Know99判決書

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建築法

臺北高等行政法院判決地方行政訴訟庭第三庭 113年度簡字第69號 114年1月20日辯論終結原告黃世文被告新北市政府工務局代表人馮兆麟訴訟代理人鄭証源陳韋陵上列當事人間建築法事件，原告不服新北市政府中華民國113年4 月19日新北府訴決字第1130270702號（案號：1133050210號）訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：主文訴願決定及原處分均撤銷。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序事項：一、按行政訴訟法第229條第2項第2款之規定，因不服行政機關所為新臺幣（下同）50萬元以下罰鍰處分而涉訟者，應適用簡易訴訟程序。查原告因不服被告民國113年1月9日新北工使字第1130068538號處分書（下稱原處分）裁處原告罰鍰6 萬元而提起行政訴訟，核屬應適用簡易訴訟程序，並由本院地方行政訴訟庭為第一審管轄法院。二、原告起訴時，被告代表人原為祝惠美，嗣於本件訴訟繫屬中，被告代表人於113年9月1日變更為馮兆麟，而新任代表人已於113年9月2日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第175頁至第 176頁），核無不合，應予准許。貳、實體事項：一、事實概要：　　　　原告所有位於新北市○○區○○路0號0樓建築物(下稱系爭建物) ，因民眾陳情涉有未經核准擅自變更使用之情事，被告遂以 l12年l1月17日新北工使字第l122299978號函(下稱系爭通知函)通知原告應於l12年12月1日至系爭建物現場與勘，系爭通知函於l12年l1月23日送達原告戶籍地即系爭建物地址，並依法寄存於當地郵局，惟原告並未出席與勘，被告承辦人遂張貼會勘通知單在系爭建物一樓供住戶出入之大門門首。被告復以l12年12月7日新北工使字第l122426741號函(下稱系爭通知陳述意見函)，限原告於l13年1月5日前以書面向被告陳述意見，原告未為陳述。被告認原告涉及規避檢查，已違反建築法第77條第2項規定，爰依同法第91條第1項第3款規定，以l13年1月9日新北工使字第l130068538號函併附原處分裁處原告6萬元罰鍰，原告不服原處分提起訴願，復於訴願機關(新北市政府)作成113年4月19日新北府訴決字第11 30270702號（案號：1133050210號）訴願決定（下稱訴願決定）前之113年2月19日，向本院提起本件行政訴訟，嗣新北市政府決定駁回原告之訴願乙節，有被告原處分及訴願決定附於本院卷可稽，因訴願決定亦係維持被告原處分，而駁回原告之申請，自應由本院為實體審理，併此敘明。二、原告主張及聲明：　㈠原告並未居住於汐止區，l00年買系爭建物是因投資所用，原因工作往返大陸台灣兩地，l12年l1月17日適逢於昆山出差，於l12年l1月28日回國，另於l12年12月19日又出差大陸直到l13年1月5日回國。原告於l13年1月8日去系爭建物拿投票通知單，才看到被告用word打字也沒被告大印或電子公文核章無法判定真假的會勘通知單，原告於l13年1月9日早上打電話給被告並轉相關承辦人，承辦人於當日1月9日中午致電原告表示因為有人檢舉系爭建物出租，原告同時告知承辦人將再於l13年1月20出國，l13年1月9號到l13年1月19號這段時間都可以等候會勘，承辦人答應可以在l13年1月9日至l13 年1月12日前來會勘，要原告等電話通知，但卻在1月9日下午5點左右來電以罰單6萬已開出，無法前來。　㈡原告於l00年8月為避免有空屋問題遂將原告戶籍由寄放母親台北市住處遷往汐止，但仍住在台北市。系爭建物係出租與外籍人士，外籍人士並不懂中文，對被告之通知無從瞭解，原告從不打擾租客也不常去汐止，因為原告各種通知單都寄至台北居住地，所以並無委託他人代收。新北市政府訴願審議委員會（下稱新北市訴願會）明知原告並未取得被告來函文件卻說已窮盡告知，此事原告無法認同。如果窮盡告知怎沒有寄送文件到原告勞健保投保公司，如果有寄到原告所投保勞健保公司又怎會不馬上處理，原告是去拿投票通知單看到後立刻處理，新北市訴願會說原告戶籍遷到系爭建物地址可認與原告生活緊密相連，如果新北市訴願會可以去原告戶籍地即系爭建物即可知原告不住該處。被告承辦人有說96年以後隔成6間才有違反法令的問題，原告從l00年買入到現在約12年期間均未更動屋內結構，同時也把原始屋內照片附上新北市訴願會，只是新北市訴願會並未實地勘察等語。　㈢並聲明：原處分及訴願決定均撤銷。