分割共有物等
臺灣高等法院民事判決
110年度重上更二字第165號
上 訴 人 財政部國有財產署
法定代理人 曾國基
訴訟代理人 郭曉蓉
複 代理 人 龔維智律師
李建民律師
上 訴 人 崔鴻友
崔紹煜
崔紹華
共 同
訴訟代理人 黃安然律師
視同上訴人 楊馥華
楊為榮
杜明娟
杜佳樺
杜俊毅
杜玟燕（即杜明洲之承當訴訟人）
共 同
訴訟代理人 張睿平律師
上列當事人間請求分割共有物等事件，兩造對於中華民國103年1
2月24日臺灣臺北地方法院101年度重訴字第1076號第一審判決提
起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於114年1月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、兩造共有坐落○○市○○區○○段○小段○○○地號土地，分割方法如
鑑定圖及附表一第㈤至㈦欄所示；兩造應補償或應受補償金額
如附表一第欄所示。
三、第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由兩造按附表一第㈣
欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、本件分割共有物之訴，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須
合一確定，故共有人中之一人提起上訴，其效力應及於未提
起上訴之同造共有人。查上訴人財政部國有財產署（下稱國
有財產署）以對造上訴人崔鴻友、崔紹煜、崔紹華（下合稱
崔鴻友等3人，單指一人時則逕稱其名）及同造當事人楊為
榮、杜俊毅、杜明洲、楊馥華、杜佳樺、杜明娟（下合稱楊
馥華等6人，單指一人時則逕稱其名）為被告，起訴請求分
割兩造共有坐落○○市○○區○○段0小段000地號土地（下稱系爭
土地）。經原審判決後，國有財產署與崔鴻友3人對原判決
不服，各自提起上訴；依前開說明，崔鴻友等3人上訴效力
及於楊馥華等6人，爰併列為視同上訴人。
二、查杜明洲所有之系爭土地如附表一第㈣欄所示應有部分，於
本件訴訟繫屬中以配偶贈為原因，將之所有權移轉登記予第
三人杜玟燕（下稱姓名），有土地登記第一類謄本、土地建
物查詢資料可稽（見本院卷四第405、425頁）。杜玟燕具狀
聲請代杜明洲承當訴訟（見本院卷四第403頁），惟為崔鴻
友等3人所不同意（見本院卷四第385、387頁），經本院於
民國114年1月13日裁定准許杜玟燕承當訴訟，嗣崔鴻友等3
人對此並無意見（見本院卷四第430頁），故杜明洲已脫離
本件訴訟。
三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。而
裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，
固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共
有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並
不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束，當事人主張之分
割方案，僅供法院參考而已（最高法院93年度台上字第1797
號裁判意旨參照）。是縱於訴訟中為分割方案之變更或追加
，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更
或追加。查國有財產署將如附表二編號1「原分割方案」欄
所示分割方案，變更為如附表二編號1「變更後分割方案」
欄所示分割方案，核其內容，係關於系爭土地分割方案之更
異，依上開說明，自非屬國有財產署所提原訴之變更或追加
，併予敘明。
貳、實體事項
一、國有財產署主張：系爭土地為兩造共有，應有部分為如附表
一第㈣欄所示。兩造無不分割之約定，亦無因物之使用目的
不能分割之情形，因無法協議分割等情，爰依民法第823條
第1項前段、第824條第1至4項規定，求為命系爭土地分割如
附表二編號1「變更後分割方案」欄所示之判決〈原審為兩造
所共有之系爭土地准予分割，分割方式如原審附圖及原審附
表一所示，崔鴻友等3人應補償國有財產署新臺幣（下同）3
0,247,261元，及補償楊馥華等6人6,549,009元〉。國有財產
署不服，提起上訴，上訴聲明如附表三編號1所示。其答辯
聲明：崔鴻友等3人及楊馥華等6人之上訴均駁回。
二、崔鴻友等3人則以：訴外人吳士傑（下稱姓名）在系爭土地
興建或買受建物，並依法向國有財產署購買基地，再讓與或
輾轉讓與伊，應依兩造分管現況分割，毋庸金錢補償。況本
件係依兩造分管現況辦理分割，不生補償問題等語，資為抗
辯。並答辯聲明：國有財產署之上訴駁回。上訴聲明則如附
表三編號2所示。
三、楊馥華等6人則以：系爭土地應全部分配予伊，較符合三方
最大利益等語，資為抗辯。並答辯聲明：國有財產署之上訴
駁回。上訴聲明則如附表三編號3所示。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷四第44至47頁，並依論述之妥
適，調整其內容）
㈠兩造為系爭土地共有人，每人應有部分如附表一第㈣欄所示，
有系爭土地土地登記謄本可參〈見調解卷第5至8頁、本院104
年度重上字第207號案卷（下稱前審卷）㈠第180至183頁、本
