套或全套性交易的 服務等語，系爭不起訴書也詳述伍女為男客進行之半套服 務，係伍女自行與男客商定後而為，而非廖佳宜、王秋鳳 所媒介甚明，且查無相關事證足認廖、王對於伍女為男客 為猥褻行為一節知情等語，更可認原告確已善盡督導之責 ，客觀上根本無從預見、知悉及督導伍女個人之違法性交 易行為，被告認原告未盡督導之責，難謂無過失等語，顯 然過苛。 　㈢聲明：確認原處分關於停止系爭建物供水、供電部分之處分 違法。 四、被告答辯及聲明： 　㈠系爭建物應依第三種住宅區之管制規定為使用，原告縱僅為 腳底按摩業、按摩業，而無涉從事性交易使用，亦非法所許 ：系爭建物坐落之土地使用分區為「第二種商業區(原屬第 三種住宅區)」，依被告108年10月25日府都規字第10830977 741號公告「修訂『臺北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案 內有關商業區變更回饋相關規定案』(第二次修訂)」計畫書 規定，系爭建物為非住宅使用，得於辦理回饋金繳納後，申 請變更比照第二種商業區使用，因原告尚未完成回饋金之繳 納，其土地使用管制仍應依第三種住宅區之管制規定辦理。 又依商業登記資料，及時雨休閒會館之登記營業項目為美容 美髮服務業，然其現場市招為油壓、腳底按摩，臺北市政府 衛生局於111年9月28日、112年1月4日、113年4月9日實施現 場稽查，皆認定其營業態樣為腳底按摩業、按摩業，於「第 三種住宅區」不允許作前述2種業別使用。另按社會秩序維 護法第91條之1第1項規定，各直轄市、縣（市）政府得因地 制宜，制定自治條例，規劃得從事性交易之區域及其管理。 惟目前臺北市並未訂有相關自治條例規劃性交易產業專區， 是於臺北市轄內並無任何區域得作為性交易營業使用。 　㈡原告未循聲明異議程序即時救濟，應屬行政訴訟法第107條第 1項第10款不備其他要件之不合法，且本件亦欠缺即受確認 判決之法律上利益：本件停止供水供電之原處分，係機關針 對不拆除、改建、停止使用或恢復原狀之違規使用者所為之 強制執行手段，以除去違規使用狀態，其實為機關確保土地 合法使用之行政執行命令，原告如有異議，應於執行程序終 結前循聲明異議程序救濟，經依行政執行法第9條之聲明異 議程序，聲明異議人如就上級機關之異議決定仍有不服，得 依法向行政法院起訴救濟。本件原告於112年2月23日收送原 處分，迄至112年4月11日由臺北市建築管理工程處（下稱建 管處）執行斷水、斷電措施，已逾45日，原告卻未針對前開 執行措施聲明異議，其逕請求確認停止供水供電之原處分違 法，應認已違背確認訴訟之補充性原則，且原停止供水供電 處分規制效力現已不存在，並無即受確認判決的法律上利益 。 　㈢本件停止供水供電處分，適法有據： 　　⒈系爭建物經中山分局於111年9月14日、111年11月17日查獲 內有性交易情事，而依111年9月14日當天現場櫃檯人員王 秋鳳於警詢時陳述店家有交代要查看4支監視器，看有無 警察臨檢或可疑人等語，可推知原告對店內人員可能涉及 性交易之違法行為有所知情並予容任，方始有此種要求， 而中山分局於該次查獲後，函報為「正俗專案」執行對象 ，經被告以前處分裁處原告20萬元罰鍰並勒令停止違規使用 ，然原告仍再次遭查獲本件提供性交易服務之違規使用行 為，依111年11月17日查獲當日櫃檯廖佳宜之陳述，可知 系爭建物特別裝設遙控器設施，以便櫃檯人員在警員上門 臨檢時得立刻於第一時間通知房間內服務人員預為因應， 更足資證明及時雨休閒會館內確有常態性交易等不法情事 。原告既為實際負責人，對於業務執行、受僱人等人之行 為有監督之責，其就系爭建物違規供從業女子與男客為性 交易場所使用，實難諉為不知，且原告既為系爭建物使用 人，即為都市計畫法第79條規定所定土地使用分區管制之 狀態責任主體，對於系爭建物違法供性交易服務業使用事 實的發生，具有容任其發生之未必故意(至少為重大過失 ，其顯然欠缺一般經營者應有之注意程度)，自得依都市 計畫法第79條第1項規定予以相繩。至原告主張其前經檢 察官為兩次不起訴處分部分，經檢視不起訴處分書內容， 僅敘述媒介性交易證據不足而難證有媒介性交易行為以營 利之情，並未判定無性交易之實，系爭建物內確有從業女 子與男客從事性交易行為之事實存在，且依前開櫃檯人員 等於警詢之陳述，顯見原告實有容任前開性交易服務行為 之情事。 　　⒉系爭建物因前述111年9月14日違規營業情事，經被告裁處2 0萬元罰緩並勒令停止違規使用後，原告未積極宣導要求 店內人員不得再有從事性交易服務行為，而遭再次查獲本 件有提供性交易服務之情事，兩案違規時間僅相距約3個 月，復佐以原告員工等人陳述，顯見於系爭建物內確有提 供常態性交易服務之營業行為，且原告對此節亦清楚知悉 並有所包庇，而色情行業之存在難免有礙風俗，影響居住 安寧，故限制色情行業之存在空間，使其遠離居民正常之 生活環境，本為都市計畫法立法目的所涵蓋。考量臺北市 轄內居住人口眾多、土地空間有限，居住空間多所緊密相 連，住宅區之營業行為勢必對鄰近居民產生重大干擾，而 隱匿於按摩場館下之違法性交易營業行為實查緝不易，為 免侵擾居民生活安寧及妨礙正常商業發展，被告作成停止 供水供電之處分，俾及時除去原告違規經營行為並確保住 宅區之居住安寧，實為維護住宅區寧適秩序所必要，且為 確保合規使用所必須。 　㈣聲明：原告之訴駁回。 五、本院之判斷： ㈠相關法規及其適用說明： 　　⒈都市計畫法第6條規定：「直轄市及縣（市）政府對於都市 計畫範圍內之土地，得限制其使用人為妨礙都市計畫之使 用。」第32條規定：「（第1項）都市計畫得劃定住宅、 商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區 域或特定專用區。（第2項）前項各使用區，得視實際需 要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。」第34條 規定：「住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物 之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。」第35條規 定：「商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之 使用，不得有礙商業之便利。」第79條第1項規定：「都 市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土 石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政 府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄 市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新 臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、 停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原 狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除 或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有 權人、使用人或管理人負擔。」 　　⒉臺北市依都市計畫法第85條規定制定臺北市都市計畫施行 自治條例，其第10條之1第1款、第2款規定：「前條各使 用分區使用限制如下：一、住宅區：以建築住宅為主，不 得為大規模之商業、工業及其他經市政府認定足以發生噪 音、震動、特殊氣味、污染或有礙居住安寧、公共安全、 衛生之使用。二、商業區：以建築商場（店）及供商業使 用之建築物為主，不得為有礙商業之便利、發展或妨礙公 共安全、衛生之使用。」第26條規定：「市政府得依本法 第三十二條第二項規定將使用分區用建築物及土地之使用 再予劃分不同程序之使用管制，並另訂土地使用分區管制 自治條例管理。」 　　⒊臺北市政府為落實都市計畫土地使用分區管制，依上開自 治條例第26條規定制定臺北市土地使用分區管制自治條例 ，其第4條第4款、第9款規定：「前條各使用分區劃定之 目的如下：…。四、第三種住宅區：為維護中等之實質居 住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持 稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商 業等使用而劃定之住宅區。…。九、第二種商業區：為供 住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使 用而劃定之商業區。」第8條規定：「在第三種住宅區內 得為下列規定之使用：一、允許使用㈠第一組：獨立、雙 併住宅。㈡第二組：多戶住宅。㈢第三組：寄宿住宅。㈣第 四組：托兒教保服務設施。㈤第五組：教育設施。㈥第六組 ：社區遊憩設施。㈦第七組：醫療保健服務業。㈧第八組： 社會福利設施。㈨第九組：社區通訊設施。㈩第十組：社區 安全設施。第十五組：社教設施。第四十九組：農藝及 園藝業。二、附條件允許使用㈠第十二組：公用事業設施 。但不包括㈩加油站、液化石油氣汽車加氣站。㈡第十三組 ：公務機關。㈢第十四組：人民團體。㈣第十六組：文康設 施。㈤第十七組：日常用品零售業。㈥第十八組：零售市場 。㈦第十九組：一般零售業甲組。㈧第二十組：一般零售業 乙組之㈤科學儀器、㈥打字機及其他事業用機器、㈦度量衡 器。但不包括汽車里程計費表、㈧瓦斯爐、熱水器及其廚 具、㈨家具、寢具、木器、藤器、㈩玻璃及鏡框、手工藝 品、祭祀用品及佛具香燭用品、電視遊樂器及其軟體、 資訊器材及週邊設備。㈨第二十一組：飲食業。㈩第二十六 組：日常服務業。第二十七組：一般服務業之㈡獸醫診療 機構、㈣運動訓練班（營業樓地板面積三百平方公尺以下 者）、機車修理及機車排氣檢定、視障按摩業、寵物 美容、寵物寄養。第二十八組：一般事務所。第二十 九組：自由職業事務所。第三十組：金融保險業之㈠銀行 、合作金庫、㈡信用合作社、㈢農會信用部、㈤信託投資業 、㈥保險業。第三十三組：健身服務業之㈡國術館、柔道 館、跆拳道館、空手道館、劍道館及拳擊、舉重等教練場 所、健身房、韻律房。第三十七組：旅遊及運輸服務業 之㈢旅遊業辦事處、㈥營業性停車空間。第四十一組：一 般旅館業。第四十二組：觀光旅館業。第四十四組：宗 祠及宗教建築。第五十一組：公害最輕微之工業。」第2 2條規定：「在第二種商業區之使用，應符合下列規定： 一、不允許使用㈠第三十五組：駕駛訓練場。㈡第三十八組 ：倉儲業。㈢第四十組：農產品批發業。㈣第四十六組：施 工機料及廢料堆置或處理。㈤第四十七組：容易妨礙衛生 之設施甲組。㈥第四十八組：容易妨礙衛生之設施乙組。㈦ 第五十組：農業及農業設施。㈧第五十三組：公害輕微之 工業。㈨第五十四組：公害較重之工業。㈩第五十五組：公 害嚴重之工業。第五十六組：危險性工業。二、不允許 使用，但得附條件允許使用㈠第十二組：公用事業設施。㈡ 第二十五組：特種零售業乙組。㈢第二十七組：一般服務 業之自助儲物空間。㈣第三十二組：娛樂服務業。㈤第三 十四組：特種服務業。㈥第三十六組：殯葬服務業。㈦第三 十九組：一般批發業。㈧第四十四組：宗祠及宗教建築。㈨ 第五十二組：公害較輕微之工業。三、其他經市政府認定 有礙商業之發展或妨礙公共安全及衛生，並經公告限制之 土地及建築物使用。」 　　⒋正俗專案裁罰基準第1點規定：「一、目的 為貫徹掃蕩色 情、毒品、賭博及賭博電子遊戲場業，端正社會風氣，保 障兒童及少年安全，提升市民居住品質，特訂定本基準。 」第2點第1款規定：「二、依據法令 ㈠都市計畫法第七 十九條、第八十條、臺北市土地使用分區管制自治條例。 」第3點第1款規定：「三、執行對象 ㈠查獲妨害風化或 妨害善良風俗案件之營業場所。」第4點第1款、第2款規 定：「四、停止供水、供電原則及裁罰基準 ㈠本市建築 物之使用，有本基準第三點各款情形之一，而違反都市計 畫土地使用分區管制規定者，如同時觸犯刑事法律者，應 將使用人移送該管司法機關，並依都市計畫法第七十九條 第一項規定，勒令建物使用人、所有權人停止違規使用。 ㈡違反都市計畫法第七十九條第一項案件裁罰基準：⒈第一 階段處使用人新臺幣二十萬元罰鍰並勒令使用人、所有權 人停止違規使用。⒉第二階段處使用人新臺幣三十萬元罰 鍰、所有權人新臺幣二十萬元罰鍰並停止違規建築物供水 供電。」　 　　⒌準此，臺北市都市計畫範圍內住宅區、商業區土地及建築 物之使用，倘有礙居住安寧、公共安全、衛生之使用（住 宅區部分），或有礙商業之便利、發展或妨礙公共安全、 衛生之使用（商業區部分）情形，該土地或建築物之所有 權人、使用人或管理人即屬違反行政法上之管制義務，主 管機關得予以裁罰，並勒令停止使用；不停止（違規）使 用者，主管機關並得按次處罰，並停止供水、供電。都市 計畫法第79條第1項後段規定「得按次處罰，並停止供水 、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施」， 係就主管機關依同條項前段規定，對所有權人、使用人或 管理人裁處罰鍰，並課予「拆除、改建、停止使用或恢復 原狀」之危害排除或原狀回復義務，於受處分人不履行義 務時，由主管機關按次處以罰鍰，並採取停止供水、供電 、封閉、強制拆除或其他恢復原狀之措施，以達遏止土地 或建築物違規使用，督促受處分人履行排除侵害或回復原 狀義務之目的。 　㈡如事實概要欄所載之事實，除系爭建物是否經違規使用為性 交易場所外，餘為兩造所不爭執，並有地籍圖套繪都市計畫 使用分區圖、系爭建物登記資料(原處分卷第1頁至第13頁) 、前處分及其訴願決定(原處分卷第15頁至第18頁；第81頁 至第85頁)、原處分(原處分卷第29頁至第32頁)及訴願決定( 本院地方行政訴訟庭卷【下稱地行庭卷】第21頁至第29頁) 在卷可稽，此部分之事實，可以認定。　　 　㈢按行政訴訟法第111條第3項第3款規定：「有下列情形之一者 ，訴之變更或追加，應予准許：…。三、因情事變更而以他 項聲明代最初之聲明。」第196條第2項規定：「撤銷訴訟進 行中，原處分已執行而無回復原狀可能或已消滅者，於原告 有即受確認判決之法律上利益時，行政法院得依聲請，確認 該行政處分為違法。」經查，本件原告於112年8月30日起訴 時，原係聲明訴願決定就駁回之部分及原處分就停止供水、 供電部分均撤銷(地行庭卷第9頁)，惟因本件原處分關於停 止系爭建物供水、供電部分，業於112年4月11日執行，並經 被告檢視系爭建物所有權人所提出之相關書證，認符合恢復 供水供電原則，乃於113年1月12日函請台灣電力股份有限公 司、臺北自來水事業處協助恢復供水供電等情，有建管處執 行正俗專案違反都市計畫法案件停止供水供電通知書、被告 113年1月12日北市都授建字第1126053959號函(高行庭卷第1 71頁、第173頁)附卷可查，原告就此亦不爭執(高行庭卷第7 7、78頁)，足見原處分於訴訟進行中業已執行完畢而無回復 原狀之可能，是原告乃變更聲明為確認原處分關於停止系爭 建物供水、供電部分之處分違法(高行庭卷第78頁、第199頁 )，核與前揭規定，並無不合。被告雖辯稱本件停止供水供 電係屬強制執行手段，原告未針對該執行措施聲明異議，而 逕請求確認停止供水供電之原處分違法，應認已違背確認訴 訟之補充性原則，且原停止供水供電處分規制效力現已不存 在，並無即受確認判決的法律上利益等語。然本件原處分係 依都市計畫法第79條第1項規定，於裁處罰鍰外，並「停止 違規建築物供水、供電」，亦即停止系爭建物供水、供電， 乃係原處分規制內容之一，而非僅係因原告未履行其他行政 處分（如前處分之「停止違規使用」處分）所定義務而採取 之後續強制執行措施，自無被告所辯原告應循聲明異議程序 救濟之問題。又按「提起行政訴訟，得於同一程序中，合併 請求損害賠償或其他財產上給付。」行政訴訟法第第7條定 有明文。由上開規定可知，人民於提起確認行政處分違法訴 訟後，本得於同一程序中合併請求損害賠償或其他財產給付 ，則現行法制既賦予人民因違法行政處分所受損害，得自由 選擇循民事訴訟或行政訴訟途徑請求救濟，自不能因人民未 循民事訴訟救濟途徑，而提起確認原處分違法之行政訴訟， 即謂其欠缺即受確認判決之利益。本件被告所為「停止違規 建築物供水、供電」之行政處分，既已執行完畢而無回復原 狀之可能，且原告訴訟代理人於本院行言詞辯論程序時陳稱 ：確認斷水斷電違法後，可以提起國賠等語(高行庭卷第201 頁)，則原告變更訴訟類型為確認行政處分違法之訴，不僅 於法有據，亦難謂無確認利益。是被告上開所辯，自無可採 ，合先敘明。 　㈣系爭建物之使用確有違反土地使用分區管制之情事： 　　⒈如前所述，系爭建物坐落之土地使用分區為「第二種商業 區（原屬第三種住宅區，依都市計畫書圖規定辦理，始得 作第2種商業區使用）」，亦即系爭建物係坐落於第三種 住宅區，應受該分區之使用規制，然於繳納變更回饋金後 ，得作為第二種商業區使用，惟系爭建物迄未完成回饋金 繳納等情，為被告陳述在卷(高行庭卷第79頁、第200頁) ，並為原告所不爭執，是系爭建物於本件行為時，應係受 「第三種住宅區」之使用分區管制。 　　⒉「及時雨休閒會館」於111年7月26日經核准設立（登記負 責人為趙慶之），其獲准於臺北市○○區○○○路○段○○號「1 樓」之營業項目為「美容美髮服務業」、「除許可業務外 ，得經營法令非禁止或限制之業務」等情，有臺北市商業 處111年7月26日北市商二字第1114110150號函、商業登記 抄本在卷可稽(高行庭卷第154頁至第156頁)；而依前揭臺 北市土地使用分區管制自治條例第8條第2款第10目規定， 在第三種住宅區內得為「第二十六組：日常服務業」之附 條件允許使用項目，參諸同自治條例第5條之「附表」所 定，「第二十六組：日常服務業」之使用項目即包括「美 容美髮」，是原告之登記營業項目，符合臺北市之土地使 用分區管制相關規定。然依警方於111年11月17日執行臨 檢時所製作之臨檢（搜索）紀錄表係載為：「經查該店商 業登記僅限使用一樓營業，搜索時該店二、三樓設置16間 包廂（均有拉門）作為油壓按摩營業使用；三樓11號包廂 附設KTV歡唱設備、音響」等情(臺北地檢署111年度偵字 第38916號偵查卷【下稱偵查卷】第135頁)；且原告所僱 用之員工即早班櫃台廖佳宜、晚班櫃台王秋鳳於警詢時亦 分別陳稱：（及時雨休閒會館）實際營業項目為油壓、腳 底按摩(偵查卷第28頁)、營業項目為按摩，開業至今，消 費方式分為油壓、刮痧、腳底按摩(偵查卷第53頁)等語， 可見原告之「實際營業項目」，顯與經核准之「登記營業 項目」即「美容美髮」不符，自難認合於前述第三種住宅 區之使用分區管制。是原告主張其縱因未繳納變更回饋金 ，應受第三種住宅區使用規制，然參照上開自治條例第8 條第2款第10目規定，「日常服務業」是附條件允許使用 ，原告並無違反上開自治條例相關規定等語，顯然刻意就 其實際營業項目為油壓、刮痧、腳底按摩之情略而未談， 自無可採。 　　⒊再者，證人即男客高○○於111年11月17日警詢時陳稱略以： 我是於今（17）日15時許前往該店（按：即「及時雨休閒 會館」，下同）消費指油壓服務（費用為1,300元），我 有消費性交易服務，就是用手，即俗稱「打手槍」，由66 號按摩師（按：即伍女，下同）用手握住我的生殖器官， 上下搓揉直至射精。我原先並不知道該店內有從事性交易 服務，是於房間內按摩消費過程中，按摩師主動詢問我是 否有要「按摩下面」，我才知道有從事性交易，並進而消 費。之後我盥洗完畢要下樓時，按摩師告知我要另外支付 半套的費用小費500元，並於我下樓要步出店時，於大廳 跟我收取該費用等語(偵查卷第73頁至第78頁)，其於檢察 官訊問時，亦於具結後為相同之證述(偵查卷第239頁至第 242頁)；而警方於現場所查扣男客消費時所穿著紙內褲及 所適用之床單經以紫光燈照射，均有精液殘留反應之情， 復有現場蒐證照片可佐(偵查卷第122頁)。伍女於同日警 詢時雖陳稱：我在及時雨休閒會館擔任按摩師（66號）， 我們店是全身指油壓按摩，都1,300元。高○○今天有來找 我消費按摩，但我沒有上下搓揉他的生殖器直至射精，我 不知道他為何這樣講。他有給我500元沒錯，但我並沒有 半套性交易等語(偵查卷第89頁至第93頁)，惟高○○既已支 付指油壓服務費用1,300元，應無無端支付伍女500元之理 ，且證人高○○亦因該次性交易，遭警方依社會秩序維護法 裁罰3,000元(偵查卷第175頁)，卷內復無證人高○○與伍女 、遭移送偵辦之廖佳宜、王秋鳳，甚至本件原告間有嫌隙 或夙怨等相關事證，高○○應無甘冒刑事訴追之風險而為虛 偽證述之必要，是伍女於警詢時否認其與高○○間有性交易 行為，應非實情。又社會秩序維護法第91條之1第1項固規 定：「直轄市、縣（市）政府得因地制宜，制定自治條例 ，規劃得從事性交易之區域及其管理。」然臺北市政府迄 今並未依前揭規定規劃得從事性交易之區域，是「性交易 服務業」目前仍非臺北市土地使用分區管制自治條例所准 許，因此在住宅區或商業區之土地或建築物內，從事性交 易服務業之使用，自屬違反臺北市政府依都市計畫法令對 土地使用分區管制之行為。準此，被告本於上情認定系爭 建物作為性交易場所使用，已違反使用分區管制規定，自 屬有據。 　　⒋原告固主張伍女與男客係私下進行性交易，費用亦由伍女 全數取得，與原告毫無關聯，原告並無預見可能性及故意 、過失。被告僅憑系爭建物曾經一次遭查獲有人在其內進 行違法性交易之行為，遽認系爭建物係持續、反覆供作違 法性交易使用，對原告課予排除該使用狀態之責任，尚有 未洽等語。然按上開都市計畫法及其授權地方自治團體以 自治法規所定土地使用分區管制等相關法令，乃為形成都 市空間按區域分布及各自分區特性而為使用秩序之秩序行 政法，都市計畫法第79條第1項關於此等都市計畫範圍空 間管制規範者，即以土地或建築物之所有權人、使用人或 管理人為責任之主體，乃對都市計畫空間之物，設定應由 對物之狀態具有事實管領力者，負有維護其物（土地、建 築物）應符合都市計畫土地使用分區管制秩序，並排除違 反管制秩序之危害與回復秩序等義務，自屬狀態責任。至 於維持都市計畫空間使用秩序之手段，都市計畫法第79條 第1項規定有行政罰性質之「罰鍰」，以及管制性不利處 分性質之「勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀」與不 遵從之後續「停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其 他恢復原狀等措施」。蓋行政罰與管制性不利處分之目的 不同，因此行政機關作成行政罰或管制性不利處分時之理 由，自有不同，行政罰係對於違反行政法上義務且出於故 意或過失之主觀可資咎責者，施以裁罰；管制性不利處分 則非以人民有故意或過失違反行政法上義務之行為為管制 理由，而係以管制措施乃為向未來維持行政秩序所必要（ 最高行政法院109年度判字第520號判決意旨參照）。準此 ，本件原處分關於停止系爭建物供水、供電部分，乃係為 了使系爭建物之使用回復其原有之都市計畫土地使用分區 管制秩序的狀態，其並不具有裁罰性質，而係屬管制性之 不利處分，自不以原告就系爭建物之違規使用有無故意或 過失為必要；更何況，「及時雨休閒會館」自111年7月26 日核准設立後未幾，即於同年9月14日遭警在其營業處所 即系爭建物內查獲性交易情事，並查報系爭建物為「正俗 專案」列管執行對象，被告並因之以前處分裁處原告罰鍰 及勒令停止系爭建物之違規使用，詎原告在短短不到2個 月之內，復為警查獲其所僱按摩師伍女與男客在店內為性 交易情事，自難認原告對於系爭建物之合規使用已善盡其 注意義務。至原告固提出張貼於某場所、載有「及時雨美 容館為遵守法令規定，任何人嚴禁於店內進行全套或半套 性交易」等語之告示照片數幀(高行庭卷第113頁至第137 頁)，以證明其已善盡監督義務。然姑不論上開照片並未 能顯示拍攝時間、處所，本無從證明確實是在本件查獲當 時（111年11月17日）即已張貼於「及時雨休閒會館」內 各處，且與廖佳宜於警詢時所稱：（貴店有無張貼告示或 宣導按摩師不得從事性交易？）只有口頭宣導等語(偵查 卷第33頁)，亦有不符，而無論是口頭宣導或張貼告示， 充其量均僅係提醒或告誡措施，實難認此等措施有何足以 發揮擔保系爭建物不淪為性交易使用處所之效果，是原告 上開主張或舉證，均無從為其有利之認定。 　　⒌又原告主張伍女行為僅為一次性之個人偶發狀況，應無礙 於商業之方便性或創利性，對公共安全亦無影響，復無證 據顯示伍女與男客帶有傳染病而有妨礙公共衛生之情，被 告認系爭建物違反都市計畫相關規定，不足採據等語。然 依地方制度法第18條第6款第1目及前揭都市計畫法第6條 、第32條第2項等規定可知，直轄市政府本於其自治權限 ，除了可以擬定、審議及執行直轄市的都市計畫外，還可 以就都市計畫範圍內的土地，依土地使用分區管制相關規 定，限制其使用人為妨礙都市計畫的使用，是臺北市轄區 內建築物所有權人、使用人或管理人，自應按臺北市政府 所發布都市計畫劃定之使用分區，依各使用分區使用限制 予以使用，如有違反，主管機關即得依都市計畫法第79條 第1項規定裁處。「性交易服務業」目前仍非臺北市土地 使用分區管制自治條例所准許，已如前述，是本件系爭建 物所坐落之土地使用分區，無論為「第三種住宅區」或「 第二種商業區」，均不得作為性交易場所使用，自非得由 原告以所謂「一次性之個人偶發狀況」為由，而豁免上開 管制，是原告上開主張，亦顯無足採。 　㈤綜上所述，原告主張均無足採。從而，被告以原告前已因違 規使用系爭建物為性交易場所，而經前處分處以罰鍰並勒令 停止違規使用後，仍遭再次查獲違規使用為性交易場所，而 以原處分裁處停止系爭建物供水、供電，其認事用法，並無 違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請本院為如其 聲明所示之判決，為無理由，應予駁回。又本件判決基礎已 臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後 ，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。 六、結論：本件原告之訴為無理由。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 審判長法 官　楊得君 法 官　彭康凡 法 官　李明益 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內 補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者， 應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附 繕本）。 三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。 四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不 委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人　 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代 理人具備法官、檢察官、律師資格或 為教育部審定合格之大學或獨立學院 公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、 管理人、法定代理人具備會計師資格 者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　 　　　 書記官 范煥堂

