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損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第857號上訴人廖儷娟訴訟代理人黃世芳律師李宗霖律師被上訴人信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇訴訟代理人楊政達律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年3月 29日臺灣臺北地方法院112年度訴字第3924號第一審判決提起上訴，，本院於113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾萬元，及自民國一百一十二年七月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。　　事實及理由一、本件上訴人主張：伊於民國107年間簽訂信義房屋買賣仲介專任委託書（下稱系爭仲介契約）委託被上訴人仲介銷售伊所有臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○ 區○○路000○0號1樓，下稱1樓建物）及地下室（面積79.88平方公尺，下稱系爭地下室，與1樓建物合稱系爭房屋），暨坐落之同段20地號土地（權利範圍500/10000，與系爭房屋合稱系爭房地），並於108年4月28日出售系爭房地與訴外人宸鑫國際有限公司（下稱宸鑫公司）。惟被上訴人未盡民法第567條據實報告及調查之義務與同法第535條善良管理人之注意義務，而未將系爭地下室存在隔間牆、使用面積短少約 10坪及設置外梯有被檢舉之風險等情告知宸鑫公司，宸鑫公司即於109年1月間向伊起訴請求減少價金等，嗣經本院111 年度上易字第236號判決(下稱另案確定判決)伊應給付宸鑫公司72萬5,120元本息，經協商後伊於112年6月20日給付100 萬元（含上開本息及訴訟費用）予宸鑫公司。被上訴人因處理委任事務有過失，致伊受有前開100萬元之損害，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第544條、第227條第1項準用同法第226條第1項規定，擇一請求被上訴人給付1 00萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語。　　二、被上訴人則以：不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款係針對不動產買受人所為之規定，伊毋庸對上訴人即系爭房地出賣人負擔此義務。上訴人既為系爭房屋屋主，更明知系爭地下室設有隔間牆隔出部分供其他區分所有權人共同使用，卻於簽署系爭仲介契約時未告知此情，亦就標的現況說明書之「系爭建物有無被占用之情形」勾選「否」，未明確揭露屋況，難期被上訴人查知地下室遭占用乙事，上訴人應就遭宸鑫公司以系爭房地存有瑕疵求償之事自負其責。被上訴人已就所知事項據實報告予各當事人，並無違反民法第567 條之義務。另上訴人與宸鑫公司係於另案確定判決後另以和解協議取代另案確定判決而給付100萬元，該100萬元非上訴人所受損害，更與伊之行為無關等語，資為抗辯。三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項（見本院卷第114至115頁）：　㈠兩造就原為上訴人所有之系爭房地成立媒介居間契約。　㈡被上訴人自上訴人收取132萬元居間報酬。　五、本院之判斷：　　上訴人主張被上訴人違反據實報告、調查及不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款等善良管理人應盡之義務，致上訴人受有100萬元損害，應依民法第544條、第227條第1項準用第226條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定負賠償責任，為被上訴人否認，並以前詞置辯，經查：　㈠按居間人對於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1、2項分別定有明文。次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：.. 提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查；亦為不動產經紀業管理條例第24條之2第1項第3至5款所明文。再按民法第544條規定「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」。又按受任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，為民法第535 條所明定。所謂盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。而房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於當事人（最高法院110年度台上字第717號判決意旨參照）。　　　㈡查上訴人出售系爭房地與宸鑫公司，而系爭地下室當中面積1 7.69平方公尺（即5.35坪，計算式：17.69平方公尺×0.3025 坪/平方公尺＝5.35坪，小數點後三位四捨五入，下同）屬約定共用部分，上訴人應依民法第349條、第353條及第227條第1項準用給付不能之規定，給付宸鑫公司72萬5,120元本息，有另案確定判決在卷可參（見原審卷第49至63頁）。　㈢次查，被上訴人就系爭房地買賣同時接受買賣雙方即宸鑫公司與上訴人之委託，故被上訴人應依不動產經紀業管理條例第24條之2第1項第3至5款規定辦理系爭房地買賣。又被上訴人不爭執兩造就系爭房地成立媒介居間契約（見本院卷第11 4至115頁），則被上訴人應負民法第567條第1、2項之據實報告及調查義務。再查，證人即處理上訴人委託之銷售及帶看事務之被上訴人業務員蔡伊鈞於另案證述：上訴人曾提及系爭地下室原有外梯可以進出，有其他考量所以封起來，帶看現場所見系爭地下室之隔間牆為水泥實牆，帶看現場時沒有發現水泥實牆後面還有空間，也沒有看到系爭地下室有外梯出入，系爭房屋現況是由內梯到系爭地下室，無法從外梯到內梯等語（見原審卷第210至216頁），則證人蔡伊鈞於帶看現場之前已知系爭地下室原有外梯並因故封閉，其帶看現場由1樓建物室內梯至系爭地下室，並未看到有外梯出入之過程，以其從事房仲業之專業，應對於系爭地下室外梯之封閉緣由有所警覺。又系爭地下室面積為79.88平方公尺（即2 4.16坪，計算式：79.88平方公尺×0.3025坪/平方公尺＝24.1 6坪），系爭地下室約定共用坪數為5.35坪，面積不小，逾系爭地下室面積1/5，此短少不能使用之約定共用部分，被上訴人應進行必要之調查，並與上訴人確認及查證，再就查證所知事項告知買受人，而盡被上訴人之善良管理人注意義務，惟被上訴人業務員未為任何確認或查證、更未報告宸鑫公司，上訴人主張被上訴人未盡善良管理人之據實報告及調查義務，應為足採。　　㈣被上訴人雖抗辯：上訴人並未據實告知系爭地下室部分面積約定共用，宸鑫公司法定代理人兩度至現場也無法察覺，顯見無法以肉眼查知現場帶看之地下室面積與登記面積之落差云云，惟被上訴人業務員因從事房仲業而具備之建物現場檢視能力本應優於宸鑫公司法定代理人，更具有宸鑫公司法定代理人不知之系爭地下室曾有外梯而後因故封閉之認知，自不得因一般人肉眼無法即時查知系爭地下室現況使用面積與登記面積之落差，即解免被上訴人有前開調查、查證義務。又上訴人是否據實告知系爭地下室部分面積約定共用乙事，屬就損害之發生是否與有過失之範疇（詳見下述），不得因此免除被上訴人應負之義務，故被上訴人前開抗辯，尚不可取。　㈤又宸鑫公司倘與上訴人簽立系爭房地買賣契約時，經被上訴人盡調查告知義務而知悉系爭地下室部分面積約定共用之事，應不至有另案確定判決上訴人給付宸鑫公司72萬5,120元本息及負擔一定比例之訴訟費用，惟被上訴人未為應為之查證或報告，卻收取高買賣價金比例之居間報酬，宸鑫公司因此不知系爭地下室部分面積約定共用之事，另案確定判決上訴人應賠償宸鑫公司之本息及應負擔之訴訟費用，應屬被上訴人收取居間報酬未盡善良管理人之責所致，被上訴人非無過失，亦與上訴人所受損害有因果關係。　㈥再查，另案確定判決判命上訴人給付72萬5,120元，及自109 年1月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨負擔百分之99之第一、二審訴訟費用，並於112年5月24日確定，有另案確定判決在卷可參（見原審卷第49至63頁）。而前開上訴人應負擔之72萬5,120元本息及訴訟費用，核算至112 年6月6日之總數為106萬5,733元（計算式見附表），上訴人與宸鑫公司就前開本息及訴訟費用於112年6月7日達成以100 萬元為清償之合意，而於112年6月20日如數給付，有電子郵件存卷為憑（見原審卷第203至207頁），因100萬元未逾前開總數，可見上訴人主張其因被上訴人之過失所受損害為10 0萬元，即屬可取，被上訴人抗辯上訴人另與宸鑫公司協議給付100萬元，故該100萬元非屬上訴人之損害、與被上訴人違反義務之行為不具因果關係云云，尚不可取。　㈦按民法第217條第1項規定，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之。此項規定之適用，原不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時亦難謂無其適用（最高法院103年度台上字第2238號判決意旨參照）。查上訴人於另案審理時自承於80年間購入系爭房地時，系爭地下室即有水泥實心隔間牆存在（見另案確定判決第7頁，原審卷第55頁），卻未於系爭仲介契約載明此事，僅將系爭地下室曾有外梯而後因故封閉之事告知證人蔡伊鈞，顯見上訴人對其遭宸鑫公司主張應負瑕疵擔保責任而遭求償一事之發生與有過失，本院得減輕被上訴人應負擔之賠償金額。茲經斟酌被上訴人於業界享有盛名，具有不動產仲介專業，本應交互核對仲介過程所獲資訊，尤其老舊公寓在公寓大廈管理條例實施前，常有約定共用情事，在仲介此等公寓時，更應進行現場查訪或再與上訴人確認等作為，詎於帶看不動產現況過程全然未覺有異，更未為上開處置，而上訴人身為系爭房地所有權人，未明確告知此情，更無登載於系爭仲介契約，以致發生上訴人遭宸鑫公司求償而受有100萬元之損害，足見雙方就此等損害之發生，均有過失不當之處，並經考量兩造就損害發生之原因力強弱及過失輕重程度等各項情節，認應酌予減輕被上訴人70％之賠償責任，較為妥適。　㈧從而，上訴人依民法第544條規定請求被上訴人給付30萬元，及自起訴狀繕本送達（即112年7月21日，見原審卷第73頁）翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，堪認有據，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示；上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。另本院既已准許上訴人得依民法第544條規定，請求被上訴人賠償30萬元本息，自無庸審酌上訴人以同法第227條第1項準用第226條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定為選擇競合之主張，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭威莉　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇　　　　　　　　　　　　　　附表：編號項目數額（新臺幣，元以下四捨五入） 1 本金 72萬5,120元 2 利息 72萬5,120元×5％×（3+141/365）＝12萬2,774元（109年1月18日至112年6月6日） 3 訴訟費用一審：裁判費：2萬3,770元（宸鑫公司繳付）證人李鎮方日旅費：530元（宸鑫公司繳付）證人譚菁菁日旅費：530元（宸鑫公司繳付）地政測量費：1萬2,760元（宸鑫公司繳付）估價鑑定費：17萬元（宸鑫公司繳付）證人蔡伊鈞日旅費：530元（上訴人繳付）二審：裁判費：1萬1,895元（宸鑫公司繳付）證人王耀駿日旅費：560元（宸鑫公司繳付）上訴人應負擔數額：（2萬3,770元+530元+530元+1萬2,760元+17萬元）×99％－530元×1％＋（1萬1,895元＋560元）×99％＝21萬7,839元總計 106萬5,733元（計算式：72萬5,120元+12萬2,774元+21萬7,839元＝106萬5,733元）正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭淑昀

2024-12-31

TPHV-113-上易-857-20241231-1

上易

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第826號上訴人李乾宗李乾銓共同訴訟代理人吳威廷律師洪清躬律師被上訴人陳嘉慧訴訟代理人李明哲律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年3月 12日臺灣桃園地方法院112年度訴字第1097號第一審判決提起上訴，本院於113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　　　事實及理由壹、程序方面：　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件被上訴人就其請求返還減少買賣價金一節，固於本院始主張依民法第179條規定為請求，惟被上訴人於原審即主張依民法第359條規定請求減少價金，並請求返還該減少之價金，其於本院援引民法第179條規定（見本院卷第100頁），係為說明其於減少價金後得請求返還該應減少價金之依據，而補充其法律上之陳述，並未變更訴訟標的，揆諸前揭規定，自非為訴之變更或追加。貳、實體方面：一、被上訴人主張：伊於民國111年7月31日以總價新臺幣（下同）818萬元向上訴人購買位在巨鼎麗園社區（下稱巨鼎社區）如附表1、2所示房地（下稱系爭房地），包含地下1層坡道平面車位，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。詎系爭房地於同年9月30日點交後，伊向巨鼎社區管理室詢問車位抽籤事宜，經管理員告知縱參與抽籤，亦未必有車位使用，此與上訴人保證必有停車空間可供伊停車使用不符，顯已欠缺所保證之品質，應認系爭房地有價值、效用、品質上之瑕疵，且系爭房地如有停車位約定專用權與無約定專用權，價差為120萬元，故本件買賣價金應減少120萬元。爰依民法第359條、第179條規定，求為命上訴人分別給付60萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即112年6月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息之判決（原審為被上訴人勝訴判決，上訴人不服提起上訴）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：上訴人李乾銓於簽約時有向被上訴人告知車位每年需輪抽，不一定抽的到等語，確定被上訴人可以接受始簽約。又被上訴人依公寓大廈管理條例第24條規定得閱覽巨鼎社區汽車停車位管理規則（下稱停車位規則），即可知悉停車位數少於住戶戶數，被上訴人未依通常程序從速檢查上情，依民法第356條規定視為承認其所受領之物即系爭房地，被上訴人自不得請求伊等負瑕疵擔保之責等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：（本院卷第102-103頁）　㈠被上訴人於111年7月31日簽立系爭契約以總價818萬元之價格，向上訴人購買系爭房地，被上訴人已如數給付買賣價金，上訴人亦於111年9月30日交屋完畢。　㈡依巨鼎社區公共管理費收繳辦法，汽車位清潔費每月800元，於每年12月接受登記並重新抽籤1次，抽中車位者，於當月 31日（含）前將1年份車位清潔費1次繳清；有欠繳管理費或清潔費者不予受理參與抽籤。　㈢依停車位規則，地下室汽車停車位有27位，住戶48戶，固定每年12月底先收回車位使用者之搖控器，重新抽籤1次；抽車位者限制：⒈限本社區住戶。⒉年度管理費必須繳清。⒊兩戶可共用一車位。⒋若有以下情事者，不得再抽車位：⑴棄權者或未繳清管理費者。⑵車位高價轉租給別住戶或轉租給非本社區住戶者。⒌未抽到車位之住戶請自行洽詢附近停車場辦理停車。　㈣系爭房地若有停車位約定專用權，與無停車位約定專用權，二者於不動產成交價格，其價差為120萬元。四、本院之判斷：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第354條、第359條本文、第179條本文分別定有明文。　㈡經查，被上訴人主張上訴人於訂立系爭契約時，買賣標的係約定包含地下1層坡道平面車位，僅位置需定期抽籤等語，業據其提出系爭契約、永慶不動產銷售系爭房地資訊等件為證（見原審卷第19-37頁），參以系爭契約買賣標的物記載包括：「地下第1層車位（平面式）」、「車道（坡道式）」、「產權登記：有建物產權持分」、「使用狀況：需定期抽籤、約定專用」、「車位編號：有車位編號，目前車位編號：B1-13號」（見原審卷第23頁），及系爭契約所附標的物現況說明書（下稱系爭說明書），於項次14「是否有停車位併同出售」，勾選「是」。車位編號勾選：「有車位編號」，並記載：「在第B1層，現場編號第13號車位」（見原審卷第39頁），核與被上訴人前揭主張相符，且上訴人均有於系爭說明書簽名確認乙情，亦為其等所自陳（見本院卷第14 1頁），足認兩造訂立系爭契約約定停車位屬約定專用，係併同系爭房地出售甚明。　㈢上訴人雖抗辯伊等於訂立系爭契約有告知被上訴人停車位需每年輪抽，不一定抽的到云云，惟查，上訴人於原審業已自認伊等有說一定有車位，只需輪抽等語（見原審卷第396頁），且證人即辦理系爭房地買賣過戶地政士吳明志於本院結證稱：伊於兩造簽立系爭契約時在場，買方即被上訴人有針對停車位詢問賣方即上訴人，上訴人其中一位回答車位都有，只是要輪抽，上訴人並沒有說明，車位抽選結果可能會沒有停車位，系爭房地係由伊辦理不動產實價登錄，系爭房地交易係申報有停車位等語（見本院卷第138-140頁），證人即被上訴人買受系爭房地委任之仲介林峻良於本院結證稱：伊任職於永慶不動產寶慶喆禮加盟店，被上訴人有詢問系爭房地是否有停車位，賣方翁姓仲介說有停車位，但要輪抽位置，本件請銀行估價係以有車位去估價，兩造簽約時有於系爭說明書蓋章確認內容，系爭說明書有車位標示，車位編號為B1層13號停車位，若停車位需輪抽，且不一定有停車位，則系爭說明書應會於停車位欄位勾選否，代表沒車位，然系爭說明書記載內容，看不出來係需定期輪抽，且不一定抽中車位，上訴人於簽約時未向被上訴人提出巨鼎社區規約內容，也沒有告知車位每年需輪抽，不一定抽的到等語（見本院卷第132、134-137頁），顯見上訴人於簽約時，係告知有停車位，僅需輪抽，而並未告知「不一定抽的到」，其等抗辯簽約時有告知不一定抽的到停車位云云，難認可採。　㈣又系爭說明書項次3「是否有住戶規約」勾選「是」，「但未檢附之原因」欄位為空白；項次14「有停車位之使用權約定或管委會、住戶約定證明文件，應一併檢附證明文件供承辦人簽收」無勾選，有系爭說明書可稽（見原審卷第39頁），上訴人執此抗辯被上訴人於簽立系爭契約時已知悉停車位沒有使用權約定，並知悉停車位規則內容等語，惟查，證人吳明志已明確證述：簽立系爭契約時，沒有人在現場提及規約及內容等語（見本院卷第140頁），且系爭契約業將價金履約保證申請書、系爭說明書、被上訴人簽立本票列為附件（見原審卷第35-41頁），倘上訴人於簽約時有提出社區規約及停車位規則，衡情應有列為系爭契約之附件，然系爭契約未見附有規約及停車位規則，上訴人亦未舉證證明其於訂立系爭契約時有提出上開文件，則系爭說明書項次3「是否有住戶規約」勾選「是」，僅能認定巨鼎社區有住戶規約之事實，尚不足以認定上訴人有提出規約及停車位規則。至項次 14「有停車位之使用權約定或管委會、住戶約定證明文件，應一併檢附證明文件供承辦人簽收」一欄未勾選，亦僅能說明上訴人於簽立系爭契約時，未提供停車位使用權約定之證明文件，尚無從遽論被上訴人知悉停車位沒有使用權約定，亦無從影響本院就其等於系爭契約約定停車位屬約定專用，係併同爭房地出售之認定，上訴人抗辯被上訴人於簽約時知悉停車位規則及沒有使用權約定等語，亦不足採。　㈤上訴人於訂立買賣契約時向被上訴人說明一定有停車位，並於系爭契約訂明「車位編號：有車位編號，目前車位編號： B1-13號」、「使用狀況：需定期抽籤、約定專用」等節，均經認定如前，堪認上訴人於系爭契約保證被上訴人購買之系爭房地係附有約定專用之停車位得以使用。然依停車位規則，地下室汽車停車位有27位，住戶48戶，固定每年12月底先收回車位使用者之搖控器，重新抽籤1次（見不爭執事項㈢），足認被上訴人於購買系爭房地後，可能因抽籤而未必有停車位得以使用，而欠缺上訴人所保證之品質。又系爭房地若有停車位約定專用權，與無停車位約定專用權，二者於不動產成交價格，其價差為120萬元一節，有廣福不動產估價師事務所112年12月28日函檢附估價報告書為憑（見原審卷第197-353頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），是被上訴人依民法第359條本文規定，主張上訴人出售系爭房地之停車位非如其等所保證一定有車位之品質，請求減少價金120萬元，核屬有據；又上訴人原共有系爭房地之應有部分為各1/2，為其等所自陳在卷（見本院卷第100頁），被上訴人依同法第179條規定請求上訴人各返還60萬元（計算式：0000000×1/2＝600000），及自起訴狀繕本送達翌日即112 年6月25日（送達證書見原審卷第79、81頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由。　㈥上訴人又抗辯被上訴人於系爭房地點交後，即得依公寓大廈管理條例第24條規定向巨鼎社區管理委員會閱覽規約及停車位規則等相關文件，卻未立即閱覽，且於交屋後於巨鼎社區大門入口及電梯等處均可查知，依民法第356條規定視為承認其所受領之物等語，並提出巨鼎社區管理委員會113年12 月6日（113）麗園管函字第113012001號函為憑（見本院卷第189頁），惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。民法第 356條第1、2項固定有明文，而前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。亦為同法第357條所明定。查上訴人於出售系爭房地，就買賣標的停車位係保證被上訴人一定有約定專用之停車位得以使用，業經認定如前，上訴人故意隱瞞停車位規則，未據實告知停車位於每年輪抽後可能未能抽得，符合民法第357條所定故意不告知瑕疵之情事，而排除同法第356條規定適用，是上訴人抗辯被上訴人未能向管理委員會從速檢查社區規約及停車位規則，依民法第356條規定視為承認所受領之物等語，即屬無據。五、從而，被上訴人依民法179條規定，請求上訴人各給付60萬元，及自112年6月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第十四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周珮琦　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡子琪　　　　　　　　　　　　　　　附表1（土地部分）：土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段地號平方公尺桃園市蘆竹區五福段 792 1232.27 被告李乾宗（1075/100000）被告李乾銓（1075/100000）附表2（建物部分）：編號建號基地坐落建物面積權利範圍 1 桃園市○○區○○段0000○號(即門牌號碼桃園市○○區○○路0段00巷0號3樓) 桃園市○○區○○段000地號土地層次：3層總面積：81.11平方公尺被告李乾宗（1/2）被告李乾銓（1/2） 1.附屬建物：陽台（面積9.50平方公尺）、花台（面積0.42平方公尺） 2.共有部分即同段2412建號(面積1780.90平方公尺，權利範圍為215/10000) 正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馬佳瑩