三、被告答辯及聲明：　　　㈠被告於l12年12月1日辦理系爭建物現場會勘，原告無正當理由而未配合與勘，業已違反建築法第77條第2項及第91條第1 項第3款規定：　被告以系爭通知函排定l12年12月1日會勘；惟被告112年12 月1日至現場勘查，經多次按門鈴後仍無人回應，稽查是日原告確未到場或委託代理人至現場配合與勘，被告並於l樓大門門首明顯處張貼會勘通知單，已善盡告知義務，會勘通知單右下角並蓋有被告之戳章、留有承辦人員之聯繫電話，希冀鄰人或租客通知建築物所有權人，然出入之大門屬公設區域，會勘通知單後被鄰人惡意撕毀至原告未能及時察覺，被告亦無從得知，鄰人之行為亦不可歸責於被告。另原告所提供之出國資料僅能證明l12年10月26日至112年11月28日、 l12年12月19日至l13年1月5日此2個時間段原告不在國內，尚難證明本案指定與勘期日112年12月1日原告有無法出席之正當理由，稽查是日原告顯係有規避檢查情事，當不能否定規避檢查事實之認定，是被告以原告規避檢查予以裁罰，自屬有據。　㈡本案公文書均寄送至原告戶籍地，程序上尚無不合，已生合法送達之效力：　⒈本案係因人民陳情系爭建物涉有未經核准擅自變更使用情事，經被告查詢土地建物資料，認原告為系爭建物所有權人而辦理會勘，被告先前並未知悉原告之電話及居住地等聯繫方式；縱原告主張其並未實際居住於戶籍地，揆諸最高行政法院97年度裁字第2544號裁定意旨，設籍事實本身，依現今台灣社會上之經驗法則，即是表徵「久住」意思之最有力事證，除非當事人能具體詳細說明，其設籍於非住所之特殊考量因素，並提出說明其事之堅強反證，不然即應認定其設籍地為其住所地；復參最高行政法院99年判字第809號行政判決意旨，民法第24條中所謂「廢止住所」，必須依一定之事實，足認以廢止意思離去其住所者始足當之，雖離去其住所而無廢止住所之意思，不得謂住所之廢止。原告自承為避免空屋問題而設籍於系爭建物地址，原告既本於自身需求而設籍，難認定其具有廢止住所之意思，且原告亦自承於l13年1月 8日至該址拿投票通知書，按原告當係認該戶籍地與其生活關係緊密，始自行將戶籍遷入該址，亦可預見相關公文書將寄送至此，是被告以戶籍地為系爭通知函之送達地址，自屬適法有據。　⒉系爭通知函及系爭通知陳述意見函（下合稱系爭函文）寄至原告戶籍地，尚無違行政程序法規定，系爭函文均寄存送達於郵局，縱送達處所門首之郵局招領單經鄰人惡意撕除，或原告未至寄存郵局領取公文，惟依據行政程序法第74條規定及法務部函釋意旨，系爭函文以寄存之日視為原告收受送達之日期，而發生送達效力，故被告已合法通知原告會勘事宜及給予陳述意見機會，難謂被告辦理系爭建物現場勘查一事，原告係屬善意不知情，原告主張未曾收到被告機關之通知、未寄送至其勞健保投保公司云云，核無理由。　㈢原告於l13年1月9日與被告承辦人員電話接洽，尚不影響本案規避檢查之判斷：　⒈本案自112年11月17日被告寄送系爭通知函後至113年l月9日裁罰時，期間歷時1個月有餘，並歷經原告從中國工作後返台，難謂原告所陳從未知悉係屬合理，且本案既已過陳述期，自得依行政程序法第l05條規定，視為原告放棄陳述意見之機會，被告依法作成原處分，難謂於法不合；另原處分作成日與原告電話聯繫日雖為同一日(113年1月9日)，然當時原處分已作成，僅為發文作業流程之分工使承辦人員無法立即掌握公文即時動態，程序上並無瑕疵。有關原告於113年1 月9日上午電話聯繫被告承辦人表示願意配合檢查，被告機關表示可另約定期日辦理會勘，乃依據裁罰基準附表三規定 (略)：「…建築物用途分類：其他場所【第三型】…裁處罰鍰基準：第1次處罰緩6萬元並擇期檢查。第2次起依違規次數，累次遞增2萬元罰鍰，並擇期檢資。…」所稱之「擇期檢查」規定辦理。　⒉有關被告於113年1月9日下午電話通知原告原處分已開立，原告提出因毫無所悉及未收受被告系爭通知書函，對原處分表達不服且主張應撤銷，被告轉知原告訴願法第1條第1項規定及第14條第1項得依法提訴願之規定。承辦人員僅為告知其救濟途徑，非肯認原告之主張洵屬有據，且被告重新審視後，認原處分於法有據，原告所述核無理由，故不依訴願法第 58條第2項自行撤銷或依行政程序法第l17條職權撤銷原處分。是以，本案違規行為屬實，原告依法裁處，洵屬有據，原告所陳尚難執為免罰之依據，陳述核無理由等語。　㈣並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：　本件如事實概要所述之事實，除後開兩造之爭執點外，餘為兩造所未爭執，且有系爭通知函及送達證書（見本院卷第91 頁至第93頁）、系爭通知陳述意見函（見本院卷第95頁至第 97頁）、原處分書及送達證明（見本院卷第99頁至第103頁）、訴願決定（見本院卷第107頁至第114頁）等文件在卷可稽，洵可認定。是本件兩造之爭執點，厥為：原告是否有規避被告依建築法第77條第2 項檢查之事實？