Know99判決書

搜尋結果：不動產經紀業

共找到 124 筆結果（第 1-10 筆）

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第586號原告盧柏璋葉于瑄共同訴訟代理人蕭萬龍律師複代理人陳德恩律師被告廖承堅李佳芬李佳芬即李佳芬地政士事務所黃志楠何富維六禾不動產有限公司法定代理人張愷家兼上一人訴訟代理人黃志楠被告高健榕鑫德信不動產仲介經紀有限公司法定代理人陳顯文訴訟代理人毛國樑律師蔡佩嬛律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　被告六禾不動產有限公司（下稱六禾公司）、高健榕（六禾公司、高健榕與其餘被告全體合稱被告）經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告起訴主張： (一)民國111年1月間，被告黃志楠、何富維任職於永慶不動產三重國小捷運加盟店即被告六禾公司之員工，擔任房屋仲介人員，為新北市○○區○○街000號4樓之房屋（下稱系爭房屋）賣方委託之仲介。被告高健榕為中信房屋中科國安加盟店即被告鑫德信不動產仲介經紀有限公司（下稱鑫德信公司）之員工，擔任房屋仲介人員，為系爭房屋買方即原告委託之仲介。被告李佳芬、廖承堅則均為李佳芬地政士事務所之地政士，為被告六禾公司之特約地政士，亦為承辦系爭房屋買賣過戶相關程序之地政士。 (二)原告盧柏璋、葉于瑄為夫婦，於111年01月間，因有意購入系爭房屋，故委由被告高健榕作為買方仲介人員，向賣方委託之仲介人員即被告何富維聯繫洽談。雙方洽談買賣系爭房屋之期間，被告何富維告知被告高健榕稱，系爭房屋因位於 4樓，自110年7月30日上架迄今，已出售數月仍乏人問津。原告為評估系爭房屋是否符合其預算及需求，遂委請被告高健榕查詢系爭房屋銀行之鑑定價格與可貸款成數。 (三)嗣被告高健榕就此詢問被告何富維，經被告何富維表示其任職之永慶不動產三重國小捷運加盟店與被告李佳芬地政士事務所有特約，該地政士事務所能協助承辦關於買賣房屋之銀行鑑價、可貸款金額及辨理過戶等關事宜，故被告高倢榕遂輾轉委由被告何富維、被告李佳芬及被告廖承堅，取得銀行對系爭房屋之鑑價金額、可貸款額度及貸款利率等資訊後，轉達予原告。 (四)承上，被告高健榕、何富維、李佳芬及廖承堅提供之元大銀行對系爭房屋之鑑定價格為「總價新臺幣（下同）1,105萬元、最高可貸成額度：884萬元、貸款利率：1.31-1.33％起」。原告購屋之預算原約為900萬元，惟因元大銀行鑑定評估系爭房屋之價值可達1105萬元，原告乃願將購屋預算提高至1,010萬元。故買賣雙方遂於111年1月23日於永慶不動產三重國小捷運加盟店組長即被告黃志楠、仲介人員即被告何富維、地政士即被告李佳芬與廖承堅等人在場之情形下，簽訂價金為1,010萬元之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。 (五)孰料於111年1月26日，原告完成簽約及支付簽約款後，正著手進行申請銀行貸款之關事宜時，被告廖承堅突來電告知，該地政士事務所先前提供之元大銀行鑑價資訊是其他物件之鑑價金額，均係不正確之金額，故正確之元大銀行鑑定價格、預估可貸款金額為「鑑定總價為923萬、預估可貸款金額為738萬」。被告等人以高於系爭房屋鑑定價格182萬元之其他物件鑑價資訊，故意使原告陷於錯誤，而以遠高於系爭房屋價值之交易價格購入系爭房屋，為求賺取高額仲介費，致原告受有鑑定價格差價182萬元之損害。 (六)爰對全體被告依民法第184條第1項後段、第2項、第185條、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項、地政士法第26條規定，對被告高健榕及被告鑫德信公司另依民法第544條、第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，提起本件訴訟。並聲明：「被告應連帶給付原告128 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。」。二、被告則以： (一)被告廖承堅：我們代書或地政士只有在買賣契約成交後，代書才能接觸到客戶，依契約成交價去詢問各銀行大概可以貸款的狀況。 (二)被告李佳芬：我身為地政士在房地成交的過程中，有關貸款部分都是出於協助客人，貸款的選擇或指定都是客人自己指定，並非由地政士來幫他做選擇，這跟我們地政士的業務並無直接相關。 (三)被告黃志楠、六禾公司：我的職務是負責監督案件進行的流暢，故不清楚高健榕是如何跟原告說的。 (四)被告何富維：本人只是受高健榕幫忙，找我們公司配合的地政士評估貸款額度，應該是要由原告2人委託之仲介即被告高健榕幫原告送估價。且銀行估價單純參考，原告2人之文件、才資歷證明都還未送件，何來詐欺之說？ (五)鑫德信公司、高健榕：被告高健榕僅係代傳達被告何富維提供之系爭銀行初估貸款資訊，何來詐欺，銀行之鑑價及實際貸款評估須待買賣成交後才會正式進行，原告之主張顯無理由。 (六)並均答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告因本件相同之原因事實，遭原告告訴涉犯詐欺罪嫌，業經臺灣新北地方檢察署（下簡稱新北地檢署）檢察官以112 年度偵字第76580號不起訴處分確定在案（見本院卷第325-3 29頁），並經本院依職權調閱該卷宗核閱無訛。四、本院之判斷： (一)民法第184條第1項後段、2項規定「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」、「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」、第92條第1項本文規定「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」，惟民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號判決意旨參照）。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決意旨參照）。原告2人主張被告為求賺取高額仲介費，故意佯稱元大銀行能到1,105萬元就直接找元大鑑最高的云云，使原告2人陷於錯誤，誤認系爭房屋當時市價有1,105萬元，而同意以1,010萬元購買系爭房屋，事後被告坦承鑑價錯誤，元大就系爭房屋鑑價僅有92 3萬元，原告2人因而受有鑑定價格差價182萬元之損害（即1 ,105萬-923萬=182萬），而以遠高於系爭房屋價值之交易價格購入系爭房屋等語（見本院卷第14、17頁），為被告所否認。自應由原告2人就上開被詐欺、受有182萬元損害之事實負舉證之責。 (二)依原告2人主張之事實及所提證據，堪認原告2人係主張在系爭契約成立前，被告提供之各銀行可以貸款額度，乃詐欺手段並致原告2人陷於錯誤。然查，被告廖承堅辯稱：在一般房地產交易中，要正式送件請銀行核定貸款成數及其具體貸款金額，要提供成交合約書、產權資料即謄本、個人財產資力（薪轉存摺或扣繳憑單）等資料給銀行審核，而所謂鑑定房地價格一定要在房地成交後向銀行申貸時才會進行鑑定，在此之前，像本件有向各該銀行初步詢價的過程都只是初估而非正式申貸，更非成交之後。則在簽定原證5系爭契約前，被告提供原證3、4、8各銀行之初估系爭房地價格及可能貸款成數前，並無任何被告送請各大銀行進行所謂正式「鑑價」程序等語（見本院卷第337-338頁），被告李佳芬亦辯稱，原證4有四家銀行即一銀、國泰、遠東、元大之可貸成數及房屋總價，這些都只是初估，還沒進入鑑價程序。我已經從事地政士30年，請問哪一件房地產的交易成交前，必須提供正式銀行鑑價報告給未來可能的成交者？等語（見本院卷第338-339頁），上開被告所辯，與現今不動產交易實務相符，即不動產買賣契約成立後，方有正式向銀行送件進行貸款審核之鑑價程序，則於買賣契約成立前，向各該銀行詢問可能貸款之成數、額度，僅乃「初估」即初步估價而已。又銀行之初步估價，係參考房屋坐落位置、屋齡、房型、周邊行情、實價登入等因素，而初步估算出之價值，且該初估之價值並非即為日後銀行可以核貸之金額，初估與正式送請銀行鑑價核貸之結果因參考因素不同而有差距。 (三)承上，原告盧伯璋於112年7月24日偵訊中結稱：告證3（即本件原證4）訊息中被告高健榕跟我說「很多銀行一開始給低，後續再依財力跟房屋條件；最穩就是直接給元大貸，不少買方都是這樣處理，直接找鑑最高的」，這些文字訊息就我理解的意思，在買這間房子之前，因為我母親也有在做房地產，會評估銀行會貸多少錢，會以銀行評估的數字打8成左右，因為這樣的關係，當時他們提供的鑑價，元大當時鑑價1,105萬能貸到8成是最高的，只有元大能貸款到我們想要的金額。【問：銀行鑑價之金額，僅是影響日後核貸成數的比率，就算你知道各家銀行的鑑價，你也不一定要買本案的物件，你為什麼最後還是決定要買本案物件？】答：因為我們看過格局後，還是喜歡本案的房子等語（見新北地檢署11 1年度他字第7363號卷第33-34頁），參以上開告證3（即本件原證4）原告盧伯璋答覆「OKOK，我晚點跟你說我和我老婆討論的結果」（見本院卷第35頁），可見原告2人經討論後對於上開資訊均充分了解，則原告2人對於原證3、4、8各銀行評估系爭房屋價格及可能貸款成數均僅乃「初估」而非正式鑑價之結果，且最後銀行核貸數額會以初估金額打8成左右，元大鑑價1,105萬元並非系爭房屋之市價，均知之甚明，是原告2人主張：上開原證4元大鑑價1,105萬元使原告2 人誤認系爭房屋當時市價有1,105萬元（見本院卷第17頁），倘若真的只有在買賣成交後才可進行鑑價的話，應該會在成交後才有鑑價資料，而於原證8來說，被告何富維與高健榕對話內容雖有提及「初估」二字，但高健榕卻沒有跟原告說這只是初估而非實際鑑價，且高健榕於原證4對話用詞是「找鑑最高的」，足以使原告誤信此為鑑價內容等語（見本院卷第339頁），均乃原告2人事後虛捏矯飾之詞，自不足採。 (四)至於原告2人主張111年1月23日原告葉于瑄簽署系爭契約，其後之同年月26日，被告廖承堅突來電告知，李佳芬地政士事務所先前提供之元大銀行鑑價資訊是其他物件之鑑價金額，均係不正確之金額，原證7始為正確之元大銀行鑑定價格、預估可貸款金額為「鑑定總價為923萬、預估可貸款金額為738萬」，可見被告等人以高於系爭房屋鑑定價格182萬元之其他物件鑑價資訊，故意使原告陷於錯誤，而以遠高於系爭房屋價值之交易價格購入系爭房屋，為求賺取高額仲介費，致原告受有鑑定價格差價182萬元之損害等語，並有原證7 對話紀錄可憑（見本院卷第45-47頁）。然查，縱使元大銀行初估之貸款結果，被告初始提供之資訊有誤，惟原告盧伯璋於上開偵訊時已結稱：【問：銀行鑑價之金額，僅是影響日後核貸成數的比率，就算你知道各家銀行的鑑價，你也不一定要買本案的物件，你為什麼最後還是決定要買本案物件？】答：因為我們看過格局後，還是喜歡本案的房子等語（見新北地檢署111年度他字第7363號卷第33-34頁），可見其明知銀行初估貸款額度僅供參考，原告2人最終決定購買系爭房屋關鍵仍係因為看過格局後，還是喜歡系爭房屋，並非因被告提供之初估貸款數額及成數所致，原告2人並未陷於錯誤甚明。況且，原告2人主張之損害竟係以元大銀行先後初估之總價差額為據，認受有鑑定價格差價182萬元之損害（即1,105萬-923萬=182萬）等語，然上開銀行初估總價僅供參考，則兩次初估之差額182萬元難認係原告2人之所受損害或所失利益，更難認此182萬元究竟與原告2人有何干係？是原告2人主張遭被告故意施以上開詐術陷於錯誤而受有鑑價差額182萬元之損失，當非可採。 (五)不動產經紀業管理條例第26條第2項規定「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」、民法第544 條「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」、第227條「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、地政士法第 26條第1、2項規定「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。」、「地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。」。上開全部請求權基礎，原告2人並未具體說明並舉證，在系爭契約成立前，不論是仲介、地政士，有何契約或法律上之依據負有應提供銀行初估貸款成數給原告2人之義務；又縱有此義務，然各銀行初估貸款成數僅係供買方評估是否購買不動產之考量因素之一，後續契約成立時之買賣價金乃在於買賣雙方之實力磋商，初估之貸款資訊經常與買賣契約成立後正式向銀行申請貸款鑑價程序所得核貸結果有別，自難逕以兩次初估之差價182萬元即認係原告2人所受之損害或所失利益，亦難認究竟與原告2人有何關聯，有如前述，故就系爭房屋買賣而言，難認原告2人究竟受有何損害、被告又有何違反義務之情事，故原告2人本件主張顯無可採。五、綜上所述，原告2人對全體被告依民法第184條第1項後段、第2項、第185條、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第 26條第2項、地政士法第26條規定，對被告高健榕及被告鑫德信公司另依民法第544條、第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，聲明請求「被告應連帶給付原告128 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。」，為無理由，應予駁回。並駁回原告2人假執行之聲請。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　劉容妤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　 1　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2025-03-31

