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返還不當得利

臺灣南投地方法院民事判決 113年度重訴字第54號原告范志岷訴訟代理人陳建勛律師被告陳木川輔助人雲林縣政府法定代理人張麗善訴訟代理人鐘文鎂社工朱從龍律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國114年1月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣707萬2,161元，及其中新臺幣700萬元自民國108年10月1日起算，其餘新臺幣7萬2,161元則自民國113年9月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決於原告以新臺幣235萬7,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣707萬2,161元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：　　按受輔助宣告之人就他造之起訴或上訴為訴訟行為時，無須經輔助人同意，民事訴訟法第45條之1第2項定有明文。本件被告經臺灣雲林地方法院以107年度監宣字第205號及108年度家聲抗字第5號民事裁定為受輔助宣告人，該108年度家聲抗字第5號民事裁定並選任雲林縣政府為被告之輔助人，有該民事裁定在卷可憑（見本院卷第19頁至第71頁），依上開規定，被告於本件訴訟為訴訟行為時，無須經輔助人雲林縣政府之同意，況本件輔助人於歷次辯論期日均到場並陳述意見，迄至最後言詞辯論時均未為反對之表示，是本件被告所為之訴訟行為，不因其為受輔助宣告之故而有何瑕疵，首應敘明。貳、實體部分：一、原告主張略以：　㈠被告於民國108年3月18日經臺灣雲林地方法院以107年度監宣字第205號裁定宣告為受輔助宣告人，嗣經臺灣雲林地方法院以108年度家聲抗字第5號裁定選任雲林縣政府為被告之輔助人。被告於108年8月23日將其所有坐落南投縣○○鄉○○段00 0○000○0地號土地及門牌號碼南投縣○○鄉○○巷00○0號之同段3 4建號建物（下稱分別稱585地號土地、737-5地號土地、系爭建物，合稱系爭房地），設定抵押權予原告，復於108年9 月16日以買賣為原因移轉所有權登記予原告，惟被告在收受買賣價金後，於111年間起訴主張原告應將系爭房地之抵押權設定及所有權移轉登記塗銷，經本院以111年度重訴字第5 7號判決被告敗訴，嗣經臺灣高等法院臺中分院以112年度重上字第190號判決廢棄原判決，原告應將系爭房地前開抵押權登記及所有權移轉登記塗銷，並將系爭房地返還與被告，復經最高法院駁回上訴而全案確定（下稱前案塗銷所有權移轉登記事件）。　　㈡被告既然主張系爭房地之買賣契約債權行為及移轉所有權登記物權行為，因未經輔助人雲林縣政府同意而自始無效，則被告所受領之買賣價金，及原告已繳納之地價稅、房屋稅，均為被告無法律上原因所受之利益，致原告受有損害，爰請求被告返還。詳述如下：　⒈買賣價金700萬元：兩造協議將系爭房地以700萬元出售予被告，其中500萬元價金以被告積欠原告之債務抵償，原告另於108年10月1日給付被告200萬元。　⒉地價稅5,136元：737-5地號土地於108年9月16日移轉所有權登記予原告，原告陸續繳納109年至112年之地價稅共計5,13 6元。　⒊房屋稅6萬7,025元：系爭建物於108年9月16日移轉所有權登記予原告，並變更房屋稅納稅義務人為原告，原告陸續繳納 109年至113年之房屋稅共計6萬7,025元。　㈢綜上，原告基於不當得利法律關係，請求被告返還707萬2,16 1元（計算式：700萬元＋5,136元＋6萬7,025元＝707萬2,161）之本息。並聲明：如主文第一項所示。二、被告抗辯略以：　　被告並無受領707萬2,161元，自無不當得利。原告主張其中 700萬元，係代被告償還對訴外人賴忠信、游李娜之借款債務，然將被告將系爭房地設定抵押權予游李娜、賴忠信，皆未經過被告之輔佐人同意，應為無效，前開賴忠信對被告之借款債權、不當得利債權均不存在，此業經臺灣雲林地方法院、臺灣高等法院臺中分院判決駁回確定。另本案原告主張被告償還700萬元之原因事實，於前案塗銷所有權移轉登記事件業已依民法第113、114、259條類推適用第264條規定，遭法院判決駁回確定。原告主張700萬元買賣價金部分，依其所提出借款明細暨收據，稱代被告清償借款總金額500萬元，但被告並未取得500萬元，且借款總金額500萬元，合計處卻寫502萬4,000元，已有出入，且均未提出被告受有前開款項實際金流之證據。況原告交付之支票2張，均非由被告兌現取得，可證明被告無不當得利。至200萬元部分，買賣契約書並無實際金流，亦無記載200萬元之交付，況本件系爭房地案既未經過點交程序，自無原告所主張之交付200萬元。另原告主張被告應償還稅金部分，該稅金係依照當時稅捐法令由何人負擔，亦無不當得利可言等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、本院得心證之理由：　㈠原告主張被告於108年3月18日經臺灣雲林地方法院以107年度監宣字第205號宣告為受輔助宣告人，並選定陳明權、陳美援、雲林縣政府為被告之共同輔助人，嗣經該院以108年度家聲抗字第5號廢棄原裁定選定共同輔助人部分，裁定選定雲林縣政府為被告之輔助人。又被告於108年8月23日將系爭房地共同設定最高限額抵押權與原告，復於同年9月3日簽立買賣契約書，嗣將系爭房地之所有權移轉登記與原告，然因兩造間前開買賣、物權移轉登記均未經輔助人同意，經前案塗銷所有權移轉登記事件判決原告應將系爭房地前開抵押權登記及所有權移轉登記塗銷，並將系爭房地返還與被告。又 737-5地號土地109年至112年之地價稅每年度為1,284元，共計5,136元，及系爭建物109年至113年之房屋稅共計6萬7,02 5元，均經繳納等事實，業經兩造於本院言詞辯論期日中所不爭執（見本院卷第392頁、第393頁），且有系爭房地登記第一類謄本、南投縣政府稅務局地價稅繳納證明書、稅籍證明書、房屋稅繳納證明書（見本院卷第101頁至第106頁、第 117頁至第122頁、第124頁至第125頁、第129頁、第131頁至第135頁、第147頁至第153頁、第181頁至第191頁）在卷可佐，復經本院調閱臺灣雲林地方法院107年度監宣字第205號、108年度家聲抗字第5號、本院111年度重訴字第57號、臺灣高等法院臺中分院112年度重上字第190號、113年度台上字第1327號、臺灣雲林地方法院109年度訴字第97號全卷，核閱無訛，是前揭事實，首堪認定。　㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。原告主張其已給付被告系爭房地之買賣價金700萬元，其中500萬元係以被告積欠原告之債務抵償，原告於系爭房地所有權移轉登記完畢後已交付200萬元之買賣價金，被告受有700萬元買賣價金之利益等情，並提出借款明細暨收據、系爭支票影本、買賣契約書、買賣付款明細等件為證，雖為被告所否認。然查：　⒈兩造於108年9月3日簽立買賣契約書，此為兩造所不爭執事項（見本院卷第393頁），並有買賣契約書可佐（見本院卷第1 67頁至第168頁）。依前開買賣契約書其上載明「乙方（按即陳木川）原向甲方（按即范志岷）借款新臺幣伍佰萬元整辦理抵押權設定登記在案，雙方協議以前列乙方借款新臺幣伍佰萬元整為定金亦為總價之一部（以原向甲方借款之伍佰萬元整抵充），其餘買賣價款新貳佰萬元，於辦理產權移轉登記完畢後，辦理點交同時付清。」。前開買賣契約書經除被告簽名其上外，亦經斯時被告之共同輔助人陳明權簽名、蓋章。核與證人張啟展於前案塗銷抵押權事件中證稱：買賣契約書我有看過，是我所擬，上面的簽名是陳木川本人在我面前所簽，兩造及陳明權來找我的時候，陳木川本身的房產已有設定抵押與別人，他們說要由范志岷借錢給陳木川，讓陳木川去還抵押債務並塗銷第三人之抵押權，再來辦理設定抵押權與范志岷，關於付款方式，談到用范志岷之前借陳木川清償抵押債務的前作為買賣價金的一部分，當時有說借款為500萬元等語（見本院卷第175頁至第177頁）所述相符，堪可採信。參該買賣契約書之記載及證人證述，可知兩造確有約定以原告貸與被告之500萬元抵充該買賣契約之價金。　⒉而關於兩造間前述之借款500萬元債務內容，係清償被告對游李娜借款227萬4,000元、清償賴忠信借款200萬元、清償前借款30萬元、利息支出45萬元，合計502萬4,000元，此有借款明細暨收據可證（見本院卷第123頁）。而被告確曾向賴忠信借款200萬元、向游李娜借款227萬4,000元，並分別將系爭房地設定抵押權與賴忠信、游李娜，嗣因被告已清償故而塗銷系爭房地之抵押權等情，業據證人賴忠信於前案塗銷所有權移轉登記事件中之證述：我曾經借陳木川200萬元，也有設定抵押權，設定抵押權是交由代書辦理，在代書那裡我將200萬元現金交給陳木川及陳明權，後來因為他們有清償200萬元，於是塗銷抵押權。他們叫我去代書那邊拿錢，代書說是他們的房子賣掉，他們給我支票，代書轉交給我的支票，我就將印鑑證明等文件交給代書去塗銷抵押權（見本院卷第140頁）。及證人游李娜於前案塗銷所有權移轉登記事件中證稱：賴永裕告知他有借錢給別人需要設定抵押，我提供證件給他設定抵押權於我名下，賴永裕有跟我說要去申請清償證明，要塗銷抵押權，印鑑證明是我去申請交給賴永裕的，我是信任他，皆交給賴永裕處理等語（見本院卷第17 2頁至第174頁）及證人賴永裕於前案塗銷所有權移轉登記事件中證稱：游李娜是我太太的姊姊，我經過朋友介紹借給陳木川錢，我用游李娜的名義設定陳木川之抵押權。支票是當初陳木川要還錢給我的時候，在社頭的代書將此支票交給我作為還錢之用，上面的簽名是我簽的，是我去兌現的，當初票是代書交給我的，我就交給代書塗銷證明等語（見前案塗銷所有權移轉登記事件卷二第96頁至第99頁）等人證述明確，前揭證人所述關於借款與被告之過程大致相符，並有土地登記申請書、債務清償證明書（見本院卷第131頁至第頁134 頁、第149頁至第152頁、第223頁至第257頁）。堪認被告確曾向賴忠信200萬元、向游李娜借款借款227萬4,000元，是原告主張被告向其借款以清償所負賴忠信、游李娜等人債務，並非虛言。　⒊又被告於108年7月23日將585地號土地設定最高限額抵押權與賴忠信；於同年月24日將737-5地號土地及34建號建物共同設定最高限額抵押權與游李娜，均未經輔助人雲林縣政府同意。賴忠信嗣於108年8月29日塗銷585地號土地之抵押權、游李娜於同日塗銷737-5地號土地及34建號建物之抵押權。另原告簽發支票號碼TGA0000000號，面額200萬元整（下稱系爭支票1）之支票由賴忠信提示。支票號碼TGA0000000號，面額227萬4,000元（下稱系爭支票2）之支票由賴永裕提示等情，業為兩造於爭點整理時所不爭執，並有系爭支票影本、土地登記申請書、債務清償證明書、印鑑證明等件為證，核與證人賴忠信、賴永裕、游李娜前述證述相符，亦與證人張啟展於前案塗銷所有權移轉登記登記事件中證稱：范志岷開了兩張銀行本行支票，並帶來我事務所交與這兩位抵押債權人，幫陳木川清償債務。關於付款方式，談到用范志岷之前借陳木川清償抵押債務的前作為買賣價金的一部分，當時有說借款為500萬元，我有看過108年8月28日的借款明細暨收據，這張借據是照陳木川、陳明權及范志岷所講，我才幫他們擬的，這張是范志岷借錢給陳木川清償債務後才擬的，都是在我面前簽的，他們對上面的債權人及金額皆已談好，我只是照他們所述擬下來。賴忠信、游李娜的債務清償證明書，也是我幫他們打的，游李娜委託一名男性，賴忠信本人來，范志岷交付支票給他們兩位才簽立清償證明書等語（見本院卷第175頁至第177頁）相符。可知，被告對賴忠信、游李娜所負債務均已由原告所簽發之系爭本票1、2提示付款後清償。而原告所簽發系爭支票1、2，均指定受款人為被告，應以被告為第一背書人，始得謂背書連續，又系爭支票1 、2均經被告背書，分由賴忠信、賴永裕獲提示付款，亦有系爭支票影本可佐。足見，原告確已有交付被告系爭支票1 、2，且系爭支票1、2亦獲提示付款，賴忠信、游李娜因此塗銷系爭房地之抵押權，被告實係受有系爭支票1、2所表彰之利益。準此，原告主張被告為清償前述對賴忠信、游李娜等人之債務及清償被告所欠債務，而向原告借款，原告因此簽發系爭本票1、2交付與被告，並以此抵償系爭房地之買賣價金500萬元，應屬有據。　　⒋另參兩造於108年10月1日簽立之買賣付款明細，記載：不動產標示：系爭房地。買賣總價：700萬元。買賣雙方於108年 9月3日訂立不動產買賣契約在案，買賣總價款700萬元，買方依據買賣契約約定付款，今日付清尾款200萬元，賣方親收價款無誤，特例此據為證」（見本院卷第169頁），其上除被告簽章外，亦經在場之陳明權見證，並簽章其上。又兩造於108年8月19日至本院公證處公證土地建築改良物所有權買賣移轉契約書，依該契約書所載：「完成移轉登記後，再支付價金辦理抵押權塗銷登記」（見本院卷第107頁至第116 頁），而系爭房地之所有權已於108年9月16日以登記為買賣原因移轉與原告所有，585地號土地及737-5地號土地、系爭建物之抵押權分別經賴忠信、游李娜於108年8月29日塗銷，此有系爭房地之第一類謄本、異動索引可佐（見本院卷第27 5頁至第301頁）。可知，雙方就系爭房地之買賣價金已有約定，被告於辦畢所有權移轉登記後交付價金，而系爭房地原抵押權人游李娜、賴忠信之抵押權業已於系爭房地所有權移轉與原告後塗銷，皆與前開買賣契約書之約定相符，堪認，原告已依兩造買賣契約之約定付清200萬元之價金尾款，是原告主張其因系爭房地買賣契約以交付被告700萬元之價金，洵堪採信。　㈢原告主張其支出系爭房地之房屋稅、地價稅，並提出地價稅、房屋稅繳納證明書等件為證，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查：737-5地號土地109年至112年之地價稅每年度為1,284元，共計5,136元，及系爭建物109年至113年之房屋稅共計67,025元，均經繳納，此為兩造所不爭執（見本院卷第393頁），並有南投縣政府稅務局113年10月29日投稅土字第1130122628號函可佐（見本院卷第359頁）。系爭房地於109年至113年登記名義係以原告為納稅義務人，地方稅務局即係通知原告繳納，且業已繳清，是原告主張其已繳清系爭房地前揭期間之房屋稅、地價稅，應可採信。兩造前於108年9月16日以買賣為原因所為所有權移轉登記之物權行為及債權行為，因被告為行為時已為受輔助宣告人，其所為均未經輔助人同意，即屬無效，而法律行為之無效，乃自始、當然、確定不生效力。兩造間之買賣、物權行為既屬無效，當然應回復至兩造未為系爭房地買賣行為前之狀態，而被告為系爭房地之所有權人，本應負擔系爭房地之稅賦，原告支付737-5地號土地109年至112年之地價稅共計5,136元，及系爭建物109年至113年之房屋稅共計6萬7,025元，使被告無法律上之原因而受有系爭房地稅賦清償之利益，原告則受有上開金額之損害，是以原告依民法第179條規定，請求被告給付737-5地號土地109年至112年之地價稅及系爭建物109年至113年之房屋稅共計7萬2,161元（計算式：5,136元＋6萬7,025元＝7萬2,161元）。又受領人於受領時，知無法律上之原因者，應將受領時所得之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此觀民法第182條第2項、第203條規定即明。是原告請求被告給付700萬元即自受領時即108年10月1日起，其餘7萬2,161元自起訴狀繕本送達翌日即113年9月17日起（見本院卷第217頁送達證書）至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付707萬2, 161元，及其中700萬元自108年10月1日起算，其餘7萬2,161 元則自113年9月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。五、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　官　李怡貞　　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　王冠涵

