Know99判決書

搜尋結果：不定期租賃關係

共找到 70 筆結果（第 51-60 筆）

拆屋還地

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度上更一字第62號上訴人王金圳訴訟代理人林邦賢律師被上訴人邱塗金林茹海楊仁元共同訴訟代理人陳益軒律師複代理人顏嘉盈律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國111年8月17日臺灣臺中地方法院100年度訴字第2076號第一審判決提起上訴，及訴之追加，經最高法院第1次發回更審，本院於113年00月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決（除確定部分外）廢棄。上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人追加備位之訴及假執行之聲請均駁回。第一審(除確定部分外）、第二審（含追加之訴）及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。　　　　　　事實及理由壹、程序部分　　按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第25 5條第1項第2、3款定有明文。本件被上訴人於原審起訴聲明請求：㈠上訴人應將坐落○○市○○區○○段00○00地號土地（下稱系爭土地）上如附圖一即○○市○○地政事務所（下稱○○地政）收件日期文號民國000年00月29日平土測字第000000號土地複丈成果圖所示編號A之建物（坐落00地號、面積53.86平方公尺，坐落00地號、面積61.47平方公尺，下稱系爭建物）拆除，並將上開土地交還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）19萬2861元，及自111年1月1日起，至拆除系爭建物將第㈠項土地返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人2537元。嗣於本院審理中，主張如認系爭建物對系爭土地有租賃關係存在，則被上訴人主張對系爭建物有優先承買權，上訴人未取得系爭建物事實上處分權，無權占有系爭土地，並提起追加備位之訴，聲明：上訴人應自系爭建物遷出，並將占有土地返還被上訴人；及應給付被上訴人19萬28 61元，及自111年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人2537元。核被上訴人所為訴之追加與原訴，其請求之基礎事實同一，依前揭規定，應予准許。貳、實體部分：　　　　一、被上訴人主張：伊等共有系爭土地，上訴人所使用如附圖一編號A所示系爭建物無占有系爭土地之合法權源，依法應予拆除及交還占用土地，並返還所受相當於租金之不當得利；縱本件有不定期租賃契約存在，然上訴人先祖自日據時代向原土地所有權人○○○租用基地建築房屋，而○○○於47年間死亡，則原興建之建物最晚應在此之前興建，觀之系爭建物係62 年間由○○○興建，顯非原始存在之建物，足認系爭建物已經改建，租地建屋之法律關係當然消滅；退萬步言，系爭建物於○○○興建後，輾轉再由○○○○讓與○○○，○○○再出售予上訴人，伊為基地所有人，得依民法第426條之2、土地法第004條規定行使有優先承買權，此優先承買權有物權效力，伊等未曾受通知，自對伊等不生效力，上訴人無從取得系爭建物之事實上處分權，而伊等已合法終止與○○○之繼承人○○○、○○○ 間之不定期租賃關係乙情，業由另案本院111年度重上更一字第73號判決伊等勝訴確定（經最高法院113年台上字第113 7號裁定駁回○○○、○○○上訴確定，下稱第73號判決），上訴人自不得再主張依租賃關係對系爭土地有合法占有權源，而應自系爭建物遷出及交還系爭土地，並返還所受之不當得利。爰於先位之訴，依民法第767條第1項前段、中段、第179 條規定，求為命上訴人拆除系爭建物，將所占有土地交還，並給付被上訴人19萬2861元，及自111年1月1日起至交還占有土地止，按月給付2537元之判決；於備位之訴，依民法第 767條第1項前段、中段、第179條規定，求為命上訴人應自系爭建物遷出，將占有土地交還被上訴人，並給付被上訴人 19萬2861元，及自111年1月1日起至交還占有土地止，按月給付2537元之判決。二、上訴人則以：伊與胞兄○○○、堂兄弟○○○及○○○（下稱○○○等3 人）之被繼承人，自日據時代即向系爭土地之原地主○○○承租系爭土地建屋自用。嗣由伊及○○○等3人分別繼承房屋，並共用0號門牌。被上訴人前於86年間，以○○○等3人無權占有系爭土地為由，提起拆屋還地訴訟，經原法院93年度上更㈠字第59號判決（下稱第59號判決），認定○○○等3人係基於租賃關係占有系爭土地，駁回被上訴人之請求，可認系爭建物所坐落土地亦屬承租範圍。再者，系爭建物原為○○○興建，第59號判決已認定被上訴人與○○○有租地建屋之租賃關係存在，伊輾轉受讓系爭建物，依據民法第426條之1規定，該租賃關係對伊繼續存在，伊非無權占有等語，資為抗辯。三、原審判命上訴人應將系爭土地上之系爭建物拆除，並將占有土地交還被上訴人，及給付被上訴人15萬1773元，暨自111 年1月1日起至交還占有土地為止，按月給付被上訴人2030元，並為假執行及免為假執行之宣告，及駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡、上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回【被上訴人就其敗訴部分未據上訴而確定，未繫屬於本院部分，不另贅述】；被上訴人並追加備位之訴，聲明：㈠上訴人應自系爭土地上如附圖一標示A面積分別為53.8 6平方公尺、61.47平方公尺房屋（門牌號碼：○○市○○區○○路 0號）遷出，並將上開土地返還被上訴人；另應給付被上訴人19萬2861元，及自111年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人2,537元。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。上訴人答辯聲明：追加之訴駁回。四、兩造就本件為爭點整理如下：（見本院卷第008至009頁）㈠、不爭執事項：１、系爭00、00地號土地（重測前為同市○○路段000000○000地號【下稱重測前000-00、000地號】土地）原為○○○（47年8月1 6日死亡）所有，於76年00月14日以買賣為登記原因，移轉登記給被上訴人邱塗金、林茹海，應有部分各2分之1，邱塗金復於008年4月3日以贈與為登記原因，將系爭00地號土地應有部分200分之1、系爭00地號土地應有部分212分之1移轉登記給被上訴人楊仁元。２、附圖一標示A建物（門牌號碼：○○市○○區○○路0號，下稱系爭建物），其中占有系爭00地號土地部分，面積為53.86平方公尺、占有系爭00地號土地部分，面積為61.47平方公尺），為62年12月間由○○○興建完成。３、上訴人於自○○○之繼承人輾轉受讓系爭建物，對系爭建物有事實上處分權。４、上訴人與○○○為兄弟（父親為○○○），○○○與○○○為兄弟（父親為○○○，於66年8月24日死亡），○○○與○○○為兄弟。５、邱塗金、林茹海（下稱邱塗金2人）前以原法院86年度訴字第 1346號拆屋還地事件（經本院93年度上更㈠字第59號判決確定，即第59號事件），請求○○○應將重測前000地號土地上如 ○○地政鑑測日期96年4月23日土地複丈成果圖（即附圖二）編號J所示，面積為006平方公尺之地上物拆除，並將如附圖二編號J、N所示重測前005、000之00號土地面積合計398平方公尺之土地還邱塗金2人；請求○○○、○○○（○○○之繼承人、承受訴訟人）應將重測前000、000-00地號土地上如附圖二編號G、H、I所示，面積分別為98、3、1、89、24平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號G、H、I所示重測前005、00 0之00地號土地面積合計285平方公尺之土地返還邱塗金2人，經第59號判決認邱塗金2人與○○○、○○○就系爭土地有租賃契約存在，而邱塗金2人所為通知給付租金之催告於法不合，不生終止租約之效力，並認邱塗金2人於76年6月27日買受系爭土地時，○○○、○○○、○○○之繼承人○○○就系爭土地仍有不定期租賃契約存在。６、系爭建物所在與附圖二所示地上物重疊部分為如附圖三即○○ 地政收件日期文號000年00月30日平土測字第000000號土地複丈成果圖所示AG1(坐落00地號，面積58.00平方公尺）、A G2(坐落00地號，面積0.63平方公尺）、AH(坐落00地號，面積53.23平方公尺）。㈡、爭點：１、系爭建物占有系爭土地，有無合法權源？２、被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除系爭建物，交還該占有之土地，有無理由？３、被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？五、得心證之理由㈠、上訴人抗辯本件應為第59號確定判決效力所及，被上訴人不得再提起本件請求云云。按既判力為訴訟標的之法律關係，於確定終局判決中經裁判者，有當事人就該法律關係不得更行起訴，亦不得於新訴用作攻擊或防禦方法，而為與確定判決意旨相反主張之效力。又必前後兩訴之當事人及聲明均相同，且訴訟標的相同或可代用，為同一事件，始有後訴受前訴既判力效力所及。若非同一事件，自無受確定判決拘束可言（最高法院100年度台上字第733號判決意旨參照）。經查，系爭建物為62年12月間由○○○興建完成；又系爭建物（即附圖一編號A）與第59號判決附圖（即附圖二）編號G、H，經前審囑託○○地政套疊結果即如附圖三標示AG、AG2、AH所示，此參之附圖一至三可明，並為兩造所不爭執（見不爭執事項２、６），足見系爭建物坐落於系爭土地，其中附圖三標示AG、AG2、AH部分，即為第59號判決附圖編號G、H之一部分。又第59號判決認定邱塗金2人關於編號G、H、I，與○○○ （其後為○○○、○○○繼承；○○○死亡後，由○○○繼承）間有不定期租賃關係存在，惟因邱塗金2人催告給付租金及行使優先購買權均非合法，而不生催告效力，該等建物亦未達不堪使用之程度，認邱塗金2人終止租約不合法，而駁回邱塗金2人請求○○○、○○○關於拆屋還地之請求（見本院卷第153至174頁）。而○○○、○○○分別為○○○之子、孫；而上訴人之父為○○○（見不爭執事項４），並非○○○之繼承人，上訴人無從繼承第59 號判決之訴訟標的法律關係，自非民事訴訟法第401條第1項之繼受人。是以被上訴人本件請求上訴人拆除或遷讓系爭建物、返還土地事件，與第59號事件，並非同一事件，先予敘明。　㈡、本件被上訴人主張系爭建物無權占有系爭土地，請求上訴人拆除並交還土地，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2511號判決參照）。經查：１、上訴人雖以第59號判決認定其胞兄○○○、○○○、○○○與被上訴人間有不定期租賃關係存在，其依該租賃關係而對系爭土地為有權占有云云。惟查，第59號判決關於○○○、○○○就附圖二編號G、H部分之租賃關係，係繼承○○○而來；而上訴人非○○○之繼承人，自無從繼承該租賃關係。另第59號判決關於○○○就附圖二編號J之建物及坐落編號J、N土地部分，雖亦認有不定期租賃關係存在（見本院卷第153至174頁），惟坐落之範圍與本件系爭建物不同（此由附圖一與附圖二套疊結果如附圖三所示可知），是以上訴人即無從援引該判決所認定○○○ 等人與被上訴人間之租賃關係，做為系爭建物占有系爭土地之合法權源。２、上訴人復抗辯系爭建物為○○○興建後，由其輾轉受讓，其依民法第426條之1規定，得主張○○○與被上訴人間之租賃關係對其繼續存在，其係有權占有等語。按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民法第426條之1定有明文。參照該條增訂之立法理由：租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院43年台上字第479號、4 8年台上字第007號及52年台上字第2047號等判決先例參照）。爰參酌上開判決先例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭。而查： ⑴、系爭建物原由○○○於62年12月間原始興建完成，○○○死亡後，由○○○、○○○、○○○○繼承，嗣經轉讓予○○○○，○○○○讓與○○○，上訴人再由○○○處受讓取得系爭建物等情，業據兩造陳明在卷，並有系爭建物稅籍資料在卷可稽（見本院卷第006至007 頁、第235頁、第240至241頁），堪認為事實。 ⑵、此外，依據第59號判決理由略以：邱塗金曾於75年9月9日催告○○○行使優先承買權，並向訴外人游振福繳清租金，逾期即終止租約（惟○○○於66年8月24日已過世，催告不合法），顯見邱塗金已承認其承租人地位，始通知其行使優先承買權及催繳租金，堪認邱塗金2人與○○○之繼承人即○○○、○○○間關於系爭土地（包括附圖二編號G、H）部分確有租賃關係存在等語（參本院卷第158至158頁、160至164頁）；且被上訴人另於第73號判決亦主張其與○○○、○○○間有不定期租賃關係，惟經先後於98年、007年間以律師函催告繳納租金，迄未支付為由，主張其間租賃關係已經終止，請求拆屋還地及給付不當得利等語（見本院卷第187至006頁）。堪認○○○原始興建之系爭建物就系爭土地確應有基地建屋之不定期租賃法律關係。而於○○○死亡後，系爭建物及該租賃法律關係由其繼承人○○○、○○○等人繼承，嗣系爭建物其後讓與○○○○，再由○○ ○○讓與○○○，上訴人再自○○○處受讓，而取得事實上處分權（見不爭執事項３），已如前述，則依民法第426條之1之規定及立法理由說明，應認上訴人於受讓系爭建物之事實上處分權，該坐落基地租賃契約，對於受讓人即上訴人，應繼續存在。基此，上訴人抗辯其依民法第426條之1規定，系爭建物就系爭土地如附圖一編號A部分，有租賃關係之合法權源，其非無權占有，洵屬有據。 ⑶、被上訴人雖以其已對○○○、○○○關於系爭土地為終止租約之意思表示，且經第73號確定判決認定其已合法終止租約，租賃關係已經消滅等語，而主張上訴人關於系爭建物已無合法占有系爭土地之權源云云。惟參諸民法第426條之1及立法理由，上訴人於受讓系爭建物時，系爭建物關於系爭土地之租賃關係已移轉於系爭建物受讓人及基地所有人間，其性質上為契約的整體移轉或法定的契約承擔（此參吳從周著「債權物權化、推定租賃關係與誠信原則」，台灣法學雜誌第111期第19頁，附於本院卷361至365頁）。準此，系爭建物事實上處分權移轉於上訴人時，關於系爭建物所坐落基地之租賃關係已移轉於上訴人與基地所有人間，則被上訴人就系爭建物所坐落之基地部分，對○○○、○○○為終止租賃契約之意思表示，仍不使其與上訴人間之租賃關係因此消滅。是以，被上訴人主張其已合法終止關於系爭建物之租賃關係，上訴人為無權占有云云，亦屬無據。 ⑷、被上訴人復以系爭土地原所有權人○○○於47年間死亡，然系爭建物在62年00月間興建，足見與○○○間成立租地建屋契約所興建之原建物應已經滅失後再改建系爭建物，堪認原不定期租賃關係已消滅，無從移轉予上訴人云云，惟為上訴人所否認。查，被上訴人並未提出相關事證證明○○○於62年00月間興建系爭建物之前，在系爭建物所坐落之基地上存有原舊有建物，嗣經○○○改建之事實，則被上訴人此部分主張，已屬無據。被上訴人雖以訴外人即○○○之母○○○○於第59號事件現場勘驗時稱：附圖編號G的房子是○○○的曾祖父蓋的，都已經一百多年等語（見本院卷第92頁）為其論據。惟系爭建物在第59號事件二審審理時即已存在，有系爭建物之照片附於該事件二審卷㈢第147頁可參，此亦經兩造於本院當庭確認無訛（見本院卷第120頁），而系爭建物為62年12月間興建，顯非○○○○在勘驗現場所指之建物。是以被上訴人以上開勘驗筆錄做為系爭建物坐落之基地，於○○○在62年12月興建以前，曾有舊有建物乙節，並無可採。況且，系爭土地範圍甚廣，其上有多棟建物，○○○或其先人承租系爭土地，陸續在系爭土地上建築房屋，嗣於62年00月間興建系爭建物，亦非無可能，自難僅以系爭建物興建時間在○○○死亡後所為，即推認系爭建物係原建物已滅失再為改建，因此，被上訴人主張與 ○○○間之租賃關係在系爭建物62年00月改建前已消滅云云，洵無足採。此外，系爭建物為3層加強磚造，頂樓為鐵皮，目前做製鞋工廠等情，有原審勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷第191至199頁），則依外觀，尚無不堪使用之情形，被上訴人亦未舉證證明系爭建物有不堪使用而得認不定期租賃關係而期限屆滿之情事，則被上訴人主張兩造間之租賃關係已經消滅，亦無可採。㈢、基上，被上訴人於先位之訴，主張上訴人之系爭建物無權占有系爭土地如附圖編號A所示部分，難認可採。從而，被上訴人依據民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，求為命上訴人拆除系爭建物，及將占有部分土地交還，並給付相當於租金之不當得利，應無理由。㈣、被上訴人於備位之訴主張：伊為土地所有權人，伊依民法第4 26條第1項後段、土地法第004條之規定，於出租人出賣房屋時有優先承買權，而系爭建物於出售時未曾通知伊，故○○○○ 出售給○○○對伊不生效力，○○○未取得系爭建物事實上處分權，上訴人也無從自○○○處取得事實上處分權，上訴人占有系爭建物及坐落之基地為無權占有，應自系爭建物遷出，並返還土地等語（見本院卷第357頁）。經查：１、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，土地法第004條第1項前段及民法第426之2第1項固定有明文。惟按土地法第004條第1 項所謂之「優先購買權」，即學說上所稱之「先買權」或「先買特權」。該權利係指於所有人將其基地或房屋出賣與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定代價義務之權而言。是該條第二項所稱之「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」者，必以優先購買權人經以與基地或房屋所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件向第三人為購買基地或房屋之意思表示後，原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人（最高法院87 年度台上字第11號判決意旨參照）。據此，被上訴人基於基地所有人之地位，就系爭建物雖有優先承買之權利，然尚須被上訴人另為表示以同一條件行使優先承買權，非謂上訴人之前手就系爭建物之讓與或買賣行為當然無效。而查，系爭建物由○○○原始興建後，由繼承人○○○、○○○、○○○○等人繼承，嗣經轉讓予○○○○，○○○○讓與○○○，上訴人再由○○○讓與等情，業如前述，上訴人固未提出○○○○讓與○○○、○○○讓與其時，曾通知基地所有權人是否以同一條件承買之證明，惟被上訴人自承：迄今不知當時買賣條件為何，目前無法踐行優先購買程序等語（見本院卷第242頁），則被上訴人主張依法於系爭建物出售時行使優先承買權云云（見本院卷第248頁），自無可採，故縱○○○○、○○○未通知被上訴人是否承買，惟被上訴人迄未表示以同一條件承買系爭建物，無從認○○○○將系爭建物讓與○○○、○○○再讓與上訴人之行為對其不生效力。是以被上訴人以此主張上訴人未取得系爭建物之事實上處分權，無權占有系爭土地云云，已無足採。況且，系爭建物與坐落之基地本有不定期租賃關係，該不定期租賃關係已依序由○○○○、○○○及上訴人依民法第426條之1規定意旨受移轉（上訴人主張，依73號判決已終止租賃關係云云，已無可採，業如前述），則在被上訴人以同一條件行使優先承買權並取得系爭建物事實上處分權之前，上訴人仍得依據其與○○○間之讓與契約，主張有權占有系爭建物。２、從而，被上訴人於備位之訴，主張其為系爭建物之優先承買人，上訴人非系爭建物之事實上處分權人，且伊已依第73號判決已終止租賃關係，上訴人為無權占有系爭建物及坐落之基地，請求上訴人應自系爭建物遷出，並返還土地予被上訴人，並給付不當得利，均屬無據。六、綜上所述，上訴人於先位之訴，依據民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求上訴人應將系爭土地上如附圖一編號A（坐落00地號、面積53.86平方公尺，坐落20地號、面積61.47平方公尺）之建物拆除，並將上開土地交還被上訴人；及給付被上訴人15萬1773元，暨自111年1月1日起至交還上開土地之日止，按月給付被上訴人2030元，為無理由，應予駁回；被上訴人先位之訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴判決，自有不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。被上訴人於追加備位之訴，依據民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求上訴人應將系爭土地上如附圖一編號A（坐落00地號、面積53.86平方公尺，坐落20地號、面積61.47平方公尺）之建物拆除，並將上開土地交還被上訴人；及給付被上訴人19萬2861元，暨自111年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人2537元，為無理由，應予駁回；被上訴人追加備位請求既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，被上訴人之追加備位之訴為無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　　29　日　　　　　　　民事第八庭　　審判長法　官　黃裕仁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡建興　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李慧瑜正本係照原本作成。被上訴人得上訴。如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳秀鳳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日

