Know99判決書

搜尋結果：郡都建設股份有限公司

共找到 6 筆結果（第 1-6 筆）

返還不當得利等

臺灣高雄地方法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度訴字第1386號上訴人即原告郡都建設股份有限公司設高雄市○○區○○路000○000號00樓法定代理人唐承上列上訴人與被上訴人河邊股份有限公司間請求返還不當得利等事件，上訴人對於民國114年2月13日本院113年度訴字第1386號判決，提起第二審上訴，未據繳納裁判費。核本件上訴人聲明第 2項、第3項之請求權不同，兩者間無選擇或競合之關係，其訴訟標的價額應併算之，本件訴訟標的價額合計534,333元【計算式：394,333元+140,000元＝534,333元】，應徵上訴第二審裁判費1 1,130元。爰命上訴人應於本裁定送達翌日起7日內繳納，如未依限補正，即駁回上訴。中華民國 114 年 3 月 10 日民事第三庭法官李昆南以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 114 年 3 月 10 日書記官吳綵蓁

2025-03-10

KSDV-113-訴-1386-20250310-2

簡上

臺灣橋頭地方法院

拆屋還地等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度簡上字第131號上訴人詹善因郡都建設股份有限公司法定代理人唐承共同訴訟代理人兼送達代收人陳佳煒律師複代理人沈煒傑律師被上訴人吳麗珍陳孟池上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國113年6月13 日本院橋頭簡易庭112年度橋簡字第451號第一審判決提起上訴，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　　事實及理由一、被上訴人吳麗珍、陳孟池經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、被上訴人主張：被上訴人吳麗珍、陳孟池為坐落高雄市○○區 ○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，及分別為其上同段000、000建號建物（門牌號碼分別為高雄市○○區 ○○路0巷00號0樓、0樓，下合稱系爭公寓）之所有權人。上訴人詹善因則為相鄰之同段000地號土地，及其上同段0000 建號建物（下稱系爭建物）之所有權人，然詹善因於系爭建物後方增建如附圖編號B所示增建走廊（下稱系爭地上物），無權占有系爭土地，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求詹善因拆除系爭地上物，並將所占用之土地返還被上訴人及全體共有人。又上訴人郡都建設股份有限公司（下稱郡都公司）擅自在系爭公寓共用部分之外牆北側，架設附圖編號A所示美化棚架物（下稱系爭棚架），並以釘子固定在系爭公寓外牆上，妨害系爭公寓共有人之所有權，爰依民法第767條第1項中段、第821條規定，請求郡都公司拆除系爭棚架等語。並聲明：㈠詹善因應將如附圖編號B 所示系爭地上物拆除，並將所占用之土地返還被上訴人及全體共有人。㈡郡都公司應將如附圖編號A所示系爭棚架拆除。三、上訴人則以：上訴人設置系爭地上物及系爭棚架時，均有得到系爭土地共有人及系爭公寓住戶之書面同意，然因資料遺失無法提出證據。又詹善因增建系爭地上物時，被上訴人並未即時表示異議，依民法第796條第1項規定不得再請求拆除，又系爭建物為合法建築，越界部分面積不大，依同法第79 6條之1規定，應免為移去或變更等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。四、原審就被上訴人訴請拆屋還地之請求，判決上訴人詹善因應將系爭土地上如附圖編號B所示之系爭地上物拆除，將該部分土地返還被上訴人及全體共有人，及上訴人郡都公司應將如附圖編號A所示系爭棚架拆除，另駁回被上訴人其餘之訴。上訴人詹善因、郡都公司就其敗訴部分提起上訴，主張興建系爭地上物及系爭棚架均有獲得共有人及住戶同意等語，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分均廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（至被上訴人於原審敗訴部分，未據上訴而告確定，爰不再贅述）。五、兩造不爭執事項：　㈠附圖編號B部分的地上物為上訴人詹善因所有，並占用相鄰之高雄市○○區○○段○○段000地號土地。　㈡附圖編號A所示棚架為上訴人郡都公司所有，並以釘子附著於被上訴人共有之門牌號碼高雄市○○區○○路0巷00號1至5樓之外牆上。六、本院之判斷：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。　㈡附圖編號B部分：　⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明（最高法院106年度台上字第2511號判決意旨參照）。兩造不爭執系爭地上物為上訴人詹善因所有，並占用系爭土地，自應由上訴人詹善因就有權占有之事實，負舉證責任。　⒉經查，系爭土地為被上訴人所共有，上訴人詹善因以其所有如附圖編號B所示之系爭地上物占用系爭土地等情，為兩造所不爭執，有土地登記謄本在卷可查（見原審卷第21至23頁），並經原審會同高雄市政府地政局楠梓地政事務所（下稱楠梓地政）人員至現場履勘後，製有勘驗筆錄及現場照片可參（見原審卷第147至160頁），復有楠梓地政所測繪之測量成果圖可佐（見原審卷第163頁），是上情堪以認定。　⒊上訴人詹善因雖辯稱：增建系爭地上物前，曾請員工與系爭公寓住戶溝通，取得同意後始進行增建工程等語，並聲請傳喚員工林榮賢到庭作證。惟證人林榮賢到庭證稱：我是上訴人郡都公司工務部協理，有看過系爭地上物及系爭棚架，在該兩個建物興建之前，我都沒有參與，也沒有跟所有權人接觸等語（見本院卷第81至82頁）；另證人劉祐志到庭證稱：我有參與系爭地上物及系爭棚架的興建，我當時是郡都公司工務部主管，一段時間就會去看，但沒有全部在那邊，就系爭地上物興建部分，我們在興建之前有派人過去跟鄰居拿同意書，也看過幾份，但是我不知道有沒有全部拿到，對於在場的被上訴人我沒有印象，也沒有經過在場的兩位被上訴人的同意等語（見本院卷第110至112頁），是依上開兩位證人之證言，均無法證明上訴人詹善因於興建系爭地上物已獲得被上訴人即系爭土地之共有人之同意，此外，上訴人迄今均未能提出同意書或其他證明文件證明其興建系爭地上物時已獲得系爭土地之共有人同意越界興建於系爭土地上，是上訴人詹善因上開辯解，自無足採。　　⒋從而，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求上訴人詹善因拆除如附圖編號B所示之系爭地上物，並將所占用之系爭土地返還被上訴人及全體共有人，洵屬有據。　㈢附圖編號A部分：　⒈查被上訴人為系爭公寓之所有權人，且上訴人郡都公司將如附圖編號A所示系爭棚架，以釘子附著於系爭公寓一樓至五樓外牆上一節，為兩造所不爭執，並有土地建物查詢資料及現場照片在卷可查（見原審卷第158頁；本院卷第89、93頁），是上情亦堪認定。　⒉上訴人郡都公司雖辯稱設置系爭棚架已獲得系爭公寓住戶同意，否則不可能憑白無故為系爭公寓支出拉皮工程費用等語，並提出工程請款單及統一發票為證（見本院卷第53至61頁），然為被上訴人所否認。經查，證人林榮賢到庭證稱：我們有施作防水，在頂樓女兒牆部分施作，還有跟他們建物交界的地方有做伸縮縫防水，但施作格柵的外牆就沒有做防水，也沒有進到住戶家裡做防水等語（見本院卷第83頁），核與證人劉祐志到庭證稱：系爭棚架施作前沒有經過在場被上訴人之同意，也有現場師傅跟我反應住戶說不能釘在他們牆壁上，所以我有停工，後來有改設計，但是還是有部分先前已經釘在牆壁上的鐵釘沒有拆除，而請款單所示的內容跟系爭棚架沒有關係等語（見本院卷第112至113頁），大致相符，顯見上訴人郡都公司所提之請款單，並非為系爭公寓外牆施作防水或拉皮工程，更無為系爭公寓外牆施作防水或拉皮工程以換取同意施作系爭棚架之情事，且其施作系爭棚架前亦未經由系爭公寓外牆之共有人即被上訴人同意，此外，上訴人郡都公司亦未提出任何證據證明系爭棚架係獲得系爭公寓之共有人同意後施作，是上訴人郡都公司上開辯解，實屬無據。　⒊而上訴人郡都公司既有以鐵釘等物品將系爭棚架釘於系爭公寓外牆上，則依社會通念，已妨害被上訴人就系爭公寓外牆共用部分之所有權圓滿狀態，則被上訴人依民法第767條第1 項中段規定，請求上訴人郡都公司拆除系爭棚架，亦屬有據。七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第82 1條規定，請求上訴人詹善因拆除如附圖編號B所示之系爭地上物，並將所占用之土地返還被上訴人及全體共有人，及依民法第767條第1項中段規定，請求上訴人郡都公司拆除如附圖編號A所示之系爭棚架，均為有理由，應予准許。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於本判決之結果均無影響，爰不逐一論敘。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　5　　日　　　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　謝文嵐　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭文通　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳保任以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊惟文