2025-02-25

NTDV-113-重訴-54-20250225-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

給付居間報酬

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第401號原告家樂發房地產開發有限公司法定代理人范喬雅訴訟代理人陳佳鴻律師被告范春梅上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國114年1月21日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣44萬8000元，及自民國113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣44萬8000元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)44萬8000元，及自民國112年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准予假執行。嗣於言詞辯論程序中將聲明㈠利息起算日更正為自113年1月26日起算，原告所為核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：　㈠緣原告為房屋仲介公司，以居間仲介買賣房屋為業，於112年 11月17日受被告委託，就坐落新竹市○○段0000地號土地(權利範圍711/10000)，同地段3030號建物(權利範圍全部)，建物門牌號碼為新竹市○○路000號2樓之房屋暨共同使用部分建號3041號建物(權利範圍906/10000，下合稱系爭房地)簽訂專任委託銷售契約書(下稱系爭委託銷售契約)，為房屋居間仲介銷售服務，期間自112年11月17日起至113年2月18日止，且約定原告之服務報酬為系爭房地成交價額之百分之4。　㈡嗣後原告協助被告於112年12月22日與訴外人蔡絲涵以1120萬元之價額簽訂系爭房地之不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，並約定被告應於113年3月5日完成交屋。詎被告簽約後始猶豫出賣系爭房地，且於113年1月25日寄發存證信函，向原告及蔡絲涵等人表明不欲出賣系爭房地並拒絕履行系爭買賣契約。惟依兩造所簽訂系爭委託銷售契約書第8條第3項第 4款規定，被告簽訂系爭買賣契約後拒絕履行，為因可歸責於被告之事由而解除契約，並視為原告已完成居間仲介之義務，被告應依系爭委託銷售契約第5條第⑴項約定給付服務報酬，即支付原告成交價額之百分之4，共44萬8000元(計算式：1120萬元×4%)，並自被告拒絕履行系爭買賣契約即113年1 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。　㈢被告雖抗辯系爭委託銷售契約及系爭授權書之形式真正，然鈞院113年度重訴字第31號(下爭系爭前案)已對此論述明確，且系爭委託銷售契約記載委託建物為683號「3樓」僅為筆誤，因被告所擁有者為2樓建物；另被告於簽立系爭委託銷售契約時原本委託價格為1380萬元，嗣於簽立系爭買賣契約書前，買方與被告磋商後，雙方議定金額則為1120萬元，故成交價與委託契約書記載之價格不符，且本件原告請求的報酬金額也非以1380萬元計算。　　㈣綜上，並聲明：⒈被告應給付原告44萬8000元，及自113年1月 26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准予假執行。　　　二、被告則以：　㈠緣被告之子魏凡凱、媳婦江淑賢多次要求被告將系爭房地出售並搬去與其等同住，但被告並未同意。被告嗣後發現仲介諶寶蓮帶人到系爭房地看房，即向江淑賢表示不可以把委託書給諶寶蓮，因被告僅欲了解系爭房地現值，並無出售之意。但嗣後發現江淑賢未經被告同意，即於112年11月17日與原告簽下系爭委託銷售契約書，並於112年12月22日跟訴外人蔡絲涵簽署系爭買賣契約。被告從未取得上開契約文件或交易訂金，也沒有任何人曾經跟被告表示有買家出價，被告對系爭房地遭他人出售並不知情，也無買賣合意。　㈡原告與買方蔡絲涵通知被告於113年1月6日到地政士牛太華事務所協商系爭房地買賣事宜時，買方蔡絲涵、仲介與地政士連成一氣，針對系爭房地買賣事宜要求被告簽下協議書(下稱系爭協議書)，稱如不簽署就要被告立即搬家等語。而牛太華知悉被告年紀老邁、視力不好，僅口述念系爭協議書第 1條延長猶豫期間之文字即騙取被告簽名，卻未告知被告拒絕履行系爭買賣契約之效果。被告擔心無家可歸，被迫於11 3年1月6日簽下系爭協議書，系爭協議書顯然是買方趁被告急迫、輕率、無經驗且受人脅迫下所為，應予撤銷，不得作為被告事先同意出售系爭房地之依據。　㈢買方蔡絲涵又透過地政士牛太華要求被告履約，被告無出售系爭房地之意，故數次表示未同意出賣系爭房地，且未取得系爭買賣契約等文件。而買方與原告收到上開通知後，方提供相關文件影本給被告，但該等文件被告並未簽章，應為第三人擅自所為，故系爭買賣契約應為無效或得撤銷。　㈣再查，地政士牛太華為仲介諶寶蓮的配偶，其等均有被告的聯絡方式，可直接跟被告查證是否同意系爭買賣契約的内容；且被告一直以為江淑賢介紹牛太華是要辦理信託房屋，牛太華及諶寶蓮於簽約前均未跟被告查證是否要出售系爭房地，顯違反常情而有重大弊端。　㈤又被告前與他人發生車禍，江淑賢以替被告代辦車禍保險業務、調解為由，濫用被告之眼疾及對江淑賢之信賴，而有騙取被告簽名或偽造委託書之嫌。被告從未於112年11月間授權江淑賢委託銷售系爭房地，系爭前案勘驗過程已證明江淑賢持有的兩張委託書有偽造、變造之嫌，應均無效。江淑賢從未就系爭房地出售事宜取得代理權，故系爭銷售契約亦應屬無效。縱然被告曾於112年11月29日簽署委託江淑賢代辦系爭房地出售事宜之授權書(下稱系爭授權書)，該意思表示也已於112年12月2日撤銷，並再以此答辯狀繕本送達原告作為撤銷之意思表示，原告持有之系爭授權書已經失效，依據民法第74條第1項、第92條第1項、第107條、第170條第1項規定，無從作為江淑賢得代表被告簽署系爭買賣契約之授權依據。　㈥又系爭授權書上的建物標示門牌號碼「二樓」等文字經過塗改，授權人與代理人亦未填寫出生年月日、地址等資訊，無從特定授權人或代理人之年籍資料。江淑賢利用被告的信任與視力不佳、輕率、急迫、無經驗等情，騙取被告在系爭授權書簽名。且由日期觀之，112年11月17日江淑賢跟原告簽署系爭委託銷售契約書時，112年11月29日之系爭授權書並不存在，原告明知江淑賢沒有獲得被告授權，因此系爭委託銷售契約書不得拘束被告，且系爭委託銷售契約書記載標的地址為新竹市○區○○路000號「三樓」，顯與被告無關，所有權人簽名欄也有塗改痕跡，可見系爭委託銷售契約書及系爭授權書，形式均不真正。　㈦退萬步言，縱然系爭委託銷售契約書成立，但雙方約定委託銷售價格為1380萬元，系爭房地出售價格卻僅有1120萬元，原告違反系爭委託銷售契約書規定，自不得請求被告給付居間報酬。　㈧綜上，由於原告有諸多違反地政士法第18條、第22條第1項、第27條、地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辨法第 8條第1、2項之違法行為，亦未查證江淑賢是否有授權，未查證被告是否同意出售系爭房地或價金條件為何，且依照不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，契約審閱期間不得少於3日，原告未讓江淑賢帶回系爭委託銷售契約，江淑賢也沒有讓被告在系爭委託銷售契約上簽名，違反消費者保護法第11條之1、民法第71條、第113條之規定。又原告身為不動產仲介公司，明知被告名下只有系爭房地，出售後無處可住，無履約能力，卻未提供周遭物件的價格，更強迫被告履約以便收取高額居間報酬，違反民法第567條與不動產經紀業管理條例第24條之2等規定，復有銷售地址記載錯誤等重大錯誤，更違反誠實信用方法，被告得主張依照民法第571條規定，拒絕給付居間報酬。縱然被告有給付居間報酬義務，原告請求給付全部報酬的百分之4，顯然過高，請求鈞院依照民法第572條之規定酌減。　㈨並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告主張被告委託原告銷售系爭房地，約定以銷售金額百分之4作為服務報酬，由訴外人江淑賢代理被告於112年11月17 日簽立系爭委託銷售契約，於112年12月22日與訴外人簽立系爭買賣契約，以1120萬元出售系爭房地；而被告於113年1 月25日通知拒絕履行系爭買賣契約等事實，業據提出系爭委託銷售契約書、被告與江淑賢之LINE對話截圖、被告與諶寶蓮之LINE對話截圖、系爭買賣契約書及存證信函等件為證( 見本院卷第17-56頁)，並據以請求被告給付居間報酬44萬80 00元。被告故坦承客觀上有簽約等事實，惟以前詞置辯。　㈡被告有授權江淑賢委託出售系爭房地：　　⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。次按在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任之內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人，仍無委任須以文字(書面)為之限制，兩者應加區別(最高法院96年度台上字第1150號判決意旨參照)。據此，可知不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，即非屬要式契約，僅需原告有授權之意思表示，代理即可成立。　　⒉被告雖辯稱其並無出售系爭房地之意，也從未授權江淑賢委託銷售系爭房地等語。然依原告提出之被告與江淑賢間 112年11月間之LINE對話紀錄，可知彼時被告經江淑賢告知新竹南大路房價上漲，很多人想看房等語，被告即回覆：可與仲介聯繫、可看房、選擇客戶等語，並提出相關房屋介紹說詞；嗣後江淑賢將其與仲介諶寶蓮間之對話截圖傳給被告，讓被告了解處理進度，被告並明確詢問房屋市場行情若干，並指示江淑賢排定時間帶看、若太低價就不用看等語(見本院卷第21-35頁)。又依原告提出被告與仲介諶寶蓮112年11月至12月間之LINE對話紀錄，亦均為諶寶蓮向被告表示帶客看房資訊等語(見本院卷第37-44頁) ，可見被告確有出售系爭房地之意願，並於11月間即授權江淑賢代為處理出售房地、聯繫仲介等事宜。足認被告確有出售系爭房地之真意，並有授權江淑賢委託銷售系爭房地。　　⒊被告雖辯稱系爭授權書經過塗改或係由他人填載，且江淑賢簽署系爭委託銷售契約書後未交給被告審閱，故系爭授權書及系爭委託銷售契約書均無效等語。然如前所述，不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，非屬要式契約，僅需被告有授權之意思表示，代理即可成立。而依上開對話紀錄，已足證被告有出售系爭房地之真意，並授權江淑賢委託銷售系爭房地，即足認江淑賢已獲被告授與代理權而為有權代理。故其後江淑賢為代理被告出賣系爭房地，而由其填載授權書內容、與原告簽訂系爭委託銷售契約，及於112年12月22日與訴外人蔡絲涵簽訂系爭買賣契約等行為，均未逾越被告所授權之範圍，依民法第103條第1項規定，其所為自直接對被告發生效力，難謂無效。被告上開所辯，洵非可採。　㈢被告辯稱其得撤銷授權江淑賢委託出售系爭房地之意思表示等語，並無理由：　　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第92條第1項本文第74條第1項分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。　　⒉被告雖主張江淑賢以替被告出面處理車禍調解事宜及辦理車禍保險業務為由，騙取被告在授權書上簽名，爰依民法第74條第1項、第92條第1項規定主張撤銷授權之意思表示等語。惟查：被告前所述車禍事宜，業經系爭前案依職權向臺灣新竹地方檢察署函調該刑事案件偵查卷宗全卷，核閱查明上開車禍案件和解過程係由被告本人親自洽談處理，並無委託江淑賢處理情事，嗣復因雙方達成和解，亦無再處理申請保險理賠車禍事宜，被告並在和解書上親自簽名、註記，此經本院調取系爭前案卷證查核無誤，是被告所執上詞，亦無足取。　　⒊被告復主張買方蔡絲涵、仲介與地政士聯手欺騙被告，迫使被告簽立系爭協議書，系爭協議書應予撤銷，不得作為被告同意賣出系爭房地之依據等語。惟被告既坦承係由其親自在系爭協議書簽名，復未舉證證明買方蔡絲涵、仲介與牛太華有何脅迫、詐欺行為而令被告簽訂系爭協議書之情事，再參以系爭協議書載明該協議書一式三份等文字( 見本院卷第121頁)，可見被告亦執有一份協議書，而得自由審閱，顯見被告上開所辯遭詐欺或因自身急迫、輕率、無經驗之情形下方簽署，得撤銷簽署系爭協議書之法律行為等語，均無足採。　　㈣被告又辯稱原告違反定型化契約審閱期間之規定等語。然依上論述，可知本件委託出售系爭房地事宜，是由被告授權江淑賢處理，並由江淑賢與原告接洽、簽約，被告既未出面簽約，自不得以原告未將契約交予被告為由，而認原告違反審閱期間之約定；至於訴外人江淑賢有無將契約交給被告過目，則為被告與江淑賢間之問題，與原告及契約之效力無涉，併予敘明。　㈤再按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響(最高法院49年台上字第1646號判決意旨參照)。經查，系爭買賣契約係以1120萬元成交，且有效存在等節，已如前述，縱使被告不履行系爭買賣契約，然兩造於111年11 月17日即已成立系爭委託銷售契約，並約定居間報酬為成交價的百分之4，依上開說明，原告仍得請求居間報酬44萬800 0元，是原告主張，應屬有據。　㈥被告雖辯稱約定之報酬過高，應依民法第572條規定酌減等語。按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文，其立法理由為居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。又按不動產經紀業管理條例第 19條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」。而主管機關內政部於 89年公（函）告訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金。」。系爭委託銷售契約既為被告授權訴外人江淑賢代理，並經自由意志與原告議定報酬，本於契約自由原則，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。況且依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條之規定，本件約定之服務報酬並無過鉅而有失公平之處，實難認被告此部分之抗辯可採。　　　㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1 項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查系爭委託銷售契約第5條第1 項前段、第8條第3項第4款約定：服務報酬為成交價額之百分之4；有下列情形之一者，均視乙方(即原告)已完成居間仲介之義務，除第2款給付原約定服務報酬之半數外，甲方( 即被告)仍應支付第5條第1項約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方：⑷簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者(見本院卷第17、18頁)。本件被告與訴外人蔡絲涵已於112年12月22日簽立系爭買賣契約，而被告於113年1月25日寄發存證信函通知原告拒絕履行系爭買賣契約(見本院卷第51-56頁)，則依上開約定，被告應於拒絕履行契約之日即113年1月25日將報酬支付予原告，則原告請求被告給付自113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，核無不合，應予准許。　四、從而，原告依兩造間委託銷售契約之法律關係，請求被告給付44萬8000元，及自113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行部分，核無不合，爰酌定如主文第3項但書所示之相當擔保金額准許之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　 114　　年　　2　　月　　25　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　黃世誠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114　　年　　2　　月　　25　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2025-02-25

