陳儀庭
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履行契約等
臺灣橋頭地方法院民事判決 114年度訴字第186號 原 告 張玉雲 訴訟代理人 曾劍虹律師 被 告 楊金鉿 鼎弘工程管理顧問企業有限公司 上 一 人 法定代理人 王國峯 上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國114年3月19日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項 一、被告鼎弘工程管理顧問企業有限公司（下稱鼎弘公司）之資 本總額新台幣（下同）500萬元，唯一董事即出資額500萬元 之股東即被告楊金鉿於110年6月10日變更為王國峯，故現負 責人為王國峯，又該公司僅停業，並非經清算乙情，為兩造 陳述一致，復有經濟部商工登記公示資料查詢可考（見114 年度訴字第186號卷，下稱訴卷，第121頁、113年度審訴字 第928號卷，下稱審訴卷，第15、209、241、179至182頁） ，是以鼎弘公司之法定代理人為王國峯，先予敘明。 二、原告前對被告及訴外人高雄銀行股份有限公司橋頭科學園區 分公司起訴請求確認債權存在，及請求被告給付2,249,548 元，業經原告撤回本院113年訴字第484號訴訟，故本件起訴 無違反一事不再理原則。 貳、實體事項 一、原告主張： ㈠原告張玉雲與夫即訴外人蔡肇林於民國109年1月間，整合坐 落高雄市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）地主 們等20人同意出售土地後，與自108年9月12日起擔任鼎弘公 司獨資董事之楊金鉿合作，約定以鼎弘名義為仲介公司，尋 找有意願承購之建商，收取之仲介費平分。但楊金鉿要求須 另找人負責處理土地售出整理、協助溝通等相關事務，嗣由 訴外人陳炳榮處理，最後原告、楊金鉿口頭約定將仲介完成 所收取地主及建商給付之仲介費分成3份，由原告夫婦1份、 楊金鉿暨鼎弘公司1份、其他處理土地事務之人1份，故兩造 間有合作契約，以鼎弘公司名義仲介出售系爭土地，原告應 分得仲介服務費1/3。地主們方於109年1月間，在原告協助 下，前往鼎弘公司簽立不動產委託銷售同意書，同意依成交 總價2%支付服務報酬。原告並於111年2月25日，請地主們簽 立證明書，證明成交總價2%之服務報酬要給原告、蔡肇林。 系爭土地以鼎弘公司名義仲介出售給建商即訴外人嘉隆建設 股份有限公司（下稱嘉隆公司），楊金鉿以鼎弘公司名義收 取地主及嘉隆公司兩邊仲介費，楊金鉿與鼎弘公司自應共同 履約給付原告應受分配之仲介費。鼎弘公司製作之「仕興段 365~376各項支付成本費用（表一）」亦列出內含3人利潤分 配之計算式，足認兩造確實有將仲介費分成3份分配之約定 。 ㈡楊金鉿假藉鼎弘公司需要金流作帳，要求地主先將土地仲介 費全部匯款或交付現金存入鼎弘公司之高雄銀行橋頭科學園 區分行帳戶（帳號：000000000000號，下稱系爭帳戶）內， 以創造被告鼎弘公司金流及業績之方式，於取得地主所支付 土地仲介費及收取嘉隆公司仲介費後，竟拒絕依合作契約給 付原告應受分配之2,249,548元仲介款。計算方式如下： ⒈地主部分：依每坪土地售價2%計算，已收地主交付仲介費扣 除部分地主建物補貼減免後，餘額為1,572,476元，楊金鉿 及鼎弘公司應共同給付或返還原告分配1/3金額即524,159元 （1,572,476元×1/3＝524,159元，小數點以下四捨五入）。 又訴外人即地主蔡清吉部分係以房屋補償金中之53,240元抵 充、楊金鉿亦為地主之一應付仲介費92,928元，該2人部分 共146,168元，仲介費各1/3共48,722元（146,168元×1/3＝48 ,722元）。是以，就地主部分之仲介費，被告應給付原告57 2,881元（524,159元＋48,722元＝572,881元）； ⒉嘉隆公司部分：已依約定給付每坪土地仲介費10,000元計算 ，總金額6,030,000元，預扣鼎弘公司尚未支付蔡清吉之建 物補貼款1,000,000元為5,030,000元，被告應給付原告1/3 即1,676,667元（5,030,000元×1/3＝1,676,667元）。 ⒊基此，被告應給付原告仲介費2,249,548元（572,881元＋1,67 6,667元＝2,249,548元）。 ㈢楊金鉿與原告合意以鼎弘公司名義對外仲介收受仲介費再分 配給原告1/3之意思表示，亦同時代表鼎弘公司為意思表示 ，依公司法第23條第2項、民法第272條第1項及第185條規定 ，就楊金鉿假藉製作鼎弘公司金流及業績之方式，詐得地主 所支付土地仲介費部分，楊金鉿與鼎弘公司應負連帶賠償責 任。 ㈣楊金鉿同時代表鼎弘公司與原告約定1/3仲介費，以鼎弘公司 名義仲介收取地主及建商兩邊仲介費，被告均應依合作契約 、民法第292條、第541條及第699條規定，共同負履行交付 仲介費之同一債務責任。楊金鉿雖於110年6月10日將鼎弘公 司負責人變更為王國峯，意圖違約脫免責任，惟法人格主體 獨立存在，營利事業統一編號相同，應屬於同一公司法人主 體即被告，故鼎弘公司仍應負共同給付責任。 ㈤綜上，爰依民法第184條第1項、第185條、第272條第1項、公 司法第23條第2項規定侵權行為之法律關係；與合作契約、 共同給付不真正連帶債務、適用或類推適用民法第199條第1 項、第292條、第541條及第699條規定合夥或委任之法律關 係；及民法第179條、第181條及第183條規定不當得利之法 律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應共同給付原 告2,249,548元。⒉願供擔保，請宣告准予假執行。 二、被告答辯： ㈠楊金鉿以：楊金鉿原亦為地主之一，邀鄰近地主一起出售給 建商，由鼎弘公司尋找承購建商後，由陳炳榮與地主接洽協 調，並無3人分取仲介費之約定。楊金鉿因個人因素，於110 年6月卸任鼎弘公司董事後，即以地主身分參與簽約事項， 不曾簽署當時給付蔡肇林夫婦之證明書單，亦未參與鼎弘公 司後續作業情形。鼎弘公司因楊金鉿亦為促成此事之地主之 一，而未跟楊金鉿收取2%仲介費。原告提告刑事詐欺取財等 罪部分，業經臺灣橋頭地方檢察署檢察官111年度偵字第142 22號不起訴處分書記載在案，楊金鉿並無詐欺、違約或不當 得利等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益之判 決，願供擔保，請准為免於假執行之宣告。 ㈡鼎弘公司以： ⒈鼎弘公司實際負責人為王國峯，只有王國峯所承諾之言論及 書面契約才能代表鼎弘公司。鼎弘公司於109年初時，因當 時負責人楊金鉿欲出售高雄市○○區○○段000○000地號土地， 且原告夫婦亦有同區仕興段土地，故而先請蔡肇林詢問同段 365至388地號土地地主是否有整合意願，故而簽署不動產委 託銷售同意書，以推動土地整合銷售，再由鼎弘公司尋找有 意願承購之建商，因此重頭到尾皆係鼎弘公司接洽嘉隆公司 跟地主協商促成，絕無仲介費分3份之約定。檢察官不起訴 處分書亦認定服務費自始給付之對象即為鼎弘公司，而非原 告、蔡肇林、蔡清吉3人。 ⒉訴外人宋秀真、蔡忠霖、羅偉成、許益堂將2%之仲介費在鼎 弘公司不知情之情況下匯入原告帳戶，係原告親自致電給鼎 弘公司會計即訴外人楊郁珋，告知有人匯錢至她帳戶，待楊 郁珋回覆款項匯至其帳戶係違法後，原告表示會將款項匯回 鼎弘公司，鼎弘公司才有4筆張玉雲代匯之單據；又就蔡清 吉宣稱已由房屋補償金扣出等情，並無此說，鼎弘公司因蔡 清吉家最先拆除房屋，鼎弘公司給予補助而未跟蔡清吉收取 2%服務費，而楊金鉿先前為鼎弘公司之負責人且促成土地買 賣，故鼎弘公司未跟楊金鉿收取2%服務費，非如原告稱已入 帳云云。 ⒊再者，仲介費係鼎弘公司與嘉隆公司雙方間之約定，與原告 、蔡肇林無任何約定，原告所言6,030,000元扣除1,000,000 元給予蔡清吉補貼款一詞並無此事。鼎弘公司、嘉隆公司與 地主簽訂契約時，先預支給鼎弘公司1,000,000元支付整合 開支，完成再扣除該金額。 ⒋楊金鉿於110年6月自鼎弘公司卸任，由王國峯接任，為鼎弘 公司之內部作業，原告、蔡肇林2人非公司員工、股東，鼎 弘公司自無告知義務。且自109年4月簽訂土地買賣契約，原 告家人所持有之土地並未在整合土地內，後續所有地主有關 聯絡事項、整合開支明細單作業皆由鼎弘公司授權陳炳榮處 理，如有地主聯絡不上，始會請教原告、蔡肇林。嗣後簽訂 第2、3次契約時，渠等會至鼎弘公司泡茶、看看，但未參與 中間之接洽，公司以客為上並不會趕人，然不代表渠等為公 司員工，不知是否因此間接誤導地主之觀念等語置辯。並聲 明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准 為免於假執行之宣告。 三、兩造不爭執事項： ㈠楊金鉿原為系爭土地之地主之一。 ㈡楊金鉿於109年初時為鼎弘公司之負責人，於110年6月卸任鼎 弘公司董事後，現負責人為王國峯。 ㈢鼎弘公司尋找有意願承購之建商即嘉隆公司。 ㈣鼎弘公司有收取仲介費。 四、本件爭點如下： ㈠兩造間有無約定仲介費分成之合作契約？ ㈡原告依民法第184條第1項、第185條、第272條第1項、公司法 第23條第2項規定侵權行為之法律關係，請求被告應共同給 付原告2,249,548元，有無理由？ ㈢原告依合作契約、共同給付不真正連帶債務、適用或類推適 用民法第199條第1項、第292條、第541條及第699條規定合 夥或委任之法律關係，請求被告應共同給付原告2,249,548 元，有無理由？ ㈣原告依民法第179條、第181條及第183條規定不當得利之法律 關係，請求被告應共同給付原告2,249,548元，有無理由？ 五、本院得心證之理由： ㈠被告不負侵權行為責任： ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人 共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，不能知 其中孰為加害人者，亦同；造意人及幫助人，視為共同行為 人；數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任 者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法 律有規定者為限，民法第184條第1項、第185條、第272條固 有明文。次按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法 令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，公 司法第23條第2項固有明文。惟侵權行為之成立，須行為人 因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、 違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主 張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件 應負舉證責任（最高法院111年度台上字第1930號判決參照 ）。 ⒉查本件未見被告有何承諾給付原告仲介費之任何文字、錄音 、錄影等證據，且地主蔡新德等人於109年1月間、地主蔡清 吉於同年4月27日簽立之不動產委託銷售同意書，同意書相 對人係鼎弘公司（負責人：楊金鉿）、訴外人東森國際不動 產有限公司（負責人：王國峯），有該等同意書可考（見審 訴卷第19至45頁），足見地主們委託處理土地買賣事宜及同 意交付仲介費之對象為鼎弘公司，鼎弘公司乃合法受領地主 給付之仲介費，並非有何虛假製造金流之情事，被告拒不給 付仲介費給原告亦非不法侵害原告權利。參以，原告、蔡肇 林、蔡清吉3人對楊金鉿、王國峯提起刑事詐欺取財罪、侵 占罪告訴，業經臺灣橋頭地方檢察署檢察官以111年度偵字 第14222號為不起訴處分確定，並採信被告之辯詞而為相同 之認定，有不起訴處分書載明：「準此，更足以推認本案土 地共有人委託整合出售本案土地及給付服務報酬之對象係鼎 弘公司，而不包括告訴人張玉雲、蔡肇林」可憑（見審訴卷 第211至235頁），益徵被告並無侵權行為之事實甚明。原告 主張楊金鉿假藉鼎弘公司需要金流作帳，要求地主先將土地 仲介費匯款或交付鼎弘公司，嗣後竟拒絕給付原告，有侵權 行為云云，委無可採。 ㈡被告不負契約責任： ⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；數 人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規 定；受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息， 應交付於委任人，受任人以自己之名義，為委任人取得之權 利，應移轉於委任人；合夥財產，於清償合夥債務及返還各 合夥人出資後，尚有賸餘者，按各合夥人應受分配利益之成 數分配之，民法第153條第1項、第199條第1項、第292條、 第541條、第699條固有明文。基於契約自由原則，當事人有 決定是否成立契約、契約內容、契約之對象及成立方式等自 由。惟按當事人主張有利於己之事實者，就該事實有舉證責 任，民事訴訟法第277條前段定有明文。主張契約關係存在 之當事人，應就該契約成立之事實，負舉證責任（最高法院 113年度台上字第1262號判決參照）。 ⒉查鼎弘公司仲介嘉隆公司與地主們簽約、由鼎弘公司處理帳 務乙情，有土地買賣契約書、另案本院113年度訴字第484號 中鼎弘公司之高雄銀行帳戶交易明細表可考（見審訴卷第47 至66、125至145頁），均非原告與被告間之契約。次查，原 告所提鼎弘公司製作之「仕興段365~376各項支付成本費用 （表一）」，係製作至10月16日之支出，該表末段雖有「58 6152/3＝195384元/每人」之記載（見審訴卷第153頁），仍 僅係鼎弘公司人員計算收入減去支出後結餘之內部文件，並 非與原告間之契約。且楊金鉿迭於上開刑事案件偵查中及本 件言詞辯論期日，均否認有看過該表或知悉其計算用意，並 以110年6月間已非董事，無從處理相關事務等語置辯（見審 訴卷第149至150頁、訴卷第121頁），王國峯亦否認係其製 作及知悉其意思等語（見審訴卷第151至152頁、訴卷第121 頁），自難逕認被告有何與原告間為仲介費1/3分配之約定 。 ⒊原告提出地主蔡迎等人於111年2月25日、26日簽立之證明書 ，其上雖載明：「當時同意依成交總價百分之二給付蔡肇林 夫婦」等語（見審訴卷第67至89頁）。然該等證明書係地主 們於土地出售後，於111年2月25日、26日始依原告要求簽立 ，並非被告於109年間與原告間之約定。 ⒋證人戴素珍證稱：原告說跟鼎弘公司係合作關係，通知伊去 鼎弘公司簽銷售同意書，後來陳炳榮用Line傳帳號叫伊匯款 給鼎弘公司，伊就從陽信銀行岡山分行匯款20幾萬元給鼎弘 公司，原告有叫伊簽證明書，證明伊係跟原告接洽的，伊不 知道原告跟鼎弘公司間有什麼問題等語（見訴卷第86至90頁 ）；證人羅偉成證稱：原告聯絡伊去鼎弘公司簽銷售同意書 ，後來伊於111年2月間有收到要匯款之簡訊，伊就從永豐或 台新銀行帳戶，轉帳18萬元仲介費給原告提供之帳戶，不確 定是誰的帳戶，伊沒有收到收據或發票，伊不清楚原告與鼎 弘公司間關係等語（見訴卷第90至95頁）；證人蔡迎證稱： 原告配偶綽號阿和說要一起賣給建商，沒講到仲介費，伊去 鼎弘公司簽銷售同意書才有寫仲介費，伊沒有付因為要補償 伊房子等語（見訴卷第95至98頁）；證人蔡忠霖證稱：一開 始是原告跟楊金鉿出現，後來陳炳榮出現，伊叔叔蔡正雄邀 伊父親蔡新德賣土地，伊父親記憶不好，有時叫伊代簽，伊 有載父親去鼎弘公司簽約，伊有拿5萬多元現金給原告作仲 介費，沒注意看原告提出證明書之內容等語（見訴卷第98至 103頁）；證人蔡武記證稱：伊母親過世後，原告牽線伊與 胞兄賣土地，伊去陽信銀行跟建商嘉隆公司簽約，當初沒有 說仲介費要給誰，後來原告說給鼎弘公司，伊不知道原告跟 鼎弘公司間什麼糾紛等語（見訴卷第103至106頁）；證人蔡 勝安證稱：原告夫婦邀請賣地，在鼎弘公司簽約，後來伊打 電話問原告仲介費要給誰，原告說匯給公司就好，公司會給 她，伊就匯款14萬元給鼎弘公司，不記得先簽委託銷售同意 書或證明書，伊以為原告係鼎弘公司人員等語（見訴卷第10 6至109頁）；證人蔡榮柱證稱：蔡肇林拿委託書給伊在二哥 蔡慧鐘（歿）家簽，辦手續都在鼎弘公司辦，伊家三兄弟出 售土地都由蔡慧鐘處理，不知道蔡慧鐘將仲介費拿給誰等語 （見訴卷第110至112頁）；證人蔡慧麟證稱：蔡肇林說要整 合賣土地，伊家三兄弟出售土地都由蔡慧鐘處理等語（見訴 卷第112至113頁）；證人羅輝茂證稱：原告夫婦邀請出售土 地，伊在家裡簽立委託銷售同意書，文書寫的很明白，伊承 認土地以每坪16萬元計算、服務報酬以2%計算，成交後陳炳 榮傳訊給伊通知付仲介費，原告夫婦有送收據來等語（見訴 卷第114至118頁）；及證人蔡清心證稱：原告配偶阿和仲介 出售伊兒子蔡宗男名下之土地實際上係伊處理、簽立委託銷 售同意書，當初也沒有說錢要給阿和，後續簽約、付仲介費 都是去鼎弘公司等語（見訴卷第119至120頁），足見上開證 人於原告邀請出售土地時，並無與原告約定仲介費，後續經 由原告介紹前往鼎弘公司簽立委託銷售同意書時（見審訴卷 第19至45頁），始同意給付仲介費即2%報酬給鼎弘公司，未 曾見聞兩造間有何約定，且後續於111年2月間之所以依原告 要求又簽立證明書（見審訴卷第67至89頁），係因原告夫婦 為當初實際前來邀請共同出售土地之人，然並不清楚原告與 鼎弘公司間有何關係。是以，上開證人之證詞不能證明兩造 間有何合作或委任或合夥之契約關係，原告依契約關係請求 被告給付云云，仍屬無據。 ⒌證人宋秀真、證人蔡青彤、證人蔡承傳、證人蔡基清、證人 蔡銀柔、證人蔡正雄、證人許益堂、證人蔡政良經通知未到 場作證，及證人蔡芳雄、蔡慧鐘經其家人陳稱已過世（見訴 卷第61、113頁），原告亦陳明待證事實相同（見訴卷第124 頁），故已無再行調查必要，附此敘明。 ㈢被告不負不當得利返還責任： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得 利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所 取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還 者，應償還其價額；不當得利之受領人，以其所受者，無償 讓與第三人，而受領人因此免返還義務者，第三人於其所免 返還義務之限度內，負返還責任，民法第179條、第181條、 第183條定有明文。不當得利返還請求權之成立，乃當事人 間有財產之損益變動，即一方受財產之利益，致他方受財產 上之損害，且無法律上之原因，即足當之（最高法院111年 度台上字第848號判決參照）。 ⒉查鼎弘公司收受仲介費，係以地主簽立之委託銷售同意書同 意給付2%服務報酬，為其正當法律上原因，又楊金鉿並非收 受仲介費之人，均難認有何不當得利，亦難認原告受有何損 害，是原告依不當得利之法律關係請求被告給付云云，洵屬 無據。 ㈣從而，原告依民法第184條第1項、第185條、第272條第1項、 公司法第23條第2項規定侵權行為之法律關係；與合作契約 、共同給付不真正連帶債務、適用或類推適用民法第199條 第1項、第292條、第541條及第699條規定合夥或委任之法律 關係；及民法第179條、第181條及第183條規定不當得利之 法律關係，聲明請求被告應共同給付原告2,249,548元，為 無理由，應予駁回。其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回 。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、主張、陳述、所提之證 據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，均與本件判斷結果無影 響，毋庸再予逐一論述，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 114 年 3 月 31 日 民事第三庭 法 官 李俊霖 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 114 年 3 月 31 日 書記官 陳儀庭
2025-03-31
CTDV-114-訴-186-20250331-1
變價分割共有物
臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第1002號 原 告 張基治 被 告 王盛富 張銘康 張盛康 王望明 王融明 王沛明 張仁進 訴訟代理人 張志翔 被 告 王奕勳 張尚文 張尚勉 邱秋明 王焜明 王鳳琴 邱玉蓮 邱双蓮 邱春蓮 邱金蓮 張俐玟 謝王維 張宏剛 法定代理人 李月菊 被 告 張宏增 蕭滿妹 張俐伶 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年2月17日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地應予變價分割，所得 價金按如附表所示兩造應有部分比例分配。 訴訟費用由兩造依如附表所示比例負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響，但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當 訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項前段定有明文。未 聲明承當訴訟，然於訴訟無影響，法院應按原共有之情形為 裁判，不得以移轉登記後土地之共有狀態據以分割（最高法 院110年度台上字第599號判決參照）。查原告於民國113年5 月21日就坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地 ）提起本件訴訟後，共有人即被告邱玉蓮、邱金蓮、邱双蓮 雖於113年8月29日將如附表所示應有部分即各1/48讓與訴外 人邱振維（現應有部分3/48），有起訴狀上收文章、系爭土 地異動索引可考（見113年度橋司調字第274號卷，下稱司調 卷，第9頁、113年度審訴字第721號卷，下稱審訴卷，第151 頁），然渠等經本院通知後（見113年度訴字第1002號，下 稱訴卷，第121頁），未聲請承當訴訟，故本件仍應以邱玉 蓮、邱金蓮、邱双蓮為被告。 二、被告王盛富、張銘康、王望明、王融明、王奕勳、張尚文、 張尚勉、邱秋明、王焜明、邱玉蓮、邱双蓮、邱春蓮、邱金 蓮、張俐玟、張宏剛、張宏增及蕭滿妹未於言詞辯論期日到 場（見訴卷第157至159頁），核無民事訴訟法第386條各款 所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體事項： 一、原告主張：兩造以如附表所示應有部分共有系爭土地，無依 使用目的不能分割情形，亦無不能分割約定或分管協議，因 面積僅435.74平方公尺，無法原物分割，爰依民法第823條 第1項前段、第824條第2項第2款規定，提起本件訴訟，請求 變價分割等語。 二、被告答辯： ㈠被告張仁進：原告係394、395、396、397地號土地共有人， 因在系爭394地號土地應有部分較大，故提起本件訴訟單獨 請求分割系爭土地。系爭土地上雖有伊所有高雄市○○區○○路 ○段000巷0號房屋存在數十年，伊不願付費鑑定找補金額， 請原告收購土地。隔壁無懸掛門牌之房屋地址為中正路一段 138號，係張宏剛、張宏增出租他人使用等語。 ㈡被告張盛康、王鳳琴、張俐伶：不願意分割或變賣等語。 ㈢被告王沛明、謝王維：請原告收購等語。 ㈣其餘被告未到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。 三、本院得心證之理由： ㈠按分割共有物乃為消滅物之共有狀態，以利土地之融通及增 進經濟效益，是除非因物之使用目的不能分割，或契約訂有 不分割之期限，否則各共有人得隨時請求分割共有物，民法 第823條第1項定有明文。次按「各共有人，除法令另有規定 外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或 契約訂有不分割之期限者，不在此限」、「共有物之分割， 依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於 協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因 任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各 共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物 分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有 物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共 有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配 時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者 ，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其 他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同 之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。 」民法第823條第1項、第824條第1至5項分別定有明文。分 割共有物，究以原物分割，或變價分割，法院應斟酌各共有 人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟 效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀 ，定一適當公平之方法以為分割（最高法院89年度台上字第 724號判決參照）。 ㈡查兩造共有系爭土地屬都市計畫土地商業區，無分割限制， 無申辦建築執照記錄、無保存登記建物，及張仁進為門牌號 碼高雄市○○區○○路○段000巷0號房屋納稅義務人、張宏剛為 門牌號碼高雄市○○區○○路○段000號房屋納稅義務人之事實， 有高雄市政府地政局美濃地政事務所113年5月27日高市地美 登字第11370367800號函、113年7月29日高市地美登字第113 70543800號函所附土地登記公務用謄本、113年10月8日高市 地美登字第11370753400號函附系爭土地登記公務用謄本、 異動索引、地籍圖謄本及概略套合正射影像圖、 高雄市政府地政局美濃地政事務所114年1月23日高市地美測字第11470060200號函所附114年1月8日複丈成果圖、高雄市政府都市發展局113年9月27日高市都發開字第11334708100號函、高雄市政府工務局113年9月30日高市工務建字第11339641500號函、高雄市稅捐稽徵處旗山分處113年9月30日高市稽旗房字第1138459150號函、114年1月22日高市稽旗房字第1148450705號函可考（見橋司調卷第41至54、99至112頁、審訴卷第107、109、111、116至156頁、訴卷第111、115至118、143至152頁），是得裁判分割。被告辯稱不願分割、變價或請原告收購云云，均無可採。 ㈢其上雖已有被告張仁進所有高雄市○○區○○路○段000巷0號房屋 ，及張宏剛、張宏增出租他人使用之中正路一段138號房屋 占有系爭土地乙情，業據被告張仁進之訴訟代理人即其子張 志翔、138號房屋之承租人陳述在卷，有本院114年1月8日勘 驗筆錄暨照片可考（見訴卷第95至117頁），是難再以原物 分配各共有人。且系爭土地上存有被告張仁進已申請及設立 稅籍登記之門牌號碼高雄市○○區○○路○段000巷0號房屋，是 本件分割結果對於其權益影響最鉅。然被告張仁進於本院到 場勘驗時，表示不願付費鑑定，可接受變價分割等語（見訴 卷第107頁）。被告張宏剛、張宏增則經本院通知後（見訴 卷第135頁），未表示意見。是以，本件系爭土地以變價分 割方式分割，能兼顧當事人之權益與各共有人間之公平，應 屬適當。 ㈣又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 ，民法第425條之1定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使 用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所 有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社 會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利 益，為重要之考量（最高法院107年度台上字第1797號判決 參照）。所謂「土地及房屋同屬一人」可包括「土地及房屋 同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有 人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院110年度台 上字第1337號判決參照）。是以，倘張宏剛、張宏增以高雄 市○○區○○路○段000巷0號房屋占用系爭土地係有權占用並合 法出租他人，則於系爭土地變價分割並經拍定後，承租人之 權益亦可受保障。然倘該房屋係無權占用系爭土地，本不受 合法占有權源之保障，採變價分割之方式，亦無損及張宏剛 、張宏增或承租人等相關人之權益。 ㈤從而，系爭土地採變價分割較符合公平分配之原則及全體共 有人之利益，爰判決如主文第1項所示。 四、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。又分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方 案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴 請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題 ，故本件訴訟費用應由兩造按應有部分比例分擔，爰判決如 主文第2項所示。 五、本件係就系爭土地分割方法為判斷，兩造其餘陳述與本件判 決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。 六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項 前段、第80條之1，判決如主文。 中 華 民 國 114 年 3 月 12 日 民事第三庭 法 官 李俊霖 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表 明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納 上訴審裁判費。 中 華 民 國 114 年 3 月 12 日 書記官 陳儀庭 附表（兩造應有部分比例）： 編號 共有人 應有部分 1 張基治（原告） 13/72 2 王盛富 1/18 3 張銘康 1/30 4 張盛康 1/30 5 王望明 1/30 6 王融明 1/30 7 王沛明 1/30 8 張仁進 1/5 9 王奕勳 1/30 10 張尚文 1/80 11 張尚勉 1/80 12 邱秋明 1/12 13 王焜明 1/36 14 王鳳琴 1/36 15 邱玉蓮 1/48 16 邱双蓮 1/48 17 邱春蓮 1/48 18 邱金蓮 1/48 19 張俐玟 1/80 20 謝王維 1/30 21 張宏剛 3/240 22 張宏增 3/240 23 蕭滿妹 1/30 24 張俐伶 1/80
2025-03-12
CTDV-113-訴-1002-20250312-1
撤銷假處分裁定
臺灣橋頭地方法院民事裁定 114年度全聲字第1號 聲 請 人 劉德蘭 相 對 人 王徐清 上列當事人間聲請撤銷假處分裁定事件，本院裁定如下： 主 文 本院於民國一一零年七月六日所為一一零年度全字第三四號假處 分裁定撤銷之。 聲請程序費用新台幣壹仟元由相對人負擔。 理 由 一、聲請意旨略以：相對人前聲請本院以110年度全字第34號裁 定，准許對聲請人名下坐落高雄市○○區○○段000○號建物為假 處分裁定。然本案訴訟業經臺灣高等法院高雄分院111年度 上字第174號判決、最高法院111年度台上字第2989號裁定駁 回相對人之訴確定。爰依民事訴訟法第533條前段準用第530 條第1項規定，聲請本院撤銷假處分裁定。 二、按債權人受本案敗訴判決確定，債務人得聲請撤銷假處分裁 定，民事訴訟法第533條前段準用第530條第1項定有明文。 查聲請意旨有上開裁定、判決為證，並經本院調閱本案民事 事件卷宗核閱無訛。相對人茲以聲請人欲趕離相對人，兩造 間另有刑事強制罪與侵入住宅罪偵查中（臺灣橋頭地方檢察 署114年度偵字第419號），請體察全情駁回聲請或安排調解 云云，難以憑採。從而，聲請人聲請撤銷假處分裁定，洵屬 有據，應予准許。 三、據上論結，依民事訴訟法第533條前段、第530條第1項、第9 5條、第78條，裁定如主文。 中 華 民 國 114 年 1 月 16 日 民事第三庭 法 官 李俊霖 以上正本係照原本作成。 如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳 納裁判費新台幣1,500元。 中 華 民 國 114 年 1 月 16 日 書記官 陳儀庭
2025-01-16
CTDV-114-全聲-1-20250116-1
損害賠償
臺灣橋頭地方法院民事判決 111年度訴字第676號 原 告 林延宏 訴訟代理人 林延嫺 黃俊嘉律師 複代理人 吳龍建律師 訴訟代理人 陳秉宏律師 複代理人 黃雅慧律師 被 告 鴻麗正禾不動產仲介股份有限公司 法定代理人 沈瑞吉 訴訟代理人 何曜男律師 徐鼎盛律師 追加被告 古志豪 被 告 許琇媚即盧峻傑之承受訴訟人 盧柏廷即盧峻傑之承受訴訟人 上2 人共同 訴訟代理人 吳勁昌律師 馬涵蕙律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月5日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時聲明：「㈠被告盧峻傑應給付原 告新臺幣（下同）3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告鴻麗元禾不 動產仲介股份有限公司（下稱鴻麗元禾公司）、卓全標應連 帶給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前二項請求，如其中一 項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內免給付義務。㈣ 原告願供擔保，請准為假執行之宣告。」，嗣後追加馬珮宸 、李毓臻、鴻麗正禾不動產仲介股份有限公司（下稱鴻麗正 禾公司）、古志豪為被告，再撤回對鴻麗元禾公司、卓全標 、馬珮宸、李毓臻之訴；而被告盧峻傑於本件訴訟進行中死 亡，並經許琇媚、盧柏廷承受訴訟後，原告變更前2項聲明 為：「㈠被告許璘媚、盧柏廷應於繼承被繼承人盧峻傑遺產 範圍內給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告鴻麗正禾公司 、古志豪應連帶給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，核其所 為訴之變更，均基於高雄市○○區○○段0000○號房屋（門牌號 碼：高雄市○○區○○路00巷0○0號，下稱系爭建物）買賣糾紛 之同一基礎事實，與上開規定相符，爰予准許。 