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返還租賃物等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度重訴字第373號原告曾俊玖曾俊庭曾俊山曾俊宏曾俊岳兼上5人共同訴訟代理人曾俊明被告曾烘銘（莊秀妹之承受訴訟人）訴訟代理人呂理銘律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國113年9月12日辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認兩造間就桃園市○○區○○段000 ○000 ○0000○0000地號土地之租賃契約關係不存在。二、被告應將前項土地及其上建物由被告所占用之部分（詳如附表所示），返還原告。三、原告其餘之訴駁回。　　四、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按起訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或縮減應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款及第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明如民國112年1月17 日民事起訴狀所載（本院卷一第9頁），嗣於113年9月12日本院言詞辯論期日最終變更聲明為：⒈確認兩造間就桃園市楊梅區民豐段（以下均為同段土地，逕以地號稱之）902、9 04、1072、1074地號土地（下合稱系爭土地）之租賃契約關係不存在（自由租賃契約到期並經出租人有效通知停止租約續訂）。⒉被告應將所占用之前項土地及其上建物由被告占用之部分【904地號部分應返還如桃園市楊梅地政事務所（下稱楊梅地政）收件日期113年3月6日楊測法複字7100號複丈成果圖即附圖所示904地號之綠色部分、902地號土地全部、1072地號土地應有部分1/4及其上建物占用部分、1074地號土地應有部分1/4及其上建物占用部分，下合稱系爭占用部分】返還原告（本院卷二第230、351頁）。經核原告前揭變更聲明，係基於兩造間租賃關係及占用土地之事實，其請求基礎事實同一，訴訟資料及證據具共通性，不致延滯訴訟或妨礙訴訟終結，亦無礙於被告之防禦，依法應予准許。另就前揭其餘變更，則係依地政機關測量結果而更正其請求範圍，核諸前開規定並無不合，亦應准許。二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條第1項定有明文。又按原告之訴，有當事人不適格或欠缺權利保護必要情形者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之，民事訴訟法第249條第2項第1款明文規定。查本件起訴後被告莊秀妹於112年8月14日死亡，其繼承人為被告曾烘銘，並經原告具狀聲明由曾烘銘承受訴訟等情，有相關戶籍資料、聲明承受狀等在卷可稽，依前揭法律規定，自應准許。至於莊秀妹之其餘繼承人曾琇枝、曾星錦及曾哄賓之部分，其中曾琇枝、曾星錦已向本院陳明拋棄對莊秀妹遺產之繼承權，並經本院以桃院增家偉112年度司繼3529字第1129017274號函准予備查（參本院卷一第335頁函文）；另曾哄賓則與曾烘銘協議遺產分割，就本件莊秀妹所遺關於系爭土地上租約相關權利義務，均由曾烘銘1人單獨繼承，亦有遺產分割協議書為據（本院卷二第146頁），是曾琇枝、曾星錦及曾哄賓均無繼承原告起訴主張之租約相關權利義務，故原告於本院112.12 .15言詞辯論期日當庭撤回對上開3人之訴（本院卷一第309 頁筆錄），核無不合，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張略以：訴外人即莊秀妹之公公曾阿日（75.7.10歿）及訴外人即原告父親曾盆有（74.1.24歿）前就系爭土地簽有耕地三七五租約，於85年間屆滿遭註銷後，莊秀妹與原告即達成口頭之租約，單獨承租系爭土地。嗣91年間，系爭土地則由莊秀妹與訴外人曾慶水（108.7.16歿）共同承租，二人均與原告口頭成立一般租賃契約，其中莊秀妹所租賃使用之範圍為902、904地號土地之一半，及1072、1074地號土地之1/4，並於每年秋季收成繳納折算現金之租穀時，方協定是否更新續約。至108年間春季，莊秀妹通知原告欲於秋季收成後終止租約，經原告同意，然莊秀妹與曾烘銘竟對原告提起另案確認三七五租賃關係存在訴訟，歷經判決定讞後，原告復於111年5月18日、12月20日、112年1月4日通知莊秀妹兩造租賃契約將於111年12月31日終止，並請莊秀妹於1 12年1月14日前清空並返還所占用之土地，詎莊秀妹置之不理。又莊秀妹已於112年8月14日死亡，其繼承人即曾烘銘仍續為占有使用系爭土地，惟兩造間租賃契約已合法終止，曾烘銘並無合法占有使用權源。爰依民法第767條及租賃、繼承等相關規定，請求確認兩造間之租賃契約不存在，併請求被告曾烘銘返還系爭土地及系爭占用部分予原告。並聲明：如上開113年9月12日變更後聲明所示。二、被告答辯略以：曾烘銘繼承系爭土地之租賃契約，並於系爭土地從事耕作迄今，且原告於108年後仍持續收取租金，兩造間應為不定期限租用耕地之契約。原告雖稱其發函予莊秀妹主張終止兩造間之租賃契約，惟莊秀妹均未曾收受相關書面或存證信函，足徵原告終止租約之意思並未達到莊秀妹，其終止不生效力，況系爭土地之租賃關係權利人為曾阿日之全體繼承人，而非莊秀妹，原告通知終止契約之對象有誤，亦不生終止之效力。再者，本件並無符合耕地三七五減租條例第17條第1項及土地法第114條所定出租人得終止租約之事由，原告亦未舉證曾烘銘有何違反租約約定事項，且未於所定終止期之1年前通知曾烘銘，其終止租約之通知信函亦無全體原告簽名用印，原告終止兩造間之租賃契約，顯非合法，曾烘銘自有使用收益系爭土地之權利。並聲明：原告之訴駁回。三、按農業發展條例第20條第1項規定「本條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。」，第21條規定「（第 1項）本條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約之租期、租金及支付方式，由出租人與承租人約定之，不受土地法…之限制。租期逾1年未訂立書面契約者，不適用民法第422條之規定。（第2項）前項農業用地租賃約定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法第451條及土地法…之規定；當事人另有約定於期限屆滿前得終止租約者，租賃關係於終止時消滅，其終止應於6個月前通知他方當事人；約定期限未達6個月者，應於15日前通知。（第3 項）農業用地租賃未定期限者，雙方得隨時終止租約。但應於6個月前通知對方。」，另同條例第22條規定「本條例89 年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，其租賃關係終止，由出租人收回其農業用地時，不適用平均地權條例 …、農地重劃條例…及促進產業升級條例…有關由出租人給付承租人補償金之規定。」。四、本院之判斷：　　㈠查原告所主張：莊秀妹（112.8.14歿，為被告曾烘銘之母）之公公曾阿日（75.7.10歿）及原告父親曾盆有（74.1.24歿）前就系爭土地簽有耕地三七五租約，該耕地三七五租約前於85年間屆滿遭註銷等情，核與被告曾烘銘於前案所主張之事實相符，有卷附之臺灣高等法院110年度上字第823號民事確定判決在卷可佐（本院卷一第71至93頁），足信屬實。　㈡再者，前揭臺灣高等法院110年度上字第823號民事判決一案，係莊秀妹、曾烘銘、曾慶水等人前對本案原告即曾俊玖等人提起確認雙方就系爭土地有耕地三七五租約存在，嗣經高院二審判決駁回該案原告之訴確定在案。而觀諸該確定判決所載，係認定「莊秀妹並非曾阿日之繼承人，無繼承權；曾烘銘雖係曾阿日之繼承人，惟並未舉證證明自己於曾阿日　　過世後以繼承人身分持續自任耕作之事實；而曾慶水雖係曾　　阿日之繼承人，惟係在曾阿日過世多年後，才於91間開始自任耕作，…，亦無從否認此不符持續自任耕作之要件。」、　　「上訴人（按：即本案原告）主張原三七五租約於85年底期　　滿，莊秀妹欲以繼承為由申辦租約變更登記，其認有疑義未予同意，並無就原三七五租約予以續訂或成立新三七五租約之意思，曾盆有與曾阿日間之三七五租約業已消滅；上訴人嗣後以口頭輿莊秀妹訂立一般耕地租賃契約，向莊秀妹收取租金，於91年間再與曾慶水訂立一般耕地租賃契約，亦向曾慶水收取租金，均係本於一般耕地租賃契約關係而受領租金，是以兩造間並無三七五租約關係存在等情，應有理由。」（見本院卷第91頁），從而，依前揭所述莊秀妹就系爭土地之承租相關權利由曾烘銘繼承一節，及參酌兩造所述之租金、收租等情形，應認原告主張：本件兩造間就系爭土地已無三七五租約存在，而係成立一般耕地出賃契約，及91年間，系爭土地則由莊秀妹與訴外人曾慶水（108.7.16歿）共同承租，二人均與原告口頭成立一般租賃契約，其中莊秀妹所租賃使用之範圍為902、904地號土地之一半，及1072、1074地號土地之1/4，並於每年秋季收成繳納折算現金之租穀時，方協定是否更新續約等節，應屬有據，堪予採信。　㈢依前揭農業發展條例第20條第1項、第21、22條等規定，可知本件兩造間不定期限之農業用地租約，雙方得隨時終止租約，但應於6個月前通知對方。對此，原告主張其於前述高院另案民事判決確定後，曾多次將終止租約之意思通知當時之承租人莊秀妹一節，業據提出多次通知終止租約之信函及掛號郵件收件回執等為憑（本院卷二第36-48頁），而被告曾烘銘亦稱：當初原告寄給莊秀妹的函文，我都有回復等語（參本院卷二第127頁113.2.29筆錄），是足認兩造間租約業經合法終止，則原告於租約終止後，訴請確認兩造間就系爭土地之租賃關係為不存在，及請求被告返還租賃物等節，自屬有據。　㈣被告固另稱：系爭土地之租賃關係權利人，為曾阿日之全體繼承人，並非莊秀妹，故原告通知終止契約之對象有誤等語。惟如前所述，曾盆有與曾阿日間之三七五租約業已消滅（於85年經註銷），則曾阿日之承租權已不存在而無從繼承，而嗣與原告口頭成立租約者為莊秀妹，則原告其後向莊秀妹為終止租約之意思表示，尚無違誤。是被告前揭所辯，容有誤解，併此敘明。　㈤而經本院會同兩造及地政機關至現場履勘之結果，現場占用情形如下：被告目前耕作使用之範圍為904地號土地如附圖所示綠色部分，其上有種植水稻；又1074地號土地上，坐落有2間建物（被告略稱：其僅使用其中一間門牌為「楊梅區民豐路150巷2號」之建物，現係供放置農用機具等語，原告則表示：另一間建物被告亦有使用，是被告和訴外人曾慶水共同各使用1/2等語，以上詳見本院卷第206-208頁勘驗筆錄），至1072地號土地上則未見建物（參本院卷第210頁空照圖），以上有本院勘驗筆錄（卷二P206、208）、航照圖（卷二P210、212）、及楊梅地政測繪之土地複丈成果圖（卷二P230）即本判決附圖分別在卷可佐，足堪採信。從而，原告請求被告將系爭土地及其上建物由被告所占用部分【詳如附表所示】返還原告，亦屬有據。至原告主張：1072地號土地上亦有建物，亦請求被告將該占用建物返還一節，惟觀諸本院卷二第210頁航照圖所示，1072地號上並無建物，是原告此部分主張尚屬無據，無從准許。五、綜上所述，原告依前揭相關法律關係，請求確認兩造間就系爭土地之租賃契約關係不存在，及請求被告將系爭土地及其上建物由被告所占用部分【詳如附表所示】返還原告等節，均屬有據，應予准許。至逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。六、本件事證已明，兩造其餘陳述及證據，經核與判決結果不生　　影響，爰不另逐一論述。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　周玉羣附表【本判決主文第二項之被告應返還之土地及建物】　　　　編號被告應返還之土地 (楊梅區民豐段) 應返還之土地範圍/及其上建物範圍土地上有無建物(可參照本院卷二P210、212航照圖) 1 902地號土地全部無 2 904地號土地如附圖所示綠色部分無 3 1072地號土地應有部分1/4 無 4 1074地號土地應有部分1/4，及其上建物由被告占用之部分有(有2間，其中1間門牌為「楊梅區民豐路150巷2號」) 以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭尹吟

2024-11-29

TYDV-112-重訴-373-20241129-1

訴

臺灣臺南地方法院

租佃爭議

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第1820號原告簡世源簡英美簡淑真簡文彬兼共同訴訟代理人張世娟（即簡世雄之承受訴訟人）被告劉玉常訴訟代理人劉玉滿上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認兩造間就附表所示土地之租約字號：榮和字第30號租約之耕地三七五租賃關係不存在。　被告應拆除坐落臺南市○○區○○段000-0、000、000-0地號土地如附圖即臺南市新化地政事務所民國113年1月10日土地複丈成果圖所示：編號A，面積149.3平方公尺、編號B，面積117.6平方公尺、編號C，面積77平方公尺之建物、編號E，面積5.3平方公尺之鐵皮屋，並將附表所示土地返還原告。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。經查：兩造間之租佃爭議業經臺南市左鎮區公所耕地租佃委員會調解不成立，再經臺南市政府耕地租佃委員會調處後，當事人於調處決議送達15日內未表示意見，視為調處不成立，臺南市政府遂將本件租佃爭議事件移送本院，有臺南市政府民國112年10月26日府地籍字第1121372526號函暨所附租佃爭議卷宗在卷可稽（本院卷第11-176頁），則本件耕地租佃爭議事件既已踐行調解、調處程序，起訴自屬合法。二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168條定有明文。上開條文所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第175條、第176條分別定有明文。經查：本件起訴時原告之一簡○○於起訴後之112年11月8日死亡，其繼承人除配偶張○○外，其他簡○○之兄弟姊妹簡○○、簡○○、簡 ○○均聲明拋棄繼承，有簡○○除戶謄本、繼承系統表、拋棄繼承權聲明書、家事聲請狀、張○○戶籍謄本、臺灣臺北地方法院113年1月9日北院英家元113年度司繼字第28號函在卷可參（本院卷第395-405頁、第415-417頁），張○○具狀聲明承受訴訟簡○○之訴訟，並由本院將繕本送達被告（本院卷第407 頁），依法已生承受訴訟效力。三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。經查：原告主張兩造間就附表所示10筆土地（下稱系爭土地）有榮和字第30號耕地三七五租約（下稱系爭租約），因被告有未自任耕作之情形，構成耕地三七五減租條例第16條第2項租約無效之事由，兩造就系爭租約之租賃關係不存在，為被告所否認，堪認兩造間就系爭租約之租賃關係是否存在有所不明，而該狀態得以確認判決將之除去，依前揭說明，原告有即受確認判決之法律上利益，原告提起本件確認之訴，於法尚無不合。貳、實體方面：一、原告主張：系爭土地為原告所共有，應有部分各為5分之1。兩造間就系爭土地訂有系爭租約，惟被告於86年間在承租範圍內之臺南市○○區○○段000-0、000、000-0地號土地（下稱0 00-0、000、000-0地號土地）及非承租範圍之同段000-00地號土地（下稱446-11地號土地）興建門牌號碼臺南市○鎮區○ ○00號一層樓建物（下稱00號建物）即臺南市新化地政事務所（下稱新化地政）113年1月10日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示：編號A，面積149.3平方公尺、編號B，面積117.6 平方公尺、編號C，面積77平方公尺、編號D，面積1.1平方公尺之建物（就編號A、B、C部分下稱系爭建物）供被告及其家人包含訴外人即被告胞弟劉○○居住使用，嗣又於000-0 、000-00地號土地興建附圖所示：編號E，面積5.3平方公尺、編號F，面積8.9平方公尺之鐵皮屋（就編號E部分下稱系爭鐵皮屋）經營檳榔攤，被告上開行為構成耕地三七五減租條例第16條第2項不自任耕作，系爭租約應全部無效並向後失效，故確認系爭租約之租賃關係不存在。被告所有系爭建物、系爭鐵皮屋無權占有原告共有系爭土地，爰依民法第76 7條第1項規定，提起本件訴訟。並聲明：如主文第1、2項所示。二、被告則以：被告母親死亡後被告為戶長，被告於86年間出資翻修65號建物，被告係65號建物所有人，當時要翻修65號建物，劉○○亦同意，且與被告家人一同居住於00號建物，直到劉○○死亡。被告興建附圖所示編號E、F鐵皮屋至今超過10年，當時興建係做檳榔攤使用。000-0、000、000-0地號土地上固有系爭建物、系爭鐵皮屋，然被告於86年間翻修系爭建物有經過訴外人即當時地主簡○○同意。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地為原告共有，應有部分各為5分之1。　㈡兩造間就系爭土地訂有系爭租約。　㈢門牌號碼臺南市○鎮區○○里○○00號建物即附圖所示編號A，面積149.3平方公尺、編號B，面積117.6平方公尺、編號C，面積77平方公尺、編號D，面積1.1平方公尺之建物（即65號建物）及編號E、面積5.3平方公尺、編號F、面積8.9平方公尺之鐵皮屋之所有人為被告。被告於86年成為承租人後，翻修系爭建物及興建系爭鐵皮屋，翻修系爭建物時，劉○○也同意，且一同居住於系爭建物直到劉○○死亡，系爭建物自翻修完成迄今為被告及其家人居住使用。四、兩造爭執事項：　㈠被告是否有耕地三七五減租條例第16條第2項未自任耕作之情形？原告確認系爭租約之租賃關係不存在，有無理由？　㈡原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除附圖編號A、B 、C、E，並將系爭土地返還予原告，有無理由？五、得心證之理由：　　　㈠被告有耕地三七五減租條例第16條第2項未自任耕作之情事，原告確認系爭租約之租賃關係不存在，為有理由：　⒈按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項前段定有明文。耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己耕作而言，如承租人以承租土地轉租、借予他人使用、建築房屋居住或其他非耕作之用，均在不自任耕作之列（最高法院84年度台上字第105 號判決意旨參照）。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收回（最高法院73年度台上字第112號、99年度台上字第339號判決意旨參照）。　⒉系爭土地為原告共有，應有部分各為5分之1，兩造間就系爭土地訂有系爭租約，續約租期至115年12月31日止，有臺南市左鎮區公所112年11月30日左所民字第1120887169號函暨耕地三七五租約（租約字號：榮和字第30號）之歷史資料、租約副本、85年耕地三七五租約登記申請書、94年申領耕地三七五減租租約副本、104、110年租約申請書在卷可佐（本院卷第319-321頁、左鎮區公所卷第41-51頁、第53頁、第11 3-147頁），堪認為真。依上開系爭租約之歷史資料所示，被告與其胞弟劉○○於85年間申請繼承其等父親劉○○之系爭租約權利，經准予辦理承租人變更為被告與劉○○。被告於86年間經劉○○同意，於000-0、000、000-0、000-00地號土地出資翻修00號建物，被告自陳於距今10年以前，於000-0、000 -00地號土地上興建鐵皮屋作為檳榔攤之用，已如前述。　⒊00號建物南北兩側建物屋頂有部分坍塌外露，其屋內堆放雜物及雜草、雜樹叢生；00號建物前廳屋內則擺放沙發、桌椅等傢俱，前廳兩側分別為臥房，後方（西側）為廚房及儲藏室；00號建物之東側有種植芭樂，該芭樂園南側臨路處皆有以鐵絲圍籬與他人土地區隔，經地政人員表示000-0地號土地北側及同段000-0地號土地上均為雜木，同段000-0地號土地除西側種植部分芭樂外，亦有部分雜木、部分香蕉坐落，同段000-0地號土地為部分龍眼及香蕉等果樹、部分雜樹，同段000地號土地為雜樹，同段000-0地號土地上有雜樹、雜草；00號建物、鐵皮屋坐落於承租範圍內之部分分別即附圖所示編號A、B、C（即系爭建物）、編號E（即系爭鐵皮屋）等情，經本院函囑新化地政派員會同本院及兩造於112年12 月27日履勘現場查明屬實，並有本院勘驗測量筆錄、現場照片、附圖在卷可憑（本院卷第351-392頁、第425頁），堪認為真實。　⒋足見，被告於86年間經同為耕地三七五租約之承租人劉○○之同意，翻修00號建物，系爭建物自翻修完成迄今為被告及其家人居住使用，劉○○亦一同居住於系爭建物直至104年7月17 日死亡等情，已如前述，並有劉○○之戶籍資料可憑，況被告於距今10年前興建系爭鐵皮屋作為檳榔攤之用，亦如前述，依前揭規定及說明，被告於86年間翻修興建00號建物供自己及其家人居住使用，已與為便利耕作供存放農具或短暫休息之農舍有間，足見被告確有不自任耕作情事。　⒌被告抗辯其翻修00號建物時經斯時地主簡○○同意，並提出承諾書為證（本院卷第301頁），然此承諾書為被告、劉○○單方所出具，且細譯其內容係記載「為就近耕作與管理，故須搭建農舍一間」，而系爭建物係作為被告及其家人日常居住使用，已如前述，非屬以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，足知00號建物與承諾書所指農舍不符，且承諾上並無簡○○之簽名或蓋印表明同意之意，無從認定楊○○已為同意之意思表示，況被告嗣後又興建系爭鐵皮屋作為檳榔攤之用，亦有不自任耕作情事，是被告上開抗辯難為有利於其之認定。　⒍基上，被告確有耕地三七五減租條例第16條第2項未自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定，系爭租約即為全部無效，是原告訴請確認兩造間系爭租約之租賃關係不存在，於法有據。　㈡原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物及系爭鐵皮屋，並將系爭土地返還予原告，於法有據：　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552 號判決意旨參照）。　⒉系爭建物及系爭鐵皮屋為被告所有，又兩造間之系爭租約無效而租賃關係不存在，已如前述，被告並未舉證其所有系爭建物及系爭鐵皮屋占有原告共有之000-0、000、000-0地號土地及被告占有系爭土地具合法權源，是原告依民法第767 條第1項規定，請求被告拆除系爭建物及系爭鐵皮屋，並將系爭土地返還原告，自屬有據。六、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段、前段之規定，請求確認兩造間就系爭土地之系爭租約之租賃關係不存在；被告應拆除系爭建物及系爭鐵皮屋，並將系爭土地返還原告，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，均併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　楊亞臻以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳雅婷附表：編號臺南市○○區○○段面積（平方公尺） 1 000-0地號土地 548 2 000-0地號土地 330 3 000-0地號土地 223 4 000-0地號土地 3,390 5 000-0地號土地 432 6 000地號土地 320 7 000-0地號土地 1,014 8 000地號土地 717 9 000-0地號土地 680 10 000-0地號土地 1,290