SCDV-113-竹簡-401-20250225-1

訴

臺灣彰化地方法院

損害賠償

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第1012號原告李錦珠訴訟代理人施清火律師被告萊富不動產經紀有限公司法定代理人蘇姵姍被告陳茂揚共同訴訟代理人許凱翔律師被告住商實業股份有限公司法定代理人陳錫琮訴訟代理人蘇千祿律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴依民法第184條第1項前段、第2項、第227條、第2 　26條第1項等聲明請求：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）150萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。　經送達訴狀繕本與被告後，原告以民國（下同）113年12月2 7日之民事追加請求項目狀，陳稱追加依民法第227條之1準用第195條第1項請求被告應賠償原告非財產上之損害即精神慰撫金30萬元，並減縮起訴時請求系爭房地（下詳）交易價值嚴重貶損之損害賠償金額為120萬元而聲明如下。被告住商實業股份有限公司（下稱住商公司）固表示不同意原告所為訴之追加，惟本院審酌原告所為訴之追加部分，與其起訴時請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，堪合於民事訴訟法第255條第1項第2、7款之規定，應准許此原告訴之追加。另原告減縮部分亦合於前揭同法條項第3 款之規定，同應准許。二、原告聲明：被告應給付原告150萬元，及自本起訴狀（113　　　年12月27日之民事追加請求項目狀）繕本送達翌日起至清償　　日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保，請准宣告　　假執行。係主張略以：原告於107年12月26日，經由被告萊　　富不動產經紀有限公司（下稱萊富公司）、住商公司員林　　　大同加盟店店長被告陳茂揚之仲介，向訴外人王瀞儀簽訂房　　地買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣標的為彰化縣員林　　市○○段000000地號，面積652平方公尺，應有部分6520分　　之88之土地（下稱系爭買賣持分，惟被告陳茂揚帶領原告看　　屋時，明白表示土地面積之範圍即目前建物之占有使用之　　　範圍，並未表示應有部分之面積是多少）及其上同段建號30 　　49號房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋）暨共同使用部　分同段建號3041號建物，權利範圍6520分之177（前述買賣標的下合稱為系爭房地），並於108年1月23日辦理所有權移轉登記完畢，買賣價金共655萬元，原告隨即舉家遷入。詎1 11年9月間原告收受彰化縣員林市調解委員會調解通知書，於同年月26日出席，聲請調解之訴外人莊東茂當場出示本　院不動產權利移轉證書，向原告表示原告所購得之系爭買　賣持分未足系爭房屋於保存登記時所登記對於系爭土地之　應有部分，該未足之應有部分6520分之89為訴外人莊東茂　所有，故要求原告給付租金，原告經向地政機關查詢後始知　　系爭房屋於保存登記時係登記對於系爭土地應有部分為6520 　　分之177。因前開調解未成立，莊東茂即訴請本院以112年　　　度訴字第50號民事判決確定，原告應按月給付莊東茂1018 　　元，並負擔訴訟費用19220元。又原告亦已訴請系爭買賣契　　約出賣人王瀞儀應負損害賠償之責，歷本院111年度訴字第9 　　9號、臺灣高等法院臺中分院112年度上字第301號、最高法院113年度台上字第761號裁判王瀞儀應賠償給付原告291710 元及法定遲延利息確定，原告聲請再審，亦經駁回。爰以　陳茂揚於居間仲介系爭買賣契約時違反「不動產經紀業管　理條例」第23、24條，未提供不動產說明書向原告解說等　規定，亦對原告權利之侵害構成侵權行為；被告萊富公司　為陳茂揚之雇主、被告萊富公司加盟被告住商公司，依消　費者保護法第7條等均對原告亦應負有損害賠償之責，據前段所述法條為請求權基礎，扣除王瀞儀應賠償原告部分，請　　求被告應賠償給付原告系爭房地交易價值嚴重貶損之損害　　　賠償金額120萬元。且被告應賠償原告精神慰撫金30萬元等　　語。三、被告均聲明：原告之訴駁回，若受不利判決願供擔保請准　　　宣告免假執行，各抗辯略以：１、被告陳茂揚與萊富公司方面：訴外人明家建設有限公司於107 年10月4日委託被告萊富公司銷售系爭房地，並訂立一般委託銷售契約書及寫現況說明書與被告，銷售過程被告即持此現況說明書向原告說明。原告與王瀞儀簽立系爭買賣契約書，承辦之代書即持土地及建物登記謄本向原告解說土地移轉面積為2.662坪，建物含公設面積為26.83坪，不含公設面積 23.73坪，共有部分3.1坪，原告亦持系爭房地向銀行辦理貸款。被告於銷售、交易過程已就所知部分據實告知，系爭買賣持分未足保存登記時土地登記之應有部分，土地建物登記謄本並未記載，被告實無從查知。又王瀞儀出賣系爭房地時亦不知系爭買賣持分有未足系爭房地於保存登記時所登記土地應有部分之情，故無法告知陳茂揚，陳茂揚並無故意隱瞞原告相關資訊之行為。不動產經紀管理條例固規定不動產經紀人應考試合格領有證書等；經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說等。係在規範不動產經紀業之作為或不作為義務，屬行政機關之管理規範，非民法第184條第2項所指之保護他人之法律。又原告請求追加民法第227條之1部分，原告並沒有人格權受到侵害，對此部分亦無說明及舉證，故請求無理由。況且，此部分追加的精神損害賠償部分，已逾二年請求權之行使時效而消滅等語。２、被告住商公司方面：住商公司與加盟店萊富公司間是商標權　　使用、收受權利金關係，住商公司並無對加盟店員工有任何選任監督、懲戒或記過、資遣的權利，且加盟店所有員工的勞健保都是由加盟店處理，與住商公司無關。加盟店員工若有營業員登記，登記單位也都是加盟店的住址、統編。住商公司僅提供一些網路資訊以活絡交易快速完成及不動產資訊快速取得。仲介成立的所有仲介收入由加盟店收取並開立發票，最高法院亦有對住商公司與其他加盟店關係多件確定判決可供參考，故原告請求被告賠償無理由。此外，訴外人莊東茂訴請與原告核定租金之本院112年度訴字第50號民事事件，收案時間是112年1月3日，距原告追加精神損害賠償時間顯然超過二年，更何況買賣瑕疵非侵害人格權情節重大，未符依民法第195條得請求精神賠償之要件等語。四、得心證理由：１、原告主張經由被告住商公司之加盟店即被告萊富公司店長被告陳茂揚之居間與訴外人王瀞儀簽訂系爭買賣契約以650萬元取得系爭房地。嗣訴外人莊東茂主張系爭房屋於保存登記時係登記對於系爭土地有應有部分6520分之177，而其中652 0分之89係其所有，據以於111年9月8日聲請員林市調解委員會請求與原告調解支付租金，迄10月31日調解不成立，即訴請本院判決原告應按月支付莊東茂租金1018元，並負擔訴訟費用19220元確定。又原告亦已訴請王瀞儀應賠償買賣物之瑕疵，經判決王瀞儀應給付原告291710元及法定遲延利息確定等情。被告不爭執，並有原告提出之系爭買賣契約書、土地建物登記謄本資料為證，本院亦調閱相關民事案卷、員林市調解委員會調解卷核實相符，暨有相關判決與影印調解聲請筆錄、調解不成立證明書附卷可稽，自屬真實可信。２、原告主張除前述王瀞儀應賠償給付之金額外，被告尚應賠償原告120萬元及給付原告精神慰撫金30萬元部分，被告均抗辯如上，意指無賠償之義務與理由等語。查系爭土地上建有九層樓包含系爭房屋共30棟建號之公寓住宅，系爭房屋位於一樓，其相關權利沿革係：74年間建築完成且為第一次建物登記（即所謂保存登記），至81年間係登記為訴外人黃沂洲與宋阿煌共有，應有部分各二分之一，且對於系爭土地所有權依序各有應有部分6520分之89、6520分之88。嗣因黃沂洲積欠莊東茂債務，拍賣其不動產之權利，於82年間其中系爭房屋應有部分二分之一由宋阿煌拍定取得（即宋阿煌成為系爭房屋單獨所有權人），另系爭土地所有權應有部分6520分之89則由債權人莊東茂以180萬元承受取得。系爭房地於99 年間由宋阿煌出賣移轉為胡瑞成所有，已屬系爭房屋所有權人並未完整取得於保存登記時對於系爭土地登記有所有權應有部分6520分之177之狀況。107年5月18日胡瑞成再以620萬元出賣移轉為王瀞儀所有，並王瀞儀經判決確定應賠償原告後，亦訴請本院112年度訴字第511號民事事件，請求已死亡之胡瑞成繼承人賠償，經參考王瀞儀應賠償原告之金額而和解成立等情，有相關之土地建物謄本及買賣契約與權利異動索引等事證附於前揭相關民事案卷可據，並經法院調查審認核實分載於前述相關判決書究明。本院更調閱112年度訴字第511號民事案卷核實可信。３、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。自屬被告萊富公司與其職員陳茂揚為原告居間仲介系爭買賣契約應履行之據實報告及妥為媒介及調查的給付義務。又公寓大廈就其區分所有之建物（如系爭房屋）之專用部分與基地所有權比例之配置（基地應有部分）固以合理相當為常態，但若非得見全部之建物、基地資料加以推算，僅解讀部分建物與基地之登記謄本，亦難謂以善良管理人之注意義務即足調查發現部分建物對於基地登記之應有部分未足或不合理。況公寓大廈管理條例係自84年間立法施行，在此之前公寓大廈對於公寓建物與其基地應有部分之移轉登記尚未強制規定不得分離移轉，致生如系爭房地於82年間堪由莊東茂取得相關系爭土地之應有部分，實屬該條例第4條立法理由規定專有部分權利內容及其不得與所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔之管制後特異罕見之事例，委難苛責依常情只調閱系爭房地之土地、建物登記謄本等文件資料之居間仲介者，堪以客觀形式上之判讀即應得悉系爭房地存有此權利不圓滿之瑕疵。此依原告於購入時持向銀行設定最高限額抵押權之登記，係擔保516萬元，達買賣價款655萬元之百分之78 強，合於銀行房貸業務之常規，亦未發現、遭疑其權利之未圓滿，可見一般。益以被告抗辯王瀞儀出賣系爭房地時亦不知系爭買賣持分有未足系爭房地於保存登記時所登記土地應有部分之情，故無法告知陳茂揚，陳茂揚並無故意隱瞞原告相關資訊之行為一節，核諸前述相關民事卷證資料，尚堪採取。且迄無據證明被告萊富公司與其職員陳茂揚對於卷附委賣人交付之系爭房地不動產說明書勾填之事項，有何未盡其據實報告及妥為媒介與調查之義務，允認被告萊富公司與其職員陳茂揚已履行其對系爭買賣契約之居間給付義務。故原告主張被告萊富公司與其職員陳茂揚及抗辯只屬授權萊富公司得使用其商標之被告住商公司有違反民法第226條第1項、第227條，可歸責於被告事由，致給付不能；致為不完全給付之情事即難加採取。原告秉此本院難採者，進而更主張原告人格權受有侵害，依民法第227條之1準用第195條請求賠償精神損害，同理難採。至被告抗辯此部分精神損害之請求權已罹時效消滅部分，即因本院審認如上而無贅究必要，亦此敘明。４、因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條第1項、第2項已有明文。其所謂故意，指明知並有意；所謂過失，指應注意能注意而未注意。從而，本院既已核認被告萊富公司與其職員陳茂揚已履行對系爭買賣契約之給付義務如上；原告亦據系爭買賣契約登記取得系爭房地之權利；與前述相關權利未圓滿部分，亦經訴訟確定應由出賣人王瀞儀賠償在案。則原告猶執被告陳茂揚於帶領看屋時，明白表示土地面積之範圍即目前建物之占有使用之範圍（並未表示應有部分之面積是多少）等語，輔以嗣所查知系爭房地確有前揭權利未圓滿之情事，惟無據證明被告陳茂揚帶看房屋時係已知情此權利未圓滿事，主張陳茂揚疏於調查，而應負段首所揭之侵權責任云云。自與該條文所謂「明知並有意」之故意要件未符；亦與本院允認被告萊富公司與其職員陳茂揚仲介系爭房地，因屬特異罕見之事例，殆難苛責屬「應注意，能注意，而不注意」之情狀，尚與過失要件不相當。況原告就與王瀞儀之訴訟，實已賠償此部分權利未圓滿之瑕疵，除此之外，難認原告舉證在卷者更有何交易價值嚴重貶損之損害。故原告所指被告萊富公司與其職員陳茂揚於執業時，尚有違反不動產經紀管理條例規定之處，應屬違反保護他人之法律，本院是認可採，但亦未符前揭民法第184條第2項之侵權行為要件。益以因系爭房地買賣引起之糾葛，固深擾原告之心情與生活，惟被告抗辯尚與原告人格權無涉，亦堪採取。故原告秉侵權行為法律關係，請求被告賠償，被告抗辯否認有理，應加採取。綜上，原告之請求無理由，應予駁回，且原告聲請之假執行自無所依附，應併予駁回。五、本件為判決之事項已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，自不贅論。　　結論：原告之訴無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　洪榮謙以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘佳欣

2025-02-25

CHDV-113-訴-1012-20250225-1

重上

臺灣高等法院

返還借款

臺灣高等法院民事判決 109年度重上字第855號上訴人洪濬哲訴訟代理人許英傑律師陳亭熹律師陳宗豪律師被上訴人王振利訴訟代理人羅子武律師陳冠甫律師上列當事人間返還借款事件，上訴人對於中華民國109年8月21日臺灣臺北地方法院108年度重訴字第1169號第一審判決提起上訴，本院於114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　　　事實及理由一、被上訴人主張：上訴人曾多次向伊借款未還，兩造乃於民國 91年10月18日將上訴人欠款核對確認，由上訴人於其繕寫之字據上書立「㈠本人同意王振利先生所開支之664萬金額確定（陸佰陸拾肆萬元）。㈡特別感謝郭玉鳳女士協助處理，同意二年內會主動處理債務」，並簽名、記載日期（下稱系爭字據），承諾於兩年內清償新臺幣（下同）664萬元，然未於93年10月18日前清償。爰依系爭字據約定及民法第474條規定，擇一求為命上訴人給付新臺幣（下同）664萬元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：㈠、被上訴人於91年10月間以其向其岳母郭玉鳳舉債後無力償還，欲藉伊之信用，向郭玉鳳表示上訴人願處理債務為由，請伊書立系爭字據以取信郭玉鳳。伊未曾向被上訴人或郭玉鳳借款，礙於被上訴人請求及保證兩年內銷毀字據，乃書立系爭字據。直至108年間，被上訴人突然散佈伊欠債不還之言論，並持系爭字據與媒體表示伊向郭玉鳳借款不還，再改以伊向被上訴人借款為由，提起本件訴訟。縱被上訴人對伊有借款返還請求權，於91年11月間已可行使，被上訴人遲至10 8年10月1日起訴，其請求權已因15年間不行使而消滅，伊得拒絕給付。㈡、伊曾委託被上訴人辦理坐落臺北市○○段0○段000地號上門牌號碼臺北市○○路0段000巷0弄0○0號、0及0號等4筆房地（合稱系爭房地，分稱以門號）出售事宜。惟被上訴人未經伊同意，逕將系爭房地先移轉予其借名之親友，再於100年5月間出售予第三人。則被上訴人出售系爭房地所得價金獲得利益3, 757萬3,887元，應依民法第541條規定返還予伊，並侵害伊就系爭房地權利且受有不當得利，應依民法第179條、第182 條第2項及第184條第1項前段賠償伊所受之損害，伊得以上開請求抵銷本件被上訴人請求等語置辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、上訴人在系爭字據（傳真紙）上以手寫方式加載書寫「㈠本人同意王振利先生所開支之664萬金額確定（陸佰陸拾肆萬元）。㈡特別感謝郭玉鳳女士協助處理，同意二年內會主動處理債務。㈢有關過戶及銷售及代繳金額需由本人同意。」並簽名及記載日期「91.10.18」等情，為兩造不爭執（本院卷二第100頁，原審卷第125至126、179頁），並有系爭字據及法務部調查局文書暨指紋鑑識實驗室鑑定書可稽（原審卷第15頁，本院卷三後附證物袋，卷一第405至407頁），堪信為真實。四、得心證之理由㈠、被上訴人請求給付664萬元本息部分：　　按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，為民法第153條第1項所明定。若當事人間不標明原因而約定負擔一定之給付債務者，成立債務約束契約，即發生獨立之給付義務。又成立債務拘束契約之主要目的，在於便利債權人行使權利，使債權人就原因關係無須負舉證之責，即得據以請求。查：１、被上訴人主張上訴人於系爭字據承認對伊負有債務664萬元，並同意於兩年內清償等語，核與上訴人於系爭字據所載「本人同意王振利先生所開支之664萬金額確定」及「同意二年內會主動處理債務」等語相符（原審卷第179頁）。則上訴人親立之系爭字據已載明兩造核對債務後，承認上訴人尚積欠被上訴人664萬元債務，並約明上訴人於兩年內清償，應認兩造間以系爭字據成立債務約束契約，約定上訴人對被上訴人負有於系爭字據簽立後2年內給付664萬元債務之義務。上訴人抗辯被上訴人未證明兩造間有何合意或交付款項云云，惟結算債務金額為664萬元既為上訴人自行書立並簽認，旨在便利舉證之進行，自無庸再行證明其債務發生原因及經過。且系爭字據左側書寫相關帳目計算過程是否正確或上方繳款金額明細是否真正，無礙於認定兩造已合意結算上訴人積欠債務為664萬元之事實。上訴人另抗辯系爭字據左側及上方記載並非事實云云，亦不足為其有利認定。２、上訴人辯稱係因被上訴人欲藉伊之信用，向郭玉鳳表示伊願處理債務，所以才書立系爭字據云云，為被上訴人所爭執，亦與系爭字據文義，顯不相符，自難採信。又上訴人再辯被上訴人經濟狀況不佳，不可能貸款與伊云云，提出被上訴人書信為證（本院卷一第493至495頁）。惟上開書信未記載任何與系爭字據相關事項，無從證明被上訴人絕無可能融通資金。３、上訴人辯以被上訴人先稱伊向郭玉鳳借款，嗣於本件改稱伊係積欠被上訴人借款云云，提出周刊報導為證（原審卷第53 至58頁）。被上訴人主張係因伊向郭玉鳳借錢後幫上訴人代墊（本院卷一第170頁）。觀之系爭字據記載文義為被上訴人開支664萬元、郭玉鳳為協助處理等情，可認郭玉鳳協助提供款項與被上訴人，再由被上訴人支付，即與被上訴人前開主張一致。是周刊報導記載被上訴人對媒體稱係郭玉鳳借款與上訴人云云，應為簡略法律關係所致，仍須按系爭字據之文義以辨晰脈絡。４、上訴人抗辯本件請求已罹於時效，且被上訴人向媒體自承已超過15年法律追訴期云云，提出週刊報導為證（原審卷第58 頁）。查系爭字據記載上訴人同意2年內會主動處理債務等語，則上訴人即應自91年10月18日書立系爭字據之日起兩年內清償債務，可見清償期係約定於93年10月18日前清償。是被上訴人自93年10月18日起，始得依系爭字據約定請求返還借款，自斯時起算15年，至108年10月18日前仍未罹於時效，自不以上訴人個人之誤解認定可行使之日。則被上訴人於 108年10月1日起訴（原審卷第9頁），其請求權即未消滅。上訴人所為時效抗辯，自不可取。５、因此，被上訴人主張依系爭字據約定，對上訴人有債權664萬元，即屬有據。至於被上訴人另主張依消費借貸法律關係為同一請求，惟依系爭字據所載，僅記載被上訴人開支664萬元，而該664萬元債務發生之可能原因眾多，有可能係受任事務先為支出，難認必為消費借貸合意所交付，被上訴人復未為其他舉證，是其此部分主張，難認可採。㈡、上訴人抵銷抗辯部分：　　按受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。民法第541條第1項定有明文。查：１、系爭字據第3點記載過戶、銷售及代繳金額需由上訴人同意等語（原審卷第179頁）。參酌系爭房地原為上訴人所有，均於91年12月11日分別移轉登記予訴外人陳芳苓、郭玉鳳、劉郭彩霞及陳薇喬（下稱陳芳苓4人）所有等情，有臺北市中山地政事務所111年1月5日北市中地籍字第1117000048號函附相關地籍資料、異動索引可考（本院卷一第465至470、47 、71、91及105頁）。對照被上訴人自承上訴人將系爭房地所有權利義務含不動產所有權及貸款均移轉予被上訴人承受，處理系爭房地貸款及所有權移轉；當時上訴人經濟狀況不好，找被上訴人為系爭房地貸款連帶保證人，為避免影響被上訴人信用，由被上訴人覓得親友，以借名登記之方式，移轉登記為系爭房地登記名義人，因此兩造就系爭房地相關利息結算作為系爭字據內容（本院卷一第486頁，卷二第139、 212頁）。可見上訴人為處理積欠被上訴人債務及系爭房地貸款事宜，委託被上訴人銷售系爭房地，所以兩造始於系爭字據書立第3點內容如上，並將系爭房地在被上訴人受託處理過程中，先行移轉登記至被上訴人借名之親友名下。足徵上訴人主張伊曾委任被上訴人銷售系爭房地等語（本院卷一第35頁、原審卷第137頁），堪信為真。２、被上訴人主張伊未受任銷售系爭房地，系爭字據僅有上訴人簽名云云（本院卷三第96頁）。惟如被上訴人未同意受任銷售系爭房地，各該房地所有權如何移轉至被上訴人借名登記之親友名下。又被上訴人執系爭字據請求上訴人給付664萬元，並主張伊於系爭字據上記載為上訴人代繳系爭房地貸款及稅捐等語（原審卷第70至71、179頁）。可見系爭字據分別記載兩造參與核算之紀錄，非僅為上訴人單方製作，且為被上訴人所同意，始執之為本件請求，不容被上訴人恣意割裂主張。衡諸上訴人為處理積欠被上訴人債務664萬元，進而將系爭房地委由上訴人銷售，且在系爭字據特別保留過戶、銷售及代繳金額需經其同意，作為結算兩造債務之依據等情，切合於系爭字據製作之脈絡，益徵被上訴人為獲上訴人清償之款項，因而受任銷售系爭房地。被上訴人前開主張，自無可取。３、被上訴人再主張系爭字據第3點未明載代銷之不動產標的、如何銷售、銷售金額、委任報酬或結算方式，與一般委託銷售不動產不同，且上訴人迄今近20年均無異議，遲至上訴後始抗辯委託銷售及抵銷云云，提出臺灣臺北地方法院111年度聲判字第249號刑事裁定為證（本院卷二第152頁）。惟被上訴人於他案自承系爭字據第3點為上訴人要求將系爭房地賣掉時要經過其同意，清償債務後每間應尚有100萬元盈餘（本院卷二第21頁），可見被上訴人清楚受任銷售之標的。又有無載明銷售金額或有無報酬，不影響委任契約成立與否。況自系爭字據簽立迄至本件起訴時，兩造均未有任何互相請求之情事，原因眾多，也可能是雙方認為銷售所得價金足以清償房貸暨抵銷上訴人於系爭字據簽認之債務，因此長期以來兩造均未商議如何結算銷售系爭房地餘款。且上訴人於原審時已一再抗辯委任被上訴人銷售系爭房地（原審卷第94、 97頁），並非至第二審始行提出。另上訴人雖一再否認曾交付印鑑證明供被上訴人云云，惟系爭房地既於91年12月11日分別移轉登記予陳芳苓4人，長期以來兩造均無異議，益徵上訴人因委任被上訴人銷售系爭房地而交予被上訴人辦理過戶，尚不因上訴人於訴訟上攻防之詞，推翻兩造間已成立前開委任關係。被上訴人再主張伊繼續為系爭房地擔保貸款之連帶保證人，負擔各該貸款，顯與不動產委任銷售常理不符云云，惟受任銷售、負擔貸款或為連帶保證間，並無互斥，且由被上訴人負責銷售房地直接收取價金，更有利於清償被上訴人個人債權或系爭房地貸款，難認有何不合理之處。是被上訴人上揭主張，亦無可取。４、0及0號房地於100年5月25日以買賣為原因移轉予訴外人胡凱振，而0及0號房地於同年月26日以買賣為原因移轉予訴外人粘見源等情，有異動索引及臺北市中山地政事務所112年12 月14日函覆地籍資料可參（本院卷一第53、75至77、95、10 9頁，卷二第231至284頁）。又0及0號房地買賣總價各為2,4 00萬元及1,920萬元乙情，有臺灣土地銀行股份有限公司陳報之不動產買賣契約書可稽（本院卷二第349、357頁）。另 0及0號房地買賣契約，被上訴人表示時間久遠，未有保存（本院二第531頁），復查無買賣時貸款相關資料（本院卷二第411至415頁）。經本院囑託臺北市不動產估價師公會鑑定 0及0號房地於100年5月26日市價分別為1,526萬8,210元、2, 372萬8,320元，有不動產估價報告書可考（置卷外，下稱系爭估價報告，該報告第64頁），並為兩造所不爭執（本院卷三第96頁），足認0及0號房地於100年5月26日市價分別為1, 526萬8,210元及2,372萬8,320元。參酌被上訴人自承系爭房地於100年5月間買賣移轉登記作業，皆由伊辦理，登記名義人僅是配合被上訴人指示辦理相關作業（本院卷三第121頁）。則系爭房地買賣既均由被上訴人辦理，足認被上訴人因出售系爭房地取得價金合計8,219萬6,530元（2,400萬元+1, 920萬元+1,526萬8,210元+2,372萬8,320元=8,219萬6,530元）。５、被上訴人就100年5月間受託銷售系爭房地結算後金額暨有無支出相關必要費用，履經闡明仍未為說明及舉證（本院卷二第426頁、卷三第98、123頁）。又0及0號房地所擔保之上訴人債務，於92年1月16日償還剩餘貸款本金為2,200萬7,615 元、利息55萬4,424元；0、0號房地所擔保之上訴人債務，亦於同日償還剩餘貸款本金2,157萬5,462元、利息48萬5,14 2元等情，為兩造所不爭執（本院卷二第115、117、212、31 1頁），並有國泰世華商業銀行中區授信作業中心110年11月 22日函覆資料可考（本院卷一第418頁）。則以上經清償貸款本息合計4,462萬2,643元（2,200萬7,615元+55萬4,424元 +2,157萬5,462元+48萬5,142元=4,462萬2,643元），應自被上訴人受任出售系爭房地取得金額中扣除。至於其餘是否存有相關必要費用，因被上訴人未為主張及舉證，自無從於本件為審理。是依目前卷證資料，被上訴人尚應交付上訴人出售系爭房地款項金額為3,757萬3,887元（8,219萬6,530元-4 ,462萬2,643元=3,757萬3,887元）。６、系爭房地於91年12月11日分別移轉登記予陳芳苓4人，如前述。又被上訴人自承係借用陳芳苓4人名義登記（本院卷二第2 12至213頁），可見被上訴人於91年12月10日移轉系爭房地時，並非實際買賣，未取得價金，無從以該次移轉計算被上訴人應交付予上訴人之價金。被上訴人主張應以91年12月10 日計算系爭房地價值云云，並不可採。又被上訴人再主張系爭房地於91年12月11日價值合計3,943萬3,160元，低於當時貸款餘額，自無可能受任銷售云云，以系爭估價報告為證（該報告第64頁）。衡諸系爭房地亦有可能因於系爭字據簽立時市價低於擔保貸款，所以在當下未變現償債，而是另行委託被上訴人銷售，確保足以清償貸款及抵償對被上訴人債務，尚不能執此為被上訴人有利認定。㈢、從而，上訴人依民法第541條第1項規定，得向被上訴人請求交付之金額為3,757萬3,887元，足以抵銷被上訴人本件請求給付664萬元，仍有餘額，上訴人自無庸再為給付被上訴人。五、綜上，被上訴人依系爭字據及民法第474條規定，請求上訴人給付被上訴人664萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　林翠華　　　　　　　　　　　　　　法　官　饒金鳳　　　　　　　　　　　　　　法　官　藍家偉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃立馨