PCDV-113-訴-586-20250331-1

重訴

臺灣新竹地方法院

給付買賣價金等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度重訴字第242號原告呂明勳訴訟代理人呂季峯原告呂宛儒共同訴訟代理人陳俊翰律師複代理人林文富被告林獻界訴訟代理人陳佳鴻律師受訴訟告知人合泰建築經理股份有限公司法定代理人林淑貞上列當事人間給付買賣價金等事件，本院於民國114年3月5日辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶(台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專户帳號：00000-000000000號) 內之買賣價金新臺幣36,780,000元。二、被告應給付原告自民國112年7月21日起至本院112年度重訴字第242號給付買賣價金事件判決確定之日止，以前開買賣價金，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自民國112年7月21日起至本院112年度重訴字第242號給付買賣價金事件判決確定之日止，按日給付原告新臺幣18 ,390元之違約金。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由原告負擔1%，其餘由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張： (一)緣原告呂明勳、呂宛儒與被告於民國112年3月16日簽訂土地買賣契約(下稱系爭契約)，原告共有坐落新竹縣湖口鄉祥喜段261、261-1、261-2、261-3、261-4、261-5、261-6等地號7筆土地(下合稱系爭土地，其中單指新竹縣○○鄉○○段000 號土地時，簡稱系爭261地號土地)出售予被告，土地買賣價金共計新臺幣(下同)36,780,000元，在兩造簽訂系爭契約之前，訴外人聚合發不動產經紀業有限公司仲介人員就系爭土地有向被告詳加解說，並陪同被告到系爭土地現場履勘，被告對系爭土地坐落地點、現況及周邊情形非常清楚之後，才與原告簽訂系爭契約，向原告購買系爭土地，被告並在系爭契約所附標的物現況說明書(土地)上簽名；兩造於辦理系爭土地所有權移轉登記程序時，應被告之請求，原告先行將系爭土地點交予被告接管，被告於接管系爭土地後，為加強地基準備興建房屋，有傾倒廢棄物於系爭土地上之行為，兩造為此簽定切結書，由被告承諾就系爭土地上傾倒建築廢棄物應全權負責；於112年7月20日，原告將系爭土地移轉登記予被告指定之齊豐有限公司。另原告已依系爭契約之約定，將其所有新竹縣○○鄉○○段000地號土地(以下簡稱系爭262地號土地)之一部供系爭土地通行使用，並於本院進行公證，至此，原告已按兩造間系爭契約之約定完成賣方之義務。 (二)依系爭契約第2條第1項約定，被告應於112年6月30日付清尾款，並將尾款存入第2條第7項約定之合泰建築經理股份有限公司(下稱合泰公司)履約保證專户(台新國際商業銀行建北分行，戶名:台新國際商業銀行受信託財產專戶，履保專戶帳號:00000-000000000)。然系爭土地移轉登記完成後，原告立即與被告聯絡，請求被告通知合泰公司，讓原告領取履約保證專戶內之買賣價金，但被告置之不理。原告復於112 年9月12日以存證信函通知被告履行契約，被告仍不予置理。又合泰公司向原告表明，原告必須取得法院確定判決准許原告領取履約保證專戶內之買賣價金，合泰公司始能交付上開買賣價金予原告。為此，原告只得依法提起本件給付買賣價金之訴，請求被告應同意原告向合泰公司領取上開履約保證專戶内之36,780,000元，並依民法第233條第1項前段請求被告應給付遲延利息，暨依系爭契約第10條第2項約定按買賣總價每日千分之0.5計算之違約金至被告完全給付時為止，故原告另得請求被告自112年7月20日起至被告履行契約之日止，按日給付原告18,390元之違約金(計算式：3,678萬元 ×0.5÷1000)。 (三)為此，原告提起本件訴訟，並聲明： 1、被告應同意原告向合泰公司領取履約保證專戶內之買賣價金 36,780,000元。 2、被告應給付原告自112年7月20日起至本件給付買賣價金訴訟事件判決確定之日止，按週年利率百分之5計算之利息。 3、被告應自112年7月20日起，至本件給付買賣價金訴訟事件判決確定之日止，按日給付原告18,390元之違約金。 4、訴訟費用由被告負擔。二、被告方面： (一)系爭261地號土地雖與新竹縣○○鄉○○段000地號道路用地毗鄰，惟上開道路用地其上之竹12鄉道(祥喜路)之道路邊線並未和系爭261地號上地界線重合，在建築線指示上已有爭議；且系爭261地號土地旁之竹12鄉道路段，其鋪裝路面與系爭土地的地面高度存在6公尺左右之落差，實有通行上困難，而系爭土地並無與其他道路相連，應屬於「準袋地」。原告於締約時即已知悉被告購入系爭土地是基於建築開發、興建房舍使用，且原告呂明勳簽立「道路通行及排水同意書」提供系爭262地號土地之一部供通行並為公證，可見原告於締約時能預見且已預見其提供通行對象，並非僅偏限於被告1 人，而是系爭土地之未來住民全體。故原告既為配合系爭契約而另行依同意書同意勻撥系爭262地號土地之一部供通行使用，即應有配合系爭土地建築開發之契約義務。現今既因建築法規要求，需要原告在建築執照之申請相關文件上簽名，原告竟置之不理，則在原告未履行此一契約義務前，被告自有履行同時履行抗辯權而不給付買賣價金之抗辯權利。 (二)依新竹縣建築管理自治條例第8條第2項、及同條例第9條第3 款之規定，系爭同意書內原告同意提供系爭262地號土地之範圍，寬度至少為6公尺，且同意對象除系爭土地所有權人外，亦及於日後系爭土地所有權人發生變更者，即其後系爭土地全數土地所有權人，始符合買賣系爭土地之本旨，原告雖已交付附有圖示之「土地道路及排水使用書」予被告，但原告在簽訂系爭契約後，實際上所同意提供通行之對象，以及同意提供通行區域範圍(即寬度)，皆無法滿足系爭土地之建築開發需求，準此，配合系爭土地建築開發之對待給付，原告並未完全給付。且被告於112年9月8日已向原告催告於函到7日內履行，否則應負遲延責任並由被告解除契約，原告置之不理，系爭契約業已解除。從而，原告訴請被告給付買賣價金、遲延利息及違約金，為無理由。答辯聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷： (一)原告主張於112年3月16日與被告簽署系爭契約，將系爭土地出售予被告，土地買賣價金共計36,780,000元，原告呂明勳於112年3月16日簽署「道路通行及排水同意書」，於112年6 月27日再次簽署「道路通行及排水同意書」，並經本院所屬公證人李依璇事務所公證；原告已於112年3月18日將系爭土地點交予被告，並於112年7月20日以買賣為原因將系爭土地移轉登記予被告指定之齊豐有限公司，被告則已將本件買賣價金36,780,000元匯入履約保證信託專户乙節，業經原告提出土地買賣契約書、切結書、土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、公證書、土地登記謄本、價金履約保證申請書、價金履約保證書、112年9月12日板橋三民路郵局第46 1號存證信函及回執等件影本為證(見本院卷第19至95頁)，且為被告所不爭執，堪信為真實。 (二)按主給付義務，係債之關係固有、必備之要素，用以確定及規範債之關係類型。又當事人所負債務，另尚有從給付義務及附隨義務，從給付義務旨在準備、確定、支持及完全履行主給付義務，基於法律明文或當事人約定，或基於誠信原則及補充之契約解釋，以確保債權人之給付利益獲得最大可能之滿足，債權人得以訴請求履行，於債務人不履行時，債權人得否解除契約，應視該從給付義務對契約目的之達成是否必要、不可或缺而定。附隨義務，則係隨債之關係發展過程，基於期待可能性，以誠信原則為發展依據，依個別情況促使債權人之給付利益獲得滿足（輔助功能），或為維護他方當事人生命或財產上利益（保護功能）(最高法院112年度台上字第2370號民事判決意旨參照)。經查，依系爭契約所附之土地買賣特約事項第8條約定「本買賣土地係建地為可合法申請建造之建築用地，如需賣方或他人出具土地使用權同意書始可興建房屋申請建照時，賣方需提供該同意書於買方 …」，而同文件之「其他重要事項」第3條約定：「賣方須提供地號262(部分，如附圖)，永久使用同意書予買方」，此有系爭契約所附土地買賣特約事項在卷可稽(見本院卷第31 頁)，足認兩造間協議原告同意提供系爭262地號土地之一部供系爭土地作為申請建築執照使用乙節，已存在給付義務與給付請求權之對應關係，而關於上開給付義務之性質，衡諸系爭262地號土地與系爭土地緊鄰，被告購買系爭土地之目的為開發建築，可見原告所負提供系爭262地號土地之一部供被告使用，係為完全履行主給付義務，以確保被告之給付利益獲得最大可能之滿足，其提供土地使用同意書之義務應屬從給付義務。 (三)次按民法第264條第1項所規定同時履行之抗辯，係指雙務契約當事人之一方，於自己所負之債務已屆清償期，經他方請求給付時，得於他方未為對待給付前，拒絕自己之給付而言。同時履行抗辯權，係基於公平原則，而促使雙方債務交換履行而設，故必須他方未為對待給付，而向此方請求時，始得發生。若他方已為對待給付，或已為對待給付之提出時，則被請求之一方，自無同時履行抗辯權之可言。本案中被告主張原告未提供提供系爭262地號土地供被告通行，亦不願在申請建築執照之申請文件上同意被告使用上開通行道路，而行使同使履行抗辯權等語。惟查： 1、原告呂明勳於112年3月16日簽署「道路通行及排水同意書」，上開文件中約定「一、甲方(即原告呂明勳)同意就其新竹縣○○鄉○○段000地號土地，同意乙方(即被告)之同段261地號道路通行(位置如附圖所示)。另同意乙方現有排水溝作為搭排使用(位置如附圖所示)。…三、本同意書所定之權利義務除由雙方繼承人依法受繼外，甲乙雙方並同意於移轉土地所有權時，將此同意書列為移轉契約之一部分，由土地之新所有權人承受本同意書所定之權利義務。」，被告並於上開同意書上簽名；原告復於112年6月27日再次簽署「道路通行及排水同意書」，重申上開同意事項，並經本院所屬民間公證人李依璇事務所公證，此有上開文件在卷可稽(見本院卷第3 5頁、第53至57頁)，可知原告已依系爭契約之約定提出土地使用權同意書予被告。 2、被告雖抗辯原告拒絕在建築執照之申請相關文件上簽名，建築師說申請絕不會過，應認原告未履行契約義務。然依新竹縣政府113年11月25日以府工建字第1130394452號函：「經查，湖口鄉祥喜段261地號建築線指示(定)本府於112年5月1 8日以府工建字第1120021293號函准以編號道路竹12線為臨接道路，詳附件指示(定)圖影本。該案申請及本府核准當時附件圖說尚無地籍圖標示之『道路』,先予敘明。再查，上開地籍圖標示之『道路』於現場尚無該路形，後續倘經鋪設道路是屬非供公眾使用之通路，非『新竹縣管理自治條例』第4條所定各款情形。惟倘以私設通路並經土地所有權人同意供26 1地號及262地號作為共同進出使用通路，後續申請建造執照時得免再檢附私設通路土地使用同意書。…」(見本院卷第24 5至246頁)，由上開函文內容可知原告出具之上開土地使用同意書予被告後，被告或系爭土地所有權人後續如鋪設道路使用，於申請建築執照時可免予再檢附私設通路土地使用同意書；且被告迄本院言詞辯論終結為止皆未提出其以上開同意書申請建築執照但遭否准申請或遇到何阻礙之相關證據，是其空言抗辯原告未盡契約責任等語實無可採。 3、被告復抗辯原告實際上所同意提供通行之對象僅有供被告使用，而非系爭土地之全部所有權人，以及同意提供通行區域範圍應達6公尺之寬度，原告實際提供通行之範圍無法滿足系爭土地之建築開發需求等語。惟查，依上開同意書之文字「甲方(即原告呂明勳)同意就其新竹縣○○鄉○○段000地號土地，同意乙方(即被告)之同段261地號道路通行。另同意乙方現有排水溝作為搭排使用。」，原告係將系爭262地號土地提供予「乙方之系爭261號土地」作為通行及排水使用，而非提供予「乙方」，解釋上應係提供予系爭261號土地上之所有權人使用；且上開同意書亦有「本同意書所定之權利義務除由雙方繼承人依法受繼外，甲乙雙方並同意於移轉土地所有權時，將此同意書列為移轉契約之一部分，由土地之新所有權人承受本同意書所定之權利義務」之文字，是原告之授權對象亦及於系爭261號土地所有權人之繼受人，應無疑義。至被告所舉新竹縣建築管理自治條例第8條第2項及同條例第9條第3款有關通行寬度至少為6公尺之相關規定，被告亦未舉出原告所同意通行範圍有何違反上開規定之處，難認原告所提同意書不足以作為讓被告申請建築執照之文件使用。是原告實已盡其契約上從給付義務，被告理應履行其給付價金之義務，其主張以同時履行抗辯權拒絕給付，並主張於催告後解除契約，顯無可採。 4、從而，原告已於112年7月20日完成移轉登記系爭土地之義務，並依系爭契約約定出具上開同意書予被告，業如前述，則原告請求被告應依系爭契約之約定給付買賣價金3678萬元，為有理由，應予准許。 (四)另就原告併請求利息部分，按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又按付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第203 條定有明文。經查，被告應於系爭土地移轉登記完成時給付買賣價金，核屬給付有確定期限，原告於112年7月20日得請求被告給付買賣價金，被告應自112年7月21日起陷於給付價金遲延，故原告併請求自112年7月20日起至本民事事件判決確定之日止，按法定遲延利息即週年利率5%請求，於112年7 月21日起至本民事事件判決確定之日止之範圍內為有據，逾此範圍則非有據。 (五)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。經查，依系爭契約第1 0條第2項之約定「甲方(即買方、被告)若有遲延給付之情形，如遲延給付買賣價款，應賠償乙方(即賣方、原告)自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。」有系爭契約在卷可參(見本院卷第25 頁)，而依前揭說明，原告於112年7月20日得依約請求被告給付價金，被告遲未給付，被告自112年7月21日陷於給付遲延，被告已構成系爭契約第10條第2項約定之給付遲延，原告依上開約定請求被告按日賠償18,390元之違約金(計算式：買賣總價款3678萬×0.5÷1000)，自屬有據，逾此範圍之請求，不應准許。 (六)復按民法第252條規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909號判決意旨參照）。本院衡酌系爭契約約定之違約金係屬損害賠償額之預定性質，原告既已證明被告確有上開違約事由，即得依系爭契約第 10條第2項之約定，請求被告給付約定之違約金，無須舉證證明其具體所受之損害項目及數額。鑑諸系爭契約締結時兩造之地位並非顯不對等，亦無一方挾其社經上優勢地位擬定契約條款，足認系爭契約關於違約金之約定並無顯失公平之情形，是揆諸上開說明，自應認當事人均應受系爭契約第10 條第2項違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定及損害賠償額預定性違約金之本旨，併此敘明。 (七)又被告聲請傳喚證人廖振洋，以證明原告曾允諾提供符合系爭土地建築開發目的之供通行使用範圍，及系爭261地號土地申請建照過程，因原告所提供之同意書形式上未明確表明同意私設道路之範圍，以致無從審查是否符合建築規範，導致起造延宕等語。因原告已提供上開同意書，且同意書上已明確表明授權被告及系爭261地號土地所有權人使用之意旨，無須再為調查；且被告並未提出申請建照遭否決之證據，亦未說明何以上開證人得取代相關主管機管審查原告之土地使用同意書是否符合規範，應認並無調查之必要。四、綜上所述，原告依據系爭土地買賣契約之約定，請求被告給付原告36,780,000元，及自112年7月21日起至本件給付買賣價金事件判決確定之日止，按週年利率5％計算之利息，暨自 112年7月21日起至本件給付買賣價金事件判決確定之日止，按日給付原告18,390元之違約金為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與本件本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-31

