遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第1223號
原 告 楊秋芳
訴訟代理人 朱燕惠
被 告 楊德森
訴訟代理人 王茜蓮
上列當事人間遷讓房屋等事件,本院於民國113年11月27日辯論
終結,判決如下:
主 文
一、確認被告與訴外人楊正雄就新竹市○○區○○街000號房屋於民
國98年10月20日所訂立買賣之債權行為無效。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之1,其餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、當事人死亡者,訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依
法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。上開條文所
定之承受訴訟人,於得為承受時,應即為承受之聲明。他造
當事人,亦得聲明承受訴訟。聲明承受訴訟,應提出書狀於
受訴法院,由法院送達於他造,民事訴訟法第168條、第175
條、第176條分別定有明文。經查,楊秀芳與楊秋芳前共同
向被告提起本件訴訟,嗣楊秀芳於訴訟繫屬中之民國113年1
月20日死亡,其繼承人葉富龍、葉柏村、葉思妤及葉士煒於
113年3月19日具狀聲明承受訴訟,有楊秀芳之除戶謄本、繼
承系統表、葉富龍、葉柏村、葉思妤及葉士煒之戶籍謄本在
卷可稽(本院卷一第337至350頁),並由本院將承受訴訟繕本
送達被告(本院卷一第351頁),依法生承受訴訟之效力。
二、原告於判決確定前,得撤回訴之全部或一部。但被告已為本
案之言詞辯論者,應得其同意;訴之撤回應以書狀為之。但
於期日,得以言詞向法院或受命法官為之;以言詞所為訴之
撤回,應記載於筆錄,如他造不在場,應將筆錄送達;訴之
撤回,被告於期日到場,未為同意與否之表示者,自該期日
起;其未於期日到場或係以書狀撤回者,自前項筆錄或撤回
書狀送達之日起,10日內未提出異議者,視為同意撤回,同
法第262條定有明文。經查,楊秀芳於113年1月20日死亡,
其繼承人葉富龍、葉柏村、葉思妤及葉士煒均於113年4月10
日向本院民事庭辦理拋棄繼承,經本院113年度司繼字第465
號准予備查在案,有本院民事紀錄科查詢表、前案紀錄表在
卷可查(見本院卷一第387至390頁,第429頁),並於113年6
月20日具狀撤回一部(即楊秀芳部分)起訴,有民事撤回起訴
狀在卷可查(見本院卷一第433頁),被告於收受撤回訴訟通
知及上開民事撤回起訴狀後並未提出異議(見本院卷一第440
-1頁),且於本院言詞辯論時亦未表達反對之意(見本院卷一
第462頁),亦未於期限內提出異議,揆諸上開規定,視為同
意撤回。
三、訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求基礎
事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,
民事訴訟法第255條第1項第2、3款亦有明定。經查,原告之
起訴狀中訴之聲明第1、2項原為:「(一)被告應將坐落新竹
市○○段00地號土地上,如附圖編號A1所示門牌號碼新竹市○○
區○○段000號房屋騰空遷出並交付大門鑰匙於原告楊秋芳、
楊秀芳及上開房屋全體公同共有人,且被告應將上開房屋占
用之土地全部返還予原告及前開土地其他共有人。(二)被告
應給付違約金新臺幣(下同)884,000元予原告楊秋芳、楊秀
芳及訴外人楊正雄之全體繼承人,及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。」,於112年12
月26日具狀變更訴之聲明第2項為「被告應給付違約金1,743
,000元予原告楊秋芳、楊秀芳及訴外人楊正雄之全體繼承人
,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之5
計算之利息。」另原告於本院最後言詞辯論期日當庭撤回訴
之聲明第1項關於遷讓新竹市○○區○○段000號房屋並返還予原
告其其他公同共有人之部分,並減縮訴之聲明第2項之違約
金金額為747,000元,此經被告當庭表示同意,有本院113年
11月27日最後言詞辯論筆錄在卷可稽(見本院卷二第121至12
