Know99判決書

搜尋結果：買賣不破租賃

共找到 53 筆結果（第 51-53 筆）

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第3110號原告黃莉燁訴訟代理人楊家驊楊許惠琪被告洪國翔訴訟代理人林亮宇律師李秉謙律師上開當事人間損害賠償事件，本院於民國113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：被告於民國109年3月4日將坐落臺中市○○區○○路0 0號房屋全部（下稱系爭房屋）出租予原告使用，約定租期自同日起至114年4月4日為止，從109年4月5日起至114年4月 4日之租金，從每月6萬2000元逐漸遞增至7萬元。當初兩造於洽談系爭房屋時，因系爭房屋不符合原告經營寵物店之需求，被告為爭取原告承租系爭房屋，慫恿原告增建二樓，並保證增建部份不會被拆除及願意將租金從8萬元降至上開約定之數額。待原告與其他合夥人共同出資增建二樓完畢，並開始使用系爭房屋後，被告卻於109年6月12日將系爭房屋出售予訴外人謝孟勳，並強迫原告與謝孟勳重新簽立租約，並再三保證謝孟勳會遵守契約約定，但事後謝孟勳卻通知原告應於110年8月底將增建之二樓拆除，導致原告無法再經營寵物店，違背善良風俗侵害原告之利益，故依據民法第184條第1項後段之規定請求賠償原告出資增建二樓所支出之費用6 0萬1040元等語，起訴聲明求為判決：被告應給付原告60萬1 040元，及起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告抗辯：否認慫恿增建或隱瞞增建會被拆除之可能性，雙方租約第15條第1款約定如果因為增建導致檢舉，承租人要自行負責，可見從一開始原告就知道增建可能會違反法律而有行政責任，再者原告於增建過程中就收到政府來函，是原告自行增建，應自負行政責任，且原告在被告出租期間，並無使用房屋之阻礙，待與屋主簽了新約之後，才與新屋主有糾紛，顯然都與被告或被告配偶沒有任何關聯。另原告於10 9年8月即知有拆增建之義務，卻直到112年10月17日始提起本件訴訟，已經罹於2年時效等語置辯。答辯聲明求為判決：駁回原告之訴。三、兩造不爭執及爭執事項㈠兩造不爭執之事項：　 1.被告於109年3月4日將系爭房屋出租予原告使用，約租定期自109年3月4日起至114年4月4日為止，從109年4月5日起至 114年4月4日之租金每月從每月6萬2000元逐漸遞增至7萬元。 2.原告承租後，系爭房屋有增建二樓部分，並於110年5月1日轉租予高亞秝作為經營寵物店之用，出租日期自110年5月1 日起至114年4月4日，但二樓電梯出口處則保留由原告作為美容工作室使用。 3.被告於109年6月12日將系爭房屋出賣予謝孟勳。 4.原告於109年6月22日就系爭房屋與謝孟勳簽立租約，租期自 109年7月5日起至114年4月4日為止共4年9月，並於契約第15 條內約定：如因承租人增建導致檢舉罰單，須由承租人自行支付罰款，不得為退租之條件，如租約到期前不續租，承租人需回復房屋原狀，並現狀返還二樓露臺增建處。 5.兩造簽立租約時，並未約定被告不得出售系爭房屋。且租約租期未滿5年，亦未辦理公證。 6.關於被告一屋二租乙節，不再主張。 7.犬力以赴寵物美容工作坊係於110年7月14日取得特定寵物業許可證，並於同年8月21日申請稅籍設立登記。㈡兩造爭執之事項： 1.原告主張與被告訂約時，是否有慫恿原告增建？並保證增建不會遭拆除？訂約甫滿三月，被告即將系爭房屋出售，並未事前告知原告，是否有預謀？此舉可否認為係以違背善良風俗之方法侵害原告之利益？ 2.謝孟勳催促原告拆除二樓增建部分，與原告慫恿增建，並保證增建部份會遭拆除及未經預告而出售系爭房屋之間，有無因果關係？ 