2024-11-29

TCHV-112-上更一-62-20241129-1

訴

臺灣新北地方法院

調整租金

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2346號原告永聖資產管理股份有限公司法定代理人黃顏智美訴訟代理人李文奇被告黃明山上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國113年10月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○地號土地面積89.9 6平方公尺，其年租金自民國113年6月20日起，調整為按當年度土地申報總價額年息之百分之20計租。二、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠訴外人陳宗承自民國69年起向訴外人大永興業股份有限公司( 下稱大永公司)不定期承租其所有所有新北市○○區○○段00地號土地(下稱系爭土地，重測前為新北市○○區○○○段00000地號)，面積89.96平方公尺，年租金約定以土地申報總價額6% 計收之利息，而被告係於63年自陳宗承承受上開不定期租賃契約，原告則於大永公司96年資產分割後，繼受其部分資產，因而繼受上開不定期租賃契約。　㈡查，系爭土地69年土地公告現值為新臺幣(下同)6,200元/平方公尺，113年已調昇為150,358元/平方公尺，調幅為2325% ；土地申報地價則自69年3,700元/平方公尺，113年調昇為2 4,058元/平方公尺，調幅為550%，足見系爭土地之價值自69 年後迄今，不動產之價值確有昇漲之情形，而本件租金自69 年起按土地申報地價總價額年息6%計收至今，已達44年以上未曾調整，又系爭土地坐落中正路與大觀街口，中正路二邊聯通三重與迴龍龜山方向、大觀街直上新海橋通板橋、中港路通五股、新泰路達泰山，各路公車路線通行，交通四通八達；且距101年通車之新莊站約100公尺左右；並有102年通車之新北市特二號道路五股土城線，交通之便捷更不可同日而語，附近更有戶政、地政、區公所、警察局等行政機關，及北市圖書館新莊分館、學校、銀行、各式商店（例如全聯新莊大觀店），商業交易活絡、生活機能完善。而本件年租金雖按申報地價總價額年息6%計算，歷來租金已隨申報地價調整比率而調整，惟自69年以來不動產價格數度持續飆漲，作為計算租金之基準之申報地價，與公告現值或市價之差距不斷攀升，系爭土地周邊環境、交通、工商繁榮程度、承租人受益情形等，均有大幅變更。以系爭土地為例，69年土地公告現值與申報地價比值約僅為6200/3700=1.68，113年土地公告現值與申報地價比值高達約150358/24058=6.25，租金若仍依69年原約定申報地價6%計算實失公允。且被告並非自己使用，其承租本件土地建屋係出租他人供營業使用（現況經營覺道堂），非供住宅使用，土地年租金自無土地法第 105條準用同法第97條不得超過土地及建築物申報總價額年息10%規定之限制。　㈢又與鄰地租金比較，原告所有相同坐落新北市○○區○○段00地號土地，面積454.32平方公尺部分，出租予訴外人，其上建物現為大觀商旅使用。原告與訴外人之不定期限土地租賃關係，年租金業經鈞院105年度訴字第3195號判決按當年度土地申報總價額年息百分之二十六計租（經台灣高等法院107 年上字第778號裁定、最高法院109年台抗字第563號裁定，已於109年4月16日確定）。原告爰依民法第442 條及同法第 227條之2第1項，請求調整租金並聲明：被告承租原告所有系爭土地，其年租金自本起訴狀繕本送達翌日起，調整為按當年度土地申報總價額年息百分之20計租。二、被告則以：　㈠按最高法院70年台上字第3194號判決謂：「未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金之方式，係按租賃標的不動產價值之固定比例計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人於此時即無再依民法第442 條之規定，聲請法院調整租金之必要」。經查，原告自承「被告向原告承租系爭土地使用，屬不定期租賃關係，租金約定按申報地價總額年息6%計算」（詳見原告起訴狀第2頁第2 行至第3行），揆之上開判決見解，本件既有「租金約定按申報地價總額年息6%計算」之約定，租金直接依該不動產價值之昇降而機動調整，此時即排除民法第442 條規定之適用，則原告依民法第442條規定請求調整租金，顯無理由。　㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總額年息百分之十為限，且於租地建屋者準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。而依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，像指土地所有人依該法規定所申報之地價。次按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，此亦有最高法院68年台上字第3071號裁判意旨可供參照。原告自承系爭房屋為被告出租他人作為「覺道堂」使用（見原告起訴狀第4頁第1行至第2行），自非供營業使用，揆之上開判決見解，原告請求「調整為按當年度土地申報總價額年息百分之「二十』計租」，於法無據。　㈢又最高法院106年度台上字第430號民事判決更闡釋曰：「倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付」。基此，兩造既已約定系爭房屋與系爭土地問之租金，依照兩造之約定，年租金係以「96年以後土地申報總價額年息之6%」計算，此亦為原告所自承在案（見原告起訴狀第2頁、一），即兩造已明確約定租金之計算，係以每年之申報地價為基礎，並以該地價之6％，已將每年的地價波動考慮在內，被告亦因每年之地價上漲而給付因此上漲之租金，足見，兩造已於締約時預見地價波動，並做為調整租金之基礎，已就風險預作合理公平之分配，而不得適用情事變更，原告應就不定期租賃負擔地價劇變之風險；況原告起訴請求之內容，係認為兩造以「每年之申報地價6%」為租金計算基礎對其並不公平，並未舉證說明為何以每年之申報地價6%計算，有「原約定之比例，顯不相當」情事，故原告以民法第 227條之2情事變更原則主張調整租金，顯不足採。　　　㈣再按最高法院82年度台上字第1877 號判決謂：「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付濟者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整」。基此，縱認原告得依民法第44 2條及同法第227條之2第1項規定請求調整租金，於本件訴訟判決確定前，原約定之租金額，仍有拘束雙方當事人之效力，應自本件判決確定時起計租，則原告請求自「年租金自本起訴狀繕本送違翌日起，調整為按當年度土地申報總價額年息百分之二十計租」，即請求自其起訴訴狀繕本送達翌日起（為調整租金之意思表示到達時）起計租，於法不合。　㈤末按最高法院112年度台上字第1452號民事裁定維持之臺灣高等法院111年度上更三字第118號民事判決：「民法第227條之2情事變更原則規定當事人行使該形成權之除斥期間，雖法無明定，然此規定究為例外救濟之制度，契約當事人長久處於可能遭受法院判命增減給付之不確定狀態，顯非所宜，審酌本條係為衡平而設，且規定於債編通則，解釋上，自應依各契約之性質，參考債法就該契約權利行使之相關規定定之。次按利息、紅利、租金、膽養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126 條定有明文。租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，請求增加給付之租金，仍為使用土地之代價。職是，出租人基於租賃契約，依情事變更原則請求增加給付，倘兩造長久處於可能遭受法院判命增減給付之不確定狀態，顯非所宜，則依情事變更原則請求減少給付，亦宜從速為之，否則徒滋糾紛，於事實殊鮮實益等一切情狀，就該形成權之除斥期間應定為5年」。經查，系爭房屋與系爭土地於96年間始成立不定期租賃契約，依系爭房屋google街景圖所示，而原告主張之系爭房屋之周遭，僅有對面興建「永鼎帝京」該建案於87年間取得建照開始興建，105年取得使用執照興建完成（被證2）、新莊捷運站及中和新蘆線於102年6月29日即通車（被證3）、新北市立圖書館新莊分館於2009年12月3日啟用（即98年12月3日啟用）（被證4）（下合稱系爭變更事由）。是若有原告主張有系爭變更事由，而有情事變更原則適用，原告欲執系爭變更事由，援引情事變更原則，求為債務加報酬給付，依經最高法院112年度台上字第1452號民事裁定維持之臺灣高等法院111年度上更三字第118號民事判決見解，原告應於其權利完全成立時，即系爭土地對面興建「永鼎帝京」該建案於 105年即興建完成時，其除斥期間於105年即得開始起算5年。準此，原告遲至113年5月21日始具狀提起本件訴訟，則原告依民法第442條及同法第227條之2第1項規定請求調整租金「自本起訴狀繕本送達翌日起，調整為按當年度土地申報總價額年息百分之二十計租」，已逾除斥期間而消滅，而無理由。　　三、原告主張陳宗承自69年起向大永公司不定期承租其所有系爭土地，面積89.96平方公尺，年租金約定以土地申報總價額6 %計收之利息，被告於63年自陳宗承承受上開不定期租賃契約，原告則於大永公司96年資產分割後，繼受其部分資產，因而繼受上開不定期租賃契約等情，有系爭土地登記謄本、通知書、二聯式發票（見重司調卷第21至26頁）為證，是原告前開主張之事實，堪信真實。四、原告主張系爭土地今因捷運通車後，工商繁榮，土地價值顯較69年原訂租金時為高，依民法第442條、第227 條之2第1 項規定，請求租金自113年6月20日起，調整為按當年度土地申報總價額年息20%計租等語，業據提出系爭土地地價第一、二類謄本、GOOGLE地圖、照片、本院民事判決（見重司調卷第29至71頁）為憑，則為被告否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：原告依民法第442 條、第227 條之2 第1 項規定，請求租金自起訴狀繕本送達翌日即113年6月20日起，調整為按當年度土地申報總價額年息20%計租，是否有理由？茲分別論述如下。　㈠原告依民法第442 條規定，請求租金自113年6月20日起，調整為按當年度土地申報總價額年息20%計租，是否有理由？　1.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條前段定有明文。次按未定期限之不動產租賃，如契約當事人就租金之給付，已明確約定按不動產價值之固定比率計算，則該不動產之價值倘有昇降之情事發生，當事人即得直接依是項約定增減租金，自無依民法第442 條規定訴請法院調整之必要（最高法院民事判決90年度台上字第482 號判決意旨足資參照）。　2.查系爭租賃於69年間成立未定期限，並約定年租金自69年起以土地申報總價額年息6%計收，已如前述，顯見兩造就租金之給付，已明確約定係按系爭土地價值之固定比率計算。則原告依民法第442 條規定訴請法院調整之必要，已有可議。　3.又觀諸系爭土地自69年至113年之公告土地現值及申報地價（見重司調卷29至39頁）所示，足認系爭土地客觀價值固有提昇，然因本件租金約定按不動產價值之固定比率計算，兩造已得直接依是項約定增減租金，而無依民法第442 條規定訴請法院調整之必要。　㈡原告依民法第227 條之2 第1 項規定，請求租金自113年6月2 0日起，調整為按當年度土地申報總價額年息20% 計租，是否有理由？　1.次按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第 1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第24 46號判例可資參照）。　2.原告主張系爭土地所處位置、基地周邊環境及其四周工商繁榮程度已遠超乎69年所預見一節，業據其提出系爭土地地價第一、二類謄本、GOOGLE地圖、照片、本院民事判決、維基百科、自由時報新聞（見重司調卷第29至71頁、本院卷第81 至99）為證，足認系爭土地所處位置即新莊區之人口成長、交通區域網絡之聯結、公家機關及新建大樓林立，其基地周邊環境及其四周工商繁榮程度顯與系爭租賃成立時即69年相距甚大。又依原告提供之照片，被告承租系爭土地興建之建物現供覺道堂使用，並非住宅使用，並有頂樓增建，其利用系爭土地之經濟價值及所得利益，堪認有所增加無訛。　3.再者，審酌系爭土地上另一建物新北市○○區○○街00號房屋即大觀商旅（馥華大觀商旅）於本院105年度訴字第3195號判決送估價師鑑定評估年租金，其評估年租金為當年度申報地價年息26.3588%，足徵系爭租賃原約定租金自69年起迄今即為當年度土地申報總價額年息6%，顯失公平。再審酌系爭土地坐落中正路與大觀街口，中正路二邊聯通三重與迴龍龜山方向、大觀街直上新海橋通板橋、中港路通五股、新泰路達泰山，各路公車路線通行，交通四通八達；且距新莊站約10 0公尺左右，附近有戶政、地政、區公所、警察局等行政機關，及恆毅高級中學、新莊國民中學、新莊國民小學、國泰世華銀行、文德公園、中正公園等情，有新莊捷運站位置圖及轉乘資訊在卷可憑，生活機能方便，而被告租地建屋亦非僅為居住使用，是原告認主張調整租金應以申報地價年息20 ％計算為相當，尚屬有據。是被告前開辯解，即屬無據，委無足採。　4.復按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院 48年台上字第521號判例參照）。查本件起訴狀繕本係於113 年6月19日送達被告（見重司調卷第77頁），可知本件調整租金之意思表示已達到被告，是原告請求調整租金自113年6 月20日起算，即屬有據。　五、綜上所述，原告依民法第227條之2第1 項規定，請求被告承租原告所有之系爭土地之租金自113年6月20日起應調整為按當年度土地申報總價額年息20%計租，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　傅紫玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2024-11-29