SCDV-112-重訴-242-20250331-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還違約金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1630號原告廖婉萱訴訟代理人蔡伊雅律師被告簡宏豫訴訟代理人吳榮昌律師複代理人陳傑明律師被告富鑫不動產經紀有限公司法定代理人簡宏豫上列當事人間請求返還違約金事件，本院於民國114年3月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第1款定有明文。查原告起訴時原聲明如附表起訴聲明欄所示，嗣於民國113年12月26日具狀追加富鑫不動產經紀有限公司（下稱富鑫公司）為被告，及追加民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第28條，公司法第23條第2項及不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第26條第1項、第2項規定為先位聲明之請求權，並於114年1月13日變更先位聲明如附表變更後聲明欄所示（見本院卷第257至258頁）。核原告上開所為，雖屬訴之追加及變更，然業經被告同意變更（見本院卷第289至290頁），依據首揭規定，應予准許。二、原告主張：（一）原告與訴外人即被告簡宏豫同居人葉芝均相約於113年4月 14日在有巢氏房屋台中西屯逢甲加盟店即富鑫公司簽訂門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號7樓之2房屋（下稱系爭房屋）之租賃契約。然原告於113年4月14日到富鑫公司後，葉芝均及簡宏豫卻不斷遊說原告出售系爭房屋，且簡宏豫故意隱匿系爭房屋附近之市場價格詐欺原告，並脅迫原告與富鑫公司簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契約），委託富鑫公司銷售系爭房屋，並於同日與簡宏豫簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）1,236萬元將系爭房屋及其坐落土地（下合稱系爭房地）出售予簡宏豫。（二）嗣原告察覺有異，乃於113年4月16日與簡宏豫協商解除系爭買賣契約，簡宏豫竟稱其係利用房地產替黑道洗錢，脅迫原告給付違約金121萬元，原告不得已始於113年4月17 日匯款121萬元至簡宏豫之中國信託商業銀行帳號0000000 00000號帳戶（下稱簡宏豫中信帳戶）。原告係因受簡宏豫詐欺而簽訂系爭買賣契約，並受簡宏豫脅迫始交付121 萬元，簡宏豫應賠償原告121萬元。富鑫公司依民法第28 條、第185條第1項前段，公司法第23條第2項及管理條例第26條第1項、第2項規定，應與簡宏豫負連帶損害賠償責任。（三）又富鑫公司僱用無不動產經紀人員資格之葉芝均對原告執行仲介業務，違反管理條例第17條、第24條之2規定，且富鑫公司藉由簡宏豫詐欺及脅迫原告以簽訂系爭專任契約，亦違反消費者保護法第4條規定，均使原告受有121萬元之損害，富鑫公司依民法第184條第2項規定，應負損害賠償責任。（四）另簡宏豫為富鑫公司之法定代理人，原告委託富鑫公司銷售系爭房屋，簡宏豫為低價取得系爭房屋，未經原告事先許諾，竟以自己為買受人與原告簽訂系爭買賣契約，屬自己代理，原告事後亦不承認，系爭買賣契約自未成立，簡宏豫取得之121萬元已無法律上之原因，應返還予原告。（五）縱認系爭買賣契約已成立，然簡宏豫係乘原告之急迫、輕率及無經驗，使原告為財產上給付之約定，故請求撤銷原告簽訂系爭買賣契約之意思表示。如認原告請求撤銷無理由，簡宏豫請求之違約金亦屬過高，應酌減至0元，是簡宏豫應將121萬元返還予原告。爰依民法第106條、第179 條、第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第2 8條、第74條第1項，公司法第23條第2項，管理條例第26 條第1項、第2項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如附表變更後聲明欄所示。三、被告則以：原告於113年4月14日簽訂系爭專任契約及買賣契約前，已知悉簡宏豫為富鑫公司之法定代理人，富鑫公司亦有提供系爭房屋附近之實價登錄行情供原告參考，被告均無任何詐欺或脅迫原告之行為。又富鑫公司並未僱用葉芝均執行仲介業務，且原告係因要解除系爭買賣契約，始自願給付簡宏豫121萬元作為解除系爭買賣契約之代價，簡宏豫並未有任何脅迫原告給付121萬元之行為，應由原告就其主張之事實負舉證責任。另原告係委託富鑫公司銷售系爭房屋，並親自與簡宏豫簽訂系爭買賣契約，簡宏豫並非為本人與自己之法律行為，非自己代理之情形，系爭買賣契約自屬有效，亦無民法第74條第1項規定之適用，原告不得撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項（見本院卷第209至210頁、第289頁）：（一）原告於113年4月12日前，在租屋網站刊登系爭房屋出租之訊息，葉芝均於112年4月12日透過LINE聯絡原告，表示要承租系爭房屋。（二）原告與葉芝均相約於113年4月14日在富鑫公司見面，原告並於同日與富鑫公司簽訂系爭專任契約，委託富鑫公司為賣方仲介，與簡宏豫簽訂系爭買賣契約，約定原告將系爭房地以1,236萬元出售予簡宏豫，並由訴外人合泰建築經理股份有限公司擔任履約保證人。（三）簡宏豫於113年4月15日前，已支付系爭房地價金133萬元至台新國際商業銀行帳號00000000000000號受託信託財產專戶，富鑫公司嗣於113年4月16日將自上開133萬元收取之服務費70萬元匯回至上開專戶。（四）原告分別於113年4月15日傳訊予江峰光、葉芝均表示「不賣了」等語，並於113年4月16日致電予簡宏豫表示「不賣了」等語。（五）原告於4月17日匯款121萬元至簡宏豫中信帳戶。（六）系爭買賣契約係由原告與簡宏豫親自簽名用印。五、得心證之理由：　　（一）原告與簡宏豫於113年4月14日簽訂系爭買賣契約，被告並無雙方代理或自己代理之情形，系爭買賣契約自屬有效成立，原告依民法第179條規定，請求簡宏豫返還121萬元，為無理由：　　1.按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第106條定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條亦有明定。　　2.經查，原告雖與富鑫公司簽訂系爭專任契約，然核其性質，應屬民法第565條所定之居間契約，由富鑫公司為原告報告訂約之機會或為訂約之媒介，尚與代理之情形有別。又系爭買賣契約係由原告與簡宏豫親自簽名用印，為兩造所不爭執，足見富鑫公司並未代理原告或簡宏豫簽訂系爭買賣契約，簡宏豫亦自始未代理原告與自己簽訂系爭買賣契約，難認被告有何雙方代理或自己代理之情形，系爭買賣契約自屬有效成立。是原告主張其與簡宏豫於113年4月 14日簽訂系爭買賣契約，被告有雙方代理或自己代理之情形乙節，容有誤會，並不實在。系爭買賣契約既有效成立，原告依民法第179條規定，請求簡宏豫返還121萬元，自無理由。（二）原告依民法第74條規定，請求撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，為無理由：　　1.按法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為或減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。所稱急迫，係指現有法益受到緊急危害或陷於立即且迫切之重大困境，而財產上之給付或給付之約定顯失公平，乃指給付與對待給付之間顯然欠缺衡平關係，並應依法律行為成立當時之客觀事實及社會經濟狀況等情形決之，倘給付欠缺對價或對價嚴重失衡，依其情形法院難為公平之調整，固可撤銷其法律行為；如非重大失衡，且可經由法院公平調整，僅得減輕其給付（最高法院110年度台上字第3223號判決意旨參照）。　　2.經查，原告雖以簡宏豫為不動產經紀業者，對於不動產交易之經驗及知識均遠優於原告，卻迫使原告於短短數小時內決定1,000多萬元之不動產交易，而主張簡宏豫係乘原告之急迫、輕率或無經驗，使原告簽訂系爭買賣契約。然原告自承其原本係要出租系爭房屋予葉芝均，並未要出售系爭房屋等語（見本院卷第11頁），足見原告並未受到緊急危害或陷於立即且迫切之重大困境，而必須出售系爭房屋，原告亦未舉證其與簡宏豫簽訂之系爭買賣契約，究有何顯失公平之客觀情形，是原告依第74條第1項規定，請求撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示乙節，難認有據。（三）原告與簡宏豫已於113年4月16日以121萬元合意解除系爭買賣契約，原告請求酌減違約金至0元，並依民法第179條規定，請求簡宏豫返還121萬元，均無理由：　　1.依系爭買賣契約第12條第3款後段記載：「如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，賣方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償」等語；參以原告於113年4月16日致電予簡宏豫表示「不賣了」等語，足見係原告毀約不賣，依上開約定，僅簡宏豫得解除系爭買賣契約，原告並無解除權，且簡宏豫於解除系爭買賣契約後，始能向原告請求原所收款項計算之金額作為違約金。如簡宏豫未解除系爭買賣契約，依前揭約定，簡宏豫應不得向原告請求給付違約金。　　2.又原告與簡宏豫均未單方解除系爭買賣契約，為兩造所不爭執（見本院卷第287頁），且簡宏豫自承其於113年4月1 6日向原告表示要當日給付123萬元才可以解除系爭買賣契約，然因原告存款餘額不足，簡宏豫另同意原告若於113 年4月17日前完成匯款，可以減少2萬元等語（見本院卷第 196至197頁），足見原告與簡宏豫於113年4月16日確有協議原告以121萬元解除系爭買賣契約。參以原告旋於113年 4月17日自行匯款121萬元至簡宏豫中信帳戶，為兩造所不爭執，堪認原告確係為履行合意解除系爭買賣契約之約定，始自行匯款121萬元至簡宏豫中信帳戶，原告既已為任意給付，可認原告係自願依約履行，自不得再請求酌減違約金，亦不得請求簡宏豫返還上開違約金121萬元。　　3.至簡宏豫辯稱121萬元係兩造預先約定原告保留解除權之代價等語，然系爭買賣契約第12條第3款後段並未約定原告得支付相當之金額以解除系爭買賣契約，除簡宏豫以原告毀約不賣為由解除系爭買賣契約外，縱使原告願意給付原所收款項計算之金額作為違約金，亦未發生合法解除系爭買賣契約之效力。參以原告與簡宏豫均未單方解除系爭買賣契約，業如前述，是原告於113年4月17日給付簡宏豫 121萬元，應與系爭買賣契約之約定無涉，而係雙方另外合意解除系爭買賣契約之約定。（四）原告主張受簡宏豫詐欺而簽訂系爭買賣契約，且受其脅迫而交付121萬元，並依民法第184條第1項前段規定，請求簡宏豫賠償121萬元，均無理由：　　1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。　　2.經查，原告主張簡宏豫詐欺原告簽訂系爭買賣契約，固提出113年3月30日台慶不動產系爭房屋附近成交行情資料為證（見本院卷第77頁），然原告所提上開資料並非對外公開之資料，係台慶不動產內部之成交行情資料，尚非其他不動產經紀業者所能知悉。又原告係於113年4月14日與簡宏豫簽訂系爭買賣契約，依富鑫公司提供之實價登錄資料（見本院卷第133頁），系爭房屋附近最新實價登錄結果為113年2月間之交易，是原告所提上開成交行情資料既尚未揭露於內政部不動產交易實價查詢服務網，簡宏豫應無法透過公開資訊知悉原告所提之上開成交行情資料，難認簡宏豫有何故意隱匿市場價格，詐欺原告簽訂系爭買賣契約之情形。　　3.原告另主張簡宏豫脅迫原告交付121萬元等語，然依原告與簡宏豫於113年4月16日協議解除系爭買賣契約之錄音譯文，簡宏豫並未有何脅迫之言詞，原告對於匯款金額及方式亦無意見，且原告可自由出入富鑫公司，人身自由未受拘束，已與一般人受到脅迫之情形有別。又原告係於113 年4月17日自行匯款121萬元至簡宏豫中信帳戶，尚難認簡宏豫有何脅迫原告交付121萬元之情形。縱認簡宏豫有向原告提到其係利用房地產幫黑道洗錢，然簡宏豫上開言論，並未以生命、身體、自由、名譽、財產之事恐嚇原告，原告未能舉證其自行於113年4月17日匯款121萬元至簡宏豫中信帳戶，與上開言論有何關聯，亦未能舉證證明其確因上開言論而心生畏懼，是原告上開主張，並不實在。　　4.從而，簡宏豫既未詐欺原告簽訂系爭買賣契約，亦未脅迫原告交付121萬元，是原告依民法第184條第1項前段規定，請求簡宏豫賠償121萬元，均無理由。又簡宏豫既無須對原告負損害賠償責任，則原告依民法第185條第1項前段、第28條，公司法第23條第2項，管理條例第26條第1項、第2項規定，請求富鑫公司負連帶賠償責任，亦無理由。（五）原告主張富鑫公司違反管理條例第17條、第24條之2及消費者保護法第4條規定，致原告受有121萬元之損害，均無理由：　　1.按經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：（一）公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。（二）公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。（三）提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。（四）告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。（五）協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。（六）其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定，管理條例第17條、第24條之2分別定有明文。　　2.經查，原告雖主張富鑫公司僱用無不動產經紀人員資格之葉芝均執行仲介業務，而簽訂低於市場行情之系爭買賣契約等語，然原告未能舉證葉芝均有從事仲介業務之情形，且富鑫公司已提出系爭房屋附近實價登錄之行情表供原告參考，業如前述，並由原告自行決定出售系爭房屋之價格，尚難認原告出售系爭房屋之價格，有低於市場行情之情形，原告上開主張，難認有據。　　3.次按企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施，消費者保護法第4條亦有明定。查原告主張其係受簡宏豫詐欺及脅迫，始與富鑫公司簽訂系爭專任契約等語，然原告未能舉證簡宏豫係以何方式詐欺及脅迫原告簽訂系爭專任契約，是原告上開主張，亦難認有據。　　4.從而，富鑫公司既未違反管理條例第17條、第24條之2及消費者保護法第4條規定，原告依民法第184條第2項規定，請求富鑫公司給付121萬元，自屬無據。六、綜上所述，原告先位依民法第179條、第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第28條、公司法第23條第2項，管理條例第26條第1項、第2項規定，請求被告應連帶給付原告121萬元，及簡宏豫自起訴狀繕本送達翌日起；富鑫公司自追加起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率 5％計算之利息；備位依民法第74條第1項、第179條規定，請求撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，並請求簡宏豫應給付原告121萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　董庭誌正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王政偉　附表（民國／新臺幣）：起訴聲明變更後聲明一、先位聲明：（一）簡宏豫應給付原告121萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：（一）原告與簡宏豫就門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號7樓之2建物及其坐落之臺中市○○區○○○段0000地號土地於113年4月14日所成立之不動產買賣契約，應予撤銷。（二）簡宏豫應給付原告121萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（三）原告就第2項聲明願供擔保，請准宣告假執行。一、先位聲明：（一）被告應連帶給付原告121萬元，及簡宏豫自起訴狀繕本送達翌日起；富鑫不動產經紀有限公司自追加起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：（一）原告與簡宏豫就門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號7樓之2建物及其坐落之臺中市○○區○○○段0000地號土地於113年4月14日所成立之不動產買賣契約，應予撤銷。（二）簡宏豫應給付原告121萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（三）原告就第2項聲明願供擔保，請准宣告假執行。