3.原告是否因為謝孟勳之行為而受有損害？ 4.原告得否依據民法第184條第1項後段之規定，請求被告負損害賠償責任？ 5.原告所得請求之合理金額為多少？（含原告增建二樓所支出之費用為何？）四、得心證之理由：㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項定有明文，是主張被告故意以背於善良風俗之方法，加損害於已，乃為有利於已之事實，自應由原告負舉證責任。本件原告主張被告於出租系爭房屋予原告使用時，因系爭房屋不符合原告經營寵物店之需求，為爭取原告承租系爭房屋，卻慫恿原告增建二樓，並保證增建部份不會被拆除，及配合將租金從8萬元降至上開約定之數額。被告卻於1 09年6月12日將系爭房屋出售予謝孟勳，又強迫原告與謝孟勳重新簽立租約，且再三保證謝孟勳會遵守契約約定，但事後謝孟勳卻通知原告應於110年8月底將增建之二樓拆除，導致原告無法再經營寵物店，違背善良風俗侵害原告之利益等語，被告否認有何違背善良風俗侵害之利益，依上說明，自應由原告就其主張有利之事實負舉證責任。㈡經查，兩造簽立之租賃契約第15條（其他約定事項）約定：如因承租人增建導致檢舉罰單，需由承租人自行支付罰款，不得為退租之條件。（見本院卷第39頁），足見雙方已對增建部分明文約定，且約明增建由承租人自承擔罰款責任，不得作為退租之條件，並無約定被告保證增建不會被拆除之情形。另查，證人曹世芝即被告之配偶到庭證稱：原告當初是透過仲介以李承祐的名義向我承租系爭房屋，李承祐承租房屋時有說要承租房屋增建二樓並經營寵物店。我沒有說保證違建不會被拆除，當初李承祐收到違建的紅色檢舉單，有來問我要怎麼辦，我說我也不知道怎麼辦，我就建議他們去議員的服務處問看看能怎麼處理，我並沒有說我會幫他們找議員處理，我是建議他們找議員處理等語（見本院卷第294頁），是依照曹世芝所述，並無於簽約前保證增建不會被拆除之情形可言。證人許晉嘉亦到庭證稱：我是承包原告寵物店二樓之增建事宜，因為楊許惠琪是我親妹妹，她約在108年3 月出找我說他們夫妻二人要開寵物店，要增建二樓，同年3 月10日左右我到現場估價，二、三天後他們簽約，我在同年 3月23日經屋主同意把現場二樓平台圍籬拆掉，並把拆除的東西賣到回收場，賣給回收場的款項交給屋主曹世芝，然後就進行二樓工程施作。我施作約一星期左右，臺中市政府都發局就來貼紅單，那紅單的內容是要求即刻停工拆除，如果沒有在一週內拆除，市政府就會派人來拆，所以我們就停止施工並告訴楊許惠琪，楊許惠琪就跟屋主曹世芝說有被貼紅單，我繼續等待楊許惠琪的訊息。後來我跟李承祐聯絡要去烏日一個議員那邊問說這個違建要如何處理，那時我有與李承祐、陳柏廷、曹世芝一起約在吳瓊華議員服務處前面會合，會合後一起進去議員服務處找議員，剛好那裡有都發局的人員在議員服務處那裡，因為施工現場有一個玻璃櫥窗，都發局的人員問我颱風時那個櫥窗會不會被吹走，我保證不會，都發局的人員就說好，應該是相信我，都發局的人員說會去瞭解。曹世芝有叫李承祐寫陳情書去都發局，我就回去等他們的消息，等了幾個禮拜，李承祐、楊許惠琪他們跟我說可以在假日的時間施工，屋主有跟他們這樣講，後來我就把它施工完，利用二個禮拜的時間施工完成等語（見本院卷第 296頁至297頁），從許晉嘉證述之過程，乃施工約一週即遭檢舉要求停工，隨後即停工等待消息，事後有前往吳瓊華議員處處理，剛好有都發局之人在場，被詢問施工之櫥窗颱風來會不會被吹走，許晉嘉則保證不會，都發局人員當場表示會前往瞭解，之後曹世芝、李承祐寫陳情書予都發局，數週後李承祐及楊許惠琪即稱屋主允諾於假日施工，隨後許晉嘉及利用二週時間完工，是依許晉嘉敘述過程，充其量僅得認為被告承諾繼續完成增建部分，並無被告保證增建不會被拆除之情事。