PCDV-113-訴-2346-20241129-1

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋

臺灣臺中地方法院民事簡易判決 113年度中簡字第1006號原告湯秀梅訴訟代理人魏克仁律師被告江宏濤訴訟代理人黃玲真上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年11月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由要領一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中兩造主張之事實，並依同項規定，引用當事人於本件審理中提出之書狀及言詞辯論筆錄。二、本院之判斷：　㈠經查，原告與被告於民國108年5月26日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告將門牌號碼臺中市○里區○○路000 ○0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自108年6 月15日起至110年6月14日止，租金每月新臺幣（下同）1萬元，被告並於訂約時交付押租金2萬元。嗣後租賃契約期限屆滿後，原告繼續收取租金，系爭租約視為以不定期繼續租賃契約，有房屋租賃契約附卷可稽（見補字卷第19至31頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。　㈡按民法第450條第2項本文固規定，租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，然「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時」，為土地法第100條所定房屋租賃收回之限制，且本法為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100條所列各款情形之一不得收回房屋（最高法院51年台上字第1288號判例參照）。而所謂收回自住，並不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內，且所謂共同生活之家屬，亦不限於其為未成年人者，並包含收回以供自己營業之使用者在內（最高法院72年度台上字第1057號、83年度台上字第1942號判決意旨參照）。又所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言。準此，出租人如以收回自住為由終止租賃契約而收回房屋，應有「正當事由」及「收回自住之必要」，此事實應由出租人負舉證責任（最高法院41年台上字第13 8號、43年台上字第1199號判例參照）。本件原告主張因其女婿及外孫女在外租屋，遂向被告表示欲收回供原告女婿及外孫女自住云云，然就原告之女婿或外孫女是否為與原告共同生活之家屬，以及客觀上原告收回自住之正當、必要性等節，並未據原告提出充分證據以資佐證，則原告主張其因欲收回系爭房屋由其女婿及外孫女居住而終止系爭租約乙節，並無可採，自不生合法終止之效力。　㈢次按土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得終止租約；且收回重建之必要，不得僅以物理上堅固與否為準，如建物之價值與土地利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮，亦應在斟酌之列。又該款所謂收回重新建築，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之（最高法院70年台上字第1401號、60年台上字第3027號判例、64 年台上字第1387號判例參照）。原告雖主張系爭房屋有整修之必要而欲收回云云，然系爭房屋自71年11月1日建築完成（見本院卷第131頁）後迄今，是否曾經翻修？有無不堪使用之情形，均未見原告舉證說明，並不足認定系爭房屋現狀年久失修、不適人居而有重新建築之必要。且臺中市○里區○ ○路000號之1樓為店面，2樓為原告住家，3樓則為系爭房屋，為兩造所不爭執，並有Google地圖及街景照片在卷可參（見本院卷第179至181頁），則原告是否確有將系爭房屋收回重新建築之必要及計畫，已屬可疑。況系爭房屋及周圍建物均係作店面或居住使用，如原告確有收回重新建築之必要，理應有初步規劃及討論，但未見原告對此舉證，益證原告主張系爭房屋有重新建築之必要云云，不足採信。因此，原告依土地法第100條第1款規定終止系爭房屋不定期租賃契約云云，難認有據。　㈣基此，原告終止兩造間之不定期租賃契約於法無據，不生終止租約之效力，故兩造間仍存有不定期租賃關係，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即無理由。三、綜上所述，原告主張已合法終止系爭租約，依租賃之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　董惠平以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉雅玲

