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搜尋結果：房屋瑕疵

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壢簡
中壢簡易庭

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 112年度壢簡字第52號 原 告 陳適婷 訴訟代理人 吳存富律師 楊喬閔律師 彭志煊律師 被 告 陳盺縈 上列當事人間請求損害賠償事件，於民國113年1月16日言詞辯論 終結，本院判決如下： 　　主　文 一、被告應給付原告新臺幣990,366元，其中新臺幣387,650元自 民國111年12月5日起；其中新臺幣602,716元自民國113年4 月9日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。　　 三、訴訟費用由被告負擔90%，餘由原告負擔。 四、本判決原告勝訴部分得為假執行。但被告如以新臺幣990,36 6元為原告預供擔保，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　 　　事實及理由 壹、程序部分 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。經 查，原告起訴原聲明請求：被告應給付原告新臺幣(下同)38 7,650元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。最後 於訴訟繫屬中，變更訴之聲明如原告後述之聲明所示（本院 卷二第7頁），核原告所為屬訴之聲明擴張，且係基於同一 買賣契約之基礎事實，應予准許。 二、次按不合於第一項及第二項之訴訟，法院適用簡易程序，當 事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意， 民事訴訟法第427條第4項定有明文。又按因訴之變更、追加 或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第 2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應 以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理；前項情形 ，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程 序之合意，民事訴訟法第435條第1、2項定有明文。查原告 擴張訴訟標的金額至1,095,366元，已逾簡易訴訟程序之500 ,000元上限，惟兩造於本院民國113年7月2日言詞辯論期日 均且未抗辯並為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，自應視為 兩造已有適用簡易程序之合意，爰由原法官依簡易程序續為 審理及判決，併予敘明。　 三、被告經合法通知，未於本院114年1月16日之最後言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法 第436條第2項、第385條第1項前段規定，依原告聲請，由其 一造辯論而為判決。　　 貳、實體部分　　 一、原告主張：原告前於民國111年8月8日向被告買受門牌號碼 為桃園市○○區○○街0號5樓房屋(下稱系爭房屋)，總價金4,70 0,000元，被告並於標的物現況不動產說明書項次15勾選系 爭房屋無壁癌、水痕、白樺、滲漏水之情形，擔保系爭房屋 無前開瑕疵(下稱系爭契約)。然原告於111年9月29日系爭房 屋交屋後，發現如附表系爭房屋瑕疵欄所示交屋前即存在之 瑕疵(下稱系爭瑕疵)，經原告向被告反應，系爭瑕疵仍未處 理。為此，爰依民法第354條第1項、第2項、第359條、第36 0條、第179條、第227條規定提起本件訴訟，請求鈞院擇一 判決被告負擔減少價金或賠償支出修復費用990,366元，並 給付因系爭瑕疵無法供人居住，原告另支出自112年2月至11 3年4月間之租金計105,000元(下稱系爭租金)等語。並聲明 ：被告應給付原告1,095,366元，其中387,650元自起訴狀繕 本送達翌日起，其中707,716元自民事變更聲明(二)暨陳述 意見(三)狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之 五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： (一)就系爭瑕疵部分：被告於交屋前即已施作防水工程，已盡相 當之管理注意義務，原告應證明系爭瑕疵係交屋前存在之瑕 疵。又系爭房屋屋齡已久，原告應可預見有系爭瑕疵之情形 ，且壁癌、白樺屬明顯瑕疵，在仲介帶看房屋階段即可發現 ，原告在交屋前已發現瑕疵仍同意點交，被告自不負瑕疵擔 保責任。另系爭說明書係仲介人員所勾選，被告之真意係現 況交屋，並未保證系爭房屋無瑕疵。爰請鈞院類推適用民法 承攬人修補責任，令被告先行修補系爭房屋至不漏水之程度 。原告不願被告修繕，導致瑕疵情形越來越嚴重，不應由被 告承擔，且修復應只針對漏水部分即可，頂樓重做並不合理 。再者，屋頂乃系爭房屋社區區分所有權人共有，如有瑕疵 應由全體共有人負責修繕，被告應僅負擔5分之1，修繕費用 亦應予折舊，並應剔除或酌減不必要之費用。 (二)就原告請求系爭租金部分：原告請求租屋日數顯逾社團法人 桃園市土木技師公會鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)所示之修 繕日數，原告應證明系爭房屋所致漏水情形已達無法居住之 程度，及其支出之租金與系爭房屋租金價格相當等語，資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張其向被告買受系爭房屋，並於系爭房屋交屋後陸續 發現系爭瑕疵，故請求被告給付原告1,095,366元等語，為 被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：(一)系 爭房屋是否於交屋前存在系爭瑕疵？(二)若是，被告就系爭 瑕疵應否負瑕疵擔保責任？(三)原告是否負與有過失責任？ (四)原告得請求之金額為若干？ (一)系爭房屋是否於交屋前存在系爭瑕疵？ 　　原告主張於系爭房屋交屋後，始發現系爭房屋在交屋前有系 爭瑕疵存在，為被告所否認，並辯稱被告於交屋前即已施作 防水工程，已盡相當之管理注意義務，並無系爭瑕疵存在云 云。經本院囑託社團法人桃園市土木技師公會鑑定，並做成 系爭鑑定報告，該報告記載略以：系爭房屋有如附表所示之 瑕疵存在，形成原因為滲水、施工不良所致，雖瑕疵無法依 現有技術推斷係自何時產生及形成，但原告拆除天花板時， 可目視部分鋼筋生鏽處有塗抹藍色之塗料，且鋼筋生鏽處之 周邊混凝土已嚴重剝落，應為滲水造成鋼筋生鏽進而膨漲致 使混凝土剝落，可確認混凝土剝落、鋼筋生鏽、滲水痕跡等 瑕疵，應係施作天花板工程前即已存在等語(見系爭鑑定報 告第6至10頁)，本院審酌系爭鑑定報告係由土木技師吳季鋼 、杜明星分別於112年9月6日、同年10月17日、113年2月1日 到場會勘，復基於其等在土木技術領域之專業智識經驗作成 之報告，且該鑑定之實施過程與立論基礎均無悖離科學基礎 或土木技術常規之端緒，是該鑑定報告應為可信。復參酌原 告於系爭房屋交屋後即111年9月29日，即陸續向房屋仲介即 訴外人高子喬反應系爭房屋有壁癌、漏水之情，此有雙方LI NE對話紀錄為證(見本院卷一第38至49頁)，應足認系爭房屋 交屋前系爭瑕疵即已存在。縱使被告交屋前有施作防水工程 ，然是否施作防水工程與系爭瑕疵是否存在係屬二事，被告 前揭所辯，洵非可採。 (二)被告就系爭瑕疵應否負瑕疵擔保責任？ 　1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又 所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最 高法院73年台上字第1173號判決要旨參照）。而民法第354 條所規定之物之瑕疵擔保責任，為一種法定無過失責任，凡 買賣標的物交付於買受人時有瑕疵存在或發生，不問出賣人 對於該瑕疵之存在或發生是否有過失，均須負其責任。 　2.系爭瑕疵係於系爭房屋交付原告前即已存在，業經本院認定 如上，是被告交付原告有系爭瑕疵存在之房屋，減少系爭房 屋通常效用，被告就系爭房屋自應負瑕疵擔保責任。 　3.被告抗辯系爭說明書係仲介人員所勾選，被告之真意係現況 交屋，並未保證系爭房屋無瑕疵，況且系爭房屋屋齡已久， 原告應可預見有系爭瑕疵之情形，而壁癌、白樺屬明顯瑕疵 ，在仲介帶看房屋階段即可發現，原告在交屋前已發現瑕疵 仍同意點交，被告自不負瑕疵擔保責任云云。惟買受人於契 約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負 擔保之責，民法第355條第1項固有明文。被告抗辯原告於買 受前即已知悉系爭瑕疵存在，自應就此節先負舉證之責。被 告雖有提出LINE對話紀錄、系爭房屋照片、水電工程估價單 、費用收據等件為證，然均不能證明原告於買受系爭房屋前 即已知悉系爭瑕疵存在乙情。縱使系爭房屋屋齡已久，然房 屋因屋齡太久而可能產生瑕疵，僅係一般人主觀臆測，並非 客觀情事，不能因此率斷原告對高屋齡之房屋即應知悉有瑕 疵，或於看屋時即已知悉有系爭瑕疵之存在。 　4.再者，兩造於系爭契約第17條特別約定事項已約定：依現況 說明書內容交屋，其上並有被告之簽名及蓋章，而契約所附 標的物現況說明書亦於建物現況有無壁癌、水痕、滲漏水情 形勾選「無」，並記載曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水， 原告並於該欄位旁簽名確認等情，有系爭契約暨現況說明書 在卷可參(見本院卷一第16、24頁)，被告自應受系爭契約及 說明書之拘束，交付符合上開說明書所勾選或記載之房屋現 況，不因系爭房屋是否為中古屋而有不同。系爭房屋既有不 符合現況說明書所載無滲漏水狀況之情事，而存有系爭瑕疵 ，且系爭瑕疵已足以影響系爭房屋之價值、效用、居住品質 ，則原告主張被告交付之系爭房屋，確有未具備契約預定效 用之瑕疵存在，請求被告負瑕疵擔保之責，即為有理。 (三)原告是否負與有過失責任？ 　　按所謂被害人與有過失，須被害人之行為助成損害之發生或 擴大，就結果之發生為共同原因之一，行為與結果有相當因 果關係，始足當之。倘被害人之行為與結果之發生並無相當 因果關係，尚不能僅以其有過失，即認有過失相抵原則之適 用（最高法院96年度台上字第2672號判決意旨參照）。被告 固辯稱係原告不願被告修繕，導致瑕疵情形越來越嚴重，不 應由被告承擔責任云云。然系爭瑕疵係因系爭房屋本身有滲 水之情，及被告施作防水工程不當所致，業如前述，且原告 發現系爭瑕疵之初，已陸續透過仲介向被告反應，然兩造始 終未就修繕方式、金額達成合意，自無強迫原告單方接受被 告方案之理，是難謂原告此舉有過失。被告復未舉證證明原 告有何「助成損害之發生或擴大」之行為，且為造成系爭瑕 疵發生之「共同原因」，所辯要屬無稽，不足採取。 (四)原告得請求之金額為若干？ 　1.系爭瑕疵部分： 　　①按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法 第359條定有明文。復按買受人之減少價金請求權，為形 成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價 金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買 受人已無法律上之原因，應依民法第179條規定，負不當 得利之返還責任。 　　②被告應對系爭瑕疵負物之瑕疵擔保責任，既如前述，原告 請求減少系爭房屋買賣價金，自屬有據。本院審酌原告請 求減少系爭房屋買賣價金990,366元，乃係依系爭鑑定報 告建議之修繕方式及所需費用而為請求，有該鑑定報告書 對照可查，且土木技師公會之成員，本係長久從事營造行 業，並具有相當專業性之人，復與兩造無利害關聯，甚鑑 定報告書所載之修繕方式，更已將修工期、修復步驟、修 復細節、所須材料逐一列明，而核無違反經驗或論理法則 之處，則此自當採為本院裁判之基礎。是以，系爭房屋既 有系爭瑕疵，必須花費相當修復費用始能達到原告所約定 買受之房屋狀態，原告引用系爭鑑定報告建議之修復方式 及金額作為請求減少價金之數額，當屬合理且必要，堪以 准許。 　　③被告雖抗辯應僅修復漏水部分，不應頂樓全部重新施作防 水工程，惟依系爭鑑定報告之說明，防水工程無法局部施 作，故後續之防水施工應以全面性為原則，亦即應全面拆 除舊有防水層後再重新施工，是認全部重新施作屋頂之防 水工程費用，為修復系爭瑕疵之必要費用，被告所辯，自 難憑採。 　　④被告復抗辯室內天花板更新、粉刷、碳纖維貼片、水泥漆 均應折舊，而假設工程、其他費用僅為預估概算，應予剔 除，並按比例酌減利潤及稅捐費用云云。然兩造於買賣系 爭房屋之初，所預期即係被告交付原告未有漏水瑕疵之房 屋，故房房屋買賣價金應含括房屋為正常、無漏水狀態， 是原告請求減少本應包含無系爭瑕疵狀態之價金，自無庸 折舊。又估價時與實際施作工程時，本可能因材料、人工 費用上漲或其他不可預期之因素，額外增加費用，且一般 工程均會有維修耗材及其他瑣碎細項支出，難以逐一列明 ，系爭鑑定報告因此羅列假設工程費及其他費用，實與常 情相符。再者，系爭鑑定報告評估之收費項目均已由土木 技師公會鑑定人現場勘查後，依其專業智識具體判定，其 預估之修繕工程及金額，自屬可採，被告所辯難認有據。 　　⑤被告另辯稱屋頂乃系爭房屋社區區分所有權人共有，如有 瑕疵應由全體共有人負責修繕，被告應僅負擔5分之1云云 。惟查，本件原告係依據系爭買賣契約及民法物之瑕疵擔 保責任等法律關係請求，是縱使被告所辯屬實，亦不能卸 免被告於本件所應負之減少價金責任，併此敘明。 　　⑥被告雖請求類推適用民法承攬人修補責任，令其先行修補 系爭房屋至不漏水之程度，惟所謂類推適用，係就法律未 規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以 適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法 。得否類推適用，應先探求法律規定之規範目的，再判斷 得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定， 類推及於該未經法律規範之事項（最高法院112年度台上 字第860號民事判決參照）。惟定作人應先行催告承攬人 修補瑕疵之法理，係基於承攬人具有專業知識，修繕能力 較強，且較定作人接近生產程序，更易於判斷瑕疵可否修 補，由其先行修補瑕疵較能實現以最低成本獲取最大收益 之經濟目的，然瑕疵擔保之義務，係為保障買受人之利益 而設，二者立法性質不同，不存在類推適用之前提，應無 類推適用之餘地，被告所辯，容有誤會。 　　⑦又按原告於同一訴訟程序，以單一聲明，請求法院就其多 數請求權為同一目的之判決者，稱為訴之重疊合併或競合 合併。又重疊的合併之訴訟型態，法院應就原告主張之數 項標的逐一審判，如認其中一項標的之請求為有理由時， 固可為原告勝訴之判決，而無須就他項標的審判，惟若認 其中一項請求為無理由，則仍須就他項標的請求加以審判 （最高法院98年度台上字第1863號、96年度台上字第2836 號判決意旨參照）。再按原告於同一訴訟程序，以單一聲 明，請求法院就其多數請求權為同一目的之判決者，稱為 訴之重疊合併或競合合併。又重疊的合併之訴訟型態，法 院應就原告主張之數項標的逐一審判，如認其中一項標的 之請求為有理由時，固可為原告勝訴之判決，而無須就他 項標的審判，惟若認其中一項請求為無理由，則仍須就他 項標的請求加以審判（最高法院98年度台上字第1863號、 96年度台上字第2836號判決意旨參照）。經查，原告就系 爭瑕疵部分主張於瑕疵擔保及不完全給付擇一判決，而本 院既就此部分認原告主張瑕疵擔保有據，擇不再就不當得 利部分為審判，附此敘明。 　2.系爭租金部分： 　　①按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣 之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約 或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意 不告知物之瑕疵者亦同，民法第359條、第360條分別定有 明文。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者 ，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利 ；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求 賠償，民法第227條定有明文。又按民法第216條規定，損 害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權 人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。 既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相 當因果關係，始足當之。復按當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定 有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告 負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實 為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證 據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台 上字第1903號判決意旨參照）。 　　②原告主張其因系爭瑕疵而有居住安全疑慮，且依系爭鑑定 報告結果，可知系爭房屋無以完足發揮其供居住之目的， 原告自有另行在外租屋之必要。又原告自112年2月至同年 11月間每月負擔7,000元之租金，自112年12月至113年4月 ，每月負擔8,500元之租金，總計損失112,500元，故依民 法第359條、第360條、第227條規定請求被告給付系爭租 金等語，固提出房屋租賃契約書、轉帳交易明細等件為證 （見本院卷一第189至194頁），並經證人曾靖諺到庭為其 租屋乙事作證(見本院卷二第121頁反面至第122頁)。惟觀 原告提出之系爭瑕疵照片(見本院卷一第29至37頁)，雖可 見有壁癌、白樺、水痕、油漆剝落等瑕疵，然其程度尚不 致產生居住危險性。再者，系爭鑑定報告雖鑑定系爭房屋 混凝土鑽心試體強度不符合內政部國土管理署結構混凝土 區工規範規定，然非意即系爭房屋有居住疑慮，參以系爭 鑑定報告於現場會勘時，針對系爭房屋結構安全，已確認 梁、柱無結構性之損壞，可見系爭房屋雖有居住不便之問 題，是無論原告主張瑕疵擔保責任或不完全給付責任，就 「積極損害」之部分，應由原告舉證，然本件客觀上尚難 認定房屋有因系爭瑕疵而達無法或難以使用之程度，是難 認原告有另為租屋之必要。 　　③另原告亦依民法第179條主張系爭租金等語，然此部分被告 並無因此受有利益，難認原告此部分之主張有據。 　　④準此，原告主張因系爭瑕疵而因此請求在外租屋之系爭租 金賠償，尚無可採，應予駁回。 　3.從而，原告擇一依民法第359條規定請求被告減少修復系爭 瑕疵費用990,366元，並請求被告依民法第179條規定返還此 部分價金，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無 理由。 四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5，民法第229條、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。經查，本件因物之瑕疵所生之債務並無確 定期限，且未約定利率，被告應自受催告時起，負遲延責任 。又原告原起訴聲明請求被告給付387,650元，嗣擴張聲明 請求被告給付1,095,366元，已如前所述，是原告於387,650 元之範圍內得請求自起訴狀繕本送達翌日起算遲延利息，其 餘金額則應自民事變更聲明(二)暨陳述意見(三)狀送達被告 翌日起算遲延利息。而本件起訴狀繕本係於111年11月24日 寄存送達於被告之戶籍地警察機關，依民事訴訟法第138條 第2項之規定，應於111年12月4日起生送達效力；另民事變 更聲明(二)暨陳述意見(三)狀則係於113年4月8日補充送達 被告之住所地，並由其社區管理委員會蓋章收受，有本院送 達證書及送達回執在卷可稽（見本院卷一第116頁、本院卷 二第6頁），則原告請求被告於387,650元範圍內自111年12 月5日起算遲延利息；於請求602,716元範圍內自113年4月9 日起算遲延利息，為有理由。 五、綜上所述，原告依法請求如主文第1項所示，為有理由，應 予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第4項、第435條 第2項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟 法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得為 原告預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲 請即失所依憑，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　 27　　日 　　　　　　　　 中壢簡易庭　　　法　官　方楷烽 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　 27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　黃敏翠 　　　　　　　　　　　　　　　　　 附表： 編號 系爭房屋瑕疵 1 客廳瑕疵： ①天花板滲水，致木製部分多處產生水痕、白樺、下沉，致凹凸不平、爆裂鼓起。 ②天花板滲水，致多處位置產生壁癌、白樺。 ③天花板滲水，致木樑部分多處產生壁癌、水痕及爆裂。 ④天花板滲水，致上樑部分多處木製部分產生水痕及爆裂。 ⑤天花板、上樑處及天花板與牆面銜接處，均存有大面積壁癌、白樺、水痕、鋼筋滲濕祼露、鋼筋滲濕祼露至天花板混凝土膨脹及掉落等瑕疵。 2 次臥室瑕疵： ①天花板處存有壁癌、白樺及水痕等瑕疵。 ②牆面存有油漆剝落之瑕疵。 ③天花板、上樑處及牆面，均存有大面積壁癌、白樺、水痕、鋼筋滲濕裸露、鋼筋滲濕裸露至天花板混凝土膨脹及掉落等瑕疵。 3 主臥室瑕疵： ①牆面存有油漆剝落之瑕疵。 ②牆面上方，因滲漏水而生壁癌、白樺及水痕等瑕疵。 ③天花板上樑處及天花板與牆面，均存有大面積壁癌、白樺、水痕、鋼筋滲裸露、鋼筋滲濕裸露至天花板混凝土膨脹及掉落等瑕疵。 4 廚房之平頂，存有粉刷剝落、鋼筋外露等瑕疵。 5 浴廁之平頂，存有鋼筋裸露生鏽、鋼筋裸露至天花板混凝土膨脹之瑕疵。