2025-03-05

CTDV-113-簡上-131-20250305-1

訴

臺灣高雄地方法院

返還不當得利等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第1386號原告郡都建設股份有限公司法定代理人唐承訴訟代理人陳佳煒律師沈煒傑律師被告河邊股份有限公司法定代理人張素鑾訴訟代理人李慶榮律師林宜儒律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於中華民國114年1 月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之請求均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　本件被告經合法送達，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：　　一、原告主張：①兩造於民國111年4月15日，就被告原所有高雄市前金區市○○路000號1樓及272號3樓之1房屋（下稱系爭房屋），簽立房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租約），並經公證人公證，約定租賃期間自111年4月15日起至116年6月14日止，共5年2個月，租金每年1付，由原告於每年6月15日前，開立次年度租金支票共6張，每2個月為1期。②被告於系爭租賃期間遭訴外人張三溢等聲請強制執行，系爭房屋遭法院拍賣，由訴外人薛鎮鉉拍定買受後，於112年12月27日收受不動產權利移轉證書，依法取得系爭房屋所有權。而系爭房租契約既經公證，依民法第425條第2項規定反面推論，應適用買賣不破租賃之規定，故薛鎮鉉於取得系爭房屋所有權後，法定承受系爭房屋租約。被告現已非系爭房屋租約之權利人，然於薛鎮鉉取得系爭房屋所有權後，被告仍自行兌現前向原告收取之113年2月15日至4月14日之租金支票，金額新臺幣（下同）14萬元，及112年12月27日至113年2月14日間金額11萬4333元（7萬元/月×（1＋19/30）月＝11萬4333元）之租金，共計溢收租金25萬4333元（14萬元＋11萬4333元＝25萬 4333元），原告自得依民法第179條、第182條第2項規定向被告請求返還。③又被告前為擔保系爭房屋租約所生債務之履行，曾向原告收取押租金14萬元，然於薛鎮鉉取得系爭房屋所有權後，被告迄今亦未主動返還原告或交付予薛鎮鉉，原告亦得依民法第179條規定及系爭房屋租約之押租金返還請求權，向被告請求返還。④另被告尚留有其前向原告收取如附表所示113年4月15日至6月14日之未兌現租金支票，金額14萬元，雖經原告聲請假處分強制執行，禁止其向王道銀行高雄分行為付款之提示，或轉讓予他人，然被告迄今尚未返還，依民法第179條、第182條第2項規定，原告得向被告請求返還。爰依第179條、第182條第2項規定及系爭房屋租約之押租金返還請求權起訴，並聲明：㈠被告應給付原告39 萬4333元（計算式：溢收租金25萬4333元＋押金14萬元＝39萬 4333元），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告應將如附表所示支票返還原告。㈢請依職權宣告假執行。二、被告則以：①系爭房屋遭法院拍賣，由薛鎮鉉拍定買受後，於112年12月27日收受不動產權利移轉證書，但迄於113年9 月4日點交予買受人，期間被告仍有使用收益之權利，自有收取原告所付租金之權利，而原告依系爭租約，仍有給付租金之義務。②系爭租約依民法第425條規定，並不因拍賣而當然終止或消滅，仍繼續存在，兩造復無提早終止租約之合意，則在租賃物點交於買受人之前，被告收受原告所付給之租金，並非無法律上原因。③原告請求返還押租金14萬元，須以系爭租約終止為前提，然依民法第425條買賣不破租賃規定，系爭租約仍然存續，故原告請求返還押租金，並無理由。④原告給付租金僅至113年4月14日，尚積欠被告自113年4 月15日至113年9月14日間之租金，共5個月，合計35萬元未付，被告亦得主張以此租金債權35萬元，抵銷被告應返還之押租金債務14萬元。從而，原告請求被告返還租金25萬4333 元、押租金14萬元，並無理由。並聲明原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准免假執行。　　三、兩造不爭執事項：（訴卷第33頁）　㈠系爭房屋原為被告所有，兩造於111年4月15日簽立系爭房屋租約。　㈡系爭房屋租約約定租賃期間自111年4月15日起至116年6月14 日止，共5年2個月，租金每年1付，由原告於每年6月15日前，開立次年度租金支票共6張，每2個月為1期。　　　㈢系爭房屋遭法院拍賣，由薛鎮鉉拍定買受後，於112年12月27 日收受不動產權利移轉證書，並於113年9月4日點交予買受人。　㈣被告於薛鎮鉉取得所有權後，仍自行兌現之前113年2月15　　日至4月14日之租金14萬元，及112年12月27日至113年2月1 　　4日之租金11萬4333元（共租金25萬4333元）支票。四、兩造爭點：　　　㈠原告依民法第179條、第182條第2項規定及系爭房屋租約之押租金返還請求權，請求被告應給付39萬4333元（即溢收租金 25萬4333元及押租金14萬元）及法定遲延利息，有無理由？　㈡原告依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告應將如附表所示未兌現租金支票返還原告，有無理由？五、本院得心證之理由：　㈠原告依民法第179條、第182條第2項規定及系爭房租契約之押租金返還請求權，請求被告應給付39萬4333元及法定遲延利息，有無理由？　⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。次按原出租人於系爭執行事件拍定後點交前，尚得處分收益系爭房屋，依法並不會影響其原來之出租行為，從而，其尚可依租賃法律關係，向承租人請求租金收益。復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、104年度台上字第1569號判決意旨參照）。至系爭房屋經法院拍賣點交後，原出租人既取得相當之對價，亦移轉所有權予買受人，原出租人即無繼續使用收益系爭房屋之權利。　⒉查系爭房屋遭法院拍賣，由薛鎮鉉拍定買受後，於112年12月 27日收受不動產權利移轉證書，但迄至113年9月4日始點交予買受人，有民事執行處112年司執字第76007號辦案進行簿在卷可稽（訴卷第55頁）。而系爭房屋租約既經公證，依民法第425條第2項規定反面推論，應適用買賣不破租賃之規定，故薛鎮鉉於取得系爭房屋所有權後，法定承受系爭房租契約。從而，原出租人之被告於系爭房屋點交薛鎮鉉以前，仍有收取租金之權利。系爭房屋租金每年1付，由原告於每年6 月15日前，開立次年度租金支票共6張，每2個月為1期。被告迄至113年9月4日系爭房屋始點交時點之前，既有收取租金之權利，則被告收取113年2月15日至4月14日之租金支票金額14萬元，及112年12月27日至113年2月14日租金11萬433 3元（7萬元/月×（1＋19/30）月＝11萬4333元）之租金，共計 25萬4333元，尚屬權利之行使，從而，原告請求被告返還如附表未兌現之系爭支票，尚屬無據。　㈡原告依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告應將如附表所示未兌現之租金支票返還原告，有無理由？　　按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。查系爭房屋遭法院拍賣由薛鎮鉉拍定買受後，於112年12月27日收受不動產權利移轉證書，並於113年9月14日點交予買受人。原告固主張其於系爭租約期間，有簽發如附表系爭支票1紙（發票日113年4 月15日、面額14萬元），交予被告收執，系爭租賃物遭拍定後，被告無權持有應返還等語。然被告辯稱其迄至系爭房屋於113年9月14日點交予買受人之前後，尚有收取系爭租金之權利，系爭支票為原告113年4月15日、5月15日（2個月）應支付租金之支票，共14萬元，於法有據。從而，被告既有收取上開2個月租金之權利，而原告並未舉證其已支付上開2個月租金予被告。是原告請求被告應返還如附表之系爭支票，即屬無據。六、綜上所述，原告依民法第179條、第182條第2項規定及系爭房租契約法律關係，請求被告應給付原告39萬4333元（即溢收租金25萬4333元、押金14萬元）、返還如附表所示之租金支票，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既無理由，其假執行之請求，亦失所附麗，併應駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴，為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　李昆南以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳綵蓁附表：發票人發票日票面金額付款人支票號碼郡都建設股份有限公司 113年4月15日 140,000元王道銀行高雄分行 AC00000000

