Know99 判決書
判決書專欄文章人名與組織資料庫關於 Know99

搜尋結果：產權登記

共找到 84 筆結果（第 1-10 筆）

重上
臺灣高等法院

不動產所有權移轉登記

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第29號 上 訴 人 楊蕙如 訴訟代理人 陳澤嘉律師 林昱朋律師 被 上訴 人 香港商東亞銀行有限公司 法定代理人 溫珍菡（JENNY WEN JEN HAN） 訴訟代理人 吳重玖律師 陳宜君律師 李彥群律師 被 上訴 人 鑫興國際建設股份有限公司 法定代理人 林維詩 被 上訴 人 郭永嵩 上 二 人 訴訟代理人 舒正本律師 複 代理 人 王俊權律師 被 上訴 人 林芳秀 上 一 人 訴訟代理人 林永祥律師 被 上訴 人 羅志明 上 一 人 訴訟代理人 莊乾城律師 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華 民國112年7月7日臺灣臺北地方法院111年度重訴字第338號第一 審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年3月4日言詞辯論 終結，判決如下： 　　主　文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判 （除確定部分外）均廢棄。 被上訴人鑫興國際建設股份有限公司、郭永嵩應連帶給付上訴人 新臺幣捌拾萬元，及自民國一一一年四月十四日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。 其餘上訴及追加之訴均駁回。 第一審（除確定部分外）、第二審（含追加之訴）訴訟費用，由 被上訴人鑫興國際建設股份有限公司、郭永嵩連帶負擔百分之六 ，餘由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按民事事件，涉及香港或澳門者，類推適用涉外民事法律適 用法（下稱涉民法）。涉民法未規定者，適用與民事法律關 係最重要牽連關係地法律，香港澳門關係條例（下稱港澳條 例）第38條定有明文。而法律行為發生債之關係者，其成立 及效力，依當事人意思定其應適用之法律。當事人無明示之 意思或其明示之意思依所定應適用之法律無效時，依關係最 切之法律，涉民法第20條第1項、第2項亦有規定。所稱涉及 香港或澳門，係指構成民事事件事實，包括當事人、法律行 為地、事實發生地等連繫因素，與香港或澳門具有牽連關係 者而言（最高法院103年度台上字第1415號判決意旨參照） 。查被上訴人香港商東亞銀行有限公司（下逕稱東亞銀行） 為依香港法律設立之公司，具有涉外因素，而本件上訴人係 依其與被上訴人鑫興國際建設股份有限公司（下逕稱鑫興公 司）於民國102年10月25日簽訂之晶硯不動產買賣協議書（ 下稱系爭協議書）及我國民法第242條規定代位對東亞銀行 請求，屬基於契約法律關係之請求，因未見約明應適用之法 律，審酌上訴人主張之買賣情節與履約地點均發生在我國境 內，參照前開規定，即應以關係最切之我國民法為準據法。 二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文， 此規定依同法第463條準用於第二審程序。查上訴人上訴聲 明第二項（即原審訴之聲明第一項）原請求東亞銀行應將如 附表所示不動產（下稱系爭不動產）信託登記塗銷並移轉所 有權登記予鑫興公司、被上訴人羅志明、林芳秀（下分稱其 名，並與東亞銀行、鑫興公司合稱被上訴人）全體公同共有 ，由上訴人代位受領（見本院卷一第23頁至24頁）；嗣以11 3年4月10日民事準備狀，將上開聲明「由上訴人代位受領」 部分變更為「得由上訴人代位申請登記」（見本院卷一第23 8頁）。經核上訴人上開所為，僅係更正其法律上之陳述， 非為訴之變更追加，依上開規定，應予准許。 三、再按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之 ，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1項、第255條第1項第2款定有明文。又所謂「請求之基 礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其 共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連 ，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程 度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以 利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理 ，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字 第2號裁定意旨參照）。查上訴人以112年12月13日民事上訴 理由狀、113年5月15日民事準備二狀，追加請求鑫興公司、 羅志明、林芳秀應指示東亞銀行，自「東亞銀行台北分公司 受託信託財產專戶」（下稱系爭專戶）給付上訴人1,500萬 元本息，並應與原判決主文第一項所命給付成立不真正連帶 債務關係，（見本院卷一第116頁、332頁），經核其追加之 新訴與舊訴皆係本於系爭不動產買賣所生爭議之同一事實， 揆諸前揭法條規定，自應准許。 貳、實體方面： 一、上訴人主張： 　㈠鑫興公司分別與林芳秀、羅志明簽立合作契約書（下合稱系 爭合作契約書，林芳秀部分稱系爭甲合作契約書、羅志明部 分稱系爭乙合作契約書），約定由林芳秀、羅志明分別出資 購買臺北市○○區○○段○小段第000、000地號土地（下分稱000 、000號土地，合稱系爭土地），與鑫興公司合作興建房屋 出售（下稱系爭建案）。鑫興公司、林芳秀、羅志明另與東 亞銀行於100年12月20日簽訂臺北市○○區○○段案不動產信託 合約（下稱系爭信託契約），約定由鑫興公司、林芳秀、羅 志明擔任委託人及受益人，東亞銀行擔任受託人，林芳秀、 羅志明將000、000號土地，鑫興公司將所興建建物之相關權 利及資金信託予東亞銀行，林芳秀、羅志明並委託鑫興公司 銷售房地，待建物完工、取得使用執照並出售之信託目的達 成，東亞銀行應塗銷信託登記，移轉登記予承購戶。而上訴 人與鑫興公司於102年10月25日簽訂系爭協議書，約定鑫興 公司將系爭不動產以1,314萬元出售予上訴人，上訴人已於1 02年10月以支票交付鑫興公司付清款項，惟系爭建案興建完 畢，於103年9月10日獲核發建物使用執照後，所有權信託登 記於東亞銀行，鑫興公司尚未移轉系爭不動產之所有權予上 訴人。而鑫興公司、林芳秀、羅志明為合夥關係，縱非合夥 關係，上訴人與林芳秀、羅志明亦成立隱名代理，上訴人自 得依民法第679條規定或隱名代理法律關係，及系爭協議書 第13條第1、2項約定，請求鑫興公司、林芳秀、羅志明將系 爭不動產所有權移轉登記予上訴人，又鑫興公司、林芳秀、 羅志明怠於依系爭信託契約第14條第1項約定，請求東亞銀 行將系爭不動產塗銷信託並返還所有權於全體公同共有，上 訴人自得依民法第242條規定代位行使之。 　㈡另依系爭協議書第6條第1項約定，鑫興公司及其法定代理人 林維詩於102年10月25日共同簽發票號TH000000、票面金額1 ,500萬元、到期日103年9月30日之本票（下稱系爭本票）予 上訴人作為擔保，於上訴人取得產權登記後將系爭本票歸還 。鑫興公司、郭永嵩為擔保在期限內移轉系爭不動產所有權 予上訴人，於104年2月11日簽立和解契約書（下稱系爭和解 契約），由郭永嵩作為連帶保證人，並於系爭和解契約第Ⅰ 條第D項約定，若鑫興公司及郭永嵩無法於104年6月30日前 完成交屋手續並過戶，則上訴人除有權依系爭協議書約定兌 現系爭本票外，並得請求自103年10月1日起以年息30%計算 之違約金，鑫興公司、羅志明、林芳秀並應指示東亞銀行自 系爭專戶之信託財產給付上開金額。 　㈢又鑫興公司、郭永嵩為補償上訴人，於系爭和解契約第Ⅱ條第 A項約定，同意於契約簽訂日起1個月內，賠償上訴人延遲交 屋損失80萬元，作為裝潢補助，上訴人需提供報價單據予鑫 興公司作為請款憑證。則鑫興公司既已分別於104年5月30日 、104年6月30日、105年5月30日簽發支票共3紙給付上訴人8 0萬元，證明上訴人業已提供報價單據，惟鑫興公司因現金 不足，請上訴人不要提示以免跳票，上訴人因此請求鑫興公 司、郭永嵩連帶給付80萬元裝潢補償金及其遲延利息。 　㈣爰依民法第679條規定或隱名代理法律關係，及系爭協議書第 13條第1、2項約定、民法第242條規定、系爭和解契約第Ⅰ條 第D項、第Ⅱ條第A項約定，請求東亞銀行應將系爭不動產信 託登記塗銷並移轉所有權登記予鑫興公司、羅志明、林芳秀 全體公同共有，由上訴人代位申請登記，再由鑫興公司、羅 志明、林芳秀將系爭不動產移轉所有權登記予上訴人，鑫興 公司、郭永嵩並應連帶給付上訴人1,500萬元，及自103年10 月1日起至清償日止，按年息30%計算之違約金，鑫興公司、 羅志明、林芳秀並應指示東亞銀行自系爭專戶之信託財產給 付上開金額，鑫興公司、郭永嵩另應連帶給付上訴人80萬元 ，及自民事起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息5% 計算之利息等語。 二、被上訴人答辯意旨： 　㈠東亞銀行辯稱：系爭信託契約之受託人係東亞銀行台北分公 司，且上訴人並非系爭信託契約之委託人或受益人，東亞銀 行或其台北分公司對上訴人並無任何契約或信託上義務。最 高法院108年度台上字第656號判決（下稱656號判決）亦已 認定系爭信託契約關係已經消滅，東亞銀行台北分公司僅能 向鑫興公司、林芳秀、羅志明全體為給付，且鑫興公司並未 將出售系爭不動產予上訴人所得價金撥入系爭專戶，已違反 系爭信託契約，不得請求東亞銀行或其台北分公司將系爭不 動產所有權移轉予上訴人。至上訴人對鑫興公司、林芳秀、 羅志明間是否有債權債務關係，均與系爭信託契約無關，上 訴人自無從代位請求等語。 　㈡鑫興公司、郭永嵩辯以：鑫興公司分別與林芳秀、羅志明簽 立系爭合作契約書，然內容均僅有約定利益分配，並無約定 分擔虧損，且林芳秀與羅志明間並無契約關係，明顯與合夥 性質不符，是鑫興公司、林芳秀、羅志明並無合夥關係存在 。鑫興公司先後與上訴人簽立之系爭協議書、103年8月20日 簽立之補充協議書（下稱系爭補充協議書）、系爭和解契約 ，均係以鑫興公司名義簽立，而非以合夥名義或隱名代理方 式簽立。又本件係因羅志明、林芳秀反對，並非鑫興公司與 郭永嵩不願移轉系爭不動產。鑫興公司已盡力彌補上訴人損 失，上訴人請求違約金，應予酌減。系爭和解契約第Ⅱ條第A 項約定之80萬元款項，其性質係裝潢補助金，鑫興公司已依 約提供75萬元裝潢補助予上訴人，倘上訴人否認該75萬元裝 潢補助，則依系爭和解契約第Ⅱ條第A項約定，上訴人應提供 相關報價單據，始得請款等語。 　㈢林芳秀則以：上訴人單獨與鑫興公司簽立系爭協議書，鑫興 公司並未表明代理之意思，且上訴人與鑫興公司明知系爭建 案之買賣價金應匯入系爭專戶，卻另約定直接存入鑫興公司 帳戶及清償鑫興公司其餘借款，可認上訴人應知悉系爭協議 書之鑫興公司僅係以個人名義簽立系爭協議書，而非以鑫興 公司、林芳秀、羅志明全體意思或代理意思為之，自不適用 隱名代理，且依公司法第13條規定，公司不得擔任合夥人， 上訴人應自行承擔鑫興公司無法履約之風險。是上訴人既與 林芳秀、羅志明間未存在債權債務關係，上訴人自無從行使 代位權等語置辯。 　㈣羅志明係以：系爭乙合作契約書性質應為合建契約，而非合 夥契約，羅志明與林芳秀間也無任何契約關係存在，是羅志 明、鑫興公司與林芳秀間並不存在合夥關係。且鑫興公司為 籌措系爭建案資金而與上訴人簽立系爭協議書，系爭協議書 之當事人應為上訴人與鑫興公司，鑫興公司亦未將上訴人給 付之價金存入系爭信託契約之信託專戶，而係存入鑫興公司 帳戶及清償在外借款，基於債權相對性，系爭協議書自不能 拘束羅志明。縱認羅志明、鑫興公司、林芳秀間為合夥關係 ，系爭協議書之簽訂未經全體合夥人同意，亦對合夥不生效 力，上訴人無任何代位權可供行使等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命鑫興公司 、郭永嵩應連帶給付上訴人1,500萬元，及自103年10月1日 起至清償日止，按年息30%計算之違約金，並為准、免假執 行之宣告，另駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴 ，並為訴之追加，其上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人 後開第二、三項之訴部分廢棄；㈡東亞銀行應將系爭不動產 信託登記塗銷並移轉所有權登記予鑫興公司、羅志明、林芳 秀全體公同共有，得由上訴人代位申請登記；再由鑫興公司 、羅志明、林芳秀將系爭不動產移轉所有權登記予上訴人； ㈢鑫興公司、郭永嵩應連帶給付上訴人80萬元，及自民事起 訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息5%計算之利息； ㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。並追加聲明：㈠鑫興公 司、羅志明、林芳秀應指示東亞銀行，自系爭專戶給付上訴 人1,500萬元，及自103年10月1日起算至清償日止，按年息3 0%計算之違約金；㈡前項與原判決主文第一項所命給付，如 任一人為給付，其他人於其給付範圍內，同免給付責任。東 亞銀行、林芳秀、羅志明均答辯聲明：上訴及追加之訴均駁 回。鑫興公司、郭永嵩則答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁 回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行【鑫興 公司、郭永嵩就其等敗訴部分，均未據聲明不服，業已確定 ，非本院審理範圍】。 四、兩造不爭執事項（兩造同意援用原判決之記載，見本院卷一 第469頁）： 　㈠鑫興公司於100年間與林芳秀簽訂系爭甲合作契約書，約定由 林芳秀出資2,500萬元，取得合作建案基地標的之一即000地 號土地，由鑫興公司興建房屋出售，林芳秀取得日後標的物 興建完成後之地上物完稅及售後淨利25%作為投資獲利報酬 。 　㈡鑫興公司另與羅志明簽訂系爭乙合作契約書，約定由羅志明 出資2,500萬元，取得合作建案基地標的之一即000地號土地 ，由鑫興公司興建房屋出售，於合作案結案，預計2年完工 ，鑫興公司同意給付羅志明2,000萬元，供作追加羅志明之 投資獲利報酬，如鑫興公司獲利超出6,500萬元（暫估）， 超出部分再分配25%給羅志明作為報酬。 　㈢鑫興公司、羅志明、林芳秀就合作開發系爭地號土地之住宅 興建工程（即系爭建案），委託東亞銀行為系爭建案不動產 之信託受託人，並於100年12月20日簽訂系爭信託契約。系 爭建案興建完成，經臺北市政府都市發展局於103年9月10日 核發建物使用執照，建物所有權信託登記於東亞銀行名下。 　㈣上訴人與鑫興公司於102年10月25日與簽訂系爭協議書，約定 鑫興公司將系爭建案7樓A、B戶及編號15號車位以預售案銀 行貸款暨分期償付之方式出售與上訴人（非本件爭議標的） ，另將7樓C戶（含編號6、14號停車位，其中編號6停車位以 移轉與上訴人指定之人，本件爭議標的為7樓C戶及編號14號 停車位即系爭不動產）以現金購屋方式出售上訴人（總價1, 314萬元）。上訴人於102年10月29日以現金及支票合計交付 鑫興公司1,314萬元，鑫興公司及其法定代理人林維詩共同 簽發系爭本票給上訴人作為擔保，於上訴人取得產權登記後 將本票歸還。惟鑫興公司所收取上開關於系爭不動產之價金 並未撥入信託財產。至於7樓A、B戶及編號6、15號停車位價 金有撥入信託財產且已完成移轉登記。 　㈤東亞銀行於104年4月28日作成信託財產結算報告書，記載內 容略以：系爭建案共20戶、17車位，至104年3月23日止，已 完成19戶、16車位之土地及建物所有權登記予承購戶，待返 還之信託財產為⑴系爭建案戶別C-7樓、車位編號B2-14、⑵至 104年3月23日活期存款結餘各1萬20元、5,236萬965元、⑶待 付款項236萬307元（稅賦為預估值）。因鑫興公司、羅志明 、林芳秀就信託財產返還尚有爭議，迄今尚未分配信託財產 。 　㈥上訴人與鑫興公司簽立系爭補充協議書，並由郭永嵩作為連 帶保證人，第I條第A項約定鑫興公司應於104年12月31日前 完成交屋過戶點交手續，第I條第B項約定鑫興公司需兌現10 4年2月簽署予上訴人之延遲交屋裝潢補償金80萬元支票，並 於104年9月30日前支付完成，第I條第F項約定鑫興公司於原 合約標的過戶完成前，應支付該戶所有應給付大樓管理委員 會之管理費用，至過戶完成該月底止。 　㈦上訴人與鑫興公司於104年2月11日簽立系爭和解契約，並由 郭永嵩作為連帶保證人，系爭和解契約第I條第A項約定鑫興 公司應於104年3月30日前完成交屋過戶點交手續。 　㈧系爭和解契約第I條第D項約定鑫興公司及郭永嵩無法於104年 6月30日前完成交屋手續並過戶，則上訴人有權依原合約協 議兌現本票，並自103年10月1日起以年息30%計算違約金。 　㈨系爭和解契約第Ⅱ條第A項約定鑫興公司及郭永嵩同意於本契 約簽訂日起一個月內，賠償上訴人延遲交屋損失80萬元，作 為上訴人裝潢補助，上訴人需提供報價單據與鑫興公司作為 請款憑證。 　㈩鑫興公司分別於104年5月30日簽發票號GG0000000、票面金額 30萬元、受款人上訴人之支票，104年6月30日簽發票號GG00 00000、票面金額20萬元、受款人上訴人之支票，105年5月3 0日簽發票號GG0000000、票面金額30萬元之支票共3紙（下 稱系爭支票），並交付上訴人。 　羅志明對東亞銀行台北分公司提起返還信託利益事件，並告 知鑫興公司、林芳秀訴訟，歷經臺灣臺北地方法院（下稱原 審法院）104年度重訴字第523號、本院105年度重上字第619 號、最高法院108年度台上字第656號判決，駁回羅志明之訴 確定。 　林芳秀對被上訴人羅志明、鑫興公司提起確認信託財產分配 額事件，經原審法院111年度重訴字第328號判決駁回其訴確 定。 　鑫興公司迄今尚未履行與上訴人約定之系爭不動產交屋過戶 。 五、本院之判斷： 　㈠上訴人主張得代位鑫興公司、羅志明、林芳秀請求東亞銀行 將系爭不動產信託登記塗銷，移轉所有權登記為鑫興公司、 羅志明、林芳秀，再移轉所有權登記予上訴人，於法無據： 　⒈關於系爭合作契約書性質之認定： 　⑴按民法之合夥，係指二人以上互約出資以經營共同事業，分 享其營業所生之利益及分擔所生損失之契約，此觀民法第66 7條第1項之規定自明。又按合資契約係雙方共同出資完成一 定目的之契約；而合夥乃二人以上互約出資以經營共同事業 之契約，二者均係契約當事人共同出資，雙方就出資及獲利 比例均按約定定之，差異僅在合夥以經營共同事業為特點， 則就性質不相牴觸部分，非不得類推適用民法合夥之相關規 定，以定合資人間之權義歸屬。而當事人所訂立之契約定性 為何，法院應根據當事人所主張之原因事實認定後依職權適 用法律，不受當事人法律陳述之拘束，亦不因當事人就其契 約標的與他人另訂契約而更異其定性（最高法院109年度台 上字第3170號判決、112年度台上字第168號判決、111年度 台上字第754號判決意旨參照）。 　⑵經查，系爭合作契約書係約定由林芳秀、羅志明各出資2,500 萬元取得系爭土地，由鑫興公司興建系爭建案出售，並約定 於建案後由鑫興公司給付林芳秀、羅志明投資獲利報酬（見 兩造不爭執事項㈠、㈡），且觀系爭合作契約書之記載，除另 約明林芳秀、羅志明投入資金後之土地融資、稅費負擔、營 建成本、管理及建材設備等事項，係於何範圍內應計入合作 案之成本外，未有其他分擔損失之約定（見原審卷一第365 頁至366頁、370頁至371頁），即與合夥契約當事人除得分 受利益，尚須分擔損失之契約性質不同。另系爭合作契約書 前言係稱：「兩造茲為合作開發下列建築基地，由甲乙雙方 共同提供營運技術、資金及土地，以進行合作興建房屋出售 等事宜」等語；第3條至第5條則約定將系爭土地辦理融資， 貸款由鑫興公司全數取回並加以運用，亦將融資利息列入成 本，另將土地增值稅、地價稅、房屋稅、契稅、登記費、印 花稅、代書費等相關事務費及外水、外電等費用、建築設計 、房屋興建、工程管理、證照請領、水電接通等各項費用與 成本由系爭合作契約書之當事人共同負擔並計入成本，第2 條約定結案後鑫興公司應給付林芳秀、羅志明之投資獲利報 酬（見原審卷一第365頁至366頁、370頁至371頁）。依系爭 合作契約書第9條約定：「5.本案與受信託銀行之信託契約 是為本合建契約之一部分，兩者如有不符時，以信託契約內 容為優先適用」等語（見原審卷一第368頁、373頁），再觀 系爭信託契約可知，被上訴人係以第2條約定由林芳秀、羅 志明（即信託契約甲方）為「土地委託人」，鑫興公司（即 信託契約乙方）為「起造權利、興建中或完工後建物之委託 人」，另第5條第2項則約定略以：依林芳秀、羅志明及鑫興 公司依其所簽訂之合建書約定，由鑫興公司代表林芳秀、羅 志明負責處理本工程案及本信託有關之所有一切工程相關事 務（包括工程貸款資金、建築工程作業事項、稅負、費用及 公寓大廈管理其他因建築公安法令所需負責之權利義務事項 ）等語（見原審卷一第190頁至191頁）。是以鑫興公司依系 爭合作契約書及系爭信託契約之記載，雖未提供其他現金作 為營運之成本，然系爭建案相關工程事務，包含設計規劃與 建造、工程資金運用及與協力廠商之溝通協調等，均由鑫興 公司以其技術與經驗完成之，此涉及複雜且需持續投入之勞 務，足認系爭合作契約書之雙方當事人應係約定鑫興公司以 營建技術替代資金投入而出資。是由上各節，堪認系爭合作 契約書之簽立目的，係在於由林芳秀、羅志明出資購買系爭 土地，供鑫興公司在土地上以其營建技術興建系爭建案，並 待出售後，支付投資報酬予林芳秀、羅志明，即告終結，顯 非經營共同事業，是系爭合作契約書性質上僅為由鑫興公司 及林芳秀、羅志明進行投資合作之合資契約，而非合夥契約 。 　⒉系爭協議書就系爭不動產出售部分，對林芳秀、羅志明不生 效力： 　⑴上訴人主張系爭協議書為鑫興公司依約定執行合資（類似合 夥）契約之事務範圍，應適用或類推適用民法第671條第2項 、第679條規定，對林芳秀、羅志明亦發生拘束力等語。按 合夥之事務，如約定或決議由合夥人中數人執行者，由該數 人共同執行之；合夥人依約定或決議執行合夥事務者，於執 行合夥事務之範圍內，對於第三人，為他合夥人之代表，民 法第671條第2項、第679條定有明文，並依上說明，上開條 文於性質不相牴觸部分，固得類推適用於合資契約。 　⑵而就系爭建案銷售事宜，依系爭信託契約第5條第7項係約定 ：「甲、乙雙方同意信託期間內，信託財產之興建由乙方辦 理，銷售（含預售）事宜為甲、乙雙方自行辦理，甲、乙雙 方並得委任他人辦理，丙方（即東亞銀行，下同）應配合辦 理。……」等語（見原審卷一第192頁）；另依系爭信託契約 第18條尚載明：「為配合內政部就預售屋買賣定型洽約履約 保證機制之規定，委託人（即契約甲、乙方，下同）自100 年5月1日起辦理本工程房地預售時，與預售屋之承購戶採『 不動產開發信託』方式辦理；有關委託人（以下稱賣方）與 承購戶（以下稱買方）所繳價金之相關信託事宜，優先適用 下列條款，委託人並聲明已確實瞭解並同意共同遵守：」、 「二、丙方為辦理興建資金之專款專用，除依本契約第六條 設立信託專戶外，應另開設一信託專戶存放買方所繳價金。 ……」、「三、買方所繳價金應直接匯入前項預售款信託專戶 ，如由買方繳納予賣方，賣方至遲應於收訖該筆款項之次一 營業日將該筆價金存入預售款信託帳戶。……」、「十二、賣 方應將下列事項訂明於其於（應係『與』之誤載）買方所簽立 之預售屋買賣契約中：(一)本案已辦理不動產開發信託，其 中有關預售屋買方所繳價金交付信託之相關事項約定，詳如 附件信託證明書，請詳閱其內容。……」等語（見原審卷一第 199頁至201頁），足見依鑫興公司、林芳秀、羅志明間之約 定，系爭建案出售時，應與預售屋承購戶採不動產開發信託 之履約保證機制方式，亦即應由買方將所繳價金直接匯入信 託專戶，或交由賣方於次一營業日前存入信託專戶，始能達 成系爭信託契約約定之「興建資金專款專用」。 　⑶惟鑫興公司與上訴人簽立之系爭協議書，其中約定鑫興公司 將系爭建案7樓A、B戶及編號15號車位以預售屋信託向銀行 貸款及分期付款之方式出售，該部分契約將以另案簽訂（簽 訂者為上訴人或其約定之親屬），此部分兩造均不爭執價金 有撥入信託財產且已完成移轉登記（見兩造不爭執事項㈣） ；系爭不動產部分，則約定由上訴人以1,314萬元一次給付 ，且以支票交付視為現金全額付清之方式購買（見原審卷一 第25頁、27頁），並據郭永嵩在本院行當事人訊問時具結陳 述：伊擔任鑫興公司總經理，算是實際負責人，登記負責人 是伊太太，系爭建案鑫興公司與購屋者簽立買賣契約，一般 約定一定要付給信託銀行即東亞銀行，不能夠直接付給鑫興 公司，上訴人事實上買了3戶，2戶按照正常的程序錢進到信 託專戶，另外這戶付款方式與其他買方不一樣，是伊跟上訴 人借錢，跟她簽系爭協議書做擔保，就是用興建完成的房屋 來當作清償等語（本院卷二第17頁至19頁）。是就系爭不動 產出售予上訴人之部分，即與鑫興公司、林芳秀、羅志明約 定出售系爭建案應採不動產開發信託之履約保證機制方式不 符，顯非鑫興公司依約定執行合資契約事務之範圍，自無從 適用或類推適用民法第671條第2項、第679條規定，認鑫興 公司得代表林芳秀、羅志明以系爭協議書所載方式，出售系 爭不動產予上訴人，則系爭協議書就系爭不動產出售部分， 即僅屬上訴人與鑫興公司間之內部關係，對林芳秀、羅志明 不生效力。 　⑷上訴人雖主張：林芳秀、羅志明對系爭建案發生基樁問題致 增加費用，已概括授權鑫興公司設法繼續興建，則鑫興公司 簽署系爭協議書，向上訴人取得價金支付工程費用以繼續興 建，且林芳秀、羅志明知悉上情後亦未表示反對，應認系爭 協議書為鑫興公司依約執行合夥事務云云。然依郭永嵩具結 陳述：系爭建案本來資金是夠的，後來因為挖下去發現地基 裡面原來是停車場，基樁大的有幾十支，要挖地基巷道小， 且基地不大，所以開挖非常困難，增加的費用有3、4千萬， 導致工程款不夠，一度想要放棄，但當時已收了幾戶預售款 ，伊通知林芳秀、羅志明說工資款可能不夠，林芳秀說他們 不可能再出錢，要伊把基地完成，不要讓他們虧錢和牽涉到 法律糾紛，伊就以短期借貸方式，當時認為完成後可以用較 高的預售價格COVER過來，伊先跟訴外人蘇位榮借了900萬元 ，後來她要用錢就歸還，伊就跟上訴人借錢，都用於支付工 程開銷。伊借款之前沒有告知林芳秀、羅志明，是事後伊去 羅志明辦公室，他問伊還有1戶沒有賣出，伊說這戶因為你 們不出工程款，後面的工程款是跟人家借，以這戶做擔保， 如果結算以後還有更多獲利大家再來分配，羅志明沒有在語 言上做出表達，有搖頭，伊認為他在表達「是這樣喔」的意 思，後來就扯開話題，羅志明沒有正面跟伊表示他是贊成或 反對這樣做；林芳秀自從地基出現問題之後就對建案不聞不 問，只說要把房子蓋好，保障她不要受到法律上的影響，伊 沒有跟林芳秀聯絡，所以伊沒有跟她講借款的事，至於她是 否透過鑫興公司員工得知伊不清楚，印象中地主3個月或半 年會收到1次東亞銀行的財務報表，工地的人說林芳秀有去 現場看，大家鬧得很僵，講到錢就不跟伊聯絡。之後伊跟地 主協調，他們不認伊跟上訴人借款這筆帳，不願意把系爭不 動產移轉給上訴人。伊與上訴人間對話談到地主都知情，是 因為上訴人最早是問伊會計和訴外人石文彥是否知情，後面 才講說地主，所以伊回答快了，正確應該是伊剛才所講等語 （見本院卷二第18頁、21頁至25頁），堪認林芳秀、羅志明 雖授權鑫興公司處理系爭建案之興建事宜，然系爭信託契約 第5條第2項本即約定由鑫興公司處理包括工程貸款資金在內 之一切工程相關事務，如前所述，則林芳秀、羅志明所為由 鑫興公司繼續完成系爭建案工程之表示，尚無改變鑫興公司 就系爭建案之處理權限，且郭永嵩並未事先告知林芳秀、羅 志明關於鑫興公司向上訴人借款，並以與原約定不符之方式 將系爭不動產出售予上訴人之事，亦未見林芳秀、羅志明事 後表示同意，仍難認其等已就系爭不動產約定得不以履約保 證機制之方式買賣，而授權鑫興公司與上訴人簽立系爭協議 書，從而，上訴人主張系爭協議書係為解決基樁問題繼續興 建系爭建案而簽立，而認系爭協議書在鑫興公司依約執行合 夥事務範圍內，應得拘束林芳秀、羅志明云云，要非有據。 　⑸至上訴人另主張得依系爭協議書第13條第1、2項及隱名代理 之法律關係向鑫興公司、林芳秀、羅志明為請求云云。惟按 隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義 為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所 明知或可得而知者，始足當之。如行為人以自己名義為法律 行為時，並無代理他人之意思，即無從成立隱名代理。又隱 名代理性質上屬於有權代理之形態，倘其情形為相對人所明 知或可得而知，其效力即應直接歸屬於本人，不以事後經本 人承認為必要，此與無代理權人所為之法律行為，須經本人 承認，始對本人發生效力者不同（最高法院109年度台上字 第3221號判決、101年度台上字第1774號判決意旨參照）。 查鑫興公司已辯稱系爭協議書係以自己名義簽立，而無代理 林芳秀、羅志明之意思，況林芳秀、羅志明並無授權鑫興公 司簽立系爭協議書，業如前所認定，則縱或鑫興公司有代理 其等與上訴人簽立系爭協議書之意，仍屬無權代理，而與隱 名代理性質上屬於有權代理不同，況未見林芳秀、羅志明有 何承認之意思表示，是上訴人此部分主張，亦無足採。 　⒊按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己 之名義，行使其權利，為民法第242條本文所明定。又代位 權係債權人代行債務人之權利，代行者與被代行者之間，必 須有債權債務關係之存在，否則即無行使代位權之可言（最 高法院113年度台上字第795號判決意旨參照）。上訴人雖主 張依系爭協議書第13條第1、2項約定，請求鑫興公司、林芳 秀、羅志明將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，並因其 等怠於依系爭信託契約第14條第1項約定，請求東亞銀行將 系爭不動產塗銷信託並返還所有權於全體公同共有，上訴人 自得依民法第242條規定代位行使云云，惟系爭協議書就系 爭不動產買賣之權利義務關係存於上訴人與鑫興公司之間， 而與林芳秀、羅志明無涉，如前所述，上訴人與林芳秀、羅 志明即無債權債務關係存在，揆諸上開說明，上訴人自無從 代位鑫興公司、林芳秀、羅志明依系爭信託契約第14條第1 項約定，請求東亞銀行將系爭不動產信託登記塗銷，移轉所 有權登記為鑫興公司、羅志明、林芳秀，再由其等移轉所有 權登記予上訴人。 　㈡上訴人追加主張鑫興公司、羅志明、林芳秀應指示東亞銀行 ，自系爭專戶給付上訴人1,500萬元，及自103年10月1日起 算至清償日止，按年息30%計算之違約金，為無理由： 　　查上訴人與鑫興公司、郭永嵩於104年2月11日簽立系爭和解 契約，於第I條第D項約定，若鑫興公司及郭永嵩無法於104 年6月30日前完成系爭不動產交屋手續並過戶，則上訴人有 權依原合約協議（即系爭協議書第6條第1項）兌現1,500萬 元本票，並自103年10月1日起以年息30%計算違約金，鑫興 公司迄今尚未履行與上訴人約定之系爭不動產交屋過戶等節 ，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈦、㈧、），故上訴 人即得依系爭和解契約第I條第D項約定，請求鑫興公司、郭 永嵩應連帶給付上訴人1,500萬元，及自103年10月1日起算 至清償日止，按週年利率30%計算之違約金，上訴人此部分 請求並據原審判決確定。惟系爭協議書就系爭不動產買賣之 法律關係，既經本院認定僅存在於上訴人與鑫興公司間，而 對林芳秀、羅志明不生效力，而系爭和解契約亦載明簽立緣 由，係因超過系爭協議書交屋日期導致上訴人蒙受損失，上 訴人與鑫興公司同意和解並訂立系爭和解契約等語（見原審 卷一第55頁），則系爭和解契約之簽訂，自亦與林芳秀、羅 志明無關，是就此部分違約金之給付，即應由系爭和解契約 之當事人即鑫興公司、郭永嵩為之，林芳秀、羅志明並無清 償之義務，要無上訴人所稱應由鑫興公司、林芳秀、羅志明 共同指示東亞銀行以信託財產清償可言，是上訴人此部分主 張，亦屬無據。 　㈢鑫興公司、郭永嵩應連帶給付上訴人80萬元： 　⒈查依系爭和解契約第Ⅱ條第A項約定，鑫興公司及郭永嵩同意 於系爭和解契約契約簽訂日起1個月內，賠償上訴人延遲交 屋損失80萬元，作為上訴人裝潢補助，上訴人需提供報價單 據與鑫興公司作為請款憑證等語（見兩造不爭執事項㈨）。 鑫興公司、郭永嵩雖辯稱：上訴人應提供相關報價單據，始 得請款云云，然系爭和解契約既已約定由鑫興公司、郭永嵩 賠償上訴人延遲交屋損失80萬元，鑫興公司、郭永嵩本有依 約給付之義務，僅係預定用途為提供上訴人裝潢補助，則系 爭和解契約第Ⅱ條第A項應由上訴人提供報價單據予鑫興公司 作為請款憑證之約定，應係指鑫興公司內部會計作業需以報 價單據為請款憑證，而非指上訴人應提出報價單據，始能請 求鑫興公司、郭永嵩賠償80萬元；況觀諸系爭補充協議書第 I條第B、C、D項，係約定鑫興公司需兌現104年2月簽署予上 訴人之延遲交屋裝潢補償金80萬元支票，並於104年9月30日 前支付完成，及鑫興公司、郭永嵩已於104年3月將系爭不動 產之鑰匙、門禁卡、停車卡等設備提前全數移交上訴人並點 交，上訴人並已使用系爭不動產，於其相關範圍進行裝潢變 更，鑫興公司不得有異或其他主張等語（見原審卷一第361 頁），顯見上訴人已實際上使用系爭不動產，並就系爭不動 產為裝潢後，由上訴人及鑫興公司、郭永嵩確認鑫興公司應 將簽立系爭和解契約時所簽發之支票兌現，以支付80萬元之 賠償金（鑫興公司自承系爭支票即為簽立系爭和解契約時所 簽發交付之支票，見本院卷一第297頁）。故上訴人主張鑫 興公司、郭永嵩依系爭和解契約第II條第A項約定，應負賠 償上訴人延遲交屋損失80萬元之責，即屬有據。 　⒉鑫興公司、郭永嵩復抗辯已依約提供75萬元裝潢補助款予上 訴人云云。然依郭永嵩在本院陳述：原審卷一第107頁是伊 與上訴人的對話，上面提到的75萬是上訴人一直跟伊追錢， 伊約她在龍江路邊交付現金，這筆錢好像是違約或伊要補償 上訴人什麼，伊真的忘記了，但伊確實有給上訴人這筆錢， 至於和解契約書上面的80萬是鑫興公司給上訴人的，是她裝 潢後由公司付的錢，伊印象中是這樣，這筆75萬是伊自己的 錢等語（見本院卷二第25頁至26頁），顯然二者不同，與上 開抗辯顯不相符，難認鑫興公司、郭永嵩已就其等清償上訴 人延遲交屋損失80萬元乙節盡舉證責任。其等所辯，自不足 採。 　㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段、第2 03條分別定有明文。查本件上訴人請求鑫興公司、郭永嵩為 損害賠償，係屬無確定期限之債權，且以支付金錢為標的。 是上訴人就上開經准許之損害賠償金額80萬元，併請求自民 事起訴狀繕本送達之翌日即111年4月14日（該書狀繕本於11 2年4月13日送達鑫興公司、郭永嵩，見原審卷一第83頁、87 頁）起之法定遲延利息，亦屬有據。 六、綜上所述，上訴人依系爭和解契約第Ⅱ條第A項約定，請求鑫 興公司、郭永嵩連帶給付80萬元，及自111年4月14日起至清 償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准 許；逾此以外之請求，為無理由，應予駁回。上開應予准許 部分，原審為上訴人此部分敗訴之判決，尚有未合，上訴人 指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改 判如主文第二項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人 敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴人上 訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回。另上訴人於本院追加請求鑫興公司、羅志明、林 芳秀應指示東亞銀行，自系爭專戶給付上訴人1,500萬元， 及自103年10月1日起算至清償日止，按年息30%計算之違約 金，並應與原判決主文第一項所命給付成立不真正連帶債務 關係，亦無理由，不應准許。又本件判決所命給付，鑫興公 司、郭永嵩上訴第三審所得受之利益未逾150萬元，不得上 訴第三審，本院判決後已告確定，毋庸再為假執行之宣告， 是原審就本院命給付部分，駁回上訴人假執行之聲請，結論 尚無不符，應予維持。　　 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 　　據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 　　逐一論列，附此敘明。　　 八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴 為無理由，爰判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第十七庭 　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃雯惠 　　　　　　　　　　　　　　法　官　林佑珊 　　　　　　　　　　　　　　法　官　宋泓璟 正本係照原本作成。 被上訴人不得上訴。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理 由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任 律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附 具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上 訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　書記官　簡素惠 附表： 土地部分： 編 號 土　　　　 地　　　　 坐　　　　 落 面　　積 權　　利 範　　圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺北市 ○○區 ○○ ○ 000 229 467/10000 備註 建物部分：　　　　 編 號 建號 基地坐落 -------------- 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利 範圍 樓層面積 合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 2951 臺北市○○區○○段○小段000地號 -------------- 臺北市○○區○○○路000巷0號7樓之2 8層樓鋼筋混凝土造、住家用 7樓層：26.02 合 計：26.02 雨遮：8.01 全部 備考 含共有部分2952建號之應有部分(權利範圍5103/100000)（含停車位編號14號，權利範圍1943/100000）