院卷四第423至425頁〉。
㈡系爭土地測繪情形如下：
⒈原審囑託臺北市中山地政事務所（下稱中山地政）測量系爭
土地，並製做複丈成果圖1紙，有原判決附圖可參（見原審
卷㈠第195頁）。
⒉中山地政於108年6月11日將前開圖面重新編號，將「A'」修
正為「A1」（依此類推），各區域面積不變〈下稱108年複丈
圖，見本院107年度重上字第68號（下稱更一審）卷㈡第255
、285頁〉。
⒊更一審囑託臺北市政府（下稱北市府）地政局土地開發總隊
測量現場，製作109年6月1日鑑定圖（即更一審判決附圖，
下稱鑑定圖，見更一審卷㈢第437、493頁），各區域地上物
面積與108年複丈圖、原判決附圖相同；並將108年複丈圖F
部分再細分為F、F3、F2三塊，三者總面積仍為32.57平方公
尺；另將108年複丈圖G部分細分為G、G1、G2，三者總面積
仍為53.83平方公尺（見更一審卷㈢第554頁筆錄）
㈢原審於101年12月27日履勘，更一審再於109年4月29日履勘現
場，系爭土地為住商混合區，臨○○市○○區○○○路及○○街00巷
幹道交岔口，交通方便、商業及生活功能良好，有勘驗筆錄
、現場照片、平面圖等可參（見原審卷㈠46至50頁、第168至
177頁相片、更一審卷㈢第247至275頁）：
⒈鑑定圖編號G、G1、G2部分（屬於乙部分）為空地。
⒉鑑定圖編號A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F
2、F3土地（屬於丙部分）上有未辦理保存登記建物，為崔
鴻友3人所有，現為「○○○○○」、「○○○」等店面。編號A、A1
為○○○路000-0號房屋及騎樓，編號B、B1為000-0號房屋及騎
樓，編號C、C1為000號房屋及騎樓，編號D、D1號為000號房
屋及騎樓，編號E為000號右方走道，編號E1為000號右方走
道前騎樓，編號F、F1、F2、F3為000號房屋及騎樓。
⒊鑑定圖編號H、I、J部分土地（屬於乙部分）分別由訴外人薛
朱英、黃肇基、莊道彬向國有財產署承租基地，並建有未辦
保存登記建物，現為「○○○○○○」、「○○○○」、「○○○」店面
。編號H為○○街00巷00號房屋，編號I部分為同街00號房屋，
編號J部分為00號房屋（見更一審卷㈡第52、59頁筆錄）
⒋鑑定圖編號K、K1、K2、L部分土地（屬於甲部分）現為楊馥
華等6人使用（K2部分土地並未全部使用）。其中編號K、K1
部分建有1至4樓建物及5樓增建（門牌號碼為○○街00巷00號
、之1、之2、之3）、編號K2為1、2樓鐵皮建物（門牌號碼
為○○街00巷00號後方鐵皮建物），編號Ｌ部分為磚造兩層房
屋（門牌號碼為○○街00巷00號），編號M部分為鐵皮建物、
編號N為空地；編號K、K1部分現為「○○」店面、編號L目前
為空屋（有土地建物查詢資料可參）。
⒌K部分房屋共有人杜明洲於起訴後將房屋應有部分移轉予配偶
杜玟燕，有建物謄本可參（見調解卷第9至19頁、更一審卷㈣
第495至519頁建物謄本及索引、卷㈡第27、52頁)。
㈣系爭土地各區域面積如下（詳如附表一所示）：
⒈甲部分面積共182.31平方公尺：鑑定圖編號K、K1、K2、L、M
、N部分。
⒉乙部分面積共158.2平方公尺：鑑定圖編號H、I、J、G、G1、
G2部分。
⒊丙部分面積共142.49平方公尺：鑑定圖編號A、A1、B、B1、C
、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3部分。
五、本院之判斷：
㈠本件符合裁判分割之要件：
按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，民法第
823條第1項定有明文。查兩造分別共有系爭土地，分割前各
共有人之應有部分如附表一第㈣欄所示。系爭土地係屬建地
，土地使用分區為第肆種商業區，有土地建物查詢資料、中
華民國全國建築師公會（下稱建築師公會）112年1月13日全
建師會（112）字第0000號鑑定報告（下稱鑑定報告）所附
北市府都市發展局都市計畫公共設施用地及土地使用分區證
明書可參（見本院卷四第423頁、鑑定報告第115頁），其上
建物即○○市○○區○○段0小段0000、0000、0000、0000建號建
物，領有北市府核發之60使字第000號使用執照，有建物登
記第二類謄本、北市府工務局建築物使用執照存根可參（見
司北調字卷第9至20頁、原審卷二第10頁）及系爭土地依其
使用並無不能分割之情，亦有中山地政102年5月20日北市中
地測字第00000000000號函、臺北市建築管理工程處（下稱
建管處）102年5月27日北市都建照字第00000000000號函（
下稱建管處102年5月27日函）可參（見原審卷二第9、21頁
），兩造復未表示有不能分割之約定，且各自提出分割分法
（如附表三所示），顯見系爭土地共有人間確無法以協議方
式分割土地。故國有財產署請求裁判分割系爭土地，應為可
取。
㈡關於系爭土地之分割方法：
⒈按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為
下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受
原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二、