2024-12-31

TPHV-113-上易-826-20241231-1

南簡

臺南簡易庭

返還停車位

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1002號原告陳宇軒被告林秀娟上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國113年12月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣5,400元由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造均為文觀名廈社區住戶，原告於民國113年1 月4日向訴外人盧采琳（原名：盧盈如）購買坐落臺南市○區 ○○○段0000○0000地號土地（權利範圍均10000分之372）及其上同段18255建號即門牌號碼臺南市○區○○○路0段000巷00號4 樓之1房屋（下合稱系爭房地）。依系爭房地買賣契約書第1 條第3項記載買賣標的包括地下一層機械式上層編號01停車位（下稱系爭1號車位）等語；又依原告提出之文觀名廈社區管理組織章程與管理規則（下稱系爭A規約）亦可見證人即系爭房地第一手買受人王琇娥（現名：王儀雯，下稱王琇娥）依分管協議分得系爭1號車位，原告輾轉買受系爭房地，自得承受系爭1號車位之使用權；且系爭房地前所有權人盧采琳使用系爭1號車位近6年之久，皆正常繳交系爭1號車位維護管理費，被告則是長期使用編號03車位（下稱系爭3 號車位）數年之久，並未提出任何異議。足見系爭1號車位之所有權人、使用權人均為原告，惟原告於113年3月12日發現系爭1號車位遭被告無權占用。為此，原告爰依民法第767 條、759條之1規定及分管協議，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應返還原告系爭1號車位。二、被告則以：訴外人即被告配偶歐陽乾龍於84年6月間向訴外人即文觀名廈之建商宇盛建設股份有限公司（下稱宇盛公司）購買坐落臺南市○區○○○段0000○0000地號土地（權利範圍均10000分之372）及其上同段18261建號即門牌號碼臺南市○ 區○○○路0段000巷00號6樓之2房屋（編號6A，下稱被告房地）。依被告提出之原始文觀名廈社區管理規章（下稱系爭B 規約）可見被告房地所附車位為系爭1號車位，而王琇娥之車位為系爭3號車位。嗣歐陽乾龍於102年2月8日將被告房地贈與被告，被告依系爭B規約之約定，自有權使用系爭1號車位，又原告提出之系爭A規約並非原始規約，明顯遭塗改，且塗改處無任何簽名，被告於文觀名廈社區居住多年並未聽聞系爭A規約，且車位之變更亦未經過被告同意，無證據證明修改版本是經全體住戶協議後或有權修改之人所為，系爭 A規約合法性存疑，不足以證明系爭1號車位是分配給原告使用；另被告原先一直是使用系爭1號車位，嗣突然經文觀名廈社區管理人員簡鼎原之母親告知被告車位應為系爭3號車位，被告未經查證改停於系爭3號車位，迄至111年3月始發現購屋時所附停車位是系爭1號車位，遂改停回系爭1號車位等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠查兩造均為文觀名廈社區住戶；文觀名廈社區為宇盛公司建造；系爭房地第一手買受人為王琇娥，王琇娥於85年8月9日將系爭房地買賣讓與訴外人李玉珍，李玉珍於105年8月23日將系爭房地買賣讓與盧采琳，原告於113年1月4日向盧采琳購得系爭房地，為系爭房地現所有權人；歐陽乾龍於84年6 月間向宇盛公司購買被告房地（編號6A），嗣於102年2月8 日將被告房地贈與被告，有公證書、買賣所有權移轉契約書、土地、建物地籍謄本、異動索引在卷可憑（本院卷第23-2 6頁、第59-65頁），且為兩造所不爭執，此部分之事實，自堪信為真。　㈡按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件原告主張其為系爭1號車位之所有權人、使用權人乙節，為被告所否認，並以前詞置辯，則原告自應舉證證明其就系爭1號車位具有所有權、使用權。對此，原告固提出房仲提供之建物銷售資料表、系爭房地買賣契約書、系爭A規約等件為證。惟查：　⒈依原告自陳「系爭1號車位沒有權狀，應該是分管協議」等語（本院卷第56頁），甫以系爭A規約、系爭B規約、不動產買賣契約書、買賣仲介專任委任書、建物登記第一類謄本、臺南市臺南地政事務所113年11月7日函檢附文觀名廈社區建築改良登記簿及區分所有建物共同使用部分之相關文件記載內容（調字卷第20、59頁、第95頁；本院卷第41頁、第59-62 頁、第197-219頁），可知系爭1號車位並無獨立編列建號，而係以公共設施面積登記於共有部分臺南市○區○○○段00000○ 號。是系爭1號車位並無獨立之所有權，原告自無從依民法第759-1條善意取得規定，取得系爭1號車位之所有權。從而，原告基於所有權人地位，依第767條、759條之1規定，請求被告返還系爭1號車位，洵屬無據，不應准許。　⒉又原告主張依系爭A規約停車位分配表，王琇娥分得之停車位為系爭1號車位，被告之停車位為系爭3號車位；被告則抗辯依系爭B規約停車位分配表，王琇娥分得之停車位為系爭3號車位，被告之停車位為系爭1號車位。經本院當庭勘驗結果，系爭A規約、系爭B規約條文內容均相同（比對調字卷第45 -61頁與本院卷第27-43頁），於停車位分配表中的文字記載、用印位置亦一致，惟系爭A規約之停車位分配表中多出了住戶「邵明芳」、「辛佩蓉」、「劉鈴惠」、「吳榮彬」之簽名，以及住戶「張忠良」的印章，且系爭A規約之停車位分配表中王琇娥的車位從「3」改成「1」，被告房地（編號 6A）分配之車位則由「1」改成「3」（比對調字卷第63頁與本院卷第44頁），足見系爭A規約為系爭B規約增、刪、修改後之版本，即系爭B規約為系爭A規約之原始版，此為兩造所不爭執（本院卷第73頁）。然系爭A規約之停車位分配表中關於上開車位變動的修改並未經用印或簽章，無從判斷是何人修改，自難斷定此修改是否合法產生新分管協議之效力，且原告亦自陳「管委會那邊也是有2份資料，一份是我提出的（即系爭A規約），一份是被告提出的（即系爭B規約），他們也不確定哪份是正確的」等語（本院卷第129頁）；況系爭房地之第一手所有權人王琇娥到庭證稱：「我不曉得系爭房地有無附停車位，時間太久的，印象中是沒有停車位，也不知道是哪個編號，我賣給李玉珍的時候也沒有包含停車位」等語（本院卷第165-166頁）。此外，依臺南市政府工務局113年11月18日函檢附之文觀名廈社區最新備查規約，亦無從得知該社區對於停車位分配之相關資訊，是原告或其前手是否有向建商宇盛公司買受系爭1號車位，又王琇娥依分管協議取得之車位究為系爭1號車位或系爭3號車位均仍屬有疑，本院尚難依系爭A規約遽以認定原告有系爭1號車位之專屬使用權。　⒊另原告提出之建物銷售資料表、系爭房地買賣契約書，僅能證明原告之前手盧采琳、前前手李玉珍均將系爭1號車位作為系爭房地之附屬車位，並為買賣標的之一部出售，然買賣契約書僅對契約之當事人發生效力，並不能以此拘束非契約之當事人即被告；又觀原告與盧采琳之買賣契約書雖記載車位編號01，但不動產標的物現況說明書關於是否有車位之分管協議及圖說卻勾選「否」（調自卷第20、33頁）；另觀盧采琳與李玉珍之買賣契約，雖記載含停車位1個位於地下一層編號01號車位，但車位憑證僅有「遙控器」（調字卷第67 頁）。是系爭房地之買賣契約書亦不能證明原告或其前手確實有依分管協議取得系爭1號車位之專屬使用權。　⒋至原告雖主張盧采琳長期使用系爭1號車位，被告長期使用系爭3號車位，均無異議，可見依分管協議系爭房地分配之車位為系爭1號車位等語。然被告抗辯伊原先是使用系爭1號車位，嗣經他人告知伊之車位為系爭3號車位，伊未經查證改停放系爭3號車位，後發現系爭B規約記載被告房地分配之車位為系爭1號車位，即停回系爭1號車位；顯見被告並非無異議，亦無承認伊之車位為系爭3號車位的意思，且無證據證明上開車位的更改有經被告或其他有權更改者之同意，自難以被告消極未查證，而將車輛停放於系爭3號車位一段時間，即認被告默示承認伊之車位為系爭3號車位。　⒌此外，原告並未提出其他足資證明其對系爭1號車位具有所有權或專屬使用權之證據，本院自難為對原告有利之認定。四、綜上所述，原告並未舉證原告或其前手曾向建商宇盛公司買受系爭1號車位且系爭1號車位並無獨立之所有權，亦未能證明原告或其前手依分管協議曾分得系爭1號車位。從而，原告依第767條、759條之1規定及分管協議，請求被告應返還系爭1號車位，均為無理由，應予駁回。另本件言詞辯論終結後，文觀名廈社區之現任主任委員張秀君具狀陳稱，該社區管理委員會僅成立2年多，交接時僅有系爭B規約，並無系爭A規約，且其不清楚該社區停車位分配之來龍去脈，亦不清楚系爭B規約是否有修改過之版本（本院卷第79-81頁、第 123頁）。足徵被告抗辯系爭A規約之合法性存疑，無從證明文觀名廈社區之住戶有成立此新分管協議等語，非全然無稽，且此部分之證據亦難為原告有利之認定，均併予敘明。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳永佳以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玉芬

2024-12-30

TNEV-113-南簡-1002-20241230-2

竹東簡

竹北簡易庭(含竹東)

減少買賣價金等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 112年度竹東簡字第265號原告邱士豪訴訟代理人張育銜律師複代理人廖婉茹律師石宗豪律師被告吳岳霖被告宸家不動產有限公司兼上一人法定代理人張志安上二人共同訴訟代理人彭鏵瑜住新竹縣○○鎮○○路0段000巷00弄0 號被告共同訴訟代理人鄭信煌律師複代理人林永祥律師上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國113年11月29日辯論終結，判決如下：　　主　文被告吳岳霖應給付原告新臺幣（下同）109,433元，及自民國112 年10月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之15，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告吳岳霖如以109,433元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　　原告與被告吳岳霖於民國111年12月10日，經被告宸家不動產有限公司之張志安居間（下各逕稱被告姓名，省略被告之訴訟上稱謂），就坐落新竹縣○○鎮○○○段000○00地號土地（下稱系爭土地）及其上同段2090建號，門牌號碼新竹縣○○鎮 ○○街00號建物（下稱系爭建物），以新臺幣（下同）9,500, 000元成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告於給付價金後，於112年1月18日取得系爭土地及建物之所有權狀。嗣經原告於112年6月28日向新竹縣竹東地政事務所申請土地複丈，經地政事務所於112年7月10日現場履勘及鑑界，因而知悉系爭土地遭坐落同段1538號之鄰屋建物無權占用（下稱系爭瑕疵）共計6.6平方公尺，此物之瑕疵本應由吳岳霖負責。另宸家不動產有限公司係不動產經紀業管理條例第4條第4 款所稱之經紀業者，從事不動產買賣之居間、代理業務，張志安則為宸家不動產有限公司之負責人，同時為不動產經紀業管理條例第4條第7款規定之經紀人員，張志安分別與吳岳霖報告居間、與原告媒介居間，促成系爭買賣契約之成立，並受有報酬，本應盡善良管理人之注意義務，為原告查知系爭土地上是否存有瑕疵，然張志安僅以吳岳霖之單方說明為據，未本於專業查察，致原告受有系爭瑕疵之損害。而系爭土地及系爭建物之總價金為9,500,000元，惟因系爭買賣契約中並未就土地、建物價值分別作約定，故應以土地現值及房屋現值比例計算，系爭土地每平方公尺之公告現值為26,4 00元，面積共78平方公尺，是系爭土地公告現值為2,059,20 0元，系爭建物之課稅現值為232,500元，是土地與建物之比值為20,592：2,325，即系爭土地占總價金之比例約為百分之89.85，即8,535,750元，以系爭土地遭占用之面積為6.6 平方公尺計算，原告受有722,256元之損害【計算式：8,535 ,750÷78×6.6＝722,256（元以下四捨五入）】。而吳岳霖對原告之損害賠償責任，與宸家不動產有限公司、張志安連帶對原告應負之損害賠償責任，係本於各別發生之原因，負其債務，僅係給付具有單一之目的，為不真正連帶債務關係，故如任一被告為給付時，其餘被告於該範圍內，免除給付義務。因此，原告爰依系爭買賣契約第9條第5項、民法第359 條、第179條規定，請求擇一為有利之判決，請求吳岳霖減少買賣價金；並依不動產經紀業管理條例第21條第3項、第2 6條第2項，類推適用民法第544條及公司法第23條第2項規定，請求擇一為有利之判決，請求宸家不動產有限公司與張志安連帶賠償系爭土地上系爭瑕疵存在之損害。並聲明：㈠吳岳霖應給付原告722,256元，及自113年4月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡宸家不動產有限公司、張志安應連帶給付原告722,256元，及自113年4月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢前二項之給付，如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，免除給付義務。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠吳岳霖部分：　　吳岳霖前與原告成立系爭土地、系爭建物之買賣契約時，總價原約定為10,000,000元，嗣兩造約定增補特約，免除吳岳霖之物之瑕疵擔保責任，吳岳霖同意減價500,000元，故最後約定之總價方為9,500,000元。吳岳霖是於原告申請土地複丈後，才知道有系爭瑕疵存在。另系爭建物之課稅現值與房屋之交易價值未必相當，應經過不動產估價師鑑定後方能知悉。而若認為無鑑定之必要，亦應以系爭土地遭占用部分之公告現值計算，即每平方公尺為26,400元，遭占用面積為 6.6平方公尺，即174,240元。　㈡宸家不動產有限公司、張志安部分：宸家不動產有限公司、張志安雖為買賣雙方之委託仲介，本有為當事人查知系爭土地之瑕疵，惟其範圍，仍僅限於基於仲介專業之內，宸家不動產有限公司、張志安並無土木或建築、地政之背景專長，而系爭土地於出賣前，已經閒置逾20年，未曾有土地之相關訴訟存在，且未經複丈，張志安僅多能透過肉眼觀察土地現況，以及聽取賣方吳岳霖所述加以判斷。且系爭土地複丈結果，是因鄰地建屋時就有越界建築之事，或是因地界變動而導致，亦有不明，顯不能僅以系爭土地複丈之結果，即認為宸家不動產有限公司、張志安未盡調查義務而有過失。　㈢並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠原告主張前透過宸家不動產有限公司、張志安之居間，與吳岳霖成立系爭土地、系爭建物之系爭買賣契約，總價為9,50 0,000元，張志安並為宸家不動產有限公司之法定代理人；嗣經土地複丈後，原告發現系爭土地遭鄰屋無權占用而存有系爭瑕疵之事實，業據原告提出系爭買賣契約、系爭土地與系爭建物登記第一類謄本、所有權狀、經濟部工商登記公示資料查詢結果、系爭土地複丈成果圖為證，且為被告所不爭執，原告主張之此部分事實，堪以認定。　㈡關於原告請求吳岳霖減少買賣價金部分：　1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。本件系爭土地遭鄰屋無權占用，直接影響原告系爭土地之價值，且此一瑕疵存在於物上，自屬民法第354條第1項所定之瑕疵。　2.吳岳霖雖辯稱兩造曾有增補特約，免除吳岳霖之瑕疵擔保責任等語，然觀之該特約內容，其上係約定「甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有『屋況』瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂等『屋況問題』，皆由甲方自行負責 …。惟若重大瑕疵，如標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋結構有問題無法補強等情，乙方仍應負瑕疵擔保責任」等語，顯係針對系爭建物「屋況」所在之瑕疵為約定，兩造免除瑕疵擔保責任之內容，難認有包括系爭土地遭鄰屋無權占用之情形在內，故被告辯稱依上開特約，兩造已經約定免除被告系爭瑕疵之擔保責任等語，並無可採。　3.查系爭土地遭鄰屋無權占用，而致原告購置之系爭土地價值減少，依本院113年度竹東簡字第1號原告與鄰屋所有人之訴訟審理結果，認系爭土地遭鄰屋無權占用之面積為1平方公尺，有上開判決及竹東地政事務所113年5月21日複丈成果圖附卷可參，則原告依民法第359條規定請求減少價金，應屬有據。又系爭土地及系爭建物之總價金為9,500,000元，且因系爭買賣契約中並未就土地、建物價值分別作約定，故本院認應以土地現值及房屋現值比例計算，系爭土地每平方公尺之公告現值為26,400元，面積共78平方公尺，有系爭土地登記第一類謄本可佐，是系爭土地公告現值為2,059,200元，系爭建物之課稅現值為232,500元，有房屋稅籍證明書在卷可參，是土地與建物之比值為20,592：2,325，即系爭土地占總價金之比例約為百分之89.85，即8,535,750元，以系爭土地遭占用之面積為1平方公尺計算，減損之價值為109,4 33元【計算式：8,535,750÷78×1＝109,433（元以下四捨五入）】。被告雖辯稱應透過不動產估價師鑑價或以土地公告現值計算系爭土地因系爭瑕疵而減少之價值等語，然本院認依原告所主張系爭建物目前之狀況（見本院卷第375頁，姑不論是否構成被告應負責之事由），恐已難以反推於系爭買賣契約成立時系爭建物之價值為何，復光以土地公告現值計算之結果，亦忽略系爭建物在系爭買賣中之價值比例，亦不適當，故認被告之主張尚難可採。　4.按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第359條前段、第179條分別規定明確。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號民事判決意旨參照）。查系爭房屋既有系爭瑕疵之存在，吳岳霖應負物之瑕疵擔保責任，原告並已以起訴狀繕本行使價金減少請求權，是原告請求減少價金109,433元，自屬有據，應予准許。　5.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第 2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第2 03條亦有明文。本件原告對吳岳霖價金減少請求權，核屬無確定期限之給付，經原告起訴並起訴狀繕本已於112年10月6 日送達吳岳霖後，主張吳岳霖應自113年4月26日本院言詞辯論時起負遲延責任，當屬有據。是原告請求自113年4月26日起，按週年利率百分之5計算之遲延利息，核無不合。　㈢關於原告請求宸家不動產有限公司、張志安負損害賠償責任部分：　1.按經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。此為不動產經紀業管理條例第4條第4、7款所規定。而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565 條亦有明文。是以仲介業所從事之不動產交易居間及代理行為，係為「報告訂約之機會」或為「訂約之媒介」之地位，及協助買賣雙方為交易上之必要注意行為。故仲介業對委託人所應負擔之責任，自與出賣人對買受人所負之瑕疵擔保責任有別。又按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544 條定有明文。再按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定；經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售；前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱；廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第 21條、第23條、第24之2條、第26條第2項分別明文規定。是上開規定雖課予不動產經紀業者有就訂約事項有調查之義務，惟並非謂一旦與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有無因果關係等要件為必要。　2.而不動產仲介業之業務，涉及不動產買賣之專業知識，消費者委由仲介業者處理買賣事宜，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取仲介費用，自應就其所從事之業務，善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務。而善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言，故如已施予必要注意，應認已盡善良管理人注意義務而無過失責任之情形。　3.經查，系爭房屋上系爭瑕疵之存在，係原告於系爭買賣契約成立後，申請土地複丈後方知悉，無法從肉眼目視得知，而吳岳霖在標的物現況說明書上第31點，亦勾選土地現況並無遭他人占用之情形。依現房屋交易市場中，仲介業實僅能依賣方對不動產現況之記載，據實反應出售標的之真實狀況，難以要求仲介業者於仲介買賣時，要逐一就建物基地有無遭他人占用之情形均為調查，法律上並無規定房仲業者有檢查仲介土地是否遭他人無權占用之義務，中央主管機關公告之不動產委託銷售契約書範本，亦無將「測量土地是否遭他人無權占用」列作不動產現狀說明之項目，範本中規定受託人義務之規定中，也未包含受託之房仲業者負測量上開情形之義務。吳岳霖既已在系爭土地現況說明書上填載系爭土地之現況，並明確記載系爭土地無遭鄰地占用之情形，且吳岳霖辯稱連自己都不知道系爭土地遭他人無權占用，原告也未舉證推翻，則宸家不動產有限公司、張志安更不可能知悉，宸家不動產有限公司與張志安根據吳岳霖所陳述之現況，轉知予原告，自難認其等有違反契約應盡善良管理人注意義務之處。況系爭土地是否遭他人無權占用，須由具備相當專業之鑑界機構履勘測量後，始能得知，宸家不動產有限公司、張志安僅為一般不動產仲介經紀公司及經紀人員，尚無勘測系爭瑕疵存在之能力，而原告在買受系爭土地、系爭建物前，亦未要求必先進行現況履勘測量後，始願簽訂系爭買賣契約，自難認宸家不動產有限公司、張志安有何未盡調查義務之情事，系爭瑕疵之存在，核與宸家不動產有限公司、張志安提供之服務無涉，原告請求宸家不動產有限公司、張志安應就系爭瑕疵之存在連帶負賠償責任，自無理由。四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定主張系爭土地遭他人無權占用1平方公尺，請求吳岳霖返還減少之價金109 ,433元，及自113年4月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，遽無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3 款規定，依職權宣告假執行。另吳岳霖陳明願供擔保請准免為假執行，於法並無不合，爰依民事訴訟法第436第2項、第 392條第2項規定酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　竹東簡易庭　法　官　楊祐庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　范欣蘋