二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；又第168 條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應 即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項分別 定有明文。經查，本件被告盧峻傑於訴訟繫屬中之民國112 年10月21日死亡，由被告許琇媚、盧柏廷共同繼承，且均未 拋棄繼承等情，有盧峻傑之除戶謄本、繼承人戶籍謄本及繼 承系統表等件在卷可稽（見訴卷253-259頁），並經被告許 琇媚、盧柏廷於113年5月24日共同具狀聲明承受訴訟（見訴 卷第247-248頁），與上開規定核無不合，應予准許。 三、被告古志豪經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。 貳、實體事項： 一、原告主張：原告於109年1月28日與被繼承人盧峻傑就系爭建 物及位於一樓空地增建之機車棚、逃生梯、圍牆等地上物（ 下稱系爭增建部分），暨其坐落之高雄市○○區○○段000○0000 0地號土地（以下分別簡稱629地號土地、630-5地號土地， 合稱系爭土地），以總價4,300萬元簽訂買賣契約（下稱系 爭買賣契約）。詎原告於交屋後始獲知系爭增建部分及系爭 建物東南向屋腳（詳如訴卷第359頁照片中標示之甲柱，下 稱系爭甲柱）占用鄰地即同區段640地號土地（以下簡稱640 地號土地）共59.82平方公尺（下稱系爭鄰地），而遭系爭 鄰地所有權人即訴外人百春陽建設股份有限公司（下稱百春 陽公司）請求拆除越界之部分，原告為避免上開越界部分遭 拆除而損及房屋結構及出租價值，遂與百春陽公司協議以3, 619,110元（下稱系爭買賣價金）將占用部分之土地買回， 原告因此受有系爭買賣價金之損害。因盧峻傑於系爭買賣契 約已保證系爭建物含增建部分及甲柱並無占用他人土地，盧 峻傑之繼承人即被告許琇媚、盧柏廷自應負權利瑕疵擔保及 不完全給付之給付不能損害賠償責任。又原告委託被告鴻麗 正禾公司及其營業員即被告古志豪，就系爭買賣契約為原告 提供仲介服務，其等未盡居間人所應盡之調查及報告義務， 使原告無法在充分得知系爭建物詳細情形下簽立系爭買賣契 約，並致原告受有損害，古志豪違反不動產經紀業管理條例 之保護他人法律規定，鴻麗正禾公司除應付不完全給付責任 ，亦應與受僱人古志豪負連帶賠償責任。爰依民法第227條 、第226條、第349條、第353條、第184條第2項、第188條、 不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定及系爭買賣契約 第9條約定提起本訴，並聲明：㈠被告許璘媚、盧柏廷應於繼 承被繼承人盧峻傑遺產範圍內給付原告3,619,110元，及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。㈡被告鴻麗正禾公司、古志豪應連帶給付原告3,619,110元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。㈢前二項請求，如其中一項被告已為給付，他項被 告於該給付範圍內免給付義務。㈣原告願供擔保，請准為假 執行之宣告。 二、被告等則各以： ㈠被告許琇媚、盧柏廷：系爭增建部分係被告之前手所搭建未 經登記之工作物，已有十數年以上，並無價值，盧峻傑僅係 無償移轉予原告使用，非屬買賣標的物，拆除亦不影響系爭 建物之結構安全；至甲柱並未占用系爭鄰地。又百春陽公司 係行使系爭鄰地之所有權，非系爭建物之權利，盧峻傑已依 債之本旨移轉完整所有權，並無權利瑕疵，且系爭增建部分 及甲柱縱遭拆除，依系爭買賣契約第2條第3項應由原告自行 負責，況前手從未告知被告有越界之情，系爭買賣契約附圖 亦未見有占用系爭鄰地之情，盧峻傑就越界之瑕疵亦不可歸 責，原告於買受系爭鄰地前亦未通知盧峻傑修補。縱認系爭 增建部分可認為買賣標的物，然本件兩造買賣標的物亦僅限 系爭土地範圍內之地上物，越界部分非屬買賣標的。再者， 原告向百春陽公司購買占用系爭鄰地之59.82平方公尺土地 ，並完成分割而取得同區段640-1、640-2地號土地（以下分 別簡稱640-1地號土地、640-2地號土地）之所有權，原告給 付百春陽公司之361萬9,110元屬買賣上開土地之價金，且土 地現已增值，原告並未受有損害，該買賣價金亦與系爭買賣 契約無相當因果關係等語置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉ 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 ㈡被告鴻麗正禾公司：被告鴻麗正禾公司、古志豪於本件居間 媒介過程中，買賣雙方並未要求鑑界，地政機關亦不會准許 其等自為鑑界申請，相關記載均依盧峻傑之說明處理，其等 未違反據實告知義務及善良管理人之注意義務，而無故意、 過失之不法侵權行為。且依久岳工程行於109年11月9日之測 量結果，系爭增建部分共計占用系爭鄰地46.65平方公尺， 然原告所購入之640-1、640-2地號土地面積共59.82平方公 尺，顯逾系爭增建部分占用鄰地之面積，且系爭增建部分拆 除亦不影響系爭建物之結構安全。況原告支付系爭買賣價金 後，即取得640-1、640-2地號土地之所有權，現土地已增值 ，原告並無損害存在，系爭買賣契約第9條係指直接損害， 不包含原告任意行為或契約行為所支付之對價等語置辯，並 聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣 告免為假執行。 ㈢被告古志豪：答辯均引用鴻麗正禾公司之陳述等語。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告於109年1月28日委託訴外人林延慧與被繼承人盧峻傑簽 立系爭買賣契約，以總價4,300萬元向盧峻傑購買系爭建物 及系爭土地。系爭建物總面積為910.92平方公尺，629、630 -5地號土地面積分別為556平方公尺、61平方公尺。系爭買 賣契約之標的物現況說明書中，項次39內容為「是否有占用 他人土地之情形」，勾選「否」（見高雄地方法院111年度 審訴字第244號卷【下稱雄院審訴卷】第35頁）。 ㈡百春陽公司於109年12月1日買受640地號土地，並於同年月22 日受讓所有權移轉登記。 ㈢原告與百春陽公司有於109年11月9日，僱請久岳工程行就系 爭建物占用系爭鄰地範圍進行測量。測量結果為系爭建物之 圍牆部分占用系爭鄰地面積4.45平方公尺、樓梯部分占用系 爭鄰地面積1.18平方公尺、車棚部分占用系爭鄰地面積41.0 2平方公尺，共計占用46.65平方公尺（下稱系爭測量結果） 。 ㈣原告於109年12月29日以361萬9,110元向百春陽公司購買系爭 鄰地，面積為59.82平方公尺。