2025-02-25

TPHV-109-重上-855-20250225-1

重訴

臺灣基隆地方法院

返還借名登記

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度重訴字第53號原告楊凱婷訴訟代理人潘辛柏律師複代理人路涵律師被告林嘉宏訴訟代理人彭傑義律師上列當事人間返還借名登記事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠兩造前為男女朋友關係，原告於民國101年間，購買坐落基隆市○○區○○段0000○0000地號土地（權利範圍均為10000分之63 ）暨其上建物即建號基隆市○○區○○段○0000號建物（門牌號碼：復興路201巷8弄41號底一層，權利範圍為10000分之10 ）及建號基隆市○○區○○段○0000號建物（門牌號碼：復興路2 01巷8弄41之1號6樓，權利範圍為1分之1，以下合稱系爭房地）。然因原告曾有週轉逾期而導致信用瑕疵之情形，擔心以自身名義申辦貸款遭否准，遂將系爭房地借名登記於被告名下，並以被告名義辦理貸款。系爭房地之買賣事宜均由原告與仲介林芳美洽談，原告告知仲介購買系爭房地後要借名登記在被告名下，並委請仲介林芳美協助請代書辦理，故於 101年6月5日移轉登記在被告名下。按系爭房地買賣價金為新臺幣（下同）4,900,000元，原告於101年5月21日開立支票號碼0000000號、0000000號（面額分為50,000元、650,00 0元）、同年月22日開立支票號碼0000000號（面額400,000 元）、同年月28日開立支票號碼0000000號（面額200,000元）、同年6月27日開立支票號碼0000000號（面額100,000元），共計1,400,000元支付買賣價金，剩餘價金由原告以被告名義向基隆第一信用合作社辦理貸款350萬後撥付予賣方，其後原告存入金錢至被告所有基隆第一信用合作社00-000 0000號帳戶（下稱被告基隆一信帳戶）並按月繳納貸款。系爭房地均由原告管理、使用，房屋貸款、地價稅、房屋稅及日常水電費等亦均由原告繳納。　㈡嗣原告有資金調度需求，為能向銀行辦理貸款取得資金，於1 04年2月4日以買賣為原因移轉登記予訴外人許美芳，但實際上無買賣關係存在，實則為原告與許美芳成立借名登記契約，將系爭房地登記於許美芳名下，並由許美芳向基隆第一信用合作社辦理貸款4,000,000元。其後原告請許美芳匯款3,1 47,164元至被告基隆一信帳戶，清償先前借名登記於被告名下向基隆第一信用合作社貸款餘額3,147,164元，許美芳再於104年2月11日轉帳652,836元予原告、同日提領現金200,0 00元予原告，原告因此有852,836元資金可運用，許美芳之基隆第一信用合作帳戶當時由原告使用，由原告按月存款至許美芳活期儲蓄存款帳戶，供貸款帳戶每月扣款之用。後因原告又有資金調度需求，為能向銀行辦理貸款取得資金，於 106年5月18日以買賣為登記原因移轉登記予訴外人許美蘭，但實際上無買賣關係存在，實則為原告與許美蘭成立借名登記契約，將系爭房地登記於許美蘭名下，並由許美蘭向基隆第一信用合作社辦理貸款4,000,000元，其後許美蘭匯款3,6 34,873元至許美芳貸款帳戶，以清償先前借名登記於許美芳名下向基隆第一信用合作社貸款餘額3,634,873元，許美蘭並將餘額365,127元給原告運用，此時許美蘭之基隆第一信用合作帳戶由原告使用，由原告負責按月存款至許美蘭活期儲蓄存款帳戶，供貸款帳戶每月扣款之用。　㈢後因原告再有資金需求，為能向銀行辦理貸款取得資金，於1 09年3月24日以贈與為原因，借名登記於被告名下，因代書柯姿岑建議將登記原因以贈與為之，可以節省稅率。其後被告向基隆第一信用合作社辦理貸款4,000,000元，先匯款3,5 44,394元至許美蘭貸款帳戶，以清償先前借名登記於許美蘭名下向基隆第一信用合作社貸款餘額3,544,394元，並於109 年4月28日匯款400,000元匯款至原告帳戶，供原告清償同日票款，其後由原告存款至被告基隆一信帳戶，按月繳納貸款約21,000元。被告於他案（本院112年度訴字第480號）自承，其基隆一信帳戶係交由原告保管及使用，被告如有金錢需求，其告知原告後，再由原告提領現金交付予被告使用，直至原告於111年2月7日入監服刑才將此帳戶存摺及印章交還予被告，可見系爭房地之歷次交易金流均由原告管理或支付，系爭房地確由原告出資購買。　㈣原告上開資金需求，是因系爭房地需要裝潢，且因被告長期工作不穩定，但車輛卻一台接著一台更換，被告要改車、繳納汽車貸款，屢向原告索討金錢；另原告做生意需要現金，例如購買食材、餐車、租金等，如遇生意不佳時需有備用金作為週轉，且兩造當時在外租屋，租金均由原告支出，又時常需給原告母親現金使用，原告因而需於2、3年間向銀行貸款獲取現金使用，然原告當時已有信用貸款而需按月繳納貸款予銀行，原告無法再以自己之名義向銀行辦理貸款，故於 101年6月5日、109年3月24日分別將系爭房地借名登記予被告名下，以利向銀行貸款。而被告無固定收入多年，遲至10 6年7、8月間，方於基隆市環保局清潔隊任職，月收入約40, 000元左右；原告經營多項生意，平均月收入約300,000至40 0,000元。可知被告不僅無法負擔101年及109年間購買系爭房地之頭期款，每月貸款亦無足夠資力得以繳納。況訴外人許美蘭擔任出名人期間，兩造於107年間入住系爭房地，被告與許美蘭並非熟識，依一般社會常情，許美蘭實無可能將系爭房地無償供被告使用，甚者，於109年間將系爭房地「贈與」被告，可證原告確為系爭房地之實際所有權人。且依兩造111年8月3日錄音譯文所載：「原告：我房子也都是你的名字，美之國（即系爭房地）是不是我買的？」、「原告：美之國也是我買的」、「原告：我也幫你買了兩間房子啊，美之國是我出頭期款付支票100萬欸」、「原告：你買了三台車、美之國我付頭期款」、「原告：美之國跟南榮路都是我親手買的耶…那你怎麼可以把我房子賣掉？…沒辦法，那個房子是我的。…那房子是我的耶。（被告：我只是跟妳講說，房子我已經過到我爸名下，我爸要賣掉了。就這樣子。）原告：不能賣掉啊，你賣掉我會告你們喔。（被告：好，來告我，謝謝。拜託來告我。）」等語，可知倘被告為系爭房地所有權人，被告怎可能於原告質問時，不為反對，反稱係因原告盜賣其父之房屋，而有積欠被告款項，方不願將系爭房地返還於原告，故原告確為系爭房地實際所有權人。　㈤原告與被告雖有簽立借名登記契約書乙紙，然原告於111年2 月7日入監服刑至113年1月4日出獄，期間原告因信任同居多年之被告，將重要文件均放置於保險箱，詎料被告於111年6 月8日至宜蘭監獄探視原告時表示拒絕返還系爭房地，並於原告服刑期間，將原告放置於保險箱內重要文件全部取走，原告出獄回家後發現系爭房地內之原告物品均遭被告搬空，原告遂於112年7月25日於另案（本院112年度家調字第175號）中，以書狀表示終止借名登記關係，要求被告返還系爭房地，爰並以本件起訴狀繕本之送達作為終止借名登記之意思表示。系爭房地之借名登記契約及被告登記為系爭房地所有權人之法律上原因已消滅，被告負有將系爭房地所有權移轉登記予原告之義務。　㈥依民法第179條、第541條第2項、第767條第1項規定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告。並聲明：被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。訴訟費用由原告負擔。二、被告之答辯：　㈠被告並未就系爭房地與原告成立借名登記契約。被告於購買系爭房地時為男女朋友關係，並共同居住於系爭房地內，被告購買系爭房地後，相關所有權狀均放置於系爭房地兩造知悉之處，原告未經被告同意，擅自於104年間將系爭房地以買賣名義移轉登記至訴外人許美芳名下，又於106年將系爭房地以買賣名義移轉登記至訴外人許美蘭名下，109年3、4 月間，原告向被告承認其為向他人借錢而將系爭房地移轉登記予他人，如被告要取回系爭房地，被告必須要償還訴外人許美蘭金錢，故被告始於109年4月中下旬向基隆一信貸款，用以償還許美蘭於系爭房地之銀行貸款，訴外人許美蘭始將系爭房地之所有權移轉登記予被告。被告取回系爭房地後，以自己薪資償還房屋貸款，如兩造間就系爭房地成立借名登記契約，被告何必貸款向訴外人許美蘭取回系爭房地，更以自己薪資繳納貸款，讓原告不用繳納貸款即擁有系爭房地所有權，益證原告主張與被告成立借名登記契約與事實不符，被告確為系爭房地之所有權人，兩造間就系爭房地根本不存在借名登記契約。　㈡原告既主張其平均月收入300,000至400,000元，何以原告不以自己名義購買系爭房地，並在無任何書面約定下，將系爭房地借名登記於被告名下，其主張顯與一般社會經驗不符。又系爭房屋內從未有過保險箱存在，原告既於113年11月12 日言詞辯論當庭陳稱兩造簽立借名登記契約之律師為柯士斌，然原告未為任何舉證，益證兩造間確實未就系爭房地簽立借名登記契約。再者，原告對於系爭房屋購買日期、給付價金之日期、各次給付之金額均有出入，原告雖稱其於113年1 月4日民事起訴暨聲請調查證據狀所稱購買房屋為100年間係誤載，惟其提供之證據金流確為100年間，顯非誤載。再原告主張給付價金之支票，其提領兌現之人究為何人，原告亦未提出證據證明，故原告主張其給付系爭房地之頭期款之主張，容有疑問。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請准免宣告假執行。訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：　㈠原告主張系爭房地於101年6月5日以買賣為登記原因移轉登記予被告、104年2月4日以買賣為登記原因移轉登記予訴外人許美芳、106年5月18日以買賣為登記原因移轉登記予訴外人許美蘭、109年3月24日以贈與為登記原因移轉登記予被告等情，業據提出系爭房地土地登記公務用謄本、建物登記公務用謄本、基隆市地籍異動索引為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按借名登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產為登記名義人所有屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任(最高法院110年度台上字第511號判決要旨參照)。準此，原告既主張其就系爭房地與被告間成立系爭借名登記契約，惟為被告所否認，揆諸前揭說明，自應由原告就此有利於己之事實，負舉證責任。經查：　1.本件原告主張其於101年間出資購買系爭房地，借名登記於被告名下乙情，雖據提出原告所有基隆第一信用合作社00-0 000000號帳戶之支存帳卡明細表（下稱原告基隆一信帳戶）為證。惟查，原告基隆一信帳戶之存帳卡明細表，僅有原告於101年3月26日至103年12月1日之提存紀錄（見本院卷第29 3頁），關於原告主張支票號碼0000000號、0000000號、000 0000號、0000000號、0000000號之提存並無記載之用途或何人兌換，故上揭票款提存紀錄無法證明是原告出資購買系爭房地之金流。　2.證人即仲介林芳美雖於本院審理時證述：系爭房地係由原告出資購買，所有的現金跟支票都是跟原告拿取，原告並表示系爭房地要借名登記在被告名下，且系爭房地之買賣契約簽立時，其亦向被告說明原告要借名登記在被告名下，請被告在買受人處簽名等語。查證人林芳美僅聽聞原告所述，並未見聞兩造間有何借名登記之約定，縱其曾於被告簽約時有提及借名登記乙事，亦無從逕而推論兩造間有借名登記之合意。況系爭房地於104年、106年間分別移轉登記於許美芳、許美蘭名下，後於109年3月24日以贈與為原因移轉登記至被告名下等事實，為兩造所不爭執，可認若依原告主張，原告係於101年6月5日與被告成立借名登記契約，迄於104年2月4日將系爭房地移轉登記予許美芳時，終止與被告之借名登記契約，嗣於109年3月24日再與被告成立借名登記契約，始將系爭房地移轉登記於被告名下至明，是以原告尚應就於109年3 月24日將系爭房地移轉登記予被告時，兩造有借名登記之合意乙情負舉證責任，而證人林芳美之證述無法證明兩造於後者有成立借名登記契約，仍不足為原告有利之認定。　3.原告主張109年3月24日將系爭房地借名登記至被告名下後，系爭房地之貸款係由原告繳納，由原告存款至被告帳戶按月繳納貸款，而被告基隆一信帳戶均交由原告保管使用，直至原告於111年2月7日入監服刑後才將被告基隆一信帳戶交還予被告，原告並於113年1月4日出監等情，雖據提出本院112 年度訴字第480號112年10月19日言詞辯論筆錄、本院112年度訴字第480號被告之民事答辯狀、100年1月1日至112年4月 1日被告基隆一信帳戶存摺帳卡明細表等件為證。然反觀原告所提兩造於111年8月3日對話錄音譯文可知，原告曾自承「近幾年」之房貸係由被告繳納等語（見本院卷第117頁），再被告於107年7月起即有薪資收入，並按月存入被告上揭一信帳戶，系爭房地之貸款亦自被告上揭一信帳戶扣款，迄至112年1月19日被告償還貸款3,623,315元，此有被告上揭一信帳戶明細資料在卷可憑（見本院卷第194頁至214頁、22 7頁），足徵被告抗辯系爭房地是其所有，貸款由其繳納，尚屬有憑。是原告主張於109年3月24日將系爭房地借名登記在被告名下後，由其按月存款至被告上揭帳戶繳納系爭房地貸款，直至111年2月7日入監服刑前，系爭房地之貸款均由原告繳納云云，即有可疑。　4.證人許美芳、許美蘭雖於本院審理時證述系爭房地是原告所有，是原告講的，因原告有資金貸款需求，所以將系爭房地借名登記在渠等名下，以俾辦理貸款等語，可見證人許美芳、許美蘭均係聽聞原告片面所述，對於系爭房地之實際所有權人實乃一無所悉，自無從僅以原告出面請求證人許美芳、許美蘭幫忙協助貸款事宜，即認系爭房地於購入之初登記在被告名下，是基於兩造之借名登記關係。又證人柯姿岑於本院審理時證述系爭房地實際上出資人應該為原告，109年3月 24日是借名登記於被告名下，其是聽原告講的，並無求證等語，可見證人柯姿岑之證述亦無法證明於109年3月24日系爭房地移轉登記於被告名下時，兩造間存在借名登記契約。　5.又依原告提出兩造於111年8月3日對話錄音譯文可知，原告曾稱「我也幫你買了兩間房子啊，美之國（指系爭房地）是我出頭期款付支票100萬欸」，被告回以「妳不要跟我說那麼多啦。一信貸款我有去查啦，101貸350、103貸60、109貸 400萬，妳有聽到嗎！房子我在繳的。」，可知兩造就房屋價金由何人支付各自表述，非如原告所稱被告無反對之表示，自難以此譯文內容認定兩造間存有借名登記之合意。四、綜上所述，原告未能舉證兩造間有借名登記之法律關係存在，原告依民法第767條第1項前段、同法第541條第2項及第17 9條等規定，請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，為無理由，不應准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　黃梅淑　　　　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝佩芸

