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訴
臺灣臺南地方法院

分割共有物

臺灣臺南地方法院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度訴字第1144號 原 告 即反訴被告 郭育任 訴訟代理人 陳文彬律師 被 告 即反訴原告 郭信宏 訴訟代理人 包喬凡律師 被 告 郭奕志 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年12月17日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、兩造共有坐落臺南市○○區○○段00000地號土地及其上同段000 0建號建物（門牌號碼臺南市○○區○○路000號）應予變價分割 ，所得價金由兩造按應有部分各三分之一比例分配。 二、本訴訴訟費用由兩造各負擔三分之一。 三、反訴原告之訴駁回。 四、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 　　事實及理由 甲、程序部分： 　　按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；又反訴之標的， 如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連 者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定 有明文。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係 與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為 本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上 關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言；換言之， 為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係， 與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利 ，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原 因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同 ，方可認為兩者間有牽連關係；又反訴標的之法律關係為本 訴標的之法律關係之先決問題者，亦屬民事訴訟法第260條 第1項所謂反訴標的與本訴標的互相牽連之一種，自非不得 提起反訴。原告起訴主張其與被告郭信宏、郭奕志共有坐落 臺南市○○區○○段00000地號土地及其上同段0000建號建物（ 門牌號碼臺南市○○區○○路000號，以下稱系爭建物，與上開 土地合稱系爭房地），應有部分各3分之1。又共有人間就系 爭房地並未訂有不分割契約，亦無因物之使用目的有不能分 割之情事，然就分割方法未能達成協議，爰提起本訴並請求 准予分割系爭房地。嗣於訴訟繫屬中，被告郭信宏主張系爭 房地為其單獨所有，被告郭信宏雖於民國94年3月24日以買 賣為原因將系爭房地應有部分3分之1移轉予原告，惟係訴外 人郭全雄無權處分，且原告未給付買賣價金，被告郭信宏已 於107年間解除兩造間之買賣契約，爰提起反訴並請求原告 應塗銷系爭房地應有部分3分之1於94年3月24日以買賣為原 因之所有權移轉登記，並回復登記予被告郭信宏。原告雖不 同意被告郭信宏提起反訴，惟上開反訴判決結果係得作為本 訴共有物分割之前提依據，則被告郭信宏所提反訴標的之法 律關係乃為本訴標的之法律關係之先決問題，揆揭上開說明 ，核屬民事訴訟法第260條第1項所謂反訴標的與本訴標的互 相牽連之一種，且被告郭信宏於本件訴訟之初即提起反訴， 難認有延滯訴訟之意圖；此外，被告郭信宏所提反訴與原告 所提本訴均適用通常訴訟程序，且無專屬管轄之適用，是被 告郭信宏所提反訴應予准許。 乙、實體部分： 壹、本訴部分： 一、原告起訴主張略以： （一）兩造共有系爭房地並無不能分割之情事，惟兩造就系爭房 地之分割方法無法達成協議，爰依民法第823條第1項規定 請求分割系爭房地。又系爭建物地面五層，地下一層，然 僅有單一出入口，倘為原物分割難有各自獨立之門戶出入 ，除有礙經濟效用外，並有損系爭房地之完整性，無法發 揮經濟上之最大利用價值，難認合於全體共有人之利益， 是倘能以變價分割方式，各共有人皆可應買，自屬良性公 平競價之結果，如價高，各共有人可分配之金額隨之增加 ，反較有利於各共有人，系爭建物所有權歸一，亦可發揮 更大之經濟效用，亦符合公共利益之維持達到系爭房地之 經濟效用。 （二）長信不動產估價師事務所提出之不動產估價報告（下稱系 爭房地估價報告），認為系爭房地價值新臺幣（下同）22 ,832,848元。但因共有不動產需考量共有不動產於市場上 其交易成本較高、變現性較差等原因，評估完整所有權產 權價值後，考量共有人對共有不動產之應有部分比例、共 有人數多寡等因素，決定整合為完整所有權產權之整合年 期及折現率予以折現。系爭房地共有人數3人，預計整合 年期3年，折現率3%，房地總價為20,894,340元，各持分 之總價為6,964,780元。如系爭房地分配原告，原告同意 不扣除整合年期之折現率，補償其餘共有人每人各7,610, 950元。 （三）並聲明：如主文第1項所示。 二、被告郭信宏則以： （一）原告並非系爭房地之所有權人，被告郭信宏才是所有權人 ，原告不得請求分割共有物。 （二）系爭房地估價報告認為系爭房地價值20,894,340元，顯有 低估。如原告是系爭房地之共有人，得提起本件分割共有 物訴訟，則被告郭信宏同意以上開鑑定價格購買，並補償 其他共有人。如果大家都要承買，就不如變價分割。 三、被告郭奕志則以： 　　被告郭奕志住在系爭房地內，同意以系爭房地估價報告鑑定 的20,894,340元購買，並補償其他共有人。 貳、反訴部分： 一、反訴原告郭信宏起訴主張略以： （一）系爭房地全部為反訴原告郭信宏所有，反訴被告郭育任雖 於94年3月24日以買賣為原因，登記取得系爭房地之3分之 1所有權，惟並未給付買賣價金，反訴原告已於107年間解 除兩造間系爭房地之買賣契約，反訴被告當應返還反訴原 告系爭房地所有權應有部分3分之1，並塗銷前以買賣為原 因之所有權移轉登記，塗銷後，反訴被告已非系爭房地之 共有人。　　 （二）反訴被告郭育任取得系爭房地3分之1的應有部分，係源於 訴外人郭全雄之冒名、無權處分行為。反訴原告自始否認 該行為，故94年3月24日所有權移轉登記行為顯屬無效， 至為明確。 （三）反訴原告爰依民法第259條、第179條、第767條等規定， 提起反訴，並聲明： 　　⒈反訴被告應塗銷臺南市○○區○○段00000地號土地及其上0000 號建號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○路000號房屋及其 基地，權利範圍各3分之1)於94年3月24日以買賣為登記原 因所為之所有權移轉登記，並回復登記予反訴原告。 　　⒉反訴訴訟費用由反訴被告負擔。　 二、反訴被告郭育任則以： （一）兩造並不存在買賣契約。　　　　 （二）反訴原告主張系爭房地應有部分3分之1於94年3月24日以 買賣為登記原因，移轉所有權予反訴被告，係遭兩造父親 郭全雄無權處分一節，未盡舉證之責，反訴原告請求塗銷 系爭房地之移轉登記並請求回復登記為無理由。 （三）聲明：反訴原告之訴駁回，反訴訴訟費用由反訴原告負擔 。 參、得心證之理由： （一）原告主張其為系爭房地之所有權人，應有部分3分之1，乃 起訴請求分割系爭房地，是否有理由？經查： 　　⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 ，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之； 分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完 成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各 共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣 ，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條 第1項至第2項分別定有明文。再提起分割共有物之訴，參 與分割之當事人，以共有人為限，如請求分割之共有物係 已登記之土地，法院就共有人及其應有部分之判斷，悉以 土地登記簿所登記者為準（最高法院110年度台抗字第401 號、110年度台抗字第590號裁定要旨參照）。 　　⒉兩造登記為系爭房地之所有權人，應有部分各3分之1，被 告郭信宏於85年6月13日以買賣為原因，登記為系爭房地 之所有權人，被告郭奕志於94年1月5日、原告於94年3月2 4日以買賣為原因分別自被告郭信宏受讓系爭房地應有部 分各3分之1登記為所有權人等情，為兩造所不爭執，並有 系爭房地第三類謄本、地籍圖及建物平面圖可按（見本院 113年度南司調字第93號卷第13-23頁），此部分之事實堪 可認定。 　　⒊被告郭信宏主張，其就系爭房地應有部分3 分之1與原告在 94年1月10日訂有買賣契約（下稱系爭買賣契約） ，並於 94年3月24日完成所有權移轉登記，惟原告未支付買賣價 金，被告郭信宏已於107年間解除系爭買賣契約，爰依民 法第259條、第179條條之規定，請求原告塗銷系爭房地應 有部分3 分之1於94年3 月24日以買賣為原因之所有權移 轉登記云云，原告則否認有買賣契約存在。然查： 　　　⑴依遺產及贈與稅法第5條第6款，二親等以內親屬間財產 之買賣課徵贈與稅。但能提出已支付價款之確實證明， 且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借 得者，不在此限。該但書已明定能提出已支付價款之確 實證明者，得免徵贈與稅。查系爭房地應有部分3分之1 於94年3月24日以買賣為原因登記與原告，原告對其未 給付系爭房地之價金一節並不爭執。惟本件不動產所有 權移轉登記送件前，即已於94年3月3日申報贈與，並於 94年3月21日繳清贈與稅，此有贈與稅繳清證明書可按 （見本院卷第135頁）。被告郭信宏確於申請移轉登記 前即繳清贈與稅，並無在限繳期限內提出已支付價款證 明免繳贈與稅之意，足證本案自始無支付買賣價金成立 買賣契約之意。 　　　⑵另被告郭信宏主張：「郭育任取得系爭房地3分之1之應 有部分，係源於訴外人郭全雄（即兩造之父）之冒名、 無權處分行為，……系爭房地雖於94年3月24日以『買賣』 為原因，移轉登記所有權利範圍之1/3予郭育任，惟兩 造間並不存在價金交付之實際買賣關係，全部過程皆為 訴外人郭全雄擅自拿取兩造文件、冒名辦理產權過戶所 致，…。」（見本院卷第109、110頁），另被告郭信宏 於臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）110年度 上字第251號訴訟中亦為相同之主張，此亦有該判決書 可參（見本院第54頁）。系爭房地之移轉係被冒名、無 權處分，又如何能成立買賣契約？被告郭信宏之主張即 有矛盾之處。此外，被告郭信宏就兩造間有買賣契約關 係，約定價金若干？未支付價金，為何將系爭房地應有 部分3分之1移轉予原告？為何繳納贈與稅？何時向原告 催告給付價金及解除系爭買賣契約等事實，未能主張及 舉證，難以認定為真實。從而，被告郭信宏以原告未給 付買賣價金為由，且已解除買賣契約，其依據民法第25 9條、第179條規定，請求返還系爭房地應有部分3分之1 予原告為無理由。 　　⒋被告郭信宏又主張，系爭房地係遭訴外人郭全雄無權處分 ，才於94年3月24日移轉應有部分3分之1予原告，該無權 處分未經被告郭信宏之承認，為無效行為，被告爰依民法 第767條之規定，請求原告塗銷系爭房地應有部分3分之1 於94年3月24日以買賣為原因之所有權移轉登記云云。經 查： 　　　⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如 係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告 先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就 其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求。 　　　⑵次按「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人 之承認始生效力。」民法第118條第1項定有明文。又「 申請登記，除本規則另有規定外，應提出左列文件： 登記申請書。登記原因證明文件。已登記者，其所有 權狀或他項權利證明書。申請人身分證明。…」土地登 記規則第34條亦規定甚明。查被告郭信宏主張系爭房地 係遭兩造之父郭全雄冒名、無權處分，才於94年3月24 日移轉應有部分3分之1予原告，惟系爭房地依上開土地 登記規則，係提出被告郭信宏之所有權狀、身分證明文 件予地政事務所後，才完成所有權移轉登記，則該移轉 遭郭全雄冒名無權處分屬於變態事實，應由被告郭信宏 負舉證之責。 　　　⑶查原告在臺南高分院110年度上第251號郭全雄請求被告 郭信宏移轉系爭房地所有權案件審理時，到庭證稱：「 （問:系爭房地應有部分三分之一於94年移轉過來你的 名下？）三分之一，還有三分之一是郭奕志的，當時是 爸爸去辦的，我真的不曉得。」等語，有該筆錄影本可 參（見本院卷第52頁）。然原告該句證詞，前面已證稱 系爭房地有3分之1移轉原告、3分之1移轉郭奕志，顯然 原告並非對系爭房地之移轉全不知情，法庭上證詞「當 時是爸爸去辦的，我真的不曉得。」一語，對照前後文 ，並無明確指明不知悉何事，可能僅係不知悉郭全雄辦 理所有權移轉之經過。況原告是受移轉人，縱認其在移 轉當下不知情屬實，亦不能證明郭全雄無權處分，是上 開證詞尚不足以為有利被告郭信宏之認定。 　　　⑷再查被告郭奕志為原告、被告郭信宏之兄弟，於94年1月 5日以買賣為原因，自被告郭信宏受讓系爭房地應有部 分各3分之1，登記為所有權人之經過，被告郭奕志到庭 證稱：「（問：當初買房子的錢是你父親或郭信宏出的 ？）我爸爸有賣掉前房子，我們之前是從新興路搬到現 址，賣掉之前舊房子付的價金，有貸款用我哥哥名字， 因是用我哥哥郭信宏名字去買賣。（問：貸款如何支付 ？）詳細我不是很清楚。（問：民國94年時，系爭房地 之3分之1是移轉給你，另3分之1移轉給郭育任，是否知 道這件事情？）知道。（問：何時知道？移轉之前或之 後？）有點忘記。時間忘了。移轉過程我知道，但實際 什麼時候我不是很清楚。（問：系爭房地原先是登記在 郭信宏名下，當初移轉3分之1給你、3分之1給郭育任， 有無得到郭信宏同意？）當時我不在那邊，所以我不是 很確定。（問：你的父親有無告訴你系爭房地要移轉3 分之1給你？）有，他說都已經先講好了。他說雙方已 經溝通好了。（問：為何94年時郭全雄要移轉1/3房屋 給你？）因為有三個兄弟想說每個人都持1/3。（問： 為何當初買房子不要三個人各登記3分之1就好？）我們 原本在新興路舊址時一起看的，至於現址要登記誰的名 字並無詳細討論，是後面才說登記在我哥哥名下，也是 由我哥哥名字去貸款。……（問：在94年後有無曾經跟你 說過你得到這3分之1房屋所有權都沒有支付對價的事情 ？）有，最近這幾年才講的。……（問：郭信宏有無對你 主張過你的房屋1/3 的部分是無權處分，你沒有房地的 權利？）沒有。」等語（見本院卷第122-129頁）。依 據郭奕志之證詞，系爭房地價金係兩造父親郭全雄賣掉 新興路舊宅之價金支付，以被告郭信宏之名義購買，再 用郭信宏名義貸款，後郭全雄與被告郭信宏在系爭房地 經營機車行，94年間移轉系爭房地應有部分3分之1予郭 奕志、3分之1予原告的事情，郭奕志知情，郭全雄稱雙 方已經溝通好了，郭全雄移轉的原因是「因為三個兄弟 想說每個人都持3分之1」，被告郭信宏對系爭房地各3 分之1移轉與原告、郭奕志一節知之甚詳，雙方均已同 意。而以被告郭信宏在94年間提供所有權狀、身分證明 ，繳納贈與稅，移轉系爭房地所有權之後，10餘年之期 間，均未表示異議，既未向原告、被告郭奕志請求給付 買賣價金，亦未向郭全雄主張無權處分，足證被告郭信 宏與原告、被告郭信宏與被告郭奕志就系爭房地應有部 分各3分之1分別成立贈與契約，應與事實相符。此外， 被告郭信宏未能舉證證明郭全雄擅自拿取兩造文件、冒 名辦理產權登記而為無權處分，其主張為無可採。 　　⒌綜上，被告郭信宏主張其與原告解除買賣契約、郭全雄無 權處分，其依民法第259條、第179條、第767條之規定， 請求原告塗銷系爭房地應有部分3分之1於94年3月24日以 買賣為原因之所有權移轉登記，均無理由。原告為系爭房 地之共有人無訛，自得提起本件分割共有物之訴訟。而系 爭房地依其使用目的並無不能分割之情事，兩造間復無不 分割之特約，然兩造迄未能就系爭房地之分割方案達成協 議等情，準此，揆諸首揭規定及說明，原告起訴併就系爭 房地請求裁判分割，於法要無不合，自應准許。 （三）按法院定分割之方法時，應參酌當事人之聲明、共有物之 性質、使用現況、價格、分得部分所得利用之價值、經濟 效用及全體共有人之利益等因素，而為適當之分配，要以 維持全體共有人之公平為標準。查： 　　⒈系爭房地為地面五層樓、地下一層之獨棟透天厝，僅有單 一出口，此有系爭房地之建物登記第三類謄本、建物平面 圖、google街景照片（見調解卷第17-23頁、本院卷第35 頁）可參，且為兩造所不爭執。如以原物分割，不僅各共 有人難以按其分得部分單獨使用，同時亦將使系爭房地細 分，無法發揮整體經濟效用，故依其性質及使用目的，如 採原物分割，顯有困難。 　　⒉次查，系爭房地經送請長信不動產估價師事務所鑑定後， 認為系爭房地價值22,832,848元。但因共有不動產需考量 共有不動產於市場上其交易成本較高、變現性較差等原因 ，評估完整所有權產權價值後，考量共有人對共有不動產 之應有部分比例、共有人數多寡等因素，決定整合為完整 所有權產權之整合年期及折現率予以折現。系爭房地共有 人數3人，預計整合年期3年，折現率3%，房地總價為20,8 94,340元，各持分之總價為6,964,780元，此有系爭估報 報告可參。兩造中被告二人均表示同意以上開鑑定結果20 ,894,340元購買，原告並同意可不扣除整合期3年、折現 率3%，以22,832,848元購買，再補償其他共有人（見本院 卷第119頁）。查兩造三人條件均屬相同，不論分配予何 人，對於未受分配者亦屬不公，況被告郭信宏認鑑定價格 與附近行情尚有差距，本件以原物分配特定共有人，再由 受分配之一造以金錢補償其他共有人之分割方式，並非最 妥善之方式。據上，本件以原物分配既有困難，本院審酌 本件共有物之性質、分割共有物之目的、經濟效益，兼衡 各共有人意願、公平均衡原則等一切因素，認如以變價方 式分割，兩造均得依應有部分之比例受價金分配，不致損 及特定共有人之利益，且系爭房地如透過市場自由競爭方 式公開變價，由深知市場行情之投資者評估各方面之利害 得失之權衡，應可促使系爭房地之價值發揮極大化，並使 所有權歸屬之法律關係單純化，各共有人亦均可視真實競 價而產生市場行情參與買受，或於拍定後行使優先購買權 ，以兼衡各共有人之利益。故以變價方式分割系爭房地， 所得價金依兩造應有部分之比例分配，應屬兼顧本件共有 物之經濟效益及兩造公平之分割方法。 　　⒊綜上所述，原告為系爭房地之共有人，請求將兩造共有之 系爭房地予以變價分割，所得價金按兩造應有部分比例予 以分配，為有理由，爰判決如主文第1項所示。 （四）反訴部分：反訴原告主張，其就系爭房地應有部分3分之1 與反訴被告在94年1月10日訂有買賣契約，並於94年3月24 日完成所有權移轉登記，係屬訴外人郭全雄無權處分，應 屬無效，且反訴被告未給付買賣價金，反訴原告已於107 年間解除系爭買賣契約，爰依民法第259條、第179條、第 767條之規定，請求反訴被告塗銷系爭房地應有部分3分之 1於94年3月24日以買賣為原因之所有權移轉登記，均無理 由，已如前述，應予駁回。 肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決 結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 伍、訴訟費用負擔之依據：本訴部分為民事訴訟法第80條之1， 反訴部分為民事訴訟法第78條。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　　官　張麗娟 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書 記 官　林怡芳

2025-03-20

TNDV-113-訴-1144-20250320-2

訴
臺灣臺南地方法院

分割共有物

臺灣臺南地方法院民事判決 114年度訴字第142號 原 告 郭聰德 訴訟代理人 張育瑋律師 被 告 林致佑律師即陳林金宿之遺產管理人 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國114年3月6日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　文 兩造共有如附表一所示土地，其分割方法為如附表一所示土地分 歸原告單獨取得，暨由原告依附表二所示之金額補償被告。 訴訟費用由兩造按附表三所示比例負擔。 　　事實及理由 一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為 判決。　 二、原告主張：附表一所示臺南市○○區○○段000○000○000地號土 地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分如附表一所示 ，系爭土地依物之使用目的無不能分割之情事，共有人就系 爭土地亦未訂有不分割之期限，惟因兩造無法就分割方法達 成協議，爰請求裁判分割。系爭土地均為都市計畫道路用地 ，被告為遺產管理人，事務所位於屏東，實際管理土地較為 困難，故原告主張由原告取得系爭土地，並由原告金錢補償 被告，屬適宜之分割方案，被告並已向原告表示對前開分割 方案無意見。依民法第823、824條規定，提起本件訴訟。並 聲明：兩造共有系爭土地分割由原告單獨取得，暨由原告以 新臺幣（下同）2,300,000元補償被告。 三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳 述。 四、得心證之理由： 　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列 之分配：以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，民法第823條 第1項、第824條第1項、第2項第1款分別定有明文。經查： 系爭土地為兩造共有，應有部分各2分之1，均為都市計畫土 地道路用地等情，有臺南市政府都市發展局都市計畫土地使 用分區（或公共設施用地）證明書、系爭土地查詢資料可佐 （調字卷第23頁、本院卷第13-15頁），堪認為真。又原告 主張系爭土地無因物之使用目的不得分割之情形，兩造亦無 訂有不分割之期限，被告經合法通知後，未見被告有所爭執 ，堪信為真。兩造無法就本件協議分割，經本院調取本院11 3年度南司調字第329號卷宗核閱無訛，是原告訴請裁判分割 系爭土地，洵屬有據。 　㈡按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分 割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配， 不受任何共有人主張之拘束；惟定共有物分割之方法，固可 由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性 質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用 價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法 以為分割。經查： 　⒈系爭土地為都市計畫土地道路用地，其現況為道路，為臺南 市安南區城北路871巷、城北路871巷87弄等情，有系爭土地 之地籍圖資網路便民服務系統查詢資料、空照圖可憑（本院 卷第27-29頁），堪認為真。 　⒉原告主張之分割方案為系爭土地分歸原告單獨取得，依系爭 土地周圍道路用地之實價查詢資料所示買賣價格每坪約11,0 00元計算，被告就系爭土地應有部分比例2分之1核算價值2, 035,440元，原告願以2,300,000元補償被告等語，業據其提 出內政部不動產交易實價查詢服務網資料為證（調字卷第25 -26頁），經合法通知被告表示意見，被告未提出書狀，亦 未到庭為任何陳述。原告主張本件無鑑價之必要，本院審酌 原告就找補數額計算之依據已提出內政部不動產交易實價查 詢服務網資料為據，未見被告反對或表示本件有鑑價之必要 ，考量訴訟經濟，應無需令共有人再耗費數額非微之鑑價費 用，透過囑託不動產估價師事務所估算找補數額，本件應無 鑑價必要，原告主張之補償數額應屬可採。又原告請求分割 系爭土地，乃3筆土地，3筆土地之公告現值均相同，有上開 系爭土地查詢資料可佐，爰以原告補償金額2,300,000元及3 筆土地各別面積，分別核算各筆土地之補償金額如附表二所 示。 五、綜上所述，參酌共有物之性質、經濟效用、當事人之意願、 全體共有人之利益及未來之利用等情，本院認系爭土地應分 歸原告單獨取得，暨由原告依附表二所示金額補償被告，較 符合共有人之意願、利益、不動產經濟效益，亦有兼顧土地 目前之使用現況，有助於提高土地之經濟價值及效用，堪認 上開分割方案為適當、公允之分割方法，爰就系爭土地分割 方案諭知如主文第1項所示。 六、按民法第824條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償 之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產 ，有抵押權；該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登 記，民法第824條之1第4項、第5項定有明文。故法院為裁判 分割時，就原物分割，並命金錢補償時，應就土地之金錢補 償分別諭知，以明法定抵押權所擔保債權之範圍，於辦理共 有物分割登記時，一併登記。經查：系爭土地分歸原告單獨 取得，原告應補償被告如附表二所示金額，業如前述，則應 受補償之被告，對於原告取得之系爭土地，在如附表二所示 之金額內，依民法第824條之1第4項、第5項之規定，依法有 法定抵押權，併予敘明。　　 七、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。 分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較 能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當 之分割方法，不因何造起訴而有不同，兩造之行為均可認係 按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故應由兩造按 應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰諭知如主文第2 項所示。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　楊亞臻 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳雅婷　 附表一： 臺南市○○區○○段000地號土地（面積571.04平方公尺） 臺南市○○區○○段000地號土地（面積371.81平方公尺） 臺南市○○區○○段000地號土地（面積280.54平方公尺） 共有人 應有部分比例 原告郭聰德 2分之1 被告林致佑律師即陳林金宿之遺產管理人 2分之1 附表二： 土地 原告應補償被告之金額（新臺幣） 臺南市○○區○○段000地號土地 1,072,957元 臺南市○○區○○段000地號土地 699,020元 臺南市○○區○○段000地號土地 528,023元 合計：2,300,000元 附表三： 共有人 訴訟費用負擔比例 原告郭聰德 2分之1 被告林致佑律師即陳林金宿之遺產管理人 2分之1