2025-03-28

TCDV-113-訴-1630-20250328-1

抗

臺灣高等法院臺中分院

損害賠償等

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 114年度抗字第131號抗告人弘利不動產有限公司法定代理人陳慧琴抗告人永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人孫慶餘抗告人鴻運通股份有限公司法定代理人劉炳耀抗告人王科元陳信安陳玉屏相對人蔡淑合上列當事人間請求損害賠償等事件，抗告人對於中華民國114年1 月23日臺灣臺中地方法院114年度重訴字第30號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文原裁定廢棄。　　理　由一、相對人請求抗告人負連帶損害賠償責任，原裁定以無管轄權為由，依職權將案件裁定移送臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院），抗告人弘利不動產有限公司（下稱弘利公司）提起抗告，提出非基於其個人關係之抗辯為有理由，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其抗告之效力，及於同造之永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）、鴻運通股份有限公司（下稱鴻運通公司）、王科元、陳信安、陳玉屏，爰將之併列為抗告人，先予敘明。二、抗告意旨略以：相對人係依民法第184條、第185條規定，起訴請求抗告人應負共同侵權行為之連帶損害賠償責任，而抗告人之仲介行為及相對人與訴外人泰竣企業有限公司（下稱泰竣公司）之簽約地點，均在弘利公司之營業處所即臺中市 ○○區○○○路000號0樓，是相對人主張之侵權行為地，在原法院轄區內，原法院非無管轄權。原裁定以相對人向無管轄權之原法院起訴，依職權裁定移轉彰化地院管轄，顯有違誤，爰請求廢棄原裁定等語。三、按管轄權之有無，應依原告主張之事實，按諸法律關於管轄之規定而為認定，與其請求是否成立無涉。而因侵權行為涉訟者，得由行為地之法院管轄，為民事訴訟法第15條第1項所明定。所謂行為地，凡為一部實行行為或其一部行為結果發生之地皆屬之。又共同訴訟之被告數人，其住所不在一法院管轄區域內者，各該住所地之法院俱有管轄權。但依民事訴訟法第4條至第19條規定有共同管轄法院者，由該法院管轄，同法第20條定有明文。四、經查，相對人於原法院起訴主張其因弘利公司之經紀人員王科元、陳信安、陳玉屏之仲介，向泰竣公司購買彰化縣○○鄉 ○○段000地號土地及其上同段000建號（門牌號碼同鄉○○○00 號）建物（下稱系爭房地），因弘利公司等人未依不動產經紀業管理條例規定製作不動產說明書，就系爭土地經彰化縣政府公告為土壤污染控制場址後，是否影響廠房拆除、整修、新建，能否辦理工廠設立登記及實際作為工業生產使用，改善污染及解除管制所需費用及程序期間等為必要調查及向其說明，致其誤認買受系爭房地後，可即時辦理工廠登記及作為工業生產使用，受有買賣價金640萬元之損害，弘利公司等人共同違反不動產經紀業管理條例第22條、第23條、第 24條、第24條之1等保護他人法律之規定而受有損害，應依同條例第26條、民法第184條第2項、第185條規定，負連帶損害賠償責任；而永慶公司及其子公司即鴻運通公司對加盟之弘利公司未盡必要的監督管理義務，同應依民法第184條、第185條規定，負連帶損害賠償責任。相對人既係依共同侵權行為損害賠償請求權為基礎，而弘利公司等人之仲介行為及相對人與泰竣公司之簽約地點，均在弘利公司位於臺中市沙鹿區之營業處所，侵權行為地為原法院之轄區，原法院自有管轄權，而永慶公司、鴻運通公司之營業處所雖位於臺北市大安區，且系爭房地位於彰化縣花壇鄉，臺灣臺北地方法院、彰化地院依民事訴訟法第2條第2項、第10條第2項、第20條前段規定俱有管轄權，然原法院依同法第20條但書規定，既為共同管轄法院，相對人向原法院起訴，並無違誤。從而，原裁定以無管轄權為由，依職權將本件訴訟移送彰化地院，尚有未洽。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院將原裁定廢棄，發回原法院另為適法之處理。五、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　審判長法　官陳得利　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官高英賓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官廖欣儀正本係照原本作成。再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀( 須按照他造人數附具繕本)並繳納裁判費新臺幣一千五百元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官詹錫朋　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日