2025-02-13

KSDV-113-訴-1386-20250213-1

訴

臺灣高雄地方法院

拆屋還地等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第702號原告郡都建設股份有限公司法定代理人唐承訴訟代理人沈煒傑律師陳佳煒律師被告陳淑惠陳春芬陳望生陳啓川陳淑蓮陳惠珍上6人共同訴訟代理人兼上6人共同曹月玲指定送達地址：臺北市○○區○○街0 00巷00弄00號1樓訴訟代理人陳文永指定送達地址：臺北市○○區○○街0 00巷00弄00號1樓當事人間拆屋還地等事件，本院民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將坐落於高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上如附圖所示Ａ斜線部分土地（面積2.54平方公尺）之地上物拆除，並將所占用之土地騰空返還予原告。被告應自民國113年1月27日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣554元。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項所命給付，於原告以新臺幣45萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣130萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（面積： 914平方公尺，權利範圍全部，下稱甲地）之所有權人為原告，與被告共有之同地段2357地號土地（面積：275平方公尺，下稱乙地）相鄰，各共有人之權利範圍如附表所示。詎被告未得原告同意，亦無任何使用甲地之合法權源，越界占用甲地如附圖所示Ａ斜線部分土地（占用面積2.45平方公尺）並建築地上物，原告自得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆屋還地。又被告無法律上原因無權占有上開Ａ斜線部分土地，受有使用土地之利益，致原告受有損害，應返還相當於租金之不當得利。又甲地位於高雄市鼓山區明誠三路農十六特區，鄰近高雄巨蛋商圈，經濟活動及生活機能甚佳，故原告主張應以甲地申報地價年息10%計算相當於租金之不當得利數額，而甲地申報地價為每平方公尺新台幣（下同）27,118元，被告占用甲地面積為2.45平方公尺，原告應得請求被告自起訴狀繕本送達翌日起按月給付554元（計算式：27,118元x2.45x10%x1/12=554，小數點以下四捨五入）。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段、第179 條等規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將甲地如附圖所示Ａ斜線部分土地（面積2.54平方公尺）之地上物拆除，並將所占用之土地騰空返還予原告；㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告554元；㈢願就第1項聲明供擔保，請准宣告假執行。二、被告則均以：依內政部不動產交易實價查詢服務網站之查詢資料，原告係於112年1月7日交易取得甲地及門牌號碼高雄市○○區○○○路000號建物（甲建物），原告雖稱乙地上門牌號碼高雄市○○區○○○路00000號建物（下稱乙建物）越界占用甲地，惟甲建物係於98年3月間建造，甲、乙建物建造時皆經地政機關核定鑑界，當時並無建物越界或占用鄰地之情形，原告取得甲地後委請地政機關辦理土地複丈鑑界，地政機關回覆表示因土地測量技術更迭，所採用之土地量測方法與儀器多有不同，故量測出不同之結果（即指交界線已偏斜），以致原告認定乙建物占用到甲地。實則，因地政機關土地量測技術和標準認定已有所改變，被告亦為測量技術改變之受害者，加上臺灣屬地震帶，多年地震搖動也會造成地界位移，非被告有故意侵占甲地之行為。再者，乙建物係於86年9 月、92年1月建造，原告所指侵占土地係因重新鑑界量測甲、乙地交界線，與早期量測結果相比，交界線偏斜所致，實際上，乙建物建物完成迄今，被告未曾主動變更乙建物與使用土地之位置，亦無故意侵占甲地之意圖，原告濫用權利提起訴訟已損及被告利益。又乙建物屋齡已達27年，占用甲地面積不多，被告向結構工程公司洽詢評估拆除，因拆除工程需遷移乙建物多根主樑柱，拆除建物時將損害乙建物結構安全，基於安全考量，不宜拆除越界占用甲地部分之建物，本件有民法第796條之1第1項規定之適用，資為抗辯。綜上，原告之訴為無理由，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　　原告為甲地之所有權人。被告陳文永、陳淑惠、陳春芬、陳望生、陳啓川、陳淑蓮、陳惠珍為乙地之共有人，權利範圍如附表所示。　　四、本院之判斷：（一）原告依民法第767條規定，請求被告應將甲地如附圖所示Ａ斜線部分土地（面積2.54平方公尺）之地上物拆除，並將所占用之土地騰空返還予原告，有無理由？　　　　1.所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。經查，原告為甲地之所有權人。被告陳文永、陳淑惠、陳春芬、陳望生、陳啓川、陳淑蓮、陳惠珍為乙地之共有人，權利範圍如附表所示等情，業經兩造不爭執如上，有土地登記謄本在卷可參，該等事實，堪信屬實。且被告於乙地上所有之乙建物，經測量結果，確有如附圖所示Ａ斜線部分土地（面積2.54平方公尺）占用甲地之事實，有高雄市政府地政局鹽埕地政事務所（下稱鹽埕地政事務所）113 年9月19日高市地鹽測字第11370614600號函暨所附土地複丈成果圖附卷可稽（見本院訴字卷第75-77 頁），則被告所有乙建物確有占用部分甲地之事實，原告主張遭被告無權占有甲地，基於甲地所有人之地位，請求被告拆除乙建物占用甲地之部分，並將各該占用之土地部分返還予原告，洵屬有據。　　2.再按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，98年7 月23日修正施行之民法第79 6 之1 第1 項前段定有明文。