回復原狀等
臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第3270號
原 告 國家科學及技術委員會中部科學園區管理局
法定代理人 許茂新
訴訟代理人 陳奕勳律師
被 告 利通能源科技股份有限公司
兼法定代理
人 何義純
上列當事人間請求回復原狀等事件,本院於民國114年1月9日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應將臺中市○○區○○路00號3樓房屋全部騰空並回復原狀。
被告應連帶給付原告新臺幣103萬79元,及自民國113年11月26日
起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣69萬3,900元為被告供擔保後,得
假執行;但被告如以新臺幣208萬1,700元為原告預供擔保,得免
為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣34萬3,360元為被告供擔保後,得
假執行;但被告如以新臺幣103萬79元為原告預供擔保,得免為
假執行。
事實及理由
壹、程序事項:
言詞辯論期日,當事人之一造不到場者,得依到場當事人之
聲請,由其一造辯論而為判決,民事訴訟法第385條第1項前
段定有明文。本件被告均經合法通知未於言詞辯論期日到場
,核無同法第386條所列各款情形,爰依原告之聲請,由其
一造辯論而為判決。
貳、實體事項:
一、原告起訴主張:
㈠被告利通能源科技股份有限公司(下稱被告公司)向原告承租
臺中市○○區○○路00號3樓廠房(下稱系爭廠房),雙方於111年
11月15日簽訂中部科學園區廠房租賃契約書(下稱系爭契約
),租期自民國112年1月1日起至113年12月31日止,租金為
每月新臺幣(下同)148,372元,並另行加計給付營業稅,共
為155,791元,依約須於租期前一月15日前支付,系爭廠房
之水電費及公共水電費均由被告公司負擔。另被告何義純為
系爭契約之連帶保證人。
㈡依兩造簽立系爭契約第16條第3款約定,如乙方即被告(下同
)遲延繳付租金,以擔保金抵償後,達2個月以上者,甲方
即原告(下同)得隨時通知被告終止租約,收回廠房。因被
告公司自112年11月起至113年2月即未繳納租金、電費、水
費及逾期違約金等費用,並遭斷水斷電,經原告多次催繳,
惟被告仍未支付,原告乃以113年3月21日函通知被告,系爭
契約自113年3月31日終止。又於系爭契約終止後,因被告公
司均未依照系爭契約第10條第2項及第17條第1項約定回復原
狀及搬遷,被告公司遲至113年6月11日始將系爭廠房交還原
告,惟點交時,系爭廠房內尚遺留室內裝修、空調及監控設
備尚未拆除復原,並有部分租賃設備毀損、滅失,經原告於
113年6月14日函請被告於113年8月10日前回復原狀,然被告
公司迄今仍尚未將系爭廠房全部騰空並回復原狀,故原告依
系爭契約第17條第1項及10條第2項約定,請求被告將系爭廠
房全部騰空並回復原狀返還原告。且被告依照系爭契約尚積
欠原告:
1.被告公司自112年11月起至113年3月止,積欠租金778,955元
(含稅)及租金調漲差額5,027元(含稅),扣抵租賃保證金287
,172元,尚欠496,810元(計算式如附表1所示)。
2.被告公司自租約終止翌日(即113年4月1日)起至點還之前一
日(即113年6月10日)止,無權占用系爭廠房相當於租金之不
當得利(或懲罰性違約金)367,421元,扣抵被告公司另案宿
舍保證金32,119元,尚欠335,302元(計算式如附表2所示)。
3.依系爭契約第7條第1項第2款約定:「乙方未依約定期限繳
納租金及應繳之水電費(含公共水電費)者,應按下列規定繳
付懲罰性違約金,但於約定期限屆滿後兩工作天內完成補繳
者,免收違約金;…(二)逾期繳納一個月以上者,按應繳總
額加收百分之五違約金。」被告公司自112年11月起即未繳
納租金,依上開契約約定,被告公司前所積欠之租金,按繳
納總額加收百分之5之違約金,共37,334元。【計算式:〈每
月租金148,372元×5%×5個月〉+〈租金調漲差額(149,968元-1
48,372元)×3個月×5%〉=37,334元】。
4.被告公司自112年10月至113年1月24日止,欠繳之電費153,5
