請求土地所有權移轉登記等
最高法院民事判決
113年度台上字第1829號
上 訴 人 沈漢昇
訴訟代理人 蔡宛緻律師
被 上訴 人 祭祀公業沈保生
特別代理人 江昱勳律師
訴訟代理人 陳鵬光律師
黃子芸律師
參 加 人 呂楊月
訴訟代理人 趙文淵律師
趙政揚律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件,上訴人對於中華
民國113年6月6日臺灣高等法院臺南分院第二審更審判決(112年
度重上更一字第7號),提起上訴,本院判決如下:
主 文
原判決廢棄,發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由
一、上訴人主張:
㈠被上訴人為坐落○○市○○段190、191、194 地號土地(下合稱
系爭土地)所有人,於民國100年2月1日與參加人就系爭土
地等簽訂如原證1所示買賣契約書(下稱系爭契約)。伊為
被上訴人之派下員,即系爭土地公同共有人之一,曾向臺灣
嘉義地方法院(下稱嘉義地院)提起103年度重訴字第11號
確認優先承購權存在事件(下稱前案一訴訟),經判決確認
伊對於系爭土地有優先承購權存在,伊已合法行使土地法第
34條之1第4項、第5項規定之優先承購權。
㈡依土地法第34條之1第4項、第5項規定之買賣契約訂立請求權
,及系爭契約第2條第3項、第4條約定或民法第348條第1項
規定,求為命被上訴人就系爭土地與伊訂立如系爭契約所示
之買賣契約(下稱訂立契約);被上訴人應於伊給付新臺幣
(下同)6,709萬3,600元及履行系爭契約約定相關義務之同
時,移轉系爭土地所有權登記並交付系爭土地(下稱移轉所
有權並交付)之判決。
二、被上訴人抗辯:
㈠上訴人於前案一訴訟聲明請求訂立契約、移轉所有權並交付
之訴,遭第一審判決駁回,其提起上訴後在第二審程序撤回
該部分起訴,不得再行起訴。
㈡參加人自98年起陸續支付全部159名共有人土地價金,相關費
用及稅款等,上訴人已無法以同一條件行使優先承購權。且
上訴人另案嘉義地院106年度重訴字第62號訴請被上訴人移
轉所有權並交付(下稱前案二訴訟),亦遭敗訴裁判確定,
本件已屬客觀不能。
㈢上訴人歷經3年未依法以同一條件行使優先承購權,濫用權利
而生失權效果,應有民法第227條之2、民事訴訟法第397條
情事變更原則之適用。
三、參加人陳述:
㈠前案一訴訟第一審判決駁回上訴人請求訂立契約及移轉所有
權並交付之訴後,其於第二審程序減縮該部分聲明,實質與
訴之撤回無異,依法不得提起同一之訴。
㈡系爭土地之共有人出售其等潛在應有部分,上訴人應向各該
出售土地者請求以相同條件訂立契約,移轉所有權並交付,
而非向被上訴人請求。
四、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決,駁回其上訴,理由
如下:
㈠上訴人就系爭土地有優先承購權存在,經前案一訴訟裁判確
定,兩造均為該訴訟之當事人,依民事訴訟法第400條第1項
規定,均應受前案一確定判決既判力之拘束,不得再為相反
之主張。本件訴訟請求訂立契約及移轉所有權並交付,除增
加對待給付外,其餘聲明內容雖實質相同,惟前案一訴訟確
定判決確認上訴人之優先承購權存在,兩造受其既判力之拘
束,且訴訟標的之原因事實與該案未盡相同,則與該事件非
屬同一之訴,不違背民事訴訟法第263條第2項規定。又上訴
人提起本件訴訟,係基於前案二訴訟確定判決事實審言詞辯
論終結後之新事實所生之法律狀態,亦不受該確定判決既判
力效力之拘束。
㈡被上訴人派下員受託代為出賣人陳金藏,於100年2月1日就系
爭土地與參加人簽訂系爭契約,系爭契約第2條、第3條約定
為買賣雙方於交易當時所考慮之契約必要之點,均屬買賣條
件,故除系爭土地價金6,709萬3,600元外,尚應同意扣除興
建公祠及道路用地之土地面積,支付系爭土地增值稅及相關
費用,始符合以「同一條件」行使優先承購權。又出賣人未
為通知,他共有人茍已知悉買賣事實、買賣條件,而未能於
知悉後15日內行使其優先承購權,其優先承購權應視為放棄
,亦即發生失權之效果,以避免法律關係長期處於不確定狀
態,並能兼顧共有人及買受人之權利保障。
㈢被上訴人雖以100年9月20日存證信函通知上訴人出售系爭土
地等情,然文意不明,與系爭契約約定不符,且未經上訴人
