遷讓房屋等
臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度橋簡字第8號
原 告 陳漢郎
訴訟代理人 林更穎律師
複代理人 陳紀雅律師
被 告 吳自宗
訴訟代理人 王秀純
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號房屋騰空遷讓返
還予原告。
二、被告應自民國111年9月20日起至騰空遷讓返還第一項房屋予
原告之日止，按月給付原告新臺幣2,791元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止
，加給按週年利率5％計算之利息。
五、本判決原告勝訴部分得假執行，但就主文第一部分，被告如
以新臺幣203,500元為原告預供擔保；就主文第二項部分，
被告如就到期部分按月以新臺幣2,791元為原告預供擔保，
各得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國111年9月20日以買賣為原因登記取得
坐落高雄市○○區○○段○○段000○號建物即門牌號碼高雄市○○區
○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權，被告無權占
用系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求
被告遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定，請求被告
自111年9月20日起，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）5,000元等語，
並聲明：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段000○號建物即
門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號房屋騰空遷讓返予原告。
㈡被告應自111年9月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按
月給付原告5,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋原為訴外人吳天再即原告父親所有，吳
天再死亡後，無人通知被告應就系爭房屋辦理繼承登記，導
致系爭房屋逾期未辦理繼承登記，遭財政部國有財產署南部
分署（下稱國有財產署南部分署）委託台灣金融資產服務股
份有限公司（下稱台灣金融資產服務公司）標售，並由原告
得標。被告為系爭房屋坐落基地即高雄市○○區○○段○○段地號
土地（下稱系爭土地）之所有權人之一，依土地法第104條
第1項規定，對系爭房屋有優先購買權。惟台灣金融資產服
務公司辦理系爭房屋標售時，未合法通知被告系爭房屋業經
標售決標而得主張優先購買權，是依土地法第104條第2項規
定，台灣金融資產服務公司與原告成立系爭房屋之買賣契約
應不得對抗被告，被告並非無權占有系爭房屋等語，資為抗
辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。
㈡原告為系爭房屋之所有權人，且被告現仍占有系爭房屋：
經查，原告主張其於111年4月28日向台灣金融資產服務公司
投標標得系爭房屋，並於111年9月20日以買賣為原因，完成
系爭房屋之所有權移轉登記，系爭房屋現為被告使用占有中
等情，業據其提出系爭房屋之建物所有權狀、高雄市稅捐稽
徵處112年房屋稅繳款書、第一類建物登記謄本、異動索引
各1份為證（見本院卷第13頁、第21頁、第101至103頁），
並有台灣金融資產服務公司辦理國有財產署南部分署委託標
售逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告及投標單各1份
在卷可稽（見本院卷第151至163頁），且被告未否認其現仍
居住於系爭房屋內（見本院卷第110、113頁），堪認原告此
部分之主張為真。
㈢被告占有系爭房屋應無合法權限：
⒈經查，被告為系爭土地之共有人，有系爭土地之土地登記謄
本1份在卷可稽（見本院卷第135至136頁），是被告為系爭
土地之所有權人之一，依土地法第104條第1項後段規定，於
系爭房屋出賣時，應有依同樣條件優先購買之權，且系爭房
屋之出賣人即台灣金融資產服務公司應通知被告系爭房屋出
賣之事實及出賣條件，被告始得考量是否以相同條件行使其
優先購買權。而被告於104年1月12日起即遷入高雄市○○區○○
路00巷00號，惟台灣金融資產服務公司通知被告系爭房屋業
經決標之信函，係寄送至高雄市○○區○○路000號並遭退回等
情，有111年5月12日台灣金融資產服務公司111國繼南丑字
第031號函、信封封面、被告個人戶籍資料查詢結果各1份附
卷可證（見本院卷第175至176頁、第183頁及限閱卷），足
認台灣金融資產服務公司上開通知未寄送至被告之戶籍地而
未合法送達於被告。雖台灣金融資產服務公司嗣於111年6月
14日以登報方式公示送達上開通知，有111年6月14日台灣金
融資產服務公司111國繼南丑字第031號公告及全國版廣告報
紙各1份存卷可查（見本院卷第185至187頁），然台灣金融
資產服務公司為公示送達前，未有寄送通知至被告戶籍地而
遭退件等得認被告當時應受送達之處所不明之情形，是應認
台灣金融資產服務公司以公示送達之方式通知被告系爭房屋
已決標，亦不合法。故台灣金融資產服務公司就系爭房屋決
標及得行使優先購買權之通知未合法送達於被告，被告未曾
接到出賣人所為之系爭房屋出賣通知，其就系爭房屋仍有優
先購買權。
⒉按土地法第104條第2項後段規定所謂「其契約不得對抗優先
購買權人」，僅指優先購買權人之優先購買權不因出賣人已
將房屋或基地移轉買受人而消滅，優先購買權人仍得以同樣
條件向出賣人主張優先購買，並於行使優先購買權後，向買
受人主張原買賣契約因不得對抗其優先購買權之行使而無效
，請求買受人將房屋或基地移轉為出賣人所有，再由出賣人
移轉為優先購買權人，惟在優先購買權人行使優先購買權前
，出賣人與買受人間買賣契約及基於買賣契約所為物權移轉
仍然有效（最高法院103年度台上字第477號判決意旨參照）
。是優先購買人應先依法向房屋或基地之出賣人表示願以出
賣人與第三人間買賣契約之相同條件承購房屋或基地，經依
法行使其優先購買權後，始得主張出賣人與第三人訂立之買
賣契約不得對抗優先購買權人。若該優先購買權人未依同一
買賣條件依法行使優先購買權者，出賣人與第三人間之買賣
契約及所為物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人
。否則若謂優先承買權人僅主張有優先承購權存在，然遲未