2024-12-27

CPEV-112-竹東簡-265-20241227-2

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第5826號原告陳永松訴訟代理人周麗玲蘇顯讀律師被告林慶昌林鈺堂許宸龍李權益林雍勝翁興隆信義房屋股份有限公司上一人法定代理人周耕宇上六人訴訟代理人李岳霖律師劉耀文律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及其假執行之聲請駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項固有明定。惟所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止(最高法院101年度台抗字第224號裁定意旨參照) 。原告主張已就本件侵權行為事實對被告提出刑事詐欺及背信等告訴，現由臺灣臺北地方檢察署(臺北地檢署)偵辦調查，聲請於刑事訴訟終結前，停止本件訴訟程序等語。惟原告主張之原因事實與其於另案所提刑事告訴之事實縱有重疊，亦因刑事案件與民事事件之舉證責任、心證程度均有不同，要無相互拘束之餘地，本院依法獨立審判，依憑本件卷內事證而為事實之認定，不受刑事案件認定之拘束，另案訴訟並非本件訴訟之先決問題，本院無從依上開規定裁定停止本件訴訟程序，原告之聲請，於法未合，不應准許。　貳、實體事項一、原告主張：原告前經由被告信義房屋股份有限公司(下稱信義房屋公司)忠孝玉成店經紀營業員即被告林雍勝，帶看被告林慶昌所有坐落臺北市○○區○○段0○段00○0○00○0地號土地( 應有部分各100/5600)上門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號 2樓房屋(應有部分全部)(下稱系爭房地)，於民國110年10月 23日與林慶昌簽訂買賣契約，以新臺幣(下同)3360萬元購買系爭房地。詎原告事後發現系爭房屋存在嚴重漏水及房屋結構問題，林雍勝竟以全新高檔裝潢、沒有漏水之話術及文宣，且林慶昌與信義房屋公司松山站前店經紀人即被告林鈺堂、松山站前店經紀營業員即被告許宸龍共同製作不實不動產說明書、標的物現況說明書，不實勾選無鋼筋外露、無滲漏水、有大臺北瓦斯。嗣三方依系爭買賣契約及事後協議內容，就滲漏水及結構安全之爭議約定項目委請台北市建築師公會鑑定作成鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)。然信義房屋公司法務即被告翁興隆，卻故意漏申請鑑定項目，並以申請人代表身分主導及阻擾鑑定流程，使系爭鑑定報告結果缺漏不公，致林慶昌依系爭鑑定報告解除系爭買賣契約、沒收價金，並對原告提起損害賠償訴訟。而林鈺堂、李權益為信義房屋公司不動產經紀人，林雍勝、許宸龍為營業員，翁興隆為法務人員，渠等就系爭房地交易過程，有據實說明及調查屋況、信實處理爭議義務，卻故意為詐騙或違背職務之行為，原告為處理與被告間糾紛，支出律師諮詢費1萬元，多次委任律師發函費用10萬元，委任律師費用56萬5000元，訴訟費用 74萬4426元，鑑定費用分擔部分1萬6500元，委請廠商進行全屋室內熱顯像儀漏水檢測費用1萬元，委請結構技師就系爭鑑定報告、缺失及房屋結構問題提出評估意見費用2萬元，共146萬5926元，又因損害持續擴大，暫先請求150萬元。爰依不動產經紀業管理條例第4條、第21條、第26條第1項、第2項規定，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第188條第1項前段規定，請求被告負連帶賠償責任。並聲明：(一)被告應連帶給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(二)願供擔保，請准宣告假執行。二、被告林慶昌則以：系爭房地伊係經由本院107年度司執字第3 1312強制執行事件拍買取得，再委由信義房屋公司出售，系爭房屋於拍賣前即由原債務人王筱娟出租予訴外人蘇敏華經營雲九美容SPA會館，系爭房屋已有木造裝潢，牆壁為木材裝潢，地板鋪設塑膠板，伊事後與蘇敏華達成和解，該強制執行案件並未進行點交程序。而系爭房屋並無嚴重漏水及房屋結構問題，伊亦未與信義房屋公司人員製作不實標的物現況說明書或不動產說明書。系爭房地因原告違約不買經伊解除契約後，現已出售其他人等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告信義房屋公司、林玉堂、林雍勝、李權益、許宸龍、翁興隆(下稱信義房屋公司等人)則以： (一)原告並未就信義房屋公司等人係以詐騙之主觀意思製作不動產說明書等節舉證，標的物現況說明書乃林慶昌所勾選。又標的物現況說明書縱使有如原告所述與系爭房地現況有所歧異，惟原告並未就信義房屋公司等人主觀上係以詐騙意思為標的物現況說明書製作，原告既稱兩造本已就標的物現況說明書之歧異後續達成協議，卻又再次於本件民事起訴狀內回溯前次爭執，主張伊遭詐騙云云，可見原告前後論述，實顯相矛盾。原告另稱翁興隆於前開協議後，故意向台北市建築師公會漏未申請鑑定項目阻撓鑑定流程云云，然原告除未就漏未申請鑑定事項為何，以何種手法阻撓鑑定流程等應證事實，為任何細節上之隻字片語說明外，亦顯未就翁興隆主觀故意等內心意思，善盡任何舉證舉措。 (二)原告於本件買賣流程各種訴求，顯然已嚴重脫溢信義房屋公司之居間仲介義務，信義房屋公司仍屢再容讓配合，於110 年10月26日委請余聖衡建築師進行結構檢測工作，履行兩造間約定結構檢測事項，本件不動產買賣契約第26條已載明：「本物件買賣雙方同意簽約後用印前由信義房屋進行結構檢測…」，檢測時序點既已約定於簽約後用印前，斯時系爭房地既尚未點交予原告，甚且權狀、不動產謄本上載列之所有權人仍係林慶昌等情況下，系爭房地屋內定著物即裝潢木作等所有權仍屬賣方林慶昌。基此，系爭房地裝潢既係原告之購置動機，本件買賣契約載明檢測時點，信義房屋公司斯時顯然無從單憑原告一己之意，即可逕代林慶昌任意處分、開拆裝潢，且甫簽約完畢時林慶昌亦未同意拆除整室裝潢等情況下，信義房屋公司於110年10月26日委請余聖衡建築師所為結構檢測，僅得就未受裝潢包覆結構處進行勘驗，絕非原告所稱隨意充數，亦無由僅因原告不滿意結構勘查範圍，即否認信義房屋公司已履行契約條款舉措之實。 (三)後續買賣流程，原告動輒挾公家機關檢舉，或台北市議會議員名義要求協商，均導因於原告所欲糾紛處理方式，顯已溢脫信義房屋公司於本件買賣契約內所載義務，或居間仲介等任務，致使信義房屋公司等人無從旋即允諾。然信義房屋公司基於為求紛爭盡速落幕，終無奈配合，信義房屋公司等人既已於110年10月26日，即兩造約定之「簽約後、用印前」委請建築師於現場行結構初勘，亦作成報告，即合乎契約義務，原告實無由再就結構檢驗一事翻覆爭執。 (四)原告歷次書狀意旨無非自承，原告就是要林慶昌於系爭房地與裝潢木作尚未移轉所有權予原告，且原告僅支付336萬元，僅買賣價金1/10於第三方履約專戶，顯與買賣價金給付完畢相距甚遠情況下，即進行全室裝潢拆除後之結構檢測。然斯時買賣雙方已因滲漏水與結構檢測之協商而多有猜疑，林慶昌亦恐如真允原告所願，事後若又未得原告滿意，或原告又曲解鑑定結論而主張解除契約，屆時豈非徒留一已遭拆為毛胚屋，根本無從再為使用或出租收益之系爭房地給林慶昌自行善後處理，林慶昌於協商初期顯無可能即率然答應如此不利於己之訴求，後續流程持續因原告不續為價金給付，顯可歸責於原告情況下，林慶昌曾委信義房屋公司向原告探詢是否以無條件解約，以求爭議儘速落幕，無非就是希冀保持系爭房地完整性。然原告均慨然否決信義房屋公司提議，僅接受「履約流程中林慶昌即須配合全室拆除裝潢，以供原告為鑑定」此一選項，並屢次以地政關機申訴、民意代表約集協商的方式迫被告接受，原告之蠻橫，莫此為甚。 (五)爾後，在原告挾地政機關申訴，又以台北市議員屢次公文逼迫，且本件買賣流程事簽約日起算已幾近一年，與一般買賣流程實務相比確屬嚴重延宕，況買賣雙方持續僵局未解等情況下，信義房屋公司方才允諾，拆除全室費用12萬7000元由信義房屋公司全額負擔，鑑定費用信義房屋公司亦部分負擔等條件，向買賣雙方承諾且履行已非居間仲介義務範疇，顯可評價為無償好意施惠行為等前提下，方說服林慶昌拆除全室裝潢，並於111年8月3日在時任台北市議員張茂楠見證下簽署買賣補充協議書。然縱被告已幾近全面退讓，形同全盤接受原告訴求之情況，原告顯然仍續以毫不影響鑑定申請立案之「申請人身分」等細節事項，以及屢在鑑定現場質疑，干擾建築師公會委請到場專業人員臨場判斷，進而質疑原告同意選定之台北市建築師公會鑑定結果不公，甚且不附據任何可資證明信義房屋公司與到場建築師有私相收受之證據，即無端指摘信義房屋公司與到場建築師事前勾串而作成原告片面武斷認定為不利於原告之鑑定報告。上開總總，無非明徵，原告實已早有「不欲屈從伊前已同意選定之鑑定單位所出具之合理修繕鑑定結論，而係要求被告無條件接受伊想要之修繕鑑定結論」等偏頗定見，並欲將所增之非必要修繕成本強加予被告。尤有甚者，縱於經渠請託之議員見證下，而使被告稍感壓力下所簽立買賣補充協議書，亦無礙原告後續毀棄承諾，不依約履行。 (六)原告所稱本件之財產上損害數額，均乏所據，原告所據之律師費用係原告己意下所為花費，自無由轉嫁於被告。原告主張因本件訴訟前之協調過程，另於本院民事庭起訴應訴，暨向臺北地檢署提出刑事告訴程序等，造成原告支應律師費用共67萬5000元，為本件原告財產損害之一部云云。然本件歷程中兩造間之協調工作，乃至協商破局後，兩造間之各該訴訟，均非屬我國依法明訂須強制律師代理事件，原告復未進一步舉證證明上開訴訟前之協調過程，乃至訴訟事件有何非委任律師即無法自為處理或應訴之情形。原告主張之本件事實既未能證明屬被告因故意或過失而為之加害行為而有責，又事實歷程中，原告律師費用之支出與本件事實二者間，既非必要花費，亦顯無相當因果關係，原告自為支出律師費，認屬因被告侵權行為而造成財產上損害云云，即屬無稽。 (七)原告主張法院爭訟裁判費用74萬4426元，亦均非原告所稱財產上損害，原告所繳付予本院112年度重訴字第255號民事事件，及原告繳付上訴裁判費即林慶昌提訴本院112年度訴字第890號民事事件，原告提訴本院112年度重訴字第255號民事事件，上訴後所生訴訟費用，上開判決已於理由詳實說明本件買賣契約未能履行，實非可歸責於林慶昌，反而係可責原告，信義房屋公司等人實不知原告仍堅持認定為原告因受加害行為而生之財產損害，理由究係為何。再者，上述另案所依歸各該訴訟，均尚未確定，甚且尚未審理，原告支付亦僅係代墊性質，何以可認為屬原告已發生財產上損害，原告此部主張，確乏所據。又原告稱鑑定費用、技師意見書、廠商檢測費等亦為財產上損害云云，然被告既未有對原告有任何加害行為可言外。退步言之，此些費用支應亦非信義房屋公司等人指示原告支付，全然係原告自為決意下所為，難認為原告所受財產上損害。 (八)依本院調取107年度司執字第31312號執行卷內檢附由本院囑託千禾不動產估價師事務所不動產鑑定報告，除未有任何原告所述屋況瑕疵記載外，另就鑑定日期之系爭房地現況，亦載明「建物外觀尚可」。另自執行卷內可見系爭房地最遲於 108年3月18日，已存有執行案件債務人即系爭房地拍定前所有權人王筱娟出租予蘇敏華即雲九SPA會館負責人使用。又信義房屋公司等人受林慶昌委託仲介時，系爭房地之租賃關係仍係存續，雲九SPA會館仍為營業使用中，然信義房屋公司等人與原告所屬業務林雍勝除仍協調出租人配合，使原告得入內檢視屋況與裝潢外，甚且於簽約前夕再度親至系爭房地，秉持一般仲介人員查檢屋況之能力極限，詳加拍攝系爭房地專有部分可開驗之裝潢遮蔽處，暨共有部分處屋況照片，供原告審視，俾利原告簽約之決策，信義房屋公司等人已善盡仲介業者之檢查義務，無原告妄稱之侵權行為事由存在，亦無違反不動產經紀業管理條例相關規定之情事。 (九)聲明：駁回原告之訴，及陳明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、原告主張其透過信義房屋公司員工帶看系爭房地，於110年1 0月23日與系爭房地所有權人林慶昌簽訂系爭買賣契約，有系爭說明書、系爭買賣契約在卷(見本院卷一第147頁、第14 9頁、第150頁、第152至160頁)，為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張林慶昌、林雍勝、林鈺堂、許宸龍製作不實標的物現況說明書、不動產說明書，李權益為不動產經紀人，渠等共同隱瞞系爭房屋有鋼筋外露、漏水、無瓦斯等，致其就系爭房地簽訂系爭買賣契約，系爭房屋存在漏水及結構等問題，翁興隆於協商鑑定過程中，故意漏報鑑定項目，阻擾導致系爭鑑定報告不公，被告等上開行為致其支出律師諮詢費1萬元，委任律師發函費用10萬元，委任律師費用56 萬5000元，訴訟費用74萬4426元，鑑定費用分擔部分1萬650 0元，全屋室內熱顯像儀漏水檢測費用1萬元，委請結構技師提出評估意見費用2萬元，共146萬5926元，被告依不動產經紀業管理條例第4條、第21條、第26條第1項、第2項規定及侵權行為法律關係，應負擔連帶賠償責任等情，為被告所否認，並以前揭情詞抗辯。茲就本件爭點分述如下： (一)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；造意人及幫助人，視為共同行為人，民法第184條第1項前段、第185條第1項及第2項分別定有明文。次按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項分別定有明文；是不動產經紀業者及經紀人員依上開規定負損害賠償責任者，應以其有可歸責之事由，及交易當事人受有損害、其間有因果關係為要件。惟按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例意旨參照）。 (二)另按因侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害於他人權利，或故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人為成立要件。此觀民法第184條第1項規定即明。所謂故意係指行為人對於構成侵權行為之事實，明知並有意使其發生或預見其發生，而其發生並不違背其本意而言(最高法院76年度台上字第2724號民事裁判要旨參照)。末按民法第184條第1項關於侵權行為之規定，採過失責任主義，以行為人之侵害行為具有故意過失，為其成立要件之一。所謂過失，指行為人雖非故意，但按其情節應注意，並能注意，而不注意。又過失依其所欠缺之程度為標準，雖可分為抽象輕過失（欠缺善良管理人注意義務）、具體輕過失（欠缺應與處理自己事務同一注意義務）及重大過失（顯然欠缺普通人之注意義務），然在侵權行為方面，過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意義務為斷（最高法院19年上字第2746 號判例參照），亦即行為人僅須有抽象輕過失，即可成立。而善良管理人之注意義務，乃指有一般具有相當知識經驗且勤勉負責之人，在相同之情況下是否能預見並避免或防止損害結果之發生為準，如行為人不為謹慎理性之人在相同情況下，所應為之行為，即構成注意義務之違反而有過失，其注意之程度應視行為人之職業性質、社會交易習慣及法令規定等情形而定。而專門職業人員，基於與當事人之信賴關係，並本於其專業能力、工作經驗及職業責任，在執行業務時，對於相對人或利害關係人應負有保護、照顧或防範損害發生之注意義務。