2025-03-31

TPHV-113-重上-29-20250331-1

重訴
臺灣花蓮地方法院

履行契約

臺灣花蓮地方法院民事判決 112年度重訴字第9號 原 告 劉錫坤 訴訟代理人 張秉正律師 被 告 羅成艷 訴訟代理人 吳秋樵律師 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年2月26日言詞 辯論終結，並判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣673萬元，及自民國111年9月23日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 被告應給付原告新臺幣20萬元，及自民國111年9月23日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣224萬元為被告供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣673萬元為原告預供擔保，得免為假執行 。　　 本判決第二項於原告以新臺幣6萬元為被告供擔保後，得假執行 。但被告如以新臺幣20萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張： (一)伊於民國111年7月24日以新臺幣(下同)673萬元將伊所有坐 落○○市○○段000地號、000-0地號（權利範圍：全部，下稱系 爭土地）及其上同段00建號建物之中古屋(即門牌號碼○○市○ ○路000巷0○0號，權利範圍：全部，下稱系爭房屋；以下與 系爭土地合稱系爭房地）售予被告，兩造並簽訂不動產買賣 契約書（下稱系爭契約）。兩造並與訴外人合泰建築經理股 份有限公司(下稱合泰建經公司)簽訂價金履約保證申請書及 價金履約保證書，約定被告應將買賣價金匯入履保銀行台新 國際商業銀行建北分行之受託信託財產專戶（下稱系爭履保 專戶）。 (二)依系爭契約第4條關於價款給付約定，系爭房地買賣價金之 交付，分成三期：第一期簽約款73萬元，被告已於111年7月 27日匯入系爭履保專戶。第二期款完稅款130萬元，被告已 於111年8月25日匯入系爭履保專戶。第三期買賣價金尾款47 0萬元，依據系爭契約第4條之約定，被告應於「產權登記完 畢三日內支付，辦理交屋」。系爭房地所有權已於111年9月 19日移轉登記予被告，故依系爭契約第4條規定，被告應於 產權登記完畢三日內即111年9月22日前給付買賣價金尾款47 0萬元予原告。 (三)被告嗣竟以系爭房屋有鋼筋裸露及漏水為由拒絕受領系爭房 地，後更以系爭房屋有鋼筋裸露及漏水等瑕疵為由，稱伊涉 嫌詐欺被告，依民法第92條規定撤銷買賣之債權行為及移轉 系爭房地之物權行為，並請求解除契約或減少價金等語。且 被告遲至伊提起本件訴訟後，方於111年12月6日將尾款470 萬元匯入系爭履保專戶。　　　　 (四)兩造於締約過程中，被告有至系爭房地現場勘查屋況，且兩 造於111年7月24日簽約時洽談約3小時，期間被告多次以該 房屋購入後需大筆整修費用為由，要求原告減價，嗣因原告 有資金需求忍痛減價55萬元，最終以新台幣673萬元出售系 爭房地。兩造於111年7月24日簽約當時，被告在契約書但書 欄認為屋齡老舊，被告在議價後已減少價金55萬元，故兩造 同意原告就一般屋況瑕疵不須負擔瑕疵擔保責任。為求慎重 ，兩造於簽約時一併於系爭契約中約定「增補特約」(下稱 系爭特約)，系爭特約約定：「甲乙雙方確認，本買賣標的 為空屋，甲方(即被告)已至房屋現場充分查看屋況(包含能 推開確認之天花板或装潢)，未發現有屋況問題。甲方(即被 告)確已知悉乙方(即原告)之買賣條件為對於一般屋況瑕疵 （如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕症擔保 責任；但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事 、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強…… 等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任」，故從系爭特約內容可 知被告已確認天花板或裝潢之狀況，顯見被告清楚系爭房屋 之屋況，況且系爭房屋是67年所建，被告知悉系爭房屋為中 古屋，其經充分理解並謹慎評估後，願以減價55萬元後之價 格以系爭房地之現況購買，伊顯無詐欺被告之情事。 (五)系爭房地於111年9月19日移轉登記予被告後，111年9月22日 上午10時30分被告與仲介公司人員到現場點交系爭房地，當 下發現系爭房屋天花板處之鋼筋，因111年9月17日晚間、9 月18日發生規模分別為6.6、6.8之大地震（震央分別位於臺 東縣關山鎮、臺東縣池上鄉），造成部分鋼筋裸露及部分水 泥剝落之情形，經結構技師楊○志到庭作證認系爭房屋雖有 鋼筋部分裸露，但不會影響系爭房屋之結構安全，故可證明 系爭房屋之部分鋼筋裸露並非屬房屋有結構問題之重大瑕疵 ，依系爭特約之約定，原告毋庸負擔物之瑕症擔保責任。 (六)被告雖已將買賣價金673萬元匯入系爭履保專戶，惟其未同 意伊領取系爭履保專戶之款項及同意辦理交屋，已屬違約且 給付遲延，被告經催告仍置之不理。爰依系爭契約第4條、 民法第367、203條規定，請求被告給付買賣價金673萬元及 法定遲延利息，並依系爭契約第12條第2項及民法第229條規 定，請求被告給付自預定交屋日之翌日(即111年9月23日)起 至買賣價金清償日止，按買賣總價款(即673萬元)每日千分 之0.5計算之違約金等語，並聲明：(一)被告應給付原告673 萬元，及自111年9月23日至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並自111年9月23日起至清償日止，按673萬元 每日千分之0.5計算之違約金；(二)願供擔保，請准宣告假 執行。 二、被告則以： 　　原告在兩造簽立系爭契約之前，明知系爭房屋有水泥剝落、 鋼筋裸露瑕疵，卻在系爭契約之標的物現況說明書(下稱系 爭現況說明書)項次28「是否曾有或現有鋼筋外露或水泥塊 剝落情事」勾選「否」，致伊陷於錯誤而購買系爭房地。伊 於111年9月22日至現場欲點交系爭房地時，發現天花板處有 水泥剝落、鋼筋裸露之情事，伊因而拒絕點交。此外，系爭 房屋亦有漏水情形，伊得依民法第92條規定撤銷系爭契約之 意思表示及移轉系爭房地之物權行為，並依民法第359條規 定解除系爭契約。若認伊不得解除契約，伊自得民法第359 條請求減少價金至400萬元等語，資為抗辯。並聲明：(一) 原告之訴駁回；(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。 三、兩造不爭執事項：(見卷二第36-38頁) (一)兩造於111年7月24日簽訂系爭契約，被告買受原告所有系爭 房地，約定買賣總價為673萬元，兩造與合泰建經公司簽訂 價金履約保證申請書，約定被告應將買賣價金匯入系爭履保 專戶。系爭契約價金分三期給付，第一期簽約款73萬元，被 告於111年7月27日匯入系爭履保專戶；第二期款完稅款130 萬元，被告於111年8月25日匯入系爭履保專戶。第三期買賣 價金尾款470萬元，被告於111年12月6日匯入系爭履保專戶 。依系爭契約第4條規定：「買方(即被告)應於產權登記完 畢三日內支付，辦理交屋；金融機構貸款核撥時支付，辦理 交屋」。（見卷一第122、126頁） (二)系爭契約第12條第2項約定：「買方若有遲延給付之情形， 如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自 應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至 買方完全給付為止」。（見卷一第124頁） (三)系爭現況說明書項次28「是否曾有或現有鋼筋外露或水泥塊 剝落情事」勾選「否」。（見卷一第132頁，上載系爭現況 說明書簽立日期為111年7月18日）。 (四)系爭特約約定：「甲乙雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方 已至房屋現場充分查看屋況(包含能推開確認之天花板或装 潢) ，未發現有屋況問題。甲方確已知悉乙方之買賣條件為 「對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事） ，不負物之瑕疵擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵( 如：標 的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有 結構問題無法補強……等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任」。 （見卷一第69、143頁，上載系爭特約簽立日期為111年7月2 4日） (五)系爭房地已於111年9月19日登記予被告，惟尚未點交。（見 卷一第215、259-262頁） (六)111年9月17日晚間、9月18日發生規模分別為6.6、6.8之地 震，震央分別位於臺東縣關山鎮、臺東縣池上鄉。 (七)系爭房屋有部分鋼筋外露之情形。(見卷一第151、153、263 頁照片部分） 四、本院之判斷： (一)系爭契約是否經被告撤銷系爭契約之意思表示及移轉系爭房 地之物權行為？ 　⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或 可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文 。民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示 以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上 字第371號判決要旨參照）。又按當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦 有明文。是以當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為 之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高 法院21年上字第2012號判決要旨參照）。 　⒉系爭房屋在天花板處有部分鋼筋外露情形，為兩造所不爭， 而系爭房屋有部分水泥剝落一事，有照片可佐（見卷一第26 5頁）。惟查，兩造於簽約當時之系爭特約內容為：「甲乙 雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方已至房屋現場充分查看 屋況(包含能推開確認之天花板或装潢) ，未發現有屋況問 題。甲方確已知悉乙方之買賣條件為「對於一般屋況瑕疵（ 如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責 任；但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、 輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強……等 情事），乙方仍負瑕疵擔保責任」。 　⒊本院認為，被告於締約前確實有多次到系爭房地確認屋況（ 見卷一第41-51頁對話紀錄)，且從系爭特約內容「甲乙雙方 確認，本買賣標的為空屋，甲方已至房屋現場充分查看屋況 (包含能推開確認之天花板或装潢)」可知兩造於締約時已確 認並充分查看屋況，顯見被告於締約時清楚系爭房屋之天花 板處有部分鋼筋裸露之情形，難謂原告有何施以詐術之情形 。況且，系爭房屋是67年間竣工(見卷一第55頁)，迄今已40 餘年，為中古屋，被告明確知悉系爭房屋為中古屋之情況下 ，對於中古屋之屋況不若新屋一般應知之甚詳，被告對此既 已明悉，其於確認屋況後，仍願與原告以系爭房地之現況購 買，且係以減價55萬元後之價格購買系爭房地（見卷一第55 頁），堪認被告已評估利弊風險始決意為之，難謂原告有何 施以詐術致被告陷於錯誤而簽訂系爭契約。 　⒋至被告稱系爭契約之系爭現況說明書項次28「是否曾有或現 有鋼筋外露或水泥塊剝落情事」勾選「否」，惟觀諸系爭現 況說明書之簽立日期為111年7月18日（見卷一第132頁）， 係在系爭契約及系爭特約簽訂日（111年7月24日）之前，依 系爭特約之內容，顯見兩造於系爭特約簽訂時（111年7月24 日），顯已充分確認過系爭房地之房屋現況，而被告仍願意 以減價55萬元後之房屋現況購買，且系爭特約已明確記載有 推開天花板確認屋況，故難謂原告有何施以詐術致被告陷於 錯誤而簽訂系爭契約之情事，甚為明確。 　⒌綜上，被告不能證明原告有故意隱瞞鋼筋部分裸露或部分水 泥剝落之情，致被告陷於錯誤而為買受系爭房地之事實，故 被告依民法第92條撤銷系爭契約之意思表示及移轉系爭房地 之物權行為，為無理由，不應准許。 (二)被告以系爭房地天花板有部分鋼筋裸露、部分水泥剝落、漏 水之情形，請求解除契約或減少價金，有無理由？ 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵。出賣人應擔保其物於危險移轉時， 具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕 疵，係指存在於物之缺點，如依通常交易觀念，或依當事人 之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者而言 。次按買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵 者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不 告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條第2項亦定有明文。 　⒉觀之兩造於系爭特約約定：「甲方確已知悉乙方之買賣條件為『對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強……等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任』」，有系爭特約在卷可稽（見卷一第143頁），堪認兩造已特約排除原告就系爭房屋之滲漏水、壁癌、龜裂等瑕疵之擔保責任，原告僅在系爭房屋有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強等情事時，始負瑕疵擔保責任。 　⒊復查證人即結構工程技師楊○志經現場確認屋況後，認為本件鋼筋裸露等情形不會造成系爭房屋之結構安全問題等語（見卷一第571頁），堪認上開天花板處之鋼筋部分裸露一事，並不影響系爭房屋之結構安全。 　⒋系爭房屋為67年建造之中古屋，迄今已40餘年，雖有部分鋼 筋裸露、部分水泥剝落之情形，惟經結構技師楊鵬志當庭證 稱認上開情形，並不會造成房屋結構安全問題，業如前述， 堪認系爭房屋之部分鋼筋裸露、部分水泥剝落均屬一般屋況 瑕疵，依兩造所簽立之系爭特約，原告對此毋庸負物之瑕疵 擔保責任。又被告雖稱系爭房屋有漏水，惟證人即結構工程 技師楊鵬志於本院作證時表示其認為系爭房屋無漏水情形（ 見卷一第574頁），且被告亦未證明系爭房屋確實有漏水情 形，退步言，系爭房屋縱使有漏水之情形，依系爭特約之約 定，原告對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等 情事），均不負物之瑕疵擔保責任，從而，被告主張系爭房 屋有部分鋼筋裸露、部分水泥剝落、漏水，原告應負瑕疵擔 保責任，難認可採，被告主張依民法第359條解除契約或請 求減少價金，均無理由。 (三)原告依系爭契約第4條、民法第367條規定，請求被告給付買 賣價金673萬元，並依系爭契約第12條第2項及民法第229條 規定，請求被告給付自預定交屋日之翌日(即111年9月23日) 起至買賣價金清償日止，按買賣總價款673萬元每日千分之0 .5計算之違約金，有無理由？ 　⒈原告依系爭契約第4條、民法第367條規定，請求被告給付買 賣價金673萬元部分： 　⑴兩造與合泰建經公司簽訂價金履約保證申請書及價金履約保 證書，約定被告應將買賣價金匯入系爭履保專戶。被告已將 價金673萬元全數匯入系爭履保專戶，為兩造所不爭執，是 原告依系爭契約關係及民法第367條規定，得請求被告給付 買賣價金673萬元。 　⑵又由兩造與合泰建經公司簽訂之價金履約保證申請書第5條約 定、價金履約保證書第5條之約定可知，倘兩造對於系爭契 約之履行有爭議且已進入司法程序，則合泰建經公司應以確 定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果(內容須載明 給付之對象與金額)，作為該公司執行撥款之依據（見卷一 第127、130頁）。由此可見，依據兩造之約定，若系爭契約 發生有關價金給付之爭議時，僅須向司法機關提起給付之訴 ，合泰建經公司即可依法院所為給付判決內容對被告匯入系 爭履保專戶內之已納價金進行執行或依約為處置。另被告雖 將系爭契約之全部買賣價金673萬元匯入系爭履保專戶，然 其迄未同意將上開價金撥付原告，自屬未依債之本旨提出清 償，原告自得依系爭契約第4條及民法第367條規定，請求被 告給付買賣價金673萬元。 　⒉原告依系爭契約第12條第2項及民法第229條規定，請求被告 給付自預定交屋日之翌日(即111年9月23日)起至買賣價金清 償日止，按買賣總價款673萬元每日千分之0.5計算之違約金 部分： 　⑴按系爭契約第12條第2項前段約定：買方(即被告)若有遲延給 付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應 賠償賣方（即原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分 之0.5計算之違約金至買方(即被告)完全給付時為止(見卷一 第124頁)。另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起 ，負遲延責任，民法第229條第1項亦有明定。是依前開約定 可知，買方即被告若有違反系爭契約所約定應履行之付款義 務（如：未依系爭契約第4條約定，於原告產權登記完畢三 日內支付）時，應賠償原告自應付之日起，按買賣總價款每 日千分之0.5計算之違約金至被告完全給付時為止。查原告 已於111年9月19日將系爭房地所有權移轉登記為被告所有， 且依系爭買賣契約第4條約定，預定交屋日為產權登記完畢 三日(即111年9月22日)，依前開約定被告應於上開預定交屋 日交付尾款，則系爭房地若依約交付被告，原告得於交屋同 日，請求合泰建經公司撥付買賣價金，堪認被告就買賣價金 之給付有確定期限，而被告未於111年9月22日受領系爭房地 ，兩造並不爭執，原告因而無法自系爭履保專戶領取買賣價 金，故被告應自預定交屋日111年9月22日之翌日即同年月23 日起負遲延責任，原告自該日起得依系爭契約第12條第2項 約定請求被告給付遲延給付價金之違約金。又原告自陳其請 求被告給付之違約金系爭房地之買賣價金673萬元作為計算 基準，若依此金額計算原告按日請求被告給付之違約金為3, 365元(計算式：6,730,000元×0.5‰＝3,365元)。 　⑵惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文。又上開核減，法院得以職權為之，亦得 由債務人訴請法院核減；至於是否相當，即須依一般客觀事 實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準 。本院審酌系爭房屋為中古屋，雖有鋼筋部分裸露、部分水 泥剝落之情形，惟均不影響房屋結構安全，且兩造以減價55 萬元後之價格締約，且以系爭特約排除原告之瑕疵擔保責任 ，故被告不得以此為由解除契約、減少價金或撤銷債權及物 權行為，均如前述，惟考量被告係因認系爭契約得解除而未 同意受領系爭房地、亦未同意原告領取系爭履保專戶之買賣 價金，此與買受人毫無緣由惡意違約之情況，仍屬有別，復 審酌兩造損害利益、被告違約情節及社會經濟發展狀況等一 切情狀，本院認以原約定之每日千分之0.5即每日3,365元計 付違約金，顯屬過高，經綜合考量後，認應酌減至20萬元為 適當。原告逾此金額之違約金請求，則屬無據，不應准許。 五、綜上所述，原告依系爭契約第4條及民法第367條規定，請求 被告給付買賣價金673萬元，及自111年9月23日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息，及被告應給付原告20 萬元，及自111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求 ，則無理由，不應准許。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供 擔保，請准宣告准、免假執行，經核於法並無不合，爰分別 酌定相當之擔保金額宣告之。另原告敗訴部分，其假執行之 聲請，則失所依據。 六、被告固聲請傳喚證人即被告配偶曾○誠並聲請由其他結構技 師再次至系爭房地現場勘查漏水情形，惟自系爭特約內容已 明確可知被告已充分查看系爭房屋屋況，又系爭房屋縱使有 漏水情形亦屬系爭特約排除原告瑕疵擔保責任之情形，堪認 上開證據調查均無必要，本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦 方法及所提證據，均不足影響本判決結果，爰不逐一論列， 附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　施孟弦 上列正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應 表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前 提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他 造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周彥廷