經查：㈠按建築法第77條第2 項規定：「直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備。」、同法第91條第1項第3款規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：三、規避、妨礙或拒絕依第七十七條第二項或第四項之檢查、複查或抽查者。」。　㈡又按行政訴訟之舉證責任分配理論，即主張權利之人，於有疑義時除法律另有規定外，應就權利發生事實負舉證責任，而否認權利之人或主張相反權利之人，對權利之障礙或係消滅、抑制之事實，負舉證責任，此觀行政訴訟法第136條準用民事訴訟法第277條之規定自明。至行政訴訟法第133 條規定法院於撤銷訴訟應依職權調查證據，僅使法院於裁判時，作為裁判基礎之資料不受當事人主張之拘束，並得就依職權調查所得之資料，經辯論後，採為判決基礎，惟當事人之舉證責任並不能因法院採職權調查證據而免除（最高行政法院97年度判字第677號判決意旨參照）。是建物所有權人是否確有規避依建築法第77條第2項之檢查，應有事實證據足以證明，且需被告確實舉證證明，否則徒憑行政機關形式上通知，而未實際審究建物所有權人何以未能配合行政機關檢查之情事，即遽為認定規避依建築法第77條第2項之檢查而為裁罰，容屬率斷，自有未洽。㈢本件原告所有系爭建物，因涉有未經許可擅自變更之違規情事，經被告以系爭通知函通知原告實施現場勘查，並請原告與勘，系爭通知函已於112年11月23日以寄存送達方式送達原告戶籍地，固有系爭通知函及送達證書在卷可稽（見本院卷第225頁至第229頁）。惟原告並未確實有收受系爭通知函，此業據本院查明系爭通知函於112年11月23日寄存汐止龍安郵局招領，招領人未至郵局領收郵件，於3個月後留局，6 個月後銷毀等情無誤，此有汐止龍安郵局招領郵件維護資料 1份在卷可考（見本院卷第201至205頁），被告就此事實亦不爭執，是原告確實並未實際收受系爭通知函事屬明確。再者原告自l12年10月26日起至112年11月28日、l12年12月19 日起至l13年1月5日止之期間出境不在國內，此有原告提出電子機票收據在卷可稽（見本院卷第31-53頁），足認原告在出國期間並無法返回系爭建物知悉系爭通知函送達之情事（系爭通知函，定112年12月1日勘查，但係於同年11月23日寄存郵局，斯時原告仍未返國，自難認原告必然知悉系爭通知函之送達，或進而知悉系爭通知函之內容而出面導引勘查。）。再參酌系爭建物於系爭通知函送達期間係出租與外籍人士，亦有原告所提租賃契約書及外籍人士居留證影本在卷可參（見本院卷第265-283頁），堪認原告所稱系爭建物之承租人不懂中文，無從轉達原告關於系爭通知函或會勘通知單之事非虛，再依系爭通知函原告並未確實收受之情以觀，亦可認原告於113年1月8日前，或113年1月9日與被告聯繫前之返國期間，並未至系爭建物查看郵件，則原告既未實際收受被告系爭通知函，復在上開期間有出境不在國內之情事，原告自有可能無法知悉於被告所指定之期日，應出面導領被告實施現場勘查。則原告是否確實有規避被告依建築法第77 條第2 項規定檢查之情，尚乏依據，容非無疑。　㈣又原告主張曾於l13年1月9日上午主動電話聯繫被告承辦人表示願意配合檢查，被告承辦人亦表示可另約定期日辦理會勘等情，為被告所不爭執（本院卷第192-193頁），衡以系爭通知函原訂現場勘查日期為112年12月1日，與原告於l13年1 月5日返國後，於l13年1月9日主動與被告聯繫另定會勘日，兩者僅相隔約1個月，參以原告曾有上開所述2次出國記錄故應有相當之期間無法聯繫被告，然依原告仍於原訂現場勘查日後約1個月之期間即主動聯繫被告之情以觀，尚堪認定原告主觀應有配合原告至系爭建物進行勘查之意，被告僅以系爭通知函之單次通知，即認定原告未於指定之日期到場與勘，故具有規避檢查之情事，惟被告就原告如何規避、妨礙或拒絕被告依建築法第77條第2 項規定檢查之情，並未有其他積極之舉證，徒憑上開原告未到場配合與堪之事實，據以認定原告規避被告依建築法第77條第2 項規定之檢查，尚有未洽。是被告認定原告規避被告依建築法第77條第2項規定之檢查，依同法第第91條第1項第3 款規定裁罰如原處分，自乏依據，洵有違誤，應予撤銷。六、綜上所述，原告並無規避被告依建築法第77條第2 項規定檢查之積極事證，被告認定原告有規避同法第77條第2 項規定檢查之事實，洵難採信。是被告依同法第91條第1項第3款規定裁處原告如原處分，尚有違誤；訴願決定未予糾正，亦有未洽。是原告訴請撤銷，為有理由，應予准許。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審核後，或與本案爭點無涉，或對於本件判決結果不生影響，爰無庸一一再加論述，爰併敘明。八、結論：本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳宣每一、上為正本係照原本作成。二、如不服本判決，應於送達後20日內，以原判決違背法令為理由，向本院地方行政訴訟庭提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容，以及依訴訟資料合於該違背法令之具體事實），其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪啟瑞

