遷讓房屋
臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第1854號
原 告 魏乘軍
被 告 陳靜怡
郭文吉
上列當事人間請求遷讓房屋事件,本院於民國113年9月12日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告陳靜怡應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號左側房屋(
即房屋面向馬路左側建物,原為薑母鴨店)騰空遷讓返還予
原告。
二、被告應連帶給付原告新臺幣96,000元。
三、被告陳靜怡應自民國113年8月25日起至遷讓返還第一項所示
房屋之日止,按月給付原告新臺幣20,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告陳靜怡負擔27%,被告連帶負擔73%。
六、本判決第一項得假執行,但被告陳靜怡如以新臺幣32,200元
為原告預供擔保,得免為假執行。
七、本判決第二項得假執行,但被告如以新臺幣96,000元為原告
預供擔保,得免為假執行。
八、本判決第三項所命各期給付到期部分得假執行,但被告陳靜
怡如每期以新臺幣6,600元為原告預供擔保後,得免為假執
行。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加,但請求之基礎
事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此限
;又不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述
者,非為訴之變更或追加,民事訴訟法第255 條第1 項但書
第2 、3款及第256 條分別定有明文。查本件原告起訴時原
依民法第767條第1項規定,聲明請求:㈠被告應將門牌號碼
桃園市○○區○○路000號左側房屋騰空遷讓返還予原告;㈡被告
應給付原告新臺幣(下同)10萬元,並自民國113年8月5日
起至遷讓房屋之日止,按月給付原告2萬元;㈢第一項所示房
屋之所遺留不搬的任何物品,視為承租人拋棄所有權,出租
人得任意處置(本院卷第11頁)。嗣於113年9月12日改依民
法租賃及不當得利法律關係,當庭將訴之聲明變更為㈠被告
陳靜怡應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號左側房屋(即房
屋面向馬路左側建物,原為薑母鴨店,下稱系爭房屋)騰空
遷讓返還予原告;㈡被告應連帶給付原告10萬元;㈢被告應自
113年8月5日起至遷讓房屋之日止,按月給付原告2萬元(本
院卷第83頁),經核原告變更請求權基礎乃基於同一基礎事
實,又原告確認訴之聲明㈠之被告,及請求被告連帶給付10
萬元、捨棄訴之聲明㈢部分,為擴張或減縮應受判決事項之
聲明;另原告就請求被告返還之系爭房屋位置為事實上之補
充,非訴之變更或追加,揆諸上開規定,均無不合,應予准
許。
二、被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法
第386條各款所列情形,爰依原告之聲請,由其一造辯論而
為判決。
貳、實體方面:
一、原告主張:陳靜怡自111年9月20日向原告承租系爭房屋以經
營薑母鴨店,約定租期3年,自111年9月20日起至114年9月2
1日止,每月租金2萬元,陳靜怡應於每月5日以前繳納,並
由被告郭文吉擔任連帶保證人(下稱系爭租約)。詎陳靜怡
自113年4月起即未支付租金,迄至113年8月5日止,已積欠5
個月租金,原告於113年7月10日以存證信函(下稱系爭信函
)終止系爭租約,經被告於翌(11)日收受,故系爭租約已
於113年7月11日終止,另陳靜怡給付之押租金4萬元應依系
爭租約第5條沒收,是陳靜怡對系爭房屋已無任何權利,為
此,爰依民法租賃及不當得利法律關係,請求被告遷讓系爭
房屋、給付積欠租金或不當得利,並擇一為有利之判決等語
,並聲明如前開變更後聲明所示。
二、被告均未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀作任何聲明或
陳述。
三、本院之判斷:
㈠經查,原告主張之前揭事實,業據提出系爭租約、系爭信函
(含回執)、系爭房屋現況照片、系爭房屋稅籍證明書、存
摺封面及內頁明細等件在卷為憑(本院卷第19至31頁、第51
至67頁),與其所述互核相符,足信有據;又被告均經合法
通知,未於言詞辯論期日到場爭執,復未提出書狀答辯以供
本院斟酌,依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定,
視同自認,堪認原告此部分主張為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承
租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終
止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之
租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約,
民法第440條第1項、第2項定有明文。又承租人於租賃關係