2024-11-28

TCEV-113-中簡-1006-20241128-2

訴

臺灣臺北地方法院

拆屋還地等

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度訴字第5826號原告即反訴被告陳許銘珠陳淑慧陳綿鴻陳淑蓉陳綿凱陳淳淳陳淳真陳建彰陳貴明共同訴訟代理人游開雄律師被告即反訴原告賴以庚訴訟代理人張家豪律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年11月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文本訴部分一、被告應自民國111年8月2日起至將臺北市○○區○○段○○段000地號土地如鑑定圖所示A部分（面積0.17平方公尺）、B部分（面積0.3平方公尺）之土地騰空返還予原告及全體共有人之日止，按月給付各原告如附表3「本院判命給付金額」欄所示之金額。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由原告負擔。四、本判決本訴部分得假執行，但被告如以附表3「免假執行金額」欄所示金額為各原告供擔保，各得免為假執行。　　五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　反訴部分一、反訴被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地　上如鑑定圖所示C部分（面積2.21平方公尺）、D部分（面積 1.64平方公尺）之建物拆除，並將上開土地騰空返還予反訴原告。二、反訴被告各應給付反訴原告如附表8「本院判命給付金額」欄所示之金額。三、反訴被告各應自民國112年11月9日起至騰空返還反訴部分第一項所示之土地予反訴原告之日止，按月給付反訴原告如附表9「本院判命給付金額」欄所示之金額。　四、反訴原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由反訴被告負擔。　　六、本判決反訴部分第一項於反訴原告以315,700元供擔保後，得假執行；但反訴被告如以947,100元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。　　七、本判決反訴部分第二項、第三項，於反訴原告各以附表8、9 「假執行擔保金額」欄所示金額為各反訴被告供擔保，各得假執行；但各反訴被告如各以附表8、9「免假執行金額」欄所示金額為反訴原告供擔保，各得免為假執行。　　八、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　　　事實及理由甲、程序方面：壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號裁定意旨參照）。經查，被告於言詞辯論終結前之民國112年10月19日以民事反訴狀提起反訴，經核本、反訴均係本於兩造所有之土地、建物而為請求，反訴與本訴所為攻擊、防禦方法相牽連，被告提起反訴合於民事訴訟法第259條、第260條第1項規定，應予准許。　　　　貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查：一、原告起訴時原訴之聲明第1、2項為：一、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地如複丈成果圖A所示B部分面積1 1平方公尺之建物拆除，並將上開土地騰空返還予原告及其他共有人。二、被告應自111年8月2日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告如附表1所示之金額（見本院卷第1 0頁）。嗣於113年11月8日變更上開聲明為：如乙、壹、一、㈠至㈢所載（見本院卷第567頁）。二、反訴原告起訴時原訴之聲明第1、2項為：一、反訴被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地如複丈成果圖B所示G 、H部分面積2.82平方公尺之建物拆除，並將上開土地騰空返還予反訴原告。二、反訴被告應給付反訴原告如附表4所示之金額。並應自民事反訴狀送達翌日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付反訴原告如附表5所示之金額（見本院卷第365頁）。嗣於113年11月14日變更上開聲明為：如乙、貳、一、㈠至㈡所載（見本院卷第579頁）。三、核原告所為係減縮應受判決事項之聲明，反訴原告所為係擴張應受判決事項之聲明，於法均無不合，應予准許。　　乙、實體方面：壹、本訴部分：　一、原告起訴主張：訴外人陳吳雲嬌與陳李珠涼於民國57年間將其等所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱341地號土地）約130平方公尺出租予訴外人賴火勝興建房屋，而成立不定期租賃關係，嗣由原告繼承上開租賃契約。賴火勝於341地號土地上興建門牌號碼臺北市○○區○○路000○000號房屋（下稱279、281號建物），並同意其兄賴清秀興建門牌號碼臺北市○○區○○路000號房屋（下稱277號建物），嗣277號建物由被告繼承。迨104年間賴火勝使用341地號土地將屆50 年，原告對被告、賴火勝提起拆屋還地、不當得利訴訟，原告於該訴訟一審判決後對被告撤回起訴，並於111年8月1日與賴火勝成立訴訟上和解，合意就277、279、281號建物占用341地號土地部分之租賃契約於同日終止，則被告所有277 號建物占用如鑑定圖所示A、B部分之341地號土地，即無占有權源。又被告無權占用前揭土地，原告可請求相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第767條第1項、第821條、第1 79條之規定，請求被告拆屋還地，以及自111年8月2日起給付相當於租金之不當得利。並聲明：㈠、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上如鑑定圖黃色區域所示A部分面積0.17平方公尺、B部分面積0.3平方公尺之建物拆除，並將上開土地騰空返還予原告及其他共有人。㈡、被告應自民1 11年8月2日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告如附表2所示之金額。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：341地號土地是伊祖父承租時一起租的，被告是本於繼承之地位與賴火勝就341地號土地具承租人地位，兩造間有租賃關係。又即令341地號土地之租賃關係存於原告與賴火勝間，被告既經賴火勝同意，而以277號建物占有使用341地號土地，本於占有連鎖關係，原告與賴火勝間之租賃契約對被告權益影響甚鉅，原告明知被告使用277號建物已達60年，卻未經被告同意自行與賴火勝終止租賃關係，基於權利人不得以單獨行為妨害他人利益之實務見解，自不得對抗被告。復277號建物興建時，無論兩造間有租賃契約或是經賴火勝同意而得為使用，均非故意或重大過失而逾越地界，且原告身為鄰地所有人，知悉此情，從未異議，依民法第796條之規定，原告僅得請求支付償金或價購越界部分土地。縱本件不具備民法第796條之要件，亦認為有民法第796 條之1之適用。又277號建物為賴清秀興建，並由賴清秀繼承人繼承，伊對於277號建物似無事實上處分權等語置辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、本院之判斷：㈠、341地號土地為原告與其他共有人共有，各原告應有部分如附表3應有部分欄所示，臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱339地號）土地為被告所有，339地號土地與341地號土地相鄰。277號建物占用341地號土地，占用範圍如鑑定圖所示 A部分面積0.17平方公尺、B部分面積0.3平方公尺。原告於1 11年8月1日與賴火勝成立訴訟上和解，其等合意就277、279 、281號建物占用341地號土地部分之租賃契約於同日終止等情，有鑑定圖、341地號土地、339地號土地之土地登記第一類謄本、和解筆錄可參（見本院卷第57至58頁、第79至82頁、第371頁、第515頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。㈡、277號建物是賴清秀經賴火勝同意而搭建，業據賴火勝（即賴清秀之弟）於另案陳述明確（見本院104年度重訴字第818號卷第117頁）。賴清秀於70年過世時，其繼承人為賴清秀配偶及包含被告在內之子女，有賴清秀全戶簿冊影像資料查詢結果可稽（見本院104年度重訴字第818號卷第135頁），佐以賴清秀繼承人中，僅被告設籍、居住在277號建物，有被告戶籍資料、勘驗筆錄可參(見本院104年度重訴字第818號卷第141頁、本院卷第237頁)，足徵277號建物業由賴清秀繼承人協議由被告單獨繼承。從而，被告辯稱：277號建物為賴清秀興建，並由賴清秀繼承人繼承，伊對於277號建物似無事實上處分權云云，無足採憑。㈢、341地號土地（重測前為石路段244-2地號）為陳李珠涼、陳建霖、陳貴璋、陳貴琦、陳貴瓏、陳貴璘、陳貴文、陳玫玲、陳玫芬、陳玫芳、陳貴瑔、陳亮達、陳黃淑美、陳淑蘭、林陳淑女及原告陳貴明所共有，以不定期限出租予賴火勝建築房屋使用，嗣原告陳許銘珠、陳綿鴻、陳綿凱、陳淑慧、陳淑蓉、陳淳淳、陳淳真、陳建彰因繼承取得341地號土地之應有部分等情，有本院87年度訴字第4504號調整租金事件民事判決、土地登記謄本在卷可參（見本院104年度重訴字第818號卷第24至29頁、第74至77頁），則原告與賴火勝間就341地號土地存有不定期限之租賃契約，應堪認定。被告雖辯稱：341地號土地是伊祖父承租時一起租的云云，惟未舉證以實其說，亦與被告於本院104年度重訴字第818號案件審理時稱：是我叔叔（按即賴火勝）向原告承租的等語（見本院104年度重訴字第818號卷第228頁背面）不符，自無足認被告是本於繼承之地位與賴火勝就341地號土地具承租人地位，兩造間就341地號土地並無租賃關係。被告復辯稱原告明知被告使用277號建物已達60年，卻未經被告同意自行與賴火勝終止租賃關係，基於權利人不得以單獨行為妨害他人利益之實務見解，自不得對抗被告云云，惟原告是與賴火勝合意終止341地號土地之租賃契約，有和解筆錄可參（見本院卷第57至58頁），並非單獨行為，被告上開所辯，不可採信。㈣、如前所述，277號建物占用341地號土地，兩造間就341地號土地並無租賃關係存在，且原告與賴火勝業於111年8月1日合意終止341地號土地之租賃契約，被告亦無從本於占有連鎖之法律關係合法占用341地號土地，此外，被告復未能證明2 77號建物有合法占有341地號土地之權源，則277號建物無權占用341地號土地，堪以認定。　　　　㈤、按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋；土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796條第1項本文、第796條之1第1項分別定有明文。另依民法物權編施行法第8條之3規定，上開規定於98 年民法物權編修正前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。又主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證責任（最高法院45年度台上字第931號判決參照）。另對於不符合第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，為示平允，宜賦予法院裁量權，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾越地界者，不適用上開規定，始為公平（民法第796條之1立法理由參照）。經查：　1.被告未能證明原告知其越界建築而不為異議，則其辯稱依民法第796條規定，原告不得主張拆屋還地云云，即非可取。被告又以臺灣高等法院暨所屬法院63年度法律座談會民事類第19號法律問題研討意見為其有利之證明，惟該研討意見之事實為：鄰地所有人甲於乙興建房屋時，同意共牆，而推定甲就「牆內30公分寬之越界土地」同意乙使用，且甲對乙之越界建築並無「有可恕之不知」之情事，故甲於該建物建築完成3年後，不得請求乙拆屋還地，與本件事實有別，自無從比附援引，是被告上開所稱，仍無從憑為有利於被告之證明。　2.本件兩造均未聲請送鑑定以確認拆除鑑定圖所示A、B部分後是否損及277號建物整體結構，並影響277號建物之耐震能力。惟以被告於277號建物居住已達40年，若拆除上開占用部分之建物，因該部分無法留存，被告勢必耗資整修277號建物其餘部分，以免277號建物完整居住功能受損，成本不貲。再者，上開占用部分面積共0.47平方公尺，公告土地現值每平方公尺238,000元（見本院卷第79頁），占用面積價值為111,860元經濟價值非鉅，且為三角形之畸零地，利用空間有限，原告縱取回上開占用部分之土地，所取回之財產上利益，相較於被告現況使用而言甚微，給付相當於租金之不當得利、償金或價購，不失為填補原告所失利益之方式。爰審酌兩造整體利用效能、經濟利益、居家安寧、人身安全、拆除成本、當事人利益，依民法第796條之1規定，免予拆除上開占用部分之建物為適當。