最高法院100年度台上字第328號民事判決要旨參照。 (三)查林慶昌係經本院107年度司執字第31312強制執行事件於10 8年3月6日核發權利移轉證書以拍買取得系爭房地，系爭房屋於拍賣前即由原債務人王筱娟出租予蘇敏華經營雲九美容 SPA會館，系爭房屋已有木造裝潢，牆壁為木材裝潢所包覆，地板鋪設塑膠板，且林慶昌事後與蘇敏華達成和解，該強制執行案件並未進行點交程序，有千禾不動產估價師事務所之不動產鑑定報告及所附現況照片、該拍賣公告、林慶昌之陳報狀附於上開強制執行卷宗，經調閱屬實，亦有雲九美容 SPA會館裝潢照片在卷可稽(見本院卷二第13至23頁)。而林慶昌拍賣取得系爭房地後，與蘇敏華簽訂租賃契約將系爭房屋出租予蘇敏華繼續經營雲九美容SPA會館，租賃期間自108 年4月1日起至111年2月1日止，有該租賃契約在卷(見本院卷二第25至37頁)。嗣林慶昌於110年3月9日，委由信義房屋公司出售系爭房地，系爭房屋仍由蘇敏華經營雲九美容SPA會館，仍有木造裝潢，牆壁為木材裝潢所包覆，地板鋪設塑膠板，林慶昌並在標的物現況說明書勾選：「標的物現況說明書：項次29：所勾選『無』滲漏水或壁癌之情形」，有委託書、信義房屋公司客戶查詢結果、標的物現況說明書在卷可稽 (見本院卷一第150頁、卷二第313、315頁)。且系爭房屋於7 1年6月30日辦理第一次登記，於林慶昌110年3月9日委託信義房屋公司出售時，屋齡為38年餘，有建物登記謄本在卷( 見本院卷二第109頁)。是系爭房屋自林慶昌拍賣取得後委由信義房屋公司出售，既仍由蘇敏華經營雲九美容SPA會館，系爭房屋仍有木造裝潢，牆壁為木材裝潢所包覆，地板鋪設塑膠板，且原告亦自承委由其太太周麗玲於110年10月18日，由信義房屋公司人員林雍勝陪同查看系爭房屋時，系爭房屋仍經營雲九美容SPA會館，不知系爭房屋屋內屋況(見本院卷二第181頁)，足認林慶昌委託信義房屋公司出售系爭房屋，以及原告太太周麗玲與信義房屋公司人員林雍勝查看系爭房屋時，因系爭房屋仍由蘇敏華經營雲九美容SPA會館，系爭房屋實際上仍有木造裝潢，牆壁為木材裝潢所包覆，地板鋪設塑膠板，林慶昌、信義房屋公司人員、原告太太周麗玲均從無由外觀上查看系爭房屋是否有漏水壁癌、鋼筋裸露等情形，難認林慶昌或信義房屋公司人員有故意或過失未告知原告系爭房屋是否有漏水、鋼筋裸露等情事。 (四)次查，原告委由其太太周麗玲於110年10月18日，由信義房屋公司人員林雍勝帶看系爭房屋後，即於110年10月23日與林慶昌簽訂買賣契約，以3360萬元價格購買系爭房地，其中系爭買賣契約第17條、其他約定事項約定：「二、檢測約定：…㈡氯離子含量檢測約定：買方(即原告)是否請求進行檢測？□是□否…；二十五、本物件賣方(即林慶昌)不負責拆除隔間牆及天花板及地板買方已知悉…；二十六、雙方同意簽約後用印前由信義房屋廠商進行結構檢測，若檢測報告有異常項目，需做補強時，除雙方有另行合意以外，雙方同意無條件解約，…」有系爭買賣契約在卷(見本院卷一第157、160 頁)。依上開約定，買方原告與賣方林慶昌均同意系爭房屋不做氯離子含量檢測，林慶昌不負責拆除隔間牆及天花板及地板，雙方同意簽約後用印前由信義房屋公司進行結構檢測，若檢測報告有異常項目，需做補強時雙方同意無條件解約。可知系爭房屋於買賣當時，因仍由蘇敏華經營雲九美容SP A會館，系爭房屋仍有木造裝潢，牆壁為木材裝潢所包覆，地板鋪設塑膠板，原告同意在簽約前不進行氯離子檢測，亦同意賣方林慶昌不必拆除隔間牆及天花板及地板，買賣雙方簽約後再由信義房屋公司進行結構檢測。堪認買賣雙方及信義房屋公司於簽約時均無從由外觀上知悉系爭房屋是否有漏水壁癌、鋼筋裸露、氯離子含量過高等情。原告主張林慶昌、信義房屋公司等人於買賣時故意或過失不告知原告系爭房屋之瑕疵等情，自不足取。 (五)再查，信義房屋公司提出之不動產說明書項次46記載：本標的物瓦斯供應之情形？有瓦斯：說明：天然瓦斯，大台北公司，未裝錶。」有標的物現況說明書在卷(見本院卷一第150 頁)。已說明系爭房屋所在大樓有申請設置大台北瓦斯公司瓦斯管線，但系爭房屋實際上並未裝設天然瓦斯計表使用。原告主張林慶昌、信義房屋公司人員製作不實之標的物現況說明書、不動產說明書，不實勾選有大臺北瓦斯云云，即不足取。另系爭買賣契約其他約定事項第15項約定，本物件未裝設瓦斯管線，日後須經申請核准始得使用，對此雙方合意無須裝設，若交屋後因買方需求申請裝設，所衍生之費用由買方負擔，有系爭買賣契約在卷(見本院卷一第159頁)。足認買方原告於簽約購買系爭房屋之時，已知悉系爭房屋實際上並未裝設天然瓦斯，並在買賣契約上約定由買方即原告負擔裝設瓦斯管線接管費用。故原告事後因本件買賣系爭房屋糾紛，主張信義房屋公司出具之不動產說明書項次46勾選有供應大台北公司之天然瓦斯不符，違反不動產經紀業管理條例第4條、第21條規定，應依同條例第26條第1項、第2項規定，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第188條第1項前段規定，對原告連帶負擔損害賠償責任，尚不足取。 (六)再查，系爭房屋於買賣當時，因系爭房屋有木造裝潢，牆壁為木材裝潢所包覆，地板鋪設塑膠板，買賣雙方就系爭房屋是否有漏水壁癌、鋼筋裸露、氯離子含量過高等問題，原告與林慶昌於系爭買賣契約其他約定事項第24、26項約定，買賣雙方合意簽約後交屋、用印前，如發現系爭房屋有漏水、壁癌、混凝土剝落等狀況，由信義房屋公司委請專業廠商評估修繕或處理之費用，並按該費用減少價金，以及進行結構檢測，有系爭買賣契約在卷(見本院卷一第160頁)。已約定若於簽約後交屋前發現有漏水之情，即依上開約定方式處理。嗣原告與林慶昌及信義房屋公司人員於110年10月26日，委由臺北市建築師公會會勘鑑定系爭房屋，臺北市建築師公會由余聖衡建築師會勘評估後出具建築物結構調查初勘表，認定：「依標的之室內狀況、屋齡(71年使用執照)、構造方式等綜合判斷，評估現況若無特殊重大外力(如地震)作用影響下，適合供一般住宅正常使用。」有建築物結構調查初勘表在卷(見本院卷一第176頁)。另原告與林慶昌於111年2月2 4日協商進行同意進行氯離子檢測，並於111年3月3日委請信義房屋人員會同臺灣檢驗科技股份有限公司(下稱臺灣檢驗公司)測量人員至系爭房屋採樣，臺灣檢驗公司於同年3月9 日出具TAF認證氯離子檢測之試驗報告，認定系爭房屋之氯離子含量檢測結果為0.18kg/m3至0.40kg/m3，平均值為0.27 3kg/m3，並未超出系爭買賣契約第17條第2項第3款約定之0. 6kg/m3之標準(系爭房屋係於71年建造完成)，有試驗報告附卷足憑(見本院卷二第271頁)。足認系爭房屋經臺北市建築師公會初勘及臺灣檢驗公司檢測，尚難認有結構或氯離子之問題。 (七)又系爭買賣契約第9條第8項第2款：「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特別約定者外，買賣雙方依下列約定處理：…㈡買方如行使減少價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍内，逕將減少之價金自當期應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭議時，買方仍須先將價金匯入履約保證專戶，雙方合意由信義房屋委請專業技師或廠商評估修繕補正金額，如有必要，得再委請不動產估價師進行減損估價，並為減價及款項撥付之基準，相關費用由買賣雙方共同負擔。」信義房屋公司依此約定委請 WTA中華民國營建防水協會認證廠商建眾工程有限公司(下稱建眾公司)，就原告主張系爭房屋瑕疵進行檢測並評估修繕補正費用，建眾公司於111年4月7日出具防水測漏估價單，初估漏水修復費用約需5萬元，有防水測漏估價單(見本院卷一第192至196頁)。則信義房屋公司已依系爭買賣契約約定，處理系爭房屋是否漏水之問題，堪認信義房屋房公司人員並無違反仲介注意義務之情事。 (八)另買方原告與賣方林慶昌與信義房屋公司為解決系爭買賣契約之履約爭議，經台北市市議員張茂楠協調，於111年8月3 日簽署系爭買賣補充協議書，約定：「買方陳永松、賣方林慶昌、仲介方信義房屋公司，三方經張茂楠議員協調，就坐落於台北市○○○路0段000號2樓房地買賣，達成補充協議如下：⒈買方交付面額168萬元之支票(即本件完稅款)予張議員保管。…⒊承上。拆除後，三方合意申請台北市建築師公會指派建築師到場鑑定結構及有無滲漏水屋況，並依下列辦理：⑴ 建築師到場鑑定結構安全，亦無滲漏水屋況，則買賣雙方合意依仲介方通知，至張議員辦公室，共同取回上開支票並交予承辦地政士存入專戶，買賣雙方繼續履行買賣契約。⑵建築師到場鑑定結構安全，但有滲漏水屋況，則買賣雙方合意依建築師估算之修繕費用，由賣方減價予買方自行處理，就本房地滲漏水屋況所生事宜，三方(含仲介方之人員)互不再請求。另買賣雙方仍依仲介方通知，至張議員辦公室，共同取回上開支票並交予承辦地政士存入專戶，買賣雙方繼續履行買賣契約。⑶建築師到場鑑定本房地有結構安全危害，買賣雙方合意無條件解除買賣契約。…⒎本協議書具有優先於原買賣契約書約定之效力，本協議書未盡事宜，仍適用原買賣契約書之約定。除本協議書之約定外，三方(包含仲介方之人員)不得再為其他請求或主張。…」有買賣補充協議書在卷 (見本院卷一第214頁)。而因系爭房屋承租人蘇敏華於111年 4月間搬離系爭房屋，信義房屋公司於111年8月31日拆除系爭房屋牆壁木造裝潢，地板鋪設塑膠板等，原告與林慶昌於 111年9月23日合意將系爭房屋漏水、結構等項目交由臺北市建築師公會指派江文宗建築師進行鑑定，江文宗建築師所完成臺北市建築師公會(111)(十七)鑑字第3412號鑑定報告書，系爭鑑定報告認定：「系爭房地非屬高氯離子混凝土建築物，會勘時檢視鑑定標的物主要梁柱構件，未發現明顯結構性裂損，該標的物混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/ m3以下，雖前後陽台外推拆除原有居室外牆及拆除一部份室内0.5B隔間牆，因其非屬承重牆，亦不承擔抵抗地震水平橫力，並不影響結構安全，應無辦理耐震能力詳細評估之必要，研判無需補強，評估滲漏水修復工程費用共計30萬6942元」等情，有鑑定報告在卷(見本院卷一第268至272、302至37 3頁)。足認賣方林慶昌與信義房屋公司已依前開系爭買賣補充協議書約定，履行拆除系爭房屋裝潢，鑑定系爭房屋漏水與氯離子含量之義務。 (九)至原告主張信義房屋公司法務翁興隆於協商鑑定過程中，就原證7所列鑑定項目之第一項部分進行鑑定，疏未就其餘第二至第四項部分進行鑑定，故意漏申請鑑定項目、阻擾導致系爭鑑定報告不公，應對其負損害賠償責任云云。惟查，審視系爭鑑定報告記載：「申請人：姓名：林慶昌…」、「…四、鑑定要旨：臺北市○○區○○○路○段000號2樓建物(本案鑑定標的物)所有權人原為林慶昌先生(即本案申請人)，標的物於110年10月間賣給陳永松先生(即買方)，雙方簽立買賣契約書後，因買方認為房屋疑有漏水情事，經雙方協議由賣方 (即本案申請人)向本會申請鑑定下列事項：〔一〕鑑定臺北市 ○○○路0段000號2樓下列位置(如附圖所示)是否有滲漏水？若有滲漏水，其滲漏水原因為何？其修復至不再滲漏水狀態之工法、程度各為何(保固5年工法)？修復費用各若干？編號① ：前陽台、窗框、牆壁、地板。編號②：二間廁所牆壁。編號③：小房間之四面牆壁、地板。編號④：大廚房牆壁、地板。編號⑤：前後陽台排水管道(即第三項)。編號⑥：前後陽台之天花板、外牆。編號⑦：廁所外的水管。〔二〕鑑定2樓、1 樓之管線：臺北市○○○路0段000號1樓天花板有滲漏水，為查明是否為忠孝東路5段429號2樓之廁所地板内所埋設排水管有破損，鑑定下列事項：㈠429號2樓房屋專有部分之共同樓地板上方或其内之管線，其滲漏水之原因、位置及要修復之項目各為何？(從上而下修復部分)。㈡429號1樓房屋專有部分之共同樓地板下方之滲、漏水位置及要修復之滲、漏水項目為何？如何填補樓地板裂缝？(從下而上修復部分)。㈢上述分別從共同樓地板上方或其内之管線修復(由上而下)及共同樓地板下方修復(含樓地板裂缝之填補)至不再滲、漏水狀態之工法、程度及標準各為何(保固5年工法)？修復費用各若干？〔三〕鑑定臺北市○○○路0段000號2樓之前後陽台排水管是否有滲漏水？阻塞？〔四〕鑑定臺北市○○○路0段000號2樓房屋之建築結構安全。補強工法？費用各若干？…」、「會勘日期：第一次：111年11月14日。第二次：111年11月25日。第三次：111年12月9日。會勘人員：申請人代表：翁興隆。買方代表：陳永松(第一次)、周麗玲(第二次)…。」等情，系爭鑑定報告已就申請鑑定項目逐一詳予鑑定，原告亦在11 1年11月14日會勘紀錄表上「相關當事人代表」上簽名，有該鑑定報告在卷（見本院卷一第302至419頁），並無疏漏鑑定之情事。此外，原告亦未舉證證明翁興隆有何干擾鑑定之行為。原告上開主張，亦不足取。 (十)末查，依原告、林慶昌、信義房屋公司經張茂楠市議員協調，於111年8月3日簽署買賣補充協議書記載：「買方陳永松、賣方林慶昌、仲介方信義房屋股份有限公司，三方經張茂楠議員協調，就座落於台北市○○○路段000號2樓房地買賣，達成補充協議如下：…⒊承上。拆除後，三方合意申請台北市建築師公會指派建築師到場鑑定結構及有無滲漏水屋況，並依下列辦理：⑴建築師到場鑑定結構安全，亦無滲漏水屋況，則買賣雙方合意依仲介方通知，至張議員辦公室，共同取回上開支票並交予承辦地政士存入專戶，買賣雙方繼續履行買賣契約。⑵建築師到場鑑定結構安全，但有滲漏水屋況，則買賣雙方合意依建築師估算之修繕費用，由賣方減價予買方自行處理，就本房地滲漏水屋況所生事宜，三方(含仲介方之人員)互不再請求。…⒎本協議書具有優先於原買賣契約書約定之效力，本協議書未盡事宜，仍適用原買賣契約書之約定。除本協議書之約定外，三方(包含仲介方之人員)不得再為其他請求或主張。…」有系爭協議書在卷(見本院卷一第 182、183頁)。可知原告、林慶昌、信義房屋公司三方於111 年8月3日，合意委由台北市建築師公會指派建築師就系爭房屋結構及有無渗漏水屋況等疑義進行現場鑑定，再依建築師所提出鑑定報告之結果，決定繼續履約、減價履約或解除系爭買賣契約。另依系爭補充協議書第3條第⑵項約定，三方合意就系爭房屋滲漏水及結構問題所生事宜，三方互不再請求。且依系爭補充協議書第7條約定，系爭買賣補充協議書相較於系爭買賣契約具優先效力。是原告、林慶昌、信義房屋公司三方簽訂系爭補充協議書之真意，應係為解決系爭房屋之結構及滲漏水所生之問題，並為防止日後再生糾紛，特意簽訂不得再互相請求之約定。堪認信義房屋公司等人就系爭房屋之買賣，已盡其仲介之義務。此外，原告並未舉證證明賣方林慶昌及信義房屋公司人員有明知系爭房屋有漏水壁癌、鋼筋裸露之情事，或信義房屋公司承辦人員能預見並避免或防止損害結果之發生，有違反仲介注意義務之情事。故綜前所述，原告主張信義房屋公司之不動產經紀人林鈺堂、李權益、營業員林雍勝、許宸龍、法務人員翁興隆，違反不動產經紀業管理條例第4條、第21條、第26條第1項、第2項規定，更與賣方林慶昌共同侵害原告，應連帶負擔賠償責任云云，尚不足取。五、從而，原告依不動產經紀業管理條例第4條、第21條、第26 條第1項、第2項規定，民法第184條第1項前段、第185條第1 項前段、第188條第1項前段規定，請求被告連帶給付150萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　姜悌文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫玉媛