2025-02-25

KLDV-113-重訴-53-20250225-1

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第3537號原告林怡君訴訟代理人黃國益律師複代理人羅云瑄律師黃奕欣律師李儒奇律師追加被告李雷傑訴訟代理人葛睿驎律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年1月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：原告於民國104年結識當時任職於信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）之被告王定庠，藉由被告王定庠認識被告吳承衡、吳俊德（下合稱被告3人），被告王定庠向原告稱被告3人在經營不動產事業，可藉由將購得之不動產登記在原告名下取得優惠利率之銀行貸款資金挹注不動產事業，央求原告擔任不動產登記名義人，並提供銀行帳戶存摺、印鑑。原告依被告王定庠委託申辦第一商業銀行股份有限公司帳戶（下稱第一銀行帳戶），並將存摺及印鑑交由被告王定庠及吳承衡保管。嗣於105年1月間，原告依被告 3人之要求，辦理門牌號碼臺北市○○區○○街00號2樓之9、2樓之10，坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上臺北市○ ○區○○段○○段0000○號建物（下合稱系爭房地）之買賣契約簽訂事宜，系爭房地於105年4月8日移轉登記至原告名下。詎於105年間，被告王定庠、吳承衡為申請較高額度之貸款貸得後供渠等使用，被告3人未經原告同意，利用持有原告不動產權狀等資料及印鑑等，逕自以原告為出賣人，被告吳俊德為買受人，就系爭房地，偽造簽約日期分別為105年4月25 日，價金1500萬元及簽約日期105年4月27日，價金988萬元之買賣契約兩份（本院113年6月6日112年度訴字第3537號判決就此部分誤植為「簽約日期分別為105年4月25日，價金98 8萬元及簽約日期105年4月27日，價金1500萬元之買賣契約兩份」應予更正，下分稱系爭價金988萬元合約、系爭價金1 500萬元合約），致不知情之原告遭財政部臺北國稅局松山分局（下稱國稅局）以原告短報成交價款512萬元為由，要求原告補繳218萬1323元之稅額，並裁處原告218萬1323元罰鍰，被告3人上開行為，構成共同侵權行為，自應連帶賠償共計436萬2646元（計算式：218萬1323元＋218萬1323元＝436 萬2646元）。倘認上開請求無理由，原告受被告王定庠委任擔任渠等指定系爭房地之出名人，及申辦轉交銀行帳戶存摺供渠等使用，因被告王定庠逕自偽造不同價金之買賣交易契約，致原告遭國稅局追徵應納稅額218萬1323元及罰鍰218萬 1323元，屬因委任事務而負擔之必要債務，被告王定庠應代為清償（就原告上開請求，本院業於113年6月6日以112年度訴字第3537號判決被告王定庠應給付原告新臺幣436萬2646 元，駁回原告其餘之訴，被告3人部分均經確定）。追加被告李雷傑是系爭價金1500萬元合約上見證人，並蓋用「李雷傑（簽章專用）地政士證號（99）台內地登字第026409號之簽約專用章」印文，與追加被告李雷傑當庭提出慣常使用之印文相同，亦與另案買賣契約（按即詹孟璇與徐尹芝間買賣契約，下稱另案買賣契約），於刑事案件偵查中（案列：臺灣臺北地方檢察署109年度偵字第10055號）印文相同，況追加被告李雷傑坦承是親自為被告王定庠辦理不動產所有權移轉登記，追加被告李雷傑顯然知悉並配合被告王定庠製作兩份不同價金之買賣合約，進而持系爭價金988萬元合約辦理所有權移轉登記、實價登錄及稅額申報，且追加被告李雷傑未向原告確認身分即辦理所有權移轉登記，已違反地政士法第26條第1項與第18條查核義務此違反保護他人之法規，致原告受有上開436萬2646元損害，應依地政士法第26條第2項、民法第184條及第185條規定對原告負擔共同侵權行為，爰依前揭規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠追加被告李雷傑應與被告王定庠連帶給付436萬2646元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、追加被告李雷傑則以：伊為地政士，因執行業務與經常買賣不動產之被告吳承衡、曾任職信義房屋之被告王定庠結識，進而成為飯局友人，經常聚會聊天，某次聚餐中，被告王定庠與被告吳承衡向伊表示，渠等各自男女朋友要進行產權買賣流程，均請伊協助處理，於105年4月26日被告王定庠即要伊先就兩件不動產之買賣過戶進行不動產報稅等過戶前置流程，伊於105年4月27日立契約申報，報稅後，當伊收到稅單時，才收到被告王定庠提供系爭價金988萬元合約，其上並無系爭1500萬元價金合約上之偽刻印文，被告同時交付伊蓋有原告印鑑之授權書、印鑑證明、印鑑章及權狀正本等文件，以進行實價登錄及產權登記。且被告王定庠在辦理系爭房地過戶前，向伊稱與原告關係匪淺，已取得原告全部授權，並提出上開授權文件，伊已盡身為地政士辦理案件時之注意義務。系爭價金1500萬元合約上見證人，並標明「李雷傑（簽章專用）地政士證號（99）台內地登字第026409號之簽約專用章」為被告王定庠所偽簽，之後伊為被告王定庠辦理訴外人詹孟璇與徐尹芝間不動產買賣，有發現被告王定庠於另案買賣契約書上蓋用偽刻印文，被告王定庠表示僅此一件，是為便宜行事，伊因不願追究，當場嚴厲禁止後取回銷毀，並於親自確認訴外人詹孟璇與徐尹芝間買賣真意後，協助移轉所有權登記，該偽刻印文並非伊所慣用印文，亦非伊於辦理地政登記相關事務時，留存於地政機關之印文，亦非伊親自簽名。且兩份蓋用偽刻印文之合約，立約時間均為105年4 月25日，且依照地政士申報相關稅款之習慣，買賣契約簽約日就是申報立約日，倘伊確知有系爭價金1500萬元合約存在，將會以105年4月25日立契，並不會通知助理於105年4月27 日立契約，夠可知，伊並不知道系爭價金1500萬元合約之存在。況原告第一銀行帳戶於105年5月30日有領取現金705萬9 070元之紀錄，係原告親自領取，可知原告自始至終均知悉資金存入與匯出金額。系爭房地伊係以988萬元為實價登錄，況伊無論以988萬元或1500萬元辦理實價登錄，對伊言毫無任何利益影響等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠系爭房地於105年4月8日以買賣為原因自訴外人王嘉麟處移轉所有權登記予原告，嗣於105年5月27日以買賣為原因自原告處移轉所有權登記予被告吳俊德，嗣於111年2月17日以買賣為原因移轉所有權登記予訴外人陳黃愛蕉；財政部臺北國稅局松山分局於111年12月21日函原告以原告105年度個人房屋土地交易所得稅短漏報成交價款512萬元，嗣依所得稅法第1 10條第1項規定，核定漏稅金額218萬1323元，裁處漏稅金額 1倍罰鍰即218萬1323元，合計436萬2646元，此有臺北市中山地政事務所異動索引表、財政部臺北國稅局松山分局111 年12月21日函、財政部臺北國稅局個人房屋土地交易所得稅申報核定稅額繳款書、財政部臺北國稅局個人房屋土地交易所得稅申報核定通知書及財政部臺北國稅局112年3月28日裁處書等在卷可稽（見本院卷㈠第151-153頁、第71-77頁），此部分之事實，堪以認定。　㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人，民法第184條、第1 　　85條分別定有明文。又地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務；地政士於受託辦理業務時，應查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人，並確實核對其身分後，始得接受委託；地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任，地政士法第2條、第18條、第26條分別定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦定有明文。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照）。原告主張追加被告李雷傑知悉系爭價金1500萬元合約存在，且並未向伊確認系爭房地買賣真意違反前揭地政士法相關規定，而為共同侵權行為人等語，追加被告李雷傑則以前揭情詞置辯，經查：　1.原告主張伊受被告王定庠為系爭房地之託擔任系爭房地登記名義人，被告王定庠未經其同意偽造兩份買賣價金不同契約（即系爭價金1500萬元合約、系爭價金988萬元合約），並持價金較高之買賣契約向第一銀行申貸，致原告受有遭稅務機關補稅並徵罰鍰共計436萬2646元之損害，被告王定庠應對原告負侵權行為損害賠償責任，業經本院113年6月6日112 年度訴字第3537號判決認定並經確定，先予敘明。　2.原告主張系爭價金1500萬元合約與另案買賣契約上均有標明「李雷傑（簽章專用）地政士證號（99）台內地登字第0264 09號之簽約專用章」之印文，以另案買賣契約為追加被告李雷傑親自處理，追加被告李雷傑自應知悉系爭價金1500萬元合約之存在，追加被告李雷傑則抗辯稱該印文係被告王定庠所偽刻，且另案買賣契約與系爭價金1500萬元均為105年4月 25日製作，皆被告王定庠所為等語，查：　⑴兩造就系爭價金1500萬元合約上印文與另案買賣契約上印文是否確為被告王定庠偽刻乙節有迥異主張與抗辯，衡被告王定庠已出境多年，並無到庭作證之可能，查追加被告李雷傑提出就系爭房地其向地政機關提出申請時之影本，收件時間為105年5月25日，而申請書上印文係一般印章印文，並無系爭價金1500萬元合約上與另案買賣契約上蓋用之「李雷傑（簽章專用）地政士證號（99）台內地登字第026409號之簽約專用章」之印文，亦與系爭價金1500萬元合約上另蓋用印章之印文不同，且與追加被告李雷傑當庭蓋用印文不同，此外追加被告當庭書寫自己名字（見本院卷㈠第387頁），與系爭價金1500萬元合約手寫簽名大不相同（見本院卷㈠第208頁），無法認定為同一人所書寫，就此尚難形成有利於原告之心證。　⑵再觀追加被告李雷傑提出LINE群組對話紀錄及臺北市稅捐稽徵處105年契稅繳款書可知（見本院卷㈡第31-33頁），追加被告李雷傑於被告王定庠105年4月26日交辦後，於翌日囑咐助理立約申報，且確於該日（即105年4月27日）臺北市稅捐稽徵處為立約申報之事實，且此亦與系爭價金988萬元合約成立日期即105年4月27日相符，況兩造就追加被告李雷傑於實價登錄上係以988萬元為登載之事實並不爭執，於原告無法證明有特別誘因或其他利益誘使之下，實難想像追加被告李雷傑就系爭價金1500萬元合約知情並願參與。　⑶至原告主張追加被告李雷傑未依前揭地政士法相關規定確認原告真意等節，然原告係主張其有就系爭房地出借登記名義予被告王定庠，追加被告李雷傑抗辯係被告王定庠提供系爭房地印鑑證明、印鑑章、權狀、合約書，而印鑑證明是原告於105年5月24日自行向松山戶政事務所申請並提供，原告就此並未為提供任何被告王定庠未經授權提供印鑑證明之反證證明，衡被告王定庠既能提供印鑑證明，且現行法規並無制式核實規定，追加被告李雷傑未能當面與原告核實，固屬便宜行事而有不當，尚難僅據此即認追加被告李雷傑有過失或違反前揭地政士法令之情。況佐原告第一銀行帳戶交易明細可知（見本院卷㈡第43頁），105年5月30日當日，先有被告吳俊德名義匯入之1050萬元，才有領取現金705萬9070元之交易紀錄，況原告就追加被告李雷傑抗辯此為原告親領且為知情乙節，亦未能為合理說明，是追加被告李雷傑前揭抗辯尚非全然無憑，益見無法為有利於原告之認定。四、綜上所述，原告請求依地政士法第26條第2項、民法第184條及第185條規定，請求追加被告李雷傑與被告王定庠連帶給付436萬2646元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　何佳蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃馨儀