原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有
人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價
金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第
2項分別定有明文。以原物分配時，因共有人之利益或其他
必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條
第4項定有明文。又法院就共有物為裁判分割時，應參酌當
事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等
公平決定之（最高法院69年台上字第3100號判例參照）。另
共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人
就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得
各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償
者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，
該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價
值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定
其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移
轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判例參照）。
⒉查甲、乙、丙部分面積分別為182.31平方公尺、158.2平方公
尺、142.49平方公尺；其上依序建有楊馥華等6人建物、國
有財產署承租人建物、崔鴻友等3人建物，少部分為空地，
此為兩造所不爭（見不爭執事項欄四、㈢㈣），足見兩造依彼
此默契，在系爭土地上劃分區域各自使用，均歷有年所。對
照兩造應有部分所換算面積，楊為榮等6人為167.118平方公
尺（483×346/1000＝167.118）、國有財產署為173.397平方
公尺（483×359/1000＝173.397）、崔鴻友等3人為142.485平
方公尺（483×236/800＝142.485），此與甲、乙、丙部分面
積相近。次查，國有財產署主張甲、乙、丙部分應分別歸屬
楊馥華等6人、國有財產署、崔鴻友等3人，崔鴻友等3人、
楊馥華等6人另應支付補償金等語（如附表二編號1「變更後
分割方案」欄所示）。雖依上開分割方法，將使鑑定圖編號
A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3部分
及編號H、I、J、G部分土地之平均深度不足，無法單獨申請
為建築基地使用，有建管處102年5月27日函、103年7月22日
北市都建照字第00000000000號函可參（見原審卷二第21、1
74頁）；乙、丙部分為畸零地，亦有臺北市政府都市發展局
（下稱都發局）109年4月28日北市都建字第0000000000號函
可憑（見更一審卷三第283至371頁）。楊馥華等6人稱國有
財產署、崔鴻友等3人所提之分割方法，將導致系爭土地於
分割後，產生兩筆畸零地，土地之經濟效用無從完整利用，
嚴重損害土地之利用價值及分割後之土地經濟效用云云。惟
崔鴻友等3人亦主張甲、乙、丙部分按上述方式分割予共有
人，僅辯稱其等不必支付補償金等語（見本院卷一第109頁
、卷四第309頁）；楊馥華等6人原陳明如附表二編號2「原
分割方案」所示，嗣改提該表編號2「變更後分割方案」（
但與民法第824條第2項規定不符，詳後述）。茲審酌兩造之
共識意願及系爭土地與其上建物之使用現況做分配，將使土
地與建物之所有合一，並考量分割後土地之完整性，有利於
共有人之管理及處分，促進土地之利用效益，可發揮土地之
最大經濟效用與利用價值等情，故本院認應將系爭土地以附
表一所示方案予以分割，就鑑定圖編號H、I、J、G、G1、G2
部分，分配予國有財產署單獨所有；就編號K、K1、K2、L、
M、N部分，繼續由楊馥華等6人依其等附表一第㈤欄所示比例
維持共有；就編號A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F
、F1、F2、F3部分，則繼續由崔鴻友等3人依其等附表一第㈤
欄所示比例維持共有，應屬適當。至楊馥華等6人執崔鴻友
等3人無力給付鉅額補償，陳明附表二編號2「變更後分割方
案」，將系爭土地全歸其等，而金錢補償予國有財產署、崔
鴻友等3人云云，顯與民法第824條2項各款規定之要件不符
，且未得其餘共有人同意（見本院卷四第437頁），國有財
產署、崔鴻友等3人均同意系爭土地分割為如上甲、乙、丙
部分，難認有原物分配餘各共有人顯有困難之情。是楊馥華
等6人所辯，自非可取。
⒊次查，丙部分建物（屬崔鴻友等3人所有）臨○○○路，開設「○
○○○○」、「○○○」店面；乙部分建物（國有財產署土地承租
人所有）臨○○街，開設「○○○○○○」、「○○○○」、「○○○」店
面；甲部分建物（屬楊馥華等6人所有）臨○○街，開設「○○