2025-02-21

TPTA-113-簡-69-20250221-1

消

臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度消字第41號原告劉翔琤于玉霞林煥堯丁千芳黃星雅吳蓓芬楊錦鐘吳懿倫廖欣弟陳錫銘梁陵玉宋博涵倪麗美黃燕雪曾永明鄭貴蘭羅麗華顏任沂周碧玉武震裕（即吳淑敏之繼承人）武宣佑（即吳淑敏之繼承人）吳宣緯（即吳淑敏之繼承人）陳志成王希忠李佩芳梁日春李嘉富陳嘉琦周至清凃美智徐徇律林麗娜詹雅雯張朝明張瓊文張肇麟吳儒芳林育生劉淑英蔡金珠劉有娟凌瑪茹沈潔蕾王瑪蘭蔣斌得黃久芬林畹芬賀立夫陳致勳蔡治宇蔡治洋柯玉玲劉家男林心華李德顯共同訴訟代理人毛英富律師被告德盛開發股份有限公司法定代理人何清祥被告郭兆祥趙子雲翁興木林長隆共同訴訟代理人林凱倫律師吳美萱律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告德盛開發股份有限公司應給付原告如附表三「系爭房地因系爭公設減損之價額」欄所示之金額，及自民國112年10 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告丁○○、戊○○、丙○○、乙○○應給付原告如附表三「系爭房地因系爭公設減損之價額」欄所示之金額，及均自民國112 年10月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、前項所命給付，如任一被告為其應給付金額時，被告德盛開發股份有限公司於其給付範圍內，免除其給付義務。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由原告負擔38/100，餘由被告德盛開發股份有限公司與被告丁○○、戊○○、乙○○、翁木興連帶負擔。六、本判決原告勝訴部分，於原告分別以如附表三「原告供擔保金額」欄所示之金額，為被告供擔保後得假執行；但被告如以如附表三「系爭房地因系爭公設減損之價額」欄所示之金額，分別為原告預供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告起訴主張：被告德盛開發股份有限公司（下稱德盛公司）於民國99年間出資興建坐落新北市新店區寶橋路78巷「玉上園」預售屋（該建案及社區下分稱系爭建案、系爭社區），並於廣告刊登於A、B棟屋突（下稱系爭屋突）設有童歡世界、綠景滑梯、書藝講堂、博閱書坊、兒博學坊、讀書中心、Lounge Bar、睦誼大廳、英式撞球區、KTV星光廳、KTV歌藝廳、KTV雅宴廳、KTV盛宴廳等公共設施（即廣告圖說標示公設標示⑤至⑩、⑭至⑳，下稱系爭公設），原告因德盛公司現場銷售人員之遊說及廣告敘述系爭建案有多項公共設施符合原告買屋休閒娛樂之需求，乃分別與德盛公司簽立房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）、與土地所有人即被告丁○○、戊○○、丙○○、乙○○（下稱丁○○等4人）簽立土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），購買該預售屋暨其基地持分，並已依約給付全部價金。惟交屋後，系爭公設遭檢舉屬非法使用，經新北市政府工務局於105年8月19日會勘，認定A、B棟頂樓比對原竣工圖為屋突3層，核准用途為機房，現況為社區KTV室等社區活動空間，涉及違規使用。德盛公司於預售屋銷售階段蓄意以屋突規畫的樓梯間、機房、水箱訛詐為供社區住戶休憩之公設，欺騙預售屋之購買戶。系爭公設違反建築法第73條第2項規定，迄今未能補正，並遭主管機關勘查確屬不合法之違章，依通常交易觀念，其物之交換價值應有所減損。兩造於締約時已約定原告所購買房屋與土地（下分稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地）間應共同履行，屬聯立契約，被告就系爭房屋及土地買賣契約之履行，屬不真正連帶債務責任。爰依民法359條、第179 條、第227條規定，請求被告賠償系爭房地之市場交易價值減損、公共設施違規使用之價值減損（以原告購入系爭房地價格5%計算）等語。