2024-11-26

TNDV-112-訴-1820-20241126-1

訴

臺灣新北地方法院

租佃爭議

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第608號原告陳翊文陳碧惠陳碧華陳貞吟陳聖哲陳淑芬陳芳玫陳素玫陳吳富美吳貴美鳳吳壽美蘇吳信美王昭銘王正忠陳墀文陳麗州陳麗英陳麗呢陳麗鳶陳峯洋陳衍光陳昶宏劉吳齡美陳長坤吳正義陳墀信上26人共同訴訟代理人王中平律師原告楊秀鳳(楊王素月之繼承人) 楊文峯(楊王素月之繼承人) 楊秀雲(楊王素月之繼承人) 楊炎暉(楊王素月之繼承人) 被告詹幼訴訟代理人涂文勳律師被告詹文輝訴訟代理人陳玉被告詹秀斌上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國113年10月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認兩造間就坐落新北市○○區○○段0地號（承租面積0.0253 公頃）、同段8-1地號（承租面積0.0028公頃）、同段86地號（承租面積1.3399公頃，如附圖使用編號86⑴即D部分），及同段87地號（承租面積0.0301公頃）等土地所成立之新北市○○區○○○○○000號」耕地三七五租約租賃關係不存在。二、被告Ｄ○應將如附圖所示坐落新北市○○區○○段0地號土地上使用編號8⑴之B地上物（面積56平方公尺）、同段87地號土地上使用編號87⑴之A地上物（面積21平方公尺）、使用編號87 ⑵之B地上物（面積14平方公尺）、使用編號87⑶之C地上物（面積12平方公尺）拆除騰空，被告三人應將第一項所示之土地返還予原告及其他全體共有人。三、被告應向新北市三峽區公所辦理塗銷坐落新北市○○區○○段0○ 000○00○00地號土地上之耕地三七五租約登記。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、本件耕地租約出租人之一Ｆ○○○前於民國111年12月29日向新北市三峽區公所耕地租佃委員會申請租佃爭議調解（112年3 月9日調解不成立），嗣移由新北市政府耕地租佃委員會續行調處，歷經112年6月16日、112年10月27日，及113年2月2 3日調處，因承租人被告不服調處，由新北市政府依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項之規定，於113 年3月5日移送本院審理，應類推適用民事訴訟法第419條第2 項規定，視為Ｆ○○○於依法申請租佃爭議調解、調處時起已經起訴，而為本件之原告甚明。惟原告Ｆ○○○於112年8月18日調處期間死亡，其繼承人為辛○○、未○○、庚○○、壬○○等4人，均未拋棄繼承，有卷附繼承系統表、除戶謄本、戶籍謄本（見本院卷二第35頁至第45頁）、臺灣臺北地方法院113年9月 5日函文附卷可稽（見本院卷第245頁），依法自應由辛○○等 4人為Ｆ○○○之承受訴訟人，惟渠等未具狀聲明承受訴訟，本院已於113年9月13日依民事訴訟法第178條規定，依職權裁定命為Ｆ○○○之承受訴訟人，並續行訴訟。二、按確認之訴，衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即當事人適格。耕地租約部分出租人訴請確認與承租人間無租佃關係存在之訴訟，此項訴訟，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確之人，對於爭執其主張者提起，其當事人之適格即無欠缺，並非必要共同訴訟，無對全體出租人必須合一確定之必要。此有最高法院104年度台上字第2082號、1 03年度台上字第2579號裁判可參。是本件原告請求確認被告與原告等人間就坐落新北市○○區○○段0地號（承租面積0.025 3公頃）、同段8-1地號（承租面積0.0028公頃）、同段86地號（承租面積1.3399公頃，如附圖使用編號86⑴即D部分），及同段87地號（承租面積0.0301公頃）等4筆土地（下稱系爭耕地）之耕地三七五租約（下稱系爭租約）租賃關係不存在，並非固有必要共同訴訟。又確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年臺上字第1031號判例意旨參照）。原告主張兩造間系爭耕地租賃契約關係不存在，為被告所否認，足認上列租賃關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以本件對於被告之確認判決除去之，原告顯有即受確認判決之法律上利益，是其提起本件確認之訴，並無不合。三、又言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決。原告辛○○、未○○、庚○○、壬○○（均為Ｆ○○○之承受訴訟人，不聲明承受訴訟，經本院裁定命其續行訴訟後，未委任原訴訟代理人，原訴訟代理權消滅）經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠原告係系爭耕地之共有人之一，與被告間成立新北市○○區○○○ ○○000號」耕地三七五租約租賃關係，最近續訂租約期間為1 10年1月1日起，至115年12月31日止。　㈡被告於系爭耕地上設置水泥固定基座設施數座、鐵皮建物、鐵絲網圍籬、水泥地面，大量飼養流浪犬隻，此經三峽區公所、新北新政府會勘確認在案，並有會勘紀錄及現場照片在卷可參，已符合耕地減租條例第16條第1項「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定，兩造間系爭租約無效。又被告長期不為耕作繼續不止一年以上，此有在系爭土地上方耕作之人寅○○可證。糸爭耕地長期未為耕作，被告於即將會勘之際始搶種蔬菜，植栽咖啡樹之成樹。依原告寅○○於109年9月14日拍攝之相片及錄影資料，可證系爭耕地當時一片荒蕪毫無耕種之事實，原告即得終止系爭租約。原告依減租條例第16條規定承租違反自任耕作之規定，系爭租約無效，或依同條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約而告無效，請求法院擇一為有利於原告之判決。　㈢被告於系爭耕地上設置水泥固定基座設施數座、鐵皮建物、鐵絲網圍籬、水泥地面，並飼養流浪犬隻之事實，業據法院於113年6月27日現場勘驗，並囑託新北市樹林地政事務所測量後製作複丈成果圖如附圖所示，亦有原告現場拍攝之照片 19張附卷可證，兩造間系爭租約既已無效，被告無權占有系爭耕地，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告拆除系爭租地上如附圖使用編號8⑴B地上物、使用編號87⑴A地上物、使用編號87⑵B地上物、使用編號87⑶C地上物，騰空返還土地予原告及其他全體共有人，並請求被告向新北市三峽區公所辦理塗銷系爭4筆土地上新北市○○區○○○ ○○000號」耕地三七五租約登記。　㈣訴之聲明：　⒈確認兩造間就系爭耕地所成立之新北市○○區○○○○○000號」耕地三七五租約租賃關係不存在。　⒉被告應將如附圖所示坐落新北市○○區○○段0地號土地上使用編號8⑴之B地上物（面積56平方公尺）、同段87地號土地上使用編號87⑴之A地上物（面積21平方公尺）、使用編號87⑵之B 地上物（面積14平方公尺）、使用編號87⑶之C地上物（面積 12平方公尺）拆除騰空，並將系爭耕地返還予原告及其他全體共有人。　⒊被告應向新北市三峽區公所辦理塗銷坐落新北市○○區○○段0○0 00○00○00地號土地上之耕地三七五租約登記。二、被告則以下列陳詞置辯：　㈠依減租條例第16條第1項規定之「未自任耕作」事項未經調解及調處，本件起訴不合法：原告就系爭耕地之租佃爭議先向新北市三峽區公所耕地租佃委員會申請調解，其調解目的稱承租人違反規定，租約應予終止，原告係以被告具有減租條例第17條第1項第4款及第5款之終止租約事由申請調解及調處規定，原告從未依同條例第l6條規定，主張被告不自任耕地為由，主張耕地租約無效。本件起訴係欠缺調解、調處之前置要件，原告起訴不合法。　㈡系爭耕地之出租人全體未參與調解及調處程序，本件起訴不合法：租賃物為數人所共同出租者，依民法第263條準用同法第258條第2項規定，終止租約之意思表示，應由出租人全體為之，始生效力。本件係與減租條例有關之租佃爭議，原告宇○○等27人依同條例第17條第1項第4款規定，申請終止與被告之租約。依據新北市三峽區三七五耕地租約登記簿之記載，系爭耕地之出租人應為陳長榮等51人，但就系爭耕地之租佃爭議至新北市三峽區公所申請調解並出席（含請他人代理出席）之出租人僅有宇○○等27人，至新北市政府申請調處並出席（含請他人代理出席）之出租人依然只有宇○○等27人，尚有陳長榮等24人從未出席上述爭議調解及調處程序，亦從未由他人代理出席，就本租佃爭議，應由系爭耕地全體出租人出席爭議調解及調處程序，並在場為終止租約之意思表示，始為適法有效，今僅有部分出租人出席爭議調解及調處程序，其終止租約之意思表示難認有效，其訴難稱適法。　㈢系爭耕地之出租人為陳長榮等51人，承租人為被告3人，最新租期自110年1月1日至115年12月31日止。依三峽區三鳶字第 043號耕地租約及租約登記簿之記載，被告承租系爭耕地為坐落三峽區鳶山段第8、8-1丶86、87地號4筆土地，系爭耕地屬於山坡地保育區農牧用地，被告祖先向原告祖先承租耕地起迄今已歷經4代，達百年之久，兩造之間是年代久遠之耕地租賃關係，承租人世代皆在系爭耕地上種植甘薯、蔬果、竹木及果樹（包括楊桃樹、柚子樹、李子樹等）等農作物以微薄收入養家餬口，承租人之生活與系爭耕地密不可分，對於系爭耕地充滿記憶與依戀。因系爭耕地鄰近國道3號，1 11年2月間高速公路局以系爭耕地上的竹木生長延伸至國道3 號上方，有危害行車安全疑慮，遂自行派遣承包廠駕駛怪手，不僅將有危險之虞的竹木連根挖除，也一併將被告原本種植於系爭耕地上的果樹剷除，並將挖除的樹木大量堆置於系爭土地上，被告當時還商請三峽鳶山里周里長前來瞭解關切。此外，為了方便進行施工，高工局承包廠商還自行闢建了一條對外聯絡道路，讓怪手能夠開進去系爭耕地上施工挖除。原告後來請求高工局承包廠商把樹木雜物移除，清空後留下一片空地，被告因此在原本栽植竹林及果樹的空地位置上，搭蓋棚架重新栽種蔬果，並無不自任耕作之情事。　㈣系爭耕地上如附圖所示A地上物鐵皮建物，係供堆置農具、肥料或供臨時休息之用，以耕作為目的所搭建之簡陋房屋，即屬所謂之農舍，且該鐵皮建物非供被告或其他人居住之用，亦無任何人經常、長期居住於此，如附圖所示C地上物平台，亦為放置盆栽、肥料、農具之用，且面積僅12平方公尺，與總承租面積相較顯然微不足道，被告並未違反三七五條例第16條第1項規定。又被告於系爭耕地上種植綠竹林、蔬菜、果樹等固合乎所謂耕作之要求，然在耕地上飼養家禽、家畜等亦無違所謂「農牧」之使用目的。被告在耕地上以鐵絲圍籬圈圍出一定空間，其上放置活動板塊並添置餵養設備，以作為飼養家禽、家畜之地方，仍符合農牧用地上進行耕作之定義，故土地上鐵絲圍籬之籠舍如附圖所示B地上物，事實上係為了家禽、家畜之飼養所搭設，係在尚未飼養之前，暫供被告Ｄ○之女即訴外人詹雅棻作為無處可去之無主犬隻短暫棲身地，這些暫時容納於鐵絲圍籬籠舍內，日後將移往他處收養之犬隻，並未對於被告之耕作造成妨礙，反而可提供耕地巡守警戒、嚇阻霄小與維護安全之功能，且未向政府機關申請任何津貼或費用之補助，故此種鐵絲圍籬籠舍之搭設應屬基於農牧目的之耕作行為，為減租條例第16條第1項規定所許。　㈥被告承租系爭耕地面積合計達1.3981公頃，即13,981平方公尺，而土地上鐵絲圍籬之籠舍如附圖所示B地上物，僅占系爭耕地8、87地號土地各一角，合計占用承租面積70平方公尺，占承租人所承租之耕地總面積0.5%，實在微乎其微。承租人自先人起承租系爭耕地迄今已歷好幾代、達百年之久，承租人世代皆在系爭耕地上種植甘薯、蔬果、竹木及果樹等農作物養家餬口，承租人之生活與系爭耕地密不可分，對於系爭耕地充滿記憶與依戀。反觀，出租人高達50餘人，其中絶大多數對於系爭耕地位於何處都不知道，更遑論到過系爭耕地。承租人仍在系爭耕地上持續耕作，若系爭耕地為出租人收回後，出租人不可能自任耕作，只會任系爭耕地荒廢。再考量承租人承租系爭耕地之總面積高達約13,981平方公尺，而B地上物僅占耕地0.5%，並暫時供流浪狗收容、照顧之用，若因此認系爭耕地全部無效，造成系爭耕地荒廢，流浪犬無處收容，四散逃逸，出租人也無法從中獲得益處，或所得利益甚微，應屬自己所得利益極少而他人及社會所受損失甚大，可以視為以損害他人為主要目的之權利濫用行為，實有違反民法第148條規定之誠信原則。　㈦答辯聲明：原告之訴駁回。三、本件兩造不爭執事項：　㈠原告為坐落新北市○○區○○段0○000○00○00地號土地之共有人之一，原告於各筆土地之應有部分如附表所示。　㈡承租人即被告Ｄ○、Ｅ○○、Ｃ○○與坐落新北市○○區○○段0○000○00○ 00地號土地之全體共有人間成立新北市○○區○○○○○000號」耕地三七五租約；系爭耕地其中鳶山段8地號（承租面積0.025 3公頃）、同段8-1地號（承租面積0.0028公頃）、同段86地號（承租面積1.3399公頃，如附圖使用編號86⑴即D部分），及同段87地號（承租面積0.0301公頃）。系爭耕地租約續訂租約期間自110年1月1日起，至115年12月31日止。　㈢原告前於111年12月29日向新北市三峽區公所耕地租佃委員會申請租佃爭議調解（112年3月9日調解不成立），嗣移由新北市政府耕地租佃委員會續行調處，歷經112年6月16日、11 2年10月27日，及113年2月23日調處，因承租人被告不服調處，由新北市政府依減租條例第26條第1項之規定，於113年 3月5日以新北府地籍字第1130403273號函移送本院審理。　㈣本院會同兩造當事人並囑託新北市○○地○○○○於000○0○00○○○○○ ○○○○○○0○○地位於○○○路○○○○○○00地號土地上有一鐵皮搭建之建物（以C型鋼為結構鐵皮包覆，部分基座有水泥固定）」（勘驗筆錄標示A地上物）、「系爭87、8地號二筆土地上，被告搭建有水泥基座，鐵皮包覆及鐵絲圍籬，目前作為詹雅棻安置流浪狗之用（勘驗筆錄標示B 地上物），此二筆土地前方有竹林、絲瓜籐架並種植疏菜…土地前方有一平台（鐵架、鐵絲網圍繞）平台上擺置塑膠盆栽（勘驗筆錄標示C 地上物）」，以上地上物，本院囑託地政人員繪製複丈成果圖如使用編號8⑴之B地上物（面積56平方公尺）、同段87地號土地上使用編號87⑴之A地上物（面積21平方公尺）、使用編號87⑵之B地上物（面積14平方公尺）、使用編號87⑶之C地上物（面積12平方公尺）。另關於系爭耕地鳶山段86地號土地僅承租其中1.3399公頃（部分承租），勘驗時經兩造當事人確認以該筆土地靠高速公路側之地界線平行算出1.3399公頃面積後，由地政人員測繪兩造就此筆系爭耕地承租範圍如附圖使用編號86⑴，標示D範圍，且此承租範圍位於A地上物左後方，土地上栽種竹林；系爭8-1地號土地部分，無地上物，勘驗時由被告栽種咖啡樹。上開勘驗結果，有本院製作之勘驗筆錄，新北市樹林地政事務所測繪複丈成果圖，並有兩造當事人現場拍攝照片附卷可參（見本院卷二第57頁至第63 頁、第95頁至第97頁、第141頁至第169頁、第207頁至第223 頁）。　㈤被告Ｄ○於111年7月間在系爭土地如附圖使用編號8⑴及87⑵及鄰地同段7地號土地上搭建水泥基座、鐵皮包覆及鐵絲圍籬供其女詹雅棻安置流浪狗之用，並向新北市政府動物保護防疫處申報、立案及列管登記，被告陳報目前收容之流浪犬數量為35隻。新北市政府動物保護防疫處於113年7月29日函稱：「㈠本處尚未接獲詹雅棻君，提出動物保護相關設施申請案。㈡經查詢農業部「寵物登記管理資訊網」，目前詹君名下所飼犬隻數為21隻犬。㈢本處基於協助動物防疫及關照動物，除提供系爭狗場民間飼料公司不定期捐贈之飼料及本處提供消專水供環境消毒外，尚無提供該場相關津貼（費用）補助」等情。四、本件兩造爭執事項：　㈠被告抗辯本件並未就減租條例第16條第1項規定「未自任耕作」之事項進行調解及調處，本件原告起訴不合法，有無理由？　㈡被告抗辯本件系爭耕地租約之出租人並未全體參與調解及調處程序，本件原告起訴不合法，有無理由？　㈢原告主張被告未自任耕作，兩造間系爭耕地租約無效，有無理由？　㈣原告依耕地減租條例第17條第1項第4款規定承租人被告「非因不可抗力繼續一年不為耕作」為由終止系爭耕地租約，有無理由？　㈤原告請求確認兩造間就系爭耕地所成立之新北市○○區○○○○○00 0號」系爭租約租賃關係不存在，有無理由？　㈥原告請求被告應將如附圖所示坐落新北市○○區○○段0地號土地上使用編號8⑴之B地上物（面積56平方公尺）、同段87地號土地上使用編號87⑴之A地上物（面積21平方公尺）、使用編號87⑵之B地上物（面積14平方公尺）、使用編號87⑶之C地上物（面積12平方公尺）拆除騰空，並將系爭耕地返還予原告及其他全體共有人，有無理由？　㈦原告請求被告應向新北市三峽區公所辦理塗銷坐落新北市○○ 區○○段0○000○00○00地號土地上之系爭租約登記，有無理由？五、本院得心證之理由：　㈠按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，減租條例第26條定有明文。查本件耕地租佃爭議，業經新北市三峽區公所耕地租佃委員會及新北市政府耕地租佃委員會分別調解、調處不成立，而由新北市政府函送由本院審理，揆諸前開規定，原告提起本件訴訟，程序上自無不合。被告雖抗辯原告於訴訟繫屬中始主張系爭租約無效之爭執事項未經調解、調處，故起訴不合法等語。惟所謂租佃爭議，係指出租人與承租人間因耕地租佃租約之訂立、變更、終止或換訂等權利義務關係所生之爭議而言，本件租佃雙方既對系爭租約存否有所爭執，自屬租佃爭議之範疇。又減租條例第26條有關租佃爭議，須經調解調處始得起訴之規定，旨在保持業主與佃農雙方之情感減少訟累（最高法院70年度台上字第1131號判決意旨參照），故如租佃雙方已曾踐行調解、調處程序，縱嗣後於訴訟時所提出之攻擊、防禦方法或請求權基礎未曾於調解、調處時提出，亦無礙於法院於實體上加以判斷審酌，否則如要求每一攻擊、防禦方法或請求權基礎均須逐一踐行調解、調處程序，當事人間之租佃爭議反而無法藉由一次訴訟程序而予解決，致生訟累，自非立法原意。本件租佃爭議於調解時，雖未就承租人被告未自任耕作致系爭租約無效列為申請調解之事由，惟依上開說明，並無礙原告等人於訴訟中提出作為攻擊方法，而就此攻擊方法亦經兩造於言詞辯論程序中加以攻防辯論，於兩造之程序保障均無欠缺，是本院仍得就未於調解、調處程序中所提出之事項，加以審酌判斷，故被告抗辯本件未就減租條例第16條第1項規定「未自任耕作」之事項進行調解及調處，起訴不合云云，於法無據。　㈡按確認之訴，衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即當事人適格。