2025-03-28

TCHV-114-抗-131-20250328-1

訴

臺灣臺中地方法院

減少價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2728號原告潘雪珍訴訟代理人郭怡均律師被告李英昌訴訟代理人劉錦興被告林聖傑凱撒生活園邸管理委員會法定代理人鄧智訴訟代理人陳昭全律師複代理人陳葛耘律師被告群雄不動產經紀有限公司法定代理人陳麗華訴訟代理人王培庭謝秉詳高挺堅上列當事人間請求給付減少價金等事件，本院於民國114年2月6 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告林聖傑應給付原告新臺幣3萬7638元，及自民國112年10 月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。　　三、訴訟費用由被告林聖傑負擔20分之3，餘由原告負擔。四、本判決第1項得假執行。但被告林聖傑以新臺幣3萬7638元為原告供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　　　　　事實及理由甲、程序部分：壹、被告李英昌經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、被告凱撒生活園邸管理委員會（下稱凱撒管委會）法定代理人原為廖乙臻，嗣變更為鄧智，其於民國113年8月15日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第261-265頁），於法無不合，應予准許。乙、實體部分：　　壹、原告主張：一、伊於111年12月25日經被告群雄不動產經紀有限公司（下稱群雄公司）居間仲介，以新臺幣（下同）738萬元向李英昌購買門牌號碼臺中市○○區○○路0段0○00號8樓之2房屋（下稱系爭房屋）暨其坐落基地。伊於112年1月5日登記取得系爭房屋所有權後，李英昌於同年月7日將系爭房屋點交予伊。嗣伊於同年5月30日發現系爭房屋之主臥室窗戶上方天花板有滲漏水現象，致天花板及牆面產生壁癌，且主臥室外陽台花台亦有積水之瑕疵（下稱系爭瑕疵）。李英昌明知系爭房屋有系爭瑕疵，刻意隱瞞，致伊以不相當之對價購買系爭房屋，並受有損害，爰依民法第359條規定，請求減少價金，並擇一依民法第179條、第227條第1項（第226條第1項）規定，李英昌給付如附表編號1至8所示之系爭房屋價格減損8 萬5777元與瑕疵修補費用16萬3275元，合計24萬9052元。二、又因群雄公司居間仲介伊與李英昌訂立系爭房屋之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），未盡系爭房屋有漏水之告知與調查之義務，致伊誤信系爭房屋未漏水而買受，爰擇一依民法第184條第2項、第544條、第227條第1項、第2項、不動產經紀業管理條例（下稱不動產條例）第26條第1、2項規定，請求群雄公司給付24萬9052元。三、另被告林聖傑為系爭房屋樓上（下稱系爭樓上房屋）之所有權人，系爭樓上房屋主臥室窗外花台有滲漏水往下延伸，致伊所有系爭房屋受到滲漏水損害，爰擇一依民法第184條第1 項前段、第191條第1項規定，請求林聖傑給付24萬9052元。四、再者，系爭房屋之社區大樓共用外牆面部分，係由凱撒管委會負責管理、維繕，因其疏於維護、修繕大樓共用外牆面，致伊所有系爭房屋主臥室窗戶旁之室內牆面滲漏水，外牆面亦多處馬賽克剝落及裂縫處，致外牆面含水，造成室內墻面壁癌。爰依民法第184條第1項前段規定，請求凱撒管委會給付24萬9052元。五、基上，爰聲明：㈠李英昌應給付原告24萬9052元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（下稱24萬9052元本息）。㈡林聖傑應給付原告24萬905 2元本息。㈢凱撒管委會應給付原告24萬9052元本息。㈣群雄公司應給付原告24萬9052元本息。㈤第1至4項聲明部分，若其一被告已為給付者，在該給付範圍內，其他被告免給付之義務。㈥願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第367、306 頁）。貳、被告部分：一、李英昌辯以：兩造簽訂之系爭契約第17條第2項已載明伊僅就系爭房屋裝修裝潢部分，於交屋日起負6個月瑕疵擔保之責，未修整部分，依現況點交，不負瑕疵擔保之責。且伊於簽約時，即告知原告系爭樓上房屋外牆曾有漏水，造成系爭房屋主臥室牆壁及天花板有滲漏現象，但經凱撒管委會協調，該漏水已修繕完成，若日後再有漏水情形，即非由伊負責。故伊就112年1月7日現況交屋「後」之系爭瑕疵，並不負瑕疵擔保責任。原告請求給付24萬9052元，並無理由。二、林聖傑辯以：系爭房屋大樓外牆面及系爭樓上房屋主臥室窗外花台滲水屋外部分，應由凱撒管委會負責修繕，不應由伊負責。原告請求給付24萬9052元，為無理由。三、凱撒管委會辯以：原告請求伊就系爭房屋漏水情形，負侵權行為損害賠償責任，並無理由。又系爭房屋滲漏水部分既可修復根治，自無造成交易價值減損之虞，該鑑定報告卻推估系爭房屋於修復滲漏水後，仍造成交易價值減損，該部分鑑定自非可採。況本件各被告應負之損害賠償責任有別，並非屬同一目的，原告主張伊與其他被告需負不真正連帶責任，給付24萬9052元，實無理由。四、群雄公司辯以：伊居間仲介系爭房屋交易時，已善盡注意與調查義務，且伊未向原告保證系爭房屋並無漏水。又李英昌已據實告知原告系爭樓上房屋花台曾有滲漏水，業經凱撒管委會協調修繕完畢，若日後有問題，可商請凱撒管委會協助。原告請求伊給付24萬9052元，並無理由。五、被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。　　　參、兩造不爭執事項（見本院卷第318、319、307、308、289頁）：一、原告於111年12月25日以總價738萬元，向李英昌購買系爭房屋暨其坐落基地，於112年1月5日登記為所有權人後，李英昌於同年月7日將系爭房屋點交予原告。二、李英昌在系爭契約之現況說明書，對於系爭房屋現況是否有滲漏水之情形，勾選「否」。三、林聖傑為系爭樓上房屋所有權人，與原告所有系爭房屋為同棟大樓之上下樓層。四、凱撒管委會於85年12月19日經公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）所定主管機關准予備查。五、原告與李英昌係由群雄公司居間仲介，就系爭房屋簽立系爭契約。　　　　　　　　　　　六、原告發現系爭房屋有系爭瑕疵後，於112年6月27日寄發臺中樹仔腳郵局第000146號存證信函予李英昌及群雄公司。七、系爭房屋之滲漏水原因經本院送請財團法人臺中市土地技師公會（下稱技師公會）鑑定，其各項修補費用、責任方及減損金額等詳如附表所示。肆、得心證之理由：　　一、原告請求李英昌、群雄公司給付24萬9052元，應屬無據：　㈠原告主張：李英昌明知系爭房屋有系爭瑕疵，刻意隱瞞，且群雄公司未盡告知與調查之義務，致其以不相當之對價購買系爭房屋，並受有損害，其得減少價金，並請求李英昌、群雄公司給付24萬9052元云云，為李英昌、群雄公司所否認，各以前詞置辯。　　　㈡按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366 條定有明文。查：　　⒈系爭房屋之滲漏水原因經本院送請技師公會鑑定，結果無法判斷發生時間為112年1月7日以前或以後等情，為兩造所不爭執（見本院卷第318頁），有該公會113年9月20日函檢送之鑑定報告書在卷可參（見本院卷第275頁、外放鑑定報告書第9頁）。準此，難認原告主張：李英昌於112 年1月7日將系爭房屋交予原告「以前」，系爭瑕疵即已存在，並為李英昌所明知及刻意隱瞞，且群雄公司未盡告知與調查之義務，致其以不相當之對價購買系爭房屋一節屬實。　　⒉況原告與李英昌已於系爭契約第17條第2項，以手寫方式，特別約定：「本出售標的（即系爭房屋）賣方（即李英昌）裝修裝潢部分，於交屋日起負6個月瑕疵擔保之責，未整修部分，依現況點交，賣方不負瑕疵擔保之責。」（見本院卷第39頁），足見原告與李英昌有以特約免除李英昌就系爭房屋裝修裝潢以外部分之瑕疵擔保義務。因系爭瑕疵係屬系爭房屋裝修裝潢以外部分，故李英昌依該特別約定，自無需對原告負瑕疵擔保之責。至李英昌固在系爭契約之現說明書，對於系爭房屋現況漏水之情形勾選「否」（見本院卷第51頁），然此李英昌就系爭房屋於112年1月 7日點交時，表示系爭房屋之現況並無滲漏水，尚難據此排除系爭契約第17條第2項之特別約定，是原告主張：兩造並未以特約免除李英昌就系爭房屋之系爭瑕疵之擔保責任云云，並無可取。　　⒊基上，原告既無法就李英昌於112年1月7日將系爭房屋交予其「以前」，系爭瑕疵即已存在，並為李英昌所明知及刻意隱瞞。且其與李英昌並未以特約免除李英昌就系爭房屋裝修裝潢以外之系爭瑕疵之擔保義務，又群雄公司未盡告知與調查之義務等有利於己之事實，盡舉證之責。則其各依民法第179條、第227條第1項（第226條第1項），第184 條第2項、第544條、第227條第1、2項及不動產條例第26 條第1、2項規定，請求李英昌、群雄公司給付24萬9052元，均屬無據。二、原告請求林聖傑給付3萬7638元部分，應屬有據；逾此部分之請求，則屬無據：　㈠按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第191條第1項定有明文。是以，除非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年度台上字第489號判決參照）。準此，建築物或工作物之所有人抗辯不負賠償責任，應就其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意等事實，應負舉證之責。　㈡查經本院送技師公會鑑定，結果認系爭房屋有如附表編號1至 3部分之滲漏水係由林聖傑專有系爭樓上房屋所致，故責任方為林聖傑，此部分之修補費用與減損金額合計3萬7638元（1萬6016+8008+1萬3614）。至其餘部分之滲漏水，分由系爭房屋、社區住戶共有之大樓外牆所致，故責任方分為李英昌（如附表編號4、5、8）、凱撒管委會（如附表編號6、7 ）等情，為原告與林聖傑所不爭執（參上述參、兩造不爭執事項：七），並有鑑定報告書附卷可憑（見該報告書第11頁），此部分堪認屬實。　㈢因林聖傑並未舉證證明其對於系爭樓上房屋之設置或保管並無欠缺，或系爭房屋所受上開損害非因設置或保管系爭樓上房屋有欠缺，或其對於防止上開損害之發生，已盡相當之注意，揆之上開說明，原告依民法第191條第1項前段規定，請求林聖傑給付3萬7638元部分，自屬有據；其逾此部分之請求，則屬無據。三、原告請求凱撒管委會給付24萬9052元，應屬無據：　㈠按因公寓大廈共有外牆面屬共用部分，而共用部分之管理、維護，應由管理負責人或管理委員會為之，此參公寓條例第 3條第4款、第8條第1項、第10條第2項規定自明。惟社區大樓之外牆面是否有產生裂縫，進而發生內牆滲水之情事，社區管理委員會並無法輕易得知，亦難以預測，因此，除非有社區住戶反應其專有部分，有自外牆滲水至內牆之情形，再由社區管理委員會依個案狀況處理、修繕，且為免住戶隱私權受損，不應責令社區管理委員會需定期經由住戶之內牆，憑以主動發覺有社區大樓有自外牆滲水至內牆之情形。倘社區管委會有定期為一般外牆之外觀管理、維護、修繕行為，自應推定其已盡管理維護之責。準此，原告就其主張系爭房屋發生如附表編號6、7所示之內牆面滲水，係凱撒管委會有疏於維護、修繕大樓共用外牆面之過失行為所致一節，應由其負舉證之責。　㈡查：　　⒈如前所述，經本院送請技師公會鑑定，結果認系爭房屋有系爭瑕疵原因，並無法判斷發生時間為112年1月7日以前或以後。且如附表編號6、7所示之內牆面滲漏水部分，屬社區住戶共有之大樓外牆所致，故責任方為凱撒管委會；其餘部分之滲漏人係由社區住戶專有部分所致，故責任方分為林聖傑（如附表編號1至3）、李英昌（如附表編號4 、5、8，見鑑定報告書第11頁）。準此，就如附表編號1 至3、4、5、8所示之瑕疵部分，自難認係凱撒管委會有疏於維護、修繕大樓共用外牆面之過失行為所致。　　⒉因李英昌於112年1月7日以前，並未發現有系爭瑕疵，自未要求凱撒管委會修繕，雖原告於同年5月30日發現系爭瑕疵後，有向凱撒管委會反應修繕，惟因其認為該部分內牆滲漏水，係由林聖傑所有系爭樓上房屋所致，致未修繕外牆面（見本院內第16、17頁），然經送技師公會鑑定後，凱撒管委會已就如附表編號6、7所示之修補費用8萬9250 元、1萬8900元，表示無意見（見本院卷第341頁），此部分應另由原告依公寓條例第10條第2項規定，請求凱撒管委會修繕，尚不得徒以上情，遽認系爭房屋發生如附表編號6、7所示之內牆面滲漏水，係凱撒管委會有疏於維護、修繕大樓共用外牆面之過失行為所致。惟凱撒管委會經原告請求後，如仍有拒絕修繕之行為，自需負侵權行為之損害賠償責任。　㈢基上，原告並未舉證證明系爭房屋有系爭瑕疵，係凱撒管委會有疏於維護、修繕大樓共用外牆面之過失行為所致，則其依民法第184條第1項前段規定，請求凱撒管委會給付24萬90 52元，應屬無據。　　　四、綜上所述，原告依民法第191條第1項前段規定，請求林聖傑給付3萬7638元，及自起訴狀繕本送達翌日（即112年10月13 日，見本院卷第103頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許，並依職權、聲請各為准、免假執行之宣告。其逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回，且其此部分假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。又原告各依民法第179條、第227條第1項（第226條第1 項），第184條第2項、第544條、第227條第1、2項、不動產條例第26條第1、2項，及民法第184條第1項前段規定，請求李英昌、群雄公司及凱撒管委會給付24萬9052元部分，均為無理由，應予駁回，且其該部分假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。　五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法及證據，經　　本院斟酌後，認不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述。伍、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　　月　 27　　日　　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官唐敏寶　　　　以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何淑鈴　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表（見鑑定報告第11頁）：位置編號工項名稱修補費用/新臺幣（含稅）（A）責任方修補費用占總金額之比例各項瑕疵之減損金額/新臺幣（B）各項應負擔之損害賠償額/新臺幣（C=A+B）主臥室樑、頂板及窗簾盒 1 9F花台防水重新施作 1萬500元林聖傑 6.431% 5516元 1萬6016元 2 9F花台排水管線檢修 5250元林聖傑 3.215% 2758元 8008元 3 木作窗簾盒更換 8925元林聖傑 5.466% 4689元 1萬3614元 4 採光罩矽利康填補 6300元李英昌 3.859% 3310元 9610元 5 窗框周邊防水施作 8400元李英昌 5.145% 4413元 1萬2813元主臥室窗戶旁牆面 6 外牆防水彈性漆塗佈 8萬9250元凱撒管委會 54.662% 4萬6887元 13萬6137元 7 內牆止漏灌注（對應外牆裂縫處） 1萬8900元凱撒管委會 11.576% 9930元 2萬8830元主臥室窗台下牆面 8 花台防水重作及排水引孔 1萬5750元李英昌 9.646% 8274元 2萬4024元總計 16萬3275元（SA） 100% 8萬5777元（SC-SA） 24萬9052元（SC）