2025-03-31

HLDV-112-重訴-9-20250331-1

訴
臺灣新北地方法院

損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1866號 原 告 焦建堯 訴訟代理人 鄧湘全律師（辯論終結後解除委任） 潘紀寧律師（辯論終結後解除委任） 被 告 佳承開發建設股份有限公司 法定代理人 郭春利 訴訟代理人 姚文勝律師 趙子澄律師 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國114年2月11日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： 　㈠兩造於民國110年3月28日就被告銷售之「站前美學」第A11棟 第8樓房屋及坐落基地（不含車位，下稱系爭建案）簽立房 地預定買賣合約書（下稱系爭契約），約定買賣總價金為新 臺幣（下同）626萬元（土地價款376萬元、房屋價款250萬 元），並約定貸款金額500萬元。原告已依系爭契約附件七 、付款明細表給付至第5期共計115萬元，然系爭建案刻正興 建中，尚未取得使用執照。因系爭契約第16條約定「非經乙 方同意，甲方同意不將本買賣標的轉讓與第三者或更換他人 」、「甲方如擬將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵得 乙方同意，並繳清已屆期之各期應繳款項及相關稅費、代辦 費等後始得轉讓」、「甲方需於辦理轉讓手續同時支付本契 約總價款千分之一之轉讓手續費予乙方」，系爭建案之代銷 公司五十甲廣告股份有限公司（下稱五十甲公司）亦有告知 系爭契約可轉讓他人。原告於113年1月21日至同年6月30日 間委託信義房屋出售系爭建案，並於同年4月間獲悉有買方 即第三人甘國華下斡旋金表示願以買賣總金額907萬元向原 告購買，並於斡旋書記載「上述承購金額，如於5/1前尚未 確認可換約，則無條件解約」，故原告於同年4月17日函請 被告同意轉讓，卻遭被告表示「112年7月1日施行之平均地 權條例第47條之4第1項規定不適用於112年6月30日以前所簽 訂之預售屋買賣契約，固無疑問，惟台端於簽約時既已同意 系爭契約第十六條約定，後續履約即應受其拘束，而非恣意 要求本公司必須同意配合台端將本契約轉讓予第三人」等語 而拒絕，致原告受有轉售系爭建案之價差損害。 　㈡系爭契約第16條約定與內政部109年12月25日台內地字第1090 147669號公告修正（000年0月0日生效）之「預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項（下稱「預售 屋買賣定型化契約應記載事項」）第20條「房地轉讓條件」 第㈠項規定：「買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契 約房地所有權移轉登記完成前，如欲將本契約轉讓他人時， 必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕 。」不盡相同，依消費者保護法（下稱消保法）第17條第5 項規定「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型 化契約，仍構成契約之內容」，故「預售屋買賣定型化契約 應記載事項」第20條房地轉讓條件第㈠項規定仍構成兩造契 約內容，原告自得據以請求被告同意將系爭契約轉讓予第三 人，且原告均按期程繳清各期應繳款項，原告既已事先以書 面請求被告同意，被告無正當理由不得拒絕或預示拒絕履行 。系爭建案行情近來水漲船高，被告拒絕同意之違約行為， 顯係無理由重大限制原告財產處分自由，為不完全給付之違 約行為，致原告受有重大損害。又原告係以626萬元購得系 爭建案，甘國華願以907萬元向原告購入，價差為281萬元， 扣除4%仲介費36萬2,800元、35%房地合一稅85萬6,520元等 支出後，原告客觀上確定可取得之轉售價差所失利益損害為 159萬680元，爰依民法第227條第1項準用給付遲延之法律關 係即民法第229條第2項、第231條第1項、第233條第1項、第 216條規定請求被告賠償等語。 　㈢並聲明：⒈被告應給付原告159萬680元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠依112年2月8日修正公布之平均地權條例第47條之4第1項規定 「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後 ，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊 登讓與或轉售廣告」等內容及其立法理由，可知為避免預售 屋之買受人透過轉讓購屋預約單、預售屋買賣契約等方式炒 作房價或賺取價差牟利而為修正，原告係於110年3月28日簽 訂系爭契約，竟於系爭建案仍在興建中之113年1月21日即委 託仲介銷售，顯見原告購入系爭建案之目的並非自住，而係 為炒作房價、投資套利，原告之行為已與上開立法目的背道 而馳。又系爭契約第16條第2項約定係參考「預售屋買賣定 型化契約應記載事項」第20條，及平均地權條例而為約定， 而系爭契約第16條第2項已明文約定房地轉讓條件，原告主 張雙方未約定故「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20 條構成系爭契約內容云云，實屬無理。另系爭契約第16條第 1項約定並無違反「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第2 0條規定，且被告係參考立法政策、防止有心人士透過轉讓 預售屋買賣契約方式炒作房價或賺取價差牟利，為合法有效 之條款，兩造應受其拘束。而原告既已同意系爭契約第16條 約定成為系爭建案產權登記名義人，並同意不得任意將所購 買之系爭建案或系爭契約轉讓他人，後續履約即應受拘束， 自原告所提「斡旋/要約契約」記載「上述承購條件，如於5 /1前尚未確認可換約，則無條件解約」，更可證原告對於系 爭契約第16條第1項、第2項約定知之甚詳，方會為前開約定 以避免違約責任，原告若擬將系爭契約轉讓予第三人，依系 爭契約第16條第1項、民法第301條規定應獲被告同意，始生 效力。是以，系爭契約並未約定被告應無條件配合原告辦理 系爭契約轉讓予第三人之義務，則系爭契約目前仍由兩造持 續履行，遑論被告有何債務不履行問題，原告依民法第227 條第1項規定請求被告賠償價差損害159萬680元，至屬無理 等語，資為抗辯。 　㈡並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉如受不利判決，願供擔保免為 假執行。 三、本院之判斷： 　　原告主張其以626萬元與被告就系爭建案簽訂系爭契約，嗣 後原告委託仲介出售系爭建案，甘國華並下斡旋金願以907 萬元購買，然被告竟無理由拒絕同意系爭契約轉讓，而有不 完全給付之違約情事，原告依民法第227條第1項準用給付遲 延規定請求被告賠償所失利益159萬680元等語，被告固未否 認其拒絕同意原告將系爭契約轉讓予甘國華之事實，然就其 有無不完全給付情事，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執 所在厥為：㈠「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條 是否構成兩造契約內容？㈡被告拒絕同意原告轉讓系爭契約 是否構成不完全給付？㈢原告得否請求被告賠償？經查： 　㈠「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條並未構成兩造 契約內容： 　⒈按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定 型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應 記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；中央主管 機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契 約之內容，消保法第17條第1項、第5項定有明文。又109年1 2月25日公布、000年0月0日生效之「預售屋買賣定型化契約 應記載事項」第20條房地轉讓條件規定：「㈠買方繳清已屆 滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成前 ，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意 ，賣方非有正當理由不得拒絕。㈡前款之轉讓，除配偶、直 系血親間之轉讓免手續費外，賣方得向買方收取本契約房地 總價款千分之＿（最高以千分之一為限）之手續費。」，可 知預售屋買賣定型化契約應就契約轉售條件予以約定，若無 約定，則「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條依消 保法第17條第5項規定亦構成契約內容，而得拘束預售屋買 賣契約雙方，反面觀之，倘若買賣雙方就預售屋契約轉讓條 件已有約定，依契約自治原則，即應適用買賣雙方簽訂契約 內容，而無以「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條 規定予以補充之空間。 　⒉原告固主張「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條約 定，依消保法第17條第5項規定應構成兩造契約內容云云， 然觀諸系爭契約16條契約轉讓約定：「一、自簽訂本契約日 起，甲方（即原告）即為本買賣標的物之產權登記名義人， 非經乙方（即被告）同意，甲方同意不將本買賣標的轉讓與 第三者或更換他人，否則其轉讓或更換行為對乙方不生效力 ，且因此發生糾紛或致使乙方遭受損失時，甲方應負違約及 賠償責任。」、「二、自簽訂本契約日起至乙方通知辦理銀 行貸款對保期限日止，甲方如擬將本契約轉讓他人時，必須 事先以書面徵得乙方同意，並繳清已屆期之各期應繳款項及 相關稅規費、代辦費等後始得轉讓，讓渡手續需由甲方親自 至本公司辦理，並以壹次為限（本轉讓手續為以簽立讓渡書 方式辦理，本契約書不再更名簽訂）。」、「三、前項之轉 讓，除配偶、直系血親間之轉讓免收手續費外，甲方需於辦 理轉讓手續同時支付本契約總價款千分之一轉讓手續費予乙 方。」等內容，有系爭契約在卷可參（見本院卷第61頁）， 可知兩造就系爭建案或系爭契約之轉讓業於系爭契約內約定 明確，包括得否轉讓、轉讓手續、轉讓手續費等事項均有記 載，應無消保法第17條第5項規定所指「預售屋買賣定型化 契約應記載事項」未記載於定型化契約，仍構成契約內容之 情形，故原告主張「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第 20條規定，依消保法第17條第5項規定構成兩造契約內容云 云，應非可採。　　 　⒊原告雖稱系爭契約第16條約定與「預售屋買賣定型化契約應 記載事項」第20條第㈠項規定不盡相符，應有消保法第17條 第5項規定適用云云。然細譯兩者差異乃系爭契約第16條約 定並無如「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條第㈠ 項規定設有「賣方非有正當理由不得拒絕」之限制，然此限 制並無違反禁止或強行規定，本可由買賣雙方自由約定，且 考諸112年6月19日修正、同年0月0日生效之「預售屋買賣定 型化契約應記載事項」第20條業已修正為：「二十、房地讓 與或轉售條件㈠買方於簽約後，不得將本契約讓與或轉售與 第三人。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或 轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直 轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。㈡符合前款但 書規定之買方，應繳清已屆滿之各期應繳款項，並以書面通 知賣方，賣方除有法令依據外，不得拒絕配合辦理。㈢前款 情形，除第一款但書之受讓人為買方之配偶、直系血親或二 親等內旁系血親，免手續費外，賣方得向買方收取本契約房 地總價款萬分之＿（最高以萬分之五為限）之手續費。」（ 見本院卷第363頁），可知立法者亦肯認預售屋契約轉讓應 朝原則上禁止之方向修正，自難認定系爭契約第16條約定有 以109年12月25日公布、000年0月0日生效之「預售屋買賣定 型化契約應記載事項」第20條規定補充兩造契約內容之必要 ，原告前開主張，仍無可採。 　㈡被告拒絕同意原告轉讓系爭契約並未構成不完全給付： 　⒈原告主張其委託仲介出售系爭建案，甘國華並下斡旋金願以9 07萬元向原告購買系爭建案，經原告以書面請求被告同意轉 讓，卻遭被告拒絕，被告無正當理由拒絕同意構成不完全給 付之違約行為云云，雖提出委託書、「斡旋/要約契約」、 兩造寄發之存證信函等件為佐（見本院卷第241頁至第265頁 ）。惟依兩造簽訂系爭契約第16條第1項、第2項約定，原告 欲將系爭建案及系爭契約轉讓予甘國華，均應經被告同意方 得為之，而被告寄發予原告之存證信函內亦表示原告不得恣 意要求被告必須配合契約轉讓予第三人，並考量未來履約爭 議恐使法律關係趨於複雜，故而無法同意原告所提將系爭契 約轉讓予第三人之申請等情（見本院卷第261頁至第263頁） ，僅再次重申系爭契約第16條約定內容，並說明其無欲使法 律關係複雜產生履約糾紛故而拒絕同意轉讓，則縱認109年1 2月25日公布、000年0月0日生效之「預售屋買賣定型化契約 應記載事項」第20條規定應作為兩造契約內容，亦難認被告 之拒絕係無正當理由而有不完全給付之情事。 　⒉至於原告主張其信賴系爭建案之代銷公司五十甲公司告知系 爭契約可轉讓他人，方以畢生積蓄購買系爭建案，且原告係 因工作有出國計畫方將系爭建案轉售，並非為賺取價差牟利 ，據原告所知，因房價上漲很快，部分預售屋買受人無法承 擔頭期款壓力而將預售屋原價轉回建商，亦有部分建商寧願 違約不交屋，要以較高價格轉售等語，並提出系爭建案群組 LINE對話紀錄為佐（見本院卷第239頁）。惟112年2月8日修 正、同年7月1日施行之平均地權條例第47之4條第1項固規定 ：「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約 後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託 刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血 親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售 之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。 」，而前開規定於施行前已簽訂預售屋買賣契約之買受人， 於施行後可換約1次，有內政部113年10月29日台內地字第11 30044500號函文在卷可參（見本院卷第461頁至第462頁）， 即兩造於110年3月28日簽訂之系爭契約，原告於112年7月1 日後仍可將系爭契約轉讓他人1次，然系爭契約第16條第1項 、第2項約定均無絕對禁止（即縱使被告同意亦無法轉讓之 情形）原告將系爭契約轉讓與第三人，故五十甲公司向原告 說明系爭契約可轉讓他人，與系爭契約第16條約定及內政部 前開函文說明並無不符，原告於簽立系爭契約前已審閱系爭 契約第16條約定，就其轉讓系爭契約應經被告同意亦已知悉 ，原告仍同意簽立系爭契約，自應承擔被告日後不同意原告 將系爭契約轉讓之風險，故原告前開所述即令為真，亦難為 有利於原告之認定。 　㈢原告不得請求被告賠償： 　　被告拒絕同意原告將系爭契約轉讓予甘國華，與系爭契約第 16條約定並無不符，被告並無不完全給付情事，故原告主張 依民法第227條第1項準用給付遲延之法律關係即同法第229 條第2項、第231條第1項、第233條第1項規定，請求被告賠 償所失利益159萬680元，為屬無據。又原告聲請向恆顧建設 股份有限公司、馥勝開發股份有限公司、和發建設股份有限 公司函詢是否有於112年7月1日後同意112年7月1日前已簽訂 預售屋買賣契約之買受人將契約轉讓予第三人之案件，以及 聲請傳喚證人即仲介公司業務邱思璇，以證明其公司仍有受 託銷售112年7月1日前之預售屋買賣契約並換約成功之案件 等節，因各建設公司與買受人簽訂買賣契約內容不盡相同， 被告亦不受該等契約之拘束，故難認有函詢及傳喚證人到庭 調查之必要。 四、綜上所述，「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條並 未構成兩造契約內容，被告拒絕同意原告轉讓系爭契約並不 構成不完全給付。從而，原告依民法第227條第1項規定請求 被告賠償損害159萬680元及法定遲延利息，為無理由，應予 駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗， 應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。 六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　莊佩頴 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王顥儒

2025-03-27

PCDV-113-訴-1866-20250327-1

訴
臺灣橋頭地方法院

所有權移轉登記

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第1016號 原 告 蔡姿慧 訴訟代理人 黃順天律師 被 告 王伍順 訴訟代理人 陳建誌律師 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國114年2月18 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應將坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（權利範圍：全 部）及其上同段438建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路 000巷00弄0號，權利範圍：全部）之所有權移轉登記予原告 。 二、訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：原告設立環宙實業行並經營水電工程等業務，其 因業務上有倉庫及員工宿舍之需求，遂於民國112年5月11日 與訴外人光祐地產事業有限公司（下稱光祐公司）簽立不動 產買賣意願書，擬向訴外人曾順得承購其所有之高雄市○○區 ○○段0000地號土地及其上同段438建號建物（門牌號碼為高 雄市○○區○○○路000巷00弄0號，下合稱系爭房地），並同時 支付新臺幣（下同）5萬元作為斡旋金。嗣原告於112年5月1 5日與曾順得簽立系爭房地之不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），約定買賣總價為1,050萬元，簽約款為105萬元 ，完稅款為105萬元，尾款為840萬元。惟因原告名下已有一 房地，其貸款資格不足給付尾款，遂委請其男友即訴外人王 建文之子即被告擔任系爭房地之登記名義人、貸款債務人， 原告並於系爭買賣契約上記載「本人蔡姿慧確為同意將本買 賣標的物產權登記在王伍順之名義」等語（下稱系爭借名登 記契約）。後被告於112年6月17日於臺灣銀行大昌分行開立 帳號為000000000000號帳戶（下稱被告臺灣銀行帳戶），系 爭房地並於112年6月21日登記於被告名下，再以被告名義向 臺灣銀行貸款840萬元（下稱系爭貸款），並為臺灣銀行設 定最高限額抵押權。系爭房地買賣價金之簽約款105萬元及 完稅款105萬元，經扣除原告已給付之斡旋金5萬元後，剩餘 205萬元係由王建文委請其弟弟即訴外人王建龍存入被告帳 戶後，再由被告轉入系爭買賣契約之履約保證帳戶內，剩餘 尾款840萬元部分，則由被告辦理系爭貸款給付，其後原告 均有於每月27日前將3萬2,000元匯入被告臺灣銀行帳戶內， 用以支付系爭貸款之本金及利息，且系爭房地買賣過戶之所 有稅捐、規費、代書費用等俱由原告支付。又原告不但執有 系爭買賣契約之價金履約明細暨點交證明書、系爭房地之使 用執照、所有權狀，於系爭房地登記於被告名下開始，系爭 房地亦均由原告使用、管理，供環宙實業行作為倉庫及員工 宿舍使用，是原告方為系爭房地之實際所有權人，兩造間就 系爭房地應有成立系爭借名登記契約。然被告於113年3月26 日以存證信函要求原告自系爭房地遷出，更對原告提起遷讓 房屋事件訴訟（即本院113年度橋簡字第725號事件，下稱另 案），兩造之信任關係已破裂，原告為此終止系爭借名登記 契約，並以起訴狀繕本之送達通知被告，再依民法第179條 、第767條規定，及類推適用民法委任契約之規定，請求被 告將系爭房地之所有權移轉登記予原告。並聲明：如主文所 示。 二、被告則以：系爭房地係被告父親王建文購買並贈與給被告， 因王建文無力給付頭期款，才商請其弟弟王建龍幫忙出錢， 王建龍才會分別於112年5月17日、同年6月17日以現金存入1 00萬元、116萬2,188元至被告中華郵政橋頭郵局帳戶內，被 告再分別於112年5月18日、同年6月17日各匯款100萬元、11 6萬2,188元至系爭買賣契約之履約保證帳戶內，用以給付系 爭買賣契約之價金。原告為王建文之女朋友，王建文購買系 爭房地贈與被告後，即商議將系爭房地提供予原告放置材料 及作為員工宿舍使用，再由原告按月給付被告系爭貸款作為 租賃之對價，故原告主張兩造就系爭房地有成立系爭借名登 記契約，顯與事實不符。又因系爭房地之買賣過程均係由王 建文出面處理，被告並未親自出面，被告自不知悉系爭買賣 契約係以何人名義作為買受人，亦不知曉系爭買賣契約上有 記載「本人蔡姿慧確為同意將本買賣標的物產權登記在王伍 順之名義」等語，且系爭房地過戶完畢後，王建文說要保管 系爭房地之所有權狀，被告不疑有他，即將該等文件均交由 王建文保管等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項 　㈠原告在高雄市○○區○○路000巷0號設立環宙實業行，經營水電 工程等業務。 　㈡原告於112年5月11日與光祐公司簽立不動產買賣意願書（審 訴卷第19頁），委託光祐公司居間仲介，擬承購系爭房地， 並同時支付5萬元作為斡旋金。 　㈢原告於112年5月15日與系爭房地之出賣人曾順得簽立系爭買 賣契約書（審訴卷第21頁至第31頁），約定買賣總價為1,05 0萬元，簽約款為105萬元，完稅款為105萬元，尾款為840萬 元，簽立系爭買賣契約書後，又再其上記載「本人蔡姿慧確 為同意將本買賣標的物產權登記在王伍順之名義」，被告並 擔任系爭房地之貸款債務人。 　㈣被告於112年6月17日開設被告臺灣銀行帳戶，系爭房地於112 年6月21日登記於被告名下，以被告名義向臺灣銀行貸款840 萬元，並為臺灣銀行設定最高限額抵押權。被告申辦上開貸 款後，原告均有於每月27日前將3萬2,000元匯入被告臺灣銀 行帳戶，用以支付貸款之本金及利息。 　㈤王建文為原告男友、被告父親，王建龍為王建文之弟弟、被 告叔叔。 　㈥王建龍分別於112年5月17日、同年6月17日以現金存入100萬 元、116萬2,188元至被告中華郵政橋頭郵局帳戶內，被告再 分別於112年5月18日、同年6月17日各匯款100萬元、116萬2 ,188元至台新銀行受託信託財產專戶（即系爭買賣契約之履 約保證帳戶）。 　㈦系爭房地自登記於被告名下以來，使用人均為原告，原告均 作為其經營之環宙實業行之倉庫及員工宿舍使用。 　㈧系爭房地之使用執照、所有權狀（審訴卷第57頁至第63頁） 均係由原告持有。 　㈨被告於113年3月26日以高雄地方法院郵局存證號碼442號存證 信函（審訴卷第65頁至第66頁）請原告經營之環宙實業行於 函到1個月，自系爭房地遷出，原告於113年3月27日收受前 開存證信函。 　㈩被告對原告提起遷讓房屋事件訴訟，經本院以113年度橋簡字 第725號（即另案）判決認原告辯稱兩造就系爭房地為借名 登記關係之事，並非全然無稽，且即使認定兩造間並無借名 登記關係存在，被告主張終止兩造間無約定期限之租賃關係 ，不合於土地法第100條第3款、民法第440條第1項規定，而 駁回被告之訴，目前被告已經提起上訴。 四、本件之爭點 　㈠兩造就系爭房地是否有系爭借名登記契約存在？ 　㈡原告類推適用民法委任契約之規定、民法第179條、第767條 規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，有無理 由？ 五、本院得心證之理由 　㈠按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之意思 表示合致，始能成立借名登記契約。而不動產登記當事人名 義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事 實負舉證責任（最高法院105年度台上字第1897號、102年度 台上字第1833號判決參照）。蓋不動產為登記名義人所有屬 常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者 ，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法 則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院110年 度台上字第511號判決參照）。惟證明借名登記契約成立之 證據資料，不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一 方出資取得財產登記他方名下後，仍持續行使該財產之所有 權能並負擔義務者，或出面洽談買賣契約、買賣價金之出資 、繳納稅捐、繳納貸款、出租、保管所有權狀或實際管領使 用之人為何人者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間 存有借名登記契約（最高法院98年度台上字第1048號、112 年度台上字第2160號判決參照）。本件原告主張兩造間就系 爭房地存在系爭借名登記契約，既為被告所否認，自應由原 告就兩造間有借名登記意思表示合致之事實，負舉證之責， 先予敘明。 　㈡經查，原告係以其名義與光祐公司簽立不動產買賣意願書（ 審訴卷第19頁），並與曾順得簽立系爭買賣契約（審訴卷第 21頁至第31頁），原告並於價金履約專戶明細暨點交證明書 之買方簽章欄位簽名等情，有該點交證明書可證（審訴卷第 43頁）；佐以證人即系爭買賣契約之房仲林慧玲於另案審理 中證稱：一開始是原告及其先生即王大哥（指王建文）來找 我談要買房子，說公司要放工具及當宿舍用，我手邊剛好有 系爭房地，就介紹給原告。簽立系爭買賣契約時，原告及其 先生都有來，但都是原告簽名、下斡旋金，本來說要登記在 原告夫妻名下，我有說若名下有房屋，貸款成數會比較少， 故原告夫妻有討論要登記給誰，因為王建文不只一個兒子， 後來好像是要登記給被告，只有被告可以貸款到8成。從頭 到尾我只知道是原告夫妻要買的，我沒有看過被告，交鑰匙 、結案最後簽名都是原告簽的。系爭買賣契約上所載「本人 蔡姿慧確為同意將本買賣標的物產權登記在王伍順之名義」 等語，是於112年5月15日簽約之後加載的，因為原告說他們 要更改系爭房地之登記名義人，後來我有約被告到我們公司 簽名。系爭房屋點交的時候，我有把所有權狀交給原告，並 向原告收取代書費，被告並未到場，就我所知，系爭房地是 借名登記在被告名下，因為都是原告夫妻做主要登記給誰等 語（另案卷第180頁至第187頁）；證人即系爭買賣契約之代 書宋淑芬則於另案審理中證稱：我記得是原告來簽系爭買賣 契約，後來因為原告（名下）有二屋，為了房貸成數考量， 被告父親說要登記小孩的名字，我說買方可以在合約上指定 登記名義人，故我們請原告填寫登記名義人是誰，登記名義 人那行字是事後補的，因為簽約當下原告並沒有說，只有說 買房子是為了放工具跟給員工住，我從頭到尾只有在銀行對 保的時候見過被告而以等語（另案卷第250頁至第254頁）。 由上可知，系爭買賣契約自始至終均係由原告、王建文出面 與仲介、代書及賣方接洽，且原告均稱購入系爭房地之原因 係為了供環宙實業行作為倉庫及員工宿舍使用，被告並未介 入或參與購買系爭房地之過程，顯見系爭房地之購入與否均 係由原告、王建文所主導，係其等考量貸款成數之問題，才 會於簽立系爭買賣契約之後，方指定登記名義人為被告。況 系爭房地之點交、權狀交付，均係由原告出面完成，此情已 與一般實際出資購買者，通常會參與締約、交屋過程相互違 背，又系爭房地登記於被告名下後，雖以被告名義申辦貸款 ，然實際使用系爭房屋、持有所有權狀並繳納貸款者，均為 原告乙情，亦為兩造所不爭執（院卷第38頁至第40頁），益 徵原告主張系爭房地係借名登記於被告名下之事實，應屬有 據。 　㈢證人及被告叔叔王建龍固於另案審理中證稱：被告父親跟我 說要買一間房子給被告，頭期款我出，後面貸款被告要貸， 並說好要給原告當作員工宿舍使用。我是因為被告是我的姪 子，才願意幫他出頭期款，否則原告跟我又沒關係，不需要 我出錢，後來不知道為何又變成是原告在繳納貸款，我認為 不合理，系爭房地應該一開始就是要給被告，沒有借名登記 的事情等語（另案卷第188頁至第196頁），然依證人林慧玲 、宋淑芬之前揭證述，原告與王建文出面締結系爭買賣契約 時，始終均稱購入系爭房地係要提供給環宙實業行使用，均 未提及係王建文購入後要贈與給被告乙事，是王建龍前開證 詞，已與林慧玲、宋淑芬之證詞不符。縱王建文委請王建龍 給付系爭房地之頭期款時，有向王建龍稱系爭房地係要贈與 給被告，此亦僅為王建文對王建龍之單方說詞，而無法排除 是王建文為了遊說王建龍出資所杜撰之說法，王建龍既未親 自參與購入系爭房地之過程，自無法單以其證詞或主觀想法 ，即率認系爭房地之實際購入者即為被告。從而，原告主張 兩造就系爭房地應有系爭借名登記契約存在等情，應屬可採 。 　㈣再按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。受任人以自 己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，為民法 第549條第1項、第541條第2項所明定。當事人之一方借用他 方名義辦理不動產之所有權登記，且未違反法律之強制規定 或公序良俗者，性質上屬於借名登記之無名契約，其成立側 重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關 之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他種類之勞務給付契 約之性質，依民法第529條規定，應適用民法委任之相關規 定，得隨時終止借名登記契約。又不動產之借名契約關係既 已終止，基於終止借名登記契約後之返還請求權，自得請求 他方移轉不動產所有權登記（最高法院103年度台上字第114 8號判決參照）。準此，借名人得隨時終止借名登記契約， 並於借名登記契約終止後，請求出名人將借名取得之權利移 轉於己。經查，兩造間就系爭房地有系爭借名登記契約存在 乙節，業經本院認定如前，原告以起訴狀繕本送達向被告為 終止系爭借名登記契約之意思表示，被告並就原告之主張為 上揭答辯，應認系爭借名登記契約已合法終止，則原告類推 適用民法第541條第2項、民法第179條規定，請求被告移轉 登記系爭房地之所有權，洵屬有據。又原告依民法第541條 第2項、民法第179條規定請求既有理由，其基於選擇合併依 民法第767條第1項規定併為請求部分，本院即無庸再予審究 。 六、綜上所述，原告類推適用民法第541條第2項、第179條規定 ，請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由 ，應予准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，併予敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　楊凱婷 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林孟嫺