耕地租約部分出租人訴請確認與承租人間無租佃關係存在之訴訟，此項訴訟，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確之人，對於爭執其主張者提起，其當事人之適格即無欠缺，並非必要共同訴訟，無對全體出租人必須合一確定之必要。此有最高法院104年度台上字第2082號、1 03年度台上字第2579號裁判可參。是本件原告請求確認被告與原告等人間就系爭耕地之租約租賃關係不存在，並非固有必要共同訴訟，故被告抗辯系爭耕地之出租人全體未參與調解及調處程序，本件起訴不合法云云，於法無據。至於被告所辯原告非全體出租人為終止系爭租約之意思表示，終止系爭租約之意思表示難認有效，其訴難稱適法云云，被告所辯涉及原告等人對於被告終止系爭租約是否有無理由之判斷，且原告不僅依減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約，併依同條例第16條規定，主張系爭租約無效，原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，故被告抗辯僅部分出租人原告出席爭議調解及調處程序，其終止租約之意思表示難認有效，其訴不合法云云，顯非可採。　㈢按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。又減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。再承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，如所建建物非供或便利耕作之用，即非屬農舍，即在不自任耕作之列。又按減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言。是耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。又所稱耕作，依土地法第106條第2項規定，雖包括漁牧，但此係謂自始約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，並非凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。則原為種植農作物之耕地租約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，自屬不自任耕作。另承租人應自任耕作，係以租約所訂之土地全部為準，如同一租約內有多筆土地，承租人就其中一筆或數筆不自任耕作者，原訂租約全部無效。本件系爭租約之承租人之一被告Ｄ○確於111年7月間在系爭耕地上，於系爭87地號土地上搭建C型鋼為結構鐵皮包覆，部分基座有水泥固定之A地上物；於系爭87、8地號二筆土地上搭建水泥基座，鐵皮包覆及鐵絲圍籬之B地上物，並在系爭87地號土地上搭建以鐵架、鐵絲網圍繞之平台C地上物，本院就被告抗辯各情，斟酌認定如下：　⒈被告抗辯在系爭87地號土地上搭建以C型鋼為結構鐵皮包覆，部分基座有水泥固定，即占用部分系爭耕地如附圖使用編號 87⑴之A地上物（面積21平方公尺），係供堆置農具、肥料或供臨時休息之用云云。惟查，本院於113年6月27日勘驗系爭耕地時A地上物下方雖由被告堆放農具、肥料等物，但A地上物之內部則放置1台小型冰箱及1台脫水機，並放置鐵籠及狗飼料、水盆等物，有本院勘驗筆錄可參（見本院卷二第59頁），並有現場照片為證（見本院卷二第207頁至第211頁），顯見被告搭建A地上物亦係供安置流浪犬之用甚明，並非單純供耕作及便利耕作為目的，非屬農舍。　⒉被告抗辯在系爭8、87地號土地及鄰地同段7地號土地上搭建水泥基座、鐵皮包覆及鐵絲圍籬，即占用部分系爭耕地如附圖使用編號8⑴（面積56平方公尺）、使用編號87⑵（面積14 平方公尺）之B地上物，係供其女詹雅棻安置流浪狗之用，並向新北市政府動物保護防疫處申報、立案及列管登記，被告陳報目前收容之流浪犬數量為35隻，被告本作為飼養家禽、家畜所搭設，僅暫供其女為無主犬隻短暫棲身之所，仍屬農牧使用之目的云云。惟查，依系爭租約原始登記簿記載，系爭耕地乃供正產物「甘藷」種植之用（見本院卷一第351 頁），自始並無約定租用土地得為漁牧，被告亦未舉證證明出租人已同意承租人被告將農地變更為漁牧之用並興建設施，被告自屬違反耕地租佃契約，不自任耕作，且被告供其女詹雅棻安置流浪狗作為犬舍之用，再向新北市政府動物保護防疫處申報、立案及列管登記，難認原為飼養家禽、家畜所搭設，而僅短暫供犬隻棲身之所等情，被告所辯顯非可採。　⒊被告抗辯在系爭87地號土地上搭建以鐵架、鐵絲網圍繞，即占用部分系爭耕地如附圖使用編號87⑶之C地上物（面積12平方公尺），係作為放置盆栽、肥料、農具之用云云，惟查，本院於113年6月27日勘驗系爭耕地時C地上物平台上，僅擺置塑膠盆栽，顯非供耕作堆放農具、肥料之用，有本院勘驗筆錄可參（見本院卷二第58頁），並有現場照片為證（見本院卷二第213頁至第215頁），且耕作行為乃係佃農利用土地進行耕種、收成之行為，實無在耕地上另以鐵架、鐵絲網圍繞搭建平台之必要甚明，足認被告在系爭耕地上搭建C地上物平台，並非供耕作及便利耕作為目的之用。　⒋被告另抗辯伊承租系爭耕地面積合計達1.3981公頃，即13,98 1平方公尺，而土地上鐵絲圍籬之犬舍如附圖所示B地上物，僅占系爭耕地8、87地號土地各一角，合計占用承租面積70 平方公尺，占承租人所承租之耕地總面積0.5%，實在微乎其微，原告以損害他人為主要目的之權利濫用行為有違反誠信原則云云。惟查，兩造間就系爭耕地4筆土地成立系爭租約，被告興建之犬舍坐落於如附圖使用編號8 ⑴（面積56平方公尺）、使用編號87⑵（面積14平方公尺）之B地上物及鄰地同段7地號土地上，其中系爭8、87地號耕地總面積分別為25 3、301平方公尺（見本院卷一第445頁、第523頁土地登記簿謄本首頁），被告不自任耕作面積已達系爭8地號耕地之22. 1%（56∕253＝0.221）；又被告不僅於系爭87地號土地上搭建如附圖使用編號87⑵（面積14平方公尺）之B地上物犬舍外，再分別搭建如附圖使用編號87⑴之A地上物（面積21平方公尺）、如附圖使用編號87⑶之C地上物（面積12平方公尺），被告不自任耕作面積亦已達系爭87地號耕地之15.6%【（14＋21 ＋12）∕301＝0.156】，依法被告應以系爭租約所訂之4筆土地均應自任耕作，若就其中1筆或數筆全部或一部不自任耕作，原訂系爭租約全部無效，且所謂無效，係當然全部無效，並不待出租人主張，故原告提起本件訴訟乃係權利之行使，難認有何權利濫用，違背誠信原則之情事，被告所辯無堪憑採。　⒌依上，原告主張被告就系爭耕地一部未自任耕作，兩造間系爭耕地租約無效，原告請求確認兩造間就系爭耕地所成立之新北市○○區○○○○○000號」耕地三七五租約租賃關係不存在，於法有據。　㈣原告併依減租條例第16條及第17條第1項第4款規定主張系爭租約無效及終止租約，並請求本院擇一為有利之判決，本院既認兩造間系爭租約無效，故原告另主張承租人被告「非因不可抗力繼續一年不為耕作」為由終止系爭耕地租約部分，即毋庸審究。　㈤兩造間就系爭耕地之租約，承租人之一即被告Ｄ○於其中系爭8 、87地號耕地之一部不自任耕作，依減租條例第16條第2項規定及前揭說明，其「全部」租約均歸於無效，故原告請求確認系爭耕地上之租約租賃關係不存在，為有理由，應予准許。㈥復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條分別定有明文。系爭耕地上之租約因承租人即被告Ｄ○就系爭8、87 地號耕地一部未自任耕作，致系爭租約全部無效，業如前述，被告占有系爭耕地已屬無權占用，原告為系爭耕地共有人之一請求被告Ｄ○應將如附圖所示坐落新北市○○區○○段0地號土地上使用編號8⑴之B地上物（面積56平方公尺）、同段87 地號土地上使用編號87⑴之A地上物（面積21平方公尺）、使用編號87⑵之B地上物（面積14平方公尺）、使用編號87⑶之C 地上物（面積12平方公尺）拆除騰空，同為承租人即被告3 人應將系爭耕地返還予原告及其他全體共有人，自於法有據；因上開系爭A、B及C地上物均為被告Ｄ○興建，其餘被告並無處分權，原告請求被告Ｅ○○、Ｃ○○拆除地上物部分，洵非有據。㈦兩造間系爭租約全部無效，是系爭4筆土地上有系爭租約之註記，亦屬對所有權之妨害，被告3人為系爭租約之承租人，自有義務辦理塗銷，是原告為系爭耕地共有人之一，併依民法第767條第1項中段、第821條上開規定請求被告3人應向新北市三峽區公所辦理塗銷系爭4筆土地上之系爭租約登記，亦屬有據。六、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭耕地上之租約租賃關係不存在，併依民法第821條、第767條第1項前段、中段之規定，請求被告Ｄ○應將如附圖所示坐落新北市○○區○○段0地號土地上使用編號8⑴之B地上物（面積56平方公尺）、同段8 7地號土地上使用編號87⑴之A地上物（面積21平方公尺）、使用編號87⑵之B地上物（面積14平方公尺）、使用編號87⑶ 之C地上物（面積12平方公尺）拆除騰空，被告3人應將系爭耕地返還予原告及其他全體共有人，及被告3人應向新北市三峽區公所辦理塗銷系爭4筆土地上之系爭租約登記，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　張紫能以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇哲男附表：原告於新北市○○區○○段0○000○00○00地號土地之權　　　利範圍編號原　告權利範圍 8地號 8-1地號 86地號 87地號 1 宇○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 2 酉○○ 52分之2 52分之2 234分之11 52分之2 3 亥○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 4 天○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 5 黃○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 6 戌○○ 364分之8 364分之8 819分之25 364分之8 7 申○○ 364分之8 364分之8 364分之8 364分之8 8 己○○ 364分之8 364分之8 364分之8 364分之8 9 Ｂ○○ 364分之8 364分之8 364分之8 364分之8 10 丙○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 11 戊○○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 12 丁○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 13 癸○○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 14 丑○○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 15 子○○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 16 乙○○ 39分之1 39分之1 39分之1 39分之1 17 甲○○ 39分之1 39分之1 無 39分之1 18 寅○○ 52分之1 52分之1 36分之1 52分之1 19 地○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 20 卯○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 21 巳○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 22 辰○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 23 午○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 24 Ａ○○ 52分之1 52分之1 52分之1 52分之1 25 玄○○ 117分之6 117分之6 39分之2 117分之6 26 宙○○ 39分之2 39分之2 39分之2 39分之2 27 辛○○、未○○、庚○○、壬○○（Ｆ○○○之承受訴訟人） 39分之1 39分之1 無 39分之1 繼承人辛○○、未○○、庚○○及壬○○等4人公同共有Ｆ○○○之應有部分

2024-11-25

PCDV-113-訴-608-20241125-2

湖訴

內湖簡易庭

拆屋還地

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度湖訴字第3號原告黃笑訴訟代理人朱家弘律師被告洪水菊洪和仁共同訴訟代理人劉炳烽律師上列當事人間拆屋還地事件，經本院於民國113年10月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：伊為新北市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地）三七五租約之承租人，被告2人（以下合稱被告　　，個別敘述時逕稱其姓名）未經系爭土地所有權人同意，擅自在系爭土地上分別興建門牌汐止區汐萬路3段56號、62號建物（以下分別簡稱56號、62號，合稱系爭建物）。而系爭土地所有權人即出租人怠於對無權占有之被告行使權利，為此，伊基於承租人地位，依民法第242條規定，代位依第767 　　條第1項、第821條規定提起本訴。並聲明：㈠洪水菊應將坐落系爭土地上56號建物如附圖C、D、E所示範圍（面積共462 平方公尺）拆除，將土地返還全體共有人；㈡洪和仁應將坐落系爭土地上62號建物如附圖A、B所示範圍（面積共256平方公尺）拆除，將土地返還全體共有人；㈢願供擔保請准宣　　告假執行。二、被告則抗辯：原告僅承租系爭土地一部分，伊等否認系爭建物坐落於原告承租範圍，且伊等並非無權占有，當初地主有同意使用。又，原告20餘年前，在系爭土地上填土興建鐵皮屋出租他人，已屬不自任耕作，其耕地三七五租約應無效。原告無權代位系爭土地所有權人行使權利等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、經查：　㈠系爭土地登記面積計9,356平方公尺（95年4月14日登記面積更正），其上有汐烘字第5號之三七五租約（下稱系爭租約　　）登記存在，系爭租約原始租約之承租期間係自50年1月1日起，承租人為黃賜平，嗣黃賜平死亡，於104年8月19日經主管機關核准變更登記，由原告繼承登記為承租人；最新之租約租期為110年1月1日至115年12月31日，租約標的土地除系爭土地外，另有同小段227-1、227-2、226、228-1、230-1 　　、230-2、230-3、230-4等8筆地號土地，其中系爭土地登記　　承租面積為8,658平方公尺，其他8筆則均登記為整筆承租。　㈡56號、62號建物分別坐落使用系爭土地之位置、範圍、面積　　，如附圖所示。　㈢系爭建物均設房屋稅籍登記，房屋稅起課時間均為61年1月　　。　　以上各項，有原告提出之土地登記謄本、新北市汐止區公所 112年7月21日新北汐民字第1122721881號函文檢送之系爭租約登記資料、新北市政府稅捐稽徵處汐止分處111年12月9日　　新北稅汐二字第1115615242號暨112年7月18日新北稅汐二字第1125443647號函分別檢送之房屋稅籍證明書，以及新北市地政事務所112年12月29日新北汐地測字第1125937439號函　　送之土地複丈成果圖可參，均堪以認定。三、本院之判斷　㈠按，債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限　　。前條債權人之權利，非於債務人負遲延責任時，不得行使　　。但專為保存債務人權利之行為，不在此限。民法第242條　　、第243條分別定有明文。據此規定可知，代位權行使之要　　件，須有債權債務關係存在 (含原告對其所代位之債務人之債權關係存在、被告對原告所代位之債務人有債務關係存在　　) 、債務人怠於行使其權利、債權人有保全其債權之必要及債務人須已負遲延責任，原告主張行使代位權，自應對前述要件事實負舉證責任。　㈡查，原告主張出租人即系爭土地所有權人依民法第423條規定，應於租賃關係存續中，將系爭土地保持合於約定使用、收益之狀態云云，然被告否認系爭建物坐落於原告承租範圍　　。經核，原告登記之系爭租約，就系爭土地部分，並非整筆承租，僅為部分承租，登記承租面積為8,658平方公尺，有上開土地登記謄本及系爭租約登記資料可參。以系爭土地整筆面積9,356平方公尺，與上開承租面積相差698平方公尺而言，系爭建物使用系爭土地部分，是否為原告承租範圍？確　　有疑義。而原告又未能舉證證明系爭建物使用系爭土地部分　　，確為其系爭租約承租範圍，則其主張系爭土地所有權人就此部分土地，負有交付及保持合於約定使用收益狀態之出租人義務，而對其負有債務乙節，即非可採。　㈢再查，系爭租約原始租約之承租期間係自50年1月1日起，而　　系爭建物之房屋稅起課時間均為61年1月，均如前述。關於系爭建物興建之時間，原告主張為系爭租約成立之後，若果系爭建物使用系爭土地部分，係屬系爭租約承租範圍，衡情　　，應自始即交付承租人即原告之被繼承人黃賜平占有耕作使用為是。倘於原告之被繼承人黃賜平承租使用後，遭他人無權興建建物，當屬侵奪妨害其占有，原占有人即承租人本得　　基於占有人之物上請求權，請求無權者返還占有物或除去其妨害，亦難認有行使代位權之保全必要；甚且，亦不足認定系爭土地所有權人有何怠於行使其權利之情事。　㈣綜上所述，原告未能舉證證明合於民法第242條得行使代位權之要件，其代位請求被告拆除系爭建物，將土地返還全體　　共有人，自屬無據。四、從而，原告依民法第242條、第767條第1項、第821條等規定之法律關係，請求被告各自拆除建物，將土地返還全體共有人，如上開聲明㈠、㈡所示，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。五、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後認為與判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　民事庭法　官　施月燿以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　朱鈴玉