2025-03-27

CLEV-112-壢簡-52-20250327-2

訴
臺灣臺中地方法院

給付遲延利息

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1937號 原 告 徐梅琳 訴訟代理人 郭力菁律師 被 告 開富力建設開發股份有限公司 法定代理人 張芳民 訴訟代理人 楊盤江律師 上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國114年2月21日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣488,760元，及自民國113年7月18日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之35，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行；但如被告以新臺幣488,760元為 原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明原為：被告應 給付原告新臺幣（下同）1,405,185元，及自起訴狀繕本送 達之日起按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第11頁 ），嗣於本院民國113年8月26日準備程序期日將前開利息起 算日更正為：自起訴狀繕本送達之翌日起算（見本院卷第16 7頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，符合上揭規定，應 予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：兩造前於110年11月10日簽訂房屋土地預訂買賣 契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以4,288萬元向 被告承購坐落臺中市○○區○○段000000○000000地號土地（面 積共125.23平方公尺）及其上「余自慢」房屋（編號A3-1、 建造執照號碼：110中都建字第99號，下合稱系爭房地）。 依系爭買賣契約第14條約定，被告應於領得使用執照6個月 內，通知原告進行交屋，而被告於112年8月30日領得使用執 照後，未於113年2月29日前通知原告進行交屋，而遲至113 年3月初始通知原告進行驗屋，經原告與被告員工約定於113 年3月14日驗屋後，被告片面要求延至同年月29日驗屋，惟 驗屋後因有數項瑕疵待改善而無法完成驗收，故被告再於同 年5月9日進行複驗。又被告片面表示複驗即是通知交屋，原 告雖勉為同意，然依系爭買賣契約第14條第1項第4款約定， 被告仍應按原告已繳之房地款4,073萬元，依萬分之5單利計 算自113年3月1日起至同年5月8日止之遲延利息予原告，合 計共1,405,185元。爰依系爭買賣契約第14條第1項第4款約 定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,405,185 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告於112年8月30日領得使用執照，依民法第12 0條第2項規定，始日不計入，故被告於113年3月1日通知原 告驗屋，並無違反系爭買賣契約第14條約定；又系爭契約並 無「驗屋」之用語，探求當事人真義解釋契約，「驗屋」即 是指系爭買賣契約第12條約定之「驗收」及系爭買賣契約第 14條約定之「交屋」；另系爭買賣契約第14條係通知交屋之 約定，而非完成交屋，且原定113年3月14日驗屋，係原告變 更為同年月29日驗屋；再者，本件係因原告為免受美金匯差 損失，要求於113年2月17日始付清第10期款，致被告未能在 112年12月31日辦理房屋所有權移轉登記予原告後通知原告 交屋，故被告自不負給付遲延之責；此外，被告於原告給付 4,073萬元後，即於113年2月27日辦畢系爭房地所有權移轉 登記為原告所有，並於同年3月1日通知原告驗收、交屋，故 原告本件請求鉅額遲延利息，即有違民法第148條第2項之誠 信原則等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不 利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第374頁，並由本院依卷證及論 述為部分文字修正）： 　㈠兩造於110年11月10日簽訂原證一房屋土地預訂買賣契約書（ 本院卷第19至41頁）。 　㈡被告於112年8月30日領得系爭房地使用執照。 　㈢原告於113年2月17日以票面金額2,144萬元之支票（本院卷第 365頁）繳交前開契約第10期款項。 　㈣被告於113年2月26日辦畢系爭房地所有權移轉登記予原告。 　㈤被告於113年3月1日通知原告進行驗屋。 　㈥原告至113年3月1日已繳納房地款為4,073萬元。 四、得心證之理由： 　 原告主張被告遲至113年5月9日通知交屋，依本件契約第14 條約定，請求被告給付自113年3月1日起至113年5月8日止之 遲延利息1,405,185元等情，然為被告所否認，並以前詞置 辯。茲就本件爭點及本院之判斷，分述如下： 　㈠被告通知原告交屋之時點為113年4月19日，原告主張被告遲 延通知交屋，為有理由： 　⒈依原告提出對話紀錄內容顯示：LINE名稱為「Mark K」之被 告公司員工於113年4月12日張貼房屋窗戶修繕照片後，原告 之配偶陳銘溫於同年月19日表示變更通訊地址，並詢問複驗 之時間後，LINE名稱為「蔣佳恩」之被告公司員工回覆：「 陳先生（按指原告之配偶陳銘溫）：複驗跟你們約5/2（四 ）～5/10（五）左右的時間，你們那一天方便呢？我們複驗 的時間就是我們交屋的時間哦！！」、「會將權狀及稅費等 資料跟你們結清哦！」、「交屋當天跟你們確認金額無誤之 後，才會請你們繳交尾款。」等語（見本院卷第46至47頁） ，應認被告公司於113年4月19日以LINE向原告通知複驗及交 屋時即有向原告告以交屋之意思，而於斯時已通知交屋，至 對話紀錄所指113年5月2日至同年月10日之期間則僅係實際 複驗、交屋之日期。 　⒉又原告雖主張113年5月9日複驗完成後，系爭房地始達可通知 交屋之程度云云，然依系爭買賣契約第14條「通知交屋期限 」之第1項約定：「賣方（按指被告，下同）應於領得使用 執照六個月內，通知買方（按指原告，下同）進行交屋。於 交屋時雙方應履行下列義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付 之遲延利息予買方。㈡賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事 宜，應於交屋前修繕。㈢買方繳清所有之應付未付款（含交 屋保留款）及完成一切交屋手續。㈣賣方如未於領得使用執 照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款 依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」（見本院卷第30頁 ），足見「通知交屋」與「交屋」之二者不同，是原告主張 乃係混淆通知交屋與交屋之意，亦即，依前開約定，被告固 有於交屋時履行依約修繕完成之義務，然於修繕完成前，被 告仍得向原告通知交屋，是原告主張，難認有理。 　⒊再被告抗辯其於113年3月1日通知驗屋之意即為通知驗收及通 知交屋云云，然被告公司員工「蔣佳恩」於113年3月1日以L INE表示：「＠陳銘溫陳先生好：A3-1可安排驗屋時間為3/8 （五）～3/14（四），請問您那個時間方便。」有前開對話 紀錄（見本院卷第43頁）可稽，而未見有向被告表示驗收後 即有交屋予原告之意思，且依系爭買賣契約第12條「驗收」 之第1項約定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物 之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯 地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖 說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。買方於接獲賣 方通知驗收後，應於七日內協同賣方進行驗收，如買方逾期 拒絕驗收，賣方有權即進行交屋程序。」（見本院卷第28頁 ），可知被告於建屋後應通知原告進行驗收，若非原告有逾 7日拒絕協同驗收之情事，被告並無權逕行交屋，可知「驗 收」及「交屋」並非得同時進行之程序，被告自無同時通知 「驗收」及「交屋」之理，故被告抗辯113年3月1日通知驗 屋之意為通知驗收及通知交屋，難認可採。 　⒋又依前開系爭買賣契約第14條「通知交屋期限」之第1項約定 ，被告應於領得使用執照即112年8月30日（不爭執事項㈡）6 個月內，通知原告進行交屋，而原告主張自112年8月31日起 算6個月之末日為113年2月29日等情，為被告所不爭執（見 本院卷第169頁），則被告最遲應於113年2月29日通知交屋 ，然其通知交屋日期為113年4月19日，是原告主張被告遲延 通知交屋，自屬有據。 　㈡被告抗辯兩造原定113年3月14日驗屋，係因原告變更為同年 月29日驗屋，原告請求遲延利息無理由等語，然為原告所否 認，並稱：兩造原約定113年3月14日驗屋，係被告通知無法 驗屋，才另改約同年月29日驗屋等語。經查： 　⒈依據前開對話紀錄顯示（見本院卷第43至44頁），被告公司 員工「蔣佳恩」表示安排驗屋時間為113年3月8日起至同年 月14日止之期間後，原告回覆：「3／14」、「我跟建商book ing3／14下午14：00驗屋」等語，「蔣佳恩」則回覆：「收 到」。顯見兩造原已約定113年3月14日應行驗屋，嗣於同年 月20日，「蔣佳恩」傳送驗屋系統之連結網址予原告，並向 原告表示驗屋時間可預約113年3月26日後之時間，請原告自 行至該系統填寫等語，而未見原告所稱被告通知原定日期無 法驗屋之情事，是原告主張係因被告通知無法驗屋，故改為 113年3月29日驗屋等情，尚屬無據，自難認驗屋時間延後之 情可歸責於被告。從而，兩造原定於113年3月14日驗屋，延 後至同年月29日之15日期間，依前開說明，被告於通知驗收 前尚無從通知原告交屋，則因而延長之15日期間尚不可歸責 於被告，而應予扣除。 　㈢被告抗辯原告遲延給付第10期款項，故其遲延通知交屋可歸 責於原告等語，然為原告所否認，並稱：被告並未寄發繳款 通知單予原告，且原告不知被告何時開出稅單，原告亦未要 求於過年後繳款等語。經查： 　⒈依系爭契約第7條「付款條件」第1、2項約定：「一、付款， 除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所定付款明細 表【附件四】之規定於工程完工後繳款，其每次付款間隔日 數應在二十日以上。二、買方各期繳款確定日期依實際工程 進度由賣方以郵寄等書面方式通知繳款，買方應於收到繳款 通知單七日內（以郵戳日期為憑），自行至賣方指定之繳納 地點或銀行專戶，以現金、即期支票或匯款方式一次繳清。 」前開附件四所示付款明細表之期別欄第十期為「銀行貸款 」；又第17條「貸款約定」第3項約定：「買方如無需向銀 行申請辦理貸款時，買方應於稅單開出後七日內，以現金或 即期支票繳交銀貸之金額。買方未能於上述日期內繳清期款 ，則需支付賣方遲延利息。」（見本院卷第26、32頁）可知 兩造就期款繳款確定日期之約定為原告收受被告以郵寄等書 面方式通知繳款之繳款通知單7日內，而第十期期款繳付日 約定之工程進度為「銀行貸款」，惟如無需辦理貸款，則期 款繳款期限應為稅單開出後7日。參以被告提出之臺中市政 府地方稅務局113年契稅繳款書（見本院卷第239頁）所示， 該契稅繳款書開立日為113年1月31日，則被告抗辯原告應於 113年1月31日後7日即同年2月7日前繳款，並非無據。是以 ，原告遲於113年2月17日始繳交第十期款項，則被告於113 年2月8日起至同年月17日止之10日期間既無從進行後續作業 ，因而延長之10日期間亦不可歸責予被告，應予扣除。 　⒉又被告聲請傳喚之證人林威碩證稱：被告公司原預計農曆年 前要完成過戶，希望原告年前繳清款項，原告表示希望年後 繳款，伊向被告公司報告後，被告公司同意原告年後繳款； 被告公司係112年10月23日寄發貸款辦理通知書予原告後， 因原告表示不貸款，故又再寄發房地所有權移轉登記通知書 請原告繳清房地移轉登記前應繳之款項，被告公司客服有以 電話聯繫原告應繳款項應於何時繳納，但內容伊不清楚等語 （見本院卷第397至400頁）；另參之被告提出112年12月26 日房地所有權移轉登記通知書記載：「『余自慢』已進入房地 所有權移轉登記階段，依合約第十三條應辦理房地所有權移 轉，客戶除約定交屋保留款外，應繳清房地移轉登記前應繳 之款項，並提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件，請您 於接到通知後，將由客服人員及地政士與您聯繫，以利後續 作業之辦理」（見本院卷第123頁），可知前開房地所有權 移轉登記通知書僅告以依系爭買賣契約第13條約定，原告應 繳交除交屋保留款外之其餘款項即第十期期款，被告始得進 行辦理房地所有權移轉登記之程序，並要求原告等候被告公 司之客服人員及地政士聯繫後續之進行。是以，前開房地所 有權移轉登記通知書既明載係「房地所有權移轉登記通知」 ，又無繳費期限、繳費金額等相關繳款通知事項，則前開房 地所有權移轉登記通知書自非通知繳款之文件。此外，不論 原告是否有向被告提出年後繳款之需求，依證人林威碩上開 證述，其有向被告公司回報原告提出之要求，則被告公司自 應於回覆前自行評估系爭買賣契約履約之情形，則被告公司 既於評估後同意原告於年後繳款，自難認其因原告於年後繳 款而遲延通知交屋之情事可歸責於原告。 　㈣又被告抗辯⒈原告將「通知交屋」解釋為「完成交屋」；⒉原 告遲於113年2月17日始付清第10期款項，而被告已於同年月 27日辦畢系爭房地所有權移轉登記為原告所有，並即於113 年3月1日通知原告驗屋；⒊又兩造原定113年3月14日驗屋， 因原告變更為113年3月29日驗屋，並拒絕交屋，故原告請求 鉅額遲延利息，有違民法第148條第2項之誠信原則云云。然 查：本件通知交屋之時點為113年4月19日，並非交屋日即11 3年5月19日等節，已認定如前；又依證人林威碩前開證述， 原告係經被告同意，而於113年農曆年過後繳款；另被告於1 13年3月1日通知驗屋僅係通知驗收之意，被告於113年4月19 日前並無向原告表達通知交屋之意思，亦已說明如前，則原 告所為，尚難認有何未依誠實及信用方法之情事，是被告前 開所辯，難認有理。 　㈤依系爭買賣契約第14條第1項第4款約定：「賣方如未於領得 使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房 地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」原告於113 年3月1日，已繳納房地款為4,073萬元（不爭執事項㈥），自 113年3月1日計至同年4月18日止，計49日，扣除前開㈡、㈢所 認定應予扣除之15日、10日期間，應認被告遲延期間共24日 ，按日息萬分之5計算之遲延利息為488,760元（計算式：4, 073萬元×24日×0.0005=488,760元），故原告請求遲延通知 交屋之遲延利息488,760元，為有理由，應予准許。 　㈥按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有 明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求 依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約 定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據 者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有 明文。查：原告對被告之本件債權，核屬無確定期限之給付 ，原告既起訴請求給付，且起訴狀繕本已於113年7月17日送 達被告（見本院卷第111頁），然被告迄未給付，則依前揭 規定，被告應自收受起訴狀繕本後負遲延責任。則原告請求 被告自同年月18日起加給按週年利率百分之5計算之遲延利 息，於法自屬有據。 五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第14條第1項第4款約定，請 求被告給付488,760元，及自113年7月18日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾 此部分之請求，則無理由，應予駁回。 六、原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第 389條第1項第5款之規定，應由本院依職權宣告假執行，原 告此部分聲請即無必要；另被告聲請願供擔保請准宣告免為 假執行，經核並無不合，爰酌定相當金額准許之；至原告敗 訴部分，其假執行之聲請已失所依附，併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 影響，爰不逐一論斷，附此敘明。另被告固聲請傳喚證人蔣 佳恩，欲證明被告有於112年12月29日以電話通知原告繳款 及於113年3月29日驗屋有提及如改善完成，複驗當天可交屋 等情，然兩造就期款繳款之約定為被告應以郵寄等書面方式 寄發通知繳款之繳款通知單，故證人蔣佳恩是否有以電話通 知，自不影響上開認定，且被告乃係至113年4月19日始以LI NE向原告通知複驗即交屋等情，已認定如前；再被告聲請函 調原告及其配偶之美金帳戶交易明細，欲證明原告係為避免 受美金匯兌損失，故要求延後繳款等情，惟被告既已同意原 告於113年農曆年後繳款等節，已說明如前，是原告是否有 要求於113年農曆年後繳款及動機，均非所問，是均難認有 調查必要。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　　月　　14 　日 　　　　　　　　 民事第六庭　 審判長法　官 巫淑芳 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝慧敏 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡汎沂 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出 聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　　月　　14 　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官 陳宇萱

2025-03-14

TCDV-113-訴-1937-20250314-1

訴
臺灣新竹地方法院

損害賠償等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第121號 原 告 蔡宜鈴 訴訟代理人 路春鴻律師 被 告 台灣房屋仲介股份有限公司 法定代理人 春明瑋 被 告 戴秀真 王顗傑 共 同 訴訟代理人 謝佩倫 劉振國 上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國114年2月13日辯論終 結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： (一)原告因購屋自住，遂於民國112年4月間委由被告台灣房屋仲 介股份有限公司(下稱台灣房屋公司)設於湖口地區之湖口直 營店為原告居間仲介適合的房屋，而湖口直營店則委由其經 紀人即被告戴秀真與營業員即被告王顓傑為原告居間服務， 嗣被告台灣房屋公司設於竹北地區的台大直營店適有受託銷 售之新竹縣○○鎮○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋），被告 王顓傑遂向原告仲介系爭房屋，經斡旋後，買賣雙方遂於11 2年5月4日簽約，由原告以新臺幣(下同)1,680萬元向汪育琳 購買系爭房屋，至112年5月16日已給付400萬元價金，並支 付被告台灣房屋公司仲介報酬33萬6,000元。 (二)惟查，原告於給付第二期款後，因擬規劃系爭房屋室內格局 ，經徵得屋主同意後，遂於112年5月20日至系爭房屋查看屋 況，詎於掀開1、2、3樓之天花板後，竟驚見每層樓板不僅 滿佈壁癌，且因嚴重滲漏水而長滿青苔，鋼筋更因外露而鏽 蝕，原告隨即將上開駭人屋況上傳予被告王顓傑，請其洽詢 賣方處理，而賣方卻堅持已見，謂已將屋況告知予被告台灣 房屋公司台大直營店，並要求原告繼續給付款項履約，否則 將沒收已付價金，是原告一方面面臨賣方主張違約賠償，另 一方面又需花費至少百餘萬元之修繕費用，進退二難，最終 只能接受賣方所提賠償80萬元之解約方案，用以減少損害。 (三)查被告台灣房屋公司同時接受系爭房屋買賣雙方之委託，自 應善盡其經紀業仲介之義務，被告戴秀真、王顓傑疏未提供 充分資訊予原告，且未充分告知系爭房屋之瑕疵或協助原告 為必要之檢查，造成原告誤以為系爭房屋僅有買賣契約書特 約事項所註記之二、三樓廁所滲漏水，而以1,680萬元購買 全屋滲漏水之系爭房屋，是原告自得依民法第184條第2項侵 權行為及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被 告連帶賠償80萬元。 (四)被告台灣房屋公司違反居間仲介之調查及告知義務，致原告 誤以為系爭房屋僅二、三樓廁所存在滲漏水且已修復，而與 汪育琳訂約向其買受系爭房屋，被告此等有利於汪育琳之行 為，依民法第571條之規定，即不得向原告請領仲介之報酬 ，惟原告已給付被告台灣房屋公司仲介費33萬6,000元，則 被告台灣房屋公司受領該金額，相對於原告而言，即屬不當 得利，原告自得請求被告台灣房屋公司如數返還等語。並聲 明： 1、被告台灣房屋公司應給付原告113萬6,000元，並應與被告戴 秀真及王顓傑連帶給付其中80萬元，及均自起訴狀繕本送達 翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。 2、願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： (一)原告於112年8月3日親至新竹縣政府提出消費爭議申訴，被 告台灣房屋公司為相對人，原告所提之消費爭議申訴協調內 容除質疑被告就買賣標的是否已盡瑕疵調查及告知義務外， 亦包含被告之服務報酬。為此，兩造於112年8月25日及112 年9月1日二度至新竹縣政府消保官辦公室進行申訴協調，惟 協調過程，經被告向新竹縣消保官提示完整產權調查文件並 說明案件細節後，原告即不再爭執被告是否應返還服務報酬 及是否已盡不動產經紀業相關義務，並將協調重心全數轉移 至買賣雙方是否得解約及解約相關條件。 (二)因賣方認為買賣標的瑕疵並非重大，且其已修繕完成，故堅 持按不動產買賣契約書第8條第2項追究原告違約責任、沒收 已給付之第一、二期款(合計400萬元)。惟不忍見買賣雙方 為此事僵持不下、影響生活，經被告與新竹縣消保官不懈奔 走，買賣雙方終談妥賠償金降至80萬元整，112年9月1日兩 造及賣方於新竹縣政府消保官辦公室協商成立。為感念被告 之努力，原告當場同意不再向被告請求返還服務報酬或主張 被告未盡不動產經紀業相關義務，是以新竹縣政府調查記錄 書協調結果記錄內容僅重點紀錄解除契約相關細節。 (三)退萬步言,縱原告不願承認兩造於112年9月1日已達成和解共 識，被告就本事件已盡據實調查並告知原告之義務，並依「 不動產說明書應記載及不得記載事項」規定善盡不動產經紀 業調查標的物之職責,並將調查結果據實報告原告。汪育琳 於111年12月28日與被告台灣房屋公司簽訂系爭房屋之不動 產一般委託銷售契約書，被告於簽訂委託銷售契約書時即詢 問系爭房屋之使用現況等相關資訊，經經紀人員調查告一段 落後，即以成屋產權說明書、標的物現況說明書等文件作成 不動產說明書。且按「不動產說明書應記載及不得記載事項 」規定，調取地政相關文件並確認標的現況後作成不動產說 明書。被告於製作不動產說明書前，依職責向賣方確認屋況 ，賣方表示購入系爭房屋原為自住，修繕及裝潢皆係以自住 使用為基準施工，施工過程工班發現二、三樓廁所有滲漏水 情況，並已修繕完畢。後因故須委託出售，縱系爭房屋已全 棟整修，惟屋齡甚高，雖已未見滲漏水情事，為求謹慎，賣 方仍於標的現況說明書勾選有滲漏水情形，並註明不修理以 現況交屋。被告王顗傑於原告第一次看屋時即已明確告知屋 況，且原告於簽立買賣契約書前一日亦曾向被告王顗傑確認 相關事宜，經被告王顗傑再次詳實解說後，原告親自查閱不 動產說明書並於封面簽章。再者，被告於製作不動產說明書 前即至系爭房屋調查屋況，屋內天花板多為木質裝潢，如有 滲漏水情事會有明顯水痕，當時無目視可察覺之滲漏水處。 委託銷售期間(111年12月至112年4月間)正值臺灣枯水期， 是以縱被告曾帶多組客戶看屋，皆未發現有任何滲漏水情事 。且簽立買賣契約後，被告王顗傑於112年5月7日陪同原告 再次前往看屋，惟當日未發現系爭房屋滲漏水問題。然而， 新竹、桃園地區於112年5月19日遭暴雨襲擊，經原告於112 年5月20日前往察看屋況後，被告方接獲其通知系爭房屋滲 漏水情事。按原告檢附之通訊軟體對話照片，滲漏水瑕疵位 置皆為裝潢內部，且原告曾表示賣方將瑕疵「用裝潢蓋掉」 、「剛好下超大大雨才發現」云云，意即若非遭遇暴雨襲擊 ，被告無法以肉眼輕易探查瑕疵。據此，被告已善盡不動產 經紀業調查標的物之職責。 (四)原告所主張瑕疵既於交易當時無法從外觀目視可見，被告就 系爭房屋之現況已盡調查義務且據實以告，亦難責成被告要 求賣方拆除裝潢供其檢視買賣房屋內部之現況，實難謂被告 執行業務過程有何過失，原告損害不應歸責於被告。再者， 原告稱系爭房屋瑕疵甚多，故與賣方解除契約。然而，當時 原告與賣方買賣系爭房屋時，原告已知悉屋齡甚高且可能有 滲水之情事，仍同意承購。縱系爭房屋有物之瑕疵，依民法 第359條但書：「但依情形，解除契約顯失公平者,買受人僅 得請求減少價金。」，系爭房屋瑕疵情況非屬重大瑕疵，依 法無須解除契約。另原告於知悉瑕疵後，於112年5月29日起 曾多次向被告王顗傑表示賣方應於系爭房屋點交日(即112年 7月15日)前修繕瑕疵，否將須保留部分買賣價金於履約保證 專戶中，待賣方修繕完畢後方得撥款。縱賣方於不動產說明 書註記不修理以現況交屋，於被告多次居間協調、說明後， 賣方同意依法負擔瑕疵擔保責任，並於112年5月至6月間數 次派員修復瑕疵，被告亦即時轉告修繕狀況予原告，至此應 難謂原告係面臨高額修繕費用，而必須解除契約。賣方原堅 持原告應繼續履行買賣義務，否則須依買賣契約書負擔違約 責任，然而原告於協商過程多次出現情緒化反應，不願再與 其有所接觸，迫於無奈達成解約合意。解除契約及賠償金相 關事宜皆由原告與賣方雙方合意訂定之，被告絕無代為決定 之權利，既為原告自願為之，原告何以要求被告須負連帶賠 償責任？綜上所述，兩造早於112年9月1日已就本事件達成 和解、不再爭執，且被告確實已善盡合理之據實報告、調查 之義務，原告之損害與被告並無因果關係，不可歸責於被告 。是以，原告之主張均無理說明等語置辯。答辯聲明： 1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 3、訴訟費用由原告負擔。 三、本院之判斷： 　　原告主張其於112年5月4日經被告台灣房屋公司居間仲介， 買受汪育琳所有系爭房屋，原告已支付被告台灣房屋公司33 萬6,000元之仲介服務費，而被告戴秀真、王顓傑為系爭房 屋買賣之經紀人與營業員，負責系爭房屋買賣雙方之仲介事 宜，為被告所不爭執，並有系爭房屋買賣契約書、匯款申請 書在卷可憑，可認屬實。惟原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵 ，被告未盡調查及注意義務等情，為被告所否認，並以前詞 置辯。經查： (一)按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受 損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲 介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀 業應與經紀人員負連帶賠償責任。居間人違反其對於委託人 之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信 用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償 還費用，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項、民法第57 1條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。且按 民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責， 若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就 其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院 82年度台上字第1723號判決意旨參照），是原告就其前開主 張自應負舉證責任。 (二)次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意， 得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供 雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事 人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於 不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應 查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進 行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃 當事人所為之規定；經紀人員在執行業務過程中，應以不動 產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供 解說前，應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第24-2條 、第23條分別定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一 方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之 契約；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力 或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條 第2項規定甚詳。前開法律僅課予不動產經紀業者應告知買 受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，協助買受 人對不動產進行必要之檢查，並向買受人解說，並公平提供 雙方交易價格、契約內容規範、不動產之必要資訊。 (三)經查，依據原告與汪育琳所簽立不動產買賣契約書，其特約 事項中記載「一、本買賣標的二、三樓部分電線已更新。二 、現況二、三樓廁所滲漏水部分保固半年」，而本件不動產 說明書中之標的現況說明書中，於「是否有滲漏水」欄位， 亦勾選「是」、「不修理以現況交屋」，此有本件不動產買 賣契約書及現況說明書影本在卷可稽(見本院卷第23頁、第1 65頁)，可知系爭標的之現況內容，已由賣方於上開文件內 告知；原告雖主張被告於簽約時並未提示現況說明書予原告 閱覽，僅讓原告在不動產說明書之封面與騎縫處按捺手印， 為被告所否認，經本院於言詞辯論時檢視被告所提出之不動 產說明書正本，確於首頁有原告簽名及用印，騎縫章有原告 手印，經核與卷內影本相符(見本院卷第287頁)，且此不動 產說明書需檢附於系爭買賣契約後，並由買賣雙方攜回審閱 ，此節原告亦未予以爭執，是原告主張被告並未逐一解說契 約內容，並未提出證據足以佐證其說，且原告本身既有相當 時間審視買賣契約及附屬之不動產說明書等文件，實無從認 被告有何惡意隱瞞之情事。 (四)次查，本件原告主張系爭房屋全屋漏水之位置，雖與上開買 賣契約特約事項所標示之處未盡相符，惟原告於本院言詞辯 論時證稱：(法官：本件買賣契約簽訂前被告有無帶看？)簽 約前看了1次，是被告王顗傑帶我看的。(法官：是否為被告 主張112年4月28日下午1時左右？)是。(法官：當時是否有 每間房間都有看？)都有看，但只有看一下裝潢就走了。(法 官：當時系爭房屋為空屋？)只有看到裝潢，其他東西都已 經搬走。(法官：當時有無仔細看房屋有無漏水？)我是第一 次買房，就只有看到裝潢漂漂亮亮。(法官：妳有無敲敲牆 壁或近看牆壁有無漏水、壁癌或裂痕？)都沒有。(法官：當 時妳看到的屋況為何？)就漂漂亮亮的、有崁燈。(法官：11 2年4月28日當天傍晚妳是否有和妳先生再去看一次？)那不 能算兩次，是當天下午1點時看的時候因為我先生有工作， 只有我1個人去看，後來我先生問我在哪，我告知他我在看 房子，所以他有過來，我先生看得比我更快，我先生來的時 候大約快5點。(法官：妳稱在簽約後112年5月20日發現原證 五瑕疵，是在何處發現？)當天我請被告王顗傑陪我去系爭 房屋，我發現天花板的崁燈旁有一灘比手掌大的水痕，因為 原屋主有留梯子，我請被告王顗傑爬梯子上去將崁燈轉下從 崁燈洞口往上查看，就發現有約手掌大小的漏水，而且正在 滴水，旁邊都是青苔和壁癌。(法官：這樣的情形是在幾樓 ？)時間那麼久了我忘記了。我只記得後來陸續請專業師傅 去看，整間房屋包含牆角都有漏水及破管。(法官：原證五 照片有幾張是在頂樓陽台鋼筋外露部分，此部分在112年4月 28日看屋時沒有發現？)有發現，但我第1次看房也不懂，仲 介也沒有解說等語(見本院卷第385-387頁)。從原告上述證 稱內容可知，被告台灣房屋公司於原告簽訂系爭買賣契約前 ，有指派被告王顗傑偕同原告參觀系爭房屋，適時原告(包 含其配偶)與被告王顗傑皆未發現系爭房屋有滲漏水之瑕疵 ，直至簽約後原告再與被告王顗傑至系爭房屋查看時，始透 過拆卸崁燈之方式發現漏水一事，則上開滲漏水並非一望即 知之瑕疵，需經由人工攀爬階梯至天花板裝潢處卸下崁燈， 才能透過崁燈裝設之洞口往內部天花板窺探，瑕疵始能顯現 。則被告僅屬不動產經紀業者，當無此建築專業知識得以察 覺上開隱性瑕疵，其執行居間業務亦無透過拆卸等破壞、侵 入式方法檢查委賣標的之權利，難認此部分瑕疵屬不動產經 紀業管理條例第24-2條、第23條所規定之不動產告知瑕疵範 圍。是故原告主張被告違反保護他人法律，主張依侵權行為 之規定請求被告賠償其損失部分，難認有法律上依據。 (五)再按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬，民法第568條定有明文。居間人於契約因其媒介而成 立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並 無影響，最高法院46年台上字第1646號判例可資參照。經查 ，原告於112年8月3日向新竹縣政府申請消費爭議申訴，其 對象為「台灣房屋仲介股份有限公司(湖口直營店)」、「台 灣房屋總公司」、「賣方汪育琳」，其爭議事項中存在商品 或服務之爭議填載「服務品質」，附件則記載「台灣房屋仲 介公司現況說明書都沒逐條解說(也不承認)，還說有(錄影 檔)也不拿出來，只嘴巴說，還推給代書有講，代書只說付 款事宜)仲介應該是要跟消費者說明現況房屋的逐條解說怎 麼是推給代書呢?(現況房屋跟契約完全不符，只有告知2、3 樓廁所有漏水賣方、買方雙方再合約書上簽了名子)還一直 說照契約走)(沒坦白老實告知實情我如果知道是不會買的)( 被我買方發現1-3樓有漏水、壁癌，頂樓鋼筋外露、3樓天花 板上有一個大洞用裝潢掩蓋真相)(被我發現仲介推給賣方， 仲介說他不知道，他是專業人士耶怎麼一句話不知道就帶過 我相信台灣房屋仲介公司)(如果我沒發現不就被騙了)(不買 說要付違約金騙我一直付款)(契約書寫漏水不修繕，(現況 交屋)我都沒簽名沒逐條解說，如果我有看到應該是要我簽 名子代表我同意。(現又要修繕給我，契約又寫不修繕，從 頭對不到尾)(騙我生平第一次買房，不懂再笨我也不可能買 漏水不修繕的房子)賣方說2、3樓沒有注意到，一樓不知情 ，還說要自住，那為何2、3樓隔間都沒預留220的電，天花 板上有可能這樣@一切都是仲介賣方串通好的一起騙我@知道 我不懂第一次買房用騙的@請檢舉單位協助我」以作為申訴 內容(見本院卷第293-300頁)。是新竹縣政府依據上開申訴 內容發文通知「台灣房屋仲介股份有限公司(湖口直營店)」 、「台灣房屋總公司」、「賣方汪育琳」，並於113年8月25 日及同年9月1日舉行申訴案件調查，最終於同年9月1日達成 協議，由原告賠償汪育琳80萬元，雙方同意解除契約，此有 新竹縣政府113年5月9日府消保字第1135610576號函檢附本 案消費申訴案件資料在卷可稽(見本院卷第291-328頁)。揆 諸上開法條及判例之意旨，買賣契約成立後，買賣雙方合意 解除買賣契約，於被告已收取之居間報酬應不受影響，原告 請求返還其已給付予被告台灣房屋公司之仲介費用33萬6,00 0元，尚難認有理由。 (六)且由上開申訴資料可知，原告向新竹縣政府申訴之對象本即 包含被告台灣仲介公司，所檢附之內容亦以「未盡說明現況 說明書」、「仲介是專業人士卻推給賣方」、「仲介與賣方 串通」等為申訴理由，是新竹縣政府亦以被告台灣仲介公司 作為發函要求說明及調解之對象，而113年9月1日之消費申 訴案件調查程序亦以原告為申訴人、被告台灣房屋公司為相 對人，達成協調結果之合意，此有新竹縣政府消費申訴案件 調查記錄書在卷可稽，可見原告於上開申訴案件中本係對被 告之服務內容有所不滿及主張，最終達成原告給付汪育琳80 萬元以解除系爭買賣契約之合意，兩造及汪育琳既皆已參與 上開協調，應認兩造與汪育琳三方皆已就本件買賣契約及兩 造間之居間契約爭議達成和解，原告給付汪育琳80萬元既係 基於自由意志所成立之和解契約，與被告之居間行為已無相 當因果關係，自難請求被告賠償此部分損害；至兩造間之居 間服務費33萬6,000元部分，被告本無返還義務，已如上述 ，更因雙方已成立和解契約，原有之債權債務關係已為和解 契約所取代，自亦無再行主張之權利。 四、綜上，原告依民法侵權行為及居間契約之法律規定，請求被 告台灣房屋公司應給付原告113萬6,000元，並應與被告戴秀 真及王顓傑連帶給付其中80萬元，及均自起訴狀繕本送達翌 日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息，並無理由， 應予駁回。 五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回 。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核 與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。 七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-11