上開規定依民法物權編施行法第8 條之3 規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。又參諸修正民法第796 條之1 第1 項立法理由載明：「對於不符合第796 條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800 號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾越地界者，不適用上開規定，始為公平」等情，是於適用本條項規定情形下，鄰地所有人即有容忍土地所有人使用之義務，同時亦享有土地購買及償金請求權（同條第2 項規定參照）；本條實質上乃土地所有人行使物上請求權應符合民法第148 條第1 項規定之具體化，法院利益衡量比較審酌基準，自得參酌最高法院71年台上字第737號裁判要旨所闡述：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」定之。經查，被告所抗辯乙建物屋齡已達27年，占用甲地面積不多，拆除工程需遷移乙建物多根主樑柱，拆除建物時將損害乙建物結構安全，基於安全考量，不宜拆除越界占用甲地部分之建物，原告要求拆除地上物，亦顯然有權利濫用之情形云云。惟拆除越界建築部分將影響被告所有乙建物之整體結構部分，被告並未舉證以實其說，況依勘驗筆錄、履勘照片照片所顯示，越界建築者為乙建物之部分結構而非全部，且所佔面積甚小，縱予拆除，仍有其他較大範圍之牆壁及樑柱支撐，再參酌現今之拆除技術進步，並非不能規劃以事前之補強措施代替，端在於所需費用及拆除時間而已，被告空言其所有建物因拆除越界建築部分將影響結構云云，又未能提出其他證據佐證，是其所辯尚非可信。其次，因越界建築者面積甚小，拆除後非不能規劃補強措施代替，尚無從認定對於被告使用權益有何影響甚大之情事，反而對甲地所有權人來說，土地遭占用將影響所有權之完整性，是原告請求被告拆除占用部分之地上物，乃所有權權能之正當行使，原告主觀上實非以損害被告為主要目的，則權衡兩造之利益，並無可認為自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大之情況，則被告抗辯得依依民法第796 條之1 規定，免為全部或一部之移去或變更，亦無足採認。　（二）原告依民法第179條規定，請求被告給付不當得利，有無理由？金額為若干？　　　　1.按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。被告既有上述無權占有甲地之事實，又無法律上原因，原告請求被告返還其所受相當於租金之利益，自屬有據。　　2.次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第9 7條規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院6 8年度台上字第3071號判決意旨參照）。本院審酌甲地坐落高雄市鼓山區龍華段，鄰近凹子底森林公園、高雄市立美術館，周遭多飲食店，距離臺鐵車站及輕軌甚近，交通便利、生活機能良好，認依甲地當年度每平方公尺申報地價年息之10%計算被告無權占有甲地所受相當於租金之利益為適當。又甲地於112年間之申報地價為每平方公尺27, 118元，有地價第一類謄本附卷可憑（見審訴卷第13頁），被告占用甲地面積為2.45平方公尺，原告應得請求被告自起訴狀繕本送達翌日起按月給付554元（計算式：27,11 8元x2.45x10%x1/12=554，小數點以下四捨五入）。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段、前段及民法第17 9條規定，請求㈠被告應將甲地如附圖所示Ａ斜線部分土地（面積2.54平方公尺）之地上物拆除，並將所占用之土地騰空返還予原告；㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日即113年1月2 7日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告554元，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定本判決第一項於原告以45萬元為被告供擔保後，得為假執行，並依職權宣告被告如以130萬元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後　認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。　　七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　民事第一庭　　　法　官　郭任昇以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜璋附表：編號被告姓名權利範圍１陳文永 32分之4 ２陳淑惠 32分之4 ３陳春芬 32分之4 ４陳望生 32分之5 ５陳啟川 32分之5 ６陳淑蓮 32分之5 ７陳惠珍 32分之5

2025-01-17

KSDV-113-訴-702-20250117-1

重訴

臺灣高雄地方法院

返還價金等

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度重訴字第23號上訴人即原告蔡彥德上訴人與被上訴人郡都建設股份有限公司間請求返還價金等事件，上訴人提起上訴到院。查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同） 490萬元，應徵第二審裁判費7萬4265元，未據上訴人繳納，茲依民事訴訟法第442條第2項規定，限上訴人於收受本裁定後5日內如數向本院補繳，逾期不繳，即駁回上訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 16 日民事第二庭法官施盈志正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 113 年 12 月 16 日書記官林依潔