」店面（見不爭執事項欄四、㈢），足見系爭土地除少數空
地外，業經共有人或承租人搭建房屋並密集開設多間店面。
上開店面寬度介於2.70公尺至4.73公尺之間（見鑑定圖），
例如：附圖編號I部分即○○街00巷00號「○○○○」店寬為2.70
公尺；編號A店面最為狹窄，目前A、B合併經營「○○○○○」，
該處已非最狹窄店面；編號K部分即○○街00巷00號「○○」店
寬4.73公尺，足見系爭土地現況均多做店面使用，利潤豐厚
。於分割為甲、乙、丙區域後，不論是否可以單獨申請建造
執照，受分配人仍可維持原有使用、收益狀態。但○○街00巷
僅8公尺寬，○○○路寬度則為20公尺，此有都發局104年9月3
日北市都授建字第00000000000號公函在卷可參（下稱都發
局104年9月3日函，見前審卷一第197至198頁），可知系爭
土地面臨○○○路區域（大致為丙部分），其單位面積價值顯
逾面臨○○街區域（大致為甲、乙部分）。又甲部分非畸零地
，乙、丙部分為畸零地，已如前述，較乙、丙部分更具有獨
立利用之特質。
⒋本件原送請財團法人臺北市不動產估價師公會（下稱估價師
公會）就系爭土地鑑定其分割後各部分土地之價值，估價師
公會無論是更正前或更正後估價報告書（見原審卷二第118
頁書含及外放資料），均以預設兩造間將來合建，將土地重
新規劃並建築開發使用為前提，以比較法及土地開發成本分
析法為鑑定方法。嗣國有財產署、崔鴻友等3人、楊為榮於
本院均到庭同意就「（單純鑑定系爭土地市價，勿以比較法
及成本法之土地開發分析）依本院卷一第176、177頁附表所
示內容及臺北市中山地政事務所108年5月30日中山土字第00
0000號土地複丈成果圖。就下列事項予以鑑定土地每平方公
尺之市價？一、坐落○○市○○區○小段000地號，總面積483平
方公尺（下稱系爭土地），以各共有人於附表一㈥分得土地
面積（及其上含有建物狀態）之市價為何？二、另將分割後
甲部分非畸零地，乙、丙部分為畸零地，故於上列評估系爭
土地價值時，應將此情納入考量因素（參看102年9月16日估
價報告第2頁）。」為鑑定（見本院卷二第27頁）。依建築
師公會鑑定報告：
⑴編號甲為面臨巷道之非畸零地土地，但面臨巷道之非畸零地
土地成交案例較為缺乏，因此本次比較標的選取面臨巷道之
非畸零地的透天厝房地案例拆分該土地之素地價格；又因分
割後編號乙、丙土地為畸零地，以及編號丙為面臨次要道路
、編號乙為面臨巷道之畸零地，但該等畸零地土地成交案例
較為缺乏，因此本次比較標的選取面臨主要或次要道路之畸
零地的透天厝房地案例拆分該土地之素地價格，故本次先以
面臨巷道之非畸零地編號甲土地作為比準地，運用比較法將
編號乙土地與編號甲土地進行比較調整後，即可求得分割後
編號乙、丙之土地單價。
⑵經計算後，編號甲、乙、丙等土地之評估單價分別為2,861,0
00元/坪（865,453元/平方公尺）、1,925,000元/坪（582,3
13元/平方公尺）、3,255,000元/坪（984,638元/平方公尺
），之後再分別乘上其土地面積並加總後，求得分割後甲、
乙、丙等土地之土地總價分別為157,780,998元、92,122,00
2元、140,301,000元，合計土地總價為390,204,000元（見
鑑定報告第24、31頁）。
⒌系爭土地編號丙面臨路寬較大之○○○路、編號甲、乙面臨路寬
較窄之○○街，及編號乙、丙均為畸零地等格局，已如前述，
於分割完成後各編號土地環境情況之價值並非相當，自應區
辨坐落位置與現狀條件各別評估鑑價；況如附表一第㈥欄所
示分割方案，主要係依兩造占有現況與意願等情而為安排，
是於計算後如共有人分割取得部分之價值，未能等同於按系
爭土地市價總值換算其等原應有部分得受分配程度，即有在
共有人間相互找補，由獲分配部分高於原應有部分價值者，
依民法第824條第3項規定，以金錢補償其他分配不足額者之
必要。查：
⑴崔鴻友等3人固稱分割前應先鑑定整筆土地總價值，建築師公
會鑑定報告係先分甲、乙、丙三筆土地各計算其價值，再合
計為整筆土地總價值，按分割前共有土地應無分甲、乙、丙
土地分別估價可言，足徵該鑑定報告係先分甲、乙、丙三筆
個別鑑定後為合計，未以整筆土地鑑價，有違最高法院90年
度台上字第1245號判決要旨云云。鑑定證人王俊雄就系爭土
地價值估定所憑原則及計算過程，於本院證稱：本件是採比
較法，分別求出分割後甲、乙、丙土地地價，再將甲、乙、
丙土地地價加總就是分割前地價，此種注重分割方案的現況
，未考量合建合併開發。伊估價時只是先算出土地的總價，
再按應有部分計算應有部分價值，並沒有特定去考量其位置
。是先評估甲、乙、丙三塊個別土地價格加總，假如是評估
分割前的持分價值，伊勢將上述土地加總乘上各共有人的應
有部分，計算各共有人應有部分價值；假如是評估分割後的
持分價值，係依照本院指示的分配人應有部分，乘上土地加
總後的總價，計算分割後各分配人應分配價值。至於找補時
，鑑定報告第76頁有分割前各共有人之土地價值及分配後各
共有人之土地價值。假如分割前的總地價及分割後的總地價
不一致時，則無法找補平衡。鑑定報告書第59頁比較標的條
件分析表是評估丙的土地價值，因為丙是畸零地，所以找的
比較標的4、5、6也是畸零地，進行比較法評估，求得該畸
零地的價值，而乙找不到臨巷弄的畸零地比較標的，所以再
找臨次要道路非畸零地的土地價格與畸零地的土地價格的差
，來推估畸零地的修正比例，經推估後，其修正比例為-32.