百春陽公司並將系爭鄰地， 按系爭房屋之逃生梯、車棚占用部分分割出同區段640-1地 號土地（面積55.37平方公尺）；圍牆占用部分分割出640-2 地號土地（面積4.45平方公尺），並將上開640-1、640-2地 號土地移轉所有權登記予原告。 ㈤原告購買系爭建物及系爭土地時，委託被告鴻麗正禾公司斡 旋議價，兩造間成立居間及委任關係，並經鴻麗正禾公司所 屬之不動產經紀營業員古志豪提供仲介服務，協助原告與盧 峻傑簽立系爭買賣契約。由原告及古志豪簽名於不動產說明 書上（本院審訴卷第118頁）。 四、本件爭點如下： ㈠系爭買賣契約之標的範圍除系爭建物及系爭土地外，是否尚 包含系爭增建部分即圍牆、樓梯（兩造不爭執實為逃生梯， 訴卷第385頁）及車棚部分？抑或由盧峻傑無償轉讓原告？ 系爭增建部分及系爭甲柱是否有占用系爭鄰地？占用面積為 何？ ㈡盧峻傑就系爭增建部分及甲柱部分，是否應負權利瑕疵擔保 責任？原告以361萬9,110元向百春陽公司購買系爭鄰地，所 支付價金是否為權利瑕疵所受之損害？如是，應賠償之金額 若干？ ㈢系爭增建及甲柱部分，被繼承人盧峻傑就系爭買賣契約之履 行，是否可歸責於盧峻傑而不完全給付？原告以361萬9,110 元向百春陽公司購買系爭鄰地，所支付價金是否為不完全給 付所受之損害？被繼承人盧峻傑是否應依民法給付不能之規 定對原告負損害賠償責任？如是，應賠償之金額若干？ ㈣原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定、民法第18 4條第2項、居間契約法律關係，請求被告鴻麗正禾公司與古 志豪連帶賠償3,619,110元，有無理由，並與盧峻傑之繼承 人負不真正連帶給付責任，有無理由？ 五、本院得心證之理由： ㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年上字第917號判決要旨參照）。原告主張系爭增建 部分為系爭買賣契約標的，被告則否認之並辯稱系爭增建部 分屬無償轉讓等語，查系爭買賣契約書第2條約定「增建或 占用範圍」本買賣標的物現況有增建或占用部分，勾選「壹 樓空地」，另勾選其他：「5樓全部、電梯」。另原告與盧 峻傑簽訂系爭買賣契約前，曾由盧峻傑所委託之鴻麗元禾提 供不動產說明書（本院審訴卷第107-126頁，下稱系爭不動 產說明書），由被告鴻麗正禾公司所屬員工即被告古志豪向 原告與盧峻傑說明，嗣經盧峻傑與原告代理人林延慧共同簽 署（本院審訴卷第109頁），買賣雙方同意系爭不動產說明 書視為買賣契約書之一部分（本院審訴卷第109頁），依系 爭說明書所載增建情形亦僅為「一樓空地」（本院審訴卷第 116頁），並未排除坐落一樓空地之特定增建物，而系爭買 賣契約之附圖亦有標示主建物以外一樓空地確有增建物，故 本於一般交易習慣及誠信原則，一樓空地於系爭買賣契約成 立當時存在之增建物，應均在系爭買賣契約標的範圍。系爭 增建部分坐落於系爭建物一樓空地，為兩造所不爭執，原告 亦不爭執知悉系爭增建物部分於訂約時即已存在（訴卷第27 6頁），買賣雙方又無特別約定買賣標的範圍排除特定增建 物，則一樓空地於立約時所存在之增建物，當均屬買賣標的 範圍，亦為系爭買賣契約及不動產說明書所載「一樓空地」 所指涉之範圍，被告辯稱非屬買賣標的，洵非可採。而原告 既因系爭增建部分而主張有權利瑕疵及不完全給付之情，並 向被告許琇媚、盧柏廷請求債務不履行之損害賠償，亦已認 系爭增建部分為買賣標的，併此敘明。 ㈡系爭增建部分占用640地號土地，業據原告提出久岳工程行10 9年11月9日之測量圖（雄院審訴卷第53頁，下稱系爭測量圖 ），細觀系爭測量圖所載說明及圖示占用範圍，占用640地 號土地之增建物有圍牆、樓梯、車棚，被告雖否認有無權占 用之情，惟就系爭測量圖有何不可信之處未說明及舉證，則 系爭測量結果，應堪採信。且原告於109年12月29日以361萬 9,110元向百春陽公司購買系爭鄰地，面積達59.82平方公尺 。百春陽公司並將系爭鄰地，按系爭房屋之樓梯、車棚占用 部分分割出640-1地號土地；圍牆占用部分分割出640-2地號 土地，並將上開640-1、640-2地號土地移轉所有權登記予原 告，為兩造所不爭執。如無無權占用之情，原告實無購買之 必要，又百春陽公司何需就640地號分割出售？系爭增建部 分有占用百春陽公司所有分割前640地號土地一節，應堪採 信。至於系爭甲柱部分，依原告提出之系爭測量圖所載說明 及圖示占用範圍，占用640地號土地之增建物不包含系爭甲 柱，核與系爭買賣契約附圖所示相符（雄院審訴卷第29頁） 。又甲柱雖位於系爭圍牆之旁，但主建物與系爭圍牆並未相 連，且主建物為鋼骨造，系爭增建部分則為水泥磚造，為原 告所不爭執（訴卷第386頁），故尚無證據可證，系爭甲柱 有占用640地號土地之情。原告提出之訴外人林延嫻即原告 妹妹與仲介馬佩宸LINE對話記錄內（訴卷第299-355頁，下 稱系爭對話記錄），林延嫻雖有提及水塔旁邊那個屋角也有 佔到他人的地等語（訴卷第311頁），然此僅屬林延嫻個人 主觀推測，並無客觀證據可佐，自難憑此認定系爭甲柱有佔 用640地號土地。又系爭甲柱未與圍牆相連，且構造不同， 故縱使拆除圍牆，亦不影響系爭甲柱之功能而影響主建物之 安全性。基此，系爭增建部分因無權占有640地號土地，有 遭所有權百春陽公司請求拆除之虞，影響系爭增建物之權利 完整性，對原告而言確有權利瑕疵及不完全給付之情，堪可 採信。系爭甲柱部分既無占用640地號土地，即無權利瑕疵 及不完全給付可言，原告此部分主張，尚非可採。 ㈢以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者， 如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條 定有明文，故而權利瑕疵擔保責任非不能以特約免除。原告 雖主張被告故意不告知瑕疵，經被告許琇媚、盧柏庭否認（ 訴卷第275頁），原告應舉證被告許琇媚、盧柏庭有故意不 告知之情。查系爭土地及建物有保存登記部分，盧峻傑係向 訴外人李明璋購得，有異動索引表在卷可參（本院卷第51-5 7、63-65頁）。又系爭買賣契約中之附圖為地政事務所測繪 ，申請人為李明璋並非盧峻傑，足見附圖所示增建物之出資 興建者為李明章非盧峻傑。且原告提出之系爭對話記錄內， 馬佩宸亦有告知林延嫻：盧峻傑十幾年前也是承接現在原貌 ，買的時候是這個樣子，不是盧峻傑搭鐵皮的等語（訴卷第 341、347頁）。又系爭買賣契約附圖所示之增建物均未有占 用他人土地之情，加以兩造訂立系爭買賣契約時，同意不鑑 界、測量，為兩造所不爭執（訴卷第274頁），原告復未有 其他舉證，難認被告盧有故意不告知權利瑕疵之情。系爭買 賣契約之標的物現況說明書中（下稱系爭現況說明書），項 次39內容為「是否有占用他人土地之情形」，勾選「否」（ 雄院審訴卷第35頁），雖為兩造所不爭執，然依系爭現況說 明書編號18-22 項次，合併編號第39項次綜合以觀，編號39 項次所稱之是否有占用他人土地之情形，應係指主建物而已 ，不包含增建物。且依系爭不動產說明書參、【產權相關注 意事項】第五點所載增建部分（含頂樓、露臺、夾層、一樓 空地、平台、一樓圍牆、天井、防火巷、陽台外推、上下樓 層打通之內梯等），無所有權，不保證過去沒有被通知拆除 或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置 及其權利、義務。