2025-03-27

TCDV-112-訴-2728-20250327-1

訴

臺灣桃園地方法院

給付居間報酬

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1546號原告范文淇訴訟代理人段思妤律師被告朱九龍訴訟代理人劉川淵律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣19萬400元，及自民國113年10月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔29％，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣19萬400元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國113年9月間委託原告出售門牌號碼新竹縣○○市○○路0段000○0號房地（下稱系爭房屋、系爭居間契約），後原告於113年2月間順利為被告覓得一買家願以新臺幣（下同）952萬元承買，被告亦同意給付原告66萬元作為系爭居間契約之報酬，移轉登記完成後被告竟反悔不願給付原告66萬元，為此，爰依兩造間之系爭居間契約法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告應給付原告66萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：對於兩造間有就系爭房屋之買賣有成立居間契約不爭執，然兩造對於居間之報酬並未達成合意，原告應舉證說明兩造確實已就66萬元之居間報酬達成合意等語置辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：（一）按民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」故居間因當事人約定而成立，其法律性質屬諾成契約（即無庸現實交付）、不要式契約（即無庸一定方式）、雙務契約且為有償契約(最高法院院49年度台上字第1 646號裁判先例意旨參照)。原告主張兩造間有成立系爭居間契約，為被告所不爭執，足堪認定。（二）原告主張兩造就系爭居間契約之報酬以66萬元達成合意，並提出兩造間113年2月14日之錄音譯文為證，該錄音譯文內容略以：「被告：我們這邊基本上就是介紹人還是你，你現在就是2％，如果你收我給你4％，他那邊你就收1％，阿如果3％，那就收2％…被告：…他看房子因為我們是屋主自辦 …如果再跟他收1％、2％，他就是誤會…你就看你要給我多少，我就拿一筆就好。被告：我就給你4％好不好，如果以94 0這樣算，49、36，大概就是接近40萬，這樣好不好？原告：嗤！被告：覺得太少？原告：…海管處喔你看這一年來，我也幫了很多忙…對阿還有你上次賣特中中學，如果我沒去，那搞不定你知道嗎？原告：欸沒有局長，我很認真…被告：阿不然給你50萬？原告：哼！…原告：我覺得弄一個吉利數字可以吧？68，可以嗎？…被告：好啦不然這樣你說68，我覺得66，66大順。原告：好啦，可以可以，好好好」等語（本院卷第11、12頁）。依上開錄音譯文可知，兩造係針對系爭居間契約之報酬進行討論，66萬元之報酬係由被告提出，並為原告所同意，是足認兩造間就系爭居間契約報酬為66萬元達成合意，原告主張應屬有據。（三）至被告辯稱兩造並未就66萬元之報酬達成協議，且該66萬元除居間報酬外尚包含之前處理事務之報酬，原告說66萬元是在戲謔，且原告嗣後有將居間報酬降至60萬元，並阻止買家承買云云。依113年2月14日之譯文脈絡觀之，兩造係先針對居間報酬討論，被告先提出40萬元之金額，未被原告所接受，後原告始提出先前已為被告處理諸多事物，且譯文中兩造未明確提及其他事務是否有約定報酬，故本院認兩造係針對系爭居間契約之報酬討價還價，原告為取得滿意之報酬，始提出先前已為被告處理之諸多事務，以此造成人情壓力，促使被告提高價碼並同意給付原告66萬元之報酬，是本院無從認定66萬元有包含其他事務之報酬，且被告最後所說之「66」，顯然為同意給付原告66萬元居間報酬之意思，難認有何戲謔之意，被告上開所辯難認有據。（四）兩造於113年2月17日亦針對系爭居間契約為討論，其譯文略以：「被告：…我沒想到增值稅的事情…我六十八…大家討個吉利，對不對？給個六十六就好了，六六大順，但我是沒想你的那麼多，我只是問你說為什麼會定這個數字，你就講了很多，對不對？說你以前幫我了很多…。原告：我最起碼要六十…不然我本來今天最壞的打算是怎樣你知道嗎？叫他們不要買。被告：好好，叫他不要買，如果這樣子就打破了我們之間的感情。」等語（本院卷第63至93 頁），另原告亦提出兩造間之line對話，原告傳給被告之內容略以：「系爭房屋買賣我跟您說68萬元，你說要66萬元，我也答應了，您曾說房子最低要賣880萬元，我努力幫你賣到940萬元，最後這60萬元你不會又選擇性忘記吧… 整個房子點交後，答應給我的款項60萬，不要忘記了。」等語（本院卷第141至143頁）。依上開錄音譯文觀之，兩造仍係針對系爭居間契約之報酬為討論，原告雖有稱其最壞打算是叫買方不要等語，然系爭買賣契約早已於113年2 月8日成立，是原告顯然未為上開之「最壞打算」。原告雖有於錄音譯文及line中稱要60萬元之報酬等語，然被告於上開譯文及line對話記錄中均未同意給付60萬元予原告，即兩造間並未就60萬元達成合意。是以系爭居間契約之報酬應以113年2月14日兩造達成之合意即66萬元為可採，故原告主張系爭居間契約之報酬為66萬元，為有理由。（五）按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第 572條第1項定有明文。立法理由載明「居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。但報酬已經給付，即亦不許委託人請求返還，凡此皆所以維持公益也。」又不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條定有明文。再者，考量現時社會進步情況，專業房屋仲介公司經營需投入大量資金及人力成本，解釋「居間人所任勞務之價值」，應將前開成本因素考量在內。又依不動產仲介之商業習慣，可知一般房屋仲介賣方支付成交價之百分之4服務報酬之市場行情。（六）查系爭房屋之成交價為952萬元，此有系爭房屋買賣契約可佐（本院卷第131至139頁），若依商業習慣，賣方應支付4％之仲介費計算即38萬800元。查系爭房屋位於新竹縣，原告居住於新北市，依常情原告為出售系爭房屋自有往返新竹縣及新北市間之必要，堪認原告確實有付出相當之勞務，惟原告並不具不動產經紀人或不動產營業員證照，其專業程度自與有上開證照之專業房屋仲介有別，而具有上開專業證照之房屋仲介依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，於系爭房屋之買賣僅得收取總價6％即57萬1,200 元之服務報酬，是原告請求66萬元之服務報酬確屬為數過鉅並失其公平，是本院審酌原告之勞務付出、專業程度及一般房屋仲介賣方支付4％服務報酬之市場行情等情，認原告所得請求之居間報酬應以成交價之2％計算即19萬400元，是原告在此範圍之請求，應屬有據，超過此範圍之請求，為無理由，應予駁回。（七）末按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」查本件居間報酬之債務，其給付並無確定期限，且以支付金錢為標的，而本件起訴狀繕本係於113年10月11日送達被告，有本院送達證書附卷可證（本院卷第31頁），是被告應於113年10月12日起負遲延責任。　　　四、綜上所述，原告依系爭居間契約請求被告給付19萬400元及自113年10月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，本院所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當擔保金額，宣告被告得供擔保免為假執行。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　江碧珊正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-03-26

TYDV-113-訴-1546-20250326-1

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度訴字第2425號原告曾培霖追加被告高錦清上列當事人間請求損害賠償事件，原告於民國113年3月25日為訴之追加及於114年2月26日為訴之變更，本院裁定如下：　　主　文原告追加及變更之訴均駁回。追加及變更之訴訴訟費用由原告負擔。　　理　由壹、追加之訴部分：一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時原僅列信義房屋股份有限公司（下稱信義公司）及劉又誠為被告（被告信義公司及劉又誠部分，另由本院以判決審結），且訴之聲明原為「一、被告信義房屋之經紀人執行仲介或代銷業務時，因故意或過失導致交易當事人受損害，信義房屋應與經紀人員負連帶賠償責任。二、被告信義房屋違反與原告所簽訂之委託書條款，應依該合約所訂之違約約定，賠償交易總額之百分之4，即新台幣四十二萬元，並自105.05.04至今計算利息。三、被告信義房屋以低於委託價格將被害人房產賤售予其經紀人之親戚劉貞，侵占被害人房產，卻要求被害人支付佣金，於理不合，應返還佣金新台幣三十五萬四千元，並自105.05.04至今計算利息。四、被告信義房屋經紀人劉又誠未經原告許可，擅自更換大門鑰匙，並將房產賤價出售給其親戚，導致原告無法搬走仍留在屋內的家具及私人物品。依《民法》第184 條規定：『因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。』應賠償原告財產損失新台幣五萬元及更換鑰匙費用一千五百元。」，嗣原告於民國113年3月25日具狀追加高錦清為追加被告（見本院卷第77頁至第78頁），並於113 年8月15日準備程序將其聲明更正為：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）82萬6,500元，及其中77萬4,000元自105年5 月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。核原告原起訴請求及嗣後對高錦清所為追加之訴，均係因追加被告高錦清於105年間委託被告信義公司出售臺中市○○區○○街0 00○0號9樓房屋（下稱系爭房屋）一事所生紛爭，證據資料共通，請求基礎事實同一，與民事訴訟法第255條第2款規定相合，應予准許。至上開有關聲明更正部分，屬更正事實上或法律上之陳述者，於法核無不合。二、原告主張：原告為系爭房屋實際所有權人，因債務問題曾將房屋登記於追加被告高錦清名下。嗣原告於有意出售系爭房屋，遂委託追加被告高錦清處理出售事宜，並委託被告信義公司出售，約定出售價格為1,050萬元，如變更價格或收受訂金須通知原告。然而，追加被告高錦清，竟未經原告同意亦未曾通知原告，擅自於105年5月4日，以886萬元之低價將房屋賤賣給被告信義公司經紀人員劉又誠的親戚劉貞，原告直至5月19日發現大門無法開啟，才得知房屋已遭出售。追加被告高錦清與信義公司及劉又誠，屬共同侵權行為人，依民法第185條規定亦應連帶賠償。爰依委託買賣契約第6條第5款、民法第184條第1項前段、第567條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，提起本件訴訟，並聲明：追加被告高錦清應與被告信義公司及劉又誠連帶給付原告82萬6,500元，及其中77萬4,000元自105年5月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　三、追加被告高錦清辯稱：原告與追加被告高錦清間，就系爭房屋出售一事所生紛爭，業於105年9月23日在臺北市文山區調解委員會調解成立，原告已拋棄本件民事其餘請求權，不得再對追加被告高錦清為任何請求等語。答辯聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本院之判斷：　㈠按原告之訴，其訴訟標的為確定判決之效力所及者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項第7款定有明文。次按經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力，鄉鎮市調解條例第27條第2項前段定有明文。又民事訴訟法第400第1項所稱既判力之客觀範圍，不僅關於其言詞辯論終結前所提出之攻擊防禦方法有之，即其當時得提出而未提出之攻擊防禦方法亦有之。是為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為反於確定判決意旨之認定，亦即當事人於既判力基準時點前得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，因該既判力之遮斷效（失權效或排除效）而不得再為與確定判決意旨相反之主張，此乃法院應以「既判事項為基礎處理新訴」及「禁止矛盾」之既判力積極作用（最高法院96年度台上字第1629號判決意旨參照）。循此而論，為訴訟標的之法律關係，經當事人依鄉鎮市調解條例成立民事調解並經法院核定者，即應受其既判力之拘束，不得更行起訴，亦不得以調解成立前所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與調解結果相反之主張，法院亦不得為反於調解結果之認定，此觀民事訴訟法第249條第1項第7款、第400條第1項及鄉鎮市調解條例第27條第1項等規定至明。　㈡查原告與追加被告高錦清間，業於105年9月23日在臺北市○○ 區○○○○○○000○○○○○000號調解成立，觀其調解書內容，調解事由為：「民國102年2月1日，兩造簽立協議書，由對造人（按：追加被告高錦清）及案外人陳登讚借款新臺幣200萬元整予聲請人（按：原告），而聲請人將坐落於臺中市○○區 ○○街000○0號9樓之房屋（含共有部分持分）及坐落基地持分（臺中市○○區○○段0000地號，持分為304/90000）移轉登記至對造人名下，並約定簽約2年後由聲請人負責出售上開房屋。聲請人主張，對造人未經其同意，私下以低價出售該房屋，為此聲請調解。」、調解成立條件為：「一、對造人願於民國105年9月11日給付聲請人新臺幣壹拾貳萬元整。二、兩造均願拋棄本事件民事其餘請求權，且不追究有關本事件之刑事責任（臺灣臺北地方法院檢察署105年度他字第6613 等案件）」，該調解書復經本院新店簡易庭法官以105年店核字第1334號予以核定，已據本院調取上開調解事件卷宗確認無訛（見本院卷第287頁至第317頁）。核諸該調解書記載之調解事由核與本件訴訟標的若合符節，該調解書當事人亦係原告及追加被告高錦清，是原告及追加被告高錦清均應受既判力之拘束，而原告既已於調解書中明確約定以12萬元成立調解，並拋棄因出售系爭房屋一事所衍生紛爭之其餘請求，自不得再行起訴。至原告雖主張其嗣後尋得起訴狀附件六之委託書，屬新事證，因此毋庸受調解書拘束云云（見本院卷第157頁、第246頁），然起訴狀附件六記載書立日期為10 4年1月29日（見本院卷第33頁），顯屬原告與追加被告高錦清於105年9月23日調解成立前得提出之攻擊防禦方法，依既判力之遮斷效作用，亦不得再於本案提出為攻擊防禦方法，是原告此節主張於法無據，委無可採。綜上，本件原告對追加被告高錦清所提起追加之訴，於法不合，應依民事訴訟法第249條第1項第7款規定予駁回。貳、變更之訴部分：一、按在第一審或第二審程序，原告為訴之變更或追加，均應於各該審言詞辯論終結前為之（最高法院94年度台抗字第125 號裁定意旨參照）。如於言詞辯論終結後為訴之變更或追加，其變更或追加之訴自不合法。二、查本件於114年2月26日上午9時50分行言詞辯論，並當庭宣示辯論終結。然被告於辯論終結後之同日10時許，再行向本院收發處遞狀變更訴訟標的為「1.請求法院判令被告信義房屋支付違約金新台幣42萬元整。2.請求法院判令被告退還原告已支付之佣金（新台幣354,400元）。3.請求法院判令被告支付應付利息（自原告支付佣金日起，按年息5%計算至實際清償日）。」（見本院卷第333頁），依上開說明，其所為訴之變更自不合法，應予駁回。　　　參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第95條，第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長　法　官　蔡政哲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李桂英　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林志洋以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪仕萱