並聲明：㈠、德盛公司應各給付原告如附表一「請求金額」欄所示之金錢，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡、丁○○等4人應各連帶給付原告如附表一「請求金額」欄所示之金錢，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢、前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。㈣、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：德盛公司並未變更機房、水箱之用途，並無新北市政府工務局105年11月23日新北工使字第1052261539號函所認違反建築法第73條第2項規定之情事。且依內政部108年 8月15日台內營字第1080812309號函釋（下稱系爭函釋），屋突一層機房得兼放置非固定式休閒設施使用，系爭建案使用執照雖記載A棟屋突一層（即廣告圖說標示公設標示⑤至⑥ 、⑭至⑯）為「樓梯間」，然使用執照所載之用途為機房，且適用系爭函釋，可見屋突一層非單純之「樓梯間」，僅是使用執照漏載「機房」，故A棟屋突一層得放置非固定式休閒設施，縱屋突一層之公共設施屬瑕疵，亦非不能補正，原告未盡協力義務，自不得逕請求損害賠償。另系爭土地買賣契約未就系爭房屋買賣契約之違約為連帶責任之明文約定，亦無合於法定連帶債務規定之情事，縱系爭房屋買賣契約有系爭公設之瑕疵，土地出賣人即丁○○等4人亦毋庸與德盛公司負連帶責任。再系爭公設具有瑕疵，對系爭房地買賣價格之影響，應以各戶買賣簽約日作為估價之價格日期，而非以起訴時為準。原告請求減少價金或損害賠償之金額，應扣除屋突一層部分之價值減損金額。原告遲至112年10月5日始提起本件訴訟，其減少價金請求權已罹於時效，且原告怠於通知義務之履行，依法不得主張減少價金及債務不履行之損害賠償責任等語置辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　三、本院之判斷㈠、德盛公司就系爭社區有關系爭公設之給付，是否有原告所指　　不符使用執照用途之違章情事，而有不完全給付或存有物之　　瑕疵（價值減損及不具預定效用）之情形：　1.觀諸新北市政府工務局於105年8月19日以系爭社區之建物涉及違反建築法等相關規定到場會勘，並製成會勘紀錄，於10 5年9月2日以新北工使字第1051691668號函檢送予系爭社區管理委員會；並於105年11月23日通知系爭社區管理委員會所管地下1樓及屋突1至3層等建築物，涉及「未經核准擅自變更使用及室內裝修」一案，應停止一切違規行為並於105 年12月30日前以書面向工務局陳述意見，如未停止違規行為或屆期未陳述意見或陳述理由不正當者，得依建築法等相關規定辦理；屋突原核准用途為「機房、水箱」；經工務局派員勘查，現場涉及違反建築法第73條、第77條第1項、第77 條之2規定：……屋突未經核准擅自變更為社區KTV室及撞球休閒場所等情，有卷附前揭各工務局函文及附件對照表等件可參(見本院卷一第71至78頁)。另系爭社區管理委員會就系爭公設是否為違建及其使用合法疑義，於105年6月間委託中華民國全國建築師公會（下稱全建會）鑑定，結果為：「現況（A棟）屋突一層：樓梯間、機房、撞球室、吧檯。屋突二層：KTV室3間。屋突三層：KTV室1間。（B棟）屋突一層：樓梯間、機房、兒童遊戲區。屋突二層：圖書室。屋突三層：視聽室。……㈡現況屋突一、二、三層研判已屬非法使用」等語，有全建會「玉上園社區社區內建築物相關疑義事項鑑定報告書」（下稱全建會鑑定報告，見本院卷一第85頁）可參。　　　　　　2.又依新北市政府工務局108年10月16日新北工使字第1081938 559號函略以：二、系爭公設位置對應本局核發之98店建字第205號建造執照及102店使字第393號使用執照所載之用途如附件（即附表二）所示。三、…本案頂樓公共設施現況使用情形（項次⒈至⒔項）均不符合建築法規之用途規定：本案使用執照登載住宅棟屋頂突出物1至3層原核准用途為「樓梯間、機房、水箱」，惟現況變更用途為「社區KTV室」及「撞球休閒場所」…等，均非屬建築技術規則規定之附屬建築物及雜項工作物，且屋突各層原未計入容積樓地板面積及建築物高度，倘變更使用用途已涉及建築法第9條規定之增建行為；依法應依建築法第28條規定辦理增建執照或恢復原使用用途。…六、…項次⒈至⒔項之休閒設施，分別設置於屋突1 至3層，其中屋突2至3層尚無系爭函釋之適用，至於屋突1層之休閒設施設置情形因涉及現況事實認定，應請由申請人委請建築師檢討簽證，說明符合系爭函釋各點條件，及函知本局知悉，則符合函釋放寬規定，始得於屋頂突出物機房（機械房）放置「非固定式」休閒設施等語（見本院卷一第95至 99頁）。　3.