2025-03-20

TNDV-114-訴-142-20250320-1

重訴
臺灣臺南地方法院

分割共有物

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度重訴字第141號 原 告 楊木全 訴訟代理人 朱宏杰律師 被 告 陳堯階 兼 訴訟代理人 陳榮欣 被 告 陳瑞旭 陳黃熙華 兼 上二人 訴訟代理人 陳榮聲 被 告 陳燕然 陳燕熹 兼 上二人 訴訟代理人 陳燕足 被 告 許陳瑞玉即陳吉松之承受訴訟人 陳瑞菊即陳吉松之承受訴訟人 上二人共同 訴訟代理人 許文英 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國114年3月6日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　文 兩造共有如附表一所示之土地，其合併分割方法為如附圖即臺南 市永康地政事務所收件日期文號民國112年10月6日法囑土地字第 23200號土地複丈成果圖及附表二所示「編號」之土地各分歸如 附表二所示「分得土地之共有人」取得土地，暨由原告依附表三 所示之金額補償被告。 訴訟費用由兩造按附表四所示比例負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟 法第168條定有明文。上開條文所定之承受訴訟人，於得為 承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴 訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於 他造，民事訴訟法第175條、第176條分別定有明文。經查： 原告原列陳吉松為共同被告，陳吉松於起訴後之民國112年3 月2日死亡，陳吉松之弟陳清亮聲明拋棄繼承，其繼承人為 許陳瑞玉、妹陳瑞菊，有陳吉松繼承系統表、除戶謄本、死 亡證明為憑（調字卷第159-161頁、第181-195頁），並經本 院依調取112年度司繼字第1938號卷宗核閱無訛，原告於112 年3月25日具狀聲明由陳吉松之繼承人即許陳瑞玉、陳瑞菊 承受訴訟（調字卷第177-179頁），並由本院送達繕本（本 院卷第51-53頁），依法已生承受訴訟效力。 貳、實體方面：　　 一、原告主張： 　㈠附表一所示臺南市○○區○○段0000○0000○0000地號土地（下以 各地號名稱分別稱各土地，並合稱系爭土地）為兩造所共有 ，應有部分比例如附表一所示，系爭土地依物之使用目的無 不能分割之情事，各共有人就系爭土地亦未訂有不分割之期 限，然因共有人間無法達成分割協議，原告爰依法訴請裁判 分割。 　㈡門牌號碼臺南市○○區○○街00號建物（下稱00號建物）即臺南 市永康地政事務所（下稱永康地政）鑑測日期民國112年7月 11日土地複丈成果圖（下稱現況圖）所示區塊A為原告所有 ，坐落於0000地號土地上，現無人居住使用；門牌號碼臺南 市○○區○○街00號建物（下稱00號建物）即現況圖所示區塊B 坐落於0000地號土地上，00號建物現無人居住使用，00、00 號建物東側均占有同段0000地號土地道路，日後均面臨拆除 問題，本件分割無須將00號建物、00號建物納為考量。原告 主張之分割方案即永康地政收件日期文號112年10月6日法囑 土地字第23200號土地複丈成果圖（下稱附圖）及附表二所 示：編號甲，面積421.41平方公尺土地，分歸原告單獨取得 ；編號乙1，面積377.95平方公尺、編號乙2，面積120.1平 方公尺土地，分歸被告按附表二所示比例維持共有取得，暨 由原告按翰基不動產估價師事務所不動產估價報告書（下稱 估價報告書）鑑定如附表三所示金額補償被告（下稱甲案） ，甲案屬適宜之分割方案。並聲明：如主文第1項所示。 二、被告方面： 　㈠被告陳堯階、陳瑞旭、陳黃熙華、陳燕然、陳燕熹、陳榮聲 、陳榮欣、陳燕足（下稱被告陳榮聲等8人）則以：同意甲 案，不同意須金錢補償原告之方案，亦不同意被告陳許瑞玉 、陳瑞菊（下稱被告許陳瑞玉等2人）提出之乙案。 　㈡被告陳許瑞玉等2人則以：不同意甲案，00號建物為被告祖厝 ，目前仍有被告家屬居住使用，原告固主張訴外人陳吉雄將 00號建物事實上處分權出賣予原告等等，惟前開處分並未經 00號建物全體共有人同意。被告陳許瑞玉等2人所提分割方 案即0000地號土地上螢光筆標示，面積38.3108平方公尺土 地分歸被告許陳瑞玉等2人共有，0000地號其餘土地及0000 、0000地號土地分歸原告及其他被告取得（下稱乙案）。 三、得心證之理由： 　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，以原物分 配於各共有人；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必 要情形，得就共有物之一部分仍維持共有；共有人相同之數 不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法 第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款本文、第4項、 第5項分別定有明文。經查：系爭土地為兩造共有，共有人 均相同，應有部分如附表一所示，土地使用分區均為住宅區 等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地查詢資料可佐（本院 卷第503-511頁），堪認為真。又原告主張系爭土地無因物 之使用目的不能分割之情形，兩造就系爭土地亦無約定不分 割之期限等情，未見被告有所爭執，堪信為真。原告與被告 許陳瑞玉等2人各自提出分割方案，顯見兩造就分割方法不 能協議決定，是原告依上開規定，請求裁判合併分割系爭土 地，洵屬有據。 　㈡按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分 割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配， 不受任何共有人主張之拘束；惟定共有物分割之方法，固可 由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性 質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用 價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法 以為分割。經查：　　 　⒈0000地號土地北側與0000地號土地南側相鄰，0000地號土地南接「○○街」道路，東臨水泥溝蓋及道路，西臨他人建物，0000地號土地未直接臨路，須經他人土地始得進出；00號建物為三合院磚造平房，坐落0000地號土地，00號建物東側屋內外堆放紙箱、寶特瓶等回收物品及雜物，西側有延伸搭設雨遮，00號建物屋內擺設神明桌，但未放置神明及祖先牌位，另放置桌椅、三層櫃、一張床、化妝櫃、衣櫃、晒衣架、椅子、冰箱等家具；00號建物北側有00號建物坐落於0000地號土地上，00號建物屬部分磚造、部分鐵皮之平房，據原告稱00號建物為其所有，現無人居住使用等情，經本院函囑永康地政派員會同本院及原告、被告陳堯階、陳燕然、陳燕熹、陳榮欣、陳燕足、許陳瑞玉等2人於112年7月11日履勘現場查明屬實，並有本院勘驗測量筆錄、現場照片、現況圖在卷可憑（本院卷第91-143頁、第151頁），堪認為真實。 　⒉被告許陳瑞玉等2人所提乙案即0000地號土地上螢光筆標示， 面積38.3108平方公尺土地分歸被告許陳瑞玉等2人共有，00 00地號其餘土地及0000、0000地號土地分歸原告及其他被告 取得（本院卷第519-520、523頁）。被告許陳瑞玉等2人提 出乙案，其等欲分得祖厝位置等語，姑不論00建號建物之事 實上處分權歸屬，分割共有物不得純以使用現狀為分割之唯 一標準，法院為顧及全體共有人之利益，得不全依使用現狀 分割，故00號建物共有人如有意願保留現使用部分，固宜予 考慮避免影響共有人目前使用現況，但如為多數共有人之利 益，則毋庸顧及。00號建物係坐落於0000地號土地中間，如 欲完全保留，勢必造成分配予兩造各自之土地有畸零地產生 ，亦無法兼顧分割後兩造分得土地之形狀、位置方正，實有 礙整體土地之經濟價值，而導致系爭土地多數共有人之不利 益。核被告許陳瑞玉等2人就系爭土地應有部分比例換算面 積僅38.3108平方公尺，其等分得之面積不足以令00號建號 全部獲得保留，且乙案之分割線非屬筆直，分割後之土地形 狀並不方正，不利於0000地號土地整體經濟價值，乙案非屬 適當之分割方案。又原告、被告陳榮聲等8人均不同意依被 告許陳瑞玉等2人所提乙案分割（本院卷第519頁），足見系 爭土地之多數共有人均不同意依乙案分割，且不同意依乙案 分割之共有人應有部分比例已逾95%，則審酌系爭土地共有 人之意願，系爭土地不宜依乙案分割。 　⒊原告所提甲案即系爭土地合併分割如附圖及附表二所示：編 號甲，面積421.41平方公尺土地，分歸原告單獨取得；編號 乙1，面積377.95平方公尺、編號乙2，面積120.1平方公尺 土地，分歸被告按附表二所示比例維持共有取得。核原告所 提甲案，兩造均依其等應有部分比例受原物分配，各共有人 均無少分土地之情，分割線均筆直、平整，分得土地之形狀 方整，分割後之土地並無因分割致成為袋地之情形。又被告 陳榮聲等8人均同意依原告所提甲案分割（本院卷第519頁） ，本院審酌共有人之意願、系爭土地之性質、分割後之形狀 及土地發揮最大經濟效用等一切情狀，認原告所提甲案即如 附圖及附表二所示「編號」之土地各分歸如附表二所示「分 得土地之共有人」取得土地，符合土地分割之經濟效用及共 有人全體之利益，堪認係適當、公允之分割方法。　 　㈢按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項亦有 明文。關於共有物之分割，如依原物之數量按應有部分之比 例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應依原物之總價 值，按各共有人應有部分比例算出其價值，再與各共有人實 際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超 出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體 為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方為公 允（最高法院90年度台上字第1245號判決意旨參照）。經查 ：系爭土地依甲案即附圖及附表二所示之分割方案，兩造分 配位置不同，價值恐有差異，本件應有囑託不動產估價師事 務所鑑價之必要。本院囑託翰基不動產估價師事務所就兩造 間依甲案分割系爭土地後，共有人間是否應為金錢找補及其 數額為鑑定，經翰基不動產估價師事務所出具估價報告書在 卷。估價報告書所載鑑定結果乃係翰基不動產估價師事務所 派員實地調查鄰近地價，並由參與人員根據當地土地、建物 利用情形、里鄰環境、交通情況、自然環境、公共設施、行 政及法令條件、道路條件、經濟發展及鄰近地區未來發展趨 勢等因素，推定結果而來，應有其公正性，而可採取，是依 估價報告書之鑑價結果，原告應依附表三所示之金額補償被 告，方屬公允。 四、綜上所述，參酌共有物之性質、經濟效用、當事人之意願、 全體共有人之利益及未來之利用等情，本院認系爭土地應合 併分割如附圖及附表二所示「編號」之土地各分歸如附表二 所示「分得土地之共有人」取得土地，暨由原告依附表三所 示之金額補償被告，較符合共有人之意願、兩造利益、土地 經濟效益，有助於提高系爭土地之經濟價值及效用，堪認上 開分割方案為適當、公允之分割方法，爰就系爭土地合併分 割方案諭知如主文第1項所示。 五、按民法第824條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償 之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產 ，有抵押權；該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登 記，民法第824條之1第4項、第5項定有明文。故法院為裁判 分割時，就原物分割，並命金錢補償時，應就土地之金錢補 償分別諭知，以明法定抵押權所擔保債權之範圍，於辦理共 有物分割登記時，一併登記。經查：原告應依附表三所示金 額補償被告，業如前述，則如附表三所示應受補償人即被告 ，對於附表三所示應補償人即原告就其取得之土地，在如附 表三所示之金額內，依民法第824條之1第4項、第5項之規定 ，依法有法定抵押權，併予敘明。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。 分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較 能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當 之分割方法，不因何造起訴而有不同，兩造之行為，均可認 係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故諭知由兩 造按分割前原應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰判 決如主文第2項所示，由兩造依附表四所示比例負擔。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　楊亞臻 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳雅婷 附表一：　　 臺南市○○區○○段0000地號土地（面積120.10平方公尺） 臺南市○○區○○段0000地號土地（面積21.34平方公尺） 臺南市○○區○○段0000地號土地（面積778.02平方公尺）　　 編號 共有人 應有部分比例 1 原告楊木全 24分之11 2 被告陳堯階 16分之1 3 被告陳瑞旭 16分之1 4 被告陳黃熙華 16分之1 5 被告陳榮欣 16分之1 6 被告陳榮聲 16分之1 7 被告陳燕然 16分之1 8 被告陳燕熹 16分之1 9 被告陳燕足 16分之1 10 被告陳瑞菊 48分之1 11 被告許陳瑞玉 48分之1 附表二： 原告方案即甲案：臺南市永康地政事務所收件日期文號112年10 月6日法囑土地字第23200號土地複丈成果圖 土地坐落： 臺南市○○區○○段0000地號土地（面積120.10平方公尺） 臺南市○○區○○段0000地號土地（面積21.34平方公尺） 臺南市○○區○○段0000地號土地（面積778.02平方公尺） 編號 地號 面積 （平方公尺） 合計面積 （平方公尺） 分得土地之共有人 甲 0000（全部） 21.34 421.41 原告楊木全單獨取得 0000（部分） 400.07 乙1 0000（部分） 377.95 498.05 被告陳堯階（應有部分比例26分之3） 被告陳瑞旭（應有部分比例26分之3） 被告陳黃熙華（應有部分比例26分之3） 被告陳榮欣（應有部分比例26分之3） 被告陳榮聲（應有部分比例26分之3） 被告陳燕然（應有部分比例26分之3） 被告陳燕熹（應有部分比例26分之3） 被告陳燕足（應有部分比例26分之3） 被告陳瑞菊（應有部分比例26分之1） 被告許陳瑞玉（應有部分比例26分之1） 乙2 0000（全部） 120.10 附表三：原告方案即甲案金錢補償明細表（新臺幣） 編號 受補償人即被告 應補償人即原告楊木全 1 被告陳堯階 847,996元 2 被告陳瑞旭 847,996元 3 被告陳黃熙華 847,996元 4 被告陳榮欣 847,996元 5 被告陳榮聲 847,996元 6 被告陳燕然 847,996元 7 被告陳燕熹 847,996元 8 被告陳燕足 847,996元 9 被告陳瑞菊 282,666元 10 被告許陳瑞玉 282,666元 （受補償、應補償）總額 7,349,300元 附表四：訴訟費用負擔比例 編號 共有人 訴訟費用負擔比例 1 原告楊木全 24分之11 2 被告陳堯階 16分之1 3 被告陳瑞旭 16分之1 4 被告陳黃熙華 16分之1 5 被告陳榮欣 16分之1 6 被告陳榮聲 16分之1 7 被告陳燕然 16分之1 8 被告陳燕熹 16分之1 9 被告陳燕足 16分之1 10 被告陳瑞菊 48分之1 11 被告許陳瑞玉 48分之1