2024-12-27

TPDV-112-訴-5826-20241227-5

上易

臺灣高等法院

返還買賣價金等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第628號上訴人張秀菊陳芳章被上訴人陳基福訴訟代理人邱英豪律師複代理人張世東律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國11 2年10月31日臺灣桃園地方法院110年度訴字第2353號第一審判決提起上訴，本院於113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事　實一、本件上訴人主張：伊經訴外人中信房屋仲介吳秀敏居間，於民國110年10月14日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）462萬元向其購買坐落於桃園市○○區○○段000地號土地，及其上同段426建號建物即門牌號碼為桃園市○○區○○路000巷0弄00號（下稱系爭房屋，與坐落土地合稱系爭房地，權利範圍均為全部），伊依約於110年10月15日給付部分價金100萬元。嗣後經鄰居告知，系爭房屋內過去曾發生訴外人林木枝於1樓以鑲嵌於樑柱上之門框上吊自殺之非自然死亡事件，系爭房屋依一般社會通念即屬凶宅，影響交易價值，係屬重大瑕疵。被上訴人與吳秀敏於締約前及締約時均故意隱瞞凶宅之瑕疵，違反系爭契約第9條第6項約定，伊已於110年11月2日及同年月17日以存證信函向被上訴人解除系爭契約，爰擇一依系爭契約第9條第6項後段約定、民法第359條及第354條第1項、民法第227 條第1項及第256條等規定，解除契約，並依民法第259條第2 款，請求返還100萬元。求為命：被上訴人應給付伊100萬元，及自110年10月15日起至清償日止，按年息5％計算利息之判決，並陳明願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則以：伊係經原法院另案98年度司執字第4768號清償債務強制執行事件拍賣程序（下稱系爭拍賣程序），於98 年12月8日拍得系爭房地，法院拍賣公告並未記載任何非自然死亡之事實。伊取得產權期間內未有非自然死亡情事，上訴人主張系爭房屋為凶宅後，伊聽聞鄰居及依證人徐明鑒、許貴香、陳能壽所述，僅知悉有人曾經上吊，經送醫後回家始死亡，故其持有系爭房屋期間，不會知悉該屋為「凶宅」，並無違反賣方之告知義務。且訴外人林木枝上吊之報案紀錄、送醫病歷資料及檢察官相驗卷宗皆因逾保存期限而銷毀，林木枝死亡登記申請書亦非伊可取得，伊確實無從知悉系爭房屋是否曾發生自殺死亡事件，上訴人不得以伊違反系爭契約第9條第6項約定為由主張解除契約，並請求返還100萬元價金等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元，及自110年10月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、不爭執事項：（本院卷第213頁）　㈠上訴人向被上訴人購買系爭房地，約定價金462萬元，兩造於 110年10月14日簽訂系爭契約，陳芳章於110年10月15日匯款 100萬元價金至中信房屋房屋交易安全專戶（原審卷第45頁）。　㈡上訴人於110年11月2日寄發平鎮郵局第379號存證信函予被上訴人，副本送吳秀敏（原審卷第47至51頁），及11月17日寄發中壢普仁郵局第264號存證信函予被上訴人，副本送吳秀敏（原審卷第55至61頁）；被上訴人於110年11月9日寄發中壢環北郵局752號存證信函予上訴人。　㈢系爭契約第9條第6項約定：「乙方（即被上訴人）保證本買賣標的物於乙方所有權期間，絕無自殺或凶殺致死之情事；如於乙方取得所有權之前有上述情事，乙方應據實告知甲方 (即上訴人)。否則甲方得主張解除契約，乙方絕無異議，且解除契約後回復原狀之費用由乙方負擔」（原審卷第22頁）。五、上訴人主張被上訴人出售之系爭房屋為凶宅，應負物之瑕疵擔保責任，擇一依系爭契約第9條第6項後段約定、民法第35 9條及第354條第1項、民法第227條第1項及第256條等規定，解除契約，並依民法第259條第2款，請求被上訴人返還價金 100萬元本息等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：　㈠上訴人主張被上訴人於締約時即知悉系爭房屋曾發生自殺致死情事，卻故意隱瞞不告知，違反系爭契約第9條第6項後段約定，是否可採？　⒈上訴人主張系爭房屋內過去曾發生自殺致死事件，係指林木枝於87年12月18日下午2時10許在系爭房屋門框上吊之事，並以臺灣桃園地方檢察署（下稱桃園地檢署）相驗屍體證明書為佐（下稱系爭相驗證明書，原審卷第326頁）。此事係發生於兩造110年10月14日簽訂系爭契約前將近23年前，也是在被上訴人經由系爭拍賣程序，於98年12月8日拍定系爭房地前11年所發生之事。而拍賣公告中並未記載系爭房屋曾發生自殺之非自然死亡事件，有98年10月2日桃院永98司執宇字第4768號拍賣公告在卷可參（本院卷第303至307頁），故被上訴人稱其於所有權持有期間，並無自殺或凶殺致死之情事，其於取得所有權之前，亦不知悉曾發生上開情事，應堪採信。　⒉上訴人主張被上訴人於締約時已知悉系爭房屋曾發生自殺致死情事，違反系爭契約第9條第6項後段約定取得所有權之前應據實告知之義務云云，並以證人吳秀敏與其間於110年10 月28日之對話錄音及譯文為證。經查，譯文可見吳秀敏對上訴人陳稱：「第一，他是在房子的外面…他又送醫住院幾天，然後因為年紀大了，是不是因為這個原因也不知道，因為好像聽說是90歲了嘛，然後再送回來家裡面，再往生…後來其實屋主（指被上訴人）他也是買了房子之後，去整理，鄰居才跟他講，他好像他孫子有一點阿達阿達，然後他才知道，然後他覺得這也沒什麼，因為問過他說這也不是凶宅…因為不是在房子裡面，然後又沒有當場往生」、「…那房子的歷史怎麼樣，屋主不會去講，…而且因為它不是凶宅，如果是凶宅，就算不是他持有期間有這種事，那當然他沒有講，這是他的疏忽，所以他這個不叫惡意隱瞞…一個屋主他沒有義務，沒有來把一間房子歴史過程怎麼樣來告訴新的買方」等語（原審卷第257、270頁），即告知上訴人稱林木枝並「非」在系爭房屋「內」「當場往生」，系爭房屋非屬凶宅，被上訴人並無惡意隱瞞。上訴人雖以吳秀敏曾稱被上訴人在「買」屋之後去整理時即知悉，然證人吳秀敏到庭結證稱：看屋時，張秀菊問伊系爭房屋有沒有發生什麼事情，伊回復是說都照內政部現況說明書，屋主持有期間在專有部分沒有發生凶宅事件，伊也有跟上訴人說有去查凶宅網，上面並沒有記載系爭房屋是凶宅，上訴人來伊公司錄音那天，伊一再表示伊不能代表屋主，後來也有澄清屋主是賣掉之後去整理。伊第一次聽到系爭房屋可能是凶宅是在系爭契約簽訂後，上訴人來伊公司前二天張秀菊告知的，伊有跟被上訴人求證是賣了之後（去整理）等語（本院卷第256至260頁），並有台灣凶宅網頁列印資料在卷可參（本院卷第173至183頁）。故從證人吳秀敏之譯文或證述，無從證明被上訴人於簽訂系爭契約前即知悉系爭房屋為凶宅，而有故意隱瞞之情事。　⒊復查，鄰居徐明鑒於原審結證稱：伊是第一個發現林木枝上吊者，當時他舌頭吐出來很長，已經沒有呼吸，發生時1、2 點有送醫，下午5、6點遺體就送回來等語（原審卷第144至1 45頁）。然當日亦在場見聞之鄰居陳能壽到庭結證稱：當日下午兩點左右，確定時間忘記了，鄰居徐明鑒發現，敲伊家的門，伊就下來發現林木枝上吊，和太太就趕快把林木枝解下來，林木枝孫媳婦許貴香也有來幫忙。解下來之後，請孫媳婦拿椅子來給林木枝坐，回去打電話叫救護車，後來救護車就把他送醫，伊就不知道。徐明鑒表示當時看到林木枝舌頭吐出來，伊敢保證沒有此事。伊解下林木枝時，還不知道林木枝狀況，他軟軟的，當天4點多救護車把他送回來，伊不確定是否已經死亡，記得第二天下午驗屍等語（本院卷第 332至336頁）。及證人許貴香於原審證稱：伊與林木枝同住，當天伊出去一下不到10分鐘，23號陳先生（即陳能壽）來菜園喊伊，伊衝去看到林木枝吊在系爭房屋門口鋁門框下，伊就跟陳先生陳太太把他放下來，林木枝還沒有往生伊才叫救護車，當時扶著他可以走，當時林木枝軟軟的有「唉」一聲。伊跟林木枝一起坐上救護車到醫院，1、2點時送進去，大概4、5點時醫生說沒有辦法救，救回來也會變成植物人，叫伊把林木枝送回家等語（原審卷第147至150頁）。則目擊證人對於林木枝是否當場死亡，所為證述已有如此大差異，但現場處理之三位證人均有證述確有將林木枝送醫，則被上訴人所聽聞不詳鄰居之陳述內容究係為何、是否與真實相符，更屬有疑。尚無從依上開譯文遽認被上訴人於出賣系爭房地予上訴人前，是否確經鄰居處聽聞系爭房屋曾發生自殺致死情事。　⒋上訴人雖主張本件係由檢察官開立司法相驗證明書，並記載上吊死亡之時間為下午2時10分，而非送醫後回家之死亡時間，足證林木枝是當場死亡，系爭房屋為凶宅云云。然關於林木枝上吊後之報案紀錄、送醫病歷資料、檢察官相驗卷，均因逾保存期限而銷毀，有桃園市政府消防局111年10月26 日桃指字第1110033078號函、桃園地檢署111年10月27日桃檢秀檔字第11113014370號函、天成醫院111年11月4日天成秘字第1111104001號函在卷可查（原審卷第183、193、195 頁）。桃園市政府警察局楊梅分局則於111年11月11日楊警分刑字第1110043419號函查訪鄰長表示系爭房屋無相關非自然死亡情事（原審卷第197至199頁）。至新竹縣新埔鎮戶政事務所函附林木枝死亡登記申請書附件之系爭相驗證明書（原審卷第326頁），其上固記載林木枝死亡時間為87年12月1 8日下午2時10分，死亡地點為系爭房屋，死亡方式勾選「自殺」，死亡原因記載「窒息死」等情；然被上訴人並無從取得、獲悉系爭相驗證明書之內容，直至原審調閱上開資料始知悉其上記載之內容。況證人即林木枝孫子楊崴棋到庭結證稱：伊去辦理爺爺林木枝除戶證明，系爭相驗證明書是林木枝死亡第二天下午或傍晚作成，作成時伊在場，記載死亡時間下午2時10分應該不是死亡時間，是上吊時間，沒有去系爭房屋祭拜，因為林木枝沒有死在系爭房屋，有送醫等語（本院卷第337至340頁），顯見系爭相驗證明書上記載之死亡時間及地點與家屬之認知並不相同。亦難據此認定被上訴人在締約前即知悉林木枝於系爭房屋上吊自殺致死情事。　⒌上訴人另稱系爭契約後附之建物現況確認書（下稱系爭確認書，原審卷第32頁）並非內政部108年10月31日修正之最新版本等語。經查，內政部於89年5月19日發布、108年10月31 日修正之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，「壹、應記載事項」之「二、成屋」之「㈣其他重要事項」載明：「5.本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明」等詞，就成屋之說明書仍係以產權持有期間是否發生非自然死亡事件為準。再者，核對內政部108年10月31日修正之成屋買賣契約書範本、成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（含附件一建物現況確認書）等（本院卷第397至4 22頁），系爭確認書確實並無新修正版確認書之第7點「本建物曾否發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡事件」之勾選（原審卷第32頁與本院卷第404頁參照），然系爭契約已有第9條第6項之約定。而關於契約版本部分亦經證人吳秀敏證稱：契約是總部提供，伊前線作業只能依照總部提供的現況說明書及向凶宅網查詢等語（本院卷第259頁）。可知，契約版本係由中信房屋總部所提供，被上訴人為一般消費者，未必知悉內政部就建物現況確認書是否有修正版本，被上訴人稱契約是仲介中信房屋提供，其並無任何使用舊版之主觀上惡意等語，應堪採信。經本院詢問如以新修正之建物現況確認書版本為契約附件，被上訴人會如何勾選？被上訴人表示關於第7點⑵「於產權持有前，賣方」部分會勾選「不知道曾否發生上列情事」等語（本院卷第426至427 頁），上訴人就此並無意見，則縱以新版之建物現況確認書，亦難認被上訴人有何故意隱瞞之情事。　⒍小結，本件依上訴人所舉之證據，無從認定被上訴人於兩造締約時知悉系爭房屋曾發生林木枝在屋內自殺致死情事，自難認被上訴人有何故意隱瞞不告知可言，上訴人主張被上訴人違反系爭契約第9條第6項後段約定並據為解除系爭契約，即非可採。　㈡上訴人依民法第354條第1項、第359條規定解除系爭契約，有無理由？　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項、第359條前段固有明文。惟按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在負舉證之責。　⒉上訴人主張系爭房屋曾發生非自然死亡事件，為民間所稱之凶宅，一般社會大眾對居住品質會心存疑慮，影響購買意願或交易價值，係屬重大瑕疵，縱非發生於被上訴人持有產權期間，被上訴人亦應負瑕疵擔保責任云云。姑不論林木枝曾在門框上吊，經送醫後返回家中（26號房屋，非系爭房屋）死亡一節，是否構成系爭房屋「內」「自殺致死」事件，尚有疑義。縱曾發生非自然死亡事件之房屋，其物理結構並未有何損壞，雖於心理層面較可能引發他人嫌惡之情，然仍可能因個人觀念、宗教信仰、使用目的而異，亦會因時間經過、事件被遺忘、或以宗教儀式安定人心等方式去除嫌惡不安之感。況林木枝事件發生時間距離系爭契約簽訂已相距近23 年，非被上訴人產權持有期間所發生之事，且依上訴人所舉之證據，難認被上訴人於締約時故意隱瞞系爭房屋發生非自然死亡情事，已如前述，即難認被上訴人有何造成系爭房屋使用、效用或價值滅失或減少之瑕疵。上訴人主張被上訴人應負民法第354條第1項所定之物之瑕疵擔保責任，而依同法第359條規定解除系爭契約，即非可取。　㈢上訴人依民法第227條第1項、第256條規定解除系爭契約，有無理由？　⒈因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債權人於有第 226條之情形時，得解除其契約，民法第227條第1項、第256 條分別定有明文。而不完全給付債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而給付不完全（未符債務本旨）為其成立要件。　⒉系爭房屋並未於被上訴人產權持有期間發生非自然死亡事件，且在被上訴人拍定前11年所發生之林木枝上吊事件，亦非可歸責於被上訴人之事由，被上訴人於締約時並無故意隱瞞系爭房屋發生非自然死亡情事，詳如前述，即不該當於民法第227條第1項規定之因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者之要件。則上訴人依民法第227條第1項、第256條規定，主張被上訴人應負不完全給付債務不履行損害賠償責任，而解除系爭契約，亦無可採。　㈣上訴人依系爭契約第9條第6項約定、民法第359條及第354條第1項，及第227條第1項、第256條規定解除系爭契約，均非適法。系爭契約未經合法解除，被上訴人自無回復原狀之義務，則上訴人依民法第259條第2款，請求被上訴人返還價金 100萬元及利息，均屬無據，無從准許。六、綜上所述，上訴人依民法第259條第2款，請求被上訴人返還價金100萬元及自110年10月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊珮瑛正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭靜如

2024-12-25

TPHV-113-上易-628-20241225-1

中簡

臺中簡易庭

給付報酬等

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 112年度中簡字第1565號原告豐迎不動產有限公司即有巢氏房屋臺中五權黎明加盟店法定代理人李瑞欣訴訟代理人邱柏瑞被告翁浩哲訴訟代理人蘇仙宜律師金湘惟律師上列當事人間給付報酬等事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國111年7月2日簽訂專任委託銷售契約( 下稱系爭契約)，約定委託原告居間仲介銷售被告所有門牌號碼臺中市○區○○路000巷0號19樓之11房屋(下稱系爭房屋) ，然被告卻於同月26日向原告解除系爭契約。嗣後原告發現系爭房屋已在同月28日出售予他人，即以存證信函請求被告應依系爭契約給付報酬，被告卻置之不理，反於申訴信上自承另委託其他仲介出售系爭房屋，而出售價格為新臺幣(下同)1080萬元，與此前原告為被告覓得1050萬元相去甚微，並非被告所主張原告單方面要求被告降低成交價格，被告諉稱有緊急需求、要出租予朋友，以不正當方法詐使原告同意解除契約，阻止被告給付居間報酬之條件成就，確有相當因果關係，顯見兩造間並非合意解除契約。且原告已提供被告 3天以上之契約審閱期，更甚者，兩造於111年7月2日即簽訂系爭契約，惟被告遲至112年6月26日即於簽約後逾將近1年後始論及審閱期之抗辯，顯見被告有充分了解契約條款之機會，不得於事後再以違反審閱期為由，主張排除第8條第3項第1款、第4款(下稱系爭條款)之適用，原告仍得依系爭條款請求報酬。原告亦告知被告有買家提出斡旋並收受斡旋金，並積極尋找潛在買家，服務符合同業通常水準，且被告未舉證服務報酬如何較原告所任勞務價值過鉅之情形，不應酌減，爰先位依民法第568條、系爭條款規定，請求被告給付服務報酬成交價額百分之4即43萬2000元。退步言，縱使兩造於111年7月26日確有商討契約之效力，亦係因可歸責於被告之事由而片面終止契約，被告應給付系爭契約約定服務報酬之半數百分之2即21萬6000元，爰備位依系爭契約第8條第3 項第2款規定，求為擇一為有利於原告之判決等語。並先位聲明：(一)被告應給付原告42萬2000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。( 二)願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：(一)被告應給付原告21萬6000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：對於系爭契約、不動產買賣意願書、房屋價格、存證信函，形式真正不爭執，惟對話紀錄中被告自白、解約理由部分屬原告註記，此部分爭執。申訴郵件並非被告親自繕打，而是原告總公司接獲被告申訴電話後所作之紀錄，否認該郵件之真實性。系爭契約乃定型化契約，然原告未給予被告3日之契約審閱期，故依系爭條款不構成契約之內容，至消費者保護法第11條之1亦未明定消費者應於何時之前就該條為主張，原告雖提出臺灣高等法院104年度上易字第208 號判決、臺灣高等法院臺中分院104年度再易字第36號判決、臺灣臺中地方法院111年度訴字第1602號判決與本件事實無關，不得比附援引，故原告不得依該條款請求被告給付服務報酬。再者，原告未告知是否已收取買家斡旋金，反而一再要求被告壓低價格，被告並無以詐欺之不正當方式解除契約，並因原告服務不如預期，被告始決定於111年7月26日合意解除契約。縱認被告詐欺原告屬實，買家當時出價遠低於被告委託之底價，為購買意願之保留，系爭房屋是否成交仍屬未定，故被告之詐欺與買賣契約是否成立，無相當因果關係。又兩造係合意解除契約，此為原告起訴狀內自承，嗣後卻改稱片面終止契約，而系爭契約既已因合意解除而溯及既往失其效力，被告再將系爭房屋出售他人，自非於委託期間內再委託他人仲介出售之情形，亦無欺騙原告之情，難謂被告有給付居間報酬之義務，原告先位請求自屬無據；備位請求部分，原告已自承兩造合意解除系爭契約，堪認本件不符合片面終止委託契約之約定。縱認被告應給付居間報酬，原告未提出其成本支出之舉證，仍須酌減，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、本件經法院會同兩造整理並簡化爭點如下（本院卷第340頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）： (一)不爭執事項：　　　　1.兩造於111年7月2日簽署「專任委託銷售契約書」、「標的物現況說明書」、「委託事項變更契約書」、「有巢氏房屋個人資料保護聲明書」，委託原告媒介系爭房屋。　2.訴外人吳憲忠於111年7月22日簽署「不動產買賣意願書」、「買方給付服務費承諾書」、「有巢氏房屋個人資料保護聲明書」。　3.被告於111年7月間已委託台灣房屋媒合居間，並於111年7月 28日將系爭房屋以總價1080萬元出售予第三人。　4.被告於111年7月26日向原告表示不再委託銷售系爭房屋，並　　經原告同意。　5.被告對於原告提出之原證1、2、5、6；原告對被告提出之證據形式上真正均不爭執。 (二)爭執事項：　1.原告主張兩造並非合意解除系爭契約，有無理由？　2.被告依消費者保護法第11條之1規定，主張系爭契約第8條第 3項各款、第4項均不構成契約內容，有無理由？　3.原告主張被告係以詐欺之不正當方法阻止給付居間報酬之條件成就，應視為條件已成就，有無理由？　4.原告先位依民法第568條、系爭契約第8條第3項第1、4款、第4項請求被告給付43萬2000元；備位依系爭契約第8條第3 項第2款請求被告給付21萬6000元，有無理由？　5.被告依民法第572條請求酌減居間報酬，有無理由？　　四、法院之判斷 (一)原告主張，兩造並非合意解除契約，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，原告於起訴時主張被告詐稱因朋友緊急居住而出租朋友，而於111年7月26日電知解除契約，並經原告同意解除在案，則系爭契約業經兩造於111年7月26日合意解除，且本院當庭詢問，是否就被告詐欺行為而為同意解除之意思表示業予撤銷，表示尚未撤銷上開同意解除契約之意思表示(本院卷第333頁)，是原告既未撤銷受詐欺而為同意解除契約之意思表示，是系爭契約業經合意解除而不存在，堪以認定。 (二)原告先位依系爭契約第8條第3項第1、4款、第4項及民法第5 68條規定，擇一請求被告給付43萬2000元，均無理由。　1.按系爭契約第8條第3項第1款「委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者」，甲方仍應支付第5條第(1)項約定之服務報酬。查本件系爭契約既經兩造合意於111年7月26日合意解除，自是日起即回溯契約自始不存在，既自始不存在，縱被告於合意解除契約後，自行出售或另行委託第三人居間仲介，均不符合該條款所稱「委託期間」內之要件，原告以被告事後另行委託第三人居間仲介而出售系爭標的物，請求給付居間報酬，即屬無據。　2.按系爭契約第8條第3項第4款「簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者」，甲方仍應支付第5條第( 1)項約定之服務報酬。查本件系爭契約既經兩造合意於111 年7月26日合意解除，而原告主張係因被告詐稱因朋友緊急居住而出租朋友，始於111年7月26日電知解除契約，被告則辯以其係以原告專業度不足為由，始於是日電知解除契約等語。原告雖舉有巢氏房屋聯盟客訴中心所為記錄「翁先生表示解約原因係因我有我自己用途」，除其形式為被告所否認外，原告迄未舉證其為真正，且縱為真正，其上亦係表明「解約原因係因我自己用途」，並未有詐稱係朋友急需使用及租給朋友等詐欺情事，是迄言詞辯論終結期日，原告仍未能舉證有可歸責於被告原因而解除契約，是其依此條款請求被告給付約定買賣價金4%之報酬，亦屬無據。　3.按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。民法第568條第1項、第101條第1項分別定有明文。本件原告主張，其於收受客戶吳憲忠之斡旋金，吳憲忠並同意以1050萬元承買系爭標的物，已與被告其後以1080萬元價金出售相近，被告詐稱房屋因朋友急需租用為由而解除契約，顯係以不正當方法阻止條件 (被告與客戶吳憲忠成立系爭標的物之買賣契約)等語。惟查，原告既不能證明前揭合意解除行為，係被告施用詐術致其同意解除契約，已如前述，則其主張被告以不正當行為阻止吳姓客戶與其就系爭標的物成立買賣契約，顯屬無據，不應准許。 (三)原告備位依系爭契約第8條第3項第2款約定，請求被告給付2 1萬6000元，亦無理由。　　按系爭契約第8條第3項第2款約定「委託期間內，因可歸責於甲方之事由而片面終止委託契約關係者」，甲方仍應支付第5條第(1)項約定之服務報酬半數。經查，本件既係兩造合意解除系爭契約，自不生片面終止情事，原告據此請求被告給付約定服務報酬半數21萬6000元，顯為無據，不應准許。 (四)本件事證已臻明確，兩造有關系爭契約第8條第 3項各款、第4項均不構成契約內容，及被告依民法第572條請求酌減居間報酬是否有理由之爭點，即無一一論述必要，合併敘明。五、綜上所述，原告先位依民法第568條、系爭契約第8條第3項第1、4款請求被告給付居間報酬43萬2000元，及備位依系爭契約第8條3項第2款請求給付居間報酬半數即21萬6000元，均無理由，應予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳學德以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴恩慧