再觀系爭建案之廣告圖說（見本院卷一第61頁），其上就系爭建案公設標示部分載有如附表二「廣告圖說序號（公設標示）」欄所載⑤童歡世界、⑥綠景滑梯、⑦書藝講堂、⑧博閱書坊、⑨兒博學坊、⑩讀書中心、⑭Lounge Bar、⑮睦誼大廳、⑯ 英式撞球區、⑰KTV星光廳、⑱KTV歌藝廳、⑲KTV雅宴廳、⑳KTV 盛宴廳等（按即系爭公設），均置於系爭屋突，且系爭公設經全建會鑑定係屬非法使用，主管機關新北市政府工務局亦認使用不符合建築法規之用途規定，則原告主張系爭公設所在公共設施空間涉及違規使用而違反建築法第73條第2項規定等情，應屬實在。　　4.被告雖辯稱未變更機房、水箱用途云云。經查：　⑴德盛公司於系爭建案廣告已明載有包含系爭公設在內之20項公設標示，並於旁以大字載「動以養生，靜以養心。家，是一場立體的生活盛宴」，下以小字載「給生活最繽紛的樂趣，給家人最頂級的渡假村，一樓有庭園俱樂部，頂樓有空中休閒會所，整合運動、娛樂、教育、技藝、交誼等面向，演映園上有園，空中有院的生活奇趣」（見本院卷一第61頁）。顯見德盛公司於推銷系爭建案時，確實以包含系爭公設在內之相關公共設施吸引消費者，其中頂樓部分，並含有違法使用之系爭公設，可認係於建案完成後供住戶使用之設施。被告辯稱未變更機房、水箱用途云云，顯無足取。　⑵被告雖引用系爭函釋，辯稱機房內設置非固定式設施並未違反規定云云。然系爭函釋內容為：「二、屋頂突出物之『機械房』符合下列各點條件時，得容許放置非固定式之休閒設施及設置廁所：㈠以取得合法使用執照並已成立管理委員會之建築物為限。㈡依法設有屋頂綠化設施者。㈢經管理委員會同意且納入共用設施管理者。㈣與機電設施機體有適當區隔者。㈤須有直通樓梯通達。㈥限於屋頂突出物一層。㈦適足之消防設備：放置非固定式休閒設施之樓地板面積未滿100平方公尺，應設置滅火器及火警自動警報設備；100平方公尺以上及天花板下方80公分範圍內之有效通風面積未達該機械房樓地板面積2%者，除以上設備外，應再增設排煙設備。」（見本院卷三第53頁）。從而，放置非固定式休閒設施僅限於屋頂突出物1層之機械房，且不得違反建築技術規則建築設計施工編第1條第1項第10款規定。而本件業經主管機關新北市政府工務局認系爭公設之使用不符合建築法規之用途規定，認系爭社區未經核准擅自變更屋頂突出物使用用途與原核准內容不符，已違反建築法第73條第2項規定，業如上述，且系爭公設並非僅存在屋突一層，而屋突一層部分依使用執照所載亦非機械房（詳後述），系爭公設既未符合上開規定要件，則被告辯稱依系爭函釋，於系爭屋突設置系爭公設並未違反規定；其未變更機房、水箱用途云云，自無足取。㈡、原告因前述不完全給付情事，就價值減損部分，得請求被告賠償之數額：　⒈債務人因債務不履行，依民法第227條第1項、第226條第1項規定，對於債權人負損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任。該損害賠償之目的，在於填補債權人因而所生之損害。其應回復者，並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故給付標的物之價格，當以債務人應為給付之時為準。債權人請求賠償時，債務人即有給付之義務。是以，算定標的物價格，應以起訴時之市價為準；債權人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準，此觀同法第213條第1項及第216條規定即明。　　⒉系爭公設經新北市政府工務局認其使用不符合建築法規之用途規定，乃因可歸責於德盛公司之事由，交付具該瑕疵之系爭房屋予原告，因系爭公設違規致價值減損，則原告請求德盛公司賠償未提供合法之系爭公設所造成價格減損之損害，自屬有據。再者，系爭房屋坐落之基地，本係原告連同向丁 ○○等4人購買，將來不能分離出售，該基地既係供系爭房屋使用，則系爭房屋正常價格之減損，應包含坐落基地減損價值，始符一般交易常情。被告辯稱應扣除土地之價值，即以系爭房屋價值計算云云。惟建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定（最高法院93年度台上字第381號判決參照）。系爭房屋既屬集合式住宅，房屋買賣之交易恆與土地併同為之，系爭房屋價值受損，自影響系爭土地之交易價值，故被告辯稱應以系爭房屋計算減損價值云云，並非可取。　　　⒊又德盛公司所交付之系爭公設確有違反建築法第73條第2項之違法而為非法設置，已如前述，且系爭建案之使用執照上記載系爭建案屋突一層之使用用途為「樓梯間」，並無系爭函釋之適用乙節，有內政部國土管理署113年2月19日國署建管字第1130015431號函在卷可證（見本院卷三第483至487頁），故系爭建案屋突一層既非機械房，自無系爭函釋之適用，被告辯稱：依系爭函釋，屋突一層之機房得兼放置非固定式休閒設施使用，且只要符合該函所列要件，即可放置非固定式休閒設施，毋庸向主管機關申請辦理容許，亦無涉及使用執照核准用途之變更，故屋突一層所示瑕疵並非不能補正云云，即無足採。