SCDV-113-訴-121-20250311-1

訴
臺灣新北地方法院

損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第3098號 原 告 呂林麗雲 呂清泉 被 告 僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司） 法定代理人 林憲光 訴訟代理人 張恪騫 李書儀 被 告 元馥建設股份有限公司（下稱元馥公司） 法定代理人 林冠之 被 告 陳鴻明建築師事務所（下稱陳鴻明事務所） 法定代理人 陳鴻明 前三人共同 訴訟代理人 江燕偉律師 被 告 信創營造股份有限公司（下稱信創公司） 法定代理人 邱見鴻 訴訟代理人 周祐全 許俊仁律師 複代理人 周俊智律師 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國114年1月9日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告信創公司應給付原告新台幣（下同）172,413元，及自 民國112年11月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 二、原告其餘之訴（含追加之訴）均駁回。 三、訴訟費用由被告信創公司負擔6％，餘由原告負擔。 四、本判決原告勝訴部分得假執行。被告信創公司如於假執行實 施前，以172,413元為原告預供擔保，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之 基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。 四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執 ，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律 關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民 事訴訟法第255條第1項定有明文。本件原告於本案為下列訴 之追加，為被告所不同意。就此程序事項，本院論述如下： 　㈠原告請求追加華南商業銀行股份有限公司(下稱華南銀行)為 被告部分： 　　原告主張：經其申調系爭建案16筆地號土地即坐落於新北市 ○○區○○○段（下稱○○○段）第000、000、000-0、000、000、0 00、000、000-0、000、000-0、000、000、000、000、000 及000等筆土地（下稱系爭土地）之謄本，登記所有權人為 華南銀行；委託人分別為黃富斌、黃志豪、黃珮珊、張美惠 、張林琴、陳憲寶、陳淑芳、郭寶珠、楊國輝、張月嬌、元 馥公司、黃玉鈴、賴寶川、林石美雲、林琮原、蔡承蒼、蔡 朝光、林致維、林俊彥、林悅宏、李政諺、宋月桂、林世雅 、林素華、林延年、林大滄、林錫炫、大亮建築股份有限公 司、曾石龍、劉能哲、曾石坤、蔡美秀、王柔樺、王柔錞、 王惠民等人。準此，華南銀行目前為系爭土地所有權人，亦 是有執行處分系爭土地之人，上開土地與本事件利害相關， 故華南銀行應對原告負起連帶賠償責任，爰依民事訴訟法第 255條第1項第5款、第446條第1項但書規定，追加華南銀行 為被告云云。惟查，本件原告主張之損害賠償係鄰地興建工 程造成之房屋損壞事件，侵權行為人乃是從事興建工程之人 ，與鄰地之土地所有權人為何人，並無關聯性。是本案原告 請求之訴訟標的，對華南銀行與本案被告等人間並無合一確 定之必要。本院亦查無其他合於民事訴訟法第255條得准予 訴之追加等情形存在。故原告此部分追加之訴為不合法，無 從准許，應予駁回。 　㈡原告起訴主張被告等人損害其所有房屋（門牌號碼：新北市○ ○區○○路○段000○0號，下稱系爭房屋）之行為，先位之訴請 求被告連帶賠償2,102,886元，嗣主張其房屋為四層樓，先 前僅計算三層樓之受損費用，故改為請求被告連帶賠償2,80 3,848元部分。本院認原告主張其房屋房屋受損一事，前後 所指均為同一棟房屋所受同一事故之損害，僅係於計算損害 數額時，一開始誤以三層樓計算損害金額，之後發現錯誤， 乃改為以四層樓計算損害金額，核其請求金額之增加，應僅 屬聲明之擴張，尚非屬訴之追加，自為法之所許。被告抗辯 不同意原告此部分追加云云，尚難採憑。 二、原告起訴聲明：（先位聲明）被告應連帶給付原告2,803,84 8元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息。（備位聲明）被告應將系爭房屋受損傾斜率1/162 之損害全部扶正回復原狀。並均聲明願供擔保請准宣告假執 行。並主張略以： 　㈠按民法第185條第1項前段規定：數人共同不法侵害他人之權 利者，連帶負損害賠償責任。被告僑馥公司、元馥公司皆為 下列工程之起造人、信創公司為承造人、陳鴻明事務所為監 造人。渠等各司其職聯合興建「元馥家興新建工程」(下稱 系爭工程)，彼此間有重要利益聯結，權利、義務、利益互 為一體，難以分割。然系爭工程施作時，被告等人卻未盡善 良管理人義務，而侵害原告所有系爭房屋，致房屋基地傾斜 ，依據被告於111年8月29日委託台灣省結構工程技師公會鑑 定報告（下稱系爭鑑定報告），系爭房屋最大傾斜率為1/16 2，並有龜裂。為此，原告爰依民法第184條第1項前段、第1 85條、第191條第1項前段等法律關係，請求被告等人連帶賠 償原告之損害。 　㈡被告係自110年10月間，開工進行系爭工程地上舊建物之拆除 ，並興建地下3層至地上14層鋼筋混凝土構造之元馥家興新 建大樓工程（下稱系爭工程）。然被告於110年10月25日施 工拆除地上物時，事前無任何預防措施即開始拆屋。至同年 12月中，又未於原告所有系爭房屋周邊為妥適之安全防護， 即啟動拆屋機器「大鋼牙」大肆任意拆除，而導致系爭房屋 多處損毀龜裂，基地傾斜等重大損害。 　㈢依據原告委託誠正海峽兩岸不動產估價師聯合事務所(下稱誠 正估價師事務所)112年10月出具之不動產估價報告書(下稱 系爭估價報告），經採取比較法、直接資本化法等估價方法 進行評估，並決定勘估標的於110年10月25日時之不動產價 值為：（一）勘估標的正常情況下化(無瑕疵問題)於110年1 0月25日之估價金額：38,234,288元。（二）依鑑定報告最 大傾斜率為1/162情況於110年10月25日之估價金額：36,131 ,402。故瑕疵價值減損為：2,102,886元，減損率為5.5％。 　㈣又查，系爭房屋有四層樓，其中「第四層樓」經原告檢具相 關補正文件資料，向主管機關申請為合法房屋，於113年7月 30日經主管機關為保存登記。故本件原告受損金額應以四層 樓建物計算為當，系爭估價報告僅鑑定原本登記三層樓之損 害即估價有2,102,886元，每層樓損失平均為700,962元，故 原告所有系爭房屋四層樓總計之損失應為2,803,848元，應 由被告等人賠償。 　㈤被告雖抗辯系爭房屋之瑕疵減損價值計算，應以房屋為斷， 並非以房屋加上土地之總價來計算，惟據中華民國不動產估 價師公會全國聯合會第九號公報意旨載明：「…瑕疵價值減 損包含土地價值與建物價值。」；該公報第2點(二)若瑕疵 問題僅存在於建物，瑕疵價值減損並不以建物價值為限。故 系爭房屋瑕疵減損價值計算應包含土地價值無疑。況中華民 國不動產估價師公會係屬專業之估價機構，依據公會公報所 為之鑑定自屬可採。 　㈥本件原告起訴係請求被告連帶賠償系爭房屋因傾斜1/162所造 成居住生理不平衡及汙名減損價值(非工程性補償)之重大貶 落。僅係就系爭房屋傾斜受損部分之污名減損價值之非工程 性補償請求賠償，與原告提起之另案即鈞院113年度訴字第4 77號侵權行為損害賠償事件，係請求系爭房屋2、3樓女兒牆 、外窗設備及牆面磁磚龜裂剝落等外觀表面結構遭受損害之 標的不同，兩案事實有別，並非重複起訴等語。 三、被告僑馥公司答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 如受不利之判決請准供擔保免為假執行。並略以下列情詞置 辯：系爭建案，被告係為保障華南銀行東興分行之融資債務 ，與業主元馥公司成立建築經理服務暨信託契約。僑馥公司 僅負責債權債務管理，依信託契約第六條約定，被告受託辦 理事項為：（一）信託財產之產權管理與處分：協助辦理建 物所有權第一次登記。辦理信託財產與不動產物權相關之移 轉及登記事宜。（二）財務查核：提供開發案有關資金款專 用之文件，製作財務稽核報告書及撥付建議書，作為動撥融 資款之依據。至於系爭建案之興建、設計、監造等作業管理 事宜，均與僑馥公司無關。原告依民法第184條第1項前段、 第185條、第191條第1項前段等法律關係，對僑馥公司提起 本件連帶請求損害賠償訴訟，顯無理由等語。 四、被告元馥公司答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 如受不利之判決請准供擔保免為假執行。並略以下列情詞置 辯：按承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人之權利者，定 作人不負損害賠償責任。民法第189條著有明文。被告元馥 公司與被告信創公司就系爭建案成立工程承攬合約書，元馥 公司為定作人，信創公司為承攬人，本件縱認承攬人信創公 司施工有造成鄰損，依上開條文規定，元馥公司僅係定作人 ，毋庸負賠償責任。原告依民法第184條第1項前段、第185 條、第191條第1項前段等法律關係，對被告提起本件連帶請 求損害賠償訴訟，顯無理由等語。 五、被告陳鴻明事務所答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁 回。如受不利之判決請准供擔保免為假執行。並略以下列情 詞置辯：被告陳鴻明事務所固為系爭建物之設計師，然所有 設計均符合相關建築法規，縱認承攬人即被告信創公司施工 如原告所稱有「震動打樁、挖掘地基、大型拖板工程車及混 凝土攪拌機等進出系爭房屋周邊卸貨鋼材、廢土上下裝置、 灌漿等作業而撞壞原告店面設備等情，以及產生重大噪音影 響原告居住安全及店面租金收入」，而造成其所有之系爭房 屋損壞等情，亦與陳鴻明事務所無關。原告從未就陳鴻明事 務所有何共同侵權行為舉證以實其說，憑空將陳鴻明事務所 列為共同被告，顯無理由等語。 六、被告信創公司答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 如受不利之判決請准供擔保免為假執行。並略以下列情詞置 辯： 　㈠系爭房屋傾斜並非信創公司施工所致。信創公司係於110年12 月22日開工，始開啟承攬工程之施作，而台灣省結構技師公 會是於信創公司開始施作前之110年8月29日受委託鑑定，並 製作鑑定報告（111年12月30日台省結技鑑字第3116號元馥 建設股份有限公司新北市建造執照110重建字第0181號施工 中鄰房損害及修復安全鑑定報告（新北市○○區○○路○段00000 號1-4樓）鑑定報告書，下稱系爭鑑定報告），其既係於信 創公司施工前所為之鑑定，如何能證明是信創公司施工致系 爭房屋傾斜或傾斜加巨？姑不論系爭鑑定報告認系爭房屋有 無傾斜，均不足以證明是信創施工所致。此由原告起訴稱「 緣被告自110年10月間開工進行系爭工程地上舊建物之拆除 ，而建築地下三層至地上14層鋼筋混凝土構造之元馥家興新 建大樓工程。然因，被告於110年10月25日施工拆除地上物 時，事前無任何預防措施即開始拆屋至同年12月中（約兩個 月），又未於原告系爭房屋周邊在完全妥適防護之下，隨即 啟動拆屋機器『大鋼牙』大肆任意拆除而導致系爭房屋多處毀 損龜裂，基地傾斜等重大損害」等語，顯指因110年10月間 拆除地上舊建物，致原告受有房屋多處龜裂，基地傾斜等重 大損害。然信創公司是承攬新建大樓工程，施工前地上物之 拆除工程，並非信創公司承攬及施作範圍。故原告於本案主 張因於110年10月間拆除地上物所致基地傾斜之損害，與信 創公司之施工應無因果關係。況依台灣省結構技師公會（11 3）省結技（12）烈字第2461號函說明欄第二項載明「…鄰近 基地施工後，並未對鑑定標的物的安全性造成影響，鑑定標 的物仍舊維持原有之安全性。」等語，足證系爭工程對系爭 房屋並未造成損害。 　㈡原告雖依系爭估價報告主張被告施工造成系爭房屋傾斜之損 害云云，然誠正估價師事務所是原告單方所委託，恐不無偏 頗之虞。且就估價標的是否受損害，更與台灣省結構技師公 會鑑定報告不符，不足採信。況依系爭不估價報告所示，是 以110年10月25日為系爭房屋價值及瑕疵價值減損之估價時 點，然信創公司係於110年12月22日始開工施作新建工程， 故縱有系爭估價報告所示之損害，亦應與信創公司施工無關 。 　㈢原告雖又稱「…本件系爭房屋傾斜損害主因：係被告建地施工 由大鋼牙大型器具挖掘地基及地下層工程而強力震動所致， 非拆除地上物所然﹔然查，原告估價報告書載明『傾斜估價時 間』有誤，應為民國（下同）111年12月30日並非110年10月2 5日。基此，就誤植系爭房屋傾斜發生於000年00月00日及拆 除地上物工程所致，特別聲明更正如上所述……。」等語，意 指原告請求賠償之原因為被告挖掘地基及地下層工程，致原 告房屋於111年12月30日發生傾斜云云，此顯與原告起訴狀 所記載之事實有所出入。其前後請求賠償房屋傾斜之原因事 實，並不相同。若原告依此主張訴之變更或追加，顯違反民 事訴訟法第225條第1項「訴狀送達後，原告不得將原訴變更 或追加他訴。」之規定，故被告聲明不同意原告訴之變更或 追加。且原告雖主張其估價報告書誤植房屋估價之時點及被 告開工後始於111年12月30日致其房屋發生傾斜等語，然未 提出任何證據證明估價報告書有誤植估價時點，及被告開工 後發生房屋傾斜之證據，所言不足採信。 　㈣按損害賠償之目的，在於填補債權人所受損害，依系爭鑑定 報告結果，為鄰近基地施工後，並未對鑑定標的物的安全性 造成影響，標的物仍舊維持原有之安全性。顯見系爭建物並 未受有損害，則原告依侵權行為規定請求損害賠償，顯無理 由。 　㈤至誠正估價事務所於113年3月20日函覆鈞院稱「因本案產品 類別為透天厝，依市場交易習慣，透天厝於買賣時係以全裸 （土地合建物）整體價格為基礎計算其價值進行交易，且土 地或建物任一方產生瑕疵，會直接影響整棟建物全部之價值 ，為能反映本案勘估標的物瑕疵減損之價值，故本次計算價 值減損時併計土地之價值，特此說明。」等語，與房屋及其 所座落土地併同出售之一般交易習慣，均是分列房屋與土地 之買賣價金之常情不符，足認估價報告估算系爭房屋1至3樓 房屋減損價值時，併計所謂土地減損價值為2,102,886元， 應不足採。 　㈥原告追加4樓謂有700,962元之損害，係以1至3樓之減損價值 為2,102,886元，除以3計算平均一層樓減損700,962元為據 。此與一般經驗均知房屋1樓與4樓之價格頗有差距，各樓層 價值，均有不同，故原告主張之計算方法應屬無據。且原告 此部分追加書狀，係於113年8月12日始送達予信創公司之訴 訟代理人，則原告請求之利息均自起訴狀送達翌日起算，亦 屬無理等語。 七、兩造不爭執事項： 　㈠原告為系爭房屋之所有人，系爭房屋原本登記為三層樓建物 ，該第四層樓建物，經原告申請為保存登記，並經新北市三 重地政事務所於113年7月30日准予登記。 　㈡元馥公司為系爭工程之定作人，信創公司為系爭工程之承攬 人。系爭工程係於110年10月間進行地上舊建物之拆除，嗣 開始興建地下3層至地上14層鋼筋混凝土構造之元馥家興新 建大樓。 　㈢兩造對於系爭鑑定報告認定系爭房屋「測點K」部分，原現況 鑑定報告係「向右傾斜1/233」，經該次安全鑑定係「向右 傾斜1/162」等情不爭執。 　㈣兩造就本件原告於本案之請求僅止於系爭房屋之污名性減損 ，而不包含系爭房屋之修復費用一節（修復費用損害另繫屬 本院113年度訴字第477號侵權行為損害賠償事件）不爭執。 八、本件爭點及本院之判斷： 　㈠被告僑馥公司、元馥公司、陳鴻明事務所，是否應與被告信 創公司對原告負共同侵權行為之連帶損害賠償責任？本院認 定如下： 　　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責 任。不能知其中孰為加害人者亦同。造意人及幫助人，視 為共同行為人。土地上之建築物或其他工作物所致他人權 利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置 或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防 止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。民法第18 4條第1項前段、第185條、民法第191條第1項分別定有明 文。 　　⒉次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求（最高法院17年上字第917號判決意旨參照）。 次按侵權行為損害賠償責任，須行為人因故意過失不法侵 害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法 行為與損害間有相當因果關係，始能成立，且主張侵權行 為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉 證責任（最高法院98年台上字第1452號判決意旨參照）。 　　⒊原告主張僑馥公司應負共同侵權行為連帶損害賠償責任部 分，僑馥公司辯稱：其僅為本件債權信託之管理機構，與 工程事項無關等語。本院查，依僑馥公司提出於本院之《 建築經理暨信託契約書》觀之（見本院卷一第319-331頁） ，本件係以被告元馥公司為委託人（甲方）、僑馥公司為 受託人（乙方）之自益信託契約，信託之目的在使開發工 程順利完工，並保障丙方（即華南銀行東興分行）之融資 債權。僑馥公司之信託任務，在於信託財產之產權管理及 處分、財務查核、財務稽核、第三人定期查核等等（見合 約第6條），足見僑馥公司確未參與系爭工程之興建、設 計、監造等事宜。換言之，僑馥公司於本建案存在之目的 ，實在於保障債權銀行借款給元馥公司用以進行工程之財 務安全，與原告起訴之工程損鄰事實顯乏關聯性。此外， 原告即未再舉出其他證據用以證明僑馥公司於本案亦有共 同侵權行為之事實，是其此部分請求自難以成立。 　　⒋原告主張元馥公司應負共同侵權行為連帶損害賠償責任部 分，元馥公司辯稱其為系爭工程之定作人，就承攬人信創 公司因執行承攬事項不法侵害他人之權利，依法不負損害 賠償責任等語。按承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人 之權利者，定作人不負損害賠償責任。但定作人於定作或 指示有過失者，不在此限。民法第189條定有明文。是以 ，承攬人為承攬事項，加害於第三人者，定作人除於定作 或指示有過失外，不負賠償之義務（最高法院18年上字第 2010號判決意旨參照）。且民法第189條與第191條規定負 損害賠償責任之要件不同，承攬人執行承攬事項，有其獨 立自主之地位，定作人對於承攬人並無監督其完成工作之 權限，縱工作物為土地上之建築物或其他工作物而其所有 權屬於定作人，如係因承攬人執行承攬事項而不法侵害他 人權利，似應優先適用民法第189條規定，而不適用同法 第191條規定（最高法院95年台上字第2550號判決意旨參 照）。本院查，本件元馥公司為系爭工程之定作人，信創 公司為系爭工程之承攬人，此有元馥公司所提出之《工程 承攬合約》一份在卷可按（見本院卷一第339-368頁），自 堪信為真實。依該合約所載，信創公司承攬之工程範圍包 含結構及裝修工程，包含假設工程、結構工程、裝修工程 、門窗工程及雜項等等（見合約第3條），而原告主張其 系爭房屋受損係發生在拆除舊建物準備興建新建物的階段 ，自仍在信創公司前開承攬契約之期間內。此外，原告亦 未具體指出元馥公司基於定作人之地位，就系爭工程有何 定作或指示之過失存在。因此，依據上述說明，原告遽指 元馥公司就系爭工程利害相關、不可分割，即應同負共同 侵權行為之連帶損害賠償責任云云，即難予採認。 　　⒌原告主張陳鴻明事務所應負共同侵權行為連帶損害賠償責 任部分，陳鴻明事務所辯稱其所為之建築設計均無問題， 毋庸就本件工程之施作同負過失負責等語。按建築物在施 工中，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關認有必要時 ，得隨時加以勘驗，發現左列情事之一者，應以書面通知 承造人或起造人或監造人，勒令停工或修改；必要時，得 強制拆除：一、妨礙都市計畫者。二、妨礙區域計畫者。 三、危害公共安全者。四、妨礙公共交通者。五、妨礙公 共衛生者。六、主要構造或位置或高度或面積與核定工程 圖樣及說明書不符者。七、違反本法其他規定或基於本法 所發布之命令者。又建築物由監造人負責監造，其施工不 合規定或肇致起造人蒙受損失時，賠償責任，依左列規定 ：一、監造人認為不合規定或承造人擅自施工，至必須修 改、拆除、重建或予補強，經主管建築機關認定者，由承 造人負賠償責任。二、承造人未按核准圖說施工，而監造 人認為合格經直轄市、縣（市）（局）主管建築機關勘驗 不合規定，必須修改、拆除、重建或補強者，由承造人負 賠償責任，承造人之專任工程人員及監造人負連帶責任。 再者，建築物在施工中，如有第五十八條各款情事之一時 ，監造人應分別通知承造人及起造人修改；其未依照規定 修改者，應即申報該管主管建築機關處理。建築法第58條 、第60條、第61條分別定有明文。經查，陳鴻明事務所為 系爭工程之監造人，為兩造所不爭執，堪信屬實。惟監造 人於法律上應負之責任，應以建築法前述規定為參考依據 ，並非系爭工程所發生之所有損害，監造人均必然要同負 賠償責任，其理甚明。本件原告起訴僅泛稱陳鴻明事務所 為系爭工程之監造人，利害相關不可分割，故就本件工程 損鄰之損害，即應負共同侵權行為之連帶賠償責任云云， 惟始終未能指明陳鴻明事務所有何違反監造人義務之情事 ，亦未提出任何證據以證明陳鴻明事務所有共同侵權之事 實。故而，原告此部分之請求即難遽予採認。 　㈡原告所有系爭房屋受系爭工程所致之傾斜損害，是否包含系 爭房屋第四層樓部分？本院認定如下： 　　⒈本件原告所有系爭房屋，依其使用執照本為四層樓之建物 ，惟於第一次保存登記時，僅登記一至三樓之所有權，嗣 於113年7月30日始完成第四層樓之保存登記等情，為兩造 所不爭執。然被告信創公司抗辯該第四層樓之保存登記乃 不合法，故該層樓係屬違建，原告不得據以請求損害賠償 等語。 　　⒉就系爭房屋是否屬合法建物一節，業經本院函詢主管機關 即新北市三重地政事務所惠予說明，並據函覆略以：按「 建築執照分左列四種：一、建造執照：建築物之新建、增 建、改建及修建，應請領建造執照。…三、使用執照：建 築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。.. .」「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依 法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖 」、「於實施建築管理後且在中華民國57年6月6日以前建 築完成之建物，得憑建築執照申請建物所有權第一次登記 。」及「已登記之建物在同一建號下就增建部分申請登記 時，應以『增建』為登記原因，並以建物所有權第一次登記 方式辦理登記。…」分為建築法第28條、土地登記規則第7 9條第1項、建物所有權第一次登記法令補充規定（下稱補 充規定）第4點及第21點第1項所規定。是依前開規定，倘 該增建之建物係於實施建築管理後且在民國57年6月6日以 前建築完成者，得憑建築執照向登記機關申請「增建」登 記，並以建物所有權第一次登記方式辦理之。三、次按「 申請建物所有權第一次登記，如該建物係在實施建築伶理 地區者，應提出使用執照或依法得免發使用執照等證明文 件，以證明係合法房屋...」為行政院57年6月5日台(57) 內字第4423號令函釋，惟依最高行政法院111年度上字第7 19號判決見解略以：「有關建物第一次測量及登記之規定 沿革，可參臺灣省政府46年5月3日府民地甲字第1780號令 發布『統一規定建物平面圖測繪辨法』第11項規定、臺灣省 政府48年7月6日府民地甲字第1785號令，足見在行政院57 年6月5日台(57)內字第4423號令之前，申請辦理建物所有 權第一次登記，係於建物完成後，檢附建築執照、設計圖 ，申請地政機關辦理測繪並登記，並不是以取得使用執照 為要件，惟如建物所有權人已繳驗建築使用執照者，即應 以使用執照為據，地政機關人員免再調查。」是民國57年 6月6日以前建築完成之建物或增建，其登記是否合法並不 當然以登記標的有無請領使用執照要件。經查申請人呂清 泉、呂林麗雲等2人（即大同南段357建號建物及其坐落17 2地號土地之所有權人）於l13年6月28日檢具改制前臺北 縣政府建設局55營字第607號營造（增建）執照、房屋稅 籍證明等相關證明文件，就三重區大同南段357建號之第 四層增建部分申請建物增建測量及建物所有權第一次登記 。次查本案建物第一次測量係依前揭營造（增建）執照及 申請人所附稅籍編號0514O2810O0號房屋稅籍證明書所載 折舊年數推算起課年月為民國56年辦理。末查案附營造（ 增建）執照所載核准給照日期為民國55年8月15、竣工日 期為「奉准次一年」，並經申請人出具切結書切結該增建 建築完成日期為民國56年9月1日。承上，本案增建部分係 於民國44年9月23日三重鎮都市計畫建築管理實施後及於 民國57年6月6日以前建築完成之建物，按前開補充規定第 4點及第21點第1項規定，申請人得檢具建造執照等相關證 明文件，向登記機關申請建物增建之第一次測量及增建登 記（以建物所有權第一次登記方式為之），是旨揭增建建 物經辦竣測量後，愎以113年7月30日收件重登壹字第820 號案辦畢增建建物所有權第一次登記，屬依法有據等語， 此有該所113年12月4日新北重地登字第1136172452號函在 卷可查（見本院卷二第453-467頁）。由是可知，原告所 有系爭房屋第四層樓，亦屬合法之建物，原告就整棟房屋 之傾斜請求侵權行為損害賠償之範圍，在物理上自可包含 同樓房屋之四樓在內，此乃屬當然之理。被告辯稱該第四 層樓係屬違建，原告不得就該層樓之損害請求損害賠償云 云，於法無據，自非可信。 　㈢本件原告請求信創公司為侵權行為之損害賠償，暨賠償之數 額為2,803,848元，有無理由？本院認定如下： 　　⒈本件系爭房地位於系爭工程之側，系爭工程之開工日期為1 10年12月22日，此有工程建照告示牌照片1幀在卷可案（ 見本院卷一第19頁），嗣因發生損鄰紛爭，而由起造人即 元馥公司於111年8月29日委託台灣省結構技師公會進行系 爭鑑定，亦有鑑定申請書一份附卷可查（見本院卷一第38 5頁）。茲系爭鑑定報告認定系爭房屋有如不爭執事項所 載之傾斜情形。上開事實，至為明確。被告雖辯稱：原告 主張房屋傾斜是110年10月間拆除地上物工程所造成，此 非其承攬部分，且鑑定報告亦是其承攬前所生之損害云云 。惟本院查，原告二人僅為一般民眾，既非熟諳法律之人 ，亦不具有工程專業，渠等發現住屋因鄰近系爭工程之進 行而有損害，因以主張權利，固於起訴書記載是拆除工程 所造成，而於訴訟進行中復改稱是進行挖掘工程所造成， 核其性質僅係就事實陳述加以補充而已，並非訴訟標的有 所變更，概依一般人之認知，房屋因鄰近工程所致毀損， 乃屬同一事件，至於毀損之原因是因為拆除、挖掘、興建 的那一個或數個行為所造成的，應非所問。再者，本件正 是因為有損鄰糾紛，起造人元馥公司才會申請進行系爭鑑 定，其申請鑑定的時間點在「111年8月29日」（非信創公 司所辯稱之「110年8月29日」），距離開工時間110年12 月22日，已經進行了八個月的工程。原告主張系爭房屋之 傾斜是信創公司進行系爭工程所導致，顯然是基於合理的 事實基礎。信創公司辯稱系爭鑑定是在110年8月29日所申 請，乃在其開工之前，故鑑定結果也不能證明系爭房屋之 傾斜係因其施工所造成云云，顯無足採認。 　　⒉依兩造不爭執之系爭鑑定報告，系爭房屋有如不爭執事項㈢ 所示之傾斜。系爭鑑定報告復認：「綜合水準側量及傾斜 側量的成果，鄰近基地施工後並未對鑑定標的物（即系爭 房屋）的安全性造成影響，鑑定標的物仍舊維持原有之安 全性」等語（見本院卷一第381頁）。由此可見，系爭工 程之進行，並不能證明已經造成系爭房屋在結構安全上的 損害。然本院審酌房屋之價值，並不僅繫於安全結構一項 ，原告主張因為系爭房屋更為傾斜，將致其市場交易價值 因之而減損等語，合於我國房地產交易慣習之常識，亦顯 為我國一般消費者會產生嫌惡而請求減價之事由。況依新 北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊（見本院卷一第49 5－576頁，下稱新北市損鄰手冊），就「建築物傾斜之補 償費用估算原則」，認傾斜率（X）大於1／200、小於1／40 時，應評估有無對結構安全造成影響，如有，應予工程性 補償（本案系爭工程並未對系爭房屋之結構安全造成影響 ，如前所述）；此外，因此造成使用不便之程度，應視情 形給予「非工程性補償」，補償金額以重建工程費用乘以 補償率（P％）。於傾斜率（X）大於1／200，小於1／100時 ，補償率（P％）之公式為：「P％＝30×（X－1／200）×100％」 。換言之，依新北市損鄰手冊計算本案之補償率應為2.96 ％（計算式：30×（1／167－1／200）×100％＝2.96％）。由是可 知，依新北市損鄰手冊，亦明確認定進行工程損壞鄰房造 成的房屋傾斜，就算沒有導致結構安全上的損害，仍然應 當給予非工程性的補償。是以，本件原告請求信創公司應 賠償其因系爭房屋傾斜所造成之修復費用外之污名性損害 等語，自屬於法有據。 　　⒊原告於起訴前自行委託誠正估價師事務所進行估價，依據 系爭估價報告（外放）及該所113年3月20日誠字第113030 2號函（見本院卷第一第607－611頁）所示，鑑定結論略以 ：系爭房屋於施工前傾斜率為1／233，應視為正常無瑕疵 ，施工後傾斜率為1／167，為有瑕疵，依《不動產估價技術 規則》相關法規進行評估，並依台北市舉辦公共工程拆遷 補償自治條例及施行細則之規定計算建物之重建費用，合 法建物重建價格係以拆除面積乘以重建單價計算，重建單 價部分係參考新北市地價調查用建築改良物標準單價表之 加強磚造重建單價，計算結果為21,500×203.19(本案建物 面積m²)＝4,368,585元。故本次估價價值減損數額2,102,8 86元，未有超過重建費用之情形。因本案產品類別為透天 厝，依市場交易習慣，透天厝於買賣時係以全棟（土地合 建物）整體價格為基礎計算其價值進行交易，且土地或建 物任一方產生瑕疵，會直接影響整棟建物全部之價值，為 能反應勘估瑕疵減損之價值，故本次計算價值減損時併計 土地之價值。被告則否認上開估價之計算方式可採，辯稱 系爭工程造成鄰房損壞一事，只有房子受到損害，土地價 值應當不受影響，故估價結論顯屬錯誤等語。 　　⒋據鑑定人即林金生估價師到庭證稱略以：本案是我估價的 ，是評估尚未修復的情形下，市場交易價格的減損，我沒 有辦法區分修復費用及修復後市場交易價格差價。因目前 不動產交易都是房地結合體，瑕疵發生後的市場上的交易 也是房地結合體，我們參考的案例也都是房地結合體，無 論是完整或瑕疵的不動產都是以房地結合體的觀念作標準 ，本案這種傾斜狀況於市場交易上確實會受到影響，有污 名性減損，如果傾斜率小於1／200則沒有污名性減損的問 題，但本案已經超過。估價減損5.5％本就包括修復及價值 減損，是包含修復費用及污名減損，修復費用包含技術性 貶值及工程性費用，扶正部分類似工程性費用，污名化減 損就是不具瑕疵的價值扣除瑕疵修復後價值之價差。本件 受鑑之房屋四樓未辦理登記，故我是依有登記的部分進行 估價等語（見本院卷二第140－144頁）可知。本件鑑定人 林金生所採用之估價方式，是以市場交易習慣為準，而以 房屋及土地合併加以計算，其計算出來的減損數額，包含 了修復費用及價值減損。本院認為，林金生估價師就本案 所為之估價鑑定，固然符合不動產估價之相關規範，然本 件損鄰事件，系爭工程所影響的只有房屋的結構，並不涉 及鄰地土地價值的減損；況且，原告已經陳明本案請求的 是系爭房屋的污名性減損，與前案的修復費用請求，不是 同一事件，沒有重複起訴的問題。若是如此，則上開估價 報告中所估算之價值減損，既包含了修復費用及價值減損 ，且無從加以分析，則原告主張應依上開估價報告之結論 作為本件賠償金額之依據等語，即難採認。 　　⒌按當事人已證明受有損害而不能證明其或證明顯有重大困 難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事 訴訟法第222條第2項定有明文。本件原告提出之系爭估價 報告有前述不合於本案爭點使用之情形，經本院詢問兩造 是否另行聲請鑑定估價，兩造均表示不願意再為鑑定。故 本院爰依前述規定，依所得心證定本件損害賠償之數額， 理由如下： 　　　⑴新北市損鄰手冊為地方政府處理工程損鄰案件之依據， 於本案具有相當之參考價值。在兩造均未能提出更有說 服力之證據的情形下，本院認依新北市損鄰手冊所制定 之標準，以計算本件原告系爭房屋傾斜所受損害賠償數 額之依據，應屬適當。依前述說明，本件原告所受損害 ，應以系爭房屋重建工程費用乘以補償率（P％）2.96％ 加以計算為合理。 　　　⑵系爭房屋重建工程費用，本院認參考系爭估價報告中所 列合法建物重建價格，以拆除面積乘以重建單價計算， 重建單價部分參考新北市地價調查用建築改良物標準單 價表之加強磚造重建單價為每平方公尺21,500元。而本 件系爭房屋合法登記面積包括一至四樓，已如前述，依 建物登記謄本所示，一、二、三、四樓及騎樓總面積為 270.92平方公尺（見本院卷二第467頁），故本件系爭 房屋之重建價格應以5,824,780元(計算式：21,500×270 .92=5,824,780)列計。 　　　⑶承上，本件系爭房屋所受信創公司系爭工程造成傾斜所 致非工程性即污名化減損應為172,413元（計算式：5,8 24,780×2.96％＝172,413）。 九、綜上所述，本件原告依侵權行為之法律關係，請求被告信創 公司給付系爭房屋所受污名性之損害賠償172,413元，及自 起訴狀繕本送達翌日即112年11月18日起至清償日止，按年 息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至原告其 餘之訴則為無理由，應予駁回。又本院已就原告先位之訴為 裁判，就其備位之訴爰不予論駁，附此說明。兩造陳明願供 擔保請准宣告假執行及免予假執行，於原告勝訴部分，因命 給付金額未逾50萬元，應予准許；免於假執行部分則酌定相 當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請 失其依附，應併予駁回。 十、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核 於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。 十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項 。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　許映鈞 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳逸軒