2024-12-25

TCEV-112-中簡-1565-20241225-1

訴

臺灣臺北地方法院

請求減少買賣價金等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第1675號原告陳冠宇訴訟代理人何宗翰律師徐子評律師周松蔚律師被告李珈慶訴訟代理人鄭文龍律師複代理人陳柏霖律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國113年11月1 9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告原為門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0號4樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落臺北市○○區○○段00○0000地號土地（下稱系爭土地，並與系爭房屋合稱系爭不動產）之所有權人。兩造於民國108年3月29日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告以新臺幣（下同）783萬元向被告購買系爭不動產，於買受過程中，因系爭房屋於62年間即竣工，距離原告買受時業經40幾年，原告遂於買受過程中，多次詢問被告系爭房屋有無漏水之問題，詎被告明知系爭房屋有漏水及造成鄰損之情事，竟為求將房屋脫手，向原告佯稱系爭房屋並無漏水，更分別於「不動產標的現況說明書」之項次12「是否有滲漏水情形」及項次15「是否有鄰損狀況」欄內勾選「否」，導致原告在不知情之情況下購買系爭不動產，並於108年5月9日完成交屋。嗣於109年間，訴外人即臺北市○○區○○路000巷0號3樓房屋（下稱系爭3樓房屋）屋主夏雷要求原告處理漏水問題，原告方知系爭房屋於104年至105 年間曾造成樓下房屋漏水，原告旋即詢問被告，然被告矢口否認，並以各種理甶推託卸責。嗣後，原告因漏水糾紛，屢遭夏雷要求負責，被告又不願出面解決問題，原告終日不堪其擾，身心俱疲，甚至無端遭夏雷以漏水造成損害為由提告（現由本院112年度訴字第1314號事件審理中，下稱另案漏水事件）。原告在無力處理爭議之情況下，只好將系爭不動產以730萬元賠售予訴外人高淑怡，因系爭房屋有違建列管之情形，原告從而再補貼25萬元予高淑怡，故實際之出售價格應為705萬元。原告因被告故意隱瞞系爭房屋有漏水鄰損、曾發生漏水糾紛、室內裝修未申請許可及變動3樓屋主水塔等之重要交易事實，導致原告購買市價低於成交價格之系爭不動產，只能低價賠售，受有中間差價53萬元及補貼款25 萬元之損害，原告自得依民法第359條、第360條、第227條、第245條之1等規定，向被告請求78萬元，並請擇一為有利之判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告78萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。　二、被告則以：系爭房屋於出售時並無漏水問題，不存在所謂隱匿漏水瑕疵及鄰損瑕疵之情事，原告曾以此事對被告提起刑事詐欺之告訴，後經臺灣臺北地方檢察署檢察官以111年度偵字第13356號不起訴處分確定（下稱另案偵查案件），可見被告於出售系爭房屋予原告時，並無隱瞞房屋漏水資訊，且系爭3樓房屋之漏水問題，並非因系爭房屋所導致。原告並未舉證證明系爭3樓房屋漏水問題係於被告交屋時即已存在，亦未證明系爭3樓房屋漏水原因係源於系爭房屋，且原告於另案漏水事件亦主張系爭3樓房屋漏水原因並非源自系爭房屋，而是系爭3樓房屋自身之問題，卻因原告遭夏雷提告後，欲將責任轉嫁於被告。系爭契約已約定係「依現況點交」，被告並未為任何品質上之保證，亦未故意不告知瑕疵，故原告依民法物之瑕疵擔保或不完全給付之規定，請求減少價金或損害賠償，顯無理由，並已逾越6個月之除斥期間等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：（見本院卷第51至52頁）　㈠被告自103年間為系爭房屋之所有權人，於108年3月29日與原告簽立系爭契約，原告以783萬元購買系爭房屋及其坐落基地，被告於不動產標的現況說明書上「是否有滲漏水情形」、「是否有鄰損狀況」欄位，均勾選「否」（見本院卷一第 29至46頁），被告並於108年5月9日完成交屋。　㈡原告為系爭房屋於108年5月29日至112年1月5日之所有權人，嗣原告於112年1月6日將系爭房屋以730萬元出賣予訴外人高淑怡，並與高淑怡簽訂協議書補貼25萬元（見本院卷一第47 至71頁）。　㈢系爭房屋本身並無漏水，然系爭3樓房屋曾於100年間、105年間漏水。　㈣系爭房屋現在之所有權人高淑怡已於113年9月間將系爭3樓房屋修繕至不漏水狀態。　㈤夏雷於100年間與系爭房屋當時所有權人李美月就系爭3樓房屋漏水問題爭訟，經本院以100年度北簡字第2700號判決李美月應給付夏雷23萬6,300元確定。四、得心證之理由：　㈠原告主張被告隱瞞系爭房屋有漏水鄰損、曾發生漏水糾紛部分：　⒈原告雖主張被告出賣系爭房屋予原告時，明知系爭房屋有漏水鄰損、曾發生漏水糾紛等情事，卻為求將房屋脫手，向原告隱瞞上述情事等語，並提出原告與夏雷間之對話錄音譯文、原告與夏雷弟弟夏霖間之LINE對話紀錄、夏雷對原告提出之訴求乙紙、兩造間之對話錄音譯文等件為憑。然查，原告與夏雷間之對話係於110年9月29日發生，距離原告買受系爭房屋已間隔2年之久，而夏雷稱漏水情況大約2、3年，3、4 年等語（見本院卷一第23頁），亦僅係大約粗估之年份，難認系爭3樓房屋於108年被告將系爭房屋出賣與原告時有漏水之情事。復依夏雷於另案偵查案件具結證稱：伊於104至105 年間發現系爭3樓房屋有漏水的情況，當下就有和被告反應此事…當時整棟有發現漏水現象的住戶大家一起協調處理，大家意見不一致，整件事情到最後是不了了之；後來107至1 08年間夏霖住院，伊也比較忙，加上被告當時有將導致漏水最嚴重的房間停止出租，漏水情形有改善，所以這段期間伊就沒有積極和被告反應漏水問題，伊想說觀察一陣子，暫時沒有去說漏水的事情；105年反應漏水問題不了了之後，伊再次反應漏水問題就是在109年；伊認為系爭3樓房屋漏水原因係因系爭房屋的使用，並無經過鑑定，是伊從漏水的方向自己推測的；夏霖因為生病的關係，有時候說話比較主觀等語（見本院卷二第11至12頁），足見108年間被告將系爭房屋出賣與原告時，夏雷並未向其反應漏水，且系爭3樓房屋之漏水原因亦未確認係源於系爭房屋。　⒉觀諸原告與夏霖間之LINE對話紀錄，無法看出被告有惡意隱瞞或做何動作之事（見本院卷一第73頁），再由兩造間於11 0年9月28日之對話中，亦可知系爭3樓漏水之原因尚未釐清，並不知道是如何產生漏水（見本院卷一第247至256頁），參以兩造間LINE對話中，原告所找的抓漏師傅稱漏水原因很可能是系爭3樓房屋自身浴室漏水，與系爭房屋無關（見本院卷一第121至127頁），是難認系爭3樓房屋之漏水原因與系爭房屋有關。而105年間系爭3樓房屋漏水時，住戶討論大樓漏水一事，草擬「西藏路259巷7號、9號防水施工同意書」（見本院卷二第25頁），然未經全體住戶簽名，且施工說明欄記載「目前尚未清楚滲水原因，須待開挖後才可明白」，可知105年間系爭3樓房屋漏水之原因亦未明朗，難認原告在出賣系爭房屋予被告之前，有隱瞞被告系爭房屋有漏水鄰損、曾發生漏水糾紛而違反出賣人瑕疵擔保義務之情事。　⒊夏雷於100年間與系爭房屋當時所有權人李美月就系爭3樓房屋漏水問題爭訟，雖經本院以100年度北簡字第2700號判決李美月應給付夏雷23萬6,300元確定，而可認系爭3樓房屋於 100年間有漏水情事，然依該判決中原告起訴主張內容記載「…99年8月20日始修復」等語（見本院卷一第197頁），可知該次漏水事件已經修復，而被告係於108年間出售系爭房屋予原告，相隔8年之久，難認系爭3樓房屋漏水情形仍存在，更無從認為系爭3樓房屋之漏水原因即係源於系爭房屋。　⒋又原告提出高淑怡的配偶陳志龍與原告之間對話紀錄（見本院卷一第277頁），稱系爭3樓房屋之漏水原因係公共管線漏水，要求被告賠償等語。然縱使系爭3樓房屋之漏水原因係公共管線問題，漏水成因往往並非單一，亦可能系爭3樓房屋本身即有漏水問題，原告於另案漏水事件中亦主張系爭3 樓房屋長久以來即存有漏水壁癌的問題，與系爭房屋並無因果關係等語（見本案卷一第305頁），且原告亦未證明公共管線瑕疵之成因及發生時間，自難逕認被告出賣系爭房屋予原告之時即有公共管線漏水之問題。本件原告並未舉證證明被告有故意隱瞞系爭房屋有漏水鄰損、曾發生漏水糾紛等之重要交易事實，則其主張被告應負民法第359條、第360條物之瑕疵擔保責任、同法第227條給付不完全之債務不履行責任，請求被告給付78萬元，即屬無據。　⒌另原告主張被告應負民法第245條之1賠償責任部分，按民法第245條之1規定：「契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：一、就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者」，可知，依該條規定請求之前提要件，須契約並未成立。然本件兩造已簽立系爭契約，被告並依約履行移轉並交付系爭不動產之出賣人義務，則原告依上開規定請求被告應負締約上過失之損害賠償責任，亦屬無據。　㈡原告主張被告隱瞞室內裝修未申請許可、變動3樓屋主水塔部分：　　　⒈原告另主張被告隱瞞室內裝修未申請許可、變動3樓屋主水塔，導致原告購買市價低於成交價格之系爭不動產而賠售等語。經查，原告與高淑怡之協議書第1點記載：「因屋況有違建列管情形，茲經買賣雙方合意於結案時買賣價金補貼買受人高淑怡25萬元，爾後產生之任何相關修繕費用及違章拆除費用均由買受人高淑怡概括承受（詳如臺北市政府都市發展局函）計六頁」，第2點記載：「於買賣合約書第15條其他約定事項第3項之約定『預估滲漏水瑕疵責任及3樓疑似損鄰糾紛處理費用約為50萬元』之約定費用均由買受人高淑怡概括承受」（見本院卷一第65頁），而協議書所附臺北市政府都市發展局函文，除有室內裝修未申請許可而應補辦之情事外，另有樓頂構造物應予拆除之情事（見本院卷一第66至71 頁）。然依系爭契約所附不動產標的現況說明書第1頁項次1 7「建物部分是否包含未登記之改建、增建、加建、禁建、違建部分或曾收到違章建築查報拆除通知書」部分，經被告勾選「是」，且將違建位置「頂樓」勾選出，備註欄處並說明「買方應充分認知，違建將來有被拆除或其他危險之虞」，復經原告於不動產標的現況說明書第2頁簽名確認（見本院卷一第45至46頁），足證被告對於房屋現況說明已據實告知有頂樓違建，則原告主張賣給高淑怡時約定補貼款25萬元，係因原告違反告知義務而受有損害等語，即難憑採。　⒉原告雖主張被告隱瞞室內裝修未申請許可，然依臺北市政府都市發展局函文，僅可知係經該局所轄建築管理處於111年1 0月18日派員勘查後認定屬實（見本院卷一第68至70頁），然原告並未舉證證明此一事項係於被告持有系爭房屋期間所為，且被告出賣系爭房屋予原告時，對於室內裝修未申請許可乙事故意隱瞞而未告知，由此亦難認被告應負瑕疵擔保、債務不履行或民法第245條之1規定之賠償責任。　⒊原告復主張被告擅自變動3樓屋主水塔等語，然縱使被告有變動3樓屋主水塔之情事，此一事件是否為影響原告購買系爭不動產之重要交易事實，已有疑義，復觀諸原告與高淑怡之協議書（見本院卷一第65頁），並未見其等約定3樓屋主水塔之處理應由高淑怡承受，實難認原告所主張受有低價賠售之損害，與被告變動3樓屋主水塔之間有何因果關係，是原告主張被告應負瑕疵擔保、債務不履行或民法第245條之1規定之賠償責任，難認有據。五、綜上所述，原告依民法第359條、第360條、第227條、第245 條之1等規定，請求被告給付78萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　許筑婷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林政彬

2024-12-24

TPDV-113-訴-1675-20241224-1

訴

臺灣桃園地方法院

減少價金

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第88號原告力順明訴訟代理人顏思妮被告彭月玲訴訟代理人田俊賢律師複代理人楊中岳律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年11月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣63萬1,000元，及自民國112年3月24 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。　　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件原告起訴時請求減少買賣價金，並聲明：①被告彭月玲（被告台灣房屋仲介埔新分行部分，因原告起訴不合法經駁回起訴）應給付原告新臺幣（下同）100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（本院卷第143頁）。嗣於民國113年1月18日言詞辯論期日具狀減縮其請求金額為63萬1,000元（本院卷第271頁），復於11 3年11月14日言詞辯論期日追加民法第360條規定為訴訟標的，請求法院擇一為有理由之判決（見本院卷第337頁）。經核原告上開聲明之變更，係減縮應受判決事項之聲明，追加之訴訟標的與本件請求之基礎事實同一，揆諸前揭法律規定，自應准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠兩造於107年4月18日經由台灣房屋仲介股份有限公司埔心分公司（下稱台灣房屋）之仲介簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告向被告購買坐落桃園市○○區○○○段○ ○○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上未辦理保存登記建物即門牌號碼桃園市○○區○○路○○段000號（下稱系爭建物），買賣價金為200萬元。惟於109年間，原告經鄰地即同區段151-20地號土地所有人即訴外人陳素月通知系爭建物有越界占用他人土地情形（下稱系爭瑕疵），被告顯係故意隱瞞系爭建物存在系爭瑕疵之情形。而經原告聲請本院囑託魏仁巍建築師事務所提出鑑定書（下稱系爭鑑定書），認系爭建物受有價值減損63萬1,000元之損害，被告應就系爭建物負瑕疵擔保責任。爰依民法第359條、第179條規定，請求減少價金後返還不當得利63萬1,000元；或依民法第360條規定，請求瑕疵損害賠償63萬1,000元，擇一求為有利之判決。並聲明：如上開變更後之聲明所示。三、被告則以：　㈠被告於107年3月間委託台灣房屋居間銷售系爭土地，因系爭建物老舊，已無市場價值，被告遂以「買地送屋」方式銷售，故兩造所簽立之系爭契約第1條不動產買賣標的中雖於建築改良物標示欄位載有系爭建物之門牌號碼，惟無標示樓房層數、建物面積等資料，並於系爭契約末頁標明「觀音66旁買地送屋」字樣，亦未於系爭契約檢附不動產標的現況說明書。是系爭建物不屬系爭買賣契約標的範圍內，而屬贈與，被告就系爭建物不負瑕疵擔保責任。　㈡縱系爭建物屬買賣標的一部，系爭契約第7條第4項及第12條特約事項已約定：「點交之本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準」、「本案建物未辦保存登記，但賣方仍應配合將建物稅籍移轉予買方名下。賣方不負瑕疵擔保責任，建物如有雜物由買方自行清理。與主建物連接之車庫一併出售與買方使用」等語，即約明系爭建物依現狀出售及點交，並以特約免除出賣人物之瑕疵擔義務。且被告從未保證系爭建物無越界建築情事，而被告自90年間受贈系爭建物後，迄至系爭買賣契約成立時，從未遭他人主張有越界建築、占用他人土地情形，原告亦未能舉證證明被告有故意不告知瑕疵情事，是上開特約自屬有效，原告即應受特約之拘束。　㈢再者，原告於109年9月間將系爭建物越界建築情事通知被告後，被告即於109年9月25日詢問台灣房屋承辦仲介即訴外人魏世宗引介代書，兩造、地主陳素月與代書等人並以LINE通訊軟體成立群組協商處理方案。原告於110年4月27日復再度告知被告系爭建物越界占用他人土地約9坪多，期間原告均未曾向被告為請求減少價金表示，是原告最早於109年9月25 日即知悉瑕疵存在，惟遲至112年1月9日始提起本件訴訟主張減少價金，且原告未能舉證證明被告有故意不告知瑕疵情事，顯已逾民法第365條所規定之6個月除斥期間，自不得再向被告請求減少價金。　㈣又縱被告應就系爭建物負瑕疵擔保損害賠償責任，系爭鑑定書以每坪3萬2,900元計算，換算系爭建物總價約為160萬元。然系爭契約買賣價金僅200萬元，換算系爭土地價值僅40 萬元，故鑑定金額過高，顯不可採等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。四、本件兩造於107年4月18日經由台灣房屋之仲介簽立系爭契約，約定買賣價金為200萬元，其中系爭契約第1條不動產買賣標的欄位記載系爭土地坐落位置、地號、面積與權利範圍及系爭建物門牌號碼，第12條特約事項約定：「⒈本案建物未辦保存登記，但賣方仍應配合將建物稅籍移轉予買方名下。 ⒉賣方不負瑕疵擔保責任，建物如有雜物由買方自行清理。⒊ 與主建物連接之車庫一併出售與買方使用」；原告於109年間經鄰地即同區段151-20地號土地所有人陳素月通知系爭建物有越界占用他人土地之瑕疵，原告遂於110年4月27日以LI NE通訊軟體告知被告系爭建物越界占用他人土地約9坪多等情，有系爭契約、要約補充書、兩造間LINE對話紀錄、土地登記謄本、建築改良物及土地所有權買賣移轉契約書等件在卷可稽（見本院卷第15至25頁、第37頁、第79至87頁、第97 頁、第123頁、第131頁、第135頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。五、得心證之理由：　　　㈠系爭契約之買賣標的是否包含系爭建物？　⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院86年度台上字第3873號判決意旨參照）。　⒉被告雖辯稱系爭契約係以200萬元出售系爭土地予原告，系爭房屋因老舊無價值，故以「買地送屋」方式贈與原告等語。惟查，系爭契約除於末頁不動產說明書記載案名「觀音66旁買地送屋」外，遍觀系爭契約全文，均未見兩造就系爭建物有任何關於贈與之約定，是兩造間就系爭建物是否成立贈與契約，尚非無疑。再者，系爭契約前言載明：「賣方將下列所有不動產出售予乙方，買方已詳細檢視標的物現況及不動產說明書」，第1條「不動產買賣標的」約定買賣標的之標示欄位除記載系爭土地坐落位置、地號、面積及權利範圍外，尚有將系爭建物門牌號碼記載於上，成為不動產買賣標的之一；另於系爭契約第3條「買賣價金之給付」約定：本買賣標的總價款，雙方議定總價款計200萬元。復佐以系爭契約第12條特約事項約定：「本案建物未辦保存登記，但賣方仍應配合將建物稅籍移轉予買方名下。賣方不負瑕疵擔保責任，建物如有雜物由買方自行清理。與主建物連接之車庫一併出售與買方使用」等語，可知兩造於訂約時之真意亦就系爭建物與其連接之車庫合併出售予買方之意。再以原告所提兩造間就系爭建物所訂立之建築改良物所有權「買賣」移轉契約書（見本院卷第131頁），核與被告前於90年12月17日自訴外人彭廖香妹取得系爭建物時所訂立之建築改良物「贈與」所有權移轉契約書（見本院卷第71頁）兩相互核，可見被告係於90年間自彭廖香妹受贈而取得系爭建物所有權，原告則係於107年間以買賣為原因自被告取得所有權，兩者原因關係不同，當為被告所悉，益徵被告主觀上確係基於買賣契約關係。將系爭建物所有權移轉予原告。　⒊次查，關於系爭契約締約當時情狀，據證人即系爭契約承辦仲介魏世宗到庭證詞：「（問：這份契約買賣標的物是什麼？）當時是買地送屋。（問：如果是買地送屋的話，為何會將建築改良物標示於契約內？）當時房屋沒有保存登記，但有稅籍登記，代書建議連同標示在買賣合約書內。（問：關於契約中特約事項部分，為何約定「與主建物連接之倉庫一併出售於買方使用」？）我記得那個時候賣方說倉庫在他小時候就在他們的使用範圍內，所以一併將倉庫和主建物出售給買方使用。（問：上開特約條款中的「主建物」就是契約中的建築改良物（觀音區文化路坑尾段416號）？）是。（問：如果是買地送屋的話，為何在特約條款的時候，雙方用語是說將主建物出售予買方使用？）這我不記得。（問：你為何記得本件是買地送屋？）當時我在簽任這個委託時，賣方就有說他的房子是沒有權狀的，所以當時簽的就是買地送屋的委託，而那份委託是台灣房屋跟彭月玲簽的。（問：實際的契約中兩造有無將買地送屋的部分列為契約條文？是否有達成買地送屋的合意？）案名部分，買地送屋是我取的案名，條款內沒有買地送屋這件事情。我認為當初簽訂這份買賣合約時，雙方有合意買地送屋。（問：如果有合意送地，為何特約內又出現出售二字？）因為我都只接洽賣方這邊。所以我也不清楚關於送地的部分是否為兩造合意。（問：你方才說案名是你取的，如不動產說明書上的案名「觀音66旁買地送屋」，而下方有兩造的簽名？）是。（問：但是就這個案名在兩造契約內就沒有進一步做約定？）是。」等語。可知證人魏世宗雖稱兩造於簽立系爭契約時，因系爭建物未辦理保存登記，故而認系爭契約係以買地送屋方式銷售系爭土地；然關於特約條款中使用「出售」用語，探究兩造締約真意，亦稱不動產說明書所記載之案名「觀音66旁買地送屋」係依其主觀認知所命名，其僅接洽賣方(即被告方)，並不清楚兩造就買地送屋部分有無合意，兩造就買地送屋部分亦未於契約中另行訂定條文，益見兩造實際上並未就系爭建物達成贈與契約之意思表示合致，「觀音66旁買地送屋」之案名僅為證人魏世宗之命名，尚非兩造合意之結果。　⒋從而，系爭建物應係附隨於系爭土地而出售，亦即被告當時以200萬元出售系爭土地時，已將系爭建物包含在內一併出售。原告向被告買受之標的除系爭土地外，另包含系爭建物，應認證人魏世宗於不動產說明書記載「買地送屋」之用語，僅為行銷用語而已。是依上開契約內容、契約標示之買賣標的、特約條款及證人魏世宗所述情節，探求兩造締約真意，堪認兩造於訂約時就系爭建物係以買賣契約關係為意思表示，系爭契約之買賣標的自應包含系爭土地及系爭建物。　㈡被告有無故意不告知系爭建物有越界占用他人土地之系爭瑕疵，致其特約無效之情形？　⒈按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。又以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。　⒉系爭契約第12條特約事項約定：「本案建物未辦保存登記，但賣方仍應配合將建物稅籍移轉予買方名下。賣方不負瑕疵擔保責任，建物如有雜物由買方自行清理。與主建物連接之車庫一併出售與買方使用」之內容，並蓋有兩造及其代理人之印文，固見兩造有免除瑕疵擔保責任之特約。然查，就被告有故意不告知系爭瑕疵情事，業據證人李素月到庭證稱：「我在104年的時候有申請土地鑑界才知道，地政事務所有在系爭建物外用紅色油漆用記號，說有侵占到我的土地，後來我有寫存證信函給被告、訴外人郭雪梅。之後被告、郭雪梅、被告弟弟、我有約去代書那邊，說要以地換地，講一講後來就不了了之，就沒有後續」等語，並提出其於105年4月 26日寄送予被告之存證信函及回執等件為佐（見本院卷第14 5頁、第161至163頁），堪信被告於系爭契約簽訂前，已經知悉系爭瑕疵存在之事實。再觀諸系爭契約，確未明確記載系爭建物有越界占用李素月所有土地之情形，堪信被告於系爭契約成立前已經知悉系爭瑕疵存在，竟未誠實告知原告，是以原告主張被告隱匿系爭瑕疵存在等情，應屬可採。故系爭契約第12條特約事項所為免除被告瑕疵擔保責任之約定，應屬無效，原告仍不能免除系爭瑕疵之擔保責任。　㈢原告對被告之損害賠償請求權是有民法第365條之除斥期間之適用？　⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360條定有明文。又民法第365條第1項所定6個月除斥期間，僅買受人之契約解除權及價金減少請求權始有其適用，同法第360條之不履行損害賠償請求權，則不能適用。依民法第360條規定，非依同法第365條規定請求減少價金，無同法第365條所定法定期間之適用(最高法院88年度台上字第1074號判決意旨參照)。民法第360條後段所謂出賣人故意不告知瑕疵，係指物交付時，買受人不知瑕疵，出賣人明知瑕疵仍不為告知。此乃因出賣人故意背於交易之誠實及信用，而不告知物之瑕疵時，買受人應受保護（最高法院90年度台上字第1404號判決意旨參照）。又民法第277條不完全給付規定及第360條之損害賠償請求權，法律並無特別規定時效，依法均應適用民法第125條之15年時效。　⒉查，系爭建物存在瑕疵，原告係於系爭契約成立後之109年間，始經鄰地即同區段151-20地號土地所有人陳素月通知系爭瑕疵等情，為兩造所不爭執，而被告早於系爭契約成立前知悉系爭建物有越界占用他人土地之瑕疵，仍未將此交易上重大資訊告知而予隱瞞，亦如前述。則被告故意背於交易之誠實及信用，不告知物之瑕疵，原告應受保護，自得依民法第 360條之規定，向被告請求負損害賠償責任。又原告對被告係依民法第360條規定之出賣人故意不告知物之瑕疵請求損害賠償，依前揭說明，非請求減少價金，自無同法第365條所定法定期間之適用。　⒊從而，原告依民法第360條對被告請求系爭建物越界建築所受之損害，並未罹於時效或逾民法第365條之法定期間。被告抗辯原告未於6個月除斥期間內起訴，即不得請求損害賠償等語，要非可採。　㈣原告請求被告賠償系爭建物因系爭瑕疵而造成價值減損63萬1 ,000元，有無理由？　⒈次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。又越界建築，非但有遭拆屋還地或請求損害賠償之可能，其建築物本身，亦因基地有此瑕疵而影響其價值，二者並非絕對相互排斥（例如越界部分經拆除修復，其不但有拆除修復費用之支出，更且影響整體建築物之價值），易言之，其損害即已發生，不能謂現時尚未經權利人請求而認為其損害不存在(最高法院95年度台上字第1557號判決意旨參照)。　⒉經查，系爭建物因有越界占用他人土地情形，倘鄰地所有權人對被占用之土地主張權利，該占用部分即有遭拆除之風險，自會使一般人產生錯覺，而影響系爭房屋之客觀交易價值，減損其將來之交易價格，自構成物之瑕疵，依前開所述，應由被告依民法第360條之規定負損害賠償之責。本院依原告聲請囑託廖仁巍建築師事務所鑑定系爭建物之交易價值因系爭瑕疵而減損之金額為何，經該所於113年6月26日函覆本院並檢送系爭鑑定書記載系爭建物之交易價值因前揭越界占用他人土地情形而減損67萬3,134元等情，有該函文及鑑定書在卷可稽（見本院卷第293至322頁），審酌原告所有之系爭建物，因占用鄰地所有人土地，須向鄰地所有權人購買占用部分土地，方得以保存建物完整性；倘若無法向鄰人購買而遭拆除，則不僅需負擔拆除及修復費用，更使系爭建物本得使用範圍亦隨之減少，致經濟價值受有減損。是以系爭鑑定書係採比較鄰近建物之交易價格，經與系爭建物比較、分析、調整，並以替代原則方法計算決定其最後價格，應屬可信，堪認系爭建物因系爭瑕疵所貶之價值為67萬3,134元。至被告雖抗辯系爭鑑定書所鑑定之價格過高云云，然被告就前揭鑑定書之內容有何不可採及鑑定價值何以過高等節，均未提出客觀證據以實其說，自難憑採。從而，原告依民法第 360條規定，就其損害僅請求被告賠償63萬1,000元，應予准許。六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條，分別定有明文。查本件原告之請求，係債務不履行損害賠償之債，核屬無確定期限債權，則被告之清償期限應自受催告時起，負遲延責任。準此，原告請求被告自民事訴訟起訴狀繕本送達翌日即112年3月24日（見本院卷第53頁送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法並無不合，應予准許。七、綜上所述，原告主張依民法第360條規定，請求被告給付63 萬1,000元，及自112年3月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　劉哲嘉以上正本係照原本作成得上訴中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李毓茹