2025-03-20

TNDV-112-重訴-141-20250320-1

重訴
臺灣橋頭地方法院

解除契約等

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度重訴字第138號 原 告 吳叔芬 訴訟代理人 林靜如律師 複代理人 黃鈺茹律師 被 告 林淑娟 訴訟代理人 黃裕仁律師 被 告 徐翊峰 貴族地產股份有限公司(永慶不動產七賢河東店) 法定代理人 莊佳進 上二被告共同 訴訟代理人 郭家駿律師 上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國114年2月17日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告透過被告貴族地產股份有限公司（永慶不動產七賢河 東 店，下稱貴族地產公司）之業務即訴外人趙宏軼及被告徐翊 峰仲介居間，於民國112年1月3日以總價新台幣（下同）8,9 00,000元，向被告林淑娟購買其所有坐落高雄市○○區○○段○○ 段000地號土地及其上作為出租使用之同段126建號建物（門 牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0弄0號，以下合稱系爭房地） ，經簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及標的物現況 說明書，於112年2月4日辦畢所有權移轉登記，已於112年2 月16日交屋。原告除支出買賣價金8,900,000元外，並繳付 房屋契稅8,532元、代書費8,000元、土地印花稅2,478元、 建物印花稅142元、謄本費300元、申請地政登記費用725元 、履保費與地價稅及房屋稅補貼1,963元、仲介服務費89,00 0元，共111,140元。 　㈡被告未曾帶原告或配偶即訴外人鄭志榮參觀系爭房地共有部 分，亦未告知共有部分之瑕疵現況，更未點交。原告僅知室 內有隔間、陽台外推、6號房於下豪大雨或颱風天時會輕微 滲漏水。然於交屋後，始知係被告林淑娟自行為不合法令標 準之隔間並增建浴廁，且有浴室牆壁發霉、違章建築、嚴重 滲漏水，與被告林淑娟曾要求3號房承租人即訴外人莊岳融 幫忙隱瞞滲漏水，與被告林淑娟曾與2樓屋主即訴外人林慧 燈爭論滲漏水問題，共有部分之地下室、梯間積水、潮濕、 天花板漏水呈鐘乳石之固態水滴狀、頂樓及梯間鋼筋外露、 混凝土剝落、嚴重壁癌等瑕疵，及大樓8戶住戶曾於106年12 月間決議平均分攤整修費用，後因報價問題導致工程未進行 等情形。被告林淑娟係出賣人，負有主動揭露之義務，卻在 標的物現況說明書中為虛偽記載，對原告隱瞞漏水狀況，亦 未告知具體位置，及隱瞞違法增建，而以高價出售原告，核 被告所為屬詐欺行為，致原告陷於錯誤，並侵害原告權利， 原告得撤銷買賣契約之意思表示。又被告林淑娟應負瑕疵擔 保責任及不完全給付之債務不履行責任，且其惡性重大，原 告得解除契約，解除契約不僅無顯失公平，原告亦得請求賠 償。原告已於112年4月13日，以高雄左營新莊仔郵局第0006 71號存證信函向被告林淑娟表示解除契約。原告並以起訴狀 繕本送達，作為依民法第92條第1項規定向被告林淑娟表示 撤銷契約與依民法第354條、第359條、第259條規定，解除 契約之意思表示，及依民法第227條準用第226條、第259條 、第260條規定請求賠償，而請求被告林淑娟返還買賣價金8 ,900,000元及賠償111,140元，共9,011,140元。 　㈢被告徐翊峰為房屋仲介業即被告貴族地產公司之經紀人員， 負責居間仲介原告與被告林淑娟訂立系爭契約，負有調查義 務及告知、提供詳實記載之不動產說明書之義務，且被告徐 翊峰居住系爭房地多年，對於嚴重滲漏水情事知悉甚詳。然 其卻違背據實告知之義務，故意不告知嚴重滲漏水及違建情 事，訛稱6號房僅有豪大雨或颱風天時才會有些微滲水，尚 屬可接受範圍云云，刻意誤導原告。被告徐翊峰在標的物現 況說明書上，就系爭房地究竟為「壁癌」、「水痕」或「滲 漏水」情形，或該項次之瑕疵位置，均未具體勾選，可認違 反調查、告知之義務，且與被告林淑娟有共同故意詐欺之意 思，應與被告林淑娟負共同侵權行為之連帶賠償責任。 　㈣被告徐翊峰受僱於被告貴族地產公司，執行受僱人之仲介業 務時，因故意致原告受損害，被告貴族地產公司應與被告徐 翊峰負連帶賠償責任。 　㈤被告林淑娟以8,900,000元出售系爭房地，而系爭房地有上開 瑕疵，已如前述，並經社團法人高雄市建築師公會鑑定報告 認定室內修復至不漏水狀態所需費用為92,500元、回復至建 造執照、使用執照之合法狀態所需費用為481,200元。且原 告於113年12月23日委請台北富邦商業銀行股份有限公司（ 下稱富邦銀行）鑑價預估總價為5,783,793元，富邦銀行核 撥貸款金額為4,320,000元，可證被告未告知之瑕疵導致價 值減損3,116,207元（8,900,000元－5,783,793元＝3,116,207 元），是倘原告不得解除契約，仍得備位請求減少價金3,00 0,000元。 　㈥為此，爰依民法第92條第1項、第179條、第182條第2項規定；與依民法第354條、第359條、第259條規定；與民法第227條準用第226條、第259條、第260條規定；及民法第184條、第185條、第188條第1項、第213條、第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應連帶給付原告9,011,140元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告答辯： 　㈠被告林淑娟以：被告林淑娟於104年購入系爭房地，將內部隔 間增建為5房5衛，用於出租，並將陽台外推以增加使用面積 ，多出來3間衛浴無窗戶，通風較差、濕氣較重，但無嚴重 滲漏水情形。被告林淑娟在不動產說明書項次12：「建物是 否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建 、違建」欄，均勾選「是」，已為概括說明。仲介即被告徐 翊峰帶原告配偶鄭志榮參觀時，亦當面告知有漏水、隔間、 增建情形，且房屋面積僅76.43平方公尺約23坪，必定經過 室內隔間變動才能隔成5間套房，被告林淑娟又將5間套房記 載於租金轉移同意書上，故均無隱瞞或詐欺，原告亦無陷於 錯誤。至於標的物現況說明書第9項「本標的格局是否曾變 更」勾選「否」，僅係疏忽而非隱瞞。再者，公共區域之地 下室並無嚴重漏水等原告所指瑕疵，僅於豪大雨期因水位高 低差，雨水從地板底湧出，並非從牆壁滲水。被告林淑娟出 租之系爭房地位在一樓，有獨立出入大門，故對於梯間、頂 樓之情形不清楚，且因多年來甚少使用而不清楚共有部分之 狀況，並非故意隱瞞。被告林淑娟亦未要求房客隱瞞或有何 與其他住戶就系爭房屋滲漏水問題爭吵情事。工程報價單上 無住戶簽名，並非住戶決議，且因被告林淑娟之前配偶即訴 外人簡典奮（109年4月23日歿）本身從事防水工程，認為該 份報價太貴，故未同意修繕，後續亦未修繕。又系爭房屋所 在公寓僅4樓，無管理人員，得自由進出地下室、梯間、頂 樓等處，可以肉眼明顯察悉有無積水、鋼筋外露、水泥剝落 等情形，原告卻遲至本件訴訟中始主張知悉此等情形，可見 該等公共區域之狀況並非影響原告買受意思形成之重要事實 。又系爭房地係66年間建造完成，縱有些微滲漏水情形，交 屋前後之利用及出租率均無差別，倘解除契約將顯失公平。 是以，被告林淑娟不負擔保責任，原告不得解除契約或請求 減少價金。況且，原告所委託鑑價之富邦銀行並非專業之不 動產估價師，係受原告委託容有偏頗，亦未明確區分修復費 用與污名價值減損，復未見其評估修復可能性、修復完整度 、資訊揭露度、市場替代性、融資困難度等之評估過程，不 能逕採其意見而認定瑕疵減損價值等語置辯。 　㈡被告徐翊峰、被告貴族地產公司均以：被告徐翊峰承租系爭 房地6號房居住，同時亦為仲介，於調查系爭房屋現況時， 已依不動產經紀業管理條第23條規定，要求被告林淑娟依實 際情形勾選、填載不動產說明書並簽名後，才以該不動產說 明書向原告解說。項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏 水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，均勾選「 是」，且由被告林淑娟親簽，原告亦簽名蓋章確認知悉，故 被告徐翊峰已盡調查及據實告知義務，無侵權行為或不當得 利等語置辯。 　㈢被告均聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項（見112年度重訴字第138號卷，下稱重訴卷 ，重訴卷二第13頁）： 　㈠原告透過被告貴族地產公司（永慶不動產七賢河東店）之業 務趙宏軼及被告徐翊峰（亦為6號房房客）仲介居間，於112 年1月3日以總價8,900,000元，向被告林淑娟購買系爭房地 ，經簽訂不動產買賣契約書及標的物現況說明書，於112年2 月4日辦畢所有權移轉登記，已於112年2月16日交屋。 　㈡原告支出買賣價金8,900,000元，並繳付房屋契稅8,532元、 代書費8,000元、土地印花稅2,478元、建物印花稅142元、 謄本費300元、地政登記規費725元、履保費與地價稅及房屋 稅補貼1,963元、仲介費89,000元，共111,140元。原告支出 金額合計9,011,140元。 　㈢不動產說明項次9：「本標的格局是否曾變更：是否有樑、柱 、承重牆拆除或鑽孔情形」欄勾選「否」，項次12：「建物 是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增 建、違建」欄，均勾選「是」。 　㈣原告於112年4月13日以高雄左營新莊仔郵局存證信函000671 號通知被告林淑娟表示解除契約，及以起訴狀繕本送達表示 撤銷契約、解除契約、請求賠償。　　 四、本件爭點如下（見重訴卷二第13至14頁）： 　㈠系爭房地是否有滲漏水、違建等瑕疵？原告是否知悉該等瑕 疵？　　 　㈡被告林淑娟是否隱瞞瑕疵致原告陷於錯誤？原告是否得依民 法第92條第1項規定，撤銷買賣契約，及依民法第179條、第 182條第2項規定，請求被告林淑娟返還9,011,140元？ 　㈢原告是否得依民法第354條、第359條、第259條與民法第226 條、第259條、第260條規定，解除買賣契約，請求被告林淑 娟返還或賠償9,011,140元？或是否得減少價金，請求被告 林淑娟返還價金？金額以若干元為正當？ 　㈣被告林淑娟、被告徐翊峰是否故意共同不法侵害原告權利？ 原告是否得依民法第184條、第185條、第188條第1項、第21 3條及第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定， 請求被告連帶給付9,011,140元？ 　㈤原告備位請求被告減少價金，返還減少價金之不當得利，有 無理由？如有理由，金額應以若干為當？ 五、本院得心證之理由： 　㈠系爭房地為逾40年之老屋，有輕微滲漏水、違建之情形，原 告均知悉： 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質；以特約免除或限制出賣人關於權利 或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特 約為無效，民法第354條、第366條定有明文。又民法第366 條之立法理由略以：「..瑕疵擔保之義務，因買受人之利益 而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效。若出賣 人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免 除或限制特約，仍應認為無效。此本條所由設也。」可知當 事人間就瑕疵擔保責任之限制或免除特約以有效為原則，無 效為例外。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依 通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院113年度 台上字第2214號判決參照）。又按解釋契約應通觀全文，依 當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原 則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人之真意（最高法院109年度台上字第205號判決參照）。準 此，本件應探究原告與被告林淑娟間於買賣契約之約定、被 告林淑娟在標的物現況說明書上之記載等可認當事人間決定 之事證，並以通常交易觀念，來據以認定有無瑕疵。而依通 常交易觀念，中古屋與新成屋或預售屋之買賣不同，因中古 屋於買賣時已經長年使用，房屋會隨時間經過而老化，屋齡 愈老則其價值、效用及品質愈差，除非投入資金重新翻修， 否則如僅以原樣出售，買賣雙方交易目的應係重在所有權轉 讓，由買受人日後自行決定如何利用或重新整修，自不能將 通常使用下之屋況逕為認作瑕疵。 　⒉查被告林淑娟於111年12月間簽立標的物現況說明書，嗣與原 告於112年1月3日簽訂系爭契約、5間套房租金轉移同意書， 契約第17條特別約定事項記載「固定物不拆除，現況交屋」 ，後於一個月後之112年2月4日始辦畢所有權移轉登記，並 於112年2月16日交屋，及上開標的物現況說明書項次12：「 建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否 有增建、違建」欄，均勾選「是」等情，為兩造所不爭執（ 見重訴卷二第13頁），復有系爭契約、租金轉移同意書、標 的物現況說明書可考（見112年度審重訴字第80號卷，下稱 審重訴卷，第19至40頁），堪信為真，足見原告至遲於112 年1月3日，已知悉系爭房地有滲漏水、違建，並同意以系爭 房地之現況作為交付等情事。 　⒊依證人趙宏軼結稱：伊自110年8月1日至112年9月30日，在永 慶不動產七賢河東店任職，原開發方係被告徐翊峰，伊擔任 買方仲介，系爭房地仲介費向買賣雙方合計收取6%；伊在買 賣前就認識原告配偶鄭志榮，簽約前有帶鄭志榮看屋況，由 被告徐翊峰陪同介紹，先從產調看屋況說明書，具體來說先 從大環境整棟，帶看範圍包含後方陽台之增建部分到室內， 被告徐翊峰有說明屋況漏水位置，當下只有一間邊間即被告 徐翊峰承租之房間剛好有滲漏水現象，其餘房間有租客，租 客白天在上班，就無法進去看；被告徐翊峰告知伊他居住期 間有遇到過高雄下大雨比較嚴重那次有滴水以外，其餘就沒 有什麼滲漏水問題；帶看時沒有看頂樓、地下室，因為當下 好像沒有鑰匙；屋況說明書由屋主填寫，仲介會再另外做產 權調查及確認有無爭議，基本上還是會拜訪鄰居，在仲介之 產調中做註明；依據不動產說明書應記載事項，有關建物瑕 疵部分，如果有滲漏水應敘明位置，如果有違建或禁建的情 形也應敘明位置、面積、列管情形，均係仲介應注意及遵守 之規定，被告林淑娟於項次12勾選漏水，但沒有寫具體位置 ，一般來講只要有滲漏水，一定會問位置、大概什麼狀況， 本件算特例，伊有特別問被告徐翊峰，當下不知道是不是被 告林淑娟沒有寫清楚；系爭房地近40年，應該有翻修過，屋 況看起來都還滿漂亮；原告只看到這份說明書，112年1月3 日簽約之前一個禮拜左右之斡旋當天，有跟鄭志榮一一解釋 ，有拿現況說明書、產調書整本跟他做介紹，介紹主要還是 依照說明書來介紹屋況，不動產標的物現況說明書夾在產調 說明裡面，所以斡旋時有逐一解釋，包括坪數大小，產調裡 面還有附近實價登錄的狀況，鄭志榮對於有漏水及有違建之 事都很清楚，沒要求調查，告知鄭志榮漏水係被告徐翊峰承 租該間；簽約當天伊、原告、鄭志榮、被告林淑娟及她女兒 、被告徐翊峰、永慶不動產七賢河東店店長、代書都在場， 伊代表買方即原告、被告徐翊峰代表賣方，因為價格之前已 經協調敲定好，就沒有做議價，雙方帶齊資料，由代書做買 賣契約，然後簽名蓋章；買賣成交後有驗屋，原告、被告林 淑娟都有到，賣方仲介被告徐翊峰未到，但賣方還有一位仲 介蔡慧祈有到，當時兩個租客在場，有進去他們房間驗屋， 伊問有無滲漏水問題，兩位租客都說沒有；原告約於112年3 月底時反應滲漏水及發霉，原告發現之部分應該係租客提起 ，伊等人馬上跟被告林淑娟做確認，邀請被告林淑娟來公司 現場做說明及要申請調解，被告林淑娟說之前沒有這個狀況 ，但如果有滲漏水，願意做修繕及處理；鄭志榮跟伊講包含 樓上跟地下室都有漏水跟積水，樓上指2樓，但不清楚漏水 源頭，沒有說跟系爭房地有關，是想要讓伊知道系爭房地之 公寓大樓滲漏水情形很嚴重，不是只有系爭房地；伊於112 年4月3日晚上有去看2樓天花板有水漬，但沒有滴下來，當 時一樓之系爭房地沒有滲漏水，但租客有給伊看滲漏水之影 片，因為伊沒有看到實際狀況，不敢下結論等語（見重訴卷 一第86至98頁）。由證人趙宏軼證述親自帶原告配偶鄭志榮 看屋內容，逐條解釋現況說明書，及說明被告徐翊峰告知有 滲漏水問題，現況說明書項次12：「建物是否有壁癌、水痕 、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，又 明確勾選「是」，特別約定事項並載明「固定物不拆除、現 況交屋」等語，原告仍於簽約當日順利簽約無意見之過程， 核與系爭房地為內部隔間出租使用、陽台外推增建之實況相 符無訛，後續原告並同意簽約，足見原告知悉系爭房地有進 行隔間改建，並作為出租套房使用，與室內存在滲漏水問題 及違建等瑕疵，又至少明確知悉被告徐翊峰承租居住之6號 房間之浴室牆壁有滲漏水之問題。而系爭房地主建物面積僅 76.43平方公尺，有陽台外推之增建乙情，業據系爭契約記 載於首頁（見審重訴卷第21頁），復有其66年12月3日（66) 高市工都築使字第06280號使用執照可考（見重訴卷一第306 至307頁）。系爭房地既然有滲漏水之現象，衡情一般人均 可預見其他位置亦有滲漏水之可能，且現況說明書又已載明 有壁癌、水痕、滲漏水情形，而水源係由高處流下，可能為 雨水或管線滲漏等房屋內部老化失修問題，則衡情容有可能 同時發生其他房間滲漏水及牆壁發霉之情事。原告係出資數 百萬元購買系爭房地之人，從外觀上已明確可知系爭房屋為 數十年之老屋，及內部有隔間改建之情事，又經證人趙宏軼 、被告徐翊峰明確告知有滲漏水情事，及現況說明書上就壁 癌、水痕、滲漏水、增建、違建勾選「是」，則原告於購買 當時已知有此等情事。然原告未要求逐項記載位置或進一步 調查，而仍願意經協商後簽約購買，並承接出租人之地位出 租房客使用，可見原告已同意以系爭房地之現況交付作為履 約義務，自不能因未詳列各滲漏水位置或詳載牆壁發霉之字 樣，而棄上開事實不顧，遽謂原告不知有此等情事。又現況 說明書上違建之用語足已明確令一般人知悉係不合法之施工 改設，不至於誤會為合法之施工。原告主張簽約時不知情， 係交屋後始知滲漏水及不合法令標準之隔間與增建浴廁，因 而陷於錯誤云云（見重訴卷一第216至220、355頁、重訴卷 二第12、26頁），委無可採。 　⒋再者，系爭房地經本院囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定 ，經到場目視臨路建築物外觀、地下避難室、樓梯間及關係 戶鄰接之牆面部分屋況，與系爭房地內部係間接或無直接結 構連結，而房屋內部為編號1、2、3、5、6號房共5間房，其 中1、2號房廁所未對外開窗，經鑑定人員擬定鑑定計畫，現 勘紀錄是否有滲漏水現象，並挑選實際大雨後時日到場觀察 相同位置與訪談住戶，可見所指滲漏水點位置並無原指稱滲 漏水現象；經以現況測繪製圖比對，得出可能水源路徑有二 ，其一為上方樓層廁所、陽台及廚房相對於系爭房地位置， 影響1、2號房，其二為增建外擴新設屋頂，影響範圍為3、5 、6號房，另由於樓上住戶多年未住，但有商請常住鄰居維 護室内並做地板吸水措施，故可判斷上層地板漏水不致滲漏 下方；經現勘過程期間，1、2號房無人居住，第一次入室聞 到空間中瀰漫異味，應屬1樓廁所地板排水端存水彎水封水 分蒸發失效，排水連通管内異味外散所致；但室内自104年 改建已有9年以上，會致使漏水的給排水管線改管因素並未 發生，其上方住戶已長期無居住且有防積水措施，所以，1 、2號房無滲漏水可能，但因該廁所並無開窗或機械通抽風 扇設備，淋浴時間過長會導致濕氣高霧氣重，容易結露於天 花板及牆面上，而3、5、6號房若廁所不及時於淋浴後開窗 ，也會有相同情形，又3、5、6號房室内空間包含廁所有約 一半部分位在後方增建範圍，位夾於前後房屋（4樓高）之 間且為低層（1樓高），受外界氣候因素造成損壞程度較低 ，從2樓往下目視外觀亦無損壞情形，在無破壞屋頂及廁所 天花板情況下，從檢修口檢視其屋頂與原建築物接合處有部 分些微透光，及無法清潔破壞位置觀察均無水痕與水漬，可 以得出結論為其廁所在觀察當下無滲漏水情形，但有可能性 是從透光處即防水膠老化處滲水進來；由於幾次鑑定時與使 用者訪談告知當下無漏水狀況，為慎重起見，再以法院提供 原告提出有關鑑定範圍滲漏水資料逐一研判，其中「地下室 112年6月30日積水影片」，觀察其上平頂版底並無潮濕、中 央氣象局晴雨表顯示當時為豪大雨期，研判為雨後地下水位 高經地下室地板底湧出，第三次現勘為颱風過後有同樣情況 ，平日無雨則地板乾沽且無積水；其中「3號房廁所天花板 滴水及牆面水流、發霉與水垢照片及影片」，經磁磚比對為 租戶莊岳融所住，該廁所位在增建範圍，平頂材料應為長條 PVC吊頂天花板，天花板單元為成長條形卡扣版組合成面板 ，材料特性為表面防水且板上有滴落水亦不會滲漏下來，仔 細觀察影片可得知其滴水是表面因濕氣結露而滴落，另表面 形成水路流至邊緣收邊角材成水珠狀或沿流牆面而下，如同 浴室使用情形，冬天氣溫低更容易造成浴室使用熱水霧氣形 成，牆壁靠近地板位置也會因淋浴噴水及瓷磚吸水，加上空 間潮溼及未及時清潔，產生水垢進而發霉，另參考108年2月 、112年1月11日中央氣象局晴雨表顯示當時並無豪大雨期， 證明非外界氣候導致滲漏水；淋浴水氣形成結霧潮濕，若無 及時開窗通風與清潔，易致牆壁水垢與發霉，該居室開窗位 置緊鄰後方房屋，通風不佳導致水氣排散效率差；其中6號 房部分，6號房承租人口頭表示，僅有豪大雨或颱風天時才 有微滲水尚屬可接受範圍，但未明確指定位置；強降雨造成 建築物長期處於潮濕表面，甚至在颱風天是外風壓大於室内 空氣壓力而強迫外水入室，此滲水情況常見於(a)老舊房屋 外牆體破損有裂隙縫（本案無）(b)氣密性差的窗框、（c) 窗戶四周角隅（鐵皮搭建，本案無）、 (d)屋頂L型擋水板 上方填縫膠老化、(e)鐵皮屋頂固定螺絲銹蝕或(f)鐵皮屋頂 與舊結構體相接位置，雨水會由外往室内入侵；系爭房地經 觀察，房間内上方為矽酸鈣板天花板，分為增建部位、樓上 廁所下方及樓上陽台外推下方位置，若前者有滲水會因吸水 產生明顯水漬，但現勘為無，可認定若有滲水產生原因係 ( d)、(e)、(f)三種原因，但無法具體指出，實際上現場也無 痕跡可循；若為後者，發生機會不大，原因係改建已久，會 滲水與樓上住戶地板水源有關，但樓上長期無使用；廁所天 花板如3號房材質，有細小霉跡，浴室牆面水垢與發霉原因 如3號房，也可推及5號房租客反映浴室牆壁發霉情況；本鑑 定綜觀研判，經過3次現勘及租客訪談，其中特選凱米颱風 造成高雄多處積水日後，均無發現鑑定標的物室内有滲漏水 情形，也分析法院提供關於滲漏水事證致使原因與房屋滲漏 水無關，以客觀目測法及氣候還原現況實測推論，本鑑定案 標的物無雨期處無滲漏水狀態但防水膠有局部老化失效狀態 ；系爭房地為66年取得執照之老舊建築，宜做長期整體使用 維護如防水、管線汰換等工作等，於104年有進行翻新改建 ，故滲漏水之使用週期可能發生之現象，應以改建後之施工 品質與建材保固年限重新觀察判斷，本鑑定結論為，系爭房 地滲漏水情形尚屬輕微等語（見重訴卷一第262至267頁）。 關於違建部分，鑑定意見認為，第一為建築面積空地比5.9/ 10趨近66年的空地比6/10或現行之60%限額，增加之樓地板 面積已超過規定面積，第二為後面增建為室内，違反現行建 築技術規則關於防火構造、開窗退縮鄰地距離等規定，及前 院搭建有遮雨功能之透空頂蓋等語（見重訴卷一第266頁） 。該鑑定意見復有初勘、二勘、三勘現場照片、鑑定標的物 使用執照明細表、樓層附表登記面積、建物測量成果圖電子 謄本、原使用執照圖說、平面測繪圖、改建後可合法平面圖 、112年6月、108年2月、112年1月氣象局雨量表、地板湧出 示意圖、天花板結露匯流示意圖、鐵皮屋頂與舊結構體相接 位置示意圖、增建部位天花板相對於樓上廁所下方及樓上陽 台外推下方位置圖可考（見重訴卷一第279至339頁）。由鑑 定意見可知，房間浴室內滲漏水實係淋浴水氣形成結霧潮濕 ，因通風不佳，導致水氣排散效率差造成牆壁水垢與發霉， 滲漏水情形也屬輕微。至於原告所指地下室於112年6月30日 積水，係因豪大雨期雨後地下水位高，經地下室地板底湧出 ，否則平日無雨地板乾沽且無積水。而此項鑑定意見係社團 法人高雄市建築師公會選派之建築師數次到場勘驗、擇定大 雨過後之時日，依其專業知識、經驗，綜合研判之意見，該 意見可信度甚高。是以，系爭房地應僅有輕微滲漏水、違建 之瑕疵，且均為原告知悉之瑕疵，堪以認定。原告稱系爭房 地有嚴重滲漏水情形、浴室有滲漏水、非潮濕水氣凝結，地 下室於112年6月30日亦有不明原因之滲水情形云云（見審重 訴卷第8頁、重訴卷一第44頁），均難憑採。 　⒌原告雖又主張系爭房地共有部分之地下室、梯間積水、潮濕 ，與天花板漏水呈鐘乳石之固態水滴狀、頂樓及梯間鋼筋外 露、混凝土剝落、嚴重壁癌等瑕疵云云（見重訴卷一第223 頁）。原告此項主張無非係以拍攝之照片、112年6月30日地 下室積水後需掃除之影片（見重訴卷一第231至236頁），為 其論據。然查，原告提出之照片、影片僅能證明地下室、梯 間因年久失修呈現剝落、老舊之狀態，及地下室偶因大雨造 成積水之事實，不能證明其原因為系爭房地所在公寓之建築 物有何通常使用以外之瑕疵，亦不能排除僅係因一時大雨無 法順利排水才發生之偶發情形。反觀系爭房地依前述鑑定意 見，1樓內部公共走道並無滲漏水情事，房間內浴室亦僅有 淋浴水氣形成結霧潮濕、僅有豪大雨或颱風天時才有微滲水 ，微量不大，尚屬可接受範圍之情形等語，有鑑定結果表格 可考（見重訴卷一第266至267頁），是難認有何會滲漏水而 屬瑕疵之情形。又系爭房地為40年之老舊建築，其頂樓及梯 間縱有鋼筋外露、混凝土剝落或壁癌等現象，仍為數十年使 用之正常現象，且鑑定意見認為系爭房地至今已超過建材保 固期限理論值，及該等公共區域與系爭房地內部係間接或無 直接結構連結等語（見重訴卷一第263頁），亦無其他鑑定 意見或其他事證可認屬於瑕疵或與應有之價值、效用及品質 不相當之情事，是此等部分均難認為瑕疵。原告舉結構安全 、漏水、海砂屋等非肉眼感官可立即查知之瑕疵比擬云云（ 見重訴卷一第214頁），難以憑採。 　㈡被告林淑娟、被告徐翊峰並無故意隱瞞瑕疵，原告不得撤銷 買賣契約：　 　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 　　表示，民法第92條第1項前段定有明文。所謂詐欺，係欲使 相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思 之表示，雖不以積極之欺罔行為為限，然應就負告知義務事 項隱匿事實，始足當之（最高法院110年度台上字第1591號 判決意旨參照）。除行為人主觀上有使人於陷於錯誤之故意 外，且詐欺行為與表意人陷於錯誤並進而為意思表示，須有 　　相當因果關係以為斷（最高法院108年度台上字第1241號判 　決意旨參照）。又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此 項事實負舉證之責任（最高法院97年度台上字第2084號判決 意旨參照）。　　 　⒉原告主張受詐欺而買受系爭房地，應就被告故意告知不實事 項，致原告陷於錯誤而買受之因果關係之事實，負舉證責任 。然查，由原告知悉現況說明書項次12：「建物是否有壁癌 、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」 欄明確勾選「是」乙情，不僅可見被告林淑娟、徐翊峰未故 意隱瞞漏水、違建情事，亦足見原告並未因此等瑕疵而不願 意購買，自難認有何陷於錯誤或其間之因果關係。 　⒊原告雖舉5號房房客表示房間潮濕、浴室發霉之通訊軟體LINE 對話記錄、證人即3號房承租人陳麗卿之友人即同為房客之 莊岳融及其於112年1月11日拍攝浴室滲水之照片、影片為證 據（見審重訴卷第51至54頁、重訴卷一第51頁），主張被告 林淑娟隱瞞漏水瑕疵等語。惟查，系爭房地房間浴室內滲漏 水實係淋浴水氣形成結霧潮濕，及漏水應屬輕微，均經鑑定 如前，被告林淑娟並在標的物現況說明書上如實告知漏水情 事，故應無隱瞞情事。且證人莊岳融結稱：伊從事安裝地板 工作，承租房間數年，本來住3號房，伊住進去不到一年， 浴室牆壁漏水，有水滴在天花板跟牆壁上面，也有從磁磚流 下來，浴室都發霉，被告林淑娟不知道伊有錄影，伊有跟被 告林淑娟多次反應很潮濕、牆壁漏水，衣服一兩個月就發霉 ，她沒有處理，問伊要怎麼處理，伊說要找專業人員來處理 ；房間沒有漏水，浴室會漏水，不會天天漏水，有時候會， 有時候早上伊上廁所，就看到地板濕濕的，有時候沒有下雨 也久久一次會這樣，被告林淑娟說要賣屋，要帶人來看屋， 所以要求找一天清洗，被告林淑娟之配偶有來看，還沒買賣 前房仲來1次，只有在外面稍微看過，沒有進去浴室，她來 的前一天幾乎每天都會打電話，伊拖到前一天晚上讓她清洗 ，她進來看嚇一跳，伊說妳看有多嚴重，隔天新屋主要來看 房子，她前一天晚上就把這個清洗完了，算洗得滿乾淨的， 好像是112年初或111年11、12月；牆壁本來也要貼，因為污 垢很難清洗，伊說幫她做地板，那邊5間只有做2間，她認為 地板很髒，以後很難清洗，乾脆做新的，她叫材料要伊幫忙 做；被告林淑娟知道有漏水，伊也知道，就在車庫前商量， 叫伊不要把漏水的事說出去，讓她好賣房子，她之前就知道 伊要搬走，只是還沒找好，她就說買賣有半年到一年保固期 ，叫伊住下來，幫伊付一半房租，幫她擋下來，等時間過後 就過關了，伊說伊說目前還沒找到房子，但可能下個月就找 到，一樣會住幾個月就付幾個月的錢，伊沒有跟她收錢，伊 之前有聽說是違建，買賣完之後，因為伊看不慣才會跟原告 說房子有違建；伊還沒住3號房之前，某個阿姨在3號房用LI NE打電話給住5號2樓在當兵之林慧燈先生，一打過去就口氣 不好，給人家施壓，被告林淑娟跟阿姨要電話過來，雙方槓 上，好像在講漏水問題，生氣大聲完後，林慧燈不客氣地乾 脆把房子賣掉跟妳槓上說房子是違建，後來被告林淑娟就哭 ，請伊幫忙拉和，講說大家都是鄰居不要這樣；被告林淑娟 還沒買賣之前，仲介有來一次，但沒有仔細看，在門口看而 已，買賣那時候有好幾個進去看，其中一個先生是趙宏軼， 也是賣房子的仲介，他也是問伊房子有無問題，有提到漏水 ，因為伊不曉得事情，伊當下說沒有，後來伊跟被告林淑娟 講；驗屋看房子那天伊有在場，伊幾乎都在外面；伊跟另一 名租客即被告徐翊峰很少聊天，遇到就打招呼，訴訟中跟被 告徐翊峰聊天才講到房子又有漏水，因為被告林淑娟是前屋 主，伊住進來有花錢，有問題還是找她；繼續住半年，她要 給伊24,000元是她算的，因為有半年或一年保固，她說要幫 伊出一半，但伊說不用，不收這個錢；房屋過戶後，伊搬到 1號房間，伊住過3號、1號兩邊都是浴室磁磚都會漏水，兩 邊浴室沒有連在一起等語（見重訴卷一第108至118頁）。細 繹其證詞，被告林淑娟要求隱瞞時間係111年11、12月或112 年初要由被告徐翊峰等仲介帶看屋之際，然系爭房地不動產 買賣契約書及標的物現況說明書係於112年1月3日簽立，並 告知有漏水情事而無隱瞞，可見被告林淑娟最終仍係誠實告 知漏水情事。況證人莊岳融於112年1月11日拍攝浴室之照片 為原告購買當時之狀況，並非被告林淑娟有何隱瞞之前滲水 之情況。又證人莊岳融就其自己經證人趙宏軼問起有無漏水 時，反而告知沒有漏水，此為證人莊岳融自承在卷（見重訴 卷一第113頁），而證人趙宏軼或被告徐翊峰均僅係仲介， 被告徐翊峰雖同為租客，然已就其房間會漏水事實如實告知 ，自無從得知證人莊岳融所住3號房間浴室有無漏水情事， 是難認被告徐翊峰或其任職之被告貴族地產公司有何對原告 隱瞞漏水或未盡調查義務之情事。原告主張渠等未盡調查義 務云云（見重訴卷一第158、159頁），委無可採。 　⒋且依證人翁春月結稱：伊住隔壁7號2樓，認識原來5號1樓之 屋主即被告林淑娟，出入的門是共同的，一個門8戶，樓梯 上去對門，她家住3號2樓，她們搬來11、12年，她改建隔成 5間出租，被告林淑娟把他們的門封掉，他們不用透過那個 樓梯就可以進去房屋內，地下室放工具，可以停機車，但不 能停汽車，所以被告林淑娟配偶生前做土水有放一些工具； 被告林淑娟曾給伊1,200元幫忙倒垃圾，但租客們常都沒有 做垃圾分類，後來就沒有幫她，被告徐翊峰係租客，也是仲 介，3樓是在榮總做打掃之弱勢姊弟，3樓外牆有做防水、油 漆，林慧燈住2樓，現在不能住了，因為4樓沒有人住，登革 熱噴藥時警察來開門，伊有進去看，4樓舊水管會漏水，從5 樓女兒牆就開始滲下來，4樓住一個伯伯，潮濕的話會很多 混凝土掉下來，伊有叫人修理，大家都有出錢，被告林淑娟 也有出錢，一個人2,800多元；樓梯因伊整理過了沒有漏水 ；樓上漏水到下面，下大雨或連續下幾天的話，牆壁會滲水 進來，伊就要去鏟水，像冬奧那時，伊房間都是水，澡盆都 拿去接水，被告林淑娟看到了，說漏水就告誰，然後叫伊打 電話給林慧燈，因為他是職業軍人，有副鑰匙在伊這邊；被 告林淑娟要賣房子之前，有次租客莊岳融的房間漏水，他自 己做，就打電話叫伊下來，叫伊打電話給林慧燈，伊說幹嘛 打給林慧燈，不能隨便給電話，但因為他很兇，伊就打過去 讓他們自己對話，後來林慧燈、被告林淑娟吵架，林慧燈說 系爭房地後面增建係違建，被告林淑娟說「你是在恐嚇我嗎 」，林慧燈說要叫技師來鑑定，看誰對誰錯，後來就他們跟 莊岳融講，伊有在場，但不清楚他們在講什麼，最後莊岳融 自己把浴室打掉重做，是被告林淑娟付錢請他做的；對話在 講吸水是吸林慧燈住處的水，林慧燈也知道漏水，所以伊錄 影給他看，他弄個貼圖；這個大樓公共區域包含前面停車地 方，以前是花園，這屬於公設，後面一塊地，以前是逃生地 方，地下室是上下層各一半，等於要爬五個階梯才能到一樓 ，下大雨時，地下室水會慢慢一直滿出來，因為本來就有裝 馬達抽水，但是水到一個程度，水龜就關起來，如果沒有把 水弄出來，垃圾就沒辦法分類，所以下雨時每天都要抽水， 現在沒有下雨就乾的，外牆滲水是頂樓滲下來的，漏水情形 大概這幾年疫情期間，牆壁會潮濕，還不會淹到裡面， 　　這幾年氣候轉變，即時雨來的時候，連伊之電視櫃、書櫃都 脫皮；伊曾叫被告林淑娟之配偶來估價，估一邊32萬多元， 伊說要兩邊都做，她老公說這樣就是2倍，但伊去找別人估4 0幾萬，最後沒有修理，她老公打電話去給人家恐嚇，後來 被告林淑娟自己說溜嘴，她說就師父來抓漏，伊問找哪個師 父，她說就伊以前找的那個，伊說被抓包了吧；被告林淑娟 曾說莊岳融知道被告林淑娟要賣房子，要跟她揩油，半年要 給他24,000元，但伊覺得應該是做浴室的錢，而且是因為做 浴室，所以才會叫伊下樓，他們半夜沒水也會叫伊，有些住 一個女生的，伊也要幫忙叫師父來修理等語（見重訴卷一第 99至107頁），並有證人翁春月帶原告前往5號2樓察看天花 板油漆剝落，並口述曾幫林慧燈清除地板積水之錄影檔案可 憑（見重訴卷一第51至53頁），及原告與林慧燈電話通話之 錄音暨譯文可考（見重訴卷一第51、55至58頁），可見被告 林淑娟曾質疑2樓林慧燈之房屋有發生積水、漏水問題，林 慧燈則質疑系爭房地有違建問題，導致被告林淑娟與林慧燈 在電話中發生爭執，並非被告林淑娟之系爭房地發生積水問 題。 　⒌原告雖又執與林慧燈之對話內容、翁春月之證詞（見重訴卷 一第55、102頁），主張2樓林慧燈之房屋積水下方即為系爭 房地由證人莊岳融居住使用之3號房，故3號房確實有漏水問 題云云（見重訴卷一第44、154、158頁）。然3號房之問題 經鑑定結果，認為應係淋浴水氣形成結霧潮濕，因通風不佳 ，導致水氣排散效率差造成牆壁水垢與發霉，滲漏水情形也 屬輕微等語（見重訴卷一第265頁），已如前述，自無法單 憑翁春月之證詞判斷責任歸屬。再者，林慧燈已許久未住在 2樓房屋，核與證人翁春月證述內容相符（見重訴卷一第102 至103頁），林慧燈亦對原告否認其2樓房屋有漏水情事（見 重訴卷一第55頁），經鑑定意見分析研判2樓地板漏水不至 於滲漏至下方等語（見重訴卷一第264頁）。況被告林淑娟 與林慧燈就是否為2樓漏水導致系爭房地之房間浴室漏水或 系爭房地違建導致漏水之問題發生爭執時，又係更早之事， 而被告林淑娟既然已在現況說明書項次12：「建物是否有壁 癌、水痕、滲漏水情形」欄勾選「是」，衡情買受人即原告 即可知悉系爭房地有滲漏水之問題，且系爭房地係位在一樓 ，並無與樓下發生漏水爭執之可能，則被告林淑娟另在現況 說明書第12項「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事 項或爭議」勾選「否」，縱有錯誤，亦不會使原告陷於資訊 上更不利之地位，是難認致使原告陷於錯誤或與原告因而購 買系爭房地間有何相當因果關係。原告主張2樓會滲漏水到1 樓之系爭房地及被告林淑娟隱瞞樓上2樓漏水、整棟公寓漏 水云云（見審重訴卷第8頁、重訴卷一第44、155、157頁） ，委無可採。 　⒍又本件買賣之標的為系爭房地，依前述鑑定意見可知地下避 難室、樓梯間等公共區域，與系爭房地內部係間接或無直接 結構連結。且系爭房地位在一樓，有獨立出入門口，並無使 用梯間、頂樓或地下室出入往來、起居之需求，且被告林淑 娟長年將系爭房地出租他人居住使用，並非由自己使用，亦 無積極可認定被告林淑娟受詢問、調查而隱瞞上開公共區域 概況之事證。復由證人翁春月證稱，可知系爭房地所在大樓 實未有決議或實際修繕公共區域之情事，僅係曾經簡典奮估 價等語（見重訴卷一第104頁）。原告執被告林淑娟已於109 年4月23日過世之前配偶簡典奮於106年12月間至107年10月 間書立之估價單，有估價單、死亡證明書可考（見審重訴卷 第57至67頁、重訴卷一第183頁），主張大樓8戶住戶曾於10 6年12月間決議平均分攤整修費用，後因報價問題導致工程 未進行云云（見審重訴卷第9頁），難以憑採。查上開估價 單時間僅係簡典奮出具，未見實際修繕或支付款項之事證， 證人翁春月亦證稱實際並無修繕等語（見重訴卷一第104頁 ）。且估價單記載之時間點係106年至107年間，距離原告於 112年1月間買受系爭房地已有4年多，又上開鑑定報告並未 鑑定公共區域部分，為原告所知悉（見重訴卷一第354頁） ，本件復無其他證據可認公共區域有滲漏水情事，自不能因 大樓住戶曾欲委託修繕公共區域而謂被告林淑娟隱瞞漏水情 事。再者，原告所提地下室牆面有滲漏水痕跡、樓梯間有壁 癌、油漆或表層水泥剝落之照片（見重訴卷一第231至236頁 ），尚非鋼筋外露、水泥塊剝落之程度。是以，被告林淑娟 雖在標的物現況說明書項次20「本社區地下室、頂樓、樓梯 間、公共設施是否有鋼筋外露、水泥塊剝落情形」勾選「否 」（見審重訴卷第40頁），亦未說明公共區域之情形，難認 有何客觀上不實或主觀上故意隱瞞瑕疵之情事。原告主張受 詐欺致陷於錯誤云云（見審重訴卷第8至9頁），難以憑採。 　⒎再者，新增隔間、前庭搭建遮雨功能之透空頂蓋尚非「樑、 柱、承重牆拆除或鑽孔」之情形，原告執鑑定報告第6頁第1 0點末四行有說明違反現行建築技術規則（重訴卷一第266頁 ），主張被告林淑娟說明不實云云（見重訴卷一第161頁、 重訴卷二第12頁），亦無可採。 　⒏從而，原告主張依民法第92條第1項規定，撤銷買賣契約，及 依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告林淑娟返還9 ,011,140元云云，洵屬無據。 　㈢原告不得解除買賣契約，請求返還、減少價金： 　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解 除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；契約解除時 ，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有 訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償 還之，民法第359條、第259條第2款固有明文。惟按買受人 於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人 不負擔保之責，民法第355條第1項亦有明文。倘瑕疵於訂約 時即已存在，且為原告知悉，則原告依民法第359條規定， 以該屋有瑕疵為由，解除買賣契約，即屬無據，其以解除契 約回復原狀之法律關係，所為之請求，亦不應准許（最高法 院86年度台上字第3194號判決參照）。且民法關於買賣物之 瑕疵擔保規定，非強行規定，當事人得以特約免除、限制之 ，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主 張（最高法院83年度台上字第2372號判決參照）。又按依不 當得利之法則請求返還不當利益，須以無法律上之原因而受 利益，致他人受損害者，或雖有法律上之原因，而其後已不 存在者為其要件，此觀民法第179條之規定甚明（最高法院8 3年度台上字第3034號判決參照）。　　 　⒉原告於訂立系爭契約時，知悉系爭房地之漏水瑕疵、違建， 已如前述，揆諸民法第355條第1項規定，被告林淑娟不負瑕 疵擔保責任。就公共區域部分，則係長年通常使用下，老化 未修之結果，尚難認屬瑕疵，亦無從認被告林淑娟故意隱瞞 瑕疵，是難認被告林淑娟有何應負瑕疵擔保責任之問題。原 告主張解除契約或備位請求減少價金，均屬無據。被告林淑 娟受領價金，自無受有何不當得利而應返還之問題。 　⒊此外，鑑定意見建議措施所指屋頂與舊結構體交接處L型擋水 板換舊改新、更換防水填縫膠（柏油膠），須進行之安全維 護、舊擋水板（水切）鑿除、清運、牆面整平、重新釘設L 型板、防水工程（包含塗抹柏油膠及試水）等工程項目，預 估所需費用92,500元，均係改善工程所需費用，並非系爭房 地價值減損之金額認定，是亦不得以此金額認作原告得請求 減少價金之金額。至於回復如建照、使用執照之合法狀態預 估所需費用481,200元，更與價值是否減損之金額無涉，附 此敘明。 　⒋從而，原告依民法第354條、第359條、第259條、第179條規 定，請求被告林淑娟返還價金9,011,140元，或依原告於113 年12月23日委請富邦銀行鑑價預估總價5,783,793元，經富 邦銀行核貸4,320,000元並於114年2月26日設定擔保該債權 總金額之最高限額抵押權，原告據此計算減少價值3,116,20 7元（8,900,000元－5,783,793元＝3,116,207元），而備位主 張被告林淑娟應減少價金3,000,000元云云（見重訴卷二第2 7頁），均屬無據。 　㈣原告不得請求損害賠償： 　⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行 ，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部 不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全 給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其 權利，因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請 求賠償；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第22 6條、第227條、第260條固有明文。按物之瑕疵擔保及不完 全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買 賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後 始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時 負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任（最高法 院98年度台上字第1811號判決參照）。又買受人得向出賣人 請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之 品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱 有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請 求損害賠償，此觀民法第359條、第360條之規定自明（最高 法院109年度台上字第512號判決參照）。 　⒉查被告林淑娟出賣系爭房地予原告，係約定現況交屋之事實 ，有系爭契約第17條特別約定事項可憑（見審重訴卷第25頁 ），自無何契約成立後始發生之瑕疵可言，亦無何特別保證 品質之約定。原告主張被告林淑娟未依債之本旨給付，依民 法第226條、第227條、第259條、第260條規定，主張解除契 約，請求被告林淑娟賠償價金8,922,140元云云（見審重訴 第15頁），洵屬無據。 　㈤被告林淑娟、被告徐翊峰並無不法侵害原告權利，原告不得 依侵權行為之法律關係請求賠償： 　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人 共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知 其中孰為加害人者，亦同；造意人及幫助人，視為共同行為 人；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人 與行為人連帶負損害賠償責任，但選任受僱人及監督其職務 之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生 損害者，僱用人不負賠償責任，民法第184條第1項、第185 條、第188條第1項固有明文。又按負損害賠償責任者，除法 律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原 狀；因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利 息；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用 ，以代回復原狀；物受損害，不能回復原狀或回復顯有重大 困難者，應以金錢賠償之，民法第213條、第215條固有明文 。及按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失 致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償 責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文。 　⒉惟查，被告林淑娟並無詐欺原告，已如前述，且被告徐翊峰 已將其居住之6號房有漏水情事如實告知，此外難認瑕疵均 如前述，是亦難認被告徐翊峰有何故意或過失致原告受有損 害。從而，原告依民法第184條、第185條、第188條第1項、 第213條及第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項， 請求被告連帶給付9,011,140元云云，亦屬無據。 六、綜上所述，原告透過被告貴族地產股份有限公司之業務即被 告徐翊峰仲介居間，向被告林淑娟購買其所有坐落高雄市○○ 區○○段○○段000地號土地及其上作為出租使用之同段126建號 建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0弄0號），原告雖主 張於112年2月4日辦畢所有權移轉登記、同年月16日交屋後 ，始發現該房屋及共有部分有滲漏水、違建等瑕疵，然本院 依原告與被告林淑娟簽訂之不動產買賣契約書及被告林淑娟 提出之標的物現況說明書，並審酌證人、證物及高雄市建築 師公會鑑定報告之意見，認定該房地僅有輕微滲漏水之瑕疵 及違建，且均為原告於112年1月3日簽約買受時知悉。從而 ，原告依民法第92條第1項、第179條、第182條第2項規定； 與依民法第354條、第359條、第259條規定；民法第227條準 用第226條、第259條、第260條規定；民法第184條、第185 條、第188條第1項、第213條、第216條及不動產經紀業管理 條例第26條第2項規定，主張撤銷契約、解除契約、請求返 還或減少價金或賠償，而聲明請求被告應連帶給付9,011,14 0元【房地總價8,900,000元＋（房屋契稅8,532元＋代書費8,0 00元＋土地印花稅2,478元＋建物印花稅142元＋謄本費300元＋ 地政登記規費725元＋履保費與地價稅及房屋稅補貼1,963元＋ 仲介費89,000元，共111,140元）＝9,011,140元】或備位請 求3,000,000元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及相關舉證， 經核與判決之結果不生影響，爰不再逐一論述。且原告表示 本件無須再行鑑定（見重訴卷二第27頁），故亦無再行調查 必要。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　　月 　20　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　 李俊霖 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　 陳儀庭

