分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決
113年度訴字第123號
原 告 蔡文峰
訴訟代理人 白裕棋律師
被 告 黃英輝
黃哲夫
黃哲裕
黃哲聰
黃哲彥
黃律超
被告共同
訴訟代理人 楊紹翊律師
上列當事人間請求分割共有物事件,本院於民國113年12月17日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
兩造共有彰化縣○村鄉○○段000地號、面積775.37平方公尺土地,
以及彰化縣○村鄉○○段000地號、面積413.57平方公尺土地,應予
變價分割,所得價金由兩造按附表應有部分比例欄所示比例分配
。
訴訟費用由兩造按附表「訴訟費用負擔比例」欄負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張:
(一)緣坐落彰化縣○村鄉○○段000地號、面積775.37平方公尺土
地,及同段214地號、面積413.57平方公尺土地為兩造所
共有(下合稱系爭二筆土地,分稱系爭213地號土地、系
爭214地號土地),應有部分如附表所示,系爭二筆土地
無不能分割之事由,亦未定有不能分割之期限,惟不能為
分割之協議,爰依民法第823條第1項、第824條之規定,
請求分割系爭二筆土地。
(二)主張系爭二筆土地以變價之方式為分割。系爭二筆土地共
有人數眾多,南北狹長,如按被告方案維持由被告共有,
日後恐難利用,將來還需進行分割,如採原告之變價分割
方案,由價高者一人拍定取得,能簡化共有關係,提高系
爭二筆土地之經濟上交易價格,且採變價分割之方式,被
告亦享有優先購買權,已能保障其等權利;另被告與訴外
人蘇存禮等就系爭二筆土地地上物之利用關係為何,與本
案無關,該地上物並非本件訴訟之標的,原告從未自蘇存
禮等取得任何租金,被告亦未無提出土地前已出租予第三
人之證明,如蘇存禮等有意購買系爭二筆土地,可於變價
分割後,以承租人之身分,向執行處主張優先購買,且此
亦可簡化土地與地上物法律關係;另被告明顯不願意依威
名不動產估價師事務所出具之估價報告書(下稱估價報告
)補償原告新台幣(下同)7,804,405元,如採變價分割
之方式,被告就可避免支出此筆費用,由市場機制決定原
告應分配取得之金額,對兩造應無不利。
(三)如若認變價分割並不適宜,另主張附圖一所示之分割方案
,先將系爭二筆土地合併後,再為分割為二坵塊。此方案
係按原應有部分比例而為分割,分割後各筆土地均鄰南側
的新興巷,可各自對外通行,原告也預留六公尺寬道路供
被告日後興建房屋使用,且同段216地號土地亦為被告與
蘇存禮家族所共有,此方案有利被告合併鄰地使用。另依
威名不動產估價師事務所出具之估價報告書(下稱估價報
告)可知,如採原告方案,原告僅須補償被告等共計631,
156元,相較被告方案須補償原告高達7,804,405元,原告
之方案與兩造原應有部分比例較為相符。又依估價報告,
採此方案分割後土地總價為23,820,792元,相較被告方案
之23,413,215元高。再者,如採此方案,找補金額明顯較
低,不會造成將來追償補償金額之困難,並可避免兩造因
補償金進行強制執行之窘境。故此方案應較為可採。
(四)不同意被告所提之分割方案,依被告所自承,本件並非無
法原物分配,惟依其等所提方案卻未分配任何土地予原告
,顯有前後矛盾之處;再者,被告並無使用系爭二筆土地
之事實,何以能稱此方案係改變最小之方案及符合土地利
用現況;況如被告認為原告所提之原物分割方案非最適當
方案,迄今卻仍未提出修正方案,實有故意拖延、延滯訴
訟之情。原告亦不同意以執行程序之鑑價報告作為金錢補
償認定基準,本件原告係請求分割系爭二筆土地,並非僅
就系爭二筆土地之應有部分進行變價,故被告請求以本院
執行處就系爭二筆土地應有部分拍賣之鑑價價格作為補償
標準,顯有不當及不合理之狀況;再者,強制執行程序之
鑑定價格,並無完整之估價方法、估價方式、比準地及詳
細土地價格分析之鑑價報告,自不能比附援引。
(五)並聲明如主文所示。
二、被告則以:
(一)就原告主張變價分割方案之意見:原告之應有部分比例僅
佔系爭二筆土地之三分之一,被告等則共有系爭二筆土地
三分之二,被告本即無意分割系爭二筆土地,並無原告所
稱難以利用之問題;原告取得系爭二筆土地之應有部分後