2025-03-20

CTDV-113-訴-1016-20250320-1

上
臺灣高等法院臺中分院

確認契約關係不存在等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上字第222號 上 訴 人 臺中市○○區○○○段0000○000○0○00○0地號 都市更新會 法定代理人 鄭征富 訴訟代理人 袁裕倫律師 複 代理 人 徐嘉駿律師 被 上訴 人 聖昌營造股份有限公司 法定代理人 鄭清海 訴訟代理人 陳思伃 上列當事人間請求確認契約關係不存在等事件，上訴人對於中華 民國113年1月31日臺灣臺中地方法院111年度訴字第3019號第一 審判決提起上訴，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下 ： 　　主　文 一、上訴及追加之訴均駁回。 二、第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。　　 　　事實及理由 壹、程序部分： 　　上訴人於原審以民法第259條第1款、都市更新條例第49條第 1款第6目規定為請求權基礎，請求被上訴人應向臺中市政府 申請就臺中市○○區○○○段0000○000○○○00○○地號土地（原聯合 商場，下稱系爭土地）都市更新事業計畫案（下稱系爭都更 案）之實施者名義變更為上訴人，嗣於本院增加民法第541 條第2項、第179條、都市更新條例第34條第2款第1目規定為 請求權基礎，此係於第二審為訴之追加，且經被上訴人同意 ，其追加自屬合法。 貳、實體部分： 一、上訴人主張：兩造於民國103年6月24日簽訂「臺中市○○區○○ ○段0000○00地號都市更新事業委託實施契約書」（下稱系爭 契約），約定上訴人提供系爭土地，由被上訴人辦理都市更 新事業及興建房屋，並委任被上訴人作為系爭都更案之實施 者，被上訴人亦以實施者地位，向臺中市政府申請報核系爭 都更案之擬訂事業計畫案。期間，被上訴人雖曾於106年1月 25日，向臺中市政府申請報核「變更臺中市○○區○○○段0000 地號等107筆（原74筆）土地（原聯合商場）都市更新事業 計畫案」（下稱106年變更計畫案）及「擬定臺中市○○區○○○ 段0000地號等107筆（原74筆）土地（原聯合商場）都市更 新權利變換計畫案」（下稱106年權變計畫案），然嗣又以 無利潤為由，拒絕繼續進行，未依臺中市政府106年3月23日 中市都更字第0000000000號函（下稱106年補正函）、110年 11月11日府授都更字第0000000000號函（下稱110年補正函 ）之要求，補正106年變更計畫案及106年權變計畫案。上訴 人已依系爭契約第7條約定，於111年4月25日以豐原○○郵局0 0○存證信函解除系爭契約，爰依民法第259條第1款、第541 條第2項、第179條、都市更新條例第49條第1款第6目、第34 條第2款第1目規定，請求法院擇一判命被上訴人應向臺中市 政府申請就系爭都更案之實施者名義變更為上訴人（原審判 決確認兩造間系爭契約之法律關係不存在，被上訴人未提起 上訴，未繫屬本院者，不予贅述）。 二、被上訴人抗辯：系爭契約係上訴人委由被上訴人辦理系爭都 更案，由上訴人提供系爭土地，被上訴人負責提供資金及技 術，並於系爭土地上興建房屋，俾進行合作開發，待房屋興 建完成後，兩造再依都市更新條例權利變換之規定，以上訴 人提供之土地所有權與被上訴人興建之房屋所有權進行互易 交換，係屬委任與互易之混和契約，並非單純的委任契約。 而被上訴人實施者地位，係源自臺中市政府104年3月2日府 授都更字第0000000000號函，核定都市更新事業計畫之行政 處分（下稱104年行政處分），而非系爭契約，是系爭契約 雖經上訴人解除，對被上訴人實施者之地位不生影響，上訴 人無從請求回復「實施者為上訴人」之狀態，遑論實施者地 位並非「給付物」等語。 三、原判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴並為訴之追 加，兩造聲明如下： （一）上訴及追加聲明： 　　㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。 　　㈡被上訴人應向臺中市政府申請就系爭都更案之實施者名義 變更為上訴人。 （二）答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。 四、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理 並協議簡化爭點如下：　　　 （一）不爭執事項： 　　㈠兩造於103年6月24日簽訂系爭契約，約定由上訴人提供系爭土地，由被上訴人出資辦理都市更新事業並興建房屋（詳原審卷㈠第21至25頁）。 　　㈡臺中市政府以104年行政處分核定發布實施由被上訴人擔任 實施者擬具之「擬訂臺中市○○區○○○段0000地號等74筆（ 原聯合商場）都市更新事業計畫案」計劃書圖（詳原審卷 ㈠第235至236頁）。 　　㈢被上訴人於106年1月25日提具106年變更計畫案、106年權 變計畫案送交臺中市政府申請核定；經臺中市政府於106 年3月23日以106年補正函檢還予被上訴人，請被上訴人依 書面意見補正後再送審議，但被上訴人未按上開書面意見 為補正（詳原審卷㈠第209頁）。 　　㈣自106年4月13日起至107年12月7日止，上訴人召開數次會 議，各該會議之召開日期，如原審卷㈠第304至310頁之「 日期」欄所載（詳原審卷㈠第83至101、135至137頁）。 　　㈤系爭都更案迄今僅進行至「都市更新事業計畫」經主管機 關審議通過核定發布實施階段，尚未進行至權利變換計畫 經主管機關審議通過核定發布實施階段。 　　㈥被上訴人於111年5月3日以豐原聯合都更0000000號函，申 請撤回106年變更計畫案、106年權變計畫案，經臺中市政 府以111年5月13日府授都更字第0000000000號函准予撤回 。 　　㈦上訴人分別於111年4月5日寄發豐原○○郵局00○存證信函、 於111年6月20日寄發豐原○○郵局00○存證信函、於111年8 月25日寄發豐原○○郵局00○存證信函予被上訴人，被上訴 人均於上訴人寄發翌日收受送達（詳原審卷㈠第27至47頁 ）。 　　㈧被上訴人於111年7月26日委託律師寄發台北○○郵局00000號 存證信函予上訴人，經上訴人於翌日收受送達。 　　㈨系爭契約業經上訴人於111年4月5日寄發豐原○○郵局00○存 證信函解除（詳原審卷㈠第27至32頁）。 （二）爭點： 　　　上訴人主張依民法第259條第1款、第541條第2項、第179 條、都市更新條例第49條第1款第6目、第34條第2款第1 目等規定，請求被上訴人應向臺中市政府申請就系爭都更 案之實施者名義變更為上訴人，有無理由？ 五、本院之判斷： （一）系爭契約應定性為委任與合資的混合契約： 　　㈠按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約 之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。倘當 事人所訂定之契約，其性質究係屬成文法典所預設之契約 類型（民法各種之債或其他法律所規定之有名契約），或 為法律所未規定之契約種類（非典型契約，包含純粹之無 名契約與混合契約）有所不明，致造成法規適用上之疑義 時，法院即應為契約之定性（辨識或識別），將契約內容 或待決之法律關係套入典型契約之法規範，以檢視其是否 與法規範構成要件之連結對象相符，進而確定其契約之屬 性，俾選擇適當之法規適用，以解決當事人間之紛爭。而 當事人訂定不能歸類之非典型契約，於性質相類者，自仍 可類推適用民法或其他法律相關之規定。此項契約之定性 及法規適用之選擇，乃對於契約本身之性質在法律上之評 價，屬於法院之職責（最高法院109年度台上字第1021號 判決參照）。 　　㈡經查，系爭契約前言載明：「…，由甲方（即上訴人）提供 土地（及資金），由乙方（即被上訴人）出資辦理都市更 新事業並興建房屋合作事宜，…」，其第4條合作方式約定 ：「一、甲方同意協助乙方辦理本更新案事業計畫暨權利 變換計畫相關事宜，包括更新前後房地權利價值查估及選 定、更新單位選配及協調、更新期間異議之處理等，並協 助通過臺中市政府都市更新審議、核定及發佈實施等更新 程序。二、甲乙雙方協議本更新案之辦理方式，以都市更 新權利變換方式執行，由甲方提供土地（及資金），乙方 提供資金及建築技術，依現行都市更新、建築管理等相關 法令規劃合作建築開發。三、產權保證及合併移轉：…（ 二）土地產權之合併移轉：⒈本基地各筆土地依法得辦理 合併分割時，甲方應同意辦理相關產權登記，並於都市更 新事業計畫暨權利變換計畫中一併敘明。⒉更新後土地產 權依據本基地都市更新權利變換計畫所約定時程辦理產權 移轉。」、第5條更新後選配及價金找補方式約定：「一 、更新後房地單位選配方式：依據都市更新權利變換實施 辦法第11條規定，乙方應訂定期限（不得少於30日）辦理 土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請，…。未 於規期限內提出申請者，則依都市更新相關法令規定辦理 。原地主分配剩餘之房地單位，則由實施者替代分配之。 二、差額價金計算方式：本更新案選配房地單位價金找補 方式，以權利變換方式辦理；…，以權利變換計畫書核定 更新後各單位房地價值計算該單位應繳納之差額價金。」 （詳原審卷㈠第22至24頁）。可知，上訴人就系爭都更案 ，需提供土地及資金，被上訴人則需提供資金及建築技術 興建房屋，兩造再依都市更新相關法規，辦理都市更新、 權利變換及產權移轉。由兩造於本院同稱：系爭契約並沒 有約定興建房屋由誰擔任起造人，一般都更是委託信託銀 行為起造人，目前因為權利變換計畫並沒有送市政府核定 ，沒到土地信託階段，所以沒有約定信託銀行等語（詳本 院卷第158頁），上訴人於本院陳稱：先前都市更新相關 計畫，已經由上訴人出資委託卓越資產鑑定有限公司（下 稱卓越公司）辦理先期的事業規劃。後續興建房屋是由土 地融資取得部分資金，故興建房屋的款項，是由兩造各出 一部分等語；被上訴人於本院陳稱：卓越公司的費用，兩 造各出一部分，興建房屋的費用，銀行不可能全部核貸， 土地融資的部分算上訴人出的，其餘算被上訴人出的，目 前被上訴人已支出陳世展建築師部分設計規劃的費用，另 已支付新臺幣（下同）704萬元建築設計規劃保證金，存 放在臺中市建築師公會等語（詳本院卷第208頁）。顯見 ，兩造就申請都市更新的相關費用及房屋的興建費用，依 約均有出資的義務，且依約興建之房屋所有權，並非由被 上訴人原始取得，並無被上訴人所稱以其興建之房屋所有 權，與上訴人之土地所有權互易之情事，此部分應屬兩造 共同出資完成都市更新事業，再依都市更新條例有關權利 變換規定分配利潤之合資契約性質。又實施者：指依本條 例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。都市更新 事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。經劃定應 實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管 機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃 定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀 錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織 更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事 業機構為實施者實施之。未經劃定應實施更新之地區，土 地及合法建築物所有權人為促進其土地再開發利用或改善 居住環境，得依主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃 定更新單元，依前條規定，申請實施該地區之都市更新事 業。108年1月30日修正公布前之都市更新條例第3條第4款 、第10條第1項、第11條、第14條前段定有明文。即無論 有無經主管機關劃定應實施更新之地區，土地及合法建築 物所有權人，均得依上開規定，自行組織更新團體實施該 地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者 實施之。兩造既係依都市更新條例規定辦理系爭都更案， 由上訴人委託被上訴人為實施者，向臺中市政府申請系爭 都更案，則兩造間就系爭都更案之申請，自係成立委任契 約性質。且因系爭契約係由委任契約之構成分子，與合資 契約之構成分子混合而成，各具有一定之分量，其既同時 兼有「事務處理」與「共同出資完成一定目的」之特質， 即不能再將之視為純粹之委任或合資契約，而應歸入非典 型契約中之混合契約。且以上訴人委任被上訴人擔任實施 者進行之系爭都更案，事繁且雜，兩造卻未約定任何報酬 ，顯然兩造係將原有報酬計算在日後合資之利潤分配中， 委任及合資在給付上構成經濟上一體性，應同其命運。至 於最高法院110年度台上字第300○請求履行契約等事件， 其個案情節與本件並不相同，該案認定兩造間簽訂之都市 更新合作開發契約書，其契約定性為委任與互易的混合契 約，於本件自無從比附援引。 （二）上訴人請求被上訴人應向臺中市政府申請就系爭都更案之 實施者名義變更為上訴人，並無理由： 　　㈠被上訴人實施者地位之取得，係本於臺中市政府104年行政 處分，其變更應依都市更新條例第37條規定辦理： 　　⒈內政部營建署112年1月11日營署更字第0000000000號函載 明：都市更新條例第36條第1項第2款規定，實施者為都市 更新事業計畫應表明事項之一，另依本條例第32條、第33 條及第37條規定，都市更新事業計畫由實施者擬訂並應取 得土地及合法建築物所有權人一定比率之同意，經主管機 關辦理公開展覽、公聽會、聽證，並組成都市更新及爭議 處理審議會審議通過後核定發布實施；變更時亦同。另都 市更新事業計畫核定後，如僅涉及實施者之變更，已依本 條例第37條規定徵詢同意，並經原實施者與新實施者辦理 公證，其變更程序得依本條例第34條第2款第1目規定免辦 理公聽會、公開展覽及審議。另按本條例第75條及第76條 規定，都市更新事業計畫核定後，地方主管機關得視實際 需要隨時或定期檢查實施者對該事業計畫之執行情形，並 依檢查結果採取相關處置，如令其改善、停止營運及限期 清理等，實施者若不遵從前項時，地方主管機關得撤銷其 更新核准。已核定發布實施之都市事業計畫，除經地方主 管機關撤銷原核定計畫外，都市更新會如欲擔任實施者， 需依上開規定程序變更都市更新事業計畫，且經主管機關 核定後，始具有實施者之身分（詳原審卷㈠第409至410頁 ）。 　　⒉都市更新事業計畫之變更，得採下列簡化作業程序辦理： 二、有下列情形之一而辦理變更者，免依第32條規定舉辦 公聽會、公開展覽及審議：（一）第36條第1項第2款實施 者之變更，於依第37條規定徵求同意，並經原實施者與新 實施者辦理公證。權利變換計畫之變更，得採下列簡化作 業程序辦理：一、有下列情形之一而辦理變更者，免依第 32條及第33條規定辦理公聽會、公開展覽、聽證及審議： （六）第36條第1項第2款所定實施者之變更，經原實施者 與新實施者辦理公證。都市更新條例第34條第2款第1目、 第49條第1款第6目定有明文。實施者擬定或變更都市更新 事業計畫期間，應舉辦公聽會，聽取民眾意見，擬定或變 更都市更新計畫後，送交各級主管機關審議前，應於應於 各該直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所公開展覽 30日，並舉辦公聽會；實施者已取得更新單元內全體私有 土地及私有合法建築物所有權人同意者，公開展覽期間得 縮短為15日。各級主管機關依第32條規定核定發布實施都 市更新事業計畫前，應舉行聽證，為同條例第32條第1、2 、3項、第33條第1項所明定。上訴人援為請求權基礎之同 條例第34條第2款第1目、第49條第1款第6目規定，僅係規 定實施者的變更，於依同條例第37條規定徵求同意，並經 原實施者與新實施者辦理公證者，可免依同條例第32條及 第33條規定辦理公聽會、公開展覽、聽證及審議。上訴人 既未依同條例第37條規定徵求私有土地與私有合法建築物 所有權人數及所有權面積之同意，亦未與被訴人達成實施 者變更之合意並辦理公證，已難依同條例第34條第2款第1 目、第49條第1款第6目規定，免依同條例第32條及第33條 規定辦理公聽會、公開展覽、聽證及審議，遑論逕以之作 為請求權基礎，請求被上訴人向臺中市政府申請就系爭都 更案之實施者名義變更為上訴人，臺中市政府112年9月20 日府授都更字第0000000000號函（詳原審卷㈡第59至60頁 ）亦同斯旨。上訴人就此容有誤解，並無理由。　 　　㈡兩造對系爭契約業經上訴人於111年4月5日寄發豐原○○郵局 00○存證信函，依系爭契約第7條約定解除，均不爭執。原 審據此判決確認兩造於103年6月24日簽訂系爭契約之法律 關係不存在，被上訴人亦未提起上訴。而該條約定：「甲 乙雙方同意本案如未能於簽訂『本約』之日起二年內完成都 市更新權利變換計畫之核定及發佈實施，雙方均得解除『 本約』，乙方得逕自律師處取回履約保證金，但不得要求 甲方支付已投入之費用。…。」（詳原審卷㈠第24頁），已 有約定兩造依系爭契約第7條約定解除契約後的法律效果 ，該條既未約定兩造於解除契約後，被上訴人應向臺中市 政府申請就系爭都更案之實施者名義變更為上訴人，顯然 被上訴人並無上開契約義務存在。而被上訴人係經臺中市 政府104年行政處分取得實施者，為兩造所不爭執，是上 訴人雖委任被上訴人為系爭都更案的實施者，然被上訴人 之實施者地位，並非上訴人所給付之「給付物」，上訴人 依民法第259條第1款規定為上開請求，自屬無據。又縱認 系爭契約第7條未詳盡約定兩造解除契約後的法律效果， 應依民法第259條規定，負回復原狀義務，然回復原狀僅 係回到兩造簽約前的原點，被上訴人實施者地位，既係因 臺中市政府104年行政處分所取得，則回復原狀自不包括 上訴人得請求被上訴人向臺中市政府申請就系爭都更案之 實施者名義變更為上訴人。 　　㈢受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委 任人；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同 ，民法第541條第2項、第179條固定有明文。惟被上訴人 實施者地位，係因臺中市政府104年行政處分所取得，並 非無法律上之原因，該實施者之變更，復應依都市更新條 例第37條規定辦理。況且，系爭契約為委任與合資的混合 契約，委任與合資在給付上構成經濟上一體性，應同其命 運，亦如前述，系爭契約並未約定被上訴人在履約過程中 或契約解除後，應將實施者名義變更為上訴人，即難認實 施者地位係被上訴人為上訴人取得之權利，是上訴人單獨 割裂系爭契約內容，援引民法第541條第2項規定為上開請 求，無視系爭契約有關合資部分的其他約定，顯已忽略系 爭契約已係非典型契約中之混合契約，而非純粹之委任契 約，同屬無據。而實施者地位既非被上訴人為上訴人取得 之權利，自未因系爭契約之解除，而成為無法律上之原因 ，上訴人依民法第179條規定，為上開請求，亦屬無據。 六、綜上所述，上訴人主張兩造間為單純委任契約之法律關係， 依民法第259條第1款、第541條第2項、第179條、都市更新 條例第49條第1款第6目、第34條第2款第1目等規定，請求被 上訴人應向臺中市政府申請就系爭都更案之實施者名義變更 為上訴人，均無理由。原審就上訴人依民法第259條第1款、 都市更新條例第49條第1款第6目規定，請求被上訴人應向臺 中市政府申請就系爭都更案之實施者名義變更為上訴人部分 ，為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，並於本院追加民法第541條第2項、第17 9條、都市更新條例第34條第2款第1目規定為請求權基礎， 均無理由，均應予駁回。 七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證 據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述， 併予敘明。 八、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　民事第七庭　　審判長法　官 陳得利 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 高英賓 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 廖欣儀 正本係照原本作成。 上訴人得上訴。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 (均須按他造當事人之人數附繕本)。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律 師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事 訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官 詹錫朋 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日