2025-03-20

CTDV-112-重訴-138-20250320-1

訴
臺灣彰化地方法院

分割共有物

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第140號 原 告 洪氣 訴訟代理人 梁家豪律師 被 告 劉康貴枝(即康進福之繼承人) 康貴香(即康進福之繼承人) 康宏志(即康進福之繼承人) 康宏濤(即康進福之繼承人) 康進忠(即康進福之繼承人) 梁康貴玉(即康進福之繼承人) 黃玉明 兼 上一 人 訴訟代理人 黃博聲 被 告 康峯瑞(即康馬進之承當訴訟人) 康輝寬 洪堃評 侯張雀 謝恨 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年2月20日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告劉康貴枝、康貴香、康宏志、康宏濤、康進忠、梁康貴玉應 就被繼承人康進福所有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（面積3 3,235.95平方公尺），應有部分400分之39辦理繼承登記。 兩造共有前項土地，應分割如附圖一所示，並按圖內編號、面積 、分配人等分配表，由兩造分配取得。 兩造應按附表二各共有人應受補償金額配賦表互為找補。 訴訟費用由兩造按附表一所示比例負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追 加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第5款定有明文。本件分割共有物事件對 於共有人全體須合一確定。查登記共有人康進福在於起訴前 之民國101年2月20日死亡，其繼承人劉康貴枝、康貴香、康 宏志、康宏濤、康進忠、梁康貴玉（下稱劉康貴枝等6人） ，均無人拋棄繼承，有繼承系統表、除戶謄本、戶籍謄本及 本院家事事件（全部）公告查詢結果等件在卷可稽（見本院 卷一第153至167、231、233頁），原告具狀追加劉康貴枝等 6人為被告（見本院卷一第101、103頁），自無不合。 二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意者，得聲請代移 轉之當事人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1項、第2項前 段定有明文。又按民事訴訟法第254條第2項前段所稱之「兩 造」係指具有對立關係之當事人，非指共同訴訟全體之當事 人，是訴訟標的之法律關係移轉於第三人後，倘讓與人及其 對造當事人對此均無爭執，受讓人即得依民事訴訟法第254 條第2項前段規定，聲請代讓與人承當訴訟，無須徵得讓與 人同造當事人之同意，法院無庸另以裁定准駁，僅判決理由 中說明即為已足。查本件原本之被告康馬進於本件訴訟繫屬 中之113年3月4日將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地 （下稱系爭土地）應有部分800分之39以贈與為登記原因移 轉登記予康峯瑞，渠等2人於113年11月6日共同向本院具狀 ，康峯瑞於該狀內聲請代康馬進承當本件訴訟，康馬進亦於 該狀內表示同意，而原告復於113年11月11日具狀表示同意 康峯瑞承當訴訟，有康峯瑞及康馬進共同具名之民事聲請承 當訴訟狀、原告提出之民事陳報狀、土地登記第一類謄本及 彰化縣地籍異動索引等件在卷可稽（見本院卷二第15至26、 31頁），是康峯瑞聲請代康馬進承擔本件訴訟，核無不合， 應予准許。康馬進並因此而脫離本件訴訟，附此敘明。 三、本件被告除黃玉明、黃博聲、康輝寬、侯張雀外，其餘被告 經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而 為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張：系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表一所示 。兩造間就系爭土地並無因物之使用目的不能分割或訂有不 分割之期限等情形，且未能達成分割之協議，爰依民法第82 3條第1項規定，提起本件訴訟請求分割共有物。關於系爭土 地之分割方法，主張如附圖一即彰化縣二林地政事務所113 年5月7日二土測字第786號土地複丈成果圖所示之分割方案 （下稱原告方案，見本院卷一第489頁），且應按附表二各 共有人應受補償金額配賦表互為找補等語。並聲明：如主文 所示。 二、被告方面： 　㈠被告黃玉明、黃博聲、康輝寬略以：同意原告方案，對鑑價 結果沒有意見等語。 　㈡被告侯張雀則以：當時不知道所分得土地面積會少這麼多， 希望土地能維持原來面積，找補多少不是重點，是面積少太 多了等語。 　㈡其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。　 三、本院之判斷： 　㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第823條第1項前 段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與 增進經濟效益。又按共有物之分割，依共有人協議之方法行 之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物 之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物 分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人； 或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分 配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配， 或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為 分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一 部分仍維持共有。民法第824條第1至4項亦定有明文。查系 爭土地為兩造共有，應有部分比例如附表一所示，有兩造不 爭執之土地登記第一類謄本、地籍圖謄本等件附卷可憑（見 本院卷一第115至119、125頁）。又系爭土地上並無興建農 舍，無因興建農舍而經套繪管制或註記而不得裁判分割之情 事，僅有畜牧設施使用執照，有彰化縣○○鄉○○000○0○0○○鄉○ ○○0000000000號函為佐（見本院卷一第83頁），故系爭土地 尚無因法令限制而不得分割之情事，並無不能分割之情形， 兩造亦無不能分割之約定，復不能以協議定分割之方法，均 為兩造所是認，則原告請求法院判決分割，自無不合，應予 准許。 　㈡按分割共有物，性質上為處分行為，依民法第759條規定，共 有不動產之共有人中有人死亡時，於其繼承人未為繼承登記 以前，固不得分割共有物。惟於分割共有物訴訟中，請求繼 承人辦理繼承登記，並合併對渠等及其餘共有人為分割共有 物之請求，不但符合訴訟經濟原則，與民法第759條及強制 執行法第130條規定之旨趣無違。經查，系爭土地之登記共 有人康進福在於本件起訴前死亡，全體繼承人分別為劉康貴 枝等6人，已如前述，而渠等迄未辦理繼承登記，有系爭土 地登記謄本在卷可憑（見本院卷二第15至19頁）。是原告請 求劉康貴枝等6人就被繼承人康進福所遺系爭土地應有部分4 00分之39辦理繼承登記，自無不合，應予准許。爰判決如主 文第1項所示。 　㈢按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法 ，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體 共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但 並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年 度台上字第1797號裁判參照）；又按共有物分割應審酌共有 人之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合 公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量， 以求得最合理之分割方法。經查： 　⒈系爭土地上有原告所有如附圖二即彰化縣二林地政事務所113 年1月30日二土測字第253號土地複丈成果圖（下稱現況圖） 所示編號A雞舍等情，有原告提出之國土測繪中心國土測繪 圖資服務雲地圖、現場照片可佐（見本院卷一第35、267至2 70頁），並經本院會同彰化縣二林地政事務所測量員履勘測 量無訛，有勘驗測量筆錄及附圖二在卷可稽（見本院卷一第 271、285頁）。而到場被告黃玉明、黃博聲、侯張雀對此部 分事實亦均不爭執，上開事實應可認定。 　⒉系爭土地之使用分區為一般農業區、使用地類別為農牧用地 ，並經彰化縣二林地政事務所113年2月17日二地二字第1130 000961號函覆說明：系爭土地至多可分割為9筆（分割後每 筆土地面積無0.25公頃之限制），如每宗耕地分割後每人達 0.25公頃時得分割為13筆土地單獨所有土地（見本院卷一第 273、274頁）。本件僅有原告提出如附圖一所示分割方案（ 見本院卷一第489頁），已考量使用現況，分割線筆直，且 分割為9筆土地，與前揭函釋意旨相符；並經被告黃玉明、 黃博聲、康輝寬於最後言詞辯論期日當庭表示同意（見本院 卷二第82頁）。而原告方案並無獨厚原告或對任一被告特別 不利之情形，復經多數共有人表示同意或無意見，與整體共 有人之經濟利益相符，應屬適當可採。 　⒊按當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊 或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。攻擊或防 禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明者，亦 同，民事訴訟法第196條第2項定有明文。被告侯張雀雖於最 後言詞辯論期日陳稱：當時不知道所分得土地面積會少這麼 多，希望土地能維持原來面積，找補多少不是重點，是面積 少太多了云云。然查，本院於將原告方案送製圖前，已檢附 原告方案函所有被告，如有反對意見，應於113年7月31日前 提出書狀到院，如逾時始行提出，有礙訴訟之終結者，本院 得依民事訴訟法第196條規定不予審酌（見本院卷一第409頁 ）。而該時所附方案即載明被告侯張雀所分得之戊部分，因 南北側分割線分別以雞舍及鄰地即909地號土地地界向東西 側延伸至地界線，故分配面積以地政機關計算為準，並註明 分配面積若較持份面積存有增減，則應補償或受補償（見本 院卷一第419頁），而其本人收受送達後（見本院卷一第445 頁）均未具狀表示意見。嗣本院因無人於113年7月31日前提 出反對意見，而將原告方案送製圖完成後，再次通知所有被 告，如對原告最新分割方案有反對意見，應於113年9月25日 前提出書狀到院，如逾時始行提出，有礙訴訟之終結者，本 院得依民事訴訟法第196條規定不予審酌（見本院卷一第493 頁），而被告侯張雀本人收受送達後（見本院卷一第517頁 ），仍未具狀表示任何意見。是其迄至本院言詞辯論終結時 始行提出上開攻擊或防禦方法，顯有礙於本件訴訟之終結者 ，故本院依上開規定，認應駁回其此部分之抗辯。 　⒋系爭土地經分割後，兩造分別取得之土地，其形狀及位置各 有不同，則價值自有差異，原告於本院113年6月26日言詞辯 論期日當庭聲請送華聲科技不動產估價師事務所鑑價，到庭 被告黃玉明、黃博聲、康輝寬、侯張雀對此均表示沒有意見 （見本院卷一第388頁），復經本院將原告方案囑託華聲科 技不動產估價師事務所鑑定各共有人於分割後取得之土地， 應互相補償之金額各為若干？經該所以113年10月22日華估 字第00000-0號函覆，並檢送估價報告書一式一份及光碟一 片在卷可稽（見本院卷二第11頁），而除被告侯張雀外之其 餘共有人對前揭估價報告均未表示反對之意見。又被告侯張 雀雖於本院言詞辯論期日陳稱：找補的錢應該是太少了等語 （見本院卷二第82頁）。惟查，該報告書已詳載擇定估價方 法及比較標的之理由，其所採取鑑定方法尚無明顯瑕疵可指 ，被告侯張雀未具體指摘鑑定結果有何違誤，復未說明合理 價格應為若干，則其僅空言稱鑑價結果補償金額過低，尚非 可採。是本院審酌上開鑑定意見，認應按附表二各共有人應 受補償金額配賦表互為金錢找補。 　⒌綜上，原告方案已妥適考量如上，而各共有人所分配土地之 形狀及位置各有不同，其價值雖有差異，然原告主張兩造按 附表二所示金額互為找補，應屬可採。爰諭知系爭土地之分 割方法如主文第2、3項所示。　 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。 五、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴 當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴 之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。分 割共有物之訴，性質上以全體共有人參與訴訟為必要，兩造 本可互換地位，原、被告之別僅具形式上意義，是原告提起 本件訴訟雖於法有據，然被告應訴亦為法律規定而不得不然 ，且因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，實質上無何 造勝、敗訴之分，依前開說明，訴訟費用應由兩造按應有部 分比例分擔，始為公允，併予指明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　李昕 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉春涼 附表一： 彰化縣○○鄉○○段000地號土地 編 號 共 有 人 姓　　名 應有部分比例及訴訟費用負擔比例 1 康進福之繼承人：劉康貴枝、康貴香、康宏志、康宏濤、康進忠、梁康貴玉 公同共有 400分之39 （連帶負擔） 2 黃玉明 20000分之1425 3 洪氣 2000分之259 4 黃博聲 20000分之2575 5 康峯瑞(康馬進之承當訴訟人) 800分之39 6 康輝寬 800分之39 7 洪堃評 2000分之341 8 侯張雀 4分之1 9 謝恨 400分之22 附表二：各共有人應受補償金額配賦表（金額單位：新臺幣/元 ） 　　　　應補償人 受補償人 康峯瑞(康馬進之承當訴訟人) 康輝寬 洪氣 洪堃評 合　 計 黃玉明 6,007 6,007 64,721 255,443 332,178 黃博聲 176 176 1,891 7,463 9,706 康進福之繼承人 12,273 12,273 132,237 521,912 678,695 侯張雀 11,808 11,808 127,228 502,144 652,988 謝恨 75 75 809 3,194 4,153 合　 計 30,339 30,339 326,886 1,290,156 1,677,720 附圖一：彰化縣二林地政事務所113年5月7日二土測字第786號土 地複丈成果圖（原告方案） 附圖二：彰化縣二林地政事務所113年1月30日二土測字第253號 土地複丈成果圖（現況圖）