73％，接著再以甲為比準地，透過個別條件修正，進而修正
乙的畸零地土地價格等語（見本院卷三第112、114至117頁
），足見鑑定報告確係由鑑定機構中領有專業證照之不動產
估價師，於妥適蒐集資料執行分析，並參酌兩造各自分得土
地形狀等合理項目調整後，依其鑑定經驗，確實依循相關公
認估價準則綜合作成之專業評估，自具參考價值無誤；況編
號甲、乙、丙三區域坐落位置、地形、面寬、縱深、臨路狀
況等情狀各有不同，其經濟上價值自有差別，若單純以整筆
土地價值計算（而非三區域土地加總計算），無法反應各區
域具體價值，影響各分得人互為補償之金額，顯非合理。崔
鴻友等3人上揭所辯及楊馥華等6人所辯鑑定報告之計算方法
有誤云云，並非可取。甚者，楊馥華等人願意價購系爭土地
之金額，亦同意以鑑定報告鑑得系爭土地總價值390,204,00
0元為計算基準（見本院卷二第307頁），堪認鑑定報告就系
爭土地之鑑價金額，並無不妥。
⑵基此，本院參酌鑑定報告，按甲、乙、丙部分具體價值（見
鑑定報告第28頁），參照附表一所示各共有人分得之部分與
取得之應有部分比例（該表第號㈣、㈦欄），整理計算各共有
人分割前分得部分之價值如該表第㈧欄所示；再於分別臚列
各共有人分得部分之總價值如該表第㈨欄所示，並與其等按
原應有部分本應分得之價值比較後，核算其間差額如該表第
㈩欄所示；最後就應給付補償之共有人即楊馥華等6人、崔鴻
友等3人，各自結算其等應補償予國有財產署之金額，確認
兩造間應為找補之結果詳如附表一第欄所示。
⒍楊馥華等6人另抗辯：依不動產估價師法第14條規定僅得由不
動產估價師辦理估價，然鑑定報告卻以建築師為鑑定人鑑定
系爭土地價值，違反上開規定，其報告自屬違法。且鑑定報
告程序中之初勘及會勘均漏未通知伊等，該程序瑕疵已影響
到估價之結果。且鑑定報告以素地價格評估，然完全未考量
目前標的土地並非素地，其上有諸多建物，崔鴻友等3人利
用土地現存之違建獲取租金收益，應使用收益法為方式估算
其等租金收入價值，方能正確計算其等因土地分割後所獲得
之利益；且如分割後欲以分割後之土地建築新屋，勢必要先
拆除已存在之舊建築物，鑑定報告未查於此，完全忽略土地
現況及建築物對土地價值之影響云云。然查：
⑴本院雖囑託建築師公會進行系爭土地上開鑑定，惟鑑定證人
即建築師趙峙孝於本院證稱：就估價部分，是伊合作夥伴負
責（即王俊雄），伊負責整份報告的彙整等語（見本院卷三
第109頁），亦有本院公務電話紀錄表可參（見本院卷四第7
7頁）；鑑定證人王俊雄並到庭證述受託估價之內容如前，
並無違反不動產估價師法第14條規定。
⑵按不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格估價者，
應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格；不動產估價師
應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊
不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在
此限，不動產估價技術規則第6條第2項、第14條分別定有明
文。查鑑定證人王俊雄於本院證稱：估價師公會102北估公
會字第0000000號鑑定報告（下稱102年估價報告）第22頁有
顯示估價方法是以比較法、成本法之土地開發分析法為估價
方法，就貴院囑託鑑定表示兩造間前委託鑑定時係預設兩造
間將進行合建或土地重新規劃開發為前提，以比較法、成本
法之土地開發分析法，然此非兩造原意，且亦無合建規劃之
可能，因為參考上述說明，故本次報告書未採用土地開發分
析法為估價方法，僅運用比較法一種估價方法為估價。102
年估價報告方案二並未考慮編號乙、丙為畸零地及方案一A
、B、C皆未為畸零地，本次鑑定結果低於102年估價報告之
可能原因如下：一、本次估價未採用土地開發分析法，僅採
用比較法一種估價方法。二、本次估價有考量乙、丙為畸零
地，故比較法選取畸零地作為比較標的等語（見本院卷三第
110頁），並於鑑定報告敘明無法採取二種以上方法估價之
原因（見鑑定報告第10、30、32頁）。至未能同時估計系爭
土地之正常價格部分，鑑定證人王俊雄表示：因當初法院送
鑑定時已表明當事人不同意用土地開發分析法為估價，故本
次估價依法院所給條件僅能以比較法為估算，此於鑑定報告
第8頁價格種類有備註，正常價格必須如估價師公會的鑑定
，須有兩種以上的估價方法才能有等語，復有本院公務電話
紀錄表可參（見本院卷四第271頁）。
⑶鑑定報告製作前，固漏未通知楊馥華等6人陳述意見，但鑑定
證人王俊雄於本院到庭證稱：本次鑑定係依法院函文囑託鑑
定事項，楊馥華等6人為參與本件鑑定對於鑑定結果應無影
響。收益法不能以現有的租約去當作收益來推估收益價格，
須以客觀租金收益作為比較標的來推估其收益價格，不動產
估價技術規則第35條關於收益法的推估程序有載明及蒐集比
較標的的程序於該法第21條亦有規定。估價是要具可比性，
並不是有承租就可以用收益法進行評估，需要找到可比性的
租金比較案例。現在無法以收益法，是因為市面尚無法找到
可類比的租金案例。一般的土地分割比較少使用收益法，大
部分都是比較法、土地開發分析法，因為是求素地等語（見
本院卷三第113、119至120頁），故因系爭土地就承租租金
之可比性案例缺乏，無法採用收益法評估價值。另參楊馥華
等6人於本院審理過程中，主張價購系爭土地全部（見本院
卷二第307頁），並向國有財產署北區分署申請讓售承購系
爭土地之國有持分等情（見本院卷三第143頁），益見其等