2025-01-23

TPBA-113-訴-581-20250123-1

彰簡
彰化簡易庭

分割共有物

臺灣彰化地方法院民事簡易判決 113年度彰簡字第69號 原 告 楊時創 訴訟代理人 陳志隆律師 複 代理人 許智捷律師（於民國113年3月25日終止委任） 被 告 施振能 兼 訴 訟 代 理 人 施振東 施耀東 施耀南 張春蘭 施林 被 告 兼 上五人 訴訟代理人 施樹達 被 告 施淑芬 施淑雯 兼 上二人 訴訟代理人 施朝湖 被 告 李祐誠 施振益 施朝邦 柯孟欣 施陽松 施蔡碧桃 施俊彥 施俊雄 施朝松 莊蘭桂 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年12月26日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 兩造共有如附表所示土地，應予變價分割，所得價金由兩造按附 表「權利範圍」欄所示之比例分配。 訴訟費用由兩造按附表「權利範圍」欄所示之比例負擔。 　　事實及理由 一、被告經合法通知，除被告施振能、施振東、施朝邦、施耀東 、施耀南、施淑芬、施淑雯、張春蘭、施林、施樹達、施 朝湖及莊蘭桂外之被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情事，爰依民事訴訟法第433條之3 規定，依職權由原告一造辯論而為判決。 二、原告主張： 　　附表所示土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分如附 表「權利範圍」欄所示。系爭土地並未定有不分割之期限， 且因共有物之管理及使用均須由共有人之多數決或共同為之 ，經積極與被告協商分割事宜，惟被告因久居外地或工作繁 忙等因素，迄今無法達成共識。復系爭土地之外觀呈長條形 ，西側緊臨彰員路1段及東南側緊臨南方一巷13弄，對外通 行無阻。另依彰化縣政府民國86年10月2日八六彰府地測字 第181515號公告，訂定林業用地之最小面積單位0.1公頃（1 ,000平方公尺），禁止再分割，而系爭土地依非都市土地使 用管制規則第7條規定，適用林業用地之管制，自因面積僅 有449.81平方公尺，不得再辦理分割，是原告依民法第824 條第2項規定，訴請變價分割系爭土地，所得價金由兩造按 原應有部分比例分配（下稱原告方案）等語，並聲明：如主 文第1項所示。 三、被告答辯： 　㈠被告李祐誠、施振益、施振能、施振東、施朝邦、施耀東、 施耀南、施淑芬、施淑雯、張春蘭、施林、施樹達、施朝 湖及莊蘭桂部分： 　　⒈原重測前坐落彰化縣○○鄉○○○段000○0地號土地，經本院96 年度訴字第669號民事確定判決（下稱前件訴訟確定判決 ）裁判分割出系爭土地並保持共有作為道路，以利共有人 分割後分得土地可藉由系爭土地對外聯絡通行，避免陷入 袋地窘境，且該地現況為鋪設柏油路面之道路，亦供附近 工廠及住戶通行使用，故系爭土地為同段1253、1256、12 57及1260地號土地對外通行之通道，依其使用目的當需維 持共有，是被告認為系爭土地依其使用目的不能分割。 　　⒉原告於112年間受贈取得系爭土地應有部分時，對系爭土地 係分割而來，且須藉由系爭土地之私設道路通行一事，應 知之甚詳等語，並聲明：原告之訴駁回。 　㈢被告施陽松部分： 　　同意變價分割系爭土地等語。 　㈣其餘被告未於言詞辯論期日到場陳述意見，亦未提出其他書 狀供本院審酌。 四、本院之判斷： 　㈠原告主張系爭土地為兩造共有，應有部分如附表「權利範圍 」欄所示，且系爭土地之使用分區及使用地類別為山坡地保 育區暫未編定用地，兩造無法協議分割等情，有系爭土地之 土地建物查詢資料及異動索引（見本院卷第275至296頁）附 卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。 　㈡直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地 方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規 定，並禁止其再分割，土地法第31條第1項定有明文。而彰 化縣政府86年10月2日八六彰府地測字第181515號公告，訂 定彰化縣都市計畫保護區之林地及非都市土地編定為林業用 地之土地最小面積單位為0.1公頃，禁止再分割（見本院卷 第145頁）。復山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景 區之土地，在未編定使用地之類別前，適用林業用地之管制 ，非都市土地使用管制規則第7條亦有明定。查系爭土地為 山坡地保育區暫未編定用地，依非都市土地使用管制規則第 7條規定，適用林業用地之管制，且因系爭土地面積僅為449 .81平方公尺，未達0.1公頃，自受土地法第31條第1項所定 禁止再分割之限制，此亦有彰化縣彰化地政事務所112年12 月5日彰地二字第1120010855號函可參（見本院卷第135及13 6頁）。 　㈢復土地法第31條第1項規定市縣地政機關於其管轄區域之土地 ，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面 積單位之規定，並禁止其再分割，乃旨在防止土地細分，影 響經濟效用。市縣地政機關為此最小面積單位之規定，即為 執行土地法此項意旨，共有土地之分割倘有違反此項規定， 自應認屬無效，縱當事人無異議亦然（最高法院65年度台上 字第563號民事判決參照）。準此，土地法第31條第1項規定 ，屬分割方法之限制。如共有土地之分割未造成土地細分， 即不生違反土地法第31條第1項規定。 　㈣至部分被告固辯稱系爭土地係作為私設通路使用，以供周圍 鄰地對外與公路聯絡之用，屬物之使用目的不能分割之情形 云云。惟查系爭土地為東西向之狹長形狀，西側緊鄰花壇鄉 彰員路1段且呈現雜草叢生之狀態，其上亦架設看板鷹架； 東側部分土地則鋪設柏油路面（即如彰化縣彰化地政事務所 113年4月10日彰土測字第806號土地複丈成果圖編號A【面積 ：197.55平方公尺】所示土地，見本院卷第239頁），路幅 寬度可供東西向出入之人車行走等情，業經本院於113年4月 15日會同地政人員勘測在案，且各製有勘驗測量筆錄及前述 土地複丈成果圖（見本院卷第229至239頁）附卷可稽。系爭 土地既非道路用地，且僅部分土地作為私設通路使用，其他 部分土地雜草叢生或設有鷹架，故難認系爭土地有物之使用 目的不能分割之情形，不受民法第823條第1項所定不能分割 之限制。部分被告此部分所辯，自非可採。 ㈤系爭土地既受土地法第31條第1項所定分割方法之限制，無法 再細分土地，自難以「再細分為數筆土地」之原物分割方式 分配予各共有人。而本院分別於113年9月12日及113年12月2 6日言詞辯論期日詢問反對變價分割之被告，有無「保留系 爭土地之全部，並由共有人1人或數人取得主張變價分割之 共有人應有部分，且對主張變價分割之共有人為金錢補償」 之意願（見本院卷第262及318頁），然迄至本件訴訟宣判之 日前，均無共有人具狀向本院表示有意願，則本件僅得採行 變價分割之分割方法，爰認原告方案為不違反土地法第31條 第1項規定之適當且公允之分割方法。 ㈥至部分被告辯稱變價分割系爭土地，將造成周圍鄰地變成袋 地云云，本院認為被告本有「保留系爭土地之全部，並由共 有人1人或數人取得主張變價分割之共有人應有部分，且對 主張變價分割之共有人為金錢補償」得選擇，卻不願主張， 且周圍鄰地是否變成袋地並非系爭土地分割時應考量之因素 。況周圍鄰地如成袋地，應循其他法律途徑解決之。故部分 被告此部分所辯，難認可採。 五、據上論結，原告訴請按原告方案分割系爭土地，為有理由， 應予准許。 六、本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資 料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐 一論列。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　彰化簡易庭　法　官　林彥宇 附表： 不動產標的 縣市 鄉鎮市區 地段 地號 性質 面積（㎡） 權利範圍 彰化縣 花壇鄉 三家段 1246 土地 449.81 李祐誠 30,840分之4,365 施振東 30,840分之628 施振益 30,840分之1,893 施振能 各61,680分之1,265 施朝邦 施樹達 30,840分之1,265 柯孟欣 61,680分之17,629 施陽松 61,680分之15,300 施耀東 各12,336分之253 施耀南 施蔡碧桃 各1,480,320分之1,771 施俊彥 施俊雄 施淑芬 施淑雯 施朝松 296,064分之1,771 施朝湖 296,064分之7,843 張春蘭 各61,680分之1,265 施林 楊時創 61,680分之2,329 莊蘭桂 98,688分之253 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費 （如委任律師提起上訴，請注意民事訴訟法施行法第9條規定） 。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪光耀