被告復辯稱：使用執照於屋突一層記載使用用途為「樓梯間」，係漏載「機房」云云，並舉新北市政府工務局108年10月16日新北工使字第1081938559號函之附件即附表二及該局承辦人鄭証源所述為參云云，然系爭建案之使用執照均無標示A棟屋突一層為機房之紀錄，至B棟屋突一層竣工圖雖有標示機房及樓梯間，然此如有所漏列或筆誤，為確保使用執照內容之正確，得由申請人檢附權利證明、更正後圖說及合格開業建築師等相關文件辦理更正，且屋突一層倘欲依系爭函釋放置非固定式休閒設施，已有變更與原使用執照不同用途之情形，應依建築法第73條第2項規定由申請人檢附相關文件向新北市政府工務局辦理變更使用執照等情，有新北市政府工務局112年11月9日新北工使字第112222 3084號函可參（見本院卷三第325至327頁），是以，新北市政府工務局108年10月16日新北工使字第1081938559號函附件所載既與使用執照上不同，仍應以使用執照之記載為憑，無從逕以上開附件或承辦人所述為有利被告之認定。　⒋本件經囑託社團法人臺北市不動產估價師公會就本件因系爭公設違規使用，致房屋及土地價值減損情形鑑定，經估價師葉美麗輪值辦理，其鑑定結果略以：「本次評估過程採比較法及收益法推估起訴日當時比準戶價格，依據比準戶與比較案例公共設施項目等差異推估公共設施減損之價值比例（覆 5）。...1.本次以寶橋路78巷76號十一樓為比準戶，評估過程採比較法及收益法推估比準戶合理市場行情，經比較、分析，最後決定比準戶起訴日民國112年10月5日當時正常價格為606,000元/坪（取至千位數）。2.所蒐集同樣具有泳池公共設施之三個比較標的，依比準戶與比較標的經情況因素、價格日期、區域因素及個別因素調整後，求出比較標的之試算價格，可類推為除了公設項目外，其他條件皆已調整為一致的標準，因此以三個案例的試算價格與比準戶之間的價差作為反應公共設施項目數量差異產生之差額，將此差額推定為公共設施項目減少產生之瑕疵價值減損金額，將三個比較標的推估的試算價格與比準戶之價差及公共設施項目的多寡做比較後，賦予相對權重比例，最終推算減少公共設施項目產生的價差為14,059元/坪，做為公共設施減少的瑕疵價值減損之依據。瑕疵價值減損金額14,059元/坪，占勘估標的正常價格606,000元/坪之比例為2.3199%，即為起訴日之瑕疵價值減損比例（摘4、摘5）」等語，有葉美麗不動產估價師聯合事務所113年10月17日不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）可參。是各戶於起訴日因系爭公設違規使用之價值減損即為：起訴時正常價格606,000元/坪（此為系爭房地併計之價格），乘以各戶系爭房屋之坪數，再以此價格計算各戶因系爭公設違規使用之價值減損1.508%【計算式：2.31 99%÷20（系爭建案廣告圖說標示共20項公共設施）×13（系爭公設之數量）＝1.508%，小數點後4位四捨五入】（各戶系爭公設違規使用之價值減損計算結果如附表三），則原告請求德盛公司給付如附表三「系爭房地因系爭公設減損之價額」欄所示之金額，為有理由。原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。　⒌至原告就系爭估價報告之比準戶如何選定、意義為何，有所質疑（見本院卷三第625頁）。惟依葉美麗不動產估價師聯合事務所113年7月29日不動產估價報告書略以：「本次選定新店區寶橋路78巷76號十一樓為比準戶，此户位於社區棟別編號為D棟，樓高為27層，位於面社區花園位置，座向為坐東南朝西北向，雙面採光，樓層為本棟建築物之中間樓層，一般條件，故選為評估瑕疵減損之比準戶。估價方法採用比較法及收益法進行評估」等語（見該報告書第33頁），可知系爭估價報告已說明比準戶之選定是因該戶樓層為本棟建築物之中間樓層，一般條件，又系爭估價報告嗣以比準戶起訴時每坪之正常價格，並依前述4.所載之方式推算減少公共設施項目產生的價差，做為公共設施減少的瑕疵價值減損之依據，進而計算瑕疵價值減損金額占勘估標的(即比準戶)正常價格之比例為2.3199%。從而，原告上開主張，並非可採。至兩造其餘對葉美麗不動產估價師聯合事務所出具上開2份不動產估價報告之意見，因本院未採納除上開4.所述有關以外之內容，不另贅述。　　　⒍原告另主張系爭公設之瑕疵除造成房地價值減損外，亦造成市場交易價值之減損云云。經查，原告因德盛公司不完全給付致受有損害，係以系爭房地於起訴時之實際價值，是否低於交易正常價格為斷，與系爭房地交易漲跌之獲利或虧損無涉，是原告請求被告給付交易價值減損，及就此部分送鑑定部分，並非可採。