並無與國有財產署、崔鴻友等3人合建之意願。是鑑定報告
以兩造無合建意願之鑑定條件進行鑑定，雖過程中殊未通知
楊馥華等6人表示意見，但本院已命鑑定證人趙峙孝、王俊
雄到場說明，並由楊馥華等6人之訴訟代理人對鑑定證人發
問，業已補足前開程序之瑕疵，要難執此為鑑定報告不足採
之依據。
⑷鑑定證人王俊雄就土地上現有建物對土地價值之影響乙節，
另證稱：因缺乏更多已知條件，例如整筆或分割後的土地做
考量，或是以都市更新的建物價值做考量，還是因為房屋老
舊賣地送屋之建物，或是因建築開發需拆除之建物，或是地
上權之建物，因情況很多，無法回答等語（見本院卷三第11
3頁），是無法由系爭土地現有建物之狀況（合法建物、違
法建物存在等）或未來恐遭拆除之違建等情來評估對系爭土
地地價之影響，亦有估價師公會107年12月31日（107）台北
估價師字第000號函可參（見更一審卷二第68頁）。楊馥華
等6人所辯鑑定報告未考量建物因和土地結合後之貢獻，鑑
定報告結果自有可議云云，亦無可取。又楊馥華等6人再請
求以收益法估算系爭土地分割前後之市價各為何等節，另行
鑑定（見本院卷四第75、84頁），未徵得其餘兩造同意，且
渠等亦不願意墊付費用就此再為鑑定（見本院卷四第290頁
），核無必要。
⒎按當事人於事實審就其原來主張之爭點或攻防方法，明白表
示不再主張或提出者，除經兩造同意，或依其他情形顯失公
平者外，應不得再行主張或提出，參諸民事訴訟法第270條
之1第3項旨趣可明。崔鴻友或其等3人以前前手吳士傑係向
國有財產署先租後購，其等輾轉購入，當時承辦人並未依約
分割出特定區域，有面積短少云云（見本院卷一第403至459
頁、卷二第175至273頁、卷三第63至101頁、卷四第91頁）
。惟查，崔鴻友等3人於更一審108年6月24日庭期已撤回此
一抗辯（見更一審卷二第286頁），即已明白表示不欲為取
得土地面積短少之抗辯，卻於最高法院發回更審後，於本院
再為上揭抗辯，此之抗辯未獲國有財產署同意，崔鴻友等3
人亦未說明不使之為此抗辯有何顯失公平之情；甚者，崔鴻
友等3人於本院已兩度表明僅針對補償金問題有爭執，其餘
沒有爭執（見本院卷一第109、176頁），更於民事綜合辯論
意旨狀表明係就原審判決分割方法中補償國有財產署金額部
分上訴（見本院卷四第311頁）。更何況，吳士傑所購買系
爭土地應有部分，均已完成所有權移轉登記，有崔鴻友等3
人提出之55年、57年、58年、78年及79年財政部國有財產局
（國有財產署前身）臺灣北區辦事處國有基地產權移轉證明
書可參（見本院卷三第189至197頁），核與上揭土地登記謄
本相符，並無土地面積短少之情，且吳士傑與國有財產署間
就土地買賣係屬債權關係，其效力不及於第三人即崔鴻友等
3人，崔鴻友等3人僅輾轉受讓吳士傑系爭土地應有部分，未
繼受該債權關係中之權利或義務，故國有財產署出售系爭土
地應有部分予吳士傑時，給付是否有短少，與崔鴻友等3人
無關，崔鴻友等3人再為此抗辯，應不足取。
㈢按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所
有權；應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分
割而受影響，但有權利人經共有人告知訴訟而未參加之情形
者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分，民法第82
4條之1第1項、第2項第3款定有明文。又於民法第824條第3
項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補
償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；該抵
押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於
第2項但書之抵押權，民法第824條之1第4項、第5項亦有明
定。末查，系爭土地共有人中之楊馥華等6人於91年1月14日
以其等所共有系爭土地應有部分，設定最高限額抵押權予陽
信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行，中山字第000000
號）乙節，有土地建物查詢資料可參（見本院卷四第425、4
26頁）。本院前審已依民法第824條之1第2項規定告知陽信
銀行參加訴訟而未參加（見前審卷二第12、53頁），依民法
第824條之1第2項第3款規定，陽信銀行之最高限額抵押權即
移存於抵押義務人即楊馥華等6人受分配之土地上。另附表
一第欄所示應受補償之共有人即國有財產署，就其補償金
額，對於附表一第欄所示補償義務人即崔鴻友等3人、楊馥
華等6人所分得之土地有抵押權，應於辦理共有物分割登記
時，一併登記；且就國有財產署分得土地登記之抵押權，其
次序優先於陽信銀行之上開抵押權，附此說明。
六、綜上所述，國有財產署本於共有人地位，依民法第823條第1
項前段、第824條第1至4項規定，請求裁判分割系爭土地，
依法有據。本院審酌上情，認應按鑑定圖及附表一所示方案
分割，較為適當。原審所採分割方法，尚有未洽，上訴意旨
指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以
廢棄，改判如主文第2項所示。末按因共有物分割、經界或
其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯
失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，