㈥、再按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。再按，土地所有人免除移去越界房屋返還土地，要係法院衡酌公共利益及土地、鄰地所有人利益之結果，始要求鄰地所有人容忍不予拆除請求返還越界之土地，尚非謂土地所有人就越界之土地取得占用之正當權源。為平衡彌補鄰地所有人越界土地之權益受損，鄰地所有人自非不得依侵權行為、不當得利之規定請求土地所有人賠償損害、返還不當得利（最高法院107年度台上字第1801號判決參照）。復按，城市地方租用基地建築房屋之租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地申報總價年息10%為限。所謂土地之總價額，依土地法施行法第25條規定，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值。本件被告無權占有 341地號土地，業如前述，則被告無法律上之原因而受利益，致使341地號土地之所有權人不能使用、收益土地，因此受有損害，原告為341地號土地之所有權人，依前說明，自得依不當得利之規定請求被告返還相當於租金之不當得利。查，被告對原告主張請求不當得利之起算點為111年8月2日，並無爭執，且兩造就各自所提本、反訴請求相當於租金之不當得利部分，均是以年息10%計算，足見兩造認相鄰之339 、341地號土地位置、工商業繁榮程度、經濟價值甚高，故認以土地申報總價年息10%計算為當，從而，以341地號土地 111年度申報地價為每平方公尺50,560元計算，按月給付之不當得利應為198元【計算式：（0.17平方公尺+0.3平方公尺）×50,560元×10%÷12=198元，元以下四捨五入，下同】，復依原告各該應有部分計算，則原告請求被告自111年8月2 日起至騰空返還鑑定圖所示A、B部分之土地之日止，按月給付原告如附表3所示相當於租金之不當得利，核屬有據，應予准許。貳、反訴部分：　一、反訴原告起訴主張：反訴被告為281號建物之事實上處分權人，281號建物無權占用如鑑定圖所示C、D部分之339地號土地。又反訴被告無權占用前開土地，反訴原告可請求相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第767條第1項、第179條之規定，請求反訴被告拆屋還地，以及給付自反訴起訴日回溯5年內、自反訴狀繕本送達之翌日起至騰空返還前開土地之日止，按月給付反訴原告相當於租金之不當得利。並聲明：㈠、反訴被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地如鑑定圖綠色區域所示C部分面積2.21平方公尺、D部分面積1. 64平方公尺之建物拆除，並將上開土地騰空返還予反訴原告。㈡、反訴被告應給付反訴原告如附表5所示之金額。並應自民事反訴狀送達翌日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付反訴原告如附表6所示之金額。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：281號建物係賴火勝向反訴被告先人承租341 地號土地所興建，277號建物則是經賴火勝同意而建，可知2 81號建物與277號建物有彼此越界建築占用339地號與341地號土地，應為其等所知悉，且未立即提出異議，依實務見解，本件得類推適用民法第796條第1項本文，反訴原告不得請求賴火勝拆屋還地，反訴被告是自賴火勝繼受取得281號建物事實上處分權，反訴原告自不得請求反訴被告拆屋還地。縱反訴原告得請求反訴被告給付不當得利，惟賴火勝係於11 1年8月31日始將281號建物事實上處分權移轉予反訴被告，應自111年9月1日起算不當得利等語置辯。並聲明：㈠、反訴原告之訴駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。　　三、本院之判斷：　㈠、281號建物占用339地號土地，占用範圍如鑑定圖所示C部分面積2.21平方公尺、D部分面積1.64平方公尺。又277號建物與 281號建物相毗鄰。281號建物是賴火勝搭建，賴火勝於111 年8月31日將281號建物事實上處分權移轉予反訴被告等情，有鑑定圖、勘驗測量筆錄、和解筆錄可參（見本院104年度重訴字第818號卷第101頁、本院卷第57至58頁、第515頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。㈡、281號建物占用339地號土地，反訴被告復未能證明281號建物有合法占有339地號土地之權源，則281號建物無權占用339 地號土地，堪以認定。　　　　㈢、依前乙、壹、三、㈤之說明。經查：　1.反訴被告未能證明反訴原告知其越界建築而不為異議，則其辯稱類推適用民法第796條規定，反訴原告不得主張拆屋還地云云，即非可取。反訴被告雖辯稱：277號建物是經賴火勝同意而建，可知281號建物與277號建物有彼此越界建築占用339地號與341地號土地，應為其等所知悉云云，惟此僅屬反訴被告個人臆測，不可採信。　2.反訴被告前雖以民法第796條之1為抗辯事由，並請求送鑑定以確認拆除鑑定圖所示C、D部分後是否損及281號建物整體結構，惟嗣以有拆除占用339地號土地上建物之意願而撤回上開鑑定之聲請(見本院卷第568頁)，反訴被告復未證明其有何免為全部移去之利益，則反訴被告主張本件有民法第79 6條之1規定之適用，同無可採。　3.本件既無民法第796條、第796條之1之適用，則反訴原告依民法第767條第1項前段之規定，請求反訴被告拆除上開占用部分之建物，並將占用部分之土地返還反訴原告，為有理由，應予准許。　　　㈣、依前乙、壹、三、㈥之說明。經查：　　　1.反訴原告主張本件不當得利起算點為起訴日回溯5年，反訴被告雖於111年8月31日始取得281號建物之事實上處分權，惟反訴被告擅將反訴原告土地出租他人收取現金，為間接占有人，受有占有之利益云云，反訴被告則辯稱應以111年9月 1日起算云云。兩造均不爭執反訴被告於111年8月31日自賴火勝取得281號建物事實上處分權（見本院卷第576頁），反訴被告自是時起方以281號建物占有339地號土地，而受有相當於租金之利益，故本件反訴原告請求不當得利之起算點應自111年8月31日起算。至反訴原告上開「反訴被告擅將反訴原告土地出租他人」之主張，未據反訴原告舉證以實其說，反訴原告徒憑「從賴火勝實際建物的範圍，以及反訴被告於本訴中原先所主張自己所有權面積的範圍，並於本訴中稱該範圍在民國52年出租給賴火勝的主張，因此若反訴被告反於前開論述，應屬推翻自認，應由反訴被告負舉證責任。」等語（見本院卷第577頁），置反訴被告上開於本件訴訟之主張均是基於本院104年度重訴字第818號案件所為之測量結果即複丈成果圖A所為，反訴被告並無出租339地號土地予賴火勝之情而不論，自無可採。　　　　2.兩造就各自所提本、反訴請求相當於租金之不當得利部分，均是以年息10%計算，足見兩造認相鄰之339、341地號土地位置、工商業繁榮程度、經濟價值甚高，故認以土地申報總價年息10%計算為當，從而，依反訴被告各該應有部分計算，則反訴原告請求反訴被告自111年8月31日起至112年10月1 8日、自民事反訴狀繕本送達反訴被告之翌日即112年11月9 日（見本院卷第401頁）起至騰空返還鑑定圖所示C、D部分之土地之日止，分別給付、按月給付反訴原告如附表8、9所示相當於租金之不當得利，核屬有據，應予准許。叁、綜上所述，本訴部分，原告請求被告給付自111年8月2日起至騰空返還鑑定圖所示A、B部分之土地之日止，按月給付各原告如附表3所示相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。反訴部分，反訴原告請求反訴被告應將坐落339地號土地上如鑑定圖所示C部分面積2.21平方公尺、D部分面積1.64平方公尺之建物拆除，並將上開土地騰空返還予反訴原告、給付反訴原告如附表8所示相當於租金之不當得利，以及應自112年11月 9日起至騰空返還上開占用之土地之日止，按月給付反訴原告如附表9所示相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。反訴原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。就本訴部分，因原告勝訴部分，本判決所命被告給付之金額未逾 50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，併依被告聲請，宣告被告得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依據，併予駁回。就反訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依據，併予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之　　證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無　　逐一詳予論駁之必要，併此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：本訴部分：民事訴訟法第79條。反訴部分：民事訴訟法第79條。　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　蕭涵勻以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林立原附表1 　附表2 附表3 姓名本院判命給付金額應有部分計算式（元以下四捨五入）免假執行金額陳綿鴻 7元 984726/00000000 198元×984726/00000000＝7元到期部分按月7元陳綿凱 19元 27/275 198元×27/275＝19元到期部分按月19元陳淑慧 11元 63/1100 198元×63/1100＝11元到期部分按月11元陳淑蓉 11元 63/1100 198元×63/1100＝11元到期部分按月11元陳許銘珠 32元 108/660 198元×108/660＝32元到期部分按月32元陳淳淳 1元 54/9900 198元×54/9900＝1元到期部分按月1元陳淳真 1元 54/9900 198元×54/9900＝1元到期部分按月1元陳建彰 1元 54/9900 198元×54/9900＝1元到期部分按月1元陳貴明 38元 126/660 198元×126/660＝38元到期部分按月38元附表4 附表5 附表6 附表7 附表8　姓名本院判命給付金額計算式(元以下四捨五入) 假執行擔保金額免假執行金額陳綿鴻 791元 22,079元×984726/00000000=791元 2,635元 791元陳綿凱 2,168元 22,079元×27/275=2,168元 723元 2,168元陳淑慧 1,265元 22,079元×63/1100=1,265元 422元 1,265元陳淑蓉 1,265元 22,079元×63/1100=1,265元 422元 1,265元陳許銘珠 3,613元 22,079元×108/660=3,613元 1204元 3,613元陳淳淳 120元 22,079元×54/9900=120元 40元 120元陳淳真 120元 22,079元×54/9900=120元 40元 120元陳建彰 120元 22,079元×54/9900=120元 40元 120元陳貴明 4,215元 22,079元×126/660=4,215元 1,405元 4,215元註：339地號土地於111年之申報地價為50,560元/平方公尺，則反訴原告自111年8月31日起至112年10月18日止，得請求相當於租金之不當得利共22,079元【計算式：3.85平方公尺×50,560元× 10%÷365×(111年8月31日起至112年10月18日)=22,079元】。附表9 姓名本院判命給付金額計算式(元以下四捨五入) 假執行擔保金額免假執行金額陳綿鴻 58元 1,622元×984726/00000000=58元到期部分按月20元到期部分按月58元陳綿凱 159元 1,622元×27/275=159元到期部分按月53元到期部分按月159元陳淑慧 93元 1,622元×63/1100=93元到期部分按月31元到期部分按月93元陳淑蓉 93元 1,622元×63/1100=93元到期部分按月31元到期部分按月93元陳許銘珠 265元 1,622元×108/660=265元到期部分按月88元到期部分按月265元陳淳淳 9元 1,622元×54/9900=9元到期部分按月3元到期部分按月9元陳淳真 9元 1,622元×54/9900=9元到期部分按月3元到期部分按月9元陳建彰 9元 1,622元×54/9900=9元到期部分按月3元到期部分按月9元陳貴明 310元 1,622元×126/660=310元到期部分按月103元到期部分按月310元註：以339地號土地111年度申報地價為每平方公尺50,560元計算，按月給付之不當得利應為1,622元【計算式：（2.21平方公尺+ 1.64平方公尺）×50,560元×10%÷12=1,622元】。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　複丈成果圖A:本院卷第17頁複丈成果圖B:本院卷第249頁鑑定圖:本院卷第515頁(縮小為A4)