2024-12-19

TYDV-112-訴-88-20241219-3

聲自

臺灣新北地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣新北地方法院刑事裁定 113年度聲自字第101號聲請人即告訴人唐玉如代理人張寧洲律師被告胡志雄陳威瑜許立憲蘇郁棻上列聲請人因告訴被告詐欺等案件，不服臺灣高等檢察署檢察長於中華民國113年6月6日以113年度上聲議字第4630號駁回再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣新北地方檢察署113年度偵字第1 3397號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、聲請准許提起自訴意旨如附件刑事聲請准予提起自訴暨理由（一）狀所載。二、按聲請人不服上級檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴。法院認准許提起自訴之聲請不合法或無理由者，應駁回之。刑事訴訟法第 258條之1第1項、第258條之3第2項前段分別定有明文。三、本件聲請人即告訴人唐玉如（下稱聲請人）以被告胡志雄、陳威瑜、許立憲、蘇郁棻（下合稱被告等4人）涉有詐欺等罪嫌，訴由臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官偵查，經新北地檢署檢察官以113年度偵字第13397號為不起訴處分後，聲請人不服，聲請再議，經臺灣高等檢察署檢察長以再議為無理由而駁回再議（臺灣高等檢察署113年度上聲議字第4630號）。聲請人之代理人於民國113年6月20日收受聲請再議駁回處分書，聲請人委任代理人於113年6月28日具狀向本院聲請准許提起自訴，是本件聲請准許提起自訴並未逾期等情，有前揭新北地檢署檢察官不起訴處分書、臺灣高等檢察署處分書及刑事聲請准予提起自訴暨理由（一）狀正本附卷可稽。四、再按刑事訴訟法之「聲請准許提起自訴」制度，其目的無非係欲對於檢察官起訴裁量有所制衡，除貫徹檢察機關內部檢察一體之原則所含有之內部監督機制外，另宜有檢察機關以外之監督機制，由法院保有最終審查權而介入審查，提供聲請人多一層救濟途徑，以促使檢察官對於不起訴處分為最慎重之篩選，審慎運用其不起訴裁量權。是法院僅係就檢察機關之處分是否合法、適當予以審究。且法院裁定准許提起自訴，雖如同自訴人提起自訴使案件進入審判程序，然聲請准許提起自訴制度既係在監督是否存有檢察官本應提起公訴之案件，反擇為不起訴處分或緩起訴處分之情，是法院裁定准許提起自訴之前提，仍必須以偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」檢察官應提起公訴之情形，亦即該案件已經跨越起訴門檻，並審酌聲請人所指摘不利被告之事證是否未經檢察機關詳為調查或斟酌，或不起訴處分書所載理由有無違背經驗法則、論理法則及證據法則，決定應否裁定准許提起自訴。又刑事訴訟法第 258條之3第4項雖規定法院審查是否准許提起自訴案件時「得為必要之調查」，揆諸前開說明，裁定准許提起自訴制度仍屬「對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制」，調查證據之範圍，自應以偵查中曾顯現之證據為限，不可就聲請人所新提出之證據再為調查，亦不可蒐集偵查卷以外之證據，應依偵查卷內所存證據判斷是否已符合刑事訴訟法第 251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」，否則將使法院身兼檢察官之角色，而有回復糾問制度之疑慮，已與本次修法所闡明之立法精神不符，違背刑事訴訟制度最核心之控訴原則。五、經查：　㈠聲請人原告訴意旨略以：被告胡志雄係新北市○○區○○路0段00 0巷00弄00號4樓（下稱本案房屋）之房地所有權人，其委任信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）之經紀人員即被告陳威瑜，聲請人唐玉如則委任信義房屋經紀人員即被告許立憲，被告蘇郁棻係信義地政士聯合事務所地政士。被告等4 人均明知本案房屋有滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、法定空地之權利瑕疵情事，竟意圖為自己不法之所有，共同基於詐欺之犯意聯絡，於111年8月27日與聲請人簽立買賣契約時，故意隱匿本案房屋有漏水、嚴重壁癌、水管及馬桶阻塞、傾斜、法定空地之權利之瑕疵，在信義房屋契約書買賣仲介專任委託書內現況說明書之「滲漏水、壁癌（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」選項勾選「有」，但僅記載「浴廁三面牆、廚房天花板、陽台、熱水器牆面」，「委託前六個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌」、「水管或馬桶管路堵塞」及「是否有傾斜」選項均勾選「無」，致聲請人陷於錯誤，誤認屋況尚可，而以新臺幣（下同）916萬元購入本案房屋。另被告許立憲、蘇郁棻均係受聲請人委任處理本案房地買賣事務之人，竟共同意圖為自己不法之利益，基於背信之犯意聯絡，未將滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、傾斜、法定空地之權利瑕疵情事告知聲請人而違背渠等之任務。嗣交屋後，聲請人發現屋內有滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、法定空地之權利瑕疵，始悉受騙。因認被告胡志雄、陳威瑜均涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌，被告許立憲、蘇郁棻均涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財、第342條第1項之背信罪嫌。　㈡新北地檢署檢察官偵查終結後，認被告胡志雄、陳威瑜涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌，被告許立憲、蘇郁棻涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財、第342條第1項之背信罪嫌均尚有不足，應為不起訴處分，其理由略為：　　⒈詢據被告等4人均堅決否認有何上開犯行，被告胡志雄辯稱：伊3年前有針對房間天花板做修繕，出售本案房屋前信義房屋有做調查，其中有針對廚房、後陽台、房間、浴室內之水痕修繕估價，本案房屋沒有傾斜，馬桶亦無阻塞，至於法定空地之權利瑕疵，聲請人則有收到分配之停車費用等語；被告陳威瑜辯稱：當時被告胡志雄還住在本案房屋，伊在客戶委託時會到現場與被告胡志雄一起檢查屋況，只要有異常狀況，伊會請廠商來看並請廠商出具估價單，所以在本案房屋現況說明書都有記載，也有附上廠商估價單，而在簽約前伊給聲請人看本案房屋現況說明書及附上廠商估價單，聲請人就本案房屋現況說明書簽名確認，至於法定空地並非單獨持有而係共同持有等語；被告許立憲辯稱：伊在客戶委託時會調查，伊會從外觀看有無漏水，但如有油漆剝落、一點點粉粉的壁癌，就會請師傅來看，看屋時聲請人亦有提出本案房屋客廳天花板有一粒一粒東西，也有主動告知後陽台及廁所有壁癌，而當時被告胡志雄仍住在那裡，家電用品都還在，伊看不出來是不是新油漆，之後伊有告知聲請人本案房屋會有一筆可觀之修繕費用，至於法定空地部分，賣方有告知聲請人法定空地而聲請人也拿到補償金等語；被告蘇郁棻辯稱：伊負責本案房屋買賣過戶代書，在簽約時仲介人員會針對簽約內容及不動產說明書向聲請人說明，而本案房屋在謄本已有備註，所以並無異常等語。經查：　　　⑴聲請人於簽約前至本案房屋2次檢查屋況，於聲請人提供之觀看本案房屋影片，進入前陽台可以發現天花板已有脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水器牆面亦可見粉刷脫落痕跡，而臥室、客廳均未見天花板或牆面有何異狀，聲請人所提供之影片指述：三間房間天花板及牆面、客廳天花板大面積壁癌及發霉情事，並無法確認此項瑕疵存在時點。另，聲請人所指述：本案房屋之水塔曾有修繕漏水等情，然係因本案房屋頂樓水塔老舊導致5樓發生漏水問題，因而被告需負擔共同分攤修繕本案房屋頂樓水塔之費用，而非修繕本案房屋之漏水，此有聲請人之告證17通知各住戶之函文在卷可稽。又聲請人指述：被告胡志雄利用衣櫥、床等大型家具予以掩飾上開瑕疵，惟被告胡志雄當時仍居住在本案房屋，衣櫥、床等大型家具擺設於此亦未為異常，此為聲請人於偵查中所自陳，且聲請人於交屋時未見有針對「水龍頭出水狀況是否正常」、「牆面及天花板有無滲漏水、壁癌」、「電源開關及供應」有任何指述，此有聲請人111年10月2 日所簽署之「買方驗屋檢查表」在卷可稽。是難以聲請人之指述即遽認被告等4人隱匿本案房屋之上開滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞等行為。　　　⑵被告陳威瑜供述，本案房屋現況說明書「是否有傾斜」選項勾選「無」依據，在於承接案件時會攜帶水平儀以測本案房屋是否傾斜及是否在合理範圍，且被告陳威瑜未認為本案房屋有傾斜現象，而聲請人指述：從房間木門塗有黃漆顏色及補土、浴室浴缸是凹陷予以判斷被告胡志雄知道房屋已有傾斜，惟本案房屋是否傾斜仍應經專業鑑定始可確認，是以聲請人上開指述是否可以推論本案房屋有傾斜，進而判斷被告胡志雄知悉上開情事，顯有疑義。又觀諸「不動產說明書」，本案房屋之地號有301地號、319地號，319地號非屬本案房屋之基地即坐落另一側之法定空地，而聲請人亦於111年8月27日簽約時閱覽「不動產說明書」，此有「不動產說明書」之所有權屬一覽表、地籍圖謄本、聲請人收到及確認「不動產說明書」之簽名文件各1份在卷可查，是聲請人於簽約時已知悉另有319地號非屬本案房屋地基存在，難認被告等4人有何施用詐術之情事。從而聲請人於簽約時已知悉本案房屋現況，於交屋時亦未針對上開瑕疵有何指述，而被告等4人亦經由斌凱有限公司之工程報價單告知聲請人本案房屋購買後需投入一定金額修繕，且聲請人亦於委請被告許立憲斡旋時預估60萬至70萬之修繕費，有被告許立憲與聲請人之通訊軟體LINE對話紀錄在卷可佐，亦徵聲請人知悉本案房屋之現況。是以聲請人欲主張本案房屋有重大瑕疵，自應循民事途徑解決，尚難僅以泛言對本案房屋之瑕疵並無認知乙情，即遽認被告等4人自始即有詐欺之不法意圖與施用詐術之犯行，而遽以刑法詐欺取財罪責相繩。　　　⑶又被告許立憲僅係信義房屋之人員，被告蘇郁棻則為協助本案房屋買賣過戶之地政士，是聲請人為承購本案房地而委託信義房屋代為議價，聲請人並未有任何委任被告許立憲、蘇郁棻就房地買賣內容處理事務之情形，此有信義房屋買賣斡旋/要約契約在卷可查。縱認聲請人與被告許立憲、蘇郁棻間係屬一般所謂仲介之居間契約關係，然依民法第565條之規定稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，居間契約應係勞務給付契約之一種（最高法院79年度台上字第579號判決意旨參照）。則被告許立憲、蘇郁棻與聲請人間，至多僅有報告訂約機會、為訂約媒介或代為議價之關係，就本案房屋買賣內容，諸如房屋有無滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、傾斜、法定空地之權利瑕疵之細節等，並無受聲請人委任，對外以聲請人之授權而為聲請人處理事務，而立於為聲請人處理事務地位之關係，是揆諸前揭說明，被告許立憲、蘇郁棻所為要與背信罪構成要件不符。至居間之對向關係部分，縱有未依約履行之情，核亦非為該他人處理事務，自不具該罪之構成要件主體適格，無由以該罪責相繩。　　　⑷此外，復查無其他積極證據證明被告等4人有何詐欺之犯行、被告許立憲、蘇郁棻有何背信之犯行，應認渠等犯罪嫌疑均尚有不足。　㈢聲請人聲請再議意旨詳如113年4月10日向新北地檢署所提「刑事聲請再議暨再議理由（一）狀」所載。　㈣然臺灣高等檢察署檢察長駁回聲請人再議理由略謂：　　⒈依新北地檢署檢察官所為偵查結果及相關卷證資料審核以觀：　　　⑴就被告即本案房屋出賣人胡志雄涉犯詐欺取財罪部分：　　　　①按刑法第339條第1項之詐欺取財罪，係以意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人陷於錯誤，將本人或第三人之物交付為構成要件。是刑法上之詐欺取財罪，除行為人主觀上有為自己或第三人不法所有之意圖外，於客觀上，必以行為人有施用詐術為必要，如未使用詐術使人陷於錯誤，自不得以詐欺取財罪相繩。且以詐欺罪之立法意旨，係以禁止於經濟行為中使用不當之方法得利為規範目的，而經濟行為亦因其行為本質及類型，而於交易領域中有其特有之行為特性，法律原則上固應保障交易之秩序，惟於具體案例中，亦應顧及交易雙方為交易行為時，是否有具體情事，足認其違背正當之經濟秩序，而應予以制裁。且以經濟行為本身寓有不同程度之不確定性或交易風險，此觀民法定有出賣人物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任等規定自明。而出賣人所負民事瑕疵擔保或不完全給付責任，重在瑕疵或給付不完全之客觀事實，而刑法詐欺罪成立與否，除行為人客觀上有詐術施用之行為外，尚需判斷行為人主觀上有否不法之意圖與故意，民事瑕疵擔保責任與刑法詐欺罪之認定本有所異，非謂出賣人給付有瑕疵或不完全，即當然推認行為人具有詐欺之不法意圖與故意。　　　　②卷查本件聲請人所買受之標的物為完工近40年之老舊建築物，屋況非如新完工落成之建築物樣樣如新，衡以不動產交易金額少則數百萬元，高則數千萬元，甚至億元，買受人除注意房屋座落位置、就學、環境、交通等生活機能外，對於居住使用超過30於年之老舊房屋，本身於簽約過戶前亦非無對於房屋本體現況可以充分檢查及了解之可能，以作為購買與否之判斷。縱有現況說明書勾選內容參考，然此勾選就仍無法達到鉅細靡遺而與現況完全相同之告知，被告等4人是否有明知而故意隱瞞，除買賣雙方於買賣契約書有更為詳細之特約，或經買受人要求出賣人應於買賣契約書就絕無漏水或壁癌之具體約定外，縱有告知未盡部分，並非當然得認有施用詐術之不法故意，買受人對於老舊房屋所生之漏水或壁癌等問題，即使無法當場或短時間內發現，然觀民法對於買賣瑕疵擔保責任，既有規定買受人仍有6個月之檢查時間，如有何於出賣人所應負之瑕疵擔保責任，是屬出賣人應負債務不履行或瑕疵擔保責任之範圍，此與刑法詐欺取財罪之認定，無從混為一談。　　　　③次以買賣契約雙方本立於公平原則之基礎，出賣人就買賣契約標的物雖有就房屋現況說明，並於現況說明書以勾選方式使買受人作為買賣與否之參考，然此勾選既非在使出賣人負完全之義務，亦非當然免除買受人所應承擔之物之瑕疵風險。就本案而言，聲請人於簽約前，亦有2次前往本案房屋檢查屋況，並有聲請人提供之觀看本案房屋影片顯示其進入前陽台已可明顯發現天花板有脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水器牆面亦可見粉刷脫落痕跡，臥室及客廳則未見天花板或牆面有何異狀，聲請人雖指稱房間天花板及牆面、客廳天花板有大面積壁癌及房屋傾斜等情事，然此無從確認該瑕疵存在之時點。　　　　④復查本案房屋係被告胡志雄於77年間所購入自住，迄其出售予聲請人時，業已30餘年，果若被告胡志雄對於本案房屋之漏水、壁癌及傾斜等情有意隱瞞而以此瑕疵詐欺聲請人，亦得於出售前全數粉刷或修繕，更可達到遮蔽以免聲請人發現漏水或壁癌之痕跡，然查被告胡志雄並未於委託信義房屋銷售前，有將本案房屋全數粉刷油漆加以掩飾之情事，而係以其居住使用 30餘年之現況委託出售，甚且被告胡志雄於111年8月 27日簽約後交屋前，亦未再刻意粉刷油漆聲請人指陳之其他地方，衡諸被告胡志雄出售本案房屋前後因果關聯事實，實難認被告胡志雄主觀上有何以隱瞞本案房屋之漏水及壁癌等瑕疵而騙取聲請人購買。　　　　⑤再查聲請人於購買本案房屋時，當無不知該屋為30餘年近40年之老舊建築物，本案房屋經歷數十年之使用，其頂地牆壁、結構、管線及相關設備，本非如新建完成之房屋毫無所損，聲請人於購買當時自可預見該屋之水電、管線、牆壁、地板等均有其年久使用之狀況。