2025-03-19

TCHV-113-上-222-20250319-1

重訴
臺灣臺北地方法院

給付價金等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第461號 原 告 梁幸慶 梁幸得 共 同 訴訟代理人 陳麗文律師 複 代理人 劉又瑄律師 參 加 人 梁幸吉 訴訟代理人 傅鈺菁律師 被 告 梁滿子 陳容容 陳婷婷 陳冠州 共 同 訴訟代理人 林凱律師 林宜萍律師 上列當事人間請求給付價金等事件，本院於民國114年2月18日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應連帶給付原告梁幸慶新臺幣壹仟陸佰玖拾玖萬參仟捌 佰伍拾柒元，及自民國一百一十年一月十五日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。 二、被告應連帶給付原告梁幸得新臺幣肆佰貳拾肆萬捌仟肆佰陸 拾肆元，及自民國一百一十年一月十五日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。 三、訴訟費用及參加訴訟費用均由被告連帶負擔。 四、本判決第一項於原告梁幸慶以新臺幣伍佰陸拾陸萬伍仟元為 被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹仟陸佰玖拾玖 萬參仟捌佰伍拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。 五、本判決第二項於原告梁幸得以新臺幣壹佰肆拾壹萬陸仟元為 被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣肆佰貳拾肆萬捌 仟肆佰陸拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序部分： 一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。本件原告主張其與手足梁滿子、梁幸吉、梁千惠共同出資，與梁滿子之配偶陳辰生合資購買臺北市○○區○○段0○段00地號土地（面積71平方公尺，權利範圍：全部，下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺北市○○區○○街00號房屋（面積48.4平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭房屋，與系爭房地合稱系爭房地），梁幸吉則主張其亦為出資者之一，堪認梁幸吉對於其參加原告一造之勝訴或敗訴結果，均使其造成直接或間接之法律上不利益，屬本件訴訟有法律上利害關係之第三人，揆諸前揭說明，梁幸吉為輔助原告而聲請訴訟參加（見本院卷二第31至39頁），於法即無不合，應予准許。　 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項但書第3款定有明文。原告起訴時原聲明：「㈠被告 應連帶給付梁幸慶新臺幣（下同）1,653萬57元，及自民事 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息； ㈡被告應連帶給付梁幸得413萬2,514元，及自民事起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢願供擔 保請准宣告假執行」（見北司補卷第7至8頁），嗣於民國11 4年2月14日具狀變更聲明為「㈠被告應連帶給付梁幸慶1,699 萬3,857元，及自110年1月15日起至清償日止，按年息5%計 算之利息；㈡被告應連帶給付梁幸得424萬8,464元，及自110 年1月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息」（見本院 卷三第71頁），核原告所為上開聲明之變更，係擴張應受判 決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告主張：原告及其手足即梁千惠、梁滿子、梁幸吉共同出 資1,100萬元，與陳辰生合資以總價3,500萬元購買系爭房地 ，其中梁幸慶出資400萬元，梁幸得出資100萬元，各占系爭 房地總價比例400/3500、100/3500，並推由梁幸吉與陳辰生 於00年0月0日簽立約定書（下稱系爭約定書），約定系爭房 地以陳辰生名義辦理所有權登記，授權陳辰生於適當時機， 以合理價格出售系爭房地，將賣得價款扣除相關費用後，於 收到價款後7日內依出資比例分配。嗣陳辰生於00年0月00日 將系爭房地移轉登記予梁滿子（下稱86年移轉登記），然此 並非系爭約定書所指應結算分配價款之情形。後陳辰生於00 年0月00日死亡，其繼承人為被告，且梁滿子亦於99年3月29 日簽署承諾書（下稱系爭承諾書），承諾被告願繼承陳辰生 未清償之分配價款債務。詎梁滿子於110年1月7日以價金1億 5,463萬8,000元出賣系爭土地（系爭房屋已滅失，下稱110 年買賣）予大陸建設股份有限公司（下稱大陸公司），並於 111年4月25日將系爭土地移轉登記予大陸公司，而未依系爭 約定書第4條及系爭承諾書之約定進行結算並依出資比例分 配價款。依系爭約定書第5條約定，系爭土地110年買賣價款 所應扣除之費用分別為86年至110年之地價稅42萬3,738元、 110年買賣移轉登記系爭土地之土地增值稅551萬8,010元， 則梁幸慶、梁幸得依約可受分配之價款分別為1,699萬3,857 元、424萬8,464元，爰依系爭約定書第4條、系爭承諾書之 約定、民法第1148條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠ 被告應連帶給付梁幸慶1,699萬3,857元，及自110年1月15日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告應連帶給付梁 幸得424萬8,464元，及自110年1月15日起至清償日止，按年 息5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、梁幸吉輔助原告陳述意見略以：陳辰生確實沒有告知梁幸吉 、梁千惠、梁幸得等人其將系爭房地過戶给梁滿子一事，梁 滿子也從未告知系爭土地有設定抵押權、遭假扣押，甚至是 出售給大陸公司等事宜，惟因陳辰生生前與梁幸慶關係密切 ，陳辰生僅告訴梁幸慶，其所為86年移轉登記僅係借名登記 於梁滿子名下，故陳辰生不僅未與各投資人討論買賣價金及 其他買賣條件，於86年後亦從未與各出資人商討分配獲利款 項，顯見86年移轉登記非屬系爭約定書所定之出售，110年 買賣方屬系爭約定書約定應分配價款之出售；至於被告所提 86年間土地管理開發合約書，姑不論該合約書是訴訟中始製 作，且用印之負責人並非86年當時國永建設股份有限公司（ 現改名為國永投資股份有限公司，下稱國永公司）董事長張 雨田，其中所載44地號土地有2分之1持分屬於梁幸慶所有， 梁幸慶並未簽名於該份合約書，梁幸慶甚至表示從未聽聞有 此合約書，該合約書顯非屬實；又梁滿子所提開發土地相關 資料、地質鑽探及試驗工程報告書，均為國永公司委託行銷 公司或設計公司製作之土地開發、規劃興建建築物等資料， 並非系爭約定書所約定「管理維修」，且系爭約定書意旨係 出售土地後分配價金而非自行開發規劃興建建物，觀其部分 內容僅籠統記載「國永建設信義路案」、「國永建設信義路 四段案」等，難認與系爭土地之關聯性，故國永公司自行委 託行銷或設計公司所製作開發計畫，非屬系爭約定書所約定 應共同負擔之費用等語。 三、被告則以：系爭土地早已於86年間由陳辰生出賣予梁滿子， 又歷時甚久，梁滿子就當時之買賣價格已不復記憶，故系爭 約定書之獲利分配價款應以86年移轉登記時系爭房地之合理 市價2,550萬元依出資比例為結算。惟原告已於95年4月17日 知悉系爭房地有86年移轉登記之事實，原告迄至113年3月15 日始提起本件訴訟，其請求權顯已罹於時效。至於梁滿子於 111年4月25日將系爭土地出售大陸公司，則與系爭約定書無 涉，原告不得據此請求分配價金，況依系爭約定書第4條前 段、第5條約定，系爭土地86年移轉登記時出售之獲利尚須 扣除78年至86年之地價稅、房屋稅、86年移轉登記所生之土 地增值稅、印花稅、房屋稅、契稅、代書費規費、土質探測 分析檢討費、產品整合規劃分析評估費、土地開發費、維修 養護費、公關費、行政管理費共771萬3,873元（下合稱86年 費用）。縱認系爭約定書所定之出售係指110年買賣，依系 爭約定書第4條前段、第5條約定，尚有86年費用及110年買 賣移轉登記之土地增值稅551萬8,010元、國永公司94年10月 至111年4月25日代管及土地開發費用990萬元、被告尚未與 國永公司結算之報酬等費用應予扣除等語，資為抗辯。並聲 明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。 四、查原告及其手足梁千惠、梁滿子、梁幸吉共同出資1,100萬 元，與陳辰生合資購買總價3,500萬元之系爭房地，並推由 梁幸吉與陳辰生於00年0月0日簽立系爭約定書；陳辰生於00 年0月00日將系爭房地以買賣為原因移轉登記予梁滿子，嗣 陳辰生於00年0月00日死亡，其繼承人為被告；梁滿子於110 年1月7日出賣系爭土地（系爭房屋已滅失）予大陸公司，並 於111年4月25日將系爭土地移轉登記予大陸公司，此有系爭 約定書、臺北市地籍異動索引、系爭土地實價登錄網頁截圖 等件附卷可佐（見北司補卷第17、21、23頁），復為兩造所 不爭執，此部分事實應予認定。 五、得心證之理由： 　㈠原告請求被告將系爭土地出售之價款分配予各出資人，有無 理由？原告就系爭土地之出資額為多少？ 　⒈系爭約定書前言約定：「立約定書人：梁幸吉（以下簡稱甲 方）、陳辰生（以下簡稱乙方），茲以乙方邀同甲方共同出 資合作購買坐落臺北市○○區○○街00號房屋及其基地（即系爭 房地），雙方訂定如左…」、第3條「產權登記」約定：「本 約房地甲方同意以乙方名義辦理所有權登記」、第4條「房 地處分」約定：「本約房地（即系爭房地）由乙方負責管理 維修，其收益及費用甲、乙方按出資比例分攤。甲方並授權 於適當時機、合理價格全權由乙方出售，唯乙方應於出售後 並收到價款後7日內，依出資比例分配與甲方」（見北司補 卷第17頁），又被告於另案113年度重訴字第23號請求給付 價金等事件（下稱另案），主張梁幸吉之出資額為400萬元 （含張寶文出資部分），梁幸慶、梁幸得亦為實際出資者等 語，此有被告於另案提出之答辯狀可參（見本院卷一第43頁 ），足見梁幸慶、梁幸得確有就系爭房地出資，並推由梁幸 吉與陳辰生簽立系爭約定書，約定由陳辰生登記為所有權人 ，由陳辰生負責擇適當時機出賣系爭房地，再將出賣所得之 價款按上開出資比例分配予原告。 　⒉關於原告出資之數額，依梁幸吉與陳容容間之對話：「本人 梁幸吉等投資通化段46地號，持分1100/3500共有之土地， 經本人覆確認，同意上述所佔1100的比例分配如下：梁千惠 100/1100、梁滿子200/1100、梁幸慶300/1100、梁幸得100/ 1100，梁幸吉200/1100、張寶文(梁幸吉配偶) 200/1100…」 （見北司補卷第53頁、本院卷一第123至141頁、第333至380 頁），似係主張梁幸慶出資300萬元、梁幸得出資100萬元、 梁滿子出資200萬元，然依梁幸慶與陳容容間之對話，陳容 容曾於111年7月19日傳送系爭約定書、手寫出資比例單據予 梁幸慶（見本院卷一第143頁），手寫出資比例單據雖無全 部截圖，惟陳容容對於梁幸慶於112年3月2日傳訊表示梁幸 慶出資400萬元、梁幸得出資100萬元、梁滿子出資100萬元 之數額部分，並未表示反對或否認之意（見本院卷一第145 至147頁），依陳容容於111年7月19日尚有傳送系爭約定書 、手寫出資比例單據乙節觀之，可認梁幸慶、梁幸得主張其 等出資額分別為400萬元、100萬元等語，尚非無據。 　⒊參以梁幸慶提出其申設於華南商業銀行帳號000000000000號 帳戶存款往來明細表暨對帳單，梁幸慶於78年7月28日匯出1 15萬元、216萬元，合計331萬元（見本院卷一第333頁）， 上開匯款時間與系爭約定書簽署之日期相近，堪認梁幸慶主 張出資系爭房地而匯款給陳辰生或梁滿子，其餘69萬元則又 另行匯款或交付等語，應屬有據。綜合上開對話紀錄與匯款 紀錄以觀，應認原告主張梁幸慶之出資額為400萬元乙節， 堪值採信。 　㈡原告請求分配系爭土地之價款，應以86年移轉登記或110年買 賣為出售時點？ 　⒈被告雖辯稱系爭土地應以86年間梁滿子購入系爭土地之價格 為分配等語，然被告就陳辰生於00年0月00日移轉系爭房地 予梁滿子，完全未能提出買賣契約以及支付買賣價金之金流 證明，又被告於另案臺北高等行政法院98年度訴字第2352號 行政訴訟中主張：「建南公司登記名義負責人雖為原告甲○○ （即梁滿子，被繼承人為陳辰生），但甲○○長期罹有憂鬱症 及重鬱症，故建南公司向由被繼承人陳辰生負責經營管理， 有建南公司傳票最終簽核者為『辰生』字樣可證。從而，被繼 承人死亡時，原告甲○○一方面未實際參與公司經營，二方面 本身罹有重症，三方面突遭至親死亡鉅變，故就被繼承人對 建南公司之股東往來款項究為多少，並無法確切掌握…」（ 見本院卷一第181至182頁），足見陳辰生曾以梁滿子名義擔 任公司登記負責人，則原告主張陳辰生於86年間將系爭房地 移轉登記予梁滿子，係以梁滿子之名義代持自己之財產，並 非系爭約定書所約定之「出售」等語，即非無據。 　⒉復參諸系爭土地於86年移轉登記予梁滿子後，直至陳辰生94 年7月22日死亡，甚至梁幸慶於112年3月2日向陳容容提出請 求時（見本院卷一第145頁），陳辰生或被告均未與各投資 人結算並分配價款，僅有梁滿子於113年3月28日與梁千惠簽 署協議書（見本院卷一第157至160頁），其餘投資人則未受 分配價款，亦為被告所自承（見本院卷一第222頁），則陳 辰生倘於86年5月29日將系爭房地移轉登記予梁滿子時，認 為係達成系爭約定書所約定分配價款之要件即「出售」系爭 土地，何以迄至其94年7月22日死亡，均未與各出資人結算 並分配款項？綜合上情以觀，梁滿子既曾為陳辰生擔任事業 之掛名負責人，且未提出任何事證證明其有資力可購買系爭 房地，亦未提出86年間之買賣金流，且陳辰生於86年移轉登 記後迄至其死亡，亦均未與各出資人結算並分配價款，可知 86年移轉登記應係陳辰生基於其整體資產規劃考量，依循前 開由梁滿子掛名之事業及資產規劃方式，由梁滿子借名登記 為所有權人，實際所有權人仍為陳辰生。則原告主張陳辰生 並未出賣系爭房地予梁滿子，86年移轉登記僅係借用梁滿子 名義登記為所有權人，非屬系爭約定書第4條所約定應分配 價款之出售等語，洵屬有據。 　⒊又陳辰生於00年0月00日死亡，被告均為其繼承人，依民法第 1147條、第1148條規定，被告應依系爭約定書第4條約定履 行出賣系爭房地後分配價款之義務。復查，系爭房屋88年8 月10日已毀損不堪使用，梁滿子於110年1月7日將系爭土地 出賣予大陸公司，並於111年4月25日將系爭土地移轉登記予 大陸公司等節，為兩造所不爭執，則系爭土地已由陳辰生繼 承人之梁滿子出賣予大陸公司，即符合系爭約定書第4條之 約定，原告主張110年買賣之價款為系爭約定書第4條應分配 之出賣價款，應屬可採。 　⒋被告雖抗辯：梁幸吉於95年4月17日即已發函告知請求陳容容 依系爭約定書之約定分配系爭房地出售價款，可見86年移轉 登記為系爭約定書第4條所定之出售，梁滿子始於99年3月29 日在原告前開函文上承諾願繼承陳辰生未清償之分配價款債 務等語。然觀諸上開函文略以：「…二、經查陳辰生先已將 前開房地（即系爭房地）處分，惟截至94年7月22日暨本函 發文日止，本人（即梁幸吉）尚未獲配應得價款，謹請台端 依約履行」，梁滿子則於99年3月29日在上開函文下方以手 寫方式記載：「先夫陳辰生君所遺上開債務確未償還，本人 （梁滿子）暨子女陳容容、陳婷婷、陳冠州願繼承上開債務 」（見北司補卷第19頁），然依梁幸吉上開函文及梁滿子之 系爭承諾書，僅可認定梁滿子願意與子女陳容容、陳婷婷、 陳冠州繼承陳辰生依系爭約定書所負有分配出售價款之義務 ，然系爭房地於86年移轉登記予梁滿子，是否確屬於系爭約 定書所稱「出售」，並未明確於系爭承諾書認定，況系爭房 地之出資者並非僅有梁幸吉1人，上開函文及系爭承諾書之 內容亦未經梁幸慶、梁幸得、梁千惠等全體投資人確認，自 難以上開函文及系爭承諾書之內容，認定86年移轉登記為系 爭約定書第4條所定之出售。 　⒌被告復抗辯原告就系爭約定書第4條約定之價款分配請求權已 罹於時效等語。然系爭土地係於111年4月25日移轉登記予大 陸公司（見北司補卷第21頁），則原告就系爭約定書第4條 約定之價款分配請求權並未罹於時效，被告前揭所辯，應無 足採。 　㈢原告可分得系爭土地出售之價款數額： 　⒈系爭約定書第5條「稅費負擔」約定：「本約房地購入後所發 生之地價稅、房屋稅，暨應負擔之工程受益費等，應由甲、 乙方依出資比例分擔，出售時所發生之土地增值稅、登記規 費、代書代辦費等，亦應由甲、乙方依出資比例分擔」（見 北司補卷第17頁），則各出資人尚需分擔系爭房地自78年起 至110年出售前之地價稅、房屋稅，並應分擔出售時所生之 相關費用。 　⒉78年起至110年買賣前之地價稅、房屋稅部分： 　　⑴系爭房地86年至110年間之地價稅共42萬3,738元（見本院 卷一第218頁），屬依系爭約定書第5條約定應分擔之費用 ，應可自分配價款中扣除。 　　⑵被告抗辯系爭房地78年至86年之地價稅共計11萬5,483元， 房屋稅共計8萬5,000元等語。然依另案所函查系爭房地78 年至110年之房屋稅及地價稅資料，系爭房屋78年至88年 房屋稅之應納稅額、系爭土地78年至85年地價稅之應納稅 額，均為查無資料，此有臺北市稅捐稽徵處大安分處113 年6月19日北市稽大安乙字第1135406170號函暨所附課稅 資料可參（見本院卷一第217至218頁），則主管機關現已 無保留該等年份之相關課稅資料。被告固辯稱前開無資料 之地價稅可以「公告地價×課稅面積×80%=課稅地價」、「 課稅地價×自用土地稅率=應納稅額」之算式為計算等語。 然觀諸被告依其抗辯之算式所計算出之應納稅額表（見本 院卷一第279頁），系爭土地86年之應納稅額為1萬3,329 元，然系爭土地86年實際應納稅額為1萬2,864.77元，此 有前開課稅資料可稽。又依土地稅法第15條第1項規定： 「地價稅按每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄 區內之地價總額計徵之」，而陳辰生是否在臺北市是否僅 有系爭土地，尚屬不明，則被告前開抗辯之算式，尚難遽 以採信。 　　⑶審酌系爭約定書第4條既約定系爭房地應由陳辰生負責管理 維修，且系爭房地亦由陳辰生擔任登記名義人，其餘出資 人實無從知悉系爭房地有何相關費用支出，則陳辰生自應 盡其管理責任，負責留存相關費用之支出憑據，以便將來 與出資人結算應分擔之費用；又系爭約定書第5條並無約 定陳辰生須待系爭房地出售時，始可要求各出資人分擔地 價稅及房屋稅，則陳辰生非不可於該等稅費支出時，即與 各出資人結算並要求分擔費用，故陳辰生怠於保管相關憑 據及結算之不利益自應由其繼承人即被告負擔。是以，被 告並未就陳辰生確有支出78年至85年地價稅、78年至88年 房屋稅及其數額提出其他證據，則被告所辯應扣除78年至 85年之地價稅共10萬2,154元、房屋稅8萬5,000元，難認 有據。 　⒊110年買賣之土地增值稅部分：111年4月25日移轉登記系爭土 地之土地增值稅551萬8,010元，此有臺北市稅捐稽徵處大安 分處113年11月7日北市稽大安丙字第1135411197號函可佐（ 見本院卷二第17頁），屬依系爭約定書第5條約定應分擔之 費用，該等費用可自分配價款中扣除，堪以認定。至被告抗 辯78年間土地增值稅為52萬4,832元，惟並未提出相關單據 說明，且此一稅賦是否係由陳辰生負擔，亦有未明，難認其 確有支出78年間土地增值稅。 　⒋其他費用部分： 　　⑴被告固辯稱系爭土地於86年移轉登記時尚有印花稅2萬1,73 5元、代書費規費15萬元、土質探測分析檢討、產品整合 規劃分析評估、土地開發費用300萬元、維修養護費100萬 元、公關費用90萬元、行政管理費用50萬元等費用，依系 爭約定書第4條、第5條約定，應由各出資人分擔並扣除等 語。然86年移轉登記並非系爭約定書第4條所指之出售， 業經本院認定如前，則因該次移轉登記所生之費用，均非 各出資人依系爭約定書第5條約定所應分擔之費用。而被 告就上開費用屬系爭約定書第4條之管理維修必要費用， 固提出地質鑽探及試驗工程報告書（見本院卷二第241至2 81頁）為證，然此報告書至多僅能證明系爭土地曾有進行 過地質鑽探之檢測，而該檢測及上開其餘費用，是否為管 理維修系爭土地之必要費用、有無經各出資人同意支出， 被告均未提出任何事證，是難認被告上開抗辯之費用屬各 出資人應分擔之費用。 　　⑵被告復辯稱系爭土地94年10月至111年4月25日尚有國永公 司代管及土地開發費用共990萬元、被告尚未與國永公司 結算之報酬等費用，應由各出資人分擔並扣除等語，並提 出土地管理開發合約書（下稱系爭開發合約書）、開發系 爭土地相關資料（見本院卷一第281至282頁、第109至239 頁）為證。觀諸系爭開發合約書記載之委託人為「梁滿子 、陳冠州」，受託人為「國永建設股份有限公司」，其負 責人記載為「陳容容」，而系爭開發合約書分別由「梁滿 子」、「陳冠州」、「國永建設股份有限公司」、「陳容 容」用印（見本院卷一第281至282頁），然國永公司早已 於103年間更名為「國永投資股份有限公司」（見本院卷 二第19至20頁），但系爭開發合約書卻「國永建設股份有 限公司」，並蓋印「國永建設股份有限公司」之公司印章 ，是系爭開發合約書顯然形式上已有疑義。而被告自陳： 系爭開發合約書係於113年訴訟中簽署，原先是口頭約定 等語（見本院卷二第11頁），並稱86年系爭土地移轉登記 予梁滿子後，即由梁滿子委託國永公司協助開發，直到陳 容容94年擔任國永公司董事長，再與梁滿子、陳冠州口頭 明確約定等語（見本院卷二第102頁）。然78年間陳辰生 即為國永公司之董事，倘如陳辰生欲將系爭土地交由國永 公司代管，為何並未與國永公司簽署開發合約書？又縱然 被告所述為真，梁滿子於86年間即請國永公司代管系爭土 地，為何迄至113年訴訟中始補簽署系爭開發合約書？參 以系爭開發合約書記載之標的物，除系爭土地外，尚有臺 北市○○區○○段0○段00○00地號土地，然依原告所述，臺北 市○○區○○段0○段00地號土地係由梁幸慶共有，梁幸慶卻不 知悉其所有土地係由國永公司代管（見本院卷二第12頁） ，益可見系爭開發合約書之真實性有疑。況被告亦未就委 託國永公司代管及開發系爭土地所生費用，為管理維修系 爭土地之必要費用，或有經各出資人同意支出，提出任何 事證，則該等費用即非系爭約定書第4條所約定之應分擔 費用，被告前開所辯，應無足採。 　　⒌綜上，系爭土地110年買賣之價款為1億5,463萬8,000元， 應扣除之分擔費用即86年至110年之地價稅、111年移轉登 記系爭土地之土地增值稅，合計共594萬1,748元（計算式 ：42萬3,738＋551萬8,010＝594萬1,748元），梁幸慶、梁 幸吉之出資比例各為400/3500、100/3500，則其等應受分 配之價款分別為1,699萬3,857元、424萬8,464元【計算式 ：154,638,000－5,941,748＝148,696,252；148,696,252×4 00/3500＝16,993,857；148,696,252×100/3500＝4,248,464 ，小數點以下四捨五入】，故原告前開主張，應屬可採。 　㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息，民法第229條第1項、第233條第1項 分別定有明文。查梁滿子係於110年1月7日出售系爭土地予 大陸公司，此有實價登錄資料可佐（見北司補卷第23頁）， 則原告主張被告係於110年1月7日收受110年買賣之價款，尚 非無據。被告雖提出大陸公司於112年4月19日開立予梁滿子 之面額773萬1,900元支票乙紙，主張被告係於112年4月28日 收到系爭土地價款之尾款等語，然依上開支票無從認定大陸 公司係開立該支票之原因（見本院卷三第105頁），被告復 未提出大陸公司支付系爭土地價款之明細表及相關資料，其 抗辯係於110年1月7日移轉登記後2年餘始收受價款等語，即 難憑採。是依系爭約定書第4條約定，被告應於收到價款後7 日即110年1月14日內，依出資比例分配價款予原告，而被告 迄今仍未給付分配價款予原告，依前揭規定，被告應自110 年1月15日起負遲延責任，足堪認定。　　 六、綜上所述，原告依系爭約定書第4條、民法第1148條規定， 請求被告連帶給付梁幸慶1,699萬3,857元，及自110年1月15 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並連帶給付梁幸得 424萬8,464元，及自110年1月15日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為有理由，應予准許。又原告依系爭約定書第 4條約定及民法第1148條規定所為請求既屬有據，其另依系 爭承諾書所為同一請求，自毋庸審究，併予敘明。 七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與 規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列 ，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項、第86條第1 項。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　許筑婷 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林政彬

2025-03-18

TPDV-113-重訴-461-20250318-1

易
臺灣臺中地方法院

侵占

臺灣臺中地方法院刑事判決 113年度易字第3919號 公 訴 人 臺灣臺中地方檢察署檢察官 被 告 許景騰 選任辯護人 林詠傑律師 陳冠琳律師 上列被告因侵占案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第35959 號），本院判決如下： 　　主　文 本件公訴不受理。 　　理　由 一、公訴意旨略以：被告許景騰與告訴人張智媛前為夫妻。被告 於民國107年12月7日，與銓洪建設有限公司（下稱銓洪公司 ）簽立侑信寓見未來社區5樓A3戶之房屋預定買賣契約書， 並於111年2月22日簽立「以第三人為產權登記名義人聲明書 」，指定告訴人張智媛為侑信寓見未來社區5樓A3戶之登記 名義人，告訴人張智媛並於111年2月22日前往土地銀行大里 分行辦理對保時，簽發金額分別為新臺幣（下同）654萬元 、10萬元之本票2張（本票號碼WG0000000、WG0000000；下 合稱上開本票）交與銓洪公司以供作擔保，並約定於銀行撥 款後，將上開本票2張交還與告訴人張智媛。嗣於111年5月2 7日銓洪公司與被告辦理交屋時，將上開2張本票退還與被告 後，被告竟意圖為自己不法之所有，基於侵占之犯意，於11 2年9月11日前某時，持上開本票2張，向本院聲請本票裁定 ，經本院於112年9月11日以112年度司票字第6953號裁定移 送臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院），經臺北地院於112 年10月24日以112年度司票字第24383號裁定准予強制執行， 將上開本票2張侵占入己，拒不歸還予告訴人張智媛。因認 被告涉犯刑法第335條第1項之侵占罪嫌等語。 二、按告訴乃論之罪，告訴人於第一審辯論終結前得撤回其告訴 ；又告訴經撤回者，應諭知不受理之判決，刑事訴訟法第23 8條第1項、第303條第3款分別定有明文。復依刑法第338條 規定，第323條及第324條之規定，於第31章之侵占罪準用之 。是直系血親、配偶或同財共居親屬或其他五親等內血親或 三親等內姻親之間，犯刑法第31章之侵占罪者，須告訴乃論 。 三、經查： 　㈠被告與告訴人張智媛於109年9月9日結婚，於112年7月3日經 法院調解離婚之情，有被告之個人戶籍資料在卷可查（見本 院卷第11頁）。被告於107年12月7日與銓洪公司簽立侑信寓 見未來社區5樓A3戶之房屋預定買賣契約書，於111年2月22 日簽立「以第三人為產權登記名義人聲明書」，指定告訴人 張智媛為上開房屋之登記名義人，告訴人張智媛於111年2月 22日前往土地銀行大里分行辦理對保時，簽發上開本票交與 銓洪公司以供作擔保，並約定於銀行撥款後，銓洪公司應將 上開本票交還與告訴人張智媛。嗣銀行撥款後，銓洪公司員 工於111年5月27日與被告辦理交屋手續時，因被告與告訴人 張智媛為配偶關係，而將上開本票退還與被告，惟被告並未 將上開本票歸還與告訴人張智媛，嗣於112年9月6日持上開 本票向本院聲請本票裁定，經本院以112年度司票字第6953 號裁定移送臺北地院後，由臺北地院以112年度司票字第243 83號裁定上開本票准予強制執行等節，業據告訴人張智媛於 警詢時指述在卷（見偵卷第19至21頁），並有證人即銓洪公 司客服人員謝珮慈於偵查中之證述在卷可證（見偵卷第99至 101頁），且有侑信寓見未來房屋預定買賣契約書、以第三 人為產權登記名義人聲明書、上開本票影本及簽收紀錄、銓 洪公司112年12月4日聲明書、民事聲請本票裁定狀、本院11 2年度司票字第6953號裁定、臺北地院112年度司票字第2438 3號裁定在卷可佐（見偵卷第23、25、57、111、141至162頁 ；本院卷第39、41、49、79、80頁），堪先認定。 　㈡查： 　⒈上開本票係由告訴人張智媛簽發交與銓洪公司作為銀行撥款 前之擔保，則銀行撥款後，銓洪公司員工於111年5月27日與 被告辦理交屋手續時，因被告與告訴人張智媛為配偶關係， 而將上開本票退還交由被告簽收領取，被告並未因此取得上 開本票之所有權，理應將上開本票歸還與告訴人張智媛。而 被告於本院準備程序時亦不否認銓洪公司員工將上開本票交 與其時，其並未取得上開本票之所有權（見本院卷第117頁 ）。 　⒉被告於本院審理時雖辯稱：銓洪公司於111年5月27日辦理交屋手續，我收到上開本票時，張智媛在場。我有將上開本票還給張智媛，張智媛再把上開本票交給我，我於112年4、5月間與張智媛協議，張智媛應返還我代墊開餐廳裝潢租金等投資費用約900多萬元，張智媛將上開本票抵押給我作為前揭債務之擔保等語（見本院卷第117、345頁）。然證人張智媛於本院審理時具結證稱：侑信寓見未來社區或銓洪公司都沒有通知過我要將上開本票還給我，我也沒有他們的聯絡方式。銓洪公司將上開本票交給被告時，我完全不曉得，銓洪公司亦無人通知我。從我於111年2月22日簽發上開本票，至我於112年11月7日向臺北地院聲請閱卷為止，我都沒有跟被告談論過上開本票的事情。我聲請閱卷後，以通訊軟體LINE詢問侑信寓見未來社區的客服，才知道上開本票已於111年5月27日交還給被告，而被告取回上開本票後，並沒有跟我說等語（見本院卷第326、329至330、333、335、337頁）。且證人即銓洪公司客服人員謝珮慈於偵查中具結證稱：如果客戶為夫妻關係，就不一定會將本票交還給本人，要看當時是誰辦理交屋手續，如果本人有到場，就會由本人簽收。111年5月27日交屋當天告訴人張智媛並未到場，所以當天是將上開本票交給被告，並由被告簽收等語（見偵卷第99至100頁）。參之銓洪公司於112年12月4日出具聲明書表示：被告表示過戶、驗屋、交屋等相關手續均係由其處理，亦未提供告訴人張智媛之聯繫方式予該公司，故該公司與被告辦理交屋手續時，將上開本票退還與被告等語，且上開本票係由被告於111年5月27日簽收領取等情，有銓洪公司112年12月4日聲明書、上開本票之簽收紀錄存卷可參（見偵卷第23至25、57頁）。足認，銓洪公司員工於111年5月27日交付上開本票與被告時，告訴人張智媛並未在場，且就此事並不知情。而被告就其所辯張智媛將上開本票抵押與其作為其他債務之擔保等語，為證人張智媛所否認，而被告並未提出任何證據證明之，實難憑採。是被告上開所辯，顯不足採。 　⒊被告於111年5月27日經銓洪公司員工交付而持有上開本票後 ，並未將上開本票歸還告訴人張智媛，又未將此事告知告訴 人張智媛，而被告前揭辯稱張智媛將上開本票抵押給其作為 其他債務之擔保雖不足採，然被告於本院審理時自陳：我於 112年4、5月間認為上開本票之所有權是我的等語（見本院 卷第117頁），參之證人張智媛於本院審理時證稱：我和被 告於112年3月14日開始分居，之後我要求被告要返還我護照 、個人私章、金飾、鑽戒等財物、重要物品等語（見本院卷 第3314頁），可徵，被告與告訴人張智媛於112年3月14日分 居後，告訴人張智媛開始請求被告返還財物時，被告仍未將 其持有之上開本票返還告訴人張智媛，已足堪認被告至遲於 112年4、5月間某日，主觀上就上開本票已有意圖為自己不 法所有之侵占犯意，客觀上亦以變易持有為所有之意思，將 上開本票予以侵占入己。公訴意旨認被告於112年9月6日， 持上開本票向本院聲請本票裁定時，始有侵占之犯意及行為 ，容屬有誤。 　⒋被告與告訴人張智媛於109年9月9日至112年7月3日間為配偶 ，已如前述，則被告於112年4、5月間某日，將其所持有之 當時配偶張智媛所有之上開本票，以變易持有為所有之意思 ，予以侵占入己，涉犯刑法第335條第1項侵占罪，依前揭規 定，須告訴乃論。 　㈢又查臺北地院112年度司票字第24383號裁定正本，業經郵政 機關於112年11月3日送達告訴人張智媛住所臺北市○○區○○路 000號9樓，由告訴人張智媛之同居人即母親張新妹收受；於 112年11月6日送達告訴人張智媛居所臺中市○○區○○路00號， 由告訴人張智媛本人收受，有上開裁定影本、臺北地院送達 證書影本附卷可查（見本院卷第79至80、89、91頁）。且證 人張智媛於本院審理時具結證稱：我和我母親都有收到上開 裁定，我母親收到後大部分都會拍照傳給我等語（見本院卷 第335頁）。堪認告訴人張智媛於其母親張新妹於112年11月 3日收受上開裁定後拍照通知其上情；或其自己於112年11月 6日收受上開裁定後，應已知悉上開本票遭被告侵占之事實 。至告訴人張智媛固於112年11月7日向臺北地院聲請就112 年度司票字第24383號案件閱卷，而於同日下午4時閱卷之情 ，有前揭閱卷聲請書在卷可參（見本院卷第81頁），且證人 張智媛於本院審理時具結證稱：我於112年11月7日向臺北地 院聲請閱卷，閱卷後才知道上開本票由被告拿走，我再以通 訊軟體LINE詢問侑信寓見未來社區的客服，才知道上開本票 已經於111年5月27日交還給被告等語（見本院卷第329至330 、335頁）。惟臺北地院112年度司票字第24383號裁定已載 明聲請人為被告、上開本票之發票日、票面金額、票據號碼 等事項，證人張智媛稱其收受上開裁定時，尚不知被告已侵 占上開本票，遲至112年11月7日閱卷時始知悉，難認可採。 而按告訴乃論之罪，其告訴應自得為告訴之人知悉犯人之時 起，於6個月內為之，為刑事訴訟法第237條第1項所明定。 縱認告訴人張智媛於112年11月3日已知悉被告侵占上開本票 ，則其於113年5月2日提出本案告訴（見偵卷第19至21頁） ，仍未逾6個月之告訴期間，自屬合法提出告訴。 　㈣臺灣臺中地方檢察署檢察官偵查後以被告涉犯刑法第335條第 1項之侵占罪嫌提起公訴，因被告及告訴人張智媛調解成立 ，告訴人張智媛於本院審理中已具狀撤回告訴等情，業據告 訴人張智媛於本院審理時陳明在卷（見本院卷第337至338頁 ），並有調解筆錄影本、刑事撤回告訴狀、本院電話紀錄表 附卷可憑（見本院卷第97、99、141至146頁），已堪認定。 　㈤綜上所述，被告於112年4、5月間某日，將其所持有之當時配 偶張智媛所有之上開本票，以變易持有為所有之意思，予以 侵占入己，涉犯刑法第335條第1項侵占罪，依前揭規定，須 告訴乃論。而縱認告訴人張智媛於112年11月3日已知悉被告 侵占上開本票，則其於113年5月2日提出本案告訴，仍未逾6 個月之告訴期間，屬合法提出告訴。臺灣臺中地方檢察署檢 察官偵查後以被告涉犯刑法第335條第1項之侵占罪嫌提起公 訴，茲據告訴人張智媛於第一審辯論終結前具狀撤回告訴， 揆諸上開說明，爰諭知不受理之判決。 據上論斷，應依刑事訴訟法第303條第3款，判決如主文。 本案經檢察官楊順淑提起公訴，檢察官蔡明儒到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　刑事第九庭　審判長法　官　施慶鴻 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　彭國能 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃佳琪 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴之理由者，應於上訴期間屆滿後20 日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切 勿逕送上級法院」。 告訴人或被害人如不服判決，應備理由具狀向檢察官請求上訴， 上訴期間之計算，以檢察官收受判決正本之日起算。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉馨茹 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日