2024-11-22

NHEV-113-湖訴-3-20241122-1

上

臺灣高等法院臺南分院

租佃爭議

臺灣高等法院臺南分院民事判決 112年度上字第267號上訴人即原告鑫富貴生物科技有限公司法定代理人杭潤鵬訴訟代理人林志忠律師鄭家旻律師上訴人即被告林芝均林禾洺被上訴人蔡文東上 3 人訴訟代理人劉烱意律師蕭宇廷律師上列當事人間租佃爭議事件，鑫富貴生物科技有限公司及林芝均、林禾洺對於民國112年8月29日臺灣嘉義地方法院110年度訴字第624號第一審判決各自提起上訴，本院於113年10月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴人鑫富貴生物科技有限公司及上訴人林芝均、林禾洺之上訴均駁回。第二審訴訟費用由上訴人鑫富貴生物科技有限公司及上訴人林芝均、林禾洺各自負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。本件耕地租佃爭議由上訴人鑫富貴生物科技有限公司（下稱鑫富貴公司）申請調解，經嘉義縣民雄鄉公所耕地租佃委員會於民國11 0年8月26日調解，嘉義縣政府耕地租佃委員會於110年11月1 9日調處，均未成立，由嘉義縣政府移送原審法院處理（原審卷一第7-51頁），是本件耕地租佃爭議事件已踐行前揭調解、調處程序。二、次按第二審當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。上訴人鑫富貴公司於原審已就上訴人林芝均、林禾洺（下稱林芝均等2人）不自任耕作有所主張，並經兩造於原審閱覽臺灣嘉義地方檢察署（下稱嘉義地檢署）110年度他字第610 號案件（下稱另案刑事案件）資料（原審卷二第190、193、 195頁），鑫富貴公司於本件上訴程序中，提出另案刑事案件資料中之上證1、2、3調查筆錄（本院卷第219-230頁），核屬就其在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，依前揭規定，應予准許。貳、實體方面：　　　一、鑫富貴公司本訴主張及反訴答辯：坐落嘉義縣○○鄉○○段000 、000-0、000-0、000-0、000-0、000-0、000、000、000地號土地（下以系爭各地號分稱，合稱系爭耕地），為鑫富貴公司所有，與林芝均等2人及被上訴人蔡文東（下以姓名稱之）分別簽訂民雄鄉公所民興字第000號、000號三七五租約（下分稱系爭000號、000號租約，合稱系爭租約），約定租賃範圍各為系爭耕地面積之2分之1。林芝均等2人未依租約約定種植正產物甘薯、稻穀，而植樹成林，蔡文東未種植農作物，亦未申報休耕轉作，且林芝均等2人及蔡文東未依租約就各筆土地各耕作2分之1面積，而將系爭耕地分成兩邊各自耕作，位置如嘉義縣大林地政事務所（下稱大林地政事務所）112年7月19日複丈成果圖（下稱附圖）所示，亦屬轉租或與他人交換耕作，均為不自任耕作。依減租條例第16條第 1項規定，系爭租約全部無效。爰請求確認鑫富貴公司與林芝均等2人就系爭000號租約，及與蔡文東就系爭000號租約之租賃關係不存在。又林芝均等2人及蔡文東對鑫富貴公司法定代理人黃義彬、系爭耕地前地主韋立仁及土地仲介吳其穎提起之違反廢棄物清理法、毀損等刑事案件（即另案刑事案件）告訴，經嘉義地檢署檢察官以111年度偵字第4600、4 601號不起訴處分，林芝均等2人及蔡文東聲請再議後，亦經臺灣高等檢察署臺南檢察分署（下稱臺南高分檢）111年度上聲議字第968號處分書駁回再議，林芝均等2人及蔡文東均未聲請交付審判而確定，林芝均等2人及蔡文東反訴請求鑫富貴公司清除廢棄物，回復原狀，應予駁回等語。二、林芝均等2人及蔡文東本訴答辯及反訴主張：林芝均等2人在系爭耕地栽種園藝，並未不自任耕作。蔡文東種植水稻，10 2年至110年間申請休耕，改種植番薯、青花豆、田菁等農作物，亦無不自任耕作。又依系爭租約，林芝均等2人及蔡文東就系爭耕地之耕作範圍各為2分之1，長期以來，承租人約定耕作範圍，即由蔡文東耕作土地西邊，林芝均等2人耕作土地東邊，位置如附圖所示，並依此耕作，原地主沒有意見，鑫富貴公司係承受原地主之權利義務，林芝均等2人及蔡文東非不自任耕作。且林芝均等2人及蔡文東係各自與鑫富貴公司締約，縱一部不自任耕作，亦僅就各承租人承作範圍之租約無效，非全部無效。另鑫富貴公司於110年1月18日雇工刨除系爭耕地作物，違法將再生粒料回填，致系爭耕地不堪耕作，爰依民法第423條及債務不履行規定，反訴請求鑫富貴公司將系爭耕地之廢棄物移除，回復可耕作之狀態等語，資為抗辯。三、原審就本訴部分為鑫富貴公司一部勝訴，一部敗訴之判決，就反訴部分為林芝均等2人為敗訴之判決，為蔡文東勝訴之判決，鑫富貴公司就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠本訴部分：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉確認上訴人與蔡文東間就原判決附表一所示土地之民雄鄉公所民興字第000號耕地三七五租約之租賃關係不存在。㈡反訴部分：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，蔡文東在第一審之訴駁回。　　蔡文東答辯聲明：㈠本訴部分：上訴駁回。㈡反訴部分：上訴駁回。　　林芝均等2人就其敗訴部分，提起上訴，上訴聲明：㈠本訴部分：⒈原判決不利於林芝均、林禾洺部分廢棄。⒉被上訴人於第一審之訴駁回。㈡反訴部分：⒈原判決不利於林芝均、林禾洺部分廢棄。⒉鑫富貴公司應將坐落原判決附表一所示土地上，如大林地政事務所112年7月19日複丈成果圖A、C、E、G 、I所示部分，面積共2940.59平方公尺土地範圍內所掩埋玻璃、塑膠、瀝青等雜物全部清除，並回填可供耕地使用之農用土方。　　鑫富貴公司答辯聲明：㈠本訴部分：上訴駁回。㈡反訴部分：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠訴外人林泰山與訴外人韋淵泉於38年6月14日，就嘉義縣○○鄉 ○○段000（之後分割出000-0、000-0、000-0）、000、000、 000土地，向嘉義縣○○鄉公所辦理系爭000號租約，依租約記載，承租範圍為上開土地面積2分之1。原承租人林泰山死亡後，由林文信繼受租約，林文信死亡後，由林芝均等2人於1 02年間繼受該租約。（原審卷一第191-201頁）　㈡訴外人蔡聰有與韋淵泉於38年6月14日，就嘉義縣○○鄉○○段00 0（之後分割出000-0、000-0、000-0）、000、000、000土地，向嘉義縣○○鄉公所辦理系爭000號租約，依租約記載，承租範圍為上開土地面積2分之1。原承租人蔡聰有死亡後，先後由蔡火生、蔡錢雪月繼受租約，蔡錢雪月死亡後，由蔡文東於102年1月4日繼受租約。（原審卷一第203-213頁、原審卷二第171-183頁）　㈢系爭000、000號租約之原出租人韋淵泉死亡後，由韋錦村繼受租約，韋錦村死亡後，由韋立仁繼受租約，韋立仁嗣將前開耕地出售予上訴人鑫富貴公司，由鑫富貴公司於110年間承受系爭000、000號租約。（原審卷一第193、198、196、2 06、212、211頁）　㈣系爭000、000號租約，原記載出租土地為嘉義縣○○鄉○○段00 地號（重測後為○○段000地號，之後分割出同段000-0、000- 0、000-0地號）、000地號（重測後為○○段000地號，之後分割出同段000地號〈重測前為○○段000-0地號〉、000地號〈重測前為○○段000-0地號〉）土地。鑫富貴公司取得系爭耕地後，再分割出同段000-0、000-0地號土地。兩造就系爭000、000 號租約，依租約記載，承租範圍均為系爭000、000-0、000- 0、000-0、000-0、000-0、000、000、000土地，面積各2分之1。（原審卷一第90-103頁）　㈤依附圖所示（原審卷二第391頁），林芝均耕作位置為編號A 、C、E、G；林禾洺耕作位置為編號I；蔡文東耕作位置為編號B、D、F、H、J、000-0地號、000-0地號、000地號、000 地號土地。兩造不爭執編號A、C、E、G、I是林芝均、林禾洺共同耕作位置。　㈥蔡文東於103年至110年間有申報轉作，核定轉作情形如原審卷二第301至303頁所示。　㈦林芝均等2人及蔡文東，以韋立仁、吳其穎（土地仲介公司人員）、黃義彬（鑫富貴公司前法定代理人）為被告，向嘉義地檢署提出違反廢棄物清理法等告訴（即另案刑事案件），經嘉義地檢署以111年度偵字第4600號、4601號為不起訴處分，林芝均等2人及蔡文東聲請再議，經臺南高分檢以111年度上聲議字第968號駁回再議確定。（原審卷一第357-361、 363-370頁）　㈧原審曾於112年2月7日會同大林地政事務所至系爭土地勘驗，土地現況上方已無作物，現場鋪設土在上方，四周有種樹及雜草。現場黃土上有玻璃碎片、類似瀝青物質等雜物。現場照片如原審卷二第233-239、243-253頁所示。（原審卷二第 211-216、233-239、243-253頁）五、兩造爭執事項：　㈠本訴部分：　⒈鑫富貴公司主張林芝均等2人未自任耕作，系爭000號租約依減租條例第16條第1項、第2項規定無效，有無理由？（林芝均等2人上訴部分）　⒉鑫富貴公司主張蔡文東未自任耕作，系爭000號租約依減租條例第16條第1項、第2項規定無效，有無理由？（鑫富貴公司上訴部分）　㈡反訴部分：　⒈林芝均等2人依民法第423條、債務不履行之規定，反訴請求鑫富貴公司清除系爭耕地掩埋之廢棄物，回填農用土方，回復土地原狀，有無理由？（林芝均等2人上訴部分）　⒉蔡文東依民法第423條、債務不履行之規定，反訴請求鑫富貴公司清除系爭耕地掩埋之廢棄物，回填農用土方，回復土地原狀，有無理由？（鑫富貴公司上訴部分）六、得心證之理由：　㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。　⒈林芝均等2人及蔡文東抗辯：其等間就系爭租約有約定耕作使用範圍，由蔡文東耕作系爭耕地西邊，即附圖編號B、D、F 、H、J、系爭000-0、000-0、000、000土地，由林芝均等2 人耕作系爭耕地東邊，即附圖編號A、C、E、G、I等情，為鑫富貴公司所不爭執（原審卷二第410頁，不爭執事項㈤)，堪予認定。　⒉鑫富貴公司雖主張：林芝均等2人及蔡文東就系爭租約之耕作範圍，應逐筆約定各筆土地2分之1之耕作範圍，始符合減租條例之自任耕作云云，惟查：　⑴依不爭執事項㈠、㈡所示，林芝均等2人及蔡文東之祖輩，係自 38年間即承租系爭耕地，並輾轉由林芝均等2人、蔡文東分別繼受。而系爭000、000號租約，原記載出租耕地為嘉義縣 ○○鄉○○段00地號（重測後為○○段000地號，之後分割出系爭0 00-0、000-0、000-0）、000地號（重測後為○○段000地號，之後分割出系爭000〈重測前為○○段000-0地號〉、系爭000〈重測前為○○段000-0地號〉）土地。鑫富貴公司取得系爭耕地後，再分割出系爭000-0、000-0土地等情，均為兩造所不爭執（不爭執事項㈣），是系爭000、000號租約之出租耕地地號，係因耕地嗣後陸續分割，始變更為系爭000、000-0、000- 0、000-0、000-0、000-0、000、000、000地號。　⑵又系爭耕地原地主係於38年6月14日，分別與承租人訂立系爭 000號、000號租約（不爭執事項㈠、㈡），同時將系爭耕地分租不同之人，且未以附件（圖）或其他文字敘述各租約就各筆土地之使用範圍；而依附圖所示，未分割前之○○段00地號（即重測後之000地號）土地位於北側，○○段000地號（即重測後之000地號）土地位於南側，地界相鄰，林芝均等2人及蔡文東之前手間，為便利耕作，勢需協議劃分各自耕作範圍，林芝均等2人及蔡文東又係延續祖輩之租約而來，則其等抗辯：前承租人間已有附圖所示耕作範圍之約定，且為原地主之意思或不違背原地主之意思，應為可採。　⑶另依社會一般不動產買賣之交易習慣，買家通常會親至現場察看，並調查不動產坐落位置、使用現況、周邊環境及該不動產之相關權利義務等事項，而訂有減租條例租約之土地，亦應會調查出租使用情形，則鑫富貴公司於買受系爭耕地時，衡情應知悉系爭000、000號租約之各自耕作範圍，其既仍買受系爭耕地並承受系爭租約，且未向林芝均等2人及蔡文東表示異議，則林芝均等2人及蔡文東間就系爭耕地約定耕作範圍，難認係交換耕地。鑫富貴公司主張：林芝均等2人及蔡文東約定附圖所示之耕作範圍，係變相交換耕作土地云云，並無可採。　⒊林芝均等2人未自任耕作，系爭000號租約無效：　　　⑴按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列（最高法院106年度台上字第2963 號判決參照）。又所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效，縱當事人嗣依同條例第6條第1項、第20條規定變更或續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院108年度台上字第115號判決參照）。　⑵鑫富貴公司主張：林芝均前於另案刑事案件中，向警方提出告訴時，陳稱：「我祖父林泰山是佃農，承租嘉義縣民雄鄉 ○○段000、000-0、000-0、000-0、000、000、000等農地，並與地主訂有三七五租約，6年需換約一次，祖父過世後農地租約由我父親林文信繼承，我父親逝世後由我與弟弟林禾洺共同繼承…承租之農地委託我叔叔林文慶代為管理…相關管理情形問我叔叔比較清楚」、「我弟弟林禾洺因工作無法請假過來，由我代表前來製作筆錄」、「110年1月18日蔡文東發現農地上作物遭剷除，才通知我叔叔林文慶過去查看，我叔叔林文慶於110年1月21日前往農地查看情形，確認作物遭剷除…詳細情形問我叔叔比較清楚」等語，及蔡文東於前開刑事案件中向警方提出告訴時，陳稱：「韋立人委託吳其穎來我我及林文慶（林芝均、林禾洺之叔叔，受委託管理農地之人），向我們表明要出售該土地…」、「我於110年1月18 日前往農地時，發現種植之地瓜葉、青皮豆已遭破壞剷除，正在回填瀝青等廢棄物，然後我通知林文慶農地遭破壞…」、「我通知林文慶找時間過來查看處理，他於110年1月21日前來查看時，有通知環保單位前來查看，才確認回填是瀝青廢棄物」等語，暨林文慶於前開刑事案件中，向警方陳稱：「（你是否受林芝均、林禾洺之委託，管理承租之農地嘉義縣○○鄉○○段000、000-0、000-0、000-0、000、000、000等農地？）是」、「（受委託之內容為何？）原承租之農地在 82年間，我哥哥林文信（即林芝均、林禾洺之父親）已在承租之農地上栽種水黃皮行道樹約600欉（每欉約5棵植栽，總計約3000棵植栽），我受託管理照顧那些行道樹」、「我於 110年1月18日接獲蔡文東通知，告知農地上之樹木遭人剷除 …蔡文東叫我找時間過去查看，我於110年1月21日到場時發現樹木已遭剷除」等語，有鑫富貴公司所提調查筆錄（本院卷第219-222、223-226、227-230頁）在卷可稽，足見林芝均等2人已將其承租範圍之系爭耕地，全部委託林文慶代為管理，且其等除對林文慶管理之情形不清楚外，對於林文慶於110年1月21日前往查看後之結果，亦未詳加瞭解，致均無法清楚陳述，堪認林芝均等2人並未親自從事耕作事務，亦未總理其事或參與系爭耕地之經營謀劃，全交由林文慶實際管理、耕作，則鑫富貴公司主張林芝均等2人未自任耕作，堪可採信。　⑶另系爭耕地租約所約定之正產物甘藷、谷，應係計算租金之標準，而非只能種植甘藷、谷，不能種植其他農作物之約定（最高法院100年度台上字第183號判決參照），惟所謂耕作，係指以定期即如按季或按年收穫為目的，栽培農作物者而言，園藝作物，倘係定期收穫，亦屬於耕作之對象（最高法院80年度台上字第420號判決參照）。林芝均等2人雖抗辯：系爭耕地上有種植超過25年之水黃皮，證人劉永閔所描述看過樹木之場所，即為系爭耕地，可證系爭耕地上原先種植之樹木有農業經營之事實，並提出93年及95年間第三人樹谷園藝社之支票付款簽收單、支票簽收單（本院卷第49、167頁）為證，惟查：　①林芝均等2人係於102年間繼受系爭000號租約（不爭執事項㈠），則縱或系爭耕地於93年及95年間曾出售水黃皮，亦與林芝均等2人於102年繼受系爭000號租約後，有無以系爭耕地上種植之樹木供出售、定期收獲之情事無涉。林芝均等2人聲請訊問樹谷園藝社負責人林柏伶，於林柏伶未到庭後，聲請再次訊問，無調查之必要。　②另依證人劉永閔於原審證稱：伊有開店，從事園藝，店內是擺放花草進行買賣，室外有景觀造景。伊不認識林芝均等2 人、林文信。伊沒有向林文慶購買樹木，伊係幫林文慶維護他在嘉義市文化路靠近協志路橋左手邊家裡的園子的景觀造景。伊曾經到嘉義市往民雄方向的建國路，右轉進去一條小路那邊看過樹木，因為店裡有客人來問伊等有沒有在收購，伊會去現場看，如果不需要，就不會買。伊不記得當時在建國路看的樹木是什麼樹種，現場是何人，伊不會問，也不知道是誰要賣樹木，伊就是去看現場有沒有樹木可以買等語（原審卷二第124-125、269-272頁）以觀，其並不認識林芝均等2人，亦不曾向林文慶購買樹木，且依其所述，除無法確認其前往之地點即為系爭耕地外，其亦僅係到建國路那邊看有無樹木可以買，而無實際交易之相關單據供參，尚無從逕認其曾向林芝均等2人購買系爭耕地栽種之樹種，而為有利於林芝均等2人之認定。　⑷綜上，鑫富貴公司請求確認系爭000號租約之租賃關係不存在，即屬有據。　⒋蔡文東並無不自任耕作之情事：　⑴按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院106年度台上字第2963號判決參照）。又為確保農業生產資源之永續利用，並紓解國內農業受進口農產品之衝擊，主管機關應對農業用地做為休耕、造林等綠色生態行為予以獎勵。依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使用者，視為作農業使用。農業發展條例第55條、第3條第12款但書亦有明文。　⑵蔡文東就系爭耕地，於103年至110年間有申報轉作，為兩造所不爭執（不爭執事項㈥），並有嘉義縣民雄鄉公所111年8 月24日嘉民鄉農字第0000000000號函檢送之耕作措施申報書、查核紀錄及其他休耕轉作資料（原審卷二第7-109頁）、1 12年5月23日嘉民鄉農字第0000000000號函檢送之申報休耕、轉作核定情形明細表（原審卷二第299-306頁）可佐。另蔡文東102年度之申報休耕等資料，民雄鄉公所系統雖無資料，紙本亦已銷燬，惟蔡文東於該年度有耕作錄，並領取轉作補助等情，亦有耕作錄（原審卷二第55-109頁）、存摺明細（原審卷二第363-365頁）、公務電話紀錄（原審卷二第3 49、385頁）可參，參以系爭耕地租約約定之正產物甘藷、谷，僅係計算租金之標準，而非只能種植甘藷、谷，不能種植其他農作物之約定，復如前述，則蔡文東休耕或轉作，均非屬不自任耕作。　⑶至於鑫富貴公司主張：系爭000-0、000-0土地，於102年至11 0年間，無耕作措施申報書、查核紀錄及其他休耕轉作相關資料，足見蔡文東就系爭000-0、000-0土地未自任耕作云云，查前開2筆土地，係鑫富貴公司於110年5月間買受取得系爭耕地後，始再分割出之地號（原審卷一第90-102頁、不爭執事項㈢、㈣），則鑫富貴公司此部分主張，亦不足採。　⑷證人即經營仲介公司之吳其穎雖於原審證稱：原地主於108年 10月中旬，委託伊出售系爭耕地，公司接到案件，一定會去現場看及拍照，才能上網廣告、販賣。108年10月中去看系爭耕地，上面是荒廢的，沒有任何東西，也沒有種植。110 年1月，有向地政申請鑑界，地政到現場鑑界時，現場雜草叢生，有去清除雜草，上面沒有任何農作物。另案刑事案件第84-89頁照片，係伊親自拍攝，提供給檢察官，84至86頁照片係108年10月8日拍攝，87至89頁照片是110年1月26日拍攝，係伊看現場之實際狀況等語（原審卷二第273-275頁)。惟查：　①依證人吳其穎拍攝之108年10月8日照片（本院卷第185-191頁，即另案刑事案件110年度他字第610號卷第84-86頁），顯示該地有樹林，樹林前方未種植作物；110年1月26日照片（本院卷第193-197頁，即另案刑事案件110年度他字第610號卷第87-89頁），則顯示土地上有綠色植物。　②又蔡文東於108年、110年均有申報轉作，已如前述，且蔡文東申請轉作之青皮豆、太陽麻、甘藷均為短期作物，亦為鑫富貴公司所不爭執（本院卷第171頁），則證人吳其穎於108 年10月及110年1月前往系爭耕地時，縱土地處於未種植農作物之休耕狀態或短期作物已收成之狀態，亦無法以此逕認蔡文東無休耕或轉作之情事。　③鑫富貴公司雖主張：蔡文東於102、103、104年度均無第2期申報紀錄，105年度第1期亦未申報系爭000土地部分，惟不論是否屬實，縱或為真，依前揭說明（⑴），亦僅涉及有無消極不為耕作之問題，而非屬不自任耕作。　⑸另蔡文東、被告林芝均等2人與鑫富貴公司間之系爭000號、0 00號租約，並非同一租約，縱林芝均等2人有違反減租條例第16條規定不自任耕作之情形，蔡文東與鑫富貴公司間之系爭000號租約，亦不因此歸於無效。鑫富貴公司主張：系爭耕地一部分未自任耕作，兩份租約均屬無效云云，亦無可採。　⑹綜上，鑫富貴公司請求確認系爭000號租約之租賃關係不存在，洵屬無據。　㈡次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務（最高法院86年度台上字第3490號判決參照）。又所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89年度台上字第422號判決參照）。　⒈林芝均等2人與鑫富貴公司間之系爭000號租約，因林芝均等2 人不自任耕作，租約無效，已如前述，其等間已無租賃關係，則林芝均等2人依民法第423條、債務不履行之規定，請求鑫富貴公司除去妨害，回復合於使用、收益狀態，即屬無據。　⒉另蔡文東與鑫富貴公司間之系爭000號租約有效存在，已如前述。而原審曾於112年2月7日會同大林地政事務所至系爭耕地勘驗，土地現況上方已無作物，現場鋪設土在上方，四周有種樹及雜草。現場黃土上有玻璃碎片、類似瀝青物質等雜物，現場照片如原審卷二第233-239、243-253頁所示，亦為兩造所不爭執（不爭執事項㈧），鑫富貴公司並於另案刑事案件中，自承係其委由工人整平、回填再生粒料、鋪設瀝青（本院卷第239），則依首揭說明，不論系爭耕地前開妨害蔡文東使用、收益之狀態，是否係基於可歸責於鑫富貴公司之事由或第三人之行為而生，鑫富貴公司均負有以適當方法除去及防止之義務，則蔡文東請求鑫富貴公司將其承租系爭耕地耕作範圍，即附圖編號B、D、F、H、J、系爭000-0、00 0-0、000、000土地內掩埋之雜物全部清除，並回填可供農用之土方，即屬有據。鑫富貴公司抗辯：其不清楚前開玻璃碎片係何人回填，或抗辯：其僅委託廠商在既有路上鋪設瀝青云云，均不影響其所負於蔡文東租賃關係存續中，保持合於約定使用、收益狀態之積極義務。七、綜上所述，鑫富貴公司本訴請求確認系爭000號租約之租賃關係不存在，應予准許；請求確認系爭000號租約之租賃關係不存在，不應准許。蔡文東反訴請求鑫富貴公司將其承租系爭耕地耕作範圍，即附圖編號B、D、F、H、J、系爭000-0 、000-0、000、000土地內掩埋之雜物清除，並回填可供農用之土地，應予准許。林芝均等2人反訴請求鑫富貴公司將其承租系爭耕地耕作範圍，即附圖編號A、C、E、G、I土地內掩埋之雜物清除，並回填可供農用之土方，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回鑫富貴公司之本訴請求及林芝均等2人之反訴請求，及就上開應准許部分，為林芝均等2人及鑫富貴公司敗訴之判決，均無不合。鑫富貴公司、林芝均等2人就其敗訴部分分別上訴，指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，鑫富貴公司、林芝均等2人之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　吳上康　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李素靖　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林育幟上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　被上訴人不得上訴。　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅珮寧【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上　訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：　上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請　第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2024-11-19