2024-11-28

TPDV-111-訴-5826-20241128-2

訴

臺灣宜蘭地方法院

拆屋還地等

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度訴字第184號原告謝翁月娥謝俊棟謝俊欽上三人共同訴訟代理人王友正律師被告御閣建設有限公司法定代理人林子涵訴訟代理人簡坤山律師林玉卿律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年11月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地上如宜蘭縣羅東地政事務所113年7月1日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A 1（面積165.85平方公尺、鐵架一層鐵皮屋）、C1（面積77. 59平方公尺、花圃）所示之地上物拆除，將占用土地返還予原告謝翁月娥。二、被告應自113年5月30日起至返還第1項所示土地之日止，按月給付原告謝翁月娥新臺幣（下同）7,750元。三、被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地上如附圖編號A2 （面積120.92平方公尺、鐵架一層鐵皮屋）、B（面積13.81 平方公尺、鐵製貨櫃）、C2（面積67.42平方公尺、花圃）、D（面積0.89平方公尺、鐵架廣告看板）所示之地上物拆除，將占用土地返還予原告謝俊棟、謝俊欽。四、被告應自113年5月30日起至返還第3項所示土地之日止，按月給付原告謝俊棟、謝俊欽7,750元。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第1項於原告謝翁月娥以253萬2,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以759萬5,815元為原告謝翁月娥預供擔保，得免為假執行。七、本判決第2項於每期屆至時，原告謝翁月娥以2,600元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以7,750元為原告謝翁月娥預供擔保，得免為假執行。八、本判決第3項於原告謝俊棟、謝俊欽以211萬2,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以633萬5,254元為原告謝俊棟、謝俊欽預供擔保，得免為假執行。九、本判決第4項於每期屆至時，原告謝俊棟、謝俊欽以2,600元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以7,750元為原告謝俊棟、謝俊欽預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條有明文規定。原告起訴時聲明：㈠被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000○地○○○○○0 00地號土地）上如起訴狀附圖A部分地上物（面積48.6平方公尺，以實測為準）拆除，將該部分土地返還予原告謝翁月娥（下稱謝翁月娥），並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付謝翁月娥7,750元。㈡被告應將同段692 地號土地（下稱系爭692地號土地，或與系爭691地號土地合稱系爭土地）上如起訴狀附圖B部分地上物（面積48.6平方公尺，以實測為準）拆除，將該部分土地返還予原告謝俊棟、謝俊欽（下稱謝俊棟、謝俊欽），並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付謝俊棟、謝俊欽7,750元。嗣後變更聲明為㈠被告應將坐落系爭691土地上如附圖編號 A1、C1所示地上物拆除，將該部分土地返還予謝翁月娥，暨自113年5月29日準備狀繕本送達後至返還上開土地之日止，按月給付謝翁月娥7,750元。㈡被告應將坐落系爭692土地上如附圖編號A2、B、C2、D（以上與附圖編號A1、C1合稱系爭地上物）所示地上物拆除，將該部分土地返還予謝俊棟、謝俊欽，暨自113年5月29日準備狀繕本送達後至返還土地之日止，按月給付謝俊棟、謝俊欽7,750元（見本院卷第183頁、第185頁、第219頁）。查上述關於請求拆除範圍之變更僅屬更正事實上及法律上之陳述，關於請求相當租金之不當得利數額之變更僅屬減縮應受判決事項之聲明，依前述說明，於法均無不合，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：系爭土地其中系爭691土地為謝翁月娥所有，系爭692土地則為謝俊棟、謝俊欽所有。系爭土地上並坐落有被告為事實上處分權人之系爭地上物。然系爭地上物並無占有使用系爭土地之合法權源，已屬無權占有，且被告亦無法律上之原因而獲有相當租金之不當得利。是被告自應拆除系爭地上物，將占用土地分別返還原告，以及分別給付原告相當租金之不當得利。為此，爰依民法第767條第1項前段、第 179條規定提起本件訴訟等語，求為判決如前所述，併陳明願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造間就系爭土地原訂租約之租期於112年9月30 日屆滿後，被告仍就租賃物為使用收益，原告不僅未即表示反對，更持續收取租金，故兩造間視為以不定期限繼續租約。且嗣後原告雖主張終止租約，但原告終止租約並不合於土地法第103條之規定，兩造間就系爭土地仍有不定期租賃關係存在，故原告請求並無理由等語為辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（見本院卷第220頁至第221頁，依判決格式增刪）　㈠系爭691土地為謝翁月娥所有、系爭692土地為謝俊棟、謝俊欽所有。　㈡系爭土地上目前坐落有被告為事實上處分權人之系爭地上物。　㈢謝翁月娥、訴外人謝文棋於107年3月12日就系爭土地與被告簽訂土地租用契約書，約定租期107年3月20日起至109年3 月19日、每月租金1萬4,000元、押金2萬8,000元（下稱第一次租賃契約）。原告復於110年10月間就系爭土地與被告簽訂土地租用契約書，約定租期110年10月1日起至112年9月30 日止、押金28,000元、每月租金1萬5,500元（下稱第二次租賃契約）。　㈣第一次租賃契約書記載出租人已收畢押金2萬8,000元、107年 3月至5月租金每月各1萬4,000元。被告有開立票面金額1萬4 ,000元、發票日為107年6月至110年12月之每月20日之支票交出租人收執，票據均已兌現；被告另開立票面金額為1萬5 ,500元、發票日為111年1月至112年12月之每月20日之支票交原告收執，票據均已兌現。　㈤謝俊棟之配偶林秀美有於112年11月21日以通訊軟體提供謝俊棟之臺灣銀行信義分行帳戶存摺照片予被告。　㈥被告有給付謝翁月娥2萬5,000元以補貼111、112年度系爭土地地價稅金。　㈦原告於112年12月14日以冬山郵局存證號碼48號存證信函通知被告系爭土地租期已於112年9月30日屆滿，所有權人不願續租，被告應於112年12月31日拆除系爭地上物並恢復系爭土地原狀。被告有收受上開存證信函。　㈧原告於113年2月20日以冬山郵局存證號碼3號存證信函通知被告系爭土地租期已屆滿，系爭土地另有用途，不再續租，被告應於113年2月29日前拆除地上物恢復原狀等情。被告有收受上開存證信函。　㈨原告以113年5月29日準備狀繕本送達作為終止租約之意思表示，被告於同日收受送達。四、原告進而主張，系爭地上物係無權占有系爭土地，被告並獲有相當租金之不當得利等情，被告則否認之，並以前詞為辯，是經整理後，確認本件應審酌之爭點為：㈠第二次租賃契約租期屆滿後，兩造就系爭土地是否成立不定期之租賃關係？㈡兩造間就系爭土地如存不定期租賃關係，原告主張已終止租約，有無理由？㈢原告為聲明所示之請求有無理由？茲分敘如下：五、爭點一、第二次租賃契約租期屆滿後，兩造就系爭土地以不定期繼續租賃關係：　㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1項、第451條分別定有明文。故租賃定有期限者，依民法第450條第1項規定，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。而基於私法自治、契約自由及意思自主等原則，租賃期限得經當事人合意予以延長，固不待言。縱令當事人未曾合意延長期限，倘有「租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人不即表示反對之意思」之情形，因多半已得推認出租人意欲繼續租賃契約，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法第451條特別規定將之視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論並保護承租人（該條立法理由及本院55年台上字第 276號判例意旨參照）。準此，定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重申之約定，尚不發生阻止續約之效力。（最高法院101 年度台上字第1398號民事判決參照）亦即出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」、「除經出租人同意續租外，應即日遷讓交還房屋」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾（最高法院108年度台上字第2529號判決、82年度台上字第1102號判決參照）。　㈡查第二次租賃契約第3條雖約定：「甲（按指原告）乙（按指被告）雙方同意租期自民國110年10月1日起至民國112年9月 30日止，計二年為限，年期滿經雙方同意得重新訂定租約續租，如甲方不同意續租或乙方未續承租，乙方自願無條件放棄地上物所有權，任憑甲方處置」，此有第二次租賃契約在卷可憑（見本院卷第79頁）。而該條中段所稱「年期滿經雙方同意得重新訂定租約續租」，無非定期租賃契約原有法律效果之重申，並未具體、明白表示期滿後不再續租之意思，並不能排除民法第451條規定之適用；再者，「如甲方不同意續租或乙方未續承租，乙方自願無條件放棄地上物所有權，任憑甲方處置」，則係針對未續租時雙方權利義務之約定，亦不影響上述條文中段約定之性質。至於原告固再以被告於第一次租賃契約租期屆滿後，仍有再與原告簽訂第二次租賃契約，顯見兩造間約定租賃契約租期屆滿後，需重新簽訂租約等情，惟查，第一次租賃契約與第二次租賃契約之出租人並非完全同一，已難認此係契約書所稱重新訂定租約續租之情形，且第二次租賃契約期滿後有無民法第451條之適用，自應以上述第二次租賃契約之約定內容為準，自不能以第一次租賃契約期滿後，兩造有另訂第二次租賃契約，即遽認兩造係約定第二次租賃契約期滿後如欲續租需另簽約。故原告以第二次租賃契約已約明租約到期後需另立租約為由，主張縱原告任由被告於租期屆滿後仍為租賃物使用收益，仍不能適用民法第451條規定而發生擬制以不定期限繼續契約之效力云云，即非可採。　㈢再查，兩造曾訂定第二次租賃契約，租期至112年9月30日屆滿，被告仍繼續以系爭地上物就系爭土地為使用收益。而被告開立票面金額為1萬5,500元、發票日為111年1月至112年1 2月之每月20日之支票，亦均經原告逐期兌現乙情，此為兩造所不爭，足認原告於第二次租賃契約租期屆滿後，原告對於被告以系爭地上物繼續占有使用系爭土地，並未表示反對，更持續兌現被告所用以支付租金之支票，顯已符合民法第 451條所規定以不定期限繼續租賃關係。更何況，兩造亦不爭執謝俊棟之配偶林秀美有於112年11月21日以通訊軟體提供謝俊棟之銀行帳戶存摺照片予被告；被告復於112年11月2 1日給付2萬5,000元予謝翁月娥，以補貼系爭土地111、112 年度土地地價稅金乙情，若原告已表示反對被告繼續租賃之意，自無可能於第二次租賃契約租期屆滿後，再有提供帳戶供被告匯入租金使用，或收取被告所補貼之地價稅金。從而，第二次租賃契約租期屆滿後，被告仍為系爭土地之使用收益，原告不即表示反對之意思，依前述說明，即視為兩造以不定期限繼續契約。六、爭點二、兩造間雖就系爭土地成立不定期租賃關係，但原告嗣後主張已終止租約，應屬可採：　㈠按土地法第103條之規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，亦不排除民法所定解除條件成就之效果，出租人與承租人如有出租人需用土地，隨時可請求返還基地之特約，自應解為附有解除條件，於條件成就時，租約失其效力，出租人即得收回基地（最高法院40年度台上字第1636號民事判決先例、87年度台上字第1525號民事判決參照）。　㈡查第二次租賃契約第13條約定「甲乙雙方同意，若甲方因事實之需要，甲方得終止租約，乙方絕無異議」，此有第二次租賃契約可稽（見本院卷第81頁）。是此一約定係以「原告因事實上之需要」作為原告得終止租約之事由，尚非土地法第103條所禁止，故此約定未違反強制規定，應為有效。故第二次租賃契約既約定原告因事實上之需要得終止租約，即無不許原告於條件成就時收回系爭土地之理。故第二次租賃契約既已明訂終止之事由，若有符合之事由，原告自得據以終止租約，收回土地。　㈢經審酌系爭土地坐落宜蘭縣冬山鄉緊鄰義成路3段，周遭住宅商家眾多，上述義成路為往來羅東之要道，車輛往來頻繁。目前系爭土地上有系爭地上物坐落，部分空地可見室內裝潢建材、工程器具與材料等物堆置。而附圖編號A1、A2地上物屋內則可見辦公桌椅，據在場人表示，此為被告之辦公室，辦公室內尚有堆置傢俱，後方增建有堆置器械、零件等，此均經本院現場勘驗明確，有勘驗筆錄與照片可參。是以系爭土地地處市區，住商皆宜，原告自得評估己身需求或利益以求系爭土地最大地利之發揮。而被告雖於系爭地上物設置辦公室，但並非登記營業處所，顯然被告應另有辦公空間；且系爭地上物為鐵架一層鐵皮屋、花圃、售屋廣告等，且目前尚堆置工程器具、建材、零件與傢俱，顯然被告利用系爭地上物充其量為昔日所興建房屋之銷售處所。又被告自第一次租賃契約於107年租系爭土地迄第2次租賃契約期限屆至，亦約5年，以目前系爭地上物之堆置現狀而言，被告應已完成當初租地目的。更何況，被告係屬法人，並非有居住生活需求之弱勢承租者，是上述第二次租賃契約第13條約定亦不會導致承租者會面臨無屋可住之窘境。此外，原告於113年2月 20日即以冬山郵局存證號碼3號存證信函通知被告系爭土地另有用途，已提供被告另覓場所之緩衝。又原告並向宜蘭縣政府申請將系爭土地作為停車場經營使用，經宜蘭縣政府准予籌設，此有宜蘭縣停車場經營登記申請書、宜蘭縣政府11 3年7月26日府交停字第1130109838號函在卷可稽（見本院卷第189頁至第207頁），足認原告主張第二次租賃契約屆滿後，就系爭土地確有事實上之需要，而依上述約定於113年5月 29日對被告為終止租約，即屬合法有理。七、原告為聲明所示之請求為有理由：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查原告為系爭土地之所有權人，被告於兩造間不定期租約終止後，即屬無占有系爭土地之合法權源，被告仍以系爭地上物占有系爭土地，原告自得依前開規定請求被告拆除系爭地上物，並分別返還系爭土地。　㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第 1695號判決參照）。查被告占有系爭土地受有利益，致原告受有損害，被告原以兩造間租約作為法律上之原因，然該法律上之原因其後已因原告終止租約而不存在，故原告得依前開規定請求被告返還相當於租金之利益。次查第二次租賃契約所約定系爭土地之租金為每月1萬5,500元，為兩造所不爭，參以系爭691、692土地之面積及公告現值均甚為相近，有系爭土地土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第19頁、第21頁），認系爭691、692土地之租金各以每月7,750元尚屬相當（計算式：15500/2=7750）。復查原告於113年5月29 日向被告送達終止租約之意思表示，被告係於同日收受送達乙情，亦如前述，是原告請求被告自113年5月30日起至返還土地之日止，分別按月給付謝翁月娥7,750元、謝俊欽及謝俊棟7,750元，為有理由。八、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告拆除系爭地上物並分別返還系爭土地，及自113年5 月30日起至返還土地之日止，按月分別給付謝翁月娥7,750 元、謝俊欽及謝俊棟7,750元，為有理由，應予准許。九、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事庭　法　官　蔡仁昭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　高雪琴