2025-01-22

CHEV-113-彰簡-69-20250122-2

上
臺灣高等法院高雄分院

損害賠償等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第157號 上 訴 人 曾基國 被上訴人 財政部國有財產署南區分署 法定代理人 黃莉莉 訴訟代理人 何旭苓律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國113年5 月14日臺灣高雄地方法院112年度訴字第1348號第一審判決提起 上訴，本院於114年1月8日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原判決（確定部分除外）關於駁回上訴人後開第二項之訴部分， 暨訴訟費用之裁判廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣3,710,520元，及 自民國112年7月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 第一、二審（確定部分除外）訴訟費用由被上訴人負擔。 　　事實及理由 一、按訴狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請 求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文， 此項規定，依同法第466條第1項，於第二審訴訟程序亦有適 用。上訴人於上訴後追加民法第246條第1項、第227條第1項 、第247條之1、第148條為請求權依據（本院卷第158頁）， 並捨棄原上訴聲明第三項：被上訴人應自民國112年7月22日 起按日給付新臺幣（下同）1,000元之請求（本院卷第46頁 ），及減縮遲延利息起算日改自112年7月21日起算（本院卷 第84頁），核與前開規定相符，應予准許。 二、上訴人主張：伊於112年3月30日自被上訴人委託台灣金融資 產服務股份有限公司南部分公司(下稱台灣金服公司)辦理標 售111年度第38批逾期未辦繼承登記土地之標售案，以3,710 ,520元得標拍定坐落高雄市○○區○○○段○○○○段000000地號土 地(下稱系爭土地)，於112年5月17日繳足全部價金款項、11 2年5月30日收受不動產權利移轉證書，並於112年6月2日辦 理所有權移轉登記(下稱系爭買賣契約)。又伊於得標後，於 112年4月19日向高雄市政府工務局(下稱工務局)申請確認系 爭土地是否為法定空地及有無受建築套繪管制等相關資料， 經工務局以伊未檢附土地所有權人資料或權利移轉證書為由 而未准許調詢，伊於辦理所有權移轉登記後，於112年6月7 日再向工務局申請調詢前開資料，經該局以112年6月17日高 市工務建字第11234846400號函覆：系爭土地領有(74)高市 工建築使字第01022號使用執照，依前開執照竣工圖說所示 ，標示為私設道路，已計入法定空地面積等語。但被上訴人 委託台灣金服公司於111年12月29日在官網發布標售公告(下 稱系爭標售公告)時，就系爭土地僅對地政機關所提供書面 資料及土地使用分區為審查公告，卻未向工務局調取建築圖 說檢視法定空地面積或他項受限制等情，則系爭買賣契約以 不得分割、移轉之法定空地即系爭土地為買賣標的，依民法 第246條第1項規定應屬無效。縱認契約為有效，然系爭土地 現況為私設道路且列入法定空地面積，無法作正常土地產權 與利用權之通常使用，應屬物之瑕疵，被上訴人應負瑕疵擔 保責任，而系爭標售公告並未明文排除被上訴人之擔保責任 ，縱認有排除之意，亦有違民法第247條之1規定，應屬無效 ，伊仍得依法請求解除系爭買賣契約回復原狀，並得主張被 上訴人應負不完全給付之賠償責任。為此，依民法第246條 第1項、第354條第1項、第359條前段、第259條，及不完全 給付等規定，請求擇一為上訴人勝訴之判決等語。並聲明： 被上訴人應給付上訴人3,710,520元，及自112年7月21日起 至清償日止，按年息5％計算之利息（未繫屬本院部分，不贅 述）。 三、被上訴人則以：被上訴人辦理類此標售案應公告明示之事項 ，悉依財政部國有財產署所訂頒「逾期未辦繼承登記土地及 建築改良物標售作業要點」(下稱作業要點)規定辦理，此法 令依據並明載於投標須知(下稱系爭投標須知)第18點。而依 作業要點第5條第1項規定應於標售公告一併明示之各事項， 僅有優先購買權人及其權利行使之告知、設有他項權利者由 得標人繼受法律負擔之提示、權屬同一土地及建物因列冊管 理期間不同，僅就土地或建物辦理標售時應加註等等，而被 上訴人就該等事項皆已於系爭標售公告第三點暨其附表，依 法詳為公告，至於上訴人所指工務局建築圖說等資料並未包 括在公告事項之內。再依系爭標售公告第四點載明：「有關 土地使用管制、地籍資料，請投標人自行向當地縣、市政府 、地政機關查詢，並請逕至現場參觀」等語，系爭投標須知 第三點亦記載：「標售之不動產，由投標人自行至現場參觀 。得否建築使用，應請自行依建築法規評估」等語，是有關 土地使用管制或建築限制事項，並非被上訴人應依法載明於 系爭標售公告之事項，而係屬上訴人負有自行查詢或評估之 義務事項，被上訴人就此事項不負任何瑕疵擔保責任。又系 爭土地位於高雄市區內，上訴人可於投標前親至現場勘查而 可輕易查知系爭土地現係作為高雄市○○區○○路000號1-4樓及 ○○路451號1-4樓等集合式住宅建物(下稱系爭集合式建物)之 共同通道使用，且在通道入口處更設有柵欄鐵門等以防止外 人出入，衡諸常理與經驗法則，實已可判斷系爭土地係作為 私設道路之用至明，且系爭集合式建物別無其他對外通路， 則其住戶居民本即得依法主張袋地通行權而通行系爭土地， 況且集合式住宅依法必留有法定空地，此為一般常識，上訴 人有多次參與投標購買此類未辦繼承登記不動產之經驗，對 此情必定知悉，故上訴人依系爭土地使用現況即可合理推知 系爭土地有可能為系爭集合式建物之法定空地，上訴人不顧 系爭土地存有上述風險而仍應買，瑕疵結果應由其自行承擔 。再依系爭投標須知第十四點第2項規定，僅於不可歸責得 標人或優先購買權人之事由無法取得不動產之情形下得由被 上訴人一方解除買賣契約及退款，故上訴人無從以所主張事 由解除買賣契約。又系爭土地已移轉登記至上訴人名下，並 無民法第246條第1項情形。上訴人請求被上訴人返還買賣價 款並無理由等語為辯。 四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人3,710,520 元， 及自112年7月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被 上訴人答辯聲明：上訴駁回（至原審判決駁回上訴人請求被 上訴人按日給付1,000元精神慰撫金部分，及本金3,710,520 元於112年7月21日以前之遲延利息部分，未據聲明不服，不 在本院審理範圍）。 五、兩造不爭執事項： 　㈠被上訴人委託台灣金服公司於112年3月30日辦理標售111年度 第38批逾期未辦繼承登記土地投開標事宜，其中系爭土地由 上訴人以總價3,710,520元得標，上訴人業繳足得標金取得 標售不動產證明書，並於112年6月2日辦理所有權移轉登記 完竣。 　㈡上訴人於112年6月7日向工務局遞狀申請查詢系爭土地是否為 法定空地及有無建築套繪管制，經該局於112年6月17日函覆 稱：系爭土地領有(74)高市工建築使字第01022號使用執照 ，依前開執照竣工圖說所示，標示為私設道路，已列入法定 空地面積等語。 　㈢上訴人於112年7月18日具狀以：被上訴人疏未向工務局調取 系爭土地之建築圖說檢視法定空地面積或其他受限制情形， 應負物之瑕疵擔保責任，主張依法解除買賣契約、回復原狀 等語向被上訴人陳情，經被上訴人於112年7月21日函覆稱： 系爭土地已依作業要點及土地登記簿所載資料於公告明示， 又無得解除契約之事由，無得解除買賣契約等語。 六、本院論斷： 　㈠系爭買賣契約為有效： 　　按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246 條第1項前段固有明文，建築法第11條第3項並規定：應留設 之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。 然建築法係於73年11月7日始增訂第11條第3項之上開規定， 內政部基於該法之授權於75年1月31日才發布建築基地法定 空地分割辦法，同年12月12日增訂發布該辦法第3條之1規定 ：本辦法發布前，已提出申請或已領建造執照之建築基地內 依法留設之私設通路提供作為公眾通行者，得准單獨申請分 割。而系爭土地分割自同段925地號土地（審訴卷第17頁函 文參照），以該地為建築基地之建照是在73年間核發（參見 外放建築物使用執照卷），亦即在前揭法規施行前即已申領 建照，則以同段925地號土地為建築基地所留設之法定空地 即系爭土地，依上開規定，即得單獨申請分割、移轉。是系 爭土地於73年10月間單獨自925地號土地分割出來登記在訴 外人陳鐘去名下，並經被上訴人標售後，移轉登記至上訴人 名下（訴字卷第57-59頁、審訴卷第39-41頁），並無不能單 獨辦理移轉登記情事，被上訴人既能履行並已履行系爭買賣 契約之給付義務，上訴人指稱系爭買賣契約以不能之給付為 契約標的，契約為無效云云，並無可採。 　㈡被上訴人應負瑕疵擔保責任： 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條 第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點 而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具 之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵（最高法 院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。系爭土地為系爭集 合式建物之私設道路並計入法定空地，其雖不受前揭建築法 第11條第3項分割、移轉之限制，然依其為法定空地之性質 ，依上開規定，仍不得再為其他使用，可認系爭土地通常效 用有所減少，經濟價值亦有降低，自屬前開所指物之瑕疵， 上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，並非無據。又 出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任 ，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，不以出賣人對 於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年度台上 字第2395號判決要旨參照），故被上訴人事前縱不知系爭土 地為法定空地，亦不影響其應負之瑕疵擔保責任，併予敘明 。 　⒉被上訴人辯稱系爭標售公告已載明投標人應自行依建築法規 評估拍賣標的得否為建築使用，即指拍賣標的是否為建築用 地、土地有無遭套繪、是否為法定空地等使用管制而無法建 築之情形，被上訴人不負探詢、告知及保證義務，上訴人既 同意而承買，應可認兩造就此已有免除被上訴人瑕疵擔保之 合意。上訴人則主張系爭標售公告條款為定型化契約條款， 顯失公平，應屬無效。查： 　⑴按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂立之契約， 為免除或減輕預定契約條款之當事人之責任，或使他方當事 人拋棄權利或限制其行使權利者之約定，按其情形顯失公平 者，該部分約定無效，民法第247條之1第1、3款分別定有明 文。所稱「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者」、 「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」，係指一方 預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而 言。所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生 之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平 之情形而言（最高法院102年度台上字第2017號判決要旨參 照）。 　⑵系爭投標須知第十六點記載：「標售公告，視為要約之引誘 ，但對出價最高之投標人，除別有保留外，應視為要約」（ 審訴卷第91頁），系爭標售公告第九點記載：「其他事項詳 見投標須知」（審訴卷第97頁），系爭土地經上訴人以最高 價得標，又查無別有保留情事，故系爭標售公告及系爭投標 須知即視為要約，為系爭買賣契約之一部，為兩造所不爭執 。依卷附標售公告，被上訴人係將包括系爭土地在內共45宗 土地公告標售（審訴卷第95頁），前開標售公告及投標須知 當然一體適用於被上訴人擬標售之45宗土地之投標人，任何 1筆土地祇要有最高標之得標者，前開標售公告及投標須知 即屬於各筆土地買賣契約之一部分，具有拘束任何1筆土地 得標人之效力，而前開標售公告及投標須知為被上訴人單方 面製作，預定使用於任何1筆土地標售後與得標者簽訂買賣 契約時之條款而訂定，且前開標售公告及投標須知之內容， 無論係對擬參與競標之投標人或最高標之得標人而言，在客 觀上均無從與被上訴人有再行磋商或變更之機會，自屬民法 第247條之1規定之「附和契約」或「定型化契約條款」。 　⑶系爭標售公告第四點記載：「標售不動產之都市計畫使用分 區或非都市土地使用分區及使用地類別、所有權、他項權利 ，係依當地縣、市政府核發之都市計畫使用分區證明書、政 府機關網站公布之使用分區或地政事務所核發之土地登記簿 謄本記載，有關土地使用管制、地籍資料，請投標人自行向 當地縣、市政府、地政機關查詢，並請逕至現場參觀」（審 訴卷第96頁），系爭投標須知第三點記載：「標售之不動產 ，由投標人自行至現場參觀。得否建築使用，應請自行依建 築法規評估」(審訴卷第87頁)。上開規定無非是為提醒投標 人在投標前要查看投標標的之現狀，依其文意載述尚難認即 有免除被上訴人瑕疵擔保責任之意。且一般人購買土地前， 為瞭解土地現狀，固會向地政事務所調閱土地登記簿謄本、 地籍圖以瞭解土地相關位置、地目、面積等情，以為是否購 買及價格之判斷依據。然標售之土地得否供建築使用，涉及 主管機關建築線之指定或現行巷道寬度認定等節，縱為專業 營建人員亦無法單憑現場查看即可準確推知。況標售土地是 否為法定空地，此於土地登記謄本及地籍圖上均無法查知， 投標人在取得標售土地之所有權前，並無法向工務局查詢標 售土地是否為法定空地及有無建築物套繪，此參上訴人於未 取得權利移轉證書前遭工務局駁回其查詢申請可知（審訴卷 第15頁）。又依主管機關現行提供之查詢系統，僅可查詢該 地段號土地有無申請建築執照，並非直接顯示有無套繪，尚 需依現行地段號或重測前舊地號之母號篩查，再輔以比對門 牌、起造人資料方可判斷有無套繪，有工務局113年11月1日 高市工務建字第11340342300號函文可憑（本院卷第117-118 頁）。則投標人縱赴現場查看，也無可能單憑現場狀況得知 標賣土地為法定空地。是縱認前開標售公告或須知為免除被 上訴人瑕疵擔保責任之特約，此顯然已減輕或免除被上訴人 當事人一方之契約責任，同時加重根本無法查詢法定空地事 宜之他方當事人即上訴人之責任，在客觀上被上訴人係居於 強勢地位，上訴人若不遵守被上訴人單方面制定之標售公告 及投標須知，即無參加該次標售作業之可能，此不平等之定 型化契約條款，對上訴人而言即顯失公平，依前揭說明，應 認前開標售公告及投標須知之約定為無效，故本件難認已有 免除被上訴人瑕疵擔保責任之特約存在。 　⒊被上訴人主張並無事證證明其明知有瑕疵故意不為告知，上 訴人復自行勘查過系爭土地，明知系爭土地依其使用現況即 可判斷為系爭集合式住宅建物之法定空地或通路而仍願意買 受，顯有重大過失，被上訴人不負瑕疵擔保責任云云。查： 　⑴按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者 ，出賣人不負擔保之責，買受人因重大過失，而不知有前條 第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔 保之責。但故意不告知其有瑕疵者，不在此限，民法第355 條定有明文。 　⑵系爭土地之使用現況，為系爭集合式建物住戶之共同出入通 道，且於臨接馬路之入口處設有柵欄鐵門管制出入(審訴卷 第101、103頁)，依使用外觀，雖可查悉該地可能係供作集 合住宅住戶出入之私設道路之用；上訴人並稱：伊有去現場 看過，結果如被上訴人所述，系爭土地已有地上物，地上物 為雨遮，不知道是誰的，上面也沒有門牌號碼，現場是通道 ，但系爭標售公告附表他項權利的註記是「無」，伊是覺得 沒有他項權利，雖是別人的通道，但買受對伊權利行使無妨 害等語(訴字卷第29-31頁)。而系爭土地使用分區為第四種 住宅區，又可獨立交易買賣，此與一般人認知中法定空地無 法獨立於受套繪之建物基地交易之常情相違，其現地雖有設 置柵欄，並有隔鄰住戶之遮雨棚、冷氣等物占用土地上空， 然上訴人日後非不得依所有權人身分排除侵害而為使用；且 市區道路依其使用內容、狀態、存續期間有具公用地役關係 之既成巷道、依都市計畫法開闢之道路、依建築法規設立之 類似通路或私設通路、依地方自治條例管理之道路，及不符 合公用地役關係僅為一時通行便利使用之通道，性質、種類 不一，無法單從現地狀況判斷道路性質，符合一定條件之道 路用地並可作為抵稅、移轉容積率等交易使用，坊間亦不乏 專門收購道路用地者，然系爭土地為法定空地，無法反於法 定空地之性質使用，依土地稅減免規則第9條後段規定，更 不屬免除賦稅之列，亦恐無法作為抵稅、移轉容積率等交易 使用，嚴重影響土地價值及上訴人使用、利用之權能，而上 訴人無可能單憑現場狀況得知系爭土地為法定空地，已如前 述，故縱上訴人曾至現場查看知悉系爭土地目前供為通道使 用而仍予以買受，亦難認有何重大過失以致不知系爭土地為 法定空地之瑕疵可言，此並不因上訴人之前是否有多次標購 經驗而有不同，是被上訴人上開所辯，並無可採。 　⒋綜上，系爭標售公告及投標須知難認為免除被上訴人瑕疵擔 保責任之特約，縱認屬免除之特約，亦違反民法第247條之1 規定應屬無效，而上訴人既無法由被上訴人之公告、投標須 知、現地狀況，及土地登記簿謄本、地籍圖、主管機關提供 之查詢系統等資料，看出系爭土地屬法定空地，被上訴人復 未能舉證證明在投標前上訴人明知有上開瑕疵、或因重大過 失而不知，自不得認上訴人於投標時已知系爭土地上存有前 揭瑕疵、或因重大過失而不知該瑕疵，被上訴人抗辯其不負 瑕疵擔保責任，無庸就上開瑕疵負責云云，自屬無據。 　㈢被上訴人應返還受領之價金本息：　 　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條前段定有明文。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義 務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給 付物，應返還之；受領之給付為金錢者，並應附加自受領時 起之利息償還之，並為民法第259條第1款、第2款所明定。 　⒉系爭土地為法定空地，影響系爭土地之價值及利用性，屬重 大瑕疵，而被上訴人應負瑕疵擔保責任，業經本院認定如前 ，是上訴人以系爭土地有重大瑕疵為由，依前開規定，主張 解除系爭買賣契約，核屬有據。至系爭投標須知第十四點第 2項規定，得標人或優先購買權人身分如經地政機關審核或 其他不可歸責於得標人或優先購買權人之事由，無法取得不 動產者，由被上訴人解除買賣契約，無息退還已繳之價款（ 審訴卷第90-91頁），此與被上訴人應負之瑕疵擔保責任無 涉，被上訴人執此辯稱僅在上開情形下得由被上訴人一方解 除買賣契約及退款云云，並無可採。 　⒊查上訴人於112年5月17日繳付價金，並於112年7月18日以陳 情書向被上訴人為解除系爭買賣契約並請求返還價金之意思 表示，經被上訴人於112年7月21日函覆拒絕，有陳情書及函 文為憑（審訴卷第19-24頁），且為兩造所不爭。從而，上 訴人依前開規定，請求被上訴人回復原狀返還其所交付之價 金3,710,520元，及自112年7月21日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。又上訴人依民法第359 條、第259條規定請求被上訴人返還價金既為有理由，自無 庸審究其他請求權是否有理，附此敘明。 七、綜上所述，上訴人依民法第359條、第259條規定，請求被上 訴人給付3,710,520元，及自112年7月21日起至清償日止， 按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許。原審就此 部分為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴論旨指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄 改判如主文第2項所示。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　114　　年　　1 　月　　22 　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃悅璇 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註 條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中　　華　　民　　國　　114　　年　　1　 月　　22　　 日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳新貞 附註： 民事訴訟法第466 條之1 ： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-01-22