2025-03-13

TCDM-113-易-3919-20250313-1

簡上
臺灣新北地方法院

終止住戶規約等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第306號 上 訴 人 墨濤院管理委員會 法定代理人 王昱涵 訴訟代理人 官昱丞律師 被上訴人 楊劉素禎 訴訟代理人 劉智賢 上列當事人間請求終止住戶規約等事件，上訴人對於民國113年3 月29日本院板橋簡易庭112年度板簡字第1889號第一審判決提起 上訴，經本院於114年2月5日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、上訴駁回。 二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、被上訴人原審主張：被上訴人為墨濤院社區(下稱系爭社區) 門牌號碼新北市○○區○○街000號2樓之區分所有權人，亦為編 號17停車位所有人，被上訴人是原住戶，當初跟建商合建而 分得房子與車位，詎上訴人於民國109年8月2日召開第二屆 臨時區分所有權人會議，並於該次會議中做成「議案六：增 訂汽機車管理辦法第14條第2項，停車場內的汽機車車位， 禁止外租給非社區的住戶使用」之決議(下稱系爭停車位使 用決議)，進而修訂墨濤院地下室汽機車停車場管理辦法第1 4條第2款為「停車場內的汽機車車位，禁止外租給非社區住 戶使用(109年8月2日臨時區權會通過增列條文)」，系爭停 車位使用決議內容違反憲法第15條及第23條規定，侵害被上 訴人財產權且違反比例原則，另違反民法第765條及第72條 公序良俗規定，為此，爰依民法第72條、765條規定提起本 件訴訟，並聲明：確認上訴人於民國109年8月2日所為之第 二屆臨時區分所有權人會議「議案六：增訂汽機車管理辦法 第14條第2項」之決議無效。 貳、原審判決被上訴人勝訴，暨依職權為訴訟費用負擔之諭知。 　　上訴人不服提起上訴，並聲明：一、原判決廢棄。二、被上 訴人於第一審之訴駁回。並為下列陳述： 一、原審未考量系爭停車位屬於共用部分，全體區分所有權人得 以多數決約定使用方式，逕自認為系爭規約侵害住戶財產權 ，判決所持理由不備且有矛盾： (一)按公寓大廈管理條例第23條第2項第2款規定「規約除應載明 專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規 約者，不生效力：…二、各區分所有權人對建築物共用部分 及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。 」；另按該社區規約第7條第2款第(5)目約定「應經區分所 有權人會議決議事項：(5)約定專用或約定共用事項。」 (二)原審判決僅以「原告既為編號17停車位之所有權人，就其停 車空間在個別劃定分管範圍內，有管理、使用、收益、處分 及排除他人干涉之權利。系爭停車位使用決議內容限制原告 出租車位給非社區住戶使用，顯然有違上開規約及民法第76 5條之規定，自屬無效。」，然上開判決理由並未區分公寓 大廈附設之停車位之性質、產權登記上之差異，對於個別住 戶實際使用、處分權限上亦有不同，一概認為只要限制區分 所有權人之使用收益便係違反法律規定而為無效，其判決所 依據之理由與所獲得之判決結果間顯屬跳躍、不具理由，更 忽略相關足以影響判決結果之重要因素。 (三)自被上訴人所提出其所有權狀中可看出，上載共有部分有標 示含「停車位編號17」，顯見系爭停車位並無獨立產權，而 係該公寓大廈之共用部分，即所謂「公共設施」，僅係約定 由被上訴人專用，但並不改變該停車位之權利性質仍屬於公 寓大廈之共用部分，非被上訴人單獨所有。而上訴人依法召 集區分所有權人會議修訂地下室汽機車停車場管理辦法(下 稱系爭辦法)第14條第2款規定，禁止區分所有權人將屬於共 用部分之公共設施停車位出租給非住戶之人，亦僅係依照上 開公寓大廈管理條例第22條第2項第2款規定之意旨及該社區 規約第7條第2款第(2)目規定，特別約定如被上訴人在內等 ，將自己停車位出租之特定區分所有權人不得將車位出租， 而並未剝奪、排除其使用收益，此本為公寓大廈管理條例及 規約所賦予區分所有權人會議得修訂之住戶規定內容 (四)再者，原判決認為系爭辦法之修訂違反系爭社區規約第4條 專用部分及約定專用部分使用管理：「…五、停車空間應依 下列規定：(一)停車空間之權利1.本社區地下室第一層至第 四層設置汽車平面車位及機械停車位共97位，汽車停車空間 應依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書，為約定 專用部分使用。汽車停車位產權人應就購買之停車空間在個 別劃定分管範圍內，有管理、使用、收益、處分及排除他人 干涉之權利，對於劃定範圍外，不得主張上開權利。…」之 規定，然系爭辦法之修訂仍經過該社區區分所有權人大會決 議通過，與該社區規約之適用上應無優先劣後之差異，且按 該社區規約第1條第3款規定「本規約效力及於：住戶裝修管 理辦法、停車場管理辦法、健身房管理辦法、KTV使用管理 辦法、閱覽會議室使用管理辦法，及因應未來實際需要，所 設立之各項管理辦法。」則可見系爭辦法應屬社區規約之一 部分，即便修訂後有禁止區分所有權人將停車位出租予非住 戶，其等於是就社區規約為一修正或補充，並不生牴觸該社 區規約之情形，原審判決顯有誤解。 (五)另查，系爭停車位既屬於共用部分，則實際上該停車位之使 用管理應由全體區分所有權人做成決定，即便約定由被上訴 人專用，身為該社區建物、土地之全體區分所有權人，亦得 依照相關法令及規約以多數決方式改變該共用部分之使用方 法，此亦係維護所有區分所有權人權益保障之公平、正當方 式，對於被上訴人而言應無所謂侵害其依照民法第765條所 有權之情況發生。反之，原審判決否認區分所有權人會議得 就共用部分決定使用方式，顯然才是侵害被上訴人以外其他 區分所有權人，基於民法第765條規定所彰顯所有權之權利 表現。 二、系爭辦法之修訂是依照法定及規約之程序，並無違反公共秩 序及善良風俗，更無牴觸比例原則： (一)系爭停車位之權利性質屬於公寓大廈之共用部分已如前述， 且公寓大廈管理條例第23條及該社區規約第7條均明確規定 ，得就共用部分之使用做特別約定，則上訴人召集該社區區 分所有權人大會針對系爭辦法增訂第14條第2款規定，禁止 將汽車停車位出租給非社區住戶使用，無疑是該社區全體住 戶依照法令及規約之規定為其等權利之正當行使，更依規定 透過多數決方式在住戶之爭端間取得共識，避免共有人間對 於共有物之管理使用權限無法正常行使，則區分所有權人會 議既係依照法令規定做成系爭辦法之修訂決議，則又有何違 反善良風俗或公共秩序之問題？原審判決理由僅空泛以上訴 人召集區分所有權人大會做成系爭辦法修訂之決議有違反民 法第72條規定，實有違誤。 (二)又上訴人之所以將系爭辦法之修訂提案至區分所有權人大會 ，便係因為有其他住戶反應社區停車場有非住戶之人進出， 已有危害社區安全、環境秩序之維護，又該社區並無對外經 營收費停車場，其社區內之停車位原則上本就應係僅供社區 人員做使用，則經由區分所有權人會議考量社區住戶全體公 共權益之維護，以及少數住戶之對約定專用之停車位的使用 收益權影響下，做成決議通過禁止將停車位出租予非住戶以 外之人，該修訂程序既屬合法，且其議案內容更係對於社區 住戶公共利益之維護，即便對被上訴人之權益產生影響，然 該影響也係為維護其餘全體社區居民之權益，所做之利益權 衡。因此系爭辦法之修訂應已符合比例原則下所要求之適當 性、必要性及衡量性原則，並無原審所稱不符合比例原則之 情形。 三、系爭停車位為公寓大廈之共用部分，僅係約定由特定住戶專 用，且其約定專用事項，本得由全體住戶以規約做成特別約 定： (一)按內政部營建署105年10月13日營署建管字第1050057496號 函稱「又按『區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事 務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉 行之會議。』、『規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利 益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵 守事項。』、『有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及 其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。 』、『規約除應載明專有部分及共用部分範園外，下列各款事 項，非經載明於規約者，不生效力:一、約定專用部分、約 定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築 物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之 特別約定。』、『管理委員會之職務如下:一、區分所有權人 會議決議事項之執行。』為公寓大廈管理條例第3條第7款、 第12款、第23條第1項、第2項第1款、第2款及第36條第1款 所明定，故有關公寓大廈停車空間之管理使用事宜，在不違 反相關法令規定下，得以規約定之，各住戶自當共同遵守。 」 (二)再按上訴人先前提出臺灣高等法院93年度上字第596號民事 判決表示公寓大廈共有部分之使用收益方法，本得由住戶以 規約加以限制，此無非係維持全體住戶整體秩序所為之限制 ，並無違反民法第71條、第767條等規定。此外另有臺灣 臺 中地方法院93年訴字第1685號判決、臺灣高等法院101年上 字第1191號判決，均同樣以類似上開見解認為得以規約限制 住戶將車位出租予外人。 (三)從而，區分所有權人會議透過修訂規約以限制停車位出租給 非社區住戶並非罕見，且依照內政部營建署之函令可知，公 寓大廈停車位本得由區分所有權人以規約約定使用收益方法 ，以利住戶共同遵守，而相關實務見解亦多有依法維護全體 住戶權益，而認為以規約限制停車位任意出租給非社區住戶 之情形並無違法，顯見此部份除非決議內容或規約結果有違 法情事外，原則應屬於私法自治之範圍。 (四)本件系爭停車位是法定停車位，故性質上屬於共用部分（即 公共設施）顯無疑義。社區住戶依照公寓大廈管理條例第23 條第2項第2款、社區規約第7條第2款第(5)目規定，就該共 用部分之使用收益權、約定專用事項透過區分所有權人大會 做成特別約定，並無任何違法情形可言。即便社區規約第4 條第5款第1目表明產權人對系爭停車位有管理、使用、收益 、處分及排除他人干涉之權利，也不代表全體區分所有權人 不得在為公共利益之情況下，對產權人之使用收益方法進一 步做特別約定或增加限制。 (五)另外，系爭辦法之修訂並非係故意損害特定住戶為目的，其 主要目的反而是在保障全體住戶之居住安全及居住品質，之 所以會呈請區分所有權人會議討論、決議，便是因有住戶對 於社區範圍內有外人進出、使用公共設施(如電梯、垃圾場 等)表示疑慮，故顯然住戶間對於屬於公共設施之停車位使 用就已有爭議，故在維護鄰里關係、居住安全等理由下，將 此議案提交至區分所有權人會議做成決議增訂系爭辦法，此 舉顯然並無任何違法情事可言。 四、原審判決未考量其餘區分所有權人之權益保障，以及社區停 車位之設立目的，其判決理由顯有疏漏： (一)按法定停車位係依照建築法第102條之1第1項前段規定「建 築物依規定應附建防空避難設備或停車空間。」所設置之停 車位。又依照內政部80年9月18日台內營字第8071337號函所 稱「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間 均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權 人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共 有。」故法定停車位之產權依法確屬全體區分所有權人所共 有，並非可由特定住戶單獨取得停車位之產權。 (二)從而，系爭停車位既屬於法定停車位，其產權係全體區分所 有權人所共有，僅係特別約定由被上訴人取得專用之權利， 然仍不改變系爭停車位係屬於全體區分所有權人所「共有」 之性質。在此情形下，對於該共有部分之所有物應為如何之 使用收益，全體區分所有權人既同為共有人，本得自由決定 應作如何之約定或限制，此才係民法第767條、第818條對於 所有權人、共有人權能之展現。原審判決否定多數共有人之 決定，此等透過司法強行侵害共有人對於共有物使用之自由 ，已是嚴重破壞私法自治原則。 (三)原審判決逕自以系爭辦法之修訂有違比例原則、民法第767 條規定而認定規約無效，然原審完全未考量系爭停車位之使 用目的本係作為社區住戶停車使用及避難空間之設置，其存 在之根本原因就是提昇住戶之生活、居住品質，並非係讓住 戶額外為其私人利益供做營利使用，故系爭辦法之修訂亦僅 係實踐「維護全體住戶權益、提昇居住品質」之目的。 (四)再者，系爭停車位本身屬於「共用部分」，住戶不具有獨立 產權，僅係因約定專用而分配予被上訴人使用，並非如同住 宅本身係具有獨立產權而得由住戶自行決定使用收益方式， 該共用部分之使用收益本應由全體區分所有權人決定、改變 或限制，此才是真正落實公寓大廈管理條例及社區規約之合 法使用情形，原審判決顯未考量上情，便逕自認定系爭辦法 之修訂屬違法，顯與法令不符。 五、被上訴人指稱系爭決議之決議方式違反規約約定，實為被上 訴人之誤解： (一)按公寓大廈管理條例第23條第1項規定「有關公寓大廈、基 地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另 有規定外，得以規約定之。」、同條第2項第2款規定「規約 除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經 載明於規約者，不生效力：…二、各區分所有權人對建築物 共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特 別約定。」是以，從上開法令規定可看出，區分所有權人得 以規約約定對於公寓大廈附屬設施之管理使用，更可以約定 住戶對於共有部分(如本案之停車位)使用之特別約定。 (二)經查系爭社區規約第1條第3款約定「本規約效力及於：住戶 裝修管理辦法、停車場管理辦法…。」；第4條第5款第(2)目 約定「停車空間之使用管理停車空間使用管理辦法：包含停 車位管理費收取標準(依照規約第17條第2款第2目收費標準 訂定之)、停放車種管理方式及住戶使用停車空間之方式、 違反義務處理方式等，授權管理委員會訂定之。」從而上開 規約約定條文內容明確表示，系爭社區之停車空間使用方式 、收費標準等管理辦法均經由系爭社區之規約授權予管理委 員會訂定之。 (三)故在此授權前提下，系爭社區之管理委員會訂定「墨濤院地 下室汽機車停車場管理辦法」(下稱系爭管理辦法)，且系爭 管理辦法第16條明文約定「本管理辦法除第4條清潔管理費 收取標準須經區分所有權人會議決議訂定外，餘可由管理委 員會訂定修改之。」故系爭社區之管理委員會在未涉及更動 停車場清潔管理費收費標準之情況下，均得自行增訂或修改 系爭管理辦法之內容，因此管理委員會便在諸多住戶抱怨之 情況下，決議在109年間修訂系爭管理辦法，並新增第14條 第2款「停車場內的汽機車車位，禁止外租給非社區住戶使 用」，然考量上開條文貿然由管理委員會自行決議新增，勢 必將引起當時包括被上訴人在內，有將車位出租給非社區住 戶之人的抗議，因此為求慎重，便將系爭管理辦法修訂條文 提出至區分所有權人會議進行討論，然管理委員會之善意舉 動並不影響其本即可依照規約授權修訂該管理辦法之權利。 (四)又按公寓大廈管理條例第31條規定「區分所有權人會議之決 議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其 區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以 上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之 同意行之。」故系爭社區之規約既然將修訂系爭管理辦法之 權利授與管理委員會執行，則在管理委員會將該修訂案又提 出經區分所有權人會議時，該修正案之法定決議門檻應無須 按照上開規定或系爭社區規約之要求，即應以普通多數決( 同意人數超過2分之1)即可通過，故被上訴人主張系爭管理 辦法之修訂案在決議程序上有瑕疵，實屬被上訴人對於法令 、規約之誤解。 (五)另外，縱算(假設語氣)鈞院認定決議方式有瑕疵，然退萬步 言之，系爭管理辦法之修訂既已由系爭社區規約授權管理委 員會執行，則系爭管理辦法之修訂案即便提至區分所有權人 會議上討論亦應僅屬於管理委員會決議修正後之報告事項， 故不論其決議方式是否具有瑕疵，管理委員會均能依照系爭 社區規約之約定逕行修正，故實無以決議方式瑕疵而認定系 爭管理辦法之修訂為無效的實益。 六、系爭社區之109年8月2日區分所有權人會議係採電子投票， 被上訴人所稱決議未計算戶數、坪數而有程序違法之答辯， 實與事實不符： (一)依照系爭社區規約所約定，管理委員會具有修正系爭管理辦 法之權利，而管理委員會在109年間因有住戶抱怨有外人出 入社區及停車場空間，並質疑社區安全問題時，即決議修正 系爭管理辦法，並因系爭管理辦法修正涉及住戶權利之變動 ，故將該修正案提至區分所有權人會議進行討論，然此並不 影響管理委員會本就得自行修正系爭管理辦法之權利，且既 係由管理委員會決議修正後提交區分所有權人會議進行報告 或追認，則該議案應採普通多數決(即出席人數及決議人數 均超過二分之一)即可，而非如同被上訴人所稱應依照規約 之規定。 (二)系爭社區於109年8月2日召集區分所有權人會議，當日係採 電子投票，並有電子投票表可稽，依照電子投票結果顯示當 日計有53戶出席(總戶數為98戶，出席戶數比率為54.08％)、 出席戶所代表之坪數為1984.05坪(總坪數為3610.85坪，出 席戶所代表坪數比率為54.95％)，而系爭管理辦法修正案為 當日之議案六，當日決議贊成戶數為46戶(佔出席戶數比例8 6.79％)，贊成戶數所代表之坪數為1668.32坪(佔出席戶所代 表坪數比例84.08％)，故系爭管理辦法之修正案確實經過多 數決而通過，是該決議並無被上訴人所指稱有程序違法之處 。 參、被上訴人請求駁回上訴，除援用於原審之主張外，並補稱： 一、社區規約第4條第1款，區分所有權人除法律另有限制外，對 其專有部分得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。同 條第4款，區分所有權人及住戶，對專有部分及約定專有部 分應依符合法令限制規定使用。同條第5款第1目，對停車空 間之權利規定非常詳細：1、本社區地下室第一層至第四層 設置汽車平面車位及機械停車位共97位，汽車停車空間應依 起造人或建築業者的買賣契約書或分管契約書，為約定專用 部分使用。汽停車位產權人應就購買的停車空間在個別劃定 分管範圍，有管理、使用、收益、處分及排除他人干涉之權 利，對於劃定範圍外，不得主張上開權利。所以汽車停車位 有兩種，一種是約定專用，一種是第4條第5款第2目的約定 共用部分，約定共用部分的權利只有管理及使用。被上訴人 的停車位是屬於約定專用部分，不用抽籤的，在所有權狀有 註記所用的停車位位置，約定共用部分是要抽籤的。 二、再觀諸民法第765條規定，所有人於法令限制範圍內，得自 由使用、收益、處分其所有物及排除他人之干涉。由此可見 ，根據民法第765條及社區規約第4條第5款第1、2目之規定 ，被上訴人的停車位是可以自由管理使用收益處分並排除他 人干涉。被上訴人並未違反公寓大廈管理條例第15、16條的 規定，區權人會議不得擅自變更規約的規定。　　 三、公寓大廈管理條例第25條第1項規定，區分所有權人會議由 全體區分所有權人組成。次按公寓大廈管理條例第31條規定 ，區分所有權人會議之決議，依規約規定執行。而規約第7 條第2款第1、5目規定下列事項應經區分所有權人會議決議 ：「(一)規約之訂定或變更。…(五)約定專用或約定共用事 項。」同條第3款規定區分所有權人會議討論事項，除第2款 第1目至第5目應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權 比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分 所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之外 ，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例 合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例 占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。 四、109年8月2日區分所有權會議紀錄沒有記名投票，不知出席 人數是否為區分所有權人，因此參加會議人未必是區分所有 權人。該次會議有程序不法之問題，社區規約並沒有說區分 所有權以外的人(例如：親戚等)可以投票，所以依照規定只 有區分所有權人可以參加開會，程序就是違法。再者只列53 人出席占54.95%，這個比例不可以表決，只有45戶同意沒有 達規約之規定，表決不符合規約。再來就是實體也違法，違 反憲法第15條財產權保障、憲法第23條比例原則，違反民法 第72條、第765條、第148條之規定，違反誠實信用原則。 肆、本院之判斷： 一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原 告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，此種不安 之狀態，能以確認判決將之除去者而言。本件被上訴人主張 上訴人所召開之109年8月2日第二屆臨時區分所有權會議決 議無效，惟為上訴人所否認，是兩造就決議無效與否已生爭 執，該項法律關係存否不明，致被上訴人在法律上地位有受 侵害之危險。而此等不安狀態，可由確認判決予以除去。是 被上訴人提起本件確認之訴，應認有確認利益存在。　 二、被上訴人為系爭社區門牌號碼新北市○○區○○街000號2樓之區 分所有權人及編號17停車位所有人，系爭停車位係公寓大廈 之共用部分，而約定由被上訴人專用。上訴人於109年8月2 日召開第二屆臨時區分所有權人會議，於該次會議中做成「 議案六：增訂汽機車管理辦法第14條第2項，停車場內的汽 機車車位，禁止外租給非社區的住戶使用」之決議，進而增 訂墨濤院地下室汽機車停車場管理辦法第14條第2款為「停 車場內的汽機車車位，禁止外租給非社區住戶使用(109年8 月2日臨時區權會通過增列條文)」等情，有土地、建物所有 權狀、建物登記第一類謄本、系爭社區109年8月2日第二屆 臨時區分所有權人會議會議記錄為證(見原審卷第15至17、3 9至41、211至214頁)，並為兩造所不爭執，首堪認定。 三、有關被上訴人訴請確認上訴人於109年8月2日所為之第二屆 臨時區分所有權人會議「議案六：增訂汽機車管理辦法第14 條第2項」之決議無效，則為上訴人所否認，並以前開情詞 置辯。本院查： (一)上訴人主張系爭停車位為公寓大廈之共用部分，僅係約定由 特定住戶專用，且其約定專用事項，本得由全體住戶以規約 做成特別約定，是否有據： 1、按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間 相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載 明專有部分及共用部分範園外，下列各款事項，非經載明於 規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範 圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其 基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。管理 委員會之職務如下:一、區分所有權人會議決議事項之執行 。此為公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第1款、第2款 及第36條第1款所明定。另系爭社區規約第7條第2款第1、5 目規定下列事項應經區分所有權人會議決議：「(一)規約之 訂定或變更。…(五)約定專用或約定共用事項。」此亦有系 爭社區規約附卷可證(見原審卷第117、本院卷第97頁)。 2、依被上訴人所提之建物所有權狀記載：「共有部分：民利段 00000-000建號、6815.30平方公尺、權利範圍：10000分之8 7」「含停車位編號17、權利範圍：10000分之21」，由此可 見，系爭停車位性質上屬於共有部分，而僅約定由被上訴人 專用，應堪認定，此並為兩造所不爭執。則社區住戶依照公 寓大廈管理條例前開規定及社區規約第7條第2款第1、5目規 定，就系爭社區停車空間之管理使用事宜，在不違反相關法 令規定下，得以規約定之，各住戶自當共同遵守。是上訴人 主張系爭社區停車空間之管理使用事宜，本得由全體住戶以 規約做成特別約定，尚非無據。 (二)上訴人於109年8月2日第二屆臨時區分所有權會議所為系爭 停車位使用決議，是否違反公寓大廈管理條例第31條及規約 第7條第3款之規定而無效： 1、按公寓大廈管理條例第31條規定：區分所有權人會議之決議 ，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區 分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上 及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同 意行之。又系爭社區規約第7條第2款第1、5目規定「規約之 訂定或變更」、「約定專用或約定共用事項」，應經區分所 有權人會議決。同條第3款規定區分所有權人會議討論事項 ，有關第2款第1至第5目應有區分所有權人3分之2以上及其 區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以 上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之 同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分 所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分 所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之( 見本院卷第97頁)。據此，有關規約之訂定或變更、約定專 用或約定共用等事項之決議，區分所有權人之出席人數及決 議人數均須達前開絕對多數之同意始為適法。 2、然查，系爭社區於109年8月2日第二屆臨時區分所有權會議 ，依照電子投票結果顯示當日計有53戶出席(總戶數為98戶) ，出席戶數比率為54.08％、出席戶所代表之坪數為1984.05 坪(總坪數為3610.85坪)，出席戶所代表坪數比率為54.95％ ，而系爭管理辦法修正案之議案六，當日決議贊成戶數為46 戶(佔出席戶數比例86.79％)，贊成戶數所代表之坪數為1668 .32坪(佔出席戶所代表坪數比例84.08％)，此有上訴人所提 之電子投票表附卷可稽(見本院卷第235頁)。足證系爭停車 位使用決議僅經過普通多數決通過，而未達前揭規約第7條 第3款前段及公寓大廈管理條例第31條所定之絕對多數決通 過。是被上訴人主張系爭停車位使用決議違反系爭社區規約 第7條第3款前段及公寓大廈管理條例第31條之規定而無效， 洵屬有據。 3、上訴人另辯稱：系爭社區之停車空間使用方式、收費標準等 管理辦法均經由系爭社區規約授權管理委員會訂定之，則系 爭管理辦法之修訂案即便提至區分所有權人會議上討論亦應 僅屬於管理委員會決議修正後之報告事項，故不論其決議方 式是否具有瑕疵，實無以決議方式瑕疵而認定系爭管理辦法 之修訂為無效云云。經查，系爭社區規約第4條第5款第2目 固規定有：「停車空間之使用管理停車空間使用管理辦法： 包含停車位管理費收取標準(依照規約第17條第2款第2目收 費標準訂定之)、停放車種管理方式及住戶使用停車空間之 方式、違反義務處理方式等，授權管理委員會訂定之。」然 所謂「住戶使用停車空間之方式」之修訂是否包含限制住戶 管理、使用、收益、處分之權利，殊非無疑。按管理委員會 僅係區分所有權人會議決議事項之執行機關，而系爭停車位 使用決議及系爭辦法之修訂實質上已發生限制住戶管理、使 用、收益、處分權利之法律上效果，參酌系爭社區規約第7 條第2款第1、5目業已規定「規約之訂定或變更」、「約定 專用或約定共用事項」等事項，應經區分所有權人會議絕對 多數決通過始生效力之立法精神觀之，有關系爭停車位使用 決議非經區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例第31條及 系爭社區規約第7條第3款前段所定絕對多數決表決通過，難 認合法有效，是上訴人前開所辯尚非可採。 四、綜上所述，原審判決確認上訴人於109年8月2日所為之第二 屆臨時區分所有權人會議『議案六：增訂汽機車管理辦法第1 4條第2項』之決議無效，理由雖有不同，結論並無二致，應 予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由， 應駁回其上訴。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。 六、據上論結，本件上訴為無理由，因此判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日 　　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官　張紫能 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　朱慧真 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　毛崑山 以上正本證明與原本無異。 本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李瓊華