2025-02-27

PCDV-112-訴-3098-20250227-2

北簡
臺北簡易庭

返還費用

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度北簡字第11246號 原 告 陳和謙 訴訟代理人 雷皓明律師 複 代理人 吳柏慶律師 被 告 凱倢房屋有限公司 法定代理人 賀之羚 訴訟代理人 葉繼學律師 上列當事人間請求返還費用事件，本院於民國114年2月6日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一百一十二年十二月 五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣參仟肆佰貳拾元，及自本判決確定之翌日起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保後 ，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告起訴主張略以：原告經由被告居間仲介於民國112年11 月27日向訴外人周麟杰購得門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷 0○0號4樓之建物（建號：臺北市中山區中山段一小段8267， 下稱建物）及所坐落土地所有權（權利範圍：4分之1，下稱 基地），並於同年12月4日給付被告居間報酬新臺幣（下同 ）30萬元。該建物除4樓外，另有頂樓加蓋，4樓隔為401至4 06號6間套房、頂樓隔為501至504號4間套房，被告員工李采 璇於112年10月19日帶看建物時，表示套房均已出租，房客 拒絕潛在買家入內觀看，故僅能看走道，並告知建物目前僅 有4樓走道上方、405號房窗框漏水，另就原告關心之都更議 題擔保並無禁建、限建問題，被告提供之標的物現況說明書 及不動產說明書現況調查表亦分別記載「項次15：建物現況 是否有滲漏水情形：否」、「項次31：是否現有或曾有鋼筋 外露或水泥塊剝落之情事：否」「項次27：建物現況是否有 滲漏水情形：否」、「27.現況有滲漏水情形？：無」、「3 2.有結構安全之虞的瑕疵？：無」、「68.開發方式限制： 否」，因此原告與周麟杰於不動產買賣意願書特別約定僅就 4樓走道上方裝水盤位置滲漏水、405號房窗框漏水部分免除 賣方瑕疵擔保責任。該建物套房出租業務周麟杰委由訴外人 許泓苙處理，原告購得建物後亦與許泓苙維持委任關係，嗣 於113年3月15日原告終止與許泓苙之委任關係，並於翌日起 陸續進入各套房查看屋況，發現如附表所示漏水及水泥剝落 情形，於同年4月27日發現因地近松山機場基地上建築物限 高31.22公尺，故基地非未限建，此等情事與標的物現況說 明書及不動產說明書均不符。而被告作為專業不動產仲介公 司，依二造間居間契約就建物買賣事項（如價值、效用、品 質、瑕疵）負有調查及據實報告之善良管理人注意義務，於 本件卻有上揭不實記載，顯已違反善良管理人注意義務，致 原告有溢付價金之損害，被告所為構成不完全給付，且瑕疵 無從補正，原告依法解除與被告之居間契約，並請求被告返 還報酬30萬元，爰依民法第259條第2款規定提起本訴等語。 並聲明：如主文第1項所示。 二、被告則以：周麟杰將建物套房出租業務全數交由許泓苙處理 ，周麟杰於委託被告銷售建物之際，已向被告表明經許泓苙 告知所有房客均拒絕房仲帶人進入套房，目前僅有4樓走道 上及405號房窗框滲漏水，其餘房間未經房客反應漏水等語 ，而標的物現況說明書系周麟杰填寫，依周麟杰於第31項「 是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」備註欄記載 「就現況已知部分，不清楚」，可見原告亦明知周麟杰無法 進入房間實際查看，係依許泓苙告知內容填寫，如此被告已 就無法查看套房現況情事據實告知，且被告員工亦曾逐房敲 門，房客若非不在，即告知房間無異狀而拒絕被告員工入內 ，故被告並無未調查、隱瞞或未據實告知房屋瑕疵現況情事 ；另被告於不動產說明書「開發方式限制」記載「本案已開 發建築，若買方欲增建、改建時，仍須依都市計畫法、建築 法等相關規定辦理」，並記明基地使用分區、法定建蔽率、 容積率，被告員工於銷售過程中亦未強調都更、改建、重建 之題材及計畫，原告亦未詢問任何限建問題，而依建物基地 之土地使用分區限制所允許之法定建蔽率及容積率，建物已 完全反應因松山機場造成之限制建築高度，故被告已告知建 物基地之使用分區、法定建蔽率、容積率等資訊，即已盡關 於限建之告知義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： 　　原告主張其前經被告仲介，於112年11月27日向周麟杰購得 　　上述房地，並依居間契約於112年12月5日給付報酬30萬元與 　　被告。而不動產說明書現況調查表第27、28項揭露4樓走道 　　上方、405號房窗框滲漏水，第68項開發方式限制勾選「無 　　」，迨原告於翌年3月16日始發現建物有附表所示瑕疵；另 　　基地上建築物因松山機場而受有高度限制等語，為被告不爭 　　執，堪信為真正。原告主張被告於不動產說明書未揭露附表 　　所示瑕疵、記載基地上建築物因松山機場受有高度限制，違 　　背居間契約調查義務等語，則為被告否認，經查： 　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；以居間為營業者，關 於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查 之義務，民法第565條、第567條第2項分別定有明文。又仲 介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業 務；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意， 得同時接受雙方之委託，並告知買受人或承租人依仲介專業 應查知之不動產之瑕疵、協助買受人或承租人對不動產進行 必要之檢查，不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之 2第4款、第5款亦有明文。再仲介業之業務，涉及房地買賣 之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而 仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣 金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。 　㈡本件原告主張被告未善盡調查義務，致未揭露附表所示瑕疵 　　等語，為被告否認，抗辯建物所有套房均出租，房客拒絕他 　　人入內觀看，被告僅能透過原屋主周麟杰查知建物漏水情況 　　，且被告員工亦曾試圖進入套房查看屋況，然若非無人應門 　　，即係房客以屋況正常為由拒絕入內觀看，故已盡調查義務 　　等語。然考諸不動產說明書解說之目的，在於使交易相對人 ，經由不動產經紀人員之說明，得就交易不動產之權利關係 、使用現況、瑕疵情形、交易條件及周邊環境等充分理解， 並為全面考量後，始決定是否成立不動產買賣契約。因此， 詳實之不動產說明書內容有助於提供買、賣雙方充分之物件 資訊，以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程 序，以避免日後滋生糾紛或造成買受人之損害。復按不動產 說明書不得記載事項第5點規定：「不得記載以不動產委託 銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要 約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書 之內容」旨在於落實不動產經紀業者克盡善良管理人之注意 義務，並據實調查交易標的之相關資訊，以避免業者便宜行 事，影響交易當事人權益。是為保障消費者權益，不動產說 明書應記載事項部分內容，倘以標的現況說明書替代，除有 規避不動產經紀業者履行調查責任之虞外，亦與不動產說明 書不得記載事項上開規定不符，業經內政部以105年4月15日 內授中辦字第1050412476號函函釋明確。準此，被告依居間 契約所負調查義務，即不得止於聽聞原屋主言詞陳述、呈現 於標的物現況說明書之記載內容，仍應翔實調查交易標的資 訊，始得稱善盡義務，而依被告抗辯內容，其未曾以任何方 式親眼確認建物現況，或查核其間接取得之屋況資訊之正確 性，由此難認其已盡調查義務，甚且被告法定代理人亦稱「 臺北市的房子80%會漏水」、「當初買57年的中古房子本來 就要心理準備概括承受的責任」等語（見本院卷第165頁、 第151頁通訊軟體對話記錄），可見依建物條件發生漏水瑕 疵機率甚高，如此被告更應確實查核建物漏水情形方屬正辦 ，從而自被告抗辯內容，其僅以周麟杰填寫之標的物現況說 明書、敲門訪詢部分房客套房漏水狀況，卻未確認房客回答 內容真實性之方式調查建物漏水狀況，自難認已盡調查義務 。　　　 　㈢原告主張不動產說明書現況調查表第68項開發方式限制勾「 　　否」，然基地因地近松山機場有高度限制，故被告就此亦未 　　盡調查義務等語，為被告否認，並抗辯不動產說明書「土地 　　標示欄」於「開發方式限制」記載「本案已開發建築，若買 　　方欲增建、改建時，仍須依都市計畫法、建築法等相關規定 　　辦理」，於現況調查表揭示建物基地使用分區、法定建蔽率 　　、容積率，即已盡關於高度限制之告知義務，又現況調查表 　　第68項選項僅有⑴都市計畫說明書有附帶規定的開發方式① 　　徵收、②區段徵收③市地重劃④其他方式開發、⑵屬都市計 　　畫法規定之禁限建地區等選項，基地上建築物高度限制非屬 　　任一情形，自僅得勾選「否」，故未違反調查義務等語。本 　　件基地因地近松山機場故其上建築物高度受有限制一事，為 　　二造所不爭執，此等因土地使用分區或編定、法定建蔽率、 　　法定容積率等因素外所造成之特殊使用限制，當屬「開發方 　　式限制」欄位所欲揭示之資訊，被告未予揭露，自屬未盡調 　　查義務。被告雖以不動產說明書現況調查表第68項中並無適 　　用本件基地上建築物高度限制之選項可供勾選等語資為抗辯 　　，惟內政部不動產說明書應記載及不得記載事項中就開發方 　　式限制之規定為「如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區 　　段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁 　　限建地區者，應一併敘明」，可見本件不動產說明書就「開 　　發方式限制」所載各選項僅為上述應記載事項中之例示規定 　　，被告應調查並告知原告之開發方式限制內容並不囿於例示 　　選項，故被告此部分所辯，亦難採納。從而，被告未告知原 　　告基地上建築物受有高度限制，亦有未善盡調查義務之處。 　㈣據上，本件被告對於建物有如附表所示瑕疵、基地上建築物 有高度限制等事項，未善盡調查義務，導致原告取得之建物 、基地狀況與預期不符，被告對此未依債之本旨所為之不完 全給付自有可歸責事由。再者居間契約首重當事人間信賴， 信賴一旦遭破壞，則締約基礎已喪失，屬於不可補正之瑕疵 ，故原告主張依民法第227條第1項適用第226條第1項規定， 再依民法第256條規定解除居間契約，應屬有據，二造依民 法第259條規定負有回復原狀義務，被告依同條第2款規定應 返還報酬並附加自受領時起之利息與原告。 四、綜上所述，原告依民法第259條第2款規定，請求被告給付30 萬元，及自112年12月5日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息，為有理由，應予准許。 五、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 ，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。 六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告 預供擔保後，得免為假執行。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第2項所示之金額。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　江宗祐 以上正本係照原本作成。 如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○ ○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高秋芬 訴訟費用計算書： 項　　　　目　　　　　　 金　額（新臺幣）　　　　備　註 第一審裁判費　　　　　　　 3,420元 合　　　　計　　　　 　　　3,420元 附表： 套房號碼 瑕疵狀況 401號 天花板、壁面及衛浴均漏水 402號 天花板、壁面及衛浴均漏水 403號 天花板、壁面及衛浴均漏水 405號 天花板及壁面均漏水；橫樑水泥嚴重剝落；橫樑鋼筋鏽蝕外漏 406號 天花板、壁面及衛浴均漏水；橫樑水泥嚴重剝落 501號 壁面及衛浴均漏水；露臺採光罩破損嚴重且漏水 502號 壁面及衛浴均漏水 503號 天花板、壁面及衛浴均漏水 504號 天花板、壁面及衛浴均漏水