KSHV-113-上-157-20250122-2

訴
臺中高等行政法院

土地變更編定

臺中高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第二庭 113年度訴字第37號 民國113年12月26日辯論終結 原 告 陳國建 被 告 臺中市政府 代 表 人 盧秀燕 訴訟代理人 鄭筠臻 周郁軒 上列當事人間因土地變更編定事件，原告不服內政部中華民國11 2年12月22日台內法字第1120402760號訴願決定，提起行政訴訟 ，本院判決如下︰ 　　主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 事實概要： 　緣原告所有坐落○○市○○區（下同）文化段（下同）981-7、981 -10、981-11、981-13、981-15、981-16、983-5及986-1地號 等8筆土地（下合稱系爭土地），面積合計10,021.1平方公尺 ，使用分區為山坡地保育區，並均編定為「特定目的事業用地 」，土地參考資訊檔註記：「文化部民國104年2月26日文影字 第0000000000號函通知有關臺灣電影文化事業股份有限公司原 興辦事業計畫業已廢止之事實，就本案土地之特定目的事業用 地編定，依臺中市政府地政局104年5月1日中市地編字第00000 000000號函援引內政部相關函示規定，係屬非都市土地使用管 制規則第37條第2項第1款，除依法提出申請變更編定外，應維 持其使用地類別，不得作經廢止事業計畫用途使用，亦不得擅 自作未經核准之用途使用。」原告於111年11月22日向被告地 政局（下稱地政局）申請依非都市土地使用管制規則（下稱管 制規則）第37條第2項規定，將系爭土地由山坡地保育區特定 目的事業用地變更回原編定使用類別之同區丙種建築用地，經 被告以112年4月10日府授地編字第0000000000號函（下稱原處 分）復原告略以：「……本案原興辦事業計畫業已廢止，係屬非 都市土地使用管制規則第37條第2項第1款規定，如臺端擬變更 原用途作為其他使用，仍請依非都市土地使用管制規則等相關 規定檢具應附文件辦理。」原告不服，提起訴願，經訴願決定 駁回，原告仍不服，遂提起本件行政訴訟。 原告主張及聲明： 　㈠主張要旨： 　　⒈原告經由法院強制執行程序拍賣程序繼受取得原屬臺灣電 影文化事業股份有限公司（下稱臺影公司）所有之系爭土 地，則臺影公司就系爭土地之權利義務關係自應由原告承 受。臺影公司依管制規則第28、30條規定擬具興辦事業計 畫，申請變更編定且經核准後，系爭土地才會從丙種建築 用地變更編定為特定目的事業用地，嗣因921大地震房屋 設備因而毁損、滅失後，臺影公司之興辦事業計畫遭廢止 ，故文化部依管制規則第37條第1項之規定通知被告後， 被告即應依同條第2項之規定辦理。職故，本件爭執所在 ，即係本件具體基礎事實究屬管制規則第37條第2項第1款 或第2款後段之情形。原事業計畫基地依原特定目的事業 所開發建設之建物，既已全數滅失，地面上並無存在任何 建物及設施，解釋上與管制規則第37條第2項第1款「已依 核定計畫完成使用者」之概念自屬有別；蓋本款之文義當 係指已依核定計畫完成使用及所開發之事業建築、設施等 仍持續存在，且該目的事業尚未廢止而言。是以，管制規 則第37條第2項第1款「已依核定計畫完成使用者」如不作 此解釋，則對比同條項第2款及第3款之要件，第1款即無 存在之必要，故本件應非管制規則第37條第2項第1款規定 「已依核定計畫完成使用者」之情形，始符立法之目的性 解釋。被告主張系爭土地屬於管制規則第37條第2項第1款 規定「已依核定計畫完成使用」之情形，惟其並未能舉證 以實其說，且就其提出之事證，反足以證明系爭土地應屬 於管制規則第37條第2項第2款後段規定之情形，依法被告 即應有將系爭土地變更編定為原使用地類別之義務。 　　⒉依財政部108年7月22日台財產接字第00000000000號函釋意 旨，系爭土地既非屬管制規則第37條第2項第1款之情形， 則被告即應依法行政，依編定前土地使用性質或變更編定 前原使用地類別辦理變更編定，始符法制。被告主張本件 基礎事實屬於管制規則第37條第2項第1款「已依核定計畫 完成使用者」之情形，惟依其提出之113年5月2日府授地 編字第0000000000號函之附件可知，系爭土地重測前地號 為霧峰段北溝小段45-157，而依臺影公司原名下○○市○○區 ○○段北溝小段建築改良物清冊所列6棟建物（下稱系爭建 物），所坐落之基地均位於重測前霧峰段北溝小段45-264 及45-275地號土地，全無坐落於系爭土地上；此外，依臺 影公司申請變更編定時所提出之臺灣省電影製片廠廠區暨 新購地區水土保持計畫圖，重測前霧峰段北溝小段45-157 地號並不在廠區範圍，亦無建築物坐落其上，由是可知， 系爭土地當屬管制規則第37條第2項第2款後段規定情形， 已臻明確。 　　⒊被告於文化部以104年2月26日文影字第0000000000號函（ 下稱文化部104年2月26日函）函知系爭土地特定目的事業 已全部廢止後，未依管制規則變更回丙種建地，且經原告 依法申請被告依法辦理時，拒不依法辦理，嗣經原告提起 訴願後，訴願決定亦駁回，被告應作為而不作為已侵害原 告權利及法律上利益，且經原告依法申請被告應依法作成 變更編定之處分後，被告仍拒絕其應作成之行政處分，原 告自得依行政訴訟法第5條之規定提起課予義務訴訟而具 有訴訟權能。 　　⒋系爭土地早已經臺影公司依法申請變更編定為特定目的事 業用地，何須再次依管制規則第30條第1項規定提出申請 ，被告及訴願決定未根據事實詳加調查並具體適用法令， 已有不當；果依被告及訴願機關之說法，管制規則第37條 第2項第2款後段及第3款之情形，如行政機關無作為或拒 不作為，豈不造成土地所有權人毫無救濟之途徑，自已違 反憲法第15條規定人民財產權應予保障之意旨。 　㈡聲明： 　　⒈原處分及訴願決定均撤銷。 　　⒉被告應依原告111年11月22日之申請，就原告所有之系爭土 地，作成使用地類別自「特定目的事業用地」變更回原編 定使用類別「丙種建築用地」之行政處分。 被告答辯及聲明： 　㈠答辯要旨： 　　⒈臺影公司依67年8月7日臺灣省政府委員會1437次會議通過 之臺灣省電影製片廠發展計畫（下稱系爭計畫），於70年 間向改制前臺中縣政府申請變更編定為「特定目的事業用 地」，臺影公司名下所有之系爭建物分別領有使用執照， 並據以辦竣建物第一次登記，故本件已有依計畫完成建築 使用之事實存在，無部分尚未建築使用之情形，依內政部 104年3月6日內授中辦地字第0000000000號函（下稱內政 部104年3月6日函）釋，非屬管制規則第37條第2項第2款 所稱「已依核定計畫開發尚未完成使用者」，故本件依管 制規則第37條第2項第1款規定辦理實屬有據，原告以系爭 建物已興建完成，惟嗣後遭遇天災致全數滅失等原因為由 反推其屬「尚未完成使用者」，難謂合理。 　　⒉另有關財政部108年7月22日台財產中接字第00000000000號 函，係規範各機關經管國有公用特定目的事業用地申請辦 理廢止撥用或變更為非公用財產時，應依管制規則第37條 第2項規定敘明用地使用情形，惟系爭土地係由臺影公司 於85年買賣取得，並於99年6月由臺灣臺中地方法院公開 拍賣予訴外人張朝潭，原告等人復於101年間向訴外人張 朝潭買賣取得系爭土地，非原告所稱經由法院強制執行程 序拍賣取得系爭土地，且依臺影公司申請變更編定時檢附 之水土保持計畫圖所示，重測前霧峰段北溝小段45-157地 號土地確有位於系爭計畫範圍內。 　　⒊管制規則第37條係由行政機關依職權發動，非賦予人民有 公法上之請求權而得請求行政機關就某一特定具體事件作 成行政處分或應為特定內容行政處分之權利，另依原告所 述，本件爭執所在係地政局104年5月1日中市地編字第000 00000000號函（下稱地政局104年5月1日函）及104年5月1 9日中市地編字第0000000000號函（下稱地政局104年5月1 9日函）認定內容有誤，原告如認為該內容為行政處分且 有所不服，即應於當時依訴願法第14條規定於法定期限內 提起行政救濟，其於逾法定期限後並依管制規則第37條請 求被告依變更編定前使用地類別辦理變更編定，皆難謂合 法。原告如欲申請系爭土地變更編定，仍應依管制規則第 27條規定依使用分區內各種使用地變更編定原則表辦理， 或循非都市土地變更編定執行要點（下稱執行要點）第9 點規定辦理用途變更，並依管制規則第30條規定擬具興辦 事業計畫，報經目的事業主管機關核准後，再依管制規則 第28條規定檢附相關文件向被告申請辦理。 　㈡聲明： 　　原告之訴駁回。 爭點： 　被告以原處分否准原告之申請，有無違誤？ 本院的判斷： 　㈠事實概要記載之事實，有系爭土地土地建物查詢資料（見本 院卷第63-132頁）、系爭土地土地參考資訊檔（見本院卷第 139-146頁）、文化部104年2月26日函（見本院卷第133-134 頁）、地政局104年5月1日中市地編字第00000000000號函（ 見訴願卷第165-166頁）、原告111年11月22日非都市土地變 更編定申請書（見本院卷第147-151頁）、原處分（見本院 卷第19-20頁）、訴願決定（見本院卷第21-25頁）等證據可 以證明。 　㈡被告以原處分否准原告之申請，認事用法核無違誤： 　　⒈應適用的法令： 　　　⑴區域計畫法第4條第1項規定：「區域計畫之主管機關︰中 央為內政部；直轄市為直轄市政府；縣（市）為縣（市 ）政府。」第15條第1項規定：「區域計畫公告實施後 ，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市 ）政府，按照○○市○○○區使用計畫，製定非都市土地使 用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備 後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央 主管機關定之。」 　　　⑵管制規則第3條規定：「非都市土地依其使用分區之性質 ，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、 農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、 遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、 特定目的事業等使用地。」第5條第1項規定：「非都市 土地使用分區劃定及使用地編定後，由直轄市或縣（市 ）政府管制其使用，並由當地鄉（鎮、市、區）公所隨 時檢查，其有違反土地使用管制者，應即報請直轄市或 縣（市）政府處理。」第27條規定：「（第1項）土地 使用分區內各種使用地，除依第3章規定辦理使用分區 及使用地變更者外，應在原使用分區範圍內申請變更編 定。（第2項）前項使用分區內各種使用地之變更編定 原則，除本規則另有規定外，應依使用分區內各種使用 地變更編定原則表如附表3辦理。（第3項）非都市土地 變更編定執行要點，由內政部定之。」第28條規定：「 （第1項）申請使用地變更編定，應檢附下列文件，向 土地所在地直轄市或縣（市）政府申請核准，並依規定 繳納規費︰一、非都市土地變更編定申請書如附表4。二 、興辦事業計畫核准文件。三、申請變更編定同意書。 四、土地使用計畫配置圖及位置圖。五、其他有關文件 。（第2項）下列申請案件免附前項第2款及第4款規定 文件︰一、符合第35條、第35條之1第1項第1款、第2款 、第4款或第5款規定之零星或狹小土地。二、依第40條 規定已檢附需地機關核發之拆除通知書。三、鄉村區土 地變更編定為乙種建築用地。四、變更編定為農牧、林 業、國土保安或生態保護用地。（第3項）申請案件符 合第35條之1第1項第3款者，免附第1項第2款規定文件 。（第4項）申請人為土地所有權人者，免附第1項第3 款規定之文件。（第5項）興辦事業計畫有第30條第2項 及第3項規定情形者，應檢附區域計畫擬定機關核發許 可文件。其屬山坡地範圍內土地申請興辦事業計畫面積 未達10公頃者，應檢附興辦事業計畫面積免受限制文件 。」第30條規定：「（第1項）辦理非都市土地變更編 定時，申請人應擬具興辦事業計畫。（第2項）前項興 辦事業計畫如有第11條或第12條需辦理使用分區變更之 情形者，應依第3章規定之程序及審議結果辦理。（第3 項）第1項興辦事業計畫於原使用分區內申請使用地變 更編定，或因變更原經目的事業主管機關核准之興辦事 業計畫性質，達第11條規定規模，準用第3章有關土地 使用分區變更規定程序辦理。（第4項）第1項興辦事業 計畫除有前2項規定情形外，應報經直轄市或縣（市） 目的事業主管機關之核准。直轄市或縣（市）目的事業 主管機關於核准前，應先徵得變更前直轄市或縣（市） 目的事業主管機關及有關機關同意。但依規定需向中央 目的事業主管機關申請或徵得其同意者，應從其規定辦 理。變更後目的事業主管機關為審查興辦事業計畫，得 視實際需要，訂定審查作業要點。（第5項）申請人以 前項經目的事業主管機關核准興辦事業計畫辦理使用地 變更編定者，直轄市或縣（市）政府於核准變更編定時 ，應函請土地登記機關辦理異動登記，並將核定事業計 畫使用項目等資料，依相關規定程序登錄於土地參考資 訊檔。（第6項）依第4項規定申請變更編定之土地，其 使用管制及開發建築，應依目的事業主管機關核准之興 辦事業計畫辦理，申請人不得逕依第6條附表1作為興辦 事業計畫以外之其他容許使用項目或許可使用細目使用 。（第7項）依第28條第2項或第3項規定免檢附興辦事 業計畫核准文件之變更編定案件，直轄市或縣（市）政 府於核准前，應先徵得變更前直轄市或縣（市）目的事 業主管機關及有關機關同意。但依規定需徵得中央目的 事業主管機關同意者，應從其規定辦理。」第37條規定 ：「（第1項）已依目的事業主管機關核定計畫編定或 變更編定之各種使用地，於該事業計畫廢止或依法失其 效力者，各該目的事業主管機關應通知當地直轄市或縣 （市）政府。（第2項）直轄市或縣（市）政府於接到 前項通知後，應即依下列規定辦理，並通知土地所有權 人：一、已依核定計畫完成使用者，除依法提出申請變 更編定外，應維持其使用地類別。二、已依核定計畫開 發尚未完成使用者，其已依法建築之土地，除依法提出 申請變更編定外，應維持其使用地類別，其他土地依編 定前土地使用性質或變更編定前原使用地類別辦理變更 編定。三、尚未依核定計畫開始開發者，依編定前土地 使用性質或變更編定前原使用地類別辦理變更編定。」 附表三：「使用分區內各種使用地變更編定原則表：使 用分區：……山坡地保育區；使用地類別：……丙種建築用 地：×、……特定目的事業用地：＋。說明：一、『×』為不 允許變更編定為該類使用地。但本規則另有規定者，得 依其規定辦理。二、『＋』為允許依本規則規定申請變更 編定為該類使用地。」 　　　⑶執行要點第1點規定：「本要點依非都市土地使用管制規 則（以下簡稱本規則）第27條第3項規定訂定之。」第2 點規定：「（第1項）申請變更編定，應檢附本規則第2 8條規定之書圖文件，向土地所在地之直轄市或縣（市 ）政府申請。（第2項）本規則第28條第1項第5款文件 ，得依個案實際情況要求檢附。（第3項）申請變更編 定標的位於山坡地範圍，且屬應依本規則第49條之1規 定提送專案小組審查之變更編定案件，其應檢附之文件 ，至少應包括不得規劃作建築使用之評估或說明資料及 相關專業技師簽證文件。」第12點規定：「（第1項） 興辦事業計畫經目的事業主管機關廢止或依法失其效力 者，得依本規則第37條規定提出申請變更編定；其作業 程序仍應依本規則第30條規定辦理。（第2項）前項興 辦事業計畫尚未依核定計畫開始開發者，得由直轄市或 縣（市）政府逕為辦理變更編定並通知土地所有權人。 」 　　⒉系爭土地屬管制規則第37條第1項第1款規定之「已依核定 計畫完成使用者」，系爭土地除經依法提出申請變更編定 外，應維持其使用地類別，原告未依管制規則第27條、第 28條、第30條規定提出土地變更編定申請，被告作成原處 分為適法： 　　　⑴按依區域計畫法第15條第1項及管制規則第3條規定，○○ 市○○○區域計畫公告實施後，係由直轄市或縣（市）政 府製定非都市土地使用分區圖，並編定為各種使用地， 以為管制。查系爭土地於區域計畫法公布施行後，本應 由被告依系爭土地能供使用之性質，並參酌地方實際需 要，本於職權編定系爭土地之使用地類別，其中就特定 目的事業用地之編定亦係由直轄市或縣（市）政府依照 土地能供使用之性質及地方實際需要予以編定，毋需先 由目的事業管理機關提出或核定開發計畫後，始能編定 為特定目的事業用地，則系爭土地係因已核定之系爭計 畫需要，於70年間均編定為特定目的事業用地，雖系爭 計畫業已廢止，依前開說明，被告仍得依職權維持系爭 土地之使用地類別編定，不因系爭計畫已廢止即應回復 系爭土地原有之使用地類別編定，先予敘明。 　　　⑵復按管制規則第37條規定，係就興辦事業經目的事業主 管機關核定計畫，所為使用地類別之編定或變更編定， 於事業計畫廢止後，就因興辦事業而為之使用地類別之 編定或變更編定，應如何處置管制為規定。核其意旨， 在維持非都市土地應依主管機關所編定使用地類別為使 用管制，原則上，應回復編定前合法之土地使用性質或 變更編定前原使用地類別；僅對於已依事業完成開發， 及雖未完成開發，但已依法建築之土地，除依法變更編 定外，維持其使用地類別，以兼顧事實，並保護第三人 對於合法為使用地類別之編定或變更編定之信賴（最高 行政法院106年度判字第18號判決意旨參照）。復依前 開規定可知，土地使用分區內各種使用地類別之變更編 定，除有管制規則第11條、第12條之情形，應依管制規 則第3章「土地使用分區變更」規定之程序及審議結果 辦理外，申請人應向土地所在地之直轄市或縣（市）政 府申請核准。依管制規則第30條第1項、第4項規定，申 請非都市土地變更編定，應擬具興辦事業計畫，報經目 的事業主管機關核准後，再依同規則第28條第1項規定 ，檢附相關文件辦理。而管制規則第37條係就已依目的 事業主管機關核定計畫編定或變更編定之各種使用地， 規範直轄市或縣（市）政府於接到興辦事業計畫廢止或 依法失其效力通知時，應視其依核定計畫完成使用情形 依規辦理並通知土地所有權人。 　　　⑶經查，981地號土地重測前為霧峰段北溝小段45-157地號 土地，981-7、981-10、981-11、981-13地號土地係由9 81地號土地分割出（見本院卷第195頁）；981-1地號土 地分割自981地號土地，981-15、981-16地號土地係由9 81-1地號土地分割出（見本院卷第219頁）；983地號土 地重測前為霧峰段北溝小段45-147地號土地，983-5地 號係由983地號分割出（見本院卷第237頁）；986-1地 號土地係分割自986地號土地，986地號土地重測前為霧 峰段北溝小段45-143地號土地（見本院卷第119、277頁 ），又霧峰段北溝小段45-143、45-147、45-157地號土 地均為臺影公司原名下位於霧峰區之土地（見本院卷第 336頁），霧峰段北溝小段45-143地號土地於70年7月1 日由山坡地保育區未編定用地變更編定為山坡地保育區 特定目的事業用地（見本院卷第279頁），霧峰段北溝 小段45-147地號土地於48年2月21日即編定為山坡地保 育區特定目的事業用地（見本院卷第239頁），霧峰段 北溝小段45-157地號土地於70年7月1日由山坡地保育區 丙種建築用地變更編定為山坡地保育區特定目的事業用 地（見本院卷第166頁），現系爭土地使用分區均為山 坡地保育區，均編定為特定目的事業用地，面積合計10 ,021.1平方公尺（見本院卷第63-132頁）。此有981地 號土地建物查詢資料（見本院卷第195頁）、981-1地號 土地建物查詢資料（見本院卷第219頁）、983地號土地 建物查詢資料（見本院卷第237-238頁）、系爭土地土 地建物查詢資料（見本院卷第63-132頁）、重測前後新 舊地建號查詢資料（見本院卷第277頁）、臺影公司原 名下位於霧峰區土地清冊（見本院卷第336頁）、霧峰 段北溝小段45-143、45-147、45-157地號土地登記簿（ 見本院卷第279、239、166頁）在卷可稽。由上可知， 霧峰段北溝小段45-143地號土地於70年7月1日變更編定 前為山坡地保育區未編定用地，霧峰段北溝小段45-147 地號土地於48年2月21日即編定為山坡地保育區特定目 的事業用地，霧峰段北溝小段45-157地號土地於70年7 月1日變更編定前為山坡地保育區丙種建築用地，於70 年7月1日後均為山坡地保育區特定目的事業用地，現系 爭土地使用分區亦均為山坡地保育區，編定為特定目的 事業用地，先予敘明。 　　　⑷雖原告主張系爭土地上依原特定目的事業所開發建設之 系爭建物既已全數滅失，地面上並無存在任何建物及設 施，解釋上與管制規則第37條第2項第1款規定「已依核 定計畫完成使用」之概念有別；臺影公司名下之系爭建 物全無坐落於系爭土地上，系爭土地不在臺灣省電影製 片廠廠區範圍，亦無建築物坐落其上，可知系爭土地應 屬管制規則第37條第2項第2款規定之「已依核定計畫開 發尚未完成使用」，並適用該款規定云云。惟查，臺影 公司於67年間向臺灣省政府提送系爭計畫，原為5年計 畫，經67年8月7日臺灣省政府委員會1437次會議通過並 修正為3年計畫（見本院卷第423-431頁），臺灣省政府 新聞處於70年6月5日以新二字第3978號函復同意臺影公 司申請變更土地使用編定（見本院卷第432頁），臺影 公司於70年6月9日向改制前臺中縣政府申請將重測前霧 峰段北溝小段45-148、45-277、45-143、45-146、45-1 44及45-145地號土地變更編定為特定目的事業用地（原 編定類別：「無」），重測前霧峰段北溝小段45-157及 45-276地號土地由丙種建地變更編定為特定目的事業用 地（見本院卷第435-439頁），經改制前臺中縣政府70 年6月22日70府地用字第89888號函復同意前開土地變更 編定為特定目的事業用地（見本院卷第433-434頁）。 又臺影公司名下所有之系爭建物主要用途為攝影棚、單 身宿舍、樂器貯藏室、練習廳、浴廁及餐廳（見本院卷 第337頁），又該等建物分別領有（70）建都使字1983 號、（66）建都外使字56號、（69）建都使字416號、 （67）建都使字124號及（65）建都外使字101號使用執 照，並據以辦竣建物第一次登記在案（見本院卷第447- 466頁）。復依臺影公司申請變更編定時檢附之水土保 持計畫圖所示，重測前霧峰段北溝小段45-143、45-147 、45-157地號土地均位於系爭計畫範圍內，僅係霧峰段 北溝小段45-143及45-157地號土地劃於新購範圍，霧峰 段北溝小段45-147劃於廠區範圍內（見本院卷第315頁 ）。嗣因88年遭逢921地震，系爭建物已全數滅失（見 本院卷第336-337頁），臺影公司並於89年3月10日向經 濟部商業司辦理解散登記在案，其名下土地資產經拍賣 後，嗣系爭土地現由原告單獨所有或與他人共有（見本 院卷第63-132頁）。此有臺灣省政府委員會67年8月7日 第1437次會議決議案通知單及會議紀錄（見本院卷第36 2-365頁）、系爭計畫（見本院卷第423-427頁）、臺灣 省電影製片廠非都市土地變更編定申請書（見本院卷第 359-360頁）、臺灣省政府新聞處70年6月5日新二字第3 978號函（見本院卷第361頁）、改制前臺中縣政府70年 6月22日70府地用字第89888號函（見本院卷第433-434 頁）、臺影公司原名下位於霧峰區土地清冊及建築改良 物清冊（見本院卷第336-337頁）、系爭建物台中縣霧 峰地政事務所建物測量成果圖（見本院卷第338-343頁 ）、系爭建物建築改良物登記簿（見本院卷第453-466 頁）、系爭土地土地建物查詢資料（見本院卷第63-132 頁）、系爭土地土地參考資訊檔（見本院卷第139-146 頁）在卷可稽，應堪認定。是以，依前開卷證資料可知 ，系爭土地原為臺影公司擬具興辦事業計畫於70年間獲 准作特定目的事業使用，並經變更編定為特定目的事業 用地，已依核定計畫完成使用，雖系爭建物因88年921 地震已全數滅失，惟系爭建物分別建築完成於66年至71 年間，且均領有使用執照，並無未完工之情事，又依臺 影公司申請變更編定時檢附之水土保持計畫圖所示，重 測前霧峰段北溝小段45-143、45-147、45-157地號土地 均位於系爭計畫範圍內，並無原告所述霧峰段北溝小段 45-157地號土地不在廠區範圍之情事。再者，依前開臺 影公司於70年間因系爭計畫提出土地變更編定申請之文 件，系爭土地均為系爭計畫所需用地，並非以有無建物 坐落其上為是否屬管制規則第37條第2項第1款所稱「已 依核定計畫完成使用」之認定，故原告以系爭土地均無 建築物坐落其上即認系爭土地應屬管制規則第37條第2 項第2款規定之「已依核定計畫開發尚未完成使用」， 容屬一己之主觀法律見解，為本院所不採。綜上所述， 系爭土地屬管制規則第37條第2項第1款規定之「已依核 定計畫完成使用者」，故原告主張系爭土地應屬管制規 則第37條第2項第2款規定之「已依核定計畫開發尚未完 成使用」云云為無理由，則系爭土地既均已編定為特定 目的事業用地，並已依核定之系爭計畫完成使用，除非 原告提出申請變更編定獲准外，依管制規則第37條第2 項第1款之規定，應維持使用地類別。 　　　⑸又依執行要點第14點規定，已依目的事業主管機關核定 計畫編定或變更編定之各種使用地，於該事業計畫廢止 者，各該目的事業主管機關應通知當地直轄市或縣（市 ）政府辦理，則興辦事業計畫者即得依非都市土地使用 管制規則第37條提出申請變更編定，而其變更編定之作 業程序仍依管制規則第30條辦理。是以，本件臺影公司 原興辦事業計畫雖已廢止，系爭土地依據管制規則第37 條第2項第1款規定，仍應維持其使用地類別，惟原告仍 得依法申請變更使用地編定，惟其變更編定之作業程序 仍應依管制規則第28條、第29條、第30條規定辦理。惟 查，目的事業主管機關文化部以104年2月26日函知被告 略以：「……臺影公司前於88年遭逢921大地震，房屋設 備損壞嚴重，經股東會決議結束營業，並於89年3月10 日向經濟部商業司辦理解散登記在案，該公司名下土地 資產亦已全數處理完畢，爰此，臺影公司原興辦事業計 畫之廢止，屬既定之事實。三、就臺影公司前為名下土 地申請變更為特定目的事業用地編定部分，以上述臺影 公司原興辦事業計畫業已廢止之事實，原核定之特定目 的事業用地編定已無繼續使用之需，請貴府本於權責逕 依『非都市土地使用管制規則』相關規定辦理。」（見本 院卷第170頁），文化部另以104年3月19日文影字第000 0000000號書函（下稱104年3月19日書函）通知地政局 略以：「……臺影公司未再依興辦事業計畫進行開發或使 用。……原興辦事業計畫之廢止為既定之事實，無再依原 核定特定目的事業用途重新開發使用該等土地之可能。 四、因土地變更編定係屬地方政府權責，上開情形是否 符合『非都市土地使用管制規則』第37條第2項各款規定 之要件，請貴局依個案事實，本於權責處理。……」（見 本院卷第174頁），地政局爰以104年5月19日函知原告 等土地所有權人略以：「……參依內政部104年3月6日內 授中辦地字第0000000000號函（下稱內政部104年3月6 日函），係屬非都市土地使用管制規則第37條第2項第1 款規定，除依法提出申請變更編定外，應維持其使用地 類別。復依內政部100年9月30日內授中辦字第00000000 00號函示，經廢止事業計畫，不得仍作已廢止計畫之用 途使用或擅作其他未經核准之事業計畫使用。爰本案於 台端等尚未依上開管制規則規定提出申請變更編定前， 不得作未經核准之用途使用。」（見本院卷第137-138 頁）。此有文化部104年2月26日函（見本院卷第133-13 4頁）、文化部104年3月19日書函（見本院卷第174頁） 、地政局104年5月19日函（見本院卷第137-138頁）在 卷可稽，應堪認定。是系爭土地屬管制規則第37條第2 項第1款規定之「已依核定計畫完成使用者」，已如前 述，文化部以104年2月26日函認定臺影公司原興辦事業 計畫之廢止屬既定之事實，函知被告依管制規則相關規 定辦理，並以104年3月19日書函知地政局依個案事實是 否符合管制規則第37條第2項各款規定之要件本於權責 處理，地政局爰以104年5月19日函知原告等土地所有權 人，於依管制規則規定提出申請變更編定前，不得作未 經核准之用途使用等語，自屬有據。惟依原告111年11 月22日非都市土地變更編定申請書所載，原告係主張系 爭土地並非屬管制規則第37條第2項第1款規定情形，被 告應依編定前土地使用性質或變更編定前原使用地類別 辦理變更編定云云（見本院卷第147-151頁），於本院1 13年12月26日言詞辯論程序，經本院詢問原告有無依管 制規則第27條、第28條、第30條規定提出使用地變更編 定申請，原告自述：「我們認為臺影公司早就依此程序 申請過，我們繼受其權利，無需再踐行此部份程序，所 以原告沒有再就此去做申請。」（見本院卷第500-501 頁），此有原告111年11月22日非都市土地變更編定申 請書（見本院卷第147-151頁）及本院113年12月26日言 詞辯論筆錄（見本院卷第497-501頁）在卷可稽。顯見 原告並未依管制規則相關規定提出系爭土地變更編定申 請，僅有提出將系爭土地依編定前土地使用性質或變更 編定前原使用地類別辦理變更編定之申請。惟如前述， 系爭土地屬管制規則第37條第2項第1款規定情形，除依 法提出申請變更編定外，應維持其使用地類別，依管制 規則第11條、第27條、第37條第2項第1款規定，系爭土 地若欲申請變更編定應適用管制規則第3章規定辦理土 地使用分區變更，原告應檢具開發計畫書、圖等，送被 告相關單位辦理，惟原告未依規定附表填具申請書並檢 附開發計畫書、圖等資料辦理土地使用分區變更，且原 告請求之使用地類別變更編定係將系爭土地由特定農業 區特定目的事業用地，變更編定為同區丙種建築用地， 依使用管制規則第27條附表3之變更編定原則表所示， 使用分區為山坡地保育區使用地類別，不允許變更編定 為丙種建築用地，則原告不僅未依管制規則第27條、第 28條、第30條規定提出使用地變更編定申請，所請求之 使用地類別變更編定亦不符合山坡地保育區允許之使用 地類別。至原告又主張係繼受臺影公司於系爭土地上之 權利云云，本件係土地變更編定爭議，應依管制規則等 相關規定辦理，與原告是否繼受系爭土地之權利無涉； 另原告提出中華電信股份有限公司臺灣南區電信分公司 函文，與本件無涉，併予敘明。 　　　⑹綜上所述，系爭土地屬管制規則第37條第1項第1款規定 之「已依核定計畫完成使用者」，系爭土地除經依法提 出申請變更編定外，應維持其使用地類別，原告未依管 制規則第27條、第28條、第30條規定提出土地變更編定 申請，且原告提出之使用地類別變更編定亦不符合山坡 地保育區允許之使用地類別，是被告以原處分函復原告 本件係屬管制規則第37條第2項第1款規定，請原告如擬 變更原用途作為其他使用，仍請依管制規則等相關規定 檢具應附文件辦理等語，認事用法核無違誤，訴願決定 遞予維持亦無不合。 　　⒊綜上所述，原告前揭主張，均不足取。被告以原處分否准 原告111年11月22日之申請，並無違誤；訴願決定遞予維 持，亦無不合。原告訴請判決如訴之聲明所示，為無理由 ，應予駁回。　　 　㈢本件的判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟 資料經本院斟酌後，均與判決結果不生影響，而無一一論述 的必要，併予說明。 結論：本件原告之訴為無理由。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日 審判長法官 劉錫賢 法官 郭書豪 法官 林靜雯 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表 明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須 按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴 者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表 明上訴理由者，逕以裁定駁回。 上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情 形者，得例外不委任律師為訴訟代理人： 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人。　 1.當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授。 2.稅務行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格。 3.專利行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人。 ㈡非律師具有右列情形之一，經本案之行政法院認為適當者，亦得為訴訟代理人。 1.當事人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依 法得為專利代理人者。 4.當事人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，當事人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈠、㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日 書記官　許騰云