另證人李承祐到庭證稱：一開始因為我是寵物店的執行者，所以是我出面簽約，因為這個寵物店沒有開成，我就與楊家驊討論，之後就換成黃莉燁，也代表我要退出這個寵物店。換約前即有收到都發局關於增建之通知單，收到通知之後，曹世芝有帶我去吳瓊華議員服務處，有一個我不認識的男生接待我們，換約之前我有跟曹世芝告知過我會換約，當天房仲有帶曹世芝過來，我有告訴房仲後面的情形，房仲告訴我說後面的事情交給他，所以換約時我有到現場，只是房仲上樓的時候我就離開了等語（見本院卷第299頁至3 01頁），足見李承祐係因接到臺中市政府都發局之通知函，始至議員服務處尋求解決之道，倘若換約前被告有保證不會被取締拆除，為何未向被告或被告之配偶曹世芝質疑，反聽從曹世芝之建議，前往議員服務處尋求解決之道？是尚難認為被告事前有何保證不會被拆除之情形。至於出租之房屋無法滿足經營寵物店之需求，被告於出租時主動減少租金金額，符合一般社會常情，難認違背善良風俗之方法侵害原告之利益。㈢次查，兩造既不爭執簽約時並未約定被告不得出售房屋，依照民法第425條第1項之規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。原告可依據兩造間之租賃契約主張買賣不破租賃，對購買房屋之人繼續主張租約存在，且兩造亦不爭執雙方之契約雖未經公證，及租期未滿五年，亦無同條第二項排除適用之問題。更何況，原告出售系爭房屋後，其後手謝孟勳亦與被告重新簽立契約（見本院卷第59頁至74頁），對原告租賃使用權亦未受影響，雖原告與謝孟勳之租約同樣約定有：如因承租人增建導致檢舉罰單，需由承租人自行支付罰款，不得為退租之條件（見本院卷第71頁），然其條件與兩造所簽訂之租約條件相同，更難認為原告租約受有影響。則被告基於財產處分自由，將系爭房屋出售予第三人，自難認為有何違背善良風俗可言。又原告主張被告簽約後於109 年6月12日將系爭房屋出售予謝孟勳，並強迫原告與謝孟勳重新簽立租約乙節，亦為被告所爭執，原告對被告強迫簽約之有利事實，亦未能舉證以實其說，自難認為此部分之主張為可採。㈣再者，本件系爭房屋屋側涉及違建部分，業經臺中市政府以1 09年4月27日中市都違字第1090074532號函違章建築認定通知書查處在案，屬新違章建築，將依臺中市違章建築執行原則及相關規定續處，惟臺中市政府都市發展局都市修復工程科受理民眾陳情案件（案號：K0316）錄案屋側違建2樓以玻璃封閉，故於110年7月23日開立中市都違字第000000000號違章建築限期改善（自行拆除）通知單，以上有臺中市政府都市發展局113年8月23日中市都違字第1130197514號函覆在卷可參（見本院卷第335頁至339頁），是謝孟勳事後通知原告應於110年8月底將增建之二樓拆除，縱使導致原告無法繼續經營寵物店，亦屬依據法令之要求所致，要難認為被告違背善良風俗而侵害原告之利益。五、綜上所述，原告依據民法第184條第1項後段之規定，請求被告給付60萬1040元，及起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已經明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，故不一一論述。　　七、據上結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　　16　日民事第一庭法官許石慶右正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後二十日內向本院提出上訴狀 (須附繕本)。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　　16 日書記官孫立文