終止後,應返還租賃物,此為民法第455條前段明定。該條
款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋,應仍依民法第44
0條第1項規定,對於支付租金遲延之承租人,定相當期限催
告其支付,承租人於其期限內不為支付者,始得終止租賃契
約(最高法院42年台上字第1186號裁判意旨參照)。經查,
兩造間就系爭房屋成立租賃契約關係,且陳靜怡自113年4月
起未繳租金,積欠之租金已達2個月之租額,原告遂於113年
7月10日以系爭信函催告陳靜怡應於7日內付清積欠之租金,
並終止系爭租約,陳靜怡於翌(11)日收受等節,有系爭信
函及回執在卷可稽(本院卷第27至29頁),原告逕以系爭信
函終止系爭租約,雖與上開規定不符,難認該終止系爭租約
之意思表示合法,然陳靜怡於收受存證信函後,迄原告於11
3年8月6日提起本件訴訟,請求陳靜怡遷讓房屋,已有多時
,陳靜怡仍未繳納租金,遲延給付逾2個月,當可認原告以
系爭信函催告陳靜怡繳納租金,並以起訴狀繕本送達陳靜怡
為終止系爭租約之意思表示,而起訴狀繕本係於113年8月14
日將起訴狀繕本寄存送達於派出所,並於000年0月00日生效
,有送達證書在卷可稽(本院卷第41頁),故系爭租約於11
3年8月24日終止,則陳靜怡即無繼續占用系爭房屋之正當權
源,陳靜怡自應返還系爭房屋予原告,是以原告依照租賃關
係終止後租賃物返還請求權規定,請求陳靜怡應將系爭房屋
騰空遷讓返還原告,應為可採。
㈢又依系爭租約第3條約定:「租金每月新台幣貳萬元,乙方不
得藉任何理由拖延或是拒納…」、第4條約定:「租金應於每
月五日以前繳納,每次應繳壹個月份乙方不得藉詞拖延。」
,是兩造於系爭租約第3條、第4條已明文約定每月租金額度
及各期租金給付之日期,陳靜怡自113年4月起即未繳交租金
,系爭租約於113年8月24日終止,業如前述,是原告依系爭
租約向陳靜怡請求給付自113年4月1日起至113年8月24日止
之租金96,000元(〈2萬元×4個月〉+2萬元×〈24/30〉=96,000元
),應屬有據。另依系爭租約第13條:「乙方如有違背本契
約各條項…丙方應連帶負賠償責任並願拋棄先訴抗辯權。」
,郭文吉既為系爭租約之連帶保證人,自應與陳靜怡負連帶
給付之責任,是原告請求被告應連帶給付96,000元,應屬有
據。逾此範圍之請求為無理由,應予駁回。
㈣又按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其
利益;雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。不當
得利之受領人,除返還其所受之利益外,如本於該利益更有
所取得者,並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返
還者,應償還其價額。民法第179條、第181條定有明文。無
權占用他人之土地,可能獲得相當於租金之利益,為社會通
常之觀念,而土地所有人因此受有相當於租金之損害,自得
依民法第179條前段規定,請求相當於租金之不當得利(最
高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照)。請求人請求無
權占有人返還占有土地所得之利益,原則上應以相當於該土
地之租金額為限(最高法院94年度台上字第1094號判決意旨
參照),於無權占用他人之房屋時,亦應為相同解釋。查系
爭租約於113年8月24日終止,則陳靜怡無繼續占用系爭房屋
之正當權源,卻仍未遷讓返還系爭房屋,致原告受有無法使
用系爭房屋之損害,且依社會通常觀念,陳靜怡因無權占有
系爭房屋可獲得相當於租金之利益,原告自得請求陳靜怡返
還自113年8月25日起之不當得利。依系爭租約,每月租金為
2萬元,是原告請求以系爭租約之月租金額作為計算不當得
利數額之標準,自屬有據。至於原告請求自113年8月5日起
計算被告不當得利之數額,與前揭請求被告連帶給付積欠之
租金期間重疊,為無理由。又郭文吉僅為系爭租約之連帶保
證人,系爭租約既已於113年8月24日終止,且原告亦未提出
郭文吉占用系爭房屋之任何事證,原告依系爭租約或不當得
利法律關係,請求郭文吉按月給付系爭租約終止後之租金或
不當得利,亦屬無據。從而,原告依不當得利法律關係,請
求陳靜怡自113年8月25日起至返還系爭房屋之日止,按月給
付原告2萬元,為有理由。逾此範圍之請求為無理由,應予
駁回。
四、綜上所述,原告依民法租賃及不當得利法律關係,請求判決
如主文第1至3項所示,為有理由,應予准許。逾此範圍之請
求,即屬無據,應予駁回。又本判決主文第1至3項命被告給
付之金額或價額未逾50萬元,應依民事訴訟法第389條第1項
第5款規定,依職權宣告假執行,另依同法第392條第2項之
規定,職權酌定相當之擔保金額准許被告供擔保後得免為假
執行。
五、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第1項、
第2項。
中 華 民 國 113 年 10 月 22 日
民事第一庭 法 官 呂如琦
正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 23 日
書記官 楊晟佑
TYDV-113-訴-1854-20241022-1