2025-02-27

TPEV-113-北簡-11246-20250227-1

訴
臺灣臺中地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第445號 原 告 原友蘭 訴訟代理人 陳世錚律師 複代理人 林奕瑋律師 被 告 唐盟淳靚社區管理委員會 法定代理人 陳嘉宇 訴訟代理人 鐘登科律師 複代理人 汪以庭律師 吳馥妤律師（民國113年1月2日解除委任） 被 告 合聚建設股份有限公司 法定代理人 王傳裕 訴訟代理人 張敦達律師 受 告 知 訴 訟 人 華南產物保險股份有限公司 法定代理人 凃志佶 上列當事人間侵權行為損害賠償事件，本院於民國114年1月22日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告合聚建設股份有限公司應給付原告新臺幣53萬9,955元及自 民國112年2月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告合聚建設股份有限公司負擔十分之九，餘由原告 負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣18萬元供擔保後，得假執行。但被 告合聚建設股份有限公司如以新臺幣53萬9,955元為原告預供擔 保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序事項： 一、當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者， 訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟 以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人 ，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提 出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175條第1項、第176條分別定有明文。查被告唐盟淳 靚社區管理委員會（下稱管委會)之法定代理人原為黃智厚 ，嗣變更為甲○○，有淳靚社區113年度第4屆區分所有權人會 議及第四屆管理委員會第一次臨時會議紀錄可佐（見本院卷 第467-471頁），其由新任法定代理人甲○○委任訴訟代理人 具狀聲明承受訴訟（見本院卷第463-465頁），核屬合法。 二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意 ，請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者 ，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2、3款定有明 文。本件原告原主張其於民國111年9月5日17時19分返回向 被告合聚建設股份有限公司（下稱合聚公司）購買位在唐盟 淳靚社區（下稱系爭社區）門牌號碼臺中市○○區○○○路0巷00 號4樓之2房屋（下稱系爭房屋），發現系爭房屋廚房排水管 阻塞污水倒灌室內淹水（下稱系爭事故），致系爭房屋室內 裝修及家具毀損，依共同侵權行為之法律關係，向管委會及 合聚公司起訴請求連帶給付原告新臺幣（下同）89萬2,557 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息（本院卷第9-11頁）。於訴狀送達後，於113年1 1月22日以民事訴之變更暨準備㈢狀及同年月27日言詞辯論期 日變更訴訟標的，依民法第184條規定向管委會請求賠償， 依民法227條第2項及同法第354條規定向合聚公司請求賠償 ，被告間應負不真正連帶法律關係，並於114年1月20日以民 事辯論意旨狀變更其聲明為：管委會、合聚公司各應給付原 告74萬3,925元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，其中任一被告為給付時，其他被 告於已給付之範圍內免負給付義務（本院卷第439-445頁、 第457、485-486），核均係基於系爭房屋發生系爭事故所生 損害之同一基礎事實而為請求及減縮聲明，合聚公司亦同意 原告變更訴訟標的（本院卷第458頁），依前揭說明，原告 所為訴之變更合於法條規定，應予准許。 三、當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律 上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。 管委會主張第三人華南產物保險股份有限公司（下稱華南公 司）承保管委會公共意外責任保險，倘本件事故管委會應對 原告負損害賠償責任，第三人華南公司即應依保險契約為管 委會給付，足見華南公司就本件訴訟有法律上利害關係，管 委會具狀對華南公司告知訴訟（見本院卷第361-387頁）， 核無不合，本院乃依其聲請對華南公司告知訴訟。 貳、實體事項：　　　　 一、原告起訴主張： 　㈠原告向合聚公司購買系爭房屋，於110年8月4日交屋，原告於 111年8月23日因確診Covid-19須隔離至同年月30日，復於11 1年8月31日起至同年9月4日在桃園青埔自主管理，後於111 年9月5日17時19分返回系爭房屋時，發現廚房排水管因阻塞 致汙水倒灌室内淹水之系爭事故，經通知管委會偕同合聚公 司人員到場處理，立即協助疏通公共排水幹管後，汙水始停 止倒灌，且依社團法人臺中市土木技師公會（下稱土木技師 公會）113年6月21日112中土鑑發字185-12號鑑定報告書（ 下稱鑑定報告）鑑定結果為3樓至4樓間之公共排水（幹）管 內存在不明異物，研判推論4樓以上（含）之用戶如有同時 集中或大量排水時，異物即有可能導致該處管內水通量不足 、淤積及皂化加速，進而造成管內阻塞，產生水流回堵至4 樓溢流之情形，足證系爭房屋汙水倒灌淹水之系爭事故確係 因公共排水管線阻塞所致。 　㈡原告因系爭事故受有如下損害，合計為74萬3,925元；又原告 入住系爭房屋迄發生系爭事故尚未滿1年，使用頻率不高， 不應計算折舊，如需折舊應自原告110年9月18日入住起算。 　⒈工程修繕及家具維修：系爭房屋因公共管路阻塞，汙水倒灌 ，致家具及室內裝潢損壞須進行維修，原告支出維修工程費 47萬元、櫥櫃修繕費用3萬2,000元、另實木家具泡水估價維 修費用為9萬2,610元，計59萬4,610元。實木家具泡水復原 之維修費用雖尚未支付，惟屬填補損害之必要費用。 　⒉家電、家具泡水毀損不堪使用：系爭房屋內原有掃地機1台8, 635元、櫃子2個7,480元、地毯2萬3,200元均因汙水倒灌損 害，無法使用，損失3萬9,315元。 　⒊房屋清潔與消毒費用：系爭房屋因倒灌汙水，於111年9月6日 由合聚公司連絡專業清潔廠商進行房屋清潔及消毒，費用3 萬元由原告先行墊付。 　⒋精神慰撫金：原告因系爭房屋遭汙水倒灌惡臭，長期嚴重不 安與焦慮，難以正常生活，嚴重影響居住安寧，並害及原告 健康權，對原告生活品質有所影響致精神上之痛苦，請求精 神慰撫金8萬元。 　㈢管委會於110年11月13日成立，依公寓大廈管理條例第10條第 2項、第36條第2款規定，負有維護系爭社區共用部分之義務 ，應定期疏通公共排水管線，及負責執行系爭社區區分所有 權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。則管委會就公 共管線負有管理、維護及修繕義務，依內政部委託中華民國 建築學會編撰之公寓大廈共用部分設施管理維護手冊，建議 排水管線應至少一年清掃一次，惟管委會自成立以來迄至11 1年9月5日系爭事故前，從未疏通、清掃公共排水管，怠於 維護及修繕公共管線，致管線阻塞，造成原告系爭房屋受有 損害，應對原告負損害賠償責任。爰依民法第184條規定， 請求管委會損害賠償。 　㈣合聚公司為系爭社區之營造廠商暨出賣系爭房屋者，系爭社 區公共管線固經臺中市政府水利局檢測，惟該檢測僅係抽樣 檢測，觀察水流可否通過管線，並不代表管線內無異物存在 。鑑定報告亦認有異物之公共排水管非全面阻塞，水流仍可 通過，始會發生倒灌淹水之系爭事故。且依一般社會通常經 驗，縱有系爭社區住戶裝修工程，裝修工程廢料逕行掉落在 公共管線內之可能性極低，即尚難排除非合聚公司工程營建 廢棄物遺留在公共管線致生阻塞之情。且因系爭社區B棟大 樓廚房管線一再發生汙水回冒，系爭社區為解決持續淹水問 題，於113年6月22日以區分所有權人會議決議由合聚公司全 額出資施作廚房排水管改管工程，益徵合聚公司須負擔系爭 房屋瑕疵修補責任。又系爭房屋係供居住使用，排水設施應 具排水順暢，不阻塞之功能，系爭房屋買賣標的包括共同使 用部分，共同使用部分及公共設施存有汙排水瑕疵，顯然減 少原告向合聚公司購買系爭房屋之買賣契約所約定之效用及 價值，出賣人合聚公司自應依民法第354條規定，負瑕疵擔 保責任，且系爭瑕疵係因可歸責於合聚公司之事由所致，同 時構成民法第227條之不完全給付，原告爰依民法第227條第 2項、354條規定，請求合聚公司負損害賠償責任。 　㈤聲明： 　⒈管委會應給付原告74萬3,925元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。 　⒉合聚公司應給付原告74萬3,925元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 　⒊上開⒈⒉中任一被告為給付時，其他被告於已給付之範圍內免 負給付義務。 　⒋願供擔保請准宣告假執行。 二、管委會辯稱： 　㈠公寓大廈共用部分不在各區分所有權人之專有部分內者，如 樓梯間、電梯、屋頂等，其管理、修繕或維護，固不需各別 區分所有權人之協力，惟在各區分所有權人專有部分所包覆 ，非經區分所有權人之協助，不能為檢測、維修者。而專有 部分樓地板之管線歸屬上下方區分所有權人共有，非屬系爭 社區共同管線，無公寓大廈管理條例第10條第2項之適用。 縱系爭事故阻塞處管線屬共用管線（假設語），惟本件系爭 社區之共用部分，合聚公司尚未依公寓大廈管理條例第57規 定辦理移交手續，於移交前之維護義務亦屬合聚公司負擔， 與管委會無涉。至原證13公寓大廈管理維護手冊的功能與使 用方法，係作為執行公寓大廈管理維護相關事務之參考，僅 為建議性質，非為管委會有清掃排水管線義務之來源，原告 未明確主張管委會依何規範負有定期疏通共用排水管線義務 ，及定期時間間隔為何，管委會當無須定期疏通共用管線之 義務。 　㈡縱管委會負有定期疏通共用管線義務（假設語），亦應僅限 於清除地面層肉眼可見之管線內沉積物，不包含疏通各樓層 間垂直管線內之異物與堵塞物。管委會縱有定期疏通垂直管 線之注意義務（假設語），系爭社區於發生系爭事故前，從 未發生管線阻塞，系爭事故發生當時亦非梅雨季、颱風季， 無因連續多日下雨或短時間強降雨而須注意排水，系爭社區 建物於110年4月30日取得做用執照，僅交屋1年左右，管線 應為暢通且無老化現象，於一般正常使用下，新管線縱未進 行疏通維護，亦不致於發生嚴重阻塞淹水之結果。又系爭社 區其他建物廚房排水管線未有阻塞，衡諸一般社會生活經驗 ，管委會顯無法預見系爭房屋排水管線阻塞並致淹水，自無 可能事先進行管線疏通維護。且系爭事故中阻塞排水管乃包 覆於各區分所有權人專有部分牆柱內，排水功能有無異常， 非經區分所有權人告知，管委會無從得知，管委會客觀上無 定期疏通垂直管線之注意義務，新排水管線阻塞並淹水亦為 不合常理之異常狀況，已超乎一般經驗而無從預見，且非管 委會所能知悉，縱未能防免系爭事故，管委會亦不具可歸責 性，並無違反注意義務，對系爭事故之發生自無過失。況管 委會於系爭事故後，曾協助聯繫合聚公司排除系爭事故之排 水管阻塞，由合聚公司進行通管完成。另管委會於系爭事故 後之112年3月13日委請訴外人力賀企業有限公司（下稱力賀 公司）進行系爭社區管線（含水平幹管及存水彎）之清理維 護，仍於僅間隔近7個月之同年10月30日復因系爭社區7B建 物排放大量熱水欲清除管線油汙，致5B建物廚房回冒，足見 系爭事故之管線阻塞回冒與管線維護間確實欠缺因果關係， 系爭事故與管委會之維護行為間即欠缺相當因果關係。 　㈢原告係以新品換舊品求償，自應以110年9月1日起計算折舊， 原告請求項目均為非固定資產，折舊計算應參照行政院主計 處公布之「什項設備分類明細表」認定使用年限，其中復原 維修工程47萬元，待原告提出實際施作細目及金額。若依原 證2報價單，除「垃圾清運」、「拆除安裝工資」、「清潔 」外，其餘細目均應折舊，原證2之2座櫃子均為木製，屬00 00000-00物品（科）架類別，耐用年數5年；「地毯」2萬3, 200元，屬0000000-00地毯類別，耐用年數5年；「掃地機」 1台8,635元，屬0000000-00清潔機類別，耐用年數為5年； 「伊萊克斯洗機」，屬0000000-00餐具自動洗滌機類別，耐 用年數6年；其他細目均屬0000000-00調理台類別，耐用年 數亦為6年等語。 　㈣聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。 三、合聚公司則以： 　㈠合聚公司於取得系爭社區建物使用執照前，已先通過臺中市 政府水利局之新建工程公共污水下水道管線之檢測，足證系 爭社區所有公共污水下水道管線之設施本身合格無瑕疵。又 合聚公司於110年11月19日以（靚）字第11001119001號函管 委會，請管委會會同合聚公司及政府主管機關，針對系爭社 區水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測確認，後 管委會於110年12月18日委託訴外人台中真禾機電股份有限 公司進行檢測，未檢測出公共管線有缺失。況系爭社區住戶 於本件起訴前，並無反應公共排水管線有阻塞之情。　　 　㈡原證7附件淳靚社區4樓之2廢水回冒報修事故回報表係在尚未 審視原證5之清除孔詳圖所為初步研判，否認其真實性。而 鑑定報告結果對於管內不明異物可能堵塞原因，列出食物殘 渣（廚餘）及不當倒入異物、管道內積垢、管道內油垢皂化 （管內皂化）、相關營建廢棄物被放入管中等4項可能原因 ，未明確指出管內堵塞物必為營建廢棄物。縱有所謂營建廢 棄物，亦難斷定係合聚公司所製造之相關營建廢棄物所致， 合聚公司交屋予系爭社區住戶後，住戶開始施作室內裝潢作 業，合理懷疑若有營建廢棄物堵塞，反是住戶裝潢作業嫌疑 更大。 　㈢縱認原告所受損害具可歸責於合聚公司之事由（假設語）， 依原告之舉證無法證實原告所臚列各維修項目為實，是否均 緣於系爭事故所生損壞而為修繕及毀損物品何時購入，並已 達不堪使用等情均未明。另合聚公司已分別於111年9月7、8 、22日出資請訴外人信頡金屬工程有限公司、安順工程行、 伊利潔清潔有限公司就系爭房屋為住家清潔工作，就原告主 張之清潔費用3萬元，合聚公司仍有爭執。另原告自承僅在 臺中授課時居住系爭房屋，使用頻率不高，則其何以難以正 常起居生活，復未提出實據說明有嚴重影響居住安寧，致長 期處於嚴重不安與焦慮之情，其請求精神慰撫金8萬元亦明 顯偏高而不合理。本件如需賠償，應計算折舊，並以原告於 110年8月4日交屋時起算。 　㈣聲明： 　⒈原告之訴駁回。 　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　 四、兩造不爭執事項及本件爭點（本院卷第501-502頁，並依訴 訟資料調整部分文字）： 　㈠不爭執事項： 　⒈原告為系爭房屋所有權人，原告是向合聚公司購買系爭房屋 。 　⒉系爭社區建物於110年4月23日取得使用執照(使用執照之起造 人為僑馥公司，被告合聚公司經變更為使用執照之起造人) ，管委會於110年11月13日成立。 　⒊系爭房屋之廚房排水管於111年間不詳時間發生阻塞倒灌淹水 情形，原告於同年9月5日下午返家發現上情後，通知管委會 ，管委會於同日19時許通知合聚公司，合聚公司水電廠商於 同日20時許到場查看維修，嗣於同年月7日由合聚公司派員 通管完成，排除阻塞。 　⒋原告於系爭事故發生後有支出以下費用及傢具、家電泡水毀 損： 　⑴工程修繕費用：47萬元（本院卷第417頁、原證15）。 　⑵櫥櫃修繕費用：3萬2,000元（本院卷第453頁、原證16）。 　⑶實木傢具泡水維修費用：9萬2,610元（本院卷第415頁，本 　　項尚未支付）。 　⑷家電、傢具泡水毀損：掃地機1台8,635元、櫃子2個7,480元 　　、地毯2萬3,200元。 　㈡爭執事項： 　⒈系爭房屋廚房排水管阻塞原因為何？阻塞處位於何處？ 　⒉如阻塞處位於共用管線（假設語），應由何人負有管理維護 　　義務？ 　⒊如阻塞處位於共用管線（假設語），原告依侵權行為法律關 　　係請求管委會賠償有無理由？及其數額？ 　⒋如阻塞處位於共用管線（假設語），原告依民法第354條、第 227條第2項不完全給付之法律關係請求合聚公司賠償有無理 由？及其數額？ 四、得心證之理由： 　㈠系爭房屋廚房排水管阻塞原因及阻塞處： 　⒈本件經依原告聲請囑託土木技師公會鑑定系爭房屋廚房排水 管阻塞之原因及阻塞發生於何處管道（公共管道或系爭房屋 屬之私有管道），經土木師公會會同兩造現場會勘，並由兩 造陳述意見、合聚公司提供管線圖說（含整棟）、平立面圖 （3、4、5樓）後進行鑑定，鑑定分析及意見略為：由圖說 確認系爭社區大樓之廚房排水管（代號KP）為單一獨立管線 排水，並無其他排水匯入共排；由合聚公司提供之系爭房屋 平面圖，經量測KP管長屬於原告所私有管線長約5M，過5M後 為屬公共管線範圍；於鑑定人實施管內TV檢測（內視鏡探測 ），系爭房屋已施作多次管內清管清塞作業；鑑定人由系爭 房屋之廚房KP進行TV檢測時，管內與管壁尚稱乾淨且並無回 堵、溢流之情形，但當探測器深入達約7M處發現不明異物， 占KP管面積約1/3～1/4、屬長條狀（長度無法確認，因內視 鏡無法通過做量測），KP通排斷面積大幅縮減，於該處會有 阻塞發生，進而造成該阻塞處以上之住戶廚房KP管線排水會 回流冒出，導致房屋淹水發生；KP管內不明異物位於3樓至4 樓間之公共排水（幹）管內，研判推論四樓以上（含）之用 戶如有同時集中或大量排水時，異物即有可能導致該處管內 水流通量不足、淤積及皂化加速，進而造成管內阻塞，產生 水流回堵至四樓溢流之之情形（鑑定報告第8-10頁）。 　⒉兩造對土木技師公會之鑑定結果均不爭執（本院卷第341、34 2、347頁），是依鑑定結果可知，系爭房屋廚房排水管阻塞 處係位於3樓至4樓間之公共排水（幹）管，其阻塞原因是因 該處排水管內有不明異物，使排水管排斷面積大幅縮減，於 集中或大量排水時管內水流通量不足、淤積及皂化加速造成 管內阻塞，洵堪認定。　 　㈡管委會就系爭社區建物之公共管線負有管理維護之義務： 　⒈按管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈 管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員 所設立之組織。而共用部分、約定共用部分之修繕、管理、 維護，由管理負責人或管理委員會為之。共有及共用部分之 清潔、維護、修繕及一般改良為管理委員會之職務。公寓大 廈管理條例第3條第9款、第10條第2項前段、第36條第2款分 別定有明文。依前揭規定可知，管理委員會乃為執行區分所 有權人會議決議事項、規約所定事項及公寓大廈管理條例所 規定之管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管 理委員所設立之組織，其與各區分所有權人間，就上開事項 之執行及管理，存在概括委任之法律關係。原告為系爭社區 之區分所有權人之一，依上開說明，系爭社區之區分所有權 人就系爭社區規約所定事務、區分所有權人決議事務及共用 部分之維修管理等事務，與管委會間存有委任之法律關係， 由管委會受任執行依公寓大廈管理條例規定、住戶規約明定 及區分所有權人會議決議之委任事務之執行，自應就系爭社 區區分所有建物之共用部分負有管理維護義務，自亦包含系 爭社區區分所有建物之公共管線之管理及維護。 　⒉管委會雖辯稱系爭社區之共用部分，合聚公司尚未依公寓大 廈管理條例第57規定移交予管委會，移交前之管理維護與管 委會無涉云云，惟系爭社區區分所有建物於完工後，已由合 聚公司陸續交屋予住戶，原告係於110年8月4日完成交屋（ 本院卷第500頁），合聚公司交屋之標的除各區分所有建物 之專有部分外，亦包含共用部分，而管委會係於110年11月1 3日成立（不爭執事項⒉），依前揭說明，管委會成立後，依 公寓大廈管理條例、住戶規約及區分所有權人會議決議受任 執行委任事務，即管委會係受系爭社區區分所有權人之委任 ，應對共用部分負責管理、維護，且本件管委會實際上亦已 執行對系爭社區共用部分之管理、維護事務，此由兩造各自 提出之管委會函、區分所有權人會議記錄、管委會委請訴外 人探查排水管及進行公設驗收複檢報告、住戶群組對話紀錄 、管委會委請廠商進行社區管線清理維護（本院卷第17-18 、21-22、67-71、123-129、241-249、263-267、277-279頁 ）可憑，是故，自難僅因合聚公司就共用部分尚未依公寓大 廈管理條例第57條規定辦理移交，即認管委會就系爭社區共 用部分不負有管理、維護之義務，管委會此部分所辯尚無足 採。 　㈢原告依侵權行為法律關係請求管委會賠償，為無理由： 　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。是以主張法律關係存在 之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉 證之責任。就侵權行為而言，主張侵權行為存在之人，應就 侵權行為成立之要件即就行為人有故意或過失、有不法侵害 權利之行為及有損害之發生、損害與行為之因果關係等要件 ，均負舉證責任。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先 由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之 事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉 證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台 上字第415號民事裁判意旨參考）；又過失之有無，應以是 否怠於注意義務為斷，苟非怠於此種注意，即不得謂之有過 失，被害人自不得依侵權行為法則請求賠償損害（最高法院 86年度台上字第3626號判決意旨參照）。而侵權行為損害賠 償責任之行為人所必須具有主觀要件中之「過失」，係以行 為人是否已盡善良管理人之注意義務（即依交易上一般觀念 ，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意）為認定之標 準。原告主張管委會怠於維護及修繕公共管線致管線阻塞， 造成原告受有損害，應負賠償責任乙節，為管委會所否認， 依前揭說明，即應由原告就其主張之侵權行為成立之各項要 件，先負舉證責任。 　⒉原告主張管委會應負侵權行為責任乃以管委會自110年11月13 日成立迄至系爭事故發生，均未進行排水管疏通、清掃，怠 於維護修繕公共管線為其主要論據。惟查：系爭社區建物係 在110年4月23日取得使用執照，核係全新興建完成未滿2年 之建物，衡情，全新興建完成之社區，其排水管線使用時間 並非長久，通常管線應屬排水通暢且不致發生短期內即有大 量淤積、皂化之現象；而本件公共管線阻塞之原因係3、4樓 間之公共排水管內有不明異物，業如前述，排水管道內存有 不明異物，並非排水管道通常應有之狀態核屬特例，依一般 具有相當知識經驗及誠意之人之注意程度判斷，實無從認為 均得以注意及此或預見系爭社區之公共管線內會存有異物而 加速排水管淤積、皂化，進而造成阻塞、汙水倒灌情事。原 告復未舉證證明於系爭事故發生前，系爭社區即曾發生與系 爭事故相類之排水管阻塞汙水倒灌情事，則尚難認管委會有 何應注意能注意而未未注意之疏失。另參酌原告提出之內政 部委託中華民國建築學會編撰之公寓大廈共用部分設施管理 維護手冊建議排水管定期清掃（約一年一次）可減少污垢附 著（本院卷第451頁），而本件管委會係於110年11月13日甫 成立，至系爭事故發生之111年9月5日止，成立尚未滿一年 ，縱管委會成立後迄至系爭事故發生前均未進行過水管之疏 通、清掃，亦難遽予評價為怠於維護修繕公共管線而認為管 委會具有過失。從而，本件原告未能舉證證明管委會有何過 失不法之侵權行為，自不得據之請求管委會賠償害。 　㈣原告依第227條第2項不完全給付之法律關係請求合聚公司賠 償，為有理由： 　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第22 7條定有明文。此項不完全給付責任成立之要件為：債務人 之給付不符合債務本旨；債務人具可歸責性；債權人因而受 有損害。 　⒉本件系爭房屋廚房排水管阻塞處係位於3樓至4樓間之公共排 水（幹）管，其阻塞原因是因該處排水管內有不明異物，使 排水管排斷面積大幅縮減，於集中或大量排水時管內水流通 量不足、淤積及皂化加速造成管內阻塞，業經土木技師公會 鑑定如前所述，復依鑑定報告第9頁所示之不明異物以TV探 測之影像顯示為營建廢棄物，合聚公司固辯稱可能是住戶遷 入裝修造成云云，惟按住戶入住時所為裝修，多僅屬傢俱木 作、油漆及水、電設施等工項，因裝修工程產生營建棄棄物 並掉落至公共管道之可能性甚微，本院依不明異物所在位置 為公共排水管及不明異物為營建廢棄物等情節判斷，認為不 明異物應係合聚公司興建系爭社區建物時所遺落，方符事理 。合聚公司雖另提出臺中市污水下水道用戶排水設備審查建 築資料表（本院卷第169-202頁），辯稱其取得系爭社區建 物使用執照前，已先通過臺中市政府水利局之新建工程公共 污水下水道管線之檢測並無瑕疵云云，惟依鑑定結果所述， 該阻塞之成因係因排水管內存有異物致排水管排斷面積大幅 縮減，於集中或大量排水時管內水流通量不足、淤積及皂化 加速造成管內阻塞，可見尚需一定時間之累積，方會形成排 水管內阻塞，是合聚公司縱於系爭社區建物興建完成後有通 過臺中市政府水利局之檢測，亦僅能證明檢測當時未發生管 內阻塞情事，並無從據為合聚公司有利之認定。 　⒊出賣人給付之標的物如不具備依通常交易觀念或依當事人之 決定所應具備之價值、效用或品質者，即為不完全之給付， 原告向合聚公司購買系爭房屋，係供居住使用，其排水設施 應具有排水順暢、不阻塞之功能，而原告買受之系爭房屋亦 包含共用部分，則共用部分之公共排水管發生異物阻塞，依 其情形自屬不具備依通常交易觀念買賣房屋所應具備之價值 、效用及品質，且依前述係屬可歸責合聚公司之事由，則合 聚公司之給付不符合兩造系爭房屋買賣契約之債務本旨，自 堪認定。準此，原告依民法第227條第2項規定，主張合聚公 司應負不完全給付之損害賠償責任，核屬有據。　　 　㈤原告得請求合聚公司賠償之數額： 　⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求 支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀 或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。民法第213 條第1項、第3項及第215條分別定有明文。又損害賠償之目 的，在於填補債權人因而所生之損害，債務人所應賠償或回 復者，並非原來之狀態，而係應有狀態，故應將物之折舊等 因素考慮在內（最高法院105年度台上字第2131號裁判要旨 參照）；不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀 損所減少之價額，且得以修復費用為估定標準，但以必要者 為限，如修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院77年 度第9次民事庭會議決議㈠決議要旨參照）　　 　⒉原告主張工程修繕、家具維修及家電、家具毀損部分： 　⑴原告於系爭事故發生後支出工程修繕費用47萬元、櫥櫃修繕 費用3萬2,000元及實木傢具泡水維修費用估價9萬2,610元， 另屋內掃地機、櫃子、地毯泡水毀損，值值3萬9,315元等情 ，業據原告提出統一發票、工程報價單、請款單（本院卷第 417、453、493、495頁）、報價單（本院卷第415頁）、家 電家具損壞照片及網路售價資料（本院卷第27-28頁）為證 ，且為兩造所不爭執（不爭執事項⒋），堪信屬實。 　⑵原告主張之上開損害，關於材料更新部分，依前揭說明均應 計算折舊，原告主張無須計算折舊，尚無可採。關於折舊年 數，原告主張應自其入住系爭房屋即110年9月18日起算，合 聚公司則主張應自交屋即110年8月4日起算，本院審酌原告 此部分主張，係室內裝修、家具維修及家電、家具毀損之費 用及損害，一般裝修工程及家具、家電採購，係在交屋後至 入住前完成，原告雖無法證明實際完工及採購日期，惟本院 審酌原告係於111年9月5日返回系爭房屋時發現系爭事故， 並參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資 產提列折舊採用定律遞減法者，以1年為計算單位，其使用 期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算 之，不滿1月者，以月計。」，酌情認定本件更新之材料至 系爭事故發生時之使用年數均為1年。又依行政院主計處公 布之「什項設備分類明細表」認定使用年限，工程修繕中之 「伊萊克斯洗機」，屬餐具自動洗滌機類別，耐用年數6年 ；其他細目屬調理台類別，耐用年數為6年（依定率遞減法 每年折舊319/1000）；木製櫃子屬物品（料）架類別，耐用 年數5年；地毯屬地毯類別，耐用年數5年；掃地機屬清潔機 類別，耐用年數5年（依定率遞減法每年折舊369/1000）， 兩造對上述類別及耐用年數均不爭執（本院卷第476-477頁 、第500頁）。則扣除折舊後之工程修繕費為36萬0,537元【 計算式：更新材料費用32萬9,470元，扣除折舊後為22萬4,3 69元＋工資費用11萬9,000元，再加計5%營業稅後為36萬0,53 7元，小數點以下4捨5入】；櫥櫃修繕3萬2,000元及實木傢 具泡水維修費用9萬2,610元均屬工資，不計折舊；家電、家 具泡水毀損原價合計3萬9,315元，扣除折舊後為2萬4,808元 。 　⒊原告主張支出房屋清潔與消毒費用3萬元部分，業據提出免用 統一發票收據為證（本院卷第29頁），該收據之買受人固記 載為淳靚社區，惟付款人為原告，為管委會所是認（本院卷 第500頁），堪信屬實，合聚公司否認此部分費用，殊無可 採。 　⒋原告請求精精神慰撫金部分： 　⑴按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用 第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。而 不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞 操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財 產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項 前段規定甚明。而該項所稱「其他人格法益」，包含居住安 寧之人格利益（最高法院92年度台上字第164號判決意旨參 照）。 　⑵原告以系爭事故造成原告居住品質嚴重下降，精神受有損害 且情節重大，請求合聚公司賠償非財產上之損害8萬元，查 ：原告於111年9月5日返家發現系爭事故後，當日即由合聚 公司水電廠商於同日20時許到場查看維修，並於同年月7日 由合聚公司派員通管完成，排除阻塞等情，為兩造所不爭執 （不爭執事項⒊），致損原因業已排除，原告雖因而受有財 產上之損害，惟其已延工修繕並據以提起本訴請求賠償，且 原告自承僅在臺中授課時始暫居系爭房屋，使用頻率甚低（ 本院卷第444頁），故尚難認原告之居住安寧人格法益因系 爭事故而遭受侵害且情節重大，與前開法條所定要件不合。 準此，原告依不完全付準用民法第195條第1項之規定請求合 聚公司賠償非財產上之損害，要屬無據，不應准許。 　⒋綜上，原告因系爭事故得向合聚公司被告請求賠償之數額合 計為53萬9,955元（計算式：360,537＋32,000＋92,610元＋24, 808元＋30,000＝539,955）。　 五、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。 　　給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 　　告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。又遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之 債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%， 民法第229條第1、2項、第233條第1項及第203條分別定有明 文。原告對合聚公司之損害賠償債權，核屬無確定期限之給 付，經原告起訴並送達訴狀，合聚公司迄未給付，依法應負 遲延責任，從而，原告請求合聚公司給付自起訴狀繕本送達 翌日起算之法定遲延利息，亦無不合。 六、綜上所述，原告依不完全付之法律關係，請求合聚公司給付 53萬9,955元及自起訴狀繕本送達翌日（起訴狀繕本於112年 2月24日送達合聚公司，本院卷第43頁）即112年2月25日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准 許，原告其餘請求及依侵權行為之法律關係請求管委會賠償 部分，均無理由，應予駁回。 七、原告及合聚公司均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執 行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保 金額宣告之；至原告敗訴部分，其假行之聲請因訴之駁回而 失其依據，應併予駁回。 八、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出 　　之證據，經核均與判決之結果不生影響，爰不逐一論駁，附 此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳文爵 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳建分