2024-12-16

KSDV-113-重訴-23-20241216-2

重訴

臺灣高雄地方法院

返還價金等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度重訴字第23號原告蔡彥德訴訟代理人陳柏銓律師被告郡都建設股份有限公司法定代理人唐承訴訟代理人陳佳煒律師複代理人沈煒傑律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣910萬元，及其中新臺幣350萬元自民國11 2年8月15日起、其餘新臺幣560萬元自本判決確定翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之65，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣303萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣910萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：被告與訴外人象田建設股份有限公司（下稱象田公司）共同於高雄市○○區○○段00地號土地上所興建之「郡都當代」大樓（下稱系爭建案）預售屋，委由訴外人愛山林公司在高雄市三民區同盟一路之銷售中心代銷。原告至上開銷售中心參觀當時，告知被告之履行輔助人即訴外人愛山林公司之員工劉俞婷關於原告已另有購買其他3間不動產並正在貸款等財務狀況後，劉俞婷竟施用詐術向原告承諾及保證可以向配合的銀行貸款8成，並交付載明原告僅需準備頭期款新臺幣（下同）1400萬元，其餘5600萬元均可貸款等語之計算表1張（下稱系爭計算表）給原告，致原告陷於錯誤，而同意在被告可以提供系爭建案貸款8成之條件下，在位於臺北市○○區○○街00號之甲山林銷售中心，分別以2935萬元、18 15萬元、2250萬元（合計7000萬元）向被告購買系爭建案1 樓編號S13、S18、S19房屋及坐落基地暨停車位（下合稱系爭房地），並均簽署「預售房屋土地買賣契約書」約定違約金為總價之百分之15（下稱系爭契約）。原告業於109年1月 13日、2月20日支付被告共702萬元，並於5月29日、110年3 月16日、6月23日、10月4日，陸續給付被告148萬元、88萬元、273萬元、189萬元，合計已給付被告價金共1400萬元（ 702+148+88+273+189=1400）。詎被告竟於111年7月間通知原告，因政府法令及政策規範，配合的銀行無法貸款8成給原告，致原告無力支付餘款。被告不能依約提供系爭房地可貸款8成之條件，係可歸責於被告，被告應依系爭契約第20 條之約定及債務不履行之法律關係，賠償原告2450萬元(含違約金1050萬元、已付價金1400萬元）。且被告以系爭房地可貸款8成詐欺原告，致原告陷於錯誤，原告亦得依民法第9 2條第1項前段之規定，撤銷意思表示，並依民法第179條之規定，請求被告返還已付價金1400萬元。又縱認被告得以原告未付餘款為由，依系爭契約第20條第2項第1款之約定，沒收原告已付價金充當違約金，兩造就違約金之約定亦有過高，應減至0元，被告仍應依不當得利之法律關係返還原告已付價金1400萬元等語，爰依據系爭契約、債務不履行、不當得利之法律關係，聲明：(一)被告應給付原告2450萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(二)願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告及劉俞婷並無向原告承諾或保證系爭房地可以貸款8成，且原告並非首次購屋，明知房貸金額係由銀行評估後決定，與被告無涉，原告自己不能貸得8成，非可歸責於被告。且被告於111年3月15日及其後多次通知原告應完成對保即申辦系爭房地之房貸並移轉所有權手續，但原告均未履行，被告始於111年7月19日以原告有系爭契約第20條第2項之「違約不買」、「不按照契約約定之日期付款」、「未配合賣方辦理所有權移轉登記、貸款抵押設定」等違約為由，解除系爭契約，並將原告已繳價金充作該項之違約金。另系爭契約於109年2月10日成立，原告於112年3月22日始主張撤銷「被詐欺」之意思表示，已逾民法第93條規定之除斥期間1年等語，資為抗辯，並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項： (一)被告及象田公司共同興建之系爭建案預售屋，委由訴外人愛山林公司在高雄市三民區同盟一路之銷售中心代銷。 (二)原告至上開銷售中心參觀後，透過愛山林公司員工劉俞婷，在位於臺北市○○區○○街00號之甲山林銷售中心，分別以2935 萬元、1815萬元、2250萬元（合計7000萬元）向被告購買系爭房地，並簽署系爭契約（見北院卷第19至59頁）。 (三)原告於109年1月13日、2月20日支付被告共702萬元，並於5 月29日、110年3月16日、6月23日、10月4日，陸續給付被告 148萬元、88萬元、273萬元、189萬元，合計已給付被告價金共1400萬元（702+148+88+273+189=1400）。（見北院卷1 13至149頁） (四)依中央銀行109年12月7日修正並於000年00月0日生效之「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」其中「新增全國自然人第3戶(含)以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為6成，無寬限期。」之規定，原告自109年12月8日後即無可能貸款8成（以後又修正為更低）。 (五)被告迄未售出系爭房地。 (六)劉俞婷就系爭契約之法律關係為被告之履行輔助人，關於債之履行有故意或過失時，被告應與自己之故意或過失負同一責任。 (七)被告於111年3月15日、5月23日、6月17日、6月24日通知原告完成對保即申辦系爭房地之房貸並移轉所有權手續，但原告均未履行。被告復於111年7月4日限期原告於7日內辦理上開手續，若逾期視為原告不辦理貸款，但原告仍未辦理。被告又於111年7月12日限期原告於5日內辦理上開手續，若逾期視為原告有系爭契約第20條第2項之違約，但原告仍未辦理。嗣被告於111年7月19日以原告有系爭契約第20條第2項之違約為由，通知原告解除系爭契約並將原告已繳價金充作該項之違約金。上開通知、催告均是指原告未辦理對保手續是指原告違反系爭契約第20條第2項之【「違約不買」、「不按照契約約定之日期付款」、「未配合賣方辦理所有權移轉登記」、「貸款抵押設定」】。