2025-01-16

TCBA-113-訴-37-20250116-2

訴
臺中高等行政法院

農業發展條例

臺中高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第三庭 113年度訴字第41號 民國113年12月18日辯論終結 原 告 吳淑珍 被 告 雲林縣政府 代 表 人 張麗善 訴訟代理人 陳智全 律師 上列當事人間農業發展條例事件，原告不服農業部中華民國113 年1月10日農訴字第1120727421號訴願決定，提起行政訴訟，本 院判決如下︰ 　　主 文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 查原告起訴狀所載訴之聲明原為：被告撤銷駁回原告申請所 有北港鎮樹子腳段472-32地號土地申請農業設施容許使用1 案（見本院卷第11頁），嗣於民國113年12月17日言詞辯論 期日補足完整課予義務訴訟聲明為：⒈撤銷訴願決定（農業 部農訴字第0000000000號訴願決定書）、原處分（雲林縣政 府112年3月24日府農林二字第0000000000號函）。⒉請求被 告應就原告112年3月10日提出農業用地作農業設施容許使用 申請案件，作成容許原告在坐落○○縣○○鎮○○○段472-32地號 土地上設置集貨及包裝場所、車輛運迴轉空間及田埂等農業 設施之行政處分（見本院卷第415-416頁），經核於法並無 不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、事實概要： 　　原告擬利用所有位於都市計畫農業區內之坐落○○縣○○鎮○○○ 段472-32地號、總面積212.87平方公尺土地（下稱系爭土地 ）上設置「集貨運銷處理室㈠集貨及包裝場所」（下稱甲設 施）、「車輛運迴轉空間」（下稱乙設施）及「田埂」（下 稱丙設施）等整體農業設施（下稱系爭農業設施），各該設 施占地面積依序53.29平方公尺、58.53平方公尺及9.67平方 公尺，合計121.49平方公尺，乃於112年3月10日向被告提出 農業用地作農業設施容許使用申請書（下稱系爭申請書）並 檢附經營計畫、112年農民耕作措施申報書、農業設施位置 略圖暨建築師事務所圖、系爭土地現況照片等書件，申請農 業用地作系爭農業設施容許使用（下稱系爭申請案）。案經 被告審認系爭申請案件之經營計畫內容顯不合理，且系爭農 業設施與系爭土地之農業經營必要性顯不相當，乃依申請農 業用地作農業設施容許使用審查辦法（下稱審查辦法）第6 條第1項第2款規定，以112年3月24日府農林二字第00000000 00號函（下稱原處分）不予同意。原告不服，提起訴願，經 農業部訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。 二、原告主張及聲明： 　㈠原告申請設置一層樓建築之甲設施，面積53.29平方公尺，建 築物高度最高7.2公尺，係為供原告所生產之食用玉米、蒜 頭及少量芋、絲瓜、南瓜等農產品，採收後作為農產品堆貨 倉庫使用，並可進行簡易包裝，進而運送至北港新市場販售 。亦可臨時存放農作所需之農藥、肥料、種子、農具器皿之 用；乙設施之面積58.53平方公尺，係為供車輛裝卸及載運 農產品、相關資材之用；丙設施女面積9.67平方公尺，長64 .49公尺、寬0.15公尺、高0.3公尺，係藉於系爭土地四周施 作水泥田埂，避免農作土壤流失，並作為土地界址使用，該 三項設施面積合計121.49平方公尺，建蔽率僅57.07%（計算 式：121.49/121.49212.87），符合都市計畫農業區建蔽率6 0%之規定。 　㈡原告配合農糧轉作休耕政策之農地計有坐落頂庄段504地號土 地；大庄段264、265地號土地；樹子腳段72-5、75-3、470- 12、471-11、472-32地號土地；新西段963地號等9筆土地。 原告生產的農產品雖大部分交由販運商或行口收購，惟仍有 部分農產品直接於北港新市場販售，為集貨包裝運銷，農業 設施設置區位選擇乃以交通運輸、集貨便利、鄰近市場、淨 零碳排等因素考量，中位數點位即為系爭土地，故選擇該地 最具經濟效益。透過雲156縣鄉道（大同路）、155縣道（民 樂路）及145縣道（文仁路）交通網絡運輸，集貨於坐落145 縣道（文仁路）旁之系爭土地。若另覓面積更大之土地，反 而阻礙整體耕地完整性，使得農地破碎化，不利經濟規模生 產。原告112年就系爭土地以種植百菜園為用途，持續有農 業生產事實，並經農糧轉作休耕政策勘查合格有案，113年 將調整為種植食用玉米此單一經濟作物。原告申請設置之設 施擬施作毗鄰於現有道路並集中於系爭土地邊緣，不影響其 餘耕地之生產經營環境。且設施內部透過堆高機、木棧板、 層架等設計可垂直置放農產品，並無大地坪面積需求，乃僅 申請設置甲設施53.29平方公尺範圍。 　㈢審查辦法及相關函釋並無限制農地面積應達1,000平方公尺方 能申請農業設施容許使用，況甲設施並非農業資材室，無須 比照農業資材室之申請條件，審查辦法第13條規定附表一僅 規定甲設施供花卉以外之農糧產品使用，依每1公噸集貨輛 樓地板興建面積53平方公尺計算。參原告112年轉作休耕申 報情形，種植1.4854公頃農地，食用玉米112年第一期占1.2 663公頃、第二期占0.5996公頃，計1.8659公頃，據雲林縣1 10年食用玉米每公頃單位產量為11.353公噸，則有21.1836 公噸（計算式：1.8659*11.353）之產量；蒜頭112年第二期 占0.667公頃，據雲林縣110年蒜頭每公頃單位產量為9.835 公噸，則有6.559945公噸（計算式：0.667*6.559945）之產 量，則最大可興建面積為1470.41平方公尺〈計算式：（21.1 836+6.56）*53〉，原告僅申請設置甲設施53.29平方公尺範 圍，並無不合。系爭土地面積不大，難以達到經濟栽培之規 模，審酌農業設施性質，考慮原告及親屬所有鄰近農地，尚 屬合理。被告未通知原告補正逕以原處分駁回系爭申請，有 違審查辦法第6條第1項第1款規定等語。 　㈣聲明：⒈撤銷訴願決定及原處分。⒉請求被告應就原告112年3 月10日提出農業用地作農業設施容許使用申請案件，作成容 許原告在系爭土地上設置系爭農業設施之行政處分。 三、被告答辯及聲明： 　㈠依審查辦法附表一農作產銷設施分類規定雖無敘明設置設施 之土地面積限制，但系爭土地面積僅212.87平方公尺，原已 十分狹小且不利農業經濟栽培，如再使用121.49平方公尺土 地面積設置設施，可耕地面積僅剩91.38平方公尺，農地將 更加破碎化，實無達到農業生產有效管理目的。考量臺灣地 狹人稠，農地資源珍貴稀有，一旦挪做他用後不易回復，為 避免農地流失及破碎化，故認為系爭申請所附經營計畫內容 缺乏合理性與必要性。 　㈡另依改制前行政院農業委員會（下稱農委會）101年5月11日 農企字第0000000000號函（下稱101年5月11日函）及107年5 月23日農企字第0000000000號函（下稱107年5月23日函）之 相關釋意旨，原告就其設置甲設施等，係為輔助農業生產之 經營管理所需，則需基於農業生產之事實，始有輔助經營管 理需求而附屬設置相關設施之必要，且申請該等設施坐落之 系爭土地需有實際農業生產事實，該等農業設施性質應與其 現況生產之作物及處理行為相連結。原告申請設置甲設施， 供其他自有或契作農地之自產農產品使用，於規定尚無不允 ，惟依系爭申請書、經營計畫及檢附之土地現況照片，再對 照被告現勘照片，系爭土地現況為多種類作物混合種植，非 屬一般經濟栽培種植態樣，難以認定具農業生產之事實，因 此農業設施無法與坐落之系爭土地生產作物及處理行為相連 結，故系爭申請自然缺乏合理性與必要性。 　㈢至於原告所稱考量交通及地利之便部分，亦不能改變其經營 計畫內容顯不合理且設施與農業經營之必要性顯不相當之事 實。因此被告審查後，認應依審查辦法第6條第1項第2款規 定駁回系爭申請，所為不利原告之處分並無違法或不當之處 ，本件原告之訴顯無理由等語。 　㈣聲明：原告之訴駁回。 四、本院判斷： 　㈠前提事實： 　　如事實概要欄所述之事實，有系爭申請書及檢附之經營計畫 、112年農民耕作措施申報書、農業設施位置略圖暨建築師 事務所圖、系爭土地現況照片等資料、系爭土地謄本、地籍 圖謄本、雲林縣北港鎮都市計畫土地使用分區圖（或公共設 施用地）證明書、原處分、訴願決定等件附卷可稽（分見本 院卷第99頁、第109至135頁、第97頁及第75至80頁），堪予 認定。 　㈡按農業發展條例第8條之1第2項、第3項規定：「（第2項）農 業用地上興建有固定基礎之農業設施，應先申請農業設施之 容許使用…（第3項）前項農業設施容許使用與興建之種類、 興建面積與高度、申請程序及其他應遵行事項之辦法，由中 央主管機關會商有關機關定之。」審查辦法第6條第1項第2 款規定：「申請農業用地作農業設施容許使用，有下列情形 之一者，不予同意：…二、經營計畫內容顯不合理，或設施 與農業經營之必要性顯不相當。…」經核上開審查辦法規定 ，為農委會本於農業發展條例第8條之1第3項之授權，就辦 理有關農業設施容許使用之申請程序及其他應遵行事項所訂 定之法規命令，核無逾越母法授權範圍，亦未牴觸其規範意 旨，自得予以援用。　 　㈢依農業發展條例第1條規定，可知確保農業永續發展，因應農 業國際化及自由化，促進農地合理利用，調整農業產業結構 ，穩定農業產銷，增進農民所得及福利，提高農民生活水準 俱屬農業發展條例之立法目的，其第2章「農地利用與管理 」第8條之1明定符合符合規定要件者，得免申請建築執照， 在農業用地上興建農業設施，並授權中央主管機關訂定審查 辦法以為辦理準據。故該辦法有關規定均在達成母法之規範 目的及公共利益，於農業用地設置農業設施非但不得違反關 於農業政策（如審查辦法第7條總面積之限制）、違反農地 管制事項（如審查辦法第6條第3款土地分區使用或用地編定 類別容許之限制）、危及農地安全（如審查辦法第8條設施 高度之限制）、影響四鄰關係（如審查辦法第6條第5款不得 妨礙道路通行）等規定外，尚須符合促進及提高農地有效利 用之積極目的，始得容許之。換言之，主管機關受理人民申 請農業用地作農業設施容許使用之案件，必須考量農業發展 條例及審查辦法所欲實現之立法目的，具有正當合理之關聯 ，其審查申請案件是否符合審查辦法第6條第2款「經營計畫 內容顯不合理，或設施與農業經營之必要性顯不相當」之要 件，具有高度裁量空間（最高行政法院109年度上字第297號 判決意旨參照）。 　㈣原告雖以上開情詞，主張其設置系爭農業設施之目的係供自 己生產之食用玉米、蒜頭及少量芋、絲瓜、南瓜等農產品， 採收後作為農產品堆貨倉庫使用，並可進行簡易包裝，亦可 臨時存放農作所需之農藥、肥料、種子、農具器皿之用，並 可將其直系血親所有坐落雲林縣北港鎮頂庄段504地號、大 庄段264、265地號、樹子腳段72-5、75-3、470-12、471-11 地號、新西段963地號等8筆土地所生產農產品運送至該處所 為簡易集貨包裝、運輸處理等語，資為系爭申請案件符合規 定要件之論據。惟： 　　⒈觀諸農業發展條例第8條之1第2項規定意旨，並參照其立法 理由載謂：「…增列第2項，在促進農業用地上與農業經營 不可分離之有固定基礎之農業設施設置之合理化，並避免 耕地因存在該等被認為違規之農業設施而致無法移轉登記 。蓋農業用地上申請興建有固定基礎農業設施，在實務執 行上，依土地使用管制規定，屬容許使用之範圍，由農業 單位配合核准農民辦理容許使用後，持憑辦理申請建築執 照。…」等語，可知有固定基礎之農業設施係輔助其坐落 農業用地之農業生產或經營，彼此具有不可分離之連結關 係，若申請設置之農業設施非屬其坐落農地生產上或經營 上所需求者，該設施即與農業經營之必要性顯不相當，欠 缺容許使用該農地設置之合理性與必要性。是以，審查辦 法第6條第1項第2款明定經營計畫內容顯不合理，或設施 與農業經營之必要性顯不相當者，地方主管機關應不予同 意，核與農業發展條例第8條之1規範目的相符，自得予適 用（最高行政法院111年度上字第711號判決意旨參照）。 準此，農委會108年6月20日農企字第1070223368號函釋略 以：「……二、依據申請農業用地作農業設施容許使用審查 辦法第6條規定，申請農業用地作農業設施容許使用，有 經營計畫內容顯不合理，或設施與農業經營之必要性顯不 相當者，不予同意，故申請農業用地作農業設施容許使用 ，應由貴府依個案所提經營計畫之合理性，以及申請設施 與農業經營之必要性，視個案實情據以審認核處。按上開 規定，已明示農業設施之申請除應符合設施所定之基準及 條件外，尚須針對申請該設施所提之經營計畫內容進行合 於設施設置目的之合理性及必要性審查，始符法制……」等 意旨與108年6月21日農企字第1080225473號函釋略以：「 ……三、按農業設施係輔助其坐落農業用地之農業生產或經 營，須有農業生產之事實，且應與該坐落用地之生產行為 相連結，始可設置，容許辦法第6條第2款規定，申請農業 用地作農業設施容許使用有經營計畫內容顯不合理，或設 施與農業經營之必要性顯不相當之情形，不予同意。是以 ，農業用地申請農業設施容許使用，係就設施坐落之農業 用地整體規劃，以作農業生產或經營之使用行為及事實， 予以審認農業設施之興建需求……」等意旨，乃中央主管機 關農委會為協助下級機關或屬官認定事實、行使裁量權， 本於職權發布之解釋性規定，符合前開農業發展條例第8 條及容許使用審查辦法規定意旨，自得予以援用。 　　⒉準此，農業設施必須與所坐落農地之農業生產或經營具有 合理性與必要性，始符合審查辦法第6條規定之容許設置 要件。則原告既以系爭土地作設置系爭農業設施之基地， 則系爭申請案是否符合規定要件，自應就爭農業設施與所 坐落系爭土地間之農業經營關連性予以審查，不及於坐落 基地以外之其他土地。則原告所列系爭農業設施所坐落之 系爭土地以外農業用地，非屬審查系爭申請案件適法與否 之土地標的。 　　⒊查系爭土地總面積僅212.87平方公尺，有該筆土地登記謄 本在卷可按（見本院卷第131頁），其可能生產之農作物 數量已相當有限；再依原告提出系爭申請書及經營計畫（ 見本院卷第189-193頁）所載，原告係擬在系爭土地上設 置系爭農業設施之占地總面積多達121.49平方公尺，其占 地比例雖僅57.07％，符合未超過60％上限之法定形式要件 。但系爭土地扣除上開設施用地面積後，僅剩餘91.38平 方公尺可供農業生產使用，明顯更降低原來已極其有限之 可能產量及經濟價值，卻利用過半土地面積設置系爭農業 設施作為面積不及100平方公尺土地所生產農產品之集貨 及包裝場所，明顯違背系爭農地合理利用之正當目的。 　　⒋再原告所擬經營計畫雖載稱：系爭土地種植作物包含水稻 、食用玉米、芋頭、絲瓜、蒜頭、落花生、南瓜等，各類 作物現況種植之面積為「112年一期作種植1.4854公頃農 地，種植水稻0.2049公頃、食用玉米1.2663公頃、芋頭0. 0071公頃、綠瓜0.0071公頃。112年二期作種植1.4854公 頃農地，種植落花生0.2049公頃、食用玉米0.5996公頃、 蒜頭0.667公頃、芋頭0.0071公頃、南瓜0.0071公頃」等 語，然系爭土地總面積僅212.87平公尺，原告將系爭土地 以外之土地列入設置系爭農業設施之經營計畫範圍內，於 法自有未合。再者，參佐卷附土地現況照片、現勘照片等 資料（見本院卷第199-203頁），足見系爭土地現況係多 種類作物混雜種植，顯非屬具經濟效益之大量農業生產， 以原告擬將系爭地作為生產食用玉米、蒜頭及少量芋、絲 瓜、南瓜等作物用途，及設置系爭農業設施後之剩餘面積 以觀，其生產規模明顯未達到必須設置占地過半之農業設 施，以作為少量農產品之集貨及包裝場所。原告起訴後雖 具狀載稱：「113已調整為種植單一經濟作物食用玉米」 等情（見本院卷第247頁），然縱認所述屬實，衡酌系爭 土地設置系爭農業設施後之殘餘91.38平方公尺面積土地 ，其可能產量甚少，即使包括可供儲放「鋤頭、水桶、鐮 刀數把」之農具，亦難認有設置系爭農業設施之必要性。 　㈤是故，被告審認原告就系爭申請案件所擬經營計畫內容顯不 合理，且設置系爭農業設施與系爭土地農業經營之必要性顯 不相當，依審查辦法第6條第1項第2款規定作成原處分否准 所請，自屬適法有據。　　　 五、綜上所述，原告上開主張各節，均非可取。本件被告就系爭 申請案件作成原處分不予同意原告所請，認事用法俱無違誤 ，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請判決如前訴之聲 明所示，為無理由，無從准許。　　 六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘主張及所提證據資料，核 與判決結果不生影響，並無逐一論述之必要，附此敘明。 七、結論：原告之訴為無理由，應予駁回。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　月　　 15　　日 審判長法官　蔡 紹 良 法官　黃 司 熒 法官　陳 怡 君　 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表 明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須 按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴 者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表 明上訴理由者，逕以裁定駁回。 上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情 形者，得例外不委任律師為訴訟代理人： 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人。　 1.當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授。 2.稅務行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格。 3.專利行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人。 ㈡非律師具有右列情形之一，經本案之行政法院認為適當者，亦得為訴訟代理人。 1.當事人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依 法得為專利代理人者。 4.當事人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，當事人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈠、㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　月　　 15　　日 書記官 黃 靜 華