收受,非屬合法通知。上訴人雖於102年6月25日、同年月28
日向被上訴人主張行使優先承購權,惟未具體載明是否願接
受系爭契約所載之同一條件。前案一訴訟中,被上訴人提出
102年11月5日民事陳報狀,說明系爭土地之買賣條件,並檢
附系爭契約、土地增值稅稅單,上訴人之訴訟代理人黃郁婷
律師於同年12月16日閱卷取得系爭契約,可認上訴人於同日
知悉系爭土地買賣條件,惟仍請求移轉系爭契約約定之殘餘
土地面積3,354.68坪,嗣撤回請求訂立契約及移轉所有權並
交付部分,迄前案一訴訟審結時,亦未以同一條件行使優先
承購權。上訴人遲至109年9月10日始以本件民事更正聲明狀
,向被上訴人表示同意給付6,709萬3,600元及履行如系爭契
約約定之相關義務,未於知悉買賣條件後15日內行使優先承
購權,應生失權之效果,不得請求被上訴人就系爭土地與其
訂立如系爭契約所示之買賣契約。
㈣從而,上訴人本於合法行使土地法第34條之1第4項、第5項規
定優先承購權後所生之買賣契約訂立請求權,系爭契約第2
條第3項、第4條約定,及民法第348條第1項規定,為如上聲
明之請求,均為無理由。
五、本院判斷:
㈠法院為判決時,應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果,依自
由心證判斷事實之真偽,不得違背論理及經驗法則,此觀民
事訴訟法第222條第1項本文、第3項規定自明。而解釋意思
表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之辭句,民法
第98條復有明文。是當事人之真意何在,應以過去事實及其
他一切證據資料為斷定之標準,不能拘泥文字致失真意。又
訴訟代理人者,乃基於當事人或其法定代理人之授權,以當
事人本人名義代為或代受訴訟行為之第三人。惟訴訟代理人
就其受委任之事件,在訴訟上得否代理當事人對於他造行使
私法上之權利,或受領他造行使私權所為之意思表示,應視
該當事人委任訴訟代理人代理訴訟之目的如何而定。
㈡上訴人於前案一訴訟起訴主張:其先後於102年6月25日、同
年月28日,分別以存證信函、聲明異議書向被上訴人、嘉義
市地政事務所聲明異議,表示行使優先承購權;該起訴聲明
之一部為:被上訴人應按其與訴外人間就系爭土地買賣契約
之同一條件,與上訴人訂立書面買賣契約;嘉義地院於103
年8月5日判決駁回該聲明等情,為兩造所不爭執。而被上訴
人於前案一訴訟第一審審理時提出之102年11月5日民事陳報
狀,已說明系爭土地之買賣條件,並檢附系爭契約、土地增
值稅稅單;上訴人在該案之訴訟代理人黃郁婷律師於同年12
月16日閱畢該卷宗各節,復為原審所認定。似見上訴人之訴
訟代理人因閱卷得悉系爭契約等件後,於前案一訴訟言詞辯
論終結時,仍以「被上訴人應按其與參加人間就系爭契約之
同一條件,與上訴人訂立書面買賣契約」為應受判決事項之
聲明。倘若如此,衡諸一般論理及經驗法則,並探求上訴人
所為意思表示之真意,能否僅以請求移轉之土地面積不符,
即謂其未以同一條件行使優先承購權?又黃郁婷律師閱得系
爭契約等件,是否等同上訴人已知悉系爭契約之買賣條件?
上訴人於知悉之後,曾否親自或委由訴訟代理人行使優先承
購權等,攸關上訴人有無行使優先承購權之判斷,自應調查
審認。乃原判決見未及此,逕以上開理由,即謂上訴人迄前
案一訴訟審結時,未以系爭契約之「同一條件」行使優先承
購權,自有不適用上開規定及說明意旨與適用不當之違背法
令。
㈢上訴人是否業已行使優先承購權,尚非明確,本院無從為法
律上之判斷。上訴論旨,指摘原判決違背法令,求予廢棄,
非無理由。
六、據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項
、第478條第2項,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 26 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鍾 任 賜
法官 黃 明 發
法官 呂 淑 玲
法官 陶 亞 琴
法官 林 麗 玲
本件正本證明與原本無異
書 記 官 郭 金 勝
中 華 民 國 114 年 3 月 4 日
TPSV-113-台上-1829-20250226-1