57元及復電規費2,847元,合計共156,404元。
5.被告公司自112年11月23日起至113年2月21日止,欠繳之水
費2,641元及復水規費1,588元,合計共4,229元。
6.綜上,被告公司上開積欠租金、租金調漲差額、相當於租金
之不當得利、違約金、水電費及復水復電規費,尚欠共1,03
0,079元(計算式:496,810元+335,302元+37,334元+156,404
元+4,229元=1,030,079元)
7.被告何義純為系爭契約之連帶保證人,自應與被告公司就上
開1至5之金額,負連帶清償之責。
㈢綜上,原告爰依系爭契約、不當得利及連帶保證之法律關係
提起本訴,並聲明:⒈如主文第1至2項所示。⒉願供擔保,請
准宣告假執行。
二、被告均經合法通知,未於言詞辯論期日到庭,亦未提出書狀
作何聲明或陳述。
三、得心證之理由:
㈠查原告主張之上開事實,業據其提出與所述相符之房屋稅繳
款書、系爭契約、原告113年3月21日通知終止租約函、原告
113年6月14日檢送廠房點交退紀錄表函、原告113年8月2日
限期缺失改善及回復原狀函、原告113年6月4日通知繳納電
費及復電規費函、臺灣電力公司繳費憑證、臺灣自來水公司
各項費款繳費憑證、原告113年2月26日通知調漲租金函、原
告製作之請款金額明細表為證(見本院卷第21至55頁),被
告已於相當時期受合法之通知,而於言詞辯論期日均不到場
,亦未提出書狀爭執,依民事訴訟法第280條第3項準用同條
第1項之規定,視同自認,堪信原告主張之事實為真正。
㈡按承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承
租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終
止租約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額非達2個月之租
額,不得依前項之規定終止契約;承租人於租賃關係終止後
,應返還租賃物,民法第440條第1項、第2項前段、第455條
前段分別定有明文。又依系爭契約第17條第1項約定:「於
本約租賃期間屆滿或經終止時,乙方應將本約廠房回復原狀
,騰空交還甲方。」、第10條第2項約定:「本約廠房或其
公共設施如有毀損、滅失之情事,乙方應負回復原狀及損害
賠償責任;因第三人之行為所致者,亦同,乙方應自行向該
第三人求償。但乙方已盡前項之注意義務,仍因天災或其他
不可抗力之事由所致之毀損、滅失,不在此限。」。查原告
主張被告公司自112年11月起至113年3月未繳納租金778,955
元(含稅)及租金調漲差額5,027元(含稅),而原告遂以租賃
保證金287,172元抵銷被告公司欠繳113年2月租金及被告公
司欠繳113年1月租金中之131,381元,經抵銷後被告公司尚
欠496,810元(計算式:778,955元+5,027元-287,172元=496
,810),故被告遲延繳付租金之數額前經以保證金抵償後已
逾2個月(2個月租額為155,791元x2=311,582元,含稅),
經原告多次催繳,然被告公司仍未繳納,原告遂於113年3月
21日函告被告於113年3月31日終止兩造間之租約,被告公司
本應返還系爭廠房,惟被告於收受原告上開函文後,相應不
理,迄至113年6月11日始遷出系爭廠房,然系爭廠房內尚遺
留室內裝修、空調及監控設備尚未拆除復原,並有部分租賃
設備毀損、滅失等情,業如前述,是堪認被告公司於113年3
月21日前確已積欠達2期以上之租金未繳納,經原告多次催
繳未果,故於113年3月21日函被告公司表明因被告公司欠繳
租金及逾期罰金,以保證金抵償後,已達系爭契約終止條件
,故而於113年3月31日終止兩造間系爭契約之意思表示無訛
。基上,依上開說明,當足認兩造間系爭契約確已於113年3
月31日經原告為合法終止甚明,從而,系爭租賃契約既已終
止,則被告公司本應於系爭租賃契約終止後,將系爭廠房租
賃物騰空及回復原狀;然被告公司迄未將系爭廠房全部騰空
並回復原狀,亦如前述,則原告依系爭契約之回復原狀請求
權等約定,請求被告將系爭廠房全部騰空並回復原狀,自屬
有據,應予准許。
㈢復按,無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還