是原告主張其等因系爭公設之瑕疵受有交易價值減損部分，尚非有據。　　　⒎至被告抗辯：原告甲○○並非新北市○○區○○路00巷00號10樓之買賣契約當事人云云。惟查，前開房地之買賣契約書當事人原為甲○○，有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書在卷可稽（見本院卷二第1031至1090頁），而甲○○於102年8月 30日出具轉讓切結書，將其就前開房地之權利自該日起轉讓予劉真吟，由劉真吟概括承受前開房地買賣契約一切權利與義務（見本院卷三第287至289頁），惟劉真吟復將其對被告之不當得利、損害賠償債權讓與甲○○，甲○○更於112年11月2 0日將上開債權讓與一事通知被告（見本院卷三第291至298 頁），故甲○○業已取得對被告之損害賠償債權。是被告辯稱甲○○並非買賣契約當事人等語，縱然屬實，仍無從憑為有利於被告之認定。　⒏又系爭房屋買賣契約第24條（部分契約為第26條）約定：「一、…甲方（按即原告）與本約房屋基地所有權人簽立『土地預定買賣契約書』和本約有不可分之連帶關係。故乙方（按即德盛公司）同意就其對本約房屋基地所有權人依『土地預定買賣契約書』所應履行之義務與本約之義務負連帶責任。」、系爭土地買賣契約第14條（部分契約為第15條）約定：「一、…本契約不得單獨成立，應與『房屋預定買賣契約書』及其附件共同簽署，並應併同履行始生法律效力，其解除時亦同。任何一方如有違反本約規定內容情事，該共同簽署之『房屋預定買賣契約書』亦併以違約之規定論處，……」，則如德盛公司有違反契約義務情事而負賠償或返還價金責任時，係由基地所有權人依系爭土地買賣契約與之負連帶責任。按連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，民法第273條第1項定有明文。本件依前開所述，德盛公司因系爭公設有瑕疵而對原告負不完全給付之債務不履行責任，原告得請求德盛公司給付如附表三「系爭房地因系爭公設減損之價額」欄所示之金額，已如前述。則原告依前開約定，請求丁○○等4人給付如附表三「系爭房地因系爭公設減損之價額」欄所示之金額，並與德盛公司負不真正連帶給付責任，尚非無據。　⒐至原告各別與丁○○等4人簽訂之系爭土地買賣契約，有關出售後移轉土地「應有土地持分」部分予各原告之義務，就其債之標的內容而言，應由丁○○等4人共同履行，原屬不可分之債性質，依民法第292條準用第273條規定，原告即得請求丁 ○○等4人履行全部義務。惟本件係因德盛公司就系爭房屋買賣契約之履行有不完全給付情形，原告請求以金錢賠償時，即變更為可分之債，依民法第271條規定，即應平均分擔之，至系爭房屋買賣契約第24條雖約定就其對本約房屋基地所有權人依「土地預定買賣契約書」所應履行之義務與本約之義務負連帶責任，並不因此約定使丁○○等4人間負連帶賠償責任，即丁○○等4人間就本件對原告所負債務不履行賠償責任應依民法第271條規定平均分擔，是原告請求丁○○等4人就系爭房地因系爭公設所造成價值減損負連帶賠償責任，尚屬無據。　⒑末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條亦有明文，則原告請求被告給付如附表三「系爭房地因系爭公設減損之價額」欄所示之金額，及德盛公司自 112年10月19日起（見本院卷三第15頁）、丁○○等4人自112 年10月27日起（見本院卷三第17至23頁），均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬有據，應予准許。　　㈢、至原告另依民法第359條、第179條規定請求，無從獲更有利之判決，此部分即不另贅述。　　　　　四、綜上所述，原告依民法第227條第1項、系爭房屋買賣契約第 24條（第26條）第1項、系爭土地買賣契約第14條（第15條）第1項約定，請求被告各給付如附表三「系爭房地因系爭公設減損之價額」欄所示之金額，及德盛公司自112年10月1 9日起、丁○○等4人自112年10月27日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，德勝公司與丁○○等4人並負不真正連帶給付責任，為有理由，應予准許。原告逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。五、又兩造分別聲請供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　蕭涵勻以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林立原

2025-01-20

TPDV-112-消-41-20250120-1