此觀聲請人於111年10月2日交屋時亦於「買方驗屋檢查表」所列「電源供應、水源供應、排水、馬桶管路、鋼筋外露、混凝土剝落、滲漏水、壁癌及附贈物」等項目簽名確認，聲請人並與信義房屋驗屋在場人員陳秉毅之手機通訊軟體對話表示「除浴室水龍頭開水有紅色之後就清澈透明及洗手台熱水水壓很小」外，「其他就沒什麼太大問題」（見112年度他字第4 606號卷〈下稱他字卷〉第130、131頁）。足認聲請人於交屋時，對於「牆面及天花板有無滲漏水、壁癌」及「電源開關及供應」有當場向陪驗之陳秉毅反映。　　　　⑥承上所述，本案房屋既非被告胡志雄所建，相關頂地牆壁、漏水及壁癌，亦非被告胡志雄於出賣當時所刻意製造，聲請人亦有發現漏水、壁癌及管線老舊等痕跡，此均為使用以達數十年之老舊建築物所必然發生之瑕疵，經驗法則上，除明顯可見之瑕疵或聲請人有特別要求說明外，被告胡志雄本無從就本案房屋之大小瑕疵，逐一鉅細填載或勾選於現況說明書或於買賣契約書載明。本案房屋為老舊建築物，其外觀、內牆、壁面、天花板及地板等結構因數十年之使用而呈老舊、龜裂、漏水等效能減損，無從與新建房屋相比，當為聲請人購買時所明知或得預見。況以房屋受外在天候、建材品質、住戶使用習慣等諸多因素之影響，縱認本案房屋確有聲請人所指之漏水、壁癌、管線無法使用等情形，然亦無從據此即認被告胡志雄有以隱瞞之方式而為詐術之施用。　　　　⑦綜合本案卷證顯示，聲請人所指稱之漏水、壁癌或房屋傾斜等瑕疵，悉屬被告胡志雄應否對聲請人負出賣人瑕疵擔保或不完全給付責任之問題。換言之，上開瑕疵若為房屋長年使用所必然產生，而非被告胡志雄以非正常使用方式所刻意造成，被告胡志雄收取聲請人交付之價金，既係基於買賣契約而取得，無從令被告胡志雄負詐欺取財罪之罪責。　　　　⑧另聲請人指稱被告胡志雄刻意以家具或油漆掩飾牆壁之壁癌等語，然此僅為聲請人主觀臆測，並無具體證據可以證明，況且本案房屋於出售聲請人之前，既為被告胡志雄所居住使用，被告胡志雄縱於居住期間，對於屋內牆壁所產生之漏水痕跡或壁癌，基於居住美觀起見，以家具或其他擺設予以遮蔽，以免影響其居住品質，亦屬人之常情，聲請人無從僅以個人主觀猜測而認被告胡志雄有明知漏水與壁癌，仍以家具或油漆予以掩蔽之行為。　　　　⑨從而，本案依現存卷證，無從證明被告胡志雄出售系爭房屋時，在現況說明書勾選時，有刻意隱瞞漏水及壁癌等事實，致聲請人陷於錯誤給付價金之情事。聲請人所交付之價金，係被告胡志雄基於雙方買賣契約而取得，並非施用詐術所騙取，況查被告胡志雄確有交付聲請人所購買之房屋並辦理所有權移轉登記，亦難僅以被告胡志雄於現況說明書之勾選未臻詳盡，即認被告胡志雄有詐術之施用。另就聲請人於交屋入住後，若該房屋仍有漏水、壁癌等情形，被告胡志雄應否負擔出賣人瑕疵擔保或不完全給付之債務不履行責任（如減少價金、解除契約或損害賠償等），概屬民事問題，應由聲請人另依民事相關規定及程序辦理，以資解決。　　　　⑩至聲請人指稱本案房屋有傾斜及所座落之法定空地有三分之二為道路用地等情形，然此部分，如前所述，本案房屋既非被告胡志雄明知坐落道路用地所建蓋而故意不告知，聲請人如認此為重大瑕疵且瑕疵無從補正，是否得行使民法所定之契約解除權，亦屬民事法院所應釐清之範圍，核與被告胡志雄是否施用詐術無涉。　　　⑵就本案房屋被告即買賣之經紀人員許立憲、陳威瑜及蘇郁棻涉犯詐欺取財罪部分：　　　　①按刑法之處罰係以行為人主義為原則，意即原則上以實際為犯罪行為人為處罰之對象，若非實際為犯罪行為之人，除有具體事證得認成立共犯外，自無就非為犯罪行為之人而為處罰之理。而就刑法第339條第1項詐欺取財罪或幫助詐欺罪之處罰，其犯罪行為人之認定自應以實際為施用詐術之人或合於刑法第30條規定而具有幫助犯意之人為對象，若非實際施用詐術而騙取他人財物之人或與刑法幫助犯之規定要件不符者，均難認得以詐欺取財罪或幫助犯之規定相繩。　　　　②次按房屋經紀業，依不動產經紀業管理條例第21、22 條及民法居間之規定，不動產經紀人除介紹買賣機會外，主要在於協助買賣雙方據實刊登廣告及銷售（包括簽訂委託契約書、買受人承購要約書、收取與交付訂金、製作銷售廣告稿、製作不動產說明書、協助買賣雙方簽訂契約），除有具體事證足認該經紀人員與出賣人有犯意聯絡及行為分擔，經由虛偽不實之廣告或不動產說明書，騙取買受人訂約並為價金給付外，尚無因此即認應與出賣人負共同詐欺取財罪責。此觀刑法非如民法定有連帶責任，至經紀人員違反誠信原則，如有造成他人受有財產上損害，亦僅生是否違反該條例或委任契約而負民事損害賠償責任。　　　　③本案既無具體事證足認被告胡志雄有施用詐術而騙取聲請人為財物交付之情事，已如前所述，揆諸上開規定及說明，自難認被告許立憲、陳威瑜、蘇郁棻就詐欺取財有何與被告胡志雄共同之犯意聯絡及行為分擔之共犯責任。　　　⑶就被告許立憲、蘇郁棻涉犯背信罪部分：　　　　①按刑法上背信罪所指為他人處理事務，在性質上應限於具有相當責任性之事務，而且行為人在處理上有權作成決定，或是行為人在處理上需要做成決定之事務。　　　　②經查被告許立憲雖係聲請人就本案房屋所委託之買方經紀人員，依上開不動產經紀業管理條例規定，其僅負責協助聲請人購買房屋（包括出示信義房屋所製作之不動產說明書及被告所勾選之現況說明書、帶看房屋、收取斡旋金、訂金、安排簽約、收取證件交由地政士辦理過戶等事宜），至買受本案房屋決定與否，並非被告許立憲得代聲請人決定之範圍，縱認本案房屋有聲請人所指陳之瑕疵，然此亦非被告許立憲有何違背受託處理事務之任務所致，揆諸上開說明，自難認被告許立憲有何背信罪之罪責。　　　　③至被告蘇郁棻雖為本案房屋買賣而為聲請人與被告胡志雄辦理契約簽訂及所有權移轉登記事宜，然其係受信義房屋公司所委任，而非受聲請人所委任，且其辦理事項僅屬事務性工作，並非有何代聲請人而為決定之事項，顯非背信罪所定之「事務」，核與刑法背信罪之要件與有未合，亦難認被告蘇郁棻對聲請人而言，有何違背委任處理事務之情事而應負背信罪之罪責。　　⒉本案新北地檢署檢察官依其偵查結果，認被告等4人所涉之詐欺取財及背信等犯罪嫌疑均有不足而為不起訴處分，核無違誤，復經臺灣高等檢察署補充如上。而聲請人再議所述理由，或與原處分所為認定結果不生影響，難認新北地檢署檢察官之偵查有何未臻完備之處。是其所為再議，洵難認有理由。至聲請人就本案房屋指陳之漏水、壁癌、房屋傾斜及無220v之電源可用等瑕疵，被告胡志雄應否負瑕疵擔保或不完全給付之責任，應由聲請人另依民事相關規定及程序辦理，以資解決。綜上所述，本案再議無理由。　㈤聲請人雖以附件所示理由聲請准許提起自訴，惟查：　　⒈聲請人主張：被告等4人以美編過後之本案房屋3D圖片詐騙聲請人，且被告胡志雄又以粉刷油漆及家具遮掩等方式掩蓋大面積壁癌、發霉、水痕，並以牆壁類似顏色之白膠帶黏貼以遮掩房間內及浴室電座有多處鏽化漏電、兩間房間無220v電使用，更明知浴室洗手臺水管堵塞、廚房洗手臺無熱水管，卻以綠色膠帶包覆，被告陳威瑜、許立憲則故意隱瞞聲請人，使聲請人陷於錯誤而未發現本案房屋有上開瑕疵進而買受。又被告胡志雄明知建築物持續漏水之事實，卻於本案房屋現況說明書之「滲漏水、壁癌（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」選項勾選「無」，且本案房屋傾斜經一般目視觀察即可得知，被告胡志雄卻以塗黃漆木門掩蓋傾斜裂痕，並於本案房屋現況說明書之「本棟建物是否有傾斜」、「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕（大於3mm）」選項勾選「無」，使聲請人誤認本案房屋屋況良好等語。惟查：　　　⑴刑法詐欺罪成立與否，除行為人客觀尚有詐術施用之行為外，尚需判斷行為人主觀上是否有不法之意圖與故意，非謂出賣人給付有瑕疵或不完全，即當然推認行為人具有詐欺之不法意圖與故意。本案房屋縱有現況說明書勾選內容為參考，然被告胡志雄是否有明知而故意隱瞞，除雙方於買賣契約書有更為詳細之特約或經買受人要求被告胡志雄應於買賣契約書就絕無漏水或壁癌之具體約定外，縱有未盡告知部分，並非當然得認有施用詐術之不法故意。　　　⑵本案房屋為完工近40年之老舊建築物，衡情屋齡老舊之房屋極可能於多年之使用期間出現壁癌、漏水等瑕疵狀況，而依聲請人提出之標的物現況說明書觀之，被告胡志雄於簽約時，已就「本標的物現況以滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」之選項，勾選「有」，並記載有滲漏水、壁癌之情形，然就「本標的物委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌」之選項，則勾選「無」，是被告胡志雄於簽約前，即表明本案房屋曾有滲漏水、壁癌之情形，尚難認被告胡志雄有何刻意隱瞞房屋滲漏水、壁癌之狀況；又本件並無證據顯示被告胡志雄於本案房屋委託前6個月內曾修繕漏水、壁癌，自難以被告胡志雄於「本標的物委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌」之選項勾選「無」，即認其有詐欺取財之行為；至聲請人主張被告胡志雄並未詳細填寫各處滲漏水、壁癌之情形，然此可能係漏寫，或係被告胡志雄並未詳細記憶，此部分縱可能有給付不完全、出賣人瑕疵擔保等民事責任，然尚難以此即據以推斷被告胡志雄係基於詐欺取財之故意而為之。　　　⑶聲請人雖指稱被告胡志雄刻意以油漆、家具或膠帶掩飾瑕疵云云，然查，被告胡志雄居住期間基於居住品質，使用家具、壁紙，如遇牆上污損，則以油漆粉刷，或以膠帶遮蔽，亦屬居家常見之使用情形，而聲請人並無證據顯示被告胡志雄係為出賣本案房屋方故意使用前開家具、壁紙及故意粉刷、以膠帶黏貼等情形，自難以此據以認定被告胡志雄有詐欺取財之故意。　　　⑷又信義房屋刊登之本案房屋3D圖示（詳見告證12），係為使買方能透過圖片，瞭解房屋格局等狀況，然被告等 4人均未阻止聲請人前往本案房屋觀看本案房屋之真實狀況，且聲請人於簽約前亦有2次前往本案房屋檢查屋況，並有聲請人提供之影片顯示其進入前陽台可以發現天花板已有脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水器牆面亦可見粉刷脫落痕跡，而臥室、客廳均未見天花板或牆面有何異狀，且聲請人於111年10月2日交屋時，亦於「買方驗屋檢查表」所列「電源供應、水源供應、排水、馬桶管路、鋼筋外露、混凝土剝落、滲漏水、壁癌及附贈物」等項目簽名確認，並與信義房屋驗屋在場人員陳秉毅以手機通訊軟體LINE表示「除浴室水龍頭開水有紅色之後就清澈透明及洗手台熱水水壓很小」外，「其他就沒什麼太大問題」（見他字卷第130頁至第131頁背面），更委請被告許立憲斡旋時預估60萬至70萬之修繕費，有被告許立憲與聲請人之通訊軟體LINE對話紀錄在卷可佐（見他字卷第193頁至第194頁背面），則聲請人實有瞭解本案房屋現況之機會，自難以信義房屋網頁曾刊登本案房屋之3D圖示，即認被告等4人有何詐欺取財之故意。　　　⑸聲請人雖主張本案房屋有傾斜、樑柱有顯見間隙裂痕，然被告胡志雄卻在標的物現況說明書之「本棟建物是否有傾斜」、「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕（大於3mm）」、「本標的物是否有水管或馬桶管路堵塞之情況」等問題勾選「無」，及被告胡志雄未告知浴室電座有多處鏽化漏電、兩間房間無220v電使用、廚房洗手臺無熱水管，卻以綠色膠帶包覆等情形，惟查，兩間房間無220v電、廚房洗手臺無熱水管之情形，均可能出現在早期設計之建築物，而電座有鏽化之情形，則常出現於使用已久之老舊建築物內，聲請人並未提出任何證據顯示其曾就此部分問題詢問被告胡志雄，而被告胡志雄卻刻意隱瞞，另就房屋傾斜、樑柱間隙裂痕、水管堵塞等情況，聲請人前曾有2次前往本案房屋檢查屋況，未查知有上開情形，則本案房屋於出賣時有無前揭狀況，已屬有疑，況聲請人以買賣房屋之前提，詳細審視本案房屋之狀況，仍未查知有前揭情形，而本案房屋前亦未經專業鑑定，則被告胡志雄亦可能未查知此情節，自難以被告胡志雄於前揭問題上勾選「無」及未告知聲請人電座有鏽化之情形、兩間房間無220v電、廚房洗手臺無熱水管，即認被告胡志雄有詐欺取財之故意。　　　　　　　⑹又按房屋經紀業，依不動產經紀業管理條例第21、22條及民法居間之規定，不動產經紀人除介紹買賣機會外，主要在於協助買賣雙方據實刊登廣告及銷售，除有具體事證足認該經紀人員與出賣人有犯意聯絡及行為分擔，經由虛偽不實之廣告或不動產說明書，騙取買受人訂約並為價金給付外，刑法並非如民法定有連帶責任，至經紀人員違反誠信原則，造成買受人受有財產上損害，僅生民事損害賠償責任問題，尚無因此即認應與出賣人負共同詐欺取財罪責。本案無具體事證足認被告胡志雄有施用詐術而騙取聲請人為財物交付之情事，已如前所述，揆諸上開規定及說明，自難認被告許立憲、陳威瑜、蘇郁棻就詐欺取財有何與被告胡志雄共同之犯意聯絡及行為分擔，故亦無從令被告許立憲、陳威瑜、蘇郁棻負共同詐欺取財罪之罪責。　　⒉又聲請人主張：被告蘇郁棻明知本案房屋坐落之301、319 地號土地不同，且均有部分為法定空地，卻詐稱本案房屋坐落兩筆土地，各有部分持分等語。惟查：本案房屋之不動產說明書中之所有權屬一覽表及地籍圖謄本均明確載明本案房屋有301、319地號，而319地號非屬本案房屋之基地，而係法定空地，而聲請人亦於111年8月27日簽約時閱覽上開不動產說明書後確認簽名，此有不動產說明書之所有權屬一覽表、地籍圖謄本、聲請人之簽名文件在卷可查（見他字卷第99頁至第107頁），是聲請人於簽約時已知悉並確認本案房屋基地現況，且本案房屋確實於301、319 地號各有部分持分，尚難認定被告蘇郁棻有何詐欺之故意，至被告蘇郁棻於111年9月22日間與聲請人之簡訊對話，是否說明足夠詳細、有無引起聲請人之誤解，至多僅係民事糾紛，尚難以此認定被告蘇郁棻所為已構成詐欺取財。　　⒊聲請人另主張：按最高法院49年度台上字第1530號、89年度台上字第2940號、臺灣臺南地方法院104年度易字第100 號、臺灣高等法院102年度上易字第510號判決意旨可知，房屋仲介受託行使職務，亦有成立背信罪之可能，被告許立憲明知本案房屋有遭刻意隱瞞之瑕疵，卻故意未誠實告知以及善盡預見危險及調查之任務；又被告蘇郁棻既有代為辦理聲請人與被告胡志雄間契約簽訂及所有權移轉事宜，相關移轉文件亦記載蘇郁棻為代理人，是其當然為聲請人委託行使職務之人，被告許立憲、蘇郁棻上開行為致使聲請人買受有重大瑕疵之房屋，顯生損害於聲請人，而涉犯背信罪等語。惟查：　　　⑴按為他人處理事務，意圖為自己之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者為背信罪。刑法第342條定有明文。而所謂事務在性質上應限於有相當責任性之事務，而且行為人在處理上有權作成決定者而言。　　　⑵被告許立憲係聲請人就本案房屋所委託之買方經紀人員，依上開不動產經紀業管理條例規定，其僅負責協助聲請人購買房屋（包括出示信義房屋所製作之不動產說明書及現況說明書、帶看房屋、收取斡旋金、訂金、安排簽約、收取證件交由地政士辦理過戶等事宜）；又被告蘇郁棻雖為聲請人辦理契約簽訂及所有權移轉登記事宜，然其係受信義房屋公司所委任，而非受聲請人所委任，且其辦理事項僅屬事務性工作，至買受本案房屋決定與否，並非被告許立憲、蘇郁棻得代聲請人決定之範圍，顯非背信罪所定之「事務」，核與刑法背信罪之要件與有未合，亦難認被告許立憲、蘇郁棻對聲請人有何違背委任處理事務之情事，而應負背信罪之罪責。　　　⑶聲請人雖引用其他判決為據，然各判決間案例事實有所不同，尚難比附援引，且其他法院之判決，亦不拘束本院之判斷，併此敘明。六、綜上所述，原檢察官認為被告等4人詐欺等罪嫌不足而為不起訴處分，及臺灣高等檢察署檢察長駁回再議之處分，結論均無不當，本件並無足以動搖原偵查結果，而得據以裁定准許提起自訴之事由存在，聲請人之聲請無理由，應予駁回。七、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　刑事第十一庭　審判長法　官　楊筑婷　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳佳妤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廣于霙上列正本證明與原本無異。本裁定不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳沁莉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日

2024-12-19

PCDM-113-聲自-101-20241219-1