民事訴訟法第80條之1定有明文。分割共有物事件之分割方
法，應由法院裁量適當之分割方法，不因何造起訴而有不同
，關於訴訟費用負擔，爰依前開規定，命兩造按其應有部分
比例如附表一第㈣欄所示分擔之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟
酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，
併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 25 日
民事第六庭
審判長法 官 古振暉
法 官 王 廷
法 官 汪曉君
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或
具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師
資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項
但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 114 年 2 月 25 日
書記官 戴伯勳
附表一（元/新臺幣，下同）
㈠地號 ㈡面積 ㈢所有權人 ㈣應有部分比例 ㈤分割後法律關係 ㈥分得土地 ㈦按應有部分比例換算之面積 ㈧分割前應有部分價值 ㈨分得土地之價值 ㈩不足/溢得金額 尚應給付/受領補償金額 ○○市○○區○○段○小段000地號 483平方公尺 中華民國（管理機關：財政部國有財產署） 359/1000 單獨取得 面積158.2平方公尺（如鑑定圖即臺北市政府第政局土地開發總隊109年6月1日鑑定圖所示編號H、I、J、G、G1、G2部分） 173.397平方公尺 140,083,236元 92,122,002元 不足47,961,234元 應受領47,961,234元 楊為榮 3460/60000 左列六人維持共有關係，共有關係比例：每人1/6 面積182.31平方公尺（如鑑定圖即臺北市政府第政局土地開發總隊109年6月1日鑑定圖所示編號K、K1、K2、L、M、N部分） 167.118平方公尺 楊為榮等6人均為22,501,764元 楊為榮等6人均26,296,833元 楊為榮、杜俊毅、杜玟燕、楊馥華、杜佳樺、杜明娟各溢得 3,795,069元 杜俊毅 同上 楊為榮、杜俊毅、杜玟燕、楊馥華、杜佳樺、杜明娟各應給付中華民國（管理機關：財政部國有財產署）3,795,069元 杜玟燕（即杜明洲之承當訴訟人） 同上 楊馥華 同上 杜佳樺 同上 杜明娟 同上 崔鴻友 39/800 左列三人維持共有關係，共有關係比例：崔鴻友39/236崔紹煜118/236崔紹華79/236 面積142.49平方公尺（如鑑定圖即臺北市政府第政局土地開發總隊109年6月1日鑑定圖所示編號A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3部分） 142.485平方公尺 19,022,445元 23,185,335元 崔鴻友溢得4,162,890元、崔紹煜溢得12,595,410元、崔紹華溢得 8,432,520元 崔紹煜 118/800 57,555,090元 70,150,500元 崔鴻友應給付4,162,890元、崔紹煜應給付12,595,410元、崔紹華應給付8,432,520元給中華民國（管理機關：財政部國有財產署） 崔紹華 79/800 38,532,645元 46,965,165元
附表二（以下附圖即指鑑定圖）
編號 當事人 原分割方案 變更後分割方案 備註 1 財政部國有財產署 ⒈附圖編號A、Al、B、Bl、C、Cl、D、Dl、E、El、F、FI、F2、F3部分土地分歸崔鴻友、崔紹煜、崔紹華，並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒉附圖編號H、I、J、G、Gl、G2部分土地分歸中華民國（管理機關：上訴人財政部國有財產署）所有。 ⒊附圖編號K、Kl、K2、L、M、N部分土地分歸楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺，並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒋崔鴻友、崔紹煜、崔紹華應按附表一第㈤欄所示比例，給付中華民國（管理機關：財政部國有財產署）41,589,229元；給付被上訴人楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺936,583元。 ⒈附圖編號A、Al、B、Bl、C、Cl、D、Dl、E、El、F、FI、F2、F3部分土地分歸崔鴻友、崔紹煜、崔紹華，並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒉附圖編號H、I、J、G、Gl、G2部分土地分歸中華民國（管理機關：上訴人財政部國有財產署）所有。 ⒊附圖編號K、Kl、K2、L、M、N部分土地分歸楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺，並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒋崔鴻友應給付4,162,890元、崔紹煜 應給付12,595,410元、崔紹華應給付 8,432,520元給中華民國（管理機關：財政部國有財產署）；楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺各應給付3,795,069元給中華民國（管理機關：財政部國有財產署）。 