2024-10-16

TCDV-112-訴-3110-20241016-1

訴

臺灣宜蘭地方法院

返還土地

臺灣宜蘭地方法院民事判決 112年度訴字第458號原告游凱傑訴訟代理人楊家寧律師陳敬穆律師莊銘有律師複代理人陳頡宇律師被告游俊榮游茂林共同訴訟代理人黃豪志律師上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，固為民事訴訟法第168條所明定。惟此項規定，依同法第173條前段，於有訴訟代理人時不適用之。故在當事人有委任訴訟代理人之情形，當事人於言詞辯論終結前死亡，並不當然停止訴訟程序，縱應承受訴訟之人未承受訴訟，亦可進行言詞辯論，及本於該言詞辯論而為判決（臺灣高等法院暨所屬法院67年度法律座談會民事類第30號研討結果參照）。經查，被告游茂林雖於民國113年9月9日死亡，有本院死亡通報警示（限制閱覽卷）在卷可稽，惟因其已委任訴訟代理人（本院卷第 61頁委任狀），依上開規定，其死亡並不停止本件訴訟程序，縱其繼承人未聲明承受訴訟，本院仍得進行言詞辯論，並本於該言詞辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告游○○應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地（重測前為宜蘭縣○○鄉○○段000 地號土地，下稱系爭土地）之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人；㈡被告游○○應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同） 466元；㈢願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第7頁）。嗣於審理中更正被告姓名為游俊榮、游茂林（本院卷第49頁），並於宜蘭縣宜蘭地政事務所依本院囑託測量繪製，該所以民國113年3月1日函檢送複丈成果圖（下稱附圖）後，變更訴之聲明為：㈠被告游俊榮、游茂林應將坐落系爭土地上如附圖編號A所示建物（1層磚造房屋，面積54.43平方公尺）、編號B所示建物（2層RC加強磚造房屋，面積92.22平方公尺）、編號C所示雨棚（鋼鐵造雨棚，內含部分磚造設施，面積33.60平方公尺）、編號D所示水泥地面（水泥地鋪面，面積80.34平方公尺）所示之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人；㈡被告游俊榮、游茂林應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告1,21 6元；㈢願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第155-159頁）。核原告上開更正被告姓名及變更拆屋還地範圍聲明部分，均非變更訴訟標的，僅屬更正事實上及法律上之陳述，另擴張請求被告按月給付相當於租金之不當得利金額，則屬擴張應受判決事項之聲明，參諸首揭規定，均無不合，應予准許。三、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項定有明文。故在訴訟繫屬中，訴訟當事人雖讓與其實體法上之權利，惟為求訴訟程序之安定，以避免增加法院之負擔，並使讓與之對造能保有原訴訟遂行之成果，本於當事人恆定主義之原則，該讓與人仍為適格之當事人，自可繼續以其本人之名義實施訴訟行為，此乃屬於法定訴訟擔當之一種（最高法院101年度台聲字第1367號裁定意旨參照）。查系爭土地原為原告與訴外人游雯婷、游哲智共有，應有部分各3分之1（本院卷第11-12 頁），嗣原告、游雯婷、游哲智於本件訴訟繫屬中之112年1 2月27日將系爭土地信託登記予訴外人京城國際建築經理股份有限公司（下稱京城公司，本院卷第101-102頁），依上開說明，於本件訴訟無影響，原告仍為適格之當事人，仍得以其本人之名義實施訴訟行為，先予敘明。貳、實體事項：　　　　一、原告主張：　㈠原告為系爭土地之共有人，被告於系爭土地上搭建如附圖編號A、B所示建物、編號C所示雨棚，門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○ ○○路00○0號，並在前方鋪設如編號D所示水泥地面，面積合計260.69平方公尺（下合稱系爭地上物），無權占用原告共有系爭土地，顯有害於原告所有權之圓滿行使，爰依民法第 767條第1項規定、第821條規定，請求被告拆除系爭地上物，將占用之系爭土地返還予原告及全體共有人，並依民法第 179條規定向被告請求返還相當於租金之不當得利，期間為自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開土地遭占用部分之日止，按月給付不當得利1,216元。　　㈡被告雖主張與原告前手即訴外人劉明傳就系爭土地有不定期租賃關係，惟被告提出之租金收據無法確認是否為劉明傳本人所親簽，也未見收據上有任何關於系爭土地之紀錄，僅有記載自102年起至110年止之租金等文字，且被告縱有與劉明傳於102年成立租賃契約，依民法第425條第2項規定，原告亦不需受民法第425條第1項之拘束等語。並聲明：如前開壹、程序事項，二、變更後訴之聲明所示。二、被告則以：系爭地上物為被告向原告之前手劉明傳租地建屋居住至少40年，並由劉明傳向被告收取租金多年，依民法第 425條第1項規定，兩造就系爭土地應成立不定期租賃關係，被告並非無權占有。又劉明傳於112年9月5日以買賣為原因，將系爭土地移轉登記予原告及游雯婷、游哲智，並未依土地法第104條規定通知有優先承買權之被告，故原告與劉銘傳間就系爭土地之買賣契約及移轉登記均不得對抗被告，其等買賣之債權行為及物權行為均自始無效，原告應非系爭土地之所有權人，其為本案之請求即無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，應供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項（本院卷第239-240頁，並依判決格式修改文句）：　㈠系爭土地於60年登記為劉明傳所有，劉明傳於112年9月5日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予原告、游雯婷、游哲智共有，應有部分各3分之1。　