2025-03-20

CHDV-113-訴-140-20250320-1

訴
臺灣南投地方法院

返還價金

臺灣南投地方法院民事判決 112年度訴字第245號 原 告 彭志暐 訴訟代理人 張崇哲律師 複 代理人 黃證中律師 被 告 黃定山 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年2月26日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣365萬元，及自民國112年6月18日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣122萬元為被告供擔保後，得假執 行；但被告如以新臺幣365萬元為原告預供擔保，得免為假執行 。 　　事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之 訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性， 而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得 加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經 濟者稱之。經查：原告主張兩造間所簽立之土地買賣契約（ 下稱系爭契約），因給付不能而無效，或因物之瑕疵而經原 告為解除契約，爰請求被告返還已受領之全部價金新臺幣（ 下同）365萬元；後就上開聲明改列為先位之訴，及追加備 位之訴，主張如認解除系爭契約有顯失公平之情形，則請求 返還減少之價金261萬6,932元（見本院卷二第290至291、32 1頁）。因其追加備位之訴與原訴之原因事實，均涉系爭契 約之標的物是否具物之瑕疵、被告應否負擔保責任等情節， 原訴所呈現之訴訟資料，於追加之訴非不得加以利用，依上 說明，其請求之基礎事實核屬同一。是原告前揭訴之追加， 與民事訴訟法第255條第1項第2款之規定並無不符，應予准 許。 二、原告主張： 　㈠兩造於民國111年11月21日簽立系爭契約，約定由原告以365 萬元購買被告所有坐落南投縣○里鎮○○段0000地號土地（下 稱系爭土地），作為將來建築房屋之用，且已依約給付價金 ，被告亦辦畢系爭土地之所有權移轉登記。詎原告嗣為在系 爭土地上興建房屋，於112年2月22日向南投縣埔里鎮公所（ 下稱埔里鎮公所）申請建築開發使用時，卻經回覆稱系爭土 地為法定空地，依建築法第11條規定，不得分割、移轉且不 得重複使用建築（下稱系爭限制）。系爭土地既受有系爭限 制，自係以不能給付為買賣標的，依民法第246條第1項規定 ，系爭契約應屬無效，被告保有365萬元價金，即無法律上 原因。況系爭土地因系爭限制，致土地之交易價值、效用均 有所減少，而有重大瑕疵，原告乃於112年3月20日以存證信 函主張前開瑕疵，並依民法第359條規定解除系爭契約。爰 擇一依民法第179條、第259條第2款規定，請求返還365萬元 價金本息。縱認解除系爭契約有顯失公平之情形，因被告故 意不告知系爭限制之瑕疵，原告亦得依民法第359條規定行 使減少價金之權利，請求按系爭土地受系爭限制時之價格10 3萬3,068元，依不當得利之法律關係，訴請被告返還溢付之 價金261萬6,932元【計算式：3,650,000－1,033,068】等語 。 　㈡並聲明： 　⒈先位聲明：如主文第1項所示；願供擔保，請准宣告假執行。 　⒉若先位聲明第1項為無理由，則請審究備位聲明：被告應給付 原告261萬6,932元，及自113年11月29日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。 三、被告則辯以：被告既係自本院拍定取得系爭土地，亦已將系 爭土地移轉登記由原告取得，且系爭土地仍得依法辦理法定 空地分割，即無原告所指不能給付之情形；又系爭土地原標 售價格為730萬元，被告在告知原告系爭土地受有系爭限制 之情況下，始同意以半價即365萬元出售予原告，且原告已 到系爭土地現場查看數次，並在猶豫數日後，方簽訂系爭契 約，原告事後自不得再主張系爭土地有瑕疵而主張解除契約 。況系爭土地既仍能循法定空地分割之程序辦理，自不影響 將來為分割、移轉之用，即無原告所指重大瑕疵等語。並聲 明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。 四、兩造不爭執事項（見本院卷二第107頁）： 　㈠被告於本院拍賣抵押物強制執行事件拍售取得系爭土地，並 於110年10月5日移轉登記為系爭土地之所有權人。 　㈡被告為出售系爭土地，於售屋網站上刊登以730萬元價格出售 之廣告。 　㈢兩造於111年11月21日簽立系爭契約，約定由原告以365萬元 購買被告所有系爭土地，並已依約給付買賣價金、辦妥系爭 土地之所有權移轉登記。 　㈣依111年9月15日埔里鎮公所函覆給被告的函文所示，系爭土 地上領有(87)投埔鎮建(使)字第036號使用執照，依建築法 第11條規定，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用建 築（即系爭限制）。 　㈤原告於112年3月20日寄發員林南門郵局第000045號存證信函 與被告，被告則於112年3月24日收受。 五、兩造爭執事項： 　㈠原告先位依民法第179條、第259條第2款規定，請求被告返還 365萬元，有無理由？ 　㈡原告備位請求減少價金，並依民法第179條規定，請求被告返 還261萬6,932元，有無理由？　 六、本院之判斷： 　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣標的物之利益及危 險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1 項、第373條本文分別定有明文。買賣因物有瑕疵，而出 賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得 解除契約；契約解除時，當事人之一方受領之給付為金錢 者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第359條、第2 59條第2款亦有明文。又買受人於契約成立時，明知或因 重大過失不知其物有減少其契約預定效用之瑕疵時，出賣 人不負瑕疵擔保責任，民法第355條第1項、第2項本文固 有明文，惟買受人知有瑕疵或其有重大過失而不知之情形 ，既免除出賣人之瑕疵擔保責任，即應由出賣人就此有利 於己之事實，負舉證責任。　 　㈡經查： 　⒈兩造於111年11月21日簽立系爭契約，約定由原告以365萬元 購買被告所有系爭土地，雙方並已依約給付價金、辦畢系爭 土地之所有權移轉登記，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事 項㈢），並有不動產買賣契約書、房屋土地交易所得稅申報 書、土地登記申請資料、土地登記第一類謄本、異動索引附 卷可佐（見本院卷一第17至36、91、103至120、139至144頁 ），堪認屬實。 　⒉依系爭土地登記謄本所示，系爭土地之使用地類別為丙種建 築用地（見本院卷一第139頁）。參以被告陳稱：其在出售 系爭土地時，已委請建築師辦理建築執照的申請程序，其便 向原告表示，如原告欲興建房屋，可繼續聘用同一位建築師 辦理，並由原告支付先前委請建築師之費用5萬元等語（見 本院卷二第106至107、284頁）；及證人周玫玲即辦理系爭 土地買賣及過戶事宜之土地代書於本院證稱：其與原告配偶 交談過程中，知悉原告購得系爭土地係欲作為將來興建房屋 之用，因尚未急著建屋，故未負擔被告先前委請建築師之費 用5萬元等語（見本院卷二第144至145頁）。兩造在締約過 程既已就申請建築執照之費用分擔有所磋商，足見兩造對於 系爭土地將來得作為興建房屋之用，均有所認識，故依系爭 契約之本旨，應認被告於交付系爭土地時，即應擔保系爭土 地作為建築基地之預定效用。 　⒊依建築法第11條第3項規定，應留設之法定空地，非依規定不 得分割、移轉，並不得重複使用。系爭土地因領有(87)投埔 鎮建(使)字第036號使用執照，全部屬建築基地一部之法定 空地，而依前揭規定受有系爭限制，此有埔里鎮公所112年3 月2日埔鎮工字第1120004822號、112年6月21日埔鎮工字第1 120016332號、112年8月23日埔鎮工字第1120019038號函在 卷可稽（見本院卷一第45、79、179頁）。是系爭土地在未 經完成申請建築基地法定空地分割程序或解除套繪管制前， 既因受有系爭限制，而不得再作為其他建築基地之使用，應 屬有損契約預定效用之瑕疵。又系爭土地若得供作建築時之 價值為344萬3,884元，受有系爭限制時之價值則為103萬3,0 68元，有華聲科技不動產估價師事務所估價報告書可稽（下 稱本件估價報告，見外放卷）。據此計算，系爭土地因受有 系爭限制所減少之價值為241萬816元【計算式：3,443,884－ 1,033,068】，占原告購得系爭土地之價金達66%【計算式： 2,410,816÷3,650,000，小數點後2位四捨五入】，堪認系爭 土地因受系爭限制導致價值減少之程度，顯屬重大，已使系 爭契約之目的不達，故原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任 ，應屬有據。 　⒋被告雖辯稱：系爭土地之登記謄本並未記載為法定空地，且 被告前已合法取得系爭土地之所有權，後再將系爭土地移轉 登記予原告所有，應無不能移轉之瑕疵，埔里鎮公所前揭函 文，與事實並不相符；且系爭土地仍可循相關程序辦理法定 空地分割，亦非屬重大瑕疵等語（見本院卷二第281至284頁 ）。惟土地登記簿上之註記作業，僅係建築管理機關與地政 登記主管機關為有效管理建築用地所為之行政管理措施，縱 土地登記簿標示部未為加註，或地政登記主管機關不察，容 為系爭土地辦畢所有權移轉登記，仍不影響系爭土地遭全部 套繪，而不得重複建築使用之限制情形。又系爭土地雖依法 得循法定空地分割之程序解除套繪管制，然系爭土地是否因 瑕疵致價值減損、減少契約預定之效用，係以危險移轉即交 付時為斷，與買受人得否事後修補該瑕疵無涉，系爭土地迄 今既仍受有系爭限制，自不得逕以將來除去系爭限制之可能 ，遽論系爭限制之瑕疵非屬重大。況系爭土地如辦理法定空 地分割，尚需檢討法定空地與建築物所占地面連接寬度足夠 、建蔽率合於規定、基地均連接建築線並得以單獨申請建築 、建築物均具獨立出入口、畸零地已協議調整地形或合併使 用等限制，此有埔里鎮公所113年9月16日埔鎮工字第113001 3726號函可參（見本院卷二第211頁），非謂一經申請，即 可當然解除系爭限制，如未符相關建築法規，自無從除去系 爭限制，而使系爭土地恢復得為建築利用之狀態。被告前揭 所辯，自無足採。 　⒌被告雖尚認：本件估價報告未評估系爭土地是否可以興建房 屋，徒以系爭土地為法定空地，逕推估減價70%，應有違誤 等語（見本院卷二第284頁）。惟本件估價報告係以系爭土 地不得重複建築使用時，將影響不動產經濟價值減損、原有 合理市場價格、市場上被接受程度、承買價格支付意願高低 及市場交易習慣等因素，考量系爭土地僅可供作低度使用（ 如：人行步道、平面停車場、社區綠化和公共休憩區、提供 作為舉辦活動之場所、水土保持設施等），而以系爭土地得 供作建築時之單價為基準，予以減價70%（見本件估價報告 第27頁），核與一般人購買建築用地時，因土地不能建築使 用而認土地開發利用之前景不佳，進而影響購買意願、減少 交易價值等常情無違，且即便將來得依法解除套繪管制，亦 須花費相當之勞力、金錢踐行申請程序，對買受土地之人， 難謂影響非鉅，本件估價報告以70%為減價範圍，堪屬允當 。被告前揭辯詞，即無足取。 　⒍被告另抗辯稱：其曾提出埔里鎮公所函文（即本院卷二第51 頁）給原告看過，原告早已知悉系爭土地為法定空地，並一 再到現場查看，考慮許久後，始願以原標售價格之半數購買 等語（見本院卷二第30至32、283頁）。然觀諸兩造所簽立 之不動產買賣契約書，僅記載系爭土地之用地類別為「丙種 建地」等語（見本院卷一第19頁），並未提及系爭土地為法 定空地，或受有系爭限制等節，亦未附上被告前向埔里鎮公 所申請建築執照，因受有系爭限制而遭駁回之函文（見本院 卷二第51頁）；酌以系爭限制並未註記於土地登記謄本上（ 見本院卷一第139頁），非經詢問建築管理機關，甚難期待 原告得於現場查看或於查閱謄本時知悉系爭限制。又周玫玲 亦證稱：依證人之經驗，通常僅在土地登記為農牧用地之情 況，始會向行文向主管機關確認是否有遭農地套繪管制之情 形，而系爭土地登記為丙種建築用地，故並未行文確認套繪 管制情形，依當時登記情形，並不知道已被套繪為法定空地 ；原告配偶當時曾詢問為何系爭土地周遭蓋滿建物，僅系爭 土地為空地，但證人僅回覆稱其亦不知情等語（見本院卷二 第143至145頁）。再者，被告所稱之前揭埔里鎮公所函文， 既明載：「法定空地非依規定不得……移轉……為維護公眾利益 起見，法定空地也不應單獨移轉所有權，必須與建築用地一 起移轉」等語，則欲受讓系爭土地移轉之原告，豈會在知悉 此函文內容的情況下，逕同意簽立系爭契約，而不曾就得否 移轉一事，詢問過周玫玲或土地登記主管機關。此外，原告 購得系爭土地後，於112年2月20日檢附以系爭土地為基地之 建照圖，向埔里鎮公所申請開發建築用地，此有原告申請時 檢附之簡易水土保持申報書可查（見本院卷一第37至44頁） ，依前開申報書所附之建照圖，可見原告已規劃於系爭土地 上興建房屋，並委請建築師繪製該圖及為水土保持相關法令 之檢討，衡情原告如已知悉系爭土地受有系爭限制，斷無可 能再支出前開申請建築開發之成本費用，而僅為確認系爭土 地是否果真不能重複建築使用，堪認原告於系爭契約成立時 ，應尚未知悉系爭土地受有系爭限制之瑕疵。況影響價格之 因素多端，被告徒以系爭土地係以標售價格之半價出售，逕 謂原告對前開瑕疵有所知悉等語，亦不足採。 　⒎被告於111年9月15日收受埔里鎮公所駁回建築執照申請之函 文（即本院卷二第51頁）時，就系爭土地受有系爭限制，已 有所知悉，惟遲至同年11月21日簽立系爭契約於111年11月2 1日簽立時，仍未向原告詳予告知前情；原告則於112年3月2 日收受埔里鎮公所駁回建築開發使用申請之函文（即本院卷 一第45頁）後，旋於同年3月20日寄發員林南門郵局第00004 5號存證信函與被告（見兩造不爭執事項㈤），通知被告解除 契約，並無推遲或拖延等行為。又依本件估價報告所載，系 爭土地得供作建築時之價值為344萬3,884元，核與原告購得 系爭土地之價金365萬元相當，本件倘不允許原告解除系爭 契約，原告即蒙受系爭土地所減少之價值261萬6,932元【計 算式：3,650,000－1,033,068】，且勢必須再次耗費勞力、 金錢循相關程序除去系爭限制；反觀被告在系爭契約解除後 ，日後仍得保有系爭土地之所有權，且依被告拍得系爭土地 時之不動產權利移轉證書（見本院卷一第97頁）所示，被告 係以74萬3,100元購得系爭土地，故其仍保有28萬9,968元之 土地增值【計算式：1,033,068－743,100】，被告雖因出售 系爭土地而繳納125萬8,762元之稅款，惟依其所陳，如經判 決解除契約，尚非不可退還該稅款等語（見本院卷二第261 頁），其復未能舉證證明有何顯失公平之情事，是以解除系 爭契約對被告之損害尚非過鉅，兩相權衡後，本院認原告主 張依民法第359條規定解除系爭契約，並無顯失公平之處。 　㈢綜上，被告既應就系爭土地之瑕疵負擔保之責，而原告解除 系爭契約之意思表示，於112年3月24日到達被告（見本院卷 一第165頁），已生合法解除契約之效力，故原告依民法第2 59條第2款規定，請求被告返還所受領之價金365萬元，即屬 有據。 七、綜上所述，原告依民法第259條第2款規定，訴請被告給付36 5萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即112年6月18日起（ 見本院卷一第65頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ，為有理由，應予准許。原告先位聲明既經認定為有理由， 則原告併依民法第179條規定為同一聲明之請求，即無庸再 為審酌。又本院已依原告先位聲明判准原告之請求，則原告 備位聲明請求返還減少之261萬6,932元價金部分，本院亦毋 庸再審究，附此敘明。 八、假執行之說明：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其 勝訴部分，與民事訴訟法第390條第2項之規定核無不合，茲 酌定相當擔保金額，予以准許；另依被告之聲請酌定其供相 當之擔保金額後，得免為假執行。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。　 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　 徐奇川 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　 曾瓊瑤 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　 魏睿宏 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　 張堯振