TNHV-112-上-267-20241119-1

上

最高行政法院

耕地三七五租約

最高行政法院判決 112年度上字第481號上訴人彰化縣伸港鄉公所代表人黃永欽訴訟代理人許介民參加人黃明子林宗卿被上訴人陳世杰上列當事人間耕地三七五租約事件，上訴人對於中華民國112年6 月15日臺中高等行政法院111年度訴字第293號判決，提起上訴，本院判決如下：　　主文原判決廢棄，發回臺中高等行政法院高等行政訴訟庭。　　理由一、爭訟概要：被上訴人就其所有坐落彰化縣○○鄉○○段（下同）1234地號土地，其中0.3885公頃（下稱系爭耕地）與訴外人林梓（於民國110年7月7日死亡）、參加人林宗卿訂有三七五租約（租約字號：彰○○字第60號，下稱系爭租約），租賃期間於109 年12月31日屆滿。被上訴人於110年1月25日以擴大家庭農場經營規模為由，向上訴人申請收回系爭耕地自耕；林梓、參加人林宗卿則於同年2月1日向上訴人申請續訂租約。林梓死亡後，由參加人黃明子繼承申請租約變更登記，經上訴人以 110年10月20日伸鄉民字第1100013039號函核定在案。上訴人計算參加人及其配偶與同一戶內之直系血親108年全年收支明細，全部收支合併計算相抵為負數，不足以支付全年度生活費用，核認被上訴人有耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第19條第1項第3款之情形，不得收回自耕，爰依同條例第20條、第5條規定，以111年3月25日伸鄉民字第1110003 470號函（下稱原處分）准予承租人即參加人自110年1月1日起至115年12月31日止續訂租約6年。被上訴人不服，循序向臺中高等行政法院（下稱原審）提起行政訴訟，並聲明：⑴ 訴願決定及原處分均撤銷；⑵上訴人應依被上訴人110年1月2 5日之申請，作成准予被上訴人收回系爭耕地之行政處分。經原審以111年度訴字第293號判決（下稱原判決）：⑴訴願決定及原處分均撤銷；⑵上訴人就被上訴人110年1月25日收回耕地申請案，應作成准由被上訴人收回系爭耕地之行政處分。上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：⑴原判決廢棄；⑵ 被上訴人在第一審之訴駁回或發回原審。二、被上訴人起訴主張、上訴人於原審之答辯及參加人之陳述均引用原判決所載。三、原審撤銷訴願決定及原處分，並命上訴人就被上訴人110年1 月25日收回耕地申請案，應作成准由被上訴人收回系爭耕地之行政處分，係以：　㈠被上訴人於訴願階段主張系爭耕地經承租人由南向北自行分前、中、後三區，臨○○路「前區」私設圍籬障礙，「圍籬後，中區」由林梓承租，「圍籬後，後區」休耕。而參加人到庭表示系爭耕地有分管，靠近1285地號土地有一條路約3、4 米寬，系爭耕地靠近路部分由參加人林宗卿耕作，再上面是林梓耕作等語，可見參加人間對系爭耕地有分管契約，各自按分管約定就系爭耕地各自收益，故參加人是否有減租條例第19條第1項第3款「出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者」情事，應分別觀之。　㈡內政部編定之「私有出租耕地109年底租約期滿處理工作手冊」（下稱109年底工作手冊）僅規定審核年度「所得收入」，完全不論承租人家內之「財產」價值狀況，難謂已適當評價「承租人之家庭生活依據」。從而，109年底工作手冊雖可作為下級機關鄉鎮公所辦理租約期滿收回耕地或續訂租約之指引規範，但機關於辦理相關申請之審查時，自不能僅以該工作手冊所列為限，甚僅以承租人之訪談紀錄為據，而應當實質調查承租人實際之其他財產、收益情形，以核實衡量其家庭經濟狀況是否合致減租條例第19條第1項第3款規定要件。　㈢無論由參加人108年之家內所得或財產情形觀察，系爭耕地收回後均不致使其等失其家庭生活依據，上訴人認定參加人將因被上訴人收回耕地而失其家庭生活依據，而以原處分核准參加人續訂租約並否准被上訴人收回耕地，應有違誤：　　⒈參加人黃明子部分：　　　⑴依原承租人林梓除戶戶籍資料可知，108年間其戶籍內有配偶即參加人黃明子、孫女林○慧、林○穎及寄居洪○絹等4人，當中洪○絹非林梓之直系血親，亦非屬同居共財之人，不予列算；而孫女林○慧、林○穎2人於108年間已就讀大學，分別在外租屋、住學校宿舍，係由其母即洪 ○絹負擔學費、住宿費及生活費，且洪○絹108年度財產資料25筆價值約新臺幣（下同）639萬元，顯有相當資力足以扶養林○慧、林○穎2人；又林○慧於108年間有工讀收入約20萬元。因此，林○慧、林○穎2人雖於林梓戶籍內且為同一戶內之直系血親，但應認無受林梓、參加人黃明子扶養事實，上訴人列入該2名孫女計算收支，顯有誤會；何況林○慧於108年5月21日成年，有工作能力，不待他人扶養。至林梓之次子林○榮雖有協助續訂系爭租約，但住居臺中市且已成家，有獨立經濟能力，與林梓間無同居共財，復無證據證明有經濟生活共通的事實，自無須列計林梓之家庭人口，故林梓戶內人口應僅以林梓、參加人黃明子2人列計。　　　⑵林梓及其配偶即參加人黃明子108年度未計入系爭耕地收益之其他總收入約188,315元（黃明子所得3,252元＋林梓老農津貼87,072元＋黃明子老農津貼87,072元＋黃明子國民年金2,616元＋黃明子自耕地5,000元＋黃明子休耕3, 303元），減除其等於彰化縣最低生活費297,312元（12 ,388×12×2）後為負數；惟林梓及其配偶即參加人黃明子名下尚有數筆存款共約150萬元，即便由被上訴人收回系爭耕地，其等顯然仍有相當之財產得以維生，不該當減租條例第19條第1項第3款之消極要件。且參加人黃明子自102、103年起領有重大傷病卡，現況需助行器或輪椅輔助行動，系爭耕地顯難作為其之家庭生活依據，縱使日後可能需求更高之生活費用，亦應由第一順位扶養義務人共同負擔。　　⒉參加人林宗卿部分：　　　依參加人林宗卿戶籍資料，戶籍內有配偶洪○碧、長子林○ 誠及次子林○鴻，其中2子均已成年、未婚與父母同住，有同居共財之事實，故該4人均應列入家庭人口，並據以計算家庭生活支出。再者，參加人林宗卿一家於108年度未計入系爭耕地之其他總收入合計約806,000元（林宗卿所得10,720元＋次子所得325,500元＋長子所得324,000元＋休耕3,303元＋自耕地6,554元＋林宗卿國民年金48,972元＋配偶老農津貼87,072元），減除其等於彰化縣最低生活費59 4,624元（12,388×12×4）後，應為正數。另參加人林宗卿及其配偶、2子名下尚有數筆農地、建地、存款及2輛汽車、價值共計約29萬元之股票投資，即便由被上訴人收回系爭耕地後，其等仍有相當之財產得以維生，不該當減租條例第19條第1項第3款之消極要件。　㈣被上訴人提出擴大家庭農場經營之自耕地為其所有○○段1146 、1149、1395地號土地，經上訴人查明○○段1146地號土地與系爭耕地距離約192.52公尺，即出租耕地與其自耕地距離未超過15公里，確實位於鄰近地段；另上訴人雖主張111年勘查上開自耕地時，其上雜草叢生與規定不符，但嗣經被上訴人提出已整地及大面積植苗之證據，審酌土地耕作狀態係每隔一段時間即會產生地貌變動，不應單以機關勘查當時之利用狀態判斷有無擴大家庭農場經營規模之事實，亦不應排除土地所有權人收回耕地後，與鄰近地段之其他自耕地進行整體規劃家庭農場經營規模之可能，從而，被上訴人申請時提出○○段1146地號自耕地作為擴大家庭農場經營規模之依據而主張收回系爭耕地，應認符合減租條例第19條第2項規定要件。基此，本件參加人不符減租條例第19條第1項第3款所定消極要件，被上訴人亦無同條項第1款不能自任耕作之情事，則被上訴人請求上訴人對其110年1月25日之申請，作成准予收回系爭耕地之行政處分，應認有理由等語，為其論據。四、本院的判斷：　㈠減租條例第19條規定：「（第1項）耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。(第2項）出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第2款規定之限制。……」第2 0條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」準此，耕地租約於租期屆滿時，如承租人願繼續承租，出租人以擴大家庭農場經營規模為由收回自耕，須出租人能自任耕作具擴大家庭農場經營規模之事實，且收回耕地未致承租人失其家庭生活依據。　㈡109年底工作手冊係內政部基於耕地租佃主管機關地位，為協助下級機關執行減租條例第19條規定，依行政程序法第159 條第2項第2款規定，所訂立作為事實認定準則之行政規則，就出租人及承租人均適用同一標準判定，鄉（鎮、巿、區）公所於處理相關案件時，固得予以適用。惟減租條例第19條第1項第2款所稱「出租人所有收益足以維持一家生活」，應係以出租人永久共同生活為目的而同居之親屬作為核算之範圍；同條項第3款所稱「出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者」，亦應以承租人永久共同生活為目的而同居之親屬作為核算基礎，方符合其規範目的。109年底工作手冊以承租人本人及其配偶與同一戶內之直系血親前1年綜合所得額為判斷依據，而未以與承租人永久共同生活為目的而同居之親屬作為核算之範圍，與民法「家」之規定不合，如於個案之適用上有不合之情，應不予適用，仍應依民法關於「家」之規定予以核實認定。所謂家，民法係以永久共同生活之目的而同居一家為認定標準，構成員間是否具家長家屬關係，應取決於其有無共同生活之客觀事實，而非以是否登記同一戶籍為唯一認定標準（司法院釋字第415號解釋參照）。又所謂「以永久共同生活為目的而同居」，係指以永久同居之意思，繼續的經營實質共同生活，而具有永久同居之事實而言；若僅暫時異居，而仍有歸回以營實質共同生活意思者，亦屬之。至於家屬係由何人負擔扶養義務，尚無涉其是否為家屬之認定。原判決於核算參加人黃明子一家收入及生活費部分，以其孫女林○慧、林○穎係由該2人之母洪○絹負擔扶養義務，該2人並無受林梓、參加人黃明子扶養之事實為由，認該2人不應列入參加人黃明子一家收支計算，而未以是否「永久共同生活為目的而同居一家」作為認定標準，有適用法規不當之違誤。　　　㈢按耕地租賃為財產權之一種，承租人死亡後，應由其繼承人共同繼承，又公同共有人間之權利義務，係基於公同關係，具有不可分性。因此，數人因繼承而公同共有承租權下，承租人因租期屆滿申請續訂租約，而出租人申請收回時，是否有減租條例第19條第1項第3款之「失其家庭生活依據」，基於公同共有人間之權利義務不可分性，應將繼承之全部承租人收支合併計算，用以判斷是否有「失其家庭生活依據」之情事。易言之，於計算公同共有承租人是否有同條項第3款「失其家庭生活依據」時，就個別承租人部分仍係以上開民法關於「家」的觀念為其準據，惟因公同共有承租關係之不可分性，乃將全部公同共有承租人之收支合併計算；於計算公同共有出租人是否有減租條例第19條第1項第2款「所有收益足以維持一家生活」時，亦同。經查，系爭租約原係38年間由林梓、參加人林宗卿之被繼承人林水池向出租人陳金鐘承租，嗣出租人由陳金鐘變更為陳樵山，陳樵山再於92年10 月18日將系爭土地贈與其子即被上訴人陳世杰，承租人林梓於110年7月7日死亡，由參加人黃明子繼承等情，為原審依法認定之事實，經核與卷內證據相符。系爭租約既係參加人繼承而來，參加人公同共有一租賃關係，且並未於系爭租約載明各自耕作、各自繳租，足見被上訴人與參加人僅有一租賃關係存在。被上訴人於訴願階段雖陳稱系爭耕地經參加人由南向北自行分前、中、後三區，臨○○路「前區」私設圍籬障礙，「圍籬後，中區」由林梓承租，「圍籬後，後區」休耕；另參加人於原審表示系爭耕地有分管，靠近1285地號土地有一條路約3、4米寬，系爭耕地靠近路部分由參加人林宗卿耕作，再上面是林梓耕作等語，惟此僅為參加人內部間之分管協議，對於其等係公同共有系爭租約之性質不生影響。原判決僅以參加人間對系爭耕地有分管約定，各自按分管約定就系爭耕地各自收益，故參加人是否有減租條例第19條第 1項第3款「出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者」情事，應分別觀之，而未基於公同共有人間之權利義務不可分性，將參加人黃明子、林宗卿二家收支合併計算，據以判斷是否有「失其家庭生活依據」，有適用法規不當的違誤。㈣綜上所述，原判決既有如上之違誤，且於判決結論有影響。上訴意旨雖未指摘及此，惟本院不受上訴理由之拘束，仍應認上訴有理由。又因本件事證尚有未明，有待原審調查審認，本院無從自為判決，爰將原判決廢棄發回，由原審高等行政訴訟庭更為適法之裁判。五、據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項、第260條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日最高行政法院第四庭審判長法官王碧芳法官　王　俊　雄法官　鍾　啟　煒法官　林秀圓法官　陳文燦以上正本證明與原本無異中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日書記官　章舒涵