2024-11-27

ILDV-113-訴-184-20241127-1

簡上

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度簡上字第52號上訴人黃春梅巫啟后共同訴訟代理人蔡文斌律師林冠廷律師邱維琳律師複代理人吳毓容律師被上訴人巫立淳訴訟代理人戴勝利律師林仲豪律師吳佳龍律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國111年12月1 6日本院臺南簡易庭111年度南簡字第438號第一審判決提起上訴，被上訴人為訴之撤回、減縮，本院於113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決主文第3項關於命上訴人黃春梅給付超過新臺幣5,000 元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。三、其餘上訴駁回。四、第一、二審訴訟費用（除撤回起訴及減縮部分外）由上訴人負擔。五、原判決主文第2項應減縮為：上訴人黃春梅應自民國111年7 月1日至民國111年10月31日止，按月給付被上訴人新臺幣5, 000元。　　事實及理由壹、程序方面：一、按簡易訴訟程序事件當事人於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第 1項但書、第255條第1項但書第3款分別定有明文。原告在第二審減縮起訴之聲明者，該減縮部分雖經第一審判決，但因有此減縮，於該減縮範圍內使訴訟繫屬消滅，第一審判決應於減縮範圍內失效，第二審無庸再就減縮部分為裁判（最高法院76年度台上字第1659號裁判意旨參照）。又原告於確定判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1 項、第2項亦有明定，此規定並為第二審所準用，此觀同法第463條規定自明。二、經查，本件被上訴人原起訴聲明為：㈠上訴人黃春梅應將坐落臺南市○○區○○○段0000地號土地上之同段2126號建物即門牌號碼為臺南市○○區○○街00號3樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還被上訴人。㈡黃春梅應自民國111年7月1日至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）5,00 0元。㈢黃春梅應自111年1月1日至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付被上訴人500元。㈣上訴人巫啟后應將系爭房屋騰空返還被上訴人（下稱原審聲明㈠至㈣）。原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴，被上訴人於113年11月6日本院言詞辯論期日當庭以言詞撤回第1項聲明之起訴，並就第2項、第3項聲明向黃春梅請求不當得利及違約金部分，均減縮請求至111年10月31日止（見本院卷第447至448頁），且為上訴人所同意，依據前述說明，均無不合，應予准許，本院自無庸再就被上訴人撤回及減縮部分為裁判，合先敘明。貳、實體方面：一、被上訴人主張：被上訴人與黃春梅前於108年11月1日就系爭房屋訂立租賃契約，約定租期自108年11月1日起至110年10 月30日止，每月租金5,000元，於上開租期屆滿前，雙方復以通訊軟體LINE訂立新租約，約定租期自110年11月1日起至 110年12月31日止，每月租金5,000元，並約定黃春梅若於租賃期滿不返還系爭房屋，自租賃期滿之翌日起，應支付每日 500元之違約金（下稱系爭租約）。然系爭租約之租期屆滿後，黃春梅仍繼續使用系爭房屋，且於未告知被上訴人之情形下，於111年1月1日逕行匯款30,000元予被上訴人，然依系爭租約第2條約定，雙方並未成立不定期租賃關係，被上訴人遂於111年1月月14日以存證信函通知黃春梅於10日遷讓房屋，惟黃春梅遲至111年11月間始遷出，則其自111年1月1 日起至同年10月30日止，乃無法律上原因受有相當租金之不當得利，致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，應返還其所得利益，及按日給付500元違約金予被上訴人。又系爭房屋係被上訴人受贈自巫啟后，並非借名登記，系爭房地自 94年9月1日起至110年12月31日止均係由被上訴人出租予黃春梅，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定及系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語。並於原審聲明：如原審聲明㈠至㈣所示；願供擔保，請准宣告假執行。　　二、上訴人則以：依被上訴人所提出之系爭租約，根本未有黃春梅之簽名或用印，雙方就租期並無達成合意，然黃春梅於原租期屆滿後，仍繼續使用系爭房屋，被上訴人亦繼續收取租金，未有反對續租之意，雙方已成立不定期租賃契約，黃春梅基於不定期租賃契約繼續使用系爭房屋，非無法律上原因，且被上訴人並非將系爭房屋收回自用，自無由終止雙方間不定期租賃契約，況被上訴人所請求之違約金過高，應予酌減。又被上訴人與巫啟后為父女關係，巫啟后原任職於臺南市政府，於70年9月4日因臺南市政府配售職員宿舍而買受取得系爭房屋，並據以申請貸款及繳納本息至25年期滿而清償完畢。嗣巫啟后於80年8月21日將系爭房地借名登記予訴外人吳陳足雲（即當時巫啟后配偶訴外人施淑貞之阿姨、被上訴人之姨婆）名下，其後與施淑貞簽立兩願離婚書時，亦約定系爭房屋由巫啟后取得，巫啟后於93年間因有案在身，及擔任施淑貞生前債務之連帶保證人，且吳陳足雲因年逾70歲，不願再擔任出名人，被上訴人則已對施淑貞為拋棄繼承，巫啟后與被上訴人討論後，遂借用被上訴人之名義，由吳陳足雲將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人，雙方就系爭房地成立借名登記契約，並非成立贈與契約，之後雙方因訴外人巫緒樑（歿，即巫啟后之子、被上訴人之兄）之遺產分配發生爭執，巫啟后以簡訊告知被上訴人待其百年後系爭房屋可由被上訴人繼承，但不同意被上訴人現在未經其同意即予出售。另系爭房屋放置巫啟后所有之高價家具，且自94年9 月1日起出租予黃春梅，出租期間修繕等事宜均由巫啟后處理，被上訴人從未持有系爭房屋鑰匙等語，資為抗辯。並聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠巫啟后與被上訴人為父女關係。　㈡巫啟后於70年9月4日向臺南市政府買受取得系爭房屋，其於8 0年8月21日以買賣原因將系爭房屋（含基地持分）移轉登記予訴外人吳陳足雲，吳陳足雲於93年11月19日以買賣原因移轉登記予被上訴人。　㈢被上訴人於108年11月1日至110年12月31日將系爭房屋出租予黃春梅，並向黃春梅收取租金。　㈣前項租期屆至後，黃春梅於111年1月1日向被上訴人支付3萬元，經被上訴人收受。　㈤巫啟后另案起訴主張系爭房屋（含基地持分）為其所有借名登記在被上訴人名下，請求被上訴人移轉系爭房屋（含基地持分）所有權，前經本院111年度訴字第714號判決駁回其訴，巫啟后提起上訴，臺灣高等法院臺南分院以111年度上字第262號判決駁回上訴。巫啟后再提起上訴，亦經最高法院以113年度台上字第654號裁定駁回上訴確定。　㈥黃春梅於111年11月間搬離系爭房屋，將系爭房屋鑰匙交予巫啟后，未會同被上訴人點交房屋；巫啟后於111年夏季搬入系爭房屋居住。五、兩造爭執事項：　㈠黃春梅下列抗辯是否可採？　⒈其與被上訴人自111年起就系爭房屋成立不定期租賃契約？　⒉其與被上訴人有無違約金約定？性質為懲罰性或賠償性違約金？被上訴人請求按每日500元計算之違約金是否過高？　㈡巫啟后抗辯系爭房屋為其所有借名登記在被上訴人名下，被上訴人不得請求其遷讓房屋，是否可採？六、得心證之理由：　　　㈠黃春梅與被上訴人自111年起就系爭房屋並未成立不定期租賃契約：　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第4 50條第1項定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院69年度台上字第4001號判決意旨參照）。又民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約，或於租期屆滿前，即已表示期滿後不再續租者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年度台上字第276號、59年度台上字第555號判決意旨參照）。再定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要。且出租人於訂約之際訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍不失為出租人有反對續租之意思表示，即難謂不發生阻止續約之效力（最高法院85年度台上字第2182號判決意旨參照）。另當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。是房屋定期租賃期滿時，承租人負有返還租賃物之義務，出租人得即請求返還租賃物，承租人如主張雙方有民法第 451條規定之情形而另行成立不定期租賃契約關係，而為出租人所否認者，承租人應就此有利於己之事實負舉證責任。　⒉經查，被上訴人於108年11月1日至110年12月31日將系爭房屋出租予黃春梅，並向黃春梅收取租金，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），而被上訴人主張雙方原約定租期係自108年 11月1日起至110年10月30日止，每月租金5,000元，其復於1 10年10月30日租期屆滿前之110年9月17日，以LINE向黃春梅聯繫簽訂系爭租約事宜，業據其提出系爭房屋租賃契約書2 份、對話紀錄為證（見原審調解卷第27至30、53至59頁），觀之上開LINE對話內容略以：「　　（被上訴人簡稱「淳」、黃春梅簡稱「梅」）　　淳：多出兩個月的租約　　梅：好，我再付2個月的租約　　淳：先打開看，沒有寫到租金，主要的變動是您在家的時候　　　　同意仲介帶看、到期時房屋清空這兩項　　梅：現在疫情又升溫，隨時有陌生人進家裡（密閉空間）對　　　　我而言是風險，可否等我搬走後再讓您處理，這樣對大　　　　家都好　　淳：這是您的權益　　梅：那就等我12月底搬走再讓仲介及買家參觀，謝謝您！這　　　　兩個月我照付租金，我可以不付房屋稅及地價稅嗎？　　淳：之前契約就是由您繳交，不過好像還是從我這裡扣的樣　　　　子，房屋租賃契約（至110年12月31日）.doc 　　梅：謝謝您！我今日會結清租金，也按照合約　　淳：但這仍然要看您，因為這是您的權益，您可以拒絕　　梅：現在拍也不準，我的東西太多人，現正在整理，屋內很　　　　亂，房仲也無法拍出實質的效果。只能等12月我清空吧　　　　！我這邊有2個有意願買的名單，不知道您是否需要？　　　　細節可以等明天見面再談　　淳：好，那若契約沒有問題，我會影印2份明天簽名　　梅：好，請問我的房租這次總共要匯6+2=8個月是嗎？　　淳：就是每個月5,000元到年底　　梅：因合約不在身邊，想確認我上次的房租是到何時？我這　　　　次是要付幾個月？　　淳：不就每年的5月跟10月底各給6個月嗎？　　梅：那我再匯11-12月共10,000元給您　　淳：好的　　梅：現在就匯給妳，還是明天拿現金給妳　　淳：以您方便為主，我都可以　　梅：馬上匯，已匯出，請查收，謝謝！　　淳：收到了，謝謝」等語，可知被上訴人於原租期屆期傳送系爭租約電子檔予黃春梅，黃春梅向被上訴人確認租金、搬遷時點等事項後，即表示同意簽訂系爭租約，會依照系爭租約之約定，並匯款租金共10,000元予被上訴人，足徵其真意即按系爭租約內容就系爭房屋成立租賃契約，兩造已就系爭租約內容達成合意，系爭租約已成立生效。黃春梅雖辯稱系爭租約影本上未見其簽名或用印，雙方就租期並無達成合意云云，然租賃為諾成契約，並非要式契約，房屋租賃由當事人約定一方以房屋租與他方使用，他方支付租金而生效力，本不以締結書面契約為必要，尚不影響被上訴人與黃春梅間存在系爭租約之認定，因認黃春梅上開所辯，並不可採。　⒊又系爭租約第2條約定：「租賃期限：110年11月1日起至110 年12月31日止，計2個月。租賃期滿，甲方（即被上訴人）不需另行通告，本約當然終止，非經雙方合意另訂書面租約，視為不再續租；乙方（即黃春梅）不得援引民法第451條規定主張不定期租賃關係」等語（見原審調解卷第27頁），已訂明租約期滿後非經另訂契約即不再續租，而發生阻止續約之效力，被上訴人復於111年1月14日以臺南興華街郵局第 4號存證信函通知黃春梅於租約屆滿後返還系爭房屋，並經黃春梅所收受，有上開存證信函及其回執在卷可稽（見原審調解卷第61至64頁），被上訴人既已明確告知黃春梅應遷讓房屋，可徵雙方並未合意另訂書面租約，即已不再續租，揆諸前開說明，系爭租約之租期於110年12月31即屆至終止，不生民法第451條視為以不定期限繼續契約之效力，系爭租約應屬定期之租賃契約甚明，至被上訴人是否有收受黃春梅支付使用收益之代價，即非所問。　⒋再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年度台上字第1695號判決意旨參照）。查黃春梅於系爭租約租期屆滿時仍占用系爭房屋，核無法律上原因而受有相當於租金之利益，致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害，參以系爭房屋之租金為每月5,000元，而黃春梅已於111年 1月1日向被上訴人支付3萬元，並於111年11月間搬離，為兩造所不爭執，則被上訴人以上開租金為依據，請求自111年7 月1日起算至遷讓返還系爭房屋期間相當於租金之不當得利金額，要屬適當。從而，被上訴人依系爭租約及不當得利之法律關係，請求黃春梅自111年7月1日至同年10月31日止，按月給付被上訴人5,000元，洵屬有據。　　㈡黃春梅與被上訴人約定給付之違約金為賠償性違約金，被上訴人請求按每日500元計算之違約金過高，應予酌減：　⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。又契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年台上字第1378號判決意旨參照）。　⒉經查，系爭租約第6條第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應每日支付500元至甲方認定遷出完成之日止」等語（見原審調解卷第29頁），並未具體載明本件係屬「懲罰性違約金」之意旨，且係以黃春梅於租期屆滿未返還系爭房屋而應負之債務不履行賠償責任為內容，顯見系爭租約第6條第2項約定之違約金，應屬損害賠償總額預定性質之違約金。又系爭租約租期既於110年12月31日屆滿，黃春梅迄至111年11月間始搬離，已如前述，本院考量被上訴人因黃春梅遲延遷讓房屋所受損害為不能對系爭房屋使用收益，惟黃春梅已於111年1 月1日向被上訴人支付相當於租金之不當得利3萬元，被上訴人復請求黃春梅給付自111年7月1日至同年10月31日止相當於租金之不當得利，其前開預定損害之數額應已獲相當之滿足，且黃春梅雖未如期搬遷，然此一違約之情狀，係屬違約狀態的延續，並非重覆發生違約行為，被上訴人因黃春梅之違約行為，除受有租金損失外，將系爭房屋整理亦有所勞費，是依常情推斷此部分損害約相當於1個月之租金5,000元。從而，本院認被上訴人請求黃春梅按日給付違約金500元之計算方式，容有過苛，爰將此部分違約金酌減至5,000元，以符事理之平。　㈢巫啟后抗辯系爭房屋為其所有借名登記在被上訴人名下，被上訴人不得請求其遷讓房屋，並非可採：　　⒈按訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，始有既判力，此觀民事訴訟法第400條第1項規定自明，是確定判決之既判力，僅於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。又學說上所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於當事人辯論結果所為之判斷，如無顯然違背法令、當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言（最高法院112年度台上字第2327號、111年度台上字第1387號判決參照）。再訴訟標的之涵義，必須與原因事實相結合。於判斷既判力之客觀範圍時，應依原告起訴主張原因事實所特定之訴訟標的法律關係為據（最高法院108年度台上字第2220號判決要旨參照）。　⒉經查，巫啟后抗辯系爭房屋為其所有借名登記在被上訴人名下，被上訴人不得請求其遷讓房屋云云。惟巫啟后另案起訴主張系爭房屋（含基地持分）為其所有借名登記在被上訴人名下，請求被上訴人移轉系爭房屋（含基地持分）所有權，前經本院111年度訴字第714號判決駁回其訴，巫啟后提起上訴，臺灣高等法院臺南分院以111年度上字第262號判決駁回上訴，巫啟后再提起上訴，經最高法院113年度台上字第654 號裁定駁回上訴而告確定，此為兩造所不爭執，並經本院調取上開卷宗核閱無訛，依前開確定判決可知，另案訴訟與本件訴訟之訴訟標的、訴之聲明雖不相同，而無民事訴訟法第 400條第1項既判力效力之問題，然巫啟后是否有將系爭房屋借名登記或贈與予被上訴人，乃另案訴訟之重要爭點，該爭點經兩造互為舉證攻防及辯論，由法院為實質上審理判斷「巫啟后不能證明兩造間就系爭房地有借名登記契約存在，則巫啟后主張類推適用民法第549條第1項規定，以起訴狀繕本送達終止兩造間借名登記契約，並依終止契約後返還請求權請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予巫啟后，自屬無據，不應准許」(見臺灣高等法院臺南分院111年度上字第26 2號判決書第12頁）；本院審酌另案確定判決所為判斷，並無顯然違背法令之情形，與本件訴訟之標的利益亦無重大差異，依前揭說明，兩造及本院應受另案確定判決爭點效之拘束，不得就上述重要爭點之判斷結果，再為相反之主張或認定，是巫啟后上開所辯，自非可採。巫啟后復未再舉證其於 111年夏季搬入系爭房屋居住有何正當權源，則被上訴人主張巫啟后無權占有，依民法第767條第1項前段規定，請求巫啟后騰空返還系爭房屋，即屬有據。七、綜上所述，被上訴人依系爭租約及不當得利之法律關係，請求黃春梅自111年7月1日至同年10月31日止，按月給付被上訴人5,000元；並依系爭租約第6條第2項約定，請求黃春梅給付5,000元；及依民法第767條第1項前段規定，請求巫啟后騰空返還系爭房屋，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應予駁回部分，為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第1項、第2項所示。至於上開應予准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人於本院審理時就其向黃春梅請求不當得利部分，減縮請求至111年10月31日止，爰諭知如主文第5項所示，併予敘明。　八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。惟被上訴人僅就請求違約金部分受部分敗訴之判決，本院審酌該部分屬修正前民事訴訟法第77條之2第2項所定之附帶請求，本即未計入訴訟標的價額，爰依民事訴訟法第79 條規定，命上訴人負擔全部訴訟費用。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官　曾仁勇　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳世旻　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王偉為以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林耿慧

2024-11-27

TNDV-112-簡上-52-20241127-1

聲

臺灣雲林地方法院

聲請閱卷

臺灣雲林地方法院民事裁定 113年度聲字第59號聲請人鄒子棱上列聲請人聲請閱卷事件，本院裁定如下：　　主　文准聲請人閱覽、抄錄或攝影本院102年度訴字第451號請求拆屋還地事件歷審卷宗(含臺灣高等法院臺南分院104年度重上字第87號卷)之卷內文書，或以電子儲存媒體離線交付方式複製電子卷證。聲請人就第一項卷內文書所示內容，不得散布或為其他非正當目的之使用。　　理　由一、聲請意旨略以：聲請人為雲林縣○○鄉○○段000地號土地(下稱系爭土地)之所有人，係自霖揚開發股份有限公司(下稱霖揚公司)處取得，霖揚公司曾對系爭土地地上物之占有人提起拆屋還地訴訟，經本院以102年度訴字第451號判決原告之訴駁回，後經臺灣高等法院臺南分院(下稱臺南高分院)以104 年度重上字第87號判決上訴駁回在案，惟霖揚公司於該案訴訟中並未將該案訴訟繫屬告知聲請人，亦未請求法院為訴訟告知，聲請人既於該案訴訟繫屬中自霖揚公司處取得系爭土地之所有權，而為所有權人，似應受該判決認定之租賃關係所拘束，而無論聲請人欲透過租賃關係主張權利，或是將來再次提起訴訟主張權利，皆有明瞭該案卷證資料所載租賃關係內容之必要，聲請人自屬有法律上利害關係存在之第三人，為此聲請閱覽、抄錄本院102年度訴字第451號卷及臺南高分院104年度重上字第87號卷或交付複製電子卷證等語。二、按當事人得向法院書記官聲請閱覽、抄錄或攝影卷內文書，或預納費用聲請付與繕本、影本或節本。第三人經當事人同意或釋明有法律上之利害關係，而為前項之聲請者，應經法院裁定許可。卷內文書涉及當事人或第三人隱私或業務秘密，如准許前2項之聲請，有致其受重大損害之虞者，法院得依聲請或依職權裁定不予准許或限制前2項之行為，民事訴訟法第242條第1至3項定有明文。次按依法得聲請閱卷之人，得聲請法院以電子儲存媒體離線交付方式複製電子卷證，法院辦理民事及行政訴訟事件複製電子卷證費用徵收標準第 4條亦有明定。又所謂有法律上之利害關係，係指第三人就該訴訟卷內文書有公法上或私法上之利害關係而言，不包括經濟上、情感上或其他事實上之利害關係在內（最高法院10 5年度台抗字455號裁定意旨參照）。三、聲請人就前揭主張，業已提出系爭土地登記第一類謄本、本院102年度訴字第451號判決、臺南高分院104年度重上字第8 7號判決等件為證，並經本院調閱上開案件卷宗核閱，審酌聲請人雖為該案當事人以外之第三人，然聲請人於民國104 年6月17日因信託關係取得系爭土地之所有權，並承受霖揚公司就系爭土地之不定期租賃關係，此一事實曾為聲請人其後為原告訴請之臺南高分院106年度上易字第312號請求拆屋還地事件列為「不爭執事項㈤」，有該判決1份附卷可憑，是聲請人主張確認租賃關係主張權利及如未來提起訴訟有援引本案事件相關卷證之必要，應攸關其訴訟權之行使，非僅為經濟上、情感上或其他事實上之利害關係，堪認聲請人業已釋明其法律上之利害關係，依前揭規定及裁定意旨，其聲請閱覽、抄錄或攝影本案事件卷內文書，及交付複製電子卷證，應予准許。本院並依職權諭知聲請人取得該卷內文書後，不得散布或為其他非正當目的之使用，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李承桓以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日之不變期間內，向本院提出抗告狀。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李達成