2025-03-19

NTDV-112-訴-245-20250319-1

家繼訴
臺灣雲林地方法院

分割遺產

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度家繼訴字第13號 原 告 鄭翼贊 訴訟代理人 林堯順律師 被 告 陳錦宏 林筠芯 陳憲威 陳鄭清秀 陳美娟 鄭翼鵬 鄭翼振 鄭翼全 鄭麗珍 劉優美 鄭深祺 陳聿平 共 同 訴訟代理人 楊俊樂律師 上列當事人間請求分割遺產事件，本院於中華民國114年2月18日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告林筠芯、陳聿平、陳美娟應就其被繼承人陳元惠、陳柏森、 鄭素貞繼承自被繼承人鄭燕福所遺公同共有如附表一編號1所示 土地辦理繼承登記。 兩造公同共有如附表一所示被繼承人鄭燕福之遺產，應予分割如 附表一「分割結果欄」所示。　 訴訟費用由兩造按附表二所示應繼分比例負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分： 　　訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限 ，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。又家事 訴訟事件，除本法別有規定者外，準用民事訴訟法之規定， 家事事件法第51條亦有明定。查原告起訴時原係聲明請求被 繼承人鄭燕福（下稱被繼承人）所遺如附表一所示之遺產， 准依兩造之應繼分比例為原物分割，嗣於民國114年2月10日 以家事變更訴之聲明狀，及於同年2月18日日本院審理時當 庭以言詞變更及追加聲明為請求：被告林筠芯、陳聿平、陳 美娟應就其被繼承人陳元惠、陳柏森、鄭素貞繼承自被繼承 人鄭燕福所繼承如附表一編號1所示之遺產即坐落雲林縣○○ 鎮○○段00○0地號土地（下稱系爭土地）辦理繼承登記，及被 繼承人所遺系爭土地應予以變價分割，所得價金由兩造按附 表二所示土地遺產應繼分比例分配。其餘部分即附表一編號 2至7所示之遺產則由兩造按附表二所示應繼分比例分配。查 本件原告變更前後訴之聲明之基礎事實，均為被繼承人遺產 繼承相關事項，其基礎事實同一，依前揭規定，原告所為訴 之變更，應予准許，合先敘明。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張： 　㈠被繼承人於84年7月5日死亡，遺有如附表一所示之遺產，經 繼承、再轉繼承後，其全體法定繼承人為兩造，而各繼承人 就被繼承人之應繼分則如附表二所示。因被繼承人所遺如附 表一所示之遺產，並無法令禁止分割之規定，亦無因物之使 用目的不能分割，或契約定有不分割之期限致不能分割之情 ，然兩造就附表一所示之遺產仍無法達成協議分割之共識。 　㈡又原告就被繼承人所遺系爭土地前已辦理公同共有之繼承登 記，嗣後因原繼承人陳元惠即陳嘉媛於111年7月12日死亡， 應由其繼承人即被告林筠芯辦理繼承登記；原繼承人陳柏森 於112年8月17日死亡，應由其繼承人即被告陳聿平辦理繼承 登記；原繼承人鄭素貞於110年1月11日死亡，應由其繼承人 陳美娟辦理繼承登記，然被告林筠芯、陳聿平、陳美娟等人 就再轉繼承之系爭土地均未辦理公同共有之繼承登記，因此 原告併請求被告林筠芯、陳聿平、陳美娟應就被繼承人所遺 系爭土地辦理繼承登記。另因原繼承人鄭翼展於110年11月2 7日死亡，當時鄭翼展的繼承人為被告劉優美、鄭深祺，然2 人就系爭土地，已有協議分歸由被告鄭優美單獨繼承，因此 關於系爭土地，兩造之應繼分則應如附表二之「（土地）遺 產應繼分」所示等語。 　㈢為此，依民法第1164條之規定，訴請分割被繼承人所遺如附 表一所示之遺產，並聲明：⒈被告林筠芯應就陳元惠所有之 系爭土地辦理繼承登記。⒉被告陳聿平應就陳柏森所有之系 爭土地辦理繼承登記。⒊被告陳美娟應就鄭素貞所有之系爭 土地辦理繼承登記。⒋被繼承人所遺系爭土地產應予以變價 分割，所得價金由兩造按附表二所示土地遺產應繼分比例分 配。其餘部分即附表一編號2至7所示之遺產則由兩造按附表 二所示應繼分比例分配。⒌訴訟費用由兩造按應有部分比例 負擔。 　㈣對被告陳錦宏等12人（下稱被告等人）抗辯之陳述：　 　⒈不同意被告等人所提出之遺產分割方案。因被繼承人所遺之 系爭土地，面積僅有14.48平方公尺，卻有12名共有人共有 ，若再以原物分割方式細分，將使系爭土地毫無使用價值， 亦難符合土地使用之經濟效益。而且除原告之外，亦有其他 共有人即被告陳美娟、陳錦宏、陳憲威、林筠芯、鄭翼贊等 人同意以變價分割作為分割方式，此有同意書可證，故請求 將系爭土地遺產採變價方式分割，並將變賣所得價金依應繼 分比例分配各共有人，俾符合全體共有人最大利益及公平原 則。 　⒉原告主張變價分割目的並非是取得變價之價金，而是希望在 變價程序時可以將系爭土地整個買下來，且共有人有優先承 買權，如果原告或其他被告有意購買，應該不會有買不到之 情況發生，況且，若採變價分割方式，市場上有意購買之人 居多，價格也會變高，但原告仍然願意優先承買，被告亦會 因此獲益。此外，被告等人提出用股票及提存款優先找補分 配予原告之方法顯不合理，因最終結果將是把遺產中之股票 及大部分提存金分配給原告，然股票價值隨時在變動，而法 院之提存金也提存近10年，依法提存逾10年該提存金將會歸 屬國庫，若兩造間之遺產分配爭端持續未解，原告就提存金 自有可能會拿不到。 　⒊而被告等人之訴訟代理人一再辯稱其他共有人即被告等人就 系爭土地都願意維持共有，然依原告所提出之同意變價之同 意書，確實並非所有被告均願意維持共有，因此原告認為被 告等人之訴訟代理人此部分之論述顯有疑義。 二、被告等人則答辯略以： 　㈠對於正心不動產估價師聯合事務所所提出之不動產估價報告 書沒有意見。但被告等人均不同意原告就系爭土地所提出之 分割方案，因原告係主張採變價分割方式分割系爭土地，並 認由兩造按應繼分比例分配變價後取得之價金，然除原告外 之其他繼承人即被告等人均是傾向能取得系爭土地，且願意 維持分別共有，因此依兩造多數繼承人之意願，認被繼承人 所遺之系爭土地應採原物分割，至於其餘遺產則依下述之分 配方式，茲分述之。 　㈡首先，原告雖另提出部分被告之同意系爭土地變價之同意書 ，然全體被告即被告等人前均已合法委任訴訟代理人代為處 理本案，被告訴訟代理人為有權代理，而被告等人對於系爭 土地存有感情，因此均表示希望能維持共有狀態，因此對於 本件遺產之分割方式，認應先依照被告等人之應繼分比例維 持分別共有，之後若有意分割，被告等人再以自行買賣協調 。然若採原告主張之變價分割方式，將會使系爭土地直接放 於市場上讓所有人競標，若共有人沒有買到，將會使系爭土 地遭售出，而無法保留祖產，此將與被告等人之初衷相佐。 　㈢因系爭土地經鑑價後認定之實際價值為新臺幣（下同）1,091 ,100元，依被告等人主張之原物分割方案，自應將系爭土地 全部分配予被告等11人（除被告鄭深祺外）取得，並按附表 二之土地應繼分比例維持分別共有，且因原告不希望與被告 等人維持共有狀態，則原告自可取得未受原物分配之補償價 金121,234元（計算式：1,091,234元×1/9＝121,234元）。 　㈣而對於附表一編號2之投資股份遺產之分割方式，被告等人則 認為可全部分歸由原告取得。因原告原可受分配之金額僅6, 756元（計算式：60,800元×1/9＝6,756元），其餘被告可受 分配之金額則為54,044元（計算式：60,800元－6,756＝54,04 4元），被告等人同意用此金額即54,044元找補前揭原告應 受補償之價金。另關於本院之提存金共計107,945元部分， 原告原可受分配之金額為11,994元（計算式：107,945元×1/ 9＝11,994元），被告等人認可由原告取得79,184元，其中67 ,190元（計算式：121,234元－54,044元＝67,190元），即為 被告等人用於找補前揭原告應受補償之價金。至於剩餘之提 存金即28,761元（計算式：107,945元－79,184元＝28,761元 ），被告等人則均同意分歸由被告鄭翼全單獨取得，讓其用 以支應本件聘請律師之費用。 　㈤是依原告對於被繼承人遺產之應繼分，其可受分配之遺產價 額經計算為139,984元（即土地應分配價額121,234元、股票 應分配價額6,756元、提存金應分配價額為11,994元），而 依上述被告等人提出之遺產分配方案，原告之應繼分已全部 獲得填補，也符合被告等人之意願，自屬公平允當之分配方 式等語。 三、本院得心證之理由： 　㈠原告主張之事實，業據原告到庭陳述明確，並提出被繼承人 鄭燕福之除戶戶籍謄本、陳元惠（即陳嘉媛）、鄭素貞、鄭 翼展、陳柏森之除戶戶籍謄本、兩造之戶籍謄本、繼承系統 表、財政部中區國稅局遺產稅免稅證明書、附表一編號1所 示土地之登記謄本等件為佐，並經本院依職權調取被告劉優 美與鄭深祺繼承鄭翼展遺產之土地登記申請書及遺產分割協 議書、本院102年度訴字第339號民事判決書、本院104年度 存字第245、246、247、249、250號提存書等核閱屬實，且 為被告等人所不爭執。是本件被繼承人所遺應予分割之遺產 範圍，應以附表一所示之遺產為其標的，且兩造就被繼承人 遺產之應繼分比例係如附表二所示等情，應堪予認定。　 　㈡因繼承，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處 分其物權，民法第759條定有明文。又分割共有物既對於物 之權利有所變動，即屬處分行為之一種，凡因繼承於登記前 已取得不動產物權者，其取得雖受法律之保護，不以其未經 繼承登記而否認其權利，但繼承人如欲分割其因繼承而取得 公同共有之遺產，因屬於處分行為，依民法第759條規定， 自非先經繼承登記，不得為之，且共有之不動產之共有人中 一人死亡，為求訴訟之經濟起見，可許當事人以一訴請求該 死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記後並與其餘共有人分割 共有物。查系爭遺產經被繼承人之繼承人辦理公同共有之繼 承登記後，原繼承人陳元惠即陳嘉媛於111年7月12日死亡， 應由其繼承人即被告林筠芯辦理繼承登記；原繼承人陳柏森 於112年8月17日死亡，應由其繼承人即被告陳聿平辦理繼承 登記；原繼承人鄭素貞於110年1月11日死亡，應由其繼承人 陳美娟辦理繼承登記，然被告林筠芯、陳聿平、陳美娟等人 就再轉繼承之系爭土地均未辦理公同共有之繼承登記，依前 開說明，原告請求被告林筠芯、陳聿平、陳美娟應就其被繼 承人陳元惠、陳柏森、鄭素貞繼承自被繼承人鄭燕福所遺公 同共有如附表一編號1所示土地辦理繼承登記，為有理由， 應予准許，爰判決如主文第1項所示。　 　㈢按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部 為公同共有；繼承人得隨時請求分割遺產，但法律另有規定 或契約另有訂定者，不在此限，民法第1151條、第1164條分 別定有明文。次按終止遺產之公同共有關係，應以分割方式 為之，將遺產之公同共有關係終止改為分別共有關係，性質 上亦屬分割遺產方法之一（最高法院82年度台上字第748號 號民事判決意旨參照）。又法院選擇分割遺產之方法，應具 體斟酌遺產之性質、利用價值、經濟效用、使用現狀及各繼 承人之意願等相關因素，本於公平原則為妥適之判決。另按 共有物之分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時 效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求， 命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人 均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各 共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣， 以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未 受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共 有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項至第4項定有 明文。準此，分割共有物究以原物分配或變價分配其價金， 法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟 酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利 益等，公平裁量，必共有人均受原物分配顯有困難時，始予 變賣，以價金分配於各共有人，上開分割共有物之規定，依 民法第1151條、第830條第2項規定，於繼承人分割遺產時準 用之（最高法院113年度台上字第668號民事判決意旨參照） 。 　㈣又本件兩造繼承人就被繼承人之遺產無法協議分割乙節，有 本件調解不成立之調解紀錄表在卷可參，而附表一所示之遺 產並無不能分割之情形，且無證據顯示兩造彼此間訂有不分 割遺產之協議，或被繼承人有以遺囑禁止遺產之分割或定分 割遺產之方法，則原告本於繼承人之地位，依照上開法條規 定，請求分割被繼承人所遺如附表一所示之遺產，核無不合 ，應予准許。本院審酌被繼承人所遺如附表一編號1所示之 土地遺產，面積僅14.48平方公尺，如果原物分割將造成土 地細分而無法利用，不符合土地之經濟效用，而原告雖主張 附表一編號1所示之土地應以變價分配之，然被告等人均稱 因對土地仍有感情，不願意將土地拿到市場上變賣，希望土 地遺產分割後仍保持分別共有，原告如果不想共有，被告等 人可依不動產鑑定之價格向原告購買其應分得之土地等語， 惟原告亦不同意以此方式分配，並稱其也願意用鑑定價格向 被告等人購買被告等人應分得之部分等語，故衡量當事人之 聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，本院 認為附表一編號1所示之土地遺產，由兩造按附表二之土地 應繼分比例分割為分別共有；而附表一編號2至7所示之股份 、現金及提存金遺產，則依附表二之應繼分比例分配取得， 係符合公平原則，爰判決如主文第2項所示。　　 四、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。 本件分割遺產之訴，屬固有必要共同訴訟，兩造間本可互換 地位，且均蒙其利，而被告應訴係因訴訟性質所不得不然， 是認本件訴訟費用應由兩造按其應繼分比例負擔，較為公允 ，爰判決如主文第3項所示。 五、據上論結，原告之訴為有理由，依家事事件法第51條，民事 訴訟法第80條之1、第85條第1項後段，判決如主文所示。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　家事法庭　法　官　黃玥婷 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀及上訴理由（須附繕本），並繳納上訴費用。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭履任 附表一：被繼承人鄭燕福之遺產 編號 遺產項目 面積 （平方公尺） 權利範圍 核定價額 （新臺幣） 分割結果 1 雲林縣○○鎮○○段00○0地號土地 　 14.48 全部 *1,91,100元 由兩造按附表二所示之「（土地）遺產應繼分」比例保持分別共有。 2 南洋染整股份有限公司投資新臺幣60,800元 由兩造按附表二所示之「應繼分比例」分配取得。 3 雲林地方法院提存金新臺幣10,387元及其孳息 （104年度存字第245號提存通知書） 同上。 4 雲林地方法院提存金新臺幣10,388元及其孳息 （104年度存字第246號提存通知書） 同上。 5 雲林地方法院提存金新臺幣10,388元及其孳息 （104年度存字第247號提存通知書） 同上。 6 雲林地方法院提存金新臺幣66,395元及其孳息 （104年度存字第249號提存通知書） 同上。 7 雲林地方法院提存金新臺幣10,387元及其孳息 （104年度存字第250號提存通知書） 同上。 備註：*正心不動產估價師聯合事務所勘估市場價格為1,091,100元。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 附表二：兩造對被繼承人鄭燕福遺產之應繼分比例 編號 繼承人 （土地） 應繼分比例 應繼分比例 備註 1 陳鄭清秀 1/9 1/9 養女。 2 鄭翼鵬 1/9 1/9 長子。 3 鄭翼振 1/9 1/9 三子。 4 鄭翼全 1/9 1/9 四子。 5 鄭翼贊 1/9 1/9 五子。 6 鄭麗珍 1/9 1/9 三女。 7 陳美娟 1/9 1/9 孫子女。被繼承人之次女鄭素貞之長女。 (再轉繼承被繼承人次女鄭素貞之應繼分） 8 陳錦宏 1/36 1/36 孫子女。被繼承人之長女鄭麗麗之長子。 (再轉繼承被繼承人長女鄭麗麗之應繼分） 9 陳憲威 1/36 1/36 孫子女。被繼承人之長女鄭麗麗之三子。 (再轉繼承被繼承人長女鄭麗麗之應繼分） 10 陳聿平 1/36 1/36 曾孫子女，被繼承人之長女鄭麗麗之次子陳柏森之長女，陳伯森之繼承人。 (再轉繼承被繼承人長女鄭麗麗之應繼分） 11 林筠芯 1/36 1/36 曾孫子女，被繼承人之長女鄭麗麗之長女陳嘉媛之長女，陳嘉媛之繼承人。 (再轉繼承被繼承人長女鄭麗麗之應繼分） 12 劉優美 1/9 1/18 子媳。被繼承人之六子鄭翼展之配偶，鄭翼展之繼承人。 (再轉繼承被繼承人六子鄭翼展之應繼分） 13 鄭深祺 0 1/18 孫子女。被繼承人之六子鄭翼展之長子，鄭翼展之繼承人。 (再轉繼承被繼承人六子鄭翼展之應繼分）

2025-03-19

ULDV-113-家繼訴-13-20250319-1

訴
臺灣臺中地方法院

分割共有物

臺灣臺中地方法院民事判決 110年度訴字第2373號 原 告 王宗璟(王賢田之繼承人兼王潘秀蘭、王秀琴之承 當訴訟人) 訴訟代理人 張豐守律師 複代理人 張右人律師 被 告 王秀娟 張麗美 上 一 人 訴訟代理人 練家雄律師 被 告 黃文帝 黃文靈 兼上二人 訴訟代理人 黃文杰 被 告 肖玉琴 蔡王桂珠（即王陳玉之繼承人） 王錦清（即王陳玉之繼承人） 蔡王桂英（即王陳玉之繼承人） 王桂里（即王陳玉之繼承人） 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年2月19日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 一、兩造共有臺中市○○區○○段000地號、面積3,930.39平方公尺 土地，分割分法為如附圖一（臺中市豐原地政事務所複丈日 期112年1月18日複丈成果圖）方案（一）原告分割方案所示 ，編號A部分土地面積571.95平方公尺，分歸原告王宗璟取 得；編號B部分土地面積1114.75平方公尺，分歸被告張麗美 取得；編號C部分土地278.69平方公尺，分歸被告蔡王桂珠 、王錦清、蔡王桂英、王桂里分別共有取得，應有部分各4 分之1；編號D部分土地面積211.16平方公尺，分歸被告王秀 娟取得；編號E部分土地面積299.10平方公尺、編號F部分土 地面積138.84平方公尺、編號G部分土地面積139.87平方公 尺，分歸被告肖玉琴取得；編號H部分土地面積332.55平方 公尺，分歸被告黃文帝取得；編號I部分土地面積331.58平 方公尺，分歸被告黃文靈取得；編號J部分土地面積331.58 平方公尺，分歸被告黃文杰取得；編號K部分土地面積28.14 平方公尺、編號L部分土地面積24.98平方公尺、編號M部分 土地面積39.51平方公尺、編號N部分土地面積87.69平方公 尺，合計面積180.32平方公尺土地，分歸原告王宗璟、被告 王秀娟、被告肖玉琴分別共有取得，應有部分原告王宗璟13 6092分之57195、被告王秀娟136092分之21116、被告肖玉琴 136092分之57781。並依附表二所示內容為找補。 二、訴訟費用由兩造依附表一所示權利範圍欄比例分擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明 文。臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地土地）王 陳玉業已於起訴前死亡，其繼承人依原告所提出之繼承統表 及戶籍謄本（見本院卷一73至85頁）所示，其繼承人有被告 蔡王桂珠、王錦清、蔡王桂英、王桂里（下合稱被告蔡王桂 珠等4人），原告追加起訴時未列為被告之人為被告，自屬 適法。又原告原起訴聲明請求「被告蔡王桂珠等4人應就被 繼承人王陳玉所有系爭土地應有部分20210分之1433，辦理 繼承登記」，嗣因被告蔡王桂珠等4人業已於110年11月23日 辦理繼承分割登記（應有部分各為80840分之1433，見本院 卷二103至107頁土地登記謄本），原告撤回該辦理繼承登記 之聲明（見本院卷二403頁），亦屬適法。 二、原告王賢田於提起本件訴訟後，於111年6月13日死亡，其繼 承人有王宗璟、王潘秀蘭、王秀琴，有繼承系統表、戶籍同 本、本院家事庭函（就賴王麗香、王麗汶之拋棄繼承，准予 備查）可憑（見本院卷一485至497頁、卷二155至157頁）， 而王宗璟、王潘秀蘭、王秀琴等人亦於111年11月23日及111 年11月21日具狀聲明承受訴訟（見本院卷二101、153頁）， 與民事訴訟法第168條、第175條規定相符。另按訴訟繫屬中 ，為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響 ，但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事 訴訟法第254條第1項定有明文。從而，訴訟繫屬中，為訴訟 標的之法律關係移轉於第三人，於訴訟無影響，第三人固可 依法承當訴訟，惟如第三人未承當訴訟，則依前揭民事訴訟 法第254條第1項之規定，移轉訴訟標的法律關係之當事人自 仍居於當事人地位，續行繫屬之訴訟，不因訴訟標的之移轉 ，致失其為訴訟之權能，第三人除經訴訟之他造同意代移轉 訴訟標的法律關係之當事人承當訴訟外，法院不得逕以第三 人取代移轉訴訟標的法律關係之當事人之地位認其為當事人 ，此即為當事人恆定原則。查本件訴訟繫屬本院後，原告王 賢田就系爭土地之應有部分4042分之666係由王宗璟、王潘 秀蘭、王秀琴繼承取得，然其後則於111年11月7日辦理分割 繼承登記由王宗璟單獨取得上開應有部分，原告於113年9月 20日具狀陳明「原告只列王宗璟一人」（見本院卷二403頁 ），應認係聲請承當訴訟，核屬適法。 三、被告蔡王桂珠、蔡王桂經合法通知，未於最後言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之 聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、兩造陳述及聲明：　　 一、原告主張： 　㈠兩造共有系爭土地（應有部分如附表一所示），並無不得分 割之協議，性質上亦無不能分割之情形，爰依民法第823條 第1項規定，請求裁判分割。並主張依附圖一（臺中市豐原 地政事務所複丈日期112年1月18日複丈成果圖）方案（一） 原告分割方案所示為分割。對正心不動產估價師聯合事務所 鑑價結果互為找補，沒有意見。又臺中市○○區○○段00地號土 地（下稱系爭33地號土地）係既成道路，故分割系爭土地無 須再預留6公尺或2公尺寬道路之必要。 　㈡並聲明：如附圖一方案（一）原告分割方案所示，編號A部分 土地面積571.95平方公尺，分歸原告王宗璟取得，編號K部 分土地面積28.14平方公尺，供為道路使用；編號B部分土地 面積1114.75平方公尺，分歸被告張麗美取得；編號C部分土 地278.69平方公尺，分歸被告蔡王桂珠、王錦清、蔡王桂英 、王桂里分別共有取得，每人各69.67平方公尺；編號D部分 土地面積211.16平方公尺，分歸被告王秀娟取得，編號M部 分土地面積39.51平方公尺，供為道路使用；編號E部分土地 面積299.10平方公尺、編號F部分土地面積138.84平方公尺 、編號G部分土地面積139.87平方公尺，分歸被告肖玉琴取 得，編號L部分土地面積24.98平方公尺、編號N部分土地面 積87.69平方公尺，供為道路使用；編號H部分土地面積332. 55平方公尺，分歸被告黃文帝取得；編號I部分土地面積331 .58平方公尺，分歸被告黃文靈取得；編號J部分土地面積33 1.58平方公尺，分歸被告黃文杰取得。 二、被告抗辯稱： 　㈠被告王秀娟：同意原告的分割方案。 　㈡被告張麗美： 　　因系爭33地號土地並非現有巷道而得供公眾通行，被告張麗 美主張於系爭土地右側延系爭33地號土地開設一條面寬6公 尺之道路供共有人得對外聯絡。縱認係爭33地號土地係供公 眾通行之既成道路，因面寬不足，仍有於系爭土地右側開設 面寬2公尺之道路之必要。故主張如附圖二（臺中市豐原地 政事務所複丈日期113年1月9日複丈成果圖）所示之分割方 案（先主張6公尺面寬之道路方案，次主張2公尺面寬之道路 方案）。而附圖二所示編號6J、2J之土地則由原告王宗璟、 王秀娟及肖玉琴取得。 　㈢被告黃文帝、黃文靈、黃文杰： 　　同意原告之分割方案。對於附圖一所示原告分割方案，被告 分得編號H、I、J都會經由編號J土地對外聯絡，故不一起共 有編號K、L、M、N之道路用地。但就鑑價報告，被告黃文帝 、黃文靈、黃文杰要找補這麼多錢，有點奇怪。 　㈣被告肖玉琴： 　　同意原告之分割方案。對鑑價報告無意見。 　㈤被告蔡王桂珠等4人：　　 　1.被告王錦清、王桂里：同意被告張麗美之分割方案，對鑑價 報告沒有意見。 　2.被告蔡王桂珠、蔡王桂英：均未於最後言詞辯論期日到庭， 被告蔡王桂英未惟聲明或陳述，而被告蔡王桂英依其先前到 庭陳述及所提書狀略以：同意被告張麗美之分割方案，對鑑 價報告沒有意見。 叁、本院判斷： 一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 　　但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 　　在此限。民法第823條第1項定有明文。再按共有物之分割， 　　依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於 　　協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因 　　任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各 　　共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物 　　分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有 　　物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共 　　有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。本件原告主張 系爭土地為兩造所共有（權利範圍如附表ㄧ），經查兩造無 不得分割之約定，亦無不能各別分割之情事，惟目前無法達 成分割協議，是原告依民法第823條第1項規定請求裁判分割 系爭土地，自屬有據。 二、按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法 ，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體 共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但 並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束；又按共有物分 割應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共有 人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為 通盤之考量，以求得最合理之分割方法。本件兩造有爭執者 為分割方案應採用原告主張之方案（即附圖一（一）原告分 割方案），或被告先位主張之增設6米道路方案（即附圖二6 米路方案）或被告備位主張之2米道路方案（即附圖二2米路 方案）為妥？經查： 　㈠系爭土地現況： 　　經本院於111年8月31日及112年1月18日會同兩造及臺中市豐 原地政事務所履勘現場後，系爭土地東臨系爭33地號土地， 系爭33地號土地現鋪設約5米寬柏油路面（尚未編設路名） 可對外聯絡，系爭土地南方臨圳岸路（約2.5米柏油路）（ 空照圖見本院卷二173頁）。系爭土地有多棟鐵皮與鋼筋水 泥建物，上有被告黃文杰與家人居住及倉庫使用之鐵皮建物 （經營「慈鳳宮」，一層樓挑高，坐落位置在附圖一H、J， 附圖二6F、6G，附圖二2F、2G）、被告肖玉琴與家人居住使 用之鐵皮與鋼筋水泥建物（坐落位置在附圖一G、E，附圖二 6E3、6E1，附圖二2E3、2E1）、原告王宗璟與家人居住使用 之水泥鐵皮建物（附圖一A，附圖二6A，附圖二2A）、被告 王秀娟居住使用之鐵皮建物（坐落位置附圖一D，附圖二6D ，附圖二2D）被告張麗美所有鐵皮挑高建物經營「敘緣宮」 （坐落位置附圖一B、C，附圖二6B、6C，附圖二2B、2C）， 另有原告與被告肖玉琴共有當倉庫使用之鐵皮屋（見本院卷 二17頁附圖D）及被告肖玉琴與被告王秀娟共有當倉庫使用 之鐵皮屋（見本院卷二17頁附圖E），上開各情，有本院勘 驗筆錄、附圖及現場照片可憑（見本院卷二9至39頁、159至 173頁）。而本件兩造對於分割方案，亦係根據上開土地占 有使用現況為原物分割。 　㈡兩造間有爭議者，乃在系爭土地東側已有系爭33地號土地現 鋪設約5米寬柏油路面，是否有再增設6米寬或2米寬道路之 必要？經查： 　1.系爭33地號土地現況係約5米寬之柏油路面，而就該33地號 土地現況道路為柏油路面，臺中市神岡區公所於108年間曾 有路面刨鋪紀錄，屬供公眾通行之道路等情，有臺中市政府 建設局111年2月23日局授建養工山字第1110007303號函及臺 中市○○區○○000○0○0○○區○○○0000000000號足憑（見本院卷一 321至322、325至330頁）。則係爭33地號土地現況既可供公 眾通行，且已達5米寬，顯足供被告張麗美及被告蔡王桂珠 等4人分配取得系爭土地北側位置時對外聯絡所用。從而， 就兩造所主張之分割方案，本院認為毋庸再就系爭土地留設 6米寬或2米寬道路之必要。 　2.本件因被告蔡王桂珠等4人所共有之部分係因繼承自王陳玉 而得，而依被告張麗美陳報六狀所附協議書內容（見本院卷 二353、355頁），可知被告蔡王桂珠等4人業已與被告張麗 美達成買賣協議，即本件分割完畢後，被告蔡王桂珠等4人 擬將其等分配取得之土地出買與被告張麗美，故系爭土地使 用現況將被告蔡王桂珠等4人之分配位置與被張麗美相毗鄰 ，且其等4人就分配部分維持共有以利履行該買賣協議，自 有其必要。 　3.另就原告王宗璟、肖玉琴、王秀娟、黃文帝、黃文靈、黃文 杰等人所分配取得部分，因需有道路對外聯絡，故附圖一（ 一）所示編號K、L、M、N供道路使用之土地（面積合計180. 32平方公尺），自有維持共有之必要，而經當庭與其等確認 後，被告黃文帝、黃文靈、黃文杰等3人表示，其等分配取 得編號H、I、J之土地後，均可藉由J部分土地對外聯絡，可 不用通行編號K、L、M、N之土地，故不一起共有該編號K、L 、M、N土地等語（見本院卷二441頁）。至於需共有編號K、 L、M、N土地之原告王宗璟、被告王秀娟、肖玉琴等人則表 示依分配面積換算維持有共有（見本院卷二419頁），則就 該編號K、L、M、N之土地合計180.32平方公尺土地，自應合 併由原告王宗璟、被告王秀娟及被告肖玉琴等3人依分配取 得之土地面積維持共有，而經換算後，原告王宗璟之應有部 分為136092分之57195、被告王秀娟應有部分為136092分之2 1116、被告肖玉琴之應有部分為136092分之57781。 　4.綜上所述，本件分割方案以原告主張之分割分案即附圖一（ 一）之方案為可採。 三、本件依原告所主張附圖一（一）方案為原物分配，但各共有 人並不能完全按應有部分受分配，依法自應以金錢補償。而 本件經依兩造協議送請正心不動產估價師聯合事務所就該分 割方案為鑑定後，就該方案共有人間互為找補之金額詳如附 表二所示，此有該事務所113年12月26日函檢附之補充鑑定 報告書可憑，審閱該估價報告書內容完整詳實，其依據本院 提供之分割方案，勘查現場，分析各種價格形成因素，本諸 專業所為之鑑定結果，若未能指出具體缺漏之處，該找補金 額之鑑定結果應屬可採。 四、綜上，本件依系爭土地之性質、使用情形、經濟效用、兩造 之利益、共有人意願及公平性等一切情形，本院認為採取附 圖一方案之分割方案，係最優之方案，其分配內容及找補金 額均如附表二所示，爰判決如主文第一項所示。 五、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告 起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其 所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，共 有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分 割所得之利益，及兩造就系爭房地目前享有應有部分之比例 等一切情事，由兩造依原應有部分比例分擔，方屬公允，爰 判決如主文第2項所示。 六、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均 於判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。 肆、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第80條之1。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　李悌愷 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許宏谷 　　 　　　　 附表一：(依據113年10月21日列印之系爭土地登記謄本) 臺中市○○○區○○段000地號土地，面積3930.39平方公尺 共有人 權利範圍 備註 王秀娟 239/4042 張麗美 5732/20210 黃文帝 342/4042 黃文靈 341/4042 黃文杰 341/4042 肖玉琴 680/4042 王錦清 1433/80840 王陳玉之繼承人，並於110年11月23日辦理繼承分割 蔡王桂珠 1433/80840 王陳玉之繼承人，並於110年11月23日辦理繼承分割 蔡王桂英 1433/80840 王陳玉之繼承人，並於110年11月23日辦理繼承分割 王桂里 1433/80840 王陳玉之繼承人，並於110年11月23日辦理繼承分割 王宗璟 666/4042 原告王賢田之承受訴訟人兼王潘秀蘭、王秀琴之承當訴訟人 附表二：(附圖ㄧ（ㄧ）原告分割方案) 所有權人 持分面積 (平方公尺) 分配位置(附圖一所示) 分配面積(平方公尺) 總分配面積(平方公尺) 找補金額 王宗璟 647.61 A 571.95 647.73 應受補償 15,407元 K、L、M、N 75.78 張麗美 1114.75 B 1114.75 1114.75 應付補償 495,835元 蔡王桂珠 王錦清 蔡王桂英 王桂里 69.67 69.67 69.67 69.67 C（4人維持共有各1/4） 69.6725 69.6725 69.6725 69.6725 278.69 各自應受補償47,783元 王秀娟　　　 232.41 D K、L、M、N 211.16 27.98 239.14 應受補償 330,001元 肖玉琴 661.23 E F G K、L、M、N 299.10 138.84 139.87 76.56 654.37 應受補償 658,289元 黃文帝 332.55 H 332.55 332.55 應付補償 210,407元 黃文靈 331.58 I 331.58 331.58 應付補償 213,636元 黃文杰 331.58 J 331.58 331.58 應付補償 274,951元