㈡系爭土地上有系爭地上物，占用系爭土地之範圍及面積如附圖編號A、B、C、D所示，被告為系爭地上物之事實上處分權人。　㈢系爭土地於起訴後之112年12月22日自益信託予京城公司。四、得心證之理由：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應就其占有係有正當權源之事實證明之（最高法院91年度台上字第2578 號判決意旨參照）。本件原告主張被告無權占有系爭土地，被告就系爭地上物占用系爭土地之事實不為爭執，依上開說明，即應由被告就系爭地上物為有權占有之事實負舉證之責。㈡經查，被告抗辯與原告前手劉明傳就系爭土地成立租賃關係乙節，業據證人黃金連即兩造鄰居到庭具結證稱：我今年約 85歲，游茂林、游俊榮住在我對面，我認識原告及訴外人游義童即原告父親，他們也住我對面，我從小就認識游茂林，游茂林、游俊榮住在系爭地上物大約50年以上，我有看過劉明傳來向游茂林、游俊榮收租金，劉明傳來收租金都會把車停在我的門前空地，我有問劉明傳為何停在這裡，劉明傳說來跟游茂林收租金，要借停，劉明傳最早約20、30年前就開始收租，我有時候不在家，我有遇到的時候，就會問劉明傳要去哪裡？為何把車停在這裡？劉明傳就說要去收租，借停一下，我記得劉明傳通常是農曆12月的時候來收租，我只知道他農曆12月有來，沒有看到我就不知道，我從去年就沒有看到劉明傳來收租金等語（本院卷第236-239頁）、證人游秀鳳即游茂林之女具結證稱：我從出生就住在系爭地上物，到78、79年出嫁，出嫁後住在礁溪鄉大忠路，我現在60幾歲了，我認識原告及原告父親游義童，原告與游義童住一起，住在我家隔壁。我有看過劉明傳來收租金，但沒有看過幾次，總共看過約3、4次，不是全部都是我出嫁後看到的，有的是我小時候看到的，我大約10幾歲時看過，我媽媽還在的時候，我比較常會回去，快過年的時候，劉明傳就會來收租，最後一次看到來收租大約是90幾年至101年間，是訴外人陳婉婷即游俊榮的太太拿給地主劉明傳，劉明傳通常是年底，將近過年的時候來收租，收租是收現金，我不知道每年收多少租金，我出嫁時，我才知道被告跟劉明傳有租賃關係，某次回去，我看到地主收租金，我問我父親原因，我父親跟我說是用租的，我說為何不買，我父親說因為地主不賣，我無法確認租賃是從何時開始，但是我知道至少從我出嫁即78年、79年開始就有租賃關係了等語（本院卷第247-251頁）在卷足憑。雖證人游秀鳳與被告有親屬關係，然證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信（最高法院53年台上字第2673號判決意旨參照）。衡諸證人黃金連與兩造均無利害關係，仍與證人游秀鳳就劉明傳前來向被告收租及收租時間為年底之農曆12 月間，為相互一致之證述，且均係親自見聞劉明傳前來收租，雖因渠等未直接經手租金之給付及參與租約簽訂而無法詳述租約細節，尚屬合情適理，並未悖於常情，佐以劉明傳自 60年至112年9月間確為系爭土地之地主，而系爭地上物之建築完成日期分別為68年、59年間等情，有系爭土地公務用謄本、異動索引、電子處理前登記簿、光復後登記總簿、系爭地上物稅籍登記表、房屋平面圖（本院卷第101-125頁、第2 5頁、第33頁）附卷足稽，苟劉明傳與被告就系爭土地無一定法律關係存在，按諸經驗法則，當無任由被告無權占用系爭土地長達數十年之久，均未加聞問之理，並審酌證人黃金連、游秀鳳之證述內容均無矛盾或顯不可採之處，且與上開事證大致相符，考量證人游秀鳳並未繼承系爭地上物，應無動機甘冒偽證罪而為虛偽陳述之必要，故渠等就親身經歷之事實所為證詞，應值採信。此外，原告就其反對之主張復未提出其他反證以實其說。綜上各節，堪認劉明傳與被告就系爭土地所成立之法律關係應為有償之租賃。　㈢次按現行民法第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」之規定，係於88年4 月21日修正公布，自89年5月5日施行。修正施行前之民法第 425條僅規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。是租賃契約成立於89年5月5日民法債編修正前，縱有「未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者」之情形，亦有買賣不破租賃原則之適用，不受現行民法第425條第2項規定之限制。㈣經查，證人游秀鳳證稱其小時候，大約10幾歲時，就曾看過劉明傳前來收租，至少從其出嫁之78年、79年開始，與劉明傳有租賃關係等語，足認被告與劉明傳間至少於78年、79年間即就系爭土地存有租賃關係，縱屬期限逾5年或未定期限之租賃契約，依上開說明，並無修正後民法第425條第2項規定之適用，亦即，雖未經公證，仍有買賣不破租賃原則之適用，是原告於112年9月間自劉明傳處受讓系爭土地，依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，原有之租賃契約對原告仍繼續存在，被告辯稱其等占用系爭土地有合法占用權源，即屬有據。　㈤從而，被告既係基於租賃之法律關係而使用系爭土地，即非無權占有，亦非無法律上之原因而受有利益，原告主張被告係無權占有使用系爭土地，依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭地上物並將系爭土地返還原告及全體共有人；另依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，均非可採。　五、綜上所述，被告係基於租賃之法律關係而占有使用系爭土地，並非無權占有，是原告依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求被告拆除系爭地上物，返還系爭土地予原告及全體共有人，及請求返還不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所依附，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　 10 　月　　9　　日　　　　　　　　　民事庭審判長法　官　伍偉華　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃淑芳　　　　　　　　　　　　　　　法　官　夏媁萍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林琬儒