2024-11-15

ULDV-113-聲-59-20241115-1

岡補

岡山簡易庭

遷讓房屋等

臺灣橋頭地方法院民事裁定 113年度岡補字第400號原告洪同賜洪良輝被告林國良上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定，核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第1、2 項、第77條之2分別定有明文。經查：一、本件原告聲明第一項請求被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路 00巷00號房屋(下稱系爭房屋)遷讓返還原告，此部分訴訟標的價額自應以系爭房屋之價值計之。而地政機關就不動產交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，應趨近於客觀之市場交易價格。系爭房屋鄰近之高雄市○○區○○路00巷00○0號房地(坐落高雄市○○區○○段0 000○0000地號土地、土地面積共約60.14平方公尺、主建物面積共113.79平方公尺、屋齡41年)，於民國110年10月3日交易總價為新臺幣(下同)7,500,000元，鄰近系爭房屋座落土地之高雄市○○區○○段0000○0地號土地於112年11月15日交易價格則為每平方公尺45,742元，有內政部不動產交易實價查詢在卷可參。據此，上開高雄市○○區○○路00巷00○0號房屋坐落土地價值應約為2,750,924元(計算式：60.14平方公尺× 45,742元=2,750,924元，小數點後四捨五入)，該建物本身價值則約為4,749,076元(計算式：7,500,000-2,750,924=4, 749,076)，復以該建物面積比例計算，該建物面積每平方公尺約41,735元(計算式：4,749,076÷113.79平方公尺=41,735 元，小數點後四捨五入)。堪信系爭房屋之客觀價值應約為2 ,070,056元(計算式：系爭房屋面積49.6平方公尺×41,735元 =2,070,056元，小數點後四捨五入)，故本件原告訴之聲明第一項訴訟標的價額應核定為2,070,056元。二、另原告訴之聲明第二項前段請求被告給付28,000元，應併算其價額，至其訴之聲明第二項後段請求被告自113年11月5日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月賠償6,000元部分，屬附帶請求，不併算其價額。從而，本件訴訟標的價額共為2, 098,056元(計算式：2,070,056+28,000=2,098,056)，應徵第一審裁判費21,790元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，命原告於收受本裁定送達後5日內如數補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。三、又原告應於收受本裁定送達後10日內，具狀提出兩造租約影本、被告之最新戶籍謄本(記事可省略)，如兩造為不定期租賃關係，並應說明調漲租金為合法之依據為何。中華民國 113 年 11 月 14 日岡山簡易庭法官薛博仁以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於訴訟標的價額核定部分，應於送達後10日內提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1000元；其餘關於命補繳裁判費部分不得抗告。中華民國 113 年 11 月 14 日書記官曾小玲

2024-11-14

GSEV-113-岡補-400-20241114-1

上易

臺灣高等法院

遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第822號上訴人陳旭輝被上訴人張雅惠訴訟代理人翁志清上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年3 月4日臺灣基隆地方法院113年度訴字第13號第一審判決提起上訴，被上訴人提起追加之訴，本院於113年10月23日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。上訴人應將戶籍自門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○之○號三樓房屋遷出。上訴人應給付被上訴人新臺幣壹拾肆萬捌仟捌佰叁拾叁元，及自民國一一三年十月二十四日起至遷讓返還第二項所示房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣玖仟伍佰元。其餘追加之訴駁回。第二審訴訟費用，關於上訴人上訴部分，由上訴人負擔；關於追加部分，由上訴人負擔百分之九十五，餘由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1 項、第255條第1項第2款定有明文。查被上訴人於原審主張其所有門牌號碼基隆市○○區○○路00巷00之0號3樓房屋（下稱系爭房屋）遭上訴人無權占用，訴請上訴人遷讓返還。原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴。被上訴人於本院追加請求上訴人遷出戶籍，並給付相當於租金之不當得利，核其追加之訴與原訴均係本於上訴人無權占有系爭房屋之同一基礎事實，合於前揭規定，應予准許。貳、實體方面：一、被上訴人主張：其前向訴外人闕秋波（下逕稱其姓名）購買系爭房屋及坐落基地之應有部分，於民國112年7月4日辦理所有權移轉登記完畢。詎上訴人以其與闕秋波間就系爭房屋存有不定期租賃關係，後手應概括承受為由，拒絕搬離及遷出戶籍，更逕將原先給付闕秋波每月新臺幣（下同）3,600 元租金，逕行匯入被上訴人帳戶或寄交郵政匯票，惟被上訴人知悉後隨即結清帳戶，亦未兌領匯票。兩造間並無任何契約關係，上訴人實屬無權占有，爰依民法第767條第1項前段規定，求為命上訴人遷讓返還系爭房屋（原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴），並答辯聲明：上訴駁回。被上訴人另依民法第767條第1項中段、第179條規定，於本院追加請求上訴人遷出戶籍、給付相當於租金之不當得利，追加聲明：㈠上訴人應自112年7月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）1萬元。㈡上訴人應將戶籍自系爭房屋遷出（見本院卷第114頁)。二、上訴人則以：其原向闕秋波承租系爭房屋，租賃期滿後成立不定期租賃關係，被上訴人買受系爭房屋應概括承受。闕秋波前以收回房屋供子女居住為由，終止系爭房屋之租賃契約，惟經原審法院以112年度基簡字第145號判決駁回，詎闕秋波竟於該事件上訴期間惡意移轉房屋所有權予被上訴人，已構成民法第148條第1項之權利濫用，倘若被上訴人仍執意要求經濟狀況不佳之上訴人搬遷，則應給付30萬元搬遷費。另系爭房屋屋齡已逾40年，被上訴人主張租金按月以1萬元計算，亦屬過高等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。答辯聲明：追加之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第115至116頁，並依判決格式增刪修改文句）：㈠上訴人前以3,600元月租向闕秋波承租系爭房屋，並設籍居住於系爭房屋，闕秋波前訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，經原審法院於112年5月31日以112年度基簡字第145號民事判決駁回闕秋波之請求（見原審卷第27頁戶籍資料、第77至85頁原審判決、本院卷第137至140頁房屋租賃合約書《誤載系爭房屋地址為同號4樓》）。　㈡闕秋波於112年6月16日將系爭房屋及坐落基地之應有部分出賣予被上訴人，於同年7月4日辦理所有權移轉登記完畢（見本院卷第141至151頁不動產買賣契約書、原審卷第61至63頁土地建物查詢資料）。　㈢上訴人於112年8月15日匯款3,600元至被上訴人基隆第二信用合作社廟口分社帳戶，被上訴人於同年9月5日結清該帳戶（見原審卷第73頁匯款申請書、本院卷第73頁之存摺內頁影本）。上訴人自112年9月起至113年5月止按月寄交面額3,600 元之郵政匯票予被上訴人，惟被上訴人並未兌領（見原審卷第73至75頁郵政匯款申請書、本院卷第67至71頁之郵政匯票）。四、本院之判斷：　　被上訴人主張其為系爭房屋所有權人，上訴人占有系爭房屋並設籍該址，為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈠㈡點）。惟被上訴人主張上訴人無權占有並設籍系爭房屋，侵害其所有權，則為上訴人所否認，並以被上訴人應承受其與闕秋波間之租賃關係，被上訴人惡意受讓系爭房屋所有權，構成權利濫用，請求之租金亦屬過高等語置辯。故兩造之爭點在於：㈠被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡被上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求上訴人將戶籍自系爭房屋遷出，應否准許？㈢被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付自112年7月 4日起迄遷讓返還系爭房屋之日止之相當租金不當得利，是否有據？金額應為若干？　㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，應有理由：　1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項定有明文。經查，上訴人前與系爭房屋原所有權人闕秋波簽訂房屋租賃合約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自103年3月15日起至10 5年3月14日止，每月租金3,600元，系爭租約期滿後，雙方就系爭房屋已成為不定期限繼續租賃，闕秋波前訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，經原審法院另案判決駁回闕秋波之請求，為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈠點）。惟系爭租約未經公證，此經上訴人是認在卷（見本院卷第115、174頁），依民法第425條第2項規定，自不適用同條第1項買賣不破租賃之規定。又被上訴人並無受領上訴人給付租金之意思及事實（參不爭執事項第㈢點），故上訴人執未經公證之系爭租約，主張被上訴人應承受其與闕秋波間之不定期租賃關係，自屬無據。　2.次按民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，茍非以損害他人為主要目的，即非該條項規定之權利濫用。被上訴人於112年7月4日買賣取得系爭房屋所有權後提起本件訴訟，係行使其所有權能，此舉雖足使上訴人喪失占有，惟要屬上訴人無權占用系爭房屋遭所有權人依法主張權利之結果，非以損害上訴人為主要目的，難認有何違反誠信原則或權利濫用之情形，上訴人此部分抗辯，難認可採。　3.再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。上訴人不得執系爭租約對被上訴人主張有權占有，被上訴人訴請上訴人遷讓返還房屋無悖誠信原則或有權利濫用情形，故被上訴人依前揭規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由。　㈡被上訴人請求上訴人將戶籍自系爭房屋遷出，亦有理由：　　　查系爭房地業經被上訴人買受及移轉登記為所有權人，而上訴人與闕秋波間未經公證之不定期租賃關係既因被上訴人買受取得系爭房屋所有權而隨之喪失，上訴人自無設籍於系爭房屋之合法權源，上訴人迄今仍未將戶籍遷出，自妨害被上訴人所有權圓滿行使，則被上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求上訴人將戶籍自系爭房屋遷出，即屬有據。　㈢被上訴人請求上訴人給付相當租金不當得利，在每月9,500元之範圍內，應予准許：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人之房屋或土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。上訴人無權占用系爭房屋，因此獲得占有使用之利益，致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害。依上說明，被上訴人請求給付自112年7月4日移轉登記取得系爭房屋所有權之日起至上訴人遷讓返還房屋之日止相當於租金之不當得利，核屬有據。本院審酌系爭房屋為4層樓公寓之3樓住宅，面積65.89平方公尺約20坪，屋齡42年（見原審卷第61頁），鄰近八堵車站及基隆高級中學，生活機能尚稱良好（見本院卷第167頁），依被上訴人提出之實價登錄資料，附近房屋每坪租金價格約落於300元至600元不等（見本院卷第75至79頁），其中基隆市○○區○○路00巷00之0號4樓房屋與系爭房屋地理位置最為接近，均係供住家使用，屋齡亦相近，參照其租金每坪476元（見本院卷第75頁）計算使用系爭房屋之利益為9,500元（20×476≒9,500，百元以下四捨五入），應屬允洽，則被上訴人請求上訴人給付自112年7月4日起至113年10月23日本件言詞辯論終結時止之相當租金不當利14萬8,833元（《9,500×15》＋《9,500×20/30》），及自113年10月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人9,500元，即屬正當，逾此範圍之請求，不應准許。　㈣綜上所述，被上訴人依民法第767條前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又被上訴人於本院依民法第767條中段規定追加請求上訴人遷出戶籍，亦屬有據，另依民法第179 條規定請求給付相當於租金之不當得利，在每月9,500元之範圍內應予准許，爰判決如主文第2項、第3項所示，逾此範圍之請求，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。六、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人之追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日民事第十九庭審判長法官魏麗娟　法官林哲賢法官吳靜怡正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　書記官黃麗玲

2024-11-06

TPHV-113-上易-822-20241106-1

訴

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋

臺灣臺南地方法院民事裁定 112年度訴字第2042號上訴人即被告黃季祥被上訴人即原告鮑力田上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對本院於中華民國11 3年10月9日所為第一審判決提起上訴。按訴訟標的價額之核定，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；因定期給付或定期收益涉訟，以權利存續期間之收入總數為準；期間未確定時，應推定其存續期間，但其期間超過十年者，以十年計算，民事訴訟法第77條之1第2項、第77條之 10定有明文。查兩造間為不定期租賃關係，租金每月為新臺幣（下同）5,000元，如原判決兩造不爭執之事項㈡所示，嗣原判決主文第1項將租金調整為7,700元，上訴人不服，聲明原判決不利於上訴人部分（即備位請求調整租金）廢棄，則上訴人之上訴客觀利益即原判決判命應增加之租金總額，是本件上訴利益標的價額核定為324,000元【計算式：（調整後租金7,700元－調整前租金5 ,000元）×12月×10年】，應徵第二審裁判費5,295元，未據上訴人繳納。茲依民事訴訟法第442條第2項前段規定，限上訴人於本裁定送達翌日起5日內如數補繳，如逾期未繳，即駁回其上訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日民事第四庭審判長法　官羅郁棣　　　　　　　法官洪碧雀　　　　　　　　法官陳永佳正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，得於本裁定送達後10 日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,000元；本裁定關於命補繳裁判費部分不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　書記官陳玉芬

2024-11-05

TNDV-112-訴-2042-20241105-2