其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民
法第179條亦定有明文;再按無權占有他人房屋,可能獲得
相當於租金之利益,為社會通常之觀念(最高法院61年台上
字第1695號判例意旨參見)。查被告公司於113年3月31日系
爭租約經原告合法終止後,仍無權占有系爭廠房,迄至113
年6月11日始將系爭廠房點交歸還原告,然系爭廠房迄未遷
讓(尚遺留室內裝修、空調及監控設備尚未拆除復原,並有
部分租賃設備毀損、滅失)返還原告,業經本院審認如前,
揆諸上開說明,則被告公司於上開期間當受有利益,致原告
受有損害無疑。準此,審以被告公司向原告租賃系爭廠房所
約定之租金為每月155,791元(含稅),是原告主張於租賃期
限終止翌日起即113年4月1日起至被告公司點還之前一日止
即於113年6月10日,被告仍無權占有系爭房屋使用,受有相
當於上開租金之利益,並使原告受相當於租金即每月155,79
1元(含稅)之損害,應屬可採。又系爭房屋每月租金原本148
,372元(未稅,系爭契約第6條第1項約定),而自113年1月
1日起,中部科學園區台中園區一、二期標準廠房租金單價
由每平方公尺93元調漲為每平方公尺94元(未稅),系爭廠
房面積共1,595.4平方公尺,故自113年1月1日起每月調漲後
租金為157,466元(含稅,計算式:94元×1,595.4㎡×1.05=157
,466元,元以下四捨五入),故原告得向被告公司請求自11
3年4月1日起至113年6月10日止相當於租金之不當得利金額
為367,421元(含稅,計算式:每月租金157,466元x2月+157,
466元/30日x10日=367,421元,元以下四捨五入)。而原告
以另案之宿舍租賃保證金抵銷32,119元後,被告公司尚欠33
5,302元(計算式:367,421元-32,119元=335,302元),從
而,原告請求被告公司給付上開相當於租金之不當得利335,
302元,應屬有據,當予准許。
㈣又查,觀諸系爭契約第7條第1項約定:「乙方未依約定期限
繳納租金及應繳之水、電費(含公共水電費)者,應按下列
規定繳付懲罰性違約金,但於約定期限屆滿後2工作天內完
成補繳者,免收違約金:一、逾期繳納未滿一個月者,按應
繳總額加收百分之1違約金。二、逾期繳納一個月以上者,
按應繳總額加收百分之5違約金。」,且系爭契約第6條第1
項明定被告公司應於每月15日前繳納次月之租金,兩造已明
定租金繳納之期限,如逾期繳納達一個月以上者,應依系爭
契約第7條第1項之規定,按應繳總額加收百分之5之給付懲
罰性違約金。然查,被告公司欠繳112年11月至113年3月共5
個月租金,已達一個月以上,已如前述,是應依上開規定加
計違約金37,334元【計算式:〈每月租金148,372元×5%×5個
月〉+〈租金調漲差額(149,968元-148,372元)×3個月×5%〉=37
,334元】。
㈤又依系爭契約第6條第2項約定:「乙方應自行負擔水電費,
並於繳納租金同時一併繳納公共水電費。」、系爭契約第17
條第1項約定:「於本約租賃期間屆滿或經終止時,乙方應
將本約廠房回復原狀,騰空交還甲方。」及民法第179條規
定:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還
其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」
。而查,被告公司固於113年6月11日將系爭廠房交還予原告
,然被告公司確未繳納112年10月30日至113年1月24日之電
費153,557元及112年11月23日至113年2月21日之水費2,641
元,並遭斷水斷電,致原告為回復系爭廠房原本之供水供電
狀態,乃代被告繳納上開電費、水費、復電規費2,847元及
復水規費1,588元,均如前述,是被告公司當屬無法律上之
原因而受有上開費用債務減免之利益,致原告受有損害無疑
,從而,原告依系爭契約約定及民法第179條規定,請求被
告公司給付上開代繳水電費及復水復電規費即不當得利160,
633元(計算式:153,557元+2,847元+2,641元+1,588元=160,
633元),當屬有據,應予准許。
㈥再按系爭契約第22條第2項約定:「乙方如有違反本約各條
款時,連帶保證人應與乙方負連帶履行責任,並同意放棄民