2025-02-26

TCDV-112-訴-445-20250226-1

重上
臺灣高等法院高雄分院

返還借款

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第51號 上訴人即附 帶被上訴人 黃粟唯 訴訟代理人 葉佳勝律師 被上訴人即 附帶上訴人 謝淑美 訴訟代理人 洪永志律師 上列當事人間請求返還借款事件，上訴人對於民國113年3月22日 臺灣高雄地方法院111年度重訴字第129號第一審判決提起上訴， 被上訴人提起附帶上訴，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判 決如下： 　　主　文 原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹佰肆拾參萬捌仟參佰伍拾 捌元本息部分，及該部分假執行宣告，暨訴訟費用之裁判（除確 定部分外）均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 被上訴人之附帶上訴駁回。 第一、二審（除確定部分外，含附帶上訴）訴訟費用由上訴人負 擔五分之一，餘由被上訴人負擔。 　　事實及理由 一、按訴之預備合併，因先位之訴有理由，為備位之訴之解除條 件，其解除條件應以先位之訴判決確定時，始為其解除條件 成就之時。第一審如就先位之訴為原告勝訴判決，在尚未確 定前，備位之訴其訴訟繫屬並未消滅，且在第一審所為之訴 訟行為，於第二審亦有效力，是原告備位之訴，縱未經第一 審裁判，亦應解為隨同先位之訴繫屬於第二審而生移審之效 力。本件被上訴人於原審提起客觀合併之訴，起訴為先位聲 明、第一及第二備位聲明之請求（內容詳如附表二），原審 就第一備位聲明第四項部分為一部勝訴判決，命上訴人應給 付附帶上訴人新臺幣（下同）7,388,358元，及自民國112年 2月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，駁回其 先位聲明、其餘第一備位聲明及第二備位聲明第一項，則就 附帶上訴人第二備位聲明第二項部分則未予審酌。上訴人就 第一備位聲明敗訴部分提起上訴（即第一備位聲明第四項部 分），依上開說明，其第二備位聲明第二項部分已因上訴人 對於原審判決敗訴部分提起上訴而隨同生移審之效力，並於 本院審理時認為被上訴人第一備位第四項聲明無理由時，因 停止條件成就而應加以審判，合先敘明。 二、被上訴人即附帶上訴人謝淑美主張： （一）兩造前為養母女關係，上訴人於105年11月間欲購買附表 一編號1、2之房地（下稱系爭甲房地），然因自身資力不 足，遂向被上訴人借款，兩造基於消費借貸之合意，由被 上訴人借貸140萬元予上訴人，被上訴人已分別於105年11 月23日、105年12月9日交付現金58萬元、82萬元予上訴人 。嗣於105年12月30日，兩造又基於消費借貸之合意，由 上訴人向被上訴人借貸10萬元，被上訴人並已於當日交付 現金10萬元。綜上，上訴人向被上訴人借款共計150萬元 （下合稱系爭借款），爰依民法第478條、第179條規定， 擇一請求返還系爭借款。 （二）兩造另於109年間成立借名登記契約，由被上訴人借用上 訴人名義，向興富發建設股份有限公司（下稱興富發公司 ）購買附表一編號3、4所示房地（下稱系爭乙房地）之房 屋預售案（下稱系爭借名登記契約），並於110年9月24日 將系爭乙房地登記在上訴人名下，以及辦理系爭乙房地之 房屋貸款，以獲得較優惠之房屋貸款利率。被上訴人參與 看屋、議價、驗屋及交屋後之瑕疵爭議協商，且基於主導 地位，買賣價金亦係被上訴人向同居人即訴外人章啟東借 用支票，由章啟東開立支票支付，共計給付價金155萬元 。被上訴人以本件民事起訴狀作為終止系爭借名登記契約 之意思表示，並請求上訴人將系爭乙房地所有權移轉登記 予被上訴人。 （三）詎上訴人竟拒絕返還系爭乙房地所有權予被上訴人，且於 收受本件起訴狀後，為規避被上訴人扣押其財產向其求償 ，旋即於111年2月7日，與其友人郝俊智以假買賣方式將 系爭乙房地過戶給郝俊智；另於111年4月7日，與其男友 游舜涵以假買賣方式將系爭甲房地過戶給游舜涵。其等基 於通謀虛偽意思表示，所為之買賣系爭甲、乙房地之債權 行為及所有權移轉登記之物權行為，依民法第87條規定均 屬無效。爰依民法第87條第1項前段、第242條、第767條 第1項規定，代位上訴人請求游舜涵將系爭甲房地所有權 移轉登記予上訴人；依民法第87條第1項前段、第242條、 第767條第1項、類推適用民法第541條第1、2項、第179條 、第767條第1項前段規定，代位上訴人請求郝俊智將系爭 乙房地所有權移轉登記予上訴人，上訴人再將系爭乙房地 所有權移轉登記予被上訴人。退步言之，若上訴人與郝俊 智間非通謀虛偽意思表示，則類推適用民法第541條第1、 2項、第179條規定，請求上訴人返還750萬元。再退步言 ，縱認兩造間就系爭乙房地不成立系爭借名登記契約，惟 系爭乙房地之預售屋款155萬元均由被上訴人繳納，上訴 人受有不當得利，被上訴人得依民法第179條請求返還， 並請求判決如附表二所載。 三、上訴人即附帶被上訴人黃粟唯抗辯：被上訴人交付之140萬 元為被上訴人母親即訴外人黃巧贈與上訴人，僅係由被上訴 人保管，並非上訴人向被上訴人之借款，另上訴人未曾收受 被上訴人所稱之現金10萬元，兩造並無150萬元之消費借貸 契約關係。又上訴人係於被上訴人強勢主導下購買系爭乙房 地，雖被上訴人給付乙房地之購屋款155萬元，惟上訴人已 陸續清償完畢，且由上訴人辦理合作金庫銀行貸款以繳納系 爭乙房地之尾款495萬元。況系爭乙房地自購買至交屋期間 ，均係上訴人與興富發公司聯繫、辦理驗收，並由上訴人尋 找設計師就內部裝潢工程之設計事宜，積極和興富發公司討 論，亦就房屋瑕疵上網發文控訴，及向高雄市政府消費者保 護室申訴，嗣與興富發公司協商。被上訴人甚至於上訴人出 售系爭乙房地亦毫無所知，是系爭乙房地均係由上訴人出資 購買且管理、使用及處分系爭房地，兩造間就系爭乙房地並 無成立借名登記契約等語。 四、原審判決判准被上訴人第一備位之訴一部勝訴、一部敗訴之判決，即上訴人應給付被上訴人7,388,358元本息，並為准免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，於本院聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。（三）如受有不利判決，願供擔保後，請准宣告免假執行。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。並就其敗訴部分，提起附帶一部上訴，附帶上訴聲明：（一）原審判決關於後開第二項不利於被上訴人之部分廢棄。（二）上訴人應再給付被上訴人150萬元，及自112年2月10日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。上訴人對附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分即先位聲明及第一備位聲明第一項、第二項及第四項給付逾7,388,358元本息部分，均未據其聲明不服，非本院審理範圍，不予贅述）。 五、協商整理兩造不爭執事項及本件爭點 （一）兩造不爭執事項： 　 1、兩造前為養母女關係，於111年4月26日終止收養關係。 　 2、上訴人於105年11月間購買系爭甲房地，其中頭期款140萬 元由被上訴人支付。 　 3、上訴人於109年間，以其名義向興富發公司購買系爭乙房地暨車位之房屋預售案，總價為650萬元，並於110年9月24日辦理所有權登記。 　 4、系爭乙房地購屋款155萬元由被上訴人支付。上訴人於110年9月28日向合作金庫銀行貸款518萬元、173,000元用以繳納房貸，且系爭乙房地設定最高限額抵押權622萬、21萬元予合作金庫銀行。嗣後房貸均自上訴人名下帳戶按月扣款。 　 5、上訴人於110年10月22日和興富發公司辦理系爭乙房地交 屋時，因認系爭乙房地有諸多瑕疵，而與該公司有消費糾 紛，故同年11月3日向高雄市政府投訴，嗣於同年月24日 與該公司在高雄市政府消費爭議協商會議和解成立。 　 6、上訴人於110年12月31日，以750萬元出售系爭乙房地暨車 位予原審被告郝俊智，並於111年2月10日以買賣為原因， 將系爭乙房地所有權移轉登記予郝俊智。上訴人並將出售 系爭乙房地所得價金用以繳納上開對合作金庫銀行之剩餘 貸款。 （二）本件爭點： 　 1、被上訴人依民法第478條、第179條，擇一請求上訴人給付 系爭借款，有無理由？ 　 2、被上訴人類推適用民法第541條第1、2項及依民法第179條 規定，擇一請求上訴人給付750萬元，有無理由？上訴人 主張對被上訴人有6,217,325元之不當得利債權得抵銷， 有無理由？數額為何？ 　 3、若認兩造就系爭乙房地不存在借名登記關係，被上訴人依 民法第179條請求上訴人返還系爭乙房地之預付款155萬元 ，有無理由？上訴人主張有111,642元之不當得利債權得 抵銷，有無理由？數額為何？ 六、本院之判斷 （一）被上訴人依民法第478條、第179條規定，擇一請求上訴人 返還系爭借款，並無理由。 　 1、按稱消費借貸者，於當事人間必本於借貸之意思合致，而 有移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為，始得當 之。是以消費借貸，因交付金錢之原因多端，除有金錢之 交付外，尚須本於借貸之意思而為交付，方克成立。倘當 事人主張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸意 思互相表示合致及借款業已交付之事實，均負舉證之責任 （參見最高法院98年度台上字第1045號判決意旨）。被上 訴人主張其於105年間，因上訴人欲購買系爭甲房地，故 交付140萬元予上訴人繳納部分購屋價金等情，為上訴人 所不爭執，堪信為真實。惟被上訴人主張其交付該140萬 元之原因係基於消費借貸法律關係，以及其另有基於消費 借貸合意而交付10萬元借款予上訴人等節，均為上訴人所 否認，則依民事訴訟法第277條前段規定，被上訴人自應 就兩造間有消費借貸之合意，並基此合意而交付上開140 萬元、10萬元之事實，負舉證責任。 　 2、被上訴人雖主張其於105年11月23日提領現金49萬元及10 萬元，並將其中58萬元交予上訴人，於105年11月25日匯 至安信建築經理股份有限公司(下稱安信公司)，被上訴人 又分別於105年11月25日、12月6日、12月7日提領30萬元 、50萬元及6萬元，於105年12月9日將其中82萬元交予上 訴人，上訴人匯至安信公司，並均將匯款單交予被上訴人 作為借款證明。嗣上訴人於105年12月30日再向被上訴人 借款10萬元，被上訴人自合作金庫銀行提領10萬元交予上 訴人，上訴人共計積欠被上訴人150萬元(計算式：58萬元 ＋82萬元＋10萬元＝150萬元)尚未清償等情，並提出系爭甲 房地所有權權狀、被上訴人合作金庫銀行存摺明細、匯款 單、被上訴人臺灣企業銀行存摺明細、客戶繳款明細資料 等件為證（見原審雄司調卷第21至53頁）。惟查，被上訴 人與上訴人當時為同居之養母女關係，感情甚好，以兩造 當時之親密關係，被上訴人持有系爭甲房地所有權權狀或 匯款資料之原因甚多，客觀上難認係作為借款之擔保；且 依一般生活經驗法則，人民提款之原因多係因己所需，是 被上訴人上開提款、匯款紀錄，亦不足認定被上訴人是基 於借貸上訴人之目的而為提款之事實。且縱使該等款項均 係作為支付系爭甲房地價金所用，以其等當時為直系親屬 關係，亦無從排除係基於贈與或其他法律關係之合意所為 。因此，被上訴人持有系爭甲房地所有權權狀或匯款資料 及被上訴人有上開提款等事實，並無從逕認被上訴人有借 貸該140萬元予上訴人，以及其另有基於消費借貸合意而 交付10萬元借款予上訴人事實。此外，證人章啟東於原審 雖證述被上訴人有借貸上開款項予上訴人等語，然其係因 被上訴人向其轉述而獲悉此情，並未真正見聞上訴人有陳 述該借貸事宜、向被上訴人請求交付借款等情，亦無參與 系爭甲房地的付款過程，均經章啟東證述明確（見原審卷 一第445至446、448頁）。是依章啟東此部分證述，亦無 從佐證被上訴人主張其有借貸上開150萬元予上訴人等節 為真實。是被上訴人既未能證明兩造間就該等款項有借貸 之合意，且依被上訴人多年來均無向上訴人請求清償或上 訴人從未為清償行為之客觀情狀，自難認其等間就系爭甲 房地之頭期款150萬元，有消費借貸之合意存在。從而， 被上訴人依民法第478條規定，請求上訴人返還借款150萬 元之主張，並無理由。 　 3、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 民法第179條規定定有明文。次按不當得利依其類型可區 分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，在 「給付型之不當得利」應由主張不當得利返還請求權人， 就不當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任 。被上訴人雖另主張上訴人無法律上原因獲得150萬元之 利益，應依民法第179條規定返還被上訴人不當得利云云 。惟被上訴人係基於給付關係而交付該150萬元予上訴人 ，屬於「給付型之不當得利」，被上訴人主張上訴人受領 該150萬元為無法律上原因，揆諸前揭實務見解意旨，自 應負舉證責任。然而，被上訴人均未為任何具體舉證，則 其依不當得利之法律關係，請求上訴人返還該等款項，即 難認有據。縱上訴人就其所辯該等款項係黃巧所贈等節， 所為舉證尚有不足，仍應認被上訴人此部分主張為無理由 。 （二）被上訴人主張系爭乙房地係被上訴人購買並借名登記在上 訴人名下，與上訴人就系爭乙房地成立借名登記契約，為 無理由。 　 1、按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利， 民法第759條之1定有明文。次按借名登記契約，係指當事 人約定一方（借名者）將自己之財產以他方（出名者）名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產 為出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之 意思表示合致，始能成立借名登記契約。又主張借名登記 者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論 理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院 110年度台上字第511號判決可資參照）。再按主張有借名 登記關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利 己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已 盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任，若 原告先不能舉證使法院得到確實如此之心證，則被告就其 抗辯之事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回 原告請求。查上訴人於109年間，以其名義向興富發公司 購買系爭乙房地暨車位之房屋預售案，總價為650萬元， 並於110年9月24日辦理所有權登記乙節，為兩造所不爭執 （見本院卷第430至431頁），而上訴人否認與被上訴人間 存有借名登記之合意，則被上訴人主張系爭乙房地係借名 登記在上訴人名下，自應由被上訴人就借名登記關係存在 之事實，負舉證責任。 　 2、被上訴人主張兩造間就系爭乙房地成立借名登記契約，係 以為獲得較優惠之房屋貸款利率，又被上訴人參與看屋、 議價、驗屋及交屋後之瑕疵爭議協商，且基於主導地位， 買賣價金亦係被上訴人向訴外人章啟東借用支票支付等情 ，並舉證人章啟東、葛龍軍、唐季絹為證。惟查： 　 （1）證人即興富發公司銷售人員乙○○到庭證述：我有負責銷 售興富發公司推出的美樹大悅建案，有在展銷公司接待 上訴人，當時是上訴人與其母親即被上訴人去參觀，總 共看過兩造2次，第1次是去參觀，第2次應該就是簽約 等語（見本院卷第287至289頁）。證人即建案售後服務 及修繕人員丁○○到庭證稱：建案交屋時有做過售後修繕 ，有服務過上訴人，我是依照售服單上資料聯繫上訴人 ，先跟上訴人確認問題後，再請工班上去，我到工作現 場有看過被上訴人，但工作對接上都是跟上訴人等語（ 見本院卷第291至292頁）。證人即室內設計師丙○○到庭 證稱：上訴人主動告知希望我協助室內設計的規劃，我 有陪同丈量、驗屋大概2、3次；我有提供設計圖，是依 照我給上訴人的建議去繪製；承接本件案件過程中，只 有驗屋時見過被上訴人一次，其他時間沒有見過，驗屋 當天上訴人堅持不簽驗屋同意書，但被上訴人希望上訴 人趕快簽驗屋同意書等語（見本院卷第298至300頁）。 足認上訴人於購買系爭乙房地時均實際進行參觀及負責 簽約，且在房屋興建期間，即尋找丙○○進行室內設計， 並實際負責聯繫售後修繕，並非僅係借用名義登記而已 。復參以兩造於驗屋時就是否簽署驗屋同意書產生爭執 ，益徵上訴人並非單純借用名義供被上訴人使用，被上 訴人亦非基於主導地位。此外，上訴人在房屋興建期間 ，即向建設公司就土建及機電部分申請工程變更設計， 交屋後就房屋瑕疵上網發文控訴，以及向高雄市政府消 費者保護室申訴、與興富發公司協商等情，此有高雄市 政府行政暨國際處111年10月24日高市行國消字第11130 777000號書函暨所附之申訴人完整資料、高雄市政府消 費爭議協商會議紀錄、上訴人提出之興富發公司工程變 更設計申請表、臉書貼文等件在卷可稽（見原審卷二第 137至152、206至211、233至239頁）。堪認上訴人在房 屋興建期間即尋找室內設計師、積極進行變更設計，交 屋後就房屋瑕疵與建設公司進行協商、申訴，均實際進 行系爭乙房地之管理、使用無訛。被上訴人主張其於購 買系爭乙房地過程基於主導地位云云，核與事實不符， 為不足採。 　 （2）證人章啟東於原審雖證述系爭乙房地係由其介紹被上訴 人實際購買而借名登記在上訴人名下等情，然證人章啟 東與被上訴人為同居男女朋友關係，證詞難免有偏頗之 虞，且就兩造間之借名登記契約詳情均未加以說明，其 證詞是否可信，尚非無疑。況證人章啟東於原審證述： 被上訴人想要投資，而因為上訴人比較年輕，年輕人房 貸利率比較低；因為當時我朋友葛龍軍是興富發的經理 ，他跟我說現在價格比較低可以買，我跟被上訴人講， 被上訴人就買了，都是葛龍軍跟被上訴人談的；銀行貸 款是我跟被上訴人去談的，房子驗收時也是我跟被上訴 人、上訴人一起去的；房子價金是被上訴人來跟我拿支 票，我發票讓她去繳納的，之後房貸是跟合庫貸的，當 時也是我帶他們去貸款的等語（見原審卷一第447至450 頁）。然系爭乙房地如確係被上訴人僅作為投資用，而 僅係借用上訴人名義登記，上訴人應無必要在房屋興建 期間即積極尋找室內設計師，並就土建及機電部分申請 工程變更設計；且證人即合庫銀行襄理甲○○到庭證稱： 在貸款考量上，不會因為年紀輕就影響貸款利率，若兩 人收入狀況相同，也不會單純因為年紀輕貸款利率就比 較低等語（見本院卷第296頁）。是證人章啟東所證述 系爭乙房地係被上訴人想要投資，而因為上訴人比較年 輕，年輕人房貸利率比較低等借名登記之原因，核與事 實不符，應不足採。至證人章啟東雖有借支票給被上訴 人繳納1期頭期款及陪同辦理銀行貸款及驗收，然系爭 乙房地之頭期款雖係由被上訴人先行支付且其中1期頭 期款係由章啟東開立支票繳納，然因斯時兩造為養母女 關係，證人章啟東與被上訴人為同居關係，關係均屬親 密且良好，系爭乙房地又係透過章啟東之人脈關係介紹 購買，則證人章啟東借用支票或陪同辦理貸款、驗收， 核與常情相符，尚不足以上開情事逕認兩造間即屬借名 登記關係。 　 （3）證人即興富發公司公關經理葛龍軍於原審證述：我不認 識兩造，我認識章啟東，我有介紹章啟東女朋友來買興 富發三民區新都段房子，我們都叫她章太太，章太太有 帶她女兒一起來買房，我總共有2次帶他們談買房的事 情；這房子是章太太想買，當時應該是想用章太太名字 ，但我不曉得後來是用誰的名字，那是他們自己去談的 ，但是我認為是他太太要買的，因為我有拜託章啟東買 房，他說好，他要介紹他太太來買，所以我們在他們公 司那裡稍微談了一下，就去看房子；議價時也有因為她 是章啟東太太，所以我有主動拜託公司給她一些優惠， 然後他們就買了，也沒有再談什麼細節；章太太有說想 買給她女兒住等語（見原審卷三第192至197頁）。證人 即興富發公司業務經理唐季絹於原審證述：我不認識兩 造，系爭乙房地銷售時我沒有在場，我跟兩造碰面是因 為房屋有糾紛，被上訴人帶著上訴人跟葛龍軍到我們公 司討論問題；我知道這房子是被上訴人透過葛龍軍介紹 才來買，好像葛龍軍跟被上訴人的先生是朋友；我只有 在這個房子有交屋糾紛時才有參與，談房屋糾紛當天被 上訴人有來，是葛龍軍陪同，有聽他說兩造希望可以趕 快把房子處理好，我接觸的時候是兩造一起來的，也是 因為葛龍軍所以我才會出面跟他碰面；我只知道葛龍軍 介紹兩造來看房子，但是是介紹誰買我就不知道，當下 他們跟我講是因為葛龍軍跟他爸爸很熟，才會來看這個 房子等語（見原審卷二第458至462頁）。則依葛龍軍、 唐季絹上開證詞觀之，系爭乙房地係被上訴人之同居男 友章啟東透過葛龍軍關係購買以獲取較優價金，其等對 於兩造究係誰實際購買系爭乙房地並不知情，葛龍軍亦 僅係因章啟東之介紹而猜測係被上訴人所購買，且證人 對於為何登記為上訴人所有之原因亦均不知情，是無從 以上開證人之證詞即認兩造間有借名登記關係存在。至 證人另證述被上訴人有參與系爭乙房地之議價、參觀及 瑕疵協調等情，然系爭乙房地既係經由被上訴人之同居 男友章啟東透過葛龍軍介紹而購買，兩造又屬母女之至 親關係，被上訴人出面參與買屋之過程，核與常情相符 ，亦無從以此即認被上訴人為實際購買者或兩造屬借名 登記關係。 　 3、綜上，上訴人於購買系爭乙房地時，均實際進行系爭乙房 地之管理、使用，並非僅係借用名義登記而已。至被上訴 人雖有陪同參與議價、參觀及瑕疵協調，然無從依此證明 兩造間有借名登記契約存在，所舉證人章啟東、葛龍軍、 唐季絹之證詞，亦無從證明被上訴人為實際購買者或兩造 間屬借名登記關係。另兩造對於系爭乙房地之頭期款係由 被上訴人所支付乙節均不爭執，然審酌兩造為養母女之至 親關係，女兒購買不動產之出資來源為何，與當事人間是 否有意要成立借名登記之委任契約，兩者並無絕對關聯性 ，不動產之取得對價若非由登記名義人支付者，其所涉原 因多端，或為財務規劃與財產管理之便利而為之、借名登 記、脫法行為等關係，或係出於經濟考量而為之借款、合 資等關係，或係出於情感因素而為之贈與、財產預先分配 等關係，態樣不一而足，且屬現時一般社會交易行為所常 見，縱購買系爭乙房地之頭期款資金來源為被上訴人支出 ，依前揭說明並衡諸其等間之情誼關係，自不當然僅有成 立借名登記委任契約之唯一可能性，尚難憑此即遽認兩造 間有借名關係存在。則依上開各事證交互參照，被上訴人 既未能就其主張出資買受系爭房地並借用上訴人名義登記 為所有權人，兩造間有借名登記契約等節舉證以實其說， 自無從認定被上訴人主張為可採。從而，被上訴人主張兩 造間就系爭乙房地有借名登記關係存在，類推適用民法第 541條第1、2項及依民法第179條規定，擇一請求上訴人給 付750萬元，為無理由。 （三）被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還系爭乙房 地之預付款1,438,358元，為有理由。 　 1、按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時 自認者，無庸舉證。民事訴訟法第279條第1項定有明文。 在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事 實相反之認定。又請求履行債務之訴，原告就其所主張債 權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事 實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被 告負舉證責任，此觀同法第277條之規定自明。 　 2、經查，被上訴人主張上訴人購買系爭乙房地之頭期款155 萬元為其所支付，上訴人應負返還義務乙節，上訴人對於 應返還被上訴人上開155萬元為不爭執（見原審卷一第226 頁、卷二第462頁、卷三第257頁），僅抗辯稱：我於平時 不定期提領現金交付被上訴人作為清償，已經清償完畢等 語。則上訴人對於被上訴人主張應返還155萬元之事實既 已為自認，被上訴人就此事實即無庸舉證，應由上訴人就 該債權已因清償而消滅之事實負舉證責任。上訴人雖以其 持有繳納該等155萬元之統一發票、匯款申請書及收款證 明、帳戶存提款交易明細為證（見原審雄司調卷第95至10 7、卷二第49至135頁）。惟查，上訴人於原審行當事人訊 問程序，經訊問有關該等155萬元清償問題時，陳述其並 未記錄相關還款內容，尚未仔細計算，其確實不知道是否 已清償完畢，反正被上訴人沒有安全感，其能力所及均給 付予被上訴人等語（見原審卷三第208至209頁），就其答 辯業已清償該等款項完畢等節已難認為真實。況上訴人所 提之帳戶存提款交易明細資料，僅得以證明上訴人曾經自 其帳戶提領現金，無從證明上訴人係以其提領之現金清償 上開155萬元；另上訴人為購買系爭乙房地之登記名義人 ，其持有繳納房屋價款之統一發票，本屬正常，復參以兩 造為養母女之至親關係，即無從僅以上訴人持有該等單據 ，逕認其已清償被上訴人155萬元。是上訴人就其已清償 之事實既未能舉證以實其說，其抗辯即不可採。然因被上 訴人對於上訴人得主張抵銷代繳之費用111,642元乙節為 不爭執（見本院卷第430頁），則被上訴人得請求返還1,4 38,358元（1,550,000-111,642＝1,438,358）。 七、綜上所述，被上訴人類推適用民法第541條第1、2項及依民 法第179條規定，第一備位聲明請求上訴人給付7,388,358元 本息，非屬正當，不能准許；惟依民法第179條規定，第二 備位聲明請求上訴人給付1,438,358元，及自112年2月10日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，則屬正當，應予 准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就 超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽， 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部 分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞 ，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁 回其上訴。至被上訴人附帶上訴請求上訴人給付150萬元， 為無理由，應駁回其附帶上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，附帶上訴 為無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第五庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱泰錄 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王　琁 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高瑞聰 以上正本證明與原本無異。 上訴人不得上訴，被上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20 日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日 內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註 條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　呂姿儀 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。 附表一： 編號 項目 1 高雄市○○區○○段000 地號土地（權利範圍10000分之79，面積1,502.03平方公尺） 2 高雄市○○區○○段0000○號（即門牌號碼高雄市○○區○○○○路000巷00號3樓） 3 高雄市○○區○○段00地號土地（權利範圍10000分之116，面積5,125.46平方公尺） 4 高雄市○○區○○段000○號（即門牌號碼高雄市○○區○○○路0號17樓之9） 附表二： 編號 先位聲明 第一備位聲明 第二備位聲明 1 原審上訴人游舜涵與上訴人二人間就甲房地，於111年4月7日所為買賣之債權行為及於111年4月7日以買賣為原因所為所有權移轉登記之物權行為均無效。 游舜涵與上訴人二人間就甲房地，於111年4月7日所為買賣之債權行為及於111年4月7日以買賣為原因所為所有權移轉登記之物權行為均無效。 上訴人應給付被上訴人150萬元，及自起訴狀送達之翌日起致返還之日止，按週年利率5％計算之利息。 2 游舜涵應將甲房地於111年4月7日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 游舜涵應將甲房地於111年4月7日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 上訴人應給付被上訴人155萬元，及自起訴狀送達之翌日起至返還之日止，按週年利率5％計算之利息。 3 上訴人應給付被上訴人150萬元，及自起訴狀送達之翌日起致返還之日止，按年息5％計算之利息。 上訴人應給付被上訴人150萬元，及自起訴狀送達之翌日起致返還之日止，按週年利率5％計算之利息。 4 確認郝俊智與上訴人二人間就乙房地，於110年12月31日所為買賣之債權行為及於111年2月7日以買賣為原因所為所有權移轉登記之物權行為均無效。 上訴人應給付被上訴人750萬元，及自起訴狀送達之翌日起至返還之日止，按週年利率5％計算之利息。 5 郝俊智應將乙房地於111年2月7日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 6 上訴人應將乙房地移轉登記予被上訴人。 7 如獲有利之判決，願供擔保請准假執行。 如獲有利之判決，願供擔保請准假執行。　 如獲有利之判決，願供擔保請准假執行。