2頁),對於變更上開聲明部分,其請求基礎事實同一,且就
請求給付違約金部分,僅為聲明之減縮,是原告所為訴之聲
明變更,與上開規定相符,應予准許。
四、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者,不得提起
。所謂即受確認判決之法律上利益,係指法律關係之存否不
明確,原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在,
且此種不安之狀態,能以確認判決將之除去者而言,若縱經
法院判決確認,亦不能除去其不安之狀態者,即難認有受確
認判決之法律上利益(最高法院52年台上字第1240號判決意
旨參照)。查原告主張訴外人即其被繼承人楊正雄與被告間
所為買賣之債權行為及物權行為無效等節,為被告所否認,
是兩造間就上述法律關係之存否即有爭執,並將因此影響原
告身為楊正雄之繼承人所取得之相關權益,足認原告主觀上
認其法律上地位處於不安之狀態,且此種不安之狀態能以確
認判決將之除去,是原告提起本件確認之訴,具有確認利益
。
貳、實體方面
一、原告主張:
(一)緣新竹市○○區○○街000號未保存登記建物(下稱系爭建物)為
先祖楊金城出資建造於新竹市○○區○○段00地號土地(下稱系
爭土地),並迭經歷代相繼居住後,系爭建物為訴外人即原
告祖父楊坤中所有,系爭土地由楊坤中因繼承取得權利範圍
1/12,楊坤中於60年3月21日死亡後,系爭土地由其繼承人
即訴外人楊碧、蔡楊真珠、楊正雄(歿)、楊富(歿)辦理繼承
登記,各取得系爭土地權利範圍1/48,系爭建物應為上開楊
坤中之繼承人及再轉繼承人公同共有。嗣楊正雄於90年間再
向他人購買取得系爭土地權利範圍2/48後,共擁有系爭土地
權利範圍3/48。楊正雄於98年10月13日與被告簽訂買賣契約
(下稱系爭買賣契約),將系爭土地權利範圍3/48及系爭建物
出賣予被告,並於99年1月5日移轉登記系爭土地權利範圍3/
48予被告。然楊正雄出賣系爭土地及系爭建物時未徵得其他
共有人同意而出售,亦未執行優先購買權之作業程序,故被
告與楊正雄所為移轉系爭土地權利範圍3/48及系爭建物之債
權及物權法律行為,依法不生效力。
(二)又依被告與楊正雄98年10月13日所簽訂之不動產買賣契約書
第10條第1項所載「甲方(即被告)違反本契約約定時,每逾1
日(自逾期日起至完全給付日止)應按未給付價款萬分之5計
算之滯納金交付予乙方。如經乙方通知限期履行契約,逾期
仍不履行時,乙方得解除契約,並沒收甲方已繳價款作為違
約賠償,其標的物任憑乙方處理。甲方不得異議,甲方並同
意將產權登記有關文件返還乙方,並撤銷已申請之案件,同
時負擔因此所增加之一切稅費負擔。」,查被告依約應於10
0年3月1日給付第4期尾款900,000元,竟遲至104年9月21日
始交付,違約達1660日,故應給付違約金747,000元(計算式
:900,000×0.0005×1660日)予原告及共有人全體。
(三)原告係於104年9月21日始知楊正雄已出賣系爭土地及系爭建
物予被告,又因楊正雄已過世,原告無法知悉買賣當時之情
況,然系爭土地及系爭建物出售是否為楊正雄真意亦有可疑
,毋寧係訴外人即原告同父異母之兄妹楊淯婷、楊世明二人
與被告所為之通謀虛偽意思表示,故隱瞞原告此交易之事實
,被告是否已交付系爭買賣契約所示之前3筆價金予楊正雄
,亦有可疑,被告無法提出金流證明,其法律行為應屬無效
。現系爭土地移轉登記予被告,使原告不安,請求鈞院除去
系爭土地及系爭建物受侵奪之不安狀態。
(四)為此,依民法第767條前段、中段及民法第828條第2項、同
法第831條準用第828條第3項、民事訴訟法第247條第1項、
民法第355條第1項、第358條第1項、第250條第1項、第2項
、系爭不動產買賣合約書第7條、第10條之規定,提起本件
訴訟,並聲明:
1、被告應將占用新竹市○○段00地號之土地返還予原告及全體共
有人。
2、被告應給付違約金747,000元予原告及訴外人楊正雄之全體
繼承人,及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止,按年息
百分之5計算之利息。
3、確認被告與訴外人楊正雄間就坐落新竹市○○段00地號土地所
有權(權利範圍3/48),及日據時代土牆三合院建物(門牌號
碼新竹市○○區○○街000號房屋,未保存登記建物,公同共有