,隨即提起本件訴訟,原告未曾使用過系爭二筆土地,亦
無為符合各共有人之使用現狀,而難以進行原物分配之情
形;系爭二筆土地為被告之祖產,被告等人並無出售之意
願,且多年以來,系爭二筆土地均提供給被告之佃戶興建
住宅居住使用,如以變價分割之方式,將可能導致現居住
之人被迫遷離該處,有違社會正義;原告取得系爭二筆土
地之目的在於投資獲利,且其行為導致土地價格飆升(鑑
價之價格與原告取得土地之價格差異甚大),顯然是炒作
土地之舉,此正為我國政府極力控管之事,法院不得淪為
幫兇,應予以遏止;另原告雖主張執行法院之鑑定價格有
不當及不合理之處,認為不應該採執行法院之價格,惟原
告主張本件應變價分割,仍須送執行法院進行拍賣,二者
間有何不同,亦未見原告說明。共有物分割應以維持現狀
,減少共有人所受損害為原則,另因原告未曾使用系爭二
筆土地,並無原物分配之困難,且被告也以提出方案,被
告等持有系爭二筆土地應有部分三分之二,於分割時自應
考量實際使用系爭二筆土地之被告之利益,故本件不宜採
用變價分割之方式。
(二)就原告附圖一方案之意見:原告所提方案,無視系爭二筆
土地之使用現況,系爭二筆土地已有可通行至土地後方之
道路,原告卻欲新闢道路,依此方案勢將拆除系爭二筆土
地上之建物,顯然侵害被告等及現居住者之權益甚大;系
爭二筆土地為狹長型土地,原告卻將其分配於最外側,原
告持有之土地價值大幅上升,被告之土地價值降低,此方
案僅有利於原告,不利於多數共有人,此亦非找補可以彌
補。此方案並不可採。
(三)提出由被告按原應有部分比例取得,並由被告金錢找補原
告之方案,系爭二筆土地為被告祖上傳承下來之土地,百
年來供被告之佃戶(即現居於其上之人)使用,再由被告
向佃戶收取租金,被告希望維持系爭二筆土地之使用方式
,無意分割系爭二筆土地,故提出此方案,此方案符合土
地之使用現況,且為最小改變之方案;補償依據部分,因
本件估價報告與原告拍賣取得之價格差異甚大,希望併參
酌本院111年度司執字第57134號事件之估價結果,因為時
間並沒有隔很久。
(四)並聲明:系爭二筆土地由被告共同取得,按原應有部分比
例維持共有,並按本院111年度司執字第57134號執行事件
之不動產估價結果找補原告。
三、得心證之理由
(一)本件原告主張系爭二筆土地為兩造所共有,應有部分如附
表所示,兩造並未有不分割之約定,亦未有因物之使用目
的而不能分割之情形,然無法達成協議分割等情,業據其
等提出土地登記謄本、地籍圖等件為證,且被告所不爭執
,堪信為真實,則原告請求分割系爭二筆土地,應予以准
許。
(二)按分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,
命為下列之分配:一、以原物分配於各共有人。但各共有
人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有
人。二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分
配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部
分變賣,以價金分配於各共有人,民法第824條第2項定有
明文。分割共有物之訴,法院就其分割方法,固有依民法
第824條第2項所定之分配方法,命為適當分配之自由裁量
權,不受任何共有人主張之拘束。然其分割方法仍以適當
為限,故分割共有物究以原物分割或變價分割為適當,自
應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、價值、使用狀態、
經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等情
形,而為公平適當之分割;倘原物分配顯有困難時,應得
變賣共有物,以價金分配於各共有人。又所謂原物分配有
困難,係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有
困難之情形,例如共有物本身無法為原物分割,或雖非不
能分割,然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用是
(最高法院98年度台上字第223號判決意旨參照)。
(三)經查:本件系爭213、214地號土地南北接續,土地形狀呈
不規則狀,東西向寬度約20公尺,南北向長度約72公尺,