2025-01-15

TCBA-113-訴-41-20250115-2

訴
臺灣彰化地方法院

拆屋還地等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第700號 原 告 施純泯 訴訟代理人 黃俊華律師 曾逸豪律師 被 告 洪榮華 施京甫 上二人共同 訴訟代理人 韓國銓律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年12月24日 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告施京甫應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地上如附圖即 彰化縣彰化地政事務所收件日期文號111年10月13日彰土測字第2 469號複丈成果圖所示編號A、B建物拆除，並將該建物占用之土 地返還原告。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用（除原告減縮部分外）由被告施京甫負擔百分之95，餘 由原告負擔。 　　事實及理由 甲、程序方面： 壹、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響；前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉 之當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項及第2項前段 分別定有明文。被告洪榮華於起訴後民國113年5月28日將附 圖即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號111年10月13日彰 土測字第2469號複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B未辦 保存登記建物（門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○街000號，面積 共計1,187平方公尺，下稱系爭建物）之事實上處分權，讓 予施京甫（本院卷第75-76頁），施京甫於113年10月9日具 狀聲請代被告洪榮華承當訴訟（本院卷第167-168頁），原 告表示就原告訴之聲明第一項（即拆屋還地）部分同意（本 院卷第174頁），被告洪榮華對此亦同意（本院卷第174頁） ，故就原告訴之聲明第一項（即拆屋還地）部分合於前揭規 定，應予准許。 貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第2、3、7款定有明文。本件原告原請求：⒈被告應將 如附圖所示編號A、B建物拆除，並將其坐落彰化縣○○鄉○○段 00000地號土地之基地（下稱系爭土地）返還予原告。⒉被告 應自112年10月11日起至返還第一項所示土地之日止，按月 給付原告新臺幣（下同）3萬0,358元。⒊願供擔保，請准宣 告假執行。嗣於本院審理中，於113年10月8日具狀追加被告 施京甫（本院卷第147頁），最後並變更如以下聲明所示（ 本院卷第199-200頁）。被告雖表示不同意追加被告施京甫 為被告，然原告上開追加、變更，核與上開規定並無不合， 應予准許。 乙、實體方面： 壹、原告主張： 一、先位部分： ㈠、原告為系爭土地之所有權人，被告洪榮華於107年6月28日自 本院執行處拍定坐落於系爭土地上之系爭建物，而系爭建物 座落之基地不在該拍賣範圍內，故系爭建物係無權占有系爭 土地。因被告洪榮華於起訴後之113年5月28日將系爭建物轉 讓予被告施京甫，爰依民法第767條第1項前段、中段規定， 請求被告施京甫拆屋還地。 ㈡、系爭建物無權占有原告所有系爭土地，致原告受有相當於土 地租金之損害，依原告與被告洪榮華於前案即本院111年度 重訴字第41號遷讓房屋事件中（下稱前案），囑託捷丞不動 產估價師聯合事務所鑑價結果，系爭土地之每月租金為2萬8 ,761元。又依原告與被告洪榮華於前案二審成立調解之內容 第四項：原告就系爭建物占有系爭土地迄至112年10月11日 以前所生不當得利之請求，原告同意不再向被告洪榮華主張 等語。原告自得請求自112年10月12日以後之不當得利或損 害。爰依民法179條、第184條規定，擇一請求被告2人分別 給付自112年10月12日以後各自占用期間之損害或利益。 二、備位部分：　　 ㈠、如認系爭建物占有系爭土地有民法第425條之1第1項規定之推 定租賃關係之適用，則依同條第2項請求本院核定系爭建物 占有系爭土地之租金為每月2萬8,716元，並請求被告2人給 付其等先後占用期間每月2萬8,716元之租金等語。 三、並聲明： ㈠、先位聲明： 　⒈被告施京甫應將如附圖編號A、B所示建物拆除，並將其坐落 基地彰化縣○○鄉○○段00000地號土地部分返還予原告 　⒉被告洪榮華應給付原告21萬5,370元，及自原告民事變更訴之 聲明暨準備(二)狀送達翌日起至給付之日止，按年息百分之 5計算之利息。 　⒊被告施京甫應自113年5月28日起至返還第一項所示土地之日 止，按月給付原告2萬8,716元。 ㈡、備位聲明： 　⒈請核定被告占有系爭土地之租金為每月2萬8,716元。 　⒉被告洪榮華應給付原告21萬5,370元，及自原告民事變更訴之 聲明暨準備(二)狀送達翌日起至給付之日止，按年息百分之 5計算之利息。 　⒊被告施京甫應自113年5月28日起至兩造租賃關係終止日止， 按月給付原告2萬8,716元。 貳、被告共同答辯： 　　被告洪榮華已於113年5月28日將系爭建物之房屋稅籍及事實 上處分權均轉讓予被告施京甫，又系爭土地原係訴外人即原 告父親施萬却所有，而系爭建物係施萬却在系爭土地上興建 而成，故系爭土地及系爭建物之所有權原同屬於一人即施萬 却所有，嗣施萬却於99年1月13日以贈與為原因，將系爭土 地移轉登記予原告所有，而系爭建物於107年6月28日由被告 洪榮華拍定取得，故系爭建物占有系爭土地應有民法第425 條之1第1項規定之推定租賃關係之適用，並非無權占有系爭 土地，亦無不當得利等語。並答辯聲明：原告之先備位之訴 均駁回。 參、兩造經本院整理及簡化爭點，結果如下（本院卷第108-109 、203頁，本院依判決格式調整文字）： 一、兩造不爭執事項（此部分並有相關證據資料在卷可稽，堪信 屬實）： ㈠、系爭土地及彰化縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱166-3土地 ）為原告所有（本院卷第19、23頁）。 ㈡、系爭建物為被告洪榮華於107年6月28日經本院強制執行程序 得標買受，並於同日取得系爭建物所有權，拍賣範圍不包含 系爭建物坐落之基地（本院卷第25-26、36頁）。 ㈢、系爭建物並未臨路，大部分座落於系爭土地，現況經由166-3 土地進出（本院111年度重訴字第41號卷第249頁）。 ㈣、被告洪榮華於113年5月28日將系爭建物之房屋稅籍及事實上 處分權轉讓予被告施京甫（本院卷第75-76頁）。 ㈤、兩造所提證物形式上均為真正。 二、兩造爭執事項： ㈠、原告先位聲明第一項請求被告施京甫拆除系爭建物並將座落 之基地返還原告是否有理由？ ㈡、原告先位聲明第二、三項請求被告2人給付相當於租金之不當 得利是否有理由？如有理由，其金額應為多少？ ㈢、原告備位聲明第一項請求本院核定被告所有系爭建物占用系 爭土地之租金，是否有理由？如有理由，其金額應為多少？ ㈣、原告備位聲明第二、三項請求依上開核定之金額給付租金， 是否有理由？ 肆、本院之判斷： 一、除上開兩造不爭執事項外，原告主張系爭建物未辦保存登記 ，占有系爭土地之面積、位置如附圖編號A、B所示；及被告 主張系爭建物及其所在基地原本均為施萬却所有，為兩造所 不爭執（本院卷第108頁），並有系爭建物之本院不動產權 利移轉證書、彰化縣彰化地政事務所113年9月24日彰地一字 第1130008829號函及其附件系爭土地異動索引、系爭建物10 7年3月16日之房屋稅籍證明書等件在卷可稽（本院卷第25-2 6頁、第109頁、第123-129頁），亦堪信為真實。 二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前 段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者 ，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占 有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉 證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明 之（最高法院85年度台上字笫1120號民事判決意旨參照）。 查原告現為系爭土地所有權人，則揆諸前揭說明，被告主張 其所有系爭建物有占用系爭土地之合法權源，自應負舉證之 責，先予敘明。　　 三、原告先位聲明第一項請求被告施京甫拆除系爭建物並將座落 之基地返還原告，應為有理由： ㈠、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1固有 明文。惟該條規定之立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後 變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損 及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益。然如該房屋之興建或 繼續使用，明顯違反土地使用管制規定，本應拆除而不得繼 續使用，例如於農業用地上違章興建工廠，或違反農舍與農 業之經營不可分離之使用（89年1月修正施行前之農業發展 條例第3條第10款及修正後同條第1項第10款規定意旨參照） ，自無適用該條規定之必要（最高法院109年度台上字第242 8號民事判決意旨參照），意即該條規定在上開情形下應為 目的性限縮解釋，始符立法目的，先予敘明 。 ㈡、被告雖辯稱系爭土地及系爭建物之所有權原同屬於一人即施 萬却所有，嗣施萬却於99年1月13日以贈與為原因，將系爭 土地移轉登記予原告所有，而系爭建物於107年6月28日由被 告洪榮華拍定取得，故系爭建物占有系爭土地應有民法第42 5條之1第1項規定之推定租賃關係之適用，並非無權占有系 爭土地等語。惟系爭土地之使用分區為特定農業區、使用地 類別為農牧用地，有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷為 憑（本院卷第19頁），是系爭土地應屬農業發展條例規定之 農業用地及耕地。又系爭建物未辦保存登記，被告亦未主張 及證明系爭建物為合法興建之農舍；且系爭建物長期供訴外 人國彰興業有限公司（下稱國彰公司）設籍營業並應維持按 營業用稅率課徵房屋稅，此為被告於前案所自陳，並有其於 前案提出之彰化縣地方稅務局110年5月26日彰稅房字第1100 008529號函在卷可稽（該案一審卷起訴狀及原證4）。又於 被告洪榮華拍定系爭建物前，系爭建物仍由國彰公司營業使 用；且其拍定後，原本要做出租使用，但因為國彰公司占有 中，故沒有出租成功，後來國彰公司清空後，因國彰公司將 系爭建物斷電，故系爭建物目前閒置僅簡單做倉庫使用等情 ，亦為被告所自陳（本院卷第176頁）。則依前開㈠之說明， 系爭土地為農（耕）地，本應供農業使用，則欲實現其被劃 為農地之分區目的，其上所興建之建物自亦應供農業使用， 方能完整實現農地之用途，始符民法第425條之1推定租賃關 係所欲達成使房屋仍得繼續利用土地之立法本旨，而系爭建 物本屬違章興建而應拆除，且長期供國彰公司營業使用，而 非從事農業使用，則其繼續存在於農地上，反會影響該農地 發揮其設置之用途，自難認有民法第425條之1規定之適用， 被告上開所辯，自難採取。此外，被告並未主張及證明系爭 建物有何其他占有系爭土地之正當權源。則原告先位聲明第 一項依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告施京甫 拆屋還地，應認有理由。 四、原告先位聲明第二、三項請求被告2人給付相當於租金之不 當得利是否有理由？如有理由，其金額應為多少？ 　　原告雖主張系爭建物無權占有原告所有系爭土地，致原告受 有相當於土地租金之損害，依其與被告洪榮華於前案二審成 立調解內容第四項，其得對被告2人分別請求自112年10月12 日以後各自占用期間，以前案囑託捷丞不動產估價師聯合事 務所鑑價結果每月2萬8,761元計算之金額等語。姑不論被告 已爭執該金額過高，原告得否以上開鑑價結果為請求，已有 疑慮？且查原告業於前案訴訟中111年6月30日將其依民法第 179條對洪榮華因使用系爭土地持續發生之相當於租金之不 當得利債權讓與國彰公司，並於前案言詞辯論期日當庭通知 被告洪榮華且由國彰公司據以主張抵銷，且經一審判決抵銷 ，此有前案審理筆錄、原告於前案提出之債權讓與契約(該 案一審卷第147頁、第177頁)及前案一審判決書可稽（兩造 及其訴訟代理人均曾參與前案訴訟，對此情亦應明悉），核 該債權讓與契約之真意，實乃原告將其名下系爭土地遭系爭 建物無權占用得向系爭建物所有人請求之持續發生債權讓與 國彰公司，且未限定期間。是原告既已將上開債權讓與國彰 公司，本身已無債權可資行使，故原告於本件再請求被告2 人返還系爭建物無權占用系爭土地之利益或損害，要屬無據 。 伍、綜上所述，本件被告施京甫未能證明其所有系爭建物確有占 用系爭土地之正當權源，其所辯並無可採。從而，原告先位 聲明第一項依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告 施京甫應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還原告，為有理 由，應予准許。又原告已將其名下系爭土地遭系爭建物無權 占用得向系爭建物所有人請求之持續發生債權讓與國彰公司 ，已無該債權可資行使，故原告先位聲明第二、三項，本於 該債權對被告2人之請求，即無理由，應予駁回。 陸、按預備之訴，係以先位之訴無理由時，請求法院就預備之訴 為判決所合併提起之訴訟，在法院認其先位之訴有理由時， 自無庸就預備之訴為裁判（最高法院86年度台上字第1414號 民事判決意旨參照）。本院既認原告先位主張被告所有系爭 建物係無權占用原告所有系爭土地有理由，依前揭判決意旨 之說明，本院自無庸對原告以前開主張不被本院採取之備位 之訴為裁判。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦 方法及所用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判 決之結果，爰不逐一論列，均附此敘明。 柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　洪堯讚 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀 （須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度 ，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法 第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日 　　　　　　　 　　　　　　　 書記官　李盈萩 附圖：彰化縣彰化地政事務所收件日期文號111年10月13日彰土 測字第2469號複丈成果圖