（見本院卷二第105至163 頁） (八)劉俞婷與原告間如本院卷二第95至99頁之Line對話紀錄、如本院卷二第227頁至233頁之電話對話內容，均屬真正。四、本件之爭點： (一)兩造間是否有以系爭房地可貸款8成為系爭契約之條件？ (二)原告就系爭房地不能貸款8成是否可歸責於被告？原告依系爭契約第20條及債務不履行之法律關係，請求被告賠償2450 萬元(含違約金1050萬元、已付價金1400萬元），有無理由？ (三)原告就系爭房地不能貸款8成是否為被告詐欺行為所致？原告依民法第92條第1項前段、第179條規定，請求被告給付14 00萬元（已付價金1400萬元），有無理由？ (四)若被告得依系爭契約第20條第2項第1款沒收原告已付價金充當違約金，原告請求違約金酌減至0元，並依不當得利關係請求返還已付價金1400萬元，有無理由？五、本院得心證之理由 (一)兩造間是否有以系爭房地可貸款8成為系爭契約之條件？ 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第1723 號判決意旨參照）。經查，原告主張兩造就系爭契約有達成以系爭房地可貸款8成為條件乙節，依上開規定及說明，應由原告負舉證之責。 2、前述兩造不爭執事項(一)至(八)之事實，為兩造所不爭執（見本院卷二第241至243頁），足以認定。 3、原告雖執前詞主張兩造就系爭契約有達成以系爭房地可貸款 8成為條件之合意云云。惟查： (1)原告雖主張證人劉俞婷可以證明上情云云。惟證人劉俞婷於本院證稱：原告是為投資賺錢，主動說要一次購買3戶，始在臺北市○○區○○街00號之甲山林銷售中心簽署系爭契約書3份，我只記得我們有聊以前買房的經驗，忘記原告是否有說他名下已有3間不動產貸款，我「沒有」說貸款8成沒問題、可以讓往來的銀行核貸8成、找我們不會有問題等，我是說借款多少要看財務能力跟規劃，我不是銀行，且預售屋要等到成屋時，才能跟銀行對保看是要貸款或付現，銀行貸款不會管買幾間，而是看財力，即使只買一間也可能無法貸款，我與原告討論的「技術合約」是指系爭契約書要在高雄或臺北簽的技術問題，原告後來沒有去對保，所以也不知道他可以貸款的金額等語（見本院卷二第85至92頁），堪認證人劉俞婷「否認」曾向原告承諾或保證系爭房地可以貸款8成之事，自無從依其上揭證述證明兩造就系爭契約有達成原告購買之系爭房地可貸款8成之合意。 (2)原告雖主張劉俞婷交付給原告之系爭計算表可以證明上情云云。惟系爭計算表上並無任何人簽章（見北院卷第61頁），且證人劉俞婷於本院證稱其已忘記系爭計算表是否是其提供給原告，其當時僅曾因原告於109年4月30日前未匯足款項，而另外協商付款方式，當時貸款金額雖為5600萬元，但仍要看原告如何貸款、對保、付現，並非可以提供貸款8成之意等語（見本院卷二第86頁），可見縱認系爭計算表係劉俞婷提供予原告，亦僅是用於調整原告自109年4月30日以後之付款時程，並暫以貸款8成估計原告每期應繳金額而己，不能憑此證明劉俞婷於系爭契約簽立當時有向原告承諾或保證其可貸款8成。 (3)原告雖主張其與劉俞婷於109年4月間之LINE對話紀錄可以證明上情云云。惟依原告所提出之劉俞婷（以下未括號部分）與原告（以下括號部分）間於109年4月間之LINE對話紀錄：「我詢問過業主，不能換（原因是?）他們簽約都不給換，除非是小間變大間，還能商量看看（S18小間換S15大間）我再去說服看看，再給我兩天時間（看來建商不是很好配合）價差200多萬（屆時技術合約是否也有變故）技術合約沒有問題（一併幫我問清，如果有疑慮不如現在了斷，沒有白紙黑字寫但書，我有顧慮，不熟悉的建商）問過了，他是回覆就用原本8成貸款去送，如果貸款要是有問題才用技術合約做，這是他們提出來的（妳確定有把握，不然屆時很麻煩）這有把握你放心，是他們先提出來的（希望能順利，S18、S 19很難招，先換S15合倂S13先搞定才能後續。）【2020年4 月21日週二】他們目前針對繳款比較有意見，無法協議那麼久。【2020年4月22日週三】（S15換成？）目前S15無法換（無法換原因）沒有原因，他們不讓換，側面得知S16要加買S15（S16不是賣出了）是阿，他想要加買（當初S13我就有談S15了）最近這一波低利率，有錢人都跑出來」等語（見本院卷二第95至99頁），可見： A、原告當時係因與劉俞婷討論「換購」而提及「技術合約」，則該討論串所謂「技術合約」究僅係指換屋價差200多萬後之貸款，以原本金額或換屋後金額去送之技術問題，或是以假合約詐騙銀行貸得8成房貸之技術問題，已非無疑（況原告於本件訴訟亦遲不釋明其所謂之「技術合約」究竟是否為以假合約詐騙銀行貸得8成房貸之刑事犯罪）。縱為後者，原告當時亦因對於被告是否會願意配合以假合約詐騙銀行貸得8成房貸乙事存疑，因此向劉俞婷表示「…沒有白紙黑字寫但書，我有顧慮，不熟悉的建商」、「妳確定有把握，不然屆時很麻煩」、「希望能順利」等語，可見兩造當時「並未」達成「偽造技術合約詐騙銀行貸得8成房貸」之合意。 B、縱兩造當時有達成「偽造技術合約詐騙銀行貸得8成房貸」之合意，依上開LINE對話全部內容，亦是原告應先「用原本 8成貸款去送」，被告始有配合「如果貸款要是有問題才用技術合約做」之義務，而依兩造不爭執事項(七)之事實，原告根本未曾依被告之通知前去對保（用原本8成貸款去送），被告自無後續「如果貸款要是有問題才用技術合約做」之義務。況且，兩造縱有「偽造技術合約詐騙銀行貸得8成房貸」之合意，亦因屬刑事犯罪、違反公序良俗及法律禁止規定而屬無效之約定，兩造均無遵守或履行此無效約定之義務。 4、原告雖主張依其與劉俞婷於111年5月10日及其後某日之電話錄音譯文可以證明上情云云。惟查： (1)依原告所提出之劉俞婷（以下未括號部分）與原告（以下括號部分）間於111年5月10日之電話錄音譯文：「喂，你好（劉俞婷嗎？）對，我是（你還在甲山林嗎？）是阿」、「（簽約的時候說他那個…8成的部分阿）恩」、「（我知道阿，你說你有幫我…）這個比較麻煩的是，第三間（可是我本來就有貸款了嘛你知道嘛？）恩（對阿，那個時候說我在三重的部分我有貸款嘛，所以他現在的狀況是怎麼樣啊，我實在聽不清楚。）所以我才說你可能要去現場跟他們確定一下，瞭解就是說到底現在是第幾間、第幾成？因為那個時候的法令跟現在有不一樣，那你要不要就是跟他約時間碰面？」等語（見本院卷二第227至228頁），可見原告在劉俞婷不知情下，向劉俞婷套話並欲引導其說出系爭契約簽立當時有允諾並保證被告可以貸款8成之事，但劉俞婷始終只有回應原告關於貸款成數須由被告與銀行（他們）確定貸款第幾間、可以貸款幾成等。上開通話內容顯不能證明劉俞婷於系爭契約簽立當時有允諾並保證被告可以貸款8成之事。 (2)依原告所提出之劉俞婷（以下未括號部分）與原告（以下括號部分）間於「111年5月10日後之某日」之電話錄音譯文：「（欸我問一下，你之前高雄那個郡都當代阿，郡都建設那個不是說貸8成這個事情）…我有問月琴，他說他有通知你， …第三戶因為政府政令的關係，他沒有辦法啊，他不管是幾成，他就只能貸4成。所以他說他有趕快跟你講，要你趕快找人。（對，他要我找人頭欸…）」、「（因為我是3月的時候說要對保的時候，我有打電話去問這個事情，然後再之前的時候說合約上面有寫8成這個東西，我說是貸款的部分，可以貨8成的話，然後3月我問他是第幾條他跟我說沒有，才說現在貸不到8成，我說保證8成這個事情，他說沒有這回事。而且他是說，郡都建設沒有說保證8成。）…喔，應該說是第幾間？他們有說因為政府的政令，第三間他們本來就不敢跟你說，因為第三間你就是要按照政府的政策走（對，當然啦，但是那個時候你在跟我接洽的時候，我都有讓你知道，我已經有貸三間了，你清楚吧，你該不會說你忘記了，而且我還跟你聊到，所以你才會知道我當時房屋是坐落在三重嘛，才聊到你也住三重，你爸爸也是在經營三重的套房分租，有很多筆不動產。）」、「（對，但是你剛剛講的不就是矛盾了嗎？你都知道我有三間貸款了，你還跟我說有保證8成的8成貸款）沒有保證的這件事情（有保證這件事情）只要是符合相關法律規定的，基本上都可以幫你找到8成的銀行來去做貸款（…俞婷，你那時候講是郡都建設他們自己提出來有保證可以貸到8成，我們才簽的喔）沒有」、「（不是沒有用喔，你那個時候講的是保證8成喔）沒有這件事情（你還說到技術性合約喔，在銷售總部的時候，我不是還問你什麼是技術性合約？你還跟我解釋什麼AB約喔，你懂嗎?）… 你懂嗎，現在政府政策…（當時的政策就有戶數限制，那你那個技術性合約這個你都忘的一乾二淨嗎？）我現在趕快找出月琴的訊息給你看（然後保證8成這個事情是你跟我講的）你現在這件事情為什麼都不跟建設公司他們處理？他們現在踩很硬對不對？你現在跟我扯這個沒有用，他們是很硬的公司，他們就是希望你趕快跟他處理，但是你都不跟他們聯絡…你不要再去跟他們那個…不然他們一定跟你法院見。（我也想法院見阿，因為我覺得有問題啊，你當時是說郡都建設講的喔）好啊，如果你想要法院見那我們就…」、「（政令在當時就是有戶數限制了，我那時候就有跟你說戶數限制，所以你有跟我保證這個貸款問題）根本沒有這件事，所以我們現在在吵什麼？所以不用跟建設公司講了？（現在要怎麼處理？他現在叫我用人頭欸）」等語（見本院卷二第229至2 33頁），可見原告在劉俞婷不知情下，向劉俞婷套話並質問其有保證可以貸款8成之事，但劉俞婷始終「否認」曾有向原告保證或允諾貸款8成之事，並一再向原告解釋何以無法貸到8成之緣由，自難憑上開通話內容對原告為有利之認定。至於原告與劉俞婷2人在上揭對話中，所「聊到」各自已有貸款幾戶、有幾戶在收租、技術性合約等事，均顯是其2 人當時為了互相彰顯自己很懂不動產貸款及買賣實務與招式，而於閒聊中所展開之其他話題而己，尚難憑此認為劉俞婷有向原告保證或允諾貸款8成之事，更非可以形成系爭契約之內容之一部分或系爭契約之條件。 5、原告雖主張：000年0月00日生效之「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」，即已有規定自然人已有2戶以上房貸者，不得有寬限期，且貸款額度最高不得超過住宅（含基地）鑑價或買賣金額較低者之五成等，可見縱政府有房貸限制，實務上仍有以房貸加信貸、技術性合約即AB約之方式取得8成之房貸，劉俞婷自有向原告承諾或保證其可貸款8成之可能云云。惟被告於簽立系爭契約當時，應係適用000年0月00日生效之「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」，而非上開000年0月00日生效之規定，且實務上縱使有人以房貸加信貸擴張信用，或甘冒刑事犯罪而以技術性合約即AB約之方式取得8成之房貸，亦是他人間之法律關係，與本件無涉，無從憑此推論劉俞婷有允諾或保證被告可以房貸加信貸、技術性合約即AB約之方式取得8成之房貸之情事。 6、綜上，劉俞婷於法庭內外均明確否認其曾向原告承諾或保證其可貸款8成，此外，原告復不能舉證兩造就系爭契約有達成以系爭房地可貸款8成為條件之合意，是依上開規定及說明，原告主張兩造間有以系爭房地可貸款8成為系爭契約條件之合意云云，尚難認為事實。 (二)原告就系爭房地不能貸款8成是否可歸責於被告？原告依系爭契約第20條及債務不履行之法律關係，請求被告賠償2450 萬元(含違約金1050萬元、已付價金1400萬元），有無理由？ 1、原告主張兩造間有以系爭房地可貸款8成為系爭契約條件之合意云云，並無理由，業如前述，原告就系爭房地不能貸款 8成之事，顯無可歸責於被告之餘地。且依前述兩造不爭執事項(四)、(七)之事實，被告於111年3月15日通知原告完成對保即申辦系爭房地之房貸並移轉所有權手續之際，並無可貸款8成之可能，原告因此無力支付其餘8成款項，顯係原告自己過於擴張信用大量購置不動產之可歸責於原告自己之事由，因法令修正而被突顯出來，及原告「未履行」對保即申辦系爭房地之房貸並移轉所有權手續，致銀行根本無從核准貸款（遑論貸款8成）所致，並非可歸責於被告。 2、被告既無可歸責事由，則原告依系爭契約第20條及債務不履行之法律關係，請求被告賠償2450萬元(含違約金1050萬元、已付價金1400萬元），應無理由。 (三)原告就系爭房地不能貸款8成是否為被告詐欺行為所致？原告依民法第92條第1項前段、第179條規定，請求被告給付14 00萬元（已付價金1400萬元），有無理由？ 1、原告不能證明被告或劉俞婷於系爭契約簽立當時有向原告承諾或保證其可貸款8成乙節，業如前述，是原告主張其就系爭房地不能貸款8成係被告詐欺行為所致，自屬無據。 2、況因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之，民法第92條第1項前段、第93條前段分別定有明文。依前述兩造不爭執事項(三)、(四)之事實，原告於109年10月4 日最後一次給付價金後，應於109年12月7日即「發見」其自 109年12月8日後即無可能貸款8成之事實，則原告遲至112年 3月22日始起訴主張依民法第92條第1項前段之規定撤銷其意思表示，顯已逾上開除斥期間，併為說明。 (四)若被告得依系爭契約第20條第2項第1款沒收原告已付價金充當違約金，原告請求違約金酌減至0元，並依不當得利關係請求返還已付價金1400萬元，有無理由？ 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。 