系爭213地號土地南臨新興巷,系爭213地號土地上有蘇存
禮家族之樓房及鐵皮屋,系爭214地號土地上有蘇存禮家
族之祖厝,目前無人居住,但蘇存禮家族有於空地養雞,
系爭二筆土地上無共有人之地上物等情,據原告提出系爭
二筆土地之空照圖、現況照片(見本院卷第25、67至73、
113頁),復經本院至現場勘驗製有勘驗筆錄(見本院卷
第137至138頁),另有估價報告(見估價報告第24頁)可
稽。就系爭二筆土地之分割方案,本院認為以原告所提變
價分割方案為適當,理由如下:⑴系爭二筆土地土地形狀
不方整,臨路部分不寬,南北又長,共有人眾多,如將原
物分割予各共有人,易形成畸零地,且尚須留設道路供分
配予裡地之共有人通行,會導致共有土地之浪費,顯然減
損共有物價值;再者,原告係於112年4月始經拍賣取得系
爭二筆土地之應有部分,未曾使用過系爭土地,對於土地
的依存度不高,且依兩造之方案,兩造就原告分得系爭二
筆土地之意願亦不高,如將系爭二筆土地以原物分配予原
告,不僅不符合當事人之意願,且徒增將來之紛爭,並不
適當,足見系爭二筆土地以原物分配予各共有人顯有困難
;⑵如上述,兩造均不以原物分配予原告為優先,被告雖
有意由其等取得系爭二筆土地,並以金錢找補原告,但兩
造就補償金額無法協議;被告雖主張以本院111年度司執
字第57134號執行事件之不動產估價結果定找補金額,但
該執行事件係針對拍賣應有部分為估價,且係估定拍賣底
價,與本件分割共有物定找補金額並不同,不得比附援引
,原告亦不同意以此作為補償標準;本院另有囑託威名不
動產估價師事務所估價,兩造同意均同意由該估價師事務
所為估價(見本院卷第183頁、第193頁),且依估價報告
所載,該估價結論係經嚴謹程序所得之結果,內容詳實客
觀有據,結論應屬可採,然依估價報告所載,補償金額高
達7,804,405元,對於被告之負擔過重,且依民法第824條
第4項規定,原告在被告如數給付補償金額前,在該金額
範圍內,對被告分得之系爭土地有抵押權,倘若被告終究
無法負擔找補金額,尚可能面臨原告實行抵押權拍賣,足
見系爭二筆土地亦無法以原物分配於部分共有人並找補其
他共有人之方式為分配,則系爭二筆土地以原物分配顯有
困難。綜上,若以變賣共有物方式為分割時,兩造自得依
其對共有物之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否
有密不可分之依存關係,暨評估自身之資力等各項,以決
定是否參與競標或行使優先承買之權利,以單獨取得共有
物之所有權,況如採行變賣分割之方式,經良性公平競價
結果,將使系爭土地之市場價值極大化,共有人所得分配
之金額可以增加,對於共有人而言,顯較有利。況且原告
亦優先主張以變價為本件分割。是本院認系爭二筆土地以
變價方式分割,由兩造按其應有部分之比例分配價金之方
式為適當。爰判決如主文第一項所示。
四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟,由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者,法院得酌量情形,命
勝訴之當事人負擔其一部,民事訴訟法第80條之1定有明文
。本件係因分割共有物事件涉訟,被告等之行為,可認係按
當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要。故諭知由兩造按
應有部分比例分擔本件訴訟費用。
五、結論:原告之訴為有理由,並依民事訴訟法第80條之1,判
決如主文。
中 華 民 國 114 年 1 月 14 日
民事第四庭法 官 謝仁棠
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 14 日
書記官 余思瑩
附表:應有部分比例暨訴訟費用負擔比例表
編號 共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 黃英輝 均3分之1 3分之1 2 黃哲夫 均15分之1 15分之1 3 黃哲裕 均15分之1 15分之1 4 黃哲聰 均15分之1 15分之1 5 黃哲彥 均15分之1 15分之1 6 黃律超 均15分之1 15分之1 7 蔡文峰 均3分之1 3分之1
CHDV-113-訴-123-20250114-1