2025-01-14

CHDV-113-訴-700-20250114-1

訴
臺北高等行政法院

區域計畫法

臺北高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第五庭 112年度訴字第555號 113年12月12日辯論終結 原 告 永莉農產有限公司 兼 代表人 辜秀涵（董事） 共 同 訴訟代理人 張麗真 律師 被 告 新北市政府 代 表 人 侯友宜（市長） 訴訟代理人 游程凱 卓素玉 黃文志 上列當事人間區域計畫法事件，原告不服內政部中華民國112年1 月13日台內訴字第1110150325號訴願決定，提起行政訴訟，經改 制前臺灣新北地方法院112年度簡字第33號行政訴訟裁定移送前 來，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、事實概要： 　　原告使用、座落新北市三峽區十三添一段（下不引段名）1456地號土地（重測前為十三添段十三添小段106-3地號，下稱系爭土地）使用分區為一般農業區、使用地類別為農牧用地，經被告先後於民國111年5月23日、5月30日勘查，發現系爭土地其中7,500平方公尺遭原告永莉農產有限公司（下稱永莉公司）鋪設水泥鋪面、堆置建材、雜物，非供農牧用地容許使用項目，被告乃以111年6月24日新北府地管字第1111180602號函（下稱111年6月24日函）通知原告限期於111年7月11日前恢復原編定農牧地容許使用，逾期未恢復逕依行為時區域計畫法（下同）第21條規定續處；嗣被告於111年10月21日派員勘查系爭土地，發現仍鋪設水泥鋪面（僅在其上覆土）繼續違規使用，違反區域計畫法第15條第1項規定，乃依同法第21條第1項、行為時非都市土地使用管制規則（下稱管制規則）第5條規定及新北市政府處理違反非都市土地使用管制案件裁罰基準（下稱裁罰基準）第2點規定，以111年10月28日新北府地管字第1112071448號函檢附同日同字號之裁處違反區域計畫法案件處分書（下稱原處分）處原告新臺幣（下同）24萬元罰鍰，命應於文到30日內依法恢復為原農業使用目的。原告不服，提起訴願遭駁回後，遂提起行政訴訟，經改制前臺灣新北地方法院(下稱新北地院)112年度簡字第33號行政訴訟裁定移送前來。 二、本件原告主張： 　㈠原處分違反比例原則： 　⒈系爭土地四周並無水源可供耕作，然依「農業主管機關同意 農業用地變更使用審查作業要點」第6條第7款規定，非都市 土地一般農業區農牧用地可作農業相關設施，原告於106年 取得地主同意後申請作物栽培服務業，但其後遭被告以違反 區域計畫法等規定，先後於107年12月12日、109年7月21日 、110年4月14日、110年9月16日及原處分裁罰原告（共5次 ），另加上被告將原告辜秀涵移送檢察官起訴遭新北地院11 0年度審易字第262號判決有期徒刑貳月（下稱相關刑案甲） 、111年度易字第419號判決判處拘役40日（按指相關刑案乙 ）2件，原告3年內連續遭受上開裁罰及刑罰，對比與原告相 同情形之其他人卻相安無事，令原告無法接受被告對原告之 不合常情對待。 　⒉原告永莉公司於109年、110年固誤解法令而鋪設水泥鋪面、 建築鐵皮屋等，被告於111年2月14日現場會勘，以原告辜秀 涵違反區域計畫法第15條、第21條規定，移送檢察官偵辦， 偵辦中原告即著手拆除鐵皮屋等，嗣經相關刑案乙判決，自 此後原告未再為任何的行為、放棄利用系爭土地。被告於相 關刑案乙一審審理中稱111年6月24日通知原告恢復原狀等語 ，與相關刑案乙之111年2月14日現場會勘前後僅差4個月， 此4個月期間原告已面對刑事案件之審理，依法在刑事審理 期間不應對原告再課以行政罰，違反比例原則。 　㈡原處分違反一事不二罰原則： 　⒈被告對於原告於106年至109年在系爭土地鋪設水泥、設置鐵 皮圍籬非作農業使用，裁罰原告（共5次），又原告辜秀涵 經相關刑案甲、乙判處刑罰。原告於相關刑案甲偵查期間迄 111年3月21日止已拆除系爭土地上之鐵皮屋，未為任何違反 土地使用管制行為，然本件被告仍以原告鋪設水泥鋪面行為 再予處罰，違反行政罰禁止重複處罰原則。 　⒉被告111年10月21日會勘前，訴外人「騏霖有限公司」已於前 一日即111年10月20日連同系爭土地等共6筆土地向被告所屬 環境保護局（下稱環保局）申請變更農地使用，作為回收廢 棄物使用，環保局並於111年10月24日函知被告所屬農業局 、地政局等單位，故被告於該日即已知悉系爭土地已由騏霖 有限公司申請使用目的變更，符合區域計畫法第21條第2項 農地變更使用，農業局同意該公司之申請（需知會農業局等 相關單位），由於申請之土地包括既成道路之1768地號國有 土地，使用或撥用受諸多法令限制，進度緩慢，尚未核備， 故被告實不得以現況「非作農業使用」再對原告重複處罰。 　 　㈢被告參酌法務部99年12月2日法律字第0999049255號函及98年 11月17日法律字第0980040244號函，抗辯111年6月24日函請 原告恢復係屬單純要求除去違法狀態，不具裁罰性，並非行 政罰法所稱之行政罰，認為限期恢復不具裁罰性，並非行政 罰法所稱之行政罰。是以未限期恢復原狀並不具裁罰性，故 原告僅未遵期恢復，被告不得以此作為處罰之依據。 　㈣依原處分之文字記載可知倘原告於公文送達之日起30日內未 恢復農業使用目的，應屬下一次之處罰，故本件如有限期之 處罰，則應係屬前一次限期未改善之處罰。被告自承原告前 一次限期改善係111年6月24日函（命原告於111年7月11日前 恢復原狀），然該恢復原狀並非行政罰等語，故本件裁罰與 111年6月24日函無關。 　㈤被告於111年10月21日勘查時，未告知原告因違反111年6月24日函之限期（按指111年7月11日），且未以逾期未改善作任何處分，違反內政部90年1月30日台內營字第9082284號函釋意旨，對執行之對象，先經限期改正之程序，倘其不依限遵從辦理後，始得施予處罰，故被告主張原處分係因原告未依111年6月24日函於期限內恢復原狀予以處罰，並無理由。 ㈥並聲明： 　⒈訴願決定及原處分均撤銷。 　⒉訴訟費用由被告負擔。 三、被告則以： ㈠原告永莉公司於106年間申請作物栽培服務業簡易水土保持申 報核定之土地地號為1292地號，並非系爭土地。 　㈡查系爭土地編定為一般農業區農牧用地，前經被告106年9月3 0日勘查現況有鋪設水泥鋪面、設置鐵皮圍籬、鐵皮屋、水 泥排水溝，堆積土石（含碎磚塊、水泥塊），109年6月17日 勘查現況新增大量水泥鋪面，110年3月22日及110年7月28日 勘查有持續新增鐵皮建物等情事，期間經被告多次處以原告 罰鍰，並限期恢復原農業使用目的在案，惟原告均置若罔聞 ，除未依法恢復原農業使用目的外，更持續新增違規並違法 使用，明知農地應維持作農業使用，雖經被告多次處以原告 罰鍰，仍陸續新增鐵皮建物作廠房使用，違反行政法上義務 ；原告辜秀涵更因而遭相關刑案乙一審判決判處拘役40日確 定。 　㈢被告會同相關單位分別於111年5月23日及5月30日勘查系爭土 地，仍鋪設水泥鋪面、堆置建材、雜物等，未恢復農業使用 ，經被告以111年6月24日函原告於111年7月11日前依法恢復 原編定農牧用地容許使用目的，嗣於111年10月21日勘查系 爭土地，現況仍未恢復，依內政部93年6月10日台內營字第0 930084541號函、98年12月8日台內營字第0980812138號函意 旨，被告乃以原處分處以罰鍰24萬元、限期於文到30日內恢 復原農業使用目的。是以，本案經被告再命其限期改善，惟 原告屆期仍未恢復原農業使用目的，被告依區域計畫法第21 條規定再處以原告罰鍰，洵屬於法有據。 　㈣被告以111年6月24日函限期原告恢復原編定農牧用地容許使 用目的除去違法狀態，不具裁罰性，非行政罰，不涉比例原 則。又原告為系爭土地之實際使用人，有恢復之責任，雖原 告稱已放棄系爭土地之利用，但無法就恢復原容許使用予以 免責。 　㈤並聲明： 　⒈原告之訴駁回。 　⒉訴訟費用由原告負擔。 四、如事實概要欄所載之事實，有系爭土地登記資料（原處分卷 第1至3頁）、系爭土地111年5月23日現場勘查照片（原處分 卷第4至6頁，本院卷第153頁）、111年5月30日清除改善恢 復農業使用協助事項案會議紀錄（原處分卷第7至8頁）、11 1年6月24日函（原處分卷第9至10頁）、111年10月21日新北 市農業用地是否作農業使用案件現場會勘紀錄（原處分卷第 18至23頁）、原處分（原處分卷第24至26頁）及訴願決定書 （原處分卷第58至63頁）等附卷可稽，復為兩造所不爭執， 堪信為真實。 五、本院之判斷： 　㈠區域計畫法第15條第1項規定：「區域計畫公告實施後，不屬 第十一條之非都市土地，應由有關直轄市或縣(市)政府，按 照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖， 並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。 變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。」第 21條第1項、第2項規定：「違反第十五條第一項之管制使用 土地者，由該管直轄市、縣（市）政府處新臺幣六萬元以上 三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆 除其地上物恢復原狀。」「前項情形經限期變更使用、停止 使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停 止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施 ，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。」 次按內政部依區域計畫法第15條第1項授權所訂定之管制規 則第5條第1項規定：「非都市土地使用分區劃定及使用地編 定後，由直轄市或縣（市）政府管制其使用，並由當地鄉（ 鎮、市、區）公所隨時檢查，其有違反土地使用管制者，應 即報請直轄市或縣（市）政府處理。」第6條第1項前段及第 3項規定：「非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別 ，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用。」「海域用 地以外之各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶 條件如附表一；海域用地容許使用項目及區位許可使用細目 如附表一之一。」其行為時第6條第1項之附表一「各種使用 地容許使用項目及許可使用細目表」之「農牧用地之許可使 用細目」規定（見本院卷第303、335至346頁），農牧用地 容許使用項目為：「㈠農作使用（包括牧草）、㈡農舍（工業 區、河川區除外；特定農業區、森林區不得興建集村農舍） 、㈢農作產銷設施（工業區、河川區除外）、㈣畜牧設施（工 業區、河川區及森林區除外。但森林區屬原住民保留地，經 目的事業主管機關會同原住民族主管機關同意者，不在此限 ）（本院卷第337頁）、㈤水產養殖設施（工業區除外）、㈥ 水源保護及水土保持設施、㈦採取土石（特定農業區、一般 農業區、森林區及特定專用區除外）、㈧林業使用、㈨休閒農 業設施（工業區、河川區除外）、㈩公用事業設施（限於點 狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過六百六十平方公尺） 、戶外廣告物設施、私設通路、再生能源相關設施、臨 時堆置收納營建剩餘土石方、水庫、河川、湖泊淤泥資源 再生利用臨時處理設施、溫泉井及溫泉儲槽（工業區、特 定農業區除外）、農村再生設施、自然保育設施、綠能 設施、動物保護相關設施、露營相關設施、無動力飛行 運動相關設施（特定農業區除外）」（本院卷第335至346頁 ）是以，非都市土地經編定使用分區、使用地類別後，即受 有管制，未依容許使用之項目及許可使用細目使用非都市土 地者，即違反區域計畫法第15條第1項所定應遵守非都市土 地使用管制規定而使用土地之行政法上義務。上開之管制規 則，其內容未逾越母法之範圍及立法目的，未增加人民依法 使用其土地權利之限制，行政機關用以認定行為人是否違法 ，符合依法行政原則。又「行政機關為行使法律所授與裁量 權，在遵循法律授權目的及範圍之內，必須實踐具體個案正 義，惟顧及法律適用的一致性，符合平等原則，乃訂定行政 裁量準則作為下級機關行使裁量權之準據，既能實踐具體個 案之正義，又能符合平等原則，自非法所不許。」（最高行 政法院93年度判字第1596號判決意旨可參）。被告為新北市 區域計畫法之主管機關，為確保法律適用的一致性，乃訂頒 裁罰基準。裁罰基準已分別就違反區域計畫法第21條之各種 情節，訂定不同之處罰額度；復依據其違規使用面積之多寡 等訂定不同之裁罰標準，其除作原則性或一般性裁量準則外 ，另有例外情形之考量，與法律授權目的尚無牴觸。準此， 裁罰基準第1點規定：「新北市政府（以下簡稱本府）為執 行區域計畫法（以下簡稱本法）第二十一條規定，有效處理 違反非都市土地使用管制規定案件（以下簡稱違規案件）， 統一裁罰標準以減少爭議並提升行政效能，特訂定本基準。 」第2點規定：「違規案件裁罰基準如附表。」第3點規定： 「違規案件有下列各款情形之一者，經限期變更使用、停止 使用或拆除地上物恢復原狀，屆期仍不改正，應按次處罰或 移送司法機關偵辦，並得處前點附表規定罰鍰金額二倍以上 罰鍰。但不得逾新臺幣三十萬元：㈠施工中違章建物，經要 求停止使用仍繼續施工。 ……」附表：新北市政府處理非 都市土地違反區域計畫法第十五條第一項規定，其違規面積 裁罰標準如下：「違規面積七千零一至八千平方公尺，罰鍰 金額：新臺幣二十四萬元。……」，自得作為被告裁處之依據 ，允無疑義。 ㈡又按土地所有權人對區域計畫法第15條所定「土地分區使用 管制」規範意旨（包括禁止繼續違規使用之禁止規範，與違 規使用後回復原來管制目的使用之誡命規範）之實現，分別 負有不作為及作為義務。且此等義務內容，亦包括要求第三 人使用系爭土地時不得違規之義務在內。又此等作為及不作 為義務，會隨時間經過反覆發生，即使認其具有持續性，而 在適用區域計畫法第21條規定處罰及命改善時，僅得受單一 評價。但在已違反之義務經處罰後，仍繼續違反前開作為及 不作為義務，因而讓違章形成之有害結果持續擴張者，其後 續違規行為之違法性，即不能為原來裁罰與命令改善之原處 分所涵蓋，應構成新的裁罰事由（最高行政法院105年度裁 字第763號裁定意旨參照）。 　㈢系爭土地土地使用編定為一般農業區農牧用地，有系爭土地 登記資料1份（原處分卷第1至3頁）。原告自106年間起使用 　　系爭土地未供農業使用，遭裁罰、刑罰之經過如下： 　⒈被告於106年9月30日辦理勘查，發現系爭土地及57-1地號等 共計13筆土地遭原告永莉公司鋪設水泥鋪面、設置鐵皮圍籬 、鐵皮屋等，非供農牧用地容許使用項目，經被告審認未做 農業使用，違反區域計畫法第15條第1項規定，乃依同法第2 1條規定，以107年12月12日新北府地管字第1072360033號處 分書處原告永莉公司12萬元罰鍰，立即停止非法使用，並限 於文到30日內恢復為原農業使用（下稱第一次裁罰），有10 6年9月30日新北市非都市土地違規使用查報與取締案件會勘 紀錄（原處分卷第64至68頁）、第一次裁罰及郵件收件回執 （訴願卷第95至98頁）在卷可考。 　⒉被告復於109年6月17日辦理勘查，發現系爭土地及57-1地號 等共計13筆土地增設水泥鋪面，原告仍未於期限內改善完成 ，違反區域計畫法第15條第1項規定，乃依同法第21條規定 ，以109年7月21日新北府地管字第1091321982號處分書處原 告27萬元罰鍰，立即停止非法使用並恢復為原農業使用（下 稱第二次裁罰），有109年6月17日新北市非都市土地違規使 用查報與取締案件會勘紀錄（原處分卷第69至72頁）、第二 次裁罰及郵件收件回執（訴願卷第103至107頁）附卷可佐。 　⒊至109年9月9日被告函令新北市三峽區公所派員複查發現系爭 土地仍未恢復農業用途使用，被告乃將原告辜秀涵函送偵辦 ，並經相關刑案甲一審判決判處原告辜秀涵有期徒刑2月、 緩刑2年確定（緩刑嗣經撤銷），有相關刑案甲一審判決（1 12簡33卷第31至36頁）在卷可考。 　⒋被告又於110年3月22日辦理勘查，發現系爭土地新增鐵皮屋 （面積達7,500平方公尺），原告未於期限內改善、繼續違 規使用，違反區域計畫法第15條第1項規定，乃依同法第21 條規定，以110年4月14日新北府地管字第1100689668號處分 書處原告30萬元罰鍰，立即停止非法使用並恢復為原農業使 用（下稱第三次裁罰），有110年3月22日新北市非都市土地 違規使用查報與取締案件會勘紀錄（原處分卷第73至76頁） 、第三次裁罰及郵件收件回執（訴願卷第121至125頁）附卷 可佐。 　⒌嗣被告於110年7月28日辦理會勘系爭土地，發現系爭土地鋪 設水泥鋪面、新增鐵皮屋供工廠使用，原告仍未於期限內改 善完成，乃依違反區域計畫法第15條第1項規定，以同法第2 1條規定，以110年9月16日新北府地管字第1101764574號處 分書處原告30萬元罰鍰，立即停止非法使用並恢復為原農業 使用（下稱第四次裁罰，110年10月2日送達原告辜秀涵）， 有110年7月28日新北市非都市土地違規使用查報與取締案件 會勘紀錄（訴願卷第112至120頁）、第四次裁罰及郵件收件 回執（訴願卷第126至131頁）附卷可佐。 　⒍迄至110年11月12日被告函令新北市三峽區公所派員複查發現 系爭土地仍未恢復農業用途使用，乃將原告辜秀涵函送偵辦 ，並經相關刑案乙一審判決判處原告辜秀涵拘役40日確定， 有相關刑案乙判決（訴願卷第133至138頁）附卷可稽。 　⒎又被告先後於111年5月23日、5月30日勘查，發現系爭土地其 中7,500平方公尺遭原告鋪設水泥鋪面、堆置建材、雜物， 非供農牧用地容許使用項目，被告以111年6月24日函通知原 告限期於111年7月11日前依法恢復原編定農牧用地容許使用 目的，逾期未恢復逕依區域計畫法第21條規定續處，嗣被告 於111年10月21日派員勘查系爭土地，發現仍鋪設水泥鋪面 （僅在其上覆土），原告未於期限內改善、繼續違規使用， 違反區域計畫法第15條第1項規定，乃依同法第21條第1項、 管制規則第5條規定及裁罰基準第2點規定，以原處分處原告 24萬元罰鍰，命應於文到30日內依法恢復為原農業使用目的 ，有系爭土地111年5月23日現場勘查照片及111年5月30日研 商三峽區十三添一段1292、1454、1456、1529、1540地號等 5筆土地清除改善恢復農業使用協助事項案會議紀錄（原處 分卷第4至8頁，本院卷第153頁）、111年6月24日函（原處 分卷第9至10頁）、111年10月21日新北市農業用地是否作農 業使用案件現場會勘紀錄（原處分卷第18至19頁）、111年1 0月21日現場會勘照片（本院卷第161至164頁）、原處分（ 原處分卷第24至26頁）在卷可考。 　⒏原告前固經第一至四次裁罰及相關刑案甲、乙之刑罰，然均 未依限改正，違章故意甚明，被告乃依區域計畫法第21條第 1項及裁罰基準第2點等規定，以原處分處原告24萬元罰鍰， 命應於文到30日內依法恢復為原農業使用目的，自屬有據。 ㈣原告主張其於相關刑案乙偵查開始後，放棄利用系爭土地， 且未為任何使用行為，不違反區域計畫法第21條第1項之規 定云云。惟查，被告以111年6月24日函通知原告限期於111 年7月11日前依法恢復原編定農牧用地容許使用目的，依其 性質係土地所有權人及使用人對區域計畫法第15條所定「土 地分區使用管制」規範意旨（包括禁止繼續違規使用之禁止 規範，與違規使用後回復原來管制目的使用之誡命規範）之 實現，負有作為義務，嗣被告於111年10月21日派員勘查系 爭土地，發現仍鋪設水泥鋪面，僅係在水泥鋪面上覆土，依 農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條第4款規定， 農業用地現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石 、廢棄物、柏油、水泥等使用情形，不得認定作為農業使用 （本院卷第213頁），及改制前行政院農業委員會109年8月1 3日農企字第1090231984號函（本院卷第215頁）意旨以砂、 石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方等物質非合法之農 業用地填土來源，認定原告未於期限內完成其上開作為義務 （移除系爭土地上之水泥鋪面、依法恢復為原農業使用目的 ），原處分並無違誤，原告誤認其放棄使用系爭土地即不違 反區域計畫法第21條第1項規定，並不可採。　 　㈤原告固主張其先前已遭裁罰、刑罰在案，原處分係重複裁罰 ，有違一行為不二罰原則云云。查本件原告固經被告以第一 至四次裁罰及相關刑案甲、乙判決判處刑罰在案，然嗣被告 再於111年5月23日、5月30日勘查系爭土地，發現其中7,500 平方公尺遭原告永莉公司鋪設水泥鋪面、堆置建材、雜物， 仍未完成改正，乃以111年6月24日函通知原告限期於111年7 月11日前改善，然於111年10月21日被告派員勘查系爭土地 ，發現仍鋪設水泥鋪面（僅在其上覆土）繼續違規使用、未 完成改正，而相關刑案乙判決係於111年8月3日判決，在111 年10月21日被告派員會勘系爭土地之後，被告始以111年10 月21日會勘結論認定本件原告之違規行為，依此以原處分裁 罰，參以依首揭規定及說明，在已違反之義務經處罰後，仍 繼續違反前開作為及不作為義務，因而讓違章形成之有害結 果持續擴張者，其後續違規行為之違法性，即不能為原來裁 罰與命令改善之原處分所涵蓋，應構成新的裁罰事由，並無 違反一行為不二罰原則可言，是原告上開主張，實非可採。 　㈥另原告主張系爭土地已申請作物栽培服務業，或由「騏霖有 限公司」申請變更農地使用，作為回收廢棄物使用，環保局 並於111年10月24日函知農業局、地政局等單位云云。查原 告主張系爭土地已申請作物栽培服務業，然卷內並無相關證 據證明系爭土地已變更土地使用分區、使用地類別；又觀諸 原告提出環保局111年10月24日新北環資字第1112016987號 函（本院卷第179至181頁），固記載「騏霖有限公司」申請 應回收廢棄物回收業興辦設施使用事業計畫，惟僅處於審查 作業中，尚未完成，原告執上詞主張原處分違法云云，並不 可採。 ㈦綜上，原處分並無違誤，訴願決定予以維持，核無不合。原 告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。 六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之 必要，併予敘明。 七、結論：本件原告之訴為無理由。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日 審判長法 官 鍾啟煌 法 官 李毓華 法 官 蔡如惠 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內 補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者， 應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附 繕本）。 三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。 四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不 委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日 書記官　陳湘文