2025-03-12

PCDV-113-簡上-306-20250312-1

上更一
臺灣高等法院

返還買賣價金等

臺灣高等法院民事判決 111年度上更一字第126號 上 訴 人 宏泰人壽保險股份有限公司 法定代理人 李啓賢 訴訟代理人 陳姵君律師 被 上訴 人 蔡銘洧 訴訟代理人 黃一鳴律師 蔡孟遑律師 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國10 9年7月24日臺灣臺北地方法院108年度訴字第5185號第一審判決 提起上訴，經最高法院發回更審，本院於114年2月12日言詞辯論 終結，判決如下： 　　主　　　文 一、原判決關於命上訴人給付超過新臺幣捌拾壹萬伍仟伍佰元， 及自民國一０九年五月二十日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用 （除確定部分外）之裁判均廢棄。 二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 　　回。 三、其餘上訴駁回。 四、第一審、第二審及發回前第三審（除確定部分外）訴訟費用 　　，由上訴人負擔百分之四十三，餘由被上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、上訴人之法定代理人於本院審理中變更為李啓賢，茲據其具 狀聲明承受訴訟（見本院卷一第231至232頁），並提出保險 業公開資訊觀測站公告網頁為憑（見本院卷一第233頁）， 應予准許。　　 二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 本件被上訴人於原審主張上訴人出售之○○市○○區○○段000、0 00-0、000-0地號土地上所興建「○○○○0」建案（下稱系爭建 案）00棟00樓房地（含地下5層編號00號停車位，詳如附表 二，下稱系爭房地）有瑕疵，先位依民法第354條、第359條 解除契約、第259條第1、2款規定及買賣契約第26條第1項約 定，求為命上訴人返還已付價金新臺幣（下同）158萬元本 息及違約金31萬2,500元（關於被上訴人逾上開請求部分， 經原審、本院前審判決駁回確定，於茲不贅）；如法院認上 訴人解除契約合法，得依系爭契約（詳後述）第26條第2項 沒入違約金，被上訴人請求酌減違約金，備位依民法179條 規定請求上訴人給付144萬1,000元（見原審卷第235至236頁 、第253至261頁)，為單一聲明之重疊合併。嗣於本院審理 時，備位請求酌減違約金至0元，依民法第179條規定請求上 訴人給付158萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息（見本院前審卷第206頁、第338 至342頁、第392頁），訴訟標的及聲明均無變更，僅更正或 補充其事實上之陳述，非訴之變更追加，先予敘明。 貳、實體方面： 一、被上訴人主張：伊以總價695萬元向上訴人購買系爭建案之 系爭房地，兩造於102年11月13日簽訂房屋土地預定買賣契 約書（下稱系爭契約），伊已給付如附表一本金欄所示款項 （下稱系爭價款），詎上訴人未依系爭契約所定工程圖樣及 建材設備施作，擅將預定連通廚房與陽臺間之三合一採光通 風門（下稱系爭採光門），改以RC實牆封閉（下稱系爭RC牆 ），系爭房地即有欠缺契約預定效用之瑕疵，上訴人又拒絕 修補，乃解除系爭契約，先位得依民法第354條、第359條、 第259條第1、2款規定及系爭契約第26條第1項約定，求為命 上訴人返還158萬元本息及違約金31萬2,500元；倘認上訴人 已先行解除系爭契約，其並未因解約受有損害，違約金應酌 減至零元為宜，上訴人亦應全數返還伊已付系爭價款，備位 依民法第179條規定，求為命上訴人給付158萬元並加給自起 訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息。 二、上訴人則以：被上訴人未遵期繳納第11至14期分期款，經伊 催告無效後已於108年7月25日發函解除系爭契約，被上訴人 無從再為契約之解除，亦不得請求違約金。依兩造簽訂之個 別磋商條款第7條第1項，限於重大瑕疵並達無法居住，被上 訴人始得解除系爭契約及請求違約金，系爭採光門改為系爭 RC牆，並無以減少價值或通常或預定效用之瑕疵，且系爭房 屋有無瑕疵，應以交屋時為準，伊雖有能力及意願修復系爭 採光門，但伊已解除系爭契約而不負修復義務，被上訴人解 除系爭契約於法未合，並顯失公平，況被上訴人並未因解約 而受有任何損害，反免遭受房價下跌之損失，無從請求違約 金。伊因被上訴人違約造成損害高達189萬2,176元，被上訴 人不得請求返還系爭價款等語，資為抗辯。 三、原審就上開先位之訴判准上訴人應給付被上訴人189萬2,500 元，及如附表一所示之利息。上訴人不服，提起上訴。其上 訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分， 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則 答辯聲明：上訴駁回。 四、下列事項為兩造不爭執，堪信為真實（見本院卷二第293至2 94頁）： 　㈠被上訴人以總價695萬元向上訴人購買系爭房地，兩造於102 年11月13日簽訂系爭契約。 　㈡系爭房屋之廚房原規劃設置系爭採光門通往陽臺，上訴人施 作現況係以系爭RC牆封閉。 　㈢被上訴人已交付至第10期款及代辦費共158萬元（如附表一） 。上訴人依系爭契約【附件二】付款明細表記載應於建案申 請、領取使用執照時分別給付第11、12期款各36萬元、領取 契稅單時給付第13期款58萬元、第14期為銀行貸款412萬元 。系爭建案於106年12月29日竣工、107年5月25日取得使用 執照。 　㈣被上訴人尚未繳付第11至14期款，經上訴人於107年12月22日 發函催繳，於同年月24日送達被上訴人，於108年7月25日寄 發台北台塑郵局存證號第000號存證信函（下稱000號存函） 解除契約，於同年月26日送達被上訴人。 　㈤被上訴人於108年1月7日簽發票面金額542萬元本票，作為貸 款擔保，經通知上訴人進行驗屋，兩造於108年1月7日、同 年4月7日2次驗屋，迄未辦理系爭房地所有權移轉及點交。 　㈥被上訴人以起訴狀繕本送達，即108年10月4日為解除系爭契 約之意思表示。　　 五、本院就本件之爭點判斷如下： 　㈠被上訴人未按期繳納期款，經上訴人催告後仍未繳納，上訴 人於108年7月26日解除契約，自屬合法： 　⒈查，系爭契約第8條第1、3項分別約定：「一、甲方（即被上 訴人）應依【附件二】付款明細表約定之各期工程進度完成 後，於接獲乙方（即上訴人）書面繳款通知書七日內，依乙 方指定之繳款方式至乙方指定之繳納地點或銀行帳戶以現金 或即期支票如數一次繳清。…三、如逾期2個月或逾使用執照 核發後1個月不繳清期款或遲延利息者，經乙方以書面催繳 ，經送達7日內仍未繳者，視為甲方違約，乙方得逕行解除 本契約，並依本契約第26條第2項違約約定辦理」，附件二 付款明細表約定第11、12、13、14、15期款依序為「申請使 用執照」、「領取使用執照」、「領取契稅單」、「銀行貸 款」及「交屋款」（見原審卷第24、122、123頁）。系爭建 案於106年12月29日竣工、107年5月25日取得使用執照（見 不爭執事項㈢），足見兩造約定被上訴人應付「申請使用執 照」、「領取使用執照」之第11、12期款，均已屆清償期。 上訴人抗辯被上訴人未依約繳納第11、12期款，並分別於10 7年3月19日、同年6月6日以書面通知被上訴人，被上訴人並 未繳納，經伊於同年8月10日、同年11月20日以書面通知催 繳第13、14期款，被上訴人亦未繳納，於逾期2個月及逾使 用執照核發後1個月即同年12月22日以書面向被上訴人催繳 ，並請求加計逾期遲延利息，嗣經於同年月24日送達被上訴 人，被上訴人仍未繳納，伊即於108年7月25日寄發000號存 函解除契約，於同年月26日送達被上訴人等語，業據其提出 交款通知書、存證信函、回執及投遞單為憑（見原審卷第10 1、102頁、第105至111頁、第149頁、本院卷二第283、285 頁），堪信為真。依系爭契約第8條第3項約定，視為被上訴 人違約，上訴人以000號存函解除契約，自屬合法。 　⒉被上訴人主張兩造間有約定延期清償；且伊已繳納貸款代辦 費，係上訴人未履行移轉系爭房地所有權之義務，致無法核 貸清償價款，給付遲延非可歸責於伊云云。惟查： 　⑴被上訴人主張第11至14期款項各為36萬元、36萬元、58萬元 、412萬元（見原審卷第24、49頁），共計542萬元，經上訴 人於107年12月22日函催後，伊於108年1月7日簽發票面金額 542萬元本票，作為貸款擔保，足見上訴人已同意由伊向銀 行貸款及系爭房地過戶後，始由銀行核撥之貸款一併繳納第 11至14期款，上訴人如認伊仍有違約，應另行催告云云，據 其提出107年6月7日、同年11月26日系爭建案買家Line群組 對話訊息、本票收執書為憑（見原審卷第131至135頁、第17 7頁），上訴人則否認有同意被上訴人延期清償，拋棄或免 除被上訴人給付遲延責任之意。查，上訴人於108年1月7日 所立該本票收執書記載其「收到…商業本票…做為本公司取得 本房地金融機構貸款前擔保之用，俟取得本項金融機構貸款 無誤時，即將此本票退還開立者，恐口說無憑，特立此據」 等語，依其字句，僅能認上訴人收受本票作為其取得貸款金 額前之擔保，並無表示同意延期清償之字句，尚難僅以上訴 人收受與被上訴人所欠期款相同之本票，逕認上訴人已同意 將清償期延後，免除被上訴人前已陷於給付遲延期款之責任 。又前述Line群組對話訊息雖以「（107年6月7日）（Franz iskaWang：）有貸款的話不是可以不用繳？（Iu：）這張可 以像上次『拆鷹架』時緩繳嗎？等貸款下來再一起算嗎（李小 春：）好像是喔，有貸款6成以上的可以先不繳，當時小姐 是這麼告訴我的…（Miguel Yuan：）各位芳鄰，剛剛問了宏 泰，因目前仍在銀行核貸階段，還不知道核下的金額成數， 因此這筆『領取使用執照』的期款可先不繳，待核貸金額確定 後，若有不足部份再補足即可…」、「（107年11月26日）（ 雅玲：）（上傳申請使用執照、領取使用執照、領取契稅單 、銀行貸款之表格）這些都是當時辦貸款他們說不用繳的。 等貸款下來再一次繳」等語，足見群組內系爭建案各買家繳 款進度並不相同，所需貸款成數、金額亦不相同，且群組對 話並無上訴人等情，為兩造所不爭（見本院卷一第179頁） ，則群組間各買家彼此討論之內容，實難作為被上訴人有與 上訴人間達成延期付款意思表示合致之證明，況上訴人於其 後即107年12月22日仍向被上訴人催繳付款，並請求加計逾 期遲延利息，亦如前述。是被上訴人抗辯兩造已合意延期清 償，伊並未陷於給付遲延云云，未舉證以實其說，並無可採 。 　⑵被上訴人主張已於107年11月23日繳納貸款代辦費，上訴人未 移轉系爭房地所有權，致銀行未撥款，係上訴人先行違約云 云，固據其提出代辦費催繳通知書、匯款申請書為佐（見原 審卷第51、185頁）。惟： 　①系爭契約第9條約定：「本契約【附件二】付款明細表約定之 銀行貸款金額合計為：412萬元…二、辦理貸款…㈢…⒎甲方充分 認知預定貸款金額係為本契約應繳總價之一部分，屬乙方應 收之房地價款，並非交屋款及尾款，甲方同意於金融機構貸 款核准時及於乙方完成產權移轉至甲方名下之給付義務時， 甲方之對待給付義務即為支付貸款金額，由乙方直接向貸款 之金融機構領取或撥入乙方指定之金融機構帳戶，以資抵付 預定貸款金額」，及第15條約定：「…四、甲方於乙方申辦 房地產權移轉手續前應履行下列義務，否則乙方得拒絕辦理 過戶，經書面催告後甲方仍不履行，乙方得逕行解除本契約 ，並依第26條第2項違約約定處理：㈠除本契約約定之交屋保 留款外，繳清房地移轉登記前應繳之一切款項及因逾期付款 加計之遲延利息」（見原審卷第24、28、32、33頁）。足見 被上訴人同意銀行核撥繳付第14期銀行貸款及上訴人完成產 權移轉至被上訴人名下之給付義務前，被上訴人尚需繳清此 前各期之款項本息，於被上訴人繳清各款項前，上訴人自得 拒絕辦理系爭房地之過戶，且上訴人既未同意免除被上訴人 原遲付期款之責任，自仍得以被上訴人遲延給付違約為由， 解除契約。被上訴人抗辯上訴人仍需再催告，始得解除契約 ，洵屬無據。 　②參系爭契約第9條、第15條各約定：「…二、辦理貸款㈠委辦貸 款⒈甲方同意委託乙方統籌代覓金融機構辦理貸款，並依乙 方通知期限內辦理一切貸款相關手續，包括提供辦理產權移 轉相關文件、辦妥貸款對保手續（含保證人）及簽蓋貸款文 件、『撥款委託書』及簽具與申貸金額同額且禁止背書轉讓免 除作成拒絕證書之擔保本票予乙方，並按照金融機構之規定 ，辦妥乙方領款之一切手續…」、「…四、甲方於乙方申辦房 地產權移轉手續前應履行下列義務，否則乙方得拒絕辦理過 戶，經書面催告後甲方仍不履行：…㈡乙方通知期限內完成交 付辦理產權登記及銀行貸款之相關文件、預繳各項稅規費、 代辦費用、完成銀貸對保手續並預立取款文件及委託撥款文 件（三方簽署完成）…」（見原審卷第25、32、33頁），足 見上訴人申辦房地產權移轉手續，以向銀行貸款前，被上訴 人除繳納各項稅規費、代辦費，尚有完成銀行對保手續、委 託撥款文件之義務。依被上訴人所提107年11月12日代辦費 催繳款通知單記載：「…本案已於107年5月25日取得使用執 照，並於107年1月26日通知台端銀行貸款申辦手續及產權移 轉登記用印及繳納產權移轉等相關費用。…台端應於乙方通 知預繳時向乙方繳付，並於交屋時結清，多退少補…」等語 （見原審卷第185頁），被上訴人雖經催於同年11月23日繳 納，此部分僅能證明其有補繳貸款代辦費，尚不足認其已履 行向銀行辦理貸款，使銀行核貸所需之相關手續。 　③準此，被上訴人既未能證明已繳清貸款前各期款項，上訴人 抗辯尚無移轉系爭房地所有權之義務，應可採信。被上訴人 執此主張上訴人未移轉系爭房地所有權，致銀行未核撥貸款 ，係可歸責於上訴人云云，仍無足取。 　⒊被上訴人固主張系爭房地於伊委請第三方建築師於108年4月7 日前往協助驗屋時，發現有驗屋單所載瑕疵；且於此後另發 現上訴人未依系爭契約所定工程圖樣及建材設備施作，擅將 系爭採光門，改為系爭RC牆，系爭房地有物之瑕疵存在，上 訴人拒絕改善瑕疵，伊自得解除契約云云。惟： 　⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無 關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所 謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念 ，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，為物有瑕疵。又買受人物之瑕疵擔保請求權，依民 法第354條第1項規定，係以買賣標的物於危險移轉時有瑕疵 存在為要件。 　⑵系爭契約第20條、第21條分別約定：「乙方依約完成本戶一 切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、 電力及達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所 示之設施後，應通知甲方進行驗收手續…」、「一、…乙方應 於使用執照核發日起6個月內，通知甲方進行交屋，…㈠甲方 就交屋前房屋有瑕疵或未盡事宜，應載明於乙方提供之驗收 單上，乙方應於交屋前完成驗收單上所列之瑕疵。…㈢甲方繳 清各項款項及費用（含交屋保留款）及完成一切交屋手續」 （見原審卷第39、40頁）。復依兩造所簽買賣本約之個別磋 商條款第6條將系爭契約第20條修改為：「乙方依約完成本 戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來 水、電力至可接通狀態後，應通知甲方進行專有部分驗收手 續…甲方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事項，載明於驗 收單上要求乙方限期完成修繕，並得於自備款部分保留房屋 5萬元正作為交屋保留款」（見原審卷第144頁）。可知上訴 人完成系爭房地主結構、水電各設施，通知被上訴人辦理驗 收時，被上訴人如主觀上認有不妥或未盡事宜，均得於驗收 單上協商修繕，不以前揭法條所稱物之瑕疵為限，尚不得以 被上訴人於驗收單（即本件驗屋單）為修繕通知，且上訴人 有進行修補，即認該驗屋單所載內容均屬物之瑕疵，被上訴 人得拒絕價金之給付。況於辦理驗收時，如有瑕疵或未盡之 處，被上訴人均得於驗收單上請求上訴人於交屋前完成修繕 ，且縱未修補完成，亦可保留相當驗屋款比例後辦理交屋手 續，給付其餘價金。 　⑶觀諸被上訴人提出108年1月7日、同年4月7日之驗屋單（見原 審卷第53、54頁），足見當時之驗屋並非交屋，系爭房地尚 未移轉交付（參不爭執事項㈤）。驗屋單上記載之缺失，係 針對已完成之門窗脫皮、生銹、美容、污損、油漆不均、壓 條不平等個別室內裝修細節要求，與房屋結構、建材、規格 、面積、數量短少或缺失無涉，依通常交易觀念，並不影響 房屋應具備居住安全之功能、效用，亦無損整體美觀、耐用 程度等品質；且其上有加註OK等字樣，足見上訴人仍有依被 上訴人驗收單之記載逐步進行修繕，縱未能達到被上訴人主 觀認知要求，非屬當事人契約約定或保證之品質，亦無損契 約預定之效用，對房屋交換或使用價值之滅失或減少甚微， 依上開說明，不得視為瑕疵，被上訴人自尚不得以此為同時 履行抗辯，於交屋前拒絕給付保留款以外之其他款項。 　⑷又按因雙務契約而發生，且立於對待給付之債權債務關係， 雙方當事人固得行使其同時履行抗辯權，惟享有同時履行抗 辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付義務消滅前，未 行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該 抗辯權之餘地（最高法院88年度台簡上字第59號裁定意旨參 照）。被上訴人固主張被上訴人將系爭採光門改為系爭RC牆 封閉，導致系爭房地具有欠缺契約預定效用之瑕疵云云。惟 ： 　①經本院送陳以凡建築師事務所鑑定之結果，其結果略以：「… ⒊此份『防火避難綜合檢討報告節本』與所附建築平面圖說為 申請本建築物建築執照、建築使用執照及施工中所必須依循 之圖說文件，並不得任意更改，若要更改，則必須重新送審 與審查核准後，方可依修改審定後之圖說施工。…⒍若要維持 廚房與陽台能互通，有二種方案。方案一：在原合約三合一 門位置，將目前的RC牆改成具有一小時防火時效及遮煙性的 防火門。方案二：若要改回三合一通風門，可依建築技術規 則第79條，廚房與陽台之間必須先留設90公分長的實牆，再 施作三合一通風門，也保持廚房與陽台通行。但方案二要配 合改動的管線、設備過多，可行性低。不論方案一或二，與 已審定之『防火避難綜合檢討報告節本』圖面不相符，故必須 重新製作新的圖面與報告書再送防火避難綜合審查。…⒒目前 該戶建物現況符合建築相關法令，若要變成與原買賣合約相 同，則與法令不符。⒓勘估標的原規劃室內客廳及廚房均有 出入口可至陽台及現況僅有客廳有出入口可至陽台情況下之 價格差異金額：15萬8,993元…」等語（見本院卷一第453、4 55頁），足見上訴人將系爭採光門改為系爭RC牆封閉乙節， 乃符合消防法規，縱因此與原圖說不符，價差亦僅15萬8,99 3元，約占系爭房地總價2％（計算式：158,993÷6,950,000×1 00％＝2％，小數點以下四捨五入，下同），非有無法居住之重 大瑕疵，被上訴人尚不得以此拒絕給付所餘第11至15期款， 即各36萬元、36萬元、58萬元、412萬元、5萬元，共547萬 元之給付。 　②況上訴人表示：縱有上開與圖說不符之情形，非不可補正等 語，亦與上開鑑定結論相符，而為可採。然依被上訴人所提 出108年4月7日之驗屋單，並未記載系爭採光門位置改以系 爭RC牆封閉等情（見原審卷第53、54頁），被上訴人復自承 上開瑕疵係於108年4月7日驗屋後發現等語（見原審卷第117 頁、前審卷第226頁），而未提出其後之驗屋單，難認被上 訴人已將之列為瑕疵或未盡事項，並曾要求上訴人限期完成 修繕。此外，被上訴人無法證明其於上訴人同年7月25日為 解除契約之意思表示前，曾以此為由拒絕給付價款，或上訴 人已預示拒絕修繕，不負擔保責任，上訴人抗辯被上訴人並 未於伊解除契約前要求伊變更補正，現契約既已解除，自無 修補之義務等語，即非不可採信。被上訴人於108年10月3日 提起本件訴訟，主張系爭房地現狀，存有系爭採光門改為系 爭RC牆封閉，與系爭契約圖說不符，且其出入口設置，足以 影響居家生活便利性之瑕疵，以起訴狀繕本送達為解除契約 之意思表示等語（見原審卷第9、13頁），起訴狀繕本於同 年月4日送達上訴人（見本院卷二第143頁、不爭執事項㈥） ，惟系爭契約已於108年7月26日經上訴人解除，業如前述， 上訴人已不負移轉買賣標的物之義務，被上訴人未證明於上 訴人對待給付義務消滅前以此拒絕給付價金並行使同時履行 抗辯，依前說明，自無從再為行使，縱上訴人於本件訴訟中 拒絕修繕，亦同。上訴人主張被上訴人因可歸責於己之事由 ，違約遲延給付價金等語，即屬可採。 　⒋準此，被上訴人主張並無違約未履行價金給付義務云云，委 無足採。上訴人抗辯被上訴人違反系爭契約第8條約定，未 按期繳納價款，經催仍未履行等語，即為可採，是上訴人依 約於108年7月26日解除契約，係合法有據。 　㈡系爭契約既經上訴人於108年7月26日合法解除，被上訴人自 無從再以系爭房地存有瑕疵為由，於108年10月4日解除契約 ，是被上訴人先位主張依民法第354條、第359條、第259條 第1、2款規定，請求上訴人返還已付價金158萬元，及依系 爭契約第26條第1項約定，請求上訴人給付違約金31萬2,500 元，均為無理由。 　㈢系爭契約經上訴人於108年7月26日解除，並依系爭契約第26 條第2項沒入違約金，該違約金為損害賠償預定性，經酌減 為76萬4,500元；被上訴人備位主張若上訴人解除契約，請 求返還酌減沒入違約金以外之價金81萬5,500元，及自酌減 時起算之法定遲延利息，為有理由： 　⒈按違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不 為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期 縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於契約自 由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，固應受其拘束 ，以貫徹私法自治之精神。至債務人之債務倘已為一部履行 或當事人所約定之違約金過高者，為避免造成違背契約正義 等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參 酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形， 減少違約金（民法第251條、第252條參照），非僅以約定之 違約金額若干為衡量標準。又違約金之約定，雖不因契約解 除而隨同消滅，惟依民法第260條規定意旨推之，其因契約 解除後所生之損害，非履行利益損害賠償範圍，不在賠償之 列，自非違約金核減之斟酌事項（最高法院110年度台上字 第881號判決意旨參照）。 　⒉經查，系爭契約第26條約定：「…二、除經雙方個別磋商同意 之約定外，甲方違反『付款條件及方式』之規定者，買賣雙方 並得解除本契約；解約時乙方得沒收依房地總價款百分之15 計算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者 ，則以已兌現價款為限。…四、依第1、2項之約定解除契約 時，甲乙雙方除得依前2項約定之賠償外，不得另行請求其 他損害賠償」，及個別磋商條款第7條約定：「第26條…經雙 方個別磋商同意修改本條條款如下…㈡甲方違反本契約或經雙 方個別磋商同意之各項約定時，乙方得解除本契約，解約時 乙方得沒收依房地總價款百分之15計算之違約金，但前開沒 收之金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限」（見原 審卷第43、144頁）各等語，個別磋商條款並未修改系爭契 約第26條第4項之約定，尚無從認定該違約金具懲罰性質， 且難認有民法第250條第2項後段情事（約定如債務人不於適 當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者）， 故系爭契約修改後第26條第2項約定之違約金即屬損害賠償 預定性。 　⒊次查： 　⑴上訴人雖抗辯：依系爭契約第8條約定，於被上訴人給付遲延 時，應加付按逾期期款部分每日萬分之2單利計算遲延利息 ，於補繳期款時一併繳付，至伊解除契約時受有各期價款所 生遲延利息29萬3,676元之損害云云，惟上訴人就系爭建案 約定入帳之帳戶，其利息係按一般活存帳戶利率，並無特別 約定等情，業據其提出與安泰商業銀行間電子郵件紀錄為憑 ，並有該行函覆及本院公務電話紀錄可按（見本院卷一第19 3至197頁、第337、339頁），難認上訴人因被上訴人遲延給 付實際受有上開約定遲延利息之損害。 　⑵上訴人出售系爭房地屬預售屋，於上訴人完成主建物、附屬 建物設備及領得使用執照並接通自來水、電力時，經通知被 上訴人辦理驗收，被上訴人得於驗收單上限期修繕等情，業 如前述，上訴人復自承其具有專業營造工程團隊等語（見前 審卷第58頁），是上訴人從事房屋興建銷售，一般而言，其 將房屋興建完成加以出售，扣除成本等，必有相當之營業利 潤，代銷費用則屬上訴人出售系爭房地應支出成本之一。依 上訴人所提出與丰雲廣告有限公司簽立之代銷合約（見本院 卷一第345至351頁），倘購屋者於交屋前退戶，且非可歸責 於上訴人，上訴人就該戶有沒收違約金時，代銷公司會退還 該戶部分之代銷費，尚不能認上訴人因本件被上訴人違約所 為契約解除，受有單一支出代銷費用，即系爭契約買賣總價 款6％即41萬7,000元之損害。惟依上開代銷合約，係以總委 託售價與實際總成交金額作計算，認上訴人所受損害，應以 已扣除全部營銷成本後之營業利潤之喪失，據以認定，始為 合理。參諸上訴人所提出財政部核定不動產投資開發、興建 及租售同業利潤標準，淨利率為10％（見前審卷第201頁）。 　⑶另考量系爭房地（不含車位）於簽約時價格每坪約23萬8,459 元（計算式：6,250,000÷26.21《見原審卷第187頁》＝238,459 ），同建案約於解約同期，即107年12月、108年11月於樂居 網價格各約每坪23萬3,000元、20萬7,900元（見原審卷第23 1、233頁），足見系爭房地自簽約後至上訴人解除契約時略 有跌幅，約占比2％至12％，致僅以上開同業利潤標準計算尚 不足完全反應本件上訴人所受全部損害。 　⑷是依前說明，本院斟酌被上訴人已給付價款148萬元及代辦費 10萬元，尚有547萬元價款未履行，其一部履行比例上訴人 所受之利益，及被上訴人未按期給付，上訴人受有遲延利息 、及需另行催告被上訴人履行所花費時間、勞力、費用之一 般客觀事實、社會經濟狀況之損害等一切情狀，認上訴人得 沒收之違約金，以約定系爭房地總價金15％計算確屬過高， 應酌減為11％適當。 　⑸至被上訴人提出樂居網刋登系爭建案於109年間之價格介於每 坪24萬9,400元至25萬7,100元（見前審卷第161至165頁）， 主張系爭房地價格上漲，上訴人未受有損害云云，此乃於上 訴人解除契約後所發生之情事，依上說明，非本件違約金應 審酌之事項，而無可採。 　⑹據此計算，上訴人所能沒收被上訴人已繳之價金，應酌減為7 6萬4,500元（計算式：6,950,000×11％＝764,500）為適當。 經酌減後，上訴人就超過上開範圍之已繳價金81萬5,500元 （計算式：1,580,000－764,500＝815,500），即無沒收之權 利，上訴人所受利益即失其法律上之原因。則被上訴人備位 依民法第179條規定，請求上訴人應將無沒收權利之81萬5,5 00元返還被上訴人，自屬有據，逾此範圍之請求，則無理由 。 　⒋末按出賣人以買受人有債務不履行情事，依買賣契約約定， 沒收其已付買賣價金充為違約金，並解除契約；買受人主張 該約定之違約金額過高，聲請法院酌減。就法院減少之部分 ，出賣人所受利益即失其法律上原因，買受人得依不當得利 法則請求返還，並依民法第182條第2項規定，自出賣人知無 法律上原因時起，加付利息，一併償還。該違約金應減少之 數額固待法院判決確定，始能確知；惟出賣人於買受人為此 項主張之訴狀送達時，已知其情事，為免訴訟延滯影響當事 人權益，應類推適用民法第959條第2項規定（最高法院103 年度台上字第2211號判決意旨參照）。是被上訴人主張上訴 人沒入違約金過高應予酌減，係於109年5月8日辯論意旨狀 為此主張，並送達對造，經上訴人於同年月20日言詞辯論期 日陳明在案（見原審卷第157頁、165至167頁、第209頁）， 依上說明，被上訴人請求加計是日起之法定遲延利息，亦屬 有理。 六、綜上所述，被上訴人備位依不當得利之規定，請求上訴人給 付81萬5,500元，及自109年5月20日起至清償日止，按週年 利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求 ，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判決上訴 人如數給付，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予以維持 ，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理 由，仍應駁回上訴。又就上開不應准許部分（即原審判命給 付107萬7,000元及逾上開利息部分），原審判決上訴人敗訴 ，於法不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄， 為有理由，爰予以廢棄，並改判如主文第2項所示。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如 主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　民事第十二庭 　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜 　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　瑜 　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳筱蓉 正本係照原本作成。 上訴人不得上訴。 被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳珮茹 附表一： 編號 本金 （新臺幣） 計息起始日 （民國） 計息截止日及利率 備註 1 15萬元 102年11月19日 自左列計息起始日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 訂金 2 55萬元 102年11月19日 簽約金 3 15萬元 103年4月7日 開工款 4 8萬元 103年8月15日 地下室連續壁完成 5 8萬元 105年7月11日 地上5樓底板完成 6 8萬元 105年10月20日 地上10樓底板完成 7 8萬元 105年12月20日 地上15樓底板完成 8 8萬元 106年3月13日 地上20樓底板完成 9 8萬元 106年6月8日 地上25樓底板完成 10 15萬元 107年4月27日 鷹架拆除 11 10萬元 107年11月23日 代辦費 合計 　　158萬元 附表二：　　　 土地標示 編號 地號 權利範圍 1 ○○市○○區○○段000地號 495/0000000（內含車位基地持分10/0000000） 建物標示 編號 建號 建物門牌 建物層數 建物面積(平方公尺) 權利範圍 層次/面積 附屬建物 1 ○○市○○區○○段0000建號 ○○市○○區○○○路0段000號00樓 29層 00層/52.32 陽台：6.00 雨遮：0.93 1/1 2 ○○市○○區○○段0000建號 共有部分 面積105,050.37平方公尺 權利範圍429/0000000（含停車位編號00，權利範圍145/0000000）