2025-03-26

TPDV-113-訴-2425-20250326-2

上

臺灣高等法院臺中分院

損害賠償等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上字第203號上訴人葉芬菲訴訟代理人黃聖棻律師周秉萱律師被上訴人王俊凱(即王大本之承受訴訟人) 訴訟代理人林堡欽律師複代理人林柏漢律師被上訴人王黃瓊英(即王大本之承受訴訟人) 王玲玲(即王大本之承受訴訟人) 王薇涓(即王大本之承受訴訟人) 兼上三人訴訟代理人王乾亮(即王大本之承受訴訟人) 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國113年3月19 日臺灣彰化地方法院112年度重訴字第18號第一審判決提起上訴，本院於114年3月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查原審被告王大本於民國000年0月00日死亡，其繼承人為王黃瓊英、王玲玲、王俊凱、王薇涓、王乾亮(下合稱王黃瓊英等5人)，業經上訴人具狀聲明由王黃瓊英等5人承受訴訟(見本院卷第131頁)，此情有戶籍謄本、繼承系統表在卷可佐(見本院卷第99-113、1 33-140頁)，核無不合，應予准許。二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查上訴人主張王大本負欠損害賠償債務尚未清償，其於原審訴請王大本應給付新臺幣(下同)716萬元本息，原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人僅就160萬元本息敗訴部分，提起上訴，嗣因王大本於二審訴訟繫屬中死亡，上訴人更正其訴之聲明：被上訴人應於繼承王大本遺產範圍內連帶給付上訴人下述160萬元本息(見本院卷第268-269頁)，核屬更正事實上及法律上之陳述，非為訴之變更或追加，併先敘明。貳、實體事項：一、上訴人主張：　　伊與訴外人○○不動產經紀業有限公司(下稱○○公司)於110年1 2月25日簽訂不動產買賣意願書(下稱系爭意願書 )，委由○○ 公司仲介購買王大本所有坐落○○縣○○市○○段○○○○段000地號土地應有部分5519分之3500(下稱系爭土地或系爭持分)，承購總價9,850萬元，伊並交付斡旋金100萬元之支票(票據號碼000000000、發票日110年12月31日；下稱系爭支票)。王大本則與訴外人○○○產業開發有限公司(下稱○○○公司)於110 年12月26日簽訂不動產一般委託買賣契約書(下稱系爭委託書)，委由○○○公司出售系爭持分，授權開價9,850萬元。又王大本另於110年12月29日在系爭意願書賣方欄簽章，同意以9,850萬元將系爭土地出賣予伊，伊與王大本間就系爭持分已成立買賣契約。詎王大本嗣後拒絕履約，並於111年1月 27日以1億500萬元將系爭持分出賣予訴外人鄭○○、黃○○(下稱鄭○○等2人)，再於111年3月21日辦竣所有權移轉登記，已無從移轉系爭持分予伊，而陷於給付不能，伊得請求賠償違約定金100萬元，及所失利益60萬元(6個月租金損失36萬元＋價差損失24萬元)。被上訴人為王大本之繼承人，應就王大本所遺前開損害賠償債務負連帶責任。爰依民法第1148條、系爭意願書(第6條)約定，及民法第226條第1項規定，請求被上訴人應以因繼承王大本所得遺產為限，連帶給付伊160 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年1月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息(下稱160萬元本息)。二、被上訴人則以：　　否認王大本曾在系爭意願書上簽名，縱王大本曾簽署之，上訴人與王大本就系爭持分亦未成立買賣契約。此由系爭意願書第2條第2條期款給付欄位載明「協議」意旨，及王大本要求上訴人給付3,000萬元定金，上訴人僅將系爭支票交予仲介人員李○○，雙方就付款條件於系爭意願書有效斡旋期間始終未達成協議，依系爭意願書第4條約定，系爭意願書失其效力，即可明瞭。是上訴人與王大本間未成立買賣關係，上訴人仍請求伊等損害賠償，即無依據等語，資為抗辯。三、上訴人於原審請求王大本應給付716萬元(違約定金100萬元＋租金損失36萬元＋所失價差利益580萬元)本息，原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人僅就其中160萬元本息敗訴部分元( 違約定金100萬元＋租金損失36萬元＋所失價差利益24萬元)，提起上訴，其餘556萬元本息敗訴部分，未聲明不服，不在本院審理之範圍。　　　　四、兩造聲明：　㈠上訴人之上訴聲明：　⒈原判決關於駁回上訴人後開第⒉項之訴及假執行之聲請均廢棄。　⒉被上訴人應以因繼承王大本所得遺產為限，連帶給付上訴人1 60萬元本息。　⒊願供擔保，請准宣告假執行。　　　　㈡被上訴人之答辯聲明：　⒈上訴駁回。　⒉如受不利之判決，願供擔保，請准為假執行。　　五、兩造不爭執事項(見本院卷第207-209頁，並依卷證文義略作文字調整)：　㈠王大本原為系爭土地共有人(見本院卷第66頁)。　㈡王大本與訴外人施○○曾簽訂租賃契約書，由施○○以每月6萬元，向王大本承租系爭土地，租期自109年7月1日起至111年6 月30日止〈見臺灣臺中地方法院111年度重訴第453號(下稱中院卷)第33頁〉。　㈢王大本與○○○公司於110年12月26日簽署系爭委託書，由王大本委由○○○公司出售系爭持分，授權開價及授權底價金額均為9,850萬元，授權期間自110年12月26日起至同年月31止( 見中院卷第25頁)。　㈣上訴人與○○公司於110年12月29日簽署系爭意願書，願以9,85 0萬元購買系爭持分，並交付系爭支票，充當斡旋金，斡旋有效期間至110年12月31日24時止(見中院卷第23頁)。　　　㈤王大本未曾收受系爭支票。　㈥王大本已於111年1月27日將系爭持分出賣他人，並於111年3 月21日辦竣所有權移轉登記(由鄭○○等2人各取得應有部分55 19分之2100、5519分之1400；見中院卷第29-30頁、本院卷第67-68頁)。　㈦王大本已於000年0月00日死亡，其繼承人係王黃瓊英等5人( 見本院卷第133-140頁)。六、兩造爭執事項：　㈠系爭意願書賣方簽章欄「王大本」之簽名，是否為王大本親簽？　㈡上訴人與王大本就系爭持分已否成立買賣契約之本約或預約？　㈢上訴人依據民法第1148條、系爭意願書第6條約定，及民法第 226條第1項規定，請求被上訴人應以因繼承王大本所得遺產為限，連帶給付160萬元本息，有無理由？　　七、本院之判斷：　㈠王大本簽名部分：　⒈被上訴人雖否認系爭意願書賣方簽章欄「王大本」之簽名出自王大本親簽，惟據證人賴○○(即買方○○公司仲介人員)、李 ○○(即賣方○○○公司仲介人員)於原審均一致證稱：其上王大本簽名係出自其本人所親簽(見原審卷第90、96頁)。尤以李 ○○所為證述，係屬其親見親聞，亦無證據顯示其等有何甘冒偽證罪之風險，藉以維護上訴人之動機，益徵其等證言真實可採。　⒉再觀諸系爭意願書賣方簽章欄「王大本」之簽名樣式，與系爭委託書上王大本簽名樣式，其筆劃結構與主要特徵，經比對頗為相似，應可認王大本確曾簽署系爭意願書。　⒊從而，系爭意願書賣方簽章欄「王大本」之簽名係出自王大本親簽，尚無疑義。被上訴人反此抗辯，自不可採。　㈡已否成立買賣契約部分：　⒈按買賣契約之成立，固以標的物及價金之意思表示一致，為其必要之點。惟當事人間除標的物及價金外，若有將契約之常素或偶素如買賣價金之清償時間、給付方法及比例，或其他交易上之重要事項，特別注重而列為必要之點者，衡諸契約自由原則，法院自當尊重。倘兩造對於該必要之點未達成意思表示合致，其契約自屬尚未成立(最高法院111年度台上字第1182號、109年度台上字第67號判決意旨參照)。而主張買賣契約成立者，應依民事訴訟法第277條前段規定，就此利己事實，先負舉證責任。負有舉證責任之當事人，若未能先證實自己主張之事實為真實，縱他方就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應受敗訴之判決(最高法院108年度台上字第129號判決意旨參照)。經查：　⑴上訴人主張其與王大本就系爭持分已成立買賣本約或預約，既為被上訴人所否認，揆諸前開規定與說明，應由上訴人就其主張此等利己事實，先負舉證責任。　⑵上訴人主張雙方就系爭持分已成立買賣本約或預約，無非以王大本在系爭意願書上賣方欄簽名，且雙方同意以價金9,85 0萬元買賣系爭持分等情，為其最主要依據。　⑶然其後雙方簽訂系爭意願書，惟上訴人並非系爭委託書之當事人，則關於系爭持分買賣是否成立乙節，仍應以事後簽定之系爭意願書記載為準，此由李○○於原審亦證稱：事後賴○○ 說有1個客人要買，伊就去找王大本的女兒，最後王大本接受1坪10萬元，後來伊有說對方(指上訴人)下了斡旋金　　100萬元(指系爭支票)等情(見原審卷第95-96頁)，益臻明瞭。是依系爭意願書第4條第1項「斡旋有效期間至110年12月3 1日24時止，若賣方(即王大本)於期間內接受買方(即上訴人 )之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分，此據即視為定金收據。買方與賣方應於轉定之日起5日內或依書面約定日至受託人處所簽訂不動產買賣契約書。若斡旋有效期間內賣方不接受買方之承購總價款及付款條件時，則本意願書自動失效，受託人應於3日內無息返還斡旋金與買方。買方充分了解於斡旋有效期間賣方隨時可能同意買方之承購總價款及付款條件」約定內容，可知上訴人應於110年12月31日24時前，除同意王大本所出價額外，尚須同意王大本所提付款條件，雙方買賣契約始克成立，即雙方特別注重付款條件，而將此列為必要之點，此在鉅額標的買賣，攸關買方資金籌措，與賣方可能亟需鉅款，頗為常見。倘雙方就付款條件未達成意思表示合致，除系爭意願書失其效力外，其買賣契約亦未成立。　⑷參酌被上訴人王玲玲於原審證稱：李○○轉述上訴人僅提供系爭支票(金額100萬元)放在她那邊，等取得上訴人之1,000萬元後，再一併交付王大本，然其父王大本因看中臺中1棟房子，需要3,000萬元，李○○所說1,000萬元不夠，如果沒有3, 000萬元，臺中房屋買不成，就不賣系爭土地等情(見原審卷第146-148頁)。再對照系爭意願書第2條期款給付欄位均留白，並以手寫標註「協議」意旨，及系爭土地當時市值近億元，賣方要求買方先付約3成定金，亦符合一般鉅額交易常情，至於李○○於原審亦證稱在洽談買賣過程中，王大本好像有提出從履保帳戶要先拿3,000萬元，賴○○則稱買方可接受云云(見原審卷第96頁)，然未見上訴人簽發3,000萬元票據或將同額現金交付王大本；及上訴人亦不否認其僅提出系爭支票，未曾允諾先行交付3,000萬元予王大本，可知雙方於1 10年12月31日24時斡旋有效期間屆至前，仍未就付款條件達成協議，始為實情。　⑸至於賴○○、李○○固於原審證稱：王大本事後要求上訴人於簽約後先付1-2,000萬元價金，或證稱：王大本事後一直提條件，雙方同意由王大本從履保帳戶先拿3,000萬元云云(見原審卷第89-90、95-96頁)。惟其等均為系爭持分買賣之仲介人員，如上訴人與王大本成立買賣者，其等均可獲取鉅額仲介報酬，可謂與上訴人休戚與共，是其等證言之證明力原屬薄弱，若無其他客觀事證佐參，應難遽採。況參酌系爭意願書明載付款條件仍待協議，及系爭持分買賣價額近1億元，暨王大本當時已有購屋之高額資金需求，客觀上在斡旋有效期間尚不可能僅收取系爭支票，且在付款條件未具體明確約定前，遽同意出賣系爭持分予上訴人。是其等前述證言，核與上開客觀事證，與鉅額標的一般交易常態，均有未合，應難供作上訴人有利認定之依據。　⑹此外，上訴人未能提出其他具體證據以佐其系爭持分成立買賣之說，縱被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，揆諸前開說明，應逕為上訴人不利之認定。　⒉從而，被上訴人抗辯雙方於斡旋有效期間均不同意對方所提付款條件，系爭意願書因此失其效力，雙方未成立買賣本約或預約，應可採認。是雙方就系爭土地未成立買賣契約之本約或預約。上訴人仍反此主張，要難憑採。　　　　㈢損害賠償部分：　　　　⒈違約定金100萬元本息：　⑴系爭意願書既已失其效力，則王大本基於系爭土地所有人出賣系爭持分予他人，核屬所有人依民法第765條規定自由處分所有物之範疇，尚非上訴人所得置喙干涉，自不生有無違約，賠償違約定金與繼承之問題。　⑵從而，上訴人仍依繼承關係及已失效之系爭意願書第6條約定，請求被上訴人連帶賠償違約定金100萬元本息，即無依據。　⒉所失利益60萬元本息：　⑴按所謂債務不履行，乃因可歸責於債務人之事由，致未依債之本旨，以為給付之狀態。是債務不履行損害賠償，以雙方有債之關係存在，為其前提要件，若雙方無債之關係存在，即不生債務履行或不履行之問題，遑論如何構成損害賠償。　⑵查系爭意願書既已失其效力，而上訴人與王大本就系爭土地亦未成立買賣之本約或預約，可見雙方並無任何債之關係，且王大本係基於所有人之地位處分自己所有物，上訴人無權干涉，則本件自不構成債務不履行損害賠償之要件。　⑶從而，上訴人本於前開繼承與債務不履行損害賠償規定，請求被上訴人應連帶賠償60萬元本息，亦無依據。　　八、綜上所述，上訴人依前揭規定與約定，請求被上訴人應以因繼承王大本所得遺產為限，連帶給付上訴人160萬元本息，非屬正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，所持理由固與本院未盡相同，惟結論尚無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。九、王大本於系爭意願書失效後所為出賣系爭持分之舉，既屬所有權之正當行使，尚無一物二賣之情形，則其曾否委託仲介人員出賣系爭持分予鄭○○等2人？若有，何時為之？均無調查之必要；又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　謝說容　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖純卿　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳正禧正本係照原本作成。僅上訴人得上訴。如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林玉惠中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日