2024-10-09

ILDV-112-訴-458-20241009-2

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1502號原告李家豪訴訟代理人張育銜律師複代理人廖婉茹律師被告呂逸勤上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年9月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將如附表所示之房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國113年3月15日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟零壹拾伍元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一、二項於原告以新臺幣肆拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰肆拾萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面：　　本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠如附表所示門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人林雅芳所有，嗣由原告於鈞院112年度司執字第9583號之清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）執行程序中拍定取得，並經鈞院於民國113年3月13日核發不動產權利移轉證明書與原告，是原告自領得權利移轉證書之日起，即取得系爭房屋之所有權。另被告與林雅芳間有訂立房屋租賃契約，執行法院於拍賣公告之使用情形亦載明，因被告基於租期110年1月至112年12月之租賃契約占有使用而拍定不點交。惟該租期現已屆至，被告自不得再以其與林雅芳間之租賃關係對原告主張其係有權占用，故被告無民法第 425條第1項買賣不破租賃之適用，被告占用系爭房屋自屬無權占用。又兩造曾於113年3月14日達成協議（協議書日期誤載為113年3月4日）並簽立點交書（原證3；下稱系爭點交書），協議內容略為：原告同意給付被告新臺幣（下同）6萬元之搬遷費用，被告則同意於113年3月15日搬清並點交系爭房屋予原告，而原告於113年3月14日業已先交付2萬元與被告，約定尾款於最後點交日付清，惟被告卻未於113年3月15 日將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。是以，被告未能舉證證明就系爭房屋有何合法占有權源，原告依民法第767條第1項前段之規定及系爭點交書之約定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。　㈡被告無權占用系爭房屋之事實，已如上述，則被告占用系爭房屋之行為，即屬無法律上原因而受有使用系爭房屋之租當於租金之利益，原告依民法第179條請求被告給付自113年3 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利。又系爭房屋位於交通便利生活機能發達之集合住宅區，應以系爭不動產申報總價年息10%為計算始為允當。系爭房屋拍定價格為1,408,000元，故就房屋部分被告占有期間每月受有相當於租金之不當得利為11,733元[計算式：1,408,000×10%÷12×1（原告所有權利範圍）＝11,733 元]。又依新北市○○區○○段000地號土地之申報地價為每平方公尺26,240元，故就系爭房屋所坐落土地部分，被告每月受有相當於租金之不當利為3,658元[計算式：26,240元×961.4 1（新北市○○區○○段000地號面積）×l0%÷12×174/10,000（原告就上開地號之所有權利範圍）＝3,658元]。準此，被告應自113年3月15日起至被告將系爭房屋騰空返還予原告止，按月給付原告15,391元（計算式：11,733元＋3,658元＝15,391 元)。　㈢並聲明：　　　1.被告應將附表所示之系爭房屋騰空遷讓返還予原告。　2.被告應自113年3月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,391元。　3.原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠原告主張之事實，業據提出本院112年度司執字第9583號不動產權利移轉證明書、系爭房屋及坐落基地登記第一類謄本、本院拍賣公告、系爭點交書、google路線圖網頁截圖等件影本為證，並經本院調取本院112年度司執字第9583號民事執行卷無訛。且被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執原告之主張，是原告主張之事實，應認為真實。　㈡就原告請求被告騰空返還系爭房屋部分：　　按強制執行法第98條第1項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」。查本院系爭執行事件已於113年3月13日核發系爭房屋及坐落基地之權利移轉證書與原告，並經原告於113年4月2日辦理所有權移轉登記，此有上開不動產權利移轉證書影本及系爭房屋與座落土地之登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷第21至23頁、第75、77至79頁），是原告確已取得系爭房屋之所有權。