2025-02-24

TPDV-112-訴-3537-20250224-5

自

臺灣橋頭地方法院

偽造文書

臺灣橋頭地方法院刑事判決　 112年度自字第8號自訴人黃招欽自訴代理人李俊賢律師巫郁慧律師被告黃淑娟選任辯護人柯尊仁律師上列被告因偽造文書案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：　　主　文黃淑娟無罪。　　理　由一、自訴意旨略以：　　被告黃淑娟為自訴人黃招欽之胞姊，其等母親林美菊於民國 101年6月8日起即因腦梗塞合併失智症，經醫師判定為日常生活需人照料，被告見林美菊因失智已欠缺辨識能力，無法管理或處分個人財產，有機可趁，竟為以下犯行：　㈠被告明知林美菊未同意出售其所有坐落於高雄市○鎮區○○段○0 00號土地及其上同段232號建物（門牌號碼：高雄市○鎮區鎮 ○街00巷0號，下合稱前鎮房地），亦未授權被告為代理人，竟基於行使偽造私文書及使公務員登載不實之接續犯意，先於110年6月17日在「委託事項變更契約書」偽造林美菊之簽名，委託泰蓉富房屋有限公司（下稱泰蓉富公司）銷售前鎮房地，並以不詳方式取得前鎮房地相關文件，向泰蓉富公司佯稱其經林美菊授權出售前鎮房地，再於110年10月28日與魏永琳簽定前鎮房地買賣契約時，偽造林美菊之簽名、印鑑於「不動產買賣契約書」、「價金履約專戶明細暨點交證明書」、「交屋稅費分算及資料取回明細」、「不動產買賣交易之防制洗錢資金流向聲明書」文件上，而買賣價金新臺幣（下同）228萬元，扣除履保服務費、賣方增值稅、賣方地價稅、服務費、代書費共15萬2489元後，剩餘212萬7511元均依被告之指示匯入其所有之第一銀行十全分行帳戶（帳號：00000000000，下稱被告一銀帳戶）。嗣被告再委由張次福地政士事務所辦理前鎮房地過戶事宜，將其所偽造之上開文件持向不知情之高雄市政府地政局前鎮地政事務所（下稱前鎮地政事務所）承辦公務員申請上開房地所有權買賣移轉登記而行使之，致該公務員據此登載於職務上所掌之公文書，並辦理前鎮房地所有權移轉登記，足以生損害於林美菊及其繼承人、前鎮地政事務所管理所有權登記之正確性，因認被告違反刑法第216條、第210條行使偽造私文書罪、同法第 214條使公務員登載不實文書罪嫌。　㈡又被告明知林美菊未同意出租其所有位於高雄市○○區○○路000 號之房屋（下稱中正路房屋），亦未授權被告為代理人，竟基於行使偽造私文書之犯意，向頤達營造股份有限公司（下稱頤達公司）之負責人陳重達佯稱其業經林美菊授權代為處理中正路房屋出租事宜，並偽造林美菊之簽名於「房屋租賃契約書」上，再持之向陳重達行使，並於111年7月16日與頤達公司簽訂租賃契約，約定租期為111年7月16日至113年7月 15日，租金每月1萬6000元，前6個月租金匯入被告一銀帳戶，其餘租金開立支票支付，頤達公司並於立約時交付保證金 3萬2000元，足以生損害於林美菊及其繼承人，因認被告違反刑法第216條、第210條行使偽造私文書罪嫌。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。次按刑事訴訟法上所謂認定犯罪事實之證據，係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言，如未能發現相當證據或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎。而認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利被告之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；又認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在，無從使事實審法院得有罪之確信時，即應由法院為諭知被告無罪之判決。亦即若證據資料在經驗科學上或論理法則上尚有對被告較為有利之存疑，而無從依其他客觀方法排除此項合理之可疑，即不得以此資料作為斷罪之基礎，且刑事訴訟制度受「倘有懷疑，即從被告之利益為解釋」、「被告應被推定為無罪」之原則所支配，故得為訴訟上之證明者，無論為直接或間接證據，須客觀上於一般人均不致有所懷疑而達於確信之程度者，始可據為有罪之認定，倘其證明尚未達於「確信」之程度，而有合理可疑存在時，即難據以為被告不利認定，換言之，在法律判斷上，即不能為被告有罪之認定（最高法院76年台上字第 4986號判決可資參照）。三、按犯罪之被害人得提起自訴，刑事訴訟法第319條第1項固定有明文，惟此之被害人限於犯罪之直接被害人，即指其法益因他人之犯罪而直接受其侵害者而言。所謂被害之是否直接，應以犯罪行為與受害之法益有無直接關係以為斷。若犯罪同時侵害國家社會及個人法益者，其被侵害之個人即得提起自訴。換言之，被害人是否直接，須以犯罪行為與受侵害之法益有無直接關係為斷，如就同一客體有二以上之法益同時並存時，苟其法益直接為犯罪行為所侵害，則兩法益所屬之權利主體，均為直接被害人，並不因另有其他之直接被害人而發生影響。而所謂犯罪之被害人，祇須就其所訴之事實如果屬實，在實體法上足認其為被害之人為已足，並不以實際上確曾受害為必要（最高法院30年上字第452號、56年度台上字第516號判決參照）。而刑法第213條之公務員登載不實公文書罪、第214條使公務員登載不實罪，並非單純保護國家法益之罪，其所保護者不僅為公文書之正確性及公信力，亦兼有保護個人法益之作用，政府機關之相關公務文書登載之正確性，固因公務員或犯人使不知情之公務員登載不實事項於所掌管之公文書上之行為而生損害，但民眾之個人法益同時亦可能被侵害，是因國家社會與個人均為直接被害人，個人自有權提起自訴（最高法院90年度台上字第3446號判決意旨參照），是依上開說明，公務員登載不實、使公務員登載不實之偽造文書罪雖非絕對不可提起自訴之罪，受訴法院仍須就自訴之事實為形式上之觀察，如自訴事實為真，自訴人之個人權益有無因而直接受害。本件自訴之犯罪事實依照自訴人所訴之事實形式上觀察，如自訴之事實為真，則其本於前鎮房地、中正路房屋繼承權人之身分在實體法上受有直接之侵害，是本件自訴人上揭對於被告之自訴合於自訴之成立要件，合先敘明。　四、自訴意旨認被告涉犯行使偽造私文書罪、使公務員登載不實罪嫌，無非係以林美菊之病症暨失能診斷證明書、委託事項變更契約書、價金履約專戶明細暨點交證明書、交屋稅費分算及資料取回明細、建築改良物所有權買賣移轉契約、土地所有權買賣移轉契約書、地價稅繳款書、張次福地政士事務所收費明細單暨代書費收據、不動產買賣交易之防制洗錢資金流向聲明書、中正路房屋租賃契約書、林美菊109、110年度綜合所得稅各類所得資料清單等證據為其主要論據。　　五、訊據被告堅詞否認有何行使偽造私文書、使公務員登載不實之犯行，辯稱：我是經過林美菊的同意及授權才出售前鎮房地及出租中正路房屋，當時林美菊的意識清楚，跟我對答如流，土地、建物的所有權狀也是林美菊本人去申請的，我跟外傭也有陪他一起去，印鑑證明是我幫林美菊申請，但戶政事務所有打電話向林美菊確認。前鎮房地出售的錢是林美菊要讓我規劃使用的，用途包含造金爐、照顧梓官的廟以及照顧弟弟黃宏裕，出租中正路房屋之錢是要給梓官宮廟竹聖堂等語。經查：　㈠被告為自訴人黃招欽之胞姊，其等母親林美菊於101年6月8日曾經醫師診斷為腦梗塞合併失智症，被告於110年6月17日在「委託事項變更契約書」簽署林美菊之簽名後，委託泰蓉富公司銷售前鎮房地，並將前鎮房地相關文件，交由泰蓉富公司授權出售，被告再於110年10月28日與魏永琳簽定前鎮房地買賣契約，在「不動產買賣契約書」、「價金履約專戶明細暨點交證明書」、「交屋稅費分算及資料取回明細」、「不動產買賣交易之防制洗錢資金流向聲明書」文件上簽署林美菊之簽名、蓋林美菊之印鑑章，並指示將扣除履保服務費、賣方增值稅、賣方地價稅、服務費、代書費用之剩餘買賣價金212萬7511元匯入其所有之一銀帳戶。嗣再委由張次福地政士事務所辦理前鎮房地過戶事宜，將上開載有林美菊簽名及印鑑章之文件持向前鎮地政事務所承辦公務員申請辦理前鎮房地所有權移轉登記。又於111年7月16日前之某時向頤達公司之負責人陳重達稱其經林美菊授權代為處理中正路房屋出租事宜，而在「房屋租賃契約書」上簽署林美菊之簽名，向陳重達行使，並於111年7月16日與頤達公司簽訂租賃契約，約定租期為111年7月16日至113年7月15日，租金每月1 萬6000元，前6個月租金匯入被告一銀帳戶，其餘租金開立支票支付，頤達公司並於立約時交付保證金3萬2000元，林美菊於111年12月17日死亡等情，為被告供承在卷，並有林美菊之病症暨失能診斷證明書、委託事項變更契約書、價金履約專戶明細暨點交證明書、交屋稅費分算及資料取回明細、建築改良物所有權買賣移轉契約、土地所有權買賣移轉契約書、地價稅繳款書、張次福地政士事務所收費明細單暨代書費收據、不動產買賣交易之防制洗錢資金流向聲明書、不動產買賣契約書、中正路房屋租賃契約書、林美菊109、110 年度綜合所得稅各類所得資料清單、林美菊於大同醫院就醫之相關資料等證據在卷可佐，是此部分之事實，足堪認定。　㈡參以自訴人所提出之林美菊病症暨失能診斷證明書，僅記載林美菊自101年6月8日起即經醫師診斷為腦梗塞合併失智症，日常生活需人照料，復於103、104年間診斷為左大腦梗塞性中風、腦中風，持續至109年6月5日診斷為腦中風併半身偏癱、失智症，日常生活行動不便，需專人全日協助照顧等語，有101年6月8日、103年4月4日、103年8月1日、104年5 月8日、109年6月5日診斷證明書、各項特定病症、病情、病況及健康功能附表及巴氏量表在卷可佐（審自卷第13至35頁），又上開診斷證明書載明係供申請聘僱家庭外籍看護工所需，且記載病人病情係腦血管疾病導致明顯生活功能受損，檢附之巴氏量表亦僅針對病人進食、移位、走動、大小便控制等關於病人日常生活起居、行動能力項目進行評估，並未針對病人意識狀態加以診斷，亦未經專業機構詳細檢查後始鑑定為失智症，是林美菊於101年6月8日時，雖因腦梗塞而影響行動能力而需聘請看護全日照顧，然尚無法證明其已欠缺辨明事理之能力，則林美菊是否有自訴人所指因失智而無處理財產事務之能力等情，即非無疑。又審酌老年失智症屬漸進發展之疾病，並非一罹此疾病即喪失辨別事理之能力，故仍應依其他客觀情狀判斷林美菊行為時之意識狀態而認定林美菊處理事務之行為能力。　㈢再查，證人林湘宜於本院審理時證稱：林美菊是我先生的奶奶，之前跟我和先生住在一起，從102年開始住了10幾年，平時是我負責林美菊的生活，我跟林美菊同住後第一年就有請外勞幫林美菊處理生活上的起居例如大小便、洗澡，當時林美菊的意識清楚，知道跟她講話的人，但比較沒有時間概念，大概5年前即109年就退化得比較快一點，有輕微失智，會一直重複說話，睡得飽就不會有問題，但如果睡不飽精神狀況就不好。林美菊可以清楚地跟醫生或護士表達或聊天，有時候當下了解以及清楚知道對方的意思，但可能隔一陣子就會忘記她剛剛說什麼話或是做過什麼事情，我們會聊天，例如等一下晚上煮什麼、哪時候要洗澡、幾點要去公園，幫　　她轉電視這種家常的事情，或是叫我帶小孩去客廳跟她玩，問她話她都可以回答。和林美菊同住期間，林美菊的其他子女都會去看林美菊，有時候我會在旁邊，但有時候我去工作就不在，我不在的時候我也不知道林美菊有沒有出門，林美菊出門都坐輪椅，我平常不在家的時候也會打電話給林美菊問他外勞有沒有弄東西給奶奶吃等例行事務，奶奶聽得懂我們問的，也會叫我帶東西回去給他吃。林美菊從來沒有跟我說過之後要如何安排她子女的事情、財產要怎麼處理。被告蠻常來看林美菊，一或兩個禮拜有來看一次，自訴人也會來看林美菊，但因為他帶團在國外所以時間比較不固定。林美菊的個人證件或是印章都是自己保管，也不會將這些東西交給我們，外勞的錢也是奶奶自己出錢，每個月會叫我或我先生開車載她去銀行，她固定在中正路那邊領錢，我會跟林美菊和外勞一起進去，我在旁邊等，她自己去臨櫃提領，一直到林美菊過世前的一個月即111年11月她還是自己去領的，後來林美菊就去住院。另外大樓管理費、水電費也是林美菊自己支出，所以林美菊去銀行領錢，會領這三筆的錢，然後一次領出來，我會跟林美菊說外勞這個月是1萬7千元，然後奶奶會把錢清點給我，然後當場請外勞簽名就點交給外勞，管理費也是我會拿個收據或簽單給奶奶簽，林美菊有時候領的錢會比較多一點，叫我們去買個食物或點心，有時候也會請我添購一些生活必需用品，或是過年想燙頭髮，請我帶她去樓下燙個頭髮，狀況維持到她過世之前都可以這樣處理。 111年那年狀況比較不好，失智部分就急速下滑，但是錢的部分，都還是林美菊自己處理，存摺、印章都是她自己保管，沒有人知道她的提款密碼，我也不知道她印章收哪，她如果要去銀行，自己會把包包整理好，然後衣服、帽子穿戴好，敲我的門說她要去領錢，林美菊也沒有說過她找不到存摺或印章事情等語（自卷第420至440頁）。由上開證人林湘宜之證詞可知，林美菊日常生活溝通正常，且至遲於過世前1 個月即111年11月仍可前往銀行臨櫃，與行員自行對話交流並提領現金，以支付日常生活所需開銷，私人印章及存摺亦由林美菊自行保管，並未交付予他人，足見林美菊雖於101 年間因腦梗塞而經醫生診斷有失智症，然林美菊對於日常他人所詢之問題能理解、應答，並可以親自提領現金等處理財產事務，足見當時林美菊尚具備一定程度之辨識能力。　㈣又被告辯稱：前鎮房地的所有權狀是林美菊本人去辦的，我和外勞也有跟他一起去，印鑑證明是我去申請的，但戶政事務所有打電話跟林美菊確認等語，而被告於110年11月5日代理林美菊前往高雄○○○○○○○○申請印鑑證明，並由戶政事務所受理人員電洽林美菊本人及其本人來電表示申請辦理印鑑證明等情，有印鑑證明、高雄○○○○○○○○○○113年2月7日回函在卷可稽○○○○00○00○○○○○○○○○○受理林美菊申請印鑑證明之際，已有向本人確認無訛後始核發印鑑證明，再交由受委任人即被告代為轉交當事人。又前鎮房地、中正路房屋之土地登記申請書及切結書上記載本件係經申請人親自到場並核對身分證，申請書及切結書上並有「林美菊」本人之簽名，且載明本土地登記案之申請委託黃淑娟代理，有土地登記申請書及切結書可佐（自卷第79至81頁），足認前鎮房地、中正路房屋之土地所有權狀係林美菊本人親自前往地政事務所，並委託被告辦理補發等事宜，是上開補發土地所有權狀及申請印鑑證明之過程與授權內容，均核與被告前揭所辯大致相符。又自證人林湘宜上開證述可知，林美菊之印章、存摺均係自己親自保管，則林美菊先係委託被告前往辦理印鑑證明後，又親自前往地政事務所補發土地所有權狀，客觀上已存有合理憑證可認林美菊有處分前鎮房地、中正路房屋等財產之意思，是被告所辯林美菊有委託被告出售前鎮房地及出租中正路房屋等情並非全然無據。　㈤綜上所述，林美菊於110年至111年7月間具備一定程度之意思能力而可以授權他人出售前鎮房地及出租中正路房屋，並委託代理人在相關文件上簽名及用印，是「不動產買賣契約書」、「價金履約專戶明細暨點交證明書」、「交屋稅費分算及資料取回明細」、「不動產買賣交易之防制洗錢資金流向聲明書」、「房屋租賃契約書」文件上之林美菊簽名及用印，尚無證據證明係被告所偽造，自難遽以行使偽造私文書罪責相繩。又上開文件既無法證明係被告偽造，則被告委由地政士持上開文件向前鎮地政事務所承辦公務員申請前鎮房地所有權買賣移轉登記之行為，更無從論以使公務員登載不實刑責。六、綜上所述，本件自訴人及自訴代理人所為舉證尚未達於通常一般之人均可得確信而毫無合理懷疑存在之程度，無法使本院形成被告確有偽造文書、使公務員登載不實之有罪心證，此外，復查無其他積極證據足資證明被告有何自訴人所指之上述犯行，咸屬不能證明被告犯罪，揆諸首開說明，自應為無罪之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　刑事第八庭　審判長法　官　林新益　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張立亭　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳俞璇以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受判決後 20 日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20 日內向本院補提理由書 (均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　21 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳宜軒