2025-03-19

TCDV-110-訴-2373-20250319-1

重上
臺灣高等法院高雄分院

損害賠償等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第78號 上 訴 人 洪鏡塘 訴訟代理人 曾婉禎律師 被 上訴 人 旺角建築開發有限公司 法定代理人 楊雅琪 訴訟代理人 王志雄律師 參 加 人 豐譽營造股份有限公司 法定代理人 陳仁崇 訴訟代理人 王元甫律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國113年4 月25日臺灣高雄地方法院110年度重訴字第17號第一審判決提起 上訴，本院於114年3月5日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之 聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。 被上訴人應再給付上訴人新台幣壹佰參拾參萬玖仟玖佰柒拾壹元 ，及自民國一一○年一月六日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分 之二十一，餘由上訴人負擔；參加費用由參加人負擔。 本判決所命給付部分，於上訴人以新台幣肆拾肆萬柒仟元供擔保 後得假執行；但被上訴人如以新台幣壹佰參拾參萬玖仟玖佰柒拾 壹元預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、上訴人主張：伊於民國108年10月18日分別向訴外人轉角實 業有限公司（下稱轉角公司）及被上訴人買受坐落高雄市○○ 區○○段00000地號土地及其地上5553建號建物（門牌號碼同 區重信路108號，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地 ），惟系爭房屋有滲漏水之瑕疵，除須支出修復費用外，另 受有新台幣（下同）647萬元之污名價值減損，則伊得依民 法第359條前段規定，請求減少價金647萬8,094元，進而依 民法第179條規定，請求被上訴人返還其差額，亦得依民法 第360條規定，請求被上訴人賠償647萬8,094元（請求擇一 為有利於上訴人之判決），並請求被上訴人加計法定遲延利 息而為給付等語，於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人700 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。㈡願供擔保准予宣告假執行（原審命被上訴 人給付52萬1,906元本息部分，未據被上訴人聲明不服，即 非本院審理範圍，不予贅述）。 二、被上訴人及參加人則均以：被上訴人依系爭房屋買賣合約書 （下稱系爭契約）第6條約定所負之維修保固義務，並非保 證系爭房屋具備不滲漏水之品質，則上訴人依民法第360條 規定請求被上訴人負損害賠償責任，原屬無據。又系爭房屋 於使用5年後，其鑑價結果尚較上訴人買入之價金高出600餘 萬元，則上訴人並未因系爭交易而受有損害，自無從請求減 少價金。又系爭房屋之瑕疵可完全修復，並無污名價值減損 ，縱認為有，惟上訴人一再拒絕被上訴人派員入屋修繕，復 在系爭房屋2樓外牆長期懸掛「漏水屋」之白布條，則上訴 人就損害之發生及擴大均屬與有過失，應依過失相抵原則減 免被上訴人之賠償金額等語置辯。 三、原審判命被上訴人給付52萬1,906元，及自110年1月6日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，而駁回上訴人其餘之 請求。上訴人聲明不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決 關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲 請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人6 47萬8,094元，及自110年1月6日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。㈢願供擔保准予宣告假執行。被上訴人答辯 聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保准予宣告免為 假執行。 四、兩造不爭執之事項： 　㈠上訴人於108年10月18日分別向轉角公司及被上訴人買受系爭 房地，並分別簽訂土地買賣合約書及房屋買賣合約書（即系 爭契約），土地、房屋之價金分別為2,800萬元、1,180萬元 ；另就系爭房屋之室內建材設備裝修及屋頂太陽光電設備裝 置簽訂買賣約定書，價金為700萬元。上訴人就系爭房地及 上開設備與被上訴人約定之買賣總價為4,680萬元。 　㈡系爭房屋之起造人為被上訴人，於108年2月14日辦理第一次 登記，108年11月12日移轉登記為上訴人所有，當時為新成 屋。 　㈢系爭房屋於108年11月交屋後，上訴人發現2樓至4樓有漏水情 事，兩造曾於109年5月22、25日共同勘查系爭房屋。 　㈣系爭房屋有高雄市土木技師公會113年1月5日高市土技字第00 000000號鑑定報告（下稱原審鑑定報告）所載之漏水情形（ 下稱系爭瑕疵），其修復費用（『加計零星整修及其他工作』 、『稅捐及管理費』）共52萬1,906元。 五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕 疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。無法律上之 原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律 上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第354條第1項前 段、第359條前段、第179條分別定有明文。本件兩造對於系 爭房屋存有系爭瑕疵，且被上訴人應負擔保責任一節，並不 爭執，則本件爭點即為：㈠系爭房屋是否因系爭瑕疵，而另 受有污名價值減損？其金額為何？㈡上訴人對於損害之發生 及擴大，是否與有過失？其比例為何？　　 六、本院判斷如下： 　㈠系爭房屋因系爭瑕疵而受有污名價值減損，其金額為133萬9, 971元： 　　⒈按中華民國不動產估價師公會全國聯合會於110年8月31日 發布第九號公報「瑕疵不動產污名價值減損估價指引」（ 下稱系爭指引），其名詞定義為：「瑕疵價值減損：指 不動產受到瑕疵所造成的價值減損總額，包含修復費用及 污名價值減損。修復費用：指修復瑕疵問題，所必須支 付之費用，包含檢測、修復、補強、維護、監測等費用。 修復費用不限於修復期間之支出，包含未來為解決或降低 瑕疵問題所額外產生的相關費用。污名價值減損：指不 動產受到污名效果影響所造成的價值減損（在概念上類同 於交易性貶值，指透過現代修復技術進行修復，仍無法排 除被毀損物所殘餘的貶值），亦即以『不具瑕疵問題之價 值』扣除『瑕疵問題修復後之價值』的差額。當瑕疵問題不 值得修復時，污名價值減損則得定義為『不具瑕疵問題之 價值』扣除『瑕疵問題發生後之價值』的差額」；又污名價 值減損估價方法之原則為：「污名價值減損評估得使用比 較法、收益法或成本法等估價方法。當瑕疵問題特殊，市 場上缺乏足夠資訊時，得使用文獻回顧、條件評價、訪談 、問卷、對偶分析、再出售分析、多元迴歸分析等方法取 得估價所需之資訊，但應符合該方法的相關標準，以提高 可信度」。 　　⒉經查： 　　　⑴關於系爭瑕疵如經修繕完畢後，是否仍致系爭房屋受有 交易價值減損一節，經本院囑託崇正不動產估價師事務 所為鑑定，經不動產估價師林崇正以113年9月10日為價 格日期，以比較法舆收益法為估價方法，認系爭房地之 通常合理市價為53,385,300元，另依收益性風險（研判 有相關）、市場性風險（研判有相關）、修復可行性（ 相關性低）、修復完善度（研判有相關）、資訊揭露度 （研判有相關）、市場替代性（研判有相關）、融資困 難度（相關性低）等7項指標，認定系爭房地具有顯著 之汙名效果，而確立價值減損與系爭瑕疵間之因果關係 ，再經以比較法及收益法之直接資本化法，分析推估系 爭瑕疵經修繕完畢後產生之價格減損率，分別為3.15% 及1.87%，並以二者權重比率各為50%，決定系爭房地於 系爭瑕疵修繕完畢後之價格減損率為2.51%，亦即受有1 33萬9,971元之交易性價值減損等情，有該事務所113年 10月14日（113）崇正估字第1131014號函所附113崇正 字第0000000號鑑估報告書附卷可稽（見本院卷第171頁 ，下稱系爭鑑定）。 　　　⑵本院審酌系爭鑑定係由同時領有不動產估價師證書及土 木技師證書之專業人士（見系爭鑑定報告附件十一㈠、 本院卷第279頁），於113年9月10日至系爭房地現場勘 查後，依系爭指引進行評估，並敘明因類似地區或瑕疵 狀況相近之案例稀少，故其除採瑕疵後且有買賣之交易 成交案例進行比較外，部分採用法院判決所查詢之類似 或相近案件，依瑕疵損害程度、瑕疵修復方式等資訊， 經專業評估分析，就瑕疵減損程度綜合比較法及收益法 以決定減損百分比，則其鑑定結果應屬合理客觀，而屬 可信。被上訴人固對系爭鑑定之公正性及正確性有所質 疑，惟並未舉證證明林崇正有依民事訴訟法第330條所 定不得為鑑定人之情形，或系爭鑑定所引用之案例及所 依據之作業準則，有違反不動產估價技術規則、系爭指 引之情形，則被上訴人此部分之抗辯，尚無可採，本院 亦無就被上訴人聲明函詢林崇正之事項更為函詢之必要 。 　　　⑶是以，系爭房屋因系爭瑕疵而受有污名價值減損，其金 額為133萬9,971元，應堪認定。 　　⒊⑴至於原審鑑定報告固認：系爭房屋之漏水或瑕疵狀況，如 經修繕完畢後，瑕疵已消失，沒有價值減損之問題云云 （見原審鑑定報告第14頁）。然原審鑑定報告係由高雄 市土木技師公會作成，關於不動產交易價值之鑑估，並 非其之專業，尚難期其對「污名價值減損」之概念有所 理解，則其此部分之鑑定意見，自無從採為對被上訴人 有利之證據。 　　　⑵又系爭指引對於污名效果之定義，本為：「污名效果產生係基於市場多數參與者擔心瑕疵問題增加風險或不確定性，且即使經過修復，仍擔憂瑕疵問題未完全消除或有復發之可能性」，亦即污名效果之發生，本不以瑕疵無法修復為前提，則被上訴人抗辯系爭瑕疵可完全修復，不生污名價值減損云云，係因其對於何謂污名效果欠缺理解所致，當無可採；被上訴人為證明系爭瑕疵可修復至完全無瑕疵之狀態，而聲明傳訊原審鑑定報告之鑑定技師許引絃為證人（見本院卷第236頁），自無予以調查之必要。 　　　⑶再系爭房地之價值上漲，顯非因其存有系爭瑕疵所造成 ，則被上訴人抗辯系爭房地於113年9月10日之價格高於 上訴人108年10月18日買入時之價格，上訴人即未就系 爭瑕疵受有損害云云，乃源於以不相干事項推導結論之 邏輯謬誤，要無可採。 　　⒋綜上，系爭房屋因系爭瑕疵而受有133萬9,971元之污名價 值減損，有如前述，上訴人即得依民法第359條前段規定 ，請求被上訴人如數減少價金；而上訴人行使該減價請求 權後，被上訴人受領該部分價金之法律上原因，已不復存 在，則上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還133 萬9,971元，洵屬有據（上訴人另依民法第360條規定為請 求，核屬選擇的訴之合併，且上訴人敗訴部分非因請求權 基礎所致，即毋須再予審究）。 　㈡上訴人對於損害之發生及擴大並無過失： 　　⒈按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠 償金額，或免除之。民法第217條第1項定有明文。此所謂 被害人與有過失，必須其行為與加害人之行為，為損害之 共同原因，而其過失行為並為有助成損害之發生或擴大之 行為者，始屬相當（最高法院107年度台上字第1854號民 事判決意旨參照）。 　　⒉⑴被上訴人抗辯上訴人拒絕其派員入屋修繕，對於損害之發 生或擴大與有過失一節，經查：系爭房屋為新成屋，於 108年11月交屋後，上訴人旋即陸續發現系爭瑕疵，有 照片、LINE訊息紀錄附卷可稽（見原審卷第95至112） ，並為兩造所不爭執（見四、㈡㈢），則系爭瑕疵之發生 原因，顯與上訴人之行為無關。又關於上訴人遲未進行 修繕，是否致損害情形擴大一節，原審鑑定報告認：系 爭瑕疵於滲漏水部分（即原審鑑定報告附表編號1至6部 分），除非滲漏大至破壞油漆以外之裝潢等，於其鑑定 會勘期間，除油漆水漬及5樓樓梯壁癌外，未見裝潢等 其他物件損壞，故遲未進行修繕（自109年5月22日至11 2年7月28日即原審鑑定報告最末次會勘日）應不致使損 害情形擴大（見原審鑑定報告第14頁）。此外，系爭房 地因系爭瑕疵所受之污名價值減損，係以比較法及收益 法決定減損百分比，而上開估價方法所考量之因素，原 與系爭瑕疵存續期間之長短無涉。是以，被上訴人抗辯 上訴人拒絕其修繕，對於損害之發生或擴大為與有過失 云云，自無可採。 　　　⑵被上訴人另抗辯上訴人在系爭房屋2樓外牆長期懸掛「漏 水屋」白布條，對於損害之發生或擴大與有過失一節， 經查：上訴人至少於109年8月17日至112年1月間（112 年1月19日前），於系爭房屋懸掛「漏水屋」白布條之 事實，固為兩造所不爭執（見本院卷第322頁）。然系 爭鑑定原未審酌上情，此亦經被上訴人陳明在卷（見本 院卷第232頁），亦即系爭鑑定於判斷系爭房屋之價值 減損與系爭瑕疵間之因果關係，及價格減損率時，均未 將上訴人前揭行為列為對鑑定結果產生影響之因素，則 系爭鑑定認定系爭房屋受有133萬9,971元交易性價值減 損之結果，僅單純就「系爭房屋存在系爭瑕疵」之事實 為考量，而與上訴人之前揭行為無關，尚無從因上訴人 有前揭行為，而謂上訴人就損害之發生或損害程度之擴 大（即系爭鑑定所認定之133萬9,971元交易性價值減損 ），為與有過失。 　　⒊綜上，上訴人拒絕被上訴人派員入屋修繕，及在系爭房屋 外長期懸掛「漏水屋」白布條等行為，均非損害之原因， 亦未助成損害之擴大，則被上訴人主張其得依民法第217 條規定減免賠償金額云云，即屬無據。 七、綜上所述，本件上訴人就系爭房屋之污名價值減損部分，依 民法第179條規定，請求被上訴人再給付其133萬9,971元， 及自110年1月6日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部 分之請求，為無理由，不應准許。原審就就上開應准許部分 為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴人指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判 如主文第2項所示。又原審就上開不應准許部分為上訴人敗 訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄，為無理由，應駁回此部分之上訴。 八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經 本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要， 併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如 主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　民事第四庭 　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　洪能超 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊淑珍 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李珮妤 以上正本證明與原本無異。 被上訴人不得上訴。 上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴 狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理 由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律 師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃月瞳 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-03-19