權利範圍1/1),於98年10月20日所為買賣之債權行為,及於
99年1月5日所為所有權移轉之物權行為均無效,應將權利範
圍3/48土地返還予原告及訴外人楊正雄全體繼承人。
4、被告應就新竹市○○段00地號土地所有權(權利範圍3/48)於99
年1月5日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
5、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以:伊確實於98年10月13日與楊正雄簽訂系爭土地建
物買賣契約書,現金交付4次都經法院公證,當時楊正雄亦
向被告保證其權利範圍都歸被告所有。依最高法院109年度
台上大字第2169號民事裁定意旨,本件系爭土地出賣時應由
楊正雄負責通知其他共有人,而非被告,原告如認有損失,
並非向被告請求賠償。優先承購人不得主張買賣無效而塗銷
所有權移轉登記,倘構成侵權行為,應向出賣之共有人請求
損害賠償責任。另因楊正雄出賣系爭建物與被告時,向被告
保證系爭建物係「楊正雄的名字」,後來才說房子是「楊坤
中」的,且無法解決,始致買賣契約尾款延宕交付,但楊正
雄因拿不出錢解約,故買賣契約繼續,99至104年間一直係
楊正雄之子女居住使用,於104年始在許錫星公證人之協議
見證下,以房屋有爭議扣除50,000元,並支付最後尾款,經
原告及其餘楊正雄子女簽名蓋章後,並無違約金之問題等語
,資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔
。
三、本院之判斷:
原告主張楊正雄於98年10月13日與被告簽訂系爭買賣契約,
將系爭土地權利範圍3/48及系爭建物出賣予被告,並於99年
1月5日移轉登記系爭土地權利範圍3/48予被告,業據其提出
系爭不動產交易買賣書、土地登記申請書及土地所有權買賣
移轉契約書、不動產交屋協議書等件為證(見本院卷一第83
至119頁),並有新竹市地政事務所於112年11月29日以新地
登字第1120010157號函檢送本件不動產登記申請資料在卷可
查(見本院卷一第243至254頁),亦為被告所不爭執,自堪信
原告此部分主張之事實為真。然原告本件之請求,均為被告
否認,並以前詞置辯,則本件所應審究者為:(一)楊正雄與
被告間就系爭建物所為之買賣債權行為是否為無效?(二)楊
正雄與被告間就系爭土地所為之買賣債權行為及移轉登記之
物權行為是否為無效?原告得否主張被告應塗銷上開移轉登
記並返還系爭土地?(三)原告主張被告並未依據系爭買賣契
約所訂期日交付買賣價金900,000元,應依系爭買賣契約給
付違約金747,000元是否有理由?爰分述理由如下:
(一)經查,本件系爭建物原為楊坤中所有,惟楊坤中於60年3月2
1日身故後,其繼承人之一即楊正雄於98年10月20日與被告
簽訂買賣契約,將系爭建物連同其所座落之系爭土地應有部
分3/48,以2,000,000元出售予被告,並於99年1月14日於本
院所屬民間公證人許錫星事務所認證不動產買賣交屋協議,
然因楊正雄於生前未徵得楊坤中之其他繼承人同意而出售系
爭建物,核與民法第828條第3項「公同共有物之處分及其他
之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同
意。」之規定未洽,故被告與楊正雄所為買賣行為及移轉事
實上處分權行為,尚不生其法律上之效力,此有本院112年
度訴字第556號民事判決及臺灣高等法院113年度上易字第15
6號民事判決認定在案,並經本院調取上開卷宗核對屬實,
堪以認定。是原告訴請確認被告與訴外人楊正雄就系爭建物
於98年10月20日所為之買賣債權行為無效,應屬有理。惟系
爭建物屬未經保存登記之建物,並未於99年1月5日為相關移
轉登記,故原告請求確認系爭建物於99年1月5日所為之物權
移轉行為無效部分,應予駁回。
(二)至系爭土地部分,原告主張系爭買賣契約違反優先購買權規
定,及系爭買賣契約係楊淯婷、楊世明與被告通謀虛偽所為
等理由,主張無效。惟查:
1、按土地法第104條第1項所稱之基地,係指以在他人土地上有
房屋為目的而租用基地而言,且必須房屋所有人與基地所有
人間具有地上權、典權或租賃關係存在,始有優先購買權之
問題(最高法院85年度台上字第2474號判決意旨參照)。又
當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,民