2024-11-14

TPAA-112-上-481-20241114-1

重上

臺灣高等法院臺中分院

拆屋還地

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 113年度重上字第10號上訴人劉峯志（江明傳兼劉丁厚繼承人）江仁傑（江明傳繼承人）詹蕙亘（詹德河繼承人）共同訴訟代理人張靖雅律師上訴人江政達（江明傳及劉丁厚繼承人）劉美妙（江明傳及劉丁厚繼承人）許峻華（江明傳繼承人）許賀惟（江明傳繼承人）許瀞文（江明傳繼承人）許馨予（江明傳繼承人）陳宗賢（江明傳繼承人）陳倖妙（江明傳繼承人）兼上7人共同訴訟代理人許瀞云（江明傳繼承人）上訴人詹益進（詹德河繼承人）羅秀丹（詹德河繼承人）詹晴雯（詹德河繼承人）詹雅雯（詹德河繼承人）詹秀卿（詹德河繼承人）詹秀菊（詹德河繼承人）詹秀隨（詹德河繼承人）被上訴人郭劉昭惠訴訟代理人林俊雄律師上列當事人間請求拆屋還地事件，因事實尚有欠明瞭之處，應命再開準備程序，並指定於民國113年1月6日下午4時10分在本院第 35法庭行準備程序。兩造應於收受本裁定之日起2週內具狀陳報下列事項，並將繕本逕寄對造：㈠本件是否屬租佃爭議？㈡系爭○○ 字第00號（含嗣後變更○○字第00號、第00-0號）三七五耕地租賃契約（下稱系爭租約）之出租人為何人？㈢本件兩造爭執系爭租約是否因未自任耕作而失效，是否對系爭租約之出租人告知訴訟？另上訴人於本院提出之誠信原則，如為新防禦方法，併應依民事訴訟法第447條規定予以釋明。中華民國 113 年 11 月 14 日民事第六庭法官莊宇馨正本係照原本作成。不得抗告。書記官謝安青中華民國 113 年 11 月 14 日

2024-11-14

TCHV-113-重上-10-20241114-2

上易

臺灣高等法院臺中分院

租佃爭議

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第283號上訴人卓黃秋玉卓英賢卓鉦曜共同訴訟代理人張格明律師上訴人卓秀靜卓秀玫陳吉陳淑芳卓東榮卓淑堅卓瓊燕被上訴人卓源成訴訟代理人張欽昌律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國113年4月16日臺灣彰化地方法院111年度訴字第595號判決提起上訴，本院於113年1 0月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回（原判決主文第二項「如附圖一所示虛線部分之鐵網圍牆」部分應更正為如附圖所示藍色虛線部分之鐵網圍牆）。第二審訴訟費用由上訴人卓黃秋玉、卓英賢、卓鉦曜連帶負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按耕地租佃爭議，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1、2項規定，應先經耕地租佃委員會調解、調處。又減租條例第26條第1項所稱因耕地租佃發生爭議，係指出租人與承租人間因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。當事人間原訂有耕地租約，嗣發生租約是否無效或經終止，出租人得否請求承租人除去地上物返還耕地之爭議者，亦包括在內。出租人主張原訂耕地租約無效，依民法第767條規定請求承租人除去地上物返還耕地，屬耕地租佃爭議（最高法院108年度台上大字第2470號裁定意旨參照）。兩造因訴外人卓俊生與卓加冠於民國38年1月1日簽訂之臺灣省臺中縣私有耕地租約○○字第000號耕地租約（下稱系爭租約），嗣後有無因承租人將所承租之彰化縣○○鎮○○段○○○○段0000地號土地（重測後變更為彰化縣○○鎮○○段000地號土地，下稱系爭0 00地號土地）違法轉租、期滿有無續約等情有所爭執，自應認屬耕地租佃爭議。且本件耕地租佃爭議事件，迭經彰化縣田中鎮公所耕地租佃委員會調解及彰化縣政府耕地租佃委員會調處，均未能成立，並由彰化縣政府移送法院審理等情，有該府民國111年6月21日府地權字第1110228128號函附卷可憑（見原審卷一第11-151頁），合於首揭規定，先予敘明。二、次按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件被上訴人主張第一審共同被告為卓俊生之繼承人，而系爭租約於系爭00 0地號土地分割前，已發生減租條例第16條第1項、第2項、第17條第1項、第19條所定情事，自歸於消滅。被上訴人嗣後所取得分割自系爭000地號土地之同段000之0、000之0地號土地（下稱系爭土地），因遭上訴人卓黃秋玉以次3人（下稱卓黃秋玉等3人）無權占用，而訴請確認被上訴人與第一審共同被告就系爭土地之租佃關係不存在，其訴訟標的對於第一審共同被告全體必須合一確定。原審判決後，雖僅卓黃秋玉等3人提起上訴，依上說明，其上訴效力應及於同造當事人卓秀靜以次7人（下稱卓秀靜等7人），爰併列其等為上訴人。三、另按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。被上訴人於原審聲明請求拆除如原判決附圖一所示鐵網圍牆部分，因該聲明未臻明確，爰於本院將之更正為如附圖所示藍色虛線部分之鐵網圍牆（下稱系爭鐵網圍牆，見原審卷一第171-172頁、本院卷第183-184頁），核屬不變更訴訟標的，而更正事實上及法律上陳述，應予准許。四、卓秀靜等7人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面　　一、被上訴人主張：卓俊生死亡後，系爭租約於75年7月23日變更承租人為卓俊生之繼承人卓富雄、卓鴻鵬（下稱卓富雄等 2人），嗣於98年間卓鴻鵬將系爭000地號土地其中一部分違法轉租予訴外人謝有吉，違反減租條例第16條第1項應自任耕作之規定，系爭租約全部歸於無效；縱認系爭租約仍有效，亦因系爭租約於103年12月31日租期屆滿，未再續約而終止。是系爭租約於卓富雄等2人死亡前已經消滅，上訴人卓黃秋玉以次5人（下稱卓黃秋玉等5人）、陳吉以次5人（下稱陳吉等5人）雖分別為卓富雄、卓鴻鵬之繼承人，尚無從因繼承法律關係成為系爭租約之承租人。又系爭000地號土地嗣於107年9月6日經判決分割為彰化縣○○鎮○○段000○○○○段 000地號土地）、000之0、000之0、000之0及系爭土地計6筆土地，伊為系爭土地之所有權人，且兩造間並無系爭租約關係存在，卓黃秋玉等3人無權占用系爭土地如附圖編號A所示空地，並在如附圖編號B、C所示位置種植果樹（下稱系爭果樹），及在如附圖所示藍色虛線設置系爭鐵網圍牆，已侵害伊之所有權等情。爰依民法第767條第1項規定，求為確認兩造間就系爭土地之耕地租佃關係不存在，及命卓黃秋玉等3 人應剷除系爭果樹及拆除系爭鐵網圍牆，並將所占用土地返還被上訴人之判決（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人部分：　㈠卓黃秋玉等3人及卓東榮則以：卓富雄等2人於98年2月4日前因取得系爭000地號土地應有部分各1/10，就系爭租約之租賃權已有部分因混同而消滅。且於系爭000地號土地分割後，系爭租約僅存在系爭土地上，縱卓鴻鵬有將系爭土地以外之範圍出租而未自任耕作，尚不影響系爭租約效力。再者，系爭租約於103年12月31日租期屆滿後，卓富雄有委託其媳婦申請續約並持續耕作，伊等因繼承取得系爭租約之承租權，本件並有買賣不破租賃之適用，卓黃秋玉等3人乃有權占有系爭土地，是被上訴人本件請求均無理由等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。　㈡卓秀靜、卓秀玫、陳吉、陳淑芳、卓淑堅、卓瓊燕等6人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由　㈠關於被上訴人請求確認租佃關係不存在部分：　⒈按確認法律關係存在或不存在之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，此觀民事訴訟法第247條第1項規定即明。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安狀態，能以確認判決除去者而言（最高法院111年度台上字第2440號判決意旨參照）。查被上訴人主張兩造間就系爭土地不存在系爭租約，為卓黃秋玉等3人、卓東榮所否認，則兩造就系爭土地是否存在系爭租約既有爭執而不明確，致被上訴人在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安狀態，能以確認判決將之除去，應認其提起本件訴訟有確認利益。　⒉次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。又所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己耕作而言，如承租人以承租土地轉租、借予他人使用、交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用，均在不自任耕作之列；其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力，不因出租人明知承租人未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後依減租條例換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力（最高法院84年度台上字第105號、107年度台上字第 2356號、112年度台上字第2852號判決意旨參照）。　⒊被上訴人主張卓加冠與卓俊生簽立系爭租約，雙方約定由卓俊生向卓加冠承租系爭000地號土地，卓俊生死亡後，承租人於75年7月23日變更為卓富雄等2人共同承租，卓鴻鵬則於 98年11月20日將系爭000地號土地如原判決附圖二編號H、G 部分出租予證人謝有吉使用迄今等情，為卓黃秋玉等3人所未爭執（見本院卷第65、67頁），卓秀靜等7人經合法通知，未到庭爭執或提出準備書狀供本院斟酌，依民事訴訟法第 280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，堪信屬實。惟被上訴人主張系爭租約因承租人違法轉租，致全部均歸於無效等語，則為被上訴人所爭執，並以前詞置辯。然查被上訴人主張卓富雄等2人對系爭000地號土地之應有部分各為10分之1，系爭租約在98年2月4日曾經申請變更，經彰化縣田中鎮公所同意出租人變更為卓樹立等7人，同時以卓富雄等2人各已取得系爭000地號土地應有部分各1/10，發生租賃權與所有權混同，扣除應有部分計算之面積630.02平方公尺後，將承租面積變更為2520.07平方公尺，然未登記變更面積後承租位置等情，為卓黃秋玉等3人所不爭執（見本院卷第65- 67頁），且卓秀靜等7人經合法通知，亦均未就此到庭爭執或提出準備書狀供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，應堪採信。而系爭租約之承租面積變更為2520.07平方公尺（即3150.09X0.8=2520.07），可見當時承租人與出租人係有意將卓富雄等2人之應有部分面積排除在承租面積範圍之外；然因變更承租面積時，未檢附變更面積後之承租土地位置附圖，亦未登記變更面積後之承租位置，且當時系爭000地號土地尚未分割，致無法確知系爭租約變更承租面積後之承租位置。惟謝有吉既自98年起即向卓鴻鵬承租系爭000地號土地約在如原判決附圖二編號G、H部分（面積各為1102.58平方公尺、787.52平方公尺）種植樹木，且依謝有吉提出之土地租用契約書所載（見原審卷一第463頁），其承租之面積為1分8厘即1745.85平方公尺（計算式：969.917X1.8=1745.85）；而依卓富雄等2人就系爭000地號土地之應有部分比例，核算面積僅為630.02平方公尺（計算式：3150.09-2520.07=630.02），可見謝有吉承租之面積顯已超出卓富雄等2人之應有部分比例面積甚多，據此足以推論卓鴻鵬自98年間起即已就系爭000地號土地其中部分承租範圍不自任耕作，而轉租於謝有吉，依前揭說明，系爭租約應歸於全部無效，且此無效不待出租人主張，即當然向後失其效力。故被上訴人主張系爭租約因卓鴻鵬違法轉租而違反減租條例第16條第1項規定，致全部依同條第2 項規定歸於無效，即屬可採。又被上訴人於109年4月13日因買賣而取得系爭土地所有權，有土地登記第一類謄本可稽（見原審卷一第185-187頁），則被上訴人自無繼受系爭租約之餘地。是以，被上訴人訴請確認兩造間就系爭土地無耕地租佃關係存在，自屬有據。　㈡關於被上訴人請求卓黃秋玉等3人清除地上物，返還占用土地部分：　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人就其占有係有正當權源之事實，應負舉證責任。　⒉被上訴人主張系爭土地現為卓黃秋玉等3人占有使用等語。而卓黃秋玉等3人自陳：系爭土地原由卓黃秋玉耕作，卓英賢、卓鉦曜僅係占有輔助人，後來由卓英賢耕種，卓鉦曜之本業為從事汽車代驗場，如果有休息，才會來幫忙等語（見原審卷二第82-83頁）。可知卓黃秋玉、卓英賢均有耕種而有占有使用系爭土地之事實。又被上訴人主張系爭土地上有堆置廢棄車輛，並提出照片為證（見原審卷一第109頁），此為卓黃秋玉等3人所不爭執，且卓鉦曜既陳述其本業為從事汽車代驗場，則不能排除該等廢棄車輛為卓鉦曜所堆置，參以卓鉦曜亦會幫忙耕種，足見卓鉦曜亦有占有使用系爭土地之事實，尚非單純占有輔助人，故被上訴人主張卓黃秋玉等 3人均有占有使用之事實，應屬可採。至卓黃秋玉等3人雖抗辯其等係基於系爭租約承租人地位占用系爭土地云云，然系爭租約既已於98年間起歸於消滅，其等自無從繼承取得系爭租約承租人權利。此外，其等復未證明有與出租人就系爭00 0地號土地或系爭土地另訂有三七五租約或其他合法占有使用系爭土地之權源，則被上訴人自得依民法第767條第1項規定，請求卓黃秋玉等3人應剷除系爭果樹及拆除系爭鐵網圍牆，並將占用之土地全部返還被上訴人。　㈢綜上所述，被上訴人請求確認兩造就系爭土地之耕地租佃關係不存在，及請求卓黃秋玉等3人應剷除系爭果樹暨拆除系爭鐵網圍牆，並將所占用土地返還被上訴人，均為有理由，應予准許。則原審判決上訴人敗訴，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又原判決主文第二項關於「如附圖一所示虛線部分之鐵網圍牆」之記載，因未臻明確，爰併予更正如主文第一項所示。另卓秀靜等7人係被動應訴，且對原審判決亦無上訴，顯無意訴訟之意，是本院認卓黃秋玉等3人上訴所應負擔之訴訟費用應由其等連帶負擔，卓秀靜等7人無庸負擔，併予敘明。　㈣本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。四、據上論結，本件上訴無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　許秀芬　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　戴博誠　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊宇馨正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝安青　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日