行使其優先購買權以相同條件與出賣人成立買賣契約時，仍
得主張出賣人與第三人間之買賣契約不得對抗優先購買權人
而無效，將可能造成該出賣之房屋或土地處於法律關係懸而
未決甚或不能出賣予他人之狀態，非屬妥適，亦與土地法第
104條規定旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使
法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭之立法目的
有違。而優先購買權為法定形成權，一經行使，即當然發生
以相同條件與出賣人成立買賣契約之效力，是優先承買權人
向出賣人行使優先購買權，並與出賣人成立買賣契約後，始
得主張出賣人與第三人先前所成立之買賣契約不得對抗優先
購買權人。
⒊經查，台灣金融資產服務公司與原告就系爭房屋成立買賣契
約，並於111年9月20日以買賣為原因移轉登記系爭房屋之所
有權予原告，業如前述。而被告迄至本件言詞辯論程序終結
前，均未提起確認優先購買權存在之訴，亦未向國有財產署
南部分署或台灣金融資產服務公司表示願承購系爭房屋等情
，為被告所自承（見本院卷第270頁），應認被告未曾向系
爭房屋之出賣人行使其對於系爭房屋之優先購買權，則依上
開說明，被告就系爭房屋縱有優先購買權，然其既尚未行使
該優先購買權，則原告與台灣金融資產服務公司間就系爭房
屋成立之買賣契約及基於買賣契約所為之所有權移轉行為仍
屬有效而得對抗被告。是被告於依法行使優先購買權前，占
有使用系爭房屋，仍屬無權占有。至被告雖抗辯台灣金融資
產服務公司與原告間之買賣契約應不得對抗被告，被告並非
無權占有等語，惟本院業已認定被告尚未行使系爭房屋之優
先購買權如前，是台灣金融資產服務公司與原告間之買賣契
約及移轉所有權之行為仍屬有效，並非不得對抗被告，被告
復未舉證其就系爭房屋有何占有之正當權源，是被告上開所
辯，應不足採。
㈣綜上，原告為系爭房屋之所有權人，被告占有系爭房屋並無
合法之權源，是原告自得依民法第767條第1項前段規定，請
求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告。
㈤原告得請求被告給付相當於租金之不當得利：
⒈再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其
價額，民法第179條前段、第181條後段定有明文。又無權占
有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之
觀念。經查，被告無權占用系爭房屋迄今，妨害原告對系爭
房屋之使用收益致受有相當於租金之損害，則原告請求被告
按月給付相當於租金之不當得利，核屬有據。
⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限，土地法第97條亦設有明文。所謂土地
及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額
依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額
而定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所
有權人依該法規定所申報之地價。
⒊經查，系爭房屋112年度房屋課稅現值為203,500元，有房屋
稅112年房屋稅繳款書1份在卷可憑（見本院卷第21頁），系
爭房屋坐落基地面積合計79.92平方公尺，系爭土地於111年
1月之申報地價與113年1月相同，為每平方公尺3,440元，有
系爭房屋建物登記第一類謄本及系爭土地地價查詢資料各1
份附卷可參（見本院卷第101頁、第273頁），是系爭房屋所
占用土地之申報地價總價為274,925元（3,440×79.92=274,9
25，小數點以下四捨五入，下同）。承上，系爭房屋及所占
用之土地申報地價總價合計為478,425元（203,500＋274,925
＝478,425）。參以被告占用系爭房屋之目的僅係供己居住使
用，並未供商業使用，且系爭房屋坐落地點周遭有飲食店、
便利商店、大學等，生活機能堪稱便利，有GOOGLE地圖2份
附卷可參（見本院卷第257至259頁)。本院認以被告占用部
分之系爭房屋及其基地之申報總價額以年息7％計算被告無權
占用之不當得利金額，應屬適當，則被告占用系爭房屋每月
相當於租金之不當得利金額為2,791元（478,425×7％÷12=2,7
91）。從而，原告得請求被告自111年9月20日起至遷讓返還
系爭房屋之日止，按月給付2,791元，逾此範圍，則不應准
許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求
被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定，請求
被告自111年9月20日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付2,791元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則
無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定，適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，
依職權宣告被告如預供相當之擔保後，得免為假執行。原告
雖聲明願供擔保，請准宣告假執行，然此僅促動本院為此職
權之行使，爰不另為准駁之諭知，併此敘明。
六、又按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院
酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自
負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本院
審酌本件原告之訴雖一部勝訴，一部敗訴，惟原告請求被告
騰空遷讓返還系爭房屋部分全部勝訴，僅請求被告給付相當
租金之不當得利部分一部敗訴；而一訴附帶請求其孳息、損
害賠償、違約金或費用者，於計算訴訟標的價額時，不併算
其價額等情，認為本件訴訟之訴訟費用均由敗訴之被告負擔
，較為允洽。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認均不足影響本判決之結果，爰不再逐一詳予
論駁，附此敘明。
中 華 民 國 113 年 11 月 27 日
橋頭簡易庭 法 官 張淨秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 11 月 27 日
書 記 官 許雅瑩