次按民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」；又兩造簽立之系爭點交書約定：現住人（即被告）同意113年3月15日搬清。雖本件經本院依職權函請轄區警員查訪被告現有無實際居住系爭房屋，經新北市政府警察局三重分局以113年8月28日新北警重刑字第1133741034號函覆略以：經派員查訪系爭房屋址，詢問鄰居表示該處已法拍，目前無人居住等語，有該函檢附之職務報告及照片可考（見本院卷第103至109頁），惟原告主張被告並無告知原告其已搬離，且亦未依系爭點交書點交系爭房屋予原告，是被告仍屬無權占有原告所有之系爭房屋，而侵害原告就系爭房屋之所有權，致原告受有損害，則原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權及系爭點交書之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，均屬有據，應予准許。　㈢就原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：　1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判要旨參照）。再按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又依土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另依土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價而言。又上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設，所謂「年息10%為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10 %計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號裁判要旨參照）。本件被告無權占用系爭房屋，自受有利益，原告並因此而受有不能利用系爭房屋之損害，則原告依不當得利法則，請求被告自113年3月15日起至返還系爭房屋之日止，給付相當於租金之不當得利，於法有據。　2.次查，原告雖僅請求被告返還系爭房屋，但系爭房屋既不能脫離土地之占有而存在，則原告請求被告給付占用系爭房屋之不當得利，於計算房屋之價額時，揆諸前揭說明，自應計入土地部分。而查：系爭房屋坐落之基地為新北市○○區○○段 000地號土地，面積為961.41平方公尺，原告之應有部分為1 74/10000，有土地登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷第77 頁）。而上開土地113年1月之申報地價為每平方公尺26,240 元（參上開土地登記謄本之記載），是原告就該土地應有部分174/10000之申報地價為438,957元（計算式：26,240元元 ×961.41平方公尺×174/10000＝438,957元；元以下四捨五入，下同）。又經本院向新北市政府稅捐稽徵處三重分處函詢結果，系爭房屋113年之評定現值為163,300元，有新北市政府稅捐稽徵處三重分處113年7月15日新北稅重二字第113549 7125號函附卷可稽（見本院卷第71頁）。而查系爭房屋為6 層樓鋼筋混凝土造建築之一樓，位於新北市三重區長樂街，周遭為建築密集地區，附近有光榮國小、捷運站、國道交流道等，此有系爭房屋建物登記第一類謄本、原告所提GOOGL 網路地圖可參（見本院卷第75頁、第35至39頁），是本院審酌系爭房屋坐落位置、工商業繁榮之程度、被告使用系爭房屋之經濟利益及其他一切情狀，認系爭房屋相當於租金之不當得利以上開土地申報地價438,957元加計系爭房屋評定現值163,300元之年息8%計算為適當，且未逾系爭房屋及坐落土地申報總價額年息10%。經核算後，被告無權占用系爭房屋每月所受相當於租金之不當利益應為4,015元[計算式：（ 438,957元＋163,300元）×10% ÷12月＝4,015元]。是原告請求被告自113年3月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,015元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則不應准許。四、綜上，原告依民法第767條第1項前段及系爭點交書之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條請求被告自113年3月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,015元，為有理由，應予准許；原告逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失去依據，應併駁回。結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條、第392條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗附表：編號建號基地坐落 ------------- 建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）　　權利範圍樓層面積合　　　計附屬建物主要建築材料及用途１新北市○○區○○段000○號新北市○○區○○段000地號 ------------- 新北市○○區○○街00號鋼筋混凝土造6層樓 1樓層：39.33 合計：39.33 陽台：6.35 全部備考含共有部分長樂段890建號、長樂段891建號之持分

2024-10-04

PCDV-113-訴-1502-20241004-2