2025-03-26

TCHV-113-上-203-20250326-1

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第2425號原告曾培霖被告信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇被告劉又誠共同訴訟代理人楊政達律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　事實及理由壹、程序部分：　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明原為「一、被告信義房屋之經紀人執行仲介或代銷業務時，因故意或過失導致交易當事人受損害，信義房屋應與經紀人員負連帶賠償責任。二、被告信義房屋違反與原告所簽訂之委託書條款，應依該合約所訂之違約約定，賠償交易總額之百分之4，即新台幣四十二萬元，並自105.05.04至今計算利息。三、被告信義房屋以低於委託價格將被害人房產賤售予其經紀人之親戚劉貞，侵占被害人房產，卻要求被害人支付佣金，於理不合，應返還佣金新台幣三十五萬四千元，並自105.05.04至今計算利息。四、被告信義房屋經紀人劉又誠未經原告許可，擅自更換大門鑰匙，並將房產賤價出售給其親戚，導致原告無法搬走仍留在屋內的家具及私人物品。依《民法》第184條規定：『因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。』應賠償原告財產損失新台幣五萬元及更換鑰匙費用一千五百元。」，嗣於民國113年8月15日準備程序將其聲明更正為：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）82萬6,500元，及其中77萬4,0 00元自105年5月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。核原告上開有關聲明更正部分，屬更正事實上或法律上之陳述者，於法核無不合。至原告於113年3月25日具狀追加高錦清為追加被告（見本院卷第77頁至第78頁），暨原告於本件言詞辯論終結後另具狀「變更訴訟標的」部分，均於法不合，另由本院以裁定駁回。貳、實體部分：一、原告主張：原告為臺中市○○區○○街000○0號9樓房屋（下稱系爭房屋）實際所有權人，因債務問題曾將房屋登記於追加被告高錦清名下。嗣原告有意出售系爭房屋，遂委託追加被告高錦清處理出售事宜，並委託被告信義房屋股份有限公司（下稱被告信義公司）出售，約定出售價格為1,050萬元，如變更價格或收受訂金須通知原告。然而，被告信義公司之受僱人即經紀人員劉又誠及追加被告高錦清，竟未經原告同意亦未曾通知原告，擅自於105年5月4日，以886萬元之低價將房屋賤賣給劉又誠的親戚劉貞，原告直至5月19日發現大門無法開啟，才得知房屋已遭出售。被告信義公司上開所為，已違反原告與被告信義公司間委託買賣契約，被告信義公司依約應賠償交易總額百分之4之違約金並退還佣金暨自受領時起算之利息。又被告信義公司為不動產經紀業，其經紀人員劉又誠上開故意行為致原告受有損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，被告信義公司應連帶賠償。且被告為共同侵權行為人，依民法第185條規定亦應連帶賠償。爰依委託買賣契約第6條第5款、民法第184條第1項前段、第 567條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應連帶給付原告82萬6,500元，及其中77萬4,000元自105年5月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　二、被告辯稱：系爭房屋之委託買賣契約是成立於被告信義公司及追加被告高錦清之間，原告並非委託買賣契約之委託人，原告不得對被告信義公司主張違約責任。又系爭房屋於105 年間係登記為追加被告高錦清所有，被告不知原告是否為實質所有權人，則被告依追加被告高錦清之委託出售系爭房屋，自無侵權行為可言。縱認被告確有侵權行為，原告於105 年間即對被告提出刑事告訴，迄113年2月7日始提起本件訴訟，已罹於民法第197條第1項2年短期消滅時效等語。並均答辯聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠契約責任（即委託買賣契約、民法第567條）部分：　　觀諸信義房屋買賣仲介一般委託書（見本院卷第139頁），委託被告信義公司出售系爭房屋之人為追加被告高錦清，並非原告。再觀被告信義公司居間成立之不動產賣賣契約書（見本院卷第203頁至第218頁），賣方仍係追加被告高錦清，並非原告。足徵原告與被告信義公司間並無委託買賣或居間契約關係。至原告雖提出起訴狀附件三之「買賣仲介委託書」末頁為證（見本院卷第27頁），然該買賣仲介委託書之「委託人（即所有權人）」欄位經塗改，最終填載追加被告高錦清之姓名及身分證字號，原告姓名年籍則是填載於「委託人之代理人」欄內，益見原告與被告並無委託買賣或居間契約關係甚明。準此，原告與被告既無上開契約關係，則原告主張委託買賣契約相關約定、民法第567條，請求被告給付交易總額百分之4違約金並退還佣金等違約責任，顯屬無據，應予駁回。　㈡侵權行為責任（即民法第184條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項）部分：　　系爭房屋於105年間，由追加被告高錦清出售並移轉登記予劉貞時，登記所有權人為追加被告高錦清一情，為兩造所不爭，復有105年普登字第101530、101540號土地登記申請書資料所附臺中市中興地政事務所土地及建物所有權權狀存卷可考（見臺灣臺北地方檢察署105年度他字第6613號卷第32 頁反面至第33頁），則被告辯稱其等認知係受系爭房屋之所有權人即追加被告高錦清委託而為系爭房屋為居間交易，即非無憑。原告雖提出起訴狀附件三之「買賣仲介委託書」末頁（見本院卷第27頁）、附件六委託書（見本院卷第33頁）、附件七補印通話明細單（見本院卷第35頁）等件，欲證明被告知悉原告為系爭房屋實際所有權人，惟查，上開買賣仲介委託書之「委託人（即所有權人）」為追加被告高錦清，原告姓名年籍僅填載於「委託人之代理人」欄內（前已敘及），被告無從據此得悉原告對系爭房屋有何權利，又原告亦未證明被告曾於何時何地、何一場合曾見過上開委託書，被告實無從察知原告與追加高錦清間就系爭房屋之實質所有權或買賣事宜有何約定。至上開補印通話明細單所示通話，詳細通話內容不明，亦無從據此認定被告劉又誠知悉原告與追加被告高錦清有何約定。準此，被告依系爭房屋登記所有權人即追加被告高錦清之委託，居間仲介系爭房屋之買賣，實無故意或過失可言。至原告主張被告劉又誠於系爭房屋買賣過程中擅自更換系爭房屋鑰匙及致原告財產損失5萬元部分，原告僅提出換鎖之免用統一發票收據為證（見本院卷第47 頁），然該收據僅可證明原告曾換鎖，無從證明被告劉又誠有何擅自換鎖行為，財產損失5萬元部分更全未主張舉證具體內容，委無可採。四、綜上所述，原告依委託買賣契約法律關係、民法第184條第1 項前段及第567條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告連帶給付原告82萬6,500元，及其中77萬4,000 元自105年5月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬無據，應予駁回。　　　五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長　法　官　蔡政哲　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李桂英　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林志洋以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪仕萱

2025-03-26

TPDV-113-訴-2425-20250326-1

中簡更一

臺中簡易庭

給付報酬

臺灣臺中地方法院簡易民事判決 113年度中簡更一字第3號原告富浩盛不動產經紀有限公司法定代理人柯林心慧訴訟代理人陳怡婷律師王雪雅律師被告楊季璋上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國112年5月15日委託原告居間仲介購買坐落臺中市○○區○○段00000地號土地及其上門牌號碼為臺中市○○區○○街0號5樓建物（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地）以承購價金新臺幣(下同)956萬元以下，包含服務費則為970萬元以下為條件下斡旋金，兩造簽訂附停止條件定金(斡旋金)委託書(下稱系爭委託書)。經原告媒合下，被告與系爭房地之出賣人即訴外人張瑋哲，於112年5月16日就系爭房地，以價金948萬元簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約 )，符合被告承購總價之下斡旋金條件，被告並於同日簽訂給付原告18萬元之服務報酬給付同意書(下稱系爭同意書)，承購總價與服務報酬合計為966萬元，完全符合被告買受系爭房地之條件。系爭房地賣方於112年6月29日辦理所有權移轉登記予被告，並於112年8月12日辦理點交。原告服務被告買受系爭房地已順利成交，原告自得向被告請求18萬元之服務費，爰依居間之法律關係、系爭同意書之約定請求被告給付18萬元之服務報酬等語。並聲明：被告應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告就系爭房屋製作不動產現況說明書(下稱系爭現況說明書)中，就系爭房屋否有滲漏水之選項，原勾選為「無」，嗣後再經修改為「是，浴室外面牆有些許壁癌」。而依照被告對「壁癌」之認知，係指因牆面受潮而導致油漆剝落，又因系爭現況說明書記載系爭房屋壁癌之位置於浴室外面牆面，推想應係長期遭受水氣侵蝕所致，非房屋有重大之滲漏水問題，故被告仍同意買受系爭房地，而於5月16 日簽訂系爭買賣契約。嗣被告於112年8月1日進行房屋檢驗，被告發現系房屋除有系爭現況說明書中所記載之「浴室外面牆有些許壁癌」外，肉眼可見另有「客用衛浴天花板滲水」、「主臥衛板、門檻滲水」、地板空心」及「對講機無法使用」等，其後並發現客房衛浴地板竟會漏水至樓下，買賣雙方就瑕疵及修繕問題而起紛爭。原告事前未善盡調查及報告義務即係蓄意隱瞞被告，誘使被告於未獲完整資訊之情形下簽訂系爭買賣契約。又被告發現系爭房屋具有前開瑕疵後本不欲繼續進行系爭買賣契約。然原告稱可協助被告要求張瑋哲修繕或減少買賣價金，被告因而未解除系爭買賣契約。然原告於協調過程中並未積極溝通，以致拖延至預定點交之112年8月11日時，買賣雙方仍無共識。被告原本要求順延點交日至房屋修繕完成，然原告與張瑋哲均表示契約已明訂點交日，若被告不配合視同違約，須負違約責任，被告方勉為其難配合點交。若原告係蓄意隱瞞，當屬於違反誠實及信用方法，而讓張瑋哲得以獲得出賣瑕疵房屋之利益，致使被告受有損害，若原告係怠於檢查而致疏於揭露，屬違反勤勉、誠實之債務人應盡之善良管理人之注意，亦當認有過失，而有違反被告委託之義務，同有讓張瑋哲得以獲得出賣瑕疵房屋之利益，致使被告受有損害，原告未盡據實報告、調查之善良管理人注意義務甚明，原告自不得請求報酬等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准宣告供擔保免為假執行。三、得心證之理由：　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第565條、第568條第1項、第567條、第571條分別定有明文。　㈡查被告112年5月15日與原告簽訂系爭委託書，委由原告代為居間、承購系爭房地，後以承購價金與服務報酬合計為966 萬元購買系爭房地，並於112年5月16日簽訂系爭買賣契約，系爭房地賣方於112年6月29日辦理所有權移轉登記予被告，並於112年8月12日辦理點交，惟被告迄未給付服務報酬18萬元等情，業據提出與其所述相符之系爭委託書、系爭買賣賣契約、系爭同意書、系爭房地之土地及建物謄本、系爭房地點交書在卷可稽（見本院中簡卷第21-39頁），堪信原告上開主張為真。　㈢另按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第23條第1項亦有規定。又不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務（最高法院84年度台上字第1064號、102年度台上字第481號判決意旨參照）。另善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865號判決意旨參照），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失甚或故意之情形。而居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任（最高法院109年度台上字第1027號判決意旨參照）。本件被告以原告未善盡其調查義務及據實告知義務，致被告不知系爭房屋有漏水而仍買受系爭房地，原告不得再請求居間報酬等語，依前揭說明，自應由被告就此有利之事實負舉證之責。　㈠經查，原告於系爭現況說明書之「是否有滲漏水情形？」欄位一開始勾選「否」，後改為「是，位置為浴室外面牆有些許壁癌」，此有被告所提標的物現況說明書附卷可憑，可認原告並未將衛浴天花板有壁癌一事記載於標的物現況說明書中。參以證人鄭惠芬於本院審理時具結證稱：被告請我8月1 日陪他去驗屋，去之前被告有跟我說系爭房屋的對講機是不能使用的，驗屋的時候，在主臥室梳妝檯旁邊有漏水，牆面粗糙不均，當天被告有將衛浴天花板打開，是被告去驗的，天花板有白白的，客衛的天花板及梳妝台現場屋況肉眼就看得出來等語（見本院卷第112-115頁）。而證人楊玉章亦於本院審理時具結證稱：8月12日去驗屋之前，被告有跟我說前次驗屋有滲漏問題，所以要找有相關知識之人前往確認，主臥窗下牆與廁所銜接之隔間牆部分在原本屋況就有陳述，至於廁所滲漏問題是在天花板白華部分，壁癌的專業術語是白華，也就是有白色沉積物產生，當天有請房仲到現場，也有請前屋主跟被告確認後，再請房仲爬梯子上去確認，有看到痕跡部分，就如本院卷第29頁的情況，該瑕疵一般民眾即可做初步判斷，並不需要專業儀器檢驗，當天我們確認完畢後就驅車前往房仲的公司，針對屋況內容瑕疵有進行雙方確認，主要就針對維修方式及善後處理經過一系列討論，包含金額也有討論等語（見本院卷第87-89頁）。本院審酌鄭惠芬、楊玉章均係以證人身分具結作證，以刑事責任擔保其證言之真實性，衡情實無甘冒偽證重責蓄意虛捏事實之動機及必要，應可採信。由上開證人所述，天花板白華部分應屬肉眼可見，對於專門從事房屋買賣之仲介而言，既向消費者收取高額之佣金，理應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，而對於系爭房屋有無壁癌滲漏水等情詳加調查並確實紀載，惟原告不僅於系爭現況說明之「是否有滲漏水情形？」欄位一開始勾選「否」，後改為「是，位置為浴室外面牆有些許壁癌」，簽訂系爭買賣契約後交屋前又經被告發現衛浴有白華現象，作為經常處理房屋買賣之居間人，原告對於系爭房屋是否漏水，應詳加調查，而如實記載於現況說明書並告知被告，原告顯然未善盡善良管理人之注意義務，未據實將系爭房屋壁癌白華之狀況告知被告，使被告於未獲取系爭房屋完整資訊下簽訂系爭買賣契約。是被告抗辯原告未盡善良管理人之調查義務而利於出賣人張瑋哲之行為，不得向被告請求報酬18萬元等語，為有理由，應予准許。四、綜上所述，原告依居間之法律關係、系爭同意書之約定，請求被告給付18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　雷鈞崴以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　錢　燕

2025-03-25

TCEV-113-中簡更一-3-20250325-1