2025-02-26

KSHV-113-重上-51-20250226-1

上易
臺灣高等法院臺中分院

返還買賣價金等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第290號 上 訴 人 蘇玉娟 訴訟代理人 張淵森律師 複代理人 廖煜堯律師 被上訴人 順富鑫建設有限公司 法定代理人 康明遠 被上訴人 廖小慧 共 同 訴訟代理人 林咏芬律師 上列當事人間返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國113年5 月9日臺灣南投地方法院112年度訴字第487號第一審判決提起上 訴，本院於114年1月7日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項： 一、上訴人以其與被上訴人順富鑫建設有限公司（下稱順富鑫公 司）、廖小慧間因買賣下述系爭房地衍生糾紛，因而請求被 上訴人應給付及返還如附表所示各項金額予上訴人，且被上 訴人間就該買賣有不真正連帶關係，應對上訴人負不真正連 帶責任，乃在原審先位訴之聲明：㈠順富鑫公司應給付上訴 人新臺幣（下同）203萬1662元（即附表編號①③④請求項目之 合計金額），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息（下稱法定遲延利息）。㈡廖小慧應 給付上訴人203萬1662元（即附表編號①③④請求項目之合計金 額）及法定遲延利息。㈢前二項所命給付，如任一人為給付 時，其他人於給付範圍內，免除其給付責任。㈣願供擔保請 准宣告假執行（原審卷第11頁）。並備位訴之聲明：㈠順富 鑫公司應給付上訴人180萬662元（即附表編號①⑤請求項目之 合計金額）及法定遲延利息。㈡廖小慧應給付上訴人180萬66 2元（即附表編號①⑤請求項目之合計金額）及法定遲延利息 。㈢前二項所命給付，如任一人為給付時，其他人於給付範 圍內，免除其給付責任。㈣順富鑫公司應給付上訴人6萬8057 元（即附表編號⑥請求項目所示金額）及法定遲延利息。㈤廖 小慧應給付上訴人6萬8057元（即附表編號⑥請求項目所示金 額）及法定遲延利息。㈥前二項所命給付，如任一人為給付 時，其他人於給付範圍內，免除其給付責任。㈦願供擔保請 准宣告假執行（原審卷第12、205-206頁）。 二、嗣經原審駁回上訴人之請求，上訴人在本院審理時，變更先 位訴之聲明為：㈠順富鑫公司應給付上訴人101萬2333元（即 附表編號②③④請求項目之合計金額），及其中100萬500元（ 即附表編號③④請求項目合計金額）之法定遲延利息。㈡廖小 慧應給付上訴人101萬2333元（即附表編號②③④請求項目合計 金額），及其中100萬500元（即附表編號③④請求項目合計金 額）之法定遲延利息。㈢前二項所命給付，如任一人為給付 時，其他人於給付範圍內，免除其給付責任。㈣願供擔保請 准宣告假執行。並變更備位之訴之聲明：㈠順富鑫公司應給 付上訴人84萬9390元（即附表編號②⑤⑥請求項目之合計金額 ），及其中83萬7557元（即附表編號⑤⑥請求項目之合計金額 ）之法定遲延利息。㈡廖小慧應給付上訴人84萬9390元（即 附表編號②⑤⑥請求項目之合計金額），及其中83萬7557元（ 即附表編號⑤⑥請求項目之合計金額）之法定遲延利息。㈢前 二項所命給付，如任一人為給付時，其他人於給付範圍內， 免除其給付責任。㈣願供擔保請准宣告假執行（本院卷二第4 6-47頁）。 三、上訴人在本院所為變更先位、備位之訴之聲明部分，核屬減 　　縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第446條第1項、第 　　255條第1項第3款規定，應予准許。　 貳、上訴人主張： 一、上訴人於民國110年8月6日與順富鑫公司、廖小慧簽訂「順 　　富鑫澄玉房屋土地買賣合約書」（下稱系爭契約），約定上 　　訴人以總價款513萬元，向被上訴人購買「順富鑫澄玉公寓 　　大廈2E」房地一戶（即坐落南投縣○○鎮○○段00地號土地 　　及其上同段436建號建物，門牌號碼：南投縣○○鎮○○路0 　　○0號2樓之1，下稱系爭房地）。嗣上訴人已於112年2月24 　　日至臺灣銀行南投分行（下稱臺銀南投分行）辦理對保，且 　　截至112年4月24日為止，已繳納買賣價金103萬1162元。嗣 　　上訴人在兩造約定之112年2月4日驗收系爭房屋時，發現系 　　爭房屋尚有瑕疵而與樣品屋及傳單廣告不符，乃要求順富鑫 　　公司進行修繕，並再約定112年2月28日驗收，迨至該日驗收 　　時，系爭房屋多項瑕疵仍未獲修繕，再次約定112年4月9日 　　驗收，惟至該驗收期日時，系爭房屋仍有瑕疵而未修繕，被 　　上訴人未將系爭房地交付上訴人。嗣被上訴人將系爭房地出 　　售予第三人並於112年9月22日辦理所有權移轉登記，上訴人 　　因被上訴人已陷於給付不能，乃於112年10月12日以台中民 　　權路郵局營收股第1933號存證信函（下稱甲函）通知被上訴 　　人依系爭契約第23條第1項、第25條約定，解除系爭契約。 　　系爭契約既經解除，則依民法第226條第1項、第216條第1項 　　規定，被上訴人應賠償另行出售系爭房地予第三人之價差99 　　萬元，及上訴人為辦理驗收系爭房屋事務而委託台測工程檢 驗有限公司（下稱台測公司）之耗費1萬500元等損害；而被 上訴人雖於113年4月12日返還上訴人已繳納之買賣價金103 萬1162元，然依民法第259條第1項、第233條第1項規定，被 上訴人尚應給付本件起訴狀繕本送達翌日即113年1月20日起 至113年4月12日間之法定遲延利息共計1萬1833元。被上訴 人應就上開上訴人所受損害及給付法定遲延利息部分，負不 真正連帶給付責任，爰依系爭契約第23條第1項、第25條約 定，及民法第226條第1項、第216條第1項、第259條第1項、 第233條第1項等規定，先位之訴請求判決如前述減縮後先位 訴之聲明所載（上訴人在原審對被上訴人先位請求逾上開範 圍部分，非本院審理範圍，不予贅載）。 二、系爭房地既因被上訴人另行出售第三人，且上訴人依系爭契 約第23條第1項、第25條約定而解除系爭契約，依系爭契約 第25條第3項約定，被上訴人應賠償上訴人系爭房地總價款1 5％之違約金即76萬9500元；及上訴人前已繳納之103萬1162 元價金於113年1月20日至113年4月12日間之法定遲延利息1 萬1833元；又被上訴人遲延通知上訴人交屋，日數達132日 ，依系爭契約第15條第1項第4款約定，被上訴人應給付上訴 人遲延通知交屋日數132日之遲延利息6萬8057元。爰依系爭 契約第23條第1項、第25條第3項、第15條第1項第4款約定， 備位之訴請求如前述減縮後備位訴之聲明所載（上訴人在原 審對被上訴人備位請求逾上開範圍部分，非本院審理範圍， 不予贅載）。 參、被上訴人抗辯： 　　依系爭契約第18條第1項第1、2款、第14條第4項第2款、第1 　　4條第5項等約定，上訴人負有辦妥對保貸款手續及配合辦理 過戶手續等義務，而順富鑫公司已通知上訴人履行上開義務 ，上訴人雖於112年2月24日完成對保並經臺銀南投分行核 　　貸，惟仍未提供辦理產權移轉登記、抵押權設定等文件，致 無法完成撥貸予被上訴人之程序，嗣被上訴人於112年4月20 日以位思法律事務所律師函（下稱乙律師函）向上訴人催告 後，上訴人仍以驗收未通過或修繕未完成而不配合辦理貸款 及提供辦理移轉登記相關文件，被上訴人乃於112年4月27日 以台中福平里郵局第304號存證信函（下稱丙函）通知上訴 人解除系爭契約。系爭契約已依系爭契約第25條第4項、民 法第254條規定解除，且被上訴人已返還上訴人所交付之買 賣價金103萬1162元，兩造間已無系爭契約買賣關係，被上 訴人不負損害賠償責任，上訴人請求附表編號②③④⑤⑥所示之 款項，均無理由。如認上訴人備位請求附表編號⑥部分有理 由，則該款項之性質為違約金，顯然過高而應予酌減等語。 肆、原審駁回上訴人之先備位請求，上訴人不服。提起上訴。兩 　　造在本院聲明： 一、上訴人之先位上訴聲明： 　㈠原判決除減縮部分外廢棄。　 　㈡上開廢棄部分：　　 　⒈順富鑫公司應給付上訴人101萬2333元，及其中100萬500元之 法定遲延利息。 　⒉廖小慧應給付上訴人101萬2333元，及其中100萬500元之法定 遲延利息。 　⒊前二項所命給付，如任一人為給付時，其他人於給付範圍內 ，免除其給付責任。 　⒋願供擔保請准宣告假執行。 二、上訴人之備位上訴聲明： 　㈠原判決除減縮部分外廢棄。 　㈡上開廢棄部分：　 　⒈順富鑫公司應給付上訴人84萬9390元，及其中83萬7557元之 法定遲延利息。 　⒉廖小慧應給付上訴人84萬9390元，及其中83萬7557元之法定 　　遲延利息。 　⒊前二項所命給付，如任一人為給付時，其他人於給付範圍內 　　，免除其給付責任。 　⒋願供擔保請准宣告假執行。 三、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 伍、兩造不爭執事項：（本院卷二第50-52頁、第79-80頁） 一、上訴人於110年8月6日與被上訴人簽立系爭契約，約定上訴 人以總價款513萬元向被上訴人購買系爭房地。 二、上訴人於簽立系爭契約後，截至112年4月24日止已繳付103 萬1162元，剩餘410萬元之價款則係向臺銀南投分行申辦貸 款，該行並於112年2月8日以南投營字第11200004981號函通 知上訴人如該函文之內容。臺銀南投分行並於112年8月1日 以電子郵件向上訴人表示：「台端前於111年10月26日向本 分行申請公教員工購屋置貸款（築巢優利貸）。本分行依徵 審程序於111年12月21日核貸額度410萬元、借款期限30年， 且經本行於112年1月13日及112年2月8日以電子郵件及公函 通知台端來行辦理簽約對保等相關事宜，嗣台端於112年2月 24日來行辦理簽約對保在案」等語。 三、順富鑫公司於111年12月5日以客戶通知函提醒上訴人將進行 　　驗屋，該函並表明：「通知貴戶與公司約定時間到澄玉進行 　　驗屋，當日驗收會開立修繕單，待修繕完成再安排貴戶進行 　　後續交屋流程」（原審卷第63頁）；該通知函於111年12月7 　　日送達上訴人。 四、順富鑫公司於112年4月20日向上訴人寄發乙律師函，主旨為 「催告台端於函後五日內繳交新臺幣10萬1182元，並配合辦 理對保、房地過戶手續，逾期未履行，將依法解除雙方間房 地預定買賣契約」等語，該律師函說明一㈡⒉所載：「辦理對 保義務：依系爭契約第18條第一款㈡『應為第18條第1項第2款 』之約定『買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買 方有權變更貸款之金融機構，但買方需於賣方通知辦理貸款 日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定 貸款金額直接撥付賣方。』」等語（原審卷第109-112頁）。 被上訴人再於112年4月27日以丙函解除澄玉建案之房地預定 買賣契約書，解約理由為：「蘇女士至112年4月26日止仍未 配合辦理對保、房地過戶手續，爰買方依法通知解除雙方間 房地買賣契約」等語，並於同函提醒上訴人應以書面提供其 銀行帳戶予被上訴人以退還上訴人已繳交之買賣價金（原審 卷第113-114頁）。 五、系爭房地已由被上訴人於112年8月25日售予第三人，房地買 　　賣之交易總價為612萬元。 六、上訴人於112年10月12日以甲函通知被上訴人違反系爭契約 　　第23條約定，而依系爭契約第25條約定解除系爭契約；該存 　　證信函於112年10月13日送達被上訴人。 七、順富鑫公司取得系爭房屋使用執照日期為111年12月2日。 八、被上訴人分別於112年2月8日以電子郵件、112年2月13日以 　　信函，分別函覆上訴人並提醒：「代書辦理過戶前，買方需 　　辦理之各項貸款手續為預立各項取款或委託撥付文件，並應 　　開立受款人為賣方及票面上註明禁止背書轉讓及記載擔保之 　　債權金額及範圍之本票予賣方，這部分代書會於貴住戶對保 　　時到場一併辦理」（原審卷第183-185頁）；於112年3月15 　　日以信函回覆上訴人並備註：「今日查詢台銀辦理進度--貴 　　戶已完成貸款設定文件，但須貴戶知會台銀，方能通知承辦 　　代書取台銀設定文件，以及貴戶需開立本票予賣方，請貴戶 　　聯絡台銀及代書（洪○○地政士事務所聯絡電話：0935-***** *）辦理上述事宜，以利完成貸款程序」（原審卷189-191 　　頁）；於112年3月31日以信函回覆上訴人並提醒上訴人：「 　　所有權移轉登記時間為使用執照核發後4個月內備妥文件聲 　　請有關稅費及權利移轉登記事宜」（原審卷第177-181頁） 　　。 九、上訴人於112年4月25日以觀心聯合法律事務所112年度心彥 民催字第112041號函（下稱丁律師函）回覆乙律師函，丁律 師函說明欄：「二㈣、…本人前提出公正第三人台測工程檢驗 有限公司之驗屋報告書予順富鑫公司，此為順富鑫公司所明 知，然雙方就驗屋部分並未完成，台測工程檢驗有限公司之 驗屋報告書所載之房屋瑕疵是否均已修繕完成，猶未可知， 則順富鑫公司並未履行系爭契約第15條第1項第2目所約定之 義務，本人自得為同時履行抗辯，並無給付遲延之情…。」 、「二㈧、本人特為請貴大律師函告順富鑫公司，於函到5日 內與本人聯繫瑕疵修補情形及驗屋事宜，並與本人約定非上 班日進行驗屋，於驗屋完成後，本人必定遵期辦理過戶及撥 貸手續。」等語（原審卷第193-196頁）。 十、上訴人曾委請陪同驗屋之台測公司將其驗屋過程所主張的缺 　　失項目記載於驗屋報告書(原審卷第67-100頁)。 十一、臺銀南投分行回覆上訴人之電子郵件內容記載：「經本行 於112.1.13及112.2.8以電子郵件及公函通知台端來行辦 理簽約對保等相關事宜，台端於112.2.24來行辦理簽約對 保。惟後續不動產過戶、抵押權設定均未能辦理，遲未能 完成撥貸程序…」（原審卷第131頁）。 陸、本院之判斷： 一、上訴人主張其以112年10月12日之甲函解除系爭契約，並先 位依民法第226條第1項、第216條第1項、第259 條第1 項、 第233 條第1 項等規定，請求被上訴人給付如附表編號②③④ 所示金額；備位依系爭契約第25條第3項約定，請求被上訴 人給付如附表編號②⑤所示金額云云。被上訴人則辯稱其已於 112年4月27日之丙函解除系爭契約，自無給付附表編號②③④⑤ 所示款項之義務等語。經查： 　㈠系爭契約第25條第4項約定，買方違反有關「付款條件及方式 」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之15之金額。但 該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙 方解除本契約。 　㈡依系爭契約第14條第1項、第2項、第4項約定：「房地所有權 移轉登記期限：一、土地所有權移轉登記：土地所有權之移 轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後四個 月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。二、房屋所有 權移轉：房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內 文件申辦有關稅費及權利登記事宜，並於賣方通知交屋日前 完成產權登記。…四、賣方應於買方履行下列義務時，辦理 房地所有權移轉登記：㈠依契約約定之付款辦法，除約定之 交屋保留款外，應繳清房地移轉登記前應繳之款項及逾期加 付之遲延利息。㈡提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件 ，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費、預立各項取款或委託 撥付文件並應開立受款人為賣方及票面上註明禁止背書轉讓 及記載擔保之債權金額及範圍之本票予賣方…。」等；及系 爭契約第18條第1項第2款約定：「買方可得較低利率或有利 於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，但買 方需於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由 承貸金融機構同意將約定貸款金額直接撥付賣方」等語，足 認兩造約定辦理系爭房地所有權移轉登記之期限，為使用執 照核發後4個月內，且買方（即上訴人）應備妥提出辦理所 有權移轉登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各 項稅費、預立各項取款或委託撥付文件並應開立受款人為賣 方及票面上註明禁止背書轉讓及記載擔保之債權金額及範圍 之本票予賣方（即被上訴人），賣方（被上訴人）則應於上 訴人履行上開義務時，辦理系爭房地所有權移轉登記予上訴 人。 　㈢兩造均不爭執順富鑫公司領得系爭房地使用執照日期為111年 12月2日（兩造不爭執事項七），且上訴人於簽立系爭契約 後，截至112年4月24日止已自行繳付103萬1162元，剩餘410 萬元之價款則係向其自選之臺銀南投分行申辦公教員工購屋 置貸款（築巢優利貸），而非委託被上訴人統一向金融機構 辦理貸款之購屋者，且該分行並於112年2月8日以南投營字 第11200004981號函通知上訴人於1個月內至該行辦理簽約（ 原審卷第60頁）；再於112年8月1日以電子郵件向上訴人表 示：「台端前於111年10月26日向本分行申請公教員工購屋 置貸款（築巢優利貸）。本分行依徵審程序於111年12月21 日核貸額度410萬元、借款期限30年，且經本行於112年1月1 3日及112年2月8日以電子郵件及公函通知台端來行辦理簽約 對保等相關事宜，嗣台端於112年2月24日來行辦理簽約對保 在案」等語等事實（兩造不爭執事項二），足認上訴人已向 臺銀南投分行申辦公教員工購屋置貸款（築巢優利貸），並 於112年2月24日至該分行完成辦理簽約對保事務。 　㈣上訴人雖非委託被上訴人統一向金融機構辦理貸款之購屋者 　　，惟依系爭契約第14條第1項、第2項、第4項、第18條第1項 　　第2款約定，上訴人應備妥提出辦理所有權移轉登記及貸款 　　有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費、預立各項取 　　款或委託撥付文件並應開立受款人為被上訴人及票面上註明 　　禁止背書轉讓及記載擔保之債權金額及範圍之本票予被上訴 　　人，以利金融機構撥付貸款予被上訴人。而被上訴人分別於 　　112年2月8日以電子郵件、112年2月13日以信函，告知上訴 　　人：「代書辦理過戶前，買方需辦理之各項貸款手續為預立 　　各項取款或委託撥付文件，並應開立受款人為賣方及票面上 　　註明禁止背書轉讓及記載擔保之債權金額及範圍之本票予賣 　　方，這部分代書會於貴住戶對保時到場一併辦理」等語，有 被上訴人提出之電子郵件、信函可佐（原審卷第183頁、185 頁）；嗣於112年3月15日再以信函回覆上訴人稱：「今日查 詢台銀辦理進度--貴戶已完成貸款設定文件，但須貴戶知會 台銀，方能通知承辦代書取台銀設定文件，以及貴戶需開立 本票予賣方，請貴戶聯絡台銀及代書（洪○○地政士事務所聯 絡電話：0935-******）辦理上述事宜，以利完成貸款程序 」等語，有上開信函1件可佐（原審卷第189頁）；再於112 年3月31日以信函告知上訴人：「所有權移轉登記時間為使 用執照核發後4個月內備妥文件聲請有關稅費及權利移轉登 記事宜」，亦有112年3月31日函文為憑（原審卷第178頁） ，上訴人亦不否認有收受前開電子郵件、信函等事實，足認 被上訴人已告知上訴人於辦理房地所有權移轉登記前，尚須 配合辦理對保、撥貸及提供辦理貸款相關文件。 　㈤被上訴人抗辯上訴人雖於112年2月24日與臺銀南投分行完成 　　對保，惟上訴人仍未提供辦理產權移轉登記、抵押權設定等 　　文件予被上訴人，致該分行無法完成撥貸予被上訴人，被上 　　訴人乃致電詢問該分行，始知悉上訴人因驗屋尚未完成之而 　　不同意該分行交付抵押權設定契約等文件予被上訴人，被上 　　訴人隨即發函告知上訴人，須上訴人知會該分行同意交付設 　　定抵押權等文件，始能完成核貸程序，並開立本票予被上訴 　　人以辦理系爭房地所有權移轉登記等語，有112年3月15日函 　　文可佐（原審卷第189-191頁）。上訴人雖主張其並無不同 意臺銀南投分行通知被上訴人取得設定抵押權等文件云云， 惟依上訴人以丁律師函向被上訴人表示於驗屋完成後，本人 必定遵期辦理過戶補提撥貸手續等語（兩造不爭執事項九） ，並佐以上訴人提出其與臺銀南投分行在112年7月13日之電 子郵件，該分行表示：「經本行於112.1.13及112.2.8以電 子郵件及公函通知台端來行辦理簽約對保等相關事宜，台端 於112.2.24來行辦理簽約對保。惟後續不動產過戶、抵押權 設定均未能辦理，遲未能完成撥貸程序。本行復於112.6.12 及112.6.28函告於112.7.12前辦妥撥款事宜，據賣方提供之 建物登記謄本，本案之建物已於112.1.5辦妥保存登記。台 端如仍有貸款需求，請備妥相關授信文件提出申請」等語（ 原審卷第131頁）；及上訴人與臺銀南投分行在112年8月1日 之電子郵件，該分行亦表示：「本案台端與建商遲未將不動 產過戶後謄本及抵押權設定相關文件送本行存執，爰遲無法 撥貸，本行基於關懷案件之撥貸順利進行，曾主動致電台端 欲提醒相關房貸核定後之撥款時效事宜，惟未獲接通，本行 即於112年6月12日、112年6月20日、112年6月28日及112年7 月10日以公函方式通知台端宜於112年7月12日前辦妥本案撥 款事宜，以維雙方權益。台端所詢為何於房貸核貸通知暨簽 約對保後，需六個月內辦妥撥款，逾期者授信案需重新申請 乙節，該時效係評覈借款人之收入及信用最新狀態，為本行 授信風險管控之作業所需，爰本行已於到期前充分通知台端 知悉……」等語（原審卷第131頁），足認被上訴人辯稱其係 因上訴人不同意臺銀南投分行交付抵押權設定契約等文件予 被上訴人，以供被上訴人據以辦理所有權移轉登記，而致該 分行無法完成撥貸予被上訴人一節，應與事實相符，堪予採 認。 　㈥被上訴人辯稱其於112年4月20日以乙律師函催告上訴人稱： 「催告台端於函到五日內……，並配合辦理對保、房地過戶手 續、逾期未履行，將依法解除雙方間房地預定買賣契約……配 合辦理過戶義務：依系爭契約第14條第1、2項之約定，除另 有約定外，土地及房屋應於使用執照核發後四個月內申辦所 有權移轉登記，同條第4項約定賣方應於買方履行下列義務 時……㈡提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件，辦理各項 貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件並 應開立受款人賣方及票面上註明禁止背書轉讓及記載擔保之 債權金額及範圍之本票予賣方。…第一款、第二款之辦理事 項，由賣方指定之地政士辦理之，倘為配合各項手續需要， 須由買方加蓋印章、出具證件或繳納各項稅費時，買方應於 接獲賣方或承辦地政士通知日起七日內提供…。」等語，為 上訴人所不爭執，有乙律師函為憑（原審卷第109-112頁） ，足認被上訴人有以乙律師函催告上訴人應依約履行對保、 貸款手續、配合辦理系爭房地所有權移轉登記等義務之情事 。 　㈦上訴人雖不否認其於收受乙律師函後，仍拒絕履行配合辦理 貸款及提供辦理移轉登記相關文件之事實，惟主張其有以丁 律師函表明因被上訴人尚未就系爭房屋之瑕疵為修補及驗屋 未完成，而行使同時履行抗辯，並拒絕辦理過戶及撥貸手續 之意旨云云。按所謂同時履行之抗辯乃係基於雙務契約而發 生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙 方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙 務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於 互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高 法院82年度台上字第427號民事裁判意旨參照。查上訴人以 丁律師函覆稱：「二㈣、…本人前提出公正第三人台測工程檢 驗有限公司之驗屋報告書予順富鑫公司，此為順富鑫公司所 明知，然雙方就驗屋部分並未完成，台測工程檢驗有限公司 之驗屋報告書所載之房屋瑕疵是否均已修繕完成，猶未可知 ，則順富鑫公司並未履行系爭契約第15條第1項第2目所約定 之義務，本人自得為同時履行抗辯，並無給付遲延之情…。 」、「二㈧、本人特為請貴大律師函告順富鑫公司，於函到5 日內與本人聯繫瑕疵修補情形及驗屋事宜，並與本人約定非 上班日進行驗屋，於驗屋完成後，本人必定遵期辦理過戶及 撥貸手續。」等語（原審卷第194頁、第196頁，兩造不爭執 事項九），而上訴人舉出其委由台測公司驗屋報告書上所載 系爭房屋之瑕疵，多為刮痕、污損、收邊不良、填縫不良等 瑕疵，非不可補正或修補之情事（見上訴人提出之台測公司 驗屋報告書，原審卷第67-100頁），且依系爭契約第13條約 定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領 得使用執照並接通自來水、電力，通知買方進行初驗手續。 雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載 明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買賣雙方協議，買方 於自備款部分保留壹拾萬元作為交屋款，經雙方複驗合格後 支付。」；及第14條第2項約定：「房屋所有權之移轉，應 於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移 轉登記事宜，並於賣方通知交屋日前完成產權登記。」等語 ，可知系爭房地所有權移轉登記乃是交屋前完成，交屋為兩 造買賣房地之最後階段，驗收後有瑕疵，除已有構成解約事 由之重大瑕疵外，買方得以兩造約定之10萬元作為保留款， 於複驗合格後支付，倘上訴人認被上訴人所交付之系爭房屋 複驗不合格，其除得保留上揭交屋保留款10萬元外，尚得依 系爭契約第23條第2項約定，依約主張瑕疵擔保責任。上訴 人主張被上訴人應就系爭房屋之瑕疵為修補部分，與其應配 合系爭房地所有權移轉登記而提供抵押權設定契約等文件予 被上訴人之義務，雖係因系爭契約而發生，惟並非立於互為 對待給付之關係者，自不能發生同時履行之抗辯。故上訴人 以系爭房屋之瑕疵為修補及驗屋未完成為由，而行使同時履 行抗辯，並拒絕辦理過戶及撥貸手續云云，核屬無據。 　㈧上訴人再主張縱認其未依約定辦理對保及核貸事宜，被上訴 人未依系爭契約第18條第2項第3款通知上訴人以現金或即期 支票繳清，被上訴人仍不得解約云云。然系爭契約第18條第 2項約定：「前款由賣方洽定辦理貸款金額少於預定貸款金 額，其差額依下列各目處理」、同項第3款約定：「如可歸 責於買方或買方債信不足（如買方未能提出貸款銀行所需之 資料、使用票據紀錄不良、其他貸款已逾期未繳本息，其他 不動產遭查封…等），買方應於接獲賣方通知之日起三十日 內一次以現金或即期支票向賣方繳清經賣方同意分期給付其 差額」等語。足認前揭約定係於由賣方洽定辦理貸款金額少 於預定貸款金額之情形，始有適用，與本件係上訴人自行擇 定貸款銀行辦理貸款事宜之情形，尚有不同，自無上開約定 之適用。上訴人此部分主張，亦屬無據。 　㈨系爭契約第25條第4項約定買方違反有關「付款條件及方式」 之規定者，賣方即得據此約定而解除系爭契約。兩造既均不 爭執系爭房地使用執照日期為111年12月2日，而上訴人自11 1年12月2日起之4個月內，並未提供配合辦理系爭房地所有 權移轉登記及撥付貸款有關文件，致被上訴人未能於使用執 照核發後4個月內移轉系爭房地所有權予上訴人，而被上訴 人以乙律師函催告上訴人後，上訴人仍拒絕履行提供抵押權 設定契約等文件予被上訴人，致被上訴人無法辦理系爭房地 所有權移轉登記事務，臺銀南投分行亦無法完成撥貸予被上 訴人，堪認上訴人違反系爭契約第14條第1項、第2項、第4 項第2款、第5項、第18條第1項第2款等約定。被上訴人以丙 函為解除系爭契約之意思表示，核與系爭契約第25條第4項 約定相符，自屬有據。上訴人自承於112年4月28日收受丙函 之事實（本院卷二第79頁），則系爭契約已生解除之效力。 至於上訴人主張系爭契約第25條第4項約定係以沒收金額（ 即系爭房地總價款百分之15）超過「已繳價款」為前提，而 上訴人已繳價款為103萬1662元，已超過系爭房地總價款百 分之15即76萬9500元，被上訴人不得援引該約定為解除之依 據云云，惟前揭約定係兩造於上訴人違反付款條件及方式而 遭被上訴人解除契約時，被上訴人得沒收金額之上限為系爭 房地總價款百分之15，倘該上限金額逾上訴人已繳價款數額 ，則以上訴人已繳價款數額為上限，並非限制被上訴人僅於 沒收金額（即系爭房地總價款百分之15）超過「已繳價款」 時，方得解除系爭契約，被上訴人此部分主張，不足採認。 上訴人於被上訴人解除系爭契約後之112年10月12日再以甲 函解除系爭契約一節，即不生解除之效力。故上訴人主張其 以甲函解除系爭契約云云，並不可採。 　㈩又上訴人主張其以甲函解除系爭契約，被上訴人應返還其已 繳買賣價款103萬1162元，而被上訴人雖於113年4月12日退 還該筆款項，但仍應給付本件訴訟起訴狀繕本送達翌日即11 3年1月20日至4月12日間之法定遲延利息1萬1833元云云。惟 查，被上訴人依系爭契約第25條第4項約定，以丙函為解除 之意思表示由而生解除效力，上訴人於被上訴人解除系爭契 約後之112年10月12日再以甲函解除系爭契約，並不生解除 之效力，已如前述，自無民法第259規定第1項規定之適用； 且上訴人在原審陳稱倘若被上訴人願意退還已繳買賣價款10 3萬1162元，且承諾不再以其他理由請求返還，避免有其他 法律爭議，而有其他訴訟，則上訴人願意受領該筆款項等語 （原審卷第257頁），被上訴人乃願意返還已繳買賣價款103 萬1162元，且承諾日後不會再請求返還等語（同上卷頁）， 足認被上訴人係拋棄其依系爭契約第25條第4項得對上訴人 沒收系爭房地總價款百分之15之金額或已繳價款而作為違約 金部分之權利，而將該103萬1162元退還予上訴人，依系爭 契約第25條第4項約定，被上訴人並無就該筆款項支付法定 遲延利息予上訴人之義務。則上訴人先位依民法第259條第1 項、第233條第1項規定，備位依系爭契約第25條第3項約定 ，主張被上訴人應給付附表編號②已繳納價金之113年1月20 日至4月12日間之法定遲延利息1萬1833元部分，即屬無據。 　從而，系爭契約既非經上訴人以甲函解除而生效力，則上訴 人以其合法解除系爭契約為由，而依民法第226條第1項、第 216條第1項、第259條第1項、第233條第1項等規定，先位請 求被上訴人給付附表編號②已繳納價金之113年1月20日至4月 12日間之法定遲延利息1萬1833元、附表編號③系爭房地出售 價格差異99萬元、附表編號④驗屋費用損害賠償1萬500元部 分；另依系爭契約第25條第3項約定，備位請求附表編號②已 繳納價金之113年1月20日至4月12日間之法定遲延利息1萬18 33元、附表編號⑤賠償總價款15％之違約金76萬9500元部分， 均無理由。 二、上訴人備位主張被上訴人遲延通知交屋日數為132日而應依 系爭契約第15條第1項第4款約定負擔遲延利息6萬8057元部 分（即附表編號⑥部分），被上訴人否認其有遲延通知交屋 而應負擔違約金之情事。查系爭契約第15條第1項第4款固約 定被上訴人應於領得使用執照6個月內，通知上訴人進行交 屋。於交屋時，被上訴人如未於領得使用執照6個月內通知 上訴人進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利 計算遲延利息予上訴人，惟被上訴人於112年4月28日解除系 爭契約發生效力時，距離111年12月2日領得系爭房地使用執 照時，尚未逾6個月，並無被上訴人通知交屋逾期之情事。 故上訴人備位主張依系爭契約第15條第1項第4款約定，被上 訴人應負擔附表編號⑥所示之遲延利息6萬8057元部分，即無 可採。 三、綜上，上訴人主張依民法第226條第1項、第216條第1項、第 259條第1項、第233條第1項等規定，請求如先位訴之聲明所 載；依系爭契約第23條第1項、第25條第3項、第15條第1項 第4款約定，請求如備位訴之聲明所載，均無理由，應予駁 回。原審（除減縮部分外）駁回上訴人之請求，並無不合。 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回其上訴。 柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認 　　均與判決結果無影響，不另論述。 捌、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　張瑞蘭　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭舜元 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林孟和　　 正本係照原本作成。　　　 不得上訴。　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何佳錡 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 附表 編號 上訴人請求項目 金額 ① 已繳買賣價金 103萬1162元 ② 已繳買賣價金103萬1162元之113年1月20日至113年4月12日之法定遲延利息 1萬1833元 ③ 出售第三人之價差 99萬元 ④ 委託台測公司驗屋之損害賠償 1萬500元 ⑤ 賠償總價款15％之違約金 76萬9500元 ⑥ 遲延通知交屋日數132日之遲延利息 6萬8057元 備註：編號①部分非本院審理範圍。