本院卷一第23至24頁、卷二第413頁 2 楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺 ⒈附圖編號A、Al、B、Bl、C、Cl、D、Dl、E、El、F、FI、F2、F3部分土地分歸崔鴻友、崔紹煜、崔紹華，並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒉附圖編號H、I、J、G、Gl、G2部分土地分歸中華民國（管理機關：財政部國有財產署）所有。 ⒊附圖編號K、Kl、K2、L、M、N部分土地分歸楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺，並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒈系爭土地分歸楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺所有，並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒉楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺應補償中華民國（管理機關：財政部國有財產署）1億4,008萬3,236元。 ⒊楊馥華等6人應補償崔鴻友1,902萬2,445元。 ⒋楊馥華等6人應補償崔紹煜5,755萬5,090元。 ⒌楊馥華等6人應補償崔紹華3,853萬2,645元。 更一審卷一第74至75、340頁、本院卷二第299頁
附表三
編號 當事人 上訴聲明 備註 1 財政部國有財產署 ⒈原判決廢棄。 ⒉兩造共有坐落○○市○○區○○段○小段000地號、面積483平方公尺土地應予分割，如臺北市政府土地開發總隊109年6月1日鑑定圖所示，分割方案如下： ⑴其中編號A、A1、B、Bl、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3部分、面積142.49平方公尺土地分歸上訴人崔鴻友、崔紹煜、崔紹華，並按附表一第㈤欄位所示比例維持共有。 ⑵其中編號H、I、J、G、G1、G2部分，面積158.2平方公尺土地分歸中華民國（管理機關：財政部國有財產署）所有。 ⑶其中編號K、K1、K2、L、M、N、面積182.31平方公尺土地分歸上訴人楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺，並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒊崔鴻友應給付4,162,890元、崔紹煜應給付12,595,410元、崔紹華應給付 8,432,520元給中華民國（管理機關：財政部國有財產署）；楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺各應給付3,795,069元給中華民國（管理機關：財政部國有財產署）。 本院卷四第287至288頁 2 崔鴻友、崔紹煜、崔紹華 ⒈原判決廢棄。 ⒉兩造共有坐落○○市○○區○○段○小段000地號、面積483平方公尺土地應予分割，如鑑定圖所示，分割方案如下： ⑴編號A、A1、B、Bl、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3，面積142.49平方公尺土地部分，分歸崔鴻友、崔紹煜、崔紹華，並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⑵編號H、J、G、G1、G2，面積158.2平方公尺土地部分，分歸中華民國（管理機關：財政部國有財產署）所有。 ⑶編號K、K1、K2、L、M、N，面積182.31平方公尺土地部分，分歸楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺，並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 本院卷四第288頁 3 楊馥華、楊為榮、杜玟燕 、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺 ⒈原判決廢棄。 ⒉兩造共有坐落○○市○○區○○段○小段000地號、面積483平方公尺土地應予分割，分割方案為土地分歸楊馥華等6人所有，並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒊楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺應補償國有財產署1億4,008萬3,236元。 ⒋楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺應補償崔鴻友1，902萬2,445元。 ⒌楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺應補償崔紹煜5,755萬5,090元。 ⒍楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺應補償崔紹華3,853萬2,645元。 本院卷四第289頁
TPHV-110-重上更二-165-20250225-2