法第745條之先訴抗辯權。」,而查,被告何義純乃係擔任
被告公司就系爭契約之連帶保證人責任,如前所述,則依上
開約定及連帶保證契約規定,自應就被告公司上開債務之履
行,擔負連帶給付之責,準此,原告依系爭契約及連帶保證
之法律關係,請求被告何義純與被告公司就上開清償款項負
連帶賠償責任,當屬有據,應予准許。
㈦又按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經
其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他
相類之行為者,與催告有同一之效力,民法第229條第2項定
有明文。又遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請
求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者,仍從其
約定利率。應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可
據者,週年利率為百分之5,民法第233條第1項、第203條亦
有明文。本件原告對被告公司主張之給付租金、相當於租金
之不當得利、因遲延給付所生之違約金、代墊水電費及復水
復電規費之債權,核屬無確定期限之給付,原告請求被告給
付1,030,079元(計算式:496,810元+335,302元+37,334元+1
60,633元=1,030,079元)自起訴狀繕本送達翌日即113年11月
26日起(被告2人均係於113年11月25日合法送達,見本院卷
第71頁)至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息,與前
揭規定,核無不合,應予准許。
㈧綜上所述,原告依據系爭契約、不當得利及連帶保證法律關
係,請求如主文第1至2項所示,均為有理由,應予准許。
四、原告陳明願供擔保,請求宣告假執行,與民事訴訟法第390
條第2項之規定並無不合,爰酌定相當擔保金額准許之;併
依民事訴訟法第392條第2項規定,職權酌定相當擔保金額准
被告得預供擔保後,免為假執行。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經
本院審酌後,認與判決結果不生影響,爰不逐一論述,附此
敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第85條第2項。
中 華 民 國 114 年 1 月 22 日
民事第二庭 法 官 顏銀秋
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 22 日 書記官 許馨云
附表1:
項次 項目 計算金額(新臺幣) (含5%營業稅) 請求金額 (新臺幣) 備註 1 112年11月份租金 155,791元 155,791元 未稅租金148,372元×1.05 2 112年12月份租金 155,791元 155,791元 未稅租金148,372元×1.05 3 113年1月份租金 155,791元 24,410元 該月租金以保證金131,381元抵銷後,剩餘24,410元 4 113年2月份租金 155,791元 0元 該月租金以保證金155,791元抵銷,故不再請求113年2月租金。 5 113年3月份租金 155,791元 155,791元 未稅租金148,372元×1.05 小計 491,783元 6 113年1月份租金調整差額 5,027元 5,027元 未稅租金差額(149,968元-148,372元)×3×1.05 7 113年2月份租金調整差額 8 113年3月份租金調整差額 小計 5,027元 總計 496,810元
附表2:
項次 項目 計算金額 (新臺幣) 請求金額 (新臺幣) 計算式 備註 1 113年4月1日至6月10日之不當得利(或懲罰性違約金) 367,421元 335,302元 149,968元×2個月+149,968元×10/30日=349,925元 349,925元×1.05=367,421元 367,421元-32,119元=335,302元 以另案宿舍租賃保證金中之32,119元為抵銷,抵銷後剩餘335,302元 合計 335,302元
TCDV-113-訴-3270-20250122-1