KSHV-113-重上-78-20250319-1

上易
臺灣高等法院臺南分院

分割共有物

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上易字第17號 上 訴 人 王清標 訴訟代理人 許盟志律師 複代理人 韓忞璁律師 被上訴人 王崇岳 鄭月霞 兼上二人 訴訟代理人 王明權 被上訴人 王榮猛 兼上一人 訴訟代理人 王榮裕 被上訴人 王金泉 王清堆 王葹羽 上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國112年9 月15日臺灣嘉義地方法院111年度訴字第198號第一審判決提起上 訴，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原判決廢棄。 兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○○○段0000地號、面積1,792.79平方公 尺土地，應分割如附圖三戊案即嘉義縣大林地政事務民國113年5 月22日土地複丈成果圖所示，即編號A1部分、面積267.95平方公 尺土地，分歸被上訴人王榮裕取得；編號A2部分、面積89.32平 方公尺土地，分歸被上訴人王榮猛取得；編號A3部分、面積142. 91平方公尺土地，分歸被上訴人王金泉取得；編號A4部分、面積 142.91平方公尺土地，分歸被上訴人王清堆取得；編號A5部分、 面積178.64平方公尺土地，分歸被上訴人王崇岳取得；編號A6部 分、面積119.09平方公尺土地，分歸被上訴人王明權取得；編號 A7部分、面積59.54平方公尺土地，分歸被上訴人鄭月霞取得； 編號A8部分、面積428.72平方公尺土地，分歸上訴人取得；編號 B部分、面積363.71平方公尺土地，由附表二所示共有人共同取 得，並按附表二所示應有部分比例保持共有，供道路通行使用。 兩造應補償與應受補償金額如附表四編號3戊案所示。 第一、二審訴訟費用由兩造按如附表一「應有部分比例」欄所示 比例負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　被上訴人王金泉、王清堆（下稱王金泉2人或各稱其名）、 王葹羽（下稱其名）經合法通知未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請， 由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：坐落嘉義縣○○鄉○○○○段0000地號、面積1,792. 79平方公尺土地（下稱系爭土地）由兩造共有之應有部分比 例及於本件訴訟繫屬中移轉情形如附表一所示。系爭土地並 無依法令或契約或因物之使用目的而有不能分割之情形，惟 兩造無法協議分割。原審所採原判決附圖二乙案已為兩造不 採，伊主張系爭土地應依附圖一丙案即嘉義縣大林地政事務 所（下稱大林地政）民國113年9月9日土地複丈成果圖（下 稱成果圖）所示分割，各共有人間並依附表四編號1丙案所 示互為找補。蓋丙案將各共有人平均分配在兩側土地，面寬 一致，並將欲共同開發、合建之伊及王金泉2人分配在同一 側土地，且於系爭土地開設編號B道路供各共有人通行，利 於將來土地最大利用價值，並能維持系爭土地一定分配價值 ，自屬妥適之分割方案。至於被上訴人王榮裕、王榮猛（下 稱王榮裕2人或各稱其名）主張之附圖二丁案即大林地政113 年8月12日成果圖，及被上訴人王崇岳、王明權、鄭月霞（ 下稱王崇岳3人或各稱其名）主張之附圖三戊案即大林地政1 13年5月22日成果圖，均未考量伊及王金泉2人有合建之需求 ，而未將3人分割在同一側土地；另丙案分割後分配價值為 新臺幣（下同）17,947,350元，較戊案分配價值17,939,021 元為高，而丁案雖分配價值較高，惟是否須為遷就附表三編 號D2之近百年建物而影響分割後土地之利用已有疑義，況依 丁案編號D2建物仍有部分須拆除，兩側土地面寬亦不一致， 分配在北邊土地之面寬較小，日後較難利用、價值較低，顯 對分配在該側之共有人不公平，是丁、戊案均非可採。爰依 民法第823條第l項前段、第824條規定，訴請裁判分割，於 原審求為判決系爭土地應分割如原判決附圖一甲案所示（原 審判決系爭土地應分割如原判決附圖二乙案所示，及各共有 人應相互相補償之金額如原判決附表五所示；上訴人聲明不 服，提起上訴，不再主張原判決附圖一甲案之分割方案）。 並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有之系爭土地應分割如 附圖一丙案所示，即編號A1部分、面積267.95平方公尺土地 ，分歸王榮裕取得；編號A2部分、面積89.32平方公尺土地 ，分歸王榮猛取得；編號A3部分、面積178.64平方公尺土地 ，分歸王崇岳取得；編號A4部分、面積59.54平方公尺土地 ，分歸鄭月霞取得；編號A5部分、面積119.09平方公尺土地 ，分歸王明權取得；編號A6部分、面積428.72平方公尺土地 ，分歸上訴人取得；編號A7部分、面積142.91平方公尺土地 ，分歸王金泉取得；編號A8部分、面積142.91平方公尺土地 ，分歸王清堆取得；編號B部分、面積363.71平方公尺土地 ，由附表二所示共有人共同取得，並按附表二所示應有部分 比例保持共有，供道路通行使用。㈢兩造應補償與應受補償 金額如附表四編號1丙案所示。 二、被上訴人答辯則以： 　㈠王榮裕2人部分：系爭土地上三合院結構是好幾代人所留下， 並依長幼有序分配使用位置，伊等2人及老母親等一家人住 在丙、丁、戊案之編號A1土地上之附表三編號D2近百年建物 ，幾十年都未離開，本件若採丁案分割，使編號B道路往右 偏一點，則只須拆除編號D2建物之一角，請鐵工修補後仍可 居住，若採其他2案分割，將使該房屋須拆除大部分而無法 居住，致伊等家人無家可歸，故本件應採丁案分割等語，資 為抗辯。並答辯聲明：⒈原判決廢棄。⒉兩造共有系爭土地應 分割如附圖二丁案所示，即編號A1部分、面積268.19平方公 尺土地，分歸王榮裕取得；編號A2部分土地、面積89.39平 方公尺土地，分歸王榮猛取得；編號A3部分、面積143.03平 方公尺土地，分歸王金泉取得；編號A4部分、面積143.03平 方公尺土地，分歸王清堆取得；編號A5部分、面積178.79平 方公尺土地，分歸王崇岳取得；編號A6部分、面積119.19平 方公尺土地，分歸王明權取得；編號A7部分、面積59.60平 方公尺土地，分歸鄭月霞取得；編號A8部分、面積429.09平 方公尺土地，分歸上訴人取得；編號B部分、面積362.48平 方公尺土地，由附表二所示共有人共同取得，並按附表二所 示應有部分比例保持共有，供道路通行使用。⒊兩造應補償 與應受補償金額如附表四編號2丁案所示。 　㈡王崇岳3人部分：依系爭土地上各建物分配情況，及傳統文化 習俗與家族規範之傳承，伊等3人及王榮裕2人同屬二房之子 孫，從祖父輩開始至目前所分得及使用之建物皆在附表三編 號C2公廳右側，即系爭土地西北側，上訴人該房之子孫原先 使用位置在公廳左側，即系爭土地東南側。且王崇岳長期居 住在附表三編號C3、F建物，對上開房屋及其基地於情感及 生活上有密不可分之依存關係，上訴人主張依丙案分割，將 導致王崇岳居住之房屋遭拆除，造成其生活上不便及情感上 傷害。王明權從小在系爭土地長大，過年過節亦會返鄉祭祖 並入住其所有之附表三編號D1、E建物，今為使分割順利， 已犧牲上開房屋供作編號B道路使用，若依丙案分割，王明 權還須搬離其從小到大生長之土地及環境至系爭土地東南側 ，對伊誠屬不公且影響甚大。上訴人提出之共建祖厝意向書 ，並無拘束其他共有人之效力，不得依該意向書重建祖厝， 上訴人以重建祖厝為由而主張丙案，實不可採。王榮裕2人 主張之丁案，則會使王崇岳所有編號C3建物要拆除之部分增 加，亦非公平。故系爭土地以戊案分割，較為公平適當等語 ，資為抗辯。並答辯聲明：⒈原判決廢棄。⒉兩造共有系爭土 地應分割如主文第二項所示。⒊兩造應補償與應受補償金額 如主文第三項所示。 　㈢王金泉2人於本院未到庭，據其等於本院提出之書狀略以：伊 等同意於系爭土地分割後與上訴人合建，並同意依上訴人主 張之丙案分割，且同意就分割後編號B部分道路由附表二所 示共有人共同取得，並按附表二所示應有部分比例保持共有 等語。 　㈣王葹羽於本院未到庭，據其於本院提出之書狀略以：伊就系 爭土地之應有部分10分之2已移轉登記予上訴人，並同意依 上訴人主張之丙案分割，且同意就分割後編號B部分道路由 附表二所示共有人共同取得，並按附表二所示應有部分比例 保持共有等語。 三、兩造不爭執事項（上訴人及王崇岳3人、王榮裕2人均到庭不 爭執；王金泉2人、王葹羽已於相當時期受合法通知，於言 詞辯論期日未到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法 第280條第3項、第1項規定，應視同自認）： 　㈠系爭土地之共有人及應有部分比例、訴訟繫屬中移轉情形如 附表一所示。 　㈡系爭土地使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地。 兩造就系爭土地無不得分割之約定，亦無因物之使用目的有 不能分割之情形，惟無法達成分割之協議。 　㈢依原審於111年2月11日勘驗系爭土地之結果（原審卷一第149 至154-1頁）及大林地政鑑測日期111年1月7日成果圖（同卷 第157頁）、上訴人提出之現場照片及對照圖（同卷第213至 231頁）所示，系爭土地位於月潭村，其上現有如附表三所 示編號A至F等建物及使用現況，暨編號G之現有道路。系爭 土地對外聯絡及生活機能尚屬便利。另經嘉義縣新港鄉公所 111年7月4日、111年6月1日函覆原審：系爭土地尚未申請既 成道路之認定，其上現有道路部分現況為鋪設柏油路，有鄰 近同段0000地號土地（同卷第303頁、第263至269頁）。 　㈣訴外人王德盛、上訴人及王金泉2人為兄弟；王榮裕2人為兄 弟。鄭月霞為王明權弟媳。 四、兩造爭執事項即系爭土地適當公平之分割方法為何？本院判 斷如下： 　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下 列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物 之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分 配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或 以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配 於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或 不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分 配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部 分仍維持共有。民法第823條第1項及第824條第1至4項分別 定有明文。 　㈡次按請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當 之分配，不受任何共有人主張之拘束（最高法院102年度台 上字第1774號判決意旨參照）。是上訴人主張之分割方法縱 前後不一，亦不生訴之變更、追加或擴張之問題。再按分割 共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時 ，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路） 或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分 割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各 共有人單獨所有；又法院定共有物分割之方法，固可由法院 自由裁量，但亦須其方法適當者為限。法院裁判分割共有物 ，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及 價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為 適當（最高法院109年度台上字第272號、110年度台上字第1 641號判決意旨參照）。 　㈢依兩造不爭執事項㈠、㈡所示，兩造共有系爭土地之應有部分 比例及訴訟繫屬中移轉情形如附表一所示；且系爭土地使用 分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，兩造就系爭土 地無不得分割之約定，亦無因物之使用目的有不能分割之情 形，惟無法達成分割之協議。系爭土地亦無依法不能分割之 情形，依前開規定，上訴人訴請分割系爭土地，自屬有據。 　㈣原審判決系爭土地應依王榮裕2人及王崇岳於原審主張之原判 決附圖二乙案分割；上訴人於原審則主張依原判決附圖一甲 案分割，惟王榮裕2人、王崇岳3人於本院均表示不再主張乙 案，上訴人於本院亦表示不再主張甲案（本院卷一第298頁 ），王金泉2人、王葹羽均同意上訴人之主張，是共有人間 已無人主張甲、乙案，其等之意願自應予尊重；復審酌甲案 未能尊重王榮裕2人現使用系爭土地之位置即附表三編號D2 建物坐落位置，而乙案將現均歸於上訴人之應有部分以編號 A2、A10土地分配在編號B道路兩側，將使上訴人無法妥善利 用其所有之土地，是甲、乙案均非適當之分割方案，為本院 所不採，先予敘明。 　㈤依兩造之主張，及分別主張之丙、丁、戊案，均同意系爭土 地以原物分割予現登記之各共有人，即如附表二所示（亦即 附表一編號9之王葹羽應有部分，雖因訴訟上對立關係而無 法由上訴人承當訴訟，於本件仍直接分配予上訴人取得）； 並同意於系爭土地中間開設編號B之私設道路，由附表二所 示共有人共同取得，並按附表二所示應有部分比例保持共有 ，上開道路以外之土地則由附表二所示共有人依持分面積予 以分配位置。審酌系爭土地面積甚大，於分割後確有開設共 有之私設道路，供各共有人通行之必要，且將該道路位置留 設在系爭土地中間最有利於土地之利用，另就該道路以外之 土地依登記現況按附表二所示共有人之持分面積予以分配位 置，亦屬適當。又經本院將丙、丁、戊案，囑託德美不動產 估價師事務所（下稱德美事務所）鑑定結果，系爭土地分配 價值分別為17,947,350元、17,972,881元、17,939,021元， 有該事務所不動產估價補充鑑定報告在卷可參（本院卷二第 249至251頁），然其中分配價值最高之丁案與最低之戊案差 距僅有33,860元，可見上開3案就系爭土地分配價值相異不 大，尚不足以影響何者為本件最適當之分割方案之判斷。 　㈥就兩造於本院分別主張之丙、丁、戊案，以戊案較為公平適 當，理由如下： 　⒈依兩造不執事項㈢、㈣所示，系爭土地上建物現況及使用情形 如附表三所示，觀之系爭土地呈西北、東南向，地形略呈長 方形，其上主要建築即三合院建物，且附表三編號C2公廳現 仍供奉兩造祖先牌位及神明，足見兩造為同宗之王家子孫、 媳婦，親屬關係密切，長期以來依家族傳承之建物位置分別 使用系爭土地，王崇岳3人及王榮裕2人使用位置在公廳右側 ，而上訴人使用位置則在公廳左側，又各建物年代雖已久遠 ，但外觀保存尚屬良好，且部分共有人現仍有居住使用之情 形，於經濟上、情感上均難認已全無保存之必要，雖因兩造 均同意於系爭土地中間位置開設編號B共有道路，致部分建 物因基地位於編號B道路上致日後有遭拆除之風險，然兩造 原依各自所有之建物而長期使用之土地位置，仍應依使用人 之意願儘量予以尊重，以符合共有人之情感及就系爭土地之 使用現狀。 　⒉上訴人雖主張其與兄弟王金泉2人日後有共同開發、合建分割 後土地之需求，請求將3人分配於道路之同一側，而主張本 件應依丙案分割等語，並提出經王金泉2人簽名之共建祖厝 意向書各1份（本院卷一第113、115頁）。惟丙案將上訴人 與王金泉2人均分配在編號B道路右側，將王崇岳3人分配在 編號B道路左側後方，顯未顧及系爭土地於編號B道路右側上 方、系爭土地西北側有王崇岳所有並長期居住使用之附表三 編號C3、F建物，且編號F建物並未受編號B道路位置影響， 於分割後本可全部保留，依現況繼續使用，編號C3建物雖須 配合編號B道路位置致西南角小部分日後有遭拆除之風險， 但大部分主體仍可維持，倘使王崇岳依丙案分配位於編號B 道路左側、系爭土地東南側之編號A3土地，將迫使其放棄其 所有之上開建物，並搬離長期居住使用之土地位置，造成王 崇岳經濟上之重大不利益及情感上之傷害；另王明權長期居 住使用其所有之附表三編號D1、E建物，其為顧全大局，而 同意於上開建物基地位置開設編號B道路，致無從保留上開 建物，但倘依丙案將王明權分配於編號A5位置，即編號B道 路左側最後方之系爭土地東南側，顯未尊重其就系爭土地原 使用位置係在西北側之事實，對其亦屬重大不公；再者，丙 案中王清堆受分配編號B道路右側最下方之編號A8土地，形 狀略呈三角形而不方正，客觀上顯不利於土地之規劃利用， 亦將導致王清堆之重大不利益，至於上訴人及王金泉2人雖 主張分割後欲合併利用3人分得之土地進行開發、合建，惟 分割共有物應考量全體共有人之利益及衡平，自不能以其等 3人欲合建土地以創造3人之最大經濟利益，而犠牲其他共有 人之權益，依上所述，丙案並非適當之分割方案。 　⒊王榮裕2人主張之丁案，及王崇岳3人主張之戊案，均大致尊 重各共有人原使用土地之位置，即將系爭土地西北側分配予 王榮裕2人及王崇岳3人，並分別位於編號B道路左、右兩側 ，將系爭土地東南側分配予上訴人及王金泉2人。王榮裕2人 雖主張依丁案分割，其等所有現仍供一家人居住使用之附表 三編號D2建物只須拆除一小角，修補後仍可居住，若採戊案 分割，將使該房屋須拆除大部分而無法居住等語，惟依王榮 裕2人於原審所主張之乙案，上開建物右上角大範圍已坐落 於編號B道路上而有遭拆除之風險，是其等於原審應已有拆 除上開建物右上角之心理準備，原審依乙案判決後，王榮裕 2人亦未提起上訴，而戊案較乙案僅將編號B道路稍微左移， 對上開建物所影響之範圍僅稍微增加，並未使王榮裕2人較 原判決所採乙案有額外之重大不利益；而王榮裕2人於本院 主張丁案欲爭取其等更大之利益，將編號B道路位置再往右 移，並將上訴人分配於編號B道路左側下方，王金泉2人分配 於編號B道路右側下方，使王榮裕受分配之編號A1土地臨路 面寬變大，且王榮裕2人所有編號D2建物受編號B道路影響之 範圍減少，但同時造成王崇岳所有位於編號B道路右側之編 號C3建物受該道路影響之範圍增加；再者，丁案中王清堆受 分配之編號B道路右側最下方之編號A4土地，形狀略呈三角 形而不方正，客觀上顯不利於土地之規劃利用，亦將導致王 清堆之重大不利益，縱使日後此部分土地與王金泉受分配之 編號A3土地合併利用，於末端東南側之尖角狀土地仍無法妥 為利用，因此，丁案僅顧及王榮裕2人利益，而未能兼顧其 他共有人之利益，尚難認屬公允之分割方案。 　⒋戊案中上訴人受分配之編號B道路右側下方之編號A8位置，因 面積甚大、寛度不小，整塊土地可妥為規畫利用，較不受該 土地東南側末端寬度變窄之影響，其他共有人分得之各筆土 地亦均屬方正，均能善加利用，而不至於減損分割後土地之 利用價值；又此方案就編號B道路兩側之土地寬度雖有些許 差異，然此係為配合各共有人均分足持分面積而不得不然， 且此部分所影響分割後各筆土地之價值差異亦得以找補方式 處理，綜合考量上開各情，應認戊案係符合全體共有人最大 利益之分割方案，是系爭土地應依王崇岳3人主張之戊案分 割。 　㈦按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人 就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得 各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償 者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時， 該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價 值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定 其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移 轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號判決意旨參照） 。查系爭土地依戊案分割，各共有人應相互找補之金額，經 本院囑託德美事務所鑑定結果如附表四編號3戊案所示，有 該事務所不動產估價補充鑑定報告在卷可參（本院卷二第23 1至253頁），本院考量該事務所作成之鑑定報告為領有不動 產估價師證書、臺南市不動產估價師開業證書、不動產估價 師公會會員證書者所為（同卷第124至126頁），且與兩造無 親屬或利害關係，製作報告時已就系爭土地進行產權、一般 因素、區域因素、個別因素、不動產市場概況、最有效使用 分析，以比較法及土地開發分析法為估價方法，推估而得分 割後各筆土地之價格，並據以計算兩造應互相補償之金額， 並無不合法規或不符經驗法則、論理法則之處，自足以為本 件共有人間金錢補償之依據。至上訴人主張戊案中編號A4土 地較編號A8土地為方正，但分配前者之受補償金額為110,32 4元，分配後者則為73,840元，似有不合理等語，惟上訴人 上開主張並未考量到戊案中編號A8土地面積高達428.72平方 公尺，而編號A4土地面積僅為142.91平方公尺，前者之開發 利用價值顯然較高，因此，分配前者之受補償金額小於後者 ，並無不合理。是兩造依戊案分割系爭土地，各共有人應補 償與應受補償金額如附表四編號3戊案所示，可以認定。 五、綜上所述，系爭土地依法或物之使用目的並無不能分割之情 形，共有人間亦無不能分割之約定，然迄未能協議分割，被 上訴人本於共有人之地位，依民法第823條第l項前段、第82 4條之規定，請求分割系爭土地，為有理由，應予准許。本 院審酌系爭土地並無原物分割之困難，以原物分割亦不至於 減損其價值，自無例外予以變價分割之必要，並審酌系爭土 地上各建物之歸屬及使用狀況、共有人應有部分比例、共有 物之經濟及利用價值、各共有人之利益、情感及意願、分割 後各部分之地形、位置、臨路及通行狀況、經濟效用之發揮 等情形，予以判斷各分割方案之優劣，認依附圖三戊案分割 系爭土地，及依附表四編號3戊案之鑑價結果諭知共有人間 互為金錢補償，為適當公平之分割方法，並符合系爭土地分 割之整體效益及共有人全體之利益。至於原判決附圖二乙案 ，對於全體共有人而言，尚非公平合理之分割方法，要難採 憑。從而，原審依原判決附圖二乙案分割系爭土地，尚有未 洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由， 爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第二、三項所示。 六、共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有 權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割 而受影響。但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利 移存於抵押人或出質人所分得之部分。於以價金分配或以金 錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定 。前條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有 人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵 押權。前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記， 其次序優先於第2項但書之抵押權。民法第824條之1定有明 文。查上訴人於112年間就其所有系爭土地、應有部分10分 之3為合作金庫商業銀行股份有限公司設定本金最高限額374 萬元之抵押權，現尚未塗銷，有土地查詢資料在卷可稽（本 院卷一第63頁），又上開抵押權人業經本院為訴訟告知及通 知到庭，其並未參加訴訟，依民法第824條之1第2項規定， 其抵押權即移存於本件上訴人受分配之土地上，至上訴人依 上開分割方案不足分配而應受補償之金額73,840元，則應依 同條第3項準用民法第881條第1項、第2項規定辦理，附此敘 明。 七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 ，本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之 訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴， 乃形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質 上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，故本件訴訟費用應由兩 造依附表一「應有部分比例」欄所示比例負擔，始為公平。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦暨舉證方法，經核 與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述。　　　 九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第8 0條之1、第85條第1項但書、第463條、第385條第1項前段， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官　張季芬 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉秀君 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王雅苑 上為正本係照原本作成。 不得上訴。　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁心欣 附表一： 編號 共有人 應有部分比例 訴訟繫屬中移轉情形 　1 王明權 14/168 　2 鄭月霞 7/168 　3 王崇岳 21/168 　4 王金泉 1/10 　5 王清堆 1/10 　6 王榮猛 1/16 　7 王榮裕 3/16 　8 王清標 1/10 起訴時原為王文彥所有，訴訟繫屬中於112年2月13日，以112年1月19日贈與為原因移轉登記予其父王清標所有；經原審於112年6月15日裁定准予王清標為王文彥之承當訴訟人。 　9 王葹羽 2/10 訴訟繫屬中於111年11月29日以111年11月9日贈與為原因移轉登記予其父王清標所有；惟因2人為訴訟上對立關係，經原審於112年6月15日裁定駁回王清標聲請承當訴訟。 備註： 編號8、9部分，現登記王清標應有部分比例為3/10 附表二： 編號 共有人 現登記之應有部分比例 　1 王明權 14/168 　2 鄭月霞 7/168 　3 王崇岳 21/168 　4 王金泉 1/10 　5 王清堆 1/10 　6 王榮猛 1/16 　7 王榮裕 3/16 　8 王清標 3/10 　 附表三： 現況圖編號 面積（平方公尺） 使用情形 現況照片 備註 建物A 75.69㎡ 上訴人及王葹羽所有及使用 編號9至11（原審卷一第223、225頁上） 房屋稅籍編號00000000000，登記納稅義務人為王葹羽（同卷第377頁） 建物B 107.62㎡ 編號5、6（同卷第219頁） 建物C1 107.99㎡（未坐落系爭土地部分不予計算） 編號7、8 （同卷第221頁） 建物C2 31.03㎡ 公廳，供奉兩造祖先牌位及神明 編號3（同卷第217頁上） 建物C3 65.69㎡ 王崇岳所有及使用 編號2（同卷第215頁下左側建物） 建物F 70.73㎡（未坐落系爭土地部分不予計算） 編號16、17 （同卷第229頁下、231頁） 建物D1 18.91㎡ 王明權所有及使用 編號2（同卷第215頁下右側建物） 建物E 65.43㎡（未坐落系爭土地部分不予計算） 編號13、14 （同卷第227頁） 建物D2 86.82㎡ 王榮猛、王榮裕所有，現供王榮猛一家及其母居住，王榮裕有時亦返回居住。 編號1、12 （同卷第215頁上、225頁） 現有道路G 249.53㎡（未坐落系爭土地部分不予計算） 部分現況鋪設柏油 同卷第265至269頁 尚未申請既成道路之認定 附表四：各共有人互相找補之金額（新臺幣） 編號1丙案： 　　　 \受補償人 　　　　\ 應補償人 \ 王榮猛 王崇岳 鄭月霞 王明權 王金泉 王清堆 應補償金額合計 王榮裕 10,591元 21,182元 19,781元 44,632元 10,848元 59,656元 166,690元 王清標 14,217元 28,435元 26,554元 59,914元 14,562元 80,083元 223,765元 受補償金額合計： 24,808元 49,617元 46,336元 104,545元 25,411元 139,739元 390,455元 編號2丁案： 　　　 \受補償人 　　　　\ 應補償人 \ 王榮猛 王金泉 王清堆 王明權 鄭月霞 王清標 應補償金額合計 王榮裕 18,409元 19,359元 79,833元 16,137元 24,854元 58,123元 216,716元 王崇岳 7,715元 8,113元 33,457元 6,763元 10,416元 24,359元 90,823元 受補償金額合計 26,124元 27,472元 113,290元 22,900元 35,270元 82,482元 307,539元 編號3戊案： 　　　 \受補償人 　　　　\ 應補償人 \ 王榮猛 王金泉 王清堆 王明權 鄭月霞 王清標 應補償金額合計 王榮裕 12,925元 28,288元 58,707元 10,903元 18,136元 39,293元 168,251元 王崇岳 11,363元 24,871元 51,616元 9,586元 15,945元 34,547元 147,928元 受補償金額合計 24,288元 53,160元 110,324元 20,488元 34,081元 73,840元 316,180元

2025-03-19

TNHV-113-上易-17-20250319-1

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