2025-03-12

TPHV-111-上更一-126-20250312-1

重上更一
臺灣高等法院花蓮分院

返還價金等

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 113年度重上更一字第6號 上 訴 人 林季妍 訴訟代理人 湯文章律師 李文平律師 被上訴人 林期能 訴訟代理人 邱劭璞律師 張建鳴律師(民國113年12月31日解除委任) 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國111年5 月31日110年度重訴字第26號第一審判決提起上訴，經最高法院 第一次發回更審，本院於114年2月18日言詞辯論終結，判決如下 ： 　　主　文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行 之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。 被上訴人應給付上訴人新臺幣捌佰萬元，及其中新臺幣貳佰萬 元自民國一百零八年十月十七日起、新臺幣伍佰萬元自民國一 百零九年九月十五日起、新臺幣壹佰萬元自民國一百一十年五 月二十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之 五十七，餘由上訴人負擔。 本判決命被上訴人給付部分，於上訴人以新臺幣貳佰柒拾萬元 為被上訴人預供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣捌佰 萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 上訴人主張：被上訴人於民國108年10月17日與伊簽訂花蓮市○○ 段000-0等0筆土地（下稱系爭地）合併分割後共34.8坪土地之 買賣契約（下稱系爭契約），並於同年月18日簽立○○段土地買 賣及合建同意書（下稱系爭同意書)。系爭契約及同意書性質 為買賣及合建之混合契約，約定被上訴人於系爭契約成立之日 起，將有關證件（所有權狀、印鑑證明、稅單等）交付伊或雙 方所委託之地政士，並應於110年1月30日完成建築。伊已於10 8年10月17日給付簽約金新臺幣（下同）200萬元，109年9月15 日給付第二期款500萬元予被上訴人。惟被上訴人未依約交付 相關證件辦理，伊於110年3月2日函請被上訴人依系爭契約第5 條約定履行交付有關證件並主張同時履行抗辯，嗣於同年月12 日催告被上訴人於函到後5日內依約辦理，均未獲置理，伊乃 於110年3月23日為解除契約之意思表示。被上訴人應擇一依系 爭契約第7條第4項約定、民法第259條第2款規定，返還伊已付 價金700萬元，及依系爭契約第7條第4項約定賠償伊已付同額 價款之違約金700萬元等情。爰依上開法律關係，於原審聲明 ：被上訴人應給付伊1,400萬元，及其中200萬元自108年10月1 7日起、500萬元自109年9月15日起、餘700萬元自起訴狀送達 翌日即110年5月29日起算法定遲延利息之判決；願供擔保請准 宣告假執行。 被上訴人則以：兩造未約定110年1月30日為伊應建屋完成移轉 房地所有權之日期，上訴人不得以伊給付遲延為由主張解約。 　兩造僅係依地政士陳惠珍提供的契約範例簽立，未實質討論系 爭契約第5條，故兩造無受該條拘束之意思，伊於簽約時雖未 將全部土地過戶相關證件交予地政士，惟未違反誠信原則、契 約目的及交易習慣。在伊已開始動工時，上訴人可能因資金周 轉困難而無意繼續履行契約，明知解除契約將造成伊資金不足 ，仍以各種理由不欲履約，伊於上訴人解約前，已同意以設定 抵押權、移轉部分系爭地之方式，為上訴人提供擔保，上訴人 拒絕上開更具擔保效力之方式，顯係犧牲伊利益而圖自己利益 ，有違誠信，則上訴人以伊違反備證交付為由解除系爭契約， 自屬無效。又伊業於110年4月21日合法解除契約，上訴人之主 張為無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴人之訴駁回。 願供擔保請准宣告免於假執行。 原審駁回上訴人之訴，上訴人不服，全部提起上訴，上訴聲明( 本院卷第317頁)： 　㈠原判決廢棄。 　㈡被上訴人應給付上訴人1,400萬元，及其中200萬元自108年10 月17日起、500萬元自109年9月15日起，餘700萬元自110年5 月29日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。 　㈢願供擔保請准宣告假執行。 　被上訴人答辯聲明：上訴駁回。願供擔保請准宣告免於假執行 。 兩造不爭執事項(見本院卷第151、159至161頁，並考量個人資 料保護及依卷證與論述方式修正)：　 ㈠兩造於108年10月17日就被上訴人所有系爭地合併分割後共34.8 坪之土地簽立系爭契約，並於翌（18）日簽立系爭同意書作為 系爭契約第12條「特約事項」之附件，有如下約定（買方/甲 方：上訴人、賣方/乙方：被上訴人）： ⒈系爭契約： ⑴第1條：系爭地辦理合併分割興建兩戶。 ⑵第2條：買賣價金：2,784萬元。 ⑶第3條：108年10月17日簽約金200萬元，第二期500萬元(建照變 更設計完成)，第三期700萬元(開工時支付)，第四期600萬元( 二樓樓地板完成)，110年1月30日前尾款784萬元（完成產權登 記至甲方名下同時支付)。 ⑷第12條：合併分割及建物保存登記由乙方負擔。乙方原○○○○分 社1,600萬元雙方同意可以作為興建地上物之工程款息由甲方 支付，至本案完成結案為止。雙方其餘約定依「附件」所載。 ⑸第12條「附件」所示系爭爭同意書： 　第1點：本案土地買賣簽約後買方(即上訴人)需配合賣方(即被 上訴人)依法完成共同基地上興建房屋之相關法定程序，配合 建築師辦理變更設計、營造廠簽約、給付款、驗收至申請使用 執照後之二工完成，雙方均應配合並及時提供相關資訊、證件 ，以利代書、建築師依序完成各項事宜，其申辦費用除特別約 定外，均以A、B棟建坪數個自負攤繳交。 ㈡被上訴人於簽訂系爭契約前之107年4月24日已取得建築執照(下 稱建照)，簽約前亦畫好變更設計草圖，並於簽約後即與賴○○ 以通訊軟體LINE聯繫建照變更設計事宜，嗣於109年9月7日完 成變更建築執照並領照。 ㈢被上訴人曾於簽約前之108年9月20日，以通訊軟體LINE向上訴 　人表示「變更設計可以在108年年底前完成，次年(109年)就可 　以馬上開工，11個月的工期時間，完工沒有問題的」。 ㈣上訴人已於108年10月17日、109年9月15日分別支付200萬元及 　500萬元，共計700萬元予被上訴人。 ㈤被上訴人於OOO年O月OO日以被證6所示花蓮○○○○○O號存證信函催 告上訴人應給付第3期開工款700萬元。 ㈥上訴人與陳惠珍地政士間，於110年2月26日至110年3月1日有為 如上訴人113年11月29日民事陳報暨準備一狀「附件一」所示 對話。 ㈦被上訴人與陳惠珍間，於110 年2 月至110 年3 月間有為如被 上訴人113 年12月4 日民事答辯二狀「附件一至三」所示對話 。 ㈧上訴人於OOO年O月O日以被證15所示花蓮○○○○○OO號存證信函， 針對被上訴人被證6存證回覆：被上訴人迄未交付系爭契約第5 條約定之土地所有權狀等過戶資料並辦理所有權移轉，上訴人 主張同時履行抗辯，暫不給付系爭契約第三期價款，並催告被 上訴人於文到後3日內依約交付土地所有權狀等相關辦理所有 權移轉登記資料。 ㈨上訴人於OOO 年O 月OO日寄發原證4所示花蓮○○○○○（下稱○○○○○ ）OO號存證信函(下稱原證4存證信函)，通知被上訴人未依約 交付有關證件予本人或雙方委託之地政士，且未於110年1月30 日前將土地上建築物興建完成，已超過前開時限1個多月，亦 未依約移轉登記所有權，已違反契約約定，催告於函到5日內 依約履行。同日經被上訴人收受。 ㈩上訴人於OOO年O月OO日寄發原證5所示○○○○○OO號存證信函(下稱 原證5存證信函)，通知被上訴人因未依約交付有關證件予本人 或雙方委託之地政士，經催告後仍未履約，依法解除系爭契約 。同日經被上訴人收受。 被上訴人於OOO年O月OO日寄發被證8所示○○○○○○○O號存證信函， 通知上訴人：被上訴人願以系爭地為上訴人設定抵押權以確保 上訴人權益，並邀上訴人於110年3月29日會商。 被上訴人於OOO年O月OO日以被證9所示○○○○○○OOO號存證信函通 知上訴人解除系爭契約（上訴人對被上訴人有寄發被證9存證 信函不爭執，但爭執有送達上訴人）。 被上訴人自簽立系爭契約之日即108 年10月17日起至110 年3 　月31日止，未將系爭地所有權狀正本、印鑑證明、印鑑章交付 　上訴人或雙方所委託之地政士，亦未興建完成建物。 被上訴人於110 年7 月20日以買賣為原因，移轉000 地號土地 所有權應有部分予訴外人鄭○○、鄭○○、賴○○( 下稱鄭○○等3人) 各2030分之8250，被上訴人權利範圍變更為2160分之8250；移 轉000-O 地號土地所有權應有部分予鄭○○等3人各3分之1。 如法院認上訴人請求有理由，關於法定利息起算日期如下： 　⒈700萬元價金部分： 　　⑴200萬元：自108年10月17日起算。 　　⑵500萬元：自109年9月15日起算。 　⒉700萬元違約金部分：自110年5月29日起算。 兩造對於卷附證據之形式上真正均不爭執。　　 本院之判斷 ㈠上訴人於OOO年O月OO日以原證5存證信函向被上訴人為解除系爭 契約之意思表示，經被上訴人於同日收受，已生合法解除之效 力： 　上訴人主張：因被上訴人遲未交付系爭契約第5條所約定備證 資料，伊就被上訴人請求交付第三期款為同時履行抗辯，並依 系爭契約第7條約定，以原證4存證信函催告被上訴人交付備證 資料，被上訴人屆期未履行，復以原證5存證信函解除契約， 已生合法解約效力等語，為被上訴人否認，辯以：兩造未實質 討論系爭契約第5條，且上訴人已知被上訴人遲延交付備證資 料，仍給付分期款項，故兩造無受系爭契約第5條約定拘束之 意；伊於上訴人解約前，已提出比交付備證更具擔保效力之方 式，均遭上訴人拒絕，上訴人解除契約之行使，有違誠信等語 。茲說明如下： ⒈系爭同意書為系爭契約第12條「特約事項」之附件，如系爭契 約有不成立、無效、撤銷或解除之情形，系爭同意書亦同其認 定，則系爭契約性質為買賣與合建之混合契約，為兩造所是認 (本院卷第151至152、318頁，不爭執事項㈠)。系爭契約第5條 約定：「乙方（即被上訴人）應於契約成立日內將有關證件（ 所有權狀、印鑑證明、稅單等）交付甲方（即上訴人），或交 付與雙方所委託之地政士」。第7條約定：「(第1項)買賣雙方 其中一方如未按本契約條款約定履行，經他方催告通知後仍不 履行時，他方得逕行解除本契約。(第4項)賣方(即被上訴人) 若違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，賣方應按買方 已付價款萬分之5計算違約金予買方(即上訴人)，經買方定5日 期限催告逾期仍不履行者，買方得逕行解除本契約、請求返還 已付價金外，賣方並應賠償買方已付同額價款之違約金予買方 」，有系爭契約可參(本院卷第129至130頁)。 ⒉證人即地政士陳惠珍於本院證稱：兩造於簽約時均有在場，簽 完約，我有逐條宣讀，包括第5條，也有說明備證是那些資料 ，兩造都沒有意見等語(本院卷第195頁)，足認兩造就系爭契 約有實質討論並於了解後於契約簽名，自應受系爭契約之拘束 。上訴人於被上訴人遲延交付備證資料，雖仍有給付分期款項 之舉，然審酌系爭契約並未約定上訴人喪失解除權事由，故是 否行使或何時行使權利，被上訴人得自行決定，則其於行使權 利前之猶豫期間，為避免陷於違約之窘境，乃配合契約續為繳 款履約行為，自不能解為兩造無意受第5條約定之拘束；況被 上訴人於110年2月22日催告上訴人給付第三期款(見不爭執事 項㈤)，上訴人於同年月26日詢問陳惠珍繳交備證事宜，發現被 上訴人遲未交付備證資料後，即通知被上訴人其以此主張同時 履行抗辯而拒絕給付第三期款(見不爭執事項㈥所示LINE對話、 ㈧)，益證被上訴人抗辯兩造無受系爭契約第5條拘束之意，並 非可採。 ⒊陳惠珍於原審證稱：依系爭契約第5條，被上訴人應於108年10 月17日簽約後交付約定之文件，其於簽約當時就是要備證，即 要交付權狀正本、身分證影本、印鑑證明與印鑑章，後2項於 坊間是在金錢到一定比例始交給代書辦理所有權移轉。上訴人 有聯絡伊要給付第三期款，並要求伊向被上訴人收權狀，伊表 示被上訴人未交付權狀。被上訴人於110年2月28日未交付所有 權狀。被上訴人要先給權狀正本、身分證影本，其餘2樣可到 付款狀態等語（原審卷第589至591頁)；於本院證稱：備證資 料交付目的，也是為了擔保賣方日後不另外出售或不配合移轉 所有權登記等語(本院卷第197至198頁)；參以不動產買賣金額 甚鉅，買方依契約進程分期給付價金，實需確保賣方日後履行 契約，現今常見之履約保證帳戶，即應此等需求而生。系爭契 約買賣價金係直接給付被上訴人，約定被上訴人簽約後即需提 供系爭地所有權狀正本予上訴人或地政士，避免被上訴人一地 二賣以確保其履約，合於交易常情，此觀被上訴人於寄送上訴 人之存證信函亦自陳：「本人清楚台端擔心已付部分價金卻無 取得產權之憂」等語(原審卷第208頁)，且表示願意用移轉系 爭地部分所有權或設定抵押權方式代替備證交付，益證被上訴 人負有簽約後交付所有權狀正本及身分證影本之義務，且該義 務非僅與被上訴人移轉房地所有權義務之履行有關，亦為被上 訴人日後履行契約之擔保，自應於簽約後即負有交付義務，非 謂待辦理移轉登記房地所有權之時屆至方需交付，應屬明悉。 ⒋從給付義務係指為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之 具有本身目的之義務，基於法律明文或當事人約定，或基於誠 信原則及補充之契約解釋，以確保債權人之給付利益獲得最大 可能之滿足，債權人得以訴請求履行，於債務人不履行時，債 權人得否解除契約，應視該從給付義務對契約目的之達成是否 必要、不可或缺而定(最高法院93年度台上字第1185號、101年 度台上字第2098號、112年度台上字第2370號民事判決意旨參 照)。在雙務契約中，一方之從給付義務與他方之給付義務， 是否立於互為對待給付之關係而發生同時履行之抗辯，亦應視 從給付義務對於契約目的之達成是否必要而定。經查： ⑴系爭契約第3條約定「尾款785萬元(完成產權登記至甲方名下) 」，所稱「完成產權登記」係指系爭地合併分割後38.4坪(正 負1坪)及第12條「附件」所示系爭同意書所載合建房屋所有權 ，為兩造所是認(本院卷第154頁)。則系爭契約第5條所約定備 證資料，關於系爭地所有權狀正本及身分證影本於簽約後即需 交付上訴人或陳惠珍，乃為確保被上訴人主給付義務(移轉系 爭地及合建房屋之所有權)之完全履行，為從給付義務性質， 且對系爭契約目的之達成應屬必要。又被上訴人自簽立系爭契 約之日即108 年10月17日起至110 年3月31日止，未將系爭地 所有權狀正本及身分證影本交付上訴人或雙方所委託之陳惠珍 地政士，為兩造所是認(見不爭執事項)，並據陳惠珍於本院 證述在卷(本院卷第198至200頁)，足認被上訴人確有遲延給付 系爭契約第5條備證資料之違約情事；則被上訴人於110年2月2 2日催告上訴人繳交第三期款(見不爭執事項㈤)，上訴人以被上 訴人遲延交付系爭地所有權狀正本等備證資料為由，行使同時 履行抗辯(見不爭執事項㈧)，自屬有據。 ⑵被上訴人抗辯：因系爭地需辦理合併分割，故未交付備證資料 等語。惟陳惠珍於本院證稱：被上訴人並未委託我辦理合併分 割，且一般情形，如果賣方交付備證後因故需取回，我徵得買 方同意，就會讓賣方先取回(本院卷第194、200頁)；系爭契約 第1條雖記載「合併分割興建兩戶」(本院卷第127頁)，然系爭 地迄今未辦理合併分割，且依系爭同意書第1點約定：「本案 土地買賣簽約後，買方(即上訴人)需配合賣方(即被上訴人)依 法完成共同基地上興建房屋之相關法定程序」(本院卷第137頁 )，可知被上訴人依約交付備證資料後，如因合建事宜需取回 使用，上訴人負有配合之義務，已足擔保合建工程之順利進行 ，故被上訴人以此作為未依約交付備證之理由，難認正當，其 遲延給付應具可歸責性。 ⑶被上訴人違反系爭契約第5條約定而陷於給付遲延，具可歸責性 ，經上訴人於OOO年O月OO日以原證4存證信函催告被上訴人於5 日內交付系爭地所有權狀正本等備證資料，逾期仍未交付，上 訴人復於OOO年O月OO日以原證5存證信函向被上訴人為解除契 約之意思表示，被上訴人各於上開期日收受(見不爭執事項㈨、 ㈩)；上訴人既無違約情事，被上訴人迄110年3月31日復未依系 爭契約第5條約定交付備證資料，則上訴人前揭催告及解除權 之行使，合於系爭契約第7條第1項、第4項之約定，已生合法 解除契約之效力，應堪認定。 ⑷上訴人就第三期款給付為同時履行抗辯既屬有理，並於110年3 月23日合法解除系爭契約，故被上訴人嗣於110年4月21日解除 契約，自非合法，其以上訴人逾期給付第三期款，依系爭契約 第7條3項約定，將上訴人已支付之全部價金700萬元充作違約 金，亦屬無據。 ㈡民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違反 公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖 足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠 實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用。而權利 之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使 所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失 ，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他 人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社會化之基本內涵 ，雖非不得認為係以損害他人為主要目的；然在自由經濟市場 機制下，當事人倘斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或 其他正當之目的而締結系爭契約，並據以行使其依法取得之權 利，除係以損害他人為「主要」之目的，因此造成他人及國家 社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外 ，尚難遽指其為權利濫用(最高法院108年度台上字第753號民 事判決意旨參照)。被上訴人抗辯：上訴人可能因資金周轉困 難而無意繼續契約，明知解除契約將造成伊資金不足，仍以各 種理由不欲履約，伊於上訴人解約前，已同意以設定抵押權、 移轉部分系爭地所有權之方式，為上訴人提供擔保，上訴人拒 絕更具擔保效力之方式，顯係犧牲伊利益而圖自己利益，有違 誠信，則上訴人以伊違反交付備證為由解除系爭契約，自屬無 效等語，並以兩造於110年2月16日錄音譯文及被上訴人與陳惠 珍於110年2月17日LINE對話紀錄為據(原審卷第151至166頁， 本院卷第167頁)，上訴人則稱：我當時資產及現金充足，有資 力履約等語。經查： ⒈系爭同意書第5點約定：兩造於系爭地合建A、B共2棟建物，由 上訴人取得A棟，被上訴人取得B棟，被上訴人得以土地每坪85 萬元、建物每坪10萬元售予上訴人(本院卷第139頁)。依兩造 錄音譯文，上訴人雖曾稱：「我怎麼，我只是不想蓋，我沒有 、我沒有」(原審卷第155頁)，然細繹前後完整對話，上訴人 係認被上訴人無以上開條件出售B棟之意，就系爭同意書第5點 之履行有所爭議，方突出此言，尚難證明上訴人係因資金不足 而藉故惡意解約。 ⒉另觀被上訴人與陳惠珍於110年2月17日LINE對話，被上訴人請 陳惠珍代為知會上訴人給付第三期款，陳惠珍雖稱：「有支會 ，但是他(即上訴人)好像不想買、不想繼續，是否可以約見面 ，你們討論一下」(本院卷第167頁)，惟陳惠珍於本院證稱： 我說「買方不想買」是我自己想的，上訴人沒有跟我說她不想 買等語(本院卷第196頁)，亦難執此證明上訴人有解約惡意， 應屬明悉。 ⒊陳惠珍於本院證稱：被上訴人有向我提過，願意用過戶部分土 地或設定抵押權方式代替備證，但上訴人認為沒有保障且很複 雜為由拒絕等語(本院卷第196頁)，足知上訴人拒絕以其他方 式代替備證交付，並非無由，尚難以兩造無法達成備證交付替 代方案即逕認上訴人解約有違誠信。 ⒋上訴人給付價金已達700萬元，為求保障依約催告被上訴人交付 備證資料及解除契約，乃為維護自身權利之合法行使，被上訴 人依約交付備證並無困難，復未證明備證交付將受有損害，經 權衡兩造之利益損害，堪認上訴人解除權之行使，非以損害被 上訴人為「主要」之目的，則被上訴人抗辯其為權利濫用，有 違誠信等語，並非可採。 ㈢買方(即上訴人)解除本契約，得請求返還已付價金。契約解除 時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應 返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還 之。系爭契約第7條第4項、民法第259條第1、2款定有明文。 系爭契約業經上訴人合法解除，上訴人分別於108年10月17日 、109年9月15日，各給付200萬元、500萬元價金與被上訴人( 見不爭執事項㈣)，依上開規定，上訴人請求被上訴人返還其已 給付之200萬元、500萬元價金及分別自108年10月17日、109年 9月15日起算之法定利息，當屬有據。　 ㈣上訴人得依系爭契約第7條第4項後段約定，請求被上訴人給付1 00萬元違約金： 　上訴人主張：其於110年3月23日解除契約後，依系爭契約第7 條第4項後段約定，得請求已付同額價金即700萬元之違約金。 伊因被上訴人違約，受有利息、興建成本更高之損害；伊另購 買鄰近土地，每坪單價103萬元，且地點不如系爭地佳，伊係 以每坪80萬元購買35坪系爭地，故價差損害達805萬元(35X《10 3萬元-80萬元》)；被上訴人未於110年1月31日移轉房地所有權 登記，伊因此需另向他人租屋營業，每月支付63,000元，自被 上訴人違約時即110年1月31日起至114年1月31日共48月，伊受 有租金損失302萬4,000元(63,000X48)等語，並提出113年5月2 4日買賣契約書、房屋租賃契約書為據(本院卷第276、303頁) 。被上訴人抗辯：上訴人請求之違約金過高，應予酌減。上訴 人另行購買土地價格較高，非鄰近房地一般行情，無參考價值 。兩造未約定於110年1月30日應完成建築及移轉房地所有權登 記，縱認有此約定，工程遲延亦不可歸責於伊等語。謹按： ⒈當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金 ，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。 其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即 須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因 不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額； 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250 條、第252條分有明文。 ⒉系爭契約第7條第4項並未排除第5條違約行為，故被上訴人違反 系爭契約第5條約定，上訴人經催告後解除契約，則上訴人依 系爭契約第7條第4項後段請求違約金之給付，即屬有據。析之 系爭契約整體約定內容，系爭契約第7條第4項並未明定或含有 懲罰性違約金之意，兩造就違約金性質曾有爭議(原審卷第521 頁，前審卷第143頁)，依民法第250條第2項規定，應視為因債 務不履行而生損害之賠償總額。 ⒊系爭契約含有合建契約性質，酌以近年工料成本呈上漲趨勢， 上訴人主張受有增加工料成本之損害，應屬有據。經被上訴人 提出工料成本計算，相同承包商就本件合建工程，於109年11 月2日、110年1月28日報價差為942,150元，有○○土木包工業工 程估價單及工程契約書可參(前審卷第165至185頁)，上訴人對 此未予爭執，可資參考。 ⒋關於上訴人主張其另以每坪103萬元購買鄰近土地，受有805萬 元價差損害部分： ⑴經本院以同地段土地查詢不動產實價登錄網站，108年3月20日 至110年3月2日市場交易實價平均約每坪32萬元(本院卷第229 頁)，上訴人於108年10月間以每坪80萬元購買，並無「日後將 付出更高價購買」之情形。 ⑵上訴人所提113年5月24日買賣契約書(本院卷第276頁)，距上訴 人於110年3月23日解除系爭契約之日，相隔甚久，期間價差均 列計損害是否公允，已非無疑。況該筆交易尚包括地上0層建 物及旁邊○○地上之○○屋，此觀契約書第1、17條自明，並有goo glemap街景查詢結果可參(本院卷第323至324頁)，兩造亦未爭 執，則上訴人僅以總價除以土地面積，漏未計算建物價值，已 非可採。上開0層建物主要坐落○○段OOO之O地號土地，該地面 積00平方公尺，有土地登記第一類謄本及地籍圖謄本可參(本 院卷第273至275頁)，據以計算每層面積，該建物總面積達約4 4.77坪(37×4×0.3025)，上訴人以總價1,215萬元購買，每坪單 價應約27萬元。 ⑶參以上開0層建物僅以0條道路與○○○○及○○○○○○○相隔，周圍視野 及方便性甚佳，其旁雖有○○屋，然高度有限，嗣後縱無法承租 坐落之○○土地，亦無甚減損建物價值，此由該契約書第17條約 定「○○屋土地係屬中華民國，由買方名義申辦承租或佔用約， 若不可歸責賣方而無法承租或佔用補償約者，買方仍同意繼續 履約」等語益明(本院卷第278頁)；該0層建物雖未保存登記， 然上訴人未提出申請建物拆除許可，可知應有續為利用之意， 且如符合合法房屋或補行使用執照申請條件，即得合法使用， 故其僅以土地面積計算每坪單價為103萬元，未合於上開買賣 契約之內容，則上訴人以此主張受有另購地之價差損害805萬 元，並非可採。 ⒌關於上訴人主張受有302萬4,000元租金損害部分： ⑴兩造簽訂系爭契約前，被上訴人曾向上訴人表示108年底完成建 照變更，109年馬上開工，工期約11個月；嗣於108年10月17日 簽約後，即與賴○○以LINE聯繫建照變更設計事宜，直到109年9 月7日完成設計圖變更並領照，為兩造所是認(見不爭執事項㈡ 、㈢)，加計11個月工期，已難於110年1月30日完工，且上訴人 於109年9月15日始依系爭契約第3條給付「建照變更設計完成 」應付之第二期款500萬元，其時距離110年1月30日亦僅餘4個 半月；參酌系爭同意書第1條約定，在建築師辦理變更設計後 ，尚須進行營造廠簽約、給付工程款、驗收、申請使用執照等 程序，而兩造是約定各自負擔房屋建築費用，被上訴人在找營 造廠詢價過程，持續與上訴人聯繫確認，上訴人亦於109年11 月4日稱有在詢價(原審卷第129頁)，於110年1月11日被上訴人 告知上訴人確認工程承攬合約簽約完成，上訴人仍表示要自行 找人估價(原審卷第130頁)，是時已將屆上訴人所主張兩造約 定日期110年1月30日(原審卷第131、145頁)。 ⑵陳惠珍於原審證稱：系爭契約第3條尾款給付期限「110年1月30 日前」是雙方約定而寫，但本件是客製化幫上訴人蓋房子，重 點是在蓋，一般是蓋到那就付到那裡等語(原審卷第588頁)。 審酌：系爭契約性質上為買賣及合建之混合契約，系爭契約第 3條，僅就簽約金及尾款付款日有明確記載，第二至四期款付 款期程係依系爭同意書所載合建工程進度(第二期「建照變更 設計完成」、第三期「開工時支付」、第四期「二F樓地板完 成」)，僅記載「109」(即109年)(本院卷第128頁)，而未標示 明確日期，可知合建工程進度顯會影響分期價金之給付期限； 兩造簽約時，刻意就第二期至第四期款給付日期未予約明，已 徵兩造就各該分期給付條件成就之時間，無法確認；工期既需 約11個月，如「建照變更設計完成」、「開工」之日近於110 年1月30日，則尾款支付及完成產權移轉日期，勢必需隨之延 後，此應兩造簽約時所知悉。是以，經探求兩造真意、系爭契 約經濟目的、交易習慣及誠信原則，兩造有無以110年1月30日 為被上訴人應完成建屋及移轉房地所有權之日期，容非無疑。 ⑶上訴人自陳為○○○○○(本院卷第319頁)；證人即本件合建工程建 築師事務所承辦人賴○○於原審證稱：我協助本件合建工程申請 建照變更事宜，被上訴人要我跟上訴人討論設計圖，雙方沒有 設定完成變更的期限，原審卷第303至311頁是我與上訴人之對 話等語(原審卷第583、586頁)；觀之原審卷第303至311頁所示 對話紀錄，上訴人確對變更設計圖說有所意見，賴○○尚於109 年5月27日向上訴人表示：被上訴人一直說我們在拖他的時間 等語(原審卷第309頁)。基上，上訴人既知工期約11個月，先 係對建造變更有所意見，於109年9月7日始完成建照變更，於1 10年1月11日仍表示要自行找人估價，則合建工程未能於110年 1月30日完工，亦難認可歸責於被上訴人。 ⑷至上訴人雖主張：合建工程建照有效期限於108年11月27日展延 至109年12月20日，應以展延後之日期為完工日，被上訴人應 於110年1月30日前完成房地所有權移轉等語，惟上開建照業經 主管機關展延至110年12月20日，有○○○○字第OOOOOOOO號建照 可參(原審卷第453頁)，且建照有效期限及展延係主管機關依 建築法令監管建物興建工程之機制，與私人約定之完工期限不 同，故上訴人此節主張，尚非可採。 ⑸合建工程之建照於109年9月7日始完成變更，加計11個月工期， 迄上訴人於110年3月23日解除系爭契約，被上訴人移轉房地所 有權登記之期限尚未屆至，並無給付遲延之情事，則上訴人以 被上訴人逾期完工及移轉房地所有權登記為由，請求另行租屋 之租金損害，並無理由。 ⒍至上訴人主張受有價金利息損害部分，已得依民法第259條第2 款規定請求，自不得重複計入損害賠償總額。 ⒎依兩造對話紀錄，合建工程係於110年2月8日開工(原審卷第131 頁)。基上，經衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況，系爭契約 為買賣與合建混合性質，系爭地及合建房屋坐落位置、面積、 工料成本漲幅，開工日距上訴人110年3月23日解約甚近，履約 進程尚未至後階段，被上訴人實際所受損害等情，認本件依系 爭契約第7條第4項後段按上訴人已付全部價金700萬元計算違 約金顯有過高，應酌減為100萬元方屬允當。 綜上所述，上訴人本於系爭契約第7條第4項、民法第259條第2 款，請求被上訴人給付800萬元(7,000,000《價金》+1,000,000《 違約金》)，及其中200萬元自108年10月17日起、500萬元自109 年9月15日起，餘100萬元自110年5月29日起(法定利息起算日 見不爭執事項)，均至清償日止，按年息5％計算之利息，為有 理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。原審就上 開應准許部分，判決上訴人敗訴，自有未洽，上訴意旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰予廢棄，改判如主 文第2項所示，及依聲請酌定擔保為准免假執行之宣告。至其 餘不應准許部分，原審判決上訴人敗訴，所持理由雖與本院不 同，然結果並無二致，應予維持，上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄，為無理由，此部分上訴應予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐 一詳予論駁之必要，併此敘明。　 據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　民事第一庭審判長法　官　劉雪惠 　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾志雄 　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖曉萍 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項 但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　 書記官　廖子絜 附　註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

2025-03-11

HLHV-113-重上更一-6-20250311-1

12345
9
所有判決書專欄文章關於 Know99

本網站部分內容為 AI 生成，僅供參考。請勿將其視為法律建議。

聯絡我們：[email protected]

© 2025 Know99. All rights reserved.