2025-02-25

TCHV-113-上易-290-20250225-1

士簡
士林簡易庭

給付修繕費用

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第476號 原 告 林佳慧 被 告 樓思道 訴訟代理人 林岳洋 上列當事人間請求給付修繕費用事件，本院於民國114年2月4日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣貳拾參萬伍仟元，及自民國一百一十三年 二月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣貳仟伍佰肆拾元由被告負擔，及自本判決確定翌 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 本判決得假執行。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： （一）原告於民國112年6月13日，經由訴外人永慶房屋仲介股份 有公司（下稱永慶房屋）之居間仲介，向被告購買門牌號 碼為臺北市○○區○○○路0段000號7樓之2之房屋（下稱系爭 房屋），被告即於112年8月2日交付系爭房屋並辦理所有 權移轉登記予原告。 （二）依據系爭房屋之不動產買賣契約（下稱系爭契約）第9條 第5項之記載，系爭房屋於交屋前如有存在物之瑕疵（例 如：滲漏水、海砂屋、輻射屋...等或其他影響結構安全 之瑕疵時），除系爭契約另有約定外，被告應負擔瑕疵擔 保責任。又被告於系爭契約之標的物現況說明書中，亦明 確表示系爭房屋現況並無滲漏水或水痕、亦無現有或曾有 或曾修復鋼筋外露或水泥塊剝落之情事，則被告已保證系 爭房屋無漏水、鋼筋外露、裂痕、水泥塊剝落之瑕疵。然 原告於112年9月6日雇請工人至系爭房屋進行裝潢，拆除 天花板時即發現系爭房屋有「天花板頂板鋼筋外露、斷裂 」、「混凝土剝落」、「樑、柱及頂板有裂縫」等結構受 損之情事，復於112年10月4日又發現系爭房屋天花板有滲 水現象；又於買受系爭房屋前，被告不同意原告拆除系爭 房屋天花板遮蔽，原告對於天花板實際情況無從檢查，僅 就已經知悉之浴廁部分瑕疵，以系爭契約中之增補契約（ 下稱系爭增補契約）排除瑕疵擔保責任。 （三）原告雖就前揭瑕疵要求被告進行修繕，但被告卻藉故推託 不出面處理，更拒絕承擔其應負擔之瑕疵擔保責任，原告 只能自行雇工進行修繕，支付工程款共計新臺幣（下同） 235,000元，爰依民法第354條、同法第359條、同法第360 條、同法第373條、同法第179條等規定及系爭契約提起本 件訴訟，請求擇一判決，並聲明：1.被告應給付原告235, 000元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息；2.原告願供擔保請准宣告 假執行。 二、被告則以： （一）被告取得系爭房屋所有權後，未曾動用、修護或居住，系 爭房屋之瑕疵非被告所造成，且系爭房屋係委由訴外人永 慶房屋代為租賃及本次出售，故訴外人永慶房屋應知悉系 爭房屋之真實情況，並對原告有告知責任，豈可要求被告 負責。 （二）被告當初願僅以15,000,000元之價格出售系爭房屋，條件 即為「現況交屋」，且於系爭增補契約中亦載明系爭房屋 有年久失修的問題，原告應知悉系爭房屋屋齡較高具有瑕 疵，才得以較優惠之價格取得，仍同意買受系爭房屋，原 告應承受系爭房屋之所有瑕疵等語，資為抗辯，並聲明： 請求駁回原告之訴。 三、本院得心證之理由： （一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔 保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條第1項前段、第2項定有明文。再所謂物之瑕疵係指存在 於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定 ，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物 有瑕疵（最高法院108年度台上字第426號判決意旨參照） 。職此，一般通常交易觀念應具備之效用，若當事人間未 特別約定排除，即為出賣人所應保證之品質。而於房屋買 賣中，依通常交易觀念，房屋有穩固、安全耐用之形體與 結構，並符合一般品質，當屬其應具備之效用，如有欠缺 ，可認有減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，縱無 立即之危險，隨時間經過增加其危險性，而使該房屋在不 動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值，即應認為缺 乏房屋應具備之效用及價值，而有物之瑕疵存在。是此瑕 疵之存否，自不以出賣人具可歸責性為必要。 （二）原告主張系爭房屋於交屋前有瑕疵存在，原告於交屋後拆 除天花板時始發現系爭房屋有「天花板頂板鋼筋外露、斷 裂」、「混凝土剝落」、「樑、柱及頂板有裂縫」等結構 受損，及天花板滲水等情事，被告應就此負瑕疵擔保責任 ；被告則以兩造有約定以現況交屋，原告方得以較低之價 格購買系爭房屋，原告應同意承受相關瑕疵為由置辯，經 查： 　　1.系爭房屋曾由訴外人永慶房屋於112年9月14日送請蘇國樑 土木技師事務所進行現況評估，評估後認系爭房屋柱、樑 及頂板有裂縫之情形，頂板亦有鋼筋外露之狀況，均建議 予以修復補強等情，此有該事務所出具之現況勘查評估報 告書在卷可參（見本院113年度士簡字第476號卷【下稱本 院卷】第80頁），本院考量上開報告書係土木技師到場會 勘，就其在系爭房屋現場所見實際狀況進行之紀錄，亦與 原告所提及上開報告書內之現況照片（見本院卷第69至73 、84至85、89頁）所示，系爭房屋天花板有鋼筋外露及水 泥剝落之情事相符；被告雖不同意上開報告書，然無提出 有何不可信之相關證據以實其說，自應認上開報告書之評 估結果應屬專業客觀，足認原告主張系爭房屋有「天花板 頂板鋼筋外露、斷裂」、「混凝土剝落」、「樑、柱及頂 板有裂縫」，及天花板滲水等情事，應屬有據。且此部分 之情事應缺乏房屋應具備之效用及價值，而有物之瑕疵存 在無誤。 　　2.又於兩造簽定系爭契約時，系爭房屋之天花板係遭裝潢所 包覆遮蔽，且被告亦不同意拆除傢俱以檢視內部狀態，故 無從得知天花板之真實狀態等情，此有系爭房屋原始裝潢 照片及系爭增補契約在卷可參（見本院卷第159至161頁） ，待於112年8月2日交屋後，原告始陸續發現天花板有上 列瑕疵情況，並由訴外人永慶房屋於112年9月14日委請蘇 國樑土木技師事務所進行現況評估，及於112年10月29日 委託廠商確認修復漏水之工程費用，亦有上開報告書及估 價單在卷可參（見本院卷第80、93頁），而上開期間距交 屋僅1至2月，參酌上開瑕疵位置及狀態，依經驗法則觀之 ，應非短時間內使用系爭房屋即可能產生之瑕疵，是原告 主張上開瑕疵係存在於交屋前等情，堪可採信。 　　3.再觀諸系爭契約第9條第5項記載（見本院卷第21頁）：本 買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、 海砂屋、輻射屋...等或其他影響結構安全之瑕疵時）時 ，除系爭契約另有約定外，乙方（即被告）應負擔瑕疵擔 保責任。復佐以標的物現況說明書第21條及第22條所示， 被告於出售系爭房屋予原告時，就建物現況是否有壁癌情 形、滲漏水或水痕情形均勾選「否」；另就是否曾在最近 1年內修復滲漏水、是否有為修繕漏水而裝設集水盤、是 否有與上下左右鄰居發生過滲漏水休繕事項或爭議，均勾 選「否」；末就是否現有或曾有或曾修復鋼筋外露或水泥 塊剝落之情事，勾選「是」，並說明位置係在浴室，由上 可知，被告於出售系爭房屋予原告時，確有向原告表示系 爭房屋並無滲漏水，或除浴室外之天花板無鋼筋外露或水 泥塊剝落之瑕疵，及願意承擔系爭房屋交屋前若有瑕疵存 在之瑕疵擔保責任，並未見兩造有任何以現況交屋之約定 情形存在。是以，被告既已以系爭買賣契約第9條第5項之 約定，保證系爭房屋交屋前並無存在物之瑕疵，現系爭房 屋有該瑕疵，即應負瑕疵擔保責任。至被告抗辯兩造有約 定系爭房屋以現況交屋，原告有同意承受瑕疵云云，尚與 系爭契約及標的物現況說明書之內容未合，此部分抗辯自 無足取。 （三）又被告雖辯稱其取得系爭房屋所有權後，未曾動用、修護 或居住，系爭房屋之瑕疵非被告所造成等語，然依首揭規 定，上開瑕疵之存否，不以被告具可歸責性為必要。是縱 被告於交屋前不知有上開瑕疵存在，仍應負瑕疵擔保之責 任，並不因不知有該等瑕疵，或該等瑕疵並非其等所為， 即認得免除瑕疵擔保責任，是被告此部分所辯，尚難憑採 。 （四）至被告又以訴外人永慶房屋方係確實知悉系爭房屋之現況 者為辯，然訴外人永慶房屋於系爭房屋是買賣關係中，係 居間仲介者，縱認訴外人永慶房屋確實未善盡告知責任， 但其非系爭房屋之出售人，當無法免除被告所需擔負之系 爭房屋瑕疵擔保責任；況依系爭增補契約所示，被告於出 售系爭房屋時，並不同意拆除傢俱以檢視內部狀態，是訴 外人永慶房屋得否知悉系爭房屋之天花板真實狀態，亦非 無疑，是被告此部分所辯，殊無可取。 （五）承前所述，系爭房屋既確實存在原告主張之瑕疵，則原告 依據系爭契約、民法物之瑕疵擔保責任等法律關係請求被 告負修復賠償責任，自屬有據；依據原告所提出之估價單 ，系爭房屋之瑕疵修復費用共計為235,000元，此有結構 補強報價單及估價單在卷可憑（見本院卷第91至93頁）； 復考量上開報價內容所示之修復施作工程中，除修復柱、 樑及頂板裂縫，及修復天花板外露鋼筋外，亦有加強結構 安全及防水施作工程，該些工程均認與系爭房屋所存在之 上開瑕疵修復相關，爰認原告請求被告賠償235,000元， 為有理由，應予准許。 （六）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、 第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件原告 請求被告給付修繕費用，未經原告舉證證明定有期限，應 認屬未定期限債務，依上開規定，被告應自受催告時起始 負遲延責任，是原告請求法定遲延利息部分，其得請求自 本件起訴狀繕本送達被告翌日即113年2月24日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬有據。 （七）從而，原告依上開法律關係，請求被告為如主文第1項所 示之給付，為有理由，應予准許。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證 據，經本院審酌後，認均不影響本件判決之結果，爰不逐一 論述。至原告雖聲請調取本件於113年5月14日之開庭錄音檔 ，欲證明原告於開庭時稱被告會去拍被告住處等語是否符合 法律規範，有無恐嚇或威脅之情，然此部分與本件事實無關 ，應無調查必要；又原告聲請調查訴外人永慶房屋之資料變 更、契約依據跟價差等資料，與證明差額跟物之瑕疵擔保責 任，然縱系爭房屋確有差額存在，依卷附之系爭房屋相關買 賣契約資料觀之，亦無從認定有解免被告所負物之瑕疵擔保 責任之情事，是此部分之聲請，亦無必要，附此敘明。 五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職 權宣告假執行，原告假執行之聲請不另准駁。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條第2項。 依職權確定訴訟費用額為2,540元（第一審裁判費），應由 被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　葛名翔 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應 記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決 送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹禾翊

2025-02-25

SLEV-113-士簡-476-20250225-1

重訴
臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第527號 原 告 蔡玉真 訴訟代理人 陳冠睿律師 陳鏡文 被 告 王張水仙 王宣婷 共 同 訴訟代理人 陳柏翰律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月31日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項 、第2項定有明文。查，原告起訴時聲明原聲明為：先位聲 明：被告王張水仙、王宣婷應連帶給付原告新臺幣(下同)3, 146萬2,501元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。備位聲明：被告王張水仙應給付原告3 ,146萬2,501元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息（見本院卷一第11頁)。嗣於民國113年 10月29日具狀撤回備位聲明部分，並為被告於當日言詞辯論 期日收受該書狀後表示同意其撤回（見本院卷第307、309頁 ），則備位之訴部分訴訟繫屬溯及消滅，本院僅就先位之訴 部分為裁判，先予敘明。 貳、實體方面：　 一、原告主張：㈠原告與被告王張水仙同為仁愛好樣社區之住戶 。於112年12月底，原告及其配偶陳鏡文向被告王張水仙表 示欲購買其所有同社區三房格局房屋之意願，被告王張水仙 遂表示其所有同社區50號13樓房屋之租約最先到期，然須待 其女兒即被告王宣婷於113年2月底返國後始可進行買賣房屋 洽談。嗣被告王張水仙突改口稱係門牌號碼新北市○○區○○路 0段00巷00號17樓之房屋(下稱系爭房屋，與其所在基地合稱 系爭不動產)最先到期，其後於113年3月8日至113年3月10日 間即與被告王宣婷（與被告王張水仙合稱被告）不斷向原告 及原告配偶以系爭房屋屋況良好、現承租人已承租4年多， 未曾表示系爭房屋需修繕、系爭不動產有多數潛在買家等事 由，勸誘購買系爭不動產，其間原告詢問可否先參觀系爭房 屋之屋況時，被告即諉稱承租人婉拒原告進入系爭房屋內確 認屋況。嗣經原告與原告配偶反覆思考討論後，於113年3月 11日向被告王宣婷提出購買系爭不動產之意願，而於113年3 月12日洽談過程中，原告及其配偶仍不斷詢問系爭房屋屋況 及擔心屋頂有無漏水問題，被告王宣婷遂提出系爭房屋租賃 契約中之屋況照片並再次強調系爭房屋屋況良好，無待修繕 之處，致原告誤信被告王宣婷所述為真，於113年3月15日以 總價3,110萬元與被告王張水仙簽立系爭不動產買賣契約書 。㈡系爭不動產完成所有權移轉登記後，於113年5月22日， 系爭房屋承租人通知原告配偶系爭房屋之熱水器須修繕，原 告配偶遂於隔日進入系爭房屋屋內，始知系爭房屋有牆壁裂 縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整、浴室天花板有嚴重 潮濕發霉痕跡等瑕疵，且經原告詢間承租人，才知道於113 年3月15日簽立系爭不動產買賣契約書約前，承租人完全沒 有收到被告告知賣屋資訊，更沒有收到原告提出看屋需求訊 息，顯見被告故意隱匿系爭房屋真實屋況甚明。㈢依承租人 於113年5月26日提供之資料可知，承租人就系爭房屋浴室天 花板有嚴重潮濕發霉痕跡部分，於111年3月即向被告提出相 關照片，被告當時表示是承租人使用不當造成，需由承租人 自行除霉後重新粉刷，顯見被告於2年前即已知悉此瑕疵存 在。另就牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整等瑕 疵部分，經承租人告知其於5年前即將該此情通知被告王張 水仙之仲介代理人，且牆壁裂縫部分有許多尚有7年前與建 商驗屋時標記貼紙。由上，足徵被告乃刻意隱瞞上開瑕疵之 買賣重要交易事項，並積極以承租人不願原告入內觀看系爭 房屋屋況，及「房屋狀況良好，沒有待修繕之處」之承諾詐 欺原告甚明。㈣原告業已於113年6月21日委請律師發函與被 告王張水仙，表明其以受被告詐欺為由，依民法第92條之規 定，撤銷113年3月15日之系爭不動產買賣之意思表示。又被 告施用詐術之行為，顯已侵害原告之意思自由權，亦屬民法 第184條第1項之侵權行為，原告並得依民法第184條第1項、 第185條規定請求被告連帶損害賠償責任。而原告因被告共 同詐欺行為，計受有以下損害：①系爭不動產買賣價金3,110 萬元；②代書費及交易過程應納稅捐：18萬7,612元；③交屋 支出之有益費用：即水電設備整修費用2萬4,000元；④申請 貸款費用及已支出貸款利息：15萬889元，以上共3,146萬2, 501元等語。其聲明為：被告連帶給付原告3,146萬2,501元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告辯稱：㈠被告從未積極勸誘原告購買系爭不動產，實則 乃原告及其配偶主動聯絡被告王張水仙表達希望購買被告王 張水仙所有於仁愛好樣社區之不動產，其後原告及其配偶向 被告表示欲購買系爭不動產，而在溝通過程中，因系爭房 屋尚有第三人承租，因被告一開始即向原告及其配偶表示系 爭不動產上有租約，無法帶渠等至系爭房屋內觀看屋況，並 建議原告待113年8月31日租約到期時再來看房，且為使渠等 能簡單了解房型、格局，因此曾帶渠等至同社區46號8樓以 了解系爭房屋之房型、格局。而原告及其配偶觀看同房型、 格局之房屋後，於113年3月11日即向被告表示決定要購買系 爭不動產，嗣於113年3月15日簽署系爭不動產買賣契約時， 被告有再詢問原告及其配偶是否要等到9月再來看房並下決 定，惟原告及其配偶仍堅持即刻購買系爭不動產。而依雙方 通訊軟體對話紀錄顯示，從一開始的接觸至最後交易完成， 都是原告及其配偶不斷催促。而於簽約當日，因系爭不動產 買賣契約書附件三建物現況確認書項次4記載：「不知道有 無滲漏水之情形，因為目前租客使用中，未反應屋內有滲水 。若有滲漏水處，買賣雙方同意以現況交屋，買方自行修繕 」，故承辦系爭不動產所有權買賣移轉事宜之代書即再次向 原告確認是否在未確認系爭房屋屋況之情形下，仍要進行簽 約購買？原告及其配偶均告明確表示購買意願，原告配偶並 強調自己從事不動產產業，裝潢修繕等不成問題云云。綜上 ，被告於系爭不動產交易洽談過程，已有告知原告尚未確認 系爭房屋屋況，請原告是否待承租人租期屆滿進入確認屋況 後再行決定，且被告未曾給予任何保證，顯與詐欺行為有別 。㈢原告所稱之瑕疵，其中浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡 部分，承租人曾於111年3月間透過仲介向被告王張水仙反應 上開問題，被告王張水仙於知悉後亦立刻委請房仲偕同水電 師傅進行修繕，此後承租人即未曾再有反應，被告當然認已 無問題；就牆壁裂縫、壁磚裂損部分，原告並未舉證上開裂 痕於出售時即已存在，且該等裂痕均得透過油漆方式修補， 要與物之瑕疵無涉；就平頂天花板凹凸不平整瑕疵部分，乃 建商交屋時之原樣，自不屬房屋之瑕疵。原告以其所稱之上 開瑕疵指責被告有消極隱匿之詐欺行為，亦非有理等語。其 聲明為：原告之訴駁回。並陳明如受不利決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： 　㈠按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意， 致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘 行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思 表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項 規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號 、87年度台上字第1195號判決意旨參照）。又詐欺行為不以 積極之欺罔行為為限，如法律上、契約上或交易上之習慣上 就某事項負有告知之義務，仍有消極的隱匿、掩飾事實之行 為，故意不為告知，得構成所稱之消極詐欺行為（最高法院 80年度台上字第2713號判決意旨參照）。復按被詐欺而為意 思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其 意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實 負舉證之責任（最高法院44年度台上字第75號判決意旨參照 ）。 　㈡原告於113年3月15日以總價3,110萬元向被告王張水仙買受系 爭不動產，其已付清買賣價金，被告王張水仙即將系爭不動 產所有權移轉完畢，並將系爭不動產交付原告等事實，有原 告所提系爭不動產買賣契約書其附件、交屋協議書暨收據等 影本(見本院卷一第61至79頁、第281頁)在卷可稽，兩造亦 不爭執，是此部分事實堪以認定。惟原告主張被告刻意隱匿 系爭房屋屋況有牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平 整、浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡等瑕疵情形，並以系爭 房屋屋況良好，現承租人已承租4年多，未曾表示系爭房屋 需修繕，但承租人婉拒原告參觀屋況、系爭不動產有多數潛 在買家等說詞，積極勸誘購買系爭不動產，使原告陷於錯誤 ，於未確認系爭房屋屋況下購買系爭不動產乙節，則為被告 所否認，依上開說明，原告自應就受有詐欺之事實負舉證證 明之責任。 　⒈查，原告主張被告以系爭房屋屋況良好，現承租人已承租4年 多，未曾表示系爭房屋需修繕，但承租人婉拒原告參觀屋況 、系爭不動產有多數潛在買家等說詞向原告積極詐欺勸誘， 使原告陷於錯誤，於未確認系爭房屋屋況下而購買系爭不動 產乙情， 固以系爭不動產買賣契約書第9條記載：「本買賣 標的物目前沒有待修繕之處，房屋狀況良好」為據。惟觀諸 該條另記載：「建物現況確認書如附件三，甲方（即買方） 知悉此狀況，並願意受上開租賃契約及房屋的現況」，而附 件三項次4欄係記載：「不知道有無滲漏水之情形，因為目 前租客承租使用中，未反應屋內有滲水。若有滲漏水處，買 賣雙方同意：以現況交屋，買方自行修繕」（見本院卷一第 65、77頁），可知系爭不動產買賣契約書第9條之記載， 僅 係雙方合意在無法確認系爭房屋屋況下，以現況交屋，如系 爭房屋有滲漏水情形，由原告自行負責，是上開條款內容尚 不足證明被告有以原告所稱之上開說詞詐欺勸誘原告得在未 確認系爭房屋屋況下購買系爭不動產。再依原告所提雙方間 之通訊軟體對話紀錄（見本院卷一第99至113頁），亦未見 被告於113年3月9日至14日之期間有積極向原告及其配偶勸 誘買受系爭不動產之情，復參酌被告所提該期間雙方間之通 訊軟體對話紀錄（見本院卷二第231至233頁），可知被告王 宣婷於113年3月9日告知原告配偶關於系爭房屋之承租人還 是要續約一事後，原告配偶仍要求與被告見面洽談，並於11 3年3月11日表示:「我們反覆思考討論，衡量利害關係，還 是想要跟您們買房，請問方便再跟您碰個面或通話嗎」，復 於同月13日主動要求被告提供系爭房屋租賃合約的照片，以 利其提供給銀行鑑價用，其後更主動羅列簽約時間，並表示 ：「或任何您方便的時間都可以配合」，足徵原告應係自行 衡量後，認為可以在未確認系爭房屋屋況下購買系爭不動產 。 　⒉再原告主張被告刻意隱瞞系爭房屋有牆壁裂縫、壁磚裂損、 平頂天花板凹凸不平整、浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡等 瑕疵之消極詐欺行為乙情，按所謂物之瑕疵係指存在於物之 缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且 不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判 例意旨參照）。經查，原告所指浴室天花板嚴重潮濕發霉痕 跡部分，原告並未舉證係系爭房屋滲漏水造成，是系爭房屋 之浴室天花板縱有所謂潮濕發霉痕跡，顯難認係系爭房屋之 瑕疵。另原告所指系爭房屋牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花 板凹凸不平整部分，原告未能舉證上開情形之存在，已致系 爭房屋之價值、效用、品質有所減損而構成瑕疵，自難以被 告未主動告知系爭房屋有牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板 凹凸不平整之情形，遽認被告有隱瞞交易重要事項之消極詐 欺行為。 　㈢綜上，原告主張被告積極施用詐術勸誘原告，並刻意隱瞞系 爭房屋瑕疵狀況，使原告陷於錯誤而購買系爭不動產，顯已 侵害原告之意思自由權，並致原告因此受有損害，依民法第 184條第1項、第185條規定請求被告連帶負損害賠償責任， 洵非有據。 四、從而，原告依民法第184條第1項前段、後段、第185條，請 求被告連帶賠償3,146萬2,501元及法定遲延利息，為無理由 ，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依 附，應併駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院 審酌後，核於判決之結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明 。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　古秋菊 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉馥瑄

2025-02-25

PCDV-113-重訴-527-20250225-1

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