事訴訟法第277條前段亦有明定。本件原告主張對系爭土地
有優先購買權存在,自應由其就符合優先購買權要件之事實
負舉證責任。然原告並未提出其為系爭土地之地上權人、典
權人或承租人之相關主張及事證,亦未見有符合民法第425
條之1第1項法定地上權之情形,尚難認原告得主張土地法第
104條第1項之優先承購權。又原告並非系爭土地之共有人,
此有系爭土地登記第一類謄本在卷可稽(見本院卷二第17至9
9頁),亦為原告所自承,原告自亦無從主張土地法第34條之
1之共有人優先承購權。
2、至原告主張系爭買賣契約並非楊正雄之本意,而係楊淯婷、
楊世明所為,並於本院言詞辯論時稱:契約上簽名的人都不
是楊正雄,因為楊正雄的字很漂亮,但這3次楊正雄的簽名
與我們受領85萬時楊世明的簽字一樣,根本就是楊世明簽楊
正雄的名字等語(見本院卷二第124頁),惟原告此部分主張
純屬其片面臆測,並未提出相關證據足證,且本件系爭買賣
契約係經由中立第三人陳國政代書及許錫星公證人經手協助
雙方簽訂契約及交付款項,實難認有原告所述情形,故原告
此部分主張尚難採信。
3、是楊正雄與被告於98年10月20日簽訂買賣契約,並於99年1
月5日為所有權移轉登記時,其既擁有系爭土地3/48之應有
部分,確為系爭土地之持分共有人,原告並無相關優先購買
權可主張,是其所為上開系爭土地之買賣債權行為及移轉3/
48應有部分之物權行為,係屬有權處分。原告主張確認系爭
土地之買賣債權行為及移轉所有權之物權行為無效,並無依
據;其進而依據民法第767條規定及同法第828條準用第821
條之規定,請求被告塗銷系爭土地於99年1月5日以買賣為原
因所為之所有權(權利範圍3/48)移轉登記及返還系爭土地部
分,亦因原告並非系爭土地共有人,已如前述,亦顯無理由
,上開主張皆不應准許。
(三)次按,公同共有債權人起訴請求債務人履行債務,係公同共
有債權之權利行使,非屬回復公同共有債權之請求,尚無民
法第821條規定之準用;而應依同法第831條準用第828條第3
項規定,除法律另有規定外,須得其他公同共有人全體之同
意,或由公同共有人全體為原告,其當事人之適格始無欠缺
,有最高法院104年度第3次民事庭會議㈠可資參見。經查,
原告既主張被告並未依據其與楊正雄所訂立之系爭買賣契約
交付買賣價款,而依據系爭買賣契約條款向被告請求違約金
,因楊正雄已身故,原告自係本於楊正雄繼承人之身分而為
此請求,此由其訴之聲明第2項中,係請求將違約金返還共
有人全體,即可得知,故此項請求乃公同共有債權之行使,
必須得其他公同共有人全體同意,或由公同共有人全體為原
告,其訴之當事人之適格,始無欠缺。而楊正雄之繼承人除
原告外,尚有訴外人楊銘欽(楊正雄長男)、訴外人楊世明
(楊正雄次子)、楊秀芳(楊正雄次女)之繼承人葉富龍、
葉柏村、葉思妤及葉士煒、訴外人楊秀玲(楊正雄三女)、
訴外人楊淯婷(楊正雄四女),除葉富龍、葉柏村、葉思妤
及葉士煒已拋棄繼承外,原告未能舉證證明已得除原告外之
其餘繼承人已為同意起訴,因而有當事人不適格之情形。且
系爭買賣契約因楊正雄處分系爭建物並未得上開楊坤中之其
他繼承人同意,而有無法使被告取得系爭建物所有權之違約
情形,此當屬可歸責楊正雄而非可歸責被告之事由,原告之
契約上權利既承繼於楊正雄而來,自亦無從依系爭買賣契約
第10條第1項之規定主張被告違約,進而對被告請求違約金
,故而原告主張被告應給付違約金747,000元予原告及其他
共有人之請求,不能准許,應予駁回。
四、綜上所述,原告請求確認系爭建物買賣之債權行為無效部分
,為有理由,應予准許;其餘部分請求均於法無據,應予駁
回。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據,核與本件判決結果無影響,爰不一一論述,併此敘明。
六、據上論結,本件原告之訴為無理由,爰依民事訴訟法第79條
,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 1 月 10 日
民事第一庭 法 官 高上茹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須
附繕本);如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 10 日
書記官 陳筱筑
SCDV-112-訴-1223-20250110-1