（審訴卷第115頁），顯然盧峻傑並無保 證系爭增建部分將來不會被拆除，自無故意不告知之情。盧 峻傑非系爭建物及增建部分出資興建者，系爭不動產說明書 亦已載明對系爭增建部分盧峻傑無所有權（應僅有管理處分 權），又盧峻傑信賴系爭買賣契約附圖所載，主觀上認知系 爭增建部分未占用640地號土地，洵難認有故意不告知之情 ，原告此部分主張應無理由。 ㈣系爭契約第九條「擔保責任」第一項固有約定：乙方擔保本 買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他 人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情形，除本契約內 另有約定外，.....，若甲方因此受有損害，乙方應負完全 賠償責任（雄院審訴卷第25頁）。然同契約第2條第3項同時 另有約定：上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞 ，若於交屋後（..）始被通知拆除時，甲方同意自行負責， 其相關權利義務甲方確已知悉（雄院審訴卷第23頁），故而 系爭建物對原告雖有權利瑕疵及不完全給付之情存在，然買 賣雙方既已有免責之約定，盧峻傑又無故意不告知原告之情 ，業如上述，上開免則約定，原告應受拘束，因原告於交屋 後始發生遭請求拆除之事，如原告確實因此受有損害，依系 爭買賣契約第2條第3項亦不得再向被告許琇媚、盧柏廷主張 應負損害賠償責任，原告依權利瑕疵擔保責任及不完全給付 規定請求被告許琇媚、盧柏廷負損害賠償責任，洵無理由， 應予駁回。 ㈤按出賣人所負權利瑕疵擔保責任，乃就其出賣之標的物，擔 保其權利無缺及存在，故其損害金額，應按買賣雙方約定該 買賣標的物或權利應有之價值計算（最高法院106年度台上 字第1364號判決意旨參照），故而因買賣標的物權利瑕疵所 造成之損害，應指買賣標的物因此所減損之價值而言。百春 陽公司無權請求原告購買系爭增建部分占用640地號土地範 圍之土地，為原告所不爭執，又系爭增建部分，並非房屋， 縱使有助主建物之經濟效用，亦難認與主建物價值相當，故 亦無民法第796條第2項規定適用。百春陽公司固可基於所有 權人地位請求原告拆除系爭增建無權占用640地號土地部分 ，惟在拆除前尚難認損害已發生，且系爭增建部分僅部分無 權占用640地號土地，百春陽公司亦僅能就無權占用部分請 求拆除，不得請求權全部拆除。而此權利瑕疵或不完全給付 ，尚非不得先請求盧峻傑自行拆除、改建或甚至購買系爭鄰 地後無償供原告使用或以其他適當方式修補，以維持系爭增 建部分原有之使用價值，非僅有原告購買系爭鄰地一途，原 告提出系爭LINE對話記錄雖有提及：電話已經在1月15日告 知對方等語（訴卷第305頁），但未提及告知之內容為何， 且原告係於109年12月29日與百春陽公司簽訂系爭鄰地之買 賣契約，上開對話時間係在110年1月19日，顯係在簽約後之 對話，尚難以證明原告購地前有先請求盧峻傑以適當方式修 補瑕疵（訴卷第295-359頁），原告復未有其他舉證，故而 原告確實未先請求盧峻傑修補瑕疵或按債之本旨履約，原告 主張系爭增建無權占用之情，具不可回復性，被告應依民法 給付不能之規定負損害賠償責任，亦非可採。原告自承百春 陽公司無權請求購買，買賣契約係基於自由意志而為，係擔 心被拆除而購買（訴卷第276-277頁），系爭買賣價金之支 出係基於取得系爭鄰地所有權所支出之對價，並非損害，係 基於任意性之買賣契約行為而生，非直接源自不完全給付或 權利瑕疵之損害而來，亦難認有相當因果關係。且原告雖有 價金支出，但原告同時取得相對應價值之土地所有權，系爭 買賣價金亦未高出當時市價行情，亦有原告提出之LINE對話 記錄記載「就用原價賣給您們...」、「而且是合理的價錢 出售..」在卷可參（訴卷第317、327頁），足徵原告並未實 際受有損失，原告已取得相當價值之土地所有權，並得享有 土地後續漲價之利益，並無損害可言。如當初支出之系爭買 賣價金仍可視為原告之損害得請求被告許琇媚、盧柏廷賠償 ，則形同原告無償取得系爭鄰地所有權，有重複獲利之情， 於法無據，亦有失公平，洵非可採，併此敘明。 ㈥經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人 交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人 簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不 動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動 產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書 之一部分。不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由 經紀業仲介或代銷者，不動產租賃、買賣契約書應由經紀業 指派經紀人簽章，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之 故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員 負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款 、第23、24條、第26條第2項規定定有明文。查原告與盧峻 傑就系爭增建既於系爭買賣契約第2條第3項定有免責之約定 ，且前揭系爭不動產說明書參、【產權相關注意事項】第五 點亦已載明，盧峻傑不保證系爭增建將來不受拆除之請求， 此約定並視為系爭買賣契約之一部，並經被告古志豪詳為說 明（本院審訴卷第109頁），原告既已簽署系爭買賣契約及 系爭不動產說明書，且同意不鑑界、測量，難認被告古志豪 未善盡調查及報告義務。又原告不得向被告許琇媚、盧柏廷 ，主張權利瑕疵及不完全給付之損害賠償，業如前述，自難 認被告古志豪有違前揭不動產經紀業管理條例，而應負侵權 行為之損害賠償責任。同理，亦難認被告鴻麗正禾公司應負 居間契約給付不能之損害賠償責任及民法第188條之連帶損 害賠償責任，原告此部分主張，亦無理由，應予駁回。 六、綜上所述，原告依權利瑕疵、給付不能及系爭契約關係請求 被告許璘媚、盧柏廷應於繼承被繼承人盧峻傑遺產範圍內給 付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。依侵權行為、居間契約關係請 求被告鴻麗正禾公司、古志豪應連帶給付原告3,619,110元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。 中 華 民 國 113 年 11 月 28 日 民事第一庭 法 官 簡祥紋 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 11 月 28 日 書記官 陳儀庭
2024-11-28
CTDV-111-訴-676-20241128-1