2025-02-21

CTDM-112-自-8-20250221-1

重訴

臺灣高雄地方法院

返還不動產

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度重訴字第103號原告即反訴被告凌宇田訴訟代理人黃君介律師被告即反訴原告施紫婕訴訟代理人林易玫律師上當事人間返還不動產等事件，經本院於民國114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　主　文一、被告應將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告。二、訴訟費用由被告負擔。三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣101萬3,836元，及自民國11 3年10月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。四、反訴被告應代反訴原告向第一商業銀行股份有限公司清償以如附表所示不動產於民國109年6月3日設定最高限額抵押權所擔保之不動產貸款之全部貸款債務餘額（含本金及利息）。五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。　　事　實壹、程序事項：一、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」、「反訴之　　標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不　　相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序　　者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得　　駁回之。」民事訴訟法第259 條、第260 條定有明文。又上　　揭條文所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的　　間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關　　係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的　　法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之　　法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關　　係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之　　法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有　　牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號判決要旨參照）。經查，本訴原告主張終止兩造間之委託關係，類推適用委任之相關規定，訴請被告返還登記於被告名下之附表所示土地及房屋(下稱系爭房地)，反訴原告因此提起反訴，主張終止反訴被告委任反訴原告以系爭不動產向訴外人第一商業銀行（下稱第一銀行）借貸新臺幣（下同）1,320萬元貸款後，交由反訴被告使用之委任契約，而訴請反訴被告返還反訴原告支出之必要費用，核其攻擊防禦方法及標的相牽連，且係得行同種訴訟程序，並非專屬他法院管轄，審判資料及事實關係密切，具有共通性及牽連性，堪認本訴與反訴間有牽連關係，是被告利用本訴程序反訴請求原告上開部分，應予准許。貳、本訴部分：一、原告起訴主張：　　　　㈠系爭房地原為原告所有，於民國102年間購置系爭房地時曾向第一商業銀行申請抵押貸款，惟因利息相對現在較高，被告為原告友人，兩造彼此互相信賴，原告亦曾借予被告金錢償還其自身信用貸款，是兩造乃口頭約定原告將系爭房地所有權移轉登記予被告，由被告以系爭房地重新向銀行申貸以換取較低利息，復於109年6月3日以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉登記予被告，原告並以新貸款償還原貸款而降低每月支出。　　㈡系爭房地以被告名義重新申貸之貸款餘額及貸款匯入之第一銀行左營分行帳戶（帳號：000-00-000000號）(下稱系爭帳戶)，均由原告全權提領及管領，且均係由原告或以公司名義、或以個人名義轉帳至系爭帳戶中繳納每月利息。系爭房地移轉登記予被告之相關規費、火災保險、後續房屋稅及地價稅等相關支出，亦均由原告單獨支出，且系爭房地自始至終均未交由被告使用，一切整修或維持事宜均為原告自行處理，是兩造合意借名登記系爭房地於被告名下，被告僅為出名人，並無任何實質支出或取得之行為。兩造間成立借名登記契約關係，應可適用民法委任之相關規定，原告前請求被告移轉並返還系爭房地未果，被告更以系爭房地所有權人自居，無視於兩造間借名登記關係之事實，原告爰以本件起訴狀繕本送達為終止借名登記關係之通知，並依民法第529條、類推適用民法第549條規定請求被告應將系爭房地移轉登記予原告所有等語。並聲明：被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。二、被告則以：　　㈠兩造原為情侶，原告為討好被告而同意贈與系爭房地，惟為降低自身經濟負擔，原告要求系爭房地要以買賣作為移轉系爭房地所有權之理由，原告並委任被告將系爭房地向銀行再行抵押貸款後，將貸得之金額交由原告使用，被告因著情侶間信任關係遂允諾。嗣後，被告於109年1月初依原告指示，將原告存入被告所有之永豐銀行帳戶中之250 萬元，作為依據買賣契約之頭期款，並向第一銀行貸款1, 100萬元，且以系爭房地設定最高限額擔保抵押權。　　㈡期間，被告曾多次向原告索取系爭房地之權狀，但均遭原告以各種理由搪塞，被告遂於109年12月7日申請補發，爾後，系爭房地雖有動工裝潢，但因新冠疫情影響，導致裝潢進度落後，被告請求原告將系爭房地買回或出售以利房貸結清，但原告均未回應。　　㈢原告雖主張稅金、過戶費用及水電費為其支付，然此係因原告承諾要無償將系爭房地贈與予被告，所以此部分費用亦應由原告支出，原告所提事證不足證明兩造間之就系爭房地之法律關係為借名登記等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見卷三第112頁至第113頁）　　　　㈠兩造前為男女朋友，交往期間自108年底至110年底。　　㈡系爭房地於民國109 年4 月16日，以買賣為由自原告移轉登記至被告名下。　　㈢系爭房地之第一期簽約款30萬元及第二期用印款170 萬元，均是由原告支付。　　㈣被告於109 年4 月10日，以系爭房地向第一銀行辦理最高限額抵押權，擔保1100萬元貸款（下稱系爭貸款），借款期日是從109 年6 月9日至139年6月9日，撥款日期則為10 9 年6 月9 日，撥款的帳號是系爭帳戶，系爭帳戶同時也是還款帳戶，而該帳戶存摺、提款卡本是由原告保管持有中，但被告後來有因遺失向原銀行申請補發存摺、提款卡，之後就改由被告持有，另每月貸款本息則是由原告繳納至111年11月。　　㈤系爭貸款迄今均未轉貸或增貸。　　㈥系爭房地兩造均未使用居住，該房地現正裝修中，裝修費用均由原告支付。　四、本件本訴爭點：　　㈠系爭不動產之真正所有權人係何人？兩造間就系爭不動產有無借名登記契約存在？　　㈡原告得否以借名登記契約業經終止為由，請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記予原告？五、得心證之理由　　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段亦定有明文。又按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。再按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。關於土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，即所謂表現證明。因此，否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適用（最高法院100年度台上字第387號裁判意旨可參）。蓋不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。在借名登記關係爭執之當事人間，借名人如無書面契約等直接證據以供證明，雖非不得由何人出資、何人管理使用收益等已證明之客觀情形推論之，惟此僅係證明方法之一，非謂有該客觀事實存在，即謂當然存有借名登記關係。法院為判決時，仍應本於其取捨證據、認定事實職權行使，斟酌全辯論意旨及調查各相關證據之結果以為判斷，且須合於論理、經驗及證據法則（最高法院111 年度台上字第1273號、111年度台上字第383號判決意旨參照）。　　㈡經查：　　　⑴查系爭房地之第一期簽約款30萬元及第二期用印款170 萬元，均是由原告支付，且被告於109年4月10日，以系爭房地辦理貸款後，撥款帳戶原先均是由原告保管持有中，且原告持續支付每月貸款本息至111年11月止始改由被告支付，又系爭房地兩造均未使用居住，該房地現正裝修中，裝修費用均由原告支付等情，為兩造所不爭執在卷【見不爭執事項㈡㈢㈣㈥、見卷三第112頁至第113頁】，又系爭房地移轉登記後之地價稅、房屋稅及保險費亦均由原告支付等情，有111年房屋稅繳款書、水費通知單、保險費等在卷可參，且為被告不否認在卷（見卷一第41頁至第47頁、卷二第52頁至第53頁），足證系爭房地相關稅費支出及管理維護費用等均係由原告支付，且被告未曾就系爭房地為使用收益等情，應堪認定。復據證人方月秋於審理中證稱：是原告拜託方清輝，方清輝即其兄再請伊來處理系爭房地之過戶事宜，辦理過戶文件、所需費用、代書費、印章等也都是原告支付及提供的，原告也曾詢問過伊借名登記需要甚麼條件，等系爭房地過戶後，伊是將系爭房地權狀交給原告，而2、3 年前兩造又要將系爭房地過戶回原告名下，伊曾連絡過被告並告知原告委託伊將系爭房地過戶回原告名下，想問被告何時有空要將文件拿去給她蓋章並請被告提供印鑑證明，被告提及系爭房地價值不只多少錢，要過戶回去原告要有補償等語在卷（見卷二161頁至第167頁），益見系爭房地過戶程序費用、所需證件及印章等均由原告代為處理，被告均置身事外而顯與一般房地買賣程序迥異，況當證人向被告提及原告欲將系爭房地再次過戶回其名下時，被告亦未表示反對之意而僅是爭執需有賠償費用等情，更證被告主觀上知悉系爭房地非其所有甚明，否則怎會不立即爭執系爭房地所有權歸屬而僅提及補償問題？況系爭房地倘真為被告所有，除以不動產登記以其名義外，系爭房地之使用收益且支付相關維護費用，亦均應由被告為之始符常情，然被告非但未曾為之，反以系爭房地向第一銀行貸款，並將該筆貸款交由原告使用，再由原告支付該筆房貸利息，房屋裝修費用亦是由原告負擔，足徵系爭房地之管理、使用方式，均係依照原告意思為之，是另勾稽上開證人之證述，系爭房地應為原告借名登記在被告名下乙情，應堪認定。　　　⑵至被告雖抗辯系爭房地係原告贈與，原告並表示要清償貸款本息及裝修房屋後，才交由被告云云，然此為原告所否認在卷，被告亦就有何贈與契約及延後移轉占有等情，除空言指稱外，其他可佐證等證據均付之闕如，自難認其抗辯可採。　　　⑶又原告主張以起訴狀向被告為終止兩造間借名登記關係之意思表示，並已於112年4月27日送達予被告，此有送達證書可稽（見卷一第99頁），是以，兩造間就系爭房地之借名登記關係業已終止，惟被告仍登記為系爭房地之所有權人，自屬無法律上原因而受利益，致原告受損害。則原告終止系爭借名登記法律關係，並類推適用民法第541條第2項及第179條規定，請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，核屬有據。六、綜上所述，原告本於終止借名登記契約後之法律關係，類推適用民法第541條第2項及第179條規定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。參、反訴部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項第2、3款規定甚明。查反訴原告起訴後，變更訴之聲明為㈠反訴被告應給付反訴原告101萬3, 836元，及自訴狀送達翌日起，按週年利率百分之5計算之利息，㈡反訴被告應向訴外人第一銀行清償系爭房地擔保債權餘額（含本金及利息）（見卷三第106頁至第107頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。二、反訴原告主張：㈠兩造前為男女朋友，反訴被告因有資金需　　求，遂委任反訴原告向第一銀行辦理系爭貸款，並將該筆貸　　款交由反訴被告使用，且於109年6月3日以系爭房地設定最　　高限額抵押權，擔保上開債權（下稱系爭委任契約）。㈡反　　訴被告自109年6月起，均有按月支付系爭貸款利息，直至11 　　1年12月起，因兩造感情生變且涉訟，遂由反訴原告於該月　　起按月支付系爭貸款利息，迄今已繳納共100萬2,830元【計　　算式：（111年12月至112年5月：4萬2,500元×6）＋（112年　　6月至113年5月：4萬3,790元×12）＋（113年6月至同年10 　　月：4萬4,470元×5）＝100萬2830元】，復反訴原告亦已支　　付112年、113年房屋稅各2,720元及保險費各2,783元，是前　　開系爭房屋各項因委任契約所生之必要費用共101萬3,836元　（計算式：100萬2,830元＋2720元×2+2783元×2＝101萬3,836 　　元），又系爭貸款尚未完全清償完畢，合先敘明。㈢現因兩　　造已終止系爭委任契約，是反訴原告爰依民法第528條及同　　法第546條第1項及第2項委任法律關係，請求反訴被告返還　　其支出必要費用，及代其清償其負擔之必要債務而提起反訴　　等情。並聲明㈠反訴被告應給付反訴原告101萬3,836元，及　　自訴狀送達翌日起，按週年利率百分之5計算之利息，㈡反　　訴被告應向第一銀行清償系爭房地擔保債權餘額（含本金及　　利息）。三、反訴被告則以：對於系爭委任契約已終止及反訴原告訴之聲明㈠所列舉各項費用均不爭執，又訴之聲明㈡之請求權基礎即民法第546條第2項雖規定未至清償期部分，反訴被告亦不主張，因系爭房地之真正所有權人為反訴被告，即使系爭貸款尚未至清償期，反訴被告仍願意償還等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。四、兩造不爭執事項（見卷三第113頁）　　㈠反訴原告自111 年12月迄今已為系爭房地支付系爭貸款共支付100萬2,830 元、系爭房地112 年、113 年房屋稅各2,7 20元、系爭房地112 年、113 年保險費各2,783元，以上各項共計101萬3,836 元。　　㈡兩造間就反訴被告委任反訴原告以系爭房地代為向第一銀　　行借貸系爭貸款，並將該筆貸款交由反訴被告使用之委任契　　約已合意終止，雖系爭貸款尚未至清償期，反訴被告仍願意　　清償反訴原告因本件委任契約所生之必要債務。　五、法院之判斷　　㈠反訴原告自111年12月起即按月支付系爭貸款之利息，復支付系爭房地112年、113年房屋稅及保險費，且系爭貸款尚未清償完畢，其上之第一銀行之最高限額抵押權尚未塗銷等情，有系爭房地土地謄本、112年及113年房屋稅款書、兆豐產物保險股份有限公司繳款單、第一銀行攤還及收息紀錄查詢單、系爭帳戶交易明細（見卷二第353頁至第356 頁、卷三第31頁），且為反訴被告所不否認在卷（見卷三第105頁至第107頁），應堪認定。　　㈡復按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第549條第1項、第541條第2項分別定有明文。末按受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息，民法第546條第1項定有明文。查本件兩造既已終止雙方間之系爭委任契約（見卷三第106 頁），反訴被告自應依民法第546條第1項規定，給付反訴原告因系爭委任契約而支出之必要費用，反訴原告此部份請求為有理由，應予准許。　　㈢又按「受任人因處理委任事務，負擔必要債務者，得請求委任人代其清償，未至清償期者，得請求委任人提出相當擔保。」，民法第546條第2項亦有明定。反訴原告另以系爭房地為擔保以供反訴被告向第一銀行借款，而使反訴原告對第一銀行負擔借款債務，是反訴原告請求反訴被告應向第一銀行清償借款餘額及所生之利息，依前揭法條規定，應認為有理由。惟本院審酌以系爭房地為擔保向第一銀行借款之債務餘額會因分期陸續清償而減少金額，並因時間經過而產生利息，其金額須至清償當日結算始能確定，故於主文僅命反訴被告應清償系爭房地為擔保所借款項全部債務餘額及利息等全部債務，而不確定其金額，附此敘明。　　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別規定甚明。故反訴原告就反訴被告應給付必要費用部份，主張自民事反訴起訴狀繕本送達翌日即113年10月17日（見卷二第321頁）起算法定遲延利息，亦屬有據。六、綜上所述，反訴原告主張兩造系爭委任契約關係業已終止，　　因而請求反訴被告應給付反訴原告101萬3,836元，及自113 年10月17日起，按週年利率百分之5計算之利息，及反訴被告應向第一銀行清償系爭房地擔保債權餘額（含本金及利息）等節，均應認為有理由，應予准許。　　肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　楊景婷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃雅慧附表：編號土地坐落縣市鄉鎮市區段地號面積（平方公尺）權利範圍所有權人１高雄市 ○○區 ○○○ 000-000 　84.00 全部施紫婕編號建號坐落基地建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍登記名義人 1 0000 高雄市○○區○○○段0000000地號高雄市○○區○○○路00○0號加強磚造3層 1 層：37.97 2 層：84.55 3 層：84.55 騎樓：15.39 總面積： 222.46 全部施紫婕

2025-02-21

KSDV-112-重訴-103-20250221-2

重訴

臺灣新竹地方法院

所有權移轉登記

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度重訴字第175號原告龔俊豪訴訟代理人陳美娜律師被告黃巧君上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國114年1月21日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國（下同）108年5月20日結婚，為使子女出生時能有一個安穩的生活環境，於被告懷有第一胎期間，兩造即決定於109年3月28日購買新竹市○○段00000地號土地及其上之4197建號建物（以下合稱系爭房地），並先行登記於被告名下，計劃待兩造子女成年後再行過戶。系爭房地雖登記於被告名下，並以被告之名義申辦系爭房地之房屋貸款，惟原告之母親、父親為系爭房地之購置及後續裝潢等費用分別前後陸續贈與原告新臺幣（下同）246萬元、220萬元，且原告擔當系爭房地房貸之連帶保證人，該房貸之還款、乃至於相關稅賦等均由原告單獨負擔，系爭房地之所有權狀亦自始均由原告持有保管，復以原告於系爭房地過戶後即居住於系爭房地內，被告卻長期與兩造所生長女居住於臺南等情，應足認原告始為系爭房地之實質所有權人。被告嗣於11 2年9月1日向原告坦承其於兩造婚姻存續期間與訴外人發生多次性行為、兩造之次子實為其與訴外人所生等情，且於11 3年5月18日向警局謊稱其遭原告家暴，並有於其臉書公布不實訊息，並打電話騷擾原告之主管及友人等諸多荒唐行徑，致使兩造現已緣盡情滅、訴請離婚在案。而今系爭房地當已無再借名登記於被告名下之必要，原告即向被告提出終止借名登記契約之意思表示，豈料被告竟拒絕將系爭房地返還登記予原告，原告迫於無奈，爰依借名登記之法律關係提起本訴，並聲明：被告應將座落於新竹市○○段00000地號土地（權利範圍：100000分之278)、其上同小段4312建號建物即門牌號碼新竹市○區○○路0號（權利範圍：100093分之208)、其上同小段4197建號建物即門牌號碼新竹市○區○○路00號2樓房屋（權利範圍：全部）等不動產所有權均移轉登記予原告；原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告方面：兩造斯時就系爭房地購置之目的，確係為求在此安身立命、共同撫育兩造子女長大成人之用，惟兩造就系爭房地之購置款及後續裝潢、傢電費用等，乃至於兩造於婚後另購置二間現登記於原告名下之房產，均互有出資，顯見兩造就系爭房地並無借名登記契約存在。至原告所指其父母贈與被告之款項，是否係作為原告上開出資之用，被告不得而知，惟被告雖屬經濟弱勢，惟亦有工作收入，除就系爭房地購置款已先後匯出合計109萬元外，餘亦由以被告所申辦之房屋貸款800萬元匯付，且約定由被告所有之中信帳戶（下稱系爭帳戶）定期償還房貸。至原告於本件起訴前，雖曾有定期匯款給被告之情事，亦係其給付被告及兩造所生長女所需生活費之用，與系爭房地之房貸還款無涉。復以系爭房地交屋後，原告係因其自身工作所需而先行入住，被告嗣於11 2年9月3日亦已正式入住，並無原告所稱未曾居住使用之情事。又被告於原告所提兩造對話紀錄中「暫住」用語，係因被告主觀上認定系爭房地為兩造共同出資即均有權使用，而被告於兩造婚姻破裂後尚未就系爭房地使用另行協商前即單獨使用，方有以「暫住」之用語，並非代表認定只有原告對系爭房地有處分權限等語置辯。並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：㈠、按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。而借名登記契約，一旦承認其效力，將在標的物上創設實質所有權的法律地位，從而造成分裂所有權，既與民法第765條所採整體所有權的概念牴觸，違背一物一權原則，也違背民法第757條明文規定的物權法定原則，更會導致封建地權復活、束縛土地資本並妨礙其在自由市場流通的後果；況借名人負擔買受不動產的價金，並且將標的物不動產登記為出名人所有，因給付價金而減少責任財產，並使借名人的債權人無從對該不動產聲請強制執行，卻又能假借實質所有權人的地位支配該不動產，借名登記顯屬隱匿責任財產、惡意脫免債務的手段，違背公序良俗，依民法第71條、第72條規定，屬無效法律行為。從另一個角度來說，土地登記，公示公信，而借名登記契約的目的，就是透過債權契約，在土地登記簿上的所有權人之外，創造出土地登記簿上不會出現的、所謂的實質所有權人。假使法律選擇保障所謂的實質所有權人，社會上交易往來的關係人，在閱覽土地登記簿之餘，還要煩惱不動產上面還有沒有實質所有權人，這無異於架空土地登記制度；實質所有權人不值得保護，因為借名登記就是欺騙法律、欺騙土地登記制度，違背公序良俗及強制規定，無效。是以，原告主張之借名登記契約既屬無效，亦無從終止並請求返還系爭房地所有權，原告請求無理由，應予駁回。又原告雖提出系爭房地之買賣契約書、所有權狀及相關稅務繳款書、原告存褶內頁明細、原告父親之匯款單、申辦系爭房地之貸款資料、被告臉書貼文截圖、兩造次子與訴外人之血緣鑑定報告書等件之影本，及兩造對話錄音檔光碟及錄音譯文佐證，惟被告否認其間就系爭房地有借名登記法律關係存在，並以前詞置辯。㈡、原告雖據所提系爭房地買賣契約書上載明由原告攜回審閱，主張系爭房地之買賣過程均由其進行協商，並提上開資料佐證兩造間就系爭房地確存有借名登記法律關係等情，惟經本院細觀系爭房地買賣契約書可知，被告多處親簽於系爭房地買賣契約書上，縱原告為最終審閱契約之人，亦無足表徵系爭房地全部買賣過程均僅由原告出面協商。況兩造斯時係為即將出世之子女共謀全家安身立命之處，當會各盡其能就系爭房地相關事項詳為查核，本院自難僅據此認定原告係以為自己購置財產之意圖審閱系爭房地買賣契約書至明。㈢、原告復以其父母前有因系爭房地而贈與、資助被告相當款項，且以其擔當系爭房地房貸之連帶保證人、前有定期匯款給被告等情，主張系爭房地之購置款均由其獨立出資云云。惟系爭房地之房貸借款人為被告，且由被告所有系爭帳戶定期還款等情，此有原告所提系爭房地買賣契約書及被告所提系爭帳戶存款交易明細在卷可稽（見本院卷第33、73-104頁），且為兩造所不爭執，應認為真實，則原告主張系爭房地購置款均由其獨立出資乙節，已屬有疑。本院復細觀原告所提存褶內頁明細自行匡選之細項，多記載為現金存入，是究為何人所存入、存入之原因與用途為何，實均難以查證。本院復審酌兩造斯時為夫妻關係，就日常家務互為代理，家庭生活費用依法應依兩造經濟能力、家事勞動等情互為分擔，而原告自陳系爭房地購置後，僅由被告攜同兩造所生長女居住於臺南而未與原告共居等情，是縱原告前有定期匯付被告相當金額，亦無足據此認定原告係就系爭房地房貸出資還款。原告復於起訴狀自承，原告父母對被告之匯款為原告父母個人贈與或資助被告之款項，是縱嗣經被告作為系爭房地價金之一部而為給付，亦顯非源於原告個人財產之支出，綜上足認系爭房地並非原告獨立出資購置甚明。㈣、原告雖主張斯時係預為兩造所生子女購置系爭房地，係暫借名登記於被告名下，惟迄未提出任何兩造斯時就系爭房地存有借名登記契約之合意證明。本院復細觀原告所提兩造對話紀錄（見本院卷第47-53頁）：　⒈原告:「…我想說貸款的部分的話，也不要讓你有經濟壓力…」、「我是覺得，我一樣，反正不要讓你，你說你現在還在準備找工作嘛」等語，可知原告亦認定系爭房地房貸應由被告自行負責還款，始擔心被告一時無力繳納而關心詢問，足認原告亦未認定系爭房地為其所有，應由其負責償還系爭房地之購置款。　⒉原告:「因為當初我們房子登記的時候，買的時候是，當初是說要給女兒的嘛」、「…應該是這樣講現在房子現在也扣你的貸款，那，當我之前都是用轉帳的給你這樣子，我想說後續你就…反正我們當初就是協議好要給女兒的嘛，那女兒這邊我會照顧好，那房子登記在我這邊的話，由我這邊扣，那你先暫住在那邊…」，被告:「沒關係啦，先不用，沒關係」，原告:「對啊，所以我們那時候是協議好就是說要買給女兒的啊，給她有一個家的感覺啊」，被告:「對啊，所以，所以房子登記在你名下跟我名下，我們就是一個家啊」，原告:「好啊，不然我就，反正6月份我還是，我會，還是會轉帳給你、讓你去扣款…後續看房子的部分，你就登記回來給我跟甯甯這樣子」，被告即回以:「沒有沒有，沒有同意說因為你付這個月我就要登記回來」等情，可知縱經原告數度試探誘導性詢問，並直接請求被告將系爭房地移轉登記，均為被告明確拒絕，且原告亦數度明確向被告表明，系爭房地係兩造為子女所購置，顯見兩造實未曾有過「原告所有系爭房地借名登記於被告之名下」的合意至明。㈤、原告復於當庭表示系爭房地係原告於兩造剛結婚之際，為應允被告要求之安全感，迫於無奈始答應被告只要兩造婚姻持續，即可將系爭房地借名登記於被告名下，日後再給孩子，係先假裝要給被告，實際上不是要給她等語，此有114年1月 21日言詞辯論筆錄在卷可按（見本院卷第109頁）。而若原告上開陳述為真，則無論原告斯時內心想法為何，原告應已向被告表示現下確將系爭房地之所有權歸屬被告所有，否則自難滿足被告向其索求之安全感，則兩造於斯時又何來存有借名登記合意之可能？是原告上開陳述，實更足佐證原告所稱兩造就系爭房地存有借名登記契約之合意乙節，礙難採信。四、綜上所述，原告既無從證明借名登記契約存在，且借名登記本即屬無效法律行為，故原告請求被告將系爭房地移轉登記於原告，為無理由，應予駁回。原告雖稱系爭房地全部購置款均為自己實質出資，而聲請調查被告108年5月20日至109 年3月1日之存款往來明細，以查確被告就系爭房地購置款並無任何出資之證據。然查本院認為原告聲請上開期間為兩造新婚至被告懷有第一胎期間，就日常家務互為代理、生活費用互為分擔，且預期雙方生命正緊密交織、共謀未來之際，金錢往來當可預期，而匯款原因本屬多元，縱原告或原告家庭成員於上開期間匯款被告，亦難佐證係給付系爭房地之購置款至明。況兩造自始即無借名登記契約之合意，已如前述，是原告聲請調查證據，並請求再開辯論，本院認為並無必要，併予敘明。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論列。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　　　官　黃致毅以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　魏翊洳