2、經查，被告於前述兩造不爭執(七)所載之日期及方式，通知、定期催告原告完成對保即申辦系爭房地之房貸並移轉所有權手續，原告仍拒不辦理，被告乃於111年7月19日以原告有系爭契約第20條第2項之違約不買、不按照契約約定之日期付款、未配合賣方辦理所有權移轉登記、貸款抵押設定違約為由，通知原告解除系爭契約，並將原告已繳價金其中系爭房地總價百分之15即1050萬元（7000萬*0.15=1050萬）充作該項之違約金等情，核與系爭契約第20條第2項第1款「倘買方（按：指原告）有…違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理所有權移轉登記、貸款抵押設定…之情事者，除合約另有約定解約條件外，經收到賣方（按：指被告等）催告函五日內仍不履行時，賣方得解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，解約後依左列方式辦理：(一)賣方得自買方已繳之價款中沒收房地買賣總價款之百分之十五為違約金，但若買方所繳之價款未達房地買賣總價之百分之十五時，則以買方已繳價款為限」之約定相符（見北院卷第29 、43、57頁）【但違約金之金額應予酌減，詳後述】。而被告主張將原告已繳價金1400萬元其中「逾」系爭房地總價百分之15（即1050萬元）之350萬元部分（1400萬-1050萬=350 萬）充當該項之違約金云云，則與系爭契約第20條第2項第1 款之約定不符，且系爭契約既經被告解除，被告即無保有此 350萬元之法律上原因，是原告依不當得利之法律關係，請求被告返還此350萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，應有理由。 3、被告以原告有上揭違約為由，解除系爭契約並將原告已繳價金其中1050萬元充作該項之違約金，固與系爭契約第20條第 2項第1款之約定相符。惟： (1)按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。次按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號民事判決要旨參照）。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第160 6號民事判決要旨參照）。經查，系爭契約第20條第2項第1 款所約定之違約金數額高達1050萬元，非無過高。本院考量原告自陳其已有貸款購買3間不動產下，仍購買系爭房地等情，可見原告係企圖以少量之自有資金，加上高額之房貸（ 8成房貸）之方式，購買鉅額之系爭房地，炒作圖利，原告此舉已非社會上所認同之良善營利方法，且原告見無法如願貸得8成，竟不積極與被告協商解決，甚至經被告通知多次仍拒不出面對保，並嘗試與銀行討論可以貸款之金額，找出兩造可以接受之方案，反而對於被告多次通知均置之不理，放任違約不買、不按照契約約定之日期付款、未配合賣方辦理所有權移轉登記、貸款抵押設定等違約情事發生，無非係預期法院將酌減兩造約定之違約金至甚低金額之程度，若本院如其所願將違約金酌減至過低，無非是鼓勵原告於炒房成功時可獲取鉅額差價，炒房失敗時又不需負擔相當之代價，反而助長炒房之不良風氣，且原告於政府已三令五申並以各種較緩和之方式限制炒房圖利之際，仍悍然與政府對作，自應已充分衡量利害得失，並自認有相當承受風險之能力，始會甘冒風險以少量之自有資金，購買鉅額之系爭房地，企圖利用銀行之資金（房貸）賺取系爭房地之差價，炒房謀利，而系爭契約已明確記載買賣總價百分之15（若買方所繳之價款未達百分之15以已繳價款為限）計算違約金等語，兩造均可於事前評量履約及違約之利潤與風險，基於當事人契約自由、私法自治原則，兩造既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定違約金數額之計算標準，自均應同受該違約金約定之「一定程度」之拘束，法院亦應予以「一定程度」之尊重，且被告因原告上揭違約行為，非但受有須將系爭房地重新出賣之成本損失，且原告既寧願放任違約也不願找親友借貸或承受系爭契約，可見系爭房地當時已不易再以系爭契約之價格售出，被告因原告之違約，非但受有繼續持有系爭房地之各項成本繼續支出之損害，亦受有無法依系爭契約售出系爭房地而依其計畫回收鉅額資金之利息或利用該筆資金之損害，甚至有可能因系爭房地無法售出而受更鉅額之損害，兩造既已約定以百分之15為違約金，本院自不能完全無視於兩造當初考量雙方風險及利潤後之合意，將原告炒房失敗之代價大部分轉嫁給被告，將違約金減至過低，是本件違約金應自百分之15酌減為百分之7即490萬元（ 00000000*0.7=0000000）為適當。 (2)按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。準此，法院以職權審酌結果認屬過高而准違約方請求返還，且該款項非出於違約方自由意思被扣罰，而成為他方之不當得利，違約方得請求他方返還其本息，依上說明，違約方之此項返還請求權，既於判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，他方即於判決確定翌日起始負其給付遲延之責任（最高法院102年度台上字第1330號民事判決要旨參照）。經查：依系爭契約第20 條第2項第1款之約定所核算之違約金原為1050萬元，經本院減至490萬元，業如前述，是依上開規定及說明，原告依不當得利之法律關係，請求返還差額560萬元（1050萬-490萬= 560萬）及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，應有理由。　六、綜上所述，原告基於不當得利之法律關係，請求被告給付91 0萬元（350萬+560萬=910萬）及其中350萬元及自起訴狀送達翌日即自112年8月15日起（見北院卷第167頁）、其餘560 萬自本判決確定之翌日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，應有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、就上開應予准許部分，兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併予准許；至上開不應准許部分，原告之假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。八、本件事證業臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　施盈志以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林依潔

2024-11-13

KSDV-113-重訴-23-20241113-1