2024-11-13

TCHV-113-上易-283-20241113-1

簡上

臺灣宜蘭地方法院

確認耕地三七五租約存在

臺灣宜蘭地方法院民事判決 112年度簡上字第50號上訴人何紹瑋（兼何清和承受訴訟人）訴訟代理人李秋銘律師複代理人包漢銘律師被上訴人藍月卿藍月華共同訴訟代理人林世超律師歐瓊心律師上列當事人間請求確認耕地三七五租約存在事件，上訴人對於民國112年6月2日本院羅東簡易庭111年度羅簡字第296號第一審判決提起上訴，本院於113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。而不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項本文、第256條有明文規定。查上訴人甲○○（下逕稱上訴人）與上訴人之被繼承人何清和（以下逕稱其名）於起訴時主張被繼承人何阿仲（下逕稱其名）於38年間於坐落宜蘭縣○○鄉○○段000○000地號土地（重測前分別為宜蘭縣○○鄉○○段○○○段00000○00000地號；下分稱系爭926、931地號土地，或合稱系爭土地）之耕地三七五租約（系爭926地號土地，承租面積為0.607585公頃；系爭931地號土地承租面積0.182203公頃，以下稱何阿仲三七五租約），因何阿仲死亡後，分經何阿仲之繼承人何清和、何老和、黃朝松（下逕稱其名）與地主言妥3人分租（下稱系爭耕地租賃關係）而各有3分之1之權利，上訴人嗣後再繼承何清和、何老和之權利後，故上訴人分別就系爭土地上有系爭耕地租賃關係3分之2之權利存在，故於原審對系爭土地所有權人即被上訴人乙○○、丙○○（以下合稱被上訴人，或分逕稱其名）提起訴訟，請求確認上訴人就系爭土地上何阿仲三七五租約之耕地有3分之2三七五租賃關係存在，以及被上訴人應分別會同上訴人向宜蘭縣冬山鄉公所（下稱冬山鄉公所）申請訂立耕地三七五租約；嗣於本院審理時以系爭耕地租賃關係尚未經當事人向主管機關申請訂立耕地三七五租約為由，而更正上開聲明為請求確認上訴人就系爭土地分別有系爭耕地租賃關係3分之2之權利存在，以及被上訴人應分別會同上訴人向冬山鄉公所申請訂立耕地三七五租約等情，經核上開聲明變更，並未變更訴訟標的，僅屬更正事實上及法律上之陳述，依上說明，於法並無不合。二、又按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26 條第1項、第2項固定有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回（最高法院48年度台上字第1362號判決參照)。又既遭鄉鎮（區）公所拒絕調解，自非調解不成立，與耕地三七五減租條例第26條第1項所謂『調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處』之要件不合。是上訴人前因本件租佃爭議，向桃園縣觀音鄉租佃委員會聲請調解，經該委員會以當事人不適格為由予以拒絕，則上訴人逕行提起本件訴訟，難謂為法之所不許。」（最高法院86年度台上字第1401 號判決參照）。經查，上訴人與何清和曾於111年5月26日間，主張就系爭土地有系爭耕地租賃關係存在，向冬山鄉公所對系爭土地所有人即被上訴人申請調解，請求確認系爭耕地租賃關係存在並為租約登記。經該所在覆函說明何阿仲三七五租約於何阿仲死亡後係登記由黃朝松、黃榮富為承租人等情，渠等非承租人為由，並無適用耕地三七五減租條例第26 條規定之餘地，建請另循民事訴訟途徑解決爭議，此有冬山鄉公所111年5月31日冬鄉民字第1110010580號函在卷為憑（見原審卷一第6頁），而被上訴人亦否認兩造間就系爭土地有耕地租賃關係之存在，是依上說明，上訴人雖未經主管機關調解、調處而逕行提起本件訴訟，並非法所不許。被上訴人雖抗辯耕地三七五減租條例第26條為強制規定，若忽略此程序，上開規定形同具文云云。然上訴人申請調解既經冬山鄉公所拒絕，若不允許其等起訴，則上訴人在主管機關及法院均無法獲得救濟機會，顯非合理，是被上訴人以此為辯並非可採。三、另按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查本件上訴人主張兩造間有系爭耕地租賃關係3分之2權利存在，此為被上訴人所否認，顯然兩造就系爭土地是否有系爭耕地租賃關係3 分之2權利存在與否發生爭執，上訴人主觀上認其法律上地位有不安之狀態存在，而該不安之狀態，能以確認判決將之除去，則上訴人提起本件確認之訴即有確認利益。貳、實體事項一、上訴人主張：何阿仲於38年間承租系爭土地，並訂立有何阿仲三七五租約。何阿仲死亡後，由何清和、何老和、黃朝松等繼承人，與當時所有權人藍萬基（下逕稱其名）言妥均等分租，而成立系爭耕地租賃關係，3人權利各3分之1，惟僅由黃朝松代表登記為何阿仲三七五租約之承租人，且於黃朝松死亡後，續由黃朝松之繼承人黃榮富代表為租約登記。是何清和、何老和與系爭土地所有權人間存在系爭耕地租賃關係各3分之1之權利，嗣後上訴人復因繼承何清和、何老和權利，而取得系爭耕地租賃關係共3分之2之權利，但被上訴人則否認兩造間就系爭土地有系爭耕地租賃關係存在。為此，爰起訴請求確認上訴人就系爭土地有系爭耕地租賃關係3分之2權利存在，以及被上訴人應分別會同上訴人向冬山鄉公所申請訂立耕地三七五租約。二、被上訴人則以：何阿仲於38年間死亡時，因何清和、何老和 2人均尚未成年，並無自耕能力，故何阿仲三七五租約權利應由成年之現耕繼承人即黃朝松繼承取得。黃朝松死亡後，續由黃榮富分割繼承而登記為何阿仲三七五租約之承租人。又因何清和、何老和均未居住在宜蘭縣內，無從自任耕作，故就系爭土地應無任何耕地租賃之權利，顯然無上訴人所主張3人分租之系爭耕地租賃關係存在等情事。再者，黃榮富之繼承人即訴外人黃筱娟、黃玉婷、黃冠智3人（下稱黃筱娟3人），更於111年4月7日至冬山鄉公所辦理繼承耕地三七五租約之租賃權暨終止申請，已由冬山鄉公所核准及函請宜蘭縣政府備查在案，宜蘭縣政府亦同意准由出租人收回耕地，終止租約備查在案，是系爭土地上已無耕地租賃關係等語，資為抗辯。三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，請求廢棄原判決，並求為判決如前述聲明所示。被上訴人則聲明上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地原均為訴外人藍祿淮（下逕稱其名）所有，其中系爭931地號土地於38年3月10日因贈與移轉登記予藍萬基所有，嗣藍祿淮於61年4月16日死亡後，系爭926地號土地於65年 3月2日即因繼承而移轉登記予藍萬基所有。94年3月21日藍萬基將系爭土地均贈與予丙○○；丙○○於96年5月11日將系爭9 26地號土地回贈予藍萬基，藍萬基死亡後，於97年9月24日因分割繼承而移轉登記予乙○○。　㈡系爭土地原始係由何阿仲自38年1月1日起承租，並訂有耕地三七五租約（按即何阿仲三七五租約），土地標示為系爭土地，承租面積分別為0.607585公頃，租額939台斤甘藷（系爭926地號土地）、0.182203公頃，租額284台斤甘藷（系爭 931地號土地）。何阿仲死亡後，於44年7月14日由黃朝松向冬山鄉公所辦理前揭租約之繼承，租約字號分別為【宜冬中字第5及4號】；83年間因承租人黃朝松及出租人藍祿淮均已死亡，變更系爭土地之承租人為黃榮富、出租人為藍萬基，承租面積及租額均同前述；92年因標示變更重測及租期屆滿，合併為【宜冬中字第4 號】（土地標示系爭926及931地號、承租人為黃榮富、出租人為藍萬基），租賃面積亦同前，惟租額分別依序變更為940台斤、282台斤甘藷，合計1,222 台斤甘藷；94年3月21日藍萬基將系爭土地均贈與予丙○○，出租人變更為丙○○，租賃面積及租額均與92年間耕地三七五租約相同；其後因丙○○於96年5月11日將系爭926地號土地回贈予藍萬基，藍萬基死亡後，於97年9月24日因分割繼承而移轉登記予乙○○，故於97年間因出租人權屬異動，變更系爭 926地號出租人為乙○○，系爭931地號土地出租人為丙○○，並分訂【宜冬中字第4A及4B號】之耕地三七五租約，租賃面積及租額則均與92年間相同。　㈢就原審卷二第45頁至第113頁所示租約書、租約登記簿及公文等文件，形式上真正不爭執。　㈣何清和、何老和、黃朝松均為何阿仲之部分繼承人；黃榮富為黃朝松之繼承人之一。黃筱娟3人為黃榮富之全體繼承人。上訴人生父為何清和，其於89年8月21日被何老和收養，何老和於103年12月20日死亡時，上訴人為何老和之唯一繼承人，嗣上訴人向臺灣新北地方法院聲請終止收養關係，而於106年11月25日確定終止收養而回復本家，並在何清和於1 11年12月20日死後，為何清和唯一繼承人。　㈤上訴人所提出租金簿封面部分有記載：「黃朝松先生、業主藍萬基」；另原審卷一第217頁上方收據有載明：「黃朝松先生（即75年11月20日）」之收據。其後有記載：「茲收到新臺幣2萬7,510元整，折算蕃薯3,669台斤，係是81年起至8 3年止計3年份佃租，民84年1月11日。藍萬基；黃榮富先生。」；「以上租地係何老和、何清和、黃阿富3人均等分租，三七五租約由黃阿富作代表人契約，此後收據不再批明3 人分租，特此証明。藍萬基」；「茲收到新臺幣12,230元整，係是民國90年度佃租蕃藷1,223台斤價款。91年3月25日。藍萬基。黃榮富先生」；「茲收到新臺幣12,000元整，係是民國93年度佃租1,222台斤價款。94年2月15日。藍萬基。黃榮富先生」；「茲收到黃榮富（何清和、何老和）繳納98年度之地租新臺幣1萬2,220元整，今恐口說無憑，特立此據，以為憑證，此致黃榮富、何清和、何老和。立據人：洪健榮，中華民國99年5月7日」；「茲收到黃榮富（何清和、何老和）繳納99年度之地租新臺幣1萬2,220元整，今恐口說無憑，特立此據，以為憑證，此致黃榮富、何清和、何老和。立據人：洪健榮，中華民國100年4月11日。」；「茲收到黃榮富、何清和、何老和、繳納100年度之地租新臺幣1萬2,220 元整，今恐口說無憑，特立此據，以為憑證，此致黃榮富、何清和、何老和。立據人：洪健榮，中華民國101年2月15日。」；「茲收到黃榮富、何清和、何老和繳納101年度之地租新臺幣1萬2,220元整，今恐口說無憑，特立此據，以為憑證，此致黃榮富、何清和、何老和。立據人：洪健榮，中華民國102年3月12日。本次租金由何清和先生個人全部給付。」；「茲收到黃榮富、何清和、何老和繳納102年度之地租新臺幣1萬2,220元整，今恐口說無憑，特立此據，以為憑證，此致黃榮富、何清和、何老和。立據人：洪健榮，中華民國103年3月6日。」；「茲收到黃榮富、何清和、何老和繳納103年度之地租新臺幣1萬2,220元整，今恐口說無憑，特立此據，以為憑證，此致黃榮富、何清和、何老和。立據人：林哲銘，中華民國104年3月24日。」；「茲收到何清和、何老和、黃榮富等3人104年度之地租新臺幣1萬2,220元整，今恐口說無憑，特立此據，以為憑證，此致何清和、何老和、黃榮富。立據人：洪健榮，中華民國105年3月14日。」；「茲收到何清和、甲○○、黃榮富等3人105年度之地租新臺幣 1萬2,220元整，恐口無憑，特立此據，以為憑證，此致何清和、甲○○、黃榮富。立據人：林哲銘，中華民國106年1月24 日。」；「茲收到何清和、甲○○、黃榮富先生給付106年地租合計新臺幣1萬2,220元正，恐口無憑，特立此據。此致何清和、甲○○、黃榮富先生收。中華民國107年3月19日。林哲銘。」；「茲收到何清和、甲○○、黃榮富先生給付107年地租合計新臺幣1萬2,220元正，恐口無憑，特立此據。此致何清和、甲○○、黃榮富。中華民國108年2月14日。林哲銘。」；「茲收到何清和、甲○○、黃榮富先生給付108年佃租合計新臺幣1萬2,220元正，恐口無憑，特立此據，此致，何清和、甲○○、黃榮富先生。中華民國108年12月11日。丙○○。」；「茲收到何清和、甲○○、黃榮富先生給付109年租金，合計新臺幣1萬2,220元正，恐口無憑，特立此據，此致，何清和、甲○○、黃榮富先生。中華民國109年12月24日。李維代收。」；「茲收到何清和、甲○○、黃榮富先生給付110年租金，合計新臺幣1萬2,220元正，恐口無憑，特立此據，此致，何清和、甲○○、黃榮富先生。中華民國111年1月25日。李維代收。」等語（見原審卷一第218頁至第228頁）。　㈥上訴人就被上訴人2人於113年1月22日陳報狀所提附件一、二形式上真正不爭執（被上訴人2人當庭提出附件一、二原本，經核與影本相符交對造閱後發還）。五、上訴人進而主張兩造間存在系爭耕地租賃關係3分之2之權利，被上訴人則否認之，並以前詞為辯。是本院就審認結果說明如下：六、何阿仲三七五租約之耕地租賃權於38年間何阿仲死亡後，經繼承人協議分割，由何清和、何老和、黃朝松共同繼承，各取得系爭耕地租賃關係各3分之1之權利；80年間黃朝松死亡後，續由黃榮富因分割繼承取得黃朝松權利：　㈠按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，民法第1148條第1項定有明文。耕地租賃權為財產權之一種，且非專屬於被繼承人本身，是於被繼承人即承租人死亡時，其繼承人除拋棄繼承者外，依法均有繼承之權利，不因其是否有耕作能力而有所不同。（最高法院 86年度台上字第2931號民事判決參照）。　⒈查上訴人訴訟代理人於原審審理中陳稱：「（何阿仲死亡後）當時有口頭分割協議後，藍萬基也同意，才會有3位男生（按指何清和、何老和、黃朝松）來繼承，講好每人1/3分別共有」等語。復稱「（法官問：原告係主張何阿仲與藍萬基間成立系爭耕地租約，再由何清和、何老和、黃朝松3人共同繼承，抑或何清和、何老和、黃朝松共同與藍萬基另成立新耕地三七五租約，抑或何清和、何老和、黃榮富共同與藍萬基另成立新耕地三七五租約？）何清和、何老和、黃朝松繼承後，因黃朝松過世，黃朝松1/3由黃榮富繼承」等語（見原審卷一第195頁背面）。是以，何阿仲三七五租約於何阿仲死亡後，關於耕地租賃權至少由何清和、何老和、黃朝松共同繼承，且於黃朝松死亡後，就黃朝松權利因分割繼承（見原審卷二第89頁）而由黃榮富取得等情，應可認定。　⒉再者，依系爭租金簿封面記載「黃朝松先生、業主藍萬基」，其後載有租地由黃榮富、何老和、何清和3人均等承租、收到黃榮富、何老和、何清和3人繳納之地租等語。復參以證人洪健榮於原審具結證稱略以：早期伊收黃榮富的租金，再收何清和，何老和長期在臺北，伊僅有見過他2、3次，何清和表示何老和有委託他繳納租金，後來都是何清和在支付租金，黃榮富也曾說租約是大家一起的；早期分開收租金，後來伊說一起付，放在黃榮富或何清和處；從藍萬基以來就是委託伊代收佃租，系爭土地及耕地三七五租約繼承下來，被上訴人2人亦委託伊幫忙收取租金；黃榮富、何清和到後期都是何清和到伊事務所來繳納租金，交付租金之人伊會書寫在簿子上面，因為其等要求誰給付租金要寫清楚，所以才會寫「此致」給3個人；依伊所知，藍萬基應該知悉系爭耕地三七五租約原始是由黃榮富、何清和、何老和共同向其承租，藍萬基知悉每人有1/3之權利，都要付租金，伊有加註都是應黃榮富、何清和、何老和要求，因為其等租金是各繳 1/3等語（見原審卷一第196頁背面至第199頁背面）。證人林哲銘於原審具結證稱略以：系爭租金簿上有伊署名者是伊書寫的，伊是按照舊的記載去寫，最早記載應該是藍萬基寫的，就按照原記載租金多少等語（見原審卷一第200頁至第2 01頁）。以上開證人之證述互核相符，且與系爭租金簿之記載一致，此可認定何清和、何老和、黃朝松或黃榮富就繼承取得之系爭耕地租賃關係有關租金之給付係採3人均攤之方式。是依此租金分攤之方式乙節，歷經多年未見爭議，且衡諸有耕地承租權者始願負擔租金，未有取得耕地租賃權者，當無分攤租金之理，足見上訴人主張於何阿仲死亡後，經繼承人分割協議而由何清和、何老和、黃朝松取得系爭耕地租賃權，且渠等約定各有3分之1之權利，並就租金部分亦採行均等給付等情，應屬事實。至於，被上訴人雖否認何阿仲死亡後，何清和、何老和、黃朝松3人有與藍萬基言妥3人分租之主張云云。然查，何阿仲死亡後，何清和、何老和、黃朝松得因繼承而取得何阿仲三七五租之耕地租賃權，已如前述，亦即上訴人主張之系爭耕地租賃關係即係繼承何阿仲三七五租約之耕地租賃權，此因繼承關係取得之權利係依法律規定而來，與何清和、何老和及黃朝松是否有與藍萬基或其他地主言妥並無關連，是縱使被上訴人否認上情，亦無礙何清和、何老和、黃朝松已因分割繼承取得系爭耕地租賃關係之權利，是被上訴人此部分所辯亦難對其為有利之認定。　㈡被上訴人雖抗辯何阿仲死亡時，何清和、何老和均年幼而無自耕能力，無從繼承何阿仲三七五租約之耕地租賃權，而僅能由黃朝松取得耕地承租權云云。查如前所述，何阿仲三七五租約之耕地租賃權於原承租人何阿仲死亡後，已由其繼承人何清和、何老和、黃朝松依法繼承。至於臺灣省耕地租約登記辦法第4條第3款規定：「承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權」，係規定辦理租約變更登記時，其登記為承租人者，須為現耕繼承人，並非否定「非現耕繼承人」得繼承耕地租賃權。是何清和、何老和是否當時為現耕人，僅為辦理租約變更登記之行政作業問題，與伊等取得耕地租賃權無礙，是被上訴人所辯並非可採。　㈢另按耕地三七五減租條例第6條第1項規定耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院70年度台上字第1217號、96年度台上字第308號民事判決意旨參照）。從而，倘出租人與承租人就租約之訂立、變更、終止或換訂已達成合意，即生效力，不因未經變更登記而不生效力。何阿仲三七五租約登記之承租人於何阿仲死亡後，雖經變更為黃朝松，然此僅係行政登記上之措施，耕地租約實際成立於何人之間，仍不受前開登記拘束。且何阿仲於38年間死亡後，係由黃朝松繼任為戶長，並與母即訴外人何黃阿青、弟何清和、何老和同戶共居生活，直至57 年間何老和、何清和始分炊另立新戶等情，此亦有戶籍資料可參（見原審卷二第19頁）。據此，關於何阿仲三七五租約登記之承租人於何阿仲死亡後，雖經變更為黃朝松，但應解為此係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為。是被上訴人抗辯何阿仲三七五租約業經辦理承租人更為黃朝松1人，故應由黃朝松單獨取得耕地租賃權利云云，亦無理由。七、何老和、何清和於系爭耕地租賃關係各3分之1之權利，因何老和、何清和嗣後未自任耕作，故何清和、何老和系爭耕地租賃關係各3分之1之權利，應歸於無效，而不存在：　㈠查耕地三七五減租條例所稱之耕地租賃依同條例第1條準用土地法第106條之規定，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地而言。其承租人必以能自任耕作者為限。否則所訂之耕地租賃契約應屬無效，而不發生耕地租賃關係。又訂約時雖能自任耕作而後已不能者，按之同條例第16 條第1項規定亦同。（最高法院73年度台上字第1575號民事判決參照。）又按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，又所謂耕作，係指就作物為種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥及管理等農事，而為耕作之主體而言；所稱「自任耕作」，雖非播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉須由承租人躬自為之，其將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，尚不違自耕之本旨，惟承租人如未親自耕作而遷移他地，甚或遠居國外，致事實上已無從綜理種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥及管理等農事，或僅委由他人為代耕，仍不能成為耕作主體，已失其佃農應受立法保障之必要，而合於「不自任耕作」之要件。　㈡查何清和、何老和於38年間因何阿仲死亡而繼承取得系爭耕地租賃關係時，雖然尚為年幼，而無法實際親自耕作，然黃朝松為何清和、何老和同屬一戶之戶長，於何阿仲死亡時已 28歲，職業為佃農，此有黃朝松戶籍謄本在卷可稽（見原審卷一第56頁），是黃朝松屬能自任耕作者，故可認同居一家共食之何清和、何老和亦屬能自任耕作。　㈢嗣後何清和、何老和均於57年6月21日均自原戶分炊而創立新戶（見原審卷二第19頁），斯時2人均已成年，已非黃朝松之家屬，亦與黃朝松非同屬一戶，故何清和、何老和雖得繼承取得系爭耕地租賃關係，但於分家後仍應自任耕作，否則其等取得系爭耕地租賃關係各3分1之權利即屬無效。查何老和、何清和於57年分炊分戶之後曾多次搬遷戶籍，除有其他事證外，仍非不得以戶籍地推定為渠等居住之處所。而何清和從67年間起、何老和從77年間起即有將戶籍遷至台北縣，直至90年以後始復遷回宜蘭縣，此有戶籍資料在卷可憑（見原審卷二第15頁至第33頁、原審卷一第62頁、第63頁），且並無事證證明雖設籍台北縣但仍實際居住於宜蘭縣之事實，則應認何清和、何老和於遷移戶籍於台北縣時，實際上係居住台北縣而非居住於宜蘭縣。且佐以證人洪健榮於亦原審具結證稱：何老和長期在臺北等語（見原審卷一第197頁背面）。更見，何清和、何老和遷移戶籍至台北縣時，實際上並未實際居住於宜蘭縣且最長期間約有10年以上。再考量，當時台北往返宜蘭之交通並非便捷，應認何清和、何老和衡情應難以時常返回系爭土地實際親自耕作，顯然非耕作主體，依前述說明，自不合於自任耕作之要件。是何清和、何老和此期間其等未自任耕作，其等所有之系爭耕地租賃關係各3 分之1之權利即均歸於無效。八、綜上所述，何清和、何老和、黃朝松雖因分割繼承而取得系爭耕地租賃關係各3分之1之權利，然因何清和、何老和有上述未自任耕作之情事，故其等系爭耕地租賃關係各3分之1之權利即歸無效。既然何清和、何老和系爭耕地租賃關係之權利已屬無效，上訴人嗣後自無從繼承該部分之權利。是以，上訴人請求確認與被上訴人就系爭土地上之系爭租賃關係有 3分之2之權利存在，並請求被上訴人會同上訴人向冬山鄉公所申請締約，即無理由，自應駁回其訴。原審為上訴人敗訴之判決，所持理由雖有不同，但結果並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事庭　審判長法　官　伍偉華　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張文愷　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡仁昭　以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高雪琴