2025-02-21

SCDV-113-重訴-175-20250221-1

北簡

臺北簡易庭

給付違約金

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度北簡字第8699號原告乙尚村房地產仲介業有限公司法定代理人曾寶珠訴訟代理人陳蕙玲被告賴盈瑾訴訟代理人董璽翎律師郭守鉦律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　文被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬元，及自民國一百一十三年五月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣貳拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　理　由壹、程序部分：　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）29萬2,000元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本院113年司促第5393號卷〈下稱司促卷〉第7頁），嗣於民國114年1月14日言詞辯論期日變更訴之聲明為：「被告應給付原告28萬元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本院卷第第183 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。貳、實體部分：一、原告起訴主張：被告前於112年12月25日委託原告以798萬元居間仲介出售坐落基隆市○○區○0000地號土地及其上第00000 -000建號建物即門牌號碼基隆市○○區○○路0000號3樓房屋（下稱系爭房地）。因訴外人戴毓辰已於113年3月14日以承購價750萬元與原告簽立不動產買賣意願書，並交付斡旋金10 萬元，因上開承買總價款已達被告同意出售之底價700萬元，故斡旋金轉為定金，買賣契約視為成立，然屆期被告拒不出面簽立不動產買賣契約書，前經原告於113年4月1日寄發板橋南雅郵局第000055號存證信函（下稱系爭原告存證信函）催告被告出面簽立不動產買賣契約書，然被告仍置之不理，故被告依據兩造簽立之不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭②委託契約）第10條第2項及第6條之約定應給付成交總價款4％之違約金計28萬元（原告僅以總價款700萬元計算請求）等語。並聲明：被告應給付原告28萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：被告於112年11月25日委託銷售系爭房地時即已向原告之專員表示，系爭房地為被告之父親購買於己，故系爭房地銷售之決定權，尚須與家人討論，且仍須經過父親之同意始可為之。然原告之專員於明知上開情形下，竟仍執意要求被告先行簽立系爭②委託契約，而未給予被告3日之審閱期限，且亦未交付系爭②委託契約予被告，遲至原告已找好買家且要求被告履行簽立不動產買賣契約時，原告才於被告之要求下於113年4月2日傳送系爭②委託契約予被告，故系爭房地之出售除未經被告父親之同意外，因系爭②委託契約簽立之前後，原告並未給予合理之審閱期限，依據消費者保護法(下稱消保法)第11條之1第1項、第2項及內政部公告之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第1點規定，系爭②委託契約有關斡旋轉定金、違約責任等不利於被告之事項，亦屬無效。退步言，縱鈞院認定被告有違約之事由，因原告並未舉證其受有何實質之損害，原告請求之違約金尚屬過高，應予減輕等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：（一）原告是否未給予被告合理審閱系爭②委託契約之期間，而有違反消保法第11條之1第1項規定致系爭②委託契約無效之情形？　 1、按消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者；企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；消費關係，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。消保法第2 條第1款、第2款、第3款定有明文。查原告係以不動產仲介經紀、買賣、租賃等服務為業者，此有經濟部商工登記公示資料查詢服務結果在卷可稽（見司促卷第35頁），可認原告為消保法所規範之企業經營者。而被告為買賣系爭房地，先後與原告簽訂系爭①、②委託契約（有關系爭①委託契約部分詳如後述），約定被告接受原告提供不動產買賣仲介服務以達出售系爭房地目的，是被告乃消保法所規定之消費者，其與原告就系爭①、②委託銷售契約所發生之法律關係，自屬消保法所定義之消費關係，而有消保法之適用，合先敘明。　 2、次按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。定型化契約，是指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。消保法第2條第7款、第9款亦定有明文。原告既為提供不動產仲介服務之企業營業者，系爭①、②委託契約是原告為與多數不特定消費者簽訂不動產仲介服務契約之用，以預先擬定之契約條款作為契約內容，此可從系爭①、②委託契約首頁左下角印有「契約書電腦編號」等字樣，且印有編號「No.0000000」、「NO.0000000」等情（見本院卷第141頁、第145頁）可證，是系爭①、②委託契約屬定型化契約，應受消保法規範無疑。　 3、另按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。企業經營者應向消費者明示定型化契約條款之內容。消保法第11條之1第1項、第2項、第3項及第13條第1項前段分別定有明文。又企業經營者依消保法第11條之1規定，於與消費者訂立定型化契約前，應有合理期間供消費者審閱全部條款內容，並應依同法第13條第1項前段規定，向消費者明示定型化契約條款之內容。前者係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，經由相當期間之審閱，有充分了解定型化契約條款之機會；後者則係明定企業經營者明示告知定型化契約條款內容之義務。消保法上開規範立法意旨，係為保護消費者了解全部契約條款內容的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約內容所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。然上述規定均係為保護消費者所設，使其於訂立定型化契約前，經由相當期間之審閱，有充分了解定型化契約條款之機會，倘消費者於訂約當時對於契約條款內容業已明瞭知悉，並自願放棄其審閱期間之權利，該條之保護目的即屬已達，故消費者審閱定型化契約內容之期間，雖未達規定期間，倘消費者已有充分了解契約條款之機會，而同意與企業經營者成立契約關係，並選擇放棄審閱期間，法律並無禁止消費者拋棄此部分權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，並無不可，對於該定型化契約之效力自不生影響。　 4、查原告主張被告為系爭房地之登記名義人，被告前於112 年11月25日與原告先行簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭①委託契約）及契約變更附表（下稱系爭①變更附表），委託原告以銷售總價698萬元出售被告名下之系爭房地，並約定買方出價達600萬元被告即同意出售，委託期間自112年11月25日起至113年5月31日止。嗣原告於112 年11月28日成功接洽買方出價達600萬元後旋即聯繫被告，被告卻以委託出售價格太低為由拒絕完成系爭房地之買賣簽約。其後，兩造又達成合意，約定變更被告委託銷售總價為798萬元，倘買方出價達700萬元被告即同意出售，並再行簽立系爭②委託契約及契約變更附表（下稱系爭②變更附表），且約定延長委託期間至113年11月24日止。詎料，原告於113年3月14日成功接洽買方戴毓辰出價達750 萬元後旋即於113年3月18日聯繫被告，且戴毓辰已給付定金10萬元，被告竟又以委託出售價格太低為由拒絕完成系爭房地之買賣簽約等情，業據提出系爭①、②委託契約、系爭①、②變更附表、不動產買賣意願書、權益確認書、要約書、成屋個案資料表及支票等件為憑（見本院卷第141至1 77頁），核屬相符；且參以兩造間之通訊軟體紀錄：「（傅大哥）：我爸說買方出698萬的話，他就賣！112年12月 26日（原告業務）：我們委託專任開價是698萬元。契約書-妳簽600萬元.就要賣.並且付4％.怎麼變說698萬？600 萬元妳付4％.明天我會跟買方說價錢差太多.不賣給他.我們在找買方。（被告）：嗯，傅大哥，對不起！其實，我們對每個地方的行情真的沒有您們懂！希望您們別生氣… 」（見本院卷第95至97頁）、「113年3月18日（原告）：賴小姐，公司說這個730，以我們簽的合約來說，已經達到底價，斡旋金10萬（我已經收）直接轉訂金，需要配合出來簽約了。…（被告）：今晚剛才有那一棟的主委打電話給我爸（我還沒跟我爸提我的事），他跟我爸說我們那邊現在新蓋了一棟每間都比較小，但都有1000萬的價格！他也跟我爸說有聽要賣房…我爸其實覺得我們還是賣便宜了…」等語（見本院卷第109頁、第115至117頁）；再參以被告並未否認其為系爭房地之登記名義人，且自承有於系爭①、②委託契約及系爭①、②變更附表上簽名（見本院卷第 125頁、第181至182頁）。以上，堪認原告主張上開兩造委託買賣系爭房地之經過情形，應為真實。是兩造僅係因系爭①委託契約之委託銷售價格較低而再行簽立系爭②委託契約；且互核系爭①、②委託契約之約定條文內容，除第2 條委託銷售價格由總價格698萬元（含車位價格80萬元），調高為總價格798萬元（含車位價格80萬元）外，其餘約定條文內容均相同而無變動之情形；又參以系爭②變更附表前言亦已表明「茲因委託人將委託契約書編號：0000 000物件（即系爭①委託契約之契約書電腦編號）委託受託人居間仲介銷售或出租，雙方合意變更內容如下，並書立此附表壹式貳份，…其餘未更改部分仍依〝原委託契約〞履行。」，併將〝原委託期間〞延長至113年11月24日止，可認被告已認知係基於系爭①委託契約除委託銷售價格外之相同履約條件下簽立系爭②委託契約。又稽諸系爭①委託契約前言已有電腦打字特別註記「＊依據內政部公告：本契約書及其附件審閱期間為3日以上，違反前開規定者，該條款不構成契約內容，但委託人得主張該條款仍構成契約內容。」等語（見本院卷第141頁、第155頁），且系爭 ①委託契約前言下方亦有緊接手寫註記「已審閱內容提早簽約」等字樣，被告並於其右邊「貴客簽署」欄位上簽名（見本院卷第141頁）；再參以兩造間112年12年26日通訊軟體內容：「(被告)：傅大哥：我爸說買方出698萬話，他就賣！（原告）：我們委託專任開價是698萬元，契約書-妳簽600萬元，就要賣並且付4％.怎麼變說698萬？600 萬元妳付4％，明天我會跟買方說價錢差太多.不賣給他，我們在找買方.（被告）:嗯，傅大哥，對不起！其實，我們對每個地方的行情真的沒有您們懂！希望您們別生氣！我是〝昨晚才拿合約〞給我爸看的，當然，我被我爸唸了一頓，尤其是我被詐騙集團騙過後…」等語（見本院卷第95 頁、第97頁），堪認被告於簽立系爭①委託契約時業已充分瞭解其依系爭①委託契約所應負擔之權利義務，且選擇放棄其審閱期間提前簽約，原告亦已將系爭①委託契約交付予被告，是依前揭說明，系爭①委託契約之效力原不受審閱期限之影響，又被告既已認知係基於系爭①委託契約除委託銷售價格外之相同履約條件下簽立系爭②委託契約，已如前述，則難認被告係在無從瞭解系爭②委託契約之約定內容及未给予合理審閱期間下簽立系爭②委託契約，故系爭②委託契約之效力自不受審閱期限之影響。從而，被告辯稱原告並未交付系爭②委託契約，且原告未给予被告系爭②委託契約合理之審閱期間，故系爭②委託契約因違反消保法第11條之1第1項規定而無效，即無可採。（二）系爭房地之出售條件是否仍需經被告父親之同意始生效力？　　　被告辯稱其於112年11月25日委託原告銷售系爭房地時即已向原告之專員表示，系爭房地為被告之父親購買於己，故系爭房地銷售之決定權，尚須與家人討論，且仍須經過父親之同意始可為之。惟查，系爭房地既登記為被告所有，已如前述，且被告於簽立系爭②委託契約及系爭②變更附表時屬有完全行為能力之人，被告所為法律行為本無需其父親之同意始生效力，是被告既以其自身名義簽立系爭② 委託契約及系爭②變更附表，被告本身即應受系爭②委託契約及系爭②變更附表所約定權利義務內容之拘束。又系爭房地出售之同意條件核屬系爭①、②委託契約之重要事項，然遍觀系爭①、②委託契約並無任何關於被告所稱系爭房地之出售最終仍需經被告父親之同意始生效力之相關約定記載。從而，被告辯稱系爭房地之出售條件因未經被告父親之同意故不生效力，自難憑採。（三）原告請求被告給付違約金28萬元，是否有據？　 1、依系爭②變更附表約定：「茲因委託人將委託契約書編號：0000000物件委託受託人居間仲介銷售或出租，雙方合意變更內容如下：並書立此附表壹式貳份，…其餘未更改部分仍依原委託契約履行。一、更改委託期間：（一）、原委託未逾期者：雙方合意將原委託期間延長至113年11 月24日止。…二、更改委託價款：（一）、雙方合意將原委銷售價格變更為798萬元整，但買方出價達700萬元整，委託人同意出售。☑含車位。…四、…如達700萬元，自行轉為訂金成交。」（見本院卷第155頁）、依系爭②委託契約第10條「定金之收取」約定：「㈠甲方（即被告）同意乙方（即原告）得為買賣雙方之代理人。㈡若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方（即被告）同意授權乙方（即原告）〝無須再行通知〞即得全權代理收受定金（甲方簽章賴盈瑾）甲方於此處未簽章者，視為不授權代收定金）、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方應於乙方〝通知後5日內〞或〝依書面所約定日期〞出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收定金時，將定金交付甲方後，該定金即轉為買賣價款之一部份。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第5條之約定服務報酬給付乙方做為違約金。」（見本院卷第145頁）及第5條「服務報酬」約定：「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之4（最高不得超過中央主管機關之規定）…」（見本院卷第143頁）。　 2、查原告主張兩造於簽立系爭②委託契約及系爭②變更附表後，原告已於113年3月14日成功接洽買方戴毓辰出價750萬元購買系爭房地，且戴毓辰亦已給付定金10萬元，然原告於113年3月18日通知被告履行系爭房地買賣契約之簽立，被告卻以價格太低為由拒絕履行等情，均如前述，堪認係可歸責於被告之事由致無法完成不動產買賣契約之簽立，則被告之違約行為甚明，依系爭②委託契約第10條第2項之約定，原告自得依據系爭②委託契約第5條之約定請求被告給付違約金。　 3、惟按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金。違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第2項及第252 條分別定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，但是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。查系爭②委託契約第10條第2 項並未言明違約金為懲罰性違約金，自應認該條約定屬損害賠償總額預定性質之違約金，是被告抗辯兩造所約定之違約金過高，本院自得審認相關事證後依民法第252條規定予以酌減。本件被告固有違約情事，已如前述，惟原告亦未提出何等證據，證明其因被告之違約行為，而實際受有如請求金額之損害。再者，本件被告與系爭房地之買方戴毓辰間之買賣契約既尚未成立，原告之居間仲介即未完成，後續自無須再進行簽約、協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交屋過戶、點交等種種關於簽約及履約之事項，原告亦減少相當之人事成本、勞務費用等開銷，原告就本件所為之付出及成本支出，與業已銷售成功之案例相較，尚屬輕微，又依系爭②委託契約第5條約定，若原告仲介成功，其得向被告請求給付之服務報酬至多僅為實際成交價之4%，然於仲介失敗之情形，卻尚能取得委託銷售價額之6%，亦有失衡，並審酌被告倘依約履行，原告尚能取得來自買方之若干約定報酬，卻因被告片面違約而失卻該利益，本院認本件原告依系爭②契約第10條第2項規定請求委託銷售總價4%之違約金雖尚嫌過高，仍不宜過度減免，以免產生鼓勵違約之效應，認本件之違約金應酌減為21萬元即以委託銷售底價700萬元之3%計算（計算式：700萬元×3 ％＝21萬元）為適當。四、綜上所述，原告請求被告給付21萬元，及自支付命令繕本送達翌日即113年5月24日（見司促卷第45頁）起至清償日止，按週年利率5％之計算利息，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　21　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官陳家淳以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇炫綺備註：本件原告起訴雖繳納裁判費3,200元，但原告減縮應受判決事項之聲明後，訴訟標的金額為28萬元，僅應繳納裁判費2,98 0元，逾此範圍之金額即因原告減縮聲明而撤回部分之裁判費，應由原告自行負擔。

2025-02-21

TPEV-113-北簡-8699-20250221-2