2025-01-14

TPBA-112-訴-555-20250114-1

上
最高行政法院

徵收補償

最 高 行 政 法 院 判 決 112年度上字第7號 上 訴 人 廖貴雲 訴訟代理人 王冠瑋 律師 被 上訴 人 桃園市政府 代 表 人 張善政 訴訟代理人 儲益昌 上列當事人間徵收補償事件，上訴人對於中華民國111年10月27 日臺北高等行政法院109年度訴字第744號判決，提起上訴，本院 判決如下： 　　主 文 一、上訴駁回。 二、上訴審訴訟費用由上訴人負擔。 　　理 由 一、被上訴人之代表人原為鄭文燦，嗣變更為張善政，玆據新任 代表人具狀聲明承受訴訟，核無不合。 二、本件事實經過： (一)被上訴人為辦理「機場捷運A20站地區區段徵收開發案」(下 稱系爭開發案)，申請徵收桃園市○○區○○段相關地號等281筆 土地及興和段92地號等420筆土地，並一併徵收區段徵收範 圍內公、私有土地上之私有土地改良物，經內政部以民國10 7年6月25日內授中辦地字第1071304156號函核准，被上訴人 乃以107年6月28日府地區字第10701564061號公告徵收（下 稱徵收公告，公告期間自107年7月10日起至同年8月9日止， 含土地地價補償費清冊）。上訴人所有○○段718、719、720 、721地號土地（下稱系爭土地），及原有○○段692、694、7 14、715、716、717、722、723、733、734、735、743地號 土地(下稱692地號等12筆土地)，均位於上開徵收案範圍內 ，其中○○段718地號土地經公告核定徵收補償費之當期市價 單價為每平方公尺新臺幣(下同)34,500元，719、720、721 地號土地則為每平方公尺23,500元。 (二)嗣因上訴人配偶余歛提出異議，被上訴人發現上開土地除系 爭土地外，其餘692地號等12筆土地在徵收公告前之107年5 月10日即經贈與登記為余歛所有。被上訴人乃依贈與後之所 有權歸屬，重新合併評價單元及宗地條件後計算地價，提請 108年4月1日桃園市地價及標準地價評議委員會（下稱地評 會）108年第4次會議重新評定（此曾以108年6月14日府地區 字第10801394562號函通知上訴人），決議系爭土地徵收補 償之當期市價單價改為每平方公尺19,600元，被上訴人先以 同年8月2日府地區字第1080193851號函更正系爭土地之應領 補償費共計5,940,956元（下稱系爭補償費）。經上訴人異 議後，被上訴人依土地徵收條例第30條第1項、第2項，及土 地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第10條第1項、 第17條第2項、第3項、第18條前段、第20條第1項前段等規 定，以108年9月3日府地區字第1080222242號函維持系爭補 償費價額（下稱原處分）。上訴人仍不服，遞經被上訴人10 8年12月27日府地區字第1080330193號函（下稱復議決定） 維持系爭補償費價額、內政部訴願駁回，遂提起行政訴訟， 並聲明：1.訴願決定、復議決定及原處分(應指對其不利部 分）均撤銷。2.被上訴人應就系爭土地作成增給7,352,236 元徵收補償費之行政處分。經臺北高等行政法院（下稱原審 ）以109年度訴字第744號判決（下稱原判決）駁回上訴人之 訴，上訴人遂提起本件上訴。　　 三、上訴人起訴主張及被上訴人於原審之答辯及聲明，均引用原 判決之記載。 四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以： (一)依土地徵收條例第30條、土地徵收條例施行細則第29條、第 30條規定，可知被徵收土地的當期市價，是依土地徵收條例 第30條第4項授權訂定之查估辦法加以確定。又查估辦法第2 條、第3條、第4條、第6條第1項、第7條第2款、第9條第1項 、第10條第1項、第11條、第13條第1、2款、第17條、第18 條、第19條第1、2項、第20條第1項、第21條第1項第3款規 定，係由內政部依授權所訂定具法規命令性質，旨在具體化 「徵收當期之市價」時應遵守前揭規定所定之程序，俾保障 被徵收土地所有人能依徵收當期之市價獲得適法之補償，相 關機關於辦理土地徵收補償之市價查估時，自應受拘束。再 依查估辦法第19條第1項第1款之規定，買賣實例須依同辦法 第13條估計土地正常單價，並經調整至估價基準日後，始為 比較標的之選擇，查估機關於蒐集市場買賣實例階段，尚無 從預知何筆買賣實例為比較標的，自應就案例蒐集期間之全 部買賣實例依規定填載買賣實例調查估價表，交由地評會查 核審認，尚不得僅就採為比較標的之買賣實例填寫。另徵收 土地應補償之地價，依土地徵收條例及查估辦法規定，原有 一定之程序與標準，補償機關為徵收補償處分，如已踐行法 定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意補償價額，遽指 其為違法。 (二)本件被上訴人就系爭補償費之形成，均有依土地徵收條例及 查估辦法規定之程序與標準辦理後，並提交所屬地評會依法 評定，核無違誤：　　 ⒈關於系爭土地均劃入P004地價區段及其中比準地之選取部分 ： 　⑴上訴人並不爭執系爭土地經合併為一宗土地（合併評價單元 ）而劃分入P004地價區段，及在此地價區段選取桃園市○○區 興和段125-1地號土地(下稱興和段125-1土地)作為比準地， 並據被上訴人陳明因系爭土地均為上訴人所有，符合查估辦 法第10條第1項所定地價相近、地段相連、情況相同或相近 土地，故得劃為同一地價區段，且屬於農業區內側區段，並 有提交地評會審核無訛。 　⑵系爭718地號土地，於被上訴人107年6月28日徵收公告核定徵 收補償費時，雖與另3筆土地劃分為不同地價區段，並曾核 計土地徵收補償費在案，惟在土地徵收條例施行細則第30條 規定之徵收當期市價基準日即本件徵收公告期滿次日起算第 15日之前，上訴人確於107年5月10日將系爭土地以外之其餘 所有土地贈與而移轉為余歛所有，但前開徵收補償費核計時 漏未查得此情，既經上訴人自承無訛，基於土地所有權人之 變動，業已關涉地價區段劃分應斟酌之土地利用現況暨是否 情況相同等因素（另參內政部編製之土地徵收補償市價查估 作業手冊伍、一有關宗地個別因素清冊等資料第7點⑴），並 有依法送經地評會108年度第4次會議重新評定在案，被上訴 人因認就系爭土地之補償費核計有認定事實錯誤之違法，即 為有據。另關於查估辦法第17條規定之估價基準日，乃係查 估階段就同辦法第13條規定為土地正常單價估計時，定有時 間基準以供與買賣實例為比較調整之目的，此僅為估價因素 之擇定；至於土地徵收條例施行細則第30條規定之徵收當期 市價時間基準，則為系爭補償費評定須適用之法定標準，前 述估價結果僅屬預估程序，關於徵收土地宗地單位市價之評 定結果，則須合乎土地徵收條例施行細則第30條規定之時間 基準規定，二者仍有不同，此由查估辦法第4條第4至7款以 之為先後不同之程序，亦可明之；上訴人卻謂其土地所有權 變動時間在估價基準日後即不影響系爭補償費評定結果，容 屬對前開規定之誤解，並不足採。 　⑶再者，上訴人移轉與余歛部分之土地徵收補償費總額，經余 歛基於權屬問題提出異議，而被上訴人就此部分重新查估之 結果，不僅高於原本以上訴人為土地所有權人時之金額（上 訴人對此並未救濟），況將原處分重估後之系爭土地補償費 所減少數額一併列計，重新估算後之余歛受贈土地之補償費 與系爭土地補償費合計總額，仍高於原均歸屬為上訴人所有 時所評定之價額等情，可佐上訴人應無信賴之事實；又縱使 上訴人有其所稱信賴利益存在，基於土地徵收補償費之核定 ，尚涉及公益性，亦難認撤銷結果有何信賴利益大於所維護 公益之情事；另上訴人就土地所有權變動之情事，當知涉及 對系爭土地之補償費核計重要事項(適法性之問題)，而未完 全陳述，有信賴不值得保護之事由。故被上訴人以原處分重 新更正核計系爭補償費外，並撤銷前徵收公告所核定系爭土 地之補償費部分，自亦符合行政程序法第117條、第119條規 定。 　⒉關於P004地價區段所選取比準地及系爭土地之地價查估部分 ： 　⑴本件土地徵收補償市價之查估，係依查估辦法第3條規定委託 不動產估價師辦理。本件就P004地價區段係選取興和段125- 1土地（土地使用分區農業區，屬內側區段、非建地目）為 比準地，且就查估辦法第17條第2項以買賣實例為估價時， 擇定估價基準日為107年3月1日，復經以被上訴人提出之買 賣實例調查估價蒐集總表（下稱蒐集總表）列載情形為憑， 認欠缺適當實例，而依同條第3項規定放寬案例蒐集期間為1 06年3月2日至107年3月1日，自為有據。 　⑵其次，就比準地所為比較價格之查估，係依查估辦法第4條第 2款、第6條規定，在前述案例蒐集期間內進行市場買賣實例 之蒐集調查，調查結果並經估價師列載於買賣實例調查估價 表（蒐集總表）而提交為地評會之審查資料；針對比準地比 較標的之選擇，係選擇桃園市○○區○○段1141、1141-2至-5地 號等5筆土地（位於P903-00地價區段內）為比較標的1（估 價師之簡報檔資料經編為買賣實例3），同區萬能段252-6地 號（位於P904-00地價區段內）為比較標的2（估價師之簡報 檔資料編為買賣實例4），並據被上訴人說明未依查估辦法 第19條第1項第1款規定在P004地價區段內選擇比較標的，係 因徵收公告之區段徵收整體開發案，早於98年7月2日起即曾 就主要計畫、細部計畫等為公開展覽公告、101年8月6日公 告於同年月8日舉辦說明會、107年1月9日舉行公聽會等，該 區域內存在農地變更為建地、可申領抵價地等期待因素，區 域內農地之正常價格因此期待因素影響而有偏離，且影響交 易價格之情況、程度等存在無法有效掌握及量化調整之問題 ，故而選取其他地區之買賣實例作為比較標的，堪認尚符合 查估辦法第19條第2項規定，並不違法。 　⑶又上開比較標的1之土地交易日期為106年4月26日、正常交易 單價為每平方公尺24,938元，比較標的2之土地交易日期為1 06年5月9日、正常交易單價每平方公尺19,748元，經就估價 基準日為交易日期因素、區域因素（因比較標的均選取自其 他地價區段，尚須併同考量區域因素，包括土地使用管制、 交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環 境污染及其他影響因素等項）及個別因素（包括宗地條件、 道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件等項）調整 後，比較標的1之交易日期因素調整率-1.00%、區域因素調 整率-12.25%、個別因素調整率2.50%，價格形成因素之相近 程度23.25%)，試算價格為22,206元、權重40%；比較標的2 之交易日期因素調整率-1.00%、區域因素調整率4.75%、個 別因素調整率為8.75%，價格形成因素之相近程度為14.50%) ，試算價格為22,272元、權重60%，推估比準地比較價格為2 2,246元，並依查估辦法第21條(原判決漏載第1項)第3款規 定進位，估定比準地價格為每平方公尺22,300元，經核亦與 查估辦法第13條、第17條、第19條及第21條等規定相符，均 無違誤。 　⑷被上訴人依查估辦法第20條第1項規定，就系爭土地與比準地 之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條 件以及其他個別因素等項目為比較調整，並以系爭土地較比 準地之面積小、深度較淺，又屬非鄰接地且無道路條件，以 總調整率為-12.50％而試算價格為每平方公尺19,513元，續 按查估辦法第21條第1項第3款無條件進位至百位，估算系爭 土地之預定徵收土地宗地單價為19,600元，經核與規定相符 。而被上訴人復已將前開依法定程序辦理之查估資料送交所 屬地評會，經以108年4月1日之108年第4次會議審核評定， 並據以核計系爭補償費在案，在難認地評會就此之判斷，有 出於錯誤事實、不完全資訊或有何恣意等違法判斷之情況下 ，自當予以尊重而難認有違法之情事。則被上訴人據以作成 原處分而以系爭土地之徵收補償費應為5,940,956元，自亦 合法有據。 (三)至上訴人雖主張估價師並未就所蒐集調查之買賣實例逐一填 載買賣實例調查估價表，有違反查估辦法第7條規定之情事 云云。而查，查估辦法第7條第2款前段固然規定若買賣實例 有因期待因素影響，致交易價格明顯偏高或偏低者，應記載 於買賣實例調查估價表而為適當之修正，惟同條但書亦明文 影響交易價格情況達無法有效掌握及量化調整時，仍可不予 採用；可知若影響因素得以造成之差異難以具體量化，由量 化為正確之調整既有其困難，本即無從憑為比準地價格調整 估計之依據，應屬事實上無法或不宜選取為比較標的之情形 。本件被上訴人已提出蒐集總表影本1份（對地評會審查所 為簡報另有提出10筆），並於備註欄逐一具體說明不予採用 ，係涉及情況無法有效掌握及量化之理由，復難認其所指情 由有何與事實不符之問題，其對不予採用之買賣實例，因而 未另行逐一填載買賣實例調查估價表，自無違法可言。況且 ，觀諸前開蒐集總表登載內容，除可見經逐一載明不予採用 之個案交易考量因素外，亦有就交易時間、買賣實例總價、 買賣總價、正常買賣單價、土地面積即地上有無建築改良物 等情，分別列明，與比較標的1、比較標的2所列載之買賣實 例調查估價表經登載項目（其中空白未據填載者，多屬涉及 建築改良物方須填載之項目，與本件情形無涉），相互參照 ，關於查估程序所須比對之買賣實例主要價格影響因素，已 有列明而可供地評會審核，在買賣實例數眾多之情形，列表 登載亦較利於比對，自亦難認地評會就買賣實例調查結果所 涉及比較標的選取之審核等，有何資訊不完全而影響判斷正 確性、客觀性之疑義。至於上訴人雖另稱其在前述案例蒐集 期間自行查得86筆買賣實例，然均未能提出具體之比對說明 ，更未見其陳明如何可動搖查估程序所選取比較標的之合法 性，進而影響徵收當期市價評定結論等情；其另謂蒐集總表 可見有多筆單價高於每平方公尺40,000元者，謂被上訴人之 查估評定違反平等原則、不當聯結禁止原則等違法，亦係就 被上訴人所為情況不同之說明，泛稱不可採，均無從憑上訴 人之空言主張而對其為有利之認定。 (四)末以，上訴人復執蒐集總表編號10即同區○○段767-2地號土 地（下稱編號10土地）於107年1月之土地交易單價每平方公 尺43,856元，主張系爭補償費價格有過低之違法云云。然而 ，蒐集總表中即有載明編號10土地存在因期待因素而影響交 易價格而難以量化之情事，且該筆土地在前開交易後，因徵 收公告所核定之土地徵收補償市價單價，亦係以較低之每平 方公尺22,600元核定在案，是上訴人對於所主張土地徵收當 期市價單價，究竟有何具體可採之依據暨理由等，均未能說 明，自難認其此部分主張為有理由等語，以原判決駁回。 五、經核原判決駁回上訴人在原審之訴，其結論尚無違誤，茲就 上訴理由論斷如下： (一)土地徵收條例第39條第1項前段規定：「區段徵收土地時， 應依第30條規定補償其地價。」第48條規定：「區段徵收之 程序及補償，本章未規定者，準用第二章及第三章規定。」 第30條規定：「(第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之 市價補償其地價。……（第2項)前項市價，由直轄市、縣(市) 主管機關提交地價評議委員會評定之。(第3項)各直轄市、 縣(市)主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地 價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收 補償地價之依據。(第4項)前3項查估市價之地價調查估計程 序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」同 條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱 徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評 議委員會評定之當期市價。」可知，被區段徵收土地應按徵 收當期之市價補償其地價，該當期市價之查估、評定，應遵 循土地徵收條例第30條第4項授權內政部訂定之查估辦法所 示程序、方法，由地評會具體評定之。　　 (二)依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項規定授權訂定 之行為時地評會組織規程第3條第1款、第5款、第6款規定， 「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收補償市價 及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」之評議， 為地評會之任務；又依同規程第4條規定，地評會之成員， 包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價 師、法律、工程、都市計畫專家學者及地政、財政、稅捐、 工務或都市計畫、建設及農業主管等。足見，地評會為合議 制組織，其所作成地價或土地徵收補償市價之評議，乃經由 不同屬性之代表，各自依其專業之不同觀點，依照一定之法 律程序，獨立行使職權，共同作成之決定，應認享有判斷餘 地。而在判斷餘地範圍內，行政法院對於地評會就土地徵收 補償市價之評定，固應予尊重，採取較低之審查密度，然非 不予審查，如地評會之判斷有恣意濫用或其他違法情事時， 仍得予撤銷或變更之，其情形包括：1.是否基於錯誤之事實 認定或不完全之資訊。2.法律概念涉及事實關係時，其涵攝 有無明顯錯誤。3.對法律概念之解釋有無明顯違背解釋法則 或牴觸既存之上位規範。4.是否違反一般公認之價值判斷標 準。5.是否出於與事物無關之考量。6.是否違反法定之正當 程序。7.作成判斷之組織是否合法且有判斷之權限。8.是否 違反相關法治國家應遵守之原理原則，如平等原則、公益原 則等。 (三)依土地徵收條例第30條第4項規定訂定之查估辦法第2條規定 ：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格 。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區 段內各宗土地市價比較基準之宗地……」第3條規定：「(第1 項)直轄市或縣（市）主管機關依本辦法規定辦理土地徵收 補償市價查估時，得將查估程序全部或一部委託不動產估價 師辦理，委託費用由需用土地人負擔。(第2項)不動產估價 師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦理。」第4 條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐 集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收 益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃 分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地 正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。 六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單 　　位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項規定：「依 第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集 市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益 法調查估價表。」第7條第2款規定：「買賣或收益實例如有 下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修 正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價 格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：……二、 期待因素影響之交易。」第9條規定：「(第1項)土地徵收補 償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交 通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境 污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響 因素之資料等。(第2項)前項影響區域因素之資料，應依地 價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第1項規定 ：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地 勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、 當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共 建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土 地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、 地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第 11條規定：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、 道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線 或適當之地籍線為準。」第13條規定：「以買賣實例估計土 地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情 況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況 者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相 似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常 買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者， 計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝ 正常買賣總價格÷ 土地面積……」第17條規定：「(第1項)依 第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或 權利金應調整至估價基準日。(第2項)前項估價基準日為每 年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。 估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當 年3月1日為原則。(第3項)前項案例蒐集期間內無適當實例 時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條前段規定：「 比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之 土地分別選取。」第19條規定：「(第1項)比準地比較價格 之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、 就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價 區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行 個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因 素之相近程度，決定比準地地價。(第2項)地價區段內無法 選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應 進行區域因素及個別因素調整。(第3項)第1項第2款及前項 區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基 準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整 。……」第20條規定：「(第1項)預定徵收土地宗地市價應以 第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接 近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。 但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。(第2項) 前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政 條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之 最大影響範圍內調整。(第3項)依前二項估計預定徵收土地 宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。……」 (四)依上開規定可知，辦理土地徵收補償市價查估，應先調查案 例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日 （含當日）前6個月。蒐集市場買賣實例後，如買賣實例之 價格明顯偏高或偏低，則應視有無查估辦法第7條及第8條規 定之特殊情況，而就實例進行價格修正或調整，並將之記載 於買賣實例調查估價表，以估計買賣實例之土地正常單價， 僅於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，始得 不予採用作為買賣實例。再以此為基礎，於預定徵收土地範 圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地，並以 估價基準日調整後之土地正常單價，於同一地價區段內選擇 1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，推估比準地 試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地 價，而將之填載於比較法調查估價表（如同一地價區段內無 法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取比較標的 ，進行區域因素及個別因素調整，以查估比準地地價）。復 再以查估辦法第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、 道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素 ，調整估計預定徵收土地宗地市價，並將之填載於徵收土地 宗地市價估計表，提交地評會評定。　 (五)經查，被上訴人為辦理系爭開發案，報經內政部核准區段徵 收包含上訴人所有之系爭土地4筆及上訴人原所有之692地號 等12筆土地在內之420筆土地，被上訴人於107年6月28日徵 收公告，公告期間自107年7月10日起至同年8月9日止。系爭 土地中之718地號土地因與上訴人原所有之692地號等土地相 連，被劃分為臨路之P002地價區段，乃經公告核定徵收補償 費之當期市價單價為每平方公尺34,500元，系爭土地中之71 9、720、721地號土地，則被劃分為P004地價區段，經公告 核定單價為每平方公尺23,500元。嗣因上訴人之配偶余歛提 出異議，被上訴人發現該692地號等12筆土地在徵收公告前 之107年5月10日即經贈與登記為余歛所有，被上訴人乃依贈 與後之所有權歸屬，徵收宗地合併評價單元改變，乃將系爭 土地全部劃分為P004地價區段，重新合併評價單元及宗地條 件後計算地價，提請地評會108年第4次會議重新評定，決議 系爭土地徵收補償之當期市價單價改為每平方公尺19,600元 ，被上訴人乃更正系爭土地之應領之系爭補償費共計5,940, 956元。P004地價區段係選取興和段125-1土地（土地使用分 區農業區，屬內側區段、非建地目）為比準地，估價基準日 為107年3月1日，因106年9月2日至107年3月1日案例蒐集期 間內，欠缺適當實例，因而放寬案例蒐集期間為106年3月2 日至107年3月1日。而針對比準地比較標的之選擇，因同一 地價區段內存在農地變更為建地、可申領抵價地等期待因素 影響交易價格情事，估價師乃選擇位於P903-00地價區段內 之桃園市○○區五權段1141、1141-2至-5地號等5筆土地為比 較標的1，及位於P904-00地價區段內之同區萬能段252-6地 號為比較標的2。上開比較標的1之土地交易日期為106年4月 26日、正常交易單價為每平方公尺24,938元，比較標的2之 土地交易日期為106年5月9日、正常交易單價每平方公尺19, 748元，經估價師就估價基準日為交易日期因素、區域因素 及個別因素調整後，推估比準地比較價格為22,246元，並進 位為每平方公尺22,300元。進而再就系爭土地與比準地之宗 地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件以 及其他個別因素等項目為比較調整，並以系爭土地較比準地 之面積小、深度較淺，又屬非鄰接地且無道路條件，以總調 整率為-12.50％而試算價格為每平方公尺19,513元，進位為1 9,600元。經上開調查及估價後，被上訴人復已將查估資料 送經108年4月1日之地評會108年第4次會議審核評定系爭土 地之徵收當期市價單價為每平方公尺19,600元，並據以核計 系爭補償費，已經原審依調查證據及辯論結果，詳述得心證 之理由；並就上訴人主張其土地所有權變動時間在估價基準 日後即不影響系爭補償費評定結果，泛稱原定蒐集期間是否 無適當實例，應有疑義，程序容有違法，估價師並未就所蒐 集調查之買賣實例逐一填載買賣實例調查估價表各節，何以 不足為有利於上訴人之認定，予以論駁甚明，經核與卷內證 據尚無不符，則依上開說明，原判決認地評會所為地價之決 定，已依法考量系爭土地條件及其所在區段影響地價因素， 核與上開徵收補償相關法令均屬無違，而駁回上訴人聲明之 請求，並無不合。上訴意旨舉○○段713、704-9地號土地為例 ，主張該2土地均非臨路且位於系爭土地(718、719地號)旁 ，其徵收價格為何、被上訴人是否違反平等原則等情，原審 均未加以調查云云，經核此屬新的攻擊防禦方法，且與前揭 法定之徵收土地地價查估方式有間，自不可採。 (六)上訴意旨仍執陳詞主張被上訴人原以每平方公尺23,500元至 34,500元作為系爭土地徵收補償之單價，於上訴人同意申請 抵價後，竟調整為19,600元，顯有違誠信原則云云。然查， 原判決業已論明：上訴人就其107年5月10日所為贈與部分自 身原有土地之行為，當知悉乃涉及足以影響徵收補償評定之 重要因素，此由被上訴人所舉上訴人移轉與其配偶余歛部分 之土地徵收補償費總額，即係經其配偶余歛基於權屬問題提 出異議，而被上訴人就該異議部分重新查估結果，不僅高於 前述原本以上訴人為土地所有權人時之金額，上訴人且稱其 對此並未救濟，且縱使將原處分重估後之系爭土地補償費所 減少數額一併列計，重新估算後之余歛受贈之土地補償費與 系爭土地補償費合計總額，仍高於原本均歸屬為上訴人所有 時所評定之價額等情亦可佐證等語，稽之卷附地評會108年 第4次會議提案2說明以：674、693、743地號土地查估市價 為34,000元/㎡，724、725地號土地查估市價29,400元/㎡，73 9地號土地查估市價29,800元/㎡，736、737、738地號土地查 估市價19,600元/㎡，692、694、714、715、716、717、718 、722、723、733、734、735地號土地，因權屬相同合併為 同一評價單元，查估市價為34,500元/㎡，719、720、721地 號土地，因權屬相同合併為同一評價單元，查估市價單價為 23,500元/㎡；上訴人於107年3月1日估價基準日後之107年5 月10日將692地號等12筆土地贈與配偶余歛，余歛所有674地 號等20筆土地係屬宗地市價評定後，徵收宗地個別條件變動 ，依合併後權屬狀況及宗地條件重新計算地價，除743地號 土地未與其他土地相鄰，無法合併為一宗土地估價，維持原 查估地價外，其餘19筆土地權屬已變更為同一人所有，建議 依合併後土地使用狀況重新評定地價，合併後地價評估為34 ,500元/㎡；另718地號未移轉余歛所有，尚不得與上開674地 號等19筆土地合併估價，建議與同段719、720、721地號土 地合併估價，合併後地價均調整為19,600元/㎡等語益明。上 訴意旨所為被上訴人有違誠信原則之指摘，顯屬無據，不足 採信。 (七)末按，查估辦法第27條及第30條固分別規定以：「(第1項) 直轄市、縣（市）主管機關計算被徵收土地市價變動幅度之 作業步驟如下：一、分2期蒐集去年9月2日至當年3月1日（ 現期）買賣實例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實 例。二、分期計算實例市價單價並排序。三、分期計算排序 後百分位數25至百分位數75間案例市價單價平均值。四、現 期市價單價平均值除以基期市價單價平均值，計算市價變動 幅度。(第2項)前項市價變動幅度計算之作業分區，原則以 鄉（鎮、市、區）為單位，並得將地價變動情形相近之鄉（ 鎮、市、區）合併計算；鄉（鎮、市、區）內地價變動差異 大之地區，得予分開計算。」「依第27條計算土地市價變動 幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月 前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之 依據。」再依土地徵收補償市價查估作業手冊之規定，被上 訴人計算被徵收土地市價變動幅度之作業表格，應製作市價 變動幅度計算表、市價變動幅度計算總表及市價變動幅度評 議表3種；蓋如以9月1日為估價基準日之徵收市價評議結果 ，該價格適用於次年12月底完成發價案件，倘該案件之徵收 計畫報送、徵收公告及發價中任一時間點係落於下半年7月1 日起)辦理者，即應配合土地徵收條例第30條第3項規定，將 先前取得之徵收土地宗地市價清冊所載評定市價，依查估辦 法第27條已評定之6個月間市價變動幅度計算調整。然依查 估辦法第28條第1項規定：「需用土地人依第20條第4項所為 之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關 ，作為次年土地徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或 重大公共建設推動之需者，得於當年3月1日前送達。」第29 條規定：「依第21條計算之宗地市價應於依第20條第4項所 為通知之次年2月底前提供需用土地人，作為通知之次年報 送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。屬前條第1項但書規 定者，應於當年7月底前提供需用土地人，作為當年7月至12 月報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。」即徵收案件如 因作業時程緊迫，未及於9月1日報送資料，而於預定徵收當 年3月1日前報送者，原則以3月1日為估價基準日，評議結果 適用於當年12月底完成發價案件。查本件查估基準日係107 年3月1日，於同年7月10日公告徵收，為原判決所確定之事 實，則依首揭查估辦法規定所評定之市價，即係作為當年7 月至12月報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準，而無再將 直轄市、縣（市）主管機關計算、於每年6月底前送經地評 會評定之徵收土地市價變動幅度結果，作為7月至12月調整 徵收補償地價依據之必要。上訴意旨指摘市價變動幅度計算 表、市價變動幅度計算總表及市價變動幅度評議表等資料， 依法均應係依實價登錄蒐集整理並計算，係地評會評定之重 要事實基礎，原審似未提示，亦未告知兩造就此證據為事實 上及法律上之辯論，顯有判決不適用法規之違誤云云，顯屬 個人主觀歧異見解，自非可採。 (八)綜上，原判決駁回上訴人在第一審之訴，並無違誤，上訴意 　 旨指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。 六、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項 、第98條第1項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1 　 月　　 9　 日 最高行政法院第四庭 審判長法官 王 碧 芳 　　　　　　　　　　　　　 法官　李 玉 卿 法官　王 俊 雄 法官　鍾 啟 煒 法官　陳 文 燦 以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1 　 月　　 9　 日 　　　　　　　　　　　　　　 書記官 徐 子 嵐

2025-01-09

TPAA-112-上-7-20250109-1

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