2024-11-06

ILDV-112-簡上-50-20241106-1

台上

最高法院

請求確認租賃關係不存在

最高法院民事判決 112年度台上字第2028號上訴人包恒榮包梅英包春桂共同訴訟代理人李大偉律師上訴人包春榕被上訴人龔文玲顏昌榮黃愛鈴黃培文柯鉅墴柯文榮柯界君柯英樞范振泰范振昌范育瑄范彥為范哲明范家賢范雀屏范澤祥范睿荃范敏良范嘉和楊黃愛娟柯淑卿兼上一人法定代理人柯鴻濤被上訴人黃愛順黃愛琴黃愛善黃耀民黃宜利陳芳珠柯煌村彭雅雪柯献茂劉奕揚劉奕恒吳民雄吳政雄范誠賢楊斯勝盧瑞環劉學演共同訴訟代理人林坤賢律師邱華南律師被上訴人臺灣產業拓殖株式會社特別代理人陳佳函律師被上訴人財政部國有財產署法定代理人曾國基被上訴人魏憶龍律師即黃培元之遺產管理人林梁雪鳳任根生上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國112年5月17日臺灣高等法院第二審判決（110年度上易字第26 號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。理由一、本件被上訴人起訴請求確認兩造就臺灣新竹地方法院106年度訴更㈡字第4號判決（下稱第一審判決）附表（下稱附表）一所示土地之耕地三七五租佃關係不存在，對於因繼承而為承租人之上訴人須合一確定。雖僅上訴人包恒榮、包梅英、包春桂對第二審不利判決提起第三審上訴，惟上訴理由非基於個人關係之抗辯，且有理由，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其上訴效力及於同造未提起上訴之包春榕，爰將之併列為上訴人，先予敘明。　二、被上訴人主張：附表一所示重測前○○縣○○鄉○○○段○○小段80- 2、84-1、87-1、88-1、88-3、88-4、88-5、88-6、89、89- 1、89-2、334-1、368-3、368-9、368-11、368-12地號16筆土地（下合稱系爭土地，分稱地號）現為伊等所共有，於民國36年9月間登記為黃春福、黃金穗、顏柳枝、范江水、梁錦枝、陳金喜、臺灣產業拓殖株式會社（下稱拓殖株式會社）、柯子濱、柯子鏞、柯子清、柯子餘11人共有（下稱黃春福等11人）。上訴人之被繼承人包旺就系爭土地雖於58年3 月22日與黃春福等11人簽訂「臺灣省新竹縣私有耕地租約（ 58）寶深字第2號」（下稱58年租約），然共有人黃金穗、梁錦枝於58年前已死亡，該租約未經全體共有人同意而無效。又包旺將系爭土地部分轉租或無償交由其兄弟即訴外人包文義、包火生承耕，並增建第一審判決附圖（下稱附圖）所示地上物居住使用，有不自任耕作情事，亦屬無效等情。爰依98年1月23日修正前（下稱修正前）民法第820條第1項、耕地三七五減租條例第16條規定，求為確認兩造就系爭土地之耕地三七五租佃關係不存在之判決。三、上訴人則以：伊等祖父包阿俊（原審誤載為包俊）及訴外人蔡金田之祖父蔡昂苟（下合稱包阿俊2人）於41年4月間，向訴外人鄭戴月霞買受黃春福、黃金穗出售其所分管、含系爭土地在內之74筆土地，並繳納田賦；黃春福亦將368-3地號土地所有權狀及田賦繳稅證明書輾轉交付包阿俊、蔡金田持有。因系爭土地存有抵押權登記致未辦理所有權移轉登記，包阿俊之子包旺乃與黃春福等11人簽訂58年租約，同日黃春福等11人亦與蔡金田、訴外人黃金水、胡榮發、黃銀山（下稱蔡金田4人）分別簽訂臺灣省新竹縣寶深字第01、04、06 、07號私有耕地租約(下稱1、4、6、7號租約)，復於同年3 月24日與訴外人蔡正海簽訂臺灣省新竹縣寶深字第05號私有耕地租約(下稱5號租約)。58年租約嗣於64年1月1日、70年1 月1日、75年1月1日、98年1月1日辦理續租登記（58年與其後歷次續約合稱系爭租約），且58年租約與1、4至7號租約，均有黃春福用印，經新竹縣政府、寶山鄉公所核定後，登載於三七五耕地租約登記簿，及於鄉鎮市區私有耕地租約異動登記欄位加註續訂租約，系爭土地確經全體共有人同意出租而有效。縱認58年租約僅由黃春福1人出租，亦構成表見代理，全體共有人應負授權人之責。又系爭土地共有人間有分管契約，黃春福將其所分管之土地出租予包旺，無須全體共有人同意。另附圖所示之三合院、庭院、土角厝等地上物於日治時期早已存在占用88-1地號土地上，而非系爭租約承租範圍；其餘倉庫、棚架、工具間、農機室、水塔等地上物，均堆置農具、肥料、雜物，或供務農臨時休息，伊等無不自任耕作情形等語，資為抗辯。四、原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，無非以：㈠系爭土地於36年9月間為黃春福等11人共有，被上訴人因繼承、受讓取得系爭土地所有權之應有部分，現為系爭土地之共有人。上訴人為包旺之繼承人，包旺、包文義、包火生則為包阿俊之子。黃春福等11人與蔡金田4人（承租人）於58年3 月22日分別簽訂1、4、6、7號租約，另於同年月24日與蔡正海（承租人）簽訂5號租約等情，為兩造所不爭。　㈡58年租約於同年3月22日簽訂時，出租人雖記載黃春福等11人，惟僅有黃春福1人之印文，無其他共有人同意或授權黃春福簽訂租約之文書或證物，且系爭土地共有人梁錦枝、黃金穗早於54年11月15日、56年4月2日死亡，拓殖株式會社之原始股東亦未能確認（109年間經臺灣新竹地方法院109年度訴字第476號確定判決始確認原始股東為鄭傳、鄭國章、鄭盛、鄭萬吉、鄭水柳、鄭萬釘、鄭根塗、謝吳庚辛8人），難認系爭土地斯時全體共有人及拓殖株式會社全體股東，均同意將之出租予包旺。又58年租約之租賃標的為系爭土地，64 年續租時，增加同段368-15、368-18、368-19、368-20地號土地；70年續租時，未含80-2地號土地，僅有15筆土地；98 年續租時，變更為系爭土地，卻未見各次變動租賃標的之原因及相關證物存卷。縱系爭租約經鄉鎮公所辦理耕地三七五租約登記，非可遽認租約登記內容為真正，亦無法以此認定均經土地全體共有人同意出租。是系爭土地未經全體共有人同意而出租，違反修正前民法第820條第1項，對於共有人不生效力，兩造之耕地三七五租佃關係即不存在。　㈢上訴人提出土地轉賣買契約書、共有土地杜賣證書、收據、3 68-3地號土地所有權狀，及田賦折征代金繳納收據聯等書證，雖可知鄭戴月霞將其於39年間向黃金穗、黃春福購買之土地，轉賣予包阿俊2人，拓殖株式會社股東鄭萬釘亦於44年1 1月26日出售土地持分予包阿俊2人，然均未辦理土地所有權移轉登記，要僅屬附條件出售他人之物。上訴人固曾於50年至52年間繳納田賦，然未證明系爭土地全體共有人有授與代理權或同意黃春福代表全體共有人與包旺簽訂58年租約之表見事實，難認黃春福構成表見代理。上開書據及拓殖株式會社股東鄭萬釘、鄭國章、梁錦枝之繼承人林梁雪鳳分別與第三人簽訂之分管持分土地買賣契約書、不動產買賣契約書，均僅標示地號、面積，並無土地分管位置及如何分管之具體約定。證人蔡金田雖於原審證稱伊委託叔叔蔡漂來簽訂1號租約，業經黃春福等11人同意等語，惟其係經叔父蔡漂來轉述始知分管情事，非其所親身見聞，即無足採。上開書據及蔡金田之證詞，均無法證明系爭土地全體共有人間存有分管契約，亦難認黃春福係將其分管土地出租予包旺。　㈣從而，被上訴人訴請確認系爭土地之耕地三七五租佃關係不存在，為有理由，上訴人是否自任耕作，即毋庸再行審究，為其判斷之基礎。五、本院判斷：　㈠據臺灣省耕地租約登記辦法（舊辦法於45年9月5日訂定、89 年8月22日廢止；新辦法於89年4月26日訂定）第2條及耕地三七五租約清理要點第3點規定，耕地租約之訂立、續訂，由出租人會同承租人申請登記。如不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知後一定日數內提出書面意見，逾期未提出，視為同意，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記。受通知他方提出異議，屬租佃爭議者，依耕地三七五減租條例第26條之調解、調處、移送司法機關等程序處理。是耕地租約之訂立，原則上係由出租人會同承租人申請登記，例外符合一定要件，始得由一方單獨申請登記。再按文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正，民事訴訟法第355條第1項定有明文。所謂依其程式及意旨得認作公文書，除審其外觀合乎一般公文程式，可認係公務員職務上所作之公文書外，須其內容亦無背乎公文書意旨，即具備形式證據力；倘公文書記載之內容，有證明應證事實之價值，法院得據為判斷事實有無之證據資料者，即具實質證據力。而證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，如能以間接證據證明間接事實，且綜合諸間接事實，得以在符合論理及經驗法則下，推認待證事實為真實者，亦無不可。　㈡查系爭租約經新竹縣政府、寶山鄉公所核定後，登載於三七五耕地租約登記簿，自58年租約屆滿後，分別於64年、70年、75年、98年續約，並於鄉鎮市區私有耕地租約異動登記欄位加註續訂租約6年，為原審認定之事實（見原判決第9-11 頁）。復經鄉長於證明人欄位簽名核章，鄉公所蓋用大印、新竹縣政府核定後加蓋戳記，且地政機關核發之系爭土地登記謄本上均載有「本筆土地訂有三七五租約」（見一審訴更㈡卷四第122頁以下、卷五第7頁以下），被上訴人未爭執上開文書之真正，可見卷附系爭租約、其後續約及土地登記謄本等公文書，應推定為真正，而具形式證據力。上開公文書均載明系爭土地上有三七五租約，出租人為黃春福等11人，承租人為包旺，其等間有系爭租約之法律關係，則為該等公文書之實質證據力。雖被上訴人以系爭土地部分共有人黃金穗、梁錦枝於58年前已死亡為由，否認上開租約記載之實質證據力。惟共有人之一之拓殖株式會社為日治時期成立之公司，據光復後臺灣省行政長官公署於36年1月21日公布修正「臺灣省公司登記實施辦法」第3條規定：「本辦法施行前已設立之公司，其未經登記，或登記不合法定程式者，應於民國36年1月31日以前向財政處依法聲請登記，或改正其登記」。即臺灣地區在日治時期成立之會社，倘未依上開規定辦理者，其原設立會社應視為不存在，僅屬合夥組織，該會社之原有財產應視為原權利人公同共有。而鄭萬釘為該株式會社之原始股東（參臺灣新竹地方法院109年度訴字第476號確定判決，見原審110年度上易字第26號卷五第455-461頁），參以包阿俊2人曾於41年4月間向鄭戴月霞買受黃金穗、黃春福售出之系爭土地應有部分4分之1，再於44年間向鄭萬釘買受持分，有土地轉賣買契約書及收據、共有土地杜賣證書、368-3地號土地所有權狀、田賦折征代金繳納收據聯在卷（見一審更㈠卷六第32-40頁、第118-122頁、一審更㈠卷七第 72-77頁、第144頁）；另寶山鄉公所於98年4月15日發文之核定承租人續訂租約通知書，載明依三七五減租條例第20條、第5條規定通知准由承租人包旺自98年1月1日至103年12月 31日續訂租約6年，並另通知出租人黃金穗等27人（見一審更㈠卷六第19頁），而黃春福等11人除與包旺訂有耕地租約外，亦與其他承租人蔡金田4人、蔡正海訂有1、4、6、7及5 號耕地租約（見一審更㈠卷三第21頁、卷六第87-91頁），證人蔡金田（1號租約承租人）、蔡美麟（5號租約承租人蔡正海之女）均證述系爭土地各承租人（含包旺）與黃春福等11 人簽訂之租約範圍，係從日治時期即開始分耕之範圍，已逾 100年，出租業經系爭土地共有人同意等語（見一審更㈠卷六第196-205頁）；復以蔡金田持有承租土地之多份土地所有權狀原本（見一審更㈠卷七第49-68頁）；徵諸系爭租約自58 年起，迄103年由黃春福繼承人黃愛鈴、黃培文、繼受黃春福應有部分之龔文玲及顏柳枝繼承人顏昌榮4人初始提起本件訴訟前，歷時已逾45年，系爭土地各共有人之繼承人陸續辦理土地繼承登記，已得知悉土地登記謄本上有三七五租約之註記，於64年、70年、75年、98年續訂租約受通知時，未曾依臺灣省耕地租約登記辦法、耕地三七五租約清理要點之規定提出異議，以其等長期以來未對系爭租約有所爭執，尤以對上訴人占用系爭土地之情未曾指摘無權占有，已歷數十年等各情。果爾，綜合上開事證，依一般經驗及論理法則判斷，是否不足推認58年租約及其後歷次續訂租約均經系爭土地原始共有人及其繼承人之同意？自滋疑義，非無詳予研求之餘地。原審逕以58年租約簽訂時，共有人有死亡情事，即認未經全體共有人同意，遽謂系爭租約無效，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日最高法院民事第七庭　　　　審判長法官林金吾法官陳靜芬法官高榮宏法官藍雅清法官蔡孟珊本件正本證明與原本無異書　記　官　林蔚菁中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日

2024-10-30

TPSV-112-台上-2028-20241030-1